uy Hissalar Ko'chmas mulkni baholash usullarini takomillashtirish. Baholash maqsadlarida ko'chmas mulkdan eng samarali foydalanishni tahlil qilish usullarini takomillashtirish Dissertatsiya ishi: turar-joy ko'chmas mulkini baholash.

Ko'chmas mulkni baholash usullarini takomillashtirish. Baholash maqsadlarida ko'chmas mulkdan eng samarali foydalanishni tahlil qilish usullarini takomillashtirish Dissertatsiya ishi: turar-joy ko'chmas mulkini baholash.

Ko'chmas mulk bozori, fond bozoridan farqli o'laroq, ko'p jihatdan mukammallikdan uzoqroqdir, bu uni o'rganish xususiyatlarini belgilaydi. Bir tomondan, tahlilchilar qiyinchiliklarga duch kelishadi, ba'zan esa ko'chmas mulk bozorida iqtisodiy munosabatlarni to'g'ri va aniq rasmiylashtirishning mumkin emasligi. Boshqa tomondan, ko'rinib turibdiki, boshqa bozorlarda qo'llaniladigan tahlil texnologiyalarini sof shaklda ko'chmas mulk bozoriga o'tkazish istiqbollari yo'q, chunki bu texnologiyalar boshqa bozor muhitida foydalanishga moslashtirilgan. Yuqorida aytilganlarni hisobga olgan holda, ko'chmas mulk bozorida yuqori sifatli tahliliy ish tahlilchidan ko'chmas mulk iqtisodiyoti bo'yicha chuqur nazariy bilimlardan tashqari, professional sezgini shakllantiradigan doimiy amaliyot va ijodiy izlanishni talab qiladigan juda murakkab mavzu bo'lib tuyuladi. .

Dunyoning rivojlangan mamlakatlarida ko'chmas mulk bozorlarining deyarli bir asrlik faoliyat ko'rsatish tarixini o'rganar ekanmiz, shunday xulosaga kelish mumkinki, tahliliy ishlar sifatiga yetarlicha e'tibor berilmagani real hayotdagi eng yirik inqirozlarning asosiy sabablaridan biri hisoblanadi. ko'chmas mulk bozorlari. Oddiy misol 80-yillarning oxiri va 90-yillarning boshlarida AQSh ko'chmas mulk bozoridagi inqiroz. Mutaxassislarning fikricha, yangi qurilishga haddan tashqari va beg'araz sarmoya kiritilishi bozorning to'lib ketishiga va shunga mos ravishda kreditlar berilgan ko'plab loyihalarga bozor talabining yo'qligiga olib keldi. Ushbu holat tahlilda rag'batlantirishning noto'g'ri tuzilishi, zaif tahlil metodologiyasi va mavjud sharoitlarni tavsiflovchi to'liq bo'lmagan ma'lumotlardan kelib chiqadigan real bo'lmagan bozor taxminlariga asoslangan edi. Ishlab chiquvchilar, baholovchilar va kredit tashkilotlarini boshqargan rag'batlantirish tuzilmasi ba'zilarning kredit olishga qiziqishi, boshqalarning kredit olishni asoslashi, uchinchisi esa o'z mablag'larini ajratish uchun deformatsiyaga uchradi. Shu bilan birga, barcha tomonlar o'z muammolarini asossiz optimistik umidlar hisobiga hal qilishdi.

Mahalliy bozorlarning yuqori sifatli ma'lumotlari bilan o'zaro aloqada noto'g'ri taxminlar va protseduralarda ifodalangan zaif tahlil metodologiyasidan foydalanish, qoida tariqasida, bozorni noto'g'ri o'rganishga va shunga mos ravishda ular asosida investitsiya qarorlarini qabul qilishga olib keldi. Inqiroz natijasida, kredit tashkilotlari Umuman olganda, har qanday loyihalarga, xususan, bozor tadqiqotlariga nisbatan barqaror ishonchsizlik sindromi shakllangan. Va bu, o'z navbatida, ko'chmas mulk bozori tahlilchilari o'z ishlarida aniq xulosalar va natijalarni olish uchun zarur bo'lgan (lekin etarli emas) ba'zi umumiy tamoyillarga amal qilishlari kerakligini tushunishga olib keldi. Boshqa tomondan, bozor tadqiqotlarining haqiqiylik toifasiga muvofiqligini aniqlaydigan tushunarli va oson identifikatsiya qilinadigan mezonlarga shoshilinch ehtiyoj bor.

Rossiyada ko'chmas mulk bozorining rivojlanish istiqbollarini hisobga olgan holda, potentsial inqirozlarning yo'qligi haddan tashqari optimistik stsenariy deb taxmin qilishimiz mumkin. Biroq, bunday inqirozlarning oqibatlari, agar bugungi kunda faol bozor rivojlanish bosqichida bo'lsa, unchalik ahamiyatsiz bo'lishi mumkin umumiy tamoyillar va

tahliliy tadqiqotlarga qo'yiladigan talablar, ular asosida investitsiya qarorlari qabul qilinadi.

Nafaqat inqirozlar tahdidi, balki dolzarb kundalik muammolar – raqobatning kuchayishi, qisqa muddatli super foyda olish imkoniyatlarining qisqarishi, uzoq muddatli va kapital talab qiluvchi tijorat ko‘chmas mulkini rivojlantirish loyihalarini boshlash, bozorga xorijiy investorlarning kirib kelishi. qarorlarni asoslash uchun yuqori talablar bilan va boshqalar. - yaqin kelajakda Rossiya ko'chmas mulk bozorlarida sifat tahlilining ahamiyati tobora ortib borishiga ob'ektiv guvohlik beradi.

2.2 Investitsion qarorlarni asoslash maqsadida ko'chmas mulk bozorini o'rganish.

Ko'rib chiqilayotgan turdagi har qanday tadqiqotning yakuniy maqsadi ko'chmas mulk bozorida ma'lum bir turdagi mahsulotga bo'lgan talab va taklif nisbatini aniq (odatda kelajakdagi) vaqt oralig'ida o'lchashdir.

Ko'chmas mulkning tovar sifatidagi o'ziga xos xususiyatlari bozor iqtisodiyotida ko'chmas mulkning alohida o'rni bilan bir qatorda ushbu mahsulotni bozorda joylashtirish uchun zarur bo'lgan juda keng ijtimoiy-iqtisodiy ma'lumotlarni tashkil qiladi. Milliy va mintaqaviy iqtisodiyotning joriy va retrospektiv makroiqtisodiy tavsiflari, mintaqaviy va mahalliy bozorlarning ijtimoiy-demografik ko'rsatkichlari, mintaqaviy va mahalliy ko'chmas mulk bozorlari parametrlari - bular tadqiqot olib borish zarur bo'lgan umumiy yo'nalishlardir.

1-tamoyil. Tahlil qilish uchun faqat investitsiya ob'ektining kelajakdagi samaradorligini aniqlay oladigan ma'lumotni tanlash kerak.

Ushbu tamoyilga amal qilganda, tahlilchi uchun asosiy qiyinchilik standart qoidalar yoki dastlabki ma'lumotni shakllantirish bo'yicha aniq tavsiyalarning yo'qligi hisoblanadi. Aynan shu erda tahlilchi o'zining barcha bilimlarini, kasbiy sezgisini, ijodkorligini va amaliy tajribasini ko'rsatishi kerak. Qolaversa, aynan shu yerda butun tadqiqotning izchilligi uchun asos yaratilgan.

tamoyil 2. Tadqiqotga asoslangan barcha joriy va istiqbolli ma'lumotlar ko'rib chiqilayotgan ko'chmas mulk investitsiya loyihasi samaradorligini miqdoriy baholashda qo'llanilishi kerak.

Biroq, hatto baholash predmeti bilan bevosita bog'liq bo'lgan sinchkovlik bilan tanlangan ma'lumot ham, majoziy ma'noda, tahlilchi qurilish san'atining barcha qoidalariga muvofiq analitik tadqiqotlar uchun mustahkam poydevor qo'yishi kerak bo'lgan "g'ishtlar to'plami" dir. Va bu erda siz alohida elementlarni bitta monolitga bog'laydigan kuchli yechimsiz qilolmaysiz.

3-tamoyil. Investitsion qarorni asoslash uchun tanlangan barcha ma'lumotlar bloklari kelajakdagi bozor sharoitlari va ko'rib chiqilayotgan loyihaning tegishli unumdorligi prognozi bilan yakunlangan aniq mantiqiy sxema bilan bir-biriga bog'langan bo'lishi kerak. Mantiqiy sxemaning tavsifi aniq ko'rsatilishi kerak.

Mantiqiy sxema bo'lmagan bozor tadqiqoti natijalari bilan hisobotni mijoz tomonidan ijobiy qabul qilish faqat quyidagi hollarda bo'lishi mumkin:

a) tahlilchi mijozning nodonligidan foydalanadi, yoki

b) mijoz dastlab natijalarga ma'qul keladi.

Boshqa tomondan, ishonchli va ravshan mantiqiy sxemani qurish tahlilchining eng yuqori kasbiy mahoratini namoyish etadi.

Tadqiqotning mantiqiy sxemasini tuzish zarurligi haqidagi mulohazalarni davom ettirib, bozor tahlilining mazmunini belgilaydigan yana bir tamoyilni ko'rib chiqaylik.

4-tamoyil. Bozor tahlilining mazmuni tijorat ko'chmas mulk ob'ektining ishlashini aniqlashning asosiy nisbatlarini tashkil etuvchi omillarni muhokama qilish uchun qisqartirilishi kerak.

Ushbu tamoyilga muvofiq, tadqiqot jarayonida tahlilchi tijorat ob'ektining ish faoliyatini belgilaydigan asosiy munosabatlarni shakllantirishi, so'ngra funktsiyalari asosiy ifodaga kiritilgan omillar bo'lgan parametr-argumentlar ierarxiyasini aniqlashi kerak. ishlash uchun.

Keling, quyidagi soddalashtirilgan misol yordamida ushbu tamoyilni amalga oshirishga amaliy yondashuvni ko'rsatamiz.

Ko'rib chiqilayotgan loyihani bajarish mezoni kelajakning ma'lum bir davridagi sof operatsion daromad (NOI) bo'lsin. Keyin, ta'rifga ko'ra, ishlashni aniqlashning asosiy ifodasi quyidagi shaklga ega bo'ladi:

NOI=PGI-V&L+M-FE-VE, qayerda

PGI- potentsial yalpi daromad;
V&L- kam yuklash va to'lamaslikdan ko'rilgan yo'qotishlar.
M I- Boshqa daromadlar.
F.E.- Ruxsat etilgan operatsion xarajatlar
VE- o'zgaruvchan operatsion xarajatlar.

Asosiy omillarning kutilgan qiymatlarini aniqlaydigan parametrlarni aniqlash tartibini ko'rib chiqing.

Potentsial yalpi daromad ijara stavkasining qiymati bilan belgilanadi, bu esa o'z navbatida joriy ijara stavkasining funktsiyasi, shuningdek, bozor talabi va taklifining vaqt bo'yicha nisbati tendentsiyalari.

mulk jami bozor sig'imi, talab parametrlari, bozorni o'zlashtirish koeffitsienti va ko'chmas mulkni o'zlashtirish maydonining o'sishi funktsiyasidir. Loyihalar uchun prognoz qilingan yuk ikkita ko'rsatkichni aniqlaydi - yuk darajasi va bozor tomonidan ushbu darajaga singib ketish vaqt jadvali.

Ko'chmas mulkni egallab olish maydonining o'sishi ish o'rinlari sonining o'sishi (bandlik darajasi) yoki aholi sonining o'sishi bilan belgilanadi. O'z navbatida, yutilish maydonining kengayishi yangi ko'chmas mulkka bo'lgan ehtiyojga olib keladi.

Shuni ta'kidlash kerakki, bandlikning o'sishi va aholi sonining o'sishi bir holatda, masalan, yangi ish o'rinlari ochilganda va yangi mehnatga layoqatli odamlar oqimi bilan bevosita bog'liq bo'lishi mumkin. Boshqa holatda, aholining o'sishi ish bilan ta'minlanmasdan, masalan, kelayotgan nafaqaxo'rlarning ko'payishi yoki tug'ilishning ko'payishi hisobiga o'sishi mumkin. Sifatli tahlil tarixiy tendentsiyalarni va diapazonning o'sish prognozlarini ta'minlaydigan bir nechta ma'lumot manbalaridan foydalanishni, so'ngra ma'lumotlarni taqqoslashni o'z ichiga oladi. Assortimentning o'sishini segmentlash ham majburiydir, masalan, yosh guruhi, jinsi, oila kattaligi va boshqalar. Tadqiqotda ushbu pozitsiyalarning yo'qligi tahlilda foydalanish uchun ma'lumotlarning mos kelmasligi bilan bog'liq bo'lishi kerak.

Talab parametrlari bitta maydon (ofis yoki ishlab chiqarish) kabi o'ziga xos ko'rsatkichlar bilan belgilanadi ish joyi, aholi jon boshiga sotib olish xarajatlari, aholi jon boshiga to'g'ri keladigan kvartiralar yoki uylar soni va boshqalar. Talab parametrlari yordamida kerakli ko'chmas mulk miqdori hisoblab chiqiladi, bu ko'chmas mulkni iste'mol qilish sohasidagi o'sishga mos keladi. Misol uchun, aholi o'sishiga har bir xarid uchun o'rtacha xarajatlarni qo'llash orqali chakana savdoning ko'payishi va shuning uchun qo'shimcha chakana savdo maydonlariga ehtiyoj paydo bo'lishi bashorat qilinadi. Uy-joy bozorini tahlil qilishda aholining yoshi, daromadi, kattaligi yoki oila tarkibi bo'yicha segmentlangan o'sishi segmentlangan talabga aylantiriladi. Talab parametrlarini to'g'ri tahlil qilish tarixiy tendentsiyalarni, hozirgi holatni o'rganish va kelajakda ularning ehtimoliy qiymatini prognoz qilishni o'z ichiga oladi. Bundan tashqari, izchil tahlil talabning o'zgarishi nafaqat yangi assortimentning o'sishi, balki mavjud aholi va bandlik tuzilmasidagi o'zgarishlar tufayli ham o'lchanadi. Masalan, iqtisodiy yuksalish davrida o'sib borayotgan kompaniyalar katta maydonlarni va o'zgarishlarni talab qiladi demografik vaziyat pensiya yoshidagi odamlarni oshirish yo'nalishi bo'yicha tegishli uy-joy turini talab qiladi.

turar-joy mulkini baholash qiymati

Umuman olganda, birinchi bob ko'proq nazariy asoslarga, ko'chmas mulkni baholash bilan bog'liq asosiy toifalarga bag'ishlangan.

Ishning ikkinchi bobida bozor qiymatini aniqlashning uchta yondashuvi nuqtai nazaridan ko'chmas mulkni baholash natijalari keltirilgan: xarajatlar nuqtai nazaridan baholash (xarajat yondashuvi), sotishni to'g'ridan-to'g'ri taqqoslash orqali baholash (qiyosiy yondashuv), baholash nuqtai nazaridan. kutilayotgan yoki haqiqiy daromad (daromad yondashuvi).

Baholash natijalarini solishtirganda, barcha yondashuvlar har xil natijalar berishi aniqlandi. Keling, ko'chmas mulkni baholashga taqdim etilgan yondashuvlarni takomillashtirishning asosiy yo'nalishlarini ko'rib chiqaylik.

Zamonaviy baholash amaliyotida ko'pincha UPVS to'plamlari yordamida almashtirish xarajatlarini hisoblash texnologiyasi qo'llaniladi. Ushbu to'plamlardan foydalanish 1997 yilda, ko'chmas mulk ob'ektlari to'g'risida bozor ma'lumotlari deyarli yo'q bo'lgan paytda boshlangan va bu to'plamlardan foydalanish "bozor qiymatini" aniqlashning yagona usuli bo'lib, asosan asosiy vositalarni qayta baholash uchun mo'ljallangan. So'nggi o'n yillikda ko'chmas mulk bozorini axborot bilan ta'minlash va byudjetlashtirishda katta o'zgarishlar yuz berdi. Rossiya Federatsiyasining Davlat qurilishi yangi smeta va me'yoriy-huquqiy bazaga o'tdi. Rossiya Davlat qurilishining 2002 yil 8 apreldagi 16-sonli "Qurilishda narx belgilashning yangi smeta va me'yoriy bazasiga o'tishni yakunlash chora-tadbirlari to'g'risida" gi farmoni 2003 yil 1 yanvardan boshlab SSSR Gosstroyning me'yoriy hujjatlarini bekor qildi, 1991. va 1984 yilgi smeta va me'yoriy bazalarda nazarda tutilgan narxlar darajasida tuzilgan. Ularning o'rniga davlat elementar smeta normalari (GESN) va federal birlik narxlari (FER) joriy etiladi. Rossiya Davlat qurilishi tomonidan tasdiqlandi va kuchga kirdi:

· GESNr-2001 "Ta'mirlash-qurilish ishlari uchun davlat elementar smeta normalari";

· GESN-2001 “Umumiy qurilish ishlari uchun davlat elementar smeta normalari”;

GESNm-2001 "Uskunalarni o'rnatish uchun davlat elementar hisoblangan normalar"

HPES tarkibi va bajarilishi uchun zarur bo'lgan resurslarga bo'lgan ehtiyojni aniqlash uchun mo'ljallangan qurilish ishlari ob'ektlarda resurs usulidan foydalangan holda xarajatlar smetasini (smetasini) tuzish, shuningdek bajarilgan ishlar uchun to'lovlar va materiallarni hisobdan chiqarish.

Rossiya davlat qurilishi federal birlik narxlarini (FER, FERr va FERm) faqat Moskva viloyati uchun ishlab chiqadi. Bundan tashqari, Moskva viloyati uchun narxlar Gosstroy tomonidan narxlarni mintaqaviy sharoitlarga bog'lash uchun qurilishda narxlarni belgilash uchun mintaqaviy markazlarga o'tkaziladi. Majburiylashtirilgandan so'ng, narxlar to'plami keyingi tasdiqlash uchun Davlat qurilishiga yuboriladi. Hozirgi vaqtda yangi me'yoriy-huquqiy bazani ishlab chiqish jarayoni hali tugallanmagan. Yangi me’yoriy-huquqiy baza asosida ko‘chmas mulkni baholashni o‘tkazish maxsus bilim va ko‘nikmalarni talab qiluvchi juda murakkab va ko‘p vaqt talab qiluvchi vazifadir. Yangi me'yoriy-huquqiy bazani baholash amaliyotiga kirishi uchun ko'chmas mulkni baholashning amaliy muammolarini hal qilishga moslashtirilgan dasturiy ta'minot va hisoblash tizimlarini ishlab chiqish bo'yicha bir qator ishlarni amalga oshirish kerak.

