गहाण गुंतवणूक विश्लेषण. गहाण गुंतवणूक विश्लेषणाची संकल्पना. त्याच्या अंमलबजावणीसाठी दृष्टीकोन. गहाण गुंतवणुकीचे विश्लेषण हा एक प्रकारचा उत्पन्नाचा दृष्टीकोन आहे आणि गहाण ठेवण्याच्या सहभागाने खरेदी केलेल्या रिअल इस्टेटचे मूल्यांकन करण्यासाठी वापरले जाते.

गुंतवणूक आणि तारण विश्लेषणाचा आधार म्हणजे इक्विटी भांडवलाच्या मूल्याचे संयोजन म्हणून मालमत्ता मूल्याची कल्पना आणि पैसे उधार घेतले. या अनुषंगाने, मालमत्तेची कमाल वाजवी किंमत रक्कम म्हणून निर्धारित केली जाते वर्तमान मूल्यरोख प्रवाह, गुंतवणूकदारांच्या निधीला श्रेय असलेल्या प्रत्यावर्तन प्रक्रियेसह आणि कर्जाची रक्कम किंवा सध्याची शिल्लक.

गुंतवणूक आणि गहाणखत विश्लेषण करताना, गुंतवणूकदाराचे मत विचारात घेतले जाते की तो रिअल इस्टेटच्या खर्चासाठी नाही तर इक्विटीची किंमत देत आहे आणि कर्ज हे व्यवहार पूर्ण करण्यासाठी आणि इक्विटी भांडवल वाढवण्यासाठी अतिरिक्त साधन मानले जाते. विश्लेषण दोन पद्धती (दोन तंत्रे) वापरते: पारंपारिक पद्धत आणि एलवुड तंत्र. पारंपारिक पद्धत गुंतवणूक आणि तारण विश्लेषणाचे तर्क स्पष्टपणे प्रतिबिंबित करते. एलवुडची पद्धत, समान तर्क प्रतिबिंबित करते, नफा गुणोत्तरांचे गुणोत्तर आणि गुंतवणुकीच्या घटकांचे आनुपातिक गुणोत्तर वापरते.

पारंपारिक पद्धत.ही पद्धत विचारात घेते की गुंतवणूकदार आणि कर्ज देणाऱ्यांना त्यांच्या गुंतवणुकीवर परतावा मिळण्याची आणि ते परत करण्याची अपेक्षा असते. गुंतवणुकीच्या संपूर्ण रकमेसाठी एकूण उत्पन्न आणि गुंतवणूक प्रकल्पाच्या शेवटी मालमत्तेची विक्री करून या स्वारस्यांची खात्री करणे आवश्यक आहे. आवश्यक गुंतवणुकीची रक्कम गुंतवणुकदाराची इक्विटी आणि वर्तमान कर्ज शिल्लक असलेल्या रोख प्रवाहाच्या वर्तमान मूल्याची बेरीज म्हणून निर्धारित केली जाते.

गुंतवणुकदाराच्या रोख प्रवाहाच्या वर्तमान मूल्यामध्ये नियतकालिक रोख पावत्यांचे वर्तमान मूल्य, कर्जाच्या परिशोधनामुळे इक्विटी मालमत्तेच्या मूल्यात झालेली वाढ यांचा समावेश होतो. सध्याच्या कर्ज शिल्लकचे मूल्य उर्वरित मुदतीसाठी कर्ज सेवा पेमेंटच्या वर्तमान मूल्याच्या बरोबरीचे आहे, व्याज दरात सूट.

पारंपारिक तंत्रज्ञानामध्ये खर्चाची गणना तीन टप्प्यात केली जाते.

स्टेजआय. स्वीकृत अंदाज कालावधीसाठी, उत्पन्न आणि खर्चाचा अहवाल संकलित आणि निर्धारित केला जातो रोख प्रवाहकर आकारणीपूर्वी, म्हणजे स्वतःच्या भांडवलावर. अंदाज कालावधीनुसार या प्रवाहाचे वर्तमान मूल्य आणि गुंतवणूकदाराकडून अपेक्षित असलेल्या येच्या इक्विटी कॅपिटलवरील अंतिम परतावा निर्धारित करून टप्पा संपतो.

स्टेजII. मालमत्तेच्या पुनर्विक्रीतून मिळणारी रक्कम पुनर्विक्रीच्या किमतीतून व्यवहाराची किंमत आणि अंदाज कालावधीच्या शेवटी उर्वरित कर्ज वजा करून निर्धारित केली जाते. उत्पन्नाच्या वर्तमान मूल्याचे त्याच दराने मूल्यांकन केले जाते.

स्टेजIII. इक्विटी भांडवलाचे वर्तमान मूल्य टप्प्यांचे परिणाम जोडून निर्धारित केले जाते. इक्विटीचे मूल्य आणि वर्तमान कर्ज शिल्लक यांचे मूल्यमापन केले जाते.

गहाण गुंतवणूक विश्लेषणाचे पारंपारिक तंत्र मूल्यांकन परिणामांवर अंदाज कालावधीच्या प्रभावाबाबत विशिष्ट निष्कर्ष काढू देते. गुंतवणूकदाराच्या दृष्टिकोनातून होल्डिंग कालावधी मर्यादित करणारा एक महत्त्वाचा घटक म्हणजे घसारा (मालमत्ता) आणि करपूर्व कमाईतून होणारी व्याज वजावट. याव्यतिरिक्त, अधिक श्रेयस्कर गुंतवणूक पर्याय उदयास येऊ शकतात (बाह्य घटक). दुसरीकडे, वर्तमान कर्ज गुणोत्तराचे वर्तमान मूल्य हळूहळू कमी होते, ज्यामुळे आर्थिक लाभाची प्रभावीता वाढते. विविध कार्यकालांसह पर्यायांच्या पारंपारिक तंत्रांचा वापर करून विश्लेषण अंदाजित मूल्याच्या मूल्यावर अंदाज कालावधीचा स्पष्ट प्रभाव दर्शवितो. शिवाय, अवलंबित्व असे आहे की अंदाज केलेल्या कालावधीत वाढीसह, मूल्यांकन केलेल्या मूल्याचे मूल्य कमी होते, बशर्ते की अंदाज कालावधीत मूल्य कमी होईल.

एलवुड तंत्र.हे गुंतवणूक आणि तारण विश्लेषणामध्ये वापरले जाते आणि पारंपारिक तंत्राप्रमाणेच परिणाम देते, कारण ते प्रारंभिक डेटाच्या समान संचावर आणि गुंतवणूक प्रकल्पाच्या विकास कालावधी दरम्यान इक्विटी आणि कर्ज घेतलेल्या भांडवलाच्या हितसंबंधांबद्दलच्या कल्पनांवर आधारित आहे. . एलवूडच्या तंत्रातील फरक असा आहे की ते गुंतवणुकीच्या संरचनेतील इक्विटी निर्देशकांच्या परताव्याच्या गुणोत्तरांवर आधारित आहे, एकूण भांडवलाच्या मूल्यातील बदल आणि गुंतवणुकीच्या कालावधीत इक्विटी भांडवलामधील बदलांची यंत्रणा स्पष्टपणे दर्शवते.

एलवुड सूत्राचे सामान्य दृश्य:

जेथे R 0 हे एकूण कॅपिटलायझेशन गुणोत्तर आहे

सह- एलवुड तारण प्रमाण

- मालमत्तेच्या मूल्यातील शेअर बदल

(sff, Y e ) - भागभांडवलावरील परताव्याच्या दराने भरपाई निधी घटक

- अंदाज कालावधीसाठी उत्पन्नातील बदल सामायिक करा

- स्थिरीकरण गुणांक

एलवुड गहाण प्रमाण:

C = Ye + p(sff, Ye) - Rm

जेथे p हा अंदाज कालावधीत अमोर्टाइज केलेल्या चालू कर्जाच्या शिलकीचा वाटा आहे

Rm – सध्याच्या कर्ज शिल्लक सापेक्ष तारण स्थिरांक.

अभिव्यक्ती
समीकरणात एक स्थिर करणारा घटक आहे आणि जेव्हा उत्पन्न स्थिर नसते, परंतु नियमितपणे बदलते तेव्हा वापरले जाते. सामान्यतः उत्पन्न बदलाचा कायदा निर्दिष्ट केला जातो (उदाहरणार्थ, रेखीय, घातांक, संचय निधी घटकानुसार), ज्यानुसार स्थिरीकरण गुणांक निर्धारित केला जातो पूर्व-गणना केलेल्या सारण्यांनुसार. उत्पन्नाचे स्थिरीकरण लक्षात घेऊन, भांडवली दराने मूल्यांकनाच्या तारखेच्या आधीच्या वर्षाच्या उत्पन्नाची विभागणी करून मूल्य निर्धारित केले जाते. भविष्यात, आम्ही केवळ कायमस्वरूपी उत्पन्नासाठी एलवुडच्या तंत्राचा विचार करू.

स्थिर उत्पन्नावर रिअल इस्टेटच्या मूल्यातील बदल विचारात न घेता एलवुडची अभिव्यक्ती लिहू:

या अभिव्यक्तीला मूळ कॅपिटलायझेशन रेशो म्हणतात, जो वित्तपुरवठा परिस्थिती आणि घसारा यांच्यासाठी समायोजित केलेल्या इक्विटी भांडवलावरील अंतिम परताव्याच्या दराच्या समान आहे.

मालमत्ता मूल्यांमधील बदल विचारात न घेता एलवुड फॉर्ममध्ये एकूण भांडवलीकरण गुणोत्तराच्या संरचनेचा विचार करूया, ज्यासाठी आम्ही परताव्याच्या दरांसाठी गुंतवणूक गट तंत्र वापरतो. हे तंत्र एकूण गुंतवलेल्या भांडवलाच्या संबंधित समभागांमध्ये इक्विटी आणि कर्जावरील परताव्याच्या दरांचे वजन करते:

यो = m*Ym + (1 – m)*ये

ही अभिव्यक्ती मूळ गुणांक r च्या समतुल्य होण्यासाठी, आणखी दोन घटक विचारात घेतले पाहिजेत. पहिली गोष्ट म्हणजे गुंतवणूकदाराने वेळोवेळी त्याच्या उत्पन्नातून कर्जाची कर्जमाफी करण्यासाठी, त्याची इक्विटी कमी करणे आवश्यक आहे. म्हणून, कर्जावरील व्याजदराच्या बरोबरीने व्याजाने एकूण भांडवलाचा ठराविक कालावधीने भरलेला हिस्सा जोडून मागील अभिव्यक्तीमध्ये Yo चे मूल्य समायोजित करणे आवश्यक आहे. या समायोजनाची अभिव्यक्ती म्हणजे व्याज दराने (sff, Ym) रिकव्हरी फंड घटकाने गुणाकार केलेला लीव्हरेज रेशो m. मूल्य (sff, Ym) हे तारण स्थिरांक आणि व्याजदर यांच्यातील फरकाच्या समान आहे, म्हणजे. Rm - Ym. अशा प्रकारे, ही दुरुस्ती लक्षात घेऊन:

यो = m*Ym + (1 – m)*ye + m*(Rm - Ym)

दुस-या ऍडजस्टमेंट टर्मने ही वस्तुस्थिती लक्षात घेतली पाहिजे की धारण कालावधीत कर्जाच्या परिमार्जन केलेल्या भागाच्या रकमेने प्रत्यावर्तनाचा परिणाम म्हणून गुंतवणूकदाराची इक्विटी वाढते. हे समायोजन निश्चित करण्यासाठी, तुम्हाला इक्विटीवरील अंतिम परताव्याच्या दराने (होल्डिंग कालावधीच्या शेवटी इक्विटीमध्ये प्राप्ती होते) रिप्लेसमेंट फंड घटकाद्वारे एकूण मूळ भांडवलाचा हिस्सा म्हणून घसारा झालेली रक्कम गुणाकार करणे आवश्यक आहे. परिणामी, दुस-या दुरुस्त्या शब्दाचा फॉर्म आहे: mp(sff, Ym), वजा चिन्हासह, कारण ही दुरुस्ती खर्च वाढवते.

