मुख्यपृष्ठ गहाण संपार्श्विक हेतूंसाठी एंटरप्राइझ मालमत्तेचे मूल्यांकन. संपार्श्विक विरुद्ध बँक कर्ज देण्याच्या हेतूंसाठी रिअल इस्टेट मूल्यांकनाची वैशिष्ट्ये. उपकरणांची तरलता म्हणजे काय?

संपार्श्विक हेतूंसाठी एंटरप्राइझ मालमत्तेचे मूल्यांकन. संपार्श्विक विरुद्ध बँक कर्ज देण्याच्या हेतूंसाठी रिअल इस्टेट मूल्यांकनाची वैशिष्ट्ये. उपकरणांची तरलता म्हणजे काय?

मूल्यांकन समिती
असोसिएशन ऑफ रशियन बँक्स

संपार्श्विक हेतूंसाठी मालमत्तेच्या मालमत्तेच्या मूल्यांकनाचे सामान्य मुद्दे

खालील लोकांनी दस्तऐवजावरील कामात भाग घेतला:

गोर्शेनिना जी.व्ही. (कार्यकारी गटाचे प्रमुख), श्चेरबाकोवा-पाचेवा डी.ए., सविंतसेव एसए., तारासोव यू.बी., डोवाल एस.व्ही., कोझोडेव एम.ए.

कामाचे समन्वय - शेरबाकोवा ओ.एन.

दिग्दर्शनाचा क्यूरेटर - रोस्लोव्ह व्ही.यू.

दस्तऐवज मंजूर झाला आहे:

क्रेडिट संस्था:

OJSC बँक VTB

OJSC Gazprombank (जोखीम व्यवस्थापन विभाग)

OJSC Rosselkhozbank

ओजेएससी "बँक ऑफ मॉस्को"

OJSC अल्फा बँक

CJSC UniCredit बँक

OJSC Uralsib

ओजेएससी बँक "झेनिथ"

मूल्यांकनकर्त्यांच्या स्वयं-नियामक संस्था:

रशियन सोसायटी ऑफ अप्रेझर्स

NP "सेल्फ-रेग्युलेटरी इंटररिजनल असोसिएशन ऑफ अप्रेझर्स"

NP "नॅशनल बोर्ड ऑफ अप्रेझर्स"

NP SRO "असोसिएशन ऑफ रिजनल मास्टर्स ऑफ व्हॅल्युएशन"

संपार्श्विक आणि नियामक दस्तऐवज, राष्ट्रीय आणि आंतरराष्ट्रीय मानके तारण ठेवण्याच्या हेतूंसाठी मूल्यमापन आवश्यकतांचे पुनरावलोकन, संपार्श्विक विषयावर बँकेला आवश्यक मूल्यमापन माहिती
मूल्यांकन आयोजित करण्यासाठी नैतिक मानके आणि नियम, मूल्यांकन प्रक्रियेतील सहभागींच्या परस्परसंवादासाठी शिफारसी आणि मूल्यांकनादरम्यान कामाची रचना आणि गुणवत्तेसाठी सामान्य आवश्यकता. सामान्य गृहीतके आणि मर्यादा संपार्श्विक हेतूंसाठी मूल्यांकन अहवालाच्या संरचनेसाठी सामान्य शिफारसी
साहित्य

शिफारशींमध्ये संपार्श्विक हेतूंसाठी मालमत्तेच्या मालमत्तेच्या मूल्यांकनाच्या सामान्य समस्यांचा समावेश आहे. दस्तऐवज मूल्यांकनाच्या क्षेत्रातील वर्तमान कायद्याच्या आवश्यकतांनुसार विकसित केले गेले आहे आणि त्यात संपार्श्विक हेतूंसाठी मूल्यांकनाच्या वैशिष्ट्यांवर आधारित शिफारसी आहेत.

वापरलेल्या अटी, व्याख्या आणि संक्षेप

बँक -क्रेडिट संस्था.

मूल्यमापन करणारा- रशियन फेडरेशनच्या कायद्यानुसार मूल्यांकन क्रियाकलापांमध्ये गुंतण्यासाठी अधिकृत व्यक्ती किंवा कायदेशीर संस्था.

मालमत्ता मालमत्ता- या शिफारशींच्या संदर्भात, स्थावर मालमत्ता, यंत्रसामग्री आणि उपकरणे किंवा वस्तूंच्या स्वरूपात मूर्त मालमत्ता.

गुंतवणुकीचा खर्च- मूल्यांकन ऑब्जेक्ट वापरण्यासाठी या व्यक्तीने (व्यक्तींनी) स्थापित केलेल्या गुंतवणुकीच्या उद्देशांसाठी विशिष्ट व्यक्ती किंवा व्यक्तींच्या गटासाठी खर्च

लिक्विडेशन मूल्य- एक अंदाजे मूल्य प्रतिबिंबित करणारी बहुधा किंमत दर्शवते ज्यावर दिलेल्या मूल्यमापन ऑब्जेक्टच्या एक्सपोजरच्या कालावधीत विलग केले जाऊ शकते, जे बाजाराच्या परिस्थितीसाठी ठराविक एक्सपोजर कालावधीपेक्षा कमी असते, अशा परिस्थितीत जेथे विक्रेत्याला एक करणे भाग पाडले जाते. मालमत्तेच्या परकेपणासाठी व्यवहार.

बाजार मुल्य- स्पर्धात्मक वातावरणात खुल्या बाजारातील मूल्यांकनाच्या तारखेला मूल्यमापन ऑब्जेक्ट दूर ठेवण्याची सर्वात संभाव्य किंमत, जेव्हा व्यवहारातील पक्ष वाजवीपणे वागतात, सर्व आवश्यक माहिती असते आणि व्यवहाराच्या किंमतीवर कोणताही परिणाम होत नाही. असामान्य परिस्थिती;

FSO- फेडरल मूल्यांकन मानके

एफएसओ क्रमांक १- फेडरल मूल्यांकन मानक "मूल्यांकनाच्या सामान्य संकल्पना, मूल्यांकनासाठी दृष्टिकोन आणि मूल्यांकनासाठी आवश्यकता" (20 जुलै 2007 एन 256 रोजी रशियाच्या आर्थिक विकास मंत्रालयाच्या आदेशाद्वारे मंजूर);

FSO क्रमांक 2- फेडरल व्हॅल्यूएशन स्टँडर्ड "मूल्यांकनाचा उद्देश आणि मूल्याचे प्रकार" (20 जुलै 2007 एन 255 रोजी रशियाच्या आर्थिक विकास मंत्रालयाच्या आदेशाद्वारे मंजूर);

FSO क्रमांक 3- फेडरल मूल्यांकन मानक "मूल्यांकन अहवालासाठी आवश्यकता" (20 जुलै 2007 एन 254 च्या रशियाच्या आर्थिक विकास मंत्रालयाच्या आदेशाद्वारे मंजूर);

विधान आणि नियामक दस्तऐवज, राष्ट्रीय आणि आंतरराष्ट्रीय मानकांच्या तारण उद्देशांसाठी मूल्यांकन आवश्यकतांचे पुनरावलोकन.

संपार्श्विक मूल्याची संकल्पना, सराव मध्ये सक्रियपणे वापरली जाते व्यावसायिक कर्ज देणेजसे की, मध्ये रशियाचे संघराज्यआज ते प्रमाणित नाही; त्याच्या गणनेसाठी कोणतीही स्पष्ट व्याख्या किंवा सामान्यतः स्वीकृत पद्धती नाहीत. व्यवहारात, बँका बाजार मूल्याचे व्युत्पन्न म्हणून संपार्श्विक मूल्य निर्धारित करतात, कमी करणारे घटक लागू करतात.

FSO 2 संपार्श्विक हेतूंसाठी मूल्यमापन करताना बाजार मूल्य निर्धारित करण्यासाठी विहित करते. FSO मध्ये संपार्श्विक हेतूंसाठी मूल्यांकनाची वैशिष्ट्ये विचारात घेण्याच्या शिफारसी नाहीत.

इंटरनॅशनल व्हॅल्युएशन स्टँडर्ड्स (IVS) परिभाषित करते: “मॉर्टगेज लेंडिंग व्हॅल्यू (MLV) हे एखाद्या मालमत्तेचे मूल्य आहे जे एखाद्या मूल्यकर्त्याद्वारे निर्धारित केले जाते आणि मालमत्तेच्या भविष्यातील विक्रीयोग्यतेचे विवेकपूर्ण मूल्यांकन करून, दीर्घकालीन शाश्वत पैलू लक्षात घेऊन. मालमत्ता, सामान्य आणि स्थानिक बाजार परिस्थिती आणि वर्तमान वापर आणि मालमत्तेसाठी योग्य पर्यायी वापर. ही व्याख्यायुरोपियन कायद्यामध्ये समाविष्ट आहे (निर्देशक 98/32/EC द्वारे सुधारित निर्देश 89/647/ECC). हे निर्देश बँकिंग नियमन आणि मालमत्तेवर कर्ज देण्यामध्ये गुंतलेल्या सावकारांच्या सॉल्व्हेंसीसाठी किमान मानकांच्या स्थापनेशी संबंधित आहेत. हे मूल्य बँकांकडून क्रेडिट जोखमीचे मूल्यांकन करताना वापरले जाते आणि दीर्घकालीन शाश्वत ट्रेंड लक्षात घेऊन आणि सट्टा घटक वगळून सध्याच्या बाजार मूल्य मूल्यांकनापेक्षा वेगळे आहे.

MCO आवश्यकतांमध्ये खालील मुख्य मुद्दे हायलाइट केले जाऊ शकतात.

1. बाजार मूल्य निर्धारित करण्याच्या बाबतीत, संभाव्य संपार्श्विक मूल्यमापन करण्याची पद्धत वास्तविक बाजार परिस्थितीशी काटेकोरपणे जोडलेली असणे आवश्यक आहे आणि त्यात व्यक्तिनिष्ठ स्वरूपाच्या किमान गृहितके आणि गृहीतके असणे आवश्यक आहे. आंतरराष्ट्रीय मानके सांगतात की "विक्री तुलना पद्धत किंवा इतर बाजार तुलना पद्धती बाजार संशोधनावर आधारित असावी. बांधकाम खर्च आणि घसारा रक्कम बाजार डेटावर आधारित खर्च विश्लेषण आणि जमा घसारा वर आधारित निर्धारित केले पाहिजे. उत्पन्न भांडवलीकरण पद्धत किंवा सवलत रोख प्रवाह पद्धत बाजार-निर्धारित रोख प्रवाह आणि बाजार-आधारित परताव्याच्या दरांवर आधारित असणे आवश्यक आहे. त्या. जर मूल्यमापनकर्त्याने ग्राहकाने दिलेली माहिती गणनेत वापरली असेल, जी वास्तविकतेशी सुसंगत असेल, परंतु बाजारातील वास्तविकतेशी सुसंगत नसेल, तर संपार्श्विक हेतूंसाठी मूल्यांकन करताना असा दृष्टिकोन लागू होणार नाही.

2. मानके स्पष्टपणे नमूद करतात की मूल्यमापन उद्देशांसाठी आधार म्हणून वापरल्या जाणाऱ्या चिंतेची धारणा आर्थिक स्टेटमेन्ट, संपार्श्विक हेतूंसाठी मूल्यांकन करताना अनुचित आहे. मानके अशी शिफारस करतात की मालक-व्याप्त मालमत्तेचे मालक-व्याप्त म्हणून धारणाधिकाराच्या उद्देशाने मूल्यांकन केले जावे. त्या. मालमत्तेच्या विशिष्ट मालकाशी संबंधित कोणताही फायदा वगळणे आवश्यक आहे, उदाहरणार्थ, जर त्याची मालमत्ता गहाण ठेवणारा मालक त्याचा फायदा घेत असेल तर प्राधान्य अटीपेमेंट केल्यावर उपयुक्तता, मग एखाद्या वस्तूचे मूल्यमापन करताना तुम्ही बाजार पातळीवरील खर्चावर लक्ष केंद्रित केले पाहिजे.

उत्पन्न-उत्पन्न करणाऱ्या वस्तूंचे मूल्यमापन करताना, मानके मूल्यमापनकर्त्याला "गोइंग चिंता" मोडमधील ऑब्जेक्टचे मूल्य आणि जेथे ऑब्जेक्टमधील महत्त्वाच्या फरकाकडे सावकाराचे लक्ष वेधण्यास बाध्य करतात:

व्यवसाय बंद;
पुरवठा काढून टाकण्यात आला;
परवाने/प्रमाणपत्रे, फ्रँचायझी करार किंवा परवाने रद्द केले गेले आहेत किंवा रद्द होण्याचा धोका आहे;
मालमत्तेला असभ्य वागणूकीचा सामना करावा लागला आहे;

किंवा इतर कारणे आहेत जी नंतरच्या कामकाजाच्या परिणामांवर नकारात्मक परिणाम करू शकतात. त्या. आंतरराष्ट्रीय मानके तत्काळ मूल्यांकनकर्त्याला डीफॉल्ट परिस्थितीचे विश्लेषण करण्यासाठी निर्देशित करतात.

3. मानके सूचित करतात की जेथे मालमत्तेचे पर्यायी वापर मूल्य जास्त असते, तेथे सावकारांना वाढीव मूल्याच्या संभाव्यतेची जाणीव असावी. तथापि, संपार्श्विक हेतूंसाठी मूल्य मोजण्याचा आधार प्रामुख्याने मालमत्तेचा विद्यमान वापर आहे.

4. अहवालाच्या सामग्रीसाठी IVS च्या सामान्य आवश्यकता पूर्ण करण्याव्यतिरिक्त, संपार्श्विक हेतूंसाठी मूल्यांकन अहवालांमध्ये, नियमानुसार, खालील मुद्द्यांवर माहिती समाविष्ट करणे आवश्यक आहे:

पूर्वलक्षी, वर्तमान आणि अपेक्षित भविष्यातील मागणी या प्रकारचाप्रदेशातील मालमत्ता;
मालमत्तेच्या पर्यायी वापरासाठी संभाव्य आणि संभाव्य गरजा;
मालमत्तेची वर्तमान तरलता, तसेच, आवश्यक असल्यास, त्याच्या स्थिरतेची शक्यता;
मूल्यांकन करताना घेतलेला दृष्टीकोन आणि मूल्यांकनास समर्थन देण्यासाठी विश्वासार्ह बाजार डेटा किती प्रमाणात वापरला जातो.

5. स्वतंत्रपणे, कोणीही मूल्यमापनकर्त्याच्या आवश्यकता हायलाइट करू शकतो.

मूल्यांकनकर्त्याचे अधिकार आणि जबाबदाऱ्या मुल्यांकनकर्ता आणि त्याचा क्लायंट या दोघांनाही स्पष्ट असणे आवश्यक आहे. मूल्यांकनकर्त्यांनी कर्ज देण्याच्या उद्देशाने मूल्यांकन आयोजित करण्याशी संबंधित जोखीम स्पष्टपणे समजून घेणे आवश्यक आहे, कारण या क्षेत्रातील गैरसमज, गैरसमज किंवा त्रुटींमुळे कर्ज देणारा आणि मूल्यमापनकर्ता यांच्यात विवाद आणि खटले होऊ शकतात.
कर्ज देण्याच्या उद्देशाने मूल्यांकन करताना, मूल्यांकनकर्त्याने कर्जदारापासून स्वातंत्र्य राखण्यासाठी विशेष लक्ष दिले पाहिजे.

हे महत्त्वाचे आहे की व्हॅल्युअरला विशिष्ट प्रकारच्या मालमत्तेच्या मूल्यांकनाच्या क्षेत्रातील संबंधित अनुभव आहे, अन्यथा त्याला तज्ञांचा सल्ला घेणे आवश्यक आहे.

मानकांसाठी मूल्यांकनकर्त्याला कर्ज देण्याची प्रक्रिया समजून घेण्यात सक्षम असणे आवश्यक आहे. मूल्यमापनकर्त्यांना बँका आणि इतर वित्तीय संस्थांच्या आवश्यकता आणि शक्य असल्यास, कर्जाच्या अटींची सामान्य माहिती असणे आवश्यक आहे.

संपार्श्विक बद्दल बँकेला आवश्यक मूल्यमापन माहिती

क्रेडिट ट्रान्झॅक्शनसाठी मालमत्ता मालमत्तेचा संपार्श्विक म्हणून विचार करताना, क्रेडिट निर्णय घेण्यासाठी, बँकेकडे ऑब्जेक्टच्या खालील अनेक वैशिष्ट्यांबद्दल माहिती असणे आवश्यक आहे:

तरलता;
किंमत;
मालकाच्या व्यवसायासाठी मालमत्तेचे महत्त्व (अत्यावश्यकता);
कालांतराने संपार्श्विक मूल्यातील बदलांचा अंदाज;
संपार्श्विक वर फोरक्लोजर प्रक्रियेशी संबंधित खर्चाची रक्कम निश्चित करणे.

अ) तरलता

कायदेशीर परिस्थितीमुळे मालमत्ता संपार्श्विक म्हणून स्वीकारण्याच्या मूलभूत शक्यतेव्यतिरिक्त, बँकेला वस्तू विकण्याच्या मूलभूत शक्यता आणि गतीमध्ये स्वारस्य आहे - म्हणजे. त्याचा तरलता

संपार्श्विकाशी संबंधित जोखमींचे मूल्यांकन करण्याच्या दृष्टीने संभाव्य संपार्श्विकाची तरलता हे सर्वात महत्त्वाचे वैशिष्ट्य आहे. तरलतेची डिग्री ठरवण्यातील त्रुटी बँकेसाठी अत्यंत गंभीर आहेत.

मालमत्तेची तरलता ही वस्तू किती लवकर पैशासाठी देवाणघेवाण केली जाऊ शकते याद्वारे दर्शविली जाते, उदा. स्पर्धात्मक वातावरणात खुल्या बाजारातील बाजार मूल्याला पुरेशा किंमतीला विक्री करा, जेव्हा व्यवहारातील पक्ष वाजवीपणे वागतात, त्यांच्याकडे सर्व आवश्यक माहिती असते आणि कोणत्याही असाधारण परिस्थितीमुळे व्यवहार प्रभावित होत नाही.

तरलतेचे परिमाणवाचक वैशिष्ट्य एखाद्या वस्तूच्या बाजार प्रदर्शनाची वेळ असू शकते, उदा. एखादी वस्तू सार्वजनिकरित्या विकण्यासाठी लागणारा वेळ आणि स्पर्धात्मक बाजारबाजार मूल्यावर. या शिफारशींच्या संबंधात, असे गृहीत धरले जाते की एक्सपोजर कालावधीमध्ये खरेदी आणि विक्री व्यवहाराच्या औपचारिक पुष्टीकरणासाठी (अंमलबजावणी, नोंदणी) आवश्यक वेळ समाविष्ट नाही, उदा. एक्सपोजर कालावधी हा एखाद्या वस्तूच्या विक्रीसाठी सार्वजनिक ऑफर ठेवण्याच्या क्षणापासून विक्रेता आणि खरेदीदार व्यवहार पूर्ण करण्याचा निर्णय घेत नाही तोपर्यंतचा विशिष्ट कालावधी असतो.

विक्रीच्या संभाव्यतेवर आणि विक्रीच्या अंदाजित कालावधीवर अवलंबून तरलता वेगळ्या गटांमध्ये विभागून त्याचे वैशिष्ट्यीकरण करण्याची शिफारस केली जाते. विक्रीच्या वेळेनुसार मालमत्तेच्या तरलतेचे खालील श्रेणीकरण प्रस्तावित आहे (तक्ता 1).

तक्ता 1

प्रस्तावित श्रेणीकरणाचा मुख्य उद्देश म्हणजे संपार्श्विक मूल्य निर्धारित करण्याच्या प्रक्रियेत बँकांद्वारे त्यानंतरचा वापर. अशा श्रेणीकरणाची कार्यात्मक उपयुक्तता प्रामुख्याने लिक्विडेशन सवलतीच्या मूल्याशी आणि संपार्श्विक सवलतीमध्ये एक घटक म्हणून त्यानंतरच्या समावेशासह काही प्रमाणात तरलतेची तुलना करण्याच्या शक्यतेमध्ये असते. तरलतेची उच्च पदवी लहान सूट आणि सवलतीशी संबंधित आहे.

तरलता सर्व प्रथम, मालमत्तेची मागणी आणि उपलब्धता यावर अवलंबून असते. उदाहरणार्थ, व्यस्त महामार्गांवर असलेल्या किरकोळ स्थावर मालमत्तेला बाजारात नेहमीच मागणी असते आणि ती मर्यादित कालावधीत बाजार मूल्याच्या जवळच्या किमतीत विकली जाऊ शकते. एक पर्यायी उदाहरण म्हणजे औद्योगिक शहरांमधील औद्योगिक रिअल इस्टेट, सोव्हिएत औद्योगिक युगाचा वारसा. अशा रिअल इस्टेटची मागणी खूपच कमी आहे.

तरलतेवर परिणाम करणारे इतर घटक आहेत:

या प्रकारच्या मालमत्तेसाठी मागणीची लवचिकता. उदाहरणार्थ, राहण्याची जागा. बाजारातील घरांची कमतरता आणि पुरेसा मोठा पुरवठा नसताना, किमतीत तुलनेने कमी घट झाल्याने निवासी रिअल इस्टेट खरेदी करू इच्छिणाऱ्या लोकांच्या संख्येत वाढ होईल. वस्तूंबाबत समान निष्कर्ष काढला जाऊ शकतो, उदाहरणार्थ, रोल केलेले धातू किंवा पेट्रोलियम उत्पादने;

मालमत्तेची स्थिती. मुख्यतः उपकरणे संबंधित. नियमानुसार, जुने आणि जीर्ण झालेले उपकरणे तुलनेने नवीन उपकरणांपेक्षा कमी द्रव असतात ज्यांना मोठ्या जीर्णोद्धार खर्चाची आवश्यकता नसते;

पत्रव्यवहार आधुनिक तंत्रज्ञान. प्रक्रिया उपकरणांसाठी घटक विशेषतः गंभीर आहे. सर्वात उल्लेखनीय उदाहरण म्हणजे संगणक तंत्रज्ञान. बांधकाम उद्योगाचा विचार करून, आम्ही परिष्करण सामग्रीच्या उत्पादनासाठी तांत्रिक उपकरणे हायलाइट करू शकतो. जेव्हा काही सामग्री इतरांद्वारे बदलली जाते - अधिक तांत्रिकदृष्ट्या प्रगत, सोयीस्कर, सुरक्षित किंवा पर्यावरणास अनुकूल, तेव्हा अप्रचलित सामग्री तयार करण्यासाठी वापरल्या जाणाऱ्या उपकरणांची मागणी त्यानुसार कमी होते. या क्षेत्राच्या बऱ्यापैकी गतिमान विकासासह, विचाराधीन घटक खूप कपटी बनतो. रिअल इस्टेटच्या संबंधात, आम्ही किरकोळ आणि सहाय्यक क्षेत्रांच्या गुणोत्तरासह किरकोळ सुविधा लक्षात घेऊ शकतो जे आधुनिक तंत्रज्ञानाशी सुसंगत नाहीत, जेव्हा व्यापार व्यावहारिकपणे "चाकांवर" चालविला जातो;

स्केल. हा घटक मालमत्तेतील तरलता कमी करून दर्शविला जातो ज्याची वैशिष्ट्ये सरासरी मूल्यांपेक्षा लक्षणीय भिन्न आहेत. उदाहरणार्थ, खूप उच्च क्षमतेसह ओळी भरणे किंवा मोठ्या क्षेत्र किंवा व्हॉल्यूमसह उत्पादन सुविधा. अशा मालमत्तेला खरेदीदारांच्या अत्यंत मर्यादित मंडळाकडून मागणी असू शकते आणि या संदर्भात, अशा वस्तूंसाठी एक्सपोजर कालावधी बराच मोठा आहे आणि उच्च-कार्यक्षमता उपकरणे, जर मोठ्या बाजारपेठेतील सहभागींना त्याची आवश्यकता नसेल, तर ते सामान्यतः अतरल असू शकतात.

प्रमाण. बऱ्याचदा, जेव्हा संपार्श्विकाचे प्रमाण बाजार क्षमतेपेक्षा जास्त असते तेव्हा अल्प प्रमाणात द्रव असलेली मालमत्ता तरलता गमावते. सर्वात उल्लेखनीय उदाहरण म्हणजे मेटल-कटिंग मशीन. अनेक मशीन्स सहज विकल्या जाऊ शकतात, परंतु एका वेळी शंभर मशीन विकल्या जाऊ शकत नाहीत.

स्थान. बाजारात मागणी असलेली मालमत्ता जर अशा ठिकाणी असेल जिथे ती हलवणे अशक्य किंवा महाग असेल तर अशा मालमत्तेची तरलता खूप कमी असेल किंवा अस्तित्वात नसेल. उदाहरणार्थ, उत्तर किंवा सायबेरियाच्या दुर्गम भागात बांधकाम उपकरणे.

काही प्रकरणांमध्ये, तरल मालमत्ता ही अत्यंत विशेष उपकरणे, सहाय्यक उत्पादन सुविधा इ. प्रॉपर्टी कॉम्प्लेक्स किंवा त्याचे काही भाग म्हणून तरलता प्राप्त करू शकते. अशा मालमत्तेला "सशर्त द्रव" म्हटले जाऊ शकते. अशा वस्तूंची तरलता थेट तांत्रिक गटाच्या तरलतेशी किंवा उत्पादन संकुल ज्याचा ते भाग आहेत त्यांच्याशी संबंधित आहे.

खालील अटी पूर्ण झाल्यास मालमत्ता सशर्त द्रव म्हणून ओळखली जाऊ शकते:

संपूर्ण मालमत्ता संकुल किंवा त्याच्या स्वायत्त भागामध्ये तरलता असते;
प्रश्नातील मालमत्ता हे कॉम्प्लेक्सचे महत्त्वपूर्ण घटक आहेत आणि कार्य करतात प्रमुख कार्येत्याच्या कार्यामध्ये आणि कॉम्प्लेक्सच्या मालकाला असमान नुकसान न करता वेगळे केले जाऊ शकत नाही. शिवाय, कायदेशीर दृष्टिकोनातून, मालमत्ता स्वतंत्र एकके म्हणून मानली जाऊ शकते;
मालमत्ता कार्यरत आहेत आणि त्यांना बदलण्याची किंवा महत्त्वपूर्ण दुरुस्तीची आवश्यकता नाही.

तरलता निर्देशक मूलत: मूल्यमापनाच्या दृष्टिकोनाची निवड आणि निर्धारित मूल्याचा प्रकार प्रभावित करतो. म्हणून, मूल्यांकनासाठी कार्य योग्यरित्या सेट करण्यासाठी सर्व प्रथम मूल्यांकन ऑब्जेक्टच्या तरलतेच्या डिग्रीचा अभ्यास करण्याची शिफारस केली जाते.

विविध मालमत्तेच्या विक्रीच्या विशिष्ट वेळेबद्दल सार्वजनिकरित्या उपलब्ध माहितीच्या अभावामुळे, बहुतेकदा वास्तविक मार्गानेमालमत्तेची तरलता निश्चित करणे म्हणजे बाजारातील सहभागींशी सल्लामसलत करणे, म्हणजे बाजारातील प्रश्नात असलेल्या मालमत्तेच्या विक्रीत थेट गुंतलेल्यांसोबत. रिअल इस्टेटच्या संबंधात, या उपकरणांच्या संबंधात रिअल इस्टेट कंपन्या आहेत, हे उत्पादक किंवा त्यांचे प्रतिनिधी कार्यालये किंवा डीलर्स तसेच वापरलेली उपकरणे विकणाऱ्या कंपन्या आहेत.

बी) किंमत

दुसरा महत्त्वाचा सूचक म्हणजे मालमत्तेचे मूल्य. बहुतेकदा, FSO क्रमांक 2 द्वारे विहित केल्यानुसार, संपार्श्विक हेतूंसाठी आधारभूत मूल्य हे बाजार मूल्य असते. त्याच वेळी, बँकेने खात्री केली पाहिजे की मूल्यमापनकर्त्याने मिळवलेले मूल्य वास्तविक माहितीवर आधारित आहे आणि ते बाजाराच्या डेटाशी पूर्णपणे संबंधित आहे. स्वतंत्र विक्रीच्या अशक्यतेमुळे संभाव्य संपार्श्विकाचे बाजार मूल्य नसल्यास, बँकेशी करार करून भिन्न प्रकारचे मूल्य निश्चित केले जाऊ शकते.

सी) मालकाच्या व्यवसायासाठी मालमत्तेचे महत्त्व

संपार्श्विकाची उत्तेजक भूमिका लक्षात घेता, बँकेसाठी उपयुक्त माहिती म्हणजे ग्राहकाच्या उत्पन्नाच्या निर्मितीमध्ये सहभागाच्या दृष्टिकोनातून विचाराधीन मालमत्तेचे महत्त्व, दुसऱ्या शब्दांत, गहाण ठेवणाऱ्याच्या व्यवसायासाठी त्याचे महत्त्व. उपक्रम

विचाराधीन मालमत्तेचे सशर्त दोन गटांमध्ये विभाजन करण्याचा प्रस्ताव आहे: "महत्त्वपूर्ण" मालमत्ता आणि "क्षुद्र" मालमत्ता.

