Ce nu este luat în considerare la stabilirea sumei depozitului. Ce afectează suma maximă a împrumutului garantată de bunuri imobiliare? Credit garantat cu imobiliare
Fiecare împrumutat a întâlnit conceptul de „garanție de împrumut”, care are un impact direct asupra condițiilor de împrumut oferite de bancă, iar în unele cazuri este o cerință obligatorie. instituție de credit(de exemplu, o ipotecă pe bunuri imobiliare credit ipotecar). Să luăm în considerare ce este și ce tipuri de securitate există?
Garanția de împrumut. Ce este?
Garanția pentru împrumut este o garanție a îndeplinirii obligațiilor debitorului de a rambursa datoria către creditor.
Banca poate reduce riscul de nerambursare a datoriei prin garantarea creditului cu bunuri mobile sau imobile, precum si prin alte modalitati prevazute de lege sau de acord. În conformitate cu articolul 33 din Legea federală nr. 395-1-FZ, dacă împrumutatul încalcă obligațiile din contract, banca are dreptul de a cere întoarcere devremeîmprumutul și dobânzile acumulate asupra acestuia, precum și executarea silită asupra bunului gajat.
De regulă, banca înmoaie condițiile pentru cei care oferă astfel de garanții (pentru împrumuturile fără garanții, dobânzile sunt de obicei mai mari).
Tipuri de garanție de rambursare a împrumutului
Toate garanțiile acceptate de bancă ca garanție pentru rambursarea împrumutului sunt împărțite în de bază și suplimentare.
Cele principale includ:
- imobiliare;
- bunuri mobile (transport, echipamente speciale etc.);
- echipamente;
- animale de fermă;
- articole de inventar (TMV).
Formele suplimentare de garanție a împrumutului includ:
- garantie bancara;
- drepturi de revendicare conform contractului;
- facturi si depozite;
- asigurare;
- garanţie
Tipuri suplimentare de garanție includ, de asemenea, garanțiile de proprietate asociate cu grevarea de antichități, bijuterii și alte obiecte de valoare.
Să ne uităm la fiecare tip de garanție de împrumut mai detaliat.
Imobiliare
Orice proprietate poate fi gajată la bancă ca garanție. Fie spațiu de locuit, clădiri agricole sau zone comerciale. Ei sunt reticenți să împrumute împotriva clădirilor care sunt singura casă a împrumutatului. Într-adevăr, în virtutea legii, astfel de spații nu pot fi întotdeauna sechestrate și vândute la licitație.
La gajarea bunurilor imobiliare, împrumutatul trebuie să-și confirme drepturile de a deține și de a dispune de această proprietate. Pentru a face acest lucru, banca oferă:
- certificat de proprietate;
- documente care confirmă modalitatea de achiziție (acord de vânzare sau schimb, certificat de moștenire, contract de privatizare sau de construcție în comun etc.);
- un extras din registrul unificat de stat al drepturilor asupra bunurilor imobiliare și tranzacțiilor cu acesta (USRP).
Unele bănci pot solicita documente suplimentare.
Un acord privind transferul de bunuri imobiliare ca garanție (un alt nume este un contract de ipotecă) trebuie înregistrat la autoritățile Rosreestr. Din momentul unei astfel de înregistrări, se plasează o grevare asupra proprietății. Adică, în certificatul de proprietate apare o mențiune că proprietatea este gajată, iar din acel moment nu mai poate fi nici vândută, nici dăruită, nici transferată în alt mod către terți.
Bunuri mobile
Cel mai comun exemplu este gajul de transport și mașini agricole. În acest caz, trebuie să furnizați băncii PTS-ul original, un certificat de înmatriculare de stat a vehiculului și un contract de cumpărare și vânzare. În acest caz, pașaportul vehiculului va fi păstrat în bancă împreună cu un al doilea exemplar pe toată perioada împrumutului. acord de împrumut. Acesta va fi emis numai după ce toate obligațiile au fost îndeplinite integral.
Programe de împrumut concepute pentru entitati legale, implică introducerea fonduri proprii. De regulă, dimensiunea lor este de 10-20%. Ca parte a unui astfel de împrumut, va trebui să aduceți originalul sau o copie certificată a ordinului de plată pentru plata acestei contribuții către furnizor la bancă.
Echipamente, animale și bunuri și materiale
Echipamentul gajat nu trebuie să fie staționar și unic, deoarece acesta este un obstacol în calea posibilei sale vânzări. În plus, toate componentele sale trebuie să fie în stare de funcționare, iar anul de fabricație și gradul de uzură trebuie să respecte cerințele unei anumite bănci.
La gajarea echipamentului institutie financiara cu siguranță vă va cere să furnizați carduri de inventar pentru fiecare unitate. Acest lucru este necesar pentru identificarea sa ulterioară. La urma urmei, banca va efectua periodic inspecții la fața locului ale garanției pentru a asigura disponibilitatea și siguranța acestuia.
Există, de asemenea, o serie de cerințe pentru gajarea animalelor agricole. Vârsta animalelor nu trebuie să depășească 5 ani, iar pe toată perioada împrumutului gajatorul trebuie să le asigure condiții normale de viață. De exemplu, unul dintre documentele care sunt necesare ca parte a unui astfel de împrumut este un certificat de disponibilitate a furajelor. În cazul sacrificării forțate a unuia sau mai multor animale, debitorul gaj trebuie să facă o înlocuire echivalentă a gajului. Adică transferați alte animale, identice în caracteristicile lor, ca o povară către bancă. Pentru a verifica prezența și siguranța depozitului, se folosesc liste de inventar care indică eticheta fiecărui animal.
