تحليل الاستثمار في الرهن العقاري. مفهوم تحليل الاستثمار في الرهن العقاري. طرق تنفيذه. تحليل الاستثمار في الرهن العقاري هو نوع من نهج الدخل ويستخدم لتقييم العقارات المشتراة بمشاركة الرهن العقاري

أساس تحليل الاستثمار والرهن العقاري هو فكرة قيمة العقار كمزيج من قيمة رأس المال و مال مستلف. ووفقا لهذا، يتم تحديد الحد الأقصى لسعر معقول للعقار على أنه المبلغ القيمة الحاليةالتدفقات النقدية، بما في ذلك عائدات الارتداد العائدة إلى أموال المستثمرين، ومبلغ القرض أو رصيده الحالي.

عند تحليل الاستثمار والرهن العقاري، يؤخذ رأي المستثمر في الاعتبار أنه لا يدفع تكلفة العقارات، بل تكلفة حقوق الملكية، ويعتبر القرض وسيلة إضافية لإتمام الصفقة وزيادة رأس المال. يستخدم التحليل طريقتين (تقنيتين): الطريقة التقليدية وتقنية إلوود. تعكس الطريقة التقليدية بشكل واضح منطق تحليل الاستثمار والرهن العقاري. وتستخدم طريقة إلوود، التي تعكس نفس المنطق، نسب نسب الربحية والنسب التناسبية لمكونات الاستثمار.

الطريقة التقليدية.تأخذ هذه الطريقة في الاعتبار أن المستثمر والمقرض يتوقعان الحصول على عائد على استثمارهما وإعادته. ويجب ضمان هذه الفوائد من خلال إجمالي الدخل لكامل مبلغ الاستثمار وبيع الأصول في نهاية المشروع الاستثماري. يتم تحديد مبلغ الاستثمار المطلوب على أنه مجموع القيمة الحالية للتدفق النقدي الذي يتكون من حقوق ملكية المستثمر ورصيد الدين الحالي.

تتكون القيمة الحالية للتدفق النقدي للمستثمر من القيمة الحالية للمقبوضات النقدية الدورية، والزيادة في قيمة أصول حقوق الملكية الناتجة عن استهلاك القرض. وتساوي قيمة رصيد الدين الحالي القيمة الحالية لمدفوعات خدمة القرض للفترة المتبقية، مخصومة بسعر الفائدة.

يتم حساب التكلفة في التكنولوجيا التقليدية على ثلاث مراحل.

منصةأنا. بالنسبة لفترة التنبؤ المقبولة، يتم تجميع تقرير الدخل والمصروفات وتحديده تدفق ماليقبل الضرائب، أي. على رأس المال الخاص. تنتهي المرحلة بتحديد القيمة الحالية لهذا التدفق وفقًا لفترة التنبؤ والعائد النهائي على رأس مال Ye المتوقع من قبل المستثمر.

منصةثانيا. يتم تحديد عائدات إعادة بيع الممتلكات عن طريق طرح تكاليف المعاملة والديون المتبقية في نهاية فترة التنبؤ من سعر إعادة البيع. ويتم تقييم القيمة الحالية للعائدات بنفس المعدل.

منصةثالثا. يتم تحديد القيمة الحالية لرأس المال عن طريق إضافة نتائج المراحل. يتم تقييم قيمة حقوق الملكية ورصيد الدين الحالي.

تسمح التقنية التقليدية لتحليل الاستثمار في الرهن العقاري باستخلاص استنتاجات معينة فيما يتعلق بتأثير فترة التنبؤ على نتائج التقييم. أحد العوامل المهمة التي تحد من فترة الاحتفاظ من وجهة نظر المستثمر هو الانخفاض مع مرور الوقت في الاستهلاك (الأصول) وخصومات الفائدة من أرباح ما قبل الضريبة. بالإضافة إلى ذلك، قد تظهر خيارات استثمارية أكثر تفضيلاً (عوامل خارجية). ومن ناحية أخرى، فإن القيمة الحالية لنسبة الدين الجاري تنخفض تدريجيا، مما يؤدي إلى فعالية الرفع المالي. ويبين التحليل باستخدام التقنيات التقليدية للخيارات ذات الفترات المختلفة التأثير الواضح لفترة التنبؤ على قيمة القيمة المقدرة. علاوة على ذلك، فإن الاعتماد هو أنه مع زيادة المدة المتوقعة، تنخفض قيمة القيمة المقدرة، بشرط أن تنخفض القيمة خلال فترات التنبؤ.

تقنية إلوود.يستخدم في تحليل الاستثمار والرهن العقاري ويعطي نفس نتائج التقنية التقليدية، حيث أنه يعتمد على نفس مجموعة البيانات والأفكار الأولية حول العلاقة بين حقوق الملكية ورأس المال المقترض خلال فترة تطوير المشروع الاستثماري . الفرق بين تقنية إلوود هو أنها تعتمد على نسب العائد لمؤشرات حقوق الملكية في هيكل الاستثمار، والتغيرات في قيمة إجمالي رأس المال وتظهر بوضوح آلية التغيرات في رأس المال خلال فترة الاستثمار.

نظرة عامة على صيغة إلوود:

حيث R 0 هي نسبة الرسملة الإجمالية

مع– نسبة الرهن العقاري إلوود

- تغير حصة في قيمة العقار

(س ف، ي ه ) – عامل صندوق التعويضات بمعدل العائد على رأس المال

- حصة التغير في الدخل لفترة التنبؤ

- معامل الاستقرار

نسبة الرهن العقاري إلوود:

C = Ye + p(sff, Ye) - Rm

حيث p هي حصة رصيد القرض الحالي المطفأ خلال فترة التنبؤ

Rm - ثابت الرهن العقاري بالنسبة إلى رصيد الدين الحالي.

تعبير
في المعادلة هو عامل استقرار ويستخدم عندما لا يكون الدخل ثابتا، ولكنه يتغير بانتظام. عادة ما يتم تحديد قانون تغير الدخل (على سبيل المثال، الخطي، الأسي، وفقا لعامل صندوق التراكم)، والذي يتم بموجبه تحديد معامل التثبيت وفق جداول محسوبة مسبقا. ويتم تحديد القيمة بتقسيم دخل السنة السابقة لتاريخ التقييم على نسبة الرسملة مع مراعاة استقرار الدخل. في المستقبل، سننظر في تقنية Elwood فقط للدخل الدائم.

لنكتب تعبير إلوود دون الأخذ بعين الاعتبار التغيرات في قيمة العقارات عند الدخل الثابت:

ويسمى هذا التعبير نسبة الرسملة الأساسية، والتي تساوي معدل العائد النهائي على رأس المال المعدل لظروف التمويل والاستهلاك.

دعونا نفكر في هيكل نسبة الرسملة الإجمالية في شكل Elwood دون الأخذ بعين الاعتبار التغيرات في قيم العقارات، والتي نستخدم من أجلها تقنية المجموعة الاستثمارية لمعدلات العائد. تزن هذه التقنية معدلات العائد على حقوق الملكية والديون في حصص كل منهما من إجمالي رأس المال المستثمر:

يو = م*يم + (1 - م)*نعم

ولكي يصبح هذا التعبير معادلاً للمعامل الأساسي r، يجب أن يؤخذ في الاعتبار عاملين آخرين. الأول هو أنه يجب على المستثمر أن يخصم من دخله بشكل دوري لإطفاء القرض، مما يقلل من حقوق الملكية الخاصة به. لذلك، من الضروري تعديل قيمة Yo في التعبير السابق عن طريق إضافة الحصة المدفوعة دوريًا من إجمالي رأس المال بفائدة تساوي سعر الفائدة على القرض. التعبير عن هذا التعديل هو نسبة الرافعة المالية m مضروبة في عامل صندوق الاسترداد بسعر الفائدة (sff، Ym). القيمة (sff, Ym) تساوي الفرق بين ثابت الرهن العقاري وسعر الفائدة، أي. جمهورية مقدونيا - يم. وعليه، ومع مراعاة هذا التعديل:

يو = م*Ym + (1 – م)*Ye + م*(Rm – Ym)

يجب أن يأخذ مصطلح التعديل الثاني في الاعتبار حقيقة أن حقوق ملكية المستثمر نتيجة للارتداد تزداد بمقدار جزء القرض المطفأ خلال فترة الاحتفاظ. لتحديد هذا التعديل، تحتاج إلى مضاعفة المبلغ المستهلك كحصة من إجمالي رأس المال الأصلي بعامل صندوق الاستبدال بمعدل العائد النهائي على حقوق الملكية (يحدث التحويل إلى حقوق الملكية في نهاية فترة الاحتفاظ). وبالتالي، فإن مصطلح التصحيح الثاني له الصيغة: mp(sff, Ym)، مع علامة الطرح، لأن هذا التصحيح يزيد من التكلفة.

