Pagsusuri sa pamumuhunan sa mortgage. Ang konsepto ng mortgage investment analysis. Mga diskarte sa pagpapatupad nito. Ang pagsusuri sa pamumuhunan sa mortgage ay isang uri ng diskarte sa kita at ginagamit upang suriin ang real estate na binili na may partisipasyon ng isang mortgage
Ang batayan ng pamumuhunan at pagsusuri sa mortgage ay ang ideya ng halaga ng ari-arian bilang isang kumbinasyon ng halaga ng equity capital at nanghiram ng pera. Alinsunod dito, ang pinakamataas na makatwirang presyo ng ari-arian ay tinutukoy bilang ang kabuuan ng kasalukuyang halaga ng mga daloy ng salapi, kabilang ang mga nalikom mula sa pagbabalik na maiuugnay sa mga pondo ng mamumuhunan, at ang halaga ng utang o ang kasalukuyang balanse nito.
Kapag namumuhunan at pagsusuri sa mortgage, ang opinyon ng mamumuhunan ay isinasaalang-alang na hindi siya nagbabayad para sa halaga ng real estate, ngunit ang halaga ng equity, at ang pautang ay itinuturing bilang isang karagdagang paraan upang makumpleto ang transaksyon at dagdagan ang equity capital. Ang pagsusuri ay gumagamit ng dalawang pamamaraan (dalawang pamamaraan): ang tradisyonal na pamamaraan at ang Elwood technique. Ang tradisyunal na pamamaraan ay tahasang sumasalamin sa lohika ng pamumuhunan at pagsusuri ng mortgage. Ang pamamaraan ni Elwood, na sumasalamin sa parehong lohika, ay gumagamit ng mga ratio ng mga ratio ng kakayahang kumita at mga proporsyonal na ratio ng mga bahagi ng pamumuhunan.
Tradisyunal na pamamaraan. Isinasaalang-alang ng pamamaraang ito na inaasahan ng mamumuhunan at nagpapahiram na makatanggap ng kita sa kanilang puhunan at ibabalik ito. Ang mga interes na ito ay dapat tiyakin ng kabuuang kita para sa buong halaga ng pamumuhunan at ang pagbebenta ng mga ari-arian sa pagtatapos ng proyekto sa pamumuhunan. Ang halaga ng kinakailangang pamumuhunan ay tinutukoy bilang ang kabuuan ng kasalukuyang halaga ng daloy ng salapi na binubuo ng equity ng mamumuhunan at ang kasalukuyang balanse sa utang.
Ang kasalukuyang halaga ng cash flow ng isang mamumuhunan ay binubuo ng kasalukuyang halaga ng mga periodic cash receipts, ang pagtaas sa halaga ng equity asset na nagreresulta mula sa loan amortization. Ang halaga ng kasalukuyang balanse sa utang ay katumbas ng kasalukuyang halaga ng mga pagbabayad ng serbisyo sa pautang para sa natitirang termino, na may diskwento sa rate ng interes.
Ang pagkalkula ng gastos sa tradisyonal na teknolohiya ay isinasagawa sa tatlong yugto.
Yugtoako. Para sa tinatanggap na panahon ng pagtataya, isang ulat ng kita at gastos ay pinagsama-sama at tinutukoy daloy ng salapi bago ang pagbubuwis, i.e. sa sariling kapital. Ang yugto ay nagtatapos sa pagtukoy sa kasalukuyang halaga ng daloy na ito alinsunod sa panahon ng pagtataya at ang huling pagbabalik sa equity capital ni Ye na inaasahan ng mamumuhunan.
YugtoII. Ang mga nalikom mula sa muling pagbebenta ng ari-arian ay tinutukoy sa pamamagitan ng pagbabawas mula sa muling pagbebenta ng mga gastos sa transaksyon at ang natitirang utang sa pagtatapos ng panahon ng pagtataya. Ang kasalukuyang halaga ng mga nalikom ay tinasa sa parehong rate.
YugtoIII. Ang kasalukuyang halaga ng equity capital ay tinutukoy sa pamamagitan ng pagdaragdag ng mga resulta ng mga yugto. Ang halaga ng equity at kasalukuyang balanse sa utang ay tinasa.
Ang tradisyunal na pamamaraan ng pagsusuri sa pamumuhunan ng mortgage ay nagbibigay-daan sa isa na gumuhit ng ilang mga konklusyon tungkol sa impluwensya ng panahon ng pagtataya sa mga resulta ng pagtatasa. Ang isang mahalagang salik na naglilimita sa panahon ng paghawak mula sa pananaw ng isang mamumuhunan ay ang pagbawas sa paglipas ng panahon ng depreciation (mga asset) at mga pagbabawas ng interes mula sa mga kita bago ang buwis. Bilang karagdagan, maaaring lumitaw ang higit pang mga pagpipilian sa pamumuhunan (mga panlabas na kadahilanan). Sa kabilang banda, ang kasalukuyang halaga ng kasalukuyang ratio ng utang ay unti-unting bumababa, na humahantong sa pagiging epektibo ng pinansiyal na pagkilos. Ang pagsusuri gamit ang mga tradisyonal na pamamaraan ng mga opsyon na may iba't ibang panunungkulan ay nagpapakita ng halatang impluwensya ng panahon ng pagtataya sa halaga ng tinantyang halaga. Bukod dito, ang pag-asa ay tulad na sa pagtaas ng hinulaang panunungkulan, ang halaga ng tinasang halaga ay bumababa, sa kondisyon na ang halaga ay bumababa sa mga panahon ng pagtataya.
Teknik ng Elwood. Ginagamit ito sa pagsusuri sa pamumuhunan at mortgage at nagbibigay ng parehong mga resulta tulad ng tradisyonal na pamamaraan, dahil ito ay batay sa parehong hanay ng mga paunang data at mga ideya tungkol sa kaugnayan sa pagitan ng mga interes ng equity at hiniram na kapital sa panahon ng pag-unlad ng proyekto sa pamumuhunan . Ang pagkakaiba sa pagitan ng pamamaraan ng Elwood ay na ito ay batay sa mga return ratio ng mga tagapagpahiwatig ng equity sa istraktura ng pamumuhunan, mga pagbabago sa halaga ng kabuuang kapital at medyo malinaw na nagpapakita ng mekanismo ng mga pagbabago sa equity capital sa panahon ng pamumuhunan.
Pangkalahatang view ng Elwood formula:
kung saan ang R 0 ay ang kabuuang ratio ng capitalization
SA– Ellwood mortgage ratio
- magbahagi ng pagbabago sa halaga ng ari-arian
(sff, Y e ) – compensation fund factor sa rate ng return on equity capital
- magbahagi ng pagbabago sa kita para sa panahon ng pagtataya
- koepisyent ng pagpapapanatag
Elwood Mortgage Ratio:
C = Ye + p(sff, Ye) – Rm
Kung saan ang p ay ang bahagi ng kasalukuyang balanse ng pautang na na-amortize sa panahon ng pagtataya
Rm – pare-pareho ang mortgage na may kaugnayan sa kasalukuyang balanse ng utang.
Pagpapahayag 
sa equation ay isang stabilizing factor at ginagamit kapag ang kita ay hindi pare-pareho, ngunit regular na nagbabago. Karaniwan ang batas ng pagbabago ng kita ay tinukoy (halimbawa, linear, exponential, ayon sa accumulation fund factor), alinsunod sa kung saan ang stabilization coefficient ay tinutukoy 
ayon sa pre-calculated tables. Ang halaga ay natutukoy sa pamamagitan ng paghahati ng kita para sa taon bago ang petsa ng pagtatasa ng capitalization rate, na isinasaalang-alang ang stabilization ng kita. Sa hinaharap, isasaalang-alang namin ang Elwood technique para lamang sa permanenteng kita.
Isulat natin ang ekspresyon ni Elwood nang hindi isinasaalang-alang ang mga pagbabago sa halaga ng real estate sa patuloy na kita:
Ang expression na ito ay tinatawag na basic capitalization ratio, na katumbas ng rate ng final return on equity capital na na-adjust para sa mga kondisyon ng financing at depreciation.
Isaalang-alang natin ang istruktura ng kabuuang ratio ng capitalization sa anyo ng Elwood nang hindi isinasaalang-alang ang mga pagbabago sa mga halaga ng ari-arian, kung saan ginagamit namin ang diskarte ng pangkat ng pamumuhunan para sa mga rate ng kita. Tinitimbang ng pamamaraang ito ang mga rate ng return on equity at utang sa kani-kanilang mga bahagi ng kabuuang invested capital:
Yo = m*Ym + (1 – m)*Oo
Upang ang ekspresyong ito ay maging katumbas ng pangunahing koepisyent r, dalawa pang salik ang dapat isaalang-alang. Ang una ay dapat na pana-panahong ibawas ng mamumuhunan ang kanyang kita upang mabayaran ang utang, na binabawasan ang kanyang equity. Samakatuwid, kinakailangang ayusin ang halaga ng Yo sa nakaraang expression sa pamamagitan ng pagdaragdag ng pana-panahong binabayarang bahagi ng kabuuang kapital sa interes na katumbas ng rate ng interes sa utang. Ang expression para sa pagsasaayos na ito ay ang leverage ratio m na pinarami ng recovery fund factor sa rate ng interes (sff, Ym). Ang halaga (sff, Ym) ay katumbas ng pagkakaiba sa pagitan ng mortgage constant at ng interest rate, i.e. Rm – Ym. Kaya, isinasaalang-alang ang susog na ito:
Yo = m*Ym + (1 – m)*Ye + m*(Rm – Ym)
Ang ikalawang termino ng pagsasaayos ay dapat isaalang-alang ang katotohanan na ang equity ng mamumuhunan bilang resulta ng pagbabalik ay tumataas sa halaga ng bahagi ng utang na na-amortize sa panahon ng paghawak. Upang matukoy ang pagsasaayos na ito, kailangan mong i-multiply ang pinababang halaga bilang bahagi ng kabuuang orihinal na kapital sa pamamagitan ng kapalit na kadahilanan ng pondo sa rate ng huling pagbabalik sa equity (ang pagsasakatuparan sa equity ay nangyayari sa pagtatapos ng panahon ng paghawak). Dahil dito, ang pangalawang termino ng pagwawasto ay may anyo: mp(sff, Ym), na may minus sign, dahil pinapataas ng pagwawasto na ito ang gastos.
