Pagsusuri ng pinakamahusay at pinakamabisang paggamit ng real estate. Pagsusuri ng pinakamabisang paggamit ng lupa Pagbuo ng pinakamainam na solusyon para sa paggamit ng lupa

Dahil ang aktibidad sa pagtatasa ay nagsasangkot ng pagtukoy sa halaga ng pamilihan, ang pagsusuri sa pinakamabisang paggamit ay tumutukoy sa pinaka kumikita at mapagkumpitensyang paggamit ng isang partikular na ari-arian.

Ang cost basis ng anumang real estate property ay ang halaga ng land plot. Ang mga gusali at istruktura na matatagpuan dito ay maaaring mabago, ngunit ang mga pangunahing katangian ng site ay karaniwang nananatiling pareho. Kasabay nito, ang kita ng isang partikular na site ay nakasalalay sa kahusayan ng paggamit nito. Ang isang mamumuhunan, kapag pumipili ng isang plot ng lupa sa isang tiyak na merkado, nauunawaan na ang pagkakaiba sa halaga ng iba't ibang mga plot ay ipinaliwanag sa pamamagitan ng kanilang mga katangian ng kalidad.

Ang pagsusuri sa pinakamabisang paggamit ng isang ari-arian ay nagsasangkot ng pagsasagawa ng isang detalyadong pag-aaral ng sitwasyon sa merkado, ang mga katangian ng ari-arian na pinahahalagahan, pagkilala sa mga opsyon na hinihiling ng merkado na katugma sa mga parameter ng ari-arian na pinahahalagahan, pagkalkula ng kakayahang kumita ng bawat opsyon at tinatantya ang halaga ng property para sa bawat opsyon sa paggamit. Kaya, ang huling konklusyon tungkol sa pinaka-epektibong paggamit ay maaari lamang gawin pagkatapos kalkulahin ang gastos.

Ang pinakamahusay at pinakamabisang paggamit ng isang ari-arian ay ang opsyon ng paggamit ng libre o binuo na kapirasong lupa, na legal na posible at maayos na pormal, pisikal na magagawa, at binibigyan ng naaangkop Pinagkukuhanan ng salapi at nagbibigay ng pinakamataas na halaga.

Ang pinakamainam na paggamit ng isang piraso ng lupa ay tinutukoy ng mga nakikipagkumpitensyang salik ng partikular na merkado kung saan nabibilang ang ari-arian na pinahahalagahan, at hindi ito resulta ng pansariling haka-haka ng may-ari, developer o appraiser. Samakatuwid, ang pagsusuri at pagpili ng pinakamabisang paggamit ay, sa katunayan, isang pang-ekonomiyang pag-aaral ng mga salik sa pamilihan na makabuluhan para sa bagay na pinahahalagahan.

Ang uri ng paggamit na nagbibigay ng pinakamalaking kakayahang kumita ng lupa ay ang pinaka-epektibo. Ang batayan ng lahat ng mga pamamaraan na ginagamit para sa pagtukoy ng halaga ng isang land plot upang piliin ang pinaka-epektibong opsyon ay ang tinatawag na residual technique. Ang kita mula sa lupa ay itinuturing na balanse sa pagitan ng kabuuang kita na nabuo ng real estate at ang mga halaga ng kita na ibinibigay sa pamamagitan ng pag-akit ng paggawa, kapital, mga fixed asset (gumaganang mga gusali at istruktura). Presyo lupain, sa turn, ay kumakatawan sa pagkakaiba sa pagitan ng kabuuang halaga ng buong ari-arian at ang natitirang halaga ng mga gusali o ang mga gastos sa kanilang pagtatayo.

Ang pinakamahusay na paggamit ng real estate ay maaaring makamit sa batayan ng mga umiiral na gusali, o kasama ang pagtatayo ng panimula ng mga bagong pagpapahusay, na nangangailangan ng pagsasaalang-alang sa land plot bilang bakante. Batay dito, gumagamit ang mga appraiser ng dalawang diskarte kapag sinusuri ang pinakamahusay na paggamit ng real estate:

Ang pinaka-epektibong paggamit ng site bilang isang hindi pa binuo;

Ang pinaka-epektibong paggamit ng site bilang isang built-up na isa.

Mayroong mga sumusunod na pangunahing dahilan para matukoy ang pinakamabisang paggamit ng lupa bilang hindi pa binuo:

1. Paghihiwalay sa halaga ng real estate ang halaga lamang ng kapirasong lupa.

2. Paggamit ng maihahambing na paraan ng pagbebenta upang bigyang halaga ang binuong lupa.

3. Pagkalkula ng pagkawala sa halaga dahil sa panlabas na pagkaluma.

4. Pagtatasa ng tunay na halaga ng lupa bilang bahagi ng real estate property na suboptimal para sa isang partikular na site

Ang pagsusuri ng pinakamabisang paggamit ng isang built-up na lugar ay ginagawa para sa dalawang dahilan:

1. Pagkilala sa uri ng paggamit ng ari-arian na nagbibigay ng pinakamataas na kabuuang kita sa namuhunan na kapital.

2. Pagkilala sa mga bagay sa real estate sa merkado ng parehong layunin na may maihahambing na antas ng kahusayan ng paggamit.

Isaalang-alang natin ang pagkakaiba sa pagitan ng pinakamabisang paggamit ng isang site na walang mga gusali at isang ari-arian na may mga gusali gamit ang halimbawa ng pang-industriyang real estate na may mga nakakalason na emisyon. Ang lugar kung saan matatagpuan ang nasuri na bagay, dahil sa mga likas na katangian nito, ay binuo bilang isang suburban residential area.

Ang pinakamataas na kahusayan ng paggamit ng isang site na walang mga gusali ay malamang na batay sa paggamit nito bilang isang residential cottage. Sa kasong ito, magkakaroon ng mga gastos para sa demolisyon at pagtatapon ng kasalukuyang pasilidad. Sa pagsasagawa, ang isang potensyal na may-ari ng ari-arian ay muling bubuo ng isang site kung ang natitirang halaga ng mga gusali ay mababa.

Ang paraan ng pagtukoy ng pinakamahusay at pinakamabisang paggamit ng tinasang ari-arian bilang isang hindi pa binuong lupain ay batay sa pag-aakalang wala itong mga gusali o maaaring alisin sa mga gusali bilang resulta ng kanilang demolisyon. Bilang resulta, ang halaga ng lupa ay tinutukoy batay sa pagpili ng mga posibleng opsyon sa paggamit na nagsisiguro sa kakayahang kumita ng real estate, at

pagpili ng mga parameter ng mga bagay sa real estate alinsunod sa isang tiyak na layunin.

Ang opsyon ng paggamit ng isang kapirasong lupa bilang hindi pa binuo ay may dalawang pangunahing uri:

1. Paggamit ng isang kapirasong lupa para sa haka-haka, iyon ay, para sa pagbebenta nito nang walang pagpapabuti sa isang mamumuhunan na kasunod na bubuo nito alinsunod sa mga kinakailangan sa merkado o sa kanyang sariling mga kagustuhan. Naaangkop ang opsyong ito kapag oversaturated ang mga real estate market.

2. Pagbuo ng land plot na may mga bagong gusali at istruktura, kabilang ang:

" pag-unlad nang walang intermediate na paggamit, kung ang isang bagong paggamit ay isinasaalang-alang at tinatanggap ng merkado sa petsa ng pagsusuri;

"Ang pag-unlad na may intermediate na paggamit ay nagsasangkot ng pansamantalang pangangalaga ng isang umiiral na opsyon sa paggamit hanggang sa isang bagong opsyon ay hinihiling ng merkado, batay sa pagtataya ng sitwasyon sa merkado; "paghahati o pagsasama-sama ng isang lupain upang makamit ang pinakamabisang paggamit; "pag-unlad ng isang site na may mga bagong gusali, katulad sa layunin at pisikal na mga parameter sa umiiral na bagay. Ang pinakakaraniwang sitwasyon para sa pagtatasa ng real estate sa batayan ng isang hindi pa binuo na site ay ang kondisyonal na undevelopment nito. Ito ay dahil sa ang katunayan na sa nasuri site mayroong isang gusali na nakakaapekto sa halaga ng bagay Sa Sa kasong ito, ang pagpili ng opsyon para sa pinaka-epektibong paggamit ng site bilang hindi binuo ay nasa anyo ng disenyo ng pamumuhunan sa yugto ng paggawa ng desisyon.

Sa kasong ito, kailangang sagutin ng appraiser ang ilang tanong:

1. Paano magagamit ang isang kapirasong lupa kung hindi ito aktwal na binuo o maaaring alisin sa mga umiiral na gusali?

2. Anong uri ng gusali o iba pang istrukturang sumusuporta sa napiling paggamit ang maaaring itayo sa lupaing ito, batay sa pisikal at iba pang mga katangian nito, at sa anong panahon?

3. Dapat bang ituring ang kasalukuyang paggamit bilang pansamantalang paggamit?

Halimbawa, kung kinakailangan ang gawaing pagtatayo upang makamit ang pinakamabisang paggamit ng lupa, dapat matukoy ng appraiser:

Mga gastos sa demolisyon ng mga kasalukuyang gusali;

Ang uri ng pinakamabisang paggamit ng ari-arian (opisina, hotel, bodega, atbp.), na naaayon sa kasalukuyang mga pamantayan sa merkado at kabilang ang mga elemento sa pinaka-makatwirang presyo;

Mga katangian ng pinakamainam na gusali na dapat itayo upang mapakinabangan ang paggamit ng mga potensyal na katangian ng site (bilang ng mga palapag, pinakamainam na lugar ng mga functional unit, bilang ng mga yunit na ito, atbp.);

Antas ng upa at mga gastos sa pagpapatakbo;

Ang halaga ng mga gusaling itinatayo, na isinasaalang-alang ang mga gastos sa pagpopondo.

Ang pinaka-epektibong paggamit ng isang land plot bilang isang built-up na isa ay ipinapalagay ang pangangalaga ng mga umiiral na gusali sa nasuri na site. Ang opsyon ng paggamit ng isang plot ng lupa bilang isang built-up na isa ay may dalawang pangunahing uri:

1. pagpapanatili ng umiiral na layunin ng ari-arian na tinatasa;

2. pagbabago ng umiiral na layunin ng ari-arian na tinatasa.

Sa parehong mga kaso, ang pangangailangan at posibilidad ay isinasaalang-alang:

Pagpapanatili ng umiiral na dami at kalidad ng mga serbisyong ibinibigay ng real estate;

Isakatuparan gawaing pagtatayo sa muling pagtatayo ng mga gusali upang mapabuti ang kanilang klase at baguhin ang mga rate ng pag-upa;

Pagsasagawa ng gawaing pagtatayo upang palawakin ang lugar sa pamamagitan ng mga karagdagang extension o pagtatayo ng karagdagang mga sahig;

Pagbawas ng umiiral na espasyo sa pamamagitan ng bahagyang demolisyon.

Ang appraiser, na naghahambing sa umiiral na opsyon sa paggamit para sa mga gusaling matatagpuan sa land plot na may pinakamainam na opsyon sa gusali, ay dapat makatanggap ng sagot sa mga sumusunod na tanong:

1. Maipapayo bang ipagpatuloy ang pagpapatakbo ng gusali sa kasalukuyang kalagayan nito?

2. Aling opsyon sa muling pagtatayo ng gusali ang dapat kong piliin: muling pagtatayo, pagpapalawak, bahagyang demolisyon?

3. Paano at sa anong panahon mababawi ang mga gastos?

Ang pinakamainam na opsyon para sa paggamit ng mga gusali ay titiyakin ang pinakamataas na halaga ng real estate na kaakit-akit sa pamumuhunan, na isinasaalang-alang ang rate ng pagbabalik na tinutukoy alinsunod sa panganib ng napiling opsyon. Malinaw na ang mga panganib ng pagpapanatili ng umiiral na paggamit ng ari-arian at iba't ibang mga opsyon sa muling pagpapaunlad ay hindi magiging pareho.

Dapat paghiwalayin ng ulat ng pagtatasa ang pinakamahusay na paggamit ng site bilang hindi pa binuo mula sa pinakamahusay na paggamit ng site bilang binuo. Ang ulat ng pagtatasa ay dapat na malinaw na tukuyin, ipaliwanag at bigyang-katwiran ang layunin at konklusyon para sa bawat paggamit.

Ang opsyon para sa pinakamabisang paggamit ng ari-arian na tinatasa ay dapat matugunan ang apat na pamantayan - ito ay:

Legal na pagtanggap;
. pisikal na pagiging posible;
. seguridad sa pananalapi;
. pinakamataas na produktibidad.

