Analiza pieței creditelor ipotecare din Federația Rusă. Dinamica pieței ipotecare în Rusia Istoria apariției pieței ipotecare în Rusia

O caracteristică importantă a anului 2013 a fost influența semnificativ crescută a creditării ipotecare asupra pieței imobiliare din țară. Acest lucru este evidențiat de creșterea ponderii tranzacțiilor ipotecare pe fondul unei dinamici stabile a tranzacțiilor cu locuințe. Potrivit lui Rosreestr, fiecare al patrulea drept de proprietate (24,6%) înregistrat în tranzacțiile cu locuințe în 2013 a fost achiziționat cu ajutorul unui credit ipotecar.

Această cifră este un record pentru întreaga perioadă de observare (din 2005). Potrivit estimărilor AHML, în general, ponderea creditelor ipotecare în vânzarea de locuințe noi este de până la 40%, iar pentru unele proprietăți, tranzacțiile cu credite ipotecare se ridică la peste 50% și ajung la 70–80% din volumul vânzărilor.

În 2013, conform Băncii Centrale a Federației Ruse, volumul creditelor ipotecare emise a continuat să crească: 657 de instituții de credit au acordat 824.792 de credite în valoare de 1.354 trilioane. rub., care este cu 19,24% mai mult din punct de vedere al numărului de împrumuturi și cu 31,17% mai mult în termeni monetari decât în ​​2012.

Figura 2. Dinamica acordării creditelor ipotecare pentru locuințe ca total cumulat de la începutul anului

Datorie la creditele ipotecare de la 1 ianuarie 2014 În valoare de 2.648 trilioane. freca. Volumul creditelor pentru locuințe acordate în 2013 A ajuns la 1.404 trilioane. rub., sau 880.485 de împrumuturi cu o datorie de 2.765 trilioane. freca.

Datorii restante la creditele ipotecare de la 1 ianuarie 2014. a fost la nivelul de 39,50 miliarde de ruble, sau 1,49% din datoria rămasă, adică 0,59 puncte procentuale. mai puțin decât la 1 ianuarie 2013 Ponderea datoriei restante din datoria rămasă pe MHL în ruble de la 1 ianuarie 2014. a scăzut cu 0,47 p.p. până la 1,0% față de 1 ianuarie 2013, iar pentru creditele în moneda straina față de 1 ianuarie 2013, dimpotrivă, a crescut cu 1,15 puncte procentuale. până la 12,57%.

Figura 3. Dinamica mărime medie MHL pentru 6 grupuri de instituții de credit, clasificate în funcție de mărimea activelor (descrescător)

În 2013, ponderea MHL în valută în volumul creditelor emise a continuat să scadă: în termeni monetari - cu 0,3 puncte procentuale. la 1,12%, iar în termeni cantitativi - cu 0,02 puncte procentuale. până la 0,23% față de 2012. De la 1 ianuarie 2014 ponderea acestor credite în datoria rămasă a scăzut cu 1,93 puncte procentuale. la 4,22%, iar ponderea datoriei restante la MHL în valută străină în totalul datoriei restante a crescut cu 1,84 puncte procentuale. și s-a ridicat la 35,59%.

Potrivit Băncii Centrale a Federației Ruse, ponderea datoriei MHL fără plăți restante în valoarea totală a datoriei MHL la 1 ianuarie 2014 a crescut cu 0,12 puncte procentuale. comparativ cu 1 ianuarie 2013 și a ajuns la 96,05%. Ponderea datoriilor la creditele nerambursabile (cu plăți restante de peste 180 de zile) în valoarea totală a datoriei la MHL a scăzut în aceeași perioadă cu 0,48 puncte procentuale. și s-a ridicat la 1,78%.

Potrivit Băncii Centrale a Federației Ruse, dintre cele 6 grupuri de instituții de credit clasate în funcție de mărimea activelor (descrescător), ponderea grupului I a celor cinci instituții de credit cu cele mai mari active în volumul total furnizat în 2013 a fost MHL a fost la nivelul de 72,22% în termeni monetari și 76,93% în termeni cantitativi, adăugând, respectiv, 6,23 puncte procentuale. și 4,62 p.p. comparativ cu 2012 Comparativ cu anul 2011, ponderea grupei I în volumul creditelor ipotecare emise a crescut cu 18,46 puncte procentuale. iar cantitativ - cu 14,63 puncte procentuale, ceea ce indică monopolizarea continuă a pieţei creditelor ipotecare. Începând cu 1 ianuarie 2014 primele două grupuri (19 instituții de credit) acoperă 80,13% din piața MHL. În consecință, cotele altor grupuri de instituții de credit au scăzut.

Cu o scădere la 1,49% în 2013. ponderea datoriei restante în totalul datoriei a Federației Ruse (39,50 miliarde RUB) față de 2,08% în 2012. Grupul II de instituții de credit „conduce”, menținând cea mai mare pondere a datoriei restante în 2013 (3,04%), având astfel cel mai riscant portofoliu de credite ipotecare. Calitate portofolii de credite grupuri, exprimate ca procent din datoriile restante ale grupului din datoria rămasă a grupului, s-au înrăutățit în 2013 pentru grupurile III și V și s-au îmbunătățit pentru restul.

Cea mai mică valoare a creditului ipotecar mediu lunar în ruble pentru 2013. (1,31 milioane de ruble) în grupa V, iar cea mai mare valoare a valorii medii a creditării ipotecare în valută străină (20,5 milioane de ruble) este în grupa VI.

Comparativ cu 2012 Valorile medii HMI în ruble pentru toate grupurile au crescut. Cea mai mare creștere a valorii medii a HML în valută s-a observat în grupele II și VI, iar cea mai mare scădere a fost observată în grupa IV (Fig. 3).

Datele de la Banca Rusiei de la 1 ianuarie 2014 indică faptul că nivelul ratelor de emisiune pentru ruble credite ipotecare, furnizat în luna decembrie, a constituit 12,1%, adică 0,6 puncte procentuale. sub nivelul din decembrie 2012.

Dinamica ratelor în 2013 a fost neuniformă - la începutul anului acestea au crescut dinamic, atingând o valoare maximă de 12,9% la sfârșitul lunii martie, dar ulterior s-a înregistrat o tendință descendentă a ratelor, al cărei vârf a avut loc în noiembrie– Decembrie 2013.

Scăderea ratelor la sfârșitul anului se explică prin promoțiile sezoniere ale băncilor - în trimestrul III 2013, aproape toți liderii pieței ipotecare au lansat Oferte speciale, permițând unei game destul de largă de debitori să se bazeze pe rate mai mici ale dobânzilor ipotecare.

Rata medie ponderată de emitere credite ipotecareîn 2013 a constituit 12,4% (total cumulat), ceea ce se explică prin nivelul ridicat al ratelor din primul trimestru al anului 2013.

Figura 4. Dinamica ratei medii ponderate MHL pentru 6 grupuri de instituții de credit, clasificate în funcție de mărimea activelor (descrescătoare)

Un factor suplimentar care a motivat marile bănci să intensifice eforturile de creștere a portofoliilor de credite ipotecare a fost politica Băncii Rusiei care vizează limitarea ratei de creștere a creditării negarantate, inclusiv creșterea mărimii rezervelor minime pentru pierderi la creditele de consum negarantate. În acest sens, instituțiile de credit care au capacitățile corespunzătoare (în primul rând acces la finanțare), în funcție de prioritățile interne, s-ar putea concentra pe o dezvoltare mai activă. credit ipotecar. Astfel, începând cu trimestrul II al anului 2013, Centrul Analitic AHML a înregistrat circa 30 de cazuri de reduceri permanente sau temporare ale ratei dobânzii în rândul participanților activi pe piață.

Pentru 2013, termenul mediu ponderat al împrumuturilor MHL în toate grupurile de instituții de credit pentru MHL în ruble a fost de 14,7 ani, iar pentru împrumuturile în valută străină 12,7 ani. Cea mai lungă perioadă de creditare medie ponderată pentru împrumuturile în ruble din grupa III este de 15,6 ani, iar pentru împrumuturile în valută străină din grupa I este de 21,2 ani. Grupa VI are termenele medii ponderate cele mai scurte de împrumut: 10,3 ani pentru împrumuturile în ruble și 2,1 ani pentru împrumuturile în valută.

Potrivit Băncii Centrale a Federației Ruse, în 2013. Achiziția de către instituțiile de credit a drepturilor de creanță în cadrul creditului ipotecar a crescut cu 5,17% față de 2012 și s-a ridicat la 85,98 miliarde RUB. Achiziția de creanțe asupra împrumuturilor în ruble a scăzut cu 2,47% și a ajuns la 61,71 miliarde de ruble, iar la creditele în valută a crescut cu 31,3% și s-a ridicat la 24,274 miliarde de ruble. Cel mai mare volum de drepturi de creanță dobândite în cadrul MHL în 2013 atât în ​​ruble, cât și în valută, ca și în 2012, a fost înregistrată pentru instituțiile de credit din grupa IV.

Potrivit OJSC AHML, în 2013, volumul tranzacțiilor pe piața primară de locuințe cu credit ipotecar a crescut cu 10 puncte procentuale. comparativ cu 2012 și se ridica la 30%.

