Complex rezidențial al Federației Ruse teren sub un bloc de apartamente. Cine deține terenul într-un bloc de locuințe - înregistrarea cadastrală, verificarea înregistrării, argumentele pro și contra înregistrării. Restricționarea trecerii străinilor

Vizualizari: 3

Yuri

Buna ziua! Blocul nostru de apartamente a fost construit în 1968. Terenul pe care se află casa noastră a fost înscris în registrul cadastral în anul 2002 pe baza listelor de terenuri înregistrate anterior puse la dispoziție de administrația orașului, întocmite pe baza rezultatelor inventarului funciar al orașului. În conformitate cu extrasul de la Comitetul Proprietății de Stat, nostru teren are statutul de înregistrat anterior, dar limitele acestuia nu au fost stabilite în conformitate cu legislația în vigoare suprafața declarată a terenului este de 1882 mp. , scopul amplasamentului este exploatarea unui imobil de locuit. Mai multe apartamente din clădirea noastră au fost transferate de proprietarii lor în spații nerezidențiale și în prezent sunt magazine. Dorim să înregistrăm dreptul de proprietate comună asupra terenului nostru. Pentru a face acest lucru, este necesar să se efectueze o topografie a terenului, iar pentru topografia terenului este necesar să se calculeze dimensiunea suprafeței terenului necesar pentru funcționarea casei noastre. Conform metodologiei prevăzute în „SP 30-101-98 „Instrucțiuni metodologice pentru calculul terenurilor în condominii”” mărimea terenului necesară exploatării unui bloc de locuințe se calculează prin înmulțirea coeficientului în funcție de numărul de etaje și anul construcției casei după suprafața totală a tuturor spațiilor rezidențiale din această locuință. Dar unele dintre spațiile din casa noastră aparținând proprietarilor individuali de astăzi nu sunt spații rezidențiale(magazinele). Cum prevede legislația Federației Ruse determinarea suprafeței de teren necesară pentru funcționarea casei noastre? Mulțumesc.

Clarificare de la 2 aprilie 2015 - 16:53
De asemenea, considerăm că atunci când calculăm suprafața terenului necesară pentru funcționarea casei noastre, ar fi corect să luăm în considerare suprafața spațiilor nerezidențiale, precum și a celor rezidențiale, întrucât la cumpărarea acestor spații s-a achiziționat și partea din proprietatea comună atribuibilă cotei lor (parte a terenului pe care se află casa noastră) Dar administrația orașului refuză să aprobe planul delimitării terenului nostru, în care dimensiunea a suprafeței terenului nostru se calculează ținând cont de faptul că anterior (în timpul dezvoltării acestui teritoriu) toate spațiile din casa noastră aparținând proprietarilor individuali erau rezidențiale. Administrația orașului insistă ca spațiile nerezidențiale să nu aibă locuri de joacă, zone de recreere și sport etc. și pe această bază susține că la calcularea suprafeței de teren necesară pentru funcționarea casei noastre ar trebui luate în considerare doar acele spații care sunt în prezent rezidențiale. Cu acest calcul, suprafața terenului nostru se reduce la aproape jumătate, deoarece în clădire erau doar 12 apartamente, iar 5 dintre ele au fost transformate în nerezidențiale. Conform calculelor Administrației Orașului, ne este alocată o fâșie de teren de-a lungul casei de 12 metri lățime, dar într-un astfel de teren este imposibil chiar să punem parcare pentru mașinile noastre din cauza apropierii de ferestrele apartamentelor nu a mai ramas nimic pentru un teren de copii sau de sport, si mai avem nevoie de locuri pentru descarcarea marfurilor la magazinele situate la tot primul etaj al casei Ne propunem sa mergem in instanta, dar nu stim in baza ce norme legale putem dovedi necesitatea de a lua în considerare spațiile magazinului alături de spațiile de locuit. Poate au existat clarificări din partea vreunui organism oficial despre asta?!

Raspunsuri:

Elena Tarasova

Bună ziua, mulțumesc pentru întrebare. Ar trebui să știi că

Din păcate, Codul Locuinței al Federației Ruse nu conține prevederi speciale cu privire la procedura de determinare a mărimii unui teren pentru bloc. Dar există câteva linii directoare în legislație.

Astfel, în temeiul părții 1 a articolului 36 din Codul locuinței al Federației Ruse, limitele și dimensiunea unui teren sunt calculate în conformitate cu legislația funciară și cu legislația privind activitățile de urbanism. Mai precis, această prevedere este dezvăluită în paragraful 2 al articolului 35 din Codul funciar Codul Federației Ruse, unde se precizează că suprafața părții de teren ocupată de clădire și necesară pentru utilizarea acesteia este determinată în conformitate cu partea 3 a articolului 33 din Codul funciar al Federației Ruse.

Cu toate acestea, acest articol vorbește numai despre definiție dimensiuni maxime terenuri care se constituie în conformitate cu normele aprobate de alocare a terenurilor pentru anumite tipuri de activități sau în conformitate cu regulile de utilizare și dezvoltare a terenurilor, amenajarea terenurilor, documentația de urbanism și proiectare. Aceasta înseamnă că, în orice caz, va fi necesar să se stabilească limite în anumite limite, ținând cont de circumstanțele individuale.

Dacă legislația funciară vorbește despre procedura de calcul a limitelor unui teren sub un bloc de apartamente numai în termeni generali, atunci partea 4 a articolului 43 din Codul de urbanism prevede că dimensiunile trebuie determinate ținând cont de utilizarea reală a terenului și standardele şi regulile de urbanism care au fost în vigoare în perioada de dezvoltare a teritoriilor.

„Luarea în considerare” poate însemna două posibilități de stabilire a dimensiunii parcelelor de teren: acestea pot fi egale cu indicatorii determinați în conformitate cu standardele și normele de urbanism în vigoare în perioada de dezvoltare, sau pot fi mai mici decât aceștia dacă utilizarea actuală a terenului. nu permite respectarea acestor indicatori.

Pe scena modernă nu a fost elaborat un regulament privind regulile de stabilire a limitelor sitului. În acest sens, pare indicat să ne ghidăm după procedura stabilită anterior de stabilire a limitelor, care a ținut cel mai pe deplin în considerare atât interesele rezidenților, cât și cerințele tehnice necesare.

În baza articolului 10 din Legea federală „Cu privire la asociațiile de proprietari” în vigoare înainte de intrarea în vigoare a Codului locuinței, a fost adoptată o hotărâre a guvernului. Federația Rusă din 26 septembrie 1997 N 1223 „Cu privire la aprobarea Regulamentului privind determinarea dimensiunii și stabilirea limitelor terenurilor în condominii”, Codul de reguli pentru proiectare și construcție SP 30101-98, Ghid pentru calcularea dimensiunilor standard ale terenurilor în condominii. .

Principiile de bază stabilite în aceste acte sunt următoarele: dacă terenul nu a fost încă alocat, atunci limitele se stabilesc în funcție de numărul de etaje ale clădirii și de SNiP-urile în vigoare în perioada construcției; dacă terenul a fost deja alocat, atunci limitele sale nu sunt supuse revizuirii. Regulamentul detaliază că dimensiunile terenurilor pentru crearea de condominii în zonele de dezvoltare existente, precum și în teritoriile nou dezvoltate, sunt determinate în conformitate cu documentația de urbanism, standardele de urbanism și metodele de calcul a dimensiunilor standard ale terenurilor în condominii.

Recomandare expert
Astfel, cred că atunci când calculezi suprafața de teren necesară pentru funcționarea casei tale, este necesar să ții cont de zonele nerezidențiale așa cum erau inițial la construirea casei (adică ca rezidențial).

Dacă aveți întrebări, vă pot răspunde mai detaliat.

Cele mai bune gânduri.

