تحليل الاستخدام الأفضل والأكثر كفاءة للعقارات. تحليل الاستخدام الأكثر فعالية للأراضي. تطوير الحل الأمثل لاستخدام الأراضي

وبما أن نشاط التقييم يتضمن تحديد القيمة السوقية، فإن تحليل الاستخدام الأكثر فعالية يحدد الاستخدام الأكثر ربحية وتنافسية لعقار معين.

أساس تكلفة أي عقار هو تكلفة قطعة الأرض. قد يتم تغيير المباني والمنشآت الموجودة عليه، لكن الخصائص الأساسية للموقع عادة ما تظل كما هي. وفي الوقت نفسه، يعتمد دخل موقع معين على كفاءة استخدامه. يدرك المستثمر، عند اختيار قطعة أرض في سوق معينة، أن الفرق في تكلفة قطع الأراضي المختلفة يرجع إلى خصائص جودتها.

يتضمن تحليل الاستخدام الأكثر فعالية للعقار إجراء دراسة تفصيلية لحالة السوق، وخصائص العقار الذي يتم تقييمه، وتحديد الخيارات التي يطلبها السوق والتي تتوافق مع معايير العقار الذي يتم تقييمه، وحساب ربحية كل خيار. وتقدير قيمة العقار لكل خيار استخدام. وبالتالي، لا يمكن التوصل إلى الاستنتاج النهائي حول الاستخدام الأكثر فعالية إلا بعد حساب التكلفة.

إن الاستخدام الأفضل والأكثر كفاءة للعقار هو استخدام قطعة أرض شاغرة أو مطورة تكون ممكنة من الناحية القانونية ومصممة بشكل صحيح، وممكنة من الناحية المادية، ومزودة بالموارد المالية المناسبة وتوفر أقصى قيمة.

يتم تحديد الاستخدام الأمثل لقطعة الأرض من خلال العوامل المتنافسة للسوق المعين الذي ينتمي إليه العقار الذي يتم تقييمه، وليس نتيجة للمضاربة الذاتية للمالك أو المطور أو المثمن. ولذلك، فإن تحليل واختيار الاستخدام الأكثر فعالية هو في الواقع دراسة اقتصادية لعوامل السوق التي تعتبر مهمة بالنسبة للكائن الذي يتم تقييمه.

إن نوع الاستخدام الذي يوفر أكبر ربحية للأرض هو الأكثر فعالية. أساس جميع الطرق المستخدمة لتحديد قيمة قطعة الأرض من أجل تحديد الخيار الأكثر فعالية هو ما يسمى بالتقنية المتبقية. يعتبر الدخل من الأراضي بمثابة التوازن بين إجمالي الدخل الناتج عن العقارات ومبالغ الدخل التي يتم توفيرها عن طريق جذب العمالة ورأس المال والأصول الثابتة (المباني والهياكل العاملة). وتمثل تكلفة قطعة الأرض بدورها الفرق بين التكلفة الإجمالية للعقار بأكمله والقيمة المتبقية للمباني أو تكاليف بنائها.

يمكن تحقيق الاستخدام الأمثل للعقارات إما على أساس المباني القائمة، أو تنطوي على بناء تحسينات جديدة بشكل أساسي، الأمر الذي يتطلب اعتبار قطعة الأرض شاغرة. وبناءً على ذلك، يستخدم المثمنون أسلوبين عند تحليل الاستخدام الأمثل للعقار:

الاستخدام الأكثر فعالية للموقع باعتباره موقعًا غير مطوَّر؛

الاستخدام الأكثر فعالية للموقع باعتباره موقعًا مدمجًا.

هناك الأسباب الرئيسية التالية لتحديد الاستخدام الأكثر فعالية للأراضي باعتبارها غير مطورة:

1. العزل في قيمة العقارات قيمة قطعة الأرض فقط.

2. استخدام أسلوب البيع المقارن لتثمين الأراضي المطورة.

3. حساب الخسارة في القيمة بسبب التقادم الخارجي.

4. تقييم القيمة الحقيقية للأرض كجزء من عقار دون المستوى الأمثل لموقع معين

يتم تحليل الاستخدام الأكثر فعالية للمنطقة المبنية لسببين:

1. تحديد نوع استخدام العقار الذي يوفر أعلى عائد إجمالي على رأس المال المستثمر.

2. تحديد الأشياء العقارية الموجودة في السوق لنفس الغرض وبمستوى مماثل من كفاءة الاستخدام.

دعونا نفكر في الفرق بين الاستخدام الأكثر كفاءة لموقع بدون مباني وممتلكات بها مباني باستخدام مثال العقارات الصناعية التي تحتوي على انبعاثات سامة. يتم تطوير المنطقة التي يقع فيها الكائن الذي تم تحليله، بسبب خصائصه الطبيعية، كمنطقة سكنية في الضواحي.

من المرجح أن تعتمد الكفاءة القصوى لاستخدام موقع بدون مباني على استخدامه ككوخ سكني. وفي هذه الحالة، ستكون هناك تكاليف هدم والتخلص من المنشأة القائمة. ومن الناحية العملية، لن يقوم مالك العقار المحتمل بإعادة تطوير الموقع إلا إذا كانت القيمة المتبقية للمباني منخفضة.

تعتمد طريقة تحديد الاستخدام الأمثل والأكثر فعالية للعقار المقدر باعتباره قطعة أرض غير مطورة على افتراض أنها لا تحتوي على مباني أو يمكن إخلاء المباني منها نتيجة هدمها. ونتيجة لذلك، يتم تحديد قيمة الأرض بناءً على اختيار خيارات الاستخدام الممكنة التي تضمن ربحية العقارات، و

اختيار معلمات الأشياء العقارية وفقًا لغرض محدد.

خيار استخدام قطعة أرض غير مطورة له نوعان رئيسيان:

1. استخدام قطعة أرض للمضاربة، أي لبيعها دون تحسينات لمستثمر سيقوم لاحقاً بتطويرها وفقاً لمتطلبات السوق أو ما يفضله. ينطبق هذا الخيار عندما تكون أسواق العقارات مشبعة.

2. تطوير قطعة الأرض بمباني ومنشآت جديدة تشمل:

"التطوير دون استخدام وسيط، إذا كان هناك استخدام جديد قيد النظر وقبوله من قبل السوق في تاريخ التحليل؛

"يتضمن التطوير ذو الاستخدام المتوسط ​​الحفاظ مؤقتًا على خيار الاستخدام الحالي حتى يكون هناك طلب جديد من قبل السوق، بناءً على توقعات وضع السوق؛ "تقسيم قطعة الأرض أو دمجها لتحقيق الاستخدام الأكثر فعالية؛ "تطوير موقع بمباني جديدة مماثلة في الغرض والمعايير المادية للكائن الحالي. الموقف الأكثر شيوعًا لتقييم العقارات على أساس موقع غير مطور هو عدم تطويره المشروط. ويرجع ذلك إلى حقيقة أنه في التحليل الموقع يوجد فيه مبنى يؤثر على قيمة الكائن، وفي هذه الحالة فإن اختيار خيار الاستخدام الأكثر فعالية للموقع باعتباره غير متطور يأخذ شكل التصميم الاستثماري في مرحلة اتخاذ القرار.

وفي هذه الحالة على المثمن أن يجيب على عدد من الأسئلة:

1. كيف يمكن استغلال قطعة الأرض إذا لم يتم تطويرها فعلياً أو يمكن تطهيرها من المباني القائمة؟

2. ما هو نوع المبنى أو الهياكل الأخرى التي تدعم الاستخدام المختار والتي يمكن بناؤها على هذه الأرض، بناءً على خصائصها المادية وغيرها، وفي أي إطار زمني؟

3. هل يجب اعتبار الاستخدام الحالي استخدامًا مؤقتًا؟

على سبيل المثال، إذا كانت أعمال البناء مطلوبة لتحقيق الاستخدام الأكثر كفاءة للأرض، فيجب على المثمن تحديد:

تكاليف هدم المباني القائمة؛

نوع الاستخدام الأكثر فعالية للعقار (مكتب، فندق، مستودع، وما إلى ذلك)، بما يتوافق مع معايير السوق الحالية ويتضمن العناصر بأسعار معقولة؛

خصائص المباني المثلى التي ينبغي تشييدها لتعظيم الاستفادة من الخصائص المحتملة للموقع (عدد الطوابق، المساحة المثلى للوحدات الوظيفية، عدد هذه الوحدات، وما إلى ذلك)؛

مستوى الإيجار وتكاليف التشغيل؛

تكلفة المباني التي يتم تشييدها مع مراعاة تكاليف التمويل.

الاستخدام الأكثر فعالية لقطعة أرض كمنطقة مبنية يفترض الحفاظ على المباني القائمة في الموقع الذي تم تحليله. إن خيار استخدام قطعة الأرض كمبنى له نوعان رئيسيان:

1. الحفاظ على الغرض الحالي للعقار محل التقييم.

2. تغيير الغرض الحالي للعقار محل التقييم.

وفي كلتا الحالتين تؤخذ الحاجة والإمكانية بعين الاعتبار:

الحفاظ على الحجم الحالي وجودة الخدمات التي تقدمها العقارات؛

القيام بأعمال البناء على إعادة بناء المباني لتحسين فئتها وتغيير أسعار الإيجارات؛

- القيام بأعمال البناء لتوسيع المساحة من خلال التوسعات الإضافية أو إنشاء طوابق إضافية.

تقليل المساحة القائمة من خلال الهدم الجزئي.

يجب على المثمن، الذي يقوم بمقارنة خيار الاستخدام الحالي للمباني الواقعة على قطعة الأرض مع خيار البناء الأمثل، أن يحصل على إجابة على الأسئلة التالية:

1. هل ينصح بالاستمرار في تشغيل المبنى بوضعه الحالي؟

2. ما هو خيار إعادة بناء المبنى الذي يجب أن أختاره: إعادة الإعمار أم التوسع أم الهدم الجزئي؟

3. كيف وفي أي إطار زمني سيتم استرداد التكاليف؟

إن الخيار الأمثل لاستخدام المباني هو ضمان الحد الأقصى لتكلفة العقارات الجاذبة للاستثمار، مع مراعاة معدل العائد المحدد وفقًا لمخاطر الخيار المختار. ومن الواضح أن مخاطر الحفاظ على الاستخدام الحالي للعقار وخيارات إعادة التطوير المختلفة لن تكون هي نفسها.

يجب أن يفصل تقرير التقييم بين أفضل استخدام للموقع باعتباره غير مطوّر وبين أفضل استخدام للموقع كما تم تطويره. ويجب أن يحدد تقرير التقييم بوضوح ويشرح ويبرر الغرض والاستنتاج لكل استخدام.

يجب أن يستوفي خيار الاستخدام الأكثر فعالية للعقار الذي يتم تقييمه أربعة معايير - وهي:

المقبولية القانونية؛
. الجدوى المادية؛
. الامن المالي؛
. أقصى قدر من الإنتاجية.

