Ko'chmas mulkni baholashni takomillashtirish bo'yicha takliflar. Tezis: Turar-joy ko'chmas mulkini baholash. To'g'ridan-to'g'ri kapitalizatsiya usuli yordamida ko'chmas mulkni baholash
2006 yilning har choragida Novosibirsk shahridagi kvartiralarning kvadrat metri narxi to'g'risidagi haqiqiy ma'lumotlarni almashtirib, shuni ta'kidlash mumkinki, bu qiymat model yordamida qurilgan ishonch oralig'i chegaralariga to'g'ri keladi. Mutaxassislarning fikriga ko'ra, natijada olingan model ko'chmas mulk bozoridagi mavjud vaziyatni etarli darajada tavsiflaydi. 2006 yil oxiriga qadar kvartiralarning ayrim turlari bo'yicha uy-joy narxining o'sishi prognozi real ma'lumotlarga to'g'ri keladi, chunki ekspertlar tomonidan taxmin qilingan bozor o'sishi 20-30% ni tashkil qiladi. Baholovchi doimiy ravishda kvartiralarning narxini bashorat qilish muammosiga duch keladi, bu muammo kreditlash uchun baholashni o'tkazishda ayniqsa dolzarbdir. Qarorning to'g'riligi mutaxassisning tajribasiga, malakasiga, shuningdek baholanayotgan ob'ekt bozorida to'plangan ma'lumotlarning sifatiga bog'liq.
Kirish
Bog'langandan so'ng, narxlar to'plami qo'shimcha tasdiqlash uchun Davlat qurilishiga yuboriladi. Hozirgi vaqtda yangi me'yoriy-huquqiy bazani ishlab chiqish jarayoni hali tugallanmagan.
Yangi me'yoriy-huquqiy baza asosida ko'chmas mulkni baholashni o'tkazish maxsus bilim va ko'nikmalarni talab qiladigan juda murakkab va ko'p vaqt talab qiladigan ishdir. Yangisi uchun normativ baza baholash amaliyotiga kirgan holda, ko'chmas mulkni baholashning amaliy muammolarini hal qilishga moslashtirilgan dasturiy ta'minot va hisoblash tizimlarini ishlab chiqish bo'yicha bir qator ishlarni amalga oshirish kerak.
So'nggi paytlarda qurilishda narx belgilash bo'yicha mintaqaviy markazlar faol ishlay boshladilar va axborot xizmatlarini ko'rsatishga ixtisoslashgan firmalar paydo bo'ldi, masalan, Qurilishda Axborot Texnologiyalari NPF Markazi.
Ko'chmas mulkni baholash usullarini takomillashtirish bo'yicha takliflar
Ushbu nashrlardan foydalanganda shuni yodda tutish kerakki, ularning hisob-kitoblarining aksariyati ma'lum narx koeffitsientlari bilan indekslangan rejalashtirilgan iqtisodiyot davrlarining me'yoriy-huquqiy bazasiga asoslanadi va shuning uchun yakuniy baholash natijalari sabablarga ko'ra jiddiy xatolikka olib kelishi mumkin. yuqorida aytib o'tilgan. Muayyan indekslarni qo'llashda ularni hisoblash uchun zarur shartlarni diqqat bilan o'rganish kerak.
Qurilish xarajatlarining mintaqaviy ma'lumotnomasi (RCC-2006) yaqinda nashr etildi va baholovchilar kutayotgan mamlakatda birinchi bo'lib e'lon qilindi. Turlari bo'yicha xarajat ko'rsatkichlarini beradi qurilish ishlari, jamlangan xarajat ko'rsatkichlari (UCI) va "ekspress versiyada investitsiyalarning kerakli miqdorini baholash uchun ma'lumot".
Aslida, oxirgi ta'rif zamonaviy binolar va inshootlarning analoglarining taxminiy narxiga ishora qiladi.
Turar-joy mulkini baholash (3)
Xususan, aktivlarni aks ettirish uchun baholash talabi moliyaviy hisobotlar IAS, AQSh GAAP yoki Rossiya standartlariga muvofiq buxgalteriya hisobi; marketing va brend strategiyalari samaradorligini aniqlash uchun nomoddiy aktivlar qiymatini baholash; oldi-sotdi operatsiyalarini, aktivlarni ijaraga berish, M&A va mulk huquqini va boshqa mulkiy huquqlarni o'tkazish bo'yicha boshqa bitimlarni amalga oshirish maqsadida baholash; davlat korxonalarini xususiylashtirish jarayonida sug‘urta maqsadlarida baholash, aksiyalarni qo‘shimcha chiqarish yoki aksiyalarni qaytarib sotib olish; mol-mulk bilan garovga olingan kredit berish maqsadida baholash va hokazo. Expert RA reyting agentligi tomonidan o‘tkazilgan tadqiqot natijalariga ko‘ra, so‘nggi bir yarim yil ichida eng ommabop xizmatlar ko‘chmas mulk va umuman biznesni baholash xizmatlari bo‘lgan.
Tezis: turar-joy ko'chmas mulkini baholash
FEDERAL TA'LIM AGENTLIGI MOSKVA DAVLAT XIZMAT UNIVERSITETI Fakultet: Mintaqaviy iqtisodiyot va shahar boshqaruvi instituti Kafedra: Davlat va shahar hokimiyati» Kurs loyihasi. Mavzu: Ko'chmas mulkni baholash usullarini takomillashtirish.
Intizom: Munitsipal ko'chmas mulkni boshqarish. GRDS 3-2 guruhi talabasi Shevchuk M.V tomonidan to'ldirildi. O'qituvchi Dubovik M.V.
Ko'chmas mulkni baholash usullarini takomillashtirish
Shunday qilib, RCC to'plamlari ko'chmas mulkni baholashning asosiy asosiga aylanishi kerak. Biroq, bu to'plamlarning jiddiy kamchiliklari ham mavjud.
Asosiysi, ular analoglar narxining dastlabki ma'lumotlarini va olingan qiymatlarining asosiy taxminlarini taqdim etmaydi. Shunday qilib, yakuniy raqamlarda uskunaning tarkibi nima hisobga olinganligi, ishlab chiquvchining boshqa xarajatlariga nima kiritilganligi va hokazolar to'liq aniq emas.
RSSni takomillashtirish yo'nalishida baholovchilar, tahlilchilar va baholovchilarning birgalikdagi ishi ko'chmas mulkni baholovchilar uchun juda zarur bo'lgan axborot bazasini yaratishga olib kelishi mumkin. Baholash faoliyatini rivojlantirishning asosiy yo'nalishi hozirgi vaqtda ko'chmas mulkning bozor qiymatini baholash hisoblanadi.
Bu mamlakatimizda ko'chmas mulkning haqiqiy bozor qiymati bo'yicha ma'lumotlar bazasi to'planayotgani tufayli mumkin bo'lmoqda.
Xulosa: turar-joy ko'chmas mulkini baholash
Qo'llash uchun boshqa holatlar: - yangi qurilishning texnik-iqtisodiy tahlili, - erdan eng yaxshi va eng samarali foydalanishni aniqlash, - rekonstruksiya qilish, - yakuniy xarajatlarni kelishish, - muassasa va maxsus maqsadlar uchun binolar, - sug'urta maqsadlari. — bozorni taqqoslash usuli: o'xshash ob'ektlar bilan yaqinda tuzilgan bitimlar to'g'risidagi ma'lumotlar asosida mulkning bozor qiymatini baholash. Ratsional investor yoki xaridor ma'lum bir mulk uchun bir xil foydali xususiyatga ega bo'lgan boshqa shunga o'xshash mulkni sotib olish narxidan ko'proq pul to'lamaydi deb taxmin qilinadi. - daromad usuli: mulkning qiymati ushbu ob'ektning kelajakda olib kelishi kutilayotgan foydaning hajmi, sifati va olish davrining davomiyligi bilan belgilanadi.
20. ko'chmas mulkni baholashga xarajat yondashuvi usullari (yaxshilash).
Diqqat
Kelib chiqishi · Tabiiy (tabiiy) ob'ektlar. Sun'iy ob'ektlar(binolar).2. Maqsad · Bo'sh er uchastkalari (o'zlashtirish yoki boshqa maqsadlarda) · Ularni ishlatish uchun · Binolar · Savdo va pullik xizmatlar uchun.
Masshtab · Yer uchastkalari · Bino va inshootlar majmualari · Ko'p xonadonli turar-joy binosi · Bo'lim (kirish joyi · Xona). Yozgi uy .· Maʼmuriy binolar majmuasi.· Bino.· Binolarning binolari yoki qismlari (boʻlimlar, qavatlar).4. Foydalanishga tayyor Tayyor ob'ektlar Qayta qurishni talab qiladigan yoki kapital ta'mirlash.· Qurilishni tugatishni talab qilish. 1.2 Turar-joy ko'chmas mulkini baholash metodologiyasi.
Ko'chmas mulkni baholash usullarini takomillashtirish
Shunday qilib, UPVS inkassatsiyalarida quyidagi xarajatlar moddalari hisobga olinadi: · to'g'ridan-to'g'ri xarajatlar; · qo'shimcha xarajatlar; · rejalashtirilgan jamg'arma (foyda); · qurilish maydonchasini ajratish va rivojlantirish uchun umumiy maydon xarajatlari; · loyiha-qidiruv ishlarining narxi; · qishda ishlarni bajarish bilan bog'liq xarajatlar; · bonusli ish haqi xarajatlari; · doimiy korxona boshqaruvini saqlash xarajatlari; · vaqtinchalik bino va inshootlarni tugatishdan ko'rilgan zararlar; · ishchilarni 3 km dan ortiq masofaga tashish xarajatlari. jamoat transporti yo'qligida; · ishning mobilligi uchun xodimlarga bonuslarni to'lash xarajatlari. Tajribali baholovchilar o'zlarining hisob-kitoblarida o'zlarining ishlanmalaridan analoglar yoki kengaytirilgan hisob-kitoblarga tuzatishlar asosida foydalanadilar.
P.G.Grabovoy, S.P.Korostelevning “Mulkni baholash, I qism.
Mavzu: ko'chmas mulkni baholash usullarini takomillashtirish
Ushbu model uchun statistik ko'rsatkichlar olingan natijalarning ahamiyatini tasdiqladi. Shunday qilib, natijada olingan model kvartiralarning o'rtacha narxining Novosibirsk shahrining uy-joy bozoridagi parametrlariga bog'liqligini juda yaxshi aks ettiradi (ekstremal variantlarni hisobga olmagan holda).
Taqdim etilgan modellar Novosibirsk shahridagi "Jilfond" va "Amir - Real Estate" ko'chmas mulk agentliklarida amaliyotga tatbiq etildi, ularda doimiy ishlaydigan xodimlar sotuvga qo'yilgan kvartiralarning narxini baholaydi, shuningdek, garov sifatida ishlaydi. kredit shartnomalari. Shuni ta'kidlash kerakki, mutaxassislar ulardan foydalanish samaradorligini yuqori baholadilar. Baholovchilar duch keladigan ikkinchi muhim muammo - kelajakda kvartiraning qiymatini bashorat qilish.
