Ocenění majetku podniku pro účely zajištění. Vlastnosti oceňování nemovitostí pro účely bankovních úvěrů na zajištění. Co znamená likvidita zařízení

Hodnotící komise
ASOCIACE RUSKÝCH BANEK

Obecné otázky oceňování majetku pro účely zajištění

Na práci na dokumentu se podíleli následující lidé:

Gorshenina G.V. (vedoucí pracovní skupiny), Shcherbakova-Pacheva D.A., Savintsev S.A., Tarasov Yu.B., Doval S.V., Kozodaev M.A.

Koordinace práce - Shcherbakova O.N.

Kurátorem režie je Roslov V.Yu.

Dokument schválen:

Úvěrové organizace:

OJSC Bank VTB

Gazprombank OJSC (oddělení řízení rizik)

JSC Rosselkhozbank

OJSC "Moskevská banka"

OJSC "Alfa-bank"

ZAO Unicredit Bank

OAO Uralsib

OJSC Bank Zenit

Samoregulační organizace odhadců:

Ruská společnost odhadců

NP "Samoregulační meziregionální sdružení odhadců"

NP "Národní vysoká škola odborných odhadců"

NP SRO "Asociace regionálních mistrů hodnocení"

Přehled požadavků na ocenění pro účely zajištění právní a regulační dokumenty, národní a mezinárodní standardy Informace o ocenění požadované bankou k předmětu zajištění
Etické normy a pravidla pro provádění hodnocení, doporučení pro interakci účastníků procesu hodnocení Obecné požadavky na rozsah a kvalitu práce při hodnocení. Obecné předpoklady a omezení Obecné pokyny pro strukturu zprávy o ocenění pro účely zajištění
Literatura

Doporučení se týkají obecných otázek souvisejících s oceňováním majetkových aktiv pro účely zajištění. Dokument byl zpracován v souladu s požadavky současné legislativy v oblasti oceňování a obsahuje doporučení vzhledem ke specifikům oceňování pro účely zajištění.

Použité termíny, definice a zkratky

Banka -úvěrová organizace.

Odhadce- fyzická nebo právnická osoba oprávněná provádět oceňování v souladu s právními předpisy Ruské federace.

Majetek majetku- v rámci těchto Doporučení hmotný majetek ve formě nemovitostí, strojů a zařízení nebo zboží.

Investiční náklady- náklady pro konkrétní osobu nebo skupinu osob s investičním záměrem použití předmětu ocenění zřízeného touto osobou (osobami)

Likvidační hodnota- vypočítaná hodnota odrážející nejpravděpodobnější cenu, za kterou lze daný předmět ocenění zcizit po dobu vystavení předmětu ocenění, která je kratší než typická doba expozice pro tržní podmínky, v podmínkách, kdy je prodávající nucen provést transakci za zcizení majetku.

Obchodní cena- nejpravděpodobnější cena, za kterou lze předmět ocenění zcizit ke dni ocenění na volném trhu za konkurenčních podmínek, kdy účastníci transakce jednají přiměřeně, mají všechny potřebné informace a nejsou zohledněny žádné mimořádné okolnosti hodnota transakční ceny;

FSO– federální oceňovací standardy

FSO č. 1- Federální oceňovací standard "Obecné koncepty oceňování, přístupy k oceňování a požadavky na oceňování" (Schváleno nařízením Ministerstva hospodářského rozvoje Ruska ze dne 20. července 2007 N 256);

FSO č. 2- Federální oceňovací standard "Účel ocenění a druhy hodnoty" (Schváleno nařízením Ministerstva hospodářského rozvoje Ruska ze dne 20. července 2007 N 255);

FSO č. 3- Federální oceňovací standard "Požadavky na zprávu o ocenění" (Schváleno nařízením Ministerstva hospodářského rozvoje Ruska ze dne 20. července 2007 N 254);

Přehled požadavků na oceňování pro účely zástavy právních a regulačních dokumentů, národních a mezinárodních standardů.

Koncept hodnoty zajištění, aktivně používaný v praxi komerční půjčování jako takový, v Ruská Federace dnes není standardizován, neexistuje jasná definice a obecně uznávané metody pro jeho výpočet. V praxi banky určují hodnotu zajištění jako derivát tržní hodnoty s použitím klesajících koeficientů.

FSO 2 předepisuje při posuzování pro účely zajištění tržní hodnotu. FSO neobsahuje doporučení týkající se zohlednění specifik posouzení pro účely zajištění.

Mezinárodní standardy oceňování (IVS) definují: „Hodnota hypotečního úvěrování (MLV) je hodnota nemovitosti stanovená odhadcem, který obezřetně posoudí budoucí prodejnost nemovitosti s přihlédnutím k dlouhodobě udržitelným aspektům nemovitost, běžné a místní podmínky na trhu a současné využití a vhodná alternativní využití nemovitosti.“ Tato definice obsažené v evropské legislativě (směrnice 89/647/ES, ve znění směrnice 98/32/ES). Tyto směrnice se zabývají problematikou regulace bankovnictví a stanovením minimálních standardů solventnosti pro věřitele zabývající se poskytováním úvěrů proti majetku. Tato hodnota je používána bankami při hodnocení úvěrových rizik a liší se od aktuálního hodnocení tržní hodnoty s přihlédnutím k dlouhodobě stabilním trendům a vyloučením spekulativních prvků.

Požadavky na ocenění pro účely zajištění úvěrů, hypoték a dluhopisů jsou uvedeny v Mezinárodní aplikaci oceňování 2 (ISA 2) Oceňování pro účely úvěrování. Tento standard předpokládá možnost stanovení pro účely zajištění nejen tržní hodnoty, ale i hodnoty provozního podniku či likvidační hodnoty apod., nicméně jako hlavní typ hodnoty z pohledu spotřebitelů je vybraný. Je důležité poznamenat, že pod spotřebiteli takového hodnocení standard jasně specifikuje úvěrové instituce.

V požadavcích MCO lze rozlišit následující hlavní body.

1. V případě stanovení tržní hodnoty musí být metodika hodnocení potenciálního předmětu zajištění striktně svázána s reálnou situací na trhu a obsahovat minimum předpokladů a předpokladů subjektivní povahy. Mezinárodní standardy uvádějí, že „metoda srovnání prodeje nebo jiné metody srovnání trhu by měly být založeny na průzkumu trhu. Stavební náklady a výše odpisů by měly být určeny na základě analýzy nákladů a kumulovaných odpisů z tržních údajů. Metoda kapitalizace příjmu nebo metoda diskontovaných peněžních toků by měla vycházet z tržních peněžních toků a tržní míry návratnosti.“ Tito. pokud odhadce ve svých výpočtech použije informace poskytnuté zákazníkem, které jsou pravdivé, ale neodpovídají realitě trhu, není takový přístup pro ocenění pro účely zajištění použitelný.

2. Standardy objasňují, že jako základ pro ocenění se pro účely používá předpoklad trvání podniku finanční výkaznictví, je nevhodné při posuzování pro účely zajištění. Standardy doporučují, aby majetek obsazený vlastníky byl oceněn pro účely zajištění jako opuštěný vlastníky. Tito. jakákoli výhoda spojená s konkrétním vlastníkem objektu by měla být vyloučena, pokud například vlastník, který zastavuje svou nemovitost, má příznivé podmínky pro placení účtů za energie, pak je třeba se při hodnocení objektu zaměřit na tržní úroveň nákladů.

Při hodnocení nemovitostí vytvářejících příjem standardy zavazují odhadce, aby upozornil věřitele na významný rozdíl mezi hodnotou předmětu v režimu „běžné činnosti“ a předmětem, kde:

• podnikání je ukončeno;
• zásoby jsou vyskladněny;
• licence/certifikáty, franšízové ​​smlouvy nebo povolení byly zrušeny nebo hrozí jejich zrušení;
• majetek trpěl necivilizovaným zacházením;

nebo existují jiné důvody, které mohou nepříznivě ovlivnit výsledky následné operace. Tito. mezinárodní standardy okamžitě nasměrují odhadce k analýze výchozí situace.

3. Standardy uvádějí, že tam, kde má nemovitost vyšší alternativní užitnou hodnotu, by si věřitelé měli být vědomi jakéhokoli potenciálu zhodnocení. Základem pro výpočet hodnoty pro účely hypotéky je však především stávající využití nemovitosti.

4. Kromě splnění obecných požadavků IVS na obsah zprávy musí zprávy o ocenění pro účely zajištění zpravidla obsahovat informace o následujících položkách:

• retrospektivní, aktuální a očekávaná budoucí poptávka po tento druh majetek v regionu;
• potenciální a pravděpodobné potřeby alternativního využití nemovitosti;
• aktuální likviditu nemovitosti a případně i pravděpodobnost její stability;
• přístup použitý při provádění ocenění a rozsah, v jakém se k podpoře ocenění používají spolehlivé tržní údaje.

5. Samostatně můžete zvýraznit požadavky na odhadce.

• Oprávnění a odpovědnost odhadce musí být zřejmé jak odhadci, tak jeho klientovi. Hodnotitelé musí mít jasno v rizicích spojených s prováděním ocenění za účelem poskytnutí úvěru, protože nedorozumění, nedorozumění nebo chyby v této oblasti mohou vést ke sporům a soudním sporům mezi Věřitelem a Hodnotitelem.
• Při posuzování za účelem poskytnutí půjčky by měl posuzovatel věnovat zvláštní pozornost zachování nezávislosti na dlužníkovi.

Je důležité, aby Odhadce měl relevantní zkušenosti s oceňováním konkrétního typu aktiv, jinak by měl vyhledat radu odborníka.

Standardy požadují, aby byl hodnotitel kompetentní v porozumění procesu půjčování. Odhadci by měli obecně rozumět požadavkům bank a jiných finančních institucí a pokud možno i podmínkám pro poskytnutí úvěru.

Odhadované informace o předmětu zajištění požadované bankou

Při zvažování aktiva nemovitosti jako zajištění pro úvěrovou transakci potřebuje banka, aby mohla učinit rozhodnutí o úvěru, informace o řadě následujících vlastností předmětu:

• likvidita;
• cena;
• význam (významnost) aktiva pro podnikání vlastníka;
• prognóza změn hodnoty zajištění v průběhu času;
• stanovení výše nákladů spojených s procesem exekuce na předmět zástavy.

A) likvidita

Kromě zásadní možnosti přijetí nemovitosti do zástavy z právních okolností zajímá banku zásadní možnost a rychlost realizace objektu - tzn. jeho likvidita.

Likvidita potenciálního zajištění je nejdůležitější charakteristikou z hlediska hodnocení rizik spojených se zajištěním. Chyby při určování stupně likvidity jsou pro banku poměrně zásadní.

Likvidita majetku je charakterizována tím, jak rychle lze předmět směnit za peníze, tzn. prodat za cenu přiměřenou tržní hodnotě na otevřeném trhu v konkurenčním prostředí, kdy strany transakce jednají přiměřeně, mají všechny potřebné informace a do transakce se nepromítají žádné mimořádné okolnosti.

Kvantitativní charakteristikou likvidity může být doba tržní expozice objektu, tzn. čas potřebný k prodeji předmětu na otevřeném prostranství a konkurenční trh za tržní hodnotu. Ve vztahu k těmto Doporučením se předpokládá, že doba expozice nezahrnuje dobu potřebnou pro formální konsolidaci (provedení, registraci) transakce prodeje a nákupu, tzn. expoziční doba je typická doba od okamžiku zadání veřejné nabídky k prodeji předmětu do rozhodnutí prodávajícího a kupujícího o dokončení obchodu.

Doporučuje se charakterizovat likviditu a rozdělit ji do samostatných skupin v závislosti na možnosti realizace a předpokládané době prodeje. V závislosti na načasování prodeje je navrženo následující odstupňování majetkové likvidity (tabulka 1).

stůl 1

Hlavním účelem navrhovaného odstupňování je následné využití bankami v procesu stanovení hodnoty zajištění. Funkční využitelnost takového odstupňování spočívá především v možnosti srovnání určitého stupně likvidity s hodnotou likvidačního diskontu a jeho následném zahrnutí jako složky do diskontu marže. Vyššímu stupni likvidity odpovídá menší diskont a diskont.

Likvidita závisí především na dostupnosti a velikosti poptávky po nemovitosti. Takže například maloobchodní nemovitosti umístěné na frekventovaných dálnicích jsou na trhu vždy žádané a lze je prodat v omezeném časovém období za cenu blízkou trhu. Alternativním příkladem jsou průmyslové nemovitosti v průmyslových městech, ponechané jako dědictví sovětské průmyslové éry. Poptávka po takových nemovitostech je poměrně nízká.

Další faktory ovlivňující likviditu jsou:

Elasticita poptávky po tomto typu nemovitosti. Například obytné prostory. Při absenci nedostatku a dostatečně velké nabídky bydlení na trhu povede relativně malé snížení ceny k nárůstu počtu lidí, kteří si chtějí koupit nemovitost k bydlení. Podobný závěr lze vyvodit ve vztahu ke zboží, například válcované kovové výrobky nebo ropné produkty;

Stav nemovitosti. Většinou souvisí s vybavením. Staré a opotřebované zařízení je zpravidla méně likvidní než relativně nové zařízení, které nevyžaduje velké náklady na obnovu;

Shoda moderní technologie. Tento faktor je zvláště důležitý pro procesní zařízení. Nejvýraznějším příkladem je výpočetní technika. Z hlediska stavebnictví rozlišujeme technologická zařízení pro výrobu dokončovacích materiálů. Když jsou některé materiály nahrazeny jinými – technologicky, pohodlněji, bezpečněji nebo šetrnějšími k životnímu prostředí, poptávka po zařízení, která vyrábí zastaralé materiály, odpovídajícím způsobem klesá. S poměrně dynamickým rozvojem této oblasti se uvažovaný faktor stává velmi záludným. U nemovitostí lze zaznamenat maloobchodní zařízení s poměrem maloobchodní a pomocné plochy, který neodpovídá moderním technologiím, kdy obchod probíhá prakticky „na kolečkách“;

Měřítko. Tento faktor je charakterizován poklesem likvidity majetku s charakteristikami, které se výrazně liší směrem nahoru od průměrných hodnot. Například stáčecí linky s velmi velkou kapacitou nebo výrobní zařízení s velkou plochou nebo objemem. Taková aktiva mohou být poptávána velmi omezeným okruhem kupujících av tomto ohledu je expoziční doba pro takové objekty poměrně dlouhá a vysoce výkonná zařízení, pokud je velcí účastníci trhu nepotřebují, mohou být obecně nelikvidní.

Množství. Poměrně často nemovitost, která je likvidní v malém množství, ztrácí likviditu, když objem zajištění překročí kapacitu trhu. Nejvýraznějším příkladem jsou obráběcí stroje. Několik strojů lze snadno prodat, ale několik stovek strojů najednou prodat nelze.

Umístění. Pokud se nemovitost, která je na trhu žádaná, nachází na takovém místě, že je nemožné nebo velmi nákladné ji přestěhovat, bude likvidita takové nemovitosti velmi nízká nebo žádná. Například stavební technika v odlehlých oblastech severu nebo Sibiře.

V některých případech jsou nelikvidní aktiva vysoce specializovaná zařízení, pomocná výrobní zařízení atd. může získat likviditu jako součást majetkových komplexů nebo jejich částí. Taková aktiva lze nazvat „podmínečně likvidní“. Likvidita takových zařízení přímo souvisí s likviditou technologické skupiny nebo výrobních komplexů, do kterých jsou zařazeny.

Podmíněně likvidní aktiva mohou být uznána, pokud jsou splněny následující podmínky:

• Celý majetkový komplex nebo jeho autonomní část má likviditu;
• Uvažovaná aktiva jsou významnou složkou komplexu, plní klíčové vlastnosti v jeho provozu a nelze je oddělit, aniž by tím vlastníkovi areálu vznikla nepřiměřená škoda. Přitom z právního hlediska lze majetek považovat za samostatné jednotky;
• Majetek je zdravý a nevyžaduje výměnu nebo větší opravy.

Ukazatel likvidity zásadně ovlivňuje volbu přístupu k oceňování a typ stanovované hodnoty. Pro správné nastavení zadání k posouzení se proto doporučuje na prvním místě prostudovat stupeň likvidity předmětu hodnocení.

Vzhledem k nedostatku, nejčastěji ve veřejné doméně informací o konkrétním načasování prodeje různých aktiv, jsou skutečným způsobem stanovení likvidity majetku konzultace s účastníky trhu, tzn. s těmi, kteří se přímo podílejí na prodeji předmětných aktiv na trhu. Ve vztahu k nemovitostem se jedná o realitní společnosti, ve vztahu k zařízení výrobci nebo jejich zastoupení či dealery a dále společnosti obchodující s použitým zařízením.

B) Cena

Druhým důležitým ukazatelem je hodnota nemovitosti. Nejčastěji, jak předepisuje FSO č. 2, je základní hodnotou pro účely zajištění tržní hodnota. Banka si zároveň musí být jistá, že hodnota, kterou odhadce obdrží, je založena na skutečných informacích a plně odpovídá tržním datům. Pokud potenciální předmět zástavy nemá tržní hodnotu z důvodu nemožnosti samostatného prodeje, lze po dohodě s bankou stanovit jiný typ hodnoty.

