Ipoteka investitsiyalarini tahlil qilish. Ipoteka investitsiyalarini tahlil qilish tushunchasi. Uni amalga oshirishga yondashuvlar. Ipoteka investitsiyalarini tahlil qilish daromadga yondashuvning bir turi bo'lib, ipoteka ishtirokida sotib olingan ko'chmas mulkni baholash uchun ishlatiladi.
Investitsion va ipoteka tahlilining asosi mulk qiymatining o'z kapitali va kapital qiymatining kombinatsiyasi sifatidagi g'oyasidir. qarzga pul oldi. Shunga ko'ra, mol-mulkning maksimal maqbul narxi pul oqimlarining joriy qiymati, shu jumladan investorning mablag'lari bilan bog'liq bo'lgan reversiyadan tushgan tushumlar va kredit summasi yoki uning joriy qoldig'i summasi sifatida belgilanadi.
Investitsiyalash va ipoteka tahlili paytida investorning fikri, u ko'chmas mulk narxini emas, balki o'z kapitalini to'layotganligi haqidagi fikri hisobga olinadi va kredit bitimni yakunlash va o'z kapitalini oshirish uchun qo'shimcha vosita sifatida qaraladi. Tahlil ikki usuldan (ikkita texnikadan) foydalanadi: an'anaviy usul va Elvud texnikasi. An'anaviy usul investitsiya va ipoteka tahlilining mantiqini aniq aks ettiradi. Xuddi shu mantiqni aks ettiruvchi Elvud usuli rentabellik koeffitsientlari va investitsiya komponentlarining proportsional nisbatlaridan foydalanadi.
An'anaviy usul. Bu usul investor va kreditor o'z investitsiyalaridan daromad olishni va uni qaytarishni kutishlarini hisobga oladi. Ushbu manfaatlar investitsiya loyihasining yakunida investitsiyalarning barcha miqdori va aktivlarni sotish bo'yicha umumiy daromad bilan ta'minlanishi kerak. Kerakli investitsiya miqdori investorning o'z kapitali va joriy qarz qoldig'idan iborat bo'lgan pul oqimining joriy qiymatining yig'indisi sifatida aniqlanadi.
Investorning pul oqimining joriy qiymati davriy pul tushumlarining joriy qiymatidan, kredit amortizatsiyasi natijasida kapital aktivlari qiymatining oshishidan iborat. Joriy qarz qoldig'ining qiymati foiz stavkasi bo'yicha diskontlangan qolgan muddat uchun kredit xizmatlari to'lovlarining joriy qiymatiga teng.
An'anaviy texnologiyada xarajatlarni hisoblash uch bosqichda amalga oshiriladi.
BosqichI. Qabul qilingan prognoz davri uchun daromadlar va xarajatlar hisoboti tuziladi va aniqlanadi pul oqimi soliqqa tortishdan oldin, ya'ni. o'z kapitaliga. Bosqich prognoz davriga muvofiq ushbu oqimning joriy qiymatini va investor tomonidan kutilgan Ye ning o'z kapitalining yakuniy daromadini aniqlash bilan yakunlanadi.
BosqichII. Mulkni qayta sotishdan tushgan tushum qayta sotish narxidan bitim bo'yicha xarajatlarni va prognoz davri oxirida qolgan qarzni ayirish yo'li bilan aniqlanadi. Daromadning hozirgi qiymati bir xil darajada baholanadi.
BosqichIII. O'z kapitalining joriy qiymati bosqichlar natijalarini qo'shish orqali aniqlanadi. O'z kapitalining qiymati va joriy qarz balansi baholanadi.
Ipoteka investitsiyalarini tahlil qilishning an'anaviy usuli prognoz davrining baholash natijalariga ta'siri bo'yicha ma'lum xulosalar chiqarishga imkon beradi. Investor nuqtai nazaridan ushlab turish muddatini cheklovchi muhim omil - bu amortizatsiya (aktivlar) va soliqqa tortilgunga qadar daromadlardan foizlar ajratmalarining vaqt bo'yicha qisqarishi. Bundan tashqari, afzalroq investitsiya variantlari paydo bo'lishi mumkin (tashqi omillar). Boshqa tomondan, joriy qarz nisbatining joriy qiymati asta-sekin pasayib boradi, bu esa moliyaviy leveraj samaradorligiga olib keladi. Turli xil muddatlarga ega bo'lgan an'anaviy variantlardan foydalangan holda tahlil qilish prognoz davrining taxminiy qiymat qiymatiga aniq ta'sirini ko'rsatadi. Bundan tashqari, bog'liqlik shundan iboratki, prognoz qilingan muddatning oshishi bilan baholangan qiymatning qiymati prognoz davrlarida kamayishi sharti bilan kamayadi.
Elwood texnikasi. U investitsiya va ipoteka tahlilida qo'llaniladi va an'anaviy texnika bilan bir xil natijalarni beradi, chunki u investitsiya loyihasini ishlab chiqish davrida o'z kapitali va qarz kapitali manfaatlari o'rtasidagi munosabatlar haqidagi bir xil dastlabki ma'lumotlar va g'oyalar to'plamiga asoslanadi. . Elvud texnikasi o'rtasidagi farq shundaki, u investitsiyalar tarkibidagi kapital ko'rsatkichlarining rentabellik koeffitsientlariga, umumiy kapital qiymatining o'zgarishiga asoslanadi va investitsiya davrida kapitalning o'zgarishi mexanizmini aniq ko'rsatadi.
Elvud formulasining umumiy ko'rinishi:
bu erda R 0 - umumiy kapitallashuv nisbati
BILAN- Ellvud ipoteka nisbati
- mulk qiymatidagi ulush o'zgarishi
(sff, Y e ) – kompensatsiya fondi koeffitsienti o‘z kapitalining rentabellik darajasi bo‘yicha
- prognoz davridagi daromadning ulush o'zgarishi
- stabilizatsiya koeffitsienti
Elwood ipoteka nisbati:
C = Ye + p(sff, Ye) – Rm
Bu erda p - prognoz davridagi amortizatsiya qilingan joriy kredit qoldig'ining ulushi
Rm - joriy qarz balansiga nisbatan ipoteka doimiysi.
Ifoda 
tenglamada barqarorlashtiruvchi omil bo'lib, daromad doimiy bo'lmaganda, lekin muntazam ravishda o'zgarganda qo'llaniladi. Odatda daromadning o'zgarishi qonuni belgilanadi (masalan, chiziqli, eksponensial, jamg'arish fondi omiliga ko'ra), unga muvofiq barqarorlashtirish koeffitsienti aniqlanadi. 
oldindan hisoblangan jadvallarga muvofiq. Qiymat baholash sanasidan oldingi yil uchun daromadni daromadning barqarorlashuvini hisobga olgan holda kapitallashuv stavkasiga bo'lish yo'li bilan aniqlanadi. Kelajakda biz Elwood texnikasini faqat doimiy daromad uchun ko'rib chiqamiz.
Doimiy daromadda ko'chmas mulk qiymatining o'zgarishini hisobga olmagan holda Elvud ifodasini yozamiz:
Bu ifoda kapitallashuvning asosiy koeffitsienti deb ataladi, u moliyalash shartlari va amortizatsiyaga moslashtirilgan o'z kapitalining yakuniy daromadlilik darajasiga teng.
Keling, mulk qiymatidagi o'zgarishlarni hisobga olmasdan, Elvud ko'rinishidagi umumiy kapitallashuv koeffitsientining tuzilishini ko'rib chiqaylik, buning uchun daromad stavkalari uchun investitsiya guruhi texnikasidan foydalanamiz. Ushbu usul o'z kapitali va qarzning daromadlilik stavkalarini jami investitsiya qilingan kapitaldagi tegishli ulushlarda tortadi:
Yo = m*Ym + (1 – m)*Ha
Bu ifoda asosiy koeffitsient r ga ekvivalent bo'lishi uchun yana ikkita omilni hisobga olish kerak. Birinchisi, investor o'z kapitalini kamaytirgan holda kreditni amortizatsiya qilish uchun vaqti-vaqti bilan o'z daromadidan ushlab turishi kerak. Shuning uchun, umumiy kapitalning davriy ravishda to'lanadigan ulushini kredit bo'yicha foiz stavkasiga teng foizda qo'shib, oldingi ifodadagi Yo qiymatini moslashtirish kerak. Ushbu tuzatishning ifodasi m ning foiz stavkasi (sff, Ym) bo'yicha tiklanish fondi omiliga ko'paytiriladigan kaldıraç koeffitsientidir. Qiymat (sff, Ym) ipoteka doimiysi va foiz stavkasi o'rtasidagi farqga teng, ya'ni. Rm - Ym. Shunday qilib, ushbu tuzatishni hisobga olgan holda:
Yo = m*Ym + (1 – m)*Ye + m*(Rm – Ym)
Ikkinchi tuzatish muddati reversiya natijasida investorning o'z kapitali kreditning ushlab turish muddati davomida amortizatsiya qilingan qismi miqdoriga ko'payishini hisobga olishi kerak. Ushbu tuzatishni aniqlash uchun siz jami boshlang'ich kapitalning ulushi sifatida amortizatsiya qilingan summani o'z kapitalining yakuniy rentabelligi stavkasi bo'yicha almashtirish fondi omiliga ko'paytirishingiz kerak (kapitalga realizatsiya o'tkazish davrining oxirida sodir bo'ladi). Shunday qilib, ikkinchi tuzatish atamasi minus belgisi bilan mp(sff, Ym) ko'rinishga ega, chunki bu tuzatish xarajatlarni oshiradi.