"महत्त्वपूर्ण" गटामध्ये एंटरप्राइझच्या व्यवसाय प्रक्रियेत निर्णायक भूमिका बजावणाऱ्या मालमत्ता वस्तूंचा समावेश असू शकतो. अशा वस्तूंचे वेगळे करणे, एंटरप्राइझच्या मालमत्तेतून त्यांचे वगळणे गुंतागुंतीचे होऊ शकते आर्थिक क्रियाकलापतो पूर्णपणे थांबेपर्यंत. "महत्त्वपूर्ण" मालमत्तेचे नुकसान लक्षणीयरीत्या खराब होईल आर्थिक निर्देशकमॉर्टगेगर एंटरप्राइझ आणि त्याची सॉल्व्हेंसी कमी करेल.

"क्षुल्लक" मालमत्ता गटामध्ये अशा वस्तूंचा समावेश होतो ज्यांच्या परकेपणाचा गहाण ठेवणाऱ्याच्या उत्पादनावर आणि आर्थिक क्रियाकलापांवर लक्षणीय परिणाम होणार नाही आणि त्याच्या आर्थिक स्थितीवर लक्षणीय परिणाम होणार नाही.

महत्त्व वैशिष्ट्य कर्ज देण्यामध्ये महत्त्वपूर्ण भूमिका बजावते उत्पादन उपक्रमव्यवहार सुरक्षित करण्यासाठी मालमत्ता निवडण्याच्या टप्प्यावर.

डी) किमतीतील बदलांचा अंदाज

क्रेडिट फंडाच्या तरतुदीचे क्षण आणि त्यांची परतफेड काहीवेळा वेळेत (5 - 7 वर्षांपर्यंत) लक्षणीयरीत्या विभक्त केली जात असल्याने, कालांतराने संपार्श्विक मूल्यातील बदल लक्षात घेणे आवश्यक आहे, म्हणजे. वैधता कालावधी दरम्यान मालमत्तेच्या मूल्यातील बदलांचा अंदाज बँकेसाठी खूप उपयुक्त असेल कर्ज करारआणि, शक्यतो, संपार्श्विकाची त्यानंतरची मुदतपूर्व बंद. असे बदल बाजारातील ट्रेंड, मालमत्तेचे गुणधर्म (उदाहरणार्थ, झीज आणि झीज) आणि मालमत्तेची गुणवत्ता स्थिती (दुरुस्ती इ.) राखण्यासाठी गुंतवणूक करण्याची आवश्यकता याद्वारे निर्धारित केले जातील.

खर्चाचा अंदाज आणि त्याचे क्षितिज d.b. मूल्यांकन कार्यामध्ये निर्दिष्ट केले आहे.

इ) संपार्श्विक वर फोरक्लोजर प्रक्रियेशी संबंधित खर्चाची रक्कम निर्धारित करणे

संपार्श्विक संदर्भात क्रेडिट निर्णय घेताना एक महत्त्वाची समस्या म्हणजे संपार्श्विक आणि त्याची विक्री फोरक्लोजर करताना उद्भवणाऱ्या खर्चाचे मूल्यांकन. अशा खर्चाचा बँकेने स्थापित केलेल्या संपार्श्विक सवलतीच्या रकमेवर लक्षणीय परिणाम होऊ शकतो. मूल्यमापनकर्त्याच्या कामाशी संबंधित भागामध्ये, मूल्यमापन करण्याच्या खर्चाच्या सूचीमध्ये हे समाविष्ट असू शकते:

विशिष्ट कालावधीसाठी ऑपरेटिंग खर्च;
विघटन आणि वाहतूक खर्च;
सल्लागार आणि मध्यस्थ सेवांची किंमत;
वैयक्तिक प्रकारच्या मालमत्तेसाठी विशिष्ट इतर खर्च.

अशा खर्चांची यादी आणि आकार बहुतेक प्रकरणांमध्ये अंदाज लावला जाऊ शकतो.

वरील वैशिष्ट्ये निर्धारित करण्याचे बंधन, किंमत वगळता, FSO द्वारे विहित केलेले नाही. तथापि, या यादीमध्ये बँकेसाठी आवश्यक असलेली व्यवसाय माहिती आहे आणि मूल्यमापनकर्त्याने निर्धारित केलेल्या पॅरामीटर्सच्या सूचीमध्ये ही वैशिष्ट्ये समाविष्ट करण्याची इच्छा बँकेसाठी महत्त्वपूर्ण स्पर्धात्मक फायदे निर्माण करेल. मूल्यांकन कार्य सेट करण्याच्या टप्प्यावर बँकेला आवश्यक असलेले काही पॅरामीटर्स निश्चित करण्याची आवश्यकता चर्चा केली जाते.

संपार्श्विक हेतूंसाठी निर्धारित मूल्याचे प्रकार

आधी सांगितल्याप्रमाणे, बहुतेक प्रकरणांमध्ये, संपार्श्विक हेतूंसाठी द्रव मालमत्तेचे मूल्यांकन करताना, बाजार मूल्य हे संपार्श्विक मूल्य मोजण्यासाठी आधार म्हणून वापरले जाते.

जर बँक विचार करत असेल तर, ग्राहक आणि बँकेच्या करारानुसार, मूल्यांकनाचा परिणाम गुंतवणूक मूल्य असू शकतो.

संपार्श्विक हेतूंसाठी मूल्यांकन करताना विध्वंस किंवा पुनर्बांधणीसाठी प्रस्तावित वस्तूंचे बाजार मूल्य निर्धारित करण्यासाठी गुंतवणूक मॉडेलिंग पद्धती वापरण्याची शिफारस केलेली नाही.

ग्राहक आणि बँकेला अशी गरज असल्यास लिक्विडेशन व्हॅल्यू मूल्यांकनकर्त्याद्वारे निर्धारित केली जाते. या प्रकरणात, मूल्यांकनासाठी कार्य सेट करण्याच्या टप्प्यावर वापरलेली पद्धत निर्दिष्ट करण्याची शिफारस केली जाते.

ज्या वस्तूंमध्ये स्वतंत्र तरलता नसते, परंतु सामान्यत: तरलता (सशर्त तरल मालमत्ता) असते अशा मालमत्तेचा किंवा तांत्रिक कॉम्प्लेक्सचा अविभाज्य भाग असलेल्या वस्तूंच्या संबंधात, मूल्यांकनासाठी आधार म्हणून बाजार मूल्य विचारात घेण्याचा प्रस्ताव आहे, परंतु असे गृहीत धरून मालमत्तेची विक्री केवळ मालमत्ता संकुलाचा भाग म्हणून शक्य आहे. जेव्हा कॉम्प्लेक्स बाजार मूल्यावर विकले जाते तेव्हा या मालमत्तेसाठी गुणविशेष असलेल्या कॉम्प्लेक्सच्या किमतीचा वाटा म्हणून हे मूल्य समजले जाईल.

सशर्त द्रव वस्तूंचे मूल्यांकन करताना, त्यांचे मूल्य मालमत्ता कॉम्प्लेक्सच्या मूल्याचा भाग म्हणून मानले जाते ज्याचा ते भाग आहेत.

म्हणून, त्यांची किंमत मोजताना, दोन मार्ग शक्य आहेत:

संपूर्ण प्रॉपर्टी कॉम्प्लेक्सच्या मूल्याचे निर्धारण आणि मूल्यांकित वस्तूंच्या मूल्याचे प्रमाणिक वाटप . बहुसंख्य कॉम्प्लेक्स (मूल्याच्या अर्ध्यापेक्षा जास्त) बनवलेल्या मालमत्तेच्या एकूणतेचा विचार करताना या दृष्टिकोनाची शिफारस केली जाते;
खर्चाचा दृष्टिकोन वापरून वैयक्तिक मालमत्तेचे मूल्यांकन.पोशाख निश्चित करताना, त्याचे सर्व घटक योग्यरित्या विचारात घेणे आवश्यक आहे. हा पर्याय मालमत्तेच्या वैयक्तिक घटकांना किंवा तांत्रिक कॉम्प्लेक्ससाठी अधिक लागू आहे. अशा मालमत्तेसाठी स्वतंत्र विक्रीची शक्यता असल्यास, बाजार मूल्याचे मूल्यांकन करणे आवश्यक आहे.

मूल्यांकन कार्य सेट करताना, अहवालात कोणत्या प्रकारचे मूल्य निश्चित केले जाईल हे स्पष्टपणे नमूद करणे आवश्यक आहे.

संपार्श्विक हेतूंसाठी मूल्यांकन करताना कॅडस्ट्रल मूल्य वापरले जात नाही.

या विभागात मूल्यमापनकर्त्यासाठी सामान्य नैतिक आवश्यकता नाहीत; संपार्श्विक हेतूंसाठी मूल्यांकनाच्या वैशिष्ट्यांमुळे, विभागामध्ये मूल्यमापनकर्त्याच्या क्रियाकलापांच्या नैतिक बाजूच्या शिफारशींचा समावेश आहे.

हे लक्षात घेतले पाहिजे की संपार्श्विक हेतूंसाठी मूल्यांकन करताना, मूल्यमापनकर्त्याच्या स्वातंत्र्य, सचोटी आणि व्यावसायिक अखंडतेवर वाढीव मागण्या ठेवल्या जातात. हे सध्याच्या संभाव्यतेद्वारे स्पष्ट केले आहे की मूल्यमापन ग्राहक मोठ्या प्रमाणात कर्ज मिळविण्यासाठी त्याच्या मालमत्तेचे मूल्य वाढवण्यास प्रवृत्त करण्यासाठी मूल्यांकनकर्त्यावर प्रभाव टाकेल. बहुतेक प्रकरणांमध्ये, ग्राहकाच्या अशा व्यक्तिनिष्ठ प्रभावाचा प्रतिकार केवळ मूल्यमापनकर्त्याच्या तत्त्वानुसारच केला जाऊ शकतो.

मूल्यांकनकर्त्यांना कर्ज देण्याची प्रक्रिया, बँकेच्या आवश्यकता आणि शक्य असल्यास, कर्जाच्या अटी आणि शर्तींची सामान्य माहिती असणे आवश्यक आहे. मूल्यांकनकर्त्याने हे स्पष्टपणे समजून घेतले पाहिजे की त्याच्या कामाचे परिणाम वास्तविक आर्थिक निर्णय आणि जोखीम घेण्यासाठी वापरले जातात. मूल्यांकनकर्त्यांच्या निकृष्ट दर्जाच्या कामामुळे केवळ बँकांचेच नव्हे तर बाजारातील इतर सहभागी आणि लोकसंख्येचेही आर्थिक नुकसान होऊ शकते.

मूल्यमापनकर्त्याला त्याच्या क्षमतेची जाणीव असणे आवश्यक आहे. अत्यंत विशिष्ट ज्ञानाची आवश्यकता असलेल्या समस्यांचे निराकरण करताना, तांत्रिक तज्ञांचा समावेश करणे आवश्यक आहे. अशा प्रकरणांमध्ये, स्वतःला मूल्यमापनकर्त्याच्या निराधार तज्ञ मूल्यांकनांपुरते मर्यादित करणे अस्वीकार्य आहे.

मूल्यमापनकर्त्याच्या सेवांची किंमत त्याने घटक म्हणून लागू केलेल्या दर धोरणाच्या आधारे तयार केली जाते करार संबंधग्राहकासह. मूल्यांकनकर्त्याने संतुलित आचरण केले पाहिजे दर धोरण, त्याच्या कामाच्या परिणामांची पुरेशी गुणवत्ता सुनिश्चित करणे. डंपिंग, ज्यामध्ये अपरिहार्यपणे मूल्यांकन परिणामांच्या गुणवत्तेत घट होते, तसेच दरांमध्ये अन्यायकारक वाढ, भागीदारीच्या विकासास हातभार लावत नाही. ज्या प्रकरणांमध्ये बँक थेट मूल्यांकनाचा ग्राहक नाही, अशा प्रकरणांमध्ये सेवांच्या किंमतीच्या निर्मितीवर प्रभाव टाकण्यापासून परावृत्त करण्याची शिफारस केली जाते.

मूल्यांकनकर्त्याने व्यावसायिक विकासासाठी सतत प्रयत्न केले पाहिजेत, संचित ज्ञान आणि अनुभवाचे विश्लेषण केले पाहिजे, बाजारातील ट्रेंडचे निरीक्षण केले पाहिजे, पात्रता सुधारली पाहिजे आणि नियतकालिक प्रशिक्षण घेतले पाहिजे. ज्ञान आणि कौशल्ये विकसित आणि सुधारण्यासाठी एक चांगली मदत म्हणजे बँकेच्या संबंधित विभागातील सक्षम कर्मचाऱ्यांसह मूल्यांकन प्रक्रियेदरम्यान संवाद. डेटाबेस राखणे, स्वयंचलित अहवाल तयार करण्याची प्रक्रिया, कंपनीमध्ये गुणवत्ता नियंत्रण प्रणालीची उपस्थिती आणि प्रदेशासाठी विश्लेषणात्मक पुनरावलोकने तयार करणे हे मूल्यमापनकर्त्याच्या व्यावसायिक परिपक्वतेचे सूचक आहेत.

बऱ्याचदा, मूल्यांकनकर्त्याला आगामी कर्ज व्यवहारांच्या तपशीलांची जाणीव होते. ग्राहक किंवा बँकेचे नुकसान होऊ शकते अशा व्यावसायिक आणि इतर माहितीचे प्रकटीकरण अस्वीकार्य आहे. तृतीय पक्षांचा तज्ञ किंवा सल्लागार म्हणून सहभाग, ज्यामध्ये गोपनीय माहिती उघड करण्याची आवश्यकता असते, ग्राहक आणि बँकेच्या कराराच्या अधीन आहे.

मूल्यमापन सेवांच्या ग्राहकाला व्यवहार पूर्ण करण्यासाठी दुसऱ्या बँकेच्या सेवा वापरण्याची ऑफर देणे अस्वीकार्य आहे.

ग्राहक किंवा बँकेच्या प्रतिनिधींशी संवाद साधताना, मूल्यांकनकर्त्याने निष्ठा आणि चातुर्य दाखवले पाहिजे. सध्याच्या समस्या आणि समस्यांवर चर्चा करताना, केवळ रचनात्मक आणि व्यवसायासारख्या टोनला परवानगी आहे. ही शिफारस ग्राहक आणि बँकेच्या प्रतिनिधींना सारखीच लागू होते.

मूल्यांकन परिणामांच्या व्यक्तिनिष्ठ विकृतीच्या घटकावर मात करण्यासाठी आणि संपूर्ण मूल्यांकन प्रक्रियेची कार्यक्षमता वाढवण्यासाठी, अशी यंत्रणा वापरण्याची शिफारस केली जाते ज्यामध्ये बँक एकतर मूल्यांकनाची ग्राहक असेल किंवा मूल्यांकन प्रक्रियेत समाविष्ट असेल. अहवालाचा सह-ग्राहक आणि अहवाल प्राप्त करणाऱ्या कराराचा पक्ष म्हणून. एक बँक कर्मचारी, मूल्यमापन अहवालाच्या गुणवत्तेवर लक्ष ठेवत असताना, ग्राहकाच्या प्रभावाला काउंटरवेट म्हणून काम करतो आणि काही प्रमाणात मूल्यांकनकर्त्याचे संरक्षण करतो.

जेव्हा बँक सह-ग्राहक म्हणून काम करते तेव्हा सामान्य परस्परसंवाद अल्गोरिदम टेबलमध्ये सादर केला जातो. 2

तक्ता 2.

		चालू घटना
	मूल्यांकन कार्यास मान्यता	मूल्यांकनाचे उद्दिष्ट, अधिकार आणि भार निश्चित केले जातात, वापरलेले दृष्टिकोन, गृहितके आणि मर्यादा यावर चर्चा केली जाते (आवश्यक माहितीची रक्कम आणि मूल्यांकनाची वेळ निर्धारित केली जाते). नियमानुसार, हे ग्राहकांच्या सहभागासह केले जाते आणि सुविधेच्या तपासणीसह एकत्रित केले जाते.
	कराराचा निष्कर्ष	कराराचे त्रिपक्षीय स्वरूप आहे. बँक सह-ग्राहक आणि अहवालाचा प्राप्तकर्ता म्हणून काम करते (प्लेजरसह) आणि त्रिपक्षीय स्वीकृती प्रमाणपत्रावर स्वाक्षरी करते.
	चालू सल्लामसलत	मूल्यमापनकर्ता बँक कर्मचाऱ्यांना उदयोन्मुख समस्यांबद्दल माहिती देतो (उदाहरणार्थ, माहितीच्या तरतूदीसह), विवादित मुद्द्यांवर एकत्रितपणे चर्चा केली जाते.
	बँकेला सादरीकरण सारांश परिणामअंदाज	मूल्यमापनकर्ता बँकेला संक्षिप्त स्वरूपात प्राप्त झालेले परिणाम प्रदान करतो. जेव्हा बँक निकालांवर सहमती दर्शवते, तेव्हा मूल्यांकनकर्ता मूल्यांकन अहवाल तयार करतो
	ग्राहकासमोर सादरीकरण	तयार अहवाल ग्राहकांना सादर केला जातो

सादर केलेली योजना अनेक महत्त्वपूर्ण मुद्यांनी वैशिष्ट्यीकृत आहे.

पहिल्याने,हा कराराचा त्रिपक्षीय प्रकार आहे, ज्यानुसार बँक अहवालाची सह-ग्राहक आहे आणि कामाचा स्वीकारकर्ता म्हणून कार्य करते.

दुसरे म्हणजे,हे प्रारंभिक टप्प्यावर मूल्यांकनासाठी कार्य सेट करत आहे. हे तुम्हाला मूल्यमापनाचे उद्दिष्ट, वापरलेल्या पद्धती आणि पध्दतींच्या गरजा आणि आवश्यक वैशिष्ट्ये प्रतिबिंबित करण्याची परवानगी देते.

तिसऱ्या,हे बँक कर्मचाऱ्यांशी मूल्यांकन प्रक्रियेदरम्यान सुरू असलेले सल्ला आहेत. हा टप्पा तुम्हाला उदयोन्मुख समस्यांचे त्वरित निराकरण करण्याची परवानगी देतो आणि बँक कर्मचाऱ्यांना अहवालाच्या अंतिम तयारीची वाट न पाहता क्रेडिट निर्णय घेण्यासाठी मध्यवर्ती निकाल वापरण्यास सक्षम करते.

जेव्हा तारण ठेवण्याचा प्रस्तावित मालमत्तेच्या मालकाच्या वतीने, बँक अहवालाचा ग्राहक म्हणून काम करते तेव्हा योजना देखील शक्य आहे. या प्रकरणात, मूल्यमापनकर्त्याच्या सेवांसाठी बँकेद्वारे पैसे दिले जातात. त्यानंतर झालेल्या खर्चासाठी बँकेला भरपाई बँक आणि ग्राहक यांच्यात त्यांना मान्य असलेल्या फॉर्ममध्ये कराराद्वारे शक्य आहे. या प्रकरणात, करार द्विपक्षीय स्वरूपात केला जातो.

मूल्यमापनकर्ता आणि बँक यांच्यातील घनिष्ठ भागीदारी ही प्रभावी व्यवसाय प्रक्रियेची हमी आहे.

मूल्यांकनादरम्यान कामाची रचना आणि गुणवत्तेसाठी सामान्य आवश्यकता. सामान्य गृहीतके आणि मर्यादा.

फेडरल सिक्युरिटी सर्व्हिस आणि मूल्यमापनकर्त्यांच्या स्वयं-नियामक संस्थांच्या मानकांमध्ये कर्ज संपार्श्विक, तसेच सर्वसाधारणपणे इतर हेतूंसाठी केलेल्या मूल्यमापनांची आवश्यकता दिली जाते. तथापि, प्रश्नातील उद्दिष्ट खालील कारणांमुळे विशिष्ट वैशिष्ट्यांची उपस्थिती गृहित धरते.

1. खरं तर, मूल्यमापनकर्त्याच्या सेवांचा ग्राहक ही एक क्रेडिट संस्था आहे, तर अहवालाचा ग्राहक, नियमानुसार, किंवा बहुतेक प्रकरणांमध्ये, संभाव्य गहाण आहे.

2. मूल्यमापनकर्त्याद्वारे निर्धारित केलेले मूल्य संपार्श्विक मूल्याच्या त्यानंतरच्या गणनेसाठी आधार मानले जाते. त्याच वेळी, मूल्यांकनाच्या इतर हेतूंप्रमाणे, मूल्यांकन ऑब्जेक्टच्या तरलतेचा मुद्दा समोर येतो, ज्याची डिग्री संपार्श्विक मूल्य महत्त्वपूर्णपणे निर्धारित करते.

3. व्यवहारासाठी संपार्श्विक संदर्भात क्रेडिट निर्णय घेण्यासाठी, बँकेला, मूळ मूल्याव्यतिरिक्त, संभाव्य संपार्श्विक मूल्याशी थेट संबंधित अनेक पॅरामीटर्स जाणून घेणे आवश्यक आहे (विभाग 3 पहा)

4. मूल्यमापनकर्त्याचे क्रियाकलाप खालील घटकांद्वारे निर्धारित केले जातात:

हे लक्षात घेऊन, मूल्यांकन निकालावर आधारित, बँक वास्तविक स्वीकारते आर्थिक जोखीम, अहवाल गुणवत्तेसाठी आवश्यकता अत्यंत कठोर आहेत;
बाजारातील सहभागींच्या व्यावसायिक गरजांनुसार, मूल्यमापन सेवा सर्व भागधारकांना मान्य असलेल्या कालमर्यादेत प्रदान करणे आवश्यक आहे.

वरील बाबी लक्षात घेता, संपार्श्विक हेतूंसाठी मूल्यमापन करताना खालील सामान्य आवश्यकता मुल्यांकनकर्त्याला सादर केल्या पाहिजेत.

मूल्यमापनकर्त्याचे मुख्य कार्य म्हणजे मूल्यांकन केलेल्या वस्तूच्या व्यवहार्यतेसाठी परिमाणवाचक आणि गुणात्मक संभावना दर्शविणे.
मूल्यांकनाचा निकाल, सर्व प्रथम, बँकेसाठी आवश्यक आहे, म्हणून, मूल्यांकन आयोजित करताना, मूल्यमापनकर्त्याने, बँकेशी करार करून, त्याच्या अधिकृत तज्ञांशी संवाद साधण्याची शिफारस केली जाते. या परस्परसंवादाचा अर्थ मूल्यांकनकर्त्यावर बँकेकडून दबाव येत नाही आणि त्याच्या क्रियाकलापांच्या स्वातंत्र्याच्या तत्त्वाचे उल्लंघन होत नाही.
निर्धारित मूल्याचा प्रकार मूल्यवान वस्तूच्या तरलतेच्या डिग्रीवर अवलंबून असतो. म्हणून, प्राथमिक कार्य म्हणजे तरलतेचे विश्लेषण करणे आणि अहवालात निर्धारित केलेल्या मूल्याच्या प्रकारावर बँक आणि ग्राहकांशी सहमत होणे.
मूल्यांकनाच्या वस्तूंच्या वर्णनामध्ये स्पष्ट वैशिष्ट्ये असणे आवश्यक आहे ज्यामुळे ऑब्जेक्टची स्पष्टपणे ओळख करणे शक्य होते. केवळ नावे आणि प्रवेश क्रमांक दर्शविण्यापुरते मर्यादित ठेवण्याची परवानगी नाही.
बाजार मूल्य निर्धारित करताना, सर्व अंदाज आणि गृहीतके विश्वसनीय बाजार डेटा आणि ट्रेंडवर आधारित असणे आवश्यक आहे. केवळ मूल्यांकनकर्त्याच्या तज्ञांच्या मतावर आधारित गृहीतके कमी केली पाहिजेत.
अहवालात वापरलेल्या माहितीचे सर्व स्रोत एका फॉर्ममध्ये सूचित केले जाणे आवश्यक आहे जे एखाद्याला त्यांची पर्याप्तता सत्यापित करण्यास अनुमती देते.
मूल्यमापन अहवालात, किमान लांबीसह, प्राप्त परिणामांची वैधता समजून घेण्यासाठी आवश्यक असलेली सर्व माहिती असावी.
कामाची कार्यक्षमता वाढवण्यासाठी, अंतरिम मूल्यांकनाचे निकाल बँकेशी सहमत असलेल्या फॉर्ममध्ये बँकेकडे सादर केले जाऊ शकतात.
भिन्न पध्दतींचा वापर करून मिळवलेल्या निकालांमध्ये लक्षणीय विसंगती आढळल्यास, अशा विसंगतीच्या कारणांचे विश्लेषण केले जाणे आवश्यक आहे आणि मूल्यमापनकर्त्याच्या वाजवी मतानुसार सर्वात विश्वासार्ह निकाल अंतिम निकाल म्हणून निवडला जाणे आवश्यक आहे.
ऑब्जेक्टची तपासणी केल्याशिवाय मूल्यमापनकर्त्याद्वारे ऑब्जेक्टचे मूल्यांकन करण्याची परवानगी नाही. ज्या वस्तूंचे मूल्यमापन केले जात आहे त्यांची छायाचित्रे (जर मोठ्या संख्येने वस्तू असतील तर कदाचित निवडकपणे सर्वात महत्त्वाच्या असतील) अहवालाच्या परिशिष्टांमध्ये समाविष्ट करणे आवश्यक आहे. छायाचित्रे वस्तुनिष्ठपणे मूल्यमापन केलेल्या मालमत्तेची स्थिती प्रतिबिंबित करणे आवश्यक आहे;
बँक आणि ग्राहक यांच्याशी करार करून, मूल्यांकनकर्ता मूल्यांकन ऑब्जेक्टची वैशिष्ट्ये निर्धारित करू शकतो जे फेडरल मूल्यांकन मानकांच्या आवश्यकतांद्वारे प्रदान केले जात नाहीत, परंतु बँकेला निर्णय घेण्यासाठी आवश्यक आहेत.
मूल्यांकन निर्दिष्ट कालावधीत पूर्ण करणे आवश्यक आहे क्रेडिट प्रक्रिया. गुणवत्तेची हानी न करता अंतिम मुदत कमी करण्यासाठी, मूल्यांकनकर्त्याने, मूल्यांकन कार्य सेट करण्याच्या टप्प्यावर, त्याचे कार्य स्पष्टपणे समजून घेतले पाहिजे, कामासाठी आवश्यक असलेली माहिती आणि दस्तऐवजांची रचना निश्चित केली पाहिजे आणि दस्तऐवज आणि प्राधान्ये सबमिट करण्यासाठी अंतिम मुदत निश्चित केली पाहिजे. .
बाजार विभागाच्या विश्लेषण विभागात ज्याचे मूल्यमापन ऑब्जेक्ट संबंधित आहे त्यामध्ये खालील माहिती असावी:

वर्तमान क्रियाकलापांचे विश्लेषण आणि संबंधित बाजार विभागातील मुख्य ट्रेंड;
प्रदेशातील या प्रकारच्या मालमत्तेसाठी पूर्वलक्षी, वर्तमान आणि अपेक्षित भविष्यातील मागणी;
मुल्यांकन केलेल्या मालमत्तेच्या पर्यायी वापरासाठी विद्यमान आणि संभाव्य गरजा;
विशिष्ट अनुमानित घटकांच्या संपार्श्विक मूल्यावरील प्रभावाची डिग्री (मूल्यांकनाच्या वेळी);

बांधकाम करताना उत्पन्नाचा दृष्टीकोन वापरताना रोख प्रवाहबाजार निर्देशकांवर अवलंबून राहणे आवश्यक आहे, ज्यामध्ये मालमत्तेचा मालक फायदे मिळवितो ज्यामुळे त्याला इतर बाजारातील सहभागी (फायदे इ.) च्या तुलनेत अधिक फायदेशीर स्थितीत ठेवले जाते. वस्तुचे विद्यमान भार (उदा. भाडेपट्टे, सहजता), जे वस्तूच्या अलिप्ततेवर जतन केले जातील, मूल्यांकनादरम्यान अनिवार्य विचाराच्या अधीन आहेत.

संपार्श्विक हेतूंसाठी मूल्यांकन अहवालाच्या संरचनेसाठी सामान्य मार्गदर्शक तत्त्वे

मुल्यांकन अहवालाची रचना, प्रतिज्ञाच्या उद्देशाने निर्धारित केलेली वैशिष्ट्ये विचारात घेऊन, खालील फॉर्ममध्ये शिफारस केली आहे.

भाग 1. परिणाम आणि निष्कर्षांचा सारांश.हा मूल्यांकन अहवालाचा ऑपरेटिव्ह भाग आहे, जो वापरकर्त्याला केलेल्या कामाच्या परिणामांबद्दल त्वरित आणि सर्वसमावेशक माहिती प्राप्त करण्यास अनुमती देतो. येथे आम्ही मूल्यमापन ऑब्जेक्टची मुख्य वैशिष्ट्ये थोडक्यात सारांशित करतो, मूल्यांकनासाठी विविध दृष्टीकोन लागू करताना प्राप्त झालेले परिणाम, मूल्यांकन ऑब्जेक्टचे अंतिम मूल्य, तसेच महत्त्वाचे निष्कर्ष आणि शिफारसी जे मूल्यमापनकर्त्याच्या मते, मूल्यमापनासाठी महत्त्वपूर्ण आहेत. ग्राहक आणि बँकेसाठी.