C) Význam aktiva pro podnikání vlastníka

Vzhledem ke stimulační roli zajištění je pro banku užitečnou informací význam daného aktiva z hlediska participace na tvorbě příjmu klienta, jinými slovy význam pro podnikání zástavce.

Navrhuje se podmíněné rozdělení uvažovaného majetku do dvou skupin "Významný" majetek a "Nevýznamný" majetek.

Skupina "Významné" může zahrnovat majetkové předměty, které hrají rozhodující roli v obchodním procesu podniku. Zcizení takových předmětů, jejich vyloučení z majetku podniku může zkomplikovat ekonomická aktivita dokud se úplně nezastaví. Ztráta „významného“ majetku výrazně zhorší finanční výkonnost dlužníka a sníží jeho solventnost.

Do majetkové skupiny „Nevýznamné“ jsou zařazeny předměty, jejichž zcizení nebude mít významný dopad na výrobní a ekonomickou činnost zástavce a významně neovlivní jeho finanční situaci.

Charakteristika významnosti hraje významnou roli při úvěrování výrobních podniků ve fázi výběru aktiv k zajištění transakce.

D) Změna předpovědní hodnoty

Od okamžiků dávání úvěrové fondy a jejich návratnost jsou někdy výrazně časově odděleny (až 5 - 7 let), je třeba počítat se změnami hodnoty zajištění v čase, tzn. velmi užitečná pro banku bude prognóza změn hodnoty nemovitosti v průběhu trvání úvěrové smlouvy a případně i následná exekuce zástavy. Takové změny budou určovány trendy na trhu, vlastnostmi samotné nemovitosti (například odpisy), potřebou investic do udržení kvality nemovitosti (oprava atd.).

Potřeba provádět prognózu nákladů a její horizont by měl být specifikované v Zadání pro hodnocení.

E) Stanovení výše nákladů spojených s procesem exekuce na předmět zajištění

Důležitou otázkou při rozhodování o úvěru ohledně předmětu zajištění je posouzení nákladů spojených s exekucí předmětu zajištění a jeho prodejem. Tyto náklady mohou významně ovlivnit hodnotu bankou stanoveného diskontu zajištění. V části související s prací odhadce může seznam posuzovaných nákladů obsahovat:

• provozní náklady za určité časové období;
• Náklady na demontáž a dopravu;
• Náklady na poradenské a zprostředkovatelské služby;
• Ostatní náklady specifické pro určité typy aktiv.

Seznam a velikost těchto nákladů lze ve většině případů předvídat.

Povinnost určit výše uvedené charakteristiky, s výjimkou nákladů, není FSO předepsána. Tento seznam však obsahuje obchodní informace nezbytné pro banku a ochota odhadce zahrnout tyto charakteristiky do seznamu parametrů, které mají být stanoveny, vytvoří pro banku významné konkurenční výhody. Nutnost stanovení určitých parametrů požadovaných bankou je sjednána ve fázi zadání úkolu k hodnocení.

Druhy hodnoty určené pro účely zajištění

Jak již bylo zmíněno dříve, ve většině případů se při posuzování likvidní nemovitosti pro účely zajištění používá jako základní hodnota pro výpočet hodnoty zajištění tržní hodnota.

Pokud banka posoudí, po dohodě se zákazníkem a bankou může být výsledkem posouzení hodnota investice.

Při posuzování pro účely zajištění se nedoporučuje používat metody investičního modelování pro stanovení tržní hodnoty objektů určených k demolici nebo rekonstrukci.

Likvidační hodnotu určuje odhadce, pokud to zákazník a banka mají. Současně se doporučuje stanovit aplikovanou metodiku již ve fázi zadání úkolu k hodnocení.

U objektů, které nemají samostatnou likviditu, ale jsou nedílnou součástí majetku nebo technologického celku, který má obecně likviditu (podmíněně likvidní aktiva), se navrhuje uvažovat jako základ pro ocenění tržní hodnotu, avšak na základě předpoklad, že prodej aktiv je možný pouze jako součást majetkového komplexu. Touto hodnotou se bude rozumět podíl na hodnotě areálu připadající na tato aktiva při prodeji areálu za tržní hodnotu.

Při oceňování podmíněně likvidních předmětů se jejich hodnota považuje za součást hodnoty majetkového komplexu, do kterého jsou zahrnuty.

Při výpočtu jejich nákladů jsou proto možné dva způsoby:

• stanovení hodnoty celého majetkového komplexu a poměrné rozdělení hodnoty oceňovaných předmětů . Tento přístup se doporučuje při zvažování celkového majetku, který tvoří většinu komplexu (více než polovina nákladů);
• ocenění jednotlivých aktiv nákladovým přístupem. Při stanovení opotřebení je nutné správně zohlednit všechny jeho součásti. Tato možnost je aplikovatelná spíše na jednotlivé součásti nemovitosti nebo technologického celku. Pokud existuje možnost samostatného prodeje těchto aktiv, je nutné posouzení tržní hodnoty.

Při zadání úkolu pro hodnocení je nutné jasně stanovit, jaký typ hodnoty bude ve zprávě stanoven.

Katastrální hodnota se pro účely ocenění nepoužívá.

Tato část neobsahuje obecné etické požadavky na Odhadce, tato část obsahuje doporučení týkající se etické stránky činnosti Odhadce, vzhledem ke specifikům oceňování pro účely zajištění.

Je třeba vzít v úvahu, že při posuzování pro účely zajištění jsou kladeny zvýšené požadavky na nezávislost, integritu a profesionální bezúhonnost odhadce. To je způsobeno existující možností, že zadavatel posudku ovlivní odhadce, aby ho přiměl k nadhodnocení hodnoty svých aktiv, aby získal velké množství půjček. Takovému subjektivnímu vlivu ze strany zákazníka může ve většině případů odolat pouze principiální pozice odhadce.

Hodnotitelé by měli obecně rozumět úvěrovému procesu, požadavkům bank a pokud možno i podmínkám poskytování úvěrů. Odhadce musí jasně chápat, že výsledky jeho práce slouží ke skutečným finančním rozhodnutím a rizikům. Nekvalitní práce odhadců může vést k ekonomickým ztrátám nejen pro banky, ale i pro ostatní účastníky trhu a obyvatelstvo.

Hodnotitel si musí být vědom své úrovně kompetence. Při řešení problémů, které vyžadují vysoce specializované znalosti, je nutné zapojit technické specialisty. Je nepřípustné se v takových případech omezovat na nepřiměřené odborné posudky samotného odhadce.

Náklady na služby odhadce se tvoří na základě jím uplatňované tarifní politiky jako prvku smluvní vztahy se zákazníkem. Odhadce musí provést vážené tarifní politika zajištění odpovídající kvality výsledků jeho práce. Dumping, který nevyhnutelně s sebou nese snížení kvality výsledku hodnocení, stejně jako nepřiměřené zvýšení tarifů, nepřispívá k rozvoji partnerství. V případě, že banka není přímo zadavatelem hodnocení, doporučuje se zdržet se ovlivňování tvorby ceny služeb.

Odhadce musí neustále usilovat o profesní rozvoj, analyzovat nasbírané znalosti a zkušenosti, sledovat trendy na trhu, zlepšovat své dovednosti a absolvovat pravidelná školení. Dobrou podporou pro rozvoj a zdokonalování znalostí a dovedností je interakce v procesu hodnocení s kompetentními pracovníky příslušných útvarů banky. Údržba databází, automatizace procesů přípravy výkazů, dostupnost systémů řízení kvality ve společnosti, příprava analytických posudků pro region jsou indikátory odborné vyspělosti odhadce.

Poměrně často se odhadce dozví o podrobnostech nadcházejících úvěrových transakcí. Je nepřípustné zveřejňovat obchodní a jiné informace, které mohou způsobit škodu zákazníkovi nebo bance. Zapojení třetích stran jako expertů nebo konzultantů, spojené s nutností prozradit důvěrné informace, je předmětem dohody se zákazníkem a bankou.

Je nepřijatelné nabízet zákazníkovi znalecké služby, aby k dokončení transakce využil služeb jiné banky.

Při jednání se zástupci zákazníka nebo banky musí odhadce prokázat loajalitu a takt. Při projednávání aktuálních problémů a problémů je přijatelný pouze konstruktivní a věcný tón. Stejně tak toto doporučení platí pro zástupce zákazníka a banky.

Pro překonání faktoru subjektivního zkreslení výsledků hodnocení a zvýšení efektivity procesu hodnocení jako celku se doporučuje využít mechanismus, ve kterém je banka buď zákazníkem hodnocení, nebo je do procesu hodnocení zahrnuta. jako spoluobjednavatel zprávy a smluvní strana přijímající zprávu. Zaměstnanec banky vykonávající kontrolu kvality posudku působí jako protiváha vlivu zákazníka a do určité míry odhadce chrání.

Pro případ, kdy banka vystupuje jako spoluzákazník, je obecný algoritmus interakce uveden v tabulce. 2

Tabulka 2

		Aktuální události
	Schválení zadání k hodnocení	Je stanoven předmět posouzení, práva a věcná břemena, diskutovány použité přístupy, předpoklady a omezení (určeno potřebné množství informací a načasování posouzení). Zpravidla se provádí za účasti zákazníka a spojuje se s prohlídkou objektu.
	Uzavření dohody	Dohoda má tripartitní formu. Banka vystupuje jako spoluzákazník a příjemce zprávy (spolu se zástavcem) a podepisuje trojstranný akt o přijetí a převodu.
	Aktuální konzultace	Odhadce informuje zaměstnance banky o vznikajících problémech (například s poskytováním informací), sporné otázky jsou společně projednávány
	Předložení souhrnných výsledků posouzení bance	Odhadce poskytuje bance získané výsledky v souhrnné podobě. Když se banka shodne na výsledcích, odhadce vypracuje zprávu o ocenění
	Prezentace zákazníkovi	Vypracovaný protokol je předán zákazníkovi

Prezentované schéma se vyznačuje několika významnými body.

Za prvé, jedná se o tripartitní formu smlouvy, podle které je banka spoluobjednavatelem zprávy a vystupuje jako příjemce díla.

Za druhé, To je stanovení úkolu pro hodnocení v počáteční fázi. To vám umožní specifikovat předmět hodnocení, požadavky na použité metody a přístupy, aby odrážely potřebné vlastnosti.

Za třetí, jedná se o průběžné konzultace v procesu hodnocení se zaměstnanci banky. Tato fáze umožňuje rychle vyřešit vznikající problémy a umožňuje zaměstnancům banky používat průběžné výsledky k rozhodování o úvěru bez čekání na finální přípravu zprávy.

Je také možné schéma, kdy jménem vlastníka aktiva, které má být zastaveno, vystupuje banka jako zákazník zprávy. V tomto případě jsou služby Odhadce hrazeny bankou. Následná kompenzace vzniklých nákladů bance je možná po dohodě mezi bankou a klientem pro ně přijatelnou formou. V tomto případě se smlouva uzavírá dvoustrannou formou.

Úzké partnerství mezi odhadcem a bankou je zárukou efektivního obchodního procesu.

Obecné požadavky na skladbu a kvalitu práce při posuzování. Obecné předpoklady a omezení.

Požadavky na ocenění prováděné pro účely zajištění úvěru i pro jiné účely jsou obecně uvedeny ve FSO a standardech samoregulačních organizací odhadců. Uvažovaný cíl však předpokládá přítomnost určitých specifik, a to z následujících důvodů.

1. Spotřebitelem služeb odhadce je ve skutečnosti úvěrová instituce, zatímco zákazníkem zprávy je zpravidla nebo ve většině případů potenciální zástavní věřitel.

2. Hodnota stanovená odhadcem je považována za základní hodnotu pro následný výpočet hodnoty zajištění. Na rozdíl od jiných účelů hodnocení přitom vystupuje do popředí otázka likvidity předmětu hodnocení, na jejíž míře hodnota zajištění významně závisí.

3. Aby mohla banka učinit úvěrové rozhodnutí ohledně zajištění transakce, potřebuje kromě základní hodnoty znát i řadu parametrů přímo souvisejících s hodnotou potenciálního zajištění (viz část 3).

4. Činnost Odhadce je určována následujícími faktory:

• s přihlédnutím k tomu, že na základě výsledku hodnocení banka podstupuje reálná finanční rizika, jsou požadavky na kvalitu zprávy poměrně přísné;
• v souladu s obchodními potřebami účastníků trhu by služby oceňování měly být poskytovány v časovém rámci přijatelném pro všechny zúčastněné strany.

S ohledem na výše uvedené platí pro odhadce při posuzování pro účely zajištění následující obecné požadavky.

• Hlavním úkolem odhadce je ukázat kvantitativní a kvalitativní vyhlídky na proveditelnost oceňovaného předmětu.
• Výsledek posouzení je v první řadě nezbytný pro banku, proto se při provádění hodnocení doporučuje odhadci po dohodě s bankou spolupracovat s jejími oprávněnými specialisty. Z této interakce nevyplývá tlak na Odhadce ze strany banky a porušení principu nezávislosti její činnosti.
• Stanovený typ hodnoty závisí na stupni likvidity oceňovaného předmětu. Prvořadým úkolem je proto analyzovat likviditu a dohodnout se s bankou a klientem na typu hodnoty stanovené ve zprávě.
• Popis předmětů hodnocení by měl obsahovat jasné znaky, které vám umožní jednoznačně identifikovat předmět. Není dovoleno se omezovat na uvedení jmen a inventárních čísel.
• Při určování tržní hodnoty musí být všechny výpočty a předpoklady založeny na spolehlivých tržních datech a trendech. Předpoklady založené výhradně na znaleckém posudku odhadce by měly být minimalizovány.
• Všechny zdroje informací použité ve zprávě by měly být uvedeny způsobem, který vám umožní ověřit jejich přiměřenost.
• Hodnotící zpráva by měla obsahovat v minimálním rozsahu všechny informace nezbytné k pochopení platnosti získaných výsledků.
• Pro zvýšení efektivity práce mohou být průběžné výsledky hodnocení předkládány bance formou dohodnutou s bankou.
• Pokud existuje významný rozpor ve výsledcích získaných za použití různých přístupů, měla by být provedena analýza důvodů takového rozporu a nejspolehlivější výsledek by měl být podle rozumného názoru odhadce vybrán jako konečný.
• Není dovoleno hodnotit předmět odhadcem bez jeho prohlídky. Fotografie posuzovaných objektů (s velkým počtem objektů, případně selektivně - ty nejvýznamnější) musí být bezpodmínečně zařazeny do příloh zprávy. Fotografie musí objektivně odrážet stav předmětu posuzování;
• Po dohodě s bankou a zákazníkem může odhadce určit vlastnosti předmětu hodnocení, které nejsou stanoveny požadavky federálních norem pro hodnocení, ale jsou nezbytné pro rozhodnutí banky.
• Ocenění musí být dokončeno ve lhůtách stanovených procesem půjčování. Aby se minimalizoval čas bez ztráty kvality, musí odhadce ve fázi zadávání úkolu pro posouzení jasně porozumět svému úkolu, určit množství informací nezbytných pro práci a skladbu dokumentů a stanovit termíny pro předkládání dokumentů a priorit.
• V části analýzy segmentu trhu, do kterého patří oceňovaná nemovitost, by měly být uvedeny následující informace:
• analýza současných aktivit a hlavních trendů v relevantním segmentu trhu;
• retrospektivní, aktuální a očekávaná budoucí poptávka po tomto typu nemovitosti v regionu;
• stávající a pravděpodobné potřeby alternativního využití předmětu posuzování;
• míra dopadu určitých předvídatelných faktorů na hodnotu zajištění (v době posouzení);
• Při použití výnosového přístupu je při budování peněžních toků nutné spoléhat na tržní ukazatele, a to i v situaci, kdy vlastník objektu požívá výhod, které ho staví do lepší pozice vůči ostatním účastníkům trhu (výhody atd.) . Stávající věcná břemena objektu (např. nájem, služebnost), která při zcizení objektu zůstanou zachována, podléhají při posuzování povinnému účtování.

Obecná doporučení pro strukturu zprávy o ocenění pro účely zajištění

Struktura zprávy o ocenění s přihlédnutím ke specifikům stanoveným účely zástavy je doporučena v následující podobě.

Část 1. Stručné shrnutí výsledků a závěrů. Jedná se o operativní část hodnotící zprávy, která uživateli umožňuje okamžitě získat rozsáhlé a komplexní informace o výsledcích provedené práce. Stručně shrnuje hlavní charakteristiky předmětu ocenění, výsledky získané při aplikaci různých přístupů k ocenění, konečnou hodnotu předmětu ocenění, jakož i důležité závěry a doporučení, které jsou podle názoru znalce pro zákazníka důležité. a pro banku.

Část 2. Zadání k hodnocení. Tato část zprávy obsahuje tři části.