Turar-joy ko'chmas mulkini baholash
Ko'chmas mulkni baholash usullarini takomillashtirish bo'yicha takliflar Xulosa Adabiyotlar va manbalar ro'yxati Ilova KIRISH Elementlar orasida bozor iqtisodiyoti ishlab chiqarish vositasi (er, ma'muriy, ishlab chiqarish, ombor, savdo va boshqa binolar va binolar, shuningdek, boshqa inshootlar) va iste'mol ob'ekti yoki ob'ekti (er uchastkalari, turar-joy binolari) vazifasini bajaradigan ko'chmas mulk alohida o'rin egallaydi. binolar, dachalar, kvartiralar, garajlar). Ko'chmas mulk fuqarolarning shaxsiy mavjudligining asosi bo'lib, ular uchun asos bo'lib xizmat qiladi iqtisodiy faoliyat va barcha mulkchilik shaklidagi korxona va tashkilotlarni rivojlantirish.
Rossiyada ko'chmas mulk bozorining faol shakllanishi va rivojlanishi kuzatilmoqda va ko'chmas mulk bilan bog'liq operatsiyalarda qatnashayotgan fuqarolar, korxonalar va tashkilotlar soni ortib bormoqda.
turar-joy mulkini baholash
Umuman olganda, birinchi bob ko'proq darajada bag'ishlangan nazariy asoslar, ko'chmas mulkni baholash bilan bog'liq asosiy toifalar.
Ishning ikkinchi bobida mulkni bozor qiymatini aniqlashning uchta yondashuvi nuqtai nazaridan baholash natijalari keltirilgan: xarajatlar nuqtai nazaridan baholash (xarajat yondashuvi), sotishni to'g'ridan-to'g'ri taqqoslash yo'li bilan baholash (qiyosiy yondashuv); kutilayotgan yoki haqiqiy daromad nuqtai nazari (daromadga yondashuv).
Baholash natijalarini solishtirganda, barcha yondashuvlar har xil natijalar berishi aniqlandi. Keling, ko'chmas mulkni baholashga taqdim etilgan yondashuvlarni takomillashtirishning asosiy yo'nalishlarini ko'rib chiqaylik.
Zamonaviy baholash amaliyotida ko'pincha UPVS to'plamlari yordamida almashtirish qiymatini hisoblash texnologiyasi qo'llaniladi. Ushbu to'plamlardan foydalanish 1997 yilda, ko'chmas mulk to'g'risida bozor ma'lumotlari deyarli yo'q bo'lgan paytda boshlangan va bu to'plamlardan foydalanish asosan asosiy vositalarni qayta baholash maqsadlarida "bozor qiymatini" aniqlashning yagona usuli edi. So'nggi o'n yillikda katta o'zgarishlar yuz berdi axborotni qo'llab-quvvatlash ko'chmas mulk bozori va biznesni baholash. Rossiya Federatsiyasi Davlat qurilish qo'mitasi yangi smeta va me'yoriy-huquqiy bazaga o'tdi. Rossiya Davlat qurilishining 2002 yil 8 apreldagi 16-sonli "Qurilishda narx belgilashning yangi smeta va normativ bazasiga o'tishni yakunlash chora-tadbirlari to'g'risida" gi qarori bilan SSSR Gosstroyning narxlar darajasida tuzilgan me'yoriy hujjatlari taqdim etilgan. uchun 1991 yil smetasi va me'yoriy asoslari bo'yicha 01.01.2003 va 1984 yillardan boshlab bekor qilindi. Ularning o'rniga davlat elementar smeta normalari (GESN) va federal birlik narxlari (FER) joriy etildi. Rossiya Davlat qurilish qo'mitasi tomonidan tasdiqlandi va kuchga kirdi:
· GESNr-2001 "Ta'mirlash-qurilish ishlari uchun davlat elementar smeta standartlari";
· GESN-2001 “Umumiy qurilish ishlari uchun davlat elementar smeta standartlari”;
GESNm-2001 "Uskunalarni o'rnatish uchun davlat elementar smeta standartlari"
GESNlar ob'ektlarda qurilish ishlarini bajarish, resurs usulidan foydalangan holda smetalarni tayyorlash, shuningdek bajarilgan ishlar uchun to'lovlar va materiallarni hisobdan chiqarish uchun zarur bo'lgan resurslarning tarkibi va ehtiyojini aniqlash uchun mo'ljallangan.
Rossiya davlat qurilishi faqat Moskva viloyati uchun Federal birlik narxlarini (FER, FERr va FERm) ishlab chiqmoqda. Keyinchalik, Moskva viloyati uchun narxlar Gosstroy tomonidan narxlarni mintaqaviy sharoitlarga bog'lash uchun qurilishda narx belgilash mintaqaviy markazlariga o'tkaziladi. Bog'langandan so'ng, narxlar to'plami qo'shimcha tasdiqlash uchun Davlat qurilishiga yuboriladi. Hozirgi vaqtda yangi me'yoriy-huquqiy bazani ishlab chiqish jarayoni hali tugallanmagan. Yangi me'yoriy-huquqiy baza asosida ko'chmas mulkni baholashni o'tkazish maxsus bilim va ko'nikmalarni talab qiladigan juda murakkab va ko'p vaqt talab qiladigan ishdir. Yangi me'yoriy-huquqiy bazani baholash amaliyotiga kirishi uchun ko'chmas mulkni baholashning amaliy muammolarini hal qilish uchun moslashtirilgan dasturiy ta'minot va hisoblash tizimlarini ishlab chiqish bo'yicha bir qator ishlarni amalga oshirish kerak.
So'nggi paytlarda qurilishda narx belgilash bo'yicha mintaqaviy markazlar faol ishlay boshladilar va axborot xizmatlarini ko'rsatishga ixtisoslashgan firmalar paydo bo'ldi, masalan, Qurilishda Axborot Texnologiyalari NPF Markazi.
Va faqat ko'chmas mulk baholovchilari hali ham o'tgan asrning 70-yillaridagi eskirgan to'plamlardan foydalanadilar va shu bilan birga ob'ektlarning "bozor qiymatini" oqlash uchun foydalanadilar. Tajribali baholovchilar, birinchi navbatda, birlik narxlariga kiritilgan xarajatlar ro'yxati, o'rtacha indeksatsiya, texnologiyalarning mos kelmasligi, ish hajmining nisbati va boshqalar bilan bog'liq bo'lgan UPVS to'plamlaridan foydalanishning kamchiliklarini uzoq vaqtdan beri tushunishgan.
Shunday qilib, UPVS yig'imlarida quyidagi xarajatlar moddalari hisobga olinadi:
· bevosita xarajatlar;
· qo'shimcha xarajatlar;
· rejalashtirilgan jamg'arma (foyda);
· qurilish maydonchasini ajratish va rivojlantirish uchun umumiy maydon xarajatlari;
· loyiha-qidiruv ishlarining narxi;
· qishda ishlarni bajarish bilan bog'liq xarajatlar;
· bonusli ish haqi xarajatlari;
· doimiy korxona boshqaruvini saqlash xarajatlari;
· vaqtinchalik bino va inshootlarni tugatishdan ko'rilgan zararlar;
· ishchilarni 3 km dan ortiq masofaga tashish xarajatlari. jamoat transporti yo'qligida;
· ishning mobilligi uchun xodimlarga bonuslarni to'lash xarajatlari.
Tajribali baholovchilar o'zlarining hisob-kitoblarida analoglarga tuzatishlar yoki kengaytirilgan hisob-kitoblar asosida o'zlarining ishlanmalaridan foydalanadilar.
P.G.Grabovoy, S.P.Korostelevning "Mulkni baholash, I qism. Ko'chmas mulkni baholash" ishida aniq misoldan foydalanib, UPVS metodologiyasidan foydalangan holda turar-joy ko'chmas mulkini almashtirish qiymatini hisoblash natijalari sezilarli darajada farq qilishi ko'rsatilgan. , bozor ko'rsatkichlaridan.
Biroq, Rossiya Baholovchilar Jamiyati Ekspertlar kengashi tomonidan ko'rib chiqilgan hisobotlarning aksariyatida ko'chmas mulkning bozor qiymatini baholash hali ham eskirgan UPVSga asoslangan. Bundan tashqari, ushbu hisob-kitoblar natijalarini bozor ko'rsatkichlariga qandaydir tarzda yaqinlashtirish uchun ularga "tadbirkorning foydasi" deb ataladigan ma'lum bir o'sish koeffitsienti kiritiladi. Bu mutlaqo o'zboshimchalik bilan qabul qilinadi, chunki bu ko'rsatkichni bozordan olib tashlash mumkin zamonaviy sharoitlar mumkin emasdek tuyuladi. Bu erda alohida ta'kidlash kerakki, IVS 2003 ga muvofiq, "bozor qiymatini qo'llash faqat bozor ma'lumotlari asosida baholash xulosasini ishlab chiqishni talab qiladi". UPVSni qo'llashda baholovchi hisobotda aks ettirilishi kerak bo'lgan bozordan tashqari qiymatni aniq belgilaydi.
Rossiyada hali ham G'arb baholovchilari uchun mavjud bo'lgan qurilish xarajatlarining jamlangan asosiy ko'rsatkichlari bo'yicha ishonchli ma'lumot bazasi mavjud emas (WESSEXS, LAXTONS, R.S.MEANS misolida).
Hozirda asosiy tan olingan axborot bazasi ko'chmas mulkni baholash - Co-Invest MChJning rivojlanishi. Ushbu kompaniya har chorakda "Qurilishda narx indekslari" byulleteni, shuningdek, "Baholovchining qo'llanmasi" turkumini nashr etadi: "Sanoat binolari", "Uy-joy binolari", "Milliy qurilish bozorlarida valyutalarning xarid qobiliyati paritetlari to'plamlari", "Qurilishda narxlar ma'lumotnomasi" binolar va inshootlarni almashtirish qiymati joriy daraja narxlar" va boshqalar.
Ushbu nashrlardan foydalanganda shuni yodda tutish kerakki, ularning hisob-kitoblarining aksariyati ma'lum narx koeffitsientlari bilan indekslangan rejalashtirilgan iqtisodiyot davrlarining me'yoriy-huquqiy bazasiga asoslanadi va shuning uchun yakuniy baholash natijalari sabablarga ko'ra jiddiy xatolikka olib kelishi mumkin. yuqorida aytib o'tilgan. Muayyan indekslarni qo'llashda ularni hisoblash uchun zarur shartlarni diqqat bilan o'rganish kerak.
Qurilish xarajatlarining mintaqaviy ma'lumotnomasi (RCC-2006) yaqinda nashr etildi va baholovchilar kutayotgan mamlakatda birinchi bo'lib e'lon qilindi. Unda qurilish ishlarining turlari bo'yicha xarajat ko'rsatkichlari, yig'ilgan xarajat ko'rsatkichlari (UCI) va "ekspress versiyada kerakli investitsiyalar hajmini baholash uchun ma'lumotlar" mavjud. Aslida, oxirgi ta'rif zamonaviy binolar va inshootlarning analoglarining taxminiy narxiga ishora qiladi. RSSning III qismida "konstruktiv elementlarning texnik-iqtisodiy ko'rsatkichlari bo'lgan analog ob'ektlar, umuman ob'ekt uchun texnik-iqtisodiy ko'rsatkichlarga ega bo'lgan analog ob'ektlar va turar-joy binolari va ijtimoiy ob'ektlarning narxini aniqlash uchun tavsiya etilgan texnik-iqtisodiy ko'rsatkichlarning yig'ma jadvali mavjud. -madaniy ob'ektlar." Xarajat ko'rsatkichlari "Moskva viloyati" uchun 01.01.2006 yildagi narxlarda belgilanadi. Maʼlumotnomada 18 turdagi zamonaviy turar-joy binolari va 27 ta noturarjoy koʻchmas mulk obʼyektlarining tannarx koʻrsatkichlari oʻrin olgan. RCC-2007 yilda ushbu ob'ektlar ro'yxati sezilarli darajada kengaytirildi.