Buna ziua.

Scrisoare de la Minister dezvoltare economică RF din 29 decembrie 2010 Nr. D23-5416 „Cu privire la clarificarea procedurii de formare a unui teren pentru bloc de locuințe”

Departamentul de Imobiliare al Ministerului Dezvoltării Economice din Rusia a examinat o contestație pentru clarificarea procedurii de formare a unui teren pentru un bloc de apartamente.

1. Cu privire la întrebarea în ce cazuri formarea unui teren pe care se află un bloc de locuințe se realizează de către o autoritate publică, în ce cazuri administrația locală, cazuri în care informăm chiriașul (utilizatorul terenului).

Partea 4 a articolului 16 din Legea federală nr. 189-FZ din 29 decembrie 2004 „Cu privire la intrarea în vigoare a Codului locuinței al Federației Ruse” (denumită în continuare Legea federală nr. 189-FZ) oferă o regulă generală pentru autoritățile de stat și administrațiile locale cu privire la formarea terenului pe care se află clădirea de apartamente.

În prezent, legislația Federației Ruse nu are o definiție clară a termenului „formarea unui teren”. Pe baza cerințelor prevăzute de prevederile Codului de urbanism al Federației Ruse (denumit în continuare Codul de urbanism) și Codul funciar al Federației Ruse (denumit în continuare Codul funciar), formarea unui teren terenul pentru bloc de apartamente include:

1) intocmirea si aprobarea proiectului de amenajare a teritoriului si a proiectului de topografie a teritoriului;

2) efectuarea lucrărilor cadastrale în legătură cu terenul în conformitate cu cerințele stabilite de Legea federală din 24 iulie 2007 nr. 221-FZ „Cu privire la cadastrul imobiliar de stat” (denumită în continuare Legea nr. 221- FZ) și efectuarea înregistrării cadastrale de stat a terenului .

Totodată, întocmirea unui proiect de amenajare a teritoriului și a unui proiect de topografie a teritoriului efectuate în legătură cu un teren situat sub un bloc de locuințe intră în competența organelor administrației publice locale.

Înregistrarea cadastrală a bunurilor imobile se efectuează de către organismul abilitat pentru introducerea în cadastrul imobiliar de stat a informațiilor despre imobile depuse pe baza unei cereri din partea oricărei persoane (articolele 1, 3, 14 din Legea nr. 221-FZ).

Lucrările cadastrale sunt efectuate de un inginer cadastral pe baza unui contract încheiat în conformitate cu cerințele legislației civile și Legii nr. 221-FZ pentru efectuarea lucrărilor cadastrale la inițiativa proprietarului terenului (client) . Totodată, orice persoană are dreptul de a încheia acest acord cu un inginer cadastral.

În conformitate cu articolul 37 din Legea nr. 221-FZ, ca urmare a lucrărilor cadastrale, inginerul cadastral transferă clientului unei astfel de lucrări cadastrale un plan de delimitare, un plan tehnic și un raport de inspecție.

În baza articolelor 9-11 din Codul funciar, formarea unui teren în proprietate federală este efectuată de autoritățile executive federale, formarea unui teren deținut de o entitate constitutivă a Federației Ruse este efectuată de autoritățile executive. a unei entități constitutive a Federației Ruse, formarea unui teren situat într-o proprietate municipală - organisme guvernamentale locale.

Dacă proprietatea de stat a unui teren nu este delimitată, formarea unui astfel de teren este efectuată de un organism administrativ local (clauza 10 a articolului 3 din Legea federală din 25 octombrie 2001 nr. 137-FZ „La intrare în vigoare a Codului funciar al Federației Ruse”).

Decizia privind formarea terenului se ia de organele furnizoare de terenuri (art. 29 din Codul funciar), inclusiv pe baza unei cereri din partea titularului legal interesat al terenului.

2. Cu privire la întrebarea care sunt standardele pentru determinarea suprafeței terenului pe care se află un bloc de apartamente și principiile pentru stabilirea unor astfel de standarde, raportăm.

Conform părții 1 a articolului 36 din Codul locuinței al Federației Ruse (denumit în continuare Codul locuinței), limitele și dimensiunea terenului pe care se află clădirea sunt determinate în conformitate cu cerințele legislației funciare. și legislația privind activitățile de urbanism.

Amplasarea limitelor și dimensiunea terenului în limitele intravilanului, precum și suprafața acestuia, se stabilesc ținând cont de standardele și normele de urbanism și de utilizare a terenului efective care au fost în vigoare în timpul dezvoltării. a acestor teritorii (Partea 4 a articolului 43 din Codul de urbanism).

În conformitate cu partea 9 a articolului 38 din Legea federală nr. 221-FZ, atunci când se clarifică limitele unui teren, locația acestora este determinată pe baza informațiilor conținute în documentul de proprietate pentru terenul sau în absența unei astfel de parcele. un document, din informațiile cuprinse în documentele care determină amplasarea limitelor terenului în timpul formării acestuia. În cazul în care documentele specificate lipsesc, limitele terenului sunt limitele care există pe teren de cincisprezece sau mai mulți ani și sunt fixate cu obiecte sau obiecte naturale. origine artificială, permițându-vă să determinați locația limitelor terenului.

Dacă formarea parcelelor de teren ar trebui să fie efectuată ținând cont de un proiect de topografie a teritoriului sau de un alt document, locația limitelor acestor terenuri este determinată ținând cont de un astfel de document (Partea 10 a articolului 38 din Legea federală nr. 221). -FZ).

3. Cu privire la întrebarea dacă, în acest caz, elaborarea documentației de amenajare a teritoriului (proiect de amenajare a teritoriului, proiect de topografie a teritoriului) trebuie efectuată în conformitate cu cerințele articolelor 42, 43 din Codul de urbanism sau dacă aceasta este posibilă formarea de noi terenuri în modul stabilit de articolele 11.3, 11.4 din Codul funciar, vă informăm.

În conformitate cu paragraful 2 al articolului 6 din Legea federală din 29 decembrie 2004 nr. 191-FZ „La intrarea în vigoare a Codului de urbanism al Federației Ruse” (denumită în continuare Legea federală nr. 191-FZ) ) înainte de intrarea în vigoare în modul prescris reglementări tehnice privind organizarea teritoriilor, amplasarea, proiectarea, construcția și exploatarea clădirilor, structurilor, structurilor în cazul în care teritoriile construite nu sunt împărțite în terenuri, limitele terenurilor pe care sunt amplasate blocurile de locuințe sunt stabilite prin întocmirea proiectelor de amenajare a teritoriului și a proiectelor de topografie, care se aprobă de șeful administrației locale a localității, șeful administrației locale a raionului orașului cu respectarea procedurii audierilor publice în conformitate cu art. din Codul de urbanism. În acest caz, nu este permisă solicitarea furnizării altor documente pentru aprobarea proiectelor de amenajare a teritoriului și a proiectelor de topografie teritorială.

Această normă prevede prevederi tranzitorii ale legislației urbanistice. Pe baza conținutului acestei norme, pentru a stabili limitele terenului pe care se află blocul de locuințe, trebuie elaborat un proiect de amenajare a teritoriului și un proiect de topografie a teritoriului.

4. Cu privire la întrebarea dacă paragraful 2 al articolului 6 din Legea federală nr. 191-FZ se aplică numai cazurilor stabilite de articolele 46.1, 46.2, 46.3 din Codul de urbanism sau altor cazuri stabilite de lege, vă informăm.

Datorită faptului că paragraful 2 al articolului 6 din Legea federală nr. 191-FZ nu prevede restricții în legătură cu niciun caz specific, Departamentul imobiliar consideră că această normă se aplică tuturor relațiilor reglementate de legislația în domeniul urbanismului. Activități

Director

Departamentul Imobiliar A.I. Ivak

De asemenea, aveți dreptul să solicitați lămuriri de la Ministerul Dezvoltării Economice.