هكذا:

يو = م*يم + (1 – م)*ي + م(رم – يم) – mp(sff, يي)

وبعد دمج المصطلحات المتشابهة واستبدال Yo بـ r (لا نأخذ في الاعتبار التغير في قيمة العقار):

R = نعم - م * (نعم + (ص (SFF) - جمهورية مقدونيا))

وهكذا، نحصل على نسبة الرسملة الأساسية للتعبير Elwood. إن الانتقال المتسق من أسلوب المجموعة الاستثمارية من خلال مراعاة التعديلات اللازمة على تعبير إلوود يبين أن هذا التعبير يعكس بالفعل جميع عناصر تحويل الأسهم والأموال المقترضة مجتمعة في رأس المال المستثمر، ولا سيما الرفع المالي، والاستهلاك القرض العقاريومكاسب حقوق الملكية الناتجة عن إطفاء القروض.

معادلة إلوود معبراً عنها بدلالة نسبة تغطية الديون.إن تمويل المشاريع المرتبطة بمخاطر كبيرة فيما يتعلق بالحصول على دخل ثابت قد يغير توجهات المقرضين فيما يتعلق بمعيار تحديد مبلغ الأموال المقترضة. يعتقد المُقرض أنه في هذه الحالة يكون من الأنسب تحديد حجم القرض ليس على أساس السعر، ولكن على أساس نسبة صافي الدخل السنوي للمستثمر إلى الدفعات السنوية على التزام القرض، أي. ويطلب الدائن ضمانات بأن قيمة هذه النسبة (بطبيعة الحال أكبر من واحد) لن تقل عن حد أدنى معين يحدده الدائن. وتسمى هذه النسبة بنسبة تغطية الديون:

وفي هذه الحالة يجب التعبير عن نسبة دين الرهن العقاري في معادلة إلوود من خلال نسبة تغطية الدين DCR:

DCR = NOI/DS = RV/(Rm*Vm) = R/(Rm*m)، أو

وبعد استبدال هذا التعبير بـ m نحصل على معادلة إلوود، معبراً عنها بدلالة نسبة تغطية الدين:

وزارة التعليم والعلوم في الاتحاد الروسي
جامعة موسكو الحكومية للاقتصاد والإحصاء والمعلوماتية

عمل الدورة

الموضوع: التثمين العقاري

حول الموضوع: "الرهن العقاري - تحليل الاستثمارفي التثمين العقاري"

أكملتها: الطالبة تساكون آنا ألكساندروفنا
مجموعات DNF-404
تدقيق بواسطة: مدرس أول بقسم التربية البدنية والتربية الرياضية
سليبونين فلاديمير لفوفيتش
رقم دفتر العلامات: 01/AOS-093-09

موسكو، 2011.
2
محتوى

مقدمة ……………………………………………………………….3
الفصل 1. مفهوم تحليل الاستثمار في الرهن العقاري. طرق تنفيذه…………………………………………………… …………………..8

أهداف وغايات تحليل الاستثمار العقاري……………………… 8
طرق تحليل الاستثمار………………………………………..9
دور تحليل الاستثمار العقاري ............................................

الفصل 2. طرق تحديد نسبة الرسملة الإجمالية في إطار تحليل الاستثمار العقاري…………………………………...15
2.1 تقنية إلوود للرهن العقاري والاستثمار ........................... 15
2.2 طريقة المجموعة الاستثمارية ………………………………….18
2.3 طريقة الرسملة المباشرة ........................................ 20

الفصل 3.برامج الرهن العقاري ………………………………………………
3.1 موضوعات وأنواع القروض العقارية ...........................................
3.2 مقارنة بين سبيربنك و VTB ..........................................
خاتمة…………………………………………………… ………………...
قائمة المراجع …………………………………………….
طلب…………………………………………………… ………………..

مقدمة

تتكون كلمة "عقار" باللغة الروسية من ثلاث كلمات: "العقارات"، "الملكية" ("العقارات")، "الملكية". وبالتالي، فإن الكلمة الروسية "العقارات" تحتوي على الميزات التالية: الجمود، والانتماء لشخص ما، والانتماء عن طريق حق الملكية. إن مفهوم "العقار" لا ينفصل عن مفهوم آخر وهو "الملكية".
الهدف الرئيسي هو:
- بيان مميزات استخدام أساليب رسملة الدخل والتدفقات النقدية المخصومة في الإقراض العقاري،
- تحليل شروط التمويل المنصوص عليها في اتفاقية القرض للتعرف على درجة تأثيرها على نتائج التقييم.
يتضمن تقييم العقارات في المقام الأول تحديد القيمة السوقية للأصل. ومع ذلك، إذا كان العقار الذي يتم تقييمه ممولًا من أموال المستثمر الخاصة والمقترضة، تنشأ مشكلة تحديد القيمة السوقية لحقوق المستثمر والقيمة السوقية لقرض الرهن العقاري المعني.
تحليل الاستثمار في الرهن العقاري هو نموذج نهج الدخل الذي يُنصح باستخدامه لتقييم العقارات المشتراة بقرض رهن عقاري.
وتجدر الإشارة إلى أن العنصر أو السمة الرئيسية للعقار هي الأرض. نظرًا للديناميكيات العالية لأسعار جميع الأشياء المالية، وكذلك جميع الأسواق الأخرى، فضلاً عن عدم وجود قاعدة معلومات أكثر أو أقل كفاءة حول الأشياء العقارية، لا يمكن لسوق العقارات أن يوجد بدون تقييم كائناته.

4
يشير التقييم العقاري، في المقام الأول، إلى تقييم حقوق ملكية العقارات والعقار نفسه. هنا لا بد من الفصل بين مفهومين – سعر وقيمة العقار
سعر السوق للعقار هو سعر العقد، وسعر معاملة شراء وبيع محددة للعقار. يعكس سعر العقار حقيقة تم إنجازها بالفعل، أي صفقة.
قيمة الممتلكات لها أشكال أو مظاهر مختلفة. دعونا نركز على الأكثر أهمية - القيمة السوقية للعقار.
القيمة السوقية للعقار هي السعر الأكثر ترجيحًا الذي يمكن الحصول عليه من بيع العقار في السوق في الوقت الحالي.
قد تكون القيمة السوقية للعقار أكبر من أو أقل من أو تساوي سعره في السوق. بالإضافة إلى ذلك، يتم التمييز بين تكلفة استبدال العقار، وتكلفة إعادة إنتاج العقار، والقيمة الاستثمارية أو الإمكانات الاستثمارية للعقار، وما إلى ذلك.
تتم جميع معاملات شراء العقارات تقريبًا باستخدام قروض الرهن العقاري، أو القروض المضمونة بالعقارات. في مثل هذه الظروف، يتم تحديد قيمة العقارات على أنها مجموع قرض الرهن العقاري، والقيمة الحالية للدخل من استخدام العقارات والعائدات من إعادة بيع العقارات.
بشكل عام، يتم تقييم قيمة العقارات المرهونة أو المكتسبة بقرض رهن عقاري باستخدام تحليل استثمار الرهن العقاري.
إن تقنية تحليل الاستثمار في الرهن العقاري هي تقنية لتقدير قيمة الممتلكات المدرة للدخل (العقارات)، بناءً على إضافة المبلغ الأصلي لديون الرهن العقاري مع القيمة الحالية المخصومة للمقبوضات النقدية المستقبلية وعائدات إعادة بيع الأصل.

