Ipoteca pentru un apartament existent. Avantajele și dezavantajele unei ipoteci garantate de proprietatea achiziționată. Tipuri de credit ipotecar

Datorită unui credit ipotecar, puteți cumpăra orice, de la un iaht și o casă până la teren și alte obiecte.

Dar cel mai adesea în credit ipotecar Desigur, locuința este cumpărată.

În ceea ce privește un credit ipotecar garantat cu o locuință existentă, acesta este un împrumut în care garanția este un apartament sau o casă care a aparținut persoanei care dorește să ia un credit ipotecar încă dinainte de a veni la bancă și de a contracta un credit.

Aspectul legislativ al problemei

Legea federală privind ipotecile pentru locuințe a fost adoptată încă din 1998, dar de atunci punctele sale principale au fost rescrise de mai multe ori. Cât despre timpul prezent, acum au fost scrise până la paisprezece capitole conform acestei legi.

Dacă te bazezi pe Legea 102, atunci poți identifica mai multe expresii cheie:

Conditii generale pentru obtinerea unui credit ipotecar garantat cu bunuri imobiliare existente

Dacă un împrumutat solicită o bancă pentru un credit ipotecar și are deja propria casă, atunci în majoritatea cazurilor problema eliberării unui împrumut este rezolvată pozitiv. Chestia este că banca în acest caz riscă mult mai puțin și, prin urmare, rata dobânzii pentru debitor va fi mult mai mică.

În plus, faptul cât primește împrumutatul nu va fi atât de important. Dar mai departe loc permanent de munca, poate, se vor uita mai atent.

În prezent, ipoteca garantată de locuințe existente este cea mai comună, dar nu trebuie să vă gândiți că banca vă va oferi bani gratuit - cu acest tip credit ipotecar le avem si pe ale noastre defecte. În special:

1. Nimeni nu a anulat plata în exces, așa că, în majoritatea cazurilor, dobânda la împrumut vă poate costa aceeași sumă pe care ar costa proprietatea în sine.
2. Cheltuieli pentru și evaluarea proprietății.

Apropo, există avantaje considerabile, pe lângă cele scăzute dobândă, o au și ipotecile. În special, în majoritatea cazurilor nu este nevoie să vă faceți griji cu privire la un avans.

Condiții pentru obținerea unui împrumut garantat cu proprietatea achiziționată

În funcție de tipul de proprietate pe care îl achiziționați, condițiile împrumutului vor depinde. Cu toate acestea, cel mai lichid dintre bănci este, desigur, considerat.

Și chiar și în cazul achiziționării unui apartament, nu trebuie uitat că scopul principal al băncii care furnizează bani nu este acela de a intra în posesia proprietății, ci de a se asigura că proprietatea în sine generează venituri. Acest lucru se întâmplă și pentru că și cele mai profitabile proprietăți imobiliare trebuie vândute, cheltuind anumite fonduri.

De aceea, în majoritatea cazurilor, atunci când emit bani pentru cumpărarea unei locuințe, băncile solicită o plată inițială ca cel puțin un fel de plasă de siguranță și o resursă care poate fi cheltuită ulterior pentru vânzarea locuinței.

Cel mai adesea, avansul în bănci este de 20%, totuși, existența mai multor programe guvernamentale cu anumite condiții (inclusiv) vă permite să o reduceți la 10%, sau chiar să faceți fără ea cu totul. acont.

Un alt mod de a te „proteja” de pierderi este creșterea ratelor dobânzilor. În consecință, cu cât proprietatea achiziționată este mai puțin profitabilă, cu atât rata dobânzii este mai mare. Apropo, una dintre opțiunile pentru imobile „neprofitabile” pentru o bancă este terenul gol, cu excepția zonelor de elită.

Credit ipotecar garantat cu locuințe în construcție

Desigur, atunci când emite orice împrumut, și cu atât mai mult un credit ipotecar (datorită sumei mari și, de regulă, a dobânzilor scăzute), banca își asumă un anumit risc și poate „întâlni” un împrumutat care nu este prea cinstit.