عادةً ما يتوافق تسلسل النظر في هذه المعايير أثناء تحليل الخيارات المختلفة لاستخدام العقارات لاختيار الخيار الأكثر فعالية مع ما سبق. يتم أخذ المقبولية القانونية والجدوى المادية في الاعتبار أولاً، تليها الجدوى المالية والحد الأقصى من الإنتاجية. يرجع هذا التسلسل في إجراءات التحليل إلى حقيقة أن حالة الاستخدام الأكثر فعالية، حتى في حالة توفر التمويل اللازم، ليست ممكنة إذا كانت محظورة قانونًا أو كان تنفيذها ماديًا مستحيلًا.

المقبولية القانونية

يتم التحقق من المقبولية القانونية لكل حالة استخدام يتم النظر فيها أولاً في جميع الحالات. ومع ذلك، لا ينبغي الخلط بين الاستخدام الأمثل للعقار وبين المطلب القانوني لاستخدام العقار للغرض المقصود منه.

يقوم المثمن بمراجعة القيود الخاصة، وأنظمة تقسيم المناطق، وقوانين البناء، وأنظمة الحفاظ على التراث التاريخي، والقوانين البيئية التي قد تنطبق على استخدامات محتملة محددة. قد يتأثر اختيار الاستخدام الأكثر كفاءة للعقارات بوجود اتفاقيات إيجار طويلة الأجل. خلال الفترة المتبقية من عقد الإيجار، يخضع استخدام العقار لشروط عقد الإيجار. إذا كان الاستخدام الأكثر فعالية للعقار مقيدًا بوجود عقد إيجار، فيجب أن ينعكس ذلك في تقرير التقييم.

على سبيل المثال، إذا كان العقار مقيدًا بعقد إيجار أرضي ينتهي خلال أكثر من 12 عامًا، فقد لا يكون من المجدي اقتصاديًا إنشاء مبنى جديد له عمر اقتصادي يبلغ 40 عامًا.

وبالإضافة إلى ذلك، من الضروري أن تأخذ في الاعتبار القيود المحتملة التي قد تكون مدرجة في اتفاقية شراء العقارات. قد تتعلق هذه القيود بمناطق استخدام معينة، وتحدد موقع المباني على قطعة أرض، ومعايير المباني، ونوع مواد البناء المستخدمة. إذا كانت قيود الفعل تتعارض مع أحكام قانونية أكثر عمومية، مثل قوانين البناء، فعادة ما يتم أخذ الحد الأقصى للقيود في الاعتبار.

يمكن لقوانين البناء أن تمنع تطوير الأراضي باستخدام المباني الأكثر كفاءة إذا كانت تزيد من تكاليف البناء للوفاء بالمعايير الفنية. وهذا يعيق في نهاية المطاف تنمية المناطق. وفي بعض المناطق، تُستخدم قوانين البناء للحد من البناء الجديد والحد من النمو. تهدف قواعد استخدام الأراضي الحالية إلى حماية البيئة. ويجب أن يأخذ المثمنون في الاعتبار معايير نظافة الهواء والماء، وكذلك الرأي العام حول المشاريع التنموية المقترحة.

مثال. تشييد المباني المكونة من عدد معين من الطوابق، وموانع الحريق، ومتطلبات التشميس.

لا يمكن النظر في خيار الاستخدام المحظور بموجب القانون في تاريخ التقييم في مراحل أخرى من التحليل إلا إذا كان المثمن ينوي إجراء تغييرات على المعايير الحالية. ومع ذلك، فإن احتمال حدوث تغييرات في التشريعات وقوانين البناء وأنظمة تقسيم المناطق وما إلى ذلك ليس مؤكدًا بنسبة 100٪.

الجدوى المادية.

يجب أن يعتمد اختيار الخيار الأكثر فعالية لاستخدام العقارات على جدواه المادية. تؤثر معايير الجدوى المادية - الحجم والشكل والمساحة والتصميم وظروف الأرض وطرق الوصول إلى الموقع، ومخاطر الكوارث الطبيعية (مثل الفيضانات أو الزلازل) - على الاستخدام المقترح للأرض. تعتمد المنفعة النهائية لقطعة الأرض على حجمها وشكلها. تعطي بعض الخيارات التأثير الأكبر فقط على أساس استخدام مساحة ذات حجم معين. في هذه الحالة، من الضروري تحديد إمكانية توسيع قطعة الأرض القائمة، حيث أن بعض القطع قد لا يكون لديها القدرة على التوسع. يؤثر شكل قطع الأراضي على الإنتاجية النهائية، حيث يمكن أن تكون تكاليف تطوير قطعة أرض غير منتظمة الشكل أعلى، مما يقلل من فائدتها بشكل أكبر، مقارنة بقطع الأراضي ذات الجوانب الملساء. وبالمثل، فإن وجود طرق الوصول إلى الموقع والمرافق يزيد من إنتاجيته النهائية، حيث يتم تحقيق وفورات في تطويره. وبالتالي فإن القدرة الحرة لمرافق المعالجة تحد من الأبعاد المادية لخيار التطوير الفعال المقترح. تنعكس الخصائص الطبوغرافية أو خصائص التربة لقطعة الأرض في المنفعة الوظيفية للموقع. الجوانب السلبية التي حددها المثمن تؤدي إلى تعقيد تطويرها أو زيادة تكاليف التطوير. وبما أن جميع قطع الأراضي المطروحة في السوق تتنافس مع بعضها البعض، فإن قطعة الأرض التي تم تقييمها لا يمكن أن تكون غير مناسبة للاستخدام الأكثر فعالية، لأنها أقل شأنا من قطع الأراضي الأخرى النموذجية للمنطقة.

في عملية تحليل الجدوى المادية لخيار الاستخدام الفعال، من الضروري النظر في حالة المباني والهياكل لتحديد إمكانية استمرار تشغيلها على أساس جديد. إذا كانت المباني بحاجة إلى إعادة تطوير لضمان الاستخدام الأمثل، فيجب حساب التكاليف المطلوبة لذلك ومقارنتها بالربحية النهائية. عادة، تعتمد تكلفة تجديد العقار على الحالة المادية وموقع العقار.

الامن المالي.

المرحلة التالية من اختيار أنواع الاستخدام هي تحليل الأمن المالي. ويعتبر الخيار مجديا ماليا إذا كان يوفر دخلا تشغيليا يساوي أو أكبر من تكاليف التشغيل وتكاليف التمويل والعائد المطلوب على نظام رأس المال. وبالتالي، فإن جميع الاستخدامات التي يمكن أن توفر دخلاً إيجابياً تعتبر مجدية من الناحية المالية. إذا كان نوع الاستخدام لا يتضمن استلام دخل منتظم من التشغيل، فإن التحليل يحدد تلك الخيارات التي تنشئ عقارات بتكلفة تساوي أو تتجاوز تكلفة إنشاء أو إعادة بناء المنشأة لهذا النوع الجديد من الاستخدام. يجب على المثمن مقارنة المكاسب الرأسمالية أو الدخل الناتج عن استخدام العقار مع النفقات الرأسمالية المتكبدة. وإذا كان الدخل أقل من النفقات أو يتجاوزها قليلا، فإن هذا النوع من الاستخدام يعتبر غير مجد من الناحية المالية.

ولتقييم الاستخدامات التي تولد دخلاً منتظمًا من التشغيل، يقوم المثمن بحساب إجمالي صافي دخل التشغيل لكل منها، ومعدل العائد الفردي على رأس المال المستثمر، ومبلغ الدخل المنسوب إلى الأرض. فإذا كان صافي الدخل يلبي العائد المطلوب على الاستثمار ويوفر العائد المطلوب على الأرض، يكون الاستخدام ممكنا من الناحية المالية. ومن الواضح أن تحديد الاستخدامات الممكنة مالياً يعتمد على تحليل الطلب والعرض والموقع.

أقصى قدر من الإنتاجية.

الإنتاجية القصوى هي أعلى قيمة لقطعة أرض في حد ذاتها، بغض النظر عما إذا كانت شاغرة (فعليًا أو مشروطًا) أو مبنية. وبالتالي، فإن تطبيق هذا المعيار ينطوي، من بين كل المسموح به قانونًا والقابل للتنفيذ ماديًا وتوفير دخل إيجابي، على اختيار نوع الاستخدام الذي يوفر الحد الأقصى لقيمة أساس العقار - قطعة الأرض. يعكس الخيار المحتمل للاستخدام الأكثر كفاءة للأرض برنامجًا طويل المدى ومُطوَّر بعناية ومحددًا إلى حد ما لاستخدام الأراضي يرتبط بالحياة الطبيعية للمباني والهياكل. تعتمد مدة الخدمة على نوع المبنى وجودة أعمال البناء وعوامل أخرى.

يتم تحديد الحد الأقصى لإنتاجية قطعة الأرض من خلال ربط مقدار دخلها بمعدل الرسملة الذي يتطلبه السوق لنوع معين من الاستخدام. ومع ذلك، اعتمادًا على الاستخدام المختار للعقار، قد تختلف طريقة تحديد قيمة الأرض. يعتمد اختيار الطريقة على درجة إعادة توجيه الغرض الفعلي للعقار الذي يتم تقييمه، ومستوى مخاطر الخيار قيد النظر، ومعدل العائد المطلوب وفترة استرداد رأس المال، وتوقيت تنفيذ الخيار المقترح. لاستخدام العقار. إن نوع الاستخدام الذي يوفر أكبر ربحية للأرض هو الأكثر فعالية. أساس جميع الطرق المستخدمة لتحديد قيمة قطعة الأرض من أجل تحديد الخيار الأكثر فعالية هو ما يسمى بالتقنية المتبقية. يعتبر الدخل من الأراضي بمثابة التوازن بين إجمالي الدخل الناتج عن العقارات ومبالغ الدخل التي يتم توفيرها عن طريق جذب العمالة ورأس المال والأصول الثابتة (المباني والهياكل العاملة). وتمثل تكلفة قطعة الأرض بدورها الفرق بين التكلفة الإجمالية للعقار بأكمله والقيمة المتبقية للمباني أو تكاليف بنائها.

يمكن تحقيق الاستخدام الأمثل للعقارات إما على أساس المباني القائمة، أو تنطوي على بناء تحسينات جديدة بشكل أساسي، الأمر الذي يتطلب اعتبار قطعة الأرض شاغرة. وبناءً على ذلك، يستخدم المثمنون أسلوبين عند تحليل الاستخدام الأمثل للعقار:

الاستخدام الأكثر فعالية للموقع باعتباره موقعًا غير مطوَّر؛
. الاستخدام الأكثر فعالية للموقع كمنطقة مبنية.

هناك الأسباب الرئيسية التالية لتحديد الاستخدام الأكثر فعالية للأراضي باعتبارها غير مطورة:

1. العزل في قيمة العقارات قيمة قطعة الأرض فقط.
2. استخدام أسلوب البيع المقارن لتثمين الأراضي المطورة.
3. حساب الخسارة في القيمة بسبب التقادم الخارجي.
4. تقييم القيمة الحقيقية للأرض كجزء من عقار، وهي ليست الأمثل لموقع معين.