अशा प्रकारे:

यो = m*Ym + (1 – m)*ye + m(Rm – Ym) – mp(sff, Ye)

आणि तत्सम अटी एकत्र केल्यानंतर आणि Yo ला r ने बदलल्यानंतर (आम्ही मालमत्ता मूल्यातील बदल विचारात घेत नाही):

R = ये – m*(Ye + (p(sff) – Rm))

अशा प्रकारे, आम्ही एलवुड अभिव्यक्तीचे मूलभूत कॅपिटलायझेशन गुणोत्तर प्राप्त करतो. एल्वुडच्या अभिव्यक्तीमध्ये आवश्यक समायोजने लक्षात घेऊन गुंतवणूक गट तंत्रातून सातत्यपूर्ण संक्रमण हे दर्शवते की ही अभिव्यक्ती खरोखरच गुंतवणूक केलेल्या भांडवलामध्ये एकत्रितपणे इक्विटी आणि कर्ज घेतलेल्या निधीच्या परिवर्तनाचे सर्व घटक प्रतिबिंबित करते, विशेषतः आर्थिक लाभ, घसारा. तारण कर्जआणि कर्ज माफीकरणामुळे होणारे इक्विटी नफा.

कर्ज कव्हरेज गुणोत्तराच्या संदर्भात व्यक्त केलेले एलवुड समीकरण.स्थिर उत्पन्नाच्या प्राप्तीशी संबंधित महत्त्वपूर्ण जोखमींशी संबंधित प्रकल्पांना वित्तपुरवठा केल्याने कर्ज घेतलेल्या निधीची रक्कम निर्धारित करण्याच्या निकषाच्या संदर्भात सावकारांचे अभिमुखता बदलू शकते. सावकाराचा असा विश्वास आहे की या परिस्थितीत कर्जाचा आकार किमतीच्या आधारावर नव्हे तर गुंतवणूकदाराच्या वार्षिक निव्वळ उत्पन्नाच्या आणि कर्जाच्या दायित्वावरील वार्षिक पेमेंटच्या गुणोत्तराच्या आधारावर निर्धारित करणे अधिक योग्य आहे, उदा. या गुणोत्तराचे मूल्य (नैसर्गिकपणे, एकापेक्षा जास्त) सावकाराने निश्चित केलेल्या विशिष्ट किमान मूल्यापेक्षा कमी नसावे याची सावकाराला हमी आवश्यक असते. या गुणोत्तराला कर्ज कव्हरेज गुणोत्तर म्हणतात:

या प्रकरणात, एलवुड समीकरणातील तारण कर्ज गुणोत्तर डेट कव्हरेज रेशो DCR द्वारे व्यक्त केले जावे:

DCR = NOI/DS = RV/(Rm*Vm) = R/(Rm*m), किंवा

m साठी ही अभिव्यक्ती बदलल्यानंतर, आम्ही एलवुड समीकरण प्राप्त करतो, जे कर्ज कव्हरेज प्रमाणानुसार व्यक्त केले जाते:

रशियन फेडरेशनचे शिक्षण आणि विज्ञान मंत्रालय
मॉस्को स्टेट युनिव्हर्सिटी ऑफ इकॉनॉमिक्स, स्टॅटिस्टिक्स अँड इन्फॉर्मेटिक्स

अभ्यासक्रमाचे काम

विषय: रिअल इस्टेट मूल्यांकन

विषयावर: “गहाण- गुंतवणूक विश्लेषणरिअल इस्टेट मूल्यांकन मध्ये"

द्वारे पूर्ण: विद्यार्थी त्सकुन अण्णा अलेक्झांड्रोव्हना
गट DNF-404
यांनी तपासले: शारीरिक शिक्षण आणि शारीरिक शिक्षण विभागाचे वरिष्ठ व्याख्याता
स्लेप्युनिन व्लादिमीर लव्होविच
ग्रेडबुक क्रमांक: 01/AOS-093-09

मॉस्को, २०११.
2
सामग्री

परिचय ………………………………………………………………………..3
धडा १. गहाण गुंतवणूक विश्लेषणाची संकल्पना. त्याच्या अंमलबजावणीसाठी दृष्टीकोन…………………………………………………… …………………..8

तारण गुंतवणुकीच्या विश्लेषणाची उद्दिष्टे आणि उद्दिष्टे……………………………8
गुंतवणूक विश्लेषणाच्या पद्धती ………………………………………………………..9
गहाण गुंतवणूक विश्लेषणाची भूमिका……………………………….

धडा 2. गहाण गुंतवणुकीच्या विश्लेषणाच्या चौकटीत एकूण भांडवल प्रमाण निश्चित करण्याच्या पद्धती…………………………………...15
2.1 एलवुड मॉर्टगेज आणि गुंतवणूक तंत्र ………………………………. 15
2.2 गुंतवणूक गट पद्धत……………………………………….18
२.३ डायरेक्ट कॅपिटलायझेशन पद्धत………………………………………२०

प्रकरण 3.गहाणखत कार्यक्रम………………………………………………………
3.1 तारण कर्जाचे विषय आणि प्रकार ……………………………………….
3.2 Sberbank आणि VTB ची तुलना……………………………………………….
निष्कर्ष ………………………………………………………………………
ग्रंथसूची ……………………………………………………………….
अर्ज ……………………………………………………………………….

परिचय

"रिअल इस्टेट" हा शब्द रशियन भाषेत तीन शब्दांमधून तयार झाला: "अचल", "मालमत्ता" ("मालमत्ता"), "मालमत्ता". अशा प्रकारे, रशियन शब्द "रिअल इस्टेट" मध्ये खालील वैशिष्ट्ये आहेत: अचलता, एखाद्याच्या मालकीचे, मालकीच्या हक्काने. "रिअल इस्टेट" ची संकल्पना दुसर्या संकल्पनेपासून अविभाज्य आहे - "मालमत्ता".
मुख्य ध्येय आहे:
- गहाण कर्जामध्ये उत्पन्नाचे भांडवलीकरण आणि सवलतीच्या रोख प्रवाहाच्या पद्धती वापरण्याच्या वैशिष्ट्यांचे विधान,
- मूल्यांकन परिणामांवर त्यांचा प्रभाव किती प्रमाणात आहे हे ओळखण्यासाठी कर्ज करारामध्ये दिलेल्या वित्तपुरवठा अटींचे विश्लेषण.
रिअल इस्टेट मूल्यांकनामध्ये प्रामुख्याने मालमत्तेचे बाजार मूल्य निर्धारित करणे समाविष्ट असते. तथापि, मूल्यमापन केलेल्या मालमत्तेला गुंतवणूकदाराच्या स्वतःच्या आणि कर्ज घेतलेल्या निधीतून वित्तपुरवठा केला असल्यास, गुंतवणूकदाराच्या इक्विटीचे बाजार मूल्य आणि तारण कर्जाचे बाजार मूल्य निर्धारित करण्यात समस्या उद्भवते.
गहाण गुंतवणूक विश्लेषण हे मिळकतीच्या दृष्टिकोनाचे मॉडेल आहे जे तारण कर्जासह खरेदी केलेल्या रिअल इस्टेटचे मूल्यांकन करण्यासाठी वापरण्याचा सल्ला दिला जातो.
हे लक्षात घेतले पाहिजे की रिअल इस्टेटचा मुख्य घटक किंवा गुणधर्म म्हणजे जमीन. सर्व आर्थिक वस्तूंच्या किंमतींच्या उच्च गतिमानतेमुळे, तसेच इतर सर्व बाजारपेठे, तसेच रिअल इस्टेट वस्तूंवरील अधिक किंवा कमी कार्यक्षम माहितीचा आधार नसल्यामुळे, रिअल रिअल इस्टेट मार्केटचे मूल्यांकन केल्याशिवाय अस्तित्वात नाही. त्याच्या वस्तू.

4
रिअल इस्टेट मूल्यांकनाचा संदर्भ, सर्वप्रथम, रिअल इस्टेट आणि रिअल इस्टेटच्या मालकी हक्कांचे मूल्यांकन करण्यासाठी. येथे दोन संकल्पना वेगळे करणे आवश्यक आहे - मालमत्तेची किंमत आणि मूल्य
मालमत्तेची बाजारातील किंमत म्हणजे कराराची किंमत, मालमत्तेच्या विशिष्ट खरेदी आणि विक्री व्यवहाराची किंमत. मालमत्तेची किंमत आधीच पूर्ण झालेली वस्तुस्थिती, व्यवहार दर्शवते.
मालमत्तेच्या मूल्याचे वेगवेगळे रूप किंवा प्रकटीकरण असतात. चला सर्वात संबंधित - मालमत्तेचे बाजार मूल्य यावर लक्ष केंद्रित करूया.
मालमत्तेचे बाजार मूल्य ही सर्वात संभाव्य किंमत आहे जी याक्षणी बाजारात मालमत्तेच्या विक्रीतून मिळू शकते.
मालमत्तेचे बाजार मूल्य तिच्या बाजारभावापेक्षा जास्त, कमी किंवा समान असू शकते. याव्यतिरिक्त, मालमत्तेची बदली किंमत, मालमत्तेच्या पुनरुत्पादनाची किंमत, गुंतवणुकीची किंमत किंवा यामध्ये फरक केला जातो. गुंतवणूक क्षमतारिअल इस्टेट इ.
जवळजवळ सर्व रिअल इस्टेट खरेदीचे व्यवहार तारण कर्ज किंवा रिअल इस्टेटद्वारे सुरक्षित कर्ज वापरून केले जातात. अशा परिस्थितीत, रिअल इस्टेटचे मूल्य तारण कर्जाची बेरीज, रिअल इस्टेटच्या वापरातून मिळणाऱ्या उत्पन्नाचे सध्याचे मूल्य आणि रिअल इस्टेटच्या पुनर्विक्रीतून मिळणारे उत्पन्न म्हणून निर्धारित केले जाते.
सर्वसाधारणपणे, गहाण ठेवलेल्या किंवा तारण कर्जासह मिळवलेल्या रिअल इस्टेटच्या मूल्याचे मूल्यांकन गहाण गुंतवणूक विश्लेषण वापरून केले जाते.
गहाण गुंतवणूक विश्लेषण तंत्र हे भविष्यातील रोख पावत्या आणि मालमत्तेच्या पुनर्विक्रीतून मिळणाऱ्या सवलतीच्या वर्तमान मूल्यासह तारण कर्जाची मुख्य रक्कम जोडून उत्पन्न-उत्पन्न करणाऱ्या मालमत्तेच्या (रिअल इस्टेट) मूल्याचा अंदाज लावण्याचे तंत्र आहे.

