रिअल इस्टेटच्या सर्वोत्तम आणि सर्वात कार्यक्षम वापराचे विश्लेषण. जमिनीच्या सर्वात प्रभावी वापराचे विश्लेषण जमिनीच्या वापरासाठी इष्टतम उपाय विकसित करणे

मूल्यमापन क्रियाकलापांमध्ये बाजार मूल्य निश्चित करणे समाविष्ट असल्याने, सर्वात प्रभावी वापराचे विश्लेषण एखाद्या विशिष्ट मालमत्तेचा सर्वात फायदेशीर आणि स्पर्धात्मक वापर ओळखते.

कोणत्याही रिअल इस्टेट मालमत्तेच्या किंमतीचा आधार जमिनीच्या प्लॉटची किंमत आहे. त्यावरील इमारती आणि संरचना बदलल्या जाऊ शकतात, परंतु साइटची मूलभूत वैशिष्ट्ये सामान्यतः समान राहतात. त्याच वेळी, विशिष्ट साइटचे उत्पन्न त्याच्या वापराच्या कार्यक्षमतेवर अवलंबून असते. एखाद्या गुंतवणूकदाराला, एखाद्या विशिष्ट मार्केटमध्ये जमीन भूखंड निवडताना, विविध भूखंडांच्या किंमतीतील फरक त्यांच्या गुणवत्तेच्या वैशिष्ट्यांद्वारे स्पष्ट केला जातो हे समजते.

मालमत्तेच्या सर्वात प्रभावी वापराच्या विश्लेषणामध्ये बाजारातील परिस्थितीचा तपशीलवार अभ्यास करणे, मूल्यमापन केलेल्या मालमत्तेची वैशिष्ट्ये, मूल्यांकित केलेल्या मालमत्तेच्या पॅरामीटर्सशी सुसंगत असलेले बाजार-मागलेले पर्याय ओळखणे, प्रत्येक पर्यायाच्या नफा मोजणे यांचा समावेश होतो. आणि प्रत्येक वापर पर्यायासाठी मालमत्तेच्या मूल्याचा अंदाज लावणे. अशा प्रकारे, सर्वात प्रभावी वापराबद्दल अंतिम निष्कर्ष केवळ किंमत मोजल्यानंतरच काढला जाऊ शकतो.

मालमत्तेचा सर्वोत्कृष्ट आणि कार्यक्षम वापर हा एक मुक्त किंवा विकसित भूखंड वापरण्याचा पर्याय आहे, जो कायदेशीरदृष्ट्या शक्य आहे आणि योग्यरित्या औपचारिक आहे, भौतिकदृष्ट्या व्यवहार्य आहे आणि योग्य प्रदान केला आहे. आर्थिक संसाधनेआणि जास्तीत जास्त मूल्य देते.

जमिनीच्या तुकड्याचा इष्टतम वापर विशिष्ट बाजाराच्या प्रतिस्पर्धी घटकांद्वारे निर्धारित केला जातो ज्यात मालमत्तेची किंमत आहे आणि मालक, विकासक किंवा मूल्यमापनकर्त्याच्या व्यक्तिनिष्ठ अनुमानाचा परिणाम नाही. म्हणूनच, सर्वात प्रभावी वापराचे विश्लेषण आणि निवड ही वस्तुतः मूल्यवान वस्तूसाठी महत्त्वपूर्ण असलेल्या बाजार घटकांचा आर्थिक अभ्यास आहे.

जमिनीचा सर्वात जास्त नफा देणारा वापराचा प्रकार सर्वात प्रभावी आहे. सर्वात प्रभावी पर्याय निवडण्यासाठी जमिनीच्या प्लॉटचे मूल्य निर्धारित करण्यासाठी वापरल्या जाणाऱ्या सर्व पद्धतींचा आधार म्हणजे तथाकथित अवशिष्ट तंत्र आहे. जमिनीपासून मिळणारे उत्पन्न हे स्थावर मालमत्तेद्वारे मिळणारे एकूण उत्पन्न आणि श्रम, भांडवल, स्थिर मालमत्ता (कार्यरत इमारती आणि संरचना) आकर्षित करून प्रदान केलेले उत्पन्न यांच्यातील शिल्लक मानले जाते. किंमत जमीन भूखंड, यामधून, संपूर्ण मालमत्तेची एकूण किंमत आणि इमारतींचे अवशिष्ट मूल्य किंवा त्यांच्या बांधकामाच्या किंमतींमधील फरक दर्शवितो.

रिअल इस्टेटचा सर्वोत्कृष्ट वापर एकतर विद्यमान इमारतींच्या आधारे साध्य केला जाऊ शकतो किंवा मूलभूतपणे नवीन सुधारणांचे बांधकाम समाविष्ट केले जाऊ शकते, ज्यासाठी जमिनीचा भूखंड रिकामा म्हणून विचारात घेणे आवश्यक आहे. यावर आधारित, रिअल इस्टेटच्या सर्वोत्तम वापराचे विश्लेषण करताना मूल्यांकनकर्ते दोन तंत्रे वापरतात:

अविकसित म्हणून साइटचा सर्वात प्रभावी वापर;

बिल्ट-अप म्हणून साइटचा सर्वात प्रभावी वापर.

अविकसित म्हणून जमिनीचा सर्वात प्रभावी वापर ठरवण्यासाठी खालील मुख्य कारणे आहेत:

1. रिअल इस्टेटच्या मूल्यामध्ये अलगाव फक्त जमिनीच्या प्लॉटचे मूल्य.

2. विकसित जमिनीचे मूल्य देण्यासाठी तुलनात्मक विक्री पद्धती वापरणे.

3. बाह्य अप्रचलिततेमुळे मूल्यातील नुकसानाची गणना.

4. दिलेल्या साइटसाठी सबऑप्टिमल असलेल्या रिअल इस्टेट मालमत्तेचा भाग म्हणून जमिनीच्या वास्तविक मूल्याचे मूल्यांकन

बिल्ट-अप क्षेत्राच्या सर्वात प्रभावी वापराचे विश्लेषण दोन कारणांसाठी केले जाते:

1. गुंतवलेल्या भांडवलावर सर्वाधिक परतावा देणाऱ्या मालमत्तेच्या वापराच्या प्रकाराची ओळख.

2. वापराच्या कार्यक्षमतेच्या तुलनात्मक पातळीसह समान उद्देशाच्या बाजारपेठेतील रिअल इस्टेट वस्तूंची ओळख.

इमारतींशिवाय साइटचा सर्वात कार्यक्षम वापर आणि विषारी उत्सर्जन असलेल्या औद्योगिक रिअल इस्टेटचे उदाहरण वापरून इमारतींसह मालमत्ता यातील फरक विचारात घेऊ या. विश्लेषित ऑब्जेक्ट ज्या भागात स्थित आहे, त्याच्या नैसर्गिक वैशिष्ट्यांमुळे, उपनगरीय निवासी क्षेत्र म्हणून विकसित केले जात आहे.

इमारतींशिवाय साइट वापरण्याची कमाल कार्यक्षमता बहुधा निवासी कॉटेज म्हणून वापरण्यावर आधारित असेल. या प्रकरणात, विद्यमान सुविधेचे विध्वंस आणि विल्हेवाट लावण्यासाठी खर्च असेल. व्यवहारात, इमारतींचे अवशिष्ट मूल्य कमी असल्यास संभाव्य मालमत्ता मालक केवळ साइटचा पुनर्विकास करेल.

अविकसित जमीन प्लॉट म्हणून मूल्यांकन केलेल्या मालमत्तेचा सर्वोत्तम आणि सर्वात प्रभावी वापर निर्धारित करण्याची पद्धत या गृहीतावर आधारित आहे की त्यात इमारती नाहीत किंवा इमारती पाडल्या गेल्यामुळे इमारती साफ केल्या जाऊ शकतात. परिणामी, जमिनीचे मूल्य रिअल इस्टेटची नफा सुनिश्चित करणाऱ्या संभाव्य वापराच्या पर्यायांच्या निवडीवर आधारित निर्धारित केले जाते आणि

विशिष्ट उद्देशानुसार रिअल इस्टेट वस्तूंच्या पॅरामीटर्सची निवड.

अविकसित म्हणून जमिनीचा भूखंड वापरण्याच्या पर्यायामध्ये दोन मुख्य प्रकार आहेत:

1. जमिनीचा प्लॉट सट्ट्यासाठी वापरणे, म्हणजे, एखाद्या गुंतवणूकदाराला तो सुधारित न करता विकण्यासाठी जो नंतर तो बाजाराच्या गरजा किंवा त्याच्या स्वतःच्या प्राधान्यांनुसार विकसित करेल. जेव्हा रिअल इस्टेट मार्केट ओव्हरसेच्युरेटेड असते तेव्हा हा पर्याय लागू होतो.

2. नवीन इमारती आणि संरचनेसह जमीन भूखंडाचा विकास, यासह:

"विश्लेषणाच्या तारखेला बाजाराद्वारे नवीन वापराचा विचार केला जात असेल आणि स्वीकारला जात असेल तर मध्यवर्ती वापराशिवाय विकास;

"मध्यवर्ती वापरासह विकासामध्ये सध्याच्या वापराच्या पर्यायाचे तात्पुरते जतन करणे समाविष्ट आहे जोपर्यंत बाजाराच्या परिस्थितीच्या अंदाजानुसार नवीन पर्यायाची मागणी बाजारात होत नाही; "सर्वात प्रभावी वापर साध्य करण्यासाठी जमिनीचे भूखंड विभाजित करणे किंवा एकत्र करणे; "नवीन इमारतींसह साइटचा विकास, विद्यमान ऑब्जेक्टच्या उद्देश आणि भौतिक मापदंडांमध्ये समान आहे. अविकसित साइटच्या आधारे रिअल इस्टेटचे मूल्यांकन करण्यासाठी सर्वात सामान्य परिस्थिती म्हणजे तिचा सशर्त अविकसित. हे विश्लेषण केलेल्या वस्तुस्थितीमुळे आहे. साइटवर एक इमारत आहे जी ऑब्जेक्टच्या मूल्यावर परिणाम करते.

या प्रकरणात, मूल्यांकनकर्त्याला अनेक प्रश्नांची उत्तरे देणे आवश्यक आहे:

1. जर जमिनीचा भूखंड प्रत्यक्षात विकसित झाला नसेल किंवा अस्तित्वात असलेल्या इमारती साफ करता येत नसेल तर त्याचा वापर कसा करता येईल?

2. या जमिनीवर, त्याच्या भौतिक आणि इतर वैशिष्ट्यांच्या आधारावर, निवडलेल्या वापरास समर्थन देणारी कोणती इमारत किंवा इतर संरचना बांधल्या जाऊ शकतात आणि कोणत्या कालावधीत?

3. विद्यमान वापर अंतरिम वापर म्हणून विचारात घ्यावा का?

उदाहरणार्थ, जमिनीचा सर्वात कार्यक्षम वापर साध्य करण्यासाठी बांधकाम कार्य आवश्यक असल्यास, मूल्यमापनकर्त्याने हे निर्धारित केले पाहिजे:

विद्यमान इमारती पाडण्याचा खर्च;

मालमत्तेच्या सर्वात प्रभावी वापराचा प्रकार (कार्यालय, हॉटेल, गोदाम इ.), वर्तमान बाजार मानकांशी संबंधित आणि सर्वात वाजवी किमतीत घटकांसह;

साइटच्या संभाव्य वैशिष्ट्यांचा जास्तीत जास्त वापर करण्यासाठी इष्टतम इमारतींची वैशिष्ट्ये (मजल्यांची संख्या, कार्यात्मक युनिट्सचे इष्टतम क्षेत्र, या युनिट्सची संख्या इ.);

भाडे आणि ऑपरेटिंग खर्चाची पातळी;

आर्थिक खर्च विचारात घेऊन बांधल्या जाणाऱ्या इमारतींची किंमत.

बिल्ट-अप म्हणून जमिनीच्या प्लॉटचा सर्वात प्रभावी वापर विश्लेषण केलेल्या साइटवर विद्यमान इमारतींचे जतन करणे अपेक्षित आहे. जमिनीचा भूखंड बिल्ट-अप म्हणून वापरण्याच्या पर्यायाचे दोन मुख्य प्रकार आहेत:

1. मूल्यांकन केल्या जात असलेल्या मालमत्तेचा विद्यमान उद्देश राखणे;

2. मुल्यांकन केलेल्या मालमत्तेचा विद्यमान उद्देश बदलणे.

दोन्ही प्रकरणांमध्ये, गरज आणि शक्यता विचारात घेतल्या जातात:

रिअल इस्टेटद्वारे प्रदान केलेल्या सेवांची विद्यमान मात्रा आणि गुणवत्ता राखणे;

पार पाडणे बांधकामइमारतींचे वर्ग सुधारण्यासाठी आणि भाड्याचे दर बदलण्यासाठी त्यांच्या पुनर्बांधणीवर;

अतिरिक्त विस्तार किंवा अतिरिक्त मजल्यांच्या बांधकामाद्वारे क्षेत्राचा विस्तार करण्यासाठी बांधकाम कार्य पार पाडणे;

आंशिक विध्वंसाद्वारे विद्यमान जागा कमी करणे.

जमिनीच्या भूखंडावर असलेल्या इमारतींच्या विद्यमान वापराच्या पर्यायाची इष्टतम इमारत पर्यायासह तुलना करणाऱ्या मूल्यांकनकर्त्याला खालील प्रश्नांची उत्तरे मिळणे आवश्यक आहे:

1. सध्याच्या स्थितीत इमारत चालू ठेवणे योग्य आहे का?

2. मी कोणता इमारत पुनर्बांधणी पर्याय निवडावा: पुनर्बांधणी, विस्तार, आंशिक विध्वंस?

3. खर्चाची भरपाई कशी आणि कोणत्या कालावधीत केली जाईल?

इमारती वापरण्यासाठी सर्वात इष्टतम पर्याय निवडलेल्या पर्यायाच्या जोखमीनुसार निर्धारित परताव्याचा दर लक्षात घेऊन गुंतवणूक-आकर्षक रिअल इस्टेटची कमाल किंमत सुनिश्चित करेल. हे स्पष्ट आहे की मालमत्तेचा विद्यमान वापर आणि विविध पुनर्विकास पर्याय राखण्याचे धोके एकसारखे नसतील.

मूल्यांकन अहवालाने विकसित केलेल्या साइटच्या सर्वोत्तम वापरापासून अविकसित साइटचा सर्वोत्तम वापर वेगळा केला पाहिजे. मूल्यांकन अहवालाने प्रत्येक वापरासाठी उद्देश आणि निष्कर्ष स्पष्टपणे ओळखणे, स्पष्ट करणे आणि त्याचे समर्थन करणे आवश्यक आहे.

मूल्यमापन केलेल्या मालमत्तेच्या सर्वात प्रभावी वापरासाठी पर्यायाने चार निकष पूर्ण केले पाहिजेत - हे आहेत:

कायदेशीर मान्यता;
. भौतिक व्यवहार्यता;
. आर्थिक सुरक्षा;
. जास्तीत जास्त उत्पादकता.