भाग 2. मूल्यांकन कार्य.अहवालाच्या या भागात तीन विभाग आहेत.

1) ऑब्जेक्टचे सर्वसमावेशक वर्णन सर्व वैशिष्ट्यांसह प्रदान केले आहे जे विचारात घेतले होते आणि मूल्यांकनादरम्यान विचारात घेतले पाहिजे. मालकाच्या व्यवसायात किंवा उत्पादन प्रक्रियेत मूल्यांकनाच्या ऑब्जेक्टची भूमिका आणि त्याचे महत्त्व सूचित केले आहे. हे मूल्यांकनाच्या ऑब्जेक्टच्या मालमत्ता अधिकारांचे आणि त्याच्या मूल्यावर परिणाम करणाऱ्या ऑब्जेक्टच्या भारांचे वर्णन देखील प्रदान करते.

2) असे सूचित केले आहे की मूल्यांकन परिणाम संपार्श्विक हेतूंसाठी वापरण्याच्या उद्देशाने आहेत. वापरलेल्या मूल्यमापन मानकांवर आणि इतर दस्तऐवजांवर (या शिफारसींसह), निर्धारित मूल्याचे प्रकार, तसेच अतिरिक्तपणे निर्धारित पॅरामीटर्स आणि वैशिष्ट्ये निर्दिष्ट केल्या आहेत यावर माहिती प्रदान केली जाते. ज्या तारखेला मूल्यांकन केले जाते आणि काम पूर्ण करण्याची अंतिम मुदत दर्शविली जाते.

3) मूल्यमापनकर्त्याद्वारे वापरल्या जाणाऱ्या गृहीतके आणि मर्यादा अटी दिलेल्या आहेत ज्या मूल्यांकनाच्या परिणामावर परिणाम करू शकतात.

भाग 3. मूल्यांकन ग्राहक आणि मूल्यमापनकर्त्याबद्दल माहिती. FSO क्रमांक 3 नुसार सूचित केलेल्या माहितीव्यतिरिक्त, बँकेबद्दल माहिती प्रदान केली जाते - संभाव्य गहाणदार त्याचे नाव आणि प्रादेशिक युनिटचे स्थान (जर बँकेच्या शाखेत काम केले जात असेल तर). बँकेच्या सहभागाशिवाय मूल्यांकन केले असल्यास, बँकेची माहिती दर्शविली जात नाही.

भाग ४. बाजार/मार्केट विभागाचे विश्लेषण ज्याशी खंड संबंधित आहेसीटी अंदाज. बाजार/मार्केट विभागाच्या विश्लेषणाचे परिणाम ज्यात मूल्यांकनाचा उद्देश आहे, ओळखले गेलेले मुख्य ट्रेंड, किंमत श्रेणी आणि मुख्य प्रभावित करणारे घटक सादर केले जातात.

भाग ५. मूल्यांकन ऑब्जेक्टच्या तरलतेचे विश्लेषण.एक विभाग मानकांद्वारे प्रदान केलेला नाही, परंतु बँकेसाठी अत्यंत महत्त्वाचा आहे. विभाग मूल्यांकन ऑब्जेक्टची तरलता आणि मार्केट एक्सपोजरच्या अपेक्षित कालावधीची वैशिष्ट्ये प्रदान करतो. तरलता निर्देशक निर्धारित करण्यासाठी स्त्रोत सूचित केले आहेत.

भाग 6. सर्वोत्तम वापर विश्लेषण.संपार्श्विक हेतूंसाठी मूल्यांकन करताना, हे विश्लेषण केवळ मूल्यमापन केलेल्या मालमत्तेमध्ये आणि त्याच्या विद्यमान वापरामध्ये स्पष्ट विसंगती असल्यासच केले जाते. या प्रकरणात, जर असा उद्देश आधीच आणि स्पष्टपणे निर्धारित केला गेला असेल तर ऑब्जेक्टच्या हेतूतील बदल लक्षात घेऊन मूल्यांकन केले पाहिजे.

भाग 7. मूल्यांकन प्रक्रियेचे वर्णन.विभाग वापरलेल्या पद्धतींबद्दल तसेच सर्व गणनांबद्दल माहिती प्रदान करतो. टॅब्युलर स्वरूपात वापरलेल्या ॲनालॉग्स, गणना आणि समायोजनांबद्दल माहिती प्रदान करण्याची शिफारस केली जाते. सादर केलेल्या माहितीमुळे प्राप्त झालेल्या निकालाचे तर्क आणि अचूकता सहजपणे शोधणे शक्य झाले पाहिजे. जर तज्ञांचे मत निर्धारित मूल्यासाठी महत्त्वपूर्ण माहिती म्हणून वापरले गेले असेल, तर मूल्यांकन अहवालाने अनुपालनासाठी या मूल्याचे विश्लेषण करणे आवश्यक आहे. बाजार परिस्थितीबाजार विश्लेषण विभागात वर्णन केले आहे.

भाग 8. अतिरिक्त वैशिष्ट्यांची व्याख्या.जर, मूल्यांकनाच्या कार्याच्या अनुषंगाने, मूल्यमापनकर्ता मूल्यांकन ऑब्जेक्टची अतिरिक्त वैशिष्ट्ये निर्धारित करतो, उदाहरणार्थ, कालांतराने मूल्यातील बदलांचा अंदाज किंवा फोरक्लोजरशी संबंधित खर्चाचे प्रमाण, प्रारंभिक डेटा, तर्कशास्त्र आणि गणनांचे परिणाम सादर केले जातात. या विभागात. तसेच, बँक आणि ग्राहक यांच्याशी करार करून, मूल्यांकन ऑब्जेक्टचे लिक्विडेशन मूल्य मोजले जाऊ शकते. या प्रकरणात, वापरलेली पद्धत आणि त्याच्या निवडीचे तर्क सूचित करणे आवश्यक आहे.

भाग 9. परिणामांचे समन्वय आणि ऑब्जेक्टच्या किंमतीबद्दल अंतिम निष्कर्ष.वेगवेगळ्या पध्दतीने मिळवलेल्या परिणामांचे वजन तेव्हाच केले जाते जेव्हा निकालांमध्ये कोणतीही लक्षणीय विसंगती नसते. जर लक्षणीय विसंगती असेल तर, कारणांचे विश्लेषण केले जाते आणि मूल्यमापनकर्त्याच्या मते, सर्वात विश्वासार्ह निकाल अंतिम निकाल म्हणून निवडला जातो.

अर्ज.आवश्यकतेनुसार अहवालाच्या परिशिष्टात FSO क्रमांक 3वापरलेल्या कागदपत्रांच्या प्रती प्रदान केल्या आहेत. माहिती स्रोत म्हणून लहान-सर्क्युलेशन प्रादेशिक प्रकाशने वापरताना, अहवालात दुवे नव्हे तर संबंधित पृष्ठांच्या प्रती समाविष्ट करण्याची शिफारस केली जाते. ज्या वस्तूचे मूल्यमापन केले जात आहे त्याची छायाचित्रे असणे बंधनकारक आहे.

मूल्यांकन प्रक्रियेची कार्यक्षमता वाढवण्यासाठी, मुख्य अहवाल प्राप्त करण्यापूर्वी बँकेच्या कर्मचाऱ्याला मूल्यांकनाच्या निकालाची विश्वासार्हता समजून घेण्यास अनुमती देऊन, बँकेला संक्षिप्त साहित्य सादर करण्याची शिफारस केली जाते. अशा माहितीमध्ये हे समाविष्ट असावे:

मूल्यांकनाच्या विषयाचे वर्णन;
बाजार विभागाचे विश्लेषण ज्याचे मूल्यांकन ऑब्जेक्ट संबंधित आहे;
मूल्यांकनाच्या विषयाची छायाचित्रे;
अंतिम परिणामाच्या आउटपुटसह गणना सामग्री.

साहित्य

आंतरराष्ट्रीय मानकेमूल्यांकन सातवी आवृत्ती. 2005 / ट्रान्स. इंग्रजीतून आय.एल. आर्टेमेनकोवा, जी.आय. मिकरिन, एनव्ही पावलोवा. - एम.: एलएलसी "रशियन सोसायटी ऑफ अप्रेझर्स", 2006.
युरोपियन मूल्यांकन मानके. 2000/प्रति. इंग्रजीतून G.I. मिकेरिन, एन.व्ही. पावलोवा, आय.एल. आर्टेमेनकोवा, - एम.: एलएलसी "रशियन सोसायटी ऑफ अप्रेझर्स", 2003.
आंतरराष्ट्रीय मूल्यांकन मानके, आठवी आवृत्ती, आंतरराष्ट्रीय मूल्यांकन मानक समिती, 2007.

संपार्श्विक हेतूंसाठी मूल्यांकनाच्या विविध पैलूंचा विचार करून, लेखक कामाचा अंतिम परिणाम ऑप्टिमाइझ करण्यासाठी आणि सर्वात सामान्य अडथळ्यांवर मात करण्यासाठी विविध दिशानिर्देश ऑफर करतो.

व्हिक्टर रोस्लोव्ह
संपार्श्विक हेतूंसाठी मूल्यांकन - वास्तविकता, वैशिष्ट्ये, आवश्यकता
"इकॉनॉमिक स्ट्रॅटेजीज", क्र. ०२-२००८, पीपी. १४४-१५२

परिचय

बँक कर्ज देणे, कोणत्याही फायदेशीर क्रियाकलापाप्रमाणे, वाटप केलेल्या संसाधनांच्या नुकसानीच्या जोखमीशी संबंधित आहे. वाद्य कितीही परफेक्ट असो आर्थिक विश्लेषणकर्जदाराच्या क्रियाकलाप, ते वरील-उल्लेखित जोखीम पूर्णपणे काढून टाकत नाही. या संदर्भात, बँका विविध हेजिंग साधनांचा वापर करतात, त्यापैकी मुख्य म्हणजे संपार्श्विक, जामीन आणि हमी.

हेजिंग क्रेडिट जोखमीच्या साधनांपैकी, संपार्श्विक हे सर्वात विश्वासार्ह म्हणून ओळखले जाते. हे मत दोन घटकांवर आधारित आहे. पहिले, सध्याचे कायदे कर्जदाराला तारणाच्या विषयाशी संबंधित त्यांचे दावे पूर्ण करताना इतर कर्जदारांपेक्षा प्राधान्य अधिकारांसह तारणदाराचे हक्क प्रदान करतात आणि दुसरे म्हणजे, कर्जदाराचे हितसंबंध मालमत्ता मालमत्ता, स्थिती आणि मूल्याद्वारे संरक्षित केले जातात. जे नेहमी संभाव्य बदलांवर अवलंबून नसतात आर्थिक स्थितीकर्जदार

संपार्श्विक स्थिर मालमत्ता (वास्तविक आणि जंगम मालमत्ता), कच्चा माल, तयार उत्पादने, पुनर्विक्रीसाठी माल, सिक्युरिटीज(उद्धृत आणि अवतरण न केलेले दोन्ही), विविध दायित्वांतर्गत हक्काचे हक्क. अमूर्त मालमत्ता गहाण ठेवण्याची प्रथा अजूनही कमी आहे. तारण ठेवलेल्या मालमत्तेचा सिंहाचा वाटा वास्तविक आणि जंगम मालमत्तेवर तसेच चलनात असलेल्या मालावर येतो. त्याच वेळी, कामाच्या पद्धतीच्या दृष्टिकोनातून सर्वात जटिल वस्तू म्हणजे यंत्रसामग्री आणि उपकरणांच्या स्वरूपात रिअल इस्टेट आणि जंगम मालमत्ता.

जर खालील अटी पूर्ण केल्या गेल्या असतील तरच तारण तारणधारकाच्या हिताचे विश्वसनीयरित्या संरक्षण करू शकते:

कर्ज संपार्श्विक हेतूंसाठी मालमत्तेची योग्य निवड;
संपार्श्विक (प्रामुख्याने तरलता आणि मूल्य) च्या गुणात्मक आणि परिमाणात्मक वैशिष्ट्यांचे बँकेद्वारे पुरेसे प्रारंभिक मूल्यांकन;
विचाराधीन मालमत्तेच्या तारणाशी संबंधित कायदेशीर जोखीम ओळखण्यासाठी उच्च दर्जाचे कायदेशीर कौशल्य;
संपार्श्विक जतन करण्यासाठी योग्य उपाययोजना करणे.

हे, खरं तर, संपार्श्विक कामाची सामग्री आहे.

संपार्श्विक कामाच्या टप्प्यांपैकी, विचाराच्या टप्प्यावर संभाव्य संपार्श्विकाचे मूल्यांकन हे सर्वात कठीण आणि जबाबदार आहे. कर्ज अर्ज.
मूल्यमापन प्रक्रियेसाठी स्पष्ट आणि पुरेशा आवश्यकता असल्यासच वस्तुनिष्ठ आणि योग्य मूल्यांकन परिणाम प्राप्त होऊ शकतो. त्याच वेळी, बँकेला संभाव्य संपार्श्विकाच्या मूल्यांकनाचा परिणाम केवळ त्याचे मूल्य म्हणूनच नाही, तर विशिष्ट क्रेडिट व्यवहार सुरक्षित करण्यासाठी प्रश्नातील मालमत्तेच्या स्वीकारार्हतेबद्दलचा निष्कर्ष म्हणून समजतो.

सर्वप्रथम, क्रेडिट निर्णय घेण्यासाठी बँकेला संभाव्य संपार्श्विक बद्दल कोणती माहिती आवश्यक आहे हे निर्धारित करणे आवश्यक आहे.

तरलता प्राधान्यक्रम

सर्व प्रथम, कायदेशीर परिस्थितीमुळे मालमत्ता संपार्श्विक म्हणून स्वीकारण्याच्या मूलभूत शक्यतेव्यतिरिक्त, तसेच कायदेशीर जोखमीच्या उपस्थितीच्या व्यतिरिक्त, बँकेला हे तत्त्वतः शक्य आहे की नाही आणि जर असे असल्यास संपार्श्विक त्वरीत कसे विकावे याबद्दल स्वारस्य आहे. गरज निर्माण होते, म्हणजे त्याची तरलता काय आहे? विरोधाभास म्हणजे, या समस्येचे स्पष्ट महत्त्व असूनही, काही अपवाद वगळता, अशी माहिती जामीन उद्देशांसाठी केलेल्या मूल्यांकन अहवालांमध्ये अनुपस्थित आहे.
तारण असलेल्या वस्तूंची तरलता हे संपार्श्विकाचे मुख्य वैशिष्ट्य आहे आणि अनेक प्रकरणांमध्ये तारणधारकाच्या संपार्श्विक अधिकारांच्या वापराद्वारे कर्जाच्या कर्जाची किती लवकर परतफेड केली जाऊ शकते हे ठरवू देते. तरलता विश्लेषणाशिवाय ते स्वीकारणे अशक्य आहे योग्य उपायना मालमत्तेसोबत काम करण्याच्या मूलभूत शक्यतेबद्दल, ना परिमाणात्मक पॅरामीटर्सबद्दल - संपार्श्विक मूल्य आणि कर्ज व्यवहाराच्या सुरक्षिततेची डिग्री.

मालमत्तेची तरलता ही वस्तू किती लवकर पैशासाठी देवाणघेवाण केली जाऊ शकते याद्वारे दर्शविली जाते, उदा. स्पर्धात्मक परिस्थितीत खुल्या बाजारातील बाजार मूल्याप्रमाणे पुरेशा किमतीत विक्री करा, जेव्हा व्यवहारातील पक्ष वाजवीपणे वागतात, त्यांच्याकडे सर्व आवश्यक माहिती असते आणि कोणत्याही असाधारण परिस्थितीमुळे व्यवहार प्रभावित होत नाही. तरलतेचे परिमाणवाचक वैशिष्ट्य एखाद्या वस्तूच्या बाजार प्रदर्शनाची वेळ असू शकते, उदा. खुल्या आणि स्पर्धात्मक बाजारपेठेत मालमत्तेची बाजारमूल्यानुसार विक्री करण्यासाठी लागणारा वेळ.

तरलता ठरवण्याचा मुद्दा जितका स्पष्ट दिसतो तितका स्पष्ट नाही. उदाहरणार्थ, कर्ज देण्याच्या बाबतीत मोठे उद्योगतारण ठेवलेली मालमत्ता बहुतेकदा इमारती, संरचना, ट्रान्समिशन उपकरणे आणि उपकरणे असते. मालमत्तेची यादी असू शकते मोठ्या संख्येनेपोझिशन्स - शेकडो आणि कधीकधी हजारो युनिट्स. तारण ठेवलेल्या वस्तू आणि त्यांच्या विक्रीच्या थेट विलगीकरणाद्वारे कर्जदाराच्या विरुद्धचे दावे समाधानी होतील या गृहीतकेवर आधारित, या प्रकारच्या सुरक्षिततेचे मूल्यांकन करण्यासाठी पारंपारिक दृष्टिकोन, अनेक कारणांमुळे पूर्णपणे लागू होत नाहीत.

याचे एक कारण खालीलप्रमाणे आहे: मोठ्या प्रमाणात स्थिर मालमत्ता, नियमानुसार, मोठ्या प्रमाणात विकल्या जातात तेव्हा ते अतरल असतात. याव्यतिरिक्त, अशा प्रकारच्या मालमत्तेची रचना, ट्रान्समिशन डिव्हाइसेस, विशेष रिअल इस्टेट किंवा जटिल तांत्रिक उपकरणे इतर निश्चित मालमत्तेपासून अलग ठेवली जाऊ शकत नाहीत. तरलता, तसेच या प्रकारच्या मालमत्तेचे मूल्य, प्रॉपर्टी कॉम्प्लेक्स किंवा एंटरप्राइझच्या व्यवसायाच्या तरलतेशी जवळून संबंधित आहे. अशा मालमत्तेला "सशर्त द्रव" म्हटले जाऊ शकते. अशा वस्तूंची तरलता थेट तांत्रिक गट किंवा उत्पादन कॉम्प्लेक्सच्या तरलतेशी संबंधित आहे ज्याचा ते भाग आहेत.

खालील अटी पूर्ण झाल्यास मालमत्ता सशर्त द्रव म्हणून ओळखली जाऊ शकते:

संपूर्ण मालमत्ता संकुल किंवा त्याच्या स्वायत्त भागामध्ये तरलता आहे;
विचाराधीन मालमत्ता कॉम्प्लेक्सचे महत्त्वपूर्ण घटक आहेत, त्याच्या ऑपरेशनमध्ये मुख्य कार्ये करतात आणि असमान नुकसान झाल्याशिवाय वेगळे केले जाऊ शकत नाहीत;
मालमत्ता कार्यरत आहेत आणि त्यांना बदलण्याची किंवा महत्त्वपूर्ण दुरुस्तीची आवश्यकता नाही.

"सशर्त द्रव" गटाशी संबंधित उपकरणांचे उदाहरण म्हणून, कोणीही मेटलर्जिकल प्लांट्सच्या रोलिंग मिल्स, ब्लास्ट फर्नेसचे एक्झॉस्ट गॅस शुद्ध करण्यासाठी इंस्टॉलेशन्स, मोठ्या आकाराच्या इंस्टॉलेशन्स आणि केमिकल आणि ऑइल रिफायनरीची उपकरणे उद्धृत करू शकतो. हे विविध मशीन्स, मशीन्स, इंस्टॉलेशन्स आणि इतर उपकरणे देखील असू शकतात, जे मोठ्या ऑपरेटिंग एंटरप्राइझच्या ताळेबंदावर मोठ्या प्रमाणात सूचीबद्ध आहेत.

या वर्गीकरणाचे व्यावहारिक महत्त्व अशा प्रकारे संपार्श्विक वस्तुमान तयार करण्याच्या आवश्यकतेमध्ये आहे की, संपूर्णपणे, संपार्श्विकमध्ये तरलता असते, उदाहरणार्थ, स्वायत्त तांत्रिक एकक, पुनर्निर्मितीच्या शक्यतेसह स्वतंत्र उत्पादन कार्यशाळा इ.

वरील मालमत्तेचे बाजार मूल्य, पारंपारिक पद्धतींच्या आधारे निर्धारित केले जाते, बँकेसाठी माहितीपूर्ण नाही. तथापि, कर्ज चुकते झाल्यास अशा मालमत्तेचा कर्ज परतफेडीचा स्रोत म्हणून विचार करणे अयोग्य आहे हे विधान पूर्णपणे स्पष्ट नाही आणि बहुतेकदा पर्याय नसतो (इतर द्रव मालमत्ता). शिवाय, समस्या कर्जासोबत काम करण्याच्या पद्धतीवरून असे दिसून येते की, अनेक प्रकरणांमध्ये, स्वतःमध्ये तरल नसलेल्या, परंतु व्यवसायासाठी महत्त्वाच्या असलेल्या, कर्जदाराला, ज्यांच्याकडे संपार्श्विक अशी मालमत्ता आहे, त्यांना त्याचा निधी जलद आणि मोठ्या प्रमाणात परत करण्याची परवानगी देते. तरल कमोडिटी उरलेल्या स्वरूपात सुरक्षित असलेल्या कर्जदारांपेक्षा

आपण कोणती किंमत लक्ष्य करावी?

दुसरा सर्वात महत्त्वाचा मुद्दा म्हणजे मालमत्ता मूल्याचा मुद्दा.

अर्थशास्त्रात सक्रियपणे वापरली जाणारी "संपार्श्विक मूल्य" ही संकल्पना, विचित्रपणे पुरेशी आहे, आज रशियन फेडरेशनमध्ये प्रमाणित नाही, म्हणजे. कोणतीही स्पष्ट व्याख्या किंवा सामान्यतः स्वीकृत मूल्यांकन पद्धती नाहीत. दत्तक फेडरल मानके (1-3) मध्ये संपार्श्विक हेतूंसाठी मूल्यमापन आवश्यकता नाहीत, या उद्देशांसाठी बाजार मूल्य निर्धारित करण्याची आवश्यकता नमूद केल्याशिवाय.

जर आपण आंतरराष्ट्रीय सरावाकडे वळलो तर, उदाहरणार्थ, आंतरराष्ट्रीय मूल्यमापन मानके (4-6) मध्ये खालील व्याख्या आढळू शकते: “गहाण कर्ज मूल्य (MLV) हे मूल्यमापनकर्त्याद्वारे निर्धारित केलेल्या मालमत्तेचे मूल्य आहे. मालमत्तेचे दीर्घकालीन शाश्वत पैलू, सामान्य आणि स्थानिक बाजार परिस्थिती आणि सध्याचा वापर आणि मालमत्तेचा योग्य पर्यायी वापर लक्षात घेऊन मालमत्तेच्या भविष्यातील विक्रीयोग्यतेचे मूल्यांकन." तारण कर्जाच्या किंमतीची व्याख्या युरोपियन कायद्यामध्ये समाविष्ट आहे (निर्देशक 98/32/EC द्वारे सुधारित निर्देश 89/647/ECC). हे निर्देश बँकिंग नियमन आणि मालमत्तेवर कर्ज देण्यामध्ये गुंतलेल्या सावकारांच्या सॉल्व्हेंसीसाठी किमान मानकांच्या स्थापनेशी संबंधित आहेत. हे मूल्य बँकांकडून क्रेडिट जोखमीचे मूल्यांकन करताना वापरले जाते आणि दीर्घकालीन शाश्वत ट्रेंड लक्षात घेऊन आणि सट्टा घटक वगळून सध्याच्या बाजार मूल्य मूल्यांकनापेक्षा वेगळे आहे. दुसऱ्या शब्दात, MLV ला कर्ज देण्याच्या कालावधीत बदलांचे काही पुराणमतवादी अंदाज लक्षात घेऊन निर्धारित केलेले मूल्य म्हणून वैशिष्ट्यीकृत केले जाऊ शकते (7). ही संकल्पना पुरेशा प्रमाणात तारण कर्जासाठी अधिक लागू आहे दीर्घ अटी. वरील व्याख्येतील एक महत्त्वाचा मुद्दा म्हणजे "भविष्यातील विक्रीयोग्यतेचे मूल्यांकन" चा संदर्भ आहे, ज्याचा अर्थ, मूल्य निर्धारित करण्याबरोबरच, मालमत्तेच्या तरलतेचे विश्लेषण.

कर्ज, गहाणखत आणि डिबेंचर सुरक्षित करण्यासाठी मूल्यमापन आवश्यकता इंटरनॅशनल व्हॅल्युएशन ऍप्लिकेशन 2 (IVA 2) कर्ज देण्याच्या उद्देशांसाठी मूल्यांकनामध्ये नमूद केल्या आहेत. हे मानक केवळ बाजार मूल्यच नव्हे तर ऑपरेटिंग एंटरप्राइझचे मूल्य किंवा लिक्विडेशन व्हॅल्यू इत्यादी संपार्श्विक हेतूंसाठी निर्धारित करण्याची शक्यता गृहीत धरते, तथापि, बाजार मूल्य हे मूल्याचा मुख्य प्रकार म्हणून निवडले जाते. ग्राहकांची. हे लक्षात घेणे देखील महत्त्वाचे आहे की अशा मूल्यांकनाच्या ग्राहकांना क्रेडिट संस्था म्हणून मानकांमध्ये स्पष्टपणे परिभाषित केले आहे. या मानकांनुसार शिफारशींचे वैशिष्ट्य म्हणजे बाजार डेटाच्या मूल्यमापनकर्त्याच्या वापरावर भर देणे. स्टँडर्डसाठी मूल्यांकनकर्त्याने अशा परिस्थिती स्पष्टपणे ओळखणे आवश्यक आहे ज्यामध्ये तो गैर-मार्केट डेटा वापरतो किंवा गैर-बाजार मूल्य प्राप्त करतो.

अशाप्रकारे, आम्ही असा निष्कर्ष काढू शकतो की, आंतरराष्ट्रीय मानकांच्या शिफारशींनुसार, कर्जाची जबाबदारी सुरक्षित करण्याच्या उद्देशाने बाजार मूल्य बहुतेक वेळा निर्धारित केले जाते.

आधार मूल्य म्हणून बाजार मूल्याची शिफारस का केली जाते? "बाजार मूल्य" ही संकल्पना अगदी पारदर्शक आणि मूर्त आहे. सराव मध्ये, त्याच्या निर्धारासाठी अनेक सिद्ध पद्धती, पद्धती आणि तंत्रे वापरली जातात. आणि सर्वात महत्त्वाचे म्हणजे ते अस्तित्वात आहे उपलब्ध माहितीपूर्ण झालेल्या व्यवहारांच्या परिणामांवर आधारित वास्तविक किमतींबद्दल, तसेच पुरवठा आणि मागणीच्या संदर्भात किंमत माहिती. सर्वसाधारणपणे बोलायचे झाल्यास, गुंतवणूक मूल्याव्यतिरिक्त बाजार मूल्य हे कदाचित एकमेव प्रकारचे मूल्य आहे, ज्यासाठी वास्तविक बाजाराच्या रूपात एक स्थिर संदर्भ बिंदू आहे. त्या. मूल्यांकन साधने त्यांच्या मालकांच्या (विक्रेते आणि खरेदीदार) मालमत्तेच्या मूल्याबद्दल स्वतंत्र मताच्या आधारे सत्यापित केली जाऊ शकतात.

संपार्श्विक मूल्याची गणना करण्यासाठी आधार म्हणून लिक्विडेशन मूल्य वापरणे पहिल्या दृष्टीक्षेपात तार्किक वाटते. तथापि, हे लक्षात घेतले पाहिजे की साहित्यात वापरल्या जाणाऱ्या आणि वर्णन केलेल्या लिक्विडेशन व्हॅल्यूचे मूल्यांकन करण्याच्या पद्धती, एक नियम म्हणून, सैद्धांतिक मॉडेल्सच्या बांधकामावर आधारित आहेत जे वेगवेगळ्या प्रमाणात प्रतिबिंबित करतात, रचना करण्याच्या यंत्रणेबद्दल लेखकांच्या कल्पना. बाजार मूल्य (8, 9) पासून आवश्यक सवलतींची मूल्ये. या कामांच्या लेखकांच्या गुणवत्तेपासून विचलित न करता, प्रस्तावित दृष्टिकोनांची पर्याप्तता सत्यापित करण्यासाठी पुरेशा सांख्यिकीय डेटाच्या अनुपस्थितीत, सरावासाठी अशा सैद्धांतिक रचनांचे मूल्य संशयास्पद मानले जाणे आवश्यक आहे.