5
الفصل 1.
مفهوم تحليل الاستثمار في الرهن العقاري. طرق تنفيذه

1.1 أهداف وغايات تحليل الاستثمار العقاري

تحدد نماذج الرهن العقاري وحقوق الملكية القيمة الحقيقية للملكية على أساس نسبة حقوق الملكية ورأس مال الدين. يعد تحليل الرهن العقاري وحقوق الملكية، أو تحليل هيكل رأس المال، أداة تحليلية يمكنها في كثير من الحالات تسهيل عملية التقييم. لقد ثبت نظرياً أن رأس مال الدين يلعب دوراً رئيسياً في تحديد قيمة العقارات.
تتم جميع معاملات الاستثمار العقاري تقريبًا باستخدام قروض الرهن العقاري. وباستخدام الإقراض العقاري، يحصل المستثمرون على الروافع المالية، التي تسمح لهم بزيادة العائدات الحالية، والاستفادة بشكل أكبر من ارتفاع قيمة العقارات، وتوفير قدر أكبر من التنويع في الأصول، وزيادة الخصومات على الفوائد وانخفاض القيمة للأغراض الضريبية. يحصل مقرضي الرهن العقاري على مبلغ مضمون بشكل معقول من الدخل لتأمين القرض. ولهم الحق في المطالبة الأولى بالدخل التشغيلي للمقترض وأصوله في حالة الإخلال بالتزامات الدين.
تحليل الاستثمار في الرهن العقاري هو أسلوب المتبقية. ويدفع المستثمرون في الأسهم رصيد التكاليف الأولية. ويحصلون على ما تبقى من صافي الدخل التشغيلي وسعر إعادة البيع بعد ذلك

6
كيف تم بالفعل سداد جميع المدفوعات للدائنين، سواء أثناء الاستخدام الحالي أو بعد إعادة بيع العقار.
ويمكن تقسيم فترة تحقيق ملكية العقارات إلى ثلاث مراحل، يحصل المستثمرون في كل منها على رأس المال
الدخل المتبقية:

الاستحواذ على أحد الأصول - يقوم المستثمر بسداد دفعة نقدية إلزامية، يساوي مبلغها السعر المتبقي بعد خصم قرض الرهن العقاري منه، والذي يتحول إلى دين؛
استخدام العقار - يحصل المستثمرون على صافي الدخل المتبقي من استخدام العقار بعد خصم مدفوعات خدمة الدين الإلزامية؛
التصفية - عند إعادة بيع عقار، يحصل مالك حقوق الملكية على أموال من سعر البيع بعد سداد رصيد الرهن العقاري.

يمكن استخدام وجود مصالح مالية مختلفة في قيمة العقارات لحساب القيمة التي من شأنها أن تلبي بالتساوي مصالح كل من حقوق الملكية ورأس المال المقترض. في ممارسة تقييم العقارات، لمثل هذا الحساب، كقاعدة عامة، يتم استخدام تحليل استثمار الرهن العقاري، والذي يتضمن تحديد وتطبيق معدل الرسملة الإجمالي، وحصة الدين ورأس المال في العقارات، ومقدار مكاسب رأس المال أو الخسارة خلال فترة استثمار نموذجية للملكية. علاوة على ذلك، لتحديد معدل الرسملة الإجمالي، وهو في الأساس النقطة الأساسيةتحليل الاستثمار في الرهن العقاري، يتم استخدام ثلاثة أنواع من الدخل على حقوق الملكية. مجموع المكونين الأولين من الصيغة - M x RM + (1 - M) x YE هو القيمة المتوسطة المرجحة لمعدل الرسملة لرأس المال المقترض (ثابت الرهن العقاري) ومعدل العائد على رأس المال. وهو مشابه لمعدل الخصم المحسوب باستخدام نموذج المجموعة الاستثمارية
7
باستثناء أنه بدلاً من معدل العائد على رأس المال المقترض، يتم استخدام معدل الرسملة لرأس المال المقترض، والذي يتضمن عائد الاستثمار على رأس المال المقترض. ولذلك، تم تصميم العنصرين الثالث والرابع من أجل "تسوية موقف" الدخل على حقوق الملكية من حيث العائد على الاستثمار. العنصر الثالث - P x M x SFF(YE, n) يعكس الزيادة في رأس المال نتيجة لسداد القروض. ويتم خصمها بمعدل العائد على حقوق الملكية ويتم طرحها لأنها تمثل دخلاً من مصدر آخر غير العائد السنوي على حقوق الملكية. المكون الرابع - AVO x SFF(YE, n) يشير إلى توفير نمو/نقص رأس المال خلال فترة الاحتفاظ بالاستثمار. ويتم خصمها أيضًا بمعدل العائد على رأس المال. يتم خصم هذا المكون إذا زاد رأس المال خلال فترة الاحتفاظ، ويضاف إذا انخفض رأس المال. يمكن استخدام المعدل الإجمالي المحسوب بهذه الطريقة لرسملة صافي الدخل التشغيلي إلى قيمة العقار. وبالتالي، يجب أن يتوافق سعر الفائدة مع السعر الذي تفرضه مؤسسات الإقراض على أساس النسبة النموذجية من مبلغ القرض إلى قيمة العقار. ويجب أن تعكس مدفوعات القروض أيضًا السياسات النموذجية لمؤسسات الإقراض. يجب أن تكون فترة الاحتفاظ بالاستثمار مماثلة للعقارات المماثلة. وأخيرا، يجب أن تكون المكاسب أو الخسائر الرأسمالية معقولة. بالإضافة إلى ذلك، فإن استخدام معدل الرسملة العام في تحليل الاستثمار في الرهن العقاري يفترض أن تدفق الدخل متساوي أو يمكن جعله متساويًا في كل فترة. ولتحقيق هذه الغاية، تحتوي جداول إلوود على "نسبة J" التي يمكن استخدامها لتحديد قيمة معدل الرسملة الإجمالي لمختلف الافتراضات المتعلقة بالتغيرات المئوية في الدخل والقيمة، من ناحية، ومعدل العائد على حقوق الملكية. من جهة أخرى.
8

1.2 طرق تحليل الاستثمار

وبما أن استثمارات الشركات في المنطقة، كقاعدة عامة، طويلة الأجل، فيجب أن يسبقها تحليل عميق وشامل إلى حد ما بمشاركة العدد المطلوب من الخبراء والمتخصصين. عند إجراء دراسات واسعة النطاق بما فيه الكفاية، من الضروري تطبيق أساليب وأساليب مختلفة في كل مرحلة من مراحلها لزيادة موثوقية النتائج التي تم الحصول عليها.
وفقًا للمخطط المقترح لإجراء تحليل الاستثمار أو تحليل جاذبية الاستثمار لمنطقة ما أو غيرها من الأشياء، في رأينا، ينبغي استخدام مختلف الأساليب الاقتصادية والرياضية والإحصائية وغيرها. دعونا نفكر في التقنيات والأساليب المقترحة حسب ترتيب تطبيقها على الشركة لتحليل جاذبية القيم الاستثمارية المختلفة.
تقييم قيمة الاستثمار.
لتحديد قيمة كتلة الأسهم المكتسبة، تستخدم الشركات عادةً الطرق التالية:
- تحليل التدفقات النقدية المخصومة.
- التحليل المقارن للشركات.
- التحليل المقارن للعمليات.
- تحليل قيمة الاستبدال.
وفي حالة تحليل التدفقات النقدية المخصومة، على وجه الخصوص، فإن الدور الأهم عادة ما تلعبه جودة المعلومات حول قيمة الاستثمار، كمصدر للمعلومات الأولية لضمان جودة التقييم النهائي.
يكلف.
بالإضافة إلى العوامل الشكلية، يتأثر سعر السوق بالعوامل التالية:
- مستوى التوتر التنافسي بين مجموعات مقدمي العروض أثناء المناقصة؛

