Analýza investic do hypoték. Pojem hypoteční investiční analýzy. Přístupy k jeho realizaci. Analýza investic do hypotéky je typem výnosového přístupu a používá se k hodnocení nemovitosti kupované s účastí hypotéky
Základem investiční a hypoteční analýzy je představa hodnoty nemovitosti jako kombinace hodnoty vlastního kapitálu a půjčené peníze. V souladu s tím se jako částka stanoví maximální přiměřená cena majetku současná cena peněžní toky, včetně výnosů z reverze připadajících na fondy investorů, a výši půjčky nebo její aktuální zůstatek.
Při investování a analýze hypoték se bere v úvahu názor investora, že neplatí náklady na nemovitost, ale náklady na vlastní kapitál, a půjčka je považována za dodatečný prostředek k dokončení transakce a navýšení vlastního kapitálu. Analýza využívá dvě metody (dvě techniky): tradiční metodu a Elwoodovu techniku. Tradiční metoda explicitně odráží logiku investiční a hypoteční analýzy. Elwoodova metoda, odrážející stejnou logiku, využívá poměry poměrů ziskovosti a poměrné poměry investičních složek.
Tradiční metoda. Tato metoda bere v úvahu, že investor a věřitel očekávají návratnost své investice a vrátí ji. Tyto úroky musí být zajištěny celkovým výnosem za celou částku investice a prodejem majetku na konci investičního projektu. Výše požadované investice je určena jako součet současné hodnoty peněžních toků skládajících se z vlastního kapitálu investora a aktuálního zůstatku dluhu.
Současná hodnota peněžních toků investora se skládá ze současné hodnoty pravidelných peněžních příjmů, což je nárůst hodnoty majetkových aktiv vyplývající z amortizace úvěru. Hodnota aktuálního zůstatku dluhu se rovná současné hodnotě plateb úvěrových služeb za zbývající období, diskontované úrokovou sazbou.
Kalkulace nákladů v tradiční technologii se provádí ve třech fázích.
Etapajá. Pro přijaté prognózované období je sestaven a stanoven výkaz příjmů a výdajů tok peněz před zdaněním, tzn. na vlastním kapitálu. Etapa končí stanovením aktuální hodnoty tohoto toku v souladu s prognózovaným obdobím a investorem očekávanou konečnou návratností vlastního kapitálu Ye.
EtapaII. Výnosy z dalšího prodeje majetku jsou určeny odečtením nákladů na transakci a zbývajícího dluhu na konci prognózovaného období od ceny dalšího prodeje. Současná hodnota výnosů je oceněna stejnou sazbou.
EtapaIII. Současná hodnota vlastního kapitálu se určí sečtením výsledků etap. Posuzuje se hodnota vlastního kapitálu a běžného dluhu.
Tradiční technika analýzy hypotečních investic umožňuje vyvodit určité závěry ohledně vlivu prognózovaného období na výsledky hodnocení. Důležitým faktorem omezujícím dobu držení z pohledu investora je snížení v průběhu doby odpisů (aktiv) a odpočtů úroků ze zisku před zdaněním. Kromě toho se mohou objevit výhodnější investiční možnosti (externí faktory). Na druhé straně se současná hodnota aktuální zadluženosti postupně snižuje, což vede k efektivitě finanční páky. Analýza pomocí tradičních technik opcí s různou dobou splatnosti ukazuje zřejmý vliv prognózovaného období na hodnotu odhadované hodnoty. Závislost je navíc taková, že s nárůstem predikované držby hodnota posuzované hodnoty klesá za předpokladu, že hodnota v prognózovaných obdobích klesá.
Elwoodova technika. Používá se v investiční a hypoteční analýze a poskytuje stejné výsledky jako tradiční technika, protože je založena na stejném souboru počátečních dat a představ o vztahu mezi podíly vlastního a vypůjčeného kapitálu během období vývoje investičního projektu. . Rozdíl mezi Elwoodovou technikou je v tom, že je založena na poměrech ziskovosti ukazatelů vlastního kapitálu v investiční struktuře, změnách hodnoty celkového kapitálu a zcela jasně ukazuje mechanismus změn vlastního kapitálu v průběhu investičního období.
Celkový pohled na Elwoodův vzorec:
kde R 0 je celkový poměr kapitalizace
S– hypoteční poměr Ellwood
- změna hodnoty nemovitosti
(sff, Y E ) – faktor kompenzačního fondu ve výši návratnosti vlastního kapitálu
- změna podílu na příjmu za prognózované období
- stabilizační koeficient
Hypoteční poměr Elwood:
C = Ano + p(sff, Ano) – Rm
Kde p je podíl aktuálního zůstatku úvěru amortizovaný během prognózovaného období
Rm – hypoteční konstanta vzhledem k aktuálnímu zůstatku dluhu.
Výraz 
v rovnici je stabilizační faktor a používá se, když příjem není konstantní, ale pravidelně se mění. Obvykle je specifikován zákon změny příjmu (například lineární, exponenciální, podle faktoru akumulačního fondu), podle kterého se určuje stabilizační koeficient 
podle předem vypočítaných tabulek. Hodnota se stanoví vydělením výnosu za rok předcházející dni ocenění mírou kapitalizace s přihlédnutím ke stabilizaci výnosů. V budoucnu budeme uvažovat o technice Elwood pouze pro trvalý příjem.
Napišme Elwoodův výraz bez zohlednění změn hodnoty nemovitosti při konstantním příjmu:
Tento výraz se nazývá základní kapitalizační poměr, který se rovná míře konečné návratnosti vlastního kapitálu upravené o podmínky financování a odpisy.
Uvažujme strukturu celkového poměru kapitalizace v Elwoodově podobě bez zohlednění změn hodnot nemovitostí, pro které používáme techniku investiční skupiny pro míru návratnosti. Tato technika váží míry návratnosti vlastního kapitálu a dluhu v jejich příslušných podílech na celkovém investovaném kapitálu:
Yo = m*Ym + (1 – m)*Ano
Aby se tento výraz stal ekvivalentním základnímu koeficientu r, je třeba vzít v úvahu ještě dva faktory. První je, že investor musí pravidelně odečítat ze svého příjmu, aby mohl amortizovat půjčku, čímž snižuje svůj vlastní kapitál. Proto je nutné upravit hodnotu Yo v předchozím výrazu přičtením periodicky placeného podílu na celkovém kapitálu na úroku rovnajícím se úrokové sazbě z úvěru. Výrazem pro tuto úpravu je pákový poměr m vynásobený faktorem fondu obnovy při úrokové sazbě (sff, Ym). Hodnota (sff, Ym) se rovná rozdílu mezi hypoteční konstantou a úrokovou sazbou, tzn. Rm – Ym. S přihlédnutím k této změně:
Yo = m*Ym + (1 – m)*Ano + m*(Rm – Ym)
Druhá podmínka úpravy musí vzít v úvahu skutečnost, že kapitál investora se v důsledku reverze zvýší o částku amortizované části úvěru během doby držení. Pro stanovení této úpravy je třeba vynásobit odepsanou částku jako podíl na celkovém původním kapitálu faktorem náhradního fondu ve výši konečné návratnosti vlastního kapitálu (k realizaci do vlastního kapitálu dochází na konci doby držení). V důsledku toho má druhý opravný člen tvar: mp(sff, Ym) se znaménkem mínus, protože tato změna zvyšuje náklady.