يتم تحليل الاستخدام الأكثر فعالية للمنطقة المبنية لسببين:

1. تحديد نوع استخدام العقار الذي يوفر أعلى عائد إجمالي على رأس المال المستثمر.
2. تحديد الأشياء العقارية الموجودة في السوق لنفس الغرض وبمستوى مماثل من كفاءة الاستخدام.

دعونا نفكر في الفرق بين الاستخدام الأكثر كفاءة لموقع بدون مباني وممتلكات بها مباني باستخدام مثال العقارات الصناعية التي تحتوي على انبعاثات سامة. يتم تطوير المنطقة التي يقع فيها الكائن الذي تم تحليله، بسبب خصائصه الطبيعية، كمنطقة سكنية في الضواحي. من المرجح أن تعتمد الكفاءة القصوى لاستخدام موقع بدون مباني على استخدامه ككوخ سكني. وفي هذه الحالة، ستكون هناك تكاليف هدم والتخلص من المنشأة القائمة. ومن الناحية العملية، لن يقوم مالك العقار المحتمل بإعادة تطوير الموقع إلا إذا كانت القيمة المتبقية للمباني منخفضة.

اعتمادًا على مدى اقتراب الاستخدام المحدد الذي يتطلب إنشاءًا جديدًا من تاريخ التقييم، يمكن اعتبار الاستخدام الحالي استخدامًا وسيطًا. وبالتالي، إذا، وفقًا لخطة توسيع الأراضي الحضرية، سيصل بناء الأكواخ إلى قطعة الأرض التي تم تحليلها خلال خمس سنوات، وكانت الفترة اللازمة لهدم المباني القائمة وبناء كوخ جديد هي سنة واحدة، فإن الأربعة يعتبر التشغيل لمدة سنة للملكية الصناعية القائمة بمثابة استعمال وسيط. ومع ذلك، إذا كان مستوى الطلب التنافسي أعلى للاستخدام الصناعي، فمن المحتمل أن يكون الاستخدام الأكثر فعالية للملكية هو الحفاظ على الاستخدام الحالي مع تنفيذ الأعمال البيئية اللازمة بالتكاليف المرتبطة بها.

وتتطلب نظرية التثمين العقاري تحليل قطعة الأرض، على افتراض عدم وجود مباني عليها، حتى لو تم تطوير الموقع، لتحديد ما إذا كان الاستخدام الحالي مطلوبا وما إذا كان ينبغي الاستمرار فيه أو استبداله.

تعتمد طريقة تحديد الاستخدام الأمثل والأكثر فعالية للعقار المقدر باعتباره قطعة أرض غير مطورة على افتراض أنها لا تحتوي على مباني أو يمكن إخلاء المباني منها نتيجة هدمها. ونتيجة لذلك، يتم تحديد قيمة الأرض بناء على اختيار الاستخدامات الممكنة التي تضمن ربحية العقار، واختيار معالم العقار وفق غرض محدد.

خيار استخدام قطعة أرض غير مطورة له نوعان رئيسيان:

1. استخدام قطعة أرض للمضاربة، أي لبيعها دون تحسينات لمستثمر سيقوم لاحقاً بتطويرها وفقاً لمتطلبات السوق أو ما يفضله. ينطبق هذا الخيار عندما تكون أسواق العقارات مشبعة.

2. تطوير قطعة الأرض بمباني ومنشآت جديدة تشمل:

التطوير بدون استخدام وسيط إذا كان هناك استخدام جديد قيد النظر وقبوله من قبل السوق في تاريخ التحليل؛
- يتضمن التطوير مع الاستخدام المتوسط ​​الحفاظ مؤقتًا على خيار الاستخدام الحالي حتى يصبح الخيار الجديد مطلوبًا من قبل السوق، بناءً على توقعات وضع السوق؛
- تقسيم أو توحيد قطعة أرض لتحقيق الاستخدام الأكثر كفاءة؛
- تطوير الموقع بمباني جديدة مماثلة في الغرض والمعايير المادية للمنشأة الحالية.

الوضع الأكثر شيوعًا لتقييم العقارات على أساس قطعة أرض غير مطورة هو عدم تطويرها المشروط. ويرجع ذلك إلى وجود مبنى في الموقع الذي تم تحليله، مما يؤثر على قيمة العقار. في هذه الحالة، فإن اختيار خيار الاستخدام الأكثر فعالية للموقع باعتباره غير متطور يأخذ شكل تصميم الاستثمار في مرحلة اتخاذ القرار.

وفي هذه الحالة على المثمن أن يجيب على عدد من الأسئلة:

1. كيف يمكن استغلال قطعة الأرض إذا لم يتم تطويرها فعلياً أو يمكن تطهيرها من المباني القائمة؟
2. ما هو نوع المبنى أو الهياكل الأخرى التي تدعم الاستخدام المختار والتي يمكن بناؤها على هذه الأرض، بناءً على خصائصها المادية وغيرها، وفي أي إطار زمني؟
3. هل يجب اعتبار الاستخدام الحالي استخدامًا مؤقتًا؟

على سبيل المثال، إذا كانت أعمال البناء مطلوبة لتحقيق الاستخدام الأكثر كفاءة للأرض، فيجب على المثمن تحديد:

تكاليف هدم المباني القائمة؛
- نوع الاستخدام الأكثر فعالية للعقار (مكتب، فندق، مستودع، إلخ)، بما يتوافق مع معايير السوق الحالية ويتضمن عناصر بأفضل الأسعار؛
- خصائص المباني المثلى التي ينبغي تشييدها لتعظيم الاستفادة من الخصائص المحتملة للموقع (عدد الطوابق، المساحة المثلى للوحدات الوظيفية، عدد هذه الوحدات، وما إلى ذلك)؛
- مستوى الإيجار وتكاليف التشغيل؛
- تكلفة المباني الجاري تشييدها مع مراعاة تكاليف التمويل.

الاستخدام الأكثر فعالية لقطعة أرض كمنطقة مبنية يفترض الحفاظ على المباني القائمة في الموقع الذي تم تحليله. إن خيار استخدام قطعة الأرض كمبنى له نوعان رئيسيان:

1. الحفاظ على الغرض الحالي للعقار محل التقييم.
2. تغيير الغرض الحالي للعقار محل التقييم.

وفي كلتا الحالتين تؤخذ الحاجة والإمكانية بعين الاعتبار:

الحفاظ على الحجم الحالي وجودة الخدمات التي تقدمها العقارات؛
. القيام بأعمال البناء لإعادة بناء المباني لتحسين فئتها وتغيير أسعار الإيجارات؛
. - القيام بأعمال البناء لتوسيع المساحة من خلال توسعات إضافية أو إنشاء طوابق إضافية.
. - تقليص المساحات القائمة من خلال الهدم الجزئي.

يجب على المثمن، الذي يقوم بمقارنة خيار الاستخدام الحالي للمباني الواقعة على قطعة الأرض مع خيار البناء الأمثل، أن يحصل على إجابة على الأسئلة التالية:

1. هل ينصح بالاستمرار في تشغيل المبنى بوضعه الحالي؟
2. ما هو خيار إعادة بناء المبنى الذي يجب أن أختاره: إعادة الإعمار أم التوسع أم الهدم الجزئي؟
3. كيف وفي أي إطار زمني سيتم استرداد التكاليف؟

إن الخيار الأمثل لاستخدام المباني هو ضمان الحد الأقصى لتكلفة العقارات الجاذبة للاستثمار، مع مراعاة معدل العائد المحدد وفقًا لمخاطر الخيار المختار. ومن الواضح أن مخاطر الحفاظ على الاستخدام الحالي للعقار وخيارات إعادة التطوير المختلفة لن تكون هي نفسها. يجب أن يفصل تقرير التقييم بين أفضل استخدام للموقع باعتباره غير مطوّر وبين أفضل استخدام للموقع كما تم تطويره. ويجب أن يحدد تقرير التقييم بوضوح ويشرح ويبرر الغرض والاستنتاج لكل استخدام.

قطعة الأرض هي جزء من سطح الأرض، يتم وصف حدودها واعتمادها بالطريقة المحددة من قبل هيئة حكومية معتمدة. عادة ما يكون تقييم الأراضي مطلوبًا لتحديد القيمة السوقية للأرضأو القيمة السوقية لحق استئجار قطعة أرض.

لا يمكن تقييم السوق للأرض إلا إذا كانت هناك إمكانية نقل الحقوق إلى قطعة الأرض هذه بموجب اتفاقية شراء وبيع أو إيجار أو اتفاقية أخرى.

إن قيمة الأرض، مثل قيمة أي عقار آخر، تتغير بمرور الوقت تقييم الأراضييتم تنفيذها دائمًا اعتبارًا من تاريخ محدد. تقييم الأراضييتم تنفيذها على أساس مبدأ الاستخدام الأكثر كفاءة للأرض. هذا يعني انه القيمة السوقية للأرضيتم تحديده على أساس استخدام الموقع الأكثر احتمالا، والممكن ماديا، والمبرر بشكل معقول، والمتوافق مع متطلبات التشريعات الحالية والمجدية ماليا، مما يؤدي إلى الحد الأقصى تكلفة الأرض. وفي هذه الحالة من الممكن تقسيم قطعة الأرض بشكل معقول إلى أجزاء منفصلة تختلف في الشكل والنوع وطبيعة الاستخدام. قد لا يتزامن الاستخدام الأكثر فعالية لقطعة أرض مع استخدامها الحالي.

عند تحديد الاستخدام الأكثر فعالية لقطعة أرض، ينبغي أن يؤخذ في الاعتبار ما يلي:

· الغرض المقصود والاستخدام المسموح به؛
· الأساليب السائدة لاستخدام الأراضي في المنطقة المجاورة مباشرة لقطعة الأرض التي تم تقييمها؛
· التغيرات المتوقعة في سوق الأراضي.
· الاستخدام الحالي للأرض.

إذا تغير الغرض المقصود من الموقع (الاستخدام المسموح به)، فإن قيمته السوقية تتغير أيضًا.

تقييم الأراضيأو تقييم الأراضييمكن إنتاجها للأغراض التالية:

· الحصول على قرض من أحد البنوك.

· المساهمة في رأس المال المصرح به.

· بيع الأراضي.

· الدخول في الميراث.

· وضع خطة عمل.

· قسم الممتلكات.

· شراء الأراضي من أملاك البلدية.

القيمة السوقية للأرضيعتمد، أولاً وقبل كل شيء، على موقعه وتأثير العوامل الخارجية، وكذلك على العرض والطلب في سوق الأراضي، ولا يمكن أن يتجاوز التكاليف الأكثر احتمالاً للحصول على قطعة أرض أخرى ذات منفعة مماثلة. تقييم الأراضييأخذ في الاعتبار التكوين الكمي والنوعي للاتصالات وإمكانية الاتصال بالشبكات الحالية، إذا تم التخطيط لبناء العقارات على قطعة الأرض. التقييم السوقي للأرضويعتمد أيضًا على القيمة المتوقعة والمدة واحتمال الحصول على الدخل من تشغيله خلال فترة زمنية معينة مع الاستخدام الأكثر كفاءة لقطعة الأرض دون مراعاة الدخل من عوامل الإنتاج الأخرى المنجذبة إلى الكائن للأنشطة التجارية.

