uy Ipoteka Korxona mulkini garov uchun baholash. Garov ta'minoti bo'yicha bank kreditlash maqsadlarida ko'chmas mulkni baholashning xususiyatlari. Uskunaning likvidligi deganda nima tushuniladi?

Korxona mulkini garov uchun baholash. Garov ta'minoti bo'yicha bank kreditlash maqsadlarida ko'chmas mulkni baholashning xususiyatlari. Uskunaning likvidligi deganda nima tushuniladi?

Baholash qo'mitasi
ROSSIYA BANKLARI ASSOSIATSIYASI

Garov ta'minoti uchun mulkiy aktivlarni baholashning umumiy masalalari

Hujjat ustida ishlashda quyidagi shaxslar ishtirok etdilar:

Gorshenina G.V. (ishchi guruh rahbari), Shcherbakova-Pacheva D.A., Savintsev S.A., Tarasov Yu.B., Doval S.V., Kozodaev M.A.

Ishni muvofiqlashtirish - Shcherbakova O.N.

Yo'nalish kuratori - Roslov V.Yu.

Hujjat tasdiqlandi:

Kredit tashkilotlari:

Bank VTB OAJ

"Gazprombank" OAJ (xavflarni boshqarish bo'limi)

"Rosselxozbank" OAJ

"Moskva banki" OAJ

"Alfa Bank" OAJ

"UniCredit Bank" YoAJ

"Uralsib" OAJ

"Zenit" OAJ banki

Baholovchilarning o'zini o'zi tartibga soluvchi tashkilotlari:

Rossiya baholovchilar jamiyati

NP "O'z-o'zini tartibga soluvchi mintaqalararo baholovchilar uyushmasi"

NP "Milliy baholovchilar kengashi"

NP SRO "Hududiy baholash ustalari assotsiatsiyasi"

Qonunchilik va me'yoriy hujjatlarni, milliy va xalqaro standartlarni garovga qo'yish maqsadlari uchun baholash talablarini ko'rib chiqish garov predmeti bo'yicha bank tomonidan talab qilinadigan baholash ma'lumotlari
Baholashning axloqiy me'yorlari va qoidalari, baholash jarayonida ishtirokchilarning o'zaro hamkorligi bo'yicha tavsiyalar.Baholash jarayonida ishlarning tarkibi va sifatiga qo'yiladigan umumiy talablar. Umumiy taxminlar va cheklovlar Garov maqsadlarida baholash hisobotining tuzilishi bo'yicha umumiy tavsiyalar
Adabiyot

Tavsiyalar garov maqsadlarida mulkiy aktivlarni baholashning umumiy masalalarini qamrab oladi. Hujjat baholash sohasidagi amaldagi qonunchilik talablariga muvofiq ishlab chiqilgan va garov maqsadlarida baholashning o'ziga xos xususiyatlaridan kelib chiqqan holda tavsiyalarni o'z ichiga oladi.

Qo'llaniladigan atamalar, ta'riflar va qisqartmalar

Bank - kredit tashkiloti.

Baholovchi- Rossiya Federatsiyasi qonunchiligiga muvofiq baholash faoliyati bilan shug'ullanish huquqiga ega bo'lgan jismoniy yoki yuridik shaxs.

Mulk aktivlari– mazkur Tavsiyalar doirasida ko‘chmas mulk, mashina va asbob-uskunalar yoki tovarlar shaklidagi moddiy boyliklar.

Investitsion xarajatlar- muayyan shaxs yoki shaxslar guruhi uchun investitsiya maqsadlarida ushbu shaxs (shaxslar) tomonidan baholash ob'ektidan foydalanish uchun belgilangan xarajatlar.

Tugatish qiymati- sotuvchi sotishga majbur bo'lgan sharoitlarda bozor sharoitlari uchun odatiy ta'sir qilish davridan kamroq bo'lgan baholash ob'ekti ta'sir qilish davrida ushbu baholash ob'ekti begonalashtirilishi mumkin bo'lgan eng ehtimoliy narxni aks ettiruvchi taxminiy qiymat. mulkni begonalashtirish bo'yicha bitim.

Bozor narxi- raqobat muhitida, bitim taraflari barcha zarur ma'lumotlarga ega bo'lgan holda oqilona harakat qilganda va bitim narxiga hech qanday omillar ta'sir qilmasa, baholash ob'ekti ochiq bozorda baholash sanasida begonalashtirilishi mumkin bo'lgan eng mumkin bo'lgan narx. favqulodda vaziyatlar;

FSO- federal baholash standartlari

FSO № 1- "Baholashning umumiy tushunchalari, baholashga yondashuvlar va baholashga qo'yiladigan talablar" Federal baholash standarti (Rossiya Iqtisodiy rivojlanish vazirligining 2007 yil 20 iyuldagi 256-son buyrug'i bilan tasdiqlangan);

FSO № 2- "Baholashning maqsadi va qiymat turlari" Federal baholash standarti (Rossiya Iqtisodiy rivojlanish vazirligining 2007 yil 20 iyuldagi 255-son buyrug'i bilan tasdiqlangan);

FSO № 3- "Baholash hisobotiga qo'yiladigan talablar" Federal baholash standarti (Rossiya Iqtisodiy rivojlanish vazirligining 2007 yil 20 iyuldagi 254-son buyrug'i bilan tasdiqlangan);

Qonunchilik va me'yoriy hujjatlar, milliy va xalqaro standartlarning garov maqsadlari uchun baholash talablarini ko'rib chiqish.

Amalda faol foydalaniladigan garov qiymati tushunchasi tijorat kreditlash kabi, ichida Rossiya Federatsiyasi Bugungi kunda u standartlashtirilmagan, uni hisoblashning aniq ta'rifi yoki umumiy qabul qilingan usullari mavjud emas. Amalda banklar garov qiymatini bozor qiymatining hosilasi sifatida belgilaydilar, bunda kamaytiruvchi omillar qo'llaniladi.

FSO 2 garov maqsadlari uchun baholashda bozor qiymatini aniqlashni belgilaydi. FSOda garov maqsadlarida baholashning o'ziga xos xususiyatlarini hisobga olish bo'yicha tavsiyalar mavjud emas.

Xalqaro baholash standartlari (IVS) quyidagilarni belgilaydi: "Ipoteka krediti qiymati (MLV) - bu mulkning uzoq muddatli barqaror jihatlarini hisobga olgan holda, kelajakdagi mulkning sotilishiga ehtiyotkorlik bilan baho beradigan baholovchi tomonidan belgilanadigan mulk qiymati. mulk, odatdagi va mahalliy bozor sharoitlari va joriy foydalanish. va mulk uchun mos muqobil foydalanish. Bu ta'rif Yevropa qonunchiligida (Direktiva 89/647/ECC 98/32/EC direktivasi bilan tuzatilgan). Ushbu direktivalar bank faoliyatini tartibga solish va mulkni kreditlash bilan shug'ullanuvchi kreditorlarning to'lov qobiliyatining minimal standartlarini belgilash masalalariga taalluqlidir. Ushbu qiymat banklar tomonidan kredit risklarini baholashda qo'llaniladi va uzoq muddatli barqaror tendentsiyalarni hisobga olgan holda va spekulyativ elementlarni hisobga olmaganda joriy bozor qiymatini baholashdan farq qiladi.

MCO talablarida quyidagi asosiy fikrlarni ajratib ko'rsatish mumkin.

1. Bozor qiymatini aniqlashda potentsial garovni baholash metodologiyasi bozorning real holatiga qat'iy bog'langan bo'lishi va sub'ektiv xarakterdagi minimal taxminlar va taxminlarni o'z ichiga olishi kerak. Xalqaro standartlarda “sotishni taqqoslash usuli yoki bozorni taqqoslashning boshqa usullari bozor tadqiqotiga asoslanishi kerak. Qurilish xarajatlari va amortizatsiya summalari bozor ma'lumotlari asosida xarajatlar tahlili va to'plangan amortizatsiya asosida aniqlanishi kerak. Daromadni kapitallashtirish usuli yoki diskontlangan pul oqimlari usuli bozorda aniqlangan pul oqimlari va bozorga asoslangan daromad stavkalariga asoslanishi kerak. Bular. Agar baholovchi o'z hisob-kitoblarida mijoz tomonidan taqdim etilgan haqiqatga mos keladigan, lekin bozor haqiqatiga mos kelmaydigan ma'lumotlardan foydalansa, garov maqsadlarida baholashda bunday yondashuv qo'llanilmaydi.

2. Standartlar faoliyatning uzluksizligi taxmini baholash maqsadlari uchun asos sifatida ishlatilishini aniq belgilaydi. moliyaviy hisobotlar, garov maqsadlari uchun baholanganda nomaqbuldir. Standartlar egasi egallagan mulkni garovga qo'yish maqsadida egalik qilgan mulk sifatida baholashni tavsiya qiladi. Bular. Mulkning muayyan egasi bilan bog'liq har qanday afzalliklarni istisno qilish kerak.Masalan, agar o'z mulkini garovga qo'ygan mulkdor kommunal xizmatlar uchun haq to'lashda imtiyozli shartlarga ega bo'lsa, u holda mulkni baholashda harajatlarning bozor darajasiga e'tibor qaratish lozim.

Daromad keltiradigan ob'ektlarni baholashda standartlar Baholovchini qarz beruvchining e'tiborini "uzluksiz faoliyat" rejimidagi ob'ekt va ob'ekt qiymati o'rtasidagi sezilarli farqga qaratishga majbur qiladi, bunda:

biznes to'xtatildi;
materiallar olib tashlandi;
litsenziyalar/sertifikatlar, franchayzing shartnomalari yoki ruxsatnomalar bekor qilingan yoki bekor qilinish xavfi ostida bo'lsa;
mulk madaniyatsiz munosabatdan zarar ko'rgan;

yoki keyingi faoliyat natijalariga salbiy ta'sir ko'rsatishi mumkin bo'lgan boshqa sabablar mavjud. Bular. xalqaro standartlar darhol baholovchini sukut bo'yicha vaziyatni tahlil qilishga yo'naltiradi.

3. Standartlar shuni ko'rsatadiki, agar mulk yuqoriroq muqobil foydalanish qiymatiga ega bo'lsa, kreditorlar qiymatning oshishi uchun har qanday potentsialdan xabardor bo'lishlari kerak. Biroq, garov maqsadlari uchun qiymatni hisoblash uchun asos, birinchi navbatda, mulkdan mavjud foydalanish hisoblanadi.

4. Hisobot mazmuni uchun IVS umumiy talablariga javob berishdan tashqari, garov maqsadlarida baholash hisobotlari, qoida tariqasida, quyidagi fikrlarni o'z ichiga olishi kerak:

uchun retrospektiv, joriy va kutilayotgan kelajakdagi talab bu tur mintaqadagi mulk;
mulkdan muqobil foydalanish uchun potentsial va ehtimoliy ehtiyojlar;
mulkning joriy likvidligi, shuningdek, agar kerak bo'lsa, uning barqarorligi ehtimoli;
baholashni amalga oshirishda qo'llanilgan yondashuv va baholashni qo'llab-quvvatlash uchun ishonchli bozor ma'lumotlaridan qanchalik foydalanilganligi.

5. Baholovchiga qo'yiladigan talablarni alohida ajratib ko'rsatishimiz mumkin.

Baholovchining vakolatlari va mas'uliyati baholovchiga ham, uning mijoziga ham tushunarli bo'lishi kerak. Baholovchilar kredit berish maqsadida baholashni o'tkazish bilan bog'liq risklarni aniq tushunishlari kerak, chunki bu sohadagi tushunmovchiliklar, tushunmovchiliklar yoki xatolar kreditor va baholovchi o'rtasida nizolar va sud jarayonlariga olib kelishi mumkin.
Kredit berish maqsadida baholashni o'tkazishda Baholovchi qarz oluvchidan mustaqillikni saqlashga alohida e'tibor berishi kerak.

Baholovchining muayyan turdagi aktivlarni baholash sohasida tegishli tajribaga ega bo'lishi muhim, aks holda u ekspert maslahatiga muhtoj.

Standartlar baholovchidan kreditlash jarayonini tushunishda malakali bo'lishini talab qiladi. Baholovchilar banklar va boshqa moliya institutlarining talablari, iloji bo‘lsa, kredit berish shartlari haqida umumiy tushunchaga ega bo‘lishi kerak.

Garov ta'minoti to'g'risida bank tomonidan talab qilinadigan baholash ma'lumotlari

Kredit bitimi uchun garov sifatida mulkiy aktivni ko'rib chiqishda, kredit to'g'risida qaror qabul qilish uchun bank ob'ektning quyidagi bir qator xususiyatlari to'g'risida ma'lumotga ega bo'lishi kerak:

likvidlik;
narx;
mulkdorning biznesi uchun aktivning ahamiyati (mohiyati);
vaqt o'tishi bilan garov qiymatining o'zgarishi prognozi;
garov ta'minotini undirish jarayoni bilan bog'liq xarajatlar miqdorini aniqlash.

A) Likvidlik

Yuridik holatlarga ko'ra mol-mulkni garov sifatida qabul qilishning asosiy imkoniyatidan tashqari, bank ob'ektni sotishning asosiy imkoniyati va tezligi bilan qiziqadi - ya'ni. uning likvidlik.

Potentsial garovning likvidligi garov bilan bog'liq risklarni baholash nuqtai nazaridan eng muhim xususiyatdir. Likvidlik darajasini aniqlashdagi xatolar bank uchun juda muhim.

Mulkning likvidligi ob'ektni pulga qanchalik tez almashtirish mumkinligi bilan tavsiflanadi, ya'ni. bitim taraflari barcha zarur ma'lumotlarga ega bo'lgan holda oqilona harakat qilsalar va bitimga biron bir favqulodda holatlar ta'sir qilmasa, raqobat muhitida ochiq bozorda bozor qiymatiga mos keladigan narxda sotish.

Likvidlikning miqdoriy xarakteristikasi ob'ektning bozorga ta'sir qilish vaqti bo'lishi mumkin, ya'ni. mulkni ommaviy sotish uchun ketadigan vaqt va raqobatbardosh bozor bozor qiymatida. Ushbu Tavsiyalar bilan bog'liq holda, ta'sir qilish muddati oldi-sotdi bitimini rasmiy tasdiqlash (bajarish, ro'yxatdan o'tkazish) uchun zarur bo'lgan vaqtni o'z ichiga olmaydi, ya'ni. Ta'sir qilish davri - bu ob'ektni sotish bo'yicha ommaviy oferta qo'yilgan paytdan boshlab sotuvchi va xaridor bitimni yakunlash to'g'risida qaror qabul qilishgacha bo'lgan odatiy vaqt.

Likvidlikni sotish imkoniyati va sotishning rejalashtirilgan muddatiga qarab alohida guruhlarga bo'lish orqali tavsiflash tavsiya etiladi. Sotish muddatiga qarab mulk likvidligining quyidagi darajalari taklif etiladi (1-jadval).

1-jadval

Taklif etilayotgan gradatsiyaning asosiy maqsadi garov qiymatini aniqlash jarayonida banklar tomonidan keyinchalik foydalanishdir. Bunday gradatsiyaning funktsional foydaliligi, birinchi navbatda, ma'lum bir likvidlik darajasini tugatish chegirmasi qiymati bilan taqqoslash va keyinchalik uni garov chegirmasining tarkibiy qismi sifatida kiritish imkoniyatidan iborat. Yuqori likvidlik darajasi kichikroq chegirma va chegirmaga mos keladi.

Likvidlik, birinchi navbatda, mulkka bo'lgan talabning mavjudligi va hajmiga bog'liq. Masalan, gavjum avtomobil yo'llarida joylashgan chakana ko'chmas mulk bozorda doimo talabga ega va cheklangan vaqt ichida bozor qiymatiga yaqin narxda sotilishi mumkin. Muqobil misol - sanoat shaharlaridagi sanoat ko'chmas mulki, Sovet sanoat davridagi meros. Bunday ko'chmas mulkka talab juda kichik.

Likvidlikka ta'sir qiluvchi boshqa omillar:

Ushbu turdagi mulkka bo'lgan talabning elastikligi. Masalan, turar-joy binolari. Bozorda uy-joy tanqisligi va etarlicha katta taklif mavjud bo'lmaganda, narxning nisbatan kichik pasayishi sotib olmoqchi bo'lganlar sonining ko'payishiga olib keladi. turar-joy ko'chmas mulki. Xuddi shunday xulosani tovarlar, masalan, prokat yoki neft mahsulotlariga nisbatan ham chiqarish mumkin;

Mulkning holati. Ko'pincha uskunalar bilan bog'liq. Qoida tariqasida, eski va eskirgan uskunalar katta restavratsiya xarajatlarini talab qilmaydigan nisbatan yangi uskunalarga qaraganda kamroq suyuqlikdir;

Xat yozish zamonaviy texnologiyalar. Faktor, ayniqsa, texnologik uskunalar uchun juda muhimdir. Eng yorqin misol - kompyuter texnologiyalari. Qurilish sanoatini hisobga olgan holda, biz pardozlash materiallarini ishlab chiqarish uchun texnologik uskunalarni ajratib ko'rsatishimiz mumkin. Ba'zi materiallar boshqalari bilan almashtirilganda - texnologik jihatdan ilg'or, qulay, xavfsiz yoki ekologik toza, eskirgan materiallarni ishlab chiqarish uchun ishlatiladigan asbob-uskunalarga talab mos ravishda kamayadi. Ushbu sohaning etarlicha dinamik rivojlanishi bilan ko'rib chiqilayotgan omil juda makkor bo'lib qoladi. Ko'chmas mulk bilan bog'liq holda, savdo deyarli "g'ildiraklarda" amalga oshirilganda, zamonaviy texnologiyalarga mos kelmaydigan chakana va yordamchi maydonlarning nisbati bo'lgan chakana savdo ob'ektlarini qayd etishimiz mumkin;

Masshtab. Bu omil o'rtacha qiymatlardan sezilarli darajada farq qiladigan xususiyatlarga ega bo'lgan mulk likvidligining pasayishi bilan tavsiflanadi. Masalan, juda yuqori quvvatga ega bo'lgan to'ldirish liniyalari yoki katta maydon yoki hajmli ishlab chiqarish ob'ektlari. Bunday aktivlar xaridorlarning juda cheklangan doirasi tomonidan talab qilinishi mumkin va shu nuqtai nazardan, bunday ob'ektlar uchun ta'sir qilish muddati ancha uzoq va yuqori samarali uskunalar, agar yirik bozor ishtirokchilari bunga muhtoj bo'lmasa, odatda likvid bo'lmasligi mumkin.

Miqdori. Ko'pincha, oz miqdorda likvid bo'lgan mulk garov hajmi bozor imkoniyatlaridan oshib ketganda likvidligini yo'qotadi. Eng yorqin misol - metall kesish dastgohlari. Bir nechta mashinalarni osongina sotish mumkin, lekin bir vaqtning o'zida bir necha yuzta mashinalarni sotish mumkin emas.

Manzil. Agar bozorda talab qilinadigan mulk ko'chirish imkonsiz yoki qimmat bo'lgan joyda joylashgan bo'lsa, bunday mulkning likvidligi juda past bo'ladi yoki umuman bo'lmaydi. Masalan, Shimoliy yoki Sibirning chekka hududlarida qurilish uskunalari.

Ba'zi hollarda likvid bo'lmagan aktivlar yuqori ixtisoslashtirilgan uskunalar, yordamchi ishlab chiqarish ob'ektlari va boshqalar. mulkiy komplekslar yoki ularning qismlari sifatida likvidlikni olishi mumkin. Bunday aktivlarni "shartli likvid" deb atash mumkin. Bunday ob'ektlarning likvidligi bevosita ular tarkibiga kiradigan texnologik guruh yoki ishlab chiqarish majmualarining likvidligi bilan bog'liq.

Quyidagi shartlar bajarilgan taqdirda aktivlar shartli likvid deb tan olinishi mumkin:

Butun mulk majmuasi yoki uning avtonom qismi likvidlikka ega;
Ko'rib chiqilayotgan aktivlar kompleksning muhim tarkibiy qismidir va ishlaydi asosiy funktsiyalari uning faoliyatida va kompleks egasiga nomutanosib zarar etkazmasdan ajratilishi mumkin emas. Bundan tashqari, yuridik nuqtai nazardan, aktivlar mustaqil birliklar sifatida ko'rib chiqilishi mumkin;
Aktivlar ishlaydi va almashtirish yoki jiddiy ta'mirlashni talab qilmaydi.

Likvidlik ko'rsatkichi baholashga yondashuvni tanlashga va aniqlangan qiymat turiga tubdan ta'sir qiladi. Shuning uchun baholash uchun vazifani to'g'ri qo'yish uchun birinchi navbatda baholash ob'ektining likvidlik darajasini o'rganish tavsiya etiladi.

Ko'pincha, turli xil aktivlarni sotishning aniq muddatlari to'g'risida ommaga ochiq ma'lumotlar yo'qligi sababli, mulkning likvidligini aniqlashning haqiqiy usuli bozor ishtirokchilari bilan maslahatlashishdir, ya'ni. ko'rib chiqilayotgan aktivlarni bozorda sotishda bevosita ishtirok etuvchilar bilan. Ko'chmas mulkka nisbatan bu ko'chmas mulk kompaniyalari; uskunalarga nisbatan - bu ishlab chiqaruvchilar yoki ularning vakolatxonalari yoki dilerlari, shuningdek, ishlatilgan uskunalarni sotuvchi kompaniyalar.

B) Narxi

Ikkinchi muhim ko'rsatkich - bu mulkning qiymati. Ko'pincha, 2-sonli FSO tomonidan belgilab qo'yilganidek, garov maqsadlari uchun asosiy qiymat bozor qiymati hisoblanadi. Shu bilan birga, bank baholovchi tomonidan olingan qiymat haqiqiy ma'lumotlarga asoslanganligi va bozor ma'lumotlariga to'liq mos kelishiga ishonch hosil qilishi kerak. Agar potentsial garov mustaqil sotishning mumkin emasligi sababli bozor qiymatiga ega bo'lmasa, bank bilan kelishilgan holda boshqa turdagi qiymat belgilanishi mumkin.

C) Egasining biznesi uchun aktivning ahamiyati

Garovning rag'batlantiruvchi rolini hisobga olgan holda, bank uchun foydali ma'lumotlar ko'rib chiqilayotgan aktivning mijozning daromadlarini shakllantirishdagi ishtiroki nuqtai nazaridan muhimligi, boshqacha aytganda, garovga qo'yuvchining biznesi uchun ahamiyati hisoblanadi. korxona.

