Rusiya Federasiyasında ipoteka krediti bazarının təhlili. Rusiyada ipoteka bazarının dinamikası Rusiyada ipoteka bazarının yaranma tarixi

2013-cü ilin mühüm xüsusiyyəti ölkədə ipoteka kreditləşməsinin mənzil bazarına təsirinin nəzərəçarpacaq dərəcədə artması oldu. Bunu mənzil əməliyyatlarının sabit dinamikası fonunda ipoteka əməliyyatlarının payının artması sübut edir. Rosreestr-in məlumatına görə, 2013-cü ildə mənzil əməliyyatlarında qeydə alınan hər dördüncü mülkiyyət hüququ (24,6%) ipoteka krediti hesabına əldə edilib.

Bu göstərici bütün müşahidə dövrü üçün (2005-ci ildən bəri) rekord göstəricidir. AHML hesablamalarına görə, ümumiyyətlə, yeni mənzillərin satışında ipotekanın payı 40%-ə qədər, bəzi əmlaklar üçün isə ipoteka ilə əməliyyatlar 50%-dən çox təşkil edir və satış həcminin 70-80%-nə çatır.

2013-cü ildə Rusiya Federasiyası Mərkəzi Bankının məlumatına görə, verilmiş ipoteka kreditlərinin həcmi artmaqda davam edib: 657 kredit təşkilatı 1,354 trilyon dəyərində 824 792 kredit verib. rub., bu, 2012-ci illə müqayisədə kreditlərin sayına görə 19,24%, pul ifadəsində isə 31,17% çoxdur.

Şəkil 2. İlin əvvəlindən məcmu cəmi kimi ipoteka mənzil kreditlərinin verilməsinin dinamikası

1 yanvar 2014-cü il tarixinə ipoteka kreditləri üzrə borc 2,648 trilyon təşkil edib. sürtmək. 2013-cü ildə verilən mənzil kreditlərinin həcmi 1,404 trilyona çatdı. rub., yaxud 2,765 trilyon borcu olan 880 485 kredit. sürtmək.

1 yanvar 2014-cü il tarixinə ipoteka kreditləri üzrə vaxtı keçmiş borclar. 39,50 milyard rubl və ya qalan borcun 1,49%-i səviyyəsində olub ki, bu da 0,59 faiz bəndi təşkil edir. 2013-cü il yanvarın 1-dən azdır 1 yanvar 2014-cü il tarixinə rublla MHL üzrə qalan borcdan vaxtı keçmiş borcun payı. 0,47 p.p azalıb. 2013-cü il yanvarın 1-i ilə müqayisədə 1,0%-ə qədər və kreditlər üzrə xarici valyuta 2013-cü il yanvarın 1-i ilə müqayisədə, əksinə, 1,15 faiz bəndi artıb. 12,57%-ə qədər.

Şəkil 3. Dinamikalar orta ölçü Aktivlərin ölçüsünə görə sıralanan 6 kredit təşkilatı qrupu üçün MHL (azalan)

2013-cü ildə MHL-nin xarici valyutada verilən kreditlərin həcmində payı azalmaqda davam etmişdir: pul ifadəsində - 0,3 faiz bəndi. 1,12%-ə, kəmiyyət ifadəsində isə 0,02 faiz bəndi artıb. 2012-ci illə müqayisədə 0,23%-ə qədər.2014-cü il yanvarın 1-nə belə kreditlərin qalan borcda xüsusi çəkisi 1,93 faiz bəndi azalıb. 4,22%-ə, xarici valyutada MHL üzrə vaxtı keçmiş borcların ümumi vaxtı keçmiş borclarda xüsusi çəkisi isə 1,84 faiz bəndi artıb. və 35,59% təşkil edib.

Rusiya Federasiyası Mərkəzi Bankının məlumatına görə, 2014-cü il yanvarın 1-nə MHL borcunun ümumi məbləğində vaxtı keçmiş ödənişləri olmayan MHL borcunun payı 0,12 faiz bəndi artıb. 2013-cü il yanvarın 1-i ilə müqayisədə 96,05%-ə çatıb. MHL üzrə borcun ümumi məbləğində defolt kreditləri üzrə borcun (ödəmə vaxtı 180 gündən çox olan) payı həmin dövrdə 0,48 faiz bəndi azalıb. və 1,78% təşkil edib.

Rusiya Federasiyası Mərkəzi Bankının məlumatına görə, aktivlərin ölçüsünə görə (azalan) sıralanan 6 kredit təşkilatı qrupundan 2013-cü ildə ən böyük aktivləri olan beş kredit təşkilatının I qrupunun ümumi həcmdə payı olmuşdur. MHL müvafiq olaraq 6,23 faiz bəndi əlavə edərək, pul ifadəsində 72,22% və kəmiyyət ifadəsində 76,93% səviyyəsində idi. və 4,62 səh. 2012-ci illə müqayisədə 2011-ci illə müqayisədə verilən ipoteka kreditlərinin həcmində I qrupun xüsusi çəkisi 18,46 faiz bəndi artıb. kəmiyyət üzrə isə 14,63 faiz bəndi təşkil edib ki, bu da ipoteka bazarının inhisarlaşmasının davam etdiyini göstərir. 1 yanvar 2014-cü il tarixinə ilk iki qrup (19 kredit təşkilatı) MHL bazarının 80,13%-ni əhatə edir. Müvafiq olaraq, digər qrup kredit təşkilatlarının payları azalıb.

2013-cü ildə 1,49%-ə qədər azalma ilə. Rusiya Federasiyasının ümumi borcunda vaxtı keçmiş borcların payı (39,50 milyard rubl) 2012-ci ildəki 2,08%-ə qarşı. II qrup kredit təşkilatları 2013-cü ildə vaxtı keçmiş borcların ən böyük payını (3,04%) saxlayaraq “başçılıq edir”. ipoteka kreditlərinin ən riskli portfeli. Keyfiyyət kredit portfelləri Qrupun vaxtı keçmiş borcunun qrupun qalan borcundan faizi kimi ifadə edilən qruplar 2013-cü ildə III və V qruplar üzrə pisləşmiş, qalanları üçün isə yaxşılaşmışdır.

2013-cü il üçün rublla orta aylıq ipoteka kreditinin ən aşağı dəyəri. (1,31 milyon rubl) V qrupda, xarici valyutada ipoteka kreditləşməsinin orta dəyərinin ən yüksək dəyəri isə (20,5 milyon rubl) VI qrupdadır.

2012-ci illə müqayisədə Bütün qruplar üçün rublla orta HMI dəyərləri artdı. Xarici valyutada HML-nin orta dəyərində ən çox artım II və VI qruplarda, ən çox azalma isə IV qrupda müşahidə olunub (şək. 3).

Rusiya Bankının 1 yanvar 2014-cü il tarixinə olan məlumatları göstərir ki, rublun emissiya dərəcələri səviyyəsi ipoteka kreditləri, dekabr ayı ərzində təmin edilmiş 12,1% təşkil edib ki, bu da 0,6 faiz bəndi deməkdir. 2012-ci ilin dekabr ayı səviyyəsindən aşağıdır.

2013-cü ildə dərəcələrin dinamikası qeyri-bərabər idi - ilin əvvəlində onlar dinamik şəkildə artaraq martın sonunda maksimum 12,9%-ə çatdı, lakin sonradan faizlərdə enmə tendensiyası müşahidə olundu, onun pik nöqtəsi noyabrda baş verdi– dekabr 2013.

İlin sonunda dərəcələrin azalması bankların mövsümi təşviqləri ilə izah olunur - 2013-cü ilin üçüncü rübündə demək olar ki, bütün ipoteka bazarının liderləri Xüsusi təkliflər, kifayət qədər geniş bir sıra borcalanlara daha aşağı ipoteka faiz dərəcələrinə arxalanmağa imkan verir.

Orta çəkili emissiya dərəcəsi ipoteka kreditləri 2013-cü ildə 12,4% (kumulyativ cəmi) təşkil edib ki, bu da 2013-cü ilin birinci rübündə dərəcələrin yüksək səviyyəsi ilə izah olunur.

Şəkil 4. Aktivlərin ölçüsünə görə sıralanmış 6 kredit təşkilatı qrupu üzrə orta çəkili MHL dərəcəsinin dinamikası (azalan)

İri bankları ipoteka portfellərini artırmaq səylərini gücləndirməyə sövq edən əlavə amil Rusiya Bankının təminatsız kreditləşmənin artım tempini məhdudlaşdırmağa yönəlmiş siyasəti, o cümlədən təminatsız istehlak kreditləri üzrə itkilər üçün minimum ehtiyatların həcminin artırılması idi. Bu baxımdan, daxili prioritetlərdən asılı olaraq, müvafiq imkanlara (ilk növbədə maliyyələşmə imkanına) malik olan kredit təşkilatları daha fəal inkişafa diqqət yetirə bilərdilər. ipoteka kreditləşməsi. Belə ki, 2013-cü ilin ikinci rübündən başlayaraq AHML Analitik Mərkəzi aktiv bazar iştirakçıları arasında daimi və ya müvəqqəti əsaslarla 30-a yaxın faiz dərəcəsinin azaldılması halını qeydə alıb.

2013-cü il üçün MHL kredit təşkilatlarının bütün qrupları üzrə rublla MHL kreditləşməsinin orta çəkili müddəti rublla 14,7 il, xarici valyutada olan kreditlər üçün isə 12,7 il olmuşdur. III qrup üzrə rublla kreditlər üzrə ən uzun orta çəkili kreditləşmə müddəti 15,6 il, I qrup üzrə xarici valyutada olan kreditlər üzrə isə 21,2 ildir. Qrup VI ən qısa orta çəkili kreditləşmə şərtlərinə malikdir: rublla kreditlər üçün 10,3 il, xarici valyutada kreditlər üçün 2,1 il.

Rusiya Federasiyası Mərkəzi Bankının məlumatına görə, 2013-cü ildə. Kredit təşkilatları tərəfindən ipoteka ipoteka üzrə tələb hüquqlarının əldə edilməsi 2012-ci illə müqayisədə 5,17% artaraq 85,98 milyard rubl təşkil edib. Rublla verilən kreditlər üzrə tələblərin əldə edilməsi 2,47% azalaraq 61,71 milyard rubla, xarici valyutada olan kreditlər üzrə isə 31,3% artaraq 24,274 milyard rubl təşkil edib. 2013-cü ildə MHL üzrə əldə edilmiş iddia hüquqlarının ən böyük həcmi həm rubl, həm də xarici valyutada, 2012-ci ildə olduğu kimi, IV qrup kredit təşkilatları üçün qeydə alınıb.

AHML ASC-nin məlumatına görə, 2013-cü ildə ipoteka kreditləşməsindən istifadə etməklə ilkin mənzil bazarında aparılan əməliyyatların həcmi 10 faiz bəndi artıb. 2012-ci illə müqayisədə və 30% təşkil etmişdir.