RSSning nashr etilishi undan ko'chmas mulk va biznesni baholash tartib-qoidalarida foydalanish uchun sharoit yaratadi. Agar ko'chmas mulkni baholashda "Qiymatning umumlashtirilgan ko'rsatkichlari" ma'lumotnomasining II qismidan foydalanish mumkin bo'lsa, u holda biznesni baholashning xarajat yondashuvida "Bino va inshootlarning o'xshash ob'ektlari" III qismidan foydalanish mumkin.
Shunday qilib, RCC to'plamlari ko'chmas mulkni baholashning asosiy asosiga aylanishi kerak. Biroq, bu to'plamlarning jiddiy kamchiliklari ham mavjud. Asosiysi, ular analoglar narxining dastlabki ma'lumotlarini va olingan qiymatlarining asosiy taxminlarini taqdim etmaydi. Shunday qilib, yakuniy raqamlarda uskunaning tarkibi nima hisobga olinganligi, ishlab chiquvchining boshqa xarajatlariga nima kiritilganligi va hokazolar to'liq aniq emas. RSSni takomillashtirish yo'nalishida baholovchilar, tahlilchilar va baholovchilarning birgalikdagi ishi ko'chmas mulkni baholovchilar uchun juda zarur bo'lgan axborot bazasini yaratishga olib kelishi mumkin.
Baholash faoliyatini rivojlantirishning asosiy yo'nalishi hozirgi vaqtda ko'chmas mulkning bozor qiymatini baholash hisoblanadi. Bu mamlakatimizda ko'chmas mulkning haqiqiy bozor qiymati bo'yicha ma'lumotlar bazasi to'planayotgani tufayli mumkin bo'lmoqda.
Turar-joy ko'chmas mulkini baholash jarayonini soddalashtirish uchun baholash agentliklari kvartira narxining regressiya modelidan foydalanishlari mumkin, bu esa turar-joy mulkining narxini uning bir qator parametrlariga qarab hisoblash imkonini beradi.
Bunday modelni qurish misoli 2005 yil dekabr oyidagi Real Estate jurnalida keltirilgan. Model Novosibirsk shahrining turli hududlarida turli xil iste'mol xususiyatlariga ega uy-joylarni sotadigan bir nechta ko'chmas mulk kompaniyalarining narxlari ro'yxatiga muvofiq qurilgan. Tahlil qilish uchun quyidagi parametrlar boʻyicha 450 ta xonadon (kvartiraning har bir turi uchun 150 ta variant – bir, ikki, uch xonali) boʻyicha maʼlumotlar toʻplandi:
kvartiraning narxi,
uy-joy joylashgan hudud,
mulk turi:
davlat uy-joylari,
Xususiylashtirish shartnomasi bo'yicha sotib olingan uy-joy
oldi-sotdi shartnomasi bo'yicha sotib olingan uy-joy,
* kvartira joylashgan binoning materiali:
Panel, g'isht, monolit,
* Uy turi:
Elita,
Yaxshilangan tartib
Oddiy
To'liq o'lcham,
- "Xrushchev"
uyning qavatlar soni,
kvartira joylashgan qavat,
umumiy maydoni kvartiralar,
kvartiraning yashash maydoni,
oshxona maydoni,
balkon yoki lodjiya mavjudligi,
telefonning mavjudligi.
Keling, misol yordamida modelni qurish tartibini batafsil ko'rib chiqaylik bir xonali kvartiralar.
Modelni qurishning birinchi bosqichida bir-biriga juda bog'liq bo'lgan parametrlarni aniqlash uchun korrelyatsiya koeffitsientlari matritsasi tahlil qilindi. Asosiy vazifa korrelyatsiya koeffitsienti 0,8 dan oshmaydigan omillarni tanlash edi. Tahlil natijalariga ko'ra korrelyatsiya koeffitsientlari matritsasi tuzildi, unda 6 ta omil, ya'ni dastlab yig'ilganlarning yarmi hisobga olinadi, chunki qolgan omillar korrelyatsiya koeffitsientiga qo'yilgan shartni qanoatlantirmadi.
Tanlangan omillar bo'yicha to'plangan ma'lumotlarga asoslanib, quyidagi regressiya modeli qurildi:
C = -10,12 + 9,24 Stot + 35,62 * x1 - 21,17 * x2 + 15,07 * x3 +
65 * x4+ 64,48 * x5 (3,1)
yoki umuman:
C = -a0 + asStot+ a1x1 + axg + a3x3 + a4x4 + a5x5 (3.2)
Taqdim etilgan tenglamada quyidagi belgilar qo'llaniladi:
C - quyida belgilangan parametrlarga ega kvartiraning narxi,
Turar joy - kvartiraning umumiy maydoni,
x1 - bu kvartira joylashgan hududni tavsiflovchi qo'g'irchoq o'zgaruvchi,
x2 - kvartira joylashgan binoning materialini tavsiflovchi qo'g'irchoq o'zgaruvchi;
x3 - baholanayotgan kvartira joylashgan binoning qavatlar sonini tavsiflovchi o'zgaruvchi;
x4 - kvartira joylashgan qavatni tavsiflovchi qo'g'irchoq o'zgaruvchi;
x5 - bu kvartirada telefon mavjudligini tavsiflovchi qo'g'irchoq o'zgaruvchidir.
Ushbu model uchun statistik ko'rsatkichlar olingan natijalarning ahamiyatini tasdiqladi.
Shunday qilib, natijada olingan model kvartiralarning o'rtacha narxining Novosibirsk shahrining uy-joy bozoridagi parametrlariga bog'liqligini juda yaxshi aks ettiradi (ekstremal variantlarni hisobga olmagan holda).
Taqdim etilgan modellar Novosibirsk shahridagi "Jilfond" va "Amir - Real Estate" ko'chmas mulk agentliklarida amaliyotga tatbiq etildi, ularda doimiy ishlaydigan xodimlar sotuvga qo'yilgan kvartiralarning narxini baholaydi, shuningdek, garov sifatida ishlaydi. kredit shartnomalari. Shuni ta'kidlash kerakki, mutaxassislar ulardan foydalanish samaradorligini yuqori baholadilar.
Baholovchilar duch keladigan ikkinchi muhim muammo - kelajakda kvartiraning qiymatini bashorat qilish. Bu muammo, ayniqsa, ipoteka uchun kvartiraning narxini baholashda dolzarb bo'lib qoladi, chunki kvartirani sotish kelajakda sodir bo'ladi va kredit shartnomasi muddati uchun kvartira narxining o'sish sur'atlarini aniqlash muhimdir. .
Ikkilamchi uy-joy bozorida narxlar dinamikasi modelini yaratish uchun dastlabki ma'lumotlar tegishli yillarning choraklari uchun Real Estate jurnallaridan olingan. Har bir yil uchun 240 ta xonadon bo'yicha ma'lumotlar to'plangan - har bir turdagi kvartira uchun 80 tadan (bir, ikki, uch xonali). . Modelni qurishning asosiy maqsadi ikkilamchi bozordagi ko'chmas mulk uchun narxlarning o'zgarishi modelini aniqlashdir.
Kvartiralar bo'yicha to'plangan ma'lumotlarning tuzilishi rasmda keltirilgan. 2.1, 2.2, 2.3.
Guruch. 2.1. Uy-joy turlari bo'yicha namunani qurishda hisobga olinadigan kvartiralarning tuzilishi
Guruch. 2.2. Uy-joy turlari bo'yicha namunani qurishda hisobga olinadigan kvartiralarning tuzilishi
Guruch. 2.3. Modelni qurishda ko'rib chiqiladigan kvartiralarning tuzilishi, qurilish materialining turi bo'yicha
Vaqtni tahlil qilish iqtisodiy hodisalar evolyutsiyaning har xil turlarini farqlaydi.
1. Moyillik, moyillik yoki uzoq muddatli harakat. Trendning qat'iy ta'rifi yo'q, u intuitiv tarzda aniqlanadi. Trend uzoq vaqt davomida saqlanib turadigan ma'lum bir yo'nalishda yuzaga keladigan sekin o'zgarishlarga mos keladi.
2. Tsikl, qisqa muddatli komponent - tez kvazperiodik harakat, bunda ortib boruvchi va kamayuvchi faza mavjud.
3. Mavsumiy komponent - tsikldan farqli ravishda muntazam ravishda sodir bo'ladigan o'zgarishlar.
4. Tasodifiy tebranishlar, effektlar - nisbatan yuqori chastotali tasodifiy harakat, ozmi-koʻpmi doimiy xarakterga ega.
Ba'zi statistik qatorlar o'zining sof ko'rinishida evolyutsiyaning u yoki bu turini ifodalaydi, lekin ko'pchiligi barcha yoki alohida komponentlarning birikmasidir.
Nazariy jihatdan, narx dinamikasi qatori trend, mavsumiy komponent va tasodifiy tebranishlarning birikmasidir. Yoniq zamonaviy bosqich ko'chmas mulk bozorining rivojlanishi, kvartira narxlarining mavsumiy tarkibiy qismi buzildi, bu narxlarning yuqori o'sish sur'atlari va ko'rib chiqilayotgan bozorning investitsion jozibadorligi bilan bog'liq. Shuning uchun ham ko'rib chiqilayotgan vaqt qatoridagi tendentsiyani aniqlashga alohida e'tibor berildi.
Kvartira narxi dinamikasining ushbu seriyasiga asoslanib, quyidagi model qurilgan.
Ikkinchi darajali polinom:
ui = a + bt2, (3.3)
bu erda i kvartiraning turi,
t - vaqt davri.
Shuni ta'kidlash kerakki, statistikada qo'llaniladigan mezonlarga muvofiq korrelyatsiya koeffitsienti 1 ga yaqin bo'lishi kerak (0,7 dan oshadi), muhimlik koeffitsienti F 0,03 dan kam bo'lishi kerak (berilgan model parametrlari uchun).
Shunday qilib, olingan modellar Novosibirsk shahrining ikkilamchi uy-joy bozoridagi narxlar dinamikasini yaxshi aks ettiradi.
Olingan modelga ko'ra, bir xonali kvartiralar narxining o'sishi 2006 yilda 22,0% ni tashkil qilishi kerak edi, haqiqiy o'sish 24,3% ni tashkil etdi.
Ushbu modelga ko'ra, 2006 yilda Novosibirsk shahrida ikki xonali kvartira narxining oshishi 21,7% bo'lishi kerak edi, lekin aslida o'sish sur'ati 21,6% ni tashkil etdi.