Tím pádem:
Yo = m*Ym + (1 – m)*Ye + m(Rm – Ym) – mp(sff, Ye)
A po zkombinování podobných výrazů a nahrazení Yo za r (nebereme v úvahu změnu hodnoty vlastnosti):
R = Ano – m*(Ano + (p(sff) – Rm))
Získáme tak základní kapitalizační poměr Elwoodova výrazu. Důsledný přechod od techniky investiční skupiny prostřednictvím zohlednění nezbytných úprav Elwoodova vyjádření ukazuje, že tento výraz skutečně odráží všechny prvky transformace vlastních a vypůjčených prostředků v kombinaci s investovaným kapitálem, zejména finanční páku, odpisy. hypotéka a kapitálové zisky vyplývající z amortizace úvěru.
Elwoodova rovnice vyjádřená poměrem krytí dluhu. Financování projektů spojených s významnými riziky ohledně příjmu stabilního příjmu může změnit orientaci věřitelů na kritérium určující výši vypůjčených prostředků. Věřitel se domnívá, že v této situaci je vhodnější určit velikost úvěru nikoli na základě ceny, ale na základě poměru ročního čistého příjmu investora k ročním platbám úvěrového závazku, tzn. věřitel požaduje záruky, že hodnota tohoto poměru (přirozeně větší než jedna) nebude nižší než určitá minimální hodnota určená věřitelem. Tento poměr se nazývá poměr krytí dluhu:
V tomto případě by měl být poměr hypotečního dluhu v Elwoodově rovnici vyjádřen jako poměr dluhového krytí DCR:
DCR = NOI/DS = RV/(Rm*Vm) = R/(Rm*m), nebo
Po dosazení tohoto výrazu za m získáme Elwoodovu rovnici vyjádřenou poměrem dluhového krytí:
Ministerstvo školství a vědy Ruské federace
Moskevská státní univerzita ekonomie, statistiky a informatiky
Práce na kurzu
předmět: Oceňování nemovitostí
na téma: „Hypotéka- investiční analýza v oceňování nemovitostí"
Vyplnila: studentka Tsakun Anna Aleksandrovna
Skupiny DNF-404
Kontroluje: odborný asistent katedry tělesné výchovy a tělesné výchovy
Slepunin Vladimír Lvovič
Číslo knihy záznamů: 01/AOS-093-09
Moskva, 2011.
2
Obsah
Úvod………………………………………………………………………………..3
Kapitola 1. Pojem hypoteční investiční analýzy. Přístupy k jeho realizaci…………………………………………………… …………………..8
- Cíle a cíle analýzy hypotečního investování…………………………………8
Metody investiční analýzy……………………………………………………..9
Role analýzy hypoteční investice ………………………………………….
2.1 Ellwoodova hypotéka a investiční technika………………………………... 15
2.2 Metoda investiční skupiny……………………… ………………………….18
2.3 Metoda přímé kapitalizace…………………………………………………20
Kapitola 3. Hypoteční programy …………………………………………………………………
3.1 Předměty a druhy hypotečních úvěrů………………………………………………..
3.2 Srovnání Sberbank a VTB……………………………………… ……….
Závěr …………………………………………………………………………………
Bibliografie……………………………………………………………………….
Aplikace…………………………………………………… ………………..
Slovo „nemovitost“ bylo v ruštině vytvořeno ze tří slov: „nemovitost“, „majetek“ („majetek“), „majetek“. Ruské slovo „nemovitost“ tedy obsahuje následující rysy: nehybnost, patřit někomu, patřit vlastnickým právem. Pojem „nemovitost“ je neoddělitelný od jiného pojmu – „majetek“.
Hlavním cílem je:
- prohlášení o vlastnostech použití metod kapitalizace příjmů a diskontovaných peněžních toků při poskytování hypotečních úvěrů,
- analýzu podmínek financování stanovených ve smlouvě o úvěru za účelem zjištění míry jejich vlivu na výsledky hodnocení.
Oceňování nemovitostí zahrnuje především stanovení tržní hodnoty aktiva. Pokud je však oceňovaná nemovitost financována z vlastních a vypůjčených prostředků investora, vzniká problém se stanovením tržní hodnoty vlastního kapitálu investora a tržní hodnoty příslušného hypotečního úvěru.
Analýza investic do hypotéky je model výnosového přístupu, který je vhodné použít k ohodnocení nemovitosti kupované hypotečním úvěrem.
Je třeba poznamenat, že hlavním prvkem nebo atributem nemovitosti je pozemek. Vzhledem k vysoké dynamice cen všech objektů finančního, ale i všech ostatních trhů, jakož i nedostatku více či méně efektivní informační základny o nemovitostech, nemůže realitní trh existovat bez posouzení jeho objekty.
4
Oceňování nemovitostí se týká především ocenění vlastnických práv k nemovitostem a nemovitosti samotné. Zde je nutné oddělit dva pojmy – cenu a hodnotu nemovitosti
Tržní cena nemovitosti je cena sjednaná, cena konkrétní kupní a prodejní transakce nemovitosti. Cena nemovitosti odráží již uskutečněnou skutečnost, transakci.
Hodnota nemovitosti má různé podoby nebo projevy. Zaměřme se na to nejpodstatnější – tržní hodnotu nemovitosti.
Tržní hodnota nemovitosti je nejpravděpodobnější cena, kterou lze v danou chvíli prodejem nemovitosti na trhu získat.
Tržní hodnota nemovitosti může být větší, menší nebo rovna její tržní ceně. Dále se rozlišuje reprodukční cena nemovitosti, náklady na reprodukci nemovitosti, investiční náklady popř investiční potenciál nemovitosti atd.
Téměř všechny transakce nákupu nemovitostí jsou realizovány pomocí hypotečních úvěrů nebo úvěrů zajištěných nemovitostí. V takových podmínkách se hodnota nemovitosti stanoví jako součet hypotečního úvěru, současné hodnoty příjmů z užívání nemovitosti a výnosů z dalšího prodeje nemovitosti.
Obecně se posouzení hodnoty nemovitosti zatížené nebo pořízené hypotečním úvěrem provádí pomocí analýzy hypoteční investice.
Technika analýzy hypotečních investic je technika pro odhad hodnoty nemovitosti vytvářející příjem (nemovitosti), založená na přičtení jistiny hypotečního dluhu k diskontované současné hodnotě budoucích peněžních příjmů a výnosů z dalšího prodeje aktiva.
5
Kapitola 1.
