bahay Mortgage Pagpapahalaga ng ari-arian ng enterprise para sa mga layunin ng collateral. Mga tampok ng pagtatasa ng real estate para sa mga layunin ng pagpapautang sa bangko laban sa collateral. Ano ang ibig sabihin ng pagkatubig ng kagamitan?

Pagpapahalaga ng ari-arian ng enterprise para sa mga layunin ng collateral. Mga tampok ng pagtatasa ng real estate para sa mga layunin ng pagpapautang sa bangko laban sa collateral. Ano ang ibig sabihin ng pagkatubig ng kagamitan?

Komite sa Pagpapahalaga
ASSOCIATION OF RUSSIAN BANKS

Pangkalahatang isyu ng pagpapahalaga ng mga ari-arian para sa mga layunin ng collateral

Ang mga sumusunod na tao ay nakibahagi sa gawain sa dokumento:

Gorshenina G.V. (pinuno ng grupong nagtatrabaho), Shcherbakova-Pacheva D.A., Savintsev S.A., Tarasov Yu.B., Doval S.V., Kozodaev M.A.

Koordinasyon ng trabaho – Shcherbakova O.N.

Tagapangasiwa ng direksyon - Roslov V.Yu.

Ang dokumento ay naaprubahan:

Mga organisasyon ng kredito:

OJSC VTB Bank

OJSC Gazprombank (Departamento ng Pamamahala ng Panganib)

OJSC Rosselkhozbank

OJSC "Bangko ng Moscow"

OJSC Alfa Bank

CJSC UniCredit Bank

OJSC Uralsib

OJSC Bank "Zenit"

Mga organisasyong self-regulatory ng mga appraiser:

Russian Society of Appraisers

NP "Self-regulatory Interregional Association of Appraisers"

NP "National Board of Appraisers"

NP SRO "Association of Regional Masters of Valuation"

Pagrepaso sa mga kinakailangan sa pagpapahalaga para sa mga layunin ng pag-pledge ng mga dokumentong pambatasan at regulasyon, mga pambansa at internasyonal na pamantayan Ang impormasyon sa pagpapahalaga na kinakailangan ng bangko sa paksa ng collateral
Mga pamantayang etikal at panuntunan para sa pagsasagawa ng mga pagtatasa, mga rekomendasyon para sa pakikipag-ugnayan ng mga kalahok sa proseso ng pagtatasa ng mga pangkalahatang kinakailangan para sa komposisyon at kalidad ng trabaho sa panahon ng pagtatasa. Pangkalahatang pagpapalagay at mga limitasyon Pangkalahatang rekomendasyon para sa istruktura ng ulat ng pagpapahalaga para sa mga layunin ng collateral
Panitikan

Ang mga rekomendasyon ay sumasaklaw sa mga pangkalahatang isyu ng pagpapahalaga ng mga ari-arian ng ari-arian para sa mga layunin ng collateral. Ang dokumento ay binuo alinsunod sa mga kinakailangan ng kasalukuyang batas sa larangan ng pagpapahalaga at naglalaman ng mga rekomendasyon batay sa mga detalye ng pagtatasa para sa mga layunin ng collateral.

Mga terminong ginamit, mga kahulugan at mga pagdadaglat

Bangko - organisasyon ng kredito.

Appraiser– isang indibidwal o legal na entity na pinahintulutan na makisali sa mga aktibidad sa pagpapahalaga alinsunod sa batas ng Russian Federation.

Mga ari-arian– sa konteksto ng Mga Rekomendasyon na ito, mga nasasalat na asset sa anyo ng real estate, makinarya at kagamitan o kalakal.

Gastos sa pamumuhunan- ang gastos para sa isang partikular na tao o grupo ng mga tao para sa mga layunin ng pamumuhunan na itinatag ng taong ito (mga tao) para sa paggamit ng bagay sa pagpapahalaga

Halaga ng pagpuksa- isang tinantyang halaga na sumasalamin sa pinaka-malamang na presyo kung saan ang isang ibinigay na bagay sa pagpapahalaga ay maaaring ihiwalay sa panahon ng pagkakalantad ng bagay sa pagpapahalaga, na mas mababa kaysa sa karaniwang panahon ng pagkakalantad para sa mga kondisyon ng merkado, sa mga kondisyon kung saan ang nagbebenta ay napipilitang gumawa ng isang transaksyon para sa alienation ng ari-arian.

Presyo sa pamilihan- ang pinaka-malamang na presyo kung saan ang bagay sa pagpapahalaga ay maaaring ihiwalay sa petsa ng pagtatasa sa bukas na merkado sa isang mapagkumpitensyang kapaligiran, kapag ang mga partido sa transaksyon ay kumilos nang makatwiran, na may lahat ng kinakailangang impormasyon, at ang presyo ng transaksyon ay hindi apektado ng anumang hindi pangkaraniwang mga pangyayari;

FSO– mga pamantayan sa pagtatasa ng pederal

FSO No. 1- Pederal na pamantayan sa pagtatasa "Mga pangkalahatang konsepto ng pagtatasa, mga diskarte sa pagtatasa at mga kinakailangan para sa pagtatasa" (Inaprubahan ng Order ng Ministry of Economic Development ng Russia na may petsang Hulyo 20, 2007 N 256);

FSO No. 2- Federal Valuation Standard "Layunin ng Pagpapahalaga at Mga Uri ng Halaga" (Inaprubahan ng Order ng Ministry of Economic Development ng Russia na may petsang Hulyo 20, 2007 N 255);

FSO No. 3- Pederal na pamantayan sa pagtatasa "Mga Kinakailangan para sa isang ulat ng pagtatasa" (Inaprubahan ng Order ng Ministry of Economic Development ng Russia na may petsang Hulyo 20, 2007 N 254);

Pagrepaso ng mga kinakailangan sa pagtatasa para sa mga layunin ng pangako ng mga dokumentong pambatasan at regulasyon, pambansa at internasyonal na mga pamantayan.

Ang konsepto ng halaga ng collateral, aktibong ginagamit sa pagsasanay komersyal na pagpapautang tulad nito, sa Pederasyon ng Russia Sa ngayon ay hindi ito pamantayan; walang malinaw na kahulugan o karaniwang tinatanggap na mga pamamaraan para sa pagkalkula nito. Sa pagsasagawa, tinutukoy ng mga bangko ang halaga ng collateral bilang isang derivative ng halaga sa pamilihan, na nag-aaplay ng mga kadahilanan sa pagbabawas.

Ang FSO 2 ay nagrereseta upang matukoy ang halaga sa pamilihan kapag nagtatasa para sa mga layunin ng collateral. Ang FSO ay hindi naglalaman ng mga rekomendasyon sa pagsasaalang-alang sa mga detalye ng pagpapahalaga para sa mga layunin ng collateral.

Tinukoy ng International Valuation Standards (IVS) ang: “Ang mortgage lending value (MLV) ay ang halaga ng isang ari-arian na tinutukoy ng isang Valuer na gumagawa ng maingat na pagtatasa ng future marketability ng property, na isinasaalang-alang ang pangmatagalang napapanatiling aspeto ng ari-arian, normal at lokal na kondisyon sa merkado at kasalukuyang gamit at angkop na alternatibong gamit para sa ari-arian. Ang kahulugang ito nakapaloob sa batas sa Europa (Directive 89/647/ECC bilang susugan ng Directive 98/32/EC). Ang mga direktiba na ito ay may kinalaman sa mga isyu ng regulasyon sa pagbabangko at ang pagtatatag ng mga minimum na pamantayan para sa solvency ng mga nagpapahiram na nakikibahagi sa pagpapautang laban sa ari-arian. Ang halagang ito ay ginagamit ng mga bangko kapag tinatasa ang mga panganib sa kredito at naiiba sa kasalukuyang pagtatasa ng halaga sa merkado sa pamamagitan ng pagsasaalang-alang sa mga pangmatagalang sustainable trend at hindi kasama ang mga speculative na elemento.

Ang mga kinakailangan sa pagpapahalaga para sa mga layunin ng pag-secure ng mga pautang, mortgage at debenture ay itinakda sa International Valuation Application 2 (IVA 2) Valuation for Lending Purposes. Ipinagpapalagay ng pamantayang ito ang posibilidad na matukoy para sa mga layunin ng collateral hindi lamang ang halaga ng merkado, kundi pati na rin ang halaga ng isang operating enterprise o halaga ng pagpuksa, atbp., gayunpaman, ito ay pinili bilang pangunahing uri ng halaga mula sa punto ng view ng mga mamimili. Mahalagang tandaan na ang pamantayan ay malinaw na tumutukoy sa mga institusyon ng kredito bilang mga mamimili ng naturang mga pagtatasa.

Ang mga sumusunod na pangunahing punto ay maaaring i-highlight sa mga kinakailangan sa MCO.

1. Sa kaso ng pagtukoy ng halaga sa pamilihan, ang pamamaraan para sa pagtatasa ng potensyal na collateral ay dapat na mahigpit na nakatali sa totoong sitwasyon sa merkado at naglalaman ng pinakamababang mga pagpapalagay at pagpapalagay na may subjective na kalikasan. Ang mga internasyonal na pamantayan ay nagsasaad na "ang paraan ng paghahambing ng mga benta o iba pang paraan ng paghahambing sa merkado ay dapat na nakabatay sa pananaliksik sa merkado. Ang mga gastos sa pagtatayo at halaga ng pamumura ay dapat matukoy batay sa pagsusuri sa gastos at naipon na pamumura batay sa data ng merkado. Ang paraan ng pag-capitalize ng kita o paraan ng may diskwentong cash flow ay dapat na nakabatay sa mga daloy ng salapi na tinutukoy ng merkado at mga rate ng kita na nakabatay sa merkado." Yung. Kung ang Appraiser ay gumagamit sa kanyang mga kalkulasyon ng impormasyon na ibinigay ng customer, na tumutugma sa katotohanan, ngunit hindi tumutugma sa mga realidad sa merkado, ang gayong diskarte kapag nagtatasa para sa mga layunin ng collateral ay hindi naaangkop.

2. Malinaw na itinatakda ng mga pamantayan na ang pagpapalagay ng patuloy na pag-aalala ay ginagamit bilang batayan para sa mga layunin ng pagtatasa Financial statement, ay hindi naaangkop kapag tinasa para sa mga layunin ng collateral. Inirerekomenda ng mga pamantayan na ang mga ari-arian na inookupahan ng may-ari ay tasahin para sa mga layunin ng lien bilang inookupahan ng may-ari. Yung. anumang kalamangan na nauugnay sa isang partikular na may-ari ng ari-arian ay dapat na hindi kasama, Halimbawa, kung ang may-ari na nagsasangla sa kanyang ari-arian ay sinasamantala ang mga kagustuhang termino sa pagbabayad mga kagamitan, pagkatapos kapag sinusuri ang isang bagay dapat kang tumuon sa antas ng mga gastos sa merkado.

Kapag sinusuri ang mga bagay na kumikita, ang mga pamantayan ay nag-oobliga sa Appraiser na ituon ang atensyon ng nagpapahiram sa makabuluhang pagkakaiba sa pagitan ng halaga ng bagay sa mode na "going concern" at ang object kung saan:

tumigil ang negosyo;
inalis ang mga suplay;
ang mga lisensya/sertipiko, mga kasunduan sa prangkisa o mga permit ay binawi o nasa panganib na mabawi;
ang ari-arian ay nagdusa mula sa hindi sibilisadong paggamot;

o may iba pang mga dahilan na maaaring negatibong makaapekto sa mga resulta ng kasunod na paggana. Yung. ang mga internasyonal na pamantayan ay agad na nagtuturo sa Appraiser na suriin ang default na sitwasyon.

3. Ang mga pamantayan ay nagpapahiwatig na kung saan ang isang ari-arian ay may mas mataas na alternatibong halaga ng paggamit, ang mga nagpapahiram ay dapat magkaroon ng kamalayan sa anumang potensyal para sa pagtaas ng halaga. Gayunpaman, ang batayan para sa pagkalkula ng halaga para sa mga layunin ng collateral ay pangunahing ang umiiral na paggamit ng ari-arian.

4. Bilang karagdagan sa pagtugon sa mga pangkalahatang kinakailangan ng IVS para sa nilalaman ng ulat, ang mga ulat sa pagtatasa para sa mga layunin ng collateral, bilang panuntunan, ay dapat magsama ng impormasyon sa mga sumusunod na punto:

retrospective, kasalukuyan at inaasahang hinaharap na pangangailangan para sa ganitong klase ari-arian sa rehiyon;
potensyal at malamang na mga pangangailangan para sa mga alternatibong paggamit ng ari-arian;
ang kasalukuyang pagkatubig ng ari-arian, pati na rin, kung kinakailangan, ang posibilidad ng katatagan nito;
ang diskarte na ginawa sa paggawa ng pagpapahalaga, at ang lawak kung saan ang maaasahang data ng merkado ay ginagamit upang suportahan ang pagpapahalaga.

5. Hiwalay, maaaring i-highlight ng isa ang mga kinakailangan para sa Appraiser.

Ang mga kapangyarihan at responsibilidad ng Appraiser ay dapat na malinaw sa Appraiser at sa kanyang kliyente. Dapat na malinaw na maunawaan ng mga appraiser ang mga panganib na nauugnay sa pagsasagawa ng isang pagtatasa para sa layunin ng pagbibigay ng pautang, dahil ang mga hindi pagkakaunawaan, hindi pagkakaunawaan o mga pagkakamali sa lugar na ito ay maaaring humantong sa mga hindi pagkakaunawaan at paglilitis sa pagitan ng nagpapahiram at ng Appraiser.
Kapag nagsasagawa ng isang pagtatasa para sa layunin ng pagbibigay ng pautang, ang Appraiser ay dapat magbigay ng partikular na atensyon sa pagpapanatili ng kalayaan mula sa nanghihiram.

Mahalaga na ang Valuer ay may nauugnay na karanasan sa larangan ng pagpapahalaga ng isang partikular na uri ng asset, kung hindi, kailangan niyang humingi ng ekspertong payo.

Ang Mga Pamantayan ay nangangailangan ng Appraiser na maging may kakayahan sa pag-unawa sa proseso ng pagpapahiram. Ang mga appraiser ay dapat magkaroon ng pangkalahatang pag-unawa sa mga kinakailangan ng mga bangko at iba pa mga institusyong pinansyal, at, kung maaari, ang mga tuntunin ng pautang.

Impormasyon sa pagpapahalaga na kinakailangan ng bangko tungkol sa collateral

Kapag isinasaalang-alang ang isang ari-arian bilang collateral para sa isang transaksyon sa kredito, upang makagawa ng isang desisyon sa kredito, ang bangko ay dapat magkaroon ng impormasyon tungkol sa isang bilang ng mga sumusunod na katangian ng bagay:

pagkatubig;
presyo;
ang kahalagahan (essentiality) ng asset para sa negosyo ng may-ari;
pagtataya ng mga pagbabago sa halaga ng collateral sa paglipas ng panahon;
pagtukoy sa halaga ng mga gastos na nauugnay sa proseso ng pagreremata sa collateral.

A) Pagkatubig

Bilang karagdagan sa pangunahing posibilidad ng pagtanggap ng ari-arian bilang collateral dahil sa mga legal na pangyayari, ang bangko ay interesado sa pangunahing posibilidad at bilis ng pagbebenta ng bagay - i.e. kanyang pagkatubig.

Ang pagkatubig ng potensyal na collateral ay ang pinakamahalagang katangian sa mga tuntunin ng pagtatasa ng mga panganib na nauugnay sa collateral. Ang mga pagkakamali sa pagtukoy sa antas ng pagkatubig ay lubos na kritikal para sa bangko.

Ang pagkatubig ng ari-arian ay nailalarawan sa kung gaano kabilis ang bagay ay maaaring palitan ng pera, i.e. magbenta sa isang presyong sapat sa halaga ng merkado sa bukas na merkado sa isang mapagkumpitensyang kapaligiran, kapag ang mga partido sa transaksyon ay kumilos nang makatwiran, pagkakaroon ng lahat ng kinakailangang impormasyon, at ang transaksyon ay hindi apektado ng anumang hindi pangkaraniwang mga pangyayari.

Ang isang quantitative na katangian ng liquidity ay maaaring ang oras ng market exposure ng isang bagay, i.e. ang oras na kinakailangan upang magbenta ng isang bagay sa publiko at mapagkumpitensyang merkado sa halaga ng pamilihan. Kaugnay ng mga Rekomendasyon na ito, ipinapalagay na ang panahon ng pagkakalantad ay hindi kasama ang oras na kinakailangan para sa pormal na kumpirmasyon (pagpapatupad, pagpaparehistro) ng transaksyon sa pagbili at pagbebenta, i.e. Ang panahon ng pagkakalantad ay ang karaniwang oras mula sa sandali ng paglalagay ng pampublikong alok para sa pagbebenta ng isang bagay hanggang sa magpasya ang nagbebenta at bumibili na kumpletuhin ang transaksyon.

Inirerekomenda na kilalanin ang pagkatubig sa pamamagitan ng paghahati nito sa magkakahiwalay na grupo depende sa posibilidad ng pagbebenta at ang inaasahang panahon ng pagbebenta. Ang sumusunod na gradasyon ng pagkatubig ng ari-arian ay iminungkahi depende sa oras ng pagbebenta (Talahanayan 1).

Talahanayan 1

Ang pangunahing layunin ng iminungkahing gradasyon ay ang kasunod na paggamit ng mga bangko sa proseso ng pagtukoy ng halaga ng collateral. Ang functional usefulness ng naturang gradation ay pangunahing nakasalalay sa posibilidad ng paghahambing ng isang tiyak na antas ng liquidity sa halaga ng liquidation discount at ang kasunod na pagsasama nito bilang isang bahagi sa collateral discount. Ang isang mas mataas na antas ng pagkatubig ay tumutugma sa isang mas maliit na diskwento at diskwento.

Ang liquidity ay nakasalalay, una sa lahat, sa availability at magnitude ng demand para sa ari-arian. Halimbawa, ang retail na real estate na matatagpuan sa mga abalang highway ay palaging in demand sa merkado at maaaring ibenta sa loob ng limitadong panahon sa isang presyo na malapit sa halaga ng merkado. Ang isang alternatibong halimbawa ay ang pang-industriyang real estate sa mga pang-industriyang lungsod, isang pamana ng panahon ng industriyal ng Sobyet. Ang pangangailangan para sa naturang real estate ay medyo maliit.

Ang iba pang mga kadahilanan na nakakaapekto sa pagkatubig ay:

Pagkalastiko ng demand para sa ganitong uri ng ari-arian. Halimbawa, Mga lugar ng pamumuhay. Sa kawalan ng kakulangan at sapat na malaking supply ng pabahay sa merkado, ang medyo maliit na pagbawas sa presyo ay hahantong sa pagtaas ng bilang ng mga taong gustong bumili ng residential real estate. Ang isang katulad na konklusyon ay maaaring iguhit tungkol sa mga kalakal, halimbawa, pinagsamang metal o mga produktong petrolyo;

Kondisyon ng ari-arian. Karamihan ay nauugnay sa kagamitan. Bilang isang tuntunin, ang luma at pagod na kagamitan ay hindi gaanong likido kaysa sa medyo bagong kagamitan na hindi nangangailangan ng malalaking gastos sa pagpapanumbalik;

Korespondensiya makabagong teknolohiya. Ang kadahilanan ay lalong kritikal para sa mga kagamitan sa proseso. Ang pinaka-kapansin-pansin na halimbawa ay ang teknolohiya ng computer. Isinasaalang-alang ang industriya ng konstruksiyon, maaari naming i-highlight ang mga teknolohikal na kagamitan para sa produksyon ng mga materyales sa pagtatapos. Kapag ang ilang mga materyales ay pinalitan ng iba - mas teknolohikal na advanced, maginhawa, ligtas o environment friendly, ang pangangailangan para sa kagamitan na ginagamit upang makabuo ng mga hindi na ginagamit na materyales ay bumababa nang naaayon. Sa isang medyo pabago-bagong pag-unlad ng lugar na ito, ang kadahilanan na isinasaalang-alang ay nagiging napaka-insidious. Kaugnay ng real estate, mapapansin natin ang mga pasilidad sa tingi na may ratio ng mga retail at auxiliary na lugar na hindi tumutugma sa mga modernong teknolohiya, kapag ang kalakalan ay isinasagawa nang halos "sa mga gulong";

Iskala. Ang salik na ito ay nailalarawan sa pamamagitan ng pagbawas sa pagkatubig ng ari-arian na may mga katangian na makabuluhang naiiba sa mga karaniwang halaga. Halimbawa, pagpuno ng mga linya na may napakataas na kapasidad o mga pasilidad ng produksyon na may malaking lugar o volume. Ang mga naturang asset ay maaaring hinihiling ng isang napakalimitadong bilog ng mga mamimili at, sa pagsasaalang-alang na ito, ang panahon ng pagkakalantad para sa mga naturang bagay ay medyo mahaba, at ang mga kagamitang may mataas na pagganap, kung hindi ito kailangan ng malalaking kalahok sa merkado, ay maaaring sa pangkalahatan ay hindi likido.

Dami. Kadalasan, ang ari-arian na likido sa maliit na dami ay nawawalan ng pagkatubig kapag ang dami ng collateral ay lumampas sa kapasidad ng merkado. Ang pinaka-kapansin-pansin na halimbawa ay ang mga metal-cutting machine. Maraming makina ang madaling ibenta, ngunit ilang daang makina ay hindi maaaring ibenta nang sabay-sabay.

Lokasyon. Kung ang isang ari-arian na hinihiling sa merkado ay matatagpuan sa isang lokasyon kung saan imposible o mahal na ilipat, ang pagkatubig ng naturang ari-arian ay magiging napakababa o wala. Halimbawa, ang mga kagamitan sa pagtatayo sa mga malalayong lugar ng Hilaga o Siberia.

Sa ilang mga kaso, ang mga illiquid asset ay lubos na espesyalisadong kagamitan, pantulong na pasilidad sa produksyon, atbp. maaaring makakuha ng pagkatubig bilang bahagi ng mga property complex o mga bahagi nito. Ang mga naturang asset ay maaaring tawaging "conditionally liquid". Ang pagkatubig ng naturang mga bagay ay direktang nauugnay sa pagkatubig ng teknolohikal na grupo o mga complex ng produksyon kung saan sila ay bahagi.

Ang mga asset ay maaaring kilalanin bilang conditionally liquid kung ang mga sumusunod na kundisyon ay natutugunan:

Ang buong property complex o ang autonomous na bahagi nito ay may liquidity;
Ang mga asset na pinag-uusapan ay isang mahalagang bahagi ng kumplikado at gumaganap mga pangunahing pag-andar sa paggana nito at hindi maaaring paghiwalayin nang hindi nagdudulot ng hindi katimbang na pinsala sa may-ari ng complex. Bukod dito, mula sa isang legal na pananaw, ang mga asset ay maaaring ituring bilang mga independiyenteng yunit;
Ang mga asset ay gumagana at hindi nangangailangan ng kapalit o makabuluhang pag-aayos.

Ang tagapagpahiwatig ng pagkatubig ay pangunahing nakakaimpluwensya sa pagpili ng diskarte sa pagpapahalaga at ang uri ng halaga na tinutukoy. Samakatuwid, inirerekumenda na pag-aralan muna ang antas ng pagkatubig ng bagay sa pagpapahalaga upang maitakda nang tama ang gawain para sa pagpapahalaga.

Dahil sa kakulangan, kadalasan, ng impormasyong magagamit sa publiko tungkol sa partikular na timing ng pagbebenta ng iba't ibang asset sa totoong paraan ang pagtukoy sa pagkatubig ng ari-arian ay mga konsultasyon sa mga kalahok sa merkado, i.e. sa mga direktang kasangkot sa pagbebenta ng mga asset na pinag-uusapan sa merkado. Kaugnay ng real estate, ang mga ito ay mga kumpanya ng real estate na may kaugnayan sa kagamitan, ito ay mga tagagawa o kanilang mga kinatawan na tanggapan o dealer, pati na rin ang mga kumpanyang nagbebenta ng mga gamit na kagamitan.