Ko'rib chiqilayotgan aktivlarni shartli ravishda ikki guruhga bo'lish taklif etiladi: "Ahamiyatli" mulk va "Ahamiyatsiz" mulk.

«Ahamiyatli» guruhiga korxonaning biznes jarayonida hal qiluvchi rol o'ynaydigan mulk ob'ektlari kirishi mumkin. Bunday ob'ektlarni begonalashtirish, ularni korxona mulkidan chiqarish murakkablashtirishi mumkin iqtisodiy faoliyat to'liq to'xtaguncha. "Muhim" mulkni yo'qotish sezilarli darajada yomonlashadi moliyaviy ko'rsatkichlar garovga qo'yuvchi korxona va uning to'lov qobiliyatini pasaytiradi.

“Ahamiyatsiz” mulk guruhiga begonalashtirilishi garovga qo‘yuvchining ishlab chiqarish-xo‘jalik faoliyatiga jiddiy ta’sir ko‘rsatmaydigan va uning moliyaviy holatiga jiddiy ta’sir ko‘rsatmaydigan obyektlar kiradi.

Muhimlik xususiyati tranzaksiyani ta'minlash uchun aktivlarni tanlash bosqichida ishlab chiqarish korxonalariga kredit berishda muhim rol o'ynaydi.

D) Narxlarning o'zgarishi prognozi

Kredit mablag'larini taqdim etish va ularni to'lash momentlari ba'zan o'z vaqtida (5 - 7 yilgacha) sezilarli darajada ajratilganligi sababli, vaqt o'tishi bilan garov qiymatining o'zgarishini hisobga olish kerak, ya'ni. amal qilish muddati davomida mulk qiymatining o'zgarishi prognozi bank uchun juda foydali bo'ladi kredit shartnomasi va, ehtimol, garovni keyinchalik undirish. Bunday o'zgarishlar bozor tendentsiyalari, mulkning o'ziga xos xususiyatlari (masalan, eskirish) va mulkning sifatli holatini saqlash uchun investitsiyalarni amalga oshirish zarurati (ta'mirlash va boshqalar) bilan belgilanadi.

Xarajatlarni prognozlashni amalga oshirish zarurati va uning gorizonti d.b. Baholash topshirig'ida ko'rsatilgan.

E) Garovni undirish jarayoni bilan bog'liq xarajatlar miqdorini aniqlash

Garov ta'minoti bo'yicha kredit qarorini qabul qilishda muhim masala - bu garov ta'minotini undirish va uni sotishda yuzaga keladigan xarajatlarni baholashdir. Bunday xarajatlar bank tomonidan belgilangan garov chegirmasi miqdoriga sezilarli ta'sir ko'rsatishi mumkin. Baholovchining ishi bilan bog'liq bo'lgan qismida baholanishi kerak bo'lgan xarajatlar ro'yxati quyidagilarni o'z ichiga olishi mumkin:

Muayyan vaqt uchun operatsion xarajatlar;
Demontaj va transport xarajatlari;
Konsalting va vositachilik xizmatlari xarajatlari;
Aktivlarning alohida turlariga xos bo'lgan boshqa xarajatlar.

Bunday xarajatlarning ro'yxati va hajmini ko'p hollarda taxmin qilish mumkin.

Yuqoridagi xususiyatlarni aniqlash majburiyati, xarajatlar bundan mustasno, FSO tomonidan belgilanmagan. Biroq, ushbu ro'yxat bank uchun zarur bo'lgan biznes ma'lumotlarini o'z ichiga oladi va Baholovchining ushbu xususiyatlarni aniqlanayotgan parametrlar ro'yxatiga kiritishga tayyorligi bank uchun sezilarli raqobatdosh ustunliklarni yaratadi. Bank tomonidan talab qilinadigan ma'lum parametrlarni aniqlash zarurati baholash vazifasini belgilash bosqichida muhokama qilinadi.

Garov maqsadlari uchun belgilangan qiymat turlari

Yuqorida aytib o'tilganidek, ko'p hollarda likvid mulkni garov ta'minoti uchun baholashda bozor qiymati garov qiymatini hisoblash uchun asos sifatida ishlatiladi.

Agar bank mijoz va bank bilan kelishilgan holda ko'rib chiqilayotgan bo'lsa, baholash natijasi investitsiya qiymati bo'lishi mumkin.

Garov ta'minoti uchun baholashda buzish yoki rekonstruksiya qilish uchun taklif etilayotgan ob'ektlarning bozor qiymatini aniqlash uchun investitsion modellashtirish usullaridan foydalanish tavsiya etilmaydi.

Tugatish qiymati, agar mijoz va bank bunday ehtiyojga ega bo'lsa, Baholovchi tomonidan belgilanadi. Bunday holda, baholash uchun vazifani qo'yish bosqichida qo'llaniladigan metodologiyani ko'rsatish tavsiya etiladi.

Mustaqil likvidlikka ega bo'lmagan, lekin umuman likvidlikka ega bo'lgan mulk yoki texnologik kompleksning ajralmas qismi bo'lgan ob'ektlarga nisbatan (shartli likvidli aktivlar) bozor qiymatini baholash uchun asos sifatida ko'rib chiqish taklif etiladi, ammo bu taxminga ko'ra. aktivlarni sotish faqat mulk majmuasining bir qismi sifatida mumkin. Ushbu qiymat majmua bozor qiymati bo'yicha sotilganda ushbu aktivlarga tegishli bo'lgan majmua qiymatining ulushi sifatida tushuniladi.

Shartli likvidli ob'ektlarni baholashda ularning qiymati ular tarkibiga kiruvchi mulkiy majmua qiymatining bir qismi sifatida ko'rib chiqiladi.

Shuning uchun, ularning narxini hisoblashda ikkita usul mumkin:

butun mulk majmuasining qiymatini aniqlash va baholanayotgan ob'ektlar qiymatini mutanosib ravishda taqsimlash . Ushbu yondashuv kompleksning ko'p qismini (qiymatining yarmidan ko'prog'ini) tashkil etuvchi aktivlar yig'indisini ko'rib chiqishda tavsiya etiladi;
xarajat yondashuvidan foydalangan holda individual aktivlarni baholash. Kiyinishni aniqlashda uning barcha tarkibiy qismlarini to'g'ri hisobga olish kerak. Ushbu parametr mulk yoki texnologik kompleksning alohida komponentlariga ko'proq mos keladi. Agar bunday aktivlarni alohida sotish imkoniyati mavjud bo'lsa, bozor qiymatini baholash zarur.

Baholash vazifasini belgilashda hisobotda qaysi turdagi qiymat aniqlanishini aniq belgilash kerak.

Kadastr qiymati garov maqsadlarida baholashda foydalanilmaydi.

Ushbu bo'limda baholovchi uchun umumiy axloqiy talablar mavjud emas; bo'lim garov maqsadlarida baholashning o'ziga xos xususiyatlaridan kelib chiqqan holda Baholovchi faoliyatining axloqiy tomoniga oid tavsiyalarni o'z ichiga oladi.

Shuni inobatga olish kerakki, garov maqsadlarida baholashda Baholovchining mustaqilligi, halolligi va kasbiy halolligiga yuqori talablar qo'yiladi. Bu baholovchi mijozning baholovchiga katta hajmdagi qarzlarni olish uchun o'z aktivlari qiymatini oshirishga undashga ta'sir qilishi ehtimoli bilan izohlanadi. Ko'pgina hollarda, mijozning bunday sub'ektiv ta'siriga faqat baholovchining printsipial pozitsiyasi qarshilik ko'rsatishi mumkin.

Baholovchilar kreditlash jarayoni, bank talablari va iloji bo‘lsa, kredit berish shartlari haqida umumiy tushunchaga ega bo‘lishi kerak. Baholovchi o'z ishining natijalari haqiqiy moliyaviy qarorlar va risklarni qabul qilish uchun ishlatilishini aniq tushunishi kerak. Baholovchilarning sifatsiz ishlashi nafaqat banklar, balki bozorning boshqa ishtirokchilari va aholi uchun ham iqtisodiy yo‘qotishlarga olib kelishi mumkin.

Baholovchi o'zining malaka darajasini bilishi kerak. Yuqori maxsus bilimlarni talab qiladigan masalalarni hal qilishda texnik mutaxassislarni jalb qilish kerak. Bunday hollarda baholovchining asossiz ekspert baholari bilan cheklanib qolishi mumkin emas.

Baholovchining xizmatlari narxi u tomonidan element sifatida qo'llaniladigan tarif siyosati asosida shakllanadi. shartnoma munosabatlari mijoz bilan. Baholovchi muvozanatli o'tkazishi kerak tarif siyosati, uning ish natijalarining etarli sifatini ta'minlash. Muqarrar ravishda baholash natijasi sifatining pasayishiga olib keladigan demping, shuningdek, tariflarning asossiz ko'tarilishi hamkorlikni rivojlantirishga yordam bermaydi. Bank bevosita baholashning mijozi bo'lmagan hollarda, xizmatlar narxini shakllantirishga ta'sir qilishdan saqlanish tavsiya etiladi.

Baholovchi doimiy ravishda kasbiy rivojlanishga intilishi, to'plangan bilim va tajribani tahlil qilishi, bozor tendentsiyalarini kuzatib borishi, malakasini oshirishi va davriy o'qitishdan o'tishi kerak. Baholash jarayonida bankning tegishli bo'linmalarining malakali xodimlari bilan o'zaro hamkorlik bilim va ko'nikmalarni rivojlantirish va takomillashtirishga yaxshi yordam beradi. Ma'lumotlar bazalarini yuritish, hisobotlarni tayyorlash jarayonlarini avtomatlashtirish, kompaniyada sifat nazorati tizimlarining mavjudligi va mintaqa uchun tahliliy sharhlarni tayyorlash Baholovchining professional etukligi ko'rsatkichlari hisoblanadi.

Ko'pincha baholovchi bo'lajak kredit operatsiyalari tafsilotlaridan xabardor bo'ladi. Mijoz yoki bankka zarar yetkazishi mumkin bo‘lgan tijorat va boshqa ma’lumotlarning oshkor etilishi qabul qilinishi mumkin emas. Maxfiy ma'lumotlarni oshkor qilish zarurati bilan bog'liq bo'lgan uchinchi shaxslarni ekspert yoki maslahatchi sifatida jalb qilish mijoz va bank bilan kelishilgan holda amalga oshiriladi.

Baholash xizmatlari mijoziga bitimni bajarish uchun boshqa bank xizmatlaridan foydalanishni taklif qilish mumkin emas.

Mijoz yoki bank vakillari bilan muloqot qilishda Baholovchi sodiqlik va xushmuomalalik ko'rsatishi kerak. Joriy muammolar va muammolarni muhokama qilishda faqat konstruktiv va ishbilarmonlik ohangiga yo'l qo'yiladi. Ushbu tavsiya mijoz va bank vakillariga birdek taalluqlidir.

Baholash natijalarining sub'ektiv buzilishi omilini bartaraf etish va umuman baholash jarayonining samaradorligini oshirish uchun bank baholashning mijozi bo'lgan yoki baholash jarayoniga kiritilgan mexanizmdan foydalanish tavsiya etiladi. hisobotning mijozi va hisobotni oluvchi shartnoma tarafi sifatida. Bank xodimi baholash hisobotining sifatini nazorat qilgan holda, mijozning ta'siriga qarshi og'irlik vazifasini bajaradi va ma'lum darajada Baholovchini himoya qiladi.

Agar bank sherik mijoz sifatida harakat qilsa, umumiy o'zaro ta'sir algoritmi Jadvalda keltirilgan. 2

2-jadval.

		Davom etayotgan tadbirlar
	Baholash vazifasini tasdiqlash	Baholash ob'ekti, huquqlar va og'irliklar aniqlanadi, qo'llaniladigan yondashuvlar, taxminlar va cheklovlar muhokama qilinadi (kerakli ma'lumotlar miqdori va baholash muddati belgilanadi). Qoida tariqasida, u mijozning ishtirokida amalga oshiriladi va ob'ektni tekshirish bilan birlashtiriladi.
	Shartnoma tuzish	Shartnoma uch tomonlama shaklga ega. Bank hisobotning hammuallifi va oluvchisi (garovga oluvchi bilan birga) sifatida ishlaydi va uch tomonlama qabul qilish dalolatnomasini imzolaydi.
	Davom etayotgan maslahatlashuvlar	Baholovchi bank xodimiga yuzaga kelgan muammolar (masalan, ma'lumot berish bilan) haqida ma'lumot beradi, munozarali masalalar birgalikda muhokama qilinadi.
	Bank uchun taqdimot xulosa natijalari baholashlar	Baholovchi bankka olingan natijalarni qisqacha shaklda taqdim etadi. Bank natijalari bo'yicha kelishilganida, Baholovchi baholash hisobotini tuzadi
	Xaridor uchun taqdimot	Tayyorlangan hisobot mijozga taqdim etiladi

Taqdim etilgan sxema bir nechta muhim jihatlar bilan tavsiflanadi.

Birinchidan, Bu shartnomaning uch tomonlama shakli bo'lib, unga ko'ra bank hisobotning hammuallifi hisoblanadi va ishni qabul qiluvchi sifatida ishlaydi.

Ikkinchidan, Bu dastlabki bosqichda baholash vazifasini qo'yadi. Bu sizga baholash ob'ektini, qo'llaniladigan usul va yondashuvlarga qo'yiladigan talablarni maksimal darajada aniqlash va zarur xususiyatlarni aks ettirish imkonini beradi.

Uchinchidan, Bu bank xodimlari bilan baholash jarayonida davom etayotgan maslahatlashuvlardir. Ushbu bosqich yuzaga kelgan muammolarni tezda hal qilish imkonini beradi va bank xodimlariga hisobotning yakuniy tayyorlanishini kutmasdan, kredit qarorini qabul qilish uchun oraliq natijalardan foydalanish imkonini beradi.

Garovga qo'yilishi taklif qilingan aktivning egasi nomidan bank hisobotning mijozi sifatida ishlaganda sxema ham mumkin. Bunday holda, baholovchining xizmatlari bank tomonidan to'lanadi. Keyinchalik bankka qilingan xarajatlarni qoplash bank va mijoz o'rtasidagi kelishuv asosida ular uchun maqbul shaklda amalga oshirilishi mumkin. Bunday holda, shartnoma ikki tomonlama shaklda tuziladi.

Baholovchi va bank o‘rtasidagi yaqin hamkorlik samarali biznes jarayonining kafolati hisoblanadi.

Baholash vaqtida ishning tarkibi va sifatiga qo'yiladigan umumiy talablar. Umumiy taxminlar va cheklovlar.

Kredit ta'minoti maqsadlarida, shuningdek, umuman boshqa maqsadlarda amalga oshiriladigan baholashga qo'yiladigan talablar Federal xavfsizlik xizmati va baholovchilarning o'zini o'zi tartibga soluvchi tashkilotlari standartlarida keltirilgan. Biroq, ko'rib chiqilayotgan maqsad quyidagi sabablarga ko'ra ma'lum o'ziga xos xususiyatlarning mavjudligini nazarda tutadi.

1. Aslida, Baholovchi xizmatlarining iste'molchisi kredit muassasasi bo'lib, hisobot mijozi, qoida tariqasida yoki ko'p hollarda potentsial garovga qo'yuvchi hisoblanadi.

2. Baholovchi tomonidan aniqlangan qiymat garov qiymatini keyingi hisoblash uchun asos sifatida hisoblanadi. Shu bilan birga, boshqa baholash maqsadlaridan farqli o'laroq, baholash ob'ektining likvidligi masalasi birinchi o'ringa chiqadi, uning darajasi garov qiymatini sezilarli darajada belgilaydi.

3. Bitim bo‘yicha garov ta’minoti bo‘yicha kredit qarorini qabul qilish uchun bank bazaviy qiymatdan tashqari, potentsial garov qiymatiga bevosita bog‘liq bo‘lgan bir qator parametrlarni ham bilishi kerak (3-bo‘limga qarang).

4. Baholovchining faoliyati quyidagi omillar bilan belgilanadi:

hisobga olib, baholash natijasiga ko'ra, bank real qabul qiladi moliyaviy risklar, hisobot sifatiga qo'yiladigan talablar ancha qattiq;
bozor ishtirokchilarining biznes ehtiyojlariga muvofiq, barcha manfaatdor tomonlar uchun maqbul bo'lgan muddatda baholash xizmatlari ko'rsatilishi kerak.

Yuqoridagilarni hisobga olgan holda, garov maqsadlarida baholashda baholovchiga quyidagi umumiy talablar taqdim etilishi kerak.

Baholovchining asosiy vazifasi baholanayotgan ob'ektning maqsadga muvofiqligining miqdoriy va sifat istiqbollarini ko'rsatishdir.
Baholash natijasi, birinchi navbatda, bank uchun zarurdir, shuning uchun baholashni o'tkazishda Baholovchiga bank bilan kelishilgan holda uning vakolatli mutaxassislari bilan hamkorlik qilish tavsiya etiladi. Ushbu o'zaro hamkorlik Baholovchiga bank tomonidan bosim o'tkazishni anglatmaydi va uning faoliyatining mustaqilligi tamoyilini buzmaydi.
Belgilangan qiymat turi baholanadigan ob'ektning likvidlik darajasiga bog'liq. Shuning uchun asosiy vazifa likvidlikni tahlil qilish va hisobotda aniqlangan qiymat turini bank va mijoz bilan kelishishdir.
Baholash ob'ektlarining tavsifi ob'ektni aniq aniqlash imkonini beradigan aniq xususiyatlarni o'z ichiga olishi kerak. Ismlar va qo'shilish raqamlarini ko'rsatish bilan cheklanishiga yo'l qo'yilmaydi.
Bozor qiymatini aniqlashda barcha taxminlar va taxminlar ishonchli bozor ma'lumotlari va tendentsiyalariga asoslanishi kerak. Faqat baholovchining ekspert fikriga asoslangan taxminlar minimallashtirilishi kerak.
Hisobotda foydalanilgan barcha ma'lumotlar manbalari ularning muvofiqligini tekshirishga imkon beradigan shaklda ko'rsatilishi kerak.
Baholash hisobotida olingan natijalarning to'g'riligini tushunish uchun zarur bo'lgan barcha ma'lumotlar minimal uzunlikda bo'lishi kerak.
Ish samaradorligini oshirish maqsadida oraliq baholash natijalari bank bilan kelishilgan shaklda bankka taqdim etilishi mumkin.
Turli xil yondashuvlar yordamida olingan natijalarda sezilarli tafovut mavjud bo'lsa, bunday nomuvofiqlik sabablarini tahlil qilish va yakuniy natija sifatida baholovchining oqilona fikriga ko'ra eng ishonchli natija tanlanishi kerak.
Ob'ektni tekshirmasdan turib, baholovchi tomonidan ob'ektni baholashga yo'l qo'yilmaydi. Baholanayotgan ob'ektlarning fotosuratlari (agar ob'ektlar ko'p bo'lsa, ehtimol tanlab olingan eng muhimlari) hisobotning ilovalariga kiritilishi kerak. Fotosuratlar baholanayotgan ob'ektning holatini ob'ektiv aks ettirishi kerak;
Bank va mijoz bilan kelishilgan holda, baholovchi baholash ob'ektining federal baholash standartlari talablarida ko'zda tutilmagan, ammo bank qaror qabul qilishi uchun zarur bo'lgan xususiyatlarini aniqlashi mumkin.
Baholash kredit jarayonida belgilangan chegaralardan oshmaydigan muddatda bajarilishi kerak. Sifatni yo'qotmasdan muddatlarni minimallashtirish uchun baholovchi baholash topshirig'ini belgilash bosqichida o'z vazifasini aniq tushunishi, ish uchun zarur bo'lgan ma'lumotlar miqdori va hujjatlar tarkibini aniqlashi, hujjatlarni taqdim etish muddatlari va ustuvorliklarini belgilashi kerak. .
Baholangan ob'ekt tegishli bo'lgan bozor segmentining tahlil bo'limi quyidagi ma'lumotlarni o'z ichiga olishi kerak:

tegishli bozor segmentidagi joriy faoliyat va asosiy tendentsiyalarni tahlil qilish;
mintaqada ushbu turdagi mulkka retrospektiv, joriy va kutilayotgan kelajakdagi talab;
baholanayotgan mulkdan muqobil foydalanish uchun mavjud va ehtimoliy ehtiyojlar;
ba'zi prognoz omillarining garov qiymatiga ta'sir qilish darajasi (baholash vaqtida);

Pul oqimlarini qurishda daromad yondashuvidan foydalanganda, bozor ko'rsatkichlariga tayanish kerak, shu jumladan mulk egasi uni bozorning boshqa ishtirokchilariga nisbatan qulayroq holatga keltiradigan afzalliklarga ega bo'lgan vaziyatda (foydalar va boshqalar). . Ob'ektni begonalashtirishda saqlanib qoladigan ob'ektning mavjud og'irligi (masalan, ijara, servitut) baholashda majburiy ko'rib chiqilishi kerak.

Garov maqsadlarida baholash hisobotining tuzilishi bo'yicha umumiy ko'rsatmalar

Garov maqsadlari bilan belgilanadigan xususiyatlarni hisobga olgan holda baholash hisobotining tuzilishi quyidagi shaklda tavsiya etiladi.

1-qism. Natijalar va xulosalarning qisqacha mazmuni. Bu baholash hisobotining operativ qismi bo'lib, foydalanuvchiga bajarilgan ish natijalari to'g'risida darhol to'liq va to'liq ma'lumot olish imkonini beradi. Bu erda biz baholash ob'ektining asosiy xususiyatlarini, baholashga turli yondashuvlarni qo'llashda olingan natijalarni, baholash ob'ektining yakuniy qiymatini, shuningdek, baholovchining fikriga ko'ra, baholash uchun muhim bo'lgan muhim xulosalar va tavsiyalarni qisqacha umumlashtiramiz. mijoz va bank uchun.

2-qism. Baholash vazifasi. Hisobotning ushbu qismi uchta bo'limni o'z ichiga oladi.