1) Je uveden vyčerpávající popis objektu se všemi charakteristikami, které byly vzaty v úvahu a měly by být zohledněny při posuzování. Je naznačena role předmětu hodnocení v obchodním nebo výrobním procesu vlastníka, jeho význam. Dále uvádí popis vlastnických práv k předmětu ocenění a věcných břemen k předmětu, která ovlivňují jeho hodnotu.

2) Uveďte, že výsledky hodnocení jsou určeny k použití pro účely zajištění. Uvádí se informace o použitých oceňovacích standardech a dalších dokumentech (včetně těchto Doporučení), upřesňuje se druh (y) zjišťované hodnoty, jakož i dodatečně stanovené parametry a charakteristiky. Uvádí se datum, kdy se posouzení provádí, a termín dokončení práce.

3) Uvádí předpoklady použité odhadcem a omezující podmínky, které mohou ovlivnit výsledek ocenění.

Část 3 Informace o oceňovacím zákazníkovi a odhadci. Kromě údajů uvedených v souladu s FSO č. 3 jsou uvedeny informace o bance - potenciálním zástavním věřiteli ve smyslu jejího názvu a umístění územního útvaru (pokud jsou práce prováděny s pobočkou banky). Pokud se posouzení provádí bez účasti banky, informace o bance se neuvádějí.

Část 4 Analýza trhu / tržního segmentu, do kterého objem patří kt odhady. Jsou uvedeny výsledky analýzy trhu/segmentu trhu, do kterého předmět hodnocení patří, identifikované hlavní trendy, cenová rozpětí a hlavní ovlivňující faktory.

Část 5 Analýza likvidity předmětu hodnocení.Část, která není stanovena normami, ale je pro banku nesmírně důležitá. Tato část poskytuje popis likvidity předmětu ocenění a odhadované doby tržní expozice. Jsou uvedeny zdroje pro stanovení ukazatelů likvidity.

Část 6 Analýza nejlepšího použití. Při posuzování pro účely zajištění se tento rozbor provádí pouze v případě zřejmého nesouladu předmětu ocenění s jeho dosavadním využitím. Současně by mělo být provedeno posouzení zohledňující změnu zamýšleného účelu objektu, pokud již bylo takové jmenování stanoveno a výslovně.

Část 7 Popis procesu hodnocení. Sekce poskytuje informace o použitých metodách a také o všech výpočtech. Doporučuje se poskytovat informace o použitých analogech, výpočtech a úpravách v tabulkové formě. Uvedené informace by měly umožňovat snadné dohledání konzistence a správnosti získaného výsledku. V případě, že se jako informace relevantní pro výši hodnoty, která má být stanovena, použije znalecký posudek, měla by zpráva o ocenění analyzovat tuto hodnotu z hlediska souladu s tržními podmínkami popsanými v části analýzy trhu.

Část 8 Definice doplňkových charakteristik. Pokud odhadce v souladu se zadáním ocenění stanoví další charakteristiky oceňovaného předmětu, například prognózu změn hodnoty v čase nebo výši nákladů spojených s exekucí, jsou uvedeny výchozí údaje, logika a výsledky výpočtů. v této části. Po dohodě s bankou a zákazníkem lze také vypočítat likvidační hodnotu oceňovaného předmětu. V tomto případě je uvedení použité metody a odůvodnění její volby povinné.

Část 9 Koordinace výsledků a konečný závěr o hodnotě předmětu. Váha výsledků získaných různými přístupy se provádí pouze v případě, že mezi výsledky není významný rozdíl. V případě výrazného nesouladu je provedena analýza příčin a nejspolehlivější výsledek je dle názoru odhadce vybrán jako konečný.

Aplikace. V příloze zprávy v souladu s požadavky FSO č. 3 Jsou uvedeny kopie použitých dokumentů. Při použití malonákladových regionálních publikací jako zdrojů informací se doporučuje zahrnout do zprávy nikoli odkazy, ale kopie příslušných stránek. Je povinné mít fotografie posuzovaného předmětu.

Pro zvýšení efektivity procesu hodnocení se doporučuje poskytnout bance stručné materiály, které umožní zaměstnanci banky pochopit spolehlivost výsledku hodnocení ještě před obdržením hlavní zprávy. Tyto informace by měly zahrnovat:

• Popis předmětu hodnocení;
• Analýza segmentu trhu, do kterého předmět hodnocení patří;
• Fotografie objektu hodnocení;
• Výpočtový materiál s odvozením konečného výsledku.

Literatura

• Mezinárodní normy odhady. Sedmé vydání. 2005 /přel. z angličtiny. I.L. Artemenková, G.I. Mikerin, N. V. Pavlova. - M .: LLC "Ruská společnost odhadců", 2006.
• Evropské standardy oceňování. 2000/přel. z angličtiny. G.I. Mikerin, N.V. Pavlova, I.L. Artemenkova, - M.: LLC "Ruská společnost odhadců", 2003.
• Mezinárodní standardy oceňování, 8. vydání, Výbor pro mezinárodní standardy oceňování, 2007.

S ohledem na různé aspekty oceňování pro účely zajištění navrhuje autor různé směry, jak optimalizovat konečný výsledek práce a překonat nejčastější překážky.

Viktor Roslov
Ocenění pro účely zajištění – realita, vlastnosti, požadavky
"Ekonomické strategie", č. 02-2008, s. 144-152

Úvod

Bankovní úvěry, stejně jako každá zisková činnost, jsou spojeny s rizikem ztráty alokovaných zdrojů. Bez ohledu na to, jak dokonalý je nástroj finanční analýzačinnosti dlužníka, nikdy zcela neeliminuje výše uvedené riziko. V tomto ohledu banky využívají různé zajišťovací nástroje, z nichž hlavními jsou kolaterál, ručení a záruky.

Zástava je uznávána jako jeden z nejspolehlivějších nástrojů pro zajištění úvěrových rizik. Tento názor je založen na dvou faktorech. Za prvé současná právní úprava poskytuje věřiteli s právy zástavního věřitele předkupní právo před ostatními věřiteli při uspokojování jeho pohledávek z předmětu zástavy a za druhé jsou zájmy věřitele chráněny majetkovou podstatou, stavem a jejichž hodnota nemusí vždy záviset na případných změnách finanční situace dlužníka.

Dlouhodobý majetek (nemovitý a movitý majetek), suroviny, hotové výrobky, zboží k dalšímu prodeji, cenné papíry(kotované i nekotované), nároky na různé závazky. Stále existuje malá praxe zastavování nehmotných aktiv. Lví podíl na zastaveném majetku připadá na nemovitosti a movitý majetek a také zboží v oběhu. Přitom nejsložitějšími objekty z hlediska metodiky práce jsou nemovitosti a movité věci v podobě strojů a zařízení.

Zástava může spolehlivě chránit zájmy zástavního věřitele pouze při splnění následujících podmínek:

• správný výběr aktiv pro účely zajištění úvěru;
  
• přiměřené počáteční posouzení kvalitativních a kvantitativních charakteristik zajištění (především likvidity a hodnoty) bankou;
  
• kvalitní právní expertizu k identifikaci právních rizik spojených se zástavou předmětné nemovitosti;
  
• přijetí vhodných opatření pro bezpečnost zajištění.
  

To je ve skutečnosti obsah hypoteční práce.

Mezi fázemi zajišťovací práce je nejobtížnější a nejzodpovědnější posouzení potenciálního předmětu zajištění ve fázi zvažování žádost o půjčku.
Objektivního a správného výsledku hodnocení lze dosáhnout pouze tehdy, existují-li jasné a přiměřené požadavky na postup hodnocení. Výsledek posouzení potenciálního předmětu zajištění přitom banka chápe nejen jako jeho hodnotu, ale jako celek jako závěr o přijatelnosti předmětné nemovitosti pro zajištění konkrétního úvěrového obchodu.

Nejprve je nutné určit, jaké informace o potenciálním předmětu zajištění banka potřebuje pro úvěrové rozhodnutí.

Priority pro likviditu

V první řadě, kromě zásadní možnosti přijetí nemovitosti do zástavy z důvodu právních okolností a existence právních rizik, banku zajímá, zda je v zásadě možné a jak rychle zástavu realizovat, pokud taková vzniká potřeba, tzn. jaká je jeho likvidita. Paradoxně, i přes zjevnou důležitost emise, až na několik výjimek, zprávy o ocenění vyhotovené pro účely zajištění takové informace neobsahují.
Likvidita předmětů tvořících předmět zástavy je hlavní charakteristikou zajištění a v mnoha případech umožňuje posoudit, jak rychle lze splatit úvěrový dluh uplatněním práv zástavního věřitele k předmětu zástavy. Bez analýzy likvidity to nelze akceptovat správné rozhodnutí ani o zásadní možnosti práce s aktivem, ani o kvantitativních parametrech - hodnotě zajištění a stupni zabezpečení úvěrového obchodu.

Likvidita majetku je charakterizována tím, jak rychle lze předmět směnit za peníze, tzn. prodat za cenu odpovídající tržní hodnotě na otevřeném trhu v konkurenčním prostředí, kdy strany transakce jednají přiměřeně, mají všechny potřebné informace a do transakce se nepromítají žádné mimořádné okolnosti. Kvantitativní charakteristikou likvidity může být doba tržní expozice objektu, tzn. čas potřebný k prodeji aktiva na otevřeném a konkurenčním trhu za tržní hodnotu.

Otázka stanovení likvidity není tak jednoduchá, jak by se mohlo zdát. Například v případě úvěrů velkým podnikům často fungují jako zajištění budovy, stavby, přenosová zařízení a vybavení. Seznam nemovitostí může obsahovat velký počet pozice – stovky a někdy i tisíce jednotek. Tradiční přístupy k posuzování tohoto druhu zajištění, založené na předpokladu, že požadavky na dlužníka jsou splněny přímým zcizením zajištění a jeho prodejem, nejsou z řady důvodů plně aplikovatelné.

Jedním z důvodů je následující: velké množství dlouhodobého majetku je zpravidla nelikvidní, když se prodává ve velkém. Navíc takové druhy majetku, jako jsou stavby, přenosová zařízení, specializované nemovitosti nebo složitá technologická zařízení, nelze prodávat odděleně od ostatního dlouhodobého majetku. Likvidita, stejně jako hodnota tohoto druhu majetku, úzce souvisí s likviditou majetkového komplexu nebo podnikání podniku. Taková aktiva lze nazvat „podmínečně likvidní“. Likvidita takových objektů přímo souvisí s likviditou technologické skupiny nebo výrobního komplexu, do kterého jsou zařazeny.

Podmíněně likvidní aktiva mohou být uznána, pokud jsou splněny následující podmínky:

• celý majetkový komplex nebo jeho autonomní část je likvidní;
  
• předmětná aktiva jsou významnou složkou komplexu, plní klíčové funkce v jeho provozu a nelze je oddělit bez způsobení nepřiměřené škody;
  
• aktiva jsou v pořádku a nevyžadují výměnu nebo větší opravy.
  

Jako příklad zařízení patřících do skupiny "podmíněně likvidních" lze uvést válcovny hutních závodů, zařízení na čištění výfukových plynů z vysokých pecí, velké závody a zařízení chemických a ropných rafinérií. Mohou to být také různé stroje, obráběcí stroje, instalace a další zařízení, které jsou ve velkém množství uvedeny v rozvaze velkého provozního podniku.

Praktický význam takového třídění spočívá v potřebě tvořit zastavenou hmotu tak, aby obecně měla zastavená věc likviditu, např. autonomní technologický celek, samostatná výrobní dílna s možností reprofilace , atd.

Tržní hodnota výše uvedeného majetku stanovená na základě tradičních přístupů není pro banku vypovídající. Nicméně tvrzení, že takový majetek není vhodné považovat za zdroj splácení dluhu v případě nesplácení úvěru, není zcela zřejmé a většinou ani neexistuje žádná alternativa (jiný likvidní majetek). Praxe práce s nedobytnými pohledávkami navíc ukazuje, že v řadě případů aktiva, která jsou sama o sobě nelikvidní, ale klíčová pro podnikání, umožnila věřiteli s takovými aktivy jako zástavou vrátit své prostředky rychleji a ve větším objemu než věřitelé. zajištěny ve formě tekutých zbytků komodit.

Na jaké náklady byste se měli zaměřit?

Druhou nejdůležitější otázkou je otázka hodnoty nemovitosti.

Pojem „zajištění hodnoty“, který se aktivně používá v ekonomice jako takové, kupodivu dnes není v Ruské federaci standardizován, tzn. neexistuje ani jasná definice, ani obecně uznávané metody hodnocení. Přijaté federální standardy (1-3) neobsahují požadavky na ocenění pro účely zajištění, s výjimkou zmínky o nutnosti stanovit pro tyto účely tržní hodnotu.

Obrátíme-li se na mezinárodní praxi, pak např. v Mezinárodních oceňovacích standardech (4-6) lze nalézt následující definici: „Náklady na hypoteční úvěry (hypotéka úvěrová hodnota, MLV) jsou hodnotou nemovitosti, stanovenou odhadce provádějící obezřetné posouzení budoucí realizovatelnosti nemovitosti s přihlédnutím k dlouhodobě udržitelným aspektům nemovitosti, běžným a místním tržním podmínkám a současnému využití a vhodným alternativním způsobům využití nemovitosti.“ Definice hodnoty hypotečního úvěru je obsažena v evropské legislativě (směrnice 89/647/ES, ve znění směrnice 98/32/ES). Tyto směrnice se zabývají problematikou regulace bankovnictví a stanovením minimálních standardů solventnosti pro věřitele zabývající se poskytováním úvěrů proti majetku. Tato hodnota je používána bankami při hodnocení úvěrových rizik a liší se od aktuálního hodnocení tržní hodnoty s přihlédnutím k dlouhodobě stabilním trendům a vyloučením spekulativních prvků. Jinými slovy, MLV lze charakterizovat jako hodnotu stanovenou s přihlédnutím k určité konzervativní předpovědi změny během úvěrového období (7). Tento koncept je použitelný spíše pro hypoteční úvěry na dostatečně dlouhá období. Důležitým bodem ve výše uvedené definici je údaj o „posouzení budoucí realizovatelnosti“, který zahrnuje spolu se stanovením nákladů i analýzu likvidity nemovitosti.

Požadavky na ocenění pro zajištění úvěrů, hypoték a dluhopisů jsou stanoveny v Mezinárodní aplikaci oceňování 2 (IGO 2), Oceňování pro účely úvěrování. Tento standard předpokládá možnost stanovit pro účely zajištění nejen tržní hodnotu, ale i hodnotu stávajícího podniku nebo likvidační hodnotu apod., avšak tržní hodnota je zvolena jako hlavní typ hodnoty z hlediska pohled spotřebitelů. Je také důležité poznamenat, že pod spotřebiteli takového hodnocení standard jasně specifikuje úvěrové instituce. Charakteristickým rysem doporučení v souladu s tímto standardem je důraz na používání tržních dat odhadcem. Standard vyžaduje, aby odhadce měl jasno v situacích, ve kterých používá netržní data nebo získává netržní hodnotu.

Můžeme tedy konstatovat, že v souladu s doporučeními mezinárodních standardů se pro účely zajištění dluhových závazků nejčastěji stanovuje tržní hodnota.

Proč je tržní hodnota doporučena jako základní hodnota? Pojem „tržní hodnota“ je zcela transparentní a hmatatelný. V praxi se používá mnoho osvědčených metod, metod a technik pro jeho stanovení. A hlavně jsou dostupné informace o reálných cenách na základě výsledků uskutečněných obchodů a také informace o cenách v kontextu nabídky a poptávky. Obecně lze říci, že tržní hodnota je pravděpodobně jediným typem hodnoty, kromě hodnoty investice, pro kterou existuje stabilní benchmark v podobě reálného trhu. Tito. oceňovací nástroje lze ověřit na základě nezávislého názoru na hodnotu majetku jejich vlastníků (prodávajících a kupujících).

Na první pohled se zdá logické použít jako základní hodnotu pro výpočet hodnoty zajištění zhodnocovací hodnotu. Je však třeba vzít v úvahu, že přístupy používané a popsané v literatuře k posuzování likvidační hodnoty jsou zpravidla založeny na konstrukci teoretických modelů, které do té či oné míry odrážejí představy autorů o mechanismy pro tvorbu částek potřebných slev z tržní hodnoty (8, 9). Aniž bychom ubírali na zásluhách autorů těchto prací, při absenci dostatečných statistických údajů pro testování přiměřenosti navrhovaných přístupů je třeba hodnotu takových teoretických konstrukcí pro praxi uznat jako pochybnou.