Taqdim etilgan modelga muvofiq, narxning oshishi uch xonali kvartira Novosibirsk shahrida 2006 yilda 21,5% bo'lishi kerak edi, lekin aslida o'sish sur'ati 31,0% edi.
2006 yilning har choragida Novosibirsk shahridagi kvartiralarning kvadrat metri narxi to'g'risidagi haqiqiy ma'lumotlarni almashtirib, shuni ta'kidlash mumkinki, bu qiymat model yordamida qurilgan ishonch oralig'i chegaralariga to'g'ri keladi.
Mutaxassislarning fikriga ko'ra, natijada olingan model ko'chmas mulk bozoridagi mavjud vaziyatni etarli darajada tavsiflaydi. 2006 yil oxiriga qadar kvartiralarning ayrim turlari bo'yicha uy-joy narxining o'sishi prognozi real ma'lumotlarga to'g'ri keladi, chunki ekspertlar tomonidan taxmin qilingan bozor o'sishi 20-30% ni tashkil qiladi.
Baholovchi doimiy ravishda kvartiralarning narxini bashorat qilish muammosiga duch keladi, bu muammo kreditlash uchun baholashni o'tkazishda ayniqsa dolzarbdir. Qarorning to'g'riligi mutaxassisning tajribasiga, malakasiga, shuningdek baholanayotgan ob'ekt bozorida to'plangan ma'lumotlarning sifatiga bog'liq. Mutaxassislar ishida tavsiya etilgan statistik modellardan foydalanish prognozlarning aniqligini, shuningdek, turar-joy ko'chmas mulkini baholash sifatini oshirishga yordam beradi.
Qo'lyozma sifatida, Evgeniya Olegovna Akulova QIYMATNI BAHOLASH MAQSADLARI UCHUN KO'CHMAS MULKDAN ENG SAMARALI FOYDALANISHNI TAHLIL UCHUN USULLARINI TAKMONLASH 00.08.10 – Moliya, pul aylanmasi va kredit nomzodlik ilmiy darajasini olish uchun dissertatsiya avtoreferati iqtisodiy fanlar Moskva 2015 yil 2 Ish "Hukumat huzuridagi Moliya universiteti" Oliy kasbiy ta'lim federal davlat byudjeti ta'lim muassasasining "Baholash va mulkni boshqarish" kafedrasida amalga oshirildi. Rossiya Federatsiyasi» Ilmiy rahbar, iqtisod fanlari nomzodi, professor Elena Nikolaevna Ivanova Rasmiy opponentlar Sergey Gennadievich Sternik iqtisod fanlari doktori, professor, Federal davlat byudjeti oliy kasbiy ta'lim muassasasi "Rossiya xalq xo'jaligi akademiyasi va davlat xizmati Rossiya Federatsiyasi Prezidenti huzuridagi, Ko'chmas mulkni boshqarish va erdan foydalanish muammolari kafedrasi professori Dmitriy Mixaylovich Xloptsov, iqtisod fanlari doktori, dotsent, Federal davlat avtonom oliy ta'lim muassasasi "Milliy tadqiqot Tomsk davlat universiteti", bo'lim boshlig'i Iqtisodiyot fakultetining umumiy va amaliy iqtisodiyot kafedrasi "Moskva davlat qurilish universiteti" Oliy kasbiy ta'lim federal davlat byudjeti ta'lim muassasasining etakchi tashkiloti Himoya 2015 yil 16 aprel kuni soat 12-00 da yig'ilishda bo'lib o'tadi. Dissertatsiya kengashi D 505.001.02 "Rossiya Federatsiyasi hukumati huzuridagi Moliya universiteti" Federal davlat oliy kasbiy ta'lim muassasasi negizida: Leningradskiy prospekti, 49, xona. 406, Moskva, GSP-3, 125993. Dissertatsiya bilan "Rossiya Federatsiyasi hukumati huzuridagi Moliya universiteti" Federal davlat byudjeti oliy kasbiy ta'lim muassasasining kutubxona-axborot majmuasining dissertatsiya zalida joylashgan manzilda tanishish mumkin. : Leningradskiy prospekti, 49, xona. 203, Moskva, GSP-3, 125993 va rasmiy veb-saytda: http://www.fa.ru. Abstrakt 2015-yil 10-fevralda yuborilgan. Dissertatsiya kengashining ilmiy kotibi D 505.001.02 iqtisod fanlari nomzodi, dotsent Elena Ivanovna Meshkova 3 I. NASARIY DASTURI TAShQIRISH MAVZUSINING UMUMIY XUSUSIYATLARI. Ko'chmas mulkni baholashni rivojlantirishning hozirgi bosqichi uning bozor qiymatini aniqlash nazariyasi va metodologiyasini chuqurroq tushunish, ishlab chiqilgan baholash standartlarida fundamental tamoyillarni birlashtirish, shuningdek, ommaviy axborot vositalarini ommalashtirish bilan tavsiflanadi. eng yangi texnikalar amalda. Amaliy jihati LEI tahlil usullaridan foydalangan holda amalga oshiriladigan eng yaxshi foydalanish printsipi (keyingi o'rinlarda LEI deb yuritiladi) mulkni baholash nazariyasi va amaliyotining eng ziddiyatli va eng kam rivojlangan qoidalaridan biridir. Bu baholash ob'ektining bozor qiymatining o'ziga xos xususiyatlariga ko'ra shakllantirilishini anglatadi. optimal foydalanish, ijtimoiy va ishlab chiqarish ehtiyojlarini qondirishni ta'minlash, uning egasining foydasini maksimal darajada oshirish va natijada ob'ektning o'zi eng yuqori qiymatga ega. Ko'chmas mulkning bozor qiymatini baholashda NEI tamoyilini hisobga olish majburiyati xalqaro standartlar 2014 yil sentyabr oyida qabul qilingan baholashlar federal standart"Ko'chmas mulkni baholash (FSO № 7)", ammo bu baholash jamiyatida uning asosiy zarurati va amaliy amalga oshirish tartibi haqidagi muhokamani to'xtatmaydi. Yagona kontseptual apparatning, shaffof va tizimli uslubiy vositalarning, rivojlangan axborot infratuzilmasining yo'qligi ob'ektning bozor qiymatini baholash uchun NEI variantini aniqlashni qiyinlashtiradi. Shunday qilib, ko'chmas mulkning bozor qiymatini baholashda NEI tamoyilini majburiy ravishda amalga oshirish uni tahlil qilish usullarini takomillashtirish, mavjud usullar va o'ziga xos xususiyatlarga moslashtirilgan hisoblash algoritmlarini belgilash zarurligini keltirib chiqaradi. Rossiya bozori Ko'chmas mulk. Muammoning ilmiy rivojlanish darajasi. NEI printsipi asosiy tamoyillardan biri sifatida baholash asosan xorijiy mualliflarning koʻchmas mulkni baholashga oid asarlarida koʻrib chiqiladi: Kinnard V., Ordway N., Reilly D., Ring A., Fridman D., Harrison G.S., Eckert D.K. va boshqalar va rus mualliflari: Aleksandrova V.T., Artemenkova I.L., Asaul A.N., Grabovoy P.G., Gribovskiy S.V., Gryaznova A.G., Ivanova E.N., Korosteleva S.P., Kulakova Yu.N., Leifera L.A., E.G.M., Petrova S.I. Sternik S.G., Tarasevich E.I., Tapman L.N., Fedotova M.A., Fomenko A.N., Yaskevich E.E. va hokazo. Olimlarning ko‘chmas mulkni baholashga yondashuv va uslublarni ishlab chiqishga qo‘shgan hissasini yuqori baholagan holda shuni ta’kidlash kerakki, ularning ishlarida NEIning yoritilishi umumiy xarakterga ega bo‘lib, uni amaliy amalga oshirishning aniq, keng qamrovli usullarini o‘z ichiga olmaydi. . Mahalliy va xorijiy mualliflarning asarlarida muqobil foydalanish holatlarini tahlil qilish orqali amalga oshirilgan NEI printsipining qo'llaniladigan jihati asosan qisqa algoritm tavsifiga qisqartiriladi, uni qo'llashning maqsadga muvofiqligi va ko'lamini asoslamaydi, shuningdek, Rossiyaning baholash shartlari tufayli cheklovlar. So'nggi o'n yillikda rus ilmiy adabiyotida NEI tamoyilini amalda qo'llash muammolariga qiziqish ortdi. Rossiya ko'chmas mulk bozorida tahlil o'tkazishning kontseptual masalalari V.V.Grigoriev, E.S.Ozerov, S.A.Fomenko; Yopiq bozor, rivojlanmagan axborot infratuzilmasi va noaniqlik muammolarini hal qilishning amaliy jihatlari V.T., S.P.Korostelev, E.S.Ozerov, S.V. Ular baholash xizmatlari sifatini oshirishga qaratilgan NEI tahlilining alohida bosqichlarini takomillashtirish bo'yicha tavsiyalar ishlab chiqdilar. Grunova S.V dissertatsiyalarida. va Gubareva E.V. NEI tahlili masalalari umumiy xo'jalik boshqaruvi va resurslardan foydalanish samaradorligi muammolari kontekstida o'rganiladi. Petrova M.N.ning ishi amaliy ahamiyatga ega. , bu NEIni tahlil qilish uchun miqdoriy va sifat usullarini o'rganadi. Biroq, taklif qilingan iqtisodiy va matematik modellar bir qator cheklovlarga ega va Rossiyada ko'chmas mulk bozori va baholash faoliyatining zamonaviy voqeliklariga moslashishni, shuningdek, murakkab algoritmga o'rnatishni talab qiladi. Shunday qilib, NEI printsipining mavjud talqinlari ko'chmas mulkni baholash standartlari va usullarini takomillashtirishning asosiy tendentsiyalariga muvofiq tushunish va tushuntirishni talab qiladi, ularning hozirgi rivojlanish darajasi tegishli ko'rsatkichlardan foydalangan holda kompleks tahlil algoritmini ishlab chiqish zarurligini taqozo etadi. Rossiya shartlari usullarini baholash. Tadqiqotning maqsadi va vazifalari. Tadqiqotning maqsadi NEIni tahlil qilishning uslubiy vositalarini takomillashtirish, ko'chmas mulkni baholashning to'g'riligini 5 oshirishni ta'minlashdir. Tadqiqot maqsadiga erishish uchun ishda quyidagi vazifalar qo'yildi: eng samarali foydalanish tamoyili tushunchasi mazmunini va uni amalda amalga oshirish tartibini aniqlashtirish, uni majburiy ravishda amalga oshirish zarurligini muhokama qilish. ko'chmas mulkni baholashda; koʻchmas mulk obʼyektlarining mavjud tasnifini koʻrib chiqish va NEI tahlilining zarurati va batafsil darajasiga koʻra obʼyektlarni guruhlaydigan yangi xususiyatni joriy etish imkoniyatini tahlil qilish; NEIni tahlil qilish algoritmini va uni amaliy amalga oshirish usullarini takomillashtirish maqsadida uning eng dolzarb muammolarini aniqlash uchun Rossiya ko'chmas mulk bozorining o'ziga xos xususiyatlarini tahlil qilish; asosiy tahlil mezonlarini amaliy baholash uchun Rossiya ko'chmas mulk bozorining o'ziga xos xususiyatlarini hisobga olgan holda uslubiy tavsiyalarni ishlab chiqish: huquqiy maqbullik, jismoniy va moliyaviy maqsadga muvofiqlik; NEIni tahlil qilish usullarini o'rganish, tavsiyalar ishlab chiqish va ularning samaradorligini baholash amaliy qo'llash rus baholash amaliyotida. Tadqiqot ob'ekti ko'chmas mulkni baholashning immanent komponenti sifatida NEI tamoyilidir. Tadqiqot mavzusi ko'chmas mulkning bozor qiymatini baholashda NEI tamoyilini amaliy amalga oshirishning uslubiy vositalaridir. O'quv sohasi. Tadqiqot 08.00.10 – Moliya, pul muomalasi va kredit (iqtisodiyot fanlari) mutaxassisligi pasportining 5.1-bandi “Turli mulk ob’ektlari qiymatini shakllantirish nazariyasi, metodologiyasi va kontseptual asoslari” bandiga muvofiq amalga oshirildi. Nazariy va uslubiy asos tadqiqot asosiy hisoblanadi iqtisodiy nazariya Va tizim tahlili, shuningdek, mahalliy va xorijiy mualliflarning baholash nazariyasi va investitsiya tahlili, xususan, baholash bo'yicha asarlarida keltirilgan xulosalar. Ko'chmas mulk, biznes, ish faoliyatini baholash investitsiya loyihalari, qurilishda narxlash. O'rganilayotgan printsipning fundamental tabiati bilimlarning umumiy ilmiy nazariy usullarini (tarixiy, analitik, sintetik, deduksiya va tizimli tahlil usullari va boshqalar), shuningdek, iqtisodiy va matematikaning zamonaviy usullarini ishda qo'llash zarurligini aniqladi. tahlil: ekspert baholashlari, ierarxiya tahlili, stsenariy usuli, moliyaviy modellashtirish, guruhlash, ma'lumotlarning jadvalli taqdimoti va boshqalar. Tadqiqot uchun axborot bazasi ko'chmas mulk bozorlarining tahliliy sharhlari, mavzu bo'yicha konferentsiya va