सर्वात प्रभावी निवडण्यासाठी रिअल इस्टेट वापरण्यासाठी विविध पर्यायांच्या विश्लेषणादरम्यान या निकषांचा विचार करण्याचा क्रम सामान्यतः वरीलशी संबंधित असतो. कायदेशीर मान्यता आणि भौतिक व्यवहार्यता प्रथम विचारात घेतली जाते, त्यानंतर आर्थिक व्यवहार्यता आणि कमाल उत्पादकता. विश्लेषण प्रक्रियेचा हा क्रम या वस्तुस्थितीमुळे आहे की सर्वात प्रभावी वापर केस, आवश्यक निधी उपलब्ध असला तरीही, कायदेशीररित्या प्रतिबंधित असल्यास किंवा त्याची प्रत्यक्ष अंमलबजावणी अशक्य असल्यास व्यवहार्य नाही.

कायदेशीर मान्यता.

प्रत्येक विचारात घेतलेल्या वापर प्रकरणाची कायदेशीर मान्यता सर्व प्रकरणांमध्ये प्रथम तपासली जाते. तथापि, मालमत्तेचा इष्टतम वापर हा मालमत्तेचा हेतू असलेल्या उद्देशासाठी वापरण्याच्या कायदेशीर आवश्यकतांसह गोंधळून जाऊ नये.

मूल्यांकनकर्ता खाजगी निर्बंध, झोनिंग नियम, बिल्डिंग कोड, ऐतिहासिक संरक्षण नियम आणि विशिष्ट संभाव्य वापरांना लागू होऊ शकणारे पर्यावरणीय कायदे यांचे पुनरावलोकन करतो. रिअल इस्टेटच्या सर्वात कार्यक्षम वापराची निवड दीर्घकालीन लीज करारांच्या उपस्थितीमुळे प्रभावित होऊ शकते. लीज टर्मच्या उर्वरित कालावधीत, मालमत्तेचा वापर लीज कराराच्या अटींच्या अधीन आहे. मालमत्तेचा सर्वात प्रभावी वापर लीजच्या अस्तित्वामुळे मर्यादित असल्यास, हे मूल्यांकन अहवालात प्रतिबिंबित केले पाहिजे.

उदाहरणार्थ, जर एखाद्या मालमत्तेची मुदत 12 ​​वर्षांपेक्षा जास्त कालावधीत संपणाऱ्या जमिनीच्या भाडेपट्ट्यामुळे मर्यादित असेल, तर 40 वर्षांचे आर्थिक आयुष्य असलेली नवीन इमारत बांधणे आर्थिकदृष्ट्या शक्य होणार नाही.

याव्यतिरिक्त, रिअल इस्टेट खरेदीसाठी करारामध्ये समाविष्ट केलेले संभाव्य निर्बंध विचारात घेणे आवश्यक आहे. हे निर्बंध वापराच्या काही क्षेत्रांशी संबंधित असू शकतात, जमिनीच्या भूखंडावरील इमारतींचे स्थान, इमारतींचे मापदंड, वापरलेल्या प्रकाराचा उल्लेख करू शकतात. बांधकाम साहित्य. जर डीड प्रतिबंध अधिक सामान्य कायदेशीर तरतुदींशी विरोधाभास असतील, जसे की बिल्डिंग कोड, तर जास्तीत जास्त निर्बंध सहसा विचारात घेतले जातात.

बिल्डिंग कोड वाढल्यास सर्वात कार्यक्षम इमारतींसह जमिनीच्या विकासास प्रतिबंध करू शकतात बांधकाम खर्चतांत्रिक मानकांचे पालन करण्यासाठी. हे शेवटी प्रदेशांच्या विकासात अडथळा आणते. काही भागात, नवीन बांधकाम रोखण्यासाठी आणि वाढ मर्यादित करण्यासाठी बिल्डिंग कोडचा वापर केला जातो. सध्याचे जमीन वापराचे नियम संरक्षणासाठी आहेत वातावरण. मूल्यमापनकर्त्यांनी हवा आणि पाणी स्वच्छता मानके तसेच प्रस्तावित विकास प्रकल्पांबद्दल लोकांचे मत विचारात घेणे आवश्यक आहे.

उदाहरण. ठराविक मजल्यांच्या इमारतींचे बांधकाम, फायर ब्रेक, इन्सोलेशन आवश्यकता.

मूल्यमापन तारखेला कायद्याने प्रतिबंधित केलेला वापर पर्याय विश्लेषणाच्या पुढील टप्प्यावर विचारात घेतला जाऊ शकतो जर मूल्यमापक विद्यमान मानकांमध्ये बदल करू इच्छित असेल तरच. तथापि, कायदे, बिल्डिंग कोड, झोनिंग रेग्युलेशन इ. मध्ये बदल होण्याची शक्यता 100% निश्चित नसते.

भौतिक व्यवहार्यता.

रिअल इस्टेट वापरण्यासाठी सर्वात प्रभावी पर्यायाची निवड त्याच्या भौतिक व्यवहार्यतेवर आधारित असावी. भौतिक व्यवहार्यता निकष-आकार, आकार, क्षेत्रफळ, डिझाइन, जमिनीची परिस्थिती आणि साइटपर्यंतचे रस्ते आणि नैसर्गिक आपत्तींचा धोका (जसे की पूर किंवा भूकंप) - जमिनीच्या प्रस्तावित वापरावर प्रभाव पाडतात. जमिनीच्या प्लॉटची अंतिम उपयुक्तता त्याच्या आकारावर आणि आकारावर अवलंबून असते. काही पर्याय केवळ विशिष्ट आकाराचे क्षेत्र वापरण्याच्या आधारावर सर्वात मोठा प्रभाव देतात. या प्रकरणात, विद्यमान भूखंडाचा विस्तार करण्याची शक्यता निश्चित करणे आवश्यक आहे, कारण काही भूखंडांमध्ये विस्ताराची क्षमता नसू शकते. भूखंडांचा आकार अंतिम उत्पादकतेवर परिणाम करतो, कारण गुळगुळीत बाजू असलेल्या भूखंडांच्या तुलनेत अनियमित आकाराच्या भूखंडाचा विकास खर्च जास्त असू शकतो, ज्यामुळे त्याची उपयुक्तता कमी होते. त्याचप्रमाणे, साइट आणि युटिलिटीजपर्यंत पोहोचण्याच्या रस्त्यांची उपस्थिती त्याची अंतिम उत्पादकता वाढवते, कारण त्याच्या विकासावर बचत केली जाते. अशा प्रकारे, उपचार सुविधांची विनामूल्य क्षमता प्रस्तावित कार्यक्षम विकास पर्यायाच्या भौतिक परिमाणांना मर्यादित करते. जमिनीच्या भूखंडाची स्थलाकृतिक किंवा मातीची वैशिष्ट्ये साइटच्या कार्यात्मक उपयुक्ततेमध्ये परावर्तित होतात. मूल्यांकनकर्त्याद्वारे ओळखल्या जाणाऱ्या नकारात्मक बाबी त्याचा विकास गुंतागुंतीत करतात किंवा विकास खर्च वाढवतात. बाजारातील सर्व भूखंड एकमेकांशी स्पर्धा करत असल्याने, मूल्यांकन केलेला प्लॉट सर्वात प्रभावी वापरासाठी अयोग्य असू शकत नाही, कारण तो क्षेत्राच्या वैशिष्ट्यपूर्ण इतर भूखंडांपेक्षा निकृष्ट आहे.

प्रभावी वापर पर्यायाच्या भौतिक व्यवहार्यतेचे विश्लेषण करण्याच्या प्रक्रियेत, नवीन आधारावर त्याच्या सतत ऑपरेशनची शक्यता निश्चित करण्यासाठी इमारती आणि संरचनांची स्थिती विचारात घेणे आवश्यक आहे. इष्टतम वापर सुनिश्चित करण्यासाठी इमारतींचा पुनर्विकास करणे आवश्यक असल्यास, यासाठी आवश्यक असलेल्या खर्चाची गणना आणि अंतिम नफ्याशी तुलना केली पाहिजे. सामान्यतः, मालमत्तेचे नूतनीकरण करण्याची किंमत मालमत्तेची भौतिक स्थिती आणि स्थान यावर अवलंबून असते.

आर्थिक सुरक्षा.

वापराचे प्रकार निवडण्याचा पुढील टप्पा म्हणजे आर्थिक सुरक्षिततेचे विश्लेषण. एक पर्याय आर्थिकदृष्ट्या व्यवहार्य मानला जातो जर तो ऑपरेटिंग खर्च, वित्तपुरवठा खर्च आणि भांडवली योजनेवरील आवश्यक परताव्याच्या बरोबरीने किंवा त्याहून अधिक उत्पन्न प्रदान करतो. अशाप्रकारे, सकारात्मक उत्पन्न देऊ शकणारे सर्व उपयोग यामध्ये व्यवहार्य मानले जातात आर्थिकदृष्ट्या. जर वापराच्या प्रकारामध्ये ऑपरेशनमधून नियमित उत्पन्नाची पावती समाविष्ट नसेल, तर विश्लेषण अशा पर्यायांची निवड करते जे या नवीन प्रकारच्या वापरासाठी सुविधेचे बांधकाम किंवा पुनर्बांधणी करण्याच्या किमतीच्या बरोबरीने किंवा त्याहून अधिक किंमतीवर रिअल इस्टेट तयार करतात. मूल्यमापनकर्त्याने मालमत्तेच्या वापरातून भांडवली नफा किंवा उत्पन्नाची तुलना केलेल्या भांडवली खर्चाशी करणे आवश्यक आहे. जर उत्पन्न खर्चापेक्षा कमी असेल किंवा त्यापेक्षा किंचित जास्त असेल, तर या प्रकारचा वापर आर्थिकदृष्ट्या अव्यवहार्य मानला जातो.

ऑपरेशनमधून नियमित उत्पन्न मिळवून देणाऱ्या वापरांचे मूल्यमापन करण्यासाठी, त्यांपैकी प्रत्येकासाठी मूल्यांकनकर्ता एकूण निव्वळ परिचालन उत्पन्न, गुंतवलेल्या भांडवलावरील परताव्याचा वैयक्तिक दर आणि जमिनीला मिळणाऱ्या उत्पन्नाची रक्कम मोजतो. जर निव्वळ उत्पन्न गुंतवणुकीवर आवश्यक परतावा पूर्ण करत असेल आणि जमिनीवर आवश्यक परतावा देत असेल, तर वापर आर्थिकदृष्ट्या व्यवहार्य आहे. अर्थात, आर्थिकदृष्ट्या व्यवहार्य उपयोगांची ओळख मागणी, पुरवठा आणि स्थानाच्या विश्लेषणावर आधारित आहे.

कमाल उत्पादकता.

कमाल उत्पादकता हे जमिनीच्या प्लॉटचे सर्वोच्च मूल्य आहे, मग ते रिकामे (वास्तविक किंवा सशर्त) किंवा बांधलेले असले तरीही. अशाप्रकारे, या निकषाच्या अंमलबजावणीमध्ये, कायदेशीररित्या परवानगी असलेल्या, भौतिकदृष्ट्या लागू करण्यायोग्य आणि सकारात्मक उत्पन्न प्रदान करण्यापासून, रिअल इस्टेटच्या आधारे जास्तीत जास्त मूल्य प्रदान करणार्या वापराच्या प्रकाराची निवड समाविष्ट आहे - जमीन भूखंड. जमिनीच्या सर्वात कार्यक्षम वापरासाठी संभाव्य पर्याय इमारती आणि संरचनांच्या सामान्य जीवनाशी संबंधित दीर्घकालीन, काळजीपूर्वक विकसित आणि बऱ्यापैकी विशिष्ट जमीन वापर कार्यक्रमाचे प्रतिबिंबित करतो. सेवा जीवन इमारतीचा प्रकार, बांधकाम कामाची गुणवत्ता आणि इतर घटकांवर अवलंबून असते.

जमिनीच्या प्लॉटची जास्तीत जास्त उत्पादकता त्याच्या उत्पन्नाची रक्कम दिलेल्या प्रकारच्या वापरासाठी बाजाराला आवश्यक असलेल्या भांडवली दराशी संबंधित करून निर्धारित केली जाते. तथापि, मालमत्तेच्या निवडलेल्या वापरावर अवलंबून, जमिनीचे मूल्य निश्चित करण्याची पद्धत भिन्न असू शकते. पद्धतीची निवड ही रिअल इस्टेटच्या मूल्यमापनाच्या वास्तविक उद्देशाच्या पुनर्निर्देशनाची डिग्री, विचाराधीन पर्यायाच्या जोखमीची पातळी, परताव्याचा आवश्यक दर आणि भांडवली पुनर्प्राप्ती कालावधी आणि प्रस्तावितच्या अंमलबजावणीची वेळ यावर अवलंबून असते. रिअल इस्टेट वापरण्यासाठी पर्याय. जमिनीचा सर्वात जास्त नफा देणारा वापराचा प्रकार सर्वात प्रभावी आहे. सर्वात प्रभावी पर्याय निवडण्यासाठी जमिनीच्या प्लॉटचे मूल्य निर्धारित करण्यासाठी वापरल्या जाणाऱ्या सर्व पद्धतींचा आधार म्हणजे तथाकथित अवशिष्ट तंत्र आहे. जमिनीपासून मिळणारे उत्पन्न हे स्थावर मालमत्तेद्वारे मिळणारे एकूण उत्पन्न आणि श्रम, भांडवल, स्थिर मालमत्ता (कार्यरत इमारती आणि संरचना) आकर्षित करून प्रदान केलेले उत्पन्न यांच्यातील शिल्लक मानले जाते. जमिनीच्या प्लॉटची किंमत, संपूर्ण मालमत्तेची एकूण किंमत आणि इमारतींचे अवशिष्ट मूल्य किंवा त्यांच्या बांधकामाच्या खर्चातील फरक दर्शवते.

रिअल इस्टेटचा सर्वोत्कृष्ट वापर एकतर विद्यमान इमारतींच्या आधारे साध्य केला जाऊ शकतो किंवा मूलभूतपणे नवीन सुधारणांचे बांधकाम समाविष्ट केले जाऊ शकते, ज्यासाठी जमिनीचा भूखंड रिकामा म्हणून विचारात घेणे आवश्यक आहे. यावर आधारित, रिअल इस्टेटच्या सर्वोत्तम वापराचे विश्लेषण करताना मूल्यांकनकर्ते दोन तंत्रे वापरतात:

अविकसित म्हणून साइटचा सर्वात प्रभावी वापर;
. बिल्ट-अप क्षेत्र म्हणून साइटचा सर्वात प्रभावी वापर.

अविकसित म्हणून जमिनीचा सर्वात प्रभावी वापर ठरवण्यासाठी खालील मुख्य कारणे आहेत:

1. रिअल इस्टेटच्या मूल्यामध्ये अलगाव फक्त जमीन भूखंडाचे मूल्य.
2. विकसित जमिनीचे मूल्य देण्यासाठी तुलनात्मक विक्री पद्धती वापरणे.
3. बाह्य अप्रचलिततेमुळे मूल्यातील नुकसानाची गणना.
4. रिअल इस्टेट मालमत्तेचा भाग म्हणून जमिनीच्या वास्तविक मूल्याचे मूल्यांकन, जे दिलेल्या साइटसाठी इष्टतम नाही.