B) Presyo

Ang pangalawang mahalagang tagapagpahiwatig ay ang halaga ng ari-arian. Kadalasan, gaya ng inireseta ng FSO No. 2, ang batayang halaga para sa mga layunin ng collateral ay ang halaga sa pamilihan. Kasabay nito, dapat tiyakin ng bangko na ang halaga na nakuha ng Appraiser ay batay sa totoong impormasyon at ganap na tumutugma sa data ng merkado. Kung ang potensyal na collateral ay walang halaga sa pamilihan dahil sa imposibilidad ng independiyenteng pagbebenta, ang ibang uri ng halaga ay maaaring matukoy sa pamamagitan ng kasunduan sa bangko.

C) Ang kahalagahan ng asset para sa negosyo ng may-ari

Isinasaalang-alang ang nakapagpapasigla na papel ng collateral, ang kapaki-pakinabang na impormasyon para sa bangko ay ang kahalagahan ng asset na pinag-uusapan mula sa punto ng view ng pakikilahok sa pagbuo ng kita ng kliyente, sa madaling salita, ang kahalagahan nito para sa negosyo ng mortgagor negosyo.

Iminumungkahi na may kondisyong hatiin ang mga asset na isinasaalang-alang sa dalawang grupo: "Mahalaga" na ari-arian at "Hindi gaanong" ari-arian.

Ang pangkat na "Mahalaga" ay maaaring magsama ng mga bagay ng ari-arian na gumaganap ng isang mapagpasyang papel sa proseso ng negosyo ng negosyo. Ang pag-alis ng mga naturang bagay, ang kanilang pagbubukod mula sa ari-arian ng enterprise ay maaaring kumplikado aktibidad sa ekonomiya hanggang sa tuluyan na itong tumigil. Ang pagkawala ng "makabuluhang" ari-arian ay lalong lalala mga tagapagpahiwatig ng pananalapi ang mortgagor enterprise at babawasan ang solvency nito.

Kasama sa grupong "Hindi gaanong mahalaga" ang mga bagay na ang alienation ay hindi magkakaroon ng malaking epekto sa produksyon at pang-ekonomiyang aktibidad ng mortgagor at hindi makakaapekto nang malaki sa kalagayang pinansyal nito.

Ang katangian ng kahalagahan ay gumaganap ng isang mahalagang papel kapag nagpapahiram sa mga negosyo sa pagmamanupaktura sa yugto ng pagpili ng mga asset upang ma-secure ang transaksyon.

D) Pagtataya ng mga pagbabago sa presyo

Dahil ang mga sandali ng pagkakaloob ng mga pondo ng kredito at ang kanilang pagbabayad ay kung minsan ay makabuluhang pinaghihiwalay sa oras (hanggang sa 5 - 7 taon), kinakailangang isaalang-alang ang mga pagbabago sa halaga ng collateral sa paglipas ng panahon, i.e. ang pagtataya ng mga pagbabago sa halaga ng ari-arian sa panahon ng validity ay magiging lubhang kapaki-pakinabang para sa bangko kasunduan sa pautang at, posibleng, kasunod na pagreremata ng collateral. Ang mga naturang pagbabago ay tutukuyin ng mga uso sa merkado, ang mga ari-arian ng ari-arian mismo (halimbawa, pagkasira), at ang pangangailangan na gumawa ng mga pamumuhunan upang mapanatili ang kalidad ng kondisyon ng ari-arian (pag-aayos, atbp.).

Ang pangangailangang magsagawa ng pagtataya sa gastos at ang abot-tanaw nito d.b. tinukoy sa Gawain sa Pagtatasa.

E) Pagtukoy sa halaga ng mga gastos na nauugnay sa proseso ng pagreremata sa collateral

Ang isang mahalagang isyu kapag gumagawa ng desisyon sa kredito tungkol sa collateral ay ang pagtatasa ng mga gastos na lumitaw kapag ang pagremata sa collateral at ang pagbebenta nito. Ang ganitong mga gastos ay maaaring makabuluhang makaapekto sa halaga ng collateral na diskwento na itinatag ng bangko. Sa bahaging nauugnay sa gawain ng Appraiser, ang listahan ng mga gastos na susuriin ay maaaring kabilang ang:

Mga gastos sa pagpapatakbo para sa isang tiyak na yugto ng panahon;
Mga gastos sa pagtatanggal-tanggal at transportasyon;
Mga gastos sa pagkonsulta at mga serbisyong tagapamagitan;
Iba pang mga gastos na partikular sa mga indibidwal na uri ng mga asset.

Ang listahan at laki ng naturang mga gastos ay maaaring hulaan sa karamihan ng mga kaso.

Ang obligasyon na matukoy ang mga katangian sa itaas, maliban sa gastos, ay hindi inireseta ng FSO. Gayunpaman, naglalaman ang listahang ito ng impormasyon ng negosyo na kinakailangan para sa bangko at ang pagpayag ng Appraiser na isama ang mga katangiang ito sa listahan ng mga parameter na tinutukoy ay lilikha ng mga makabuluhang competitive na bentahe para sa bangko. Ang pangangailangan upang matukoy ang ilang mga parameter na kinakailangan ng bangko ay tinalakay sa yugto ng pagtatakda ng gawain sa pagtatasa.

Mga uri ng halaga na tinutukoy para sa mga layunin ng collateral

Gaya ng nasabi kanina, sa karamihan ng mga kaso, kapag tinatasa ang likidong ari-arian para sa mga layunin ng collateral, ang halaga ng pamilihan ay ginagamit bilang batayan para sa pagkalkula ng halaga ng collateral.

Kung isasaalang-alang ng bangko, sa kasunduan sa customer at sa bangko, ang resulta ng pagtatasa ay maaaring ang halaga ng pamumuhunan.

Hindi inirerekomenda na gumamit ng mga paraan ng pagmomodelo ng pamumuhunan upang matukoy ang halaga sa pamilihan ng mga bagay na iminungkahi para sa demolisyon o muling pagtatayo kapag nagtatasa para sa mga layunin ng collateral.

Ang halaga ng pagpuksa ay tinutukoy ng Appraiser kung ang customer at ang bangko ay may ganoong pangangailangan. Sa kasong ito, inirerekomenda na tukuyin ang pamamaraan na ginamit sa yugto ng pagtatakda ng gawain para sa pagtatasa.

Kaugnay ng mga bagay na walang independiyenteng pagkatubig, ngunit isang hindi mapaghihiwalay na bahagi ng isang ari-arian o teknolohikal na kumplikadong sa pangkalahatan ay may pagkatubig (kondisyonal na mga asset na likido), iminungkahi na isaalang-alang ang halaga ng pamilihan bilang batayan para sa pagtatasa, ngunit sa pag-aakalang ang pagbebenta ng mga ari-arian ay posible lamang bilang bahagi ng property complex. Ang halagang ito ay mauunawaan bilang bahagi ng halaga ng complex na maiuugnay sa mga asset na ito kapag ang complex ay ibinenta sa halaga ng merkado.

Kapag sinusuri ang mga bagay na may kondisyong likido, ang kanilang halaga ay itinuturing bilang bahagi ng halaga ng property complex kung saan sila ay bahagi.

Samakatuwid, kapag kinakalkula ang kanilang gastos, posible ang dalawang paraan:

pagpapasiya ng halaga ng buong property complex at proporsyonal na paglalaan ng halaga ng mga bagay na pinahahalagahan . Inirerekomenda ang diskarteng ito kapag isinasaalang-alang ang kabuuan ng mga asset na bumubuo sa karamihan ng complex (higit sa kalahati ng halaga);
pagtatasa ng mga indibidwal na asset gamit ang cost approach. Kapag tinutukoy ang pagsusuot, kinakailangang isaalang-alang nang tama ang lahat ng mga bahagi nito. Mas naaangkop ang opsyong ito sa mga indibidwal na bahagi ng property o technological complex. Kung may posibilidad ng hiwalay na pagbebenta para sa mga naturang asset, kinakailangan ang pagtatasa ng halaga sa pamilihan.

Kapag nagse-set up ng isang gawain sa pagtatasa, kinakailangang malinaw na itakda kung anong uri ng halaga ang tutukuyin sa ulat.

Ang kadastral na halaga ay hindi ginagamit kapag nagtatasa para sa mga layunin ng collateral.

Ang seksyong ito ay hindi naglalaman ng mga pangkalahatang etikal na kinakailangan para sa Tagasuri;

Dapat itong isaalang-alang na kapag nagtatasa para sa mga layunin ng collateral, mas mataas na mga kahilingan ang inilalagay sa kalayaan, integridad at propesyonal na integridad ng Appraiser. Ito ay ipinaliwanag ng umiiral na posibilidad na maimpluwensyahan ng customer ang appraisal ang Appraiser upang hikayatin siyang pataasin ang halaga ng kanyang mga ari-arian upang makakuha ng malalaking volume ng mga paghiram. Sa karamihan ng mga kaso, ang naturang subjective na impluwensya sa bahagi ng customer ay maaari lamang labanan ng may prinsipyong posisyon ng Appraiser.

Ang mga appraiser ay dapat magkaroon ng pangkalahatang pag-unawa sa proseso ng pagpapahiram, mga kinakailangan sa bangko at, kung maaari, mga tuntunin at kundisyon ng pautang. Ang appraiser ay dapat na malinaw na maunawaan na ang mga resulta ng kanyang trabaho ay ginagamit upang gumawa ng mga tunay na desisyon sa pananalapi at mga panganib. Ang mahinang kalidad ng trabaho ng mga Appraiser ay maaaring humantong sa mga pagkalugi sa ekonomiya hindi lamang para sa mga bangko, kundi pati na rin para sa iba pang mga kalahok sa merkado at populasyon.

Dapat alam ng appraiser ang antas ng kanyang kakayahan. Kapag nilulutas ang mga isyu na nangangailangan ng mataas na dalubhasang kaalaman, kinakailangang isangkot ang mga teknikal na espesyalista. Sa ganitong mga kaso, hindi katanggap-tanggap na limitahan ang ating mga sarili sa walang batayan na mga pagtatasa ng eksperto ng Appraiser mismo.

Ang halaga ng mga serbisyo ng Appraiser ay nabuo batay sa patakaran ng taripa na inilapat niya bilang isang elemento relasyong kontraktwal kasama ang customer. Ang appraiser ay dapat magsagawa ng balanse patakaran sa taripa, tinitiyak ang sapat na kalidad ng mga resulta ng kanyang trabaho. Ang paglalaglag, na hindi maiiwasang nangangailangan ng pagbaba sa kalidad ng resulta ng pagtatasa, pati na rin ang isang hindi makatarungang pagtaas sa mga taripa, ay hindi nakakatulong sa pagbuo ng mga pakikipagsosyo. Sa mga kaso kung saan ang Bangko ay hindi direktang customer ng pagtatasa, inirerekumenda na pigilin ang sarili mula sa pag-impluwensya sa pagbuo ng halaga ng mga serbisyo.

Ang appraiser ay dapat na patuloy na magsikap para sa propesyonal na pag-unlad, pag-aralan ang naipon na kaalaman at karanasan, subaybayan ang mga uso sa merkado, pagbutihin ang mga kwalipikasyon at sumailalim sa pana-panahong pagsasanay. Ang isang mahusay na tulong para sa pagbuo at pagpapabuti ng kaalaman at kasanayan ay pakikipag-ugnayan sa panahon ng proseso ng pagtatasa sa mga karampatang empleyado ng mga nauugnay na departamento ng bangko. Ang pagpapanatili ng mga database, pag-automate ng mga proseso sa paghahanda ng ulat, ang pagkakaroon ng mga sistema ng kontrol sa kalidad sa kumpanya, at paghahanda ng mga analytical na pagsusuri para sa rehiyon ay mga tagapagpahiwatig ng propesyonal na kapanahunan ng Appraiser.

Kadalasan ay nalalaman ng Appraiser ang mga detalye ng paparating na mga transaksyon sa pautang. Ang pagsisiwalat ng komersyal at iba pang impormasyon na maaaring magdulot ng pinsala sa customer o bangko ay hindi katanggap-tanggap. Ang paglahok ng mga ikatlong partido bilang mga eksperto o consultant, na kinasasangkutan ng pangangailangang ibunyag ang kumpidensyal na impormasyon, ay napapailalim sa kasunduan sa customer at sa bangko.

Hindi katanggap-tanggap na mag-alok sa customer ng mga serbisyo sa pagtatasa upang gamitin ang mga serbisyo ng ibang bangko upang makumpleto ang isang transaksyon.

Kapag nakikipag-ugnayan sa mga kinatawan ng customer o bangko, ang Appraiser ay dapat magpakita ng katapatan at taktika. Kapag tinatalakay ang mga kasalukuyang isyu at problema, tanging isang nakabubuo at mala-negosyong tono ang pinapayagan. Ang rekomendasyong ito ay pantay na nalalapat sa mga kinatawan ng customer at ng bangko.

Upang malampasan ang kadahilanan ng subjective na pagbaluktot ng mga resulta ng pagtatasa at dagdagan ang kahusayan ng proseso ng pagtatasa sa kabuuan, inirerekumenda na gumamit ng isang mekanismo kung saan ang bangko ay alinman sa customer ng pagtatasa o kasama sa proseso ng pagtatasa. bilang isang co-customer ng ulat at partido sa kontrata na tumatanggap ng ulat. Ang isang empleyado ng bangko, habang sinusubaybayan ang kalidad ng ulat ng pagtatasa, ay kumikilos bilang isang panimbang sa impluwensya ng customer at, sa ilang mga lawak, pinoprotektahan ang Appraiser.

Para sa kaso kapag ang bangko ay gumaganap bilang isang co-customer, ang pangkalahatang algorithm ng pakikipag-ugnayan ay ipinakita sa Talahanayan. 2

Talahanayan 2.

		Patuloy na mga kaganapan
	Pag-apruba ng gawain sa pagtatasa	Ang layunin ng pagtatasa, mga karapatan at encumbrances ay tinutukoy, ang mga diskarte na ginamit, mga pagpapalagay at mga limitasyon ay tinalakay (ang kinakailangang dami ng impormasyon at ang oras ng pagtatasa ay tinutukoy). Bilang isang patakaran, ito ay isinasagawa sa pakikilahok ng customer at pinagsama sa isang inspeksyon ng pasilidad.
	Konklusyon ng isang kasunduan	May tripartite form ang kasunduan. Ang bangko ay gumaganap bilang isang co-customer at tatanggap ng ulat (kasama ang nagsasaad) at pumipirma ng isang tripartite na sertipiko ng pagtanggap.
	Patuloy na konsultasyon	Ang appraiser ay nagpapaalam sa empleyado ng bangko tungkol sa mga umuusbong na problema (halimbawa, sa pagbibigay ng impormasyon), ang mga kontrobersyal na isyu ay sabay na tinatalakay
	Pagtatanghal sa bangko mga resulta ng buod mga pagtatantya	Ang appraiser ay nagbibigay sa bangko ng mga resulta na nakuha sa isang maikling form. Kapag ang bangko ay sumang-ayon sa mga resulta, ang Appraiser ay naghahanda ng isang ulat sa pagtatasa
	Pagtatanghal sa customer	Ang inihandang ulat ay iniharap sa customer

Ang ipinakita na pamamaraan ay nailalarawan sa pamamagitan ng maraming mahahalagang puntos.

Una, Ito ay isang tripartite form ng kasunduan, ayon sa kung saan ang bangko ay isang co-customer ng ulat at kumikilos bilang isang acceptor ng trabaho.

Pangalawa, Ito ay nagtatakda ng gawain para sa pagtatasa sa paunang yugto. Pinapayagan ka nitong tukuyin ang object ng pagtatasa hangga't maaari, ang mga kinakailangan para sa mga pamamaraan at diskarte na ginamit, at ipakita ang mga kinakailangang tampok.

pangatlo, Ito ay mga patuloy na konsultasyon sa panahon ng proseso ng pagtatasa sa mga empleyado ng bangko. Binibigyang-daan ka ng yugtong ito na agad na lutasin ang mga umuusbong na isyu at binibigyang-daan ang mga empleyado ng bangko na gumamit ng mga intermediate na resulta upang makagawa ng desisyon sa kredito nang hindi naghihintay sa panghuling paghahanda ng ulat.

Posible rin ang isang scheme kapag, sa ngalan ng may-ari ng asset na iminungkahing i-pledge, ang bangko ay nagsisilbing customer ng ulat. Sa kasong ito, ang mga serbisyo ng Appraiser ay binabayaran ng bangko. Ang kasunod na kabayaran sa bangko para sa mga gastos na natamo ay posible sa pamamagitan ng kasunduan sa pagitan ng bangko at ng kliyente sa isang form na katanggap-tanggap sa kanila. Sa kasong ito, ang kasunduan ay natapos sa isang bilateral na anyo.

Ang malapit na pakikipagtulungan sa pagitan ng Appraiser at ng bangko ay isang garantiya ng isang epektibong proseso ng negosyo.

Pangkalahatang mga kinakailangan para sa komposisyon at kalidad ng trabaho sa panahon ng pagtatasa. Pangkalahatang pagpapalagay at limitasyon.

Ang mga kinakailangan para sa mga pagpapahalaga na isinagawa para sa mga layunin ng collateral ng pautang, pati na rin para sa iba pang mga layunin sa pangkalahatan, ay ibinibigay sa Federal Security Service at ang mga pamantayan ng mga organisasyong self-regulatory ng mga appraiser. Gayunpaman, ipinapalagay ng layunin na pinag-uusapan ang pagkakaroon ng ilang partikular na mga detalye dahil sa mga sumusunod na dahilan.

1. Sa katunayan, ang mamimili ng mga serbisyo ng Appraiser ay isang institusyon ng kredito, habang ang customer ng ulat, bilang panuntunan, o sa karamihan ng mga kaso, ay isang potensyal na mortgagor.

2. Ang halaga na tinutukoy ng Appraiser ay itinuturing na batayan para sa kasunod na pagkalkula ng halaga ng collateral. Kasabay nito, hindi tulad ng iba pang mga layunin ng pagpapahalaga, ang isyu ng pagkatubig ng bagay sa pagpapahalaga ay nauuna, ang antas kung saan makabuluhang tinutukoy ang halaga ng collateral.

3. Upang makagawa ng desisyon sa kredito tungkol sa collateral para sa isang transaksyon, kailangan ng bangko, bilang karagdagan sa batayang halaga, na malaman ang ilang mga parameter na direktang nauugnay sa halaga ng potensyal na collateral (tingnan ang seksyon 3)

4. Ang mga aktibidad ng Appraiser ay tinutukoy ng mga sumusunod na salik:

isinasaalang-alang na, batay sa resulta ng pagtatasa, ang bangko ay tumatanggap ng tunay mga panganib sa pananalapi, ang mga kinakailangan para sa kalidad ng ulat ay medyo mahigpit;
alinsunod sa mga pangangailangan ng negosyo ng mga kalahok sa merkado, ang mga serbisyo sa pagpapahalaga ay dapat ibigay sa loob ng isang takdang panahon na katanggap-tanggap sa lahat ng stakeholder.

Sa pagtingin sa itaas, ang mga sumusunod na pangkalahatang kinakailangan ay dapat iharap sa Appraiser kapag nagpapahalaga para sa mga layunin ng collateral.

Ang pangunahing gawain ng Appraiser ay ipakita ang quantitative at qualitative na mga prospect para sa pagiging posible ng tinasa na bagay.
Ang resulta ng pagtatasa, una sa lahat, ay kinakailangan para sa bangko, samakatuwid, kapag nagsasagawa ng isang pagtatasa, ang Appraiser ay inirerekomenda, sa pagsang-ayon sa bangko, na makipag-ugnayan sa mga awtorisadong espesyalista nito. Ang pakikipag-ugnayan na ito ay hindi nagpapahiwatig ng presyon sa Appraiser mula sa bangko at hindi lumalabag sa prinsipyo ng kalayaan ng mga aktibidad nito.
Ang uri ng halaga na tinutukoy ay depende sa antas ng pagkatubig ng pinahahalagahang bagay. Samakatuwid, ang pangunahing gawain ay pag-aralan ang pagkatubig at sumang-ayon sa bangko at sa customer sa uri ng halaga na tinutukoy sa ulat.
Ang paglalarawan ng mga bagay ng pagtatasa ay dapat maglaman ng mga malinaw na tampok na ginagawang posible na hindi malabo na makilala ang bagay. Hindi pinapayagan na limitado sa pagpahiwatig ng mga pangalan at numero ng pag-access.
Kapag tinutukoy ang halaga sa merkado, ang lahat ng mga pagtatantya at pagpapalagay ay dapat na nakabatay sa maaasahang data ng merkado at mga uso. Ang mga pagpapalagay na batay lamang sa opinyon ng eksperto ng Appraiser ay dapat mabawasan.
Ang lahat ng pinagmumulan ng impormasyong ginamit sa ulat ay dapat ipahiwatig sa isang form na nagpapahintulot sa isa na i-verify ang kanilang kasapatan.
Ang ulat ng pagtatasa ay dapat maglaman, na may pinakamababang haba, ng lahat ng impormasyong kinakailangan upang maunawaan ang bisa ng mga resultang nakuha.
Upang mapataas ang kahusayan ng trabaho, ang mga pansamantalang resulta ng pagtatasa ay maaaring isumite sa bangko sa isang form na napagkasunduan sa bangko.
Kung mayroong isang makabuluhang pagkakaiba sa mga resulta na nakuha gamit ang iba't ibang mga diskarte, isang pagsusuri sa mga dahilan para sa naturang pagkakaiba ay dapat isagawa at ang pinaka-maaasahang resulta, sa makatwirang opinyon ng Appraiser, ay dapat piliin bilang ang huling resulta.
Hindi pinapayagan na suriin ang bagay ng Appraiser nang hindi sinisiyasat ang bagay. Ang mga larawan ng mga bagay na tinatasa (kung may malaking bilang ng mga bagay, marahil ang mga pinaka-makabuluhan) ay dapat isama sa Mga Appendice sa ulat. Ang mga larawan ay dapat na tunay na sumasalamin sa kalagayan ng ari-arian na tinasa;
Sa pamamagitan ng kasunduan sa bangko at sa customer, maaaring matukoy ng Appraiser ang mga katangian ng bagay sa pagtatasa na hindi ibinigay para sa mga kinakailangan ng mga pamantayan ng pederal na pagtatasa, ngunit kinakailangan para sa bangko na gumawa ng desisyon.
Ang pagtatasa ay dapat makumpleto sa loob ng tinukoy na takdang panahon proseso ng kredito. Upang mabawasan ang mga deadline nang walang pagkawala ng kalidad, ang Appraiser, sa yugto ng pag-set up ng isang pagtatasa na gawain, ay dapat na malinaw na maunawaan ang kanyang gawain, matukoy ang dami ng impormasyon at komposisyon ng mga dokumento na kinakailangan para sa trabaho, at itakda ang mga deadline para sa pagsusumite ng mga dokumento at priyoridad. .
Ang seksyon ng pagsusuri ng segment ng merkado kung saan nabibilang ang tinasa na bagay ay dapat maglaman ng sumusunod na impormasyon:

pagsusuri ng mga kasalukuyang aktibidad at pangunahing mga uso sa nauugnay na segment ng merkado;
retrospective, kasalukuyan at inaasahang demand sa hinaharap para sa ganitong uri ng ari-arian sa rehiyon;
umiiral at malamang na mga pangangailangan para sa mga alternatibong paggamit ng ari-arian na tinatasa;
ang antas ng epekto sa halaga ng collateral ng ilang mga kadahilanan ng pagtataya (sa oras ng pagtatasa);

Kapag gumagamit ng diskarte sa kita kapag nagtatayo mga daloy ng salapi kinakailangan na umasa sa mga tagapagpahiwatig ng merkado, kabilang ang sa isang sitwasyon kung saan ang may-ari ng ari-arian ay nagtatamasa ng mga pakinabang na naglalagay sa kanya sa isang mas kapaki-pakinabang na posisyon na may kaugnayan sa iba pang mga kalahok sa merkado (mga benepisyo, atbp.). Ang mga umiiral na encumbrances ng bagay (hal. lease, easement), na mapapanatili sa pag-alis ng object, ay napapailalim sa mandatoryong pagsasaalang-alang sa panahon ng pagtatasa.