Tabelul 3

Structura creditelor ipotecare pentru locuințe

În 2013, ponderea AHML OJSC pe piața creditelor ipotecare s-a ridicat la 8,2% (111,3 miliarde RUB) în ruble, sau aproximativ 10% din numărul total de împrumuturi emise, inclusiv prin munca pe piața primară (refinanțare) - 3,5% (48,0 miliarde ruble), în secundar - 4,7% (63,3 miliarde ruble). Potrivit OJSC AHML, volumul total de emisiuni de titluri garantate cu ipoteci în 2013 a fost. S-a ridicat la 140,625 miliarde de ruble, din care 55,5% (78,1 miliarde de ruble) din titluri au fost emise cu participarea agenției însăși.

În 2014 Suma capitalului maternal al OJSC AHML a fost majorată și se ridică la 429,4 mii de ruble. Plățile anuale indexate către personalul militar - participanții la sistemul ipotecar de economii în 2014 au ajuns la 233 mii de ruble. Agenția din cadrul programului ipotecar militar a crescut suma maximă a unui împrumut ipotecar la achiziționarea unui apartament pe piața primară de la 2 milioane la 2,2 milioane de ruble. și a redus dimensiunea minimă acont de la 30% la 20%.

În ultimele șase luni, mulți bănci ipotecare a slăbit cerințele pentru debitori: a redus avansul minim (inclusiv la zero), a crescut suma maximă a împrumutului și a extins lista de obiecte care pot fi împrumutate.

În ciuda unei anumite relaxări a cerințelor pentru debitori, calitatea portofoliului de credite ipotecare acumulate în bilanțurile băncilor este la un nivel ridicat. Ponderea plăților restante în volumul total al datoriei ipotecare acumulate la 1 ianuarie 2014 a fost de 1,49%, iar volumul total al creditelor ipotecare fără o singură întârziere este mai mare de 96%. Cu toate acestea, trebuie remarcat faptul că, în cazul unei deteriorări accentuate a situației economice și al creșterii șomajului, ponderea plăților restante poate crește, iar calitatea portofoliului de credite ipotecare se poate deteriora rapid.

Creșterea pieței creditelor ipotecare a devenit unul dintre principalii factori ai construcției de locuințe. Simțind că băncile au reluat împrumuturile industriei construcțiilor și cumpărătorilor de case, dezvoltatorii și-au intensificat activitățile. Astfel, în 2013 au fost construite 912,1 mii de apartamente cu o suprafață totală de 69,4 milioane de metri pătrați. contoare (+5,6% față de perioada corespunzătoare a anului precedent). Această cifră este un record în istorie Federația Rusă din 1990.

Este important de menționat că creșterea simultană a volumului creditării ipotecare și a construcției de locuințe menține piața imobiliară pe o traiectorie de dezvoltare echilibrată - cererea efectivă suplimentară a populației, susținută de credite ipotecare, este absorbită de piața primară a locuințelor.

Creșterea prețurilor locuințelor, conform lui Rosstat, în 2013 față de 2012 a fost în medie de 7,2%, ceea ce în contextul inflației anuale înregistrate (6,8%) sugerează că creșterea reală a prețurilor locuințelor, în medie în Rusia, nu a depășit 0,5 procente. puncte.

Ținând cont de faptul că venitul real disponibil al populației a crescut cu 3,3 puncte procentuale, iar ratele creditelor ipotecare au scăzut, putem spune că la sfârșitul anului 2013 s-a înregistrat o creștere a disponibilității de locuințe pentru populație, atât pe cheltuială. proprii şi şi pe cheltuiala bani împrumutați.

Cel mai „popular” mod de a cumpăra bunuri imobiliare în Federația Rusă în ultimii 5-7 ani rămâne o ipotecă. Prin urmare, autoritățile țării în lor politică economică contribuie în orice mod posibil la programele bancare care vizează reducerea ratelor dobânzilor această specieîmprumut. Acest subiect presant a fost abordat în discursul său din 30 ianuarie 2014 de Alexey Ulyukaev, care deține funcția de ministru al Ministerului Dezvoltării Economice. Președintele Vladimir Putin susține și el această afirmație și consideră că este necesar să se stabilească o dobândă „firmă” la creditele ipotecare, care să fie apropiată de rata de refinanțare a Băncii Rusiei. La rândul său, Igor Shuvalov, prim-viceprim-ministru al Federației Ruse, subliniază o creștere stabilă a numărului de împrumuturi acordate în 2013 și ianuarie 2014 și consideră că este necesar să se adere la ceea ce a ales guvernul țării și organizatii bancare direcții în acest segment.

Ministerul de Finanțe al Federației Ruse prezice o scădere a ratei inflației în 2014 la 5%-6%. Ca urmare, prețurile ipotecarelor pot scădea cu până la 8% pe an.

În același timp, este de remarcat faptul că numărul rușilor care intenționează să-și îmbunătățească condițiile de viață continuă să crească. Conform previziunilor, creșterea creditelor ipotecare în 2014 va fi de 20%-25%. Deja, fiecare a patra achiziție imobiliară se face pe credit, deoarece aceasta este cea mai mare mod accesibil rezolvarea problemelor locative. De asemenea, suntem mulțumiți de calitatea înaltă a debitorilor. Ponderea creditelor ipotecare fără datorii pe șase luni din 2013 a fost de 96%.

Cel mai activ pe piata creditelor ipotecare bănci de stat. În ciuda ritmului activ de acordare a creditelor de către băncile private, Sberbank, VTB 24 și Gazprombank continuă să rămână lideri. Ponderea lor în volumul total al creditelor ipotecare este de 68%. În a doua jumătate a anului, Banca Moscovei a început să-și crească în mod activ volumele.

Locul în clasament din 01.07.2014	Locul în clasament din 01.07.2013	Numele băncii		Volumul creditelor ipotecare emise. trăit împrumuturi, milioane de ruble	Rata de creștere (prima jumătate a anului 2014/prima jumătate a anului 2013), %
prima jumătate 2014	prima jumătate 2013
		OJSC „Sberbank a Rusiei”
		VTB 24 (CJSC)
		CJSC „CB Delta Credit”
		OJSC „Banca Moscovei”
		OJSC JSCB „ROSBANK”
		OJSC AKB „Svyaz-Bank”
		ZAO "Raiffeisenbank"
		OJSC „Banca „Sankt Petersburg”
		Otkritie Financial Group*

Băncile de stat sunt cele care influențează dinamica ratelor dobânzilor. Datorită faptului că au redus ratele în a doua jumătate a anului 2013, restul institutii de credit A trebuit să reconsiderăm și condițiile împrumutului.

Printre ultimele planuri ale Guvernului se numără crearea în viitorul apropiat a unui centru unic de eliberare a creditelor ipotecare sociale, care să permită dezvoltarea în continuare a programelor de credit ipotecar existente pentru segmentele cu venituri mici și vulnerabile ale populației (profesori, medici, oameni de știință, militari, familii tinere etc.).

Prognozele analiștilor de dezvoltare programe ipotecare Rusia în prima jumătate a anului 2014. Ținând cont de rezultatele portofoliului total de credite ipotecare al băncilor rusești pentru anul 2013 în ansamblu, analiștii fac previziuni îndrăznețe cu privire la o creștere a volumului creditelor ipotecare pentru prima jumătate a anului 2014 cu 16%. Mai mult, datoria ipotecară restante ar trebui să scadă brusc, cu excepția cazului în care, bineînțeles, situația economică din țară se înrăutățește și mai mult. Dacă vorbim în mod special despre rezultatele din ianuarie 2014, atunci până acum a existat o oarecare creștere a costului mediu al împrumuturilor, deși multe bănci rusești oferă clienților lor o selecție largă de programe speciale de credite ipotecare cu rate reduse. Aparent, condițiile ipotecare din astfel de programe nu se potrivesc cumva clienților.

Experții tind să explice acest paradox după cum urmează. În primul rând, la sfârșitul anului trecut și la începutul acestui an a crescut în bănci afluxul de clienți care sunt gata să contracteze un credit ipotecar cu un avans mic. În al doilea rând, majoritatea clienților băncilor ipotecare aleg în mod deliberat programe cu o perioadă medie de plată crescută. Desigur, ratele rămân ridicate, deoarece depind direct de mărimea fondurilor proprii ale împrumutatului și de termenul împrumutului.

De asemenea, analiștii au remarcat că în ianuarie 2014, băncile ruse au început să pregătească noi cerințe „flexibile” pentru clienții lor. Sunt dispuși să-și asume riscuri pentru a atrage debitori, chiar dacă nu își îndeplinesc cerințele inițiale de bază. În acest fel, băncile intenționează să-și facă lor debitori ipotecari„principalii susținători” care le vor aduce succes economic în viitor. Reprezentanții Rosselkhozbank și Sberbank vorbesc astăzi deschis despre acest lucru, susținând că ei, la rândul lor, sunt împinși să facă un astfel de pas de către Banca Centrală.

De exemplu, recent Sberbank a anunțat oficial o reducere a ratelor ipotecare de bază cu 0,5 puncte procentuale. Unii experți sunt însă alarmați de această tendință, deoarece cu oferte de credite ipotecare „inadecvate”, prețurile imobiliarelor pot crește brusc, în special în Moscova și alte orașe mari ale Rusiei.