5
धडा १.
गहाण गुंतवणूक विश्लेषणाची संकल्पना. त्याच्या अंमलबजावणीसाठी दृष्टीकोन

1.1 तारण गुंतवणूक विश्लेषणाची उद्दिष्टे आणि उद्दिष्टे

मॉर्टगेज-इक्विटी मॉडेल्स इक्विटी आणि डेट कॅपिटलच्या गुणोत्तरावर आधारित मालमत्तेचे खरे मूल्य निर्धारित करतात. मॉर्टगेज-इक्विटी विश्लेषण, किंवा भांडवल संरचना विश्लेषण, हे एक विश्लेषणात्मक साधन आहे जे अनेक प्रकरणांमध्ये मूल्यांकन प्रक्रिया सुलभ करू शकते. हे सैद्धांतिकदृष्ट्या सिद्ध झाले आहे की रिअल इस्टेटचे मूल्य निर्धारित करण्यात कर्ज भांडवल मोठी भूमिका बजावते.
जवळजवळ सर्व रिअल इस्टेट गुंतवणूक व्यवहार तारण कर्ज वापरून केले जातात. गहाण कर्जाचा वापर करून, गुंतवणूकदारांना आर्थिक लाभ मिळतो, ज्यामुळे त्यांना वर्तमान परतावा वाढवता येतो, मालमत्तेच्या वाढीमुळे अधिक फायदा होतो, मालमत्तेचे अधिक वैविध्य मिळते आणि कर उद्देशांसाठी व्याज आणि घसारा यांसाठी वजावट वाढते. गहाण कर्ज देणाऱ्यांना कर्ज सुरक्षित करण्यासाठी वाजवी हमी दिलेली रक्कम मिळते. कर्जाच्या दायित्वांचे उल्लंघन झाल्यास कर्जदाराच्या परिचालन उत्पन्नावर आणि त्याच्या मालमत्तेवर प्रथम हक्क मिळवण्याचा त्यांना अधिकार आहे.
तारण गुंतवणूक विश्लेषण हे एक अवशिष्ट तंत्र आहे. इक्विटी गुंतवणूकदार सुरुवातीच्या खर्चाची शिल्लक भरतात. त्यांना उर्वरित निव्वळ परिचालन उत्पन्न आणि पुनर्विक्रीची किंमत नंतर मिळते

6
सध्याच्या वापरादरम्यान आणि मालमत्तेच्या पुनर्विक्रीनंतर दोन्ही कर्जदारांना सर्व देयके आधीच कशी केली गेली आहेत.
रिअल इस्टेटची मालकी प्राप्त करण्याचा कालावधी तीन टप्प्यात विभागला जाऊ शकतो, ज्यापैकी प्रत्येक गुंतवणूकदारांना भांडवल मिळते.
उर्वरित उत्पन्न:

मालमत्तेचे संपादन - गुंतवणूकदार एक अनिवार्य रोख पेमेंट करतो, ज्याची रक्कम गहाण कर्ज वजा केल्यानंतर उर्वरित किंमतीच्या समान असते, जे कर्जात बदलते;
मालमत्तेचा वापर - अनिवार्य कर्ज सेवा देयके वजा केल्यानंतर गुंतवणूकदारांना मालमत्तेच्या वापरातून अवशिष्ट निव्वळ उत्पन्न मिळते;
लिक्विडेशन - जेव्हा एखादी मालमत्ता पुनर्विक्री केली जाते, तेव्हा इक्विटीच्या मालकाला तारणाची शिल्लक रक्कम भरल्यानंतर विक्री किंमतीतून पैसे मिळतात.

रिअल इस्टेटच्या मूल्यामध्ये विविध आर्थिक हितसंबंधांची उपस्थिती इक्विटी आणि कर्ज घेतलेल्या भांडवलाच्या हितसंबंधांची समान पूर्तता करणार्या मूल्याची गणना करण्यासाठी वापरली जाऊ शकते. रिअल इस्टेट मूल्यांकनाच्या सरावात, अशा गणनेसाठी, नियमानुसार, तारण गुंतवणूक विश्लेषण वापरले जाते, ज्यामध्ये एकूण भांडवल दर निर्धारित करणे आणि लागू करणे, रिअल इस्टेटमधील कर्ज आणि इक्विटी भांडवलाचा हिस्सा, भांडवली नफ्याची रक्कम किंवा मालकीच्या ठराविक गुंतवणूक कालावधीत तोटा. शिवाय, एकंदर कॅपिटलायझेशन दर निश्चित करण्यासाठी, जे मूलत: आहे मुख्य मुद्दातारण गुंतवणूक विश्लेषण, इक्विटीवरील उत्पन्नाचे तीन प्रकार वापरले जातात. सूत्राच्या पहिल्या दोन घटकांची बेरीज - M x RM + (1 - M) x YE हे कर्ज घेतलेल्या भांडवलासाठी भांडवलीकरण दर (गहाण स्थिरांक) आणि इक्विटी भांडवलावरील परताव्याच्या दराचे भारित सरासरी मूल्य आहे. हे गुंतवणूक गट मॉडेल वापरून गणना केलेल्या सवलतीच्या दराप्रमाणेच आहे
7
उधार घेतलेल्या भांडवलावरील परताव्याच्या दराऐवजी, कर्ज घेतलेल्या भांडवलासाठी भांडवलीकरण दर वापरला जातो, ज्यामध्ये कर्ज घेतलेल्या भांडवलावरील गुंतवणुकीवर परतावा समाविष्ट असतो. म्हणून, तिसरा आणि चौथा घटक गुंतवणुकीवरील परताव्याच्या दृष्टीने इक्विटीवरील उत्पन्नाच्या "पोझिशनच्या बाहेर" म्हणून डिझाइन केलेले आहेत. तिसरा घटक - P x M x SFF(YE, n) कर्जाच्या परतफेडीच्या परिणामी इक्विटी भांडवलात झालेली वाढ दर्शवते. इक्विटीवरील परताव्याच्या दरावर ते सवलत दिले जाते आणि वजा केले जाते कारण ते इक्विटीवरील वार्षिक परताव्याशिवाय इतर स्त्रोतांकडून मिळणाऱ्या उत्पन्नाचे प्रतिनिधित्व करते. चौथा घटक - AVO x SFF(YE, n) गुंतवणूक होल्डिंग कालावधी दरम्यान भांडवल वाढ/कमीची तरतूद सूचित करतो. इक्विटी कॅपिटलवरील परताव्याच्या दरातही सूट दिली जाते. होल्डिंग कालावधी दरम्यान भांडवल वाढल्यास हा घटक वजा केला जातो आणि भांडवल कमी झाल्यास जोडले जाते. अशा प्रकारे गणना केलेला एकूण दर मालमत्तेच्या मूल्यामध्ये निव्वळ परिचालन उत्पन्नाचे भांडवल करण्यासाठी वापरला जाऊ शकतो. अशाप्रकारे, मालमत्तेच्या मूल्याच्या कर्जाच्या रकमेच्या ठराविक टक्केवारीवर आधारित कर्ज देणाऱ्या संस्थांकडून आकारलेल्या व्याजदराशी संबंधित असले पाहिजे. कर्जाची देयके देखील ठराविक धोरणे दर्शवितात क्रेडिट संस्था. गुंतवणुकीचा कालावधी समान मालमत्तांसाठी समान असावा. शेवटी, भांडवली नफा किंवा तोटा वाजवी असणे आवश्यक आहे. याव्यतिरिक्त, गहाण गुंतवणुकीच्या विश्लेषणामध्ये सामान्य भांडवल दराचा वापर असे गृहीत धरतो की उत्पन्नाचा प्रवाह प्रत्येक कालावधीत समान आहे किंवा केला जाऊ शकतो. यासाठी, इलवुडच्या तक्त्यामध्ये "J-गुणोत्तर" आहे ज्याचा वापर एकीकडे उत्पन्न आणि मूल्यातील टक्केवारीतील बदल आणि इक्विटीवरील परताव्याच्या दरासंबंधी विविध गृहितकांसाठी एकूण भांडवल दराचे मूल्य स्थापित करण्यासाठी केला जाऊ शकतो. दुसऱ्यावर
8

1.2 गुंतवणूक विश्लेषण पद्धती

या प्रदेशातील कॉर्पोरेट गुंतवणूक ही नियमानुसार दीर्घकालीन असल्याने, त्याआधी तज्ञ आणि तज्ञांच्या आवश्यक संख्येच्या सहभागासह बऱ्यापैकी सखोल आणि सर्वसमावेशक विश्लेषण केले पाहिजे. पुरेशा प्रमाणात मोठ्या प्रमाणात अभ्यास आयोजित करताना, प्राप्त परिणामांची विश्वासार्हता वाढविण्यासाठी त्याच्या प्रत्येक टप्प्यावर विविध दृष्टिकोन आणि पद्धती वापरणे आवश्यक आहे.
गुंतवणुकीचे विश्लेषण किंवा प्रदेश किंवा इतर वस्तूंच्या गुंतवणूकीच्या आकर्षणाचे विश्लेषण करण्यासाठी प्रस्तावित योजनेच्या अनुषंगाने, आमच्या मते, विविध आर्थिक, गणितीय, सांख्यिकीय आणि इतर पद्धती वापरल्या पाहिजेत. विविध गुंतवणूक मूल्यांच्या आकर्षकतेचे विश्लेषण करण्यासाठी कॉर्पोरेशनसाठी त्यांच्या अर्जाच्या क्रमाने प्रस्तावित तंत्रे आणि पद्धतींचा विचार करूया.
गुंतवणूक मूल्याचे मूल्यांकन.
शेअर्सच्या अधिग्रहित ब्लॉकचे मूल्य निश्चित करण्यासाठी, कॉर्पोरेशन सहसा खालील पद्धती वापरतात:
- सवलतीच्या रोख प्रवाहाचे विश्लेषण;
- कंपन्यांचे तुलनात्मक विश्लेषण;
- ऑपरेशन्सचे तुलनात्मक विश्लेषण;
- बदली मूल्याचे विश्लेषण.
सवलतीच्या रोख प्रवाहाच्या विश्लेषणाच्या बाबतीत, विशेषतः, सर्वात महत्वाची भूमिका सामान्यत: गुंतवणूक मूल्याविषयी माहितीच्या गुणवत्तेद्वारे खेळली जाते, अंतिम मूल्यांकनाची गुणवत्ता सुनिश्चित करण्यासाठी प्रारंभिक माहितीचा स्त्रोत म्हणून.
खर्च
औपचारिक घटकांव्यतिरिक्त, बाजारभाव खालील घटकांनी प्रभावित होतो:
- निविदा दरम्यान बोलीदारांच्या गटांमधील स्पर्धात्मक तणावाची पातळी;