Pojem hypoteční investiční analýzy. Přístupy k jeho realizaci
1.1 Cíle a cíle analýzy hypotečního investování
Hypoteční-kapitálové modely určují skutečnou hodnotu nemovitosti na základě poměru vlastního a cizího kapitálu. Analýza vlastního kapitálu hypoték neboli analýza kapitálové struktury je analytickým nástrojem, který může v mnoha případech usnadnit proces oceňování. Je teoreticky prokázáno, že dluhový kapitál hraje hlavní roli při určování hodnoty nemovitosti.
Téměř všechny transakce v oblasti investic do nemovitostí jsou realizovány pomocí hypotečních úvěrů. Pomocí hypotečních úvěrů investoři získávají finanční páku, která jim umožňuje zvýšit běžné výnosy, více těžit ze zhodnocení majetku, poskytnout větší diverzifikaci aktiv a zvýšit odpočty úroků a odpisů pro daňové účely. Poskytovatelé hypoték dostávají přiměřeně garantovanou výši příjmu zajišťujícího úvěr. Mají právo prvního nároku na provozní výnosy dlužníka a jeho majetek v případě porušení dluhových závazků.
Analýza investic hypotéky je zbytková technika. Investoři do akcií zaplatí zbytek počátečních nákladů. Poté obdrží zbytek čistého provozního zisku a prodejní cenu
6
jak již byly provedeny všechny platby věřitelům, a to jak při současném užívání, tak po přeprodeji nemovitosti.
Období realizace vlastnictví nemovitosti lze rozdělit do tří etap, v každé z nich investoři obdrží kapitál
reziduální příjem:
- pořízení aktiva - investor provede povinnou hotovostní platbu, jejíž výše se rovná zbývající ceně po odečtení hypotečního úvěru, který se promění v dluh;
užívání majetku - investoři obdrží zbytkový čistý příjem z užívání majetku po odečtení povinných plateb dluhové služby;
likvidace - při dalším prodeji nemovitosti obdrží vlastník jmění peníze z prodejní ceny po splacení zůstatku hypotéky.
7
s tou výjimkou, že místo míry návratnosti vypůjčeného kapitálu se používá míra kapitalizace za vypůjčený kapitál, která zahrnuje návratnost investice vypůjčeného kapitálu. Třetí a čtvrtá složka jsou proto navrženy tak, aby „vyrovnaly pozici“ příjmů z vlastního kapitálu z hlediska návratnosti investic. Třetí složka - P x M x SFF(YE, n) odráží navýšení vlastního kapitálu v důsledku splácení úvěru. Je diskontována mírou návratnosti vlastního kapitálu a odečtena, protože představuje příjem z jiného zdroje, než je roční návratnost vlastního kapitálu. Čtvrtá složka - AVO x SFF(YE, n) označuje zajištění růstu/poklesu kapitálu během doby držení investice. Je také diskontována mírou návratnosti vlastního kapitálu. Tato složka se odečítá, pokud kapitál během doby držení narůstá, a přičítá se, pokud kapitál klesá. Takto vypočtenou celkovou sazbu lze použít ke kapitalizaci čistého provozního výnosu do hodnoty nemovitosti. Úroková sazba by tedy měla odpovídat sazbě účtované úvěrovými institucemi na základě typického procenta z částky úvěru k hodnotě nemovitosti. Platby půjček by také měly odrážet typickou politiku úvěrových institucí. Doba držení investice by měla být u podobných nemovitostí podobná. A konečně, kapitálové zisky nebo ztráty musí být přiměřené. Kromě toho použití obecné míry kapitalizace v analýze hypotečních investic předpokládá, že tok příjmů je nebo může být v každém období vyrovnaný. Za tímto účelem Ellwoodovy tabulky obsahují „poměr J“, který lze použít ke stanovení hodnoty celkové míry kapitalizace pro různé předpoklady týkající se procentuálních změn příjmů a hodnoty na jedné straně a míry návratnosti vlastního kapitálu, na druhé straně.
8
- 1.2 Metody investiční analýzy
V souladu s navrženým schématem provádění investiční analýzy nebo analýzy investiční atraktivity regionu nebo jiných objektů by podle našeho názoru měly být použity různé ekonomické, matematické, statistické a jiné metody. Podívejme se na navrhované techniky a metody v pořadí jejich použití pro korporaci k analýze atraktivity různých investičních hodnot.
Oceňování hodnoty investice.
K určení hodnoty získaného balíku akcií společnosti obvykle používají následující metody:
- analýza diskontních peněžních toků;
- srovnávací analýza společností;
- srovnávací analýza operací;
- analýza reprodukční hodnoty.
Zejména v případě analýzy diskontních peněžních toků hraje obvykle nejdůležitější roli kvalita informací o hodnotě investice jako zdroj prvotních informací pro zajištění kvality konečného posouzení.
náklady.
Kromě formálních faktorů ovlivňují tržní cenu následující faktory:
- úroveň konkurenčního napětí mezi skupinami uchazečů v průběhu výběrového řízení;
9
- struktura prodejního procesu, zejména objem nakoupených akcií, jakož i
možnost restrukturalizace nabyté společnosti po akvizici; - problém zajištění finančních podmínek pro akvizici.
Obvykle se zvažuje posouzení hodnoty nabyté investice
ze dvou pozic:
- náklady jako celek (celkové náklady);
- náklady na hlavní složky (náklady na objekt).
Ocenění diskontovaných peněžních toků („DFC“)
Tento postup hodnocení je obecnou používanou metodikou
při hodnocení firem. Pokud existuje dostatečná kvalita informací
daná metoda má obvykle přednost
korporace jako potenciálního kupce.
Podívejme se krátce na některé z hlavních kroků tohoto algoritmu.
Stanovení diskontní sazby. Zisk,
přijatá držiteli akcií a dluhových obligací je hodnota dluhového závazku v závislosti na tržní hodnotě tohoto závazku a hodnota akcie v závislosti na tržní hodnotě těchto akcií. Průměrná hodnota stanovená v souladu s tržní hodnotou se nazývá vážené průměrné náklady na kapitál (WAC).
Předpokládané volné peněžní toky jsou diskontovány v souladu s FSC.
Srovnávací analýza společností
Společnost musí být také posouzena analýzou některých ukazatelů jiných podobných společností, které lze s tou analyzovanou porovnat. Například při analýze podílů ropné společnosti můžete použít data několika dalších ropných společností.
Vybírají se různé ukazatele, například poměr hodnoty rovnocenné společnosti k jejím rezervám, stejně jako tržní kapitalizace k rezervám.
10
společnosti. Dále jsou vypočítány hodnoty pro celkové rezervy a ty, na které má práva (obvykle po očištění o malé podíly ve výrobních sdruženích). Rezervy, na které má společnost práva, se vypočítávají na základě obchodního podílu (bez hlasovacího práva).
Porovnáním hodnot získaných ukazatelů můžete určit přibližnou hodnotu získané společnosti.
Srovnávací analýza operace převzetí.