Prognoza de dezvoltare pe termen mediu sector Financial, creditele ipotecare și economia rusă.

Experții Institutului și-au prezentat recent previziunile până în 2016 dezvoltare economică lor. Gaidar. Documentul a sporit nervozitatea multor directori ai băncilor ipotecare. Experții consideră că veniturile cetățenilor țării în 2014 vor crește destul de mult (cu cel mult 0,9%). Pentru viitorul 2015-2016 - chiar mai puțin (0,4%). Acest lucru poate însemna doar că rata de creștere a creditării ipotecare va scădea treptat. Povara datoriei asupra populației va crește rapid, chiar dacă băncile oferă împrumuturi profitabile asupra creditelor ipotecare cu o încetinire a volumului plăților acestora.

În același timp, costurile de deservire a creditelor ipotecare vor începe să crească, ceea ce nu poate decât să afecteze dezvoltare financiară multe bănci rusești, în primul rând mici. Potrivit experților, trebuie să ne uităm la tendința de creștere în scădere credite de consumîn 2013 și atunci nu va fi greu să comparăm faptele și să tragem concluzii prin analogie cu privire la dezvoltarea sau „nedezvoltarea” programelor de credit ipotecar.

Băncile pariază pe ipoteci în ruble.

Ofertele de credit ipotecar in valuta nu sunt la mare cautare in tara noastra. Volumul acestora nu depășește 1% din toate creditele ipotecare emise. Astăzi, băncile pun principalul lor pariu pe ipotecile în ruble. Situația pentru prima jumătate a anului 2014 nu se va schimba semnificativ. Dar niciunul dintre proprietarii de bănci ipotecare, experți sau analişti nu vrea să dea prognoze înainte de sfârșitul anului. Totul va depinde de stabilitatea generală din țară.

Schimbările radicale ale ratelor ipotecare sunt posibile numai dacă economia este într-o „febră disperată”. În caz contrar, se poate spera la o reducere lină (gradată) a ratelor medii anuale. Șefii marilor bănci ipotecare din Federația Rusă sunt înclinați să spere că, în primăvara acestui an, ratele la creditele ipotecare în ruble vor rămâne la nivelul de la sfârșitul anului 2013 (aproximativ 12,4% pe an).

locuințe ipotecare sberbank russia

Tabelul 4

Caracteristici comparative ale principalelor condiții de creditare ipotecară în diferite bănci

Sberbank
Banca Nordea
Raiffeisenbank
UniCredit Bank
Absolut Bank
Banca de credit din Moscova
Sobinbank
Banca Moscovei
Gazprombank
Svyaz-Bank
Banca Alfa
Rosevrobank
Promsvyazbank
Transcapitalbank
Tatfondbank
Baltinvestbank
Globexbank
Credit Europe Bank
Banca Khanty-Mansiysk
Trezire 2 3 1 2 1 9

Criterii de evaluare:

• 1. Valoarea avansului minim: 1 punct - de la 25%, 2 puncte - de la 20%, 3 puncte - până la 20%.
• 2. Termenul maxim al creditului: 1 punct - până la 20 de ani, 2 puncte - până la 25 de ani, 3 puncte - peste 25 de ani.
• 3. Valoarea maximă a împrumutului: 0,5 puncte - până la 5 milioane, 1 punct - până la 10 milioane, 2 puncte - până la 20 milioane, 3 puncte - peste 20
• 4. Rata dobânzii: 1 punct - peste medie, 2 - 2,5 puncte - aproximativ egală cu media (în funcție de limita superioară a ratei), 3 puncte - sub rata medie.
• 5. Evaluare de fiabilitate Forbes: 1 punct - 3 stele, 2 puncte - 4 stele, 3 puncte - 5 stele.

O analiză a comportamentului principalilor jucători de pe piața creditelor ipotecare indică în general o posibilă deteriorare a portofoliului de credite ipotecare al băncilor pe termen mediu pe fondul slăbirii cerințelor pentru debitori în perioadele precedente. De asemenea, conform datelor de monitorizare de la Centrul Analitic AHML, la începutul lunii iulie 2013, Soyuz Bank a redus avansul minim la 15%, iar Svyaz-Bank - la 0% la jumătatea lunii august (la furnizarea unui certificat în formularul 2 -NDFL). În cazul unei creșteri (semnificative) a datoriei restante, o creștere a ratele dobânzilor. Astfel, piața rămâne într-o stare de incertitudine semnificativă.

Piața ipotecare din orice stat este o parte integrantă a acesteia sistem financiar. Achiziționarea de locuințe cu fonduri împrumutate este singura soluție pentru mulți oameni. problema locuintei. Pentru a naviga performanța pieței, perspectivele de dezvoltare a acesteia și, eventual, pentru a face previziuni, este important să înțelegeți concepte cheie. Să aruncăm o privire mai atentă la care este piața creditelor ipotecare în 2019, cum s-a dezvoltat în Federația Rusă și care sunt rezultatele activităților sale în acest moment.

Piața ipotecare este un sistem interconectat de trei componente sau elemente cheie:

• credite ipotecare;
• imobiliare comerciale și rezidențiale;
• titluri ipotecare.

Piața creditelor ipotecare aparține pieței primare, iar piața valorilor mobiliare garantate cu ipoteci, pieței secundare.

Să ne uităm la fiecare concept mai detaliat.

Piața ipotecară primară presupune o relație între debitor și creditor, a cărei bază este îndeplinirea obligațiilor de împrumut.

Participanții pe piața primară a creditelor ipotecare:

• bănci;
• fizice şi entitati legale(debitori);
• companii financiare care emit credite ipotecare, dar nu au statut de structură bancară.

Băncile, pe lângă extragerea de profituri maxime, urmăresc scopul reînnoirii continue a resurselor de credit sau a fondurilor care pot fi utilizate imediat pentru a emite noi credite pentru locuințe. Acest obiectiv este atins prin funcționarea pieței secundare ipotecare.

Piață secundară

Ea tranzacționează ipoteci pe împrumuturi deja emise. Concluzia este că banca care a emis emisiunile ipotecare valori mobiliare garantate cu ipoteci și apoi le vinde altor investitori. Este piața secundară care permite acumularea de fonduri considerabile și direcționarea acestora către sectorul creditării ipotecare.

Piața în sine este, de asemenea, împărțită în primară și secundară. La prima, titlurile de valoare sunt plasate inițial printre participanții creditori, iar la a doua începe mișcarea (cifra de afaceri) a acestora. Costul titlurilor de valoare atrase de piața secundară nu modifică valoarea acestora în sus, ci doar creează un mecanism de reglementare a lichidității și cererii acestora.

Piața imobiliară este principalul motiv pentru care există împrumuturile ipotecare și piețele de valori mobiliare garantate cu ipoteci. Tranzacțiile de cumpărare și vânzare de obiecte se efectuează aici imobiliare, a căror garanție către creditori permite funcționarea piețelor ipotecare secundare și primare.

Interacțiunea tuturor celor trei elemente este destul de simplă:

1. Viitorul debitor depune o cerere la banca selectată.
2. Banca evaluează fezabilitatea acordării unui credit pe baza unei analize a solvabilității acestuia și a conformității cu lista de cerințe stabilită.
3. Calculat suma maxima perioada de rambursare a împrumutului și a datoriilor.
4. După încheiere acord de împrumut, contract de ipotecă și contract de cumpărare și vânzare cu vânzătorul imobiliar, banca creează o piață primară de valori mobiliare.
5. Transferând ipoteca către alți investitori, banca creează o piață secundară pentru titlurile garantate cu ipoteci.

După emiterea de noi împrumuturi garantate cu imobiliare, ciclul se va repeta.

Istoria pieței ipotecare din Rusia

Piața ipotecare Federația Rusă în formatul său modern este relativ tânără, așa cum a apărut în anii 90 ai secolului trecut. Primele credite ipotecare au fost emise în timpul domniei Elisabetei, când băncile Imperiului Rus au oferit împrumuturi elitei pentru achiziționarea de locuințe.

Amploarea emiterii de credite pentru locuințe în Rusia pre-revoluționară nu a fost larg răspândită, dar acest domeniu servicii bancare a fost relevantă până când bolșevicii au ajuns la putere.

În perioada URSS, din motive naturale, în țară nu au existat credite ipotecare până în 1995. Anul 1995 a devenit punctul de plecare pentru apariția versiunii moderne a creditului ipotecar, când Sberbank și DeltaCredit au început să emită primele împrumuturi garantate către populatie.

După mai bine de 20 de ani, este destul de logic că piața creditelor ipotecare s-a schimbat, a trecut prin mai multe crize și își continuă dezvoltarea până în zilele noastre. De exemplu, la mijlocul anilor 90, doar acei debitori care erau angajați oficial și își puteau confirma veniturile cu un certificat 2-NDFL puteau obține o ipotecă.

Astăzi, băncile oferă multe programe cu furnizarea a doar două documente și, de asemenea, iau în considerare veniturile suplimentare ale clientului și ale membrilor familiei acestuia.