Pangkalahatang mga alituntunin para sa istruktura ng isang ulat sa pagpapahalaga para sa mga layunin ng collateral

Ang istraktura ng ulat ng pagtatasa, na isinasaalang-alang ang mga detalye na tinutukoy ng mga layunin ng pangako, ay inirerekomenda sa sumusunod na anyo.

Bahagi 1. Buod ng mga resulta at konklusyon. Ito ang gumaganang bahagi ng ulat ng pagtatasa, na nagpapahintulot sa gumagamit na agad na makakuha ng komprehensibo at komprehensibong impormasyon tungkol sa mga resulta ng gawaing isinagawa. Dito ay maikli nating ibinubuod ang mga pangunahing katangian ng bagay sa pagpapahalaga, ang mga resulta na nakuha kapag nag-aaplay ng iba't ibang mga diskarte sa pagpapahalaga, ang pangwakas na halaga ng bagay sa pagpapahalaga, pati na rin ang mga mahahalagang konklusyon at rekomendasyon na, sa opinyon ng Appraiser, ay mahalaga para sa customer at para sa bangko.

Bahagi 2. Gawain sa pagtatasa. Ang bahaging ito ng ulat ay naglalaman ng tatlong seksyon.

1) Ang isang komprehensibong paglalarawan ng bagay ay ibinigay kasama ang lahat ng mga katangian na isinasaalang-alang at dapat isaalang-alang sa panahon ng pagtatasa. Ang papel ng object ng pagtatasa sa negosyo o proseso ng produksyon ng may-ari at ang kahalagahan nito ay ipinahiwatig. Nagbibigay din ito ng paglalarawan ng mga karapatan sa ari-arian sa object ng pagtatasa at ang mga encumbrances ng object na nakakaapekto sa halaga nito.

2) Ipinahihiwatig na ang mga resulta ng pagtatasa ay nilayon na gamitin para sa mga layunin ng collateral. Ang impormasyon ay ibinibigay sa mga pamantayan sa pagpapahalaga na ginamit at iba pang mga dokumento (kabilang ang mga Rekomendasyon na ito), ang (mga) uri ng halaga na tinutukoy, pati na rin ang mga karagdagang tinukoy na parameter at katangian ay tinukoy. Ang petsa kung saan isinagawa ang pagtatasa at ang deadline para sa pagkumpleto ng trabaho ay ipinahiwatig.

3) Ang mga pagpapalagay at paglilimita sa mga kundisyon na ginamit ng Tagasuri na maaaring makaapekto sa kinalabasan ng pagtatasa ay ibinigay.

Bahagi 3. Impormasyon tungkol sa customer ng pagtatasa at tungkol sa Appraiser. Bilang karagdagan sa impormasyong ipinahiwatig alinsunod sa FSO No. 3, ang impormasyon ay ibinigay tungkol sa bangko - ang potensyal na mortgagee sa mga tuntunin ng pangalan nito at lokasyon ng yunit ng teritoryo (kung ang trabaho ay isinasagawa sa isang sangay ng bangko). Kung ang pagtatasa ay isinasagawa nang walang paglahok ng isang bangko, ang impormasyon tungkol sa bangko ay hindi ipinahiwatig.

Bahagi 4. Pagsusuri ng segment ng merkado/market kung saan nauugnay ang dami CT mga pagtatantya. Ang mga resulta ng pagsusuri ng segment ng merkado/market kung saan nabibilang ang object ng pagtatasa, ang mga natukoy na pangunahing trend, mga saklaw ng presyo at pangunahing mga salik na nakakaimpluwensya ay ipinakita.

Bahagi 5. Pagsusuri ng pagkatubig ng bagay sa pagpapahalaga. Isang seksyon na hindi ibinigay ng mga pamantayan, ngunit lubhang mahalaga para sa bangko. Ang seksyon ay nagbibigay ng mga katangian ng pagkatubig ng bagay sa pagpapahalaga at ang inaasahang panahon ng pagkakalantad sa merkado. Ang mga mapagkukunan para sa pagtukoy ng mga tagapagpahiwatig ng pagkatubig ay ipinahiwatig.

Bahagi 6. Pinakamahusay na pagsusuri sa paggamit. Kapag nagtatasa para sa mga layunin ng collateral, ang pagsusuri na ito ay isinasagawa lamang sa kaganapan ng isang malinaw na hindi pagkakapare-pareho sa pagitan ng pag-aari na tinasa at ang kasalukuyang paggamit nito. Sa kasong ito, ang isang pagtatasa na isinasaalang-alang ang mga pagbabago sa nilalayon na layunin ng bagay ay dapat isagawa kung ang naturang layunin ay natukoy na at tahasang.

Bahagi 7. Paglalarawan ng proseso ng pagtatasa. Ang seksyon ay nagbibigay ng impormasyon tungkol sa mga pamamaraan na ginamit, pati na rin ang lahat ng mga kalkulasyon. Inirerekomenda na magbigay ng impormasyon tungkol sa mga analogue na ginamit, mga kalkulasyon at pagsasaayos na ginawa sa tabular form. Ang impormasyong ipinakita ay dapat gawing posible upang madaling masubaybayan ang lohika at kawastuhan ng resulta na nakuha. Kung ang opinyon ng eksperto ay ginagamit bilang impormasyong makabuluhan para sa halagang tinutukoy, dapat suriin ng ulat ng pagtatasa ang halagang ito para sa pagsunod kondisyon sa pamilihan inilarawan sa seksyon ng pagsusuri sa merkado.

Bahagi 8. Kahulugan ng mga karagdagang katangian. Kung, alinsunod sa gawain ng pagtatasa, tinutukoy ng Appraiser ang mga karagdagang katangian ng object ng appraisal, halimbawa, isang pagtataya ng mga pagbabago sa halaga sa paglipas ng panahon o ang halaga ng mga gastos na nauugnay sa foreclosure, ang paunang data, lohika at mga resulta ng mga kalkulasyon ay ipinakita sa seksyong ito. Gayundin, sa kasunduan sa Bangko at sa Customer, ang halaga ng pagpuksa ng bagay sa pagpapahalaga ay maaaring kalkulahin. Sa kasong ito, kinakailangan upang ipahiwatig ang pamamaraan na ginamit at ang katwiran para sa pagpili nito.

Bahagi 9. Koordinasyon ng mga resulta at pangwakas na konklusyon tungkol sa halaga ng bagay. Ang pagtitimbang ng mga resulta na nakuha ng iba't ibang mga diskarte ay isinasagawa lamang kapag walang makabuluhang pagkakaiba sa pagitan ng mga resulta. Kung mayroong isang makabuluhang pagkakaiba, ang pagsusuri ng mga dahilan ay isinasagawa at ang pinaka-maaasahang resulta, sa opinyon ng Appraiser, ay pinili bilang ang huling resulta.

Mga aplikasyon. Sa Appendix sa ulat alinsunod sa mga kinakailangan FSO No. 3 Ang mga kopya ng mga dokumentong ginamit ay ibinigay. Kapag gumagamit ng maliit na sirkulasyon ng mga panrehiyong publikasyon bilang mga mapagkukunan ng impormasyon, inirerekumenda na isama sa ulat ang hindi mga link, ngunit mga kopya ng mga nauugnay na pahina. Ito ay ipinag-uutos na magkaroon ng mga larawan ng bagay na sinusuri.

Upang mapataas ang kahusayan ng proseso ng pagtatasa, inirerekumenda na magsumite ng mga maikling materyales sa bangko, na nagpapahintulot sa empleyado ng bangko na maunawaan ang pagiging maaasahan ng resulta ng pagtatasa bago matanggap ang pangunahing ulat. Dapat kasama sa naturang impormasyon ang:

Paglalarawan ng paksa ng pagtatasa;
Pagsusuri ng segment ng merkado kung saan nabibilang ang bagay sa pagpapahalaga;
Mga larawan ng paksa ng pagtatasa;
Materyal sa pagkalkula na may output ng huling resulta.

Panitikan

Mga internasyonal na pamantayan mga pagtatasa. Ikapitong edisyon. 2005 /Trans. mula sa Ingles I.L. Artemenkova, G.I. Mikerin, N.V. Pavlova. – M.: LLC “Russian Society of Appraisers”, 2006.
Mga pamantayan sa pagtatasa ng Europa. 2000/Per. mula sa Ingles G.I. Mikerina, N.V. Pavlova, I.L. Artemenkova, - M.: LLC "Russian Society of Appraisers", 2003.
International Valuation Standards, Eighth Edition, International Valuation Standards Committee, 2007.

Isinasaalang-alang ang iba't ibang aspeto ng pagpapahalaga para sa mga layunin ng collateral, nag-aalok ang may-akda ng iba't ibang direksyon upang ma-optimize ang huling resulta ng trabaho at malampasan ang pinakakaraniwang mga hadlang.

Victor Roslov
Pagpapahalaga para sa mga layunin ng collateral - mga katotohanan, mga tampok, mga kinakailangan
"Mga Istratehiya sa Pang-ekonomiya", No. 02-2008, pp. 144-152

Panimula

Ang pagpapautang sa bangko, tulad ng anumang kumikitang aktibidad, ay nauugnay sa panganib ng pagkawala ng mga inilalaang mapagkukunan. Gaano man kaperpekto ang tool para sa pagsusuri sa pananalapi ng mga aktibidad ng nanghihiram, hindi nito ganap na inaalis ang nabanggit na panganib. Sa pagsasaalang-alang na ito, ang mga bangko ay gumagamit ng iba't ibang mga instrumento sa hedging, ang pangunahing mga ito ay collateral, surety at mga garantiya.

Kabilang sa mga instrumento para sa pag-hedging ng mga panganib sa kredito, ang collateral ay kinikilala bilang isa sa pinaka maaasahan. Ang opinyon na ito ay batay sa dalawang kadahilanan. Una, ang kasalukuyang batas ay nagbibigay sa pinagkakautangan ng mga karapatan ng isang pledgee na may katangi-tanging karapatan sa iba pang mga nagpapautang kapag natutugunan ang kanilang mga paghahabol na may kaugnayan sa paksa ng pangako, at pangalawa, ang mga interes ng pinagkakautangan ay protektado ng mga ari-arian, ang kondisyon at halaga. na hindi palaging nakasalalay sa mga posibleng pagbabago pinansiyal na kalagayan may utang.

Ang collateral ay maaaring mga fixed asset (totoo at movable property), hilaw na materyales, tapos na mga produkto, mga paninda para muling ibenta, mga seguridad(parehong sinipi at hindi sinipi), mga karapatan ng paghahabol sa ilalim ng iba't ibang obligasyon. Mayroon pa ring kaunting kasanayan sa pag-pledge ng hindi nasasalat na mga ari-arian. Ang malaking bahagi ng mga ipinangakong ari-arian ay nahuhulog sa tunay at naitataas na ari-arian, pati na rin sa mga kalakal na nasa sirkulasyon. Kasabay nito, ang pinaka kumplikadong mga bagay mula sa punto ng view ng pamamaraan ng trabaho ay real estate at movable property sa anyo ng makinarya at kagamitan.

Maaasahang mapoprotektahan ng isang pledge ang mga interes ng pledgee kung ang mga sumusunod na kondisyon ay natutugunan:

tamang pagpili ng mga ari-arian para sa mga layunin ng collateral ng pautang;
isang sapat na paunang pagtatasa ng bangko ng mga katangian ng husay at dami ng collateral (pangunahin ang pagkatubig at halaga);
mataas na kalidad na legal na kadalubhasaan upang matukoy ang mga legal na panganib na nauugnay sa pangako ng pinag-uusapang ari-arian;
paggawa ng naaangkop na mga hakbang upang mapanatili ang collateral.

Ito, sa katunayan, ang nilalaman ng collateral work.

Kabilang sa mga yugto ng collateral work, ang pinakamahirap at responsable ay ang pagtatasa ng potensyal na collateral sa yugto ng pagsasaalang-alang. aplikasyon ng pautang.
Ang layunin at tamang resulta ng pagtatasa ay makakamit lamang kung mayroong malinaw at sapat na mga kinakailangan para sa pamamaraan ng pagtatasa. Kasabay nito, nauunawaan ng bangko ang resulta ng isang pagtatasa ng isang potensyal na collateral hindi lamang bilang halaga nito, ngunit sa kabuuan bilang isang konklusyon tungkol sa katanggap-tanggap ng pinag-uusapang ari-arian upang ma-secure ang isang partikular na transaksyon sa kredito.

Una sa lahat, kinakailangan upang matukoy kung anong impormasyon tungkol sa potensyal na collateral ang kailangan ng bangko upang makagawa ng desisyon sa kredito.

Mga priyoridad sa pagkatubig

Una sa lahat, bilang karagdagan sa pangunahing posibilidad ng pagtanggap ng ari-arian bilang collateral dahil sa mga legal na pangyayari, pati na rin ang pagkakaroon ng mga legal na panganib, ang bangko ay interesado sa kung posible sa prinsipyo at kung paano mabilis na ibenta ang collateral kung tulad ng isang pangangailangan arises, i.e. ano ang liquidity nito? Kabalintunaan, sa kabila ng malinaw na kahalagahan ng isyu, na may napakakaunting mga pagbubukod, ang naturang impormasyon ay wala sa mga ulat sa pagtatasa na isinagawa para sa mga layunin ng piyansa.
Ang pagkatubig ng mga bagay na bumubuo sa collateral ay ang pangunahing katangian ng collateral at sa maraming mga kaso ay nagbibigay-daan sa amin upang hatulan kung gaano kabilis ang utang sa utang ay maaaring bayaran sa pamamagitan ng paggamit ng mga karapatan ng pledgee sa collateral. Kung walang pagsusuri sa pagkatubig imposibleng tanggapin tamang solusyon ni tungkol sa pangunahing posibilidad ng pagtatrabaho sa asset, o tungkol sa dami ng mga parameter - halaga ng collateral at ang antas ng seguridad ng transaksyon sa pautang.

Ang pagkatubig ng ari-arian ay nailalarawan sa kung gaano kabilis ang bagay ay maaaring palitan ng pera, i.e. magbenta sa presyong sapat sa halaga ng pamilihan sa isang bukas na merkado sa ilalim ng mapagkumpitensyang mga kondisyon, kapag ang mga partido sa transaksyon ay kumilos nang makatwiran, mayroon ng lahat ng kinakailangang impormasyon, at ang transaksyon ay hindi apektado ng anumang hindi pangkaraniwang mga pangyayari. Ang isang quantitative na katangian ng liquidity ay maaaring ang oras ng market exposure ng isang bagay, i.e. ang oras na kinakailangan upang magbenta ng ari-arian sa isang bukas at mapagkumpitensyang merkado sa halaga ng pamilihan.

Ang isyu ng pagtukoy ng pagkatubig ay hindi kasing linaw gaya ng maaaring tila. Halimbawa, sa kaso ng pagpapahiram malalaking negosyo Ang ari-arian na ipinangako ay madalas na mga gusali, istruktura, mga kagamitan sa paghahatid at kagamitan. Ang listahan ng ari-arian ay maaaring binubuo ng Malaking numero mga posisyon - daan-daan at kung minsan ay libu-libong mga yunit. Ang mga tradisyunal na diskarte sa pagtatasa ng ganitong uri ng seguridad, batay sa pagpapalagay na ang mga paghahabol laban sa may utang ay masisiyahan sa pamamagitan ng direktang alienation ng mga ipinangakong bagay at ang kanilang pagbebenta, ay hindi ganap na naaangkop para sa maraming mga kadahilanan.

Ang isa sa mga dahilan ay ang mga sumusunod: malalaking volume ng fixed asset, bilang panuntunan, ay illiquid kapag ibinebenta ang mga ito nang maramihan. Bilang karagdagan, ang mga uri ng ari-arian gaya ng mga istruktura, transmission device, espesyal na real estate o kumplikadong teknolohikal na kagamitan ay hindi maaaring ibenta nang hiwalay sa iba pang fixed asset. Ang liquidity, pati na rin ang halaga ng ganitong uri ng ari-arian, ay malapit na nauugnay sa pagkatubig ng property complex o negosyo ng enterprise. Ang mga naturang asset ay maaaring tawaging "conditionally liquid". Ang pagkatubig ng naturang mga bagay ay direktang nauugnay sa pagkatubig ng teknolohikal na grupo o production complex kung saan sila ay bahagi.

Ang mga asset ay maaaring kilalanin bilang conditionally liquid kung ang mga sumusunod na kundisyon ay natutugunan:

ang buong property complex o ang autonomous na bahagi nito ay may liquidity;
ang mga asset na pinag-uusapan ay isang makabuluhang bahagi ng complex, gumaganap ng mga pangunahing function sa operasyon nito at hindi maaaring paghiwalayin nang hindi nagdudulot ng hindi katimbang na pinsala;
ang mga asset ay gumagana at hindi nangangailangan ng kapalit o makabuluhang pag-aayos.

Bilang isang halimbawa ng mga kagamitan na kabilang sa pangkat na "conditionally liquid", maaaring banggitin ng isang tao ang mga rolling mill ng mga plantang metalurhiko, mga instalasyon para sa paglilinis ng mga maubos na gas ng mga blast furnace, malalaking sukat na mga instalasyon at kagamitan ng mga kemikal at langis na refinery. Maaari rin itong maging iba't ibang mga makina, makina, pag-install at iba pang kagamitan, na nakalista sa malalaking dami sa balanse ng isang malaking operating enterprise.

Ang praktikal na kahalagahan ng pag-uuri na ito ay nakasalalay sa pangangailangan na mabuo ang collateral mass sa paraang, sa kabuuan, ang collateral ay may pagkatubig, halimbawa, isang autonomous teknolohikal na yunit, isang hiwalay na pagawaan ng produksyon na may posibilidad ng repurposing, atbp.

Ang halaga sa merkado ng ari-arian sa itaas, na tinutukoy batay sa mga tradisyonal na diskarte, ay hindi nagbibigay-kaalaman para sa bangko. Gayunpaman, ang pahayag na ang naturang ari-arian ay hindi naaangkop na isaalang-alang bilang isang mapagkukunan ng pagbabayad ng utang kung sakaling matupad ang utang ay hindi lubos na halata, at kadalasan ay walang alternatibo (iba pang likidong ari-arian). Bukod dito, ang kasanayan ng pagtatrabaho sa may problemang utang ay nagpapakita na sa ilang mga kaso, ang mga ari-arian na hindi likido sa kanilang sarili, ngunit susi para sa negosyo, ay pinahintulutan ang nagpautang, na may mga ari-arian bilang collateral, na ibalik ang kanyang mga pondo nang mas mabilis at sa mas malaking dami. kaysa sa mga pinagkakautangan na sinigurado sa anyo ng mga natira sa likidong kalakal

Anong gastos ang dapat mong i-target?

Ang pangalawang pinakamahalagang isyu ay ang isyu ng halaga ng ari-arian.

Ang konsepto ng "collateral value", na aktibong ginagamit sa ekonomiya tulad nito, ay, kakaiba, hindi na-standardize sa Russian Federation ngayon, i.e. Walang malinaw na kahulugan o karaniwang tinatanggap na mga pamamaraan ng pagtatasa. Ang pinagtibay na Federal Standards (1-3) ay hindi naglalaman ng mga kinakailangan sa pagpapahalaga para sa mga layunin ng collateral, maliban sa pagbanggit ng pangangailangan upang matukoy ang halaga sa pamilihan para sa mga layuning ito.

Kung tayo ay bumaling sa internasyonal na kasanayan, kung gayon, halimbawa, sa International Valuation Standards (4-6) makikita ang sumusunod na kahulugan: “Ang mortgage lending value (MLV) ay ang halaga ng ari-arian na tinutukoy ng isang appraiser na nagsasagawa ng masinop. pagtatasa ng pagiging mabibili sa hinaharap ng ari-arian nang isinasaalang-alang ang pangmatagalang napapanatiling mga aspeto ng ari-arian, normal at lokal na kondisyon ng merkado at kasalukuyang paggamit at angkop na alternatibong paggamit ng ari-arian." Ang kahulugan ng halaga ng pagpapahiram sa mortgage ay nakapaloob sa European legislation (Directive 89/647/ECC bilang susugan ng Directive 98/32/EC). Ang mga direktiba na ito ay may kinalaman sa mga isyu ng regulasyon sa pagbabangko at ang pagtatatag ng mga minimum na pamantayan para sa solvency ng mga nagpapahiram na nakikibahagi sa pagpapautang laban sa ari-arian. Ang halagang ito ay ginagamit ng mga bangko kapag tinatasa ang mga panganib sa kredito at naiiba sa kasalukuyang pagtatasa ng halaga sa merkado sa pamamagitan ng pagsasaalang-alang sa mga pangmatagalang sustainable trend at hindi kasama ang mga speculative na elemento. Sa madaling salita, ang MLV ay maaaring ilarawan bilang isang halaga na tinutukoy na isinasaalang-alang ang ilang konserbatibong pagtataya ng mga pagbabago sa panahon ng pagpapahiram (7). Ang konseptong ito ay mas naaangkop para sa pagpapahiram ng mortgage para sa isang sapat mahabang termino. Ang isang mahalagang punto sa kahulugan sa itaas ay ang pagtukoy sa "isang pagtatasa ng pagiging mabibili sa hinaharap," na nagpapahiwatig, kasama ang pagtukoy sa halaga, isang pagsusuri ng pagkatubig ng ari-arian.

Ang mga kinakailangan sa pagpapahalaga para sa pag-secure ng mga pautang, mortgage at debenture ay itinakda sa International Valuation Application 2 (IVA 2) Valuation for Lending Purposes. Ipinagpapalagay ng pamantayang ito ang posibilidad na matukoy para sa mga layunin ng collateral hindi lamang ang halaga ng merkado, kundi pati na rin ang halaga ng isang operating enterprise o halaga ng pagpuksa, atbp., gayunpaman, ang halaga ng merkado ay pinili bilang pangunahing uri ng halaga mula sa punto ng view ng mga mamimili. Mahalaga rin na tandaan na ang mga mamimili ng naturang pagtatasa ay malinaw na tinukoy sa pamantayan bilang mga institusyon ng kredito. Ang isang tampok ng mga rekomendasyon alinsunod sa pamantayang ito ay ang diin sa paggamit ng appraiser ng data ng merkado. Ang pamantayan ay nangangailangan ng appraiser na malinaw na tukuyin ang mga sitwasyon kung saan ito ay gumagamit ng hindi market data o nakakakuha ng hindi market value.

Kaya, maaari nating tapusin na, alinsunod sa mga rekomendasyon ng mga internasyonal na pamantayan, ang halaga ng merkado ay kadalasang tinutukoy para sa layunin ng pag-secure ng mga obligasyon sa utang.

Bakit inirerekomenda ang market value bilang base value? Ang konsepto ng "halaga sa pamilihan" ay medyo transparent at nasasalat. Sa pagsasagawa, maraming napatunayang pamamaraan, pamamaraan at pamamaraan para sa pagpapasiya nito ang ginagamit. At higit sa lahat, umiiral ito magagamit na impormasyon tungkol sa mga totoong presyo batay sa mga resulta ng mga nakumpletong transaksyon, pati na rin ang impormasyon ng presyo sa konteksto ng supply at demand. Sa pangkalahatan, ang halaga ng merkado ay marahil ang tanging uri ng halaga, bukod sa halaga ng pamumuhunan, kung saan mayroong isang matatag na reference point sa anyo ng isang tunay na merkado. Yung. Ang mga tool sa pagpapahalaga ay maaaring ma-verify batay sa isang independiyenteng opinyon tungkol sa halaga ng mga ari-arian ng kanilang mga may-ari (nagbebenta at bumibili).

Ang paggamit ng halaga ng pagpuksa bilang batayan para sa pagkalkula ng halaga ng collateral ay tila lohikal sa unang tingin. Gayunpaman, dapat itong isaalang-alang na ang mga diskarte sa pagtatasa ng halaga ng pagpuksa na ginamit at inilarawan sa panitikan ay batay, bilang panuntunan, sa pagbuo ng mga teoretikal na modelo na sumasalamin, sa iba't ibang antas, ng mga ideya ng mga may-akda tungkol sa mga mekanismo para sa pagbuo. ang mga halaga ng kinakailangang mga diskwento mula sa halaga ng merkado (8, 9). Nang hindi binabawasan ang mga merito ng mga may-akda ng mga gawang ito, sa kawalan ng sapat na istatistikal na data upang mapatunayan ang kasapatan ng mga iminungkahing pamamaraan, ang halaga ng naturang mga teoretikal na konstruksyon para sa pagsasanay ay dapat ituring na nagdududa.