kaya:
Yo = m*Ym + (1 – m)*Ye + m(Rm – Ym) – mp(sff, Ye)
At pagkatapos pagsamahin ang mga katulad na termino at palitan ang Yo ng r (hindi namin isinasaalang-alang ang pagbabago sa halaga ng ari-arian):
R = Ye – m*(Ye + (p(sff) – Rm))
Kaya, nakuha namin ang pangunahing ratio ng capitalization ng expression ng Elwood. Ang isang pare-parehong paglipat mula sa diskarte ng grupo ng pamumuhunan sa pamamagitan ng pagsasaalang-alang sa mga kinakailangang pagsasaayos sa ekspresyon ni Elwood ay nagpapakita na ang ekspresyong ito ay talagang sumasalamin sa lahat ng mga elemento ng pagbabago ng equity at hiniram na mga pondo na pinagsama sa namuhunan na kapital, sa partikular na pinansiyal na leverage, depreciation utang sa bahay at equity gains na nagreresulta mula sa loan amortization.
Ang Elwood equation ay ipinahayag sa mga tuntunin ng ratio ng coverage ng utang. Ang mga proyekto sa pagpopondo na nauugnay sa mga makabuluhang panganib tungkol sa pagtanggap ng matatag na kita ay maaaring magbago sa oryentasyon ng mga nagpapahiram tungkol sa pamantayan sa pagtukoy sa halaga ng mga hiniram na pondo. Naniniwala ang nagpapahiram na sa sitwasyong ito ay mas angkop na matukoy ang laki ng pautang hindi sa batayan ng presyo, ngunit sa batayan ng ratio ng taunang netong kita ng mamumuhunan sa taunang pagbabayad sa obligasyon sa pautang, i.e. ang pinagkakautangan ay nangangailangan ng mga garantiya na ang halaga ng ratio na ito (natural, mas malaki kaysa sa isa) ay hindi bababa sa isang tiyak na minimum na halaga na tinutukoy ng pinagkakautangan. Ang ratio na ito ay tinatawag na debt coverage ratio:
Sa kasong ito, ang ratio ng utang sa mortgage sa equation ng Elwood ay dapat ipahayag sa pamamagitan ng ratio ng coverage ng utang DCR:
DCR = NOI/DS = RV/(Rm*Vm) = R/(Rm*m), o
Pagkatapos palitan ang expression na ito para sa m, nakuha namin ang Elwood equation, na ipinahayag sa mga tuntunin ng ratio ng coverage ng utang:
Ministri ng Edukasyon at Agham ng Russian Federation
Moscow State University of Economics, Statistics at Informatics
gawaing kurso
paksa: Pagpapahalaga sa real estate
sa paksang: “Mortgage- pagsusuri sa pamumuhunan sa real estate valuation"
Nakumpleto ni: mag-aaral na si Tsakun Anna Aleksandrovna
Mga pangkat DNF-404
Sinuri ni: Senior Lecturer ng Department of Physical Education at Physical Education
Slepunin Vladimir Lvovich
Gradebook No.: 01/AOS-093-09
Moscow, 2011.
2
Nilalaman
Panimula……………………………………………………………………………..3
Kabanata 1. Ang konsepto ng mortgage investment analysis. Mga diskarte sa pagpapatupad nito…………………………………………………… …………………..8
- Mga layunin at layunin ng pagsusuri sa mortgage investment……………………………8
Mga paraan ng pagsusuri sa pamumuhunan………………………………………………………………..9
Ang papel na ginagampanan ng pagsusuri sa pamumuhunan sa mortgage………………………………………….
2.1 Ellwood Mortgage and Investment Technique………………………………………… 15
2.2 Pamamaraan ng pangkat ng pamumuhunan…………………………………………………….18
2.3 Direktang paraan ng capitalization…………………………………………20
Kabanata 3. Mga programa sa Mortgage………………………………………………………………
3.1 Mga paksa at uri ng mga pautang sa mortgage…………………………………………..
3.2 Paghahambing ng Sberbank at VTB……………………………………………………………….
Konklusyon…………………………………………………………………………
Bibliograpiya……………………………………………………………….
Aplikasyon…………………………………………………………………………..
Ang salitang "real estate" ay nabuo sa Russian mula sa tatlong salita: "hindi matinag", "pag-aari" ("estate"), "pag-aari". Kaya, ang salitang Ruso na "real estate" ay naglalaman ng mga sumusunod na tampok: kawalang-kilos, pag-aari ng isang tao, pag-aari sa pamamagitan ng karapatan ng pagmamay-ari. Ang konsepto ng "real estate" ay hindi mapaghihiwalay sa isa pang konsepto - "property".
Ang pangunahing layunin ay:
- isang pahayag ng mga tampok ng paggamit ng mga paraan ng pag-capitalize ng kita at mga diskwentong daloy ng pera sa pagpapautang sa mortgage,
- pagsusuri ng mga kondisyon sa pagpopondo na inilatag sa kasunduan sa pautang upang matukoy ang antas ng kanilang impluwensya sa mga resulta ng pagtatasa.
Pangunahing kinasasangkutan ng pagtatasa ng real estate ang pagtukoy sa halaga sa pamilihan ng asset. Gayunpaman, kung ang ari-arian na pinahahalagahan ay pinondohan mula sa sarili at hiniram na mga pondo ng mamumuhunan, ang problema ay lumitaw sa pagtukoy ng halaga sa pamilihan ng equity ng mamumuhunan at ang halaga sa pamilihan ng mortgage loan na kasangkot.
Ang pagsusuri sa mortgage investment ay isang modelo ng diskarte sa kita na ipinapayong gamitin upang suriin ang real estate na binili gamit ang isang mortgage loan.
Dapat tandaan na ang pangunahing elemento o katangian ng real estate ay lupa. Dahil sa mataas na dinamika ng mga presyo para sa lahat ng mga bagay ng pananalapi, pati na rin ang lahat ng iba pang mga merkado, pati na rin ang kakulangan ng isang mas o hindi gaanong mahusay na base ng impormasyon sa mga bagay sa real estate, ang real estate market ay hindi maaaring umiral nang walang pagtatasa ng mga bagay nito.
4
Ang pagtatasa ng real estate ay tumutukoy, una sa lahat, sa pagtatasa ng mga karapatan sa pagmamay-ari sa real estate at ang real estate mismo. Dito kinakailangan na paghiwalayin ang dalawang konsepto - presyo at halaga ng ari-arian
Ang presyo sa merkado ng isang ari-arian ay ang presyo ng kontrata, ang presyo ng isang partikular na transaksyon sa pagbili at pagbebenta ng isang ari-arian. Ang presyo ng isang ari-arian ay sumasalamin sa isang nakamit na katotohanan, isang transaksyon.
Ang halaga ng isang ari-arian ay may iba't ibang anyo o pagpapakita. Mag-focus tayo sa pinaka-may-katuturan - ang market value ng property.
Ang market value ng isang ari-arian ay ang pinaka-malamang na presyo na maaaring makuha mula sa pagbebenta ng ari-arian sa merkado sa ngayon.
Ang halaga sa pamilihan ng isang ari-arian ay maaaring mas malaki kaysa, mas mababa sa, o katumbas ng presyo nito sa pamilihan. Bilang karagdagan, ang pagkakaiba ay ginawa sa pagitan ng kapalit na halaga ng isang ari-arian, ang halaga ng pagpaparami ng isang ari-arian, ang halaga ng pamumuhunan o potensyal na pamumuhunan real estate, atbp.
Halos lahat ng mga transaksyon sa pagbili ng real estate ay ginagawa gamit ang mga pautang sa mortgage, o mga pautang na sinigurado ng real estate. Sa ganitong mga kondisyon, ang halaga ng real estate ay tinutukoy bilang ang kabuuan ng mortgage loan, ang kasalukuyang halaga ng kita mula sa paggamit ng real estate at nalikom mula sa muling pagbebenta ng real estate.
Sa pangkalahatan, ang pagtatasa ng halaga ng real estate na na-encumbered o nakuha sa isang mortgage loan ay isinasagawa gamit ang mortgage investment analysis.
Ang diskarte sa pagsusuri ng mortgage investment ay isang pamamaraan para sa pagtatantya ng halaga ng income-generating property (real estate), batay sa pagdaragdag ng pangunahing halaga ng mortgage debt na may diskwentong kasalukuyang halaga ng hinaharap na mga resibo ng cash at mga nalikom mula sa muling pagbebenta ng asset.
5
Kabanata 1.
Ang konsepto ng mortgage investment analysis. Mga diskarte sa pagpapatupad nito
1.1 Mga layunin at layunin ng pagsusuri sa pamumuhunan sa mortgage
Tinutukoy ng mga modelo ng mortgage-equity ang tunay na halaga ng ari-arian batay sa ratio ng equity at capital sa utang. Ang pagsusuri sa mortgage-equity, o pagsusuri sa istruktura ng kapital, ay isang tool sa pagsusuri na sa maraming pagkakataon ay maaaring mapadali ang proseso ng pagtatasa. Sa teoryang napatunayan na ang kapital sa utang ay may malaking papel sa pagtukoy ng halaga ng real estate.