Acesta este motivul pentru care creditorii în majoritatea cazurilor încearcă să minimizeze riscurile și să introducă următoarele cerințe:

1. Disponibilitate salariul oficial(în care plata lunaraîmprumutul nu trebuie să depășească 40% din salariu);
2. Disponibilitatea garanțiilor;
3. Disponibilitatea garanților.

Dacă acordați atenție punctelor de mai sus, devine clar că pentru o bancă să emită un împrumut garantat cu o proprietate în construcție este foarte riscant și neprofitabil. De aceea, creditorii sunt foarte atenți la toate tipurile de clădiri. Prin urmare, nu va fi ușor pentru un împrumutat să obțină un împrumut de acest tip.

Cerințe pentru bunurile imobiliare colaterale

O ipotecă garantată cu locuințe poate fi emisă în mai multe cazuri. În special, dacă garanția este o clădire rezidențială privată sau un apartament într-o clădire cu mai multe etaje.

În cazul în care este utilizat clădire rezidențială privată, atunci nu doar locuința în sine, ci și terenul care o înconjoară va fi folosit drept garanție.

Ca garanție, banca va accepta doar locuințe are lichiditate mare.

Ca garanție, banca va accepta numai imobile care înregistrată debitorului în Registrul unificat de stat.

Numai bunurile imobiliare independente pot fi folosite ca locuințe împrumutate. Aceasta nu include camerele individuale ale unui apartament sau etajele unei case private, cu excepția cazului în care sunt înregistrate ca proprietăți imobiliare separate.

Ca garanție, nu puteți folosi imobile care nu fac obiectul privatizării sau locuințe care trebuie privatizate în viitor.

Caracteristici, dificultăți și pericole ale contractării unui credit ipotecar garantat cu locuințe existente

În ciuda faptului că creditele ipotecare există în țara noastră de destul de mult timp, nu toate bănci sunt „contactați” cu emiterea acestuia. De ce se întâmplă asta?

Există mai multe răspunsuri:

1. La emiterea unui credit ipotecar, este necesar un contract de garanție;
2. Înainte de a întocmi și a executa documentul descris mai sus, ar trebui nu numai să verificați lichiditatea proprietății, ci și să aflați cât de solvabilă este persoana care ia împrumutul;
3. Adesea, împrumutatul oferă drept garanție imobil, care nu este singurul său, astfel că împrumutatul își pierde motivația de a rambursa împrumutul luat de la bancă;
4. Riscurile devin fără precedent dacă sunt luați bani pentru a „promova” o afacere aflată într-un stadiu incipient.

in orice caz pentru debitor Există multe capcane, așa că atunci când contractați un credit ipotecar garantat cu proprietate, ar trebui să acordați atenție următoarelor puncte:

1. Banca vă va acorda o ipotecă numai dacă consideră că proprietatea este lichidă;
2. Deoarece un credit ipotecar este de obicei luat pentru o perioadă destul de lungă termen lungși, în consecință, are o plată în exces considerabilă, este mai bine să studiați oferta nu a uneia, ci a mai multor bănci simultan pentru a găsi cea mai profitabilă opțiune pentru dvs.;
3. Dacă achiziționați spațiu de locuit ca garanție pentru casa dvs. existentă, atunci cel mai probabil nu veți avea nevoie de un avans, dar băncile îl salută întotdeauna;
4. Majoritatea băncilor vă vor solicita, de asemenea, proprietăți.

Oferte de la principalele bănci rusești

În prezent, mai multe bănci oferă credite ipotecare garantate cu locuințe.

De exemplu, dacă vorbim despre o bancă de stat, atunci aceasta oferă un credit ipotecar la 12% dobândă pe an pe o perioadă de până la 30 de ani. Important este ca avansul să fie de cel puțin 20% (și datorită programului de stat, cel puțin 10% pentru unele familii) din costul locuinței achiziționate. Special condiţii preferenţiale valabil pentru familiile tinere și familiile care primesc bani de la Sberbank salariile. Ca „bonus”, este necesară asigurarea de viață și de proprietate. Puteți ignora această condiție, dar atunci rata dobânzii va fi majorată. Banca oferă, de asemenea, împrumuturi nedirecționate la o rată a dobânzii de 13,5 și pe o perioadă de până la șapte ani. În acest caz, un împrumut direcționat poate fi luat până la 3.000.000 de ruble (pentru Moscova și Sankt Petersburg această sumă este mai mare), iar un împrumut nedirecționat - până la 1.000.000 de ruble.