Pentru a asigura rambursarea împrumutului, organizațiile financiare vor accepta și anumite articole de inventar drept garanții: materii prime, materiale, bunuri pentru revânzare etc. Acest tip de activ are un risc crescut de pierdere, deci nu poate fi singura măsură de securitate. De regulă, banca va solicita o altă garanție „în plus față de” articolele de inventar.
Documentația care confirmă calitatea de proprietar aici include contracte de cumpărare și vânzare, facturi și facturi. În cazul vânzării necesare a bunului gajat sau al utilizării acestuia în activități de producție, debitorul gajist trebuie să reînnoiască compoziția bunului gajat pe cheltuiala obiectelor de inventar de valoare și caracteristici egale.
Facturați și depozitați
O factură este o garanție (execută și certificată legal) pentru care bani gheata se poate obtine de la persoana (sertara) care l-a semnat fara probleme. În plus, deținătorul cambiei poate primi și dobândă pe aceasta (dacă astfel de condiții sunt specificate în factură). De aceea, organizațiile financiare le iubesc și le acceptă cu plăcere valori mobiliare.
Un depozit standard în aceeași bancă poate servi drept una dintre formele suplimentare de garanție. Există o singură nuanță aici - documentația de împrumut va conține ordinul împrumutatului de a șterge plățile regulate din depozit în cazul în care fondurile sunt insuficiente în contul de împrumut.
Drepturi de revendicare conform contractului
Această măsură de securitate implică faptul că împrumutatul transferă băncii dreptul de a cere plata conform contractului de la cumpărător. Un astfel de drept este gajat la valoarea sa reziduală, adică. Toate plățile în avans sunt deduse din suma totală a contractului.
O condiție prealabilă pentru această formă de garanție este deschiderea unui cont curent la banca creditoare, care va primi încasările.
garantie bancara
Aici, un terț intră într-o relație de credit - o bancă, care își asumă anumite obligații în cazul în care împrumutatul nu poate rambursa datoria. Acesta este un fel de garanție emisă de o instituție financiară.
Pentru a emite o garanție bancară, împrumutatul trebuie să furnizeze garantului (persoana care dă garanția) un pachet de documente pentru a analiza activitățile sale financiare și economice. Trebuie să înțelegeți că nicio organizație financiară nu va garanta pur și simplu pentru dvs. Pentru a emite un document de garanție, banca trebuie să verifice fiabilitatea și solvabilitatea solicitantului.
Asigurare
Una dintre garanțiile suplimentare de rambursare a datoriilor este asigurarea. Există 2 opțiuni de design disponibile:
1. Asigurare împotriva accidentelor și pierderii muncii. Se aplică persoanelor fizice care acționează ca debitori în baza unui contract de împrumut.
2. Asigurarea garanției. Riscurile aici includ deteriorarea proprietății de către terți, furtul, furtul, expunerea la dezastre naturale și dezastre provocate de om. Lista specifică a riscurilor depinde de programul de creditare și de forma garanției. De exemplu, la contractarea unui credit auto, principala condiție este înregistrarea asigurării CASCO.
La înaintare eveniment asigurat Compania de asigurări este responsabilă pentru plata datoriilor.
Garanţie
Este luat în considerare în cadrul oricărui program de creditare. Acesta poate fi ceva familiar pentru noi în cadrul acestui cadru împrumuturi de consum, și garanțiile persoanelor juridice.
Atunci când solicită un împrumut pentru nevoi de afaceri, garanții trebuie să fie:
- Șeful organizației;
- fondatori cu o cotă din capitalul social mai mare de 25%;
- întreprinderi incluse într-un grup de companii afiliate.
În unele cazuri, este posibilă o garanție din partea primăriei. Dar acest lucru „funcționează” dacă există un acord adecvat între regiunea Moscova și banca creditoare.
Calculul depozitului de garanție
Orice tip de garanție are propriul cost, care este luat în considerare la calcularea caracterului adecvat al garanției. Se consideră că o sumă suficientă poate acoperi datoria principală, comisioanele de împrumut și plățile dobânzilor pe durata împrumutului. stabilit de banca perioada de facturare. De regulă, această perioadă este de 3 luni. sau șase luni.
De exemplu, este planificată încheierea unui contract de împrumut în următoarele condiții:
- valoarea împrumutului - 250.000 de ruble;
- rata – 19% pe an;
- comision pentru deservirea unui cont de credit – 1% pe an;
- perioada de facturare – 3 luni (sau 92 de zile).
Obținem următoarele:
250000+(19+1)/100*92/365*250000=250000+0,2*0,25*250000=262500 rub.
Acum am calculat așa-numita valoare colateral, care este luată în considerare atunci când se analizează caracterul adecvat al garanției.
Dar nicio bancă nu va lua proprietatea drept garanție la prețul întreg. Se aplică așa-numiții factori de ajustare, care ajustează prețul garanției. Acest lucru se face pentru a elimina eventualele riscuri asociate cu o scădere a valorii de piață a proprietății sau cu incapacitatea de a o vinde rapid.
Fiecare bancă își stabilește propria scară de coeficienți, dar în versiunea medie arată astfel:
- imobiliare – nu mai mult de 0,8;
- echipament – nu mai mult de 0,7;
- echipamente de birou și obiecte personale de valoare – nu mai mult de 0,6;
- vehicule – nu mai mult de 0,7;
- bunuri si materiale produse terminate– nu mai mult de 0,5.
Aceste cifre înseamnă că lucrurile sunt acceptate drept garanție într-o sumă care nu depășește 80% (70%,60%,50%, etc.) din cost.
Împărțind valoarea garanției la factorul de ajustare, obținem valoarea de piață necesară a garanției.
