Wycena majątku przedsiębiorstwa dla celów zabezpieczenia. Cechy wyceny nieruchomości na potrzeby kredytu bankowego pod zabezpieczenie. Co oznacza płynność sprzętu?

Komitet Wyceny
STOWARZYSZENIE BANKÓW ROSYJSKICH

Ogólne zagadnienia wyceny majątku majątkowego dla celów zabezpieczenia

W pracach nad dokumentem brały udział następujące osoby:

Gorshenina G.V. (szef grupy roboczej), Shcherbakova-Pacheva D.A., Savintsev S.A., Tarasov Yu.B., Doval S.V., Kozodaev M.A.

Koordynacja prac – Shcherbakova O.N.

Kurator kierunku – Roslov V.Yu.

Dokument został zatwierdzony:

Organizacje kredytowe:

Bank OJSC VTB

OJSC Gazprombank (Departament Zarządzania Ryzykiem)

OJSC Rosselkhozbank

OJSC „Bank Moskwy”

OJSC Alfa Bank

Bank CJSC UniCredit

OJSC Uralsib

OJSC Bank „Zenith”

Organizacje samoregulacyjne rzeczoznawców:

Rosyjskie Towarzystwo Rzeczoznawców

NP „Samoregulacyjne Międzyregionalne Stowarzyszenie Rzeczoznawców”

NP „Krajowa Rada Rzeczoznawców”

NP SRO „Stowarzyszenie Regionalnych Rzeczoznawców”

Przegląd wymogów wyceny na potrzeby zastawu dokumentów legislacyjnych i regulacyjnych, standardów krajowych i międzynarodowych. Informacje dotyczące wyceny wymagane przez bank w przedmiocie zabezpieczenia
Standardy etyczne i zasady przeprowadzania ocen, zalecenia dotyczące współdziałania uczestników procesu oceny. Ogólne wymagania dotyczące składu i jakości pracy podczas oceny. Ogólne założenia i ograniczenia Ogólne zalecenia dotyczące struktury raportu z wyceny dla celów zabezpieczenia
Literatura

Zalecenia obejmują ogólne zagadnienia wyceny aktywów majątkowych dla celów zabezpieczenia. Dokument został opracowany zgodnie z wymogami obowiązującego prawodawstwa w zakresie wyceny i zawiera rekomendacje oparte na specyfice wyceny dla celów zabezpieczenia.

Stosowane terminy, definicje i skróty

Bank - organizacja kredytowa.

Rzeczoznawca– osoba fizyczna lub prawna upoważniona do prowadzenia działalności wycenowej zgodnie z ustawodawstwem Federacji Rosyjskiej.

Majątek majątkowy– w kontekście niniejszych Zaleceń, środki trwałe w postaci nieruchomości, maszyn i urządzeń lub towarów.

Koszt inwestycji- koszt dla konkretnej osoby lub grupy osób dla celów inwestycyjnych ustalony przez tę osobę (osoby) za korzystanie z przedmiotu wyceny

Wartość likwidacyjna- szacunkową wartość odzwierciedlającą najbardziej prawdopodobną cenę, za jaką dany przedmiot wyceny może zostać sprzedany w okresie ekspozycji przedmiotu wyceny, krótszym niż typowy okres ekspozycji dla warunków rynkowych, w warunkach, w których sprzedający jest zmuszony dokonać transakcja przeniesienia własności majątku.

Cena rynkowa- najbardziej prawdopodobna cena, za jaką przedmiot wyceny może zostać sprzedany w dniu wyceny na otwartym rynku w konkurencyjnym środowisku, gdy strony transakcji działają rozsądnie, posiadają wszystkie niezbędne informacje, a na cenę transakcyjną nie mają wpływu żadne nadzwyczajne okoliczności;

FSO– federalne standardy oceny

FSO nr 1- Federalny standard oceny „Ogólne koncepcje oceny, podejścia do oceny i wymagania dotyczące oceny” (zatwierdzony rozporządzeniem Ministerstwa Rozwoju Gospodarczego Rosji z dnia 20 lipca 2007 r. N 256);

FSO nr 2- Federalny Standard Wyceny „Cel wyceny i rodzaje wartości” (zatwierdzony rozporządzeniem Ministerstwa Rozwoju Gospodarczego Rosji z dnia 20 lipca 2007 r. N 255);

FSO nr 3- Federalny standard oceny „Wymagania dotyczące raportu oceniającego” (zatwierdzony rozporządzeniem Ministerstwa Rozwoju Gospodarczego Rosji z dnia 20 lipca 2007 r. N 254);

Przegląd wymagań dotyczących oceny dla celów zastawu dokumentów legislacyjnych i regulacyjnych, standardów krajowych i międzynarodowych.

Pojęcie wartości zabezpieczenia aktywnie wykorzystywane w praktyce kredyty komercyjne jako taki, w Federacja Rosyjska Dziś nie jest to ujednolicone; nie ma jasnej definicji ani ogólnie przyjętych metod jego obliczania. W praktyce banki ustalają wartość zabezpieczenia jako pochodną wartości rynkowej, stosując współczynniki redukujące.

FSO 2 nakazuje ustalenie wartości rynkowej przy ocenie dla celów zabezpieczenia. FSO nie zawiera zaleceń dotyczących uwzględnienia specyfiki wyceny dla celów zabezpieczenia.

Międzynarodowe Standardy Wyceny (IVS) definiują: „Wartość kredytowo-hipoteczna (MLV) to wartość nieruchomości określona przez rzeczoznawcę dokonującego ostrożnej oceny przyszłej zbywalności nieruchomości, biorąc pod uwagę długoterminowe zrównoważone aspekty nieruchomości. nieruchomości, normalnych i lokalnych warunków rynkowych oraz bieżącego sposobu użytkowania i odpowiednich alternatywnych sposobów wykorzystania nieruchomości. Ta definicja zawarte w prawodawstwie europejskim (dyrektywa 89/647/ECC zmieniona dyrektywą 98/32/EC). Dyrektywy te dotyczą kwestii regulacji bankowości i ustanowienia minimalnych standardów wypłacalności pożyczkodawców zajmujących się pożyczkami pod zastaw nieruchomości. Wartość ta wykorzystywana jest przez banki przy ocenie ryzyka kredytowego i różni się od aktualnej oceny wartości rynkowej poprzez uwzględnienie długoterminowych trwałych trendów i wyłączenie elementów spekulacyjnych.

Wymogi wyceny dotyczące zabezpieczenia pożyczek, hipotek i obligacji są określone w Międzynarodowym Aplikacji Wyceny 2 (IVA 2) Wycena dla celów kredytowych. Standard ten zakłada możliwość ustalenia na potrzeby zabezpieczenia nie tylko wartości rynkowej, ale także wartości działającego przedsiębiorstwa, wartości likwidacyjnej itp., przy czym jest on wybierany jako główny rodzaj wartości z punktu widzenia konsumenci. Należy zauważyć, że standard jasno definiuje instytucje kredytowe jako odbiorców takich ocen.

W wymaganiach MCO można wyróżnić następujące główne punkty.

1. W przypadku ustalania wartości rynkowej metodyka oceny potencjalnego zabezpieczenia musi być ściśle powiązana z rzeczywistą sytuacją rynkową i zawierać minimum założeń i założeń o charakterze subiektywnym. Międzynarodowe standardy stanowią, że „metoda porównywania sprzedaży lub inne metody porównywania rynku powinny opierać się na badaniach rynku. Koszty budowy i kwoty amortyzacji należy ustalić w oparciu o analizę kosztów, a amortyzację skumulowaną w oparciu o dane rynkowe. Metoda kapitalizacji dochodu lub metoda zdyskontowanych przepływów pieniężnych musi opierać się na przepływach pieniężnych określonych na rynku i rynkowych stopach zwrotu.” Te. Jeżeli Rzeczoznawca w swoich obliczeniach posługuje się informacjami dostarczonymi przez Klienta, które odpowiadają rzeczywistości, a nie odpowiadają realiom rynkowym, takie podejście przy wycenie dla celów zabezpieczenia nie ma zastosowania.

2. Standardy wyraźnie stanowią, że podstawą wyceny jest założenie kontynuacji działalności sprawozdania finansowe, jest niewłaściwe, jeśli ocenia się je dla celów zabezpieczenia. Standardy zalecają, aby nieruchomości zajmowane przez właściciela były oceniane dla celów zastawu jako zajmowane przez właściciela. Te. należy wykluczyć jakąkolwiek korzyść związaną z konkretnym właścicielem nieruchomości, np. jeśli właściciel zastawiający swoją nieruchomość korzysta z preferencyjne warunki przy zapłacie narzędzia wówczas oceniając obiekt należy kierować się rynkowym poziomem wydatków.

Przy wycenie obiektów generujących dochód standardy nakładają na Rzeczoznawcę obowiązek zwrócenia uwagi pożyczkodawcy na istotną różnicę pomiędzy wartością przedmiotu w trybie „kontynuacji działalności” a przedmiotem, w którym:

• działalność ustała;
• zapasy zostały usunięte;
• licencje/certyfikaty, umowy franczyzowe lub zezwolenia zostały cofnięte lub istnieje ryzyko ich cofnięcia;
• własność ucierpiała z powodu niecywilizowanego traktowania;

lub istnieją inne przyczyny, które mogą negatywnie wpłynąć na wyniki późniejszego funkcjonowania. Te. międzynarodowe standardy natychmiast kierują Rzeczoznawcę do analizy sytuacji domyślnej.

3. Standardy wskazują, że w przypadku gdy nieruchomość ma wyższą alternatywną wartość użytkową, kredytodawcy powinni zdawać sobie sprawę z potencjalnego wzrostu wartości. Jednakże podstawą obliczenia wartości dla celów zabezpieczenia jest przede wszystkim dotychczasowe użytkowanie nieruchomości.

4. Oprócz spełnienia ogólnych wymagań IVS dotyczących treści raportu, raporty z oceny dla celów zabezpieczenia co do zasady muszą zawierać informacje dotyczące następujących punktów:

• retrospektywne, bieżące i oczekiwane przyszłe zapotrzebowanie ten typ nieruchomość w regionie;
• potencjalne i prawdopodobne potrzeby w zakresie alternatywnego wykorzystania nieruchomości;
• aktualna płynność nieruchomości, a także, w razie potrzeby, prawdopodobieństwo jej stabilności;
• podejście przyjęte przy dokonywaniu wyceny oraz stopień wykorzystania wiarygodnych danych rynkowych na poparcie wyceny.

5. Osobno możemy wyróżnić wymagania wobec Rzeczoznawcy.

• Prawa i obowiązki Rzeczoznawcy muszą być jasne zarówno dla Rzeczoznawcy, jak i jego klienta. Rzeczoznawcy muszą jasno rozumieć ryzyko związane z przeprowadzeniem wyceny w celu przyznania pożyczki, ponieważ nieporozumienia, nieporozumienia lub błędy w tym obszarze mogą prowadzić do sporów i sporów pomiędzy pożyczkodawcą a Rzeczoznawcą.
• Dokonując wyceny na potrzeby udzielenia kredytu, Rzeczoznawca powinien zwrócić szczególną uwagę na zachowanie niezależności od kredytobiorcy.

Ważne jest, aby Rzeczoznawca posiadał odpowiednie doświadczenie w zakresie wyceny danego rodzaju aktywów, w przeciwnym razie będzie musiał zasięgnąć porady ekspertów.

Standardy wymagają, aby rzeczoznawca posiadał kompetencje w zakresie zrozumienia procesu kredytowego. Rzeczoznawcy powinni posiadać ogólną wiedzę na temat wymagań banków i innych instytucje finansowe oraz, jeśli to możliwe, warunki pożyczki.

Wymagane przez bank informacje dotyczące wyceny zabezpieczenia

Rozpatrując składnik majątkowy jako zabezpieczenie transakcji kredytowej, aby podjąć decyzję kredytową, bank musi posiadać informacje o szeregu następujących cech przedmiotu:

• płynność;
• cena;
• znaczenie (istotność) składnika aktywów dla działalności właściciela;
• prognoza zmian wartości zabezpieczenia w czasie;
• ustalenie wysokości kosztów związanych z procesem przejęcia zabezpieczenia.

A) Płynność

Oprócz zasadniczej możliwości przyjęcia nieruchomości pod zabezpieczenie ze względu na stan prawny, bank jest zainteresowany podstawową możliwością i szybkością sprzedaży przedmiotu - tj. jego płynność.

Płynność potencjalnego zabezpieczenia jest najważniejszą cechą z punktu widzenia oceny ryzyka związanego z zabezpieczeniem. Błędy w określeniu stopnia płynności są dla banku dość krytyczne.

Płynność majątku charakteryzuje się tym, jak szybko dany przedmiot można wymienić na pieniądze, tj. sprzedać za cenę adekwatną do wartości rynkowej na otwartym rynku w konkurencyjnym środowisku, jeżeli strony transakcji działają rozsądnie, posiadają wszystkie niezbędne informacje, a na transakcję nie mają wpływu żadne nadzwyczajne okoliczności.

Ilościową cechą płynności może być czas ekspozycji rynkowej obiektu, tj. czas potrzebny na publiczną sprzedaż przedmiotu i konkurencyjny rynek według wartości rynkowej. W odniesieniu do niniejszych Rekomendacji przyjmuje się, że do okresu ekspozycji nie wlicza się czasu potrzebnego na formalne potwierdzenie (zawarcie, zarejestrowanie) transakcji kupna-sprzedaży, tj. Okres ekspozycji to typowy czas od momentu złożenia publicznej oferty sprzedaży przedmiotu do chwili podjęcia przez sprzedającego i kupującego decyzji o sfinalizowaniu transakcji.

Zaleca się scharakteryzowanie płynności poprzez podzielenie jej na odrębne grupy w zależności od możliwości sprzedaży i przewidywanego okresu sprzedaży. Proponuje się następującą gradację płynności nieruchomości w zależności od terminu sprzedaży (tabela 1).

Tabela 1

Głównym celem proponowanej gradacji jest późniejsze wykorzystanie przez banki w procesie ustalania wartości zabezpieczenia. Przydatność funkcjonalna takiej gradacji polega przede wszystkim na możliwości porównania określonego stopnia płynności z wartością dyskonta likwidacyjnego i późniejszego uwzględnienia go jako składnika dyskonta zabezpieczenia. Wyższy stopień płynności odpowiada mniejszemu dyskontowi i dyskontowi.

Płynność zależy przede wszystkim od dostępności i wielkości popytu na nieruchomości. Przykładowo nieruchomości handlowe zlokalizowane przy ruchliwych autostradach cieszą się na rynku zawsze dużym zainteresowaniem i można je sprzedać w określonym czasie po cenie zbliżonej do wartości rynkowej. Alternatywnym przykładem są nieruchomości przemysłowe w miastach przemysłowych, będące dziedzictwem sowieckiej epoki przemysłowej. Popyt na takie nieruchomości jest dość niewielki.

Inne czynniki wpływające na płynność to:

Elastyczność popytu na tego typu nieruchomości. Na przykład, Pomieszczenia mieszkalne. W sytuacji braku niedoboru i odpowiednio dużej podaży mieszkań na rynku, stosunkowo niewielka obniżka ceny spowoduje wzrost liczby osób chcących zakupić nieruchomość mieszkalną. Podobny wniosek można wyciągnąć w odniesieniu do towarów, na przykład walcówki lub produktów naftowych;

Stan nieruchomości. Głównie związane ze sprzętem. Z reguły stary i wyeksploatowany sprzęt jest mniej płynny niż stosunkowo nowy sprzęt, który nie wymaga dużych kosztów renowacji;

Korespondencja nowoczesne technologie. Czynnik ten jest szczególnie krytyczny w przypadku urządzeń procesowych. Najbardziej uderzającym przykładem jest technologia komputerowa. Biorąc pod uwagę branżę budowlaną, możemy wyróżnić urządzenia technologiczne do produkcji materiałów wykończeniowych. Kiedy jedne materiały zastępuje się innymi - bardziej zaawansowanymi technologicznie, wygodnymi, bezpiecznymi czy przyjaznymi dla środowiska, zapotrzebowanie na urządzenia służące do produkcji przestarzałych materiałów odpowiednio maleje. Przy dość dynamicznym rozwoju tego obszaru rozpatrywany czynnik staje się bardzo podstępny. W odniesieniu do nieruchomości można zauważyć obiekty handlowe, w których stosunek powierzchni handlowej do pomocniczej nie odpowiada nowoczesnym technologiom, gdy handel odbywa się praktycznie „na kółkach”;

Skala. Czynnik ten charakteryzuje się spadkiem płynności majątku o cechach znacząco odbiegających od wartości średnich. Przykładowo linie rozlewnicze o bardzo dużej wydajności lub obiekty produkcyjne o dużej powierzchni lub objętości. Na takie aktywa może być popyt bardzo ograniczony krąg nabywców i pod tym względem okres ekspozycji dla takich obiektów jest dość długi, a sprzęt o wysokiej wydajności, jeśli duzi uczestnicy rynku go nie potrzebują, może generalnie być niepłynny.

Ilość. Dość często majątek, który jest płynny w małych ilościach, traci płynność, gdy wolumen zabezpieczenia przekracza pojemność rynkową. Najbardziej uderzającym przykładem są maszyny do cięcia metalu. Można łatwo sprzedać kilka maszyn, ale nie można sprzedać kilkuset maszyn na raz.

Lokalizacja. Jeżeli nieruchomość, na którą jest popyt na rynku, zlokalizowana jest w miejscu, do którego przeprowadzka jest niemożliwa lub kosztowna, płynność takiej nieruchomości będzie bardzo niska lub nie będzie jej wcale. Na przykład sprzęt budowlany w odległych obszarach północy lub Syberii.

W niektórych przypadkach aktywa niepłynne to wysoce wyspecjalizowany sprzęt, pomocnicze zakłady produkcyjne itp. mogą pozyskać płynność w ramach zespołów nieruchomości lub ich części. Aktywa takie można nazwać „warunkowo płynnymi”. Płynność takich obiektów jest bezpośrednio powiązana z płynnością grupy technologicznej lub kompleksów produkcyjnych, których są częścią.

Aktywa można uznać za warunkowo płynne, jeżeli spełnione są następujące warunki:

• Cały kompleks nieruchomości lub jego autonomiczna część posiada płynność;
• Przedmiotowe aktywa stanowią istotny element kompleksu i działają kluczowe funkcje w jego funkcjonowaniu i nie można ich rozdzielić bez wyrządzenia nieproporcjonalnej szkody właścicielowi kompleksu. Ponadto z prawnego punktu widzenia aktywa można uznać za niezależne jednostki;
• Aktywa są sprawne i nie wymagają wymiany ani znaczących napraw.

Wskaźnik płynności ma zasadniczy wpływ na wybór podejścia do wyceny i rodzaj ustalanej wartości. Dlatego też w pierwszej kolejności zaleca się zbadanie stopnia płynności przedmiotu wyceny, aby prawidłowo ustawić zadanie wyceny.

Ze względu na brak najczęściej publicznie dostępnych informacji na temat konkretnego terminu sprzedaży poszczególnych aktywów w prawdziwy sposób ustalenie płynności nieruchomości to konsultacje z uczestnikami rynku, tj. z podmiotami bezpośrednio zaangażowanymi w sprzedaż danych aktywów na rynku. W odniesieniu do nieruchomości są to spółki z branży nieruchomości, w odniesieniu do sprzętu są to producenci lub ich przedstawicielstwa lub dealerzy, a także firmy sprzedające sprzęt używany.