Banca oferă și propriile condiții, care vă permit să obțineți un împrumut de până la 90.000.000 de ruble. Mai mult, poate fi rambursat pe o perioadă de 50 de ani la o rată a dobânzii de 11,85% sau mai mare. Împrumutatul poate contracta și un împrumut nețintit pentru aceeași sumă, dar dobânda va fi mai mare (13,85%) și termenul va fi mai scurt (până la 20 de ani).

Banca oferă un împrumut în condiții speciale „Banca Alfa”. În special, dacă doriți, puteți lua un credit ipotecar de la această bancă nu numai în ruble (60.000.000), ci și în dolari (2.000.000). În același timp, în funcție de tipul de locuință pe care o cumpărați, avansul variază de la zece la patruzeci la sută, iar dacă vorbim de dolari, atunci până la treizeci și cinci la sută. În ceea ce privește rata dobânzii, aceasta poate varia de la 12,2% și mai mult, iar dacă vorbim despre credite ipotecare „în dolari”, atunci există o singură rată - 9%.

Ei bine, vorbind despre, această bancă oferă clienților săi să cumpere un apartament sau o casă de până la 20.000.000 de ruble pentru o perioadă de până la 30 de ani la o rată a dobânzii de 11,5% și mai mare. În acest caz, avansul trebuie să fie de cel puțin 30%. Dacă vorbim despre un credit ipotecar nețintă, atunci condițiile sunt următoarele: puteți cumpăra locuințe în valoare de până la 8.000.000 de ruble cu o rată a dobânzii de 12% pentru o perioadă de până la 25 de ani și un avans de 40%. În acest caz, plata inițială trebuie să fie de cel puțin 10.000 de ruble pe lună.

Caracteristicile emiterii unui credit ipotecar garantat cu bunuri imobiliare sunt discutate în următorul videoclip:

În prezent, există multe opțiuni pentru achiziționarea de proprietăți noi pe credit. Unul dintre tipurile unui astfel de împrumut este garantat de bunuri imobiliare existente. Această opțiune este potrivită pentru cei care dețin deja un apartament, o cameră sau o casă personală (se ia în considerare și cota din proprietate). Un astfel de sprijin vă va ajuta să obțineți maximum termeni profitabiliîmprumutul și cumpărarea unei alte case cu pierderi minime pentru bugetul dvs. Cu toate acestea, înainte de a vă decide să întocmiți un astfel de contract de împrumut, ar trebui să vă familiarizați cu atenție cu caracteristicile unei astfel de cooperări cu banca.

Cum este garantată un credit ipotecar cu bunuri imobiliare existente?

Ipotecile sunt o opțiune utilă pentru cei cărora le lipsește fonduri proprii pentru achizitionarea locuintei. Particularitatea unui credit ipotecar garantat cu imobiliare este ca programul corespunzator poate fi oferit de banca in diverse optiuni. Principalele sunt, de regulă, următoarele:

• ipoteca pentru imbunatatirea conditiilor de viata;
• împrumut tipic pentru locuințe.

Prima alternativă presupune că un credit ipotecar garantat cu un apartament este emis sub rezerva vânzării obligatorii a proprietății garanțiale într-o perioadă specificată. Încasările sunt utilizate pentru rambursarea unei părți din împrumutul contractat. Acest împrumut poate fi obținut

Bine ati venit! Ipoteca garantată de locuințe existente: profitabilă sau nu? Astăzi vom vorbi despre un subiect important. Veți afla despre ce este o ipotecă garantată cu un imobil existent, cum să contractați un credit ipotecar garantat cu o locuință existentă și în ce cazuri merită să faceți acest lucru și când o ipotecă standard garantată de proprietatea achiziționată este mai profitabilă.