Ang pagkakasunud-sunod ng pagsasaalang-alang ng mga pamantayang ito sa panahon ng pagsusuri ng iba't ibang mga opsyon para sa paggamit ng real estate upang piliin ang pinaka-epektibo ay karaniwang tumutugma sa itaas. Itinuturing muna ang legal admissibility at physical feasibility, na sinusundan ng financial viability at maximum productivity. Ang pagkakasunud-sunod na ito ng pamamaraan ng pagsusuri ay dahil sa katotohanan na ang pinaka-epektibong kaso ng paggamit, kahit na ang kinakailangang pagpopondo ay magagamit, ay hindi magagawa kung ito ay legal na ipinagbabawal o ang pisikal na pagpapatupad nito ay imposible.

Legal na pagtanggap.

Ang legal na pagtanggap ng bawat itinuturing na kaso ng paggamit ay sinusuri muna sa lahat ng mga kaso. Gayunpaman, ang pinakamainam na paggamit ng ari-arian ay hindi dapat malito sa legal na kinakailangan upang gamitin ang ari-arian para sa layunin nito.

Sinusuri ng appraiser ang mga pribadong paghihigpit, mga regulasyon sa pagsona, mga code ng gusali, mga regulasyon sa makasaysayang pangangalaga, at mga batas sa kapaligiran na maaaring malapat sa mga partikular na potensyal na paggamit. Ang pagpili ng pinakamabisang paggamit ng real estate ay maaaring maimpluwensyahan ng pagkakaroon ng mga pangmatagalang kasunduan sa pag-upa. Sa panahon ng natitirang panahon ng pag-upa, ang paggamit ng ari-arian ay napapailalim sa mga tuntunin ng kasunduan sa pag-upa. Kung ang pinakamabisang paggamit ng isang ari-arian ay napipigilan ng pagkakaroon ng isang pag-upa, dapat itong ipakita sa ulat ng pagtatasa.

Halimbawa, kung ang isang ari-arian ay napipilitan ng isang ground lease na mag-e-expire sa loob ng higit sa 12 taon, kung gayon ay maaaring hindi matipid na magtayo ng isang bagong gusali na may pang-ekonomiyang buhay na 40 taon.

Bilang karagdagan, kinakailangang isaalang-alang ang posibleng mga paghihigpit na maaaring isama sa kasunduan para sa pagbili ng real estate. Ang mga paghihigpit na ito ay maaaring may kinalaman sa ilang mga lugar ng paggamit, tukuyin ang lokasyon ng mga gusali sa land plot, mga parameter ng mga gusali, uri ng ginamit. mga materyales sa gusali. Kung ang mga paghihigpit sa gawa ay sumasalungat sa mas pangkalahatang mga legal na probisyon, tulad ng mga code ng gusali, kung gayon ang pinakamataas na paghihigpit ay karaniwang isinasaalang-alang.

Maaaring pigilan ng mga code ng gusali ang pagpapaunlad ng lupa sa pinakamahuhusay na gusali kung tataas ang mga ito gastos sa pagtatayo upang sumunod sa mga teknikal na pamantayan. Ito sa huli ay humahadlang sa pag-unlad ng mga teritoryo. Sa ilang lugar, ginagamit ang mga code ng gusali upang pigilan ang bagong konstruksyon at limitahan ang paglaki. Ang mga kasalukuyang tuntunin sa paggamit ng lupa ay naglalayong protektahan kapaligiran. Dapat isaalang-alang ng mga appraiser ang mga pamantayan sa kalinisan ng hangin at tubig, gayundin ang opinyon ng publiko tungkol sa mga iminungkahing proyekto sa pagpapaunlad.

Halimbawa. Konstruksyon ng mga gusali ng isang tiyak na bilang ng mga palapag, mga fire break, mga kinakailangan sa insolation.

Ang isang opsyon sa paggamit na ipinagbabawal ng batas sa petsa ng pagtatasa ay maaaring isaalang-alang sa karagdagang mga yugto ng pagsusuri lamang kung ang appraiser ay nagnanais na gumawa ng mga pagbabago sa mga kasalukuyang pamantayan. Gayunpaman, ang posibilidad ng mga pagbabago sa batas, mga code ng gusali, mga regulasyon sa zoning, atbp. ay hindi kailanman 100% tiyak.

Pisikal na pagiging posible.

Ang pagpili ng pinakamabisang opsyon para sa paggamit ng real estate ay dapat na nakabatay sa pisikal na pagiging posible nito. Pisikal na pamantayan sa pagiging posible—laki, hugis, lugar, disenyo, kundisyon ng lupa at mga daan patungo sa lugar, at ang panganib ng mga natural na sakuna (tulad ng baha o lindol)—ay nakakaimpluwensya sa iminungkahing paggamit ng lupa. Ang ultimong gamit ng isang kapirasong lupa ay nakasalalay sa laki at hugis nito. Ang ilang mga pagpipilian ay nagbibigay ng pinakamalaking epekto lamang sa batayan ng paggamit ng isang lugar ng isang tiyak na laki. Sa kasong ito, kinakailangan upang matukoy ang posibilidad ng pagpapalawak ng umiiral na plot ng lupa, dahil ang ilang mga plot ay maaaring walang potensyal para sa pagpapalawak. Ang hugis ng mga plot ay nakakaapekto sa panghuling produktibidad, dahil ang mga gastos sa pagbuo ng isang hindi regular na hugis na plot ng lupa ay maaaring mas mataas, na higit na binabawasan ang pagiging kapaki-pakinabang nito, kumpara sa mga plot na may makinis na panig. Katulad nito, ang pagkakaroon ng mga daan na daan patungo sa site at mga kagamitan ay nagpapataas ng panghuling produktibidad nito, dahil ang mga pagtitipid ay nakakamit sa pag-unlad nito. Kaya, ang libreng kapasidad ng mga pasilidad sa paggamot ay naglilimita sa mga pisikal na sukat ng iminungkahing mahusay na opsyon sa pagpapaunlad. Ang topographic o mga katangian ng lupa ng isang plot ng lupa ay makikita sa functional utility ng site. Ang mga negatibong aspeto na tinukoy ng appraiser ay nagpapalubha sa pagbuo nito o pagtaas ng mga gastos sa pagpapaunlad. Dahil ang lahat ng mga plot sa merkado ay nakikipagkumpitensya sa isa't isa, ang nasuri na plot ay hindi maaaring hindi angkop para sa pinaka-epektibong paggamit, dahil ito ay mas mababa sa iba pang mga plot na tipikal ng lugar.

Sa proseso ng pagsusuri sa pisikal na posibilidad ng isang epektibong opsyon sa paggamit, kinakailangang isaalang-alang ang kalagayan ng mga gusali at istruktura upang matukoy ang posibilidad ng patuloy na operasyon nito sa isang bagong batayan. Kung ang mga gusali ay kailangang i-redevelop upang matiyak ang pinakamainam na paggamit, ang mga gastos na kinakailangan para dito ay dapat kalkulahin at ihambing sa panghuling kakayahang kumita. Karaniwan, ang halaga ng pagsasaayos ng isang ari-arian ay nakasalalay sa pisikal na kondisyon at lokasyon ng ari-arian.

Seguridad sa pananalapi.

Ang susunod na yugto ng pagpili ng mga uri ng paggamit ay isang pagsusuri ng seguridad sa pananalapi. Ang isang opsyon ay itinuturing na mabubuhay sa pananalapi kung ito ay nagbibigay ng kita sa pagpapatakbo na katumbas ng o mas malaki kaysa sa mga gastos sa pagpapatakbo, mga gastos sa pagpopondo at ang kinakailangang return on capital scheme. Kaya, ang lahat ng paggamit na maaaring magbigay ng positibong kita ay itinuturing na magagawa sa sa pananalapi. Kung hindi kasama sa uri ng paggamit ang pagtanggap ng regular na kita mula sa operasyon, pipiliin ng pagsusuri ang mga opsyon na lumilikha ng real estate sa halagang katumbas o lumalampas sa halaga ng pagtatayo o muling pagtatayo ng pasilidad para sa bagong uri ng paggamit na ito. Dapat ikumpara ng appraiser ang mga capital gain o kita mula sa paggamit ng ari-arian sa capital expenditure na natamo. Kung ang kita ay mas mababa kaysa sa mga gastos o lumampas lamang sa mga ito, ang ganitong uri ng paggamit ay itinuturing na hindi magagawa sa pananalapi.

Upang suriin ang mga paggamit na bumubuo ng regular na kita mula sa operasyon, para sa bawat isa sa kanila ay kinakalkula ng appraiser ang kabuuang netong kita sa pagpapatakbo, ang indibidwal na rate ng return sa namuhunan na kapital, at ang halaga ng kita na maiuugnay sa lupa. Kung ang netong kita ay nakakatugon sa kinakailangang return on investment at nagbibigay ng kinakailangang kita sa lupa, ang paggamit ay magagawa sa pananalapi. Malinaw, ang pagkakakilanlan ng mga gamit na magagawa sa pananalapi ay batay sa pagsusuri ng demand, supply at lokasyon.

Pinakamataas na pagiging produktibo.

Ang maximum na produktibidad ay ang pinakamataas na halaga ng isang land plot, hindi alintana kung ito ay bakante (talaga o may kondisyon) o binuo. Kaya, ang pagpapatupad ng pamantayang ito ay nagsasangkot, mula sa lahat ng legal na pinahihintulutan, pisikal na maipapatupad at nagbibigay ng positibong kita, ang pagpili ng uri ng paggamit na nagbibigay ng pinakamataas na halaga ng batayan ng real estate - ang land plot. Ang potensyal na opsyon para sa pinakamabisang paggamit ng lupa ay sumasalamin sa isang pangmatagalan, maingat na binuo at medyo partikular na programa sa paggamit ng lupa na nauugnay sa normal na buhay ng mga gusali at istruktura. Ang buhay ng serbisyo ay nakasalalay sa uri ng gusali, kalidad ng gawaing pagtatayo at iba pang mga kadahilanan.

Ang maximum na produktibidad ng isang land plot ay tinutukoy sa pamamagitan ng pag-uugnay ng halaga ng kita nito sa capitalization rate na kinakailangan ng merkado para sa isang partikular na uri ng paggamit. Gayunpaman, depende sa napiling paggamit ng ari-arian, ang paraan para sa pagtukoy ng halaga ng lupa ay maaaring iba. Ang pagpili ng paraan ay depende sa antas ng reorientation ng aktwal na layunin ng pag-aari na pinahahalagahan, ang antas ng panganib ng opsyon na isinasaalang-alang, ang kinakailangang rate ng pagbabalik at panahon ng pagbawi ng kapital, at ang timing ng pagpapatupad ng iminungkahing opsyon. para sa paggamit ng ari-arian. Ang uri ng paggamit na nagbibigay ng pinakamalaking kakayahang kumita ng lupa ay ang pinaka-epektibo. Ang batayan ng lahat ng mga pamamaraan na ginagamit para sa pagtukoy ng halaga ng isang land plot upang piliin ang pinaka-epektibong opsyon ay ang tinatawag na residual technique. Ang kita mula sa lupa ay itinuturing na balanse sa pagitan ng kabuuang kita na nabuo ng real estate at ang mga halaga ng kita na ibinibigay sa pamamagitan ng pag-akit ng paggawa, kapital, mga fixed asset (gumaganang mga gusali at istruktura). Ang halaga ng isang land plot, naman, ay kumakatawan sa pagkakaiba sa pagitan ng kabuuang halaga ng buong ari-arian at ang natitirang halaga ng mga gusali o ang mga gastos sa kanilang pagtatayo.

Ang pinakamahusay na paggamit ng real estate ay maaaring makamit sa batayan ng mga umiiral na gusali, o kasangkot sa pagtatayo ng panimula ng mga bagong pagpapabuti, na nangangailangan ng pagsasaalang-alang ng land plot bilang bakante. Batay dito, gumagamit ang mga appraiser ng dalawang diskarte kapag sinusuri ang pinakamahusay na paggamit ng real estate:

Ang pinaka-epektibong paggamit ng site bilang isang hindi pa binuo;
. ang pinakamabisang paggamit ng site bilang isang built-up na lugar.

Mayroong mga sumusunod na pangunahing dahilan para matukoy ang pinakamabisang paggamit ng lupa bilang hindi pa binuo:

1. Paghihiwalay sa halaga ng real estate ang halaga lamang ng kapirasong lupa.
2. Paggamit ng maihahambing na paraan ng pagbebenta upang bigyang halaga ang binuong lupa.
3. Pagkalkula ng pagkawala sa halaga dahil sa panlabas na pagkaluma.
4. Pagtatasa ng tunay na halaga ng lupa bilang bahagi ng isang real estate property, na hindi pinakamainam para sa isang partikular na site.