Buna ziua!

Lipsa de reglementare a procedurii de determinare a mărimii unui teren al unui bloc de apartamente duce la faptul că practica urmează în cea mai mare parte calea determinării dimensiunii unui teren al unui bloc de apartamente pe baza marginii fundația clădirii. În același timp, legislația (Articolul 36 din Codul Locuinței al Federației Ruse) prevede includerea în amplasamentul unui bloc de locuințe a teritoriului necesar pentru întreținerea și funcționarea clădirii, ocupat de proiecte de amenajare și îmbunătățire. Exploatarea unei case presupune asigurarea unui bloc cu diverse servicii care să asigure siguranța și confortul locuirii prin sisteme și rețele de utilități (gaz, căldură, apă, electricitate etc.). Legislația urbanistică (Articolul 6 din Legea federală „Cu privire la punerea în aplicare a Codului orașului al Federației Ruse”) vă permite să determinați dimensiunea terenului unui bloc de locuințe în proiecte de planificare și proiecte de topografie înainte de adoptarea măsurilor tehnice. reglementări pentru amplasarea, proiectarea, construcția și funcționarea clădirilor, structurilor și structurilor.

În cazul determinării dimensiunii unui teren al unui bloc de locuințe pe baza marginii fundației clădirii, terenurile din afara marginii fundației unui bloc de locuințe sunt considerate terenuri publice (utilizate pentru deplasare/trecere). a unui număr nedeterminat de persoane). Consider că autoritățile de stat și autoritățile locale, prin stabilirea în proiecte de planificare și proiecte de topografie a dimensiunii terenului unui bloc de locuințe bazat pe marginea fundației clădirii, încalcă drepturile proprietarilor de spații dintr-o astfel de clădire, deoarece creează condiţii care împiedică exercitarea drepturilor proprietarului.

Deoarece legislația (Articolul 16 din Legea federală „Cu privire la punerea în aplicare a Codului Locuinței al Federației Ruse”) prevede apariția unui teren al unui bloc de apartamente și dreptul de proprietate asupra unui astfel de teren cu înregistrarea cadastrală de stat, informații despre înregistrarea clădirii unui bloc de locuințe este importantă pentru determinarea dimensiunii blocului de locuințe din zona de recoltare.

Opinia expertului cu privire la criteriile de determinare a dimensiunii unui teren pentru un bloc de apartamente:

Locația unui bloc de locuințe nu poate fi în limita fundației clădirii, deoarece întreținerea clădirii (vopsire, văruire a pereților, repararea acoperișurilor, ferestrelor etc.) necesită o zonă dincolo de marginea fundației clădirii. În reglementările tehnice de amplasare, proiectare, construcție și exploatare a clădirilor, structurilor, structurilor, precum și în proiectele de amenajare și proiecte de topografie, terenul unui bloc de locuințe ca parte a proprietății comune trebuie să cuprindă teritoriul necesar pentru întreținerea și funcționarea casei, în funcție de caracteristicile tehnice ale acesteia (număr de etaje, caracteristici de design etc.). O abordare diferită (determinarea amplasamentului prin tăierea fundației casei) va crea obstacole în exercitarea de către proprietarii spațiilor unui bloc de apartamente a drepturilor lor.

Există adesea o concepție greșită printre rezidenții clădirilor înalte că terenul de sub clădirea de apartamente este proprietate comună a rezidenților. În ultimă instanță, el are dreptul de a dispune de teritoriu Companie de management sau o asociație de utilități care deservește un complex rezidențial.

Pe de o parte, această ipoteză este corectă, iar legea prevede transferul area locala la dispoziția și proprietatea comună a proprietarilor de apartamente, totuși, există o serie de nuanțe care trebuie luate în considerare cu siguranță atunci când se rezolvă o astfel de problemă. Astăzi vom arunca o privire detaliată asupra situației cu privire la cine deține terenul de sub bloc și modul în care legislația actuală reglementează această problemă.

Conform Codului Locuinței al Federației Ruse, terenul situat sub MKD, transferat pentru utilizare înainte de 2005, devine posesia comună a cetățenilor în următoarele condiții:

• parcela de sub clădire are limite clar definite, care au fost deja convenite cu municipalitatea;
• toate lucrările de gospodărire a terenurilor au fost finalizate înainte de 2005, când au intrat în vigoare principalele prevederi ale Codului Locuinței RF;
• zona locala este inregistrata la Rosreestr si are plan cadastral.

Dacă cerințele și condițiile enumerate nu sunt îndeplinite, atunci teritoriul rămâne la dispoziția utilizatorului inițial, adică a municipalității sau a dezvoltatorului și nu devine proprietatea persoanelor care locuiesc în clădirea înaltă.

Înainte de a cumpăra un apartament într-un complex de apartamente, este important să verificați a cui proprietate este teritoriul aflat sub complexul rezidențial. Dacă terenul este transferat și unui cetățean, atunci acesta va fi un avantaj suplimentar al achiziției.

În plus, trebuie remarcat faptul că rezidenților li se oferă posibilitatea de a privatiza proprietatea în viitor după înregistrarea cadastrală și formarea definitivă a site-ului. Numai în acest caz drepturile cetățenilor vor fi confirmate oficial și nu limitate în niciun fel.

Cine deține terenul de sub noua clădire dacă casa a fost transferată în folosință după 2005?

În astfel de circumstanțe, situația este oarecum diferită, deoarece proprietarii de case devin automat proprietari de teren fără a îndeplini condițiile enumerate. Această decizie se datorează faptului că dezvoltatorul poate construi un imobil pe suprafața de teren numai după achiziționarea acestuia sau preluarea acestuia în contract de închiriere pe perioadă nedeterminată de la administrație cu privatizare ulterioară.

În acest sens, după punerea în funcțiune a imobilului, odată cu transmiterea dreptului de locuit către cumpărător, se transferă simultan și dreptul de proprietate asupra terenului. În consecință, cumpărătorul nu va trebui să suporte nicio cheltuială și să se angajeze în mod independent în privatizarea terenului din ansamblul rezidențial.

Cum să obțineți informații despre proprietatea zonei locale?

În unele situații, pot fi solicitate informații despre cine este proprietarul terenului pe care se află blocul. Legea prevede mai multe modalități de a afla cine deține teritoriul specificat, iar cea mai simplă dintre ele este să completezi o cerere online pe site-ul oficial al Rosreestr.

Pentru a primi rapid informatie necesara, trebuie doar să accesați resursa electronică și să selectați fila „Hartă cadastrală publică”. Aici puteți vedea aspectul general al unei zone specifice cu identificarea sectoarelor individuale, precum și să vă familiarizați cu date detaliate privind proprietatea asupra terenului de sub blocul de locuințe.

O altă opțiune pentru obținerea de informații despre privatizarea terenului sub casă presupune verificarea plăților impozitelor. Dacă cetățenii primesc o chitanță pentru plata impozitului pe teren o dată pe an, atunci teritoriul este proprietatea lor.

Ce teren poate fi transferat în proprietate comună?

Atunci când rezolvă o astfel de problemă, în primul rând, cetățenii ar trebui să fie ghidați de limitele și zona zonei locale. Principalele reglementări pentru efectuarea traducerii sunt prescrise în Codul locuinței RF și în Codul funciar RF. În plus, ar trebui să se țină cont de faptul că terenul de sub blocul de locuințe constă nu numai din zone libere, deschise, ci include și parcări, locuri de joacă, facilități sportive și grădini din față.