Ipotecile garantate cu bunuri imobiliare există de două tipuri:

1. O ipotecă de amanet este o ipotecă garantată cu proprietate, în baza căreia, pentru a obține un împrumut, împrumutatul este obligat să transfere un imobil către bancă ca garanție. Trebuie să dețineți propriul imobil pentru a obține o ipotecă de amanet sau trebuie să aveți un co-împrumutat/garant/altă persoană dispusă să ipotecheze imobilul pentru dvs. Gajul este garantat prin întocmirea unui acord suplimentar. Este oarecum diferită de ipoteca obișnuită garantată de proprietatea achiziționată. Diferența cheie este subiectul garanțiilor.
2. O ipotecă garantată de proprietatea cumpărată este ipoteca clasică, cea mai comună. Potrivit acesteia, împrumutatul primește bani pentru a cumpăra o casă nouă. Acesta este ceea ce va fi gajat la bancă. Și în cadrul unei ipoteci de amanet, garanția trebuie să fie imobile pe care împrumutatul le deține deja.

Dacă proprietatea achiziționată este folosită ca garanție, condițiile unei astfel de ipoteci pot fi mai favorabile. De exemplu, în Sberbank, un credit ipotecar garantat de apartamentul cumpărat este disponibil la o rată de 11% pe an, iar un credit ipotecar garantat de un apartament existent va fi deja de la 14%. Acest lucru se datorează faptului că băncii îi este mai clar unde va trimite împrumutatul fonduri împrumutate. Într-o oarecare măsură, acest lucru este mai previzibil și, prin urmare, mai puțin riscant.

Acum se obișnuiește să se facă distincția între două tipuri de credite ipotecare garantate cu locuințe existente:

1. Ipoteca standard de case de amanet. Este popular în rândul familiilor tinere: puteți gaja și casa părinților ca garanție.
2. Pentru un credit ipotecar fără avans. Principalul avantaj este timp scurt procesarea unui credit și posibilitatea de a cumpăra rapid locuința dorită de pe piață, fără a aștepta ca apartamentul împrumutatului să fie vândut. Acest program va fi de interes pentru cei care intenționează să se mute într-o casă nouă (nu degeaba Levoberezhny Bank îl numește „Mutare”), dar nu are fonduri pentru un avans la un credit ipotecar clasic și nu are timp. să-și vândă proprietățile rapid și fără a pierde bani. Achiziționarea unui apartament în cadrul acestei scheme este posibilă fără avans. Mecanismul unei astfel de ipoteci este simplu: primești o decizie de ipotecă de la orice bancă cu condiția să ai un avans, iar apoi iei un credit ipotecar garantat de un apartament pentru această proprietate. Deci, obțineți un credit ipotecar fără avans. Primești o parte din bani de la un program și o parte de la altul.

Avantaje și dezavantaje

Este posibil să contractați o ipotecă garantată cu imobiliare? Va fi profitabil să-l iau? Să analizăm avantajele și dezavantajele unui credit ipotecar garantat cu bunuri imobiliare existente.

O ipotecă de amanet are o serie de avantaje față de una clasică.

Pro:

• În primul rând, nu trebuie să raportați unde utilizați fondurile. Puteți utiliza împrumutul la propria discreție.
• În al doilea rând, puteți obține o astfel de ipotecă fără avans. este posibil și în varianta clasică, dar aici trebuie să cunoașteți nuanțele (citiți ultimul nostru post).
• În al treilea rând, puteți achiziționa locuințe care nu pot fi achiziționate cu un credit ipotecar obișnuit sau care sunt foarte dificile (reamenajare, apartament comun, cameră de cămin, dacha, clădire neterminată etc.)

