تقييم ممتلكات المؤسسة لأغراض الضمان. مميزات التقييم العقاري لأغراض الإقراض البنكي مقابل ضمانات. ما المقصود بسيولة المعدات؟

لجنة التقييم
رابطة البنوك الروسية

مسائل عامة في تقييم الأصول العقارية لأغراض الضمان

شارك الأشخاص التالية أسماؤهم في العمل على الوثيقة:

جورشينينا جي في. (رئيس مجموعة العمل)، شيرباكوفا-باتشيفا د.أ.، سافينتسيف إس.إيه، تاراسوف يو.بي.، دوفال إس.في.، كوزوداييف إم.إيه.

تنسيق العمل – شيرباكوفا أو.ن.

أمين الاتجاه – روسلوف V.Yu.

تمت الموافقة على الوثيقة:

المنظمات الائتمانية:

بنك OJSC VTB

OJSC Gazprombank (قسم إدارة المخاطر)

OJSC روسيلخوزبانك

OJSC "بنك موسكو"

OJSC ألفا بنك

بنك يونيكريديت CJSC

OJSC أورالسيب

بنك OJSC "زينيت"

المنظمات ذاتية التنظيم للمثمنين:

الجمعية الروسية للمثمنين

NP "الرابطة الأقاليمية ذاتية التنظيم للمثمنين"

NP "المجلس الوطني للمثمنين"

NP SRO "رابطة خبراء التقييم الإقليميين"

مراجعة متطلبات التقييم لأغراض الرهن الوثائق التشريعية والتنظيمية والمعايير الوطنية والدولية معلومات التقييم التي يطلبها البنك في موضوع الضمانات
المعايير والقواعد الأخلاقية لإجراء التقييمات، وتوصيات لتفاعل المشاركين في عملية التقييم. المتطلبات العامة لتكوين وجودة العمل أثناء التقييم. الافتراضات والقيود العامة المبادئ التوجيهية العامة لهيكل تقرير التقييم لأغراض الضمانات
الأدب

وتغطي التوصيات القضايا العامة المتعلقة بتقييم الأصول العقارية لأغراض الضمان. تم تطوير الوثيقة وفقًا لمتطلبات التشريعات الحالية في مجال التقييم وتحتوي على توصيات بناءً على تفاصيل التقييم لأغراض الضمانات.

المصطلحات المستخدمة والتعاريف والاختصارات

بنك -منظمة الائتمان.

المثمن– فرد أو كيان قانوني مرخص له بالمشاركة في أنشطة التقييم وفقًا لتشريعات الاتحاد الروسي.

أصول الملكية- في سياق هذه التوصيات، الأصول الملموسة في شكل عقارات أو آلات ومعدات أو سلع.

ثمن الاستثمار- تكلفة شخص معين أو مجموعة أشخاص للأغراض الاستثمارية التي أنشأها هذا الشخص (الأشخاص) لاستخدام كائن التقييم

قيمة التصفية- قيمة تقديرية تعكس السعر الأكثر احتمالا الذي يمكن من خلاله التصرف في كائن تقييم معين خلال فترة تعرض موضوع التقييم، وهي أقل من فترة التعرض النموذجية لظروف السوق، في الظروف التي يضطر فيها البائع إلى إجراء معاملة التصرف في الممتلكات.

سعر السوق- السعر الأكثر احتمالا الذي يمكن من خلاله التصرف في كائن التقييم في تاريخ التقييم في السوق المفتوحة في بيئة تنافسية، عندما يتصرف أطراف المعاملة بشكل معقول، ولديهم جميع المعلومات اللازمة، ولا يتأثر سعر المعاملة بأي شيء ظروف استثنائية؛

FSO– معايير التقييم الفيدرالية

FSO رقم 1- معيار التقييم الفيدرالي "المفاهيم العامة للتقييم وأساليب التقييم ومتطلبات التقييم" (تمت الموافقة عليه بأمر من وزارة التنمية الاقتصادية في روسيا بتاريخ 20 يوليو 2007 رقم 256) ؛

FSO رقم 2- معيار التقييم الفيدرالي "الغرض من التقييم وأنواع القيمة" (تمت الموافقة عليه بأمر من وزارة التنمية الاقتصادية في روسيا بتاريخ 20 يوليو 2007 رقم 255) ؛

FSO رقم 3- معيار التقييم الفيدرالي "متطلبات تقرير التقييم" (تمت الموافقة عليه بأمر من وزارة التنمية الاقتصادية في روسيا بتاريخ 20 يوليو 2007 رقم 254) ؛

مراجعة متطلبات التقييم لأغراض التعهد بالوثائق التشريعية والتنظيمية والمعايير الوطنية والدولية.

يتم استخدام مفهوم قيمة الضمانات بنشاط في الممارسة العملية اقراض تجاريعلى هذا النحو، في الاتحاد الروسياليوم لم يتم توحيدها، ولا يوجد تعريف واضح أو طرق مقبولة بشكل عام لحسابها. ومن الناحية العملية، تحدد البنوك قيمة الضمان كمشتق من القيمة السوقية، مع تطبيق عوامل مخفضة.

ينص FSO 2 على أنه عند التقييم لأغراض الضمانات، يجب تحديد القيمة السوقية. لا يحتوي FSO على توصيات بشأن مراعاة تفاصيل التقييم لأغراض الضمانات.

تحدد معايير التقييم الدولية (IVS): "قيمة الإقراض العقاري (MLV) هي قيمة العقار كما يحددها المثمن الذي يقوم بإجراء تقييم حكيم لتسويق العقار في المستقبل، مع الأخذ في الاعتبار الجوانب المستدامة طويلة الأجل للعقار. الملكية وظروف السوق العادية والمحلية والاستخدام الحالي والاستخدامات البديلة المناسبة للعقار. هذا التعريفالواردة في التشريعات الأوروبية (التوجيه 89/647/ECC بصيغته المعدلة بالتوجيه 98/32/EC). تتعلق هذه التوجيهات بقضايا التنظيم المصرفي ووضع معايير دنيا لملاءة المقرضين المشاركين في الإقراض مقابل الممتلكات. وتستخدم البنوك هذه القيمة عند تقييم مخاطر الائتمان وتختلف عن تقييم القيمة السوقية الحالية من خلال مراعاة الاتجاهات المستدامة طويلة الأجل واستبعاد عناصر المضاربة.

تم تحديد متطلبات التقييم لتأمين القروض والرهون العقارية وسندات الدين في طلب التقييم الدولي 2 (IVA 2) التقييم لأغراض الإقراض. يفترض هذا المعيار إمكانية التحديد لأغراض الضمان ليس فقط القيمة السوقية، ولكن أيضًا قيمة المؤسسة العاملة أو قيمة التصفية وما إلى ذلك، ومع ذلك، فقد تم اختياره كنوع رئيسي من القيمة من وجهة نظر المستهلكين. ومن المهم أن نلاحظ أن المعيار يحدد بوضوح مؤسسات الائتمان كمستهلكين لمثل هذه التقييمات.

يمكن تسليط الضوء على النقاط الرئيسية التالية في متطلبات MCO.

1. في حالة تحديد القيمة السوقية، يجب أن تكون منهجية تقييم الضمانات المحتملة مرتبطة بشكل صارم بالوضع الحقيقي للسوق وأن تحتوي على الحد الأدنى من الافتراضات والافتراضات ذات الطبيعة الذاتية. تنص المعايير الدولية على أن “طريقة مقارنة المبيعات أو طرق مقارنة السوق الأخرى يجب أن تعتمد على أبحاث السوق. يجب تحديد تكاليف البناء ومبالغ الاستهلاك بناءً على تحليل التكلفة والاستهلاك المتراكم بناءً على بيانات السوق. يجب أن تعتمد طريقة رسملة الدخل أو طريقة التدفق النقدي المخصوم على التدفقات النقدية التي يحددها السوق ومعدلات العائد القائمة على السوق. أولئك. إذا استخدم المثمن في حساباته المعلومات المقدمة من العميل، والتي تتوافق مع الواقع، ولكنها لا تتوافق مع واقع السوق، فإن هذا النهج عند التقييم لأغراض الضمانات لا ينطبق.

2. تنص المعايير بوضوح على أن افتراض الاستمرارية يستخدم كأساس لأغراض التقييم القوائم المالية، غير مناسب عند تقييمه لأغراض الضمانات. توصي المعايير بتقييم العقارات التي يشغلها المالك لأغراض الامتياز على أنها مشغولة من قبل المالك. أولئك. يجب استبعاد أي ميزة مرتبطة بمالك معين للعقار، على سبيل المثال، إذا كان المالك الذي رهن عقاره يستفيد من شروط تفضيليةدفع مسبق خدمات، فعند تقييم شيء ما، يجب عليك التركيز على مستوى تكاليف السوق.

عند تقييم الأشياء المدرة للدخل، تلزم المعايير المثمن بلفت انتباه المُقرض إلى الفرق الكبير بين قيمة الكائن في وضع "الاستمرارية" والكائن حيث:

• توقفت الأعمال؛
• تمت إزالة الإمدادات.
• تم إلغاء التراخيص/الشهادات أو اتفاقيات الامتياز أو التصاريح أو أنها معرضة لخطر الإلغاء؛
• عانت الممتلكات من المعاملة غير المتحضرة؛

أو هناك أسباب أخرى قد تؤثر سلباً على نتائج الأداء اللاحق. أولئك. تقوم المعايير الدولية بتوجيه المثمن على الفور لتحليل الوضع الافتراضي.

3. تشير المعايير إلى أنه عندما يكون للعقار قيمة استخدام بديلة أعلى، يجب أن يكون المقرضون على دراية بأي احتمال لزيادة القيمة. ومع ذلك، فإن أساس حساب القيمة لأغراض الضمانات هو في المقام الأول الاستخدام الحالي للعقار.

4. بالإضافة إلى استيفاء المتطلبات العامة لمعايير التقييم الدولية فيما يتعلق بمحتوى التقرير، يجب كقاعدة عامة أن تتضمن تقارير التقييم لأغراض الضمان معلومات عن النقاط التالية:

• الطلب المستقبلي بأثر رجعي والحالي والمتوقع هذا النوعالممتلكات في المنطقة؛
• الاحتياجات المحتملة والمحتملة للاستخدامات البديلة للعقار؛
• السيولة الحالية للعقار، وكذلك، إذا لزم الأمر، احتمال استقراره؛
• النهج المتبع في إجراء التقييم، ومدى استخدام بيانات السوق الموثوقة لدعم التقييم.

5. بشكل منفصل، يمكننا تسليط الضوء على متطلبات المثمن.

• يجب أن تكون صلاحيات ومسؤوليات المثمن واضحة لكل من المثمن وعميله. يجب على المثمنين أن يفهموا بوضوح المخاطر المرتبطة بإجراء التقييم بغرض منح القرض، حيث أن سوء الفهم أو سوء الفهم أو الأخطاء في هذا المجال يمكن أن يؤدي إلى نزاعات ودعاوى قضائية بين المُقرض والمثمن.
• عند إجراء تقييم لغرض منح القرض، يجب على المثمن أن يولي اهتماما خاصا للحفاظ على الاستقلال عن المقترض.

ومن المهم أن يتمتع المثمن بالخبرة ذات الصلة في مجال تقييم نوع معين من الأصول، وإلا فإنه يحتاج إلى طلب مشورة الخبراء.

تتطلب المعايير أن يكون المثمن مختصًا في فهم عملية الإقراض. يجب أن يكون لدى المثمنين فهم عام لمتطلبات البنوك وغيرها المؤسسات الماليةوشروط القرض إن أمكن.

معلومات التقييم التي يطلبها البنك بشأن الضمانات

عند اعتبار الأصل العقاري ضمانًا لمعاملة ائتمانية، من أجل اتخاذ قرار ائتماني، يجب أن يكون لدى البنك معلومات حول عدد من الخصائص التالية للكائن:

• السيولة؛
• سعر؛
• أهمية (أساسية) الأصل بالنسبة لأعمال المالك؛
• التنبؤ بالتغيرات في قيمة الضمانات مع مرور الوقت؛
• تحديد مقدار التكاليف المرتبطة بعملية حبس الرهن على الضمانات.

أ) السيولة

بالإضافة إلى الإمكانية الأساسية لقبول الممتلكات كضمان بسبب الظروف القانونية، يهتم البنك بالإمكانية الأساسية وسرعة بيع الشيء - أي. له السيولة.

تعتبر سيولة الضمانات المحتملة من أهم الخصائص من حيث تقييم المخاطر المرتبطة بالضمانات. تعد الأخطاء في تحديد درجة السيولة أمرًا بالغ الأهمية بالنسبة للبنك.

تتميز سيولة الممتلكات بمدى سرعة استبدال الشيء بالمال، أي. البيع بسعر مناسب للقيمة السوقية في السوق المفتوحة في بيئة تنافسية، عندما يتصرف أطراف المعاملة بشكل معقول، ولديهم جميع المعلومات اللازمة، ولا تتأثر الصفقة بأي ظروف استثنائية.

من الممكن أن تكون الخاصية الكمية للسيولة هي وقت التعرض للسوق لشيء ما، أي. الوقت المستغرق لبيع عقار علنا ​​و سوق تنافسيبالقيمة السوقية. فيما يتعلق بهذه التوصيات، من المفترض أن فترة التعرض لا تشمل الوقت اللازم للتأكيد الرسمي (التنفيذ والتسجيل) لمعاملة الشراء والبيع، أي. فترة التعرض هي الوقت النموذجي من لحظة تقديم عرض عام لبيع شيء ما حتى يتخذ البائع والمشتري قرارًا بإكمال المعاملة.

وينصح بتوصيف السيولة من خلال تقسيمها إلى مجموعات منفصلة حسب إمكانية البيع وفترة البيع المتوقعة. يُقترح التدرج التالي لسيولة العقار اعتمادًا على توقيت البيع (الجدول 1).

الجدول 1

الغرض الرئيسي من التدرج المقترح هو الاستخدام اللاحق من قبل البنوك في عملية تحديد قيمة الضمانات. تكمن الفائدة الوظيفية لهذا التدرج في المقام الأول في إمكانية مقارنة درجة معينة من السيولة بقيمة خصم التصفية وإدراجه لاحقًا كعنصر في خصم الضمانات. درجة أعلى من السيولة تتوافق مع خصم وخصم أصغر.

تعتمد السيولة، في المقام الأول، على مدى توفر وحجم الطلب على العقارات. على سبيل المثال، العقارات المخصصة للبيع بالتجزئة والتي تقع على الطرق السريعة المزدحمة تكون مطلوبة دائمًا في السوق ويمكن بيعها خلال فترة زمنية محدودة بسعر قريب من القيمة السوقية. والمثال البديل هو العقارات الصناعية في المدن الصناعية، وهي إرث من العصر الصناعي السوفييتي. الطلب على مثل هذه العقارات صغير جدًا.

العوامل الأخرى التي تؤثر على السيولة هي:

مرونة الطلب على هذا النوع من العقارات. على سبيل المثال، مساحات المعيشة. وفي حالة عدم وجود نقص ومعروض كبير بما فيه الكفاية من المساكن في السوق، فإن الانخفاض الطفيف نسبياً في الأسعار سيؤدي إلى زيادة في عدد الأشخاص الذين يرغبون في شراء العقارات السكنية. ويمكن استخلاص استنتاج مماثل فيما يتعلق بالسلع، على سبيل المثال، المعادن المدرفلة أو المنتجات النفطية؛

حالة العقار. تتعلق في الغالب بالمعدات. كقاعدة عامة، تكون المعدات القديمة والمتهالكة أقل سيولة من المعدات الجديدة نسبيًا التي لا تتطلب تكاليف ترميم كبيرة؛

مراسلة التقنيات الحديثة. العامل مهم بشكل خاص لمعدات العمليات. المثال الأكثر وضوحا هو تكنولوجيا الكمبيوتر. وبالنظر إلى صناعة البناء والتشييد، يمكننا تسليط الضوء على المعدات التكنولوجية لإنتاج مواد التشطيب. عندما يتم استبدال بعض المواد بمواد أخرى - أكثر تقدمًا من الناحية التكنولوجية أو مريحة أو آمنة أو صديقة للبيئة، فإن الطلب على المعدات المستخدمة لإنتاج المواد المتقادمة ينخفض ​​وفقًا لذلك. مع التطور الديناميكي إلى حد ما في هذا المجال، يصبح العامل قيد النظر غدرا للغاية. فيما يتعلق بالعقارات، يمكننا أن نلاحظ مرافق البيع بالتجزئة مع نسبة مناطق البيع بالتجزئة والمساعدة التي لا تتوافق مع التقنيات الحديثة، عندما يتم تنفيذ التجارة عمليا "على عجلات"؛

حجم. ويتميز هذا العامل بانخفاض سيولة الممتلكات التي لها خصائص تختلف بشكل كبير عن متوسط ​​القيم. على سبيل المثال، خطوط التعبئة ذات القدرة العالية جدًا أو مرافق الإنتاج ذات المساحة أو الحجم الكبير. قد تكون هذه الأصول مطلوبة من قبل دائرة محدودة للغاية من المشترين، وفي هذا الصدد، تكون فترة التعرض لمثل هذه الأشياء طويلة جدًا، وقد تكون المعدات عالية الأداء غير سائلة بشكل عام، إذا لم يكن المشاركون الكبار في السوق بحاجة إليها.

كمية. في كثير من الأحيان، تفقد الممتلكات السائلة بكميات صغيرة السيولة عندما يتجاوز حجم الضمانات قدرة السوق. وأبرز مثال على ذلك هو آلات قطع المعادن. يمكن بيع عدة آلات بسهولة، ولكن لا يمكن بيع عدة مئات من الآلات في وقت واحد.

موقع. إذا كان العقار المطلوب في السوق يقع في مكان يكون من المستحيل أو باهظ الثمن نقله، فإن سيولة هذا العقار ستكون منخفضة جدًا أو معدومة. على سبيل المثال، معدات البناء في المناطق النائية في الشمال أو سيبيريا.

في بعض الحالات، تكون الأصول غير السائلة عبارة عن معدات متخصصة للغاية، ومرافق إنتاج مساعدة، وما إلى ذلك. يمكن الحصول على السيولة كجزء من المجمعات العقارية أو أجزاء منها. يمكن تسمية هذه الأصول بأنها "سائلة مشروطة". ترتبط سيولة هذه الأشياء ارتباطًا مباشرًا بسيولة المجموعة التكنولوجية أو مجمعات الإنتاج التي تشكل جزءًا منها.

يمكن الاعتراف بالأصول على أنها سائلة مشروطة إذا تم استيفاء الشروط التالية:

• المجمع العقاري بأكمله أو الجزء المستقل منه لديه سيولة؛
• تعتبر الأصول المعنية جزءًا مهمًا من المجمع والأداء المهام الرئيسيةفي عملها ولا يمكن فصلها دون التسبب في ضرر غير متناسب لصاحب المجمع. علاوة على ذلك، من الناحية القانونية، يمكن اعتبار الأصول وحدات مستقلة؛
• الأصول جاهزة للعمل ولا تحتاج إلى استبدال أو إصلاحات كبيرة.

يؤثر مؤشر السيولة بشكل أساسي على اختيار أسلوب التقييم ونوع القيمة المحددة. لذلك، يوصى أولاً بدراسة درجة سيولة كائن التقييم من أجل تحديد مهمة التقييم بشكل صحيح.

بسبب الافتقار في أغلب الأحيان إلى المعلومات المتاحة للجمهور حول التوقيت المحدد لبيع الأصول المختلفة بطريقة حقيقيةيتم تحديد سيولة العقار من خلال مشاورات مع المشاركين في السوق، أي. مع أولئك الذين يشاركون بشكل مباشر في بيع الأصول المعنية في السوق. وفيما يتعلق بالعقارات، فهي الشركات العقارية، وفيما يتعلق بالمعدات، فهي الشركات المصنعة أو مكاتب تمثيلها أو التجار، وكذلك شركات بيع المعدات المستعملة.

ب) سعر

المؤشر المهم الثاني هو قيمة العقار. في أغلب الأحيان، وفقًا لما هو منصوص عليه في FSO رقم 2، فإن القيمة الأساسية لأغراض الضمانات هي القيمة السوقية. وفي الوقت نفسه، يجب أن يتأكد البنك من أن القيمة التي حصل عليها المثمن مبنية على معلومات حقيقية وتتوافق تمامًا مع بيانات السوق. إذا لم يكن للضمان المحتمل قيمة سوقية بسبب استحالة البيع المستقل، فيمكن تحديد نوع مختلف من القيمة بالاتفاق مع البنك.

