Analiza investițiilor ipotecare. Conceptul de analiză a investițiilor ipotecare. Abordări ale implementării acestuia. Analiza investițiilor ipotecare este un tip de abordare a veniturilor și este utilizată pentru a evalua bunurile imobiliare achiziționate cu participarea unui credit ipotecar
Baza analizei investițiilor și creditelor ipotecare este ideea valorii proprietății ca o combinație a valorii capitalului propriu și bani împrumutați. În conformitate cu aceasta, prețul maxim rezonabil al proprietății este determinat ca suma valorii curente a fluxurilor de numerar, inclusiv veniturile din revenire atribuibile fondurilor investitorului și suma împrumutului sau soldul curent al acestuia.
La investiții și analize ipotecare, se ia în considerare opinia investitorului că nu plătește costul imobiliar, ci costul capitalului propriu, iar împrumutul este considerat un mijloc suplimentar de finalizare a tranzacției și de creștere a capitalului propriu. Analiza folosește două metode (două tehnici): metoda tradițională și tehnica Elwood. Metoda tradițională reflectă în mod explicit logica analizei investiționale și ipotecare. Metoda lui Elwood, reflectând aceeași logică, utilizează rapoarte ale ratelor de profitabilitate și rapoarte proporționale ale componentelor investiției.
Metoda traditionala. Această metodă ia în considerare faptul că investitorul și creditorul se așteaptă să primească o rentabilitate a investiției lor și să o returneze. Aceste dobânzi trebuie să fie asigurate de veniturile totale pentru întreaga sumă a investiției și vânzarea activelor la finalul proiectului de investiții. Valoarea investiției necesare este determinată ca suma valorii actuale a fluxului de numerar constând din capitalul propriu al investitorului și soldul curent al datoriei.
Valoarea actualizată a fluxului de numerar al unui investitor constă în valoarea actualizată a încasărilor periodice de numerar, creșterea valorii activelor de capital rezultată din amortizarea împrumutului. Valoarea soldului curent al datoriei este egală cu valoarea actuală a plăților pentru serviciul de împrumut pe termenul rămas, actualizate la rata dobânzii.
Calculul costurilor în tehnologia tradițională se realizează în trei etape.
Etapăeu. Pentru perioada de prognoză acceptată, se întocmește și se stabilește un raport de venituri și cheltuieli fluxul de numerarînainte de impozitare, adică pe capital propriu. Etapa se încheie cu determinarea valorii curente a acestui flux în conformitate cu perioada de prognoză și randamentul final al capitalului propriu al Ye așteptat de investitor.
EtapăII. Veniturile din revânzarea proprietății sunt determinate prin scăderea din prețul de revânzare a costurilor tranzacției și a datoriei rămase la sfârșitul perioadei de prognoză. Valoarea actuală a încasărilor este evaluată la aceeași rată.
EtapăIII. Valoarea actuală a capitalului propriu se determină prin adunarea rezultatelor etapelor. Se evaluează valoarea capitalurilor proprii și soldul curent al datoriei.
Tehnica tradițională de analiză a investițiilor ipotecare permite să se tragă anumite concluzii cu privire la influența perioadei de prognoză asupra rezultatelor evaluării. Un factor important care limitează perioada de deținere din punct de vedere al unui investitor este reducerea în timp a deprecierii (activelor) și a deducerilor de dobândă din câștigul înainte de impozitare. În plus, pot apărea opțiuni de investiții mai preferate (factori externi). Pe de altă parte, valoarea actuală a ratei actuale a datoriei scade treptat, ceea ce duce la eficacitatea efectului de levier financiar. Analiza prin tehnici tradiționale a opțiunilor cu mandate diferite arată influența evidentă a perioadei de prognoză asupra valorii valorii estimate. Mai mult decât atât, dependența este de așa natură încât, odată cu creșterea mandatului prevăzut, valoarea valorii evaluate scade, cu condiția ca valoarea să scadă în perioadele de prognoză.
Tehnica Elwood. Este utilizat în analiza investițiilor și a creditelor ipotecare și dă aceleași rezultate ca și tehnica tradițională, deoarece se bazează pe același set de date și idei inițiale despre relația dintre interesele capitalului propriu și capitalul împrumutat în perioada de dezvoltare a proiectului de investiții. . Diferența dintre tehnica lui Elwood este că se bazează pe ratele de rentabilitate ale indicatorilor de capital propriu din structura investițională, modificări ale valorii capitalului total și arată destul de clar mecanismul modificărilor capitalului propriu pe perioada investiției.
Vedere generală a formulei Elwood:
unde R 0 este raportul total de capitalizare
CU– Raportul ipotecar Ellwood
- modificarea ponderii valorii proprietatii
(sff, Y e ) – factorul fond de compensare la rata rentabilității capitalului propriu
- modificarea ponderii veniturilor pentru perioada de prognoză
- coeficient de stabilizare
Raport ipotecar Elwood:
C = Ye + p(sff, Ye) – Rm
Unde p este ponderea soldului curent al creditului amortizat în perioada de prognoză
Rm – constantă ipotecară raportată la soldul curent al datoriei.
Expresie 
în ecuație este un factor stabilizator și este utilizat atunci când venitul nu este constant, dar se modifică în mod regulat. De obicei este specificată legea modificării venitului (de exemplu, liniară, exponențială, în funcție de factorul fondului de acumulare), în conformitate cu care se determină coeficientul de stabilizare 
conform tabelelor precalculate. Valoarea se determină prin împărțirea veniturilor din anul precedent datei evaluării la rata de capitalizare, ținând cont de stabilizarea veniturilor. Pe viitor, vom lua în considerare tehnica Elwood doar pentru venituri permanente.
Să scriem expresia lui Elwood fără a ține cont de modificările valorii imobiliare la venit constant:
Această expresie se numește raportul de capitalizare de bază, care este egal cu rata rentabilității finale a capitalului propriu ajustată pentru condițiile de finanțare și amortizare.
Să luăm în considerare structura raportului global de capitalizare în forma Elwood fără a ține cont de modificările valorilor proprietății, pentru care folosim tehnica grupului de investiții pentru ratele de rentabilitate. Această tehnică cântărește ratele de rentabilitate a capitalurilor proprii și a datoriei în cotele lor respective din capitalul total investit:
Yo = m*Ym + (1 – m)*Da
Pentru ca această expresie să devină echivalentă cu coeficientul de bază r, trebuie să se țină cont de încă doi factori. Primul este că investitorul trebuie să deducă periodic din veniturile sale pentru a amortiza creditul, reducându-și capitalul propriu. Prin urmare, este necesară ajustarea valorii lui Yo în expresia anterioară prin adăugarea cotei plătite periodic din capitalul total la dobândă egală cu rata dobânzii la credit. Expresia acestei ajustări este rata de levier m înmulțită cu factorul fondului de recuperare la rata dobânzii (sff, Ym). Valoarea (sff, Ym) este egală cu diferența dintre constanta ipotecii și rata dobânzii, adică. Rm – Ym. Astfel, ținând cont de această modificare:
Yo = m*Ym + (1 – m)*Da + m*(Rm – Ym)
Al doilea termen de ajustare trebuie să țină cont de faptul că capitalul propriu al investitorului ca urmare a reversiunii crește cu valoarea părții din credit amortizată pe perioada deținerii. Pentru a determina această ajustare, trebuie să înmulțiți suma amortizată ca o cotă din capitalul total inițial cu factorul fondului de înlocuire la rata rentabilității finale a capitalurilor proprii (realizarea în capitaluri proprii are loc la sfârșitul perioadei de deținere). În consecință, al doilea termen de corecție are forma: mp(sff, Ym), cu semnul minus, deoarece această corecție crește costul.