Měli bychom také zvážit koncept „reálné hodnoty zajištění“, který zavedla Banka Ruska v „Nařízeních o postupu při vytváření úvěrové organizace rezervy na možné ztráty z úvěrů, z úvěru a ekvivalentního dluhu“, v bankovním prostředí častěji označované jako nařízení 254-P.
V souladu s tímto dokumentem je reálnou hodnotou zástavy cena, za kterou by zástavce, pokud by byl prodávajícím zastavené nemovitosti, který má úplné informace o hodnotě nemovitosti a není povinen ji prodat, souhlasil. jej prodat a kupující, který bude mít úplné informace o hodnotě uvedeného majetku a není povinen jej nabýt, by souhlasil s jeho nabytím v přiměřeně krátké době nepřesahující 180 kalendářních dnů. To znamená, že na základě současných standardů můžeme říci, že pro položky s typickou dobou expozice kratší než 180 dnů je to ve skutečnosti tržní hodnota, pro ostatní - likvidace s dobou expozice nejvýše 180 dnů . Protože nebyla vypracována žádná doporučení pro stanovení této hodnoty, banky v praxi operují se stejnou tržní hodnotou.

Bylo by logické předpokládat, že co nejadekvátnější pochopení podstaty zajišťovací hodnoty je třeba hledat především u přímých spotřebitelů, tzn. u bank.

Ve fázi rozhodování o úvěru je pro banku nutné, aby hodnota zajištění jako měřítko hodnoty zajištění porovnala s výší úvěrových závazků při stanovení požadovaného stupně zabezpečení transakce. Je logické předpokládat, že banka, která poskytuje určitou částku peněz jako úvěr, chce vědět, jakou část těchto prostředků lze vrátit na úkor zajištění. A právě tuto částku chápou banky jako hodnotu zajištění.

Tento závěr potvrzují i ​​výsledky průzkumu. Podle většiny dotazovaných vedoucích úvěrových a zajišťovacích oddělení řady bank je hodnota zajištění chápána jako nejpravděpodobnější suma peněz, kterou lze získat pro uspokojení požadavků banky v důsledku přímého prodeje předmětu zástavy nebo jiné činnosti, ve které bude zástava hrát klíčovou roli.

V bankovní praxi se hodnota hodnoty zajištění určuje jako derivát tržní hodnoty jejím snížením o určitou částku, tzv. diskont kolaterálu. Hodnoty diskontů zajištění ve vztahu k majetkovým aktivům se pohybují převážně v rozmezí od 20 do 60 %. Dolní hranice je dána prakticky garantovanými ztrátami věřitele v podobě povinných plateb, horní hranice pravděpodobně zdravým rozumem a přítomností konkurence mezi bankami. Hlavními ukazateli, které ovlivňují výši uplatněné slevy, jsou likvidita nemovitosti, dynamika změn hodnoty v čase a předpokládané náklady plynoucí z exekuce a prodeje nemovitosti. Tato problematika je podrobněji rozebrána v Oceňování pro účely zajištění: teorie, praxe, doporučení (10).

A dál…

S přihlédnutím k stimulační roli zajištění je pro banku užitečnou informací význam daného aktiva z hlediska participace na tvorbě příjmu klienta, tedy jeho význam pro podnikání.

Vzhledem k tomu, že okamžiky poskytnutí úvěrových prostředků a jejich vrácení jsou časově odděleny, někdy výrazně (až 5-7 let), je nutné počítat se změnou hodnoty zajištění v čase, tzn. pro banku bude velmi užitečné předvídat změny hodnoty nemovitosti v průběhu trvání úvěrové smlouvy a případně následnou exekuci na předmět zajištění. Takové změny budou určovány trendy na trhu, vlastnostmi samotné nemovitosti (například odpisy), potřebou investic do udržení kvality nemovitosti (oprava atd.).

Další důležitou otázkou je posouzení nákladů spojených s exekucí na předmět zástavy a její realizace. Tyto náklady mohou významně ovlivnit úvěrové rozhodnutí o předmětu zajištění (např. u zařízení s významnými hmotnostními a rozměrovými charakteristikami mohou být velikostí srovnatelné s hodnotou nemovitosti). Seznam těchto nákladů bude záviset na scénáři, ve kterém bude proces práce s nedobytnými pohledávkami probíhat, ale ve většině případů je jejich velikost docela předvídatelná.

Banky a odhadci

Většina bank nemá ve svých řadách profesionální odhadce, kterým se zabývají buď zaměstnanci specializovaných útvarů (dále jen „zajišťovatelé“), nebo pracovníci úvěrových útvarů, které kombinují úvěrovou analýzu a analýzu zajištění, nebo pracovníci útvaru analýzy úvěrových rizik. vedlejší.

Zastavárníci mají zpravidla základní znalosti a dovednosti v oceňování, a pokud mají dostatečné pracovní zkušenosti, nejsou horší než profesionální odhadci, ale často nastávají situace, kdy:

• provádění prací na oceňování majetku zaměstnanci banky je pro banku ekonomicky nerentabilní. Tato situace nastává u bank s pobočkovou sítí s relativně malou částkou úvěrové portfolio v krajském oddělení;
  
• hodnocení majetku samo o sobě nesplňuje požadavky na časové normy pro posuzování žádostí o úvěr;
  
• míra složitosti řešených posuzovatelských úkolů neodpovídá úrovni kvalifikace zaměstnanců banky a vyžaduje zapojení odborníků v oblasti posuzování;
  
• klient projevuje trvalou touhu zjistit hodnotu své nemovitosti od nezávislého odhadce nebo mezi bankou a potenciálním dlužníkem, v některých případech dochází mezi různými divizemi banky ke sporu o hodnotu zajištění.
  

Samostatně je třeba zmínit aktivně se rozvíjející směr standardních úvěrových produktů (např. hypoteční úvěrování a úvěrování malým a středním podnikům). Při práci v těchto sektorech s produkty, které zajišťují přítomnost zajištění, si banky zjevně nemohou vystačit s vnitřními zdroji pro adekvátní posouzení zajištění.

Banky proto z velké části potřebují služby profesionálních specialistů – odhadců. Výsledky průzkumu bankovní komunity, který provedl výbor ARB pro oceňovací činnost (11), potvrzují vysokou míru zapojení odhadců do úvěrového procesu (tabulka 1).

Ocenění pro účely zajištění v celkovém objemu oceňovacích prací v Ruské federaci zaujímá významné místo. V zemích s vyspělé ekonomiky oceňování pro účely úvěrování je prakticky hlavní pracovní náplní odhadců. Lze tedy předpokládat, že v budoucnu bude stejný trend typický i pro tuzemský trh oceňovacích služeb. Na základě výsledků průzkumu mezi odhadci je odkryt obrázek, ilustrovaný v tabulce. 2.

Analýza dat z průzkumu umožnila zjistit, který majetek ve vztahu k nejběžnějším druhům majetku odhadci nejčastěji využívají. Výsledky jsou uvedeny v tabulce. 3.

Míru důvěry bank ve výsledky akceptovaných zpráv lze charakterizovat údaji uvedenými v tabulce. čtyři.

Jak je z tabulek patrné, naprostá většina hlášení přijatých bankou je kontrolována na útvarech banky. V tomto případě vypadají výsledky kontroly tak, jak je uvedeno v tabulce. 5.

Tak nízká míra důvěry ve výsledky hodnocení není nepřiměřená. Praxe práce s problémovými pohledávkami podle průzkumu ukazuje, že pouze v 5 % případů prodejní hodnota majetku koreluje s počátečním oceněním provedeným odhadcem. Pro identifikaci příčin nízké kvality poskytovaných služeb byly v dotazníku formulovány otázky, kde byly banky požádány, aby ve 100% měřítku vyhodnotily váhu různých negativních faktorů zaznamenaných bankami při kontrole výkazů. Výsledky jsou uvedeny v tabulce. 6.

Jak je vidět z tabulky. 6 je největší význam přikládán problému tzv. „custom“ hodnocení. Přitom příslušnost dlužníka k určitému úvěrovému sektoru není tak kritická.

Důvod lze vysvětlit motivací účastníků úvěrové transakce. Je zřejmé, že při provádění ocenění pro účely zajištění se odhadce ocitá v poměrně drsných podmínkách. Zákazníka, který přímo platí za práci odhadce, nezajímá skutečná hodnota svého majetku, což ve většině případů sám velmi dobře zná. Má zájem o požadovaný maximální výsledek, potvrzený zprávou, který mu umožňuje přilákat velké úvěrové zdroje pro zastavená aktiva.

Vzhledem k tomuto faktoru a na rozdíl od obecně uznávaného názoru banka nemá zájem snižovat náklady, protože v tomto případě se omezí v objemu půjček a následně i v pobírání příjmů. Zkreslení hodnoty zajištění směrem nahoru může vést ke skutečným finančním ztrátám v případě nesplácení úvěru. Zájemcem o kvalitu posouzení je tedy ve skutečnosti banka, i když formálně si zprávu objednává vlastník aktiv, potenciální zástavní věřitel. Mimochodem, odhadci tuto skutečnost zcela jasně chápou.

Zvažované motivační faktory ovlivňují také kvalitu zpráv. V západní praxi je pro odhadce významným faktorem omezujícím subjektivní projevy reputační riziko, ale krize hypoteční trh Spojené státy a řada evropských zemí ukázaly, že „vlastní“ hodnocení není cizí vyspělé společnosti. Na Západě byly zároveň vyvinuty vhodné ochranné mechanismy. Například v USA vystupuje jako zákazník zprávy banka, ačkoli práci odhadce platí potenciální zástavce. V řadě evropských zemí se používá následující mechanismus: banka uzavře smlouvu na ocenění majetku s určitou známou společností na trhu, která si naopak najímá odhadce. Klient banky přitom platí fakturu vystavenou firmou a často se s odhadcem ani nesetká. Spolupráce s jednou společností umožňuje bankám výrazně zlepšit vyrobitelnost a efektivitu procesu interakce.
Současná míra zdvořilosti na tuzemském trhu znaleckých služeb také bohužel zatím neumožňuje bankám, až na vzácné výjimky, riskovat pověst znalce při provádění oceňování pro účely zajištění.

Co bys rád

Pokusíme se formulovat obecná doporučení a požadavky na oceňování majetkových hodnot pro účely zajištění. Praxe zajišťovací práce a zkušenosti s interakcí s odhadci umožnily formulovat následující obecné požadavky na práci odhadce při oceňování pro účely zajištění.

• Hlavním úkolem odhadce je ukázat kvantitativní a kvalitativní vyhlídky na proveditelnost hodnoceného objektu.
  
• Výsledek ocenění je primárně nutný pro banku, proto by při provádění ocenění měl odhadce spolupracovat s odborníky banky.
  
• Stanovený typ hodnoty závisí na stupni likvidity oceňovaného předmětu. Prvořadým úkolem je proto analyzovat likviditu a dohodnout se s bankou a klientem na typu hodnoty stanovené ve zprávě.
  
• Popis předmětů hodnocení by měl obsahovat jasné znaky, které vám umožní jednoznačně identifikovat předmět.
  
• Při určování tržní hodnoty musí být všechny výpočty a předpoklady založeny na spolehlivých tržních datech a trendech. Předpoklady založené výhradně na odborném posudku odhadce by měly být minimalizovány.
  
• Všechny zdroje informací použité ve zprávě by měly být uvedeny způsobem, který vám umožní ověřit jejich přiměřenost.
  
• Hodnotící zpráva by měla obsahovat v minimálním rozsahu všechny informace nezbytné k pochopení platnosti získaných výsledků.
  
• Za účelem zvýšení efektivity práce mohou být bance předkládány průběžné výsledky zúčtování.
  
• Pokud existuje významný rozpor ve výsledcích získaných různými přístupy, měla by být provedena analýza příčin a podle názoru hodnotitele by měl být jako konečný vybrán nejspolehlivější výsledek.
  
• Bez jeho prohlídky není dovoleno hodnotit předmět odhadcem. Fotografie posuzovaných objektů (s velkým počtem objektů, případně výběrově) musí být bezpodmínečně uvedeny v přílohách zprávy. Fotografie musí objektivně odrážet stav celého předmětu hodnocení, nikoli jeho nejlepší fragmenty nebo části.
  
• Po dohodě s bankou a zákazníkem může odhadce určit parametry předmětu ocenění, které nejsou stanoveny požadavky federálních standardů pro hodnocení, ale jsou nezbytné pro rozhodnutí banky.
  
• Ocenění musí být dokončeno ve lhůtách stanovených procesem půjčování. Aby se minimalizoval čas bez ztráty kvality, musí hodnotitel ve fázi zadávání úkolu k posouzení jasně porozumět svému úkolu, určit množství informací nezbytných pro práci a složení dokumentů a stanovit termíny pro odevzdání. dokumentů.
  

Uvedené požadavky nejsou v rozporu s federálními normami a dostatečně korelují s požadavky mezinárodních norem. V požadavcích MCO lze rozlišit zejména následující hlavní body.

V případě stanovení tržní hodnoty musí být metodika hodnocení potenciálního předmětu zajištění striktně svázána s reálnou situací na trhu a obsahovat minimum předpokladů a předpokladů subjektivní povahy.

Mezinárodní standardy uvádějí, že "metoda porovnávání tržeb nebo jiné metody porovnávání trhu by měly být založeny na průzkumu trhu. To znamená, pokud odhadce ve svých výpočtech používá informace poskytnuté zákazníkem a odpovídají skutečnosti, ale neodpovídají trhu skutečnosti je takový přístup při posuzování pro účely kauce nepřijatelný.

Kromě splnění obecných požadavků IVS na obsah zprávy by zprávy o ocenění pro účely zajištění obecně měly obsahovat informace o následujících položkách:

• analýza současných aktivit a hlavních trendů v relevantním segmentu trhu;
  
• retrospektivní, aktuální a očekávaná budoucí poptávka po tomto typu nemovitosti v tomto regionu;
  
• potenciální a pravděpodobné potřeby alternativního využití nemovitosti;
  
• aktuální likviditu nemovitosti a případně i pravděpodobnost její stability;
  
• míra dopadu určitých předvídatelných faktorů na hodnotu zajištění (v době posouzení);
  
• přístup použitý při provádění ocenění a rozsah, v jakém se k podpoře ocenění používají spolehlivé tržní údaje.
  

Samostatně můžete zvýraznit požadavky na odhadce.

• Pravomoc a odpovědnost odhadce by měla být jasná jak odhadci, tak jeho klientovi. Odhadci musí mít jasno o rizicích spojených s prováděním ocenění za účelem poskytnutí úvěru, protože nedorozumění, nedorozumění nebo chyby v této oblasti mohou vést ke sporům a soudním sporům mezi věřitelem a odhadcem.
  
• Při posuzování za účelem poskytnutí úvěru by měl odhadce věnovat zvláštní pozornost zachování nezávislosti na dlužníkovi.
  Je důležité, aby měl odhadce relevantní zkušenosti s tím či oním typem nemovitosti, jinak je potřeba, aby si nechal poradit od odborníka.
  

Standardy vyžadují, aby byl odhadce kompetentní a rozuměl procesu půjčování. Odhadci by měli obecně rozumět požadavkům bank a jiných finančních institucí a pokud možno i podmínkám úvěru. Toto jsou hlavní požadavky mezinárodních standardů, které se vztahují na oceňování pro účely zajištění.

Při provádění posudku pro účely zajištění spadá odhadce do „trojitých nůžek“. Na jedné straně zákazník posouzení s přirozenou touhou získat co nejvyšší výsledek, na straně druhé požadavky banky na kvalitu posouzení, spolehlivost a průkaznost zprávy a na třetí straně krátké lhůty pro dokončení díla. Praxe ukazuje, že existuje několik směrů pro úspěšné řešení problému v tak obtížných podmínkách. Konkrétně se jedná o:

• optimalizace seznamu provedených prací, a to i z hlediska volby aplikovaných metod a přístupů;
  
• optimalizace struktury zprávy;
  
• vývoj algoritmu pro interakci se zaměstnanci banky v procesu hodnocení.
  

Zdá se, že poměrně efektivní přístup řady bank k organizaci interakce s odhadci, uvedený v tabulce. 7.

Prezentované schéma se vyznačuje několika významnými body.

Jednak se jedná o tripartitní formu smlouvy, podle které je banka spoluodběratelem zprávy a vystupuje jako příjemce díla.
Potřeba účasti bankovních specialistů na posuzování je uvedena v konzultačních materiálech Basilejského výboru pro bankovní dohled, konkrétně se říká: "Dodatečné zajištění by mělo být posuzováno opatrně. Například u významných úvěrů na komerční nemovitosti, např. u významných úvěrů na komerční nemovitosti, v případě úvěrů na komerční nemovitosti," uvedl. banky by měly získat pečlivé odhady aktuální reálné hodnoty zajištění od kvalifikovaných odborníků, ať už interních nebo externích vůči bance. Vedení by mělo přezkoumat předpoklady a závěry každého hodnocení, aby potvrdilo jejich relevanci a přiměřenost.“

Za druhé, toto je prohlášení o zadání v počáteční fázi, které vám umožňuje specifikovat předmět hodnocení, požadavky na použité metody a přístupy a odrážet potřebné vlastnosti.

Za třetí se jedná o průběžné konzultace se zaměstnanci banky v průběhu procesu hodnocení, což umožňuje rychle řešit vznikající problémy a umožňuje zaměstnancům banky využívat průběžné výsledky k rozhodování o úvěru bez čekání na vypracování zprávy.