1) Ob'ektning to'liq tavsifi baholashda hisobga olingan va hisobga olinishi kerak bo'lgan barcha xususiyatlar bilan ta'minlangan. Baholash ob'ektining mulkdorning biznes yoki ishlab chiqarish jarayonida tutgan o'rni va uning ahamiyati ko'rsatilgan. Shuningdek, baholash ob'ektiga bo'lgan mulk huquqi va uning qiymatiga ta'sir qiluvchi ob'ektning og'irligi tavsifi berilgan.

2) Baholash natijalari garov maqsadlarida foydalanish uchun mo'ljallanganligi ko'rsatilgan. Amaldagi baholash standartlari va boshqa hujjatlar (shu jumladan, ushbu Tavsiyalar), aniqlangan qiymat turlari (turlari), shuningdek qo'shimcha ravishda aniqlangan parametrlar va xususiyatlar to'g'risida ma'lumotlar taqdim etiladi. Baholash o'tkaziladigan sana va ishni bajarish muddati ko'rsatilgan.

3) baholash natijasiga ta'sir qilishi mumkin bo'lgan baholovchi tomonidan qo'llaniladigan taxminlar va cheklovchi shartlar keltirilgan.

3-qism. Baholash mijozi va baholovchi haqida ma'lumot. 3-son FSO ga muvofiq ko'rsatilgan ma'lumotlarga qo'shimcha ravishda, bank - potentsial garovga oluvchi to'g'risidagi ma'lumotlar uning nomi va hududiy birligining joylashgan joyi (agar bank filiali bilan ish olib borilgan bo'lsa) ko'rsatiladi. Agar baholash bank ishtirokisiz amalga oshirilsa, bank to'g'risidagi ma'lumotlar ko'rsatilmaydi.

4-qism. Hajmi tegishli bo'lgan bozor/bozor segmentini tahlil qilish KT baholashlar. Baholash ob'ekti tegishli bo'lgan bozor/bozor segmentini tahlil qilish natijalari, aniqlangan asosiy tendentsiyalar, narx diapazonlari va asosiy ta'sir etuvchi omillar keltirilgan.

5-qism. Baholash ob'ektining likvidligini tahlil qilish. Standartlarda ko'zda tutilmagan, ammo bank uchun juda muhim bo'lim. Bo'limda baholash ob'ektining likvidligi va bozorga ta'sir qilishning kutilayotgan davri ko'rsatilgan. Likvidlik ko'rsatkichlarini aniqlash manbalari ko'rsatilgan.

6-qism. Eng yaxshi foydalanish tahlili. Garov ta'minoti uchun baholashda ushbu tahlil faqat baholanayotgan mulk va undan mavjud foydalanish o'rtasida aniq nomuvofiqlik mavjud bo'lgan taqdirda amalga oshiriladi. Shu bilan birga, o'zgarishlarni hisobga olgan holda baholash mo'ljallangan maqsad ob'ekt, agar bunday topshiriq allaqachon aniqlangan va aniq bo'lsa, amalga oshirilishi kerak.

7-qism. Baholash jarayonining tavsifi. Bo'limda foydalanilgan usullar, shuningdek, barcha hisob-kitoblar haqida ma'lumot berilgan. Amaldagi analoglar, hisob-kitoblar va o'zgarishlar haqida ma'lumotni jadval shaklida taqdim etish tavsiya etiladi. Taqdim etilgan ma'lumotlar olingan natijaning mantiqiyligi va to'g'riligini osongina kuzatish imkonini berishi kerak. Agar ekspert xulosasi aniqlanayotgan qiymat uchun muhim ma'lumot sifatida foydalanilsa, baholash hisoboti ushbu qiymatni muvofiqlik nuqtai nazaridan tahlil qilishi kerak bozor sharoitlari bozor tahlili bo'limida tasvirlangan.

8-qism. Qo'shimcha xususiyatlarning ta'rifi. Agar baholash vazifasiga muvofiq, baholovchi baholash ob'ektining qo'shimcha xususiyatlarini aniqlasa, masalan, vaqt o'tishi bilan qiymatning o'zgarishi prognozi yoki undirish bilan bog'liq xarajatlar miqdori, dastlabki ma'lumotlar, mantiq va hisob-kitoblarning natijalari taqdim etiladi. ushbu bo'limda. Shuningdek, Bank va Buyurtmachi bilan kelishilgan holda, baholash ob'ektining tugatish qiymatini hisoblash mumkin. Bunday holda, qo'llaniladigan metodologiya va uni tanlashning mantiqiy asoslarini ko'rsatish kerak.

9-qism. Natijalarni muvofiqlashtirish va ob'ektning narxi to'g'risida yakuniy xulosa. Turli yondashuvlar bilan olingan natijalarni tortish faqat natijalar o'rtasida sezilarli tafovut bo'lmaganda amalga oshiriladi. Agar sezilarli tafovut bo'lsa, sabablar tahlili o'tkaziladi va yakuniy natija sifatida baholovchining fikriga ko'ra eng ishonchli natija tanlanadi.

Ilovalar. Talablarga muvofiq hisobotga ilovada FSO № 3 Foydalanilgan hujjatlarning nusxalari taqdim etiladi. Axborot manbalari sifatida kichik tirajli hududiy nashrlardan foydalanganda hisobotga havolalarni emas, balki tegishli sahifalarning nusxalarini kiritish tavsiya etiladi. Baholanayotgan ob'ektning fotosuratlari bo'lishi shart.

Baholash jarayoni samaradorligini oshirish uchun bank xodimiga asosiy hisobotni olishdan oldin baholash natijasining ishonchliligini tushunish imkonini beruvchi qisqacha materiallarni bankka taqdim etish tavsiya etiladi. Bunday ma'lumotlar quyidagilarni o'z ichiga olishi kerak:

Baholash predmetining tavsifi;
Baholash ob'ekti tegishli bo'lgan bozor segmentini tahlil qilish;
Baholash mavzusining fotosuratlari;
Yakuniy natijaning chiqishi bilan hisoblash materiali.

Adabiyot

Xalqaro standartlar baholashlar. Ettinchi nashr. 2005 yil /Trans. ingliz tilidan I.L. Artemenkova, G.I. Mikerin, N.V. Pavlova. - M.: "Rossiya baholovchilar jamiyati" MChJ, 2006 yil.
Evropa baholash standartlari. 2000 / boshiga. ingliz tilidan G.I. Mikerin, N.V.Pavlova, I.L. Artemenkova, - M.: "Rossiya baholovchilar jamiyati" MChJ, 2003 yil.
Xalqaro baholash standartlari, sakkizinchi nashr, Xalqaro baholash standartlari qo'mitasi, 2007 yil.

Garov maqsadlarida baholashning turli jihatlarini hisobga olgan holda, muallif ishning yakuniy natijasini optimallashtirish va eng keng tarqalgan to'siqlarni engib o'tish uchun turli yo'nalishlarni taklif qiladi.

Viktor Roslov
Garov maqsadlari uchun baholash - haqiqatlar, xususiyatlar, talablar
“Iqtisodiy strategiyalar”, 02-2008-son, 144-152-betlar.

Kirish

Bank krediti, har qanday foydali faoliyat kabi, ajratilgan resurslarni yo'qotish xavfi bilan bog'liq. Qarz oluvchining faoliyatini moliyaviy tahlil qilish vositasi qanchalik mukammal bo'lmasin, u hech qachon yuqorida qayd etilgan xavfni to'liq bartaraf etmaydi. Shu munosabat bilan banklar turli xil himoya vositalaridan foydalanadilar, ularning asosiylari garov, kafillik va kafolatlardir.

Kredit tavakkalchiligini himoya qilish vositalari orasida garov eng ishonchlilaridan biri sifatida tan olingan. Bu fikr ikki omilga asoslanadi. Birinchidan, amaldagi qonunchilik kreditorga garov predmetiga nisbatan talablarini qanoatlantirishda boshqa kreditorlarga nisbatan imtiyozli huquqqa ega bo‘lgan garovga oluvchining huquqlarini ta’minlaydi, ikkinchidan, kreditorning manfaatlari mulkiy boyliklar, holati va qiymati bilan himoyalanadi. har doim ham mumkin bo'lgan o'zgarishlarga bog'liq emas moliyaviy holat qarzdor.

Garov sifatida asosiy vositalar (ko'chmas va ko'char mulk), xom ashyo, tayyor mahsulotlar, qayta sotish uchun tovarlar, qimmat baho qog'ozlar(iqtibos va iqtibossiz), turli majburiyatlar bo'yicha da'vo huquqlari. Nomoddiy aktivlarni garovga qo'yish amaliyoti hali ham kam. Garovga qo'yilgan aktivlarning asosiy ulushi ko'chmas va ko'char mulkka, shuningdek muomaladagi tovarlarga to'g'ri keladi. Shu bilan birga, ish metodologiyasi nuqtai nazaridan eng murakkab ob'ektlar mashina va uskunalar ko'rinishidagi ko'chmas mulk va ko'char mulkdir.

Garov garovga oluvchining manfaatlarini faqat quyidagi shartlar bajarilgan taqdirdagina ishonchli himoya qilishi mumkin:

ssudani ta'minlash maqsadida aktivlarni to'g'ri tanlash;
bank tomonidan garovning sifat va miqdoriy xarakteristikalari (birinchi navbatda likvidligi va qiymati)ning adekvat dastlabki bahosi;
ko'rib chiqilayotgan mulkni garovga qo'yish bilan bog'liq huquqiy xavflarni aniqlash uchun yuqori sifatli huquqiy ekspertiza;
garovni saqlab qolish uchun tegishli choralarni ko'rish.

Bu, aslida, garov ishining mazmunidir.

Garov ta'minoti bo'yicha ish bosqichlari orasida eng qiyin va mas'uliyatli bo'lib, ko'rib chiqish bosqichida potentsial garovni baholash hisoblanadi. kredit arizasi.
Ob'ektiv va to'g'ri baholash natijasiga faqat baholash tartibi uchun aniq va adekvat talablar mavjud bo'lganda erishish mumkin. Shu bilan birga, bank potentsial garovni baholash natijasini nafaqat uning qiymati sifatida, balki umuman olganda, ko'rib chiqilayotgan mulkning muayyan kredit bitimini ta'minlash uchun maqbulligi to'g'risidagi xulosa sifatida tushunadi.

Avvalo, bank kredit qarorini qabul qilish uchun potentsial garov haqida qanday ma'lumotga muhtojligini aniqlash kerak.

Likvidlik ustuvorliklari

Avvalo, huquqiy sharoitlar, shuningdek, huquqiy tavakkalchiliklar mavjudligi sababli mulkni garov sifatida qabul qilishning asosiy imkoniyatidan tashqari, bank bu printsipial jihatdan mumkinmi va agar bunday bo'lsa, garovni qanday tezda sotish kerakligi bilan qiziqadi. ehtiyoj paydo bo'ladi, ya'ni. uning likvidligi qanday? Ajablanarlisi shundaki, masalaning aniq ahamiyatiga qaramay, juda kam istisnolardan tashqari, bunday ma'lumotlar garov uchun amalga oshirilgan baholash hisobotlarida yo'q.
Garov ta'minotini tashkil etuvchi ob'ektlarning likvidligi garov ta'minotining asosiy xarakteristikasi bo'lib, ko'p hollarda garovga oluvchining garovga bo'lgan huquqlarini amalga oshirish orqali kredit qarzini qanchalik tez to'lash mumkinligini aniqlash imkonini beradi. Likvidlik tahlilisiz qabul qilish mumkin emas to'g'ri yechim na aktiv bilan ishlashning fundamental imkoniyatlari, na miqdoriy parametrlar - garov qiymati va kredit bitimining ta'minlanish darajasi haqida.

Mulkning likvidligi ob'ektni pulga qanchalik tez almashtirish mumkinligi bilan tavsiflanadi, ya'ni. bitim taraflari oqilona harakat qilganda, barcha zarur ma'lumotlarga ega bo'lganda va bitimga hech qanday favqulodda holatlar ta'sir qilmasa, raqobat sharoitida ochiq bozorda bozor qiymatiga mos keladigan narxda sotish. Likvidlikning miqdoriy xarakteristikasi ob'ektning bozorga ta'sir qilish vaqti bo'lishi mumkin, ya'ni. ochiq va raqobatbardosh bozorda mulkni bozor qiymatida sotish uchun ketadigan vaqt.

Likvidlikni aniqlash masalasi ko'rinadigan darajada aniq emas. Masalan, kreditlashda yirik korxonalar Garovga qo'yilgan mulk ko'pincha binolar, inshootlar, uzatish moslamalari va uskunalari hisoblanadi. Mulk ro'yxati quyidagilardan iborat bo'lishi mumkin katta raqam pozitsiyalar - yuzlab va ba'zan minglab birliklar. Qarzdorga qo‘yilgan talablar garovga qo‘yilgan ashyolarni bevosita begonalashtirish va ularni realizatsiya qilish yo‘li bilan qanoatlantirilishi haqidagi taxminga asoslangan ushbu turdagi ta’minotni baholashning an’anaviy yondashuvlari bir qator sabablarga ko‘ra to‘liq qo‘llanilmaydi.

Buning sabablaridan biri quyidagilardan iborat: katta hajmdagi asosiy vositalar, qoida tariqasida, ommaviy sotilganda likvid bo'lmaydi. Bundan tashqari, inshootlar, uzatish moslamalari, ixtisoslashtirilgan ko'chmas mulk yoki murakkab texnologik asbob-uskunalar kabi mulk turlari boshqa asosiy vositalardan ajratilgan holda sotilmaydi. Likvidlilik, shuningdek, ushbu turdagi mulkning qiymati korxonaning mulkiy majmuasi yoki biznesining likvidligi bilan chambarchas bog'liq. Bunday aktivlarni "shartli likvid" deb atash mumkin. Bunday ob'ektlarning likvidligi bevosita ular tarkibiga kiradigan texnologik guruh yoki ishlab chiqarish majmuasining likvidligi bilan bog'liq.

Quyidagi shartlar bajarilgan taqdirda aktivlar shartli likvid deb tan olinishi mumkin:

butun mulk majmuasi yoki uning avtonom qismi likvidlikka ega;
ko'rib chiqilayotgan aktivlar kompleksning muhim tarkibiy qismi bo'lib, uning ishlashida asosiy funktsiyalarni bajaradi va nomutanosib zarar etkazmasdan ajratilishi mumkin emas;
aktivlar ishlaydi va almashtirish yoki jiddiy ta'mirlashni talab qilmaydi.

"Shartli suyuqlik" guruhiga kiruvchi asbob-uskunalarga misol sifatida metallurgiya zavodlarining prokat tegirmonlari, portlash pechlarining chiqindi gazlarini tozalash moslamalari, kimyo va neftni qayta ishlash zavodlarining yirik o'lchamli qurilmalari va uskunalarini keltirish mumkin. Bu, shuningdek, yirik faoliyat yurituvchi korxona balansida ko'p miqdorda sanab o'tilgan turli xil mashinalar, mashinalar, qurilmalar va boshqa uskunalar bo'lishi mumkin.

Ushbu tasnifning amaliy ahamiyati shundaki, garov massasini, umuman olganda, garov likvidligiga ega bo'lgan tarzda shakllantirish zarurati, masalan, avtonom texnologik birlik, qayta ishlash imkoniyati bilan alohida ishlab chiqarish sexi va boshqalar.

Yuqoridagi mulkning an'anaviy yondashuvlar asosida aniqlangan bozor qiymati bank uchun informatsion emas. Biroq, bunday mulkni qarzni to'lamagan taqdirda qarzni to'lash manbai sifatida ko'rib chiqish maqsadga muvofiq emasligi haqidagi bayonot mutlaqo aniq emas va ko'pincha muqobil (boshqa likvid mulk) mavjud emas. Bundan tashqari, muammoli qarzlar bilan ishlash amaliyoti shuni ko'rsatadiki, bir qator hollarda o'z-o'zidan likvid bo'lmagan, lekin biznes uchun kalit bo'lgan aktivlar garov sifatidagi aktivlarga ega bo'lgan kreditorga o'z mablag'larini tezroq va katta hajmda qaytarishga imkon beradi. likvid tovar qoldiqlari shaklida ta'minlangan kreditorlarga nisbatan

Qaysi xarajatlarni maqsad qilib qo'yishingiz kerak?

Ikkinchi muhim masala - mulk qiymati masalasi.

Iqtisodiyotda faol qo'llaniladigan "garov qiymati" tushunchasi, g'alati darajada, bugungi kunda Rossiya Federatsiyasida standartlashtirilmagan, ya'ni. Aniq ta'rif yoki umumiy qabul qilingan baholash usullari mavjud emas. Qabul qilingan Federal standartlar (1-3) garov maqsadlari uchun baholash talablarini o'z ichiga olmaydi, ushbu maqsadlar uchun bozor qiymatini aniqlash zarurligini eslatib o'tish bundan mustasno.

Agar xalqaro amaliyotga murojaat qiladigan bo'lsak, masalan, Xalqaro baholash standartlarida (4-6) quyidagi ta'rifni topish mumkin: "Ipoteka krediti qiymati (MLV) - bu ehtiyotkorlik bilan baholovchi tomonidan belgilanadigan mulk qiymati. mol-mulkning uzoq muddatli barqaror tomonlarini, normal va mahalliy bozor sharoitlarini, shuningdek, joriy foydalanish va tegishli muqobil foydalanishni hisobga olgan holda mulkning kelajakdagi sotilishini baholash. Ipoteka krediti qiymatining ta'rifi Evropa qonunchiligida (89/647/ECC direktivasi 98/32/EC direktivasi bilan tuzatilgan) mavjud. Ushbu direktivalar bank faoliyatini tartibga solish va mulkni kreditlash bilan shug'ullanuvchi kreditorlarning to'lov qobiliyatining minimal standartlarini belgilash masalalariga taalluqlidir. Ushbu qiymat banklar tomonidan kredit risklarini baholashda qo'llaniladi va uzoq muddatli barqaror tendentsiyalarni hisobga olgan holda va spekulyativ elementlarni hisobga olmaganda joriy bozor qiymatini baholashdan farq qiladi. Boshqacha qilib aytganda, MLV kreditlash davridagi o'zgarishlarning ba'zi konservativ prognozlarini hisobga olgan holda aniqlangan qiymat sifatida tavsiflanishi mumkin (7). Ushbu kontseptsiya etarli darajada ipoteka kreditlash uchun ko'proq qo'llaniladi uzoq muddatlar. Yuqoridagi ta'rifdagi muhim nuqta "kelajakda sotuvga qodirligini baholash" ga havola bo'lib, u qiymatni aniqlash bilan birga mulkning likvidligini tahlil qilishni nazarda tutadi.

Kreditlar, ipoteka va obligatsiyalarni ta'minlash uchun baholash talablari 2-Xalqaro baholash ilovasida (IVA 2) Kreditlash maqsadlari uchun baholashda keltirilgan. Ushbu standart garov maqsadlarida nafaqat bozor qiymatini, balki faoliyat yuritayotgan korxona qiymatini yoki tugatish qiymatini va boshqalarni aniqlash imkoniyatini nazarda tutadi, ammo bozor qiymati nuqtai nazaridan asosiy qiymat turi sifatida tanlanadi. iste'molchilar. Shuni ham ta'kidlash kerakki, bunday baholashning iste'molchilari kredit tashkilotlari sifatida standartda aniq belgilangan. Ushbu standartga muvofiq tavsiyalarning o'ziga xos xususiyati baholovchining bozor ma'lumotlaridan foydalanishiga urg'u berishdir. Standart baholovchidan bozor bo'lmagan ma'lumotlardan foydalanadigan yoki bozor bo'lmagan qiymatga ega bo'lgan vaziyatlarni aniq belgilashni talab qiladi.

Shunday qilib, xulosa qilishimiz mumkinki, xalqaro standartlar tavsiyalariga muvofiq, bozor qiymati ko'pincha qarz majburiyatlarini ta'minlash uchun belgilanadi.

Nima uchun bozor qiymati asosiy qiymat sifatida tavsiya etiladi? "Bozor qiymati" tushunchasi juda shaffof va aniq. Amalda, uni aniqlash uchun ko'plab tasdiqlangan usullar, usullar va usullar qo'llaniladi. Va eng muhimi, tugallangan bitimlar natijalari bo'yicha real narxlar to'g'risida mavjud ma'lumotlar, shuningdek, talab va taklif kontekstidagi narx ma'lumotlari mavjud. Umuman olganda, bozor qiymati, ehtimol, investitsiya qiymatidan tashqari, haqiqiy bozor shaklida barqaror mos yozuvlar nuqtasi mavjud bo'lgan yagona qiymat turidir. Bular. baholash vositalari ularning egalari (sotuvchilar va xaridorlar) aktivlarining qiymati to‘g‘risidagi mustaqil fikr asosida tekshirilishi mumkin.

Garov qiymatini hisoblash uchun asos sifatida tugatish qiymatidan foydalanish bir qarashda mantiqiy ko'rinadi. Ammo shuni hisobga olish kerakki, adabiyotda qo'llaniladigan va tavsiflangan tugatish qiymatini baholashga yondashuvlar, qoida tariqasida, mualliflarning turli darajada shakllantirish mexanizmlari haqidagi g'oyalarini aks ettiruvchi nazariy modellarni qurishga asoslanadi. bozor qiymatidan zarur chegirmalarning qiymatlari (8, 9). Ushbu ishlarning mualliflarining afzalliklarini kamaytirmasdan, taklif qilingan yondashuvlarning muvofiqligini tekshirish uchun etarli statistik ma'lumotlar mavjud bo'lmaganda, bunday nazariy konstruktsiyalarning amaliyot uchun qiymati shubhali deb hisoblanishi kerak.

Shuningdek, Rossiya Banki tomonidan "Tashkil etish tartibi to'g'risidagi nizom"da kiritilgan "garovning adolatli qiymati" tushunchasini ham ko'rib chiqish kerak. kredit tashkilotlari kreditlar, ssudalar va shunga o'xshash qarzlar bo'yicha mumkin bo'lgan yo'qotishlar uchun zaxiralar" bank muhitida ko'pincha 254-P Nizom deb ataladi.
Ushbu hujjatga muvofiq, garovning adolatli qiymati garovga qo'yuvchi, agar u garov sifatida taqdim etilgan mol-mulkning sotuvchisi bo'lsa, mol-mulkning qiymati to'g'risida to'liq ma'lumotga ega bo'lsa va uni sotishga majbur bo'lmasa, rozi bo'ladigan narxdir. ko'rsatilgan mol-mulkning qiymati to'g'risida to'liq ma'lumotga ega bo'lgan va uni sotib olishga majbur bo'lmagan xaridor uni 180 kalendar kundan ko'p bo'lmagan qisqa muddatda sotib olishga rozi bo'ladi. Ya'ni, amaldagi standartlarga asoslanib aytishimiz mumkinki, odatdagi ta'sir qilish muddati 180 kundan kam bo'lgan ob'ektlar uchun bu aslida bozor qiymati, boshqalar uchun esa 180 dan oshmaydigan ta'sir qilish muddati bo'lgan likvidatsiya qiymati. kunlar. Ushbu qiymatni aniqlash bo'yicha tavsiyalar ishlab chiqilmaganligi sababli, banklar amalda bir xil bozor qiymati bilan ishlaydi.