Halos lahat ng mga transaksyon sa pamumuhunan sa real estate ay ginagawa gamit ang mga pautang sa mortgage. Gamit ang mortgage lending, ang mga mamumuhunan ay tumatanggap ng pinansiyal na leverage, na nagbibigay-daan sa kanila na pataasin ang mga kasalukuyang kita, mas makinabang mula sa pagpapahalaga sa ari-arian, magbigay ng higit na pagkakaiba-iba ng mga asset, at taasan ang mga pagbabawas para sa interes at pamumura para sa mga layunin ng buwis. Ang mga nagpapahiram ng mortgage ay tumatanggap ng isang makatwirang garantisadong halaga ng kita upang matiyak ang utang. Sila ay may karapatan sa unang pag-claim sa kita sa pagpapatakbo ng borrower at mga ari-arian nito kung sakaling may paglabag sa mga obligasyon sa utang.
Ang pagsusuri sa mortgage investment ay isang natitirang pamamaraan. Binabayaran ng mga equity investor ang balanse ng mga paunang gastos. Natatanggap nila ang natitira sa netong kita sa pagpapatakbo at presyo ng muling pagbebenta pagkatapos
6
kung paano nagawa na ang lahat ng pagbabayad sa mga nagpapautang, kapwa sa kasalukuyang paggamit at pagkatapos ng muling pagbebenta ng ari-arian.
Ang panahon para sa pagsasakatuparan ng pagmamay-ari ng real estate ay maaaring nahahati sa tatlong yugto, sa bawat isa kung saan ang mga namumuhunan ay tumatanggap ng kapital
natitirang kita:
- pagkuha ng isang asset - ang mamumuhunan ay gumagawa ng isang ipinag-uutos na pagbabayad ng cash, ang halaga nito ay katumbas ng natitirang presyo pagkatapos na ibawas mula dito ang mortgage loan, na nagiging utang;
paggamit ng ari-arian - ang mga mamumuhunan ay tumatanggap ng natitirang netong kita mula sa paggamit ng ari-arian pagkatapos ibawas ang mga ipinag-uutos na pagbabayad ng serbisyo sa utang;
pagpuksa - kapag ang isang ari-arian ay muling naibenta, ang may-ari ng equity ay tumatanggap ng pera mula sa presyo ng pagbebenta pagkatapos mabayaran ang balanse ng mortgage.
7
maliban na sa halip na ang rate ng return sa hiniram na kapital, ang capitalization rate para sa hiniram na kapital ay ginagamit, na kinabibilangan ng return on investment sa hiniram na kapital. Samakatuwid, ang ikatlo at ikaapat na bahagi ay idinisenyo upang "ibahin ang posisyon" ng kita sa equity sa mga tuntunin ng return on investment. Ang ikatlong bahagi - P x M x SFF(YE, n) ay sumasalamin sa pagtaas ng equity capital bilang resulta ng pagbabayad ng utang. Ibinabawas ito sa rate ng return on equity at ibinabawas dahil kinakatawan nito ang kita mula sa isang source maliban sa taunang return on equity. Ang ikaapat na bahagi - AVO x SFF(YE, n) ay nagpapahiwatig ng pagbibigay ng paglago/pagbaba ng kapital sa panahon ng paghawak ng pamumuhunan. May diskwento din ito sa rate ng return on equity capital. Ang bahaging ito ay ibabawas kung tumaas ang kapital sa panahon ng paghawak, at idinagdag kung bumaba ang kapital. Ang kabuuang rate na kinakalkula sa ganitong paraan ay maaaring gamitin upang i-capitalize ang netong kita sa pagpapatakbo sa halaga ng ari-arian. Kaya, ang rate ng interes ay dapat tumugma sa sinisingil ng mga institusyong nagpapautang batay sa karaniwang porsyento ng halaga ng utang sa halaga ng ari-arian. Ang mga pagbabayad ng pautang ay dapat ding sumasalamin sa mga karaniwang patakaran mga institusyon ng kredito. Ang panahon ng paghawak ng pamumuhunan ay dapat na magkatulad para sa mga katulad na ari-arian. Sa wakas, ang mga kita o pagkalugi ng kapital ay dapat na makatwiran. Bilang karagdagan, ang paggamit ng isang pangkalahatang rate ng capitalization sa pagsusuri sa pamumuhunan sa mortgage ay ipinapalagay na ang daloy ng kita ay o maaaring gawing pantay sa bawat panahon. Sa layuning ito, ang mga talahanayan ni Ellwood ay naglalaman ng "J-ratio" na maaaring magamit upang itatag ang halaga ng kabuuang rate ng capitalization para sa iba't ibang mga pagpapalagay tungkol sa mga pagbabago sa porsyento sa kita at halaga, sa isang banda, at ang rate ng return on equity, sa kabila.
8
- 1.2 Mga pamamaraan ng pagsusuri sa pamumuhunan
Alinsunod sa iminungkahing pamamaraan para sa pagsasagawa ng pagsusuri sa pamumuhunan o pagsusuri ng pagiging kaakit-akit sa pamumuhunan ng isang rehiyon o iba pang mga bagay, sa aming opinyon, iba't ibang pang-ekonomiya, matematika, istatistika at iba pang mga pamamaraan ang dapat gamitin. Isaalang-alang natin ang mga iminungkahing pamamaraan at pamamaraan sa pagkakasunud-sunod ng kanilang aplikasyon para sa korporasyon upang pag-aralan ang pagiging kaakit-akit ng iba't ibang halaga ng pamumuhunan.
Pagpapahalaga sa halaga ng pamumuhunan.
Upang matukoy ang halaga ng nakuha na bloke ng mga pagbabahagi, karaniwang ginagamit ng mga korporasyon ang mga sumusunod na pamamaraan:
- pagsusuri ng mga daloy ng cash na diskwento;
- paghahambing na pagsusuri ng mga kumpanya;
- paghahambing na pagsusuri ng mga operasyon;
- pagsusuri ng kapalit na halaga.
Sa kaso ng pagsusuri ng mga daloy ng cash ng diskwento, sa partikular, ang pinakamahalagang papel ay karaniwang ginagampanan ng kalidad ng impormasyon tungkol sa halaga ng pamumuhunan, bilang isang mapagkukunan ng paunang impormasyon upang matiyak ang kalidad ng panghuling pagtatasa.
gastos.
Bilang karagdagan sa mga pormal na kadahilanan, ang mga sumusunod na kadahilanan ay nakakaimpluwensya sa presyo ng merkado:
- ang antas ng mapagkumpitensyang tensyon sa pagitan ng mga grupo ng mga bidder sa panahon ng tender;
9
- ang istraktura ng proseso ng pagbebenta, sa partikular, ang dami ng mga pagbabahagi na binili, pati na rin
ang posibilidad ng muling pagsasaayos ng nakuhang kumpanya pagkatapos ng pagkuha; - ang problema ng pagtiyak ng mga kondisyon sa pananalapi para sa pagkuha.
Ang pagtatasa ng nakuhang halaga ng pamumuhunan ay karaniwang isinasaalang-alang
mula sa dalawang posisyon:
- gastos sa kabuuan (kabuuang gastos);
- gastos ng mga pangunahing bahagi (gastos sa bawat bagay).
Pagpapahalaga ng mga may diskwentong cash flow ("DFC")
Ang pamamaraan ng pagtatasa na ito ay isang pangkalahatang pamamaraang ginamit
kapag sinusuri ang mga kumpanya. Kung may sapat na kalidad ng impormasyon
ang pamamaraang pinag-uusapan ay kadalasang prayoridad na gamitin
korporasyon bilang potensyal na mamimili.
Isaalang-alang natin sa madaling sabi ang ilan sa mga pangunahing hakbang ng algorithm na ito.
Pagpapasiya ng rate ng diskwento. tubo,
na natanggap ng mga may hawak ng mga share at mga obligasyon sa utang ay ang halaga ng obligasyon sa utang, depende sa halaga ng merkado ng obligasyong iyon, at ang halaga ng bahagi, depende sa halaga ng merkado ng mga pagbabahaging iyon. Ang average na halaga na tinutukoy alinsunod sa halaga ng pamilihan ay tinatawag na Weighted Average Cost of Capital (WAC).
Ang inaasahang libreng cash flow ay may diskwento alinsunod sa FSC.
Comparative analysis ng mga kumpanya
Ang kumpanya ay dapat ding masuri sa pamamagitan ng pagsusuri ng ilang mga tagapagpahiwatig ng iba pang katulad na mga kumpanya na maaaring ihambing sa isa na sinusuri. Halimbawa, kapag sinusuri ang mga hawak ng kumpanya ng langis, maaari mong gamitin ang data mula sa ilang iba pang kumpanya ng langis.
Pinipili ang iba't ibang mga tagapagpahiwatig, halimbawa, ang ratio ng halaga ng isang peer na kumpanya sa mga reserba nito, pati na rin ang capitalization ng merkado sa mga reserba.
10
mga kumpanya. Susunod, ang mga numero ay kinakalkula para sa kabuuang mga reserba at ang mga kung saan ito ay may mga karapatan (kadalasan pagkatapos ng pagsasaayos para sa maliliit na stake sa mga asosasyon ng produksyon). Ang mga reserba kung saan ang isang kumpanya ay may mga karapatan ay kinakalkula batay sa komersyal (hindi pagboto) na shareholding.