De asemenea, anterior, ipotecile erau emise doar pentru achiziționarea unui imobil rezidențial cu drept de proprietate deja înregistrat (pe piața secundară a locuințelor). Acum puteți obține un împrumut pentru achiziționarea de obiecte în construcție, gata făcute, pentru achiziționarea de imobile comerciale și chiar pentru construcția unei case separate.

Toate acestea au devenit factori stimulatori pentru dezvoltarea construcțiilor și a sectoarelor conexe ale economiei noastre.

Statisticile pieței ipotecare din Rusia și principalii ei indicatori

Statisticile ipotecare din Rusia sunt colectate și sistematizate Serviciul federal statistici și Banca Centrală. Cea mai completă imagine a rezultatelor creditării ipotecare în țara noastră provine dintr-o analiză a unor indicatori precum:

• volumul pieței (volumul creditelor ipotecare emise);
• numărul de instituții de credit care emit credite ipotecare;
• tipurile actuale de produse ipotecare și condițiile pentru acestea în bănci.

Să le privim în detaliu.

Volumul pieței și rezultatele emisiunilor curente pentru 2017-2018.

Volumul pieței ipotecare din Federația Rusă este caracterizat de indicatorul „volumul creditelor pentru locuințe emise”. Lunar pentru 2017-2018. Informațiile vizuale sunt prezentate mai jos (conform Băncii Rusiei).

Diagrama arată o tendință de creștere constantă a volumului de împrumuturi acordate în țară (indicatorii sunt calculați cumulativ). De exemplu, în martie 2018, au fost acordate 172.813 milioane de credite în plus față de aceeași perioadă a anului trecut (de aproape 2 ori).

Termenul mediu ponderat al creditului la începutul anului 2019 este de 186,4 luni, iar rata medie ponderată a dobânzii este de 9,8% pe an (informații din 03.01.2018). În același timp, datoria din contractele existente de la 1 martie este de 5.300 de miliarde de ruble. Datoria restante a acestei cifre este de 60,8 miliarde de ruble. Ambii acești parametri tind să crească dinamic.

Jucătorii principali

Pe piața ipotecară din Rusia în 2019 (informații de la începutul anului), în Federația Rusă funcționează 561 de organizații de credit, dintre care 410 emit credite ipotecare pentru locuințe. Aceștia sunt creditori cu un nivel ridicat de fiabilitate și eficacitate dovedită a activităților lor.

Acestea includ cele mai mari bănci tari:

• Sberbank;
• Banca Rosselhoz;
• Gazprombank;
• DeltaCredit;
• Raiffeisenbank și alții.

Fiecare dintre ele oferă clienților potențiali cel puțin mai multe opțiuni pentru obținerea unui credit ipotecar pentru a le îmbunătăți condițiile de viață.

Conditii bancare

Condițiile de creditare în băncile rusești pot varia semnificativ în funcție de produsul ales, de categoria clientului și de durata cooperării acestuia cu creditorul.

Parametrii pentru obținerea unui credit ipotecar în cele mai mari instituții de credit ale Federației Ruse în 2019 sunt prezentați în tabelul de mai jos.

Ipoteca pe piata secundara:

bancă	Rata de bază, %	PV, %	Experiență, luni	Vârsta, ani
Sberbank	9,2	15	6	21-75
VTB	9,8	15	3	21-65
Raiffeisenbank	8,99	15	3	21-65
Gazprombank	9.2	20	6	21-60
Rosbank	10.74	15	2	20-65
Banca Rosselhoz	9.1	15	6	21-65
Banca Absalut	10.75	15	3	21-65
Promsvyazbank	9.8	20	4	21-65
Dom.RF	9.4	15	3	21-65
Uralsib	9.49	10	3	18-65
AK Baruri	9.2	10	3	18-70
Transcapitalbank	9.49	20	3	21-75
FC Otkritie	9.2	15	3	18-65
Svyaz-bank	9.3	15	4	21-65
Zapsibcombank	9.8	10	6	21-65
Metallinvestbank	9	10	4	18-65
Bank Zenith	9,5	15	4	21-65
SMP Bank	9,5	15	6	21-65
UniCredit Bank	9,4	20	6	21-65
Banca Alfa	9,19	15	6	20-64

Ipoteca pe piata primara:

bancă	Licitare, %	PV, %	Experiență, ani	Vârsta, ani
Sberbank	9,3	15	6	21-75
VTB	9,8	15	3	21-65
Raiffeisenbank	8,99	15	3	21-65
Gazprombank	9,2	20	6	21-65
Rosbank	10,74	15	2	20-65
Banca Rosselhoz	9	20	6	21-65
Banca Absalut	10,75	15	3	21-65
Promsvyazbank	9,15	15	4	21-65
DOM.RF	8,9	15	3	21-65
Uralsib	9,49	10	3	18-65
AK Baruri	9,2	10	3	18-70
Transcapitalbank	9,49	20	3	21-75
FC Otkritie	8,8	15	3	18-65
Svyaz-bank	9,2	15	4	21-65
Zapsibcombank	9,8	15	6	21-65
Metallinvestbank	9,1	10	4	18-65
Bank Zenith	9,5	20	4	21-65
SMP Bank	10,99	15	6	21-65
Banca Alfa	9,29	15	6	20-64
UniCredit Bank	9,4	20	6	21-65

Tipuri de credite ipotecare în Rusia și perspective de dezvoltare a acestora

Toate creditele ipotecare din Rusia pot fi împărțite în următoarele tipuri:

1. Ipoteca pentru locuințe în construcție.

Această opțiune de credit ipotecar vă permite să cumpărați un apartament sau o casă de la dezvoltator în etapa de construcție. Dezvoltatorul însuși și proprietatea trebuie să fie acreditate de bancă.

În prezent, are loc o schimbare treptată a cadrului legislativ pentru a proteja mai bine debitorii. Deci, în curând DDU-ul va fi desființat și apartamentele de la dezvoltatori vor fi înregistrate după ce vor fi construite.

1. Ipoteca pentru locuințe secundare.

Cu acest credit puteți cumpăra un spațiu de locuit cu proprietatea deja înregistrată. Aceasta este o proprietate gata făcută în care vă puteți muta imediat. Acest tip de credit ipotecar este acum cel mai comun și mai convenabil.

1. Programe ipotecare preferențiale.

Aceasta include (pentru personalul militar care participă la sistemul de economii-ipotecare), (pentru familiile cu doi sau mai mulți copii), împrumuturi pentru locuințe pentru cetățeni cu venituri mici și alți cetățeni vulnerabili din punct de vedere social.

Condițiile pentru un astfel de împrumut se disting printr-o atitudine loială față de împrumutat și o rată redusă a dobânzii. Folosind astfel de programe, puteți achiziționa numai anumite proprietăți imobiliare de la anumiți dezvoltatori sau vânzători.

În 2018 a fost lansată familia și refinanțarea unui astfel de credit.

În regiuni continuă să se dezvolte ipotecile sociale, ceea ce permite angajaților statului și altor categorii de cetățeni semnificative din punct de vedere social și puțin protejați să contracteze credite ipotecare la dobândă preferențială.

1. Ipoteca pentru construirea unei case separate.

O astfel de ipotecă este emisă pentru construcția și finisarea unei case private pe teren deținută de împrumutat. Pentru a aproba cererea, va trebui să furnizați un proiect pentru locuințe viitoare și documentația de deviz de la un antreprenor aprobat.

A fost lansat ca experiment în 2018, dar până acum este foarte dificil pentru că... băncile nu erau pregătite pentru acest program.

1. Ipoteca corporativă.

Astfel de împrumuturi sunt acordate în condiții preferențiale de către companiile angajatoare. Un exemplu izbitor aici este JSC Russian Railways, unde angajații pot contracta un împrumut pentru locuințe cu 2-4% pe an (un împrumut pentru proprietatea finanțată poate fi contractat de angajații companiei care au lucrat mai mult de 1 an).

1. Ipoteca garantata cu bunuri imobiliare

Această ipotecă implică faptul că banca emite bani în valoare de evaluare a proprietății pe care o primește drept garanție. În cele mai multe cazuri, băncii nu îi pasă în ce scopuri vor fi utilizate fondurile împrumutate.

Cu acest împrumut puteți cumpăra opțiuni imobiliare non-standard: apartamente, o casă cu teren, o vilă, să luați bani pentru reparații sau să cumpărați bunuri imobiliare străine.

1. Refinanțare

Unul dintre cele mai populare credite ipotecare din 2019. Refinanțarea creditelor ipotecare poate reduce semnificativ rata dobânzii. împrumut curent datorită faptului că datoria ipotecară și creanțele asupra garanțiilor sunt transferate de la o bancă la alta la o dobândă mai mică.

Acest tip de creditare va continua să crească deoarece... Creditele emise anterior erau emise la rate de peste 12%, dar acum pornesc de la 9%, ceea ce poate reduce semnificativ povara datoriei.

Merită să ne amintim că și sunt două diferențe mari. Aceste două concepte sunt foarte adesea confundate. De asemenea, refinanțarea este adesea confundată cu o reducere regulată a dobânzii ipotecare la cerere.