B) Cena

Drugim ważnym wskaźnikiem jest wartość nieruchomości. Najczęściej, zgodnie z FSO nr 2, wartością bazową dla celów zabezpieczenia jest wartość rynkowa. Jednocześnie bank musi mieć pewność, że wartość uzyskana przez Rzeczoznawcę opiera się na prawdziwych informacjach i w pełni odpowiada danym rynkowym. Jeżeli potencjalne zabezpieczenie nie ma wartości rynkowej ze względu na brak możliwości samodzielnej sprzedaży, w porozumieniu z bankiem można ustalić inny rodzaj wartości.

C) Znaczenie składnika aktywów dla działalności właściciela

Biorąc pod uwagę stymulującą rolę zabezpieczenia, przydatną dla banku informacją jest znaczenie danego aktywa z punktu widzenia udziału w kształtowaniu dochodów klienta, czyli innymi słowy jego znaczenie dla działalności hipoteki przedsiębiorstwo.

Proponuje się warunkowy podział rozpatrywanych aktywów na dwie grupy: majątek „znaczący” i majątek „nieistotny”.

Do grupy „Istotne” można zaliczyć obiekty majątkowe, które odgrywają decydującą rolę w procesie biznesowym przedsiębiorstwa. Alienacja takich obiektów, ich wyłączenie z majątku przedsiębiorstwa może skomplikować działalność gospodarcza aż do całkowitego zatrzymania. Utrata „znaczącego” majątku znacznie się pogłębi wskaźniki finansowe przedsiębiorstwa hipotecznego i zmniejszy jego wypłacalność.

Do grupy nieruchomości „Nieistotne” zaliczane są obiekty, których zbycie nie będzie miało istotnego wpływu na działalność produkcyjno-gospodarczą hipoteki oraz nie wpłynie znacząco na jej sytuację finansową.

Cecha istotności odgrywa istotną rolę przy kredytowaniu przedsiębiorstw produkcyjnych na etapie wyboru aktywów zabezpieczających transakcję.

D) Prognoza zmian cen

Ponieważ momenty udostępnienia środków kredytowych i ich spłaty są niekiedy znacznie rozłożone w czasie (do 5 – 7 lat), należy uwzględnić zmiany wartości zabezpieczenia w czasie, tj. bardzo przydatna dla banku będzie prognoza zmian wartości nieruchomości w okresie obowiązywania Umowa pożyczki i ewentualnie późniejsze przejęcie zabezpieczenia. Zmiany te będą determinowane trendami rynkowymi, właściwościami samej nieruchomości (np. zużyciem) oraz koniecznością dokonywania inwestycji w celu utrzymania stanu jakościowego nieruchomości (naprawy itp.).

Konieczność prognozowania kosztów i ich horyzont d.b. określone w Zadaniu Oceny.

mi) Ustalenie wysokości kosztów związanych z procesem przejęcia zabezpieczenia

Ważną kwestią przy podejmowaniu decyzji kredytowej dotyczącej zabezpieczenia jest ocena kosztów, jakie powstają przy przejęciu zabezpieczenia i jego sprzedaży. Koszty takie mogą znacząco wpłynąć na wysokość ustalonego przez bank dyskonta zabezpieczającego. W części dotyczącej pracy Rzeczoznawcy lista kosztów podlegających wycenie może obejmować:

• Koszty operacyjne przez określony czas;
• Koszty demontażu i transportu;
• Koszty usług doradczych i pośrednictwa;
• Inne koszty specyficzne dla niektórych rodzajów aktywów.

W większości przypadków można przewidzieć listę i wielkość takich kosztów.

Obowiązek określenia powyższych cech, z wyjątkiem kosztów, nie jest określony przez FSO. Lista ta zawiera jednak niezbędne dla banku informacje biznesowe, a chęć uwzględnienia przez Rzeczoznawcę tych cech w wykazie ustalanych parametrów zapewni bankowi znaczącą przewagę konkurencyjną. Konieczność określenia określonych parametrów wymaganych przez bank omawiana jest na etapie ustalania zadania oceny.

Rodzaje wartości ustalanych dla celów zabezpieczenia

Jak wspomniano wcześniej, w większości przypadków przy ocenie majątku płynnego dla celów zabezpieczenia jako podstawę obliczenia wartości zabezpieczenia przyjmuje się wartość rynkową.

Jeżeli bank rozważa, w porozumieniu z klientem i bankiem, wynikiem oceny może być wartość inwestycji.

Nie zaleca się stosowania metod modelowania inwestycji do ustalenia wartości rynkowej obiektów przeznaczonych do rozbiórki lub odbudowy przy ocenie pod kątem zabezpieczenia.

Wartość likwidacyjną ustala Rzeczoznawca, jeżeli klient i bank mają taką potrzebę. W takim przypadku zaleca się określenie metodyki zastosowanej na etapie wyznaczania zadania do oceny.

W odniesieniu do obiektów, które nie posiadają samodzielnej płynności, ale stanowią nieodłączną część majątku lub kompleksu technologicznego, który generalnie posiada płynność (aktywa warunkowo płynne), proponuje się uwzględnić jako podstawę oceny wartość rynkową, jednak przy założeniu, że sprzedaż aktywów możliwa jest wyłącznie w ramach kompleksu nieruchomości. Wartość ta będzie rozumiana jako część kosztu kompleksu przypadająca na te aktywa w przypadku sprzedaży kompleksu po cenie rynkowej.

Przy ocenie obiektów warunkowo płynnych ich wartość uwzględnia się jako część wartości zespołu nieruchomości, którego są częścią.

Dlatego przy obliczaniu ich kosztu możliwe są dwa sposoby:

• określenie wartości całego zespołu nieruchomości i proporcjonalne przypisanie wartości wycenianych obiektów . Takie podejście jest zalecane przy rozpatrywaniu ogółu aktywów stanowiących większość kompleksu (ponad połowę wartości);
• wycena poszczególnych aktywów metodą kosztową. Przy określaniu zużycia należy prawidłowo wziąć pod uwagę wszystkie jego elementy. Ta opcja ma bardziej zastosowanie do poszczególnych elementów nieruchomości lub kompleksu technologicznego. Jeżeli istnieje możliwość oddzielnej sprzedaży takich aktywów, konieczna jest ocena wartości rynkowej.

Konfigurując zadanie oceny, należy jasno określić, jaki rodzaj wartości zostanie określony w raporcie.

Wartość katastralna nie jest wykorzystywana przy wycenie dla celów zabezpieczenia.

Sekcja ta nie zawiera ogólnych wymogów etycznych stawianych Rzeczoznawcy, w części znajdują się rekomendacje dotyczące etycznej strony działalności Rzeczoznawcy, ze względu na specyfikę wyceny dla celów zabezpieczenia.

Należy wziąć pod uwagę, że przy wycenie dla celów zabezpieczenia stawiamy większe wymagania niezależności, rzetelności i rzetelności zawodowej Rzeczoznawcy. Wyjaśnia to istniejące prawdopodobieństwo, że klient dokonujący wyceny będzie miał wpływ na rzeczoznawcę, aby nakłonić go do zawyżenia wartości swoich aktywów w celu uzyskania dużych wolumenów pożyczek. W większości przypadków takiemu subiektywnemu wpływowi ze strony klienta można się oprzeć jedynie poprzez pryncypialne stanowisko Rzeczoznawcy.

Rzeczoznawcy powinni posiadać ogólną wiedzę na temat procesu kredytowego, wymogów banku i, jeśli to możliwe, warunków kredytu. Rzeczoznawca musi jasno zrozumieć, że wyniki jego pracy służą podejmowaniu realnych decyzji finansowych i ryzyka. Niska jakość pracy rzeczoznawców może prowadzić do strat ekonomicznych nie tylko dla banków, ale także dla innych uczestników rynku i społeczeństwa.

Rzeczoznawca musi być świadomy poziomu swoich kompetencji. Przy rozwiązywaniu problemów wymagających wysoce specjalistycznej wiedzy konieczne jest zaangażowanie specjalistów technicznych. Niedopuszczalne jest w takich przypadkach ograniczanie się do bezpodstawnych ocen eksperckich samego Rzeczoznawcy.

Koszt usług Rzeczoznawcy kształtowany jest w oparciu o stosowaną przez niego politykę taryfową jako element stosunki umowne z klientem. Rzeczoznawca musi przeprowadzić bilans polityka taryfowa, zapewniając odpowiednią jakość wyników swojej pracy. Dumping, który nieuchronnie pociąga za sobą obniżenie jakości wyniku oceny, a także nieuzasadniony wzrost ceł, nie sprzyja rozwojowi partnerstw. W przypadkach, gdy Bank nie jest bezpośrednio klientem wyceny, zaleca się powstrzymanie się od wpływania na kształtowanie się kosztów usług.

Rzeczoznawca musi stale dążyć do rozwoju zawodowego, analizować zgromadzoną wiedzę i doświadczenie, monitorować trendy rynkowe, podnosić kwalifikacje i przechodzić okresowe szkolenia. Dobrą pomocą w rozwijaniu i doskonaleniu wiedzy i umiejętności jest interakcja podczas procesu oceny z kompetentnymi pracownikami odpowiednich działów banku. Prowadzenie baz danych, automatyzacja procesów sporządzania raportów, obecność w firmie systemów kontroli jakości, przygotowywanie przeglądów analitycznych dla regionu są wyznacznikami dojrzałości zawodowej Rzeczoznawcy.

Dość często Rzeczoznawca dowiaduje się o szczegółach nadchodzących transakcji kredytowych. Niedopuszczalne jest ujawnianie informacji handlowych i innych, które mogłyby wyrządzić szkodę Klientowi lub Bankowi. Zaangażowanie osób trzecich w charakterze ekspertów lub konsultantów, związane z koniecznością ujawnienia informacji poufnych, podlega uzgodnieniu z klientem i bankiem.

Niedopuszczalne jest oferowanie klientowi usługi wyceny w celu skorzystania z usług innego banku w celu sfinalizowania transakcji.

W kontaktach z przedstawicielami klienta lub banku rzeczoznawca musi wykazywać się lojalnością i taktem. Podczas omawiania bieżących spraw i problemów dozwolony jest wyłącznie konstruktywny i rzeczowy ton. Zalecenie to dotyczy w równym stopniu przedstawicieli klienta, jak i banku.

Aby przezwyciężyć czynnik subiektywnego zniekształcenia wyników oceny i zwiększyć efektywność całego procesu oceny, zaleca się zastosowanie mechanizmu, w którym bank jest albo klientem oceny, albo jest włączony w proces oceny jako współklient raportu i strona umowy otrzymująca raport. Pracownik banku monitorując jakość operatu szacunkowego, stanowi przeciwwagę dla wpływu klienta i w pewnym stopniu chroni Rzeczoznawcę.

Dla przypadku, gdy bank pełni rolę współklienta, ogólny algorytm interakcji przedstawiono w tabeli. 2

Tabela 2.

		Trwające wydarzenia
	Zatwierdzenie zadania oceniającego	Określany jest przedmiot oceny, prawa i obciążenia, omawiane są stosowane podejścia, założenia i ograniczenia (ustalany jest wymagany zakres informacji oraz termin przeprowadzenia oceny). Z reguły przeprowadza się go przy udziale klienta i łączy się z oględzinami obiektu.
	Zawarcie umowy	Umowa ma formę trójstronną. Bank występuje jako współklient i odbiorca raportu (wraz z zastawcą) i podpisuje trójstronny certyfikat akceptacji.
	Bieżące konsultacje	Rzeczoznawca informuje pracownika banku o pojawiających się problemach (np. z udzieleniem informacji), wspólnie omawiane są kontrowersyjne kwestie
	Prezentacja w banku podsumowanie wyników szacunki	Uzyskane wyniki rzeczoznawca przekazuje bankowi w formie zwięzłej. Po uzgodnieniu wyników przez Bank Rzeczoznawca sporządza raport z oceny
	Prezentacja dla klienta	Przygotowany raport przedstawiany jest Klientowi

Prezentowany schemat charakteryzuje się kilkoma istotnymi punktami.

Po pierwsze, Jest to umowa trójstronna, zgodnie z którą bank jest współklientem raportu i pełni rolę odbiorcy dzieła.

Po drugie, Jest to postawienie zadania do oceny na etapie początkowym. Pozwala to w jak największym stopniu określić przedmiot oceny, wymagania dotyczące zastosowanych metod i podejść oraz odzwierciedlić niezbędne cechy.

Trzeci, Są to konsultacje bieżące prowadzone w trakcie procesu oceny z pracownikami banku. Ten etap pozwala szybko rozwiązać pojawiające się problemy i umożliwia pracownikom banku wykorzystanie wyników pośrednich do podjęcia decyzji kredytowej bez czekania na końcowe przygotowanie raportu.

Schemat jest również możliwy, gdy w imieniu właściciela majątku proponowanego do zastawu, bank występuje w roli klienta raportu. W takim przypadku za usługi Rzeczoznawcy płaci bank. Późniejsza rekompensata bankowi poniesionych kosztów możliwa jest na podstawie porozumienia pomiędzy bankiem a klientem w akceptowalnej dla nich formie. W takim przypadku umowa zawierana jest w formie dwustronnej.

Ścisła współpraca Rzeczoznawcy z Bankiem jest gwarancją efektywnego procesu biznesowego.

Ogólne wymagania dotyczące składu i jakości pracy podczas oceny. Ogólne założenia i ograniczenia.

Wymagania dotyczące wycen dokonywanych na potrzeby zabezpieczenia kredytu, a także w ogóle do innych celów, podane są w Federalnej Służbie Bezpieczeństwa oraz standardach samoregulacyjnych organizacji rzeczoznawców. Jednakże cel, o którym mowa, zakłada obecność pewnych konkretów z następujących powodów.

1. W istocie konsumentem usług Rzeczoznawcy jest instytucja kredytowa, natomiast klientem raportu z reguły lub w większości przypadków jest potencjalny hipoteka.

2. Za podstawę późniejszego obliczenia wartości zabezpieczenia przyjmuje się wartość ustaloną przez Rzeczoznawcę. Jednocześnie, w odróżnieniu od innych celów wyceny, na pierwszy plan wysuwa się kwestia płynności przedmiotu wyceny, której stopień w istotny sposób determinuje wartość zabezpieczenia.

3. Aby podjąć decyzję kredytową dotyczącą zabezpieczenia transakcji, bank oprócz wartości bazowej musi znać szereg parametrów bezpośrednio związanych z wartością potencjalnego zabezpieczenia (patrz rozdział 3)

4. O działalności Rzeczoznawcy decydują następujące czynniki:

• biorąc pod uwagę, że na podstawie wyniku oceny bank przyjmuje realne ryzyko finansowe, wymagania dotyczące jakości raportów są dość rygorystyczne;
• zgodnie z potrzebami biznesowymi uczestników rynku usługi wyceny muszą być świadczone w terminie akceptowalnym dla wszystkich zainteresowanych stron.

W związku z powyższym przy wycenie dla celów zabezpieczenia należy przedstawić Rzeczoznawcy następujące ogólne wymagania.

• Głównym zadaniem Rzeczoznawcy jest pokazanie ilościowych i jakościowych perspektyw wykonalności ocenianego obiektu.
• Wynik oceny jest przede wszystkim niezbędny dla banku, dlatego przy przeprowadzaniu oceny zaleca się, aby Rzeczoznawca w porozumieniu z bankiem współpracował z jego uprawnionymi specjalistami. Interakcja ta nie implikuje wywierania nacisku na Rzeczoznawcę ze strony banku i nie narusza zasady niezależności jego działania.
• Rodzaj ustalanej wartości zależy od stopnia płynności wycenianego przedmiotu. Dlatego podstawowym zadaniem jest analiza płynności i uzgodnienie z bankiem i klientem rodzaju wartości określonej w raporcie.
• Opis przedmiotów oceny musi zawierać wyraźne cechy, które pozwolą na jednoznaczną identyfikację przedmiotu. Nie można ograniczać się do podawania nazwisk i numerów ewidencyjnych.
• Przy ustalaniu wartości rynkowej wszelkie szacunki i założenia muszą opierać się na wiarygodnych danych i trendach rynkowych. Należy minimalizować założenia oparte wyłącznie na opinii rzeczoznawcy.
• Wszystkie źródła informacji wykorzystanych w raporcie muszą być wskazane w formie umożliwiającej weryfikację ich adekwatności.
• Sprawozdanie z oceny powinno zawierać, o minimalnej długości, wszystkie informacje niezbędne do zrozumienia ważności uzyskanych wyników.
• W celu zwiększenia efektywności pracy wyniki oceny okresowej można przekazać do banku w uzgodnionej z bankiem formie.
• W przypadku istotnej rozbieżności w wynikach uzyskanych różnymi podejściami należy przeprowadzić analizę przyczyn tej rozbieżności i jako wynik ostateczny wybrać wynik najbardziej wiarygodny, w uzasadnionej opinii Rzeczoznawcy.
• Niedopuszczalna jest ocena obiektu przez Rzeczoznawcę bez jego oględzin. Fotografie ocenianych obiektów (w przypadku dużej liczby obiektów, być może wybiórczo tych najistotniejszych) należy załączyć w załącznikach do protokołu. Zdjęcia muszą obiektywnie odzwierciedlać stan ocenianej nieruchomości;
• W porozumieniu z bankiem i klientem rzeczoznawca może określić cechy przedmiotu wyceny, które nie są przewidziane w wymaganiach federalnych standardów wyceny, ale są niezbędne do podjęcia przez bank decyzji.
• Ocena musi zostać zakończona w określonym terminie proces kredytowy. Aby zminimalizować terminy bez utraty jakości, Rzeczoznawca na etapie ustalania zadania oceny musi jasno zrozumieć swoje zadanie, określić ilość informacji i skład dokumentów wymaganych do pracy oraz określić terminy składania dokumentów i priorytety .
• Sekcja analizy segmentu rynku, do którego należy oceniany obiekt, powinna zawierać następujące informacje:
• analiza bieżącej działalności i głównych trendów w danym segmencie rynku;
• retrospektywny, bieżący i przewidywany przyszły popyt na tego typu nieruchomości w regionie;
• istniejące i prawdopodobne potrzeby w zakresie alternatywnego wykorzystania ocenianej nieruchomości;
• stopień wpływu na wartość zabezpieczenia określonych czynników prognozy (w momencie oceny);
• Podczas stosowania podejścia dochodowego podczas budowy Przepływy środków pieniężnych konieczne jest oparcie się na wskaźnikach rynkowych, także w sytuacji, gdy właściciel nieruchomości korzysta z korzyści stawiających go w korzystniejszej sytuacji w stosunku do innych uczestników rynku (korzyści itp.). Istniejące obciążenia obiektu (np. dzierżawa, służebność), które zostaną zachowane po zbyciu obiektu, podlegają obowiązkowemu uwzględnieniu przy ocenie.

Ogólne wytyczne dotyczące struktury raportu z wyceny dla celów zabezpieczenia

Zaleca się, aby struktura raportu z oceny, uwzględniająca specyfikę wynikającą z celów zastawu, miała następującą postać.

Część 1. Podsumowanie wyników i wnioski. Jest to operatywna część protokołu oceny, pozwalająca użytkownikowi na natychmiastowe uzyskanie kompleksowej i wyczerpującej informacji o wynikach wykonanych prac. Tutaj w skrócie podsumowujemy główne cechy przedmiotu wyceny, wyniki uzyskane przy zastosowaniu różnych podejść do wyceny, ostateczną wartość przedmiotu wyceny, a także ważne wnioski i zalecenia, które w opinii Rzeczoznawcy są istotne dla klienta i dla banku.