Prin urmare:
Yo = m*Ym + (1 – m)*Ye + m(Rm – Ym) – mp(sff, Ye)
Și după ce am combinat termeni similari și am înlocuit Yo cu r (nu luăm în considerare modificarea valorii proprietății):
R = Da – m*(Da + (p(sff) – Rm))
Astfel, obținem raportul de capitalizare de bază al expresiei Elwood. O tranziție consecventă de la tehnica grupului de investiții prin luarea în considerare a ajustărilor necesare la expresia lui Elwood arată că această expresie reflectă într-adevăr toate elementele de transformare a capitalurilor proprii și a fondurilor împrumutate combinate în capitalul investit, în special efectul de levier financiar, amortizarea. credit ipotecarși câștiguri de capitaluri proprii rezultate din amortizarea împrumutului.
Ecuația Elwood exprimată în termeni de rata de acoperire a datoriei. Finanțarea proiectelor asociate cu riscuri semnificative privind încasarea de venituri stabile poate modifica orientarea creditorilor în ceea ce privește criteriul de determinare a sumei fondurilor împrumutate. Creditorul consideră că în această situație este mai potrivit să se determine mărimea împrumutului nu pe baza prețului, ci pe baza raportului dintre venitul net anual al investitorului și plățile anuale aferente obligației de împrumut, adică. creditorul cere garanții că valoarea acestui raport (în mod firesc, mai mare decât unu) nu va fi mai mică decât o anumită valoare minimă determinată de creditor. Acest raport se numește rata de acoperire a datoriei:
În acest caz, rata datoriei ipotecare din ecuația Elwood ar trebui exprimată prin rata de acoperire a datoriei DCR:
DCR = NOI/DS = RV/(Rm*Vm) = R/(Rm*m) sau
După înlocuirea acestei expresii cu m, obținem ecuația Elwood, exprimată în termeni de rata de acoperire a datoriei:
Ministerul Educației și Științei al Federației Ruse
Universitatea de Stat de Economie, Statistică și Informatică din Moscova
Lucru de curs
subiect: Evaluarea imobilelor
pe tema: „Ipoteca- analiza investitiilorîn evaluarea imobiliară"
Completat de: studenta Tsakun Anna Aleksandrovna
Grupuri DNF-404
Verificat de: Lector principal al Departamentului de Educație Fizică și Educație Fizică
Slepunin Vladimir Lvovici
Număr carte de înregistrare: 01/AOS-093-09
Moscova, 2011.
2
Conţinut
Introducere………………………………………………………………………………..3
Capitolul 1. Conceptul de analiză a investițiilor ipotecare. Abordări ale implementării acestuia…………………………………………………… …………………..8
- Scopurile și obiectivele analizei investițiilor ipotecare……………………………8
Metode de analiză a investiţiilor……………………………………………………..9
Rolul analizei investițiilor ipotecare…………………………………………….
2.1 Tehnica de investiții și ipotecare Ellwood……………………………... 15
2.2 Metoda grupului de investiții…………… …………………….18
2.3 Metoda capitalizării directe…………………………………………20
Capitolul 3. Programe de credit ipotecar…………………………………………………………………
3.1 Subiecte și tipuri de împrumuturi ipotecare………………………………………………..
3.2 Comparația dintre Sberbank și VTB……………………………………… ……….
Concluzie………………………………………………………………………………
Bibliografie……………………………………………………………………………….
Aplicație………………………………………………………………………………
Cuvântul „imobiliar” a fost format în limba rusă din trei cuvinte: „imobil”, „proprietate” (“imobil”), „proprietate”. Astfel, cuvântul rusesc „imobil” conține următoarele trăsături: imobilitate, apartenență cuiva, apartenență prin drept de proprietate. Conceptul de „imobil” este inseparabil de un alt concept – „proprietate”.
Scopul principal este:
- o declarație a caracteristicilor utilizării metodelor de capitalizare a veniturilor și a fluxurilor de numerar actualizate în creditele ipotecare,
- analiza condițiilor de finanțare prevăzute în contractul de împrumut pentru a identifica gradul de influență a acestora asupra rezultatelor evaluării.
Evaluarea imobilului implică în primul rând determinarea valorii de piață a activului. Cu toate acestea, dacă proprietatea evaluată este finanțată din fondurile proprii și împrumutate ale investitorului, se pune problema determinării valorii de piață a capitalului propriu al investitorului și a valorii de piață a creditului ipotecar implicat.
Analiza investițiilor ipotecare este un model de abordare a veniturilor care este recomandabil să fie utilizat pentru a evalua bunurile imobiliare achiziționate cu un credit ipotecar.
Trebuie remarcat faptul că elementul sau atributul principal al bunurilor imobiliare este terenul. Din cauza dinamicii ridicate a prețurilor pentru toate obiectele financiare, precum și a tuturor celorlalte piețe, precum și a lipsei unei baze de informații mai mult sau mai puțin eficiente asupra obiectelor imobiliare, piața imobiliară nu poate exista fără o evaluare a obiectele sale.
4
Evaluarea imobiliară se referă, în primul rând, la evaluarea drepturilor de proprietate asupra bunurilor imobiliare și asupra imobilului în sine. Aici este necesar să se separe două concepte - prețul și valoarea proprietății
Prețul de piață al unei proprietăți este prețul contractului, prețul unei anumite tranzacții de cumpărare și vânzare a unei proprietăți. Prețul unei proprietăți reflectă un fapt deja realizat, o tranzacție.
Valoarea unei proprietăți are diferite forme sau manifestări. Să ne concentrăm pe cel mai relevant - valoarea de piață a proprietății.
Valoarea de piață a unei proprietăți este prețul cel mai probabil care poate fi obținut din vânzarea proprietății pe piață în acest moment.
Valoarea de piață a unei proprietăți poate fi mai mare decât, mai mică sau egală cu prețul său de piață. În plus, se face o distincție între costul de înlocuire al unei proprietăți, costul reproducerii unei proprietăți, costul investiției sau potenţial de investiţii imobiliare etc.
Aproape toate tranzacțiile de cumpărare imobiliară se fac folosind împrumuturi ipotecare sau împrumuturi garantate cu imobiliare. În astfel de condiții, valoarea imobilului se determină ca suma împrumutului ipotecar, valoarea actualizată a veniturilor din folosirea bunurilor imobiliare și încasările din revânzarea imobilului.
În general, evaluarea valorii imobilelor grevate sau dobândite cu un credit ipotecar se realizează cu ajutorul analizei investițiilor ipotecare.
Tehnica de analiză a investițiilor ipotecare este o tehnică de estimare a valorii proprietății generatoare de venit (imobiliare), bazată pe adăugarea sumei principale a datoriei ipotecare cu valoarea actualizată actualizată a încasărilor viitoare de numerar și a veniturilor din revânzarea activului.