9
- هيكل عملية البيع، على وجه الخصوص، حجم الأسهم المشتراة، وكذلك
إمكانية إعادة هيكلة الشركة المستحوذ عليها بعد الاستحواذ؛ - مشكلة ضمان الشروط المالية للاستحواذ.
عادة ما يتم النظر في تقييم قيمة الاستثمار المكتسبة
من موضعين:
- التكلفة ككل (التكلفة الإجمالية)؛
- تكلفة المكونات الرئيسية (تكلفة كل كائن).
تقييم تدفقات الخصم من الأموال ("DFC")
يعد إجراء التقييم هذا بمثابة منهجية عامة مستخدمة
عند تقييم الشركات. إذا كانت هناك نوعية كافية من المعلومات
الطريقة المعنية عادة ما تكون لها الأولوية في الاستخدام
الشركة كمشتري محتمل.
دعونا نفكر بإيجاز في بعض الخطوات الرئيسية لهذه الخوارزمية.
تحديد نسبة الخصم. ربح،
التي يتلقاها حاملو الأسهم والتزامات الدين هي قيمة التزام الدين، اعتماداً على القيمة السوقية لذلك الالتزام، وقيمة السهم، اعتماداً على القيمة السوقية لتلك الأسهم. يُطلق على متوسط ​​القيمة المحددة وفقًا للقيمة السوقية اسم المتوسط ​​المرجح لتكلفة رأس المال (WAC).
يتم خصم التدفقات النقدية الحرة المتوقعة وفقًا لـ FSC.
التحليل المقارن للشركات
كما يجب تقييم الشركة من خلال تحليل بعض المؤشرات الخاصة بشركات أخرى مماثلة يمكن مقارنتها مع تلك التي يتم تحليلها. على سبيل المثال، عند تحليل ممتلكات شركة نفط، يمكنك استخدام بيانات من عدة شركات نفط أخرى.
يتم اختيار مؤشرات مختلفة، على سبيل المثال، نسبة قيمة الشركة النظيرة إلى احتياطياتها، وكذلك القيمة السوقية إلى الاحتياطيات
10
شركات. بعد ذلك، يتم حساب الأرقام لإجمالي الاحتياطيات وتلك التي لها حقوق فيها (عادة بعد تعديل الحصص الصغيرة في جمعيات الإنتاج). يتم احتساب الاحتياطيات التي تتمتع الشركة بحقوق فيها على أساس المساهمة التجارية (غير التصويتية).
ومن خلال مقارنة قيم المؤشرات التي تم الحصول عليها، يمكنك تحديد القيمة التقريبية للشركة المستحوذ عليها.
تحليل مقارن لعملية الاستحواذ.
إحدى طرق تقييم قيمة الاستثمار هي التحليل المقارن لعملية الاستحواذ. تعتمد هذه الطريقة على التحليل
المعاملات الخاصة باقتناء أصول استثمارية مماثلة. كأساس للحسابات، يتم تحديد مؤشر أساسي (على سبيل المثال، القيمة الدفترية للأصول وسعر السهم)، ثم يتم تقدير القيمة المحتملة لقيمة الاستثمار باستخدام النسب. والسبب في استخدام هذا الأسلوب هو أنه يوفر درجة مناسبة من الواقعية فيما يتعلق بحالات استحواذ الشركات الروسية على حصص في الشركات الروسية.
تحليل قيمة الاستبدال.
طريقة أخرى لتحليل الاستثمار هي طريقة تقدير القيمة الاستبدالية لقيمة الاستثمار. على وجه الخصوص ل استثمار حقيقيوباستخدام هذه الطريقة، يمكن أخذ تكلفة بناء استثمار جديد بعين الاعتبار بقيمة المال اليوم واستخدام الخصم من تلك التكلفة لحساب قيمة قيمة الاستثمار الحالي.
عادةً ما يكون خصم تكلفة الاستبدال 30-40% أو أعلى، ويتم تعديله حسب المنطقة. في الظروف الروسيةعادةً ما يتم استخدام تكلفة استبدال تتراوح بين 10-20% حسب الحاجة

11
تحديث كبير بسبب انخفاض المعدات التكنولوجية وانخفاض الطلب الفعال.
تفاصيل تقييم كتل الأسهم.
مع الأخذ في الاعتبار تفاصيل السوق الروسية، يمكن اقتراح طريقتين أخريين لتقريب السعر الأولي لكتلة الأسهم بشكل كبير من أسعار السوق:
1. طريقة الرسملة المحسوبة.
2. طريقة التجميع.
جوهر الأساليب هو كما يلي:
إذا لم تكن أسهم الشركة المستحوذ عليها مدرجة في سوق الأوراق المالية، فيمكن بعد ذلك تحديد القيمة السوقية باستخدام البيانات الأولية التالية:
- البيانات المالية للشركة التي تم تحليلها؛
- البيانات المالية للشركات العاملة في الصناعة والتي يكون لأسهمها قيمة سوقية (متداولة في السوق)؛
- قيم أسعار السوق لأسهم هذه الشركات.
تحليل السمعة (التحليل بأثر رجعي)

1.3 دور تحليل الاستثمار العقاري

يتكون تحليل الاستثمار في الرهن العقاري من تحديد قيمة الممتلكات كمجموع تكاليف حقوق الملكية ورأس المال المقترض. وفي هذه الحالة يؤخذ رأي المستثمر في الاعتبار أنه لا يدفع تكلفة العقار، بل تكلفة رأس المال. يُنظر إلى القرض على أنه وسيلة لزيادة الأموال المستثمرة اللازمة لإتمام الصفقة. يتم احتساب تكلفة حقوق الملكية عن طريق خصم التدفقات النقدية للمستثمر

12
رأس المال من الدخل العادي ومن الارتداد، تكلفة رأس المال المقترض - عن طريق خصم مدفوعات خدمة الدين.
يتم تحديد القيمة الحالية للعقار اعتمادا على معدلات الخصم وخصائص التدفق النقدي. أي أن القيمة الحالية تعتمد على مدة المشروع، ونسبة رأس المال إلى رأس مال الدين، والخصائص الاقتصادية للعقار ومعدلات الخصم المقابلة.
دعونا نفكر في خوارزمية عامة لتحليل الاستثمار في الرهن العقاري لحساب قيمة الممتلكات، التي يتم تمويل شرائها برأس مال مقترض، وبالتالي، سيتم توزيع التدفقات النقدية للدخل الدوري ومن الارتداد بين حقوق الملكية ورأس المال المقترض .
المرحلة 1. تحديد القيمة الحالية لتدفقات الدخل المنتظمة:
- يتم إعداد قائمة الدخل والمصروفات لفترة التنبؤ، بينما يتم احتساب مبالغ خدمة الدين على أساس خصائص القرض؛
- سعر الفائدة، وفترة الاستهلاك الكاملة وشروط السداد، ومبلغ القرض وتكرار دفعات سداد القرض؛
– يتم تحديد التدفقات النقدية الصناديق الخاصة;
- يتم حساب معدل العائد على رأس المال المستثمر؛
– استناداً إلى معدل العائد المحسوب على حقوق الملكية، يتم تحديد القيمة الحالية للتدفقات النقدية المنتظمة قبل الضريبة.
المرحلة 2. تحديد القيمة الحالية لعائدات الارتداد مطروحاً منها رصيد القرض القائم:
- يتم تحديد الدخل من الارتداد؛
- يتم خصم الدين المتبقي في نهاية فترة ملكية الكائن من الدخل الناتج عن الإرجاع؛
– بناءً على معدل العائد على رأس المال المحسوب في المرحلة 1، يتم تحديد القيمة الحالية لهذا التدفق النقدي.
13
المرحلة 3.تحديد قيمة العقار من خلال جمع القيم الحالية للتدفقات النقدية التي تم تحليلها.
خطوات تطبيق قاعدة صافي القيمة الحالية:
– التنبؤ بالتدفقات النقدية من المشروع على مدى الفترة المتوقعة بأكملها، بما في ذلك الدخل من إعادة البيع في نهاية هذه الفترة؛
– تحديد تكلفة الفرصة البديلة لرأس المال السوق المالي;
- تحديد القيمة الحالية للتدفقات النقدية من المشروع عن طريق الخصم بمعدل يتوافق مع تكلفة الفرصة البديلة لرأس المال وطرح مبلغ الاستثمار الأولي؛
– اختيار المشروع بأقصى قيمة NPV من عدة خيارات.
كلما ارتفع صافي القيمة الحالية، زاد الدخل الذي يحصل عليه المستثمر من رأس المال الاستثماري.
دعونا نفكر في القواعد الأساسية لاتخاذ قرارات الاستثمار.
ينبغي استثمار المشروع إذا كان صافي القيمة الحالية إيجابيا. يتيح لنا معيار الكفاءة المدروس (NPV) أن نأخذ في الاعتبار التغيرات في قيمة المال بمرور الوقت، اعتمادًا فقط على التدفق النقدي المتوقع وتكلفة الفرصة البديلة لرأس المال. يتم التعبير عن صافي القيم الحالية للعديد من المشاريع الاستثمارية بأموال اليوم، مما يسمح بمقارنتها وإضافتها بشكل صحيح.
يتم تحديد معدل الخصم المستخدم في حساب صافي القيمة الحالية من خلال تكلفة الفرصة البديلة لرأس المال، أي. تؤخذ ربحية المشروع بعين الاعتبار عند استثمار الأموال بمخاطر متساوية. ومن الناحية العملية، قد تكون ربحية المشروع أعلى من ربحية المشروع ذي المخاطر البديلة. ولذلك، ينبغي استثمار المشروع إذا كان معدل العائد أعلى من تكلفة الفرصة البديلة لرأس المال.
قد تتعارض القواعد المدروسة لاتخاذ القرارات الاستثمارية إذا كانت هناك تدفقات نقدية في أكثر من فترتين.
فترة الاسترداد هي الوقت اللازم لكي تصبح قيمة التدفقات النقدية من المشروع مساوية لمبلغ الاستثمار الأولي.
14
الفصل 2
طرق تحديد نسبة الرسملة الإجمالية في إطار تحليل الاستثمار العقاري