Sa pamamagitan ng paghahambing ng mga halaga ng nakuha na mga tagapagpahiwatig, maaari mong matukoy ang tinatayang halaga ng nakuhang kumpanya.
Paghahambing na pagsusuri ng pagpapatakbo ng pagkuha.
Ang isang paraan para sa pagtatasa ng halaga ng halaga ng pamumuhunan ay isang paghahambing na pagsusuri ng transaksyon sa pagkuha. Ang pamamaraang ito ay batay sa pagsusuri
mga transaksyon para sa pagkuha ng mga katulad na asset ng pamumuhunan. Bilang batayan para sa mga kalkulasyon, ang isang pangunahing tagapagpahiwatig (halimbawa, halaga ng libro ng mga asset at presyo ng pagbabahagi) ay tinutukoy, pagkatapos ay tinatantya ang posibleng halaga ng halaga ng pamumuhunan gamit ang mga proporsyon. Ang dahilan ng paggamit ng pamamaraang ito ay nagbibigay ito ng isang naaangkop na antas ng pagiging totoo kaugnay sa mga kaso ng pagkuha ng mga stake sa mga negosyong Ruso ng mga korporasyong Ruso.
Pagsusuri ng halaga ng kapalit.
Ang isa pang paraan ng pagsusuri sa pamumuhunan ay ang paraan ng pagtantya ng kapalit na halaga ng halaga ng pamumuhunan. Sa partikular para sa tunay na pamumuhunan Gamit ang pamamaraang ito, ang halaga ng pagbuo ng isang bagong pamumuhunan ay maaaring isaalang-alang sa halaga ng pera ngayon at gamit ang isang diskwento mula sa gastos na iyon upang kalkulahin ang halaga ng umiiral na halaga ng pamumuhunan.
Karaniwan ang kapalit na diskwento sa gastos ay 30-40% o mas mataas, na inaayos ayon sa rehiyon. SA Mga kondisyon ng Russia Karaniwan ang kapalit na halaga na 10-20% ay ginagamit dahil sa pangangailangan
11
makabuluhang modernisasyon dahil sa mababang teknolohikal na kagamitan at mababang epektibong demand.
Mga detalye ng pagpapahalaga ng mga bloke ng pagbabahagi.
Isinasaalang-alang ang mga detalye ng merkado ng Russia, dalawang higit pang mga pamamaraan ang maaaring imungkahi upang makabuluhang mailapit ang paunang presyo ng isang bloke ng mga pagbabahagi sa mga quote sa merkado:
1. Kinakalkula na paraan ng capitalization.
2. Paraan ng pagpapangkat.
Ang kakanyahan ng mga pamamaraan ay ang mga sumusunod:
Kung ang mga bahagi ng nakuhang kumpanya ay hindi nakalista sa stock market, kung gayon ang pagpapasiya ng halaga ng merkado ay maaaring isagawa gamit ang sumusunod na paunang data:
- mga pahayag sa pananalapi ng nasuri na kumpanya;
- mga pahayag sa pananalapi ng mga kumpanya sa industriya na ang mga pagbabahagi ay may halaga sa pamilihan (sinipi sa merkado);
- mga halaga ng mga panipi sa merkado para sa mga pagbabahagi ng mga kumpanyang ito.
Pagsusuri ng reputasyon (retrospective analysis)
1.3 Ang papel na ginagampanan ng pagsusuri sa mortgage investment
Ang pagsusuri sa mortgage investment ay binubuo ng pagtukoy sa halaga ng ari-arian bilang kabuuan ng mga gastos ng equity at hiniram na kapital. Sa kasong ito, ang opinyon ng mamumuhunan ay isinasaalang-alang na hindi siya nagbabayad para sa halaga ng real estate, ngunit para sa halaga ng kapital. Ang isang pautang ay nakikita bilang isang paraan ng pagtaas ng namuhunan na mga pondo na kinakailangan upang makumpleto ang transaksyon. Ang halaga ng equity ay kinakalkula sa pamamagitan ng pagbabawas ng mga daloy ng salapi sa mamumuhunan
12
equity capital mula sa regular na kita at mula sa pagbabalik, ang halaga ng hiniram na kapital - sa pamamagitan ng pagbabawas ng mga pagbabayad sa serbisyo sa utang.
Ang kasalukuyang halaga ng ari-arian ay tinutukoy depende sa mga rate ng diskwento at mga katangian ng daloy ng salapi. Iyon ay, ang kasalukuyang halaga ay nakasalalay sa tagal ng proyekto, ang ratio ng equity at kapital ng utang, ang mga pang-ekonomiyang katangian ng ari-arian at ang kaukulang mga rate ng diskwento.
Isaalang-alang natin ang isang pangkalahatang algorithm para sa pagsusuri sa pamumuhunan sa mortgage upang makalkula ang halaga ng ari-arian, ang pagbili nito ay tinustusan ng hiniram na kapital, at, nang naaayon, ang mga daloy ng salapi ng pana-panahong kita at mula sa pagbabalik ay ibabahagi sa pagitan ng mga interes ng equity at hiniram na kapital. .
Stage 1. Pagtukoy sa kasalukuyang halaga ng mga regular na daloy ng kita:
– ang isang pahayag ng kita at mga gastos ay inihanda para sa panahon ng pagtataya, na may mga halaga ng pagbabayad ng utang na kinakalkula batay sa mga katangian ng pautang;
– rate ng interes, buong panahon ng amortisasyon at mga tuntunin sa pagbabayad, halaga ng pautang at dalas ng mga pagbabayad upang mabayaran ang utang;
– natutukoy ang mga daloy ng salapi sariling pondo;
– kinakalkula ang rate ng return sa invested capital;
– batay sa kinakalkula na rate ng return on equity, ang kasalukuyang halaga ng mga regular na cash flow bago ang buwis ay tinutukoy.
Stage 2. Ang pagtukoy sa kasalukuyang halaga ng mga nalikom na pagbabalik ay nababawasan ang natitirang balanse ng pautang:
– natutukoy ang kita mula sa pagbabalik;
– ang natitirang utang sa pagtatapos ng panahon ng pagmamay-ari ng bagay ay ibabawas mula sa kita mula sa pagbabalik;
– batay sa rate ng return on equity capital na kinakalkula sa stage 1, ang kasalukuyang halaga ng cash flow na ito ay tinutukoy.
13
Stage 3. Ang pagtukoy ng halaga ng ari-arian sa pamamagitan ng pagbubuod ng kasalukuyang mga halaga ng nasuri na mga daloy ng salapi.
Mga hakbang para ilapat ang panuntunan sa net present value:
– pagtataya ng mga daloy ng salapi mula sa proyekto sa buong inaasahang panunungkulan, kabilang ang kita mula sa muling pagbebenta sa pagtatapos ng panahong ito;
– pagpapasiya ng opportunity cost ng kapital para sa merkado sa pananalapi;
– pagtukoy ng kasalukuyang halaga ng mga daloy ng salapi mula sa proyekto sa pamamagitan ng diskwento sa isang rate na tumutugma sa gastos ng pagkakataon ng kapital at pagbabawas ng halaga ng paunang puhunan;
– pagpili ng isang proyekto na may pinakamataas na halaga ng NPV mula sa ilang mga opsyon.
Kung mas mataas ang NPV, mas maraming kita ang natatanggap ng mamumuhunan mula sa pamumuhunan ng kapital.
Isaalang-alang natin ang mga pangunahing tuntunin para sa paggawa ng mga desisyon sa pamumuhunan.
Ang isang proyekto ay dapat mamuhunan kung ang NPV ay positibo. Ang itinuturing na pamantayan ng kahusayan (NPV) ay nagbibigay-daan sa amin na isaalang-alang ang mga pagbabago sa halaga ng pera sa paglipas ng panahon, depende lamang sa inaasahang daloy ng salapi at ang halaga ng pagkakataon ng kapital. Ang mga netong kasalukuyang halaga ng ilang mga proyekto sa pamumuhunan ay ipinahayag sa pera ngayon, na nagpapahintulot sa kanila na maihambing at maidagdag nang tama.
Ang discount rate na ginamit sa pagkalkula ng NPV ay tinutukoy ng opportunity cost ng capital, i.e. ang kakayahang kumita ng proyekto ay isinasaalang-alang kapag namumuhunan ng pera na may pantay na panganib. Sa pagsasagawa, ang kakayahang kumita ng isang proyekto ay maaaring mas mataas kaysa sa isang proyekto na may alternatibong panganib. Samakatuwid, ang isang proyekto ay dapat na mamuhunan kung ang rate ng return ay mas mataas kaysa sa opportunity cost ng kapital.
Maaaring magkasalungat ang isinasaalang-alang na mga panuntunan para sa paggawa ng mga desisyon sa pamumuhunan kung mayroong mga cash flow sa higit sa dalawang panahon.
Payback period ay ang oras na kinakailangan para ang halaga ng cash flow mula sa proyekto ay maging katumbas ng halaga ng paunang puhunan.
14
Kabanata 2
Mga pamamaraan para sa pagtukoy ng kabuuang ratio ng capitalization sa loob ng balangkas ng pagsusuri sa mortgage investment
2.1 Ang mortgage at investment technique ni Ellwood
Ang pangunahing apela ng diskarteng Ellwood ay ang pagbibigay nito ng isang maigsi na formula sa pamumuhunan sa mortgage na binibigyan ng kilalang ratio ng utang sa mortgage at isang tinantyang porsyento ng pagbabago sa halaga ng ari-arian sa panahon ng pagtataya. Ang tradisyunal na pamamaraan ay mas naaangkop kapag ang halaga ng dolyar ng utang at ang muling pagbebenta ay ibinigay. Ang Ellwood technique ay mas madaling gamitin kapag ang mga coefficient ay kilala.