9
- विक्री प्रक्रियेची रचना, विशेषतः, खरेदी केलेल्या समभागांची मात्रा, तसेच
संपादनानंतर अधिग्रहित कंपनीची पुनर्रचना करण्याची शक्यता; - संपादनासाठी आर्थिक परिस्थिती सुनिश्चित करण्याची समस्या.
अधिग्रहित गुंतवणूक मूल्याचे मूल्यांकन सहसा विचारात घेतले जाते
दोन पदांवरून:
- एकूण खर्च (एकूण खर्च);
- मुख्य घटकांची किंमत (प्रति-वस्तू किंमत).
निधीच्या सवलतीच्या प्रवाहाचे मूल्यांकन ("DFC")
ही मूल्यांकन प्रक्रिया वापरली जाणारी एक सामान्य पद्धत आहे
कंपन्यांचे मूल्यांकन करताना. माहितीची पुरेशी गुणवत्ता असल्यास
विचाराधीन पद्धत सहसा वापरण्यास प्राधान्य असते
संभाव्य खरेदीदार म्हणून कॉर्पोरेशन.
या अल्गोरिदमच्या काही मुख्य पायऱ्यांचा थोडक्यात विचार करूया.
सवलतीच्या दराचे निर्धारण. नफा,
शेअर्स धारकांना मिळालेले कर्ज आणि कर्ज दायित्व हे कर्ज दायित्वाचे मूल्य आहे, त्या दायित्वाच्या बाजार मूल्यावर अवलंबून आहे आणि शेअरचे मूल्य, त्या शेअर्सच्या बाजार मूल्यावर अवलंबून आहे. बाजार मूल्यानुसार निर्धारित केलेल्या सरासरी मूल्याला भांडवलाची भारित सरासरी किंमत (WAC) म्हणतात.
FSC नुसार प्रोजेक्ट फ्री कॅश फ्लोवर सूट दिली जाते.
कंपन्यांचे तुलनात्मक विश्लेषण
इतर तत्सम कंपन्यांच्या काही निर्देशकांचे विश्लेषण करून कंपनीचे मूल्यमापन देखील केले जाणे आवश्यक आहे ज्याची तुलना विश्लेषित केल्या जात असलेल्या कंपन्यांशी केली जाऊ शकते. उदाहरणार्थ, तेल कंपनीच्या होल्डिंग्सचे विश्लेषण करताना, तुम्ही इतर अनेक तेल कंपन्यांचा डेटा वापरू शकता.
विविध निर्देशक निवडले जातात, उदाहरणार्थ, समवयस्क कंपनीच्या मूल्याचे गुणोत्तर आणि रिझर्व्हचे बाजार भांडवल
10
कंपन्या पुढे, एकूण राखीव आणि ज्यांना त्याचे अधिकार आहेत (सामान्यत: उत्पादन संघटनांमधील लहान भागांसाठी समायोजित केल्यानंतर) आकडे मोजले जातात. ज्या राखीव रकमेवर कंपनीचे अधिकार आहेत त्यांची गणना व्यावसायिक (मतदान नसलेल्या) शेअरहोल्डिंगच्या आधारे केली जाते.
प्राप्त केलेल्या निर्देशकांच्या मूल्यांची तुलना करून, आपण अधिग्रहित कंपनीचे अंदाजे मूल्य निर्धारित करू शकता.
टेकओव्हर ऑपरेशनचे तुलनात्मक विश्लेषण.
गुंतवणूक मूल्याचे मूल्यमापन करण्याच्या पद्धतींपैकी एक म्हणजे संपादन व्यवहाराचे तुलनात्मक विश्लेषण. ही पद्धत विश्लेषणावर आधारित आहे
समान गुंतवणूक मालमत्तेच्या संपादनासाठी व्यवहार. गणनेचा आधार म्हणून, एक मूलभूत निर्देशक (उदाहरणार्थ, मालमत्तेचे पुस्तक मूल्य आणि शेअर किंमत) निर्धारित केले जाते, त्यानंतर गुंतवणुकीच्या संभाव्य मूल्याचे प्रमाण वापरून अंदाज लावला जातो. ही पद्धत वापरण्याचे कारण असे आहे की ते रशियन कॉर्पोरेशन्सद्वारे रशियन एंटरप्रायझेसमध्ये भाग घेण्याच्या प्रकरणांच्या संबंधात यथार्थवादाची योग्य डिग्री प्रदान करते.
बदली मूल्य विश्लेषण.
गुंतवणूक विश्लेषणाची दुसरी पद्धत म्हणजे गुंतवणूक मूल्याच्या बदली मूल्याचा अंदाज लावण्याची पद्धत. विशेषतः साठी वास्तविक गुंतवणूकया पद्धतीचा वापर करून, नवीन गुंतवणुकीची किंमत आजच्या पैशाच्या मूल्यावर गृहीत धरली जाऊ शकते आणि त्या किंमतीतील सवलत वापरून विद्यमान गुंतवणूक मूल्याचे मूल्य मोजले जाऊ शकते.
सामान्यत: बदली खर्च सवलत 30-40% किंवा जास्त असते, प्रदेशानुसार समायोजित केली जाते. IN रशियन परिस्थितीसामान्यत: 10-20% ची बदली किंमत गरजेमुळे वापरली जाते

11
कमी तांत्रिक उपकरणे आणि कमी प्रभावी मागणीमुळे लक्षणीय आधुनिकीकरण.
शेअर्सच्या ब्लॉक्सच्या मूल्यांकनाची वैशिष्ट्ये.
रशियन बाजाराची वैशिष्ट्ये लक्षात घेऊन, शेअर्सच्या ब्लॉकची प्रारंभिक किंमत बाजाराच्या कोटच्या जवळ आणण्यासाठी आणखी दोन पद्धती प्रस्तावित केल्या जाऊ शकतात:
1. गणना केलेली कॅपिटलायझेशन पद्धत.
2. गटबद्ध पद्धत.
पद्धतींचे सार खालीलप्रमाणे आहे:
जर अधिग्रहित कंपनीचे शेअर्स लिस्टेड नसतील तर शेअर बाजार, नंतर खालील प्रारंभिक डेटा वापरून बाजार मूल्याचे निर्धारण केले जाऊ शकते:
- विश्लेषित कंपनीचे आर्थिक स्टेटमेन्ट;
- उद्योगातील कंपन्यांची आर्थिक विधाने ज्यांच्या शेअर्सचे बाजार मूल्य आहे (बाजारात उद्धृत);
- या कंपन्यांच्या शेअर्ससाठी मार्केट कोटेशनची मूल्ये.
प्रतिष्ठा विश्लेषण (पूर्वलक्षी विश्लेषण)

1.3 तारण गुंतवणूक विश्लेषणाची भूमिका

तारण गुंतवणूक विश्लेषणामध्ये इक्विटी आणि कर्ज घेतलेल्या भांडवलाच्या खर्चाची बेरीज म्हणून मालमत्तेचे मूल्य निर्धारित करणे समाविष्ट आहे. या प्रकरणात, गुंतवणूकदाराचे मत विचारात घेतले जाते की तो रिअल इस्टेटच्या किंमतीसाठी पैसे देत नाही, परंतु भांडवलाच्या खर्चासाठी. व्यवहार पूर्ण करण्यासाठी आवश्यक गुंतवणूक निधी वाढवण्याचे साधन म्हणून कर्जाकडे पाहिले जाते. इक्विटीची किंमत गुंतवणूकदारांना रोख प्रवाहात सूट देऊन मोजली जाते

12
नियमित उत्पन्नातून आणि प्रत्यावर्तनातून इक्विटी भांडवल, कर्ज घेतलेल्या भांडवलाची किंमत - कर्ज सेवा देयके सवलत देऊन.
मालमत्तेचे वर्तमान मूल्य सवलत दर आणि रोख प्रवाह वैशिष्ट्यांवर अवलंबून निर्धारित केले जाते. म्हणजेच, सध्याचे मूल्य प्रकल्पाच्या कालावधीवर, इक्विटी आणि कर्ज भांडवलाचे गुणोत्तर, मालमत्तेची आर्थिक वैशिष्ट्ये आणि संबंधित सूट दरांवर अवलंबून असते.
मालमत्तेचे मूल्य मोजण्यासाठी गहाण गुंतवणुकीच्या विश्लेषणासाठी सामान्य अल्गोरिदम विचारात घेऊ या, ज्याच्या खरेदीसाठी कर्ज घेतलेल्या भांडवलाने वित्तपुरवठा केला जातो आणि त्यानुसार, नियतकालिक उत्पन्नाचा रोख प्रवाह आणि प्रत्यावर्तन इक्विटी आणि कर्ज घेतलेल्या भांडवलाच्या हितांमध्ये वितरीत केले जाईल. .
टप्पा १. नियमित उत्पन्न प्रवाहाचे वर्तमान मूल्य निर्धारित करणे:
- अंदाज कालावधीसाठी उत्पन्न आणि खर्चाचे विवरण तयार केले जाते, तर कर्जाच्या वैशिष्ट्यांवर आधारित कर्ज सेवांची रक्कम मोजली जाते;
- व्याज दर, संपूर्ण कर्जमाफी कालावधी आणि परतफेडीच्या अटी, कर्जाची रक्कम आणि कर्ज परतफेडीची वारंवारता;
- रोख प्रवाह निर्धारित केला जातो स्वतःचा निधी;
- गुंतवलेल्या भांडवलावर परताव्याच्या दराची गणना केली जाते;
- इक्विटीवरील परताव्याच्या गणना केलेल्या दरावर आधारित, कर निर्धारित होण्यापूर्वी नियमित रोख प्रवाहाचे वर्तमान मूल्य.
टप्पा 2. प्रत्यावर्तनाचे सध्याचे मूल्य निर्धारित करणे थकबाकी कर्ज शिल्लक वजा करते:
- प्रत्यावर्तनातून उत्पन्न निश्चित केले जाते;
- ऑब्जेक्टच्या मालकीच्या कालावधीच्या शेवटी उर्वरित कर्ज प्रत्यावर्तनाच्या उत्पन्नातून वजा केले जाते;
– स्टेज 1 वर गणना केलेल्या इक्विटी कॅपिटलवरील परताव्याच्या दरावर आधारित, या रोख प्रवाहाचे वर्तमान मूल्य निर्धारित केले जाते.
13
स्टेज 3.विश्लेषित रोख प्रवाहाच्या वर्तमान मूल्यांची बेरीज करून मालमत्तेचे मूल्य निर्धारित करणे.
निव्वळ वर्तमान मूल्य नियम लागू करण्यासाठी पायऱ्या:
- या कालावधीच्या शेवटी पुनर्विक्रीतून मिळणाऱ्या उत्पन्नासह संपूर्ण अपेक्षित कालावधीत प्रकल्पातून रोख प्रवाहाचा अंदाज लावणे;
- भांडवलाच्या संधी खर्चाचे निर्धारण आर्थिक बाजार;
- भांडवलाच्या संधी खर्चाशी संबंधित दराने सूट देऊन आणि प्रारंभिक गुंतवणुकीची रक्कम वजा करून प्रकल्पातून रोख प्रवाहाचे वर्तमान मूल्य निर्धारित करणे;
- अनेक पर्यायांमधून जास्तीत जास्त NPV मूल्यासह प्रकल्पाची निवड.
NPV जितका जास्त असेल तितके जास्त उत्पन्न गुंतवणूकदाराला गुंतवणुकीच्या भांडवलामधून मिळते.
गुंतवणुकीचे निर्णय घेण्यासाठी मूलभूत नियमांचा विचार करूया.
NPV सकारात्मक असल्यास प्रकल्पात गुंतवणूक करावी. कार्यक्षमतेचा विचार केलेला निकष (NPV) केवळ अंदाजित रोख प्रवाह आणि भांडवलाच्या संधी खर्चावर अवलंबून, वेळोवेळी पैशाच्या मूल्यातील बदल लक्षात घेण्यास परवानगी देतो. अनेक गुंतवणूक प्रकल्पांची निव्वळ वर्तमान मूल्ये आजच्या पैशामध्ये व्यक्त केली जातात, ज्यामुळे त्यांची योग्यरित्या तुलना केली जाऊ शकते आणि जोडली जाऊ शकते.
NPV ची गणना करण्यासाठी वापरलेला सवलत दर भांडवलाच्या संधी खर्चाद्वारे निर्धारित केला जातो, उदा. समान जोखमीसह पैसे गुंतवताना प्रकल्पाची नफा विचारात घेतली जाते. व्यवहारात, प्रकल्पाची नफा पर्यायी जोखीम असलेल्या प्रकल्पापेक्षा जास्त असू शकते. त्यामुळे परताव्याचा दर भांडवलाच्या संधी खर्चापेक्षा जास्त असल्यास प्रकल्पात गुंतवणूक करावी.
दोनपेक्षा जास्त कालावधीत रोख प्रवाह असल्यास गुंतवणुकीचे निर्णय घेण्यासाठी विचारात घेतलेल्या नियमांमध्ये विरोध होऊ शकतो.
पेबॅक कालावधी हा प्रकल्पातील रोख प्रवाहाची रक्कम प्रारंभिक गुंतवणुकीच्या रकमेएवढी होण्यासाठी लागणारा कालावधी आहे.
14
धडा 2
गहाण गुंतवणुकीच्या विश्लेषणाच्या चौकटीत एकूण भांडवल प्रमाण निश्चित करण्याच्या पद्धती