بالنسبة لقطع الأراضي، يمكن أيضًا تقييم حقوق الإيجار. تعتمد القيمة السوقية لحق استئجار قطعة أرض على صلاحيات المستأجر الممنوحة له بموجب عقد الإيجار، ومدة صلاحية عقد الإيجار، ووجود الأعباء والاستخدام المسموح به لقطعة الأرض.

تعتمد تكلفة الحق في استئجار قطعة أرض أيضًا على القيمة المتوقعة واحتمال ومدة تلقي الدخل من الحق في استئجار عقار خلال فترة زمنية معينة مع الاستخدام الأكثر كفاءة.

يتم تقييم قطعة الأرض باستخدام الوثائق التالية:

1. شهادة ملكية قطعة الأرض.
2. الخطة المساحية.

3. بيانات عن القيمة الدفترية والقيمة المتبقية وفواتير الخدمات والضرائب.

معلومات إضافية موضع ترحيب.

معامل كثافة التطوير (Kpz) - نسبة مساحة جميع طوابق المباني والمنشآت إلى مساحة الموقع.

4 المتطلبات الأساسية للمباني: الجدوى الوظيفية، القوة، مقاومة الحريق، التعبير المعماري، الكفاءة

المتطلبات الرئيسية للمباني هي: الجدوى الوظيفية والفنية، والتعبير المعماري والفني، والكفاءة.

أهم المتطلبات المذكورة هو الجدوى الوظيفية أو التكنولوجية. وهذا يعني أن المبنى يجب أن يتوافق تمامًا مع العملية التي تم تصميمه من أجلها (راحة المعيشة والعمل والراحة وما إلى ذلك). يجب أن تخضع حلول تخطيط المساحة والتصميم للمبنى وخصائصه التشغيلية للجدوى الوظيفية. وتتميز الأخيرة بتكوين وحجم المبنى والمعدات التقنية والمعدات الصحية وجودة أعمال التشطيب.

يتم تحديد الجدوى الفنية للمبنى من خلال حل هياكله، والتي يجب أن تأخذ في الاعتبار جميع التأثيرات الخارجية التي يدركها المبنى ككل وعناصره الفردية. وتنقسم هذه التأثيرات إلى قوة وغير قوة (التأثيرات البيئية).

وتشمل تلك السلطةالأحمال من الوزن الميت للهياكل، ووزن المعدات، والأشخاص، والثلوج، والرياح، وما إلى ذلك. التأثيرات غير القوة هي تأثيرات درجات الحرارة التي تسبب تغيرات في أبعاد الهياكل، وتأثيرات رطوبة الغلاف الجوي والأرض، وتسبب تغيرات في خصائص المواد الإنشائية، وتأثيرات الشوائب الكيميائية العدوانية الموجودة في الهواء (يمكن أن تؤدي إلى التدمير) الهياكل) الخ.

ومع مراعاة هذه التأثيرات يجب أن يلبي المبنى متطلبات القوة والثبات والمتانة.

قوة المبنىتسمى القدرة على إدراك التأثيرات دون تدمير وتشوهات متبقية كبيرة (الانحراف، التسوية، وما إلى ذلك). يتم إنشاء قوة المبنى من خلال قوة هياكله الرئيسية واتصالاته مع بعضها البعض.

استقرار (صلابة) المبنى هو القدرة على الحفاظ على التوازن تحت التأثيرات الخارجية (أي مقاومة قوى الانقلاب والقص).

المتانة تعني الحفاظ على المبنى ككل وعناصره بمرور الوقت. تعتمد المتانة في المقام الأول على جودة مواد هياكلها الرئيسية، والتي يجب أن تكون مقاومة للرطوبة والصقيع والتآكل والتحلل وما إلى ذلك، وجودة أعمال البناء والتركيب، والامتثال لتسلسلها التكنولوجي، وكذلك ظروف التشغيل.

مثبتة للمباني ثلاثة مستويات من المتانة :أنا- مع عمر خدمة لا يقل عن 100 سنة؛ ثانيا- 50 سنة على الأقل؛ ثالثا- 20 سنة على الأقل. لا يتم تحديد هذه المصطلحات من خلال التآكل المادي فحسب، بل أيضًا من خلال التآكل الأخلاقي، نظرًا لأن العمليات التكنولوجية واليومية تتغير باستمرار، وبالتالي فإن المباني لم تعد تلبي غرضها.

من المتطلبات الفنية الهامة للمبنى السلامة من الحرائق، والتي تتضمن التدابير التي تقلل من احتمالية نشوب حريق.

تنقسم المواد والهياكل المستخدمة في البناء إلى مقاومة للحريق وغير قابلة للاحتراق وقابلة للاحتراق.

كما تتميز هياكل البناء بمقاومتها للحريق أي أنها مقاومة للحريق. مقاومة الحريق (بالساعات) حتى فقدان القوة أو الثبات (انهيار الهيكل) أو حتى ظهور الشقوق فيه أو ارتفاع درجة الحرارة على سطح الهيكل عن المعايير المقررة.

يتم تحديده اعتمادًا على مجموعات القابلية للاشتعال وحدود مقاومة الحريق للهياكل الرئيسية للمباني خمس درجات من مقاومة الحريق. تشمل المباني من الدرجة الأولى والثانية والثالثة المباني الحجرية، والرابعة - المباني الخشبية المغطاة بالجص، والخامسة - المباني الخشبية غير الجصية.

المعمارية والفنيةيتم تحديد صفات المبنى وفقًا لمعايير الجمال. يتم تحقيق التعبير المعماري من خلال توافق أشكال وأحجام المبنى مع الغرض منه، والمظهر العام للمبنى، وتناسب أجزائه، واستخدام مواد التشطيب المناسبة والعمل عالي الجودة. وفي الوقت نفسه، يمكن رفع الصفات الجمالية للمبنى إلى مستوى الفن.

يتم فرض شرط الكفاءة على جميع المباني وهو أنه في حالة استيفاء جميع المتطلبات الفنية، فإن تكلفتها المحسوبة لكل 1 م 2 من المساحة أو لكل 1 م 3 من الحجم لا تتجاوز الحد المقرر. يعد تخفيض تكاليف البناء من أهم المهام الاقتصادية الوطنية.

يمكن تحقيق خفض تكلفة المبنى من خلال التخطيط العقلاني وتجنب التجاوزات عند تحديد مساحات وأحجام المباني، وكذلك في الديكور الداخلي والخارجي؛ اختيار الهياكل المثالية مع الأخذ بعين الاعتبار نوع المبنى وظروف تشغيله؛ استخدام الأساليب والتقنيات الحديثة لإنتاج أعمال البناء مع مراعاة إنجازات علوم وتكنولوجيا البناء.

تم تحديد الحلول المجدية اقتصاديًا قسمالمباني حسب حجم رأس المال لأربعة فصولحسب غرضها وأهميتها. وفي الوقت نفسه، تشمل الفئة الأولى المباني التي تُفرض عليها متطلبات متزايدة، وتشمل الفئة الرابعة المباني التي يكون الحد الأدنى من المتطلبات مقبولاً لها. على سبيل المثال، المباني العامة الكبيرة (المسارح والمتاحف وغيرها) تنتمي إلى الفئة الأولى؛ المدارس والمستشفيات والمؤسسات التجارية والمطاعم - إلى الدرجة الثانية؛ المباني السكنية حتى 5 طوابق - إلى الدرجة الثالثة؛ المباني السكنية المكونة من 1...2 طابق والمباني الأخرى التي يفرض عليها الحد الأدنى من المتطلبات - إلى الدرجة الرابعة.

عند تقييم قطعة أرض، من الضروري تحديد الخيار للاستخدام الأفضل والأكثر فعالية، والذي يتم تحديده من خلال تفاعل عدد من العوامل.

يتضمن تحليل الاستخدام الأمثل دراسة الاستخدامات البديلة (تطوير، تطوير) لقطعة الأرض واختيار الاستخدام الأمثل. وهذا يأخذ في الاعتبار آفاق الموقع، وحالة الطلب في السوق، وتكلفة التطوير، واستقرار الدخل المتوقع، وما إلى ذلك.

عند تقييم قيمة عقار يتكون من قطعة أرض ومباني، يتم إيلاء أهمية كبيرة لتحليل الاستخدام الأمثل، أولاً، لقطعة الأرض التي يُفترض أنها شاغرة، وثانيًا، لقطعة الأرض مع التحسينات الحالية.

يعد تحليل قطعة الأرض الفارغة المفترضة خطوة ضرورية في تحديد قيمتها، ويرتكز على تحديد الخيار الأكثر ربحية لاستخدام الأرض.

يتضمن تحليل قطعة الأرض مع التحسينات الحالية اتخاذ قرار بشأن هدم أو تحديث أو الحفاظ على التحسينات الموجودة على قطعة الأرض من أجل ضمان أقصى قدر من ربحية العقار.

الاستخدام المحتمل والأكثر ربحية للموقع يضمن أعلى قيمة له. يجب أن تكون حالات الاستخدام قانونية وممكنة ماديًا وفعالة من حيث التكلفة.

دعونا نذكر العوامل الرئيسية التي تحدد الاستخدام الأمثل للأرض:

الموقع هو عامل له تأثير كبير على تكلفة قطعة الأرض (تؤخذ في الاعتبار آفاق الموقع، وإمكانية الوصول إلى وسائل النقل، وطبيعة البيئة)؛

طلب السوق - عامل يعكس العلاقة بين العرض والطلب في السوق؛

الجدوى المالية - قدرة المشروع على توفير الدخل من استخدام قطعة الأرض، والذي سيكون كافيا لسداد نفقات المستثمرين وضمان الربح المتوقع؛

الملاءمة المادية للموقع - آفاق إنشاء تحسينات - الحجم والتضاريس ونوعية التربة والمناخ والخصائص الهندسية الجيولوجية والهيدروجيولوجية للموقع، وتقسيم المناطق الحالية، والمعايير البيئية، وما إلى ذلك؛

الجدوى التكنولوجية والجدوى المادية - تحليل العلاقة بين الجودة والتكاليف وتوقيت المشروع، واحتمالية الكوارث الطبيعية، وسهولة الوصول إلى وسائل النقل، والقدرة على الاتصال بالمرافق العامة، مع الأخذ في الاعتبار حجم وشكل الموقع، على سبيل المثال قد يكون الحجم صغيرًا لبناء منشأة صناعية؛

المقبولية التشريعية (القانونية) - امتثال خيار استخدام قطعة أرض للتشريعات الحالية. تم تحديدها نتيجة لتحليل معايير البناء والبيئة، والقيود المفروضة على عدد الطوابق، ووجود حظر مؤقت على البناء في مكان معين، والصعوبات في مجال التنمية الحضرية التاريخية، والتغييرات المحتملة في اللوائح، والامتثال لل قواعد تقسيم المناطق، والمشاعر السلبية للسكان المحليين؛

الحد الأقصى للعائد (الحد الأقصى لدخل العقار وقيمة الموقع)، والذي يتم تحديده من خلال خصم الدخل المستقبلي للاستخدامات البديلة، مع مراعاة مخاطر الاستثمار.