Jednou z metod hodnocení hodnoty investice je srovnávací analýza akviziční transakce. Tato metoda je založena na analýze
transakce pro pořízení obdobných investičních aktiv. Jako základ pro výpočty je stanoven základní ukazatel (např. účetní hodnota majetku a cena akcií), poté je pomocí proporcí odhadnuta možná hodnota hodnoty investice. Důvodem použití této metody je, že poskytuje odpovídající míru realismu ve vztahu k případům akvizice podílů v ruských podnicích ruskými korporacemi.
Analýza náhradní hodnoty.
Další metodou investiční analýzy je metoda odhadu reprodukční hodnoty hodnoty investice. Zejména pro skutečné investice Pomocí této metody lze náklady na vybudování nové investice vzít v úvahu při dnešní hodnotě peněz a pomocí slevy z těchto nákladů vypočítat hodnotu stávající investiční hodnoty.
Obvykle je sleva z reprodukčních nákladů 30–40 % nebo vyšší, upravená podle regionu. V ruské poměry Obvykle se kvůli potřebě používá náhradní cena 10-20 %.
11
výrazná modernizace z důvodu nízké technologické vybavenosti a nízké efektivní poptávky.
Specifika oceňování balíků akcií.
S ohledem na specifika ruského trhu lze navrhnout další dvě metody, jak výrazně přiblížit počáteční cenu bloku akcií tržním kotacím:
1. Metoda kalkulované kapitalizace.
2. Metoda seskupování.
Podstata metod je následující:
Nejsou-li akcie nabyté společnosti kótovány na akciový trh, pak lze tržní hodnotu určit pomocí následujících počátečních údajů:
- účetní závěrka analyzovaného podniku;
- účetní závěrky společností v oboru, jejichž akcie mají tržní hodnotu (kotované na trhu);
- hodnoty tržních kotací akcií těchto společností.
Analýza reputace (retrospektivní analýza)
1.3 Role analýzy hypoteční investice
Analýza hypotečních investic spočívá ve stanovení hodnoty nemovitosti jako součtu nákladů vlastního a cizího kapitálu. V tomto případě se bere v úvahu názor investora, že neplatí za náklady na nemovitost, ale za náklady na kapitál. Půjčka je považována za prostředek ke zvýšení investovaných prostředků nezbytných k dokončení transakce. Náklady na vlastní kapitál se vypočítají diskontováním peněžních toků pro investora
12
vlastní kapitál z pravidelného příjmu a z reverze, náklady na vypůjčený kapitál - diskontováním plateb dluhové služby.
Současná hodnota nemovitosti je stanovena v závislosti na diskontních sazbách a charakteristikách peněžních toků. To znamená, že současná hodnota závisí na době trvání projektu, poměru vlastního a cizího kapitálu, ekonomických charakteristikách nemovitosti a odpovídajících diskontních sazbách.
Podívejme se na obecný algoritmus pro analýzu hypotečních investic pro výpočet hodnoty majetku, jehož nákup je financován vypůjčeným kapitálem, a v souladu s tím budou peněžní toky z pravidelného příjmu a z reverze rozděleny mezi úroky vlastního a vypůjčeného kapitálu. .
Fáze 1. Určení současné hodnoty pravidelných toků příjmů:
– je vypracován přehled o příjmech a výdajích za prognózované období, přičemž částky za dluhovou službu jsou vypočítány na základě charakteristiky úvěru;
– úroková sazba, plná doba amortizace a podmínky splácení, výše úvěru a frekvence splácení úvěru;
– jsou stanoveny peněžní toky vlastní prostředky;
– vypočítá se míra návratnosti investovaného kapitálu;
– na základě vypočtené míry návratnosti vlastního kapitálu se stanoví současná hodnota pravidelných peněžních toků před zdaněním.
Fáze 2. Stanovení současné hodnoty výnosu z reverze mínus zůstatek nesplaceného úvěru:
– je stanoven příjem z reverze;
– z příjmu z reverze se odečte zbývající dluh na konci doby vlastnictví předmětu;
– na základě míry návratnosti vlastního kapitálu vypočtené v 1. etapě je určena aktuální hodnota tohoto peněžního toku.
13
Fáze 3. Stanovení hodnoty majetku sečtením aktuálních hodnot analyzovaných peněžních toků.
Kroky k použití pravidla čisté současné hodnoty:
– předpovídání peněžních toků z projektu po celou očekávanou dobu trvání, včetně příjmů z dalšího prodeje na konci tohoto období;
– stanovení nákladů obětované příležitosti kapitálu pro finanční trh;
– stanovení aktuální hodnoty peněžních toků z projektu diskontováním sazbou odpovídající nákladům obětované příležitosti na kapitál a odečtením výše počáteční investice;
– výběr projektu s maximální hodnotou NPV z několika možností.
Čím vyšší NPV, tím větší příjem investor získá z investování kapitálu.
Podívejme se na základní pravidla pro rozhodování o investicích.
Projekt by měl být investován, pokud je NPV kladná. Uvažované kritérium efektivity (NPV) nám umožňuje zohlednit změny hodnoty peněz v čase, v závislosti pouze na projektovaném peněžním toku a oportunitních nákladech kapitálu. Čisté současné hodnoty několika investičních projektů jsou vyjádřeny v dnešních penězích, což umožňuje jejich správné srovnání a sčítání.
Diskontní sazba použitá při výpočtu NPV je určena oportunitními náklady kapitálu, tzn. ziskovost projektu se bere v úvahu při investování peněz se stejným rizikem. V praxi může být ziskovost projektu vyšší než u projektu s alternativním rizikem. Proto by měl být projekt investován, pokud je míra návratnosti vyšší než náklady příležitosti na kapitál.
Uvažovaná pravidla pro přijímání investičních rozhodnutí mohou být v rozporu, pokud existují peněžní toky za více než dvě období.
Doba návratnosti je doba potřebná k tomu, aby se výše peněžních toků z projektu rovnala výši počáteční investice.
14
Kapitola 2
Metody stanovení celkové kapitalizace v rámci analýzy hypotečních investic
2.1 Ellwoodova hypotéka a investiční technika
Hlavní přitažlivost techniky Ellwood je, že poskytuje stručný hypoteční investiční vzorec s ohledem na známý poměr hypotečního dluhu a odhadovanou procentní změnu hodnoty nemovitosti během prognózovaného období. Tradiční technika je vhodnější, když je uvedena dolarová částka půjčky a prodejní cena. Ellwoodova technika se snáze používá, když jsou známy koeficienty.
Ellwoodův vzorec pro určení míry kapitalizace je následující:
k=Y-m*C-d*(SFF;Y)/1+?*J, (1)
Kde k- obecná míra návratnosti pro kapitalizaci čistého provozního příjmu do hodnoty pro danou očekávanou změnu hodnoty během prognózovaného období;
Y- míra návratnosti vlastního kapitálu;
m- poměr hypotečního dluhu (podíl úvěru na celkových nákladech nemovitosti);
C- hypoteční poměr Ellwood;
d- změna hodnoty nemovitosti během prognózovaného období:
(SFF;Y)- faktor kompenzačního fondu ve výši návratnosti vlastního kapitálu za prognózované období;
?