Cədvəl 3

İpoteka mənzil kreditlərinin strukturu

2013-cü ildə AHML ASC-nin ipoteka bazarındakı payı rublla ifadədə 8,2% (111,3 milyard rubl) və ya verilmiş kreditlərin ümumi sayının təxminən 10% -ni, o cümlədən ilkin bazarda işləmək (yenidən maliyyələşdirmə ) - 3,5% təşkil etmişdir. (48,0 milyard rubl), ikinci dərəcəli - 4,7% (63,3 milyard rubl). AHML ASC-nin məlumatına görə, 2013-cü ildə ipoteka ilə təmin edilmiş qiymətli kağızların emissiyasının ümumi həcmi olub. 140,625 milyard rubl təşkil edib ki, bunun da 55,5%-i (78,1 milyard rubl) qiymətli kağızlar Agentliyin özünün iştirakı ilə buraxılıb.

2014-cü ildə AHML ASC-nin analıq kapitalının məbləği artırıldı və 429,4 min rubl təşkil etdi. Hərbi qulluqçulara - əmanət ipoteka sisteminin iştirakçılarına indeksləşdirilmiş illik ödənişlər 2014-cü ildə 233 min rubla çatdı. Hərbi İpoteka proqramı çərçivəsində agentlik ilkin bazarda mənzil alarkən ipoteka kreditinin maksimum məbləğini 2 milyondan 2,2 milyon rubla qədər artırdı. və minimum ölçüsü azaltdı ilkin ödəniş 30%-dən 20%-ə qədər.

Son altı ayda çoxlu ipoteka bankları borcalanlar üçün tələbləri zəiflətdi: minimum ilkin ödənişi (o cümlədən sıfıra) azaltdı, kreditin maksimal məbləğini artırdı və borc verilə bilən obyektlərin siyahısını genişləndirdi.

Borcalanlar üçün tələblərin müəyyən qədər yumşaldılmasına baxmayaraq, bankların balansında toplanan ipoteka portfelinin keyfiyyəti yüksək səviyyədədir. 2014-cü il yanvarın 1-nə yığılmış ipoteka borcunun ümumi həcmində vaxtı keçmiş ödənişlərin xüsusi çəkisi 1,49 faiz, birdəfəlik gecikdirilmiş ipoteka kreditlərinin ümumi həcmi isə 96 faizdən artıqdır. Bununla belə, qeyd etmək lazımdır ki, iqtisadi vəziyyətin kəskin pisləşməsi və işsizliyin artması halında vaxtı keçmiş ödənişlərin xüsusi çəkisi arta, ipoteka portfelinin keyfiyyəti sürətlə pisləşə bilər.

İpoteka bazarının böyüməsi mənzil tikintisinin əsas amillərindən birinə çevrilib. Bankların tikinti sənayesinə və ev alanlara kredit verməyə yenidən başladığını hiss edən inşaatçılar fəaliyyətlərini gücləndiriblər. Belə ki, 2013-cü ildə ümumi sahəsi 69,4 milyon kvadratmetr olan 912,1 min mənzil tikilib. metr (əvvəlki ilin müvafiq dövrü ilə müqayisədə +5,6%) təşkil edib. Bu rəqəm tarixdə rekorddur Rusiya Federasiyası 1990-cı ildən.

Qeyd etmək vacibdir ki, ipoteka kreditləşməsi və mənzil tikintisinin həcminin eyni vaxtda artması mənzil bazarını balanslaşdırılmış inkişaf trayektoriyasında saxlayır - əhalinin ipoteka kreditləri ilə dəstəklənən əlavə səmərəli tələbi ilkin mənzil bazarı tərəfindən mənimsənilir.

Rosstatın məlumatına görə, 2013-cü ildə 2012-ci illə müqayisədə mənzil qiymətlərindəki artım orta hesabla 7,2% təşkil edib ki, bu da qeydə alınmış illik inflyasiya (6,8%) kontekstində Rusiyada mənzil qiymətlərində real artımın orta hesabla 0,5 faizi ötmədiyini göstərir. xal.

Əhalinin sərəncamında olan real gəlirlərin 3,3 faiz bəndi artdığını, ipoteka krediti faizlərinin azaldığını nəzərə alsaq, deyə bilərik ki, 2013-cü ilin sonunda əhalinin mənzillə təminatında həm öz vəsaiti hesabına artım baş verib. öz hesabına və hesabına borc pul.

Son 5-7 il ərzində Rusiya Federasiyasında daşınmaz əmlak almağın ən "məşhur" yolu ipoteka olaraq qalır. Buna görə də ölkə səlahiyyətliləri öz iqtisadi siyasət faiz dərəcələrinin aşağı salınmasına yönəlmiş bank proqramlarına hər cür töhfə vermək bu növ borc. Bu aktual mövzu 2014-cü il yanvarın 30-da İqtisadi İnkişaf Nazirliyinin naziri vəzifəsini tutan Aleksey Ulyukayevin çıxışında qaldırılıb. Prezident Vladimir Putin də bu bəyanatı dəstəkləyir və hesab edir ki, ipoteka kreditləri üzrə Rusiya Bankının yenidən maliyyələşdirmə dərəcəsinə yaxın olan “möhkəm” faiz dərəcəsi müəyyən etmək lazımdır. Öz növbəsində, Rusiya Federasiyası Baş nazirinin birinci müavini İqor Şuvalov 2013-cü ildə və 2014-cü ilin yanvarında verilən kreditlərin sayında sabit artıma işarə edir və hesab edir ki, ölkə hökumətinin seçdiyi və seçdiyinə əməl etmək lazımdır. bank təşkilatları bu seqmentdə istiqamətlər.

Rusiya Federasiyasının Maliyyə Nazirliyi 2014-cü ildə inflyasiyanın 5-6% azalacağını proqnozlaşdırır. Nəticədə, ipoteka qiymətləri ildə 8%-ə qədər ucuzlaşa bilər.

Eyni zamanda qeyd etmək lazımdır ki, yaşayış şəraitini yaxşılaşdırmağı planlaşdıran rusların sayı artmaqda davam edir. Proqnozlara görə, 2014-cü ildə ipoteka artımı 20%-25% təşkil edəcək. Artıq hər dördüncü daşınmaz əmlak alqı-satqısı kreditlə həyata keçirilir, çünki bu, ən çox olanıdır sərfəli yol mənzil problemlərinin həlli. Borcalanların yüksək keyfiyyətindən də razıyıq. 2013-cü ilin altı ayı ərzində borcsuz ipoteka kreditlərinin xüsusi çəkisi 96% təşkil edib.

İpoteka bazarında ən aktiv dövlət banklarıdır. Özəl banklar tərəfindən kreditlərin verilməsinin aktiv tempinə baxmayaraq, Sberbank, VTB 24 və Qazprombank liderliklərini davam etdirirlər. Onların ümumi ipoteka həcmində payı 68% təşkil edir. İlin ikinci yarısında Moskva Bankı öz həcmlərini aktiv şəkildə artırmağa başladı.

07.01.2014 tarixinə olan reytinqdə yer	07.01.2013-cü il tarixinə reytinqdə yer	Bankın adı		Verilmiş ipotekaların həcmi. yaşadı kreditlər, milyon rubl	Artım tempi (2014-cü ilin birinci yarısı/2013-cü ilin birinci yarısı), %
1 yarım. 2014	1 yarım. 2013
		ASC "Sberbank of Russia"
		VTB 24 (QSC)
		QSC "CB Delta Credit"
		ASC "Bank of Moscow"
		ASC ASC "ROSBANK"
		ASC AKB "Svyaz-Bank"
		ZAO "Raiffeisenbank"
		ASC "Bank "Sankt-Peterburq"
		Otkritie Maliyyə Qrupu*

Faiz dərəcələrinin dinamikasına təsir edən dövlət banklarıdır. 2013-cü ilin ikinci yarısında faizləri endirdikləri üçün qalanları kredit təşkilatları Kreditin şərtlərinə də yenidən baxmalı olduq.

Hökumətin son planları arasında yaxın gələcəkdə əhalinin aztəminatlı və həssas təbəqələri (müəllimlər, həkimlər, elm adamları, s. hərbçilər, gənc ailələr və s.).

2014-cü ilin birinci yarısında Rusiya Federasiyasında ipoteka proqramlarının inkişafı ilə bağlı analitiklərin proqnozları. Bütövlükdə Rusiya banklarının 2013-cü il üçün ümumi ipoteka portfelinin nəticələrini nəzərə alaraq, analitiklər 2014-cü ilin birinci yarısı üçün ipoteka kreditlərinin həcminin 16% artması ilə bağlı cəsarətli proqnozlar verirlər. Üstəlik, təbii ki, ölkədə iqtisadi vəziyyət daha da pisləşməyəcəyi təqdirdə vaxtı keçmiş ipoteka borcu kəskin şəkildə azalmalıdır. Xüsusilə 2014-cü ilin yanvar ayının nəticələri haqqında danışsaq, o zaman indiyə qədər kreditlərin orta qiymətində müəyyən artım var, baxmayaraq ki, bir çox Rusiya bankları öz müştərilərinə endirimli dərəcələrlə xüsusi ipoteka proqramlarının geniş seçimini təklif edirlər. Göründüyü kimi, belə proqramlar üzrə ipoteka şərtləri müəyyən mənada müştərilərə uyğun gəlmir.

Mütəxəssislər bu paradoksu aşağıdakı kimi izah etməyə meyllidirlər. İlk növbədə, ötən ilin sonu və bu ilin əvvəlində banklarda aşağı ilkin ödənişlə ipoteka götürməyə hazır olan müştərilərin axını artıb. İkincisi, ipoteka banklarının əksər müştəriləri qəsdən orta ödəniş müddəti artırılmış proqramları seçirlər. Təbii ki, faizlər yüksək olaraq qalır, çünki onlar birbaşa borcalanın öz vəsaitinin həcmindən və kredit müddətindən asılıdır.

Analitiklər həmçinin qeyd ediblər ki, 2014-cü ilin yanvarında Rusiya bankları öz müştəriləri üçün yeni “çevik” tələblər hazırlamağa başlayıblar. Onlar əsas ilkin tələblərinə cavab verməsələr belə, borcalanları cəlb etmək üçün risk almağa hazırdırlar. Bu yolla banklar özlərinin ipoteka krediti alanlar onlara gələcəkdə iqtisadi uğur gətirəcək “əsas çörəkçilər”. “Rosselxozbank” və “Sberbank”ın nümayəndələri bu gün bu barədə açıq danışır və iddia edirlər ki, öz növbəsində Mərkəzi Bank onları belə bir addım atmağa sövq edir.

Məsələn, bu yaxınlarda Sberbank rəsmi olaraq əsas ipoteka faizlərinin 0,5 faiz bəndi azaldığını elan etdi. Lakin bəzi ekspertlər bu tendensiyadan narahatdırlar, çünki “qeyri-adekvat” ipoteka təklifləri ilə daşınmaz əmlakın qiymətləri, xüsusən də Moskva və Rusiyanın digər böyük şəhərlərində kəskin arta bilər.

Ortamüddətli inkişaf proqnozu maliyyə sektoru, ipoteka və Rusiya iqtisadiyyatı.