seminarlarning ilmiy ma'ruzalari bo'ldi. o'rganish, davriy nashrlarning tahliliy materiallari, shuningdek Internetdagi ma'lumotnoma va tahliliy manbalar, Rossiya Federatsiyasining qonunchilik va me'yoriy hujjatlari, ko'chmas mulkning bozor qiymatini baholash bo'yicha hisobotlar, muallifning o'z tadqiqotlari va hisob-kitoblari. Tadqiqotning ilmiy yangiligi baholash maqsadlari uchun ko'chmas mulkning NEIni tahlil qilishning nazariy va uslubiy vositalarini takomillashtirishdadir. Himoyaga taqdim etilgan dissertatsiya ishining ilmiy yangiligining qoidalari quyidagilardan iborat: 1. Baholashda NEI tamoyilini hisobga olish zarurligini isbotlash, shuningdek, tahlil mazmunini, unga doir ustun fikrlarni aniqlash. roli va mohiyati o‘rganilib, taklif etilayotgan formulalarda o‘z aksini topgan ko‘chmas mulkning bozor qiymatini baholashning asosiy tamoyili ekanligi asoslanadi. NEI printsipi ko'chmas mulkning bozor qiymatini baholash nazariyasining asosiy qoidasi bo'lib, uning qiymati uning NEI faraziga asoslangan holda aniqlanishi kerak - raqobatbardosh, talab qilinadigan bozordan foydalanish va baholash sanasida asoslanadi. , huquqiy maqbullik, jismoniy maqsadga muvofiqlik, moliyaviy maqsadga muvofiqlik va bepul yoki qurilgan qiymat potentsialini maksimal darajada oshirish mezonlariga javob berish yer uchastkasi . LEI tahlili LEI tamoyilining amalda amalga oshirilishini ta'minlaydigan baholash protsedurasi bo'lib, baholash sanasidagi ob'ektdan foydalanish variantining samaradorligini o'rganish va undan foydalanish usulini aniqlash uchun uni muqobil ishlab chiqish variantlari bilan taqqoslashdan iborat. yer uchastkasining qiymatini maksimal darajada oshiradi. 2. Ko'chmas mulk ob'ektlarining yangi tasniflash xarakteristikasini joriy etish zarurati "NEI tahlilining zarurati va batafsil darajasi" ko'chmas mulkning aniqlangan asosiy xususiyatlaridan kelib chiqqan holda asoslanadi: kelib chiqishi, 7 takomillashtirishning foydalanishga yaroqliligi, bo'linish qobiliyati. , yaxshilanishlarning jismoniy holati, funktsional maqsadi. 3. Ko'chmas mulkni baholashda NEIni tahlil qilish algoritmini modernizatsiya qilish va kengaytirish zarurati isbotlangan bo'lib, u ham tahlil ketma-ketligini o'zgartirishdan iborat bo'lib, unga ko'ra joylashuvning iqtisodiy salohiyatini o'rganish bosqichlari va mezonlari. huquqiy yo'l qo'yilishi bozorni o'rganish bosqichidan oldin bo'lishi kerak va qo'shimcha bosqichlarni joriy etishda: NEI tahlilining batafsil darajasiga ko'ra baholangan ob'ektni tasniflash; muqobil foydalanishni sifatli tahlil qilish. 4. Baholash ob'ektidan foydalanishning muqobil variantlarini sifat jihatidan taqqoslash zarurati asoslanadi, ierarxiyalarni tahlil qilish usuli (keyingi o'rinlarda AHP) yordamida taklif qilingan algoritm orqali amalga oshiriladi, mezonlardan foydalanishga asoslangan: a) to'liq; joylashuv afzalliklaridan foydalanish; b) ishlanmaning huquqiy asosliligi; v) jismoniy maqsadga muvofiqligi; d) ko'chmas mulk bozorini rivojlantirish salohiyati; e) bozorda ko'chmas mulkdan foydalanishning eng kam mashhur variantlarini aniqlash va ularni keyingi tadqiqotlardan chiqarib tashlash imkonini beradigan moliyaviy resurslarni jalb qilish samaradorligi. 5. NEIni tahlil qilishning mavjud usullarini tizimlashtirish, ularning afzalliklari va kamchiliklarini aniqlash asosida, er uchastkasini shartli ravishda bepul va mavjud yaxshilanishlarga ega bo'lgan holda tahlil qilish usuli yagona mulkdan olingan daromadlarni bevosita kapitallashtirishni nazarda tutganligi asoslanadi. Keyinchalik takomillashtirish (yoki ularni rekonstruksiya qilish xarajatlari) yaratish xarajatlarini olib tashlash va olingan qiymatni baholash sanasiga etkazish bilan Rossiya baholash faoliyatining zamonaviy sharoitida natijalarning maksimal to'g'riligini ta'minlaydi. 6. Rossiya ko'chmas mulk bozorini o'rganish natijasida NEIni tahlil qilishda ob'ektlardan oraliq foydalanishni hisobga olish zarurligi isbotlandi, buning uchun "ko'chmas mulkdan foydalanishning oraliq turi" tushunchasi aniqlandi; va uni tahlil qilish metodologiyasi ishlab chiqildi va sinovdan o'tkazildi. Tadqiqot natijalarining nazariy ahamiyati ko'chmas mulkning NEIni tahlil qilishning batafsil algoritmini ishlab chiqishdadir, bu esa baholash nazariyasining asosiy printsipini amalda amalga oshirish imkonini beradi, shuning uchun himoyaga taqdim etilgan ilmiy yangilik elementlari mumkin. ko‘chmas mulkning bozor qiymatini aniqlashning uslubiy vositalarini takomillashtirish nuqtai nazaridan uning yanada rivojlanishi sifatida talqin qilinishi kerak. Tadqiqotning asosiy natijalaridan ko'chmas mulkni baholash bilan bog'liq o'quv kurslarini ishlab chiqishda foydalanish mumkin. Dissertatsiyaning amaliy ahamiyati shundaki, muallif tomonidan qo'lga kiritilgan ilmiy yangilik elementlari ko'chmas mulkni baholash amaliyotida keng foydalanishga qaratilgan bo'lib, baholash xizmatlari sifati va o'sishiga hissa qo'shadi. investitsion jozibadorlik ob'ektlar baholanadi. Mustaqil amaliy ahamiyatga ega bo'lganlar: ko'chmas mulk ob'ektlarining tavsiya etilgan tasniflash mezoniga ko'ra guruhlanishini ta'minlaydigan "NEI tahlilining batafsilligi zarurati va darajasi" tizimi; er uchastkasini rivojlantirishning potentsial parametrlarini ishonchli aniqlash va undan foydalanishning turli xil variantlarining kosmik rejalashtirish xususiyatlarini bashorat qilish uchun huquqiy hujjatlarni tizimlashtirish va ko'chmas mulkni tasniflash asosida jismoniy maqsadga muvofiqlik mezonini tahlil qilish metodologiyasi ishlab chiqilgan. ; AHP yordamida muqobil foydalanish holatlarini sifat jihatidan taqqoslash uchun taklif qilingan algoritm, bu moliyaviy maqsadga muvofiqlik va maksimal samaradorlik mezonlarini keyingi tahlildan samarasiz variantlarni chiqarib tashlash imkonini beradi; oraliq foydalanish holatini hisobga olgan holda NEIni tahlil qilish metodologiyasi ishlab chiqilgan, hududlarni rivojlantirish bo'yicha shaharsozlik rejalari va ishlab chiquvchilarning uzoq muddatli rejalaridagi o'zgarishlar real ob'ektlardan joriy foydalanishni qisqa muddatli saqlash bilan hisobga olinishini ta'minlash. mulk. Ish natijalarini sinovdan o'tkazish va amalga oshirish: dissertatsiya tadqiqotining asosiy natijalari ma'ruza qilindi, ilmiy-amaliy konferentsiyalar va davra suhbatlarida muhokama qilindi va ma'qullandi: "SES a'zo davlatlarining milliy iqtisodiyotlarini rivojlantirish istiqbollari" yillik xalqaro ilmiy-amaliy konferentsiya. mamlakatlar xalqaro integratsiya jarayonlari kontekstida” (Qarag‘anda, Qarag‘anda Iqtisodiyot universiteti Kazpotrebsoyuz, 12-13 aprel 9, 2012 yil); “Mulk qiymati: baholash va boshqarish” beshinchi xalqaro ilmiy-metodik konferensiyasi (Moskva, Moskva moliya-sanoat universiteti “Synergy”, 2013 yil 22 noyabr); davra suhbati "Mulkni boshqarish: global amaliyot va rus haqiqatlari" (Moskva, Birlashish va sotib olish kongressi, Moliya universiteti, 2014 yil 19 sentyabr). Dissertatsiya 2013-yilda Davlat topshirig‘i doirasida Moliya universitetida olib borilgan ilmiy-tadqiqot ishlari doirasida “O‘sish moliyaviy barqarorlik Rossiya korxonalari xarajatlarni boshqarishga asoslangan. Ilmiy tadqiqot natijalari NEIni qo'llash orqali "Knight Analysis Frank" kompleks algoritmini baholash bo'limining amaliy faoliyatida qo'llaniladi. Takomillashtirish bo'yicha kosmik rejalashtirish echimlarini aniqlash uchun muallif tomonidan ishlab chiqilgan metodologiyadan, ierarxiyalarni tahlil qilish usulidan va oraliq foydalanishni hisobga olgan holda tahlil qilish usullaridan foydalanish baholash standartlari talablariga rioya qilish, ishning yuqori darajasini, xolislikni ta'minlash imkonini beradi. va baholashning to'g'riligi cheklangan axborot maydoni sharoitida natijalar beradi va ko'chmas mulkni baholashga yanada tizimli yondashuv va kompaniyaning operatsion xarajatlarini optimallashtirish tufayli Departamentning samaradorligi va raqobatbardoshligiga hissa qo'shadi. Ko'chmas mulkning bozor qiymatini baholashni uslubiy jihatdan asoslangan vositalar bilan to'ldiradigan muallif tomonidan modernizatsiya qilingan NEI tahlil algoritmi "Rossiya Valuation Service" MChJ amaliy faoliyatida qo'llaniladi. Xususan, muallif tomonidan moliyaviy maqsadga muvofiqlikni tahlil qilishning eng to‘g‘ri usuli sifatida belgilab qo‘yilgan usuldan foydalanish, shuningdek, xavf tahlilini amalga oshirishni ham o‘z ichiga olgan holda, NEIni chuqurroq o‘rganishga imkon beradi, bu esa moliyaviy imkoniyatlarning metodologik asoslarini takomillashtirishga yordam beradi. ish va ko'rsatilayotgan xizmatlar sifatini oshirish. Tadqiqot natijalaridan foydalaniladi ta'lim jarayoni"Rossiya Federatsiyasi hukumati huzuridagi Moliya universiteti" Federal davlat byudjeti oliy kasbiy ta'lim muassasasida "Baholash va mulkni boshqarish" kafedrasida o'qitish bo'yicha akademik fanlar “Ko‘chmas mulkni baholash” va “Ko‘chmas mulk bozori va uning rivojlanish tendentsiyalari”. Dissertatsiya tadqiqoti natijalarining tashkilotlarda joriy etilishi tegishli sertifikatlar bilan tasdiqlanadi. ko'rsatilgan 10 nashrlarda. Dissertatsiya tadqiqoti mavzusi bo'yicha umumiy hajmi 4,43 pp. bo'lgan 6 ta ish nashr etilgan. (mualliflik hajmi 3,92 b.), shu jumladan, umumiy hajmi 3,55 bet bo‘lgan 4 ta asar. (muallifning hajmi 3,2 pp.) Rossiya Ta'lim va fan vazirligining Oliy attestatsiya komissiyasi tomonidan tasdiqlangan ilmiy nashrlarda. Dissertatsiyaning tuzilishi va hajmi. Bitiruv malakaviy ishi kirish, uch bob, xulosa, 119 ta manbadan olingan foydalanilgan adabiyotlar ro‘yxati va 3 ta ilovadan iborat. Dissertatsiya matni 204 betdan iborat. Ish 19 ta jadval va 7 ta chizma bilan tasvirlangan. II. Dissertatsiyaning ASOSIY MAZMUNI Ishning kirish qismida dissertatsiya tadqiqoti mavzusining dolzarbligi asoslanadi, uning ilmiy ishlanmasi darajasi va ishning metodologiyasi ko‘rsatiladi: tadqiqotning maqsadi va vazifalari aniqlanadi, asarning ilmiy yangiligi elementlari va amaliy ahamiyati aks ettirilgan. Birinchi guruh savollari NEI kontseptsiyasining tarixiy rivojlanishini o'rganish, NEI kontseptsiyasining mazmunini, ko'chmas mulkni baholashning zamonaviy tizimida printsipning o'rni va rolini aniqlash bilan bog'liq. Mulkni baholash zamonaviy iqtisodiy fikrda hukmronlik qiluvchi neoklassik nazariyaning asosiy qoidalariga asoslanadi. Ushbu nazariya oqilona iste'molchi kontseptsiyasiga asoslanadi, uning xatti-harakati bozor qiymatini baholashning asosiy tamoyillarini