2.1 एलवुडचे तारण आणि गुंतवणूक तंत्र

इलवुड तंत्राचे मुख्य आकर्षण हे आहे की ते गहाण कर्जाचे ज्ञात प्रमाण आणि अंदाज कालावधीत मालमत्तेच्या मूल्यातील अंदाजे टक्केवारीतील बदल लक्षात घेऊन एक संक्षिप्त तारण गुंतवणूक सूत्र प्रदान करते. जेव्हा कर्जाची डॉलरची रक्कम आणि पुनर्विक्रीची किंमत दिली जाते तेव्हा पारंपारिक तंत्र अधिक लागू होते. गुणांक ज्ञात असताना इलवुड तंत्र वापरणे सोपे आहे.
कॅपिटलायझेशन रेट ठरवण्यासाठी एलवुडचे सूत्र खालीलप्रमाणे आहे:
k=Y-m*C-d*(SFF;Y)/1+?*J, (1)
कुठे k- अंदाज कालावधीत मूल्यामध्ये दिलेल्या अपेक्षित बदलासाठी निव्वळ परिचालन उत्पन्नाचे मूल्यामध्ये भांडवल करण्यासाठी परताव्याचा सामान्य दर;
वाय- इक्विटीवर परतावा दर;
मी- तारण कर्ज प्रमाण (मालमत्तेच्या एकूण किमतीमध्ये कर्जाचा वाटा);
सी- एलवुड गहाण प्रमाण;
d- अंदाज कालावधीत मालमत्तेच्या मूल्यात बदल:
(SFF;Y)- अंदाज कालावधीसाठी इक्विटी भांडवलावरील परताव्याच्या दराने भरपाई निधी घटक;
? - उत्पन्नात बदल;

15
जे- उत्पन्न स्थिरीकरण गुणांक. J-गुणोत्तर नेहमी सकारात्मक असते, त्यामुळे उत्पन्नात सकारात्मक बदल झाल्यास, एकूण भांडवलीकरण प्रमाण खालच्या दिशेने समायोजित केले जाईल. स्थिर उत्पन्नासह, सामान्य सूत्राचा भाजक 1 च्या बरोबरीचा असेल, त्यानंतर एकूण कॅपिटलायझेशन गुणोत्तर समान असेल: R = Y - m * C - d * (SFF;Y),(2)
इलवुड मॉर्टगेज रेशो हे सूत्र वापरून मोजले जाते:
C = Y + P * (SFF;Y) - f ,(3)
कुठे सी- एलवुड गहाण प्रमाण;
वाय- इक्विटीवर परतावा दर;
पी- सध्याच्या कर्जाच्या शिल्लकचा भाग जो अंदाज कालावधी दरम्यान भरला जाईल;
(SFF;Y)- अंदाज कालावधीसाठी इक्विटी भांडवलावरील परताव्याच्या दराने भरपाई निधी घटक;
f- वार्षिक गहाण स्थिरांक, वार्षिक देयके आणि वर्तमान (मूळ नाही) कर्ज शिल्लक यांच्या आधारे गणना केली जाते.
सध्याच्या कर्जाच्या शिलकीचा भाग जो अंदाज कालावधीत भरला जाईल - कर्ज परतफेडीची टक्केवारी संपूर्ण रिकव्हरी फंड गुणांकाचे गुणोत्तर म्हणून परिभाषित केली जाते बिलिंग कालावधीसाठी कर्जाची मुदत पुनर्प्राप्ती निधी प्रमाण:
P=[ i / (1+i)^t-1] / [ i / (1+i)^T-1], (4)
कुठे पी- कर्ज परतफेड टक्केवारी;
i- कर्जावरील व्याज दर;
ट- कर्जाचा संपूर्ण कर्जमाफी कालावधी;
ट
भरपाई निधी घटक सूत्र वापरून मोजला जातो:
(SFF;Y)= Y/(1+Y)^T-1,(5)
कुठे वाय- इक्विटीवर परतावा दर;
ट- मालमत्तेच्या मालकीचा कालावधी.

16
वार्षिक गहाण स्थिरांकाची गणना वार्षिकी आधारावर केली जाऊ शकते, युनिटच्या घसारामध्ये योगदान म्हणून:
, (6)
कुठे f- वार्षिक गहाण स्थिर;
i- दर वर्षी कर्जावरील व्याज दर;
ट- कर्जाचा संपूर्ण कर्जमाफी कालावधी.
इलवुड तंत्राचा वापर नवीन वित्तपुरवठा होत असताना आणि खरेदीदार विद्यमान कर्ज घेत असताना दोन्हीही करता येतो.
इलवुड तंत्राला पारंपारिक गहाण गुंतवणूक तंत्राप्रमाणेच गृहितकांची आवश्यकता असते आणि त्या गृहितकांद्वारे त्याच प्रकारे परिभाषित केले जाते. नंतरचे काही समाविष्ट आहेत
वित्तपुरवठा अटी, पुनर्विक्री किंमत किंवा मूल्यातील अंदाजे बदल आणि अंदाज कालावधी.
इलवुड तंत्रात, सर्वात महत्वाचे म्हणजे सी-फॅक्टर. हे इतर चलांच्या संश्लेषणाचा परिणाम आहे. गहाण गुंतवणुकीच्या विश्लेषणाच्या या पद्धतीच्या वापरकर्त्यांनी गृहितकांच्या निवडीकडे जास्त लक्ष दिले पाहिजे, कारण मूल्याचा अंदाज पूर्णपणे नंतरच्या द्वारे निर्धारित केला जातो.
इ.................

गहाण गुंतवणुकीचे विश्लेषण हे इक्विटी भांडवल आणि कर्ज घेतलेल्या निधीचे मूल्य यांचे संयोजन म्हणून मालमत्ता मूल्याच्या कल्पनेवर आधारित आहे. या अनुषंगाने, मालमत्तेची कमाल वाजवी किंमत रोख प्रवाहाच्या वर्तमान मूल्याची बेरीज म्हणून निर्धारित केली जाते, ज्यामध्ये प्रत्यावर्ती उत्पन्न, गुंतवणूकदाराच्या निधीचे श्रेय, आणि कर्जाची रक्कम किंवा सध्याची शिल्लक यांचा समावेश होतो.

गहाण गुंतवणुकीचे विश्लेषण गुंतवणूकदाराचे मत विचारात घेते की तो रिअल इस्टेटच्या किमतीसाठी पैसे देत नाही तर इक्विटी कॅपिटलची किंमत देतो आणि कर्ज हे व्यवहार पूर्ण करण्यासाठी आणि इक्विटी भांडवल वाढवण्यासाठी अतिरिक्त साधन मानले जाते. विश्लेषण दोन पद्धती (दोन तंत्रे) वापरते: पारंपारिक पद्धत आणि एलवुड तंत्र. पारंपारिक पद्धत तारण गुंतवणूक विश्लेषणाचे तर्क स्पष्टपणे प्रतिबिंबित करते. इलवुडची पद्धत, समान तर्क प्रतिबिंबित करते, नफा गुणोत्तरांचे गुणोत्तर आणि गुंतवणुकीच्या घटकांचे आनुपातिक गुणोत्तर वापरते.

पारंपारिक पद्धत.

पारंपारिक तंत्रज्ञानाचा वापर करून मालमत्तेचे मूल्य मोजणे खालील समानतेवर आधारित आहे.

V = Ve + Vm, (4.22.)

जेथे V हे मालमत्तेचे मूल्य आहे;

V e - मालमत्तेत गुंतवलेल्या इक्विटी भांडवलाचे वर्तमान मूल्य;

V m हे मालमत्तेत गुंतवलेल्या कर्ज घेतलेल्या भांडवलाचे वर्तमान मूल्य आहे.

इक्विटीचे वर्तमान मूल्य सवलतीच्या रोख प्रवाह पद्धतीचा वापर करून मोजले जाते. कर्ज घेतलेल्या भांडवलाची सध्याची किंमत कर्जाच्या रकमेइतकी आहे.

मालमत्तेच्या मूल्यासाठी बीजगणितीय अभिव्यक्ती समान तीन-चरण तार्किक क्रमाने लिहिलेली आहे:

जेथे V हे मालमत्तेचे मूल्य आहे;

V m हे मालमत्तेत गुंतवलेल्या कर्जाच्या भांडवलाचे वर्तमान मूल्य आहे (कर्जाची रक्कम).

СFj - निव्वळ ऑपरेटिंग उत्पन्न;

РMTj - वार्षिक कर्ज सेवा;

V टर्म - रिअल इस्टेटची पुनर्विक्री किंमत (परत) n वर्षांनंतर;

MP n -- टर्म n च्या शेवटी कर्जाची शिल्लक, जी अंदाज कालावधीच्या शेवटी थकबाकी आहे.

एलवुड तंत्र.हे तारण गुंतवणुकीच्या विश्लेषणामध्ये वापरले जाते आणि ते पारंपारिक तंत्राप्रमाणेच परिणाम देते, कारण ते प्रारंभिक डेटाच्या समान संचावर आणि गुंतवणूक प्रकल्पाच्या विकास कालावधी दरम्यान इक्विटी आणि कर्ज घेतलेल्या भांडवलामधील संबंधांबद्दलच्या कल्पनांवर आधारित आहे. इलवुडच्या तंत्रातील फरक असा आहे की ते तुम्हाला गुंतवणुकीच्या संरचनेतील इक्विटी निर्देशकांच्या परताव्याच्या गुणोत्तरांच्या आधारावर मालमत्तेचे त्याच्या किंमतीशी संबंधित विश्लेषण करण्यास अनुमती देते, एकूण भांडवलाच्या मूल्यातील बदल आणि इक्विटी भांडवलामधील बदलांची यंत्रणा स्पष्टपणे दर्शवते. गुंतवणूक कालावधी.

एलवुडचे सूत्र खालीलप्रमाणे आहे.

Ro = r e, - M _ C - DI v _ sff(r e, n), (4.24.)

जेथे Ro हे एकूण कॅपिटलायझेशन गुणोत्तर आहे;

एम - तारण कर्ज प्रमाण (गुंतवलेल्या भांडवलाच्या एकूण रकमेमध्ये क्रेडिटचा वाटा);

C -- इलवुड मॉर्टगेज रेशो;

DI v - द्वारे रिअल इस्टेटच्या मूल्यातील वाढीचा दर nवर्षे

रिअल इस्टेट मालमत्तेचे मूल्य कमी झाल्यास, रिअल इस्टेटच्या मूल्यात वाढीचा दर nवर्षे (DI v) खर्च कपात (dep) DI v = - dep च्या शेअरद्वारे व्यक्त केली जाऊ शकते.