Desigur, suprafața de sub noua clădire nu va fi foarte mare, deoarece reprezentanții municipalității încearcă inițial să limiteze amplasamentul la dimensiunea minimă posibilă. Acest lucru este observat mai ales în legătură cu dezvoltarea teritoriilor în mare măsură zonele populate, unde terenul este foarte apreciat. Din același motiv, rezidenții pot întâmpina probleme semnificative, precum și obstacole serioase atunci când solicită privatizare.

Este important de menționat că privatizarea unui teritoriu este posibilă în cazul în care site-ul „nu intră” pe teritoriul altcuiva și nu încalcă interesele altor persoane. Dacă masa de teren constă din proprietatea comună a diferitelor case, atunci va fi imposibil să se privatizeze o astfel de proprietate.

Concluzie

Suprafața de teren aflată sub ansamblul rezidențial nu este întotdeauna la dispoziția cetățenilor care dețin apartamente în ansamblul rezidențial. Dacă sunt îndeplinite anumite condiții, parcela poate fi privatizată, dar există și interdicții care nu vor permite derularea procedurii de privatizare. Pentru a respecta toate regulile și cerințele, ar trebui să vă ghidați de sfaturile și reglementările specificate în Codul locuințelor al Federației Ruse și în Codul funciar al Federației Ruse.

Problemele de înregistrare a unui teren pentru un bloc de apartamente sunt în prezent printre cele mai presante pentru locuitorii Moscovei.

Trebuie să instalați un gard în jurul perimetrului curții dvs.? Vrei un loc de joacă pentru copii și parcare pentru oaspeți în curte, și nu o clădire mare construită chiar lângă ferestrele tale? Nu vrei parcare plătită în curte și o autostradă care să treacă pe sub ferestre? Toate aceste probleme pot fi rezolvate numai dacă terenul de sub blocul dvs. este înregistrat corespunzător.

Iar norma juridică de bază aici este articolul 36 din Codul locuinței al Federației Ruse, conform căruia „proprietarii de spații dintr-un bloc de apartamente dețin, prin drept de proprietate comună, proprietatea comună din clădirea de apartamente, și anume... . terenul pe care se afla casa, cu elemente de amenajare si amenajare, alte obiecte destinate intretinerii, functionarii si imbunatatirii acestei locuinte si situate pe terenul specificat. Limitele și dimensiunea terenului pe care se află blocul de locuințe se stabilesc în conformitate cu cerințele legislației funciare și ale legislației privind activitățile de urbanism.”

Aceasta este regula de bază de reținut, având în vedere următoarele puncte:

Din ce moment locuitorii casei devin proprietarii terenului de sub un astfel de bloc de apartamente (în continuare - MKD)?

Din momentul constituirii terenului si efectuarii inregistrarii sale cadastrale de stat, terenul pe care se afla blocul de locuinte si alte obiecte imobiliare cuprinse intr-un astfel de imobil trece gratuit in proprietatea comuna a proprietarilor spațiile din clădirea de apartamente (clauza 5, articolul 16 din Legea federală RF nr. 189-FZ din 29 decembrie 2004 „Cu privire la introducerea în vigoare a Codului locuinței al Federației Ruse”). Cu alte cuvinte, de la data la care parcela de sub imobil este înscris în registrul cadastral, proprietarii spațiilor din imobilul (atât rezidențial, cât și nerezidențial!) devin proprietarii acestui teren. Din acest moment, parcela se află în proprietatea lor comună, iar obținerea de certificate de hârtie separate pentru confirmarea acestui drept nu este necesară. Potrivit paragrafului 1 al art. 22 din Legea federală din 24 iulie 2007 nr. 221-FZ „Cu privire la cadastrul imobiliar de stat”, înregistrarea unui teren în registrul cadastral de stat se realizează pe baza unui plan de delimitare.

Rezumat: de la data înscrierii acestui teren în registrul cadastral.

De unde începe înregistrarea unui teren pentru bloc de locuințe?

În conformitate cu prevederile art. 16 din Legea Federală a Federației Ruse nr. 189-FZ din 29 decembrie 2004 „Cu privire la punerea în aplicare a Codului Locuinței al Federației Ruse” în cazul în care terenul pe care a inclus clădirea de apartamente și alte obiecte imobiliare într-o astfel de casă se află nu a fost format înainte de intrarea în vigoare a Codului Locuinței al Federației Ruse (adică înainte de 1 martie 2005), pe baza unei decizii a adunării generale a proprietarilor de spații într-un bloc de locuințe, orice persoană împuternicită de adunarea menționată are dreptul de a se adresa autorităților statului sau autorităților locale cu o cerere de formare a unui teren, pe locul în care se află blocul de locuințe. Formarea terenului pe care se află blocul de apartamente se realizează de către autoritățile de stat sau administrațiile locale.

Cu toate acestea, Curtea Constituțională a Federației Ruse, în Rezoluția nr. 12-P din 28 mai 2010, a constatat că norma conform căreia proprietarul spațiilor dintr-un bloc de apartamente, neautorizat de adunarea generală a proprietarilor de spații din această clădire, care nu se putea aplica autorităților statului sau autorităților locale, a fost în contradicție cu o cerere de formare a unui teren pe care se află un bloc de locuințe. Astfel, până de curând, un singur proprietar al localului (atât rezidențial, cât și spații nerezidențiale) către Departamentul de proprietate din Moscova (fostul Departamentul de resurse funciare din Moscova) cu o cerere pentru formarea unui teren pentru un bloc de apartamente.

Acum, în legătură cu intrarea în vigoare a modificărilor la Codul funciar al Federației Ruse din 03/01/2015, formarea de terenuri pentru apartamente multiple Cladiri rezidentiale efectuate exclusiv în conformitate cu proiectul de topografie aprobat. Nu este necesară cererea proprietarului cu declarația de mai sus.

Rezumat: cu aprobarea proiectului de topografie pentru blocul in care se afla blocul.

Ce este aprobarea unui proiect de topografie bloc și cine îl aprobă?

Aprobarea unui proiect de topografie bloc este o procedură al cărei scop este realizarea unui plan de topografie, pe baza căruia terenul este ulterior înregistrat pentru înregistrarea cadastrală, adică „înregistrarea” legală a dreptului de proprietate. Topografia este, în esență, procesul de determinare a limitelor terenurilor, adică în această etapă se decide dacă teritoriul adiacent (adică terenul aparținând proprietarilor de apartamente din clădirea de apartamente) va include un loc de joacă, dacă un drum va trece pe sub ferestrele dvs. dacă va exista parcare în curte, ce zone vor fi recunoscute drept locuri publice etc.

Clientul de stat pentru dezvoltarea proiectului de topografie este Departamentul Proprietății Orașului al orașului Moscova (denumit în continuare DGI). Evident, sarcinile DGI sunt destul de previzibile - să formeze parcele astfel încât mai mult teren să fie „decupat” de la clădirile rezidențiale și atribuit terenurilor publice, rețelei de drumuri, care, după efectuarea topografiei, va fi înregistrată ca proprietate a orasul Moscova.

Executorul proiectului de topografie este de obicei un fel de institut de proiectare, cum ar fi Mordovregionproekt LLC, NIIiPI General Plan și altele asemenea, care a câștigat concursul și a încheiat un contract guvernamental.

Înainte de aprobarea de către Ancheta Proprietății de Stat, proiectul de topografie trebuie să treacă printr-o procedură de audiere publică, la care participă de obicei rezidenții unui anumit bloc care sunt direct interesați de terenul respectiv. Concluzia bazată pe rezultatele audierilor publice este aprobată de Comisia raională pentru planificare urbană, utilizare și dezvoltare a terenurilor din cadrul Guvernului de la Moscova.

Rezumat: de fapt, aceasta este aprobarea de către Departamentul Proprietății Orașului a limitelor unui anumit teren după acordul acestora cu publicul interesat.

Ce sunt audierile publice și cum să participi la ele?