Garov qiymatining mohiyatini eng adekvat tushunish birinchi navbatda to'g'ridan-to'g'ri iste'molchilardan izlanishi kerak deb taxmin qilish mantiqan to'g'ri bo'ladi, ya'ni. banklarda.

Kredit to'g'risida qaror qabul qilish bosqichida bank garov qiymatini bitim uchun zarur bo'lgan kafolat darajasini aniqlashda ssuda majburiyatlari hajmi bilan taqqoslash uchun garov qiymatini baholash o'lchovi sifatida kerak. Bank ma'lum miqdordagi pulni kredit sifatida taqdim etayotganda, ushbu mablag'larning qaysi qismini garov yordamida qaytarish mumkinligini bilishni xohlaydi, deb taxmin qilish mantiqan to'g'ri. Aynan shu miqdorni banklar garov qiymati deb tushunadilar.

Ushbu xulosa so'rov natijalari bilan tasdiqlangan. Bir qator banklarning kredit va garov bo'limlari rahbarlarining ko'pchiligining so'zlariga ko'ra, garov qiymati eng ehtimolli deb tushuniladi. pul summasi, garovning o'zini sotish yoki garov asosiy rol o'ynaydigan boshqa faoliyat natijasida bank talablarini qondirish uchun olinishi mumkin.

Bank amaliyotida garov qiymatining qiymati bozor qiymatining hosilasi sifatida uni ma’lum miqdorga kamaytirish yo‘li bilan aniqlanadi, garov chegirmasi deb ataladi. Mulk aktivlariga nisbatan garov chegirmalarining qiymati odatda 20 dan 60% gacha. Pastki chegara majburiy to'lovlar shaklida qarz beruvchining deyarli kafolatlangan yo'qotishlari bilan belgilanadi, yuqori chegara, ehtimol, sog'lom fikr va banklar o'rtasida raqobat mavjudligi bilan belgilanadi. Qo'llaniladigan diskont stavkasiga ta'sir qiluvchi asosiy ko'rsatkichlar - bu mulkning likvidligi, vaqt o'tishi bilan qiymatning o'zgarishi dinamikasi va mulkni undirish va sotishda yuzaga keladigan prognozli xarajatlar. Bu masala "Garov maqsadlarida baholash: nazariya, amaliyot, tavsiyalar" (10) kitobida batafsilroq muhokama qilinadi.

Va yana…

Garov ta'minotining rag'batlantiruvchi rolini hisobga olgan holda, bank uchun foydali ma'lumotlar mijozning daromadlarini shakllantirishda ishtirok etish nuqtai nazaridan ko'rib chiqilayotgan aktivning ahamiyati, boshqacha aytganda, uning biznes uchun ahamiyati hisoblanadi.

Kredit mablag'larini taqdim etish va ularni to'lash vaqtlari o'z vaqtida, ba'zan sezilarli darajada (5-7 yilgacha) bo'lganligi sababli, vaqt o'tishi bilan garov qiymatining o'zgarishini hisobga olish kerak, ya'ni. Bank uchun kredit shartnomasining amal qilish muddati davomida mol-mulk qiymatining o'zgarishini va, ehtimol, keyinchalik garovni undirishini prognoz qilish juda foydali bo'ladi. Bunday o'zgarishlar bozor tendentsiyalari, mulkning o'ziga xos xususiyatlari (masalan, eskirish) va mulkning sifatli holatini saqlash uchun investitsiyalarni amalga oshirish zarurati (ta'mirlash va boshqalar) bilan belgilanadi.

Yana bir muhim masala - garov ta'minotini undirish va uni sotishda yuzaga keladigan xarajatlarni baholash. Bunday xarajatlar garov ta'minoti bo'yicha kredit qaroriga sezilarli ta'sir ko'rsatishi mumkin (masalan, og'irligi va o'lchamining muhim xususiyatlariga ega bo'lgan uskunalar uchun ular hajmi bo'yicha mulk qiymati bilan taqqoslanishi mumkin). Bunday xarajatlar ro'yxati muammoli qarzlar bilan ishlash jarayoni davom etadigan stsenariyga bog'liq bo'ladi, lekin ko'p hollarda ularning hajmini oldindan aytish mumkin.

Banklar va baholovchilar

Aksariyat banklarda professional baholovchilar mavjud emas, garov bilan ishlash ixtisoslashtirilgan bo‘linmalarning xodimlari (keyingi o‘rinlarda “garov” deb yuritiladi) yoki kredit bo‘limlari xodimlari tomonidan amalga oshiriladi. kredit tahlili va garov tahlili, yoki kredit riskini tahlil qilish bo'limi xodimlari.

Garov qo'yuvchilar, qoida tariqasida, baholash bo'yicha asosiy bilim va ko'nikmalarga ega va agar ular etarli ish tajribasiga ega bo'lsa, ular professional baholovchilardan qolishmaydi, lekin ko'pincha quyidagi holatlar yuzaga keladi:

Bank xodimlari tomonidan aktivlarni baholash ishlarini olib borish bank uchun iqtisodiy jihatdan foydali emas. Bunday holat filial tarmog'iga ega va nisbatan kichik hajmga ega bo'lgan banklarda uchraydi kredit portfeli hududiy bo'linmada;
aktivlarni mustaqil baholash kredit arizalarini ko'rib chiqishning vaqtinchalik standartlari talablariga javob bermaydi;
hal etilayotgan baholash vazifalarining murakkablik darajasi bank xodimlarining malaka darajasiga mos kelmasa va baholash sohasida mutaxassislarni jalb qilishni talab qiladi;
mijoz o'z mol-mulkining qiymatini mustaqil baholovchidan yoki bank va potentsial qarz oluvchi o'rtasida aniqlash istagini doimiy ravishda namoyon qiladi, ba'zi hollarda bankning turli bo'linmalari o'rtasida garov qiymati bo'yicha nizo kelib chiqadi.

Alohida-alohida, standart kredit mahsulotlarining faol rivojlanayotgan sohasini (masalan, ipoteka kreditlash va kichik va o'rta biznesni kreditlash) ta'kidlash kerak. Ushbu tarmoqlarda garov ta'minoti talab qilinadigan mahsulotlar bilan ishlaganda, banklar garovni etarli darajada baholash uchun ichki resurslardan foydalana olmaydilar.

Shuning uchun ko'pchilik banklar professional baholovchilar xizmatiga muhtoj. ARB Baholash faoliyati qo‘mitasi (11) tomonidan bank hamjamiyatida o‘tkazilgan so‘rov natijalari (11) baholovchilarning kreditlash jarayoniga yuqori darajada jalb etilganligini tasdiqlaydi (1-jadval).

Garov ta'minoti uchun baholash Rossiya Federatsiyasida baholash ishlarining umumiy hajmida muhim o'rin tutadi. bo'lgan mamlakatlarda rivojlangan iqtisodiyot Kreditlash maqsadlarida baholash amalda baholovchilarning asosiy ishi hisoblanadi. Shu sababli, kelgusida xuddi shunday tendentsiya baholash xizmatlarining ichki bozoriga xos bo'ladi, deb taxmin qilish mumkin. Baholovchilarning so'rovi natijalariga ko'ra, jadvalda tasvirlangan rasm aniqlandi. 2.

So'rov ma'lumotlarini tahlil qilish, eng keng tarqalgan aktivlar turlariga nisbatan baholovchilar ko'pincha qaysi mulkni baholashda ishtirok etishini aniqlashga imkon berdi. Natijalar jadvalda keltirilgan. 3.

Banklarning qabul qilingan hisobotlar natijalariga ishonch darajasini jadvalda keltirilgan ma'lumotlar bilan tavsiflash mumkin. 4.

Jadvallardan ko'rinib turibdiki, bankka kelib tushgan hisobotlarning katta qismi bank bo'linmalarida tekshiriladi. Bunday holda, test natijalari jadvalda ko'rsatilgandek ko'rinadi. 5.

Baholash natijalariga ishonchning bunday pastligi asossiz emas. Muammoli qarzlar bilan ishlash amaliyoti, so'rov natijalariga ko'ra, faqat 5% hollarda aktivlarni sotish bahosi baholovchi tomonidan o'tkazilgan dastlabki baholash bilan bog'liqligini ko'rsatadi. Ko‘rsatilayotgan xizmatlar sifatining pastligi sabablarini aniqlash uchun so‘rovnomada banklar tomonidan hisobotlarni tekshirishda qayd etilgan turli salbiy omillarning og‘irligini 100% shkala bo‘yicha baholash so‘ralgan savollar kiritilgan. Natijalar jadvalda ko'rsatilgan. 6.

Jadvaldan ko'rinib turibdiki. 6, eng katta ahamiyat "maxsus" deb ataladigan baholash muammosiga beriladi. Shu bilan birga, qarz oluvchining u yoki bu kredit sektoriga tegishliligi unchalik muhim emas.

Buning sababini kredit bitimi ishtirokchilarining motivatsiyasi bilan izohlash mumkin. Ko'rinib turibdiki, garov maqsadlarida baholashni o'tkazayotganda, baholovchi o'zini juda qattiq sharoitlarda topadi. Baholovchining ishi uchun to'g'ridan-to'g'ri to'laydigan mijoz o'z aktivining haqiqiy qiymatiga qiziqmaydi, aksariyat hollarda u o'zi juda yaxshi biladi. U hisobot bilan tasdiqlangan istalgan maksimal natija bilan qiziqadi, bu unga garovga qo'yilgan aktivlarga katta kredit resurslarini jalb qilish imkonini beradi.

Ushbu omil tufayli va umumiy qabul qilingan fikrdan farqli o'laroq, bank qiymatni past ko'rsatishdan manfaatdor emas, chunki bu holda u o'zini kreditlash hajmida va shunga mos ravishda daromad olishda cheklaydi. Garov qiymatini yuqoriga qarab buzib ko'rsatish kreditni to'lamagan taqdirda real moliyaviy yo'qotishlarga olib kelishi mumkin. Shuning uchun, aslida, baholash sifatiga qiziqqan shaxs bankdir, garchi rasmiy ravishda hisobot aktivlarning egasi, potentsial garovga qo'yuvchi tomonidan buyurtma qilingan bo'lsa-da. Aytgancha, baholovchilar bu haqiqatni juda aniq tushunishadi.

Hisobotlarning sifatiga ko'rib chiqilgan motivatsion omillar ham ta'sir qiladi. G'arb amaliyotida baholovchi uchun sub'ektiv ko'rinishlarni cheklovchi muhim omil obro'ga xavf tug'diradi, ammo inqiroz ipoteka bozori AQSH va bir qator Yevropa davlatlari rivojlangan jamiyatlar uchun “odatiy” baholash begona emasligini koʻrsatdi. Shu bilan birga, G'arb tegishli himoya mexanizmlarini ishlab chiqdi. Misol uchun, AQShda hisobotning mijozi bank hisoblanadi, garchi baholovchining ishi potentsial garovga qo'yuvchi tomonidan to'lanadi. Bir qator Evropa mamlakatlarida quyidagi mexanizm qo'llaniladi: bank bozorda taniqli ma'lum bir kompaniya bilan aktivlarni baholash bo'yicha shartnoma tuzadi va u o'z navbatida baholovchilarni yollaydi. Bunday holda, bank mijozi kompaniya tomonidan berilgan hisob-fakturani to'laydi va ko'pincha baholovchi bilan ham uchrashmaydi. Bitta kompaniya bilan ishlash banklarga o'zaro hamkorlik jarayonining texnologiyasi va samaradorligini sezilarli darajada oshirish imkonini beradi.
Baholash xizmatlarining ichki bozoridagi hozirgi madaniyat darajasi ham, afsuski, banklarga, kamdan-kam holatlardan tashqari, garov maqsadlarida baholashni amalga oshirishda baholovchining obro'siga tavakkal qilishlariga hali imkon bermayapti.

Nima istaysiz

Biz garov maqsadlarida mulkiy aktivlarni baholash bo'yicha umumiy tavsiyalar va talablarni shakllantirishga harakat qilamiz. Garov bilan ishlash amaliyoti va baholovchilar bilan o'zaro hamkorlik tajribasi garov maqsadlarida baholashda baholovchining ishiga qo'yiladigan quyidagi umumiy talablarni shakllantirish imkonini berdi.

Baholovchining asosiy vazifasi baholanayotgan ob'ektning maqsadga muvofiqligining miqdoriy va sifat istiqbollarini ko'rsatishdir.
Baholash natijasi birinchi navbatda bank uchun zarur, shuning uchun baholashni o'tkazishda baholovchi bank mutaxassislari bilan aloqada ishlashi kerak.
Belgilangan qiymat turi baholanadigan ob'ektning likvidlik darajasiga bog'liq. Shuning uchun asosiy vazifa likvidlikni tahlil qilish va hisobotda aniqlangan qiymat turini bank va mijoz bilan kelishishdir.
Baholash ob'ektlarining tavsifi ob'ektni aniq aniqlash imkonini beradigan aniq xususiyatlarni o'z ichiga olishi kerak.
Bozor qiymatini aniqlashda barcha taxminlar va taxminlar ishonchli bozor ma'lumotlari va tendentsiyalariga asoslanishi kerak. Faqat baholovchining ekspert xulosasiga asoslangan taxminlarni minimallashtirish kerak.
Hisobotda foydalanilgan barcha ma'lumotlar manbalari ularning muvofiqligini tekshirishga imkon beradigan shaklda ko'rsatilishi kerak.
Baholash hisobotida olingan natijalarning to'g'riligini tushunish uchun zarur bo'lgan barcha ma'lumotlar minimal uzunlikda bo'lishi kerak.
Ish samaradorligini oshirish maqsadida oraliq hisob-kitob natijalarini bankka taqdim etish mumkin.
Turli xil yondashuvlar yordamida olingan natijalarda sezilarli tafovut bo'lsa, sabablarni tahlil qilish va baholovchining fikriga ko'ra, yakuniy natija sifatida eng ishonchli natija tanlanishi kerak.
Baholovchiga ob'ektni ko'zdan kechirmasdan baholashga ruxsat berilmaydi. Baholanayotgan ob'ektlarning fotosuratlari (agar ob'ektlar ko'p bo'lsa, ehtimol tanlab olingan holda) hisobotning ilovalariga kiritilishi kerak. Fotosuratlar ob'ektiv baholanayotgan ob'ektning eng yaxshi qismlari yoki qismlarini emas, balki uning holatini ob'ektiv ravishda aks ettirishi kerak.
Bank va mijoz bilan kelishilgan holda, baholovchi baholash ob'ektining Federal baholash standartlari talablarida ko'zda tutilmagan, ammo bank qaror qabul qilishi uchun zarur bo'lgan parametrlarini aniqlashi mumkin.
Baholash kredit jarayonida belgilangan chegaralardan oshmaydigan muddatda bajarilishi kerak. Sifatni yo'qotmasdan muddatlarni minimallashtirish uchun baholovchi baholash topshirig'ini belgilash bosqichida o'z vazifasini aniq tushunishi, ish uchun zarur bo'lgan ma'lumotlar miqdori va hujjatlar tarkibini aniqlashi va hujjatlarni topshirish muddatlarini belgilashi kerak.

Belgilangan talablar federal standartlarga zid emas va xalqaro standartlar talablariga juda mos keladi. Xususan, MCO talablarida quyidagi asosiy fikrlarni ajratib ko'rsatish mumkin.

Bozor qiymatini aniqlashda potentsial garovni baholash metodologiyasi bozorning real holatiga qat'iy bog'langan bo'lishi va sub'ektiv xarakterdagi minimal taxminlar va taxminlarni o'z ichiga olishi kerak.

Xalqaro standartlarda "sotishni solishtirish usuli yoki bozorni taqqoslashning boshqa usullari bozorni o'rganishga asoslangan bo'lishi kerak. Ya'ni, agar baholovchi o'z hisob-kitoblarida mijoz tomonidan taqdim etilgan va haqiqatga mos keladigan, lekin mos kelmaydigan ma'lumotlardan foydalansa. bozor haqiqati, garov maqsadlarida baholashda bunday yondashuv qabul qilinishi mumkin emas.

Hisobot mazmuni uchun IVS umumiy talablariga javob berishdan tashqari, obligatsiyalar uchun baholash hisobotlari odatda quyidagi moddalar bo'yicha ma'lumotlarni o'z ichiga olishi kerak:

tegishli bozor segmentidagi joriy faoliyat va asosiy tendentsiyalarni tahlil qilish;
ma'lum bir hududda ushbu turdagi mulkka retrospektiv, joriy va kutilayotgan kelajakdagi talab;
mulkdan muqobil foydalanish uchun potentsial va ehtimoliy ehtiyojlar;
mulkning joriy likvidligi, shuningdek, agar kerak bo'lsa, uning barqarorligi ehtimoli;
ba'zi prognoz omillarining garov qiymatiga ta'sir qilish darajasi (baholash vaqtida);
baholashni amalga oshirishda qo'llanilgan yondashuv va baholashni qo'llab-quvvatlash uchun ishonchli bozor ma'lumotlaridan qanchalik foydalanilganligi.

Biz baholovchiga qo'yiladigan talablarni alohida ajratib ko'rsatishimiz mumkin.

Baholovchining vakolati va mas'uliyati baholovchiga ham, uning mijoziga ham tushunarli bo'lishi kerak. Baholovchilar kredit berish maqsadida baholashni o'tkazish bilan bog'liq risklarni aniq tushunishlari kerak, chunki bu sohadagi tushunmovchiliklar, tushunmovchiliklar yoki xatolar kreditor va baholovchi o'rtasida nizolar va sud jarayonlariga olib kelishi mumkin.
Kredit berish maqsadida baholashni o'tkazishda baholovchi qarz oluvchidan mustaqillikni saqlashga alohida e'tibor berishi kerak.
Baholovchining muayyan turdagi mulk bo'yicha tegishli tajribaga ega bo'lishi muhim, aks holda u ekspert maslahatiga muhtoj bo'ladi.

Standartlar baholovchidan malakali bo'lishi va kredit berish jarayonini tushunishini talab qiladi. Baholovchilar banklar va boshqa moliya institutlarining talablari va iloji bo'lsa, kredit berish shartlari haqida umumiy tushunchaga ega bo'lishi kerak. Bular garov maqsadlarida baholashda qo'llaniladigan xalqaro standartlarning asosiy talablari.

Garov maqsadlarida baholashni amalga oshirayotganda, baholovchi "uchlik qaychi" ga tushadi. Bir tomondan, mumkin bo'lgan eng yuqori natijaga erishish uchun tabiiy intilish bilan baholash mijozi mavjud bo'lsa, boshqa tomondan, bankning baholash sifati, hisobotning ishonchliligi va dalillari bo'yicha talablari mavjud. uchinchi, ishni bajarish uchun qattiq muddatlar. Amaliyot shuni ko'rsatadiki, bunday qiyin sharoitlarda muammoni muvaffaqiyatli hal qilishning bir necha yo'nalishlari mavjud. Xususan, bular:

bajariladigan ishlar ro'yxatini optimallashtirish, shu jumladan qo'llaniladigan usullar va yondashuvlarni tanlash;
hisobot tuzilmasini optimallashtirish;
baholash jarayonida bank xodimlari bilan hamkorlik qilish algoritmini ishlab chiqish.

1-jadvalda keltirilgan bir qator banklarning baholovchilar bilan o'zaro aloqalarini tashkil etishga yondashuvi ancha samarali ko'rinadi. 7.

Taqdim etilgan sxema bir nechta muhim jihatlar bilan tavsiflanadi.

Birinchidan, bu shartnomaning uch tomonlama shakli bo'lib, unga ko'ra bank hisobotning hammuallifi hisoblanadi va ishni qabul qiluvchi sifatida ishlaydi.
Baholashda bank mutaxassislarining ishtirok etish zarurati bank nazorati bo‘yicha Bazel qo‘mitasining maslahat materiallarida muhokama qilinadi, xususan: “Qo‘shimcha garovni ehtiyotkorlik bilan baholash kerak.Masalan, muhim tijorat ko‘chmas mulk kreditlari uchun banklar ehtiyotkorlik bilan baholanishi kerak. malakali mutaxassislardan olingan garovning joriy adolatli qiymati - bankning ichki yoki tashqi tomoni.. Rahbariyat har bir baholashning taxminlari va xulosalarini ularning dolzarbligi va asosliligini tasdiqlash uchun ko'rib chiqishi kerak."

Ikkinchidan, bu dastlabki bosqichda texnik shartlarni shakllantirish bo'lib, bu baholash ob'ektini, qo'llaniladigan usullar va yondashuvlarga qo'yiladigan talablarni maksimal darajada aniqlash va zarur xususiyatlarni aks ettirish imkonini beradi.

Uchinchidan, bular baholash jarayonida bank xodimlari bilan doimiy maslahatlashuvlar bo‘lib, bu yuzaga kelayotgan muammolarni zudlik bilan hal qilish imkonini beradi va bank xodimlariga hisobotning yakunlanishini kutmasdan kredit qarorini qabul qilish uchun oraliq natijalardan foydalanish imkonini beradi.

Kelajakka umid bilan

Ayni paytda ARB Baholash faoliyati qo‘mitasi ekspert kengashi rahbarligida garov maqsadlarida baholash bo‘yicha yagona uslubiy tavsiyalar yaratish bo‘yicha muhim va dolzarb ishlar amalga oshirilmoqda. Bu ish natijasiga mos kelishi kutilmoqda eng yirik banklar, baholash hamjamiyati va baholash xizmatlarining asosiy iste'molchilari, ham baholash sifatini, ham ishlab chiqaruvchilar va xizmatlar iste'molchilari o'rtasidagi o'zaro hamkorlik samaradorligini oshiradigan talablar va tavsiyalar.