Concluzie: Ambele domenii de creditare pentru locuințe în viitor au aceleași perspective pozitive de dezvoltare, întrucât sunt solicitate în rândul debitorilor de diferite categorii. Rezolvarea problemelor de locuințe fără utilizarea fondurilor împrumutate este pur și simplu imposibilă pentru majoritatea familiilor ruse de astăzi.

Prognoza pietei pentru 2019

Pe baza unei analize detaliate a pieței creditelor ipotecare, specialiștii și experții în acest domeniu pot face previziuni pentru dezvoltarea acesteia.

Este posibil să se facă previziuni în domeniul creditării ipotecare în Federația Rusă doar cu câțiva ani înainte. Acest lucru se datorează crizelor care se desfășoară în țara noastră și relațiilor politice tensionate cu alte state.

Pentru 2019, se poate identifica principala tendință în dezvoltarea creditelor ipotecare - o creștere consistentă a ratelor dobânzilor. Banca Centrală a făcut declarații oficiale de mai multe ori rata cheieși își va continua creșterea ușoară în viitor, ceea ce va duce inevitabil la o creștere a ratelor dobânzilor la credite ipotecare și alte credite.

A doua direcție de dezvoltare a pieței ipotecare este creșterea cererii de refinanțare a creditelor pentru locuințe deja emise. Motivul aici este destul de logic și este asociat cu o scădere a puterii de cumpărare a populației. Creșterea datoriilor restante este în creștere, ceea ce îi obligă pe oameni să apeleze la bănci pentru refinanțarea serviciilor.

Piața creditelor ipotecare din Federația Rusă se află în faza de dezvoltare și se caracterizează printr-o creștere dinamică. Astăzi, puteți obține un credit ipotecar de la orice bancă lider din țară: Sberbank, VTB, Rosselkhozbank, Gazprombank, RaiffeisenBank etc. Fiecare oferă o varietate de programe de îmbunătățire a locuințelor cu termeni, rate ale dobânzii și cerințe diferite ale împrumutaților.

Așteptăm cu nerăbdare întrebările dumneavoastră în comentarii și specialistul nostru în credite ipotecare într-o formă specială.

Vă rugăm să evaluați și să apreciați postarea noastră.

Piața creditării ipotecare și a locuințelor joacă un rol important în punerea în aplicare a economiei și politică socială state. Este în continuă dezvoltare, iar dinamica sa depinde de mulți factori (Figura 1). Merita subliniat:

• ? perioada de formare a pieței ipotecare pentru locuințe (până în 2004);
• ? perioada de dezvoltare rapidă și dinamică a creditelor ipotecare (2006-2008);
• ? colapsul rapid al pieței din cauza crizei de pe piețele imobiliare primare și secundare (2009),
• ? redresarea pieței după criză în conditii moderne(din 2010).

Figura 1 Volumul creditelor ipotecare emise în Rusia în perioada 2006-2011, miliarde de ruble.

Astfel, la sfârșitul anului 2011, portofoliul total de credite al celor mai mari 90 de bănci ipotecare (evaluarea este prezentată în Anexă) se ridica la 624 de miliarde de ruble, în timp ce creșterea față de 2010 a fost de aproape 100%. Pentru comparație, în 2010 portofoliul total al acelorași bănci ipotecare a fost de doar 353 de miliarde de ruble. În același timp, nu au existat modificări fundamentale în lista liderilor de pe piața creditelor ipotecare: ca și până acum, Sberbank este liderul incontestabil, volumul creditelor ipotecare emise s-a ridicat la 345,7 miliarde de ruble, iar ponderea sa a depășit 55%.

Al doilea loc, cu un decalaj semnificativ în urma liderului, este ocupat de VTB-24 - dimensiunea portofoliului său de credite ipotecare a fost de 80,4 miliarde de ruble, iar cota de piață a fost de 12,9%. Băncile rămase rămân semnificativ în urma liderilor.

În 2012, piața creditării ipotecare rezidențiale a fost caracterizată de o creștere a numărului de instituții de credit care acordă credite ipotecare rezidențiale.

La 1 ianuarie 2013, numărul participanților pe piața primară de creditare ipotecară pentru locuințe a crescut cu 9 instituții de credit față de începutul anului 2012 și a însumat 667 de participanți, dintre care 580 de instituții de credit au acordat credite ipotecare rezidențiale (denumite în continuare HML). ), în timp ce alte instituții de credit au deservit împrumuturi acordate anterior. MHL în ruble a fost furnizat în mod regulat de 189 de instituții de credit, în valută străină - 9. Cel mai mare număr de instituții de credit care oferă MHL sunt situate în Districtul Federal Central - 363, dintre care 310 sunt la Moscova organizații - Districtul Federal Volga (95 de participanți), dintre care în Republica Tatarstan - 20. Cel mai mic număr de organizații de credit - în Districtul Federal Caucaz de Nord - 3.

În 2012, instituțiile de credit au oferit 691.724 MHL pentru o sumă totală de 1032,0 miliarde de ruble, ceea ce reprezintă 14,3% din volumul total al creditelor de consum. Dimensiunea medieîmprumuturile acordate au crescut la 1,49 milioane RUB. față de 1,37 milioane de ruble. în 2011. Numărul de MHL furnizate în perioada analizată comparativ cu anul precedent a crescut cu 32,1%. Volumul de MHL furnizat a crescut cu 43,9% (Figura 2).

Figura 2 Dinamica volumelor și ratelor de creștere a creditelor de consum și a creditelor ipotecare

În 2012, cea mai mare pondere a creditelor ipotecare emise a scăzut asupra debitorilor din Districtul Federal Central - 29,4% din volumul total al creditelor emise.

În 2012, au fost emise 690.050 de împrumuturi în ruble în valoare totală de 1.017,3 miliarde de ruble, față de 1.674 de împrumuturi acordate în valută, pentru o sumă totală de 14,7 miliarde în echivalent ruble. Ponderea creditelor în ruble în volumul total al creditelor ipotecare a crescut cu 1,3 puncte procentuale față de anul precedent și a ajuns la 98,6%. MHL în valută străină au fost furnizate în principal debitorilor din Moscova și regiunea Moscovei - 74,5% din volumul total al creditelor emise în valută străină. piata creditelor ipotecare

Datoria MHL în ruble în Federația Rusă în ansamblu a crescut cu 42,6% față de 2011, în valută străină a scăzut cu 25,4%, iar la 1 ianuarie 2013 se ridica la 1874,3 și 122,9 miliarde de ruble. respectiv. În același timp, datoria debitorilor din Districtul Federal Caucaz de Nord pentru creditele ipotecare în ruble a crescut în cursul anului cu 59,6%; o scădere a ponderii datoriei restante în valoarea datoriei la creditele ipotecare.

Creditul ipotecar este una dintre cele mai riscante operațiuni de creditare din cauza naturii pe termen lung a programelor de credit ipotecar, multe credite devin restante. Dinamica datoriei restante la creditele ipotecare poate fi analizată pe baza diagramei prezentate în Figura 3.

În 2012, ponderea datoriei restante în valoarea datoriei pe MHL furnizată în ruble a scăzut cu 0,5 puncte procentuale - la 1,5%, iar pe MHL furnizată în valută străină - cu 0,4 puncte procentuale, în valoare de 11,4%. În același timp, în termeni monetari, datoria restante la MHL în ruble a crescut cu 6,1% față de 2011, în valută s-a înregistrat o scădere cu 27,6% (în principal datorită conversiei în ruble a MHL emise anterior în valută) și de la 1 ianuarie 2013 s-a ridicat la 27,5 și 14,0 miliarde de ruble. respectiv.

Figura 3 Dinamica datoriei restante la creditele ipotecare

În Rusia, valoarea datoriei restante variază în funcție de regiune. Informațiile despre structura regională a datoriei pe MHL în ruble și valută, precum și ponderea datoriei restante sunt prezentate în Figura 4.

Figura 4 Structura regională a datoriei ipotecare

În 2012, rata medie ponderată a dobânzii la MHL furnizată în ruble a crescut cu 0,4 puncte procentuale, în valută - cu 0,1 puncte procentuale și a constituit 12,3 și, respectiv, 9,8 % la 1 ianuarie 2013 (Figura 5). Perioada medie ponderată pentru furnizarea MHL de către instituțiile de credit în ruble nu s-a modificat semnificativ și a fost de 180 de luni (15 ani), iar termenul pentru MHL furnizat în valută străină a scăzut față de 2011 cu 13 luni - la 135 de luni (11,2 ani). ).

Figura 5 Dinamica ratei medii ponderate a dobânzii (%)

În 2012, MHL (drepturile de creanță în baza MHL) au fost rambursate înainte de termen în valoare de 252,4 miliarde de ruble, sau 24,5% din volumul total de MHL furnizat în 2012, din care 8 ruble furnizate (achiziționate) - în valoare de 240,2 miliarde rub. (Figura 6).

Figura 6 Dinamica volumelor emisiunii și rambursare anticipată MHL (drepturi de revendicare conform MHL)

Cota din MHL (drepturi de creanță conform MHL) rambursată anticipat fonduri proprii debitorii au constituit 81,1%. Valoarea rambursării anticipate a creanțelor din MHL a fost de 15,3 miliarde de ruble. În 2012, 177 de instituții de credit au refinanțat MHL (drepturi de creanță conform MHL) vânzându-le altor organizații în valoare de 90,2 miliarde RUB. (în 2011 - 168 de instituții de credit în valoare de 93,7 miliarde de ruble). Mai mult, dacă în 2011 fondurile primite de instituțiile de credit prin refinanțare prin vânzarea unui pool de credite ipotecare au constituit 13,1% din volumul total al creditării ipotecare acordate de instituțiile de credit, atunci în 2012 - 8,7% (Figura 7).