Część 2. Zadanie oceny. Ta część raportu zawiera trzy sekcje.

1) Podawany jest kompleksowy opis obiektu, zawierający wszystkie cechy, które zostały wzięte pod uwagę i które należy uwzględnić przy ocenie. Wskazano rolę przedmiotu oceny w procesie gospodarczym lub produkcyjnym właściciela oraz jego znaczenie. Zawiera także opis praw majątkowych do przedmiotu wyceny oraz obciążeń przedmiotu mających wpływ na jego wartość.

2) Wskazano, że wyniki oceny mają służyć celom zabezpieczającym. Podaje się informacje o stosowanych standardach wyceny i innych dokumentach (w tym niniejszych Rekomendacjach), określa się rodzaj(-y) ustalanej wartości oraz dodatkowo określane parametry i cechy. Wskazany jest dzień przeprowadzenia oceny oraz termin zakończenia prac.

3) Podano założenia i warunki ograniczające stosowane przez Rzeczoznawcę, które mogą mieć wpływ na wynik oceny.

Część 3. Informacje o zleceniodawcy wyceny oraz o Rzeczoznawcy. Oprócz informacji wskazanych zgodnie z FSO nr 3, podaje się informację o banku - potencjalnym wierzycielu hipotecznym w zakresie jego nazwy i lokalizacji jednostki terytorialnej (w przypadku współpracy z oddziałem banku). Jeżeli ocena dokonywana jest bez udziału banku, nie podaje się informacji o banku.

Część 4. Analiza rynku/segmentu rynku, którego dotyczy wolumen CT szacunki. Przedstawiono wyniki analizy rynku/segmentu rynku, do którego należy obiekt oceny, zidentyfikowane główne trendy, przedziały cenowe i główne czynniki wpływające.

Część 5. Analiza płynności przedmiotu wyceny. Sekcja nieobjęta standardami, ale niezwykle istotna dla banku. W tej części przedstawiono charakterystykę płynności przedmiotu wyceny oraz przewidywanego okresu ekspozycji rynkowej. Wskazano źródła wyznaczania wskaźników płynności.

Część 6. Najlepsza analiza użycia. Przy wycenie na potrzeby zabezpieczenia analizę tę przeprowadza się jedynie w przypadku wyraźnej niezgodności pomiędzy wycenianą nieruchomością a jej dotychczasowym sposobem użytkowania. W takim przypadku należy dokonać oceny uwzględniającej zmianę przeznaczenia przedmiotu, jeżeli cel taki został już i jednoznacznie określony.

Część 7. Opis procesu oceny. W tej sekcji znajdują się informacje o zastosowanych metodach, a także wszelkich obliczeniach. Zaleca się podanie informacji o zastosowanych analogach, obliczeniach i korektach dokonanych w formie tabelarycznej. Przedstawione informacje powinny umożliwiać łatwe prześledzenie logiki i poprawności uzyskanego wyniku. Jeżeli jako informacja istotna dla ustalanej wartości wykorzystana zostanie opinia biegłego, w raporcie oceniającym należy dokonać analizy tej wartości pod kątem zgodności stan rynku opisane w części poświęconej analizie rynku.

Część 8. Definicja dodatkowych cech. Jeżeli zgodnie z zadaniem oceny Rzeczoznawca określi dodatkowe cechy przedmiotu wyceny, np. prognozę zmian wartości w czasie lub wysokość kosztów związanych z przejęciem, prezentowane są dane wyjściowe, logika i wyniki obliczeń w tej sekcji. Ponadto w porozumieniu z Bankiem i Klientem może zostać obliczona wartość likwidacyjna przedmiotu wyceny. W takim przypadku konieczne jest wskazanie zastosowanej metodologii i uzasadnienie jej wyboru.

Część 9. Koordynacja wyników i wnioski końcowe dotyczące kosztów obiektu. Ważenie wyników uzyskanych różnymi podejściami przeprowadza się tylko wtedy, gdy nie ma znaczących rozbieżności między wynikami. W przypadku istotnej rozbieżności przeprowadzana jest analiza przyczyn i jako wynik końcowy wybierany jest wynik najbardziej wiarygodny, zdaniem Rzeczoznawcy.

Aplikacje. W załączniku do raportu zgodnie z wymaganiami FSO nr 3 Dostarczono kopie wykorzystanych dokumentów. W przypadku wykorzystywania jako źródła informacji małonakładowych publikacji regionalnych, zaleca się umieszczanie w raporcie nie linków, lecz kopii odpowiednich stron. Obowiązkowe jest posiadanie zdjęć ocenianego obiektu.

W celu zwiększenia efektywności procesu oceny zaleca się przesłanie do banku krótkich materiałów, pozwalających pracownikowi banku zapoznać się z rzetelnością wyniku oceny przed otrzymaniem raportu głównego. Informacje takie powinny obejmować:

• Opis przedmiotu oceny;
• Analiza segmentu rynku, do którego należy przedmiot wyceny;
• Zdjęcia przedmiotu oceny;
• Materiał obliczeniowy z wyjściem wyniku końcowego.

Literatura

• Międzynarodowe standardy oceny. Wydanie siódme. 2005 /Tłum. z angielskiego I.L. Artemenkova, G.I. Mikerin, N.V. Pavlova. – M.: LLC „Rosyjskie Towarzystwo Rzeczoznawców”, 2006.
• Europejskie standardy oceniania. 2000/os. z angielskiego ŻOŁNIERZ AMERYKAŃSKI. Mikerina, N.V. Pavlova, I.L. Artemenkova, - M .: LLC „Rosyjskie Towarzystwo Rzeczoznawców”, 2003.
• Międzynarodowe Standardy Wyceny, wydanie ósme, Komitet Międzynarodowych Standardów Wyceny, 2007.

Biorąc pod uwagę różne aspekty wyceny na potrzeby zabezpieczeń, autor proponuje różne wskazówki, jak zoptymalizować końcowy efekt pracy i pokonać najczęściej spotykane przeszkody.

Wiktor Rosłow
Wycena dla celów zabezpieczeń – realia, cechy, wymagania
„Strategie ekonomiczne”, nr 02-2008, s. 144-152

Wstęp

Kredytowanie bankowe, jak każda dochodowa działalność, wiąże się z ryzykiem utraty przyznanych środków. Niezależnie od tego, jak doskonałe jest narzędzie do analizy finansowej działalności pożyczkobiorcy, nigdy nie eliminuje ono w pełni wspomnianego ryzyka. W tym zakresie banki stosują różne instrumenty zabezpieczające, z których głównymi są zabezpieczenia, poręczenia i gwarancje.

Wśród instrumentów zabezpieczających ryzyko kredytowe zabezpieczenie uznawane jest za jedno z najbardziej wiarygodnych. Opinia ta opiera się na dwóch czynnikach. Po pierwsze, obowiązujące przepisy przyznają wierzycielowi prawa zastawnika z pierwszeństwem nad innymi wierzycielami przy zaspokajaniu jego roszczeń związanych z przedmiotem zastawu, a po drugie, interesy wierzyciela chronione są przez majątek majątkowy, stan i wartość które nie zawsze zależą od możliwych zmian kondycja finansowa dłużnik.

Zabezpieczeniem mogą być środki trwałe (nieruchomości i ruchomości), surowce, produkt końcowy, towary do odsprzedaży, papiery wartościowe(zarówno cytowane, jak i niecytowane), prawa do roszczeń z tytułu różnych zobowiązań. Nadal niewielka jest praktyka zastawiania wartości niematerialnych i prawnych. Lwia część zastawionych aktywów przypada na majątek nieruchomy i ruchomy oraz towary w obrocie. Jednocześnie obiektami najbardziej złożonymi z punktu widzenia metodologii pracy są nieruchomości oraz majątek ruchomy w postaci maszyn i urządzeń.

Zastaw może wiarygodnie chronić interesy zastawnika tylko wtedy, gdy spełnione są następujące przesłanki:

• prawidłowy dobór aktywów na potrzeby zabezpieczenia kredytu;
  
• odpowiednią wstępną ocenę przez bank cech jakościowych i ilościowych zabezpieczenia (przede wszystkim płynności i wartości);
  
• wysokiej jakości ekspertyza prawna pozwalająca na identyfikację ryzyk prawnych związanych z zastawem na danej nieruchomości;
  
• podjęcie odpowiednich środków w celu zabezpieczenia zabezpieczenia.
  

W rzeczywistości jest to treść pracy dodatkowej.

Spośród etapów prac zabezpieczających najtrudniejsza i najbardziej odpowiedzialna jest ocena potencjalnego zabezpieczenia na etapie rozważania podanie o pożyczkę.
Obiektywny i prawidłowy wynik oceny można osiągnąć jedynie wówczas, gdy istnieją jasne i odpowiednie wymagania dotyczące procedury oceny. Jednocześnie bank rozumie wynik oceny potencjalnego zabezpieczenia nie tylko jako jego wartość, ale jako całość jako wniosek o przydatności danej nieruchomości do zabezpieczenia konkretnej transakcji kredytowej.

Przede wszystkim należy ustalić, jakich informacji o potencjalnym zabezpieczeniu potrzebuje bank, aby podjąć decyzję kredytową.

Priorytety płynnościowe

Przede wszystkim, oprócz zasadniczej możliwości przyjęcia nieruchomości pod zabezpieczenie ze względu na uwarunkowania prawne, a także występowanie ryzyk prawnych, bank interesuje, czy jest to w zasadzie możliwe i jak szybko sprzedać zabezpieczenie w przypadku takiego zaistnieje potrzeba, tj. jaka jest jego płynność? Paradoksalnie, pomimo oczywistej wagi zagadnienia, poza nielicznymi wyjątkami, takich informacji nie ma w raportach z wyceny sporządzanych na potrzeby zwolnienia za kaucją.
Płynność przedmiotów stanowiących zabezpieczenie jest główną cechą zabezpieczenia i w wielu przypadkach pozwala ocenić, jak szybko zadłużenie kredytowe może zostać spłacone poprzez skorzystanie z praw zastawnika do zabezpieczenia. Bez analizy płynności nie da się tego zaakceptować prawidłowe rozwiązanie ani o zasadniczej możliwości pracy z aktywem, ani o parametrach ilościowych - wartości zabezpieczenia i stopniu bezpieczeństwa transakcji kredytowej.

Płynność majątku charakteryzuje się tym, jak szybko dany przedmiot można wymienić na pieniądze, tj. sprzedać po cenie adekwatnej do wartości rynkowej na otwartym rynku w konkurencyjnych warunkach, jeżeli strony transakcji działają rozsądnie, posiadają wszystkie niezbędne informacje, a na transakcję nie mają wpływu żadne nadzwyczajne okoliczności. Ilościową cechą płynności może być czas ekspozycji rynkowej obiektu, tj. czas potrzebny na sprzedaż nieruchomości na otwartym i konkurencyjnym rynku po wartości rynkowej.

Kwestia określenia płynności nie jest tak jednoznaczna, jak mogłoby się wydawać. Na przykład w przypadku pożyczki duże przedsiębiorstwa Przedmiotem zastawu są często budynki, budowle, urządzenia i urządzenia przesyłowe. Lista nieruchomości może składać się z duża liczba pozycji - setki, a czasem tysiące jednostek. Tradycyjne podejścia do oceny tego rodzaju zabezpieczeń, opierające się na założeniu, że roszczenia wobec dłużnika zostaną zaspokojone poprzez bezpośrednie przeniesienie zastawu i ich sprzedaż, z kilku powodów nie do końca mają zastosowanie.

Jeden z powodów jest następujący: duże ilości środków trwałych z reguły są niepłynne, gdy są sprzedawane hurtowo. Ponadto tego typu nieruchomości jak budowle, urządzenia przesyłowe, nieruchomości specjalistyczne czy złożone urządzenia technologiczne nie mogą być zbywane w oderwaniu od innych środków trwałych. Płynność, a także wartość tego rodzaju nieruchomości, jest ściśle powiązana z płynnością zespołu nieruchomości lub działalności przedsiębiorstwa. Aktywa takie można nazwać „warunkowo płynnymi”. Płynność takich obiektów jest bezpośrednio powiązana z płynnością grupy technologicznej lub kompleksu produkcyjnego, którego są częścią.

Aktywa można uznać za warunkowo płynne, jeżeli spełnione są następujące warunki:

• cały zespół nieruchomości lub jego autonomiczna część posiada płynność;
  
• przedmiotowe aktywa stanowią istotny element kompleksu, pełnią kluczowe funkcje w jego funkcjonowaniu i nie można ich rozdzielić bez spowodowania nieproporcjonalnych szkód;
  
• aktywa są sprawne i nie wymagają wymiany ani znaczących napraw.
  

Jako przykład urządzeń zaliczanych do grupy „warunkowo płynnych” można wymienić walcownie zakładów metalurgicznych, instalacje oczyszczania spalin z wielkich pieców, wielkogabarytowe instalacje i urządzenia rafinerii chemicznych i naftowych. Mogą to być również różne maszyny, maszyny, instalacje i inny sprzęt, które są notowane w dużych ilościach w bilansie dużego działającego przedsiębiorstwa.

Praktyczne znaczenie tej klasyfikacji polega na konieczności takiego ukształtowania masy zabezpieczenia, aby zabezpieczenie jako całość posiadało płynność, np. autonomiczną jednostkę technologiczną, wydzielony warsztat produkcyjny z możliwością zmiany przeznaczenia itp.

Wartość rynkowa powyższej nieruchomości, ustalona w oparciu o tradycyjne podejścia, nie ma dla banku charakteru informacyjnego. Jednak stwierdzenie, że taka nieruchomość nie nadaje się do traktowania jako źródła spłaty zadłużenia w przypadku niespłacenia kredytu, nie jest do końca oczywiste, a najczęściej nie ma alternatywy (inna płynna nieruchomość). Co więcej, praktyka pracy z problematycznym długiem pokazuje, że w wielu przypadkach aktywa same w sobie niepłynne, ale kluczowe dla biznesu, pozwoliły wierzycielowi posiadającemu takie aktywa jako zabezpieczenie na szybszy i większy zwrot środków niż wobec wierzycieli zabezpieczonych w postaci płynnych resztek towarów

Na jaki koszt należy się zdecydować?

Drugą najważniejszą kwestią jest kwestia wartości nieruchomości.

Pojęcie „wartości zabezpieczenia”, aktywnie stosowane w ekonomii jako takiej, co dziwne, nie jest dziś ustandaryzowane w Federacji Rosyjskiej, tj. Nie ma jasnej definicji ani ogólnie przyjętych metod oceny. Przyjęte Standardy Federalne (1-3) nie zawierają wymagań dotyczących wyceny dla celów zabezpieczenia, z wyjątkiem wzmianki o konieczności określenia wartości rynkowej dla tych celów.

Jeśli sięgniemy do praktyki międzynarodowej, to np. w Międzynarodowych Standardach Wyceny (4-6) można znaleźć następującą definicję: „Wartość kredytowo-hipoteczna (MLV) to wartość nieruchomości ustalona przez rzeczoznawcę przeprowadzającego ostrożną ocenę ocena przyszłej zbywalności nieruchomości z uwzględnieniem długoterminowych zrównoważonych aspektów nieruchomości, normalnych i lokalnych warunków rynkowych oraz obecnego sposobu użytkowania nieruchomości i odpowiednich alternatywnych sposobów jej wykorzystania.” Definicja kosztu kredytu hipotecznego zawarta jest w prawodawstwie europejskim (Dyrektywa 89/647/ECC zmieniona Dyrektywą 98/32/EC). Dyrektywy te dotyczą kwestii regulacji bankowości i ustanowienia minimalnych standardów wypłacalności pożyczkodawców zajmujących się pożyczkami pod zastaw nieruchomości. Wartość ta wykorzystywana jest przez banki przy ocenie ryzyka kredytowego i różni się od aktualnej oceny wartości rynkowej poprzez uwzględnienie długoterminowych trwałych trendów i wyłączenie elementów spekulacyjnych. Innymi słowy, MLV można scharakteryzować jako wartość ustaloną z uwzględnieniem konserwatywnych prognoz zmian w okresie kredytowania (7). Koncepcja ta ma większe zastosowanie w przypadku kredytów hipotecznych na wystarczający okres długi termin. Ważnym punktem powyższej definicji jest odwołanie się do „oceny przyszłej zbywalności”, co implikuje obok ustalenia wartości analizę płynności nieruchomości.

Wymogi wyceny dotyczące zabezpieczenia pożyczek, hipotek i obligacji są określone w Międzynarodowym Aplikacji Wyceny 2 (IVA 2) Wycena dla celów kredytowych. Standard ten zakłada możliwość ustalenia na potrzeby zabezpieczenia nie tylko wartości rynkowej, ale także wartości działającego przedsiębiorstwa czy wartości likwidacyjnej itp., przy czym jako główny rodzaj wartości z punktu widzenia wybiera się wartość rynkową konsumentów. Należy również zauważyć, że konsumenci takiej oceny są w standardzie jasno zdefiniowani jako instytucje kredytowe. Cechą rekomendacji zgodnych z tym standardem jest nacisk na wykorzystanie przez rzeczoznawcę danych rynkowych. Standard wymaga od rzeczoznawcy jasnego określenia sytuacji, w których wykorzystuje dane nierynkowe lub uzyskuje wartość nierynkową.

Można zatem stwierdzić, że zgodnie z zaleceniami standardów międzynarodowych wartość rynkowa ustalana jest najczęściej w celu zabezpieczenia zobowiązań dłużnych.

Dlaczego jako wartość bazową zaleca się wartość rynkową? Pojęcie „wartości rynkowej” jest dość przejrzyste i namacalne. W praktyce stosuje się wiele sprawdzonych metod, metod i technik jego oznaczania. A co najważniejsze, istnieje dostępne informacje o rzeczywistych cenach na podstawie wyników przeprowadzonych transakcji, a także informacji cenowych w kontekście podaży i popytu. Ogólnie rzecz ujmując, wartość rynkowa jest chyba jedynym rodzajem wartości, obok wartości inwestycyjnej, dla którego istnieje stabilny punkt odniesienia w postaci realnego rynku. Te. narzędzia wyceny można zweryfikować w oparciu o niezależną opinię o wartości majątku ich właścicieli (sprzedających i kupujących).

Stosowanie wartości likwidacyjnej jako podstawy obliczenia wartości zabezpieczenia wydaje się na pierwszy rzut oka logiczne. Należy jednak wziąć pod uwagę, że stosowane i opisywane w literaturze podejścia do szacowania wartości likwidacyjnej opierają się z reguły na budowie modeli teoretycznych, które w różnym stopniu odzwierciedlają autorskie wyobrażenia na temat mechanizmów kształtowania się wartości niezbędnych rabatów od wartości rynkowej (8, 9). Nie umniejszając zasług autorów tych prac, wobec braku wystarczających danych statystycznych pozwalających zweryfikować adekwatność proponowanych podejść, wartość takich konstrukcji teoretycznych dla praktyki należy uznać za wątpliwą.