Xulosa qilib shuni ta'kidlashni istardimki, bank baholovchidan o'z ishining natijasi uchun mas'uliyatni o'z zimmasiga olishga qodir, vijdonli va professional hamkor sifatida manfaatdordir; bank hisobotda olingan qiymat o'z bahosiga adekvat ekanligiga ishonch hosil qilishi kerak. bozor va kredit qarorini qabul qilishda ishonchli qo'llanma bo'lib xizmat qilishi mumkin.

Garov uchun baholash juda qiyin va katta kuch va professional ko'nikmalarni talab qiladi. Biroq, amaliyot shuni ko'rsatadiki, bu sohada muvaffaqiyat qozongan kompaniyalar biznesda ham xuddi shunday muvaffaqiyatga erishadilar.

PES 8062/24.03.2008

Eslatmalar
1. Rossiya Iqtisodiy rivojlanish vazirligining 2007 yil 20 iyuldagi 256-son buyrug'i bilan tasdiqlangan 1-sonli "Baholash uchun umumiy tushunchalar, yondashuvlar va talablar (FSO No 1)" Federal baholash standarti.
2. Rossiya Iqtisodiy rivojlanish vazirligining 2007 yil 20 iyuldagi 255-son buyrug'i bilan tasdiqlangan 2-sonli "Baholash maqsadi va qiymat turlari (FSO No 2)" Federal baholash standarti.
3. Rossiya Iqtisodiy rivojlanish vazirligining 2007 yil 20 iyuldagi 254-son buyrug'i bilan tasdiqlangan 3-sonli "Baholash hisobotiga qo'yiladigan talablar (FSO No 3)" Federal baholash standarti.
4. Xalqaro baholash standartlari. Ettinchi nashr. 2005/
Per. ingliz tilidan I.L. Artemenkova, G.I. Mikerin, N.V. Pavlova. M.: "Rossiya baholovchilar jamiyati" MChJ, 2006 yil.
5. Yevropa baholash standartlari. 2000 / Tarjima. ingliz tilidan G.I. Mikerin, N.V.Pavlova, I.L. Artemenkova. M.: "Rossiya baholovchilar jamiyati" MChJ, 2003 yil.
6. Xalqaro baholash standartlari, sakkizinchi nashr, Xalqaro baholash standartlari qo'mitasi, 2007 yil.
7. Konrad Ruchardt. Ipoteka kreditlash qiymati, Verband deutscher Hypothekenbanken, Bonn, 2003 yil.
8. Galasyuk V.V., Galasyuk V.V. Galasyukov usuli (GMLV) yordamida tugatish qiymatini aniqlash / Ed. Galasyuk V.V. Dnepropetrovsk: "Zorya" nashriyot uyi, 2007 yil.
9. Rodin A.Yu. Mulkning tugatish qiymatini baholash metodologiyasi // Baholash masalalari. 2003. № 1, bet. 30-33.
10. Garov maqsadlarida baholash: nazariya, amaliyot, tavsiyalar / M.A. Fedotova, V.Yu. Roslov, O.N. Shcherbakova, A.I. Myshanov. M.: Moliya va statistika, 2008 yil.
11. ARB axborotnomasi. 2008 yil. № 04.

Yaxshi ishingizni bilimlar bazasiga yuborish oddiy. Quyidagi shakldan foydalaning

Talabalar, aspirantlar, bilimlar bazasidan o‘z o‘qishlarida va ishlarida foydalanayotgan yosh olimlar sizdan juda minnatdor bo‘lishadi.

http://www.allbest.ru/ saytida joylashtirilgan

KIRISH
1-BOB.

1.1 KO'CHMAS MULK GAROV OB'YEKTI sifatida

2-BOB. Ombor binosi misolida garovga qo‘yish uchun ko‘chmas mulkning bozor qiymatini baholash.

2.1 BAHOLASH OB'YEKTI TAVSIFI

2.2 BAHOLASH OB'YEKTI BOZOR TAHLILI
2.3 BAHOLANISh OB'YEKTINI BOZOR QIYMATINI ANIQLASH.

3-BOB. FAOLIYATNI TAKMONLASH UCHUN TAVSIYALAR KO'CHMAS MULK MULKNI GAROV MAQSADIDA QO'LLANISH
XULOSA
ADABIYOTLAR RO'YXATI
ILOVALAR
KIRISH

Ko'chmas mulkni baholash hozirda dolzarbdir va mulk mavjud ekan, tegishli bo'ladi. Rossiyada ko'chmas mulk bozorining faol shakllanishi va rivojlanishi kuzatilmoqda va ko'chmas mulk bilan bog'liq operatsiyalarda qatnashayotgan fuqarolar, korxonalar va tashkilotlar soni ortib bormoqda.

Ko'chmas mulk va boshqa baholash ob'ektlari bilan ko'plab bitimlar uchun baholovchining xulosasi nafaqat kerakli, balki qat'iy majburiy bo'lishi mumkin. Ob'ekt sifatida baholash faoliyati huquqiy tartibga solish Bir tomondan, u bozor qiymatini aniqlashda baholovchi - mustaqil ekspert xizmatini ifodalasa, ikkinchi tomondan, baholash ob'ektining qiymatini baholash shartnomasida ko'rsatilgan maqsadlar uchun belgilovchi huquqiy omildir.

Garov maqsadlarida baholash baholash nazariyasidan amaliy foydalanishning eng dolzarb jihatlaridan biridir, chunki baholash bozorida eng ommabop xizmat turlaridan biri hisoblanadi.

Garov maqsadlari uchun aktivlarni tanlashda ko'chmas mulk ob'ektlari eng jozibali hisoblanadi. Ushbu "jozibalilik" birinchi navbatda garovga qo'yilgan ob'ektning ishonchliligi, ham jismoniy jihatdan - uni ko'chirishning mumkin emasligi va huquqiy jihatdan - majburiy davlat ro'yxatidan o'tkazilishi (garovning mavjudligi garovga qo'yilgan ob'ektni sotishga imkon bermaydi) bilan izohlanadi. Garov oluvchini xabardor qilmasdan e'tiroz bildirish).

Garov ta'minotini baholashdagi xatolar bank uchun ancha qimmatga tushadi va u va boshqa yo'nalishdagi xatolar salbiy oqibatlarga olib keladi. Haddan tashqari baholangan garov defolt taqdirda yo'qotishlarga olib keladi; kam baholangani kreditlash hajmini cheklaydi (hech bo'lmaganda ko'plab banklarda) va shunga mos ravishda daromadning yo'qolishiga olib keladi. Ya'ni, bank garov ta'minotining qiymatini ob'ektiv baholashdan ko'proq manfaatdor bo'lib, uning qiymatini past baholash bank uchun foydalidir, degan keng tarqalgan fikrga ziddir.

Yuqorida keltirilgan dalillar tanlangan mavzuning dolzarbligini aniqladi.

Tezisning mavzusi bozor qiymatini baholash edi Ko'chmas mulk garov uchun.

Dissertatsiyaning tadqiqot ob'ekti ombor binosi edi.

Ombor binosining bozor qiymatini aniqlash sanasi: 07.01.2010

Bitiruv malakaviy ishi tuzilgan sana: 09.12.2010y

Ushbu dissertatsiyaning maqsadi garov ta’minoti uchun baholash natijalaridan foydalanishning o‘ziga xos xususiyatlarini hisobga olgan holda, ombor binosini baholash misolida ko‘chmas mulkni baholashning nazariy asoslarini tahlil qilish va ularni amaliy amalga oshirishdan iborat edi.

Ushbu maqsadga erishish uchun quyidagi vazifalar hal qilindi:

Tahlil qiling nazariy asos garov maqsadlarida ko'chmas mulkni baholash;

Garov ta'minoti uchun ko'chmas mulkni baholash usullari va yondashuvlarining qo'llanilishi va cheklovlarini ko'rsating.

Dastlabki ma'lumotlarni tahlil qilish, olingan ma'lumotlarni guruhlash, baholash sanasida ko'chmas mulk bozorining qisqacha sharhini tuzish;

garov uchun ombor binosining bozor qiymatini baholash natijalarini asoslash va muvofiqlashtirish;

1-BOB.GAROV MAQSADIDA KO'CHMAS MULK MULKNI BAHOLASHNING NAZARIY ASOSLARI.

1.1 KO'CHMAS MULK GAROV OB'YEKTI sifatida

"Ko'chmas mulk" tushunchasi ob'ektlarning juda keng doirasini o'z ichiga oladi. U quyidagilarni o'z ichiga oladi: ofis, chakana savdo, ombor maqsadlari uchun ko'chmas mulk ob'ektlari: xizmat ko'rsatish sohasi korxonalari tomonidan foydalaniladigan ob'ektlar (avtosalon va avtoservislar, avtoyuvish joylari, mehmonxonalar va boshqalar); ishlab chiqarish ob'ektlari (ustaxonalar va zavod binolari va boshqalar). Yuqoridagi barcha ob'ektlar mulkdorlar tomonidan kredit bitimini ta'minlovchi garov sifatida ko'rib chiqilishi mumkin.

Shuni ta'kidlash kerakki, garov baholash masalalariga qo'shimcha ravishda huquqiy sohaning muhim sohasiga ta'sir qiladi. Shu sababli, garovga qo'yish maqsadida ko'chmas mulkning bozor qiymatini baholash bilan bog'liq masalalar doirasini ko'rib chiqishdan oldin biz huquqiy sohaning chegaralarini aniqlaymiz.

Ko'chmas mulk ob'ektlarini garovga qo'yish sohasidagi huquqiy baza

Asosiy normativ hujjatlar Ko'chmas mulk garovini tartibga solish quyidagilardan iborat:

Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksi, Birinchi qism;

Rossiya Federatsiyasining Yer kodeksi;

122-FZ-sonli "Ko'char mulkka bo'lgan huquqlarni va u bilan tuzilgan bitimlarni davlat ro'yxatidan o'tkazish to'g'risida" Federal qonuni;

1998 yil 16 iyuldagi 102-FZ-sonli "Ipoteka (ko'chmas mulk garovi) to'g'risida" Federal qonuni.

Amaldagi qonun hujjatlariga muvofiq ("Rossiya Federatsiyasida baholash faoliyati to'g'risida" Federal qonuni, 8-modda) kreditlash maqsadlariga nisbatan baholanayotgan ob'ektlarni baholash quyidagi hollarda majburiydir:

To'liq yoki qisman Rossiya Federatsiyasi, Rossiya Federatsiyasining ta'sis sub'ektlari yoki munitsipalitetlarga tegishli bo'lgan baholangan ob'ektlarning bitimida ishtirok etish, shu jumladan Rossiya Federatsiyasi, Rossiya Federatsiyasining ta'sis sub'ektlari yoki munitsipalitetlarga tegishli bo'lgan baholangan ob'ektlarning qiymatini aniqlashda; garov predmeti sifatida;

Rossiya Federatsiyasiga, Rossiya Federatsiyasining ta'sis sub'ektlariga yoki munitsipalitetlarga tegishli baholash ob'ektlari bilan bog'liq qarz majburiyatlarini topshirishda;

Rossiya Federatsiyasiga, Rossiya Federatsiyasining ta'sis sub'ektlariga yoki munitsipalitetlarga tegishli baholash ob'ektlarini o'z hissasi sifatida topshirishda. ustav kapitallari, yuridik shaxslarning mablag‘lari, shuningdek baholash predmetining qiymati to‘g‘risida nizo yuzaga kelganda, shu jumladan, jismoniy va yuridik shaxslarga ipoteka krediti berishda ipoteka predmetining qiymatiga doir nizolar bo‘yicha.

Mulk ta'rifi

Ko'chmas mulkning ta'rifi Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksida berilgan San'atga muvofiq. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 130-moddasi "...Ko'chmas narsalar (ko'chmas mulk, ko'chmas mulk) er uchastkalari, yer qa'ri uchastkalari va yer bilan mustahkam bog'langan barcha narsalar, ya'ni nomutanosib zarar etkazmasdan harakatlanishi mumkin bo'lmagan ob'ektlarni o'z ichiga oladi. , shu jumladan o'rmonlar, ko'p yillik ko'chatlar, binolar” inshootlari, qurilishi tugallanmagan ob’ektlar. Koʻchmas mulkka, shuningdek, davlat roʻyxatidan oʻtkazilishi lozim boʻlgan havo kemalari va dengiz kemalari, ichki navigatsiya kemalari, kosmik obʼyektlar ham kiradi”.

MCO ma'lumotlariga ko'ra, "ko'chmas mulk er va barcha tabiiy narsalarni o'z ichiga oladi yer uchastkasi-- daraxtlar va minerallar, shuningdek, odamlar tomonidan qo'shiladigan barcha narsalar, masalan, binolar va erni yaxshilash. Santexnika tizimlari, isitish va sovutish tizimlari, elektr simlari va chang'i liftlari va liftlar kabi o'rnatilgan inshootlar kabi binolarga barcha doimiy biriktirmalar ham ko'chmas mulkning bir qismidir. Mulk barcha aloqalarni o'z ichiga oladi - yer osti va yer usti."

Quyidagi ko'chmas mulk ob'ektlari garov ob'ekti bo'la olmaydi:

1. Noma'lum maqsadli binolar;

2. Tanlangan binolar belgilangan tartibda foydalanish uchun yaroqsiz (favqulodda, minalangan hududlarda, issiqlik elektr stansiyalarining chiqindi joylarida, karst zonalarida, tabiiy ofatlar yoki yong'inlar natijasida shikastlangan);

3. Ruxsatsiz va egasiz ob'ektlar;

4. Belgilangan tartibda davlat ro'yxatidan o'tmagan binolar.

Shuni yodda tutish kerakki, ko'chmas mulk (ipoteka) uchun garov shartnomasi Federal ro'yxatga olish palatasining hududiy bo'linmasida ro'yxatga olingan paytdan boshlab kuchga kiradi. Davlat ro'yxatidan o'tmagan shartnoma haqiqiy emas.

Mulk garovi bilan bir vaqtda er uchastkasidan foydalanish (egalik, shu jumladan ulushli mulkchilik, xo'jalik yuritish yoki ijara) huquqlari garovi ro'yxatga olinadi, bu huquqlar mulk egasiga tegishli bo'lgan taqdirda binoning ishlashini ta'minlaydi. bino egasi.

"Ipoteka to'g'risida" gi Federal qonunning 62-moddasi (1998 yil 16 iyuldagi 102-FZ-sonli ko'chmas mulk garovi) garov (ipoteka) predmeti bo'lishi mumkin bo'lgan er uchastkalarini ko'rsatadi:

1. Ipoteka shartnomasi bo'yicha er uchastkalari federal qonun asosida tegishli erlar muomaladan chiqarilmagan yoki muomalada cheklanmagan miqdorda garovga qo'yilishi mumkin.

1.1. agar er uchastkasi ijara shartnomasi bo‘yicha fuqaro yoki yuridik shaxsga berilgan bo‘lsa, er uchastkasini ijaraga oluvchi mulkdorning roziligi bilan yer uchastkasini ijaraga berish shartnomasi muddatida garovga qo‘yish huquqiga ega. yer uchastkasi;

2. ushbu moddaning 1-bandida ko'rsatilgan er uchastkalari umumiy ulushli yoki birgalikdagi mulk bo'lgan taqdirda, ipoteka faqat fuqaro yoki yuridik shaxsga tegishli bo'lgan umumiy ulushli yoki umumiy mulkdagi yerlardan natura shaklida ajratilgan yer uchastkasiga belgilanishi mumkin. qo'shma mulk.

63-moddada garovga qo‘yilmaydigan er uchastkalari ro‘yxati keltirilgan:

ushbu Federal qonunga muvofiq davlat yoki munitsipal mulkda bo'lgan erlarni garovga qo'yishga yo'l qo'yilmaydi;

· maydoni Rossiya Federatsiyasining ta'sis sub'ektlarining me'yoriy hujjatlari va davlat hokimiyati organlarining normativ hujjatlarida belgilangan eng kam o'lchamdan kam bo'lgan er uchastkasining bir qismini garovga qo'yishga yo'l qo'yilmaydi. mahalliy hukumat turli maqsadlardagi va ruxsat etilgan foydalanishdagi yerlar uchun.

Amaldagi sud amaliyoti bir vaqtning o'zida er uchastkasini garovga qo'ymasdan, mol-mulkni garovga qo'yish imkoniyatini ko'rsatadi “... garovga qo'yuvchi er uchastkasining egasi yoki ijarachisi bo'lmasa, u faqat binoni (inshootni) garovga qo'yish huquqiga ega. Bunday kelishuv haqiqiy emas”.

Bunday holda, binoning egasidan bunday huquqlarning yo'qligini hujjatlashtirish kerak. Bunday tasdiqlash Yagona davlat reestridan ko'chirma yoki (Yagona davlat reestri ma'lumotlari mavjud bo'lmaganda) er organining guvohnomasi bo'lishi mumkin. Binoni garovga qo'yishda, agar binolarning egasi bunday huquqlarga ega bo'lsa (natura shaklida yoki ajratmasdan) erdan foydalanish huquqi garovi talab qilinadi.

Jadvalda. 1-bandda er uchastkasiga egalik huquqiga ega bo'lishning mumkin bo'lgan variantlari tavsiflanadi va garov massasini shakllantirish va qiymatni baholash bo'yicha ishlarni bajarishda e'tibor berish kerak bo'lgan asosiy fikrlarni ko'rsatuvchi tegishli sharhlar keltirilgan.

Jadval 1

	Mumkin variantlar	Izohlar
	Yer huquqiy munosabatlari rasmiylashtirilmagan	Agar binoga bo'lgan mulk huquqi va yerdan foydalanish huquqi turli shaxslarga tegishli bo'lsa, yerdan foydalanish huquqi garovini ro'yxatdan o'tkazish talab qilinmaydi, lekin bino egasidan bunday huquqlarning yo'qligi to'g'risidagi hujjatli dalil talab qilinadi. Yagona davlat reestridan ko'chirma yoki (Yagona davlat reestrida ma'lumotlar bo'lmaganda) er organidan ma'lumotnoma talab qilinadi. . Binoni garovga qo'yishda yerdan foydalanish huquqini garovga qo'yish, agar binolarning egasi bunday huquqlarga ega bo'lsa (natura shaklida yoki ajratilgan holda) talab qilinadi.
	Yer huquqiy munosabatlari rasmiylashtiriladi
	Shaxsiy	Garov uchun eng maqbul variant. Muvofiqlikka e'tibor berish kerak maqsadli foydalanish joriy ob'ekt va og'irliklarning mavjudligi
	Doimiy (cheksiz) foydalanish	Mulk (muddati) foydalanish huquqi bilan garovga oluvchiga tegishli bo'lgan yer uchastkasi ipoteka predmeti bo'lmaydi*. 2001 yil 25 oktyabrdagi 137-FZ-sonli "Rossiya Federatsiyasi Yer kodeksining kuchga kirishi to'g'risida" Federal qonunining 3-moddasi 2-bandiga binoan, yuridik shaxslar, 1-bandda ko'rsatilganlar bundan mustasno. san'at. Rossiya Federatsiyasi Yer kodeksining 20-moddasiga binoan, yuridik shaxslar 2010 yil 1 yanvargacha er uchastkalaridan doimiy foydalanish huquqini ijaraga berish huquqini Rossiya Federatsiyasi Yer kodeksining 36-moddasi qoidalariga muvofiq qayta ro'yxatdan o'tkazishlari shart. Rossiya Federatsiyasi. Bunday ob'ektlarni garovga qo'yishda yerdan foydalanish huquqi qayta ro'yxatdan o'tkazilgan taqdirda, er uchastkasining egasi yoki ijarachisi ipoteka shartnomasiga qo'shimcha shartnoma tuzishi shart, unga ko'ra yoki ijara huquqi er uchastkasi yoki mulk huquqi bino yoki binolar bilan bir qatorda garovga o'tkaziladi
	Ijara (uzoq muddatli yoki qisqa muddatli)	Baholashda ijara muddatini hisobga olish kerak.
Ko'rib chiqilishi kerak:	Agar er uchastkasi qurilish maydonidan kattaroq bo'lsa. Agar uning maydoni ob'ektning to'liq ishlashi uchun zarur bo'lgan maydondan katta bo'lsa, er uchastkasining qo'shimcha qiymati mavjudligini aniqlash uchun tahlil qilish kerak.
	Agar faqat rivojlanish sayti ro'yxatga olingan bo'lsa, unda bunday vaziyatda ob'ektning qiymatini shakllantirish masalalariga ehtiyotkorlik bilan va oqilona yondashish kerak. Matnda savdo markazini baholashda yuzaga keladigan shunga o'xshash vaziyatning misoli keltirilgan
* San'atning 1-bandiga muvofiq. 1998 yil 16 iyuldagi 102-FZ-sonli "Ipoteka (ko'chmas mulk garovi) to'g'risida" Federal qonunining 6-moddasida ipoteka garovga qo'yuvchiga mulk huquqi yoki xo'jalik yuritish huquqi bilan tegishli bo'lgan mol-mulkka o'rnatilishi mumkin, ya'ni. doimiy (cheksiz) foydalanish huquqi garov sifatida berilgan huquqlar qatoriga kiritilmaydi. Shu bilan birga, Rossiya Federatsiyasi Yer kodeksining 36-moddasi 4-bandiga binoan, doimiy (muddatsiz) foydalanish huquqiga ega er uchastkalariga ega bo'lgan fuqarolar yoki yuridik shaxslar ushbu er uchastkalarini tasarruf etish huquqiga ega emaslar. , va mol-mulkni garov sifatida o'tkazish bunday mulkni tasarruf etishni nazarda tutadi. Fuqarolar va tashkilotlarga doimiy (muddatsiz) foydalanish uchun berilgan yer uchastkalari davlat yoki kommunal mulk boʻlib, ipoteka yer uchastkalari, davlat yoki munitsipal mulkda bo'lganlarga ruxsat berilmaydi ("Ipoteka (ko'chmas mulk garovi) to'g'risida" Federal qonunning 63-moddasi).

1.2 POLOGATE MAQSADLARI UCHUN KO'CHMAS MULK QIYMATINI BAHOLASHGA YONDORLASHLARNING TAHLILI.

Rossiya qonunchilik amaliyoti ko'chmas mulkni baholashda qiyosiy, xarajat va daromad yondashuvlaridan foydalanishni tartibga soladi.

U yoki bu yondashuvni tanlash baholanayotgan mulkning tabiatiga, uning bozor muhitiga, potentsial mulkdorlar va ijarachilarning odatiy motivlari va harakatlarining mohiyatiga, zarur dastlabki ma'lumotlarning mavjudligi va sifatiga bog'liq.