İnstitutun mütəxəssisləri bu yaxınlarda 2016-cı ilə qədər öz proqnozlarını təqdim ediblər iqtisadi inkişaf onlar. Qaydar. Sənəd bir çox ipoteka bankı rəhbərlərinin əsəbiliyini daha da artırıb. Ekspertlər hesab edirlər ki, 2014-cü ildə ölkə vətəndaşlarının gəlirləri kifayət qədər (0,9%-dən çox olmayacaq) artacaq. Gələcək 2015-2016-cı illər üçün - daha da az (0,4%). Bu, yalnız ipoteka kreditləşməsinin artım tempinin tədricən aşağı düşəcəyi anlamına gələ bilər. Banklar təklif etsə də, əhalinin üzərinə düşən borc yükü sürətlə artacaq sərfəli kreditlərödənişlərinin həcminin azalması ilə ipoteka kreditləri üzrə.

Eyni zamanda, ipoteka kreditlərinə xidmət xərcləri artmağa başlayacaq ki, bu da təsir etməyə bilməz maliyyə inkişafı Rusiyada bir çox bank, ilk növbədə kiçik olanlar. Ekspertlərin fikrincə, azalan artım tendensiyasına baxmaq lazımdır istehlak kreditləri 2013-cü ildə və sonra ipoteka proqramlarının inkişafı və ya “inkişaf edilməməsi” ilə bağlı analoji olaraq faktları müqayisə etmək və nəticə çıxarmaq çətin olmayacaq.

Banklar rubl ipotekaya mərc edirlər.

Ölkəmizdə xarici valyutada ipoteka təkliflərinə böyük tələbat yoxdur. Onların həcmi bütün verilən ipoteka kreditlərinin 1%-dən çox deyil. Bu gün banklar əsas mərclərini rubl ipotekalarına qoyurlar. 2014-cü ilin birinci yarısı üçün vəziyyət ciddi şəkildə dəyişməyəcək. Amma nə ipoteka banklarının sahibləri, nə ekspertlər, nə də analitiklər ilin sonuna qədər proqnoz vermək istəmir. Hər şey ölkədə ümumi sabitlikdən asılı olacaq.

İpoteka faizlərində köklü dəyişikliklər yalnız iqtisadiyyatın “çarəsiz qızdırma” içində olduğu halda mümkündür. Əks halda, orta illik dərəcələrin hamar (tədricən) azalmasına ümid etmək olar. Rusiya Federasiyasının iri ipoteka banklarının rəhbərləri ümid etməyə meyllidirlər ki, bu ilin yazında rublla ipoteka kreditləri üzrə dərəcələr 2013-cü ilin sonundakı səviyyədə (illik təxminən 12,4%) qalacaq.

İpoteka mənzil sberbank russia

Cədvəl 4

Müxtəlif banklarda ipoteka kreditləşməsinin əsas şərtlərinin müqayisəli xarakteristikası

Sberbank
Nordea Bank
Raiffeisenbank
UniCredit Bank
Absolut Bank
Moskva Kredit Bankı
Sobinbank
Moskva Bankı
Qazprombank
Svyaz-Bank
Alfa Bank
Rosevrobank
Promsvyazbank
Transcapitalbank
Tatfondbank
Baltinvestbank
Globexbank
Kredit Avropa Bankı
Xantı-Mansiysk Bankı
Dirçəliş 2 3 1 2 1 9

Qiymətləndirmə meyarları:

• 1. Minimum ilkin ödənişin məbləği: 1 bal - 25%-dən, 2 bal - 20%-dən, 3 bal - 20%-ə qədər.
• 2. Kreditin maksimal müddəti: 1 bal - 20 ilə qədər, 2 bal - 25 ilə qədər, 3 bal - 25 ildən yuxarı.
• 3. Kreditin maksimal məbləği: 0,5 bal - 5 milyona qədər, 1 bal - 10 milyona qədər, 2 bal - 20 milyona qədər, 3 bal - 20-dən yuxarı
• 4. Faiz dərəcəsi: 1 bal - orta səviyyədən yuxarı, 2 - 2,5 bal - orta göstəriciyə təxminən bərabər (dərəcənin yuxarı həddindən asılı olaraq), 3 bal - orta səviyyədən aşağı.
• 5. Forbes-in etibarlılıq reytinqi: 1 bal - 3 ulduz, 2 xal - 4 ulduz, 3 xal - 5 ulduz.

İpoteka bazarının əsas oyunçularının davranışının təhlili ümumilikdə əvvəlki dövrlərdə borc alanlar üçün tələblərin zəifləməsi fonunda ortamüddətli perspektivdə bankların ipoteka portfelinin mümkün pisləşməsini göstərir. Həmçinin, AHML Analitik Mərkəzinin monitorinq məlumatlarına görə, 2013-cü il iyulun əvvəlində Soyuz Bank minimum ilkin ödənişi 15%-ə, Svyaz-Bank isə avqustun ortalarında 0%-ə endirdi (forma 2-də sertifikat təqdim etdikdən sonra). -NDFL). Vaxtı keçmiş borcun (əhəmiyyətli) artması halında, artım maraq dərəcəsi. Beləliklə, bazar əhəmiyyətli qeyri-müəyyənlik vəziyyətində qalır.

İstənilən dövlətdə ipoteka bazarı onun tərkib hissəsidir maliyyə sistemi. Kredit vəsaitləri ilə mənzil almaq bir çox insan üçün yeganə həll yoludur. mənzil məsələsi. Bazar performansını, onun inkişaf perspektivlərini idarə etmək və ehtimal ki, proqnozlar vermək üçün anlamaq vacibdir. əsas anlayışlar. 2019-cu ildə ipoteka bazarının nə olduğunu, Rusiya Federasiyasında necə inkişaf etdiyini və hazırda fəaliyyətinin nəticələrinin nə olduğunu daha ətraflı nəzərdən keçirək.

İpoteka bazarı üç əsas komponentdən və ya elementdən ibarət bir-biri ilə əlaqəli sistemdir:

• ipoteka kreditləri;
• kommersiya və yaşayış daşınmaz əmlakı;
• ipoteka qiymətli kağızları.

İpoteka kreditləri bazarı ilkin bazara, ipoteka ilə təmin olunmuş qiymətli kağızlar bazarı isə təkrar bazara aiddir.

Gəlin hər bir konsepsiyaya daha ətraflı baxaq.

İlkin ipoteka bazarı borcalan və borc verən arasında münasibətləri nəzərdə tutur, bunun əsasını kredit öhdəliklərinin yerinə yetirilməsi təşkil edir.

İlkin ipoteka bazarının iştirakçıları:

• banklar;
• fiziki və hüquqi şəxslər(borcalanlar);
• ipoteka krediti verən, lakin bank strukturu statusuna malik olmayan maliyyə şirkətləri.

Banklar maksimum mənfəət əldə etməklə yanaşı, kredit resurslarının və ya yeni mənzil kreditlərinin verilməsi üçün dərhal istifadə edilə bilən vəsaitlərin davamlı olaraq yenilənməsi məqsədini güdürlər. Bu məqsədə təkrar ipoteka bazarının fəaliyyəti ilə nail olunur.

İkinci bazar

Artıq verilmiş kreditlər üzrə ipoteka ticarəti edir. Əsas odur ki, ipotekanı verən bank qiymətli kağızlar ipoteka ilə təmin edilir və sonra onları digər investorlara satır. Məhz təkrar bazar kifayət qədər vəsait toplamağa və onları ipoteka kreditləşməsi sektoruna yönəltməyə imkan verir.

Bazarın özü də ilkin və ikinciliyə bölünür. Birincidə qiymətli kağızlar ilkin olaraq kreditor iştirakçıları arasında yerləşdirilir, ikincidə isə onların hərəkəti (dövriyyəsi) başlayır. Təkrar bazara cəlb edilən qiymətli kağızların dəyəri onların dəyərini yuxarıya doğru dəyişmir, sadəcə olaraq onların likvidliyini və tələbini tənzimləmək mexanizmini yaradır.

Daşınmaz əmlak bazarı ipoteka krediti və ipoteka ilə təmin olunan qiymətli kağızlar bazarlarının mövcud olmasının əsas səbəbidir. Burada obyektlərin alqı-satqısı üzrə əməliyyatlar həyata keçirilir Daşınmaz əmlak, kreditorların girovu təkrar və ilkin ipoteka bazarlarının fəaliyyət göstərməsinə imkan verir.

Hər üç elementin qarşılıqlı əlaqəsi olduqca sadədir:

1. Gələcək borcalan seçilmiş banka ərizə təqdim edir.
2. Bank kreditin verilməsinin məqsədəuyğunluğunu onun ödəmə qabiliyyətinin və müəyyən edilmiş tələblər siyahısına uyğunluğunun təhlili əsasında qiymətləndirir.
3. Hesablanmış maksimum məbləğ kredit və borcun qaytarılma müddəti.
4. Nəticədən sonra kredit haqqında razılaşma, ipoteka müqaviləsi və daşınmaz əmlakın satıcısı ilə alqı-satqı müqaviləsi, bank ilkin qiymətli kağızlar bazarı yaradır.
5. İpoteka kreditini digər investorlara verməklə bank ipoteka ilə təmin olunmuş qiymətli kağızlar üçün təkrar bazar yaradır.

Daşınmaz əmlakla təminatla yeni kreditlər verildikdən sonra dövr təkrarlanacaq.

Rusiyada ipoteka bazarının yaranma tarixi

İpoteka bazarı Müasir formatda Rusiya Federasiyası ötən əsrin 90-cı illərində yarandığı kimi nisbətən gəncdir. İlk ipoteka kreditləri Elizabetin dövründə, Rusiya İmperiyasının bankları elitaya mənzil almaq üçün kreditlər verdikdə verildi.

İnqilabdan əvvəlki Rusiyada mənzil kreditlərinin verilməsi miqyası geniş yayılmış deyildi, lakin bu sahə bank xidmətləri bolşeviklər hakimiyyətə gələnə qədər aktual idi.

Sovet dövründə təbii səbəblərdən 1995-ci ilə qədər ölkədə ipoteka kreditləri mövcud deyildi. Məhz 1995-ci ildə Sberbank və DeltaKredit ipotekanın müasir versiyasının yaranması üçün başlanğıc nöqtəsi oldu. əhali.

20 ildən çox vaxt keçdikdən sonra ipoteka bazarının dəyişməsi, birdən çox böhran keçirməsi və bu günə qədər inkişafını davam etdirməsi tamamilə məntiqlidir. Məsələn, 90-cı illərin ortalarında yalnız rəsmi olaraq işlə təmin olunmuş və gəlirlərini 2-NDFL sertifikatı ilə təsdiq edə bilən borcalanlar ipoteka ala bilərdilər.

Bu gün banklar yalnız iki sənəd təqdim etməklə bir çox proqramlar təklif edir, həmçinin müştərinin və onun ailə üzvlərinin əlavə gəlirlərini nəzərə alırlar.

Həmçinin, əvvəllər ipoteka yalnız mülkiyyət hüququ qeydiyyatdan keçmiş (təkrar mənzil bazarında) yaşayış əmlakının alınması üçün verilirdi. İndi siz tikilməkdə olan, hazır obyektlərin alınması, kommersiya daşınmaz əmlakının alınması və hətta ayrıca ev tikilməsi üçün kredit əldə edə bilərsiniz.