Minusuri:

• Cerințe crescute pentru bunurile imobiliare gajate. De regulă, băncile preferă să nu acorde credite ipotecare proprietarilor de apartamente a căror stare lasă de dorit.
• Cerințe pentru asigurare obligatorie. La emiterea unui credit ipotecar garantat cu bunuri imobiliare existente, asigurarea de viață și sănătate a debitorului, garanția locativă și chiar drepturile de proprietate sunt obligatorii.
• Va fi mai dificil pentru unele categorii de cetățeni să obțină o astfel de ipotecă (antreprenori individuali, proprietari de afaceri, manageri de top și fondatori). Banca poate considera că împrumutul este acordat pentru o afacere.
• Rata este mai mare decât pentru un credit ipotecar clasic. Diferența poate ajunge la 3% .

De obicei, o ipotecă garantată teren, apartamente sau orice alt imobil este popular printre:

• Persoane care dețin un apartament sau un teren, dar nu au fonduri pentru un avans;
• Reprezentanți ai întreprinderilor mici care contractează împrumuturi nedirecționate pentru dezvoltarea afacerii;
• Persoane care doresc să cumpere locuințe în străinătate;
• Și acei oameni care urmează să-și construiască o casă privată.

Dimensiunea maxima

Mărimea maximă a unui credit ipotecar de amanet este calculată diferit în fiecare bancă . Daca urmeaza sa incheiati un credit garantat cu un apartament, trebuie mai intai sa estimati suma posibila pe care banca vi o va da. Totul depinde în principal de costul locuinței. Fiecare bancă are propriul coeficient, care reduce valoarea reală de piață a imobilului și tocmai acest coeficient determină mărimea împrumutului garantat.

De exemplu, să luăm Gazprombank. Aici cerința este de 70% din evaluare. Astfel, un apartament cu o valoare de piață de 3 milioane de ruble vă poate oferi un credit ipotecar în valoare maximă de 2.100.000 de ruble (reducere de 30% din valoarea de evaluare).

Cum să obțineți

Cum să obțineți un credit ipotecar garantat de acasă? Fiecare bancă are propriile cerințe pentru bunurile imobiliare colaterale, care trebuie luate în considerare atunci când solicitați o ipotecă de amanet. Prin urmare, ar fi o idee bună să depuneți o astfel de cerere la mai multe bănci deodată.

Am pregătit pentru dvs. un algoritm universal de acțiuni care trebuie întreprinse pentru a contracta un împrumut garantat cu bunuri imobiliare existente sau garantat cu o cotă într-un apartament:

1. Familiarizați-vă cu ofertele băncilor.
2. Faceți o evaluare imobiliară.
3. Pregătiți borcanul Documente necesare pentru un apartament ipotecat si pentru activitati de munca. Este mai bine să verificați lista specifică de documente direct cu instituția financiară.
4. Trimiteți cereri la mai multe bănci simultan.
5. Așteptați aprobarea ipotecii.
6. Selectați o bancă.
7. Semn acord de împrumut, contract de gaj și ipotecă.
8. Înregistrați documentele la Justiție.
9. A lua bani.

Apartamentul tău este potrivit pentru garanție?

De regulă, pentru bunurile imobile oferite băncii ca garanție sunt prezentate următoarele cerințe standard:

• Disponibilitatea tuturor comunicațiilor de bază, cum ar fi instalații sanitare, încălzire și electricitate.
• Nu ar trebui să existe obligații existente asupra proprietății nici din partea împrumutatului, nici din partea oricăror alți proprietari.
• Amenajarea spațiilor trebuie să îndeplinească toate cerințele documentației tehnice.

Un apartament existent nu va fi acceptat ca garanție dacă:

• Locuințe în case vechi care nu sunt asigurate de companiile de asigurări.
• Case care necesită cap. renovare, demolare sau aflată în paragină.
• Materialul peretilor si tavanelor este lemnul.
• Clădiri joase.

În cazul în care locuința nu este potrivită în conformitate cu cel puțin unul dintre criteriile enumerate, atunci banca are tot dreptul să refuze acordarea unui credit ipotecar debitorului garantat cu locuință.