shakllantirishni oldindan belgilab qo'ygan foydani maksimal darajada oshirish maqsadiga asoslanadi. Baholash tamoyillari shakllanish manbasiga va qiymatga ta'sir qilish darajasiga qarab to'rt guruhga birlashtiriladi: ob'ektning foydaliligi haqidagi egasining g'oyalariga asoslangan tamoyillar; baholanayotgan ob'ektning operatsion xususiyatlariga asoslangan tamoyillar; bozor muhitining ta'siri bilan belgilanadigan tamoyillar; NEI printsipi. NEI printsipining mohiyati shundan iboratki, ko'chmas mulkning bozor qiymati baholash sanasida ustun bo'lgan talab va taklif kuchlari ta'sirida undan optimal foydalanish variantini belgilaydigan ob'ektning o'ziga xos xususiyatlari asosida shakllanadi. , bozorning barcha ishtirokchilari o'z foydalarini maksimal darajada oshirishdan manfaatdor bo'lganda. NEI printsipi 11 ta ko'chmas mulkni baholashda maksimal darajada qo'llaniladi, bu uning "ikki komponentli" tabiati bilan bog'liq: doimiy komponent - bu ma'lum bir joylashuv va xususiyatlarning barqarorligi bilan o'zgarmas bog'liq bo'lgan er uchastkasi va o'zgaruvchan komponent. unda amalga oshirilgan yaxshilanishlardir. Saytning joylashuvi va xususiyatlari bozorning joriy ehtiyojlariga javob beradigan undan foydalanish variantini belgilaydi. Saytning daromadi bozor talab qiladigan funktsiyalarga muvofiq o'zgartirilishi mumkin bo'lgan joriy qilingan takomillashtirish orqali ta'minlanadi. Shu sababli, ko'chmas mulkning bozor qiymatini baholash er uchastkasining NEI versiyasiga asoslanadi, bu uning qiymat salohiyatini maksimal darajada oshiradi. Dissertatsiya tadqiqoti mavzusi bo'yicha xorijiy va rus ilmiy adabiyotlari, shuningdek baholash standartlari tahlili shuni ko'rsatdiki, ularda katta raqam to'rtta asosiy mezonga javob beradigan ko'chmas mulk ob'ektlarining NEI kontseptsiyasining turli xil talqinlari: huquqiy maqbullik, jismoniy maqsadga muvofiqlik, moliyaviy maqsadga muvofiqlik va maksimal samaradorlik. Qoniqarsiz shaharsozlik va Rossiya bozorining o'zgaruvchan sharoitlari NEI kontseptsiyasini baholash sanasida mavjud bo'lgan bozor sharoitlariga muvofiqlik nuqtai nazaridan aniqlashtirishni talab qiladi va baholashni rivojlantirishning hozirgi tendentsiyalari uning nazariy ahamiyatiga e'tibor qaratishni talab qiladi. Shu maqsadda 6-betda keltirilgan “NEI tamoyili”ning muallif talqini shakllantirildi. NEI tamoyilini amalda tatbiq etish baholashda ishlab chiqilgan ko‘chmas mulkdan foydalanish variantining samaradorligini tahlil qilishdan iborat. sana (keyingi o'rinlarda NEI tahlili deb yuritiladi). Rossiya Federatsiyasida baholash faoliyati sohasidagi mavjud me'yoriy hujjatlarga ko'ra, ushbu protsedura daromad, qiyosiy va xarajat usullaridan foydalangan holda ko'chmas mulkning bozor qiymatini hisoblashdan oldingi mustaqil va majburiy bosqichga bo'linishi kerak. Bu 6-betda keltirilgan NEI tahlilining aniq ta'rifini kiritishni talab qiladi. Xalqaro (keyingi o'rinlarda ICO deb yuritiladi), Evropa va Amerika standartlarini Rossiya baholash standartlari bilan o'rganish va taqqoslash asosida ma'lum bo'ldi. NEI tahliliga yondashuvlardagi sezilarli farqlar. MCO ning amaldagi versiyasi, oldingi nashrlaridan farqli o'laroq, ob'ektning bozor qiymati NEIning aniqlangan versiyasi asosida aniqlanishi kerakligini ko'rsatmaydi, lekin u uni aks ettirishini ko'rsatadi, chunki o'rnatilgan rayonlashtirish amaliyoti 12 samarali bo'lishini nazarda tutadi. har qanday hududdan foydalanish. Shu munosabat bilan, qiyosiy va daromadli yondashuvlardan foydalangan holda uning bozor qiymatini baholashda shunga o'xshash ob'ektlarni sotish va ijaraga berish operatsiyalari narxlarini tahlil qilishda baholash ob'ektining NEI hisobga olinadi. Rossiyaning beqaror ko'chmas mulk bozori va shaharsozlik va rayonlashtirish me'yorlarini qonunchilik bilan tartibga solishning o'ziga xos xususiyatlari baholanayotgan mulkdan foydalanishning joriy varianti samarali ekanligini kafolatlamaydi va shunga o'xshash ob'ektlarning narxlari uning NEI-ni aks ettiradi. Shuning uchun, Rossiya standartlarida hozirgi vaqtda NEI tahlilini mustaqil protseduraga ajratish tavsiya etiladi. Cheklangan axborot infratuzilmasi va shaharsozlikning yomon rivojlanishi bilan tavsiflangan bozorning rivojlanish darajasi tufayli ko'chmas mulk ob'ektlarini tahlil qilishning murakkabligi, ko'chmas mulk ob'ektlarini hisobga olgan holda qo'shimcha tasniflash xususiyatini joriy etishni talab qiladi. ularning bozor qiymatini aniqlashda NEIni tahlil qilish kerak. Ko'chmas mulkning asosiy xususiyatlarining taklif qilingan tizimi: kelib chiqishi; yaxshilanishlarning foydalanishga yaroqliligi; bo'linuvchanlik; jismoniy holatni yaxshilash; ierarxik ketma-ketlikda joylashgan ko'chmas mulk ob'ektining turi sizga NEIni tahlil qilish zarurligini aniqlashga va ob'ektni yangi tasniflash mezoniga - "NEI tahlilining zarurati va batafsil darajasiga" muvofiq tasniflashga imkon beradi. - ma'lum bir guruhga. NEI tahliliga bo'lgan ehtiyojni va uning batafsil darajasini aniqlash uchun ko'chmas mulk ob'ektlarini tasniflash uchun ishlab chiqilgan xususiyatlar tizimining sxematik talqini 1-rasmda keltirilgan. Ko'pgina ob'ektlar uchun NEI printsipining amaliy tatbiq etilishi, uni tahlil qilish tartibidan iborat bo'lib, bozor holati ushbu tahlil usullari va yo'nalishlarini takomillashtirish zarurligini oldindan belgilab beradi. Ikkinchi guruh savollari uni tahlil qilishning mavjud usullarini takomillashtirish tamoyilini amalda tatbiq etish vositalarini tanqidiy o‘rganish zaruratidan kelib chiqadi. Ko'chmas mulkning NEI va 13 Mavjud yaxshilangan saqlash birliklarining kelib chiqishi Bepul saqlash birliklari Foydalanish uchun mos bo'lmagan yaxshilanishlar (eskirish > 80%) Foydalanish uchun mos yaxshilanishlar (eskirish)< 80%) Неделимый единый комплекс (здания с участками) Анализ НЭИ для свободного ЗУ Анализ НЭИ для свободного ЗУ и ЗУ с существующими улучшениями Составная часть неделимой вещи (помещения, квартиры) Здания, пригодные к эксплуатации (износ от 20% до 40%) Незавершенное строительство Здания, требующие реконструкции или капитального ремонта (износ от 40 до 80%) Новое строительство или реконструкция (износ <20%) Анализ НЭИ для ЗУ с существующими улучшениями Жилые, коммерческие Обществен ные Анализ НЭИ не проводится Источник: разработка автора Рисунок 1 – Классификация объектов по потребности в проведении анализа НЭИ Изучение существующих подходов к анализу НЭИ недвижимого имущества позволило выявить наличие общепринятого алгоритма его практической реализации. Анализ НЭИ принято проводить в двух направлениях: для земельного участка как условно свободного и с существующими улучшениями. Поскольку функциональное использование любого объекта недвижимости опирается в первую очередь на характеристики местоположения, юридические и физические ограничения использования земельного участка, и направлено на раскрытие его стоимостного потенциала, далее описана процедура анализа для земельного участка как условно свободного. Исследование практики реализации принципа НЭИ недвижимости позволило сформулировать основные пробелы существующего алгоритма: изучение местоположения объекта представляет собой самостоятельный этап, не имеющий отношения к анализу НЭИ; не проводится качественный анализ различных вариантов использования; предлагаемая последовательность этапов анализа НЭИ неэффективна и трудоемка; отсутствуют детализированные рекомендации по отдельным аналитическим процедурам, что осложняет практическую реализацию принципа НЭИ. Для устранения выявленных недостатков автором обоснована необходимость модернизации существующего алгоритма анализа НЭИ, которая включает следующие положения. 14 1. Анализ НЭИ следует начинать с исследования характеристик оцениваемого объекта, позволяющих отнести его к определенной группе в соответствии с предложенным новым классификационным признаком «необходимость и степень детальности анализа НЭИ» в соответствии с рисунком 1. 2. Предлагается в первую очередь включать в процедуру анализа НЭИ этап исследования местоположения объекта с позиции изучения конкурентной среды и выявления основных преимуществ и недостатков его расположения, влияющих на выбор вариантов его потенциального использования. 3. В целях сокращения трудоемкости оценочных работ целесообразно сначала рассмотреть критерий юридической допустимости, и только законодательно разрешенные варианты позиционировать на территориальном рынке недвижимости на предмет их востребованности. 4. Целесообразно ввести этап качественного анализа вариантов с применением метода анализа иерархий, и только по наиболее приемлемым вариантам осуществлять количественные расчеты финансовой целесообразности. Схематичное изображение детализированного алгоритма анализа НЭИ с учетом предложенных преобразований представлено на рисунке 2. Исследование объекта по классификационному признаку «необходимость и степень детальности анализа НЭИ» Формирование полного перечня альтернативных вариантов использования объекта оценки Анализ местоположе ния объекта Анализ юридической допустимости с целью выявления законодательно разрешенных видов использования Анализ рынка и существующих классификаций исследуемых сегментов рынка Составление перечня возможных вариантов использования Анализ осуществимости Анализ физической осуществимости с целью выявления потенциально возможных параметров застройки территории по каждому варианту использования Качественный анализ возможных вариантов использования Количественный анализ возможных вариантов использования по критерию финансовой целесообразности Выбор варианта использования, максимизирующего стоимость объекта оценки Источник: разработка автора Рисунок 2 – Детализированный алгоритм анализа НЭИ недвижимости 15 Исследование юридической допустимости предполагает изучение объекта оценки с целью выявления законодательно разрешенных вариантов использования. Поскольку юридическая верификация заключается в определении соответствия текущего и альтернативных вариантов использования существующим градостроительным нормам, в которых также указывается информация о разрешенных параметрах застройки территории, обоснована логическая взаимосвязь данного этапа анализа с исследованием физической осуществимости. На основании проведенной систематизации существующих нормативно-правовых актов, норм и правил, а также документов на участок, была разработана структурированная схема, содержащая перечень документации с