So'nggi paytlarda qurilishda narx belgilash bo'yicha mintaqaviy markazlar faol ishlay boshladi, axborot xizmatlarini ko'rsatishga ixtisoslashgan firmalar paydo bo'ldi, masalan, NPF markazi axborot texnologiyalari qurilishda."

Va faqat ko'chmas mulk baholovchilari hali ham o'tgan asrning 70-yillarining uzoq vaqtdan beri eskirgan to'plamlaridan foydalanadilar va shu bilan birga ular asosida ob'ektlarning "bozor qiymatini" oqlaydilar. Tajribali baholovchilar, birinchi navbatda, birlik narxlariga kiritilgan xarajatlar ro'yxati, o'rtacha indeksatsiya, texnologiyalardagi nomuvofiqlik, ish hajmining nisbati va boshqalar bilan bog'liq bo'lgan UPVS to'plamlaridan foydalanishning kamchiliklarini uzoq vaqtdan beri tushunishgan.

Shunday qilib, UPVS kollektsiyalarida quyidagi xarajatlar moddalari hisobga olinadi:

· bevosita xarajatlar;

umumiy xarajatlar;

Rejalashtirilgan jamg'arma (foyda);

qurilish maydonchasini ajratish va rivojlantirish uchun umumiy maydon xarajatlari;

loyihalash va tadqiqot ishlarining narxi;

qishda ishlarni ishlab chiqarish bilan bog'liq xarajatlar;

Mukofot ish haqining qiymati

doimiy korxona direksiyasini saqlash xarajatlari;

· vaqtinchalik bino va inshootlarni tugatishdan ko'rilgan zararlar;

· ishchilarni 3 km dan ortiq masofaga tashish xarajatlari. jamoat transporti yo'qligida;

· ishning mobil xususiyati uchun xodimlarga bonuslarni to'lash qiymati.

Tajribali baholovchilar o'z hisob-kitoblarida analoglar yoki konsolidatsiyalangan hisob-kitoblarga tuzatishlar asosida o'zlarining ishlanmalaridan foydalanadilar.

P.G.Grabovoy, S.P.Korostelevning "Mulkni baholash, I qism. Ko'chmas mulkni baholash" ishida aniq misolda ko'rsatilgandek, UPVS metodologiyasidan foydalangan holda turar-joy ko'chmas mulkini almashtirish qiymatini hisoblash natijalari sezilarli darajada, bir necha marta. , bozor ko'rsatkichlaridan farq qiladi.

Biroq, Rossiya Baholovchilar Jamiyati Ekspertlar kengashi tomonidan ko'rib chiqilgan hisobotlarning aksariyatida ko'chmas mulkning bozor qiymatini baholash hali ham eskirgan UPVSga asoslanadi. Bundan tashqari, ushbu hisob-kitoblar natijalarini bozor ko'rsatkichlariga qandaydir tarzda yaqinlashtirish uchun ularga "tadbirkorning foydasi" deb ataladigan ma'lum bir ko'paytirish omili kiritiladi. Bu mutlaqo o'zboshimchalik bilan qabul qilinadi, chunki zamonaviy sharoitda bu ko'rsatkichni bozordan olib tashlash mumkin emas. Bu erda shuni ta'kidlash kerakki, IVS-2003 ga muvofiq, "bozor qiymatini qo'llash faqat bozor ma'lumotlari asosida baholashni talab qiladi". RSAni qo'llashda baholovchi hisobotda aks ettirilishi kerak bo'lgan bozor bo'lmagan qiymatni aniq belgilaydi.

Rossiyada G'arb baholovchilaridan (WESSEXS, LAXTONS, R.S.MEANS misolida) mavjud bo'lgan qurilish narxining jamlangan asosiy ko'rsatkichlari bo'yicha ishonchli ma'lumotlar bazasi hali ham mavjud emas.

Hozirgi vaqtda ko'chmas mulkni baholash bo'yicha tan olingan asosiy ma'lumotlar bazasi Co-Invest MChJ ishlanmalari hisoblanadi. Ushbu firma har chorakda “Qurilishda narx indekslari” byulleteni, shuningdek, “Baholovchining qoʻllanmasi” turkumini nashr etadi: “Sanoat binolari”, “Turarjoy binolari”, “Milliy qurilish bozorlarida valyutalarning xarid qobiliyati paritetlari toʻplamlari”, “Qoʻllanma. joriy narxlar darajasida binolar va inshootlarni almashtirish qiymati va boshqalar.

Ushbu nashrlardan foydalanganda shuni yodda tutish kerakki, ularning hisob-kitoblarining aksariyati rejalashtirilgan iqtisodiyotning me'yoriy bazasiga asoslanadi, ma'lum narx koeffitsientlari bilan indekslanadi va shuning uchun baholashning yakuniy natijalari yuqorida ko'rsatilgan sabablarga ko'ra sezilarli xatolikka olib kelishi mumkin. . Muayyan indekslarni qo'llashda ularni hisoblash uchun zarur shartlarni diqqat bilan o'rganish kerak.

Yaqinda nashr etilgan va mamlakatda birinchi bo'lib e'lon qilingan, baholovchilar tomonidan kutilgan qurilish xarajatlari bo'yicha mintaqaviy qo'llanma (RCC-2006). U qurilish ishlarining turlari bo'yicha xarajat ko'rsatkichlarini, yig'ilgan xarajat ko'rsatkichlarini (UCS) va "ekspress optsionda zarur bo'lgan sarmoya miqdorini baholash uchun ma'lumotni" taqdim etadi. Aslida, oxirgi ta'rif zamonaviy binolar va inshootlarning analoglari ob'ektlarining taxminiy narxini anglatadi. RCCning III qismida "konstruktiv elementlarning texnik-iqtisodiy ko'rsatkichlari bo'lgan analog ob'ektlar, umuman ob'ekt uchun texnik-iqtisodiy ko'rsatkichlarga ega bo'lgan o'xshash ob'ektlar va turar-joy binolari va ijtimoiy ob'ektlarning narxini aniqlash uchun tavsiya etilgan texnik-iqtisodiy ko'rsatkichlarning yig'ma jadvali mavjud. va madaniy ob'ektlar". Xarajat ko'rsatkichlari "Moskva viloyati" uchun 01.01.2006 yildagi narxlarda belgilanadi. Ma'lumotnomada 18 turdagi zamonaviy turar-joy binolari va 27 ta noturarjoy ko'chmas mulk ob'ektlari bo'yicha narx ko'rsatkichlari kiritilgan. RCC-2007da ushbu ob'ektlar ro'yxati sezilarli darajada kengaytirildi.

RCCning nashr etilishi uni ko'chmas mulk va biznesni baholash tartib-qoidalarida qo'llash uchun sharoit yaratadi. Agar ko‘chmas mulkni baholashda “Yig‘ma qiymat ko‘rsatkichlari” qo‘llanmasining II qismidan foydalanish mumkin bo‘lsa, xo‘jalik faoliyatini baholashning xarajat yondashuvida “Bino va inshootlarning ob’ektlari-analoglari” III qismidan foydalanish mumkin.

Shunday qilib, RCC to'plamlari ko'chmas mulkni baholashning asosiy asosiga aylanishi kerak. Biroq, bu to'plamlarda sezilarli kamchiliklar mavjud. Asosiysi, ular dastlabki ma'lumotlarni va analoglar narxining olingan qiymatlarining asosiy taxminlarini taqdim etmaydi. Shunday qilib, yakuniy ko'rsatkichlarda uskunaning qanday o'ziga xos tarkibi hisobga olinganligi, quruvchining boshqa xarajatlariga nima kiritilganligi va hokazolar to'liq aniq emas. Baholovchilar, tahlilchilar va baholovchilarning RCCni takomillashtirish yo'nalishidagi birgalikdagi ishi ko'chmas mulkni baholovchilar uchun zarur bo'lgan axborot bazasini yaratishga olib kelishi mumkin.

Hozirgi vaqtda baholash faoliyatini rivojlantirishning asosiy yo'nalishi ko'chmas mulkning bozor qiymatini baholashga aylanmoqda. Bu mamlakatimizda ko‘chmas mulkning haqiqiy bozor qiymati bo‘yicha ma’lumotlar bazasi to‘planayotgani tufayli mumkin bo‘lmoqda.

Baholash agentliklarida turar-joy ko'chmas mulkini baholash jarayonini soddalashtirish uchun uning bir qator parametrlariga qarab turar-joy mulkining narxini hisoblash imkonini beruvchi kvartira qiymatining regression modelidan foydalanish mumkin.

Bunday modelni qurish misoli 2005 yil dekabr oyidagi "Ko'chmas mulk" jurnalida keltirilgan. Model Novosibirsk shahrining turli tumanlarida turli xil iste'mol xususiyatlariga ega uy-joylarni amalga oshirish bilan shug'ullanadigan bir nechta ko'chmas mulk kompaniyalarining narxlari ro'yxatiga muvofiq qurilgan. Tahlil qilish uchun quyidagi parametrlar bo'yicha 450 ta xonadon (har bir turdagi kvartira uchun 150 ta variant - bir, ikki, uch xonali) bo'yicha ma'lumotlar to'plandi:

kvartiraning narxi,

turar joy joylashgan hudud,

mulk turi:

davlat uy-joylari,

Xususiylashtirish shartnomasi bo'yicha sotib olingan uy-joy;

Sotib olish va sotish shartnomasi bo'yicha sotib olingan mulk

* kvartira joylashgan binoning materiali:

Panel, g'isht, monolit,

* uy turi:

Elita,

yaxshilangan tartib,

tipik,

to'liq o'lcham,

- "Xrushchev",

uyning qavati,

kvartira joylashgan qavat,

kvartiraning umumiy maydoni,

kvartiraning yashash maydoni,

oshxona maydoni,

balkon yoki lodjiya mavjudligi,

telefonga ega bo'lish.

Keling, bir xonali kvartiralar misolida modelni qurish tartibini batafsil ko'rib chiqaylik.

Modelni qurishning birinchi bosqichida bir-biriga kuchli bog'liq bo'lgan parametrlarni aniqlash uchun korrelyatsiya koeffitsientlari matritsasi tahlil qilindi. Asosiy vazifa korrelyatsiya koeffitsienti 0,8 qiymatidan oshmaydigan shunday omillarni tanlash edi. Tahlil natijalariga ko'ra korrelyatsiya koeffitsientlari matritsasi qurildi, unda 6 ta omil, ya'ni dastlab yig'ilganlarning yarmi hisobga olinadi, chunki qolgan omillar korrelyatsiya koeffitsientiga qo'yilgan shartni qondirmadi.

Tanlangan omillar bo'yicha to'plangan ma'lumotlarga asoslanib, quyidagi regressiya modeli qurildi:

C \u003d -10,12 + 9,24 Jami + 35,62 * x1 - 21,17 * x2 + 15,07 * x3 +

65 * x4 + 64,48 * x5 (3,1)

yoki umuman:

C \u003d -a0 + asStot + a1x1 + arr + a3x3 + a4x4 + a5x5 (3.2)

Taqdim etilgan tenglamada quyidagi belgilar qo'llaniladi:

C - quyida belgilangan parametrlarga ega kvartiraning narxi,

Stot - kvartiraning umumiy maydoni,

x1 - bu kvartira joylashgan hududni tavsiflovchi qo'g'irchoq o'zgaruvchi,

x2 - kvartira joylashgan uyning materialini tavsiflovchi qo'g'irchoq o'zgaruvchi;

x3 - baholangan kvartira joylashgan binoning qavatlar sonini tavsiflovchi o'zgaruvchi;

x4 - kvartira joylashgan qavatni tavsiflovchi qo'g'irchoq o'zgaruvchi;

x5 - bu kvartirada telefon mavjudligini tavsiflovchi qo'g'irchoq o'zgaruvchi.

Ushbu model uchun statistik ko'rsatkichlar olingan natijalarning ahamiyatini tasdiqladi.

Shunday qilib, natijada olingan model kvartiralarning o'rtacha narxining Novosibirsk shahrining uy-joy bozoridagi parametrlariga bog'liqligini juda yaxshi aks ettiradi (ekstremal variantlarni hisobga olmagan holda).

Taqdim etilgan modellar Novosibirsk shahridagi "Jilfond" va "Amir - Real Estate" ko'chmas mulk agentliklarida amaliyotga tatbiq etildi, ularda sotiladigan kvartiralarning narxini baholash uchun doimiy xodimlar mavjud, shuningdek, garov sifatida ishlaydi. kredit shartnomalari. Shuni ta'kidlash kerakki, mutaxassislar ularni qo'llash samaradorligini yuqori baholadilar.

Baholovchilar duch keladigan ikkinchi muhim muammo - kelajakda kvartiraning qiymatini bashorat qilish. Bu muammo, ayniqsa, ipoteka uchun kvartiraning narxini baholashda dolzarb bo'lib qoladi, chunki kelajakda kvartirani sotish amalga oshiriladi va bir yil davomida kvartira narxining o'sish sur'atlarini aniqlash muhim ahamiyatga ega. kredit shartnomasi.

Ikkilamchi uy-joy bozorida narxlar dinamikasi modelini yaratish uchun dastlabki ma'lumotlar tegishli yillarning choraklari bo'yicha Real Estate jurnallaridan olingan. Har bir yil uchun 240 ta xonadon bo'yicha ma'lumotlar to'plangan - har bir turdagi kvartira uchun 80 tadan (bir, ikki, uch xonali kvartiralar). . Modelni yaratishning asosiy maqsadi ikkilamchi bozorda ko'chmas mulk narxlarini o'zgartirish modelini aniqlashdir.

Kvartiralar bo'yicha to'plangan ma'lumotlarning tuzilishi shaklda ko'rsatilgan. 2.1, 2.2, 2.3.

Guruch. 2.1. Modelni qurishda hisobga olinadigan kvartiralarning tuzilishi, turar-joy turlari bo'yicha

Guruch. 2.2. Modelni qurishda hisobga olinadigan kvartiralarning tuzilishi, turar-joy turlari bo'yicha

Guruch. 2.3. Modelni qurishda hisobga olinadigan kvartiralarning tuzilishi, uyning materiali turi bo'yicha

Vaqtni tahlil qilish iqtisodiy hodisalar evolyutsiyaning har xil turlarini farqlaydi.

1. Trend, trend yoki uzoq muddatli harakat. Trendning qat'iy ta'rifi yo'q, u intuitiv tarzda ochiladi. Trend uzoq vaqt davomida saqlanib turadigan ma'lum bir yo'nalishdagi sekin o'zgarishlarga mos keladi.

2. Tsikl, qisqa muddatli komponent - tez kvazi-davriy harakat, bunda ortish fazasi va pasayish fazasi mavjud.

3. Mavsumiy komponent - tsikldan farqli ravishda muntazam ravishda sodir bo'ladigan o'zgarishlar.

4. Tasodifiy tebranishlar, effektlar - nisbatan yuqori chastotali xaotik harakat, u ozmi-ko'pmi doimiydir.

Ba'zi statistik qatorlar evolyutsiyaning u yoki bu turini sof shaklda ifodalaydi, lekin ularning aksariyati barcha yoki alohida komponentlarning birikmasidir.

Nazariy jihatdan, narx dinamikasi qatori trend, mavsumiy komponent va tasodifiy tebranishlarning kombinatsiyasidir. Ustida hozirgi bosqich Ko'chmas mulk bozorini rivojlantirish jarayonida kvartira narxining mavsumiy tarkibiy qismi buziladi, bu narxlarning yuqori o'sish sur'atlari va ko'rib chiqilayotgan bozorning investitsion jozibadorligi bilan bog'liq. Shuning uchun ko'rib chiqilayotgan dinamik seriyadagi tendentsiyani ta'kidlashga alohida e'tibor berildi.

Kvartiralar uchun narxlar dinamikasi qatoriga ko'ra, quyidagi model qurilgan.

Ikkinchi darajali polinom:

yi = a + bt2, (3.3)

bu erda i - kvartira turi,

t - vaqt davri.

Shuni ta'kidlash kerakki, statistikada qo'llaniladigan mezonlarga muvofiq, korrelyatsiya koeffitsienti 1 ga yaqin (0,7 dan ortiq), muhimlik koeffitsienti F 0,03 dan kam bo'lishi kerak (mavjud model parametrlari uchun).

Shunday qilib, olingan modellar Novosibirsk shahrining ikkilamchi uy-joy bozoridagi narxlar dinamikasini yaxshi aks ettiradi.

Olingan modelga ko'ra, bir xonali kvartiralar narxining o'sishi 2006 yilda 22,0 foizni tashkil etishi kerak bo'lsa, haqiqiy o'sish 24,3 foizni tashkil etdi.

Ushbu modelga ko'ra, 2006 yilda Novosibirsk shahrida ikki xonali kvartira narxining o'sishi 21,7% bo'lishi kerak edi, aslida esa o'sish sur'ati 21,6% edi.

Taqdim etilgan modelga ko'ra, 2006 yilda Novosibirsk shahridagi uch xonali kvartira narxining o'sishi 21,5% bo'lishi kerak edi, aslida esa o'sish sur'ati 31,0% ni tashkil etdi.

Mutaxassislarning fikriga ko'ra, natijada olingan model ko'chmas mulk bozoridagi hozirgi vaziyatni etarli darajada tavsiflaydi. 2006 yil oxiriga kelib, ayrim turdagi kvartiralar uchun uy-joy narxining o'sishi prognozi real ma'lumotlarga to'g'ri keladi, chunki mutaxassislar tomonidan taxmin qilingan bozor o'sishi 20-30% ni tashkil qiladi.

Baholovchi doimiy ravishda kvartiralarning narxini bashorat qilish muammosiga duch keladi, bu muammo, ayniqsa, kreditlash uchun baholashda keskindir. Qarorning to'g'riligi mutaxassisning tajribasiga, malakasiga, shuningdek baholanayotgan ob'ekt bozorida to'plangan ma'lumotlarning sifatiga bog'liq. Mutaxassislar ishida tavsiya etilgan statistik modellardan foydalanish prognozlarning aniqligini, shuningdek, turar-joy ko'chmas mulkini baholash sifatini oshirishga yordam beradi.