Figura 7 Dinamica volumului de emitere și refinanțare a MHL (drepturi de creanță conform MHL) prin vânzarea acestora către alte organizații

Printre principalele surse de refinanțare a MHL prin vânzarea acestora către alte organizații, organizațiile specializate sunt rezidenții: în 2012, aceștia reprezentau 76,9% din volumul total al MHL refinanțat (creanțe sub MHL). În 2012, față de 2011, ponderea tranzacțiilor efectuate de organizațiile rezidente specializate a scăzut cu 6,8 puncte procentuale, în timp ce volumul MHL refinanțat de acestea (creante sub MHL) a scăzut cu 11,5% - la 69,4 miliarde rub. Ponderea instituțiilor de credit în sursele de refinanțare a crescut cu 6,2 puncte procentuale și a constituit 20,1%, volumul creditelor ipotecare refinanțate de acestea a crescut cu 39,0% - la 18,1 miliarde de ruble. Ponderea organizaţiilor nerezidente specializate a fost de 0,1%, ponderea altor organizaţii a fost de 2,9%. Societăți de administrare a unităților fonduri de investițiiȘi fonduri generale departamentul bancarîn 2012, am refinanțat împrumutul ipotecar în valoare de 9,2 milioane de ruble. (Figura 8). Emisiunea de obligațiuni garantate cu ipotecă cu activul reținut în bilanțul instituției de credit în 2012 s-a ridicat la 11 miliarde de ruble.

Figura 8 Surse de finanțare (creante pentru credite ipotecare) (%)

Astfel, în 2012, aproape întregul volum de MHL (drepturi de creanță sub MHL) a fost refinanțat pe piața financiară internă. În prezent, instituțiilor de credit li se oferă posibilitatea de a utiliza drept garanție pentru operațiunile de refinanțare ale Băncii Rusiei atât obligațiuni ale Agenției pentru Credit Ipoteca pentru Locuințe (denumite în continuare AHML), cât și obligațiuni garantate cu credite ipotecare emise în conformitate cu legislația rusă. Federație, inclusiv obligațiuni cu acoperire ipotecară, garantate prin garanția comună a AHML.

Potrivit estimărilor noastre, sectorul construcțiilor este de așteptat să crească în Rusia în 2013. În general, structura imobilelor rezidențiale în construcție arată că aceasta se îndreaptă treptat către construcția de clădiri înalte cu mai multe apartamente, ceea ce poate duce în viitor la creșterea concurenței în zonă. aceasta piata. Odată cu creșterea observată a volumului proprietăților rezidențiale puse în funcțiune, volumul total de construcție în perioada 2009-2011. tinde să scadă. Acest lucru se datorează faptului că, mai devreme sau mai târziu, casele în construcție sunt puse în funcțiune, iar noi proiecte nu au apărut pe piață din cauza problemelor cu finanțarea datoriilor și a fenomenelor economice generale negative.

Tabelul 4 - Dinamica și structura punerii în funcțiune a locuințelor în Rusia

În ceea ce privește piața regională de construcții de locuințe, la 1 ianuarie 2011, în Krasnodar erau în construcție 159 de proiecte de construcție de locuințe cu mai multe etaje (MHC), suprafata totala care s-a ridicat la 2,8 milioane mp. m, ceea ce este cu 5,5% mai puțin decât la începutul anului 2010. În același timp, în perioada precriză, volumele de construcție au crescut anual: în 2006 s-au înregistrat 1,7 milioane de metri pătrați în construcții. m, în 2007 - deja 2,2 milioane mp. m (+128%), în 2008 - 2,9 milioane mp. m (+103%).

Rata minimă de creștere observată în anul de criză din 2009 s-a explicat prin faptul că statul a început să joace un rol activ pe piață, inițiind construcția pe scară largă de locuințe sociale și locuințe pentru nevoile Ministerului Apărării al Rusiei. Federaţie. Tendința către o reducere a volumelor de construcții pe parcursul anului 2012. va fi oprit, din 2010-2011. S-a înregistrat o scădere a numărului de șantiere de construcții „apăsate”.

În 2013, Rusia este de așteptat să înregistreze o creștere în sectorul construcțiilor și o creștere a ponderii creditelor ipotecare pentru achiziționarea de bunuri imobiliare pe piața primară.

Astfel, în 2013, volumul creditării ipotecare este proiectat să crească cu 20-25% și să se ridice la 1,2-1,3 trilioane de ruble. Motorul creșterii vor rămâne creditele ipotecare pentru achiziționarea de apartamente pe piața primară.

Condițiile de bază sunt îndeplinirea prognozelor privind rata de creștere economia rusă la 3,6% din PIB, precum și absența șocurilor la piețele financiare. Dinamica ratelor dobânzilor va fi de o importanță cheie: dacă acestea rămân la nivelul actual piața va adăuga aproximativ 20%, iar dacă va scădea, rata de creștere ar putea ajunge la 25%. Experții estimează probabilitatea acestui ultim scenariu ca fiind destul de scăzută - 20-30%. Estimăm că rata de creștere proiectată va fi în concordanță cu creșterea sănătoasă a pieței ipotecare. Motorul creșterii vor fi din nou creditele pentru achiziționarea de locuințe în clădiri noi: ținând cont de dinamica actuală, ponderea unor astfel de credite până la sfârșitul anului 2013 poate ajunge la 35% din volumul emisiunii.

În fiecare stat dezvoltat economic, o parte semnificativă a pieței servicii bancare ia credit ipotecar. Indiferent care sunt salariile populației, cetățenii trebuie adesea să petreacă mai mult de un an pentru a economisi bani pentru a cumpăra locuințe. Pentru a nu amâna achiziția unui astfel de spațiu de locuit dorit, există o ipotecă.

De mai jos IQReview va lua în considerare starea actuală a pieței ipotecare din Rusia.

Concepte de bază despre piața creditelor ipotecare

Piața ipotecare este un sistem care constă din următoarele componente:

1. Piața ipotecare (primară). Aceasta include domeniul de activitate al debitorului și al creditorului, adică participanții sunt cetățeni care contractează credite ipotecare și bănci care emit împrumuturi pentru achiziționarea de locuințe.
2. Piața titlurilor ipotecare (secundar). Aceasta este vânzarea titlurilor de valoare (ipoteci) care sunt emise de bănci și vândute investitorilor.
3. Piata imobiliara. Include tranzacții cu imobilul în sine.

Diagrama de interacțiune dintre cele trei componente arată astfel:

1. Împrumutatul (un cetățean care dorește să cumpere o locuință cu o ipotecă) se adresează unei bănci care oferă credite pentru locuințe.
2. Banca evaluează starea financiaraîmprumutat și determină (în cazul unei decizii pozitive privind ipoteca): mărimea maximă posibilă a împrumutului; durata plăților; suma de plată lunară.
3. În cazul în care condițiile sunt aprobate și convenite între părțile la tranzacție (banca pe de o parte și împrumutatul pe de altă parte), se încheie un acord.
4. Între împrumutat și vânzătorul imobiliar se încheie un contract de cumpărare și vânzare pentru apartamentul selectat.
5. Se încheie un contract de împrumut între bancă și debitor.
6. La solicitarea băncii, împrumutatul încheie asigurare pe viață și pentru locuința achiziționată cu ipotecă.

În acest caz, banca (creditorul) creează piața primară a creditelor ipotecare. La discreția sa, poate fie să păstreze în portofoliu ipotecile emise, fie să le dea investitorilor. În acest caz, investitorii creează o piață secundară pentru valori mobiliare și asigură bugetul băncii cu fonduri. Banca poate cheltui acești bani pe emiterea de noi împrumuturi, după care ciclul se repetă.

Potrivit statisticilor, în statele cu economii dezvoltate și stabile, populația contractă credite ipotecare pentru peste 90% din tranzacțiile imobiliare. De obicei, împrumuturile pentru locuințe sunt mai ieftine decât împrumuturile de consum - dobândă anualăîn medie este de 5-7% (cu cât situația economică este mai stabilă și mai bună, cu atât procentul este mai mic și invers).

Istoria pieței ipotecare din Rusia

Se crede că împrumuturile ipotecare au apărut în Rusia abia în „anii nouăzeci” (și ca un fenomen mai cunoscut și mai răspândit, chiar mai târziu - aproximativ mai aproape de mijlocul „zerului”). Cu toate acestea, primele astfel de servicii au existat înainte: în 1754, sub împărăteasa Elisabeta în Imperiul Rus, băncile au emis împrumuturi ipotecare. Desigur, cererea pentru ei nu a fost la fel de masivă ca acum și nu erau îndreptate către cetățenii obișnuiți, ci mai degrabă către clasa bogată.