Warto także rozważyć koncepcję „wartości godziwej zabezpieczenia”, wprowadzoną przez Bank Rosji w „Regulaminach dotyczących procedury tworzenia instytucje kredytowe rezerwy na ewentualne straty z tytułu kredytów, pożyczek i podobnych długów”, częściej określane w środowisku bankowym jako Rozporządzenie 254-P.
Zgodnie z tym dokumentem wartością godziwą zabezpieczenia jest cena, za jaką hipoteka, gdyby był sprzedawcą nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie, mając pełną informację o wartości nieruchomości i nie będąc zobowiązany do jej sprzedaży, zgodziłby się sprzedać, a kupujący, mając pełną wiedzę o cenie określonej nieruchomości, a nie będąc zobowiązanym do jej zakupu, zgodziłby się na jej zakup za rozsądną cenę krótkoterminowy, nie przekraczający 180 dni kalendarzowych. Oznacza to, że w oparciu o obowiązujące standardy można powiedzieć, że dla przedmiotów o typowym okresie ekspozycji krótszym niż 180 dni jest to w istocie wartość rynkowa, dla pozostałych jest to wartość likwidacyjna przy okresie ekspozycji nie dłuższym niż 180 dni. dni. Ponieważ nie opracowano rekomendacji ustalania tej wartości, banki w praktyce operują tą samą wartością rynkową.

Logiczne byłoby założenie, że najwłaściwszego zrozumienia istoty wartości zabezpieczenia należy szukać przede wszystkim u bezpośrednich konsumentów, tj. w bankach.

Bank na etapie podejmowania decyzji kredytowej potrzebuje wartości zabezpieczenia jako miary oceny wartości zabezpieczenia dla porównania z wielkością zobowiązań kredytowych przy ustalaniu wymaganego stopnia zabezpieczenia transakcji. Logiczne jest założenie, że bank udzielając określonej sumy pieniędzy w formie kredytu, chce wiedzieć, jaka część tych środków może zostać zwrócona pod zabezpieczenie. I właśnie tę kwotę banki rozumieją jako wartość zabezpieczenia.

Wniosek ten potwierdzają wyniki ankiety. Zdaniem większości ankietowanych menedżerów departamentów kredytów i zabezpieczeń szeregu banków przez wartość zabezpieczenia rozumie się najbardziej prawdopodobną suma pieniędzy, które można uzyskać na potrzeby banku w wyniku sprzedaży samego zabezpieczenia lub innych działań, w których zabezpieczenie będzie odgrywało kluczową rolę.

W praktyce bankowej wartość zabezpieczenia ustala się jako pochodną wartości rynkowej poprzez jej zmniejszenie o określoną kwotę, tzw. dyskonto zabezpieczenia. Wartości dyskonta zabezpieczającego w odniesieniu do aktywów majątkowych wahają się na ogół od 20 do 60%. Dolną granicę wyznaczają praktycznie gwarantowane straty pożyczkodawcy w postaci obowiązkowych płatności, górną granicę wyznacza zapewne zdrowy rozsądek i obecność konkurencji pomiędzy bankami. Głównymi wskaźnikami wpływającymi na zastosowaną stopę dyskontową są płynność nieruchomości, dynamika zmian wartości w czasie oraz przewidywane koszty, które powstają przy przejęciu i sprzedaży nieruchomości. Zagadnienie to zostało szerzej omówione w książce „Wycena na potrzeby zabezpieczeń: teoria, praktyka, rekomendacje” (10).

I dalej…

Biorąc pod uwagę stymulującą rolę zabezpieczenia, przydatną dla banku informacją jest znaczenie danego aktywa z punktu widzenia udziału w kształtowaniu dochodów klienta, czyli innymi słowy jego znaczenie dla biznesu.

Ponieważ momenty udostępnienia środków kredytowych i ich spłaty są rozłożone w czasie, czasami znacząco (do 5-7 lat), należy uwzględnić zmianę wartości zabezpieczenia w czasie, tj. Dla banku bardzo przydatne będzie prognozowanie zmian wartości nieruchomości w trakcie trwania umowy kredytowej i ewentualne późniejsze przejęcie zabezpieczenia. Zmiany te będą determinowane trendami rynkowymi, właściwościami samej nieruchomości (np. zużyciem) oraz koniecznością dokonywania inwestycji w celu utrzymania stanu jakościowego nieruchomości (naprawy itp.).

Kolejną ważną kwestią jest ocena kosztów, jakie powstają przy przejęciu zabezpieczenia i jego sprzedaży. Koszty takie mogą znacząco wpłynąć na decyzję kredytową dotyczącą zabezpieczenia (na przykład w przypadku sprzętu o znacznych cechach wagowych i gabarytowych mogą one być porównywalne pod względem wielkości z wartością nieruchomości). Lista takich kosztów będzie zależała od scenariusza, w którym będzie przebiegał proces pracy z długami problematycznymi, jednak w większości przypadków ich wielkość jest dość przewidywalna.

Banki i rzeczoznawcy

Większość banków nie posiada w swoim zespole profesjonalnych rzeczoznawców; pracą z zabezpieczeniami zajmują się albo pracownicy wyspecjalizowanych działów (zwanych dalej „kredytobiorcami”), albo pracownicy działów kredytowych, którzy łączą się. analiza kredytowa i analizy zabezpieczeń, czy też pracownicy działu analizy ryzyka kredytowego.

Zastawnicy z reguły posiadają podstawową wiedzę i umiejętności w zakresie wyceny, a jeśli mają wystarczające doświadczenie zawodowe, nie ustępują zawodowym rzeczoznawcom, jednak często zdarzają się sytuacje, gdy:

• Prowadzenie przez pracowników banku prac związanych z wyceną majątku nie jest dla banku opłacalne ekonomicznie. Taka sytuacja ma miejsce w bankach posiadających sieć oddziałów i stosunkowo niewielką wielkość portfel kredytów w oddziale regionalnym;
  
• samodzielna ocena majątku nie spełnia wymogów tymczasowych standardów rozpatrywania wniosków kredytowych;
  
• poziom złożoności rozwiązywanych zadań oceniających nie odpowiada poziomowi kwalifikacji pracownicy banku i wymaga zaangażowania specjalistów ds. wyceny;
  
• klient wykazuje uporczywą chęć ustalenia wartości swojej nieruchomości u niezależnego rzeczoznawcy lub pomiędzy bankiem a potencjalnym kredytobiorcą, w niektórych przypadkach powstaje spór pomiędzy różnymi oddziałami banku co do wartości zabezpieczenia;
  

Osobno należy wspomnieć o aktywnie rozwijającym się obszarze standardowych produktów kredytowych (np. kredytów hipotecznych oraz kredytów dla małych i średnich przedsiębiorstw). Pracując w tych sektorach z produktami wymagającymi obecności zabezpieczenia, banki wyraźnie nie mogą wykorzystywać zasobów wewnętrznych do odpowiedniej oceny zabezpieczenia.

Dlatego większość banków potrzebuje usług profesjonalnych rzeczoznawców. Wyniki badania środowiska bankowego przeprowadzonego przez Komisję ds. działań wycenowych ARB (11) potwierdzają wysoki stopień zaangażowania rzeczoznawców w proces kredytowy (tabela 1).

Wycena dla celów zabezpieczeń zajmuje znaczące miejsce w całkowitym wolumenie prac szacunkowych w Federacji Rosyjskiej. W krajach z rozwinięta gospodarka Wycena dla celów kredytowych jest praktycznie głównym zadaniem rzeczoznawców. Można zatem przypuszczać, że w przyszłości taka sama tendencja będzie charakteryzować krajowy rynek usług rzeczoznawczych. Na podstawie wyników ankiety rzeczoznawców ukazał się obraz, który ilustruje tabela. 2.

Analiza danych ankietowych pozwoliła określić, jakie nieruchomości, w odniesieniu do najczęściej spotykanych rodzajów aktywów, w wycenie najczęściej biorą udział rzeczoznawcy. Wyniki przedstawiono w tabeli. 3.

Stopień zaufania banków do wyników przyjętych raportów scharakteryzować można danymi podanymi w tabeli. 4.

Jak widać z tabel, zdecydowana większość raportów otrzymywanych przez bank jest sprawdzana w oddziałach banku. W tym przypadku wyniki testu wyglądają jak w tabeli. 5.

Tak niski stopień zaufania do wyników oceny nie jest bezpodstawny. Jak wynika z badania, praktyka pracy z wierzytelnościami trudnymi jedynie w 5% przypadków wartość sprzedaży majątku koreluje ze wstępną wyceną dokonaną przez rzeczoznawcę. Aby zidentyfikować przyczyny niskiej jakości świadczonych usług, w ankiecie zawarto pytania prosząc banki o ocenę w skali 100% wagi różnych negatywnych czynników odnotowanych przez banki podczas sprawdzania sprawozdań. Wyniki przedstawiono w tabeli. 6.

Jak widać z tabeli. 6, największą wagę przywiązuje się do problemu tzw. oceny „niestandardowej”. Jednocześnie przynależność pożyczkobiorcy do tego czy innego sektora pożyczkowego nie jest tak krytyczna.

Przyczynę można wytłumaczyć motywacją uczestników transakcji kredytowej. Wiadomo, że dokonując wyceny na potrzeby zastawu, rzeczoznawca znajduje się w dość rygorystycznych warunkach. Klienta, który bezpośrednio płaci za pracę rzeczoznawcy, nie interesuje rzeczywista wartość jego majątku, którą w większości przypadków sam doskonale zna. Interesuje go pożądany maksymalny wynik potwierdzony raportem, który pozwala mu pozyskać duże środki kredytowe w zamian za zastawione aktywa.

Z uwagi na ten czynnik i wbrew ogólnie przyjętej opinii, bank nie jest zainteresowany zaniżaniem wartości, gdyż w tym przypadku ograniczy się do wielkości pożyczek, a co za tym idzie, do otrzymywania dochodów. Zafałszowanie wartości zabezpieczenia w górę może skutkować realnymi stratami finansowymi w przypadku niespłacenia kredytu. Tak naprawdę więc osobą zainteresowaną jakością wyceny jest bank, choć formalnie raport zleca właściciel majątku, czyli potencjalny hipoteka. Nawiasem mówiąc, rzeczoznawcy rozumieją ten fakt dość wyraźnie.

Uwzględniane czynniki motywacyjne wpływają również na jakość raportów. W praktyce zachodniej dla rzeczoznawcy istotnym czynnikiem ograniczającym subiektywne przejawy jest ryzyko reputacji, a kryzys już tak rynek kredytów hipotecznych USA i niektórzy kraje europejskie pokazało, że „niestandardowa” ocena nie jest obca społeczeństwu rozwiniętemu. Jednocześnie Zachód wypracował odpowiednie mechanizmy ochronne. W USA np. klientem raportu jest bank, chociaż pracę rzeczoznawcy opłaca potencjalny hipoteka. W wielu krajach europejskich stosowany jest następujący mechanizm: bank zawiera umowę o wycenę aktywów z pewną znaną na rynku firmą, która z kolei zatrudnia rzeczoznawców. W takim przypadku klient banku opłaca wystawiona przez firmę fakturę, a często nawet nie spotyka się z rzeczoznawcą. Współpraca z jedną firmą pozwala bankom znacząco ulepszyć technologię i efektywność procesu interakcji.
Obecny poziom kultury na krajowym rynku usług rzeczoznawczych niestety nie pozwala jeszcze bankom, z nielicznymi wyjątkami, na podejmowanie ryzyka dla reputacji rzeczoznawcy podczas przeprowadzania wycen dla celów zabezpieczenia.

Co byś chciał

Postaramy się sformułować ogólne zalecenia i wymagania dotyczące wyceny aktywów majątkowych dla celów zabezpieczenia. Praktyka pracy rzeczoznawcy i doświadczenie we współpracy z rzeczoznawcami pozwoliły na sformułowanie następujących ogólnych wymagań dotyczących pracy rzeczoznawcy przy wycenach na potrzeby zabezpieczenia.

• Głównym zadaniem rzeczoznawcy jest pokazanie ilościowych i jakościowych perspektyw wykonalności wycenianego obiektu.
  
• Wynik oceny jest przede wszystkim niezbędny bankowi, dlatego przy przeprowadzaniu wyceny rzeczoznawca powinien współpracować ze specjalistami banku.
  
• Rodzaj ustalanej wartości zależy od stopnia płynności wycenianego przedmiotu. Dlatego podstawowym zadaniem jest analiza płynności i uzgodnienie z bankiem i klientem rodzaju wartości określonej w raporcie.
  
• Opis przedmiotów oceny musi zawierać wyraźne cechy, które pozwolą na jednoznaczną identyfikację przedmiotu.
  
• Przy ustalaniu wartości rynkowej wszelkie szacunki i założenia muszą opierać się na wiarygodnych danych i trendach rynkowych. Należy minimalizować założenia oparte wyłącznie na opinii biegłego rzeczoznawcy.
  
• Wszystkie źródła informacji wykorzystanych w raporcie muszą być wskazane w formie umożliwiającej weryfikację ich adekwatności.
  
• Sprawozdanie z oceny powinno zawierać, o minimalnej długości, wszystkie informacje niezbędne do zrozumienia ważności uzyskanych wyników.
  
• W celu zwiększenia efektywności pracy, pośrednie wyniki obliczeń można przekazać do banku.
  
• W przypadku znacznej rozbieżności w wynikach uzyskanych różnymi podejściami należy przeprowadzić analizę przyczyn i jako wynik końcowy wybrać wynik najbardziej wiarygodny, zdaniem rzeczoznawcy.
  
• Rzeczoznawca nie ma prawa oceniać przedmiotu bez jego oględzin. W załącznikach do protokołu należy załączyć zdjęcia ocenianych obiektów (w przypadku dużej liczby obiektów, ewentualnie wybiórczo). Fotografie muszą obiektywnie odzwierciedlać stan ocenianego obiektu, a nie jego najlepsze fragmenty czy fragmenty.
  
• W porozumieniu z bankiem i klientem rzeczoznawca może określić parametry przedmiotu wyceny, które nie są przewidziane w wymaganiach Federalnych Standardów Wyceny, ale są niezbędne do podjęcia przez bank decyzji.
  
• Ocena musi zostać dokonana w terminie nie przekraczającym limitów określonych w procesie kredytowym. Aby zminimalizować terminy bez utraty jakości, rzeczoznawca na etapie ustalania zadania oceny musi jasno zrozumieć swoje zadanie, określić ilość informacji i skład dokumentów wymaganych do pracy oraz określić terminy składania dokumentów.
  

Podane wymagania nie są sprzeczne z normami federalnymi i dość dobrze korelują z wymaganiami norm międzynarodowych. W szczególności w wymaganiach MCO można wyróżnić następujące główne punkty.

W przypadku ustalenia wartości rynkowej metodyka oceny potencjalnego zabezpieczenia musi być ściśle powiązana z rzeczywistą sytuacją rynkową i zawierać minimum założeń i założeń o charakterze subiektywnym.

Międzynarodowe Standardy stanowią, że „metoda porównania sprzedaży lub inne metody porównań rynkowych muszą opierać się na badaniach rynku, to znaczy, jeśli rzeczoznawca wykorzystuje w swoich obliczeniach informacje dostarczone przez klienta, które odpowiadają rzeczywistości, ale nie odpowiadają jej. realiów rynkowych, takie podejście przy wycenie dla celów kaucji jest niedopuszczalne.

Oprócz spełnienia ogólnych wymagań IVS dotyczących treści raportów, raporty z wyceny dla celów obligacji powinny zasadniczo zawierać informacje dotyczące następujących pozycji:

• analiza bieżącej działalności i głównych trendów w danym segmencie rynku;
  
• retrospektywny, bieżący i przewidywany przyszły popyt na tego typu nieruchomości w danym regionie;
  
• potencjalne i prawdopodobne potrzeby w zakresie alternatywnego wykorzystania nieruchomości;
  
• aktualna płynność nieruchomości, a także, w razie potrzeby, prawdopodobieństwo jej stabilności;
  
• stopień wpływu na wartość zabezpieczenia określonych czynników prognozy (w momencie oceny);
  
• podejście przyjęte przy dokonywaniu wyceny oraz stopień wykorzystania wiarygodnych danych rynkowych na poparcie wyceny.
  

Osobno możemy wyróżnić wymagania wobec rzeczoznawcy.

• Uprawnienia i odpowiedzialność rzeczoznawcy muszą być jasne zarówno dla rzeczoznawcy, jak i jego klienta. Rzeczoznawcy muszą jasno rozumieć ryzyko związane z przeprowadzeniem wyceny na potrzeby udzielenia kredytu, ponieważ nieporozumienia, nieporozumienia lub błędy w tym obszarze mogą prowadzić do sporów i sporów pomiędzy pożyczkodawcą a rzeczoznawcą.
  
• Dokonując wyceny na potrzeby udzielenia kredytu, rzeczoznawca powinien zwrócić szczególną uwagę na zachowanie niezależności od kredytobiorcy.
  Ważne jest, aby rzeczoznawca miał odpowiednie doświadczenie z konkretnym rodzajem nieruchomości, w przeciwnym razie będzie musiał zasięgnąć porady eksperta.
  

Standardy wymagają, aby rzeczoznawca był kompetentny i rozumiał proces kredytowy. Rzeczoznawcy powinni posiadać ogólną wiedzę na temat wymagań banków i innych instytucji finansowych oraz, jeśli to możliwe, warunków pożyczki. Są to podstawowe wymagania Międzynarodowych Standardów stosowane do wyceny dla celów zabezpieczenia.

Dokonując wyceny dla celów zabezpieczenia, rzeczoznawca zostaje złapany w „potrójne nożyczki”. Z jednej strony jest to klient wyceny, mający naturalną chęć uzyskania jak najwyższego wyniku, z drugiej strony wymagania banku co do jakości oceny, rzetelności i rzetelności raportu, a z drugiej strony trzeci, napięte terminy zakończenia prac. Praktyka pokazuje, że istnieje kilka kierunków skutecznego rozwiązania problemu w tak trudnych warunkach. W szczególności są to:

• optymalizacja listy wykonanych prac, w tym dobór stosowanych metod i podejść;
  
• optymalizacja struktury raportu;
  
• opracowanie algorytmu interakcji z pracownikami banku w procesie oceny.
  

Podejście wielu banków do organizacji interakcji z rzeczoznawcami, przedstawione w tabeli 1, wydaje się dość skuteczne. 7.

Prezentowany schemat charakteryzuje się kilkoma istotnymi punktami.

Po pierwsze, jest to forma umowy trójstronnej, zgodnie z którą bank jest współklientem raportu i pełni rolę odbiorcy dzieła.
Konieczność udziału specjalistów bankowych w ocenie omawiana jest w materiałach konsultacyjnych Bazylejskiego Komitetu Nadzoru Bankowego, w szczególności: „Dodatkowe zabezpieczenia należy oceniać z ostrożnością. Na przykład w przypadku znaczących kredytów na nieruchomości komercyjne banki powinny uzyskać dokładne szacunki bieżąca wartość godziwa zabezpieczenia od wykwalifikowanych specjalistów – wewnętrznych lub zewnętrznych w stosunku do banku – powinna dokonać przeglądu założeń i wniosków z każdej oceny, aby potwierdzić ich przydatność i ważność.”

Po drugie, jest to sformułowanie specyfikacji technicznych na początkowym etapie, które pozwala maksymalnie określić przedmiot oceny, wymagania dotyczące zastosowanych metod i podejść oraz odzwierciedlić niezbędne cechy.

Po trzecie, są to bieżące konsultacje z pracownikami banku w trakcie procesu oceny, co pozwala na szybkie rozwiązywanie pojawiających się problemów i pozwala pracownikom banku na wykorzystanie wyników pośrednich do podjęcia decyzji kredytowej bez czekania na zakończenie raportu.