Shunday qilib:
Yo = m*Ym + (1 – m)*Ye + m(Rm – Ym) – mp(sff, Ye)
Va shunga o'xshash shartlarni birlashtirib, Yo ni r bilan almashtirgandan so'ng (biz mulk qiymatining o'zgarishini hisobga olmaymiz):
R = Ye – m*(Ye + (p(sff) – Rm))
Shunday qilib, biz Elvud ifodasining asosiy kapitallashuv nisbatini olamiz. Elvud iborasiga kerakli tuzatishlarni hisobga olgan holda investitsiya guruhi texnikasidan izchil o'tish shuni ko'rsatadiki, bu ibora haqiqatan ham investitsiya qilingan kapitalga birlashtirilgan kapital va qarz mablag'larini o'zgartirishning barcha elementlarini, xususan, moliyaviy leverage, amortizatsiyani aks ettiradi. ipoteka krediti va ssuda amortizatsiyasi natijasidagi kapital daromadlari.
Qarzni qoplash nisbati bilan ifodalangan Elvud tenglamasi. Barqaror daromad olish bilan bog'liq jiddiy risklar bilan bog'liq loyihalarni moliyalashtirish kreditorlarning qarz mablag'lari miqdorini belgilovchi mezon bo'yicha yo'nalishini o'zgartirishi mumkin. Kreditorning fikricha, bu vaziyatda kredit hajmini narx asosida emas, balki investorning yillik sof daromadining kredit majburiyati bo'yicha yillik to'lovlariga nisbati asosida aniqlash maqsadga muvofiqdir, ya'ni. kreditor ushbu nisbatning qiymati (tabiiyki, birdan katta) kreditor tomonidan belgilangan ma'lum bir minimal qiymatdan kam bo'lmasligini kafolatlashni talab qiladi. Bu nisbat qarzni qoplash koeffitsienti deb ataladi:
Bunday holda, Elvud tenglamasidagi ipoteka qarzi nisbati DCR qarzni qoplash nisbati orqali ifodalanishi kerak:
DCR = NOI/DS = RV/(Rm*Vm) = R/(Rm*m) yoki
Ushbu ifodani m ga almashtirgandan so'ng, biz qarzni qoplash nisbati bilan ifodalangan Elvud tenglamasini olamiz:
Rossiya Federatsiyasi Ta'lim va fan vazirligi
Moskva davlat iqtisodiyot, statistika va informatika universiteti
Kurs ishi
Mavzu: Ko'chmas mulkni baholash
mavzusida: “Ipoteka- investitsiya tahlili ko'chmas mulkni baholashda"
To'ldiruvchi: talaba Tsakun Anna Aleksandrovna
DNF-404 guruhlari
Tekshirildi: Jismoniy tarbiya va jismoniy tarbiya kafedrasi katta o‘qituvchisi
Slepunin Vladimir Lvovich
Baho kitobi raqami: 01/AOS-093-09
Moskva, 2011 yil.
2
Tarkib
Kirish………………………………………………………………………..3
1-bob. Ipoteka investitsiyalarini tahlil qilish tushunchasi. Uni amalga oshirishga yondashuvlar…………………………………………………… …………………..8
- Ipoteka investitsiyalarini tahlil qilishning maqsad va vazifalari…………………………8
Investitsiyalarni tahlil qilish usullari…………………………………………………..9
Ipoteka investitsiyalarini tahlil qilishning roli……………………………………
2.1 Ellvudning ipoteka va investitsiya texnikasi……………………………………………………………………………………………………………………………………………… 15
2.2 Investitsion guruh usuli………………………………………….18
2.3 To'g'ridan-to'g'ri kapitallashtirish usuli………………………………………20
3-bob. Ipoteka dasturlari…………………………………………………………
3.1 Ipoteka kreditlarining predmetlari va turlari……………………………………..
3.2 Sberbank va VTB ni solishtirish …………………………………………………
Xulosa………………………………………………………………………
Adabiyotlar ro'yxati…………………………………………………… ……….
Ariza …………………………………………………………………………
"Ko'chmas mulk" so'zi rus tilida uchta so'zdan iborat: "ko'chmas mulk", "mulk" ("mulk"), "mulk". Shunday qilib, ruscha "ko'chmas mulk" so'zi quyidagi xususiyatlarni o'z ichiga oladi: harakatsizlik, kimgadir tegishli, mulk huquqiga tegishli. "Ko'chmas mulk" tushunchasi boshqa tushunchadan - "mulk" dan ajralmasdir.
Asosiy maqsad:
- ipoteka kreditlashda daromadlarni va diskontlangan pul oqimlarini kapitallashtirish usullaridan foydalanish xususiyatlari to'g'risidagi bayonot;
- kredit shartnomasida belgilangan moliyalashtirish shartlarini tahlil qilish, ularning baholash natijalariga ta'sir qilish darajasini aniqlash.
Ko'chmas mulkni baholash, birinchi navbatda, aktivning bozor qiymatini aniqlashni o'z ichiga oladi. Biroq, agar baholanayotgan mulk investorning o'z va qarz mablag'lari hisobidan moliyalashtirilsa, investorning o'z kapitalining bozor qiymatini va jalb qilingan ipoteka kreditining bozor qiymatini aniqlash muammosi paydo bo'ladi.
Ipoteka investitsiyalarini tahlil qilish - bu ipoteka krediti bilan sotib olingan ko'chmas mulkni baholash uchun foydalanish tavsiya etiladigan daromadga yondashuv modeli.
Shuni ta'kidlash kerakki, ko'chmas mulkning asosiy elementi yoki atributi er hisoblanadi. Moliyaning barcha ob'ektlari, shuningdek, barcha boshqa bozorlar uchun narxlarning yuqori dinamikasi, shuningdek, ko'chmas mulk ob'ektlari bo'yicha ko'proq yoki kamroq samarali ma'lumotlar bazasining yo'qligi tufayli ko'chmas mulk bozori bahosiz mavjud bo'lolmaydi. uning ob'ektlari.
4
Ko'chmas mulkni baholash, birinchi navbatda, ko'chmas mulkka va ko'chmas mulkning o'ziga egalik huquqini baholashni nazarda tutadi. Bu erda ikkita tushunchani ajratish kerak - mulkning narxi va qiymati
Mulkning bozor bahosi - shartnoma bahosi, mulkni oldi-sotdisi bo'yicha muayyan bitimning narxi. Mulkning narxi allaqachon amalga oshirilgan haqiqatni, bitimni aks ettiradi.
Mulkning qiymati har xil shakl yoki ko'rinishga ega. Keling, eng dolzarb - mulkning bozor qiymatiga to'xtalib o'tamiz.
Mulkning bozor qiymati hozirgi vaqtda bozorda mulkni sotishdan olinishi mumkin bo'lgan eng katta narxdir.
Mulkning bozor qiymati uning bozor narxidan katta, kamroq yoki teng bo'lishi mumkin. Bundan tashqari, mulkni almashtirish xarajatlari, mulkni qayta ishlab chiqarish xarajatlari, mulkning investitsiya qiymati yoki investitsiya salohiyati va boshqalar o'rtasida farqlanadi.
Ko'chmas mulkni sotib olish bo'yicha deyarli barcha operatsiyalar ipoteka kreditlari yoki ko'chmas mulk bilan ta'minlangan kreditlar yordamida amalga oshiriladi. Bunday sharoitda ko'chmas mulkning qiymati ipoteka krediti summasi, ko'chmas mulkdan foydalanishdan olingan daromadning joriy qiymati va ko'chmas mulkni qayta sotishdan tushgan tushumlar sifatida aniqlanadi.
Umuman olganda, ipoteka krediti bo'yicha og'irlashtirilgan yoki sotib olingan ko'chmas mulk qiymatini baholash ipoteka investitsiya tahlilidan foydalangan holda amalga oshiriladi.
Ipoteka investitsiyalarini tahlil qilish usuli - bu ipoteka qarzining asosiy summasini kelajakdagi pul tushumlari va aktivni qayta sotishdan tushgan tushumlarning diskontlangan joriy qiymatiga qo'shishga asoslangan daromad keltiruvchi mulk (ko'chmas mulk) qiymatini baholash usuli.
5
1-bob.