În exemplul nostru va arăta astfel:
- 262500/0,8= 328.125 rub. (la gajarea bunurilor imobiliare);
- 262500/0,7= 375.000 rub. (în legătură cu echipamente și vehicule);
- 262500/0,6= 437.500 rub. (la transferul către bancă a echipamentelor de birou și a valorilor personale);
- 262500/0,5= 525.000 rub. (dacă bunurile și materialele sunt gajate).
Cu cuvinte simple, valoarea de piață a garanției trebuie să fie de cel puțin 328.125 RUB. (în funcție de forma garanției), dar documentația de împrumut va include o valoare a garanției de 262.500 RUB.
 |
Ca parte a reformei judiciare, în conformitate cu Legile constituționale federale „Cu privire la sistemul judiciar al Federației Ruse” și „Cu privire la instanțele de arbitraj din Federația Rusă”, a fost creat un sistem judiciar unificat în țară. Include, de asemenea, curțile de arbitraj cu statut federal.
Instanțele de arbitraj sunt instanțe specializate pentru soluționarea litigiilor imobiliare și comerciale dintre întreprinderi. Ei iau în considerare, de asemenea, pretențiile antreprenorilor de a invalida actele organismelor guvernamentale care le încalcă drepturile și interesele legitime. Acestea sunt litigii fiscale, funciare și alte dispute care decurg din raporturi administrative, financiare și alte relații juridice. Instanțele de arbitraj analizează litigiile care implică antreprenori străini.
Clauza 1 a art. 340 Cod civil Federația Rusă(denumit în continuare Codul civil al Federației Ruse) se stabilește că valoarea obiectului gajului este determinată de acordul părților, dacă legea nu prevede altfel. Totuși, această condiție nu este menționată în lege ca fiind esențială. Totodată, paragraful 1 al art. 9 din Legea federală din 16 iulie 1998 nr. 102-FZ „Cu privire la ipotecă (garajul imobiliar)” (denumită în continuare Legea federală „Cu privire la ipotecă”) stabilește că „contractul de ipotecă trebuie să indice subiectul ipoteca, evaluarea acesteia, esența, mărimea și termenul îndeplinirii unei obligații garantate printr-o ipotecă.”
Astfel, părțile la raporturile juridice colaterale sunt obligate să indice evaluarea convenită a bunului gajat. Ei pot determina o astfel de evaluare fie independent, fie contactând un evaluator.
Participanții la relațiile colaterale determină evaluarea în mod independent, după ce au convenit între ei, sau contactează evaluatorul și indică în atribuire ce tip de valoare trebuie determinat.
Legea nu precizează pe ce criterii trebuie făcută evaluarea. Metoda de acord asupra valorii garanției nu este prevăzută de lege. În practică, în contract părțile pot indica valoarea bunului gajat fără a defini tipul acesteia pot indica mai multe tipuri de valoare. Participanții la tranzacțiile cu garanții pot determina valoarea pe baza raportului unui evaluator independent sau pot conveni asupra acesteia în mod independent, fără a implica un profesionist, ghidându-se de prețurile medii ale pieței pentru o proprietate similară.
În paragraful 19 din Scrisoarea informativă a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 28 ianuarie 2005. Nr. 90 „Examinarea practicii de examinare de către instanțele de arbitraj a litigiilor legate de un contract de ipotecă” prevede că atunci când părțile la un contract de ipotecă indică mai multe evaluări diferite ale obiectului ipotecii, un astfel de acord nu poate fi considerat neîncheiat dacă se poate stabili care dintre aprecieri o reprezintă pe cea despre care părțile au convenit ca o condiție esențială a contractului de ipotecă.
Clarificarea acestei recomandări a Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse oferă circumstanțele unuia dintre cazurile luate în considerare. După cum rezultă din împrejurările cauzei, în contractul de ipotecă părțile au indicat trei aprecieri diferite ale obiectului ipotecii: o evaluare bazată pe încheierea unui evaluator independent, o evaluare colaterală și o evaluare bazată pe documentele documentelor tehnice. organism de inventar.
Totodată, instanța a constatat că costul imobilului ipotecat conform actelor organului de inventariere tehnică a fost indicat de părți în vederea punerii în aplicare a clauzei 4 din art. 4 din Legea Federației Ruse din 9 decembrie 1991 nr. 2005-1 „Cu privire la taxele de stat”, care era în vigoare la momentul încheierii contractului de ipotecă. Evaluarea dată subiectului ipotecii de către un evaluator independent angajat de părți și pe care părțile au indicat-o în contractul de ipotecă, în temeiul articolului 12 din Legea federală „Cu privire la activitățile de evaluare în Federația Rusă” a fost de natură consultativă. pentru ei și nu era obligatorie.
În baza acestor împrejurări, instanța a ajuns la concluzia că evaluarea colaterală este evaluarea imobilului ipotecat pe care părțile, de comun acord, l-au dat acestui subiect de ipotecă.
În alineatele 1 și 2 ale articolului 340 din Codul civil, cu modificările ulterioare. Legea federală din 21 decembrie 2013 Nr. 367-FZ prevede că, dacă legea nu prevede altfel, valoarea garanției se stabilește prin acordul părților. O modificare a valorii de piață a bunului gajat după încheierea unui contract de gaj sau apariția unui gaj în vigoare nu constituie motiv pentru modificarea sau încetarea gajului, cu excepția cazului în care prin lege sau prin acord se prevede altfel.
Legea federală „Cu privire la ipotecă” menționează două tipuri de valoare imobiliară: valoarea garanției (clauza 2 din articolul 67 prevede că „valoarea garanției unui teren gajat în temeiul unui contract de ipotecă este stabilită prin acord între debitorul ipotecar și creditorul ipotecar”). și valoarea de piață (în clauza 3 a articolului 9 se precizează: „În cazul unui gaj de imobil neterminat care se află în proprietatea statului sau a municipalității, se evaluează valoarea de piață a acestui imobil”). Nicăieri altundeva în lege nu indică ce tip de valoare imobiliară trebuie indicată în contract.