बिल्ट-अप क्षेत्राच्या सर्वात प्रभावी वापराचे विश्लेषण दोन कारणांसाठी केले जाते:

1. गुंतवलेल्या भांडवलावर सर्वाधिक परतावा देणाऱ्या मालमत्तेच्या वापराच्या प्रकाराची ओळख.
2. वापराच्या कार्यक्षमतेच्या तुलनेने पातळीसह समान उद्देशाच्या बाजारात रिअल इस्टेट वस्तूंची ओळख.

इमारतींशिवाय साइटचा सर्वात कार्यक्षम वापर आणि विषारी उत्सर्जन असलेल्या औद्योगिक रिअल इस्टेटचे उदाहरण वापरून इमारतींसह मालमत्ता यातील फरक विचारात घेऊ या. विश्लेषित ऑब्जेक्ट ज्या भागात स्थित आहे, त्याच्या नैसर्गिक वैशिष्ट्यांमुळे, उपनगरीय निवासी क्षेत्र म्हणून विकसित केले जात आहे. इमारतींशिवाय साइट वापरण्याची कमाल कार्यक्षमता बहुधा निवासी कॉटेज म्हणून वापरण्यावर आधारित असेल. या प्रकरणात, विद्यमान सुविधेचे विध्वंस आणि विल्हेवाट लावण्यासाठी खर्च असेल. व्यवहारात, इमारतींचे अवशिष्ट मूल्य कमी असल्यास संभाव्य मालमत्ता मालक केवळ साइटचा पुनर्विकास करेल.

नवीन बांधकामाची आवश्यकता असलेला निवडलेला वापर मूल्यांकन तारखेपर्यंत किती जवळ आहे यावर अवलंबून, विद्यमान देखावावापर दरम्यानचे मानले जाऊ शकते. अशाप्रकारे, जर, शहरी जमिनीच्या विस्ताराच्या योजनेनुसार, कॉटेजचे बांधकाम पाच वर्षांत विश्लेषण केलेल्या भूखंडापर्यंत पोहोचेल आणि विद्यमान इमारती पाडण्यासाठी आणि नवीन कॉटेज बांधण्यासाठी एक वर्षाचा कालावधी लागेल, तर चार विद्यमान औद्योगिक स्थावर मालमत्तेचे वर्षाचे ऑपरेशन हे मध्यवर्ती वापर मानले जाते. तथापि, औद्योगिक वापरासाठी मागणीची स्पर्धात्मक पातळी जास्त असल्यास, संबंधित खर्चावर आवश्यक पर्यावरणीय कामे पार पाडताना मालमत्तेचा सर्वात प्रभावी वापर विद्यमान वापर राखण्यासाठी असू शकतो.

रिअल इस्टेट मूल्यमापनाच्या सिद्धांतासाठी जमिनीच्या तुकड्याचे विश्लेषण करणे आवश्यक आहे, असे गृहीत धरून की त्यावर कोणत्याही इमारती नाहीत, जरी साइट विकसित झाली असली तरीही, सध्याच्या वापराची मागणी आहे की नाही आणि ते चालू ठेवावे की बदलले जावे.

अविकसित जमीन प्लॉट म्हणून मूल्यांकन केलेल्या मालमत्तेचा सर्वोत्तम आणि सर्वात प्रभावी वापर निर्धारित करण्याची पद्धत या गृहीतावर आधारित आहे की त्यात इमारती नाहीत किंवा इमारती पाडल्या गेल्यामुळे इमारती साफ केल्या जाऊ शकतात. परिणामी, रिअल इस्टेटची नफा सुनिश्चित करणाऱ्या संभाव्य वापरांच्या निवडीवर आणि विशिष्ट उद्देशानुसार रिअल इस्टेटच्या पॅरामीटर्सची निवड यावर आधारित जमिनीचे मूल्य निर्धारित केले जाते.

अविकसित म्हणून जमिनीचा भूखंड वापरण्याच्या पर्यायामध्ये दोन मुख्य प्रकार आहेत:

1. जमिनीचा प्लॉट सट्ट्यासाठी वापरणे, म्हणजे, एखाद्या गुंतवणूकदाराला तो सुधारित न करता विकण्यासाठी जो नंतर तो बाजाराच्या गरजा किंवा त्याच्या स्वतःच्या प्राधान्यांनुसार विकसित करेल. जेव्हा रिअल इस्टेट मार्केट ओव्हरसेच्युरेटेड असते तेव्हा हा पर्याय लागू होतो.

2. नवीन इमारती आणि संरचनेसह जमीन भूखंडाचा विकास, यासह:

विश्लेषणाच्या तारखेला बाजाराद्वारे नवीन वापराचा विचार केला जात असेल आणि स्वीकारला जात असेल तर मध्यवर्ती वापराशिवाय विकास;
- इंटरमीडिएट वापरासह विकासामध्ये सध्याच्या वापराच्या पर्यायाचे तात्पुरते संरक्षण समाविष्ट आहे जोपर्यंत बाजाराच्या परिस्थितीच्या अंदाजानुसार नवीन पर्यायाची मागणी बाजारात होत नाही;
- सर्वात कार्यक्षम वापर साध्य करण्यासाठी जमिनीच्या प्लॉटचे विभाजन किंवा एकत्रीकरण;
- सध्याच्या सुविधेप्रमाणे उद्देश आणि भौतिक मापदंडांच्या समान नवीन इमारतींसह साइटचा विकास.

अविकसित भूखंडाच्या आधारे रिअल इस्टेटचे मूल्यांकन करण्यासाठी सर्वात सामान्य परिस्थिती म्हणजे सशर्त अविकसित. हे विश्लेषण केलेल्या साइटवर एक इमारत आहे या वस्तुस्थितीमुळे आहे, जे मालमत्तेच्या मूल्यावर परिणाम करते. या प्रकरणात, अविकसित म्हणून साइटच्या सर्वात प्रभावी वापरासाठी पर्यायाची निवड निर्णय घेण्याच्या टप्प्यावर गुंतवणूक डिझाइनचे रूप घेते.

या प्रकरणात, मूल्यांकनकर्त्याला अनेक प्रश्नांची उत्तरे देणे आवश्यक आहे:

1. जर जमिनीचा भूखंड प्रत्यक्षात विकसित झाला नसेल किंवा अस्तित्वात असलेल्या इमारती साफ करता येत नसेल तर त्याचा वापर कसा करता येईल?
2. या जमिनीवर, त्याच्या भौतिक आणि इतर वैशिष्ट्यांच्या आधारावर, निवडलेल्या वापरास समर्थन देणारी कोणती इमारत किंवा इतर संरचना बांधल्या जाऊ शकतात आणि कोणत्या कालावधीत?
3. विद्यमान वापर अंतरिम वापर म्हणून विचारात घ्यावा का?

उदाहरणार्थ, जमिनीचा सर्वात कार्यक्षम वापर साध्य करण्यासाठी बांधकाम कार्य आवश्यक असल्यास, मूल्यमापनकर्त्याने हे निर्धारित केले पाहिजे:

विद्यमान इमारती पाडण्याचा खर्च;
- मालमत्तेच्या सर्वात प्रभावी वापराचा प्रकार (कार्यालय, हॉटेल, गोदाम इ.), वर्तमान बाजार मानकांशी संबंधित आणि सर्वात वाजवी किमतीत घटकांसह;
- साइटच्या संभाव्य वैशिष्ट्यांचा जास्तीत जास्त वापर करण्यासाठी इष्टतम इमारतींची वैशिष्ट्ये (मजल्यांची संख्या, कार्यात्मक युनिट्सचे इष्टतम क्षेत्र, या युनिट्सची संख्या इ.);
- भाडे आणि ऑपरेटिंग खर्चाची पातळी;
- आर्थिक खर्च विचारात घेऊन बांधल्या जाणाऱ्या इमारतींची किंमत.

बिल्ट-अप म्हणून जमिनीच्या प्लॉटचा सर्वात प्रभावी वापर विश्लेषण केलेल्या साइटवर विद्यमान इमारतींचे जतन करणे अपेक्षित आहे. जमिनीचा भूखंड बिल्ट-अप म्हणून वापरण्याच्या पर्यायाचे दोन मुख्य प्रकार आहेत:

1. मूल्यांकन केल्या जात असलेल्या मालमत्तेचा विद्यमान उद्देश राखणे;
2. मुल्यांकन केलेल्या मालमत्तेचा विद्यमान उद्देश बदलणे.

दोन्ही प्रकरणांमध्ये, गरज आणि शक्यता विचारात घेतल्या जातात:

रिअल इस्टेटद्वारे प्रदान केलेल्या सेवांची विद्यमान मात्रा आणि गुणवत्ता राखणे;
. इमारतींचे वर्ग सुधारण्यासाठी आणि भाड्याचे दर बदलण्यासाठी इमारतींची पुनर्बांधणी करण्यासाठी बांधकाम कार्य पार पाडणे;
. अतिरिक्त विस्तार किंवा अतिरिक्त मजल्यांच्या बांधकामाद्वारे क्षेत्राचा विस्तार करण्यासाठी बांधकाम कार्य पार पाडणे;
. आंशिक विध्वंसाद्वारे विद्यमान क्षेत्रे कमी करणे.

जमिनीच्या भूखंडावर असलेल्या इमारतींच्या विद्यमान वापराच्या पर्यायाची इष्टतम इमारत पर्यायासह तुलना करणाऱ्या मूल्यांकनकर्त्याला खालील प्रश्नांची उत्तरे मिळणे आवश्यक आहे:

1. सध्याच्या स्थितीत इमारत चालू ठेवणे योग्य आहे का?
2. मी कोणता इमारत पुनर्बांधणी पर्याय निवडावा: पुनर्बांधणी, विस्तार, आंशिक विध्वंस?
3. खर्चाची भरपाई कशी आणि कोणत्या कालावधीत केली जाईल?

इमारती वापरण्यासाठी सर्वात इष्टतम पर्याय निवडलेल्या पर्यायाच्या जोखमीनुसार निर्धारित परताव्याचा दर लक्षात घेऊन गुंतवणूक-आकर्षक रिअल इस्टेटची कमाल किंमत सुनिश्चित करेल. हे स्पष्ट आहे की मालमत्तेचा विद्यमान वापर आणि विविध पुनर्विकास पर्याय राखण्याचे धोके सारखे नसतील. मूल्यांकन अहवालाने विकसित केलेल्या साइटच्या सर्वोत्तम वापरापासून अविकसित म्हणून साइटचा सर्वोत्तम वापर वेगळे करणे आवश्यक आहे. मूल्यांकन अहवालाने प्रत्येक वापरासाठी उद्देश आणि निष्कर्ष स्पष्टपणे ओळखणे, स्पष्ट करणे आणि त्याचे समर्थन करणे आवश्यक आहे.

जमीन भूखंड हा जमिनीच्या पृष्ठभागाचा एक भाग आहे, ज्याच्या सीमा अधिकृत राज्य संस्थेद्वारे विहित पद्धतीने वर्णन केल्या जातात आणि प्रमाणित केल्या जातात. जमिनीचे मूल्यांकन निश्चित करण्यासाठी सामान्यतः आवश्यक असते जमिनीचे बाजार मूल्य, किंवा जमीन भूखंड भाड्याने देण्याच्या अधिकाराचे बाजार मूल्य.

खरेदी-विक्री करार, भाडेपट्टा किंवा इतर करारांतर्गत या भूखंडावर हक्क हस्तांतरित करण्याची शक्यता असल्यासच जमिनीचे बाजारमूल्यांकन शक्य आहे.

जमिनीचे मूल्य, इतर कोणत्याही मालमत्तेच्या मूल्याप्रमाणे, कालांतराने बदलते आणि ग्रेड जमीन भूखंड नेहमी विशिष्ट तारखेनुसार चालते. जमिनीचे मूल्यांकनजमिनीच्या सर्वात कार्यक्षम वापराच्या तत्त्वावर आधारित. याचा अर्थ असा की जमिनीचे बाजार मूल्यसाइटच्या वापराच्या आधारावर निर्धारित केले जाते जे सर्वात संभाव्य, शारीरिकदृष्ट्या शक्य आहे, वाजवीपणे न्याय्य आहे, सध्याच्या कायद्याच्या आवश्यकतांचे पालन करते आणि आर्थिकदृष्ट्या व्यवहार्य आहे, ज्यामुळे जास्तीत जास्त परिणाम होतो जमिनीची किंमत. या प्रकरणात, आकार, प्रकार आणि वापराच्या स्वरूपामध्ये भिन्न असलेल्या स्वतंत्र भागांमध्ये जमीन भूखंड वाजवीपणे विभाजित करणे शक्य आहे. जमिनीच्या प्लॉटचा सर्वात प्रभावी वापर त्याच्या सध्याच्या वापराशी जुळत नाही.

जमिनीच्या प्लॉटचा सर्वात प्रभावी वापर निर्धारित करताना, खालील गोष्टी विचारात घेतल्या पाहिजेत:

· उद्देशित उद्देश आणि परवानगी असलेला वापर;
मूल्यांकन केलेल्या भूखंडाच्या लगतच्या परिसरात जमीन वापरण्याच्या प्रचलित पद्धती;
· जमिनीच्या बाजारपेठेत अपेक्षित बदल;
· जमिनीचा विद्यमान वापर.

जेव्हा ते बदलते विनिर्दिष्ट उद्देशप्लॉट (परवानगी वापर), त्याचे बाजार मूल्य देखील बदलते.

जमिनीचे मूल्यांकनकिंवा जमिनीचे मूल्यांकनखालील उद्देशांसाठी उत्पादन केले जाऊ शकते:

बँकेकडून कर्ज घेणे;

· योगदान अधिकृत भांडवल;

जमीन विक्री;

· वारसा मध्ये प्रवेश;

· व्यवसाय योजना तयार करणे;

मालमत्ता विभागणी;

· महापालिकेच्या मालमत्तेकडून जमीन खरेदी.

जमिनीचे बाजारमूल्य, सर्व प्रथम, त्याचे स्थान आणि बाह्य घटकांच्या प्रभावावर तसेच जमिनीच्या बाजारपेठेतील पुरवठा आणि मागणीवर अवलंबून असते आणि समतुल्य उपयुक्ततेचा दुसरा भूखंड घेण्याच्या संभाव्य खर्चापेक्षा जास्त असू शकत नाही. जमिनीचे मुल्यांकनजमिनीच्या भूखंडावर रिअल इस्टेटचे बांधकाम नियोजित असल्यास, संप्रेषणांची परिमाणात्मक आणि गुणात्मक रचना आणि विद्यमान नेटवर्कशी कनेक्ट होण्याची शक्यता विचारात घेते. जमिनीचे बाजारमूल्यांकनहे अपेक्षित मूल्य, कालावधी आणि व्यावसायिक क्रियाकलापांसाठी ऑब्जेक्टकडे आकर्षित झालेल्या उत्पादनाच्या इतर घटकांकडून मिळणारे उत्पन्न विचारात न घेता जमीन प्लॉटचा सर्वात कार्यक्षम वापर करून विशिष्ट कालावधीत त्याच्या ऑपरेशनमधून उत्पन्न मिळविण्याच्या संभाव्यतेवर देखील अवलंबून असते.