Ang pagsusuri ng pinakamabisang paggamit ng isang built-up na lugar ay ginagawa para sa dalawang dahilan:

1. Pagkilala sa uri ng paggamit ng ari-arian na nagbibigay ng pinakamataas na kabuuang kita sa namuhunan na kapital.
2. Pagkilala sa mga bagay sa real estate sa merkado ng parehong layunin na may maihahambing na antas ng kahusayan ng paggamit.

Isaalang-alang natin ang pagkakaiba sa pagitan ng pinakamabisang paggamit ng isang site na walang mga gusali at isang ari-arian na may mga gusali gamit ang halimbawa ng pang-industriyang real estate na may mga nakakalason na emisyon. Ang lugar kung saan matatagpuan ang nasuri na bagay, dahil sa mga likas na katangian nito, ay binuo bilang isang suburban residential area. Ang pinakamataas na kahusayan ng paggamit ng isang site na walang mga gusali ay malamang na batay sa paggamit nito bilang isang residential cottage. Sa kasong ito, magkakaroon ng mga gastos para sa demolisyon at pagtatapon ng kasalukuyang pasilidad. Sa pagsasagawa, ang isang potensyal na may-ari ng ari-arian ay muling bubuo ng isang site kung ang natitirang halaga ng mga gusali ay mababa.

Depende sa kung gaano kalapit sa oras ang napiling paggamit na nangangailangan ng bagong konstruksyon ay sa petsa ng pagtatasa, umiiral na hitsura ang paggamit ay maaaring ituring bilang intermediate. Kaya, kung, ayon sa plano para sa pagpapalawak ng urban land, ang pagtatayo ng kubo ay aabot sa nasuri na plot ng lupa sa loob ng limang taon, at ang panahon na kinakailangan para sa demolisyon ng mga umiiral na gusali at ang pagtatayo ng isang bagong cottage ay isang taon, ang apat na -taon na operasyon ng umiiral na pang-industriyang ari-arian ay itinuturing bilang isang intermediate na paggamit. Gayunpaman, kung ang mapagkumpitensyang antas ng demand ay mas mataas para sa pang-industriyang paggamit, malamang na ang pinakamabisang paggamit ng ari-arian ay maaaring mapanatili ang umiiral na paggamit habang isinasagawa ang mga kinakailangang gawaing pangkapaligiran sa mga kaugnay na gastos.

Ang teorya ng real estate valuation ay nangangailangan ng pagsusuri ng isang piraso ng lupa, sa pag-aakalang walang mga gusali dito, kahit na ang site ay binuo, upang matukoy kung ang kasalukuyang paggamit ay hinihiling at kung dapat itong ipagpatuloy o palitan.

Ang paraan ng pagtukoy ng pinakamahusay at pinakamabisang paggamit ng tinasang ari-arian bilang isang hindi pa binuong lupain ay batay sa pag-aakalang wala itong mga gusali o maaaring alisin sa mga gusali bilang resulta ng kanilang demolisyon. Bilang resulta, ang halaga ng lupa ay natutukoy batay sa pagpili ng mga posibleng gamit na matiyak ang kakayahang kumita ng real estate, at ang pagpili ng mga parameter ng real estate alinsunod sa isang tiyak na layunin.

Ang opsyon ng paggamit ng isang kapirasong lupa bilang hindi pa binuo ay may dalawang pangunahing uri:

1. Paggamit ng isang kapirasong lupa para sa haka-haka, iyon ay, para sa pagbebenta nito nang walang pagpapabuti sa isang mamumuhunan na kasunod na bubuo nito alinsunod sa mga kinakailangan sa merkado o sa kanyang sariling mga kagustuhan. Naaangkop ang opsyong ito kapag oversaturated ang mga real estate market.

2. Pagbuo ng land plot na may mga bagong gusali at istruktura, kabilang ang:

Pag-unlad nang walang intermediate na paggamit kung ang isang bagong paggamit ay isinasaalang-alang at tinatanggap ng merkado sa petsa ng pagsusuri;
- Ang pag-unlad na may intermediate na paggamit ay nagsasangkot ng pansamantalang pangangalaga ng umiiral na opsyon sa paggamit hanggang sa ang bagong opsyon ay hinihiling ng merkado, batay sa pagtataya ng sitwasyon sa merkado;
- paghahati o pagsasama-sama ng isang kapirasong lupa upang makamit ang pinakamabisang paggamit;
- pagbuo ng site na may mga bagong gusali na katulad ng layunin at pisikal na mga parameter sa umiiral na pasilidad.

Ang pinakakaraniwang sitwasyon para sa pagtatasa ng real estate batay sa isang hindi pa nabuong balangkas ay ang kondisyonal na pag-unlad nito. Ito ay dahil sa ang katunayan na mayroong isang gusali sa nasuri na site, na nakakaapekto sa halaga ng ari-arian. Sa kasong ito, ang pagpili ng opsyon para sa pinaka-epektibong paggamit ng site bilang hindi pa binuo ay tumatagal sa anyo ng disenyo ng pamumuhunan sa yugto ng paggawa ng desisyon.

Sa kasong ito, kailangang sagutin ng appraiser ang ilang tanong:

1. Paano magagamit ang isang kapirasong lupa kung hindi ito aktwal na binuo o maaaring alisin sa mga umiiral na gusali?
2. Anong uri ng gusali o iba pang istrukturang sumusuporta sa napiling paggamit ang maaaring itayo sa lupaing ito, batay sa pisikal at iba pang mga katangian nito, at sa anong panahon?
3. Dapat bang ituring ang kasalukuyang paggamit bilang pansamantalang paggamit?

Halimbawa, kung kinakailangan ang gawaing pagtatayo upang makamit ang pinakamabisang paggamit ng lupa, dapat matukoy ng appraiser:

Mga gastos sa demolisyon ng mga kasalukuyang gusali;
- uri ng pinakamabisang paggamit ng ari-arian (opisina, hotel, bodega, atbp.), na naaayon sa kasalukuyang mga pamantayan sa merkado at kabilang ang mga elemento sa pinaka-makatwirang presyo;
- mga katangian ng pinakamainam na mga gusali na dapat itayo upang mapakinabangan ang paggamit ng mga potensyal na katangian ng site (bilang ng mga palapag, pinakamainam na lugar ng mga functional unit, bilang ng mga yunit na ito, atbp.);
- antas ng upa at mga gastos sa pagpapatakbo;
- ang halaga ng mga gusaling itinatayo, na isinasaalang-alang ang mga gastos sa pagpopondo.

Ang pinaka-epektibong paggamit ng isang land plot bilang isang built-up ay ipinapalagay ang pangangalaga ng mga umiiral na gusali sa nasuri na site. Ang opsyon ng paggamit ng isang plot ng lupa bilang isang built-up na isa ay may dalawang pangunahing uri:

1. pagpapanatili ng umiiral na layunin ng ari-arian na tinatasa;
2. pagbabago sa umiiral na layunin ng ari-arian na tinatasa.

Sa parehong mga kaso, ang pangangailangan at posibilidad ay isinasaalang-alang:

Pagpapanatili ng umiiral na dami at kalidad ng mga serbisyong ibinibigay ng real estate;
. pagsasagawa ng gawaing pagtatayo upang muling itayo ang mga gusali upang mapabuti ang kanilang klase at baguhin ang mga rate ng pag-upa;
. pagsasagawa ng gawaing pagtatayo upang palawakin ang lugar sa pamamagitan ng mga karagdagang extension o pagtatayo ng karagdagang mga sahig;
. pagbawas ng mga umiiral na lugar sa pamamagitan ng partial demolition.

Ang appraiser, na naghahambing ng umiiral na opsyon sa paggamit para sa mga gusaling matatagpuan sa land plot na may pinakamainam na opsyon sa gusali, ay dapat makatanggap ng sagot sa mga sumusunod na tanong:

1. Maipapayo bang ipagpatuloy ang pagpapatakbo ng gusali sa kasalukuyang kalagayan nito?
2. Aling opsyon sa muling pagtatayo ng gusali ang dapat kong piliin: muling pagtatayo, pagpapalawak, bahagyang demolisyon?
3. Paano at sa anong panahon mababawi ang mga gastos?

Ang pinakamainam na opsyon para sa paggamit ng mga gusali ay titiyakin ang pinakamataas na halaga ng real estate na kaakit-akit sa pamumuhunan, na isinasaalang-alang ang rate ng pagbabalik na tinutukoy alinsunod sa panganib ng napiling opsyon. Malinaw na ang mga panganib ng pagpapanatili ng umiiral na paggamit ng ari-arian at iba't ibang mga opsyon sa muling pagpapaunlad ay hindi magiging pareho. Dapat paghiwalayin ng ulat ng pagtatasa ang pinakamahusay na paggamit ng site bilang hindi pa binuo mula sa pinakamahusay na paggamit ng site bilang binuo. Ang ulat ng pagtatasa ay dapat na malinaw na tukuyin, ipaliwanag at bigyang-katwiran ang layunin at konklusyon para sa bawat paggamit.

Ang plot ng lupa ay isang bahagi ng ibabaw ng lupa, ang mga hangganan nito ay inilarawan at pinatunayan sa inireseta na paraan ng isang awtorisadong katawan ng estado. Karaniwang kinakailangan ang pagtatasa ng lupa upang matukoy market value ng lupa, o ang market value ng karapatang mag-arkila ng lupa.

Ang market valuation ng lupa ay posible lamang kung may posibilidad na ilipat ang mga karapatan sa land plot na ito sa ilalim ng purchase and sale agreement, lease o iba pang kasunduan.

Ang halaga ng lupa, tulad ng halaga ng anumang iba pang bagay na real estate, ay nagbabago sa paglipas ng panahon at grado mga lupain palaging isinasagawa sa isang tiyak na petsa. pagpapahalaga ng lupa isinasagawa batay sa prinsipyo ng pinakamabisang paggamit ng lupa. Ibig sabihin nito ay market value ng lupa tinutukoy batay sa paggamit ng site na pinaka-malamang, pisikal na posible, makatwirang makatwiran, sumusunod sa mga kinakailangan ng kasalukuyang batas at magagawa sa pananalapi, na nagreresulta sa maximum halaga ng lupa. Sa kasong ito, posible na makatwirang hatiin ang plot ng lupa sa magkakahiwalay na mga bahagi na naiiba sa hugis, uri at likas na katangian ng paggamit. Ang pinakamabisang paggamit ng isang kapirasong lupa ay maaaring hindi magkatugma sa kasalukuyang paggamit nito.

Kapag tinutukoy ang pinaka-epektibong paggamit ng isang land plot, ang mga sumusunod ay dapat isaalang-alang:

· nilalayon na layunin at pinahihintulutang paggamit;
· ang umiiral na mga paraan ng paggamit ng lupa sa agarang paligid ng tinasa na lupain;
· inaasahang pagbabago sa pamilihan ng lupa;
· umiiral na paggamit ng lupa.

Kapag nagbago ito nilalayon na layunin plot (pinahihintulutang paggamit), nagbabago rin ang halaga nito sa pamilihan.

Pagpapahalaga sa lupa o pagpapahalaga ng lupa maaaring gawin para sa mga sumusunod na layunin:

· pagkuha ng pautang mula sa isang bangko;

· kontribusyon sa awtorisadong kapital;

· pagbebenta ng lupa;

· pagpasok sa mana;

· pagbuo ng isang plano sa negosyo;

· paghahati ng ari-arian;

· pagbili ng lupa mula sa munisipal na ari-arian.

Halaga sa pamilihan ng lupa, una sa lahat, ay nakasalalay sa lokasyon nito at ang impluwensya ng mga panlabas na kadahilanan, pati na rin sa supply at demand sa merkado ng lupa, at hindi maaaring lumampas sa mga pinaka-malamang na gastos sa pagkuha ng isa pang plot ng katumbas na utility. Pagtatasa ng lupa isinasaalang-alang ang dami at husay na komposisyon ng mga komunikasyon at ang posibilidad ng pagkonekta sa mga umiiral na network, kung ang pagtatayo ng real estate ay binalak sa land plot. Pagpapahalaga sa merkado ng lupa Nakasalalay din ito sa inaasahang halaga, tagal at posibilidad na makatanggap ng kita mula sa operasyon nito sa isang tiyak na tagal ng panahon na may pinakamabisang paggamit ng land plot nang hindi isinasaalang-alang ang kita mula sa iba pang mga kadahilanan ng produksyon na naaakit sa bagay para sa mga aktibidad sa negosyo.