Z nadzieją na przyszłość

Obecnie pod przewodnictwem Rady Ekspertów Komitetu ARB ds. Działalności Wyceny prowadzone są ważne i istotne prace nad stworzeniem jednolitych rekomendacji metodologicznych w zakresie wyceny na potrzeby zabezpieczeń. Oczekuje się, że wynik tej pracy będzie zgodny z największe banki, społeczność oceniającą i główni odbiorcy usług oceny, wymagania i zalecenia, które poprawią zarówno jakość oceny, jak i efektywność interakcji między producentami i konsumentami usług.

Podsumowując, pragnę podkreślić, że bank jest zainteresowany rzeczoznawcą majątkowym jako sumiennym i profesjonalnym partnerem, zdolnym wziąć odpowiedzialność za wynik swojej pracy, bank musi mieć pewność, że wartość uzyskana w raporcie jest adekwatna do rynku i może służyć jako rzetelny przewodnik przy podejmowaniu decyzji kredytowej.

Wycena dla celów zwolnienia za kaucją jest dość trudna i wymaga dużego wysiłku i umiejętności zawodowych. Praktyka pokazuje jednak, że firmy, które odnoszą sukcesy na tym polu, równie dobrze radzą sobie w biznesie.

PES 8062/24.03.2008

Notatki
1. Federalny standard oceny nr 1 „Ogólne koncepcje, podejścia i wymagania dotyczące oceny (FSO nr 1)”, zatwierdzony zarządzeniem Ministerstwa Rozwoju Gospodarczego Rosji z dnia 20 lipca 2007 r. Nr 256.
2. Federalny standard wyceny nr 2 „Cel wyceny i rodzaje wartości (FSO nr 2)”, zatwierdzony rozporządzeniem Ministerstwa Rozwoju Gospodarczego Rosji z dnia 20 lipca 2007 r. Nr 255.
3. Federalny Standard Wyceny nr 3 „Wymagania dotyczące raportu z wyceny (FSO nr 3)”, zatwierdzony rozporządzeniem Ministerstwa Rozwoju Gospodarczego Rosji z dnia 20 lipca 2007 r. Nr 254.
4. Międzynarodowe standardy oceniania. Wydanie siódme. 2005/
Za. z angielskiego I.L. Artemenkova, G.I. Mikerin, N.V. Pavlova. M.: LLC „Rosyjskie Towarzystwo Rzeczoznawców”, 2006.
5. Europejskie standardy oceniania. 2000 / Tłum. z angielskiego ŻOŁNIERZ AMERYKAŃSKI. Mikerina, N.V. Pavlova, I.L. Artemenkova. M.: LLC „Rosyjskie Towarzystwo Rzeczoznawców”, 2003.
6. Międzynarodowe Standardy Wyceny, Wydanie ósme, Komitet Międzynarodowych Standardów Wyceny, 2007.
7. Konrad Ruchardt. Wartość kredytu hipotecznego, Verband deutscher Hypothekenbanken, Bonn, 2003.
8. Galasyuk V.V., Galasyuk V.V. Określenie wartości likwidacyjnej metodą Galasiukowa (GMLV) / wyd. Galasyuk V.V. Dniepropietrowsk: SA „Wydawnictwo „Zoria””, 2007.
9. Rodin A.Yu. Metodyka ustalania wartości likwidacyjnej majątku // Zagadnienia wyceny. 2003. Nr 1, s. 2003. 30-33.
10. Ocena na potrzeby dodatkowe: teoria, praktyka, rekomendacje / M.A. Fedotova, V.Yu. Rosłow, O.N. Szczerbakowa, A.I. Myszanow. M.: Finanse i statystyka, 2008.
11. Biuletyn ARB. 2008. Nr 04.

Wyślij swoją dobrą pracę do bazy wiedzy jest prosta. Skorzystaj z poniższego formularza

Studenci, doktoranci, młodzi naukowcy, którzy wykorzystują bazę wiedzy w swoich studiach i pracy, będą Państwu bardzo wdzięczni.

Opublikowano na http://www.allbest.ru/

• WSTĘP
• ROZDZIAŁ 1.
• 1.1 NIERUCHOMOŚCI JAKO PRZEDMIOT ZABEZPIECZENIA
• 1.2
• ROZDZIAŁ 2. OCENA WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI DLA CELÓW ZASTAWU NA PRZYKŁADZIE BUDYNKU MAGAZYNOWEGO
• 2.1 OPIS PRZEDMIOTU OCENY
• 2.2 ANALIZA RYNKOWA PRZEDMIOTU WYCENY
• 2.3 OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ PRZEDMIOTU WYCENY
• ROZDZIAŁ 3. ZALECENIA DOTYCZĄCE USPRAWNIENIA DZIAŁAŃ WYCENA NIERUCHOMOŚCI dla celów zabezpieczeń
• WNIOSEK
• BIBLIOGRAFIA
• APLIKACJE
• WSTĘP

Wyceny nieruchomości są aktualne teraz i będą istotne tak długo, jak nieruchomość będzie istniała. W Rosji aktywnie tworzy się i rozwija rynek nieruchomości, a w transakcjach na rynku nieruchomości uczestniczy coraz większa liczba obywateli, przedsiębiorstw i organizacji.

W przypadku wielu transakcji nieruchomościami i innymi przedmiotami wyceny opinia rzeczoznawcy może być nie tylko pożądana, ale także bezwzględnie obowiązkowa. Działalność wycenowa jako przedmiot regulacje prawne Z jednej strony reprezentuje usługę rzeczoznawcy – niezależnego eksperta w zakresie ustalania wartości rynkowej, z drugiej strony jest czynnikiem prawnym ustalającym wartość przedmiotu wyceny dla celów określonych w umowie wyceny.

Wycena dla celów zabezpieczenia jest jednym z najistotniejszych aspektów praktycznego zastosowania teorii wyceny, ponieważ to jeden z najpopularniejszych rodzajów usług na rynku wycen.

Przy wyborze aktywów na zabezpieczenie najbardziej atrakcyjne są nieruchomości. Tę „atrakcyjność” tłumaczy się przede wszystkim niezawodnością zastawionego przedmiotu, zarówno w aspekcie fizycznym – niemożność jego przeniesienia, jak i prawnym – obowiązkowa rejestracja państwowa (obecność zastawu nie pozwala na sprzedaż przedmiotu sprzeciwu bez informowania Zastawnika).

Błędy w wycenie zabezpieczeń są dla banku dość kosztowne, a błędy zarówno w jedną, jak i w drugą stronę prowadzą do negatywnych konsekwencji. Przewartościowane zabezpieczenie jest obarczone stratami w przypadku niewykonania zobowiązania, niedowartościowane ogranicza wolumen akcji kredytowej (przynajmniej w wielu bankach) i w związku z tym prowadzi do utraty dochodów. Oznacza to, że bank jest najbardziej zainteresowany obiektywną oceną wartości zabezpieczenia, wbrew powszechnemu przekonaniu, że dla banku korzystne jest zaniżanie wartości.

Przedstawione powyżej argumenty przesądziły o trafności wybranego tematu.

Temat Praca dyplomowa stanowił szacunkową wartość rynkową nieruchomość w celu zwolnienia za kaucją.

Obiektem badań w pracy był budynek magazynowy.

Data ustalenia wartości rynkowej budynku magazynowego: 01.07.2010r

Data napisania pracy: 09.12.2010

Celem pracy była analiza podstaw teoretycznych wyceny nieruchomości oraz ich praktycznej realizacji na przykładzie wyceny budynku magazynowego, z uwzględnieniem specyfiki wykorzystania wyników wyceny na zabezpieczenie.

Aby osiągnąć ten cel, rozwiązano następujące zadania:

Analizować podstawy teoretyczne wycena nieruchomości dla celów zabezpieczenia;

Zilustruj zastosowania i ograniczenia metod i podejść do wyceny nieruchomości dla celów zabezpieczenia.

Przeanalizuj wstępne informacje, pogrupuj uzyskane dane, sporządź krótki przegląd rynku nieruchomości na dzień wyceny;

Uzasadniać i koordynować wyniki oceny wartości rynkowej budynku magazynowego dla celów zabezpieczenia;

ROZDZIAŁ 1.ZASADY TEORETYCZNE WYCENY NIERUCHOMOŚCI DLA CELÓW ZABEZPIECZEŃ

1.1 NIERUCHOMOŚCI JAKO PRZEDMIOT ZABEZPIECZENIA

Pojęcie „nieruchomości” obejmuje dość szeroką gamę obiektów. Obejmuje ona: nieruchomości o przeznaczeniu biurowym, handlowym, magazynowym: obiekty wykorzystywane przez przedsiębiorstwa sektora usług (salony i serwisy samochodowe, myjnie samochodowe, hotele itp.); obiekty produkcyjne (warsztaty i budynki fabryczne itp.). Wszystkie powyższe przedmioty mogą być traktowane przez właścicieli jako zabezpieczenie, stanowiące zabezpieczenie transakcji kredytowej.

Należy zaznaczyć, że poza kwestiami ewaluacyjnymi, zastaw wpływa na istotny obszar dziedziny prawa. Dlatego zanim rozważymy zakres zagadnień związanych z oceną wartości rynkowej nieruchomości dla celów zabezpieczenia, określimy granice pola prawnego.

Ramy prawne z zakresu zabezpieczeń obiektów nieruchomościowych

Główny dokumenty regulacyjne regulujące zastaw na nieruchomościach to:

Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej, część pierwsza;

Kodeks gruntowy Federacji Rosyjskiej;

Ustawa federalna „O państwowej rejestracji praw do ruchomości i transakcji z nią” nr 122-FZ;

Ustawa federalna z dnia 16 lipca 1998 r. nr 102-FZ „O hipotece (zastaw na nieruchomości)”.

Zgodnie z obowiązującymi przepisami (Ustawa federalna „O działalności wycenowej w Federacji Rosyjskiej”, art. 8), w związku z celami kredytowymi, przeprowadzenie wyceny wycenianych obiektów jest obowiązkowe w następujących przypadkach:

Udział w obrocie wycenami będącymi w całości lub w części własnością Federacji Rosyjskiej, podmiotów wchodzących w skład Federacji Rosyjskiej lub gmin, w tym przy ustalaniu wartości wycenionych przedmiotów stanowiących własność Federacji Rosyjskiej, podmiotów wchodzących w skład Federacji Rosyjskiej lub gmin, jako przedmiot zastawu;

Przy cesji zobowiązań dłużnych związanych z przedmiotami wyceny należącymi do Federacji Rosyjskiej, podmiotów wchodzących w skład Federacji Rosyjskiej lub gmin;

Przy przekazywaniu przedmiotów wyceny należących do Federacji Rosyjskiej, podmiotów wchodzących w skład Federacji Rosyjskiej lub gmin, jako wkład kapitały docelowe, funduszy osób prawnych, a także w przypadku sporu co do wartości przedmiotu wyceny, w tym kiedy kredyty hipoteczne osobom fizycznym i prawnym w przypadku sporów dotyczących wartości przedmiotu obciążonego hipoteką.

Definicja nieruchomości

Definicja nieruchomości zawarta jest w Kodeksie cywilnym Federacji Rosyjskiej. Zgodnie z art. 130 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej „...Do rzeczy nieruchomych (nieruchomości, nieruchomości) zalicza się działki, działki podziemne i wszystko, co jest trwale związane z gruntem, to znaczy przedmioty, których ruch bez nieproporcjonalnych uszkodzeń jest niemożliwy w tym lasy, nasadzenia wieloletnie, budynki”, konstrukcje, obiekty o nieukończonym budownictwie. Do rzeczy nieruchomych zalicza się także statki powietrzne i morskie, statki żeglugi śródlądowej, obiekty kosmiczne podlegające rejestracji państwowej.”

Według MCO „nieruchomości obejmują grunty i wszystko, co występuje w naturze działka– takie jak drzewa i minerały, a także wszystkie rzeczy dodane przez ludzi, takie jak budynki i ulepszenia gruntów. Wszystkie stałe przyłącza do budynków, takie jak instalacje wodno-kanalizacyjne, systemy ogrzewania i chłodzenia, przewody elektryczne oraz obiekty wbudowane, takie jak wyciągi narciarskie i windy, również stanowią część nieruchomości. Na nieruchomości znajdują się wszystkie przyłącza - zarówno podziemne, jak i naziemne.

Przedmiotem zabezpieczenia nie mogą być następujące nieruchomości:

1. Budynki o nieokreślonym przeznaczeniu;

2. Budynki uznane w w przepisany sposób nieodpowiednie do użytku (awaryjne, zlokalizowane na terenach górniczych, na terenach nieużytków elektrowni cieplnych, w strefach krasowych, uszkodzone w wyniku klęsk żywiołowych lub pożaru);

3. Przedmioty nieautoryzowane i bez właściciela;

4. Budynki, które nie przeszły rejestracji państwowej w określony sposób.

Należy pamiętać, że umowa zastawu na nieruchomości (hipotece) wchodzi w życie z chwilą jej zarejestrowania w podziale terytorialnym Federalnej Izby Rejestracyjnej. Umowa, która nie przeszła rejestracji państwowej, jest nieważna.

Równocześnie z zastawem nieruchomości rejestrowany jest zastaw na prawach użytkowania (własności, w tym współwłasności, gospodarowania lub dzierżawy) działki, co zapewnia funkcjonowanie budynku w przypadku, gdy prawa te przynależą do właściciel budynku.

Artykuł 62 ustawy federalnej „O hipotece (zastaw na nieruchomości z dnia 16 lipca 1998 r. nr 102-FZ) wskazuje działki, które mogą być przedmiotem zastawu (hipoteki):

1. Działki mogą być obciążone hipoteką na podstawie umowy o hipotekę, o ile odpowiednie grunty na podstawie ustawy federalnej nie są wyłączone z obrotu lub nie są ograniczone w obrocie.

1.1. w przypadku przeniesienia działki na podstawie umowy dzierżawy na rzecz obywatela lub osoby prawnej, dzierżawca działki ma prawo zastawić prawa dzierżawy działki w okresie obowiązywania umowy dzierżawy działki za zgodą właściciela działki;

2. W przypadku wspólnej współwłasności lub współwłasności działek, o których mowa w ust. 1 niniejszego artykułu, hipoteka może być ustanowiona wyłącznie na działce będącej własnością obywatela lub osoby prawnej, przydzielonej aportem z gruntów będących współdzielonymi lub współwłasność.

Art. 63 wymienia działki nieobciążone hipoteką:

· hipoteka na gruntach będących własnością państwa lub gminy zgodnie z niniejszą ustawą federalną jest niedozwolona;

· nie wolno obciążać hipoteką części działki, której powierzchnia jest mniejsza niż minimalna wielkość ustalona w aktach prawnych podmiotów Federacji Rosyjskiej i aktach regulacyjnych władz samorząd za grunty o różnym przeznaczeniu i dozwolonym użytkowaniu.

Aktualna praktyka sądowa wskazuje na możliwość zastawienia nieruchomości bez jednoczesnego zastawienia działki „...w przypadku gdy hipoteka nie jest właścicielem lub dzierżawcą działki, ma prawo zastawić jedynie budynek (budowlę). Taka umowa nie jest nieważna.”

W takim przypadku konieczne jest udokumentowanie braku takich praw przez właściciela budynku. Potwierdzeniem takim może być wyciąg z Jednolitego Rejestru Państwowego lub (w przypadku braku informacji z Jednolitego Rejestru Państwowego) zaświadczenie wydane przez organ ds. gruntów. Przy zastawie lokalu wymagany jest zastaw na prawie użytkowania gruntu, jeżeli właściciel lokalu posiada takie prawa (z przydziałem rzeczowym lub bez).

W tabeli. 1 opisuje możliwe opcje posiadania prawa własności działki oraz zawiera odpowiednie uwagi wskazujące na główne punkty, na które należy zwrócić uwagę przy ustalaniu masy zabezpieczającej i przeprowadzaniu prac mających na celu oszacowanie wartości.

Tabela 1

	Możliwe opcje	Uwagi
	Stosunki prawne gruntów nie są sformalizowane	Jeżeli prawa własności do budynku i prawa do użytkowania gruntu należą do różnych osób, nie jest wymagana rejestracja zastawu na prawie do użytkowania gruntu, lecz do takiego potwierdzenia wymagany jest dokument potwierdzający brak takich praw od właściciela budynku. wymagany jest wyciąg z Jednolitego Rejestru Państwowego lub (w przypadku braku informacji w Jednolitym Rejestrze Państwowym) zaświadczenie od organu gruntowego. Przy zastawie lokalu wymagany jest zastaw na prawie użytkowania gruntu, jeżeli właściciel lokalu takie prawa posiada (z działką rzeczową lub działką)
	Stosunki prawne gruntów są sformalizowane
	Własny	Najbardziej preferowana opcja zabezpieczenia. Należy zwracać uwagę na zgodność przeznaczenie aktualnego przedmiotu oraz obecność obciążeń
	Stałe (nieokreślone) użytkowanie	Przedmiotem hipoteki nie jest nieruchomość gruntowa stanowiąca własność hipoteki, posiadająca prawo własności (wieczystego) użytkowania.* Zgodnie z klauzulą ​​2 art. 3 ustawy federalnej „W sprawie wejścia w życie kodeksu ziemskiego Federacji Rosyjskiej” z dnia 25 października 2001 r. Nr 137-FZ, osoby prawne, z wyjątkiem osób określonych w ust. 1 sztuka. 20 Kodeksu gruntowego Federacji Rosyjskiej osoby prawne są zobowiązane do ponownej rejestracji prawa stałego, nieokreślonego użytkowania działek na prawo dzierżawy do 1 stycznia 2010 r. zgodnie z przepisami art. 36 Kodeksu ziemskiego z Federacja Rosyjska. Przy zastawie takich obiektów należy przewidzieć, że w przypadku przerejestrowania prawa do użytkowania gruntu właściciel lub dzierżawca działki musi zawrzeć dodatkową umowę do umowy hipoteki, zgodnie z którą albo prawo dzierżawy działka lub prawo własności przechodzi w zastaw wraz z budynkiem lub lokalem
	Wynajem (długoterminowy lub krótkoterminowy)	Przy ocenie należy wziąć pod uwagę długość umowy najmu.
Powinien być wzięty pod uwagę:	Jeżeli działka jest większa niż powierzchnia zabudowy. Konieczna jest analiza, czy istnieje dodatkowa wartość działki, jeżeli jej powierzchnia jest większa od powierzchni niezbędnej do pełnego funkcjonowania obiektu.
	Jeżeli zarejestrowany jest tylko teren budowy, to w takiej sytuacji należy ostrożnie i rozsądnie podejść do kwestii kształtowania się wartości obiektu. W tekście przedstawiono przykład podobnej sytuacji, która ma miejsce przy ocenie centrum handlowego
*Zgodnie z klauzulą ​​1 art. 6 ustawy federalnej „O hipotece (zastaw na nieruchomości)” z dnia 16 lipca 1998 r. nr 102-FZ, hipotekę można ustanowić na nieruchomości należącej do hipoteki na podstawie prawa własności lub prawa do zarządzania gospodarczego, tj. prawo trwałego (nieokreślonego) użytkowania nie zalicza się do praw przenoszonych na zabezpieczenie. Jednocześnie, zgodnie z art. 36 ust. 4 Kodeksu gruntowego Federacji Rosyjskiej, obywatele lub osoby prawne będące właścicielami działek z prawem stałego (wieczystego) użytkowania nie mają prawa do rozporządzania tymi działkami , a przeniesienie własności jako zabezpieczenia zakłada zbycie tej nieruchomości. Działki przekazane obywatelom i organizacjom w celu stałego (nieokreślonego) użytkowania stanowią własność państwową lub komunalną oraz hipotekę działki, które są własnością państwa lub gminy, są niedozwolone (art. 63 ustawy federalnej „O hipotece (zastaw na nieruchomości)”).