S nadějí do budoucna

V současné době pod vedením Odborné rady Výboru ARB pro oceňovací činnost probíhají důležité a relevantní práce na vytvoření jednotných metodických doporučení pro oceňování pro účely zajištění. Očekává se, že výsledek této práce bude v souladu s největší banky, oceňovací komunita a hlavní spotřebitelé oceňovacích služeb, požadavky a doporučení, které zlepší jak kvalitu ocenění, tak efektivitu interakce mezi výrobci a spotřebiteli služeb.

Na závěr bych chtěl zdůraznit, že banka má zájem o odhadce jako svědomitého a profesionálního partnera, který je schopen nést odpovědnost za výsledek své práce, banka si musí být jistá, že hodnota obdržená ve zprávě je adekvátní trhu a může sloužit jako spolehlivý průvodce při rozhodování o úvěru.

Ocenění pro účely zajištění je poměrně obtížné a vyžaduje značné úsilí a profesionalitu. Praxe však ukazuje, že firmy, které jsou v tomto oboru úspěšné, jsou stejně úspěšné i v podnikání.

PES 8062/24.03.2008

Poznámky
1. Federální oceňovací standard č. 1 "Obecné koncepce, přístupy a požadavky pro oceňování (FSO č. 1)", schválený nařízením Ministerstva hospodářského rozvoje Ruska ze dne 20. července 2007 č. 256.
2. Federální oceňovací standard č. 2 "Účel ocenění a druhy hodnoty (FSO č. 2)", schválený nařízením Ministerstva hospodářského rozvoje Ruska ze dne 20. července 2007 č. 255.
3. Federální oceňovací standard č. 3 "Požadavky na zprávu o ocenění (FSO č. 3)", schválený nařízením Ministerstva hospodářského rozvoje Ruska ze dne 20. července 2007 č. 254.
4. Mezinárodní oceňovací standardy. Sedmé vydání. 2005 /
Za. z angličtiny. I.L. Artemenková, G.I. Mikerin, N. V. Pavlova. M.: LLC "Ruská společnost odhadců", 2006.
5. Evropské oceňovací standardy. 2000 / za z angličtiny. G.I. Mikerin, N.V. Pavlova, I.L. Artěmenkov. M .: OOO "Ruská společnost odhadců", 2003.
6. Mezinárodní standardy oceňování, 8. vydání, Výbor pro mezinárodní standardy oceňování, 2007.
7. Konrad Ruchardt. Hodnota hypotečních úvěrů, Verband deutscher Hypothekenbanken, Bonn, 2003.
8. Galasjuk V.V., Galasjuk V.V. Stanovení likvidační hodnoty metodou Galasyukov (GMLV) / Ed. Galasyuka V.V. Dnepropetrovsk: JSC "Vydavatelství "Zorya", 2007.
9. Rodin A.Yu. Metodika stanovení likvidační hodnoty majetku // Problematika posuzování. 2003. č. 1, s. 30-33.
10. Posouzení pro účely zajištění: teorie, praxe, doporučení / M.A. Fedotová, V.Yu. Roslov, O.N. Ščerbaková, A.I. Myšanov. M.: Finance a statistika, 2008.
11. Věstník ARB. 2008. č. 04.

Odeslat svou dobrou práci do znalostní báze je jednoduché. Použijte níže uvedený formulář

Studenti, postgraduální studenti, mladí vědci, kteří využívají znalostní základnu ve svém studiu a práci, vám budou velmi vděční.

Hostováno na http://www.allbest.ru/

• ÚVOD
• KAPITOLA 1.
• 1.1 NEMOVITOSTI JAKO PŘEDMĚT ZÁSTAVY
• 1.2
• KAPITOLA 2 ODHAD TRŽNÍ HODNOTY NEMOVITOSTI PRO ÚČELY BAREV NA PŘÍKLADU STAVBY SKLADU
• 2.1 POPIS PŘEDMĚTU POSOUZENÍ
• 2.2 ANALÝZA TRHU PŘEDMĚTU HODNOCENÍ
• 2.3 STANOVENÍ TRŽNÍ HODNOTY PŘEDMĚTU POSOUZENÍ
• KAPITOLA 3 DOPORUČENÍ PRO ZLEPŠENÍ AKTIVIT PRO OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ PRO BAREVNÉ ÚČELY
• ZÁVĚR
• BIBLIOGRAFIE
• APLIKACE
• ÚVOD

Ocenění nemovitosti je nyní aktuální a bude relevantní, dokud nemovitost bude existovat. V Rusku dochází k aktivnímu formování a rozvoji trhu s nemovitostmi a do transakcí s nemovitostmi se zapojuje stále větší počet občanů, podniků a organizací.

U mnoha transakcí s nemovitostmi a jinými předměty oceňování může být uzavření znalce nejen žádoucí, ale také přísně povinné. Oceňovací činnost jako předmět právní úprava představuje na jedné straně službu odhadce - nezávislého znalce při stanovení tržní hodnoty, na druhé straně právní faktor, který stanoví hodnotu předmětu ocenění pro účely uvedené ve smlouvě o ocenění.

Ocenění pro účely zajištění je jedním z nejdůležitějších aspektů praktického využití teorie oceňování, protože je jedním z nejžádanějších typů služeb na trhu oceňování.

Při výběru aktiv pro účely zajištění jsou nejatraktivnější nemovitosti. Tato „atraktivita“ je vysvětlována především spolehlivostí zastaveného předmětu, a to jak po fyzické stránce - nemožnost jejího pohybu, tak po právní stránce - povinností státní registrace (přítomnost, zatížení zástavou, neumožňuje realizace předmětu bez informování zástavního věřitele).

Chyby v ocenění zajištění jsou pro banku poměrně drahé a chyby vedou k negativním důsledkům v jednom i druhém směru. Nadhodnocené zajištění je plné ztrát v případě nesplácení, podhodnocené - omezujeme objem půjček (v každém případě v mnoha bankách), a proto vede k výpadku příjmů. To znamená, že banka má největší zájem na objektivním posouzení hodnoty zajištění, na rozdíl od všeobecného přesvědčení, že pro banku je výhodné hodnotu podceňovat.

Výše uvedené argumenty určily relevanci zvoleného tématu.

Předmět teze bylo posouzení tržní hodnoty nemovitosti pro účely zajištění.

Předmětem zkoumání v diplomové práci byla budova skladu.

Datum stanovení tržní hodnoty objektu skladu: 7. 1. 2010

Datum zpracování práce: 12.09.2010

Cílem této diplomové práce bylo analyzovat teoretické základy oceňování nemovitostí a jejich praktickou realizaci na příkladu oceňování objektu skladu s přihlédnutím ke zvláštnostem aplikace výsledků ocenění - na zajištění.

Při řešení tohoto cíle byly vyřešeny následující úkoly:

Analyzovat teoretický základ oceňování nemovitého majetku pro účely zajištění;

Ilustrujte rozsah a omezení metod a přístupů k oceňování nemovitostí pro účely zajištění.

Analyzujte prvotní informace, seskupte získaná data, udělejte stručný přehled o trhu s nemovitostmi k datu ocenění;

Zdůvodnit a provést koordinaci výsledků posouzení tržní hodnoty objektu skladu pro účely zajištění;

KAPITOLA 1.TEORETICKÉ ZÁKLADY PRO OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ PRO ÚČELOVÉ ÚČELY

1.1 NEMOVITOSTI JAKO PŘEDMĚT ZÁSTAVY

Pojem "nemovitosti" zahrnuje poměrně širokou škálu objektů. Zahrnuje: nemovitosti pro kancelářské, maloobchodní, skladové účely: objekty užívané servisními společnostmi (autobazary a autoservisy, myčky aut, hotely atd.); výrobní zařízení (dílny a budovy továren atd.). Všechny výše uvedené předměty mohou vlastníci považovat za zástavu sloužící jako zajištění úvěrové transakce.

Je třeba poznamenat, že kromě otázek oceňování se zástava dotýká významné oblasti právní oblasti. Než se tedy budeme zabývat okruhem otázek, které leží v rovině posuzování tržní hodnoty nemovitosti pro účely zajištění, vymezíme si hranice právního oboru.

Právní oblast v oblasti zástavy nemovitostí

Hlavní normativní dokumenty upravující zástavu nemovitostí jsou:

Občanský zákoník Ruské federace, část první;

Zemský zákoník Ruské federace;

Federální zákon „O státní registraci práv k movitému majetku a transakcím s ním“ č. 122-FZ;

Federální zákon ze dne 16. července 1998 č. 102-FZ „O hypotéce (zástavu nemovitostí)“.

V souladu se současnou legislativou (FZ „O oceňovacích činnostech v Ruské federaci“, článek 8) ve vztahu k účelům půjčování je posouzení předmětů ocenění povinné v následujících případech:

Účast na transakcích s předměty ocenění vlastněnými zcela nebo zčásti Ruskou federací, zakládajícími subjekty Ruské federace nebo obcemi, včetně stanovení hodnoty předmětů ocenění ve vlastnictví Ruské federace, zakládajících subjektů Ruské federace nebo obcí, jako předmět zástavy;

Při postoupení dluhových závazků souvisejících s předměty hodnocení ve vlastnictví Ruské federace, zakládajících subjektů Ruské federace nebo obcí;

Při převodu předmětů ocenění patřících Ruské federaci na zakládající subjekty Ruské federace nebo obcí jako příspěvek na základní kapitál, peněžních prostředků právnických osob, jakož i v případě sporu o hodnotu předmětu ocenění, a to i v případě hypotečních úvěrů fyzickým a právnickým osobám v případě sporů o hodnotu hodnoty předmětu ocenění. hypotéka.

Definice vlastnosti

Definice nemovitosti je uvedena v občanském zákoníku Ruské federace Podle čl. 130 Občanského zákoníku Ruské federace „... nemovité věci (nemovitosti, nemovitosti) zahrnují pozemky, podloží a vše, co je s pozemky pevně spojeno, tedy věci, které nelze bez nepřiměřené újmy přemístit, včetně lesů, trvalkové plantáže budovy, stavby, probíhající výstavba. Mezi nemovité věci patří také letadla a námořní plavidla, plavidla vnitrozemské plavby, vesmírné objekty podléhající státní registraci.

Podle IVS „nemovitosti zahrnují pozemky a všechny věci, které jsou přírodní Pozemek-- jako jsou stromy a nerosty a všechny věci, které jsou spojeny lidmi, jako jsou budovy a úpravy půdy. Součástí nemovitosti jsou veškerá trvalá připojení k budovám, jako jsou instalatérské, topné a chladicí systémy, elektrické rozvody a vestavěné prvky, jako jsou kladkostroje a výtahy. Součástí nemovitosti jsou veškeré přípojky - podzemní i nadzemní.

Nelze dát do zástavy následující nemovitosti:

1. Budovy nejistého účelu;

2. Budovy uznané v v pravý čas nevhodné k použití (nouzové, nacházející se v poddolovaných územích, v skládkových zónách tepelné elektrárny, v krasových zónách, poškozené přírodními katastrofami nebo požárem);

3. Neoprávněné předměty a předměty bez vlastníka;

4. Budovy, které neprošly státní registrací předepsaným způsobem.

Je třeba mít na paměti, že Smlouva o zástavě nemovitostí (zástavní právo) nabývá účinnosti okamžikem, kdy je zaregistrována v územním odboru Spolkové registrační komory. Smlouva, která neprošla státní registrací, je neplatná.

Současně se zástavou nemovitosti je vydána zástava užívacích práv (majetek včetně podílového vlastnictví, hospodaření nebo nájmu) pozemku, která zajišťuje chod stavby, pokud tato práva náleží vlastníkovi pozemku. budova.

Článek 62 federálního zákona „O hypotečním (zástavě nemovitostí)“ ze dne 16. července 1998 č. 102-FZ uvádí pozemky, které mohou být předmětem zástavy (zástavy):

1. Na základě hypoteční smlouvy mohou být pozemky zastaveny, pokud příslušný pozemek není na základě spolkového zákona vyloučen z oběhu nebo není omezen v oběhu.

1.1. dojde-li k převodu pozemku nájemní smlouvou na občana nebo právnickou osobu, má nájemce pozemku právo zastavit nájemní právo k pozemku ve lhůtě trvání smlouvy o nájmu pozemku se souhlasem hl. vlastník pozemku;

2. v případě společného podílového nebo spoluvlastnictví pozemků uvedených v odstavci 1 tohoto článku lze zřídit hypotéku pouze na pozemek ve vlastnictví občana nebo právnické osoby, vyčleněný v naturáliích z pozemků, které jsou ve společném podílu, resp. společné vlastnictví.

Článek 63 uvádí seznam pozemků, které nepodléhají hypotéce:

· Zastavení pozemku ve vlastnictví státu nebo obce v souladu s tímto federálním zákonem není povoleno;

Není povoleno zastavit část pozemku, jehož plocha je menší než minimální velikost stanovená předpisy zakládajících subjektů Ruské federace a předpisy úřadů. místní samospráva pro pozemky různého účelu a povoleného využití.

Současná soudní praxe ukazuje na možnost zastavit nemovitost bez současného zastavení pozemku „... když zástavce není vlastníkem nebo nájemcem pozemku, má právo zastavit pouze stavbu (stavbu). Taková dohoda není neplatná."

V tomto případě je vyžadován písemný důkaz o absenci takových práv od vlastníka budovy. Takovým potvrzením může být výpis z USRR nebo (při absenci údajů z USRR) potvrzení od zemského úřadu. Při zástavě prostor je vyžadována zástava užívacích práv k pozemku, má-li vlastník areálu taková práva (s naturálním přidělením nebo bez něj).

V tabulce. 1 popisuje možné možnosti existence práv, vlastnictví pozemku, uvádí příslušné komentáře s uvedením hlavních bodů, které je třeba vzít v úvahu při vytváření hmoty zajištění a provádění prací na odhadu hodnoty.

Tab. 1

	Možné možnosti	Komentáře
	Pozemky a právní vztahy nejsou formalizovány	V případě, že vlastnická práva ke stavbě a užívací práva k pozemku náleží různým osobám, není nutné vydávat zástavní právo k pozemku, ale je třeba listinné důkazy o absenci takových práv od vlastníka stavby. je vyžadován výpis z USRR nebo (při absenci informací v USRR) potvrzení od zemského úřadu. Při zástavě prostor je zástavní právo k pozemku povinné, pokud vlastník areálu taková práva má (s naturálním rozdělením nebo rozdělením)
	Pozemky a právní vztahy jsou formalizovány
	Vlastní	Nejvýhodnější možnost zajištění. Je třeba věnovat pozornost dodržování zamýšlené použití objekt proti současnému a přítomnost věcných břemen
	Trvalé (trvalé) použití	Pozemek ve vlastnictví zástavce na vlastnickém (věčném) užívání není předmětem zástavy.* Podle čl. 3 odst. 2 federálního zákona „o přijetí zemského zákoníku Ruské federace“ ze dne 25. října 2001 č. 137-FZ právnické osoby, s výjimkou těch, které jsou uvedeny v odstavci 1 čl. 1 písm. 20 Zemského zákoníku Ruské federace jsou právnické osoby povinny znovu zaregistrovat právo trvalého trvalého) užívání pozemků pro právo na pronájem do 1. ledna 2010 v souladu s pravidly článku 36 Zemského zákoníku Ruská federace. Při zastavení takových věcí je nutné stanovit, že v případě přepisu užívacích práv k pozemku musí vlastník nebo nájemce pozemku uzavřít dodatečnou smlouvu k zástavní smlouvě, podle které buď právo na pronájem pozemku. pozemek nebo vlastnické právo se převádí jako zástava spolu s budovou, areálem
	Pronájem (dlouhodobý nebo krátkodobý)	Při posuzování by měly být zohledněny podmínky nájemní smlouvy.
Je třeba zvážit:	Pokud je pozemek větší než rozvojová plocha. Je nutné analyzovat, zda existují dodatečné náklady na pozemek, pokud je jeho plocha větší než plocha nezbytná pro plné fungování zařízení.
	Pokud je rámováno pouze stavební místo, pak je v takové situaci nutné pečlivě a rozumně přistupovat k otázkám utváření hodnoty objektu. V textu je uveden příklad podobné situace, která nastává při hodnocení obchodního centra
*Podle odstavce 1 čl. 6 spolkového zákona „O hypotečním (zástavě nemovitostí)“ ze dne 16. července 1998 č. 102-FZ lze zřídit hypotéku na nemovitost, která náleží zástavci z vlastnického práva nebo z práva hospodářského hospodaření. , tj. právo trvalého (trvalého) užívání není mezi zástavními právy uvedeno. Zároveň v souladu s odstavcem 4 článku 36 zemského zákoníku Ruské federace nejsou občané nebo právnické osoby, které vlastní pozemky s právem trvalého (neomezeného) užívání, oprávněny s těmito pozemky nakládat a převod majetku jako zástava zahrnuje likvidaci takového majetku. Pozemky převedené občanům a organizacím k trvalému (neomezeném) užívání jsou státním nebo obecním majetkem a nejsou povoleny zástavy pozemků ve státním nebo obecním vlastnictví (článek 63 federálního zákona „o hypotékách (zástava nemovitostí)“). .