Bütün bunlar tikintinin və iqtisadiyyatımızın əlaqəli sahələrinin inkişafı üçün stimullaşdırıcı amillərə çevrilmişdir.

Rusiya ipoteka bazarının statistikası və onun əsas göstəriciləri

Rusiyada ipoteka statistikası toplanır və sistemləşdirilir Federal xidmət statistika və Mərkəzi Bank. Ölkəmizdə ipoteka kreditləşməsinin nəticələrinin ən dolğun mənzərəsi aşağıdakı kimi göstəricilərin təhlilindən əldə edilir:

• bazarın həcmi (verilmiş ipoteka kreditlərinin həcmi);
• ipoteka verən kredit təşkilatlarının sayı;
• ipoteka məhsullarının mövcud növləri və banklarda onlar üçün şərtlər.

Gəlin onlara ətraflı baxaq.

2017-2018-ci illər üzrə bazar həcmi və cari emissiya nəticələri.

Rusiya Federasiyasında ipoteka bazarının həcmi "verilmiş mənzil kreditlərinin həcmi" göstəricisi ilə xarakterizə olunur. 2017-2018-ci illər üçün aylıq olaraq. Vizual məlumatlar aşağıda təqdim olunur (Rusiya Bankına görə).

Diaqram ölkədə verilmiş kreditlərin həcmində sabit artım tendensiyasını göstərir (göstəricilər kumulyativ əsasda hesablanır). Məsələn, 2018-ci ilin mart ayında ötən ilin müvafiq dövrü ilə müqayisədə (demək olar ki, 2 dəfə) 172 813 milyon çox kredit verilib.

2019-cu ilin əvvəlinə orta çəkili kredit müddəti 186,4 ay, orta ölçülmüş faiz dərəcəsi isə illik 9,8% təşkil edir (01.03.2018-ci il tarixinə məlumat). Eyni zamanda, martın 1-nə mövcud müqavilələr üzrə borc 5,300 milyard rubl təşkil edir. Bu rəqəmin vaxtı keçmiş borcu 60,8 milyard rubl təşkil edir. Bu parametrlərin hər ikisi də dinamik olaraq böyüməyə meyllidir.

Əsas oyunçular

2019-cu ildə Rusiya ipoteka bazarında (ilin əvvəlinə olan məlumat) Rusiya Federasiyasında 561 kredit təşkilatı fəaliyyət göstərir, onlardan 410-u ipoteka mənzil krediti verir. Bunlar yüksək etibarlılıq səviyyəsinə və fəaliyyətlərinin sübut edilmiş effektivliyinə malik kreditorlardır.

Bunlara daxildir ən böyük banklarölkələr:

• Sberbank;
• Rosselxozbank;
• Qazprombank;
• DeltaCredit;
• Raiffeisenbank və s.

Onların hər biri potensial müştərilərə öz imkanlarını yaxşılaşdırmaq üçün ipoteka almaq üçün ən azı bir neçə variant təklif edir Məişət şəraiti.

Bank şərtləri

Rusiya banklarında kredit şərtləri seçilmiş məhsuldan, müştərinin kateqoriyasından və kreditorla əməkdaşlığının müddətindən asılı olaraq əhəmiyyətli dərəcədə dəyişə bilər.

2019-cu ildə Rusiya Federasiyasının ən böyük kredit təşkilatlarında ipoteka krediti almaq üçün parametrlər aşağıdakı cədvəldə verilmişdir.

Təkrar bazarda ipoteka:

Bank	Baza dərəcəsi, %	PV, %	Təcrübə, aylar	Yaş, illər
Sberbank	9,2	15	6	21-75
VTB	9,8	15	3	21-65
Raiffeisenbank	8,99	15	3	21-65
Qazprombank	9.2	20	6	21-60
Rosbank	10.74	15	2	20-65
Rosselxozbank	9.1	15	6	21-65
Absalut Bank	10.75	15	3	21-65
Promsvyazbank	9.8	20	4	21-65
Dom.RF	9.4	15	3	21-65
Uralsib	9.49	10	3	18-65
AK Barlar	9.2	10	3	18-70
Transcapitalbank	9.49	20	3	21-75
FC Otkritie	9.2	15	3	18-65
Svyaz-bank	9.3	15	4	21-65
Zapsibcombank	9.8	10	6	21-65
Metallinvestbank	9	10	4	18-65
Bank Zenit	9,5	15	4	21-65
SMP Bank	9,5	15	6	21-65
UniCredit Bank	9,4	20	6	21-65
Alfa Bank	9,19	15	6	20-64

İlkin bazarda ipoteka:

Bank	Təklif, %	PV, %	Təcrübə, illər	Yaş, illər
Sberbank	9,3	15	6	21-75
VTB	9,8	15	3	21-65
Raiffeisenbank	8,99	15	3	21-65
Qazprombank	9,2	20	6	21-65
Rosbank	10,74	15	2	20-65
Rosselxozbank	9	20	6	21-65
Absalut Bank	10,75	15	3	21-65
Promsvyazbank	9,15	15	4	21-65
DOM.RF	8,9	15	3	21-65
Uralsib	9,49	10	3	18-65
AK Barlar	9,2	10	3	18-70
Transcapitalbank	9,49	20	3	21-75
FC Otkritie	8,8	15	3	18-65
Svyaz-bank	9,2	15	4	21-65
Zapsibcombank	9,8	15	6	21-65
Metallinvestbank	9,1	10	4	18-65
Bank Zenit	9,5	20	4	21-65
SMP Bank	10,99	15	6	21-65
Alfa Bank	9,29	15	6	20-64
UniCredit Bank	9,4	20	6	21-65

Rusiyada ipoteka kreditlərinin növləri və onların inkişaf perspektivləri

Rusiyada bütün ipoteka kreditləri aşağıdakı növlərə bölünə bilər:

1. Tikilməkdə olan mənzil üçün ipoteka.

Bu ipoteka seçimi, tikinti mərhələsində inşaatçıdan bir mənzil və ya ev almağa imkan verir. İnkişaf etdiricinin özü və əmlakı bank tərəfindən akkreditasiya edilməlidir.

Hazırda borcalanların daha yaxşı müdafiəsi üçün qanunvericilik bazasında tədricən dəyişiklik edilir. Beləliklə, tezliklə DDU ləğv ediləcək və inşaatçılardan mənzillər tikildikdən sonra qeydiyyata alınacaq.

1. İkinci dərəcəli mənzil üçün ipoteka.

Bu kreditlə siz artıq qeydiyyatdan keçmiş mülkiyyətlə yaşayış sahəsi ala bilərsiniz. Bu, dərhal köçə biləcəyiniz hazır mülkdür. Bu növ ipoteka krediti indi ən çox yayılmış və rahatdır.

1. Güzəştli ipoteka proqramları.

Bura (əmanət-ipoteka sistemində iştirak edən hərbi qulluqçular üçün), (iki və ya daha çox uşağı olan ailələr üçün), aztəminatlı və digər sosial cəhətdən həssas vətəndaşlar üçün mənzil kreditləri daxildir.

Belə bir kreditin şərtləri borcalana sadiq münasibət və aşağı faiz dərəcəsi ilə fərqlənir. Bu cür proqramlardan istifadə edərək, yalnız müəyyən inkişaf etdiricilərdən və ya satıcılardan müəyyən daşınmaz əmlak ala bilərsiniz.

2018-ci ildə belə bir kreditin ailə və yenidən maliyyələşdirilməsinə başlanıldı.

Sosial ipoteka regionlarda da inkişaf etməkdə davam edir ki, bu da dövlət işçilərinə və digər sosial əhəmiyyətli və o qədər də qorunmayan vətəndaş kateqoriyalarına güzəştli şərtlərlə ipoteka götürmək imkanı verir.

1. Ayrı bir evin tikintisi üçün ipoteka.

Belə bir ipoteka fərdi evin tikintisi və bitirilməsi üçün verilir torpaq sahəsi borcalana məxsusdur. Ərizəni təsdiqləmək üçün gələcək mənzil üçün bir layihə təqdim etməlisiniz və smeta sənədləri təsdiq edilmiş podratçıdan.

2018-ci ildə eksperiment olaraq istifadəyə verildi, lakin indiyə qədər bu çox çətindir, çünki... banklar bu proqrama hazır deyildi.

1. Korporativ ipoteka.

Belə kreditlər işə götürən şirkətlər tərəfindən güzəştli şərtlərlə verilir. Burada parlaq nümunə Rusiya Dəmir Yolları ASC-dir, burada işçilər ildə 2-4% ilə mənzil krediti ala bilərlər (maliyyələşdirilən əmlak üçün krediti 1 ildən çox işləmiş şirkət işçiləri götürə bilər).

1. Daşınmaz əmlakla təminatlı ipoteka

Bu ipoteka bankın girov kimi aldığı əmlakın qiymətləndirilmiş dəyəri məbləğində pul verməsini nəzərdə tutur. Əksər hallarda bank götürülmüş vəsaitin hansı məqsədlər üçün istifadə olunacağı ilə maraqlanmır.

Bu kreditlə siz qeyri-standart daşınmaz əmlak variantları ala bilərsiniz: mənzillər, torpaq sahəsi olan ev, bağ evi, təmir üçün pul götürə və ya xarici daşınmaz əmlak ala bilərsiniz.

1. Yenidən maliyyələşdirmə

2019-cu ilin ən populyar ipoteka kreditlərindən biri. İpoteka kreditinin yenidən maliyyələşdirilməsi faiz dərəcənizi əhəmiyyətli dərəcədə azalda bilər. cari kredit ipoteka borcunun və girov üzrə tələblərin bir bankadan digərinə daha aşağı faizlə ötürülməsinə görə.

Bu növ kreditləşmə artmağa davam edəcək, çünki... Əvvəllər verilmiş kreditlər 12%-dən yuxarı faizlə verilirdisə, indi 9%-dən başlayır ki, bu da borc yükünü xeyli azalda bilər.

Bunu xatırlamağa dəyər və iki böyük fərq var. Bu iki anlayış çox vaxt qarışdırılır. Həmçinin, təkrar maliyyələşdirmə tez-tez müraciət zamanı ipoteka faizlərinin müntəzəm azalması ilə qarışdırılır.

Nəticə: Gələcəkdə mənzil kreditləşməsinin hər iki sahəsi eyni müsbət inkişaf perspektivlərinə malikdir, çünki müxtəlif kateqoriyalardan olan borcalanlar arasında tələbat var. Borc vəsaitlərindən istifadə etmədən mənzil problemlərini həll etmək bu gün əksər rus ailələri üçün sadəcə mümkün deyil.

2019-cu il üçün bazar proqnozu

İpoteka kreditləşməsi bazarının ətraflı təhlili əsasında bu sahənin mütəxəssisləri və ekspertləri onun inkişafı ilə bağlı proqnozlar verə bilərlər.

Rusiya Federasiyasında yalnız bir neçə il əvvəl ipoteka kreditləşməsi sahəsində proqnozlar vermək mümkündür. Bu, ölkəmizdə davam edən böhranlar və digər dövlətlərlə gərgin siyasi münasibətlərlə bağlıdır.