Ipoteka investitsiyalarini tahlil qilish tushunchasi. Uni amalga oshirishga yondashuvlar
1.1 Ipoteka investitsiyalarini tahlil qilishning maqsad va vazifalari
Ipoteka-kapital modellari mulkning haqiqiy qiymatini o'z va qarz kapitalining nisbati asosida aniqlaydi. Ipoteka-kapital tahlili yoki kapital tuzilishi tahlili ko'p hollarda baholash jarayonini osonlashtirishi mumkin bo'lgan tahliliy vositadir. Ko'chmas mulk qiymatini aniqlashda qarz kapitali katta rol o'ynashi nazariy jihatdan isbotlangan.
Deyarli barcha ko'chmas mulk investitsiya operatsiyalari ipoteka kreditlari yordamida amalga oshiriladi. Ipoteka kreditidan foydalangan holda, investorlar moliyaviy leverage oladilar, bu ularga joriy daromadlarni oshirish, mulkni qadrlashdan ko'proq foyda olish, aktivlarning ko'proq diversifikatsiyasini ta'minlash va soliq maqsadlarida foizlar va amortizatsiya ajratmalarini oshirish imkonini beradi. Ipoteka kreditorlari kreditni ta'minlagan holda oqilona kafolatlangan daromad oladilar. Qarz majburiyatlari buzilgan taqdirda ular qarz oluvchining operatsion daromadlari va uning aktivlari bo'yicha birinchi talab qilish huquqiga ega.
Ipoteka investitsiyalarini tahlil qilish - bu qoldiq texnikasi. Aktsiyadorlar boshlang'ich xarajatlar qoldig'ini to'laydilar. Ular sof operatsion daromadning qolgan qismini va keyin qayta sotish narxini oladilar
6
kreditorlarga barcha to'lovlar qanday amalga oshirilganligi, ham joriy foydalanish paytida, ham mulkni qayta sotishdan keyin.
Ko'chmas mulkka egalik huquqini amalga oshirish muddatini uch bosqichga bo'lish mumkin, ularning har birida investorlar kapital oladilar.
qoldiq daromad:
- aktivni sotib olish - investor majburiy naqd pul to'lovini amalga oshiradi, uning summasi undan qarzga aylanadigan ipoteka krediti chegirib tashlanganidan keyin qolgan narxga teng;
mulkdan foydalanish - investorlar qarzga xizmat ko'rsatish bo'yicha majburiy to'lovlar chegirib tashlanganidan keyin mol-mulkdan foydalanishdan qoldiq sof daromad oladilar;
tugatish - mulk qayta sotilganda, kapital egasi ipoteka qoldig'i to'langandan keyin sotish narxidan pul oladi.
7
bundan mustasno, ssuda kapitalining rentabellik darajasi o'rniga ssuda kapitalining kapitallashuv stavkasi qo'llaniladi, bu ssuda kapitaliga investitsiyalarning daromadliligini o'z ichiga oladi. Shu sababli, uchinchi va to'rtinchi komponentlar investitsiyalarning daromadliligi nuqtai nazaridan o'z kapitalidagi daromadning "o'rnini tenglashtirish" uchun mo'ljallangan. Uchinchi komponent - P x M x SFF(YE, n) kreditni qaytarish natijasida o'z kapitalining o'sishini aks ettiradi. U o'z kapitalining daromadlilik darajasi bo'yicha diskontlanadi va ayiriladi, chunki u kapitalning yillik daromadidan boshqa manbadan olingan daromadni ifodalaydi. To'rtinchi komponent - AVO x SFF(YE, n) investitsiyalarni ushlab turish davrida kapitalning o'sishi/kamayishi ta'minlanishini bildiradi. Shuningdek, u o'z kapitalining rentabellik darajasi bo'yicha diskontlanadi. Agar kapital ushlab turish davrida kapital ko'paysa, bu komponent chegirib tashlanadi va kapital kamaygan taqdirda qo'shiladi. Shu tarzda hisoblangan umumiy stavka sof operatsion daromadni mulk qiymatiga kapitallashtirish uchun ishlatilishi mumkin. Shunday qilib, foiz stavkasi kredit tashkilotlari tomonidan olinadigan kredit summasining mulk qiymatiga nisbatan odatdagi foiziga mos kelishi kerak. Kredit to'lovlari, shuningdek, kredit tashkilotlarining odatiy siyosatini aks ettirishi kerak. Shunga o'xshash mulklar uchun investitsiyalarni saqlash muddati bir xil bo'lishi kerak. Nihoyat, kapital daromadlari yoki yo'qotishlari oqilona bo'lishi kerak. Bundan tashqari, ipoteka investitsiyalarini tahlil qilishda umumiy kapitallashuv stavkasidan foydalanish daromad oqimi har bir davrda teng yoki teng bo'lishi mumkinligini nazarda tutadi. Shu maqsadda, Ellvud jadvallarida daromad va qiymatdagi foiz o'zgarishlariga oid turli taxminlar uchun umumiy kapitallashuv stavkasi qiymatini aniqlash uchun ishlatilishi mumkin bo'lgan "J-nisbati" mavjud, bir tomondan, kapitalning rentabelligi, boshqa tomondan.
8
- 1.2 Investitsiyalarni tahlil qilish usullari
Taklif etilayotgan sxemaga muvofiq investitsiya tahlili yoki hudud yoki boshqa obyektlarning investitsion jozibadorligini tahlil qilish uchun, bizningcha, turli iqtisodiy, matematik, statistik va boshqa usullardan foydalanish kerak. Keling, turli xil investitsiya qiymatlarining jozibadorligini tahlil qilish uchun korporatsiya uchun ularni qo'llash tartibida taklif qilingan texnika va usullarni ko'rib chiqaylik.
Investitsion qiymatni baholash.
Olingan aksiyalar paketining qiymatini aniqlash uchun korporatsiyalar odatda quyidagi usullardan foydalanadilar:
- diskont pul oqimlarini tahlil qilish;
- kompaniyalarning qiyosiy tahlili;
- operatsiyalarni qiyosiy tahlil qilish;
- almashtirish qiymatini tahlil qilish.
Diskont pul oqimlarini tahlil qilishda, xususan, yakuniy baholash sifatini ta'minlash uchun dastlabki ma'lumot manbai sifatida odatda investitsiya qiymati to'g'risidagi ma'lumotlarning sifati eng muhim rol o'ynaydi.
xarajat.
Rasmiy omillarga qo'shimcha ravishda, bozor narxiga quyidagi omillar ta'sir qiladi:
- tenderda ishtirokchilar guruhlari o'rtasidagi raqobat keskinligi darajasi;
9
- sotish jarayonining tuzilishi, xususan, sotib olingan aksiyalar hajmi, shuningdek
sotib olingan kompaniyani sotib olingandan keyin qayta qurish imkoniyati; - sotib olish uchun moliyaviy sharoitlarni ta'minlash muammosi.
Qabul qilingan investitsiya qiymatini baholash odatda hisobga olinadi
ikki pozitsiyadan:
- umumiy tannarx (jami xarajatlar);
- asosiy tarkibiy qismlarning narxi (ob'ekt narxi).
Chegirmali mablag'lar oqimini baholash ("DFC")
Ushbu baholash tartibi qo'llaniladigan umumiy metodologiyadir
kompaniyalarni baholashda. Agar ma'lumotlarning etarli sifati mavjud bo'lsa
ko'rib chiqilayotgan usul odatda foydalanish uchun ustuvor hisoblanadi
korporatsiya potentsial xaridor sifatida.
Keling, ushbu algoritmning ba'zi asosiy bosqichlarini qisqacha ko'rib chiqaylik.
Diskont stavkasini aniqlash. Foyda,
aksiyalar va qarz majburiyatlari egalari tomonidan olingan bu majburiyatning bozor qiymatiga qarab qarz majburiyatining qiymati va ushbu aktsiyalarning bozor qiymatiga qarab ulush qiymati. Bozor qiymatiga muvofiq aniqlangan o'rtacha qiymat kapitalning o'rtacha og'irligi (WAC) deb ataladi.
Prognoz qilingan erkin pul oqimlari FSCga muvofiq diskontlangan.
Korxonalarning qiyosiy tahlili
Kompaniya, shuningdek, tahlil qilinayotgan bilan solishtirish mumkin bo'lgan boshqa shunga o'xshash kompaniyalarning ba'zi ko'rsatkichlarini tahlil qilish orqali baholanishi kerak. Misol uchun, neft kompaniyasining xoldinglarini tahlil qilishda siz bir qancha boshqa neft kompaniyalari ma'lumotlaridan foydalanishingiz mumkin.
Turli xil ko'rsatkichlar tanlanadi, masalan, teng kompaniya qiymatining uning zaxiralariga nisbati, shuningdek bozor kapitallashuvining zaxiralarga nisbati.
10
kompaniyalar. Keyinchalik, jami zaxiralar va u huquqlarga ega bo'lganlar (odatda ishlab chiqarish birlashmalaridagi kichik ulushlarni hisobga olgan holda) hisoblab chiqiladi. Jamiyatning huquqlariga ega bo'lgan zaxiralar tijorat (ovoz huquqiga ega bo'lmagan) aktsiyalarga asoslangan holda hisoblanadi.