ج) أهمية الأصل بالنسبة لأعمال المالك

مع الأخذ في الاعتبار الدور التحفيزي للضمان، فإن المعلومات المفيدة للبنك هي أهمية الأصل المعني من وجهة نظر المشاركة في تكوين دخل العميل، وبعبارة أخرى، أهميته بالنسبة لأعمال الراهن مَشرُوع.

يُقترح تقسيم الأصول قيد النظر بشكل مشروط إلى مجموعتين: الممتلكات "الكبيرة" والممتلكات "غير المهمة".

قد تتضمن المجموعة "الهامة" كائنات ملكية تلعب دورًا حاسمًا في العملية التجارية للمؤسسة. قد يكون من الصعب عزل هذه الأشياء واستبعادها من ملكية المؤسسة النشاط الاقتصاديحتى يتوقف تماما. سوف تتفاقم خسارة الممتلكات "الكبيرة" بشكل ملحوظ المؤشرات الماليةالمؤسسة الرهن العقاري وسوف يقلل من ملاءتها.

تشمل مجموعة الممتلكات "غير المهمة" الأشياء التي لن يكون لنقلها تأثير كبير على الإنتاج والأنشطة الاقتصادية للمرتهن ولن يؤثر بشكل كبير على حالته المالية.

تلعب خاصية الأهمية دورًا مهمًا عند إقراض مؤسسات التصنيع في مرحلة اختيار الأصول لتأمين الصفقة.

د) توقعات التغيرات في الأسعار

نظرًا لأن لحظات توفير أموال الائتمان وسدادها تكون في بعض الأحيان منفصلة بشكل كبير (حتى 5 - 7 سنوات)، فمن الضروري مراعاة التغيرات في قيمة الضمان بمرور الوقت، أي. إن التنبؤ بالتغيرات في قيمة العقار خلال فترة الصلاحية سيكون مفيدًا جدًا للبنك اتفاقية قرضوربما حبس الرهن اللاحق للضمانات. سيتم تحديد هذه التغييرات من خلال اتجاهات السوق، وخصائص العقار نفسه (على سبيل المثال، البلى)، والحاجة إلى القيام باستثمارات للحفاظ على حالة جودة العقار (الإصلاحات، وما إلى ذلك).

الحاجة إلى إجراء التنبؤ بالتكاليف وأفقها d.b. المحددة في مهمة التقييم.

ه) تحديد مقدار التكاليف المرتبطة بعملية حبس الرهن على الضمان

من الأمور المهمة عند اتخاذ قرار ائتماني بشأن الضمانات تقييم التكاليف التي تنشأ عند حبس الرهن على الضمانات وبيعها. يمكن أن تؤثر هذه التكاليف بشكل كبير على مبلغ خصم الضمانات الذي يحدده البنك. في الجزء المتعلق بعمل المثمن، قد تتضمن قائمة التكاليف التي سيتم تقييمها ما يلي:

• تكاليف التشغيل لفترة زمنية معينة؛
• تكاليف التفكيك والنقل؛
• تكاليف الاستشارات والخدمات الوسيطة؛
• تكاليف أخرى خاصة بأنواع الأصول الفردية.

ويمكن في معظم الحالات التنبؤ بقائمة وحجم هذه التكاليف.

لا ينص FSO على الالتزام بتحديد الخصائص المذكورة أعلاه، باستثناء التكلفة. ومع ذلك، تحتوي هذه القائمة على المعلومات التجارية اللازمة للبنك، واستعداد المثمن لإدراج هذه الخصائص في قائمة المعايير التي يتم تحديدها سيخلق مزايا تنافسية كبيرة للبنك. تتم مناقشة الحاجة إلى تحديد معايير معينة يطلبها البنك في مرحلة تحديد مهمة التقييم.

أنواع القيمة المحددة لأغراض الضمان

وكما ذكرنا سابقًا، في معظم الحالات، عند تقييم الممتلكات السائلة لأغراض الضمان، يتم استخدام القيمة السوقية كأساس لحساب قيمة الضمان.

وإذا كان البنك يدرس، بالاتفاق مع العميل والبنك، فقد تكون نتيجة التقييم هي قيمة الاستثمار.

لا يوصى باستخدام أساليب نمذجة الاستثمار لتحديد القيمة السوقية للأشياء المقترحة للهدم أو إعادة البناء عند تقييمها لأغراض الضمان.

ويتم تحديد قيمة التصفية من قبل المثمن إذا كان لدى العميل والبنك مثل هذه الحاجة. وفي هذه الحالة يوصى بتحديد المنهجية المستخدمة في مرحلة تحديد المهمة للتقييم.

فيما يتعلق بالأشياء التي ليس لديها سيولة مستقلة، ولكنها جزء لا يتجزأ من الممتلكات أو المجمع التكنولوجي الذي يتمتع عمومًا بالسيولة (الأصول السائلة المشروطة)، يُقترح اعتبار القيمة السوقية كأساس للتقييم، ولكن على افتراض أن بيع الأصول ممكن فقط كجزء من المجمع العقاري. سيتم فهم هذه القيمة على أنها حصة تكلفة المجمع المنسوبة إلى هذه الأصول عندما يتم بيع المجمع بالقيمة السوقية.

عند تقييم الأشياء السائلة بشكل مشروط، تعتبر قيمتها جزءا من قيمة مجمع الممتلكات الذي هي جزء منه.

لذلك، عند حساب تكلفتها، هناك طريقتان ممكنتان:

• تحديد قيمة مجمع الممتلكات بأكمله والتخصيص النسبي لقيمة الأشياء التي يتم تقييمها . يوصى بهذا النهج عند النظر في إجمالي الأصول التي تشكل غالبية المجمع (أكثر من نصف القيمة)؛
• تقييم الأصول الفردية باستخدام نهج التكلفة.عند تحديد التآكل، من الضروري أن تأخذ في الاعتبار جميع مكوناته بشكل صحيح. ينطبق هذا الخيار بشكل أكبر على المكونات الفردية للممتلكات أو المجمع التكنولوجي. إذا كانت هناك إمكانية للبيع المنفصل لهذه الأصول، فمن الضروري تقييم القيمة السوقية.

عند إعداد مهمة تقييم، من الضروري النص بوضوح على نوع القيمة التي سيتم تحديدها في التقرير.

لا يتم استخدام القيمة المساحية عند التقييم لأغراض الضمانات.

لا يحتوي هذا القسم على متطلبات أخلاقية عامة للمثمن؛ ويتضمن القسم توصيات تتعلق بالجانب الأخلاقي لأنشطة المثمن، وذلك بسبب تفاصيل التقييم لأغراض ضمانية.

يجب أن يؤخذ في الاعتبار أنه عند التقييم لأغراض الضمان، يتم وضع متطلبات متزايدة على استقلالية المثمن ونزاهته ونزاهته المهنية. ويفسر ذلك الاحتمال الحالي بأن يؤثر عميل التقييم على المثمن لحثه على تضخيم قيمة أصوله من أجل الحصول على كميات كبيرة من القروض. في معظم الحالات، لا يمكن مقاومة هذا التأثير الذاتي من جانب العميل إلا من خلال الموقف المبدئي للمثمن.

يجب أن يكون لدى المثمنين فهم عام لعملية الإقراض ومتطلبات البنك وشروط وأحكام القرض إن أمكن. يجب على المثمن أن يفهم بوضوح أن نتائج عمله تستخدم لاتخاذ قرارات ومخاطر مالية حقيقية. يمكن أن يؤدي العمل ذو الجودة الرديئة من قبل المثمنين إلى خسائر اقتصادية ليس فقط للبنوك، ولكن أيضًا للمشاركين الآخرين في السوق والسكان.

يجب أن يكون المثمن على علم بمستوى كفاءته. عند حل المشكلات التي تتطلب معرفة متخصصة للغاية، من الضروري إشراك المتخصصين الفنيين. في مثل هذه الحالات، من غير المقبول أن نقتصر على تقييمات الخبراء التي لا أساس لها من الصحة للمثمن نفسه.

يتم تشكيل تكلفة خدمات المثمن على أساس سياسة التعريفة التي يطبقها كعنصر العلاقات التعاقديةمع الزبون. يجب على المثمن إجراء متوازن سياسة التعريفة، وضمان الجودة الكافية لنتائج عمله. إن الإغراق، الذي يؤدي حتما إلى انخفاض في جودة نتيجة التقييم، فضلا عن الزيادة غير المبررة في التعريفات، لا يسهم في تطوير الشراكات. في الحالات التي لا يكون فيها البنك هو العميل المباشر للتقييم، يوصى بالامتناع عن التأثير على تكوين تكلفة الخدمات.

يجب أن يسعى المثمن باستمرار إلى التطوير المهني، وتحليل المعرفة والخبرة المتراكمة، ومراقبة اتجاهات السوق، وتحسين المؤهلات والخضوع للتدريب الدوري. من المساعدة الجيدة لتطوير وتحسين المعرفة والمهارات التفاعل أثناء عملية التقييم مع الموظفين الأكفاء في الإدارات ذات الصلة بالبنك. إن الحفاظ على قواعد البيانات، وأتمتة عمليات إعداد التقارير، ووجود أنظمة مراقبة الجودة في الشركة، وإعداد المراجعات التحليلية للمنطقة هي مؤشرات على النضج المهني للمثمن.

في كثير من الأحيان يصبح المثمن على علم بتفاصيل معاملات القروض القادمة. إن الكشف عن المعلومات التجارية وغيرها من المعلومات التي يمكن أن تسبب ضرراً للعميل أو البنك أمر غير مقبول. إن إشراك أطراف ثالثة كخبراء أو استشاريين، المرتبط بالحاجة إلى الكشف عن المعلومات السرية، يخضع للاتفاق مع العميل والبنك.

من غير المقبول أن نعرض على العميل خدمات التقييم لاستخدام خدمات بنك آخر لإتمام المعاملة.

عند التعامل مع ممثلي العميل أو البنك، يجب على المثمن إظهار الولاء واللباقة. عند مناقشة القضايا والمشاكل الحالية، يُسمح فقط بنبرة بناءة وعملية. تنطبق هذه التوصية بالتساوي على ممثلي العميل والبنك.

ومن أجل التغلب على عامل التشويه الذاتي لنتائج التقييم وزيادة كفاءة عملية التقييم ككل، يوصى باستخدام آلية يكون فيها البنك إما عميل التقييم أو يكون متضمناً في عملية التقييم كعميل مشارك في التقرير وطرف في العقد الذي يتلقى التقرير. يعمل موظف البنك، أثناء مراقبة جودة تقرير التقييم، بمثابة ثقل موازن لتأثير العميل، وإلى حد ما، يحمي المثمن.

بالنسبة للحالة التي يعمل فيها البنك كعميل مشارك، يتم عرض خوارزمية التفاعل العامة في الجدول. 2

الجدول 2.

		الأحداث الجارية
	الموافقة على مهمة التقييم	يتم تحديد موضوع التقييم والحقوق والأعباء، وتتم مناقشة الأساليب المستخدمة والافتراضات والقيود (يتم تحديد الكمية المطلوبة من المعلومات وتوقيت التقييم). وكقاعدة عامة، يتم ذلك بمشاركة العميل ويتم دمجه مع فحص المنشأة.
	إبرام اتفاق	الاتفاق له شكل ثلاثي. ويعمل البنك كعميل مشارك ومتلقي للتقرير (جنبًا إلى جنب مع المتعهد) ويوقع على شهادة قبول ثلاثية.
	المشاورات الحالية	يقوم المثمن بإبلاغ موظف البنك بالمشاكل الناشئة (على سبيل المثال، مع توفير المعلومات)، وتناقش القضايا المثيرة للجدل معًا
	العرض على البنك نتائج موجزةالتقييمات	يقوم المثمن بتزويد البنك بالنتائج التي تم الحصول عليها في شكل مختصر. عندما يوافق البنك على النتائج، يقوم المثمن بإعداد تقرير التقييم
	العرض للعميل	يتم تقديم التقرير المعد للعميل

يتميز المخطط المقدم بعدة نقاط مهمة.

أولاً،وهذا شكل من أشكال الاتفاقية الثلاثية، حيث يكون البنك بموجبه عميلاً مشاركًا للتقرير ويعمل كمتقبل للعمل.

ثانيًا،هذا هو تحديد مهمة التقييم في المرحلة الأولية. يتيح لك ذلك تحديد موضوع التقييم إلى أقصى حد ومتطلبات الأساليب والأساليب المستخدمة وتعكس الميزات الضرورية.

ثالث،هذه مشاورات مستمرة خلال عملية التقييم مع موظفي البنك. تتيح لك هذه المرحلة حل المشكلات الناشئة بسرعة وتمكن موظفي البنك من استخدام النتائج المتوسطة لاتخاذ قرار ائتماني دون انتظار الإعداد النهائي للتقرير.

يكون المخطط ممكنًا أيضًا عندما يقوم البنك، نيابة عن مالك الأصل المقترح رهنه، بدور عميل التقرير. وفي هذه الحالة، يتم دفع تكاليف خدمات المثمن من قبل البنك. يمكن التعويض اللاحق للبنك عن التكاليف المتكبدة بالاتفاق بين البنك والعميل بشكل مقبول لهم. وفي هذه الحالة يتم إبرام الاتفاقية في شكل ثنائي.

تعد الشراكة الوثيقة بين المثمن والبنك ضمانًا لعملية تجارية فعالة.

المتطلبات العامة لتكوين وجودة العمل أثناء التقييم. الافتراضات والقيود العامة.

متطلبات التقييمات التي يتم إجراؤها لأغراض ضمانات القروض، وكذلك للأغراض الأخرى بشكل عام، موضحة في خدمة الأمن الفيدرالية ومعايير المنظمات ذاتية التنظيم للمثمنين. ومع ذلك، فإن الهدف المعني يفترض وجود تفاصيل معينة للأسباب التالية.

1. في الواقع، فإن مستهلك خدمات المثمن هو مؤسسة ائتمانية، في حين أن عميل التقرير، كقاعدة عامة، أو في معظم الحالات، هو رهن محتمل.

2. تعتبر القيمة التي يحددها المثمن أساس الحساب اللاحق لقيمة الضمان. في الوقت نفسه، على عكس أغراض التقييم الأخرى، تأتي مسألة سيولة موضوع التقييم في المقدمة، والتي تحدد درجتها بشكل كبير قيمة الضمان.

3. لاتخاذ قرار ائتماني بشأن ضمان المعاملة، يحتاج البنك، بالإضافة إلى القيمة الأساسية، إلى معرفة عدد من العوامل المرتبطة مباشرة بقيمة الضمان المحتمل (انظر القسم 3)

4. يتم تحديد أنشطة المثمن من خلال العوامل التالية:

• مع الأخذ في الاعتبار أنه بناءً على نتيجة التقييم يقبل البنك الحقيقي المخاطر المالية، متطلبات جودة التقرير صارمة للغاية؛
• وفقًا لاحتياجات العمل للمشاركين في السوق، يجب تقديم خدمات التقييم خلال إطار زمني مقبول لجميع أصحاب المصلحة.

وفي ضوء ما ورد أعلاه، يجب تقديم المتطلبات العامة التالية إلى المثمن عند التقييم لأغراض الضمان.

• تتمثل المهمة الرئيسية للمثمن في إظهار التوقعات الكمية والنوعية لجدوى الكائن الذي تم تقييمه.
• إن نتيجة التقييم، في المقام الأول، ضرورية للبنك، لذلك، عند إجراء التقييم، يوصى المثمن، بالاتفاق مع البنك، بالتفاعل مع المتخصصين المعتمدين لديه. ولا يعني هذا التفاعل ضغطاً على المثمن من البنك ولا يخل بمبدأ استقلالية أنشطته.
• ويعتمد نوع القيمة المحددة على درجة سيولة الشيء المقيم. ولذلك فإن المهمة الأساسية هي تحليل السيولة والاتفاق مع البنك والعميل على نوع القيمة المحددة في التقرير.
• يجب أن يحتوي وصف كائنات التقييم على ميزات واضحة تجعل من الممكن تحديد الكائن بشكل لا لبس فيه. ولا يجوز الاقتصار على بيان الأسماء وأرقام الانضمام.
• عند تحديد القيمة السوقية، يجب أن تستند جميع التقديرات والافتراضات إلى بيانات واتجاهات السوق الموثوقة. وينبغي التقليل من الافتراضات المستندة فقط إلى رأي خبير المثمن.
• يجب الإشارة إلى كافة مصادر المعلومات المستخدمة في التقرير بشكل يسمح بالتحقق من كفايتها.
• ويجب أن يحتوي تقرير التقييم، بأقل طول، على جميع المعلومات اللازمة لفهم صحة النتائج التي تم الحصول عليها.
• ولزيادة كفاءة العمل يمكن تقديم نتائج التقييم المرحلي للبنك بالشكل المتفق عليه مع البنك.
• إذا كان هناك تناقض كبير في النتائج التي تم الحصول عليها باستخدام أساليب مختلفة، فيجب إجراء تحليل لأسباب هذا التناقض ويجب اختيار النتيجة الأكثر موثوقية، في الرأي المعقول للمثمن، كنتيجة نهائية.
• لا يجوز تقييم الكائن من قبل المثمن دون فحص الكائن. يجب إدراج صور للأشياء التي يتم تقييمها (إذا كان هناك عدد كبير من الأشياء، وربما الأكثر أهمية بشكل انتقائي) في ملاحق التقرير. يجب أن تعكس الصور بشكل موضوعي حالة العقار الذي يتم تقييمه؛
• بالاتفاق مع البنك والعميل، يمكن للمثمن تحديد خصائص كائن التقييم التي لم تنص عليها متطلبات معايير التقييم الفيدرالية، ولكنها ضرورية للبنك لاتخاذ القرار.
• يجب إكمال التقييم خلال الإطار الزمني المحدد عملية الائتمان. لتقليل المواعيد النهائية دون فقدان الجودة، يجب على المثمن، في مرحلة إعداد مهمة التقييم، أن يفهم مهمته بوضوح، ويحدد كمية المعلومات وتكوين المستندات المطلوبة للعمل، ويحدد المواعيد النهائية لتقديم المستندات والأولويات .
• يجب أن يحتوي قسم التحليل الخاص بقطاع السوق الذي ينتمي إليه الكائن الذي تم تقييمه على المعلومات التالية:
• تحليل الأنشطة الحالية والاتجاهات الرئيسية في قطاع السوق ذي الصلة؛
• الطلب المستقبلي والحالي والمتوقع على هذا النوع من العقارات في المنطقة؛
• الاحتياجات الحالية والمحتملة للاستخدامات البديلة للممتلكات التي يجري تقييمها؛
• درجة التأثير على قيمة الضمانات لبعض عوامل التنبؤ (في وقت التقييم)؛
• عند استخدام نهج الدخل عند البناء تدفقات نقديةمن الضروري الاعتماد على مؤشرات السوق، بما في ذلك الحالة التي يتمتع فيها مالك العقار بمزايا تجعله في وضع أكثر فائدة مقارنة بالمشاركين الآخرين في السوق (الفوائد، وما إلى ذلك). تخضع الأعباء الحالية للكائن (مثل الإيجار أو حقوق الارتفاق)، والتي سيتم الحفاظ عليها عند نقل ملكية الكائن، إلى الاعتبار الإلزامي أثناء التقييم.

المبادئ التوجيهية العامة لهيكل تقرير التقييم لأغراض الضمانات

يوصى بهيكل تقرير التقييم، مع مراعاة التفاصيل التي تحددها أغراض التعهد، في النموذج التالي.

الجزء 1. ملخص النتائج والاستنتاجات.هذا هو الجزء التنفيذي من تقرير التقييم، مما يسمح للمستخدم بالحصول على معلومات شاملة وشاملة على الفور حول نتائج العمل المنجز. نلخص هنا بإيجاز الخصائص الرئيسية لموضوع التقييم، والنتائج التي تم الحصول عليها عند تطبيق أساليب مختلفة للتقييم، والقيمة النهائية لموضوع التقييم، بالإضافة إلى الاستنتاجات والتوصيات المهمة التي، في رأي المثمن، مهمة بالنسبة لموضوع التقييم. العميل والبنك.

الجزء 2. مهمة التقييم.يحتوي هذا الجزء من التقرير على ثلاثة أقسام.

1) يتم تقديم وصف شامل للكائن مع جميع الخصائص التي تم أخذها في الاعتبار والتي ينبغي مراعاتها أثناء التقييم. يشار إلى دور موضوع التقييم في الأعمال التجارية أو عملية الإنتاج للمالك وأهميته. كما يقدم وصفًا لحقوق الملكية للشيء الذي يتم تقييمه وأعباء الشيء التي تؤثر على قيمته.