Nararapat ding isaalang-alang ang konsepto ng "patas na halaga ng collateral", na ipinakilala ng Bank of Russia sa "Mga Regulasyon sa pamamaraan para sa pagbuo mga institusyon ng kredito mga reserba para sa posibleng pagkalugi sa mga pautang, pautang at katulad na mga utang", na mas madalas na tinutukoy sa kapaligiran ng pagbabangko bilang Regulasyon 254-P.
Alinsunod sa dokumentong ito, ang patas na halaga ng collateral ay ang presyo kung saan ang mortgagor, kung siya ang nagbebenta ng ari-arian na ibinigay bilang collateral, na may buong impormasyon tungkol sa halaga ng ari-arian at hindi obligadong ibenta ito, ay sasang-ayon. na ibenta ito, at ang mamimili, na may kumpletong impormasyon tungkol sa halaga ng tinukoy na ari-arian at hindi obligadong bilhin ito, ay sasang-ayon na bilhin ito sa isang makatwirang presyo panandalian, hindi hihigit sa 180 araw sa kalendaryo. Iyon ay, batay sa kasalukuyang mga pamantayan, maaari nating sabihin na para sa mga item na may tipikal na panahon ng pagkakalantad na mas mababa sa 180 araw ito ay, sa katunayan, ang halaga ng merkado, para sa iba ito ay ang halaga ng pagpuksa na may panahon ng pagkakalantad na hindi hihigit sa 180 araw. Dahil walang mga rekomendasyon na binuo para sa pagtukoy ng halagang ito, ang mga bangko sa pagsasanay ay nagpapatakbo na may parehong halaga sa pamilihan.

Magiging lohikal na ipagpalagay na ang pinaka-sapat na pag-unawa sa kakanyahan ng halaga ng collateral ay dapat una sa lahat na hanapin mula sa mga direktang mamimili, i.e. sa mga bangko.

Sa yugto ng paggawa ng desisyon sa kredito, kailangan ng bangko ang halaga ng collateral bilang isang sukatan ng pagtatasa ng halaga ng collateral para sa paghahambing sa laki ng mga obligasyon sa pautang kapag tinutukoy ang kinakailangang antas ng seguridad para sa transaksyon. Makatuwirang ipagpalagay na ang isang bangko, kapag nagbibigay ng isang tiyak na halaga ng pera bilang isang pautang, ay gustong malaman kung anong bahagi ng mga pondong ito ang maaaring ibalik gamit ang collateral. At ang halagang ito ang naiintindihan ng mga bangko bilang collateral value.

Ang konklusyong ito ay kinumpirma ng mga resulta ng survey. Ayon sa karamihan ng mga nakapanayam na tagapamahala ng mga departamento ng kredito at collateral ng ilang mga bangko, ang halaga ng collateral ay nauunawaan bilang ang pinaka-malamang Kabuuang Pera, na maaaring makuha upang matugunan ang mga kinakailangan ng bangko bilang isang resulta ng pagbebenta ng collateral mismo o iba pang mga aktibidad kung saan ang collateral ay gaganap ng isang mahalagang papel.

Sa pagsasanay sa pagbabangko, ang halaga ng halaga ng collateral ay tinutukoy bilang isang hinalaw ng halaga ng pamilihan sa pamamagitan ng pagbawas nito ng isang tiyak na halaga, ang tinatawag na collateral discount. Ang mga halaga ng mga collateral na diskwento na may kaugnayan sa mga ari-arian sa pangkalahatan ay mula 20 hanggang 60%. Ang mas mababang limitasyon ay tinutukoy ng halos garantisadong pagkalugi ng nagpapahiram sa anyo ng mga mandatoryong pagbabayad, ang pinakamataas na limitasyon ay malamang na tinutukoy ng sentido komun at ang pagkakaroon ng kompetisyon sa mga bangko. Ang mga pangunahing tagapagpahiwatig na nakakaimpluwensya sa inilapat na rate ng diskwento ay ang pagkatubig ng ari-arian, ang dinamika ng mga pagbabago sa halaga sa paglipas ng panahon at ang mga inaasahang gastos na lumitaw kapag ang pagreremata at pagbebenta ng ari-arian. Ang isyung ito ay tinalakay nang mas detalyado sa aklat na "Pagpapahalaga para sa mga layunin ng collateral: teorya, kasanayan, mga rekomendasyon" (10).

At higit pa…

Dahil ang mga sandali ng pagkakaloob ng mga pondo ng kredito at ang kanilang pagbabayad ay staggered sa oras, kung minsan ay makabuluhang (hanggang sa 5-7 taon), ito ay kinakailangan upang isaalang-alang ang pagbabago sa halaga ng collateral sa paglipas ng panahon, i.e. Para sa bangko, magiging lubhang kapaki-pakinabang na hulaan ang mga pagbabago sa halaga ng ari-arian sa panahon ng kasunduan sa pautang at, posibleng, kasunod na pagreremata sa collateral. Ang mga naturang pagbabago ay tutukuyin ng mga uso sa merkado, ang mga ari-arian ng ari-arian mismo (halimbawa, pagkasira), at ang pangangailangan na gumawa ng mga pamumuhunan upang mapanatili ang kalidad ng kondisyon ng ari-arian (pag-aayos, atbp.).

Ang isa pang mahalagang isyu ay ang pagtatasa ng mga gastos na lumitaw kapag ang pagreremata sa collateral at pagbebenta nito. Ang ganitong mga gastos ay maaaring makabuluhang makaapekto sa desisyon ng kredito tungkol sa collateral (halimbawa, para sa mga kagamitan na may makabuluhang timbang at sukat na mga katangian, maaari silang maihambing sa laki sa halaga ng ari-arian). Ang listahan ng mga naturang gastos ay depende sa senaryo kung saan magpapatuloy ang proseso ng pagtatrabaho sa mga problema sa mga utang, ngunit sa karamihan ng mga kaso ang kanilang laki ay medyo predictable.

Mga bangko at appraiser

Karamihan sa mga bangko ay walang mga propesyonal na appraiser sa kanilang mga tauhan, ang trabahong may collateral ay pinangangasiwaan ng alinman sa mga empleyado ng mga dalubhasang dibisyon (mula rito ay tinutukoy bilang "pledgers"), o ng mga empleyado ng mga departamento ng kredito na pinagsama; pagsusuri ng kredito at collateral analysis, o mga empleyado ng credit risk analysis department.

Ang mga nagsasaad, bilang isang patakaran, ay may pangunahing kaalaman at kasanayan sa pagpapahalaga, at kung mayroon silang sapat na karanasan sa trabaho, hindi sila mababa sa mga propesyonal na appraiser, ngunit ang mga sitwasyon ay madalas na lumitaw kapag:

Ang pagsasagawa ng trabaho upang suriin ang mga asset ng mga empleyado ng bangko ay hindi kumikita sa ekonomiya para sa bangko. Ang sitwasyong ito ay nangyayari sa mga bangko na may network ng sangay at medyo maliit na sukat portfolio ng pautang sa rehiyonal na dibisyon;
Ang pagtatasa ng mga ari-arian sa aming sarili ay hindi nakakatugon sa mga kinakailangan para sa mga pansamantalang pamantayan para sa pagsasaalang-alang ng mga aplikasyon ng pautang;
ang antas ng pagiging kumplikado ng mga gawain sa pagtatasa na nilulutas ay hindi tumutugma sa antas ng mga kwalipikasyon mga empleyado ng bangko at nangangailangan ng paglahok ng mga propesyonal sa pagpapahalaga;
ang kliyente ay nagpapakita ng patuloy na pagnanais na matukoy ang halaga ng kanyang ari-arian mula sa isang independiyenteng appraiser o sa pagitan ng bangko at isang potensyal na nanghihiram sa ilang mga kaso, ang isang hindi pagkakaunawaan ay lumitaw sa pagitan ng iba't ibang mga dibisyon ng bangko tungkol sa halaga ng collateral;

Hiwalay, dapat nating banggitin ang aktibong umuunlad na lugar ng mga karaniwang produkto ng kredito (halimbawa, pagpapahiram ng mortgage at pagpapahiram sa maliliit at katamtamang laki ng mga negosyo). Kapag nagtatrabaho sa mga sektor na ito na may mga produktong nangangailangan ng collateral, malinaw na hindi magagamit ng mga bangko ang mga panloob na mapagkukunan upang masuri nang sapat ang collateral.

Samakatuwid, karamihan sa mga bangko ay nangangailangan ng mga serbisyo ng mga propesyonal na appraiser. Ang mga resulta ng isang survey ng komunidad ng pagbabangko na isinagawa ng ARB Committee on Appraisal Activities (11) ay nagpapatunay sa mataas na antas ng paglahok ng mga appraiser sa proseso ng pagpapautang (Talahanayan 1).

Ang pagpapahalaga para sa mga layunin ng collateral ay sumasakop sa isang makabuluhang lugar sa kabuuang dami ng trabaho sa pagtatasa sa Russian Federation. Sa mga bansang may maunlad na ekonomiya Ang pagpapahalaga para sa mga layunin ng pagpapautang ay halos ang pangunahing trabaho ng mga appraiser. Samakatuwid, maaari itong ipagpalagay na sa hinaharap ang parehong kalakaran ay magiging katangian ng domestic market para sa mga serbisyo sa pagtatasa. Batay sa mga resulta ng sarbey ng mga appraiser, isang larawan ang ipinakita, na inilarawan sa Talahanayan. 2.

Ang pagsusuri sa data ng survey ay naging posible upang matukoy kung aling mga ari-arian, kaugnay sa mga pinakakaraniwang uri ng mga asset, ang mga appraiser ang kadalasang kasangkot sa pagtatasa. Ang mga resulta ay ipinakita sa talahanayan. 3.

Ang antas ng kumpiyansa ng mga bangko sa mga resulta ng mga tinanggap na ulat ay maaaring mailalarawan sa pamamagitan ng data na ibinigay sa talahanayan. 4.

Tulad ng makikita mula sa mga talahanayan, ang karamihan sa mga ulat na natanggap ng bangko ay sinuri sa mga dibisyon ng bangko. Sa kasong ito, ang mga resulta ng pagsubok ay mukhang ipinakita sa talahanayan. 5.

Ang ganitong mababang antas ng kumpiyansa sa mga resulta ng pagtatasa ay hindi walang batayan. Ang kasanayan sa pagtatrabaho sa mga utang na may problema, ayon sa survey, ay nagpapakita na sa 5% lamang ng mga kaso ang halaga ng pagbebenta ng mga asset ay nauugnay sa paunang pagtatasa na isinagawa ng appraiser. Upang matukoy ang mga dahilan para sa mababang kalidad ng mga serbisyong ibinigay, kasama sa talatanungan ang mga tanong na humihiling sa mga bangko na i-rate sa 100% na sukat ang bigat ng iba't ibang negatibong salik na napansin ng mga bangko kapag nagsusuri ng mga ulat. Ang mga resulta ay ipinapakita sa talahanayan. 6.

Tulad ng makikita mula sa talahanayan. 6, ang pinakamalaking kahalagahan ay nakalakip sa problema ng tinatawag na "custom" assessment. Kasabay nito, ang pag-aari ng nanghihiram sa isa o ibang sektor ng pagpapautang ay hindi masyadong kritikal.

Ang dahilan ay maaaring ipaliwanag sa pamamagitan ng pagganyak ng mga kalahok sa transaksyon ng kredito. Malinaw na kapag nagsasagawa ng isang pagtatasa para sa mga layunin ng isang pangako, ang appraiser ay nahahanap ang kanyang sarili sa medyo mahigpit na mga kondisyon. Ang customer, na direktang nagbabayad para sa trabaho ng appraiser, ay hindi interesado sa tunay na halaga ng kanyang asset, na sa karamihan ng mga kaso ay alam na alam niya mismo. Interesado siya sa nais na pinakamataas na resulta na nakumpirma ng ulat, na nagpapahintulot sa kanya na makaakit ng malalaking mapagkukunan ng kredito laban sa mga ipinangakong asset.

Dahil sa kadahilanang ito at sa kaibahan sa pangkalahatang tinatanggap na opinyon, ang bangko ay hindi interesado na maliitin ang halaga, dahil sa kasong ito, lilimitahan niya ang kanyang sarili sa dami ng pagpapahiram at, dahil dito, sa pagtanggap ng kita. Ang pagbaluktot sa halaga ng collateral pataas ay maaaring humantong sa mga tunay na pagkalugi sa pananalapi kung sakaling magkaroon ng default sa utang. Samakatuwid, sa katunayan, ang taong interesado sa kalidad ng pagtatasa ay ang bangko, bagaman pormal na ang ulat ay iniutos ng may-ari ng mga ari-arian, ang potensyal na mortgagor. Sa pamamagitan ng paraan, naiintindihan ng mga appraiser ang katotohanang ito nang malinaw.

Ang mga itinuturing na motivational factor ay nakakaimpluwensya rin sa kalidad ng mga ulat. Sa kasanayan sa Kanluran, para sa isang appraiser, isang makabuluhang salik na naglilimita sa mga pansariling pagpapakita ay ang panganib sa reputasyon, ngunit ang krisis ay mortgage market USA at ilan mga bansang Europeo nagpakita na ang "pasadya" na pagtatasa ay hindi alien sa maunlad na lipunan. Kasabay nito, ang Kanluran ay nakabuo ng angkop na mga mekanismo ng proteksyon. Sa USA, halimbawa, ang customer ng ulat ay isang bangko, bagaman ang trabaho ng appraiser ay binabayaran ng potensyal na sangla. Sa ilang mga bansa sa Europa, ang sumusunod na mekanismo ay ginagamit: ang bangko ay pumasok sa isang kontrata para sa pagtatasa ng asset sa isang partikular na kumpanya na kilalang-kilala sa merkado, na, naman, ay kumukuha ng mga appraiser. Sa kasong ito, binabayaran ng kliyente ng bangko ang invoice na inisyu ng kumpanya, at kadalasan ay hindi man lang nakikipagkita sa appraiser. Ang pakikipagtulungan sa isang kumpanya ay nagbibigay-daan sa mga bangko na makabuluhang mapabuti ang teknolohiya at kahusayan ng proseso ng pakikipag-ugnayan.
Ang kasalukuyang antas ng pagkamagalang sa domestic market para sa mga serbisyo sa pagtatasa, sa kasamaang-palad, ay hindi pa pinapayagan ang mga bangko, na may mga bihirang eksepsiyon, na makipagsapalaran sa reputasyon ng appraiser kapag nagsasagawa ng mga pagtatasa para sa mga layunin ng collateral.

Anong gusto mo

Susubukan naming bumalangkas ng mga pangkalahatang rekomendasyon at mga kinakailangan para sa pagtatasa ng mga ari-arian ng ari-arian para sa mga layunin ng collateral. Ang pagsasagawa ng collateral work at karanasan ng pakikipag-ugnayan sa mga appraiser ay naging posible na bumalangkas ng mga sumusunod na pangkalahatang kinakailangan para sa trabaho ng isang appraiser kapag nagtatasa para sa mga layunin ng collateral.

Ang pangunahing gawain ng appraiser ay ipakita ang quantitative at qualitative na mga prospect para sa pagiging posible ng appraised object.
Ang resulta ng pagtatasa ay pangunahing kinakailangan para sa bangko, samakatuwid, kapag nagsasagawa ng isang pagtatasa, ang appraiser ay dapat makipag-ugnayan sa mga espesyalista sa bangko.
Ang uri ng halaga na tinutukoy ay depende sa antas ng pagkatubig ng pinahahalagahang bagay. Samakatuwid, ang pangunahing gawain ay pag-aralan ang pagkatubig at sumang-ayon sa bangko at sa customer sa uri ng halaga na tinutukoy sa ulat.
Ang paglalarawan ng mga bagay ng pagtatasa ay dapat maglaman ng mga malinaw na tampok na ginagawang posible na hindi malabo na makilala ang bagay.
Kapag tinutukoy ang halaga sa merkado, ang lahat ng mga pagtatantya at pagpapalagay ay dapat na nakabatay sa maaasahang data ng merkado at mga uso. Ang mga pagpapalagay na batay lamang sa opinyon ng eksperto ng appraiser ay dapat mabawasan.
Ang lahat ng pinagmumulan ng impormasyong ginamit sa ulat ay dapat ipahiwatig sa isang form na nagpapahintulot sa isa na i-verify ang kanilang kasapatan.
Ang ulat ng pagtatasa ay dapat maglaman, na may pinakamababang haba, ng lahat ng impormasyong kinakailangan upang maunawaan ang bisa ng mga resultang nakuha.
Upang mapataas ang kahusayan ng trabaho, ang mga resulta ng intermediate na pagkalkula ay maaaring isumite sa bangko.
Kung mayroong isang makabuluhang pagkakaiba sa mga resulta na nakuha gamit ang iba't ibang mga diskarte, isang pagsusuri ng mga dahilan ay dapat isagawa at ang pinaka-maaasahang resulta, sa opinyon ng appraiser, ay dapat mapili bilang ang huling resulta.
Ang isang appraiser ay hindi pinapayagang suriin ang isang bagay nang hindi ito sinusuri. Ang mga larawan ng mga bagay na sinusuri (kung may malaking bilang ng mga bagay, posibleng pili-pili) ay dapat isama sa mga apendise sa ulat. Ang mga larawan ay dapat na obhetibong sumasalamin sa kalagayan ng buong bagay na sinusuri, at hindi ang pinakamahuhusay na mga fragment o bahagi nito.
Sa pamamagitan ng kasunduan sa bangko at sa customer, maaaring matukoy ng appraiser ang mga parameter ng object ng appraisal na hindi ibinigay ng mga kinakailangan ng Federal Valuation Standards, ngunit kinakailangan para sa bangko na gumawa ng desisyon.
Ang pagtatasa ay dapat makumpleto sa loob ng isang takdang panahon na hindi lalampas sa mga limitasyong itinatag ng proseso ng kredito. Upang mabawasan ang mga deadline nang walang pagkawala ng kalidad, ang appraiser, sa yugto ng pag-set up ng isang pagtatasa ng gawain, ay dapat na malinaw na maunawaan ang kanyang gawain, matukoy ang dami ng impormasyon at komposisyon ng mga dokumento na kinakailangan para sa trabaho, at itakda ang mga deadline para sa pagsusumite ng mga dokumento.

Ang nakasaad na mga kinakailangan ay hindi sumasalungat sa mga pamantayan ng Pederal at lubos na nauugnay sa mga kinakailangan ng mga pamantayang Pandaigdig. Sa partikular, ang mga sumusunod na pangunahing punto ay maaaring i-highlight sa mga kinakailangan sa MCO.

Sa kaso ng pagtukoy ng halaga sa merkado, ang pamamaraan para sa pagtatasa ng potensyal na collateral ay dapat na mahigpit na nakatali sa totoong sitwasyon sa merkado at naglalaman ng isang minimum na mga pagpapalagay at pagpapalagay ng isang subjective na kalikasan.

Ang International Standards ay nagsasaad na "ang paraan ng paghahambing ng mga benta o iba pang mga paraan ng paghahambing sa merkado ay dapat na nakabatay sa pananaliksik sa merkado, iyon ay, kung ang appraiser ay gumagamit sa kanyang mga kalkulasyon ng impormasyon na ibinigay ng customer at na tumutugma sa katotohanan, ngunit hindi tumutugma sa. market realities, tulad ng isang diskarte kapag ang pagpapahalaga para sa mga layunin ng piyansa ay hindi katanggap-tanggap.

Bilang karagdagan sa pagtugon sa mga pangkalahatang kinakailangan ng IVS para sa nilalaman ng ulat, ang mga ulat sa pagpapahalaga para sa mga layunin ng bono ay dapat na karaniwang may kasamang impormasyon sa mga sumusunod na item:

pagsusuri ng mga kasalukuyang aktibidad at pangunahing mga uso sa nauugnay na segment ng merkado;
retrospective, kasalukuyan at inaasahang hinaharap na demand para sa ganitong uri ng ari-arian sa isang partikular na rehiyon;
potensyal at malamang na mga pangangailangan para sa mga alternatibong paggamit ng ari-arian;
ang kasalukuyang pagkatubig ng ari-arian, pati na rin, kung kinakailangan, ang posibilidad ng katatagan nito;
ang antas ng epekto sa halaga ng collateral ng ilang mga kadahilanan ng pagtataya (sa oras ng pagtatasa);
ang diskarte na ginawa sa paggawa ng pagpapahalaga, at ang lawak kung saan ang maaasahang data ng merkado ay ginagamit upang suportahan ang pagpapahalaga.

Hiwalay, maaari naming i-highlight ang mga kinakailangan para sa appraiser.

Ang awtoridad at responsibilidad ng appraiser ay dapat na malinaw sa appraiser at sa kanyang kliyente. Dapat na malinaw na maunawaan ng mga appraiser ang mga panganib na nauugnay sa pagsasagawa ng isang pagtatasa para sa layunin ng pagbibigay ng pautang, dahil ang mga hindi pagkakaunawaan, hindi pagkakaunawaan o mga pagkakamali sa lugar na ito ay maaaring humantong sa mga hindi pagkakaunawaan at paglilitis sa pagitan ng nagpapahiram at ng appraiser.
Kapag nagsasagawa ng isang pagtatasa para sa layunin ng pagbibigay ng pautang, ang appraiser ay dapat magbigay ng partikular na atensyon sa pagpapanatili ng kalayaan mula sa nanghihiram.
Mahalaga na ang appraiser ay may nauugnay na karanasan sa isang partikular na uri ng ari-arian, kung hindi, kakailanganin niyang humingi ng ekspertong payo.

Ang mga pamantayan ay nangangailangan ng appraiser na maging karampatang at maunawaan ang proseso ng pagpapahiram. Ang mga appraiser ay dapat magkaroon ng pangkalahatang pag-unawa sa mga kinakailangan ng mga bangko at iba pang institusyong pinansyal at, kung maaari, ang mga tuntunin ng pautang. Ito ang mga pangunahing kinakailangan ng International Standards na inilapat sa valuation para sa collateral purposes.

Kapag nagsasagawa ng isang pagtatasa para sa mga layunin ng collateral, ang appraiser ay nahuhuli sa isang "triple scissors." Sa isang banda, mayroong customer ng pagtatasa na may likas na pagnanais na makuha ang pinakamataas na posibleng resulta, sa kabilang banda, mayroong mga kinakailangan ng bangko para sa kalidad ng pagtatasa, ang pagiging maaasahan at katibayan ng ulat, at sa ang pangatlo, masikip na mga deadline para sa pagkumpleto ng trabaho. Ipinapakita ng pagsasanay na mayroong ilang mga direksyon para sa matagumpay na paglutas ng problema sa mga mahihirap na kondisyon. Sa partikular, ang mga ito ay:

pag-optimize ng listahan ng mga gawaing isinagawa, kabilang ang pagpili ng mga pamamaraan at diskarte na ginamit;
pag-optimize ng istraktura ng ulat;
pagbuo ng isang algorithm para sa pakikipag-ugnayan sa mga empleyado ng bangko sa panahon ng proseso ng pagtatasa.

Ang diskarte ng isang bilang ng mga bangko sa pag-aayos ng pakikipag-ugnayan sa mga appraiser, na ipinakita sa Talahanayan 1, ay tila medyo epektibo. 7.

Ang ipinakita na pamamaraan ay nailalarawan sa pamamagitan ng maraming mahahalagang puntos.

Una, ito ay isang tripartite form ng kasunduan, ayon sa kung saan ang bangko ay isang co-customer ng ulat at kumikilos bilang isang tumatanggap ng trabaho.
Ang pangangailangan para sa mga espesyalista sa bangko na lumahok sa pagtatasa ay tinalakay sa Basel Committee on Banking Supervision na mga materyales sa konsultasyon, sa partikular: “Ang karagdagang collateral ay dapat na masuri nang may pag-iingat Halimbawa, para sa makabuluhang komersyal na mga pautang sa real estate, ang mga bangko ay dapat kumuha ng maingat na pagtatantya ng ang kasalukuyang patas na halaga ng collateral mula sa mga kwalipikadong propesyonal - panloob o panlabas sa bangko - ay dapat suriin ang mga pagpapalagay at konklusyon ng bawat pagtatasa upang kumpirmahin ang kanilang kaugnayan at bisa."

