Evaluarea proprietății întreprinderii în scop de garanție. Caracteristici ale evaluării imobiliare în scopul creditării bancare împotriva garanțiilor. Ce se înțelege prin lichiditatea echipamentelor?

Comitetul de evaluare
ASOCIATIA BANCURILOR RUSICE

Probleme generale de evaluare a activelor imobiliare în scopuri colaterale

La lucrarea documentului au participat următoarele persoane:

Gorshenina G.V. (șeful grupului de lucru), Shcherbakova-Pacheva D.A., Savintsev S.A., Tarasov Yu.B., Doval S.V., Kozodaev M.A.

Coordonarea lucrărilor – Shcherbakova O.N.

Curator al regiei – Roslov V.Yu.

Documentul a fost aprobat:

Organizații de credit:

OJSC Bank VTB

OJSC Gazprombank (Departamentul de management al riscurilor)

OJSC Rosselhozbank

OJSC „Banca Moscovei”

OJSC Alfa Bank

CJSC UniCredit Bank

OJSC Uralsib

OJSC Bank „Zenit”

Organizații de autoreglementare ale evaluatorilor:

Societatea Rusă a Evaluatorilor

NP „Asociația interregională de auto-reglementare a evaluatorilor”

NP „Consiliul Național al Evaluatorilor”

NP SRO „Asociația Maeștrilor Regionali în Evaluare”

Revizuirea cerințelor de evaluare în scopul gajării documentelor legislative și de reglementare, standardelor naționale și internaționale Informații de evaluare solicitate de bancă în materie de garanții
Standarde etice și reguli pentru efectuarea evaluărilor, recomandări pentru interacțiunea participanților la procesul de evaluare. Cerințe generale pentru compoziția și calitatea muncii în timpul evaluării. Ipoteze generale și limitări Recomandări generale pentru structura raportului de evaluare în scop de garanție
Literatură

Recomandările acoperă aspecte generale de evaluare a activelor imobiliare în scopuri de garanție. Documentul a fost elaborat în conformitate cu cerințele legislației în vigoare în domeniul evaluării și conține recomandări bazate pe specificul evaluării în scop de garanție.

Termeni folosiți, definiții și abrevieri

Bancă - organizatie de credit.

Evaluator– o persoană fizică sau juridică autorizată să se angajeze în activități de evaluare în conformitate cu legislația Federației Ruse.

Activele imobiliare– în contextul acestor Recomandări, imobilizările corporale sub formă de bunuri imobiliare, mașini și echipamente sau bunuri.

Costul investiției- costul pentru o anumita persoana sau grup de persoane in scopuri de investitie stabilit de aceasta (persoanele) pentru utilizarea obiectului de evaluare

Valoarea de lichidare- o valoare estimată care reflectă prețul cel mai probabil la care un anumit obiect de evaluare poate fi înstrăinat în timpul perioadei de expunere a obiectului de evaluare, care este mai mică decât perioada de expunere tipică pentru condițiile de piață, în condițiile în care vânzătorul este obligat să facă o tranzacție pentru înstrăinarea proprietății.

Pretul din magazin- prețul cel mai probabil la care obiectul de evaluare poate fi înstrăinat la data evaluării pe piața liberă într-un mediu concurențial, atunci când părțile la tranzacție acționează în mod rezonabil, având toate informațiile necesare, iar prețul tranzacției nu este afectat de niciun fel; circumstanțe extraordinare;

FSO– standardele federale de evaluare

OFS nr. 1- Standard federal de evaluare „Concepte generale de evaluare, abordări ale evaluării și cerințe pentru evaluare” (Aprobat prin Ordinul Ministerului Dezvoltării Economice din Rusia din 20 iulie 2007 N 256);

OFS nr. 2- Standardul Federal de Evaluare „Scopul evaluării și tipurile de valoare” (Aprobat prin Ordin al Ministerului Dezvoltării Economice din Rusia din 20 iulie 2007 N 255);

OFS nr. 3- Standard federal de evaluare „Cerințe pentru un raport de evaluare” (Aprobat prin Ordin al Ministerului Dezvoltării Economice din Rusia din 20 iulie 2007 N 254);

Revizuirea cerințelor de evaluare în scopuri de gaj a documentelor legislative și de reglementare, a standardelor naționale și internaționale.

Conceptul de valoare colaterală, utilizat activ în practică împrumuturi comerciale ca atare, în Federația Rusă Astăzi nu este standardizată, nu există o definiție clară sau metode general acceptate pentru calculul său. În practică, băncile determină valoarea garanției ca un derivat al valorii de piață, aplicând factori reducători.

FSO 2 prevede determinarea valorii de piață atunci când se evaluează în scopul garanției. FSO nu conține recomandări privind luarea în considerare a specificului evaluării în scopuri de garanție.

Standardele Internaționale de Evaluare (IVS) definesc: „Valoarea creditării ipotecare (MLV) este valoarea unei proprietăți așa cum este determinată de un Evaluator care face o evaluare prudentă a posibilității viitoare de comercializare a proprietății, ținând cont de aspectele sustenabile pe termen lung ale proprietății. proprietate, condițiile normale și locale ale pieței și utilizarea curentă și utilizări alternative adecvate pentru proprietate.” Această definiție cuprinse în legislația europeană (Directiva 89/647/ECC modificată prin Directiva 98/32/CE). Aceste directive privesc aspecte de reglementare bancară și stabilirea unor standarde minime de solvabilitate a creditorilor implicați în împrumuturi contra proprietății. Această valoare este utilizată de bănci atunci când evaluează riscurile de credit și diferă de evaluarea actuală a valorii de piață prin luarea în considerare a tendințelor sustenabile pe termen lung și excluderea elementelor speculative.

Cerințele de evaluare pentru garantarea împrumuturilor, ipotecilor și obligațiunilor sunt stabilite în Cererea de evaluare internațională 2 (IVA 2) Evaluare în scopuri de creditare. Acest standard presupune posibilitatea de a determina în scopul garanției nu numai valoarea de piață, ci și valoarea unei întreprinderi în exploatare sau valoarea de lichidare etc., cu toate acestea, se alege ca principal tip de valoare din punctul de vedere al consumatori. Este important de menționat că standardul definește în mod clar instituțiile de credit ca fiind consumatori ai unor astfel de evaluări.

Următoarele puncte principale pot fi evidențiate în cerințele MCO.

1. În cazul determinării valorii de piață, metodologia de evaluare a potențialelor garanții trebuie să fie strict legată de situația reală a pieței și să cuprindă un minim de ipoteze și ipoteze de natură subiectivă. Standardele internaționale precizează că „metoda de comparare a vânzărilor sau alte metode de comparare a pieței ar trebui să se bazeze pe cercetarea pieței. Costurile de construcție și sumele de amortizare ar trebui să fie determinate pe baza analizei costurilor și a amortizarii cumulate pe baza datelor de piață. Metoda de capitalizare a venitului sau metoda fluxului de numerar actualizat trebuie să se bazeze pe fluxurile de numerar determinate de piață și pe rate de rentabilitate bazate pe piață.” Acestea. În cazul în care Evaluatorul utilizează în calculele sale informații furnizate de client, care corespund realității, dar nu corespund realităților pieței, o astfel de abordare atunci când evaluează în scopuri de garanție nu este aplicabilă.

2. Standardele prevăd în mod clar că ipoteza continuității activității este utilizată ca bază în scopul evaluării situațiile financiare, este inadecvat atunci când este evaluat în scopuri colaterale. Standardele recomandă ca proprietățile ocupate de proprietar să fie evaluate în scopuri de garanție ca fiind ocupate de proprietar. Acestea. orice avantaj asociat cu un anumit proprietar al proprietății trebuie exclus, de exemplu, dacă proprietarul care își ipotecă proprietatea profită de condiţii preferenţiale la plata utilitati, apoi atunci când evaluați un obiect ar trebui să vă concentrați pe nivelul cheltuielilor pieței.

La evaluarea obiectelor generatoare de venit, standardele obligă Evaluatorul să atragă atenția împrumutătorului asupra diferenței semnificative dintre valoarea obiectului în modul „cooperație” și obiectul în care:

• afacerea a încetat;
• proviziile au fost îndepărtate;
• licențele/certificatele, contractele de franciză sau permisele au fost revocate sau riscă să fie revocate;
• proprietatea a suferit un tratament necivilizat;

sau există alte motive care pot afecta negativ rezultatele funcționării ulterioare. Acestea. standardele internaționale direcționează imediat Evaluatorul să analizeze situația implicită.

3. Standardele indică faptul că, acolo unde o proprietate are o valoare alternativă de utilizare mai mare, creditorii ar trebui să fie conștienți de orice potențial de creștere a valorii. Cu toate acestea, baza pentru calcularea valorii în scopuri ipotecare este în primul rând utilizarea existentă a proprietății.

4. Pe lângă îndeplinirea cerințelor generale ale IVS pentru conținutul raportului, rapoartele de evaluare în scop colateral, de regulă, trebuie să includă informații cu privire la următoarele puncte:

• cerere retrospectivă, actuală și viitoare așteptată pentru acest tip proprietatea din regiune;
• nevoile potențiale și probabile pentru utilizări alternative ale proprietății;
• lichiditatea actuală a proprietății, precum și, dacă este necesar, probabilitatea stabilității acesteia;
• abordarea adoptată în realizarea evaluării și măsura în care sunt utilizate date de piață fiabile pentru a susține evaluarea.

5. Separat, putem evidenția cerințele pentru Evaluator.

• Puterile și responsabilitățile Evaluatorului trebuie să fie clare atât pentru Evaluator, cât și pentru clientul său. Evaluatorii trebuie să înțeleagă clar riscurile asociate cu efectuarea unei evaluări în scopul acordării unui împrumut, deoarece neînțelegerile, neînțelegerile sau erorile în acest domeniu pot duce la dispute și litigii între creditor și Evaluator.
• Atunci când efectuează o evaluare în scopul acordării unui împrumut, Evaluatorul trebuie să acorde o atenție deosebită menținerii independenței față de împrumutat.

Este important ca Evaluatorul să aibă experiență relevantă în domeniul evaluării unui anumit tip de activ, în caz contrar el trebuie să solicite sfatul unui expert.

Standardele cer ca Evaluatorul să fie competent în înțelegerea procesului de creditare. Evaluatorii ar trebui să aibă o înțelegere generală a cerințelor băncilor și ale altor instituții financiare și, dacă este posibil, a condițiilor împrumutului.

Informații de evaluare solicitate de bancă cu privire la garanție

Atunci când se consideră un bun imobiliar drept garanție pentru o tranzacție de credit, pentru a lua o decizie de creditare, banca trebuie să dețină informații despre un număr dintre următoarele caracteristici ale obiectului:

• lichiditate;
• Preț;
• semnificația (esențialitatea) activului pentru afacerea proprietarului;
• prognoza modificărilor valorii garanției în timp;
• determinarea sumei costurilor asociate procesului de executare silită asupra garanției.

A) Lichiditatea

Pe lângă posibilitatea fundamentală de a accepta proprietatea ca garanție din cauza circumstanțelor legale, banca este interesată de posibilitatea fundamentală și rapiditatea vânzării obiectului - adică. a lui lichiditate.

Lichiditatea garanției potențiale este cea mai importantă caracteristică în ceea ce privește evaluarea riscurilor asociate garanției. Erorile în determinarea gradului de lichiditate sunt destul de critice pentru bancă.

Lichiditatea proprietății este caracterizată de cât de repede poate fi schimbat obiectul în bani, adică vinde la un preț adecvat valorii de piață de pe piața liberă într-un mediu concurențial, atunci când părțile la tranzacție acționează în mod rezonabil, având toate informațiile necesare, iar tranzacția nu este afectată de nicio circumstanță extraordinară.

O caracteristică cantitativă a lichidității poate fi timpul de expunere pe piață a unui obiect, de exemplu. timpul necesar pentru a vinde o proprietate publică și piata competitiva la valoarea de piata. În raport cu aceste Recomandări, se presupune că perioada de expunere nu include timpul necesar pentru confirmarea formală (executarea, înregistrarea) tranzacției de cumpărare și vânzare, adică. Perioada de expunere este timpul tipic din momentul plasării unei oferte publice de vânzare a unui obiect până când vânzătorul și cumpărătorul iau decizia de a finaliza tranzacția.

Se recomandă caracterizarea lichidității prin împărțirea acesteia în grupuri separate, în funcție de posibilitatea de vânzare și perioada proiectată de vânzare. Următoarea gradare a lichidității proprietății este propusă în funcție de momentul vânzării (Tabelul 1).

tabelul 1

Scopul principal al gradației propuse este utilizarea ulterioară de către bănci în procesul de determinare a valorii garanției. Utilitatea funcțională a unei astfel de gradații constă în primul rând în posibilitatea de a compara un anumit grad de lichiditate cu valoarea discountului de lichidare și includerea ulterioară a acestuia ca componentă a discountului de garanție. Un grad mai mare de lichiditate corespunde unei reduceri și reduceri mai mici.

Lichiditatea depinde, în primul rând, de disponibilitatea și amploarea cererii de proprietate. De exemplu, imobilele de vânzare cu amănuntul situate pe autostrăzile aglomerate sunt întotdeauna solicitate pe piață și pot fi vândute într-o perioadă limitată de timp la un preț apropiat de valoarea pieței. Un exemplu alternativ este imobilele industriale din orașele industriale, o moștenire a erei industriale sovietice. Cererea pentru astfel de bunuri imobiliare este destul de mică.

Alți factori care afectează lichiditatea sunt:

Elasticitatea cererii pentru acest tip de proprietate. De exemplu, Spații de locuit. În absența unei penurii și a unei oferte suficient de mari de locuințe pe piață, o reducere relativ mică a prețului va duce la o creștere a numărului de persoane care doresc să achiziționeze imobile rezidențiale. O concluzie similară se poate trage și în ceea ce privește mărfurile, de exemplu, metal laminat sau produse petroliere;

Starea proprietății. În mare parte legate de echipamente. De regulă, echipamentele vechi și uzate sunt mai puțin lichide decât echipamentele relativ noi, care nu necesită costuri mari de restaurare;

Corespondenţă tehnologii moderne. Factorul este deosebit de critic pentru echipamentele de proces. Cel mai frapant exemplu este tehnologia computerelor. Având în vedere industria construcțiilor, putem evidenția echipamente tehnologice pentru producerea materialelor de finisare. Atunci când unele materiale sunt înlocuite cu altele - mai avansate din punct de vedere tehnologic, mai convenabile, sigure sau ecologice, cererea de echipamente utilizate pentru a produce materiale învechite scade în consecință. Cu o dezvoltare destul de dinamică a acestei zone, factorul luat în considerare devine foarte insidios. În ceea ce privește imobiliare, se remarcă facilități de retail cu un raport de zone de retail și auxiliare care nu corespunde tehnologiilor moderne, când comerțul se desfășoară practic „pe roți”;

Scară. Acest factor se caracterizează printr-o scădere a lichidității proprietății care are caracteristici semnificativ diferite de valorile medii. De exemplu, linii de umplere cu capacitate foarte mare sau instalații de producție cu o suprafață sau un volum mare. Astfel de active pot fi solicitate de un cerc foarte restrâns de cumpărători și, în acest sens, perioada de expunere pentru astfel de obiecte este destul de lungă, iar echipamentele de înaltă performanță, dacă participanții mari de pe piață nu au nevoie, pot fi în general nelichide.

Cantitate. Destul de des, proprietatea care este lichidă în cantități mici își pierde lichiditatea atunci când volumul garanțiilor depășește capacitatea pieței. Cel mai frapant exemplu sunt mașinile de tăiat metal. Mai multe utilaje pot fi vândute cu ușurință, dar câteva sute de mașini nu pot fi vândute simultan.

Locație. Dacă o proprietate care este solicitată pe piață este situată într-o locație în care este imposibil sau costisitor de mutat, lichiditatea unei astfel de proprietăți va fi foarte scăzută sau inexistentă. De exemplu, echipamente de construcții în zone îndepărtate din nord sau Siberia.

În unele cazuri, activele nelichide sunt echipamente înalt specializate, instalații auxiliare de producție etc. poate dobândi lichidități ca parte a complexelor imobiliare sau părți ale acestora. Astfel de active pot fi numite „condițional lichide”. Lichiditatea unor astfel de obiecte este direct legată de lichiditatea grupului tehnologic sau a complexelor de producție din care fac parte.

Activele pot fi recunoscute ca lichide condiționat dacă sunt îndeplinite următoarele condiții:

• Întregul complex imobiliar sau partea sa autonomă are lichiditate;
• Activele în cauză reprezintă o componentă semnificativă a complexului și performanță funcții cheieîn funcționarea acestuia și nu poate fi despărțit fără a provoca pagube disproporționate proprietarului complexului. Mai mult, din punct de vedere juridic, activele pot fi considerate ca unități independente;
• Activele sunt operaționale și nu necesită înlocuire sau reparații semnificative.

Indicatorul de lichiditate influențează fundamental alegerea abordării evaluării și tipul de valoare determinat. Prin urmare, se recomandă studierea gradului de lichiditate al obiectului de evaluare în primul rând pentru a stabili corect sarcina pentru evaluare.

Din cauza lipsei, cel mai adesea, a informațiilor disponibile public despre momentul specific al vânzării diferitelor active într-un mod real determinarea lichidității proprietății sunt consultări cu participanții de pe piață, i.e. cu cei care sunt direct implicaţi în vânzarea activelor în cauză pe piaţă. În ceea ce privește imobiliare, acestea sunt companii imobiliare în legătură cu echipamente, acestea sunt producători sau reprezentanțele sau dealerii acestora, precum și companiile care vând echipamente uzate.