Cu toate acestea, astfel de servicii de la băncile rusești erau încă relevante și au continuat să se dezvolte până la revoluția din 1917. După lovitură de stat, au uitat de împrumuturile ipotecare de mulți ani: sub URSS pur și simplu nu a existat un astfel de concept.

Dar, în forma sa modernă, piața ipotecară din Rusia a apărut cu adevărat abia la sfârșitul secolului trecut, după prăbușirea Uniunii. Primii pasi" băncile rusești a intrat pe piata creditelor ipotecare in 1995. Pionierii au fost Sberbank și DeltaCredit, care au început să acorde împrumuturi populației garantate cu imobile existente.

De atunci, condițiile de emitere s-au schimbat parțial, devenind mai blânde și mai loiale debitorului. De exemplu, în anii „nouăzeci” se acordau credite ipotecare doar celor cu venituri oficiale, dar acum sunt luate în considerare și alte surse de venit. Pe de altă parte, anterior solicitau mult mai puține certificate și documente de la împrumutat. Mai era o nuanță importantă: anterior, creditele ipotecare erau emise doar pentru achiziționarea de imobile secundare. Dezvoltarea pieței ipotecare în această direcție nu a stimulat industria construcțiilor.

În timpul crizei din 1998 piata ruseasca creditarea ipotecară, care tocmai începuse să se dezvolte și să capete avânt, a fost uitată din cauza incapacității de plată și a problemelor care au urmat. De câțiva ani, dezvoltarea acestei zone s-a oprit: băncile nu aveau fonduri pentru împrumuturi, iar populația nu avea capacitatea de a le rambursa stabil.

Piața ipotecară primară și secundară

Recuperarea după implicit a început abia la începutul anilor 2000, începând cu 2002. Dobânda pentru credite ipotecare a apărut din nou în 2005-2007, când venit real cetăţenii au început să crească treptat. În același timp, a început dezvoltarea activă a pieței: pentru a atrage clienți, băncile au creat diverse oferte. În același timp, cererea a început să se dezvolte: cererea a crescut și, odată cu ea, prețurile imobiliare.

Pe scurt in cifre:

• în 2005, volumul creditelor ipotecare în Federația Rusă sa ridicat la puțin peste 56 de miliarde de ruble;
• pentru 2006 - mai mult de 263 de miliarde de ruble;
• pentru 2007 - mai mult de 556 de miliarde de ruble.

Saltul semnificativ s-a oprit în timpul următoarei crize care a izbucnit în 2008. Problemele economice au dus la o scădere a prețurilor imobiliare cu 20-40%. În plus, unele bănci mai mici au părăsit piața (sau și-au redus programele de credit ipotecar) pentru că nu aveau fonduri pentru a emite împrumuturi. În perioada de criză, astfel de servicii erau disponibile doar băncilor mari, însă, chiar și pentru acestea, numărul creditelor acordate a scăzut semnificativ. Ca urmare a deteriorării solvabilității clienților, condițiile de emitere a creditelor ipotecare au început să devină mai stricte.

Restabilirea situației a început în 2009. Acest lucru a fost facilitat de guvernul rus, care a dezvoltat un program de sprijinire a debitorilor. Pentru aceasta au fost cheltuite 250 de miliarde de ruble din buget. Aceste fonduri au fost folosite pentru refinanțarea împrumuturilor, ceea ce a accelerat procesul de recuperare. Astfel de acțiuni au dus la faptul că în 2010 cererea de împrumuturi a început să crească, iar în 2011 ratele au scăzut din nou la 11,5-12% pe an.

Comparație între ipoteci și locuințe închiriate (video)

Situația actuală a pieței ipotecare din Rusia

În 2014, problemele au început din nou pe piața creditelor ipotecare, alături de o nouă criză. Dobânda la împrumuturi a crescut la 20%. În plus, au apărut probleme serioase pentru cei care au contractat împrumuturi în valută - din cauza creșterii de aproximativ 2 ori a cursului de schimb al dolarului și al euro, acești debitori nu au mai putut face față plăților. Pentru a stabiliza piaţa, guvernul rus a alocat din nou resurse bugetareși a creat o oportunitate condiţii preferenţiale cu o rată de 13%.

Se cunosc următoarele planuri pentru viitorul apropiat: până în 2018, autoritățile promit să realizeze o reducere rata ipotecarului până la 7% pe an.

Statistica creditelor ipotecare pentru locuințe emise

O analiză a pieței ipotecare nu va fi completă fără anumite companii care operează în prezent în ea.

Cele mai mari companii care emit credite imobiliare din Federația Rusă sunt acum (locurile în clasament sunt distribuite de la 1 ianuarie 2017):

1. Sberbank.
2. VTB 24.
3. AHML.
4. Gazprombank.
5. Banca Rosselhoz.
6. Deltacredit.
7. FC Otkritie.
8. Raiffeisenbank.
9. Svyaz-bank.

Condițiile pentru majoritatea organizațiilor sunt aproximativ aceleași:

1. Termenul împrumutului este de la 1 (de obicei 5) la 25-30 de ani.
2. Suma împrumutului este de obicei limitată la o limită minimă (în medie de la 300-400 mii). Suma maximă a împrumutului este calculată individual pentru fiecare solicitant. Uneori poate fi costul integral al achiziției unei case, alteori poate acoperi doar o parte din fondurile solicitate.
3. Asigurare: aproape întotdeauna necesară. Atât obiectul cumpărat, cât și viața împrumutatului necesită asigurare.
4. Piața locuințelor: unele bănci au restricții - poți lua un credit ipotecar doar pe piața primară. Pentru alții, împrumuturile sunt acordate atât în ​​scopuri „primare”, cât și „secundare”.
5. Rata dobânzii: în medie - 12-13% pe an. Poate diferi atât în ​​sus, cât și în jos (rar), în funcție de mulți factori (suma, termenul împrumutului, orașul, „caracteristicile” împrumutatului și așa mai departe). Fapt interesant: băncile indică adesea o rată redusă în reclame. Mai mult decât atât, cifrele pot fi complet fantastice (pentru situația actuală de pe piața creditelor ipotecare din Federația Rusă): 7-8% pe an. De fapt, se dovedește că astfel de condiții pot exista, dar numai pentru un cerc restrâns de clienți și numai dacă este îndeplinită o listă întreagă de condiții.
6. Necesitatea unui avans: toate băncile sunt diferite. Unii nu o au deloc. Pentru alții, poate o medie de cel puțin 10-20%.

Secvența de acțiuni pentru obținerea unui credit ipotecar

Separat, merită menționate diferitele opțiuni pentru obținerea unui credit ipotecar. Ea poate fi:

1. Standard. Varianta obisnuita, potrivita pentru cei care nu au dreptul la beneficii oferite de stat sau banca. Are cele mai mari rate (comparativ cu categoriile preferențiale).
2. . Opțiune pentru personal militar. Diferă în primul rând prin rate, care sunt ușor mai mici decât cele ale programelor standard de credit ipotecar. În 2015, rata medie la creditele ipotecare militare a fost de 8%, în 2016 - aproximativ 12%.
3. Ipoteca cu sprijinul statului. Împrumuturile de acest tip pot fi acordate doar pentru locuințe care se construiesc și se construiesc cu participarea banilor de la aceeași bancă. Termenii și condițiile unor astfel de programe pot diferi parțial de un împrumut standard. Rata medie anuală este de 12%.
4. „Familia rusă” (sau „Oferirea de locuințe pentru familiile tinere”). Valabil în prezent până în 2020. Potrivit pentru familii tinere (dacă cel puțin unul dintre membrii săi are sub 35 de ani) care locuiesc în condiții necorespunzătoare (apartamente comunale, spațiu insuficient conform standardelor regionale).

Creditele ipotecare au început să ia amploare în țara noastră destul de recent. În marile orașe, regiuni și bănci comerciale individuale din Rusia, au început să se dezvolte diverse programe de locuințe, bazate pe Cadrul legalîn domeniul creditelor ipotecare.

Problema locuințelor din Rusia este una dintre cele mai importante probleme ale economiei moderne. Astăzi, 8% dintre ruși locuiesc fie în cămine și apartamente de serviciu, fie închiriază locuințe. Persoanele cu venituri insuficient de mari închiriază locuințe, dintre care 58% sunt familii cu venituri mici, 37% sunt familii cu venituri medii și doar 5% pot fi clasificate drept segmente relativ prospere ale populației. Mai mult, majoritatea chiriașilor au locuințe cu metru pătrat mic și nu toate utilitățile. Alți 6% locuiesc în apartamente comune sau într-o parte a casei care nu are facilități comune. În ceea ce privește nivelul de trai, aceasta este o parte dezavantajată a populației.

În Rusia există doar 23,4 metri pătrați de persoană. m de locuințe. În țările dezvoltate este de două până la trei ori mai mult.

Situația actuală de pe piața imobiliară indică existența unei cereri din ce în ce mai mari din partea populației pentru locuințe. Drept urmare, creditele ipotecare devin din ce în ce mai importante. Pe de altă parte, poate duce la fenomene de criză. Un exemplu izbitor în acest sens este lumea Criza financiară, care a început cu creditarea ipotecară.