În art. 3 din Legea federală „Cu privire la activitățile de evaluare în Federația Rusă”, valoarea de piață a obiectului de evaluare este definită ca prețul cel mai probabil la care acest obiect de evaluare poate fi înstrăinat pe piața liberă într-un mediu concurențial, atunci când părțile la tranzacția acționează în mod rezonabil, având toate informațiile necesare, iar pe baza valorii prețului tranzacției nu se reflectă circumstanțe extraordinare.
Nu există o definiție legală a valorii colaterale a proprietății. În știință drept civil Recent, s-a răspândit poziția conform căreia termenul „valoare garanție” care se regăsește în reglementări ar trebui considerat drept sinonim pentru valoarea de piață, care se mai numește și „real”, „echitabil” etc.
Totuși, această poziție nu pare pe deplin corectă. În conformitate cu regulile actuale și în absența conceptului de valoare colaterală, ar trebui cu siguranță să fim de acord că, deoarece nu există o valoare colaterală în standardele federale evaluare, nu exista instructiuni privind metoda de determinare a valorii garantiei, nu o putem considera un tip independent de valoare. În același timp, spre deosebire de sinonimele general acceptate pentru valoarea de piață, conceptul de „valoare colaterală” este folosit tocmai pentru a sublinia caracterul special al valorii proprietății care este gajată și pentru a o contrasta cu valoarea de piață. Există suficiente premise pentru identificarea valorii garanției ca tip de valoare. În special, legea trebuie să se bazeze pe nevoile reale ale societății. Practica relațiilor de garanție arată că valoarea garanției, în special la vânzarea proprietății la licitație, nu trebuie determinată pe baza valorii de piață.
În activitățile lor, băncile operează activ cu acest termen controversat. Conceptul de valoare colateral a fost format din Instrucțiuni Banca centrala RF din 30 iunie 1997 Nr.62a „Cu privire la procedura de constituire și utilizare a unei rezerve pentru eventuale pierderi din credit”, acum nu mai este în vigoare, unde valoarea garanției este definită ca „suma maximă a obligațiilor clientului pe care o poate asigura această proprietate, această sumă. este definită ca valoarea de piață a garanției minus costurile vânzării sale și posibilele reduceri privind viteza de implementare.” Practica bancară este ghidată în majoritatea cazurilor chiar de aceste criterii pentru a determina valoarea garanției.
Există o nevoie economică de a defini și utiliza termenul de valoare colaterală. Băncile care sunt deținători de gaj utilizează valoarea garanției, în ciuda faptului că în prezent aceasta nu este recunoscută prin lege ca un tip de valoare independent și poate fi atribuită cutumei.
În prezent, legea nu prevede linii directoare speciale pentru evaluarea bunurilor gajate ca garanție. În prezent, în cazurile în care proprietatea este supusă evaluării obligatorii, contractul în scop de garanție trebuie să stabilească valoarea de piață a proprietății.
Practica judiciară indică faptul că evaluarea în cazul executării silite în materie de garanții ar trebui determinată pe baza valorii de piață a proprietății. Curtea Supremă de Arbitraj a Federației Ruse aderă la această poziție. În paragraful 6 din Scrisoarea informativă a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 15 ianuarie 1998. Nr. 26 „Examinarea practicii de examinare a litigiilor legate de aplicarea de către instanțele de arbitraj a normelor Codului civil al Federației Ruse privind gajul” prevede că, dacă există un litigiu între debitorul gajist și creditorul gajist, prețul inițial de vânzare a bunului gajat se stabileste de instanta pe baza pretului de piata al acestui imobil. În ciuda faptului că aceste recomandări din scrisoarea de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse au fost elaborate înainte de adoptarea Legii federale „Cu privire la ipotecare”, ele sunt în prezent în vigoare, după 16 ani.
Dacă nu există nicio dispută, instanța va indica cu siguranță prețul convenit în contract. Această prevedere indică indirect că prețul din contract trebuie să fie prețul pieței. De fapt, dacă contractul nu indică un preț de piață, ci un alt preț și nici una dintre părți nu se opune vânzării proprietății la un astfel de preț, atunci instanța nu va avea niciun motiv să stabilească în mod independent prețul inițial de vânzare. .
Clauza 2 Art. 348 din Codul civil și clauza 1 din articolul 54.1 din Legea federală „Cu privire la ipotecă” se stabilește că executarea silită asupra bunului gajat nu este permisă dacă încălcarea de către debitor a obligației garantate prin gaj este nesemnificativă și cuantumul creatorului gajist. creanțele este în mod evident disproporționată față de valoarea bunului gajat.
Nesemnificația încălcării se presupune dacă, la momentul hotărârii instanței de executare silite, sunt îndeplinite simultan următoarele condiții: urmatoarele conditii: cuantumul obligației neîndeplinite este mai mic de cinci la sută din valoarea obiectului ipotecii, iar perioada de întârziere a îndeplinirii obligației garantate prin gaj este mai mică de trei luni (clauza 1 a articolului 54.1 din Legea federală „ Despre ipoteca”). Pentru gajul bunurilor mobile sub. 1 clauza 2 art. 348 din Codul civil al Federației Ruse prevede că o încălcare a unei obligații garantate printr-un gaj este considerată a fi nesemnificativă, iar valoarea creanțelor creditorului gajist este în mod clar disproporționată cu valoarea bunului gajat, dacă valoarea obligației neîndeplinite. este mai mică de cinci la sută din valoarea bunului gajat iar perioada de întârziere a îndeplinirii obligaţiei garantate prin gaj este mai mică de trei luni . Spre deosebire de Legea federală „Cu privire la ipotecare”, Codul civil al Federației Ruse nu prevede că regula se aplică numai procedurii judiciare de executare silită.