ROSSIYA DAVLAT XIZMATI AKADEMİYASI

ROSSIYA FEDERASİYASI PREZIDENTI TOTIDA

Oliy kasbiy ta'lim federal davlat ta'lim muassasasi

"SHIMOLIY-G'ARBIY DAVLAT XIZMATI AKADEMİYASI"

Kaluga shahrida

moliya va kredit

DIPLOM ISHI

Kaluga

Kirish

Bob 1. Ko'chmas mulkning bozor qiymatini baholashning nazariy asoslari

1.1 Ko'chmas mulkni baholash: asosiy tushunchalar va baholash tamoyillari

1.2 Ko'chmas mulk qiymatini baholashning yondashuvlari va usullari

1.3 Mulkni baholash masalalari

2-bob. Mulkning bozor qiymatini aniqlash

2.1 Mavzuning tavsifi

2.2 Narx yondashuvi bo'yicha ko'chmas mulkning bozor qiymatini aniqlash

2.3 Bozor yondashuvi doirasida ko'chmas mulkning bozor qiymatini aniqlash

2.4. doirasida ko'chmas mulkning bozor qiymatini aniqlash daromadli yondashuv

3.1 Baholash ob'ektining bozor qiymatining yakuniy qiymatini aniqlash

Xulosa

Adabiyotlar ro'yxati

Kirish

Mamlakatimizning bozor iqtisodiyotiga o‘tishi fan va amaliyotning qator yangi yo‘nalishlarini, xususan, ko‘chmas mulkni baholashni chuqur rivojlantirishni taqozo etdi.

Ko'chmas mulk bozori milliy sektordir bozor iqtisodiyoti, bu ko'chmas mulk ob'ektlari, bozorda faoliyat yurituvchi xo'jalik yurituvchi sub'ektlar, bozorning ishlash jarayonlari, ya'ni. ko'chmas mulkni ishlab chiqarish (yaratish), iste'mol qilish (foydalanish) va ayirboshlash jarayonlari va bozorni boshqarish va bozor faoliyatini ta'minlovchi mexanizmlar (bozor infratuzilmasi va huquqiy muhiti).

Hozirgi vaqtda ko'chmas mulk bozoriga turar-joy xonalari va xonalari, ma'muriy binolar va binolar, sanoat va tijorat maqsadlaridagi binolar, kottejlar, yozgi uylar va er uchastkalari bo'lgan qishloq uylari kiradi. Ko'chmas mulk bozorining mintaqaviy xususiyatlarini hisobga olish kerak.

Ishlab chiqarish va iqtisodiy amaliyotda xo'jalik yurituvchi sub'ektlar korxonalar mulkining bozor qiymatini baholash zarurati tug'ilgan holatlar ko'p. Mulkni sotib olish va sotish, garov evaziga kredit berish, sug'urta qilish, mulkiy nizolarni hal qilish, soliqqa tortish va boshqalar bo'yicha biron bir operatsiyani baholashsiz amalga oshirib bo'lmaydi.

Ko'chmas mulkning bozor qiymatini aniqlash murakkab va o'ziga xos jarayondir, chunki ikkita mutlaqo bir xil mulkni topish deyarli mumkin emas. Binolar bir xil standart loyiha bo'yicha qurilgan bo'lsa ham, lekin turli er uchastkalarida joylashgan bo'lsa ham, ularning narxi sezilarli darajada farq qilishi mumkin.

Dissertatsiya mavzusining dolzarbligi shundaki, bugungi kunda ko'chmas mulk qiymatini malakali va ob'ektiv baholashga bo'lgan ehtiyoj ortib bormoqda va mulkni baholash instituti hali to'liq shakllanmagan, ma'lumotlar yo'q. Baholash bazasi, Rossiyada baholovchilarning kasbiy tayyorgarligi hali jahon darajasiga chiqmagan.

Ishning maqsadi - mulkning bozor qiymatini aniqlash va uni oshirish yo'llarini asoslash.

Ushbu maqsadga erishish uchun quyidagi vazifalarni hal qilish kerak:

1. Ko'chmas mulkning bozor qiymatini baholashning nazariy asoslarini o'rganish;

2. Baholash obyekti va uning muhitini tavsiflash;

3. Umumiy qabul qilingan uchta yondashuv asosida baholash obyektining bozor qiymatini asoslash;

Tadqiqot ob'ekti - mulkning bozor qiymatini aniqlash tartibi.

Tadqiqot mavzusi - mulkning bozor qiymatini asoslash va uni oshirish bo'yicha tavsiyalar ishlab chiqish.

Tarkibiy jihatdan ish kirish, uch bob, xulosa va foydalanilgan adabiyotlar ro‘yxatidan iborat. Birinchi bobda ko‘chmas mulkni baholashning nazariy asoslari ko‘rib chiqiladi, ikkinchi bobda mulkning bozor qiymati hisoblab chiqiladi, uchinchi bobda baholash natijalari muvofiqlashtiriladi va ko‘chmas mulkning bozor qiymatini oshirish yo‘llari belgilanadi.

Tadqiqotning nazariy va uslubiy asosini bilishning dialektik metodi hamda o‘rganilayotgan muammo bo‘yicha olimlarning ishlari, davriy nashrlar va internet materiallari tashkil etadi. Bundan tashqari, quyidagi usullar qo'llanildi: iqtisodiy-statistik, monografik, hisob-konstruktiv, shuningdek, taqqoslash usuli.

Bob 1. Ko'chmas mulkning bozor qiymatini baholashning nazariy asoslari

1.1 Ko'chmas mulkni baholash: asosiy tushunchalar va baholash tamoyillari

Davlat, yuridik va jismoniy shaxslarning muayyan ehtiyojlarini qondirish, shuningdek, ularga egalik qilish va foydalanishdan foyda olish uchun turli xil imtiyozlar (obyektlar, narsalar, mulklar) yaratiladi, sotiladi va olinadi. U yoki bu mulk ob'ektining mavjud ehtiyojlarni qondirish imkoniyatidan va ushbu ob'ektga egalik qilish kelajakda olib keladigan foydadan uning qiymati, demak, tannarxiga bog'liq.

Ko'chmas mulk bilan bog'liq barcha operatsiyalar va bitimlar mulk qiymatini bilishni talab qiladi. Bozor sharoitida ko'chmas mulkning qiymati iqtisodiyot va jamiyatdagi omillar, tendentsiyalar va o'zgarishlarga bog'liq. Ko'chmas mulkni baholash zarurati quyidagi hollarda yuzaga keladi:

§ oldi-sotdi yoki lizing operatsiyalari;

§ korxonalarni korporativlashtirish va mulkiy ulushlarni qayta taqsimlash;

§ yangi aksiyadorlarni jalb qilish va qo'shimcha aksiyalar chiqarish;

§ ko'chmas mulk ob'ektlarini soliqqa tortish uchun kadastr bahosi: binolar va er uchastkalari;

§ ko'chmas mulkni sug'urtalash;

§ ko'chmas mulk garovi bilan kredit berish;

§ ko'chmas mulk ob'ektlarini korxona va tashkilotlarning ustav kapitaliga hissa sifatida kiritish;

§ investitsiya loyihalarini ishlab chiqish va investorlarni jalb qilish;

§ ko'chmas mulk ob'ektlarini tugatish;

§ meros huquqini, sud hukmini bajarish, mulkiy nizolarni hal qilish;

§ ko'chmas mulk ob'ektlariga bo'lgan mulk huquqini sotish bilan bog'liq boshqa operatsiyalar.

Ko'chmas narsalarga (ko'chmas mulk, ko'chmas mulk) er uchastkalari, yer qa'ri uchastkalari, ajratilgan suv havzalari, va er bilan chambarchas bog'liq bo'lgan barcha narsalar, ya'ni ularning maqsadiga mutanosib ravishda zarar etkazmasdan ko'chirilishi mumkin bo'lmagan narsalar, shu jumladan o'rmonlar, ko'p yillik plantatsiyalar, binolar, inshootlar. Ko'chmas narsalarga, shuningdek, davlat ro'yxatidan o'tkazilishi kerak bo'lgan havo kemalari va dengiz kemalari, ichki navigatsiya kemalari, kosmik ob'ektlar kiradi. Qonunga ko'ra, boshqa mulk ham ko'chmas mulk sifatida tasniflanishi mumkin.

Ko'chmas mulkni baholashda er qiymatga ega, obodonlashtirish esa qiymatga hissa sifatida qaraladi.

Ko'chmas mulk erkin fuqarolik muomalasida bo'lib, turli bitimlar ob'ekti bo'lib, uning qiymatini baholash zaruriyatini keltirib chiqaradi, ya'ni. har xil turdagi ko'chmas mulkning ma'lum bir vaqtda pul ekvivalentini aniqlashda.

Hozirgi iqtisodiyotda qiymatning ko'plab turlari mavjud. Ular turli ehtiyojlar va funktsiyalar tufayli zarurdir. Bunga qarz qiymati, sug'urta qiymati, adolatli bozor qiymati, balans qiymati, ijara qiymati, qutqaruv qiymati, investitsiya qiymati va boshqalar kiradi. Biroq, umuman olganda, qiymatni ikki toifaga bo'lish mumkin: ayirboshlash qiymati va foydalanish qiymati.

Ayirboshlash qiymati - bu talab va taklif omillari tomonidan o'rnatilgan muvozanatga asoslangan erkin, ochiq va raqobatbardosh bozorda hukmronlik qiladigan narx. U ba'zan ob'ektiv xarajat deb ataladi, chunki u real iqtisodiy omillar bilan belgilanadi.

Foydalanish qiymati - muayyan foydalanuvchi yoki foydalanuvchilar guruhi uchun mulkning qiymati, ya'ni. doimiy faoliyatning bir qismi sifatida foydalaniladigan ko'chmas mulk qiymati (masalan, zavod tomonidan foydalaniladigan ko'chmas mulk).

Qiymatning barcha turlari ichida eng keng tarqalgani bozor qiymati - bozor munosabatlari sharoitida qiymatning asosiy turi hisoblanadi. Bozor qiymatini aniqlashda biz bozorning o'tmishda mavjud bo'lganligi (mulk allaqachon sotilgan), hozirgi paytda (mulk sotish uchun yaratilgan) va kelajakda mavjud bo'lishidan kelib chiqamiz, chunki na o'tmish, na bozorning hozirgi holati bunga zid keladi.

Yuqorida aytilganlarga asoslanib, xulosa qilishimiz mumkinki, nafaqat bozorning o'zi, balki bozor tomonidan shakllantiriladigan vositalar ham, eng muhimi, tannarx, uch komponentli xususiyatga ega. Shu nuqtai nazardan, biz xarajatlarni aytishimiz mumkin:

Yaroqli narx, ya'ni. ma'lum bir bozorda eng ehtimoliy narx;

Haqiqatan ham bozorga asoslangan, chunki ma'lum bir ob'ektning narxini o'z ichiga olgan bozor qiymatlari maydoni faqat erkin, ochiq va raqobatbardosh bozor omillari ta'siri ostida shakllanadi;

Darhaqiqat, bu ob'ektivdir, chunki u ishlab chiqaruvchi (sotuvchi), xaridor va investor bozorining barcha asosiy sub'ektlarining fikrlarini aks ettiradi va shu bilan tomonlarning bozor manfaatlarini yo'qotadi.

O'zimizni xaridor o'rniga qo'yish orqali o'tmishdan, quruvchi o'rniga o'zimizni qo'yish orqali hozirgi paytdan va agar o'zimizni investor o'rniga qo'ysak, kelajakdan qiymat olish mumkin. Ko'chmas mulkni baholashning uchta asosiy yondashuvi shundan kelib chiqadi: bozor, xarajat va daromad yondashuvlari.

Qiymatni aniqlashning asosiy vazifasi baholash ob'ektiga egalik qilishdan keladigan kelajakdagi foyda miqdorini, sifatini va davomiyligini bashorat qilish va ushbu imtiyozlarni haqiqiy qiymat. Mulkni baholash tamoyillari asosida tahlil qilinadi.

Baholash tamoyillari to'rt guruhga bo'lingan:

1) foydalanuvchi idrokiga asoslangan tamoyillar (foydalilik, almashtirish va kutish tamoyillari);

2) ko'chmas mulkni ekspluatatsiya qilish jarayonidan kelib chiqadigan tamoyillar (hissa, qoldiq unumdorlik, marjinal unumdorlik, balans, iqtisodiy hajm va iqtisodiy bo'linish tamoyillari);

3) bozor muhitining harakati bilan belgilanadigan tamoyillar (alternativlik, o'zgaruvchanlik, bog'liqlik, talab va taklif, raqobat va muvofiqlik tamoyillari);

4) eng yaxshi va eng samarali foydalanish tamoyili baholashning asosiy tamoyilidir. Bu tamoyil boshqa barcha tamoyillarni birlashtiradi va har qanday ko'chmas mulkni baholashning asosi hisoblanadi.

Ko'chmas mulkni baholashning zaruriy sharti ko'chmas mulk bozorining ishlash xususiyatlarini hisobga olishdir, chunki ko'chmas mulk bozorining holati daromadlar oqimiga, xavf darajasiga va mulkni sotishning mumkin bo'lgan narxiga sezilarli ta'sir ko'rsatadi. kelajakda ma'lum bir nuqta, ya'ni. daromad yondashuvidan foydalangan holda baholashda foydalaniladigan asosiy ma'lumotlar bo'yicha.

1.2 Ko'chmas mulk qiymatini baholashning yondashuvlari va usullari

Ko'chmas mulkni baholashda qiymatni aniqlashning uchta umumiy qabul qilingan yondashuvi mavjud: qimmat, bozor va foydali. Har bir yondashuvning o'ziga xos usullari, usullari va tartiblari mavjud. Turli mulk ob'ektlarini baholashga yondashuvlarning kontseptual o'xshashligi aniqlandi. Shu bilan birga, baholanayotgan ob'ektning turi o'ziga xos baholash muammolaridan kelib chiqadigan o'ziga xos usullarning xususiyatlarini aniqlaydi, qoida tariqasida, faqat bu tur mulk.

Xarajat yondashuvi

Ko'chmas mulkni baholashda xarajat yondashuvi ko'chmas mulk ob'ektini yaratish xarajatlarini baholanadigan yoki taqqoslanadigan ob'ektlarning qiymati bilan solishtirishga asoslanadi. Yondashuv investorning ko'chmas mulkni sotib olish qobiliyatini o'rganishga asoslanadi va almashtirish tamoyilidan kelib chiqadi, bunda xaridor zarur ehtiyotkorlik bilan ob'ekt uchun tegishli binoni olish qiymatidan kattaroq miqdorni to'lamaydi. muhim kechikishlarsiz yaqin kelajakda maqsad va sifat jihatidan o'xshash ob'ektni qurish va qurish.

Ushbu yondashuvda baholash jarayonining asosiy bosqichlari:

1. Foydalanishni optimallashtirish maqsadida tekin va mavjud yerlarni olish yoki uzoq muddatga ijaraga berish xarajatlarini hisoblash;

2. Baholanayotgan binoni almashtirish qiymatini baholash. O'zgartirish qiymatini hisoblash ko'rib chiqilayotgan ob'ektni ma'lum bir sanada o'xshash ob'ektlar uchun joriy narxlar va ishlab chiqarish shartlaridan kelib chiqqan holda qayta yaratish xarajatlarini hisoblash asosida amalga oshiriladi.

3. Mulkning jismoniy, funksional va tashqi eskirish miqdorini aniqlash;

4. Tadbirkorlik foydasining qiymatini baholash (investor foydasi);

5. Baholash ob'ektining yakuniy qiymatini amortizatsiya bo'yicha almashtirish qiymatini to'g'rilash, keyinchalik olingan qiymatni er uchastkasi qiymatiga oshirish orqali hisoblash.

Yaqinda foydalanishga topshirilgan ob'ektlarni baholashda xarajat yondashuvi eng mos keladi, u yerning oqilona asosli qiymati va yaxshilanishlarning kam to'plangan amortizatsiyasi sharoitida eng ishonchli natijalarga olib keladi. Xarajat yondashuvi rejalashtirilgan ob'ektlar, maxsus maqsadlar uchun mo'ljallangan ob'ektlar va boshqa mulklar qiymatini baholashda asoslanadi, ular bo'yicha bitimlar bozorda kamdan-kam tuziladi va sug'urta maqsadlarida baholashda foydalanish mumkin. Ushbu yondashuv rekonstruksiya qilinadigan ob'ektlarni baholashda qurilish xarajatlari operatsion daromadlarning oshishi yoki mulkni sotishdan tushgan tushumlar bilan qoplanishini aniqlash imkonini beradi. Bu holda xarajat yondashuvidan foydalanish ortiqcha investitsiyalar xavfini oldini oladi.

Shuningdek, xarajat yondashuvi hibsga olinganda yuridik va jismoniy shaxslarning mol-mulkini soliqqa tortish maqsadlarida qo'llaniladi. ko `chmas mulk, yer uchastkasidan eng yaxshi va samarali foydalanishni tahlil qilish.

Er uchastkasining qiymatini aniqlash

San'atga muvofiq. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 35-moddasi, birovning erida joylashgan bino, inshoot, inshootga egalik huquqi boshqa shaxsga o'tgandan so'ng, u bino, inshoot egallab turgan er uchastkasining tegishli qismidan foydalanish huquqini oladi. tuzilishi va ulardan foydalanish uchun zarur bo'lgan, avvalgi egasi bilan bir xil sharoitlarda va bir xil miqdorda.

Yerni baholashning barcha usullaridan qiyosiy sotish tahlili usuli hal qiluvchi ahamiyatga ega.

Baholanayotgan ob'ekt qurilishining o'rnini bosish qiymati joriy narxlarda yangi (yig'ilgan amortizatsiyadan tashqari) va baholash sanasi bilan bog'liq holda hisoblanadi. O'zgartirish qiymatini aniqlash uchun asos ob'ektni qurish va uni mijozga etkazib berish bilan bog'liq xarajatlarni hisoblash hisoblanadi. Ushbu xarajatlarni hisobga olish tartibiga qarab, qurilish xarajatlarida to'g'ridan-to'g'ri va bilvosita xarajatlarni ajratish odatiy holdir.

To'g'ridan-to'g'ri xarajatlar qurilish bilan bevosita bog'liq (materiallar narxi, ish haqi qurilish ishchilari, qurilish mashinalari va mexanizmlarining narxi va boshqalar). Bilvosita xarajatlar - qurilish bilan bevosita bog'liq bo'lmagan xarajatlar (loyiha-smeta tashkilotlariga to'lovlar, yerga investitsiyalar qiymati, marketing, sug'urta va reklama xarajatlari va boshqalar). Ishlab chiqaruvchining foydasi qurilishni boshqarish va tashkil etish, umumiy nazorat va rivojlanish bilan bog'liq tadbirkorlik xavfini aks ettiradi. Tadbirkorning foydasi ob'ektni sotishdan olingan foydaning bir qismi sifatida belgilanadi. Foiz miqdori va tegishli asosdan (mulk qiymatining tarkibiy qismidan) qat'i nazar, tadbirkorlik foydasi miqdori doimiy bo'lib qoladi.

Ko'chmas mulk ob'ektlari qiymati bo'yicha qiyosiy ma'lumotlarning asosiy manbai hisoblanayotgan ob'ektlar kabi inshootlarni qurish bo'yicha qurilish shartnomalari hisoblanadi. Bundan tashqari, dizayn baholovchilari odatda tugallangan uylar, ofis binolari, kvartiralar, mehmonxonalar, do'kon binolari va sanoat binolari uchun joriy narxlarning o'z ma'lumotlar bazalarini saqlaydilar. Hozirgi vaqtda Rossiyada tegishli narx indekslari bilan belgilanadigan standartlar va narx darajalari tizimi mavjud.