Ang formula ni Ellwood para sa pagtukoy ng capitalization rate ay ang mga sumusunod:
k=Y-m*C-d*(SFF;Y)/1+?*J, (1)
saan k- ang pangkalahatang rate ng kita para sa pag-capitalize ng netong kita sa pagpapatakbo sa halaga para sa isang inaasahang pagbabago sa halaga sa panahon ng pagtataya;
Y- rate ng return on equity;
m- mortgage debt ratio (bahagi ng utang sa kabuuang halaga ng ari-arian);
C- Ellwood mortgage ratio;
d- pagbabago sa halaga ng ari-arian sa panahon ng pagtataya:
(SFF;Y)- salik ng pondo ng kompensasyon sa rate ng pagbabalik sa equity capital para sa panahon ng pagtataya;
?
- pagbabago sa kita;
15
J- koepisyent ng pagpapatatag ng kita. Ang J-ratio ay palaging positibo, kaya kung may positibong pagbabago sa kita, ang kabuuang capitalization ratio ay iaakma pababa. Sa patuloy na kita, ang denominator ng pangkalahatang formula ay magiging katumbas ng 1, kung gayon ang kabuuang capitalization ratio ay magiging katumbas ng: R = Y - m * C - d * (SFF;Y),(2)
Ang Ellwood Mortgage Ratio ay kinakalkula gamit ang formula:
C = Y + P * (SFF;Y) - f ,(3)
saan C- Ellwood mortgage ratio;
Y- rate ng return on equity;
P- bahagi ng kasalukuyang balanse ng pautang na babayaran sa panahon ng pagtataya;
(SFF;Y)- salik ng pondo ng kompensasyon sa rate ng pagbabalik sa equity capital para sa panahon ng pagtataya;
f- isang taunang mortgage constant, na kinakalkula batay sa taunang mga pagbabayad at ang kasalukuyang (hindi orihinal) na balanse sa utang.
Ang bahagi ng kasalukuyang balanse ng pautang na babayaran sa panahon ng pagtataya - ang porsyento ng pagbabayad ng utang ay tinukoy bilang ang ratio ng koepisyent ng pondo sa pagbawi para sa buong termino ng pautang sa ratio ng pondo sa pagbawi para sa panahon ng pagsingil:
P=[ i / (1+i)^t-1] / [ i / (1+i)^T-1],
(4)
saan P- porsyento ng pagbabayad ng utang;
i- rate ng interes sa utang;
t- buong panahon ng amortization ng utang;
T
Ang compensation fund factor ay kinakalkula gamit ang formula:
(SFF;Y)= Y/(1+Y)^T-1,(5)
saan Y- rate ng return on equity;
T- panahon ng pagmamay-ari ng ari-arian.
16
Ang taunang mortgage constant ay maaaring kalkulahin sa annuity basis, bilang isang kontribusyon sa depreciation ng unit.:
, (6)
saan f- taunang mortgage pare-pareho;
i- rate ng interes sa pautang bawat taon;
t- ang buong panahon ng amortization ng utang.
Ang Ellwood technique ay maaaring gamitin kapwa kapag ang bagong financing ay kinukuha at kapag ang bumibili ay kumukuha ng kasalukuyang utang.
Ang pamamaraan ng Ellwood ay nangangailangan ng parehong mga pagpapalagay tulad ng tradisyonal na pamamaraan ng pamumuhunan sa mortgage at tinukoy sa parehong paraan ng mga pagpapalagay na iyon. Kasama sa huli ang tiyak
mga tuntunin sa pagpopondo, muling pagbebenta o tinantyang pagbabago sa halaga, at panahon ng pagtataya.
Sa pamamaraan ng Ellwood, ang pinakamahalaga ay ang C-factor. Ito ay resulta ng isang synthesis ng iba pang mga variable. Ang mga gumagamit ng pamamaraang ito ng pagsusuri sa pamumuhunan sa mortgage ay dapat magbayad ng malaking pansin sa pagpili ng mga pagpapalagay, dahil ang pagtatantya ng halaga ay ganap na tinutukoy ng huli.
atbp.................
Ang pagtatasa ng mortgage investment ay batay sa ideya ng halaga ng ari-arian bilang isang kumbinasyon ng halaga ng equity capital at mga hiniram na pondo. Alinsunod dito, ang pinakamataas na makatwirang presyo ng ari-arian ay tinutukoy bilang ang kabuuan ng kasalukuyang halaga ng mga daloy ng salapi, kabilang ang mga nalikom na pagbabalik, na maiuugnay sa mga pondo ng mamumuhunan, at ang halaga ng utang o ang kasalukuyang balanse nito.
Ang pagtatasa ng mortgage investment ay isinasaalang-alang ang opinyon ng mamumuhunan na hindi siya nagbabayad para sa halaga ng real estate, ngunit ang halaga ng equity capital, at ang utang ay itinuturing na isang karagdagang paraan upang makumpleto ang transaksyon at dagdagan ang equity capital. Ang pagsusuri ay gumagamit ng dalawang pamamaraan (dalawang pamamaraan): ang tradisyonal na pamamaraan at ang Ellwood technique. Ang tradisyunal na pamamaraan ay tahasang sumasalamin sa lohika ng pagsusuri sa pamumuhunan sa mortgage. Ang pamamaraan ni Ellwood, na sumasalamin sa parehong lohika, ay gumagamit ng mga ratio ng mga ratio ng kakayahang kumita at mga proporsyonal na ratio ng mga bahagi ng pamumuhunan.
Tradisyunal na pamamaraan.
Ang pagkalkula ng halaga ng isang ari-arian gamit ang tradisyonal na teknolohiya ay batay sa sumusunod na pagkakapantay-pantay.
V = Ve + Vm, (4.22.)
Kung saan ang V ay ang halaga ng ari-arian;
V e - kasalukuyang halaga ng equity capital na namuhunan sa ari-arian;
Ang V m ay ang kasalukuyang halaga ng hiniram na kapital na namuhunan sa ari-arian.
Ang kasalukuyang halaga ng equity ay kinakalkula gamit ang discounted cash flow method. Ang kasalukuyang halaga ng hiniram na kapital ay katumbas ng halaga ng utang.
Ang algebraic expression para sa halaga ng isang property ay nakasulat sa parehong tatlong-hakbang na lohikal na sequence:
kung saan ang V ay ang halaga ng ari-arian;
Ang V m ay ang kasalukuyang halaga ng hiniram na kapital na namuhunan sa ari-arian (halaga ng pautang).
СFj - netong kita sa pagpapatakbo;
РMTj - taunang serbisyo sa utang;
V term - presyo ng muling pagbebenta ng real estate (reversion) sa n taon;
MP n -- ang balanse ng utang sa pagtatapos ng termino n, na hindi pa nababayaran sa pagtatapos ng panahon ng pagtataya.
Teknik ng Ellwood. Ginagamit ito sa pagsusuri ng pamumuhunan sa mortgage at nagbibigay ng parehong mga resulta tulad ng tradisyonal na pamamaraan, dahil ito ay batay sa parehong hanay ng mga paunang data at mga ideya tungkol sa ugnayan sa pagitan ng mga interes ng equity at hiniram na kapital sa panahon ng pagbuo ng proyekto sa pamumuhunan. Ang pagkakaiba sa pagitan ng pamamaraan ng Ellwood ay nagbibigay-daan sa iyo upang pag-aralan ang pag-aari na may kaugnayan sa presyo nito batay sa mga ratio ng pagbabalik ng mga tagapagpahiwatig ng equity sa istraktura ng pamumuhunan, mga pagbabago sa halaga ng kabuuang kapital, at medyo malinaw na nagpapakita ng mekanismo ng mga pagbabago sa equity capital over panahon ng pamumuhunan.
Ang formula ni Ellwood ay ang mga sumusunod:
Ro = r e, - M _ C - DI v _ sff(r e, n), (4.24.)
Kung saan ang Ro ay ang kabuuang capitalization ratio;
M - ratio ng utang sa mortgage (bahagi ng kredito sa kabuuang halaga ng namuhunan na kapital);
C -- Ellwood mortgage ratio;
DI v - rate ng pagtaas sa halaga ng real estate sa pamamagitan ng n taon.
Sa kaganapan ng pagbaba sa halaga ng isang real estate property, ang rate ng pagtaas sa halaga ng real estate sa pamamagitan ng n taon (DI v) ay maaaring ipahayag sa pamamagitan ng bahagi ng pagbawas sa gastos (dep) DI v = - dep.
Kung ang halaga ng isang ari-arian ay inaasahang tataas sa n taon, ang rate ng pagtaas sa halaga ng real estate sa pamamagitan ng n taon (DI v) ay maaaring ipahayag sa pamamagitan ng bahagi ng pagtaas sa gastos (app) DI v = app.
Kung ang halaga ng ari-arian ay hindi inaasahang magbabago sa loob n taon, pagkatapos ay ang rate ng paglago ng halaga ng real estate sa pamamagitan ng n taon DI v = 0.
Kung ang pagbabago sa halaga ng property ay hindi hinulaang, ang formula ay magiging ganito:
R o = r e - M _ C (4.25.)
Ang Ellwood Mortgage Ratio ay kinakalkula gamit ang formula:
C = r e + r_ sff(r e, n) - R m, (4.26.)
kung saan ang C ay ang Ellwood mortgage ratio;
r e -- rate ng return on equity;
R-- bahagi ng utang na na-amortize sa panahon ng pagtataya (bahagi ng utang na babayaran sa panahon ng pagtataya),
sff(r e, n) -- compensation fund factor sa rate ng return on equity capital;
Rm -- permanenteng mortgage.