बँक ऑफ रशियाने सादर केलेल्या “संपार्श्विक मूल्याचे वाजवी मूल्य” या संकल्पनेचा विचार करणे देखील योग्य आहे “निर्मितीच्या प्रक्रियेवरील नियम क्रेडिट संस्थाकर्ज, कर्ज आणि तत्सम कर्जावरील संभाव्य नुकसानासाठी राखीव ठेव", अधिक वेळा बँकिंग वातावरणात नियमन 254-पी म्हणून संदर्भित केले जाते.
या दस्तऐवजाच्या अनुषंगाने, तारण ठेवणारा, जर तो तारण म्हणून प्रदान केलेल्या मालमत्तेचा विक्रेता असेल, मालमत्तेच्या किमतीची पूर्ण माहिती असेल आणि ती विकण्यास बांधील नसेल तर, तारणाचे वाजवी मूल्य आहे. ते विकण्यासाठी, आणि खरेदीदार, निर्दिष्ट मालमत्तेच्या किंमतीबद्दल संपूर्ण माहिती असल्यास आणि ती खरेदी करण्यास बांधील नसल्यामुळे, ती वाजवी किंमतीत खरेदी करण्यास सहमत होईल. अल्पकालीन, 180 कॅलेंडर दिवसांपेक्षा जास्त नाही. म्हणजेच, सध्याच्या मानकांच्या आधारे, आम्ही असे म्हणू शकतो की 180 दिवसांपेक्षा कमी कालावधीच्या ठराविक एक्सपोजर कालावधी असलेल्या वस्तूंसाठी हे खरे तर बाजार मूल्य आहे, इतरांसाठी ते 180 पेक्षा जास्त एक्सपोजर कालावधी असलेले लिक्विडेशन मूल्य आहे. दिवस हे मूल्य निश्चित करण्यासाठी कोणत्याही शिफारसी विकसित केल्या नसल्यामुळे, व्यवहारात बँका समान बाजार मूल्यासह कार्य करतात.

हे गृहीत धरणे तर्कसंगत असेल की संपार्श्विक मूल्याच्या साराची सर्वात पुरेशी समज प्रथम थेट ग्राहकांकडून घेतली पाहिजे, म्हणजे. बँकांमध्ये.

क्रेडिट निर्णय घेण्याच्या टप्प्यावर, व्यवहारासाठी आवश्यक प्रमाणात सुरक्षितता निश्चित करताना कर्जाच्या दायित्वांच्या आकाराशी तुलना करण्यासाठी संपार्श्विक मूल्याचे मूल्यांकन करण्यासाठी बँकेला संपार्श्विक मूल्याची आवश्यकता असते. असे गृहीत धरणे तर्कसंगत आहे की बँक, कर्ज म्हणून काही रक्कम प्रदान करताना, या निधीचा कोणता भाग संपार्श्विक वापरून परत केला जाऊ शकतो हे जाणून घ्यायचे आहे. आणि हीच रक्कम बँका संपार्श्विक मूल्य समजतात.

सर्वेक्षणाच्या निकालांनी या निष्कर्षाची पुष्टी केली आहे. अनेक बँकांच्या क्रेडिट आणि संपार्श्विक विभागांच्या मुलाखती घेतलेल्या बहुसंख्य व्यवस्थापकांच्या मते, संपार्श्विक मूल्य हे सर्वात संभाव्य मानले जाते. एकूण पैसे, जे संपार्श्विक स्वतःच्या विक्रीच्या परिणामस्वरुप बँकेच्या गरजा पूर्ण करण्यासाठी किंवा इतर क्रियाकलाप ज्यामध्ये संपार्श्विक महत्त्वाची भूमिका बजावेल.

बँकिंग प्रॅक्टिसमध्ये, संपार्श्विक मूल्याचे मूल्य एका विशिष्ट रकमेने कमी करून बाजार मूल्याचे व्युत्पन्न म्हणून निर्धारित केले जाते, तथाकथित संपार्श्विक सूट. मालमत्तेच्या मालमत्तेच्या संबंधात संपार्श्विक सवलतीचे मूल्य सामान्यतः 20 ते 60% पर्यंत असते. कमी मर्यादा अनिवार्य पेमेंट्सच्या स्वरूपात सावकाराच्या अक्षरशः हमी नुकसानाद्वारे निर्धारित केली जाते, वरची मर्यादा बहुधा सामान्य ज्ञान आणि बँकांमधील स्पर्धेच्या उपस्थितीद्वारे निर्धारित केली जाते. लागू केलेल्या सवलतीच्या दरावर परिणाम करणारे मुख्य संकेतक म्हणजे मालमत्तेची तरलता, कालांतराने मूल्यातील बदलांची गतिशीलता आणि मालमत्तेची फौजदारी आणि विक्री करताना उद्भवणारे अंदाजित खर्च. "संपार्श्विक हेतूंसाठी मूल्यांकन: सिद्धांत, सराव, शिफारसी" (१०) या पुस्तकात या समस्येची अधिक तपशीलवार चर्चा केली आहे.

आणि पुढे…

संपार्श्विकाची उत्तेजक भूमिका लक्षात घेता, बँकेसाठी उपयुक्त माहिती म्हणजे ग्राहकाचे उत्पन्न निर्माण करण्यात सहभागाच्या दृष्टिकोनातून विचाराधीन मालमत्तेचे महत्त्व, दुसऱ्या शब्दांत, व्यवसायासाठी त्याचे महत्त्व.

क्रेडिट फंडाच्या तरतुदीचे क्षण आणि त्यांची परतफेड वेळेत रखडलेली असल्याने, काहीवेळा लक्षणीय (5-7 वर्षांपर्यंत), कालांतराने संपार्श्विक मूल्यातील बदल लक्षात घेणे आवश्यक आहे, म्हणजे. बँकेसाठी, कर्जाच्या कराराच्या मुदतीदरम्यान मालमत्तेच्या मूल्यातील बदलांचा अंदाज लावणे आणि शक्यतो, संपार्श्विकावर पुढील मुदतपूर्व बंद करणे खूप उपयुक्त ठरेल. असे बदल बाजारातील ट्रेंड, मालमत्तेचे गुणधर्म (उदाहरणार्थ, झीज आणि झीज) आणि मालमत्तेची गुणवत्ता स्थिती (दुरुस्ती इ.) राखण्यासाठी गुंतवणूक करण्याची आवश्यकता याद्वारे निर्धारित केले जातील.

दुय्यम महत्त्वाचा मुद्दा म्हणजे तारण आणि त्याच्या विक्रीवर फोरक्लोजर असताना उद्भवणाऱ्या खर्चाचे मूल्यांकन. अशा किंमती संपार्श्विक संदर्भात क्रेडिट निर्णयावर लक्षणीय परिणाम करू शकतात (उदाहरणार्थ, महत्त्वपूर्ण वजन आणि आकार वैशिष्ट्ये असलेल्या उपकरणांसाठी, ते मालमत्तेच्या मूल्याशी आकारात तुलना करता येऊ शकतात). अशा खर्चांची यादी समस्या कर्जांसह कार्य करण्याची प्रक्रिया कोणत्या परिस्थितीवर अवलंबून असेल, परंतु बहुतेक प्रकरणांमध्ये त्यांचा आकार अंदाजे आहे.

बँका आणि मूल्यांकनकर्ते

बऱ्याच बँकांमध्ये त्यांच्या कर्मचाऱ्यांवर व्यावसायिक मूल्यमापन करणारे नसतात; संपार्श्विक असलेले काम एकतर विशेष विभागांच्या कर्मचाऱ्यांकडून हाताळले जाते (यापुढे "गहाण ठेवणारे") किंवा क्रेडिट विभागांचे कर्मचारी जे एकत्र करतात. क्रेडिट विश्लेषणआणि संपार्श्विक विश्लेषण, किंवा क्रेडिट जोखीम विश्लेषण विभागाचे कर्मचारी.

प्लेजर्सना, नियमानुसार, मूल्यमापनाचे मूलभूत ज्ञान आणि कौशल्ये असतात, आणि त्यांच्याकडे पुरेसा कामाचा अनुभव असल्यास, ते व्यावसायिक मूल्यमापनकर्त्यांपेक्षा कमी दर्जाचे नसतात, परंतु अनेकदा परिस्थिती उद्भवते जेव्हा:

बँक कर्मचाऱ्यांकडून मालमत्तेचे मूल्यांकन करण्याचे काम करणे बँकेसाठी आर्थिकदृष्ट्या फायदेशीर नाही. शाखा नेटवर्क आणि तुलनेने लहान आकाराच्या बँकांमध्ये ही परिस्थिती उद्भवते कर्ज पोर्टफोलिओप्रादेशिक विभागात;
आमच्या स्वतःच्या मालमत्तेचे मूल्यांकन कर्ज अर्जांवर विचार करण्यासाठी तात्पुरत्या मानकांच्या आवश्यकता पूर्ण करत नाही;
निराकरण केलेल्या मूल्यांकन कार्यांच्या जटिलतेची पातळी पात्रतेच्या पातळीशी संबंधित नाही बँक कर्मचारीआणि मूल्यांकन व्यावसायिकांचा सहभाग आवश्यक आहे;
क्लायंट स्वतंत्र मूल्यमापनकर्त्याकडून किंवा बँक आणि संभाव्य कर्जदार यांच्यात त्याच्या मालमत्तेचे मूल्य निश्चित करण्याची सतत इच्छा दर्शवतो, काही प्रकरणांमध्ये, संपार्श्विक मूल्याबाबत बँकेच्या विविध विभागांमध्ये विवाद उद्भवतो;

स्वतंत्रपणे, आम्ही मानक क्रेडिट उत्पादनांच्या सक्रियपणे विकसित होणाऱ्या क्षेत्राचा उल्लेख केला पाहिजे (उदाहरणार्थ, तारण कर्ज देणे आणि लहान आणि मध्यम आकाराच्या व्यवसायांना कर्ज देणे). संपार्श्विक आवश्यक असलेल्या उत्पादनांसह या क्षेत्रांमध्ये काम करताना, बँक संपार्श्विकाचे पुरेसे मूल्यमापन करण्यासाठी अंतर्गत संसाधनांचा वापर करू शकत नाहीत.

म्हणून, बहुतेक बँकांना व्यावसायिक मूल्यांकनकर्त्यांच्या सेवांची आवश्यकता असते. एआरबी कमिटी ऑन अप्रेझल ऍक्टिव्हिटीज (11) द्वारे केलेल्या बँकिंग समुदायाच्या सर्वेक्षणाचे परिणाम कर्ज देण्याच्या प्रक्रियेत मूल्यांकनकर्त्यांच्या मोठ्या प्रमाणात सहभागाची पुष्टी करतात (तक्ता 1).

संपार्श्विक हेतूंसाठी मूल्यांकन रशियन फेडरेशनमधील मूल्यांकनाच्या एकूण कार्यामध्ये महत्त्वपूर्ण स्थान व्यापलेले आहे. सह देशांमध्ये विकसित अर्थव्यवस्थाकर्ज देण्याच्या उद्देशांसाठी मूल्यांकन करण्याचे मूल्यांकन करण्याचे मुख्य काम आहे. म्हणूनच, असे गृहीत धरले जाऊ शकते की भविष्यात समान प्रवृत्ती मूल्यमापन सेवांसाठी देशांतर्गत बाजारपेठेचे वैशिष्ट्य असेल. मूल्यमापनकर्त्यांच्या सर्वेक्षणाच्या निकालांच्या आधारे, टेबलमध्ये स्पष्ट केलेले चित्र उघड झाले. 2.

सर्वेक्षण डेटाच्या विश्लेषणामुळे कोणती मालमत्ता, सर्वात सामान्य प्रकारच्या मालमत्तेच्या संबंधात, मूल्यमापन करणारे बहुतेक वेळा मूल्यांकन करण्यात गुंतलेले असतात हे निर्धारित करणे शक्य झाले. परिणाम टेबलमध्ये सादर केले आहेत. 3.

स्वीकृत अहवालांच्या निकालांवर बँकांच्या आत्मविश्वासाची डिग्री टेबलमध्ये दिलेल्या डेटाद्वारे दर्शविली जाऊ शकते. 4.

तक्त्यांवरून दिसून येते की, बँकेला प्राप्त झालेले बहुसंख्य अहवाल बँकेच्या विभागांमध्ये तपासले जातात. या प्रकरणात, चाचणी परिणाम टेबलमध्ये सादर केल्याप्रमाणे दिसतात. ५.

मूल्यांकन परिणामांवर इतका कमी आत्मविश्वास निराधार नाही. सर्वेक्षणानुसार, समस्या असलेल्या कर्जांसह कार्य करण्याचा सराव दर्शवितो की केवळ 5% प्रकरणांमध्ये मालमत्तेची विक्री किंमत मूल्यांकनकर्त्याद्वारे केलेल्या प्रारंभिक मूल्यांकनाशी संबंधित आहे. प्रदान केलेल्या सेवांच्या कमी गुणवत्तेची कारणे ओळखण्यासाठी, प्रश्नावलीमध्ये बँकांना अहवाल तपासताना बँकांनी लक्षात घेतलेल्या विविध नकारात्मक घटकांचे वजन 100% स्केलवर रेट करण्यास सांगणारे प्रश्न समाविष्ट केले आहेत. परिणाम टेबलमध्ये दर्शविले आहेत. 6.

टेबलवरून पाहिले जाऊ शकते. 6, तथाकथित "सानुकूल" मूल्यांकनाच्या समस्येला सर्वात जास्त महत्त्व दिले जाते. त्याच वेळी, कर्जदाराचा एक किंवा दुसर्या कर्ज क्षेत्राशी संबंधित असणे इतके गंभीर नाही.

क्रेडिट व्यवहारातील सहभागींच्या प्रेरणेने कारण स्पष्ट केले जाऊ शकते. हे स्पष्ट आहे की प्रतिज्ञाच्या हेतूंसाठी मूल्यांकन आयोजित करताना, मूल्यांकनकर्ता स्वतःला त्याऐवजी कठोर परिस्थितीत शोधतो. ग्राहक, जो थेट मूल्यांकनकर्त्याच्या कामासाठी पैसे देतो, त्याला त्याच्या मालमत्तेच्या वास्तविक मूल्यामध्ये स्वारस्य नसते, जे बहुतेक प्रकरणांमध्ये त्याला स्वतःला चांगले माहित असते. त्याला अहवालाद्वारे पुष्टी केलेल्या इच्छित कमाल निकालामध्ये स्वारस्य आहे, जे त्याला तारण ठेवलेल्या मालमत्तेवर मोठ्या क्रेडिट संसाधनांना आकर्षित करण्यास अनुमती देते.

या घटकामुळे आणि सामान्यतः स्वीकारल्या जाणाऱ्या मताच्या विरोधात, बँकेला मूल्य कमी करण्यात स्वारस्य नाही, कारण या प्रकरणात, तो स्वत: ला कर्ज देण्याच्या प्रमाणात आणि परिणामी उत्पन्न मिळविण्यात मर्यादा घालेल. वरच्या दिशेने संपार्श्विक मूल्य विकृत केल्याने कर्ज चुकल्यास वास्तविक आर्थिक नुकसान होऊ शकते. म्हणून, खरं तर, मूल्यांकनाच्या गुणवत्तेमध्ये स्वारस्य असलेली व्यक्ती बँक आहे, जरी औपचारिकपणे अहवाल मालमत्तेच्या मालकाने, संभाव्य गहाण ठेवण्याचा आदेश दिला आहे. तसे, मूल्यांकनकर्त्यांना ही वस्तुस्थिती अगदी स्पष्टपणे समजते.

विचारात घेतलेल्या प्रेरक घटकांचा अहवालांच्या गुणवत्तेवरही प्रभाव पडतो. पाश्चात्य व्यवहारात, मूल्यमापनकर्त्यासाठी, व्यक्तिनिष्ठ अभिव्यक्ती मर्यादित करणारा एक महत्त्वाचा घटक म्हणजे प्रतिष्ठेचा धोका, परंतु संकट गहाण बाजारयूएसए आणि काही युरोपियन देशहे दाखवून दिले की "सानुकूल" मूल्यांकन विकसित समाजासाठी परके नाही. त्याच वेळी, पश्चिमेने योग्य संरक्षणात्मक यंत्रणा विकसित केली आहे. यूएसए मध्ये, उदाहरणार्थ, अहवालाचा ग्राहक एक बँक आहे, जरी मूल्यमापनकर्त्याचे काम संभाव्य गहाणकर्त्याद्वारे दिले जाते. अनेक युरोपियन देशांमध्ये, खालील यंत्रणा वापरली जाते: बँक मालमत्तेचे मूल्यांकन करण्यासाठी बाजारात प्रसिद्ध असलेल्या विशिष्ट कंपनीशी करार करते, ज्यामुळे, मूल्यमापनकर्त्यांना नियुक्त केले जाते. या प्रकरणात, बँक क्लायंट कंपनीने जारी केलेले बीजक भरतो आणि अनेकदा मूल्यमापनकर्त्याला भेटत नाही. एका कंपनीसोबत काम केल्याने बँकांना परस्परसंवाद प्रक्रियेचे तंत्रज्ञान आणि कार्यक्षमता लक्षणीयरीत्या सुधारता येते.
मूल्यमापन सेवांसाठी देशांतर्गत बाजारपेठेतील सभ्यतेची सद्य पातळी देखील दुर्दैवाने, क्वचित अपवाद वगळता, संपार्श्विक हेतूंसाठी मूल्यांकन करताना बँकांना मूल्यांकनकर्त्याच्या प्रतिष्ठेवर धोका पत्करण्याची परवानगी देत नाही.

तुम्हाला काय आवडेल

आम्ही संपार्श्विक हेतूंसाठी मालमत्तेच्या मालमत्तेच्या मूल्यांकनासाठी सामान्य शिफारसी आणि आवश्यकता तयार करण्याचा प्रयत्न करू. संपार्श्विक कार्याचा सराव आणि मूल्यमापनकर्त्यांशी परस्परसंवादाचा अनुभव यामुळे संपार्श्विक हेतूंसाठी मूल्यांकन करताना मूल्यमापनकर्त्याच्या कामासाठी खालील सामान्य आवश्यकता तयार करणे शक्य झाले.

मूल्यमापनकर्त्याचे मुख्य कार्य म्हणजे मूल्यांकन केलेल्या वस्तूच्या व्यवहार्यतेसाठी परिमाणवाचक आणि गुणात्मक संभावना दर्शविणे.
मूल्यमापन परिणाम प्रामुख्याने बँकेसाठी आवश्यक आहे, म्हणून, मूल्यांकन आयोजित करताना, मूल्यांकनकर्त्याने बँकेच्या तज्ञांच्या संपर्कात काम केले पाहिजे.
निर्धारित मूल्याचा प्रकार मूल्यवान वस्तूच्या तरलतेच्या डिग्रीवर अवलंबून असतो. म्हणून, प्राथमिक कार्य म्हणजे तरलतेचे विश्लेषण करणे आणि अहवालात निर्धारित केलेल्या मूल्याच्या प्रकारावर बँक आणि ग्राहकांशी सहमत होणे.
मूल्यांकनाच्या वस्तूंच्या वर्णनामध्ये स्पष्ट वैशिष्ट्ये असणे आवश्यक आहे ज्यामुळे ऑब्जेक्टची स्पष्टपणे ओळख करणे शक्य होते.
बाजार मूल्य निर्धारित करताना, सर्व अंदाज आणि गृहीतके विश्वसनीय बाजार डेटा आणि ट्रेंडवर आधारित असणे आवश्यक आहे. केवळ मूल्यांकनकर्त्याच्या तज्ञांच्या मतावर आधारित गृहितके कमी केली पाहिजेत.
अहवालात वापरलेल्या माहितीचे सर्व स्रोत एका फॉर्ममध्ये सूचित केले जाणे आवश्यक आहे जे एखाद्याला त्यांची पर्याप्तता सत्यापित करण्यास अनुमती देते.
मूल्यमापन अहवालात, किमान लांबीसह, प्राप्त परिणामांची वैधता समजून घेण्यासाठी आवश्यक असलेली सर्व माहिती असावी.
कामाची कार्यक्षमता वाढवण्यासाठी, मध्यवर्ती गणना परिणाम बँकेकडे सबमिट केले जाऊ शकतात.
भिन्न पध्दतींचा वापर करून मिळवलेल्या परिणामांमध्ये लक्षणीय विसंगती असल्यास, कारणांचे विश्लेषण केले पाहिजे आणि मूल्यमापनकर्त्याच्या मते, अंतिम परिणाम म्हणून सर्वात विश्वासार्ह निकाल निवडला जाणे आवश्यक आहे.
मूल्यमापनकर्त्याला एखाद्या वस्तूचे निरीक्षण न करता त्याचे मूल्यांकन करण्याची परवानगी नाही. ज्या वस्तूंचे मूल्यांकन केले जात आहे त्यांची छायाचित्रे (जर मोठ्या संख्येने वस्तू असतील तर, शक्यतो निवडकपणे) अहवालाच्या परिशिष्टांमध्ये समाविष्ट करणे आवश्यक आहे. छायाचित्रे वस्तुनिष्ठपणे मूल्यमापन केल्या जाणाऱ्या संपूर्ण वस्तूची स्थिती प्रतिबिंबित करणे आवश्यक आहे, आणि त्याचे सर्वोत्तम तुकडे किंवा भाग नाही.
बँक आणि ग्राहक यांच्याशी करार करून, मूल्यांकनकर्ता मूल्यांकन ऑब्जेक्टचे मापदंड निर्धारित करू शकतो जे फेडरल मूल्यांकन मानकांच्या आवश्यकतांनुसार प्रदान केलेले नाहीत, परंतु बँकेला निर्णय घेण्यासाठी आवश्यक आहेत.
क्रेडिट प्रक्रियेद्वारे स्थापित केलेल्या मर्यादेपेक्षा जास्त नसलेल्या वेळेच्या आत मूल्यांकन पूर्ण करणे आवश्यक आहे. गुणवत्तेची हानी न करता अंतिम मुदत कमी करण्यासाठी, मूल्यांकनकर्त्याने, मूल्यांकन कार्य सेट करण्याच्या टप्प्यावर, त्याचे कार्य स्पष्टपणे समजून घेतले पाहिजे, कामासाठी आवश्यक माहिती आणि दस्तऐवजांची रचना निश्चित केली पाहिजे आणि कागदपत्रे सबमिट करण्यासाठी अंतिम मुदत निश्चित केली पाहिजे.

नमूद केलेल्या आवश्यकता फेडरल मानकांशी विरोधाभास करत नाहीत आणि आंतरराष्ट्रीय मानकांच्या आवश्यकतांशी चांगला संबंध ठेवतात. विशेषतः, खालील मुख्य मुद्दे MCO आवश्यकतांमध्ये हायलाइट केले जाऊ शकतात.

बाजार मूल्य निश्चित करण्याच्या बाबतीत, संभाव्य संपार्श्विक मूल्यमापन करण्याची पद्धत वास्तविक बाजार परिस्थितीशी काटेकोरपणे जोडलेली असणे आवश्यक आहे आणि कमीतकमी गृहीतके आणि व्यक्तिनिष्ठ स्वरूपाचे गृहितक असणे आवश्यक आहे.

आंतरराष्ट्रीय मानके सांगतात की "विक्रीची तुलना करण्याची पद्धत किंवा बाजार तुलना करण्याच्या इतर पद्धती बाजार संशोधनावर आधारित असणे आवश्यक आहे, म्हणजे, जर मूल्यमापनकर्त्याने त्याच्या गणनेत ग्राहकाने दिलेली माहिती वापरली असेल आणि ती वास्तविकतेशी सुसंगत असेल, परंतु त्याच्याशी सुसंगत नसेल. बाजारातील वास्तविकता, तारण हेतूंसाठी मूल्यमापन करताना असा दृष्टिकोन अस्वीकार्य आहे.

अहवाल सामग्रीसाठी IVS च्या सामान्य आवश्यकता पूर्ण करण्याव्यतिरिक्त, बाँडच्या उद्देशांसाठी मूल्यांकन अहवालांमध्ये सामान्यतः खालील बाबींची माहिती समाविष्ट असावी:

वर्तमान क्रियाकलापांचे विश्लेषण आणि संबंधित बाजार विभागातील मुख्य ट्रेंड;
दिलेल्या प्रदेशात या प्रकारच्या मालमत्तेसाठी पूर्वलक्षी, वर्तमान आणि अपेक्षित भविष्यातील मागणी;
मालमत्तेच्या पर्यायी वापरासाठी संभाव्य आणि संभाव्य गरजा;
मालमत्तेची वर्तमान तरलता, तसेच, आवश्यक असल्यास, त्याच्या स्थिरतेची शक्यता;
विशिष्ट अनुमानित घटकांच्या संपार्श्विक मूल्यावरील प्रभावाची डिग्री (मूल्यांकनाच्या वेळी);
मूल्यांकन करताना घेतलेला दृष्टीकोन आणि मूल्यांकनास समर्थन देण्यासाठी विश्वासार्ह बाजार डेटा किती प्रमाणात वापरला जातो.

स्वतंत्रपणे, आम्ही मूल्यांकनकर्त्याच्या आवश्यकता हायलाइट करू शकतो.

मूल्यांकनकर्त्याचा अधिकार आणि जबाबदारी मुल्यांकनकर्ता आणि त्याचा क्लायंट दोघांनाही स्पष्ट असणे आवश्यक आहे. मूल्यांकनकर्त्यांनी कर्ज देण्याच्या उद्देशाने मूल्यांकन आयोजित करण्याशी संबंधित जोखीम स्पष्टपणे समजून घेणे आवश्यक आहे, कारण या क्षेत्रातील गैरसमज, गैरसमज किंवा त्रुटींमुळे कर्ज देणारा आणि मूल्यमापनकर्ता यांच्यात विवाद आणि खटले होऊ शकतात.
कर्ज देण्याच्या उद्देशाने मूल्यांकन आयोजित करताना, मूल्यांकनकर्त्याने कर्जदारापासून स्वातंत्र्य राखण्यासाठी विशेष लक्ष दिले पाहिजे.
हे महत्वाचे आहे की मूल्यांकनकर्त्याला विशिष्ट प्रकारच्या मालमत्तेचा संबंधित अनुभव आहे, अन्यथा त्याला तज्ञांचा सल्ला घ्यावा लागेल.

मानकांसाठी मूल्यांकनकर्त्याने सक्षम असणे आणि कर्ज देण्याची प्रक्रिया समजून घेणे आवश्यक आहे. मूल्यांकनकर्त्यांना बँका आणि इतर वित्तीय संस्थांच्या गरजा आणि शक्य असल्यास, कर्जाच्या अटींची सामान्य माहिती असणे आवश्यक आहे. संपार्श्विक हेतूंसाठी मूल्यांकनासाठी लागू केलेल्या आंतरराष्ट्रीय मानकांच्या या मूलभूत आवश्यकता आहेत.

संपार्श्विक हेतूंसाठी मूल्यांकन करत असताना, मूल्यांकनकर्त्याला "तिहेरी कात्री" मध्ये पकडले जाते. एकीकडे, मूल्यमापनाचा ग्राहक आहे ज्यामध्ये जास्तीत जास्त संभाव्य परिणाम प्राप्त करण्याची नैसर्गिक इच्छा आहे, तर दुसरीकडे, मूल्यांकनाची गुणवत्ता, अहवालाची विश्वासार्हता आणि पुरावे यासाठी बँकेच्या आवश्यकता आहेत. तिसरी, काम पूर्ण करण्यासाठी घट्ट मुदत. सराव दर्शविते की अशा कठीण परिस्थितीत समस्या यशस्वीरित्या सोडवण्यासाठी अनेक दिशानिर्देश आहेत. विशेषतः, हे आहेत:

वापरलेल्या पद्धती आणि पध्दतींच्या निवडीसह केलेल्या कामाच्या सूचीचे ऑप्टिमायझेशन;
अहवाल रचना ऑप्टिमायझेशन;
मूल्यांकन प्रक्रियेदरम्यान बँक कर्मचाऱ्यांशी संवाद साधण्यासाठी अल्गोरिदम विकसित करणे.

तक्ता 1 मध्ये सादर केलेल्या अनेक बँकांचा मुल्यांकन करणाऱ्यांशी संवाद आयोजित करण्याचा दृष्टीकोन बऱ्यापैकी प्रभावी वाटतो. ७.

सादर केलेली योजना अनेक महत्त्वपूर्ण मुद्यांनी वैशिष्ट्यीकृत आहे.

प्रथम, हा कराराचा त्रिपक्षीय प्रकार आहे, ज्यानुसार बँक अहवालाची सह-ग्राहक आहे आणि कामाचा स्वीकारकर्ता म्हणून कार्य करते.
बँकिंग पर्यवेक्षण सल्लामसलत सामग्रीवरील बेसल समितीमध्ये बँकेच्या तज्ञांच्या मुल्यांकनात भाग घेण्याची गरज आहे, विशेषतः: “अतिरिक्त संपार्श्विकाचे मूल्यांकन सावधगिरीने केले पाहिजे, उदाहरणार्थ, महत्त्वपूर्ण व्यावसायिक रिअल इस्टेट कर्जासाठी, बँकांनी काळजीपूर्वक अंदाज घेतले पाहिजेत पात्र व्यावसायिकांकडून तारणाचे वर्तमान वाजवी मूल्य - बँकेचे अंतर्गत किंवा बाह्य - प्रत्येक मूल्यांकनाच्या गृहितकांचे आणि निष्कर्षांचे पुनरावलोकन केले पाहिजे जेणेकरून त्यांची प्रासंगिकता आणि वैधता पुष्टी होईल."

दुसरे म्हणजे, हे प्रारंभिक टप्प्यावर तांत्रिक वैशिष्ट्यांचे सूत्रीकरण आहे, ज्यामुळे मूल्यांकनाचे ऑब्जेक्ट, वापरलेल्या पद्धती आणि दृष्टिकोनांची आवश्यकता आणि आवश्यक वैशिष्ट्ये प्रतिबिंबित करणे शक्य होते.