Comisia municipală pentru planificare urbană, utilizare și dezvoltare a terenurilor din cadrul Guvernului de la Moscova (denumită în continuare Comisia Locală) și Comisiile raionale pentru planificare urbană, utilizare și dezvoltare a terenurilor din cadrul Guvernului Moscovei (denumite în continuare Comisiile raionale) sunt organele abilitate pentru desfășurarea audierilor publice. Comisia orășenească se formează la nivel de oraș, comisia raională la nivel district administrativ. Comisia municipală organizează audieri publice mai rar decât comisia raională, deoarece acestea se referă la proiecte mai globale: Plan general orașul Moscova și obiecte liniare, de exemplu, construcția de autostrăzi care afectează mai mult de un district etc. Comisia raională organizează audieri publice în mod regulat, deoarece acestea se referă la probleme de scară raională sau districtuală.

Conform Codului de urbanism al Moscovei, participanții la audierile publice sunt: ​​1) rezidenții orașului Moscova care au un loc de reședință sau loc de muncă pe teritoriul în limitele căruia se țin audierile publice și reprezentanții acestora. asociațiile; 2) titularii legali de terenuri, obiecte construcție capitală, spații rezidențiale și nerezidențiale de pe teritoriul în limitele cărora se desfășoară audieri publice; 3) adjuncții organelor reprezentative ale municipiilor pe teritoriul cărora au loc audieri publice; 4) deputați ai Dumei orașului Moscova.

Legea garantează dreptul fiecărui participant la ședințe publice de a se familiariza cu protocolul final, care indică cine a făcut ce propuneri la ședința publică.

Audierile publice constau în următoarele etape: 1) publicarea și difuzarea anunțului de ședințe publice (cel mai târziu cu șapte zile înainte de deschiderea expoziției); 2) realizarea unei expuneri (expoziții) a proiectului prezentat la audieri publice (denumită în continuare expoziție); 3) desfășurarea unei întâlniri a participanților la audieri publice (întâlnirile în sărbătorile nelucrătoare nu sunt permise; în zilele lucrătoare, întâlnirile încep nu mai devreme de ora 19:00); 4) întocmirea protocolului de ședințe publice (perioada de întocmire a procesului-verbal de ședințe publice este de cel mult șapte zile); 5) pregătirea și publicarea unei concluzii privind rezultatele audierilor publice (în termen de cinci zile de la aprobare, trebuie publicată o încheiere cu privire la rezultatele audierilor publice).

Pregătirea protocolului final pe baza rezultatelor audierilor publice este efectuată de obicei de către angajații guvernului raional. După aceasta, protocolul este transferat Prefecturii de raion. În continuare, la următoarea ședință a comisiei raionale se ia în considerare acest protocol. Un angajat al consiliului relatează cum au decurs audierile publice, ce comentarii au fost făcute, câte persoane au venit etc. Dacă membrii comisiei nu au întrebări despre protocol, atunci protocolul audierii publice este aprobat de către președintele comisiei raionale relevante.

Următorul pas al comisiei raionale este să emită o concluzie. Concluzia privind rezultatele audierilor publice se aprobă de către președintele comisiei competente. În termen de cinci zile de la aprobare, concluzia privind rezultatele audierilor publice trebuie publicată în modul stabilit pentru publicarea informațiilor oficiale ale Guvernului Moscovei sau autorităților executive teritoriale relevante ale orașului Moscova. În concluzie sunt indicate recomandări cu privire la fezabilitatea sau inutilitatea implementării proiectului etc. După aprobarea încheierii, audierile publice se consideră încheiate.

Cum îmi pot exprima dezacordul cu proiectul de topografie propus la audieri publice?

Pe perioada audierilor publice, fiecare participant la audieri publice are dreptul de a-și prezenta propunerile și comentariile cu privire la proiectul în discuție în următoarele moduri: 1) înscrieri în cartea (jurnalul) vizitatorilor și evidența propunerilor și comentariilor, care se păstrează în perioada de funcționare a expunerii corespunzătoare; 2) discursuri la o întâlnire a participanților la audieri publice; 3) înscrieri în carnetul (jurnalul) de contabilitate (înregistrarea) participanților la audierea publică care participă la ședință; 4) transmiterea de propuneri și comentarii scrise unui reprezentant al comisiei raionale relevante sau al comisiei municipale în timpul unei întâlniri a participanților la audierile publice; 5) transmiterea propunerilor și comentariilor scrise către comisia raională competentă în termen de o săptămână de la data întâlnirii participanților la audierile publice.

Absolut toate propunerile și comentariile primite sunt incluse în procesele-verbale ale audierilor publice. Termenul de întocmire a procesului-verbal al ședințelor publice este de cel mult șapte zile.

Pentru a asigura integralitatea și acuratețea propunerilor și comentariilor incluse în protocol, aveți dreptul, cu referire la Codul de urbanism al Moscovei, să solicitați să vă familiarizați cu protocolul audierilor publice și să primiți o copie a acestuia de la comisia raională.

Cum să contestați limitele unui teren „separat” sub un bloc de apartamente?

Legislația permite diverse modalități de protejare a unui drept încălcat în această situație, totuși, cele mai frecvente rămân contestația judiciară la hotărârea de aprobare a proiectului de topografie bloc și cerința de stabilire a limitelor terenului.

Proprietarii de spații din blocurile de locuințe au, de asemenea, dreptul de a contesta procedura judiciaraținând cont de jurisdicția cazurilor în conformitate cu regulile prevederilor CAS al Federației Ruse sau capitolul 24 din Codul de procedură de arbitraj al Federației Ruse, acțiuni (inacțiune) ale autorității guvernamentale pentru: 1) formarea terenului pe care se află această casă, 2) elaborează documentația pentru amenajarea teritoriului (articolele 45 și 46 din Codul de urbanism al Federației Ruse), 3) acțiunile premergătoare cedării unui teren, în special deciziile privind punerea la dispoziție a unui teren pentru construcție, la organizarea de licitații pentru vânzarea unui teren sau dreptul de a încheia un contract de închiriere de teren etc.

În cazul în care, ca urmare a unor astfel de acțiuni ale autorității guvernamentale, terții au dreptul la un teren necesar pentru funcționarea unui bloc de locuințe, proprietarii spațiilor din acesta se pot adresa acestor terți în instanță cu o cerere care vizează la contestarea dreptului relevant sau cu o cerere pentru stabilirea limitelor unui teren.

Atunci când analizează aceste pretenții, instanța soluționează problemele controversate legate de limitele unui teren dat în conformitate cu cerințele legislației funciare și ale legislației privind activitățile de urbanism (Partea 1 a articolului 36 din Codul locuinței RF). În acest caz, sarcina dovedirii circumstanțelor care au stat la baza formării unui teren în limitele și dimensiunea în litigiu revine autorității competente.

Hotărârea judecătorească care a stabilit limitele unui teren este baza pentru modificarea informațiilor despre acest teren în cadastrul imobiliar de stat.

La ce ar trebui să acordați o atenție deosebită atunci când aprobi un plan de sondaj bloc?

1. Este necesar să vizitați periodic pagina de internet a guvernului raionului dumneavoastră/Prefecturii de raion pentru a obține informații despre viitoarele audieri publice - până la urmă, de fapt, aceasta este singura oportunitate pentru cetățeni de a-și exprima opinia cu privire la determinarea a limitelor unui teren conform MKD-ului lor.

2. Direct atunci când participați la audieri publice: 1) trebuie să vă înregistrați în registrul participanților la audierile publice. Numărul total de participanți la ședința de audiere publică se calculează după numărul de persoane înscrise în jurnal; 2) se asigură că toate comentariile și sugestiile, chiar și cele exprimate oral într-un microfon, precum și cele transmise în scris, sunt consemnate în procesul-verbal; 3) faceți sugestii și comentarii nu „colectiv”, ci de la fiecare participant. Cert este că, chiar dacă 1000 de persoane semnează apelul colectiv, protocolul va indica totuși 1 propunere primită.