2.1.4 زيادة كفاءة استخدام الأراضي الحضرية

تمثل الأراضي الحضرية فئة خاصة. وتتأثر قيمتها بحجم المدينة وإنتاجها وإمكاناتها الاقتصادية ومستوى تطور البنية التحتية الهندسية والاجتماعية والعوامل الطبيعية والبيئية الإقليمية وغيرها. وبالإضافة إلى ذلك، هناك تشريعات محددة لهذه الفئة من الأراضي.

نفس العوامل يمكن أن يكون لها تأثيرات معاكسة على قيمة موقع معين:

• - حركة المرور الكثيفة غير مرغوب فيها لمنطقة سكنية، ولكنها تزيد من تكلفة الموقع للأغراض التجارية؛
• - الموقع بالنسبة للمؤسسات التعليمية ومراكز التسوق، والمزايا الجمالية ووسائل الراحة، التي تؤخذ في الاعتبار عند تقييم الأراضي المخصصة لبناء المساكن، ليس لها أي تأثير عملياً على قيمة المناطق الموجهة نحو التنمية الصناعية؛ البنية التحتية للنقل وتقسيم المناطق الاقتصادية مهمة بالنسبة لهم.

في الاقتصاد المخطط الذي كان يعمل سابقًا مع أولويات التنمية الصناعية، أدى التوزيع الإداري للأراضي "المجانية" إلى اختلالات خطيرة في تنمية المدينة وإسراف وغير ضروري وحتى ضار لاستخدام المدينة للأراضي الحضرية الأكثر قيمة (بما في ذلك الشركات والمنظمات)، مما يؤدي في كثير من الأحيان إلى مشاكل بيئية خطيرة. وبمجرد توزيع الأراضي، لا يتم إعادة توزيعها عمليا، مما يؤدي إلى مزيد من تفاقم الاتجاهات السلبية.

الوحدات الرئيسية المستخدمة لمقارنة قطع الأراضي:

• - سعر الهكتار الواحد - لمساحات واسعة من البناء الزراعي أو الصناعي أو السكني؛
• - سعر المتر المربع الواحد - في المراكز التجارية بالمدن، للمكاتب والمحلات التجارية؛
• - سعر المتر الأمامي - للاستخدام التجاري للأراضي في المدن. وفي هذه الحالة، تتناسب تكلفة الموقع مع طول حدوده على طول الشارع أو الطريق السريع، حيث يمثل العمق القياسي للموقع جزءًا صغيرًا من التكلفة؛
• - سعر القطعة - يستخدم لمقارنة قطع الأراضي القياسية من حيث الشكل والحجم في مناطق التطوير السكنية والداشا؛
• - سعر وحدة الكثافة - نسبة مساحة البناء إلى مساحة قطعة الأرض، إلخ.

معظم موارد الأراضي موجودة حاليًا في ملكية الدولة والبلدية. وتبين الممارسة أنه في ظروف السوق، تعد الأراضي الحضرية موردا قيما ويمكن أن تكون بمثابة مصدر ثابت لدخل الميزانية المحلية. تحدد سلطات المدينة مبلغ ضريبة الأرض، ومعدل إيجار الأرض والسعر القياسي لقطعة أرض عند الشراء، وبالتالي فإن مسألة زيادة كفاءة استخدام الأراضي ذات صلة بالنسبة لهم. بحيث يتم استخدام ملكية الأرض بشكل أكثر كفاءة، أي. جلب الحد الأقصى من الدخل من الاستخدام وساهم في تحسين مناخ الاستثمار العام، ومن الضروري مواصلة تطوير علاقات السوق في سوق الأراضي، والتوجه إلى الوضع الحالي للسوق ومتطلبات السوق.

بحيث يتم استخدام ملكية الأرض بشكل أكثر كفاءة، أي. جلبت الحد الأقصى من الدخل من الاستخدام وساهمت في تحسين مناخ الاستثمار العام، أولا وقبل كل شيء، من الضروري تنفيذ عمليات فرض الضرائب واستئجار وشراء الأراضي الحضرية على أساس قيمتها السوقية. وفي الوقت نفسه، يتم تحقيق التوزيع العادل للعبء الضريبي، وتحفيز الاستخدام الفعال وتفعيل الاستثمارات في إعادة الإعمار والتنمية في عملية إعادة هيكلة الإقليم.

تعتبر نتائج تقييم المنطقة الحضرية بمثابة معلومات أولية لحل المشكلات التالية:

* تطوير سياسة التنمية الحضرية والتخطيط الاجتماعي.

ѕ تشكيل مقترحات لأنواع الاستخدام الوظيفي للإقليم، مع مراعاة جودته؛

ѕ تشكيل آليات اقتصادية لوضع خيارات استخدام الأراضي المختلفة وسياسات الاستثمار والبناء ؛

ѕ تحليل عواقب الخيارات لتطوير وإعادة هيكلة البيئة الحضرية، وتحسين الاستثمارات البلدية في صيانة وتطوير البيئة الحضرية؛

- تحديد جاذبية الاستثمار للإقليم كدالة لتكلفة الأراضي الحضرية.

هناك وجهتا نظر حول قيمة الأراضي الحضرية:

المصمم الحضري في عملية التقسيم الوظيفي للمنطقة كجزء من المخطط الرئيسي للمدينة؛

المثمن في عملية تطوير التقييم المساحي للأرض.

يجب أن يكون أساس تكوين التقييم المساحي للأراضي وتقسيم المناطق الوظيفية للإقليم هو تقييم التخطيط الحضري الشامل للقيمة السوقية.

2.1.5 طرق تقييم الأراضي

الطريقة المعياريةهو تحديد السعر القياسي للأرض. يتم استخدامه عند نقل ملكية الأراضي أو شرائها أو إنشاء ملكية مشتركة (مشتركة) تتجاوز القاعدة الحرة أو النقل عن طريق الميراث أو التبرع أو الحصول على قرض مضمون أو الانسحاب لتلبية احتياجات الدولة أو الدولة.

يتم تقييم الأراضي الحضرية مع الأخذ في الاعتبار كثافة التنمية، ومكانة المنطقة، وطبيعة استخدام الأراضي المحيطة، والحالة البيئية، والمرافق الهندسية والنقل، وما إلى ذلك. وتنقسم الأراضي إلى مناطق متباينة حسب المعدلات الأساسية لضريبة الأراضي والسعر القياسي للأرض (قانون الاتحاد الروسي "بشأن الدفع مقابل الأرض"). يتم تحديد السعر القياسي للأرض في السجل العقاري للأراضي.

أساس تحديد السعر القياسي للأراضي: لا تؤخذ معدلات ضريبة الأراضي ومعاملات الزيادة ومزايا ضريبة الأراضي في الاعتبار.

غالبًا ما يكون من الضروري تقييم كائن يتكون من مبنى وقطعة أرض، عندما يكون للأخير حقوق الإيجار فقط. في هذه الحالة، يمكن أن تؤخذ تكلفة تخصيص قطعة أرض للبناء بعين الاعتبار كتكلفة الأرض.

في ظروف السوق، إذا كانت المعلومات اللازمة متاحة، فمن المستحسن استخدام الأساليب القائمة على تحليل بيانات السوق. وافق أمر وزارة الملكية الروسية بتاريخ 7 مارس 2002 رقم 568-ر على التوصيات المنهجية لتحديد القيمة السوقية لقطع الأراضي. وكقاعدة عامة، عند تقييم القيمة السوقية لقطع الأراضي، يتم استخدام طريقة مقارنة المبيعات، وطريقة التخصيص، وطريقة رسملة إيجار الأراضي، وطريقة التوزيع، والطريقة المتبقية، وطريقة التقسيم إلى قطع أراضي.

طريقة مقارنة المبيعاتهي طريقة التقييم الأبسط والأكثر فعالية، ويمكن استخدامها لتقييم كل من الأراضي الشاغرة فعليًا والأراضي التي يفترض أنها شاغرة؛ يسمح لك بتحديد السعر المحدد لقطعة أرض عن طريق إجراء تعديلات النسبة المئوية على أسعار مبيعات نظائرها. في حالة عدم وجود معلومات عن أسعار التعاملات مع قطع الأراضي، يجوز استخدام أسعار العرض (الطلب).

عناصر المقارنة المقبولة بشكل عام لقطع الأراضي: الملكية، شروط التمويل، الشروط الخاصة للبيع، ظروف السوق (التغير مع مرور الوقت)، الموقع (البعد عن المدينة والطرق، الخصائص البيئية)، شروط تقسيم المناطق، الخصائص الفيزيائية (الحجم والشكل والعمق) قطعة الأرض، الموقع الزاوي، نوع التربة، التضاريس)، والمرافق المتاحة، والخصائص الاقتصادية، والاستخدام الأفضل والأكثر كفاءة. عند تقييم الأرض، يمكنك استخدام وحدات مقارنة متعددة، وتعديل سعر كل منها وينتهي الأمر بقيم متعددة تحدد نطاقًا من القيم. تمثل الأراضي الحضرية فئة خاصة، وتتأثر قيمتها بحجم المدينة وإمكاناتها الإنتاجية والاقتصادية، ومستوى تطور البنية التحتية الهندسية والاجتماعية، والعوامل الطبيعية والبيئية الإقليمية وغيرها.

تعطي الطريقة نتائج دقيقة إلى حد ما فقط في سوق تنافسية مفتوحة للمعلومات. ولا يفي سوق الأراضي الروسي بهذه المتطلبات، ولا يمكن تحديد قيمة قطعة الأرض بناءً على معلومات حول معاملات بيع قطع الأراضي التماثلية. ولذلك، يجب أن يجمع التقييم جميع المعلومات المتاحة لتطبيق جميع أساليب تقييم الموقع.

طريقة رسملة إيجار الأرضويستند هذا إلى أنه إذا كانت هناك معلومات كافية عن معدلات الإيجار لقطع الأراضي، فمن الممكن تحديد قيمة هذه القطع باعتبارها القيمة الحالية للدخل المستقبلي في شكل إيجار لقطعة الأرض التي يتم تقييمها. وفي إطار هذه الطريقة يمكن حساب قيمة إيجار الأرض كدخل من استئجار قطعة أرض في ظل الظروف السائدة في سوق الأراضي. وباعتبارها مصدر دخل منتظم، يمكن رسملة إيجارات الأراضي إلى قيمة عن طريق القسمة على معدل رسملة الأراضي المحدد من تحليل السوق. يتم الحصول على البيانات الأولية للرسملة من مقارنة مبيعات الأراضي المستأجرة وقيم الإيجار.

بناءً على سعر الإيجار المستلم، يتم تحديد القيمة السوقية للموقع باستخدام نهج الدخل، وعادةً ما يتم ذلك باستخدام طريقة الرسملة المباشرة.