तिसरे म्हणजे, हे मूल्यांकन प्रक्रियेदरम्यान बँक कर्मचाऱ्यांशी सुरू असलेले सल्लामसलत आहेत, ज्यामुळे उदयोन्मुख समस्यांचे त्वरित निराकरण करणे शक्य होते आणि बँक कर्मचाऱ्यांना अहवाल पूर्ण होण्याची वाट न पाहता क्रेडिट निर्णय घेण्यासाठी मध्यवर्ती निकाल वापरण्याची परवानगी देते.

भविष्याच्या आशेने

सध्या, मूल्यमापन क्रियाकलापांवरील ARB समितीच्या तज्ञ परिषदेच्या नेतृत्वाखाली, संपार्श्विक हेतूंसाठी मूल्यांकनासाठी एकत्रित पद्धतशीर शिफारसी तयार करण्यासाठी महत्त्वपूर्ण आणि संबंधित कार्य केले जात आहे. या कामाचा परिणाम सातत्यपूर्ण होईल, अशी अपेक्षा आहे सर्वात मोठ्या बँका, मूल्यांकन समुदाय आणि मूल्यांकन सेवांचे मुख्य ग्राहक, आवश्यकता आणि शिफारसी ज्यामुळे मूल्यांकनाची गुणवत्ता आणि सेवांचे उत्पादक आणि ग्राहक यांच्यातील परस्परसंवादाची कार्यक्षमता दोन्ही सुधारेल.

शेवटी, मी यावर जोर देऊ इच्छितो की बँकेला एक प्रामाणिक आणि व्यावसायिक भागीदार म्हणून मूल्यमापनकर्त्यामध्ये स्वारस्य आहे, जे त्याच्या कामाच्या परिणामाची जबाबदारी घेण्यास सक्षम आहे याची खात्री असणे आवश्यक आहे की अहवालात प्राप्त केलेले मूल्य पुरेसे आहे; मार्केट आणि क्रेडिट निर्णय घेताना एक विश्वासार्ह मार्गदर्शक म्हणून काम करू शकते.

जामीन उद्देशांसाठी मूल्यांकन करणे खूप कठीण आहे आणि त्यासाठी महत्त्वपूर्ण प्रयत्न आणि व्यावसायिक कौशल्ये आवश्यक आहेत. तथापि, सराव दर्शविते की या क्षेत्रात यशस्वी झालेल्या कंपन्या व्यवसायात तितक्याच यशस्वी आहेत.

PES 8062/24.03.2008

नोट्स
1. फेडरल असेसमेंट मानक क्रमांक 1 “सामान्य संकल्पना, दृष्टिकोन आणि मूल्यांकनासाठी आवश्यकता (FSO क्रमांक 1)”, 20 जुलै 2007 क्रमांक 256 च्या रशियाच्या आर्थिक विकास मंत्रालयाच्या आदेशाद्वारे मंजूर.
2. फेडरल व्हॅल्यूएशन स्टँडर्ड क्र. 2 "मूल्यांकनाचा उद्देश आणि मूल्याचे प्रकार (FSO क्रमांक 2)", 20 जुलै 2007 क्रमांक 255 च्या रशियाच्या आर्थिक विकास मंत्रालयाच्या आदेशाद्वारे मंजूर.
3. फेडरल व्हॅल्युएशन स्टँडर्ड क्र. 3 “मूल्यांकन अहवालासाठी आवश्यकता (FSO क्रमांक 3)”, 20 जुलै 2007 क्रमांक 254 च्या रशियाच्या आर्थिक विकास मंत्रालयाच्या आदेशाद्वारे मंजूर.
4. आंतरराष्ट्रीय मूल्यांकन मानके. सातवी आवृत्ती. 2005/
प्रति. इंग्रजीतून आय.एल. आर्टेमेनकोवा, जी.आय. मिकरिन, एनव्ही पावलोवा. एम.: एलएलसी "रशियन सोसायटी ऑफ अप्रेझर्स", 2006.
5. युरोपियन मूल्यांकन मानके. 2000 / अनुवाद. इंग्रजीतून G.I. मिकेरिन, एन.व्ही. पावलोवा, आय.एल. आर्टेमेनकोवा. एम.: एलएलसी "रशियन सोसायटी ऑफ अप्रेझर्स", 2003.
6. आंतरराष्ट्रीय मूल्यांकन मानके, आठवी आवृत्ती, आंतरराष्ट्रीय मूल्यांकन मानक समिती, 2007.
7. कोनराड रुचर्ड. मॉर्टगेज लेंडिंग व्हॅल्यू, Verband deutscher Hypothekenbanken, Bonn, 2003.
8. गॅलास्युक व्ही.व्ही., गॅलास्युक व्ही.व्ही. Galasyukov पद्धत (GMLV) / Ed वापरून लिक्विडेशन मूल्याचे निर्धारण. गॅलास्युक व्ही.व्ही. नेप्रॉपेट्रोव्स्क: JSC "पब्लिशिंग हाऊस "Zorya"", 2007.
9. रॉडिन ए.यू. मालमत्तेच्या लिक्विडेशन व्हॅल्यूचे मूल्यांकन करण्यासाठी पद्धत // मूल्यांकनाचे प्रश्न. 2003. क्रमांक 1, पी. 30-33.
10. संपार्श्विक हेतूंसाठी मूल्यांकन: सिद्धांत, सराव, शिफारसी / M.A. फेडोटोवा, व्ही.यू. रोस्लोव्ह, ओ.एन. Shcherbakova, A.I. मायशानोव्ह. एम.: वित्त आणि सांख्यिकी, 2008.
11. ARB चे बुलेटिन. 2008. क्रमांक 04.

ज्ञान तळामध्ये तुमचे चांगले काम पाठवा सोपे आहे. खालील फॉर्म वापरा

विद्यार्थी, पदवीधर विद्यार्थी, तरुण शास्त्रज्ञ जे ज्ञानाचा आधार त्यांच्या अभ्यासात आणि कार्यात वापरतात ते तुमचे खूप आभारी असतील.

http://www.allbest.ru/ वर पोस्ट केले

परिचय
प्रकरण १.

1.1 स्थावर मालमत्ता संपार्श्विक वस्तू म्हणून

प्रकरण २. वेअरहाऊस बिल्डिंगचे उदाहरण वापरून प्लेजच्या उद्देशासाठी रिअल इस्टेटच्या बाजार मूल्याचे मूल्यांकन

2.1 मूल्यांकनाच्या उद्दिष्टाचे वर्णन

2.2 मूल्यमापनाच्या वस्तुचे बाजार विश्लेषण
2.3 मूल्यांकनाच्या उद्दिष्टाच्या बाजार मूल्याचे निर्धारण

प्रकरण 3. क्रियाकलाप सुधारण्यासाठी शिफारसी संपार्श्विक हेतूंसाठी रिअल इस्टेट मालमत्तेचे मूल्यांकन
निष्कर्ष
ग्रंथलेखन
अर्ज
परिचय

रिअल इस्टेटचे मूल्यमापन आता प्रासंगिक आहे आणि जोपर्यंत मालमत्ता अस्तित्वात आहे तोपर्यंत संबंधित असेल. रशियामध्ये, रिअल इस्टेट मार्केटची सक्रिय निर्मिती आणि विकास होत आहे आणि रिअल इस्टेट व्यवहारांमध्ये नागरिक, उपक्रम आणि संस्थांची वाढती संख्या सहभागी होत आहे.

रिअल इस्टेट आणि मूल्यांकनाच्या इतर वस्तूंसह अनेक व्यवहारांसाठी, मूल्यांकनकर्त्याचा निष्कर्ष केवळ इष्टच नाही तर कठोरपणे अनिवार्य देखील असू शकतो. एक ऑब्जेक्ट म्हणून मूल्यांकन क्रियाकलाप कायदेशीर नियमनएकीकडे, ते मूल्यमापनकर्त्याच्या सेवेचे प्रतिनिधित्व करते - बाजार मूल्य निर्धारित करण्यात एक स्वतंत्र तज्ञ, आणि दुसरीकडे, हे एक कायदेशीर घटक आहे जे मूल्यांकन करारामध्ये निर्दिष्ट केलेल्या उद्देशांसाठी मूल्यांकन ऑब्जेक्टचे मूल्य स्थापित करते.

संपार्श्विक हेतूंसाठी मूल्यांकन हे मूल्यांकन सिद्धांताच्या व्यावहारिक वापराच्या सर्वात संबंधित पैलूंपैकी एक आहे, कारण मूल्यमापन बाजारातील सेवांच्या सर्वात लोकप्रिय प्रकारांपैकी एक आहे.

संपार्श्विक हेतूंसाठी मालमत्ता निवडताना, रिअल इस्टेट वस्तू सर्वात आकर्षक असतात. ही "आकर्षकता" मुख्यतः तारण ठेवलेल्या वस्तूच्या विश्वासार्हतेद्वारे स्पष्ट केली जाते, भौतिक पैलू - ते हलविण्याची अशक्यता आणि कायदेशीर पैलू - अनिवार्य राज्य नोंदणी (प्रतिज्ञाची उपस्थिती वस्तूंच्या विक्रीस परवानगी देत नाही. प्लेजीला माहिती न देता वस्तु).

संपार्श्विक मूल्यमापनातील त्रुटी बँकेसाठी खूप महाग असतात आणि एका आणि दुसऱ्या दोन्ही दिशेने त्रुटी नकारात्मक परिणामांना कारणीभूत ठरतात. डिफॉल्ट झाल्यास जास्त मूल्यांकित संपार्श्विक नुकसानाने भरलेले असते (किमान अनेक बँकांमध्ये) कर्जाचे प्रमाण मर्यादित करते आणि त्यानुसार, उत्पन्नाचे नुकसान होते. म्हणजेच, बँकेला संपार्श्विक मूल्याच्या वस्तुनिष्ठ मूल्यमापनात सर्वात जास्त रस आहे, हे मूल्य कमी लेखणे बँकेसाठी फायदेशीर आहे या लोकप्रिय समजाच्या विरुद्ध.

वर सादर केलेल्या युक्तिवादांनी निवडलेल्या विषयाची प्रासंगिकता निर्धारित केली.

विषय प्रबंधबाजार मूल्याचा अंदाज होता रिअल इस्टेटजामीन हेतूने.

प्रबंधातील संशोधनाचा उद्देश गोदाम इमारत होता.

गोदाम इमारतीचे बाजार मूल्य निश्चित करण्याची तारीख: ०७/०१/२०१०

प्रबंधाच्या संकलनाची तारीख: 09.12.2010

या प्रबंधाचा उद्देश रिअल इस्टेट मूल्यांकनाच्या सैद्धांतिक पायाचे विश्लेषण करणे आणि गोदाम इमारतीच्या मूल्यांकनाचे उदाहरण वापरून त्यांच्या व्यावहारिक अंमलबजावणीचे विश्लेषण करणे, संपार्श्विकासाठी मूल्यांकन परिणाम वापरण्याची वैशिष्ट्ये लक्षात घेऊन.

हे लक्ष्य साध्य करण्यासाठी, खालील कार्ये सोडविली गेली:

विश्लेषण करा सैद्धांतिक आधारसंपार्श्विक हेतूंसाठी रिअल इस्टेटचे मूल्यांकन;

संपार्श्विक हेतूंसाठी रिअल इस्टेटचे मूल्य निर्धारण करण्याच्या पद्धती आणि दृष्टिकोनांचे अनुप्रयोग आणि मर्यादा स्पष्ट करा.

प्रारंभिक माहितीचे विश्लेषण करा, मिळालेल्या डेटाचे गट करा, मूल्यांकन तारखेला रिअल इस्टेट मार्केटचे संक्षिप्त विहंगावलोकन संकलित करा;

संपार्श्विक हेतूंसाठी वेअरहाऊस इमारतीच्या बाजार मूल्याचे मूल्यांकन करण्याच्या परिणामांचे औचित्य आणि समन्वय साधणे;

प्रकरण १.संपार्श्विकाच्या उद्देशाने रिअल इस्टेट मालमत्तेच्या मूल्यमापनासाठी सैद्धांतिक फ्रेमवर्क

1.1 स्थावर मालमत्ता संपार्श्विक वस्तू म्हणून

"रिअल इस्टेट" च्या संकल्पनेमध्ये मोठ्या प्रमाणात वस्तूंचा समावेश आहे. त्यात हे समाविष्ट आहे: ऑफिस, रिटेल, वेअरहाऊस उद्देशांसाठी रिअल इस्टेट वस्तू: सेवा क्षेत्रातील उपक्रमांद्वारे वापरल्या जाणाऱ्या वस्तू (कार डीलरशिप आणि कार सेवा, कार वॉश, हॉटेल्स इ.); उत्पादन सुविधा (कार्यशाळा आणि कारखाना इमारती इ.). वरील सर्व वस्तू मालकांद्वारे संपार्श्विक मानल्या जाऊ शकतात, क्रेडिट व्यवहारासाठी सुरक्षा म्हणून काम करतात.

हे लक्षात घ्यावे की मूल्यांकन समस्यांव्यतिरिक्त, प्रतिज्ञा कायदेशीर क्षेत्राच्या महत्त्वपूर्ण क्षेत्रावर परिणाम करते. म्हणून, संपार्श्विक हेतूसाठी रिअल इस्टेटच्या बाजार मूल्याच्या मूल्यांकनाशी संबंधित समस्यांच्या श्रेणीचा विचार करण्यापूर्वी, आम्ही कायदेशीर क्षेत्राच्या सीमा निश्चित करू.

रिअल इस्टेट वस्तूंच्या संपार्श्विक क्षेत्रात कायदेशीर चौकट

मुख्य नियामक दस्तऐवजरिअल इस्टेटच्या तारणाचे नियमन करणे हे आहेतः

रशियन फेडरेशनचा नागरी संहिता, भाग एक;

रशियन फेडरेशनचा लँड कोड;

फेडरल कायदा "जंगम मालमत्तेच्या अधिकारांच्या राज्य नोंदणीवर आणि त्यासह व्यवहार" क्रमांक 122-एफझेड;

फेडरल लॉ ऑफ 16 जुलै 1998 क्र. 102-FZ "गहाण ठेवीवर (स्थावर मालमत्तेचे तारण)."

सध्याच्या कायद्यानुसार (फेडरल कायदा "रशियन फेडरेशनमधील मूल्यमापन क्रियाकलापांवर", अनुच्छेद 8), कर्ज देण्याच्या उद्देशांच्या संदर्भात, खालील प्रकरणांमध्ये मूल्यांकन केलेल्या वस्तूंचे मूल्यांकन करणे अनिवार्य आहे:

रशियन फेडरेशन, रशियन फेडरेशनच्या किंवा नगरपालिकांच्या घटक संस्था, रशियन फेडरेशनच्या मालकीच्या मूल्यांकन केलेल्या वस्तूंचे मूल्य निर्धारित करताना, रशियन फेडरेशनच्या घटक संस्था किंवा नगरपालिका यांच्या मालकीच्या मूल्यमापन केलेल्या वस्तूंच्या व्यवहारात सहभाग, प्रतिज्ञाचा विषय म्हणून;

रशियन फेडरेशन, रशियन फेडरेशनच्या घटक संस्था किंवा नगरपालिका यांच्याशी संबंधित मूल्यमापन वस्तूंशी संबंधित कर्ज दायित्वे नियुक्त करताना;

रशियन फेडरेशनशी संबंधित मूल्यमापन वस्तू हस्तांतरित करताना, रशियन फेडरेशनच्या घटक संस्था किंवा नगरपालिका, योगदान म्हणून अधिकृत भांडवल, कायदेशीर संस्थांचे निधी, तसेच मूल्यांकन ऑब्जेक्टच्या मूल्याबद्दल विवाद झाल्यास, यासह जेव्हा गहाण कर्ज देणेगहाण ठेवलेल्या वस्तूच्या मूल्यासंबंधी विवादांच्या प्रकरणांमध्ये व्यक्ती आणि कायदेशीर संस्था.

मालमत्तेची व्याख्या

रशियन फेडरेशनच्या नागरी संहितेत रिअल इस्टेटची व्याख्या कलानुसार दिली आहे. रशियन फेडरेशनच्या नागरी संहितेच्या 130 "...अचल वस्तू (स्थावर मालमत्ता, स्थावर मालमत्ता) मध्ये जमिनीचे भूखंड, जमिनीतील भूखंड आणि जमिनीशी घट्टपणे जोडलेल्या सर्व गोष्टींचा समावेश होतो, म्हणजे, ज्या वस्तूंची असमान हानीशिवाय हालचाल अशक्य आहे. , जंगलांसह, बारमाही लागवड, इमारती” संरचना, अपूर्ण बांधकामाच्या वस्तू. रिअल इस्टेटमध्ये विमान आणि सागरी जहाजे, अंतर्देशीय नेव्हिगेशन जहाजे, राज्य नोंदणीच्या अधीन असलेल्या अवकाश वस्तूंचा देखील समावेश आहे.

MCO नुसार, "रिअल इस्टेटमध्ये जमीन आणि नैसर्गिकरित्या असलेल्या सर्व गोष्टींचा समावेश होतो जमीन भूखंड-- जसे की झाडे आणि खनिजे, तसेच इमारती आणि जमीन सुधारणा यांसारख्या लोकांद्वारे जोडलेल्या सर्व गोष्टी. प्लंबिंग सिस्टीम, हीटिंग आणि कूलिंग सिस्टीम, इलेक्ट्रिकल वायरिंग आणि स्की लिफ्ट आणि लिफ्ट यांसारख्या बिल्ट-इन सुविधांसारख्या इमारतींवरील सर्व कायमस्वरूपी संलग्नक देखील रिअल इस्टेटचा भाग आहेत. मालमत्तेत सर्व कनेक्शन समाविष्ट आहेत - दोन्ही भूमिगत आणि जमिनीच्या वर."

खालील रिअल इस्टेट वस्तू संपार्श्विक वस्तू असू शकत नाहीत:

1. अनिर्धारित उद्देशाच्या इमारती;

2. मध्ये मान्यताप्राप्त इमारती विहित पद्धतीनेवापरासाठी अनुपयुक्त (आणीबाणी, खाण क्षेत्रात स्थित, थर्मल पॉवर प्लांटच्या कचरा भागात, कार्स्ट झोनमध्ये, नैसर्गिक आपत्ती किंवा आगीमुळे नुकसान);

3. अनधिकृत आणि मालक नसलेल्या वस्तू;

4. ज्या इमारतींनी विहित पद्धतीने राज्य नोंदणी उत्तीर्ण केलेली नाही.

हे लक्षात घेतले पाहिजे की रिअल इस्टेट (गहाण) साठी तारण करार फेडरल नोंदणी चेंबरच्या प्रादेशिक विभागात नोंदणीकृत झाल्यापासून लागू होतो. राज्य नोंदणी उत्तीर्ण न केलेला करार अवैध आहे.

मालमत्तेच्या तारण सोबतच, जमिनीच्या प्लॉटच्या वापराच्या हक्कांची (मालकी, सामायिक मालकी, आर्थिक व्यवस्थापन किंवा भाडेपट्टा यासह) एक प्रतिज्ञा नोंदणीकृत केली जाते, जे हे अधिकार मालकीचे असल्यास इमारतीचे कार्य सुनिश्चित करते. इमारतीचा मालक.

फेडरल लॉ च्या अनुच्छेद 62 “ऑन मॉर्टगेज (रिअल इस्टेटचे तारण दिनांक 16 जुलै, 1998 क्र. 102-एफझेड) जमिनीचे भूखंड सूचित करते जे तारण (गहाण) विषय असू शकतात:

1. फेडरल कायद्याच्या आधारे संबंधित जमिनी अभिसरणातून वगळल्या जाणार नाहीत किंवा परिचलन मर्यादित नाहीत अशा मर्यादेपर्यंत गहाण कराराच्या अंतर्गत जमिनीचे भूखंड गहाण ठेवले जाऊ शकतात.

१.१. जर एखादा जमीन भूखंड भाडेपट्टा करारानुसार नागरिक किंवा कायदेशीर घटकाला हस्तांतरित केला असेल तर, जमीन भूखंडाच्या भाडेकरूला मालकाच्या संमतीने जमीन भूखंड भाडेपट्टा कराराच्या मुदतीच्या आत जमीन प्लॉटचे लीज हक्क गहाण ठेवण्याचा अधिकार आहे. जमिनीच्या प्लॉटचे;

2. या लेखाच्या परिच्छेद 1 मध्ये निर्दिष्ट केलेल्या जमिनीच्या भूखंडांच्या सामायिक किंवा संयुक्त मालकीच्या बाबतीत, गहाण फक्त एखाद्या नागरिकाच्या किंवा कायदेशीर घटकाच्या मालकीच्या भूखंडावर स्थापित केले जाऊ शकते, ज्या सामाईक सामायिक किंवा सामायिक असलेल्या जमिनींमधून वाटप केल्या जातात. संयुक्त मालकी.

अनुच्छेद 63 गहाण ठेवण्याच्या अधीन नसलेल्या भूखंडांची यादी करते:

· या फेडरल कायद्यानुसार राज्य किंवा नगरपालिकेच्या मालकीच्या जमिनी गहाण ठेवण्याची परवानगी नाही;

· जमिनीच्या भूखंडाचा काही भाग गहाण ठेवण्याची परवानगी नाही, ज्याचे क्षेत्र रशियन फेडरेशनच्या घटक घटकांच्या नियामक कायद्यांद्वारे आणि प्राधिकरणांच्या नियामक कायद्यांद्वारे स्थापित केलेल्या किमान आकारापेक्षा कमी आहे. स्थानिक सरकारविविध कारणांसाठी आणि परवानगी दिलेल्या वापरासाठी जमिनींसाठी.

सध्याची न्यायिक प्रथा एकाच वेळी जमिनीचा प्लॉट गहाण न ठेवता रिअल इस्टेटची मालमत्ता गहाण ठेवण्याची शक्यता दर्शवते “... जेव्हा गहाण ठेवणारा जमीन भूखंडाचा मालक किंवा भाडेकरू नसतो तेव्हा त्याला फक्त इमारत (संरचना) गहाण ठेवण्याचा अधिकार असतो. असा करार अवैध नाही."

या प्रकरणात, इमारतीच्या मालकाकडून अशा अधिकारांच्या अनुपस्थितीचे दस्तऐवजीकरण करणे आवश्यक आहे. अशी पुष्टी युनिफाइड स्टेट रजिस्टरमधून किंवा (युनिफाइड स्टेट रजिस्टर माहितीच्या अनुपस्थितीत) जमीन प्राधिकरणाकडून प्रमाणपत्र असू शकते. जागा गहाण ठेवताना, जागेच्या मालकाकडे असे अधिकार असल्यास (प्रकारच्या वाटपासह किंवा त्याशिवाय) जमीन वापराच्या अधिकारांची प्रतिज्ञा आवश्यक आहे.

टेबलमध्ये. 1 जमिनीच्या भूखंडावर हक्क, मालकी असण्याच्या संभाव्य पर्यायांचे वर्णन करते आणि संपार्श्विक वस्तुमान तयार करताना आणि मूल्याचे मूल्यांकन करण्यासाठी कार्य पार पाडताना ज्या मुख्य मुद्द्यांकडे लक्ष देणे आवश्यक आहे ते दर्शविणारी संबंधित टिप्पण्या प्रदान करते.

टेबल 1

	संभाव्य पर्याय	टिप्पण्या
	जमीन कायदेशीर संबंध औपचारिक नाहीत	जर इमारतीचे मालकी हक्क आणि जमीन वापराचे अधिकार वेगवेगळ्या व्यक्तींचे असतील तर, जमीन वापराच्या हक्कांच्या तारणाची नोंदणी करणे आवश्यक नाही, परंतु अशा पुष्टीकरणासाठी इमारतीच्या मालकाकडून अशा अधिकारांच्या अनुपस्थितीचा कागदोपत्री पुरावा आवश्यक आहे. युनिफाइड स्टेट रजिस्टरमधून अर्क किंवा (युनिफाइड स्टेट रजिस्टरमध्ये माहिती नसताना) जमीन प्राधिकरणाकडून प्रमाणपत्र आवश्यक आहे. जागा गहाण ठेवताना, जागेच्या मालकाकडे असे अधिकार असल्यास (प्रकारच्या वाटपासह किंवा वाटपासह) जमीन वापराच्या अधिकारांची प्रतिज्ञा आवश्यक आहे.
	जमीन कायदेशीर संबंध औपचारिक आहेत
	स्वतःचे	संपार्श्विकासाठी सर्वात पसंतीचा पर्याय. अनुपालनाकडे लक्ष देणे आवश्यक आहे अभिप्रेत वापरवर्तमान वस्तू आणि भारांची उपस्थिती
	कायमस्वरूपी (अनिश्चित) वापर	गहाण ठेवणाऱ्याच्या मालकीचा (शाश्वत) वापराचा अधिकार असलेला भूखंड गहाण ठेवण्याचा विषय नाही.* 25 ऑक्टोबर 2001 च्या फेडरल कायद्याच्या कलम 3 च्या कलम 3 च्या कलम 2 नुसार "रशियन फेडरेशनच्या भूमी संहितेच्या अंमलबजावणीवर" दिनांक 25 ऑक्टोबर 2001 क्रमांक 137-एफझेड, कायदेशीर संस्था, कलम 1 मध्ये निर्दिष्ट केलेल्या अपवाद वगळता कला रशियन फेडरेशनच्या भूमी संहितेच्या 20 नुसार, कायदेशीर संस्थांना 1 जानेवारी 2010 पर्यंत जमीन भूखंडांच्या कायमस्वरूपी अनिश्चित काळासाठी वापरण्याचा अधिकार पुन्हा नोंदणीकृत करणे आवश्यक आहे. रशियन फेडरेशन. अशा वस्तू गहाण ठेवताना, हे प्रदान करणे आवश्यक आहे की जमीन वापराच्या अधिकारांची पुनर्नोंदणी झाल्यास, जमीन भूखंडाचा मालक किंवा भाडेकरू यांनी गहाण करारासाठी अतिरिक्त करार केला पाहिजे, ज्यानुसार एकतर भाडेपट्टीचा अधिकार जमीन भूखंड किंवा मालकीचा हक्क इमारत किंवा जागेसह संपार्श्विक म्हणून हस्तांतरित केला जातो
	भाडे (दीर्घकालीन किंवा अल्पकालीन)	मूल्यांकन करताना भाडेपट्टीची लांबी विचारात घेणे आवश्यक आहे.
विचारात घेतले पाहिजे:	जर जमीन भूखंड इमारतीच्या क्षेत्रापेक्षा मोठा असेल. सुविधेच्या पूर्ण कार्यासाठी आवश्यक क्षेत्रापेक्षा जास्त क्षेत्रफळ असल्यास भूखंडाचे अतिरिक्त मूल्य आहे की नाही हे निर्धारित करण्यासाठी विश्लेषण आवश्यक आहे.
	जर केवळ विकास साइटची नोंदणी केली गेली असेल तर अशा परिस्थितीत ऑब्जेक्टचे मूल्य तयार करण्याच्या मुद्द्यांकडे काळजीपूर्वक आणि वाजवीपणे संपर्क साधणे आवश्यक आहे. मजकूर खरेदी केंद्राचे मूल्यांकन करताना उद्भवलेल्या समान परिस्थितीचे उदाहरण देते
*कलेच्या कलम 1 नुसार. 16 जुलै, 1998 क्रमांक 102-एफझेडच्या फेडरल लॉ “ऑन मॉर्टगेज (रिअल इस्टेटचे तारण)” च्या 6, मालकीच्या अधिकाराने किंवा आर्थिक व्यवस्थापनाच्या अधिकाराने गहाण ठेवणाऱ्या मालमत्तेवर गहाण स्थापित केले जाऊ शकते, म्हणजे. संपार्श्विक म्हणून हस्तांतरित केलेल्या अधिकारांमध्ये कायमस्वरूपी (अनिश्चित) वापराचा अधिकार समाविष्ट केलेला नाही. त्याच वेळी, रशियन फेडरेशनच्या जमीन संहितेच्या अनुच्छेद 36 च्या परिच्छेद 4 नुसार, कायमस्वरूपी (शाश्वत) वापराच्या अधिकारासह जमीन भूखंडांचे मालक असलेले नागरिक किंवा कायदेशीर संस्थांना या भूखंडांची विल्हेवाट लावण्याचा अधिकार नाही. , आणि संपार्श्विक म्हणून मालमत्तेचे हस्तांतरण अशा मालमत्तेची विल्हेवाट लावते. कायमस्वरूपी (अनिश्चित) वापरासाठी नागरिक आणि संस्थांना हस्तांतरित केलेले भूखंड हे राज्य किंवा नगरपालिका मालमत्ता आणि गहाण आहेत जमीन भूखंड, जे राज्य किंवा नगरपालिकेच्या मालकीमध्ये आहेत, त्यांना परवानगी नाही (फेडरल कायद्याचे कलम 63 "ऑन मॉर्टगेज (रिअल इस्टेटचे तारण)").