2.1 تقنية الرهن العقاري والاستثمار الخاصة بـ Ellwood

الميزة الرئيسية لتقنية Ellwood هي أنها توفر صيغة موجزة للاستثمار في الرهن العقاري بالنظر إلى نسبة ديون الرهن العقاري المعروفة ونسبة التغير المئوية المقدرة في قيمة العقار خلال فترة التنبؤ. تكون التقنية التقليدية أكثر قابلية للتطبيق عندما يتم تحديد مبلغ القرض بالدولار وسعر إعادة البيع. تعتبر تقنية Ellwood أسهل في الاستخدام عندما تكون المعاملات معروفة.
صيغة Ellwood لتحديد معدل الرسملة هي كما يلي:
ك=Y-m*C-d*(SFF;Y)/1+?*J, (1)
أين ك- معدل العائد العام لرسملة صافي دخل التشغيل إلى قيمة لتغير متوقع معين في القيمة خلال فترة التنبؤ؛
ي- معدل العائد على حقوق الملكية؛
م- نسبة ديون الرهن العقاري (حصة القرض في التكلفة الإجمالية للعقار)؛
ج- نسبة الرهن العقاري إلوود؛
د- التغير في قيمة العقار خلال فترة التنبؤ:
(SFF;ص)- عامل صندوق التعويضات بمعدل العائد على رأس المال السهمي لفترة التنبؤ؛
? - التغير في الدخل؛

15
ج- معامل استقرار الدخل. تكون نسبة J دائمًا إيجابية، لذلك إذا كان هناك تغيير إيجابي في الدخل، فسيتم تعديل نسبة الرسملة الإجمالية نحو الأسفل. مع الدخل الثابت، سيكون مقام الصيغة العامة مساويًا لـ 1، ثم تكون نسبة الرسملة الإجمالية مساوية لـ: ص = ص - م * ج - د * (SFF؛ ص)،(2)
يتم حساب نسبة الرهن العقاري Ellwood باستخدام الصيغة:
C = Y + P * (SFF؛Y) - و،(3)
أين ج- نسبة الرهن العقاري إلوود؛
ي- معدل العائد على حقوق الملكية؛
ص- جزء من رصيد القرض الحالي الذي سيتم دفعه خلال فترة التوقعات؛
(SFF;ص)- عامل صندوق التعويضات بمعدل العائد على رأس المال السهمي لفترة التنبؤ؛
F- ثابت الرهن العقاري السنوي، ويحسب على أساس الدفعات السنوية ورصيد الدين الحالي (غير الأصلي).
الجزء من رصيد القرض الحالي الذي سيتم دفعه خلال فترة التنبؤ - يتم تعريف النسبة المئوية لسداد القرض على أنها نسبة معامل صندوق الاسترداد لكامل المبلغ مدة القرض إلى نسبة صندوق الاسترداد لفترة الفاتورة:
P=[i / (1+i)^t-1] / [i / (1+i)^T-1], (4)
أين ص- نسبة سداد القرض.
أنا- سعر الفائدة على القرض؛
ر- فترة الاستهلاك الكاملة للقرض.
ت
يتم حساب عامل صندوق التعويض باستخدام الصيغة:
(SFF;Y)= Y/(1+Y)^T-1,(5)
أين ي- معدل العائد على حقوق الملكية؛
ت- مدة ملكية العقار.

16
يمكن حساب ثابت الرهن العقاري السنوي على أساس الأقساط السنوية، كمساهمة في انخفاض قيمة الوحدة:
, (6)
أين F- ثابت الرهن العقاري السنوي؛
أنا- سعر الفائدة على القرض سنويا؛
ر- كامل فترة استهلاك القرض.
يمكن استخدام تقنية Ellwood عند الحصول على تمويل جديد وعندما يتحمل المشتري الديون الحالية.
تتطلب تقنية إلوود نفس الافتراضات مثل تقنية الاستثمار العقاري التقليدية ويتم تعريفها بنفس الطريقة من خلال تلك الافتراضات. هذا الأخير يشمل بعض
شروط التمويل وسعر إعادة البيع أو التغير المقدر في القيمة وفترة التنبؤ.
في تقنية Ellwood، العامل الأكثر أهمية هو العامل C. إنه نتيجة لتوليف المتغيرات الأخرى. يجب على مستخدمي هذه الطريقة لتحليل الاستثمار في الرهن العقاري إيلاء اهتمام كبير لاختيار الافتراضات، حيث يتم تحديد تقدير القيمة بالكامل من خلال الأخير.
إلخ.................

يعتمد تحليل الاستثمار في الرهن العقاري على فكرة قيمة العقار كمزيج من قيمة رأس المال السهمي والأموال المقترضة. ووفقاً لهذا، يتم تحديد الحد الأقصى لسعر معقول للعقار على أنه مجموع القيمة الحالية للتدفقات النقدية، بما في ذلك عائدات الاسترداد، المنسوبة إلى أموال المستثمر، ومبلغ القرض أو رصيده الحالي.

ويأخذ تحليل الاستثمار في الرهن العقاري بعين الاعتبار رأي المستثمر بأنه لا يدفع تكلفة العقار، بل تكلفة رأس المال، ويعتبر القرض وسيلة إضافية لإتمام الصفقة وزيادة رأس المال. يستخدم التحليل طريقتين (تقنيتين): الطريقة التقليدية وتقنية إلوود. تعكس الطريقة التقليدية بوضوح منطق تحليل الاستثمار في الرهن العقاري. وتستخدم طريقة إلوود، التي تعكس نفس المنطق، نسب نسب الربحية والنسب التناسبية لمكونات الاستثمار.

الطريقة التقليدية.

يعتمد حساب قيمة العقار باستخدام التكنولوجيا التقليدية على المساواة التالية.

V = Ve + Vm، (4.22.)

حيث V هي قيمة العقار؛

V هـ - القيمة الحالية لرأس المال المستثمر في العقار؛

Vm هي القيمة الحالية لرأس المال المقترض المستثمر في العقار.

يتم احتساب القيمة الحالية لحقوق الملكية باستخدام طريقة التدفق النقدي المخصوم. التكلفة الحالية لرأس المال المقترض تساوي مبلغ القرض.

تتم كتابة التعبير الجبري لقيمة الخاصية بنفس التسلسل المنطقي المكون من ثلاث خطوات:

حيث V هي قيمة العقار؛

V m هي القيمة الحالية لرأس المال المقترض المستثمر في العقار (مبلغ القرض).

СFj - صافي الدخل التشغيلي؛

РMTj - خدمة الديون السنوية؛

المصطلح الخامس - سعر إعادة بيع العقارات (الارتداد) بعد عدد n من السنوات؛

MP n - رصيد الدين في نهاية المدة n، وهو مستحق في نهاية الفترة المتوقعة.

تقنية إلوود.يتم استخدامه في تحليل الاستثمار العقاري ويعطي نفس نتائج التقنية التقليدية، لأنه يعتمد على نفس مجموعة البيانات والأفكار الأولية حول العلاقة بين حقوق الملكية ورأس المال المقترض خلال فترة تطوير المشروع الاستثماري. الفرق بين تقنية Ellwood هو أنها تسمح لك بتحليل العقار بالنسبة لسعره بناءً على نسب عائد مؤشرات الأسهم في هيكل الاستثمار، والتغيرات في قيمة إجمالي رأس المال، وتظهر بوضوح تام آلية التغيرات في رأس المال السهمي على مدار العام. فترة الاستثمار.

صيغة إلوود هي كما يلي:

Ro = r e, - M _ C - DI v _ sff(r e, n), (4.24.)

حيث Ro هي نسبة الرسملة الإجمالية؛

م - نسبة ديون الرهن العقاري (حصة الائتمان في المبلغ الإجمالي لرأس المال المستثمر)؛

ج - نسبة الرهن العقاري في إلوود؛

DI v - معدل الزيادة في قيمة العقارات من خلال نسنين.

وفي حالة انخفاض قيمة العقار، فإن معدل الزيادة في قيمة العقار من خلال نيمكن التعبير عن السنوات (DI v) من خلال حصة خفض التكلفة (dep) DI v = - dep.

إذا كان من المتوقع أن ترتفع قيمة العقار نسنوات، ومعدل الزيادة في قيمة العقارات من خلال نيمكن التعبير عن السنوات (DI v) من خلال حصة الزيادة في التكلفة (التطبيق) DI v = app.

إذا لم يكن من المتوقع أن تتغير قيمة العقار في الداخل نسنوات، ثم معدل الزيادة في قيمة العقارات من خلال نسنوات DI v = 0.

إذا لم يتم التنبؤ بالتغير في قيمة العقار، فستبدو الصيغة كما يلي:

ص س = ص ه - م _ ج (4.25.)