5
Capitolul 1.
Conceptul de analiză a investițiilor ipotecare. Abordări ale implementării acestuia
1.1 Scopurile și obiectivele analizei investițiilor ipotecare
Modelele de capital ipotecar determină valoarea reală a proprietății pe baza raportului dintre capitalul propriu și capitalul datorat. Analiza capitalului ipotecar, sau analiza structurii capitalului, este un instrument analitic care în multe cazuri poate facilita procesul de evaluare. S-a dovedit teoretic că capitalul de datorie joacă un rol major în determinarea valorii imobiliare.
Aproape toate tranzacțiile de investiții imobiliare sunt efectuate folosind împrumuturi ipotecare. Folosind împrumuturile ipotecare, investitorii primesc un efect de pârghie financiară, care le permite să crească randamentele curente, să beneficieze mai mult de aprecierea proprietății, să ofere o mai mare diversificare a activelor și să mărească deducerile pentru dobândă și amortizare în scopuri fiscale. Creditorii ipotecari primesc o sumă de venit garantată în mod rezonabil pentru a garanta împrumutul. Aceștia au dreptul de primă creanță asupra veniturilor din exploatare ale împrumutatului și a activelor acestuia în cazul încălcării obligațiilor de datorie.
Analiza investițiilor ipotecare este o tehnică reziduală. Investitorii de capitaluri proprii plătesc soldul costurilor inițiale. Ei primesc restul venitului net din exploatare și prețul de revânzare după
6
cum au fost deja efectuate toate plățile către creditori, atât în timpul utilizării curente, cât și după revânzarea proprietății.
Perioada de realizare a dreptului de proprietate asupra bunurilor imobiliare poate fi împărțită în trei etape, în fiecare dintre acestea investitorii primesc capital
venit rezidual:
- achiziționarea unui activ - investitorul efectuează o plată obligatorie în numerar, a cărei valoare este egală cu prețul rămas după scăderea din acesta a creditului ipotecar, care se transformă în datorie;
utilizarea proprietății - investitorii primesc venit net rezidual din utilizarea proprietății după deducerea plăților obligatorii pentru serviciul datoriei;
lichidare - atunci când o proprietate este revândută, proprietarul capitalului propriu primește bani din prețul de vânzare după ce soldul ipotecii este achitat.
7
cu excepția faptului că în locul ratei de rentabilitate a capitalului împrumutat se folosește rata de capitalizare a capitalului împrumutat, care include rentabilitatea investiției pe capitalul împrumutat. Prin urmare, a treia și a patra componentă sunt concepute pentru a „uniformă poziția” venitului din capitaluri proprii în ceea ce privește rentabilitatea investiției. A treia componentă - P x M x SFF(YE, n) reflectă creșterea capitalului propriu ca urmare a rambursării creditului. Se actualizează la rata rentabilității capitalului propriu și se scade deoarece reprezintă venit dintr-o altă sursă decât rentabilitatea anuală a capitalului propriu. A patra componentă - AVO x SFF(YE, n) indică asigurarea creșterii/scăderii capitalului în perioada de deținere a investițiilor. De asemenea, este actualizat la rata rentabilității capitalului propriu. Această componentă se deduce dacă capitalul crește în timpul perioadei de deținere și se adaugă dacă capitalul scade. Rata totală calculată în acest mod poate fi utilizată pentru a valorifica venitul net din exploatare în valoarea proprietății. Astfel, rata dobânzii ar trebui să corespundă cu cea practicată de instituțiile de creditare pe baza procentului tipic din valoarea creditului față de valoarea proprietății. Plățile împrumutului ar trebui să reflecte și politicile tipice institutii de credit. Perioada de deținere a investiției ar trebui să fie similară pentru proprietăți similare. În cele din urmă, câștigurile sau pierderile de capital trebuie să fie rezonabile. În plus, utilizarea unei rate generale de capitalizare în analiza investițiilor ipotecare presupune că fluxul de venit este sau poate fi egal în fiecare perioadă. În acest scop, tabelele lui Ellwood conțin un „raport J” care poate fi utilizat pentru a stabili valoarea ratei globale de capitalizare pentru diverse ipoteze privind modificările procentuale ale venitului și valorii, pe de o parte, și rata rentabilității capitalului propriu, pe de altă parte.
8
- 1.2 Metode de analiză a investițiilor
În conformitate cu schema propusă pentru efectuarea analizei investiționale sau a analizei atractivității investiționale a unei regiuni sau a altor obiecte, în opinia noastră, ar trebui utilizate diverse metode economice, matematice, statistice și de altă natură. Să luăm în considerare tehnicile și metodele propuse în ordinea aplicării lor pentru corporație pentru a analiza atractivitatea diferitelor valori de investiții.
Evaluarea valorii investiției.
Pentru a determina valoarea blocului de acțiuni achiziționate, corporațiile folosesc de obicei următoarele metode:
- analiza fluxurilor de numerar cu discount;
- analiza comparativa a companiilor;
- analiza comparativa a operatiunilor;
- analiza valorii de înlocuire.
În cazul analizei fluxurilor de numerar cu discount, în special, cel mai important rol îl joacă de obicei calitatea informațiilor despre valoarea investiției, ca sursă de informații inițiale pentru a asigura calitatea evaluării finale.
cost.
Pe lângă factorii formali, prețul pieței este influențat de următorii factori:
- nivelul tensiunii concurenţiale între grupurile de ofertanţi în timpul licitaţiei;
9
- structura procesului de vânzare, în special, volumul acțiunilor achiziționate, precum și
posibilitatea de restructurare a firmei achizitionate dupa achizitie; - problema asigurării condiţiilor financiare pentru achiziţie.
Evaluarea valorii investiției dobândite este de obicei luată în considerare
din doua pozitii:
- costul în ansamblu (costul total);
- costul componentelor principale (costul pe obiect).
Evaluarea fluxurilor de numerar actualizate („DFC”)
Această procedură de evaluare este o metodologie generală utilizată
la evaluarea companiilor. Dacă există o calitate adecvată a informaţiei
metoda în cauză este de obicei prioritară de utilizat
corporație ca potențial cumpărător.
Să luăm în considerare pe scurt câțiva dintre pașii principali ai acestui algoritm.
Determinarea ratei de actualizare. Profit,
primite de deținătorii de acțiuni și obligații de creanță este valoarea obligației de creanță, în funcție de valoarea de piață a respectivei obligații, și valoarea acțiunii, în funcție de valoarea de piață a acelor acțiuni. Valoarea medie determinată în conformitate cu valoarea de piață se numește costul mediu ponderat al capitalului (WAC).
Fluxurile de numerar libere proiectate sunt actualizate în conformitate cu FSC.
Analiza comparativă a companiilor
Firma trebuie evaluată și prin analiza unor indicatori ai altor companii similare care pot fi comparate cu cea analizată. De exemplu, atunci când analizați deținerile unei companii petroliere, puteți utiliza date de la mai multe alte companii petroliere.
Sunt selectați diverși indicatori, de exemplu, raportul dintre valoarea unei companii similare și rezervele sale, precum și capitalizarea bursieră la rezerve.