1.2 ANALIZA PODEJŚĆ DO OCENY WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI DLA CELÓW ZABEZPIECZEŃ

Rosyjska praktyka legislacyjna reguluje stosowanie podejścia porównawczego, kosztowego i dochodowego przy wycenie nieruchomości.

Wybór takiego lub innego podejścia zależy od charakteru wycenianej nieruchomości, jej otoczenia rynkowego, istoty typowych motywacji i działań potencjalnych wynajmujących i najemców, dostępności i jakości niezbędnych informacji wstępnych.

Aby określić wartość rynkową nieruchomości, należy wykonać następujące etapy pracy:

1. przeprowadzić analizę rynku nieruchomości komercyjnych;

2. wyrobić sobie opinię o zaletach i wadach lokalizacji przedmiotu oceny;

3. dokonać analizy najlepszego i najbardziej efektywnego wykorzystania (w ramach oceny nieruchomości pod zabezpieczenie, analiza ta stosowana jest w określonych sytuacjach, jednak w większości przypadków nie jest wymagana, gdyż przyjmuje się, że nieruchomość zostanie zastawiona na podstawie jego obecne wykorzystanie);

4. wybierać podejścia do oceniania;

5. wykonywać obliczenia w ramach wybranych podejść;

6. wyciągnij ostateczny wniosek na temat kosztów.

Zastanówmy się nad głównymi punktami, które należy wziąć pod uwagę na każdym z powyższych etapów przy ocenie nieruchomości pod kątem zabezpieczenia.

Analiza rynku

Wysokiej jakości analiza rynku w dużej mierze decyduje o wiarygodności końcowego wyniku oceny.

Analiza rynku jest ściśle powiązana z analizą płynności. Przykładowo, oceniając obiekt produkcyjny, należy przeanalizować zapotrzebowanie na lokale produkcyjne (zapotrzebowane powierzchnie, projekt i stan), a także analizę podaży podobnych obiektów.

Należy zaznaczyć, że przy ocenie na potrzeby zabezpieczenia płynność jest ważną cechą zabezpieczenia i w wielu przypadkach pozwala ocenić, jak szybko można spłacić zadłużenie kredytowe, korzystając z praw wierzyciela hipotecznego do zabezpieczenia. Prawidłowe sformułowanie wniosku o stopniu płynności przedmiotu nieruchomości pozwala uzyskać świadomą opinię na temat jego wartości i podjąć decyzję o wysokości dyskonta zabezpieczającego.

Istotnymi czynnikami wpływającymi na płynność nieruchomości są: lokalizacja, cechy fizyczne obiektu (zużycie, stan uzbrojenia), wielkość obiektu, stan rynku nieruchomości w danym regionie i miejscowości. Należy zaznaczyć, że spełnienie tych czynników w większym lub mniejszym stopniu będzie decydowało o zakwalifikowaniu obiektu do określonej klasy.

Jako wskaźniki płynności stosuje się średni czas ekspozycji w określonej lokalizacji dla obiektów z tego samego segmentu rynku, co rozpatrywany i podobnych pod względem podstawowym.

Proponuje się następującą gradację płynności nieruchomości w zależności od terminu sprzedaży:

Do głównych zadań w ramach analizy rynku należą:

· wyrobienie sobie obiektywnej opinii, które transakcje są w większym stopniu reprezentowane dla przedmiotów podobnych do wycenianego (transakcje leasingu czy transakcje kupna-sprzedaży);

· identyfikacja analogii do kalkulacji stawki czynszu (w podejściu dochodowym) i w podejściu porównawczym;

· identyfikacja relacji stawek czynszów różnych typów obiektów (stawka czynszu za powierzchnię handlową w stosunku do stawki czynszu za powierzchnię biurową itp.).

Generując Raport z wyceny nieruchomości komercyjnej dla celów zabezpieczenia, część tekstowa tej części Raportu musi zawierać następujące informacje:

1. krótki opis segmenty miejskiego rynku nieruchomości komercyjnych;

2. charakterystyka lokalnego segmentu rynku (średnie stawki czynszu i ceny sprzedaży mkw. na dzień bieżący, dynamika wzrostu w stosunku do roku ubiegłego, średni poziom niewykorzystania rynku, średni poziom kosztów eksploatacji podobnych obiektów (w terminy bezwzględne lub względne);

3. dostępność projekty inwestycyjne w mieście związane z budową lub przebudową obiektów tego typu(opis, charakterystyka, deweloper, całkowite koszty inwestycji, stan obecny).

opis lokalizacji I przedmiot oceny

Lokalizacja jest jednym z kluczowych parametrów decydujących o możliwej rentowności obiektu. Błędne określenie tego parametru może prowadzić do powstania niewiarygodnej wartości wycenianej nieruchomości.

Do głównych czynników, które należy wziąć pod uwagę przy opisywaniu lokalizacji ocenianej nieruchomości, należą:

-- dla nieruchomości biurowej - lokalizacja w „biznesowej” dzielnicy miasta (nieruchomość bardziej płynna) lub odwrotnie, lokalizacja w głębi terenu przemysłowego (możliwe trudności w realizacji), dogodna dostępność komunikacyjna itp.;

dla nieruchomości handlowej - lokalizacja w korytarzu handlowym (lub odwrotnie, w głębi „ślepej uliczki”), natężenie ruchu, popularność lokalu itp.;

dla nieruchomości magazynowej - dostępność transportowa, dostępność infrastruktury (linia kolejowa itp.), dostępność wszelkiej niezbędnej komunikacji w wystarczającej ilości (prąd, gaz, woda itp.).

Przy opisie lokalizacji przedmiotu oceny dość jasne jest przedstawienie informacji graficznych, na podstawie których można zrozumieć, gdzie znajduje się przedmiot oceny,

Źródłem tych informacji może być elektroniczny i karty papierowe miasta. Podajmy przykład obrazu graficznego i krótkiego opisu tekstowego lokalizacji przedmiotu oceny.

Analiza najlepszych i najbardziej efektywne wykorzystanie

Ponieważ działalność rzeczoznawcza polega na ustaleniu wartości rynkowej, analiza najbardziej efektywnego wykorzystania pozwala określić najbardziej opłacalne i konkurencyjne wykorzystanie danej nieruchomości.

Analiza najbardziej efektywnego wykorzystania nieruchomości polega na przeprowadzeniu szczegółowego badania sytuacji rynkowej, charakterystyki wycenianej nieruchomości, identyfikacji poszukiwanych przez rynek opcji zgodnych z parametrami wycenianej nieruchomości, obliczenia opłacalności wycenianej nieruchomości. każdej opcji oraz oszacowanie wartości nieruchomości dla każdej opcji użytkowania. Zatem ostateczny wniosek o najbardziej efektywnym wykorzystaniu można wyciągnąć dopiero po obliczeniu kosztów.

Najlepszym i najbardziej efektywnym wykorzystaniem nieruchomości jest możliwość wykorzystania wolnej lub uzbrojonej działki, która jest prawnie możliwa i odpowiednio sformalizowana, fizycznie wykonalna i wyposażona w odpowiednie zasoby finansowe i daje maksymalną wartość.

Optymalne wykorzystanie gruntu jest uwarunkowane czynnikami konkurencyjnymi konkretnego rynku, do którego należy wyceniana nieruchomość, a nie jest wynikiem subiektywnych spekulacji właściciela, dewelopera czy rzeczoznawcy. Dlatego analiza i wybór najbardziej efektywnego wykorzystania to w istocie badania ekonomiczne czynniki rynkowe istotne dla wycenianego obiektu.

W większości przypadków analiza najlepszego i najlepszego wykorzystania nie jest wymagana do oceny dla celów dodatkowych. Przy wycenie na potrzeby zabezpieczenia analizę tę przeprowadza się jedynie w przypadku wyraźnej niezgodności pomiędzy wycenianą nieruchomością a jej dotychczasowym sposobem użytkowania. W takim przypadku należy dokonać oceny uwzględniającej zmianę przeznaczenia przedmiotu, jeżeli cel taki został już i jednoznacznie określony. (http://www.audit-it.ru/articles/appraisal/a109/188103.html).

Zgodnie z Norma federalna ocena nr 1, zatwierdzona przez Vympelza Ministerstwa Rozwoju Gospodarczego Rosji z dnia 20 lipca 2007 r. nr 256, procedura oceny wartości rynkowej przeprowadzana jest przy użyciu trzech podejść:

Podejście dochodowe (podejście kapitalizacyjne lub dyskontujące dochód przy wycenie nieruchomości);

Podejście oparte na kosztach;

Podejście porównawcze (podejście rynkowe do wyceny nieruchomości).

Przed obliczeniem wartości przedmiotu wyceny dla każdego z podejść uzasadnia się stosowalność podejść do wyceny.

Wyboru jednego lub drugiego podejścia, a także metody w każdym z podejść dokonuje się na podstawie specyfiki ocenianego obiektu, cech konkretnego rynku oraz składu informacji zawartych w zebranych informacjach. Podejścia ewaluacyjne z reguły są ze sobą powiązane i uzupełniają się.

Podejście oparte na kosztach do wyceny nieruchomości dla celów zabezpieczenia

Podejście kosztowe to zespół metod szacowania wartości wycenianego przedmiotu, polegający na określeniu kosztów niezbędnych do odtworzenia lub wymiany wycenianego przedmiotu, z uwzględnieniem jego zużycia.

Takie podejście przy wycenie dla celów zabezpieczenia jest z reguły stosowane dość rzadko. Jednak w niektórych przypadkach, np. przy braku dostatecznie rozwiniętego rynku i informacji na jego temat, podejście kosztowe może okazać się jedynym rozwiązaniem.

Zdecydowanie można odstąpić od stosowania podejścia kosztowego przy wycenie obiektów, o których można znaleźć wystarczająco dużo informacji rynkowych, a także przy wycenie obiektów dość „starych”. Wycena metodą kosztową w tym przypadku nie daje wystarczająco wiarygodnej opinii na temat możliwej ceny sprzedaży takiego obiektu na rynku.

Przy ocenie stosunkowo nowych nieruchomości oszacowanie może być w miarę dobrą wskazówką w przypadku braku odpowiedniej ilości informacji rynkowych, należy jednak dokładnie przeanalizować kalkulację dostarczoną przez właściciela (może ona znacznie różnić się od średnich wskaźników rynkowych ).

Logika wykonywania pracy w podejściu kosztowym obejmuje wykonanie następujących działań:

ocena kosztu odtworzenia wycenianego budynku (lub kosztu odtworzenia);

ocena wysokości zysku biznesowego (zysku inwestora);

obliczenie zidentyfikowanych rodzajów zużycia;

ocena wartości rynkowej działki;

obliczenie ostatecznej wartości przedmiotu wyceny poprzez skorygowanie kosztu odtworzenia ze względu na zużycie, a następnie zwiększenie powstałej wartości o koszt działki.

Logikę tę można opisać następującym wzorem:
pozwalające uzyskać wniosek na temat kosztu: obiektu nieruchomości komercyjnej:

Koszt obiektu = Słońce * (I - I) + Ziemia, gdzie

ВС - koszt odtworzenia przedmiotu wyceny (lub koszt odtworzenia) z uwzględnieniem zysku przedsiębiorcy;

I to stopień zidentyfikowanego zużycia przedmiotu;

Szem. - wartość praw majątkowych do działki.

Ocena kosztów wymiany

Koszt odtworzenia (RC) to koszt budowy ocenianej nieruchomości jako nowej, obliczony w cenach bieżących, bez uwzględnienia zużycia i skorelowany. do dnia oceny.

Koszt wymiany można obliczyć na podstawie kosztu reprodukcji lub kosztu wymiany.

Koszt odtworzenia odnosi się do kosztów budowy w cenach bieżących na dzień faktycznej wyceny dokładna kopia ocenianego budynku, s. używając tego samego materiały budowlane, standardy i projekt.

Koszt odtworzenia ustala się na podstawie kosztów budowy według cen aktualnych na dzień faktycznej oceny obiektu o jednakowej użyteczności przy zastosowaniu nowoczesnych materiałów, standardów, projektów i rozwiązań architektonicznych.

Jak widać z powyższych definicji, kalkulacja kosztu odtworzenia jest bardziej preferowana, gdyż w drugim przypadku obliczane są koszty budowy budynku różniącego się od ocenianego cechami, natomiast ocena różnicy w użyteczności porównywane budynki są bardzo subiektywne.

Z drugiej strony wybór kalkulacji kosztu odtworzenia może być uzasadniony również w przypadku, gdy oceniany budynek nosi szereg śladów zużycia funkcjonalnego, które nie tylko zmniejszają jego atrakcyjność handlową dla potencjalnego nabywcy.

Ogólnie rzecz biorąc, wybór między kosztem „reprodukcji” a kosztem „wymiany” zależy od wielu czynników: celu oceny, ilości i jakości zebranych informacji o przedmiocie oceny, jego cech fizycznych itp.

Źródła informacji do obliczenia kosztu „reprodukcji” lub kosztu „zastąpienia”:

szacunki ( szacunki lokalne, szacunki obiektów, obliczenia podsumowujące szacunki);

Kolekcje UPVS (zbiory zagregowanych wskaźników kosztu odtworzenia budynków i budowli na potrzeby aktualizacji wyceny środków trwałych według branż Gospodarka narodowa) Odbiory UPSS (koszty podane są w cenach z 1969 roku):

kolekcje produkowane przez Co-Invest (przemysłowe, mieszkaniowe, budynki publiczne itp.) (koszt w cenach z 2009 r., 2010 r.);

Wskaźniki kosztów budowy (dekrety Gosstroya, kolekcje Co-Invest) itp.

W praktyce wyceny do ustalenia pełnego kosztu odtworzenia stosuje się następujące metody:

1) Porównawcza metoda jednostkowa,

2) Sposób podziału na składniki,

3) Metoda badania ilościowego.

O wyborze metody decyduje cel oceny oraz wymagana dokładność obliczeń.

Porównawcza metoda jednostkowa opiera się na wykorzystaniu kosztu budowy jednostki porównawczej (1 metr kwadratowy, 1 metr sześcienny) podobnego budynku. Koszt jednostki porównawczej analogu wymaga dostosowania do stwierdzonych różnic pomiędzy nią a ocenianym obiektem (parametry fizyczne, dostępność łatwego w montażu sprzętu, warunki finansowania itp.).

Pełny koszt odtworzenia ocenianego obiektu ustala się poprzez pomnożenie skorygowanego kosztu jednostki porównawczej przez liczbę jednostek porównawczych (powierzchnia, kubatura). Aby określić wysokość kosztów, zwykle stosuje się różne materiały referencyjne i regulacyjne, na przykład „Zagregowane wskaźniki kosztów budowy”, „Zagregowane wskaźniki kosztów kosztów odtworzenia”.

Do obliczeń stosuje się następujący wzór:

sen= SS. H Więc H DO 1H DO 2H DO 3H DO 4H DO 5,

Gdzie: sen-- koszt ocenianego obiektu;

SS.- koszt 1 mkw. lub metr sześcienny typowej konstrukcji w dacie bazowej;

Więc-- liczba jednostek porównawczych (powierzchnia lub objętość ocenianego obiektu)

DO 1 – współczynnik uwzględniający stwierdzone różnice pomiędzy ocenianym obiektem a wybraną budowlą typową pod względem powierzchni, objętości i innych parametrów fizycznych;

DO 2 -- współczynnik korekcyjny lokalizacji obiektu;

DO 3 – współczynnik zmiany kosztów robót budowlano-montażowych w okresie od daty bazowej do daty w momencie wyceny;

DO 4 - współczynnik uwzględniający zysk dewelopera;

DO 5 - współczynnik uwzględniający podatek VAT (%).

Metoda ta opiera się na koszcie jednostki porównawczej typowego obiektu lub analogu, przy wyborze którego należy zwrócić uwagę na podobieństwo celu funkcjonalnego, cech fizycznych, klasy systemy strukturalne, daty uruchomienia obiektu i inne cechy.

Porównawcza metoda jednostkowa szacuje wartość towaru według kosztu odtworzenia. Wynika to z faktu, że koszt jednostki porównawczej stosowanej w obliczeniach z reguły nie reprezentuje identycznego obiektu, ale bliski analog.

Metoda podziału komponentów w oparciu o wykorzystanie jakościowo różnych informacji. Poszczególne elementy konstrukcyjne budynku: fundamenty, ściany, podłogi itp. - wyceniane są według wskaźników kosztowych, obejmujących koszty bezpośrednie i pośrednie niezbędne do wybudowania jednostki objętości konkretnego elementu. Koszt całego budynku oblicza się jako sumę kosztów wszystkich elementów, korzystając ze wzoru:

Gdzie Z budynek - koszt budowy budynku jako całości;

Vj-- tom J- składnik;

Cj-- koszt jednostki objętości;

N-- liczba przydzielonych elementów budynku;

Kn – współczynnik uwzględniający istniejące różnice pomiędzy ocenianym obiektem a wybraną konstrukcją typową (dla identycznego obiektu Kn = 1);

Ki to współczynnik uwzględniający całkowite zużycie.

Metoda podziału komponentów ma kilka odmian:

Metoda podwykonawstwa;

Podział według profilu pracy;

Podział kosztów.

Metoda podwykonawstwa opiera się na wykorzystaniu informacji o kosztach prac wykonanych w ramach umów podwykonawstwa zawartych przez generalnego wykonawcę z wyspecjalizowanymi organizacje budowlane-- podwykonawcy. Pełny koszt wymiany oblicza się jako sumę kosztów wszystkich zleconych podwykonawcom prac budowlano-montażowych.

Metoda profilowa polega na oszacowaniu pełnego kosztu odtworzenia jako sumy kosztów zatrudnienia poszczególnych specjalistów budowlanych (murarzy, tynkarzy, stolarzy itp.)

Dedykowana metoda kosztowa polega na systematycznym stosowaniu jednostek porównawczych do oceny różnych elementów budynków, po czym podsumowuje się wyniki poszczególnych ocen.

Metoda badania ilościowego polega na utworzeniu nowego szacunku dla wycenianego przedmiotu w cenach z dnia wyceny. W tym celu przeprowadza się szczegółową analizę ilościową i kosztową, a także kalkulację kosztów budowy i Roboty instalacyjne poszczególnych elementów i budynku jako całości. W kalkulacji uwzględniane są koszty bezpośrednie, koszty ogólne i inne koszty, które stanowią pełny kosztorys budowy ocenianego obiektu.

Metoda badania ilościowego daje najdokładniejszy wynik całkowitego kosztu odtworzenia, jest jednak najbardziej pracochłonna i wymaga od rzeczoznawcy posiadania praktycznej wiedzy z zakresu projektowania i kosztorysowania biznesowego.

Szacunki wartości przedsiębiorczości zysk (zysk inwestora)

Zysk przedsiębiorcy (inwestora) jest nagrodą, jakiej typowy inwestor (budowniczy, deweloper) wymaga za ryzyko związane z budową projektu o strukturze podobnej do wycenianej nieruchomości.