1.2 ANALÝZA PŘÍSTUPŮ K POSOUZENÍ NÁKLADŮ NEMOVITOSTÍ PRO ÚČELOVÉ ÚČELY

Ruská legislativní praxe upravuje používání komparativních, nákladových a výnosových přístupů při oceňování nemovitostí.

Volba jednoho či druhého přístupu závisí na povaze posuzovaného objektu, jeho tržním prostředí, podstatě typických motivací a jednání potenciálních pronajímatelů a nájemců, dostupnosti a kvalitě potřebných prvotních informací.

Chcete-li vytvořit tržní hodnotu nemovitosti, musíte provést následující fáze práce:

1. provést analýzu trhu komerčních nemovitostí;

2. vytvořit si názor na výhody a nevýhody umístění předmětu posuzování;

3. analyzovat nejlepší a nejefektivnější využití (v rámci oceňování nemovitosti pro účely zajištění se tato analýza v určitých situacích používá, ale ve většině případů není vyžadována, protože se předpokládá, že předmět bude zavázané na základě jeho současného použití);

4. zvolit přístupy k hodnocení;

5. provádět výpočty v rámci zvolených přístupů;

6. vytvořit konečný závěr o nákladech.

Zastavme se u hlavních bodů, které je nutné vzít v úvahu v rámci každé z výše uvedených fází při posuzování nemovitosti pro účely zajištění.

Analýza trhu

Kvalitativní analýza trhu do značné míry určuje spolehlivost konečného výsledku hodnocení.

Analýza trhu je úzce spojena s analýzou likvidity. Například při hodnocení výrobního zařízení je nutné analyzovat poptávku po výrobních prostorách (v poptávaném prostoru, provedení a stavu) a také analýzu nabídky těchto zařízení.

Je třeba poznamenat, že při posuzování pro účely zajištění je likvidita důležitou charakteristikou zajištění a v mnoha případech umožňuje posoudit, jak rychle lze úvěrový dluh splatit uplatněním práv zástavního věřitele k předmětu zajištění. . Správné vytvoření závěru o stupni likvidity nemovitosti vám umožní získat přiměřený názor na její hodnotu, rozhodnout o výši slevy ze zajištění.

Významnými faktory ovlivňujícími likviditu nemovitostních objektů jsou: lokalita, fyzické vlastnosti objektu (opotřebení, stav inženýrských sítí), velikost objektu, stav trhu s nemovitostmi v daném regionu a lokalitě. Je třeba poznamenat, že shoda s těmito faktory ve větší či menší míře určí přiřazení objektu ke konkrétní třídě.

Jako indikátory likvidity se používá průměrná doba expozice v konkrétní lokalitě pro objekty stejného segmentu trhu jako uvažovaný a podobné ve svých hlavních charakteristikách.

V závislosti na načasování prodeje se navrhuje následující odstupňování likvidity nemovitosti:

Hlavní úkoly v rámci analýzy trhu jsou:

Vytváření objektivního názoru, o kterém jsou transakce ve větší míře prezentovány u předmětů podobných tomu, který je oceňován (leasingové transakce nebo transakce nákupu a prodeje);

· definice analogií pro výpočet nájemného (v příjmovém přístupu) a pro srovnávací přístup;

· Identifikace korelačního koeficientu mezi sazbami nájemného různých typů objektů (sazba nájemného maloobchodních prostor ve vztahu k sazbě nájemného kancelářských prostor atd.).

Při generování Zprávy o ocenění předmětu komerční nemovitosti pro účely zajištění musí textová část této části Zprávy obsahovat tyto údaje:

1. stručný popis segmentů trhu komerčních nemovitostí ve městě;

2. Charakteristika segmentu místního trhu (průměrné nájemné a prodejní ceny za 1 m2 k aktuálnímu datu, dynamika růstu ve srovnání s předchozím rokem, průměrná tržní míra nevytíženosti, průměrná úroveň provozních nákladů na taková zařízení (v absolutní nebo relativní pojmy);

3. dostupnost investiční projekty ve městě spojené s výstavbou nebo rekonstrukcí zařízení tohoto typu(popis, charakteristika, developer, celkové investiční náklady, současný stav).

Popis umístění já předmět hodnocení

Lokalita je jedním z klíčových parametrů, který určuje potenciální ziskovost objektu. Nesprávná definice tohoto parametru může vést k vytvoření nespolehlivé hodnoty oceňované nemovitosti.

Hlavní faktory, které je třeba vzít v úvahu při popisu umístění předmětu hodnocení:

-- pro kancelářskou nemovitost -- umístění v "obchodní" části města (likvidnější objekt) nebo naopak, umístění v hloubi průmyslového areálu (možné potíže s realizací), dostupnost pohodlné dopravní dostupnosti , atd.;

u maloobchodní nemovitosti - umístění v obchodním koridoru (nebo naopak v hloubce "slepé" ulice), intenzita dopravy, oblíbenost místa apod.;

pro objekt skladové nemovitosti - dopravní dostupnost, dostupnost infrastruktury (železniční trať atd.), dostupnost všech potřebných komunikací v dostatečném objemu (elektřina, plyn, voda atd.).

Při popisu umístění oceňovacího předmětu je znázornění grafických informací zcela názorné, na základě čehož lze pochopit, kde se předmět ocenění nachází,

Zdrojem těchto informací mohou být elektronické i papírové mapy města. Uveďme příklad grafického obrázku a stručný textový popis umístění předmětu posuzování.

Analýza toho nejlepšího a nejvíce efektivní využití

Vzhledem k tomu, že oceňování zahrnuje stanovení tržní hodnoty, analýza nejúčinnějšího využití odhalí nejvýnosnější a nejkonkurenceschopnější využití konkrétní nemovitosti.

Analýza nejefektivnějšího využití nemovitosti zahrnuje podrobnou studii situace na trhu, charakteristiku oceňované nemovitosti, identifikaci možností poptávaných trhem, které jsou kompatibilní s parametry oceňované nemovitosti, výpočet ziskovosti každé možnosti a posouzení hodnoty nemovitosti pro každý případ použití. Konečný závěr o nejúčinnějším využití lze tedy učinit až po vyčíslení nákladů.

Nejlepším a nejefektivnějším využitím nemovitosti je využití volného nebo zastavěného pozemku, které je právně možné a vhodně navržené, fyzicky proveditelné, opatřené odpovídajícími finanční zdroje a dává maximální hodnotu.

Optimální využití pozemku je dáno konkurenčními faktory konkrétního trhu, na který oceňovaná nemovitost patří, a není výsledkem subjektivních dohadů vlastníka, developera nebo odhadce. Analýza a výběr nejefektivnějšího využití je tedy ve skutečnosti ekonomickou studií tržních faktorů, které jsou pro oceňovanou nemovitost významné.

Ve většině případů není vyžadována analýza nejlepšího použití a nejlepšího použití pro ocenění pro účely zajištění. Při posuzování pro účely zajištění se tento rozbor provádí pouze v případě zřejmého nesouladu předmětu ocenění s jeho dosavadním využitím. Současně by mělo být provedeno posouzení zohledňující změnu zamýšleného účelu objektu, pokud již bylo takové jmenování stanoveno a výslovně. (http://www.audit-it.ru/articles/appraisal/a109/188103.html).

V souladu s Federálním oceňovacím standardem č. 1, schváleným Vimpelzem Ministerstva hospodářského rozvoje Ruska ze dne 20. července 2007 č. 256, se postup stanovení tržní hodnoty provádí pomocí tří přístupů:

Příjmový přístup (kapitalizace nebo diskontní přístup k oceňování nemovitostí);

Nákladový přístup;

Komparativní přístup (tržní přístup k oceňování nemovitostí).

Před výpočtem hodnoty předmětu hodnocení pro každý z přístupů je provedeno zdůvodnění použitelnosti přístupů hodnocení.

Volba jednoho nebo druhého přístupu, stejně jako metoda v každém z přístupů, se provádí na základě specifik posuzovaného objektu, charakteristik konkrétního trhu a složení informací obsažených ve shromážděných informacích. Hodnotící přístupy jsou zpravidla vzájemně propojené a doplňují se.

Nákladový přístup na ocenění nemovitosti pro účely zajištění

Nákladový přístup je soubor metod odhadu hodnoty předmětu ocenění, založený na stanovení nákladů nutných na obnovu nebo výměnu předmětu ocenění s přihlédnutím k jeho opotřebení.

Tento přístup při oceňování pro účely zajištění se obecně používá poměrně zřídka. Avšak v některých případech, například při absenci dostatečně rozvinutého trhu a informací o něm, může být nákladový přístup jediný.

Od použití nákladového přístupu lze definitivně upustit při hodnocení objektů, pro které lze nalézt dostatečně velké množství tržních informací, stejně jako při hodnocení dostatečně „stárne“ objektů. Posouzení nákladovým přístupem v tomto případě nevytváří dostatečně spolehlivý názor na možnou cenu prodeje takového předmětu na trhu.

Při hodnocení relativně nových objektů lze jako docela dobrý vodítko při absenci patřičného množství tržních informací použít odhadovaný výpočet, přičemž je nutné pečlivě analyzovat výpočet poskytnutý vlastníkem (může se výrazně lišit od průměru tržní ukazatele).

Logika provádění práce v rámci nákladového přístupu stanoví následující akce:

posouzení reprodukčních nákladů posuzované budovy (nebo reprodukčních nákladů);

posouzení výše podnikatelského zisku (zisk investora);

výpočet identifikovaných druhů opotřebení;

odhad tržní hodnoty pozemku;

výpočet konečné ceny oceňovaného předmětu úpravou reprodukční ceny o odpisy s následným navýšením výsledné hodnoty o cenu pozemku.

Tuto logiku lze popsat jako následující vzorec,
umožňující získat závěr o hodnotě: objektu komerční nemovitosti:

Náklady na objekt \u003d BC * (I - I) + Szem., kde

BC - reprodukční náklady předmětu ocenění (nebo reprodukční náklady) s přihlédnutím k zisku podnikatele;

I - hodnota zjištěného opotřebení předmětu;

Szem. - hodnota vlastnických práv k pozemku.

Posouzení nákladů na výměnu

Reprodukční náklady (VS) jsou náklady na výstavbu nemovitosti, která je hodnocena jako nová, bez odpisů, a korelovaná, vypočtená v běžných cenách. datum posouzení.

Náklady na výměnu lze vypočítat na základě reprodukčních nákladů nebo reprodukčních nákladů.

Reprodukcí se rozumí stavební náklady v běžných cenách ke dni skutečného ocenění přesné kopie oceňované stavby, c. za použití stejných stavebních materiálů, norem a designu.

Reprodukční cena je stanovena stavebními náklady v běžných cenách k datu skutečného ocenění objektu stejné užitné hodnoty za použití moderních materiálů, norem, návrhů a architektonických řešení.

Jak je patrné z výše uvedených definic, je výhodnější kalkulovat reprodukční náklady, neboť ve druhém případě se počítají stavební náklady budovy, která se liší od budovy hodnocené podle svých vlastností, přičemž posouzení rozdílu v užitnosti srovnávaných budov je velmi subjektivní.

Na druhou stranu může být volba kalkulace reprodukčních nákladů opodstatněná i v případě, že posuzovaná budova vykazuje řadu známek funkčního zhoršení, které nemohou jinak než snížit obchodní atraktivitu pro potenciálního kupce.

Obecně platí, že volba mezi náklady na „reprodukci“ a náklady na „náhradu“ závisí na mnoha faktorech: účelu hodnocení, množství a kvalitě shromážděných informací o předmětu hodnocení, jeho fyzických vlastnostech atd.

Zdroje informací pro výpočet nákladů na "reprodukci" nebo nákladů na "náhradu":

odhady ( místní odhady, odhady objektů, výpočet souhrnného odhadu);

inkasa UPVS (sbírky agregovaných ukazatelů reprodukční ceny budov a staveb pro přecenění dlouhodobého majetku podle odvětví národní ekonomika) sbírky UPSS (cena je uvedena v cenách roku 1969):

kolekce produkované Co-Investem (průmyslové, obytné, veřejné budovy atd.) (hodnota v cenách roku 2009/2010);

Indexy stavebních nákladů (rozlišení Gosstroy, sbírky Ko-Invest) atd.

V praxi oceňování se pro stanovení plné reprodukční ceny používají následující metody:

1) srovnávací jednotková metoda,

2) Metoda členění podle složek,

3) Metoda kvantitativního šetření.

Volba metody je dána účelem posouzení a požadovanou přesností výpočtu.

Srovnávací jednotková metoda vychází z použití stavebních nákladů srovnávací jednotky (1 metr čtvereční, 1 metr krychlový) obdobné budovy. Náklady na srovnávací jednotku analogu je třeba upravit o zjištěné rozdíly mezi ním a hodnoceným objektem (fyzické parametry, dostupnost snadno instalovatelného zařízení, podmínky financování atd.).

Úplná reprodukční cena oceňovaného předmětu se určí vynásobením upravené hodnoty srovnávací jednotky počtem srovnávacích jednotek (plocha, kubatura). Pro stanovení výše nákladů se obvykle používají různé referenční a regulační materiály, například "Zvětšené ukazatele nákladů na výstavbu", "Zvýšené ukazatele nákladů na reprodukční náklady."

Pro výpočet se používá následující vzorec:

Sn= Se.s. H Tak H Na 1 H Na 2 h Na 3 H Na 4 h Na 5,

kde: Sn- hodnotu posuzovaného předmětu;

Se.s.- cena 1 čtvereční. nebo krychlový metr typické konstrukce k základnímu datu;

Tak-- počet jednotek porovnání (plocha nebo objem hodnoceného objektu)

Na 1 - koeficient, který zohledňuje zjištěné rozdíly mezi posuzovaným objektem a vybranou typickou konstrukcí z hlediska plochy, objemu a dalších fyzikálních parametrů;

Na 2 -- korekční faktor pro umístění objektu;

Na 3 - koeficient změny nákladů na stavební a instalační práce v období mezi základním datem a datem v době posouzení;

Na 4 -- koeficient zohledňující zisk developera;

Na 5 -- koeficient zohledňující DPH (%).

Tato metoda je založena na ceně srovnávací jednotky typického objektu nebo analogu, při výběru kterého je nutné dodržet podobnost funkčního účelu, fyzikálních vlastností, třídy konstrukční systémy, data uvedení zařízení do provozu a další charakteristiky.

Metoda komparativní jednotky oceňuje cenu předmětu reprodukční cenou. To je způsobeno skutečností, že náklady na srovnávací jednotku používanou ve výpočtech nejsou zpravidla identickým objektem, ale blízkým analogem.

Metoda členění založené na použití kvalitativně odlišných informací. Samostatné stavební prvky budovy: základy, stěny, stropy atd. - jsou hodnoceny podle nákladových ukazatelů, včetně přímých a nepřímých nákladů nutných na výstavbu objemové jednotky konkrétního prvku. Náklady na celou budovu se vypočítají jako součet nákladů na všechny komponenty pomocí vzorce:

kde Z budova - náklady na výstavbu budovy jako celku;

Vj-- hlasitost j- složka;

cj- náklady na jednotku objemu;

N-- počet přidělených stavebních prvků;

Kn - koeficient zohledňující existující rozdíly mezi posuzovaným objektem a vybranou typickou konstrukcí (pro identický objekt Kn = 1);

Ki -- koeficient, který zohledňuje kumulativní odpisy.

Metoda rozdělení komponent má několik druhů:

subdodavatelská metoda;

Členění podle profilu práce;

Alokace nákladů.

Subdodavatelská metoda je založena na využití informací o ceně prací provedených na základě subdodavatelských dohod uzavřených generálním dodavatelem se specializovanými stavební organizace- subdodavatelé. Úplné náklady na výměnu jsou vypočítány jako součet nákladů všech subdodavatelských stavebních a instalačních prací.

Metoda vytyčování profilu zahrnuje posouzení celkových reprodukčních nákladů jako součet nákladů na pronájem jednotlivých stavebních specialistů (zedníci, štukatéři, tesaři atd.)

Metoda vyhrazených nákladů zahrnuje systematické používání srovnávacích jednotek k hodnocení různých součástí budov, načež jsou shrnuty výsledky soukromých hodnocení.

Metoda kvantitativního průzkumu zahrnuje vytvoření nového odhadu pro předmět oceňovaný v cenách k datu ocenění. Pro tyto účely se provádí podrobný kvantitativní a nákladový rozbor a také kalkulace nákladů na stavební a montážní práce jednotlivých komponentů a budovy jako celku. V kalkulaci jsou zohledněny přímé náklady, režijní a jiné náklady, které představují úplný odhad na výstavbu posuzované nemovitosti.

Metoda kvantitativního průzkumu dává nejpřesnější výsledek celkových reprodukčních nákladů, je však časově nejnáročnější a vyžaduje od odhadce praktické znalosti v oblasti projekční a odhadovací práce.