10
companiilor. În continuare, se calculează cifrele pentru rezervele totale și cele la care are drepturi (de obicei după ajustarea pentru mize mici în asociațiile de producție). Rezervele la care o societate are drepturi sunt calculate pe baza deținerii comerciale (fără drept de vot).
Comparând valorile indicatorilor obținuți, puteți determina valoarea aproximativă a companiei achiziționate.
Analiza comparativă a operațiunii de preluare.
O metodă de evaluare a valorii valorii investiției este o analiză comparativă a tranzacției de achiziție. Această metodă se bazează pe analiză
tranzacții pentru achiziționarea de active similare de investiții. Ca bază pentru calcule, se determină un indicator de bază (de exemplu, valoarea contabilă a activelor și prețul acțiunilor), apoi valoarea posibilă a valorii investiției este estimată folosind proporții. Motivul utilizării acestei metode este că oferă un grad adecvat de realism în raport cu cazurile de achiziție de participații în întreprinderi rusești de către corporații ruse.
Analiza valorii de înlocuire.
O altă metodă de analiză a investițiilor este metoda de estimare a valorii de înlocuire a valorii unei investiții. În special pentru investiție reală Folosind această metodă, costul construirii unei noi investiții poate fi luat în considerare la valoarea actuală a banilor și folosind o reducere din acel cost pentru a calcula valoarea valorii investiției existente.
De obicei, reducerea costului de înlocuire este de 30-40% sau mai mare, ajustată în funcție de regiune. ÎN Condițiile rusești De obicei, un cost de înlocuire de 10-20% este utilizat din cauza necesității
11
modernizare semnificativă datorită echipamentelor tehnologice reduse și a cererii efective reduse.
Specificații de evaluare a blocurilor de acțiuni.
Ținând cont de specificul pieței ruse, mai pot fi propuse două metode pentru a aduce în mod semnificativ prețul inițial al unui bloc de acțiuni mai aproape de cotațiile pieței:
1. Metoda de capitalizare calculată.
2. Metoda grupării.
Esența metodelor este următoarea:
Dacă acţiunile societăţii achiziţionate nu sunt listate la bursa, atunci determinarea valorii de piață poate fi efectuată folosind următoarele date inițiale:
- situatiile financiare ale firmei analizate;
- situatiile financiare ale companiilor din industrie ale caror actiuni au valoare de piata (cotate pe piata);
- valorile cotațiilor pieței pentru acțiunile acestor companii.
Analiza reputației (analiza retrospectivă)
1.3 Rolul analizei investițiilor ipotecare
Analiza investițiilor ipotecare constă în determinarea valorii proprietății ca sumă a costurilor capitalului propriu și capitalului împrumutat. În acest caz, se ia în considerare opinia investitorului că nu plătește pentru costul imobiliar, ci pentru costul capitalului. Un împrumut este văzut ca un mijloc de creștere a fondurilor investite necesare pentru finalizarea tranzacției. Costul capitalului propriu se calculează prin actualizarea fluxurilor de numerar către investitor
12
capitalul propriu din venitul obișnuit și din reversire, costul capitalului împrumutat - prin actualizarea plăților serviciului datoriei.
Valoarea actuală a proprietății este determinată în funcție de ratele de actualizare și de caracteristicile fluxului de numerar. Adică, valoarea actuală depinde de durata proiectului, de raportul dintre capitalul propriu și de datorie, de caracteristicile economice ale proprietății și de ratele de actualizare corespunzătoare.
Să luăm în considerare un algoritm general de analiză a investițiilor ipotecare pentru a calcula valoarea proprietății, a cărei achiziție este finanțată cu capital împrumutat și, în consecință, fluxurile de numerar ale veniturilor periodice și din reversire vor fi distribuite între dobânzile capitalului propriu și capitalul împrumutat. .
Etapa 1. Determinarea valorii actuale a fluxurilor obișnuite de venit:
– se întocmește o situație a veniturilor și cheltuielilor pentru perioada de prognoză, în timp ce sumele pentru serviciul datoriei sunt calculate pe baza caracteristicilor împrumutului;
– rata dobânzii, perioada de amortizare integrală și termenele de rambursare, valoarea creditului și frecvența plăților pentru rambursarea creditului;
– se determină fluxurile de numerar fonduri proprii;
– se calculează rata de rentabilitate a capitalului investit;
– pe baza ratei calculate de rentabilitate a capitalurilor proprii, se determină valoarea curentă a fluxurilor de numerar obișnuite înainte de impozitare.
Etapa 2. Determinarea valorii actualizate a încasărilor de reversare minus soldul restant al împrumutului:
– se determină veniturile din reversare;
– datoria rămasă la sfârşitul perioadei de deţinere a bunului se scade din venitul din reversare;
– pe baza ratei de rentabilitate a capitalului propriu calculată la etapa 1 se determină valoarea curentă a acestui flux de numerar.
13
Etapa 3. Determinarea valorii proprietății prin însumarea valorilor curente ale fluxurilor de numerar analizate.
Pași pentru aplicarea regulii valorii actuale nete:
– prognozarea fluxurilor de numerar din proiect pe toată durata preconizată, inclusiv veniturile din revânzare la sfârșitul acestei perioade;
– determinarea costului de oportunitate al capitalului pt piata financiara;
– determinarea valorii curente a fluxurilor de numerar din proiect prin actualizarea la o rată corespunzătoare costului de oportunitate al capitalului și scăderea sumei investiției inițiale;
– selectarea unui proiect cu valoarea VAN maximă dintre mai multe opțiuni.
Cu cât este mai mare VAN, cu atât investitorul primește mai mult venit din investiția capitalului.
Să luăm în considerare regulile de bază pentru luarea deciziilor de investiții.
Un proiect ar trebui investit dacă VAN este pozitiv. Criteriul de eficiență considerat (VAN) ne permite să luăm în considerare modificările valorii banilor în timp, în funcție doar de fluxul de numerar proiectat și de costul de oportunitate al capitalului. Valorile actuale nete ale mai multor proiecte de investiții sunt exprimate în banii de astăzi, ceea ce le permite să fie corect comparate și adunate.
Rata de actualizare utilizată la calcularea VAN este determinată de costul de oportunitate al capitalului, adică rentabilitatea proiectului este luată în considerare atunci când se investesc bani cu risc egal. În practică, profitabilitatea unui proiect poate fi mai mare decât cea a unui proiect cu risc alternativ. Prin urmare, un proiect ar trebui investit dacă rata rentabilității este mai mare decât costul de oportunitate al capitalului.
Regulile luate în considerare pentru luarea deciziilor de investiții pot intra în conflict dacă există fluxuri de numerar în mai mult de două perioade.
Perioada de rambursare este timpul necesar pentru ca suma fluxurilor de numerar din proiect să devină egală cu valoarea investiției inițiale.
14
capitolul 2
Metode de determinare a ratei de capitalizare globală în cadrul analizei investițiilor ipotecare
2.1 Tehnica de ipotecă și investiție a lui Ellwood
Principalul atracție al tehnicii Ellwood este că oferă o formulă concisă de investiții ipotecare, având în vedere un raport al datoriei ipotecare cunoscut și o modificare procentuală estimată a valorii proprietății în perioada de prognoză. Tehnica tradițională este mai aplicabilă atunci când sunt date valoarea în dolari a împrumutului și prețul de revânzare. Tehnica Ellwood este mai ușor de utilizat atunci când coeficienții sunt cunoscuți.