Para sa mga kapirasong lupa, maaari ding masuri ang mga karapatan sa pag-upa. Ang halaga sa pamilihan ng karapatang mag-arkila ng isang land plot ay nakasalalay sa mga kapangyarihan ng nangungupahan na ipinagkaloob sa kanya sa ilalim ng kasunduan sa pag-upa, ang panahon ng bisa ng kasunduan sa pag-upa, ang pagkakaroon ng mga encumbrances at ang pinahihintulutang paggamit ng land plot.

Ang halaga ng karapatan sa pag-upa ng isang land plot ay nakasalalay din sa inaasahang halaga, posibilidad at tagal ng pagtanggap ng kita mula sa karapatang mag-arkila ng isang ari-arian sa isang tiyak na tagal ng panahon na may pinakamabisang paggamit.

Ang land plot ay tinasa gamit ang sumusunod na dokumentasyon:

1. Sertipiko ng pagmamay-ari ng lupa;
2. Cadastral plan;

3. Data sa halaga ng libro at natitirang halaga, mga bayarin sa utility at buwis.

Ang karagdagang impormasyon ay malugod na tinatanggap.

Development density coefficient (Kpz) - ang ratio ng lugar ng lahat ng palapag ng mga gusali at istruktura sa lugar ng site.

4 Mga pangunahing kinakailangan para sa mga gusali: functional feasibility, lakas, paglaban sa sunog, pagpapahayag ng arkitektura, kahusayan

Ang mga pangunahing kinakailangan para sa mga gusali ay: functional at teknikal na pagiging posible, arkitektura at artistikong pagpapahayag, at kahusayan.

Ang pangunahing isa sa mga nakalistang kinakailangan ay functional o teknolohikal na pagiging posible. Nangangahulugan ito na ang gusali ay dapat na ganap na sumunod sa proseso kung saan ito nilayon (kaginhawaan ng pamumuhay, trabaho, pahinga, atbp.). Ang mga solusyon sa pagpaplano ng espasyo at disenyo ng gusali at ang mga katangian ng pagpapatakbo nito ay dapat na napapailalim sa functional feasibility. Ang huli ay nailalarawan sa pamamagitan ng komposisyon at laki ng mga lugar, teknikal na kagamitan, kagamitan sa sanitary, at ang kalidad ng pagtatapos ng trabaho.

Ang teknikal na pagiging posible ng isang gusali ay tinutukoy ng solusyon ng mga istruktura nito, na dapat isaalang-alang ang lahat ng mga panlabas na impluwensya na nakikita ng gusali sa kabuuan at ang mga indibidwal na elemento nito. Ang mga impluwensyang ito ay nahahati sa puwersa at hindi puwersa (mga impluwensya sa kapaligiran).

Kasama sa mga kapangyarihan load mula sa patay na bigat ng mga istraktura, ang bigat ng kagamitan, tao, snow, hangin, atbp. Ang mga non-force effect ay mga impluwensya sa temperatura na nagdudulot ng mga pagbabago sa mga sukat ng mga istraktura, ang mga epekto ng atmospheric at moisture ng lupa, na nagiging sanhi ng mga pagbabago sa mga katangian ng mga istrukturang materyales, ang mga epekto ng agresibong mga impurities ng kemikal na nakapaloob sa hangin (maaari silang humantong sa pagkawasak. ng mga istruktura), atbp.

Isinasaalang-alang ang mga epektong ito, dapat matugunan ng gusali ang mga kinakailangan ng lakas, katatagan at tibay.

Lakas ng gusali tinatawag na kakayahang makita ang mga epekto nang walang pagkasira at makabuluhang natitirang mga pagpapapangit (pagpalihis, pag-aayos, atbp.). Ang lakas ng isang gusali ay nilikha sa pamamagitan ng lakas ng mga pangunahing istruktura at koneksyon nito sa isa't isa.

Ang katatagan (katigasan) ng isang gusali ay ang kakayahang mapanatili ang balanse sa ilalim ng mga panlabas na impluwensya (i.e., paglabanan ang mga puwersa ng pagbaligtad at paggugupit).

Ang tibay ay nangangahulugan ng pangangalaga sa paglipas ng panahon ng parehong gusali sa kabuuan at mga elemento nito. Ang tibay ay pangunahing nakasalalay sa kalidad ng mga materyales ng mga pangunahing istruktura nito, na dapat na lumalaban sa kahalumigmigan, hamog na nagyelo, kaagnasan, pagkabulok, atbp., Ang kalidad ng gawaing pagtatayo at pag-install, pagsunod sa kanilang teknolohikal na pagkakasunud-sunod, pati na rin ang mga kondisyon ng operating.

Naka-install para sa mga gusali tatlong antas ng tibay :ako- na may buhay ng serbisyo na hindi bababa sa 100 taon; II- hindi bababa sa 50 taon; III- hindi bababa sa 20 taon. Ang mga terminong ito ay tinutukoy hindi lamang ng pisikal, kundi pati na rin ng moral na pagkasira, dahil ang mga teknolohikal at pang-araw-araw na proseso ay patuloy na nagbabago, samakatuwid, ang mga gusali ay hindi na nakakatugon sa kanilang layunin.

Ang isang mahalagang teknikal na kinakailangan para sa isang gusali ay kaligtasan ng sunog, na kinabibilangan ng mga hakbang na nagbabawas sa posibilidad ng sunog.

Ang mga materyales at istruktura na ginagamit para sa pagtatayo ay nahahati sa hindi masusunog, hindi nasusunog at nasusunog.

Ang mga istruktura ng gusali ay nailalarawan din ng paglaban sa sunog, i.e. paglaban sa apoy (sa mga oras) hanggang sa pagkawala ng lakas o katatagan (pagbagsak ng istraktura) o hanggang sa mga bitak ay lumitaw dito o ang temperatura sa ibabaw ng istraktura ay tumaas sa itaas ng itinatag na mga pamantayan.

Depende sa mga grupo ng flammability at mga limitasyon ng paglaban sa sunog ng mga pangunahing istruktura para sa mga gusali, ito ay itinatag limang antas ng paglaban sa sunog. Ang mga gusali ng I, II, III degree ay kinabibilangan ng mga gusaling bato, IV - mga gusaling nakaplaster na gawa sa kahoy, V - mga gusaling hindi nakaplaster na gawa sa kahoy.

Arkitektural at masining ang mga katangian ng isang gusali ay tinutukoy ng pamantayan ng kagandahan. Ang pagpapahayag ng arkitektura ay nakamit sa pamamagitan ng pagkakatugma ng mga hugis at dami ng gusali sa layunin nito, ang pangkalahatang hitsura ng gusali, ang proporsyonalidad ng mga bahagi nito, ang paggamit ng naaangkop na mga materyales sa pagtatapos at mataas na kalidad ng trabaho. Kasabay nito, ang mga aesthetic na katangian ng gusali ay maaaring itaas sa antas ng sining.

Ang kinakailangan para sa kahusayan ay nalalapat sa lahat ng mga gusali at ito ay kung ang lahat ay nasiyahan teknikal na mga kinakailangan ang gastos nito, na kinakalkula sa bawat 1 m 2 ng lugar o bawat 1 m 3 ng volume, ay hindi lumampas sa itinatag na limitasyon. Ang pagbawas sa mga gastos sa pagtatayo ay isa sa pinakamahalagang pambansang gawaing pang-ekonomiya.

Ang pagbawas sa gastos ng isang gusali ay maaaring makamit sa pamamagitan ng makatuwirang pagpaplano at pag-iwas sa mga labis kapag nagtatatag ng mga lugar at dami ng mga lugar, gayundin sa panloob at panlabas na dekorasyon; pagpili ng pinakamainam na mga istraktura na isinasaalang-alang ang uri ng gusali at mga kondisyon ng pagpapatakbo nito; ang paggamit ng mga modernong pamamaraan at pamamaraan para sa paggawa ng gawaing pagtatayo, na isinasaalang-alang ang mga nagawa ng agham at teknolohiya ng konstruksiyon.

Upang pumili ng mga solusyon na magagawa sa ekonomiya, ito ay itinatag dibisyon mga gusali ayon sa laki ng kapital para sa apat na klase, depende sa kanilang layunin at kahalagahan. Kasabay nito, ang Class I ay kinabibilangan ng mga gusali kung saan ipinapataw ang mas mataas na mga kinakailangan, at ang Class IV ay kinabibilangan ng mga gusali kung saan ang mga minimum na kinakailangan ay katanggap-tanggap. Halimbawa, ang malalaking pampublikong gusali (mga teatro, museo, atbp.) ay kabilang sa klase I; mga paaralan, ospital, kalakalan at pagtutustos ng pagkain - sa klase II; mga gusali ng tirahan hanggang sa 5 palapag - sa klase III; mga gusali ng tirahan na may 1...2 palapag at iba pang mga gusali kung saan ipinapataw ang mga minimum na kinakailangan - sa klase IV.

Kapag tinatasa ang isang plot ng lupa, kinakailangan upang matukoy ang pagpipilian para sa pinakamahusay at pinaka-epektibong paggamit nito, na tinutukoy ng pakikipag-ugnayan ng isang bilang ng mga kadahilanan.

Kasama sa pagsusuri sa pinakamahusay na paggamit ang pag-aaral ng mga alternatibong gamit (pag-unlad, pagpapaunlad) ng isang lupain at pagpili ng pinakamainam. Isinasaalang-alang nito ang mga prospect ng lokasyon, ang estado ng demand sa merkado, ang halaga ng pag-unlad, ang katatagan ng inaasahang kita, atbp.

Kapag tinatasa ang halaga ng isang ari-arian na binubuo ng isang land plot at mga gusali, malaking kahalagahan ay nakalakip sa pagsusuri ng pinakamahusay na paggamit, una, ng baka bakanteng land plot at, pangalawa, ng land plot na may mga kasalukuyang pagpapabuti.

Ang pagsusuri sa isang dapat na bakanteng lupain ay isang kinakailangang hakbang sa pagtukoy ng halaga nito, at ito ay batay sa pagtatatag ng pinaka-pinakinabangang opsyon para sa paggamit ng lupa.

Ang pagsusuri sa isang land plot na may kasalukuyang mga pagpapahusay ay kinabibilangan ng paggawa ng desisyon sa demolisyon, modernisasyon o preserbasyon ng mga kasalukuyang pagpapahusay sa land plot upang matiyak ang pinakamataas na kakayahang kumita ng ari-arian.

Tinitiyak ng malamang at pinaka-pinakinabangang paggamit ng site ang pinakamataas na halaga nito. Ang mga kaso ng paggamit ay dapat na legal, pisikal na magagawa, at cost-effective.

Pangalanan natin ang mga pangunahing salik na tumutukoy sa pinakamainam na paggamit ng lupa:

ang lokasyon ay isang kadahilanan na may malaking epekto sa halaga ng isang land plot (ang mga prospect ng lokasyon ay isinasaalang-alang, accessibility sa transportasyon, kalikasan ng kapaligiran);

market demand - isang kadahilanan na sumasalamin sa relasyon sa pagitan ng supply at demand sa merkado;

pagiging posible sa pananalapi - ang kakayahan ng proyekto na magbigay ng kita mula sa paggamit ng land plot, na magiging sapat upang mabayaran ang mga gastos ng mga namumuhunan at matiyak ang inaasahang kita;

pisikal na kaangkupan ng site - mga prospect para sa paglikha ng mga pagpapabuti - laki, topograpiya, kalidad ng lupa, klima, engineering-geological at hydrogeological na mga katangian ng site, umiiral na zoning, mga parameter ng kapaligiran, atbp.;

teknolohikal na pagiging posible at pisikal na pagiging posible - pagsusuri ng ugnayan sa pagitan ng kalidad, gastos at tiyempo ng proyekto, ang posibilidad ng mga natural na sakuna, accessibility ng transportasyon, ang kakayahang kumonekta sa mga utility, isinasaalang-alang ang laki at hugis ng site, halimbawa , ang sukat ay maaaring maliit para sa pagtatayo ng isang pasilidad na pang-industriya;

pambatasan (legal) admissibility - pagsunod sa opsyon para sa paggamit ng isang land plot na may kasalukuyang batas. Nakilala bilang isang resulta ng pagsusuri ng mga pamantayan ng gusali at kapaligiran, mga paghihigpit sa bilang ng mga palapag, ang pagkakaroon ng pansamantalang pagbabawal sa pagtatayo sa isang naibigay na lokasyon, mga paghihirap sa lugar ng makasaysayang pag-unlad ng lunsod, posibleng pagbabago sa mga regulasyon, pagsunod sa mga panuntunan sa zoning, negatibong damdamin ng lokal na populasyon;

ang maximum na kita (maximum na kita ng ari-arian at halaga ng site), na tinutukoy sa pamamagitan ng pagbabawas ng kita sa hinaharap ng mga alternatibong paggamit, na isinasaalang-alang ang panganib ng pamumuhunan.