2019-cu il üçün ipoteka inkişafının əsas tendensiyası müəyyən edilə bilər - faiz dərəcələrinin ardıcıl artması. Mərkəzi Bank bununla bağlı bir neçə dəfə rəsmi açıqlamalar verib əsas dərəcəsi və gələcəkdə də cüzi artımını davam etdirəcək ki, bu da istər-istəməz ipoteka və digər kreditlər üzrə kredit faizlərinin artmasına gətirib çıxaracaq.

İpoteka bazarının inkişafının ikinci istiqaməti artıq verilmiş mənzil kreditlərinin yenidən maliyyələşdirilməsinə tələbatın artmasıdır. Burada səbəb kifayət qədər məntiqlidir və əhalinin alıcılıq qabiliyyətinin azalması ilə bağlıdır. Vaxtı keçmiş borcların artımı artır ki, bu da insanları yenidən maliyyələşdirmə xidmətləri üçün banklara müraciət etməyə məcbur edir.

Rusiya Federasiyasında ipoteka bazarı inkişaf mərhələsindədir və dinamik artımla xarakterizə olunur. Bu gün ölkənin istənilən aparıcı bankından ipoteka ala bilərsiniz: Sberbank, VTB, Rosselxozbank, Qazprombank, RaiffeisenBank və s. Hər biri müxtəlif şərtlər, faiz dərəcələri və borcalan tələbləri ilə müxtəlif evlərin təkmilləşdirilməsi proqramları təklif edir.

Suallarınızı şərhlərdə və bizdə gözləyirik ipoteka üzrə mütəxəssis xüsusi formada.

Zəhmət olmasa postumuzu qiymətləndirin və bəyənin.

İpoteka və mənzil kreditləşməsi bazarı iqtisadi və həyata keçirilməsində mühüm rol oynayır sosial siyasət dövlətlər. Daim inkişafdadır və onun dinamikası bir çox amillərdən asılıdır (Şəkil 1). Vurğulamağa dəyər:

• ? mənzil ipoteka bazarının formalaşması dövrü (2004-cü ilə qədər);
• ? ipotekanın sürətli və dinamik inkişafı dövrü (2006-2008-ci illər);
• ? ilkin və təkrar daşınmaz əmlak bazarlarında böhran səbəbindən sürətli bazar çöküşü (2009),
• ? böhrandan sonra bazarın bərpası müasir şərait(2010-cu ildən).

Şəkil 1 Rusiyada 2006-2011-ci illərdə verilmiş ipoteka kreditlərinin həcmi, milyard rubl.

Beləliklə, 2011-ci ilin sonunda ən böyük 90 ipoteka bankının ümumi kredit portfeli (reytinq Əlavədə təqdim olunur) 624 milyard rubl təşkil edib, halbuki 2010-cu illə müqayisədə artım demək olar ki, 100% təşkil edib. Müqayisə üçün qeyd edək ki, 2010-cu ildə eyni ipoteka banklarının ümumi portfeli cəmi 353 milyard rubl təşkil edib. Eyni zamanda, ipoteka bazarında liderlər siyahısında heç bir əsaslı dəyişiklik baş verməyib: əvvəlki kimi, Sberbank şəksiz liderdir, verilən ipoteka kreditlərinin həcmi 345,7 milyard rubl təşkil edib, onun payı isə 55%-i keçib.

Liderdən əhəmiyyətli geriləmə ilə ikinci yeri VTB-24 tutur - onun ipoteka portfelinin həcmi 80,4 milyard rubl, bazar payı isə 12,9% təşkil edib. Qalan banklar liderlərdən xeyli geri qalır.

2012-ci ildə mənzil ipoteka kreditləşməsi bazarı ipoteka mənzil krediti verən kredit təşkilatlarının sayının artması ilə səciyyələnir.

2013-cü il yanvarın 1-nə ilkin mənzil ipoteka kreditləşməsi bazarının iştirakçılarının sayı 2012-ci ilin əvvəli ilə müqayisədə 9 kredit təşkilatı artaraq 667 iştirakçı təşkil edib ki, onlardan 580 kredit təşkilatı mənzil ipoteka krediti (bundan sonra - İƏT) verib. ), digər kredit təşkilatları əvvəllər verilmiş kreditlərə xidmət göstərdiyi halda. Rublla MHL mütəmadi olaraq 189 kredit təşkilatı, xarici valyutada - 9. MHL təmin edən ən çox kredit təşkilatı Mərkəzi Federal Dairədə yerləşir - 363, onlardan 310-u Moskvadadır.Kreditlərin sayında ikinci yerdədir. təşkilatlar - Volqa Federal Dairəsi (95 iştirakçı), onlardan Tatarıstan Respublikasında - 20. Kredit təşkilatlarının ən az sayı - Şimali Qafqaz Federal Dairəsində - 3.

2012-ci ildə kredit təşkilatları ümumi məbləği 1032,0 milyard rubl olan 691,724 MHL verdi ki, bu da istehlak kreditlərinin ümumi həcminin 14,3% -ni təşkil edir. Verilmiş kreditlərin orta məbləği 1,49 milyon rubla yüksəldi. 1,37 milyon rubla qarşı. 2011-ci ildə. ilə müqayisədə nəzərdən keçirilən dövrdə təqdim edilən MHL sayı əvvəlki il 32,1% artıb. Verilmiş MHL-nin həcmi 43,9% artmışdır (Şəkil 2).

Şəkil 2 İstehlak kreditləri və ipoteka kreditlərinin həcmlərinin və artım templərinin dinamikası

2012-ci ildə verilmiş ipoteka kreditlərinin ən böyük payı Mərkəzi Federal Dairənin borcalanlarının payına düşüb - verilən kreditlərin ümumi həcminin 29,4%-i.

2012-ci ildə xarici valyutada verilmiş 1674 kreditlə müqayisədə ümumi məbləği 1017,3 milyard rubl olan 690 050 rubl kredit verilmişdir ki, bu da ümumi məbləği 14,7 milyard rubl ekvivalentindədir. İpoteka kreditlərinin ümumi həcmində rubl kreditlərinin payı əvvəlki illə müqayisədə 1,3 faiz bəndi artaraq 98,6%-ə çatıb. Xarici valyutada MHL əsasən Moskva və Moskva vilayətində borcalanlara verilib - xarici valyutada verilmiş kreditlərin ümumi həcminin 74,5%-i. ipoteka krediti bazarı

Bütövlükdə Rusiya Federasiyasında rublla MHL üzrə borc 2011-ci illə müqayisədə 42,6% artıb, xarici valyutada 25,4% azalıb və 1 yanvar 2013-cü il tarixinə 1874,3 və 122,9 milyard rubl təşkil edib. müvafiq olaraq. Eyni zamanda, Şimali Qafqaz Federal Dairəsinin borcalanlarının rublla ipoteka kreditləşməsinə borcu il ərzində 59,6% artıb; ipoteka kreditləri üzrə borc məbləğində vaxtı keçmiş borcların payının azalması.

İpoteka kreditləşməsi ipoteka proqramlarının uzunmüddətli olması səbəbindən ən riskli kredit əməliyyatlarından biridir, bir çox kreditlərin vaxtı keçmiş olur. İpoteka kreditləri üzrə vaxtı keçmiş borcların dinamikasını Şəkil 3-də təqdim olunan diaqram əsasında təhlil etmək olar.

2012-ci ildə rublla verilən MHL üzrə borc məbləğində vaxtı keçmiş borcun payı 0,5 faiz bəndi azalaraq 1,5 faiz, xarici valyutada təqdim olunan MHL üzrə isə 0,4 faiz bəndi azalaraq 11,4 faiz təşkil edib. Eyni zamanda, pul ifadəsində, rublda MHL üzrə vaxtı keçmiş borc 2011-ci illə müqayisədə 6,1% artıb, xarici valyutada 27,6% azalma (əsasən əvvəllər xarici valyutada buraxılmış MHL-nin rubla konvertasiyası hesabına) və 1 yanvar 2013-cü il tarixinə 27,5 və 14,0 milyard rubl təşkil etdi. müvafiq olaraq.

Şəkil 3 İpoteka kreditləri üzrə vaxtı keçmiş borcların dinamikası

Rusiyada ödənilməmiş borcun məbləği regiondan asılı olaraq dəyişir. MHL üzrə borcun rubl və xarici valyutada regional strukturu, habelə vaxtı keçmiş borcların payı haqqında məlumat Şəkil 4-də təqdim olunur.

Şəkil 4 İpoteka borcunun regional strukturu

2012-ci ildə rublla verilən MHL üzrə orta çəkili faiz dərəcəsi 0,4 faiz bəndi, xarici valyutada isə 0,1 faiz bəndi artaraq 2013-cü il yanvarın 1-nə müvafiq olaraq 12,3 və 9,8 faiz təşkil etmişdir (Şəkil 5). Kredit təşkilatları tərəfindən rublla MHL-nin təqdim edilməsi üçün orta çəkili dövr əhəmiyyətli dərəcədə dəyişməyib və 180 ay (15 il) təşkil edib, xarici valyutada təqdim olunan MHL-nin müddəti isə 2011-ci illə müqayisədə 13 ay - 135 aya (11,2 il) azalıb. ).

Şəkil 5 Orta çəkili faiz dərəcəsinin dinamikası (%)

2012-ci ildə MHL (MHL üzrə iddia hüquqları) vaxtından əvvəl 252,4 milyard rubl və ya 2012-ci ildə verilmiş MHL-nin ümumi həcminin 24,5% -i, ondan 8 rubl təmin edilmiş (satın alınmış) məbləğində vaxtından əvvəl ödənilmişdir. 240,2 milyard rubl. (Şəkil 6).

Şəkil 6 Buraxılış həcmlərinin dinamikası və erkən ödəmə MHL (MHL altında iddia hüquqları)

MHL-nin payı (MHL üzrə iddia hüquqları) erkən ödənilmişdir öz vəsaitləri borcalanlar 81,1 faiz təşkil edib. MHL üzrə iddiaların vaxtından əvvəl ödənilməsinin məbləği 15,3 milyard rubl təşkil edib. 2012-ci ildə 177 kredit təşkilatı MHL-ni (MHL üzrə tələb hüquqları) digər təşkilatlara 90,2 milyard rubl məbləğində satmaqla yenidən maliyyələşdirib. (2011-ci ildə - 93,7 milyard rubl məbləğində 168 kredit təşkilatı). Bundan başqa, əgər 2011-ci ildə ipoteka ipoteka hovuzunun satışı yolu ilə yenidən maliyyələşdirmə yolu ilə kredit təşkilatları tərəfindən əldə edilmiş vəsait kredit təşkilatları tərəfindən verilmiş ipoteka kreditləşməsinin ümumi həcminin 13,1%-ni təşkil edirdisə, 2012-ci ildə 8,7%-ni təşkil etmişdir (Şəkil 7).