Cele mai bune oferte de la bănci

Sberbank

Emite o ipotecă garantată cu bunuri imobiliare existente în următoarele condiții:

1. Împrumutul se acordă pe o perioadă de până la 20 de ani
2. Valoarea ipotecii - de la 500 de mii de ruble la 10 milioane de ruble (coeficientul de reducere a valorii de piață a bunurilor imobiliare colaterale la Sberbank este de la 40% la 60%)
3. Sberbank emite un împrumut garantat terenuri, cabana, garaj, casa privata etc.
4. Rata dobânzii variază de la 14%, în funcție de condițiile ipotecii. Mai mult, astfel de rate ale dobânzii se aplică exclusiv clienților salariați ai Sberbank. Pentru toate celelalte, rata dobânzii crește cu 1%. Și dacă un astfel de client refuză asigurarea, aceasta crește cu încă 1%.

Pro:

Aveți de-a face cu o bancă de încredere și de încredere;

Puteți contracta un credit ipotecar de amanet, gajând aproape orice imobil;

Daca esti client salarial banca, te poti baza pe beneficii serioase la calcularea ratei dobanzii.

Minusuri:

— Sberbank are o reducere destul de nefavorabilă. Banca vă va oferi un credit în valoare de doar 40% din evaluarea locuinței.

— Procent relativ mare.

— Antreprenorii individuali, proprietarii de afaceri și managerii organizațiilor mici nu sunt eligibili pentru împrumuturi în cadrul acestui program.

Banca Rosselhoz

1. Împrumutul se acordă pe o perioadă de până la 30 de ani
2. Banca oferă doar împrumuturi direcționate
3. Valoarea ipotecii este de cel puțin 500 de mii de ruble. Coeficientul de reducere a valorii de piață a garanției este de 70%.
4. Rata dobânzii începe de la 11,5% (pentru salariați și clienți de încredere pe o perioadă de până la 5 ani și un gaj de mai puțin de 50% din valoarea proprietății).

Pro:

Termene lungi de rambursare a creditului.

Rata bancară favorabilă. Rosselkhozbank va fi gata să vă ofere un împrumut de 70% din valoarea de piață a locuințelor.

Procent relativ bun.

Minusuri:

— Împrumut țintit. Adică pentru fiecare cheltuială fonduri de credit vi se va cere să vă raportați la bancă și anume să depuneți documente pentru achiziționarea de noi imobile.

VTB 24

1. Banca oferă doar împrumuturi nedirecționate.
2. Coeficientul băncii de reducere a valorii de piață a bunurilor imobiliare este de până la 50%
3. Rata fixă ​​a dobânzii – 13,6% anual.
4. Durată până la 20 de ani.
5. Sumă de până la 15.000 de mii de ruble.

Pro:

Puteți contracta un împrumut nedirecționat și puteți cheltui fondurile după cum credeți de cuviință.

În medie, un coeficient bun este de 50%.

Arie mare de acoperire bancară.

Minusuri:

— Rata dobânzii de la VTB-24 este mai mare decât cea a unui număr de alte instituții financiare.

Gazprombank

1. Împrumutul se acordă pe o perioadă de până la 15 ani.
2. Reducere din valoarea de piață a locuințelor - până la 30%, dar nu mai puțin de 15% din cost.
3. Banca emite credite de consum nedirecționate.
4. Rata minimă a dobânzii este de 11,75% pe an.
5. Suma maximă este de 30.000 de mii de ruble.
6. Asigurare obligatorie de titlu.

Pro:

Puteți aplica pentru un împrumut de consum nedirecționat.

Rata anuală a dobânzii relativ scăzută.

Minusuri:

— Perioada de împrumut mai scurtă decât alte bănci.

- Costuri suplimentare mari.

Dacă aveți probleme cu documentele legate de apartamentul dvs. și aveți nevoie de sprijin juridic, vă recomandăm să contactați specialistul nostru pentru ajutor (Completați formularul special din colț). Serviciul este gratuit anul acesta. Toți cei care iau o consultație au șansa de a accelera semnificativ rezolvarea problemei lor.

Asta e tot pentru azi. Asteptam comentariile voastre. Ai luat o astfel de ipotecă? Susține proiectul nostru pe rețelele de socializare și nu uita să te abonezi la știri.