يتم تحديد معدل الرسملة عن طريق قسمة قيمة الإيجار الأرضي لقطع الأراضي المماثلة على سعر بيعها أو عن طريق زيادة معدل العائد الخالي من المخاطر على رأس المال على مبلغ علاوة المخاطر المرتبطة باستثمار رأس المال في قطعة الأرض التي يتم تقييمها.

العوامل الرئيسية التي تؤثر على معدل إيجار قطعة الأرض: خصائص الموقع، الحجم، الشكل، النوع المحيط باستخدام الأرض، إمكانية الوصول إلى وسائل النقل، المعدات الهندسية.

ومع ذلك، في روسيا، يتم تأجير الأراضي الحكومية والبلدية بشكل أساسي، ويتم احتساب الإيجار وفقًا للسعر القياسي للأرض، والذي لا يعادل قيمتها السوقية. وتجري حالياً محاولات لتأجير الأراضي بقيمتها السوقية، لكن من السابق لأوانه الحديث عن موضوعية نتائج التطبيق العملي لأسلوب رسملة إيجار الأراضي.

طريقة التوزيع (طريقة الارتباط، الارتباط، التخصيص) -تحديد مكون تكلفة قطعة الأرض على أساس النسبة المعروفة لتكلفة الأرض والتحسينات في المجمع العقاري. وتعتمد الطريقة على مبدأ المساهمة والتأكيد على أنه لكل نوع من أنواع العقارات هناك علاقة طبيعية بين قيمة الأرض والمباني. هذه النسبة هي الأكثر موثوقية بالنسبة للمباني الجديدة، فهي قريبة من خيار الاستخدام الأفضل والأكثر كفاءة. كلما كانت المباني قديمة، كلما زادت نسبة قيمة الأرض إلى إجمالي قيمة العقار.

ولتطبيق هذه الطريقة، يلزم وجود بيانات إحصائية موثوقة حول العلاقة بين قيم الأراضي وجميع ممتلكات نوع معين من العقارات في سوق معين. ومع ذلك، نادرًا ما يتم استخدام هذه الطريقة حتى في الأسواق المتقدمة، نظرًا لأن موثوقيتها منخفضة. استخدام هذه الطريقة له ما يبرره في حالة عدم كفاية المعلومات عن مبيعات الأراضي. تعتبر القيم الناتجة تقريبية.

طريقة العزل (الاستخراج).يتم استخدامه لتقييم قطع الأراضي المبنية إذا كانت هناك معلومات عن أسعار المعاملات لأشياء عقارية مماثلة. تتوافق التحسينات التي يتم إدخالها على الأرض مع الاستخدام الأكثر كفاءة لها. تتضمن الطريقة التسلسل التالي من الإجراءات:

• - تعريف العناصر للمقارنة بين الكائنات؛
• - تحديد الاختلافات بين كل نظير وموضوع التقييم؛
• - الحساب وإجراء التعديلات لكل عنصر من عناصر المقارنة؛
• - حساب القيمة السوقية لعقار واحد، بما في ذلك قطعة الأرض التي يتم تقييمها، عن طريق تعميم معقول للأسعار المعدلة للعقارات المماثلة؛
• - حساب تكلفة الاستبدال أو تكلفة إعادة إنتاج التحسينات على قطعة الأرض المقدرة؛
• - حساب القيمة السوقية لقطعة الأرض المقدرة بطرحها من القيمة السوقية لعقار واحد، بما في ذلك قطعة الأرض المقدرة، وتكلفة الاستبدال أو تكلفة إعادة إنتاج التحسينات على قطعة الأرض.

يتم استخدام طريقة التخصيص عندما تكون مساهمة التحسينات في السعر الإجمالي لقطعة الأرض صغيرة، ويوصى بها لتقييم مناطق الضواحي (التي تكون مساهمة التحسينات فيها صغيرة ويمكن تحديدها بسهولة تامة)، ويتم استخدامها في غياب بيانات عن مبيعات الأراضي في المنطقة المحيطة.

تعتبر هذه الطريقة أكثر فعالية في السوق السلبي (لا توجد بيانات عن بيع قطع الأراضي الشاغرة)، مع مراعاة خصائص المعلومات الأولية ونموذج الحصول على القيمة المطلوبة. يتم تحديد تكلفة قطعة الأرض بشكل عام بواسطة الصيغة:

مع 3 = ج - ج ش ,

حيث Сз هي تكلفة قطعة الأرض؛

ج - تكلفة الكائن.

سو - تكلفة التحسينات.

طريقة الباقييعتمد على تقنية المجموعة الاستثمارية للمكونات المادية. يتم استخدام هذه الطريقة لتقييم قطع الأراضي المبنية وغير المطورة، إذا كان من الممكن تطوير قطعة الأرض المقدرة مع إدخال تحسينات مدرة للدخل. يتم تحديد قيمة الأرض من خلال رسملة الجزء من الدخل المنسوب إلى الأرض.

لتحديد قيمة قطعة أرض، من الضروري معرفة تكلفة المبنى، وصافي الدخل التشغيلي للعقار بأكمله، ومعدلات الرسملة للأرض والمباني.

الخطوات الرئيسية للطريقة المتبقية للأرض:

يتم تحديد صافي الدخل التشغيلي للعقار بأكمله بناءً على إيجار السوق ونفقات التشغيل المقدرة؛

يتم تحديد صافي الدخل التشغيلي المتعلق بالهيكل (المبنى)؛

تتم رسملة صافي الدخل التشغيلي المنسوب إلى قطعة الأرض في مؤشر القيمة من خلال معدل الرسملة للأرض.

من الصعب التنبؤ بالدخل في ظروف عدم الاستقرار الاقتصادي.

طريقة التقسيم إلى أقسام (نهج التنمية) يستخدم في تقييم الأراضي المناسبة للتقسيم إلى قطع أراضي فردية. يتكون من الخطوات التالية:

• - تحديد حجم وعدد قطع الأراضي الفردية؛
• - حساب تكلفة قطع الأراضي المطورة باستخدام طريقة مقارنة المبيعات القابلة للمقارنة؛
• - حساب التكاليف وجدول التطوير لفترة البيع المتوقعة وأرباح الأعمال المعقولة؛
• - خصم جميع تكاليف التطوير والأرباح التجارية من إجمالي سعر البيع المقدر لقطع الأراضي لتحديد صافي العائدات من بيع العقارات بعد الانتهاء من تطوير وبيع قطع الأراضي الفردية؛
• - اختيار معدل خصم يعكس المخاطر المرتبطة بفترة التطوير والبيع المتوقعة.

تشمل تكاليف تطوير الأراضي عادة ما يلي:

• - مصاريف تخطيط وتطهير وتسوية المواقع؛
• - نفقات بناء الطرق والأرصفة وشبكات المرافق والصرف الصحي؛
• - الضرائب والتأمين والرسوم الهندسية؛
• - تكاليف التسويق؛
• - الربح والتكاليف العامة للمقاول، الخ.

بشكل عام، يتم تنفيذ نمذجة القيمة السوقية لقطع الأراضي في إطار الافتراض بأن التوازن الديناميكي قد تم تحقيقه في المنافسة بين مختلف مستخدمي الأراضي "العقلانيين" من أجل الحق في احتلال قطعة أرض معينة. مع توازن العرض والطلب الفعال في سوق الأراضي المحاكية والعرض المحدود، تم حل مسألة الاستخدام الأكثر فعالية للموقع مجانًا ومع مراعاة التطوير الحالي. تعتمد نمذجة إيرادات الإيجار المحتملة لأنواع مختلفة من استخدامات الأراضي على أنماط تكوين تأثيرات الإيجار للموقع والأسعار السائدة (المبيعات والإيجارات). وبالنظر إلى الاختلاف الكبير في مؤشرات التكلفة لقطع الأراضي الواقعة على طول واجهة شبكة الطرق في المدينة والواقعة في مناطق داخل المجمعات، فإن هذه القطع تخضع للتقسيم الإلزامي أثناء التقييم. يتم تنفيذ مبدأ الاستخدام الأكثر فعالية في ظروف المنافسة على استخدام العقارات بين مختلف القطاعات الوظيفية للسوق، مع مراعاة القيود الحقيقية على حجم الطلب والتعددية الوظيفية المحتملة للمنطقة، نتيجة لذلك والتي يتم تشكيل مجموعة من مستخدمي الأرض في كل موقع.

إن الاستخدام الأفضل والأكثر فعالية للعقار هو خيار استخدام قطعة أرض مجانية أو مطورة، وهو أمر ممكن قانونًا ومُصمم بشكل صحيح، وممكن ماديًا، ومزود بالموارد المالية المناسبة ويعطي أقصى قيمة.

عادةً ما يتم تحليل الاستخدام الأكثر فعالية وفقًا لعدة خيارات بديلة ويشمل المجالات التالية:

تحليل السوق؛

تحليل جدوى الخيار؛

تحليل الاستخدام الأكثر فعالية.

يتضمن تحليل السوق تحديد الطلب على خيارات الاستخدام البديلة للخيار الحالي من أجل دراسة العرض والطلب، والقدرة السوقية، وديناميكيات أسعار الإيجار، وما إلى ذلك. لكل خيار.

يتضمن تحليل الجدوى حساب المكونات الأساسية للتكلفة: تدفق الدخل ومعدلات الرسملة لتحديد التكلفة، مع الأخذ في الاعتبار متغيرات كل خيار سليم قانونيًا وممكن ماديًا.

يتضمن تحليل الاستخدام الأكثر فعالية وضع خطة مفصلة لتنفيذ كل خيار، مع الأخذ في الاعتبار المشاركين المحددين في السوق، وتوقيت المشروع، ومصادر التمويل لتحديد خيار يضمن أقصى قدر من الإنتاجية للكائن الذي تم تقييمه.

معايير تحليل الاستخدام الأمثل:

المقبولية القانونية؛

الجدوى المادية

الامن المالي؛

أقصى قدر من الإنتاجية.

يتم التحقق من المقبولية القانونية لكل حالة استخدام يتم النظر فيها أولاً في جميع الحالات. قد يتأثر اختيار الاستخدام الأكثر كفاءة للعقارات بوجود اتفاقيات إيجار طويلة الأجل. خلال الفترة المتبقية من عقد الإيجار، يخضع استخدام العقار لشروط عقد الإيجار. إذا كان الاستخدام الأكثر كفاءة للعقار مقيدًا بوجود عقد إيجار، فيجب أن ينعكس ذلك في تقرير التقييم.

مثال. إذا كان العقار مقيدًا بعقد إيجار أرضي ينتهي بعد أكثر من 12 عامًا، فقد لا يكون من المجدي اقتصاديًا إنشاء مبنى جديد له عمر اقتصادي يبلغ 40 عامًا.

مثال. تشييد المباني المكونة من عدد معين من الطوابق، وموانع الحريق، ومتطلبات التشميس.

الجدوى المادية. تؤثر معايير الجدوى المادية - الحجم والشكل والمساحة والتصميم وظروف الأرض وطرق الوصول إلى الموقع، ومخاطر الكوارث الطبيعية (مثل الفيضانات أو الزلازل) - على الاستخدام المقترح للأرض.