B) Preț

Al doilea indicator important este valoarea proprietății. Cel mai adesea, așa cum este prescris de OSF nr. 2, valoarea de bază în scopuri de garanție este valoarea de piață. În același timp, banca trebuie să se asigure că valoarea obținută de Evaluator se bazează pe informații reale și corespunde în totalitate cu datele pieței. În cazul în care garanția potențială nu are o valoare de piață din cauza imposibilității vânzării independente, se poate stabili un alt tip de valoare prin acord cu banca.

C) Semnificația activului pentru afacerea proprietarului

Ținând cont de rolul stimulant al garanției, informații utile pentru bancă este importanța activului în cauză din punct de vedere al participării la formarea venitului clientului, cu alte cuvinte, semnificația acestuia pentru activitatea debitorului ipotecar. afacere.

Se propune împărțirea condiționată a activelor luate în considerare în două grupe: proprietate „semnificativă” și proprietate „nesemnificativă”.

Grupul „semnificativ” poate include obiecte de proprietate care joacă un rol decisiv în procesul de afaceri al întreprinderii. Înstrăinarea unor astfel de obiecte, excluderea lor din proprietatea întreprinderii se poate complica activitate economică până când se oprește complet. Pierderea proprietății „semnificative” se va agrava semnificativ indicatori financiariîntreprinderea debitorului ipotecar și își va reduce solvabilitatea.

Grupul de proprietăți „Nesemnificativ” include obiecte a căror înstrăinare nu va avea un impact semnificativ asupra producției și activităților economice ale debitorului ipotecar și nu va afecta semnificativ situația financiară a acestuia.

Caracteristica semnificației joacă un rol semnificativ în creditare întreprinderile producătoareîn etapa de selectare a activelor pentru a asigura tranzacția.

D) Prognoza modificărilor de preț

Întrucât momentele de acordare a fondurilor de credit și rambursarea acestora sunt uneori semnificativ separate în timp (până la 5 - 7 ani), este necesar să se țină cont de modificările valorii garanției în timp, i.e. o prognoză a modificărilor valorii proprietății în perioada de valabilitate va fi foarte utilă băncii acord de împrumutși, eventual, executarea ulterioară a garanției. Astfel de modificări vor fi determinate de tendințele pieței, de proprietățile proprietății în sine (de exemplu, uzura) și de necesitatea de a face investiții pentru a menține starea de calitate a proprietății (reparații etc.).

Necesitatea efectuării previziunii costurilor și orizontul acesteia d.b. specificate în Sarcina de evaluare.

E) Determinarea cuantumului costurilor asociate procesului de executare silită asupra garanției

O problemă importantă atunci când se ia o decizie de creditare cu privire la garanție este evaluarea costurilor care apar la executarea silită a garanției și vânzarea acestuia. Astfel de costuri pot afecta semnificativ valoarea reducerii garanției stabilite de bancă. În partea aferentă activității Evaluatorului, lista costurilor care trebuie evaluate poate include:

• Costuri de exploatare pentru o anumită perioadă de timp;
• Costuri de dezmembrare si transport;
• Costurile serviciilor de consultanță și intermediar;
• Alte costuri specifice tipurilor individuale de active.

Lista și mărimea acestor costuri pot fi anticipate în cele mai multe cazuri.

Obligația de a determina caracteristicile de mai sus, cu excepția costului, nu este prescrisă de OFS. Totuși, această listă conține informațiile comerciale necesare băncii, iar disponibilitatea Evaluatorului de a include aceste caracteristici în lista parametrilor care se stabilesc va crea avantaje competitive semnificative pentru bancă. Necesitatea determinării anumitor parametri solicitați de bancă este discutată în etapa de stabilire a sarcinii de evaluare.

Tipuri de valoare determinate în scop de garanție

După cum sa menționat mai devreme, în majoritatea cazurilor, atunci când se evaluează proprietatea lichidă în scopuri de garanție, valoarea de piață este utilizată ca bază pentru calcularea valorii garanției.

Dacă banca are în vedere, de comun acord cu clientul și banca, rezultatul evaluării poate fi valoarea investiției.

Nu se recomandă utilizarea metodelor de modelare a investițiilor pentru a determina valoarea de piață a obiectelor propuse pentru demolare sau reconstrucție atunci când se evaluează în scop colateral.

Valoarea de lichidare este determinată de Evaluator dacă clientul și banca au o astfel de nevoie. În acest caz, se recomandă precizarea metodologiei utilizate în etapa de stabilire a sarcinii pentru evaluare.

În ceea ce privește obiectele care nu au lichiditate independentă, dar sunt o parte inseparabilă a unui complex imobiliar sau tehnologic care are în general lichiditate (active condiționat lichide), se propune să se ia în considerare valoarea de piață ca bază de evaluare, dar în ipoteza că vânzarea activelor este posibilă numai ca parte a complexului imobiliar. Această valoare va fi înțeleasă ca ponderea din costul complexului atribuită acestor active atunci când complexul este vândut la valoarea de piață.

La evaluarea obiectelor lichide condiționat, valoarea acestora este considerată ca parte a valorii complexului de proprietăți din care fac parte.

Prin urmare, atunci când se calculează costul lor, sunt posibile două moduri:

• determinarea valorii întregului complex imobiliar şi repartizarea proporţională a valorii obiectelor evaluate . Această abordare este recomandată atunci când se consideră totalitatea activelor care alcătuiesc majoritatea complexului (mai mult de jumătate din valoare);
• evaluarea activelor individuale folosind o abordare bazată pe cost. La determinarea uzurii, este necesar să se ia în considerare corect toate componentele sale. Această opțiune este mai aplicabilă componentelor individuale ale proprietății sau complexului tehnologic. Dacă există posibilitatea vânzării separate pentru astfel de active, este necesară o evaluare a valorii de piață.

La stabilirea unei sarcini de evaluare, este necesar să se stipuleze clar ce tip de valoare va fi determinată în raport.

Valoarea cadastrală nu este utilizată la evaluarea în scop colateral.

Această secțiune nu conține cerințe etice generale pentru Evaluator, secțiunea include recomandări privind latura etică a activităților Evaluatorului, datorită specificului evaluării în scopuri colaterale.

Ar trebui să se țină seama de faptul că, atunci când se evaluează în scopuri colaterale, se impun cerințe sporite asupra independenței, integrității și integrității profesionale a Evaluatorului. Acest lucru se explică prin probabilitatea existentă ca clientul evaluator să influențeze Evaluatorul pentru a-l încuraja să umfle valoarea activelor sale pentru a obține volume mari de împrumuturi. În cele mai multe cazuri, o astfel de influență subiectivă din partea clientului poate fi rezistată doar de poziția de principiu a Evaluatorului.

Evaluatorii ar trebui să aibă o înțelegere generală a procesului de împrumut, a cerințelor bancare și, dacă este posibil, a termenilor și condițiilor împrumutului. Evaluatorul trebuie să înțeleagă clar că rezultatele muncii sale sunt folosite pentru a lua decizii și riscuri financiare reale. Munca de proastă calitate a evaluatorilor poate duce la pierderi economice nu numai pentru bănci, ci și pentru alți participanți la piață și pentru populație.

Evaluatorul trebuie să fie conștient de nivelul său de competență. La rezolvarea problemelor care necesită cunoștințe de înaltă specializare, este necesar să se implice specialiști tehnici. În astfel de cazuri, este inacceptabil să ne limităm la evaluări de experți nefondate ale Evaluatorului însuși.

Costul serviciilor Evaluatorului se formează pe baza politicii tarifare aplicate de acesta ca element raporturi contractuale cu clientul. Evaluatorul trebuie să efectueze o evaluare echilibrată politica tarifară, asigurând o calitate adecvată a rezultatelor muncii sale. Dumpingul, care implică inevitabil o scădere a calității rezultatului evaluării, precum și o creștere nejustificată a tarifelor, nu contribuie la dezvoltarea parteneriatelor. În cazurile în care Banca nu este direct clientul evaluării, se recomandă să se abțină de la a influența formarea costului serviciilor.

Evaluatorul trebuie să se străduiască în mod constant pentru dezvoltare profesională, să analizeze cunoștințele și experiența acumulate, să monitorizeze tendințele pieței, să îmbunătățească calificările și să urmeze formare periodică. Un bun ajutor pentru dezvoltarea și îmbunătățirea cunoștințelor și abilităților este interacțiunea în timpul procesului de evaluare cu angajații competenți ai departamentelor relevante ale băncii. Menținerea bazelor de date, automatizarea proceselor de pregătire a rapoartelor, prezența sistemelor de control al calității în companie și pregătirea evaluărilor analitice pentru regiune sunt indicatori ai maturității profesionale a Evaluatorului.

Destul de des, Evaluatorul devine conștient de detaliile viitoarelor tranzacții de împrumut. Dezvăluirea de informații comerciale și de altă natură care ar putea cauza daune clientului sau băncii este inacceptabilă. Implicarea unor terți în calitate de experți sau consultanți, asociată cu necesitatea dezvăluirii informațiilor confidențiale, este supusă acordului cu clientul și banca.

Este inacceptabil să oferi clientului servicii de evaluare să folosească serviciile unei alte bănci pentru a finaliza o tranzacție.

Atunci când interacționează cu reprezentanții clientului sau ai băncii, Evaluatorul trebuie să dea dovadă de loialitate și tact. Când discutăm probleme și probleme actuale, este permis doar un ton constructiv și de afaceri. Această recomandare se aplică în egală măsură reprezentanților clientului și ai băncii.

Pentru a depăși factorul de denaturare subiectivă a rezultatelor evaluării și pentru a crește eficiența procesului de evaluare în ansamblu, se recomandă utilizarea unui mecanism în care banca fie este clientul evaluării, fie este inclusă în procesul de evaluare. în calitate de co-client al raportului și parte a contractului care primește raportul. Un angajat al băncii, în timp ce monitorizează calitatea raportului de evaluare, acționează ca o contrapondere la influența clientului și, într-o oarecare măsură, îl protejează pe Evaluator.

Pentru cazul în care banca acționează ca co-client, algoritmul general de interacțiune este prezentat în Tabel. 2

Masa 2.

		Evenimente în derulare
	Aprobarea sarcinii de evaluare	Se determină obiectul evaluării, drepturile și sarcinile, se discută abordările utilizate, ipotezele și limitările (se determină cantitatea necesară de informații și momentul evaluării). De regulă, se realizează cu participarea clientului și este combinat cu o inspecție a instalației.
	Încheierea unui acord	Acordul are o formă tripartită. Banca acționează ca co-client și destinatar al raportului (împreună cu debitorul gajist) și semnează un certificat de acceptare tripartit.
	Consultații în curs	Evaluatorul informează angajatul băncii despre problemele emergente (de exemplu, cu furnizarea de informații), problemele controversate sunt discutate împreună
	Prezentare la bancă rezultate rezumative estimări	Evaluatorul furnizează băncii rezultatele obținute într-o formă succintă. Când banca este de acord cu rezultatele, Evaluatorul întocmește un raport de evaluare
	Prezentare catre client	Raportul întocmit este prezentat clientului

Schema prezentată este caracterizată de câteva puncte semnificative.

In primul rand, Aceasta este o formă tripartită de acord, conform căreia banca este co-client al raportului și acționează ca acceptor al lucrării.

În al doilea rând, Aceasta stabilește sarcina pentru evaluare în stadiul inițial. Acest lucru vă permite să specificați la maximum obiectul evaluării, cerințele pentru metodele și abordările utilizate și să reflectați caracteristicile necesare.

Al treilea, Acestea sunt consultări continue în timpul procesului de evaluare cu angajații băncii. Această etapă vă permite să rezolvați rapid problemele emergente și le permite angajaților băncii să utilizeze rezultate intermediare pentru a lua o decizie de creditare fără a aștepta pregătirea finală a raportului.

O schemă este posibilă și atunci când, în numele proprietarului bunului propus a fi gajat, banca acționează ca client al raportului. În acest caz, serviciile Evaluatorului sunt plătite de bancă. Despăgubirea ulterioară a băncii pentru costurile suportate este posibilă prin acord între bancă și client într-o formă acceptabilă pentru aceștia. În acest caz, acordul se încheie într-o formă bilaterală.

Parteneriatul strâns dintre Evaluator și bancă este o garanție a unui proces de afaceri eficient.

Cerințe generale pentru compoziția și calitatea muncii în timpul evaluării. Ipoteze generale și limitări.

Cerințele pentru evaluările efectuate în scopul garanției împrumutului, precum și în alte scopuri în general, sunt date în Serviciul Federal de Securitate și standardele organizațiilor de autoreglementare ale evaluatorilor. Scopul în cauză presupune însă prezența anumitor specificuri din următoarele motive.

1. De fapt, consumatorul serviciilor Evaluatorului este o instituție de credit, în timp ce clientul raportului, de regulă, sau în majoritatea cazurilor, este un potențial debitor ipotecar.

2. Valoarea determinată de Evaluator este considerată ca bază pentru calculul ulterior al valorii garanției. Totodată, spre deosebire de alte scopuri de evaluare, iese în prim plan problema lichidității obiectului de evaluare, gradul căruia determină semnificativ valoarea garanției.

3. Pentru a lua o decizie de creditare cu privire la garanția pentru o tranzacție, banca trebuie să cunoască, pe lângă valoarea de bază, o serie de parametri legați direct de valoarea garanției potențiale (vezi secțiunea 3)

4. Activitățile Evaluatorului sunt determinate de următorii factori:

• ținând cont că, pe baza rezultatului evaluării, banca acceptă real riscuri financiare, cerințele pentru calitatea raportului sunt destul de stricte;
• în conformitate cu nevoile de afaceri ale participanților pe piață, serviciile de evaluare trebuie furnizate într-un interval de timp acceptabil pentru toate părțile interesate.

Având în vedere cele de mai sus, următoarele cerințe generale trebuie să fie prezentate Evaluatorului atunci când evaluează în scopuri de garanție.

• Sarcina principală a Evaluatorului este să arate perspectivele cantitative și calitative pentru fezabilitatea obiectului evaluat.
• Rezultatul evaluării, în primul rând, este necesar băncii, prin urmare, la efectuarea evaluării, Evaluatorului i se recomandă, de comun acord cu banca, să interacționeze cu specialiștii săi autorizați. Această interacțiune nu implică presiune asupra Evaluatorului din partea băncii și nu încalcă principiul independenței activităților sale.
• Tipul de valoare determinat depinde de gradul de lichiditate al obiectului evaluat. Prin urmare, sarcina principală este de a analiza lichiditatea și de a conveni cu banca și clientul asupra tipului de valoare determinat în raport.
• Descrierea obiectelor de evaluare trebuie să conțină caracteristici clare care să permită identificarea fără ambiguitate a obiectului. Nu este permis să se limiteze la indicarea numelor și numerelor de acces.
• Atunci când se determină valoarea de piață, toate estimările și ipotezele trebuie să se bazeze pe date și tendințe fiabile ale pieței. Ipotezele bazate exclusiv pe opinia expertului evaluatorului ar trebui reduse la minimum.
• Toate sursele de informații utilizate în raport trebuie să fie indicate într-o formă care să permită verificarea caracterului adecvat al acestora.
• Raportul de evaluare trebuie să conțină, cu o lungime minimă, toate informațiile necesare înțelegerii validității rezultatelor obținute.
• Pentru a crește eficiența muncii, rezultatele evaluării intermediare pot fi transmise băncii într-o formă convenită cu banca.
• Dacă există o discrepanță semnificativă în rezultatele obținute folosind abordări diferite, trebuie efectuată o analiză a motivelor acestei discrepanțe și trebuie selectat rezultatul cel mai de încredere, în opinia rezonabilă a Evaluatorului, ca rezultat final.
• Nu este permisă evaluarea obiectului de către Evaluator fără a inspecta obiectul. Fotografiile obiectelor evaluate (dacă există un număr mare de obiecte, poate selectiv cele mai semnificative) trebuie incluse în Anexele la raport. Fotografiile trebuie să reflecte în mod obiectiv starea proprietății care se evaluează;
• Prin acord cu banca și clientul, Evaluatorul poate determina caracteristicile obiectului de evaluare care nu sunt prevăzute de cerințele standardelor federale de evaluare, dar sunt necesare pentru ca banca să ia o decizie.
• Evaluarea trebuie finalizată în intervalul de timp specificat procesul de creditare. Pentru a minimiza termenele limită fără pierderea calității, Evaluatorul, în etapa de stabilire a sarcinii de evaluare, trebuie să își înțeleagă clar sarcina, să stabilească cantitatea de informații și alcătuirea documentelor necesare lucrării și să stipuleze termenele limită pentru depunerea documentelor și prioritățile. .
• Secțiunea de analiză a segmentului de piață căruia îi aparține obiectul evaluat trebuie să conțină următoarele informații:
• analiza activităților curente și a principalelor tendințe pe segmentul de piață relevant;
• cererea retrospectivă, actuală și viitoare așteptată pentru acest tip de proprietate în regiune;
• nevoile existente și probabile pentru utilizări alternative ale proprietății care se evaluează;
• gradul de impact asupra valorii garanției a unor factori previzibili (la momentul evaluării);
• Când se utilizează abordarea venitului la construirea flux de fonduri este necesar să ne bazăm pe indicatorii de piață, inclusiv în situația în care proprietarul imobilului se bucură de avantaje care îl pun într-o poziție mai avantajoasă față de ceilalți participanți la piață (beneficii etc.). Grevele existente ale obiectului (de exemplu, închiriere, servitute), care vor fi păstrate la înstrăinarea obiectului, sunt supuse unei examinări obligatorii în timpul evaluării.

Orientări generale pentru structura unui raport de evaluare în scop de garanție

Structura raportului de evaluare, ținând cont de specificul determinat de scopurile gajului, se recomandă în forma următoare.

Partea 1. Rezumatul rezultatelor și concluziilor. Aceasta este partea operativă a raportului de evaluare, permițând utilizatorului să obțină imediat informații complete și cuprinzătoare despre rezultatele muncii efectuate. Aici rezumăm pe scurt principalele caracteristici ale obiectului de evaluare, rezultatele obținute la aplicarea diferitelor abordări ale evaluării, valoarea finală a obiectului de evaluare, precum și concluzii și recomandări importante care, în opinia Evaluatorului, sunt importante pentru client și pentru bancă.