जमिनीच्या भूखंडांसाठी, लीजहोल्ड अधिकारांचे देखील मूल्यांकन केले जाऊ शकते. जमीन भूखंड भाडेपट्ट्याने देण्याच्या अधिकाराचे बाजार मूल्य भाडेकरूच्या भाडेकराराच्या अधिकारांवर अवलंबून असते, भाडेपट्टा कराराची वैधता कालावधी, भारांची उपस्थिती आणि जमीन भूखंडाचा परवानगी असलेला वापर.

जमीन भूखंड भाड्याने देण्याच्या अधिकाराची किंमत देखील अपेक्षित मूल्य, संभाव्यता आणि सर्वात कार्यक्षम वापरासह विशिष्ट कालावधीत मालमत्ता भाड्याने देण्याच्या अधिकारातून मिळकत मिळविण्याच्या कालावधीवर अवलंबून असते.

खालील कागदपत्रांचा वापर करून भूखंडाचे मूल्यांकन केले जाते:

1. जमीन भूखंडाच्या मालकीचे प्रमाणपत्र;
2. कॅडस्ट्रल योजना;

3. पुस्तक मूल्य आणि अवशिष्ट मूल्य, उपयुक्तता बिले आणि कर यावरील डेटा.

अतिरिक्त माहितीचे स्वागत आहे.

डेव्हलपमेंट डेन्सिटी गुणांक (Kpz) - इमारतींच्या आणि संरचनेच्या सर्व मजल्यांचे क्षेत्रफळ आणि साइटच्या क्षेत्राचे गुणोत्तर.

4 इमारतींसाठी मूलभूत आवश्यकता: कार्यात्मक व्यवहार्यता, सामर्थ्य, अग्निरोधकता, वास्तुशास्त्रीय अभिव्यक्ती, कार्यक्षमता

इमारतींसाठी मुख्य आवश्यकता आहेत: कार्यात्मक आणि तांत्रिक व्यवहार्यता, वास्तुशास्त्रीय आणि कलात्मक अभिव्यक्ती आणि कार्यक्षमता.

सूचीबद्ध आवश्यकतांपैकी मुख्य म्हणजे कार्यात्मक किंवा तांत्रिक व्यवहार्यता. याचा अर्थ असा की इमारतीने ती ज्या प्रक्रियेसाठी अभिप्रेत आहे (राहण्याची सोय, काम, विश्रांती इ.) पूर्णतः पालन करणे आवश्यक आहे. इमारतीचे स्पेस-प्लॅनिंग आणि डिझाइन सोल्यूशन्स आणि त्याचे ऑपरेशनल गुण कार्यात्मक व्यवहार्यतेच्या अधीन असले पाहिजेत. नंतरचे परिसराची रचना आणि आकार, तांत्रिक उपकरणे, स्वच्छताविषयक उपकरणे आणि परिष्करण कामाची गुणवत्ता द्वारे दर्शविले जाते.

इमारतीची तांत्रिक व्यवहार्यता त्याच्या संरचनेच्या निराकरणाद्वारे निर्धारित केली जाते, ज्याने संपूर्ण इमारती आणि त्याच्या वैयक्तिक घटकांद्वारे समजले जाणारे सर्व बाह्य प्रभाव विचारात घेतले पाहिजेत. हे प्रभाव बल आणि गैर-शक्ती (पर्यावरण प्रभाव) मध्ये विभागले गेले आहेत.

सामर्थ्यवानांचा समावेश आहेसंरचनांचे मृत वजन, उपकरणांचे वजन, लोक, बर्फ, वारा इ. नॉन-फोर्स इफेक्ट्स हे तापमानाचे प्रभाव आहेत ज्यामुळे संरचनांच्या परिमाणांमध्ये बदल होतात, वातावरणातील आणि जमिनीतील ओलावाचे परिणाम, संरचनात्मक सामग्रीच्या गुणधर्मांमध्ये बदल घडवून आणतात, हवेमध्ये असलेल्या आक्रमक रासायनिक अशुद्धतेचे परिणाम (ते नष्ट होऊ शकतात. संरचनांचे), इ.

हे प्रभाव लक्षात घेऊन, इमारतीने ताकद, स्थिरता आणि टिकाऊपणाची आवश्यकता पूर्ण करणे आवश्यक आहे.

इमारतीची ताकदनाश आणि लक्षणीय अवशिष्ट विकृती (विक्षेपण, सेटलमेंट इ.) शिवाय प्रभाव जाणण्याची क्षमता म्हणतात. इमारतीची ताकद त्याच्या मुख्य संरचना आणि एकमेकांशी जोडलेल्या सामर्थ्याने तयार केली जाते.

इमारतीची स्थिरता (कडकपणा) म्हणजे बाह्य प्रभावाखाली संतुलन राखण्याची क्षमता (म्हणजे, उलथून टाकणे आणि कातरणे शक्तींना प्रतिकार करणे).

टिकाऊपणा म्हणजे संपूर्ण इमारतीचे आणि त्यातील घटकांचे कालांतराने संरक्षण. टिकाऊपणा मुख्यत्वे त्याच्या मुख्य संरचनांच्या सामग्रीच्या गुणवत्तेवर अवलंबून असते, जी आर्द्रता, दंव, गंज, क्षय इत्यादींना प्रतिरोधक असणे आवश्यक आहे, बांधकाम आणि स्थापनेच्या कामाची गुणवत्ता, त्यांच्या तांत्रिक अनुक्रमांचे अनुपालन तसेच ऑपरेटिंग परिस्थिती.

इमारतींसाठी स्थापित टिकाऊपणाचे तीन स्तर :आय- किमान 100 वर्षांच्या सेवा आयुष्यासह; II- किमान 50 वर्षे; III- किमान 20 वर्षे. या अटी केवळ शारीरिकच नव्हे तर नैतिक झीज द्वारे देखील निर्धारित केल्या जातात, कारण तांत्रिक आणि दैनंदिन प्रक्रिया सतत बदलत असतात, म्हणूनच, इमारती यापुढे त्यांचा हेतू पूर्ण करत नाहीत.

इमारतीसाठी एक महत्त्वाची तांत्रिक आवश्यकता अग्निसुरक्षा आहे, ज्यामध्ये आग लागण्याची शक्यता कमी करणारे उपाय समाविष्ट आहेत.

बांधकामासाठी वापरलेली सामग्री आणि संरचना अग्निरोधक, नॉन-दहनशील आणि ज्वलनशील मध्ये विभागली जातात.

इमारत संरचना देखील आग प्रतिरोध द्वारे दर्शविले जाते, म्हणजे. आगीचा प्रतिकार (तासात) जोपर्यंत शक्ती किंवा स्थिरता कमी होत नाही (संरचना कोसळत नाही) किंवा त्यात क्रॅक दिसू नयेत किंवा संरचनेच्या पृष्ठभागावरील तापमान स्थापित मानकांपेक्षा जास्त होत नाही.

इमारतींच्या मुख्य संरचनांच्या ज्वलनशीलता गट आणि अग्निरोधक मर्यादा यावर अवलंबून, ते स्थापित केले जाते. पाच अंश अग्निरोधक. I, II, III अंशांच्या इमारतींमध्ये दगडी इमारती, IV - लाकडी प्लॅस्टर केलेल्या इमारती, V - लाकडाच्या अनप्लास्टर केलेल्या इमारतींचा समावेश होतो.

आर्किटेक्चरल आणि कलात्मकइमारतीचे गुण सौंदर्याच्या निकषांवर ठरवले जातात. वास्तुशास्त्रीय अभिव्यक्ती इमारतीचे आकार आणि त्याच्या उद्देशाशी संबंधित आकार, इमारतीचे सामान्य स्वरूप, त्याच्या भागांचे प्रमाण, योग्य परिष्करण सामग्रीचा वापर आणि उच्च दर्जाचे काम याद्वारे प्राप्त होते. त्याच वेळी, इमारतीतील सौंदर्याचा गुण कलेच्या पातळीवर वाढवता येतो.

कार्यक्षमतेची आवश्यकता सर्व इमारतींना लागू होते आणि सर्वकाही समाधानी असल्यास तांत्रिक गरजात्याची किंमत, प्रति 1 मीटर 2 क्षेत्रफळ किंवा प्रति 1 मीटर 3 आकारमानानुसार, स्थापित मर्यादेपेक्षा जास्त नाही. बांधकाम खर्च कमी करणे हे सर्वात महत्वाचे राष्ट्रीय आर्थिक कार्य आहे.

इमारतीची किंमत कमी करणे तर्कसंगत नियोजनाद्वारे आणि परिसराचे क्षेत्र आणि परिमाण तसेच अंतर्गत आणि बाह्य सजावट स्थापित करताना अतिरेक टाळता येऊ शकते; इमारतीचा प्रकार आणि त्याच्या ऑपरेटिंग परिस्थिती लक्षात घेऊन इष्टतम संरचनांची निवड; बांधकाम विज्ञान आणि तंत्रज्ञानाची उपलब्धी लक्षात घेऊन बांधकाम कामाच्या उत्पादनासाठी आधुनिक पद्धती आणि तंत्रांचा वापर.

आर्थिकदृष्ट्या व्यवहार्य उपाय निवडण्यासाठी, ते स्थापित केले गेले आहे विभागणीभांडवली आकारानुसार इमारती चार वर्गांसाठी, त्यांचा उद्देश आणि महत्त्व यावर अवलंबून. त्याच वेळी, वर्ग I मध्ये इमारतींचा समावेश आहे ज्यासाठी वाढीव आवश्यकता लागू केल्या आहेत आणि वर्ग IV मध्ये इमारतींचा समावेश आहे ज्यासाठी किमान आवश्यकता स्वीकार्य आहेत. उदाहरणार्थ, मोठ्या सार्वजनिक इमारती (थिएटर, संग्रहालये इ.) वर्ग I च्या मालकीच्या आहेत; शाळा, रुग्णालये, व्यापार आणि खानपान आस्थापने - वर्ग II पर्यंत; 5 मजल्यापर्यंतच्या निवासी इमारती - तिसरा वर्ग; 1...2 मजल्यांच्या निवासी इमारती आणि इतर इमारती ज्यासाठी किमान आवश्यकता लागू केल्या आहेत - वर्ग IV पर्यंत.

जमिनीच्या प्लॉटचे मूल्यांकन करताना, त्याच्या सर्वोत्तम आणि सर्वात प्रभावी वापरासाठी पर्याय निश्चित करणे आवश्यक आहे, जे अनेक घटकांच्या परस्परसंवादाद्वारे निर्धारित केले जाते.

सर्वोत्तम वापराच्या विश्लेषणामध्ये जमिनीच्या भूखंडाच्या पर्यायी उपयोगांचा (विकास, विकास) अभ्यास करणे आणि इष्टतम पर्याय निवडणे समाविष्ट आहे. हे स्थानाच्या शक्यता, बाजारातील मागणीची स्थिती, विकासाची किंमत, अपेक्षित उत्पन्नाची स्थिरता इत्यादी विचारात घेते.

जमिनीचा भूखंड आणि इमारतींचा समावेश असलेल्या मालमत्तेच्या मूल्याचे मूल्यांकन करताना, सर्वोत्तम वापराच्या विश्लेषणास खूप महत्त्व दिले जाते, प्रथम, संभाव्यत: रिकाम्या भूखंडाचे आणि दुसरे म्हणजे, विद्यमान सुधारणांसह जमीन भूखंडाचे.

कथित रिकाम्या भूखंडाचे विश्लेषण हे त्याचे मूल्य निश्चित करण्यासाठी आवश्यक पाऊल आहे आणि ते जमीन वापरण्यासाठी सर्वात फायदेशीर पर्याय स्थापित करण्यावर आधारित आहे.

विद्यमान सुधारणांसह जमिनीच्या प्लॉटच्या विश्लेषणामध्ये मालमत्तेची जास्तीत जास्त नफा सुनिश्चित करण्यासाठी जमीन भूखंडावरील विद्यमान सुधारणांचे विध्वंस, आधुनिकीकरण किंवा जतन करण्याचा निर्णय घेणे समाविष्ट आहे.

साइटचा संभाव्य आणि सर्वात फायदेशीर वापर त्याच्या सर्वोच्च मूल्याची खात्री देतो. वापर प्रकरणे कायदेशीर, भौतिकदृष्ट्या व्यवहार्य आणि किफायतशीर असणे आवश्यक आहे.

जमिनीचा इष्टतम वापर ठरवणाऱ्या मुख्य घटकांची नावे देऊ या:

स्थान हा एक घटक आहे ज्याचा जमिनीच्या प्लॉटच्या किंमतीवर मोठा प्रभाव पडतो (स्थानाची शक्यता विचारात घेतली जाते, वाहतूक सुलभता, पर्यावरणाचे स्वरूप);

बाजाराची मागणी - बाजारातील मागणी आणि पुरवठा यांच्यातील संबंध प्रतिबिंबित करणारा घटक;

आर्थिक व्यवहार्यता - जमिनीच्या प्लॉटच्या वापरातून उत्पन्न प्रदान करण्याची प्रकल्पाची क्षमता, जी गुंतवणूकदारांच्या खर्चाची परतफेड करण्यासाठी आणि अपेक्षित नफा सुनिश्चित करण्यासाठी पुरेशी असेल;

साइटची भौतिक अनुकूलता - सुधारणा निर्माण करण्याच्या शक्यता - आकार, स्थलाकृति, मातीची गुणवत्ता, हवामान, साइटची अभियांत्रिकी-भूवैज्ञानिक आणि जलवैज्ञानिक वैशिष्ट्ये, विद्यमान झोनिंग, पर्यावरणीय मापदंड इ.;

तांत्रिक व्यवहार्यता आणि भौतिक व्यवहार्यता - प्रकल्पाची गुणवत्ता, खर्च आणि वेळ यांच्यातील संबंधांचे विश्लेषण, नैसर्गिक आपत्तींची शक्यता, वाहतुकीची सुलभता, उपयुक्तता जोडण्याची क्षमता, साइटचा आकार आणि आकार लक्षात घेऊन, उदाहरणार्थ , औद्योगिक सुविधेच्या बांधकामासाठी आकार लहान असू शकतो;

वैधानिक (कायदेशीर) स्वीकार्यता - वर्तमान कायद्यासह जमीन भूखंड वापरण्याच्या पर्यायाचे पालन. बांधकाम आणि पर्यावरणीय मानकांचे विश्लेषण, मजल्यांच्या संख्येवरील निर्बंध, दिलेल्या ठिकाणी बांधकामावर तात्पुरती बंदी, ऐतिहासिक शहरी विकासाच्या क्षेत्रातील अडचणी, नियमांमधील संभाव्य बदल, अनुपालनाच्या परिणामी ओळखले जाते. झोनिंग नियम, स्थानिक लोकांच्या नकारात्मक भावना;

जास्तीत जास्त उत्पन्न (जास्तीत जास्त मालमत्तेचे उत्पन्न आणि साइट मूल्य), जे गुंतवणुकीचा धोका लक्षात घेऊन पर्यायी वापराच्या भविष्यातील उत्पन्नावर सूट देऊन निर्धारित केले जाते.