Mulkning bozor qiymatini shakllantirish uchun quyidagi ish bosqichlarini bajarish kerak:

1. tijorat ko'chmas mulk bozorini tahlil qilish;

2. baholash ob'ekti joylashuvining afzalliklari va kamchiliklari haqida fikr shakllantirish;

3. eng yaxshi va eng samarali foydalanishni tahlil qilish (garov maqsadlarida ko'chmas mulkni baholashning bir qismi sifatida, bu tahlil muayyan vaziyatlarda qo'llaniladi, lekin ko'p hollarda talab qilinmaydi, chunki ob'ekt garovga qo'yiladi deb taxmin qilinadi. uning joriy ishlatilishi);

4. baholashga yondashuvlarni tanlash;

5. tanlangan yondashuvlar doirasida hisob-kitoblarni amalga oshirish;

6. xarajat haqida yakuniy xulosani shakllantirish.

Keling, garov uchun ko'chmas mulkni baholashda yuqoridagi bosqichlarning har birida e'tiborga olinishi kerak bo'lgan asosiy fikrlarga to'xtalib o'tamiz.

Bozor tahlili

Yuqori sifatli bozor tahlili ko'p jihatdan yakuniy baholash natijasining ishonchliligini aniqlaydi.

Bozor tahlili likvidlik tahlili bilan chambarchas bog'liq. Masalan, ishlab chiqarish ob'ektini baholashda ishlab chiqarish binolariga bo'lgan talabni (talab qilinadigan maydonlar, dizayn va holat), shuningdek, shunga o'xshash ob'ektlar bilan ta'minlashni tahlil qilish kerak.

Shuni ta'kidlash kerakki, garov ta'minoti maqsadida baholashda likvidlik garov ta'minotining muhim xususiyati bo'lib, ko'p hollarda garovga oluvchining garovga bo'lgan huquqlarini amalga oshirish orqali kredit qarzini qanchalik tez to'lash mumkinligini aniqlash imkonini beradi. Ko'chmas mulk ob'ektining likvidlik darajasi to'g'risida xulosani to'g'ri shakllantirish uning qiymati to'g'risida asosli fikr olish va garov chegirmasi miqdori to'g'risida qaror qabul qilish imkonini beradi.

Ko'chmas mulkning likvidligiga ta'sir qiluvchi muhim omillar quyidagilardir: joylashuvi, ob'ektning jismoniy xususiyatlari (eskirish va eskirish, kommunal xizmatlarning holati), ob'ektning hajmi, ma'lum bir hudud va aholi punktidagi ko'chmas mulk bozorining holati. Shuni ta'kidlash kerakki, ushbu omillarga muvofiqligi ko'p yoki kamroq darajada ob'ektning ma'lum bir sinfga berilishini belgilaydi.

Likvidlik ko'rsatkichlari sifatida ma'lum bir hududdagi o'rtacha ta'sir qilish muddati ko'rib chiqilayotgan bozor segmentidagi va asosiy xususiyatlariga o'xshash ob'ektlar uchun ishlatiladi.

Sotish vaqtiga qarab mulk likvidligining quyidagi darajalari taklif etiladi:

Bozor tahlili doirasidagi asosiy vazifalar quyidagilardan iborat:

· baholanayotganga o'xshash ob'ektlar (lizing bitimlari yoki oldi-sotdi bitimlari) bo'yicha qaysi bitimlar ko'proq ifodalanishi haqida ob'ektiv fikrni shakllantirish;

· ijara stavkasini hisoblash (daromad yondashuvi bilan) va qiyosiy yondashuv uchun analoglarni aniqlash;

· har xil turdagi ob'ektlarni ijaraga berish stavkalari o'rtasidagi nisbatni aniqlash (savdo maydoni uchun ijara stavkasi ofis maydoni uchun ijara stavkasiga nisbatan va boshqalar).

Tijorat ko'chmas mulkini garovga qo'yish maqsadida baholash to'g'risidagi hisobotni tuzishda Hisobotning ushbu bo'limining matn qismida quyidagi ma'lumotlar bo'lishi kerak:

1. qisqacha tavsif shahar tijorat ko'chmas mulk bozorining segmentlari;

2. mahalliy bozor segmentining xususiyatlari (joriy sanadagi o'rtacha ijara stavkalari va 1 kv.m uchun sotish narxlari, o'tgan yilga nisbatan o'sish dinamikasi, o'rtacha bozor darajasi to'liq foydalanilmaslik, shu kabi ob'ektlar uchun ekspluatatsiya xarajatlarining o'rtacha darajasi (da mutlaq yoki nisbiy atamalar);

3. mavjudligi investitsiya loyihalari ob'ektlarni qurish yoki rekonstruksiya qilish bilan bog'liq shaharda bu turdagi(tavsif, xarakteristikalar, ishlab chiquvchi, umumiy investitsiya xarajatlari, joriy holat).

Joylashuv tavsifi I baholash ob'ekti

Joylashuv ob'ektning mumkin bo'lgan rentabelligini belgilovchi asosiy parametrlardan biridir. Ushbu parametrni noto'g'ri aniqlash baholanayotgan mulkning ishonchsiz qiymatini shakllantirishga olib kelishi mumkin.

Baholanayotgan mulkning joylashgan joyini tavsiflashda e'tiborga olinishi kerak bo'lgan asosiy omillar quyidagilardir:

-- ofis mulki uchun - shaharning "biznes" tumanida joylashganligi (ko'proq likvid mulk) yoki aksincha, sanoat maydonchasining chuqurligi (amalga oshirishda mumkin bo'lgan qiyinchiliklar), transportning qulayligi va boshqalar;

chakana ko'chmas mulk uchun - chakana savdo koridorida joylashganligi (yoki aksincha, "o'lik" ko'chaning chuqurligi), transportning intensivligi, joyning mashhurligi va boshqalar;

ombor mulki uchun - transportdan foydalanish imkoniyati, infratuzilmaning mavjudligi (temir yo'l liniyasi va boshqalar), barcha zarur kommunikatsiyalarning etarli hajmda (elektr energiyasi, gaz, suv va boshqalar) mavjudligi.

Baholash ob'ektining joylashishini tavsiflashda grafik ma'lumotlarni taqdim etish juda aniq, uning asosida baholash ob'ekti qayerda joylashganligini tushunishingiz mumkin,

Ushbu ma'lumotlarning manbai shaharning elektron va qog'oz xaritalari bo'lishi mumkin. Keling, grafik tasvirga misol va baholash ob'ektining joylashuvining qisqacha matnli tavsifini keltiramiz.

Eng yaxshi va eng ko'p tahlil samarali foydalanish

Baholash faoliyati bozor qiymatini aniqlashni o'z ichiga olganligi sababli, eng samarali foydalanishni tahlil qilish muayyan mulkdan eng foydali va raqobatbardosh foydalanishni aniqlaydi.

Mulkdan eng samarali foydalanishni tahlil qilish bozor kon'yunkturasini, baholanayotgan mulkning xususiyatlarini batafsil o'rganish, baholanayotgan mulk parametrlariga mos keladigan bozor talab qiladigan variantlarni aniqlash, har bir variantning rentabelligini hisoblashni o'z ichiga oladi. va har bir foydalanish varianti uchun mulk qiymatini baholash. Shunday qilib, eng samarali foydalanish to'g'risida yakuniy xulosa faqat xarajatlarni hisoblashdan keyin amalga oshirilishi mumkin.

Mulkdan eng yaxshi va samarali foydalanish - bu qonuniy ravishda mumkin bo'lgan va to'g'ri rasmiylashtirilgan, jismoniy jihatdan amalga oshirilishi mumkin bo'lgan va tegishli shart-sharoitlar bilan ta'minlangan tekin yoki o'zlashtirilgan er uchastkasidan foydalanish variantidir. moliyaviy resurslar va maksimal qiymatni beradi.

Er uchastkasidan maqbul foydalanish baholanayotgan mulk tegishli bo'lgan muayyan bozorning raqobatdosh omillari bilan belgilanadi va mulkdor, ishlab chiqaruvchi yoki baholovchining sub'ektiv chayqovchiligining natijasi emas. Shuning uchun, eng samarali foydalanishni tahlil qilish va tanlash, aslida, iqtisodiy tadqiqotlar qimmatli ob'ekt uchun muhim bozor omillari.

Ko'pgina hollarda, garov maqsadlarida baholash uchun eng yaxshi va eng yaxshi foydalanish tahlili talab qilinmaydi. Garov ta'minoti uchun baholashda ushbu tahlil faqat baholanayotgan mulk va undan mavjud foydalanish o'rtasida aniq nomuvofiqlik mavjud bo'lgan taqdirda amalga oshiriladi. Bunday holda, ob'ektning mo'ljallangan maqsadining o'zgarishini hisobga olgan holda baholash, agar bunday maqsad allaqachon aniqlangan va aniq bo'lsa, amalga oshirilishi kerak. (http://www.audit-it.ru/articles/appraisal/a109/188103.html).

Ga muvofiq Federal standart Rossiya Iqtisodiy rivojlanish vazirligining Vympelz tomonidan 2007 yil 20 iyuldagi 256-son bilan tasdiqlangan 1-sonli baholash, bozor qiymatini baholash tartibi uchta yondashuv yordamida amalga oshiriladi:

Daromad yondashuvi (ko'chmas mulkni baholashda kapitallashtirish yoki daromadlarni diskontlash yondashuvi);

Xarajatga asoslangan yondashuv;

Qiyosiy yondashuv (ko'chmas mulkni baholashga bozor yondashuvi).

Har bir yondashuv uchun baholash ob'ektining qiymatini hisoblashdan oldin, baholashga yondashuvlarning qo'llanilishi asoslanadi.

U yoki bu yondashuvni, shuningdek har bir yondashuvda usulni tanlash baholanayotgan ob'ektning o'ziga xos xususiyatlari, ma'lum bir bozorning xususiyatlari va to'plangan ma'lumotlar tarkibidagi ma'lumotlarning tarkibi asosida amalga oshiriladi. Baholash yondashuvlari, qoida tariqasida, o'zaro bog'liq va bir-birini to'ldiradi.

Tejamkor yondashuv garov maqsadlarida ko'chmas mulkni baholashga

Xarajat yondashuvi - baholanayotgan ob'ektning eskirishini hisobga olgan holda uni tiklash yoki almashtirish uchun zarur bo'lgan xarajatlarni aniqlashga asoslangan baholangan ob'ektning qiymatini baholash usullari to'plami.

Garov maqsadlarida baholashda bunday yondashuv, qoida tariqasida, juda kam qo'llaniladi. Biroq, ba'zi hollarda, masalan, etarli darajada rivojlangan bozor va u haqida ma'lumot mavjud bo'lmaganda, xarajatlarga asoslangan yondashuv yagona bo'lishi mumkin.

Etarli darajada katta hajmdagi bozor ma'lumotlarini topish mumkin bo'lgan ob'ektlarni baholashda, shuningdek, "eski" ob'ektlarni baholashda xarajat yondashuvidan foydalanishdan albatta voz kechish mumkin. Bu holda xarajat yondashuvidan foydalangan holda baholash bozorda bunday ob'ektning mumkin bo'lgan sotish narxi to'g'risida etarlicha ishonchli fikrni shakllantirmaydi.

Nisbatan yangi mulklarni baholashda, bozor ma'lumotlarining to'g'ri miqdori mavjud bo'lmaganda, smeta juda yaxshi qo'llanma sifatida ishlatilishi mumkin, ammo egasi tomonidan taqdim etilgan hisob-kitobni diqqat bilan tahlil qilish kerak (u o'rtacha bozor ko'rsatkichlaridan sezilarli darajada farq qilishi mumkin). ).

Xarajat yondashuvi doirasida ishni bajarish mantig'i quyidagi harakatlarni bajarishni o'z ichiga oladi:

baholangan binoni almashtirish qiymatini baholash (yoki almashtirish qiymati);

biznes foyda (investor foyda) miqdorini baholash;

aniqlangan kiyinish turlarini hisoblash;

yer uchastkasining bozor qiymatini baholash;

baholash ob'ektining yakuniy qiymatini eskirish va eskirish uchun almashtirish qiymatini to'g'rilash, keyinchalik olingan qiymatni er uchastkasining qiymatiga oshirish orqali hisoblash.

Ushbu mantiqni quyidagi formula sifatida tasvirlash mumkin:
Tijorat ko'chmas mulk ob'ektining narxi to'g'risida xulosa olish imkonini beradi:

Ob'ekt narxi = Quyosh * (I -- I) + Yer, qaerda

VS - tadbirkorning foydasini hisobga olgan holda baholash ob'ektini almashtirish qiymati (yoki almashtirish qiymati);

I - ob'ektning aniqlangan aşınma miqdori;

Szem. -- yer uchastkasiga bo'lgan mulk huquqining qiymati.

O'zgartirish xarajatlarini baholash

O'zgartirish qiymati (RC) - yangi deb baholanadigan, joriy narxlarda, eskirish va eskirishni hisobga olmagan holda hisoblangan va korrelyatsiya qilingan mulkni qurish qiymati. baholash sanasi bo'yicha.

O'zgartirish qiymati qayta ishlab chiqarish yoki almashtirish qiymati asosida hisoblanishi mumkin.

Qayta ishlab chiqarish qiymati haqiqiy baholash sanasidagi joriy narxlarda qurilish xarajatlarini bildiradi aniq nusxasi baholangan binoning, p. xuddi shunday foydalanish qurilish materiallari, standartlar va loyiha.

O'zgartirish qiymati zamonaviy materiallar, standartlar, loyihalar va arxitektura echimlaridan foydalangan holda teng foydali ob'ektni baholashning haqiqiy sanasidagi joriy narxlarda qurilish xarajatlari bilan belgilanadi.

Yuqoridagi ta'riflardan ko'rinib turibdiki, almashtirish qiymatini hisoblash ko'proq afzalroqdir, chunki ikkinchi holatda xususiyatlar bo'yicha baholanganidan farq qiladigan binoni qurish xarajatlari hisoblab chiqiladi, foydalilikdagi farqni baholash esa. solishtirilgan binolar juda sub'ektivdir.

Boshqa tomondan, agar baholanayotgan binoda potentsial xaridor uchun uning tijoriy jozibadorligini kamaytiradigan bir qator funktsional eskirish belgilari bo'lsa, almashtirish qiymatini hisoblashni tanlash ham oqlanishi mumkin.

Umuman olganda, "ko'paytirish" qiymati va "almashtirish" qiymati o'rtasidagi tanlov ko'plab omillarga bog'liq: baholash maqsadi, baholash ob'ekti haqida to'plangan ma'lumotlarning miqdori va sifati, uning jismoniy xususiyatlari va boshqalar.

"Ko'paytirish" yoki "almashtirish" qiymatini hisoblash uchun ma'lumot manbalari:

taxminlar ( mahalliy hisob-kitoblar, ob'ektni baholash, yig'ma smeta hisoblash);

UPVS yig'imlari (tarmoqlar bo'yicha asosiy vositalarni qayta baholash uchun binolar va inshootlarni almashtirish qiymatining jamlangan ko'rsatkichlari yig'indisi Milliy iqtisodiyot) UPSS to'plamlari (xarajatlar 1969 yil narxlarida keltirilgan):

Co-Invest tomonidan ishlab chiqarilgan kolleksiyalar (sanoat, turar-joy, jamoat binolari h.k.) (2009,2010-yillardagi narxlarda);

Qurilish xarajatlari indekslari (Gosstroy qarorlari, Co-Invest kolleksiyalari) va boshqalar.

Baholash amaliyotida to'liq almashtirish qiymatini aniqlash uchun quyidagi usullar qo'llaniladi:

1) Qiyosiy birlik usuli,

2) komponentlar bo'yicha taqsimlash usuli;

3) Miqdoriy so'rov usuli.

Usulni tanlash baholashning maqsadi va kerakli hisoblash aniqligi bilan belgilanadi.

Qiyosiy birlik usuli shunga o'xshash binoning qiyosiy birligini (1 kvadrat metr, 1 kubometr) qurish qiymatidan foydalanishga asoslanadi. Analogning qiyosiy birligining narxi u va baholanayotgan ob'ekt o'rtasidagi aniqlangan farqlarga (jismoniy parametrlar, oson o'rnatiladigan uskunaning mavjudligi, moliyalashtirish shartlari va boshqalar) tuzatishni talab qiladi.

Baholangan ob'ektni to'liq almashtirish qiymati taqqoslash birligining to'g'rilangan narxini taqqoslash birliklari soniga (maydon, kub sig'im) ko'paytirish yo'li bilan aniqlanadi. Xarajatlar miqdorini aniqlash uchun odatda turli xil ma'lumot va me'yoriy materiallar qo'llaniladi, masalan, "Qurilish xarajatlarining jamlangan ko'rsatkichlari", "O'zgartirish qiymatining umumiy ko'rsatkichlari".

Hisoblash uchun quyidagi formuladan foydalaniladi:

Sn= S.s. H Shunday qilib H TO 1 H TO 2 H TO 3 H TO 4 H TO 5,

Qayerda: Sn-- baholanayotgan ob'ektning narxi;

S.s.-- 1 kv. yoki asosiy sana bo'yicha tipik strukturaning kubometri;

Shunday qilib-- taqqoslash birliklari soni (baholanayotgan ob'ektning maydoni yoki hajmi)

TO 1 -- baholanayotgan ob'ekt va tanlangan tipik tuzilma o'rtasidagi maydon, hajm va boshqa fizik parametrlar bo'yicha aniqlangan farqlarni hisobga oladigan koeffitsient;

TO 2 -- ob'ektning joylashuvi uchun tuzatish koeffitsienti;

TO 3 -- asosiy sana va baholash vaqtidagi sana o'rtasidagi davrda qurilish-montaj ishlari qiymatining o'zgarish koeffitsienti;

TO 4 -- ishlab chiquvchining foydasini hisobga olgan holda koeffitsient;

TO 5 -- QQSni hisobga olgan holda koeffitsient (%).

Ushbu usul odatiy ob'ekt yoki analogning taqqoslash birligining narxiga asoslanadi, qaysi birini tanlashda funktsional maqsad, jismoniy xususiyatlar, sinfning o'xshashligini kuzatish kerak. strukturaviy tizimlar, ob'ektni ishga tushirish sanalari va boshqa xususiyatlar.

Qiyosiy birlik usuli ob'ekt qiymatini almashtirish qiymati bo'yicha baholaydi. Buning sababi, hisob-kitoblarda ishlatiladigan qiyosiy birlikning narxi, qoida tariqasida, bir xil ob'ektni emas, balki yaqin analogni anglatadi.

Komponentlarni ajratish usuli sifat jihatidan har xil ma'lumotlardan foydalanishga asoslangan. Binoning alohida qurilish komponentlari: poydevor, devorlar, pollar va boshqalar - ma'lum bir komponentning hajm birligini qurish uchun zarur bo'lgan to'g'ridan-to'g'ri va bilvosita xarajatlarni o'z ichiga olgan xarajatlar ko'rsatkichlari bo'yicha baholanadi. Butun binoning narxi quyidagi formula bo'yicha barcha tarkibiy qismlarning xarajatlari yig'indisi sifatida hisoblanadi:

Qayerda BILAN bino - butun binoni qurish qiymati;

Vj-- hajm j- th komponenti;

Cj-- hajm birligiga xarajat;

N-- ajratilgan qurilish komponentlari soni;

Kn - baholangan ob'ekt va tanlangan tipik tuzilma o'rtasidagi mavjud farqlarni hisobga oladigan koeffitsient (bir xil ob'ekt uchun Kn = 1);

Ki - umumiy eskirish va eskirishni hisobga oladigan koeffitsient.

Komponentlarni ajratish usuli bir nechta turlarga ega:

Subpudrat usuli;

Ish profili bo'yicha taqsimot;

Xarajatlarni taqsimlash.

Subpudrat usuli bosh pudratchi tomonidan ixtisoslashtirilgan subpudrat shartnomalari bo'yicha bajarilgan ishlarning qiymati to'g'risidagi ma'lumotlardan foydalanishga asoslanadi. qurilish tashkilotlari-- subpudratchilar. To'liq almashtirish qiymati barcha subpudrat qurilish-montaj ishlarining xarajatlari yig'indisi sifatida hisoblanadi.

Profil usuli to'liq almashtirish qiymatini individual qurilish mutaxassislarini (masonlar, suvoqchilar, duradgorlar va boshqalar) yollash xarajatlari yig'indisi sifatida baholashni o'z ichiga oladi.

Maxsus xarajatlar usuli binolarning turli tarkibiy qismlarini baholash uchun taqqoslash birliklaridan tizimli foydalanishni o'z ichiga oladi, shundan so'ng individual baholash natijalari umumlashtiriladi.

Miqdoriy so'rov usuli baholash sanasidagi narxlarda baholangan ob'ektning yangi smetasini yaratishni o'z ichiga oladi. Ushbu maqsadlar uchun batafsil miqdoriy va xarajatlar tahlili, shuningdek, alohida komponentlar va umuman binoning qurilish-montaj ishlari uchun xarajatlar hisob-kitoblari amalga oshiriladi. Hisoblashda to'g'ridan-to'g'ri xarajatlar, qo'shimcha xarajatlar va baholangan ob'ektni qurish uchun to'liq smetasini ifodalovchi boshqa xarajatlar hisobga olinadi.

Miqdoriy so'rov usuli umumiy almashtirish qiymatining eng aniq natijasini beradi, lekin eng ko'p mehnat talab qiladi va baholovchidan loyiha-smeta biznesi sohasida amaliy bilimga ega bo'lishni talab qiladi.

Tadbirkorlik qiymatini baholash foyda (investor foydasi)

Tadbirkorning (investorning) foydasi - bu odatiy investor (quruvchi, ishlab chiquvchi) baholanayotgan ob'ektga o'xshash tuzilmani qurish bilan bog'liq xavf uchun talab qiladigan mukofot.