2) يشار إلى أن نتائج التقييم تهدف إلى استخدامها لأغراض الضمان. يتم توفير المعلومات حول معايير التقييم المستخدمة والوثائق الأخرى (بما في ذلك هذه التوصيات)، ونوع (أنواع) القيمة المحددة، بالإضافة إلى تحديد المعلمات والخصائص المحددة. يشار إلى تاريخ إجراء التقييم والموعد النهائي لإنجاز العمل.

3) تم تقديم الافتراضات والشروط المقيدة التي يستخدمها المثمن والتي قد تؤثر على نتيجة التقييم.

الجزء 3. معلومات عن عميل التقييم وعن المثمن.بالإضافة إلى المعلومات المشار إليها وفقًا لـ FSO رقم 3، يتم توفير معلومات حول البنك - المرتهن المحتمل من حيث اسمه وموقع الوحدة الإقليمية (إذا تم تنفيذ العمل مع فرع البنك). إذا تم إجراء التقييم دون مشاركة البنك، فلن تتم الإشارة إلى المعلومات المتعلقة بالبنك.

الجزء 4. تحليل قطاع السوق/السوق الذي يتعلق به الحجمط م التقييمات. يتم عرض نتائج تحليل السوق/قطاع السوق الذي ينتمي إليه موضوع التقييم، والاتجاهات الرئيسية المحددة، ونطاقات الأسعار والعوامل المؤثرة الرئيسية.

الجزء 5. تحليل سيولة كائن التقييم.قسم لا تنص عليه المعايير ولكنه مهم للغاية بالنسبة للبنك. يقدم القسم خصائص سيولة كائن التقييم والفترة المتوقعة للتعرض للسوق. ويشار إلى مصادر تحديد مؤشرات السيولة.

الجزء 6. أفضل تحليل الاستخدام.عند التقييم لأغراض الضمان، يتم إجراء هذا التحليل فقط في حالة وجود تناقض واضح بين العقار الذي يتم تقييمه واستخدامه الحالي. في هذه الحالة، يجب إجراء تقييم مع الأخذ في الاعتبار التغيير في الغرض المقصود من الكائن، إذا كان هذا الغرض قد تم تحديده بالفعل وبشكل صريح.

الجزء 7. وصف عملية التقييم.يوفر القسم معلومات حول الطرق المستخدمة، وكذلك جميع الحسابات. يوصى بتقديم معلومات حول النظائر المستخدمة والحسابات والتعديلات التي تم إجراؤها في شكل جدول. يجب أن تتيح المعلومات المقدمة إمكانية تتبع منطق وصحة النتيجة التي تم الحصول عليها بسهولة. إذا تم استخدام رأي الخبراء كمعلومات هامة بالنسبة للقيمة التي يتم تحديدها، فيجب أن يقوم تقرير التقييم بتحليل هذه القيمة من أجل الامتثال ظروف السوقالموصوفة في قسم تحليل السوق.

الجزء 8. تعريف الخصائص الإضافية.إذا حدد المثمن، وفقًا لمهمة التقييم، خصائص إضافية لكائن التقييم، على سبيل المثال، توقع التغيرات في القيمة بمرور الوقت أو مقدار التكاليف المرتبطة بحبس الرهن، فسيتم عرض البيانات الأولية والمنطق ونتائج الحسابات في هذا القسم. وأيضًا، بالاتفاق مع البنك والعميل، يمكن حساب قيمة التصفية لموضوع التقييم. وفي هذه الحالة لا بد من الإشارة إلى المنهجية المستخدمة وسبب اختيارها.

الجزء 9. تنسيق النتائج والاستنتاج النهائي حول تكلفة الكائن.يتم إجراء ترجيح النتائج التي تم الحصول عليها بطرق مختلفة فقط عندما لا يكون هناك تناقض كبير بين النتائج. إذا كان هناك تناقض كبير، يتم إجراء تحليل للأسباب ويتم اختيار النتيجة الأكثر موثوقية، في رأي المثمن، لتكون النتيجة النهائية.

التطبيقات.وفي ملحق التقرير وفقا للمتطلبات FSO رقم 3يتم توفير نسخ من الوثائق المستخدمة. عند استخدام المنشورات الإقليمية ذات التوزيع الصغير كمصادر للمعلومات، يوصى بتضمين التقرير ليس روابط، بل نسخًا من الصفحات ذات الصلة. من الضروري الحصول على صور للكائن الذي يتم تقييمه.

ومن أجل زيادة كفاءة عملية التقييم، يوصى بتقديم مواد مختصرة إلى البنك، مما يسمح لموظف البنك بفهم مدى موثوقية نتيجة التقييم قبل استلام التقرير الرئيسي. وينبغي أن تشمل هذه المعلومات ما يلي:

• وصف موضوع التقييم؛
• تحليل قطاع السوق الذي ينتمي إليه موضوع التقييم؛
• صور فوتوغرافية لموضوع التقييم؛
• حساب المواد مع إخراج النتيجة النهائية.

الأدب

• المعايير الدوليةالتقييمات. الطبعة السابعة. 2005 / ترانس. من الانجليزية انا. أرتيمينكوفا ، جي. ميكرين، N. V. بافلوفا. - م: شركة ذات مسؤولية محدودة "الجمعية الروسية للمثمنين"، 2006.
• معايير التقييم الأوروبية. 2000/لكل. من الانجليزية جي. ميكيرينا، ن.ف. بافلوفا، إيل. Artemenkova، - M.: LLC "الجمعية الروسية للمثمنين"، 2003.
• معايير التقييم الدولية، الإصدار الثامن، لجنة معايير التقييم الدولية، 2007.

مع الأخذ في الاعتبار الجوانب المختلفة للتقييم لأغراض الضمان، يقدم المؤلف توجيهات مختلفة لتحسين النتيجة النهائية للعمل والتغلب على العقبات الأكثر شيوعًا.

فيكتور روسلوف
التقييم لأغراض الضمان – الحقائق والميزات والمتطلبات
"الاستراتيجيات الاقتصادية"، العدد 02-2008، الصفحات 144-152

مقدمة

يرتبط الإقراض المصرفي، مثل أي نشاط مربح، بمخاطر فقدان الموارد المخصصة. وبغض النظر عن مدى مثالية أداة التحليل المالي لأنشطة المقترض، فإنها لا تقضي أبدًا على المخاطر المذكورة أعلاه بشكل كامل. وفي هذا الصدد، تستخدم البنوك أدوات تحوط مختلفة، وأهمها الضمانات والكفالة والضمانات.

من بين أدوات التحوط من مخاطر الائتمان، تعتبر الضمانات واحدة من أكثر الأدوات موثوقية. ويستند هذا الرأي إلى عاملين. أولاً، يمنح التشريع الحالي الدائن حقوق المرتهن مع حق تفضيلي على الدائنين الآخرين عند الوفاء بمطالباتهم فيما يتعلق بموضوع الرهن، وثانياً، مصالح الدائن محمية بأصول الملكية وحالتها وقيمتها والتي لا تعتمد دائمًا على التغييرات المحتملة الحالة الماليةمدين.

ويمكن أن تكون الضمانات أصولاً ثابتة (عقارية ومنقولة)، ومواد أولية، المنتجات النهائيةبضائع للبيع, ضمانات(سواء المقتبسة أو غير المقتبسة)، حقوق المطالبة بموجب التزامات مختلفة. لا تزال هناك ممارسة قليلة للتعهد بالأصول غير الملموسة. وتقع حصة الأسد من الأصول المرهونة على الممتلكات العقارية والمنقولة، وكذلك البضائع المتداولة. وفي الوقت نفسه، فإن الأشياء الأكثر تعقيدًا من وجهة نظر منهجية العمل هي العقارات والممتلكات المنقولة على شكل آلات ومعدات.

لا يمكن للرهن أن يحمي مصالح المرتهن بشكل موثوق إلا إذا تم استيفاء الشروط التالية:

• الاختيار الصحيح للأصول لأغراض ضمانات القروض؛
  
• تقييم أولي مناسب من قبل البنك للخصائص النوعية والكمية للضمانات (في المقام الأول السيولة والقيمة)؛
  
• خبرة قانونية عالية الجودة لتحديد المخاطر القانونية المرتبطة برهن الممتلكات المعنية؛
  
• اتخاذ التدابير المناسبة للحفاظ على الضمانات.
  

وهذا، في الواقع، هو محتوى العمل الجانبي.

من بين مراحل عمل الضمانات، فإن أصعبها وأكثرها مسؤولية هو تقييم الضمانات المحتملة في مرحلة النظر طلب القرض.
لا يمكن تحقيق نتيجة تقييم موضوعية وصحيحة إلا إذا كانت هناك متطلبات واضحة وكافية لإجراء التقييم. وفي الوقت نفسه، يفهم البنك نتيجة تقييم الضمان المحتمل ليس فقط كقيمته، ولكن ككل كاستنتاج حول مقبولية العقار المعني لتأمين معاملة ائتمانية محددة.

بادئ ذي بدء، من الضروري تحديد المعلومات المتعلقة بالضمانات المحتملة التي يحتاجها البنك لاتخاذ قرار الائتمان.

أولويات السيولة

بادئ ذي بدء، بالإضافة إلى الإمكانية الأساسية لقبول الممتلكات كضمان بسبب الظروف القانونية، فضلاً عن وجود مخاطر قانونية، يهتم البنك بما إذا كان ذلك ممكناً من حيث المبدأ وكيفية بيع الضمان بسرعة إذا كان هذا ممكناً. الحاجة تنشأ، أي. ما هي سيولتها؟ ومن المفارقة أنه على الرغم من الأهمية الواضحة للقضية، مع استثناءات قليلة للغاية، فإن هذه المعلومات غائبة عن تقارير التقييم التي يتم إجراؤها لأغراض الكفالة.
إن سيولة الأشياء التي تشكل الضمان هي السمة الرئيسية للضمان وتسمح لنا في كثير من الحالات بالحكم على مدى سرعة سداد دين القرض من خلال ممارسة حقوق المرتهن في الضمان. بدون تحليل السيولة فمن المستحيل قبوله الحل الصحيحلا يتعلق الأمر بإمكانية العمل الأساسية مع الأصل، ولا فيما يتعلق بالمعلمات الكمية - قيمة الضمانات ودرجة أمان معاملة القرض.

تتميز سيولة الممتلكات بمدى سرعة استبدال الشيء بالمال، أي. البيع بسعر مناسب للقيمة السوقية في سوق مفتوحة في ظل ظروف تنافسية، عندما يتصرف أطراف المعاملة بشكل معقول، ويكون لديهم جميع المعلومات اللازمة، ولا تتأثر الصفقة بأي ظروف استثنائية. من الممكن أن تكون الخاصية الكمية للسيولة هي وقت التعرض للسوق لشيء ما، أي. الوقت المستغرق لبيع عقار في سوق مفتوح وتنافسي بالقيمة السوقية.

إن مسألة تحديد السيولة ليست واضحة كما قد تبدو. على سبيل المثال، في حالة الإقراض المؤسسات الكبيرةغالبًا ما تكون الممتلكات المرهونة عبارة عن مباني وهياكل وأجهزة نقل ومعدات. قد تتكون قائمة الممتلكات من عدد كبيرالمواقف - مئات وأحيانا آلاف الوحدات. إن الأساليب التقليدية لتقييم هذا النوع من الضمان، استنادا إلى افتراض أن المطالبات ضد المدين سيتم استيفاؤها من خلال التصرف المباشر في الأشياء المرهونة وبيعها، لا تنطبق تماما لعدد من الأسباب.

أحد الأسباب هو كما يلي: كميات كبيرة من الأصول الثابتة، كقاعدة عامة، تكون غير سائلة عندما يتم بيعها بكميات كبيرة. بالإضافة إلى ذلك، لا يمكن بيع أنواع الممتلكات مثل الهياكل أو أجهزة النقل أو العقارات المتخصصة أو المعدات التكنولوجية المعقدة بمعزل عن الأصول الثابتة الأخرى. ترتبط السيولة، وكذلك قيمة هذا النوع من الممتلكات، ارتباطًا وثيقًا بسيولة المجمع العقاري أو أعمال المؤسسة. يمكن تسمية هذه الأصول بأنها "سائلة مشروطة". ترتبط سيولة هذه الأشياء ارتباطًا مباشرًا بسيولة المجموعة التكنولوجية أو مجمع الإنتاج الذي تشكل جزءًا منه.

يمكن الاعتراف بالأصول على أنها سائلة مشروطة إذا تم استيفاء الشروط التالية:

• المجمع العقاري بأكمله أو الجزء المستقل منه لديه سيولة؛
  
• تمثل الأصول المعنية عنصرًا هامًا في المجمع، وتؤدي وظائف رئيسية في تشغيله ولا يمكن فصلها دون التسبب في أضرار غير متناسبة؛
  
• الأصول جاهزة للعمل ولا تحتاج إلى استبدال أو إصلاحات كبيرة.
  

كمثال على المعدات التي تنتمي إلى مجموعة "السائلة المشروطة"، يمكن الاستشهاد بمصانع الدرفلة للمصانع المعدنية، ومنشآت تنقية غازات العادم للأفران العالية، والمنشآت الكبيرة ومعدات مصافي المواد الكيميائية والنفط. يمكن أن تكون أيضًا آلات وآلات ومنشآت ومعدات أخرى مختلفة مدرجة بكميات كبيرة في الميزانية العمومية لمؤسسة تشغيل كبيرة.

تكمن الأهمية العملية لهذا التصنيف في الحاجة إلى تشكيل كتلة الضمانات بطريقة تجعل الضمانات، ككل، تتمتع بالسيولة، على سبيل المثال، وحدة تكنولوجية مستقلة، وورشة إنتاج منفصلة مع إمكانية إعادة الاستخدام، وما إلى ذلك.

القيمة السوقية للعقار المذكور أعلاه، والتي يتم تحديدها على أساس الأساليب التقليدية، ليست مفيدة للبنك. ومع ذلك، فإن العبارة التي تقول إن مثل هذه الممتلكات من غير المناسب اعتبارها مصدرًا لسداد الديون في حالة التخلف عن سداد القرض ليست واضحة تمامًا، وفي أغلب الأحيان لا يوجد بديل (ممتلكات سائلة أخرى). علاوة على ذلك، تظهر ممارسة التعامل مع الديون المتعثرة أنه في عدد من الحالات، سمحت الأصول غير السائلة في حد ذاتها، ولكنها أساسية للأعمال، للدائن، الذي لديه أصول كضمان، بإعادة أمواله بشكل أسرع وبحجم أكبر من الدائنين المضمونين في شكل بقايا سلع سائلة

ما هي التكلفة التي يجب أن تستهدفها؟

المسألة الثانية الأكثر أهمية هي مسألة قيمة العقار.

ومن الغريب أن مفهوم "القيمة الإضافية"، المستخدم بنشاط في الاقتصاد على هذا النحو، غير موحد في الاتحاد الروسي اليوم، أي. لا يوجد تعريف واضح أو طرق تقييم مقبولة بشكل عام. ولا تتضمن المعايير الاتحادية (1-3) المعتمدة متطلبات التقييم لأغراض الضمانات، باستثناء الإشارة إلى ضرورة تحديد القيمة السوقية لهذه الأغراض.

إذا انتقلنا إلى الممارسة الدولية، على سبيل المثال، في معايير التقييم الدولية (4-6) يمكن العثور على التعريف التالي: "قيمة الإقراض العقاري (MLV) هي قيمة العقار التي يحددها المثمن الذي يجري عملية حكيمة تقييم قابلية تسويق العقار في المستقبل مع الأخذ في الاعتبار الجوانب المستدامة طويلة الأجل للعقار، وظروف السوق العادية والمحلية والاستخدام الحالي والاستخدامات البديلة المناسبة للعقار. ويرد تعريف تكلفة الإقراض العقاري في التشريعات الأوروبية (التوجيه 89/647/ECC بصيغته المعدلة بالتوجيه 98/32/EC). تتعلق هذه التوجيهات بقضايا التنظيم المصرفي ووضع معايير دنيا لملاءة المقرضين المشاركين في الإقراض مقابل الممتلكات. وتستخدم البنوك هذه القيمة عند تقييم مخاطر الائتمان وتختلف عن تقييم القيمة السوقية الحالية من خلال مراعاة الاتجاهات المستدامة طويلة الأجل واستبعاد عناصر المضاربة. وبعبارة أخرى، يمكن وصف MLV بأنها قيمة يتم تحديدها مع الأخذ في الاعتبار بعض التوقعات المحافظة للتغيرات خلال فترة الإقراض (7). هذا المفهوم أكثر قابلية للتطبيق على الإقراض العقاري لفترة كافية شروط لأجل طويل. إحدى النقاط المهمة في التعريف أعلاه هي الإشارة إلى "تقييم قابلية التسويق المستقبلي"، وهو ما يعني، إلى جانب تحديد القيمة، تحليل سيولة العقار.

تم تحديد متطلبات التقييم لتأمين القروض والرهون العقارية وسندات الدين في طلب التقييم الدولي 2 (IVA 2) التقييم لأغراض الإقراض. يفترض هذا المعيار إمكانية التحديد لأغراض الضمانات ليس فقط القيمة السوقية، ولكن أيضًا قيمة المؤسسة العاملة أو قيمة التصفية وما إلى ذلك، ومع ذلك، يتم اختيار القيمة السوقية باعتبارها النوع الرئيسي للقيمة من وجهة النظر من المستهلكين. من المهم أيضًا ملاحظة أن مستهلكي هذا التقييم محددون بوضوح في المعيار كمؤسسات ائتمانية. من مميزات التوصيات وفقًا لهذا المعيار هو التركيز على استخدام المثمن لبيانات السوق. يتطلب المعيار من المثمن أن يحدد بوضوح المواقف التي يستخدم فيها بيانات غير سوقية أو يحصل على قيمة غير سوقية.

وبالتالي، يمكننا أن نستنتج أنه وفقا لتوصيات المعايير الدولية، يتم تحديد القيمة السوقية في أغلب الأحيان لغرض تأمين التزامات الديون.

لماذا يوصى بالقيمة السوقية كقيمة أساسية؟ إن مفهوم "القيمة السوقية" شفاف وملموس تمامًا. في الممارسة العملية، يتم استخدام العديد من الأساليب والأساليب والتقنيات المثبتة لتحديدها. والأهم من ذلك أنه موجود المعلومات المتاحةحول الأسعار الحقيقية بناءً على نتائج المعاملات المكتملة، بالإضافة إلى معلومات الأسعار في سياق العرض والطلب. بشكل عام، ربما تكون القيمة السوقية هي النوع الوحيد من القيمة، بصرف النظر عن قيمة الاستثمار، الذي توجد له نقطة مرجعية ثابتة في شكل سوق حقيقي. أولئك. ويمكن التحقق من أدوات التقييم بناء على رأي مستقل حول قيمة أصول أصحابها (البائعين والمشترين).

إن استخدام قيمة التصفية كأساس لحساب قيمة الضمان يبدو منطقياً للوهلة الأولى. ومع ذلك، ينبغي أن يؤخذ في الاعتبار أن أساليب تقييم قيمة التصفية المستخدمة والموصوفة في الأدبيات تعتمد، كقاعدة عامة، على بناء نماذج نظرية تعكس، بدرجات متفاوتة، أفكار المؤلفين حول آليات تشكيل قيم الخصومات اللازمة من القيمة السوقية (8، 9). ودون الانتقاص من مزايا مؤلفي هذه الأعمال، وفي غياب البيانات الإحصائية الكافية للتحقق من مدى كفاية المناهج المقترحة، يجب اعتبار قيمة هذه البنيات النظرية للممارسة موضع شك.

ومن الجدير أيضًا النظر في مفهوم "القيمة العادلة للضمانات" الذي قدمه بنك روسيا في "اللوائح المتعلقة بإجراءات التكوين" مؤسسات الائتماناحتياطيات الخسائر المحتملة على القروض والقروض والديون المماثلة"، والتي يشار إليها غالبًا في البيئة المصرفية باسم اللائحة 254-P.
ووفقاً لهذه الوثيقة، فإن القيمة العادلة للضمان هي السعر الذي سيوافق عليه المرتهن، إذا كان هو بائع العقار المقدم كضمان، ولديه معلومات كاملة عن قيمة العقار وغير ملزم ببيعه. لبيعه، والمشتري، الذي لديه معلومات كاملة عن تكلفة العقار المحدد وغير ملزم بشرائه، سيوافق على شرائه بسعر معقول المدى القصير، بما لا يتجاوز 180 يومًا تقويميًا. أي أنه، بناءً على المعايير الحالية، يمكننا القول أنه بالنسبة للبنود التي لها فترة تعرض نموذجية أقل من 180 يومًا، فإن هذه هي في الواقع القيمة السوقية، وبالنسبة للبنود الأخرى فهي قيمة التصفية مع فترة تعرض لا تزيد عن 180 يومًا. أيام. وبما أنه لم يتم وضع توصيات لتحديد هذه القيمة، فإن البنوك تعمل عمليا بنفس القيمة السوقية.