указанием содержащейся в ней информации, необходимой для анализа НЭИ. На основании данной схемы определяются основные сегменты рынка недвижимости, на которых можно специализироваться с учетом законодательной разрешенности, и для которых необходимо изучение классификационных требований. Анализ физической осуществимости опирается на разрешенные параметры застройки территории, полученные на этапе исследования юридической допустимости, и классификационные требования. Существующие рекомендации предполагают ограничение данного этапа анализа исследованием физических характеристик участка, его формы и рельефа, а также возможности размещения на нем новых строений, однако они не учитывают основную цель этапа: определить потенциально возможные параметры застройки участка с учетом ограничений по плотности, высотности, объемам строительства. В литературе по оценке недвижимости существуют краткие рекомендации по определению объемно-планировочных параметров застройки земли в ходе анализа НЭИ недвижимости. К недостаткам данных рекомендаций можно отнести индифферентность к наличию различных исходных данных для выбора способа расчета объемно-планировочных характеристик и отсутствие рекомендаций по учету классификаций объектов недвижимости, содержащих требования к отдельным техническим характеристикам строений. Для устранения указанных недостатков разработана авторская методика определения объемно-планировочных решений строений, схематично представленная на рисунке 3, дополненная вариантами расчетов параметров застройки на основании коэффициента плотности застройки (через общую площадь здания) и на основании данных по этажности и высоте этажа, получаемых в результате анализа рынка и исследования классификаций необходимого сегмента 16 рынка. Предложенный алгоритм может выполняться по одному из трех сценариев в зависимости от наличия доступной исходной информации: коэффициента застройки; коэффициента плотности застройки; информации об этажности и высоте этажа. Результатом данного этапа является формулирование альтернативных вариантов использования объекта оценки с указанием их ключевых физических характеристик. Определение исходного показателя Исходя из нормативноправовых актов, классификаций объектов недвижимости Коэффициент застройки Коэффициент плотности застройки S КЗ З S ЗУ Допустимая площадь застройки S З К З * S ЗУ 1 Допустимая высотность здания К ПЗ SЗ S ЗУ По площади участка, его форме и близости строений ориентировочно определяется SЗ с учетом нормативов по плотности застройки, указанных в СП 42.13330.2011, Приложение Г ввнеш S общ n эт анализ формы участка отступы от границ участка, строений парковка, пожарные проезды корректировка по «строительному модулю» h зд – высотные регламенты, ГПЗУ, внеш S общ hзд hэт * nэт документы, классификации Классификации объектов недвижимости по сегментам Обзоры рынка Отношение допустимой высоты здания к количеству этажей Минимальная высота 1 этажа Целесообразная этажность здания n эт Допустимая общая площадь здания по внешнему обмеру h зд hэт внеш S общ S З * nэт Допустимая общая площадь здания по внутреннему обмеру nэт внеш S общ SЗ внеш S общ К ПЗ * S ЗУ внутр внеш Sобщ Sобщ Толщина наружных стен При наличии данных об этажности или условий 1 и 2 3 2 Для расчета арендопригод ной площади внутр внеш S общ S общ * 0,95 Строительный объем здания (Vстр) внеш Vстр S общ * hзд Источник: разработка автора Рисунок 3 – Схема определения объемно-планировочных характеристик строений Отобранные варианты использования подлежат проверке по критерию финансовой целесообразности, заключающейся в изучении стоимостного потенциала 17 объекта недвижимости и способности генерирования им положительного денежного потока. Для повышения эффективности данного этапа целесообразно предварительно сопоставить данные варианты использования по качественным характеристикам. Выбор варианта НЭИ недвижимости представляет собой процесс принятия решения по совокупности большого числа параметров, поэтому автором рассмотрена возможность применения метода анализа иерархий (далее МАИ). Применение МАИ основывается на качественной интерпретации анализируемых параметров, оцененных на основе экспертных суждений и логики, с учетом их влияния на итоговый результат. Многокритериальный анализ на базе МАИ позволяет представить сложный процесс принятия решения в качестве структурированной иерархической системы и учесть взаимное влияние факторов на каждый из рассматриваемых вариантов использования и сопоставить их на основании отобранных критериев. Исследовательская задача, заключающаяся в определении данных критериев анализа НЭИ недвижимости, формирующих первый и второй уровни иерархии, была решена путем опроса экспертного мнения специалистов-оценщиков в отношении значимости и взаимного влияния отобранных критериев. Результаты анализа представлены в таблице 1. Таблица 1 – Веса критериев анализа НЭИ Критерий 1 порядка Использование потенциала местоположения Юридическая обоснованность Физическая осуществимость Потенциал рынка развития Эффективность привлечения финансовых ресурсов Итог Вес, % 24,8 34,9 26,5 8,4 Критерий 2 порядка Полнота использования преимуществ с точки зрения транспортной доступности Полнота использования преимуществ с точки зрения пассажиропотока Конкуренция в ближайшем окружении Соответствие назначению по градостроительному плану земельного участка Соответствие назначению по кадастровому паспорту или свидетельству Соответствие функции назначению по правилам землепользования и застройки территории Наличие данных о возможности изменения назначения Соответствие функции назначению по генеральному плану поселения Эффективность по критерию плотности застройки Эффективность по критерию максимальной высотности Арендопригодная площадь Наличие свободных ниш рынка Потенциал развития сегмента рынка Средний уровень доходности сегмента Возможность привлечения заемных средств 5,4 Эффективность привлечения заемных средств 100 Вес, % Итого вес, % 33,3 8,3 33,3 8,3 33,3 8,3 44,0 15,4 28,3 9,9 17,1 6,0 7,3 2,6 3,4 1,2 42,9 42,9 14,3 63,7 25,8 10,5 75,0 11,3 11,3 3,8 5,3 2,2 0,9 4,1 25,0 1,4 100 Источник: исследование автора 18 После построения иерархической структуры процесса принятия решения о выборе варианта НЭИ анализ проводится в рамках стандартных процедур МАИ. Альтернативы использования объекта оценки, которые получают наименьшие веса качества, исключаются из последующего анализа. После применения МАИ отобранные варианты использования недвижимости подлежат количественной оценке по критерию финансовой целесообразности с точки зрения способности генерировать положительный денежный поток и раскрывать стоимостной потенциал земельного участка. Количественная оценка отобранных вариантов использования по критериям финансовой целесообразности и максимальной эффективности представляет собой наиболее сложный и трудоемкий этап анализ, опирающийся на классические методы стоимостной оценки, представленные в таблице 2. Таблица 2 – Существующие методы практической реализации принципа НЭИ № п/п Метод анализа НЭИ/Соответствующий метод оценки ЗУ Расчетная формула Трудноопределяемые параметры Вывод о применимости Rb, Rl Область применения ограничена возможностями определения коэффициентов капитализации отдельно для здания и для земельного участка. Не выявлены Применим при наличии информации о стоимости улучшений и сопоставимости анализируемых вариантов по техническим параметрам застройки, срокам реализации и начала операционной деятельности. Анализ ЗУ как условно свободного I O VB * RB RL VL где: V L – рыночная 1 «Земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициенты капитализации для земли и строений различны» / Метод остатка для земли, модификация 1 стоимость земли, ден. ед.; I O – чистый операционный доход, приносимый единым объектом недвижимости, ден. ед.; V B – рыночная стоимость улучшений, ден. ед.; RB – коэффициент капитализации для улучшений; RL – коэффициент капитализации для земли. 2 «Земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициенты капитализации для зданий и земли одинаковы» / Метод остатка для земли, модификация 2 VL где: IO VB , RO Ro – общий коэффициент капитализации. 19 Продолжение таблицы 2 № п/п Метод анализа НЭИ/Соответствующий метод оценки ЗУ Расчетная формула Труднооп ределяе мые параметр ы VL VO VB 3 «Земельный участок рассматривается как незастроенный, и известна рыночная цена продажи недвижимости предполагаемого назначения»/ Метод выделения VB E B * Pr где: VО – рыночная стоимость единого объекта недвижимости, ден. ед.; E B – стоимость Vо воспроизводства улучшений за вычетом физического износа, ден. ед.; Pr – прибыль девелопера. Вывод о применимости Область применения ограничена наличием рыночных данных по сопоставимым со всеми анализируемыми вариантами объектам-аналогам; наличием информации об износе и стоимости улучшений по объектам-аналогам. E1 E2 ... (1 Y) 1 (1 Y) 2 En I1 I2 (1 Y) n (1 Y)1 (1 Y) 2 VL .... In (1 Y) n VOn 1 (1 Y) n где: E1 , E2 , En – сумма 4 Метод предполагаемого использования*/ Метод предполагаемого использования капитальных затрат в n-й период времени, ден. ед.; I1 , I 2 , I n – величина чистого операционного расхода в nй период времени, ден. ед.; E, Y, n Y – ставка дисконтирования, дол. ед.; Применим при условии возможности достоверного определения затрат на создание улучшений, сроков строительства, загрузки объекта, прогноза доходов. VOn1 – стоимость реверсии единого объекта недвижимости в постпрогнозном периоде времени, ден. ед. Анализ ЗУ с существующими улучшениями VO 5 6 «Земельный участок рассматривается как застроенный, строения требуют проведения некоторых улучшений»/Нет где: Применим при наличии возможности достоверного определения затрат на изменение существующих улучшений. IO E Im p RO E Im p - расходы, связанные с проведением работ по реконструкции/модернизаци и/капитальному ремонту, ден. ед. E «Земельный участок Применим при условии рассматривается как анализа земельного участка с Не IO VO застроенный, не требующий не выявле- улучшениями, RO улучшений»/Метод прямой требующими затрат. ны капитализации дохода * Одинаковые условия реализации как для свободного участка, так и для участка с улучшениями
Yaxshi ishingizni bilimlar bazasiga yuborish oddiy. Quyidagi shakldan foydalaning
Talabalar, aspirantlar, bilimlar bazasidan o‘z o‘qishlarida va ishlarida foydalanayotgan yosh olimlar sizdan juda minnatdor bo‘lishadi.