Partea 2. Sarcina de evaluare. Această parte a raportului conține trei secțiuni.

1) O descriere cuprinzătoare a obiectului este furnizată cu toate caracteristicile care au fost luate în considerare și care ar trebui să fie luate în considerare în timpul evaluării. Sunt indicate rolul obiectului de evaluare în procesul de afaceri sau de producție al proprietarului și semnificația acestuia. Acesta oferă, de asemenea, o descriere a drepturilor de proprietate asupra obiectului de evaluare și a sarcinilor obiectului care îi afectează valoarea.

2) Se indică faptul că rezultatele evaluării sunt destinate a fi utilizate în scopuri colaterale. Sunt furnizate informații privind standardele de evaluare utilizate și alte documente (inclusiv aceste Recomandări), tipul (tipurile) de valoare determinată, precum și parametrii și caracteristicile determinați suplimentar. Sunt indicate data la care se efectuează evaluarea și termenul limită de finalizare a lucrării.

3) Sunt prezentate ipotezele și condițiile limitative utilizate de Evaluator care pot afecta rezultatul evaluării.

Partea 3. Informații despre clientul de evaluare și Evaluator.În plus față de informațiile indicate în conformitate cu OSF nr. 3, sunt furnizate informații despre bancă - potențialul creditor ipotecar în ceea ce privește numele și locația unității teritoriale (dacă se lucrează cu o sucursală bancară). Dacă evaluarea este efectuată fără participarea unei bănci, informațiile despre bancă nu sunt indicate.

Partea 4. Analiza pietei/segmentului de piata la care se refera volumul CT estimări. Sunt prezentate rezultatele analizei pietei/segmentului de piata din care face parte obiectul evaluarii, principalele tendinte identificate, intervale de pret si principalii factori de influenta.

Partea 5. Analiza lichiditatii obiectului de evaluare. O secțiune neprevăzută de standarde, dar extrem de importantă pentru bancă. Secțiunea furnizează caracteristicile lichidității obiectului de evaluare și perioada preconizată de expunere pe piață. Sunt indicate sursele pentru determinarea indicatorilor de lichiditate.

Partea 6. Analiza celei mai bune utilizări. La evaluarea în scopuri de garanție, această analiză se efectuează numai în cazul unei inconsecvențe clare între proprietatea evaluată și utilizarea sa existentă. În acest caz, ar trebui să se efectueze o evaluare ținând cont de schimbările în scopul vizat al obiectului, dacă un astfel de scop a fost deja determinat și în mod explicit.

Partea 7. Descrierea procesului de evaluare. Secțiunea oferă informații despre metodele utilizate, precum și despre toate calculele. Se recomandă furnizarea de informații despre analogii utilizați, calculele și ajustările efectuate în formă tabelară. Informațiile prezentate ar trebui să permită urmărirea cu ușurință a logicii și corectitudinii rezultatului obținut. Dacă opinia expertului este utilizată ca informație semnificativă pentru valoarea care se determină, raportul de evaluare trebuie să analizeze această valoare pentru conformitate conditiile magazinului descrise în secțiunea de analiză a pieței.

Partea 8. Definiția caracteristicilor suplimentare. Dacă, în conformitate cu sarcina de evaluare, Evaluatorul determină caracteristici suplimentare ale obiectului de evaluare, de exemplu, o prognoză a modificărilor valorii în timp sau valoarea costurilor asociate executării silite, sunt prezentate datele inițiale, logica și rezultatele calculelor. in aceasta sectiune. De asemenea, de comun acord cu Banca si Clientul, se poate calcula si valoarea de lichidare a obiectului de evaluare. În acest caz, este necesar să se indice metodologia utilizată și rațiunea alegerii acesteia.

Partea 9. Coordonarea rezultatelor și concluzia finală despre costul obiectului. Ponderea rezultatelor obținute prin diferite abordări se realizează numai atunci când nu există o discrepanță semnificativă între rezultate. Dacă există o discrepanță semnificativă, se efectuează o analiză a motivelor și se selectează rezultatul cel mai de încredere, în opinia evaluatorului, ca rezultat final.

Aplicații.În Anexa la raport în conformitate cu cerințele OFS nr. 3 Sunt furnizate copii ale documentelor utilizate. Atunci când se utilizează ca surse de informare publicații regionale cu tiraj redus, se recomandă includerea în raport nu a link-urilor, ci a unor copii ale paginilor relevante. Este obligatoriu să aveți fotografii ale obiectului evaluat.

Pentru a crește eficiența procesului de evaluare, se recomandă transmiterea unor materiale succinte la bancă, permițând angajatului băncii să înțeleagă fiabilitatea rezultatului evaluării înainte de a primi raportul principal. Astfel de informații ar trebui să includă:

• Descrierea subiectului de evaluare;
• Analiza segmentului de piata caruia ii apartine obiectul de evaluare;
• Fotografii ale subiectului de evaluare;
• Material de calcul cu rezultatul final.

Literatură

• Standarde internaționale evaluări. Ediția a șaptea. 2005 /Trad. din engleza I.L. Artemenkova, G.I. Mikerin, N.V. Pavlova. – M.: SRL „Societatea Rusă a Evaluatorilor”, 2006.
• Standarde europene de evaluare. 2000/Per. din engleza G.I. Mikerina, N.V. Pavlova, I.L. Artemenkova, - M.: SRL „Societatea Rusă a Evaluatorilor”, 2003.
• Standarde internaționale de evaluare, ediția a opta, Comitetul pentru standarde internaționale de evaluare, 2007.

Având în vedere diverse aspecte ale evaluării în scop colateral, autorul oferă diverse direcții pentru optimizarea rezultatului final al lucrării și depășirea celor mai frecvente obstacole.

Victor Roslov
Evaluare în scopuri colaterale – realități, caracteristici, cerințe
„Strategii economice”, nr. 02-2008, p. 144-152

Introducere

Creditarea bancară, ca orice activitate profitabilă, este asociată cu riscul pierderii resurselor alocate. Oricât de perfect este instrumentul analiză financiară activitățile împrumutatului, nu elimină niciodată în totalitate riscul menționat mai sus. În acest sens, băncile folosesc diverse instrumente de acoperire, dintre care principalele sunt garanțiile, garanțiile și garanțiile.

Dintre instrumentele de acoperire a riscurilor de credit, garanțiile sunt recunoscute ca fiind una dintre cele mai fiabile. Această opinie se bazează pe doi factori. În primul rând, legislația actuală oferă creditorului drepturi de creditor gaj cu un drept de preferință față de alți creditori atunci când își satisface creanțele în legătură cu obiectul gajului, iar în al doilea rând, interesele creditorului sunt protejate de bunurile imobiliare, de starea și valoarea. dintre care nu depind întotdeauna de eventualele modificări starea financiara debitor.

Garanția poate fi active fixe (bunuri reale și mobile), materii prime, produse terminate, bunuri pentru revânzare, valori mobiliare(atât citate, cât și necotate), drepturi de revendicare în temeiul diferitelor obligații. Există încă puțină practică de gajare a activelor necorporale. Cea mai mare parte a activelor gajate revine bunurilor reale și mobile, precum și bunurilor aflate în circulație. În același timp, cele mai complexe obiecte din punct de vedere al metodologiei de lucru sunt imobilele și bunurile mobile sub formă de mașini și utilaje.

Un gaj poate proteja în mod fiabil interesele creditorului gajist numai dacă sunt îndeplinite următoarele condiții:

• selectarea corectă a activelor în scopul garanțiilor de împrumut;
  
• o evaluare inițială adecvată de către bancă a caracteristicilor calitative și cantitative ale garanției (în primul rând lichiditatea și valoarea);
  
• expertiză juridică de înaltă calitate pentru identificarea riscurilor juridice asociate cu gajarea proprietății în cauză;
  
• luarea măsurilor adecvate pentru păstrarea garanției.
  

Acesta este, de fapt, conținutul muncii colaterale.

Dintre etapele lucrării de garanție, cea mai dificilă și responsabilă este evaluarea garanției potențiale în etapa de examinare. cerere de împrumut.
Un rezultat obiectiv și corect al evaluării poate fi obținut numai dacă există cerințe clare și adecvate pentru procedura de evaluare. În același timp, banca înțelege rezultatul unei evaluări a unei potențiale garanții nu doar ca valoare, ci în ansamblu ca o concluzie despre acceptabilitatea proprietății în cauză pentru a garanta o anumită tranzacție de credit.

În primul rând, este necesar să se stabilească ce informații despre potențialul colateral are nevoie banca pentru a lua o decizie de creditare.

Priorități de lichiditate

În primul rând, pe lângă posibilitatea fundamentală de acceptare a proprietății drept garanție din cauza circumstanțelor legale, precum și prezența riscurilor legale, banca este interesată dacă este posibil în principiu și cum să vândă rapid garanția în cazul în care un astfel de apare nevoia, i.e. care este lichiditatea lui? În mod paradoxal, în ciuda importanței evidente a problemei, cu foarte puține excepții, astfel de informații lipsesc din rapoartele de evaluare efectuate în scopul cauțiunii.
Lichiditatea obiectelor care constituie garanția reprezintă principala caracteristică a garanției și în multe cazuri ne permite să judecăm cât de repede poate fi rambursată datoria creditului prin exercitarea drepturilor creditorului gajist asupra garanției. Fără analiza lichidității este imposibil de acceptat solutie corecta nici despre posibilitatea fundamentală de a lucra cu activul, nici despre parametrii cantitativi - valoarea garanției și gradul de securitate al tranzacției de credit.

Lichiditatea proprietății este caracterizată de cât de repede poate fi schimbat obiectul în bani, adică vinde la un preț adecvat valorii de piață pe o piață deschisă în condiții de concurență, atunci când părțile la tranzacție acționează în mod rezonabil, au toate informațiile necesare, iar tranzacția nu este afectată de nicio circumstanță extraordinară. O caracteristică cantitativă a lichidității poate fi timpul de expunere pe piață a unui obiect, de exemplu. timpul necesar pentru a vinde o proprietate pe o piață deschisă și competitivă la valoarea de piață.

Problema determinării lichidității nu este atât de clară pe cât ar părea. De exemplu, în cazul creditării mari intreprinderi Proprietatea gajată este adesea clădiri, structuri, dispozitive de transmisie și echipamente. Lista proprietăților poate consta în un numar mare poziții - sute și uneori mii de unități. Abordările tradiționale de evaluare a acestui tip de garanție, bazate pe ipoteza că creanțele împotriva debitorului vor fi satisfăcute prin înstrăinarea directă a obiectelor gajate și vânzarea acestora, nu sunt în întregime aplicabile din mai multe motive.

Unul dintre motive este următorul: volume mari de active fixe, de regulă, sunt ilichide atunci când sunt vândute în vrac. În plus, tipuri de proprietăți precum structuri, dispozitive de transmisie, imobile specializate sau echipamente tehnologice complexe nu pot fi vândute izolat de alte active fixe. Lichiditatea, precum și valoarea acestui tip de proprietate, este strâns legată de lichiditatea complexului imobiliar sau a afacerii întreprinderii. Astfel de active pot fi numite „condițional lichide”. Lichiditatea unor astfel de obiecte este direct legată de lichiditatea grupului tehnologic sau complexului de producție din care fac parte.

Activele pot fi recunoscute ca lichide condiționat dacă sunt îndeplinite următoarele condiții:

• întregul complex imobiliar sau partea sa autonomă are lichiditate;
  
• activele în cauză sunt o componentă semnificativă a complexului, îndeplinesc funcții cheie în funcționarea acestuia și nu pot fi separate fără a provoca pagube disproporționate;
  
• activele sunt operaționale și nu necesită înlocuire sau reparații semnificative.
  

Ca exemplu de echipamente aparținând grupei „condiționat lichid”, se pot cita laminoare ale uzinelor metalurgice, instalații de epurare a gazelor de eșapament ale furnalelor, instalații de mari dimensiuni și echipamente ale rafinăriilor chimice și de petrol. Pot fi, de asemenea, diverse mașini, mașini, instalații și alte echipamente, care sunt listate în cantități mari în bilanțul unei mari întreprinderi operaționale.

Semnificația practică a acestei clasificări constă în necesitatea formării masei de garanții în așa fel încât, în ansamblu, garanția să aibă lichiditate, de exemplu, o unitate tehnologică autonomă, un atelier de producție separat cu posibilitate de reutilizare etc.

Valoarea de piață a proprietății de mai sus, determinată pe baza abordărilor tradiționale, nu are caracter informativ pentru bancă. Cu toate acestea, afirmația conform căreia o astfel de proprietate este nepotrivită pentru a fi considerată o sursă de rambursare a datoriilor în caz de nerambursare a împrumutului nu este în întregime evidentă și, de cele mai multe ori, nu există nicio alternativă (altă proprietate lichidă). Mai mult, practica de lucru cu datorii problematice arată că, într-o serie de cazuri, activele care sunt ilichide în sine, dar cheie pentru afaceri, au permis creditorului, care are astfel de active drept garanție, să-și returneze fondurile mai rapid și într-un volum mai mare. decât creditorilor garantați sub formă de resturi lichide de mărfuri

Ce cost ar trebui să vizați?

A doua problemă ca importanță este problema valorii proprietății.

Conceptul de „valoare colaterală”, folosit în mod activ în economie ca atare, este, în mod ciudat, nu este standardizat în Federația Rusă astăzi, adică. Nu există o definiție clară sau metode de evaluare general acceptate. Standardele Federale adoptate (1-3) nu conțin cerințe de evaluare în scopuri de garanție, cu excepția menționării necesității determinării valorii de piață în aceste scopuri.

Dacă ne întoarcem la practica internațională, atunci, de exemplu, în Standardele Internaționale de Evaluare (4-6) se poate găsi următoarea definiție: „Valoarea creditului ipotecar (MLV) este valoarea proprietății determinată de un evaluator care efectuează o evaluare prudentă. evaluarea posibilității de comercializare viitoare a proprietății, luând în considerare aspectele sustenabile pe termen lung ale proprietății, condițiile normale și locale ale pieței și utilizarea curentă și utilizările alternative adecvate ale proprietății." Definiția costului creditării ipotecare este cuprinsă în legislația europeană (Directiva 89/647/ECC modificată prin Directiva 98/32/CE). Aceste directive privesc aspecte de reglementare bancară și stabilirea unor standarde minime de solvabilitate a creditorilor implicați în împrumuturi contra proprietății. Această valoare este utilizată de bănci atunci când evaluează riscurile de credit și diferă de evaluarea actuală a valorii de piață prin luarea în considerare a tendințelor sustenabile pe termen lung și excluderea elementelor speculative. Cu alte cuvinte, MLV poate fi caracterizat ca o valoare determinată ținând cont de unele previziuni conservatoare ale schimbărilor din perioada de creditare (7). Acest concept este mai aplicabil pentru creditarea ipotecară pentru un suficient termeni lungi. Un punct important în definiția de mai sus este referirea la „o evaluare a viitoarei tranzacții”, care implică, împreună cu determinarea valorii, o analiză a lichidității proprietății.

Cerințele de evaluare pentru garantarea împrumuturilor, ipotecilor și obligațiunilor sunt stabilite în Cererea de evaluare internațională 2 (IVA 2) Evaluare în scopuri de creditare. Acest standard presupune posibilitatea de a determina în scopul garanției nu numai valoarea de piață, ci și valoarea unei întreprinderi în exploatare sau valoarea de lichidare etc., cu toate acestea, valoarea de piață este aleasă ca tip principal de valoare din punct de vedere. a consumatorilor. De asemenea, este important de menționat că consumatorii unei astfel de evaluări sunt definiți clar în standard ca instituții de credit. O caracteristică a recomandărilor în conformitate cu acest standard este accentul pus pe utilizarea de către evaluator a datelor de piață. Standardul cere evaluatorului să identifice în mod clar situațiile în care utilizează date non-piață sau obține valoare non-piață.

Astfel, putem concluziona că, în conformitate cu recomandările standardelor internaționale, valoarea de piață este de cele mai multe ori determinată în scopul asigurării obligațiilor de creanță.

De ce este recomandată valoarea de piață ca valoare de bază? Conceptul de „valoare de piață” este destul de transparent și tangibil. În practică, sunt utilizate multe metode, metode și tehnici dovedite pentru determinarea acesteia. Și cel mai important, există informatii disponibile despre prețurile reale bazate pe rezultatele tranzacțiilor finalizate, precum și informații despre preț în contextul cererii și ofertei. În general, valoarea de piață este probabil singurul tip de valoare, în afară de valoarea investiției, pentru care există un punct de referință stabil sub forma unei piețe reale. Acestea. instrumentele de evaluare pot fi verificate pe baza unei opinii independente despre valoarea activelor proprietarilor acestora (vânzători și cumpărători).

Utilizarea valorii de lichidare ca bază pentru calcularea valorii garanției pare logică la prima vedere. Cu toate acestea, trebuie avut în vedere faptul că abordările de evaluare a valorii de lichidare utilizate și descrise în literatura de specialitate se bazează, de regulă, pe construirea de modele teoretice care reflectă, în diferite grade, ideile autorilor despre mecanismele de formare. valorile reducerilor necesare din valoarea de piață (8, 9). Fără a scăpa de meritele autorilor acestor lucrări, în lipsa unor date statistice suficiente pentru a verifica caracterul adecvat al abordărilor propuse, valoarea acestor constructe teoretice pentru practică trebuie considerată îndoielnică.