2.1.4 Pagtaas ng kahusayan ng paggamit ng lupa sa lungsod

Ang mga urban lands ay kumakatawan sa isang espesyal na kategorya. Ang kanilang halaga ay naiimpluwensyahan ng laki ng lungsod at ang produksyon at potensyal na pang-ekonomiya nito, ang antas ng pag-unlad ng engineering at panlipunang imprastraktura, natural na rehiyon, kapaligiran at iba pang mga kadahilanan. Bilang karagdagan, may mga tiyak na batas para sa kategoryang ito ng lupa.

Ang parehong mga kadahilanan ay maaaring magkaroon ng magkasalungat na impluwensya sa halaga ng isang partikular na site:

• - ang mabigat na trapiko ay hindi kanais-nais para sa isang lugar ng tirahan, ngunit pinatataas ang gastos ng site para sa mga layunin ng kalakalan;
• - lokasyon na may kaugnayan sa mga institusyong pang-edukasyon at mga shopping center, mga aesthetic na bentahe at amenities, na isinasaalang-alang kapag tinatasa ang lupa para sa pagtatayo ng pabahay, ay halos walang epekto sa halaga ng mga lugar na nakatuon sa pag-unlad ng industriya; Mahalaga sa kanila ang imprastraktura ng transportasyon at economic zoning.

Sa isang dating gumaganang nakaplanong ekonomiya na may mga priyoridad Pagunlad sa industriya Ang command-administrative distribution ng "libre" na lupa ay humantong sa malubhang kawalan ng timbang sa pag-unlad ng lungsod at aksaya, hindi kailangan at kahit na nakakapinsalang paggamit ng pinakamahalagang lupain ng lungsod (kabilang ang mga negosyo at organisasyon), kadalasang humahantong sa mahirap Problemang pangkalikasan. Kapag naipamahagi na, halos hindi na muling ipinamahagi ang lupa, na humahantong sa higit pang paglala ng mga negatibong uso.

Ang mga pangunahing yunit na ginagamit para sa paghahambing ng mga plot ng lupa:

• - presyo bawat 1 ektarya - para sa malalaking lugar ng pagtatayo ng agrikultura, pang-industriya o tirahan;
• - presyo bawat 1 m2 - sa mga sentro ng negosyo ng mga lungsod, para sa mga opisina, mga tindahan;
• - presyo para sa 1 frontal meter - para sa komersyal na paggamit lupain sa mga lungsod. Sa kasong ito, ang halaga ng site ay proporsyonal sa haba ng hangganan nito sa kahabaan ng kalye o highway, na may karaniwang lalim ng site na accounting para sa isang maliit na bahagi ng gastos;
• - presyo sa bawat lote - ginagamit upang ihambing ang mga karaniwang plot sa hugis at sukat sa mga lugar ng pagpapaunlad ng tirahan at dacha;
• - presyo bawat yunit ng density - ratio ng lugar ng gusali sa lugar ng land plot, atbp.

Karamihan sa mga yamang lupa ay kasalukuyang nasa pagmamay-ari ng estado at munisipyo. Ipinapakita ng pagsasanay na sa mga kondisyon ng pamilihan, ang lupain sa lunsod ay isang mahalagang mapagkukunan at maaaring magsilbi bilang isang matatag na mapagkukunan ng kita ng lokal na badyet. Tinutukoy ng mga awtoridad ng lungsod ang halaga ng buwis sa lupa, ang rate ng pag-upa para sa lupa at ang karaniwang presyo ng isang land plot sa pagbili, kaya ang isyu ng pagtaas ng kahusayan ng paggamit ng lupa ay may kaugnayan para sa kanila. Upang ang ari-arian ng lupa ay ginagamit nang mas mahusay, i.e. nagdala ng pinakamataas na kita mula sa paggamit at nag-ambag sa pagpapabuti ng pangkalahatang klima ng pamumuhunan, karagdagang pag-unlad ng mga relasyon sa merkado sa merkado ng lupa, oryentasyon sa kasalukuyang sitwasyon sa merkado at mga kinakailangan sa merkado ay kinakailangan.

Upang ang ari-arian ng lupa ay ginagamit nang mas mahusay, i.e. nagdala ng pinakamataas na kita mula sa paggamit at nag-ambag sa pagpapabuti ng pangkalahatang klima ng pamumuhunan, una sa lahat, ito ay kinakailangan upang ipatupad ang mga proseso ng pagbubuwis, pag-upa at pagbili ng urban na lupain batay sa halaga nito sa pamilihan. Kasabay nito, ang isang patas na pamamahagi ng pasanin sa buwis ay nakakamit, pagpapasigla ng mahusay na paggamit at pag-activate ng mga pamumuhunan sa muling pagtatayo at pag-unlad sa proseso ng muling pagsasaayos ng teritoryo.

Ang mga resulta ng pagtatasa ng urban area ay nagsisilbing paunang impormasyon para sa paglutas ng mga sumusunod na problema:

* pagbuo ng patakaran sa pagpapaunlad ng lungsod at pagpaplanong panlipunan;

ѕ pagbuo ng mga panukala para sa mga uri ng functional na paggamit ng teritoryo, na isinasaalang-alang ang kalidad nito;

ѕ pagbuo ng mga mekanismong pang-ekonomiya para sa paglalagay ng iba't ibang opsyon sa paggamit ng lupa at mga patakaran sa pamumuhunan at konstruksiyon;

ѕ pagsusuri ng mga kahihinatnan ng mga opsyon para sa pagpapaunlad at muling pagsasaayos ng kapaligiran sa lunsod, pag-optimize ng mga pamumuhunan sa munisipyo sa pagpapanatili at pagpapaunlad ng kapaligiran sa lunsod;

* kahulugan pagiging kaakit-akit sa pamumuhunan teritoryo bilang isang function ng halaga ng urban land.

Mayroong dalawang pananaw sa halaga ng urban land:

taga-disenyo ng lunsod sa proseso ng functional zoning ng teritoryo bilang isang seksyon ng master plan ng lungsod;

evaluator sa pag-unlad pagpapahalaga sa kadastral lupain.

Ang batayan para sa pagbuo ng cadastral valuation ng lupa at functional zoning ng teritoryo ay dapat na isang komprehensibong pagtatasa ng pagpaplano ng lunsod ng halaga ng merkado.

2.1.5 Mga pamamaraan ng pagpapahalaga sa lupa

Pamamaraan ng normatibo ay upang matukoy ang karaniwang presyo ng lupa. Ginagamit ito kapag naglilipat, bumili ng lupa sa pagmamay-ari, nagtatatag ng karaniwang pinagsamang (shared) na pagmamay-ari na lampas sa libreng pamantayan, paglilipat sa pamamagitan ng mana o donasyon, pagkuha ng secure na pautang, pag-withdraw para sa mga pangangailangan ng estado o publiko.

Ang mga lupain sa kalunsuran ay tinatasa na isinasaalang-alang ang density ng pag-unlad, ang prestihiyo ng lugar, ang likas na katangian ng nakapaligid na paggamit ng lupa, kondisyong ekolohikal, mga pasilidad sa inhinyero at transportasyon, atbp. Ang mga lupain ay nahahati sa mga zone na pinag-iba ayon sa mga pangunahing rate ng buwis sa lupa at ang karaniwang presyo ng lupa (Batas ng Russian Federation "Sa Pagbabayad para sa Lupa") ). Ang karaniwang presyo ng lupa ay nakatakda sa Land Cadastre.

Ang batayan para sa pagtukoy ng karaniwang presyo ng lupa: mga rate ng buwis sa lupa at pagtaas ng mga coefficient, ang mga benepisyo sa buwis sa lupa ay hindi isinasaalang-alang.

Kadalasan ay kinakailangan upang suriin ang isang bagay na binubuo ng isang gusali at isang land plot, kapag ang huli ay may mga karapatan lamang sa pag-upa. Sa kasong ito, ang halaga ng paglalaan ng isang plot ng lupa para sa pagtatayo ay maaaring isaalang-alang bilang halaga ng lupa.

Sa mga kondisyon ng merkado, kung magagamit ang kinakailangang impormasyon, ipinapayong gumamit ng mga pamamaraan batay sa pagsusuri ng data ng merkado. Inaprubahan ng Order of the Ministry of Property of Russia na may petsang Marso 7, 2002 No. 568-r ang Methodological Recommendations para sa pagtukoy ng market value ng land plots. Bilang isang patakaran, kapag tinatasa ang halaga ng merkado ng mga plot ng lupa, ang paraan ng paghahambing ng mga benta, ang paraan ng paglalaan, ang paraan ng capitalization ng upa sa lupa, ang paraan ng pamamahagi, ang natitirang paraan, at ang paraan ng paghahati sa mga plot ay ginagamit.

Paraan ng paghahambing ng mga benta ay ang pinakasimple at mabisang paraan valuation, ay maaaring gamitin upang suriin ang parehong aktwal na bakante at diumano'y bakanteng lupa; ay nagbibigay-daan sa iyo upang matukoy ang tiyak na presyo ng isang plot ng lupa sa pamamagitan ng paggawa ng mga pagsasaayos ng porsyento sa mga presyo ng pagbebenta ng mga analogue. Sa kawalan ng impormasyon sa mga presyo ng mga transaksyon sa mga plots ng lupa, pinapayagan na gumamit ng mga presyo ng supply (demand).

Mga karaniwang elemento ng paghahambing para sa mga plot ng lupa: mga karapatan sa pagmamay-ari, mga kondisyon sa pagpopondo, mga espesyal na kondisyon ng pagbebenta, kondisyon sa pamilihan(pagbabago sa paglipas ng panahon), lokasyon (distansya mula sa lungsod at mga kalsada, mga katangian sa kapaligiran), mga kondisyon ng pag-zoning, mga katangiang pisikal (laki, hugis at lalim ng site, lokasyon ng angular, uri ng lupa, topograpiya), magagamit na mga utility, katangiang pang-ekonomiya, ang pinakamahusay at pinaka-epektibong paggamit. Kapag binibigyang halaga ang lupa, maaari kang gumamit ng maraming unit ng paghahambing, pagsasaayos ng presyo ng bawat isa at magtatapos sa maraming halaga na tumutukoy sa hanay ng mga halaga. Ang mga lupain sa lungsod ay kumakatawan sa isang espesyal na kategorya ang kanilang halaga ay naiimpluwensyahan ng laki ng lungsod at ang produksyon at potensyal na pang-ekonomiya, ang antas ng pag-unlad ng inhinyero at panlipunang imprastraktura, natural na rehiyon, kapaligiran at iba pang mga kadahilanan.

Ang pamamaraan ay nagbibigay ng medyo tumpak na mga resulta lamang sa isang binuo na bukas na impormasyon na mapagkumpitensyang merkado. Ang merkado ng lupa ng Russia ay hindi nakakatugon sa mga kinakailangang ito ang halaga ng isang plot ng lupa ay hindi maaaring matukoy batay sa impormasyon tungkol sa mga transaksyon sa pagbebenta ng mga analogue plot. Samakatuwid, ang kabuuan magagamit na impormasyon upang ilapat ang lahat ng paraan ng pagtatasa ng site.

Paraan ng capitalization ng upa sa lupa ay batay sa katotohanan na kung mayroong sapat na impormasyon sa mga rate ng rental para sa mga plot ng lupa, posibleng matukoy ang halaga ng mga plot na ito bilang kasalukuyang halaga ng kita sa hinaharap sa anyo ng upa para sa land plot na tinatasa. Sa loob ng balangkas ng pamamaraang ito, ang halaga ng upa sa lupa ay maaaring kalkulahin bilang kita mula sa pag-upa ng lupa sa ilalim ng mga kondisyong umiiral sa pamilihan ng lupa. Bilang isang regular na stream ng kita, ang mga upa sa lupa ay maaaring i-capitalize sa halaga sa pamamagitan ng paghahati sa rate ng capitalization ng lupa na tinutukoy mula sa pagsusuri sa merkado. Ang paunang data para sa capitalization ay nakuha mula sa isang paghahambing ng mga benta ng inuupahang lupa at mga halaga ng rental.