Aslida, bu qiymat loyihani amalga oshirish olib kelishi mumkin bo'lgan investorning o'rtacha daromadini, shu jumladan qurilishni boshqarish va tashkil etish xarajatlarini, umumiy nazoratni va qurilish bilan bog'liq xavfni aks ettiradi. Qoida tariqasida, ushbu ko'rsatkichni shakllantirishda ular baholanayotgan ob'ektni o'z ichiga olgan tijorat ko'chmas mulk bozori segmenti joylashgan hayot tsiklining bosqichiga, uning qiymatining hajmga bog'liqligiga e'tibor bermaydilar. va qurilish muddati, investor (buyurtmachi) va quruvchi (pudratchi) funktsiyalari boshqa omillardan ajratilganmi yoki yo'qmi. Shunga ko'ra, Hisobotni ko'rib chiqishda tadbirkor (investor) foyda doirasini aniq belgilash va joriy o'rtacha bozor qiymati oralig'ini belgilash muhimdir.

Shuni ta'kidlash kerakki, tadbirkorning foydasi miqdori ko'chmas mulk bozorining rivojlanish darajasiga va tijorat ko'chmas mulk bozorining ma'lum bir segmenti joylashgan hayot tsikliga qarab sezilarli diapazonda o'zgarishi mumkin. Masalan, 2005 yilda Moskva tijorat ko'chmas mulk bozorida, lekin eng yirik tahliliy agentliklarning ma'lumotlariga ko'ra, chakana ko'chmas mulk segmentidagi tadbirkorning foydasi 25 dan 40% gacha bo'lgan; 2006 va 2007 yillarda buning pasayishi va barqarorlashishi. ko'rsatkichi kuzatildi. Amalda, foyda to'g'risida bozor ma'lumotlarini olish qiyin, chunki ular ko'pincha tijorat siri hisoblanadi.

Aniqlangan kiyinish turlarini hisoblash

Amortizatsiya potentsial investor nuqtai nazaridan mulkning foydaliligi va uning iste'molchi jozibadorligining pasayishi bilan tavsiflanadi.

Qoida tariqasida, amortizatsiya turli omillar ta'sirida ma'lum bir davr mobaynida ob'ekt qiymatining pasayishi (amortizatsiyasi) bilan ifodalanadi.

Mulkning eskirishiga sabab bo'lgan sabablarga ko'ra eskirishning jismoniy, funktsional va tashqi turlari ajratiladi.

Jismoniy buzilish. Vaqt o'tishi bilan mulkning fizik xususiyatlarining o'zgarishini aks ettiradi (masalan, strukturaviy elementlardagi nuqsonlar). Jismoniy eskirish ikki xil: birinchisi operatsion omillar ta'sirida, ikkinchisi - tabiiy va atrof-muhit omillari ta'sirida sodir bo'ladi.

Binolarning jismoniy eskirishini hisoblashning to'rtta asosiy usuli mavjud: ekspert, xarajat, normativ (yoki buxgalteriya) va binoning ishlash muddatini hisoblash usuli.

Ekspert usulida baholangan ob'ektning jismoniy eskirish foizi turar-joy binolarining jismoniy eskirishini baholash qoidalari asosida aniqlanadi. Umuman olganda, binolarning xizmat qilish muddati uning tarkibiy qismlarining mustahkamligiga bog'liq. Qurilish elementlarining jismoniy eskirishi binoning konstruktiv elementining solishtirma og'irligi va ushbu elementning eskirish foizining 100 ga bo'lingan mahsuloti sifatida hisoblanadi. Butun binoning jismoniy eskirishi sifatida aniqlanadi. binoning barcha elementlarining o'rtacha og'irligi. Jismoniy buzilishlarni aniqlashning ekspert usuli odatda ko'chmas mulkni inventarizatsiya qilishda qo'llaniladi.

Olinadigan va tuzatib bo'lmaydigan jismoniy eskirish mavjud. Olib tashlanadigan jismoniy kiyim joriy ta'mirlash xarajatlari ob'ektning qo'shilgan qiymatidan kam deb hisoblaydi. Qayta tiklanmaydigan jismoniy eskirish nuqsonni tuzatish xarajatlari ob'ektga qo'shiladigan xarajatlardan oshib ketganda hisobga olinadi. Barcha qurilish elementlari ikki toifaga bo'linadi: uzoq muddatli (poydevorlar, devorlar, shiftlar va boshqalar) va eskirish (tom yopish, dekorativ bezak, bo'yash va boshqalar, ya'ni qurilish paytida ta'mirlanishi (tiklanishi) mumkin bo'lgan elementlar). davom etayotgan ta'mirlash).

Xarajat usuli qurilish elementlarini qayta ishlab chiqarish xarajatlarini aniqlashni o'z ichiga oladi. Tekshiruv yo'li bilan binoning har bir elementining eskirish foizi aniqlanadi, keyinchalik u qiymat shartlariga tarjima qilinadi. Jismoniy eskirishning aniqroq, to'g'rilangan xarajatlar smetasi amortizatsiya foizi o'rtacha vazn sifatida aniqlanganda olinadi.

Binolarning jismoniy eskirishini aniqlashning standart (yoki buxgalteriya hisobi) usuli asosiy vositalarni to'liq tiklash uchun yagona amortizatsiya normalaridan foydalanishni o'z ichiga oladi.

Binoning ishlash muddatini hisoblash usulidan foydalanganda bir qator atamalar qo'llaniladi.

Iqtisodiy hayot - bu ob'ektdan foyda olish uchun foydalanish mumkin bo'lgan vaqt. Ushbu davrda yaxshilanishlar mulk qiymatiga hissa qo'shadi; Mulkning iqtisodiy hayoti, agar amalga oshirilgan yaxshilanishlar umumiy eskirganligi sababli mulk qiymatiga hissa qo'shmasa, tugaydi.

Ob'ektning jismoniy hayoti - bu bino mavjud bo'lgan va yashash yoki ishlash mumkin bo'lgan davr. Jismoniy xizmat muddati ob'ekt buzilganda tugaydi.

Samarali yosh tashqi ko'rinishni, texnik holatini baholashga asoslanadi. iqtisodiy omillar ob'ektning narxiga ta'sir qiladi.

Xronologik yosh - ob'ekt foydalanishga topshirilgan kundan boshlab baholash sanasigacha o'tgan davr.

Binoning qolgan iqtisodiy muddati - bu baholangan kundan boshlab mulkning iqtisodiy hayotining oxirigacha bo'lgan davr. Mulkni ta'mirlash va yangilash qolgan iqtisodiy hayotni oshiradi.

Standart xizmat muddati (yoki odatdagi jismoniy hayot) - qoidalar bilan belgilanadigan binolar va inshootlarning xizmat qilish muddati.

Ob'ektning funktsional eskirishi. Funktsional eskirish - bu ob'ektning funktsional foydaliligi bo'yicha zamonaviy standartlarga javob bermasligi. Funktsional eskirish binoning eskirgan arxitekturasida, uning joylashuvi, hajmi, muhandislik ta'minoti va boshqalarning qulayligida namoyon bo'lishi mumkin. Funktsional eskirish arxitektura va qurilish sohasidagi ilmiy-texnika taraqqiyotining ta'siri bilan bog'liq. Mahalliy amaliyotda funktsional eskirish eskirish deb ataladi.

Funktsional eskirish, jismoniy eskirish kabi, olinadigan yoki tuzatib bo'lmaydigan bo'lishi mumkin. Chiqariladigan funktsional eskirish o'rnatilgan shkaflar, suv va gaz hisoblagichlari, sanitariya-tesisat uskunalari, pol qoplamalari va boshqalarni tiklashni o'z ichiga olishi mumkin. Eskirish olinadigan yoki olinmaganligi mezoni ta'mirlash xarajatlari miqdorini olingan qo'shimcha qiymat miqdori bilan taqqoslashdir. . Olingan qo'shimcha qiymat tiklash narxidan oshsa, u holda funktsional eskirish olinadi. Olib tashlash mumkin bo'lgan eskirish miqdori binoning yangilangan elementlar bilan baholash vaqtidagi potentsial qiymati va yangilangan elementlarsiz baholash sanasidagi qiymati o'rtasidagi farq sifatida aniqlanadi.

Qaytarib bo'lmaydigan funktsional eskirish binoning sifat xususiyatlari bilan bog'liq omillar tufayli bino qiymatining pasayishini anglatadi. Bundan tashqari, sifat xususiyatlarining ortiqcha yoki etishmasligi bo'lishi mumkin. Masalan, ikki xonali kvartiralar ijara bozorida katta talabga ega bir xonali kvartiralar. Ushbu turdagi amortizatsiya miqdori ushbu kvartiralarni ijaraga berishda ijaradan ko'rilgan yo'qotishlar summasini ushbu turdagi kvartiraga xos bo'lgan yalpi oylik ijara haqining ko'paytirgichiga ko'paytirish orqali hisoblanadi. Shunday qilib, tuzatib bo'lmaydigan funktsional eskirish miqdori ijara yo'qotishlarini kapitallashtirish orqali aniqlanadi.

Tashqi (iqtisodiy) eskirish va eskirish- bu iqtisodiy yoki siyosiy omillar yoki boshqa tashqi omillar ta'sirida tashqi muhitning salbiy o'zgarishi natijasida bino qiymatining pasayishi. Tashqi eskirishning sabablari, masalan, ob'ekt joylashgan hududning umumiy qisqarishi, hukumat yoki mahalliy ma'muriyatning soliq, sug'urta sohasidagi harakatlari va bandlik, dam olish bozoridagi boshqa o'zgarishlar bo'lishi mumkin. , ta'lim va boshqalar. Tashqi eskirish miqdoriga ta'sir qiluvchi muhim omillar "jozibali" tabiiy yoki sun'iy ob'ektlar: botqoqlar, kanalizatsiya tozalash inshootlari, restoranlar, raqs maydonchalari, yoqilg'i quyish shoxobchalari, temir yo'l stantsiyalari, shifoxonalar, maktablar, korxonalar va boshqalar Tashqi ta'sirlardan eskirish va yirtish ko'p hollarda tuzatib bo'lmaydi.

Er uchastkasining bozor qiymatini baholash

Er uchastkasini baholash, qoida tariqasida, ancha murakkab va ko'p vaqt talab qiladigan ishdir.

Keling, ko'pincha "garov" holatlarida uchraydigan yagona ko'chmas mulkning bir qismi sifatida ishlab chiqilgan er uchastkalarining bozor qiymatini baholashda e'tibor berish kerak bo'lgan asosiy fikrlarni ko'rib chiqaylik.

Erni ijaraga berish shartnomasini tahlil qilishda siz quyidagilarga e'tibor berishingiz kerak:

· shartnoma muddati;

· mulkning bozor qiymatini hisoblashda og'irliklarni hisobga olish uchun qo'shimcha tahlil qilinishi kerak bo'lgan og'irliklar va servitutlarning mavjudligi.

Kadastr rejasini tahlil qilishda siz quyidagilarga e'tibor berishingiz kerak:

er uchastkasining chegaralari;

Qo'shimcha rivojlanish imkoniyati bo'yicha to'g'ridan-to'g'ri cheklovlar yo'q.

Baholash to'g'risidagi hisobotda mulkchilik guvohnomasida yoki ijara shartnomasiga ilova qilingan saytning kadastr rejasida ko'rsatilgan er toifasi qayd etilishi kerak.

Er uchastkasiga bo'lgan baholangan huquqni aniqlashda quyidagi huquq turlari mavjud bo'lishi mumkin:

mulkchilik;

doimiy foydalanish huquqi;

ijara huquqi (uzoq muddatli, qisqa muddatli).

Bozorni hisoblash usuli va usulini tanlashxarajatyer uchastkasi

Er uchastkalarini baholashning asosiy usullari Rossiya Mulk vazirligining 2002 yil 6 martdagi 568-r-son buyrug'i bilan tasdiqlangan "Er uchastkalarining bozor qiymatini aniqlash bo'yicha uslubiy tavsiyalar" da keltirilgan.

Shuni ta'kidlash kerakki, er uchastkasining narxini hisoblashni boshlashdan oldin "rivojlanish zichligi koeffitsienti" to'g'risida xulosa va ob'ektning to'liq ishlashi uchun er uchastkasining "mosligi" haqida fikrni shakllantirish kerak.

Xulosa tuzishda er uchastkasi va qurilish maydonining nisbatini aniqlash kerak. Bino maydoni to'g'risidagi ma'lumotlar manbai egasining sertifikati yoki texnik ma'lumotlar varaqlari ma'lumotlari bo'lishi mumkin. Ushbu er uchastkasida joylashgan binolarning BTI.

Bunday vaziyatda kerakli qo'shni hududni qanday ajratish kerakligi haqida savol tug'iladi. Er uchastkasining "muvofiqligi" to'g'risida asosli fikrni shakllantirish uchun siz mavjud SNIP-lardan (agar ular zamonaviy ob'ektlarga nisbatan dolzarb bo'lib qolsa) yoki tijoratni rivojlantirish bilan bog'liq investitsiya loyihalarini amalga oshiruvchi professional ishlab chiquvchilarning talablaridan "boshlashingiz" mumkin.

Garov maqsadlarida ko'chmas mulkni baholashga qiyosiy yondashuv

Qiyosiy yondashuv garov maqsadlarida ko'chmas mulkni baholashda eng ko'p qo'llaniladigan yondashuvlardan biridir.

Ushbu baholash yondashuvi almashtirish printsipiga asoslanadi. Ehtiyotkor xaridor sotuvga qo'yilgan ob'ekt uchun o'xshash sifat va yaroqlilikni sotib olish mumkin bo'lgan narsadan ko'proq pul to'lamaydi, degan taxminga asoslanadi. Qiyosiy yondashuv baholangan ob'ekt qiymatining o'xshash ob'ektlarni sotish narxiga bog'liqligiga asoslanadi. Har bir taqqoslanadigan sotish ob'ekt mulki bilan taqqoslanadi. Ular o'rtasidagi sezilarli farqlarni aks ettirish uchun solishtirma sotish narxiga tuzatishlar kiritiladi.

Qiyosiy yondashuv bir necha bosqichlarni o'z ichiga oladi.

1-bosqich. Bozorning holati va rivojlanish tendentsiyalari, ayniqsa baholanadigan ob'ekt tegishli bo'lgan segment o'rganiladi. Baholanayotgan narsaga eng mos keladigan ob'ektlar aniqlanadi.

2-bosqich. Analog ob'ektlar to'g'risidagi ma'lumotlar yig'iladi va tekshiriladi; to'plangan ma'lumotlar tahlil qilinadi va har bir analog ob'ekt baholanayotgan ob'ekt bilan taqqoslanadi.

3-bosqich. Taqqoslanadigan ob'ektlarning narxlash xususiyatlarida aniqlangan farqlarga asoslanib, taqqoslanadigan analoglarning sotish narxlariga tuzatishlar kiritiladi.

4-bosqich. O'xshash ob'ektlarning tuzatilgan narxlari kelishiladi va qiyosiy yondashuv asosida baholanadigan ob'ektning bozor qiymatining yakuniy qiymati chiqariladi.

Qiyosiy yondashuvning asosiy afzalligi shundaki, u o'xshash ob'ektlarning haqiqatda erishilgan sotib olish va sotish narxlariga qaratilgan.

Umuman olganda, qiyosiy yondashuvni qo'llash imkoniyati faol bozor mavjudligiga bog'liq, chunki yondashuv haqiqiy bitimlar to'g'risidagi ma'lumotlardan foydalanishni, shuningdek bozorning ochiqligi va moliyaviy ma'lumotlarning mavjudligini o'z ichiga oladi.

Bozor operatsiyalari bo'lmaganda qiyosiy yondashuvdan foydalanishning to'g'riligi masalasi juda murakkab. Qoida tariqasida, bu holat kichik kuzatilishi mumkin aholi punktlari, bozor yomon rivojlangan va mavjud ma'lumot manbalarida taqqoslanadigan ob'ektlarni oldi-sotdi bitimlari to'g'risidagi ma'lumotlar mavjud bo'lmagan.

Bunday holda, quyidagi algoritm maqbul echim sifatida ishlatilishi mumkin:

Xuddi shu hududda, mintaqada va hokazolarda joylashgan "o'xshash" shaharlar aniqlanadi. (taqqoslash mezonlari aholi daromadlarining soni va darajasini, rivojlangan uy-joy bozorining mavjudligini, "asosiy" transport yo'nalishiga nisbatan joylashishini va boshqalarni o'z ichiga olishi mumkin);

taqqoslanadigan operatsiyalar bo'yicha ma'lumotlarni qidirish:

hisob-kitoblar amalga oshiriladi va zarurat tug'ilganda tegishli tuzatishlar kiritiladi.

Shuni ta'kidlash kerakki, ushbu yondashuv juda ehtiyotkorlik bilan qo'llanilishi kerak. Ushbu usul boshqa yondashuvlar (daromad va xarajat) doirasida olingan ob'ektning qiymati taqqoslanadigan diapazonda yoki yo'qligini tushunish uchun yordamchi yondashuv sifatida ishlatilishi mumkin.

Ushbu yondashuvni qo'llashda baholash ob'ektining likvidlik darajasini noto'g'ri aniqlash xatosiga yo'l qo'ymaslik va natijada "kerakli" natijani "haqiqiy" sifatida olib tashlash bilan butunlay likvid bo'lmagan ob'ektni baholash kerak. bitta.

Qiyosiy yondashuv yordamida ko'chmas mulkni baholashning asosiy bosqichlari:

analoglarni tanlash va analoglar bo'yicha ma'lumot to'plash;

taqqoslash birligini tanlash;

solishtirilgan ob'ektlarning narxlash xususiyatlarida aniqlangan farqlarga tuzatishlar kiritish;

yakuniy tannarx qiymatini shakllantirish.

Keling, har bir bosqichda e'tibor berish kerak bo'lgan asosiy fikrlarni ko'rib chiqaylik.

Analoglarni tanlash va analoglar bo'yicha ma'lumot to'plash qiyosiy yondashuvni qo'llashning birinchi va aslida asosiy bosqichidir.

Analoglarni tanlash uchun taqqoslashning quyidagi asosiy elementlaridan foydalanish mumkin:

Funktsional maqsad;

Manzil;

Jismoniy xususiyatlar (o'lcham, ob'ektning holati va boshqalar).

Funktsional maqsad taqqoslashning asosiy elementlaridan biridir. Analog sifatida mutlaqo boshqa funktsional maqsadli ob'ektlarni tanlash eng katta xato bo'lishi mumkin.

Agar ob'ekt buzilishi yoki rekonstruksiya qilinishi mumkin bo'lsa, analoglarni tanlashga juda ehtiyotkorlik bilan yondashish kerak. Analoglarni tanlayotganda, xaridorning motivatsiyasi nimada ekanligini tushunish muhimdir. Qoida tariqasida, bunday vaziyatda motivatsiya birinchi navbatda yangi ob'ektni qurish huquqini olish bo'lishi mumkin. Shunga ko'ra, analoglar sifatida, taqqoslanadigan joylashuvi bo'lgan buziladigan ob'ektlarga e'tibor qaratish va er uchastkasiga bo'lgan huquqlardan ruxsat etilgan foydalanishga e'tibor qaratish tavsiya etiladi.

Baholash uchun zarur bo'lgan ro'yxat, analoglar va ma'lumotlarni olish uchun ma'lumot manbalari:

Internet qidiruvi natijasida olingan dastlabki ma'lumotlar;

Tahlil agentliklari va ko'chmas mulk kompaniyalari tomonidan taqdim etilgan ma'lumotlar;

Baholovchi kompaniya tomonidan yuritiladigan shaxsiy ma'lumotlar bazalari.

Analoglarni tanlash to'g'ri qilinganligi to'g'risida xulosa chiqarishga imkon beradigan barcha kerakli ma'lumotlarni o'z ichiga olmaydigan ma'lumotlardan foydalanilganda odatiy holat.

Analog sifatida taklif qilinadigan ob'ektlarning asosiy narx omillari qiymatlari to'g'risida to'liq ma'lumot bo'lmagan taqdirda, ushbu ob'ektlarni tashqi tekshirish zarur. Albatta, analoglarning fotosuratlarini qo'llash va analog ob'ektlarni shahar xaritasida baholash ob'ekti bilan birga chizish yanada to'liq vizual ma'lumot beradi.

Analoglarni tanlab, ma'lumot to'plagandan so'ng, kerak bosqich taqqoslash birligini tanlash.

Eng ko'p ishlatiladigan taqqoslash birliklari:

umumiy maydoni 1 kv.m;

1 kv.m. foydalanish mumkin yoki ijaraga olinadigan maydon.

Taqqoslash birligini to'g'ri tanlash va ushbu parametrning xarajat xususiyatlarini aniqlash muhimligini ta'kidlash kerak.

Taqqoslash birliklarini tanlagandan so'ng, tuzatishlar kiritiladi.

Ko'chmas mulkni baholash nazariyasida quyidagi o'zgartirish turlari ajratiladi:

Foizlar (masalan, joylashuv, eskirish, sotish vaqti va boshqalar uchun tuzatishlar);

Xarajat (masalan, sifat ko'rsatkichlari bo'yicha tuzatishlar, shuningdek statistik usullar bilan hisoblangan tuzatishlar). Umuman olganda, sotilgan analog ob'ekt narxiga kiritilgan pul tuzatishlari qo'shimcha yaxshilanishlar mavjudligi yoki yo'qligi (omborxonani kengaytirish, avtoturargohlar va boshqalar) bo'yicha tuzatishlarni o'z ichiga olishi kerak;

Mutlaq

Qarindosh.

Keling, batafsilroq ko'rib chiqaylik diqqatga sazovor joylar, o'zgartirishlar kiritishda e'tiborga olinishi kerak.

Savdoni taqqoslash usulida e'tiborga olinishi kerak bo'lgan o'nta asosiy taqqoslash elementi (bular aslida tuzatishlar) mavjud:

1. o'tkazilgan mulkiy huquqlar;

2. moliyalashtirish shartlari (rus amaliyotida u juda kam qo'llaniladi);

3. sotish shartlari;

sotib olingandan keyin darhol qilingan xarajatlar;

bozor sharoitlari;

Manzil;

jismoniy xususiyatlar (hajmi, qurilish materiallarining sifati, binoning holati);

iqtisodiy tavsiflar (operatsion xarajatlar, ijara shartnomasi shartlari, ma'muriy xarajatlar, ijarachilarning tarkibi va boshqalar);

foydalanish turi;

10. ko'chmas mulk tarkibiga kirmaydigan qiymat komponentlari.

Aslida, yuqoridagi taqqoslash elementlari analoglarni tanlash mezonlari hisoblanadi. Qanaqasiga. Analog baholash ob'ektining ko'rsatilgan xususiyatlariga qanchalik to'g'ri mos kelsa, shunchalik kamroq tuzatishlar kiritiladi va natija shunchalik ishonchli bo'ladi.