De asemenea, merită luat în considerare conceptul de „valoare justă a garanțiilor”, introdus de Banca Rusiei în „Regulamentele privind procedura de formare institutii de credit rezerve pentru eventuale pierderi la credite, credite și datorii similare”, mai des denumită în mediul bancar Regulamentul 254-P.
În conformitate cu prezentul document, valoarea justă a garanției este prețul la care debitorul ipotecar, dacă ar fi vânzătorul bunului oferit drept garanție, având informații complete despre valoarea imobilului și neobligat să îl vândă, ar fi de acord să o vândă, iar cumpărătorul, având informații complete despre costul proprietății specificate și nefiind obligat să o cumpere, ar fi de acord să o cumpere la un preț rezonabil. Pe termen scurt, care nu depășește 180 de zile calendaristice. Adică, pe baza standardelor actuale, putem spune că pentru articolele cu o perioadă tipică de expunere mai mică de 180 de zile aceasta este, de fapt, valoarea de piață, pentru altele este valoarea de lichidare cu o perioadă de expunere de cel mult 180 de zile. zile. Deoarece nu au fost elaborate recomandări pentru determinarea acestei valori, băncile operează în practică cu aceeași valoare de piață.

Ar fi logic să presupunem că cea mai adecvată înțelegere a esenței valorii garanției ar trebui căutată în primul rând de la consumatorii direcți, de exemplu. la bănci.

În etapa de luare a unei decizii de credit, banca are nevoie de valoarea garanției ca măsură de evaluare a valorii garanției pentru comparare cu mărimea obligațiilor de împrumut atunci când se determină gradul de securitate necesar pentru tranzacție. Este logic să presupunem că o bancă, atunci când oferă o anumită sumă de bani sub formă de împrumut, dorește să știe ce parte din aceste fonduri poate fi returnată folosind garanții. Și este această sumă pe care băncile o înțeleg ca valoare de garanție.

Această concluzie este confirmată de rezultatele sondajului. Potrivit majorității managerilor intervievați ai departamentelor de credit și garanții ale unui număr de bănci, valoarea garanțiilor este înțeleasă ca fiind cea mai probabilă suma de bani, care poate fi obținută pentru a satisface cerințele băncii ca urmare a vânzării garanției în sine sau a altor activități în care garanția va juca un rol cheie.

În practica bancară, valoarea valorii garanției este determinată ca un derivat al valorii de piață prin reducerea acesteia cu o anumită sumă, așa-numitul discount de garanție. Valorile reducerilor de garanții în raport cu activele imobiliare variază în general între 20 și 60%. Limita inferioară este determinată de pierderile practic garantate ale creditorului sub formă de plăți obligatorii, limita superioară este determinată probabil de bunul simț și prezența concurenței între bănci. Principalii indicatori care influențează rata de actualizare aplicată sunt lichiditatea proprietății, dinamica modificărilor valorii în timp și costurile proiectate care apar la executarea silită și vânzarea proprietății. Această problemă este discutată mai detaliat în cartea „Evaluarea în scopuri colaterale: teorie, practică, recomandări” (10).

Și mai departe…

Ținând cont de rolul stimulant al garanției, informații utile pentru bancă este importanța activului în cauză din punct de vedere al participării la generarea veniturilor clientului, cu alte cuvinte, semnificația acestuia pentru afacere.

Întrucât momentele de acordare a fondurilor de credit și rambursarea acestora sunt eșalonate în timp, uneori semnificativ (până la 5-7 ani), este necesar să se țină cont de modificarea în timp a valorii garanției, i.e. Pentru bancă, va fi foarte util să prognozeze modificări ale valorii proprietății pe durata contractului de împrumut și, eventual, executarea ulterioară a garanției. Astfel de modificări vor fi determinate de tendințele pieței, de proprietățile proprietății în sine (de exemplu, uzura) și de necesitatea de a face investiții pentru a menține starea de calitate a proprietății (reparații etc.).

O altă problemă importantă este evaluarea costurilor care apar la executarea silită a garanției și vânzarea acestuia. Astfel de costuri pot afecta semnificativ decizia de creditare cu privire la garanție (de exemplu, pentru echipamente cu caracteristici semnificative de greutate și dimensiune, pot fi comparabile ca mărime cu valoarea proprietății). Lista acestor costuri va depinde de scenariul în care se va desfășura procesul de lucru cu datorii problematice, dar în majoritatea cazurilor dimensiunea lor este destul de previzibilă.

Bănci și evaluatori

Majoritatea băncilor nu au evaluatori profesioniști în personalul lor. analiza credituluiși analiza garanțiilor, sau angajații departamentului de analiză a riscului de credit.

De regulă, gajatorii au cunoștințe și abilități de bază în evaluare și, dacă au suficientă experiență de lucru, nu sunt inferiori evaluatorilor profesioniști, dar adesea apar situații când:

• Efectuarea lucrărilor de evaluare a activelor de către angajații băncii nu este profitabilă din punct de vedere economic pentru bancă. Această situație apare în băncile cu o rețea de sucursale și o dimensiune relativ mică portofoliu de crediteîn divizia regională;
  
• evaluarea activelor pe cont propriu nu îndeplinește cerințele pentru standardele temporare pentru luarea în considerare a cererilor de împrumut;
  
• nivelul de complexitate al sarcinilor de evaluare în curs de rezolvare nu corespunde nivelului de calificare angajații bănciiși necesită implicarea profesioniștilor în evaluare;
  
• clientul manifestă o dorință persistentă de a determina valoarea proprietății sale de la un evaluator independent sau între bancă și un potențial împrumutat, în unele cazuri, apare o dispută între diferite divizii ale băncii cu privire la valoarea garanției;
  

Separat, ar trebui să menționăm zona în curs de dezvoltare a produselor standard de credit (de exemplu, creditarea ipotecară și creditarea întreprinderilor mici și mijlocii). Atunci când lucrează în aceste sectoare cu produse care necesită garanții, băncile în mod clar nu pot folosi resursele interne pentru a evalua în mod adecvat garanțiile.

Prin urmare, majoritatea băncilor au nevoie de serviciile evaluatorilor profesioniști. Rezultatele unui sondaj al comunității bancare realizat de Comitetul ARB pentru activități de evaluare (11) confirmă gradul ridicat de implicare a evaluatorilor în procesul de creditare (Tabelul 1).

Evaluarea în scopuri colaterale ocupă un loc semnificativ în volumul total al lucrărilor de evaluare din Federația Rusă. In tarile cu economie dezvoltată Evaluarea în scopuri de creditare este practic principala sarcină a evaluatorilor. Prin urmare, se poate presupune că în viitor aceeași tendință va fi caracteristică pieței interne a serviciilor de evaluare. Pe baza rezultatelor sondajului evaluatorilor, a fost dezvăluită o imagine, ilustrată în tabel. 2.

Analiza datelor sondajului a făcut posibilă determinarea proprietății, în raport cu cele mai comune tipuri de bunuri, evaluatorii sunt cel mai adesea implicați în evaluare. Rezultatele sunt prezentate în tabel. 3.

Gradul de încredere al băncilor în rezultatele rapoartelor acceptate poate fi caracterizat prin datele prezentate în tabel. 4.

După cum se poate observa din tabele, marea majoritate a rapoartelor primite de bancă sunt verificate în diviziile băncii. În acest caz, rezultatele testului arată așa cum sunt prezentate în tabel. 5.

Un grad atât de scăzut de încredere în rezultatele evaluării nu este neîntemeiat. Practica lucrului cu datorii problematice, conform sondajului, arata ca doar in 5% din cazuri pretul de vanzare al activelor se coreleaza cu evaluarea initiala efectuata de evaluator. Pentru a identifica motivele calității scăzute a serviciilor oferite, chestionarul a inclus întrebări prin care băncilor se cereau să evalueze pe o scară de 100% ponderea diferiților factori negativi observați de bănci la verificarea rapoartelor. Rezultatele sunt prezentate în tabel. 6.

După cum se vede din tabel. 6, cea mai mare importanță este acordată problemei așa-numitei evaluări „personalizate”. În același timp, apartenența împrumutatului la unul sau altul sector de creditare nu este atât de critică.

Motivul poate fi explicat prin motivarea participanților la tranzacția de credit. Este evident că atunci când efectuează o evaluare în scop colateral, evaluatorul se află în condiții destul de stricte. Clientul, care plătește direct pentru munca evaluatorului, nu este interesat de valoarea reală a bunului său, pe care în cele mai multe cazuri el însuși o cunoaște foarte bine. Îl interesează rezultatul maxim dorit confirmat de raport, care îi permite să atragă resurse mari de credit pentru bunurile gajate.

Datorită acestui factor și spre deosebire de opinia general acceptată, banca nu este interesată să subestimeze valoarea, deoarece în acest caz, el se va limita în volumul creditării și, în consecință, în primirea veniturilor. Denaturarea în sus a valorii garanției poate duce la pierderi financiare reale în cazul neîndeplinirii obligațiilor de credit. Prin urmare, de fapt, persoana interesată de calitatea evaluării este banca, deși formal raportul este dispus de proprietarul activelor, potențialul debitor ipotecar. Apropo, evaluatorii înțeleg acest fapt destul de clar.

Factorii motivaționali considerați influențează și calitatea rapoartelor. În practica occidentală, pentru un evaluator, un factor semnificativ care limitează manifestările subiective este riscul reputațional, dar criza este piata creditelor ipotecare SUA și unii tari europene a arătat că evaluarea „personalizată” nu este străină societății dezvoltate. În același timp, Occidentul a dezvoltat mecanisme de protecție adecvate. În SUA, de exemplu, clientul raportului este o bancă, deși munca evaluatorului este plătită de potențialul debitor ipotecar. Într-o serie de țări europene se folosește următorul mecanism: banca încheie un contract de evaluare a activelor cu o anumită firmă cunoscută pe piață, care, la rândul ei, angajează evaluatori. În acest caz, clientul băncii plătește factura emisă de companie și de multe ori nici măcar nu se întâlnește cu evaluatorul. Lucrul cu o singură companie permite băncilor să îmbunătățească semnificativ tehnologia și eficiența procesului de interacțiune.
Nivelul actual de civilitate pe piața internă a serviciilor de evaluare, de asemenea, din păcate, nu permite încă băncilor, cu rare excepții, să își asume riscuri asupra reputației evaluatorului atunci când efectuează evaluări în scop de garanție.

Ce ai dori

Vom încerca să formulăm recomandări și cerințe generale pentru evaluarea activelor imobiliare în scop de garanție. Practica muncii colaterale și experiența interacțiunii cu evaluatorii au făcut posibilă formularea următoarelor cerințe generale pentru munca unui evaluator atunci când se evaluează în scopuri colaterale.

• Sarcina principală a evaluatorului este de a arăta perspectivele cantitative și calitative pentru fezabilitatea obiectului evaluat.
  
• Rezultatul evaluării este necesar în primul rând pentru bancă, prin urmare, atunci când efectuează o evaluare, evaluatorul trebuie să lucreze în contact cu specialiștii băncii.
  
• Tipul de valoare determinat depinde de gradul de lichiditate al obiectului evaluat. Prin urmare, sarcina principală este de a analiza lichiditatea și de a conveni cu banca și clientul asupra tipului de valoare determinat în raport.
  
• Descrierea obiectelor de evaluare trebuie să conțină caracteristici clare care să permită identificarea fără ambiguitate a obiectului.
  
• Atunci când se determină valoarea de piață, toate estimările și ipotezele trebuie să se bazeze pe date și tendințe fiabile ale pieței. Ipotezele bazate exclusiv pe opinia expertului evaluatorului ar trebui reduse la minimum.
  
• Toate sursele de informații utilizate în raport trebuie să fie indicate într-o formă care să permită verificarea caracterului adecvat al acestora.
  
• Raportul de evaluare trebuie să conțină, cu o lungime minimă, toate informațiile necesare înțelegerii validității rezultatelor obținute.
  
• Pentru a crește eficiența muncii, rezultatele de calcul intermediare pot fi depuse la bancă.
  
• Dacă există o discrepanță semnificativă în rezultatele obținute folosind abordări diferite, trebuie efectuată o analiză a motivelor și trebuie selectat rezultatul cel mai de încredere, în opinia evaluatorului, ca rezultat final.
  
• Un evaluator nu are voie să evalueze un obiect fără a-l inspecta. Fotografiile obiectelor evaluate (dacă există un număr mare de obiecte, eventual selectiv) trebuie incluse în anexele la raport. Fotografiile trebuie să reflecte în mod obiectiv starea întregului obiect care este evaluat și nu cele mai bune fragmente sau părți ale acestuia.
  
• Prin acord cu banca și clientul, evaluatorul poate determina parametrii obiectului de evaluare care nu sunt prevăzuți de cerințele Standardelor Federale de Evaluare, dar sunt necesari pentru ca banca să ia o decizie.
  
• Evaluarea trebuie finalizată într-un interval de timp care să nu depășească limitele stabilite prin procesul de creditare. Pentru a minimiza termenele limită fără pierderea calității, evaluatorul, în etapa de stabilire a unei sarcini de evaluare, trebuie să își înțeleagă clar sarcina, să stabilească cantitatea de informații și alcătuirea documentelor necesare lucrării și să stipuleze termenele limită pentru depunerea documentelor.
  

Cerințele declarate nu contrazic standardele federale și se corelează destul de bine cu cerințele standardelor internaționale. În special, următoarele puncte principale pot fi evidențiate în cerințele MCO.

În cazul determinării valorii de piață, metodologia de evaluare a potențialelor garanții trebuie să fie strict legată de situația reală a pieței și să conțină un minim de ipoteze și ipoteze de natură subiectivă.

Standardele Internaționale precizează că „metoda de comparare a vânzărilor sau alte metode de comparare a pieței trebuie să se bazeze pe cercetarea pieței, adică dacă evaluatorul folosește în calculele sale informații furnizate de client și care corespund realității, dar nu corespund. realitățile pieței, o astfel de abordare atunci când se evaluează în scopuri de cauțiune este inacceptabilă.

Pe lângă îndeplinirea cerințelor generale ale IVS pentru conținutul raportului, rapoartele de evaluare pentru obligațiuni ar trebui să includă, în general, informații despre următoarele elemente:

• analiza activităților curente și a principalelor tendințe pe segmentul de piață relevant;
  
• cererea retrospectivă, actuală și viitoare așteptată pentru acest tip de proprietate într-o anumită regiune;
  
• nevoile potențiale și probabile pentru utilizări alternative ale proprietății;
  
• lichiditatea actuală a proprietății, precum și, dacă este necesar, probabilitatea stabilității acesteia;
  
• gradul de impact asupra valorii garanției a unor factori previzibili (la momentul evaluării);
  
• abordarea adoptată în realizarea evaluării și măsura în care sunt utilizate date de piață fiabile pentru a susține evaluarea.
  

Separat, putem evidenția cerințele pentru evaluator.

• Autoritatea și responsabilitatea evaluatorului trebuie să fie clare atât pentru evaluator, cât și pentru clientul său. Evaluatorii trebuie să înțeleagă clar riscurile asociate cu efectuarea unei evaluări în scopul acordării unui împrumut, deoarece neînțelegerile, neînțelegerile sau erorile în acest domeniu pot duce la dispute și litigii între creditor și evaluator.
  
• Atunci când efectuează o evaluare în scopul acordării unui împrumut, evaluatorul trebuie să acorde o atenție deosebită menținerii independenței față de împrumutat.
  Este important ca evaluatorul să aibă experiență relevantă cu un anumit tip de proprietate, altfel va trebui să solicite sfatul unui expert.
  

Standardele cer ca evaluatorul să fie competent și să înțeleagă procesul de creditare. Evaluatorii ar trebui să aibă o înțelegere generală a cerințelor băncilor și ale altor instituții financiare și, dacă este posibil, a condițiilor împrumutului. Acestea sunt cerințele de bază ale standardelor internaționale aplicate evaluării în scopuri de garanție.

Atunci când efectuează o evaluare în scopuri colaterale, evaluatorul este prins într-o „foarfecă triplă”. Pe de o parte, există clientul evaluării cu dorința firească de a obține cel mai înalt rezultat posibil, pe de altă parte, există cerințele băncii privind calitatea evaluării, fiabilitatea și evidența raportului și pe al treilea, termene strânse pentru finalizarea lucrării. Practica arată că există mai multe direcții pentru a rezolva cu succes o problemă în condiții atât de dificile. În special, acestea sunt:

• optimizarea listei de lucrări efectuate, inclusiv selecția metodelor și abordărilor utilizate;
  
• optimizarea structurii raportului;
  
• dezvoltarea unui algoritm de interacțiune cu angajații băncii în timpul procesului de evaluare.
  

Abordarea unui număr de bănci de a organiza interacțiunea cu evaluatorii, prezentată în Tabelul 1, pare a fi destul de eficientă. 7.

Schema prezentată este caracterizată de câteva puncte semnificative.

În primul rând, aceasta este o formă tripartită de acord, conform căreia banca este co-client al raportului și acționează ca acceptor al lucrării.
Necesitatea ca specialiștii băncilor să participe la evaluare este discutată în materialele de consultare ale Comitetului de la Basel pentru Supravegherea Bancară, în special: „Colateralul suplimentar ar trebui evaluat cu prudență, de exemplu, pentru creditele imobiliare comerciale semnificative, băncile ar trebui să obțină estimări atente valoarea justă actuală a garanțiilor de la profesioniști calificați – interni sau externi băncii – ar trebui să revizuiască ipotezele și concluziile fiecărei evaluări pentru a confirma relevanța și validitatea acestora.”

În al doilea rând, aceasta este formularea specificațiilor tehnice în etapa inițială, ceea ce face posibilă precizarea maximă a obiectului evaluării, cerințele pentru metodele și abordările utilizate și reflectarea caracteristicilor necesare.

În al treilea rând, acestea sunt consultări continue cu angajații băncii în timpul procesului de evaluare, ceea ce face posibilă rezolvarea promptă a problemelor emergente și permite angajaților băncii să utilizeze rezultate intermediare pentru a lua o decizie de creditare fără a aștepta finalizarea raportului.