Tak naprawdę wartość ta odzwierciedla średni zysk inwestora, jaki może przynieść realizacja projektu, uwzględniając koszty zarządzania i organizacji budowy, ogólnego nadzoru oraz ryzyko związane z budową. Z reguły przy tworzeniu tego wskaźnika nie zwraca się uwagi na etap cyklu życia, na którym znajduje się segment rynku nieruchomości komercyjnych, w skład którego wchodzi oceniany obiekt, na zależność jego wartości od wolumenu i harmonogramu budowy, od tego, czy funkcje inwestora (klienta) i budowniczego (wykonawcy) zostaną rozdzielone, od innych czynników. W związku z powyższym przy rozpatrywaniu Raportu istotne jest jednoznaczne określenie zakresu zysku przedsiębiorcy (inwestora) oraz ustalenie zakresu aktualnej średniej wartości rynkowej.

Należy zaznaczyć, że wysokość zysku przedsiębiorcy, w zależności od stopnia rozwoju rynku nieruchomości oraz cyklu życia, w którym znajduje się dany segment rynku nieruchomości komercyjnych, może wahać się w znacznych przedziałach. Na przykład na moskiewskim rynku nieruchomości komercyjnych w 2005 r., ale według największych agencji analitycznych zysk przedsiębiorcy w segmencie nieruchomości handlowych wahał się od 25 do 40% w latach 2006 i 2007, co oznacza spadek i stabilizację zaobserwowano ten wskaźnik. W praktyce trudno jest pozyskać dane rynkowe dotyczące zysków, gdyż najczęściej stanowią one tajemnicę handlową.

Obliczanie zidentyfikowanych rodzajów zużycia

Amortyzacja charakteryzuje się spadkiem użyteczności nieruchomości i jej atrakcyjności konsumenckiej z punktu widzenia potencjalnego inwestora.

Z reguły amortyzacja wyraża się w spadku wartości (deprecjacji) przedmiotu w pewnym okresie na skutek wpływu różnych czynników.

W zależności od przyczyn powodujących utratę wartości nieruchomości wyróżnia się fizyczne, funkcjonalne i zewnętrzne rodzaje zużycia.

Pogorszenie stanu fizycznego. Odzwierciedla zmiany właściwości fizycznych nieruchomości w czasie (na przykład defekty elementów konstrukcyjnych). Zużycie fizyczne jest dwojakiego rodzaju: pierwszy występuje pod wpływem czynników eksploatacyjnych, drugi - pod wpływem czynników naturalnych i środowiskowych.

Istnieją cztery główne metody obliczania amortyzacji fizycznej budynków: ekspercka, kosztowa, regulacyjna (lub księgowa) oraz metoda obliczania żywotności budynku.

Procent zniszczenia fizycznego obiektu ocenianego metodą ekspercką ustala się na podstawie Regulaminu oceny stanu fizycznego budynków mieszkalnych. Żywotność budynków jako całości zależy od trwałości ich elementów. Zużycie fizyczne elementów budynku oblicza się jako iloczyn ciężaru właściwego elementu konstrukcyjnego budynku i procentowego zużycia tego elementu podzielonego przez 100. Zużycie fizyczne całego budynku określa się jako średnia ważona wszystkich elementów budynku. Przy inwentaryzacji nieruchomości zazwyczaj stosuje się ekspercką metodę określania uszkodzeń fizycznych.

Występuje usuwalne i nieodwracalne fizyczne zużycie. Zdejmowane zużycie fizyczne zakłada, że ​​koszty bieżących napraw są mniejsze niż wartość dodana obiektu. Nieodwracalne fizyczne zużycie rozpatrywana jest wówczas, gdy koszt usunięcia wady przewyższa koszt, jaki zostanie doliczony do przedmiotu. Wszystkie elementy budowlane dzielą się na dwie kategorie: długotrwałe (fundamenty, ściany, sufity itp.) i ulegające zużyciu (pokrycia dachowe, wykończenia dekoracyjne, malowanie itp., czyli te elementy, które można naprawić (odrestaurować) w trakcie bieżące naprawy).

Metoda kosztowa polega na określeniu kosztów odtworzenia elementów budynku. Podczas oględzin określany jest procent zużycia każdego elementu budynku, który następnie przekłada się na wartość. Dokładniejszy, skorygowany kosztorys amortyzacji fizycznej uzyskuje się, gdy procent amortyzacji zostanie określony jako średnia ważona.

Standardowa (lub księgowa) metoda określania fizycznego pogorszenia stanu budynków polega na zastosowaniu ujednoliconych stawek amortyzacji w celu całkowitej renowacji środków trwałych.

Podczas stosowania metody obliczania trwałości budynku stosuje się wiele terminów.

Życie gospodarcze to czas, w którym przedmiot może być używany w celach zarobkowych. W tym okresie ulepszenia zwiększają wartość nieruchomości; Życie ekonomiczne nieruchomości kończy się, gdy dokonane ulepszenia nie zwiększają wartości nieruchomości ze względu na jej ogólne starzenie się.

Fizyczne życie obiektu to okres, w którym budynek istnieje i można w nim mieszkać lub pracować. Fizyczny okres życia kończy się w momencie zniszczenia obiektu.

Wiek efektywny opiera się na ocenie wyglądu, stanu technicznego, czynniki ekonomiczne wpływające na cenę obiektu.

Wiek chronologiczny to okres, jaki upłynął od dnia oddania obiektu do użytkowania do dnia dokonania oceny.

Pozostały okres ekonomicznej użyteczności budynku to okres od dnia wyceny do końca ekonomicznego okresu użytkowania nieruchomości. Renowacja i modernizacja nieruchomości wydłuża jej pozostały okres użytkowania ekonomicznego.

Standardowy okres użytkowania (lub typowy okres użytkowania) to okres użytkowania budynków i budowli określony przepisami.

Funkcjonalne zużycie obiektu. Starzenie się funkcjonalne ma miejsce wtedy, gdy obiekt nie spełnia wymagań nowoczesne standardy pod względem użyteczności funkcjonalnej. Funkcjonalna starzenie się może objawiać się przestarzałą architekturą budynku, wygodą jego układu, kubaturą, wsparciem inżynieryjnym itp. Starzenie się funkcjonalne wynika z wpływu postępu naukowo-technicznego w dziedzinie architektury i budownictwa. Funkcjonalne zużycie w praktyce domowej nazywa się starzeniem.

Odzież funkcjonalna, podobnie jak odzież fizyczna, może być zdejmowana lub niemożliwa do naprawienia. Usuwalnym zużyciem funkcjonalnym może być renowacja szafek wnękowych, liczników wody i gazu, sprzętu wodno-kanalizacyjnego, podłóg itp. Kryterium tego, czy zużycie jest usuwalne, czy nie, jest porównanie wysokości kosztów naprawy z kwotą otrzymanej wartości dodatkowej . Jeżeli uzyskana wartość dodatkowa przekracza koszt renowacji, wówczas zużycie funkcjonalne można usunąć. Wielkość usuwalnego zużycia ustala się jako różnicę pomiędzy potencjalną wartością budynku w momencie jego wyceny z elementami zaktualizowanymi a jego wartością w dniu wyceny bez elementów zaktualizowanych.

Nieusuwalne zużycie funkcjonalne oznacza zmniejszenie wartości budynku na skutek czynników związanych z cechami jakościowymi budynku. Ponadto może występować nadmiar lub brak cech jakościowych. Na przykład mieszkania dwupokojowe cieszą się dużym zainteresowaniem na rynku wynajmu w porównaniu do mieszkania jednopokojowe. Wysokość tego rodzaju amortyzacji oblicza się jako wysokość strat z czynszu przy wynajmie tych mieszkań pomnożona przez mnożnik miesięcznego czynszu brutto typowego dla tego typu mieszkania. Zatem wielkość nieodwracalnego zużycia funkcjonalnego ustala się poprzez kapitalizację strat czynszowych.

Zewnętrzne (ekonomiczne) zużycie- to zmniejszenie wartości budynku na skutek negatywnej zmiany jego otoczenia zewnętrznego, spowodowanej czynnikami ekonomicznymi, politycznymi lub innymi czynnikami zewnętrznymi. Przyczynami zewnętrznego zużycia może być np. ogólny upadek obszaru, na którym zlokalizowany jest obiekt, działania administracji rządowej lub samorządowej w zakresie podatków, ubezpieczeń i inne zmiany na rynku pracy, rekreacji , edukacja itp. Istotnymi czynnikami wpływającymi na wielkość zużycia zewnętrznego jest bliskość „nieatrakcyjnych” naturalnych lub sztuczne przedmioty: bagna, oczyszczalnie ścieków, restauracje, parkiety taneczne, stacje benzynowe, dworce kolejowe, szpitale, szkoły, przedsiębiorstwa itp. Zużycie spowodowane wpływami zewnętrznymi jest w większości przypadków nie do naprawienia.

Ocena wartości rynkowej działki

Wycena działki jest z reguły zadaniem dość złożonym i czasochłonnym.

Rozważmy główne punkty, na które należy zwrócić uwagę przy ocenie wartości rynkowej zabudowanych działek w ramach jednej nieruchomości, co najczęściej występuje w sytuacjach „zabezpieczenia”.

Analizując umowę dzierżawy gruntu należy zwrócić uwagę na:

· czas trwania umowy;

· obecność obciążeń i służebności, które należy poddać dalszej analizie w celu uwzględnienia obciążeń przy kalkulacji wartości rynkowej nieruchomości.

Analizując Plan Katastralny, należy zwrócić uwagę na:

Granice działki;

Nie ma bezpośrednich ograniczeń możliwości dodatkowej zabudowy.

W Protokole Wyceny należy uwzględnić kategorię gruntu określoną w akcie własności lub planie katastralnym terenu załączonym do umowy dzierżawy.

Przy ustalaniu wycenianego prawa do działki mogą istnieć następujące rodzaje praw:

własność;

prawo użytkowania wieczystego;

prawo najmu (długoterminowy, krótkoterminowy).

Wybór metody i metody obliczania rynkukosztdziałka

Główne metody wyceny działek podano w „Zaleceniach metodologicznych dotyczących ustalania wartości rynkowej działek”, zatwierdzonych rozporządzeniem Ministerstwa Majątku Rosji z dnia 6 marca 2002 r. Nr 568-r.

Należy zaznaczyć, że przed przystąpieniem do kalkulacji kosztu działki należy sformułować wniosek dotyczący „współczynnika gęstości zabudowy” oraz opinię o „adekwatności” działki do pełnego funkcjonowania obiektu.

Formułując wniosek, należy określić stosunek powierzchni działki do powierzchni budynku. Źródłem informacji o powierzchni zabudowy może być zaświadczenie od Właściciela lub dane z Kart Technicznych. WIT budynków znajdujących się na tej działce.

W tej sytuacji pojawia się pytanie, jak przydzielić niezbędne sąsiednie terytorium. Aby wyrobić sobie świadomą opinię na temat „adekwatności” działki, można „zacząć” od istniejących SNIP (jeśli pozostają one istotne w odniesieniu do nowoczesnych obiektów) lub od wymagań profesjonalnych deweloperów realizujących projekty inwestycyjne związane z rozwojem komercyjnym.

Porównawcze podejście do wyceny nieruchomości dla celów zabezpieczenia

Podejście porównawcze jest jednym z najczęściej stosowanych podejść przy wycenie nieruchomości pod kątem zabezpieczenia.

To podejście do wyceny opiera się na zasadzie substytucji. Opiera się ona na założeniu, że rozważny nabywca nie zapłaci za przedmiot wystawiony na sprzedaż więcej niż za ten, za jaki można kupić przedmiot o podobnej jakości i przydatności. Podejście porównawcze opiera się na zależności wartości wycenianego przedmiotu od ceny sprzedaży podobnych przedmiotów. Każda porównywalna sprzedaż jest porównywana z przedmiotem nieruchomości. Do porównywalnych cen sprzedaży wprowadza się korekty, aby odzwierciedlić istotne różnice między nimi.

Podejście porównawcze obejmuje kilka etapów.

1. etap. Badany jest stan i tendencje rozwojowe rynku, a zwłaszcza segmentu, do którego należy oceniany obiekt. Identyfikowane są obiekty, które są najbardziej porównywalne z tym, co jest oceniane.

Drugi etap. Zbierane i weryfikowane są informacje o obiektach analogowych; zebrane informacje są analizowane, a każdy obiekt analogowy porównywany z obiektem ocenianym.

Trzeci etap. Na podstawie zidentyfikowanych różnic w charakterystyce cenowej porównywanych obiektów dokonuje się korekt cen sprzedaży porównywalnych analogów.

4. etap. Uzgadniane są skorygowane ceny obiektów analogicznych, a ostateczna wartość wartości rynkowej wycenianego obiektu ustalana jest w oparciu o podejście porównawcze.

Główną zaletą podejścia porównawczego jest to, że koncentruje się ono na faktycznie osiągniętych cenach zakupu i sprzedaży podobnych obiektów.

Generalnie możliwość zastosowania podejścia porównawczego uzależniona jest od obecności aktywnego rynku, gdyż podejście to zakłada wykorzystanie danych o faktycznych transakcjach, a także o otwartości rynku i dostępności informacji finansowych.

Kwestia poprawności stosowania podejścia porównawczego w przypadku braku transakcji rynkowych jest dość złożona. Z reguły tę sytuację można zaobserwować w małych przypadkach zaludnionych obszarach, gdzie rynek jest słabo rozwinięty, a dostępne źródła informacji nie zawierają informacji o transakcjach kupna i sprzedaży porównywalnych obiektów.

W takim przypadku jako akceptowalne rozwiązanie można zastosować następujący algorytm:

Identyfikowane są „podobne” miasta położone w tym samym regionie, regionie itp. (kryteria porównywalności mogą obejmować liczbę i poziom dochodów ludności, obecność rozwiniętego rynku mieszkaniowego, położenie w stosunku do „kluczowego” szlaku komunikacyjnego itp.);

wyszukaj dane o porównywalnych transakcjach:

przeprowadzane są obliczenia i, jeśli to konieczne, dokonywane są odpowiednie korekty.

Warto zauważyć, że tego podejścia należy używać z dużą dozą ostrożności. Metodę tę można zastosować jako podejście pomocnicze do zrozumienia, czy wartość przedmiotu uzyskana w ramach innych podejść (przychodowego i kosztowego) mieści się w porównywalnym przedziale, czy nie.

Stosując to podejście, należy unikać błędu polegającego na błędnym określeniu stopnia płynności przedmiotu wyceny i w konsekwencji wycenie obiektu całkowicie niepłynnego z późniejszym zaliczeniem „pożądanego” wyniku jako „rzeczywistego” jeden.

Główne etapy wyceny nieruchomości metodą porównawczą:

wybór analogów i zbieranie informacji o analogach;

wybór jednostki porównawczej;

dokonywanie korekt ze względu na stwierdzone różnice w cechach cenowych porównywanych obiektów;

kształtowanie się ostatecznej wartości kosztu.

Rozważmy główne punkty, na które należy zwrócić uwagę na każdym etapie.

Wybór analogów i zebranie informacji o analogach jest pierwszym i właściwie kluczowym etapem stosowania podejścia porównawczego.

Aby wybrać analogi, można zastosować następujące podstawowe elementy porównania:

Cel funkcjonalny;

Lokalizacja;

Charakterystyka fizyczna (rozmiar, stan obiektu itp.).

Cel funkcjonalny jest jednym z kluczowych elementów porównania. Największym błędem może być wybieranie na analogi przedmiotów o zupełnie innym przeznaczeniu funkcjonalnym.

Do doboru analogów należy podchodzić z dużą ostrożnością, jeżeli obiekt potencjalnie podlega rozbiórce lub przebudowie. Wybierając analogi, ważne jest, aby zrozumieć, co leży u podstaw motywacji kupującego. Co do zasady w takiej sytuacji motywacją może być przede wszystkim nabycie praw do budowy nowego obiektu. W związku z tym, jako analogie, wskazane jest skupienie się na obiektach podlegających rozbiórce o porównywalnej lokalizacji i zwrócenie uwagi na możliwe dozwolone korzystanie z praw do działki.

Źródłami informacji do stworzenia listy, analogów i uzyskania informacji niezbędnych do oceny są:

Wstępne dane uzyskane w wyniku wyszukiwania w Internecie;

Dane dostarczane przez agencje analityczne i firmy z branży nieruchomości;

Własne bazy danych prowadzone przez firmę rzeczoznawczą.

Dość typową sytuacją jest wykorzystanie informacji, które nie zawierają wszystkich niezbędnych danych pozwalających na wyciągnięcie wniosku, że wybór analogów został dokonany prawidłowo.

W przypadku niepełnych informacji o wartościach głównych czynników cenowych obiektów oferowanych jako analogi, konieczna jest zewnętrzna kontrola tych obiektów. Oczywiście zastosowanie fotografii analogów i narysowanie na planie miasta obiektów analogowych wraz z przedmiotem oceny zapewni jeszcze pełniejszą informację wizualną.

Po wybraniu analogów i zebraniu informacji powinieneś scena wybór jednostki porównawczej.

Najczęściej używanymi jednostkami porównania mogą być:

powierzchnia całkowita 1 m2;

1 mkw. powierzchnia użytkowa lub do wynajęcia.

Należy zwrócić uwagę na znaczenie prawidłowego wyboru jednostki porównawczej i określenia charakterystyki kosztowej tego parametru.

Po wybraniu jednostek porównania dokonuje się korekt.

W teorii wyceny nieruchomości wyróżnia się następujące rodzaje korekt:

Odsetki (na przykład korekty ze względu na lokalizację, zużycie, czas sprzedaży itp.);

Koszt (na przykład poprawki dotyczące cech jakościowych, a także poprawki obliczone metodami statystycznymi). Korekty pieniężne dokonywane w cenie sprzedanego obiektu analogowego jako całości powinny obejmować korekty dotyczące obecności lub braku dodatkowych ulepszeń (rozbudowa magazynu, parkingi itp.);

Absolutny

Względny.

Przyjrzyjmy się bliżej przegląd najważniejszych wydarzeń, co należy wziąć pod uwagę przy dokonywaniu zmian.

Istnieje dziesięć podstawowych elementów porównania (które w rzeczywistości są korektami), które należy wziąć pod uwagę w metodzie porównywania sprzedaży:

1. przeniesione prawa majątkowe;

2. warunki finansowania (w praktyce rosyjskiej jest to stosowane dość rzadko);

3. warunki sprzedaży;

wydatki poniesione bezpośrednio po zakupie;

stan rynku;

Lokalizacja;

cechy fizyczne (wielkość, jakość materiałów budowlanych, stan budynku);

cechy ekonomiczne (koszty operacyjne, warunki umowy najmu, koszty administracyjne, skład najemców itp.);

rodzaj zastosowania;

10. składniki wartości niebędące częścią nieruchomości.

W rzeczywistości powyższe elementy porównawcze są kryteriami wyboru analogów. Jak. Im dokładniej analog odpowiada określonym cechom przedmiotu oceny, tym mniej poprawek zostanie wprowadzonych i tym bardziej wiarygodny zostanie uzyskany wynik.

Przyjrzyjmy się bliżej każdemu z tych elementów.