Turli xil tabiiy va funksional omillar ta'sirida qurilgan ob'ektlar o'zlarining ekspluatatsion sifatlarini yo'qotadilar va yo'q qilinadi. Bundan tashqari, ob'ektning bozor qiymatiga bevosita muhitning tashqi iqtisodiy ta'siri va bozor muhitidagi o'zgarishlar ta'sir ko'rsatadi. Shu bilan birga, jismoniy eskirish (ish qobiliyatini yo'qotish), funktsional qarish (ilmiy-texnika taraqqiyoti tufayli texnologik muvofiqlikni va xarajatlarni yo'qotish), tashqi yoki iqtisodiy eskirish (tashqi muhitning o'zgarishi nuqtai nazaridan ob'ektning jozibadorligining o'zgarishi). va mintaqadagi iqtisodiy vaziyat) farqlanadi. Ushbu turdagi amortizatsiya birgalikda ob'ektni almashtirish qiymati va baholash ob'ektini qayta ishlab chiqarish (almashtirish) qiymati o'rtasidagi farq bo'lgan to'plangan amortizatsiyani tashkil qiladi.

Bino yoki inshootning texnik holati to'g'risidagi ma'lumotlarning eng to'liq va ishonchli manbai bu tabiiy tadqiqot materiallari. Bunday so'rovlarni o'tkazishning birinchi sharti baholash ob'ektining funktsional maqsadining aniq ta'rifi bo'lishi kerak: maqsadli maqsadlarda foydalanish yoki texnologik va funktsional parametrlarni o'zgartirish. Bunday holda, yuklarning o'zgarishi va binolarning qo'llab-quvvatlovchi tuzilmalariga ta'sir qilish chegaralarini taqdim etish kerak.

Tadqiqotlarni olib borishning ikkinchi sharti - tabiiy-iqlim parametrlari va ob'ekt joylashgan hududning ta'sirining o'ziga xos omillari va ularning texnogen faoliyat jarayonida o'zgarishi to'g'risida to'liq ma'lumot olishdir.

Bozorga yondashuv

Bozor yondashuvi usullarini qo'llashning zaruriy sharti - o'xshash ko'chmas mulk ob'ektlari (maqsadlari, hajmi va joylashuvi bo'yicha taqqoslanadigan) bilan taqqoslanadigan sharoitlarda (bitimning vaqti va bitimni moliyalashtirish shartlari) amalga oshirilgan bitimlar to'g'risidagi ma'lumotlarning mavjudligi. .

Qiyosiy yondashuv ko'chmas mulkni baholashning uchta asosiy tamoyiliga asoslanadi: talab va taklif, almashtirish va hissa. Ko'chmas mulkni baholashning ushbu tamoyillariga asoslanib, bozor yondashuvi baholanayotgan mulk qiymatini modellashtirish uchun taqqoslash elementlarini ajratib ko'rsatish va taqqoslanadigan mulklarning bozor ma'lumotlariga tuzatishlarni o'lchash uchun bir qator miqdoriy va sifat usullaridan foydalanadi.

Ko'chmas mulkni baholashga bozor yondashuvidagi asosiy tamoyil - almashtirish printsipi bo'lib, unda potentsial xaridor o'z nuqtai nazaridan shunga o'xshash mulkni sotib olish narxidan oshib ketadigan mol-mulk uchun narx to'lamaydi.

Bozor yondashuvi usullarini qo'llashdagi asosiy qiyinchiliklar Rossiya ko'chmas mulk bozorining shaffofligi yo'qligi bilan bog'liq. Aksariyat hollarda ko'chmas mulk bilan bog'liq operatsiyalarning real narxlari noma'lum. Shu munosabat bilan, ko'pincha baholashda sotuvga qo'yilgan ob'ektlar bo'yicha takliflar narxlaridan foydalaniladi.

Savdoni taqqoslash usuli baholanayotgan mulk bilan hajmi va foydalanish jihatidan o'xshash bo'lgan taqqoslanadigan mulklarning yaqinda sotilganligini tahlil qilish asosida mulkning bozor qiymatini aniqlaydi. Baholashning bu usuli bozor baholanayotgan mol-mulkning narxini taqqoslanadigan, raqobatbardosh mulklar bilan bir xil tarzda belgilashini nazarda tutadi. Savdoni taqqoslash usulini qo'llash uchun mutaxassislar bir qator baholash tamoyillaridan, jumladan almashtirish tamoyilidan foydalanadilar.

Savdoni taqqoslash usulini qo'llash quyidagi bosqichlarni ketma-ket bajarishdan iborat:

1. taqqoslanadigan foydali ob'ektlar bilan bog'liq barcha omillar to'g'risida ishonchli ma'lumot olish uchun bozorni batafsil o'rganish;

2. mos taqqoslash birliklarini aniqlash va har bir birlik uchun qiyosiy tahlil o'tkazish;

3. baholanayotgan ob'ektni tanlangan taqqoslash ob'ektlari bilan ularning sotuv narxlarini moslashtirish yoki solishtirilayotganlar ro'yxatidan chiqarib tashlash uchun solishtirish;

4. taqqoslanadigan ob'ektlar qiymatining bir qator tuzatilgan ko'rsatkichlarini baholash ob'ektining bozor qiymatiga keltirish.

Ko'chmas mulk bozoridagi operatsiyalar to'g'risida ma'lumot manbalari sifatida ko'chmas mulk idoralari, davlat manbalari, shaxsiy ma'lumotlar bazalari, nashrlar va boshqalardan foydalanish mumkin.

Taqqoslash birligini tanlagandan so'ng, taqqoslashning asosiy ko'rsatkichlari yoki elementlarini aniqlash kerak, ulardan foydalangan holda solishtiriladigan ko'chmas mulk ob'ektlarining sotib olish va sotish narxlariga zarur tuzatishlar kiritish orqali ob'ekt qiymatini modellashtirish mumkin.

Baholash amaliyotida ko'chmas mulk qiymatini aniqlashda taqqoslashning asosiy elementlari ko'chmas mulkka o'tkazilgan huquqlar, ko'chmas mulkni sotib olishda moliyaviy hisob-kitoblar shartlari, sotish shartlari (bitimning tozaligi), vaqt kabi farqlanadi. sotish, ob'ektning funktsional maqsadi, joylashuvi, kirish yo'llarining qulayligi, ob'ektning maydoni, texnik holati va binolarni tugatish darajasi.

Bu usul muntazam sotiladigan ob'ektlar uchun eng samarali hisoblanadi.

Sozlash o'lchov elementlarini ajratib ko'rsatish uchun miqdoriy va sifat usullari qo'llaniladi.

Miqdoriy usullarga quyidagilar kiradi:

juftlashgan savdo tahlili (bir taqqoslash elementi uchun tuzatishni aniqlash uchun ikki xil savdo solishtiriladi);

Statistik tahlil (usul korrelyatsiya va regressiya tahlili uchun matematik statistika apparatidan foydalanishga asoslangan);

· Ikkilamchi bozorni tahlil qilish (bu usul baholash ob'ekti yoki taqqoslash ob'ekti bilan bevosita bog'liq bo'lmagan ma'lumotlarga asoslanib, tuzatishlar miqdorini belgilaydi) va boshqalar.

Sifat amaliyotiga quyidagilar kiradi:

tasniflash (qiyosiy) tahlil (usul juftlashtirilgan sotish tahliliga o'xshaydi, bundan mustasno tuzatishlar foiz yoki foiz sifatida ifodalanmaydi. so'm pullar, lekin loyqa mantiq toifalarida);

Tarqatish tahlili (qiyosiy sotuvlar adekvatlikning kamayishi tartibida taqsimlanadi, so'ngra qiyosiy savdolar qatorida baholash ob'ektining o'rni aniqlanadi).

daromadli yondashuv

Daromad yondashuvidan foydalangan holda ko'chmas mulkning bozor qiymatini aniqlash kutish tamoyiliga asoslanadi. Ushbu tamoyilga ko'ra, tipik investor, ya'ni mulkni sotib oluvchi uni kelajakda foydalanishdan daromad olishni kutgan holda sotib oladi. Investitsiyalar hajmi va investitsiya ob'ektidan tijorat maqsadlarida foydalanishdan olinadigan foyda o'rtasida to'g'ridan-to'g'ri bog'liqlik mavjudligini hisobga olgan holda, ko'chmas mulk qiymati u tomonidan yaratilgan daromad olish huquqining qiymati, boshqacha aytganda, qiymat sifatida belgilanadi. mulkning baholash ob'ekti tomonidan kelajakdagi daromadning joriy qiymati sifatida aniqlanadi.

Daromad yondashuvining xarajat va bozor yondashuvlariga nisbatan afzalligi shundaki, u ko'proq investorning ko'chmas mulkka daromad manbai sifatida qarashini aks ettiradi, ya'ni ko'chmas mulkning ushbu sifati asosiy narx omili sifatida hisobga olinadi. . Daromad usulining asosiy kamchiligi shundaki, u boshqa ikki yondashuvdan farqli ravishda prognoz ma’lumotlariga asoslanadi.

Ushbu yondashuvda baholash jarayonining asosiy bosqichlari:

1. Mulkchilik davrida ijara uchun baholanayotgan maydonlarni ijaraga berishdan kelajakdagi daromadlar prognozini tayyorlash va olingan ma’lumotlar asosida 1.1 formula bo‘yicha hisoblab chiqiladigan potentsial yalpi daromadni (YaHM) aniqlash:

PVD \u003d S * Ca, (1.1)

S - ijaraga beriladigan maydon, kv.m;

Sa - 1 kv.m uchun ijara stavkasi.

2. Bozor tahlili asosida makondan to'liq foydalanmaslik va ijara haqini undirishda yo'qotishlarni aniqlash, haqiqiy yalpi daromadni (ARI) hisoblash. Qoidaga ko'ra, egasi uzoq muddatda bino maydonining 100 foizini doimiy ravishda ijaraga olish imkoniyatiga ega emas. Ijara haqini yo'qotishlar mulkni to'liq ishlamaslik va vijdonsiz ijarachilar tomonidan ijara haqini to'lamaslik tufayli yuzaga keladi. Daromad keltiruvchi ko'chmas mulk ob'ektining ishsizlik darajasi ijaraga olinmagan maydonlar qiymatining ijaraga beriladigan umumiy maydon qiymatiga nisbati bilan belgilanadigan to'liq foydalanilmaslik koeffitsienti bilan tavsiflanadi.

Haqiqiy yalpi daromadni (ARI) hisoblash 1.2 formula bo'yicha amalga oshiriladi:

DVD \u003d PVD * Kz * Ks, (1.2)

DVD haqiqiy yalpi daromad;

PVD potentsial yalpi daromad;

Kz maydoni yuk koeffitsienti;

To'lovlarni yig'ishning Kc koeffitsienti.

Shuni ta'kidlash kerakki, ob'ektni ishlatishdan olingan ijara to'lovlaridan ortiq bo'lgan boshqa daromadlar (masalan, qo'shimcha xizmatlardan foydalanganlik uchun - avtoturargoh va boshqalar) yuqorida ko'rsatilgan usul bilan hisoblangan IIVga qo'shilishi kerak.

3. Baholanayotgan mulkni ekspluatatsiya qilish xarajatlarini hisoblash, uni saqlashning haqiqiy xarajatlari va/yoki ushbu bozordagi tipik xarajatlar tahliliga asoslanadi. Xarajatlar shartli ravishda belgilangan (mulk solig'i, sug'urta mukofotlari, er uchastkasi uchun to'lovlar), shartli o'zgaruvchan (kommunal xizmatlar, joriy ta'mirlash, texnik xizmat ko'rsatuvchi xodimlarning ish haqi va boshqalar), almashtirish xarajatlari (tez eskirgan konstruktiv binoni davriy almashtirish xarajatlari) bo'lishi mumkin. elementlar).

Shunday qilib, operatsion xarajatlarning taxminiy qiymati DIA dan chiqariladi va yakuniy ko'rsatkich - sof operatsion daromad (NOR).

4. Sof operatsion daromadni ob'ektning joriy qiymatiga qayta hisoblash.

To'g'ridan-to'g'ri kapitalizatsiya usuli - bu birinchi yildagi eng tipik daromadni bozor tahlili asosida olingan kapitallashuv koeffitsientiga bo'lish orqali to'g'ridan-to'g'ri qiymatga aylantirishga asoslangan daromad keltiruvchi ob'ektning bozor qiymatini aniqlash usuli. bozor usulida qazib olish bilan olingan sof daromad va baholanayotgan ob'ektga o'xshash aktivlar qiymatining nisbati to'g'risidagi ma'lumotlar. To'g'ridan-to'g'ri kapitalizatsiya usulining bunday g'arbiy klassik versiyasi, unda kapitallashuv nisbati bozor operatsiyalaridan olinadi, ma'lumot to'plashdagi qiyinchiliklar tufayli Rossiya sharoitida amalda qo'llash mumkin emas (ko'pincha bitimlar shartlari va narxlari maxfiy ma'lumotlardir). ). Shunga asoslanib, amalda kapitallashuv koeffitsientini qurishning algebraik usullaridan foydalanish zarur bo'lib, ular kapitalning daromadlilik darajasi va uning daromadlilik darajasining alohida baholanishini ta'minlaydi.

Shuni ta'kidlash kerakki, to'g'ridan-to'g'ri kapitalizatsiya usuli baholash sanasida ta'mirlash yoki rekonstruksiya qilish muddatiga katta investitsiyalar talab qilmaydigan operatsion aktivlarni baholashda qo'llaniladi.

1.3 Mulkni baholash masalalari

Qiyinchiliklar mulkni baholashda yuzaga keladigan bir qator muammolar (yondoshlar va usullar), ushbu sohadagi qonunlar va qoidalarning noto'g'ri yoki nomuvofiqligi bilan bog'liq. Keling, ushbu savollarni biroz batafsilroq ko'rib chiqaylik.

Birinchi muammo maqsad bo'yicha emas, balki hisob bo'yicha - kapitallashuv va chegirma stavkalarini tanlash.

1. Kredit qiymati (kapital qiymati) - mustaqil xatti-harakatlarga ega bo'lmagan korxonalar uchun (qimmatli qog'ozlar bozori mavjud emas).

2. O'z mablag'larining o'rtacha marjinal qiymati - aktsiyalari bozorda kotirovka qilingan korxonalar uchun.

3. Korxona yoki o'z tarmog'ining o'rtacha operatsion rentabelligi asosida.

4. O'rganilayotgan loyihalarning o'rtacha marjinal marjinal xarajatlari (investitsiyalashda).

5. Kreditlarni qoplash stavkalari.

6. Rejalashtirilgan normalar.

7. Kreditlar bo'yicha foiz stavkasi (milliy daromad (MD) va ichki milliy mahsulot (YaMM) bilan bog'liq siyosiy iqtisod kontseptsiyasi).

8. Muqobil investitsiyaning rentabelligi (masalan, bankdagi depozit hisobvarag'i).

9. Investor nuqtai nazaridan minimal risksiz daromad.

Haqiqiy qisqa muddatli stavka foizi, G'aznachilik veksellari bo'yicha daromadlilik va iste'mol narxlari indeksi o'rtasidagi farq sifatida aniqlanadi.

Xuddi shu nazariy asosga ega bo'lgan stavkani tanlashning ko'plab amaliy usullari uni tanlashning noqulay usullari va mezonlari haqida gapiradi. Xona stavkasining ta'rifi moliyaviy boshqaruv nazariyasidan tashqarida - psixologiya sohasida (fan emas, san'at sohasi).

Turli mutaxassislar tomonidan baho berish uchun murakkab foiz stavkasining qiymati qonun bilan qabul qilinishi va bir vaqtning o'zida standart samaradorlik koeffitsienti bo'yicha metodologiyada aks ettirilishi kerak. kapital qo'yilmalar(investitsiya - ular hozir aytganidek). Dastlab, har bir soha uchun samaradorlik darajasi har xil bo'lsa, keyin barcha tarmoqlar uchun bitta stavka qabul qilindi. Shuni ta'kidlash kerakki, standart samaradorlik koeffitsienti kapitallashuv darajasi (samaradorlik darajasi, taqqoslash darajasi, investitsiyalarni joylashtirish darajasi) bilan bir xil rol o'ynagan (bir xil yukni ko'targan).

Ikkinchi muammo mulk qiymatini ball bilan baholash bilan bog'liq. Vaziyat shundayki, bir-biridan mustaqil ishlaydigan o'nta mutaxassis bir xil mulk (mulk) qiymatining o'n xil bahosini beradi. Bu hisoblash tartibi va standart koeffitsientlarni tanlash bilan bog'liq. Vaziyat qismni ishlab chiqarishni eslatadi. Xuddi shu mashinada turli qismlar bir xil ishchi tomonidan bir xil chizma bo'yicha ishlab chiqariladi. Buning ko'p sabablari bor, ularning ko'pchiligini, qoida tariqasida, inkor etib bo'lmaydi. Shuning uchun ishlab chiqarishda qismlarning o'lchamlari uchun tolerantlik tizimi qabul qilingan. Agar ishlab chiqarilgan qismning o'lchamlari bardoshlik doirasida bo'lsa, u mos deb hisoblanadi. Barcha yondashuvlar va usullarda hisoblash uchun ishlatiladigan dastlabki ma'lumotlarning og'ishlari va tarqalishi, o'rtacha foiz sifatida, qismlarning o'lchamlari uchun tolerantliklarga qaraganda muhimroqdir.

Ushbu vaziyatdan chiqish yo'li (bu muammoni hal qilish) mulk qiymatining nuqtaviy bahosini, bir tomondan, bir oraliq bilan almashtirish, raqamli hisoblash esa ehtimollik usullari bilan amalga oshirilishi kerak. Matematikada baholash tushunchasi taxminiy hisob-kitobni nazarda tutadi, ko'pincha kattalik tartibi darajasida. Masalan, slayd qoidasi bo'yicha hisoblashda sonning butun qismidagi raqamlar sonini aniqlash kerak edi.

Yana bir muammo uchta yondashuv yordamida amalga oshirilgan mulk qiymati hisob-kitoblarini solishtirishda tortish omillarini tanlash bilan bog'liq. Har bir muallif (mutaxassis, baholovchi) vazn koeffitsientlarini (hisoblash usulining ahamiyatlilik omillarini) o'z xohishiga ko'ra qabul qiladi va taxminlar orasidagi farq sezilarli bo'lishi mumkin. Ushbu vaziyatdan chiqish yo'llaridan biri har bir baholash usuli (yondashuvi) uchun ma'lum diapazonda teng taqsimlangan og'irlik omilini qabul qilishdir.