Astfel, valoarea garanției este raportată la mărimea obligației neîndeplinite de debitor. Capacitatea de a executa silit asupra bunului gajat depinde de raportul dintre suma datoriei și valoarea bunului gajat, precum și de întârzierea executării.
Totodată, normele specificate ale art. 348 Cod civil și art. 54.1. Legea federală „Cu privire la ipotecă” nu clarifică problema analizată deoarece nu este suficient de specifică. Rămâne o incertitudine cu privire la natura juridică a valorii specificate în contractul de gaj. Încă nu este clar din ce valoare exactă se calculează cinci la sută din datorie. Cum va fi determinat acest cost?
Lipsa de certitudine a regulilor contribuie la apariția litigiilor: în instanță poate exista o dispută cu privire la dacă este permis într-o anumită situație să se execute silite asupra proprietății. Părțile pot oferi diferite opțiuni de calcul a cinci procente, interpretând legea în favoarea lor: cinci la sută din valoarea specificată în contract, sau cinci la sută din valoarea de piață la momentul litigiului. După cum arată practica, acest cost poate varia semnificativ.
În opinia noastră, normele art. 348 Cod civil și art. 54.1 din Legea federală „Cu privire la ipotecă” ar trebui interpretat utilizând valoarea specificată în contractul de gaj. Există anumite motive pentru aceasta. În special, ar trebui să se pornească de la sensul general al normelor și de la voința legiuitorului. În opinia noastră, aceste reguli ar trebui să funcționeze nu numai pentru instanță, ci și pentru părțile la relații juridice colaterale chiar înainte de a merge în instanță. Pe baza cerințelor legii, părțile trebuie să stabilească în mod independent în ce moment și în ce împrejurări au dreptul de a executa silit în obiectul gajului în procedura judiciara. Adică, sarcina normelor studiate este de a preveni recurgerea prematură la instanță sub sancțiunea refuzului de a satisface pretențiile.
Pe baza analizei, considerăm că este necesar să evidențiem o funcție independentă a valorii garanției: valoarea garanției în raport cu suma datoriei este un criteriu de determinare a posibilității de executare silită asupra garanției.
Este de remarcat faptul că versiunea originală a art. 348 din Codul civil al Federației Ruse nu a implicat nicio relație între valoarea proprietății gajate și valoarea datoriei aferente obligației principale. Prin urmare, acest raport a fost determinat doar de instanțe și a fost de natură evaluativă și, prin urmare, în unele cazuri, instanțele au respins pe neașteptat cererea.
Unul dintre scopurile utilizării conceptului de „valoare colaterală” este de a determina suma maximă a obligației bănești a debitorului față de creditor și înseamnă suma maximă care poate fi garantată prin gajarea anumitor bunuri.
În același timp, termenul „valoare colaterală” este furnizat în prezent numai pentru un teren în Legea federală „Cu privire la ipotecă”. Termenul „valoare colaterală” a fost conținut în articolul 3 din Legea Moscovei din 11 februarie 1998 nr. 3 „Cu privire la activitățile de evaluare în orașul Moscova”, conform căruia, în sensul prezentei legi, activitățile de evaluare sunt înțelese ca un ansamblu de relaţii de ordin juridic, economic, organizatoric, tehnic şi de altă natură pentru a stabili o evaluare a valorii de piaţă sau de altă natură (garanţie, lichidare etc.) în raport cu obiectele. Acest document și-a pierdut vigoare în 2002, din cauza adoptării Legii Moscovei nr. 28 din 22 mai 2002. Valoarea garanției a fost indicată în lege ca un tip de valoare separat, alături de valoarea de piață și de lichidare.
După cum se poate observa, reglementările recunosc parțial valoarea garanției ca un tip specific de valoare. Cu toate acestea, valoarea garanției nu este în prezent un tip independent de valoare. Considerăm că acest decalaj, care provoacă controverse și incertitudine în reglementarea raporturilor juridice colaterale, ar trebui eliminat. Pentru a face acest lucru, în opinia noastră, valoarea garanției trebuie să devină un tip de valoare cu adevărat eficient, trebuie determinat locul ei în sistemul de norme privind garanțiile, este necesar să se formuleze conceptul de valoare colateral, să se determine metoda de definire a acesteia. și schimbare.
Propunem următorul concept de valoare colaterală. Valoarea gajului - valoarea obiectului gajului, convenită de părți în contractul de gaj și determinând valoarea maximă suma de bani, care poate fi garantat prin gajul unui obiect anume și servește, de asemenea, drept criteriu pentru determinarea posibilității de executare silită în obiectul gajului în raport cu valoarea datoriei din contractul principal și reflectând prețul cel mai probabil la care obiectul gajului poate fi înstrăinat prin vânzare la licitație publică sau prin alte vânzări într-un mod convenit de debitorul gajist și debitorul gajist.
Valoarea garanției se bazează pe valoarea de piață. Legislația ipotecară a Federației Ruse a stabilit că, în cazul executării silite asupra proprietății ipotecate, prețul inițial de vânzare este stabilit egal cu optzeci la sută din valoarea de piață a proprietății, determinată în raportul evaluatorului (clauza 4 a părții 2 a articolului 54 din Legea federală „Cu privire la ipotecare”).
Reglementarea diferențiată a prețului inițial de vânzare pentru procedurile judiciare și extrajudiciare de executare silită care au existat perioadă lungă de timp, lipsa referirii la tipul valorii, folosirea unor termeni care nu sunt definiti de lege duc la scaderea eficientei tranzactiilor cu garantie.