Şəkil 7 MHL (MHL üzrə iddia hüquqları) başqa təşkilatlara satmaqla emissiya və yenidən maliyyələşdirmə həcminin dinamikası

MHL-nin digər təşkilatlara satılması yolu ilə yenidən maliyyələşdirilməsinin əsas mənbələri arasında ixtisaslaşmış təşkilatlar rezidentlərdir: 2012-ci ildə onlar yenidən maliyyələşdirilən MHL-nin ümumi həcminin 76,9%-ni təşkil edib (MHL üzrə iddialar). 2012-ci ildə 2011-ci illə müqayisədə ixtisaslaşmış rezident təşkilatlar tərəfindən həyata keçirilən əməliyyatların payı 6,8 faiz bəndi azalıb, onlar tərəfindən yenidən maliyyələşdirilən MHL-in həcmi (MHL üzrə debitor borcları) 11,5% azalaraq 69,4 milyard rubla qədər azalıb. Kredit təşkilatlarının yenidən maliyyələşdirmə mənbələrində payı 6,2 faiz bəndi artaraq 20,1 faiz, onlar tərəfindən yenidən maliyyələşdirilən ipoteka kreditlərinin həcmi isə 39,0 faiz artaraq 18,1 milyard rubl təşkil edib. İxtisaslaşmış qeyri-rezident təşkilatların xüsusi çəkisi 0,1 faiz, digər təşkilatların xüsusi çəkisi 2,9 faiz təşkil edib. Bölmə idarəetmə şirkətləri investisiya fondları Və ümumi fondlar bank şöbəsi 2012-ci ildə biz 9,2 milyon rubl məbləğində ipoteka kreditini yenidən maliyyələşdirdik. (Şəkil 8). 2012-ci ildə kredit təşkilatının balansında saxlanılan aktivlə ipoteka ilə təmin edilmiş istiqrazların buraxılışı 11 milyard rubl təşkil edib.

Şəkil 8 Maliyyələşdirmə mənbələri (ipoteka kreditləşməsi üzrə tələb hüquqları) (%)

Beləliklə, 2012-ci ildə MHL-nin demək olar ki, bütün həcmi (MHL üzrə iddia hüquqları) daxili maliyyə bazarında yenidən maliyyələşdirilib. Hal-hazırda, kredit təşkilatları Rusiya Bankının yenidən maliyyələşdirmə əməliyyatları üçün həm Mənzil İpoteka Kreditləri Agentliyinin istiqrazlarını (bundan sonra AHML adlandırılacaq) və Rusiya Federasiyasının qanunvericiliyinə uyğun olaraq buraxılmış ipoteka ilə təmin edilmiş istiqrazlardan, o cümlədən AHML-nin birgə zəmanəti ilə təmin edilmiş ipoteka təminatı ilə istiqrazlar.

Hesablamalarımıza görə, 2013-cü ildə Rusiyada tikinti sektorunun böyüməsi gözlənilir. Ümumiyyətlə, tikilməkdə olan daşınmaz yaşayış obyektlərinin strukturu göstərir ki, o, tədricən çoxmənzilli hündürmərtəbəli binaların tikintisinə doğru gedir ki, bu da gələcəkdə həmin ərazidə rəqabətin artmasına səbəb ola bilər. bu bazar. 2009-2011-ci illərdə istifadəyə verilmiş yaşayış obyektlərinin həcmində müşahidə olunan artımla ümumi tikinti həcmində artım müşahidə edilmişdir. azalmağa meyllidir. Buna səbəb tikilməkdə olan evlərin gec-tez istifadəyə verilməsi, borcun maliyyələşdirilməsi ilə bağlı problemlər və ümumi neqativ iqtisadi hadisələr səbəbindən yeni layihələrin bazara çıxmamasıdır.

Cədvəl 4 - Rusiyada mənzillərin istifadəyə verilməsinin dinamikası və strukturu

Regional mənzil tikintisi bazarına gəlincə, 2011-ci il yanvarın 1-nə Krasnodarda tikilməkdə olan 159 çoxmərtəbəli yaşayış binası (MHC) var idi. ümumi sahə, ərazi 2,8 milyon kv. m təşkil edib ki, bu da 2010-cu ilin əvvəli ilə müqayisədə 5,5% azdır. Eyni zamanda, böhrandan əvvəlki dövrdə tikinti həcmləri hər il artıb: 2006-cı ildə tikintidə 1,7 milyon kvadratmetr qeydə alınıb. m, 2007-ci ildə - artıq 2,2 milyon kv. m (+128%), 2008-ci ildə - 2,9 milyon kv. m (+103%).

2009-cu ilin böhran ilində müşahidə edilən minimum artım tempi dövlətin bazarda fəal rol oynamağa başlaması, Rusiya Müdafiə Nazirliyinin ehtiyacları üçün sosial evlərin və mənzillərin genişmiqyaslı tikintisinə təşəbbüs göstərməsi ilə izah edilib. Federasiya. 2012-ci ildə tikinti həcmlərinin azalması tendensiyası. 2010-2011-ci illərdən etibarən dayandırılacaq. “Göyənmiş” tikinti sahələrinin sayında azalma oldu.

2013-cü ildə Rusiyada tikinti sektorunda artım və ilkin bazarda daşınmaz əmlakın alınması üçün ipoteka kreditlərinin payının artacağı gözlənilir.

Beləliklə, 2013-cü ildə ipoteka kreditləşməsinin həcminin 20-25% artacağı və 1,2-1,3 trilyon rubl təşkil edəcəyi proqnozlaşdırılır. Artımın sürücüsü ilkin bazarda mənzillərin alınması üçün ipoteka kreditləri olaraq qalacaq.

Əsas ilkin şərtlər artım tempi ilə bağlı proqnozların yerinə yetirilməsidir Rusiya iqtisadiyyatıÜDM-in 3,6% səviyyəsində, eləcə də şokların olmaması maliyyə bazarları. Faiz dərəcələrinin dinamikası əsas əhəmiyyət kəsb edəcək: əgər onlar qalsa cari səviyyə bazar təxminən 20% əlavə edəcək və azalarsa, artım tempi 25% -ə çata bilər. Ekspertlər sonuncu ssenarinin ehtimalını kifayət qədər aşağı - 20-30% qiymətləndirirlər. Hesab edirik ki, proqnozlaşdırılan artım tempi ipoteka bazarında sağlam artıma uyğun olacaq. Artımın sürücüsü yenə də yeni tikililərdə mənzil alınması üçün kreditlər olacaq: mövcud dinamikanı nəzərə alsaq, 2013-cü ilin sonuna belə kreditlərin payı emissiya həcminin 35%-nə çata bilər.

Hər bir iqtisadi cəhətdən inkişaf etmiş dövlətdə, bazarın əhəmiyyətli bir hissəsi bank xidmətləri ipoteka krediti götürür. Əhalinin maaşı nə olursa olsun, vətəndaşlar çox vaxt mənzil almaq üçün pul yığmağa bir ildən çox vaxt sərf etməli olurlar. Belə arzu olunan yaşayış sahəsinin alınmasını gecikdirməmək üçün ipoteka var.

Aşağıda IQReview Rusiya ipoteka bazarının hazırkı vəziyyətini nəzərdən keçirəcək.

İpoteka bazarı haqqında əsas anlayışlar

İpoteka bazarı aşağıdakı komponentlərdən ibarət bir sistemdir:

1. İpoteka bazarı (əsas). Buraya borcalanın və kreditorun fəaliyyət dairəsi daxildir, yəni iştirakçılar ipoteka götürən vətəndaşlar və mənzil almaq üçün kredit verən banklardır.
2. İpoteka qiymətli kağızları bazarı (ikinci dərəcəli). Bu, banklar tərəfindən buraxılan və investorlara satılan qiymətli kağızların (ipoteka) satışıdır.
3. Əmlak bazarı. Daşınmaz əmlakın özü ilə əməliyyatlar daxildir.

Üç komponent arasında qarşılıqlı əlaqə diaqramı belə görünür:

1. Borcalan (ipoteka ilə ev almaq istəyən vətəndaş) mənzil krediti verən banka müraciət edir.
2. Bank qiymətləndirir maliyyə vəziyyəti borcalan və müəyyən edir (ipoteka ilə bağlı müsbət qərar olduqda): kreditin mümkün olan maksimum həcmi; ödənişlərin müddəti; aylıq ödəniş məbləği.
3. Şərtlər əməliyyatın tərəfləri (bir tərəfdən bank, digər tərəfdən isə borcalan) arasında razılaşdırılıb razılaşdırılarsa, müqavilə bağlanır.
4. Seçilmiş mənzil üçün alqı-satqı müqaviləsi borcalan və daşınmaz əmlak satıcısı arasında bağlanır.
5. Bankla borcalan arasında kredit müqaviləsi tərtib edilir.
6. Bankın tələbi ilə borcalan ömürlük və ipoteka ilə aldığı mənzil üçün sığorta alır.

Bu zaman bank (borc verən) ilkin ipoteka bazarını yaradır. O, öz mülahizəsinə görə ya verilmiş ipotekaları öz portfelində saxlaya bilər, ya da investorlara verə bilər. Bu halda investorlar qiymətli kağızlar üçün təkrar bazar yaradır və bankın büdcəsini vəsaitlə təmin edirlər. Bank bu pulu yeni kreditlərin verilməsinə sərf edə bilər, bundan sonra tsikl təkrarlanır.

Statistikaya görə, iqtisadiyyatı inkişaf etmiş və sabit olan dövlətlərdə əhali daşınmaz əmlak əməliyyatlarının 90%-dən çoxu üçün ipoteka krediti götürür. Tipik olaraq, mənzil kreditləri istehlak kreditlərindən daha ucuzdur - illik faiz orta hesabla 5-7% təşkil edir (iqtisadi vəziyyət nə qədər sabit və yaxşı olarsa, faiz də bir o qədər aşağıdır və əksinə).

Rusiya ipoteka bazarının tarixi

İpoteka kreditləşməsinin Rusiyada yalnız "doxsanıncı illərdə" meydana gəldiyinə inanılır (və daha tanınmış və geniş yayılmış bir fenomen olaraq, hətta daha sonra - təxminən "sıfırın" ortasına yaxındır). Ancaq ilk belə xidmətlər əvvəllər mövcud idi: hələ 1754-cü ildə Rusiya İmperiyasında İmperator Yelizaveta dövründə banklar ipoteka kreditləri verirdilər. Təbii ki, onlara tələbat indiki qədər kütləvi deyildi və onlar adi vətəndaşlara deyil, daha çox varlı təbəqəyə yönəlmişdi.

Bununla belə, Rusiya banklarının bu cür xidmətləri hələ də aktual idi və 1917-ci il inqilabına qədər inkişaf etməyə davam etdi. Çevrilişdən sonra onlar uzun illər ipoteka kreditləşməsini unudublar: SSRİ dövründə sadəcə olaraq belə bir konsepsiya yox idi.

Lakin müasir formada Rusiya ipoteka bazarı həqiqətən yalnız ötən əsrin sonunda, İttifaqın dağılmasından sonra yaranıb. İlk addımlar" Rusiya bankları 1995-ci ildə ipoteka bazarına daxil olub. Öncüllər mövcud daşınmaz əmlakla təminatla əhaliyə kreditlər verməyə başlayan Sberbank və DeltaCredit oldu.