Cu speranta in viitor

În prezent, sub conducerea Consiliului de experți al Comitetului ARB pentru activități de evaluare, se desfășoară lucrări importante și relevante pentru a crea recomandări metodologice unificate pentru evaluarea în scopuri de garanție. Este de așteptat ca rezultatul acestei lucrări să fie în concordanță cu cele mai mari bănci, comunitatea de evaluare și principalii consumatori de servicii de evaluare, cerințe și recomandări care vor îmbunătăți atât calitatea evaluării, cât și eficiența interacțiunii dintre producătorii și consumatorii de servicii.

În concluzie, aș dori să subliniez că banca este interesată de evaluator ca partener conștiincios și profesionist, capabil să își asume responsabilitatea pentru rezultatul muncii sale; banca trebuie să fie sigură că valoarea obținută în raport este adecvată; piață și poate servi drept ghid de încredere atunci când luați o decizie de creditare.

Evaluarea în scopul cauțiunii este destul de dificilă și necesită un efort semnificativ și abilități profesionale. Cu toate acestea, practica arată că companiile care au succes în acest domeniu au la fel de succes în afaceri.

PES 8062/24.03.2008

Note
1. Standard federal de evaluare nr. 1 „Concepte generale, abordări și cerințe pentru evaluare (FSO nr. 1)”, aprobat prin ordin al Ministerului Dezvoltării Economice al Rusiei din 20 iulie 2007 nr. 256.
2. Standardul federal de evaluare nr. 2 „Scopul evaluării și tipurile de valoare (FSO nr. 2)”, aprobat prin Ordinul Ministerului Dezvoltării Economice al Rusiei din 20 iulie 2007 nr. 255.
3. Standard federal de evaluare nr. 3 „Cerințe pentru un raport de evaluare (FSO nr. 3)”, aprobat prin Ordinul Ministerului Dezvoltării Economice al Rusiei din 20 iulie 2007 nr. 254.
4. Standarde internaționale de evaluare. Ediția a șaptea. 2005/
Pe. din engleza I.L. Artemenkova, G.I. Mikerin, N.V. Pavlova. M.: SRL „Societatea Rusă a Evaluatorilor”, 2006.
5. Standarde europene de evaluare. 2000 / Trad. din engleza G.I. Mikerina, N.V. Pavlova, I.L. Artemenkova. M.: SRL „Societatea Rusă a Evaluatorilor”, 2003.
6. Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a VIII-a, Comitetul pentru Standarde Internaționale de Evaluare, 2007.
7. Konrad Ruchardt. Valoarea creditării ipotecare, Verband deutscher Hypothekenbanken, Bonn, 2003.
8. Galasyuk V.V., Galasyuk V.V. Determinarea valorii de lichidare prin metoda Galasyukov (GMLV) / Ed. Galasyuk V.V. Dnepropetrovsk: SA „Editura „Zorya””, 2007.
9. Rodin A.Yu. Metodologia de evaluare a valorii de lichidare a bunurilor // Probleme de evaluare. 2003. Nr. 1, p. 30-33.
10. Evaluare în scop colateral: teorie, practică, recomandări / M.A. Fedotova, V.Yu. Roslov, O.N. Shcherbakova, A.I. Mişanov. M.: Finanțe și Statistică, 2008.
11. Buletinul ARB. 2008. Nr 04.

Trimiteți-vă munca bună în baza de cunoștințe este simplu. Utilizați formularul de mai jos

Studenții, studenții absolvenți, tinerii oameni de știință care folosesc baza de cunoștințe în studiile și munca lor vă vor fi foarte recunoscători.

Postat pe http://www.allbest.ru/

• INTRODUCERE
• CAPITOLUL 1.
• 1.1 IMOBILUL CA OBIECTUL GARANTIEI
• 1.2
• CAPITOLUL 2. EVALUAREA VALORII DE PIAȚĂ A IMOBILĂ ÎN SCOPUL GAJULUI FOLOSIND EXEMPLU DE CĂLĂRI DE DEPOZIT
• 2.1 DESCRIEREA OBIECTULUI DE EVALUARE
• 2.2 ANALIZA DE PIAȚA A OBIECTULUI DE EVALUARE
• 2.3 DETERMINAREA VALORII DE PIAȚA A OBIECTULUI DE EVALUARE
• CAPITOLUL 3. RECOMANDĂRI PENTRU ÎMBUNĂTĂŢIREA ACTIVITĂŢILOR EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMMOBILIARE ÎN scop de garanție
• CONCLUZIE
• BIBLIOGRAFIE
• APLICAȚII
• INTRODUCERE

Evaluările imobiliare sunt relevante acum și vor fi relevante atâta timp cât proprietatea există. În Rusia, există o formare și o dezvoltare activă a pieței imobiliare și un număr tot mai mare de cetățeni, întreprinderi și organizații participă la tranzacțiile imobiliare.

Pentru multe tranzacții cu bunuri imobiliare și alte obiecte de evaluare, concluzia unui evaluator poate fi nu numai de dorit, ci și strict obligatorie. Activitatea de evaluare ca obiect reglementare legală Pe de o parte, reprezintă serviciul unui evaluator - un expert independent în determinarea valorii de piață, iar pe de altă parte, este un factor juridic care stabilește valoarea obiectului de evaluare în scopurile specificate în contractul de evaluare.

Evaluarea în scopuri de garanție este unul dintre cele mai relevante aspecte ale utilizării practice a teoriei evaluării, deoarece este unul dintre cele mai populare tipuri de servicii de pe piața de evaluare.

Atunci când alegeți active în scop colateral, obiectele imobiliare sunt cele mai atractive. Această „atractivitate” se explică în primul rând prin fiabilitatea obiectului gajat, atât sub aspect fizic - imposibilitatea mutării lui, cât și sub aspect juridic - înregistrarea de stat obligatorie (prezența unui gaj nu permite vânzarea obiect fără a informa Creatorul gajist).

Erorile în evaluarea garanțiilor sunt destul de costisitoare pentru bancă, iar erorile atât într-o direcție cât și în cealaltă duc la consecințe negative. O garanție supraevaluată este plină de pierderi în caz de neevaluare; Adică, banca este cel mai interesată de o evaluare obiectivă a valorii garanției, contrar credinței populare că este benefic pentru bancă să subestimeze valoarea.

Argumentele prezentate mai sus au determinat relevanța temei alese.

Subiect teza a fost o estimare a valorii de piață imobiliareîn scopuri de cauțiune.

Obiectul cercetării în teză a fost o clădire depozit.

Data determinării valorii de piață a clădirii depozit: 07/01/2010

Data întocmirii tezei: 09.12.2010

Scopul acestei teze a fost de a analiza fundamentele teoretice ale evaluării imobiliare și implementarea lor practică folosind exemplul evaluării unei clădiri de depozit, ținând cont de particularitățile utilizării rezultatelor evaluării pentru garanții.

Pentru atingerea acestui obiectiv au fost rezolvate următoarele sarcini:

A analiza baza teoretica evaluarea bunurilor imobile în scop de garanție;

Ilustrați aplicațiile și limitările metodelor și abordărilor de evaluare a bunurilor imobiliare în scopuri colaterale.

Analizați informațiile inițiale, grupați datele obținute, alcătuiți o scurtă prezentare a pieței imobiliare la data evaluării;

Justificarea și coordonarea rezultatelor evaluării valorii de piață a clădirii depozitului în scop colateral;

CAPITOLUL 1.CADRURI TEORETICE DE EVALUARE A PROPRIETĂȚII IMMOBILIARE ÎN SCOPUL GARANTIEI

1.1 IMOBILUL CA OBIECTUL GARANTIEI

Conceptul de „imobil” include o gamă destul de largă de obiecte. Cuprinde: obiecte imobiliare de birou, comerț cu amănuntul, depozit: obiecte utilizate de întreprinderile din sectorul serviciilor (dealeri auto și servicii auto, spălătorii auto, hoteluri etc.); instalații de producție (ateliere și clădiri de fabrici etc.). Toate obiectele de mai sus pot fi considerate de către proprietari drept garanții, acționând ca garanție pentru o tranzacție de credit.

Trebuie menționat că, pe lângă aspectele de evaluare, gajul afectează o zonă semnificativă a domeniului juridic. Prin urmare, înainte de a lua în considerare gama de aspecte legate de evaluarea valorii de piață a bunurilor imobiliare în scopul garanției, vom stabili limitele domeniului juridic.

Cadrul legal în domeniul garanțiilor pentru obiecte imobiliare

Principal documente de reglementare care reglementează gajul bunurilor imobile sunt:

Codul civil al Federației Ruse, partea întâi;

Codul funciar al Federației Ruse;

Legea federală „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor asupra bunurilor mobile și tranzacțiile cu aceasta” nr. 122-FZ;

Legea federală din 16 iulie 1998 nr. 102-FZ „Cu privire la ipotecă (garajul imobiliar).”

În conformitate cu legislația actuală (Legea federală „Cu privire la activitățile de evaluare în Federația Rusă”, articolul 8), în ceea ce privește scopurile de împrumut, efectuarea unei evaluări a obiectelor evaluate este obligatorie în următoarele cazuri:

Implicarea într-o tranzacție cu obiecte evaluate deținute în întregime sau parțial de Federația Rusă, entitățile constitutive ale Federației Ruse sau municipalități, inclusiv la determinarea valorii obiectelor evaluate deținute de Federația Rusă, entitățile constitutive ale Federației Ruse sau municipalități, ca subiect de gaj;

La atribuirea obligațiilor de datorie asociate obiectelor de evaluare aparținând Federației Ruse, entităților constitutive ale Federației Ruse sau municipalităților;

La transferul obiectelor de evaluare aparținând Federației Ruse, entităților constitutive ale Federației Ruse sau municipalități, ca contribuție la capitaluri autorizate, fondurile persoanelor juridice, precum și în cazul unui litigiu cu privire la valoarea obiectului de evaluare, inclusiv atunci când credit ipotecar persoane fizice si juridice in cazurile de litigii privind valoarea bunului ipotecat.

Definiția unei proprietăți

Definiția bunurilor imobiliare este dată în Codul civil al Federației Ruse. 130 din Codul civil al Federației Ruse „...Lucrurile imobile (imobile, imobile) includ terenuri, terenuri de subsol și tot ceea ce este ferm legat de pământ, adică obiecte a căror deplasare fără deteriorare disproporționată este imposibilă. , inclusiv pădurile, plantatii perene, clădiri” structuri, obiecte de construcție neterminată. Imobilele includ, de asemenea, aeronave și nave maritime, nave de navigație interioară, obiecte spațiale supuse înregistrării de stat.”

Potrivit MCO, „imobilul include terenul și toate lucrurile care sunt în mod natural teren-- cum ar fi copacii și mineralele, precum și toate lucrurile adăugate de oameni, cum ar fi clădirile și îmbunătățirile terenurilor. Toate atașamentele permanente la clădiri, cum ar fi sistemele de instalații sanitare, sistemele de încălzire și răcire, cablurile electrice și facilitățile încorporate, cum ar fi teleschiuri și lifturi, fac, de asemenea, parte din imobil. Proprietatea include toate conexiunile - atât subterane, cât și supraterane.”

Următoarele obiecte imobiliare nu pot fi obiecte de garanție:

1. Clădiri cu destinație nedeterminată;

2. Clădiri recunoscute în în modul prescris improprii pentru utilizare (de urgență, situat în zone minate, în zone de deșeuri ale centralelor termice, în zone carstice, avariate din cauza dezastrelor naturale sau incendiului);

3. Obiecte neautorizate și fără proprietar;

4. Clădiri care nu au trecut de înregistrarea de stat în modul prescris.

Trebuie avut în vedere faptul că Acordul de gaj pentru bunuri imobiliare (ipoteca) intră în vigoare din momentul în care este înregistrat în divizia teritorială a Camerei Federale de Înregistrare. Un acord care nu a trecut de înregistrarea de stat este invalid.

Concomitent cu gajarea proprietății se înregistrează un gaj al drepturilor de folosință (proprietatea, inclusiv proprietatea comună, gestiunea economică sau închirierea) terenului, care asigură funcționarea imobilului în cazul în care aceste drepturi aparțin proprietar al imobilului.

Articolul 62 din Legea federală „Cu privire la ipotecă (Gajul imobiliar din 16 iulie 1998 nr. 102-FZ) indică terenuri care pot face obiectul unui gaj (ipotecă):

1. Locurile de teren pot fi ipotecate în baza unui contract de ipotecă în măsura în care terenurile corespunzătoare în baza Legii federale nu sunt excluse din circulație sau nu sunt limitate în circulație.

1.1. dacă un teren este transferat în baza unui contract de închiriere către un cetățean sau o persoană juridică, chiriașul terenului are dreptul de a gaja drepturile de închiriere ale terenului în termenul contractului de închiriere cu acordul proprietarului. a terenului;

2. în caz de proprietate comună sau comună a terenurilor prevăzute la paragraful 1 al prezentului articol, ipoteca poate fi constituită numai pe un teren aflat în proprietatea unui cetățean sau persoană juridică, alocat în natură din terenuri aflate în comun sau în comun. proprietate comună.

Articolul 63 enumeră terenurile care nu fac obiectul ipotecii:

· nu este permisă ipotecarea terenurilor aflate în proprietatea statului sau municipală în conformitate cu această lege federală;

· nu este permisă ipotecarea unei părți a unui teren, a cărei suprafață este mai mică decât dimensiunea minimă stabilită prin actele de reglementare ale entităților constitutive ale Federației Ruse și actele de reglementare ale autorităților administrația locală pentru terenuri cu diverse scopuri și utilizări permise.

Practica judiciară actuală indică posibilitatea gajării unui imobil fără gajarea simultană a unui teren „... când debitorul ipotecar nu este proprietarul sau chiriașul terenului, are dreptul de a gaj numai imobilul (structura). Un astfel de acord nu este invalid”.

În acest caz, este necesar să documentați absența unor astfel de drepturi de la proprietarul clădirii. O astfel de confirmare poate fi un extras din Registrul Unificat de Stat sau (în absența informațiilor din Registrul Unificat de Stat) un certificat de la autoritatea funciară. La gajarea spațiilor, este necesară gajarea drepturilor de folosință a terenului dacă proprietarul spațiilor deține astfel de drepturi (cu sau fără alocare în natură).

În tabel. 1 descrie opțiunile posibile pentru deținerea dreptului, a dreptului de proprietate asupra unui teren și furnizează comentarii relevante indicând principalele puncte cărora trebuie să se acorde atenție atunci când se formează masa colaterală și se efectuează lucrări de evaluare a valorii.

Masa 1

	Opțiuni posibile	Comentarii
	Raporturile juridice funciare nu sunt formalizate	Dacă drepturile de proprietate asupra clădirii și drepturile de utilizare a terenului aparțin unor persoane diferite, nu este necesară înregistrarea unui gaj asupra drepturilor de utilizare a terenului, dar este necesară o dovadă documentară a absenței acestor drepturi de la proprietarul clădirii. este necesar un extras din Registrul Unificat de Stat sau (în lipsa informațiilor din Registrul Unificat de Stat) un certificat de la autoritatea funciară. La gajarea spațiilor, este necesară gajarea drepturilor de folosință a terenului dacă proprietarul spațiilor deține astfel de drepturi (cu o alocare în natură sau alocație)
	Raporturile juridice funciare sunt formalizate
	propriu	Opțiunea cea mai preferată pentru garanție. Este necesar să se acorde atenție conformității utilizarea prevăzută obiectul curent și prezența sarcinilor
	Utilizare permanentă (nedefinită).	Un teren deținut de debitorul ipotecar cu drept de proprietate (perpetuu) nu face obiectul unei ipoteci.* Conform clauzei 2 din articolul 3 din Legea federală „Cu privire la intrarea în vigoare a Codului funciar al Federației Ruse” din 25 octombrie 2001 nr. 137-FZ, persoane juridice, cu excepția celor specificate în clauza 1 din artă. 20 din Codul funciar al Federației Ruse, persoanele juridice sunt obligate să reînregistreze dreptul de utilizare permanentă pe perioadă nedeterminată a terenurilor la dreptul de închiriere până la 1 ianuarie 2010, în conformitate cu regulile articolului 36 din Codul funciar al Federația Rusă. La gajarea unor astfel de obiecte, este necesar să se prevadă că, în cazul reînregistrării drepturilor de folosință a terenului, proprietarul sau chiriașul terenului trebuie să încheie un acord suplimentar la contractul de ipotecă, conform căruia fie dreptul de închiriere. terenul sau dreptul de proprietate se transferă ca garanție împreună cu imobilul sau sediul
	Chirie (pe termen lung sau pe termen scurt)	Durata contractului de închiriere trebuie luată în considerare la efectuarea evaluării.
Ar trebui luat în considerare:	Dacă terenul este mai mare decât suprafața clădirii. Este necesară o analiză pentru a determina dacă există o valoare suplimentară a terenului dacă suprafața acestuia este mai mare decât suprafața necesară pentru funcționarea completă a unității.
	Dacă a fost înregistrat doar un site de dezvoltare, atunci într-o astfel de situație este necesar să se abordeze cu atenție și în mod rezonabil problemele de formare a valorii obiectului. Textul oferă un exemplu de situație similară care apare la evaluarea unui centru comercial
*Conform clauzei 1 a art. 6 din Legea federală „Cu privire la ipotecă (garajul imobiliar)” din 16 iulie 1998 nr. 102-FZ, se poate constitui o ipotecă asupra proprietății care aparțin debitorului ipotecar prin drept de proprietate sau prin drept de gestiune economică, adică. dreptul de utilizare permanentă (nedeterminată) nu este inclus printre drepturile transferate ca garanție. În același timp, în conformitate cu paragraful 4 al articolului 36 din Codul funciar al Federației Ruse, cetățenii sau persoanele juridice care dețin terenuri cu drept de folosință permanentă (perpetuă) nu au dreptul de a dispune de aceste terenuri. , iar transferul proprietății ca garanție presupune înstrăinarea unui astfel de bun. Locurile de teren transferate cetățenilor și organizațiilor pentru utilizare permanentă (nedeterminată) sunt proprietate de stat sau municipală și ipotecă terenuri, care sunt în proprietate de stat sau municipală, nu sunt permise (articolul 63 din Legea federală „Cu privire la ipotecă (gajul imobiliar)”).