Pangalawa, ito ay ang pagbabalangkas ng mga teknikal na pagtutukoy sa paunang yugto, na ginagawang posible na maximally tukuyin ang object ng pagtatasa, ang mga kinakailangan para sa mga pamamaraan at diskarte na ginamit, at sumasalamin sa mga kinakailangang tampok.

Pangatlo, ito ay mga patuloy na konsultasyon sa mga empleyado ng bangko sa panahon ng proseso ng pagtatasa, na ginagawang posible na agad na malutas ang mga umuusbong na isyu at nagpapahintulot sa mga empleyado ng bangko na gumamit ng mga intermediate na resulta upang makagawa ng desisyon sa kredito nang hindi naghihintay sa pagkumpleto ng ulat.

Na may pag-asa sa hinaharap

Sa kasalukuyan, sa ilalim ng pamumuno ng Expert Council ng ARB Committee on Valuation Activities, ang mahalaga at may-katuturang gawain ay isinasagawa upang lumikha ng pinag-isang mga rekomendasyong pamamaraan para sa pagtatasa para sa mga layunin ng collateral. Inaasahan na ang resulta ng gawaing ito ay magiging pare-pareho sa pinakamalaking bangko, ang komunidad ng pagtatasa at ang mga pangunahing mamimili ng mga serbisyo ng pagtatasa, mga kinakailangan at rekomendasyon na magpapahusay sa parehong kalidad ng pagtatasa at ang kahusayan ng pakikipag-ugnayan sa pagitan ng mga producer at mga mamimili ng mga serbisyo.

Sa konklusyon, nais kong bigyang-diin na ang bangko ay interesado sa appraiser bilang isang matapat at propesyonal na kasosyo, na may kakayahang kumuha ng responsibilidad para sa resulta ng kanyang trabaho ay dapat tiyakin ng bangko na ang halaga na nakuha sa ulat ay sapat sa merkado at maaaring magsilbi bilang isang maaasahang gabay kapag gumagawa ng desisyon sa kredito.

Ang pagpapahalaga para sa mga layunin ng piyansa ay medyo mahirap at nangangailangan ng makabuluhang pagsisikap at propesyonal na kasanayan. Gayunpaman, ipinapakita ng pagsasanay na ang mga kumpanyang matagumpay sa larangang ito ay kasing-matagumpay sa negosyo.

PES 8062/24.03.2008

Mga Tala
1. Pamantayan ng pederal na pagtatasa No. 1 "Mga pangkalahatang konsepto, diskarte at mga kinakailangan para sa pagtatasa (FSO No. 1)", na inaprubahan ng utos ng Ministry of Economic Development ng Russia na may petsang Hulyo 20, 2007 No. 256.
2. Federal Valuation Standard No. 2 "Layunin ng Pagpapahalaga at Mga Uri ng Halaga (FSO No. 2)", na inaprubahan ng Order ng Ministry of Economic Development ng Russia na may petsang Hulyo 20, 2007 No. 255.
3. Pederal na Pamantayan sa Pagpapahalaga Blg. 3 "Mga Kinakailangan para sa isang Ulat sa Pagpapahalaga (FSO Blg. 3)", na inaprubahan ng Order ng Ministry of Economic Development ng Russia na may petsang Hulyo 20, 2007 No. 254.
4. Mga pamantayan sa internasyonal na pagtatasa. Ikapitong edisyon. 2005/
Per. mula sa Ingles I.L. Artemenkova, G.I. Mikerin, N.V. Pavlova. M.: LLC "Russian Society of Appraisers", 2006.
5. Mga pamantayan sa pagtatasa ng Europa. 2000 / Transl. mula sa Ingles G.I. Mikerina, N.V. Pavlova, I.L. Artemenkova. M.: LLC "Russian Society of Appraisers", 2003.
6. International Valuation Standards, Eighth Edition, International Valuation Standards Committee, 2007.
7. Konrad Ruchardt. Halaga ng Mortgage Lending, Verband deutscher Hypothekenbanken, Bonn, 2003.
8. Galasyuk V.V., Galasyuk V.V. Pagpapasiya ng halaga ng pagpuksa gamit ang paraan ng Galasyukov (GMLV) / Ed. Galasyuk V.V. Dnepropetrovsk: JSC "Publishing House "Zorya"", 2007.
9. Rodin A.Yu. Pamamaraan para sa pagtatasa ng halaga ng pagpuksa ng ari-arian // Mga tanong ng pagtatasa. 2003. No. 1, p. 30-33.
10. Pagtatasa para sa mga layunin ng collateral: teorya, kasanayan, rekomendasyon / M.A. Fedotova, V.Yu. Roslov, O.N. Shcherbakova, A.I. Myshanov. M.: Pananalapi at Istatistika, 2008.
11. Bulletin ng ARB. 2008. No. 04.

Ipadala ang iyong mabuting gawa sa base ng kaalaman ay simple. Gamitin ang form sa ibaba

Ang mga mag-aaral, nagtapos na mga mag-aaral, mga batang siyentipiko na gumagamit ng base ng kaalaman sa kanilang pag-aaral at trabaho ay lubos na magpapasalamat sa iyo.

Na-post sa http://www.allbest.ru/

PANIMULA
KABANATA 1.

1.1 REAL ESTATE BILANG OBJECT OF COLLATERAL

KABANATA 2. PAGTATAYA NG HALAGA NG PAMILIHAN NG REAL ESTATE PARA SA LAYUNIN NG PLEDGE GAMIT ANG HALIMBAWA NG ISANG GUWALANG WAREHOUSE

2.1 PAGLALARAWAN NG OBJECT OF ASSESSMENT

2.2 MARKET ANALYSIS NG OBJECT OF VALUATION
2.3 PAGPAPAHALAGA NG PAMILIHAN NG PAMILIHAN NG OBJECT OF VALUATION

KABANATA 3. MGA REKOMENDASYON PARA SA PAGPAPABUTI NG MGA GAWAIN PAGPAPAHALAGA NG REAL ESTATE PROPERTY PARA SA COLLATERAL PURPOSES
KONGKLUSYON
BIBLIOGRAPIYA
MGA APLIKASYON
PANIMULA

Ang mga pagpapahalaga sa real estate ay may kaugnayan ngayon at magiging may kaugnayan hangga't umiiral ang ari-arian. Sa Russia, mayroong isang aktibong pagbuo at pag-unlad ng merkado ng real estate at ang pagtaas ng bilang ng mga mamamayan, negosyo at organisasyon ay nakikilahok sa mga transaksyon sa real estate.

Para sa maraming mga transaksyon sa real estate at iba pang mga bagay ng pagtatasa, ang konklusyon ng isang appraiser ay maaaring hindi lamang kanais-nais, ngunit mahigpit ding ipinag-uutos. Ang aktibidad sa pagpapahalaga bilang isang bagay legal na regulasyon Sa isang banda, ito ay kumakatawan sa serbisyo ng isang appraiser - isang independiyenteng eksperto sa pagtukoy ng halaga sa merkado, at sa kabilang banda, ito ay isang legal na kadahilanan na nagtatatag ng halaga ng bagay sa pagpapahalaga para sa mga layuning tinukoy sa kasunduan sa pagpapahalaga.

Ang pagpapahalaga para sa mga layunin ng collateral ay isa sa mga pinaka-kaugnay na aspeto ng praktikal na paggamit ng teorya ng pagpapahalaga, dahil ay isa sa mga pinakasikat na uri ng serbisyo sa merkado ng pagtatasa.

Kapag pumipili ng mga asset para sa mga layunin ng collateral, ang mga bagay sa real estate ay ang pinaka-kaakit-akit. Ang "kaakit-akit" na ito ay ipinaliwanag pangunahin sa pamamagitan ng pagiging maaasahan ng ipinangakong bagay, kapwa sa pisikal na aspeto - ang imposibilidad ng paglipat nito, at sa legal na aspeto - ang ipinag-uutos na pagpaparehistro ng estado (ang pagkakaroon ng isang pangako ay hindi pinapayagan ang pagbebenta ng tumutol nang hindi nagpapaalam sa Pledgee).

Ang mga error sa collateral valuation ay medyo magastos para sa bangko, at ang mga pagkakamali sa isa at sa iba pang direksyon ay humantong sa mga negatibong kahihinatnan. Ang isang labis na halaga ng collateral ay puno ng mga pagkalugi kung sakaling mawalan ng halaga; Iyon ay, ang bangko ay pinaka-interesado sa isang layunin na pagtatasa ng halaga ng collateral, salungat sa popular na paniniwala na ito ay kapaki-pakinabang para sa bangko na maliitin ang halaga.

Tinukoy ng mga argumentong ipinakita sa itaas ang kaugnayan ng napiling paksa.

Paksa thesis ay isang pagtatantya ng halaga sa pamilihan real estate para sa mga layunin ng piyansa.

Ang layunin ng pananaliksik sa thesis ay isang gusali ng bodega.

Petsa ng pagtukoy sa halaga ng pamilihan ng gusali ng bodega: 07/01/2010

Petsa ng compilation ng thesis: 09.12.2010

Ang layunin ng tesis na ito ay pag-aralan ang mga teoretikal na pundasyon ng pagtatasa ng real estate at ang kanilang praktikal na pagpapatupad gamit ang halimbawa ng pagpapahalaga ng isang gusali ng bodega, na isinasaalang-alang ang mga kakaibang katangian ng paggamit ng mga resulta ng pagtatasa para sa collateral.

Upang makamit ang layuning ito, nalutas ang mga sumusunod na gawain:

Pag-aralan teoretikal na batayan pagtatasa ng real estate para sa mga layunin ng collateral;

Ilarawan ang mga aplikasyon at limitasyon ng mga pamamaraan at diskarte sa pagpapahalaga sa real estate para sa mga layunin ng collateral.

Pag-aralan ang paunang impormasyon, pangkatin ang data na nakuha, i-compile ang isang maikling pangkalahatang-ideya ng real estate market sa petsa ng pagtatasa;

Pangatwiranan at pag-ugnayin ang mga resulta ng pagtatasa ng halaga sa pamilihan ng gusali ng bodega para sa mga layunin ng collateral;

KABANATA 1.MGA TEORETIKAL NA BALANGKAS PARA SA PAGPAPAHALAGA NG REAL ESTATE PROPERTY PARA SA LAYUNIN NG COLLATERAL

1.1 REAL ESTATE BILANG OBJECT OF COLLATERAL

Ang konsepto ng "real estate" ay kinabibilangan ng medyo malawak na hanay ng mga bagay. Kabilang dito ang: mga bagay sa real estate para sa opisina, tingian, mga layunin ng bodega: mga bagay na ginagamit ng mga negosyo ng sektor ng serbisyo (mga dealership ng kotse at mga serbisyo ng kotse, paghuhugas ng kotse, hotel, atbp.); mga pasilidad sa produksyon (mga workshop at mga gusali ng pabrika, atbp.). Ang lahat ng mga bagay sa itaas ay maaaring ituring ng mga may-ari bilang collateral, na kumikilos bilang seguridad para sa isang transaksyon sa kredito.

Dapat tandaan na bilang karagdagan sa mga isyu sa pagtatasa, ang pangako ay nakakaapekto sa isang makabuluhang lugar ng legal na larangan. Samakatuwid, bago isaalang-alang ang hanay ng mga isyu na may kaugnayan sa pagtatasa ng halaga sa merkado ng real estate para sa layunin ng collateral, tutukuyin namin ang mga hangganan ng legal na larangan.

Legal na balangkas sa larangan ng collateral ng mga bagay sa real estate

Pangunahing mga dokumento ng regulasyon ang pagsasaayos ng pangako ng real estate ay:

Civil Code ng Russian Federation, Unang Bahagi;

Land Code ng Russian Federation;

Pederal na Batas "Sa pagpaparehistro ng estado ng mga karapatan sa palipat-lipat na ari-arian at mga transaksyon dito" No. 122-FZ;

Pederal na Batas ng Hulyo 16, 1998 Blg. 102-FZ "Sa Mortgage (Pledge of Real Estate)."

Alinsunod sa kasalukuyang batas (Pederal na Batas "Sa Mga Aktibidad sa Pagpapahalaga sa Russian Federation", Artikulo 8), na may kaugnayan sa mga layunin ng pagpapahiram, ang pagsasagawa ng pagtatasa ng mga bagay na tinasa ay sapilitan sa mga sumusunod na kaso:

Paglahok sa isang transaksyon ng mga tinasa na bagay na pag-aari ng buo o bahagi ng Russian Federation, mga constituent entity ng Russian Federation o mga munisipalidad, kabilang ang kapag tinutukoy ang halaga ng mga appraised na bagay na pag-aari ng Russian Federation, mga constituent entity ng Russian Federation o mga munisipalidad, bilang isang paksa ng pangako;

Kapag nagtatalaga ng mga obligasyon sa utang na nauugnay sa mga bagay sa pagpapahalaga na kabilang sa Russian Federation, mga constituent entity ng Russian Federation o mga munisipalidad;

Kapag naglilipat ng mga bagay sa pagpapahalaga na kabilang sa Russian Federation, mga constituent entity ng Russian Federation o mga munisipalidad, bilang isang kontribusyon sa mga awtorisadong kapital, mga pondo ng mga legal na entity, gayundin kung sakaling magkaroon ng hindi pagkakaunawaan tungkol sa halaga ng bagay sa pagpapahalaga, kabilang ang kapag pagpapautang sa mortgage mga indibidwal at legal na entity sa mga kaso ng mga hindi pagkakaunawaan tungkol sa halaga ng naisangla na bagay.

Kahulugan ng isang ari-arian

Ang kahulugan ng real estate ay ibinigay sa Civil Code ng Russian Federation Ayon sa Art. 130 ng Civil Code ng Russian Federation “...Ang mga bagay na hindi natitinag (real estate, real estate) ay kinabibilangan ng mga land plot, subsoil plot, at lahat ng bagay na matatag na konektado sa lupa, iyon ay, mga bagay na ang paggalaw nang walang disproportionate na pinsala ay imposible. , kabilang ang kagubatan, pangmatagalan plantings, mga gusali” na istruktura, mga bagay na hindi natapos na konstruksyon. Kasama rin sa real estate ang sasakyang panghimpapawid at mga sasakyang pandagat, mga sasakyang pang-navigate sa loob ng bansa, mga bagay sa kalawakan na napapailalim sa pagpaparehistro ng estado.”

Ayon sa MCO, “kabilang sa real estate ang lupa at lahat ng bagay na natural lupain-- tulad ng mga puno at mineral, gayundin ang lahat ng bagay na idinagdag ng mga tao, tulad ng mga gusali at pagpapaganda ng lupa. Ang lahat ng permanenteng attachment sa mga gusali, tulad ng mga plumbing system, heating at cooling system, electrical wiring, at built-in na pasilidad gaya ng mga ski lift at elevator, ay bahagi rin ng real estate. Kasama sa property ang lahat ng koneksyon - parehong sa ilalim ng lupa at sa ibabaw ng lupa."

Ang mga sumusunod na bagay sa real estate ay hindi maaaring maging mga object ng collateral:

1. Mga gusaling walang tiyak na layunin;

2. Mga gusaling kinikilala sa sa inireseta na paraan hindi angkop para sa paggamit (emergency, na matatagpuan sa mga lugar na may minahan, sa mga basurang lugar ng mga thermal power plant, sa mga karst zone, nasira dahil sa mga natural na sakuna o sunog);

3. Mga bagay na hindi awtorisado at walang may-ari;

4. Mga gusaling hindi nakapasa sa pagpaparehistro ng estado sa itinakdang paraan.

Dapat tandaan na ang Kasunduan sa Pangako para sa real estate (mortgage) ay magkakabisa mula sa sandaling ito ay nakarehistro sa teritoryal na dibisyon ng Federal Registration Chamber. Ang isang kasunduan na hindi nakapasa sa pagpaparehistro ng estado ay hindi wasto.

Kasabay ng pangako ng ari-arian, ang isang pangako ng mga karapatan sa paggamit (pagmamay-ari, kabilang ang ibinahaging pagmamay-ari, pamamahala sa ekonomiya o pag-upa) ng lupain ay nakarehistro, na nagsisiguro sa paggana ng gusali kung sakaling ang mga karapatang ito ay kabilang sa may-ari ng gusali.

Ang Artikulo 62 ng Pederal na Batas "Sa Mortgage (Pledge of Real Estate na may petsang Hulyo 16, 1998 No. 102-FZ) ay nagpapahiwatig ng mga land plot na maaaring paksa ng isang pangako (mortgage):

1. Ang mga plot ng lupa ay maaaring isangla sa ilalim ng isang kasunduan sa mortgage hanggang sa ang mga kaukulang lupain batay sa Pederal na Batas ay hindi ibinukod sa sirkulasyon o hindi limitado sa sirkulasyon.

1.1. kung ang isang land plot ay inilipat sa ilalim ng isang kasunduan sa pag-upa sa isang mamamayan o legal na entity, ang nangungupahan ng land plot ay may karapatang i-pledge ang mga karapatan sa pag-upa ng land plot sa loob ng termino ng land plot lease agreement na may pahintulot ng may-ari. ng lupa;

2. sa kaso ng karaniwang ibinahagi o magkasanib na pagmamay-ari ng mga plots ng lupa na tinukoy sa talata 1 ng artikulong ito, ang isang mortgage ay maaari lamang itatag sa isang land plot na pag-aari ng isang mamamayan o legal na entity, na inilalaan sa uri mula sa mga lupain na karaniwang ibinabahagi o magkasanib na pagmamay-ari.

Ang Artikulo 63 ay naglilista ng mga kapirasong lupa na hindi napapailalim sa sangla:

· hindi pinapayagan ang pagsasangla ng mga lupain na nasa estado o munisipyo alinsunod sa Pederal na Batas na ito;

· hindi pinapayagan na magsangla ng isang bahagi ng isang land plot, ang lugar na kung saan ay mas mababa sa minimum na sukat na itinatag ng mga regulasyong aksyon ng mga nasasakupan na entity ng Russian Federation at mga regulasyong aksyon ng mga awtoridad lokal na pamahalaan para sa mga lupain para sa iba't ibang layunin at pinahihintulutang paggamit.

Ang kasalukuyang hudisyal na kasanayan ay nagpapahiwatig ng posibilidad ng pagsanla ng isang real estate na ari-arian nang hindi sabay-sabay na nagsasangla ng isang lote ng lupa “... kapag ang mortgagor ay hindi ang may-ari o nangungupahan ng lote ng lupa, siya ay may karapatang magsanla lamang ng gusali (istraktura). Ang ganoong kasunduan ay hindi wasto."

Sa kasong ito, kinakailangang idokumento ang kawalan ng naturang mga karapatan mula sa may-ari ng gusali. Ang nasabing kumpirmasyon ay maaaring isang katas mula sa Unified State Register o (sa kawalan ng impormasyon ng Unified State Register) isang sertipiko mula sa awtoridad sa lupa. Kapag nag-pledge ng mga lugar, ang isang pangako ng mga karapatan sa paggamit ng lupa ay kinakailangan kung ang may-ari ng lugar ay may ganoong mga karapatan (mayroon o walang alokasyon sa uri).

Sa Talahanayan. Inilalarawan ng 1 ang mga posibleng opsyon para sa pagkakaroon ng karapatan, pagmamay-ari ng isang land plot, at nagbibigay ng mga nauugnay na komento na nagpapahiwatig ng mga pangunahing punto na kailangang bigyang-pansin kapag bumubuo ng collateral mass at nagsasagawa ng trabaho upang masuri ang halaga.

mesa 1

	Mga posibleng opsyon	Mga komento
	Ang mga legal na relasyon sa lupa ay hindi pormal	Kung ang mga karapatan sa pagmamay-ari sa gusali at mga karapatan sa paggamit ng lupa ay kabilang sa iba't ibang tao, ang pagpaparehistro ng isang pangako ng mga karapatan sa paggamit ng lupa ay hindi kinakailangan, ngunit ang dokumentaryong ebidensya ng kawalan ng naturang mga karapatan mula sa may-ari ng gusali ay kinakailangan Para sa naturang kumpirmasyon, isang katas mula sa Unified State Register o (sa kawalan ng impormasyon sa Unified State Register) isang sertipiko mula sa awtoridad sa lupain. Kapag nagsasaad ng lugar, ang isang pangako ng mga karapatan sa paggamit ng lupa ay kinakailangan kung ang may-ari ng lugar ay may ganoong mga karapatan (na may isang pamamahagi sa uri o pamamahagi)
	Ang mga legal na relasyon sa lupa ay pormal na
	Pag-aari	Ang pinaka-ginustong opsyon para sa collateral. Kinakailangang bigyang pansin ang pagsunod nilalayong paggamit kasalukuyang bagay at ang pagkakaroon ng mga encumbrances
	Permanenteng (hindi tiyak) na paggamit	Ang isang kapirasong lupa na pag-aari ng nagsasangla na may karapatan ng pagmamay-ari (panghabang-buhay) na paggamit ay hindi paksa ng isang mortgage.* Ayon sa sugnay 2 ng artikulo 3 ng Pederal na Batas "Sa pagpasok sa puwersa ng Land Code ng Russian Federation" na may petsang Oktubre 25, 2001 No. 137-FZ, mga ligal na nilalang, maliban sa mga tinukoy sa sugnay 1 ng sining. 20 ng Land Code ng Russian Federation, ang mga ligal na nilalang ay kinakailangan na muling irehistro ang karapatan ng permanenteng walang tiyak na paggamit ng mga plot ng lupa sa karapatang mag-arkila hanggang Enero 1, 2010 alinsunod sa mga patakaran ng Artikulo 36 ng Land Code ng ang Russian Federation. Kapag ipinangako ang mga naturang bagay, kinakailangan na ibigay na sa kaganapan ng muling pagpaparehistro ng mga karapatan sa paggamit ng lupa, ang may-ari o nangungupahan ng plot ng lupa ay dapat pumasok sa isang karagdagang kasunduan sa kasunduan sa mortgage, ayon sa alinman sa karapatan sa pag-upa. ang land plot o ang karapatan ng pagmamay-ari ay inililipat bilang collateral kasama ng gusali o lugar
	Renta (pangmatagalan o panandalian)	Ang haba ng pag-upa ay dapat isaalang-alang kapag gumagawa ng pagtatasa.
Dapat isaalang-alang:	Kung ang lupa ay mas malaki kaysa sa lugar ng gusali. Kinakailangan ang pagsusuri upang matukoy kung may karagdagang halaga ang plot ng lupa kung mas malaki ang lugar nito kaysa sa lugar na kinakailangan para sa buong paggana ng pasilidad.
	Kung ang isang site ng pag-unlad lamang ang nakarehistro, kung gayon sa ganitong sitwasyon ay kinakailangan na maingat at makatwirang lapitan ang mga isyu ng pagbuo ng halaga ng bagay. Ang teksto ay nagbibigay ng isang halimbawa ng isang katulad na sitwasyon na lumitaw kapag sinusuri ang isang shopping center
*Ayon sa sugnay 1 ng Art. 6 ng Pederal na Batas "Sa Mortgage (Pledge of Real Estate)" na may petsang Hulyo 16, 1998 No. 102-FZ, ang isang mortgage ay maaaring itatag sa ari-arian na pagmamay-ari ng mortgagor sa pamamagitan ng karapatan ng pagmamay-ari o sa pamamagitan ng karapatan ng pamamahala sa ekonomiya, i.e. ang karapatan ng permanenteng (hindi tiyak) na paggamit ay hindi kasama sa mga karapatang inilipat bilang collateral. Kasabay nito, alinsunod sa talata 4 ng Artikulo 36 ng Land Code ng Russian Federation, ang mga mamamayan o ligal na nilalang na nagmamay-ari ng mga lupang may karapatan ng permanenteng (panghabang-buhay) na paggamit ay walang karapatang itapon ang mga lupang ito. , at ang paglipat ng ari-arian bilang collateral ay ipinapalagay ang pagtatapon ng naturang ari-arian. Ang mga lupang inilipat sa mga mamamayan at organisasyon para sa permanenteng (hindi tiyak) na paggamit ay ari-arian ng estado o munisipyo, at mortgage mga lupain, na nasa estado o munisipyo na pagmamay-ari, ay hindi pinapayagan (Artikulo 63 ng Pederal na Batas "Sa Mortgage (Pledge of Real Estate)").