سيكون من المنطقي أن نفترض أن الفهم الأكثر ملاءمة لجوهر قيمة الضمانات يجب أن يتم في المقام الأول البحث عنه من المستهلكين المباشرين، أي. في البنوك.

في مرحلة اتخاذ القرار الائتماني، يحتاج البنك إلى قيمة الضمان كمقياس لتقدير قيمة الضمان للمقارنة مع حجم التزامات القرض عند تحديد درجة الضمان المطلوبة للصفقة. من المنطقي أن نفترض أن البنك، عند تقديم مبلغ معين من المال كقرض، يريد معرفة أي جزء من هذه الأموال يمكن إرجاعه باستخدام الضمانات. وهذا هو المبلغ الذي تفهمه البنوك كقيمة ضمان.

تم تأكيد هذا الاستنتاج من خلال نتائج الاستطلاع. وفقا لغالبية مديري إدارات الائتمان والضمانات في عدد من البنوك الذين تمت مقابلتهم، فإن قيمة الضمانات تعتبر الأكثر احتمالا مبلغ من المالوالتي يمكن الحصول عليها لتلبية متطلبات البنك نتيجة لبيع الضمان نفسه أو الأنشطة الأخرى التي سيكون للضمان دور رئيسي فيها.

في الممارسة المصرفية، يتم تحديد قيمة قيمة الضمان كمشتق من القيمة السوقية عن طريق تخفيضها بمقدار معين، وهو ما يسمى بخصم الضمان. تتراوح قيم خصومات الضمانات فيما يتعلق بالأصول العقارية بشكل عام من 20 إلى 60%. يتم تحديد الحد الأدنى من خلال الخسائر المضمونة فعليًا للمقرض في شكل مدفوعات إلزامية، وربما يتم تحديد الحد الأعلى من خلال المنطق السليم ووجود المنافسة بين البنوك. المؤشرات الرئيسية التي تؤثر على معدل الخصم المطبق هي سيولة العقار، وديناميكيات التغيرات في القيمة مع مرور الوقت والتكاليف المتوقعة التي تنشأ عند حبس الرهن وبيع الممتلكات. وقد تمت مناقشة هذه المسألة بمزيد من التفصيل في كتاب "التقييم لأغراض الضمانات: النظرية والممارسة والتوصيات" (10).

وأكثر…

ومع الأخذ في الاعتبار الدور التحفيزي للضمان، فإن المعلومات المفيدة للبنك هي أهمية الأصل المعني من وجهة نظر المشاركة في توليد دخل العميل، وبعبارة أخرى، أهميته بالنسبة للأعمال.

نظرًا لأن لحظات توفير أموال الائتمان وسدادها متداخلة بمرور الوقت، وأحيانًا بشكل كبير (حتى 5-7 سنوات)، فمن الضروري مراعاة التغير في قيمة الضمان بمرور الوقت، أي. بالنسبة للبنك، سيكون من المفيد للغاية التنبؤ بالتغيرات في قيمة العقار خلال مدة اتفاقية القرض، وربما حبس الرهن اللاحق للضمانات. سيتم تحديد هذه التغييرات من خلال اتجاهات السوق، وخصائص العقار نفسه (على سبيل المثال، البلى)، والحاجة إلى القيام باستثمارات للحفاظ على حالة جودة العقار (الإصلاحات، وما إلى ذلك).

قضية أخرى مهمة هي تقييم التكاليف التي تنشأ عند حبس الرهن على الضمانات وبيعها. يمكن أن تؤثر هذه التكاليف بشكل كبير على القرار الائتماني فيما يتعلق بالضمانات (على سبيل المثال، بالنسبة للمعدات ذات خصائص الوزن والحجم الهامة، يمكن أن تكون قابلة للمقارنة من حيث الحجم بقيمة العقار). ستعتمد قائمة هذه التكاليف على السيناريو الذي ستستمر فيه عملية العمل مع الديون المتعثرة، ولكن في معظم الحالات يمكن التنبؤ بحجمها تمامًا.

البنوك والمثمنين

لا يوجد لدى معظم البنوك مثمنون محترفون ضمن موظفيها، ويتم التعامل مع العمل مع الضمانات إما من قبل موظفي الأقسام المتخصصة (المشار إليهم فيما بعد باسم "المتعهدين")، أو من قبل موظفي أقسام الائتمان الذين يجمعون بين تحليل الائتمانوتحليل الضمانات، أو موظفي قسم تحليل مخاطر الائتمان.

يتمتع المتعهدون، كقاعدة عامة، بالمعرفة والمهارات الأساسية في مجال التقييم، وإذا كانت لديهم خبرة عمل كافية، فإنهم ليسوا أقل شأنا من المثمنين المحترفين، ولكن غالبا ما تنشأ المواقف عندما:

• إن القيام بأعمال تقييم الأصول من قبل موظفي البنك ليس مربحًا اقتصاديًا للبنك. يحدث هذا الوضع في البنوك التي لديها شبكة فروع وحجم صغير نسبيًا محفظة القروضفي التقسيم الجهوي؛
  
• تقييم الأصول بأنفسنا لا يفي بمتطلبات المعايير المؤقتة للنظر في طلبات القروض؛
  
• مستوى تعقيد مهام التقييم التي يتم حلها لا يتوافق مع مستوى المؤهلات موظفي البنكويتطلب مشاركة المتخصصين في التقييم؛
  
• إبداء العميل رغبة ملحة في تحديد قيمة ممتلكاته من مثمن مستقل أو بين البنك والمقترض المحتمل؛ وفي بعض الحالات، ينشأ نزاع بين أقسام البنك المختلفة بشأن قيمة الضمان.
  

بشكل منفصل، يجب أن نذكر المجال النشط للمنتجات الائتمانية القياسية (على سبيل المثال، الإقراض العقاري والإقراض للشركات الصغيرة والمتوسطة). عند العمل في هذه القطاعات مع المنتجات التي تتطلب ضمانات، فمن الواضح أن البنوك لا تستطيع استخدام الموارد الداخلية لتقييم الضمانات بشكل مناسب.

ولذلك، تحتاج معظم البنوك إلى خدمات المثمنين المحترفين. تؤكد نتائج مسح المجتمع المصرفي الذي أجرته لجنة ARB لأنشطة التقييم (11) على الدرجة العالية من مشاركة المثمنين في عملية الإقراض (الجدول 1).

يحتل التقييم لأغراض الضمان مكانًا مهمًا في الحجم الإجمالي لأعمال التقييم في الاتحاد الروسي. في البلدان ذات الاقتصاد المتقدمالتقييم لأغراض الإقراض هو عمليا المهمة الرئيسية للمثمنين. ولذلك، يمكن الافتراض أنه في المستقبل سيكون نفس الاتجاه سمة من سمات السوق المحلية لخدمات التقييم. وبناء على نتائج استطلاع المثمنين، تم الكشف عن الصورة الموضحة في الجدول. 2.

لقد أتاح تحليل بيانات المسح تحديد الممتلكات، فيما يتعلق بأنواع الأصول الأكثر شيوعًا، التي غالبًا ما يشارك المثمنون في تقييمها. النتائج معروضة في الجدول. 3.

يمكن تحديد درجة ثقة البنوك في نتائج التقارير المقبولة من خلال البيانات الواردة في الجدول. 4.

وكما يتبين من الجداول، فإن الغالبية العظمى من التقارير الواردة إلى البنك يتم تدقيقها في أقسام البنك. في هذه الحالة، تبدو نتائج الاختبار كما هو موضح في الجدول. 5.

إن هذه الدرجة المنخفضة من الثقة في نتائج التقييم لا أساس لها من الصحة. تظهر ممارسة التعامل مع الديون المتعثرة، وفقًا للمسح، أنه في 5٪ فقط من الحالات ترتبط قيمة بيع الأصول بالتقييم الأولي الذي أجراه المثمن. وللتعرف على أسباب تدني جودة الخدمات المقدمة، تضمن الاستبيان أسئلة تطلب من البنوك أن تقيم على مقياس 100% وزن العوامل السلبية المختلفة التي لاحظتها البنوك عند التحقق من التقارير. النتائج موضحة في الجدول. 6.

كما يتبين من الجدول. 6، تعلق الأهمية الكبرى على مشكلة ما يسمى بالتقييم "المخصص". في الوقت نفسه، فإن انتماء المقترض إلى قطاع إقراض واحد أو آخر ليس بالغ الأهمية.

يمكن تفسير السبب من خلال دوافع المشاركين في المعاملة الائتمانية. ومن الواضح أنه عند إجراء التقييم لأغراض الرهن، يجد المثمن نفسه في ظروف صارمة إلى حد ما. العميل، الذي يدفع مباشرة مقابل عمل المثمن، لا يهتم بالقيمة الحقيقية لأصوله، والتي يعرفها هو نفسه جيدًا في معظم الحالات. إنه مهتم بالنتيجة القصوى المرغوبة التي أكدها التقرير، والتي تسمح له بجذب موارد ائتمانية كبيرة مقابل الأصول المرهونة.

وبسبب هذا العامل، وعلى النقيض من الرأي المقبول عمومًا، فإن البنك غير مهتم بالتقليل من القيمة، لأن في هذه الحالة، سيحد من حجم الإقراض، وبالتالي، في الحصول على الدخل. إن تشويه قيمة الضمانات لأعلى يمكن أن يؤدي إلى خسائر مالية حقيقية في حالة التخلف عن سداد القرض. لذلك، في الواقع، الشخص المهتم بجودة التقييم هو البنك، على الرغم من أن التقرير رسميًا يتم بأمر من مالك الأصول، الرهن العقاري المحتمل. بالمناسبة، يفهم المثمنون هذه الحقيقة بوضوح تام.

تؤثر العوامل التحفيزية المدروسة أيضًا على جودة التقارير. في الممارسة الغربية، بالنسبة للمثمن، هناك عامل مهم يحد من المظاهر الذاتية وهو مخاطر السمعة، ولكن الأزمة هي سوق الرهن العقاريالولايات المتحدة الأمريكية وبعض الدول الأوروبيةأظهر أن التقييم "المخصص" ليس غريبًا على المجتمع المتقدم. وفي الوقت نفسه، طور الغرب آليات الحماية المناسبة. في الولايات المتحدة الأمريكية، على سبيل المثال، عميل التقرير هو أحد البنوك، على الرغم من أن تكلفة عمل المثمن يتم دفعها من قبل الرهن المحتمل. في عدد من الدول الأوروبية، يتم استخدام الآلية التالية: يبرم البنك عقدًا لتقييم الأصول مع شركة معينة معروفة في السوق، والتي بدورها تقوم بتعيين المثمنين. في هذه الحالة، يقوم عميل البنك بدفع الفاتورة الصادرة عن الشركة، وفي كثير من الأحيان لا يلتقي حتى مع المثمن. يتيح العمل مع شركة واحدة للبنوك تحسين تكنولوجيا وكفاءة عملية التفاعل بشكل كبير.
ومن المؤسف أن المستوى الحالي من الكياسة في السوق المحلية لخدمات التقييم لا يسمح للبنوك، مع استثناءات نادرة، بالمخاطرة بسمعة المثمن عند إجراء التقييمات لأغراض الضمان.

ماذا تريد

سنحاول صياغة توصيات ومتطلبات عامة لتقييم الأصول العقارية لأغراض الضمان. إن ممارسة العمل الجانبي وخبرة التفاعل مع المثمنين مكنت من صياغة المتطلبات العامة التالية لعمل المثمن عند التقييم لأغراض الضمان.

• تتمثل المهمة الرئيسية للمثمن في إظهار التوقعات الكمية والنوعية لجدوى الكائن المثمن.
  
• إن نتيجة التقييم ضرورية في المقام الأول للبنك، لذلك، عند إجراء التقييم، يجب على المثمن العمل على اتصال مع المتخصصين في البنك.
  
• ويعتمد نوع القيمة المحددة على درجة سيولة الشيء المقيم. ولذلك فإن المهمة الأساسية هي تحليل السيولة والاتفاق مع البنك والعميل على نوع القيمة المحددة في التقرير.
  
• يجب أن يحتوي وصف كائنات التقييم على ميزات واضحة تجعل من الممكن تحديد الكائن بشكل لا لبس فيه.
  
• عند تحديد القيمة السوقية، يجب أن تستند جميع التقديرات والافتراضات إلى بيانات واتجاهات السوق الموثوقة. وينبغي التقليل من الافتراضات المستندة فقط إلى رأي الخبراء للمثمن.
  
• يجب الإشارة إلى كافة مصادر المعلومات المستخدمة في التقرير بشكل يسمح بالتحقق من كفايتها.
  
• ويجب أن يحتوي تقرير التقييم، بأقل طول، على جميع المعلومات اللازمة لفهم صحة النتائج التي تم الحصول عليها.
  
• ومن أجل زيادة كفاءة العمل، يمكن تقديم نتائج الحسابات الوسيطة إلى البنك.
  
• إذا كان هناك تناقض كبير في النتائج التي تم الحصول عليها باستخدام أساليب مختلفة، فيجب إجراء تحليل للأسباب واختيار النتيجة الأكثر موثوقية، في رأي المثمن، كنتيجة نهائية.
  
• لا يجوز للمثمن تقييم الشيء دون فحصه. يجب تضمين صور الكائنات التي يتم تقييمها (إذا كان هناك عدد كبير من الكائنات، ربما بشكل انتقائي) في ملاحق التقرير. يجب أن تعكس الصور بشكل موضوعي حالة الكائن بأكمله الذي يتم تقييمه، وليس أفضل أجزاءه أو أجزائه.
  
• بالاتفاق مع البنك والعميل، يمكن للمثمن تحديد معلمات كائن التقييم التي لم تنص عليها متطلبات معايير التقييم الفيدرالية، ولكنها ضرورية للبنك لاتخاذ القرار.
  
• ويجب إتمام التقييم خلال إطار زمني لا يتجاوز الحدود التي تحددها عملية الائتمان. لتقليل المواعيد النهائية دون فقدان الجودة، يجب على المثمن، في مرحلة إعداد مهمة التقييم، أن يفهم مهمته بوضوح، ويحدد كمية المعلومات وتكوين المستندات المطلوبة للعمل، ويحدد المواعيد النهائية لتقديم المستندات.
  

لا تتعارض المتطلبات المعلنة مع المعايير الفيدرالية وتتوافق بشكل جيد مع متطلبات المعايير الدولية. وعلى وجه الخصوص، يمكن تسليط الضوء على النقاط الرئيسية التالية في متطلبات MCO.

وفي حالة تحديد القيمة السوقية، يجب أن تكون منهجية تقييم الضمانات المحتملة مرتبطة بشكل صارم بالوضع الحقيقي للسوق وأن تحتوي على الحد الأدنى من الافتراضات والافتراضات ذات الطبيعة الذاتية.

تنص المعايير الدولية على أن “طريقة مقارنة المبيعات أو غيرها من طرق مقارنات السوق يجب أن تعتمد على أبحاث السوق، أي إذا كان المثمن يستخدم في حساباته المعلومات المقدمة من العميل والتي تتوافق مع الواقع ولكنها لا تتوافق مع الواقع. في واقع السوق، فإن مثل هذا النهج عند التقييم لأغراض الرهن غير مقبول.

بالإضافة إلى تلبية المتطلبات العامة لـ IVS لمحتوى التقرير، يجب أن تتضمن تقارير التقييم لأغراض السندات بشكل عام معلومات حول العناصر التالية:

• تحليل الأنشطة الحالية والاتجاهات الرئيسية في قطاع السوق ذي الصلة؛
  
• الطلب المستقبلي بأثر رجعي والحالي والمتوقع على هذا النوع من العقارات في منطقة معينة؛
  
• الاحتياجات المحتملة والمحتملة للاستخدامات البديلة للعقار؛
  
• السيولة الحالية للعقار، وكذلك، إذا لزم الأمر، احتمال استقراره؛
  
• درجة التأثير على قيمة الضمانات لبعض عوامل التنبؤ (في وقت التقييم)؛
  
• النهج المتبع في إجراء التقييم، ومدى استخدام بيانات السوق الموثوقة لدعم التقييم.
  

بشكل منفصل، يمكننا تسليط الضوء على متطلبات المثمن.

• يجب أن تكون سلطة ومسؤولية المثمن واضحة لكل من المثمن وعميله. يجب على المثمنين أن يفهموا بوضوح المخاطر المرتبطة بإجراء التقييم بغرض منح القرض، حيث أن سوء الفهم أو سوء الفهم أو الأخطاء في هذا المجال يمكن أن يؤدي إلى نزاعات ودعاوى قضائية بين المُقرض والمثمن.
  
• عند إجراء تقييم لغرض منح القرض، يجب على المثمن أن يولي اهتماما خاصا للحفاظ على الاستقلال عن المقترض.
  ومن المهم أن يتمتع المثمن بالخبرة ذات الصلة بنوع معين من العقارات، وإلا فإنه سيحتاج إلى طلب مشورة الخبراء.
  

تتطلب المعايير أن يكون المثمن مختصًا ويفهم عملية الإقراض. يجب أن يكون لدى المثمنين فهم عام لمتطلبات البنوك والمؤسسات المالية الأخرى، وإذا أمكن، شروط القرض. هذه هي المتطلبات الأساسية للمعايير الدولية المطبقة على التقييم لأغراض الضمانات.

عند إجراء تقييم لأغراض ضمانية، يقع المثمن في "مقص ثلاثي". فمن ناحية، هناك عميل التقييم لديه رغبة طبيعية في الحصول على أعلى نتيجة ممكنة، ومن ناحية أخرى، هناك متطلبات البنك الخاصة بجودة التقييم، ومصداقية التقرير وأدلته، وعلى والثالث، المواعيد النهائية الضيقة لإنجاز العمل. تظهر الممارسة أن هناك عدة اتجاهات لحل مشكلة ما بنجاح في مثل هذه الظروف الصعبة. على وجه الخصوص، هذه هي:

• تحسين قائمة الأعمال المنجزة، بما في ذلك اختيار الأساليب والأساليب المستخدمة؛
  
• تحسين هيكل التقرير؛
  
• تطوير خوارزمية للتفاعل مع موظفي البنك أثناء عملية التقييم.
  

يبدو أن النهج الذي يتبعه عدد من البنوك لتنظيم التفاعل مع المثمنين، الموضح في الجدول 1، فعال للغاية. 7.

يتميز المخطط المقدم بعدة نقاط مهمة.

أولاً، هذا شكل من أشكال الاتفاق الثلاثي، والذي بموجبه يكون البنك عميلاً مشاركًا للتقرير ويعمل كمتقبل للعمل.
تمت مناقشة الحاجة إلى مشاركة متخصصين في البنوك في التقييم في المواد التشاورية للجنة بازل للرقابة المصرفية، وعلى وجه الخصوص: "يجب تقييم الضمانات الإضافية بحذر، على سبيل المثال، بالنسبة للقروض العقارية التجارية الكبيرة، يجب على البنوك الحصول على تقديرات دقيقة لقيمة الضمانات الإضافية". يجب على القيمة العادلة الحالية للضمانات من المهنيين المؤهلين - الداخليين أو الخارجيين للبنك - مراجعة الافتراضات والاستنتاجات لكل تقييم للتأكد من ملاءمتها وصلاحيتها.

ثانيا، هذه هي صياغة المواصفات الفنية في المرحلة الأولية، مما يجعل من الممكن تحديد موضوع التقييم إلى أقصى حد، ومتطلبات الأساليب والأساليب المستخدمة، وتعكس الميزات الضرورية.

ثالثًا، هذه مشاورات مستمرة مع موظفي البنك أثناء عملية التقييم، مما يجعل من الممكن حل المشكلات الناشئة بسرعة ويسمح لموظفي البنك باستخدام النتائج الوسيطة لاتخاذ قرار ائتماني دون انتظار إكمال التقرير.