Zbywalne prawa majątkowe. Cena transakcji uzależniona jest od przeniesienia praw majątkowych. Dość typową sytuacją jest sytuacja, gdy na powierzchnie ocenianej nieruchomości obowiązują ważne umowy najmu. W takim przypadku przy ustalaniu wartości przedmiotu zmiany powinny odzwierciedlać różnice pomiędzy potencjałem dochodowym wycenianego przedmiotu i jego odpowiednika.

Warunki finansowania. Obecność pożyczonego źródła finansowania może również mieć wpływ na wartość nieruchomości. Do obliczenia korekty niezbędna jest pełna informacja o przyjętym w konkretnym przypadku schemacie finansowania. W oparciu o warunki panujące w Rynek rosyjski, to dostosowanie jest stosowane dość rzadko.

Podobne dokumenty

Pojęcie, cechy kredytu hipotecznego oraz potrzeba, metodyka wyceny nieruchomości dla celów kredytu hipotecznego. Ustalanie wartości budynku z wykorzystaniem różnych podejść do wyceny nieruchomości oraz z wykorzystaniem podejścia kosztowego, porównawczego i dochodowego.

teza, dodano 23.06.2011


Cechy oceny przedmiotów zabezpieczenia. Analiza użytkowania gruntów. Określenie wartości rynkowej przedmiotu wyceny w oparciu o podejście kosztowe, porównawcze i dochodowe. Uzasadnienie wskaźnika płynności i wnioski końcowe co do jego wartości.

teza, dodano 19.12.2011


Klasyfikacja obiektów nieruchomościowych, ogólne zasady ich oceny. Analiza sytuacji na wtórnym rynku nieruchomości komercyjnych w Nowosybirsku. Zastosowanie podejścia kosztowego, dochodowego i porównawczego do oceny wartości rynkowej budynku administracyjnego.

teza, dodana 28.06.2012


Szacowanie wartości nieruchomości biurowych. Główne cechy stosowania trzech podejść do wyceny (porównawczego, dochodowego i kosztowego). Ustalenie wartości rynkowej działki. Koordynacja wyników i wnioski dotyczące wartości rynkowej.

praca magisterska, dodana 08.04.2012


Koncepcja, główne etapy i metody wyceny nieruchomości. Kalkulacja wartości nieruchomości (mieszkania czteropokojowego) z wykorzystaniem podejścia porównawczego, dochodowego i kosztowego. Kapitalizacja dochodu, jej związek z wartością bieżącą.

praca na kursie, dodano 27.02.2014


Ustalanie wartości rynkowej nieruchomości przy zastosowaniu podejścia kosztowo-dochodowego do wyceny nieruchomości analiza porównawcza obroty Ocena zużycia fizycznego poszczególnych elementów konstrukcyjnych i układów inżynierskich budynku mieszkalnego.

praca na kursie, dodano 12.03.2013


Cechy nieruchomości jako przedmiotu wyceny. Rodzaje wartości ustalane podczas wyceny nieruchomości. Obliczanie wartości nieruchomości „Zespół budynków” metodami z zakresu podejścia porównawczego, kosztowego i dochodowego. Technika Ellwooda.

praca na kursie, dodano 14.12.2010


Wycena maszyn, urządzeń i Pojazd w celu zwolnienia za kaucją. Rodzaje wartości stosowane w wycenie dla celów zabezpieczenia. Podejście porównawcze, kosztowe i dochodowe wyceny. Obliczenie wartości rynkowej i likwidacyjnej wycenianego pojazdu.

praca na kursie, dodano 11.11.2014


Analiza rynku nieruchomości w regionie Tula. Ustalenie wartości rynkowej nieruchomości. Środowisko lokalizacji obiektu oceny, opis jego głównych parametrów. Charakterystyka podejść do wyceny nieruchomości. Obliczanie wartości likwidacyjnej.

praca na kursie, dodano 14.03.2014


Ustalenie szacunkowej wartości niewyposażonego lokale niemieszkalne za kaucją. Analiza najlepszego i najbardziej efektywnego wykorzystania nieruchomości. Ustalanie wartości lokali niemieszkalnych z wykorzystaniem różnych podejść do wyceny nieruchomości.

Wycena na potrzeby zabezpieczenia to procedura, która pozwala określić aktualną wartość rynkową nieruchomości będącej przedmiotem zabezpieczenia oraz zrozumieć obiektywną relację pomiędzy wielkością zabezpieczenia a kwotą udzielonego kredytu, która odpowiada pożyczkobiorcy i pożyczkodawcy. Dodatkowo tego typu ocena może być przeprowadzona w celu rozstrzygnięcia sporu pomiędzy stronami transakcji kredytowej powstałego na skutek przejęcia nieruchomości obciążonej hipoteką.

Proces wyceny nieruchomości pod zabezpieczenie

Wycena nieruchomości dla celów zabezpieczenia ma swoją specyfikę, przede wszystkim ze względu na fakt, że w procesie tym biorą udział trzy strony:

• instytucja bankowa – wierzyciel;
• pożyczający;
• niezależny rzeczoznawca.

Jednocześnie bank wierzyciel jest zainteresowany ustaleniem rzeczywistej ceny nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie oraz oceną ryzyka związanego z udzieleniem środków pożyczkowych. A w interesie pożyczkobiorcy leży uzyskanie maksymalnej kwoty pożyczki za przekazane aktywa. Specyfika wyceny nieruchomości pod kątem zabezpieczenia polega na tym, że niezależny ekspert w tej sytuacji chroni interesy handlowe obu stron i zapewnia przejrzystość transakcji kredytowej.

Wycena nieruchomości dla celów zabezpieczenia odbywa się w kilku etapach:

1. zakres zadań uzgadniany jest z kredytobiorcą i przedstawicielem organizacji bankowej;
   • ustala się przedmiot wyceny i rodzaj ustalanej wartości;
   • ustala się aktualne prawa i obciążenia;
   • wskazano podejścia i metody, które będą stosowane przy wycenie nieruchomości zabezpieczonych;
   • Ustalane są założenia i restrykcyjne warunki;
   • określa się wymaganą ilość informacji oraz ramy czasowe niezbędne do przeprowadzenia procedur oceny.
2. zbieranie i przetwarzanie otrzymanych informacji;

   Zbiera je rzeczoznawca lub grupa rzeczoznawców potrzebne dokumenty i analizować uzyskane dane. Podczas oględzin nieruchomości można stwierdzić niezgodności w układzie (lub innych cechach nieruchomości) z informacjami zawartymi w dokumentach tytułowych. W takiej sytuacji, w celu sporządzenia ekspertyzy i uzyskania kredytu, konieczne staje się dokonanie odpowiednich zmian w dokumentacji.

3. wycenia się budynek (konstrukcję), mieszkanie, dom prywatny, lokal, działkę;

   Rynek, likwidację lub inną wartość ustala się przy zastosowaniu metod i podejść ustalonych na pierwszym etapie.

4. wyniki uzyskane różnymi metodami są skoordynowane;
5. generowany jest raport z wyceny nieruchomości dla celów zabezpieczenia, który jest przekazywany stronom zgodnie z umową.

Kto może przeprowadzić niezależną ocenę?

Firmy wycenowe i niezależni rzeczoznawcy mają prawo dokonać wyceny nieruchomości dla celów zabezpieczenia:

• posiadanie odpowiednich kwalifikacji;
• są aktywnymi członkami jednej z samoregulacyjnych organizacji rzeczoznawców;
• ubezpieczyli swoją odpowiedzialność zawodową.

Oprócz powyższych kryteriów warto zwrócić uwagę również na akredytację firmy lub rzeczoznawcy w banku, w którym planuje się otrzymać kredyt.

• obiektywna ocena wartości rynkowej nieruchomości w celu uzyskania kredytu zgodnie z wymogami prawa, standardami międzynarodowymi i bankowymi;
• bezpłatne udzielanie konsultacji;
• możliwość zlecenia ustalenia wartości dowolnego majątku dla różnych celów. Klienci mają dostęp do usług wyceny udziałów, projektów inwestycyjnych, przedsiębiorstw, zespołów nieruchomości, nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych, działek, wartości niematerialnych i prawnych oraz innych aktywów;
• bezpłatna wstępna kalkulacja szacunkowej wartości dowolnego majątku;
• analiza płynności i szacowanego okresu ekspozycji;
• analiza rynku nieruchomości, do którego należy wyceniana nieruchomość.

Wycena dla celów zabezpieczenia

Wycena dla celów zabezpieczenia - jest to procedura ustalenia rzeczywistej wartości rynkowej zabezpieczenia, która pozwala ustalić sprawiedliwy i zadowalający stosunek wartości zabezpieczenia do kwoty kredytu odpowiadający obu stronom. Przeprowadza się ją również w celu rozwiązania sporów pomiędzy stronami transakcji, powstałych w trakcie przejęcia zastawu na nieruchomości.

Firma „Aktywne Konsultacje Biznesowe” oferuje wysoką jakość wycena dla celów zabezpieczenia, zgodnie z międzynarodowymi i rosyjskimi standardami, standardami raportowania i przeprowadzania egzaminów.

Co rozumiemy przez kaucję?

Zastaw jest najskuteczniejszym sposobem zapewnienia wykonania zobowiązań, ponieważ w jego obecności wierzyciel nie jest już zależny od kondycji finansowej dłużnika lub poręczyciela. Pozwala to na faktyczne zwiększenie zobowiązań wobec wierzyciela kosztem nieruchomości będącej przedmiotem zabezpieczenia.

Wierzyciel z tytułu zobowiązania zabezpieczonego zastawem, w przypadku niewykonania przez dłużnika tych obowiązków, ma prawo zaspokojenia swoich roszczeń z wartości przedmiotu zastawu, preferencyjnie przed innymi wierzycielami zastawcy, z wyjątkiem wyjątków regulowanych przez prawo. Aby zabezpieczenie było rzeczywiście skutecznym sposobem zabezpieczenia zobowiązań, należy wziąć pod uwagę następujące kwestie:

Zastawca musi być właścicielem przedmiotu zastawu lub posiadać uprawnienia zarządcze. Potencjalny kredytobiorca musi przedstawić swojemu pożyczkodawcy dokument potwierdzający prawa do zastawionej nieruchomości – do takich dokumentów zaliczają się: umowa, na podstawie której nabyto zastawioną nieruchomość wraz z dowodem przeniesienia prawa własności (faktura, protokół odbioru), a także dowód rejestracyjny. W praktyce dość często zdarza się, że hipoteka nie ma umowy na zakup nieruchomości ze względu na stratę czasu. W takich przypadkach, zgodnie z obowiązującym ustawodawstwem Federacji Rosyjskiej, ten obywatel lub osoba prawna, która jest właścicielem nieruchomości w dobrej wierze od 15 lat lub innej nieruchomości od 5 lat, ale nie jest jej właścicielem, automatycznie nabywa prawo do tej nieruchomości .
Jako zabezpieczenie można wykorzystać także prawa dzierżawy lub inne prawa do cudzej nieruchomości – jednak w tym przypadku wymagana jest pisemna zgoda właściciela lub osoby, której przysługuje takie prawo majątkowe.

Przedmiotem zastawu może być każdy majątek, w tym rzeczy i prawa majątkowe, z wyjątkiem tego mienia, które zostało wycofane z obrotu, a także wierzytelności, które dotyczą osoby wierzyciela (alimenty, naprawienie szkody majątkowej zdrowia i innych praw, których cesja jest prawem zabronionym). Istnieje również wykaz rodzajów mienia, których nie można odzyskać – w związku z czym nie mogą one być przedmiotem zabezpieczenia. Pełną listę takiego majątku podano w art. 446 kodeksu postępowania cywilnego Federacji Rosyjskiej.

Zastaw zaczyna obowiązywać z chwilą wejścia w życie umowy i na podstawie wskazanych w niej okoliczności, zgodnie z prawem, w celu zabezpieczenia zobowiązań wobec wierzyciela, nieruchomość uznaje się za zastaw. W tym przypadku zastaw również może zostać przeniesiony – jest to dopuszczalne, jeżeli nie zabrania tego umowa zawarta z wierzycielem. Naruszenie tego wymogu pociąga za sobą uznanie późniejszego zastawu za nieważny.

Zawarcie umowy zastawu musi nastąpić w pismo, które jest sporządzane w formie jednego dokumentu, a także w przypadku wymiany zabezpieczeń pomiędzy osobami, następuje przy wykorzystaniu środków komunikacji pocztowej, telefonicznej, elektronicznej lub innej, pozwalającej na stwierdzenie, że dokument został wysłany przez jednego stron porozumienia.

Jakie nieruchomości podlegają zabezpieczeniu?

Bank ma dość proste wymagania dotyczące zabezpieczenia: wartość, płynność. Wskaźniki te są ze sobą ściśle powiązane – np. wartość rynkowa często zmniejsza płynność, a wartość likwidacyjna wręcz przeciwnie, ją zwiększa. Dlatego bank jest zainteresowany przede wszystkim tym drugim typem wartości, gdyż w przypadku niespłacenia kredytu zabezpieczenie ulega zbyciu po cenie 10-30% niższej od wartości rynkowej. Aby zabezpieczyć się przed tego typu ryzykami, banki przyjmują zabezpieczenia, których wartość rynkowa jest co najmniej o 30% wyższa od kwoty finansowania.

O kredyt zabezpieczony jest dużo łatwiej, jeżeli prawa majątkowe są prawidłowo zarejestrowane i nie istnieją żadne roszczenia prawne wobec zabezpieczeń. Ważna jest także płynność nieruchomości – większe jest prawdopodobieństwo uzyskania pozytywnej decyzji, jeśli nieruchomość jest dochodowym biznesem, a wysokość tego zysku jest oceniana i dokumentowana w niezależnej ekspertyzie. Należy jednak wziąć pod uwagę, że nieruchomości komercyjne mogą stać się przedmiotem zastawu tylko wtedy, gdy spółka wyodrębni je ze wszystkich składników majątku spółki w samodzielny przedmiot umowy zastawu. Przedmioty uznane za niebezpieczne, które nie przeszły rejestracji państwowej i inwentaryzacji, nie są akceptowane jako zabezpieczenie.

Wycena dla celów zabezpieczenia nieruchomości komercyjne w spółce „Aktywne Konsultacje Biznesowe” mają na celu przede wszystkim zaspokojenie interesów banku – a wierzycieli interesuje przede wszystkim obecność w raporcie informacji o faktycznie zawartych transakcjach. Wskazuje się tutaj nie tylko wielkość transakcji i liczbę wynajętych lub zakupionych lokali, ale także inne czynniki - warunki transakcji, poziom rentowności, parametry techniczne. Banki potrzebują jasnego uzasadnienia rentowności w odniesieniu do wycenianej nieruchomości – jeśli jednak mówimy o nowo wybudowanym obiekcie, oceniany jest kosztorys budowy.

Co rozumiemy przez wycenę dla celów zabezpieczenia?

Wycena dla celów zabezpieczenia zachodzi przy udziale trzech stron: banku, kredytobiorcy oraz niezależnych ekspertów z firmy Active Business Consulting. Celem udziału naszych specjalistów w procesie kredytowym jest ochrona interesów handlowych uczestników oraz stworzenie bardziej przejrzystych warunków świadczenia usług kredytowych.

Oferujemy usługi wyceny dla celów zabezpieczenia banki-wierzyciele i kredytobiorcy (zarówno prawni, jak i osoby), pracując zarówno z majątkiem przedsiębiorstwa, jak i w odniesieniu do praw do wartości niematerialnych i prawnych. Należy zauważyć, że podanie dokładnego kosztu jest obowiązkowym elementem udzielenia pożyczki zabezpieczonej nieruchomością - przewiduje to Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej, a mianowicie art. 339.

Wycena dla celów zabezpieczenia można to zrobić na kilka sposobów:

Podejście porównawcze;

Podejście dochodowe;

Opłacalne podejście.

Firma Active Business Consulting w wycena dla celów zabezpieczenia stosuje zintegrowane podejście, które polega na kompleksowym badaniu obiektu, jego cech i kosztów.

Podczas dyrygowania wyceny dla celów zabezpieczenia Przeprowadzana jest szczegółowa analiza przedmiotu, identyfikowane są wszystkie możliwe sposoby efektywnego wykorzystania zabezpieczenia. Wnikliwemu badaniu poddawana jest także nieruchomość, która jest zastawiana nie jako pojedynczy zespół nieruchomości mogący generować zysk - ale tylko częściowo, ale jednocześnie zachowując niezależność. W trakcie wyceny dla celów zabezpieczenia specjaliści firmy „Active Business Consulting” ustalają możliwość sprzedaży zabezpieczenia element po elemencie; w przypadku wystąpienia problemu rozważane są opcje stopniowego zmniejszania wartości zabezpieczenia będącego jedynie ogniwem w pojedynczym łańcuchu produkcyjnym. przerwać powiązania z celami.

Główne kryterium wyceny dla celów zabezpieczenia jest rzetelność hipoteki realizującej projekt. Ponadto wskazane jest, aby właściciel wykazał swoje „pozytywne intencje” i potwierdził przepływ przepływów finansowych do banku.

Dla instytucje bankowe To ogromny plus, gdy klient zapewnia mu niezbędne zrozumienie biznesu i sposobu osiągania zysków. Przecież nawet pomimo zabezpieczenia pożyczkodawca poprosi o przedstawienie dokumentów finansowych, informacji o liczbie klientów i dostawców partnerskich oraz potwierdzenie stabilności przepływów finansowych. Pomoże w tym nasza firma „Aktywne Konsultacje Biznesowe”, która opracuje raport zgodny ze wszystkimi preferencjami i interesami banku wierzyciela - wszak jeśli zobaczy, że biznes klienta jest stabilny, to nawet podczas zakłóceń w funkcjonowaniu działalnością i nieterminowymi spłatami za krótki okres, pożyczkobiorca z pewnością spłaci swoje zobowiązania kredytowe.

Również istotne wycena dla celów zabezpieczenia oraz w kredytach hipotecznych. Jest to procedura obowiązkowa w celu rozstrzygnięcia ewentualnych sporów, uregulowana w art. 8 ustawy federalnej „O działalności wycenowej w Federacji Rosyjskiej”. Zatem na podstawie prostego badania współczesnych wymogów prawnych możemy stwierdzić, że są one niezależne wycena dla celów zabezpieczenia stanowi dla obu stron solidną i uczciwą podstawę do dalszej udanej i korzystnej współpracy.

Wyniki wyceny dla celów zabezpieczenia

W rezultacie wyceny dla celów zabezpieczenia Sporządzany jest raport, w którym znajdą się odpowiedzi na następujące pytania:

Jaka jest godziwa wartość rynkowa potencjalnego zabezpieczenia?

Jaka jest długość okresu marketingowego? I jak bardzo ten czynnik wpływa na wartość zabezpieczenia?

Czy możliwa jest sprzedaż zabezpieczenia majątkowego element po elemencie? A jaki jest stopień redukcji wartości w przypadku zerwania powiązań docelowych w zespołach nieruchomości?

Przekazany raport zawiera także pełną informację o przedmiocie zabezpieczenia – w zależności od tego, czy jest to nieruchomość prywatna, czy też aktywa komercyjne, główny nacisk położony jest na:

Stopień płynności zabezpieczenia i możliwy termin jego sprzedaży;

Wielkość przepływów pieniężnych pożyczkobiorcy, stabilność jego działalności i wysokość dochodów;

Perspektywy rozwoju.

Firma „Aktywne Doradztwo Biznesowe” to profesjonalista wycena dla celów zabezpieczenia wykorzystując wszystkie możliwości, aby jak najlepiej rozwiązać swoje problemy.