Pagsusuri ng mortgage at pamumuhunan
Ang Mortgage Investment Analysis (MIA) ay ginagamit sa pagtatasa ng real estate. Ang pagtatasa ng real estate ay ang proseso ng pagtukoy ng katumbas na pera ng halaga ng real estate Mayroong tatlong pangunahing pamamaraan sa pagpapahalaga: Ang Mamahaling Kita sa Market IIA ay pangunahing ginagamit sa loob ng balangkas ng diskarte sa kita. Ipinapalagay ng diskarte sa kita na ang halaga ng real estate ay tinutukoy ng kita na matatanggap ng may-ari sa hinaharap (renta, presyo ng muling pagbebenta). Kaya, upang matukoy ang halaga ng real estate, kinakailangan na i-convert ang mga resibo ng cash sa hinaharap sa kasalukuyang halaga nito.
Dahil ang real estate sa merkado ay napakadalas lumalabas na nababalot sa isang mortgage loan, bahagi ng halaga nito ay pag-aari ng nagpapahiram, at ang bahagi ay ang sariling kapital ng nagbebenta Ang layunin ng pamumuhunan at pagsusuri ng mortgage ay upang matukoy ang presyo ng real estate na isinasaalang-alang ang mga hiniram na pondo na ginamit
Ang pagsusuri sa mortgage-investment ay isang natitirang pamamaraan: kapag bumili ng isang asset, ang mamumuhunan ay gumagawa ng isang mandatoryong pagbabayad ng cash, ang halaga nito ay katumbas ng natitirang presyo pagkatapos na ibawas ang mortgage loan, na nagiging utang; kapag gumagamit ng ari-arian, ang mga mamumuhunan ay tumatanggap ng natitirang netong kita mula sa paggamit ng ari-arian pagkatapos ibawas ang mga ipinag-uutos na pagbabayad ng serbisyo sa utang; Kapag ang ari-arian ay na-liquidate (nabenta), ang may-ari ng equity ay tumatanggap ng pera mula sa presyo ng pagbebenta pagkatapos mabayaran ang balanse ng mortgage loan.
Mga diskarte sa pagsusuri sa mortgage investment: 1) Tradisyonal - ang kabuuang halaga ng ari-arian ay katumbas ng halaga kasalukuyang halaga interes sa equity at ang kasalukuyang halaga ng interes sa utang. 2) Mga modelong batay sa capitalization ng kita mula sa paggamit ng ari-arian: Ellwood method, investment group method, paraan gamit ang debt coverage ratio, atbp.
Prinsipyo ng Tradisyunal na Teknik: Ang mga mamumuhunan at nagpapautang ay tumatanggap ng mga tinasa na kita. Ang pinagsamang kasalukuyang halaga ng mga ibinalik sa mga nagpapahiram at namumuhunan ay katumbas ng presyong dapat bayaran para sa ari-arian: Presyo = Equity Value + Mortgage Loan
Ang halaga ng equity ay tinukoy bilang ang kabuuan ng dalawang elemento: mga resibo ng pera at mga nalikom sa muling pagbebenta. Ang parehong mga elemento ay may diskwento sa naaangkop na rate ng return: Gastos ng equity capital = = PVAF * (PMT) + PVF * (PS) kung saan ang PVAF ay ang factor ng kasalukuyang halaga ng annuity sa rate ng return on equity, ang PMT ay ang mga cash receipts, ang PVF ay ang salik ng kasalukuyang halaga ng reversion sa rate ng return on equity capital, PS - nalikom mula sa muling pagbebenta
Upang matantya ang halaga ng ari-arian, idagdag ang kasalukuyang balanse ng mortgage sa halaga ng equity Ang balanse ng mortgage ay katumbas ng kasalukuyang halaga ng mga kinakailangang pagbabayad ng serbisyo sa utang, na may diskwento sa nominal na rate ng interes sa mortgage. Ang pangkalahatang formula para sa pagtatantya ng halaga ng isang ari-arian ay: V = PVAF * (CF) + PVF * (PS) + MP kung saan ang V ay ang halaga ng ari-arian (initial), ang MP ay ang kasalukuyang balanse ng mortgage.
Mga yugto ng tradisyonal na pamamaraan Yugto 1. Pagtataya ng kasalukuyang halaga ng taunang mga resibo ng pera. A. Pagtatantya ng taunang netong kita sa pagpapatakbo (NOI) Kalkulahin: 1. Potensyal na kabuuang kita (kita sa 100% occupancy ng ari-arian) 2. Pagsasaayos para sa underutilization at pagkalugi sa koleksyon. 3. Iba pang kita 4. Mga gastos sa pagpapatakbo (fixed at variable) 5. Net operating income - NOI (1.A.1 – 1.A.2 + 1.A.3 – 1.A.4)
Stage 2. Pagtatantya ng kasalukuyang halaga ng mga nalikom mula sa muling pagbebenta sa pagtatapos ng panahon ng pagtataya. A. Presyo ng muling pagbebenta. 1. Paunang halaga ng ari-arian. 2. Pagtaas ng halaga ng ari-arian bawat taon (d). 3. Presyo ng muling pagbebenta (PS) PS = P * (1 + d) ^N kung saan ang P ay ang orihinal na halaga ng ari-arian; d - pagtaas (pagbaba) sa halaga ng ari-arian sa buong taon; Ang N ay ang panahon ng pagmamay-ari ng ari-arian. B. Mga gastos sa transaksyon.
E. Pagtatantya ng inaasahang kita mula sa muling pagbebenta (kasalukuyang halaga 2.D) 1. Reversion present value factor (PVF). 2. Kasalukuyang halaga ng mga nalikom mula sa muling pagbebenta (2.G * 2.D.1). Stage 3. Pagsusuri ng kasalukuyang halaga ng ari-arian. A. Tinantyang halaga ng equity (1.D.4 + 2.D.2). B. Tinantyang halaga ng ari-arian (3.A + 1.B.1).
Mga modelong batay sa capitalization ng kita Direktang paraan ng capitalization Ang halaga ng real estate ay kinakalkula gamit ang formula: V = NOI/Ro kung saan ang V ay ang market value ng real estate; NOI - ang halaga ng inaasahang net operating annual income Ro - capitalization rate Kasama sa capitalization rate ang rate ng return on capital (invested funds, o initial investment) at ang rate ng return, na isinasaalang-alang ang pagbawi ng mga naunang namuhunan na pondo .
Paraan para sa pagkalkula ng capitalization rate Ang mortgage at investment technique ni Ellwood Ang formula ni Ellwood para sa pagtukoy ng capitalization rate na may pare-parehong kita: R = Y - m * C - d * (SFF;Y) Y - rate ng return on equity; m ay ang mortgage debt ratio (ang bahagi ng utang sa kabuuang halaga ng ari-arian); C - Ellwood mortgage ratio; d - pagbabago sa halaga ng ari-arian para sa panahon ng pagtataya (SFF;Y) - salik ng pondo ng kompensasyon sa rate ng return on equity para sa panahon ng pagtataya
Ang Ellwood mortgage ratio ay kinakalkula gamit ang formula: C = Y + P * (SFF;Y) – f kung saan ang C ay ang Ellwood mortgage ratio; Y - rate ng return sa equity capital; P - bahagi ng kasalukuyang balanse ng pautang na babayaran sa panahon ng pagtataya; (SFF;Y) - salik ng pondo ng kompensasyon sa rate ng return on equity para sa panahon ng pagtataya; f ay ang taunang mortgage constant, na kinakalkula batay sa mga taunang pagbabayad at ang kasalukuyang (hindi orihinal) na balanse sa utang.
Pamamaraan ng grupo ng pamumuhunan. Dito, kapag kinakalkula ang capitalization rate, isinasaalang-alang kung anong bahagi ng redemption capital ang mortgage loan at anong bahagi ang equity capital Ro = m Rm + (1 - m) Re m – bahagi ng mga hiniram na pondo Rm – gastos ng mga hiniram na pondo Re – halaga ng equity capital Ro – capitalization rate para sa ari-arian
Paraan gamit ang debt coverage ratio (DCR) Ang ratio ng coverage ng utang ay ang ratio ng taunang pagbabayad ng serbisyo sa utang na DS, na kinakalkula mula sa mga tuntunin ng isang self-amortizing loan, hanggang sa net operating annual income NOI: DCR = DS/NOI kung saan ang DS ay ang taunang utang pagbabayad ng serbisyo.