مع الأمل في المستقبل

حاليًا، تحت قيادة مجلس الخبراء التابع للجنة ARB المعنية بأنشطة التقييم، يتم تنفيذ عمل مهم وذو صلة لإنشاء توصيات منهجية موحدة للتقييم لأغراض الضمانات. ومن المتوقع أن تكون نتيجة هذا العمل متسقة مع أكبر البنوكومجتمع التقييم والمستهلكين الرئيسيين لخدمات التقييم والمتطلبات والتوصيات التي من شأنها تحسين جودة التقييم وكفاءة التفاعل بين منتجي ومستهلكي الخدمات.

وفي الختام، أود التأكيد على أن البنك يهتم بالمثمن باعتباره شريكاً واعياً ومهنياً، قادراً على تحمل مسؤولية نتيجة عمله؛ ويجب على البنك التأكد من أن القيمة التي حصل عليها في التقرير كافية السوق ويمكن أن تكون بمثابة دليل موثوق عند اتخاذ قرار الائتمان.

إن التقييم لأغراض الكفالة أمر صعب للغاية ويتطلب جهدًا كبيرًا ومهارات مهنية. ومع ذلك، تظهر الممارسة أن الشركات الناجحة في هذا المجال هي أيضا ناجحة في مجال الأعمال التجارية.

بيس 8062/24.03.2008

ملحوظات
1. معيار التقييم الفيدرالي رقم 1 "المفاهيم والأساليب والمتطلبات العامة للتقييم (FSO رقم 1)"، تمت الموافقة عليه بأمر من وزارة التنمية الاقتصادية في روسيا بتاريخ 20 يوليو 2007 رقم 256.
2. معيار التقييم الفيدرالي رقم 2 "الغرض من التقييم وأنواع القيمة (FSO رقم 2)"، تمت الموافقة عليه بأمر من وزارة التنمية الاقتصادية في روسيا بتاريخ 20 يوليو 2007 رقم 255.
3. معيار التقييم الفيدرالي رقم 3 "متطلبات تقرير التقييم (FSO رقم 3)"، تمت الموافقة عليه بأمر من وزارة التنمية الاقتصادية في روسيا بتاريخ 20 يوليو 2007 رقم 254.
4. معايير التقييم الدولية. الطبعة السابعة. 2005/
لكل. من الانجليزية انا. أرتيمينكوفا ، جي. ميكرين، N. V. بافلوفا. م: شركة ذات مسؤولية محدودة "الجمعية الروسية للمثمنين"، 2006.
5. معايير التقييم الأوروبية. 2000 / ترجمة. من الانجليزية جي. ميكيرينا، ن.ف. بافلوفا، إيل. أرتيمينكوفا. م: شركة ذات مسؤولية محدودة "الجمعية الروسية للمثمنين"، 2003.
6. معايير التقييم الدولية، الإصدار الثامن، لجنة معايير التقييم الدولية، 2007.
7. كونراد روتشارد. قيمة الإقراض العقاري، Verband deutscher Hypothekenbanken، بون، 2003.
8. جالاسيوك في.في.، جالاسيوك في.في. تحديد قيمة التصفية باستخدام طريقة Galasyukov (GMLV) / Ed. جالاسيوك ف.ف. دنيبروبيتروفسك: JSC "دار النشر "زوريا""، 2007.
9. رودين أ.يو. منهجية تقدير قيمة تصفية الممتلكات // أسئلة التقييم. 2003. رقم 1، ص. 30-33.
10. التقييم لأغراض إضافية: النظرية والتطبيق والتوصيات / ماجستير. فيدوتوفا، V.Yu. روسلوف، أ.ن. شيرباكوفا، أ. ميشانوف. م: المالية والإحصاء، 2008.
11. نشرة ARB. 2008. رقم 04.

إرسال عملك الجيد في قاعدة المعرفة أمر بسيط. استخدم النموذج أدناه

سيكون الطلاب وطلاب الدراسات العليا والعلماء الشباب الذين يستخدمون قاعدة المعرفة في دراساتهم وعملهم ممتنين جدًا لك.

تم النشر على http://www.allbest.ru/

• مقدمة
• الفصل 1.
• 1.1 العقارات كموضوع للضمان
• 1.2
• الفصل 2. تقييم القيمة السوقية للعقار لغرض الرهن باستخدام مثال مبنى المستودعات
• 2.1 وصف موضوع التقييم
• 2.2 تحليل السوق لموضوع التقييم
• 2.3 تحديد القيمة السوقية لموضوع التقييم
• الفصل 3. توصيات لتحسين الأنشطة تقييم الممتلكات العقارية لأغراض إضافية
• خاتمة
• فهرس
• التطبيقات
• مقدمة

أصبحت التقييمات العقارية ذات صلة الآن وستظل ذات صلة طالما أن العقار موجود. في روسيا، هناك تكوين وتطوير نشط لسوق العقارات ويشارك عدد متزايد من المواطنين والشركات والمنظمات في المعاملات العقارية.

بالنسبة للعديد من المعاملات المتعلقة بالعقارات وغيرها من الأشياء الخاضعة للتقييم، قد لا يكون استنتاج المثمن مرغوبًا فيه فحسب، بل أيضًا إلزاميًا تمامًا. نشاط التقييم ككائن التنظيم القانونيمن ناحية، فهو يمثل خدمة المثمن - خبير مستقل في تحديد القيمة السوقية، ومن ناحية أخرى، فهو عامل قانوني يحدد قيمة كائن التقييم للأغراض المحددة في اتفاقية التقييم.

يعد التقييم لأغراض الضمانات أحد الجوانب الأكثر صلة بالاستخدام العملي لنظرية التقييم، لأنه هي واحدة من أكثر أنواع الخدمات شعبية في سوق التقييم.

عند اختيار الأصول لأغراض الضمان، فإن الأشياء العقارية هي الأكثر جاذبية. يتم تفسير هذه "الجاذبية" في المقام الأول من خلال موثوقية الشيء المرهون، سواء في الجانب المادي - استحالة نقله، أو في الجانب القانوني - التسجيل الإلزامي للدولة (وجود الرهن لا يسمح ببيع الشيء المرهون). كائن دون إبلاغ المرتهن).

تعتبر الأخطاء في تقييم الضمانات مكلفة للغاية بالنسبة للبنك، والأخطاء في كلا الاتجاهين تؤدي إلى عواقب سلبية. الضمانات المبالغ في قيمتها محفوفة بالخسائر في حالة التخلف عن السداد؛ والضمانات المقومة بأقل من قيمتها تحد من حجم الإقراض (على الأقل في العديد من البنوك)، وبالتالي تؤدي إلى خسارة الدخل. أي أن البنك مهتم أكثر بالتقييم الموضوعي لقيمة الضمان، على عكس الاعتقاد السائد بأنه من المفيد للبنك أن يقلل من قيمتها.

تحدد الحجج المقدمة أعلاه مدى أهمية الموضوع المختار.

موضوع أُطرُوحَةكان تقديرا للقيمة السوقية العقاراتلأغراض الكفالة.

كان الهدف من البحث في الأطروحة عبارة عن مبنى مستودع.

تاريخ تحديد القيمة السوقية لمبنى المستودعات: 01/07/2010

تاريخ تجميع الأطروحة: 09.12.2010

كان الغرض من هذه الأطروحة هو تحليل الأسس النظرية لتقييم العقارات وتنفيذها العملي باستخدام مثال تقييم مبنى المستودعات، مع مراعاة خصوصيات استخدام نتائج التقييم للضمانات.

ولتحقيق هذا الهدف تم حل المهام التالية:

تحليل اساس نظرىتقييم العقارات لأغراض الضمان؛

توضيح تطبيقات وقيود أساليب وأساليب تقييم العقارات لأغراض الضمان.

تحليل المعلومات الأولية، وتجميع البيانات التي تم الحصول عليها، وتجميع لمحة موجزة عن سوق العقارات في تاريخ التقييم؛

تبرير وتنسيق نتائج تقييم القيمة السوقية لمبنى المستودع لأغراض الضمان.

الفصل 1.الأطر النظرية لتقييم الممتلكات العقارية لغرض الضمان

1.1 العقارات كموضوع للضمان

يتضمن مفهوم "العقارات" مجموعة واسعة إلى حد ما من الأشياء. وهي تشمل: الأشياء العقارية المخصصة للمكاتب، وتجارة التجزئة، وأغراض المستودعات: الأشياء التي تستخدمها مؤسسات قطاع الخدمات (وكلاء السيارات وخدمات السيارات، وغسيل السيارات، والفنادق، وما إلى ذلك)؛ مرافق الإنتاج (ورش العمل ومباني المصانع، الخ). يمكن للمالكين اعتبار جميع الأشياء المذكورة أعلاه بمثابة ضمانات، بمثابة ضمان لمعاملة ائتمانية.

تجدر الإشارة إلى أنه بالإضافة إلى قضايا التقييم، فإن التعهد يؤثر على مساحة كبيرة من المجال القانوني. لذلك، قبل النظر في مجموعة القضايا المتعلقة بتقييم القيمة السوقية للعقارات لغرض الضمان، سنحدد حدود المجال القانوني.

الإطار القانوني في مجال ضمانات الأشياء العقارية

رئيسي الوثائق التنظيميةالضوابط المنظمة للرهن العقاري هي:

القانون المدني للاتحاد الروسي، الجزء الأول؛

قانون الأراضي في الاتحاد الروسي؛

القانون الاتحادي "بشأن تسجيل الدولة لحقوق الممتلكات المنقولة والمعاملات معها" رقم 122-FZ؛

القانون الاتحادي الصادر في 16 يوليو 1998 رقم 102-FZ "بشأن الرهن العقاري (رهن العقارات)."

وفقًا للتشريع الحالي (القانون الاتحادي "بشأن أنشطة التقييم في الاتحاد الروسي" المادة 8)، فيما يتعلق بأغراض الإقراض، يكون إجراء تقييم للأشياء التي يتم تقييمها إلزاميًا في الحالات التالية:

المشاركة في معاملة الأشياء المقدرة المملوكة كليًا أو جزئيًا للاتحاد الروسي أو الكيانات المكونة للاتحاد الروسي أو البلديات، بما في ذلك عند تحديد قيمة الأشياء المقدرة المملوكة للاتحاد الروسي أو الكيانات المكونة للاتحاد الروسي أو البلديات، كموضوع تعهد؛

عند التنازل عن التزامات الديون المرتبطة بأشياء التقييم التابعة للاتحاد الروسي أو الكيانات المكونة للاتحاد الروسي أو البلديات؛

عند نقل كائنات التقييم التابعة للاتحاد الروسي أو الكيانات المكونة للاتحاد الروسي أو البلديات، كمساهمة في رؤوس الأموال المصرح بها، أموال الكيانات القانونية، وكذلك في حالة وجود نزاع حول قيمة كائن التقييم، بما في ذلك عندما الإقراض العقاريالأفراد والكيانات القانونية في حالات النزاعات المتعلقة بقيمة الشيء المرهون.

تعريف الممتلكات

تعريف العقارات موضح في القانون المدني للاتحاد الروسي وفقًا للمادة. 130 من القانون المدني للاتحاد الروسي "... تشمل الأشياء غير المنقولة (العقارات، العقارات) قطع الأراضي، وقطع الأرض، وكل ما يرتبط ارتباطًا وثيقًا بالأرض، أي الأشياء التي تكون حركتها دون ضرر غير متناسب مستحيلة بما في ذلك الغابات، المزارع المعمرة"المباني" الهياكل والأشياء من البناء غير المكتمل. وتشمل العقارات أيضًا الطائرات والسفن البحرية وسفن الملاحة الداخلية والأجسام الفضائية الخاضعة لتسجيل الدولة.

وبحسب MCO، فإن “العقارات تشمل الأراضي وكل ما هو طبيعي قطعة أرض- كالأشجار والمعادن، وكذلك كل ما يضيفه الإنسان من مباني وتحسينات للأراضي. جميع الملحقات الدائمة للمباني، مثل أنظمة السباكة وأنظمة التدفئة والتبريد والأسلاك الكهربائية والمرافق المدمجة مثل مصاعد التزلج والمصاعد، هي أيضًا جزء من العقار. يشمل العقار جميع الوصلات - سواء تحت الأرض أو فوق الأرض."

لا يمكن أن تكون الأشياء العقارية التالية موضوعات ضمانية:

1. المباني ذات الأغراض غير المحددة؛

2. المباني المعترف بها في بالطريقة المقررةغير صالحة للاستخدام (حالات الطوارئ، الموجودة في المناطق الملغومة، في مناطق نفايات محطات الطاقة الحرارية، في المناطق الكارستية، المتضررة بسبب الكوارث الطبيعية أو الحرائق)؛

3. الأشياء غير المصرح بها والتي لا مالك لها؛

4. المباني التي لم تنجح في تسجيل الدولة بالطريقة المنصوص عليها.

يجب أن يؤخذ في الاعتبار أن اتفاقية التعهد بالعقارات (الرهن العقاري) تدخل حيز التنفيذ منذ لحظة تسجيلها في القسم الإقليمي لغرفة التسجيل الفيدرالية. الاتفاقية التي لم تتجاوز تسجيل الدولة غير صالحة.

بالتزامن مع رهن العقار، يتم تسجيل تعهد بحقوق الاستخدام (الملكية، بما في ذلك الملكية المشتركة أو الإدارة الاقتصادية أو الإيجار) لقطعة الأرض، مما يضمن عمل المبنى في حالة أن هذه الحقوق مملوكة للمالك. مالك المبنى.

تشير المادة 62 من القانون الاتحادي "بشأن الرهن العقاري (الرهن العقاري بتاريخ 16 يوليو 1998 رقم 102-FZ) إلى قطع الأراضي التي قد تكون موضوع الرهن (الرهن العقاري):

1. يجوز رهن قطع الأراضي بموجب اتفاقية رهن عقاري إلى الحد الذي لا يتم فيه استبعاد الأراضي المقابلة من التداول أو عدم تقييد تداولها على أساس القانون الاتحادي.

1.1. إذا تم نقل قطعة أرض بموجب عقد إيجار إلى مواطن أو كيان قانوني، يحق لمستأجر قطعة الأرض أن يتعهد بحقوق إيجار قطعة الأرض خلال مدة اتفاقية إيجار قطعة الأرض بموافقة المالك من قطعة الأرض

2. في حالة الملكية المشتركة أو المشتركة لقطع الأراضي المحددة في الفقرة 1 من هذه المادة، لا يمكن إنشاء الرهن العقاري إلا على قطعة أرض مملوكة لمواطن أو كيان قانوني، مخصصة عينيًا من الأراضي المشتركة أو ملكية مشتركة.

المادة 63 تحدد قطع الأراضي غير الخاضعة للرهن العقاري:

· لا يُسمح برهن الأراضي المملوكة للدولة أو البلدية وفقًا لهذا القانون الاتحادي؛

· لا يجوز رهن جزء من قطعة أرض تقل مساحتها عن الحد الأدنى للحجم الذي تحدده القوانين التنظيمية للكيانات المكونة للاتحاد الروسي والأفعال التنظيمية للسلطات حكومة محليةللأراضي لأغراض مختلفة والاستخدامات المسموح بها.

تشير الممارسة القضائية الحالية إلى إمكانية رهن عقار دون رهن متزامن لقطعة أرض “... عندما لا يكون المرتهن مالكًا أو مستأجرًا لقطعة الأرض، يحق له رهن البناء (الهيكل) فقط. مثل هذا الاتفاق ليس باطلاً".

وفي هذه الحالة لا بد من توثيق عدم وجود هذه الحقوق من صاحب المبنى. قد يكون هذا التأكيد مقتطفًا من سجل الدولة الموحد أو (في حالة عدم وجود معلومات سجل الدولة الموحدة) شهادة من سلطة الأراضي. عند رهن المباني، يلزم تعهد بحقوق استخدام الأراضي إذا كان مالك المبنى لديه هذه الحقوق (مع أو بدون تخصيص عيني).

في الجدول. يصف 1 الخيارات الممكنة للحصول على الحق وملكية قطعة أرض، ويقدم التعليقات ذات الصلة التي تشير إلى النقاط الرئيسية التي يجب الانتباه إليها عند تكوين كتلة الضمانات وتنفيذ العمل لتقييم القيمة.

طاولة 1

	الخيارات الممكنة	تعليقات
	لم يتم إضفاء الطابع الرسمي على العلاقات القانونية المتعلقة بالأراضي	إذا كانت حقوق ملكية المبنى وحقوق استخدام الأرض مملوكة لأشخاص مختلفين، فلا يلزم تسجيل تعهد بحقوق استخدام الأرض، ولكن يلزم تقديم دليل مستندي على عدم وجود هذه الحقوق من مالك المبنى، للحصول على هذا التأكيد. مطلوب مقتطف من سجل الدولة الموحد أو (في حالة عدم وجود معلومات في سجل الدولة الموحد) شهادة من سلطة الأراضي. عند رهن العقار، يلزم تعهد حقوق استخدام الأرض إذا كان مالك العقار لديه هذه الحقوق (مع حصة عينية أو تخصيص)
	يتم إضفاء الطابع الرسمي على العلاقات القانونية المتعلقة بالأراضي
	ملك	الخيار الأكثر تفضيلاً للضمانات. من الضروري الانتباه إلى الامتثال الاستخدام المقصودالكائن الحالي ووجود الأعباء
	الاستخدام الدائم (لأجل غير مسمى).	قطعة الأرض المملوكة للراهن مع حق الملكية (الدائم) والاستخدام ليست محل رهن عقاري.* وفقًا للفقرة 2 من المادة 3 من القانون الاتحادي "بشأن دخول قانون الأراضي للاتحاد الروسي حيز التنفيذ" بتاريخ 25 أكتوبر 2001 رقم 137-FZ، الكيانات القانونية، باستثناء تلك المحددة في البند 1 من فن. 20 من قانون الأراضي في الاتحاد الروسي، يتعين على الكيانات القانونية إعادة تسجيل حق الاستخدام الدائم غير المحدود لقطع الأراضي لحق الإيجار حتى 1 يناير 2010 وفقًا لقواعد المادة 36 من قانون الأراضي في الاتحاد الروسي الاتحاد الروسي. عند رهن هذه الأشياء، من الضروري النص على أنه في حالة إعادة تسجيل حقوق استخدام الأرض، يجب على مالك أو مستأجر قطعة الأرض أن يبرم اتفاقية إضافية لاتفاقية الرهن العقاري، والتي بموجبها يكون حق الإيجار يتم نقل قطعة الأرض أو حق الملكية كضمان مع المبنى أو المبنى
	الإيجار (طويل الأجل أو قصير الأجل)	يجب أن تؤخذ مدة عقد الإيجار في الاعتبار عند إجراء التقييم.
وينبغي النظر في:	إذا كانت قطعة الأرض أكبر من مساحة البناء. مطلوب تحليل لتحديد ما إذا كانت هناك قيمة إضافية لقطعة الأرض إذا كانت مساحتها أكبر من المساحة المطلوبة لتشغيل المنشأة بالكامل.
	إذا تم تسجيل موقع التطوير فقط، فمن الضروري في مثل هذه الحالة التعامل بعناية ومعقولة مع قضايا تشكيل قيمة الكائن. يقدم النص مثالاً لموقف مماثل ينشأ عند تقييم مركز التسوق
* وفقا للفقرة 1 من الفن. 6 من القانون الاتحادي "بشأن الرهن العقاري (رهن العقارات)" بتاريخ 16 يوليو 1998 رقم 102-FZ، يمكن إنشاء رهن عقاري على الممتلكات التي يملكها المرتهن بموجب حق الملكية أو بحق الإدارة الاقتصادية، أي. لا يتم تضمين حق الاستخدام الدائم (لأجل غير مسمى) ضمن الحقوق المنقولة كضمان. في الوقت نفسه، وفقًا للفقرة 4 من المادة 36 من قانون الأراضي في الاتحاد الروسي، لا يحق للمواطنين أو الكيانات القانونية التي تمتلك قطع أرض مع حق الاستخدام الدائم (الدائم) التصرف في قطع الأراضي هذه ونقل الملكية كضمان يستلزم التصرف في تلك الممتلكات. قطع الأراضي المنقولة إلى المواطنين والمنظمات للاستخدام الدائم (لأجل غير مسمى) هي ملكية الدولة أو البلدية والرهن العقاري قطع ارضلا يُسمح بملكية الدولة أو البلدية (المادة 63 من القانون الاتحادي "بشأن الرهن العقاري (رهن العقارات)").