Odhady hodnoty podnikání zisk (zisk investora)

Zisk podnikatele (investora) je odměna, kterou typický investor (developer, developer) požaduje za riziko spojené s výstavbou projektu strukturou podobné hodnocenému objektu.

Ve skutečnosti tato hodnota odráží průměrný zisk investora, který může přinést realizace projektu, která zahrnuje náklady na řízení a organizaci výstavby, generální dozor a riziko spojené s výstavbou. Zpravidla se při tvorbě tohoto ukazatele nevěnuje pozornost fázi životního cyklu, ve které se segment trhu komerčních nemovitostí nachází, kam patří posuzovaný objekt, k závislosti jeho hodnoty na objemu a načasování stavby, zda jsou funkce investora (objednatele) a stavebníka odděleny (zhotovitel), od ostatních faktorů. Při posuzování Zprávy je proto důležité co nejjasněji identifikovat rozpětí zisku podnikatele (investora) a stanovit rozpětí převažující průměrné tržní hodnoty.

Je třeba si uvědomit, že výše zisku podnikatele v závislosti na stupni rozvoje realitního trhu a životním cyklu, ve kterém se tento segment trhu komerčních nemovitostí nachází, se může ve značném rozsahu lišit. Například na trhu komerčních nemovitostí v Moskvě v roce 2005, ale podle největších analytických agentur se zisk podnikatele v segmentu maloobchodních nemovitostí pohyboval od 25 do 40%, v letech 2006 a 2007 došlo k poklesu a stabilizaci tohoto ukazatele. V praxi je obtížné získat tržní údaje o ziscích, protože jsou nejčastěji obchodním tajemstvím.

Výpočet zjištěných typů opotřebení

Odpisy jsou charakterizovány poklesem užitnosti nemovitosti a její spotřebitelské atraktivity z pohledu potenciálního investora.

Odpisy se zpravidla vyjadřují snížením hodnoty (odpisem) předmětu za určité období vlivem různých faktorů.

Podle důvodů způsobujících znehodnocení majetku se rozlišují fyzické, funkční a vnější druhy opotřebení.

Fyzické zhoršení. Odráží změny fyzikálních vlastností vlastnosti v průběhu času (například vady konstrukčních prvků). Fyzické opotřebení je dvou typů: první se vyskytuje pod vlivem provozních faktorů, druhý - pod vlivem přírodních a přírodních faktorů.

Existují čtyři hlavní metody pro výpočet fyzických odpisů budov: expertní, nákladová, regulační (nebo účetní) a metoda pro výpočet životnosti budovy.

Procento fyzické amortizace objektu posuzované znaleckou metodou se stanoví na základě Pravidel pro posuzování fyzické amortizace bytových domů. Životnost budov jako celku závisí na odolnosti jejích součástí. Fyzické poškození stavebních prvků se vypočítá jako součin měrné hmotnosti konstrukčního prvku budovy a procenta opotřebení tohoto prvku, děleno 100. Fyzické poškození celé budovy se stanoví jako vážená průměrná hodnota pro všechny prvky budovy. Znalecká metoda zjišťování fyzického opotřebení se obvykle používá při soupisu nemovitostí.

Existuje snímatelné a neodstranitelné fyzické opotřebení. Odnímatelné fyzické opotřebení předpokládá, že náklady na běžné opravy jsou nižší než přidaná hodnota objektu. Fatální fyzické opotřebení se považuje, když náklady na odstranění vady převýší náklady, které budou připočteny k předmětu. Všechny prvky budovy jsou rozděleny do dvou kategorií: dlouhodobé (základy, stěny, stropy atd.) a odolné proti opotřebení (střešní krytina, dekorace, výmalba atd., tj. prvky, které lze opravit (obnovit) během běžného provozu). opravy).

Nákladová metoda umožňuje stanovení nákladů na reprodukci stavebních prvků. Kontrolou se určí procento opotřebení každého prvku budovy, které se následně převede do hodnotových hodnot. Přesnější, upravené ocenění fyzických odpisů se získá, když se procento odpisů určí jako vážený průměr.

Normativní (nebo účetní) metoda pro stanovení fyzických odpisů budov zahrnuje použití Jednotných odpisových sazeb pro úplnou obnovu dlouhodobého majetku.

Při použití metody výpočtu životnosti stavby se používá řada pojmů.

Termín ekonomické životnosti je doba, po kterou může být předmět využíván a dosahovat zisku. Během tohoto období vylepšení přispívají k hodnotě nemovitosti; ekonomická životnost aktiva končí, když provedená vylepšení nepřispívají k hodnotě aktiva z důvodu jeho obecné zastaralosti.

Termín fyzického života předmětu je období, kdy budova existuje a můžete v ní bydlet nebo pracovat. Doba fyzického života končí demolicí objektu.

Efektivní věk je založen na posouzení vzhledu, technického stavu, ekonomické faktory ovlivňující hodnotu předmětu.

Chronologický věk je období od data uvedení zařízení do provozu do data posouzení.

Zbývající ekonomická životnost budovy je doba od data ocenění do konce ekonomické životnosti nemovitosti. Rekonstrukce a modernizace zařízení prodlužuje zbývající ekonomickou životnost.

Normativní životnost (nebo typická fyzická životnost) je životnost budov a konstrukcí stanovená regulačními předpisy.

Funkční opotřebení objektu. Funkční zastaralost označuje skutečnost, že objekt nesplňuje moderní standardy z hlediska své funkční užitečnosti. Funkční zastaralost se může projevit v zastaralé architektuře budovy, ve výhodnosti jejího uspořádání, objemů, technické podpory atd. Funkční zastarávání je dáno vlivem vědeckotechnického pokroku v oblasti architektury a stavebnictví. Funkční odpisy se v tuzemské praxi nazývají zastaralost.

Funkční, stejně jako fyzické opotřebení, může být snímatelné a neopravitelné. Mezi odstranitelné funkční opotřebení lze zařadit renovaci vestavěných skříní, vodoměrů a plynoměrů, sanitárních zařízení, podlah apod. Kritériem, zda je opotřebení odstranitelné či nikoliv, je porovnání výše nákladů na opravu s výší dodatečně přijaté hodnoty. Pokud získaná dodatečná hodnota překročí náklady na obnovu, pak je funkční opotřebení odstranitelné. Výše odstranitelných odpisů je definována jako rozdíl mezi potenciální hodnotou budovy v době jejího ocenění s aktualizovanými prvky a její stejnou hodnotou k datu ocenění bez aktualizovaných prvků.

Nenávratným funkčním zhoršením se rozumí snížení hodnoty budovy v důsledku faktorů souvisejících s kvalitativními charakteristikami budovy. Kromě toho může existovat jak přebytek, tak nedostatek kvalitativních charakteristik. Například na trhu s nájmy jsou dvoupokojové byty ve srovnání s jednopokojovými velmi žádané. Výše tohoto typu odpisů se vypočítá jako výše ztráty z nájemného při pronájmu těchto bytů vynásobená multiplikátorem hrubého měsíčního nájemného, ​​který je pro tento typ bytů příznačný. Výše nenávratných funkčních odpisů je tedy určena kapitalizací ztrát z nájemného.

Externí (ekonomické) odpisy- jedná se o snížení hodnoty budovy v důsledku negativní změny jejího vnějšího prostředí, ať už vlivem ekonomických nebo politických faktorů, nebo jiných vnějších faktorů. Externí odpisy mohou být způsobeny např. všeobecným úpadkem oblasti, ve které se objekt nachází, jednáním vlády nebo samosprávy v oblasti daní, pojišťovnictví a dalšími změnami na trhu práce, rekreací, vzděláváním. , atd. Významnými faktory ovlivňujícími výši vnějšího opotřebení je těsná blízkost „neatraktivních“ přírodních resp umělé předměty: bažiny, čistírny odpadních vod, restaurace, taneční parkety, čerpací stanice, nádraží, nemocnice, školy, podniky atd. Opotřebení vnějšími vlivy ve většině případů nelze eliminovat.

Posouzení tržní hodnoty pozemku

Oceňování pozemků je zpravidla poměrně složitý a časově náročný úkol.

Podívejme se na hlavní body, kterým je třeba věnovat pozornost při posuzování tržní hodnoty zastavěných pozemků jako součásti jednoho nemovitého objektu, který se nejčastěji vyskytuje v situacích „zajištění“.

Při analýze nájemní smlouvy na pozemek je třeba věnovat pozornost:

· smluvní doba;

· přítomnost věcných břemen a věcných břemen, která by měla být dodatečně analyzována, aby byla zohledněna věcná břemena při výpočtu tržní hodnoty předmětu.

Při analýze katastrálního plánu je třeba věnovat pozornost:

Hranice pozemků;

Žádná přímá omezení možnosti dalšího rozvoje.

Ve Zprávě o ocenění je nutné zaznamenat kategorii pozemků uvedenou v listu vlastnictví nebo v katastrálním plánu pozemku, který je přílohou nájemní smlouvy.

Při stanovení posuzovaného práva k pozemku mohou existovat tyto druhy práv:

vlastnictví;

právo na trvalé užívání;

právo na pronájem (dlouhodobý, krátkodobý).

Volba metody a metody výpočtu trhunákladyPozemek

Hlavní metody hodnocení pozemků jsou uvedeny v „Metodických doporučeních pro stanovení tržní hodnoty pozemků“, schválených nařízením Ministerstva majetku Ruska ze dne 6. března 2002 č. 568-r.

Je třeba poznamenat, že před přistoupením k výpočtu nákladů na pozemek je nutné vytvořit závěr o „koeficientu hustoty zástavby“ a názor na „dostatečnost“ pozemku pro plné fungování pozemku. zařízení.

Při vytváření závěru je nutné určit poměr plochy pozemku a stavební plochy. Zdrojem informací o zastavěné ploše může být osvědčení od Vlastníka, nebo údaje z Technických pasů. ZISZ budov umístěných na tomto pozemku.

V této situaci vyvstává otázka, jak alokovat potřebné přilehlé území. Chcete-li si vytvořit rozumný názor na „dostatek“ pozemku, lze „vyjít“ ze stávajících SNIP (pokud zůstanou relevantní ve vztahu k moderním zařízením) nebo z požadavků profesionálních developerů realizujících investiční projekty související s komerčním rozvojem.

Komparativní přístup k oceňování nemovitostí pro účely zajištění

Komparativní přístup je jedním z nejčastěji používaných přístupů při posuzování nemovitostí pro účely zajištění.

Tento přístup k oceňování je založen na principu substituce. Vychází z předpokladu, že uvážlivý kupující nezaplatí za předmět nabízený k prodeji více, než za který lze pořídit podobnou kvalitu a vhodnost. Komparativní přístup je založen na závislosti hodnoty oceňované nemovitosti na prodejní ceně podobných nemovitostí. Každý srovnatelný prodej se porovnává s oceňovanou nemovitostí. Srovnatelná prodejní cena je upravena tak, aby odrážela významné rozdíly mezi těmito dvěma.

Srovnávací přístup zahrnuje několik fází.

1. etapa. Je studován stav a vývojové trendy trhu a zejména segment, do kterého hodnocená nemovitost patří. Jsou identifikovány objekty, které jsou nejvíce srovnatelné s hodnocenými.

2. etapa. Informace se shromažďují a ověřují na analogických objektech; shromážděné informace jsou analyzovány a každý analogový objekt je porovnáván s hodnoceným objektem.

3. etapa. Pro zjištěné rozdíly v cenových charakteristikách porovnávaných předmětů jsou provedeny úpravy prodejních cen srovnatelných analogů.

4. etapa. Opravené ceny obdobných předmětů jsou dohodnuty a na základě komparativního přístupu je odvozena konečná hodnota tržní hodnoty předmětu ocenění.

Hlavní výhodou komparativního přístupu je, že se zaměřuje na skutečně dosažené prodejní ceny podobných objektů.

Obecně platí, že schopnost uplatnit srovnávací přístup závisí na existenci aktivního trhu, protože tento přístup zahrnuje použití údajů o skutečně dokončených transakcích, jakož i na otevřenosti trhu a dostupnosti finančních informací.

Otázka správnosti použití komparativního přístupu při absenci tržních transakcí je poměrně komplikovaná. Zpravidla lze tuto situaci pozorovat v malém osad kde je trh málo rozvinutý a dostupné zdroje informací neobsahují informace o transakcích nákupu a prodeje srovnatelných nemovitostí.

V tomto případě lze jako přijatelné řešení použít následující algoritmus:

jsou určena „podobná“ města nacházející se ve stejném regionu, regionu atd. (kritériem srovnatelnosti může být -- počet a výše příjmů obyvatel, přítomnost rozvinutého trhu s bydlením, poloha ve vztahu ke "klíčové" dopravní trase atd.);

údaje se hledají pro srovnatelné transakce:

provede se výpočet, v případě potřeby se provedou příslušné úpravy.

Je důležité poznamenat, že takový přístup by měl být uplatňován se značnou mírou opatrnosti. Tuto metodu lze použít jako pomocný přístup, který vám umožní pochopit, zda hodnota objektu získaná v rámci jiných přístupů (ziskových a nákladných) je ve srovnatelném rozmezí či nikoli.

Při aplikaci tohoto přístupu je důležité vyvarovat se omylu nesprávného určení stupně likvidity předmětu ocenění a v důsledku toho posouzení zcela nelikvidního předmětu s následným vydáním „žádoucího“ výsledku jako „platného“ výsledku. .

Hlavní fáze oceňování nemovitostí v komparativním přístupu:

výběr analogů a shromažďování informací o analogech;

volba srovnávací jednotky;

provádění úprav o zjištěné rozdíly v cenových charakteristikách porovnávaných objektů;

tvorba konečné hodnoty nákladů.

Zvažte hlavní body, kterým musíte věnovat pozornost v každé z fází.

Výběr analogů a sběr informací o analogech je prvním a v podstatě klíčovým krokem při použití srovnávacího přístupu.

Pro výběr analogů lze použít následující základní prvky srovnání:

Funkční účel;

umístění;

Fyzikální vlastnosti (velikost, stav objektu atd.).

Funkčnost je jedním z klíčových prvků srovnání. Největší chybou může být výběr objektů zcela jiného funkčního účelu jako analogů.

S velkou opatrností je nutné přistupovat k výběru analogů, pokud je objekt potenciálně předmětem demolice nebo rekonstrukce. Při výběru analogů je důležité pochopit, co je základem motivace kupujícího. Zpravidla v takové situaci může být základem motivace na prvním místě získání práv na stavbu nového zařízení. Obdobně je proto vhodné zaměřit se na demoliční objekty se srovnatelnou polohou a věnovat pozornost možnému povolenému využití práv k pozemku.

Zdroje informací pro vytvoření seznamu, analogie a získání informací nezbytných pro posouzení jsou:

Předběžná data získaná jako výsledek vyhledávání na internetu;

Data poskytovaná analytickými agenturami a realitními společnostmi;

Vlastní databáze spravované oceňovací společností.

Zcela typická je situace, kdy jsou použity informace, které neobsahují všechny potřebné údaje k závěru, že výběr analogů byl proveden správně.

V případě neúplných informací o hodnotách hlavních cenových faktorů objektů nabízených jako analogy je nutná externí kontrola těchto objektů. Aplikace fotografií analogů a kresebných objektů analogů na mapě města spolu s předmětem hodnocení samozřejmě poskytne ještě úplnější vizuální informace.

Po výběru analogů a sběru informací byste měli etapa výběr srovnávací jednotky.

Nejčastěji používané srovnávací jednotky jsou:

1 m2 celkové plochy;

1 m2 užitný nebo pronajatý prostor.

Je třeba si uvědomit důležitost správného výběru srovnávací jednotky a stanovení nákladových charakteristik tohoto parametru.

Po výběru jednotek porovnání se provedou úpravy.

V teorii oceňování nemovitostí se rozlišují tyto typy úprav:

Úroky (například úpravy o umístění, amortizaci, dobu prodeje atd.);

Náklady (například korekce kvalitativních znaků, stejně jako korekce vypočítané statistickými metodami). Peněžní úpravy ceny prodávaného analogového objektu jako celku by měly zahrnovat úpravy o přítomnost nebo absenci dodatečných vylepšení (nástavby skladu, parkoviště atd.);

Absolutní

Relativní.

Pojďme se na to blíže podívat zdůrazňuje, které je třeba vzít v úvahu při provádění změn.

Existuje deset základních srovnávacích prvků (ve skutečnosti jde o úpravy), které je třeba vzít v úvahu při metodě srovnání prodejů:

1. převoditelná vlastnická práva;

2. podmínky financování (v ruské praxi se používá zřídka);

3. podmínky prodeje;

výdaje vzniklé bezprostředně po nákupu;

tržní podmínky;

umístění;

fyzikální vlastnosti (velikost, kvalita stavebních materiálů, stav budovy);

ekonomické charakteristiky (provozní náklady, podmínky nájemní smlouvy, administrativní náklady, skladba nájemců atd.);

druh použití;

10. složky hodnoty, které nejsou součástí nemovitosti.