O vaxtdan bəri, emissiya şərtləri qismən dəyişdi, daha yumşaq və borcalana daha sadiq oldu. Məsələn, “doxsanıncı” illərdə ipoteka yalnız rəsmi gəliri olanlara verilirdisə, indi digər gəlir mənbələri də nəzərə alınır. Digər tərəfdən, əvvəllər onlar borcalandan daha az arayış və sənəd tələb edirdilər. Daha bir mühüm nüans var idi: əvvəllər ipoteka kreditləri yalnız ikinci dərəcəli daşınmaz əmlakın alınması üçün verilirdi. İpoteka bazarının bu istiqamətdə inkişafı tikinti sənayesini stimullaşdırmayıb.

1998-ci il böhranı zamanı Rusiya bazarı yenicə inkişaf etməyə və sürət qazanmağa başlayan ipoteka kreditləşməsi defolt və ondan sonra yaranan problemlər səbəbindən unudulmuşdu. Bir neçə il idi ki, bu sahənin inkişafı dayandı: bankların kreditlər üçün vəsaiti yox idi, əhalinin isə onları stabil qaytarmaq imkanı yox idi.

İlkin və ikinci dərəcəli ipoteka bazarı

Defoltdan sonra bərpa yalnız 2000-ci illərin əvvəllərində, 2002-ci ildən başlayaraq başladı. İpoteka kreditlərinə maraq 2005-2007-ci illərdə yenidən yaranıb real gəlir vətəndaşlar getdikcə artmağa başladı. Eyni zamanda, bazarın aktiv inkişafı başladı: müştəriləri cəlb etmək üçün banklar müxtəlif təkliflər yaratdılar. Eyni zamanda, tələb inkişaf etməyə başladı: tələb artdı və bununla da daşınmaz əmlak qiymətləri artdı.

Rəqəmlərlə qısaca:

• 2005-ci ildə Rusiya Federasiyasında ipoteka kreditlərinin həcmi 56 milyard rubldan bir qədər çox təşkil etmişdir;
• 2006-cı il üçün - 263 milyard rubldan çox;
• 2007-ci il üçün - 556 milyard rubldan çox.

Əhəmiyyətli sıçrayış 2008-ci ildə başlayan növbəti böhran zamanı dayandı. İqtisadi problemlər daşınmaz əmlak qiymətlərinin 20-40% ucuzlaşmasına səbəb oldu. Bundan əlavə, bəzi kiçik banklar kredit vermək üçün vəsaitləri olmadığı üçün bazarı tərk etdilər (yaxud ipoteka proqramlarını məhdudlaşdırdılar). Böhran dövründə bu cür xidmətlər yalnız iri banklar üçün mövcud idi, lakin hətta onlar üçün verilən kreditlərin sayı xeyli azalıb. Müştərilərin ödəmə qabiliyyətinin pisləşməsi nəticəsində ipoteka kreditlərinin verilməsi şərtləri sərtləşməyə başlayıb.

Vəziyyətin bərpasına 2009-cu ildə başlanılıb. Buna borcalanlara dəstək proqramı hazırlayan Rusiya hökuməti kömək etdi. Bunun üçün büdcədən 250 milyard rubl xərclənib. Bu vəsait kreditlərin yenidən maliyyələşdirilməsinə yönəldilib ki, bu da bərpa prosesini sürətləndirib. Bu cür hərəkətlər ona gətirib çıxardı ki, 2010-cu ildə kreditlərə tələbat artmağa başladı və 2011-ci ildə faizlər yenidən illik 11,5-12%-ə düşdü.

İpoteka və kirayə evlərin müqayisəsi (video)

Rusiya ipoteka bazarının hazırkı vəziyyəti

2014-cü ildə növbəti böhranla birlikdə ipoteka kreditləşməsi bazarında problemlər yenidən başladı. Kreditlər üzrə faizlər 20%-ə yüksəldi. Bundan başqa, xarici valyutada kredit götürənlər üçün də ciddi problemlər yaranıb - dollar və avronun məzənnəsi təxminən iki dəfə bahalaşdığından bu kredit götürənlər artıq ödənişlərin öhdəsindən gələ bilmirdilər. Bazarı sabitləşdirmək üçün Rusiya hökuməti yenidən pul ayırdı büdcə resursları və fürsət yaratdı güzəştli şərtlər 13% dərəcəsi ilə.

Yaxın gələcək üçün aşağıdakı planlar məlumdur: 2018-ci ilə qədər səlahiyyətlilər azalmaya nail olmağa söz verirlər ipoteka dərəcəsi illik 7%-ə qədər.

Verilmiş ipoteka mənzil kreditlərinin statistikası

İpoteka bazarının təhlili hazırda orada fəaliyyət göstərən konkret şirkətlər olmadan tam olmayacaq.

Rusiya Federasiyasında daşınmaz əmlak üçün kredit verən ən böyük şirkətlər indi (reytinqdəki yerlər 1 yanvar 2017-ci il tarixinə bölünür):

1. Sberbank.
2. VTB 24.
3. AHML.
4. Qazprombank.
5. Rosselxozbank.
6. Deltakredit.
7. FC Otkritie.
8. Raiffeisenbank.
9. Svyaz-bank.

Əksər təşkilatlar üçün şərtlər təxminən eynidir:

1. Kreditin müddəti 1 (adətən 5) ildən 25-30 ilə qədərdir.
2. Kreditin məbləği adətən minimum limitlə məhdudlaşır (orta hesabla 300-400 min arasında). Kreditin maksimum məbləği hər bir ərizəçi üçün fərdi olaraq hesablanır. Bəzən bu, ev almaq üçün tam xərc ola bilər, bəzən də tələb olunan vəsaitin yalnız bir hissəsini əhatə edə bilər.
3. Sığorta: demək olar ki, həmişə tələb olunur. Həm alınan obyekt, həm də borcalanın həyatı sığorta tələb edir.
4. Mənzil bazarı: bəzi bankların məhdudiyyətləri var - siz yalnız ilkin bazarda ipoteka götürə bilərsiniz. Digərləri üçün kreditlər həm “əsas”, həm də “ikinci dərəcəli” məqsədlər üçün verilir.
5. Faiz dərəcəsi: orta hesabla - illik 12-13%. Bir çox amillərdən (məbləğ, kredit müddəti, şəhər, borcalanın “xüsusiyyətləri” və s.) asılı olaraq həm yuxarı, həm də aşağı (nadir hallarda) fərqlənə bilər. Maraqlı fakt: banklar tez-tez reklamlarda endirimli tarif göstərirlər. Üstəlik, rəqəmlər tamamilə fantastik ola bilər (Rusiya Federasiyasında ipoteka bazarında mövcud vəziyyət üçün): illik 7-8%. Əslində, belə şərtlərin mövcud ola biləcəyi ortaya çıxır, ancaq müştərilərin dar bir dairəsi üçün və yalnız şərtlərin bütün siyahısı yerinə yetirildikdə.
6. İlkin ödəniş ehtiyacı: bütün banklar fərqlidir. Bəzilərində ümumiyyətlə yoxdur. Digərləri üçün orta hesabla ən azı 10-20% ola bilər.

İpoteka krediti almaq üçün hərəkətlərin ardıcıllığı

Ayrı-ayrılıqda, ipoteka almaq üçün müxtəlif variantları qeyd etmək lazımdır. O ola bilər:

1. Standart. Adi seçim, dövlət və ya bank tərəfindən verilən müavinətləri almaq hüququ olmayanlar üçün uyğundur. Ən yüksək (imtiyazlı kateqoriyalarla müqayisədə) dərəcələrə malikdir.
2. . Hərbi qulluqçular üçün seçim. Bu, ilk növbədə standart ipoteka proqramlarından bir qədər aşağı olan dərəcələrdə fərqlənir. 2015-ci ildə hərbi ipoteka üzrə orta faiz dərəcəsi 8%, 2016-cı ildə təxminən 12% təşkil edib.
3. Dövlət dəstəyi ilə ipoteka. Bu növ kreditlər yalnız eyni bankın pulunun iştirakı ilə tikilən və tikilən mənzillərə verilə bilər. Bu cür proqramların şərtləri və şərtləri standart kreditdən qismən fərqlənə bilər. Orta illik nisbət 12% təşkil edir.
4. "Rus ailəsi" (və ya "Gənc ailələrin mənzillə təmin edilməsi"). Hal-hazırda 2020-ci ilə qədər etibarlıdır. Yararsız şəraitdə (kommunal mənzillər, regional standartlara uyğun olaraq kifayət qədər yer yoxdur) yaşayan gənc ailələr (əgər üzvlərindən ən azı biri 35 yaşdan kiçikdirsə) üçün uyğundur.

Ölkəmizdə ipoteka kreditləri son vaxtlar geniş vüsət almağa başlayıb. Rusiyanın böyük şəhərlərində, bölgələrində və ayrı-ayrı kommersiya banklarında mövcud mənzil bazasına əsaslanaraq müxtəlif mənzil proqramları hazırlanmağa başlandı. hüquqi baza ipoteka sahəsində.

Rusiyada mənzil problemi müasir iqtisadiyyatın ən vacib problemlərindən biridir. Bu gün rusların 8%-i ya yataqxanalarda və xidməti mənzillərdə yaşayır, ya da kirayə evlərdə yaşayır. Qeyri-kafi yüksək gəlirli insanlar mənzil kirayələyirlər ki, bunun da 58%-i aztəminatlı ailələr, 37%-i orta gəlirli ailələrdir və yalnız 5%-i əhalinin nisbətən firavan təbəqəsi kimi təsnif edilə bilər. Üstəlik, kirayəçilərin əksəriyyətinin kiçik kvadratmetrlik mənzilləri var və bütün kommunal xidmətlər deyil. Digər 6% isə kommunal mənzillərdə və ya evin kommunal şəraiti olmayan hissəsində yaşayır. Yaşayış səviyyəsi baxımından bu, əhalinin əlverişsiz hissəsidir.

Rusiyada adambaşına cəmi 23,4 kvadratmetr düşür. m mənzil. İnkişaf etmiş ölkələrdə bu, iki-üç dəfə çoxdur.

Daşınmaz əmlak bazarında mövcud vəziyyət əhali tərəfindən mənzilə daim artan tələbatın mövcudluğundan xəbər verir. Nəticədə, ipoteka getdikcə daha çox əhəmiyyət kəsb edir. Digər tərəfdən, bu, böhran hadisələrinə səbəb ola bilər. Bunun bariz nümunəsi dünyadır iqtisadi krizis, ipoteka kreditləşməsi ilə başladı.

Bir sıra təcrübə inkişaf etmiş ölkələr ipoteka kreditləşməsi mexanizminin vədindən xəbər verir və göstərir ki, ondan istifadə kifayət qədər vəsaiti olmayan, lakin sabit gəliri və müəyyən əmanəti olan vətəndaşlara bir anda mənzil almağa, mənzil problemini həll etməyə imkan verir. Rusiya Federasiyasında son illərdə ipoteka krediti sistemindən istifadə təcrübəsi artıq inkişaf etmiş, təməli formalaşmış və qoyulmuşdur. qanunvericilik bazası ipoteka kreditlərinin fəaliyyət göstərməsi üçün, lakin hələ də kütləvi pay almamışdır (Cədvəl 2).