Formula lui Ellwood pentru determinarea ratei de capitalizare este următoarea:
k=Y-m*C-d*(SFF;Y)/1+?*J, (1)
Unde k- rata generală de rentabilitate pentru valorificarea venitului net din exploatare în valoare pentru o anumită modificare preconizată a valorii în perioada de prognoză;
Y- rata rentabilității capitalului propriu;
m- rata datoriilor ipotecare (ponderea creditului in costul total al proprietatii);
C- Raportul ipotecar Ellwood;
d- modificarea valorii proprietății în perioada de prognoză:
(SFF;Y)- factorul fond de compensare la rata rentabilității capitalului propriu pentru perioada de prognoză;
?
- modificarea veniturilor;
15
J- coeficientul de stabilizare a veniturilor. Raportul J este întotdeauna pozitiv, așa că, dacă există o schimbare pozitivă a venitului, rata generală de capitalizare va fi ajustată în jos. Cu un venit constant, numitorul formulei generale va fi egal cu 1, apoi raportul total de capitalizare va fi egal cu: R = Y - m * C - d * (SFF;Y),(2)
Raportul ipotecar Ellwood este calculat folosind formula:
C = Y + P * (SFF;Y) - f ,(3)
Unde C- Raportul ipotecar Ellwood;
Y- rata rentabilității capitalului propriu;
P- o parte din soldul curent al creditului care va fi achitat in perioada de prognoza;
(SFF;Y)- factorul fond de compensare la rata rentabilității capitalului propriu pentru perioada de prognoză;
f- o constantă ipotecară anuală, calculată pe baza plăților anuale și a soldului datoriei curente (nu inițiale).
Porțiunea din soldul curent al creditului care va fi plătită în perioada de prognoză - procentul de rambursare a creditului este definit ca raportul dintre coeficientul fondului de recuperare pentru întregul termenul împrumutului și raportul fondului de compensare pentru perioada de facturare:
P=[ i / (1+i)^t-1] / [ i / (1+i)^T-1],
(4)
Unde P- procentul de rambursare a creditului;
i- rata dobânzii la credit;
t- perioada integrala de amortizare a creditului;
T
Factorul fondului de compensare se calculează folosind formula:
(SFF;Y)= Y/(1+Y)^T-1,(5)
Unde Y- rata rentabilității capitalului propriu;
T- perioada de proprietate asupra imobilului.
16
Constanta ipotecară anuală poate fi calculată pe bază de anuitate, ca contribuție la amortizarea unității:
, (6)
Unde f- constantă ipotecară anuală;
i- rata dobânzii la credit pe an;
t- perioada integrală de amortizare a creditului.
Tehnica Ellwood poate fi utilizată atât atunci când se obține o nouă finanțare, cât și atunci când cumpărătorul își asumă datorii existente.
Tehnica Ellwood necesită aceleași ipoteze ca și tehnica tradițională de investiții ipotecare și este definită în același mod de acele ipoteze. Acestea din urmă includ anumite
termenii de finanțare, prețul de revânzare sau modificarea estimată a valorii și perioada de prognoză.
În tehnica Ellwood, cel mai important este factorul C. Este rezultatul unei sinteze a altor variabile. Utilizatorii acestei metode de analiză a investițiilor ipotecare trebuie să acorde o mare atenție alegerii ipotezelor, deoarece estimarea valorii este în întregime determinată de acestea din urmă.
etc.................
Analiza investițiilor ipotecare se bazează pe ideea valorii proprietății ca o combinație a valorii capitalului propriu și a fondurilor împrumutate. În conformitate cu aceasta, prețul maxim rezonabil al proprietății este determinat ca suma valorii curente a fluxurilor de numerar, inclusiv veniturile de retur, atribuibile fondurilor investitorului și suma împrumutului sau soldul curent al acestuia.
Analiza investiției ipotecare ține cont de opinia investitorului că nu plătește costul imobiliar, ci costul capitalului propriu, iar împrumutul este considerat un mijloc suplimentar pentru finalizarea tranzacției și creșterea capitalului propriu. Analiza folosește două metode (două tehnici): metoda tradițională și tehnica Ellwood. Metoda tradițională reflectă în mod explicit logica analizei investițiilor ipotecare. Metoda lui Ellwood, reflectând aceeași logică, utilizează rapoarte ale ratelor de profitabilitate și rapoarte proporționale ale componentelor investiției.
Metoda traditionala.
Calcularea valorii unei proprietăți folosind tehnologia tradițională se bazează pe următoarea egalitate.
V = Ve + Vm, (4,22.)
Unde V este valoarea proprietății;
V e - valoarea curentă a capitalului propriu investit în proprietate;
V m este valoarea curentă a capitalului împrumutat investit în proprietate.
Valoarea curentă a capitalurilor proprii este calculată folosind metoda fluxului de numerar actualizat. Costul curent al capitalului împrumutat este egal cu suma împrumutului.
Expresia algebrică pentru valoarea unei proprietăți este scrisă în aceeași succesiune logică în trei pași:
unde V este valoarea proprietății;
V m este valoarea curentă a capitalului împrumutat investit în proprietate (suma împrumutului).
СFj - venit net din exploatare;
РMTj - serviciul anual al datoriei;
V termen - prețul de revânzare al imobilului (reversiune) după n ani;
MP n -- soldul datoriei la sfârșitul termenului n, care este restante la sfârșitul perioadei de prognoză.
Tehnica Ellwood. Este utilizat în analiza investițiilor ipotecare și dă aceleași rezultate ca și tehnica tradițională, deoarece se bazează pe același set de date și idei inițiale despre relația dintre interesele capitalului propriu și capitalul împrumutat în perioada de dezvoltare a proiectului de investiții. Diferența dintre tehnica lui Ellwood este că vă permite să analizați proprietatea în raport cu prețul său pe baza ratelor de rentabilitate ale indicatorilor de capital propriu din structura investițională, modificările valorii capitalului total și arată destul de clar mecanismul modificărilor capitalului propriu de-a lungul perioada de investitie.
Formula lui Ellwood este următoarea:
Ro = r e, - M _ C - DI v _ sff(r e, n), (4.24.)
Unde Ro este raportul total de capitalizare;
M - rata de îndatorare ipotecară (ponderea creditului în suma totală a capitalului investit);
C -- Raportul ipotecar Ellwood;
DI v - rata de crestere a valorii imobilelor prin n ani.
În cazul scăderii valorii unei proprietăți imobiliare, rata de creștere a valorii imobilului prin n ani (DI v) poate fi exprimat prin ponderea reducerii costurilor (dep) DI v = - dep.
Dacă se estimează că valoarea unei proprietăți va crește în n ani, rata de creștere a valorii imobiliare prin n ani (DI v) poate fi exprimat prin ponderea creșterii costului (app) DI v = ap.
Dacă valoarea proprietății nu este de așteptat să se modifice în termen n ani, apoi rata de creștere a valorii imobilelor prin n ani DI v = 0.
Dacă modificarea valorii proprietății nu este prezisă, atunci formula arată astfel:
R o = r e - M _ C (4,25.)