- změna příjmu;
15
J- koeficient stabilizace příjmu. Poměr J je vždy kladný, takže pokud dojde k pozitivní změně příjmu, celkový poměr kapitalizace bude upraven směrem dolů. Při konstantním příjmu bude jmenovatel obecného vzorce roven 1, pak se celkový poměr kapitalizace bude rovnat: R = Y - m * C - d * (SFF; Y),(2)
Ellwoodský hypoteční poměr se vypočítá pomocí vzorce:
C = Y + P * (SFF;Y) - f ,(3)
Kde C- hypoteční poměr Ellwood;
Y- míra návratnosti vlastního kapitálu;
P- část aktuálního zůstatku úvěru, který bude zaplacen během prognózovaného období;
(SFF;Y)- faktor kompenzačního fondu ve výši návratnosti vlastního kapitálu za prognózované období;
F- roční hypoteční konstanta, vypočtená na základě ročních plateb a aktuálního (nikoli původního) zůstatku dluhu.
Část aktuálního zůstatku úvěru, která bude zaplacena během prognózovaného období - procento splátky úvěru je definováno jako poměr koeficientu fondu obnovy za celé období doba úvěru k poměru fondu obnovy za zúčtovací období:
P=[ i / (1+i)^t-1] / [i / (1+i)^T-1],
(4)
Kde P- procento splácení úvěru;
i- úroková sazba z úvěru;
t- plná doba amortizace úvěru;
T
Faktor kompenzačního fondu se vypočítá podle vzorce:
(SFF;Y)= Y/(1+Y)^T-1,(5)
Kde Y- míra návratnosti vlastního kapitálu;
T- doba vlastnictví nemovitosti.
16
Roční hypoteční konstantu lze vypočítat na anuitním základě jako příspěvek na odpisy jednotky:
, (6)
Kde F- roční hypoteční konstanta;
i- úroková sazba z úvěru za rok;
t- celá doba amortizace úvěru.
Techniku Ellwood lze použít jak při získávání nového financování, tak při přebírání stávajícího dluhu kupujícím.
Ellwoodova technika vyžaduje stejné předpoklady jako tradiční hypoteční investiční technika a je těmito předpoklady definována stejným způsobem. K těm druhým patří určité
podmínky financování, cena dalšího prodeje nebo odhadovaná změna hodnoty a předpokládané období.
V technice Ellwood je nejdůležitější C-faktor. Je výsledkem syntézy dalších proměnných. Uživatelé této metody analýzy hypotečních investic musí věnovat velkou pozornost volbě předpokladů, protože odhad hodnoty je zcela určován těmi druhými.
atd.................
Analýza investic do hypoték je založena na myšlence hodnoty nemovitosti jako kombinace hodnoty vlastního kapitálu a vypůjčených prostředků. V souladu s tím je maximální přiměřená cena nemovitosti stanovena jako součet aktuální hodnoty peněžních toků včetně výnosů z reverze připadajících na finanční prostředky investora a výše úvěru nebo jeho aktuálního zůstatku.
Analýza investice do hypotéky zohledňuje názor investora, že neplatí náklady na nemovitost, ale náklady na vlastní kapitál, a úvěr je považován za dodatečný prostředek k dokončení transakce a navýšení vlastního kapitálu. Analýza využívá dvě metody (dvě techniky): tradiční metodu a Ellwoodovu techniku. Tradiční metoda explicitně odráží logiku analýzy hypotečních investic. Ellwoodova metoda, odrážející stejnou logiku, využívá poměry poměrů ziskovosti a poměrné poměry investičních složek.
Tradiční metoda.
Výpočet hodnoty nemovitosti pomocí tradiční technologie je založen na následující rovnosti.
V = Ve + Vm, (4,22.)
kde V je hodnota nemovitosti;
V e - současná hodnota vlastního kapitálu vloženého do nemovitosti;
V m je současná hodnota vypůjčeného kapitálu investovaného do nemovitosti.
Současná hodnota vlastního kapitálu je vypočtena metodou diskontovaných peněžních toků. Současné náklady na vypůjčený kapitál se rovnají výši úvěru.
Algebraický výraz pro hodnotu vlastnosti je zapsán ve stejné tříkrokové logické sekvenci:
kde V je hodnota nemovitosti;
V m je aktuální hodnota vypůjčeného kapitálu investovaného do nemovitosti (výše úvěru).
СFj - čistý provozní výnos;
РMTj - roční dluhová služba;
V období - prodejní cena nemovitosti (reverze) za n let;
MP n -- zůstatek dluhu na konci období n, který je nesplacený na konci prognózovaného období.
Ellwoodova technika. Používá se při analýze hypotečních investic a poskytuje stejné výsledky jako tradiční technika, protože je založena na stejném souboru počátečních dat a představ o vztahu mezi podíly vlastního a vypůjčeného kapitálu během období vývoje investičního projektu. Rozdíl mezi Ellwoodovou technikou je v tom, že umožňuje analyzovat nemovitost vzhledem k její ceně na základě návratových poměrů ukazatelů vlastního kapitálu v investiční struktuře, změn hodnoty celkového kapitálu a zcela jasně ukazuje mechanismus změn vlastního kapitálu v průběhu investiční období.
Ellwoodův vzorec je následující:
Ro = r e, - M _ C - DI v _ sff(r e, n), (4,24.)
kde Ro je celkový poměr kapitalizace;
M - ukazatel hypotečního dluhu (podíl úvěru na celkové výši investovaného kapitálu);
C -- hypoteční poměr Ellwood;
DI v - míra nárůstu hodnoty nemovitosti přes n let.
V případě snížení hodnoty nemovitosti se míra nárůstu hodnoty nemovitosti přes n let (DI v) lze vyjádřit prostřednictvím podílu snížení nákladů (dep) DI v = - dep.
Pokud se předpokládá nárůst hodnoty nemovitosti n let, míra nárůstu hodnoty nemovitosti prostřednictvím n let (DI v) lze vyjádřit prostřednictvím podílu nárůstu nákladů (app) DI v = cca.
Pokud se neočekává, že se hodnota nemovitosti v rámci n let, pak rychlost nárůstu hodnoty nemovitosti přes n roky DI v = 0.
Pokud není změna hodnoty vlastnosti předpovězena, vzorec vypadá takto:
Ro = r e - M_C (4,25.)
Ellwoodský hypoteční poměr se vypočítá pomocí vzorce:
C = r e + r_ sff (re, n) - R m, (4,26.)
kde C je hypoteční poměr Ellwood;
r e -- míra návratnosti vlastního kapitálu;
R-- podíl úvěru amortizovaný během prognózovaného období (podíl úvěru, který bude splacen během prognózovaného období),
sff(r e, n) -- faktor kompenzačního fondu ve výši návratnosti vlastního kapitálu;
Rm -- hypotéka natrvalo.