Batay sa natanggap na rate ng rental, tinutukoy ang market value ng site gamit ang income approach, kadalasang gumagamit ng direct capitalization method.

Ang halaga ng capitalization ay tinutukoy sa pamamagitan ng paghahati sa halaga ng upa sa lupa para sa mga katulad na lupain sa presyo ng pagbebenta nito o sa pamamagitan ng pagtaas ng walang panganib na rate ng return on capital sa halaga ng risk premium na nauugnay sa pamumuhunan ng kapital sa land plot na pinahahalagahan.

Ang mga pangunahing salik na nakakaimpluwensya sa rate ng rental ng isang land plot: mga katangian ng lokasyon, laki, hugis, nakapaligid na uri ng paggamit ng lupa, accessibility sa transportasyon, kagamitan sa engineering.

Gayunpaman, sa Russia, ang mga lupain ng estado at munisipyo ay pangunahing inuupahan, at ang upa ay kinakalkula alinsunod sa karaniwang presyo ng lupa, na hindi katumbas ng halaga nito sa pamilihan. Sa kasalukuyan, ang mga pagtatangka ay ginagawa upang mag-arkila ng lupa sa halaga nito sa pamilihan, ngunit masyadong maaga para pag-usapan ang tungkol sa objectivity ng mga resulta. praktikal na aplikasyon paraan ng capitalization ng upa sa lupa.

Paraan ng pamamahagi ( paraan ng ugnayan, ugnayan, alokasyon) - pagpapasiya ng bahagi ng halaga ng isang land plot batay sa kilalang ratio ng halaga ng lupa at mga pagpapabuti sa property complex. Ang pamamaraan ay batay sa prinsipyo ng kontribusyon at ang assertion na para sa bawat uri ng ari-arian ay may normal na relasyon sa pagitan ng halaga ng lupa at mga gusali. Ang ratio na ito ay pinaka-maaasahan para sa mga bagong gusali; Kung mas luma ang mga gusali, mas malaki ang ratio ng halaga ng lupa sa kabuuang halaga ng ari-arian.

Upang mailapat ang pamamaraan, kinakailangan ang maaasahang data ng istatistika sa kaugnayan sa pagitan ng mga halaga ng lupa at lahat ng ari-arian ng isang partikular na uri ng real estate sa isang partikular na merkado. Gayunpaman, ang pamamaraan ay bihirang ginagamit kahit na sa mga binuo na merkado, dahil ito ay may mababang pagiging maaasahan. Ang paggamit ng pamamaraan ay nabibigyang katwiran sa mga kondisyon ng hindi sapat na impormasyon sa pagbebenta ng lupa. Ang mga resultang halaga ay itinuturing na tinatayang.

Paraan ng paghihiwalay (pagbubunot). ay ginagamit upang suriin ang mga built-up na land plot kung mayroong impormasyon sa mga presyo ng transaksyon para sa mga katulad na bagay sa real estate. Ang mga pagpapabuti sa lupa ay tumutugma sa pinakamabisang paggamit nito. Ang pamamaraan ay nagsasangkot ng sumusunod na pagkakasunud-sunod ng mga aksyon:

• - kahulugan ng mga elemento para sa paghahambing ng mga bagay;
• - pagpapasiya ng mga pagkakaiba sa pagitan ng bawat analogue at ang bagay ng pagsusuri;
• - pagkalkula at paggawa ng mga pagsasaayos para sa bawat isa sa mga elemento ng paghahambing;
• - pagkalkula ng halaga sa merkado ng isang solong ari-arian, kabilang ang land plot na tinasa, sa pamamagitan ng isang makatwirang pangkalahatan ng mga naayos na presyo ng mga analogue;
• - pagkalkula ng kapalit na gastos o halaga ng pagpaparami ng mga pagpapabuti sa tinasang land plot;
• - pagkalkula ng market value ng tinasang land plot sa pamamagitan ng pagbabawas mula sa market value ng isang real estate object, kabilang ang tinasa na land plot, ang halaga ng pagpapalit o ang halaga ng pagpaparami ng mga pagpapabuti sa land plot.

Ang paraan ng paglalaan ay ginagamit kapag ang kontribusyon ng mga pagpapabuti sa kabuuang presyo ng plot ay maliit, inirerekomenda para sa pagsusuri ng mga suburban na lugar (kung saan ang kontribusyon ng mga pagpapabuti ay maliit at medyo madaling matukoy), at ginagamit sa kawalan ng data sa mga benta ng lupa sa nakapaligid na lugar.

Ang pamamaraan ay pinaka-epektibo sa isang passive market (walang data sa pagbebenta ng mga bakanteng lupain), isinasaalang-alang ang mga katangian ng paunang impormasyon at ang modelo para sa pagkuha ng nais na halaga. Ang halaga ng lupa sa pangkalahatang pananaw tinutukoy ng formula:

SA 3 = C - C U ,

Kung saan ang Сз ay ang halaga ng land plot;

C - halaga ng bagay;

Su - gastos ng mga pagpapabuti.

Natitirang pamamaraan ay batay sa pamamaraan ng investment group para sa mga pisikal na bahagi. Ang pamamaraan ay ginagamit upang suriin ang mga built-up at undeveloped plots, kung posible na bumuo ng tinasa na land plot na may kita-generating improvements. Natutukoy ang halaga ng lupa sa pamamagitan ng pag-capitalize sa bahagi ng kita na maiuugnay sa lupa.

Upang matukoy ang halaga ng isang kapirasong lupa, kinakailangang malaman ang halaga ng gusali, ang netong kita sa pagpapatakbo ng buong ari-arian, at ang mga rate ng capitalization para sa lupa at para sa mga gusali.

Ang mga pangunahing hakbang ng natitirang pamamaraan para sa lupa:

ang netong kita sa pagpapatakbo ng buong ari-arian ay tinutukoy batay sa upa sa merkado at tinantyang mga gastos sa pagpapatakbo;

ang netong kita sa pagpapatakbo na may kaugnayan sa istraktura (gusali) ay tinutukoy;

Ang netong kita sa pagpapatakbo na maiuugnay sa land plot ay inilalagay sa malaking halaga sa indicator ng halaga sa pamamagitan ng capitalization rate para sa lupa.

Mahirap hulaan ang kita sa mga kondisyon ng hindi sapat na katatagan ng ekonomiya.

Paraan ng paghahati sa mga seksyon ( development approach) ay ginagamit sa pagtatasa ng lupang angkop para sa subdivision sa mga indibidwal na plot. Binubuo ng mga sumusunod na hakbang:

• - pagpapasiya ng laki at bilang ng mga indibidwal na plots;
• - pagkalkula ng halaga ng mga binuo na plots gamit ang maihahambing na paraan ng paghahambing ng mga benta;
• - pagkalkula ng mga gastos at iskedyul ng pag-unlad para sa inaasahang panahon ng pagbebenta at makatwirang kita ng negosyo;
• - pagbabawas ng lahat ng mga gastos sa pagpapaunlad at kita ng negosyo mula sa tinantyang kabuuang presyo ng pagbebenta ng mga plots upang matukoy ang mga netong nalikom mula sa pagbebenta ng real estate pagkatapos makumpleto ang pagbuo at pagbebenta ng mga indibidwal na plot;
• - pagpili ng isang rate ng diskwento na sumasalamin sa panganib na nauugnay sa panahon ng inaasahang pag-unlad at pagbebenta.

Karaniwang kasama sa mga gastos sa pagpapaunlad ng lupa ang:

• - mga gastos para sa laying out, clearing at grading site;
• - mga gastos para sa pagtatayo ng mga kalsada, bangketa, utility network, drainage;
• - mga buwis, insurance, mga bayarin sa engineering;
• - mga gastos sa marketing;
• - tubo at overhead na gastos ng kontratista, atbp.

Sa pangkalahatan, ang pagmomodelo ng market value ng mga land plot ay isinasagawa sa loob ng balangkas ng pag-aakalang ang dinamikong ekwilibriyo ay nakamit sa kompetisyon ng iba't ibang "makatuwiran" na mga gumagamit ng lupa para sa karapatang sakupin ang isang partikular na plot. Sa balanse ng epektibong demand at supply sa simulate na merkado ng lupa at limitadong supply, ang isyu ng pinakamabisang paggamit ng site bilang libre at isinasaalang-alang ang umiiral na pag-unlad ay nalutas. Ang pagmomodelo ng potensyal na kita sa pag-upa para sa iba't ibang uri ng paggamit ng lupa ay batay sa mga pattern ng pagbuo ng mga epekto ng pag-upa ng lokasyon at mga umiiral na presyo (mga benta at pag-upa). Isinasaalang-alang ang makabuluhang pagkakaiba sa mga tagapagpahiwatig ng gastos para sa mga plot na matatagpuan sa harap ng network ng kalsada ng lungsod at matatagpuan sa mga intra-block na lugar, ang mga plot na ito ay napapailalim sa mandatoryong paghahati sa panahon ng pagtatasa. Ang pagpapatupad ng prinsipyo ng pinaka-epektibong paggamit ay nangyayari sa mga kondisyon ng kumpetisyon para sa paggamit ng real estate sa pagitan ng iba't ibang mga functional na segment ng merkado, na isinasaalang-alang ang mga tunay na paghihigpit sa dami ng demand at ang posibleng multifunctionality ng teritoryo, bilang isang resulta kung saan ang isang hanay ng mga gumagamit ng lupa ay nabuo sa bawat site.

Ang pinakamahusay at pinaka-epektibong paggamit ng isang real estate property ay ang opsyon ng paggamit ng libre o binuo na kapirasong lupa, na legal na posible at maayos na pormal, pisikal na magagawa, binibigyan ng naaangkop na mapagkukunang pinansyal at nagbibigay ng pinakamataas na halaga.

Karaniwan, ang pagsusuri ng pinaka-epektibong paggamit ay isinasagawa ayon sa ilang mga alternatibong opsyon at kasama ang mga sumusunod na lugar:

Pagsusuri sa merkado;

Pagsusuri ng pagiging posible ng opsyon;

Pagsusuri ng pinaka-epektibong paggamit.

Ang pagsusuri sa merkado ay nagsasangkot ng pagtukoy sa pangangailangan para sa alternatibong mga opsyon sa paggamit sa umiiral upang pag-aralan ang supply at demand, kapasidad sa merkado, dinamika ng mga rate ng pag-upa, atbp. para sa bawat opsyon.

Ang pagsusuri sa pagiging posible ay kinabibilangan ng pagkalkula ng mga pangunahing bahagi ng gastos: stream ng kita at mga rate ng capitalization upang matukoy ang gastos, na isinasaalang-alang ang mga variable ng bawat legal na tama at pisikal na magagawa na opsyon.

Ang pagsusuri sa pinakamabisang paggamit ay nagsasangkot ng pagbuo ng isang detalyadong plano para sa pagpapatupad ng bawat opsyon, isinasaalang-alang ang mga partikular na kalahok sa merkado, tiyempo ng proyekto, at mga mapagkukunan ng financing upang pumili ng opsyon na nagsisiguro ng pinakamataas na produktibidad ng tinasa na bagay.

Pamantayan para sa pagsusuri sa pinakamahusay na paggamit:

Legal na pagtanggap;

Pisikal na pagiging posible;

Seguridad sa pananalapi;

Pinakamataas na pagiging produktibo.

Ang legal na pagtanggap ng bawat itinuturing na kaso ng paggamit ay sinusuri muna sa lahat ng mga kaso. Ang pagpili ng pinakamabisang paggamit ng real estate ay maaaring maimpluwensyahan ng pagkakaroon ng mga pangmatagalang kasunduan sa pag-upa. Sa panahon ng natitirang panahon ng pag-upa, ang paggamit ng ari-arian ay napapailalim sa mga tuntunin ng kasunduan sa pag-upa. Kung ang pinakamabisang paggamit ng ari-arian ay napipigilan ng pagkakaroon ng pag-upa, dapat itong ipakita sa ulat ng pagtatasa.

Halimbawa. Kung ang ari-arian ay nalilimitahan ng isang ground lease na mag-e-expire sa higit sa 12 taon, kung gayon ay maaaring hindi matipid na magtayo ng bagong gusali na may pang-ekonomiyang buhay na 40 taon.

Halimbawa. Konstruksyon ng mga gusali ng isang tiyak na bilang ng mga palapag, mga fire break, mga kinakailangan sa insolation.

Pisikal na pagiging posible. Pisikal na pamantayan sa pagiging posible—laki, hugis, lugar, disenyo, kundisyon ng lupa at mga daan patungo sa lugar, at ang panganib ng mga natural na sakuna (tulad ng baha o lindol)—ay nakakaimpluwensya sa iminungkahing paggamit ng lupa.