1.2 تحليل طرق تقييم قيمة الممتلكات العقارية لغرض الضمان

تنظم الممارسة التشريعية الروسية استخدام مناهج المقارنة والتكلفة والدخل عند تقييم العقارات.

يعتمد اختيار نهج أو آخر على طبيعة العقار الذي يتم تقييمه، وبيئة السوق، وجوهر الدوافع والأفعال النموذجية لأصحاب العقارات والمستأجرين المحتملين، وتوافر وجودة المعلومات الأولية اللازمة.

لتكوين القيمة السوقية للعقار، لا بد من إتمام مراحل العمل التالية:

1. إجراء تحليل لسوق العقارات التجارية.

2. تكوين رأي حول مزايا وعيوب موقع كائن التقييم؛

3. تحليل الاستخدام الأفضل والأكثر فعالية (كجزء من تقييم العقارات لأغراض الضمان، يستخدم هذا التحليل في حالات معينة، ولكن في معظم الحالات غير مطلوب، حيث أنه من المفترض أن يتم رهن الشيء على أساس استخدامه الحالي)؛

4. اختيار طرق التقييم.

5. إجراء العمليات الحسابية ضمن الأساليب المختارة.

6. تكوين استنتاج نهائي حول التكلفة.

دعونا نتناول النقاط الرئيسية التي يجب مراعاتها في كل مرحلة من المراحل المذكورة أعلاه عند تقييم العقارات لأغراض الضمان.

تحليل السوق

يحدد تحليل السوق عالي الجودة إلى حد كبير مدى موثوقية نتيجة التقييم النهائية.

يرتبط تحليل السوق ارتباطًا وثيقًا بتحليل السيولة. على سبيل المثال، عند تقييم منشأة الإنتاج، من الضروري تحليل الطلب على أماكن الإنتاج (المناطق المطلوبة والتصميم والحالة)، بالإضافة إلى تحليل المعروض من المرافق المماثلة.

تجدر الإشارة إلى أنه عند التقييم لغرض الضمان، تعد السيولة سمة مهمة للضمان وتسمح لنا في كثير من الحالات بالحكم على مدى سرعة سداد دين القرض من خلال ممارسة حقوق المرتهن في الضمان. يتيح لك تكوين استنتاج حول درجة سيولة العقار بشكل صحيح الحصول على رأي مستنير حول قيمته واتخاذ قرار بشأن مبلغ خصم الضمان.

العوامل الهامة التي تؤثر على سيولة العقارات هي: الموقع، والخصائص الفيزيائية للعقار (البلى، وحالة المرافق)، وحجم العقار، وحالة سوق العقارات في منطقة وموقع معين. تجدر الإشارة إلى أن الامتثال لهذه العوامل سيحدد بدرجة أكبر أو أقل تخصيص كائن لفئة معينة.

كمؤشرات للسيولة، يتم استخدام متوسط ​​وقت التعرض في منطقة معينة لأشياء من نفس قطاع السوق الذي يتم النظر فيه والمماثلة في الخصائص الأساسية.

يُقترح التدرج التالي لسيولة العقار اعتمادًا على توقيت البيع:

المهام الرئيسية في إطار تحليل السوق هي:

· تكوين رأي موضوعي حول المعاملات التي يتم تمثيلها بدرجة أكبر للأشياء المشابهة لتلك التي يتم تقييمها (معاملات الإيجار أو معاملات الشراء والبيع)؛

· تحديد نظائرها لحساب سعر الإيجار (بطريقة الدخل) وللنهج المقارن.

· تحديد النسبة بين أسعار الإيجار لأنواع مختلفة من الأشياء (سعر الإيجار لمساحات البيع بالتجزئة مقارنة بمعدل الإيجار للمساحات المكتبية، وما إلى ذلك).

عند إنشاء تقرير عن تقييم عقار تجاري لغرض الضمان، يجب أن يحتوي الجزء النصي من هذا القسم من التقرير على المعلومات التالية:

1. وصف مختصرقطاعات سوق العقارات التجارية في المدينة؛

2. خصائص قطاع السوق المحلي (متوسط ​​أسعار الإيجار وأسعار البيع لكل متر مربع اعتبارًا من التاريخ الحالي، وديناميكيات النمو مقارنة بالعام الماضي، ومتوسط ​​مستوى نقص الاستخدام في السوق، ومتوسط ​​مستوى تكاليف التشغيل للمرافق المماثلة (في المصطلحات المطلقة أو النسبية)؛

3. التوفر المشاريع الاستثماريةفي المدينة المتعلقة ببناء أو إعادة بناء المرافق من هذا النوع(الوصف، الخصائص، المطور، إجمالي تكاليف الاستثمار، الوضع الحالي).

وصف الموقع أنا موضوع التقييم

يعد الموقع أحد العوامل الأساسية التي تحدد الربحية المحتملة للكائن. قد يؤدي التحديد غير الصحيح لهذه المعلمة إلى تكوين قيمة غير موثوقة للعقار الذي يتم تقييمه.

العوامل الرئيسية التي يجب أخذها بعين الاعتبار عند وصف موقع العقار الذي يتم تقييمه هي:

-- بالنسبة للممتلكات المكتبية - موقع في المنطقة "التجارية" بالمدينة (عقار أكثر سيولة) أو العكس، موقع عميق في موقع صناعي (صعوبات محتملة في التنفيذ)، سهولة الوصول إلى وسائل النقل، وما إلى ذلك؛

بالنسبة لممتلكات البيع بالتجزئة - الموقع في ممر البيع بالتجزئة (أو، على العكس من ذلك، في عمق شارع "مسدود")، وكثافة حركة المرور، وشعبية المكان، وما إلى ذلك؛

لعقار مستودع -- إمكانية الوصول إلى وسائل النقل، وتوافر البنية التحتية (خط السكك الحديدية، وما إلى ذلك)، وتوافر جميع الاتصالات اللازمة بكميات كافية (الكهرباء والغاز والمياه، وما إلى ذلك).

عند وصف موقع كائن التقييم، من الواضح تمامًا تقديم معلومات رسومية، والتي على أساسها يمكنك فهم مكان وجود كائن التقييم،

قد يكون مصدر هذه المعلومات إلكترونيًا و بطاقات ورقيةمدن. دعونا نعطي مثالاً على صورة رسومية ووصف نصي موجز لموقع كائن التقييم.

تحليل الأفضل والأكثر الاستخدام الفعال

وبما أن نشاط التقييم يتضمن تحديد القيمة السوقية، فإن تحليل الاستخدام الأكثر فعالية يحدد الاستخدام الأكثر ربحية وتنافسية لعقار معين.

يتضمن تحليل الاستخدام الأكثر فعالية للعقار إجراء دراسة تفصيلية لحالة السوق، وخصائص العقار الذي يتم تقييمه، وتحديد الخيارات المطلوبة من قبل السوق والتي تتوافق مع معايير العقار الذي يتم تقييمه، وحساب ربحية العقار الذي يتم تقييمه. كل خيار وتقدير قيمة العقار لكل خيار استخدام. وبالتالي، لا يمكن التوصل إلى الاستنتاج النهائي حول الاستخدام الأكثر فعالية إلا بعد حساب التكلفة.

الاستخدام الأفضل والأكثر كفاءة للعقار هو خيار استخدام قطعة أرض مجانية أو مطورة، وهو أمر ممكن من الناحية القانونية ومُصمم بشكل صحيح، ومجدٍ ماديًا، ومزود بالوسائل المناسبة الموارد الماليةويعطي أقصى قيمة.

يتم تحديد الاستخدام الأمثل لقطعة الأرض من خلال العوامل المتنافسة للسوق المعين الذي ينتمي إليه العقار الذي يتم تقييمه، وليس نتيجة للمضاربة الذاتية للمالك أو المطور أو المثمن. ولذلك فإن تحليل واختيار الاستخدام الأكثر فعالية هو، في جوهره، البحوث الاقتصاديةعوامل السوق الهامة للكائن المثمن.

في معظم الحالات، لا يلزم إجراء تحليل الاستخدام الأفضل والأفضل لتقييم الأغراض الإضافية. عند التقييم لأغراض الضمان، يتم إجراء هذا التحليل فقط في حالة وجود تناقض واضح بين العقار الذي يتم تقييمه واستخدامه الحالي. في هذه الحالة، يجب إجراء تقييم مع الأخذ في الاعتبار التغيير في الغرض المقصود من الكائن، إذا كان هذا الغرض قد تم تحديده بالفعل وبشكل صريح. (http://www.audit-it.ru/articles/appraisal/a109/188103.html).

وفقا لل المعيار الاتحاديالتقييم رقم 1، الذي وافقت عليه Vympelz التابعة لوزارة التنمية الاقتصادية في روسيا بتاريخ 20 يوليو 2007 رقم 256، يتم تنفيذ إجراءات تقييم القيمة السوقية باستخدام ثلاثة طرق:

نهج الدخل (نهج الرسملة أو خصم الدخل لتقييم العقارات)؛

النهج القائم على التكلفة؛

المنهج المقارن (منهج السوق في التقييم العقاري).

قبل حساب قيمة كائن التقييم لكل نهج، يتم تبرير قابلية تطبيق أساليب التقييم.

يتم اختيار هذا النهج أو ذاك، وكذلك الطريقة في كل نهج، بناءً على تفاصيل الكائن الذي يتم تقييمه، وخصائص سوق معينة وتكوين المعلومات الواردة في المعلومات المجمعة. وأساليب التقييم، كقاعدة عامة، مترابطة ومتكاملة.

النهج القائم على التكلفة للتثمين العقاري لأغراض الضمان

منهج التكلفة هو مجموعة من الطرق لتقدير قيمة الشيء المثمن، بناء على تحديد التكاليف اللازمة لترميم الشيء المثمن أو استبداله، مع الأخذ في الاعتبار مدى اهتلاكه.

نادرًا ما يتم استخدام هذا النهج عند التقييم لأغراض الضمانات. ومع ذلك، في بعض الحالات، على سبيل المثال، في غياب سوق متطور بما فيه الكفاية ومعلومات عنه، قد يكون النهج القائم على التكلفة هو النهج الوحيد.

من الممكن بالتأكيد التخلي عن استخدام نهج التكلفة عند تقييم الأشياء التي يمكن العثور على كمية كبيرة بما فيه الكفاية من معلومات السوق، وكذلك عند تقييم الأشياء "القديمة" إلى حد ما. لا يشكل التقييم باستخدام نهج التكلفة في هذه الحالة رأيًا موثوقًا بدرجة كافية حول سعر البيع المحتمل لمثل هذا الكائن في السوق.

عند تقييم العقارات الجديدة نسبيًا، يمكن استخدام التقدير كدليل جيد إلى حد ما في حالة عدم وجود القدر المناسب من معلومات السوق، ولكن من الضروري تحليل الحساب المقدم من المالك بعناية (قد يختلف بشكل كبير عن متوسط ​​مؤشرات السوق ).

يتضمن منطق أداء العمل ضمن نهج التكلفة تنفيذ الإجراءات التالية:

تقييم تكلفة استبدال المبنى المقيّم (أو تكلفة الاستبدال)؛

تقييم مقدار الربح التجاري (ربح المستثمر)؛

حساب أنواع التآكل المحددة؛

تقييم القيمة السوقية لقطعة الأرض؛

حساب القيمة النهائية لكائن التقييم عن طريق تعديل تكلفة الاستبدال للتآكل، تليها زيادة القيمة الناتجة بتكلفة قطعة الأرض.

يمكن وصف هذا المنطق بالصيغة التالية،
السماح بالحصول على نتيجة حول تكلفة: كائن عقاري تجاري:

تكلفة الكائن = الشمس * (I - I) + الأرض حيث

ВС - تكلفة استبدال كائن التقييم (أو تكلفة الاستبدال) مع مراعاة ربح صاحب المشروع؛

I هو مقدار التآكل المحدد للكائن؛

سزيم. - قيمة حقوق الملكية لقطعة أرض.

تقييم تكلفة الاستبدال

تكلفة الاستبدال (RC) هي تكلفة بناء العقار الذي يتم تقييمه على أنه جديد، ويتم حسابه بالأسعار الحالية، دون الأخذ في الاعتبار البلى والاستهلاك والمرتبط. بحلول تاريخ التقييم.

يمكن حساب تكلفة الاستبدال على أساس تكلفة الاستنساخ أو تكلفة الاستبدال.

تشير تكلفة الاستنساخ إلى تكاليف البناء بالأسعار الجارية اعتبارا من تاريخ التقييم الفعلي نسخة طبق الأصلللمبنى المقدر، ص. باستخدام نفس مواد بناءوالمعايير والمشروع.

يتم تحديد تكلفة الاستبدال من خلال تكاليف البناء بالأسعار الجارية في التاريخ الفعلي لتقييم كائن ذي فائدة متساوية باستخدام المواد والمعايير والتصاميم والحلول المعمارية الحديثة.

وكما يتبين من التعريفات السابقة، فإن حساب تكلفة الإحلال هو الأفضل، لأنه في الحالة الثانية يتم حساب تكاليف تشييد مبنى يختلف عن المبنى المقدر بالخصائص، في حين يتم حساب تقدير الفرق في منفعة المبنى. المباني المقارنة ذاتية للغاية.

من ناحية أخرى، قد يكون اختيار حساب تكلفة الاستبدال مبررًا أيضًا إذا كان المبنى الذي يتم تقييمه لديه عدد من علامات التآكل الوظيفي، والتي لا يمكن إلا أن تقلل من جاذبيته التجارية للمشتري المحتمل.

بشكل عام، يعتمد الاختيار بين تكلفة "الاستنساخ" وتكلفة "الاستبدال" على عوامل كثيرة: الغرض من التقييم، وكمية ونوعية المعلومات التي تم جمعها حول موضوع التقييم، وخصائصه الفيزيائية، وما إلى ذلك.

مصادر المعلومات لحساب تكلفة "الاستنساخ" أو تكلفة "الاستبدال":

التقديرات ( التقديرات المحلية، تقديرات الكائن، حساب تقدير ملخص)؛

مجموعات UPVS (مجموعات المؤشرات المجمعة لتكلفة استبدال المباني والهياكل لإعادة تقييم الأصول الثابتة حسب الصناعة اقتصاد وطني) مجموعات UPSS (التكاليف مبينة بأسعار عام 1969):

المجموعات التي تنتجها شركة Co-Invest (الصناعية، السكنية، المباني العامةالخ) (التكلفة بأسعار 2009،2010)؛

مؤشرات تكلفة البناء (مراسيم Gosstroy، مجموعات Co-Invest)، إلخ.

في ممارسة التقييم، يتم استخدام الطرق التالية لتحديد تكلفة الاستبدال الكاملة:

1) طريقة الوحدة المقارنة،

2) طريقة التقسيم حسب المكونات،

3) طريقة المسح الكمي.

يتم تحديد اختيار الطريقة حسب الغرض من التقييم ودقة الحساب المطلوبة.

طريقة الوحدة المقارنةيعتمد على استخدام تكلفة بناء وحدة المقارنة (1 متر مربع، 1 متر مكعب) لمبنى مماثل. تتطلب تكلفة الوحدة المقارنة من الوحدة التناظرية تعديل الاختلافات المحددة بينها وبين الشيء الذي يتم تقييمه (المعلمات المادية، وتوافر المعدات سهلة التركيب، وشروط التمويل، وما إلى ذلك).

يتم تحديد تكلفة الاستبدال الكاملة للكائن الذي تم تقييمه عن طريق ضرب التكلفة المعدلة لوحدة المقارنة بعدد وحدات المقارنة (المساحة، السعة المكعبة). لتحديد مقدار التكاليف، عادة ما يتم استخدام مواد مرجعية وتنظيمية مختلفة، على سبيل المثال، "المؤشرات المجمعة لتكاليف البناء"، "المؤشرات المجمعة لتكلفة تكلفة الاستبدال".

يتم استخدام الصيغة التالية للحساب:

سن= س.س.ح لذاح ل 1 ح ل 2 ح ل 3 ح ل 4 ح ل 5,

أين: سن- تكلفة الكائن الذي يجري تقييمه؛

س.س.- تكلفة 1 متر مربع. أو متر مكعب من هيكل نموذجي في تاريخ الأساس؛

لذا- عدد وحدات المقارنة (مساحة أو حجم الكائن الذي يتم تقييمه)

ل 1- المعامل الذي يأخذ في الاعتبار الاختلافات المحددة بين الكائن الذي يتم تقييمه والبنية النموذجية المختارة من حيث المساحة والحجم والمعلمات الفيزيائية الأخرى؛

ل 2- عامل التصحيح لموقع الجسم؛

ل 3- معامل التغير في تكلفة أعمال البناء والتركيب في الفترة بين تاريخ الأساس والتاريخ عند التقييم.

ل 4-معامل مع الأخذ في الاعتبار ربح المطور؛

ل 5-- معامل الأخذ في الاعتبار ضريبة القيمة المضافة (%).

تعتمد هذه الطريقة على تكلفة وحدة المقارنة لكائن نموذجي أو تناظري، عند اختيار ما هو ضروري لمراقبة تشابه الغرض الوظيفي، والخصائص الفيزيائية، والفئة الأنظمة الهيكليةوتواريخ تشغيل المنشأة وخصائصها الأخرى.

تقوم طريقة الوحدة المقارنة بتقدير قيمة البند بتكلفة الاستبدال. ويرجع ذلك إلى حقيقة أن تكلفة الوحدة المقارنة المستخدمة في الحسابات، كقاعدة عامة، لا تمثل كائنًا متطابقًا، بل نظيرًا قريبًا.

طريقة تقسيم المكوناتعلى أساس استخدام معلومات مختلفة نوعيا. يتم تقييم مكونات البناء الفردية للمبنى: الأساس والجدران والأرضيات وما إلى ذلك - وفقًا لمؤشرات التكلفة، بما في ذلك التكاليف المباشرة وغير المباشرة اللازمة لبناء وحدة حجم مكون معين. يتم حساب تكلفة المبنى بأكمله كمجموع تكاليف جميع المكونات باستخدام الصيغة:

أين معمبنى - تكلفة تشييد المبنى ككل؛

VJ-- مقدار ي- المكون الرابع؛

سي جيه- التكلفة لكل وحدة حجم؛

ن- عدد مكونات المبنى المخصصة.

Kn - معامل يأخذ في الاعتبار الاختلافات الموجودة بين الكائن الذي تم تقييمه والبنية النموذجية المحددة (لكائن مماثل Kn = 1)؛

Ki هو المعامل الذي يأخذ في الاعتبار التآكل الكلي.

تحتوي طريقة تقسيم المكونات على عدة أنواع:

طريقة التعاقد من الباطن

التقسيم حسب ملف تعريف العمل؛

تخصيص التكاليف.

طريقة التعاقد من الباطنيعتمد على استخدام المعلومات المتعلقة بتكلفة العمل المنجز بموجب اتفاقيات المقاولة من الباطن التي أبرمها المقاول العام مع المتخصصين منظمات البناء-- الباطن. يتم حساب تكلفة الاستبدال الكاملة كمجموع تكاليف جميع أعمال البناء والتركيب المتعاقد عليها من الباطن.

طريقة الملف الشخصييتضمن تقييم تكلفة الاستبدال الكاملة كمجموع تكاليف توظيف متخصصين فرديين في البناء (البنائين، والجصين، والنجارين، وما إلى ذلك)

طريقة التكلفة المخصصةيتضمن الاستخدام المنهجي لوحدات المقارنة لتقييم المكونات المختلفة للمباني، وبعد ذلك يتم تلخيص نتائج التقييمات الفردية.

طريقة المسح الكمييتضمن إنشاء تقدير جديد للكائن المقيم بالأسعار اعتبارًا من تاريخ التقييم. ولهذه الأغراض، يتم إجراء تحليل كمي مفصل وتحليل التكاليف، وكذلك حساب تكاليف البناء والتشييد. أعمال التركيبالمكونات الفردية والمبنى ككل. يأخذ الحساب في الاعتبار التكاليف المباشرة والتكاليف العامة والتكاليف الأخرى التي تمثل التقدير الكامل لبناء المنشأة المقدرة.

تعطي طريقة المسح الكمي النتيجة الأكثر دقة لإجمالي تكلفة الاستبدال، ولكنها الأكثر كثافة في العمالة وتتطلب من المثمن أن يكون لديه معرفة عملية في مجال التصميم وتقدير الأعمال.

تقديرات قيمة ريادة الأعمال الربح (ربح المستثمر)

إن ربح رجل الأعمال (المستثمر) هو المكافأة التي يحتاجها المستثمر النموذجي (الباني، المطور) مقابل المخاطر المرتبطة ببناء مشروع مماثل في هيكله للعقار الذي يتم تقييمه.