1.2 संपार्श्विकाच्या उद्देशासाठी रिअल इस्टेट मालमत्तेच्या मूल्याचे मूल्यमापन करण्यासाठीच्या दृष्टिकोनांचे विश्लेषण

रिअल इस्टेटचे मूल्यांकन करताना रशियन विधान सराव तुलनात्मक, खर्च आणि उत्पन्नाच्या पद्धतींचा वापर नियंत्रित करते.

एक किंवा दुसऱ्या दृष्टिकोनाची निवड ही मालमत्तेचे मूल्य, बाजारातील वातावरण, संभाव्य जमीनदार आणि भाडेकरूंच्या विशिष्ट प्रेरणा आणि कृतींचे सार, आवश्यक प्रारंभिक माहितीची उपलब्धता आणि गुणवत्ता यावर अवलंबून असते.

मालमत्तेचे बाजार मूल्य तयार करण्यासाठी, कामाचे खालील टप्पे पूर्ण करणे आवश्यक आहे:

1. व्यावसायिक रिअल इस्टेट मार्केटचे विश्लेषण करा;

2. मूल्यांकन ऑब्जेक्टच्या स्थानाचे फायदे आणि तोटे याबद्दल मत तयार करा;

3. सर्वोत्तम आणि सर्वात प्रभावी वापराचे विश्लेषण करा (संपार्श्विक हेतूंसाठी रिअल इस्टेटच्या मूल्यांकनाचा भाग म्हणून, हे विश्लेषण काही विशिष्ट परिस्थितींमध्ये वापरले जाते, परंतु बहुतेक प्रकरणांमध्ये आवश्यक नसते, कारण असे गृहित धरले जाते की वस्तू तारण ठेवली जाईल. त्याचा वर्तमान वापर);

4. मूल्यांकनासाठी दृष्टिकोन निवडा;

5. निवडलेल्या पद्धतींमध्ये गणना करा;

6. खर्चाबद्दल अंतिम निष्कर्ष काढा.

संपार्श्विक हेतूंसाठी स्थावर मालमत्तेचे मूल्यांकन करताना वरील प्रत्येक टप्प्यात विचारात घेतले पाहिजे अशा मुख्य मुद्द्यांवर आपण राहू या.

बाजाराचे विश्लेषण

उच्च-गुणवत्तेचे बाजार विश्लेषण मुख्यत्वे अंतिम मूल्यांकन निकालाची विश्वासार्हता निर्धारित करते.

बाजार विश्लेषण तरलता विश्लेषणाशी जवळून जोडलेले आहे. उदाहरणार्थ, उत्पादन सुविधेचे मूल्यांकन करताना, उत्पादन परिसराची मागणी (मागणी केलेले क्षेत्र, डिझाइन आणि स्थिती), तसेच समान सुविधांच्या पुरवठ्याचे विश्लेषण करणे आवश्यक आहे.

हे लक्षात घेतले पाहिजे की तारणाच्या उद्देशाने मूल्यांकन करताना, तरलता हे संपार्श्विकाचे एक महत्त्वाचे वैशिष्ट्य आहे आणि बर्याच प्रकरणांमध्ये तारणधारकाच्या तारणाच्या अधिकारांचा वापर करून कर्जाच्या कर्जाची किती लवकर परतफेड केली जाऊ शकते हे ठरवू देते. रिअल इस्टेट ऑब्जेक्टच्या तरलतेच्या डिग्रीबद्दल योग्यरित्या निष्कर्ष काढणे आपल्याला त्याच्या मूल्याबद्दल माहितीपूर्ण मत प्राप्त करण्यास आणि संपार्श्विक सवलतीच्या रकमेवर निर्णय घेण्यास अनुमती देते.

रिअल इस्टेटच्या तरलतेवर परिणाम करणारे महत्त्वाचे घटक हे आहेत: स्थान, वस्तूची भौतिक वैशिष्ट्ये (झीज आणि झीज, युटिलिटीजची स्थिती), वस्तूचा आकार, दिलेल्या प्रदेशातील रिअल इस्टेट मार्केटची स्थिती आणि परिसर. हे लक्षात घेतले पाहिजे की या घटकांचे अनुपालन, मोठ्या किंवा कमी प्रमाणात, एखाद्या विशिष्ट वर्गासाठी ऑब्जेक्टची नियुक्ती निश्चित करेल.

तरलतेचे सूचक म्हणून, विशिष्ट क्षेत्रातील सरासरी एक्सपोजर वेळ समान बाजार विभागातील वस्तूंसाठी वापरला जातो ज्याचा विचार केला जातो आणि मूलभूत वैशिष्ट्यांमध्ये समान असतो.

विक्रीच्या वेळेनुसार मालमत्तेच्या तरलतेचे खालील श्रेणीकरण प्रस्तावित आहे:

बाजार विश्लेषणाच्या चौकटीतील मुख्य कार्ये आहेत:

· एक वस्तुनिष्ठ मत तयार करणे ज्याचे व्यवहार जास्त प्रमाणात मूल्यवान असलेल्या वस्तूंसाठी (लीज व्यवहार किंवा खरेदी आणि विक्री व्यवहार) सारख्या वस्तूंचे प्रतिनिधित्व करतात;

· भाड्याच्या दराची गणना करण्यासाठी (उत्पन्नाच्या दृष्टिकोनासह) आणि तुलनात्मक दृष्टिकोनासाठी ॲनालॉग्सची ओळख;

· विविध प्रकारच्या वस्तूंच्या भाड्याच्या दरांमधील गुणोत्तर ओळखणे (किरकोळ जागेसाठी भाड्याचे दर ऑफिस स्पेसच्या भाड्याच्या दराच्या संबंधात इ.).

संपार्श्विक उद्देशाने व्यावसायिक रिअल इस्टेट मालमत्तेच्या मूल्यांकनावर अहवाल तयार करताना, अहवालाच्या या विभागातील मजकूर भागामध्ये खालील माहिती असणे आवश्यक आहे:

1. संक्षिप्त वर्णनशहराच्या व्यावसायिक रिअल इस्टेट मार्केटचे विभाग;

2. स्थानिक बाजार विभागाची वैशिष्ट्ये (सध्याच्या तारखेनुसार सरासरी भाडे दर आणि प्रति 1 चौ.मी. विक्री किमती, गेल्या वर्षीच्या तुलनेत वाढीची गतिशीलता, कमी वापराची सरासरी बाजार पातळी, समान सुविधांसाठी ऑपरेटिंग खर्चाची सरासरी पातळी (मध्ये निरपेक्ष किंवा संबंधित अटी);

3. उपलब्धता गुंतवणूक प्रकल्पसुविधांच्या बांधकाम किंवा पुनर्बांधणीशी संबंधित शहरात या प्रकारच्या(वर्णन, वैशिष्ट्ये, विकसक, एकूण गुंतवणूक खर्च, वर्तमान स्थिती).

स्थानाचे वर्णन आय मूल्यांकनाचा उद्देश

स्थान एक आहे मुख्य पॅरामीटर्स, जे ऑब्जेक्टची संभाव्य नफा ठरवते. या पॅरामीटरचे चुकीचे निर्धारण केल्याने मूल्यांकित मालमत्तेचे अविश्वसनीय मूल्य तयार होऊ शकते.

मूल्यमापन केलेल्या मालमत्तेच्या स्थानाचे वर्णन करताना विचारात घेणे आवश्यक असलेले मुख्य घटक हे आहेत:

-- ऑफिसच्या मालमत्तेसाठी - शहराच्या "व्यवसाय" जिल्ह्यातील स्थान (अधिक द्रव मालमत्ता) किंवा त्याउलट, औद्योगिक साइटच्या खोलवर असलेले स्थान (अंमलबजावणीमध्ये संभाव्य अडचणी), सोयीस्कर वाहतूक सुलभता इ.;

किरकोळ मालमत्तेसाठी - किरकोळ कॉरिडॉरमधील स्थान (किंवा, उलट, "डेड-एंड" रस्त्यावर खोलवर), रहदारीची तीव्रता, ठिकाणाची लोकप्रियता इ.;

गोदामाच्या मालमत्तेसाठी -- वाहतूक सुलभता, पायाभूत सुविधांची उपलब्धता (रेल्वे लाईन इ.), सर्व आवश्यक संप्रेषणांची पुरेशा प्रमाणात उपलब्धता (वीज, गॅस, पाणी इ.).

मूल्यांकन ऑब्जेक्टच्या स्थानाचे वर्णन करताना, ग्राफिकल माहिती सादर करणे अगदी स्पष्ट आहे, ज्याच्या आधारावर आपण मूल्यांकन ऑब्जेक्ट कोठे स्थित आहे हे समजू शकता,

या माहितीचा स्रोत इलेक्ट्रॉनिक आणि असू शकतो कागदी कार्डेशहरे ग्राफिक प्रतिमेचे उदाहरण आणि मूल्यांकन ऑब्जेक्टच्या स्थानाचे संक्षिप्त मजकूर वर्णन देऊ.

सर्वोत्तम आणि सर्वात जास्त विश्लेषण प्रभावी वापर

मूल्यमापन क्रियाकलापांमध्ये बाजार मूल्य निश्चित करणे समाविष्ट असल्याने, सर्वात प्रभावी वापराचे विश्लेषण एखाद्या विशिष्ट मालमत्तेचा सर्वात फायदेशीर आणि स्पर्धात्मक वापर ओळखते.

मालमत्तेच्या सर्वात प्रभावी वापराच्या विश्लेषणामध्ये बाजारातील परिस्थितीचा तपशीलवार अभ्यास करणे, मूल्यमापन केलेल्या मालमत्तेची वैशिष्ट्ये, मूल्यमापन केलेल्या मालमत्तेच्या पॅरामीटर्सशी सुसंगत असलेल्या बाजारपेठेद्वारे मागणी असलेले पर्याय ओळखणे, नफा मोजणे यांचा समावेश होतो. प्रत्येक पर्याय आणि प्रत्येक वापर पर्यायासाठी मालमत्तेच्या मूल्याचा अंदाज लावणे. अशा प्रकारे, सर्वात प्रभावी वापराबद्दल अंतिम निष्कर्ष केवळ किंमत मोजल्यानंतरच काढला जाऊ शकतो.

मालमत्तेचा सर्वोत्कृष्ट आणि कार्यक्षम वापर हा एक मुक्त किंवा विकसित भूखंड वापरण्याचा पर्याय आहे, जो कायदेशीरदृष्ट्या शक्य आहे आणि योग्यरित्या औपचारिक आहे, भौतिकदृष्ट्या व्यवहार्य आहे आणि योग्य प्रदान केला आहे. आर्थिक संसाधनेआणि जास्तीत जास्त मूल्य देते.

जमिनीच्या तुकड्याचा इष्टतम वापर विशिष्ट बाजाराच्या प्रतिस्पर्धी घटकांद्वारे निर्धारित केला जातो ज्यात मालमत्तेची किंमत आहे आणि मालक, विकासक किंवा मूल्यमापनकर्त्याच्या व्यक्तिनिष्ठ अनुमानाचा परिणाम नाही. म्हणून, विश्लेषण करणे आणि सर्वात प्रभावी वापर निवडणे म्हणजे, थोडक्यात, आर्थिक संशोधनमूल्यवान वस्तूसाठी बाजारातील महत्त्वाचे घटक.

बहुतेक प्रकरणांमध्ये, संपार्श्विक हेतूंसाठी मूल्यांकन करण्यासाठी सर्वोत्तम आणि सर्वोत्तम वापराच्या विश्लेषणाची आवश्यकता नसते. संपार्श्विक हेतूंसाठी मूल्यांकन करताना, हे विश्लेषण केवळ मूल्यमापन केलेल्या मालमत्तेमध्ये आणि त्याच्या विद्यमान वापरामध्ये स्पष्ट विसंगती असल्यासच केले जाते. या प्रकरणात, जर असा उद्देश आधीच आणि स्पष्टपणे निर्धारित केला गेला असेल तर ऑब्जेक्टच्या हेतूतील बदल लक्षात घेऊन मूल्यांकन केले पाहिजे. (http://www.audit-it.ru/articles/appraisal/a109/188103.html).

च्या अनुषंगाने फेडरल मानकमूल्यांकन क्रमांक 1, दिनांक 20 जुलै 2007 क्रमांक 256, रशियाच्या आर्थिक विकास मंत्रालयाच्या Vympelz द्वारे मंजूर, बाजार मूल्याचे मूल्यांकन करण्याची प्रक्रिया तीन पद्धती वापरून केली जाते:

उत्पन्नाचा दृष्टीकोन (भांडवलीकरण किंवा रिअल इस्टेट मूल्यांकनासाठी उत्पन्न सवलतीचा दृष्टीकोन);

खर्चावर आधारित दृष्टीकोन;

तुलनात्मक दृष्टीकोन (रिअल इस्टेट मूल्यांकनासाठी बाजार दृष्टीकोन).

प्रत्येक पध्दतीसाठी मूल्यमापन ऑब्जेक्टच्या मूल्याची गणना करण्यापूर्वी, मूल्यमापनाच्या दृष्टिकोनांची लागू योग्यता न्याय्य आहे.

एक किंवा दुसर्या दृष्टिकोनाची निवड, तसेच प्रत्येक दृष्टिकोनातील पद्धत, मूल्यांकन केलेल्या ऑब्जेक्टची वैशिष्ट्ये, विशिष्ट बाजारपेठेची वैशिष्ट्ये आणि एकत्रित माहितीमध्ये समाविष्ट असलेल्या माहितीची रचना यावर आधारित केली जाते. मूल्यमापन पद्धती, नियमानुसार, परस्परसंबंधित आणि पूरक आहेत.

खर्चावर आधारित दृष्टीकोन संपार्श्विक हेतूंसाठी रिअल इस्टेट मूल्यांकन करण्यासाठी

मूल्याचा दृष्टीकोन हा मूल्यमापन केलेल्या वस्तूच्या मूल्याचा अंदाज लावण्यासाठी पद्धतींचा एक संच आहे, जो मूल्यमापन केलेल्या वस्तू पुनर्संचयित करण्यासाठी किंवा पुनर्स्थित करण्यासाठी आवश्यक असलेल्या खर्चाच्या निर्धारणावर आधारित आहे, त्याची झीज लक्षात घेऊन.

संपार्श्विक हेतूंसाठी मूल्यांकन करताना हा दृष्टीकोन, नियम म्हणून, अगदी क्वचितच वापरला जातो. तथापि, काही प्रकरणांमध्ये, उदाहरणार्थ, पुरेशी विकसित बाजारपेठ आणि त्याबद्दल माहिती नसताना, खर्चावर आधारित दृष्टीकोन हा एकमेव असू शकतो.

ज्या वस्तूंसाठी बाजारातील मोठ्या प्रमाणात माहिती मिळू शकेल अशा वस्तूंचे मूल्य ठरवताना तसेच मोठ्या प्रमाणात “वृद्ध” वस्तूंचे मूल्यांकन करताना किंमतीच्या दृष्टिकोनाचा वापर निश्चितपणे सोडला जाऊ शकतो. या प्रकरणात किमतीचा दृष्टिकोन वापरून मूल्यांकन केल्याने बाजारात अशा वस्तूच्या संभाव्य विक्री किंमतीबद्दल पुरेसे विश्वासार्ह मत तयार होत नाही.

तुलनेने नवीन गुणधर्मांचे मूल्यांकन करताना, बाजारातील माहितीच्या योग्य प्रमाणात नसतानाही अंदाज एक चांगला मार्गदर्शक म्हणून वापरला जाऊ शकतो, परंतु मालकाने प्रदान केलेल्या गणनाचे काळजीपूर्वक विश्लेषण करणे आवश्यक आहे (ते सरासरी बाजार निर्देशकांपेक्षा लक्षणीय भिन्न असू शकते. ).

खर्चाच्या दृष्टिकोनातून कार्य करण्याच्या तर्कामध्ये खालील क्रिया करणे समाविष्ट आहे:

मूल्यांकन केलेल्या इमारतीच्या बदली खर्चाचे मूल्यांकन (किंवा बदलण्याची किंमत);

व्यवसायाच्या नफ्याच्या रकमेचे मूल्यांकन (गुंतवणूकदार नफा);

ओळखलेल्या पोशाख प्रकारांची गणना;

जमिनीच्या प्लॉटच्या बाजार मूल्याचे मूल्यांकन;

मूल्यमापन ऑब्जेक्टच्या अंतिम मूल्याची गणना झीज आणि झीजसाठी बदली किंमत समायोजित करून, त्यानंतर जमिनीच्या प्लॉटच्या किंमतीद्वारे परिणामी मूल्य वाढवून.

हे तर्कशास्त्र खालील सूत्र म्हणून वर्णन केले जाऊ शकते,
च्या किंमतीबद्दल निष्कर्ष काढण्याची परवानगी देणे: एक व्यावसायिक रिअल इस्टेट ऑब्जेक्ट:

वस्तूची किंमत = सूर्य * (I -- I) + पृथ्वी, कुठे

ВС - उद्योजकाचा नफा लक्षात घेऊन मूल्यांकन ऑब्जेक्टची बदली किंमत (किंवा बदलण्याची किंमत);

मी ऑब्जेक्टच्या ओळखलेल्या पोशाखांची रक्कम आहे;

Szem. -- जमिनीच्या भूखंडावरील मालमत्ता अधिकारांचे मूल्य.

बदली खर्चाचे मूल्यांकन

रिप्लेसमेंट कॉस्ट (RC) म्हणजे नवीन म्हणून मूल्यांकन केलेल्या मालमत्तेच्या बांधकामाची किंमत, सध्याच्या किमतींमध्ये मोजली जाते, झीज आणि झीज लक्षात न घेता, आणि परस्परसंबंधित. मूल्यांकनाच्या तारखेपर्यंत.

रिप्लेसमेंट कॉस्टची गणना पुनरुत्पादन खर्च किंवा प्रतिस्थापन खर्चावर आधारित केली जाऊ शकते.

पुनरुत्पादन खर्च वास्तविक मूल्यमापन तारखेनुसार चालू किमतींमध्ये बांधकाम खर्चाचा संदर्भ देते अचूक प्रतमूल्यांकन केलेल्या इमारतीचे, पी. समान वापरून बांधकाम साहित्य, मानके आणि प्रकल्प.

आधुनिक साहित्य, मानके, डिझाईन्स आणि आर्किटेक्चरल सोल्यूशन्स वापरून समान उपयुक्ततेच्या ऑब्जेक्टच्या मूल्यांकनाच्या वास्तविक तारखेला सध्याच्या किंमतींवर बांधकाम खर्चाद्वारे बदलण्याची किंमत निर्धारित केली जाते.

वरील व्याख्येवरून पाहिल्याप्रमाणे, प्रतिस्थापन खर्चाची गणना करणे अधिक श्रेयस्कर आहे, कारण दुस-या प्रकरणात वैशिष्ट्यांनुसार मूल्यांकन केलेल्या इमारतीपेक्षा भिन्न असलेल्या इमारतीच्या बांधकामाच्या खर्चाची गणना केली जाते, तर उपयोगितामधील फरकाचे मूल्यांकन केले जाते. तुलना केलेल्या इमारती अतिशय व्यक्तिनिष्ठ आहेत.

दुसरीकडे, पुनर्स्थापना खर्चाची गणना करण्याची निवड देखील न्याय्य ठरू शकते जर इमारतीचे मूल्यमापन केले जात आहे अशा अनेक कार्यात्मक झीज होण्याची चिन्हे आहेत, ज्यामुळे संभाव्य खरेदीदारासाठी त्याचे व्यावसायिक आकर्षण कमी होऊ शकत नाही.

सर्वसाधारणपणे, "पुनरुत्पादन" ची किंमत आणि "रिप्लेसमेंट" ची किंमत यांच्यातील निवड अनेक घटकांवर अवलंबून असते: मूल्यांकनाचा उद्देश, मूल्यांकनाच्या ऑब्जेक्टबद्दल गोळा केलेल्या माहितीचे प्रमाण आणि गुणवत्ता, त्याची भौतिक वैशिष्ट्ये इ.

"पुनरुत्पादन" किंवा "रिप्लेसमेंट" ची किंमत मोजण्यासाठी माहितीचे स्रोत:

अंदाज ( स्थानिक अंदाज, ऑब्जेक्ट अंदाज, सारांश अंदाज गणना);

UPVS चे संग्रह (उद्योगाद्वारे निश्चित मालमत्तेच्या पुनर्मूल्यांकनासाठी इमारती आणि संरचनांच्या बदली खर्चाच्या एकत्रित निर्देशकांचे संकलन राष्ट्रीय अर्थव्यवस्था) UPSS संकलन (किंमत 1969 च्या किमतीत दिली आहे):

को-इन्व्हेस्टद्वारे उत्पादित संग्रह (औद्योगिक, निवासी, सार्वजनिक इमारतीइ.) (2009,2010 मध्ये किंमत);

बांधकाम खर्च निर्देशांक (गॉस्ट्रॉय डिक्री, को-इन्व्हेस्ट कलेक्शन) इ.

मूल्यांकन सराव मध्ये, संपूर्ण बदली किंमत निर्धारित करण्यासाठी खालील पद्धती वापरल्या जातात:

1) तुलनात्मक एकक पद्धत,

२) घटकांद्वारे विघटन करण्याची पद्धत,

3) परिमाणात्मक सर्वेक्षण पद्धत.

पद्धतीची निवड मूल्यांकनाच्या उद्देशाने आणि आवश्यक गणना अचूकतेद्वारे निर्धारित केली जाते.

तुलनात्मक एकक पद्धततत्सम इमारतीच्या तुलनात्मक युनिट (1 चौरस मीटर, 1 घनमीटर) बांधकाम खर्चाच्या वापरावर आधारित आहे. एनालॉगच्या तुलनात्मक युनिटच्या किंमतीसाठी त्याच्या आणि मूल्यमापन केलेल्या ऑब्जेक्टमधील ओळखलेल्या फरकांमध्ये समायोजन आवश्यक आहे (भौतिक मापदंड, सहजपणे स्थापित उपकरणांची उपलब्धता, वित्तपुरवठा परिस्थिती इ.).

मुल्यांकन केलेल्या ऑब्जेक्टची संपूर्ण बदली किंमत तुलना युनिटच्या समायोजित किंमतीला तुलना युनिट्सच्या संख्येने (क्षेत्र, घन क्षमता) गुणाकार करून निर्धारित केली जाते. खर्चाची रक्कम निश्चित करण्यासाठी, विविध संदर्भ आणि नियामक साहित्य वापरले जातात, उदाहरणार्थ, "बांधकाम खर्चाचे एकत्रित निर्देशक", "बदली खर्चाच्या खर्चाचे एकत्रित निर्देशक."

गणना करण्यासाठी खालील सूत्र वापरले जाते:

एस.एन= एस.एस.एच तरएच TO 1 एच TO 2 एच TO 3 एच TO 4 एच TO 5,

कुठे: एस.एन-- ज्या वस्तूचे मूल्यांकन केले जात आहे त्याची किंमत;

एस.एस.-- 1 चौ. किंवा पायाभूत तारखेला ठराविक संरचनेचे क्यूबिक मीटर;

तर-- तुलना युनिट्सची संख्या (मूल्यांकन केलेल्या वस्तूचे क्षेत्रफळ किंवा खंड)

TO 1 -- क्षेत्रफळ, व्हॉल्यूम आणि इतर भौतिक पॅरामीटर्समधील मूल्यांकन केलेल्या वस्तू आणि निवडलेल्या विशिष्ट संरचनामधील ओळखले जाणारे फरक लक्षात घेऊन गुणांक;

TO 2 -- ऑब्जेक्टच्या स्थानासाठी सुधारणा घटक;

TO 3 -- आधारभूत तारीख आणि मूल्यांकनाच्या वेळेच्या तारखेच्या दरम्यानच्या कालावधीत बांधकाम आणि स्थापना कामाच्या किंमतीतील बदलाचे गुणांक;

TO 4 -- विकासकाचा नफा विचारात घेऊन गुणांक;

TO५ -- VAT (%) विचारात घेऊन गुणांक.

ही पद्धत विशिष्ट ऑब्जेक्ट किंवा ॲनालॉगच्या तुलना युनिटच्या किंमतीवर आधारित आहे, जे निवडताना कार्यात्मक उद्देश, भौतिक वैशिष्ट्ये, वर्गाची समानता पाळणे आवश्यक आहे. संरचनात्मक प्रणाली, सुविधा सुरू करण्याच्या तारखा आणि इतर वैशिष्ट्ये.

तुलनात्मक एकक पद्धत बदली किंमतीवर आयटमच्या मूल्याचा अंदाज लावते. हे या वस्तुस्थितीमुळे आहे की गणनामध्ये वापरल्या जाणाऱ्या तुलनात्मक युनिटची किंमत, एक नियम म्हणून, एक समान ऑब्जेक्ट नसून जवळचे ॲनालॉग दर्शवते.

घटक ब्रेकडाउन पद्धतगुणात्मक भिन्न माहितीच्या वापरावर आधारित. इमारतीचे वैयक्तिक बांधकाम घटक: पाया, भिंती, मजले इ. - विशिष्ट घटकाच्या आकारमानाच्या युनिटच्या बांधकामासाठी आवश्यक असलेल्या प्रत्यक्ष आणि अप्रत्यक्ष खर्चासह किंमत निर्देशकांनुसार मूल्यांकन केले जाते. संपूर्ण इमारतीची किंमत सूत्र वापरून सर्व घटकांच्या खर्चाची बेरीज म्हणून मोजली जाते:

कुठे सहइमारत - संपूर्ण इमारतीच्या बांधकामाची किंमत;

व्ही.जे-- खंड j- व्या घटक;

Cj-- व्हॉल्यूमच्या प्रति युनिटची किंमत;

एन-- वाटप केलेल्या इमारतीच्या घटकांची संख्या;

Kn - एक गुणांक जो मूल्यमापन केलेल्या ऑब्जेक्ट आणि निवडलेल्या ठराविक संरचनेतील विद्यमान फरक लक्षात घेतो (एकसमान ऑब्जेक्ट Kn = 1 साठी);

Ki हा एक गुणांक आहे जो एकूण झीज आणि झीज लक्षात घेतो.

घटक ब्रेकडाउन पद्धतीमध्ये अनेक प्रकार आहेत:

उपकंत्राट पद्धत;

कार्य प्रोफाइलद्वारे ब्रेकडाउन;

खर्चाचे वाटप.

उपकंत्राट पद्धतसामान्य कंत्राटदाराने विशेष केलेल्या उपकंत्राट करारांतर्गत केलेल्या कामाच्या किंमतीवरील माहितीच्या वापरावर आधारित आहे. बांधकाम संस्था-- उपकंत्राटदार. संपूर्ण बदली खर्चाची गणना सर्व उपकंत्राटित बांधकाम आणि स्थापनेच्या कामाच्या खर्चाच्या बेरीज म्हणून केली जाते.

प्रोफाइल पद्धतवैयक्तिक बांधकाम विशेषज्ञ (गवंडी, प्लास्टरर्स, सुतार इ.) कामावर घेण्याच्या खर्चाची बेरीज म्हणून संपूर्ण बदली खर्चाचे मूल्यांकन करणे समाविष्ट आहे.

समर्पित खर्च पद्धतइमारतींच्या विविध घटकांचे मूल्यांकन करण्यासाठी तुलनात्मक युनिट्सचा पद्धतशीर वापर समाविष्ट आहे, ज्यानंतर वैयक्तिक मूल्यांकनांचे परिणाम सारांशित केले जातात.

परिमाणात्मक सर्वेक्षण पद्धतमूल्यमापन तारखेनुसार किमतींमध्ये मूल्यवान वस्तूसाठी नवीन अंदाज तयार करणे समाविष्ट आहे. या हेतूंसाठी, तपशीलवार परिमाणवाचक आणि खर्चाचे विश्लेषण केले जाते, तसेच बांधकामाच्या खर्चाची गणना आणि स्थापना कार्यवैयक्तिक घटक आणि संपूर्ण इमारत. गणनेमध्ये थेट खर्च, ओव्हरहेड खर्च आणि इतर खर्च विचारात घेतले जातात जे मूल्यांकन केलेल्या सुविधेच्या बांधकामासाठी पूर्ण अंदाज दर्शवतात.

परिमाणात्मक सर्वेक्षण पद्धत एकूण प्रतिस्थापन खर्चाचा सर्वात अचूक परिणाम देते, परंतु सर्वात जास्त श्रम-केंद्रित आहे आणि मूल्यांकनकर्त्याला डिझाइन आणि अंदाज व्यवसायाच्या क्षेत्रात व्यावहारिक ज्ञान असणे आवश्यक आहे.

उद्योजकीय मूल्याचा अंदाज नफा (गुंतवणूकदार नफा)

एखाद्या उद्योजकाचा (गुंतवणूकदार) नफा हा ठराविक गुंतवणूकदाराला (बिल्डर, विकसक) एखाद्या प्रकल्पाच्या बांधकामाशी संबंधित जोखमीसाठी आवश्यक असलेले बक्षीस आहे.