Analýza hypoték a investic
Analýza investic hypoték (MIA) se používá při oceňování nemovitostí. Oceňování nemovitostí je proces stanovení peněžního ekvivalentu hodnoty nemovitosti Existují tři hlavní přístupy k oceňování: Costly Market Income IIA se používá především v rámci výnosového přístupu. Výnosový přístup předpokládá, že hodnota nemovitosti je určena příjmem, který vlastník v budoucnu získá (nájemné, cena při dalším prodeji). Pro stanovení hodnoty nemovitosti je tedy nutné převést budoucí peněžní příjmy na její současnou hodnotu.
Jelikož se nemovitost na trhu velmi často ukazuje jako zatížená hypotečním úvěrem, část její hodnoty je majetkem věřitele a část vlastní kapitál prodávajícího. Účelem investiční a hypoteční analýzy je stanovení ceny nemovitosti s přihlédnutím k použitým vypůjčeným prostředkům
Hypoteční investiční analýza je zbytková technika: při nákupu aktiva investor provede povinnou hotovostní platbu, jejíž výše se rovná zbývající ceně po odečtení hypotečního úvěru, který se promění v dluh; při užívání majetku dostávají investoři zbytkový čistý příjem z užívání majetku po odečtení povinných plateb dluhové služby; Když je nemovitost zlikvidována (přeprodána), vlastník akcií obdrží peníze z prodejní ceny po splacení zůstatku hypotečního úvěru.
Techniky analýzy hypotečního investování: 1) Tradiční - celková hodnota nemovitosti se rovná součtu současné hodnoty podílu vlastního kapitálu a současné hodnoty úroku vypůjčeného kapitálu. 2) Modely založené na kapitalizaci příjmů z užívání majetku: Ellwoodova metoda, metoda investiční skupiny, metoda využívající ukazatel krytí dluhu atd.
Princip tradiční techniky: Investoři i věřitelé obdrží odhadované výnosy. Kombinovaná současná hodnota výnosů pro věřitele a investory se rovná ceně, kterou je třeba zaplatit za nemovitost: Cena = Hodnota vlastního kapitálu + Hypoteční úvěr
Náklady vlastního kapitálu jsou definovány jako součet dvou prvků: peněžních příjmů a výnosů z dalšího prodeje. Oba prvky jsou diskontovány příslušnou mírou návratnosti: Náklady na vlastní kapitál = = PVAF * (PMT) + PVF * (PS) kde PVAF je faktor současné hodnoty anuity při míře návratnosti vlastního kapitálu, PMT je peněžní příjmy, PVF je faktor současné hodnoty reverze při míře návratnosti vlastního kapitálu, PS - výnosy z dalšího prodeje
Chcete-li odhadnout hodnotu nemovitosti, přidejte aktuální zůstatek hypotéky k hodnotě vlastního kapitálu. Zůstatek hypotéky se rovná aktuální hodnotě požadovaných splátek dluhové služby, diskontované nominální úrokovou sazbou hypotéky. Obecný vzorec pro odhad hodnoty nemovitosti je: V = PVAF * (CF) + PVF * (PS) + MP kde V je hodnota nemovitosti (počáteční), MP je aktuální zůstatek hypotéky.
Fáze tradiční techniky Fáze 1. Odhad současné hodnoty ročních peněžních příjmů. A. Odhad ročního čistého provozního výnosu (NOI) Vypočítejte: 1. Potenciální hrubý příjem (příjem při 100% obsazenosti nemovitosti) 2. Úprava o nevyužité a inkasní ztráty. 3. Ostatní výnosy 4. Provozní náklady (fixní a variabilní) 5. Čistý provozní výnos - NOI (1.A.1 – 1.A.2 + 1.A.3 – 1.A.4)
Fáze 2. Odhad aktuální hodnoty výnosů z dalšího prodeje na konci prognózovaného období. A. Cena při dalším prodeji. 1. Počáteční cena nemovitosti. 2. Zvýšení hodnoty nemovitosti za rok (d). 3. Cena dalšího prodeje (PS) PS = P * (1 + d) ^N kde P je původní cena nemovitosti; d - zvýšení (snížení) hodnoty nemovitosti v průběhu roku; N je doba vlastnictví nemovitosti. B. Transakční náklady.
E. Odhad očekávaných výnosů z dalšího prodeje (současná hodnota 2.D) 1. Reverzní faktor současné hodnoty (PVF). 2. Aktuální hodnota výnosů z dalšího prodeje (2.G * 2.D.1). Fáze 3. Odhad současné hodnoty nemovitosti. A. Odhadovaná hodnota vlastního kapitálu (1.D.4 + 2.D.2). B. Odhadovaná hodnota nemovitosti (3.A + 1.B.1).
Modely založené na příjmové kapitalizaci Metoda přímé kapitalizace Hodnota nemovitosti se vypočítá pomocí vzorce: V = NOI/Ro kde V je tržní hodnota nemovitosti; NOI - hodnota očekávaného čistého provozního ročního výnosu Ro - míra kapitalizace Míra kapitalizace zahrnuje míru návratnosti kapitálu (investovaných prostředků, resp. počáteční investice) a míru návratnosti, která zohledňuje návratnost původně investovaných prostředků. .
Metody výpočtu míry kapitalizace Ellwoodova hypotéka a investiční technika Ellwoodův vzorec pro stanovení míry kapitalizace s konstantním příjmem: R = Y - m * C - d * (SFF;Y) Y - míra návratnosti vlastního kapitálu; m je poměr hypotečního dluhu (podíl úvěru na celkové hodnotě nemovitosti); C - hypoteční poměr Ellwood; d - změna hodnoty nemovitosti za prognózované období (SFF;Y) - faktor kompenzačního fondu ve výši návratnosti vlastního kapitálu za prognózované období
Hypoteční poměr Ellwood se vypočítá pomocí vzorce: C = Y + P * (SFF;Y) – f kde C je hypoteční poměr Ellwood; Y - míra návratnosti vlastního kapitálu; P - část aktuálního zůstatku úvěru, který bude zaplacen během prognózovaného období; (SFF;Y) - faktor kompenzačního fondu ve výši návratnosti vlastního kapitálu za prognózované období; f je roční hypoteční konstanta vypočítaná na základě ročních plateb a aktuálního (nikoli původního) zůstatku dluhu.
Metoda investiční skupiny. Zde se při výpočtu míry kapitalizace zohledňuje, jakou část umořovacího kapitálu tvoří hypoteční úvěr a jakou část vlastní kapitál Ro = m Rm + (1 - m) Re m – podíl půjčených prostředků Rm – náklady půjčených prostředků Re – náklady na vlastní kapitál Ro – míra kapitalizace majetku
Metoda využívající ukazatel krytí dluhu (DCR) Ukazatel krytí dluhu je poměr ročních plateb dluhové služby DS, vypočtený z podmínek samospláceného úvěru, k čistému provoznímu ročnímu příjmu NOI: DCR = DS/NOI kde DS je roční dluh platba za službu.