Olingan ko'rsatkichlarning qiymatlarini taqqoslab, siz sotib olingan kompaniyaning taxminiy qiymatini aniqlashingiz mumkin.
Qabul qilish operatsiyasining qiyosiy tahlili.
Investitsiya qiymatini baholash usullaridan biri bu sotib olish operatsiyasining qiyosiy tahlilidir. Ushbu usul tahlilga asoslangan
shunga o'xshash investitsiya aktivlarini sotib olish bo'yicha operatsiyalar. Hisob-kitoblar uchun asos sifatida asosiy ko'rsatkich (masalan, aktivlarning balans qiymati va aktsiya bahosi) aniqlanadi, so'ngra investitsiya qiymatining mumkin bo'lgan qiymati nisbatlar yordamida baholanadi. Ushbu usuldan foydalanishning sababi shundaki, u rus korporatsiyalari tomonidan Rossiya korxonalaridagi ulushlarni sotib olish holatlariga nisbatan tegishli darajada realizmni ta'minlaydi.
O'zgartirish qiymati tahlili.
Investitsiyalarni tahlil qilishning yana bir usuli - bu investitsiya qiymatining o'rnini bosuvchi qiymatini baholash usuli. Xususan, real investitsiyalar uchun ushbu usul pulning bugungi qiymati bo'yicha yangi investitsiya qurish xarajatlarini hisobga olishi va mavjud investitsiya qiymatining qiymatini hisoblash uchun ushbu xarajatlardan chegirma qo'llashi mumkin.
Odatda almashtirish xarajati uchun chegirma mintaqaga qarab 30-40% yoki undan yuqori. IN Rossiya shartlari Odatda 10-20% almashtirish qiymati ehtiyoj tufayli ishlatiladi
11
past texnologik uskunalar va past samarali talab tufayli sezilarli modernizatsiya.
Aktsiyalar bloklarini baholashning o'ziga xos xususiyatlari.
Rossiya bozorining o'ziga xos xususiyatlarini hisobga olgan holda, aktsiyalar blokining boshlang'ich narxini bozor kotirovkalariga sezilarli darajada yaqinlashtirishning yana ikkita usulini taklif qilish mumkin:
1. Hisoblangan kapitallashuv usuli.
2. Guruhlash usuli.
Usullarning mohiyati quyidagilardan iborat:
Agar sotib olingan kompaniyaning aktsiyalari ro'yxatga olinmagan bo'lsa fond bozori, keyin bozor qiymatini aniqlash quyidagi dastlabki ma'lumotlardan foydalangan holda amalga oshirilishi mumkin:
- tahlil qilinayotgan korxonaning moliyaviy hisoboti;
- aktsiyalari bozor qiymatiga ega bo'lgan (bozorda ko'rsatilgan) tarmoq kompaniyalarining moliyaviy hisobotlari;
- ushbu kompaniyalar aktsiyalari uchun bozor kotirovkalari qiymati.
Obro'ni tahlil qilish (retrospektiv tahlil)
1.3 Ipoteka investitsiyalarini tahlil qilishning roli
Ipoteka investitsiyalarini tahlil qilish mulk qiymatini o'z kapitali va qarz kapitali xarajatlari yig'indisi sifatida aniqlashdan iborat. Bunday holda, investorning fikri hisobga olinadi, u ko'chmas mulk narxini emas, balki kapital qiymatini to'laydi. Kredit operatsiyani bajarish uchun zarur bo'lgan investitsiya qilingan mablag'larni ko'paytirish vositasi sifatida qaraladi. Xususiy kapitalning qiymati investorga pul oqimlarini diskontlash yo'li bilan hisoblanadi
12
muntazam daromaddan va reversiyadan olingan o'z kapitali, qarz kapitalining qiymati - qarzga xizmat ko'rsatish to'lovlarini diskontlash orqali.
Mulkning joriy qiymati diskont stavkalari va pul oqimlari xususiyatlariga qarab belgilanadi. Ya'ni, joriy qiymat loyihaning davomiyligi, o'z va qarz kapitalining nisbati, mulkning iqtisodiy xususiyatlari va tegishli chegirma stavkalariga bog'liq.
Sotib olish ssuda kapitali hisobiga moliyalashtiriladigan mulk qiymatini hisoblash uchun ipoteka investitsiyalarini tahlil qilishning umumiy algoritmini ko'rib chiqaylik va shunga mos ravishda davriy daromadlarning pul oqimlari va qaytarilishi o'z kapitali va qarz kapitali manfaatlari o'rtasida taqsimlanadi. .
1-bosqich. Muntazam daromad oqimlarining joriy qiymatini aniqlash:
– prognoz davr uchun daromadlar va xarajatlar to‘g‘risidagi hisobot tuziladi, qarzga xizmat ko‘rsatish summalari esa kredit xususiyatlaridan kelib chiqqan holda hisoblab chiqiladi;
– foiz stavkasi, to‘liq amortizatsiya muddati va to‘lash muddatlari, ssuda summasi va kreditni to‘lash davriyligi;
– o‘z mablag‘larining pul oqimlari aniqlanadi;
– qo‘yilgan kapitalning rentabellik darajasi hisoblab chiqiladi;
– o‘z kapitalining hisoblangan rentabelligidan kelib chiqib, soliq to‘lashdan oldingi muntazam pul oqimlarining joriy qiymati aniqlanadi.
2-bosqich. Qaytarilishning joriy qiymatini aniqlash, to'lanmagan kredit qoldig'ini olib tashlagan holda:
– reversiyadan olingan daromad aniqlanadi;
– ob’ektga egalik qilish muddati oxirida qolgan qarz qaytarib berishdan olingan daromaddan chegirib tashlanadi;
– 1-bosqichda hisoblangan o‘z kapitalining rentabellik darajasidan kelib chiqib, ushbu pul oqimining joriy qiymati aniqlanadi.
13
3-bosqich. Tahlil qilingan pul oqimlarining joriy qiymatlarini yig'ish orqali mulk qiymatini aniqlash.
Sof joriy qiymat qoidasini qo'llash bosqichlari:
- loyihadan kutilayotgan butun muddat davomida pul oqimlarini, shu jumladan ushbu davr oxirida qayta sotishdan olingan daromadlarni prognoz qilish;
– kapitalning imkoniyat qiymatini aniqlash moliya bozori;
- kapitalning imkoniyat qiymatiga mos keladigan stavka bo'yicha diskontlash va dastlabki investitsiyalar miqdorini ayirish yo'li bilan loyihadan pul oqimlarining joriy qiymatini aniqlash;
- bir nechta variantlardan maksimal NPV qiymatiga ega bo'lgan loyihani tanlash.
NPV qanchalik yuqori bo'lsa, investor kapitalni investitsiya qilishdan ko'proq daromad oladi.
Keling, investitsiya qarorlarini qabul qilishning asosiy qoidalarini ko'rib chiqaylik.
Agar NPV ijobiy bo'lsa, loyihaga sarmoya kiritilishi kerak. Ko'rib chiqilgan samaradorlik mezoni (NPV) bizga pul qiymatining vaqt o'tishi bilan o'zgarishini hisobga olishga imkon beradi, bu faqat rejalashtirilgan pul oqimi va kapitalning imkoniyat qiymatiga bog'liq. Bir nechta investitsiya loyihalarining sof joriy qiymati bugungi pullarda ifodalanadi, bu ularni to'g'ri taqqoslash va qo'shish imkonini beradi.
NPVni hisoblashda ishlatiladigan diskont stavkasi kapitalning imkoniyat qiymati bilan belgilanadi, ya'ni. teng tavakkalchilik bilan pul investitsiya qilishda loyihaning rentabelligi hisobga olinadi. Amalda, loyihaning rentabelligi muqobil riskga ega bo'lgan loyihadan yuqori bo'lishi mumkin. Shuning uchun, agar daromad darajasi kapitalning imkoniyat qiymatidan yuqori bo'lsa, loyihaga investitsiya qilish kerak.
Ikki davrdan ortiq pul oqimlari mavjud bo'lsa, investitsiya qarorlarini qabul qilish bo'yicha ko'rib chiqilgan qoidalar ziddiyatli bo'lishi mumkin.
Qaytarilish muddati - loyihadan tushgan pul oqimlari miqdori dastlabki investitsiyalar miqdoriga teng bo'lishi uchun zarur bo'lgan vaqt.
14
2-bob
Ipoteka investitsiyalarini tahlil qilish doirasida umumiy kapitallashuv koeffitsientini aniqlash usullari
2.1 Ellvudning ipoteka va investitsiya texnikasi
Ellvud texnikasining asosiy jozibasi shundaki, u ipoteka qarzining ma'lum nisbati va prognoz davrida mulk qiymatining taxminiy foiz o'zgarishini hisobga olgan holda qisqacha ipoteka investitsiya formulasini taqdim etadi. Kreditning dollar miqdori va qayta sotish narxi berilganda an'anaviy texnika ko'proq qo'llaniladi. Agar koeffitsientlar ma'lum bo'lsa, Ellvud texnikasidan foydalanish osonroq.