Shunga o'xshash hujjatlar
Ko'chmas mulkni baholashda qiyosiy (bozor) yondashuv. Savdoni tahlil qilish usulini amalga oshirish texnologiyasi. Yalpi ijara multiplikatoridan foydalangan holda mulk qiymatini hisoblash. Qiyosiy birlik usuli. Rossiyada ko'chmas mulkni baholashning xususiyatlari.
test, 2012-03-12 qo'shilgan
Fuqarolik huquqlari ob'ekti sifatida ko'chmas mulkning xususiyatlari. Ko'chmas mulk ob'ektlari tushunchasi va tasnifi. Tugallanmagan qurilish ob'ektlarini huquqiy tartibga solish muammolari. Fuqarolik muomalasida ishtirok etish. Ko'chmas mulk bilan operatsiyalarni amalga oshirish.
kurs ishi, 28.05.2016 qo'shilgan
Ko'chmas mulkni baholashning asosiy tamoyillari va usullari; mintaqaviy va mahalliy bozordagi iqtisodiy vaziyatni o'rganish. "Mexaniklashtirilgan ishlar" MChJ ko'chmas mulk ob'ektlari majmuasining bozor qiymatini aniqlash: xususiyatlari, mulkchilik.
dissertatsiya, 2011-02-20 qo'shilgan
Ko'chmas mulkni baholash, uning maqsadlari, vazifalari va maqsadi. Ko'chmas mulkni baholashning me'yoriy-huquqiy asoslari. Ko'chmas mulkni, mulkka bo'lgan huquqlarni va u bilan tuzilgan bitimlarni davlat ro'yxatidan o'tkazish tizimini ko'rib chiqish. Rossiya Federatsiyasida ko'chmas mulk bozorini huquqiy tartibga solish.
referat, 24.09.2015 qo'shilgan
Ko'chmas mulk sohasida bozor munosabatlarining xarakterli xususiyatlari. Iqtisodiyot va ko'chmas mulk ijarasining huquqiy jihatlari, jumladan, ko'chmas mulk sohasidagi munosabatlarni fuqarolik jihatdan tartibga solish manbalarini tahlil qilish. Ko'chmas mulkni baholashning asosiy tamoyillarining mohiyati.
test, 2010-05-13 qo'shilgan
Korxonalar mulkchilik shakllarining asosiy turlari. Ko'chmas mulk ob'ektlarining xususiyatlari va tasnifi. Muayyan ko'chmas mulk ob'ektlarini boshqarish. Federatsiya sub'ektlarining ko'chmas mulk tizimlarini boshqarish. Ko'chmas mulk ob'ektlari bilan operatsiyalar.
ma'ruzalar kursi, qo'shilgan 04/16/2013
Ko'chmas mulkning ta'rifi. Ko'chmas mulk ob'ektlarining (huquqlarining) huquqiy mohiyati. Huquqlar va majburiyatlar o'rtasidagi farqlar. Ko'chmas mulk ob'ektlarining moddiy mohiyati. Er uchastkasining huquqiy holati. Er uchastkasining joylashuvini tavsiflashga misollar.
Ushbu tadqiqot ishi olib borilgandan so'ng turar-joy ko'chmas mulk bozorini takomillashtirish bo'yicha quyidagi takliflar aniqlandi. Ko'pincha 1 kv.m narxini shakllantirishda katta rol o'ynaydi. m yashash maydoni rieltordan xaridor yoki sotuvchiga bevosita ta'sir qiladi. Vositachi tashkilotlar xodimlarining vijdonsizligi va shaxsiy manfaatlaridan foydalanish turar-joy ko'chmas mulki narxlarining sun'iy ravishda oshishiga olib keladi. Shunday qilib, ikkilamchi uy-joy bozori ko'pincha mahalliy hukumatlar nazoratidan tashqariga chiqadi, chunki u ko'chmas mulk kompaniyalari nazorati ostida. Ikkilamchi uy-joy bozorida taklif etilayotgan kvartiralarning faqat kichik bir qismi shahar ma'muriyatining ta'siri ostida. Yuqoridagilardan xulosa chiqargan holda shuni aytmoqchimanki, moliyaviy inqiroz sharoitida bu borada mahalliy hokimiyat organlari tomonidan nazorat zarur. Bu uy-joyga bo'lgan talabning yuqoriligi bilan bog'liq va shuning uchun kichik ko'chmas mulk agentliklari ikkilamchi uy-joylarni qayta sotishdan foydaning yuqori foizini oladi. Shuningdek, o‘zini o‘zi boshqarish organlari va uning tarkibiy bo‘linmalari e’tiborini uy-joy narxining oshishiga qaratmoqchiman. Ko'chmas mulk bozori inqirozdan chiqish jarayonida bo'lgani uchun va yuqori talab tufayli uy-joy narxlari tez ko'tarila boshladi. Yakka tartibdagi uy-joy qurish uchun yer uchastkalarini olish bo‘yicha auktsionlar o‘tkazish shartlarini qat’iylashtirib, shartnoma shartlarini lozim darajada bajarmagan holda yuqori daromad olishga intilayotgan kichik korxonalarni bozordan majburan chiqarish kerak. Shuningdek, Omskdagi ko'chmas mulk bozorini yaxshilash yo'lida normativ-huquqiy bazani takomillashtirish zarur. Bu turar-joy ko'chmas mulki narxlarining o'sish sur'atlarining sekinlashishiga va ularning bozorning real ehtiyojlariga mos kelishiga olib keladi.
Mukammal ko'chmas mulk bozori yo'lida ushbu turdagi hujjatlarni qat'iy nazorat qiluvchi xizmatlarni yaratish kerak. Yuqoridagi barcha chora-tadbirlarning kombinatsiyasi Omsk ko'chmas mulk bozoriga eng qisqa vaqt ichida inqirozdan chiqishga va ushbu bozorda kvartiralarning aylanmasini nazorat qilish shartlarini yaxshilashga yordam beradi.
Xulosa
Ushbu diplom loyihasi Omsk shahridagi ikkilamchi uy-joy bozoridagi mavjud vaziyatning chuqur tahlilini o'z ichiga oladi. Shu bilan birga, shaharning tabiiy-ekologik holati, shuningdek, ikkilamchi uy-joylarning shakllanishiga bevosita ta'sir ko'rsatuvchi ijtimoiy-iqtisodiy omillar o'rganildi.
Shuningdek, 2009-2012 yillardagi ko‘chmas mulk bozorining sig‘imi, ikkilamchi bozordagi talab va taklif o‘rganildi.
Ikkilamchi uy-joy bozori bo'yicha takliflarning batafsil tahlili o'tkazildi. Iqtisodiy inqiroz sharoitida uy-joy ko'chmas mulk bozorini yaxshilashning mumkin bo'lgan usullari ishlab chiqildi. Turar-joy ko'chmas mulk bozorini rivojlantirish istiqbollari ko'rib chiqildi.
Tadqiqotning dolzarbligi shaharlarning kelajagi ko'p jihatdan uy-joy ko'chmas mulk bozorining rivojlanishi bilan bog'liqligi bilan ta'kidlanadi. Turar-joy ko'chmas mulk bozoridan boshlab, ya'ni. Uy-joy bozori eng muhim bozorlardan biri bo'lib, u jamiyat hayotiga bevosita ta'sir qiladi, shuning uchun jamiyatning boshqa tarkibiy qismlarining holati uning holatiga bog'liq.
Diplom loyihasining maqsadi to'liq amalga oshirildi. Maqsadga muvofiq quyidagi vazifalar hal qilindi:
Omskdagi turar-joy ko'chmas mulkini sotishning ilmiy va uslubiy tamoyillari o'rganildi;
Shaharlarda turar-joy ko'chmas mulki marketingini rivojlantirish bo'yicha qonunchilik va me'yoriy-huquqiy baza ko'rib chiqiladi;
Turar-joy ko'chmas mulk bozorini takomillashtirishning asosiy yo'nalishlari ishlab chiqildi;
Baholash ishlari davomida hayot xavfsizligini ta'minlash shartlari ko'rib chiqiladi;
Shahar tabiatiga ta'sir etuvchi omillarni baholashda ekologik qarorlar tahlili o'tkazildi.