1.2 ANALIZA ABORDĂRILOR DE EVALUARE A VALORII PROPRIETĂȚII IMMOBILIARE ÎN SCOPUL GARANTIEI

Practica legislativă rusă reglementează utilizarea abordărilor comparative, a costurilor și a veniturilor atunci când se evaluează imobiliare.

Alegerea unei abordări sau alteia depinde de natura proprietății care se evaluează, de mediul său de piață, de esența motivațiilor și acțiunilor tipice ale potențialilor proprietari și chiriași, de disponibilitatea și calitatea informațiilor inițiale necesare.

Pentru a forma valoarea de piață a unei proprietăți, este necesar să parcurgeți următoarele etape de lucru:

1. efectuează o analiză a pieței imobiliare comerciale;

2. să-și formeze o opinie despre avantajele și dezavantajele amplasării obiectului de evaluare;

3. analizați cea mai bună și mai eficientă utilizare (ca parte a evaluării bunurilor imobiliare în scop de garanție, această analiză este utilizată în anumite situații, dar în majoritatea cazurilor nu este necesară, deoarece se presupune că obiectul va fi gajat pe baza utilizarea sa curentă);

4. alege abordări ale evaluării;

5. efectuarea de calcule în cadrul abordărilor selectate;

6. formează o concluzie finală despre cost.

Să ne oprim asupra principalelor puncte care trebuie luate în considerare în fiecare dintre etapele de mai sus atunci când evaluăm bunurile imobiliare în scop de garanție.

Analiza pieței

Analiza de înaltă calitate a pieței determină în mare măsură fiabilitatea rezultatului evaluării finale.

Analiza pieței este strâns legată de analiza lichidității. De exemplu, atunci când se evaluează o unitate de producție, este necesar să se analizeze cererea de spații de producție (zone solicitate, proiectare și stare), precum și o analiză a ofertei de instalații similare.

Trebuie remarcat faptul că atunci când evaluăm în scopul garanției, lichiditatea este o caracteristică importantă a garanției și în multe cazuri ne permite să judecăm cât de repede poate fi rambursată datoria de la împrumut prin exercitarea drepturilor debitorului ipotecar asupra garanției. Formarea corectă a unei concluzii despre gradul de lichiditate al unui obiect imobiliar vă permite să obțineți o opinie informată despre valoarea acestuia și să luați o decizie cu privire la valoarea reducerii garanției.

Factorii semnificativi care afectează lichiditatea imobiliară sunt: ​​locația, caracteristicile fizice ale obiectului (uzură, starea utilităților), dimensiunea obiectului, starea pieței imobiliare într-o anumită regiune și localitate. Trebuie remarcat faptul că respectarea acestor factori va determina, într-o măsură mai mare sau mai mică, atribuirea unui obiect unei anumite clase.

Ca indicatori ai lichidității, timpul mediu de expunere într-o anumită localitate este utilizat pentru obiecte din același segment de piață cu cel considerat și similare ca caracteristici de bază.

Următoarea gradare a lichidității proprietății este propusă în funcție de momentul vânzării:

Principalele sarcini în cadrul analizei pieței sunt:

· formarea unei opinii obiective despre care tranzactii sunt reprezentate in mai mare masura pentru obiecte asemanatoare celui care se evalueaza (tranzactii de inchiriere sau tranzactii de vanzare-cumparare);

· identificarea analogilor pentru calcularea ratei de închiriere (cu abordarea veniturilor) și pentru abordarea comparativă;

· identificarea raportului dintre tarifele de închiriere ale diferitelor tipuri de obiecte (tarifa de închiriere a spațiului comercial în raport cu tariful de închiriere a spațiului de birouri etc.).

Atunci când se generează un Raport privind evaluarea unei proprietăți imobiliare comerciale în scopul garanției, partea de text a acestei secțiuni a Raportului trebuie să conțină următoarele informații:

1. descriere scurta segmente ale pieței imobiliare comerciale a orașului;

2. caracteristicile segmentului de piață locală (prețurile medii de închiriere și prețurile de vânzare pe 1 mp la data curentă, dinamica creșterii față de anul trecut, nivelul mediu de subutilizare a pieței, nivelul mediu al costurilor de exploatare pentru unități similare (în termeni absoluti sau relativi);

3. disponibilitate proiecte de investitiiîn oraș legate de construcția sau reconstrucția de dotări de acest tip(descriere, caracteristici, dezvoltator, costuri totale de investitie, stare actuala).

Descrierea locației eu obiect de evaluare

Locația este una dintre parametri cheie, care determină rentabilitatea posibilă a obiectului. Determinarea incorectă a acestui parametru poate duce la formarea unei valori nesigure a proprietății evaluate.

Principalii factori care trebuie luați în considerare atunci când se descrie locația proprietății care se evaluează sunt:

-- pentru o proprietate de birou - amplasare în cartierul „business” al orașului (o proprietate mai lichidă) sau invers, amplasare adâncă într-un sit industrial (posibile dificultăți de implementare), accesibilitate convenabilă la transport etc.;

pentru o proprietate de vânzare cu amănuntul - locație într-un coridor de vânzare cu amănuntul (sau, dimpotrivă, adânc într-o stradă „fundă”), intensitatea traficului, popularitatea locului etc.;

pentru o proprietate de depozit -- accesibilitatea transportului, disponibilitatea infrastructurii (linie de cale ferată etc.), disponibilitatea tuturor comunicațiilor necesare în volum suficient (electricitate, gaz, apă etc.).

Când descrieți locația obiectului de evaluare, este destul de clar să prezentați informații grafice, pe baza cărora puteți înțelege unde se află obiectul de evaluare,

Sursa acestor informații poate fi electronică și carduri de hârtie orase. Să dăm un exemplu de imagine grafică și o scurtă descriere text a locației obiectului de evaluare.

Analiza celor mai bune și cele mai multe utilizare eficientă

Întrucât activitatea de evaluare presupune determinarea valorii de piață, analiza celei mai eficiente utilizări identifică cea mai profitabilă și competitivă utilizare a unei anumite proprietăți.

Analiza utilizării celei mai eficiente a unei proprietăți presupune efectuarea unui studiu detaliat al situației pieței, a caracteristicilor proprietății care se evaluează, identificarea opțiunilor solicitate de piață care sunt compatibile cu parametrii proprietății evaluate, calcularea profitabilității fiecare opțiune și estimarea valorii proprietății pentru fiecare opțiune de utilizare. Astfel, concluzia finală despre cea mai eficientă utilizare poate fi făcută numai după calcularea costului.

Cea mai bună și mai eficientă utilizare a unei proprietăți este opțiunea de a folosi un teren liber sau dezvoltat, care este posibil din punct de vedere legal și formalizat corespunzător, fezabil din punct de vedere fizic și prevăzut cu un teren adecvat. resurse financiareși oferă valoare maximă.

Utilizarea optimă a unei bucăți de teren este determinată de factorii concurenți ai pieței particulare de care aparține proprietatea evaluată și nu este rezultatul speculațiilor subiective ale proprietarului, dezvoltatorului sau evaluatorului. Prin urmare, analiza și alegerea celei mai eficiente utilizări este, în esență, cercetare economică factori de piata semnificativi pentru obiectul evaluat.

În cele mai multe cazuri, nu este necesară o analiză a celei mai bune și bune utilizări pentru a evalua în scopuri colaterale. La evaluarea în scopuri de garanție, această analiză se efectuează numai în cazul unei inconsecvențe clare între proprietatea evaluată și utilizarea sa existentă. În acest caz, ar trebui să se efectueze o evaluare ținând cont de schimbările în scopul vizat al obiectului, dacă un astfel de scop a fost deja determinat și în mod explicit. (http://www.audit-it.ru/articles/appraisal/a109/188103.html).

În conformitate cu Standard federal evaluarea nr. 1, aprobată de Vympelz al Ministerului Dezvoltării Economice al Rusiei din 20 iulie 2007 nr. 256, procedura de evaluare a valorii de piață se realizează folosind trei abordări:

Abordarea veniturilor (abordarea capitalizării sau a reducerii veniturilor la evaluarea proprietăților imobiliare);

Abordare bazată pe costuri;

Abordare comparativă (abordare de piață a evaluării imobiliare).

Înainte de a calcula valoarea obiectului de evaluare pentru fiecare dintre abordări, se justifică aplicabilitatea abordărilor la evaluare.

Alegerea uneia sau alteia abordări, precum și a metodei în fiecare dintre abordări, se face pe baza specificului obiectului evaluat, a caracteristicilor unei anumite piețe și a compoziției informațiilor conținute în informațiile colectate. Abordările de evaluare, de regulă, sunt interdependente și complementare.

Abordare rentabilă la evaluarea bunurilor imobile în scop de garanție

Abordarea costurilor este un set de metode de estimare a valorii unui obiect evaluat, bazate pe determinarea costurilor necesare refacerii sau înlocuirii obiectului evaluat, ținând cont de uzura acestuia.

Această abordare atunci când se evaluează în scopuri colaterale este, de regulă, folosită destul de rar. Cu toate acestea, în unele cazuri, de exemplu, în absența unei piețe suficient de dezvoltate și a informațiilor despre aceasta, o abordare bazată pe costuri poate fi singura.

Utilizarea abordării costurilor poate fi cu siguranță abandonată la evaluarea obiectelor pentru care se poate găsi o cantitate suficient de mare de informații de piață, precum și la evaluarea obiectelor destul de „învechite”. Evaluarea folosind abordarea costului în acest caz nu formează o opinie suficient de fiabilă despre posibilul preț de vânzare al unui astfel de obiect pe piață.

Atunci când se evaluează proprietăți relativ noi, o estimare poate fi folosită ca un ghid destul de bun în absența cantității adecvate de informații despre piață, dar este necesar să se analizeze cu atenție calculul furnizat de proprietar (poate diferi semnificativ de indicatorii medii de piață). ).

Logica de realizare a muncii în cadrul abordării costurilor presupune efectuarea următoarelor acțiuni:

evaluarea costului de înlocuire a clădirii evaluate (sau a costului de înlocuire);

evaluarea valorii profitului afacerii (profitul investitorului);

calculul tipurilor de uzură identificate;

evaluarea valorii de piata a terenului;

calcularea valorii finale a obiectului de evaluare prin ajustarea costului de înlocuire pentru uzură, urmată de majorarea valorii rezultate cu costul terenului.

Această logică poate fi descrisă ca următoarea formulă,
care să permită obținerea unei concluzii despre costul: unui obiect imobiliar comercial:

Costul obiectului = Soare * (I -- I) + Teren, unde

ВС - costul de înlocuire al obiectului de evaluare (sau costul de înlocuire) ținând cont de profitul antreprenorului;

I este cantitatea de uzură identificată a obiectului;

Szem. -- valoarea drepturilor de proprietate asupra unui teren.

Evaluarea costurilor de înlocuire

Costul de înlocuire (RC) este costul de construcție al proprietății care este evaluat ca nou, calculat în prețuri curente, fără a ține cont de uzură, și corelat. până la data evaluării.

Costul de înlocuire poate fi calculat pe baza costului de reproducere sau a costului de înlocuire.

Costul de reproducere se referă la costurile de construcție în prețuri curente de la data reală a evaluării copie exacta a imobilului evaluat, p. folosind la fel materiale de construcții, standarde și proiect.

Costul de înlocuire este determinat de costurile de construcție la prețuri curente la data reală a evaluării unui obiect de utilitate egală folosind materiale, standarde, design și soluții arhitecturale moderne.

După cum se poate observa din definițiile de mai sus, calculul costului de înlocuire este mai de preferat, întrucât în ​​al doilea caz se calculează costurile de construire a unei clădiri care diferă de cea evaluată prin caracteristici, în timp ce evaluarea diferenței de utilitate a cladirile comparate este foarte subiectiva.

Pe de altă parte, alegerea calculării costului de înlocuire poate fi justificată și în cazul în care clădirea evaluată prezintă o serie de semne de uzură funcțională, care nu pot decât să-și reducă atractivitatea comercială pentru un potențial cumpărător.

În general, alegerea între costul „reproducției” și costul „înlocuirii” depinde de mulți factori: scopul evaluării, cantitatea și calitatea informațiilor colectate despre obiectul evaluării, caracteristicile fizice ale acestuia etc.

Surse de informații pentru calcularea costului „reproducției” sau costului „înlocuirii”:

estimări ( estimări locale, deviz obiect, calcul de deviz sumar);

Colecții UPVS (colecții de indicatori agregați ai costului de înlocuire a clădirilor și structurilor pentru reevaluarea mijloacelor fixe pe industrie economie nationala) Colecții UPSS (costurile sunt date în prețuri 1969):

colecții produse de Co-Invest (industriale, rezidențiale, clădiri publice etc.) (cost în prețuri 2009,2010);

Indicii costurilor de construcție (decrete Gosstroy, încasări Co-Invest), etc.

În practica de evaluare, următoarele metode sunt utilizate pentru a determina costul complet de înlocuire:

1) Metoda unității comparative,

2) Metoda de defalcare pe componente,

3) Metoda anchetei cantitative.

Alegerea metodei este determinată de scopul evaluării și de precizia de calcul necesară.

Metoda unității comparative se bazează pe utilizarea costului de construcție a unei unități comparative (1 metru pătrat, 1 metru cub) a unei clădiri similare. Costul unei unități comparative a unui analog necesită ajustarea la diferențele identificate între aceasta și obiectul evaluat (parametri fizici, disponibilitatea echipamentelor ușor de instalat, condiții de finanțare etc.).

Costul complet de înlocuire al obiectului evaluat este determinat prin înmulțirea costului ajustat al unei unități de comparație cu numărul de unități de comparație (suprafață, capacitate cubică). Pentru a determina valoarea costurilor, se folosesc de obicei diverse materiale de referință și de reglementare, de exemplu, „Indicatori agregați ai costurilor de construcție”, „Indicatori agregați ai costului costului de înlocuire”.

Pentru calcul se folosește următoarea formulă:

Sn= S.s. H Asa de H LA 1 H LA 2 H LA 3 H LA 4 H LA 5,

Unde: Sn-- costul obiectului evaluat;

S.s.-- costul de 1 mp. sau metru cub al unei structuri tipice la data de bază;

Asa de-- numărul de unități de comparație (aria sau volumul obiectului evaluat)

LA 1 -- coeficient care ține cont de diferențele identificate între obiectul evaluat și structura tipică selectată în suprafață, volum și alți parametri fizici;

LA 2 -- factor de corecție pentru locația obiectului;

LA 3 -- coeficientul de modificare a costului lucrărilor de construcție și instalare în perioada cuprinsă între data de bază și data de la momentul evaluării;

LA 4 -- coeficient care tine cont de profitul dezvoltatorului;

LA 5 -- coeficient ținând cont de TVA (%).

Această metodă se bazează pe costul unei unități de comparație a unui obiect tipic sau analog, atunci când alegeți care este necesar să se observe asemănarea scopului funcțional, caracteristicile fizice, clasa sisteme structurale, datele punerii în funcțiune a instalației și alte caracteristici.

Metoda unitară comparativă estimează valoarea unui articol la costul de înlocuire. Acest lucru se datorează faptului că costul unei unități comparative utilizată în calcule, de regulă, nu reprezintă un obiect identic, ci un analog apropiat.

Metoda de defalcare a componentelor bazată pe utilizarea unor informații calitativ diferite. Componentele individuale de construcție ale unei clădiri: fundație, pereți, planșee etc. - sunt evaluate în funcție de indicatori de cost, inclusiv costurile directe și indirecte necesare construcției unei unități de volum a unei anumite componente. Costul întregii clădiri este calculat ca suma costurilor tuturor componentelor folosind formula:

Unde CU clădire - costul construcției clădirii în ansamblu;

Vj-- volum j- a componenta;

Cj-- cost pe unitatea de volum;

N-- numărul componentelor clădirii alocate;

Kn - un coeficient care ține cont de diferențele existente între obiectul evaluat și structura tipică selectată (pentru un obiect identic Kn = 1);

Ki este un coeficient care ia în considerare uzura totală.

Metoda de defalcare a componentelor are mai multe varietăți:

Metoda de subcontractare;

Defalcare pe profil de muncă;

Alocarea costurilor.

Metoda subcontractării se bazează pe utilizarea informațiilor privind costul lucrărilor efectuate în baza contractelor de subcontractare încheiate de antreprenorul general cu organizatii de constructii-- subantreprenori. Costul complet de înlocuire este calculat ca suma costurilor tuturor lucrărilor de construcție și instalare subcontractate.

Metoda profilului presupune evaluarea costului integral de înlocuire ca sumă a costurilor de angajare a specialiștilor individuali în construcții (zidari, tencuitori, dulgheri etc.)

Metoda de cost dedicată presupune utilizarea sistematică a unităților de comparație pentru evaluarea diferitelor componente ale clădirilor, după care sunt rezumate rezultatele evaluărilor individuale.

Metoda anchetei cantitative presupune crearea unei noi estimări pentru obiectul evaluat în prețuri de la data evaluării. În aceste scopuri, se efectuează o analiză cantitativă și de cost detaliată, precum și un calcul al costurilor de construcție și munca de instalare componente individuale și clădirea în ansamblu. Calculul ia în considerare costurile directe, costurile generale și alte costuri care reprezintă estimarea completă pentru construcția unității evaluate.