La pregătirea unei concluzii, comisia raională poate considera că pentru o zonă cu o populație de 10 mii, 1 propunere împotriva proiectului poate fi considerată un număr necritic și scrie în concluzie: este recomandabil să implementezi proiectul.

3. Dacă nu ați avut timp pentru audieri publice sau nu ați știut despre acestea, dar credeți că este necesar să trimiteți mai multe contestații colective sau individuale, atunci în termen de șapte zile de la data întâlnirii participanților la audierile publice, poate trimite comentarii și sugestii comisiei raionale corespunzătoare.

4. Pentru a vă asigura că protocolul este adevărat, trebuie să contactați comisia raională pentru o copie a protocolului la 7-10 zile după audierea publică. Este important să aveți timp să studiați protocolul înainte de a aproba încheierea, deoarece după ce încheierea va fi aprobată de către președintele comisiei raionale, va fi mai dificil să luptați împotriva nedreptății. Procesele-verbale ale ședințelor comisiilor raionale sunt postate pe site-urile Prefecturilor. Procesul-verbal indică ce decizii au fost luate pe baza rezultatelor anumitor Audieri publice.

5. Adesea, spațiile verzi sunt „decupate” de pe teritoriul terenurilor de clădiri rezidențiale pentru rețeaua de drumuri (RSN). Aceasta înseamnă, de asemenea, că, după aprobarea Proiectului de topografie și înregistrarea cadastrală, aceste terenuri vor fi înregistrate ca proprietate a orașului Moscova. Teoretic, atunci proprietarul (de fapt, funcționarii) poate face ce vrea cu proprietatea lor: distruge peluze și lărgește drumul sub ferestrele clădirilor de locuit sau amenajează locuri de parcare plătite pentru mașinile tuturor. Pentru a evita acest lucru, rezidenții trebuie să ceară în scris ca gazonul să fie returnat pe terenul unei clădiri rezidențiale, în caz contrar refuză să recunoască legalitatea proiectului de topografie ca încălcare a intereselor lor legitime ca proprietari și utilizatori ai terenului.

6. Orice referințe ale designerilor la prezența liniilor roșii ale rețelei de drumuri, pe care se presupune că nu le pot „transgresa”, nu ar trebui să vă încurce - acesta este doar un proiect deocamdată și dacă felul în care sunt așezate liniile roșii în proiect vă încalcă drepturile, trebuie să solicitați trimiterea spre revizuire a proiectului de topografie pentru a elimina sau muta liniile roșii.

La ce legi ar trebui să mă refer?

1. Articolul 36 din Codul locuinței al Federației Ruse.

2. Partea 1 a articolului 16 din Legea federală „Cu privire la intrarea în vigoare a Codului locuinței al Federației Ruse”.

3. Articolul 43, alineatul 4 din Codul de urbanism al Federației Ruse (locarea limitelor terenurilor create și modificate se realizează în conformitate cu reglementările și normele de urbanism pentru alocarea de terenuri pentru anumite tipuri de activități, stabilite în conformitate cu legile federale, reglementările tehnice NB (!) Anterior, norma era următorul conținut - dimensiunile terenurilor în limitele teritoriilor construite sunt stabilite ținând cont de standardele de utilizare a terenului și de urbanism; şi reguli care au fost în vigoare în timpul dezvoltării acestor teritorii).

4. Rezoluția comună nr. 10/22 din 29 aprilie 2010 a Arbitrajului Suprem și a Curților Supreme ale Federației Ruse (secțiunea „Litigii privind drepturile asupra terenurilor pe care sunt amplasate blocurile de apartamente”).

5. Conform clauzei 2.3 din SanPiN 2.1.2.2645-10, terenul trebuie să prevadă posibilitatea organizării unei zone locale cu zonare funcțională clară și amplasare de zone de recreere, locuri de joacă, spații de sport, zone utilitare, parcare pentru oaspeți pentru vehicule, si spatii verzi.

6. Subparagrafele f) și g) ale paragrafului 1 din Regulile pentru întreținerea proprietății comune într-un bloc de apartamente, aprobate prin Decretul Guvernului Federației Ruse din 13 august 2006 nr. 491,
potrivit căruia proprietatea comună include:
- un teren pe care se află un bloc de locuințe și ale cărui limite se stabilesc pe baza datelor de înregistrare cadastrală de stat, cu elemente de amenajare și amenajare a teritoriului;
- alte dotări destinate întreținerii, exploatării și îmbunătățirii unui bloc de locuințe, inclusiv posturi de transformare, puncte de încălzire destinate să deservească un bloc de locuințe, parcări colective, garaje, terenuri pentru copii și sport situate în limitele terenului pe care se află bloc de apartamente este situat.

7. În virtutea paragrafului 5.5 din Secțiunea 5 „Organizarea funcțională și de planificare a teritoriului unui șantier rezidențial mixt de dezvoltare rezidențială” MGSN 1.01-99, un sit de dezvoltare rezidențială constă din zona bazei clădirii și teritoriul adiacent, care cuprinde următoarele elemente obligatorii: abordări și intrări în casă, camere de oaspeți, parcări, zone verzi cu zone pentru jocuri și recreere.

8. Decretul Guvernului de la Moscova nr. 118-PP din 12 aprilie 2011, care recunoaște suprapunerea a mii de tronsoane ale rețelei de drumuri (RDN) pe zone rezidențiale și prevede că intersecțiile identificate sunt eliminate „prin reducerea secțiunilor din RDN”, dar prevede ce se face pentru parcelele „înscrise anterior în cadastrul imobiliar de stat”.

Conform părții 5 a articolului 16 din Legea federală a Federației Ruse din 29 decembrie 2004 N 189-FZ „La intrarea în vigoare a Codului locuinței al Federației Ruse”:

În prezent, achiziționarea de locuințe îl face automat pe cumpărător coproprietar al terenului pe care se află blocul de locuințe - desigur, dacă dezvoltatorul nu a încălcat legea în timpul construcției.

După cum se precizează în partea 5 a articolului 16 din Legea federală a Federației Ruse din 29 decembrie 2004 N 189-FZ „Cu privire la intrarea în vigoare a Codului locuinței al Federației Ruse”:

Din momentul constituirii terenului si efectuarii inregistrarii sale cadastrale de stat, terenul pe care se afla blocul de locuinte si alte obiecte imobiliare cuprinse intr-un astfel de imobil trece gratuit in proprietatea comuna a proprietarilor incinta din blocul de locuinte.

Dacă terenul a fost deja format (există un număr cadastral), atunci acesta aparține DEJA proprietarilor sediului MKD și legea nu prevede nicio acțiune suplimentară de „arpedeaj”, „privatizare” sau „înregistrare” terenul.

Dacă există mai multe blocuri de locuințe pe un teren și proprietarii spațiilor uneia sau tuturor caselor pot efectua sondaje funciare, i.e. împărțiți un teren comun în mai multe în funcție de numărul de blocuri.

Dacă proprietarii spațiilor MKD nu au absolut nimic de făcut, pot chiar să înregistreze dreptul de proprietate asupra terenului în Registrul de stat unificat:

În conformitate cu paragraful 2 al articolului 23 din Legea federală din 21 iulie 1997 N 122-FZ „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor de imobiliareși tranzacțiile cu acesta „(în continuare - Legea N 122-FZ) înregistrarea de stat a apariției, tranziției, restricției (grevare) sau încetarea dreptului la spații rezidențiale sau nerezidenţiale în blocurile de apartamente este în același timp înregistrarea de stat a drept legat indisolubil de proprietate comună asupra proprietății comune În acest caz, un certificat de înregistrare de stat a drepturilor în legătură cu înregistrarea de stat a dreptului de proprietate comună comună asupra bunurilor imobiliare nu este eliberat proprietarului spațiilor dintr-un bloc de apartamente .