Keling, ushbu elementlarning har birini batafsil ko'rib chiqaylik.

O'tkazilishi mumkin bo'lgan mulk huquqlari. Bitim narxi o'tkazilayotgan mulk huquqiga bog'liq. Ko'chmas mulk ob'ektlari uchun haqiqiy ijara shartnomalari mavjud bo'lganda odatiy holat. Bunday holda, ob'ektning qiymatini aniqlashda o'zgartirishlar baholanadigan ob'ektning daromad salohiyati va uning analogi o'rtasidagi farqlarni aks ettirishi kerak.

Moliyalashtirish shartlari. Qarzga olingan moliyalashtirish manbasining mavjudligi ham mulk qiymatiga ta'sir qilishi mumkin. O'zgartirishni hisoblash uchun ma'lum bir holatda qabul qilingan moliyalashtirish sxemasi haqida to'liq ma'lumotga ega bo'lish kerak. Mavjud sharoitlar asosida Rossiya bozori, bu sozlash juda kam qo'llaniladi.

Shunga o'xshash hujjatlar

Uy-joy ipotekasi tushunchasi, xususiyatlari va ehtiyoji, ipoteka kreditlash maqsadlarida ko'chmas mulkni baholash metodologiyasi. Ko'chmas mulkni baholashda turli yondashuvlar yordamida va tannarx, qiyosiy va daromad yondashuvidan foydalangan holda binoning qiymatini aniqlash.

dissertatsiya, 2011-06-23 qo'shilgan

Garov ob'ektlarini baholashning xususiyatlari. Yerdan foydalanishni tahlil qilish. Narx, qiyosiy va daromadli yondashuvlar asosida baholash ob'ektining bozor qiymatini aniqlash. Likvidlik koeffitsientini asoslash va qiymat bo'yicha yakuniy xulosa.

dissertatsiya, 12/19/2011 qo'shilgan

Ko'chmas mulk ob'ektlarini tasniflash, umumiy tamoyillar ularning baholari. Novosibirskdagi ikkilamchi tijorat ko'chmas mulk bozoridagi vaziyatni tahlil qilish. Ma'muriy binoning bozor qiymatini baholashda tannarx, daromad va qiyosiy yondashuvlarni qo'llash.

dissertatsiya, 28/06/2012 qo'shilgan

Ofis ko'chmas mulkining qiymatini baholash. Baholashning uchta yondashuvini qo'llashning asosiy xususiyatlari (qiyosiy, daromad va tannarx). Er uchastkasining bozor qiymatini aniqlash. Natijalarni muvofiqlashtirish va bozor qiymati bo'yicha xulosa.

dissertatsiya, 08/04/2012 qo'shilgan

Ko'chmas mulkni baholash tushunchasi, asosiy bosqichlari va usullari. Baholashning qiyosiy, daromad va xarajat yondashuvlaridan foydalangan holda mulk (to'rt xonali kvartira) qiymatini hisoblash. Daromadning kapitallashuvi, uning joriy qiymat bilan aloqasi.

kurs ishi, 27.02.2014 yil qo'shilgan

Ko'chmas mulkni baholash va qiyosiy sotish tahlilida xarajat va daromad yondashuvlaridan foydalangan holda mulkning bozor qiymatini aniqlash. Turar-joy binosining alohida konstruktiv elementlari va muhandislik tizimlarining jismoniy eskirishini baholash.

kurs ishi, 03/12/2013 qo'shilgan

Ko'chmas mulkning baholash ob'ekti sifatidagi xususiyatlari. Ko'chmas mulkni baholashda aniqlanadigan qiymat turlari. Qiyosiy, tannarx va daromad yondashuvlari doirasidagi usullardan foydalangan holda "Binolar majmuasi" ko'chmas mulk ob'ektining qiymatini hisoblash. Ellvud texnikasi.

kurs ishi, 12/14/2010 qo'shilgan

Mashinalarni, asbob-uskunalarni va Transport vositasi garov uchun. Garov maqsadlarida baholashda foydalaniladigan qiymat turlari. Baholashda qiyosiy, tannarx va daromad yondashuvlari. Baholanayotgan avtomobilning bozor va likvidatsiya qiymatini hisoblash.

kurs ishi, 11/11/2014 qo'shilgan

Tula viloyatida ko'chmas mulk bozorini tahlil qilish. Mulkning bozor qiymatini aniqlash. Baholash ob'ektining joylashgan muhiti, uning asosiy parametrlarini tavsifi. Ko'chmas mulkni baholashga yondashuvlarning xususiyatlari. Tugatish qiymatini hisoblash.

kurs ishi, 03/14/2014 qo'shilgan

Garov uchun jihozlanmagan noturar joy binolarining taxminiy qiymatini aniqlash. Mulkdan eng yaxshi va samarali foydalanishni tahlil qilish. Turar-joy bo'lmagan binolarning qiymatini ko'chmas mulkni baholashda turli yondashuvlardan foydalangan holda aniqlash.

Garov ta'minoti maqsadida baholash - bu garovga qo'yilgan mol-mulkning joriy bozor qiymatini aniqlash va qarz oluvchi va qarz beruvchiga mos keladigan garov hajmi va taqdim etilgan kredit miqdori o'rtasidagi ob'ektiv bog'liqlikni tushunish imkonini beruvchi protsedura. Bundan tashqari, ushbu turdagi baholash kredit bitimi taraflari o'rtasida garovga qo'yilgan ko'chmas mulkni undirish natijasida yuzaga keladigan nizolarni hal qilish uchun amalga oshirilishi mumkin.

Garov uchun ko'chmas mulkni baholash jarayoni

Garov ta'minoti uchun ko'chmas mulkni baholash o'ziga xos xususiyatlarga ega, birinchi navbatda, ushbu jarayonda uchta tomon ishtirok etadi:

bank muassasasi - kreditor;
qarz oluvchi;
mustaqil ekspert baholovchi.

Shu bilan birga, kreditor bank garov sifatida taqdim etilgan mol-mulkning haqiqiy narxini aniqlashdan va kredit mablag'larini chiqarish bilan bog'liq risklarni baholashdan manfaatdor. Va taqdim etilgan aktiv uchun maksimal kredit miqdorini olish qarz oluvchining manfaatlariga mos keladi. Mulkni garovga qo'yish maqsadida baholashning o'ziga xos xususiyati shundaki, bunday vaziyatda mustaqil ekspert har ikki tomonning tijorat manfaatlarini himoya qiladi va kredit bitimining shaffofligini ta'minlaydi.

Garov maqsadlarida mulkni baholash bir necha bosqichda amalga oshiriladi:

texnik topshiriq qarz oluvchi va bank tashkiloti vakili bilan kelishilgan holda;
- baholash ob'ekti va aniqlanayotgan qiymat turi belgilanadi;
- amaldagi huquqlar va yuklar belgilanadi;
- garov bilan ta'minlangan ko'chmas mulkni baholashda qo'llaniladigan yondashuvlar va usullar ko'rsatilgan;
- Taxminlar va cheklovchi shartlar o'rnatiladi;
- zarur axborot miqdori va baholash tartib-qoidalarini amalga oshirish uchun zarur bo'lgan muddat belgilanadi.
olingan ma'lumotlarni yig'ish va qayta ishlash;
Ekspert baholovchi yoki baholovchilar guruhi kerakli hujjatlarni to'playdi va olingan ma'lumotlarni tahlil qiladi. Ko'chmas mulk ob'ektini tekshirish jarayonida mulk huquqini tasdiqlovchi hujjatlarda ko'rsatilgan ma'lumotlarga ko'chmas mulkning joylashuvi (yoki boshqa xususiyatlari)dagi nomuvofiqliklar aniqlanishi mumkin. Bunday vaziyatda ekspert xulosasini tayyorlash va kredit olish uchun hujjatlarga tegishli o'zgartirishlar kiritish zarurati tug'iladi.
bino (inshoot), kvartira, xususiy uy, binolar, yer uchastkasi baholanadi;
Bozor, tugatish yoki boshqa qiymat birinchi bosqichda belgilangan usullar va yondashuvlar yordamida aniqlanadi.
turli usullar yordamida olingan natijalar muvofiqlashtiriladi;
garov maqsadlarida ko‘chmas mulkni baholash bo‘yicha hisobot tuziladi va shartnomaga muvofiq tomonlarga taqdim etiladi.

Mustaqil baholashni kim o'tkazishi mumkin?

Baholash firmalari va mustaqil baholovchilar garov maqsadlarida ko‘chmas mulkni baholash huquqiga ega:

tegishli malakaga ega bo'lish;
baholovchilarning o'zini o'zi tartibga soluvchi tashkilotlaridan birining faol a'zolari;
kasbiy javobgarligini sug‘urta qildilar.

Yuqoridagi mezonlarga qo'shimcha ravishda, kredit olishni rejalashtirgan bankda kompaniya yoki baholovchining akkreditatsiyasiga ham e'tibor berish muhimdir.

qonun talablariga, xalqaro va bank standartlariga muvofiq kredit olish uchun ko‘chmas mulkning bozor qiymatini xolisona baholash;
bepul maslahatlar berish;
turli maqsadlar uchun har qanday aktivlarning qiymatini aniqlashga buyurtma berish qobiliyati. Mijozlar aktsiyalarni, investitsiya loyihalarini, korxonalarni, mulkiy majmualarni, tijorat va turar-joy ko'chmas mulklarini, yer uchastkalarini, nomoddiy va boshqa aktivlarni baholash xizmatlaridan foydalanishlari mumkin;
har qanday aktivlarning taxminiy qiymatini bepul dastlabki hisoblash;
likvidlik va taxminiy ta'sir muddatini tahlil qilish;
baholanayotgan mulk tegishli bo'lgan ko'chmas mulk bozorini tahlil qilish.

Garov maqsadlarida baholash

Garov maqsadlarida baholash - bu garovning haqiqiy bozor qiymatini aniqlash tartibi bo'lib, bu garov qiymati va har ikki tomon uchun ham mos keladigan kredit summasi o'rtasidagi adolatli va qoniqarli nisbatni aniqlash imkonini beradi. Shuningdek, u garovga qo'yilgan mol-mulkni undirish paytida yuzaga keladigan bitim taraflari o'rtasidagi kelishmovchiliklarni hal qilish maqsadida amalga oshiriladi.

"Active Business Consultations" kompaniyasi yuqori sifatni taklif etadi garov maqsadlarida baholash, xalqaro va rus standartlariga, hisobotlarni tayyorlash va imtihonlarni o'tkazish standartlariga muvofiq.

Garov deganda nimani tushunamiz?

Garov majburiyatlarning bajarilishini ta'minlashning eng samarali usuli hisoblanadi, chunki uning ishtirokida kreditor endi qarzdor yoki kafilning moliyaviy ahvoliga bog'liq emas. Bu garov predmeti bo'lgan mol-mulk hisobidan kreditor oldidagi majburiyatlarni haqiqatda oshirish imkonini beradi.

Garov bilan ta'minlangan majburiyat bo'yicha kreditor, agar qarzdor ushbu majburiyatlarni bajarmagan bo'lsa, o'z talablarini garovga qo'yuvchining boshqa kreditorlari oldida, imtiyozli ravishda garovga qo'yilgan narsaning qiymatidan qondirishga haqli, bundan mustasno. qonun bilan tartibga solinadigan istisnolar. Garov majburiyatlarni ta'minlashning chinakam samarali vositasi bo'lishi uchun quyidagi fikrlarni hisobga olish kerak:

Garovga qo'yuvchi garovga qo'yilgan narsaning egasi bo'lishi yoki xo'jalik yuritish huquqiga ega bo'lishi kerak. Potentsial qarz oluvchi o'z kreditoriga garovga qo'yilgan mol-mulkka bo'lgan huquqlarning hujjatli dalillarini taqdim etishi kerak - bunday hujjatlarga quyidagilar kiradi: garovga qo'yilgan mol-mulk sotib olingan shartnoma, shuningdek, mulk huquqini o'tkazish to'g'risidagi guvohnoma (schyot-faktura, qabul qilish dalolatnomasi), shuningdek, ro'yxatga olish guvohnomasi. Amalda, ko'pincha garovga qo'yuvchining vaqtni yo'qotganligi sababli mulkni sotib olish to'g'risida kelishuvi bo'lmaganida vaziyat yuzaga keladi. Bunday hollarda, Rossiya Federatsiyasining amaldagi qonunchiligiga muvofiq, 15 yil davomida ko'chmas mulkka yoki boshqa mulkka 5 yil davomida vijdonan egalik qilgan, lekin uning egasi bo'lmagan fuqaro yoki yuridik shaxs avtomatik ravishda ushbu mulkka bo'lgan huquqni oladi. .
Boshqa birovning mol-mulkiga bo'lgan ijara huquqi yoki boshqa huquqlar ham garov sifatida ishlatilishi mumkin - ammo bu holda mulk egasining yoki bunday mulk huquqiga ega bo'lgan shaxsning yozma roziligi talab qilinadi.

Garov predmeti bo'lishi mumkin bo'lgan har qanday mol-mulk, shu jumladan, muomaladan chiqarilgan mol-mulk va mulkiy huquqlar bundan mustasno, shuningdek kreditorning shaxsiga taalluqli talablar (alimentlar, etkazilgan zararni qoplash). sog'liqni saqlash va boshqa huquqlarga ega bo'lish qonun bilan taqiqlangan). Bundan tashqari, undirib bo'lmaydigan mulk turlari ro'yxati mavjud - va natijada ular garov predmeti bo'la olmaydi. Bunday mulkning to'liq ro'yxati Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik protsessual kodeksining 446-moddasida keltirilgan.

Garov shartnoma kuchga kirgan paytdan e’tiboran kuchga kira boshlaydi va unda ko‘rsatilgan holatlardan kelib chiqib, qonun hujjatlariga muvofiq kreditor oldidagi majburiyatlarni ta’minlash maqsadida mol-mulk garovga qo‘yilgan deb e’tirof etiladi. Bunday holda, garov ham o'tkazilishi mumkin - bu kreditor bilan tuzilgan shartnomada taqiqlanmagan bo'lsa, ruxsat etiladi. Ushbu talabning buzilishi keyingi garovning haqiqiy emas deb topilishiga olib keladi.

Garov shartnomasini tuzish yilda amalga oshirilishi kerak yozish Bitta hujjat shaklida rasmiylashtiriladigan, shuningdek, shaxslar o'rtasida garov almashish holatlari pochta, telefon, elektron yoki boshqa aloqa vositalaridan foydalangan holda amalga oshiriladi, bu hujjat bitta shaxs tomonidan yuborilganligini aniqlashga imkon beradi. bitim taraflarining.

Qaysi ko'chmas mulk garovga qo'yiladi?

Bank garovga nisbatan oddiy talablarga ega: qiymat, likvidlik. Bu ko'rsatkichlar bir-biri bilan chambarchas bog'liq - masalan, bozor qiymati ko'pincha likvidlikni pasaytiradi va likvidatsiya qiymati, aksincha, oshiradi. Shuning uchun bank birinchi navbatda qiymatning oxirgi turiga qiziqadi, chunki agar kredit qaytarilmasa, garov bozor qiymatidan 10-30% past narxda begonalashtiriladi. Bunday risklardan sug'urta qilish uchun banklar bozor qiymati moliyalashtirish summasidan kamida 30% yuqori bo'lgan garovni qabul qiladilar.

Agar mulk huquqi to'g'ri rasmiylashtirilgan bo'lsa va garovga nisbatan qonuniy talablar bo'lmasa, garov bilan ta'minlangan kredit olish ancha osonlashadi. Mulkning likvidligi ham muhimdir - agar mulk foydali biznes bo'lsa va bu foyda miqdori mustaqil ekspertiza xulosasida baholanadi va hujjatlashtirilsa, ijobiy qaror qabul qilish ehtimoli ko'proq. Ammo shuni hisobga olish kerakki, tijorat ko'chmas mulk ob'ektlari, agar kompaniya ularni jamiyatning barcha aktivlaridan garov shartnomasining mustaqil ob'ektiga ajratsa, garov predmetiga aylanishi mumkin. Xavfli deb topilgan va davlat ro'yxatidan o'tkazilmagan va inventarizatsiyadan o'tmagan ob'ektlar garov sifatida qabul qilinmaydi.

Garov maqsadlarida baholash "Active Business Consultations" kompaniyasidagi tijorat ko'chmas mulki birinchi navbatda bank manfaatlarini qondirishga qaratilgan - va kreditorlar birinchi navbatda hisobotda haqiqatda tuzilgan bitimlar to'g'risidagi ma'lumotlarning mavjudligidan manfaatdor. Bu erda nafaqat bitim hajmi va ijaraga olingan yoki sotib olingan binolar soni, balki boshqa omillar - bitim shartlari, rentabellik darajasi, texnik xususiyatlar ham ko'rsatiladi. Banklar baholanayotgan mulkka nisbatan rentabellik uchun aniq asosga muhtoj - lekin agar biz yangi qurilgan ob'ekt haqida gapiradigan bo'lsak, qurilish xarajatlari smetasi baholanadi.

Garov maqsadlarida baholash deganda nimani tushunamiz?

Garov maqsadlarida baholash uch tomon: bank, qarz oluvchi va Active Business Consulting kompaniyasining mustaqil ekspertlari ishtirokida sodir bo'ladi. Mutaxassislarimizning kreditlash jarayonida ishtirok etishidan maqsad – ishtirokchilarning tijorat manfaatlarini himoya qilish va kreditlash xizmatlarini ko‘rsatish uchun yanada shaffof shart-sharoitlar yaratishdir.

Biz xizmatlarni taklif qilamiz garov maqsadlari uchun baholashlar kreditor banklar va qarz oluvchilar (ham yuridik, ham shaxslar), korxonaning aktivlari bilan ham, nomoddiy aktivlarga bo'lgan huquqlar bilan ham ishlash. Shuni ta'kidlash kerakki, aniq narxni ko'rsatish mol-mulk bilan ta'minlangan kreditni taqdim etishning majburiy qismidir - bu Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksida, ya'ni 339-moddada nazarda tutilgan.

Garov maqsadlarida baholash bir necha usul bilan amalga oshirilishi mumkin:

Qiyosiy yondashuv;

Daromadga yondashuv;

Tejamkor yondashuv.

Active Business Consulting kompaniyasi garov maqsadlarida baholash ob'ektni, uning xususiyatlarini va narxini har tomonlama o'rganishni o'z ichiga olgan kompleks yondashuvdan foydalanadi.

O'tkazishda garov maqsadlari uchun baholashlar Ob'ektning batafsil tahlili o'tkaziladi, garov ta'minotidan samarali foydalanishning barcha mumkin bo'lgan usullari aniqlanadi. Shuningdek, garovga qo'yilgan foyda keltiruvchi yagona mulk majmuasi sifatida emas, balki qisman, lekin ayni paytda mustaqillikni saqlab qoladigan mol-mulk ham sinchkovlik bilan o'rganilmoqda. Jarayonda garov maqsadlari uchun baholashlar"Active Business Consulting" kompaniyasining mutaxassislari garov ta'minotini element bo'yicha sotish imkoniyatini aniqlaydilar; faqat bitta ishlab chiqarish zanjirining bo'g'ini bo'lgan garov qiymatini bosqichma-bosqich pasaytirish variantlari ko'rib chiqiladi. maqsadli aloqalarni buzish.

Asosiy mezon garov maqsadlari uchun baholashlar loyihani amalga oshiruvchi garovga qo'yuvchining ishonchliligi. Bundan tashqari, egasi o'zining "ijobiy niyatlarini" ko'rsatishi va bankka moliyaviy oqimlarning harakatini tasdiqlashi tavsiya etiladi.

Uchun bank muassasalari Mijoz ularga biznes va qanday qilib daromad olish haqida kerakli tushunchani taqdim etsa, bu katta ortiqcha. Axir, garovga qaramay, kreditor moliyaviy hujjatlarni, mijozlar va hamkor etkazib beruvchilar soni to'g'risidagi ma'lumotlarni taqdim etishni va moliyaviy oqimlarning barqarorligini tasdiqlashni so'raydi. Bizning "Active Business Consultations" kompaniyamiz qarz oluvchiga bu borada yordam beradi, u kreditor bankning barcha imtiyozlari va manfaatlariga muvofiq hisobot tuzadi - axir, agar u mijozning ishi barqarorligini ko'rsa, hatto uzilishlar paytida ham. qisqa muddatli to'lovlar uchun faoliyat va o'z vaqtida to'lanmagan bo'lsa, qarz oluvchi o'zining kredit majburiyatlarini albatta to'laydi.

Shuningdek, tegishli garov maqsadlari uchun baholash va ipoteka kreditlashda. Bu mumkin bo'lgan nizolarni hal qilish uchun majburiy tartib bo'lib, "Rossiya Federatsiyasida baholash faoliyati to'g'risida" Federal qonunining 8-moddasida tartibga solinadi. Shunday qilib, zamonaviy huquqiy talablarni oddiy o'rganish asosida biz mustaqil degan xulosaga kelishimiz mumkin garov maqsadlari uchun baholash keyingi muvaffaqiyatli va qulay hamkorlik uchun har ikki tomon uchun mustahkam va adolatli asosdir.

Garov maqsadlarida baholash natijalari

Natijada garov maqsadlari uchun baholashlar Quyidagi savollarga javoblarni o'z ichiga olgan hisobot tuziladi:

Potentsial garovning adolatli bozor qiymati qanday?

Marketing davri qancha davom etadi? Va bu omil garov qiymatiga qanchalik ta'sir qiladi?

Garov mulkini element bo'yicha sotish mumkinmi? Va mulkiy komplekslardagi maqsadli aloqalar buzilganda qiymatning pasayishi darajasi qanday?

Taqdim etilgan hisobot, shuningdek, garov predmeti haqida to'liq ma'lumotni o'z ichiga oladi - bu xususiy ko'chmas mulkmi yoki yo'qmi? tijorat aktivi, asosiy e'tibor quyidagilarga qaratiladi:

garov likvidligi darajasi va uni sotishning mumkin bo'lgan muddatlari;

Qarz oluvchining pul oqimlari hajmi, uning biznesining barqarorligi va daromad miqdori;

Rivojlanish istiqbollari.

Kompaniya "Active Business Consulting" professional hisoblanadi garov maqsadlari uchun baholash muammolaringizni eng yaxshi hal qilish uchun barcha imkoniyatlardan foydalaning.