Raportul ipotecar Ellwood este calculat folosind formula:
C = r e + r_ sff(r e, n) - R m, (4,26.)
unde C este raportul ipotecar Ellwood;
r e -- rata rentabilității capitalului propriu;
R-- ponderea împrumutului amortizată în perioada de prognoză (partea împrumutului care va fi rambursat în perioada de prognoză),
sff(r e, n) -- factorul fondului de compensare la rata rentabilității capitalului propriu;
Rm -- ipoteca permanenta.
Analiza ipotecară și investițională
Analiza investițiilor ipotecare (MIA) este utilizată în evaluarea imobiliară. Evaluarea imobiliară este procesul de determinare a echivalentului monetar al valorii imobiliare Există trei abordări principale ale evaluării: Venitul de piață costisitor IIA este utilizat în principal în cadrul abordării veniturilor. Abordarea prin venit presupune că valoarea imobilului este determinată de venitul pe care proprietarul le va primi în viitor (chirie, preț de revânzare). Astfel, pentru a determina valoarea imobilului, este necesar să se convertească încasările viitoare de numerar în valoarea sa actuală.
Deoarece imobilele de pe piață se dovedesc a fi grevate de un împrumut ipotecar, o parte din valoarea acestuia este proprietatea creditorului, iar o parte este capitalul propriu al vânzătorului. Scopul investiției și analizei ipotecare este de a determina prețul imobiliare ținând cont de fondurile împrumutate utilizate
Analiza ipotecar-investiții este o tehnică reziduală: la achiziționarea unui activ, investitorul efectuează o plată obligatorie în numerar, a cărei valoare este egală cu prețul rămas după scăderea creditului ipotecar, care se transformă în datorie; la utilizarea proprietății, investitorii primesc venit net rezidual din utilizarea proprietății după deducerea plăților obligatorii pentru serviciul datoriei; Când proprietatea este lichidată (revândută), proprietarul capitalului social primește bani din prețul de vânzare după ce soldul creditului ipotecar este achitat.
Tehnici de analiză a investițiilor ipotecare: 1) Tradiționale - valoarea totală a proprietății este egală cu suma valoarea actuala dobânda de capital și valoarea actuală a dobânzii datoriei. 2) Modele bazate pe valorificarea veniturilor din utilizarea proprietății: metoda Ellwood, metoda grupului de investiții, metoda prin utilizarea ratei de acoperire a datoriilor etc.
Principiul tehnicii tradiționale: Atât investitorii, cât și creditorii primesc randamente evaluate. Valoarea actuală combinată a profiturilor către creditori și investitori se ridică la prețul care trebuie plătit pentru proprietate: Preț = Valoarea capitalului propriu + Împrumut ipotecar
Costul capitalului propriu este definit ca suma a două elemente: încasările în numerar și veniturile din revânzare. Ambele elemente sunt actualizate la rata de rentabilitate adecvată: Costul capitalului propriu = = PVAF * (PMT) + PVF * (PS) unde PVAF este factorul valorii actuale a anuității la rata rentabilității capitalului propriu, PMT este încasările în numerar, PVF este factorul valorii actuale a reversiunii la rata rentabilității capitalului propriu, PS - încasări din revânzare
Pentru a estima valoarea proprietății, adăugați soldul ipotecar curent la valoarea capitalului propriu. Formula generală de estimare a valorii unei proprietăți este: V = PVAF * (CF) + PVF * (PS) + MP unde V este valoarea proprietății (inițială), MP este soldul curent al ipotecii.
Etapele tehnicii tradiţionale Etapa 1. Estimarea valorii actuale a încasărilor anuale de numerar. A. Estimarea venitului anual net din exploatare (NOI) Calculați: 1. Venit brut potențial (venit la ocuparea 100% a proprietății) 2. Ajustare pentru subutilizare și pierderi de colectare. 3. Alte venituri 4. Cheltuieli de exploatare (fixe și variabile) 5. Venit net din exploatare - NOI (1.A.1 – 1.A.2 + 1.A.3 – 1.A.4)
Etapa 2. Estimarea valorii curente a încasărilor din revânzare la sfârșitul perioadei de prognoză. A. Preț de revânzare. 1. Costul initial al proprietatii. 2. Creșterea valorii proprietății pe an (d). 3. Preț de revânzare (PS) PS = P * (1 + d) ^N unde P este costul inițial al proprietății; d - creșterea (scăderea) valorii proprietății pe parcursul anului; N este perioada de proprietate asupra proprietății. B. Costuri de tranzacție.
E. Estimarea veniturilor așteptate din revânzare (valoarea actuală 2.D) 1. Factorul valorii prezente de reversare (PVF). 2. Valoarea curentă a încasărilor din revânzare (2.G * 2.D.1). Etapa 3. Estimarea valorii curente a proprietatii. A. Valoarea estimată a capitalurilor proprii (1.D.4 + 2.D.2). B. Valoarea estimată a proprietății (3.A + 1.B.1).
Modele bazate pe capitalizarea veniturilor Metoda valorificării directe Valoarea imobilului se calculează folosind formula: V = NOI/Ro unde V este valoarea de piață a imobilului; NOI - valoarea venitului anual net din exploatare preconizat. Ro - rata de capitalizare. .
Metode de calcul al ratei de capitalizare Tehnica Ellwood ipotecare și investițională Formula lui Ellwood pentru determinarea ratei de capitalizare cu venit constant: R = Y - m * C - d * (SFF;Y) Y - rata rentabilității capitalului propriu; m este rata datoriei ipotecare (ponderea împrumutului în valoarea totală a proprietății); C - Raportul ipotecar Ellwood; d - modificarea valorii proprietății pentru perioada de prognoză (SFF;Y) - factorul fondului de compensare la rata rentabilității capitalului propriu pentru perioada de prognoză
Raportul ipotecar Ellwood se calculează folosind formula: C = Y + P * (SFF;Y) – f unde C este raportul ipotecar Ellwood; Y - rata rentabilității capitalului propriu; P - parte din soldul curent al creditului care va fi achitat în perioada de prognoză; (SFF;Y) - factorul fond de compensare la rata rentabilității capitalului propriu pentru perioada de prognoză; f este constanta anuală a ipotecii, calculată pe baza plăților anuale și a soldului datoriei curente (nu inițiale).
Metoda grupului de investiții. Aici, la calcularea ratei de capitalizare, se ia în considerare ce parte din capitalul de răscumpărare este împrumutul ipotecar și ce parte este capitalul social Ro = m Rm + (1 - m) Re m – ponderea fondurilor împrumutate Rm – cost a fondurilor împrumutate Re – costul capitalului propriu Ro – rata de capitalizare a proprietății
Metoda care utilizează rata de acoperire a datoriei (DCR) Rata de acoperire a datoriei este raportul dintre plățile anuale ale serviciului datoriei DS, calculat din condițiile unui împrumut cu autoamortizare, la venitul net operațional anual NOI: DCR = DS/NOI unde DS este datoria anuală plata serviciului.