الامن المالي. ويعتبر الخيار مجديا ماليا إذا كان يوفر دخلا تشغيليا يساوي أو أكبر من تكاليف التشغيل وتكاليف التمويل والعائد المطلوب على نظام رأس المال. إذا كان نوع الاستخدام لا يتضمن استلام دخل منتظم من التشغيل، فإن التحليل يحدد تلك الخيارات التي تنشئ عقارات بتكلفة تساوي أو تتجاوز تكاليف إنشاء أو إعادة بناء المنشأة لهذا النوع الجديد من الاستخدام. يجب على المثمن مقارنة المكاسب الرأسمالية أو الدخل الناتج عن استخدام العقار مع النفقات الرأسمالية المتكبدة. وإذا كان الدخل أقل من النفقات أو يتجاوزها قليلا، فإن هذا النوع من الاستخدام يعتبر غير مجد من الناحية المالية.

ولتقييم الاستخدامات التي تولد دخلاً منتظمًا من التشغيل، يقوم المثمن بحساب إجمالي صافي دخل التشغيل لكل منها، ومعدل العائد الفردي على رأس المال المستثمر، ومبلغ الدخل المنسوب إلى الأرض. وإذا كان صافي الدخل يتوافق مع العائد المطلوب على الاستثمار ويوفر العائد المطلوب على الأرض، فإن هذا النوع من الاستخدام يكون مجديا من الناحية المالية.

الإنتاجية القصوى هي أعلى قيمة لقطعة الأرض في حد ذاتها، بغض النظر عما إذا كانت شاغرة (فعليًا أو مشروطًا) أو مبنية. وبالتالي، فإن تنفيذ هذا المعيار يفترض، من بين كل ما هو مسموح به قانونًا وقابل للتنفيذ ماديًا ويوفر قدرًا إيجابيًا من خيارات الدخل، اختيار نوع الاستخدام الذي يوفر الحد الأقصى لقيمة أساس العقار - قطعة الأرض.

يتم تحديد الحد الأقصى لإنتاجية قطعة الأرض من خلال ربط مقدار دخلها بمعدل الرسملة الذي يتطلبه السوق لهذا النوع من الاستخدام. إن نوع الاستخدام الذي يوفر أكبر ربحية للأرض هو الأكثر فعالية. أساس جميع الطرق المستخدمة لتحديد قيمة قطعة الأرض من أجل تحديد الخيار الأكثر فعالية هو ما يسمى بتقنية الباقي.

يعتبر الدخل من الأراضي بمثابة التوازن بين إجمالي الدخل الناتج عن العقارات ومبالغ الدخل التي يتم توفيرها عن طريق جذب العمالة ورأس المال والأصول الثابتة (المباني والهياكل العاملة). وتمثل تكلفة قطعة الأرض بدورها الفرق بين التكلفة الإجمالية للعقار بأكمله والتكلفة المتبقية للمباني أو تكاليف بنائها.

يمكن تحقيق الاستخدام الأمثل للعقارات إما على أساس المباني القائمة، أو تنطوي على بناء تحسينات جديدة بشكل أساسي، الأمر الذي يتطلب اعتبار قطعة الأرض شاغرة.

وبناءً على ذلك، يستخدم المثمنون أسلوبين عند تحليل الاستخدام الأمثل للعقار:

- الاستخدام الأكثر فعالية للموقع باعتباره موقعًا غير مطوَّر؛

- الاستخدام الأكثر فعالية للموقع كمنطقة مبنية.

تعتمد طريقة تحديد الاستخدام الأمثل والأكثر فعالية للعقار المقدر باعتباره قطعة أرض غير مطورة على افتراض أنها لا تحتوي على مباني أو يمكن إخلاء المباني منها نتيجة هدمها. ونتيجة لذلك، يتم تحديد تكلفة الأرض بناءً على اختيار خيارات الاستخدام الممكنة التي تضمن ربحية العقارات، وفي ظلاختيار معلمات الأشياء العقارية وفقًا لغرض محدد.

خيار استخدام قطعة أرض غير مطورة له نوعان رئيسيان:

استخدام قطعة أرض للمضاربة، أي لبيعها دون تحسينات للمستثمر الذي سيقوم لاحقاً بتطويرها وفقاً لمتطلبات السوق أو لتفضيلاته الخاصة. هذا الخيار قابل للتطبيق في
عندما تكون أسواق العقارات مشبعة.

تطوير قطعة أرض بمباني ومنشآت جديدة تشمل:

- التطوير بدون استخدام وسيط، إذا تم النظر في خيار استخدام جديد، مقبول من قبل السوق في تاريخ التحليل؛

- يتضمن التطوير مع الاستخدام المتوسط ​​الحفاظ مؤقتًا على خيار الاستخدام الحالي حتى يصبح الخيار الجديد مطلوبًا من قبل السوق، بناءً على توقعات وضع السوق؛

- تقسيم أو توحيد قطعة أرض لتحقيق الاستخدام الأكثر كفاءة؛

- تطوير الموقع بمباني جديدة مماثلة في الغرض والمعايير المادية للمنشأة الحالية.

الاستخدام الأكثر فعالية لقطعة أرض كمنطقة مبنية يفترض الحفاظ على المباني القائمة في الموقع الذي تم تحليله.

إن خيار استخدام قطعة الأرض كمبنى له نوعان رئيسيان:

- الحفاظ على الغرض الحالي من العقار الذي يجري تقييمه؛

- تغيير الغرض الحالي من العقار محل التقييم.

يتم تقييم الإنتاجية القصوى، اعتمادًا على تقييم نسبة الرسملة، باستخدام الطرق التالية.

الطريقة الأولى: تعتبر قطعة الأرض غير مطورة، وتختلف نسب الرسملة للأراضي والمباني.

1. تحديد تكلفة تطوير قطعة أرض خالية مشروطاً مع مباني ومنشآت لغرض محدد مع مراعاة العرض والطلب في السوق.

تعديلات عامل الحمولة وخسائر التحصيل.

- تحديد إمكانية الحصول على ومقدار الدخل الآخر.

6. حساب تكاليف التشغيل.

7. حساب احتياطيات التكلفة الرأسمالية.

8. حساب صافي الدخل التشغيلي.

9. حساب نسبة الرسملة للمباني.

10. تقييم الدخل الناتج عن المباني والمنشآت المشيدة.

11. حساب الدخل العائد للأرض.

12. حساب نسبة الرسملة لقطعة أرض.

13. تقييم قيمة قطعة الأرض من خلال طريقة رسملة الدخل الناتج عن الأرض.

الطريقة الثانية: تعتبر قطعة الأرض غير مطورة، ومعدلات الرسملة للمباني والأراضي هي نفسها.

تحديد تكلفة تطوير قطعة أرض خالية مشروطاً بها مباني ومنشآت لغرض محدد مع مراعاة العرض والطلب في السوق.

حساب الدخل الإجمالي المحتمل.

إجراء التعديلات لمراعاة عامل الحمولة والخسائر في تحصيل الدفعات ومبلغ الإيرادات الأخرى.

تقدير الدخل الإجمالي الفعلي.

حساب تكاليف التشغيل واحتياطيات تكلفة رأس المال.

حساب إجمالي صافي الدخل التشغيلي.

حساب معدل الرسملة الإجمالي للعقار الذي يتم تقييمه.

تقييم العقارات من خلال طريقة رسملة صافي الدخل التشغيلي الناتج عن العقارات.

تقدير قيمة قطعة أرض الدخل كالفرق بين القيمة المقدرة للعقار وتكلفة التحسينات.

الطريقة الثالثة: تعتبر قطعة الأرض غير مطورة، ويعرف سعر البيع السوقي للعقار للغرض المقصود منه:

1. يتم تحديد القيمة السوقية للعقار المكتمل لغرض محدد والذي يمكن بناءه على قطعة الأرض التي تم تحليلها.

2. يتم احتساب تكلفة البناء بما في ذلك ربح المطور.

3. تقدر قيمة قطعة الأرض بالفرق بين
سعر بيع العقار والتكاليف الإجمالية.

الطريقة الرابعة: تعتبر قطعة الأرض مبنية، وتحتاج المباني إلى بعض التحسينات:

تحديد نسبة الرسملة الإجمالية.

حساب تكاليف تحسين المنشأة.

حساب الزيادة في قيمة العقارات مع مراعاة التحسينات التي تم إجراؤها.

الطريقة الخامسة:تعتبر قطعة الأرض مبنية ولا تحتاج إلى تعمير:

حساب صافي الدخل التشغيلي الناتج عن العقارات.

1. تحديد نسبة الرسملة الإجمالية.

تقييم العقارات باستخدام طريقة رسملة صافي الدخل التشغيلي.

قد تتطلب السمات المحددة للأشياء العقارية وتطور وضع السوق أنواعًا غير قياسية من الاستخدام.

استخدامات منفصلة

كقاعدة عامة، لا تختلف الخيارات الأكثر فعالية لاستخدام العقارات التي تم تحليلها عن استخدام كائنات مماثلة. ومع ذلك، نظرًا للطبيعة غير العادية أو الفريدة للعقار الذي يتم تقييمه، فقد يختلف استخدامه الأكثر فعالية.

الاستخدامات المتوسطة

إذا كان خيار الاستخدام الأكثر فعالية للعقار يعتمد على التغيرات في وضع السوق في المستقبل، وبالتالي قد يكون ممكنا بعد مرور بعض الوقت، فإن خيار الاستخدام الموجود في تاريخ التقييم يعتبر خيارا وسيطا. ويمكن أيضًا تحديد الاستخدام الوسيط، الذي قد يتغير بعد مرور بعض الوقت، باعتباره الخيار الأكثر فعالية لفترة معينة.

الاستخدامات المثيرة للجدل من الناحية القانونية

إذا كان الاستخدام الفعلي للكائن، الذي يسمح به القانون، لا يتوافق مع المعايير المعمول بها في منطقة موقعه. عادة ما يكون هذا نتيجة للتغييرات أو لوائح تقسيم المناطق الجديدة.

الاستخدامات غير الأفضل

ومن الناحية العملية، قد لا يتوافق التطوير الفعلي مع الاستخدام الأكثر كفاءة للمواقع التي يقع عليها. قد يتطلب التغيير في الوضع تغييرًا في الغرض الحالي من العقارات والحفاظ عليه، ولكن على أساس مختلف نوعيًا، مما يتطلب نفقات رأسمالية معينة.

متعدد الاستخدام

وبالتالي، قد يشمل المبنى الكبير المباني السكنية والمكاتب والمحلات التجارية ومراكز الخدمة، وما إلى ذلك. وبالمثل، يمكن بناء مراكز الإسكان والتسوق والترفيه وغيرها من مرافق البنية التحتية على قطعة أرض.

الاستخدامات للأغراض الخاصة

على سبيل المثال، من المرجح أن يكون الاستخدام الأكثر فعالية لمصنع ينتج معدات الآلات الثقيلة هو الاستمرار في إنتاج تلك المعدات، ومن المرجح أن يكون الاستخدام الأكثر فعالية لمصعد الحبوب هو الاستمرار في استخدامه كمصعد.