मध्ये जर मालमत्तेचे मूल्य वाढण्याचा अंदाज आहे nवर्षे, माध्यमातून रिअल इस्टेट मूल्य वाढ दर nवर्षे (DI v) खर्चातील वाढीच्या वाटा (app) DI v = app द्वारे व्यक्त केले जाऊ शकते.

मालमत्तेचे मूल्य आत बदलणे अपेक्षित नसल्यास nवर्षे, नंतर रिअल इस्टेट मूल्य वाढ दर माध्यमातून nवर्षे DI v = 0.

मालमत्तेच्या मूल्यातील बदलाचा अंदाज नसल्यास, सूत्र असे दिसते:

R o = r e - M _ C (4.25.)

इलवुड मॉर्टगेज रेशो हे सूत्र वापरून मोजले जाते:

C = r e + r_ sff(r e, n) - R m, (4.26.)

जेथे C हे इलवुड मॉर्टगेज गुणोत्तर आहे;

r e -- इक्विटीवर परतावा दर;

आर-- अंदाज कालावधीत कर्जमाफीचा हिस्सा (अंदाज कालावधीत परतफेड केलेल्या कर्जाचा हिस्सा),

sff(r e, n) -- इक्विटी भांडवलावरील परताव्याच्या दराने भरपाई निधी घटक;

आरएम -- गहाण कायम.

गहाणखत आणि गुंतवणूक विश्लेषण

गहाण गुंतवणूक विश्लेषण (MIA) रिअल इस्टेट मूल्यांकनामध्ये वापरले जाते. रिअल इस्टेट मूल्यांकन ही रिअल इस्टेटच्या मूल्याच्या आर्थिक समतुल्य ठरवण्याची प्रक्रिया आहे मूल्यांकन करण्यासाठी तीन मुख्य दृष्टीकोन आहेत: महाग बाजार उत्पन्न IIA मुख्यत्वे उत्पन्न दृष्टिकोनाच्या चौकटीत वापरले जाते. उत्पन्नाचा दृष्टीकोन गृहीत धरतो की रिअल इस्टेटचे मूल्य भविष्यात मालकाला मिळणाऱ्या उत्पन्नाद्वारे (भाडे, पुनर्विक्री किंमत) निर्धारित केले जाते. अशाप्रकारे, रिअल इस्टेटचे मूल्य निश्चित करण्यासाठी, भविष्यातील रोख पावत्या त्याच्या वर्तमान मूल्यामध्ये रूपांतरित करणे आवश्यक आहे.

बाजारातील स्थावर मालमत्तेवर अनेकदा गहाण ठेवलेल्या कर्जाचा भार पडत असल्याने, त्याच्या मूल्याचा काही भाग ही कर्जदाराची मालमत्ता असते आणि काही भाग ही विक्रेत्याची स्वतःची भांडवल असते रिअल इस्टेट खात्यात कर्ज घेतलेले निधी वापरले

गहाण-गुंतवणूक विश्लेषण हे एक अवशिष्ट तंत्र आहे: मालमत्ता खरेदी करताना, गुंतवणूकदार अनिवार्य रोख पेमेंट करतो, ज्याची रक्कम तारण कर्ज वजा केल्यानंतर उर्वरित किंमतीच्या समान असते, जे कर्जात बदलते; मालमत्ता वापरताना, गुंतवणूकदारांना अनिवार्य कर्ज सेवा देयके वजा केल्यावर मालमत्तेच्या वापरातून अवशिष्ट निव्वळ उत्पन्न मिळते; जेव्हा मालमत्तेची लिक्विडेट (पुन्हा विक्री) केली जाते, तेव्हा तारण कर्जाची शिल्लक रक्कम भरल्यानंतर इक्विटी मालकाला विक्री किंमतीतून पैसे मिळतात.

गहाण गुंतवणुकीचे विश्लेषण करण्याचे तंत्र: 1) पारंपारिक - मालमत्तेचे एकूण मूल्य इक्विटी भांडवलाच्या व्याजाच्या सध्याच्या मूल्याच्या बेरीज आणि कर्ज घेतलेल्या भांडवलाच्या व्याजाच्या सध्याच्या मूल्याच्या समान असते. २) मालमत्तेच्या वापरातून मिळणाऱ्या उत्पन्नाच्या भांडवलीकरणावर आधारित मॉडेल्स: एलवुड पद्धत, गुंतवणूक गट पद्धत, कर्ज कव्हरेज प्रमाण वापरण्याची पद्धत इ.

पारंपारिक तंत्र तत्त्व: गुंतवणूकदार आणि कर्जदार दोघांनाही मूल्यमापन परतावा मिळतो. सावकार आणि गुंतवणूकदारांना मिळणाऱ्या परताव्याचे एकत्रित वर्तमान मूल्य हे मालमत्तेसाठी भरावे लागणाऱ्या किमतीइतके असते: किंमत = इक्विटी मूल्य + तारण कर्ज

इक्विटीची किंमत दोन घटकांची बेरीज म्हणून परिभाषित केली जाते: रोख पावत्या आणि पुनर्विक्रीचे पैसे. दोन्ही घटकांना परताव्याच्या योग्य दराने सूट दिली जाते: इक्विटी भांडवलाची किंमत = = PVAF * (PMT) + PVF * (PS) जेथे PVAF हा इक्विटीवरील परताव्याच्या दराने वार्षिकीच्या वर्तमान मूल्याचा घटक आहे, PMT आहे रोख पावत्या, PVF हे इक्विटी भांडवलावरील परताव्याच्या दराने प्रत्यावर्तनाच्या वर्तमान मूल्याचा घटक आहे, PS - पुनर्विक्रीतून मिळणारे उत्पन्न

मालमत्तेच्या मूल्याचा अंदाज लावण्यासाठी, गहाणखत शिल्लक इक्विटी मूल्यामध्ये जोडा. मालमत्तेच्या मूल्याचा अंदाज लावण्यासाठी सामान्य सूत्र आहे: V = PVAF * (CF) + PVF * (PS) + MP जेथे V हे मालमत्तेचे मूल्य (प्रारंभिक), MP हे तारणाची वर्तमान शिल्लक आहे.

पारंपारिक तंत्राचे टप्पे स्टेज 1. वार्षिक रोख पावतीच्या वर्तमान मूल्याचा अंदाज. A. वार्षिक निव्वळ परिचालन उत्पन्नाचा अंदाज (NOI) गणना करा: 1. संभाव्य एकूण उत्पन्न (मालमत्तेच्या 100% वहिवाटीने मिळकत) 2. कमी वापर आणि संकलन तोट्यासाठी समायोजन. 3. इतर उत्पन्न 4. ऑपरेटिंग खर्च (निश्चित आणि परिवर्तनीय) 5. निव्वळ परिचालन उत्पन्न - NOI (1.A.1 – 1.A.2 + 1.A.3 – 1.A.4)

स्टेज 2. अंदाज कालावधीच्या शेवटी पुनर्विक्रीतून मिळणाऱ्या उत्पन्नाच्या वर्तमान मूल्याचा अंदाज. A. पुनर्विक्री किंमत. 1. मालमत्तेची प्रारंभिक किंमत. 2. प्रति वर्ष मालमत्तेच्या मूल्यात वाढ (d). 3. पुनर्विक्रीची किंमत (PS) PS = P * (1 + d) ^N जेथे P ही मालमत्तेची मूळ किंमत आहे; ड - वर्षभरात मालमत्तेच्या मूल्यात वाढ (कमी); N हा मालमत्तेच्या मालकीचा कालावधी आहे. B. व्यवहार खर्च.

E. पुनर्विक्रीतून अपेक्षित उत्पन्नाचा अंदाज (सध्याचे मूल्य 2.D) 1. प्रत्यावर्तन वर्तमान मूल्य घटक (PVF). 2. पुनर्विक्रीतून मिळालेल्या रकमेचे वर्तमान मूल्य (2.G * 2.D.1). स्टेज 3. मालमत्तेच्या वर्तमान मूल्याचा अंदाज. A. इक्विटीचे अंदाजे मूल्य (1.D.4 + 2.D.2). B. मालमत्तेचे अंदाजे मूल्य (3.A + 1.B.1).

उत्पन्न भांडवलीकरणावर आधारित मॉडेल थेट भांडवलीकरण पद्धत रिअल इस्टेटचे मूल्य सूत्र वापरून मोजले जाते: V = NOI/Ro जेथे V हे रिअल इस्टेटचे बाजार मूल्य आहे; NOI - अपेक्षित निव्वळ ऑपरेटिंग वार्षिक उत्पन्नाची रक्कम Ro - कॅपिटलायझेशन रेट कॅपिटलायझेशन रेटमध्ये भांडवलावरील परताव्याचा दर (गुंतवलेले फंड, किंवा प्रारंभिक गुंतवणूक) आणि परताव्याचा दर समाविष्ट असतो, जो सुरुवातीला गुंतवलेल्या निधीची पुनर्प्राप्ती लक्षात घेतो.

कॅपिटलायझेशन रेटची गणना करण्याच्या पद्धती एलवुडचे तारण आणि गुंतवणूक तंत्र स्थिर उत्पन्नासह भांडवल दर निश्चित करण्यासाठी एलवुडचे सूत्र: R = Y - m * C - d * (SFF;Y) Y - इक्विटीवरील परताव्याचा दर; m हे तारण कर्ज प्रमाण आहे (मालमत्तेच्या एकूण मूल्यामध्ये कर्जाचा वाटा); सी - एलवुड गहाण प्रमाण; d - अंदाज कालावधीसाठी मालमत्तेच्या मूल्यातील बदल (SFF;Y) - अंदाज कालावधीसाठी इक्विटीवरील परताव्याच्या दराने भरपाई निधी घटक

इलवुड मॉर्टगेज गुणोत्तर हे सूत्र वापरून मोजले जाते: C = Y + P * (SFF;Y) – f जेथे C हे इलवुड तारण प्रमाण आहे; Y - इक्विटी भांडवलावर परतावा दर; पी - वर्तमान कर्ज शिल्लक भाग जे अंदाज कालावधी दरम्यान दिले जाईल; (SFF;Y) - अंदाज कालावधीसाठी इक्विटी भांडवलावरील परताव्याच्या दराने भरपाई निधी घटक; f हा वार्षिक तारण स्थिरांक आहे, वार्षिक देयके आणि वर्तमान (मूळ नाही) कर्ज शिल्लक यावर आधारित गणना केली जाते.

गुंतवणूक गट पद्धत. येथे, कॅपिटलायझेशन रेटची गणना करताना, हे लक्षात घेतले जाते की विमोचन भांडवलाचा कोणता भाग गहाण कर्ज आहे आणि इक्विटी कॅपिटल कोणता भाग आहे Ro = m Rm + (1 - m) Re m – कर्ज घेतलेल्या निधीचा हिस्सा Rm – खर्च उधार घेतलेल्या निधीचे पुन्हा – इक्विटी भांडवलाची किंमत Ro – मालमत्तेसाठी भांडवल दर

डेट कव्हरेज रेशो (DCR) वापरण्याची पद्धत डेट कव्हरेज रेशो म्हणजे वार्षिक डेट सर्व्हिस पेमेंट डीएसचे प्रमाण आहे, ज्याची गणना स्वयं-माफी कर्जाच्या अटींवरून केली जाते, निव्वळ ऑपरेटिंग वार्षिक उत्पन्न NOI: DCR = DS/NOI जेथे DS वार्षिक कर्ज आहे सेवा देयक.