Keyingi muammo mulk qiymatini qiyosiy (bozor) baholashda, baholanayotgan ob'ektni va bozor o'xshashlarini taqqoslanadigan turga keltirish uchun tuzatish omillarini joriy etish zarur bo'lganda paydo bo'ladi. Bu yerda ham sezilarli o'zboshimchalik bor. Bu, ayniqsa, baholanayotgan mulkning hududiy joylashuvi va boshqa bir qator joylarni taqqoslashda tuzatish omillariga to'g'ri keladi.

Eng qiyin muammolardan biri axborotning ishonchliligidir. Bu mulkning baholangan qiymatining so'ralgan va sotilgan narxi to'g'risidagi bozor ma'lumotlariga ham, xarajat yondashuvida standart usuldan foydalangan holda qiymatni hisoblashda standartlar to'g'risidagi ma'lumotlarga ham tegishli. Ilgari xalq xo'jaligining barcha tarmoqlarining loyiha-texnologiya institutlari bunday ma'lumotlarga ega edi. Ushbu ma'lumotlar yo'qolgan yoki eskirgan.

Mulk qiymatini baholash jarayonida yuzaga keladigan muammolarning ko'pini olib tashlash uchun barcha hisob-kitoblar ehtimollik oraliqlari asosida amalga oshirilishi kerak. Hisoblash natijasida mulkning qiymati qisqartirilgan taqsimot sifatida taqdim etiladi. O'rtacha xarajatlar smetasi tannarxning taklif narxi sifatida tavsiya etilishi kerak. Bunda sotuvchi va xaridorning imkoniyatlari bir xil: xaridorning taklif qilingan narxdan arzonroq sotib olish ehtimoli sotuvchining taklif qilingan narxdan qimmatroqqa sotish ehtimoliga teng.

Bunday holda, sotuvchi ham, xaridor ham sotish va sotib olishning mumkin bo'lgan narxlari va ularning ehtimoli haqida to'liq ma'lumotga ega bo'ladi. Taklif etilayotgan bitimning dolzarbligiga qarab, kontragentlar asosli qarorlar qabul qilishlari mumkin: agar vaqt kerak bo'lsa, xaridor kutishi va boshqa sotib olish ob'ektini izlashi uchun; sotuvchi uchun - bitimni amalga oshirishda shoshilinchlik mavjud bo'lsa, so'rov narxini pasaytirish.

Bozorda bunday variantlar juda ko'p. Sotuvchi va xaridor uchun sotib olish va sotishdagi shoshilinchlik har xil bo'lishi mumkin.

2001 yilda Rossiya Federatsiyasi Hukumatining 6 iyuldagi 519-sonli qarori qabul qilindi, unda Rossiya Federatsiyasi Mulk munosabatlari vazirligiga "baholash faoliyati bo'yicha uslubiy tavsiyalarni ishlab chiqish va tasdiqlash" vazifasi yuklatilgan. Bu baholashning turli ob'ektlari, baholash ob'ektining qiymat turlari, baholashni o'tkazish, shuningdek, baholash hisobotlarini tekshirish bilan bog'liq holda amalga oshirilishi kerak. Ish tegishli faoliyat sohasini tartibga soluvchi federal ijro etuvchi hokimiyat organlari bilan kelishilgan holda amalga oshiriladi.

Biroq, vazirlik barcha mulk ob'ektlari uchun (barcha holatlar uchun) metodologiyani ishlab chiqish va undan ham ko'proq normativ materiallarni ishlab chiqish imkoniyatiga ega emas.

Shu bois hududiy darajada, mavjud mulk bozoridan kelib chiqqan holda, yalpi tarmoq metodologiyasi asosida zarur me’yoriy-huquqiy bazani yaratgan holda bir hil ob’ektlar guruhlari uchun hududiy usullar ishlab chiqiladi. Keyin viloyat, shahar yoki viloyat ma'muriyati darajasida mahalliy usullarni muvofiqlashtirish va tasdiqlash muammosi paydo bo'ladi.

Turli xil mulk ob'ektlariga nisbatan mintaqaviy uslubiy materiallarni kelishish va tasdiqlash tartibi Rossiya Federatsiyasi Mulk munosabatlari vazirligi tomonidan tartibga solinishi kerak.

Bu har xil turdagi mol-mulkning barcha turlarini yanada oqilona baholashga yordam beradi, bu turli xil tushunmovchiliklarni bartaraf qiladi, turli baholovchilar va baholash kompaniyalari tomonidan hisob-kitob natijalarini solishtirishga olib keladi va baholash faoliyati sohasidagi yarim jinoiy konnotatsiyani kamaytiradi. .

2-bob. Mulkning bozor qiymatini aniqlash

2.1 Mavzuning tavsifi

Hozirgi vaqtda yakka tartibdagi binolar ko'rinishidagi yangi ko'chmas mulkka nisbatan barqaror talab mavjud bo'lib, narx oralig'ida $330- $3250 kv.m. Umuman olganda, taklif $400 kv.m dan $4500 kv.m gacha. Shu bilan birga, taklif narxining yuqori chegarasida biroz o'sish tendentsiyasi mavjud.

Bu yaqin vaqtgacha nochor talabning moliyaviy jihatdan oqlanishi bilan izohlanadi.

Boshqa tomondan, ayniqsa obro'li ofis maydoni va chakana savdo maydonlari hozirda o'zlarining nisbatan doimiy egalarini "topdilar". Shunga ko'ra, binolarning narxi kamroq obro'li bo'lsa-da, lekin hali ham sotilishi kutilmoqda. Bundan tashqari, takliflar narxining o'zgarishi har doim ham iqtisodiy mantiq nuqtai nazaridan oqlanmaydi.

Mulk "Aris" MChJga tegishli va Kaluga shahrining Leninskiy tumanida joylashgan.

Ob'ekt umumiy maydoni 1.375,8 kv.m bo'lgan restoranga ega uch qavatli g'ishtli ofis binosini o'z ichiga oladi.

Ob'ekt shaharning eng uzun magistrallaridan birida, Kaluga biznes va ma'muriy markaziga nisbatan yaqin joylashgan. Transport qulayligi yaxshi.

Erning tavsifi

Syujet shakli to'rtburchaklar;

Yer maydoni 556,0 m2

Tuproq holati qumli tuproqlar qurilish poydevorining asosini tashkil qiladi.

Hududning topografiyasi: saytning relyefi sokin.

Infratuzilmani ta'minlash:

Turar-joy binosiga quyidagi kommunikatsiyalar ulangan:

· suv ta'minoti;

kanalizatsiya;

· quvvatlantirish manbai;

issiqlik ta'minoti;

telefonlashtirish

Foydalanish va servitutlarda mumkin bo'lgan cheklovlar

Ruxsat etilgan foydalanish. Ko'chmas mulk bozorida ishlash amaliyoti shuni ko'rsatadiki, ko'chmas mulkning funktsional maqsadini o'zgartirish faqat mahalliy ma'muriyat bilan kelishilgan holda mumkin, bu baholash ob'ektining egasi tomonidan ham tasdiqlanadi.

servitutlar. Sayt o'tish huquqi va kommunikatsiyalar kabi tipik servitutlarga bo'ysunadi deb taxmin qilinadi, ammo mavjud servitutlarning hech biri saytdan eng yaxshi va samarali foydalanishga to'sqinlik qilmasligi kerak deb taxmin qilinadi. Saytda yodgorliklar, noyob tabiiy ob'ektlar, elektr uzatish minoralari, tekislash belgilari va boshqalar mavjud emas, shuning uchun ofis va turar-joy binolarini qurish uchun maxsus cheklovlar yo'q.

Bino tavsifi

Bino 3 qavatli bo‘lib, zamonaviy qurilish standartlari asosida qurilgan.

1-jadval

Binoning konstruktiv elementlari

Strukturaviy element	Xarakterli	Texnik holat
asoslar	Beton kamar	Ajoyib
va ularning tashqi ko'rinishi	silikat g'isht qizil pardozlash g'isht, t = 0,5	Ajoyib
Bo'limlar	g'isht	Ajoyib
Qopqoqlar: Boloxona; Interfloor; Podvaldan yuqorida	W/beton W/beton W/beton	Ajoyib
Tom	Birlashtirilgan	Ajoyib
qavatlar	Parket, plitka, linolyum	Ajoyib
Yog'och	Yog'och modernizatsiya qilingan	Ajoyib
Ichki bezatish	Evroklass	Ajoyib
Sanitariya va elektr jihozlari: isitish · suv quvurlari kanalizatsiya elektr yoritish · telefon · ventilyatsiya	Markaziy, qozonxonadan Shahar kanalizatsiyasiga o'tkazing Yashirin simlar Tabiiy	Ajoyib
Boshqa ishlar	ko'r joylar	Ajoyib

2.2 Narx yondashuvi bo'yicha ko'chmas mulkning bozor qiymatini aniqlash

Bunday holda, Satga muvofiq analog ob'ekt sifatida ma'muriy g'ishtli uch qavatli bino tanlangan. UPVS № 33, tab. 4 (Uy-joy, jamoat, kommunal binolar va maishiy xizmat ko'rsatish uchun binolarni qurishning o'rnini bosish qiymatining kengaytirilgan ko'rsatkichlari. M: 1972) 52-jadval loyihalash xususiyatlari bo'yicha baholash ob'ektiga eng mos keladi.

jadval 2

Baholash ob'ekti va ob'ekt-analogning qiyosiy tahlili

(O'xshashlik koeffitsientini aniqlash)

Strukturaviy elementlar		Analog ob'ekt		Baholash ob'ekti	O'xshashlik darajasi (o'xshashlik koeffitsienti)	Maxsus og'irlik, elementlar %
						analog ob'ekt	baholash ob'ekti
1		2		3	4	5	6
1. Asoslar		temir-beton bloklari		temir-beton bloklari	1,00	5,0	5,0
2. Devor va bo'laklar		g'isht		g'isht	1,00	24,0	24,0
3. Qoplamalar		w/beton		w/beton	1,00	9,0	9,0
4. Qavatlar		beton		beton	1,00	10,0	10,0
5. Ochilishlar		oddiy yog'och		oddiy yog'och	1,00	11,0	11,0
6. Ichki bezatish		oddiy		-	0,00	8,0	0,0
7. Sanitariya va elektr qurilmalari	markaziy isitish · suv quvurlari kanalizatsiya · ventilyatsiya elektr / yoritish		markaziy isitish · suv quvurlari kanalizatsiya · ventilyatsiya elektr / yoritish		1,00	12,7	12,7
8. Tom	temir-beton plitalarga rulon		─		0,00	6,0	0,0
9. Zinapoyalar va kirishlar	–		–		1,00	5,0	5,0
10. Oddiy ish	–		–		1,00	9,3	9,3
JAMI:					0,8	100	86
Tuzatish omili	0,86

Baholangan ob'ektni almashtirishning umumiy qiymatini aniqlash.

Asosiy kirish ma'lumotlari:

Kapital guruhi - I.;

· Qurilish hajmi: Vstr. = 4444 m3;

· Umumiy maydoni: S=1,375,8 m2;

Normativ ma'lumotlar manbalari: Sat UPVS № 4, 52-jadval

Asosiy hisoblash formulasi:

PVA \u003d US1969 x Vstr. x I69-84 x I84-20.12.2007 x Kn, (3.1)

bu erda PVS - ob'ektni almashtirishning umumiy qiymati, rub.

1969 yil narxlarida qurilish hajmining bir birligini qurish qiymati US1969; US1969=24,9 r/m3

Vpage qurilish hajmi, kub. m;

Xarajatlarni 1969 yil narxlaridan 1984 yil narxlariga konvertatsiya qilish indeksi I69-84; turar-joy va tijorat binolari uchun o'rtacha - 2,21;

I84-20.12.2007 - Inf. ma'lumotlariga ko'ra, 1984 yildagi narxlardan baholash sanasidagi narxlarga (20.12.2007) xarajatlarni konvertatsiya qilish indeksi. Shanba. qurilishda bajarilgan ishlar uchun narxlar va hisob-kitoblar bo'yicha, Kaluga: 2007 yil dekabr;

K84-20.12.2007 = 61.07

Kn - baholashning ob'ekt-analogining farqi uchun tuzatish koeffitsienti. Kn=0,86

Ob'ektni almashtirishning umumiy qiymatini hisoblash:

PVA \u003d 24,9 x 4,444 x 2,21 x 61,07 x 0,86 \u003d 12,843,755,88 rubl.

Ob'ektning eskirishini (amortizatsiyasini) baholash

Ob'ektning (kapitalning I guruhi) taxminiy amal qilish muddatidan kelib chiqqan holda, baholash sanasida jismoniy eskirish (amortizatsiya) 5% ni tashkil qiladi, ya'ni. 642.187.80 rubl

Bino yangi bo'lgani uchun funktsional (ma'naviy) buzilish yo'q.

Iqtisodiy (tashqi) amortizatsiya o'rnatilmagan: binolar bu turdagi va boyliklar hozirda bozor tomonidan talab qilinmoqda va yaqin kelajakda bu vaziyat sezilarli darajada o'zgaradi deb taxmin qilish uchun hech qanday asos yo'q.

Tadbirkorning foydasini aniqlash

Tadbirkorning foydasi - bu tadbirkor qurilishga qo'ygan kapitalidan foydalanganlik uchun mukofot shaklida olishni kutayotgan bozorda belgilangan daromad darajasi.

Tadbirkorning foydasi (Ppr) tadbirkorlik daromadining Dpr nisbati va qurilish qiymati (C / b str.) Qurilish muddatini hisobga olgan holda (Tstr.) formula bo'yicha aniqlanishi mumkin:

Kalugaga ko'ra qurilish tashkilotlari, 1 kvadrat qurilish narxi. m an'anaviy qurilishning individual ofis binolari o'rtacha 10 500 rublni tashkil qiladi. shu jumladan tugatish. Oddiy ichki bezatish qurilish narxini 9-12% ga oshiradi. Hashamatli pardozlash individual ishlarning narxini 1,38 baravar oshiradi (Marshall & Swift Handbook). Hozirgi vaqtda qurilish muddati odatda 2 yildan oshmaydi. Kaluga shahrining markaziy qismida joylashgan savdo maydonchasiga investitsiya qilish qiymati $1200÷3500 kv.m ni tashkil qiladi. m.Bizning hisob-kitoblarimiz uchun qiymatni olaylik - 1200 AQSh dollari yoki 30936 rubl. Bunday sharoitda tadbirkorning foydasi:

= 0,937 yoki 97,3%.

3-jadval

Baholash ob'ektining yakuniy qiymatini hisoblash

Shunday qilib, xarajat yondashuvidan foydalangan holda olingan mulkning bozor qiymati 25 982 918,15 rublni yoki yaxlitlangan 25 982 918 rublni tashkil qiladi. (Yigirma besh million to'qqiz yuz sakson ikki ming to'qqiz yuz o'n sakkiz rubl) QQSsiz.

2.3 Bozor yondashuvi doirasida ko'chmas mulkning bozor qiymatini aniqlash

4-jadval

Taqqoslash ob'ektlarining xarakteristikalari

Taqqoslash ob'ektlarining xarakteristikalari	Baholash ob'ekti	Ob'ekt № 1			Ob'ekt № 2		Ob'ekt № 3	Ob'ekt № 4
1	2	3			4		5	6
Ob'ektning manzili	Kaluga, st. Suvorova, d.29	Kaluga, st.Tele-visionnaya, 2a			Kaluga, st. Moskva, 237-yil		Kaluga, st. Azarovskaya, 26	Kaluga, kristall,
Qurilish yili	2002 yil	1995 yil, rekonstruksiya 1998 yil			2003 yil		1971 yil, rekonstruksiya 2002 yil	1988 yil
Umumiy maydoni (kv. m.)	1375,8	1157,1			297,3		2234,0	3806,0
Hozirgi holatda asosiy maqsad	Ofis maydoni, kafelar, dam olish joylari	Ofis xonalari			Ofis maydoni, dam olish joylari		Ofis va ko'rgazma binolari	Ofis xonalari
Dastlabki uchrashuv	Bir xil	Ma'muriy bino			Ma'muriy bino		kitob bazasi	Ma'muriy-ishlab chiqarish binosi
Tashqi o'rab turgan tuzilmalar	g'isht	g'isht			g'isht		ko'pikli blokli qo'shimchalar bilan g'isht paneli	temir-beton panellar
Manzil	o'rtachadan yuqori	o'rtacha			o'rtacha		o'rtachadan past	o'rtachadan past
Dala hovli		122971 m2 (boshqa binolar mavjud)			bino ostida			bino ostida + rampa maydoni
Tugatish sifati	"E" sinf		"U" sinfi	hashamatli sinf		hashamatli sinf		"E" sinf
Avtoturargoh va transport vositalarining sifati	Ko'cha bo'ylab, spetsifikatsiya. uyushgan, uzunligi 20 m; hovlida o'yin maydonchasi		Ko'cha bo'ylab to'xtash joyi (20 m); yopiq to'xtash joyi	Uyushtirilgan to'xtash joyi (maxsus sayt)		Ko'cha bo'ylab, spetsifikatsiya. 20 m uzunlikda tashkil etilgan; yopiq to'xtash joyi		Cheklangan yopiq to'xtash joyi
Sotish davri	––		2007 yil dekabr	2007 yil avgust		2007 yil fevral		2006 yil oktyabr
qavatlar soni	3 qavat		2 qavat	3 qavat		2 qavat		3 qavat
Narxi 1 kv. m umumiy maydoni, rub. surtish.	–		33000	41500		28500		15500

Tuzatishlarning ta'rifi (oqlanishi).

1. uchun sozlash bozor sharoitlari(sotish sanasi)

Bunday holda, eng to'g'ri usul juftlik sotish usulini qo'llashdir. U faqat sotilish vaqtida farq qiladigan va tuzatishlar miqdorini aniqlaydigan ob'ektlarni tanlashni o'z ichiga oladi. Biz bunday ob'ektlarni topmadik, shuning uchun tuzatishlar miqdori bizni qiziqtirgan davrlar uchun oylik inflyatsiya sur'atlari to'g'risidagi ma'lumotlar asosida quyidagi formula bo'yicha aniqlandi:

bu erda Mi - o'rtacha oylik inflyatsiya darajasi, Kinfl. = 1,0072

Hisoblash formulasi: Kinfl = Ksr.m.infl = const Ksr.m.infl = 1.0072

100 × Ktcrminfl 100

5-jadval

2. Joylashuv.

Taqqoslanayotgan obyektlarning joylashuvi “a’lo”, “a’lo”, “yaxshi”, “o‘rtachadan yuqori”, “o‘rtacha”, “o‘rtachadan past”, “qoniqarli”, “yomon” shkalasi bo‘yicha ekspert bahosi asosida baholandi. ", "juda yomon". Shunday qilib, shkala 8 ta gradatsiyadan iborat. Har bir gradatsiya 10% deb baholandi.