Rata de capitalizare se calculează folosind formula: Ro = m Rm DCR, unde m = Vm/V, Vm este suma fondurilor împrumutate; V este costul obiectului (întreaga valoare a investiției); Rm = DS/Vm, - constantă ipotecară sau rata de capitalizare pentru fondurile împrumutate. Parametrii utilizați în această metodă sunt deschiși informații bancare(ușor de obținut). Această metodă nu este cea principală, ci mai degrabă este folosită ca o corecție
Caracteristicile ipotecilor pe teren
Ce terenuri pot face obiectul unei ipoteci: Locuri de teren care nu sunt excluse din circulație și nu sunt limitate în circulație (cum ar fi zone de mediu, terenuri ocupate de instalații militare etc. - vezi Codul Funciar) Drepturi de închiriere la teren(în termenul contractului de închiriere a terenului cu acordul proprietarului terenului)
Ce terenuri nu pot face obiectul unei ipoteci: Loturi de teren care sunt în proprietate de stat sau municipală, cu excepția terenuri, destinate construcției de locuințe sau dezvoltării integrate în scopul construcției de locuințe și virate pentru a asigura rambursarea unui împrumut prevăzut pentru dezvoltarea acestor terenuri prin construirea de dotări de infrastructură inginerească. Parte dintr-un teren a cărui suprafață este mai mică dimensiune minimă, stabilit pentru terenuri de diferite scopul propusși utilizarea permisă. Partajarea dreptului asupra unui teren care este în proprietate comună sau comună
La ipotecarea unui teren, dreptul de gaj se extinde și asupra clădirii sau structurii debitorului ipotecar situată sau în construcție pe terenul (cu excepția cazului în care contractul prevede altfel, dacă clădirea și structura nu sunt ipotecate în baza contractului de ipotecă). atunci debitorul ipotecar, la executarea silită asupra terenului, își păstrează dreptul la o astfel de clădire sau construcție și dobândește dreptul de folosință limitată (servitută) a unui teren Excepție: teren cu scop agricol
Împrumutul pentru achiziționarea unui teren este o operațiune destul de riscantă pentru o bancă: există incertitudine în ceea ce privește lichiditatea unui teren: în medie, este nevoie de mai mult timp pentru a vinde un teren decât pentru a vinde un apartament; cu terenuri deseori se deosebesc semnificativ de prețurile de ofertă Este destul de dificil de evaluat un teren din cauza cu o capacitate mică de piață T.o. banca înăsprește condițiile de împrumut: crește rata dobânzii și/sau avansul
Riscurile creditării ipotecare
Riscurile ipotecare pot fi cauzate de diferite motive: Economic Inflație valutar Taxă Politică Unele dintre riscuri se referă exclusiv fie la creditor, fie la debitor, dar multe riscuri sunt comune. Principalele riscuri ale creditorului: riscul de risc de credit dobândă riscul de lichiditate.
Riscul de credit Managementul riscului de credit din partea bancii: - controlul calitatii creditelor acordate; - distribuirea și monitorizarea împrumuturilor pe grupuri de risc în conformitate cu cerințele Băncii Centrale a Federației Ruse și instrucțiunile interne ale băncii; - crearea de fonduri de rezervă pentru eventualele pierderi din credite; - identificarea în timp util a împrumuturilor cu probleme și un plan de acțiune elaborat pentru lucrul cu acestea; - dezvoltarea programelor de rambursare a creditelor. Pentru a reduce riscul de neplată, se aplică diverse restricții (raportul dintre plata lunară a împrumutatului și venitul lunar al familiei, raportul dintre suma împrumutului și valoarea de piață a garanției)
Riscul ratei dobânzii Modificările ratelor dobânzii de pe piață sunt de obicei o consecință a modificărilor nivelului inflației. Acest risc apare cu o rată a dobânzii variabilă. Pentru creditor, acest risc este ca rata să fie redusă, ceea ce va reduce profitabilitatea operațiunii de credit ipotecar. Pentru debitor, există doar riscul unei creșteri a ratei dobânzii, ceea ce determină o creștere a plăților periodice ale serviciului datoriei.
Dacă rata împrumutului este fixă, atunci: Dacă inflația crește (ratele pieței cresc): Banca poate să nu își poată acoperi costurile de acordare a unui împrumut și, în plus, acest lucru poate duce la un dezechilibru al activelor și pasivelor risca orice. Se va afla intr-o situatie mai avantajoasa fata de un client nou. Când ratele dobânzilor de pe piață scad: Pentru creditor, probabilitatea de rambursare anticipatăîmprumut de către debitor Împrumutatul nu riscă nimic. El poate contracta un împrumut nou, mai ieftin, garantat de același imobil, rambursând în același timp soldul vechii datorii pe cheltuiala lui.
Riscul de lichiditate Acest tip de risc apare atunci când, la expirarea termenului de îndeplinire a obligațiilor băncii conform operații pasive(depozite), el - din cauza dezechilibrului de active și pasive - nu are suficiente fonduri pentru aceasta. Acest lucru se datorează faptului că baza de resurse credite ipotecare se formează în mare măsură prin atragerea de împrumuturi și depozite pe termen scurt. Riscul de lichiditate este doar un risc pentru creditor și nu are legătură directă cu împrumutatul.
Riscurile împrumutatului Principalul risc al împrumutatului este executarea silită asupra proprietății ipotecate. Conform legii, dacă împrumutatul încalcă sistematic termenul de efectuare a plăților (de mai mult de trei ori în 12 luni), banca execută silit garanția. Cu toate acestea, dacă apar probleme cu rambursarea împrumutului, negocierile cu creditorul sunt permise, în urma cărora acesta poate face concesii după luarea în considerare a motivelor insolvenței clientului.
Riscuri debitorului Risc de pierdere a capacității de muncă Acest risc se transformă: pentru creditor - într-un risc de credit pentru debitor - în risc de pierdere a locuinței Riscurile imobiliare: risc de deteriorare a proprietății, risc de pierdere a titlului de proprietate asupra garanției. . Riscul pierderii titlului de proprietate apare atunci când, după finalizarea unei tranzacții de cumpărare și vânzare, se cunoaște că există pretenții justificate asupra proprietății ipotecate de la terți.
Modificări ale prețurilor locuințelor în perioada împrumutului. Împrumutatul nu riscă nimic. Creditorul suportă riscul unei scăderi accentuate a prețurilor: în timpul unei crize pe piața imobiliară, poate exista riscul unei modificări a valorii garanției. Metoda de reducere a riscului: cerința semnificativă acont debitor atunci când cumpără o casă folosind un credit ipotecar (în practica rusă, 30-50% din costul casei cumpărate).
Asigurarea celor mai probabile riscuri de pe piata credit ipotecar A devenit o practică asigurarea a trei riscuri principale: viața și sănătatea împrumutatului, riscul de pierdere sau deteriorare a garanției, riscul de pierdere sau de restricție a dreptului de proprietate asupra garanției (sunt suportate costurile de asigurare cu titluri). de către debitor, iar acestea se ridică în medie la aproximativ 1,5% din costul împrumutului.
Management financiar se bazează pe următoarele concepte: contabilizarea factorului timp și a valorii în timp a resurselor monetare, fluxurile de numerar, contabilizarea activităților antreprenoriale și risc financiar atunci când se calculează venitul așteptat, prețul capitalului, piața eficientă etc. Luarea unei decizii de a investi în imobiliare este asociată cu diverși factori: evaluarea propriei starea financiaraîntreprindere și fezabilitatea investiției, evaluarea veniturilor viitoare din proiect, multiplicitatea proiectelor disponibile, limitat resurse financiare diverse surse de finanţare etc.