Din păcate, până în prezent nu s-au făcut măsuri în această direcție. Modificările aduse Codului civil sunt dedicate altor probleme ale raporturilor juridice colaterale. Aparent, mai sunt multe de făcut pentru a stabiliza gajul ca garanție pentru îndeplinirea obligațiilor.
Practica relațiilor colaterale arată că problema valorii trebuie să i se acorde atenția cuvenită, pentru a dezvolta o structură unitară și logică a raporturilor juridice în domeniul determinării valorii bunurilor gajate în vederea realizării unei eficiențe maxime a operațiunilor de garanție. .
Bibliografie
1. Codul civil al Federației Ruse (prima parte) din 30 noiembrie 1994 nr. 51-FZ // Culegere de legislație a Federației Ruse. – 05.12.1994. – Nr. 32. – art. 3301.
2. Legea Federației Ruse din 9 decembrie 1991 nr. 2005-1 „Cu privire la datoria de stat” // Culegere de legislație a Federației Ruse. – 01/01/1996. - Numarul 1. – art. 19.
3. Legea Moscovei din 11 februarie 1998 nr. 3 „Cu privire la activitățile de evaluare în orașul Moscova” // Gazeta Dumei din Moscova. – Nr. 5 (p. 39). – 1998.
4. Legea Moscovei din 22 mai 2002 nr. 28 „Cu privire la invalidarea Legii orașului Moscova din 11 februarie 1998 nr. 3 „Cu privire la activitățile de evaluare în orașul Moscova” și de modificare a Legii orașului Moscova din 21 februarie 2001 nr. 6 „Cu privire la aducerea anumitor legi ale orașului Moscova în conformitate cu Codul bugetar al Federației Ruse” // Monitorul Dumei orașului Moscova. – Nr. 6 (articolul 124). – 17.07.2002.
5. Instrucțiunea Băncii Centrale a Federației Ruse din 30 iunie 1997. Nr. 62a „Cu privire la procedura de formare și utilizare a rezervelor pentru eventualele pierderi din credite” // Buletinul Băncii Rusiei. – Nr. 91-92. – 31.12.1997.
6. Scrisoare de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 15 ianuarie 1998. Nr. 26 „Examinarea practicii de examinare a litigiilor legate de aplicarea de către instanțele de arbitraj a normelor Codului civil al Federației Ruse în gaj” // Buletinul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse. - Nr. 3. – 1998.
7. Scrisoare de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 28 ianuarie 2005 nr. 90 „Examinarea practicii de examinare de către instanțele de arbitraj a litigiilor legate de contractul de ipotecă” // Buletinul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse. – Nr. 4. – 2005.
8. Legea federală din 16 iulie 1998 nr. 102-FZ „Cu privire la ipoteca (garajul imobiliar)” // Culegere de legislație a Federației Ruse. – 20.07.1998. – Nr. 29. – art. 3400.
9. Legea federală din 29 iulie 1998 nr. 135-FZ „Cu privire la activitățile de evaluare în Federația Rusă” // Culegere de legislație a Federației Ruse. – 08/03/1998. – Nr. 31. – art. 3813.
10. Legea federală din 21 decembrie 2013 nr. 367-FZ „Cu privire la modificările aduse părții I a Codului civil al Federației Ruse și recunoașterea anumitor acte legislative (dispoziții ale actelor legislative) ale Federației Ruse ca fiind invalide” // Culegere de Legislația Federației Ruse. – 23 decembrie 2013. –Nr. 51. – Art. 6687.
11. Shevelev B. Există o valoare colaterală? // Contabilitate si banci. 2011. Nr 10. P. 43 - 49.
Unul dintre principiile de creditare este garanția de împrumut. Atunci când acordă un împrumut, banca își reduce riscurile prin întocmirea unor contracte de garanție și garanție.
Garanția acceptată de bancă pentru un împrumut este împărțită în primară și suplimentară.
Suport de bază trebuie să acopere întreaga sumă a obligațiilor împrumutatului în cadrul împrumutului. Valoarea pasivelor înseamnă suma datoriei principale ( suma creditului), precum și comisioanele pe acesta, calculate pentru o anumită perioadă. De regulă, valoarea plăților este calculată pentru un trimestru sau pentru două trimestre (în funcție de frecvența stabilită a plăților dobânzilor), mai rar - pentru întreaga perioadă de valabilitate a contractului de împrumut.
Garanția de împrumut - exemplu de calcul
Puteți calcula singur suma prevedere necesarăîmprumutat.
Pentru a face acest lucru, trebuie să determinați valoarea minimă estimată a garanției - aceasta este suma împrumutului și a plăților, așa cum este indicat mai sus. Valoarea estimată a garanției împărțită la factorul de ajustare oferă valoarea de piață a garanției.
De exemplu, cu o sumă de împrumut de cinci sute de mii de ruble la optsprezece la sută pe an și un comision lunar de unu la sută pe an, calculul va fi după cum urmează:
(18+1)/100/365*92*500.000+500.000) = 523.945,21 (ruble) – aceasta este valoarea colaterală estimată necesară a garanției împrumutului,
523.945,21/0,6=873.242,02 (ruble) valoarea de piață minimă a garanției pentru împrumutul solicitat,
Unde
(18+1)/100 – dobândăși plata lunară a comisionului (în procente pe an),
365 – numărul de zile dintr-un an,
92 – numărul de zile din perioadă (această valoare variază în funcție de condițiile de creditare ale unei anumite bănci),
5000000 - suma împrumutului,
0,6 este un factor de ajustare aplicat unui anumit tip de garanție (valoarea variază și în funcție de tipul de garanție și de condițiile de creditare ale unei anumite bănci).
Comisionul pentru acordarea unui împrumut nu este luat în considerare, deoarece plata acestei comision se face la un moment anterior primei acordări de fonduri de credit către debitor.