Metoda anchetei cantitative oferă rezultatul cel mai precis al costului total de înlocuire, dar este cea mai intensă forță de muncă și necesită ca evaluatorul să aibă cunoștințe practice în domeniul proiectării și devizului de afaceri.

Estimări ale valorii antreprenoriale profit (profitul investitorului)

Profitul unui antreprenor (investitor) este recompensa pe care un investitor tipic (constructor, dezvoltator) o cere pentru riscul asociat construirii unui proiect asemănător ca structură cu proprietatea evaluată.

De fapt, această valoare reflectă profitul mediu al investitorului pe care îl poate aduce implementarea unui proiect, inclusiv costurile de management și organizare a construcției, supravegherea generală și riscul legat de construcție. De regulă, la formarea acestui indicator, aceștia nu acordă atenție stadiului ciclului de viață în care se află segmentul pieței imobiliare comerciale, care include obiectul evaluat, la dependența valorii acestuia de volum. și momentul construcției, dacă funcțiile investitorului (clientului) și ale constructorului sunt separate (antreprenor), de alți factori. În consecință, atunci când se analizează Raportul, este important să se identifice în mod clar intervalul de profit al antreprenorului (investitorului) și să se stabilească intervalul valorii medii curente de piață.

De remarcat faptul că valoarea profitului unui antreprenor, în funcție de gradul de dezvoltare a pieței imobiliare și de ciclul de viață în care se află un anumit segment al pieței imobiliare comerciale, poate varia într-un interval semnificativ. De exemplu, pe piața imobiliară comercială de la Moscova în 2005, dar conform celor mai mari agenții de analiză, profitul unui antreprenor din segmentul imobiliar de retail a variat între 25 și 40% în 2006 și 2007, o scădere și o stabilizare a acestuia; a fost observat indicatorul. În practică, este dificil să obțineți date de piață privind profiturile, deoarece acestea sunt cel mai adesea un secret comercial.

Calculul tipurilor de uzură identificate

Amortizarea se caracterizeaza printr-o scadere a utilitatii proprietatii si a atractivitatii acesteia pentru consumatori din punctul de vedere al unui potential investitor.

De regulă, deprecierea se exprimă prin scăderea valorii (deprecierea) unui obiect pe o anumită perioadă datorită influenței diferiților factori.

În funcție de motivele care provoacă deprecierea unei proprietăți, se disting tipuri de uzură fizică, funcțională și exterioară.

Deteriorarea fizică. Reflectă modificări ale proprietăților fizice ale unei proprietăți în timp (de exemplu, defecte ale elementelor structurale). Uzura fizică este de două tipuri: primul are loc sub influența factorilor operaționali, al doilea - sub influența factorilor naturali și de mediu.

Există patru metode principale de calculare a deprecierii fizice a clădirilor: expert, cost, reglementare (sau contabilă) și metoda de calcul a duratei de viață a clădirii.

Procentul de deteriorare fizică a unui obiect evaluat printr-o metodă expertă se determină pe baza Regulilor de evaluare a deteriorării fizice a clădirilor rezidențiale. Durata de viață a clădirilor în ansamblu depinde de durabilitatea componentelor sale. Uzura fizică a elementelor de construcție se calculează ca produsul dintre greutatea specifică a unui element structural al clădirii și procentul de uzură a acestui element, împărțit la 100. Uzura fizică a întregii clădiri este determinată ca media ponderată a tuturor elementelor clădirii. Metoda expertă de determinare a deteriorării fizice este de obicei utilizată la inventarierea bunurilor imobile.

Există o uzură fizică detașabilă și ireparabilă. Uzură fizică detașabilă presupune că costurile reparațiilor curente sunt mai mici decât valoarea adăugată a instalației. Uzură fizică irecuperabilă se consideră atunci când costul remedierii defectului depăşeşte costul care se va adăuga obiectului. Toate elementele de construcție sunt împărțite în două categorii: de lungă durată (fundații, pereți, tavane etc.) și de uzură (acoperișuri, ornamente decorative, vopsire etc., adică acele elemente care pot fi reparate (restaurate) în timpul reparații în curs) .

Metoda costului presupune determinarea costurilor de reproducere a elementelor de construcție. Prin inspecție se determină procentul de uzură al fiecărui element al clădirii, care este apoi tradus în termeni valorici. O estimare mai precisă, ajustată a costurilor a deprecierii fizice este obținută atunci când procentul de amortizare este determinat ca medie ponderată.

Metoda standard (sau contabilă) pentru determinarea deteriorării fizice a clădirilor implică utilizarea ratelor de amortizare unificate pentru restaurarea completă a mijloacelor fixe.

Când se utilizează metoda de calcul al duratei de viață a clădirii, se folosesc o serie de termeni.

Viața economică este perioada în care un obiect poate fi folosit pentru profit. În această perioadă, îmbunătățirile contribuie la valoarea proprietății; Viața economică a unei proprietăți se termină atunci când îmbunătățirile aduse nu contribuie la valoarea proprietății din cauza perimării sale generale.

Viața fizică a unui obiect este perioada în care clădirea există și poate fi locuită sau lucrată. Durata de viață fizică se termină atunci când obiectul este demolat.

Vârsta efectivă se bazează pe evaluarea aspectului, stării tehnice, factori economici afectând costul obiectului.

Vârsta cronologică este perioada care a trecut de la data punerii în funcțiune a obiectului până la data evaluării.

Durata de viață economică rămasă a clădirii este perioada de la data evaluării până la sfârșitul duratei de viață economică a proprietății. Repararea și modernizarea unei proprietăți îi mărește viața economică rămasă.

Durata de viață standard (sau viața fizică tipică) este durata de viață a clădirilor și structurilor determinată de reglementări.

Uzura funcțională a obiectului.Învechirea funcțională este atunci când un obiect nu se conformează standarde moderne din punct de vedere al utilităţii sale funcţionale. Învechirea funcțională se poate manifesta în arhitectura învechită a unei clădiri, în comoditatea aspectului, volumului, suportului ingineresc etc. Învechirea funcțională se datorează influenței progresului științific și tehnologic în domeniul arhitecturii și construcțiilor. Uzura funcțională în practica casnică se numește uzură.

Uzura funcțională, precum uzura fizică, poate fi detașabilă sau ireparabilă. Uzura funcțională detașabilă poate include restaurarea dulapurilor încorporate, a contoarelor de apă și gaz, a echipamentelor sanitare, a pardoselii etc. Criteriul dacă uzura este detașabilă sau nu este o comparație a sumei costurilor de reparație cu valoarea suplimentară primită. . Dacă valoarea suplimentară obținută depășește costul restaurării, atunci uzura funcțională este detașabilă. Cantitatea de uzură amovibilă se determină ca diferență între valoarea potențială a clădirii la momentul evaluării acesteia cu elemente actualizate și valoarea acesteia la data evaluării fără elemente actualizate.

Uzura funcțională inamovibilă se referă la o scădere a valorii unei clădiri din cauza unor factori legați de caracteristicile de calitate ale clădirii. Mai mult, poate exista fie un exces, fie o lipsă de caracteristici de calitate. De exemplu, apartamentele cu două camere sunt la mare căutare pe piața de închiriere în comparație cu apartamente cu o camera. Valoarea acestui tip de amortizare este calculată ca valoarea pierderilor din chirie la închirierea acestor apartamente, înmulțită cu multiplicatorul chiriei lunare brute tipice pentru acest tip de apartament. Astfel, cantitatea de uzură funcțională ireparabilă este determinată prin valorificarea pierderilor din chirie.

Uzură externă (economică).- aceasta este o scădere a valorii unei clădiri ca urmare a unei modificări negative a mediului său extern, cauzată fie de factori economici sau politici, fie de alți factori externi. Motivele uzurii exterioare pot fi, de exemplu, declinul general al zonei în care se află obiectul, acțiunile guvernului sau ale administrației locale în domeniul fiscalității, asigurărilor și alte modificări ale pieței de ocupare a forței de muncă, recreere. , educatie etc. Factorii importanți care influențează cantitatea de uzură externă sunt apropierea de natural sau „neatractiv”. obiecte artificiale: mlaștini, stații de epurare, restaurante, ringuri de dans, benzinării, gări, spitale, școli, întreprinderi etc. Uzura cauzată de influențele externe este în majoritatea cazurilor ireparabilă.

Evaluarea valorii de piata a unui teren

Evaluarea unui teren, de regulă, este o sarcină destul de complexă și consumatoare de timp.

Să luăm în considerare principalele puncte cărora trebuie să se acorde atenție atunci când se evaluează valoarea de piață a terenurilor dezvoltate ca parte a unei singure proprietăți imobiliare, care se găsește cel mai adesea în situații „colaterale”.

Atunci când analizați un contract de închiriere de teren, trebuie să acordați atenție:

· durata contractului;

· prezența grevelor și servituților, care trebuie analizate în continuare pentru a se ține cont de sarcini la calcularea valorii de piață a proprietății.

Atunci când analizați Planul Cadastral, trebuie să acordați atenție:

Limitele terenului;

Nu există restricții directe cu privire la posibilitatea dezvoltării suplimentare.

Raportul de evaluare trebuie să consemneze categoria de teren specificată în certificatul de proprietate sau planul cadastral al amplasamentului anexat contractului de închiriere.

La determinarea dreptului evaluat asupra unui teren, pot exista următoarele tipuri de drepturi:

proprietate;

dreptul de folosință perpetuă;

dreptul de închiriere (pe termen lung, pe termen scurt).

Alegerea unei metode și metode de calcul al piețeicostteren

Principalele metode de evaluare a terenurilor sunt prezentate în „Recomandările metodologice pentru determinarea valorii de piață a terenurilor”, aprobate prin Ordinul Ministerului Proprietății al Rusiei din 6 martie 2002 nr. 568-r.

Trebuie remarcat faptul că, înainte de a începe să calculați costul unui teren, trebuie să faceți o concluzie despre „coeficientul de densitate de dezvoltare” și o opinie despre „adecvarea” terenului pentru funcționarea deplină a instalației.

Atunci când se formează o concluzie, este necesar să se identifice raportul dintre suprafața terenului și suprafața clădirii. Sursa de informații despre suprafața clădirii poate fi un certificat de la Proprietar, sau date din Fișele tehnice. BTI a clădirilor situate pe acest teren.

În această situație, se pune întrebarea cum să aloce teritoriul adiacent necesar. Pentru a vă forma o opinie informată despre „adecvarea” unui teren, puteți „porni” de la SNIP-urile existente (dacă acestea rămân relevante în raport cu obiectele moderne) sau de la cerințele dezvoltatorilor profesioniști care implementează proiecte de investiții legate de dezvoltarea comercială.

Abordare comparativă a evaluării imobiliare în scopuri de garanție

Abordarea comparativă este una dintre cele mai frecvent utilizate abordări atunci când se evaluează bunurile imobiliare în scopuri de garanție.

Această abordare de evaluare se bazează pe principiul substituției. Se bazează pe ipoteza că un cumpărător prudent nu va plăti mai mult pentru un obiect scos la vânzare decât cel pentru care poate fi cumpărat unul de calitate și adecvare similare. Abordarea comparativă se bazează pe dependența valorii obiectului evaluat de prețul de vânzare al obiectelor similare. Fiecare vânzare comparabilă este comparată cu proprietatea în cauză. Se fac ajustări la prețul de vânzare comparabil pentru a reflecta diferențele semnificative dintre ele.

Abordarea comparativă presupune mai multe etape.

etapa 1. Se studiază starea și tendințele de dezvoltare ale pieței și mai ales segmentul căruia îi aparține obiectul evaluat. Sunt identificate obiectele care sunt cel mai comparabile cu ceea ce este evaluat.

a 2-a etapă. Informațiile despre obiectele analogice sunt colectate și verificate; informațiile colectate sunt analizate și fiecare obiect analog este comparat cu obiectul evaluat.

a 3-a etapă. Pe baza diferențelor identificate în caracteristicile de preț ale obiectelor comparate, se fac ajustări la prețurile de vânzare ale analogilor comparabili.

a 4-a etapă. Prețurile ajustate ale obiectelor analoge sunt convenite și valoarea finală a valorii de piață a obiectului evaluat este derivată pe baza unei abordări comparative.

Principalul avantaj al abordării comparative este că se concentrează pe prețurile de cumpărare și vânzare efectiv realizate ale obiectelor similare.

În general, posibilitatea aplicării abordării comparative depinde de prezența unei piețe active, întrucât abordarea presupune utilizarea datelor privind tranzacțiile efective, precum și de deschiderea pieței și disponibilitatea informațiilor financiare.

Problema corectitudinii utilizării abordării comparative în absența tranzacțiilor de pe piață este destul de complexă. De regulă, această situație poate fi observată în mici zonele populate, unde piața este slab dezvoltată și sursele disponibile de informații nu conțin informații despre tranzacțiile de cumpărare și vânzare a obiectelor comparabile.

În acest caz, următorul algoritm poate fi utilizat ca soluție acceptabilă:

sunt identificate orașe „similare” situate în aceeași regiune, regiune etc. (criteriile de comparabilitate pot include numărul și nivelul veniturilor populației, prezența unei piețe de locuințe dezvoltate, localizarea în raport cu o rută de transport „cheie” etc.);

căutați date despre tranzacții comparabile:

se efectuează calcule și, dacă este necesar, se fac ajustări corespunzătoare.

Este important să rețineți că această abordare trebuie utilizată cu un grad de precauție. Această metodă poate fi folosită ca o abordare auxiliară pentru a înțelege dacă valoarea unui obiect obținută în cadrul altor abordări (venituri și costuri) se află sau nu într-un interval comparabil.

Atunci când se aplică această abordare, este important să se evite greșeala de identificare incorectă a gradului de lichiditate al obiectului de evaluare și, în consecință, de a evalua un obiect complet ilichid cu transmiterea ulterioară a unui rezultat „dezirabil” drept „real” unu.

Principalele etape ale evaluării imobiliare folosind o abordare comparativă:

selectarea analogilor și colectarea informațiilor despre analogi;

alegerea unității de comparare;

efectuarea de ajustări pentru diferențele identificate în caracteristicile de preț ale obiectelor comparate;

formarea valorii finale a costului.

Să luăm în considerare principalele puncte cărora trebuie să le acordăm atenție în fiecare etapă.

Selectarea analogilor și colectarea informațiilor despre analogi este prima și, de fapt, etapa cheie în utilizarea abordării comparative.

Pentru a selecta analogi, pot fi utilizate următoarele elemente de bază de comparație:

Scop functional;

Locație;

Caracteristici fizice (dimensiunea, starea obiectului etc.).

Scopul funcțional este unul dintre elementele cheie ale comparației. Cea mai mare greșeală poate fi alegerea unor obiecte cu un scop funcțional complet diferit ca analogi.

Este necesar să se abordeze cu mare atenție selecția analogilor dacă obiectul poate fi supus demolării sau reconstrucției. Atunci când alegeți analogi, este important să înțelegeți ce stă la baza motivației cumpărătorului. De regulă, într-o astfel de situație, motivația poate fi în primul rând dobândirea de drepturi pentru construirea unei noi instalații. În consecință, ca analogi, este recomandabil să vă concentrați asupra obiectelor supuse demolării cu o locație comparabilă și să acordați atenție posibilei utilizări permise a drepturilor asupra unui teren.

Sursele de informații pentru crearea unei liste, analogi și obținerea informațiilor necesare pentru evaluare sunt:

Date preliminare obținute în urma unei căutări pe internet;

Date furnizate de agenții de analiză și companii imobiliare;

Baze de date proprii întreținute de firma de evaluare.

O situație destul de tipică este atunci când se utilizează informații care nu conțin toate datele necesare care să permită să se facă o concluzie că alegerea analogilor a fost făcută corect.

În cazul informațiilor incomplete despre valorile principalelor factori de preț ai obiectelor oferite ca analogi, este necesară o inspecție externă a acestor obiecte. Desigur, aplicarea fotografiilor analogilor și desenarea obiectelor analogice pe harta orașului împreună cu obiectul de evaluare va oferi informații vizuale și mai complete.

După selectarea analogilor și colectarea informațiilor, ar trebui etapă alegerea unei unități de comparație.

Cele mai utilizate unități de comparație pot fi:

1 mp suprafata totala;

1 mp. suprafata utila sau inchiriabila.

Este necesar să se remarce importanța alegerii corecte a unei unități de comparație și a determinării caracteristicilor de cost ale acestui parametru.

După alegerea unităților de comparație, se fac ajustări.

În teoria evaluării imobilelor se disting următoarele tipuri de modificări:

Dobândă (de exemplu, ajustări pentru locație, uzură, ora de vânzare etc.);

Cost (de exemplu, corecții pentru caracteristicile calitative, precum și corecții calculate prin metode statistice). Ajustările monetare aduse prețului unui obiect analog vândut în ansamblu ar trebui să includă ajustări pentru prezența sau absența unor îmbunătățiri suplimentare (extinderi de depozit, parcări etc.);

Absolut

Relativ.

Să aruncăm o privire mai atentă la evidențiază, care trebuie luate în considerare la efectuarea modificărilor.

Există zece elemente de comparație de bază (care sunt de fapt ajustări) care trebuie luate în considerare în metoda de comparare a vânzărilor:

1. drepturi de proprietate transferate;

2. condiții de finanțare (în practica rusă este folosit destul de rar);

3. condiţiile de vânzare;

cheltuielile efectuate imediat după cumpărare;

conditiile magazinului;

Locație;

caracteristicile fizice (dimensiunea, calitatea materialelor de construcție, starea clădirii);

caracteristicile economice (costuri de exploatare, termenii contractului de închiriere, cheltuieli administrative, componența chiriașilor etc.);

tipul de utilizare;

10. componente ale valorii care nu fac parte din imobil.

De fapt, elementele de comparație de mai sus sunt criterii de selectare a analogilor. Cum. Cu cât analogul corespunde mai precis caracteristicilor specificate ale obiectului de evaluare, cu atât se vor face mai puține modificări și se va obține rezultatul mai fiabil.