Luarea deciziilor privind investirea capitalului, în special, în ceea ce privește achiziționarea de imobile și terenuri, este unul dintre domeniile managementului financiar. Caracteristicile investiției în imobiliare și metodele utilizate pentru evaluarea proprietății imobiliare ca activ pentru investiții sunt asociate cu caracteristicile obiect imobiliar, riscurile investiției în imobiliare, instrumente de investiție în imobiliare.
Luarea deciziilor de investiții se bazează pe utilizarea diferitelor metode formale și informale. Condiții de piață pentru dezvoltare și implementare proiecte de investitii aduce modificări fundamentale la calculul eficienței și la metodologia de evaluare. Metodologia de evaluare a eficacității investițiilor în imobiliare se bazează pe evoluțiile specialiștilor autohtoni, care, la rândul lor, se bazează pe metodologia de evaluare a eficacității proiectelor de investiții ale UNIDO (Organizația Națiunilor Unite pentru dezvoltare industriala), utilizat pe scară largă în practica mondială.
Recomandările metodologice de evaluare a eficacității cuprind un sistem de indicatori, criterii și metode de evaluare a eficacității proiectelor de investiții în procesul de dezvoltare și implementare a acestora, utilizate la diferite niveluri de management.
Modelarea fluxului de produse, resurse și fonduri;
Luând în considerare rezultatele analizei pieței, situația financiară a întreprinderii, gradul de încredere în managerii de proiect, impactul proiectului asupra mediu inconjurator;
Determinarea efectului prin compararea investițiilor viitoare și a încasărilor viitoare de numerar, menținând în același timp rata necesară de rentabilitate a capitalului;
Aducerea cheltuielilor și veniturilor viitoare în momente diferite la condițiile comensurabilității lor din punct de vedere al valorii economice în perioada inițială;
Luând în considerare inflația, întârzierile la plăți și alți factori care afectează valoarea fondurilor utilizate;
luând în considerare incertitudinea și riscurile asociate implementării proiectului.
Sarcina principală la modelarea procesului de investiții, în vederea evaluării eficienței acestuia, se rezumă la descrierea fluxului de venituri care ar trebui așteptat în timpul implementării acestuia.
La implementarea proiectului, alocate trei activități principale:
Sală de operație (producție);
Investiții;
Financiar.
Fluxul de numerar din activitățile de producție este diferența dintre veniturile din vânzările de produse (servicii) excluzând taxa pe valoarea adăugată și costurile de producere a acestor produse excluzând amortizarea. Cheltuielile de amortizare reprezintă costuri de calcul, sunt calculate conform ratelor de amortizare stabilite și sunt considerate cheltuieli la determinarea profitului. În realitate, suma acumulată a cheltuielilor de amortizare rămâne în contul întreprinderii și este o sursă internă de finanțare. Prin urmare, fluxul de numerar din activitățile de exploatare include venitul net și amortizarea.
Fluxul de numerar de la activitati de investitii include veniturile din vânzarea activelor unei întreprinderi minus plățile pentru activele nou achiziționate. Costurile pentru achiziția de active în perioadele viitoare de activitate trebuie calculate ținând cont de inflația pentru activele fixe pe tip și pentru activele necorporale. Fluxul de numerar de la activitati financiare ia în considerare depozitele proprietarilor întreprinderii, capitalul social propriu, împrumuturile pe termen lung și scurt, dobânzile la depozite minus sumele pentru rambursări de împrumuturi și dividende.
Suma fluxului de numerar din fiecare dintre activitățile din procesul investițional va fi soldul fondurilor de lichidare din perioada corespunzătoare. În acest caz, fluxul de numerar total la sfârșitul perioadei de decontare va fi egal cu suma fluxului de numerar din perioada anterioară cu soldul fondurilor de lichidare din perioada curentă.
O companie nu poate funcționa fără capital. O cantitate suficientă de capital propriu și capital împrumutat (împrumutat) poate fi considerată astfel încât fluxul total de numerar în toate perioadele de activitate a întreprinderii să fie pozitiv. Prezența unei valori negative în orice perioadă de timp înseamnă că firma nu își poate acoperi cheltuielile.
Astfel, un criteriu necesar pentru acceptarea unui proiect de investiții este un sold pozitiv al banilor reali acumulați în orice interval de timp în care întreprinderea face cheltuieli sau încasează venituri. Un sold negativ indică necesitatea de a atrage fonduri proprii sau împrumutate suplimentare.
Conceptul " proiect de investitii„presupune un eveniment, o activitate pentru atingerea unui scop (rezultate) anume, precum și un sistem de documente organizatorice, de decontare și financiare pentru implementarea acestei activități.
Proiect de investiții– acesta este atât un eveniment tehnic (îmbunătățirea echipamentelor și a procesului tehnologic, modernizarea unei instalații, măsuri organizatorice și tehnice de îmbunătățire a producției, decizii de management), cât și mișcarea banilor (investiții azi și venituri în viitor).
Analiza atractivității proiectelor de investiții se bazează pe evaluarea și compararea volumului investițiilor propuse (IC) și a încasărilor viitoare de numerar (S).
Deoarece bani gheata au valoare temporară, este necesar să se rezolve problema comparabilității elementelor fluxului de numerar. Problema comparabilității poate fi abordată diferit, în funcție de condițiile obiective și subiective existente: mărimea investițiilor și a veniturilor, rata inflației, orizontul de prognoză, nivelul de calificare al analistului și scopul analizei.
Metodele utilizate în evaluarea atractivității activităților de investiții pot fi împărțite în două grupe: pe baza evaluărilor actualizate, i.e. luând în considerare factorul timp și estimările contabile.
Procesul investițional face obiectul cantitativ analiză financiară, în care proiectul de investiții este considerat ca un flux de numerar. Procesul investițional din punct de vedere financiar combină două procese opuse - crearea unei unități de producție sau a unei alte unități pentru care sunt cheltuite anumite fonduri (IC) și încasarea consecventă a veniturilor (S).
Ambele procese au loc secvenţial sau în paralel. Rentabilitatea investiției poate începe înainte de finalizarea procesului de investiție. Factorul timp, repartizarea cheltuielilor IC și a veniturilor S în timp, joacă un rol mai mare decât mărimea sumelor, mai ales în operațiunile pe termen lung și în condiții de inflație.
Durata perioadei de calcul sau orizontului de calcul corespunde cu durata creării, exploatării obiectului sau realizării caracteristicilor de profit specificate sau altor cerințe ale investitorului.
Se recomandă compararea diferitelor proiecte de investiții și selectarea celui mai bun folosind următorii indicatori:
VAN - valoarea actualizată netă ca diferență între fluxurile de venit și costuri actuale;
PI - indicele de profitabilitate ca raport dintre fluxurile reduse de venit și costuri;
IRR - rata de rentabilitate sau rata internă de rentabilitate, care este înțeleasă ca rata de rentabilitate calculată la care VAN = 0;
CC este prețul capitalului;
PP este perioada de amortizare, un indicator care caracterizează durata perioadei în care valoarea venitului net actual este egală cu valoarea investiției;
ARR - raportul eficienței investițiilor, ca raport dintre profitul contabil și in medie investitii.