खरं तर, हे मूल्य एखाद्या प्रकल्पाच्या अंमलबजावणीमुळे मिळू शकणारा सरासरी गुंतवणूकदाराचा नफा प्रतिबिंबित करते, ज्यामध्ये व्यवस्थापन आणि बांधकाम संस्था, सामान्य पर्यवेक्षण आणि बांधकाम-संबंधित जोखीम यांचा समावेश होतो. नियमानुसार, हे सूचक तयार करताना, ते जीवन चक्राच्या टप्प्याकडे लक्ष देत नाहीत ज्यावर व्यावसायिक रिअल इस्टेट बाजाराचा विभाग आहे, ज्यामध्ये मूल्यमापन केलेल्या वस्तूचा समावेश आहे, त्याच्या व्हॉल्यूमवरील मूल्याच्या अवलंबनाकडे. आणि बांधकामाची वेळ, गुंतवणूकदार (ग्राहक) आणि बिल्डरची कार्ये (कंत्राटदार) इतर घटकांपासून विभक्त आहेत की नाही यावर. त्यानुसार, अहवालाचा विचार करताना, उद्योजक (गुंतवणूकदार) च्या नफ्याची श्रेणी स्पष्टपणे ओळखणे आणि सध्याच्या सरासरी बाजार मूल्याची श्रेणी स्थापित करणे महत्वाचे आहे.

हे लक्षात घेतले पाहिजे की रिअल इस्टेट मार्केटच्या विकासाची डिग्री आणि व्यावसायिक रिअल इस्टेट मार्केटचा दिलेला विभाग ज्या जीवन चक्रात आहे त्यावर अवलंबून उद्योजकाच्या नफ्याची रक्कम लक्षणीय श्रेणीमध्ये बदलू शकते. उदाहरणार्थ, 2005 मध्ये मॉस्कोच्या व्यावसायिक रिअल इस्टेट मार्केटमध्ये, परंतु सर्वात मोठ्या विश्लेषणात्मक एजन्सीनुसार, 2006 आणि 2007 मध्ये रिटेल रिअल इस्टेट विभागातील उद्योजकाचा नफा 25 ते 40% पर्यंत कमी झाला आणि स्थिर झाला; हे सूचक पाहण्यात आले. व्यवहारात, नफ्यावर बाजार डेटा मिळवणे कठीण आहे, कारण ते बहुतेक वेळा व्यापार रहस्य असतात.

ओळखलेल्या पोशाख प्रकारांची गणना

संभाव्य गुंतवणूकदाराच्या दृष्टीकोनातून मालमत्तेची उपयुक्तता आणि ग्राहकांचे आकर्षण कमी होणे हे झीज आणि फाडण्याचे वैशिष्ट्य आहे.

नियमानुसार, विविध घटकांच्या प्रभावामुळे ठराविक कालावधीत एखाद्या वस्तूच्या मूल्यात घट (घसारा) मध्ये घसारा व्यक्त केला जातो.

मालमत्तेचे अवमूल्यन होण्याच्या कारणांवर अवलंबून, भौतिक, कार्यात्मक आणि बाह्य प्रकारचे झीज वेगळे केले जाते.

शारीरिक ऱ्हास. कालांतराने मालमत्तेच्या भौतिक गुणधर्मांमधील बदल प्रतिबिंबित करते (उदाहरणार्थ, संरचनात्मक घटकांमधील दोष). शारीरिक पोशाख दोन प्रकारचे असतात: पहिला ऑपरेशनल घटकांच्या प्रभावाखाली होतो, दुसरा - नैसर्गिक आणि नैसर्गिक घटकांच्या प्रभावाखाली.

इमारतींचे भौतिक घसारा मोजण्यासाठी चार मुख्य पद्धती आहेत: तज्ञ, खर्च, नियामक (किंवा लेखा) आणि इमारतीच्या आयुष्याची गणना करण्याची पद्धत.

निवासी इमारतींच्या भौतिक बिघाडाचे मूल्यांकन करण्याच्या नियमांच्या आधारे तज्ञ पद्धतीद्वारे मूल्यांकन केलेल्या वस्तूच्या भौतिक बिघाडाची टक्केवारी निश्चित केली जाते. संपूर्णपणे इमारतींचे सेवा जीवन त्याच्या घटकांच्या टिकाऊपणावर अवलंबून असते. इमारतीच्या घटकांची भौतिक झीज आणि झीज इमारतीच्या संरचनात्मक घटकाच्या विशिष्ट वजनाचे गुणाकार आणि या घटकाच्या पोशाखतेची टक्केवारी 100 ने भागली म्हणून मोजली जाते. संपूर्ण इमारतीची भौतिक झीज आणि झीज म्हणून निर्धारित केले जाते. इमारतीच्या सर्व घटकांची भारित सरासरी. स्थावर मालमत्तेची यादी करताना सामान्यतः भौतिक बिघाड निश्चित करण्यासाठी तज्ञ पद्धत वापरली जाते.

काढता येण्याजोगा आणि भरून न येणारा शारीरिक झीज आणि झीज आहे. काढता येण्याजोगा शारीरिक पोशाखअसे गृहीत धरते की सध्याच्या दुरुस्तीचा खर्च सुविधेच्या जोडलेल्या मूल्यापेक्षा कमी आहे. अप्राप्य शारीरिक झीज आणि झीजजेव्हा दोष सुधारण्याची किंमत ऑब्जेक्टमध्ये जोडल्या जाणाऱ्या खर्चापेक्षा जास्त असेल तेव्हा विचारात घेतले जाते. सर्व इमारत घटक दोन श्रेणींमध्ये विभागले गेले आहेत: दीर्घकालीन (पाया, भिंती, छत इ.) आणि झीज (छप्पर, सजावटीच्या ट्रिम, पेंटिंग, इ.), म्हणजेच ते घटक ज्या दरम्यान दुरुस्ती (पुनर्संचयित) केली जाऊ शकते. चालू दुरुस्ती).

खर्च पद्धतीमध्ये इमारत घटकांच्या पुनरुत्पादनाची किंमत निश्चित करणे समाविष्ट आहे. तपासणीद्वारे, इमारतीच्या प्रत्येक घटकाच्या झीज आणि झीजची टक्केवारी निर्धारित केली जाते, जी नंतर मूल्याच्या अटींमध्ये भाषांतरित केली जाते. जेव्हा घसारा टक्केवारी भारित सरासरी म्हणून निर्धारित केली जाते तेव्हा भौतिक घसाराबाबत अधिक अचूक, समायोजित खर्च अंदाज प्राप्त केला जातो.

इमारतींच्या भौतिक बिघाडाचे निर्धारण करण्यासाठी मानक (किंवा लेखा) पद्धतीमध्ये निश्चित मालमत्तेच्या संपूर्ण पुनर्संचयित करण्यासाठी युनिफाइड घसारा दरांचा वापर समाविष्ट आहे.

इमारत जीवन गणना पद्धत वापरताना, अनेक संज्ञा वापरल्या जातात.

आर्थिक जीवन हा असा काळ आहे ज्या दरम्यान एखादी वस्तू नफ्यासाठी वापरली जाऊ शकते. या कालावधीत, सुधारणा मालमत्तेच्या मूल्यात योगदान देतात; मालमत्तेचे आर्थिक जीवन संपते जेव्हा केलेल्या सुधारणा मालमत्तेच्या सामान्य अप्रचलिततेमुळे त्याच्या मूल्यात योगदान देत नाहीत.

एखाद्या वस्तूचे भौतिक जीवन म्हणजे ज्या कालावधीत इमारत अस्तित्त्वात असते आणि त्यामध्ये राहता किंवा काम करता येते. वस्तू पाडल्यावर भौतिक आयुष्य संपते.

प्रभावी वय देखावा, तांत्रिक स्थितीच्या मूल्यांकनावर आधारित आहे, आर्थिक घटकऑब्जेक्टच्या किंमतीवर परिणाम होतो.

क्रोनोलॉजिकल वय म्हणजे ऑब्जेक्ट कार्यान्वित केल्याच्या तारखेपासून मूल्यांकनाच्या तारखेपर्यंतचा कालावधी.

इमारतीचे उरलेले आर्थिक आयुष्य म्हणजे मूल्यांकनाच्या तारखेपासून मालमत्तेचे आर्थिक आयुष्य संपेपर्यंतचा कालावधी. मालमत्तेची दुरुस्ती आणि सुधारणा केल्याने तिचे उर्वरित आर्थिक आयुष्य वाढते.

मानक सेवा जीवन (किंवा विशिष्ट भौतिक जीवन) हे नियमांद्वारे निर्धारित इमारती आणि संरचनांचे सेवा जीवन आहे.

वस्तूचे कार्यात्मक झीज.जेव्हा एखादी वस्तू त्याचे पालन करत नाही तेव्हा कार्यात्मक अप्रचलितता असते आधुनिक मानकेत्याच्या कार्यात्मक उपयुक्ततेच्या दृष्टीने. कार्यात्मक अप्रचलितता इमारतीच्या कालबाह्य आर्किटेक्चरमध्ये, त्याचे लेआउट, व्हॉल्यूम, अभियांत्रिकी समर्थन इत्यादींच्या सोयीनुसार प्रकट होऊ शकते. आर्किटेक्चर आणि बांधकाम क्षेत्रातील वैज्ञानिक आणि तांत्रिक प्रगतीच्या प्रभावामुळे कार्यात्मक अप्रचलितता आहे. घरगुती व्यवहारात कार्यात्मक झीज होणे याला अप्रचलितपणा म्हणतात.

कार्यात्मक पोशाख, जसे की शारीरिक पोशाख, काढता येण्याजोगे किंवा अपूरणीय असू शकतात. काढता येण्याजोग्या कार्यात्मक पोशाखांमध्ये अंगभूत कॅबिनेट, पाणी आणि गॅस मीटर, प्लंबिंग उपकरणे, फ्लोअरिंग इत्यादी पुनर्संचयित करणे समाविष्ट असू शकते. पोशाख काढता येण्याजोगा आहे की नाही याचा निकष म्हणजे प्राप्त झालेल्या अतिरिक्त मूल्याच्या रकमेसह दुरुस्तीच्या खर्चाच्या रकमेची तुलना. . प्राप्त केलेले अतिरिक्त मूल्य जीर्णोद्धार खर्चापेक्षा जास्त असल्यास, कार्यात्मक पोशाख काढता येण्याजोगा आहे. काढता येण्याजोग्या झीजचे प्रमाण इमारतीचे अद्ययावत घटकांसह मूल्यांकनाच्या वेळी संभाव्य मूल्य आणि अद्यतनित घटकांशिवाय मूल्यांकनाच्या तारखेच्या मूल्यामधील फरक म्हणून निर्धारित केले जाते.

न काढता येण्याजोगे कार्यात्मक झीज म्हणजे इमारतीच्या गुणवत्तेच्या वैशिष्ट्यांशी संबंधित घटकांमुळे इमारतीचे मूल्य कमी होणे होय. शिवाय, एकतर जास्ती किंवा गुणवत्तेच्या वैशिष्ट्यांचा अभाव असू शकतो. उदाहरणार्थ, दोन खोल्यांचे अपार्टमेंट्सच्या तुलनेत भाड्याच्या बाजारपेठेत मोठी मागणी आहे एका खोलीचे अपार्टमेंट. या प्रकारच्या अवमूल्यनाची रक्कम ही अपार्टमेंट भाड्याने देताना भाड्याने होणाऱ्या नुकसानीची रक्कम म्हणून मोजली जाते, या प्रकारच्या अपार्टमेंटसाठी ठराविक एकूण मासिक भाड्याच्या गुणाकाराने गुणाकार केला जातो. अशाप्रकारे, भरून न येणाऱ्या कार्यात्मक झीज आणि झीजचे प्रमाण भाड्याच्या तोट्याचे भांडवल करून निर्धारित केले जाते.

बाह्य (आर्थिक) झीज- एखाद्या इमारतीच्या बाह्य वातावरणातील नकारात्मक बदलामुळे, आर्थिक किंवा राजकीय कारणांमुळे किंवा इतर बाह्य घटकांमुळे इमारतीच्या मूल्यात झालेली ही घट आहे. बाह्य झीज होण्याची कारणे असू शकतात, उदाहरणार्थ, वस्तू ज्या भागात आहे त्या क्षेत्राची सामान्य घसरण, कर आकारणी, विमा आणि रोजगार, करमणुकीसाठी बाजारातील इतर बदल या क्षेत्रातील सरकार किंवा स्थानिक प्रशासनाच्या कृती. , शिक्षण इ. बाह्य पोशाखांच्या प्रमाणात परिणाम करणारे महत्त्वपूर्ण घटक म्हणजे "अनकर्षक" नैसर्गिक किंवा कृत्रिम वस्तू: दलदल, सांडपाणी प्रक्रिया प्रकल्प, रेस्टॉरंट्स, डान्स फ्लोअर्स, गॅस स्टेशन, रेल्वे स्टेशन, रुग्णालये, शाळा, उपक्रम, इ. बाह्य प्रभावांमुळे होणारी झीज बहुतेक प्रकरणांमध्ये अपूरणीय असते.

जमिनीच्या प्लॉटच्या बाजार मूल्याचे मूल्यांकन

जमिनीच्या प्लॉटचे मूल्यांकन, एक नियम म्हणून, एक जटिल आणि वेळ घेणारे कार्य आहे.

एकल रिअल इस्टेट मालमत्तेचा भाग म्हणून विकसित भूखंडांच्या बाजार मूल्याचे मूल्यांकन करताना ज्या मुख्य मुद्द्यांकडे लक्ष देणे आवश्यक आहे, त्या मुख्य मुद्द्यांचा विचार करूया, जे बहुतेकदा "संपार्श्विक" परिस्थितीत आढळतात.

जमीन भाडेपट्टी कराराचे विश्लेषण करताना, आपण यावर लक्ष देणे आवश्यक आहे:

· कराराची वेळ;

· मालमत्तेच्या बाजार मूल्याची गणना करताना बोजा आणि सुविधांची उपस्थिती, ज्याचे विश्लेषण करणे आवश्यक आहे.

कॅडस्ट्रल योजनेचे विश्लेषण करताना, आपल्याला याकडे लक्ष देणे आवश्यक आहे:

जमिनीच्या प्लॉटची सीमा;

अतिरिक्त विकासाच्या शक्यतेवर कोणतेही थेट निर्बंध नाहीत.

मूल्यांकन अहवालात मालकीच्या प्रमाणपत्रात निर्दिष्ट केलेल्या जमिनीची श्रेणी किंवा लीज कराराशी संलग्न साइटच्या कॅडस्ट्रल योजनेची नोंद करणे आवश्यक आहे.

जमिनीच्या प्लॉटचे मूल्यमापन केलेले अधिकार निर्धारित करताना, खालील प्रकारचे अधिकार अस्तित्वात असू शकतात:

मालकी

शाश्वत वापराचा अधिकार;

भाडेपट्टीचा अधिकार (दीर्घकालीन, अल्पकालीन).

बाजाराची गणना करण्यासाठी पद्धत आणि पद्धत निवडणेखर्चजमीन भूखंड

6 मार्च 2002 क्रमांक 568-r च्या रशियाच्या मालमत्ता मंत्रालयाच्या आदेशाने मंजूर केलेल्या "जमीन प्लॉटचे बाजार मूल्य निश्चित करण्यासाठी पद्धतशीर शिफारसी" मध्ये जमिनीच्या भूखंडांचे मूल्य निर्धारण करण्याच्या मुख्य पद्धती दिल्या आहेत.

हे लक्षात घेतले पाहिजे की जमिनीच्या प्लॉटच्या किंमतीची गणना करण्यास प्रारंभ करण्यापूर्वी, एखाद्याने "विकास घनता गुणांक" बद्दल निष्कर्ष काढला पाहिजे आणि सुविधेच्या पूर्ण कार्यासाठी जमीन भूखंडाच्या "पर्याप्ततेबद्दल" मत तयार केले पाहिजे.

निष्कर्ष काढताना, जमिनीच्या प्लॉटचे क्षेत्रफळ आणि इमारत क्षेत्राचे गुणोत्तर ओळखणे आवश्यक आहे. इमारतीच्या क्षेत्राविषयी माहितीचा स्रोत मालकाकडून प्रमाणपत्र किंवा तांत्रिक डेटा शीटमधील डेटा असू शकतो. या भूखंडावर असलेल्या इमारतींचे बी.टी.आय.

या परिस्थितीत, आवश्यक समीप प्रदेशाचे वाटप कसे करावे हा प्रश्न उद्भवतो. जमिनीच्या प्लॉटच्या "पर्याप्तते" बद्दल माहितीपूर्ण मत तयार करण्यासाठी, तुम्ही विद्यमान SNIPs (जर ते आधुनिक वस्तूंशी संबंधित असतील तर) किंवा व्यावसायिक विकासाशी संबंधित गुंतवणूक प्रकल्प राबविणाऱ्या व्यावसायिक विकासकांच्या आवश्यकतांपासून "सुरुवात" करू शकता.

संपार्श्विक हेतूंसाठी रिअल इस्टेट मूल्यांकनासाठी तुलनात्मक दृष्टीकोन

संपार्श्विक हेतूंसाठी रिअल इस्टेटचे मूल्यांकन करताना तुलनात्मक दृष्टिकोन हा सर्वात सामान्यपणे वापरल्या जाणाऱ्या दृष्टिकोनांपैकी एक आहे.

हे मूल्यमापन दृष्टीकोन प्रतिस्थापनाच्या तत्त्वावर आधारित आहे. हे या गृहीतावर आधारित आहे की एक विवेकी खरेदीदार विक्रीसाठी ठेवलेल्या वस्तूसाठी अधिक पैसे देणार नाही ज्यासाठी समान गुणवत्ता आणि योग्यता खरेदी केली जाऊ शकते. तुलनात्मक दृष्टीकोन समान वस्तूंच्या विक्री किंमतीवर मूल्यवान वस्तूच्या मूल्याच्या अवलंबनावर आधारित आहे. प्रत्येक तुलनात्मक विक्रीची तुलना विषयाच्या मालमत्तेशी केली जाते. त्यांच्यामध्ये महत्त्वपूर्ण फरक प्रतिबिंबित करण्यासाठी तुलना करण्याच्या विक्री किमतीत समायोजन केले जाते.

तुलनात्मक दृष्टिकोनामध्ये अनेक पायऱ्यांचा समावेश होतो.

पहिला टप्पा.बाजाराची स्थिती आणि विकास ट्रेंड आणि विशेषत: मूल्यांकन केलेली वस्तू ज्या विभागाशी संबंधित आहे त्याचा अभ्यास केला जातो. ज्या वस्तूंचे मूल्यमापन केले जात आहे त्याच्याशी तुलना करता येण्याजोगी वस्तू ओळखल्या जातात.

2रा टप्पा.ॲनालॉग ऑब्जेक्ट्सची माहिती गोळा आणि सत्यापित केली जाते; संकलित माहितीचे विश्लेषण केले जाते आणि प्रत्येक ॲनालॉग ऑब्जेक्टची तुलना मूल्यमापन केलेल्या ऑब्जेक्टशी केली जाते.

3रा टप्पा.तुलना केलेल्या वस्तूंच्या किंमतींच्या वैशिष्ट्यांमधील ओळखल्या गेलेल्या फरकांच्या आधारे, तुलनात्मक ॲनालॉग्सच्या विक्री किमतींमध्ये समायोजन केले जातात.

4 था टप्पा.समान वस्तूंच्या समायोजित किंमतींवर सहमती दर्शविली जाते आणि मूल्यांकन केलेल्या वस्तूच्या बाजार मूल्याचे अंतिम मूल्य तुलनात्मक दृष्टिकोनावर आधारित प्राप्त केले जाते.

तुलनात्मक दृष्टिकोनाचा मुख्य फायदा असा आहे की ते समान वस्तूंच्या वास्तविक खरेदी आणि विक्री किमतींवर लक्ष केंद्रित करते.

सर्वसाधारणपणे, तुलनात्मक दृष्टीकोन लागू करण्याची शक्यता सक्रिय बाजाराच्या उपस्थितीवर अवलंबून असते, कारण या दृष्टिकोनामध्ये वास्तविक व्यवहारांवरील डेटाचा वापर तसेच बाजारातील मोकळेपणा आणि आर्थिक माहितीची उपलब्धता यांचा समावेश असतो.

बाजारातील व्यवहारांच्या अनुपस्थितीत तुलनात्मक दृष्टिकोन वापरण्याच्या अचूकतेचा प्रश्न खूपच गुंतागुंतीचा आहे. एक नियम म्हणून, ही परिस्थिती लहान मध्ये साजरा केला जाऊ शकतो लोकसंख्या असलेले क्षेत्र, जेथे बाजार खराब विकसित आहे आणि माहितीच्या उपलब्ध स्त्रोतांमध्ये तुलना करण्यायोग्य वस्तूंच्या खरेदी आणि विक्री व्यवहारांची माहिती नसते.

या प्रकरणात, खालील अल्गोरिदम स्वीकार्य उपाय म्हणून वापरले जाऊ शकते:

"समान" शहरे समान प्रदेश, प्रदेश इ. मध्ये स्थित आहेत. (तुलनात्मकता निकषांमध्ये लोकसंख्येची संख्या आणि उत्पन्नाची पातळी, विकसित गृहनिर्माण बाजाराची उपस्थिती, "की" वाहतूक मार्गाच्या संबंधात स्थान इत्यादींचा समावेश असू शकतो);

तुलनात्मक व्यवहारांवर डेटा शोधा:

गणना केली जाते आणि आवश्यक असल्यास, योग्य समायोजन केले जाते.

हे लक्षात घेणे महत्वाचे आहे की हा दृष्टिकोन योग्य प्रमाणात सावधगिरीने वापरला जावा. इतर पध्दतींच्या चौकटीत (उत्पन्न आणि खर्च) मिळवलेल्या वस्तूचे मूल्य तुलनात्मक श्रेणीत आहे की नाही हे समजून घेण्यासाठी ही पद्धत सहाय्यक दृष्टिकोन म्हणून वापरली जाऊ शकते.

हा दृष्टिकोन लागू करताना, मूल्यांकन ऑब्जेक्टची तरलता चुकीची ओळखण्याची चूक टाळणे आवश्यक आहे आणि परिणामी, "इष्ट" परिणाम "वास्तविक" म्हणून पुढे जाण्याबरोबर पूर्णपणे अतरल वस्तूचे मूल्यांकन करणे आवश्यक आहे. एक

तुलनात्मक दृष्टिकोन वापरून रिअल इस्टेट मूल्यांकनाचे मुख्य टप्पे:

ॲनालॉग्सची निवड आणि ॲनालॉग्सवरील माहितीचे संकलन;

तुलना युनिटची निवड;

तुलना केलेल्या वस्तूंच्या किंमतींच्या वैशिष्ट्यांमध्ये ओळखलेल्या फरकांसाठी समायोजन करणे;

अंतिम किंमत मूल्याची निर्मिती.

चला प्रत्येक टप्प्यावर लक्ष देणे आवश्यक असलेल्या मुख्य मुद्द्यांचा विचार करूया.

analogues ची निवड आणि analogues वरील माहितीचे संकलन हा तुलनात्मक दृष्टिकोन वापरण्याचा पहिला आणि किंबहुना महत्त्वाचा टप्पा आहे.

एनालॉग्स निवडण्यासाठी, तुलनाचे खालील मूलभूत घटक वापरले जाऊ शकतात:

कार्यात्मक हेतू;

स्थान;

भौतिक वैशिष्ट्ये (आकार, वस्तूची स्थिती इ.).

कार्यात्मक उद्देश हा तुलनेतील मुख्य घटकांपैकी एक आहे. एनालॉग्स म्हणून पूर्णपणे भिन्न कार्यात्मक उद्देशाच्या वस्तू निवडणे ही सर्वात मोठी चूक असू शकते.

जर ऑब्जेक्ट संभाव्यतः विध्वंस किंवा पुनर्बांधणीच्या अधीन असेल तर अत्यंत काळजीपूर्वक ॲनालॉग्सच्या निवडीकडे जाणे आवश्यक आहे. ॲनालॉग्स निवडताना, खरेदीदाराची प्रेरणा काय आहे हे समजून घेणे महत्त्वाचे आहे. नियमानुसार, अशा परिस्थितीत, प्रेरणा मुख्यतः नवीन सुविधा बांधण्यासाठी अधिकार संपादन असू शकते. त्यानुसार, analogues म्हणून, तुलनात्मक स्थानासह विध्वंसाच्या अधीन असलेल्या वस्तूंवर लक्ष केंद्रित करणे आणि जमिनीच्या भूखंडावरील अधिकारांच्या संभाव्य परवानगीच्या वापराकडे लक्ष देणे उचित आहे.

सूची, ॲनालॉग्स तयार करण्यासाठी आणि मूल्यांकनासाठी आवश्यक माहिती मिळविण्यासाठी माहितीचे स्त्रोत आहेत:

इंटरनेट शोधाच्या परिणामी प्राप्त केलेला प्राथमिक डेटा;

विश्लेषणात्मक एजन्सी आणि रिअल इस्टेट कंपन्यांद्वारे प्रदान केलेला डेटा;

मूल्यमापन कंपनीने स्वतःचा डेटाबेस ठेवला आहे.

अगदी सामान्य परिस्थिती म्हणजे जेव्हा माहिती वापरली जाते ज्यामध्ये सर्व आवश्यक डेटा नसतो ज्यामुळे एखाद्याला असा निष्कर्ष काढता येतो की ॲनालॉग्सची निवड योग्यरित्या केली गेली होती.

एनालॉग्स म्हणून ऑफर केलेल्या वस्तूंच्या मुख्य किंमत घटकांच्या मूल्यांबद्दल अपूर्ण माहिती असल्यास, या वस्तूंची बाह्य तपासणी आवश्यक आहे. अर्थात, ॲनालॉग्सची छायाचित्रे वापरणे आणि शहराच्या नकाशावर ॲनालॉग ऑब्जेक्ट्स काढणे, मूल्यांकनाच्या ऑब्जेक्टसह आणखी संपूर्ण व्हिज्युअल माहिती प्रदान करेल.

analogues निवडल्यानंतर आणि माहिती गोळा केल्यानंतर, आपण पाहिजे स्टेज तुलना युनिट निवडणे.

सर्वात सामान्यपणे वापरल्या जाणाऱ्या तुलनेची एकके असू शकतात:

एकूण क्षेत्रफळ 1 चौ.मी.

1 चौ.मी. वापरण्यायोग्य किंवा भाड्याने घेण्यायोग्य क्षेत्र.

तुलनेचे एकक योग्यरित्या निवडण्याचे आणि या पॅरामीटरची किंमत वैशिष्ट्ये निर्धारित करण्याचे महत्त्व लक्षात घेणे आवश्यक आहे.

तुलनेची एकके निवडल्यानंतर, समायोजन केले जातात.

रिअल इस्टेट मूल्यांकनाच्या सिद्धांतामध्ये, खालील प्रकारच्या सुधारणा ओळखल्या जातात:

स्वारस्य (उदाहरणार्थ, स्थानासाठी समायोजन, झीज आणि झीज, विक्रीची वेळ इ.);

किंमत (उदाहरणार्थ, गुणात्मक वैशिष्ट्यांसाठी दुरुस्त्या, तसेच सांख्यिकीय पद्धतींद्वारे गणना केलेल्या सुधारणा). संपूर्णपणे विकल्या गेलेल्या ॲनालॉग ऑब्जेक्टच्या किंमतीमध्ये केलेल्या आर्थिक समायोजनांमध्ये अतिरिक्त सुधारणांची उपस्थिती किंवा अनुपस्थिती (वेअरहाऊस विस्तार, पार्किंग लॉट इ.) च्या समायोजनाचा समावेश असावा;

निरपेक्ष

नातेवाईक.

चला जवळून बघूया हायलाइट, ज्या दुरुस्त्या करताना विचारात घेतल्या पाहिजेत.

विक्री तुलना पद्धतीमध्ये दहा मूलभूत तुलना घटक (जे प्रत्यक्षात समायोजन आहेत) आहेत जे विचारात घेतले पाहिजेत:

1. हस्तांतरित मालमत्ता अधिकार;

2. वित्तपुरवठा अटी (रशियन सराव मध्ये ते फार क्वचितच वापरले जाते);

3. विक्रीच्या अटी;

खरेदी केल्यानंतर लगेचच झालेला खर्च;

बाजार परिस्थिती;

स्थान;

भौतिक वैशिष्ट्ये (आकार, बांधकाम साहित्याची गुणवत्ता, इमारतीची स्थिती);

आर्थिक वैशिष्ट्ये (ऑपरेटिंग खर्च, लीज कराराच्या अटी, प्रशासकीय खर्च, भाडेकरूंची रचना इ.);

वापराचा प्रकार;

10. मूल्याचे घटक जे रिअल इस्टेटचा भाग नाहीत.

खरं तर, उपरोक्त तुलना घटक analogues निवडण्यासाठी निकष आहेत. कसे. एनालॉग जितक्या अचूकपणे मूल्यमापनाच्या ऑब्जेक्टच्या निर्दिष्ट वैशिष्ट्यांशी संबंधित असेल, तितक्या कमी दुरुस्त्या केल्या जातील आणि परिणाम जितका अधिक विश्वासार्ह असेल.

चला या प्रत्येक घटकावर बारकाईने नजर टाकूया.