2.1.4 शहरी जमीन वापराची कार्यक्षमता वाढवणे

शहरी जमिनी एका विशेष श्रेणीचे प्रतिनिधित्व करतात. त्यांचे मूल्य शहराचा आकार आणि त्याचे उत्पादन आणि आर्थिक क्षमता, अभियांत्रिकी आणि सामाजिक पायाभूत सुविधांच्या विकासाची पातळी, प्रादेशिक नैसर्गिक, पर्यावरणीय आणि इतर घटकांवर प्रभाव टाकते. याव्यतिरिक्त, या श्रेणीतील जमिनीसाठी विशिष्ट कायदे आहेत.

विशिष्ट साइटच्या मूल्यावर समान घटकांचा विपरीत प्रभाव असू शकतो:

• - निवासी क्षेत्रासाठी जड रहदारी अवांछित आहे, परंतु व्यापाराच्या उद्देशाने साइटची किंमत वाढवते;
• - शैक्षणिक संस्था आणि खरेदी केंद्रांशी संबंधित स्थान, घरांच्या बांधकामासाठी जमिनीचे मूल्यांकन करताना विचारात घेतलेल्या सौंदर्यविषयक फायदे आणि सुविधा, औद्योगिक विकासाच्या दिशेने असलेल्या क्षेत्रांच्या मूल्यावर अक्षरशः कोणताही प्रभाव पडत नाही; त्यांच्यासाठी वाहतूक पायाभूत सुविधा आणि आर्थिक क्षेत्र महत्त्वाचे आहेत.

प्राधान्यक्रमांसह पूर्वी कार्यरत नियोजित अर्थव्यवस्थेत औद्योगिक विकास"मुक्त" जमिनीच्या आदेश-प्रशासकीय वितरणामुळे शहराच्या विकासात गंभीर असंतुलन निर्माण झाले आणि शहराच्या सर्वात मौल्यवान जमिनीचा (उद्योग आणि संस्थांसह) वापर करणे, कचरा, अनावश्यक आणि अगदी हानीकारक देखील ठरले. पर्यावरणीय समस्या. एकदा वितरीत केल्यावर, जमिनीचे व्यावहारिकपणे पुनर्वितरण केले जात नाही, ज्यामुळे नकारात्मक प्रवृत्ती आणखी वाढतात.

जमीन भूखंडांची तुलना करण्यासाठी वापरलेली मुख्य एकके:

• - प्रति 1 हेक्टर किंमत - कृषी, औद्योगिक किंवा निवासी बांधकामाच्या मोठ्या क्षेत्रासाठी;
• - प्रति 1 एम 2 किंमत - शहरांच्या व्यवसाय केंद्रांमध्ये, कार्यालये, दुकानांसाठी;
• - 1 फ्रंटल मीटरसाठी किंमत - साठी व्यावसायिक वापरशहरांमध्ये जमीन. या प्रकरणात, साइटची किंमत रस्त्याच्या किंवा महामार्गावरील त्याच्या सीमेच्या लांबीच्या प्रमाणात असते, साइटच्या मानक खोलीसह किंमतीचा एक छोटासा भाग असतो;
• - प्रति लॉट किंमत - निवासी आणि dacha विकास भागात आकार आणि आकारात मानक भूखंडांची तुलना करण्यासाठी वापरला जातो;
• - घनतेच्या प्रति युनिटची किंमत - इमारतीच्या क्षेत्राचे आणि जमिनीच्या प्लॉटच्या क्षेत्राचे प्रमाण इ.

बहुतांश भूसंपत्ती सध्या राज्य आणि महापालिकेच्या मालकीची आहे. सराव दर्शवितो की बाजाराच्या परिस्थितीत, शहरी जमीन एक मौल्यवान संसाधन आहे आणि स्थानिक अर्थसंकल्पीय उत्पन्नाचा एक स्थिर स्त्रोत म्हणून काम करू शकते. शहर अधिकारी जमीन कराची रक्कम, जमिनीसाठी भाडे दर आणि खरेदी केल्यावर जमिनीच्या भूखंडाची मानक किंमत निर्धारित करतात, म्हणून जमिनीच्या वापराची कार्यक्षमता वाढवण्याचा मुद्दा त्यांच्यासाठी प्रासंगिक आहे. त्यामुळे जमीन मालमत्तेचा वापर अधिक कार्यक्षमतेने केला जातो, म्हणजे. वापरातून जास्तीत जास्त उत्पन्न मिळवून दिले आणि एकूण गुंतवणुकीचे वातावरण सुधारण्यास हातभार लावला, जमिनीच्या बाजारपेठेतील बाजार संबंधांचा पुढील विकास, सध्याच्या बाजारपेठेतील परिस्थिती आणि बाजाराच्या आवश्यकतांकडे अभिमुखता आवश्यक आहे.

त्यामुळे जमीन मालमत्तेचा वापर अधिक कार्यक्षमतेने केला जातो, म्हणजे. वापरातून जास्तीत जास्त उत्पन्न आणले आणि एकूण गुंतवणुकीचे वातावरण सुधारण्यास हातभार लावला, सर्व प्रथम, शहरी जमिनीच्या बाजार मूल्यावर आधारित कर आकारणी, भाडे आणि खरेदी या प्रक्रिया राबविणे आवश्यक आहे. त्याच वेळी, कर ओझ्याचे न्याय्य वितरण साध्य केले जाते, कार्यक्षम वापरास उत्तेजन मिळते आणि क्षेत्राच्या पुनर्रचनेच्या प्रक्रियेत पुनर्रचना आणि विकासामध्ये गुंतवणूक सक्रिय होते.

शहरी क्षेत्राच्या मूल्यांकनाचे परिणाम खालील समस्यांचे निराकरण करण्यासाठी प्रारंभिक माहिती म्हणून काम करतात:

* शहरी विकास धोरण आणि सामाजिक नियोजनाचा विकास;

क्षेत्राच्या कार्यात्मक वापराच्या प्रकारांसाठी प्रस्ताव तयार करणे, त्याची गुणवत्ता लक्षात घेऊन;

विविध जमीन वापर पर्याय आणि गुंतवणूक आणि बांधकाम धोरणांच्या प्लेसमेंटसाठी आर्थिक यंत्रणा तयार करणे;

शहरी पर्यावरणाच्या विकास आणि पुनर्रचनासाठी पर्यायांच्या परिणामांचे विश्लेषण, शहरी पर्यावरणाच्या देखभाल आणि विकासासाठी नगरपालिका गुंतवणूकीचे ऑप्टिमायझेशन;

* व्याख्या गुंतवणूकीचे आकर्षणशहरी जमिनीच्या मूल्याचे कार्य म्हणून प्रदेश.

शहरी जमिनीच्या किंमतीबद्दल दोन मते आहेत:

शहरी मास्टर प्लॅनचा एक विभाग म्हणून प्रदेशाच्या कार्यात्मक झोनिंगच्या प्रक्रियेत शहरी डिझाइनर;

विकासाचे मूल्यांकनकर्ता कॅडस्ट्रल मूल्यांकनजमीन

जमिनीचे कॅडस्ट्रल मूल्यांकन आणि प्रदेशाचे कार्यात्मक झोनिंग तयार करण्याचा आधार बाजार मूल्याचे सर्वसमावेशक शहरी नियोजन मूल्यांकन असावे.

2.1.5 जमीन मूल्यांकन पद्धती

मानक पद्धतजमिनीची प्रमाणित किंमत ठरवणे आहे. हे हस्तांतरित करताना, मालकीमध्ये जमीन खरेदी करताना, सामान्य संयुक्त (सामायिक) मालकी विनामूल्य नियमापेक्षा जास्त स्थापित करताना, वारसा किंवा देणगीद्वारे हस्तांतरित करताना, सुरक्षित कर्ज मिळवताना, राज्य किंवा सार्वजनिक गरजांसाठी पैसे काढण्यासाठी वापरले जाते.

विकासाची घनता, परिसराची प्रतिष्ठा, आजूबाजूच्या जमिनीच्या वापराचे स्वरूप, पर्यावरणीय स्थिती, अभियांत्रिकी आणि वाहतूक सुविधा इ. विचारात घेऊन शहरी जमिनींचे मूल्यांकन केले जाते. जमीन कराच्या मूळ दरांनुसार जमिनीची विभागणी झोनमध्ये केली जाते. आणि जमिनीची मानक किंमत (रशियन फेडरेशनचा कायदा "जमिनीसाठी देयकावर"). लँड कॅडस्ट्रेमध्ये जमिनीची प्रमाणित किंमत निश्चित केली जाते.

जमिनीची मानक किंमत ठरवण्यासाठी आधार: जमीन कर दर आणि गुणांक वाढवणे, जमीन कर फायदे विचारात घेतले जात नाहीत.

इमारत आणि जमीन भूखंड असलेल्या वस्तूचे मूल्यांकन करणे सहसा आवश्यक असते, जेव्हा नंतरचे फक्त लीज अधिकार असतात. या प्रकरणात, बांधकामासाठी जमीन भूखंड वाटप करण्याची किंमत जमिनीची किंमत म्हणून विचारात घेतली जाऊ शकते.

बाजार परिस्थितीमध्ये, आवश्यक माहिती उपलब्ध असल्यास, बाजार डेटाच्या विश्लेषणावर आधारित पद्धती वापरण्याचा सल्ला दिला जातो. रशियाच्या मालमत्ता मंत्रालयाच्या 03/07/2002 च्या आदेश क्रमांक 568-r ने जमीन भूखंडांचे बाजार मूल्य निश्चित करण्यासाठी पद्धतशीर शिफारसी मंजूर केल्या आहेत. नियमानुसार, जमिनीच्या प्लॉटच्या बाजार मूल्याचे मूल्यांकन करताना, विक्री तुलना पद्धत, वाटप पद्धत, जमीन भाडे भांडवलीकरण पद्धत, वितरण पद्धत, अवशिष्ट पद्धत आणि भूखंडांमध्ये विभागणी करण्याची पद्धत वापरली जाते.

विक्री तुलना पद्धतसर्वात सोपा आहे आणि प्रभावी पद्धतमूल्यमापन, प्रत्यक्षात रिकामी आणि कथितपणे रिकामी जमीन दोन्हीचे मूल्यांकन करण्यासाठी वापरले जाऊ शकते; ॲनालॉग्सच्या विक्री किमतींमध्ये टक्केवारी समायोजन करून तुम्हाला जमिनीच्या प्लॉटची विशिष्ट किंमत निर्धारित करण्यास अनुमती देते. जमिनीच्या भूखंडांसह व्यवहारांच्या किंमतींच्या माहितीच्या अनुपस्थितीत, पुरवठा (मागणी) किंमती वापरण्याची परवानगी आहे.

जमीन भूखंडांच्या तुलनेत सामान्य घटक: मालकी हक्क, वित्तपुरवठा अटी, विक्रीच्या विशेष अटी, बाजार परिस्थिती(काळानुसार बदल), स्थान (शहर आणि रस्त्यांपासूनचे अंतर, पर्यावरणीय वैशिष्ट्ये), झोनिंग परिस्थिती, भौतिक वैशिष्ट्ये (साइटचा आकार, आकार आणि खोली, कोनीय स्थान, मातीचा प्रकार, स्थलाकृति), उपलब्ध उपयुक्तता, आर्थिक वैशिष्ट्ये, सर्वोत्तम आणि सर्वात प्रभावी वापर. जमिनीचे मूल्य ठरवताना, तुम्ही प्रत्येक युनिटची किंमत समायोजित करून आणि मूल्यांची श्रेणी परिभाषित करणाऱ्या एकाधिक मूल्यांसह, तुलनेची अनेक एकके वापरू शकता. शहरी जमिनी एका विशेष श्रेणीचे प्रतिनिधित्व करतात; त्यांचे मूल्य शहराचा आकार आणि त्याचे उत्पादन आणि आर्थिक क्षमता, अभियांत्रिकी आणि सामाजिक पायाभूत सुविधांच्या विकासाची पातळी, प्रादेशिक नैसर्गिक, पर्यावरणीय आणि इतर घटकांवर अवलंबून असते.

ही पद्धत केवळ विकसित माहिती-मुक्त स्पर्धात्मक बाजारपेठेत अचूक परिणाम देते. रशियन जमीन बाजार या आवश्यकता पूर्ण करत नाही; ॲनालॉग प्लॉटच्या विक्री व्यवहारांबद्दल माहितीच्या आधारे जमीन भूखंडाचे मूल्य निर्धारित केले जाऊ शकत नाही. त्यामुळे, संपूर्ण उपलब्ध माहितीसर्व साइट मूल्यांकन पद्धती लागू करण्यासाठी.

ग्राउंड भाडे भांडवलीकरण पद्धतया वस्तुस्थितीवर आधारित आहे की जर जमिनीच्या भूखंडांच्या भाड्याच्या दरांबद्दल पुरेशी माहिती असेल, तर या भूखंडांचे मूल्य मूल्यांकन केल्या जात असलेल्या भूखंडाच्या भाड्याच्या स्वरूपात भविष्यातील उत्पन्नाचे वर्तमान मूल्य म्हणून निर्धारित करणे शक्य आहे. या पद्धतीच्या चौकटीत, जमीन भाड्याचे मूल्य जमिनीच्या बाजारपेठेत प्रचलित परिस्थितीनुसार जमीन भूखंड भाडेतत्त्वावर दिलेले उत्पन्न म्हणून मोजले जाऊ शकते. एक नियमित उत्पन्न प्रवाह म्हणून, जमिनीच्या भाड्याचे बाजार विश्लेषणातून निर्धारित केलेल्या जमिनीच्या भांडवली दराने भागून मूल्यामध्ये भांडवल केले जाऊ शकते. भांडवलीकरणासाठी प्रारंभिक डेटा लीज्ड जमीन आणि भाडे मूल्यांच्या विक्रीच्या तुलनेत प्राप्त केला जातो.

प्राप्त झालेल्या भाड्याच्या दराच्या आधारावर, साइटचे बाजार मूल्य उत्पन्नाचा दृष्टिकोन वापरून निर्धारित केले जाते, सहसा थेट भांडवलीकरण पद्धत वापरून.

भांडवलीकरण दर समान जमिनीच्या भूखंडांच्या जमिनीच्या भाड्याचे मूल्य त्यांच्या विक्री किमतीनुसार विभाजित करून किंवा भांडवलावरील जोखीममुक्त परताव्याच्या दरात वाढ करून निर्धारित केला जातो.

जमिनीच्या प्लॉटच्या भाड्याच्या दरावर परिणाम करणारे मुख्य घटक: स्थान वैशिष्ट्ये, आकार, आकार, आसपासच्या जमिनीचा वापर, वाहतूक सुलभता, अभियांत्रिकी उपकरणे.