Seguridad sa pananalapi. Ang isang opsyon ay itinuturing na mabubuhay sa pananalapi kung ito ay nagbibigay ng kita sa pagpapatakbo na katumbas ng o mas malaki kaysa sa mga gastos sa pagpapatakbo, mga gastos sa financing at ang kinakailangang return on capital scheme. Kung ang uri ng paggamit ay hindi kasama ang pagtanggap ng regular na kita mula sa operasyon, pagkatapos ay pipiliin ng pagsusuri ang mga opsyon na lumilikha ng real estate sa halagang katumbas o lumalampas sa mga gastos sa pagtatayo o muling pagtatayo ng pasilidad para sa bagong uri ng paggamit na ito. Dapat ihambing ng appraiser ang capital gains o kita mula sa paggamit ng property sa capital expenditure na natamo. Kung ang kita ay mas mababa kaysa sa mga gastos o lumampas lamang sa mga ito, ang ganitong uri ng paggamit ay itinuturing na hindi magagawa sa pananalapi.

Upang suriin ang mga paggamit na bumubuo ng regular na kita mula sa operasyon, para sa bawat isa sa kanila ay kinakalkula ng appraiser ang kabuuang netong kita sa pagpapatakbo, ang indibidwal na rate ng return sa namuhunan na kapital, at ang halaga ng kita na maiuugnay sa lupa. Kung ang netong kita ay tumutugma sa kinakailangang return on investment at nagbibigay ng kinakailangang kita sa lupa, ang ganitong uri ng paggamit ay magagawa sa pananalapi.

Ang maximum na produktibidad ay ang pinakamataas na halaga ng land plot, hindi alintana kung ito ay bakante (talaga o may kondisyon) o binuo. Kaya, ipinapalagay ng pagpapatupad ng pamantayang ito, mula sa lahat ng pinahihintulutan ng batas, pisikal na maipapatupad at nagbibigay ng positibong halaga ng mga opsyon sa kita, ang pagpili ng uri ng paggamit na nagbibigay ng pinakamataas na halaga ng batayan ng real estate - ang land plot.

Ang maximum na produktibidad ng isang land plot ay tinutukoy sa pamamagitan ng pag-uugnay ng halaga ng kita nito sa capitalization rate na kinakailangan ng merkado para sa ganitong uri ng paggamit. Ang uri ng paggamit na nagbibigay ng pinakamalaking kakayahang kumita ng lupa ay ang pinaka-epektibo. Ang batayan ng lahat ng mga pamamaraan na ginagamit para sa pagtukoy ng halaga ng isang land plot upang piliin ang pinaka-epektibong opsyon ay ang tinatawag na residual technique.

Ang kita mula sa lupa ay itinuturing na balanse sa pagitan ng kabuuang kita na nabuo ng real estate at ang mga halaga ng kita na ibinibigay sa pamamagitan ng pag-akit ng paggawa, kapital, mga fixed asset (gumaganang mga gusali at istruktura). Ang halaga ng isang land plot, sa turn, ay kumakatawan sa pagkakaiba sa pagitan ng kabuuang halaga ng buong ari-arian at ang natitirang halaga ng mga gusali o ang mga gastos sa kanilang pagtatayo.

Ang pinakamahusay na paggamit ng real estate ay maaaring makamit sa batayan ng mga umiiral na gusali, o kasangkot sa pagtatayo ng panimula ng mga bagong pagpapabuti, na nangangailangan ng pagsasaalang-alang ng land plot bilang bakante.

Batay dito, gumagamit ang mga appraiser ng dalawang diskarte kapag sinusuri ang pinakamahusay na paggamit ng real estate:

- ang pinaka-epektibong paggamit ng site bilang isang hindi pa binuo;

- ang pinakamabisang paggamit ng site bilang isang built-up na lugar.

Ang paraan ng pagtukoy ng pinakamahusay at pinakamabisang paggamit ng tinasang ari-arian bilang isang hindi pa binuong lupain ay batay sa pag-aakalang wala itong mga gusali o maaaring alisin sa mga gusali bilang resulta ng kanilang demolisyon. Bilang resulta, ang halaga ng lupa ay tinutukoy batay sa pagpili ng mga posibleng opsyon sa paggamit na nagsisiguro sa kakayahang kumita ng real estate, at sa ilalim ngpagpili ng mga parameter ng mga bagay sa real estate alinsunod sa isang tiyak na layunin.

Ang opsyon ng paggamit ng isang kapirasong lupa bilang hindi pa binuo ay may dalawang pangunahing uri:

Ang paggamit ng isang kapirasong lupa para sa haka-haka, ibig sabihin, para sa pagbebenta nito nang walang pagpapabuti sa isang mamumuhunan na kasunod na bubuo nito alinsunod sa mga kinakailangan sa merkado o sa kanyang sariling mga kagustuhan. Naaangkop ang opsyong ito sa
kapag ang mga real estate market ay oversaturated.

Pagbuo ng isang land plot na may mga bagong gusali at istruktura, kabilang ang:

- pag-unlad nang walang intermediate na paggamit, kung ang isang bagong opsyon sa paggamit ay isinasaalang-alang, tinanggap ng merkado sa petsa ng pagsusuri;

- Ang pag-unlad na may intermediate na paggamit ay nagsasangkot ng pansamantalang pangangalaga ng umiiral na opsyon sa paggamit hanggang sa ang bagong opsyon ay hinihiling ng merkado, batay sa pagtataya ng sitwasyon sa merkado;

- paghahati o pagsasama-sama ng isang kapirasong lupa upang makamit ang pinakamabisang paggamit;

- pagbuo ng site na may mga bagong gusali na katulad ng layunin at pisikal na mga parameter sa umiiral na pasilidad.

Ang pinaka-epektibong paggamit ng isang land plot bilang isang built-up ay ipinapalagay ang pangangalaga ng mga umiiral na gusali sa nasuri na site.

Ang opsyon ng paggamit ng isang plot ng lupa bilang isang built-up na isa ay may dalawang pangunahing uri:

- pagpapanatili ng umiiral na layunin ng ari-arian na tinatasa;

- pagbabago sa umiiral na layunin ng ari-arian na tinatasa.

Ang pagtatasa ng pinakamataas na produktibidad, depende sa pagtatasa ng ratio ng capitalization, ay isinasagawa gamit ang mga sumusunod na pamamaraan.

Unang paraan: Ang land plot ay itinuturing na hindi pa binuo, ang mga ratio ng capitalization para sa lupa at mga gusali ay iba.

1. Pagtukoy sa halaga ng pagbuo ng isang may kondisyong bakanteng lupain na may mga gusali at istruktura para sa isang tiyak na layunin, na isinasaalang-alang ang demand at supply ng merkado.

Mga pagsasaayos para sa load factor at pagkawala ng koleksyon.

Pagtukoy sa posibilidad ng pagtanggap at ang halaga ng iba pang kita.

6. Pagkalkula ng mga gastos sa pagpapatakbo.

7. Pagkalkula ng mga reserbang gastos sa kapital.

8. Pagkalkula ng netong kita sa pagpapatakbo.

9. Pagkalkula ng capitalization ratio para sa mga gusali.

10. Pagtatasa ng kita na nabuo ng mga itinayong gusali at istruktura.

11. Pagkalkula ng kita na maiuugnay sa lupa.

12. Pagkalkula ng capitalization ratio para sa isang land plot.

13. Pagtatasa ng halaga ng isang plot ng lupa sa pamamagitan ng paraan ng capitalization ng kita na nabuo ng lupa.

Pangalawang paraan: Ang land plot ay itinuturing na hindi pa binuo, ang mga rate ng capitalization para sa mga gusali at lupa ay pareho.

Pagtukoy sa halaga ng pagbuo ng isang may kondisyong bakanteng lupain na may mga gusali at istruktura para sa isang tiyak na layunin, na isinasaalang-alang ang demand at supply ng merkado.

Pagkalkula ng potensyal na kabuuang kita.

Gumagawa ng mga pagsasaayos upang isaalang-alang ang load factor at pagkalugi sa pagkolekta ng mga pagbabayad at ang halaga ng iba pang kita.

Pagtatantya ng aktwal na kabuuang kita.

Pagkalkula ng mga gastos sa pagpapatakbo at mga reserbang gastos sa kapital.

Pagkalkula ng kabuuang netong kita sa pagpapatakbo.

Pagkalkula ng kabuuang rate ng capitalization para sa property na tinatasa.

Ang pagpapahalaga ng real estate sa pamamagitan ng paraan ng capitalization ng netong kita sa pagpapatakbo na nabuo ng real estate.

Pagtatantya ng halaga ng isang plot ng kita bilang pagkakaiba sa pagitan ng tinantyang halaga ng ari-arian at ang halaga ng mga pagpapabuti.

Pangatlong paraan: Ang land plot ay itinuturing na hindi pa binuo, at ang presyo ng pagbebenta sa merkado ng ari-arian para sa layunin nito ay kilala:

1. Natutukoy ang halaga sa pamilihan ng isang tapos na ari-arian para sa isang tiyak na layunin na maaaring itayo sa nasuri na lupang lupain.

2. Kinakalkula ang halaga ng konstruksiyon, kasama ang kita ng developer.

3. Ang halaga ng isang land plot ay tinatantya bilang pagkakaiba sa pagitan
ang presyo ng pagbebenta ng ari-arian at kabuuang gastos.

Ikaapat na paraan: Ang land plot ay itinuturing na built-up, ang mga gusali ay nangangailangan ng ilang mga pagpapabuti:

Pagpapasiya ng kabuuang ratio ng capitalization.

Pagkalkula ng mga gastos para sa pagpapabuti ng pasilidad.

Pagkalkula ng pagtaas sa halaga ng real estate na isinasaalang-alang ang mga pagpapabuti na ginawa.

Ikalimang paraan: Ang land plot ay itinuturing na built-up at hindi nangangailangan ng muling pagtatayo:

Pagkalkula ng netong kita sa pagpapatakbo na nabuo ng real estate.

1. Pagpapasiya ng kabuuang ratio ng capitalization.

Pagpapahalaga ng real estate gamit ang paraan ng capitalization ng netong kita sa pagpapatakbo.

Ang mga natukoy na tampok ng mga bagay sa real estate at ang pag-unlad ng sitwasyon sa merkado ay maaaring mangailangan ng hindi karaniwang mga uri ng paggamit.

Mga hiwalay na gamit

Bilang isang patakaran, ang pinaka-epektibong mga pagpipilian para sa paggamit ng nasuri na real estate ay hindi naiiba sa paggamit ng mga katulad na bagay. Gayunpaman, dahil sa hindi pangkaraniwan o kakaibang katangian ng ari-arian na pinahahalagahan, maaaring mag-iba ang pinakaepektibong paggamit nito.

Mga intermediate na gamit

Kung ang opsyon para sa pinakamabisang paggamit ng real estate ay nakabatay sa mga pagbabago sa sitwasyon ng merkado sa hinaharap at, samakatuwid, ay maaaring magagawa pagkalipas ng ilang panahon, ang opsyon sa paggamit na umiiral sa petsa ng pagtatasa ay itinuturing na isang intermediate. Ang isang intermediate na paggamit, na maaaring magbago pagkatapos ng ilang panahon, ay maaari ding matukoy bilang ang pinakaepektibong opsyon para sa isang partikular na panahon.

Legal na kontrobersyal na paggamit

Kung ang aktwal na paggamit ng bagay, na pinahihintulutan ng batas, ay hindi sumusunod sa mga pamantayang ipinapatupad sa lugar ng lokasyon nito. Ito ay kadalasang resulta ng mga pagbabago o mga bagong regulasyon sa zoning.

Hindi Pinakamahusay na Paggamit

Sa pagsasagawa, ang aktwal na pag-unlad ay maaaring hindi tumutugma sa pinakamabisang paggamit ng mga site kung saan ito matatagpuan. Ang isang pagbabago sa sitwasyon ay maaaring mangailangan ng parehong pagbabago sa umiiral na layunin ng real estate at pangangalaga nito, ngunit sa isang qualitatively different basis, na nangangailangan ng ilang mga capital expenditures.

Maramihang Gamit

Kaya, maaaring kabilang ang isang malaking gusali Mga lugar ng pamumuhay, mga opisina, tindahan, service center, atbp. Katulad nito, ang mga pabahay, shopping at entertainment center at iba pang pasilidad sa imprastraktura ay maaaring itayo sa isang kapirasong lupa.