Să aruncăm o privire mai atentă la fiecare dintre aceste elemente.

Drepturi de proprietate transferabile. Prețul tranzacției depinde de drepturile de proprietate care se transferă. O situație destul de tipică este atunci când există contracte de închiriere valabile pentru zonele proprietății care sunt evaluate. În acest caz, la determinarea valorii unui obiect, modificările ar trebui să reflecte diferențele dintre potențialul de venit al obiectului evaluat și analogul acestuia.

Condiții de finanțare. Prezența unei surse de finanțare împrumutate poate afecta și valoarea proprietății. Pentru a calcula modificarea, este necesar să aveți informații complete despre schema de finanțare adoptată într-un anumit caz. Pe baza condițiilor existente în piata ruseasca, această ajustare este folosită destul de rar.

Documente similare

Conceptul, caracteristicile unui credit ipotecar rezidențial și necesitatea, metodologia de evaluare a bunurilor imobiliare în scopul creditării ipotecare. Determinarea valorii unei clădiri folosind diverse abordări ale evaluării imobiliare și folosind abordarea cost, comparativ și venit.

teză, adăugată 23.06.2011


Caracteristici ale evaluării obiectelor colaterale. Analiza folosirii terenului. Determinarea valorii de piata a obiectului de evaluare pe baza abordarilor de cost, comparative si venituri. Justificarea indicelui de lichiditate și concluzia finală asupra valorii.

teză, adăugată 19.12.2011


Clasificarea obiectelor imobiliare, principii generale aprecierile lor. Analiza situației de pe piața imobiliară comercială secundară din Novosibirsk. Aplicarea costurilor, veniturilor și abordărilor comparative pentru evaluarea valorii de piață a unei clădiri administrative.

teză, adăugată 28.06.2012


Estimarea valorii imobilelor de birouri. Principalele caracteristici ale aplicării a trei abordări de evaluare (comparativ, venit și cost). Determinarea valorii de piata a unui teren. Coordonarea rezultatelor si concluzia asupra valorii de piata.

teză, adăugată 08.04.2012


Concept, principalele etape și metode de evaluare a bunurilor imobiliare. Calculul valorii unei proprietăți (apartament cu patru camere) folosind abordări comparative, de venit și de cost pentru evaluare. Capitalizarea venitului, relația acestuia cu valoarea curentă.

lucrare curs, adăugată 27.02.2014


Determinarea valorii de piață a unei proprietăți folosind abordări de cost și venit pentru evaluarea imobiliară și analiza comparativa vânzări Evaluarea uzurii fizice a elementelor structurale individuale și a sistemelor de inginerie ale unei clădiri rezidențiale.

lucrare curs, adaugat 03.12.2013


Caracteristicile imobiliare ca obiect de evaluare. Tipuri de valoare determinate în timpul evaluării imobiliare. Calculul valorii unei proprietăți imobiliare „Complex de clădiri” folosind metode din cadrul abordărilor comparative, de cost și de venit. Tehnica Ellwood.

lucrare de curs, adăugată 14.12.2010


Evaluarea utilajelor, echipamentelor și Vehiculîn scopuri de cauțiune. Tipuri de valoare utilizate în evaluare în scopuri de garanție. Abordări comparative, de cost și venituri ale evaluării. Calculul valorii de piață și de lichidare a vehiculului evaluat.

lucrare curs, adăugată 11.11.2014


Analiza pieței imobiliare din regiunea Tula. Determinarea valorii de piata a unei proprietati. Mediul locației obiectului de evaluare, descrierea parametrilor principali ai acestuia. Caracteristicile abordărilor în evaluarea imobiliară. Calculul valorii de lichidare.

lucrare curs, adaugat 14.03.2014


Determinarea valorii estimate a unui neechipat spații nerezidențiale pentru cauțiune. Analiza celei mai bune și mai eficiente utilizare a unei proprietăți. Determinarea valorii spațiilor nerezidențiale folosind diverse abordări ale evaluării imobiliare.

Evaluarea în scop de garanție este o procedură care vă permite să determinați valoarea de piață actuală a proprietății garanției și să înțelegeți relația obiectivă dintre mărimea garanției și suma împrumutului acordat, care se potrivește debitorului și creditorului. În plus, acest tip de evaluare poate fi efectuat pentru a soluționa litigiile dintre părțile la o tranzacție de credit apărute ca urmare a executării silite a bunurilor imobile ipotecate.

Procesul de evaluare a bunurilor imobiliare pentru garanție

Evaluarea bunurilor imobiliare în scop de garanție are propriile sale caracteristici, în primul rând datorită faptului că trei părți sunt implicate în acest proces:

• institutie bancara - creditor;
• debitor;
• expert evaluator independent.

Totodată, banca creditoare este interesată să determine prețul real al imobilului oferit drept garanție și să evalueze riscurile asociate emiterii fondurilor de împrumut. Și este în interesul împrumutatului să obțină suma maximă a împrumutului pentru activul pus la dispoziție. Particularitatea evaluării unei proprietăți în scopul garanției este că un expert independent în această situație protejează interesele comerciale ale ambelor părți și asigură transparența tranzacției de credit.

Evaluarea proprietății în scop de garanție se realizează în mai multe etape:

1. termenii de referință sunt conveniți cu împrumutatul și un reprezentant al organizației bancare;
   • se stabilesc obiectul evaluarii si tipul valorii care se determina;
   • se determină drepturile și sarcinile curente;
   • sunt indicate abordările și metodele care vor fi utilizate pentru evaluarea bunurilor imobiliare garantate cu garanții;
   • Sunt stabilite ipoteze și condiții restrictive;
   • se determină cantitatea necesară de informații și intervalul de timp necesar pentru realizarea procedurilor de evaluare.
2. colectarea și prelucrarea informațiilor primite;

   Un expert evaluator sau un grup de evaluatori colectează documente necesareși analizați datele obținute. În timpul inspecției imobilului, pot fi identificate neconcordanțe în aspectul (sau alte caracteristici ale imobilului) cu informațiile afișate în documentele de titlu. Într-o astfel de situație, pentru întocmirea unui raport de expertiză și obținerea unui împrumut, devine necesară efectuarea modificărilor corespunzătoare în documentație.

3. se evaluează o clădire (structură), un apartament, o casă privată, un local, un teren;

   Valoarea de piață, lichidare sau altă valoare se determină folosind metodele și abordările stabilite în prima etapă.

4. rezultatele obținute prin diferite metode sunt coordonate;
5. un raport privind evaluarea bunurilor imobile în scopul garanției este generat și furnizat părților în conformitate cu acordul.

Cine poate efectua o evaluare independentă?

Firmele de evaluare și evaluatorii independenți au dreptul de a evalua bunurile imobiliare în scopuri de garanție:

• având calificări adecvate;
• sunt membri activi ai uneia dintre organizațiile de autoreglementare ale evaluatorilor;
• și-au asigurat răspunderea profesională.

Pe lângă criteriile de mai sus, este important să acordați atenție și acreditării companiei sau evaluatorului la banca la care intenționați să primiți un împrumut.

• o evaluare obiectivă a valorii de piață a bunurilor imobiliare pentru a obține un împrumut în conformitate cu cerințele legale, standardele internaționale și bancare;
• furnizarea gratuită de consultații;
• capacitatea de a ordona determinarea valorii oricăror bunuri în diverse scopuri. Clienții au acces la servicii de evaluare pentru acțiuni, proiecte de investiții, afaceri, ansambluri imobiliare, imobiliare comerciale și rezidențiale, terenuri, active necorporale și alte active;
• calculul preliminar gratuit al valorii estimate a oricăror bunuri;
• analiza lichidității și perioada estimată de expunere;
• analiza pieţei imobiliare căreia îi aparţine proprietatea evaluată.

Evaluare în scop de garanție

Evaluare în scop de garanție - aceasta este o procedură de determinare a valorii reale de piață a garanției, care face posibilă determinarea unui raport echitabil și satisfăcător între valoarea garanției și suma împrumutului care se potrivește ambelor părți. De asemenea, se realizează cu scopul de a soluționa neînțelegerile dintre părțile la tranzacție care apar în timpul executării silite a bunului gajat.

Compania „Active Business Consultations” oferă calitate înaltă evaluare în scop de garanție, în conformitate cu standardele internaționale și ruse, standarde pentru întocmirea rapoartelor și efectuarea examinărilor.

Ce înțelegem prin cauțiune?

Gajul este modalitatea cea mai eficientă de a asigura îndeplinirea obligațiilor, întrucât în ​​prezența sa creditorul nu mai depinde de starea financiară a debitorului sau a garantului. Acest lucru vă permite să măriți efectiv obligațiile față de creditor pe cheltuiala proprietății, care face obiectul garanției.

Creditorul, în temeiul unei obligații garantate prin gaj, în cazul neîndeplinirii de către debitor a acestor obligații, are dreptul de a-și satisface creanțele din valoarea bunului gajat, de preferință înaintea altor creditori ai debitorului gajist, cu excepția a excepţiilor reglementate de lege. Pentru ca garanția să fie un mijloc cu adevărat eficient de garantare a obligațiilor, trebuie luate în considerare următoarele puncte:

Garantul trebuie să fie proprietarul bunului gajat sau să aibă dreptul de administrare economică. Un potențial împrumutat trebuie să furnizeze împrumutătorului său dovezi documentare ale drepturilor asupra proprietății gajate - astfel de documente includ: acordul în baza căruia a fost dobândită proprietatea gajată, împreună cu dovada transferului drepturilor de proprietate (factură, certificat de acceptare), precum și un certificat de înregistrare. În practică, destul de des apare o situație când debitorul ipotecar nu are un acord de cumpărare a proprietății din cauza pierderii de timp. În astfel de cazuri, conform legislației actuale a Federației Ruse, acel cetățean sau persoană juridică care a deținut cu bună-credință bunuri imobiliare timp de 15 ani sau alte proprietăți timp de 5 ani, dar nu este proprietarul acesteia, dobândește automat dreptul la această proprietate. .
Drepturile de închiriere sau alte drepturi asupra proprietății altcuiva pot fi, de asemenea, folosite ca garanții - cu toate acestea, în acest caz, este necesar acordul scris al proprietarului sau al persoanei care deține un astfel de drept de proprietate.

Subiectul gajului poate fi orice bun, inclusiv bunuri și drepturi de proprietate, cu excepția acelui bun care a fost retras din circulație, precum și acele creanțe care au legătură cu persoana creditorului (pensiune alimentară, despăgubiri pentru prejudiciul adus sănătate și alte drepturi, a căror cesiune este interzisă prin lege). Există, de asemenea, o listă de tipuri de bunuri care nu pot fi recuperate - și, ca urmare, nu pot face obiectul garanțiilor. O listă completă a acestor proprietăți este dată în articolul 446 din Codul de procedură civilă al Federației Ruse.

Gajul începe să producă efecte de la data intrării în vigoare a contractului, iar în baza împrejurărilor enumerate în acesta, în condițiile legii, pentru garantarea obligațiilor față de creditor, imobilul este recunoscut ca fiind gaj. În acest caz, gajul poate fi și transferat - acest lucru este permis dacă nu este interzis prin acordul încheiat cu creditorul. Încălcarea acestei cerințe atrage recunoașterea gajului ulterior ca nul.

Încheierea unui acord de gaj trebuie efectuată în scris, care se întocmește sub forma unui singur document, precum și în cazul unui schimb de garanții între persoane, au loc prin mijloace de comunicare poștală, telefonică, electronică sau de altă natură, ceea ce face posibilă stabilirea faptului că documentul a fost transmis de către unul. a părților la acord.

Ce bunuri imobiliare fac obiectul garanțiilor?

Banca are cerințe destul de simple pentru garanții: valoare, lichiditate. Acești indicatori sunt strâns corelați - de exemplu, valoarea de piață reduce adesea lichiditatea, iar valoarea de lichidare, dimpotrivă, o crește. De aceea banca este interesata in primul rand de acest din urma tip de valoare, intrucat daca creditul nu este rambursat, garantia este instrainata la un pret cu 10-30% sub valoarea de piata. Pentru a se asigura împotriva unor astfel de riscuri, băncile acceptă garanții a căror valoare de piață este cu cel puțin 30% mai mare decât valoarea finanțării.

Este mult mai ușor să obțineți un împrumut garantat dacă drepturile de proprietate sunt înregistrate corespunzător și nu există pretenții legale împotriva garanției. Lichiditatea proprietății este, de asemenea, importantă - există o probabilitate mai mare de a primi o decizie pozitivă dacă proprietatea este o afacere profitabilă, iar valoarea acestui profit este evaluată și documentată într-un raport de expertiză independentă. Însă, trebuie avut în vedere faptul că obiectele imobiliare comerciale pot deveni obiectul unui gaj numai dacă societatea le separă de toate activele companiei într-un obiect independent al contractului de gaj. Acele obiecte care sunt recunoscute ca nesigure și nu au trecut de înregistrarea de stat și de inventariere nu sunt acceptate ca garanție.

Evaluare în scop de garanție imobiliare comerciale în cadrul companiei „Active Business Consultations” vizează în primul rând satisfacerea intereselor băncii – iar creditorii sunt interesați în primul rând de prezența în raport a informațiilor despre tranzacțiile efectiv încheiate. Aici sunt indicate nu numai dimensiunea tranzacției și numărul de spații închiriate sau achiziționate, ci și alți factori - termenii tranzacției, nivelul de profitabilitate, caracteristicile tehnice. Băncile au nevoie de o justificare clară a rentabilității în raport cu proprietatea evaluată – dar dacă vorbim de o facilitate nou construită, se evaluează estimarea costului construcției.

Ce înțelegem prin evaluare în scopuri colaterale?

Evaluare în scop de garanție are loc cu participarea a trei părți: banca, împrumutatul și experți independenți de la compania Active Business Consulting. Scopul participării specialiștilor noștri la procesul de creditare este de a proteja interesele comerciale ale participanților și de a crea condiții mai transparente pentru furnizarea serviciilor de creditare.

Oferim servicii evaluări în scop colateral băncile creditoare și debitorii (atât legali, cât și indivizii), lucrând atât cu activele întreprinderii, cât și în legătură cu drepturile asupra imobilizărilor necorporale. Trebuie remarcat faptul că indicarea costului exact este o parte obligatorie a acordării unui împrumut garantat cu proprietate - acest lucru este prevăzut în Codul civil al Federației Ruse, și anume la articolul 339.

Evaluare în scop de garanție se poate face în mai multe moduri:

Abordare comparativă;

Abordarea veniturilor;

Abordare rentabilă.

Firma activa de consultanta in afaceri in evaluare în scop de garanție folosește o abordare integrată care implică un studiu cuprinzător al obiectului, al caracteristicilor și al costului acestuia.

La conducere evaluări în scop colateral Se efectuează o analiză detaliată a obiectului, sunt identificate toate modalitățile posibile de utilizare eficientă a garanției. Se efectuează un studiu atent și asupra proprietății care este gajată nu ca un singur complex imobiliar capabil să genereze profit - ci doar parțial, dar păstrând în același timp independența. În curs evaluări în scop colateral specialiștii companiei „Active Business Consulting” determină posibilitatea vânzării element cu element a garanțiilor, opțiunile de reducere treptată a valorii garanției, care este doar o verigă într-un singur lanț de producție, sunt luate în considerare; ruperea legăturilor țintă.

Criteriul principal evaluări în scop colateral este fiabilitatea debitorului ipotecar care implementează proiectul. Mai mult, este recomandabil ca proprietarul să-și arate „intențiile pozitive” și să confirme mișcarea fluxurilor financiare către bancă.

Pentru institutii bancare Este un beneficiu imens atunci când clientul le oferă înțelegerea necesară a afacerii și a modului în care sunt realizate profituri. La urma urmei, chiar și în ciuda garanțiilor, creditorul va cere să furnizeze documente financiare, informații despre numărul de clienți și furnizori parteneri și să confirme stabilitatea fluxurilor financiare. Compania noastră „Active Business Consultations” va ajuta împrumutatul în acest sens, care va elabora un raport în conformitate cu toate preferințele și interesele băncii creditoare - la urma urmei, dacă vede că afacerea clientului este stabilă, atunci chiar și în timpul perturbărilor în activitate și cele intempestive pentru o perioadă scurtă de timp plăți, împrumutatul își va achita cu siguranță obligațiile de împrumut.

De asemenea, relevant evaluare în scop colateralși în creditarea ipotecară. Este o procedură obligatorie în scopul soluționării posibilelor dispute și este reglementată de articolul 8 din Legea federală „Cu privire la activitățile de evaluare în Federația Rusă”. Astfel, pe baza unui simplu studiu al cerințelor legale moderne, putem concluziona că independent evaluare în scop colateral reprezintă o bază solidă și echitabilă pentru ambele părți pentru continuarea cooperării de succes și favorabile.

Rezultatele evaluării în scopuri de garanție

Ca urmare evaluări în scop colateral Se întocmește un raport care va cuprinde răspunsuri la următoarele întrebări:

Care este valoarea justă de piață a garanției potențiale?

Care este durata perioadei de comercializare? Și cât de mult afectează acest factor valoarea garanției?

Este posibil să vindeți proprietatea colaterală element cu element? Și care este gradul de reducere a valorii atunci când legăturile țintă în complexele imobiliare sunt rupte?

Raportul depus conține și informații complete despre subiectul garanțiilor – în funcție de faptul că este vorba de bunuri imobiliare private sau activ comercial, accentul principal este pus pe:

Gradul de lichiditate al garanției și momentul posibil al vânzării acestuia;

Mărimea fluxurilor de numerar ale împrumutatului, stabilitatea afacerii sale și valoarea veniturilor;

Perspective de dezvoltare.

Compania „Active Business Consulting” este un profesionist evaluare în scop colateral folosind toate posibilitățile pentru a vă rezolva cel mai bine problemele.