Ang rate ng capitalization ay kinakalkula gamit ang formula: Ro = m Rm DCR, kung saan ang m = Vm/V, Vm ay ang halaga ng mga hiniram na pondo; Ang V ay ang halaga ng bagay (ang buong halaga ng pamumuhunan); Rm = DS/Vm, - mortgage constant, o capitalization rate para sa mga hiniram na pondo. Ang mga parameter na ginamit sa paraang ito ay bukas impormasyon sa pagbabangko(madaling makuha). Ang pamamaraang ito ay hindi ang pangunahing isa, ngunit sa halip ay ginagamit bilang isang pagwawasto
Mga tampok ng mga mortgage ng lupa
Anong mga plot ng lupa ang maaaring maging paksa ng isang mortgage: Mga plot ng lupa na hindi kasama sa sirkulasyon at hindi limitado sa sirkulasyon (tulad ng mga lugar sa kapaligiran, mga lupaing inookupahan ng mga pasilidad ng militar, atbp. - tingnan ang Kodigo sa Lupa) Mga karapatan sa pagpapaupa sa lupain(sa loob ng termino ng land plot lease agreement na may pahintulot ng land plot owner)
Aling mga land plot ang hindi maaaring paksa ng isang mortgage: Mga land plot na nasa estado o munisipyo na pagmamay-ari, maliban sa mga kapirasong lupa, nilayon para sa pagtatayo ng pabahay o para sa pinagsama-samang pagpapaunlad para sa layunin ng pagtatayo ng pabahay at inilipat upang matiyak ang pagbabayad ng isang pautang na ibinigay para sa pagpapaunlad ng mga lupang ito sa pamamagitan ng pagtatayo ng mga pasilidad sa imprastraktura ng engineering. Bahagi ng land plot na mas maliit ang lugar pinakamababang sukat, itinatag para sa iba't ibang lupain nilalayon na layunin at pinahihintulutang paggamit. Magbahagi sa karapatan sa isang lupang pinagsasaluhan o magkasanib na pagmamay-ari
Kapag nagsasangla ng kapirasong lupa, ang karapatan ng pledge ay umaabot din sa gusali o istruktura ng nagsasangla na matatagpuan o nasa ilalim ng konstruksyon sa land plot (maliban kung iba ang itinatadhana ng kasunduan kung ang gusali at istraktura ay hindi isinala sa ilalim ng kasunduan sa mortgage, pagkatapos ang mortgagor, kapag foreclosure sa land plot, ay nagpapanatili ng karapatan sa naturang gusali o pagtatayo at nakakuha ng karapatan ng limitadong paggamit (easement) ng isang land plot Exception: lupain mula sa mga layuning pang-agrikultura
Ang pagpapahiram para sa pagkuha ng isang land plot ay isang medyo mapanganib na operasyon para sa isang bangko: May kawalan ng katiyakan tungkol sa pagkatubig ng isang land plot: sa karaniwan, ito ay tumatagal ng mas maraming oras upang magbenta ng isang land plot kaysa sa pagbebenta ng isang apartment; na may mga land plot ay kadalasang malaki ang pagkakaiba sa mga presyo ng alok. hinihigpitan ng bangko ang mga kondisyon ng pautang: pinapataas ang rate ng interes at/o paunang bayad
Mga panganib ng pagpapahiram sa mortgage
Ang mga panganib sa mortgage ay maaaring sanhi ng iba't ibang dahilan: Economic Inflation Foreign Exchange Tax Political Ang ilan sa mga panganib ay eksklusibong nauugnay sa alinman sa nagpapahiram o nanghihiram, ngunit maraming mga panganib ay magkasanib. Ang mga pangunahing panganib ng nagpapahiram: panganib sa panganib sa kredito rate ng interes panganib sa pagkatubig.
Panganib sa kredito Pamamahala ng panganib sa kredito sa bahagi ng bangko: - kontrol sa kalidad ng mga pautang na ibinigay; - pamamahagi at pagsubaybay ng mga pautang ng mga grupo ng peligro alinsunod sa mga kinakailangan ng Central Bank ng Russian Federation at mga panloob na tagubilin ng bangko; - paglikha ng mga reserbang pondo para sa posibleng pagkalugi sa pautang; - napapanahong pagkakakilanlan ng mga pautang sa problema at isang binuo na plano ng aksyon para sa pakikipagtulungan sa kanila; - pagbuo ng mga programa sa pagbabayad ng pautang. Upang mabawasan ang panganib ng hindi pagbabayad, inilalapat ang iba't ibang mga paghihigpit (ang ratio ng buwanang pagbabayad ng nanghihiram sa buwanang kita ng pamilya, ang ratio ng halaga ng pautang sa halaga ng pamilihan ng collateral)
Panganib sa rate ng interes Ang mga pagbabago sa mga rate ng interes sa merkado ay kadalasang bunga ng mga pagbabago sa antas ng inflation. Ang panganib na ito ay nangyayari sa isang lumulutang na rate ng interes. Para sa nagpapahiram, ang panganib na ito ay mababawasan ang rate, na magbabawas sa kakayahang kumita ng operasyon ng pagpapahiram ng mortgage. Para sa nanghihiram, mayroon lamang panganib na tumaas ang rate ng interes, na nagdudulot ng pagtaas sa mga pana-panahong pagbabayad ng serbisyo sa utang.
Kung ang rate ng pautang ay naayos, kung gayon: Kung tumaas ang inflation (tumaas ang mga rate ng merkado): Maaaring hindi mabayaran ng bangko ang mga gastos nito sa pag-isyu ng pautang at, higit pa rito, maaaring humantong ito sa kawalan ng balanse ng mga ari-arian at pananagutan ipagsapalaran ang anumang bagay. Siya ay nasa isang mas kapaki-pakinabang na sitwasyon kumpara sa isang bagong kliyente. Kapag bumaba ang mga rate ng interes sa merkado: Para sa nagpapahiram, ang posibilidad na maagang pagbabayad pautang ng nanghihiram Ang nanghihiram ay hindi nanganganib ng anuman. Maaari siyang kumuha ng bago, mas murang loan na sinigurado ng parehong real estate habang sabay na binabayaran ang balanse ng lumang utang sa kanyang gastos.
Panganib sa pagkatubig Ang ganitong uri ng panganib ay lumitaw kapag, kapag ang deadline para sa pagtupad sa mga obligasyon ng bangko sa ilalim mga passive na operasyon(mga deposito), siya - dahil sa kawalan ng balanse ng mga ari-arian at pananagutan - ay walang sapat na pondo para dito. Ito ay dahil sa ang katunayan na ang mapagkukunan base sangla sa mga utang ay higit na nabuo sa pamamagitan ng pag-akit ng mga panandaliang pautang at deposito. Ang panganib sa pagkatubig ay isang panganib lamang para sa nagpapahiram at hindi direktang nauugnay sa nanghihiram.
Mga panganib ng borrower Ang pangunahing panganib ng borrower ay ang pagreremata sa nakasangla na ari-arian. Ayon sa batas, kung ang nanghihiram ay sistematikong lumalabag sa deadline para sa pagbabayad (higit sa tatlong beses sa loob ng 12 buwan), ang bangko ay nagre-remata sa collateral. Gayunpaman, kung ang mga problema ay lumitaw sa pagbabayad ng utang, ang mga negosasyon sa pinagkakautangan ay pinahihintulutan, bilang isang resulta kung saan maaari siyang gumawa ng mga konsesyon pagkatapos isaalang-alang ang mga dahilan para sa insolvency ng kliyente.
Mga panganib sa nanghihiram Panganib sa pagkawala ng kakayahang magtrabaho Ang panganib na ito ay binago: para sa nagpapahiram - sa isang panganib sa kredito para sa nanghihiram - sa panganib ng pagkawala ng kanyang tahanan Mga panganib sa ari-arian: panganib ng pinsala sa ari-arian, panganib ng pagkawala ng titulo sa collateral . Ang panganib ng pagkawala ng titulo sa ari-arian ay nangyayari kapag, pagkatapos makumpleto ang isang transaksyon sa pagbili at pagbebenta, nalaman na may mga makatwirang paghahabol sa isinangla na ari-arian mula sa mga ikatlong partido.
Mga pagbabago sa presyo ng pabahay sa panahon ng pautang. Ang nanghihiram ay hindi nanganganib ng anuman. Ang nagpapahiram ay nagdadala ng panganib ng isang matalim na pagbaba sa mga presyo: sa panahon ng isang krisis sa real estate market, maaaring may panganib ng pagbabago sa halaga ng collateral. Pamamaraan ng pagbabawas ng panganib: kinakailangan ng makabuluhan paunang bayad nanghihiram kapag bumili ng bahay gamit ang isang mortgage (sa Russian practice, 30-50% ng halaga ng biniling bahay).
Seguro sa mga pinaka-malamang na panganib sa merkado pagpapautang sa mortgage Ito ay naging isang kasanayan upang i-insure ang tatlong pangunahing panganib: ang buhay at kalusugan ng nanghihiram, ang panganib ng pagkawala o pinsala sa collateral, ang panganib ng pagkawala o paghihigpit ng pagmamay-ari ng collateral (mga gastos sa insurance sa mortgage ay sasagutin). ng nanghihiram, at ang mga ito ay nasa average na halos 1.5% ng halaga ng utang.
Pamamahala sa pananalapi ay batay sa mga sumusunod na konsepto: accounting para sa time factor at ang time value ng monetary resources, cash flows, accounting para sa entrepreneurial at panganib sa pananalapi kapag kinakalkula ang inaasahang kita, ang presyo ng kapital, mahusay na merkado, atbp. Ang paggawa ng desisyon na mamuhunan sa real estate ay nauugnay sa iba't ibang mga kadahilanan: pagtatasa ng sarili pinansiyal na kalagayan negosyo at ang pagiging posible ng pamumuhunan, pagtatasa ng mga kita sa hinaharap mula sa proyekto, ang dami ng magagamit na mga proyekto, limitado Pinagkukuhanan ng salapi iba't ibang mapagkukunan ng financing, atbp.
Ang paggawa ng mga desisyon sa pamumuhunan ng kapital, lalo na, sa pagkuha ng real estate at lupa, ay isa sa mga lugar ng pamamahala sa pananalapi. Ang mga tampok ng pamumuhunan sa real estate at ang mga pamamaraan na ginamit upang suriin ang real estate bilang isang asset para sa pamumuhunan ay nauugnay sa mga tampok ng bagay sa real estate, mga panganib ng pamumuhunan sa real estate, mga instrumento ng pamumuhunan sa real estate.