يتم حساب نسبة الرهن العقاري Ellwood باستخدام الصيغة:

C = ص e + r_ sff(ص ه، ن) - ص م، (4.26.)

حيث C هي نسبة الرهن العقاري في Ellwood؛

ص ه - معدل العائد على حقوق الملكية.

ر-- حصة القرض المطفأ خلال فترة التنبؤ (حصة القرض التي سيتم سدادها خلال فترة التنبؤ)،

sff(r e, n) - عامل صندوق التعويضات بمعدل العائد على حقوق الملكية؛

جمهورية مقدونيا -- الرهن العقاري الدائم.

تحليل الرهن العقاري والاستثمار

يستخدم تحليل الاستثمار العقاري (MIA) في تقييم العقارات. التقييم العقاري هو عملية تحديد المعادل النقدي لقيمة العقارات.هناك ثلاثة طرق رئيسية للتقييم: دخل السوق المكلف IIA يستخدم بشكل أساسي في إطار نهج الدخل. يفترض نهج الدخل أن قيمة العقار تتحدد من خلال الدخل الذي سيحصل عليه المالك في المستقبل (الإيجار، سعر إعادة البيع). وبالتالي، لتحديد قيمة العقارات، من الضروري تحويل المقبوضات النقدية المستقبلية إلى قيمتها الحالية.

نظرًا لأن العقارات في السوق غالبًا ما تكون مثقلة بقرض رهن عقاري، فإن جزءًا من قيمتها هو ملكية المُقرض، والجزء الآخر هو رأس مال البائع.إن الغرض من تحليل الاستثمار والرهن العقاري هو تحديد سعر العقار. العقارات مع الأخذ في الاعتبار الأموال المقترضة المستخدمة

تحليل الرهن العقاري والاستثمار هو أسلوب متبقي: عند شراء أحد الأصول، يقوم المستثمر بدفع دفعة نقدية إلزامية، مبلغها يساوي السعر المتبقي بعد طرح قرض الرهن العقاري، والذي يتحول إلى دين؛ عند استخدام العقار، يحصل المستثمرون على صافي الدخل المتبقي من استخدام العقار بعد خصم مدفوعات خدمة الدين الإلزامية؛ عندما يتم تصفية العقار (إعادة بيعه)، يحصل مالك الأسهم على أموال من سعر البيع بعد سداد رصيد قرض الرهن العقاري.

تقنيات تحليل الاستثمار في الرهن العقاري: 1) تقليدي - القيمة الإجمالية للعقار تساوي مجموع القيمة الحالية للفائدة على رأس المال السهمي والقيمة الحالية للفائدة على رأس المال المقترض. 2) النماذج المعتمدة على رسملة الدخل الناتج عن استخدام العقار: طريقة إلوود، طريقة المجموعة الاستثمارية، طريقة استخدام نسبة تغطية الديون، إلخ.

مبدأ التقنية التقليدية: يحصل كل من المستثمرين والدائنين على عوائد مقدرة. تبلغ القيمة الحالية المجمعة للعوائد للمقرضين والمستثمرين السعر الذي يجب دفعه مقابل العقار: السعر = قيمة حقوق الملكية + القرض العقاري

يتم تعريف تكلفة حقوق الملكية على أنها مجموع عنصرين: المقبوضات النقدية وعائدات إعادة البيع. يتم خصم كلا العنصرين بمعدل العائد المناسب: تكلفة رأس المال السهمي = = PVAF * (PMT) + PVF * (PS) حيث PVAF هو عامل القيمة الحالية للقسط السنوي بمعدل العائد على حقوق الملكية، PMT هو المقبوضات النقدية، PVF هو عامل القيمة الحالية للانعكاس بمعدل العائد على رأس المال، PS - عائدات إعادة البيع

لتقدير قيمة العقار، أضف رصيد الرهن العقاري الحالي إلى قيمة حقوق الملكية، ويساوي رصيد الرهن العقاري القيمة الحالية لدفعات خدمة الدين المطلوبة، مخصومة بسعر الفائدة الاسمية على الرهن العقاري. الصيغة العامة لتقدير قيمة العقار هي: V = PVAF * (CF) + PVF * (PS) + MP حيث V هي قيمة العقار (الأولي)، وMP هو الرصيد الحالي للرهن العقاري.

مراحل التقنية التقليدية المرحلة 1. تقدير القيمة الحالية للمقبوضات النقدية السنوية. أ. تقدير صافي الدخل التشغيلي السنوي (NOI) احسب: 1. إجمالي الدخل المحتمل (الدخل عند إشغال العقار بنسبة 100%) 2. تسوية خسائر نقص الاستخدام والتحصيل. 3. الإيرادات الأخرى 4. مصاريف التشغيل (الثابتة والمتغيرة) 5. صافي الدخل التشغيلي - NOI (1.A.1 – 1.A.2 + 1.A.3 – 1.A.4)

المرحلة 2. تقدير القيمة الحالية لعائدات إعادة البيع في نهاية فترة التنبؤ. أ. سعر إعادة البيع. 1. التكلفة الأولية للعقار. 2. زيادة قيمة العقار سنويا (د). 3. سعر إعادة البيع (PS) PS = P * (1 + d) ^N حيث P هي التكلفة الأصلية للعقار؛ د - الزيادة (النقصان) في قيمة العقار على مدار العام؛ N هي فترة ملكية العقار. ب. تكاليف المعاملات.

هـ. تقدير العائدات المتوقعة من إعادة البيع (القيمة الحالية 2.د) 1. عامل القيمة الحالية العكسية (PVF). 2. القيمة الحالية لعائدات إعادة البيع (2.ز * 2.د.1). المرحلة 3. تقدير القيمة الحالية للعقار. أ. القيمة التقديرية للأسهم (1.د.4 + 2.د.2). ب. القيمة التقديرية للعقار (3.أ + 1.ب.1).

النماذج القائمة على رسملة الدخل طريقة الرسملة المباشرة يتم حساب قيمة العقارات باستخدام الصيغة: V = NOI/Ro حيث V هي القيمة السوقية للعقارات؛ NOI - قيمة صافي الدخل التشغيلي السنوي المتوقع - معدل الرسملة Ro - يتضمن معدل الرسملة معدل العائد على رأس المال (الأموال المستثمرة، أو الاستثمار الأولي) ومعدل العائد، الذي يأخذ في الاعتبار استرداد الأموال المستثمرة في البداية .

طرق حساب معدل الرسملة تقنية الرهن العقاري والاستثمار الخاصة بـ Ellwood صيغة Ellwood لتحديد معدل الرسملة مع الدخل الثابت: R = Y - m * C - d * (SFF؛ Y) Y - معدل العائد على حقوق الملكية؛ م هي نسبة ديون الرهن العقاري (حصة القرض في القيمة الإجمالية للعقار)؛ ج - نسبة الرهن العقاري في إلوود؛ د - التغير في قيمة العقار لفترة التنبؤ (SFF؛ Y) - عامل صندوق التعويضات بمعدل العائد على حقوق الملكية لفترة التنبؤ

يتم حساب نسبة الرهن العقاري في Ellwood باستخدام الصيغة: C = Y + P * (SFF;Y) - f حيث C هي نسبة الرهن العقاري في Ellwood؛ Y - معدل العائد على رأس المال؛ P - جزء من رصيد القرض الحالي الذي سيتم دفعه خلال فترة التوقعات؛ (SFF;Y) - عامل صندوق التعويضات بمعدل العائد على حقوق الملكية لفترة التنبؤ؛ f هو ثابت الرهن العقاري السنوي، ويتم حسابه على أساس الدفعات السنوية ورصيد الدين الحالي (غير الأصلي).

طريقة المجموعة الاستثمارية. هنا، عند حساب معدل الرسملة، يؤخذ في الاعتبار أي جزء من رأس مال الاسترداد يمثل قرض الرهن العقاري وأي جزء هو رأس المال السهمي Ro = m Rm + (1 - m) Re m - حصة الأموال المقترضة Rm - التكلفة إعادة الأموال المقترضة - تكلفة رأس المال - معدل الرسملة للعقارات

طريقة استخدام نسبة تغطية الديون (DCR) نسبة تغطية الديون هي نسبة مدفوعات خدمة الدين السنوية DS، المحسوبة من شروط قرض الإطفاء الذاتي، إلى صافي الدخل السنوي التشغيلي NOI: DCR = DS/NOI حيث DS هو الدين السنوي دفع الخدمة.