6-jadval

	Baholash ob'ekti	Ob'ekt № 1	Ob'ekt № 2	Ob'ekt № 3	Ob'ekt № 4
Manzil	o'rtachadan yuqori	o'rtacha	o'rtacha	o'rtachadan past	o'rtachadan past
Tuzatishlar miqdori, %	-	+10	+10	+20	+20

3. Jismoniy farqni tuzatish.

Taqqoslash ob'ektlari va baholash ob'ekti o'rtasidagi yagona muhim farq 3-sonli taqqoslash ob'ektidagi o'rab turgan tuzilmalarning materiali - temir-beton panellar, baholash ob'ektida va boshqa taqqoslash ob'ektlarida g'isht ishlatilgan. ushbu maqsadlar uchun. Bu farq biz tomonimizdan 6% ga baholanmoqda.

4. Ob'ektning holatini tuzatish

Sotish va sotib olish ob'ekti qaysi davlatda joylashganligi uning narxiga bevosita ta'sir qiladi. "Vaziyat" omilidagi farqni hisobga olishning eng oson usuli - bu taqqoslash ob'ekti baholash ob'ektining holatiga mos kelishi uchun bajarilishi kerak bo'lgan ta'mirlash ishlarining narxiga sotish narxini moslashtirishdir.

Bunda obyektning holati ekspert tomonidan quyidagi darajalar oralig‘ida baholandi: “a’lo”, “yaxshi”, “o‘rtachadan yuqori”, “o‘rtacha”, “o‘rtachadan past”, “qoniqarli”, “yomon”. ", juda kambag'al" bir gradatsiya narxi bilan - 6%.

7-jadval

5. Tugatish sifati uchun sozlash

Tugatish sifatini baholashda sifatning olti darajasi hisobga olingan:

Yuqori sifat - "hashamatli" sinf;

Yaxshilangan sifat - "U" klassi;

o'rtacha sifat - "C" klassi;

Qoniqarli sifat - "E" klassi (iqtisodiy)

past darajadagi sifat - "N";

juda yomon - "Oh".

Baholash narxi 5%

8-jadval

6. Ob'ektning maydoni uchun tuzatish.

Bizning holatimizda biz 297,3 m2 dan 3806,0 m2 gacha bo'lgan maydonga egamiz. Bizning tadqiqotlarimizga ko'ra, maydonning 1 m2 ga oshishi 1 m2 narxining pasayishiga olib keladi:

(Sob.av. Sob.ots) x K, (3.3)

qayerda: Sob.av. taqqoslash ob'ektining maydoni;

Baholash ob'ektining sob.ots maydoni;

K empirik koeffitsient, K = 0,00533

Hisoblash formulasi:

9-jadval

7. Er uchastkasining mavjudligi uchun tuzatish.

Er uchastkasining mavjudligi afzallik deb hisoblanadi, chunki u ob'ektning imkoniyatlaridan biridir. Tadqiqotlar shuni ko'rsatadiki, aksariyat hollarda ofis binolari yaqinida er uchastkasining mavjudligi yoki yo'qligi bozor tomonidan ob'ekt qiymatining 5% doirasida (to'xtash joyidan tashqari) baholanadi.

8. Qavatlar soni bo'yicha tuzatish.

Bizning holatda, qavatlar soni 2 dan 5 gacha bo'lgan ob'ektlar ko'rib chiqiladi. Tadqiqotlar shuni ko'rsatadiki, 3 qavatdan ortiq bo'lishi afzallik hisoblanmaydi. Ofis maydonlari bozorining hozirgi holati shundan iboratki, investorlar va ijarachilar ofis maydoni sifatida 2÷3 qavatli binolardan foydalanishni afzal ko'rishadi. Investitsion (foydalanishda) emas, balki bozor qiymati (almashtirish qiymati) nuqtai nazaridan, 3 qavatdan ortiq binolarning 1 kv.m narxi 1 kv.m narxidan past. 2÷3 qavatli binolar. 5 ÷ 6 qavatgacha bo'lgan narxlarda bunday pasayish 3 ÷ 5% atrofida bo'ladi. 9, 11 qavatli binolar uchun bu qiymat 12÷15% ni tashkil qiladi.

9. Avtoturargohning mavjudligi va sifatini sozlash.

Mulkda to'xtash joyining mavjudligi ortib borayotgan xarajat omili sifatida qaraladi. Bunday holda, to'xtash joylarining mavjudligi va sifati baholandi. Avtoturargohning sifati uchta variantda ko'rib chiqildi:

· ochiq to'xtash joyi- ko'cha bo'ylab binoning old tomonida 50 m masofada to'xtash joyi mavjud; bunday to'xtash joyi ekspertlar tomonidan 5% ga baholangan, (o'rta sifat);

· uyushgan to'xtash joyi - yo'lning tashqarisida avtoturargoh uchun maxsus asfaltlangan maydon mavjud - 10%, (yaxshi sifat);

· yopiq to'xtash joyi - avtomobillar uchun to'xtash joyi korxona darvozasidan tashqarida (ichki hududda) - 0%, (yomon).

10-jadval

Yakuniy tuzatishlar

Taqqoslash elementlari	Qiyoslanadigan sotuvlar
Taqqoslash elementlari	Baholash ob'ekti	Ob'ekt № 1	Ob'ekt № 2	Ob'ekt № 3	Ob'ekt № 4
1	2	3	4	5	6
Sotish narxi, rub./kv. m	––	33000	41500	28500	15500
O'tkazilgan huquqlar	To'liq egalik	To'liq egalik	To'liq egalik	To'liq egalik	To'liq egalik
Sozlash miqdori	―	0%	0%	0%	0%
Sozlangan narx	―	33000	41500	28500	15500
Moliyalashtirish shartlari	Bozor	Bozor	Bozor	Bozor	Bozor
Sozlash miqdori	―	0%	0%	0%	0%
Sozlangandan keyin narx	―	33000	41500	28500	15500
Sotish shartlari	Tijorat	Tijorat	Tijorat	Tijorat	Tijorat
Sotish shartlariga tuzatish	―	0%	0%	0%	0%
Sozlangandan keyin narx	―	33000	41500	28500	15500
Bozor shartlari (sotish sanasi)	―	2007 yil dekabr		2007 yil fevral	2006 yil oktyabr
Bozor sharoitlariga moslashtirish	―	0,0	+9,0	+13,0	+17,1
Sozlangandan keyin narx	―	33000	45235	32205	18151

Xulosa: 3-sonli taqqoslash ob'ekti uchun eng kichik tuzatishlar kiritilgan, shuning uchun baholash ob'ektining narxi 3-sonli taqqoslash ob'ektining to'g'rilangan narxiga teng ravishda olinadi, ya'ni. 32205 rub./kv.m. Topilgan qiymat 18 151 rubl / kv.m dan 45 235 rubl / kv.m gacha bo'lgan narx oralig'ida yotadi. Savdolarni to'g'ridan-to'g'ri taqqoslash yo'li bilan olingan baholash ob'ektining qiymati: 32205 × 1375,8 = 44,307,639 rubl.

Shunday qilib, baholash ob'ektining qiymati 44 307 639 rublni tashkil qiladi. (qirq to'rt million uch yuz etti ming olti yuz o'ttiz to'qqiz rubl) QQSsiz.

2.4 Daromad yondashuvi bo'yicha ko'chmas mulkning bozor qiymatini aniqlash

Ishda foydalanishga tayyor bo'lgan mulk qiymatini baholash uchun to'g'ridan-to'g'ri kapitallashtirish usuli qo'llanilgan. Ushbu usul kutilayotgan daromad oqimi barqaror yoki doimiy o'sish (tushish) sur'atiga ega bo'lgan taqdirda, kelajakdagi daromadning joriy qiymatini etarlicha aniq baholash imkonini beradi.

Daromad tahlili

Baholanayotgan mulkning barcha daromadlari turli funktsional maqsadlardagi binolarni ijaraga olish asosida prognoz qilinadi. Biz bozorni o'rganishni o'tkazdik, uning maqsadi baholash ob'ekti bilan taqqoslanadigan turar-joy binolari uchun ijara stavkalarini belgilashdir. Ushbu tadqiqot bir nechta mulkdorlar, lizing agentlari va ishlab chiquvchilar bilan suhbatlar, takliflar narxlari va joriy ijara shartlarini o'rganishni o'z ichiga oladi.

Tayyorgarlik ishlari davomida, ob'ektning joylashuvi va uning profilini hisobga olgan holda, hisoblash uchun quyidagi oylik ijara narxini olish kerakligi aniqlandi: 1175 rubl / kv.m.

Xarajatlarni tahlil qilish

Operatsion xarajatlar - bu mulkka egalik qilish va undan foydalanish bilan bog'liq doimiy xarajatlar. Ular doimiy bo'lganlarga bo'linadi - ularning qiymati foydalanuvchilar tomonidan binoning bandlik darajasiga bog'liq emas (mulk solig'i, sug'urta mukofotlari, er uchun ijara), va o'zgaruvchilar - binoning yuklanish darajasiga qarab (elektr energiyasi, suv va boshqalar uchun to'lov).

Mulk solig'iga quyidagilar kiradi: yer solig'i, qurilish solig'i. Erning qiymati ushbu baholash doirasida amalga oshirilmaganligi sababli, uning soliqqa tortilish darajasi aniqlanmasligi kerak.

Mulk solig'i mulkning balans qiymatining 2% ni tashkil qiladi (Buxgalteriya qiymati = Narx - Amortizatsiya).

Yangi sotib olingan ob'ekt uchun boshlang'ich qiymati sotib olish narxiga teng. Yangi qurilgan yoki qurilayotgan bino uchun tannarx qurilish xarajatlariga teng, amortizatsiya 0. Binoning baholash sanasidagi balans qiymati sotib olish bahosi (yoki sotib olish vaqtidagi balans qiymati) yig'indisidir. bino va ta'mirlash uchun qilingan xarajatlar, QQSsiz. Biz mol-mulk solig'i miqdorini doimiy deb hisoblaymiz, chunki 1-kapital guruhi binosi uchun amortizatsiya stavkasi yiliga 1% ni tashkil qiladi va mol-mulk solig'i qiymatining o'zgarishini e'tiborsiz qoldirish mumkin.

Sug'urta to'lovlari QQSsiz tayyor ob'ektni almashtirish qiymatining 0,3% ni tashkil qiladi.

Bunday holda, kommunal to'lovlar miqdori haqiqiy yalpi daromadning (ARI) 7% ni tashkil qiladi.

Ob'ektni boshqarish xarajatlarining operatsion xarajatlarga kiritilishi mulkning daromad manbai sifatidagi o'ziga xosligi bilan bog'liq. Ko'chmas mulkka egalik qilish, bankda naqd pul omonatiga ega bo'lishdan farqli o'laroq, mulkni boshqarish uchun biroz harakat talab qiladi. Bu mulk egasi yoki uchinchi shaxs tomonidan boshqariladimi, shu jumladan umumiy xarajatlardagi boshqaruv xarajatlari, biz yalpi ijara daromadining bir qismi bevosita mulk hisobidan emas, balki menejerning sa'y-harakatlari bilan yaratilganligini tan olamiz.

Ushbu turdagi ob'ektlar uchun boshqaruv xarajatlari haqiqiy yalpi daromadning 2,2% ni tashkil qiladi.

Bino 2002 yilda qurilganidan beri va kapital ta'mirlash talab qilinmaydi, joriy ta'mirlash qiymati EVD ning 4% miqdorida aniqlanadi.

Baholash ob'ektiga o'xshash xususiyatlarga ega bo'lgan qisqa muddatli qurilish elementlarini almashtirish xarajatlari bo'yicha mavjud ishonchli ma'lumotlarga asoslanib, EEDning 3,6% qiymati hisobga olindi.

Boshqa xarajatlar odatda operatsion xarajatlarning 2% ni tashkil qiladi.

Umumiy kapitallashuv koeffitsientini aniqlash

Kapitalizatsiya koeffitsienti ob'ekt qiymatining uning faoliyatidan kutilayotgan daromadga bog'liqligini aks ettiradi. Shunga o'xshash ob'ektlarni sotish bo'yicha etarli ma'lumotlar yo'qligi sababli, kapitallashuv stavkasi faqat yig'ish usuli bilan aniqlanishi mumkin, unga ko'ra kapitalizatsiya stavkasi qiymati quyidagilarning yig'indisiga tengdir:

SC \u003d NPb / r + R + L ± Sv.k., bu erda

SC - kapitallashuv darajasi;

NPb/r risksiz daromad darajasi;

P - bu aktivga investitsiyaga mos keladigan risk mukofoti;

L - ob'ektning past likvidligi uchun mukofot;

Sent to. kapitalni qaytarish darajasi.

Yuqori toifadagi banklardagi muddatli chet el valyutasidagi depozitlar bo'yicha risksiz stavka 5-9 foizni tashkil etadi (biz 7 foizni qabul qilamiz).

Risk mukofoti (P). Mulkni yo'qotish ehtimoli Kaluga shahridagi mulkni yo'qotish holatlari soni to'g'risidagi ma'lumotlarga asoslanib, to'plangan ma'lumotlar P = 4% ni hisobga olgan holda baholandi.

Qo'shimcha xavf mukofoti - 4%.

Likvidlik koeffitsienti ushbu turdagi mulkni sotishning taxminiy vaqti bilan belgilanadi, biz joriy iqtisodiy vaziyatni hisobga olgan holda, 0,4 yilga baholaymiz.

Kn/liq. = Kbezrisk. × sotish vaqti = 0,07 × 0,4 = 0,028 yoki 2,8%

Investitsion risklarni boshqarish bo'yicha mukofot 4,8% ni tashkil qiladi.

Umumiy kapitallashuv koeffitsientining ikkinchi komponenti, kapitalning rentabellik darajasi yoki fond qiymatining o'sishi / kamayishi, qo'yilgan kapitalni qaytarish uchun zarur bo'lgan yillar soniga nisbati sifatida hisoblanadi.

Oddiy investorning hisob-kitoblariga ko'ra, kapitalni qaytarish uchun zarur bo'lgan vaqt 20 yilni tashkil etadi, bunga asoslanib, kapitalni qaytarish darajasi 5% (1/20) ni tashkil qiladi.

Hozirgi bozor sharoitlari noturarjoy binolari Kalugada shunday bo'ladiki, ozgina tabiiy eskirish (amortizatsiya) bilan nisbatan yangi mulklar uchun yaqin kelajakda ularning qiymatining pasayishini kutish uchun hech qanday asos yo'q. Bundan tashqari, xarajatlarning oshishiga ob'ektning shahar markaziga va yirik magistral yo'llarga yaqin bo'lgan qulay joylashuvi katta ta'sir ko'rsatadi. Ushbu holatda investitsion jozibadorlik Baholash ob'ekti aniq, shuning uchun kapitalning rentabellik darajasi (-) belgisi bilan olinadi.

Umumiy kapitallashuv nisbati:

R0 = 0,07 + 0,04 + 0,028 + 0,048 - 0,05 = 0,186

Ijara daromadini to'g'ridan-to'g'ri kapitallashtirish usuli yordamida baholash ob'ektining qiymatini hisoblash

Potensial yalpi daromadni (YaHM) hisoblash uchun yiliga mavjud oylik ijara stavkalari qo'llaniladi: 14 100 rubl / kv.m.

Shunday qilib, baholash ob'ektining maydonlarini ijaraga berishdan PVH quyidagicha bo'ladi: 14100 × 1375,8 = 19,398,780 rubl;

Samarali yalpi daromadni (EGI) hisoblash etkazib berilgan to'lovlarning kam yuklanishidan mumkin bo'lgan yo'qotishlar va ijara haqini undirishdagi yo'qotishlarni hisobga olgan holda amalga oshiriladi. Hisob-kitoblar uchun mavjud ma'lumotlar asosida aniqlangan 8% qiymati olindi tashqi manbalar va o'z kuzatishlari.

O'tkazilgan hisob-kitoblar shuni ko'rsatdiki, baholash ob'ektining EPD:

19.398.780 × 0.92 = 17.846.877.6 rubl

11-jadval

Daromadni to'g'ridan-to'g'ri kapitallashtirish usulidan foydalangan holda baholash ob'ektining bozor qiymatini aniqlash

Samarali yalpi daromad (EVI)	17846877,60 rubl
Operatsion xarajatlar,	3 045 391,19 rubl
shu jumladan
qurilish solig'i	291 494,44 rubl
sug'urta to'lovlari	53897,45 rubl
· kommunal to'lovlar	1249281,43 rubl
ob'ektni boshqarish	392 631,31 rubl
joriy ta'mirlash (EVD ning 4%)	713875.10 rubl
Boshqa xarajatlar (2% OR)	47115,76 rubl
almashtirish uchun zaxira (EVD ning 3,6%)	642487,59 rubl
Soliqdan oldingi sof operatsion daromad (NOI).	14801486,41 rubl
Sof operatsion daromad (NOI), shu jumladan daromad solig'i	11249129,67 rubl
Umumiy kapitallashuv nisbati (R0)	0,19
Baholanayotgan mulkning qiymati	60479191,77 rubl

Shunday qilib, daromad yondashuvidan foydalangan holda olingan mulkning bozor qiymati 60.479.191.77 rublni yoki yaxlitlangan 60.479.192 rublni tashkil qiladi. (Oltmish million to'rt yuz etmish to'qqiz ming bir yuz to'qson ikki rubl) QQSsiz.

3-bob

3.1 Baholash ob'ektining bozor qiymatining yakuniy qiymatini aniqlash

Mulkni baholashda turli yondashuvlarni qo'llash orqali biz quyidagi natijalarga erishdik:

12-jadval

Yondashuvlar (usullar)	Og'irlik koeffitsienti	Narxi, rub.
Xarajat yondashuvi (qiyosiy birlik usuli)	0,35	25982918
Bozorga yondashuv (to'g'ridan-to'g'ri sotishni taqqoslash usuli)	0,25	44307639
Daromad yondashuvi (to'g'ridan-to'g'ri daromadni kapitallashtirish usuli)	0,4	60479192
Umumiy xarajat	1,00	44362607,85

Og'irligi bo'yicha xarajat yondashuvi, asosan, o'z turi va maqsadiga ko'ra noyob bo'lgan ob'ektlarni yoki ozgina eskirish va eskirishga ega bo'lgan narsalarni baholash uchun ishlatiladi. Baholanayotgan bino amortizatsiya darajasi past bo'lgan ko'chmas mulk ob'ektlari toifasiga kiradi, shuning uchun xarajat yondashuvidan foydalangan holda olingan bozor qiymatining ulushi ancha yuqori koeffitsientga ega bo'ladi 0,35.