Ang paggawa ng mga desisyon sa pamumuhunan ay batay sa paggamit ng iba't ibang pormal at impormal na pamamaraan. Mga kondisyon sa merkado para sa pag-unlad at pagpapatupad mga proyekto sa pamumuhunan gumawa ng mga pangunahing pagbabago sa pagkalkula ng kahusayan at sa pamamaraan ng pagtatasa. Ang pamamaraan para sa pagtatasa ng pagiging epektibo ng mga pamumuhunan sa real estate ay batay sa mga pag-unlad ng mga lokal na espesyalista, na, naman, ay batay sa pamamaraan para sa pagtatasa ng pagiging epektibo ng mga proyekto sa pamumuhunan ng UNIDO (United Nations Organization for Pagunlad sa industriya), malawakang ginagamit sa pagsasanay sa mundo.
Ang mga rekomendasyong metodolohikal para sa pagtatasa ng pagiging epektibo ay naglalaman ng isang sistema ng mga tagapagpahiwatig, pamantayan at pamamaraan para sa pagtatasa ng pagiging epektibo ng mga proyekto sa pamumuhunan sa proseso ng kanilang pag-unlad at pagpapatupad, na ginagamit sa iba't ibang antas ng pamamahala.
Pagmomodelo ng daloy ng mga produkto, mapagkukunan at pondo;
Isinasaalang-alang ang mga resulta ng pagsusuri sa merkado, ang kalagayan sa pananalapi ng negosyo, ang antas ng tiwala sa mga tagapamahala ng proyekto, ang epekto ng proyekto sa kapaligiran;
Pagtukoy sa epekto sa pamamagitan ng paghahambing ng mga paparating na pamumuhunan at mga resibo ng cash sa hinaharap habang pinapanatili ang kinakailangang rate ng return on capital;
Pagdadala ng paparating na mga gastos at kita sa iba't ibang panahon sa mga kondisyon ng kanilang pagkakapantay-pantay sa mga tuntunin ng pang-ekonomiyang halaga sa unang panahon;
Isinasaalang-alang ang inflation, mga pagkaantala sa mga pagbabayad at iba pang mga kadahilanan na nakakaapekto sa halaga ng mga pondong ginamit;
isinasaalang-alang ang kawalan ng katiyakan at mga panganib na nauugnay sa pagpapatupad ng proyekto.
Ang pangunahing gawain kapag nagmomodelo ng proseso ng pamumuhunan, upang masuri ang pagiging epektibo nito, ay bumaba sa paglalarawan ng daloy ng kita na dapat asahan sa panahon ng pagpapatupad nito.
Kapag ipinatupad ang proyekto, inilaan tatlong pangunahing gawain:
Operating room (produksyon);
Pamumuhunan;
Pananalapi.
Ang cash inflow mula sa mga aktibidad sa produksyon ay ang pagkakaiba sa pagitan ng kita mula sa mga benta ng mga produkto (serbisyo) hindi kasama ang value added tax at ang mga gastos sa paggawa ng mga produktong ito na hindi kasama ang mga singil sa pamumura. Ang mga singil sa depreciation ay kumakatawan sa mga gastos sa pagkalkula, ay kinakalkula ayon sa itinatag na mga rate ng depreciation at itinuturing na mga gastos kapag tinutukoy ang kita. Sa katotohanan, ang naipon na halaga ng mga singil sa pamumura ay nananatili sa account ng enterprise at ito ay isang panloob na pinagmumulan ng financing. Samakatuwid, ang daloy ng pera mula sa mga aktibidad sa pagpapatakbo ay kinabibilangan ng netong kita at pagbaba ng halaga.
Daloy ng pera mula sa mga aktibidad sa pamumuhunan kasama ang mga nalikom mula sa pagbebenta ng mga asset ng isang enterprise na mas kaunting mga pagbabayad para sa mga bagong nakuhang asset. Ang mga gastos para sa pagkuha ng mga asset sa hinaharap na mga panahon ng aktibidad ay dapat kalkulahin na isinasaalang-alang ang inflation para sa mga fixed asset ayon sa uri at para sa hindi nasasalat na mga asset. Daloy ng pera mula sa mga aktibidad sa pananalapi Isinasaalang-alang ang mga deposito ng mga may-ari ng negosyo, sariling share capital, pangmatagalan at panandaliang pautang, interes sa mga deposito na binawasan ang mga halaga para sa mga pagbabayad ng utang at mga dibidendo.
Ang halaga ng cash flow mula sa bawat aktibidad sa panahon ng proseso ng pamumuhunan ay magiging balanse ng mga pondo sa pagpuksa sa kaukulang panahon. Sa kasong ito, ang kabuuang daloy ng pera sa pagtatapos ng panahon ng pag-areglo ay magiging katumbas ng kabuuan ng daloy ng salapi ng nakaraang panahon na may balanse ng mga pondo sa pagpuksa ng kasalukuyang yugto ng panahon.
Ang isang kumpanya ay hindi maaaring gumana nang walang kapital. Ang isang sapat na halaga ng equity at hiniram (hiniram) na kapital ay maaaring isaalang-alang na ang kabuuang daloy ng pera sa lahat ng mga panahon ng aktibidad ng negosyo ay magiging positibo. Ang pagkakaroon ng negatibong halaga sa anumang tagal ng panahon ay nangangahulugan na ang kumpanya ay hindi kayang bayaran ang mga gastos nito.
Kaya, ang isang kinakailangang criterion para sa pagtanggap ng isang proyekto sa pamumuhunan ay isang positibong balanse ng naipon na totoong pera sa anumang agwat ng oras kung saan ang negosyo ay nagkakaroon ng mga gastos o tumatanggap ng kita. Ang isang negatibong balanse ay nagpapahiwatig ng pangangailangan na makaakit ng karagdagang sarili o hiniram na mga pondo.
Konsepto " proyekto sa pamumuhunan"Nagsasangkot ng isang kaganapan, isang aktibidad upang makamit ang isang tiyak na layunin (mga resulta), pati na rin ang isang sistema ng organisasyon, pag-aayos at mga dokumentong pinansyal para sa pagpapatupad ng aktibidad na ito.
Proyekto sa pamumuhunan– ito ay parehong teknikal na kaganapan (pagpapabuti ng kagamitan at teknolohikal na proseso, modernisasyon ng isang pasilidad, organisasyonal at teknikal na mga hakbang upang mapabuti ang produksyon, mga desisyon sa pamamahala) at ang paggalaw ng pera (mga pamumuhunan ngayon at kita sa hinaharap).
Ang pagsusuri sa pagiging kaakit-akit ng mga proyekto sa pamumuhunan ay batay sa pagtatasa at paghahambing ng dami ng mga iminungkahing pamumuhunan (IC) at mga resibo ng cash sa hinaharap (S).
kasi cash may pansamantalang halaga, kinakailangan upang malutas ang problema ng pagiging maihahambing ng mga elemento ng daloy ng salapi. Ang problema ng comparability ay maaaring lapitan nang iba, depende sa umiiral na layunin at subjective na mga kondisyon: ang laki ng mga pamumuhunan at kita, ang inflation rate, ang forecasting horizon, ang antas ng kasanayan ng analyst, at ang layunin ng pagsusuri.
Ang mga pamamaraan na ginamit sa pagtatasa ng pagiging kaakit-akit ng mga aktibidad sa pamumuhunan ay maaaring nahahati sa dalawang grupo: batay sa mga diskwentong pagtatasa, i.e. isinasaalang-alang ang kadahilanan ng oras, at mga pagtatantya sa accounting.
Ang proseso ng pamumuhunan ay ang object ng quantitative pagsusuri sa pananalapi, kung saan ang proyekto sa pamumuhunan ay itinuturing bilang isang cash flow. Ang proseso ng pamumuhunan mula sa pinansiyal na pananaw ay pinagsasama ang dalawang magkasalungat na proseso - ang paglikha ng isang produksyon o iba pang pasilidad kung saan ginugol ang ilang partikular na pondo (IC) at ang pare-parehong pagtanggap ng kita (S).
Ang parehong mga prosesong ito ay nangyayari nang sunud-sunod o kahanay. Maaaring magsimula ang return on investment bago matapos ang proseso ng pamumuhunan. Ang kadahilanan ng oras, ang pamamahagi ng mga gastos IC at kita S sa paglipas ng panahon, ay gumaganap ng isang mas malaking papel kaysa sa laki ng mga halaga, lalo na sa mga pangmatagalang operasyon at sa mga kondisyon ng implasyon.
Ang tagal ng panahon ng pagkalkula o abot-tanaw ng pagkalkula ay tumutugma sa tagal ng paglikha, pagpapatakbo ng bagay o pagkamit ng mga tinukoy na katangian ng kita, o iba pang mga kinakailangan ng mamumuhunan.
Inirerekomenda na ihambing ang iba't ibang mga proyekto sa pamumuhunan at piliin ang pinakamahusay gamit ang mga sumusunod na tagapagpahiwatig:
NPV - netong kasalukuyang halaga bilang pagkakaiba sa pagitan ng kasalukuyang mga daloy ng kita at mga gastos;
PI - index ng kakayahang kumita bilang ang ratio ng mga pinababang daloy ng kita at gastos;
IRR - rate ng return o panloob na rate ng return, na kung saan ay nauunawaan bilang ang kinakalkula rate ng return kung saan NPV = 0;
Ang CC ay ang presyo ng kapital;
Ang PP ay ang payback period, isang indicator na nagpapakilala sa tagal ng panahon kung saan ang halaga ng kasalukuyang netong kita ay katumbas ng halaga ng pamumuhunan;
ARR - ratio ng kahusayan sa pamumuhunan, bilang ratio ng kita ng libro sa karaniwan pamumuhunan.