Experiența unui număr țările dezvoltate indică promisiunea mecanismului de creditare ipotecară și arată că utilizarea acestuia permite cetățenilor care nu au fonduri suficiente să achiziționeze locuințe deodată, dar au un venit stabil și anumite economii, să își rezolve problema locativă. În Federația Rusă, în ultimii ani, practica utilizării unui sistem de credit ipotecar s-a dezvoltat deja, fundația a fost formată și pusă cadrul legislativ pentru funcționarea creditelor ipotecare, dar nu a primit încă distribuție în masă (Tabelul 2).

Aceste tabele demonstrează o tendință generală de creștere a volumului creditelor ipotecare emise. Șocul ipotecar pe care l-a experimentat piața în 2008 a dus la o reducere a volumului creditării pentru locuințe în 2009. Unele bănci au refuzat deloc să emită credite ipotecare, în timp ce altele au ridicat ratele la cote vertiginoase - 35,6% pe an, acordând astfel împrumuturi. pur și simplu inaccesibil.

Singura excepție au fost băncile de stat, care au încercat să mențină ratele la un nivel acceptabil - 13-19%, care, totuși, este considerat și prea mare. Astfel, în 2009, comparativ cu 2008, s-a înregistrat o scădere bruscă atât a volumului creditelor ipotecare emise de 4,3 ori, cât și a numărului acestora de 2,7 ori. Motivul pentru aceasta a fost o scădere generală a veniturilor gospodăriilor și ratele mari ale creditelor ipotecare. În anii următori, s-a înregistrat o ușoară încetinire a ratelor de creștere.

2010 este considerat anul redresării și redresării pieței creditelor ipotecare. S-au reluat împrumuturile pentru apartamentele în construcție, precum și alte programe ( Capitalul matern, Ipoteca militară etc.). Creditele au devenit mai accesibile populației, ceea ce a afectat imediat volumul pieței. Ca urmare, volumul creditelor ipotecare emise în 2010 a crescut de 2,5 ori, până la 380,1 miliarde de ruble. Piața creditelor ipotecare în 2011 aproape și-a revenit din criză. Volumul împrumuturilor acordate a ajuns la 719 miliarde de ruble. Ratele medii ale dobânzilor ipotecare în Federația Rusă au fluctuat în jurul valorii de 15% de câțiva ani. Durata medie ponderată a împrumutului este de 15 ani.

Astfel, în ciuda creșterii emergente a pieței creditelor ipotecare, aceasta este încă instabilă. Creșterea este susținută de stat (programele Agenției pentru Credit Ipoteca pentru Locuințe, AHML; program de refinanțare a creditelor ipotecare de către VEB).

Funcționarea pieței creditelor ipotecare are ca rezultat și o tendință constantă de creștere a datoriei restante.

Arieratele la creditele ipotecare cresc constant. La sfârșitul anului 2013, volumul său se ridica la 2536,869 miliarde de ruble. AHML asociază creșterea bruscă a plăților restante în mai multe regiuni cu deteriorarea situației sociale, precum și cu scăderea calității muncii „unor bănci partenere”. Nivelul creditelor restante este un bun indicator al situației din întreaga țară, subliniază experții. Există o altă opinie: o creștere bruscă a nivelului creditelor problematice are loc concomitent cu o creștere a emisiunii de credite ipotecare, aceasta se datorează încheierii crizei acestora;

Concurența pe piața creditelor ipotecare se intensifică pe două niveluri. Băncile mijlocii sunt angajate într-o luptă inegală pentru clienții cu cei mari - Sberbank, VTB 24, Gazprombank și Agenția pentru Împrumut Ipotecar pentru Locuințe (AHML), în timp ce băncile private și de stat cu AHML concurează activ între ele. Majoritatea pieței ipotecare aparține Sberbank, volumul creditelor ipotecare pe care le emite este în creștere constantă.

Pentru a rezuma, putem identifica principalele tendințe de pe piața creditelor ipotecare din Rusia:

Creșterea numărului de credite ipotecare emise;

Creșterea întârzierii plăților;

Creșterea ponderii băncilor mici în totalul creditării;

Cerințele pentru debitori sunt relaxate, în special, ratele sunt reduse;

Reducerea semnificativă a volumului creditelor ipotecare emise în valută.

Astăzi, dezvoltarea creditelor ipotecare rezidențiale în Rusia este constrânsă de următorii factori principali:

Slăbiciunea relativă a sistemului bancar autohton, interesul acestuia de a lucra cu populația, lipsa de experiență în creditarea pe termen lung;

Potential financiar scazut al companiilor autohtone de asigurari, imobiliare si evaluare, lipsa lor de experienta necesara in asigurarea riscurilor aparute in legatura cu acordarea unui credit ipotecar

Imperfecțiunea cadrului de reglementare;

Costul ridicat al creditelor cu solvabilitate scăzută a populației;

Problema atragerii resurselor pe termen lung în sistemul de locuințe ipotecare.

Factori psihologici, reticență de a trăi în datorii.

Problema neplăților și lipsa posibilității de vânzare a garanțiilor sunt cauzate, în primul rând, de o evaluare inițială de proastă calitate a bonității unui potențial debitor. Aceste probleme pot fi rezolvate prin dezvoltarea unui sistem unificat de înaltă calitate pentru evaluarea debitorilor - un sistem de notare adaptat condițiilor rusești.

Pentru bănci, principala problemă o reprezintă sursele de finanțare pentru emiterea de credite. Întrucât un credit ipotecar este un activ pe termen lung, trebuie să existe finanțare pe termen lung.

Unul dintre motivele cererii nesatisfăcute din partea populației pentru locuințe este, în primul rând, venitul populației. În ciuda creșterii veniturilor gospodăriilor, se constată o creștere a ponderii cheltuielilor pentru achiziționarea de bunuri și servicii în structura utilizării veniturilor în numerar.

Astăzi, mulți experți, atunci când discută despre factori limitativi, indică ratele ridicate ale dobânzilor și compară creditele ipotecare din Rusia cu țările occidentale.

Dar nimeni nu spune că este necesar să se compare nu ratele absolute, ci cele relative, ținând cont de inflație și de creșterea veniturilor.

Pe baza celor de mai sus, pot fi identificate o serie de domenii pentru dezvoltarea creditării ipotecare.

Unul dintre domeniile promițătoare pentru dezvoltarea creditării ipotecare este în prezent construcțiile de clasă economică de clasă mică. Subdezvoltarea acestei zone se datorează faptului că această zonă este mai puțin profitabilă decât construcție cu mai multe etaje, iar dezvoltatorii încearcă să obțină un nivel mai ridicat de profitabilitate prin implementarea proiectelor costisitoare.

Specialiștii în domeniul creditării ipotecare au în vedere posibilitatea dezvoltării unui astfel de domeniu precum taxarea. Esența sa este că băncile, transferând credite ipotecare către organizații specializate în credite ipotecare, ajung să primească nu bani, ci titluri ipotecare pentru o sumă similară. Astfel, băncile vor împărți riscurile împrumuturilor emise cu o organizație specializată în credite ipotecare.

În prezent, în Rusia este introdus un nou tip de credit ipotecar - vânzarea de bunuri imobiliare care sunt deja gajate. În același timp, foștii debitori scapă de obligațiile față de bancă pe care nu le pot îndeplini, banca gestionează riscurile financiare emergente, iar cumpărătorul primește condiții preferențiale de creditare ipotecară, întrucât ratele dobânzilor rămân „moștenite” de la împrumutatul anterior și nu există comisioane bancare.

Un domeniu important pentru îmbunătățirea creditării ipotecare în Rusia este dezvoltarea unui astfel de serviciu precum brokerajul ipotecar. Esența acestui serviciu este selectarea condițiilor optime de creditare pentru viitorul împrumutat, și anume, alegerea unei instituții de credit, acordarea de asistență în pregătirea unui pachet de documente pentru obținerea unui credit ipotecar și acordarea de consultanță juridică și financiară clientului.

Desigur, există perspective de dezvoltare a creditării ipotecare se va dezvolta, deși într-un ritm lent. Există deja o concurență notabilă între bănci în acest domeniu, care ar trebui să aibă ca rezultat apariția de noi produse ipotecare, precum și scăderea dobânzilor la credite. Deși dacă există o reducere a ratelor dobânzilor, aceasta va fi mică, deoarece cu ratele de inflație prognozate, băncile vor lăsa ratele aproximativ la același nivel.

Creditarea ipotecară ar trebui să se dezvolte uniform în toată țara, cu sprijinul guvernului, ceea ce ar trebui să creeze condiții favorabile pentru funcționarea creditelor ipotecare.

Pentru a rezuma cele de mai sus, putem spune că în prezent creditele ipotecare provoacă multe opinii contradictorii. Unii sunt siguri că având în vedere nivelul de trai actual, această soluție problema locuintei va rămâne nepopular mult timp. Alții spun că creditele ipotecare au venit în țara noastră exact la timp.

Potrivit analiștilor de la cele mai mari bănci și brokeri de credite ipotecare din Rusia, perspectivele de dezvoltare a creditării ipotecare în Rusia sunt direct legate de modul în care se va dezvolta piața financiară globală. Acest lucru se datorează în primul rând capacităților de creditare ale băncilor, precum și gradului de încredere al creditorilor și al debitorilor în situația economică actuală și capacitățile lor financiare.