Bozor yondashuvining asosi bo'lgan ma'lumotlarni mutlaqo ishonchli deb hisoblash mumkin emas, shuning uchun ushbu ob'ektning qiymatini baholashga bozor yondashuvi natijalariga ehtiyotkorlik bilan munosabatda bo'lish kerak. Shunga asoslanib, bozor yondashuvi natijasiga 0,25 og'irlik koeffitsienti beriladi.

Daromad qiymati odatdagi investorning bozor xatti-harakatlarini aks ettiradi, shuning uchun bu yondashuv natijasi 0,40 maksimal og'irlik koeffitsienti bilan belgilanadi.

Shunday qilib, bizning fikrimizcha, koeffitsientlarni quyidagi taqsimlash eng ob'ektiv hisoblanadi:

Xarajat yondashuvi – 0,35;

· bozor yondashuvi – 0,25;

daromad yondashuvi - 0,40.

Og'irlik koeffitsientlarini hisobga olgan holda, baholash ob'ektining 20.12.2007 yildagi bozor qiymati. yaxlitlangan 44.362.608 rubl. QQSsiz (qirq to'rt million uch yuz oltmish ikki ming olti yuz sakkiz rubl).

Kompaniyaning ko'chmas mulkining qiymati uning diskontlangan kelajakdagi pul oqimlari bilan belgilanadi va yangi qiymat kompaniyalar investitsiya qilingan kapitaldan kapitalni jalb qilish xarajatlaridan yuqori daromad olgan taqdirdagina yaratiladi. Xarajatlarni boshqarish ushbu tushunchalarni yanada chuqurlashtiradi, chunki bunday boshqaruv tizimida asosiy strategik va operatsion qarorlarni qabul qilishning butun mexanizmi ularga asoslanadi. To'g'ri tashkil etilgan xarajatlarni boshqarish kompaniyaning barcha intilishlarini, analitik usullar va boshqaruv usullari bitta umumiy maqsadga qaratilgan: asosiy qiymat omillari atrofida boshqaruv qarorlarini qabul qilish orqali kompaniyaga ko'chmas mulk qiymatini maksimal darajada oshirishga yordam berish.

Xarajatlarni boshqarish 60-yillarda qabul qilingan rejalashtirish tizimlaridan tubdan farq qiladi. U faqat boshqaruv apparati funksiyasi bo'lishni to'xtatdi va tashkilotning barcha darajalarida qarorlar qabul qilishni yaxshilash uchun mo'ljallangan. Bu qarorlar qabul qilishning yuqoridan pastga yo‘naltirilgan buyruqbozlik uslubi, ayniqsa, yirik ko‘p biznes korporatsiyalarida ishlamaydi, degan asosdan boshlanadi. Bu shuni anglatadiki, quyi darajadagi menejerlar oqilona qarorlar qabul qilish uchun xarajat ko'rsatkichlaridan qanday foydalanishni o'rganishlari kerak. Xarajatlarni boshqarish balansni daromadlar to'g'risidagi hisobot bilan tenglashtirishni va uzoq muddatli va qisqa muddatli biznes maqsadlari o'rtasida oqilona muvozanatni saqlashni talab qiladi. Agar xarajatlarni boshqarish to'g'ri amalga oshirilsa va tashkil etilsa, korporatsiya juda katta foyda oladi. Bunday boshqaruv, aslida, maksimal qiymatga erishishga qaratilgan doimiy qayta tashkil etishdir.

Baholanayotgan ob'ekt uchun xarajatlarni boshqarish mavjud maydondan samaraliroq foydalanishga qisqartiriladi.

Baholangan binoda umumiy maydoni 328,2 m2 bo'lgan chodir mavjud bo'lib, hozirda qisman ish yuritish ombori sifatida foydalanilmoqda. Bir tomondan, tegishli rekonstruksiya qilish bu xonani turar-joyga aylantiradi. Boshqa tomondan, so'nggi yillarda Kaluga korxonalari va norezident va xorijiy kompaniyalar o'rtasidagi hamkorlikning kengayishi tufayli mehmonxona xizmatlariga talab sezilarli darajada oshdi. Shu munosabat bilan, chodirni turar-joy chodiri toifasiga o'tkazish uchun uni kompleks rekonstruksiya qilish taklif qilinmoqda, bu erda 14 ta lyuks ikki kishilik xonali mehmonxona tashkil etish rejalashtirilgan.

Chodirni rekonstruksiya qilish bo'yicha chora-tadbirlar qiymati 13-jadvalda keltirilgan.

13-jadval

Chodirni rekonstruksiya qilishning taxminiy qiymati

№	Ishlarning nomi	Narxi, rub.
1	Umumiy qurilish ishlari (demontaj)	406.211
2	Umumiy qurilish ishlari (yangi)	2.448.728
3	Sovuq va issiq suv ta'minoti	49.818
4	Isitish	90.144
5	Kanalizatsiya va sanitariya-tesisat uskunalari	31.738
6	Ta'minot va egzoz ventilyatsiyasi va konditsioner	67.534
7	Elektr quvvat uskunalari va elektr yoritish	422.402
8	Aloqa qurilmasi	37.010
9	Xavfsizlik va yong'in signalizatsiyasi	114.531
10	Avtomatik isitish, ventilyatsiya	7.638
11	Xonani yaxshilash	872.640
Jami		4.548.394

Ushbu ishlarni moliyalashtirish uchun quyidagi shartlarda kredit mablag‘laridan foydalanish rejalashtirilgan:

· Kredit summasi – 5.250.000 rubl.

· Foiz stavkasi – yiliga 14%;

· Kredit muddati – 1 yil;

· baholanayotgan mulkni ta'minlash;

· Kreditni to'lash shartlari - har chorakda foizlar va asosiy qarzni teng qismlarda to'lash, ya'ni. 1.866.506 rubl uchun. har chorak oxirida.

Yuqorida aytib o'tilganidek, mehmonxona 14 ta ikki kishilik lyuks xonadan iborat bo'ladi. Kaluga mehmonxonalarida bunday xonada yashash narxi 1400 rublni tashkil qiladi. 2500 rublgacha. kuniga. Hisob-kitoblar uchun 1600 rubl qiymati olinadi, chunki baholanayotgan ob'ekt shahar markaziga yaqin joyda joylashgan, ammo dastlab bu bino mehmonxona biznesi uchun mo'ljallanmagan, bu esa mijozlar uchun ma'lum noqulayliklar tug'diradi.

Investitsion ufq 1 yilga belgilangan, chunki baholanayotgan mulk ushbu muddatdan keyin sotilmaydi, deb hisoblash uchun ob'ektiv asoslar yo'q.

Naqd pul oqimi jadvalda keltirilgan. o'n to'rt.

14-jadval

RUBdagi pul oqimi

Xarajatlar moddasi	1-chorak	2-chorak	3-chorak	4-chorak	Yil uchun jami
Qayta qurish	4548394	–	–	–	4548394
Kredit xizmati	1866506	1866506	1866506	1866506	7466025
Operatsion xarajatlar	124539	127030	129571	132162	513302
daromad solig'i	-	292073	291463	290841	874377
Jami	6539439	2285609	2287540	2289509	13402098
Daromad moddasi	1-chorak	2-chorak	3-chorak	4-chorak	Yil uchun jami
Mehmondo'stlik	–	1344000	1344000	1344000	4032000
Amortizatsiya	1299145	1302393	1305649	1308913	5216100
Kredit	5250000	–	–	–	5250000
Jami	6549145	2646393	2649649	2652913	14498100
Balans	9706	360784	362109	363404	1096002

Asosiy daromad manbai mehmonxona biznesidir. Shu bilan birga, shuni ta'kidlash kerakki, ushbu turdagi xizmatlarga bo'lgan ortiqcha talab bilan xonalarning kam bandligi uchun ob'ektiv sabablar aniqlanmagan.

Tavsiya etilgan chora-tadbirlar natijasida baholanayotgan mulkning joriy bozor qiymati qanchalik oshishini aniqlash uchun daromad yondashuvida qo‘llaniladigan kapitallashuv koeffitsientidan foydalanish maqsadga muvofiqdir. Buning sababi, ushbu loyihaning investitsiya loyihasi, ya'ni. birinchi navbatda daromad olishga qaratilgan.

Shunday qilib, baholash ob'ektining joriy bozor qiymatining o'sishi:

1.096.002 / 0.19 = 5.768.432 (rub.)

(Besh million etti yuz oltmish sakkiz ming to'rt yuz o'ttiz ikki rubl) QQSsiz.

Xulosa

Standartlarning qoidalaridan kelib chiqadiki, "bozor qiymatini o'lchashning barcha usullari, tartiblari va usullari, agar ular bozor ko'rsatkichlariga asoslangan bo'lsa va to'g'ri qo'llanilsa, bozor qiymatining bir xil ifodalanishiga olib keladi". Shu bilan birga, "bozor ma'lumotlariga asoslangan har qanday usul tabiatan qiyosiydir". Shunday qilib, mavjud standartlarga ko'ra, faqat ma'lumot sifati va protseduralarni to'g'ri qo'llash muayyan usuldan foydalanishni cheklash bo'lib xizmat qilishi mumkin.

Ishning birinchi bobida ko'chmas mulk tushunchasi, ko'chmas mulk qiymatining turlari, asosiy yondashuvlar, ko'chmas mulkni baholash usullari, shuningdek, ko'chmas mulk qiymatini asoslash bilan bog'liq muammolar ko'rib chiqiladi.

Ko'chmas mulk - bu kosmosda ma'lum bir joyga ega bo'lgan jismoniy ob'ektlar va ular bilan ajralmas ravishda er ostidagi va er yuzasi ustidagi barcha narsalar yoki xizmat ko'rsatish ob'ekti bo'lgan barcha narsalar, shuningdek, ular bilan bog'liq huquqlar, manfaatlar va manfaatlar. ob'ektlarga egalik qilish.

Ko'chmas mulk ob'ekti deganda, birinchidan, mulk majmuasi sifatida bir butun korxona tushuniladi, ikkinchidan, ajralmas qismi bo'lishi mumkin bo'lgan er uchastkasi: bino (inshoot) yoki binolar guruhi; ajratilgan suv havzalari, ko'p yillik o'simliklar; muhandislik inshootlari va tarmoqlari; statsionar tuzilmalar sayt hududini obodonlashtirish; iqtisodiy, transport va muhandislik ta'minoti elementlari; boshqa ob'ektlar.

Ko'chmas mulkni baholash uchta yondashuv nuqtai nazaridan amalga oshiriladi: foydali, qimmat va qiyosiy. Har bir yondashuv ob'ektning ma'lum xususiyatlarini ta'kidlash imkonini beradi.

Ko'rib chiqilgan uchta yondashuvning har biri baholashda o'ziga xos usullardan foydalanishni o'z ichiga oladi:

Daromadlarni bevosita kapitallashtirish usuli;

Sotishni taqqoslash usuli;

Qiyosiy birlik usuli.

Shunday qilib, ulardan foydalanish samaradorligi pasaygan taqdirda, ko'chmas mulk ob'ektlari o'z maqsadlarini o'zgartirishi mumkin. Bu binolarning eskirishi va boshqa yaxshilanishlar natijasida ham, ko'chmas mulk bozoridagi tendentsiyalar ta'sirida ham sodir bo'ladi.

Ikkinchi bobda mulkni baholash baholashning uchta yondashuvidan foydalangan holda amalga oshirildi.

Amaldagi usullarning har biri o'zining afzalliklari va kamchiliklariga ega.

Qiyosiy yondashuv ko'chmas tijorat ko'chmas mulk bozoridagi statistik ma'lumotlarga asoslanib, bozor qiymatini to'g'ridan-to'g'ri baholashni ta'minlaydi. Ma'lumotlarni qayta ishlashda kreditorni ortiqcha baholashdan himoya qilish uchun maxsus choralar ko'rilgan. Shu munosabat bilan qiyosiy yondashuvga eng katta ahamiyat beriladi.

Xarajat yondashuvi baholash ob'ektining dizayn xususiyatlari va jismoniy holatini eng yaxshi hisobga olishga imkon beradi. Shu bilan birga, axborot bazasi mukammal emas. Asosiy muammolar erni baholash bilan bog'liq. Bundan tashqari, almashtirish narxini hisoblashda, joriy narxlarga o'rtacha konvertatsiya indekslariga tayanish kerak, bu esa xatolarga olib kelishi mumkin.

Daromad yondashuvi bozor ma'lumotlariga asoslanadi va xarajat yondashuvining ba'zi kamchiliklaridan qochadi. Usuldagi xatoning asosiy manbai daromad va o'sish sur'atlari bo'yicha prognoz ma'lumotlaridan foydalanish bilan bog'liq noaniqlikdir.

Ishning uchinchi bobida mulkning bozor qiymatini baholash natijalari kelishib olinib, yakuniy bahosi asoslab berildi va uni oshirish bo‘yicha tavsiyalar berildi.

Hisob-kitoblar shuni ko'rsatdiki, baholash ob'ektining bozor qiymati 20.12.2007 y. yaxlitlangan 44.362.608 rubl. QQSsiz (qirq to'rt million uch yuz oltmish ikki ming olti yuz sakkiz rubl).

Biroq, taklif qilingan qiymatni boshqarish choralari joriy bozor qiymatini 5 768 432 rublga oshirishga imkon beradi. (Besh million etti yuz oltmish sakkiz ming to'rt yuz o'ttiz ikki rubl) QQSsiz.

Adabiyotlar ro'yxati

1. Rossiya Federatsiyasining Fuqarolik Kodeksi (Birinchi qism) 1994 yil 30 noyabrdagi 51-FZ-son (2005 yil 2 iyuldagi 83-FZ-son o'zgartirilgan)

2. 1998 yil 29 iyuldagi 135-FZ-sonli "Baholash faoliyati to'g'risida" Federal qonuni. Rossiya Federatsiyasi”(2001 yil 21 dekabrdagi N 178-FZ, 2002 yil 21 martdagi N 31-FZ, 2002 yil 14 noyabrdagi N 143-FZ, 2003 yil 10 yanvardagi № 15-FZ, 27 fevraldagi № 15-FZ Federal qonunlari bilan tahrirlangan. , 2003 yil N 29- Federal qonun, 2004 yil 22 avgustdagi 122-FZ-son, 2006 yil 5 yanvardagi 7-FZ-son, 2006 yil 27 iyuldagi 157-FZ-son)

3. Rossiya Federatsiyasi Hukumatining 07.06.2002 yildagi 395-sonli qarori (03.10.2002 yildagi tahrirda) "Baholash faoliyatini litsenziyalash to'g'risida"

4. Rossiya Federatsiyasi Hukumatining 20.08.1999 yildagi 932-sonli "Rossiya Federatsiyasida baholash faoliyatini amalga oshirishni monitoring qilish bo'yicha vakolatli organ to'g'risida" gi qarori.

5. Rossiya Federatsiyasi Hukumatining 06.07.2001 yildagi 519-sonli "Baholash standartlarini tasdiqlash to'g'risida" gi qarori.

6. Bino va inshootlarni almashtirish qiymatining jamlangan ko'rsatkichlari to'plami.

7. Xalqaro baholash standartlari. - M.: ROO, 1995 yil

9. Daromad keltiradigan ko'chmas mulkni tahlil qilish va baholash / D. Fridman, N. Ordvey. – M.: Delo, 1997 yil

10. Valdaytsev S. V. Biznesni baholash. - M.: Prospekt, 2006. - 355 b.

11. Granova I. V. Ko'chmas mulkni baholash. - Sankt-Peterburg: Pyotr, 2001. - 208 b.: kasal. - (Seriya" Qo'llanma»)

12. Gribovskiy S. V., Medvedeva O. E., Kasyanov P. V. Er uchastkalarining bozor qiymatini baholash bo'yicha ma'ruzalar kursi. - M.: ARMO, 2002. - 95 b.

13. Grigorieva VV va boshqalar Ko'chmas mulk ob'ektlarini baholash. - M.: INFRA, 2000. - 78 b.

14. Gryaznova N. A. Ishlayotgan korxonalarni (korxonalarni) baholash. – M.: INFRA-M, 2005 yil

15. Esipov V. E., Maxovikova G. A., Terexova V. V. Biznesni baholash. - Sankt-Peterburg: Pyotr, 2006. - 457 p.

16. Korobkin Yu.I. Mulkni baholash. – SZAGSning Kaluga filiali, Kaluga, 2005 yil

17. Korostylev S. P. Ko'chmas mulkni baholash nazariyasi va amaliyoti asoslari: Darslik. - M .: Rossiya biznes adabiyoti, 1998 yil

18. Biznesni baholash / Ed. A. G. Gryaznova va M. A. Fedotova. - M.: Moliya va statistika, 2004 yil

19. Biznesni baholash: Vazifalar va echimlar / Prosvetova G.I. - RDL, 2006. - 192 p.

20. Ko'chmas mulkni baholash: Darslik / Ed. A.G. Gryaznova, M.A. Fedotova. - M.: Moliya va statistika, 2005. - 496 b.: kasal.

21. Ko'chmas mulkni baholash: Proc. Universitetlar uchun qo'llanma / Ed. prof. V. A. Shvandar. - M.: UNITI-DANA, 2002. - 303 b.

22. Ko'chmas mulk ob'ektlarini baholash: nazariy va amaliy jihatlar / Ed. V. V. Grigorieva. – M.: INFRA-M, 1997 yil

23. Ko'chmas mulkning bozor qiymatini baholash: O'quv va amaliy qo'llanma / Ed. V. M. Rutgaiser. - M.: Delo, 1998 yil

24. Iqtisodiyotda hisoblangan faoliyat. Darslik / umumiy tahrirda. Juhi V. M., Kireeva V. D. - M .: ICC "MarT", 2003. 101 b.

25. Solovyov M. M. Baholash faoliyati (ko'chmas mulkni baholash): Darslik. – M.: Davlat universiteti Oliy iqtisodiyot maktabi, 2002 y

26. Simionova N., Simionov R. Korxonani (biznesni) baholash. – M.: Mart, 2004. – 464 b.

27. Tarasevich E. I. Ko'chmas mulkni baholash usullari. Sankt-Peterburg, 1998. - 247 b.

28. Tepman LN Ko'chmas mulkni baholash. - M.: UNITI, 2006. - 463 b.

29. Yer tuzish. O'quv va amaliy qo'llanma / Ed. e. n., prof. L. I. Koshkina. – M.: VSHPP, 2004. – 520 b.

30. Fedotova M. A. Biznes qancha turadi? Baholash usullari. - M., "Perspektiva" nashriyoti, 2004 yil

31. Fridman J., Ordvey Nik. Daromad keltiradigan ko'chmas mulkni tahlil qilish va baholash. Per. ingliz tilidan. – M.: Delo, 1997. – 480 b.

32. Tsypkin Yu. A., Tsukanov I. L. Qonun hujjatlari, me'yoriy hujjatlar va baholash faoliyati standartlari: O'quv-uslubiy qo'llanma. – M.: Moliya va statistika, 2003. 164 b.