1.2 PAGSUSURI NG MGA PAMAMARAAN SA PAGTATAYA NG HALAGA NG REAL ESTATE PROPERTY PARA SA LAYUNIN NG COLLATERAL

Kinokontrol ng kasanayan sa pambatasan ng Russia ang paggamit ng comparative, cost at income approach kapag tinatasa ang real estate.

Ang pagpili ng isang diskarte o iba pa ay depende sa likas na katangian ng ari-arian na pinahahalagahan, ang kapaligiran ng merkado nito, ang kakanyahan ng mga tipikal na motibasyon at pagkilos ng mga potensyal na panginoong maylupa at nangungupahan, ang pagkakaroon at kalidad ng kinakailangang paunang impormasyon.

Upang mabuo ang halaga sa pamilihan ng isang ari-arian, kinakailangan upang makumpleto ang mga sumusunod na yugto ng trabaho:

1. magsagawa ng pagsusuri sa komersyal na merkado ng real estate;

2. bumuo ng opinyon tungkol sa mga pakinabang at disadvantages ng lokasyon ng object ng pagtatasa;

3. pag-aralan ang pinakamahusay at pinaka-epektibong paggamit (bilang bahagi ng pagtatasa ng real estate para sa mga layunin ng collateral, ang pagsusuri na ito ay ginagamit sa ilang mga sitwasyon, ngunit sa karamihan ng mga kaso ay hindi kinakailangan, dahil ipinapalagay na ang bagay ay ipapangako batay sa kasalukuyang gamit nito);

4. pumili ng mga diskarte sa pagtatasa;

5. magsagawa ng mga kalkulasyon sa loob ng mga napiling diskarte;

6. bumuo ng pangwakas na konklusyon tungkol sa gastos.

Pag-isipan natin ang mga pangunahing punto na dapat isaalang-alang sa loob ng bawat yugto sa itaas kapag tinatasa ang real estate para sa mga layunin ng collateral.

Pagsusuri sa merkado

Ang mataas na kalidad na pagsusuri sa merkado ay higit na tumutukoy sa pagiging maaasahan ng panghuling resulta ng pagtatasa.

Ang pagsusuri sa merkado ay malapit na nauugnay sa pagsusuri ng pagkatubig. Halimbawa, kapag tinatasa ang isang pasilidad ng produksyon, kinakailangan na pag-aralan ang demand para sa mga lugar ng produksyon (demand na mga lugar, disenyo at kondisyon), pati na rin ang pagsusuri ng supply ng mga katulad na pasilidad.

Dapat pansinin na kapag nagtatasa para sa layunin ng collateral, ang pagkatubig ay isang mahalagang katangian ng collateral at sa maraming mga kaso ay nagbibigay-daan sa amin upang hatulan kung gaano kabilis ang utang sa utang ay maaaring bayaran sa pamamagitan ng paggamit ng mga karapatan ng mortgagee sa collateral. Ang wastong pagbuo ng isang konklusyon tungkol sa antas ng pagkatubig ng isang bagay sa real estate ay nagbibigay-daan sa iyo upang makakuha ng isang kaalamang opinyon tungkol sa halaga nito at gumawa ng desisyon sa halaga ng collateral na diskwento.

Ang mga makabuluhang salik na nakakaapekto sa pagkatubig ng real estate ay: lokasyon, pisikal na katangian ng bagay (wear and tear, kondisyon ng mga utility), laki ng bagay, estado ng real estate market sa isang partikular na rehiyon at lokalidad. Dapat tandaan na ang pagsunod sa mga salik na ito ay, sa mas malaki o mas maliit na lawak, matukoy ang pagtatalaga ng isang bagay sa isang partikular na klase.

Bilang mga tagapagpahiwatig ng pagkatubig, ang average na oras ng pagkakalantad sa isang partikular na lokalidad ay ginagamit para sa mga bagay na may kaparehong segment ng merkado tulad ng isinasaalang-alang at katulad sa mga pangunahing katangian.

Ang sumusunod na gradasyon ng pagkatubig ng ari-arian ay iminungkahi depende sa oras ng pagbebenta:

Ang mga pangunahing gawain sa loob ng balangkas ng pagsusuri sa merkado ay:

· pagbuo ng isang layunin na opinyon tungkol sa kung aling mga transaksyon ang kinakatawan sa mas malaking lawak para sa mga bagay na katulad ng pinahahalagahan (mga transaksyon sa pag-upa o mga transaksyon sa pagbili at pagbebenta);

· pagkakakilanlan ng mga analogue para sa pagkalkula ng rate ng pag-upa (na may diskarte sa kita) at para sa paghahambing na diskarte;

· pagkilala sa ratio sa pagitan ng mga rate ng rental ng iba't ibang uri ng mga bagay (rate ng pagrenta para sa retail space na may kaugnayan sa rate ng rental para sa office space, atbp.).

Kapag bumubuo ng isang Ulat sa pagtatasa ng isang komersyal na ari-arian ng real estate para sa layunin ng collateral, ang tekstong bahagi ng seksyong ito ng Ulat ay dapat maglaman ng sumusunod na impormasyon:

1. maikling paglalarawan mga segment ng komersyal na real estate market ng lungsod;

2. mga katangian ng lokal na segment ng merkado (average na mga rate ng rental at mga presyo ng benta bawat 1 sq.m. sa kasalukuyang petsa, dinamika ng paglago kumpara sa nakaraang taon, average na antas ng market ng underutilization, average na antas ng mga gastos sa pagpapatakbo para sa mga katulad na pasilidad (sa ganap o kamag-anak na mga termino);

3. pagkakaroon mga proyekto sa pamumuhunan sa lungsod na may kaugnayan sa pagtatayo o muling pagtatayo ng mga pasilidad ng ganitong uri(paglalarawan, mga katangian, developer, kabuuang gastos sa pamumuhunan, kasalukuyang kondisyon).

Paglalarawan ng lokasyon ako bagay ng pagtatasa

Ang lokasyon ay isa sa mga pangunahing parameter na tumutukoy sa posibleng kakayahang kumita ng isang bagay. Ang maling pagtukoy sa parameter na ito ay maaaring humantong sa pagbuo ng isang hindi mapagkakatiwalaang halaga ng ari-arian na pinahahalagahan.

Ang mga pangunahing salik na kailangang isaalang-alang kapag inilalarawan ang lokasyon ng ari-arian na sinusuri ay:

-- para sa isang ari-arian ng opisina - lokasyon sa distrito ng "negosyo" ng lungsod (isang mas likidong ari-arian) o kabaligtaran, lokasyon na malalim sa isang pang-industriya na lugar (posibleng mga kahirapan sa pagpapatupad), maginhawang accessibility sa transportasyon, atbp.;

para sa isang retail na ari-arian - lokasyon sa isang retail corridor (o, sa kabilang banda, malalim sa isang "dead-end" na kalye), intensity ng trapiko, katanyagan ng lugar, atbp.;

para sa isang pag-aari ng bodega -- accessibility sa transportasyon, pagkakaroon ng imprastraktura (linya ng tren, atbp.), pagkakaroon ng lahat ng kinakailangang komunikasyon sa sapat na dami (kuryente, gas, tubig, atbp.).

Kapag inilalarawan ang lokasyon ng object ng pagtatasa, medyo malinaw na ipakita ang graphical na impormasyon, batay sa kung saan maaari mong maunawaan kung saan matatagpuan ang object ng pagtatasa,

Ang pinagmulan ng impormasyong ito ay maaaring elektroniko at mga card na papel mga lungsod. Magbigay tayo ng isang halimbawa ng isang graphic na imahe at isang maikling paglalarawan ng teksto ng lokasyon ng object ng pagtatasa.

Pagsusuri ng pinakamahusay at pinaka epektibong paggamit

Dahil ang aktibidad sa pagtatasa ay nagsasangkot ng pagtukoy sa halaga ng pamilihan, ang pagsusuri sa pinakamabisang paggamit ay tumutukoy sa pinaka kumikita at mapagkumpitensyang paggamit ng isang partikular na ari-arian.

Ang pagsusuri sa pinakamabisang paggamit ng isang ari-arian ay nagsasangkot ng pagsasagawa ng isang detalyadong pag-aaral ng sitwasyon sa merkado, ang mga katangian ng ari-arian na pinahahalagahan, pagkilala sa mga opsyon na hinihiling ng merkado na katugma sa mga parameter ng ari-arian na pinahahalagahan, pagkalkula ng kakayahang kumita ng bawat opsyon at tinatantya ang halaga ng property para sa bawat opsyon sa paggamit. Kaya, ang huling konklusyon tungkol sa pinaka-epektibong paggamit ay maaari lamang gawin pagkatapos kalkulahin ang gastos.

Ang pinakamahusay at pinakamabisang paggamit ng isang ari-arian ay ang opsyon ng paggamit ng libre o binuo na kapirasong lupa, na legal na posible at maayos na pormal, pisikal na magagawa, at binibigyan ng naaangkop Pinagkukuhanan ng salapi at nagbibigay ng pinakamataas na halaga.

Ang pinakamainam na paggamit ng isang piraso ng lupa ay tinutukoy ng mga nakikipagkumpitensyang salik ng partikular na merkado kung saan nabibilang ang ari-arian na pinahahalagahan, at hindi ito resulta ng pansariling haka-haka ng may-ari, developer o appraiser. Samakatuwid, ang pagsusuri at pagpili ng pinakamabisang paggamit ay, sa esensya, pananaliksik sa ekonomiya salik sa pamilihan na makabuluhan para sa pinahahalagahang bagay.

Sa karamihan ng mga kaso, ang isang pinakamahusay at pinakamahusay na pagsusuri sa paggamit ay hindi kinakailangan upang suriin para sa mga layunin ng collateral. Kapag nagtatasa para sa mga layunin ng collateral, ang pagsusuri na ito ay isinasagawa lamang sa kaganapan ng isang malinaw na hindi pagkakapare-pareho sa pagitan ng pag-aari na tinasa at ang kasalukuyang paggamit nito. Sa kasong ito, ang isang pagtatasa na isinasaalang-alang ang mga pagbabago sa nilalayon na layunin ng bagay ay dapat isagawa kung ang naturang layunin ay natukoy na at tahasang. (http://www.audit-it.ru/articles/appraisal/a109/188103.html).

Alinsunod sa Pederal na pamantayan pagtatasa No. 1, na inaprubahan ni Vympelz ng Ministry of Economic Development ng Russia na may petsang Hulyo 20, 2007 No. 256, ang pamamaraan para sa pagtatasa ng halaga ng merkado ay isinasagawa gamit ang tatlong mga diskarte:

Diskarte sa kita (capitalization o income discounting approach sa real estate valuation);

Cost-based na diskarte;

Comparative approach (market approach sa real estate valuation).

Bago kalkulahin ang halaga ng bagay sa pagpapahalaga para sa bawat isa sa mga diskarte, ang pagiging angkop ng mga diskarte sa pagpapahalaga ay nabibigyang katwiran.

Ang pagpili ng isa o ibang diskarte, pati na rin ang pamamaraan sa bawat isa sa mga diskarte, ay ginawa batay sa mga detalye ng bagay na sinusuri, ang mga katangian ng isang partikular na merkado at ang komposisyon ng impormasyong nakapaloob sa nakolektang impormasyon. Ang mga diskarte sa pagsusuri, bilang panuntunan, ay magkakaugnay at magkakaugnay.

Cost-effective na diskarte sa pagtatasa ng real estate para sa mga layunin ng collateral

Ang diskarte sa gastos ay isang hanay ng mga pamamaraan para sa pagtatantya ng halaga ng isang tinasa na bagay, batay sa pagtukoy sa mga gastos na kinakailangan upang maibalik o palitan ang tinasa na bagay, na isinasaalang-alang ang pagkasira nito.

Ang diskarte na ito kapag nagtatasa para sa mga layunin ng collateral ay, bilang isang patakaran, ay bihirang ginagamit. Gayunpaman, sa ilang mga kaso, halimbawa, sa kawalan ng isang sapat na binuo na merkado at impormasyon tungkol dito, ang isang cost-based na diskarte ay maaaring ang isa lamang.

Ang paggamit ng diskarte sa gastos ay tiyak na maaaring iwanan kapag pinahahalagahan ang mga bagay kung saan makikita ang isang sapat na malaking halaga ng impormasyon sa merkado, gayundin kapag pinahahalagahan ang mga bagay na medyo "may edad". Ang pagpapahalaga gamit ang diskarte sa gastos sa kasong ito ay hindi bumubuo ng isang sapat na maaasahang opinyon tungkol sa posibleng presyo ng pagbebenta ng naturang bagay sa merkado.

Kapag tinatasa ang medyo bagong mga pag-aari, ang isang pagtatantya ay maaaring gamitin bilang isang medyo mahusay na gabay sa kawalan ng tamang dami ng impormasyon sa merkado, ngunit ito ay kinakailangan upang maingat na pag-aralan ang kalkulasyon na ibinigay ng may-ari (maaaring ito ay naiiba nang malaki mula sa average na mga tagapagpahiwatig ng merkado ).

Ang lohika para sa pagsasagawa ng trabaho sa loob ng diskarte sa gastos ay nagsasangkot ng pagsasagawa ng mga sumusunod na aksyon:

pagtatasa ng halaga ng pagpapalit ng tinasa na gusali (o gastos sa pagpapalit);

pagtatasa ng halaga ng kita ng negosyo (kita ng mamumuhunan);

pagkalkula ng mga natukoy na uri ng pagsusuot;

pagtatasa ng market value ng land plot;

pagkalkula ng pangwakas na halaga ng bagay sa pagtatasa sa pamamagitan ng pagsasaayos ng kapalit na gastos para sa pagkasira, na sinusundan ng pagtaas ng nagresultang halaga ng halaga ng plot ng lupa.

Ang lohika na ito ay maaaring ilarawan bilang ang sumusunod na pormula,
na nagpapahintulot na makakuha ng konklusyon tungkol sa halaga ng: isang komersyal na real estate object:

Gastos ng bagay = Araw * (I -- I) + Lupa, kung saan

ВС - kapalit na gastos ng bagay sa pagpapahalaga (o kapalit na gastos) na isinasaalang-alang ang kita ng negosyante;

I ay ang halaga ng natukoy na pagsusuot ng bagay;

Szem. -- ang halaga ng mga karapatan sa ari-arian sa isang lupain.

Pagtatasa ng kapalit na gastos

Ang replacement cost (RC) ay ang halaga ng pagtatayo ng ari-arian na tinatasa bilang bago, kinakalkula sa kasalukuyang mga presyo, nang hindi isinasaalang-alang ang pagkasira, at pagkakaugnay. sa petsa ng pagtatasa.

Maaaring kalkulahin ang halaga ng pagpapalit batay sa gastos sa pagpaparami o gastos sa pagpapalit.

Ang gastos sa pagpaparami ay tumutukoy sa mga gastos sa pagtatayo sa kasalukuyang mga presyo sa aktwal na petsa ng pagtatasa eksaktong kopya ng tinasang gusali, p. gamit ang pareho mga materyales sa gusali, mga pamantayan at proyekto.

Ang gastos sa pagpapalit ay tinutukoy ng mga gastos sa pagtatayo sa kasalukuyang mga presyo sa aktwal na petsa ng pagtatasa ng isang bagay ng pantay na utility gamit ang mga modernong materyales, pamantayan, disenyo at solusyon sa arkitektura.

Tulad ng makikita mula sa mga kahulugan sa itaas, ang pagkalkula ng kapalit na gastos ay mas kanais-nais, dahil sa pangalawang kaso ang mga gastos sa pagtatayo ng isang gusali na naiiba mula sa nasuri ng mga katangian ay kinakalkula, habang ang pagtatasa ng pagkakaiba sa utility ng ang kumpara sa mga gusali ay napaka-subjective.

Sa kabilang banda, ang pagpili ng pagkalkula ng kapalit na gastos ay maaari ding makatwiran kung ang gusaling sinusuri ay may ilang mga senyales ng functional wear and tear, na hindi makakabawas sa komersyal na kaakit-akit nito para sa isang potensyal na mamimili.

Sa pangkalahatan, ang pagpili sa pagitan ng halaga ng "pagpaparami" at ang halaga ng "pagpapalit" ay nakasalalay sa maraming mga kadahilanan: ang layunin ng pagtatasa, ang dami at kalidad ng impormasyon na nakolekta tungkol sa bagay ng pagtatasa, ang mga pisikal na katangian nito, atbp.

Mga mapagkukunan ng impormasyon para sa pagkalkula ng halaga ng "pagpaparami" o halaga ng "pagpapalit":

mga pagtatantya ( lokal na pagtatantya, mga pagtatantya ng bagay, pagkalkula ng buod ng pagtatantya);

mga koleksyon ng UPVS (mga koleksyon ng pinagsama-samang mga tagapagpahiwatig ng kapalit na halaga ng mga gusali at istruktura para sa muling pagsusuri ng mga fixed asset ayon sa industriya Pambansang ekonomiya) Mga koleksyon ng UPSS (ibinigay ang mga gastos noong mga presyo noong 1969):

mga koleksyon na ginawa ng Co-Invest (industrial, residential, mga pampublikong gusali atbp.) (gastos noong 2009,2010 na mga presyo);

Mga indeks ng gastos sa konstruksiyon (mga kautusan ng Gosstroy, mga koleksyon ng Co-Invest), atbp.

Sa pagsasanay sa pagpapahalaga, ang mga sumusunod na pamamaraan ay ginagamit upang matukoy ang buong halaga ng pagpapalit:

1) Paraan ng comparative unit,

2) Paraan ng pagkasira ayon sa mga bahagi,

3) Paraan ng quantitative survey.

Ang pagpili ng paraan ay tinutukoy ng layunin ng pagtatasa at ang kinakailangang katumpakan ng pagkalkula.

Paraan ng comparative unit ay batay sa paggamit ng halaga ng pagtatayo ng isang comparative unit (1 square meter, 1 cubic meter) ng isang katulad na gusali. Ang halaga ng isang comparative unit ng isang analogue ay nangangailangan ng pagsasaayos sa mga natukoy na pagkakaiba sa pagitan nito at ng bagay na sinusuri (mga pisikal na parameter, pagkakaroon ng madaling naka-install na kagamitan, mga kondisyon sa pagpopondo, atbp.).

Ang buong halaga ng pagpapalit ng tinasang bagay ay natutukoy sa pamamagitan ng pag-multiply ng naayos na halaga ng isang paghahambing na yunit sa bilang ng mga yunit ng paghahambing (lugar, kubiko na kapasidad). Upang matukoy ang halaga ng mga gastos, karaniwang ginagamit ang iba't ibang reference at regulatory materials, halimbawa, "Aggregated indicators of construction cost", "Aggregated indicators of the cost of replacement cost."

Ang sumusunod na formula ay ginagamit para sa pagkalkula:

Si Sn= S.s. H Kaya H SA 1 H SA 2 H SA 3 H SA 4 H SA 5,

saan: Si Sn-- ang halaga ng bagay na tinatasa;

S.s.-- halaga ng 1 sq. o cubic meter ng isang tipikal na istraktura sa base date;

Kaya-- bilang ng mga yunit ng paghahambing (lugar o dami ng bagay na sinusuri)

SA 1 -- koepisyent na isinasaalang-alang ang mga natukoy na pagkakaiba sa pagitan ng tinasa na bagay at ng napiling tipikal na istraktura sa lugar, dami, at iba pang mga pisikal na parameter;

SA 2 -- correction factor para sa lokasyon ng bagay;

SA 3 -- koepisyent ng pagbabago sa gastos ng konstruksiyon at pag-install ng trabaho sa panahon sa pagitan ng base date at petsa sa oras ng pagtatasa;

SA 4 -- coefficient na isinasaalang-alang ang tubo ng developer;

SA 5 -- coefficient na isinasaalang-alang ang VAT (%).

Ang pamamaraang ito ay batay sa gastos ng isang yunit ng paghahambing ng isang tipikal na bagay o analogue, kapag pumipili kung alin ito ay kinakailangan upang obserbahan ang pagkakapareho ng functional na layunin, pisikal na katangian, klase mga sistema ng istruktura, mga petsa ng pagkomisyon ng pasilidad at iba pang mga katangian.

Tinatantya ng paraan ng paghahambing ng yunit ang halaga ng isang item sa halaga ng kapalit. Ito ay dahil sa ang katunayan na ang halaga ng isang comparative unit na ginamit sa mga kalkulasyon, bilang isang patakaran, ay hindi kumakatawan sa isang magkaparehong bagay, ngunit isang malapit na analogue.

Paraan ng pagkasira ng bahagi batay sa paggamit ng magkakaibang impormasyon na may husay. Ang mga indibidwal na bahagi ng konstruksiyon ng isang gusali: pundasyon, dingding, sahig, atbp. - ay tinasa ayon sa mga tagapagpahiwatig ng gastos, kabilang ang direkta at hindi direktang mga gastos na kinakailangan para sa pagtatayo ng isang yunit ng dami ng isang partikular na bahagi. Ang halaga ng buong gusali ay kinakalkula bilang ang kabuuan ng mga gastos ng lahat ng mga bahagi gamit ang formula:

saan SA gusali - gastos sa pagtatayo ng gusali sa kabuuan;

Vj-- dami j- ika bahagi;

Cj-- gastos sa bawat yunit ng volume;

N-- bilang ng mga inilalaang bahagi ng gusali;

Kn - isang koepisyent na isinasaalang-alang ang mga umiiral na pagkakaiba sa pagitan ng tinasa na bagay at ang napiling tipikal na istraktura (para sa isang magkaparehong bagay na Kn = 1);

Ang Ki ay isang koepisyent na isinasaalang-alang ang kabuuang pagkasira.

Ang paraan ng pagkasira ng bahagi ay may ilang mga uri:

Paraan ng subcontracting;

Paghahati-hati ayon sa profile sa trabaho;

Paglalaan ng mga gastos.

Paraan ng subcontracting ay batay sa paggamit ng impormasyon sa halaga ng trabahong isinagawa sa ilalim ng mga kasunduan sa subkontrata na tinapos ng pangkalahatang kontratista na may dalubhasang mga organisasyon sa pagtatayo-- mga subcontractor. Ang buong halaga ng pagpapalit ay kinakalkula bilang kabuuan ng mga gastos ng lahat ng subcontracted construction at installation work.

Paraan ng profile Kasama sa pagtatasa ang buong halaga ng pagpapalit bilang kabuuan ng mga gastos sa pagkuha ng mga indibidwal na espesyalista sa konstruksiyon (mga mason, plasterer, karpintero, atbp.)

Paraan ng Dedikadong Gastos nagsasangkot ng sistematikong paggamit ng mga yunit ng paghahambing upang suriin ang iba't ibang bahagi ng mga gusali, pagkatapos kung saan ang mga resulta ng mga indibidwal na pagtatasa ay buod.

Paraan ng quantitative survey nagsasangkot ng paglikha ng isang bagong pagtatantya para sa pinahahalagahang bagay sa mga presyo sa petsa ng pagtatasa. Para sa mga layuning ito, ang isang detalyadong pagsusuri sa dami at gastos ay isinasagawa, pati na rin ang pagkalkula ng mga gastos sa pagtatayo at gawain sa pag-install indibidwal na mga bahagi at ang gusali sa kabuuan. Isinasaalang-alang ng pagkalkula ang mga direktang gastos, mga gastos sa overhead at iba pang mga gastos na kumakatawan sa buong pagtatantya para sa pagtatayo ng tinasang pasilidad.

Ang paraan ng quantitative survey ay nagbibigay ng pinakatumpak na resulta ng kabuuang halaga ng pagpapalit, ngunit ito ang pinaka-labor-intensive at nangangailangan ng appraiser na magkaroon ng praktikal na kaalaman sa larangan ng disenyo at pagtatantya ng negosyo.

Mga pagtatantya ng halaga ng entrepreneurial tubo (kita ng mamumuhunan)

Ang tubo ng isang negosyante (mamumuhunan) ay ang gantimpala na kailangan ng isang tipikal na mamumuhunan (tagabuo, developer) para sa panganib na nauugnay sa pagtatayo ng isang proyekto na katulad ng istraktura sa bagay na pinahahalagahan.