Mga Espesyal na Layunin na Paggamit

Halimbawa, ang pinakamabisang paggamit ng planta na gumagawa ng mabibigat na kagamitan sa makinarya ay malamang na ipagpatuloy ang paggawa ng kagamitang iyon, at ang pinakamabisang paggamit ng grain elevator ay malamang na patuloy na gamitin ito bilang elevator.

Mga speculative na gamit

Ang pagmamay-ari na lupain na inilaan para ibenta sa hinaharap ay itinuturing na isang speculative investment instrument.

Sobra at labis na lugar ng site

Ang mga built-up na lugar ay maaaring may labis na lugar na hindi kinakailangan ng kasalukuyang paggamit ng mga gusali. Ang mga hindi pa binuong lote ay maaaring may lugar na hindi kinakailangan para sa pangunahing paggamit ng pinakamataas na epekto. Ang pinaka-epektibong paraan upang gumamit ng labis na espasyo sa site ay maaaring ang pagbuo ng mga karagdagang gusali o panatilihin ang mga ito na hindi nabubuo.

Sa ilang partikular na kaso, ang karagdagang espasyo na hindi kailangan para sa mga kasalukuyang gusali at hindi maaaring ihiwalay sa property at ibenta ay itinuturing na labis na espasyo.

Pagpapahalaga ng real estate gamit ang diskarte sa kita

Pangunahing Konsepto

Ang Prinsipyo ng Paghihintay

Ang pagtatantya ng halaga sa merkado gamit ang diskarte sa kita ay batay sa pag-convert ng kita na inaasahang bubuo ng asset ng paksa sa natitirang bahagi ng buhay pang-ekonomiya nito sa halaga. Mula sa isang teoretikal na pananaw, ang mapagkukunan ng kita ay maaaring maging anuman: upa, pagbebenta, dibidendo, kita. Ang pangunahing bagay ay ito ay isang produkto ng asset na pinahahalagahan. Gamit ang diskarteng ito, posible at angkop na suriin ang mga asset na iyon na ginagamit o magagamit sa mga interes ng pagbuo ng kita (real estate, shares, bonds, bills, intangible assets, atbp.).

Ang mga pangunahing prinsipyo para sa pagtatasa ng isang asset na nagbibigay ng kita ay ang prinsipyo ng inaasahan at ang prinsipyo ng pagpapalit. Ang prinsipyo ng inaasahan para sa pamamaraang ito ay ang pangunahing prinsipyo ng pagbuo ng pamamaraan. Isinasaad nito na ang halaga K ng isang asset ay tinutukoy ng kasalukuyang halaga nito (ngayon, kasalukuyan). (PV - mula sa Ingles kasalukuyang halaga) ng lahat ng kanyang kita sa hinaharap I: , kung saan kay- panahon ng paghawak ng asset.

Kung mas mataas ang potensyal na kita ng asset na pinahahalagahan, mas mataas ang halaga nito. Sa kasong ito, ang pagsusuri ng kita ay dapat isagawa sa buong natitirang pang-ekonomiyang buhay ng asset, sa kondisyon na ito ay ginagamit sa panahong ito sa pinakamabisang paraan.

Ayon sa prinsipyo ng pagpapalit, ang pinakamataas na halaga ng isang asset ay hindi dapat lumampas sa pinakamababang presyo Va, kung saan mabibili ang isa pang katulad na asset na may katumbas na ani: , Saan T - bilang ng mga analogue. Ang prinsipyong ito ay kahalintulad prinsipyong pang-ekonomiya mga alternatibo sa pamumuhunan.

Sa loob ng diskarte sa kita ang isang pagkakaiba ay ginawa sa pagitan ng direktang paraan ng capitalization at ang paraan ng capitalization ng kita ayon sa rate ng return on capital (Larawan 3.1). Ang mga pamamaraang ito ay batay sa pagsusuri at pagtatasa ng netong kita sa pagpapatakbo at mga rate ng capitalization o diskwento.

Sa direktang capitalization, ang isang pagtatasa ay ginawa ng netong kita sa pagpapatakbo ng unang taon ng paggamit ng asset, sa kondisyon na ito ay nasa yugto ng pagbuo ng karaniwang kita, at isang pagtatasa ng ratio ng capitalization para sa pag-convert ng kita sa kasalukuyang halaga, at sa paraan ng capitalization batay sa rate ng return on capital - isang pagtataya ng netong kita sa pagpapatakbo sa proseso ng paggamit ng asset, kabilang ang netong kita mula sa reversion sa pagtatapos ng panahon ng pagtataya, isang pagtatasa ng discount factor at ang pagpapasiya ng halaga ng kasalukuyang mga halaga ng mga kita na ito.

Figure 3.1 - Pag-uuri ng mga paraan ng pagpapahalaga ayon sa kita.

Ang mga pamamaraang ito ay naiiba sa paraan ng kanilang pagsusuri at pagbuo ng stream ng kita at ang mga koepisyent ng kanilang conversion sa kasalukuyang halaga. Sa direktang paraan ng capitalization para sa pagtatantya ng halaga sa merkado, ang netong kita ng unang taon mula sa paggamit ng asset ay hinati sa capitalization ratio na nakuha batay sa pagsusuri ng data sa capitalization ratios ng kita ng mga asset na katulad ng asset na pinahahalagahan. . Sa kasong ito, hindi na kailangang tasahin ang takbo ng mga pagbabago sa kita sa paglipas ng panahon, at kapag tinatasa ang ratio ng capitalization, hindi na kailangang isaalang-alang ang mga bahagi nito nang hiwalay: ang rate ng return sa kapital at ang rate ng return.

Ipinapalagay na ang accounting ng mga uso sa lahat ng bahagi ng asset na pinahahalagahan ay naka-embed sa data ng merkado. Dapat tandaan na ang direktang paraan ng capitalization ay naaangkop upang suriin ang mga umiiral na asset na ginagamit sa pinakamabisang paraan at hindi nangangailangan ng malalaking pamumuhunan sa pag-aayos o muling pagtatayo sa petsa ng pagtatasa. Kapag tinasa ng paraan ng capitalization ayon sa rate ng return on capital, ang takbo ng mga pagbabago sa netong kita sa paglipas ng panahon ay hiwalay na isinasaalang-alang at ang lahat ng mga bahagi ng capitalization ratio ay pinag-aralan nang hiwalay.

Ang direktang capitalization method ay isang paraan para sa pagtatantya ng market value ng isang income-generating asset, batay sa direktang conversion ng pinakakaraniwang unang taon na kita sa value sa pamamagitan ng paghahati nito sa capitalization coefficient na nakuha batay sa pagsusuri ng market data sa ang ratio ng kita sa halaga ng mga ari-arian na katulad ng pinapahalagahan.

Ang paraan ng capitalization batay sa rate ng return on capital ay isang paraan ng pagtatantya ng market value ng isang income-generating asset batay sa pag-convert ng lahat ng cash flow na nabuo nito sa panahon ng natitirang pang-ekonomiyang buhay sa halaga sa pamamagitan ng diskwento sa mga ito sa petsa ng pagtatasa gamit ang rate ng return on capital na nakuha mula sa merkado ng mga pamumuhunan na may mga alternatibong antas ng panganib.

Ang paraan ng capitalization batay sa rate ng return on capital, sa turn, ay maaaring magkaroon ng dalawang uri mula sa isang pormal (matematika) na punto ng view: ang paraan ng discounted cash flow analysis (DCF analysis) at ang paraan ng capitalization gamit ang mga modelo ng pagkalkula.

Ang paraan ng pagsusuri ng may diskwentong cash flow ay isang paraan ng capitalization batay sa rate ng return on capital, kung saan, upang tantyahin ang market value gamit ang rate ng return on capital bilang discount rate, ang mga cash flow ng bawat taon ng operasyon ng asset. ang pinahahalagahan ay hiwalay na may diskwento at pagkatapos ay ibubuod ang , kabilang ang daloy ng salapi mula sa muling pagbebenta nito sa pagtatapos ng panahon ng pagmamay-ari.

Ang paraan ng capitalization sa pamamagitan ng mga modelo ng pagkalkula ay isang paraan ng capitalization batay sa rate ng return on capital, kung saan, upang tantyahin ang halaga sa merkado, ang pinakakaraniwang kita ng unang taon ay na-convert sa halaga gamit ang mga pormal na modelo ng pagkalkula ng kita at halaga. , nakuha batay sa pagsusuri ng mga uso sa kanilang pagbabago sa hinaharap.

Ang netong kita sa pagpapatakbo na nabubuo ng isang asset ay ang pagkakaiba sa pagitan ng aktwal na kabuuang kita at mga gastos sa pagpapatakbo.

Sa pangkalahatan, alinsunod sa prinsipyo ng inaasahan, ang mathematical expression para sa pagtatasa ng market value ng isang asset gamit ang income approach ay may sumusunod na form:

(3.1)

saan V o - pagtatasa ng halaga sa pamilihan, q — kasalukuyang numero ng panahon, ako q - netong kita sa pagpapatakbo q isang bagay panahon, Y— rate ng return on capital (rate ng diskwento sa kita), V P— cash flow mula sa pagbabalik, Upang— bilang ng huling panahon ng pagmamay-ari (Kapag tinasa ang isang ari-arian, ang panahon ng pagtataya ay itinuturing na panahon ng pagmamay-ari.)

Sa isang real estate property, ang hindi nababawas na bahagi ay ang land plot, at ang depreciable na bahagi ay ang pagpapabuti ng land plot. Ang land plot, bilang bahagi ng ibabaw ng Earth, ay hindi napapailalim sa pagkasira, i.e. mula sa isang pang-ekonomiyang punto ng view, ang isang land plot ay dapat isaalang-alang bilang isang walang katapusang (hindi mauubos) na pinagmumulan ng kita, ang halaga nito ay maaari lamang tumaas sa paglipas ng panahon. Ang mga pagpapabuti ay may isang may hangganang buhay pang-ekonomiya - isang yugto ng panahon kung saan ang halaga ng kita na nabuo ng bagay ay lumampas sa halaga ng mga gastos para sa operasyon nito Ang isang nababawas na asset ay dapat ding kasama ang mga pamumuhunan na naglalayong makuha ang karapatang mag-arkila ng isang asset sa loob ng isang takdang panahon.

Kaya, ang kita I q (mula sa salitang Ingles - Income) ng ilang q-year ay maaaring hatiin sa dalawang bahagi:

nasaan ang return on investment (return on capital) at ang return on the initial investment (return on capital).

Ang kita sa pamumuhunan sa taon q, sa turn, ay maaari ding hatiin sa dalawang bahagi: kita sa pamumuhunan na katumbas ng halaga sa pamilihan ng mga pagpapabuti sa simula ng taon q, at kita sa pamumuhunan na katumbas ng halaga sa pamilihan ng kapirasong lupa sa parehong taon :

Ang rate ng return on capital na ipinuhunan sa lupa ay katumbas ng rate ng return on capital na ipinuhunan sa mga pagpapabuti: Y L = Y B = Y.

Dahil dito, ang kita sa kapital ay maaaring katawanin bilang produkto ng halaga ng kapital na ito sa pamamagitan ng isang rate ng pagbabalik:

- mula sa mga pagpapabuti

Mula sa (6.1.2) sumusunod na ang kita sa kapital na maiuugnay sa mga pagpapabuti at ang kasalukuyang halaga sa pamilihan ay direktang proporsyonal sa isa't isa 1. Kasabay nito, ang kita ay nakaposisyon sa katapusan ng taon, at ang halaga ng mga pagpapabuti ay nakaposisyon sa dulo nakaraang taon o sa simula ng kasalukuyang isa. Ang mga pagpapabuti ay nawawalan ng halaga dahil sa normal na pagkasira. Dahil dito, ang kita na nauugnay sa mga pagpapabuti ay isang nagpapababang function ng oras.

Para sa mga bagay na nangangailangan ng tiyak pamumuhunan sa kapital para sa kanilang pagpapabuti (vacant land plot, "unfinished", reconstructed facility, atbp.), ang paunang pamumuhunan mula sa pang-ekonomiyang punto ng view ay dapat tukuyin bilang ang halaga ng hindi nabayarang mga pamumuhunan V HU i.e. ang hinaharap na halaga ng daloy ng mga pamumuhunan sa kapital (mga gastos) para sa paglikha ng isang bagay bilang isang mapagkukunan ng kita o, kung ano ang pareho, na naipon sa petsa ng pagpapatakbo ng asset na bumubuo ng kita sa isang tiyak na rate ng porsyento, ang halaga ng mga gastos para sa paglikha nito