Míra kapitalizace se vypočítá pomocí vzorce: Ro = m Rm DCR, kde m = Vm/V, Vm je množství vypůjčených prostředků; V je cena objektu (celá výše investice); Rm = DS/Vm, - hypoteční konstanta nebo míra kapitalizace vypůjčených prostředků. Parametry použité v této metodě jsou otevřené bankovní informace(snadno získatelné). Tato metoda není hlavní, ale spíše se používá jako opravná
Vlastnosti hypoték na pozemky
Jaké pozemky mohou být předmětem zástavy: Pozemky, které nejsou vyloučeny z oběhu a nejsou omezeny v oběhu (např. ekologické plochy, pozemky zabrané vojenskými objekty atd. - viz zákoník o půdě) Nájemní práva na Pozemek(v době trvání smlouvy o nájmu pozemku se souhlasem vlastníka pozemku)
Které pozemky nemohou být předmětem hypotéky: Pozemky, které jsou ve vlastnictví státu nebo obce, s výjimkou pozemky, určený k bytové výstavbě nebo k integrované zástavbě za účelem bytové výstavby a převedený k zajištění splácení úvěru poskytnutého na rozvoj těchto pozemků výstavbou objektů inženýrské infrastruktury. Část pozemku, jehož výměra je menší minimální velikost, zřízený pro pozemky různ zamýšlený účel a povolené použití. Podíl na právu k pozemku, který je ve společném podílovém nebo spoluvlastnictví
Při zastavení pozemku se zástavní právo vztahuje i na stavbu nebo stavbu zástavce umístěnou nebo rozestavěnou na pozemku (nestanoví-li smlouva jinak, není-li budova a stavba zastavena zástavní smlouvou). poté si zástavce při exekuci pozemku ponechá právo k takové stavbě nebo stavbě a získá právo omezeného užívání (věcného břemene) pozemku Výjimka: pozemek pro zemědělské účely
Půjčka na získání pozemku je pro banku poměrně riskantní operace: Existuje nejistota ohledně likvidity pozemku: v průměru trvá prodej pozemku více času než prodej počtu transakcí s pozemky se často výrazně liší od nabídkových cen Ocenit pozemek je poměrně obtížné vzhledem k malé tržní kapacitě T.o. banka zpřísňuje podmínky úvěru: zvyšuje úrokovou sazbu a/nebo zálohu
Rizika hypotečních úvěrů
Hypoteční rizika mohou být způsobena různými důvody: Ekonomická inflace Devizová daň Politická Některá rizika se týkají výhradně buď věřitele nebo dlužníka, ale mnoho rizik je společných. Hlavní rizika věřitele: riziko úvěrového rizika úroková sazba riziko likvidity.
Řízení kreditního rizika úvěrové riziko ze strany banky: - kontrola kvality poskytovaných úvěrů; - distribuce a sledování úvěrů podle rizikových skupin v souladu s požadavky Centrální banky Ruské federace a vnitřními pokyny banky; - tvorba rezervních fondů na případné ztráty z úvěrů; - včasná identifikace problémových úvěrů a vypracovaný akční plán pro práci s nimi; - vývoj programů splácení úvěrů. Ke snížení rizika nesplácení se uplatňují různá omezení (poměr měsíční splátky dlužníka k měsíčnímu příjmu rodiny, poměr výše úvěru k tržní hodnotě zajištění)
Úrokové riziko Změny tržních úrokových sazeb jsou obvykle důsledkem změn v úrovni inflace. Toto riziko nastává u pohyblivé úrokové sazby. Pro věřitele je tímto rizikem snížení sazby, což sníží ziskovost operace hypotečního úvěru. Pro dlužníka existuje pouze riziko zvýšení úrokové sazby, které způsobí zvýšení pravidelných splátek dluhové služby.
Pokud je úroková sazba fixní, pak: Pokud se zvýší inflace (rostou tržní sazby): Banka nemusí být schopna pokrýt své náklady na poskytnutí půjčky a navíc to může vést k nerovnováze aktiv a pasiv riskovat cokoliv. Ve srovnání s novým klientem bude ve výhodnější situaci. Když tržní úrokové sazby klesají: Pro věřitele pravděpodobnost předčasné splacení půjčka dlužníkem Dlužník nic neriskuje. Může si vzít nový, levnější úvěr zajištěný stejnou nemovitostí a zároveň na své náklady splatit zbytek starého dluhu.
Riziko likvidity Tento typ rizika vzniká, když je lhůta pro splnění závazků banky dle pasivní operace(vklady), nemá na to - z důvodu nerovnováhy aktiv a pasiv - dostatek finančních prostředků. To je způsobeno tím, že základna zdrojů hypoteční úvěry je tvořen z velké části přitahováním krátkodobých úvěrů a vkladů. Riziko likvidity je pouze rizikem pro věřitele a přímo nesouvisí s dlužníkem.
Rizika dlužníka Hlavním rizikem dlužníka je exekuce na zastavenou nemovitost. Podle zákona, pokud dlužník soustavně porušuje lhůtu pro provedení plateb (více než třikrát během 12 měsíců), banka zabaví zajištění. Pokud však nastanou problémy se splácením úvěru, je jednání s věřitelem přípustné, v důsledku čehož může po zvážení důvodů insolvence klienta učinit ústupky.
Rizika dlužníka Riziko ztráty schopnosti pracovat Toto riziko se proměňuje: pro věřitele - v úvěrové riziko pro dlužníka - v riziko ztráty bydlení Majetková rizika: riziko poškození majetku, riziko ztráty vlastnického práva k zástavě . Riziko ztráty vlastnického práva k nemovitosti nastává, když se po dokončení koupě a prodeje zjistí, že na zastavenou nemovitost existují oprávněné nároky třetích stran.
Změny cen bydlení během úvěrového období. Dlužník nic neriskuje. Riziko prudkého poklesu cen nese věřitel: v době krize na realitním trhu může hrozit změna hodnoty zajištění. Metoda snižování rizika: požadavek na významné záloha dlužník při nákupu domu pomocí hypotéky (v ruské praxi 30-50% nákladů na zakoupený dům).
Pojištění nejpravděpodobnějších rizik na trhu hypoteční úvěry Stalo se praxí pojistit tři hlavní rizika: život a zdraví dlužníka, riziko ztráty nebo poškození zástavy, riziko ztráty nebo omezení vlastnictví zástavy (náklady na pojištění hypotéky). ze strany dlužníka a dosahují v průměru asi 1,5 % nákladů na úvěr.
Finanční řízení vychází z těchto pojmů: zohlednění časového faktoru a časové hodnoty peněžních prostředků, peněžních toků, zohlednění obchodního a finančního rizika při výpočtu očekávaných příjmů, ceny kapitálu, efektivního trhu atd. Rozhodnutí o investovat do nemovitostí je spojeno s různými faktory: posouzením vlastního finanční situaci podniku a proveditelnost investice, posouzení budoucích výnosů z projektu, množství dostupných projektů, omezené finanční zdroje různé zdroje financování atd.