في الواقع، تعكس هذه القيمة متوسط ​​ربح المستثمر الذي يمكن أن يحققه تنفيذ المشروع، بما في ذلك تكاليف إدارة وتنظيم البناء والإشراف العام والمخاطر المرتبطة بالبناء. كقاعدة عامة، عند تشكيل هذا المؤشر، لا ينتبهون إلى مرحلة دورة الحياة التي يقع فيها قطاع سوق العقارات التجارية، والذي يتضمن الكائن الذي يتم تقييمه، إلى اعتماد قيمته على الحجم وتوقيت البناء، وما إذا كانت وظائف المستثمر (العميل) والمقاول منفصلة عن العوامل الأخرى. وبناء على ذلك، عند النظر في التقرير، من المهم تحديد نطاق ربح رائد الأعمال (المستثمر) بوضوح وتحديد نطاق متوسط ​​القيمة السوقية الحالية.

تجدر الإشارة إلى أن مقدار ربح رجل الأعمال، اعتمادًا على درجة تطور سوق العقارات ودورة الحياة التي يقع فيها قطاع معين من سوق العقارات التجارية، يمكن أن يختلف ضمن نطاق كبير. على سبيل المثال، في سوق العقارات التجارية في موسكو في عام 2005، ولكن وفقا لأكبر الوكالات التحليلية، تراوحت أرباح رجل الأعمال في قطاع العقارات بالتجزئة من 25 إلى 40٪ في عامي 2006 و 2007، وهو انخفاض واستقرار وقد لوحظ هذا المؤشر. ومن الناحية العملية، من الصعب الحصول على بيانات السوق عن الأرباح، لأنها غالبا ما تكون سرا تجاريا.

حساب أنواع التآكل المحددة

يتميز الاستهلاك بانخفاض فائدة العقار وجاذبية المستهلك من وجهة نظر المستثمر المحتمل.

كقاعدة عامة، يتم التعبير عن الاستهلاك في انخفاض قيمة (الاستهلاك) لكائن ما خلال فترة معينة بسبب تأثير العوامل المختلفة.

اعتمادًا على الأسباب التي تؤدي إلى انخفاض قيمة العقار، يتم التمييز بين الأنواع المادية والوظيفية والخارجية من التآكل.

التدهور الجسدي. يعكس التغيرات في الخصائص الفيزيائية للعقار مع مرور الوقت (على سبيل المثال، العيوب في العناصر الهيكلية). التآكل الجسدي نوعان: الأول يحدث تحت تأثير العوامل التشغيلية، والثاني - تحت تأثير العوامل الطبيعية والبيئية.

هناك أربع طرق رئيسية لحساب الاستهلاك المادي للمباني: الخبير، والتكلفة، والتنظيمية (أو المحاسبية) وطريقة حساب العمر الافتراضي للمبنى.

يتم تحديد نسبة التدهور المادي للكائن الذي تم تقييمه بطريقة الخبراء على أساس قواعد تقييم التدهور المادي للمباني السكنية. يعتمد العمر التشغيلي للمباني ككل على متانة مكوناتها. يتم حساب التآكل المادي لعناصر المبنى على أنه حاصل ضرب الوزن النوعي للعنصر الهيكلي للمبنى ونسبة التآكل لهذا العنصر مقسومة على 100. ويتم تحديد التآكل المادي للمبنى بأكمله على أنه المتوسط ​​المرجح لجميع عناصر المبنى. عادة ما يتم استخدام طريقة الخبراء لتحديد التدهور المادي عند جرد العقارات.

هناك تآكل جسدي قابل للإزالة وغير قابل للإصلاح. ملابس بدنية قابلة للإزالةيفترض أن تكاليف الإصلاحات الحالية أقل من القيمة المضافة للمنشأة. التآكل الجسدي غير القابل للاسترداديتم أخذه في الاعتبار عندما تتجاوز تكلفة تصحيح الخلل التكلفة التي ستتم إضافتها إلى الكائن. تنقسم جميع عناصر البناء إلى فئتين: طويلة الأمد (الأساسات والجدران والأسقف وما إلى ذلك) والبلى (الأسقف والزخارف الزخرفية والطلاء وما إلى ذلك، أي تلك العناصر التي يمكن إصلاحها (ترميمها) خلال فترة العمل. الإصلاحات الجارية).

تتضمن طريقة التكلفة تحديد تكاليف إعادة إنتاج عناصر البناء. من خلال الفحص، يتم تحديد نسبة التآكل لكل عنصر من عناصر المبنى، والتي يتم ترجمتها بعد ذلك إلى شروط القيمة. يتم الحصول على تقدير أكثر دقة ومعدلاً للتكلفة للإهلاك المادي عندما يتم تحديد نسبة الإهلاك كمتوسط ​​مرجح.

تتضمن الطريقة القياسية (أو المحاسبية) لتحديد التدهور المادي للمباني استخدام معدلات استهلاك موحدة للاستعادة الكاملة للأصول الثابتة.

عند استخدام طريقة حساب عمر المبنى، يتم استخدام عدد من المصطلحات.

الحياة الاقتصادية هي الوقت الذي يمكن خلاله استخدام الشيء لتحقيق الربح. خلال هذه الفترة، تساهم التحسينات في قيمة العقار؛ تنتهي الحياة الاقتصادية للعقار عندما لا تساهم التحسينات التي تم إجراؤها في قيمة العقار بسبب تقادمه العام.

الحياة المادية للكائن هي الفترة التي يوجد خلالها المبنى ويمكن العيش أو العمل فيها. ينتهي العمر المادي عندما يتم هدم الكائن.

يعتمد العمر الفعلي على تقييم المظهر والحالة الفنية عوامل اقتصاديةتؤثر على تكلفة الكائن.

العمر الزمني هو الفترة التي انقضت من تاريخ تشغيل الكائن إلى تاريخ التقييم.

العمر الاقتصادي المتبقي للمبنى هو الفترة من تاريخ التقييم إلى نهاية العمر الاقتصادي للعقار. إصلاح وتحديث العقار يزيد من العمر الاقتصادي المتبقي.

مدة الخدمة القياسية (أو الحياة المادية النموذجية) هي مدة خدمة المباني والهياكل التي تحددها اللوائح.

التآكل الوظيفي للكائن.التقادم الوظيفي هو عندما لا يمتثل الكائن المعايير الحديثةمن حيث فائدتها الوظيفية. يمكن أن يتجلى التقادم الوظيفي في الهندسة المعمارية القديمة للمبنى، في ملاءمة تخطيطه وحجمه ودعمه الهندسي، وما إلى ذلك. التقادم الوظيفي يرجع إلى تأثير التقدم العلمي والتكنولوجي في مجال العمارة والبناء. يسمى التآكل الوظيفي في الممارسة المنزلية بالتقادم.

التآكل الوظيفي، مثل التآكل الجسدي، يمكن أن يكون قابلاً للإزالة أو غير قابل للإصلاح. يمكن أن يشمل التآكل الوظيفي القابل للإزالة ترميم الخزانات المدمجة، وعدادات المياه والغاز، ومعدات السباكة، والأرضيات، وما إلى ذلك. ومعيار ما إذا كان التآكل قابلاً للإزالة أم لا هو مقارنة مقدار تكاليف الإصلاح مع مقدار القيمة الإضافية المستلمة . إذا تجاوزت القيمة الإضافية التي تم الحصول عليها تكلفة الترميم، فيمكن إزالة التآكل الوظيفي. يتم تحديد مقدار البلى القابل للإزالة على أنه الفرق بين القيمة المحتملة للمبنى وقت تقييمه بالعناصر المحدثة وقيمته في تاريخ التقييم بدون عناصر محدثة.

يشير التآكل الوظيفي غير القابل للإزالة إلى انخفاض في قيمة المبنى بسبب عوامل تتعلق بخصائص جودة المبنى. علاوة على ذلك، قد يكون هناك فائض أو نقص في خصائص الجودة. على سبيل المثال، هناك طلب كبير على الشقق المكونة من غرفتين في سوق الإيجار مقارنة بـ شقق من غرفة واحدة. يتم احتساب مبلغ هذا النوع من الاستهلاك على أنه مبلغ خسائر الإيجار عند تأجير هذه الشقق، مضروبًا في مضاعف إجمالي الإيجار الشهري النموذجي لهذا النوع من الشقق. وبالتالي، يتم تحديد مقدار التآكل الوظيفي الذي لا يمكن إصلاحه من خلال رسملة خسائر الإيجار.

البلى الخارجي (الاقتصادي).- هو انخفاض في قيمة المبنى بسبب تغير سلبي في بيئته الخارجية، إما بسبب عوامل اقتصادية أو سياسية، أو عوامل خارجية أخرى. قد تكون أسباب التآكل الخارجي، على سبيل المثال، التراجع العام في المنطقة التي يقع فيها الكائن، وإجراءات الحكومة أو الإدارة المحلية في مجال الضرائب والتأمين والتغيرات الأخرى في سوق العمل والترفيه ، التعليم، الخ. العوامل المهمة التي تؤثر على كمية التآكل الخارجي هي القرب من الملابس الطبيعية أو "غير الجذابة". أشياء اصطناعية: المستنقعات، ومحطات معالجة مياه الصرف الصحي، والمطاعم، وصالات الرقص، ومحطات الوقود، ومحطات السكك الحديدية، والمستشفيات، والمدارس، والمؤسسات، وما إلى ذلك. التآكل الناتج عن التأثيرات الخارجية لا يمكن إصلاحه في معظم الحالات.

تقييم القيمة السوقية لقطعة أرض

يعد تقييم قطعة الأرض، كقاعدة عامة، مهمة معقدة إلى حد ما وتستغرق وقتًا طويلاً.

دعونا نفكر في النقاط الرئيسية التي يجب الانتباه إليها عند تقييم القيمة السوقية لقطع الأراضي المطورة كجزء من عقار واحد، والذي يوجد غالبًا في المواقف "الضمانية".

عند تحليل عقد إيجار الأرض، عليك الانتباه إلى ما يلي:

· مدة العقد؛

· وجود الرهونات وحقوق الارتفاق والتي يجب تحليلها بشكل أكبر لمراعاة الرهونات عند حساب القيمة السوقية للعقار.

عند تحليل الخطة المساحية، عليك الانتباه إلى ما يلي:

حدود قطعة الأرض

لا توجد قيود مباشرة على إمكانية التطوير الإضافي.

يجب أن يسجل تقرير التقييم فئة الأرض المحددة في شهادة الملكية أو المخطط المساحي للموقع المرفق بعقد الإيجار.

عند تحديد الحق المقدر في قطعة أرض، قد توجد الأنواع التالية من الحقوق:

ملكية؛

حق الاستخدام الدائم؛

حق الإيجار (طويل الأجل، قصير الأجل).

اختيار طريقة وطريقة لحساب السوقيكلفقطعة أرض

ترد الطرق الرئيسية لتقييم قطع الأراضي في "التوصيات المنهجية لتحديد القيمة السوقية لقطع الأراضي"، التي تمت الموافقة عليها بأمر من وزارة الملكية الروسية بتاريخ 6 مارس 2002 رقم 568-ر.

تجدر الإشارة إلى أنه قبل البدء في حساب تكلفة قطعة أرض، ينبغي للمرء أن يشكل استنتاجا حول "معامل كثافة التنمية" ورأي حول "كفاية" قطعة الأرض للتشغيل الكامل للمنشأة.

عند تكوين الاستنتاج، من الضروري تحديد نسبة مساحة قطعة الأرض ومساحة البناء. يمكن أن يكون مصدر المعلومات حول منطقة البناء شهادة من المالك، أو بيانات من أوراق البيانات الفنية. BTI للمباني الواقعة على قطعة الأرض هذه.

في هذه الحالة، يطرح السؤال حول كيفية تخصيص الأراضي المجاورة اللازمة. لتكوين رأي مستنير حول "كفاية" قطعة أرض، يمكنك "البدء" من SNIPs الحالية (إذا ظلت ذات صلة بالأشياء الحديثة) أو من متطلبات المطورين المحترفين الذين ينفذون المشاريع الاستثمارية المتعلقة بالتنمية التجارية.

المنهج المقارن لتقييم العقارات لأغراض الضمان

يعد النهج المقارن أحد الأساليب الأكثر استخدامًا عند تقييم العقارات لأغراض الضمان.

يعتمد نهج التقييم هذا على مبدأ الاستبدال. ويستند إلى افتراض أن المشتري الحكيم لن يدفع مقابل شيء معروض للبيع أكثر من ذلك الذي يمكن شراء شيء له نفس الجودة والملاءمة. يعتمد المنهج المقارن على اعتماد قيمة الشيء المثمن على سعر بيع الأشياء المماثلة. تتم مقارنة كل عملية بيع مماثلة بالعقار الموضوع. يتم إجراء التعديلات على سعر البيع المقارن لتعكس الاختلافات الكبيرة بينهما.

يتضمن النهج المقارن عدة خطوات.

المرحلة الأولى.تتم دراسة حالة واتجاهات تطور السوق وخاصة القطاع الذي ينتمي إليه الكائن الذي تم تقييمه. يتم تحديد الكائنات الأكثر قابلية للمقارنة مع ما يتم تقييمه.

المرحلة الثانية.يتم جمع المعلومات عن الأجسام التناظرية والتحقق منها؛ يتم تحليل المعلومات المجمعة ومقارنة كل كائن تناظري مع الكائن الذي يتم تقييمه.

المرحلة الثالثة.واستنادا إلى الاختلافات المحددة في خصائص التسعير للأشياء المقارنة، يتم إجراء التعديلات على أسعار مبيعات نظائرها المماثلة.

المرحلة الرابعة.يتم الاتفاق على الأسعار المعدلة للأشياء المماثلة ويتم استخلاص القيمة النهائية للقيمة السوقية للأشياء المقدرة بناءً على نهج مقارن.

الميزة الرئيسية للنهج المقارن هو أنه يركز على أسعار الشراء والبيع المحققة فعليًا للأشياء المماثلة.

وبشكل عام فإن إمكانية تطبيق المنهج المقارن تعتمد على وجود سوق نشط، حيث أن المنهج يتضمن استخدام البيانات الخاصة بالمعاملات الفعلية، وكذلك على انفتاح السوق وتوافر المعلومات المالية.

إن مسألة صحة استخدام النهج المقارن في غياب معاملات السوق معقدة للغاية. كقاعدة عامة، يمكن ملاحظة هذا الوضع في الصغيرة المناطق المأهولة بالسكان، حيث يكون السوق ضعيف التطور ولا تحتوي مصادر المعلومات المتاحة على معلومات حول معاملات الشراء والبيع للأشياء المماثلة.

في هذه الحالة، يمكن استخدام الخوارزمية التالية كحل مقبول:

يتم تحديد المدن "المشابهة" الواقعة في نفس المنطقة أو المنطقة أو ما إلى ذلك. (قد تشمل معايير المقارنة عدد ومستوى دخل السكان، ووجود سوق إسكان متطور، والموقع بالنسبة لطريق النقل "الرئيسي"، وما إلى ذلك)؛

البحث عن بيانات المعاملات المماثلة:

يتم إجراء الحسابات، وإذا لزم الأمر، يتم إجراء التعديلات المناسبة.

ومن المهم ملاحظة أنه ينبغي استخدام هذا النهج بدرجة معقولة من الحذر. يمكن استخدام هذه الطريقة كنهج مساعد لفهم ما إذا كانت قيمة الكائن الذي تم الحصول عليه في إطار الأساليب الأخرى (الدخل والتكلفة) في نطاق قابل للمقارنة أم لا.

عند تطبيق هذا النهج، من المهم تجنب الخطأ المتمثل في تحديد درجة سيولة كائن التقييم بشكل غير صحيح، ونتيجة لذلك، تقييم كائن غير سائل تمامًا مع تمرير النتيجة "المرغوبة" على أنها "حقيقية" واحد.

المراحل الرئيسية لتقييم العقارات باستخدام النهج المقارن:

اختيار نظائرها وجمع المعلومات عن نظائرها؛

اختيار وحدة المقارنة؛

وإجراء تعديلات على الاختلافات المحددة في خصائص التسعير للأشياء المقارنة؛

تشكيل قيمة التكلفة النهائية.

دعونا نفكر في النقاط الرئيسية التي يجب الانتباه إليها في كل مرحلة.

إن اختيار نظائرها وجمع المعلومات عن نظائرها هو المرحلة الأولى، وفي الواقع، المرحلة الرئيسية في استخدام النهج المقارن.

لاختيار نظائرها، يمكن استخدام العناصر الأساسية التالية للمقارنة:

الغرض الوظيفي

موقع؛

الخصائص الفيزيائية (الحجم، حالة الكائن، وما إلى ذلك).

الغرض الوظيفي هو أحد العناصر الأساسية للمقارنة. يمكن أن يكون الخطأ الأكبر هو اختيار كائنات ذات غرض وظيفي مختلف تمامًا كنظائرها.

من الضروري التعامل مع اختيار نظائرها بعناية كبيرة إذا كان الكائن عرضة للهدم أو إعادة البناء. عند اختيار نظائرها، من المهم أن نفهم ما يكمن وراء دوافع المشتري. كقاعدة عامة، في مثل هذه الحالة، قد يكون الدافع في المقام الأول هو الحصول على حقوق بناء منشأة جديدة. وبناءً على ذلك، كنظيرات، يُنصح بالتركيز على الأشياء الخاضعة للهدم ذات الموقع المماثل والانتباه إلى الاستخدام المحتمل المسموح به للحقوق في قطعة أرض.

مصادر المعلومات لإنشاء القائمة ونظائرها والحصول على المعلومات اللازمة للتقييم هي:

البيانات الأولية التي تم الحصول عليها نتيجة للبحث على الإنترنت؛

البيانات المقدمة من الوكالات التحليلية والشركات العقارية؛

قواعد البيانات الخاصة التي تحتفظ بها شركة التقييم.

الموقف النموذجي إلى حد ما هو عندما يتم استخدام معلومات لا تحتوي على جميع البيانات الضرورية التي تسمح للمرء بتكوين استنتاج مفاده أن اختيار نظائرها قد تم بشكل صحيح.

في حالة عدم اكتمال المعلومات حول قيم عوامل التسعير الرئيسية للأشياء المعروضة كنظائرها، فمن الضروري إجراء فحص خارجي لهذه الكائنات. بالطبع، فإن تطبيق صور نظائرها ورسم الكائنات التناظرية على خريطة المدينة إلى جانب موضوع التقييم سيوفر معلومات مرئية أكثر اكتمالا.

بعد اختيار نظائرها وجمع المعلومات، يجب عليك منصة اختيار وحدة المقارنة.

وحدات المقارنة الأكثر استخدامًا يمكن أن تكون:

1 متر مربع المساحة الإجمالية

1 متر مربع منطقة صالحة للاستخدام أو للإيجار.

من الضروري ملاحظة أهمية الاختيار الصحيح لوحدة المقارنة وتحديد خصائص التكلفة لهذه المعلمة.

بعد اختيار وحدات المقارنة، يتم إجراء التعديلات.

وفي نظرية التثمين العقاري يتم التمييز بين أنواع التعديلات التالية:

الفائدة (على سبيل المثال، تعديلات الموقع، والاستهلاك، ووقت البيع، وما إلى ذلك)؛

التكلفة (على سبيل المثال، تصحيحات الخصائص النوعية، وكذلك التصحيحات المحسوبة بالطرق الإحصائية). ينبغي أن تتضمن التعديلات النقدية التي يتم إجراؤها على سعر السلعة التناظرية المباعة ككل تعديلات لوجود أو عدم وجود تحسينات إضافية (توسيع المستودعات، ومواقف السيارات، وما إلى ذلك)؛

مطلق

نسبي.

دعونا نلقي نظرة فاحصة على يسلط الضوء, والتي يجب مراعاتها عند إجراء التعديلات.

هناك عشرة عناصر أساسية للمقارنة (وهي في الواقع تعديلات) يجب مراعاتها في أسلوب مقارنة المبيعات:

1. حقوق الملكية المنقولة.

2. شروط التمويل (نادرا ما يتم استخدامه في الممارسة الروسية)؛

3. شروط البيع؛

النفقات المتكبدة مباشرة بعد الشراء؛

ظروف السوق؛

موقع؛

الخصائص الفيزيائية (الحجم، جودة مواد البناء، حالة المبنى)؛

الخصائص الاقتصادية (تكاليف التشغيل، شروط عقد الإيجار، النفقات الإدارية، تكوين المستأجرين، وما إلى ذلك)؛

نوع الاستخدام

10. مكونات القيمة التي لا تشكل جزءاً من العقار.