33. Shcherbakov V. A., Shcherbakova N. A. Korxona (biznes) qiymatini baholash. - M .: Omega-L, 2006. - 286 p.

34. Ko'chmas mulk iqtisodiyoti / Ed. A. B. Krutik, M. A. Gorenburgov. - M.: Lan, 2001. - 297 b.

35. Ko'chmas mulk iqtisodiyoti: Darslik. - M.: Delo, 2000 yil

36. Avdeev A. P. Ko'chmas mulkni baholash muammolari // Baholash masalalari. No 1. - 2001. - b. 28-30

37. Akimova I., Biktimirova N. Amaldagi qonunchilik va real huquqni qo'llash amaliyoti tizimida ko'chmas mulkni baholashni standartlashtirishga yangi yondashuvlar // Huquq va iqtisod. - 2005. - 12-son. - Bilan. 18-21

38. Gribovskiy S. Ko'chmas mulkni ommaviy baholash // moliyaviy biznes. 2000 yil - 4-son. - Bilan. 43-45

39. Gribovskiy S. Daromad yondashuvidan foydalangan holda ko'chmas mulkni baholash // Ko'chmas mulk muammolari. 2000. Nashr. 2.

40. Gribovskiy S. Ko'chmas mulkni baholashning iqtisodiy va matematik modellari // Moliya va kredit. 2005. - 3-son. - Bilan. 24-43

41. Grigoryeva I. L. Mulkni baholash muammolari // Moliyaviy biznes. - 2004 yil - 1-son. - Bilan. 48–49

42. Zelenskiy Yu.V. Ko'chmas mulkni baholashda yondashuvlar natijalarini solishtirish to'g'risida - modelning izchilligi printsipi.Voprosy otsenki. 2005. - 4-son.

43. Loginov MP Rossiyada ko'chmas mulkni baholash masalasi bo'yicha // EKO. - 2002. - 9-son. - Bilan. 103–107

44. Ozerov E.S. Muvozanat bahosi hodisasi baholash nazariyasi aksiomasining asosi sifatida // Ko'chmas mulk muammolari. 2000. Nashr. 1. 32–54.

45. Ozerov E.S. Iqtisodiyot va ko'chmas mulkni boshqarish. Sankt-Peterburg: MKS, 2003 yil.

46. Ozerov E.S. Baholash nazariyasi aksiomasini asoslash va qo'llash masalasiga // Ko'chmas mulk muammolari. 2004 yil. 1. 3-5 gacha.

47. Patskalev A. F. Yerning narxini baholash // Baholash masalalari. - 2006. - 1-son.

48. SBRF htpp rasmiy sayti:/www.cbr.ru

49. htpp:/www.cfin.ru

Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 30-moddasi 1-bandi.

Ko'chmas mulk iqtisodiyoti / Ed. A. B. Krutik, M. A. Gorenburgov. - M.: Lan, 2001., b. 48-49

2006 yilning har choragida Novosibirsk shahridagi kvartiralarning kvadrat metri narxi to'g'risidagi haqiqiy ma'lumotlarni almashtirib, shuni ta'kidlash mumkinki, bu qiymat model bo'yicha qurilgan ishonch oraliqlari chegaralariga to'g'ri keladi. Mutaxassislarning fikriga ko'ra, natijada olingan model ko'chmas mulk bozoridagi hozirgi vaziyatni etarli darajada tavsiflaydi. 2006 yil oxiriga qadar kvartiralarning ayrim turlari bo'yicha uy-joy narxining o'sishi prognozi real ma'lumotlarga to'g'ri keladi, chunki mutaxassislar tomonidan taxmin qilingan bozor o'sishi 20-30% ni tashkil qiladi. Baholovchi doimiy ravishda kvartiralarning narxini bashorat qilish muammosiga duch keladi, bu muammo, ayniqsa, kreditlash uchun baholashda keskindir. Qarorning to'g'riligi mutaxassisning tajribasiga, malakasiga, shuningdek baholanayotgan ob'ekt bozorida to'plangan ma'lumotlarning sifatiga bog'liq.

Kirish

Majburiylashtirilgandan so'ng, narxlar to'plami keyingi tasdiqlash uchun Davlat qurilishiga yuboriladi. Hozirgi vaqtda yangi me'yoriy-huquqiy bazani ishlab chiqish jarayoni hali tugallanmagan.

Yangi me’yoriy-huquqiy baza asosida ko‘chmas mulkni baholashni o‘tkazish maxsus bilim va ko‘nikmalarni talab qiluvchi juda murakkab va ko‘p vaqt talab qiluvchi vazifadir. Yangi me'yoriy-huquqiy bazani baholash amaliyotiga kirishi uchun ko'chmas mulkni baholashning amaliy muammolarini hal qilishga moslashtirilgan dasturiy ta'minot va hisoblash tizimlarini ishlab chiqish bo'yicha bir qator ishlarni amalga oshirish kerak.

So'nggi paytlarda qurilishda narx belgilash bo'yicha mintaqaviy markazlar faol ishlay boshladilar, axborot xizmatlarini ko'rsatishga ixtisoslashgan firmalar paydo bo'ldi, masalan, Qurilishda Axborot Texnologiyalari NPF Markazi.

Ko'chmas mulkni baholash usullarini takomillashtirish bo'yicha takliflar

Aslida, oxirgi ta'rif zamonaviy binolar va inshootlarning analoglari ob'ektlarining taxminiy narxini anglatadi.

Uy-joy ko'chmas mulkini baholash (3)

Xususan, aktivlarni aks ettirish uchun baholashga talab tobora ortib bormoqda moliyaviy hisobot IAS, AQSh GAAP yoki Rossiya buxgalteriya standartlariga muvofiq; marketing va brend strategiyalari samaradorligini aniqlash uchun nomoddiy aktivlar qiymatini baholash; oldi-sotdi bitimlarini, aktivlarni ijaraga berish, M&A va mulk huquqini va boshqa mulkiy huquqlarni o'tkazish bo'yicha boshqa bitimlarni amalga oshirish maqsadida baholash; davlat korxonalarini xususiylashtirish chog‘ida sug‘urta qilish, qo‘shimcha aksiyalar chiqarish yoki aksiyalarni qaytarib sotib olish maqsadlarida baholash; mol-mulk bilan garovga olingan kredit berish maqsadida baholash va hokazo. Expert RA reyting agentligi tomonidan o‘tkazilgan tadqiqot natijalariga ko‘ra, so‘nggi bir yarim yil ichida eng ko‘p talab qilingan xizmatlar ko‘chmas mulk va umuman biznesni baholash xizmatlari bo‘lgan.

Tezis: turar-joy ko'chmas mulkini baholash

FEDERAL TA'LIM AGENTLIGI GOU HPE "MOSKVA DAVLAT XIZMAT UNIVERSITETI" Fakultet: "Mintaqaviy iqtisodiyot va shahar boshqaruvi instituti" Kafedra: "Davlat va shahar boshqaruvi" kurs loyihasi. Mavzu: Ko'chmas mulkni baholash usullarini takomillashtirish.

Fan: Munitsipal ko'chmas mulkni boshqarish. GRDS 3-2 guruhi talabasi Shevchuk M.V tomonidan to'ldirildi. O'qituvchi Dubovik M.V. tomonidan qabul qilindi.

Ko'chmas mulkni baholash usullarini takomillashtirish

Shunday qilib, RCC to'plamlari ko'chmas mulkni baholashning asosiy asosiga aylanishi kerak. Biroq, bu to'plamlarda sezilarli kamchiliklar mavjud.

Asosiysi, ular dastlabki ma'lumotlarni va analoglar narxining olingan qiymatlarining asosiy taxminlarini taqdim etmaydi. Shunday qilib, yakuniy ko'rsatkichlarda uskunaning qanday o'ziga xos tarkibi hisobga olinganligi, quruvchining boshqa xarajatlariga nima kiritilganligi va hokazolar to'liq aniq emas.
Baholovchilar, tahlilchilar va baholovchilarning RCCni takomillashtirish yo'nalishidagi birgalikdagi ishi ko'chmas mulkni baholovchilar uchun zarur bo'lgan axborot bazasini yaratishga olib kelishi mumkin. Hozirgi vaqtda baholash faoliyatini rivojlantirishning asosiy yo'nalishi ko'chmas mulkning bozor qiymatini baholashga aylanmoqda.
Bu mamlakatimizda ko‘chmas mulkning haqiqiy bozor qiymati bo‘yicha ma’lumotlar bazasi to‘planayotgani tufayli mumkin bo‘lmoqda.

Xulosa: turar-joy mulkini baholash

Qo'llash uchun boshqa holatlar: - yangi qurilish uchun texnik-iqtisodiy asoslash, - erdan eng yaxshi va eng samarali foydalanishni aniqlash, - rekonstruksiya qilish, - yakuniy narxlarni kelishish, - muassasa va maxsus maqsadlardagi binolar, - sug'urta maqsadlari. — bozorni taqqoslash usuli: yaqinda oʻxshash obʼyektlar bilan tuzilgan bitimlar toʻgʻrisidagi maʼlumotlar asosida mulkning bozor qiymatini baholash. Ratsional investor yoki xaridor ma'lum bir mulk uchun bir xil foydali xususiyatga ega boshqa shunga o'xshash mulkni sotib olish narxidan ko'proq pul to'lamaydi deb taxmin qilinadi. - daromad usuli: mulkning qiymati ushbu ob'ekt kelajakda olib kelishi kutilayotgan imtiyozlarni olish davrining hajmi, sifati va davomiyligi bilan belgilanadi.

20. ko'chmas mulkni baholashga xarajat yondashuvi usullari (yaxshilash).

Diqqat

Kelib chiqishi · Tabiiy (tabiiy) ob'ektlar · Sun'iy ob'ektlar (binolar).2. Maqsad · Bo'sh yer uchastkalari (qurilish yoki boshqa maqsadlarda) · Ulardan foydalanish uchun tabiiy majmualar (konlar) · Binolar Uy-joy qurish uchun.

Masshtab Yer uchastkalari.Maʼmuriy binolar majmuasi.Bino.Binolar yoki binolarning qismlari (boʻlimlar, qavatlar).4. Foydalanishga tayyor Tayyor ob'ektlar Qayta qurish yoki kapital ta'mirlashni talab qiladigan qurilishni tugatishni talab qiladi. 1.2 Turar-joy ko'chmas mulkini baholash metodologiyasi.

Ko'chmas mulkni baholash usullarini takomillashtirish

Shunday qilib, UPVS kolleksiyalarida quyidagi xarajatlar moddalari hisobga olinadi: to'g'ridan-to'g'ri xarajatlar; umumiy xarajatlar; Rejalashtirilgan jamg'arma (foyda); qurilish maydonchasini ajratish va rivojlantirish uchun umumiy maydon xarajatlari; loyihalash va tadqiqot ishlarining narxi; qishda ishlarni ishlab chiqarish bilan bog'liq xarajatlar; Mukofot ish haqining qiymati doimiy korxona direksiyasini saqlash xarajatlari; · vaqtinchalik bino va inshootlarni tugatishdan ko'rilgan zararlar; · ishchilarni 3 km dan ortiq masofaga tashish xarajatlari. jamoat transporti yo'qligida; · ishning mobil xususiyati uchun xodimlarga bonuslarni to'lash qiymati. Tajribali baholovchilar o'z hisob-kitoblarida analoglar yoki konsolidatsiyalangan hisob-kitoblarga tuzatishlar asosida o'zlarining ishlanmalaridan foydalanadilar.
P.G.Grabovoy, S.P.Korostelevning “Mulkni baholash, I qism.

Mavzu: Ko'chmas mulkni baholash usullarini takomillashtirish

Ushbu model uchun statistik ko'rsatkichlar olingan natijalarning ahamiyatini tasdiqladi. Shunday qilib, natijada olingan model kvartiralarning o'rtacha narxining Novosibirsk shahrining uy-joy bozoridagi parametrlariga bog'liqligini juda yaxshi aks ettiradi (ekstremal variantlarni hisobga olmagan holda).
Taqdim etilgan modellar Novosibirsk shahridagi "Jilfond" va "Amir - Real Estate" ko'chmas mulk agentliklarida amaliyotga tatbiq etildi, ularda sotiladigan kvartiralarning narxini baholash uchun doimiy xodimlar mavjud, shuningdek, garov sifatida ishlaydi. kredit shartnomalari. Shuni ta'kidlash kerakki, mutaxassislar ularni qo'llash samaradorligini yuqori baholadilar. Baholovchilar duch keladigan ikkinchi muhim muammo - kelajakda kvartiraning qiymatini bashorat qilish.

Turar-joy mulkini baholash

Ko'chmas mulkni baholash usullarini takomillashtirish bo'yicha takliflar Xulosa Adabiyotlar va manbalar ro'yxati Ilova KIRISH Bozor iqtisodiyoti elementlari orasida ishlab chiqarish vositasi (er, ma'muriy, sanoat, ombor, chakana savdo va boshqa mulk) bo'lgan ko'chmas mulk alohida o'rin tutadi. boshqa binolar va binolar, shuningdek boshqa inshootlar) va iste'mol qilish ob'ekti yoki ob'ekti (er uchastkalari, uylar, dachalar, kvartiralar, garajlar). Ko'chmas mulk fuqarolarning shaxsiy mavjudligining asosi bo'lib, ular uchun asos bo'lib xizmat qiladi iqtisodiy faoliyat va barcha mulkchilik shaklidagi korxona va tashkilotlarni rivojlantirish.

Rossiyada ko'chmas mulk bozorining faol shakllanishi va rivojlanishi kuzatilmoqda va ko'chmas mulk bilan bog'liq operatsiyalarda fuqarolar, korxonalar va tashkilotlar soni ortib bormoqda.

Yaxshi ishingizni bilimlar bazasiga yuborish oddiy. Quyidagi shakldan foydalaning

Talabalar, aspirantlar, bilimlar bazasidan o‘z o‘qishlarida va ishlarida foydalanayotgan yosh olimlar sizdan juda minnatdor bo‘lishadi.

Shunga o'xshash hujjatlar

Ko'chmas mulkni baholashda qiyosiy (bozor) yondashuv. Savdoni tahlil qilish usulini amalga oshirish texnologiyasi. Yalpi ijara multiplikatoridan foydalangan holda mulk qiymatini hisoblash. Qiyosiy birlik usuli. Rossiyada ko'chmas mulkni baholashning xususiyatlari.

test, 2012 yil 12/03 qo'shilgan

Ob'ekt sifatida ko'chmas mulkning xususiyatlari inson huquqlari. Ko'chmas mulk ob'ektlari tushunchasi va tasnifi. Tugallanmagan qurilishni huquqiy tartibga solish muammolari. Fuqarolik muomalasida ishtirok etish. Ko'chmas mulk bilan bog'liq operatsiyalar.

kurs qog'ozi, 28/05/2016 qo'shilgan

Ko'chmas mulkni baholashning asosiy tamoyillari va usullari; mintaqaviy va mahalliy bozordagi iqtisodiy vaziyatni o'rganish. "Mexanizatsiyalashgan ishlar" MChJ ko'chmas mulk majmuasining bozor qiymatini aniqlash: xususiyatlari, mulkchilik.

dissertatsiya, 20.02.2011 qo'shilgan

Ko'chmas mulkni baholash, uning maqsadlari, vazifalari va maqsadi. Ko'chmas mulkni baholashning huquqiy asoslari. Ko'chmas mulk ob'ektlarini, mulkka bo'lgan huquqlarni va u bilan tuzilgan bitimlarni davlat ro'yxatidan o'tkazish tizimini ko'rib chiqish. Huquqiy tartibga solish Rossiya Federatsiyasida ko'chmas mulk bozori.

referat, 24.09.2015 qo'shilgan

Ko'chmas mulk sohasidagi bozor munosabatlarining xarakterli xususiyatlari. Huquqiy jihatlar iqtisodiyot va ko‘chmas mulk ijarasi, shu jumladan ko‘chmas mulk sohasidagi munosabatlarni fuqarolik-huquqiy tartibga solish manbalarini tahlil qilish. Ko'chmas mulkni baholashning asosiy tamoyillarining mohiyati.

nazorat ishi, 2010-yil 13-05-da qo'shilgan

Korxonalar mulkchilik shakllarining asosiy turlari. Ko'chmas mulk ob'ektlarining xususiyatlari va tasnifi. Muayyan mulkni boshqarish. Federatsiyaning ko'chmas mulk ob'ektlari tizimlarini boshqarish. Ko'chmas mulk ob'ektlari bilan operatsiyalar.

ma'ruzalar kursi, qo'shilgan 04/16/2013

Ko'chmas mulk tushunchasining ta'rifi. Yuridik shaxs ko'chmas mulk ob'ektlari (huquqlari). Huquqlar va majburiyatlar o'rtasidagi farqlar. Ko'chmas mulk ob'ektlarining moddiy mohiyati. Huquqiy holat yer uchastkasi. Erning joylashuvi tavsifiga misollar.

Ko'chmas mulkni baholash usullarini takomillashtirish. Baholash maqsadlarida ko'chmas mulkdan eng samarali foydalanishni tahlil qilish usullarini takomillashtirish Dissertatsiya ishi: turar-joy ko'chmas mulkini baholash.

1.1 Ko'chmas mulkni baholash: asosiy tushunchalar va baholash tamoyillari

1.2 Ko'chmas mulk qiymatini baholashning yondashuvlari va usullari

1.3 Mulkni baholash masalalari

2.1 Mavzuning tavsifi

2.2 Narx yondashuvi bo'yicha ko'chmas mulkning bozor qiymatini aniqlash

2.3 Bozor yondashuvi doirasida ko'chmas mulkning bozor qiymatini aniqlash

2.4 Daromad yondashuvi bo'yicha ko'chmas mulkning bozor qiymatini aniqlash

3.1 Baholash ob'ektining bozor qiymatining yakuniy qiymatini aniqlash

Kirish

Ko'chmas mulkni baholash usullarini takomillashtirish bo'yicha takliflar

Uy-joy ko'chmas mulkini baholash (3)

Tezis: turar-joy ko'chmas mulkini baholash

Ko'chmas mulkni baholash usullarini takomillashtirish

Xulosa: turar-joy mulkini baholash

20. ko'chmas mulkni baholashga xarajat yondashuvi usullari (yaxshilash).

Ko'chmas mulkni baholash usullarini takomillashtirish

Mavzu: Ko'chmas mulkni baholash usullarini takomillashtirish

Turar-joy mulkini baholash

Yaxshi ishingizni bilimlar bazasiga yuborish oddiy. Quyidagi shakldan foydalaning

Shunga o'xshash hujjatlar

Boshqa maqolalarni tavsiya eting

Zamonaviy dunyoning eng boy monarxlari (14 fotosurat) Sulton Hoji Hassanal Bolkiah

Xitoydagi iqtisodiy mo''jizaning sabablari