Kapitalizatsiya stavkasini aniqlash uchun Ellvud formulasi quyidagicha:
k=Y-m*C-d*(SFF;Y)/1+?*J, (1)
Qayerda k- prognoz davridagi kutilayotgan qiymat o'zgarishi uchun sof operatsion daromadni qiymatga kapitallashtirishning umumiy daromadlilik darajasi;
Y- kapitalning rentabellik darajasi;
m- ipoteka qarzining koeffitsienti (mol-mulkning umumiy qiymatida kreditning ulushi);
C- Ellvud ipoteka koeffitsienti;
d- prognoz davrida mulk qiymatining o'zgarishi:
(SFF;Y)- prognoz davridagi o'z kapitalining rentabellik darajasi bo'yicha kompensatsiya fondi koeffitsienti;
?
- daromadning o'zgarishi;
15
J- daromadlarni barqarorlashtirish koeffitsienti. J-nisbati har doim ijobiy bo'ladi, shuning uchun daromadda ijobiy o'zgarishlar bo'lsa, umumiy kapitallashuv nisbati pastga qarab o'rnatiladi. Doimiy daromad bilan umumiy formulaning maxraji 1 ga teng bo'ladi, keyin umumiy kapitallashuv nisbati teng bo'ladi: R = Y - m * C - d * (SFF; Y),(2)
Ellvud ipoteka nisbati quyidagi formula bo'yicha hisoblanadi:
C = Y + P * (SFF; Y) - f ,(3)
Qayerda C- Ellvud ipoteka koeffitsienti;
Y- kapitalning rentabellik darajasi;
P- joriy kredit qoldig'ining prognoz davrida to'lanadigan qismi;
(SFF;Y)- prognoz davridagi o'z kapitalining rentabellik darajasi bo'yicha kompensatsiya fondi koeffitsienti;
f- yillik to'lovlar va joriy (asl bo'lmagan) qarz qoldig'i asosida hisoblangan yillik ipoteka konstantasi.
Joriy ssuda qoldig'ining prognoz davrida to'lanadigan qismi - kreditni to'lash foizi butun muddat uchun tiklash fondi koeffitsientining nisbati sifatida aniqlanadi. kredit muddati hisob-kitob davri uchun tiklash fondiga nisbati:
P=[ i / (1+i)^t-1] / [ i / (1+i)^T-1],
(4)
Qayerda P- kreditni qaytarish foizi;
i- kredit bo'yicha foiz stavkasi;
t- kreditning to'liq amortizatsiya muddati;
T
Kompensatsiya fondi koeffitsienti quyidagi formula bo'yicha hisoblanadi:
(SFF;Y)= Y/(1+Y)^T-1,(5)
Qayerda Y- kapitalning rentabellik darajasi;
T- mulkka egalik qilish muddati.
16
Yillik ipoteka doimiysi annuitet asosida, birlikning amortizatsiyasiga hissa sifatida hisoblanishi mumkin.:
, (6)
Qayerda f- yillik ipoteka konstantasi;
i- kredit bo'yicha yillik foiz stavkasi;
t- kreditning to'liq amortizatsiya muddati.
Ellvud texnikasi yangi moliyalashtirish olinganda ham, xaridor mavjud qarzni olayotganda ham qo'llanilishi mumkin.
Ellvud texnikasi an'anaviy ipoteka investitsiya texnikasi kabi bir xil taxminlarni talab qiladi va bu taxminlar bilan bir xil tarzda aniqlanadi. Ikkinchisi ma'lum narsalarni o'z ichiga oladi
moliyalashtirish shartlari, qayta sotish narxi yoki qiymatning taxminiy o'zgarishi va prognoz davri.
Ellvud texnikasida eng muhimi C-omildir. Bu boshqa o'zgaruvchilarning sintezi natijasidir. Ipoteka investitsiyalarini tahlil qilishning ushbu usulidan foydalanuvchilar taxminlarni tanlashga katta e'tibor berishlari kerak, chunki qiymatni baholash butunlay ikkinchisi tomonidan belgilanadi.
va hokazo.................
Ipoteka investitsiyalarini tahlil qilish o'z kapitali va qarz mablag'lari qiymatining kombinatsiyasi sifatida mulk qiymati g'oyasiga asoslanadi. Shunga ko'ra, mol-mulkning maksimal oqilona narxi pul oqimlarining joriy qiymati, shu jumladan investorning mablag'lariga tegishli bo'lgan qaytarib olish tushumlari va kredit summasi yoki uning joriy qoldig'i summasi sifatida aniqlanadi.
Ipoteka investitsiyalarini tahlil qilishda investorning u ko‘chmas mulk qiymatini emas, balki o‘z kapitali qiymatini to‘layotganligi haqidagi fikri inobatga olinadi va kredit bitimni yakunlash va o‘z kapitalini oshirish uchun qo‘shimcha vosita sifatida qaraladi. Tahlil ikki usuldan (ikkita texnikadan) foydalanadi: an'anaviy usul va Ellvud texnikasi. An'anaviy usul ipoteka investitsiyalarini tahlil qilish mantiqini aniq aks ettiradi. Xuddi shu mantiqni aks ettiruvchi Ellvud usuli rentabellik koeffitsientlari va investitsiya komponentlarining proportsional nisbatlaridan foydalanadi.
An'anaviy usul.
An'anaviy texnologiyadan foydalangan holda mulk qiymatini hisoblash quyidagi tenglikka asoslanadi.
V = Ve + Vm, (4.22.)
Bu erda V - mulkning qiymati;
V e - mulkka qo'yilgan o'z kapitalining joriy qiymati;
V m - mulkka qo'yilgan qarz kapitalining joriy qiymati.
O'z kapitalining joriy qiymati diskontlangan pul oqimi usuli yordamida hisoblanadi. Qarzga olingan kapitalning joriy qiymati kredit summasiga teng.
Xususiyat qiymatining algebraik ifodasi bir xil uch bosqichli mantiqiy ketma-ketlikda yoziladi:
bu erda V - mulkning qiymati;
V m - mulkka qo'yilgan qarz kapitalining joriy qiymati (qarz summasi).
SFj - sof operatsion daromad;
RMTj - yillik qarzga xizmat ko'rsatish;
V muddat - n yildan keyin ko'chmas mulkni qayta sotish narxi (reversiya);
MP n -- n muddat oxiridagi qarz qoldig'i, prognoz davri oxirida to'lanmagan.
Ellvud texnikasi. U ipoteka investitsiyalarini tahlil qilishda qo'llaniladi va an'anaviy texnika bilan bir xil natijalarni beradi, chunki u investitsiya loyihasini ishlab chiqish davrida o'z kapitali va qarz kapitali manfaatlari o'rtasidagi munosabatlar haqidagi bir xil dastlabki ma'lumotlar va g'oyalar to'plamiga asoslanadi. Ellvud texnikasi o'rtasidagi farq shundaki, u investitsiyalar tarkibidagi kapital ko'rsatkichlarining rentabellik koeffitsientlari, umumiy kapital qiymatining o'zgarishi asosida mulkni uning narxiga nisbatan tahlil qilish imkonini beradi va o'z kapitalidagi o'zgarishlar mexanizmini aniq ko'rsatadi. investitsiya davri.
Ellvud formulasi quyidagicha:
Ro = r e, - M _ C - DI v _ sff(r e, n), (4.24.)
Bu erda Ro - umumiy kapitallashuv koeffitsienti;
M - ipoteka qarzining koeffitsienti (investitsiya qilingan kapitalning umumiy miqdoridagi kredit ulushi);
C -- Ellvud ipoteka nisbati;
DI v - orqali ko'chmas mulk qiymatining o'sish tezligi n yillar.
Ko'chmas mulkning qiymati pasaygan taqdirda, ko'chmas mulk qiymatining o'sish sur'ati n yillar (DI v) xarajatlarni kamaytirish ulushi orqali ifodalanishi mumkin (dep) DI v = - dep.
Agar ko'chmas mulkning qiymati oshishi kutilsa n yillar, orqali ko'chmas mulk qiymatini oshirish tezligi n yillar (DI v) tannarxning o'sishi ulushi orqali ifodalanishi mumkin (ilova) DI v = app.
Agar mulk qiymatining ichida o'zgarishi kutilmasa n yil, keyin orqali ko'chmas mulk qiymatini oshirish tezligi n yillar DI v = 0.
Agar mulk qiymatining o'zgarishi taxmin qilinmasa, formula quyidagicha ko'rinadi:
R o = r e - M _ C (4.25.)
Ellvud ipoteka nisbati quyidagi formula bo'yicha hisoblanadi:
C = r e + r_ sff(r e, n) - R m, (4.26.)
bu erda C - Ellvud ipoteka nisbati;
r e -- o'z kapitalining rentabellik darajasi;
R-- prognoz davrida amortizatsiya qilingan kreditning ulushi (prognoz davrida to'lanadigan kreditning ulushi),
sff(r e, n) -- o'z kapitalining rentabellik darajasi bo'yicha kompensatsiya fondi omili;
R m -- doimiy ipoteka.