तथापि, रशियामध्ये, राज्य आणि नगरपालिकेची जमीन प्रामुख्याने भाड्याने दिली जाते आणि भाडे देय जमिनीच्या मानक किंमतीनुसार मोजले जाते, जे त्याच्या बाजार मूल्याच्या समतुल्य नसते. सध्या, जमिनीच्या बाजारभावानुसार भाडेतत्त्वावर देण्याचा प्रयत्न केला जात आहे, परंतु निकालांच्या वस्तुनिष्ठतेबद्दल बोलणे खूप लवकर आहे. व्यवहारीक उपयोगजमीन भाड्याच्या भांडवलीकरणाची पद्धत.

वितरण पद्धत (सहसंबंधाची पद्धत, सहसंबंध, वाटप) -जमिनीच्या किमतीचे ज्ञात गुणोत्तर आणि मालमत्ता संकुलातील सुधारणांवर आधारित जमिनीच्या प्लॉटच्या किंमतीचे घटक निश्चित करणे. ही पद्धत योगदानाच्या तत्त्वावर आणि प्रत्येक प्रकारच्या मालमत्तेसाठी जमीन आणि इमारतींचे मूल्य यांच्यात सामान्य संबंध असल्याचे प्रतिपादन यावर आधारित आहे. हे प्रमाण नवीन इमारतींसाठी सर्वात विश्वासार्ह आहे; ते सर्वोत्तम आणि सर्वात कार्यक्षम वापर पर्यायाच्या जवळ आहेत. इमारती जितक्या जुन्या असतील तितके जमिनीच्या मूल्याचे एकूण मालमत्तेच्या मूल्याचे गुणोत्तर जास्त असेल.

पद्धत लागू करण्यासाठी, दिलेल्या बाजारपेठेतील जमिनीची मूल्ये आणि विशिष्ट प्रकारच्या रिअल इस्टेटच्या सर्व मालमत्तेतील संबंधांवर विश्वासार्ह सांख्यिकीय डेटा आवश्यक आहे. तथापि, विकसित बाजारपेठेतही ही पद्धत क्वचितच वापरली जाते, कारण तिची विश्वासार्हता कमी आहे. जमिनीच्या प्लॉटच्या विक्रीवरील अपुरी माहितीच्या परिस्थितीत पद्धतीचा वापर न्याय्य आहे. परिणामी मूल्ये अंदाजे मानली जातात.

अलगाव (निष्कासन) पद्धततत्सम रिअल इस्टेट वस्तूंच्या व्यवहाराच्या किंमतींची माहिती असल्यास बिल्ट-अप जमीन भूखंडांचे मूल्यांकन करण्यासाठी वापरले जाते. जमिनीतील सुधारणा त्याच्या सर्वोच्च वापराशी सुसंगत आहेत. पद्धतीमध्ये क्रियांचा पुढील क्रम समाविष्ट आहे:

• - वस्तूंच्या तुलनेत घटकांची व्याख्या;
• - प्रत्येक ॲनालॉग आणि मूल्यांकनाच्या ऑब्जेक्टमधील फरकांचे निर्धारण;
• - प्रत्येक तुलना घटकांसाठी गणना आणि समायोजन करणे;
• - ॲनालॉग्सच्या समायोजित किंमतींच्या वाजवी सामान्यीकरणाद्वारे मूल्यांकन केलेल्या जमिनीच्या प्लॉटसह एकाच मालमत्तेच्या बाजार मूल्याची गणना;
• - बदली किंमत किंवा मूल्यांकन केलेल्या जमिनीच्या प्लॉटमधील सुधारणांच्या पुनरुत्पादनाच्या खर्चाची गणना;
• - मूल्यांकन केलेल्या जमिनीच्या प्लॉट, पुनर्स्थापनेची किंमत किंवा जमिनीच्या प्लॉटमधील सुधारणांच्या पुनरुत्पादनाच्या खर्चासह, एकाच रिअल इस्टेट ऑब्जेक्टच्या बाजार मूल्यातून वजा करून मूल्यांकन केलेल्या जमिनीच्या प्लॉटच्या बाजार मूल्याची गणना.

वाटप पद्धत वापरली जाते जेव्हा भूखंडाच्या एकूण किंमतीतील सुधारणांचे योगदान कमी असते, उपनगरीय क्षेत्रांचे मूल्यांकन करण्यासाठी (ज्यासाठी सुधारणांचे योगदान कमी असते आणि ते अगदी सहजपणे निर्धारित केले जाते) ची शिफारस केली जाते आणि ती नसतानाही वापरली जाते. आजूबाजूच्या क्षेत्रातील जमिनीच्या विक्रीवरील डेटा.

ही पद्धत निष्क्रिय बाजारपेठेत सर्वात प्रभावी आहे (रिक्त भूखंडांच्या विक्रीचा कोणताही डेटा नाही), प्रारंभिक माहितीची वैशिष्ट्ये आणि इच्छित मूल्य मिळविण्यासाठी मॉडेल लक्षात घेऊन. मध्ये जमिनीची किंमत सामान्य दृश्यसूत्रानुसार निर्धारित:

सह 3 = क - क यू ,

जेथे Сз जमीन प्लॉटची किंमत आहे;

सी - ऑब्जेक्टची किंमत;

सु - सुधारणांची किंमत.

उर्वरित पद्धतभौतिक घटकांसाठी गुंतवणूक गटाच्या तंत्रावर आधारित आहे. या पद्धतीचा वापर बिल्ट-अप आणि अविकसित भूखंडांचे मूल्यमापन करण्यासाठी केला जातो, जर मूल्यमापन केलेल्या जमिनीचा भूखंड उत्पन्न वाढवणाऱ्या सुधारणांसह विकसित करणे शक्य असेल. जमिनीचे मूल्य जमिनीला मिळणाऱ्या उत्पन्नाच्या काही भागाचे भांडवल करून ठरवले जाते.

जमिनीच्या भूखंडाचे मूल्य निश्चित करण्यासाठी, इमारतीची किंमत, संपूर्ण मालमत्तेचे निव्वळ परिचालन उत्पन्न आणि जमीन आणि इमारतींसाठी भांडवली दर जाणून घेणे आवश्यक आहे.

जमिनीसाठी अवशिष्ट पद्धतीचे मुख्य टप्पे:

संपूर्ण मालमत्तेचे निव्वळ परिचालन उत्पन्न बाजार भाडे आणि अंदाजे ऑपरेटिंग खर्चाच्या आधारे निर्धारित केले जाते;

संरचनेशी संबंधित निव्वळ ऑपरेटिंग उत्पन्न (इमारत) निर्धारित केले जाते;

जमिनीच्या प्लॉटला श्रेय दिलेले निव्वळ परिचालन उत्पन्न जमिनीच्या भांडवली दराद्वारे मूल्य निर्देशकामध्ये भांडवल केले जाते.

अपुऱ्या आर्थिक स्थिरतेच्या परिस्थितीत उत्पन्नाचा अंदाज बांधणे कठीण आहे.

विभागांमध्ये विभागण्याची पद्धत (विकास दृष्टीकोन) वैयक्तिक भूखंडांमध्ये उपविभागासाठी योग्य जमिनीचे मूल्यांकन करण्यासाठी वापरला जातो. खालील चरणांचा समावेश आहे:

• - वैयक्तिक भूखंडांचे आकार आणि संख्या निश्चित करणे;
• - तुलनात्मक विक्री तुलना पद्धत वापरून विकसित भूखंडांच्या किंमतीची गणना;
• - विक्री आणि वाजवी व्यावसायिक नफ्याच्या अपेक्षित कालावधीसाठी खर्च आणि विकास शेड्यूलची गणना;
• - वैयक्तिक भूखंडांचा विकास आणि विक्री पूर्ण झाल्यानंतर रिअल इस्टेटच्या विक्रीतून मिळणारे निव्वळ उत्पन्न निश्चित करण्यासाठी प्लॉटच्या अंदाजे एकूण विक्री किंमतीमधून सर्व विकास खर्च आणि व्यावसायिक नफा वजा करणे;
• - अपेक्षित विकास आणि विक्रीच्या कालावधीशी संबंधित जोखीम प्रतिबिंबित करणाऱ्या सवलतीच्या दराची निवड.

जमीन विकास खर्चामध्ये सहसा समाविष्ट होते:

• - साइट्सची मांडणी, साफ करणे आणि नियोजन करण्यासाठी खर्च;
• - रस्ते, पदपथ, युटिलिटी नेटवर्क, ड्रेनेजच्या बांधकामासाठी खर्च;
• - कर, विमा, अभियांत्रिकी शुल्क;
• - विपणन खर्च;
• - कंत्राटदाराचा नफा आणि ओव्हरहेड खर्च इ.

सर्वसाधारणपणे, जमिनीच्या प्लॉटच्या बाजार मूल्याचे मॉडेलिंग हे गृहीत धरून केले जाते की विशिष्ट भूखंड ताब्यात घेण्याच्या अधिकारासाठी विविध "तर्कसंगत" जमीन वापरकर्त्यांच्या स्पर्धेत गतिशील समतोल साधला गेला आहे. सिम्युलेटेड लँड मार्केट आणि मर्यादित पुरवठ्यावर प्रभावी मागणी आणि पुरवठा यांच्या समतोलने, साइटचा विनामूल्य वापर आणि विद्यमान विकास लक्षात घेऊन सर्वात प्रभावी वापराचा प्रश्न सोडवला जातो. विविध प्रकारच्या जमिनीच्या वापरासाठी संभाव्य भाड्याच्या उत्पन्नाचे मॉडेलिंग स्थान आणि प्रचलित किमती (विक्री आणि भाडे) यांच्या भाड्याच्या परिणामांच्या निर्मितीच्या नमुन्यांवर आधारित आहे. शहराच्या रस्त्यांच्या नेटवर्कच्या समोर असलेल्या आणि इंट्रा-ब्लॉक भागात असलेल्या भूखंडांच्या किमतीच्या निर्देशकांमधील लक्षणीय फरक लक्षात घेऊन, हे भूखंड मूल्यांकनादरम्यान अनिवार्य विभागणीच्या अधीन आहेत. सर्वात प्रभावी वापराच्या तत्त्वाची अंमलबजावणी बाजाराच्या विविध कार्यात्मक विभागांमधील रिअल इस्टेटच्या वापरासाठी स्पर्धेच्या परिस्थितीत उद्भवते, परिणामी मागणीच्या प्रमाणावरील वास्तविक निर्बंध आणि क्षेत्राची संभाव्य बहु-कार्यक्षमता लक्षात घेऊन. ज्यापैकी प्रत्येक साइटवर जमीन वापरकर्त्यांचा संच तयार केला जातो.

रिअल इस्टेट मालमत्तेचा सर्वोत्कृष्ट आणि सर्वात प्रभावी वापर हा एक मुक्त किंवा विकसित भूखंड वापरण्याचा पर्याय आहे, जो कायदेशीरदृष्ट्या शक्य आहे आणि योग्यरित्या औपचारिक, भौतिकदृष्ट्या व्यवहार्य आहे, योग्य आर्थिक संसाधने प्रदान करतो आणि जास्तीत जास्त मूल्य देतो.

सामान्यतः, सर्वात प्रभावी वापराचे विश्लेषण अनेक पर्यायी पर्यायांनुसार केले जाते आणि त्यात खालील क्षेत्रांचा समावेश आहे:

बाजाराचे विश्लेषण;

पर्यायाच्या व्यवहार्यतेचे विश्लेषण;

सर्वात प्रभावी वापराचे विश्लेषण.

बाजार विश्लेषणामध्ये पुरवठा आणि मागणी, बाजार क्षमता, भाड्याच्या दरांची गतिशीलता इत्यादींचा अभ्यास करण्यासाठी विद्यमान पर्यायी वापराच्या पर्यायांची मागणी निर्धारित करणे समाविष्ट आहे. प्रत्येक पर्यायासाठी.

व्यवहार्यता विश्लेषणामध्ये खर्चाच्या मूलभूत घटकांची गणना करणे समाविष्ट आहे: उत्पन्नाचा प्रवाह आणि भांडवली दर किंमत निर्धारित करण्यासाठी, प्रत्येक कायदेशीरदृष्ट्या योग्य आणि भौतिकदृष्ट्या व्यवहार्य पर्यायाचे चल विचारात घेऊन.

सर्वात प्रभावी वापराच्या विश्लेषणामध्ये प्रत्येक पर्यायाच्या अंमलबजावणीसाठी तपशीलवार योजना विकसित करणे, विशिष्ट बाजारातील सहभागी, प्रकल्पाची वेळ आणि मूल्यमापन केलेल्या वस्तूची जास्तीत जास्त उत्पादकता सुनिश्चित करणारा पर्याय निवडण्यासाठी वित्तपुरवठा करण्याचे स्त्रोत विचारात घेणे समाविष्ट आहे.

सर्वोत्तम वापर विश्लेषणासाठी निकष:

कायदेशीर मान्यता;

भौतिक व्यवहार्यता;

आर्थिक सुरक्षा;

कमाल उत्पादकता.

प्रत्येक विचारात घेतलेल्या वापर प्रकरणाची कायदेशीर मान्यता सर्व प्रकरणांमध्ये प्रथम तपासली जाते. रिअल इस्टेटच्या सर्वात कार्यक्षम वापराची निवड दीर्घकालीन लीज करारांच्या उपस्थितीमुळे प्रभावित होऊ शकते. लीज टर्मच्या उर्वरित कालावधीत, मालमत्तेचा वापर लीज कराराच्या अटींच्या अधीन आहे. मालमत्तेचा सर्वात कार्यक्षम वापर भाडेपट्टीच्या अस्तित्वामुळे मर्यादित असल्यास, हे मूल्यांकन अहवालात दिसून आले पाहिजे.

उदाहरण. जर मालमत्तेची मुदत 12 ​​वर्षांपेक्षा जास्त कालावधीत संपणाऱ्या जमिनीच्या भाडेपट्ट्याद्वारे मर्यादित असेल, तर 40 वर्षांचे आर्थिक आयुष्य असलेली नवीन इमारत बांधणे आर्थिकदृष्ट्या शक्य होणार नाही.

उदाहरण. ठराविक मजल्यांच्या इमारतींचे बांधकाम, फायर ब्रेक, इन्सोलेशन आवश्यकता.

भौतिक व्यवहार्यता. भौतिक व्यवहार्यता निकष-आकार, आकार, क्षेत्रफळ, डिझाइन, जमिनीची परिस्थिती आणि साइटपर्यंतचे रस्ते आणि नैसर्गिक आपत्तींचा धोका (जसे की पूर किंवा भूकंप) - जमिनीच्या प्रस्तावित वापरावर प्रभाव पाडतात.

आर्थिक सुरक्षा. एक पर्याय आर्थिकदृष्ट्या व्यवहार्य मानला जातो जर तो ऑपरेटिंग खर्च, वित्तपुरवठा खर्च आणि भांडवली योजनेवरील आवश्यक परताव्याच्या बरोबरीने किंवा त्याहून अधिक उत्पन्न प्रदान करतो. जर वापराच्या प्रकारामध्ये ऑपरेशनमधून नियमित उत्पन्नाची पावती समाविष्ट नसेल, तर विश्लेषणात असे पर्याय निवडले जातात जे या नवीन प्रकारच्या वापरासाठी सुविधेचे बांधकाम किंवा पुनर्बांधणी करण्याच्या खर्चाच्या बरोबरीने किंवा त्याहून अधिक किंमतीवर रिअल इस्टेट तयार करतात. मूल्यमापनकर्त्याने भांडवली नफा किंवा मालमत्तेच्या वापरातून मिळालेल्या उत्पन्नाची तुलना केलेल्या भांडवली खर्चाशी करणे आवश्यक आहे. जर उत्पन्न खर्चापेक्षा कमी असेल किंवा त्यापेक्षा किंचित जास्त असेल तर, या प्रकारचा वापर आर्थिकदृष्ट्या अव्यवहार्य मानला जातो.