يتم حساب معدل الرسملة باستخدام الصيغة: Ro = m Rm DCR، حيث m = Vm/V، Vm هو مبلغ الأموال المقترضة؛ V هي تكلفة الكائن (مبلغ الاستثمار بالكامل)؛ Rm = DS/Vm، - ثابت الرهن العقاري، أو معدل الرسملة للأموال المقترضة. المعلمات المستخدمة في هذه الطريقة مفتوحة المعلومات المصرفية(سهل الحصول عليه). هذه الطريقة ليست الطريقة الرئيسية، بل تستخدم كطريقة تصحيحية

ميزات الرهن العقاري على الأراضي

ما هي قطع الأراضي التي يمكن أن تكون موضوع رهن عقاري: قطع الأراضي غير المستبعدة من التداول وغير محدودة التداول (مثل المناطق البيئية والأراضي التي تشغلها منشآت عسكرية وما إلى ذلك - راجع قانون الأراضي) حقوق الإيجار قطعة أرض(ضمن مدة عقد إيجار قطعة الأرض بموافقة مالك قطعة الأرض)

ما هي قطع الأراضي التي لا يمكن أن تخضع للرهن العقاري: قطع الأراضي المملوكة للدولة أو البلدية، باستثناء قطع ارض، المخصصة لبناء المساكن أو للتنمية المتكاملة لغرض بناء المساكن ونقلها لضمان سداد القرض المقدم لتطوير هذه قطع الأراضي من خلال بناء مرافق البنية التحتية الهندسية. جزء من قطعة أرض تقل مساحتها عن الحد الأدنى المقرر للأراضي المختلفة الغرض المقصودوالاستخدام المسموح به. المشاركة في الحق في قطعة أرض ذات ملكية مشتركة أو مشتركة

عند رهن قطعة أرض، يمتد حق الرهن أيضًا إلى مبنى أو هيكل الراهن الموجود أو قيد الإنشاء على قطعة الأرض (ما لم ينص على خلاف ذلك في الاتفاقية).إذا لم يتم رهن المبنى والهيكل بموجب اتفاقية الرهن العقاري، ثم يحتفظ الراهن، عند حبس الرهن على قطعة الأرض، بالحق في هذا البناء أو البناء ويكتسب حق الاستخدام المحدود (الارتفاق) لقطعة الأرض الاستثناء: الأرض للأغراض الزراعية

يعد الإقراض لشراء قطعة أرض عملية محفوفة بالمخاطر إلى حد ما بالنسبة للبنك: هناك عدم يقين فيما يتعلق بسيولة قطعة أرض: في المتوسط، يستغرق بيع قطعة أرض وقتًا أطول من بيع شقة؛ مبالغ المعاملات غالبًا ما تختلف قطع الأراضي اختلافًا كبيرًا عن أسعار العرض، ومن الصعب جدًا تقييم قطعة الأرض نظرًا لصغر حجمها السوقي. يقوم البنك بتشديد شروط القرض: زيادة سعر الفائدة و/أو الدفعة الأولى

مخاطر الإقراض العقاري

يمكن أن تنتج مخاطر الرهن العقاري لأسباب مختلفة: التضخم الاقتصادي، ضريبة صرف العملات الأجنبية، السياسة. تتعلق بعض المخاطر حصريًا بالمقرض أو المقترض، ولكن العديد من المخاطر مشتركة. المخاطر الرئيسية للمقرض: مخاطر مخاطر الائتمان سعر الفائدةمخاطر السيولة.

مخاطر الائتمان إدارة مخاطر الائتمان من جانب البنك: - السيطرة على جودة القروض المقدمة. - توزيع القروض ومراقبتها حسب مجموعات المخاطر وفقًا لمتطلبات البنك المركزي للاتحاد الروسي والتعليمات الداخلية للبنك؛ - إنشاء صناديق احتياطية لخسائر القروض المحتملة؛ - تحديد القروض المتعثرة في الوقت المناسب ووضع خطة عمل للتعامل معها؛ - تطوير برامج سداد القروض. لتقليل مخاطر عدم السداد، يتم تطبيق قيود مختلفة (نسبة الدفعة الشهرية للمقترض إلى دخل الأسرة الشهري، نسبة مبلغ القرض إلى القيمة السوقية للضمان)

مخاطر أسعار الفائدة عادة ما تكون التغيرات في أسعار الفائدة في السوق نتيجة للتغيرات في مستوى التضخم. تحدث هذه المخاطر مع سعر فائدة متغير. بالنسبة للمقرض، يتمثل هذا الخطر في انخفاض السعر، مما يقلل من ربحية عملية الإقراض العقاري. بالنسبة للمقترض، لا يوجد سوى خطر زيادة سعر الفائدة، مما يؤدي إلى زيادة في مدفوعات خدمة الدين الدورية.

إذا كان سعر القرض ثابتا، فعندئذ: إذا ارتفع التضخم (ارتفاع أسعار السوق): قد لا يتمكن البنك من تغطية تكاليف إصدار القرض، وعلاوة على ذلك، قد يؤدي ذلك إلى خلل في الأصول والالتزامات. المخاطرة بأي شيء. سيكون في وضع أكثر فائدة مقارنة بالعميل الجديد. عندما تنخفض أسعار الفائدة في السوق: بالنسبة للمقرض، احتمال السداد المبكرالقرض من قبل المقترض المقترض لا يخاطر بأي شيء. يمكنه الحصول على قرض جديد أرخص بضمان نفس العقار وفي الوقت نفسه سداد رصيد الدين القديم على نفقته.

مخاطر السيولة ينشأ هذا النوع من المخاطر عندما يكون الموعد النهائي للوفاء بالتزامات البنك بموجب العمليات السلبية(الودائع)، فهو -لاختلال توازن الأصول والالتزامات- ليس لديه الأموال الكافية لذلك. هذا يرجع إلى حقيقة أن قاعدة الموارد قروض الرهن العقاريويتكون إلى حد كبير من خلال جذب القروض والودائع قصيرة الأجل. إن مخاطر السيولة هي مخاطر بالنسبة للمقرض فقط ولا ترتبط مباشرة بالمقترض.

مخاطر المقترض الخطر الرئيسي الذي يواجه المقترض هو حبس الرهن على الممتلكات المرهونة. ووفقاً للقانون، إذا انتهك المقترض بشكل منهجي الموعد النهائي لتسديد الدفعات (أكثر من ثلاث مرات خلال 12 شهراً)، فإن البنك يحجز الضمانات. ومع ذلك، إذا ظهرت مشاكل في سداد القرض، يجوز التفاوض مع الدائن، ونتيجة لذلك يمكنه تقديم تنازلات بعد النظر في أسباب إعسار العميل.

مخاطر المقترض خطر فقدان القدرة على العمل يتحول هذا الخطر: بالنسبة للمقرض - إلى خطر ائتماني بالنسبة للمقترض - إلى خطر فقدان منزله مخاطر الملكية: خطر تلف الممتلكات، خطر فقدان ملكية الضمان . تحدث مخاطر فقدان ملكية الممتلكات عندما يصبح من المعروف، بعد الانتهاء من صفقة الشراء والبيع، أن هناك مطالبات مبررة للممتلكات المرهونة من أطراف ثالثة.

التغيرات في أسعار المساكن خلال فترة القرض. المقترض لا يخاطر بأي شيء. يتحمل المُقرض خطر الانخفاض الحاد في الأسعار: خلال أزمة سوق العقارات، قد يكون هناك خطر حدوث تغيير في قيمة الضمان. طريقة الحد من المخاطر : شرط كبير دفعة مبدئيةالمقترض عند شراء منزل باستخدام الرهن العقاري (في الممارسة الروسية، 30-50٪ من تكلفة المنزل الذي تم شراؤه).

التأمين ضد المخاطر الأكثر احتمالا في السوق الإقراض العقاريلقد أصبح من المعتاد تأمين ثلاثة مخاطر رئيسية: حياة وصحة المقترض، ومخاطر خسارة أو تلف الضمانات، ومخاطر فقدان أو تقييد ملكية الضمانات (التأمين على حق الملكية). ويتم تحمل تكاليف تأمين الرهن العقاري من قبل المقترض، وتبلغ في المتوسط ​​حوالي 1.5% من تكلفة القرض.

ادارة ماليةيعتمد على المفاهيم التالية: المحاسبة عن عامل الوقت والقيمة الزمنية للموارد النقدية، والتدفقات النقدية، والمحاسبة عن ريادة الأعمال مخاطرة ماليةعند حساب الدخل المتوقع، وسعر رأس المال، وكفاءة السوق، وما إلى ذلك. يرتبط اتخاذ قرار الاستثمار في العقارات بعوامل مختلفة: تقييم الفرد لنفسه الحالة الماليةالمؤسسة وجدوى الاستثمار، تقييم الإيرادات المستقبلية من المشروع، تعدد المشاريع المتاحة، محدودة الموارد الماليةمصادر التمويل المختلفة، الخ.