Ipoteka va investitsiya tahlili
Ko'chmas mulkni baholashda ipoteka investitsiya tahlili (MIA) qo'llaniladi. Ko'chmas mulkni baholash - bu ko'chmas mulk qiymatining pul ekvivalentini aniqlash jarayoni.Baholashning uchta asosiy yondashuvi mavjud: Qimmatbaho bozor daromadi IIA asosan daromad yondashuvi doirasida qo'llaniladi. Daromad yondashuvi ko'chmas mulkning qiymati mulkdorning kelajakda oladigan daromadi (ijara, qayta sotish narxi) bilan belgilanadi deb taxmin qiladi. Shunday qilib, ko'chmas mulkning qiymatini aniqlash uchun kelajakdagi pul tushumlarini uning joriy qiymatiga aylantirish kerak.
Bozorda ko'chmas mulk ko'pincha ipoteka krediti bilan og'ir bo'lib qolganligi sababli, uning qiymatining bir qismi qarz beruvchining mulki, bir qismi esa sotuvchining o'z kapitali hisoblanadi.Investitsiya va ipoteka tahlilining maqsadi - ipoteka krediti narxini aniqlash. foydalanilgan qarz mablag'larini hisobga olgan holda ko'chmas mulk
Ipoteka-investitsiya tahlili qoldiq texnikadir: aktivni sotib olayotganda investor majburiy naqd to'lovni amalga oshiradi, uning miqdori qarzga aylanadigan ipoteka kreditini ayirib tashlaganidan keyin qolgan narxga teng; mulkdan foydalanganda investorlar qarzga xizmat ko‘rsatish bo‘yicha majburiy to‘lovlar chegirib tashlanganidan keyin mulkdan foydalanishdan qolgan sof daromad oladilar; Mulk tugatilganda (qayta sotilganda), kapital egasi ipoteka kreditining qoldig'i to'langanidan keyin sotish narxidan pul oladi.
Ipoteka investitsiyalarini tahlil qilish usullari: 1) An'anaviy - mulkning umumiy qiymati summaga teng. hozirgi qiymat aktsiyadorlik ulushi va qarz foizlarining joriy qiymati. 2) Mulkdan foydalanishdan olingan daromadlarni kapitallashtirishga asoslangan modellar: Ellvud usuli, investitsiya guruhi usuli, qarzni qoplash koeffitsientidan foydalanadigan usul va boshqalar.
An'anaviy texnika printsipi: investorlar ham, kreditorlar ham baholangan daromad olishadi. Qarz beruvchilar va investorlarga olingan daromadlarning umumiy joriy qiymati mulk uchun to'lanishi kerak bo'lgan narxni tashkil qiladi: Narx = Xususiy kapital qiymati + Ipoteka krediti
Xususiy kapitalning qiymati ikki elementning yig'indisi sifatida aniqlanadi: pul tushumlari va qayta sotishdan tushgan tushum. Ikkala element ham tegishli rentabellik darajasi bo'yicha diskontlangan: O'z kapitalining qiymati = = PVAF * (PMT) + PVF * (PS), bu erda PVAF - kapitalning rentabellik darajasi bo'yicha annuitetning joriy qiymatining omili, PMT - naqd pul tushumlari, PVF - kapitalning rentabellik darajasi bo'yicha qaytarilishning joriy qiymatining omili, PS - qayta sotishdan tushgan tushum
Mulk qiymatini baholash uchun kapital qiymatiga joriy ipoteka qoldig'ini qo'shing.Ipoteka balansi nominal ipoteka foiz stavkasi bo'yicha diskontlangan talab qilinadigan qarzga xizmat ko'rsatish to'lovlarining joriy qiymatiga teng. Mulk qiymatini baholashning umumiy formulasi: V = PVAF * (CF) + PVF * (PS) + MP bu erda V - mulkning qiymati (boshlang'ich), MP - ipotekaning joriy balansi.
An'anaviy texnikaning bosqichlari 1-bosqich. Yillik pul tushumlarining joriy qiymatini baholash. A. Yillik sof operatsion daromadni (NOI) baholash Hisoblang: 1. Potensial yalpi daromad (mulkning 100% bandligidagi daromad) 2. To'liq foydalanmaslik va yig'ish yo'qotishlarini tuzatish. 3. Boshqa daromadlar 4. Operatsion xarajatlar (doimiy va o'zgaruvchan) 5. Sof operatsion daromad - NOI (1.A.1 – 1.A.2 + 1.A.3 – 1.A.4)
2-bosqich. Prognoz davri oxirida qayta sotishdan tushgan tushumning joriy qiymatini baholash. A. Qayta sotish narxi. 1. Mulkning dastlabki qiymati. 2. Yiliga mulk qiymatining oshishi (d). 3. Qayta sotish narxi (PS) PS = P * (1 + d) ^N bu erda P - mulkning dastlabki qiymati; d - yil davomida mulk qiymatining oshishi (pasayishi); N - mulkka egalik qilish davri. B. Tranzaksiya xarajatlari.
E. Qayta sotishdan kutilayotgan daromadlarni baholash (hozirgi qiymat 2.D) 1. Reversion joriy qiymat omili (PVF). 2. Qayta sotishdan tushgan tushumning joriy qiymati (2.G * 2.D.1). Bosqich 3. Mulkning joriy qiymatini baholash. A. Kapitalning taxminiy qiymati (1.D.4 + 2.D.2). B. Mulkning taxminiy qiymati (3.A + 1.B.1).
Daromad kapitallashuviga asoslangan modellar To'g'ridan-to'g'ri kapitalizatsiya usuli Ko'chmas mulk qiymati quyidagi formula bo'yicha hisoblanadi: V = NOI/Ro bu erda V - ko'chmas mulkning bozor qiymati; NOI - kutilayotgan sof yillik daromadning qiymati Ro - kapitalizatsiya darajasi Kapitalizatsiya stavkasi kapitalning rentabellik darajasi (investitsiya qilingan mablag'lar yoki dastlabki investitsiyalar) va dastlabki investitsiya qilingan mablag'larning tiklanishini hisobga oladigan daromad stavkasini o'z ichiga oladi. .
Kapitalizatsiya stavkasini hisoblash usullari Ellvudning ipoteka va investitsiya texnikasi Ellvudning doimiy daromad bilan kapitallashuv stavkasini aniqlash formulasi: R = Y - m * C - d * (SFF;Y) Y - kapitalning rentabellik darajasi; m - ipoteka qarzining nisbati (mol-mulkning umumiy qiymatidagi kredit ulushi); C - Ellvud ipoteka nisbati; d - prognoz davridagi mulk qiymatining o'zgarishi (SFF;Y) - prognoz davr uchun kapitalning rentabellik darajasi bo'yicha kompensatsiya fondi omili
Ellvud ipoteka nisbati quyidagi formula yordamida hisoblanadi: C = Y + P * (SFF;Y) - f bu erda C - Ellvud ipoteka nisbati; Y - o'z kapitalining rentabellik darajasi; P - prognoz davrida to'lanadigan joriy kredit qoldig'ining bir qismi; (SFF;Y) - prognoz davridagi o'z kapitalining rentabellik darajasi bo'yicha kompensatsiya fondi koeffitsienti; f - yillik to'lovlar va joriy (asl bo'lmagan) qarz balansi asosida hisoblangan yillik ipoteka konstantasi.
Investitsion guruh usuli. Bu erda kapitallashuv stavkasini hisoblashda ipoteka krediti to'lov kapitalining qaysi qismini tashkil etishi va o'z kapitalining qaysi qismini tashkil etishi hisobga olinadi Ro = m Rm + (1 - m) Re m - qarz mablag'lari ulushi Rm - tannarx. qarz mablag'larining Re – o'z kapitalining qiymati Ro – mulkni kapitallashtirish darajasi
Qarzni qoplash koeffitsientini qo'llash usuli (DCR) Qarzni qoplash koeffitsienti - o'z-o'zidan amortizatsiya qilingan kredit shartlaridan hisoblangan yillik qarzga xizmat ko'rsatish to'lovlarining NOI sof operatsion yillik daromadiga nisbati: DCR = DS/NOI bu erda DS - yillik qarz xizmat to'lovi.