Sa katunayan, ang halagang ito ay sumasalamin sa average na kita ng mamumuhunan na maaaring dalhin ng pagpapatupad ng isang proyekto, kabilang ang mga gastos sa pamamahala at organisasyon ng konstruksiyon, pangkalahatang pangangasiwa at panganib na nauugnay sa konstruksiyon. Bilang isang patakaran, kapag bumubuo ng tagapagpahiwatig na ito, hindi nila binibigyang pansin ang yugto ng ikot ng buhay kung saan matatagpuan ang segment ng komersyal na merkado ng real estate, na kinabibilangan ng bagay na sinusuri, sa pag-asa ng halaga nito sa dami. at timing ng konstruksyon, kung ang mga tungkulin ng mamumuhunan (customer) at ng tagabuo ay hiwalay (kontratista), mula sa iba pang mga kadahilanan. Alinsunod dito, kapag isinasaalang-alang ang Ulat, mahalagang malinaw na tukuyin ang hanay ng kita ng negosyante (mamumuhunan) at itatag ang hanay ng kasalukuyang average na halaga sa pamilihan.

Dapat pansinin na ang halaga ng kita ng isang negosyante, depende sa antas ng pag-unlad ng merkado ng real estate at ang ikot ng buhay kung saan matatagpuan ang isang partikular na segment ng komersyal na merkado ng real estate, ay maaaring mag-iba sa loob ng isang makabuluhang saklaw. Halimbawa, sa komersyal na real estate market ng Moscow noong 2005, ngunit ayon sa pinakamalaking analytical na ahensya, ang kita ng isang negosyante sa retail real estate segment ay mula 25 hanggang 40% noong 2006 at 2007, isang pagbaba at pagpapapanatag ng ang tagapagpahiwatig na ito ay sinusunod. Sa pagsasagawa, mahirap makakuha ng data ng merkado sa mga kita, dahil madalas silang isang lihim ng kalakalan.

Pagkalkula ng mga natukoy na uri ng pagsusuot

Ang depreciation ay nailalarawan sa pamamagitan ng pagbawas sa pagiging kapaki-pakinabang ng ari-arian at ang pagiging kaakit-akit ng mga mamimili mula sa punto ng view ng isang potensyal na mamumuhunan.

Bilang isang patakaran, ang depreciation ay ipinahayag sa pagbaba ng halaga (depreciation) ng isang bagay sa isang tiyak na panahon dahil sa impluwensya ng iba't ibang mga kadahilanan.

Depende sa mga dahilan na nagiging sanhi ng pagbaba ng halaga ng isang ari-arian, ang pisikal, functional at panlabas na mga uri ng pagkasira ay nakikilala.

Pisikal na pagkasira. Sinasalamin ang mga pagbabago sa mga pisikal na katangian ng isang ari-arian sa paglipas ng panahon (halimbawa, mga depekto sa mga elemento ng istruktura). Ang pisikal na pagsusuot ay may dalawang uri: ang una ay nangyayari sa ilalim ng impluwensya ng mga salik sa pagpapatakbo, ang pangalawa - sa ilalim ng impluwensya ng natural at natural na mga kadahilanan.

Mayroong apat na pangunahing pamamaraan para sa pagkalkula ng pisikal na pamumura ng mga gusali: eksperto, gastos, regulasyon (o accounting) at ang paraan ng pagkalkula ng buhay ng gusali.

Ang porsyento ng pisikal na pagkasira ng isang bagay na tinasa ng isang ekspertong pamamaraan ay tinutukoy batay sa Mga Panuntunan para sa pagtatasa ng pisikal na pagkasira ng mga gusali ng tirahan. Ang buhay ng serbisyo ng mga gusali sa kabuuan ay nakasalalay sa tibay ng mga bahagi nito. Ang pisikal na pagkasira ng mga elemento ng gusali ay kinakalkula bilang produkto ng tiyak na bigat ng isang istrukturang elemento ng gusali at ang porsyento ng pagkasira ng elementong ito, na hinati sa 100. Ang pisikal na pagkasira ng buong gusali ay tinutukoy bilang ang weighted average ng lahat ng elemento ng gusali. Ang ekspertong paraan ng pagtukoy ng pisikal na pagkasira ay kadalasang ginagamit kapag nag-iimbentaryo ng real estate.

Mayroong naaalis at hindi na maibabalik na pisikal na pagkasira. Matatanggal na pisikal na pagsusuot Ipinapalagay na ang mga gastos sa kasalukuyang pagkukumpuni ay mas mababa kaysa sa idinagdag na halaga ng pasilidad. Hindi mababawi na pisikal na pagkasira ay isinasaalang-alang kapag ang halaga ng pagwawasto ng depekto ay lumampas sa gastos na idaragdag sa bagay. Ang lahat ng mga elemento ng gusali ay nahahati sa dalawang kategorya: pangmatagalan (pundasyon, dingding, kisame, atbp.) at pagkasira (bubong, pandekorasyon na trim, pagpipinta, atbp., ibig sabihin, ang mga elementong iyon na maaaring ayusin (ibalik) sa panahon ng patuloy na pag-aayos).

Ang paraan ng gastos ay nagsasangkot ng pagtukoy sa mga gastos ng pagpaparami ng mga elemento ng gusali. Sa pamamagitan ng inspeksyon, natutukoy ang porsyento ng pagkasira ng bawat elemento ng gusali, na pagkatapos ay isinalin sa mga termino ng halaga. Ang isang mas tumpak, na-adjust na pagtatantya ng gastos ng pisikal na pamumura ay nakukuha kapag ang porsyento ng pamumura ay tinutukoy bilang isang weighted average.

Ang pamantayan (o accounting) na paraan para sa pagtukoy ng pisikal na pagkasira ng mga gusali ay nagsasangkot ng paggamit ng Pinag-isang mga rate ng pamumura para sa kumpletong pagpapanumbalik ng mga fixed asset.

Kapag ginagamit ang paraan ng pagkalkula ng buhay ng gusali, maraming termino ang ginagamit.

Ang buhay pang-ekonomiya ay ang panahon kung saan maaaring gamitin ang isang bagay para kumita. Sa panahong ito, ang mga pagpapabuti ay nakakatulong sa halaga ng ari-arian; Ang pang-ekonomiyang buhay ng isang ari-arian ay nagtatapos kapag ang mga pagpapahusay na ginawa ay hindi nakakatulong sa halaga ng ari-arian dahil sa pangkalahatang pagkaluma nito.

Ang pisikal na buhay ng isang bagay ay ang panahon kung kailan umiiral ang gusali at maaaring tumira o magtrabaho. Ang pisikal na haba ng buhay ay nagtatapos kapag ang bagay ay giniba.

Ang epektibong edad ay batay sa isang pagtatasa ng hitsura, teknikal na kondisyon, salik ng ekonomiya nakakaapekto sa halaga ng bagay.

Ang kronolohikal na edad ay ang panahon na lumipas mula sa petsa ng pagpapatakbo ng bagay hanggang sa petsa ng pagtatasa.

Ang natitirang pang-ekonomiyang buhay ng gusali ay ang panahon mula sa petsa ng pagtatasa hanggang sa katapusan ng pang-ekonomiyang buhay ng ari-arian. Ang pag-aayos at pag-upgrade ng isang ari-arian ay nagpapataas ng natitirang pang-ekonomiyang buhay nito.

Ang karaniwang buhay ng serbisyo (o karaniwang pisikal na buhay) ay ang buhay ng serbisyo ng mga gusali at istruktura na tinutukoy ng mga regulasyon.

Functional wear and tear ng bagay. Ang functional obsolescence ay kapag ang isang bagay ay hindi sumusunod modernong mga pamantayan sa mga tuntunin ng functional usefulness nito. Ang functional obsolescence ay maaaring magpakita mismo sa hindi napapanahong arkitektura ng isang gusali, sa kaginhawahan ng layout nito, dami, suporta sa engineering, atbp. Ang pagiging laos ng pagganap ay dahil sa impluwensya ng siyentipiko at teknolohikal na pag-unlad sa larangan ng arkitektura at konstruksyon. Ang functional wear and tear sa domestic practice ay tinatawag na obsolescence.

Ang functional na pagsusuot, tulad ng pisikal na pagsusuot, ay maaaring naaalis o hindi na maibabalik. Maaaring kabilang sa natatanggal na functional wear ang pagpapanumbalik ng mga built-in na cabinet, metro ng tubig at gas, kagamitan sa pagtutubero, sahig, atbp. Ang pamantayan kung ang pagsusuot ay naaalis o hindi ay isang paghahambing ng halaga ng mga gastos sa pagkumpuni sa halaga ng karagdagang halaga na natanggap . Kung ang karagdagang halaga na nakuha ay lumampas sa halaga ng pagpapanumbalik, kung gayon ang functional wear ay naaalis. Ang halaga ng naaalis na pagkasira ay tinutukoy bilang pagkakaiba sa pagitan ng potensyal na halaga ng gusali sa oras ng pagtatasa nito na may mga na-update na elemento at ang halaga nito sa petsa ng pagtatasa nang walang na-update na mga elemento.

Ang irremovable functional wear and tear ay tumutukoy sa pagbaba sa halaga ng isang gusali dahil sa mga salik na nauugnay sa mga katangian ng kalidad ng gusali. Bukod dito, maaaring mayroong labis o kakulangan ng mga katangian ng kalidad. Halimbawa, ang mga apartment na may dalawang silid ay may malaking demand sa merkado ng pag-upa kumpara sa mga apartment na may isang silid. Ang halaga ng ganitong uri ng depreciation ay kinakalkula bilang ang halaga ng mga pagkalugi mula sa upa kapag inuupahan ang mga apartment na ito, na pinarami ng multiplier ng kabuuang buwanang upa na karaniwan para sa ganitong uri ng apartment. Kaya, ang halaga ng hindi na maibabalik na pagkasira at pagkasira ay tinutukoy sa pamamagitan ng pag-capitalize ng mga pagkalugi sa pag-upa.

Panlabas (pang-ekonomiya) pagkasira- ay isang pagbaba sa halaga ng isang gusali dahil sa isang negatibong pagbabago sa panlabas na kapaligiran nito, sanhi ng alinman sa pang-ekonomiya o pampulitika na mga kadahilanan, o iba pang panlabas na mga kadahilanan. Ang mga dahilan para sa panlabas na pagkasira ay maaaring, halimbawa, ang pangkalahatang pagbaba ng lugar kung saan matatagpuan ang bagay, mga aksyon ng gobyerno o lokal na administrasyon sa larangan ng pagbubuwis, seguro at iba pang mga pagbabago sa merkado para sa trabaho, libangan , edukasyon, atbp. Ang mga makabuluhang kadahilanan na nakakaimpluwensya sa dami ng panlabas na pagsusuot ay ang malapit sa "hindi kaakit-akit" natural o mga artipisyal na bagay: mga latian, dumi sa alkantarilya, mga restawran, dance floor, mga istasyon ng gas, mga istasyon ng tren, mga ospital, mga paaralan, mga negosyo, atbp. Ang pagkasira mula sa mga panlabas na impluwensya ay kadalasang hindi na mababawi.

Pagtatasa ng market value ng isang land plot

Ang pagpapahalaga ng isang land plot, bilang panuntunan, ay isang medyo kumplikado at matagal na gawain.

Isaalang-alang natin ang mga pangunahing punto na kailangang bigyang-pansin kapag tinatasa ang halaga sa pamilihan ng mga binuong lupain bilang bahagi ng isang pag-aari ng real estate, na kadalasang matatagpuan sa mga sitwasyong "collateral".

Kapag sinusuri ang isang kasunduan sa pagpapaupa ng lupa, kailangan mong bigyang pansin ang:

· oras ng kontrata;

· ang pagkakaroon ng mga encumbrances at easement, na dapat higit pang pag-aralan upang isaalang-alang ang mga encumbrances kapag kinakalkula ang market value ng property.

Kapag sinusuri ang Cadastral Plan, kailangan mong bigyang pansin ang:

Mga hangganan ng lupain;

Walang direktang paghihigpit sa posibilidad ng karagdagang pag-unlad.

Dapat itala ng Ulat sa Pagpapahalaga ang kategorya ng lupang tinukoy sa sertipiko ng pagmamay-ari o cadastral plan ng site na nakalakip sa kasunduan sa pag-upa.

Kapag tinutukoy ang tinasang karapatan sa isang land plot, ang mga sumusunod na uri ng mga karapatan ay maaaring umiiral:

pagmamay-ari;

karapatan ng walang hanggang paggamit;

karapatan sa pag-upa (pangmatagalan, panandalian).

Pagpili ng isang paraan at paraan para sa pagkalkula ng merkadogastoslupain

Ang mga pangunahing pamamaraan para sa pagpapahalaga sa mga plot ng lupa ay ibinibigay sa "Mga rekomendasyong pamamaraan para sa pagtukoy ng halaga ng merkado ng mga plot ng lupa", na inaprubahan ng Order of the Ministry of Property of Russia na may petsang Marso 6, 2002 No. 568-r.

Dapat pansinin na bago simulan upang kalkulahin ang halaga ng isang plot ng lupa, dapat isa ay bumuo ng isang konklusyon tungkol sa "development density coefficient" at isang opinyon tungkol sa "kasapatan" ng land plot para sa buong paggana ng pasilidad.

Kapag bumubuo ng isang konklusyon, kinakailangan upang matukoy ang ratio ng lugar ng plot ng lupa at lugar ng gusali. Ang pinagmulan ng impormasyon tungkol sa lugar ng gusali ay maaaring isang sertipiko mula sa May-ari, o data mula sa Mga Teknikal na Data Sheet. BTI ng mga gusaling matatagpuan sa land plot na ito.

Sa sitwasyong ito, ang tanong ay lumitaw kung paano ilaan ang kinakailangang katabing teritoryo. Upang bumuo ng isang kaalamang opinyon tungkol sa "kasapatan" ng isang land plot, maaari kang "magsimula" mula sa mga umiiral na SNIP (kung mananatiling may kaugnayan ang mga ito kaugnay ng mga modernong bagay) o mula sa mga kinakailangan ng mga propesyonal na developer na nagpapatupad ng mga proyekto sa pamumuhunan na may kaugnayan sa komersyal na pag-unlad.

Comparative approach sa real estate valuation para sa collateral purposes

Ang comparative approach ay isa sa mga pinakakaraniwang ginagamit na approach kapag tinatasa ang real estate para sa collateral purposes.

Ang pamamaraang ito sa pagpapahalaga ay batay sa prinsipyo ng pagpapalit. Ito ay batay sa palagay na ang isang maingat na mamimili ay hindi magbabayad ng higit para sa isang bagay na ibinebenta kaysa sa kung saan ang isa na may katulad na kalidad at kaangkupan ay maaaring mabili. Ang paghahambing na diskarte ay batay sa pagtitiwala ng halaga ng pinahahalagahang bagay sa presyo ng pagbebenta ng mga katulad na bagay. Ang bawat maihahambing na benta ay inihambing sa paksang ari-arian. Ginagawa ang mga pagsasaayos sa maihahambing na presyo ng pagbebenta upang ipakita ang mga makabuluhang pagkakaiba sa pagitan ng mga ito.

Ang paghahambing na diskarte ay nagsasangkot ng ilang mga hakbang.

1st stage. Ang estado at mga uso sa pag-unlad ng merkado at lalo na ang segment kung saan nabibilang ang tinasa na bagay ay pinag-aralan. Natutukoy ang mga bagay na pinaka maihahambing sa tinatasa.

ika-2 yugto. Ang impormasyon sa mga analogue na bagay ay kinokolekta at napatunayan; ang nakolektang impormasyon ay sinusuri at ang bawat analogue na bagay ay inihahambing sa bagay na sinusuri.

ika-3 yugto. Batay sa mga natukoy na pagkakaiba sa mga katangian ng pagpepresyo ng mga inihambing na bagay, ang mga pagsasaayos ay ginawa sa mga presyo ng pagbebenta ng mga maihahambing na analogue.

ika-4 na yugto. Ang mga inayos na presyo ng mga kahalintulad na bagay ay napagkasunduan at ang panghuling halaga ng market value ng tinasang bagay ay hinango batay sa isang paghahambing na diskarte.

Ang pangunahing bentahe ng paghahambing na diskarte ay nakatuon ito sa aktwal na nakamit na mga presyo ng pagbili at pagbebenta ng mga katulad na bagay.

Sa pangkalahatan, ang posibilidad ng paglalapat ng paghahambing na diskarte ay nakasalalay sa pagkakaroon ng isang aktibong merkado, dahil ang diskarte ay nagsasangkot ng paggamit ng data sa aktwal na mga transaksyon, pati na rin sa pagiging bukas ng merkado at ang pagkakaroon ng impormasyon sa pananalapi.

Ang tanong ng kawastuhan ng paggamit ng comparative approach sa kawalan ng mga transaksyon sa merkado ay medyo kumplikado. Bilang isang patakaran, ang sitwasyong ito ay maaaring maobserbahan sa maliit mga populated na lugar, kung saan ang merkado ay hindi gaanong binuo at ang mga magagamit na mapagkukunan ng impormasyon ay hindi naglalaman ng impormasyon sa mga transaksyon sa pagbili at pagbebenta ng mga maihahambing na bagay.

Sa kasong ito, ang sumusunod na algorithm ay maaaring gamitin bilang isang katanggap-tanggap na solusyon:

Tinutukoy ang mga "katulad" na lungsod na matatagpuan sa parehong rehiyon, rehiyon, atbp. (maaaring kasama sa pamantayan sa paghahambing ang bilang at antas ng kita ng populasyon, ang pagkakaroon ng isang binuo na merkado ng pabahay, lokasyon na may kaugnayan sa isang "susi" na ruta ng transportasyon, atbp.);

maghanap ng data sa mga maihahambing na transaksyon:

ang mga kalkulasyon ay isinasagawa at, kung kinakailangan, ang mga naaangkop na pagsasaayos ay ginawa.

Mahalagang tandaan na ang pamamaraang ito ay dapat gamitin nang may patas na antas ng pag-iingat. Ang pamamaraang ito ay maaaring gamitin bilang isang pantulong na diskarte upang maunawaan kung ang halaga ng isang bagay na nakuha sa loob ng balangkas ng iba pang mga diskarte (kita at gastos) ay nasa isang maihahambing na saklaw o hindi.

Kapag inilalapat ang diskarteng ito, mahalagang iwasan ang pagkakamali ng maling pagtukoy sa antas ng pagkatubig ng bagay sa pagpapahalaga at, bilang kinahinatnan, pagpapahalaga sa isang ganap na hindi likidong bagay na may kasunod na pagpasa ng isang "kanais-nais" na resulta bilang isang "totoo" isa.

Ang mga pangunahing yugto ng pagtatasa ng real estate gamit ang isang paghahambing na diskarte:

pagpili ng mga analogue at koleksyon ng impormasyon sa mga analogue;

pagpili ng yunit ng paghahambing;

paggawa ng mga pagsasaayos para sa mga natukoy na pagkakaiba sa mga katangian ng pagpepresyo ng mga pinaghahambing na bagay;

pagbuo ng panghuling halaga ng gastos.

Isaalang-alang natin ang mga pangunahing punto na kailangang bigyang-pansin sa loob ng bawat yugto.

Ang pagpili ng mga analogue at ang koleksyon ng impormasyon sa mga analogue ay ang una at, sa katunayan, ang pangunahing yugto sa paggamit ng comparative approach.

Upang pumili ng mga analogue, maaaring gamitin ang mga sumusunod na pangunahing elemento ng paghahambing:

Functional na layunin;

lokasyon;

Mga katangiang pisikal (laki, kondisyon ng bagay, atbp.).

Ang functional na layunin ay isa sa mga pangunahing elemento ng paghahambing. Ang pinakamalaking pagkakamali ay maaaring ang pagpili ng mga bagay ng isang ganap na naiibang functional na layunin bilang mga analogue.

Kinakailangang lapitan ang pagpili ng mga analogue na may mahusay na pag-iingat kung ang bagay ay potensyal na napapailalim sa demolisyon o muling pagtatayo. Kapag pumipili ng mga analogue, mahalagang maunawaan kung ano ang pinagbabatayan ng pagganyak ng mamimili. Bilang isang tuntunin, sa ganoong sitwasyon, ang pangunahing dahilan ay ang pagkuha ng mga karapatang magtayo ng bagong pasilidad. Alinsunod dito, bilang mga analogue, ipinapayong tumuon sa mga bagay na napapailalim sa demolisyon na may maihahambing na lokasyon at bigyang-pansin ang posibleng pinahihintulutang paggamit ng mga karapatan sa isang land plot.

Ang mga mapagkukunan ng impormasyon para sa paglikha ng isang listahan, mga analogue at pagkuha ng impormasyong kinakailangan para sa pagtatasa ay:

Paunang data na nakuha bilang resulta ng paghahanap sa Internet;

Ang data na ibinigay ng mga ahensya ng pagsusuri at mga kumpanya ng real estate;

Sariling mga database na pinananatili ng kumpanya ng pagtatasa.

Ang isang medyo karaniwang sitwasyon ay kapag ang impormasyon ay ginagamit na hindi naglalaman ng lahat ng kinakailangang data na nagpapahintulot sa isa na bumuo ng isang konklusyon na ang pagpili ng mga analogue ay ginawa nang tama.

Sa kaso ng hindi kumpletong impormasyon tungkol sa mga halaga ng pangunahing mga kadahilanan sa pagpepresyo ng mga bagay na inaalok bilang mga analogue, isang panlabas na inspeksyon ng mga bagay na ito ay kinakailangan. Siyempre, ang aplikasyon ng mga larawan ng mga analogue at pagguhit ng mga analogue na bagay sa isang mapa ng lungsod kasama ang object ng pagtatasa ay magbibigay ng mas kumpletong visual na impormasyon.

Pagkatapos pumili ng mga analogue at pagkolekta ng impormasyon, dapat mong yugto pagpili ng yunit ng paghahambing.

Ang pinakakaraniwang ginagamit na mga yunit ng paghahambing ay maaaring:

1 sq.m.

1 sq.m. magagamit o paupahang lugar.

Kinakailangang tandaan ang kahalagahan ng wastong pagpili ng isang yunit ng paghahambing at pagtukoy sa mga katangian ng gastos ng parameter na ito.

Matapos piliin ang mga yunit ng paghahambing, ang mga pagsasaayos ay ginawa.

Sa teorya ng pagtatasa ng real estate, ang mga sumusunod na uri ng mga pagbabago ay nakikilala:

Interes (halimbawa, mga pagsasaayos para sa lokasyon, pagkasira, oras ng pagbebenta, atbp.);

Gastos (halimbawa, mga pagwawasto para sa mga katangian ng husay, pati na rin ang mga pagwawasto na kinakalkula ng mga istatistikal na pamamaraan). Ang mga pagsasaayos sa pananalapi na ginawa sa presyo ng isang ibinebentang analog na bagay sa kabuuan ay dapat magsama ng mga pagsasaayos para sa pagkakaroon o kawalan ng karagdagang mga pagpapabuti (mga extension ng bodega, mga parking lot, atbp.);

Ganap

Kamag-anak.

Tingnan natin nang mas malapitan mga highlight, na dapat isaalang-alang kapag gumagawa ng mga pagbabago.

Mayroong sampung pangunahing elemento ng paghahambing (na talagang mga pagsasaayos) na dapat isaalang-alang sa paraan ng paghahambing ng mga benta:

1. inilipat ang mga karapatan sa ari-arian;

2. mga kondisyon sa pagpopondo (sa kasanayang Ruso ay bihirang ginagamit ito);

3. mga tuntunin ng pagbebenta;

mga gastos na natamo kaagad pagkatapos ng pagbili;

kondisyon sa pamilihan;

lokasyon;

pisikal na katangian (laki, kalidad ng mga materyales sa gusali, kondisyon ng gusali);

mga katangiang pang-ekonomiya (mga gastos sa pagpapatakbo, mga tuntunin ng kasunduan sa pag-upa, mga gastos sa pangangasiwa, komposisyon ng mga nangungupahan, atbp.);

uri ng paggamit;

10. mga bahagi ng halaga na hindi bahagi ng real estate.