يعد اتخاذ القرارات بشأن استثمار رأس المال، ولا سيما شراء العقارات والأراضي، أحد مجالات الإدارة المالية. ترتبط ميزات الاستثمار في العقارات والأساليب المستخدمة لتقييم العقارات كأصل للاستثمار بملامح الكائن العقاري، مخاطر الاستثمار في العقارات، أدوات الاستثمار في العقارات.

يعتمد اتخاذ قرارات الاستثمار على استخدام طرق رسمية وغير رسمية مختلفة. ظروف السوق للتطوير والتنفيذ المشاريع الاستثماريةإجراء تغييرات جوهرية على حساب الكفاءة ومنهجية التقييم. وتعتمد منهجية تقييم فعالية الاستثمارات في العقارات على تطورات المتخصصين المحليين، والتي بدورها تعتمد على منهجية تقييم فعالية المشاريع الاستثمارية لليونيدو (منظمة الأمم المتحدة للتنمية الصناعية). التنمية الصناعية)، وتستخدم على نطاق واسع في الممارسة العالمية.

تحتوي التوصيات المنهجية لتقييم الفعالية على نظام من المؤشرات والمعايير والأساليب لتقييم فعالية المشاريع الاستثمارية في عملية تطويرها وتنفيذها، المستخدمة على مستويات الإدارة المختلفة.

نمذجة تدفق المنتجات والموارد والأموال؛

مع الأخذ في الاعتبار نتائج تحليل السوق، والوضع المالي للمؤسسة، ودرجة الثقة في مديري المشاريع، وتأثير المشروع على بيئة;

تحديد التأثير من خلال مقارنة الاستثمارات القادمة والمقبوضات النقدية المستقبلية مع الحفاظ على معدل العائد المطلوب على رأس المال؛

- جلب النفقات والدخل القادم في أوقات مختلفة إلى شروط قابليتها للقياس من حيث القيمة الاقتصادية في الفترة الأولية؛

مع الأخذ في الاعتبار التضخم والتأخير في الدفع والعوامل الأخرى التي تؤثر على قيمة الأموال المستخدمة؛

مع الأخذ في الاعتبار حالة عدم اليقين والمخاطر المرتبطة بتنفيذ المشروع.

تتمثل المهمة الرئيسية عند نمذجة عملية الاستثمار، من أجل تقييم فعاليتها، في وصف تدفق الدخل المتوقع أثناء تنفيذها.

عند تنفيذ المشروع خصصت ثلاثة أنشطة رئيسية:

غرفة العمليات (الإنتاج)؛

استثمار؛

مالي.

التدفق النقدي من أنشطة الإنتاج هو الفرق بين الإيرادات من مبيعات المنتجات (الخدمات) باستثناء ضريبة القيمة المضافة وتكاليف إنتاج هذه المنتجات باستثناء الاستهلاك. تمثل تكاليف الاستهلاك التكاليف الحسابية، ويتم احتسابها وفقًا لمعدلات الاستهلاك المحددة وتعتبر مصروفات عند تحديد الربح. في الواقع، يبقى المبلغ المتراكم لرسوم الاستهلاك في حساب المؤسسة ويشكل مصدرًا داخليًا للتمويل. ولذلك فإن التدفق النقدي من الأنشطة التشغيلية يتضمن صافي الدخل والإهلاك.

التدفق النقدي من الأنشطة الاستثماريةيشمل العائدات من بيع أصول المنشأة مطروحا منها المدفوعات للأصول المكتسبة حديثا. يجب حساب تكاليف اقتناء الأصول في فترات النشاط المستقبلية مع الأخذ في الاعتبار التضخم للأصول الثابتة حسب النوع وللأصول غير الملموسة. التدفق النقدي من الأنشطة الماليةيأخذ في الاعتبار ودائع أصحاب المؤسسة ورأس المال الخاص والقروض طويلة الأجل وقصيرة الأجل والفائدة على الودائع مطروحًا منها مبالغ سداد القروض وأرباح الأسهم.

سيكون مقدار التدفق النقدي من كل نشاط من الأنشطة أثناء عملية الاستثمار هو رصيد أموال التصفية في الفترة المقابلة. وفي هذه الحالة يكون إجمالي التدفق النقدي في نهاية فترة التسوية مساوياً لمجموع التدفق النقدي للفترة السابقة مع رصيد أموال التصفية للفترة الزمنية الحالية.

لا يمكن للشركة أن تعمل بدون رأس مال. يمكن اعتبار وجود مبلغ كافٍ من حقوق الملكية ورأس المال المقترض (المقترض) بحيث يكون إجمالي التدفق النقدي خلال جميع فترات نشاط المؤسسة إيجابيًا. وجود قيمة سالبة في أي فترة زمنية يعني عدم قدرة الشركة على تغطية نفقاتها.

وبالتالي، فإن المعيار الضروري لقبول مشروع استثماري هو وجود رصيد إيجابي من الأموال الحقيقية المتراكمة في أي فترة زمنية تتكبد فيها المؤسسة نفقات أو تحصل على دخل. يشير الرصيد السلبي إلى الحاجة إلى جذب أموال إضافية خاصة أو مقترضة.

مفهوم " مشروع استثماري"يتضمن حدثًا ونشاطًا لتحقيق هدف محدد (نتائج) بالإضافة إلى نظام الوثائق التنظيمية والتسوية والمالية لتنفيذ هذا النشاط.

مشروع استثماري- هذا حدث تقني (تحسين المعدات والعملية التكنولوجية، وتحديث المنشأة، والتدابير التنظيمية والفنية لتحسين الإنتاج، وقرارات الإدارة) وحركة الأموال (الاستثمارات اليوم والدخل في المستقبل).

يعتمد تحليل جاذبية المشاريع الاستثمارية على تقييم ومقارنة حجم الاستثمارات المقترحة (IC) والإيرادات النقدية المستقبلية (S).

لأن نقديلها قيمة مؤقتة، فمن الضروري حل مشكلة المقارنة بين عناصر التدفق النقدي. يمكن التعامل مع مشكلة المقارنة بشكل مختلف، اعتمادًا على الظروف الموضوعية والذاتية الحالية: حجم الاستثمارات والدخل، ومعدل التضخم، وأفق التنبؤ، ومستوى مهارة المحلل، والغرض من التحليل.

يمكن تقسيم الأساليب المستخدمة في تقييم جاذبية الأنشطة الاستثمارية إلى مجموعتين: بناءً على التقييمات المخصومة، أي. مع مراعاة عامل الوقت، والتقديرات المحاسبية.

عملية الاستثمار هي موضوع الكمية تحليل ماليحيث يعتبر المشروع الاستثماري بمثابة تدفق نقدي. تجمع عملية الاستثمار من وجهة نظر مالية بين عمليتين متعارضتين - إنشاء منشأة إنتاجية أو منشأة أخرى يتم من خلالها إنفاق أموال معينة (IC) واستلام الدخل المستمر (S).

تحدث كل من هاتين العمليتين بالتتابع أو بالتوازي. قد يبدأ العائد على الاستثمار قبل اكتمال عملية الاستثمار. يلعب عامل الوقت، وتوزيع النفقات IC والدخل S على مر الزمن، دورًا أكبر من حجم المبالغ، خاصة في العمليات طويلة الأجل وفي ظروف التضخم.

تتوافق مدة فترة الحساب أو أفق الحساب مع مدة الإنشاء أو تشغيل الكائن أو تحقيق خصائص ربح محددة أو متطلبات أخرى للمستثمر.

يوصى بمقارنة المشاريع الاستثمارية المختلفة واختيار الأفضل منها باستخدام المؤشرات التالية:

NPV - صافي القيمة الحالية كالفرق بين مصادر الدخل الحالية والتكاليف؛

PI - مؤشر الربحية كنسبة من انخفاض تدفقات الدخل والتكاليف؛

IRR - معدل العائد أو معدل العائد الداخلي، والذي يُفهم على أنه معدل العائد المحسوب الذي يكون عنده NPV = 0؛

CC هو سعر رأس المال.

PP هي فترة الاسترداد، وهو مؤشر يميز مدة الفترة التي يكون فيها مبلغ صافي الدخل الحالي مساوياً لمبلغ الاستثمار؛

ARR - نسبة كفاءة الاستثمار، كنسبة الربح الدفتري إلى متوسطالاستثمارات.