Kapitalizatsiya stavkasi quyidagi formula bo'yicha hisoblanadi: Ro = m Rm DCR, bu erda m = Vm/V, Vm - qarz mablag'lari miqdori; V - ob'ektning qiymati (investitsiyalarning butun miqdori); Rm = DS/Vm, - ipoteka konstantasi yoki qarz mablag'lari uchun kapitallashuv darajasi. Ushbu usulda ishlatiladigan parametrlar ochiq bank ma'lumotlari(olish oson). Bu usul asosiy emas, balki tuzatuvchi sifatida ishlatiladi
Er garovining xususiyatlari
Qaysi er uchastkalari ipoteka predmeti bo'lishi mumkin: Muomaladan chiqarilmagan va muomalasi cheklanmagan er uchastkalari (masalan, ekologiya zonalari, harbiy ob'ektlar egallagan erlar va boshqalar - er kodeksiga qarang) Ijaraga olish huquqi. Dala hovli(er uchastkasi egasining roziligi bilan er uchastkasini ijaraga berish shartnomasi muddatida)
Qaysi er uchastkalari ipoteka predmeti bo'lishi mumkin emas: Davlat yoki munitsipal mulkda bo'lgan er uchastkalari bundan mustasno. yer uchastkalari, uy-joy qurish uchun yoki uy-joy qurish maqsadida kompleks rivojlantirish uchun moʻljallangan va muhandislik infratuzilmasi obʼyektlarini qurish orqali ushbu yer uchastkalarini rivojlantirish uchun berilgan kreditning qaytarilishini taʼminlash uchun berilgan. Maydoni har xil erlar uchun belgilangan minimal hajmdan kam bo'lgan er uchastkasining bir qismi mo'ljallangan maqsad va ruxsat etilgan foydalanish. Umumiy ulushli yoki umumiy mulkdagi er uchastkasiga bo'lgan huquqda ulush
Yer uchastkasini garovga qo‘yishda garov huquqi garovga qo‘yuvchining er uchastkasida joylashgan yoki qurilayotgan bino yoki inshootiga ham tatbiq etiladi (agar shartnomada boshqacha tartib nazarda tutilgan bo‘lmasa). u holda garovga qo'yuvchi er uchastkasini undirishda bunday bino yoki inshootga bo'lgan huquqini saqlab qoladi va yer uchastkasidan cheklangan foydalanish (servut) huquqiga ega bo'ladi Istisno: qishloq xo'jaligi maqsadlaridagi yerlar
Er uchastkasini sotib olish uchun kredit berish bank uchun juda xavfli operatsiya: er uchastkasining likvidligi bo'yicha noaniqlik mavjud: o'rtacha hisobda er uchastkasini sotish kvartirani sotishdan ko'ra ko'proq vaqtni oladi; bitimlar miqdori yer uchastkalari bilan koʻpincha taklif qilingan narxlardan sezilarli darajada farq qiladi.Bozor sigʻimi kichik boʻlganligi sababli yer uchastkasini baholash ancha qiyin T.o. bank kredit shartlarini qattiqlashtiradi: foiz stavkasini va/yoki dastlabki to'lovni oshiradi
Ipoteka krediti bilan bog'liq xavflar
Ipoteka risklari turli sabablarga ko'ra yuzaga kelishi mumkin: Iqtisodiy inflyatsiya Valyuta solig'i Siyosiy Xatarlarning ba'zilari faqat kreditor yoki qarz oluvchiga taalluqlidir, lekin ko'p risklar birgalikda. Kreditorning asosiy risklari: kredit riski stavka foizi likvidlik xavfi.
Kredit riski Bank tomonidan kredit riskini boshqarish: - berilayotgan kreditlar sifatini nazorat qilish; - Rossiya Federatsiyasi Markaziy bankining talablariga va bankning ichki ko'rsatmalariga muvofiq kreditlarni xavf guruhlari bo'yicha taqsimlash va monitoring qilish; - kreditlar bo'yicha yuzaga kelishi mumkin bo'lgan yo'qotishlar uchun zaxira fondlarini yaratish; - muammoli kreditlarni o‘z vaqtida aniqlash va ular bilan ishlash bo‘yicha ishlab chiqilgan chora-tadbirlar rejasi; - kreditlarni qaytarish dasturlarini ishlab chiqish. To'lamaslik xavfini kamaytirish uchun turli xil cheklovlar qo'llaniladi (qarz oluvchining oylik to'lovining oilaning oylik daromadiga nisbati, kredit summasining garovning bozor qiymatiga nisbati)
Foiz stavkalari riski Bozor foiz stavkalarining o'zgarishi odatda inflyatsiya darajasining o'zgarishi natijasidir. Bu risk suzuvchi foiz stavkasi bilan yuzaga keladi. Kreditor uchun bu xavf stavkaning pasayishi hisoblanadi, bu esa ipoteka kreditlash operatsiyasining rentabelligini pasaytiradi. Qarz oluvchi uchun faqat foiz stavkasining oshishi xavfi mavjud, bu esa davriy qarzga xizmat ko'rsatish to'lovlarining oshishiga olib keladi.
Agar kredit stavkasi belgilangan bo'lsa, u holda: Agar inflyatsiya ko'tarilsa (bozor stavkalari ko'tariladi): Bank kredit berish bo'yicha o'z xarajatlarini qoplay olmasligi va bundan tashqari, bu aktivlar va passivlar balansining buzilishiga olib kelishi mumkin.Qarz oluvchi har qanday narsani xavf ostiga qo'ying. U yangi mijoz bilan solishtirganda qulayroq holatda bo'ladi. Bozor foiz stavkalari tushganda: kreditor uchun, ehtimollik muddatidan oldin to'lash qarz oluvchi tomonidan kredit Qarz oluvchi hech narsaga xavf tug'dirmaydi. U bir vaqtning o'zida eski qarzning qoldig'ini o'z hisobidan to'lagan holda, xuddi shu ko'chmas mulk bilan garovga qo'yilgan yangi, arzonroq kredit olishi mumkin.
Likvidlik riski Bu risk turi bankning majburiyatlarini bajarish muddati tugaganda yuzaga keladi. passiv operatsiyalar(depozitlar), u - aktivlar va passivlarning nomutanosibligi tufayli - buning uchun etarli mablag'ga ega emas. Bu resurs bazasi bilan bog'liq ipoteka kreditlari asosan qisqa muddatli kreditlar va depozitlarni jalb qilish hisobiga shakllanadi. Likvidlik riski faqat kreditor uchun xavf hisoblanadi va qarz oluvchi bilan bevosita bog'liq emas.
Qarz oluvchining tavakkalchiligi Qarz oluvchining asosiy tavakkalchiligi garovga qo'yilgan mol-mulkni undirishdir. Qonunga ko'ra, agar qarz oluvchi to'lovlarni amalga oshirish muddatini muntazam ravishda buzsa (12 oy ichida uch martadan ortiq), bank garov ta'minotini undirib oladi. Biroq, agar kreditni to'lashda muammolar yuzaga kelsa, kreditor bilan muzokaralar olib borishga ruxsat beriladi, buning natijasida u mijozning to'lovga layoqatsizligi sabablarini ko'rib chiqqandan so'ng imtiyozlar berishi mumkin.
Qarz oluvchi risklari Mehnat qobiliyatini yo'qotish xavfi Bu risk: kreditor uchun - qarz oluvchi uchun kredit riskiga - uyini yo'qotish xavfiga aylanadi. . Mulkga bo'lgan huquqni yo'qotish xavfi oldi-sotdi bitimi tugagandan so'ng, garovga qo'yilgan mol-mulkka uchinchi shaxslar tomonidan asosli da'volar mavjudligi ma'lum bo'lganda yuzaga keladi.
Kredit davrida uy-joy narxlarining o'zgarishi. Qarz oluvchi hech narsani xavf ostiga qo'ymaydi. Qarz beruvchi narxlarning keskin pasayishi xavfini o'z zimmasiga oladi: ko'chmas mulk bozoridagi inqiroz davrida garov qiymatining o'zgarishi xavfi bo'lishi mumkin. Xatarlarni kamaytirish usuli: muhim talab ilk to'lov ipoteka kreditidan foydalangan holda uy sotib olayotganda qarz oluvchi (rus amaliyotida sotib olingan uy-joy narxining 30-50 foizi).
Bozordagi eng ehtimoliy xatarlarni sug'urtalash ipoteka krediti Uchta asosiy tavakkalchilikni sug‘urta qilish amaliyotiga aylangan: qarz oluvchining hayoti va sog‘lig‘i, garov ta’minotining yo‘qolishi yoki shikastlanishi, garovga egalik huquqining yo‘qolishi yoki cheklanishi (huquqni sug‘urtalash).Ipoteka sug‘urtasi xarajatlari qoplanadi. qarz oluvchi tomonidan va ular kredit qiymatining o'rtacha 1,5% ni tashkil qiladi.
Moliyaviy menejment quyidagi tushunchalarga asoslanadi: vaqt omili va pul resurslarining vaqt qiymatini hisobga olish, pul oqimlari, tadbirkorlik va tadbirkorlik faoliyatini hisobga olish. moliyaviy xavf kutilayotgan daromadni, kapitalning narxini, samarali bozorni va hokazolarni hisoblashda. Ko'chmas mulkka sarmoya kiritish to'g'risida qaror qabul qilish turli omillar bilan bog'liq: o'z daromadlarini baholash. moliyaviy holat korxona va investitsiyalarning maqsadga muvofiqligi, loyihadan kelajakdagi daromadlarni baholash, mavjud loyihalarning ko'pligi, cheklangan moliyaviy resurslar turli moliyalashtirish manbalari va boshqalar.