Rozhodování o investování kapitálu, zejména při nabývání nemovitostí a pozemků, je jednou z oblastí finančního řízení. Vlastnosti investování do nemovitostí a metody používané k hodnocení nemovitostí jako investičního aktiva jsou spojeny s rysy nemovitostní objekt, rizika investování do nemovitostí, nástroje investování do nemovitostí.
Investiční rozhodování je založeno na použití různých formalizovaných i neformálních metod. Tržní podmínky pro vývoj a implementaci investiční projekty provést zásadní změny ve výpočtu účinnosti a v metodice hodnocení. Metodika hodnocení efektivnosti investic do nemovitostí vychází z vývoje tuzemských specialistů, která zase vychází z metodiky hodnocení efektivnosti investičních projektů UNIDO (Organizace spojených národů pro průmyslový rozvoj), široce používané ve světové praxi.
Metodická doporučení pro hodnocení efektivnosti obsahují soustavu ukazatelů, kritérií a metod hodnocení efektivnosti investičních projektů v procesu jejich přípravy a realizace, používaných na různých úrovních řízení.
Modelování toku produktů, zdrojů a finančních prostředků;
S přihlédnutím k výsledkům analýzy trhu, finanční situaci podniku, míře důvěry v projektové manažery, dopadu projektu na životní prostředí;
Určení efektu porovnáním nadcházejících investic a budoucích peněžních příjmů při zachování požadované míry návratnosti kapitálu;
Uvedení nadcházejících výdajů a příjmů v různých časech do podmínek jejich srovnatelnosti z hlediska ekonomické hodnoty v počátečním období;
zohlednění inflace, zpoždění plateb a dalších faktorů ovlivňujících hodnotu použitých prostředků;
s přihlédnutím k nejistotě a rizikům spojeným s realizací projektu.
Hlavním úkolem při modelování investičního procesu, aby bylo možné posoudit jeho efektivitu, je popsat tok příjmů, který lze očekávat při jeho realizaci.
Při realizaci projektu alok tři hlavní činnosti:
Operační sál (výroba);
Investice;
Finanční.
Peněžní tok z výrobní činnosti je rozdíl mezi tržbami z prodeje výrobků (služeb) bez daně z přidané hodnoty a náklady na výrobu těchto výrobků bez odpisů. Odpisy představují kalkulační náklady, počítají se podle stanovených odpisových sazeb a jsou považovány za náklady při stanovení zisku. Ve skutečnosti naběhlá částka odpisů zůstává na účtu podniku a je interním zdrojem financování. Peněžní toky z provozní činnosti proto zahrnují čistý výnos a odpisy.
Peněžní tok z investiční činnosti zahrnuje výnosy z prodeje majetku podniku snížené o platby za nově pořízený majetek. Náklady na pořízení majetku v budoucích obdobích činnosti je nutné vypočítat s přihlédnutím k inflaci u dlouhodobého majetku podle druhu au nehmotného majetku. Peněžní tok z finanční aktivity zohledňuje vklady vlastníků podniku, základní kapitál, dlouhodobé a krátkodobé úvěry, úroky z vkladů minus částky za splátky úvěrů a dividendy.
Výše peněžních toků z každé z činností v průběhu investičního procesu bude zůstatkem likvidačních prostředků v odpovídajícím období. V tomto případě se celkový peněžní tok na konci zúčtovacího období bude rovnat součtu peněžních toků předchozího období se zůstatkem likvidačních prostředků běžného časového období.
Společnost nemůže fungovat bez kapitálu. Dostatek vlastního a vypůjčeného (vypůjčeného) kapitálu lze považovat za takový, že celkový peněžní tok během všech období činnosti podniku bude kladný. Přítomnost záporné hodnoty v jakémkoliv časovém období znamená, že společnost není schopna pokrýt své náklady.
Nezbytným kritériem pro přijetí investičního projektu je tedy kladný zůstatek naakumulovaných reálných peněz v jakémkoli časovém intervalu, kdy podniku vznikají výdaje nebo příjmy. Záporný zůstatek naznačuje potřebu přilákat další vlastní nebo vypůjčené prostředky.
koncept" investiční projekt„zahrnuje akci, aktivitu k dosažení konkrétního cíle (výsledků) a také systém organizačních, zúčtovacích a finančních podkladů pro realizaci této aktivity.
Investiční projekt– jedná se jak o technickou akci (zlepšení zařízení a technologického postupu, modernizace objektu, organizační a technická opatření ke zlepšení výroby, rozhodnutí managementu), tak o pohyb peněz (investice dnes a příjmy v budoucnu).
Analýza atraktivity investičních projektů je založena na posouzení a porovnání objemu navrhovaných investic (IC) a budoucích peněžních příjmů (S).
Protože hotovost mají dočasnou hodnotu, je nutné vyřešit problém srovnatelnosti prvků peněžních toků. K problému srovnatelnosti lze přistupovat různě, v závislosti na existujících objektivních a subjektivních podmínkách: velikosti investic a příjmů, míře inflace, horizontu prognózy, úrovni dovedností analytika a účelu analýzy.
Metody používané při posuzování atraktivity investičních aktivit lze rozdělit do dvou skupin: na základě diskontovaných ocenění, tzn. s přihlédnutím k časovému faktoru a účetním odhadům.
Investiční proces je předmětem kvantitativního finanční analýza, ve kterém je investiční projekt považován za peněžní tok. Investiční proces z finančního hlediska spojuje dva protichůdné procesy - vytvoření výrobního nebo jiného zařízení, na které jsou vynakládány určité prostředky (IC) a důsledné přijímání výnosů (S).
Oba tyto procesy probíhají postupně nebo paralelně. Návratnost investice může začít ještě před dokončením investičního procesu. Časový faktor, rozložení nákladů IC a příjmů S v čase, hraje větší roli než velikost částek, zejména v dlouhodobých provozech a v podmínkách inflace.
Délka kalkulačního období nebo kalkulačního horizontu odpovídá době vzniku, provozu objektu nebo dosažení stanovených ziskových charakteristik, případně jiných požadavků investora.
Doporučuje se porovnat různé investiční projekty a vybrat ten nejlepší pomocí následujících ukazatelů:
NPV – čistá současná hodnota jako rozdíl mezi současnými toky příjmů a náklady;
PI - index ziskovosti jako poměr snížených příjmových toků a nákladů;
IRR - míra návratnosti nebo vnitřní míra návratnosti, kterou se rozumí vypočítaná míra návratnosti, při které NPV = 0;
CC je cena kapitálu;
PP - doba návratnosti, ukazatel charakterizující dobu trvání období, během kterého se výše současného čistého příjmu rovná výši investice;
ARR - ukazatel efektivnosti investic, jako poměr účetního zisku k průměrný investice.