ऑपरेशनमधून नियमित उत्पन्न मिळवून देणाऱ्या वापरांचे मूल्यमापन करण्यासाठी, त्यांपैकी प्रत्येकासाठी मूल्यांकनकर्ता एकूण निव्वळ परिचालन उत्पन्न, गुंतवलेल्या भांडवलावरील परताव्याचा वैयक्तिक दर आणि जमिनीला मिळणाऱ्या उत्पन्नाची रक्कम मोजतो. जर निव्वळ उत्पन्न गुंतवणुकीवरील आवश्यक परताव्याशी सुसंगत असेल आणि जमिनीवर आवश्यक परतावा देत असेल, तर या प्रकारचा वापर आर्थिकदृष्ट्या व्यवहार्य आहे.

कमाल उत्पादकता हे जमिनीच्या प्लॉटचे सर्वोच्च मूल्य आहे, मग ते रिकामे (वास्तविक किंवा सशर्त) किंवा बांधलेले असले तरीही. अशाप्रकारे, या निकषाच्या अंमलबजावणीसाठी, सर्व कायदेशीर परवानगी असलेल्या, भौतिकरित्या लागू करण्यायोग्य आणि उत्पन्नाचे सकारात्मक पर्याय प्रदान करण्यापासून, रिअल इस्टेटच्या आधारे जास्तीत जास्त मूल्य प्रदान करणाऱ्या वापराच्या प्रकाराची निवड - जमीन भूखंड.

या प्रकारच्या वापरासाठी बाजारपेठेला आवश्यक असलेल्या भांडवली दराशी त्याच्या उत्पन्नाची रक्कम परस्परसंबंधित करून जमिनीच्या भूखंडाची कमाल उत्पादकता निश्चित केली जाते. जमिनीचा सर्वात जास्त नफा देणारा वापराचा प्रकार सर्वात प्रभावी आहे. सर्वात प्रभावी पर्याय निवडण्यासाठी जमिनीच्या प्लॉटचे मूल्य निर्धारित करण्यासाठी वापरल्या जाणाऱ्या सर्व पद्धतींचा आधार म्हणजे तथाकथित अवशिष्ट तंत्र आहे.

जमिनीपासून मिळणारे उत्पन्न हे स्थावर मालमत्तेद्वारे मिळणारे एकूण उत्पन्न आणि श्रम, भांडवल, स्थिर मालमत्ता (कार्यरत इमारती आणि संरचना) आकर्षित करून प्रदान केलेले उत्पन्न यांच्यातील शिल्लक मानले जाते. जमिनीच्या प्लॉटची किंमत, संपूर्ण मालमत्तेची एकूण किंमत आणि इमारतींचे अवशिष्ट मूल्य किंवा त्यांच्या बांधकामाच्या खर्चातील फरक दर्शवते.

रिअल इस्टेटचा सर्वोत्कृष्ट वापर एकतर विद्यमान इमारतींच्या आधारे साध्य केला जाऊ शकतो किंवा मूलभूतपणे नवीन सुधारणांचे बांधकाम समाविष्ट केले जाऊ शकते, ज्यासाठी जमिनीचा भूखंड रिकामा म्हणून विचारात घेणे आवश्यक आहे.

यावर आधारित, रिअल इस्टेटच्या सर्वोत्तम वापराचे विश्लेषण करताना मूल्यांकनकर्ते दोन तंत्रे वापरतात:

- अविकसित म्हणून साइटचा सर्वात प्रभावी वापर;

- बिल्ट-अप क्षेत्र म्हणून साइटचा सर्वात प्रभावी वापर.

अविकसित जमीन प्लॉट म्हणून मूल्यांकन केलेल्या मालमत्तेचा सर्वोत्तम आणि सर्वात प्रभावी वापर निर्धारित करण्याची पद्धत या गृहीतावर आधारित आहे की त्यात इमारती नाहीत किंवा इमारती पाडल्या गेल्यामुळे इमारती साफ केल्या जाऊ शकतात. परिणामी, रिअल इस्टेटची नफा सुनिश्चित करणाऱ्या संभाव्य वापराच्या पर्यायांच्या निवडीवर आधारित जमिनीची किंमत निर्धारित केली जाते आणि त्याखालीलविशिष्ट उद्देशानुसार रिअल इस्टेट वस्तूंच्या पॅरामीटर्सची निवड.

अविकसित म्हणून जमिनीचा भूखंड वापरण्याच्या पर्यायामध्ये दोन मुख्य प्रकार आहेत:

सट्टेबाजीसाठी जमिनीचा भूखंड वापरणे, उदा. एखाद्या गुंतवणूकदाराला तो विकणे जो नंतर बाजाराच्या गरजा किंवा त्याच्या स्वतःच्या आवडीनिवडीनुसार विकसित करेल. मध्ये हा पर्याय लागू आहे
जेव्हा रिअल इस्टेट मार्केट ओव्हरसेच्युरेटेड असतात.

नवीन इमारती आणि संरचनेसह जमीन भूखंडाचा विकास, यासह:

- इंटरमीडिएट वापराशिवाय विकास, जर नवीन वापर पर्यायाचा विचार केला जात असेल तर, विश्लेषणाच्या तारखेला बाजाराने स्वीकारला असेल;

- मध्यवर्ती वापरासह विकासामध्ये बाजाराच्या परिस्थितीच्या अंदाजानुसार नवीन पर्यायाची मागणी होईपर्यंत विद्यमान वापर पर्यायाचे तात्पुरते संरक्षण समाविष्ट आहे;

- सर्वात कार्यक्षम वापर साध्य करण्यासाठी जमीन भूखंडाचे विभाजन किंवा एकत्रीकरण;

- सध्याच्या सुविधेप्रमाणे उद्देश आणि भौतिक मापदंडांच्या समान नवीन इमारतींसह साइटचा विकास.

बिल्ट-अप म्हणून जमिनीच्या प्लॉटचा सर्वात प्रभावी वापर विश्लेषण केलेल्या साइटवर विद्यमान इमारतींचे जतन करणे अपेक्षित आहे.

जमिनीचा भूखंड बिल्ट-अप म्हणून वापरण्याच्या पर्यायाचे दोन मुख्य प्रकार आहेत:

- मूल्यांकन केल्या जात असलेल्या मालमत्तेचा विद्यमान उद्देश राखणे;

- मूल्यांकन केल्या जात असलेल्या मालमत्तेचा विद्यमान उद्देश बदलणे.

जास्तीत जास्त उत्पादकतेचे मूल्यांकन, कॅपिटलायझेशन गुणोत्तराच्या मूल्यांकनावर अवलंबून, खालील पद्धती वापरून केले जाते.

पहिली पद्धत: जमीन भूखंड अविकसित मानला जातो, जमीन आणि इमारतींचे भांडवलीकरण गुणोत्तर वेगळे असते.

1. बाजारातील मागणी आणि पुरवठा लक्षात घेऊन विशिष्ट हेतूसाठी इमारती आणि संरचनांसह सशर्त रिकाम्या भूखंडाच्या विकासाची किंमत निश्चित करणे.

लोड फॅक्टर आणि संकलन नुकसानासाठी समायोजन.

प्राप्त होण्याची शक्यता आणि इतर उत्पन्नाची रक्कम निश्चित करणे.

6. ऑपरेटिंग खर्चाची गणना.

7. भांडवली खर्चाच्या साठ्याची गणना.

8. निव्वळ परिचालन उत्पन्नाची गणना.

9. इमारतींसाठी भांडवलीकरण गुणोत्तराची गणना.

10. बांधलेल्या इमारती आणि संरचनांद्वारे मिळणाऱ्या उत्पन्नाचे मूल्यांकन.

11. जमिनीच्या कारणास्तव उत्पन्नाची गणना.

12. जमिनीच्या भूखंडासाठी भांडवलीकरण गुणोत्तराची गणना.

13. जमिनीद्वारे मिळणाऱ्या उत्पन्नाचे भांडवलीकरण करण्याच्या पद्धतीद्वारे जमिनीच्या प्लॉटच्या मूल्याचे मूल्यांकन.

दुसरी पद्धत: जमीन भूखंड अविकसित मानला जातो, इमारती आणि जमिनीचे भांडवल दर समान आहेत.

बाजारातील मागणी आणि पुरवठा लक्षात घेऊन विशिष्ट हेतूसाठी इमारती आणि संरचनांसह सशर्त रिकाम्या भूखंडाच्या विकासाची किंमत निश्चित करणे.

संभाव्य एकूण उत्पन्नाची गणना.

लोड फॅक्टर आणि पेमेंट गोळा करताना होणारे नुकसान आणि इतर उत्पन्नाची रक्कम लक्षात घेऊन समायोजन करणे.

वास्तविक एकूण उत्पन्नाचा अंदाज.

ऑपरेटिंग खर्च आणि भांडवली खर्च राखीव गणना.

एकूण निव्वळ परिचालन उत्पन्नाची गणना.

मूल्यमापन केलेल्या मालमत्तेसाठी एकूण भांडवल दराची गणना.

रिअल इस्टेटद्वारे व्युत्पन्न केलेल्या निव्वळ परिचालन उत्पन्नाच्या भांडवलीकरणाच्या पद्धतीद्वारे रिअल इस्टेटचे मूल्यांकन.

मालमत्तेचे अंदाजे मूल्य आणि सुधारणांची किंमत यांच्यातील फरक म्हणून मिळकतीच्या भूखंडाच्या मूल्याचा अंदाज.

तिसरी पद्धत: जमिनीचा भूखंड अविकसित मानला जातो, आणि मालमत्तेची त्याच्या हेतूसाठी बाजार विक्री किंमत ज्ञात आहे:

1. विश्लेषित जमिनीच्या भूखंडावर बांधल्या जाऊ शकणाऱ्या विशिष्ट उद्देशासाठी तयार मालमत्तेचे बाजार मूल्य निर्धारित केले जाते.

2. विकासकाच्या नफ्यासह बांधकामाची किंमत मोजली जाते.

3. जमिनीच्या प्लॉटचे मूल्य मधील फरक म्हणून अंदाजित केले जाते
मालमत्तेची विक्री किंमत आणि एकूण खर्च.

चौथी पद्धत: जमीन भूखंड बिल्ट-अप मानला जातो, इमारतींना काही सुधारणा आवश्यक आहेत:

एकूण कॅपिटलायझेशन गुणोत्तराचे निर्धारण.

सुविधा सुधारण्यासाठी खर्चाची गणना.

केलेल्या सुधारणा लक्षात घेऊन रिअल इस्टेटच्या मूल्यातील वाढीची गणना.

पाचवी पद्धत:जमिनीचा भूखंड बिल्ट-अप मानला जातो आणि पुनर्बांधणीची आवश्यकता नाही:

रिअल इस्टेटद्वारे व्युत्पन्न केलेल्या निव्वळ ऑपरेटिंग उत्पन्नाची गणना.

1. एकूण कॅपिटलायझेशन गुणोत्तराचे निर्धारण.

निव्वळ परिचालन उत्पन्नाच्या भांडवलीकरणाच्या पद्धतीचा वापर करून रिअल इस्टेटचे मूल्यांकन.

रिअल इस्टेट वस्तूंची ओळखलेली वैशिष्ट्ये आणि बाजार परिस्थितीच्या विकासासाठी अ-मानक प्रकारच्या वापराची आवश्यकता असू शकते.

वेगळे वापर

नियमानुसार, विश्लेषित रिअल इस्टेट वापरण्यासाठी सर्वात प्रभावी पर्याय समान वस्तूंच्या वापरापेक्षा भिन्न नाहीत. तथापि, मालमत्तेच्या असामान्य किंवा अनन्य स्वरूपाच्या मूल्यामुळे, त्याचा सर्वात प्रभावी वापर भिन्न असू शकतो.

मध्यवर्ती उपयोग

जर रिअल इस्टेटच्या सर्वात प्रभावी वापराचा पर्याय भविष्यातील बाजारातील बदलांवर आधारित असेल आणि म्हणून, काही काळानंतर व्यवहार्य असेल, तर मूल्यांकन तारखेला अस्तित्वात असलेला वापर पर्याय मध्यवर्ती मानला जातो. मध्यवर्ती वापर, जो काही काळानंतर बदलू शकतो, तो देखील दिलेल्या कालावधीसाठी सर्वात प्रभावी पर्याय म्हणून ओळखला जाऊ शकतो.

कायदेशीररित्या विवादास्पद वापर

कायद्याद्वारे परवानगी दिलेल्या ऑब्जेक्टचा वास्तविक वापर, त्याच्या स्थानाच्या क्षेत्रामध्ये लागू असलेल्या मानकांचे पालन करत नसल्यास. हे सहसा बदल किंवा नवीन झोनिंग नियमांचे परिणाम असते.

गैर-उत्तम उपयोग

सराव मध्ये, वास्तविक विकास ज्या साइटवर आहे त्या साइट्सच्या सर्वात कार्यक्षम वापराशी संबंधित असू शकत नाही. परिस्थितीतील बदलासाठी रिअल इस्टेटच्या विद्यमान उद्देशात आणि त्याचे संरक्षण दोन्ही बदलणे आवश्यक असू शकते, परंतु गुणात्मकदृष्ट्या भिन्न आधारावर, विशिष्ट भांडवली खर्चाची आवश्यकता असते.

बहु-वापर

अशा प्रकारे, मोठ्या इमारतीचा समावेश असू शकतो राहण्याची जागा, कार्यालये, दुकाने, सेवा केंद्रे, इ. त्याचप्रमाणे, गृहनिर्माण, खरेदी आणि मनोरंजन केंद्रे आणि इतर पायाभूत सुविधा जमिनीच्या भूखंडावर बांधल्या जाऊ शकतात.

विशेष उद्देश वापर

उदाहरणार्थ, जड मशिनरी उपकरणे तयार करणाऱ्या वनस्पतीचा सर्वात प्रभावी वापर हा त्या उपकरणाचे उत्पादन सुरू ठेवण्याची शक्यता आहे आणि धान्य लिफ्टचा सर्वात प्रभावी वापर म्हणजे लिफ्ट म्हणून वापर करणे सुरू ठेवण्याची शक्यता आहे.

सट्टा वापर

भविष्यात विक्री करण्यासाठी असलेली मालकीची जमीन सट्टा गुंतवणुकीचे साधन मानली जाते.

जादा आणि अतिरिक्त साइट क्षेत्र

बिल्ट-अप भागात इमारतींच्या सध्याच्या वापरासाठी आवश्यक नसलेले जास्त क्षेत्र असू शकते. अविकसित लॉटमध्ये एखादे क्षेत्र असू शकते जे प्राथमिक सर्वाधिक प्रभाव असलेल्या वापरासाठी आवश्यक नसते. अतिरिक्त जागेचा वापर करण्याचा सर्वात प्रभावी मार्ग म्हणजे अतिरिक्त इमारती विकसित करणे किंवा त्यांना अविकसित ठेवणे.