Kapitalni investitsiyalash, xususan, ko'chmas mulk va yer uchastkalarini sotib olish to'g'risida qaror qabul qilish moliyaviy menejmentning yo'nalishlaridan biridir. Ko'chmas mulkka investitsiya qilishning o'ziga xos xususiyatlari va ko'chmas mulkni investitsiya uchun aktiv sifatida baholash usullari. ko'chmas mulk ob'ekti, ko'chmas mulkka sarmoya kiritish risklari, ko'chmas mulkka investitsiya qilish vositalari.
Investitsion qarorlarni qabul qilish turli rasmiylashtirilgan va norasmiy usullardan foydalanishga asoslangan. Ishlab chiqish va amalga oshirish uchun bozor sharoitlari investitsiya loyihalari samaradorlikni hisoblash va baholash metodologiyasiga tub o'zgartirishlar kiritish. Ko'chmas mulkka investitsiyalar samaradorligini baholash metodologiyasi mahalliy mutaxassislarning ishlanmalariga asoslanadi, bu esa, o'z navbatida, UNIDO (Birlashgan Millatlar Tashkiloti) investitsiya loyihalari samaradorligini baholash metodologiyasiga asoslanadi. sanoat rivojlanishi), jahon amaliyotida keng qo‘llaniladi.
Samaradorlikni baholash bo'yicha uslubiy tavsiyalar boshqaruvning turli darajalarida qo'llaniladigan investitsiya loyihalarini ishlab chiqish va amalga oshirish jarayonida ularning samaradorligini baholash ko'rsatkichlari, mezonlari va usullari tizimini o'z ichiga oladi.
Mahsulotlar, resurslar va mablag'lar oqimini modellashtirish;
Bozor tahlili natijalarini, korxonaning moliyaviy holatini, loyiha menejerlariga bo'lgan ishonch darajasini, loyihaning ta'sirini hisobga olgan holda. muhit;
kapitalning talab qilinadigan daromadlilik darajasini saqlab qolgan holda, kelgusi investitsiyalar va kelajakdagi pul tushumlarini taqqoslash orqali samarani aniqlash;
Har xil davrlardagi bo'lajak xarajatlar va daromadlarni dastlabki davrdagi iqtisodiy qiymati bo'yicha ularning mutanosiblik shartlariga keltirish;
Inflyatsiya, to'lovlarni kechiktirish va foydalanilgan mablag'lar qiymatiga ta'sir qiluvchi boshqa omillarni hisobga olgan holda;
loyihani amalga oshirish bilan bog'liq noaniqlik va xavflarni hisobga olgan holda.
Investitsion jarayonni modellashtirishda uning samaradorligini baholash uchun asosiy vazifa uni amalga oshirish jarayonida kutilishi kerak bo'lgan daromadlar oqimini tavsiflashdan iborat.
Loyihani amalga oshirishda ajratilgan uchta asosiy faoliyat:
Operatsiya xonasi (ishlab chiqarish);
Sarmoya;
Moliyaviy.
Ishlab chiqarish faoliyatidan olinadigan pul oqimi qo'shilgan qiymat solig'isiz mahsulot (xizmatlar) sotishdan tushgan tushum va amortizatsiyani hisobga olmaganda ushbu mahsulotlarni ishlab chiqarish xarajatlari o'rtasidagi farqdir. Amortizatsiya ajratmalari hisob-kitob xarajatlarini ifodalaydi, belgilangan amortizatsiya stavkalari bo'yicha hisoblanadi va foydani aniqlashda xarajatlar hisoblanadi. Aslida, amortizatsiya to'lovlarining hisoblangan summasi korxona hisobvarag'ida qoladi va ichki moliyalashtirish manbai hisoblanadi. Shuning uchun, operatsion faoliyatdan olingan pul oqimi sof daromad va amortizatsiyani o'z ichiga oladi.
dan pul oqimi investitsiya faoliyati korxona aktivlarini sotishdan tushgan tushumni yangi sotib olingan aktivlar uchun to'lovlarni olib tashlashni o'z ichiga oladi. Kelgusi faoliyat davrlarida aktivlarni sotib olish xarajatlari asosiy vositalar va nomoddiy aktivlar bo'yicha inflyatsiyani hisobga olgan holda hisoblanishi kerak. dan pul oqimi moliyaviy faoliyat korxona egalarining omonatlarini, o'z ustav kapitalini, uzoq va qisqa muddatli kreditlarni, depozitlar bo'yicha foizlarni, ssudani qaytarish va dividendlar miqdorini hisobga olmaganda hisobga oladi.
Investitsion jarayon davomidagi har bir faoliyatdan tushgan pul mablag'lari miqdori tegishli davrdagi tugatish fondlarining qoldig'i bo'ladi. Bunday holda, hisob-kitob davri oxiridagi jami pul oqimi joriy davrdagi tugatish mablag'lari qoldig'i bilan oldingi davrdagi pul oqimlarining yig'indisiga teng bo'ladi.
Korxona kapitalsiz ishlay olmaydi. Korxona faoliyatining barcha davrlarida jami pul oqimi ijobiy bo'lishi uchun o'z kapitali va qarzga olingan (qarzga olingan) kapitalning etarli miqdorini hisobga olish mumkin. Har qanday davrda salbiy qiymatning mavjudligi kompaniyaning o'z xarajatlarini qoplay olmasligini anglatadi.
Shunday qilib, investitsiya loyihasini qabul qilishning zaruriy mezoni korxona xarajatlar yoki daromad oladigan har qanday vaqt oralig'ida to'plangan real pulning ijobiy qoldig'idir. Salbiy qoldiq qo'shimcha o'z yoki qarz mablag'larini jalb qilish zarurligini ko'rsatadi.
Kontseptsiya " investitsiya loyihasi«voqea, muayyan maqsadga (natijalarga) erishish uchun faoliyatni, shuningdek, ushbu faoliyatni amalga oshirish uchun tashkiliy, hisob-kitob va moliyaviy hujjatlar tizimini o'z ichiga oladi.
Investitsion loyiha- bu ham texnik hodisa (uskunalar va texnologik jarayonni takomillashtirish, ob'ektni modernizatsiya qilish, ishlab chiqarishni takomillashtirish bo'yicha tashkiliy-texnik chora-tadbirlar, boshqaruv qarorlari) va pul harakati (bugungi kunda investitsiyalar va kelajakdagi daromadlar).
Investitsion loyihalarning jozibadorligini tahlil qilish taklif etilayotgan investitsiyalar hajmini (IC) va kelajakdagi pul tushumlarini (S) baholash va taqqoslashga asoslanadi.
Chunki pul mablag'lari vaqtinchalik qiymatga ega bo'lsa, pul oqimi elementlarini taqqoslash muammosini hal qilish kerak. Taqqoslash muammosiga mavjud ob'ektiv va sub'ektiv shart-sharoitlarga qarab turlicha yondashish mumkin: investitsiyalar va daromadlar hajmi, inflyatsiya darajasi, prognozlash ufqi, tahlilchining mahorat darajasi va tahlil maqsadi.
Investitsion faoliyatning jozibadorligini baholashda qo'llaniladigan usullarni ikki guruhga bo'lish mumkin: diskontlangan baholash asosida, ya'ni. vaqt omilini va buxgalteriya hisobini hisobga olgan holda.
Investitsiya jarayoni miqdoriy ob'ekt hisoblanadi moliyaviy tahlil, bunda investitsiya loyihasi pul oqimi sifatida qaraladi. Moliyaviy nuqtai nazardan investitsiya jarayoni ikkita qarama-qarshi jarayonni birlashtiradi - ma'lum mablag'lar sarflanadigan ishlab chiqarish yoki boshqa ob'ektni yaratish (IC) va doimiy daromad olish (S).
Bu ikkala jarayon ketma-ket yoki parallel ravishda sodir bo'ladi. Investitsion daromad investitsiya jarayoni tugagunga qadar boshlanishi mumkin. Vaqt omili, xarajatlar IC va daromad S ning vaqt bo'yicha taqsimlanishi, ayniqsa, uzoq muddatli operatsiyalarda va inflyatsiya sharoitida summalar hajmidan kattaroq rol o'ynaydi.
Hisoblash davri yoki hisoblash gorizontining davomiyligi ob'ektni yaratish, foydalanish muddati yoki belgilangan foyda xususiyatlariga erishish yoki investorning boshqa talablariga mos keladi.
Turli investitsiya loyihalarini taqqoslash va quyidagi ko'rsatkichlardan foydalangan holda eng yaxshisini tanlash tavsiya etiladi:
NPV - joriy daromad oqimi va xarajatlar o'rtasidagi farq sifatida sof joriy qiymat;
PI - rentabellik indeksi qisqargan daromad oqimi va xarajatlar nisbati sifatida;
IRR - daromad darajasi yoki daromadning ichki darajasi, bu NPV = 0 bo'lgan hisoblangan daromad darajasi sifatida tushuniladi;
CC - kapitalning narxi;
PP - qoplanish davri, joriy sof daromad miqdori investitsiya miqdoriga teng bo'lgan davr davomiyligini tavsiflovchi ko'rsatkich;
ARR - investitsiya samaradorligi koeffitsienti, kitob foydasining nisbati sifatida o'rtacha investitsiyalar.