في الواقع، عناصر المقارنة المذكورة أعلاه هي معايير لاختيار نظائرها. كيف. كلما كان التناظري أكثر دقة يتوافق مع الخصائص المحددة لموضوع التقييم، سيتم إجراء تعديلات أقل وأكثر موثوقية سيتم الحصول على النتيجة.

دعونا نلقي نظرة فاحصة على كل عنصر من هذه العناصر.

حقوق الملكية القابلة للتحويل.يعتمد سعر المعاملة على حقوق الملكية المنقولة. الموقف النموذجي إلى حد ما هو عندما تكون هناك اتفاقيات إيجار صالحة لمناطق العقار الذي يتم تقييمه. في هذه الحالة، عند تحديد قيمة كائن ما، يجب أن تعكس التعديلات الاختلافات بين الدخل المحتمل للكائن المقيم وما يماثله.

شروط التمويل.يمكن أن يؤثر وجود مصدر تمويل مقترض أيضًا على قيمة العقار. لحساب التعديل، من الضروري الحصول على معلومات كاملة حول خطة التمويل المعتمدة في حالة معينة. وبناء على الظروف السائدة في السوق الروسية، نادرًا ما يتم استخدام هذا التعديل.

وثائق مماثلة

مفهوم وخصائص الرهن العقاري السكني والحاجة إليه ومنهجية تقييم العقارات لأغراض الإقراض العقاري. تحديد قيمة المبنى باستخدام الأساليب المختلفة للتثمين العقاري واستخدام نهج التكلفة والمقارنة والدخل.

أطروحة، أضيفت في 23/06/2011


ميزات تقييم الأشياء الجانبية. تحليل استخدام الأراضي. تحديد القيمة السوقية لكائن التقييم على أساس التكلفة والمقارنة والدخل. مبررات نسبة السيولة والاستنتاج النهائي بشأن القيمة.

أطروحة، أضيفت في 19/12/2011


تصنيف الأشياء العقارية، المبادئ العامةتقييماتهم. تحليل الوضع في سوق العقارات التجارية الثانوية في نوفوسيبيرسك. تطبيق التكلفة والدخل والأساليب المقارنة لتقييم القيمة السوقية للمبنى الإداري.

أطروحة، أضيفت في 28/06/2012


تقدير قيمة العقارات المكتبية. الخصائص الرئيسية لتطبيق مناهج التقييم الثلاثة (المقارنة والدخل والتكلفة). تحديد القيمة السوقية لقطعة أرض. تنسيق النتائج والاستنتاج بشأن القيمة السوقية.

أطروحة، أضيفت في 08/04/2012


مفهوم ومراحل وأساليب التقييم العقاري. حساب قيمة العقار (شقة من أربع غرف) باستخدام أساليب المقارنة والدخل والتكلفة للتقييم. رسملة الدخل وعلاقتها بالقيمة الحالية.

تمت إضافة الدورة التدريبية في 27/02/2014


تحديد القيمة السوقية للعقار باستخدام أساليب التكلفة والدخل لتقييم العقارات تحليل مقارنمبيعات تقييم التآكل المادي للعناصر الهيكلية الفردية والأنظمة الهندسية للمبنى السكني.

تمت إضافة الدورة التدريبية في 12/03/2013


ميزات العقارات كموضوع للتقييم. أنواع القيمة التي يتم تحديدها أثناء التثمين العقاري. حساب قيمة العقار العقاري "مجمع المباني" باستخدام طرق في إطار النهج المقارن والتكلفة والدخل. تقنية إلوود.

تمت إضافة الدورة التدريبية في 14/12/2010


تقييم الآلات والمعدات عربةلأغراض الكفالة. أنواع القيمة المستخدمة في التقييم لأغراض الضمانات. الأساليب المقارنة والتكلفة والدخل للتقييم. حساب القيمة السوقية والتصفية للمركبة محل التقييم.

تمت إضافة الدورة التدريبية في 11/11/2014


تحليل سوق العقارات في منطقة تولا. تحديد القيمة السوقية للعقار. بيئة موقع كائن التقييم ووصف معالمه الرئيسية. خصائص أساليب التقييم العقاري. حساب قيمة التصفية.

تمت إضافة الدورة التدريبية في 14/03/2014


تحديد القيمة التقديرية للغير مجهزة المباني غير السكنيةبكفالة. تحليل الاستخدام الأفضل والأكثر كفاءة للعقار. تحديد قيمة المباني غير السكنية باستخدام أساليب مختلفة لتقييم العقارات.

التقييم لأغراض الضمانات هو إجراء يسمح لك بتحديد القيمة السوقية الحالية لعقار الضمان وفهم العلاقة الموضوعية بين حجم الضمان ومبلغ القرض المقدم، والذي يناسب المقترض والمقرض. بالإضافة إلى ذلك، يمكن إجراء هذا النوع من التقييم لحل النزاعات بين أطراف المعاملة الائتمانية الناشئة نتيجة حبس الرهن العقاري المرهون.

عملية تقييم العقارات للحصول على ضمانات

إن تقييم العقارات لأغراض الضمان له خصائصه الخاصة، ويرجع ذلك في المقام الأول إلى حقيقة أن ثلاثة أطراف تشارك في هذه العملية:

• مؤسسة مصرفية - الدائن؛
• مستعير؛
• مثمن خبير مستقل.

وفي الوقت نفسه، يهتم البنك الدائن بتحديد السعر الحقيقي للعقار المقدم كضمان وتقييم المخاطر المرتبطة بإصدار أموال القروض. ومن مصلحة المقترض الحصول على الحد الأقصى لمبلغ القرض للأصل المقدم. تكمن خصوصية تقييم الممتلكات لغرض الضمان في أن الخبير المستقل في هذه الحالة يحمي المصالح التجارية لكلا الطرفين ويضمن شفافية المعاملة الائتمانية.

يتم تقييم الممتلكات لأغراض الضمان على عدة مراحل:

1. يتم الاتفاق على الشروط المرجعية مع المقترض وممثل المؤسسة المصرفية؛
   • يتم تحديد موضوع التقييم ونوع القيمة التي يتم تحديدها؛
   • يتم تحديد الحقوق والأعباء الحالية؛
   • يتم الإشارة إلى الأساليب والأساليب التي سيتم استخدامها لتقييم العقارات المضمونة بضمانات؛
   • يتم تحديد الافتراضات والشروط التقييدية؛
   • ويتم تحديد الكمية المطلوبة من المعلومات والإطار الزمني اللازم لتنفيذ إجراءات التقييم.
2. جمع ومعالجة المعلومات الواردة؛

   يجمع مثمن خبير أو مجموعة من المثمنين وثائق ضروريةوتحليل البيانات التي تم الحصول عليها. أثناء فحص العقارات، قد يتم تحديد التناقضات في التصميم (أو خصائص العقار الأخرى) مع المعلومات المعروضة في مستندات الملكية. في مثل هذه الحالة، من أجل إعداد تقرير الخبراء والحصول على قرض، يصبح من الضروري إجراء التغييرات المناسبة على الوثائق.

3. يتم إجراء تقييم لمبنى (هيكل)، شقة، منزل خاص، مبنى، قطعة أرض؛

   يتم تحديد القيمة السوقية أو التصفية أو أي قيمة أخرى باستخدام الأساليب والأساليب الموضوعة في المرحلة الأولى.

4. يتم تنسيق النتائج التي تم الحصول عليها باستخدام طرق مختلفة؛
5. يتم إنشاء تقرير عن تقييم العقارات لأغراض الضمانات وتقديمه إلى الأطراف وفقًا للاتفاقية.

من يمكنه إجراء تقييم مستقل؟

يحق لشركات التقييم والمثمنين المستقلين تقييم العقارات لأغراض الضمان:

• الحصول على المؤهلات المناسبة؛
• هم أعضاء نشطون في إحدى منظمات المثمنين ذاتية التنظيم؛
• وقد تأمين مسؤوليتهم المهنية.

بالإضافة إلى المعايير المذكورة أعلاه، من المهم أيضًا الانتباه إلى اعتماد الشركة أو المثمن في البنك الذي تخطط للحصول على القرض فيه.

• تقييم موضوعي للقيمة السوقية للعقار للحصول على قرض وفق المتطلبات القانونية والمعايير الدولية والمصرفية؛
• تقديم الاستشارات مجانًا؛
• القدرة على الأمر بتحديد قيمة أي أصول لأغراض مختلفة. يمكن للعملاء الوصول إلى خدمات تقييم الأسهم والمشاريع الاستثمارية والشركات والمجمعات العقارية والعقارات التجارية والسكنية وقطع الأراضي والأصول غير الملموسة وغيرها من الأصول؛
• حساب أولي مجاني للقيمة المقدرة لأي أصول؛
• تحليل السيولة وفترة التعرض المقدرة؛
• تحليل سوق العقارات الذي ينتمي إليه العقار الذي يتم تقييمه.

التقييم لأغراض الضمانات

التقييم لأغراض الضمانات هو إجراء لتحديد القيمة السوقية الفعلية للضمان، مما يجعل من الممكن تحديد نسبة عادلة ومرضية بين قيمة الضمان ومبلغ القرض الذي يناسب الطرفين. يتم تنفيذه أيضًا بهدف حل الخلافات بين أطراف المعاملة التي تنشأ أثناء حبس الممتلكات المرهونة.

تقدم شركة "استشارات الأعمال النشطة" جودة عالية التقييم لأغراض الضماناتوفقًا للمعايير الدولية والروسية ومعايير إعداد التقارير وإجراء الامتحانات.

ماذا نعني بالكفالة؟

الرهن هو الطريقة الأكثر فعالية لضمان الوفاء بالالتزامات، لأنه في وجوده لم يعد الدائن يعتمد على الوضع المالي للمدين أو الضامن. يتيح لك ذلك زيادة الالتزامات تجاه الدائن فعليًا على حساب العقار الذي هو موضوع الضمان.

يكون للدائن، بموجب التزام مضمون برهن، في حالة إخفاق المدين في الوفاء بهذه الالتزامات، الحق في استيفاء مطالباته من قيمة الشيء المرهون، على وجه التفضيل قبل سائر دائني الراهن، باستثناء الاستثناءات التي ينظمها القانون. ولكي تكون الضمانة وسيلة فعالة حقا لتأمين الالتزامات، يجب أن تؤخذ النقاط التالية بعين الاعتبار:

ويجب أن يكون الراهن مالكاً للشيء المرهون، أو أن يكون له حق الإدارة الاقتصادية. يجب على المقترض المحتمل أن يزود مقرضه بأدلة مستندية على حقوق الملكية المرهونة - تشمل هذه المستندات: الاتفاقية التي تم على أساسها الحصول على الممتلكات المرهونة، إلى جانب دليل على نقل حقوق الملكية (الفاتورة، شهادة القبول)، وكذلك شهادة التسجيل. من الناحية العملية، غالبًا ما ينشأ موقف عندما لا يكون لدى المرتهن اتفاق لشراء عقار بسبب ضياع الوقت. في مثل هذه الحالات، وفقًا للتشريع الحالي للاتحاد الروسي، فإن المواطن أو الكيان القانوني الذي امتلك عقارات بحسن نية لمدة 15 عامًا أو ممتلكات أخرى لمدة 5 سنوات، ولكنه ليس مالكها، يكتسب تلقائيًا الحق في هذا العقار .
يمكن أيضًا استخدام حقوق الإيجار أو الحقوق الأخرى المتعلقة بممتلكات شخص آخر كضمان - ومع ذلك، في هذه الحالة، يلزم الحصول على موافقة كتابية من المالك أو الشخص الذي يمتلك حق الملكية هذا.

يمكن أن يكون موضوع الرهن أي ممتلكات، بما في ذلك الأشياء وحقوق الملكية، باستثناء تلك الممتلكات التي تم سحبها من التداول، وكذلك تلك المطالبات التي تتعلق بشخص الدائن (النفقة، التعويض عن الأضرار التي لحقت والصحة وغيرها من الحقوق التي يحظر القانون التنازل عنها). هناك أيضًا قائمة بأنواع الممتلكات التي لا يمكن استردادها - ونتيجة لذلك، لا يمكن أن تكون موضوعًا للضمانات. وترد قائمة كاملة بهذه الممتلكات في المادة 446 من قانون الإجراءات المدنية للاتحاد الروسي.

يبدأ سريان الرهن عند دخول العقد حيز التنفيذ، واستنادا إلى الظروف المذكورة فيه، وفقا للقانون، من أجل ضمان الالتزامات تجاه الدائن، يتم الاعتراف بالملكية على أنها مرهونة. في هذه الحالة، يمكن أيضًا نقل الرهن - وهذا مسموح به إذا لم يكن محظورًا بموجب الاتفاقية المبرمة مع الدائن. يستلزم انتهاك هذا الشرط الاعتراف بالتعهد اللاحق باعتباره غير صالح.

يجب أن يتم إبرام اتفاقية التعهد في كتابة، والتي يتم وضعها في شكل مستند واحد، وكذلك في حالة تبادل الضمانات بين الأشخاص، يتم ذلك باستخدام وسائل الاتصال البريدية أو الهاتفية أو الإلكترونية أو غيرها، مما يجعل من الممكن إثبات أن المستند قد تم إرساله بواسطة شخص واحد من أطراف الاتفاقية.

ما هي العقارات التي تخضع للضمانات؟

لدى البنك متطلبات بسيطة إلى حد ما فيما يتعلق بالضمانات: القيمة والسيولة. ترتبط هذه المؤشرات بشكل وثيق - على سبيل المثال، القيمة السوقية غالبا ما تقلل من السيولة، وقيمة التصفية، على العكس من ذلك، تزيدها. ولهذا السبب يهتم البنك في المقام الأول بالنوع الأخير من القيمة، لأنه إذا لم يتم سداد القرض، يتم استبعاد الضمان بسعر 10-30٪ أقل من القيمة السوقية. وللتأمين ضد هذه المخاطر، تقبل البنوك ضمانات تزيد قيمتها السوقية بنسبة 30٪ على الأقل عن مبلغ التمويل.

من الأسهل بكثير الحصول على قرض مضمون إذا كانت حقوق الملكية مسجلة بشكل صحيح ولا توجد مطالبات قانونية ضد الضمانات. تعد سيولة العقار مهمة أيضًا - فهناك احتمال أكبر للحصول على قرار إيجابي إذا كان العقار عملاً مربحًا، ويتم تقييم مبلغ هذا الربح وتوثيقه في تقرير خبير مستقل. ولكن يجب أن يؤخذ في الاعتبار أن الأشياء العقارية التجارية لا يمكن أن تصبح موضوع رهن إلا إذا قامت الشركة بفصلها عن جميع أصول الشركة إلى كائن مستقل في اتفاقية الرهن. لا يتم قبول الكائنات التي تم التعرف عليها على أنها غير آمنة ولم تنجح في تسجيل الدولة وجردها كضمان.

التقييم لأغراض الضمانات تهدف العقارات التجارية في شركة "Active Business Consultations" في المقام الأول إلى تلبية مصالح البنك - ويهتم الدائنون في المقام الأول بوجود معلومات حول المعاملات المبرمة بالفعل في التقرير. هنا لا يتم الإشارة فقط إلى حجم الصفقة وعدد المباني المستأجرة أو المشتراة، ولكن أيضًا عوامل أخرى - شروط المعاملة، ومستوى الربحية، والخصائص التقنية. تحتاج البنوك إلى مبرر واضح للربحية فيما يتعلق بالعقار الذي يتم تقييمه - ولكن إذا كنا نتحدث عن منشأة مبنية حديثا، يتم تقييم تقدير تكلفة البناء.

ماذا نعني بالتقييم لأغراض الضمان؟

التقييم لأغراض الضمانات ويتم بمشاركة ثلاثة أطراف: البنك والمقترض وخبراء مستقلون من شركة Active Business Consulting. الغرض من مشاركة المتخصصين لدينا في عملية الإقراض هو حماية المصالح التجارية للمشاركين وخلق ظروف أكثر شفافية لتقديم خدمات الإقراض.

نحن نقدم الخدمات التقييمات لأغراض الضماناتالبنوك الدائنة والمقترضين (سواء القانونية أو فرادى) ، العمل مع أصول المؤسسة وفيما يتعلق بحقوق الأصول غير الملموسة. تجدر الإشارة إلى أن الإشارة إلى التكلفة الدقيقة هي جزء إلزامي من تقديم قرض مضمون بالملكية - وهذا منصوص عليه في القانون المدني للاتحاد الروسي، وبالتحديد في المادة 339.

التقييم لأغراض الضمانات يمكن القيام به بعدة طرق:

النهج المقارن

منهجية الدخل;

نهج فعال من حيث التكلفة.

شركة استشارات الأعمال النشطة في التقييم لأغراض الضماناتيستخدم نهجا متكاملا يتضمن دراسة شاملة للكائن وخصائصه وتكلفته.

عند إجراء التقييمات لأغراض الضماناتيتم إجراء تحليل مفصل للكائن، ويتم تحديد جميع الطرق الممكنة لاستخدام الضمانات بشكل فعال. يتم أيضًا إجراء دراسة متأنية على الممتلكات المرهونة ليس كمجمع عقاري واحد قادر على تحقيق الربح - ولكن جزئيًا فقط، ولكن في نفس الوقت الحفاظ على الاستقلال. في تَقَدم التقييمات لأغراض الضماناتيحدد المتخصصون في شركة "Active Business Consulting" إمكانية بيع الضمانات عنصرًا بعنصر، ويتم النظر في خيارات التخفيض التدريجي لقيمة الضمان، والتي لا تعدو أن تكون حلقة في سلسلة إنتاج واحدة؛ كسر العلاقات المستهدفة.

المعيار الرئيسي التقييمات لأغراض الضماناتهي موثوقية الرهن العقاري الذي ينفذ المشروع. علاوة على ذلك، ينصح المالك بإظهار "نواياه الإيجابية" وتأكيد حركة التدفقات المالية إلى البنك.

ل المؤسسات المصرفيةإنها فائدة كبيرة عندما يزودهم العميل بالفهم اللازم للعمل وكيفية تحقيق الأرباح. بعد كل شيء، حتى على الرغم من الضمانات، سيطلب المُقرض تقديم المستندات المالية، ومعلومات عن عدد العملاء والموردين الشركاء، وتأكيد استقرار التدفقات المالية. ستساعد شركتنا "استشارات الأعمال النشطة" المقترض في ذلك، والتي ستقوم بإعداد تقرير وفقًا لجميع تفضيلات ومصالح البنك الدائن - بعد كل شيء، إذا رأى أن عمل العميل مستقر، فحتى أثناء الاضطرابات في النشاط والمدفوعات غير المناسبة لفترة زمنية قصيرة، سيقوم المقترض بالتأكيد بسداد التزامات قرضه.

ذات الصلة أيضا التقييم لأغراض الضماناتوفي الإقراض العقاري. إنه إجراء إلزامي لغرض حل النزاعات المحتملة، ويتم تنظيمه في المادة 8 من القانون الاتحادي "بشأن أنشطة التقييم في الاتحاد الروسي". وهكذا، وبناء على دراسة بسيطة للمتطلبات القانونية الحديثة، يمكننا أن نستنتج ذلك بشكل مستقل التقييم لأغراض الضماناتأساس متين وعادل لكلا الطرفين لمزيد من التعاون الناجح والملائم.

نتائج التقييم لأغراض الضمانات

نتيجة ل التقييمات لأغراض الضماناتيتم إعداد تقرير يتضمن إجابات على الأسئلة التالية:

ما هي القيمة السوقية العادلة للضمانات المحتملة؟

ما هو طول فترة التسويق؟ وما مدى تأثير هذا العامل على قيمة الضمان؟

هل من الممكن بيع ضمانات الممتلكات عنصرا بعد عنصر؟ وما هي درجة انخفاض القيمة عندما تنقطع الروابط المستهدفة في المجمعات العقارية؟

يحتوي التقرير المقدم أيضًا على معلومات كاملة حول موضوع الضمان - اعتمادًا على ما إذا كان عقارًا خاصًا أم لا الأصول التجارية، التركيز الرئيسي هو على:

درجة سيولة الضمان والتوقيت المحتمل لبيعه؛

حجم التدفقات النقدية للمقترض، واستقرار أعماله، ومقدار الدخل؛

آفاق التنمية.

شركة "Active Business Consulting" شركة محترفة التقييم لأغراض الضماناتباستخدام كافة الإمكانيات لحل مشاكلك بشكل أفضل.