Garanția principală pentru împrumut
În marea majoritate a cazurilor, principala garanție pentru obligațiile debitorului față de bancă este garanția proprietății: imobile, echipamente, transport.
Proprietatea oferită drept garanție băncii poate aparține atât debitorului însuși, cât și unui terț. Agenții pot fi indivizii si organizatii. Dacă debitorul gajist - un terț - este o organizație, banca va solicita un pachet complet de documente (titlu și documente financiare) pentru a analiza capacitatea juridică și solvabilitatea gajului. Starea financiară Debitorul ipotecar trebuie să fie stabil o condiție necesară este absența activelor nete negative.
Pentru a accepta proprietatea ca garanție, este necesar să confirmați proprietatea debitorului ipotecar asupra acestei proprietăți. La furnizarea de bunuri imobiliare ca garanție, acesta este un certificat de proprietate eliberat de camera de înregistrare și documente - baza pentru apariția dreptului de transport - PTS (pașaport vehicul) și un certificat de înmatriculare a vehiculului, iar pentru echipamente - confirmarea plății ( ordin de plata sau chitanțe de vânzări și numerar), confirmarea livrării (factură de transport, factură și contract).
Mai rar, mai ales în perioade de criză, obiectele de inventar sunt acceptate ca garanții: bunuri pentru revânzare sau materii prime deținute de împrumutat. Factorul de corecție aici este mai strict, în majoritatea cazurilor, este de 0,5. În cazul în care articolele de inventar sunt stocate pe teritoriul unei alte organizații, este necesar să se furnizeze băncii un contract de depozitare, la care se va încheia un acord suplimentar care să permită accesul reprezentanților băncii pe teritoriul unde este depozitată garanția pentru a desfășura activități în curs de desfășurare. verificări ale disponibilității garanțiilor.
Un contract de gaj imobiliar, cu excepția unui gaj imobiliar, intră în vigoare din momentul semnării. Un contract de gaj imobiliar (contract de ipotecă) este supus înregistrării de stat.
În ceea ce privește echipamentul acceptat ca garanție, acesta nu trebuie să fie staționar, unic, fără egal sau cu un domeniu de aplicare restrâns. Proprietatea trebuie să aibă caracteristici individuale care să permită identificarea acesteia (număr de serie, număr de inventar etc.).
Transportul, la rândul său, trebuie să fie în stare tehnică bună, să funcționeze și să nu depășească o anumită vârstă (de obicei nu mai mult de zece până la cincisprezece ani).
Imobiliare acceptate drept garanții sunt clădirile nerezidențiale, structurile, teren, neterminat (daca proprietatea este inregistrata in conformitate cu legislatia in vigoare). Proprietăți rezidențiale este acceptată drept garanție pentru un împrumut dacă nimeni nu este înregistrat în acesta. Navele (maritime și aeriene) pot acționa și ca garanții. Banca trebuie să furnizeze extrase din serviciul de înregistrare care să confirme absența sarcinilor asupra garanției. În cazul în care există contracte de închiriere încheiate și înregistrate cu terți, banca poate solicita încheierea unui contract suplimentar la contractul de închiriere la încetarea contractului de închiriere în cazul în care banca exclude garanția.
Pentru anumite programe de creditare, următoarele pot fi acceptate ca garanție ca garanție principală:
- drept de revendicare conform contractului,
- garantie a municipalitatii,
- cambie (în majoritatea cazurilor de la Sberbank a Federației Ruse),
- garantie bancara,
- proprietatea dobandita etc.
Să ne uităm pe scurt la fiecare dintre aceste tipuri de securitate.
Dreptul de revendicare conform contractului acceptate drept garanție la valoarea reziduală a contractului, care se calculează ca diferență între valoarea contractului și plățile în avans efectuate. Acest contract trebuie să indice condiția în care se fac toate transferurile în contul curent al împrumutatului deschis la banca creditoare, iar modificările contractului sunt imposibile fără acordul cu banca creditoare. Programul de rambursare a împrumutului este sincronizat cu programul de plată conform contractului, atunci când se încasează venituri în baza contractului specificat, acesta este anulat pentru a rambursa datoria împrumutatului către bancă.
Garanția municipalității (MO) este acceptată drept garanție dacă banca a încheiat un acord cu acest OM și, la rândul său, bugetul OM prevede costurile de acordare a garanțiilor pentru împrumuturile întreprinderilor și întreprinzătorilor individuali.
O cambie (în cele mai multe cazuri o cambie de la Sberbank a Federației Ruse) este unul dintre cele mai interesante tipuri de securitate. Pe de o parte, o cambie este aceiași bani, dar plasată într-un titlu pentru o anumită perioadă cu anumite condiții (pe o cambie, deținătorul cambiei poate primi dobândă de la bancă). Deci, atunci când se oferă o cambie ca garanție pentru un împrumut, riscurile băncii sunt reduse la minimum și cerințele pentru împrumutat sunt în mod corespunzător mai liberale, discountul băncii este mult mai mic.
garantie bancara poate servi drept garanție dacă banca creditoare a stabilit o limită de risc pentru banca care a emis garanția.Dacă proprietatea achiziționată acționează ca garanție, atunci trebuie semnat un acord corespunzător între bancă și vânzător. Iar în contractul de cumpărare și vânzare semnat între cumpărător (împrumutat) și vânzător, trebuie stipulată o condiție ca atunci când cumpărătorul (împrumutatul) să furnizeze vânzătorului o parte din plată (de obicei variind de la zece la douăzeci la sută) și o scrisoare de garanție de la bancă (sau un contract de împrumut semnat, ca opțiune), proprietatea asupra obiectului contractului de cumpărare și vânzare trece la cumpărător. În consecință, cumpărătorul (denumit și împrumutatul) întocmește un acord de garanție cu banca, iar banca, la rândul său, transferă suma rămasă vânzătorului proprietății printr-un împrumut garantat.