Sa katunayan, ang mga elemento ng paghahambing sa itaas ay pamantayan para sa pagpili ng mga analogue. Paano. Kung mas tumpak na tumutugma ang analog sa mga tinukoy na katangian ng bagay ng pagsusuri, mas kaunting mga pagbabago ang gagawin at mas maaasahan ang resulta.

Tingnan natin ang bawat isa sa mga elementong ito.

Mga karapatan sa paglilipat ng ari-arian. Ang presyo ng transaksyon ay depende sa inilipat na mga karapatan sa ari-arian. Ang isang medyo karaniwang sitwasyon ay kapag may mga wastong kasunduan sa pag-upa para sa mga lugar ng ari-arian na tinatasa. Sa kasong ito, kapag tinutukoy ang halaga ng isang bagay, ang mga susog ay dapat na sumasalamin sa mga pagkakaiba sa pagitan ng potensyal na kita ng pinahahalagahang bagay at ang analogue nito.

Mga tuntunin sa pananalapi. Ang pagkakaroon ng hiniram na pinagmumulan ng financing ay maaari ding makaapekto sa halaga ng ari-arian. Upang kalkulahin ang pag-amyenda, kinakailangang magkaroon ng kumpletong impormasyon tungkol sa scheme ng financing na pinagtibay sa isang partikular na kaso. Batay sa mga kondisyong umiiral sa merkado ng Russia, ang pagsasaayos na ito ay bihirang ginagamit.

Mga katulad na dokumento

Ang konsepto, mga tampok ng isang residential mortgage at ang pangangailangan, pamamaraan para sa pagtatasa ng real estate para sa mga layunin ng mortgage lending. Pagtukoy sa halaga ng isang gusali gamit ang iba't ibang diskarte sa pagtatasa ng real estate at paggamit ng cost, comparative at income approach.

thesis, idinagdag noong 06/23/2011

Mga tampok ng pagtatasa ng mga collateral na bagay. Pagsusuri ng paggamit ng lupa. Pagpapasiya ng halaga sa pamilihan ng bagay sa pagpapahalaga batay sa mga diskarte sa gastos, paghahambing at kita. Ang pagbibigay-katwiran sa ratio ng pagkatubig at panghuling konklusyon sa halaga.

thesis, idinagdag noong 12/19/2011

Pag-uuri ng mga bagay sa real estate, pangkalahatang mga prinsipyo kanilang mga pagtatasa. Pagsusuri ng sitwasyon sa pangalawang komersyal na merkado ng real estate sa Novosibirsk. Paglalapat ng gastos, kita at paghahambing na mga diskarte sa pagtatasa ng halaga sa pamilihan ng isang gusaling administratibo.

thesis, idinagdag noong 06/28/2012

Pagtatantya ng halaga ng real estate sa opisina. Pangunahing katangian ng aplikasyon ng tatlong mga diskarte sa pagpapahalaga (comparative, kita at gastos). Pagpapasiya ng market value ng isang land plot. Koordinasyon ng mga resulta at konklusyon sa halaga ng pamilihan.

thesis, idinagdag noong 08/04/2012

Konsepto, pangunahing yugto at pamamaraan ng pagpapahalaga sa real estate. Pagkalkula ng halaga ng isang ari-arian (apat na silid na apartment) gamit ang paghahambing, kita at mga diskarte sa gastos sa pagtatasa. Capitalization ng kita, ang kaugnayan nito sa kasalukuyang halaga.

course work, idinagdag 02/27/2014

Pagtukoy sa halaga sa pamilihan ng isang ari-arian gamit ang mga diskarte sa gastos at kita sa pagtatasa ng real estate at paghahambing na pagsusuri benta Pagtatasa ng pisikal na pagkasira ng mga indibidwal na elemento ng istruktura at mga sistema ng engineering ng isang gusali ng tirahan.

course work, idinagdag noong 03/12/2013

Mga tampok ng real estate bilang isang bagay ng pagsusuri. Mga uri ng halaga na tinutukoy sa panahon ng pagtatasa ng real estate. Pagkalkula ng halaga ng isang real estate property "Complex of buildings" gamit ang mga pamamaraan sa loob ng framework ng comparative, cost, at income approaches. Teknik ng Ellwood.

course work, idinagdag noong 12/14/2010

Pagpapahalaga ng makinarya, kagamitan at Sasakyan para sa mga layunin ng piyansa. Mga uri ng halaga na ginagamit sa pagpapahalaga para sa mga layunin ng collateral. Mga diskarte sa paghahambing, gastos at kita sa pagpapahalaga. Pagkalkula ng market at liquidation value ng sasakyan na pinahahalagahan.

course work, idinagdag noong 11/11/2014

Pagsusuri ng merkado ng real estate sa rehiyon ng Tula. Pagtukoy sa halaga ng pamilihan ng isang ari-arian. Kapaligiran ng lokasyon ng object ng pagtatasa, paglalarawan ng mga pangunahing parameter nito. Mga katangian ng mga diskarte sa pagpapahalaga sa real estate. Pagkalkula ng halaga ng pagpuksa.

course work, idinagdag noong 03/14/2014

Pagtukoy sa tinantyang halaga ng isang walang gamit non-residential na lugar para sa piyansa. Pagsusuri ng pinakamahusay at pinakamabisang paggamit ng isang ari-arian. Pagtukoy sa halaga ng mga non-residential na lugar gamit ang iba't ibang diskarte sa real estate valuation.

Ang pagpapahalaga para sa mga layunin ng collateral ay isang pamamaraan na nagbibigay-daan sa iyo upang matukoy ang kasalukuyang halaga sa pamilihan ng collateral na ari-arian at maunawaan ang layunin na ugnayan sa pagitan ng laki ng collateral at ang halaga ng ibinigay na pautang, na nababagay sa nanghihiram at nagpapahiram. Bilang karagdagan, ang ganitong uri ng pagtatasa ay maaaring isagawa upang malutas ang mga hindi pagkakaunawaan sa pagitan ng mga partido sa isang transaksyon ng kredito na nagmumula bilang resulta ng pagreremata ng nakasangla na real estate.

Ang proseso ng pagtatasa ng real estate para sa collateral

Ang pagpapahalaga ng real estate para sa mga layunin ng collateral ay may sariling mga katangian, pangunahin dahil sa katotohanan na ang tatlong partido ay kasangkot sa prosesong ito:

institusyon ng pagbabangko - pinagkakautangan;
nanghihiram;
malayang ekspertong appraiser.

Kasabay nito, ang pinagkakautangan ng bangko ay interesado sa pagtukoy ng tunay na presyo ng ari-arian na ibinigay bilang collateral at pagtatasa ng mga panganib na nauugnay sa pag-isyu ng mga pondo ng pautang. At nasa interes ng nanghihiram na makuha ang pinakamataas na halaga ng pautang para sa ibinigay na asset. Ang kakaiba ng pagtatasa ng isang ari-arian para sa layunin ng collateral ay ang isang independiyenteng eksperto sa sitwasyong ito ay nagpoprotekta sa mga komersyal na interes ng parehong partido at tinitiyak ang transparency ng transaksyon sa kredito.

Ang pagtatasa ng ari-arian para sa mga layunin ng collateral ay isinasagawa sa maraming yugto:

ang mga tuntunin ng sanggunian ay napagkasunduan sa nanghihiram at isang kinatawan ng organisasyon ng pagbabangko;
- ang bagay ng pagtatasa at ang uri ng halaga na tinutukoy ay itinatag;
- ang kasalukuyang mga karapatan at encumbrances ay natutukoy;
- ang mga diskarte at pamamaraan na gagamitin upang suriin ang real estate na sinigurado ng collateral ay ipinahiwatig;
- Ang mga pagpapalagay at paghihigpit na mga kondisyon ay itinatag;
- ang kinakailangang dami ng impormasyon at ang takdang panahon na kinakailangan upang isagawa ang mga pamamaraan ng pagtatasa ay tinutukoy.
koleksyon at pagproseso ng natanggap na impormasyon;
Nangongolekta ang isang ekspertong appraiser o isang pangkat ng mga appraiser mga kinakailangang dokumento at pag-aralan ang nakuhang datos. Sa panahon ng inspeksyon ng real estate, maaaring matukoy ang mga hindi pagkakapare-pareho sa layout (o iba pang katangian ng real estate) sa impormasyong ipinapakita sa mga dokumento ng pamagat. Sa ganoong sitwasyon, upang makapaghanda ng ulat ng eksperto at makakuha ng pautang, kinakailangan na gumawa ng naaangkop na mga pagbabago sa dokumentasyon.
isang gusali (istraktura), apartment, pribadong bahay, lugar, land plot ay tinasa;
Ang merkado, pagpuksa o iba pang halaga ay tinutukoy gamit ang mga pamamaraan at diskarte na itinatag sa unang yugto.
ang mga resulta na nakuha gamit ang iba't ibang mga pamamaraan ay pinag-ugnay;
isang ulat sa pagtatasa ng real estate para sa mga layunin ng collateral ay nabuo at ibinigay sa mga partido alinsunod sa kasunduan.

Sino ang maaaring magsagawa ng independiyenteng pagtatasa?

Ang mga kumpanya ng pagpapahalaga at mga independiyenteng appraiser ay may karapatang suriin ang real estate para sa mga layunin ng collateral:

pagkakaroon ng naaangkop na mga kwalipikasyon;
ay mga aktibong miyembro ng isa sa mga organisasyong self-regulatory ng mga appraiser;
nakaseguro sa kanilang propesyonal na pananagutan.

Bilang karagdagan sa mga pamantayan sa itaas, mahalagang bigyang-pansin din ang akreditasyon ng kumpanya o appraiser sa bangko kung saan plano mong tumanggap ng pautang.

isang layunin na pagtatasa ng halaga sa merkado ng real estate upang makakuha ng pautang alinsunod sa mga legal na kinakailangan, internasyonal at pamantayan sa pagbabangko;
libreng pagkakaloob ng mga konsultasyon;
ang kakayahang mag-order ng pagpapasiya ng halaga ng anumang mga ari-arian para sa iba't ibang layunin. Ang mga kliyente ay may access sa mga serbisyo sa pagpapahalaga para sa mga pagbabahagi, mga proyekto sa pamumuhunan, mga negosyo, mga complex ng ari-arian, komersyal at residential na real estate, mga plot ng lupa, hindi nasasalat at iba pang mga asset;
libreng paunang pagkalkula ng tinantyang halaga ng anumang mga asset;
pagsusuri ng pagkatubig at tinantyang panahon ng pagkakalantad;
pagsusuri ng real estate market kung saan nabibilang ang property na tinatasa.

Pagpapahalaga para sa mga layunin ng collateral

Pagpapahalaga para sa mga layunin ng collateral ay isang pamamaraan para sa pagtukoy ng aktwal na halaga sa merkado ng collateral, na ginagawang posible upang matukoy ang isang patas at kasiya-siyang ratio sa pagitan ng halaga ng collateral at ang halaga ng pautang na nababagay sa parehong partido. Isinasagawa rin ito sa layuning lutasin ang mga hindi pagkakasundo sa pagitan ng mga partido sa transaksyon na lumitaw sa panahon ng pagreremata ng ipinangakong ari-arian.

Ang kumpanyang "Aktibong Konsultasyon sa Negosyo" ay nag-aalok ng mataas na kalidad pagpapahalaga para sa mga layunin ng collateral, bilang pagsunod sa mga internasyonal at Russian na pamantayan, mga pamantayan para sa paghahanda ng mga ulat at pagsasagawa ng mga eksaminasyon.

Ano ang ibig sabihin ng piyansa?

Ang pangako ay ang pinaka-epektibong paraan upang matiyak ang katuparan ng mga obligasyon, dahil sa presensya nito ang nagpautang ay hindi na nakasalalay sa kalagayang pinansyal ng may utang o tagagarantiya. Ito ay nagpapahintulot sa iyo na aktwal na taasan ang mga obligasyon sa pinagkakautangan sa gastos ng ari-arian, na siyang paksa ng collateral.

Ang pinagkakautangan, sa ilalim ng isang obligasyong sinigurado ng isang pangako, kung sakaling mabigo ang may utang na tuparin ang mga obligasyong ito, ay may karapatan na matugunan ang kanyang mga paghahabol mula sa halaga ng ipinangakong bagay, higit sa lahat bago ang iba pang mga nagpautang ng ipinangako, maliban sa ng mga eksepsiyon na kinokontrol ng batas. Upang ang collateral ay maging isang tunay na epektibong paraan ng pagtiyak ng mga obligasyon, ang mga sumusunod na punto ay dapat isaalang-alang:

Ang pledgor ay dapat na may-ari ng ipinangakong bagay, o may karapatan sa pamamahala sa ekonomiya. Ang isang potensyal na borrower ay dapat magbigay sa kanyang tagapagpahiram ng dokumentaryong katibayan ng mga karapatan sa ipinangakong ari-arian - ang mga naturang dokumento ay kinabibilangan ng: ang kasunduan sa batayan kung saan nakuha ang ipinangakong ari-arian, kasama ang katibayan ng paglilipat ng mga karapatan sa pagmamay-ari (invoice, sertipiko ng pagtanggap), pati na rin ang isang sertipiko ng pagpaparehistro. Sa pagsasagawa, medyo madalas ang isang sitwasyon ay lumitaw kapag ang mortgagor ay walang kasunduan na bumili ng ari-arian dahil sa pagkawala ng oras. Sa ganitong mga kaso, ayon sa kasalukuyang batas ng Russian Federation, ang mamamayan o legal na entity na nagmamay-ari ng real estate sa loob ng 15 taon o iba pang ari-arian sa loob ng 5 taon, ngunit hindi ang may-ari nito, ay awtomatikong nakakakuha ng karapatan sa ari-arian na ito. .
Ang mga karapatan sa pag-upa o iba pang mga karapatan sa ari-arian ng ibang tao ay maaari ding gamitin bilang collateral - gayunpaman, sa kasong ito, ang nakasulat na pahintulot ng may-ari o ng taong may hawak ng naturang karapatan sa ari-arian ay kinakailangan.

Ang paksa ng pangako ay maaaring maging anumang ari-arian, kabilang ang mga bagay at karapatan sa ari-arian, maliban sa ari-arian na na-withdraw mula sa sirkulasyon, pati na rin ang mga paghahabol na nauugnay sa tao ng pinagkakautangan (alimony, kabayaran para sa pinsala sa kalusugan, at iba pang mga karapatan, ang pagtatalaga nito ay ipinagbabawal na batas). Mayroon ding listahan ng mga uri ng ari-arian na hindi mababawi - at, bilang resulta, hindi sila maaaring maging paksa ng collateral. Ang isang kumpletong listahan ng naturang ari-arian ay ibinibigay sa Artikulo 446 ng Civil Procedure Code ng Russian Federation.

Ang pangako ay magsisimulang magkabisa sa pagpasok sa bisa ng kontrata, at batay sa mga pangyayaring nakalista dito, alinsunod sa batas, upang matiyak ang mga obligasyon sa pinagkakautangan, ang ari-arian ay kinikilala bilang ipinangako. Sa kasong ito, ang pangako ay maaari ding ilipat - pinapayagan ito kung hindi ito ipinagbabawal ng kasunduan na natapos sa pinagkakautangan. Ang paglabag sa kinakailangang ito ay nangangailangan ng pagkilala sa kasunod na pledge bilang hindi wasto.

Ang pagtatapos ng isang kasunduan sa pangako ay dapat isagawa sa pagsusulat, na iginuhit sa anyo ng isang dokumento, at gayundin sa kaso ng isang pagpapalitan ng collateral sa pagitan ng mga tao, ay nagaganap gamit ang postal, telepono, elektroniko o iba pang komunikasyon, na ginagawang posible upang maitaguyod na ang dokumento ay ipinadala ng isa. ng mga partido sa kasunduan.

Anong real estate ang napapailalim sa collateral?

Ang bangko ay may medyo simpleng mga kinakailangan para sa collateral: halaga, pagkatubig. Ang mga tagapagpahiwatig na ito ay malapit na magkakaugnay - halimbawa, ang halaga ng merkado ay kadalasang binabawasan ang pagkatubig, at ang halaga ng pagpuksa, sa kabaligtaran, ay nagpapataas nito. Iyon ang dahilan kung bakit ang bangko ay pangunahing interesado sa huling uri ng halaga, dahil kung ang utang ay hindi binayaran, ang collateral ay nahiwalay sa isang presyo na 10-30% mas mababa sa halaga ng pamilihan. Upang masiguro laban sa mga naturang panganib, ang mga bangko ay tumatanggap ng collateral na ang halaga sa pamilihan ay hindi bababa sa 30% na mas mataas kaysa sa halaga ng financing.

Mas madaling makakuha ng secured loan kung ang mga karapatan sa ari-arian ay maayos na nakarehistro at walang legal na paghahabol laban sa collateral. Ang pagkatubig ng ari-arian ay mahalaga din - may mas malaking posibilidad na makatanggap ng isang positibong desisyon kung ang ari-arian ay isang kumikitang negosyo, at ang halaga ng kita na ito ay tinasa at naidokumento sa isang independiyenteng ulat ng eksperto. Ngunit, dapat itong isaalang-alang na ang mga komersyal na real estate na bagay ay maaari lamang maging paksa ng isang pangako kung ihihiwalay sila ng kumpanya sa lahat ng mga ari-arian ng kumpanya sa isang independiyenteng bagay ng kasunduan sa pangako. Ang mga bagay na iyon na kinikilala bilang hindi ligtas at hindi nakapasa sa rehistrasyon at imbentaryo ng estado ay hindi tinatanggap bilang collateral.

Pagpapahalaga para sa mga layunin ng collateral komersyal na real estate sa kumpanya na "Aktibong Konsultasyon sa Negosyo" ay pangunahing naglalayong masiyahan ang mga interes ng bangko - at ang mga nagpapautang ay pangunahing interesado sa presensya sa ulat ng impormasyon tungkol sa aktwal na natapos na mga transaksyon. Narito na hindi lamang ang laki ng transaksyon at ang bilang ng naupahan o binili na lugar ay ipinahiwatig, kundi pati na rin ang iba pang mga kadahilanan - ang mga tuntunin ng transaksyon, ang antas ng kakayahang kumita, mga teknikal na katangian. Ang mga bangko ay nangangailangan ng isang malinaw na katwiran para sa kakayahang kumita kaugnay sa pag-aari na tinasa - ngunit kung pinag-uusapan natin ang tungkol sa isang bagong itinayong pasilidad, ang pagtatantya ng gastos sa pagtatayo ay tinasa.

Ano ang ibig nating sabihin sa pagpapahalaga para sa mga layunin ng collateral?

Pagpapahalaga para sa mga layunin ng collateral nangyayari sa partisipasyon ng tatlong partido: ang bangko, ang nanghihiram, at mga independiyenteng eksperto mula sa kumpanyang Active Business Consulting. Ang layunin ng pakikilahok ng aming mga espesyalista sa proseso ng pagpapahiram ay upang protektahan ang mga komersyal na interes ng mga kalahok at lumikha ng mas malinaw na mga kondisyon para sa pagkakaloob ng mga serbisyo sa pagpapautang.

Nag-aalok kami ng mga serbisyo mga pagtatasa para sa mga layunin ng collateral mga bangkong nagpapautang at nanghihiram (parehong legal at mga indibidwal), nagtatrabaho kapwa sa mga ari-arian ng negosyo at may kaugnayan sa mga karapatan sa hindi nasasalat na mga ari-arian. Dapat pansinin na ang pagpapahiwatig ng eksaktong gastos ay isang ipinag-uutos na bahagi ng pagbibigay ng pautang na sinigurado ng ari-arian - ito ay ibinigay para sa Civil Code ng Russian Federation, lalo na sa Artikulo 339.

Pagpapahalaga para sa mga layunin ng collateral maaaring gawin sa maraming paraan:

Comparative approach;

Diskarte sa kita;

Cost-effective na diskarte.

Active Business Consulting company sa pagpapahalaga para sa mga layunin ng collateral gumagamit ng pinagsamang diskarte na nagsasangkot ng komprehensibong pag-aaral ng bagay, mga katangian at gastos nito.

Kapag nagsasagawa mga pagtatasa para sa mga layunin ng collateral Ang isang detalyadong pagsusuri ng bagay ay isinasagawa, ang lahat ng posibleng paraan ng epektibong paggamit ng collateral ay natukoy. Ang maingat na pag-aaral ay isinasagawa din sa ari-arian na ipinangako hindi bilang isang solong property complex na may kakayahang kumita - ngunit bahagyang lamang, ngunit sa parehong oras ay nagpapanatili ng kalayaan. Isinasagawa mga pagtatasa para sa mga layunin ng collateral Tinutukoy ng mga espesyalista ng kumpanya na "Active Business Consulting" ang posibilidad ng pagbebenta ng elemento-by-element ng collateral na mga opsyon para sa unti-unting pagbabawas ng halaga ng collateral, na isang link lamang sa iisang production chain, ay isinasaalang-alang sa kaganapan ng isang; masira ang target na relasyon.

Ang pangunahing criterion mga pagtatasa para sa mga layunin ng collateral ay ang pagiging maaasahan ng nagsasangla na nagpapatupad ng proyekto. Bukod dito, ipinapayong ipakita ng may-ari ang kanyang "positibong intensyon" at kumpirmahin ang paggalaw ng mga daloy ng pananalapi sa bangko.

Para sa mga institusyon sa pagbabangko Napakalaking benepisyo kapag binibigyan sila ng kliyente ng kinakailangang pag-unawa sa negosyo at kung paano kumikita. Pagkatapos ng lahat, kahit na sa kabila ng collateral, hihilingin ng tagapagpahiram na magbigay ng mga dokumento sa pananalapi, impormasyon sa bilang ng mga kliyente at mga supplier ng kasosyo, at upang kumpirmahin ang katatagan ng mga daloy ng pananalapi. Ang aming kumpanya na "Aktibong Konsultasyon sa Negosyo" ay tutulong sa nanghihiram dito, na bubuo ng isang ulat alinsunod sa lahat ng mga kagustuhan at interes ng pinagkakautangan ng bangko - pagkatapos ng lahat, kung nakikita niya na ang negosyo ng kliyente ay matatag, kung gayon kahit na sa panahon ng mga pagkagambala sa aktibidad at hindi napapanahon para sa maikling panahon ng pagbabayad, tiyak na babayaran ng nanghihiram ang kanyang mga obligasyon sa pautang.

May kaugnayan din pagtatasa para sa mga layunin ng collateral at sa pagpapautang sa mortgage. Ito ay isang ipinag-uutos na pamamaraan para sa layunin ng paglutas ng mga posibleng hindi pagkakaunawaan, at kinokontrol sa Artikulo 8 ng Pederal na Batas "Sa Mga Aktibidad sa Pagpapahalaga sa Russian Federation". Kaya, batay sa isang simpleng pag-aaral ng mga modernong legal na kinakailangan, maaari nating tapusin na independyente pagtatasa para sa mga layunin ng collateral ay isang matatag at patas na batayan para sa magkabilang panig para sa higit pang matagumpay at paborableng kooperasyon.

Mga resulta ng pagpapahalaga para sa mga layunin ng collateral

Ang resulta mga pagtatasa para sa mga layunin ng collateral Ang isang ulat ay iginuhit na magsasama ng mga sagot sa mga sumusunod na tanong:

Ano ang patas na halaga sa pamilihan ng potensyal na collateral?

Ano ang haba ng panahon ng marketing? At gaano kalaki ang epekto ng salik na ito sa halaga ng collateral?

Posible bang ibenta ang elemento ng collateral property ayon sa elemento? At ano ang antas ng pagbawas sa halaga kapag nasira ang mga target na relasyon sa mga property complex?

Ang isinumiteng ulat ay naglalaman din ng kumpletong impormasyon tungkol sa paksa ng collateral - depende kung ito ay pribadong real estate o komersyal na asset, ang pangunahing diin ay sa:

Ang antas ng pagkatubig ng collateral at ang posibleng tiyempo ng pagbebenta nito;

Ang laki ng cash flow ng borrower, ang katatagan ng kanyang negosyo at ang halaga ng kita;

Mga prospect ng pag-unlad.

Ang kumpanyang "Active Business Consulting" ay isang propesyonal pagtatasa para sa mga layunin ng collateral gamit ang lahat ng mga posibilidad upang pinakamahusay na malutas ang iyong mga problema.