Ministerul Justiției al Federației Ruse, în scrisoarea nr. 04/3201-EZ din 21 aprilie 2006, a clarificat că, dacă drepturile asupra proprietății supuse înregistrării de stat apar din momentul înregistrării lor de stat (clauza 2 a articolului 8 și art. 223 din Codul civil al Federației Ruse ), atunci înregistrarea de stat a acestor drepturi este de natură juridică, iar în cazul în care dreptul la bunuri imobiliare, supus înregistrării de stat, ia naștere în conformitate cu legea federală nu din momentul respectiv. de înregistrare de stat (clauza 5 din articolul 16 din Legea federală nr. 189-FZ) , înregistrarea de stat este de natură juridică.

Astfel, legislația locativă stabilește apariția dreptului de proprietate comună a unui bloc de locuințe, inclusiv a unui teren, indiferent de prezența înregistrării de stat a dreptului de proprietate comună asupra proprietății comune a unui bloc de locuințe.

Astfel, proprietarii de spații din blocuri de locuințe au dreptul de proprietate comună asupra terenului pe care se află astfel de case, în conformitate cu articolul 16 din Legea N 189-FZ, ia naștere din momentul formării terenului și al acestuia. se efectuează înregistrarea cadastrală de stat. În același timp, înregistrarea de stat a dreptului a cel puțin unui proprietar de spații rezidențiale sau nerezidențiale într-un bloc de locuințe (și înregistrarea de stat simultană a dreptului indisolubil legat de proprietate comună comună asupra proprietății comune într-un bloc de apartamente, inclusiv un teren) este un act juridic de recunoaștere și confirmare de către stat a apariției drepturilor proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe asupra proprietății specificate, inclusiv a unui teren.

La înregistrarea dreptului de proprietate asupra unui teren în Registrul Unificat de Stat, subsecțiunea nr. 3-3 va indica toți proprietarii de apartamente care locuiesc într-un bloc de apartamente situat pe acest teren, dar nu își pot aloca terenul „lor” din proprietatea comună. , adică pe ea se va crea proprietate cu limitarea unei servituți comune. În plus, un astfel de eveniment necesită participarea personală 100% dintre proprietarii spațiilor MKD.

Adesea, dorința proprietarilor de clădiri de apartamente de a-și înregistra dreptul de proprietate asupra unui teren se explică prin ignorarea legilor, și anume:

Ce, conform Articolul 273 din Codul civil al Federației Ruse,„când se transferă dreptul de proprietate asupra unei clădiri sau structuri care a aparținut proprietarului terenului pe care se află, proprietatea asupra terenului ocupat de clădire sau structură și necesară folosirii acesteia se transferă dobânditorului imobilului. clădire sau structură.”

Și, cel mai important, Codul Locuinței al Federației Ruse prevede clar că terenul aflat sub un bloc de apartamente este proprietatea colectivă a rezidenților.

Articolul 36 din Codul locuinței al Federației Ruse. Drepturi de proprietate asupra proprietății comune ale proprietarilor de spații dintr-un bloc de apartamente:

(1) Proprietarii de spații dintr-un bloc de locuințe dețin, prin drept de proprietate comună, proprietatea comună din blocul de locuințe, și anume:

4) terenul pe care se află această casă, cu elemente de amenajare și îmbunătățire, alte obiecte destinate întreținerii, exploatării și îmbunătățirii acestei case și situate pe terenul precizat. Limitele și dimensiunea terenului pe care se află blocul de locuințe se stabilesc în conformitate cu cerințele legislației funciare și ale legislației privind urbanismul.

Întrucât terenul de sub casă este proprietatea comună a proprietarilor spațiilor dintr-un bloc de locuințe din momentul în care aceștia dobândesc dreptul de proprietate asupra unui astfel de spatiu, dreptul de proprietate asupra terenului de sub blocul de locuințe este legată legal de dreptul de proprietate asupra spațiilor. în această clădire și își urmează soarta. Puteți achiziționa spații într-un bloc de apartamente numai cu o cotă din teren. Și vinde - doar cu o acțiune. (Articolul 38 din Codul Locuinței RF).

Deci, atunci când acţionarii dobândesc dreptul de proprietate asupra apartamentelor, transferul dreptului de proprietate asupra unui teren are loc automat, cu putere de lege.

Prin urmare, nu este nevoie să vă confirmați suplimentar dreptul la un teren prin înregistrarea acestuia în Registrul de stat unificat.

Pentru a găsi numărul cadastral al unui teren, puteți utiliza harta cadastrală publică a Rusiei

Dacă, după ce ați citit articolul, aveți încă o dorință irezistibilă de a înregistra dreptul de proprietate comună în Registrul rus, atunci ar trebui să luați următorii pași:

Potrivit paragrafului 1 al art. 36 Codul locuinței al Federației Ruse, paragraful 2 al art. 36 din Codul funciar al Federației Ruse, proprietarii de spații dintr-un bloc de apartamente dețin de drept de proprietate comună terenul pe care se află casa. Intriga este recunoscută ca indivizibilă. Partea proprietarului în dreptul de proprietate comună asupra proprietății este proporțională cu mărimea suprafata totala spații care îi aparțin și nu pot fi alocate în natură.

În baza hotărârii adunării generale a proprietarilor, orice persoană împuternicită de adunare (solicitantul) are dreptul de a se adresa autorităților guvernamentale cu o cerere pentru formarea terenului pe care se află blocul de locuințe (articolul 16 din Legea federală din 29 decembrie 2004 nr. 189-FZ „Cu privire la intrarea în vigoare a Codului locuinței al Federației Ruse”).

Limitele terenurilor pe care sunt amplasate blocurile de apartamente sunt stabilite pe baza proiectelor de sondaj. Din momentul înregistrării cadastrale de stat, terenul pe care se află blocul de locuințe și alte obiecte imobiliare cuprinse în imobil sunt trecute cu titlu gratuit în proprietate comună.

În ultimii ani, a existat o dezbatere considerabilă cu privire la dacă „privatizarea” unui teren pentru un bloc de apartamente este benefică pentru proprietarii de spații rezidențiale și nerezidențiale. În acest moment, există deja suficiente informații, inclusiv. jurisprudență pentru a trage o concluzie clară. Iată concluziile bazate pe experiența noastră în înregistrarea terenurilor sub blocuri. Avantaje și dezavantaje ale designului.

Temeiuri legale pentru înregistrarea terenului pentru blocuri de locuințe.

În conformitate cu art. 36 din Codul funciar al Federației Ruse în clădirile existente, terenurile pe care sunt amplasate structurile care fac parte din proprietatea comună a unui bloc de apartamente, clădiri rezidențiale și alte structuri sunt furnizate ca proprietate comună în proprietatea comună comună a proprietarilor de case în modul si in conditiile stabilite de legislatia locuintei. Astfel, conform articolului 16 din Codul locuinței al Federației Ruse, terenul pe care se află un bloc de apartamente și alte obiecte imobiliare incluse într-o astfel de clădire este proprietatea comună comună a proprietarilor spațiilor din clădirea de apartamente. .

Dacă terenul pe care se află clădirea de apartamente și alte obiecte imobiliare incluse într-o astfel de clădire nu a fost format înainte de intrarea în vigoare a Codului locuinței al Federației Ruse, pe baza unei hotărâri a adunării generale a proprietarilor de spații. în clădirea de locuințe, orice persoană autorizată de adunarea menționată are dreptul de a se adresa autorităților de stat sau autorităților locale cu o cerere pentru formarea unui teren pe care se află un bloc de locuințe (MKD).

