dom Karty debetowe Propozycje poprawy wyceny nieruchomości. Temat pracy magisterskiej: Wycena nieruchomości mieszkalnych. Wycena nieruchomości metodą kapitalizacji bezpośredniej

Propozycje poprawy wyceny nieruchomości. Temat pracy magisterskiej: Wycena nieruchomości mieszkalnych. Wycena nieruchomości metodą kapitalizacji bezpośredniej

Zastępując rzeczywiste dane dotyczące kosztu metra kwadratowego mieszkań w mieście Nowosybirsku w poszczególnych kwartałach 2006 roku można zauważyć, że wartość ta mieści się w granicach przedziałów ufności skonstruowanych za pomocą modelu. Zdaniem ekspertów powstały model adekwatnie opisuje obecną sytuację na rynku nieruchomości. Prognoza wzrostu kosztów mieszkań do końca 2006 roku dla niektórych typów mieszkań pokrywa się z danymi rzeczywistymi, gdyż przewidywany przez ekspertów wzrost rynku wynosi 20 - 30%. Rzeczoznawca stale staje przed problemem przewidywania kosztów mieszkań, problem ten jest szczególnie dotkliwy w przypadku przeprowadzania wycen na potrzeby kredytowania. Trafność decyzji zależy od doświadczenia, kwalifikacji specjalisty, a także od jakości zebranych danych na rynku ocenianego obiektu.

Wstęp

Po połączeniu zbiory cen są wysyłane z powrotem do Gosstroy w celu dalszego zatwierdzenia. Obecnie proces opracowywania nowych ram regulacyjnych nie został jeszcze zakończony.

Przeprowadzenie wyceny nieruchomości w oparciu o nowe ramy prawne jest zadaniem bardzo złożonym i czasochłonnym, wymagającym szczególnej wiedzy i umiejętności. Aby nowe podstawa normatywna weszła w praktykę wyceny, konieczne jest przeprowadzenie zespołu prac w celu opracowania oprogramowania i systemów informatycznych przystosowanych do rozwiązywania stosowanych problemów wyceny nieruchomości.

Ostatnio regionalne centra cen w budownictwie zaczęły aktywnie działać i pojawiły się firmy specjalizujące się w świadczeniu usług informacyjnych, na przykład Centrum NPF Technologie informacyjne w budowie."

Propozycje udoskonalenia metod wyceny nieruchomości

Korzystając z tych publikacji należy pamiętać, że większość ich obliczeń opiera się na ramach regulacyjnych czasów gospodarki planowej, indeksowanych określonymi współczynnikami cenowymi, dlatego też ostateczne wyniki oceny mogą być obarczone istotnym błędem z przyczyn: stwierdzone wyżej. Korzystając z niektórych wskaźników, należy dokładnie przestudiować warunki wstępne ich obliczenia.

Niedawno ukazał się Regionalny Katalog Kosztów Budowy (RCC-2006), który został ogłoszony jako pierwszy w kraju oczekiwany przez rzeczoznawców. Zapewnia wskaźniki kosztów według rodzaju Roboty budowlane, zagregowane wskaźniki kosztów (UCI) oraz „informacje do oceny wymaganej kwoty inwestycji w wersji ekspresowej”.

W rzeczywistości ta ostatnia definicja odnosi się do szacunkowego kosztu analogów nowoczesnych budynków i budowli.

Wycena nieruchomości mieszkalnych (3)

W szczególności żądanie wyceny w celu odzwierciedlenia aktywów w sprawozdania finansowe zgodnie z MSR, US GAAP lub standardami rosyjskimi księgowość; ocena wartości wartości niematerialnych i prawnych w celu określenia efektywności strategii marketingowych i marek; wycena na potrzeby realizacji transakcji kupna-sprzedaży, leasingu aktywów, fuzji i przejęć oraz innych transakcji przeniesienia praw własności i innych praw majątkowych; wycena dla celów ubezpieczeniowych, dodatkowa emisja akcji lub odkup akcji w ramach prywatyzacji przedsiębiorstw państwowych; wycena na potrzeby udzielania kredytów zabezpieczonych nieruchomością itp. Jak wynika z badania agencji ratingowej Expert RA, w ciągu ostatniego półtora roku najpopularniejszymi usługami były wyceny nieruchomości i ogólnie biznesu.

Temat pracy magisterskiej: Wycena nieruchomości mieszkalnych

FEDERALNA AGENCJA EDUKACYJNA MOSKWA PAŃSTWOWY UNIWERSYTET SŁUŻBOWY Wydział: Instytut Gospodarki Regionalnej i Gospodarki Komunalnej Katedra: Państwowa i Samorząd» Projekt kursu. Temat: Doskonalenie metod wyceny nieruchomości.