Bu cədvəllər verilmiş ipoteka kreditlərinin həcminin artması istiqamətində ümumi tendensiyanı nümayiş etdirir. 2008-ci ildə bazarda yaşanan ipoteka şoku 2009-cu ildə mənzil kreditləşməsinin həcminin azalmasına səbəb oldu. Bəzi banklar ipoteka kreditləri verməkdən ümumiyyətlə imtina edib, digərləri isə faiz dərəcələrini illik 35,6%-ə qaldırıb və bununla da kreditlər veriblər. sadəcə olaraq əlçatmaz.

Yeganə istisna dərəcələri məqbul səviyyədə saxlamağa çalışan dövlət bankları idi - 13-19%, lakin bu da çox yüksək hesab olunur. Belə ki, 2009-cu ildə 2008-ci illə müqayisədə həm verilən ipoteka kreditlərinin həcmində 4,3 dəfə, həm də onların sayında 2,7 dəfə kəskin azalma müşahidə olunub. Buna səbəb ev təsərrüfatlarının gəlirlərinin ümumi azalması və yüksək ipoteka faizləri olub. Sonrakı illərdə artım templərində bir qədər yavaşlama müşahidə olunub.

2010-cu il ipoteka kreditləşməsi bazarının canlanması və bərpası ili hesab olunur. Digər proqramlar kimi tikilməkdə olan mənzillərin kreditləşməsi bərpa edilib ( Ana kapitalı, Hərbi ipoteka və s.). Kreditlər əhali üçün daha əlçatan oldu və bu, dərhal bazarın həcminə təsir etdi. Nəticədə 2010-cu ildə verilən ipoteka kreditlərinin həcmi 2,5 dəfə artaraq 380,1 milyard rubla çatıb. 2011-ci ildə ipoteka bazarı demək olar ki, böhrandan çıxıb. Verilmiş kreditlərin həcmi 719 milyard rubla çatıb. Rusiya Federasiyasında orta ipoteka faizləri bir neçə ildir ki, 15% ətrafında dəyişib. Kreditin orta çəkili müddəti 15 ildir.

Beləliklə, ipoteka kreditləşməsi bazarının formalaşan artımına baxmayaraq, o, hələ də qeyri-sabitdir. Artım dövlət tərəfindən dəstəklənir (Mənzil İpoteka Kreditləri Agentliyinin proqramları, AHML; VEB tərəfindən ipoteka yenidən maliyyələşdirmə proqramı).

İpoteka kreditləşməsi bazarının fəaliyyəti də vaxtı keçmiş borcların artması istiqamətində davamlı tendensiya ilə nəticələnir.

İpoteka krediti üzrə borclar durmadan artır. 2013-cü ilin sonunda onun həcmi 2536,869 milyard rubl təşkil edib. AHML bir sıra regionlarda vaxtı keçmiş ödənişlərin kəskin artımını sosial vəziyyətin pisləşməsi, həmçinin “bəzi tərəfdaş bankların” iş keyfiyyətinin azalması ilə əlaqələndirir. Ekspertlər qeyd edirlər ki, vaxtı keçmiş kreditlərin səviyyəsi bütövlükdə ölkədəki vəziyyətin yaxşı göstəricisidir. Başqa bir fikir də var: problemli kreditlərin səviyyəsinin kəskin artması ipoteka kreditlərinin verilməsinin artması ilə eyni vaxtda baş verir, bu, onların böhranının başa çatması ilə bağlıdır.

İpoteka bazarında rəqabət iki səviyyədə güclənir. Orta ölçülü banklar iri banklarla - Sberbank, VTB 24, Qazprombank və Mənzil İpoteka Kreditləri Agentliyi (AHML) ilə müştərilər üçün qeyri-bərabər mübarizə aparır, eyni zamanda AHML ilə həm özəl, həm də dövlət bankları bir-biri ilə fəal rəqabət aparır. İpoteka bazarının əksəriyyəti Sberbank-a məxsusdur və onun verdiyi ipoteka kreditlərinin həcmi durmadan artır.

Xülasə etmək üçün Rusiyada ipoteka krediti bazarındakı əsas tendensiyaları müəyyən edə bilərik:

Verilmiş ipoteka kreditlərinin sayının artırılması;

Gecikmiş ödənişlərin artması;

Kiçik bankların ümumi kreditləşmədə payının artması;

Borcalanlara olan tələblər yumşaldılır, xüsusən də faiz dərəcələri azaldılır;

Xarici valyutada verilən ipoteka kreditlərinin həcminin əhəmiyyətli dərəcədə azalması.

Bu gün Rusiyada yaşayış ipotekasının inkişafı aşağıdakı əsas amillərlə məhdudlaşdırılır:

Daxili bank sisteminin nisbi zəifliyi, onun əhali ilə işləməyə marağı, uzunmüddətli kreditləşmə təcrübəsinin olmaması;

Yerli sığorta, daşınmaz əmlak və qiymətləndirmə şirkətlərinin aşağı maliyyə potensialı, onların ipoteka kreditinin verilməsi ilə bağlı yaranan risklərin sığortalanmasında zəruri təcrübələrinin olmaması

Normativ-hüquqi bazanın mükəmməl olmaması;

Əhalinin aşağı ödəmə qabiliyyəti ilə kreditlərin yüksək qiyməti;

İpoteka mənzil sisteminə uzunmüddətli resursların cəlb edilməsi problemi.

Psixoloji amillər, borc içində yaşamaq istəməməsi.

Ödənişlərin aparılmaması problemi və girovun satılması imkanının olmaması, ilk növbədə, potensial borcalanın kredit qabiliyyətinin keyfiyyətsiz ilkin qiymətləndirilməsi ilə əlaqədardır. Bu problemlər borcalanların qiymətləndirilməsi üçün vahid yüksək keyfiyyətli sistem - Rusiya şərtlərinə uyğunlaşdırılmış bal sistemini hazırlamaqla həll edilə bilər.

Banklar üçün əsas problem kreditlərin verilməsi üçün maliyyə mənbələridir. İpoteka krediti uzunmüddətli aktiv olduğundan, uzunmüddətli maliyyələşmə olmalıdır.

Əhalinin mənzilə olan tələbatının ödənilməməsinin səbəblərindən biri də ilk növbədə əhalinin gəlirləridir. Əhalinin gəlirlərinin artmasına baxmayaraq, pul gəlirlərinin istifadəsi strukturunda malların alınması və xidmətlərin ödənilməsi xərclərinin xüsusi çəkisində artım müşahidə olunur.

Bu gün bir çox ekspertlər məhdudlaşdırıcı amilləri müzakirə edərkən yüksək faiz dərəcələrinə işarə edir və Rusiyadakı ipoteka kreditlərini Qərb ölkələri ilə müqayisə edirlər.

Amma heç kim demir ki, inflyasiya və gəlir artımı nəzərə alınmaqla mütləq dərəcələri deyil, nisbi göstəriciləri müqayisə etmək lazımdır.

Yuxarıda göstərilənlərə əsasən, ipoteka kreditləşməsinin inkişafı üçün bir sıra istiqamətləri müəyyən etmək olar.

İpoteka kreditləşməsinin inkişafı üçün perspektivli sahələrdən biri hazırda azmərtəbəli ekonom sinifli tikintidir. Bu sahənin inkişaf etməməsi bu sahənin daha az gəlirli olması ilə bağlıdır çoxmərtəbəli tikinti, və tərtibatçılar bahalı layihələr həyata keçirməklə daha yüksək gəlirlilik əldə etməyə çalışırlar.

İpoteka kreditləşməsi sahəsində mütəxəssislər tollinq kimi bir sahənin inkişaf etdirilməsinin mümkünlüyünü nəzərdə tuturlar. Onun mahiyyəti ondan ibarətdir ki, banklar ipoteka kreditlərini ixtisaslaşdırılmış ipoteka təşkilatlarına köçürməklə nəticədə pul deyil, eyni məbləğdə ipoteka qiymətli kağızları alırlar. Beləliklə, banklar verilən kreditlərin risklərini ixtisaslaşmış ipoteka təşkilatı ilə bölüşəcəklər.

Hazırda Rusiyada ipoteka kreditləşməsinin yeni növü - artıq girov qoyulmuş daşınmaz əmlakın satışı tətbiq edilir. Eyni zamanda, keçmiş borcalanlar bank qarşısında yerinə yetirə bilmədikləri öhdəliklərdən xilas olur, bank yaranan maliyyə risklərini idarə edir və alıcı güzəştli ipoteka krediti şərtləri alır, çünki faiz dərəcələri əvvəlki borcalandan “miras” qalır və heç bir kredit yoxdur. bank komissiyaları.

Rusiyada ipoteka kreditləşməsinin təkmilləşdirilməsi üçün vacib bir sahə ipoteka brokerliyi kimi bir xidmətin inkişafıdır. Bu xidmətin mahiyyəti gələcək borcalan üçün optimal kredit şərtlərini seçmək, yəni kredit təşkilatını seçmək, ipoteka krediti almaq üçün sənədlər paketinin hazırlanmasına köməklik göstərmək, müştəriyə hüquqi və maliyyə məsləhətləri verməkdir.

Təbii ki, ipoteka kreditləşməsinin inkişafı üçün perspektivlər var, o, ləng də olsa, inkişaf edəcək. Artıq bu sahədə banklar arasında nəzərəçarpacaq rəqabət var ki, bu da yeni ipoteka məhsullarının ortaya çıxması, eləcə də kredit faizlərinin aşağı düşməsi ilə nəticələnməlidir. Faiz dərəcələrində azalma olsa da, cüzi olacaq, çünki proqnozlaşdırılan inflyasiya dərəcələri ilə banklar dərəcələri təxminən eyni səviyyədə buraxacaqlar.

İpoteka kreditləşməsi dövlət dəstəyi ilə bütün ölkə üzrə bərabər inkişaf etməli, bu da ipoteka kreditlərinin fəaliyyəti üçün əlverişli şərait yaratmalıdır.

Yuxarıdakıları ümumiləşdirmək üçün deyə bilərik ki, hazırda ipoteka bir çox ziddiyyətli fikirlərə səbəb olur. Bəziləri əmindir ki, mövcud həyat səviyyəsini nəzərə alaraq, mənzil probleminin həllinin bu üsulu uzun müddət populyarlıq qazanmayacaq. Digərləri isə ipotekaların ölkəmizə vaxtında gəldiyini deyirlər.

Rusiyanın ən iri banklarının və ipoteka brokerlərinin analitiklərinin fikrincə, Rusiyada ipoteka kreditləşməsinin inkişaf perspektivləri birbaşa qlobal maliyyə bazarının necə inkişaf edəcəyi ilə bağlıdır. Bu, ilk növbədə bankların kredit imkanları, eləcə də kreditorların və borcalanların mövcud iqtisadi vəziyyətə inam dərəcəsi və onların maliyyə imkanları ilə bağlıdır.