Formarea terenului pe care se află blocul de apartamente se realizează de către autoritățile de stat sau administrațiile locale.

În ce moment apare dreptul de proprietate asupra unui teren sub un bloc de apartamente?

Din momentul formării terenului și înregistrării sale cadastrale de stat un teren pe care se află un bloc de locuințe și alte obiecte imobiliare incluse într-o astfel de clădire, transferă gratuit în proprietate comună proprietarii de spații într-un bloc de locuințe.

Astfel, prevederile Constituției Federației Ruse sunt implementate în Codul Locuinței al Federației Ruse și Legea Federală „Cu privire la intrarea în vigoare a Codului Locuinței al Federației Ruse”. Și anume, ținând cont de natura juridică a proprietății comune a proprietarilor de spații din blocurile de locuințe, legiuitorul a inclus reglementare legală relații privind trecerea în proprietate comună a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe a unui teren sub această casă ca element al proprietății comune a unui astfel de bloc de locuințe. În consecință, dreptul proprietarilor spațiilor unui bloc de locuințe la un teren decurge direct din dreptul de proprietate asupra spațiilor rezidențiale sau nerezidențiale dintr-o astfel de clădire.

Cum să înregistrezi un teren pentru un bloc de apartamente?

Pentru transferul gratuit al unui teren pe care un bloc de apartamente și alte obiecte imobiliare incluse într-o astfel de casă sunt situate în proprietatea comună a proprietarilor spațiilor dintr-o astfel de casă, este necesar și suficient ca autoritățile statului sau organele administrației publice locale să formeze acest teren în conformitate cu cerințele legislației funciare și urbanistice, precum și înregistrarea cadastrală de stat. În ciuda faptului că nu este necesară o decizie specială a autorităților publice privind furnizarea unui teren, nici înregistrarea de stat a dreptului de proprietate comună a acestui teren în registrul drepturilor imobiliare (USRN).

Principalele probleme ale proprietarilor, precum și ale organizațiilor lor de gestionare a caselor, se rezumă la faptul că, în momentul dobândirii drepturilor de proprietate comună asupra unui teren, proprietarii sunt fericiți că li se oferă teren gratuit, dar despre consecințe, incl. financiar, ei, din păcate, nu se gândesc la o astfel de proprietate.

Avantaje și dezavantaje ale înregistrării terenurilor pentru MKD.

Dacă sistematizăm argumentele pro și contra pentru proprietarii de spații din blocuri de apartamente, va arăta așa.

Avantajele înregistrării terenului pentru MKD:

Garanții suplimentare.

1. Fără acordul proprietarilor, este imposibil să se utilizeze terenul, cum ar fi amenajarea de drumuri noi, construcția, organizarea de întreprinderi comerciale și de altă natură (spălătorii auto, parcări, garaje etc.) pe teritoriul deținut de proprietarii apartamentului. clădire.
2. Fără acordul proprietarului, orice înstrăinare a unei părți a terenului nu este posibilă și nici demolarea (construirea) oricăror clădiri.
3. Este imposibil să sechestreze gratuit un teren pentru nevoi municipale (de stat).

Profit suplimentar posibil.

Proprietarii au dreptul de a închiria o parte a terenului sau de a o pune la dispoziție pentru altă utilizare plătită. În plus, prezența dreptului de proprietate asupra terenului crește semnificativ costul pe metru pătrat al spațiilor rezidențiale sau nerezidențiale.

Ușurință în utilizare.

Proprietarii au dreptul de a efectua diverse acțiuni cu terenul, inclusiv. care vizează îmbunătățirea acestuia, construirea de structuri suplimentare, locuri de joacă și alte clădiri necesare pentru asigurarea funcționării normale a blocului de locuințe.

DEZAVANTAJE ale înregistrării terenului pentru MKD:

Impozite.

Din 2015, proprietarii de spații din blocuri de locuințe sunt scutiți de la plata impozitului pe teren în conformitate cu art. 389 Codul fiscal al Federației Ruse. Cu toate acestea, trebuie avut în vedere faptul că prezența unei părți din dreptul la teren poate crește valoarea cadastrală sediul în sine și, în consecință, sarcina fiscală.

Responsabilitate.

Proprietarii sunt obligați să fie responsabili pentru întreținerea terenului lor. În consecință, răspunderea pentru întreținerea, repararea, curățarea drumurilor, a elementelor de amenajare a teritoriului (peluze, locuri de joacă, spații verzi, locuri de parcare etc.) revine proprietarului și, prin urmare, i se pot aplica măsuri de răspundere. Proprietarul (DUK-ul său) poate fi amendat pentru că nu a îndepărtat zăpada, pentru că nu a scos gunoiul etc.

Preț.

Ca un minus, ar trebui să subliniem și creșterea costului pe metru pătrat de spațiu, deoarece aceasta restrânge cercul de cumpărători și chiriași pentru proprietari, precum și o creștere a costurilor de întreținere a proprietății comune a blocului. .

După cum vedem, numărul de avantaje depășește numărul de dezavantaje, cu toate acestea, la a doua vedere, avantajele evidente pot deveni negative.

Dezavantaje neevidente ale înregistrării terenurilor pentru MKD.

Ca argument pentru înregistrarea rapidă a dreptului de proprietate asupra terenului, unii locuitori citează acest lucru - posibilitatea construirii unor facilități utile și necesare cetățenilor în zona locală. Dar aici trebuie să știți și să vă amintiți că orice teritoriu din oraș are propriul său scop și pe site-ul de sub un bloc de apartamente, de exemplu, nimeni nu va avea voie să construiască o tarabă care vinde băuturi alcoolice. Posibilitățile de utilizare a zonelor locale sunt foarte limitate. Acest lucru se datorează multor factori: clădiri rezidențiale aglomerate, restricții de planificare urbană și cerințe de reglementare și tehnice, precum și alți factori.

În plus, unii oameni consideră o creștere a valorii de piață a locuințelor după înregistrarea dreptului de proprietate comună asupra terenului ca un plus al înregistrării dreptului de proprietate asupra terenului. De fapt, acest lucru nu este adevărat. Cota din terenul aflat sub un bloc de apartamente în sine există doar ipotetic: nu poate fi vândută, donată sau primit un împrumut pentru aceasta. Terenul este inseparabil de imobilul de locuit, adica este lipsit de negociabilitate independenta. Așa cum partea din proprietatea comună deținută de proprietar este inseparabilă - o bucată din palier sau un decimetru pătrat de mansardă.

Rezumând discuția despre utilitatea sau nocivitatea privatizării zonei locale, ar trebui să ne amintim o circumstanță foarte semnificativă: transferul terenurilor în proprietate în baza MKD va reduce în primul rând povară financiară administrație locală și, în consecință, este foarte profitabil pentru autorități să transfere costurile de întreținere a zonelor de locuit către cetățeni. În acest scop, au avut loc audieri publice în orașul Nijni Novgorod cu privire la formarea unui teren, care a devenit ulterior surprize mari pentru cetățeni, deoarece autoritățile au încercat să înregistreze cele mai mari terenuri posibile pentru clădirile rezidențiale mici, inclusiv teritoriul. a pasajelor interne, a zonelor de comunicare etc.

Recomandări. Dacă terenul pentru un bloc de apartamente nu a fost încă format, gândiți-vă la limitele acestuia și la costurile întreținerii acestuia. Trebuie amintit că pe terenurile ocupate de comunicații este imposibil să se construiască structuri permanente, dar orice temporare, inclusiv. iar gazonul pot fi distruse în același timp. Dacă parcela a fost deja înregistrată, probabil că merită să ne gândim pentru a minimiza povara fiscală.