Ve skutečnosti jsou výše uvedené prvky srovnání kritérii pro výběr analogů. Jak. čím přesněji analog odpovídá předmětu posouzení podle specifikovaných charakteristik, tím méně oprav bude provedeno a tím spolehlivější bude výsledek.

Podívejme se blíže na každý z těchto prvků.

Převoditelná vlastnická práva. Cena transakce závisí na převedených majetkových právech. Zcela typická je situace, kdy jsou platné nájemní smlouvy na plochy posuzovaného objektu. V tomto případě by při určování hodnoty předmětu měly úpravy odrážet rozdíly mezi příjmovým potenciálem oceňovaného předmětu a jeho analogu.

Podmínky financování. Přítomnost vypůjčeného zdroje financování může také ovlivnit náklady na objekt. Pro výpočet novely je nutné mít úplné informace o systému financování přijatém v konkrétním případě. Na základě podmínek panujících v ruský trh, tato úprava se používá jen zřídka.

Podobné dokumenty

Pojem, vlastnosti hypoték na bydlení a potřeba, způsoby oceňování nemovitostí pro účely hypotečního úvěrování. Stanovení hodnoty budovy různými přístupy k oceňování nemovitostí a využitím nákladového, srovnávacího a výnosového přístupu.

práce, přidáno 23.06.2011


Zvláštnosti oceňování předmětů zajištění. Analýza využití území. Stanovení tržní hodnoty předmětu ocenění na základě nákladového, srovnávacího a výnosového přístupu. Zdůvodnění ukazatele likvidity a konečný závěr o hodnotě.

práce, přidáno 19.12.2011


Klasifikace nemovitostí, obecné zásady jejich hodnocení. Analýza situace na sekundárním trhu komerčních nemovitostí v Novosibirsku. Aplikace nákladových, výnosových a komparativních přístupů k posouzení tržní hodnoty kancelářské budovy.

práce, přidáno 28.06.2012


Oceňování kancelářských nemovitostí. Hlavní charakteristiky aplikace tří oceňovacích přístupů (srovnávací, ziskový a nákladný). Stanovení tržní hodnoty pozemku. Koordinace výsledků a závěr o tržní hodnotě.

práce, přidáno 08.04.2012


Pojem, hlavní etapy a metody oceňování nemovitostí. Výpočet hodnoty nemovitosti (čtyřpokojového bytu) pomocí komparativního, výnosového a nákladového přístupu k ocenění. Kapitalizace výnosů, její vztah k aktuální hodnotě.

semestrální práce, přidáno 27.02.2014


Stanovení tržní hodnoty nemovitosti pomocí nákladových a výnosových přístupů k oceňování nemovitostí a srovnávací analýzy prodejů. Posouzení fyzického opotřebení jednotlivých konstrukčních prvků a inženýrských systémů bytového domu.

semestrální práce, přidáno 3.12.2013


Vlastnosti nemovitosti jako předmětu hodnocení. Druhy hodnoty stanovené při oceňování nemovitostí. Výpočet hodnoty nemovitého objektu "Komplex budov" metodami v rámci komparativního, nákladového, výnosového přístupu. Ellwoodova technika.

semestrální práce, přidáno 14.12.2010


Ocenění hodnoty strojů, zařízení a vozidel pro účely zajištění. Typy hodnoty používané při oceňování pro účely zajištění. Komparativní, nákladové a výnosové přístupy k oceňování. Výpočet tržní a zbytkové hodnoty oceňovaného vozu.

semestrální práce, přidáno 11.11.2014


Analýza trhu s nemovitostmi v regionu Tula. Stanovení tržní hodnoty nemovitosti. Prostředí umístění předmětu posuzování, popis jeho hlavních parametrů. Charakteristika přístupů k oceňování nemovitostí. Výpočet zůstatkové hodnoty.

semestrální práce, přidáno 14.03.2014


Stanovení předpokládaných nákladů na nevybavené nebytových prostor pro zajištění. Analýza nejlepšího a nejefektivnějšího využití nemovitosti. Stanovení hodnoty nebytových prostor různými přístupy k oceňování nemovitostí.

Ocenění pro účely zajištění je postup, který umožňuje určit aktuální tržní hodnotu zajištěného majetku a pochopit objektivní poměr výše zajištění a výše poskytnutého úvěru, který vyhovuje dlužníkovi a věřiteli. Tento typ posouzení lze navíc provést při řešení sporů mezi účastníky úvěrové transakce vyplývající z vymáhání zastavené nemovitosti.

Proces ocenění nemovitosti pro zajištění

Ocenění nemovitosti pro účely zajištění má své vlastní charakteristiky, a to především díky tomu, že do tohoto procesu jsou zapojeny tři strany:

• bankovní instituce - věřitel;
• dlužník;
• nezávislý odborný odhadce.

Zároveň má věřitelská banka zájem na stanovení skutečné ceny nemovitosti poskytnuté do zástavy a posouzení rizik spojených s vydáním úvěrových prostředků. A je v zájmu dlužníka, aby za poskytnuté aktivum obdržel maximální částku úvěru. Charakteristickým rysem oceňování nemovitostí za účelem zajištění je, že nezávislý znalec v této situaci chrání obchodní zájmy obou stran a zajišťuje transparentnost úvěrové transakce.

Ocenění nemovitosti pro účely zajištění se provádí v několika fázích:

1. podmínky jsou dohodnuty s dlužníkem a zástupcem bankovní organizace;
   • je stanoven předmět ocenění a druh hodnoty, která má být stanovena;
   • jsou určena aktuální práva a věcná břemena;
   • nastiňuje přístupy a metody, které budou použity k posouzení zajištěných nemovitostí;
   • jsou stanoveny předpoklady a omezující podmínky;
   • je stanoveno požadované množství informací a doba potřebná pro postupy hodnocení.
2. sběr a zpracování přijatých informací;

   Odborný odhadce nebo skupina odhadců shromažďuje potřebné podklady a analyzuje získaná data. Při prohlídce nemovitosti mohou být odhaleny nesrovnalosti dispozičního řešení (nebo jiné charakteristiky nemovitosti) s údaji uvedenými v titulních dokumentech. V takové situaci je pro zpracování znaleckého posudku a získání úvěru nutné provést příslušné změny v dokumentaci.

3. posuzuje se budova (stavba), byt, soukromý dům, prostory, pozemek;

   Tržní, likvidační nebo jiná hodnota se určuje pomocí metod a přístupů stanovených v první fázi.

4. je prováděna koordinace výsledků získaných pomocí různých metod;
5. je sestaven protokol o ocenění nemovitosti pro účely zajištění a poskytnut smluvním stranám v souladu se smlouvou.

Kdo může provádět nezávislé hodnocení?

Oceňovací firmy a nezávislí odhadci mají právo posuzovat nemovitosti pro účely zajištění:

• mít odpovídající kvalifikaci;
• být řádnými členy jedné ze samoregulačních organizací odhadců;
• pojištěna jejich profesní odpovědnost.

Kromě výše uvedených kritérií je také důležité věnovat pozornost akreditaci společnosti nebo odhadce v bance, kde plánujete získat úvěr.

• objektivní posouzení tržní hodnoty nemovitosti za účelem získání úvěru v souladu s právními požadavky, mezinárodními a bankovními standardy;
• bezplatné konzultace;
• možnost nařídit stanovení hodnoty jakýchkoli aktiv pro různé účely. Klienti mají přístup ke službám oceňování akcií, investičních projektů, podniků, majetkových komplexů, komerčních a rezidenčních nemovitostí, pozemků, nehmotných a jiných aktiv;
• bezplatná předběžná kalkulace odhadované ceny jakéhokoli majetku;
• analýza likvidity a odhadované doby expozice;
• analýza realitního trhu, do kterého oceňovaná nemovitost patří.

Ocenění pro účely zajištění

Ocenění pro účely zajištění je postup pro stanovení skutečné tržní hodnoty zajištění, který umožňuje stanovit spravedlivý a uspokojivý poměr pro obě strany hodnoty zajištění a výše úvěru. Provádí se také s cílem vyřešit neshody mezi účastníky obchodu, které se objeví při realizaci exekuce zastaveného majetku.

Společnost "Active Business Consulting" nabízí vysoce kvalitní ocenění pro účely zajištění, v souladu s mezinárodními a ruskými standardy, standardy pro vypracování zprávy a provedení zkoušky.

Co myslíme kaucí?

Zástava je nejúčinnějším způsobem zajištění plnění závazků, neboť s ní již není věřitel závislý na finanční situaci dlužníka či ručitele. To umožňuje skutečně navýšit závazky vůči věřiteli na úkor nemovitosti, která je předmětem zástavy.

Věřitel ze zajištěného závazku má v případě prodlení dlužníka s těmito závazky právo na uspokojení svých pohledávek z hodnoty předmětu zástavy, a to převážně před ostatními věřiteli zástavce, s výjimkou výjimek upravených zákon. Aby bylo zajištění skutečně účinným prostředkem k zajištění závazků, je třeba vzít v úvahu následující body:

Zástavce musí být vlastníkem předmětu zástavy, případně mít právo hospodářského hospodaření. Případný dlužník musí svému půjčiteli předložit listinné doklady o právech k zastavené nemovitosti - mezi tyto dokumenty patří: smlouva, na jejímž základě byla zastavená nemovitost nabyta, spolu s dokladem o převodu vlastnictví (faktura, akt převzetí a převod), jakož i osvědčení o registraci. V praxi poměrně často nastává situace, kdy zástavní věřitel nemá uzavřenou smlouvu o nabytí nemovitosti, z důvodu ztráty let promlčecí lhůty. V takových případech, v souladu s platnou legislativou Ruské federace, automaticky získává právo na tuto nemovitost ten občan nebo právnická osoba, která vlastní nemovitost v dobré víře po dobu 15 let nebo jiný majetek po dobu 5 let, ale není jejím vlastníkem. .
Jako předmět zástavy mohou působit i práva nájmu nebo jiná práva k cizí věci - v tomto případě je však nutný písemný souhlas vlastníka nebo osoby, která takové vlastnické právo má.

Předmětem zástavy může být jakýkoli majetek, včetně věcí a majetkových práv, s výjimkou majetku, který byl stažen z oběhu, dále ty náležitosti, které jsou spojeny s totožností věřitele (výživné, náhrada újmy na zdraví a další práva, jejichž převod zákon zakazuje). Existuje také seznam druhů majetku, který nelze získat zpět - a v důsledku toho ani dát do zástavy. Úplný seznam takového majetku je uveden v článku 446 občanského soudního řádu Ruské federace.

Zástava začíná působit nabytím účinnosti smlouvy a na základě okolností v ní uvedených je v souladu se zákonem k zajištění závazků vůči věřiteli majetek uznán jako zastavený. V tomto případě lze zástavu také převést - to je přípustné, pokud to nezakazuje dohoda uzavřená s věřitelem. Porušení tohoto požadavku má za následek uznání následné zástavy za neplatnou.

Uzavření zástavní smlouvy musí být provedeno v psaní, který je sepsán ve formě jediné listiny, jakož i v případě výměny zástav mezi osobami, probíhají prostřednictvím poštovní, telefonické, elektronické nebo jiné komunikace, která umožňuje zjistit, že listina byla odeslána jednou ze stran podle smlouvy.

Jaká nemovitost je předmětem hypotéky?

Banka klade poměrně jednoduché požadavky na zajištění: hodnota, likvidita. Tyto ukazatele spolu úzce souvisí – např. tržní hodnota často snižuje likviditu, zatímco likvidační hodnota ji naopak zvyšuje. Proto se banka zajímá především o druhý typ hodnoty, protože v případě nevrácení úvěru je předmět zajištění zcizen za cenu 10-30 % pod tržní hodnotou. K pojištění proti těmto rizikům přijímají banky kolaterál, jehož tržní hodnota je minimálně o 30 % vyšší než částka financování.

Získat zajištěný úvěr je mnohem snazší, pokud jsou vlastnická práva řádně provedena a na předmět zajištění nejsou právní nároky. Důležitá je také likvidita nemovitosti – kladné rozhodnutí je pravděpodobnější, pokud je nemovitost ziskovým podnikáním a výše tohoto zisku je odhadnuta a zdokumentována v nezávislé zkušební zprávě. Je však třeba mít na paměti, že objekty komerčních nemovitostí se mohou stát předmětem zástavy pouze v případě, že je podnik vyčlení z veškerého majetku společnosti do samostatného předmětu zástavní smlouvy. Předměty, které jsou uznány jako nouzové a neprošly státní registrací a inventarizací, nejsou akceptovány jako zajištění.

Ocenění pro účely zajištění komerčních nemovitostí v Active Business Consulting je zaměřen především na uspokojování zájmů banky - a věřitelé mají především zájem na tom, aby byly ve zprávě uvedeny informace o skutečně uzavřených obchodech. Zde je uvedena nejen velikost transakce a počet pronajatých nebo zakoupených prostor, ale také další faktory - podmínky transakce, úroveň ziskovosti, technické vlastnosti. Banky potřebují jasné zdůvodnění rentability ve vztahu k posuzovanému objektu – pokud se ale bavíme o nově postaveném objektu, odhaduje se odhad nákladů stavby.

Co rozumíme pod pojmem ocenění pro účely zajištění

Ocenění pro účely zajištění probíhá za účasti tří stran: banky, dlužníka a nezávislých odborníků společnosti Active Business Consulting. Účelem účasti našich specialistů na úvěrovém procesu je ochrana komerčních zájmů účastníků a vytvoření transparentnějších podmínek pro poskytování úvěrových služeb.

Nabízíme služby ocenění pro účely zajištění věřitelské banky a dlužníci (jak legální, tak i Jednotlivci), pracující jak s majetkem podniku, tak ve vztahu k právům k nehmotným statkům. Je třeba poznamenat, že uvedení přesných nákladů je povinnou součástí poskytnutí úvěru zajištěného majetkem - to je stanoveno v občanském zákoníku Ruské federace, konkrétně v článku 339.

Ocenění pro účely zajištění lze provést několika způsoby:

Srovnávací přístup;

příjmový přístup;

Nákladový přístup.

Společnost "Active Business Consulting" v ocenění pro účely zajištění používá integrovaný přístup, který zahrnuje komplexní studii objektu, jeho charakteristik a nákladů.

Při dirigování ocenění pro účely zajištění je provedena detailní analýza objektu, jsou identifikovány všechny možné způsoby efektivního fungování zajištění. Pečlivému studiu je podrobován i majetek, který je zastaven ne jako jeden majetkový celek schopný generovat zisk, ale pouze částečně, ale přitom si zachovat nezávislost. V průběhu ocenění pro účely zajištění Specialisté Active Business Consulting zjišťují možnost prodeje zástavy prvek po prvku, zvažují možnosti postupného snižování hodnoty zástavy, která je pouze článkem v jediném výrobním řetězci, v případě přerušení cílových vazeb .

Hlavní kritérium ocenění pro účely zajištění je spolehlivost zástavního věřitele realizujícího projekt. Navíc je žádoucí, aby vlastník ukázal své „pozitivní úmysly“ a potvrdil pohyb finančních toků do banky.

Pro bankovní instituce je obrovské plus, když jim klient poskytne potřebné porozumění obchodu a na úkor čehož je dosahován zisk. Ostatně i přes zástavu vás věřitel požádá o doložení finančních dokladů, informace o počtu zákazníků a partnerských dodavatelů a potvrzení stability finančních toků. Dlužníkovi v tom pomůže naše společnost „Active Business Consulting“, která vypracuje zprávu v souladu se všemi preferencemi a zájmy věřitelské banky – když vidí, že byznys klienta je stabilní, tak i při výpadcích v činnosti a předčasné platby na krátkou dobu, dlužník své úvěrové závazky definitivně splatí.

Také relevantní ocenění pro účely zajištění a hypoteční úvěry. Jedná se o povinný postup pro řešení případných sporů a je upraven v článku 8 federálního zákona „O činnosti v oblasti posuzování v Ruské federaci“. Při rutinním studiu moderních legislativních požadavků lze tedy dojít k závěru, že nezávislý ocenění pro účely zajištění je pro obě strany pevným a férovým základem pro další úspěšnou a příznivou spolupráci.

Výsledky ocenění pro účely zajištění

Jako výsledek ocenění pro účely zajištění Je připravena zpráva, která poskytne odpovědi na následující otázky:

Jaká je skutečná tržní hodnota potenciálního zajištění?

Jak dlouhé je marketingové období? A jak tento faktor ovlivňuje hodnotu zajištění?

Je možné prodat zástavní nemovitost prvek po prvku? A jaká je míra snížení nákladů v případě protržení cílových vazeb v majetkových komplexech?

Předkládaná zpráva obsahuje také úplné informace o předmětu zajištění - podle toho, zda se jedná o soukromou nemovitost resp komerční aktivum, důraz je kladen na:

Stupeň likvidity kolaterálu a možné načasování jeho realizace;

Hodnota peněžních toků dlužníka, stabilita jeho podnikání a výše příjmů;

Perspektivy rozvoje.

Active Business Consulting je profesionál ocenění pro účely zajištění využití všech možností pro nejlepší řešení vašich problémů.