Angajament este o modalitate de garantare a obligațiilor dintre debitor (debitor ipotecar) și creditor (debitor ipotecar). Garanția poate fi primară sau secundară. În primul caz, garanția este transferată Băncii ca garanție de primă prioritate. Dacă împrumutatul primește un alt împrumut (în timp ce refinanța primul împrumut) de la o altă bancă, se declanșează mecanismul de garanție din a doua etapă.
În acest caz, relația contractuală dintre prima bancă și cea de-a doua (reipotecare) Banca se încheie în scris, iar garanția este reipotecata celei de-a doua bănci. Creditorul are un drept prioritar la garanție față de alți creditori. Relația dintre părți este specificată în acord și reglementată de Codul civil al Federației Ruse, Legea federală „Cu privire la ipotecă” și Legea federală „Cu privire la ipoteca”.
Securitate este un ansamblu de condiții care conferă creditorului încrederea că datoria va fi rambursată. Garanția pentru un împrumut poate fi garanție sub formă de bunuri imobiliare, proprietăți mobile și alte active foarte lichide (hârtii de valoare, garanții), precum și o garanție. Pe lângă garanția principală a împrumutului, într-un număr de țări este nevoie de furnizarea de surse suplimentare de venit, deoarece risc de credit pentru creditorul de mai sus.
Asemănări și diferențe între garanție și garanție
Astfel, „Gajul” și „Securitatea” sunt două concepte diferite. Cu toate acestea, în sistem bancar există o expresie generală - „Colateral”, care implică întregul sistem raporturi contractualeși obligațiile dintre debitor și creditor.
Asigurarea unui împrumut cu garanție
Există tipuri de împrumuturi în care condiția obligatorie este furnizarea de garanții. Acestea includ: comerciale, ipotecare, de consum, leasing etc. Pentru ei, băncile necesită în mod necesar garanții „hard”. Pentru împrumuturile auto, împrumuturile pentru studenți și alte împrumuturi „ușoare”, băncile acceptă în principal mașini achiziționate, obiecte de inventar, bunuri mobile etc. ca garanție. Garantul poate fi fie debitorul însuși, fie un terț, cu acordul său scris.
Componenta documentara
După emiterea împrumutului, se formează pachetul împrumutatului. Conține garanția împrumutului, acordurile și toate celelalte Documente necesare conform „Procedurilor de creditare”. Fiecare unitate de garanție din Bancă este contabilizată ca o singură datorie în afara bilanțului și reflectată în înregistrarea contabilă corespunzătoare. În practică, valoarea nominală a unei garanții este de obicei egală cu 1 unitate valutară și se păstrează până la sfârșitul termenului de împrumut. La sfârşitul termenului împrumutului, datoria în afara bilanţului este radiată din pasivele Băncii şi restituită împrumutatului împotriva semnării.
Ce se întâmplă dacă nu plătiți la bancă?
În cazul neîndeplinirii de către debitorul ipotecar a obligațiilor specificate în contract, Banca furnizează debitorului o notificare privind începerea procedurii înregistrată la autoritatea competentă. colectare forțată pentru garanție pentru achitarea datoriilor. În cazul în care debitorul nu „reacționează” la acțiunile Băncii în cadrul procedurilor preliminare, Banca are dreptul de a îndeplini obligația prin vânzarea garanției.
Avocatul întocmește un pachet de documente (corespondență dintre debitor și creditor), anexează convenții semnate, calculează valoarea integrală a creanței și trimite cauza în judecată. Dacă instanța ia o hotărâre în favoarea creditorului, proprietatea debitorului devine proprietatea Băncii și se vinde la licitație deschisă sub ciocan. Dacă instanța ia o decizie în favoarea debitorului, atunci nu se poate decât invidia pe acest debitor, deoarece acesta este un procent foarte mic din toate cauzele judecătorești.
Calculul garanțiilor și obligațiilor
Pentru a garanta un credit cu garanție, ordonatorul de credite calculează mai întâi valoarea obligațiilor debitorului:
suma creditului + dobanda acumulata pe perioada conform graficului de rambursare = obligatii de credit
Exemplu de calcul
Pentru a susține materialul de mai sus, să dăm 2 exemple:
Exemplul 1.
Ai luat un împrumut:
Ca garanție pentru împrumut, oferiți 3 apartament camera, cu un preț de piață aproximativ de 16.000.000 de ruble. Atunci când calculează valoarea garanției imobiliare, Băncile folosesc un coeficient de lichiditate de aproximativ 40-70% din valoarea proprietății. În cazul tău, să presupunem că va fi de 50%. Astfel, apartamentul dumneavoastră va fi evaluat de un specialist al Băncii în valoare de 8.000.000 de ruble. Acum să calculăm valoarea pasivelor:
5.000.000 de ruble * 11% * 5 ani = 7.750.000 de ruble.
Felicitări, garanția dvs. acoperă în totalitate obligațiile dvs. și aveți șanse excelente de a obține un împrumut.
Exemplul 2.
Primești credit ipotecar pentru achiziționarea unui apartament, al cărui cost este de 14.000.000 de ruble.
Scopul este de a cumpăra un apartament
În creditele ipotecare, proprietatea care este cumpărată este necesară ca garanție pentru împrumut. Care va fi calculul garanției colaterale? Să aruncăm o privire mai atentă aici. Rata lichidității va fi, de asemenea, de 50%. Acum uitați-vă: dacă proprietatea achiziționată costă 14.000.000 de ruble, atunci după aplicarea coeficientului, valoarea sa estimată ca garanție va fi egală cu 7.000.000 de ruble. Și valoarea obligațiilor dumneavoastră față de bancă este.