काही विशिष्ट प्रकरणांमध्ये, विद्यमान इमारतींसाठी आवश्यक नसलेली अतिरिक्त जागा आणि मालमत्तेपासून वेगळी आणि विकली जाऊ शकत नाही अशी अतिरिक्त जागा मानली जाते.

उत्पन्नाचा दृष्टिकोन वापरून रिअल इस्टेटचे मूल्यांकन

मूलभूत संकल्पना

प्रतीक्षा तत्त्व

उत्पन्नाचा दृष्टीकोन वापरून बाजार मूल्याचा अंदाज लावणे हे उत्पन्नाचे रूपांतर करण्यावर आधारित आहे जे विषय मालमत्तेने त्याच्या उर्वरित आर्थिक जीवनात उत्पन्न करणे अपेक्षित आहे. सैद्धांतिक दृष्टिकोनातून, उत्पन्नाचा स्त्रोत काहीही असू शकतो: भाडे, विक्री, लाभांश, नफा. मुख्य गोष्ट अशी आहे की ते मूल्यवान मालमत्तेचे उत्पादन आहे. या दृष्टिकोनाचा वापर करून, उत्पन्नाच्या (स्थावर मालमत्ता, शेअर्स, बाँड्स, बिले, अमूर्त मालमत्ता इ.) वापरल्या जाणाऱ्या किंवा वापरल्या जाणाऱ्या मालमत्तेचे मूल्यांकन करणे शक्य आणि योग्य आहे.

उत्पन्न-उत्पादक मालमत्तेचे मूल्यांकन करण्यासाठी मूलभूत तत्त्वे अपेक्षांचे तत्त्व आणि प्रतिस्थापनाचे तत्त्व आहेत. या दृष्टिकोनासाठी अपेक्षा करण्याचे तत्त्व हे मुख्य पद्धत-निर्मितीचे तत्त्व आहे. हे असे नमूद करते की मालमत्तेचे मूल्य K हे त्याच्या वर्तमान (आजचे, वर्तमान) मूल्याद्वारे निर्धारित केले जाते (पीव्ही -इंग्रजीतून वर्तमान मूल्य) त्याच्या भविष्यातील सर्व उत्पन्नाचे I: , कुठे ते -मालमत्ता होल्डिंग कालावधी.

मूल्यमापन केलेल्या मालमत्तेची उत्पन्न क्षमता जितकी जास्त असेल तितके त्याचे मूल्य जास्त असेल. या प्रकरणात, मालमत्तेच्या उर्वरित आर्थिक जीवनात उत्पन्नाचे विश्लेषण केले पाहिजे, परंतु या कालावधीत ते सर्वात प्रभावी मार्गाने वापरले गेले आहे.

प्रतिस्थापनाच्या तत्त्वानुसार, मालमत्तेचे कमाल मूल्य सर्वात कमी किमतीपेक्षा जास्त नसावे वा,ज्यासाठी समतुल्य उत्पन्न असलेली दुसरी समान मालमत्ता खरेदी केली जाऊ शकते: , कुठे ट - analogues संख्या. हे तत्त्व समान आहे आर्थिक तत्त्वगुंतवणूक पर्याय.

आत उत्पन्नाचा दृष्टीकोनभांडवलावरील परताव्याच्या दरानुसार थेट भांडवलीकरण पद्धत आणि उत्पन्न भांडवलीकरण पद्धत यांच्यात फरक केला जातो (चित्र 3.1). या पद्धती निव्वळ ऑपरेटिंग उत्पन्न आणि भांडवलीकरण किंवा सवलत दरांचे विश्लेषण आणि मूल्यांकन यावर आधारित आहेत.

डायरेक्ट कॅपिटलायझेशनसह, मालमत्तेच्या वापराच्या पहिल्या वर्षाच्या निव्वळ ऑपरेटिंग उत्पन्नाचे मूल्यांकन केले जाते, जर ते विशिष्ट उत्पन्न निर्माण करण्याच्या टप्प्यावर असेल आणि उत्पन्नामध्ये रूपांतरित करण्यासाठी भांडवलीकरण गुणोत्तराचे मूल्यांकन केले जाते. वर्तमान मूल्य, आणि भांडवलावरील परताव्याच्या दरावर आधारित भांडवलीकरण पद्धतीमध्ये - मालमत्ता वापरण्याच्या प्रक्रियेत निव्वळ परिचालन उत्पन्नाचा अंदाज, अंदाज कालावधीच्या शेवटी प्रत्यावर्तनातून मिळणाऱ्या निव्वळ उत्पन्नासह, सवलत घटकाचे मूल्यांकन आणि या उत्पन्नाच्या वर्तमान मूल्यांच्या रकमेचे निर्धारण.

आकृती 3.1 - उत्पन्नानुसार मूल्यांकन पद्धतींचे वर्गीकरण.

या पद्धती उत्पन्नाच्या प्रवाहाचे विश्लेषण आणि रचना करण्याच्या पद्धती आणि त्यांचे वर्तमान मूल्यामध्ये रूपांतर करण्याच्या गुणांकांमध्ये भिन्न आहेत. बाजार मूल्याचा अंदाज लावण्यासाठी थेट भांडवलीकरण पद्धतीमध्ये, मालमत्तेच्या वापरापासून पहिल्या वर्षाचे निव्वळ उत्पन्न हे मूल्याच्या मालमत्तेप्रमाणेच मालमत्तेच्या उत्पन्नाच्या भांडवलीकरण गुणोत्तरावरील डेटाच्या विश्लेषणाच्या आधारे मिळालेल्या भांडवली गुणोत्तराने भागले जाते. . या प्रकरणात, कालांतराने मिळकतीतील बदलांच्या प्रवृत्तीचे मूल्यांकन करण्याची आवश्यकता नाही आणि भांडवली प्रमाणाचे मूल्यांकन करताना, त्याचे घटक वेगळेपणे विचारात घेण्याची आवश्यकता नाही: भांडवलावरील परताव्याचा दर आणि परताव्याचा दर.

असे गृहित धरले जाते की मूल्यमापन केलेल्या मालमत्तेच्या सर्व घटकांमधील ट्रेंडचे लेखांकन बाजार डेटामध्ये एम्बेड केलेले आहे. हे लक्षात घ्यावे की थेट भांडवलीकरण पद्धत विद्यमान मालमत्तेचे मूल्यांकन करण्यासाठी लागू आहे जी सर्वात कार्यक्षमतेने वापरली जाते आणि मूल्यांकन तारखेला दुरुस्ती किंवा पुनर्बांधणीमध्ये मोठ्या भांडवली गुंतवणूकीची आवश्यकता नसते. भांडवलावरील परताव्याच्या दरावर आधारित भांडवलीकरण पद्धतीद्वारे मूल्यमापन केल्यावर, कालांतराने निव्वळ उत्पन्नातील बदलांचा कल स्वतंत्रपणे विचारात घेतला जातो आणि भांडवली गुणोत्तराच्या सर्व घटकांचे स्वतंत्रपणे विश्लेषण केले जाते.

थेट भांडवलीकरण पद्धत ही उत्पन्न-उत्पन्न करणाऱ्या मालमत्तेच्या बाजार मूल्याचा अंदाज लावण्याची एक पद्धत आहे, जी सर्वात सामान्य पहिल्या वर्षाच्या उत्पन्नाचे मूल्यामध्ये थेट रूपांतरणावर आधारित आहे. मिळकतीच्या मूल्याशी मिळकतीचे गुणोत्तर मूल्याधारित आहे.

भांडवलावरील परताव्याच्या दरावर आधारित कॅपिटलायझेशन पद्धत ही उरलेल्या आर्थिक जीवनादरम्यान व्युत्पन्न होणाऱ्या सर्व रोख प्रवाहांचे मूल्यामध्ये रूपांतर करून मूल्यमापन तारखेपर्यंत सूट देऊन उत्पन्न-उत्पादक मालमत्तेच्या बाजार मूल्याचा अंदाज लावण्याची पद्धत आहे. पर्यायी जोखीम पातळीसह गुंतवणुकीच्या बाजारातून काढलेल्या भांडवलावर परतावा दर.

भांडवलावरील परताव्याच्या दरावर आधारित भांडवलीकरण पद्धतीमध्ये औपचारिक (गणितीय) दृष्टिकोनातून दोन प्रकार असू शकतात: सवलतीच्या रोख प्रवाह विश्लेषण पद्धती (DCF विश्लेषण) आणि गणना मॉडेलवर आधारित भांडवलीकरण पद्धत.

डिस्काउंटेड कॅश फ्लो ॲनालिसिस पद्धत ही भांडवलावरील परताव्याच्या दरावर आधारित भांडवलीकरण पद्धत आहे, ज्यामध्ये भांडवलावरील परताव्याचा दर सवलत दर म्हणून वापरून बाजार मूल्याचा अंदाज लावणे, मालमत्तेच्या ऑपरेशनच्या प्रत्येक वर्षाचा रोख प्रवाह. मुल्यवान स्वतंत्रपणे सवलत दिली जाते आणि नंतर एकत्रित केली जाते, यासह रोख प्रवाहमालकी कालावधीच्या शेवटी त्याच्या पुनर्विक्रीपासून.

कॅल्क्युलेशन मॉडेल्सद्वारे कॅपिटलायझेशनची पद्धत ही भांडवलावरील परताव्याच्या दरावर आधारित भांडवलीकरणाची पद्धत आहे, ज्यामध्ये, बाजार मूल्याचा अंदाज लावण्यासाठी, पहिल्या वर्षातील सर्वात सामान्य उत्पन्न उत्पन्न आणि मूल्याचे औपचारिक गणना मॉडेल वापरून मूल्यात रूपांतरित केले जाते. , भविष्यातील त्यांच्या बदलांमधील ट्रेंडच्या विश्लेषणाच्या आधारे प्राप्त केले.

मालमत्तेतून निर्माण होणारे निव्वळ ऑपरेटिंग उत्पन्न हे वास्तविक एकूण उत्पन्न आणि परिचालन खर्च यांच्यातील फरक आहे.

सर्वसाधारणपणे, अपेक्षेच्या तत्त्वानुसार, उत्पन्नाचा दृष्टिकोन वापरून मालमत्तेच्या बाजार मूल्याचा अंदाज लावण्यासाठी गणितीय अभिव्यक्ती खालील स्वरूपाची असते:

(3.1)

कुठे V o -बाजार मूल्य मूल्यांकन, q —वर्तमान कालावधी क्रमांक, मी q —निव्वळ परिचालन उत्पन्न q काहीतरीकालावधी Y-भांडवलावर परताव्याचा दर (उत्पन्न सवलत दर), व्ही पी- प्रत्यावर्तनातून रोख प्रवाह, ला— शेवटच्या मालकी कालावधीची संख्या (मालमत्तेचे मूल्यांकन करताना, अंदाज कालावधी हा मालकीचा कालावधी मानला जातो.)

रिअल इस्टेट मालमत्तेमध्ये, मूल्यमापन न करता येणारा भाग म्हणजे जमीन भूखंड, आणि घसारायोग्य भाग म्हणजे जमीन भूखंडाची सुधारणा. जमीन भूखंड, पृथ्वीच्या पृष्ठभागाचा एक भाग म्हणून, झीज होऊ शकत नाही, म्हणजे. आर्थिक दृष्टिकोनातून, जमिनीचा भूखंड हा उत्पन्नाचा अंतहीन (अनट) स्त्रोत मानला पाहिजे, ज्याचे मूल्य केवळ कालांतराने वाढू शकते. सुधारणांना मर्यादित आर्थिक जीवन असते - एक कालावधी ज्या दरम्यान ऑब्जेक्टने उत्पन्न केलेल्या उत्पन्नाची रक्कम त्याच्या ऑपरेशनसाठी खर्चाच्या रकमेपेक्षा जास्त असते.घसारायोग्य मालमत्तेमध्ये मर्यादित कालावधीसाठी मालमत्ता भाड्याने देण्याचा अधिकार प्राप्त करण्याच्या उद्देशाने गुंतवणुकीचा समावेश असावा.

अशा प्रकारे, काही q-वर्षाचे उत्पन्न I q (इंग्रजी शब्द - Income) दोन घटकांमध्ये विभागले जाऊ शकते:

गुंतवणुकीवर परतावा (भांडवलावर परतावा) कुठे आहे आणि प्रारंभिक गुंतवणुकीवर परतावा (भांडवलावर परतावा) कुठे आहे.

वर्ष q मधील गुंतवणुकीवरील उत्पन्न देखील दोन घटकांमध्ये विभागले जाऊ शकते: वर्ष q च्या सुरूवातीस झालेल्या सुधारणेच्या बाजार मूल्याच्या बरोबरीने गुंतवणुकीवरील उत्पन्न आणि जमिनीच्या प्लॉटच्या बाजार मूल्याच्या बरोबरीच्या गुंतवणुकीवरील उत्पन्न. त्याच वर्षी:

जमिनीत गुंतवलेल्या भांडवलावरील परताव्याचा दर हा सुधारणांमध्ये गुंतवलेल्या भांडवलावरील परताव्याच्या दरासारखा आहे: Y L = Y B = Y.

परिणामी, भांडवलावरील उत्पन्न हे या भांडवलाच्या किमतीचे उत्पादन म्हणून एका परताव्याच्या दराने दर्शविले जाऊ शकते:

- सुधारणांमधून

(6.1.2) पासून हे खालीलप्रमाणे आहे की सुधारणांना कारणीभूत भांडवलावरील उत्पन्न आणि सध्याचे बाजार मूल्य एकमेकांच्या थेट प्रमाणात आहेत 1. त्याच वेळी, उत्पन्न वर्षाच्या शेवटी स्थित आहे, आणि सुधारणांची किंमत शेवटी स्थित आहे मागील वर्षकिंवा सध्याच्या सुरूवातीस. सामान्य झीज झाल्यामुळे सुधारणा मूल्य गमावतात. परिणामी, सुधारणांशी संबंधित उत्पन्न हे देखील वेळेचे कमी होणारे कार्य आहे.

ठराविक आवश्यक असलेल्या वस्तूंसाठी भांडवली गुंतवणूकत्यांच्या सुधारणेसाठी (रिक्त भूखंड, “अपूर्ण”, पुनर्बांधणी सुविधा, इ.), आर्थिक दृष्टिकोनातून प्रारंभिक गुंतवणूक ही परत न केलेल्या गुंतवणुकीची रक्कम म्हणून परिभाषित केली पाहिजे V HU म्हणजे. उत्पन्नाचा स्त्रोत म्हणून एखाद्या वस्तूच्या निर्मितीसाठी भांडवली गुंतवणुकीच्या प्रवाहाचे (खर्च) भविष्यातील मूल्य किंवा, विशिष्ट टक्केवारीच्या दराने उत्पन्न-उत्पादक मालमत्तेच्या ऑपरेशनच्या तारखेद्वारे जमा केलेले समान काय आहे, रक्कम त्याच्या निर्मितीसाठी खर्च