कॅपिटलायझेशन दराची गणना सूत्र वापरून केली जाते: Ro = m Rm DCR, जेथे m = Vm/V, Vm ही उधार घेतलेल्या निधीची रक्कम आहे; V ही वस्तूची किंमत आहे (गुंतवणुकीची संपूर्ण रक्कम); Rm = DS/Vm, - तारण स्थिरांक, किंवा उधार घेतलेल्या निधीसाठी भांडवल दर. या पद्धतीत वापरलेले मापदंड खुले आहेत बँकिंग माहिती(मिळवणे सोपे). ही पद्धत मुख्य नाही, परंतु ती सुधारात्मक म्हणून वापरली जाते

जमीन गहाणखतांची वैशिष्ट्ये

कोणते जमीन भूखंड गहाण ठेवण्याचा विषय असू शकतात: अभिसरणातून वगळलेले नसलेले आणि परिचलन मर्यादित नसलेले भूखंड (जसे की पर्यावरणीय क्षेत्रे, लष्करी सुविधांनी व्यापलेल्या जमिनी इ. - जमीन संहिता पहा) यांना लीज अधिकार जमीन भूखंड(जमीन प्लॉट लीज कराराच्या मुदतीच्या आत जमीन प्लॉट मालकाच्या संमतीने)

कोणते जमीन भूखंड गहाण ठेवण्याचा विषय असू शकत नाहीत: अपवाद वगळता राज्य किंवा महानगरपालिकेच्या मालकीचे भूखंड जमीन भूखंड, गृहनिर्माण बांधकामाच्या उद्देशाने किंवा एकात्मिक विकासासाठी अभियांत्रिकी पायाभूत सुविधांच्या बांधकामाद्वारे या भूखंडांच्या विकासासाठी प्रदान केलेल्या कर्जाची परतफेड सुनिश्चित करण्यासाठी हस्तांतरित केली आहे. जमिनीच्या भूखंडाचा भाग ज्याचे क्षेत्रफळ लहान आहे किमान आकार, वेगवेगळ्या जमिनींसाठी स्थापित विनिर्दिष्ट उद्देशआणि वापरण्यास परवानगी आहे. सामायिक सामायिक किंवा संयुक्त मालकी असलेल्या जमिनीच्या भूखंडाच्या अधिकारात सामायिक करा

जमीन भूखंड गहाण ठेवताना, गहाण ठेवण्याचा अधिकार जमिनीच्या प्लॉटवर स्थित किंवा बांधकामाधीन असलेल्या इमारती किंवा संरचनेपर्यंत विस्तारित होतो (अन्यथा कराराद्वारे प्रदान केल्याशिवाय), जर इमारत आणि संरचना गहाण करारानुसार, मग गहाण ठेवणारा, जेव्हा जमिनीच्या प्लॉटवर फोरक्लोजर असतो, तेव्हा अशा इमारतीचा किंवा बांधकामाचा अधिकार राखून ठेवतो आणि जमिनीच्या भूखंडाचा मर्यादित वापर (सोयी) करण्याचा अधिकार मिळवतो अपवाद: शेतीच्या उद्देशाने जमीन

जमिनीच्या भूखंडाच्या संपादनासाठी कर्ज देणे हे बँकेसाठी एक धोकादायक ऑपरेशन आहे: जमिनीच्या भूखंडाच्या तरलतेबद्दल अनिश्चितता आहे: सरासरी, अपार्टमेंट विकण्यापेक्षा जमीन प्लॉट विकण्यासाठी जास्त वेळ लागतो; ऑफरच्या किमतींपेक्षा जमिनीचे प्लॉट बरेचदा वेगळे असतात. बँक कर्जाच्या अटी कडक करते: व्याज दर आणि/किंवा डाउन पेमेंट वाढवते

गहाण कर्जाची जोखीम

गहाण ठेवण्याची जोखीम वेगवेगळ्या कारणांमुळे होऊ शकते: आर्थिक चलनवाढ परकीय चलन कर राजकीय सावकाराचे मुख्य धोके: क्रेडिट जोखीम जोखीम व्याज दरतरलता धोका.

क्रेडिट जोखीम बँकेच्या वतीने क्रेडिट जोखीम व्यवस्थापन: - प्रदान केलेल्या कर्जाच्या गुणवत्तेवर नियंत्रण; - रशियन फेडरेशनच्या सेंट्रल बँकेच्या आवश्यकता आणि बँकेच्या अंतर्गत सूचनांनुसार जोखीम गटांद्वारे कर्जाचे वितरण आणि निरीक्षण; - संभाव्य कर्ज तोट्यासाठी राखीव निधीची निर्मिती; - समस्या कर्जाची वेळेवर ओळख आणि त्यांच्यासोबत काम करण्यासाठी विकसित कृती योजना; - कर्ज परतफेड कार्यक्रमांचा विकास. पैसे न भरण्याची जोखीम कमी करण्यासाठी, विविध निर्बंध लागू केले जातात (कर्जदाराच्या मासिक पेमेंटचे मासिक कौटुंबिक उत्पन्नाचे प्रमाण, कर्जाच्या रकमेचे संपार्श्विक बाजार मूल्याचे गुणोत्तर)

व्याजदर जोखीम बाजार व्याजदरातील बदल सामान्यतः चलनवाढीच्या पातळीतील बदलांचा परिणाम असतो. हा धोका फ्लोटिंग व्याज दराने होतो. सावकारासाठी, हा धोका असा आहे की दर कमी केला जाईल, ज्यामुळे तारण कर्ज ऑपरेशनची नफा कमी होईल. कर्जदारासाठी, केवळ व्याजदरात वाढ होण्याचा धोका असतो, ज्यामुळे नियतकालिक कर्ज सेवा देयकांमध्ये वाढ होते.

जर कर्जाचा दर निश्चित केला असेल, तर: जर महागाई वाढली (बाजारातील दर वाढले): बँक कर्ज जारी करण्याच्या त्याच्या खर्चाची पूर्तता करू शकत नाही आणि याशिवाय, यामुळे मालमत्ता आणि दायित्वांमध्ये असंतुलन होऊ शकते काहीही धोका. नवीन क्लायंटच्या तुलनेत तो अधिक फायदेशीर परिस्थितीत असेल. जेव्हा बाजारातील व्याजदर कमी होतात: सावकारासाठी, शक्यता लवकर परतफेडकर्जदाराकडून कर्ज कर्जदाराला काहीही धोका नाही. तो त्याच रिअल इस्टेटद्वारे सुरक्षित केलेले नवीन, स्वस्त कर्ज घेऊ शकतो आणि त्याच वेळी त्याच्या खर्चावर जुन्या कर्जाची शिल्लक परतफेड करू शकतो.

तरलता जोखीम या प्रकारची जोखीम तेव्हा उद्भवते जेव्हा, जेव्हा बँकेच्या दायित्वांची पूर्तता करण्याची अंतिम मुदत असते. निष्क्रिय ऑपरेशन्स(ठेवी), त्याच्याकडे - मालमत्ता आणि दायित्वांच्या असंतुलनामुळे - यासाठी पुरेसा निधी नाही. हे संसाधन आधार वस्तुस्थितीमुळे आहे गहाण कर्जअल्प-मुदतीचे कर्ज आणि ठेवी आकर्षित करून मोठ्या प्रमाणावर तयार केले जाते. तरलता जोखीम हा फक्त सावकारासाठी जोखीम आहे आणि थेट कर्जदाराशी संबंधित नाही.

कर्जदाराची जोखीम कर्जदाराची मुख्य जोखीम गहाण ठेवलेल्या मालमत्तेवर बंद करणे आहे. कायद्यानुसार, जर कर्जदाराने पेमेंट करण्याच्या अंतिम मुदतीचे पद्धतशीरपणे उल्लंघन केले (12 महिन्यांत तीनपेक्षा जास्त), तर बँक संपार्श्विक वर पूर्वनिश्चित करते. तथापि, कर्जाची परतफेड करताना समस्या उद्भवल्यास, कर्जदाराशी वाटाघाटी करण्यास परवानगी आहे, परिणामी तो क्लायंटच्या दिवाळखोरीची कारणे विचारात घेऊन सवलत देऊ शकतो.

कर्जदाराची जोखीम काम करण्याची क्षमता गमावण्याचा धोका या जोखमीचे रूपांतर होते: कर्जदारासाठी - कर्जदारासाठी क्रेडिट जोखीम - त्याचे घर गमावण्याच्या जोखमीमध्ये मालमत्ता जोखीम: मालमत्तेचे नुकसान होण्याचा धोका, संपार्श्विकाचे शीर्षक गमावण्याचा धोका . मालमत्तेचे शीर्षक गमावण्याचा धोका तेव्हा उद्भवतो जेव्हा, खरेदी आणि विक्री व्यवहार पूर्ण झाल्यानंतर, हे ज्ञात होते की तृतीय पक्षांकडून गहाण ठेवलेल्या मालमत्तेवर न्याय्य दावे आहेत.

कर्ज कालावधी दरम्यान घरांच्या किमतींमध्ये बदल. कर्जदार काहीही धोका पत्करत नाही. किमतींमध्ये तीव्र घट होण्याचा धोका सावकार सहन करतो: रिअल इस्टेट मार्केटमधील संकटाच्या वेळी, संपार्श्विक मूल्यात बदल होण्याचा धोका असू शकतो. जोखीम कमी करण्याची पद्धत: लक्षणीय आवश्यकता डाउन पेमेंटगहाणखत वापरून घर खरेदी करताना कर्जदार (रशियन व्यवहारात, खरेदी केलेल्या घराच्या किंमतीच्या 30-50%).

बाजारातील सर्वात संभाव्य जोखमींचा विमा गहाण कर्ज देणेतीन मुख्य जोखमींचा विमा उतरवण्याची प्रथा बनली आहे: कर्जदाराचे जीवन आणि आरोग्य, संपार्श्विकाचे नुकसान किंवा नुकसान होण्याचा धोका, संपार्श्विक (टाइटल इन्शुरन्स) च्या मालकीचे नुकसान किंवा प्रतिबंध कर्जदाराद्वारे, आणि त्यांची रक्कम कर्जाच्या खर्चाच्या सरासरी 1.5% इतकी असते.

आर्थिक व्यवस्थापनखालील संकल्पनांवर आधारित आहे: वेळ घटक आणि मौद्रिक संसाधनांचे वेळेचे मूल्य, रोख प्रवाह, उद्योजकांसाठी लेखांकन आणि आर्थिक धोकाअपेक्षित उत्पन्नाची गणना करताना, भांडवलाची किंमत, कार्यक्षम बाजार इ. आर्थिक स्थितीएंटरप्राइझ आणि गुंतवणुकीची व्यवहार्यता, प्रकल्पातून भविष्यातील कमाईचे मूल्यांकन, उपलब्ध प्रकल्पांची संख्या, मर्यादित आर्थिक संसाधनेवित्तपुरवठा करण्याचे विविध स्त्रोत इ.

भांडवल गुंतवणुकीचे निर्णय घेणे, विशेषतः, रिअल इस्टेट आणि जमीन संपादन करणे, हे आर्थिक व्यवस्थापनाचे एक क्षेत्र आहे. रिअल इस्टेटमधील गुंतवणुकीची वैशिष्ट्ये आणि रिअल इस्टेटचे गुंतवणुकीसाठी मालमत्ता म्हणून मूल्यांकन करण्यासाठी वापरल्या जाणाऱ्या पद्धती याच्या वैशिष्ट्यांशी संबंधित आहेत. रिअल इस्टेट ऑब्जेक्ट, रिअल इस्टेटमध्ये गुंतवणुकीचे धोके, रिअल इस्टेटमधील गुंतवणूकीची साधने.