हस्तांतरणीय मालमत्ता अधिकार.व्यवहाराची किंमत हस्तांतरित मालमत्ता अधिकारांवर अवलंबून असते. ज्या मालमत्तेचे मूल्यमापन केले जात आहे त्या क्षेत्रासाठी वैध लीज करार असतात तेव्हा अगदी सामान्य परिस्थिती असते. या प्रकरणात, ऑब्जेक्टचे मूल्य निर्धारित करताना, सुधारणांनी मूल्यवान ऑब्जेक्टची उत्पन्न क्षमता आणि त्याच्या ॲनालॉगमधील फरक प्रतिबिंबित केला पाहिजे.

वित्तपुरवठा अटी.उधार घेतलेल्या वित्तपुरवठा स्त्रोताची उपस्थिती देखील मालमत्तेच्या मूल्यावर परिणाम करू शकते. दुरुस्तीची गणना करण्यासाठी, विशिष्ट प्रकरणात स्वीकारलेल्या वित्तपुरवठा योजनेची संपूर्ण माहिती असणे आवश्यक आहे. मध्ये प्रचलित परिस्थितीवर आधारित रशियन बाजार, हे समायोजन अगदी क्वचितच वापरले जाते.

तत्सम कागदपत्रे

संकल्पना, निवासी गहाण ठेवण्याची वैशिष्ट्ये आणि गरज, गहाण कर्जाच्या उद्देशाने रिअल इस्टेटचे मूल्यांकन करण्याची पद्धत. रिअल इस्टेट मूल्यांकनासाठी विविध पध्दतींचा वापर करून आणि किंमत, तुलनात्मक आणि उत्पन्नाचा दृष्टिकोन वापरून इमारतीचे मूल्य निश्चित करणे.

प्रबंध, 06/23/2011 जोडले

संपार्श्विक वस्तूंच्या मूल्यांकनाची वैशिष्ट्ये. जमीन वापराचे विश्लेषण. किंमत, तुलनात्मक आणि उत्पन्नाच्या दृष्टिकोनावर आधारित मूल्यांकन ऑब्जेक्टच्या बाजार मूल्याचे निर्धारण. तरलता प्रमाणाचे औचित्य आणि मूल्यावरील अंतिम निष्कर्ष.

प्रबंध, जोडले 12/19/2011

रिअल इस्टेट वस्तूंचे वर्गीकरण, सर्वसामान्य तत्त्वेत्यांचे मूल्यांकन. नोवोसिबिर्स्कमधील दुय्यम व्यावसायिक रिअल इस्टेट मार्केटवरील परिस्थितीचे विश्लेषण. प्रशासकीय इमारतीच्या बाजार मूल्याचे मूल्यमापन करण्यासाठी खर्च, उत्पन्न आणि तुलनात्मक दृष्टिकोनांचा वापर.

प्रबंध, 06/28/2012 जोडले

ऑफिस रिअल इस्टेटच्या मूल्याचा अंदाज. तीन मूल्यांकन पद्धती (तुलनात्मक, उत्पन्न आणि खर्च) वापरण्याची मुख्य वैशिष्ट्ये. जमिनीच्या प्लॉटच्या बाजार मूल्याचे निर्धारण. बाजार मूल्यावर परिणाम आणि निष्कर्ष यांचे समन्वय.

प्रबंध, 08/04/2012 जोडले

रिअल इस्टेट मूल्यांकनाची संकल्पना, मुख्य टप्पे आणि पद्धती. मूल्यांकनासाठी तुलनात्मक, उत्पन्न आणि किमतीचा दृष्टिकोन वापरून मालमत्तेच्या (चार खोल्यांच्या अपार्टमेंट) मूल्याची गणना. उत्पन्नाचे भांडवलीकरण, त्याचा वर्तमान मूल्याशी संबंध.

अभ्यासक्रम कार्य, 02/27/2014 जोडले

रिअल इस्टेट मूल्यांकनासाठी खर्च आणि उत्पन्नाचा दृष्टिकोन वापरून मालमत्तेचे बाजार मूल्य निश्चित करणे आणि तुलनात्मक विश्लेषणविक्री वैयक्तिक संरचनात्मक घटक आणि निवासी इमारतीच्या अभियांत्रिकी प्रणालींच्या शारीरिक पोशाख आणि अश्रूंचे मूल्यांकन.

अभ्यासक्रम कार्य, 03/12/2013 जोडले

मूल्यमापनाची वस्तू म्हणून रिअल इस्टेटची वैशिष्ट्ये. रिअल इस्टेट मूल्यांकनादरम्यान निर्धारित मूल्याचे प्रकार. तुलनात्मक, खर्च आणि उत्पन्नाच्या पद्धतींच्या चौकटीत पद्धती वापरून रिअल इस्टेट मालमत्तेच्या "इमारतींचे कॉम्प्लेक्स" मूल्याची गणना. एलवुड तंत्र.

कोर्स वर्क, 12/14/2010 जोडले

यंत्रसामग्री, उपकरणांचे मूल्यांकन आणि वाहनजामीन हेतूने. संपार्श्विक हेतूंसाठी मूल्यांकनामध्ये वापरल्या जाणाऱ्या मूल्याचे प्रकार. मूल्यांकनासाठी तुलनात्मक, खर्च आणि उत्पन्नाचा दृष्टिकोन. बाजाराची गणना आणि वाहनाचे लिक्विडेशन व्हॅल्यू मोजले जात आहे.

कोर्स वर्क, 11/11/2014 जोडले

तुला प्रदेशातील रिअल इस्टेट मार्केटचे विश्लेषण. मालमत्तेचे बाजार मूल्य निश्चित करणे. मूल्यांकनाच्या ऑब्जेक्टच्या स्थानाचे वातावरण, त्याच्या मुख्य पॅरामीटर्सचे वर्णन. रिअल इस्टेट मूल्यांकनाच्या दृष्टिकोनाची वैशिष्ट्ये. लिक्विडेशन मूल्याची गणना.

अभ्यासक्रम कार्य, 03/14/2014 जोडले

सुसज्ज नसलेल्याचे अंदाजे मूल्य निश्चित करणे अनिवासी परिसरजामिनासाठी. मालमत्तेच्या सर्वोत्तम आणि सर्वात कार्यक्षम वापराचे विश्लेषण. रिअल इस्टेट मूल्यांकनासाठी विविध पध्दती वापरून अनिवासी परिसरांचे मूल्य निश्चित करणे.

संपार्श्विक हेतूंसाठी मूल्यांकन ही एक प्रक्रिया आहे जी तुम्हाला संपार्श्विक मालमत्तेचे वर्तमान बाजार मूल्य निर्धारित करण्यास आणि तारणाचा आकार आणि प्रदान केलेल्या कर्जाची रक्कम यांच्यातील वस्तुनिष्ठ संबंध समजून घेण्यास अनुमती देते, जे कर्जदार आणि कर्जदारास अनुकूल आहे. याशिवाय, गहाण ठेवलेल्या रिअल इस्टेटच्या फोरक्लोजरच्या परिणामी उद्भवलेल्या क्रेडिट व्यवहारासाठी पक्षांमधील विवादांचे निराकरण करण्यासाठी या प्रकारचे मूल्यांकन केले जाऊ शकते.

संपार्श्विकासाठी रिअल इस्टेटचे मूल्यांकन करण्याची प्रक्रिया

संपार्श्विक हेतूंसाठी रिअल इस्टेटचे मूल्यमापन करण्याची स्वतःची वैशिष्ट्ये आहेत, मुख्यतः या प्रक्रियेत तीन पक्ष सामील आहेत या वस्तुस्थितीमुळे:

बँकिंग संस्था - धनको;
कर्जदार
स्वतंत्र तज्ञ मूल्यांकनकर्ता.

त्याच वेळी, कर्जदार बँकेला संपार्श्विक म्हणून प्रदान केलेल्या मालमत्तेची वास्तविक किंमत निर्धारित करण्यात आणि कर्ज निधी जारी करण्याशी संबंधित जोखमींचे मूल्यांकन करण्यात स्वारस्य आहे. आणि प्रदान केलेल्या मालमत्तेसाठी जास्तीत जास्त कर्जाची रक्कम मिळवणे हे कर्जदाराच्या हिताचे आहे. संपार्श्विक हेतूसाठी मालमत्तेचे मूल्यांकन करण्याचे वैशिष्ठ्य हे आहे की या परिस्थितीत एक स्वतंत्र तज्ञ दोन्ही पक्षांच्या व्यावसायिक हितांचे रक्षण करतो आणि क्रेडिट व्यवहाराची पारदर्शकता सुनिश्चित करतो.

संपार्श्विक हेतूंसाठी मालमत्तेचे मूल्यांकन अनेक टप्प्यात केले जाते:

संदर्भ अटी कर्जदार आणि बँकिंग संस्थेच्या प्रतिनिधीशी सहमत आहेत;
- मूल्यांकनाची वस्तू आणि मूल्याचा प्रकार निर्धारित केला जातो;
- वर्तमान अधिकार आणि भार निश्चित केले जातात;
- संपार्श्विक द्वारे सुरक्षित केलेल्या रिअल इस्टेटचे मूल्यांकन करण्यासाठी वापरल्या जाणाऱ्या पद्धती आणि पद्धती सूचित केल्या आहेत;
- गृहितक आणि प्रतिबंधात्मक परिस्थिती स्थापित केल्या आहेत;
- आवश्यक माहिती आणि मूल्यांकन प्रक्रिया पार पाडण्यासाठी लागणारा कालावधी निश्चित केला जातो.
प्राप्त माहितीचे संकलन आणि प्रक्रिया;
एक तज्ञ मूल्यांकनकर्ता किंवा मूल्यांकनकर्त्यांचा गट गोळा करतो आवश्यक कागदपत्रेआणि प्राप्त डेटाचे विश्लेषण करा. रिअल इस्टेटच्या तपासणीदरम्यान, शीर्षक दस्तऐवजांमध्ये प्रदर्शित केलेल्या माहितीसह लेआउटमध्ये (किंवा रिअल इस्टेटची इतर वैशिष्ट्ये) विसंगती ओळखल्या जाऊ शकतात. अशा परिस्थितीत तज्ज्ञांचा अहवाल तयार करून कर्ज मिळवण्यासाठी कागदपत्रांमध्ये योग्य ते बदल करणे आवश्यक ठरते.
इमारत (संरचना), अपार्टमेंट, खाजगी घर, परिसर, जमीन भूखंडाचे मूल्यांकन केले जाते;
बाजार, लिक्विडेशन किंवा इतर मूल्य पहिल्या टप्प्यावर स्थापित केलेल्या पद्धती आणि दृष्टिकोन वापरून निर्धारित केले जाते.
विविध पद्धती वापरून प्राप्त परिणाम समन्वित आहेत;
संपार्श्विक हेतूंसाठी रिअल इस्टेटच्या मूल्यांकनाचा अहवाल तयार केला जातो आणि करारानुसार पक्षांना प्रदान केला जातो.

स्वतंत्र मूल्यांकन कोण करू शकते?

मूल्यांकन संस्था आणि स्वतंत्र मूल्यमापनकर्त्यांना संपार्श्विक हेतूंसाठी रिअल इस्टेटचे मूल्यांकन करण्याचा अधिकार आहे:

योग्य पात्रता असणे;
मूल्यांकनकर्त्यांच्या स्वयं-नियामक संस्थांपैकी एकाचे सक्रिय सदस्य आहेत;
त्यांच्या व्यावसायिक दायित्वाचा विमा घेतला आहे.

वरील निकषांव्यतिरिक्त, ज्या बँकेत तुम्ही कर्ज घेण्याची योजना आखत आहात त्या कंपनीच्या किंवा मूल्यांकनकर्त्याच्या मान्यताकडे लक्ष देणे देखील महत्त्वाचे आहे.

कायदेशीर आवश्यकता, आंतरराष्ट्रीय आणि बँकिंग मानकांनुसार कर्ज मिळविण्यासाठी रिअल इस्टेटच्या बाजार मूल्याचे वस्तुनिष्ठ मूल्यांकन;
सल्लामसलत मोफत तरतूद;
विविध उद्देशांसाठी कोणत्याही मालमत्तेचे मूल्य निर्धारित करण्याचे आदेश देण्याची क्षमता. ग्राहकांना समभाग, गुंतवणूक प्रकल्प, व्यवसाय, मालमत्ता संकुल, व्यावसायिक आणि निवासी रिअल इस्टेट, जमीन भूखंड, अमूर्त आणि इतर मालमत्तांसाठी मूल्यांकन सेवांमध्ये प्रवेश आहे;
कोणत्याही मालमत्तेच्या अंदाजे मूल्याची विनामूल्य प्राथमिक गणना;
तरलता आणि अंदाजे एक्सपोजर कालावधीचे विश्लेषण;
ज्या मालमत्तेचे मूल्यांकन केले जात आहे त्या रिअल इस्टेट मार्केटचे विश्लेषण.

संपार्श्विक हेतूंसाठी मूल्यांकन

संपार्श्विक हेतूंसाठी मूल्यांकन - संपार्श्विकाचे वास्तविक बाजार मूल्य निर्धारित करण्यासाठी ही एक प्रक्रिया आहे, ज्यामुळे संपार्श्विक मूल्य आणि दोन्ही पक्षांना अनुकूल असलेल्या कर्जाची रक्कम यांच्यातील वाजवी आणि समाधानकारक गुणोत्तर निश्चित करणे शक्य होते. गहाण ठेवलेल्या मालमत्तेच्या बंदोबस्ताच्या वेळी उद्भवलेल्या व्यवहारातील पक्षांमधील मतभेदांचे निराकरण करण्याच्या उद्देशाने देखील हे केले जाते.

"सक्रिय व्यवसाय सल्लामसलत" कंपनी उच्च-गुणवत्तेची ऑफर देते संपार्श्विक हेतूंसाठी मूल्यांकन, आंतरराष्ट्रीय आणि रशियन मानकांचे पालन करून, अहवाल तयार करण्यासाठी आणि परीक्षा आयोजित करण्यासाठी मानके.

जामीन म्हणजे काय?

दायित्वांची पूर्तता सुनिश्चित करण्यासाठी तारण हा सर्वात प्रभावी मार्ग आहे, कारण त्याच्या उपस्थितीत कर्जदार कर्जदार किंवा हमीदाराच्या आर्थिक स्थितीवर अवलंबून नाही. हे तुम्हाला मालमत्तेच्या खर्चावर कर्जदाराच्या जबाबदाऱ्या वाढविण्यास अनुमती देते, जो संपार्श्विकाचा विषय आहे.

या जबाबदाऱ्या पूर्ण करण्यात कर्जदार अयशस्वी झाल्यास, तारणाद्वारे सुरक्षित केलेल्या दायित्वाअंतर्गत, कर्जदाराला, तारण ठेवलेल्या वस्तूच्या किमतीतून, अपवाद वगळता, तारण ठेवणाऱ्याच्या इतर कर्जदारांसमोर प्राधान्याने त्याचे दावे पूर्ण करण्याचा अधिकार आहे. कायद्याद्वारे नियमन केलेले अपवाद. संपार्श्विक दायित्वे सुरक्षित करण्याचे खरोखर प्रभावी साधन होण्यासाठी, खालील मुद्दे विचारात घेतले पाहिजेत:

तारण ठेवणारा हा तारण ठेवलेल्या वस्तूचा मालक असला पाहिजे किंवा त्याला आर्थिक व्यवस्थापनाचा अधिकार असावा. संभाव्य कर्जदाराने त्याच्या सावकाराला तारण ठेवलेल्या मालमत्तेच्या अधिकारांचा कागदोपत्री पुरावा प्रदान करणे आवश्यक आहे - अशा दस्तऐवजांमध्ये हे समाविष्ट आहे: ज्या कराराच्या आधारावर तारण मालमत्ता संपादन केली गेली होती, तसेच मालकी हक्कांच्या हस्तांतरणाच्या पुराव्यासह (चालन, स्वीकृती प्रमाणपत्र), तसेच नोंदणी प्रमाणपत्र. व्यवहारात, अनेकदा अशी परिस्थिती उद्भवते जेव्हा गहाण ठेवणाऱ्याकडे वेळेच्या नुकसानीमुळे मालमत्ता खरेदी करण्याचा करार नसतो. अशा प्रकरणांमध्ये, रशियन फेडरेशनच्या सध्याच्या कायद्यानुसार, 15 वर्षे सद्भावनेने रिअल इस्टेट किंवा 5 वर्षांपासून इतर मालमत्तेची मालकी असलेली नागरिक किंवा कायदेशीर संस्था, परंतु तिचा मालक नाही, या मालमत्तेचा अधिकार आपोआप प्राप्त करतो. .
भाडेपट्टीचे अधिकार किंवा इतर कोणाच्या मालमत्तेचे इतर अधिकार संपार्श्विक म्हणून देखील वापरले जाऊ शकतात - तथापि, या प्रकरणात, मालकाची किंवा अशा मालमत्तेचा अधिकार असलेल्या व्यक्तीची लेखी संमती आवश्यक आहे.

तारणाचा विषय कोणत्याही मालमत्तेचा असू शकतो, त्यात वस्तू आणि मालमत्तेच्या अधिकारांचा समावेश आहे, त्या मालमत्तेचा अपवाद वगळता जो परिचलनातून काढून घेतला गेला आहे, तसेच ते दावे जे कर्जदाराच्या व्यक्तीशी संबंधित आहेत (पोटगी, नुकसान भरपाई). आरोग्य, आणि इतर अधिकार, ज्याची नियुक्ती प्रतिबंधित कायदा आहे). अशा प्रकारच्या मालमत्तेची सूची देखील आहे जी पुनर्प्राप्त केली जाऊ शकत नाही - आणि परिणामी, ते संपार्श्विक विषय असू शकत नाहीत. अशा मालमत्तेची संपूर्ण यादी रशियन फेडरेशनच्या नागरी प्रक्रिया संहितेच्या अनुच्छेद 446 मध्ये दिली आहे.

कराराच्या अंमलात येताच तारण लागू होण्यास सुरुवात होते आणि त्यात सूचीबद्ध केलेल्या परिस्थितीच्या आधारे, कायद्यानुसार, कर्जदारास जबाबदार्या सुरक्षित करण्यासाठी, मालमत्ता तारण म्हणून ओळखली जाते. या प्रकरणात, तारण देखील हस्तांतरित केले जाऊ शकते - कर्जदाराशी झालेल्या कराराद्वारे प्रतिबंधित नसल्यास हे अनुमत आहे. या आवश्यकतेचे उल्लंघन केल्यास नंतरच्या प्रतिज्ञाला अवैध म्हणून ओळखले जाते.

तारण कराराचा निष्कर्ष मध्ये चालणे आवश्यक आहे लेखन, जे एका दस्तऐवजाच्या रूपात तयार केले जाते आणि व्यक्तींमधील संपार्श्विक देवाणघेवाणच्या बाबतीत देखील, पोस्टल, टेलिफोन, इलेक्ट्रॉनिक किंवा इतर संप्रेषण वापरून घडते, ज्यामुळे हे स्थापित करणे शक्य होते की दस्तऐवज एखाद्याने पाठविला होता. करारातील पक्षांचे.

कोणती रिअल इस्टेट संपार्श्विक अधीन आहे?

बँकेला संपार्श्विकासाठी अगदी सोप्या आवश्यकता आहेत: मूल्य, तरलता. हे निर्देशक एकमेकांशी जवळून संबंधित आहेत - उदाहरणार्थ, बाजार मूल्य अनेकदा तरलता कमी करते आणि लिक्विडेशन मूल्य, उलटपक्षी, ते वाढवते. म्हणूनच बँकेला मुख्यतः नंतरच्या प्रकारच्या मूल्यामध्ये स्वारस्य आहे, कारण कर्जाची परतफेड न केल्यास, बाजार मूल्यापेक्षा 10-30% कमी किंमतीवर संपार्श्विक दूर केले जाते. अशा जोखमींपासून विमा काढण्यासाठी, बँका संपार्श्विक स्वीकारतात ज्यांचे बाजार मूल्य वित्तपुरवठा रकमेपेक्षा किमान 30% जास्त आहे.

मालमत्तेचे हक्क योग्यरित्या नोंदणीकृत असल्यास आणि तारणावर कोणतेही कायदेशीर दावे नसल्यास सुरक्षित कर्ज मिळवणे खूप सोपे आहे. मालमत्तेची तरलता देखील महत्त्वाची आहे - जर मालमत्ता फायदेशीर व्यवसाय असेल आणि या नफ्याच्या रकमेचे मूल्यांकन आणि स्वतंत्र तज्ञ अहवालात दस्तऐवजीकरण केले असेल तर सकारात्मक निर्णय मिळण्याची शक्यता जास्त असते. परंतु, हे लक्षात घेतले पाहिजे की व्यावसायिक रिअल इस्टेट वस्तू केवळ तारणाचा विषय बनू शकतात जर कंपनीने त्यांना कंपनीच्या सर्व मालमत्तेपासून तारण कराराच्या स्वतंत्र वस्तूमध्ये वेगळे केले. असुरक्षित म्हणून ओळखल्या जाणाऱ्या आणि राज्य नोंदणी आणि यादी उत्तीर्ण न केलेल्या वस्तू संपार्श्विक म्हणून स्वीकारल्या जात नाहीत.

संपार्श्विक हेतूंसाठी मूल्यांकन "ॲक्टिव्ह बिझनेस कन्सल्टेशन्स" या कंपनीमधील व्यावसायिक रिअल इस्टेटचा उद्देश प्रामुख्याने बँकेच्या हितसंबंधांची पूर्तता करणे हा आहे - आणि कर्जदारांना प्रामुख्याने वास्तविक निष्कर्ष काढलेल्या व्यवहारांबद्दलच्या माहितीच्या अहवालातील उपस्थितीत रस असतो. येथे केवळ व्यवहाराचा आकार आणि भाडेपट्टीवर किंवा खरेदी केलेल्या जागेची संख्या दर्शविली जात नाही तर इतर घटक देखील - व्यवहाराच्या अटी, नफा पातळी, तांत्रिक वैशिष्ट्ये. मूल्यमापन केलेल्या मालमत्तेच्या संबंधात बँकांना नफ्यासाठी स्पष्ट औचित्य आवश्यक आहे - परंतु जर आपण नव्याने बांधलेल्या सुविधेबद्दल बोलत असाल, तर बांधकाम खर्च अंदाजाचे मूल्यांकन केले जाते.

संपार्श्विक हेतूंसाठी मूल्यांकन म्हणजे काय?

संपार्श्विक हेतूंसाठी मूल्यांकन तीन पक्षांच्या सहभागाने उद्भवते: बँक, कर्जदार आणि सक्रिय व्यवसाय सल्लागार कंपनीचे स्वतंत्र तज्ञ. कर्ज देण्याच्या प्रक्रियेत आमच्या तज्ञांच्या सहभागाचा उद्देश सहभागींच्या व्यावसायिक हितांचे रक्षण करणे आणि कर्ज सेवांच्या तरतूदीसाठी अधिक पारदर्शक परिस्थिती निर्माण करणे हा आहे.

आम्ही सेवा देतो संपार्श्विक हेतूंसाठी मूल्यांकनकर्जदार बँका आणि कर्जदार (दोन्ही कायदेशीर आणि व्यक्ती), एंटरप्राइझच्या मालमत्तेसह आणि अमूर्त मालमत्तेच्या अधिकारांच्या संबंधात कार्य करणे. हे लक्षात घ्यावे की अचूक किंमत दर्शविणे हा मालमत्तेद्वारे सुरक्षित कर्ज प्रदान करण्याचा एक अनिवार्य भाग आहे - हे रशियन फेडरेशनच्या नागरी संहितेत, म्हणजे कलम 339 मध्ये प्रदान केले आहे.

संपार्श्विक हेतूंसाठी मूल्यांकन अनेक प्रकारे केले जाऊ शकते:

तुलनात्मक दृष्टिकोन;

उत्पन्नाचा दृष्टीकोन;

खर्च-प्रभावी दृष्टीकोन.

मध्ये सक्रिय व्यवसाय सल्लागार कंपनी संपार्श्विक हेतूंसाठी मूल्यांकनएकात्मिक दृष्टीकोन वापरते ज्यामध्ये ऑब्जेक्ट, त्याची वैशिष्ट्ये आणि किंमत यांचा सर्वसमावेशक अभ्यास समाविष्ट असतो.

आयोजित करताना संपार्श्विक हेतूंसाठी मूल्यांकनऑब्जेक्टचे तपशीलवार विश्लेषण केले जाते, संपार्श्विक प्रभावीपणे वापरण्याचे सर्व संभाव्य मार्ग ओळखले जातात. नफा उत्पन्न करण्यास सक्षम नसलेल्या एकल मालमत्ता कॉम्प्लेक्स म्हणून तारण ठेवलेल्या मालमत्तेचा देखील काळजीपूर्वक अभ्यास केला जातो - परंतु केवळ अंशतः, परंतु त्याच वेळी स्वातंत्र्य राखणे. प्रगतीपथावर आहे संपार्श्विक हेतूंसाठी मूल्यांकन"ॲक्टिव्ह बिझनेस कन्सल्टिंग" कंपनीचे विशेषज्ञ संपार्श्विकच्या घटक-दर-घटक विक्रीची शक्यता निश्चित करतात, संपार्श्विक मूल्य हळूहळू कमी करण्यासाठी पर्याय, जे केवळ एकाच उत्पादन शृंखलामध्ये एक दुवा आहे, अशा परिस्थितीत विचारात घेतले जाते; लक्ष्य संबंध तोडणे.

मुख्य निकष संपार्श्विक हेतूंसाठी मूल्यांकनप्रकल्पाची अंमलबजावणी करणाऱ्या तारणाची विश्वासार्हता आहे. शिवाय, मालकाने त्याचे "सकारात्मक हेतू" दर्शवणे आणि बँकेकडे आर्थिक प्रवाहाच्या हालचालीची पुष्टी करणे उचित आहे.

च्या साठी बँकिंग संस्थाजेव्हा क्लायंट त्यांना व्यवसाय आणि नफा कसा कमावला जातो याबद्दल आवश्यक समज प्रदान करतो तेव्हा हे एक मोठे प्लस आहे. शेवटी, संपार्श्विक असूनही, सावकार आर्थिक दस्तऐवज, ग्राहक आणि भागीदार पुरवठादारांच्या संख्येची माहिती आणि आर्थिक प्रवाहाच्या स्थिरतेची पुष्टी करण्यास सांगेल. आमची कंपनी "सक्रिय व्यवसाय सल्लामसलत" कर्जदाराला यामध्ये मदत करेल, जे लेनदार बँकेच्या सर्व प्राधान्ये आणि हितसंबंधांनुसार अहवाल विकसित करेल - शेवटी, जर त्याला दिसले की क्लायंटचा व्यवसाय स्थिर आहे, तर त्यात व्यत्यय असताना देखील क्रियाकलाप आणि अकाली व्यक्तींना अल्प कालावधीसाठी देयके, कर्जदार निश्चितपणे त्याच्या कर्जाची जबाबदारी फेडतील.

तसेच संबंधित संपार्श्विक हेतूंसाठी मूल्यांकनआणि गहाण कर्जामध्ये. संभाव्य विवादांचे निराकरण करण्याच्या उद्देशाने ही एक अनिवार्य प्रक्रिया आहे आणि "रशियन फेडरेशनमधील मूल्यमापन क्रियाकलापांवर" फेडरल कायद्याच्या कलम 8 मध्ये नियमन केली जाते. अशाप्रकारे, आधुनिक कायदेशीर आवश्यकतांच्या साध्या अभ्यासाच्या आधारे, आपण स्वतंत्र असा निष्कर्ष काढू शकतो संपार्श्विक हेतूंसाठी मूल्यांकनपुढील यशस्वी आणि अनुकूल सहकार्यासाठी दोन्ही पक्षांसाठी एक ठोस आणि वाजवी आधार आहे.

संपार्श्विक हेतूंसाठी मूल्यांकन परिणाम

परिणामी संपार्श्विक हेतूंसाठी मूल्यांकनएक अहवाल तयार केला आहे ज्यामध्ये खालील प्रश्नांची उत्तरे असतील:

संभाव्य संपार्श्विकाचे वाजवी बाजार मूल्य काय आहे?

विपणन कालावधीची लांबी किती आहे? आणि हा घटक संपार्श्विक मूल्यावर किती परिणाम करतो?

संपार्श्विक मालमत्ता घटक घटकानुसार विकणे शक्य आहे का? आणि जेव्हा मालमत्ता संकुलातील लक्ष्य संबंध तोडले जातात तेव्हा मूल्य कमी होण्याची डिग्री काय असते?

सबमिट केलेल्या अहवालात संपार्श्विक विषयाची संपूर्ण माहिती देखील आहे - ती खाजगी रिअल इस्टेट आहे किंवा नाही यावर अवलंबून आहे व्यावसायिक मालमत्ता, मुख्य भर आहे:

संपार्श्विक तरलतेची डिग्री आणि त्याच्या विक्रीची संभाव्य वेळ;

कर्जदाराच्या रोख प्रवाहाचा आकार, त्याच्या व्यवसायाची स्थिरता आणि उत्पन्नाची रक्कम;

विकास संभावना.

"ॲक्टिव्ह बिझनेस कन्सल्टिंग" ही कंपनी एक व्यावसायिक आहे संपार्श्विक हेतूंसाठी मूल्यांकनतुमच्या समस्यांचे सर्वोत्तम निराकरण करण्यासाठी सर्व शक्यता वापरणे.