الاستخدامات المضاربة

تعتبر الأراضي المملوكة والمخصصة للبيع في المستقبل أداة استثمار مضاربة.

مساحة الموقع الزائدة والفائضة

قد تحتوي المناطق المبنية على مساحة زائدة لا يتطلبها الاستخدام الحالي للمباني. قد تحتوي القطع غير المطورة على منطقة غير مطلوبة للاستخدام الأساسي ذي التأثير الأعلى. قد تكون الطريقة الأكثر فعالية لاستخدام المساحة الزائدة في الموقع هي تطوير مباني إضافية أو إبقائها غير مطورة.

في بعض الحالات، تعتبر المساحة الإضافية غير المطلوبة للمباني القائمة ولا يمكن فصلها عن العقار وبيعها مساحة زائدة.

تقييم العقارات باستخدام نهج الدخل

مفاهيم أساسية

مبدأ الانتظار

يعتمد تقدير القيمة السوقية باستخدام نهج الدخل على تحويل الدخل الذي من المتوقع أن يحققه الأصل المعني خلال الفترة المتبقية من عمره الاقتصادي إلى قيمة. من الناحية النظرية، يمكن أن يكون مصدر الدخل أي شيء: الإيجار، البيع، أرباح الأسهم، الربح. الشيء الرئيسي هو أنه نتاج للأصل الذي يتم تقييمه. باستخدام هذا النهج، من الممكن والمناسب تقييم تلك الأصول التي يتم استخدامها أو يمكن استخدامها في تحقيق الدخل (العقارات والأسهم والسندات والأذونات والأصول غير الملموسة، وما إلى ذلك).

المبادئ الأساسية لتقييم الأصول المدرة للدخل هي مبدأ التوقع ومبدأ الاستبدال. مبدأ التوقع لهذا النهج هو المبدأ الرئيسي لتشكيل الطريقة. وينص على أن قيمة K للأصل يتم تحديدها من خلال قيمته الحالية (اليوم، الحالية). (كهروضوئية -من الانجليزية القيمة الحالية) من كل دخله المستقبلي أنا:، أين ل -فترة الاحتفاظ بالأصول.

كلما زاد الدخل المحتمل للأصل الذي يتم تقييمه، زادت قيمته. وفي هذه الحالة يجب أن يتم تحليل الدخل طوال العمر الاقتصادي المتبقي للأصل، بشرط استخدامه خلال هذه الفترة بالطريقة الأكثر فعالية.

وفقا لمبدأ الاستبدال، يجب ألا تتجاوز القيمة القصوى للأصل أدنى سعر فا،التي يمكن شراء أصل مماثل آخر لها عائد معادل: ، أين ت -عدد نظائرها. هذا المبدأ هو نظير للمبدأ الاقتصادي لبدائل الاستثمار.

وفي إطار نهج الدخل يتم التمييز بين طريقة الرسملة المباشرة وطريقة رسملة الدخل وفقا لمعدل العائد على رأس المال (الشكل 3.1). وتعتمد هذه الأساليب على تحليل وتقييم صافي الدخل التشغيلي ومعدلات الرسملة أو الخصم.

مع الرسملة المباشرة، يتم تقييم صافي الدخل التشغيلي للسنة الأولى من استخدام الأصل، بشرط أن يكون في مرحلة توليد الدخل النموذجي، وتقييم نسبة الرسملة لتحويل الدخل إلى القيمة الحالية، و في طريقة الرسملة على أساس معدل العائد على رأس المال، التنبؤ بصافي الدخل التشغيلي في عملية استخدام الأصل، بما في ذلك صافي الدخل من الرجوع في نهاية فترة التنبؤ، وتقييم عامل الخصم وتحديد نسبة العائد على رأس المال. مقدار القيم الحالية لهذه الدخول.

الشكل 3.1 - تصنيف طرق التقييم حسب الدخل.

وتختلف هذه الأساليب في طريقة تحليل وبناء تدفق الدخل ومعاملات تحويله إلى القيمة الحالية. في طريقة الرسملة المباشرة لتقدير القيمة السوقية يتم تقسيم صافي دخل السنة الأولى من استخدام الأصل على نسبة الرسملة التي تم الحصول عليها بناء على تحليل البيانات الخاصة بنسب الرسملة لدخل الأصول المماثلة للأصل الذي يتم تقييمه . وفي هذه الحالة ليست هناك حاجة لتقييم اتجاه التغيرات في الدخل مع مرور الوقت، وعند تقييم نسبة الرسملة ليست هناك حاجة إلى مراعاة مكوناتها بشكل منفصل: معدل العائد على رأس المال ومعدل العائد.

من المفترض أن يتم تضمين محاسبة الاتجاهات في جميع مكونات الأصل الذي يتم تقييمه في بيانات السوق. تجدر الإشارة إلى أن طريقة الرسملة المباشرة قابلة للتطبيق لتقييم الأصول الحالية التي يتم استخدامها بأكثر الطرق كفاءة ولا تتطلب استثمارات رأسمالية كبيرة في الإصلاحات أو إعادة البناء في تاريخ التقييم. عند تقييمها بطريقة الرسملة على أساس معدل العائد على رأس المال، يتم أخذ اتجاه التغيرات في صافي الدخل مع مرور الوقت في الاعتبار بشكل منفصل ويتم تحليل جميع مكونات نسبة الرسملة بشكل منفصل.

طريقة الرسملة المباشرة هي طريقة لتقدير القيمة السوقية للأصل المدر للدخل، بناءً على التحويل المباشر لدخل السنة الأولى الأكثر شيوعًا إلى قيمة عن طريق قسمته على معامل الرسملة الذي تم الحصول عليه بناءً على تحليل بيانات السوق على نسبة الدخل إلى قيمة الأصول المماثلة لتلك التي يتم تقييمها.

طريقة الرسملة على أساس معدل العائد على رأس المال هي طريقة لتقدير القيمة السوقية للأصل المدر للدخل على أساس تحويل كافة التدفقات النقدية التي يولدها خلال العمر الاقتصادي المتبقي إلى قيمة عن طريق خصمها إلى تاريخ التقييم باستخدام طريقة الرسملة. معدل العائد على رأس المال المستخرج من سوق الاستثمارات ذات مستويات المخاطر البديلة.

يمكن أن تحتوي طريقة الرسملة بناءً على معدل العائد على رأس المال، بدورها، على نوعين من وجهة نظر رسمية (رياضية): طريقة تحليل التدفق النقدي المخصوم (تحليل DCF) وطريقة الرسملة باستخدام نماذج الحساب.

طريقة تحليل التدفقات النقدية المخصومة هي طريقة رسملة تعتمد على معدل العائد على رأس المال، حيث يتم تقدير القيمة السوقية باستخدام معدل العائد على رأس المال كمعدل خصم، التدفقات النقدية لكل سنة تشغيل للأصل يتم خصمها بشكل منفصل ومن ثم تجميعها، بما في ذلك التدفق النقدي من إعادة بيعها في نهاية فترة الملكية.

طريقة الرسملة عن طريق نماذج الحساب هي طريقة رسملة تعتمد على معدل العائد على رأس المال، حيث يتم، لتقدير القيمة السوقية، تحويل الدخل الأكثر شيوعًا للسنة الأولى إلى قيمة باستخدام نماذج حسابية رسمية للدخل والقيمة , تم الحصول عليها بناء على تحليل الاتجاهات في تغيرها في المستقبل .

صافي دخل التشغيل الذي يولده الأصل هو الفرق بين إجمالي الدخل الفعلي ومصروفات التشغيل.

بشكل عام، ووفقًا لمبدأ التوقع، فإن التعبير الرياضي لتقييم القيمة السوقية للأصل باستخدام نهج الدخل له الشكل التالي:

(3.1)

أين ف س -تقييم القيمة السوقية، ف —رقم الفترة الحالية، معدل الذكاء -صافي الدخل التشغيلي ف شيءفترة، ص—معدل العائد على رأس المال (معدل خصم الدخل)، ف ب- التدفق النقدي من الارتداد، ل— رقم آخر فترة ملكية (عند تقييم العقار، تعتبر فترة التوقع بمثابة فترة الملكية.)

في العقار، الجزء غير القابل للاستهلاك هو قطعة الأرض، والجزء القابل للاستهلاك هو تحسين قطعة الأرض. قطعة الأرض، كجزء من سطح الأرض، لا تخضع للتآكل، أي. من وجهة نظر اقتصادية، ينبغي اعتبار قطعة الأرض مصدر دخل لا نهاية له (لا ينضب)، ولا يمكن أن تزيد قيمته إلا بمرور الوقت. للتحسينات عمر اقتصادي محدود - وهي فترة زمنية يتجاوز فيها مقدار الدخل الذي يولده الكائن مقدار نفقات تشغيلهيجب أن يشمل الأصل القابل للاستهلاك أيضًا استثمارات تهدف إلى الحصول على الحق في تأجير الأصل خلال فترة زمنية محددة.

وبالتالي، يمكن تقسيم الدخل I q (من الكلمة الإنجليزية - Income) لبعض سنوات q إلى عنصرين:

أين هو العائد على الاستثمار (العائد على رأس المال) و هو العائد على الاستثمار الأولي (العائد على رأس المال).

يمكن أيضًا تقسيم الدخل من الاستثمار في السنة q إلى عنصرين: الدخل من الاستثمار يساوي القيمة السوقية للتحسينات في بداية السنة q، والدخل من الاستثمار يساوي القيمة السوقية لقطعة الأرض في العام نفسه :

معدل العائد على رأس المال المستثمر في الأرض يساوي معدل العائد على رأس المال المستثمر في التحسينات: Y L = Y B = Y.

وبالتالي، يمكن تمثيل الدخل على رأس المال كمنتج لتكلفة رأس المال هذا بمعدل عائد واحد:

- من التحسينات

من (6.1.2) يترتب على ذلك أن الدخل على رأس المال الذي يعزى إلى التحسينات والقيمة السوقية الحالية يتناسبان طرديا مع بعضهما البعض 1. في هذه الحالة، يتم تحديد الدخل في نهاية العام، ويتم وضع تكلفة التحسينات في نهاية العام السابق أو في بداية العام الحالي. تفقد التحسينات قيمتها بسبب التآكل العادي. وبالتالي، فإن الدخل المرتبط بالتحسينات هو أيضًا دالة متناقصة للوقت.

بالنسبة للأشياء التي تتطلب استثمارات رأسمالية معينة لتحسينها (قطعة أرض شاغرة، "غير مكتملة"، كائن أعيد بناؤه، وما إلى ذلك)، يجب تحديد الاستثمار الأولي من وجهة نظر اقتصادية على أنه مبلغ الاستثمارات غير المدفوعة V HU، أي . القيمة المستقبلية لتدفق الاستثمارات الرأسمالية (النفقات) لإنشاء كائن كمصدر للدخل، أو، كما هو الحال، المتراكمة بحلول تاريخ تشغيل الأصل المدر للدخل بمعدل نسبة مئوية معينة، المبلغ من تكاليف إنشائها