गुंतवणुकीचे निर्णय घेणे विविध औपचारिक आणि अनौपचारिक पद्धतींच्या वापरावर आधारित आहे. विकास आणि अंमलबजावणीसाठी बाजार परिस्थिती गुंतवणूक प्रकल्पकार्यक्षमतेची गणना आणि मूल्यांकन पद्धतीमध्ये मूलभूत बदल करा. रिअल इस्टेटमधील गुंतवणुकीच्या परिणामकारकतेचे मूल्यांकन करण्याची पद्धत ही देशांतर्गत तज्ञांच्या विकासावर आधारित आहे, जी या बदल्यात, UNIDO (युनायटेड नेशन्स ऑर्गनायझेशन) च्या गुंतवणूक प्रकल्पांच्या प्रभावीतेचे मूल्यांकन करण्याच्या पद्धतीवर आधारित आहे. औद्योगिक विकास), जागतिक सराव मध्ये मोठ्या प्रमाणावर वापरले जाते.

परिणामकारकतेचे मूल्यांकन करण्यासाठी पद्धतशीर शिफारसींमध्ये व्यवस्थापनाच्या विविध स्तरांवर वापरल्या जाणाऱ्या गुंतवणूक प्रकल्पांच्या विकास आणि अंमलबजावणीच्या प्रक्रियेत त्यांच्या परिणामकारकतेचे मूल्यांकन करण्यासाठी निर्देशक, निकष आणि पद्धती असतात.

उत्पादने, संसाधने आणि निधी प्रवाह मॉडेलिंग;

बाजार विश्लेषणाचे परिणाम, एंटरप्राइझची आर्थिक स्थिती, प्रकल्प व्यवस्थापकांवरील विश्वासाची डिग्री, प्रकल्पावरील परिणाम लक्षात घेऊन वातावरण;

भांडवलावरील परताव्याचा आवश्यक दर कायम ठेवताना आगामी गुंतवणूक आणि भविष्यातील रोख पावती यांची तुलना करून परिणाम निश्चित करणे;

सुरुवातीच्या काळात आर्थिक मूल्याच्या दृष्टीने त्यांच्या अनुरूपतेच्या परिस्थितीनुसार आगामी खर्च आणि उत्पन्न वेगवेगळ्या वेळी आणणे;

चलनवाढ, देयकांमध्ये होणारा विलंब आणि वापरलेल्या निधीच्या मूल्यावर परिणाम करणारे इतर घटक विचारात घेऊन;

प्रकल्पाच्या अंमलबजावणीशी संबंधित अनिश्चितता आणि जोखीम लक्षात घेऊन.

गुंतवणूक प्रक्रियेचे मॉडेलिंग करताना, तिच्या प्रभावीतेचे मूल्यांकन करण्यासाठी, त्याच्या अंमलबजावणीदरम्यान अपेक्षित उत्पन्नाच्या प्रवाहाचे वर्णन करणे हे मुख्य कार्य आहे.

प्रकल्प राबविताना वाटप केले तीन मुख्य क्रियाकलाप:

ऑपरेटिंग रूम (उत्पादन);

गुंतवणूक;

आर्थिक.

उत्पादन क्रियाकलापांमधून होणारा रोख प्रवाह हा मूल्यवर्धित कर वगळून उत्पादनांच्या (सेवा) विक्रीतून मिळणारा महसूल आणि घसारा शुल्क वगळून या उत्पादनांच्या निर्मितीच्या खर्चातील फरक आहे. घसारा शुल्क गणना खर्चाचे प्रतिनिधित्व करतात, स्थापित घसारा दरांनुसार गणना केली जाते आणि नफा निर्धारित करताना खर्च मानला जातो. प्रत्यक्षात, घसारा शुल्काची जमा झालेली रक्कम एंटरप्राइझच्या खात्यात राहते आणि वित्तपुरवठा करण्याचा अंतर्गत स्रोत आहे. म्हणून, ऑपरेटिंग क्रियाकलापांमधून रोख प्रवाहामध्ये निव्वळ उत्पन्न आणि घसारा यांचा समावेश होतो.

पासून रोख प्रवाह गुंतवणूक क्रियाकलापएंटरप्राइझच्या मालमत्तेच्या विक्रीतून मिळालेल्या उत्पन्नाचा समावेश आहे वजा नव्याने मिळवलेल्या मालमत्तेसाठी देयके. भविष्यातील क्रियाकलापांच्या कालावधीत मालमत्तेच्या संपादनासाठी लागणारा खर्च निश्चित मालमत्तेसाठी प्रकारानुसार आणि अमूर्त मालमत्तेसाठी चलनवाढ लक्षात घेऊन मोजला जाणे आवश्यक आहे. पासून रोख प्रवाह आर्थिक क्रियाकलापएंटरप्राइझच्या मालकांच्या ठेवी, स्वतःचे भाग भांडवल, दीर्घकालीन आणि अल्प-मुदतीचे कर्ज, ठेवींवरील व्याज वजा रक्कम कर्जाच्या परतफेडीसाठी आणि लाभांश लक्षात घेते.

गुंतवणुकीच्या प्रक्रियेदरम्यान प्रत्येक क्रियाकलापातून रोख प्रवाहाची रक्कम ही संबंधित कालावधीतील लिक्विडेशन फंडाची शिल्लक असेल. या प्रकरणात, सेटलमेंट कालावधीच्या शेवटी एकूण रोख प्रवाह चालू कालावधीच्या लिक्विडेशन फंडाच्या शिल्लक असलेल्या मागील कालावधीच्या रोख प्रवाहाच्या बेरजेइतका असेल.

भांडवलाशिवाय कंपनी चालू शकत नाही. पुरेशी इक्विटी आणि कर्ज घेतलेले (कर्ज घेतलेले) भांडवल असे मानले जाऊ शकते की एंटरप्राइझच्या क्रियाकलापांच्या सर्व कालावधीत एकूण रोख प्रवाह सकारात्मक असेल. कोणत्याही कालावधीत नकारात्मक मूल्याची उपस्थिती म्हणजे कंपनी तिच्या खर्चाची पूर्तता करण्यास सक्षम नाही.

अशाप्रकारे, गुंतवणुकीचा प्रकल्प स्वीकारण्यासाठी आवश्यक असलेला निकष म्हणजे एंटरप्राइझला खर्च किंवा उत्पन्न मिळालेल्या कोणत्याही कालावधीत जमा झालेल्या वास्तविक पैशाचे सकारात्मक संतुलन होय. नकारात्मक शिल्लक अतिरिक्त स्वत:चे किंवा कर्ज घेतलेले निधी आकर्षित करण्याची गरज दर्शवते.

संकल्पना " गुंतवणूक प्रकल्प“एक विशिष्ट उद्दिष्ट (परिणाम) साध्य करण्यासाठी एक कार्यक्रम, क्रियाकलाप तसेच या क्रियाकलापाच्या अंमलबजावणीसाठी संस्थात्मक, सेटलमेंट आणि आर्थिक दस्तऐवजांची प्रणाली समाविष्ट आहे.

गुंतवणूक प्रकल्प- ही एक तांत्रिक घटना आहे (उपकरणे आणि तांत्रिक प्रक्रिया सुधारणे, सुविधेचे आधुनिकीकरण, उत्पादन सुधारण्यासाठी संस्थात्मक आणि तांत्रिक उपाय, व्यवस्थापन निर्णय) आणि पैशाची हालचाल (आजची गुंतवणूक आणि भविष्यातील उत्पन्न).

गुंतवणूक प्रकल्पांच्या आकर्षकतेचे विश्लेषण प्रस्तावित गुंतवणुकीचे प्रमाण (IC) आणि भविष्यातील रोख पावत्या (S) च्या मूल्यांकन आणि तुलना यावर आधारित आहे.

कारण रोखतात्पुरते मूल्य आहे, रोख प्रवाह घटकांच्या तुलनात्मकतेची समस्या सोडवणे आवश्यक आहे. विद्यमान वस्तुनिष्ठ आणि व्यक्तिनिष्ठ परिस्थितीनुसार तुलनात्मकतेच्या समस्येकडे वेगळ्या पद्धतीने संपर्क साधला जाऊ शकतो: गुंतवणूक आणि उत्पन्नाचा आकार, चलनवाढीचा दर, अंदाज क्षितिज, विश्लेषकाचे कौशल्य स्तर आणि विश्लेषणाचा हेतू.

गुंतवणूक क्रियाकलापांच्या आकर्षकतेचे मूल्यांकन करण्यासाठी वापरल्या जाणाऱ्या पद्धती दोन गटांमध्ये विभागल्या जाऊ शकतात: सवलतीच्या मूल्यांकनांवर आधारित, उदा. वेळ घटक आणि लेखा अंदाज लक्षात घेऊन.

गुंतवणूक प्रक्रिया ही परिमाणवाचक वस्तू आहे आर्थिक विश्लेषण, ज्यामध्ये गुंतवणूक प्रकल्प रोख प्रवाह मानला जातो. आर्थिक दृष्टिकोनातून गुंतवणूक प्रक्रिया दोन विरोधी प्रक्रिया एकत्र करते - उत्पादन किंवा इतर सुविधा निर्माण करणे ज्यासाठी काही निधी खर्च केला जातो (IC) आणि उत्पन्नाची सातत्यपूर्ण पावती (S).

या दोन्ही प्रक्रिया क्रमाक्रमाने किंवा समांतरपणे घडतात. गुंतवणुकीवर परतावा गुंतवणुकीची प्रक्रिया पूर्ण होण्यापूर्वी सुरू होऊ शकतो. वेळ घटक, कालांतराने खर्च IC आणि उत्पन्न S चे वितरण, रकमेच्या आकारापेक्षा मोठी भूमिका बजावते, विशेषत: दीर्घकालीन ऑपरेशन्स आणि महागाईच्या परिस्थितीत.

गणना कालावधी किंवा गणना क्षितिजाचा कालावधी निर्मितीचा कालावधी, ऑब्जेक्टचे ऑपरेशन किंवा निर्दिष्ट नफा वैशिष्ट्ये साध्य करणे किंवा गुंतवणूकदाराच्या इतर आवश्यकतांशी संबंधित आहे.

विविध गुंतवणूक प्रकल्पांची तुलना करणे आणि खालील निर्देशकांचा वापर करून सर्वोत्तम प्रकल्प निवडण्याची शिफारस केली जाते:

NPV - वर्तमान उत्पन्न प्रवाह आणि खर्च यांच्यातील फरक म्हणून निव्वळ वर्तमान मूल्य;

PI - कमी उत्पन्न प्रवाह आणि खर्च यांचे गुणोत्तर म्हणून नफा निर्देशांक;

IRR - परताव्याचा दर किंवा परताव्याचा अंतर्गत दर, जो परताव्याचा गणना केलेला दर म्हणून समजला जातो ज्यावर NPV = 0;

CC ही भांडवलाची किंमत आहे;

पीपी हा परतावा कालावधी आहे, जो कालावधी दर्शविणारा एक सूचक आहे ज्या दरम्यान सध्याच्या निव्वळ उत्पन्नाची रक्कम गुंतवणुकीच्या रकमेइतकी आहे;

ARR - गुंतवणुकीच्या कार्यक्षमतेचे प्रमाण, पुस्तकाच्या नफ्याचे गुणोत्तर सरासरीगुंतवणूक