Dyscyplina: Zarządzanie nieruchomościami komunalnymi. Wypełnione przez ucznia Grupy GRDS 3-2 Shevchuk M.V. Zaakceptowane przez nauczyciela Dubovika M.V.

Doskonalenie metod wyceny nieruchomości

Tym samym zbiory RCC powinny stać się podstawową podstawą wyceny nieruchomości. Jednakże zbiory te mają również istotne wady.

Najważniejsze jest to, że nie podają początkowych danych i podstawowych założeń uzyskanych wartości kosztu analogów. Nie jest zatem do końca jasne, jaki dokładnie skład wyposażenia został uwzględniony w ostatecznych wyliczeniach, co wliczono w pozostałe koszty dewelopera itp.
Wspólna praca kosztorysantów, analityków i rzeczoznawców w kierunku udoskonalenia RSS może doprowadzić do stworzenia bazy informacyjnej tak niezbędnej rzeczoznawcom majątkowym. Głównym kierunkiem rozwoju działalności rzeczoznawczej jest obecnie ocena wartości rynkowej nieruchomości.
Staje się to możliwe dzięki temu, że w naszym kraju gromadzi się bazę danych o rzeczywistej wartości rynkowej nieruchomości.

Streszczenie: Wycena nieruchomości mieszkalnych

Inne sytuacje zastosowania: - analiza wykonalności nowego budownictwa, - określenie najlepszego i najbardziej efektywnego wykorzystania gruntu, - renowacja, - negocjowanie kosztów ostatecznych, - budynki instytucjonalne i specjalnego przeznaczenia, - cele ubezpieczeniowe. — rynkowa metoda porównawcza: ocena wartości rynkowej nieruchomości na podstawie danych o ostatnich transakcjach o podobnych przedmiotach. Zakłada się, że racjonalny inwestor lub nabywca nie zapłaci za daną nieruchomość więcej, niż kosztowałby zakup innej podobnej nieruchomości o tej samej użyteczności. - metoda dochodowa: wartość majątku określa się na podstawie wielkości, jakości i czasu trwania okresu uzyskiwania korzyści, jakie przedmiot ten ma przynieść w przyszłości.

20. Metody kosztowego podejścia do wyceny nieruchomości (ulepszenia).

Uwaga

Pochodzenie · Przedmioty naturalne (naturalne). · Sztuczne przedmioty(budynki).2. Przeznaczenie · Niezamieszkane działki (pod zabudowę lub inne cele) · Kompleksy przyrodnicze (złoża) do ich eksploatacji · Budynki Dla budownictwa mieszkaniowego. Dla biura. Dla handlu i usług odpłatnych. Dla przemysłu. · Inne.3.

Skala · Działki · Poszczególne działki · Zespoły budynków i budowli · Budynek mieszkalny wielorodzinny · Budynek mieszkalny jednorodzinny (dwór, chata) · Sekcja (wejście) · Piętro w przekroju · Mieszkanie · Pokój · Pokój. Domek letniskowy .· Zespół budynków administracyjnych.· Budynek.· Pomieszczenia lub części budynków (sekcje, piętra).4. Gotowe do użycia Obiekty gotowe Wymagające przebudowy lub wyremontować.· Wymagające dokończenia budowy. 1.2 Metodologia wyceny nieruchomości mieszkalnych.

Doskonalenie technik wyceny nieruchomości

Tym samym w zbiorach UPVS uwzględniane są następujące pozycje kosztowe: · koszty bezpośrednie; · koszty ogólne; · planowane oszczędności (zysk); · ogólne wydatki na budowę związane z przydzieleniem i zagospodarowaniem placu budowy; · koszty prac projektowych i pomiarowych; · koszty związane z prowadzeniem prac w okresie zimowym; · koszty wynagrodzeń premiowych; · koszty utrzymania zarządu w trwałym przedsiębiorstwie; · straty powstałe w wyniku likwidacji tymczasowych budynków i budowli; · koszty dowozu pracowników na odległość większą niż 3 km. w przypadku braku transportu publicznego; · wydatki na wypłaty pracownikom premii z tytułu mobilnego charakteru pracy. Doświadczeni rzeczoznawcy wykorzystują w swoich obliczeniach własne opracowania w oparciu o korekty do analogów lub powiększone szacunki.
W pracy P.G. Grabovoy, S.P. Korostelev „Wycena nieruchomości, część I.

Temat: doskonalenie metod wyceny nieruchomości

Wskaźniki statystyczne dla tego modelu potwierdziły istotność uzyskanych wyników. Zatem powstały model bardzo dobrze odzwierciedla zależność średniego kosztu mieszkania od jego parametrów na rynku mieszkaniowym miasta Nowosybirsk (bez uwzględnienia opcji skrajnych).
Zaprezentowane modele zostały wdrożone w agencjach nieruchomości miasta Nowosybirsk „Zhilfond” i „Amir – Nieruchomości”, które zatrudniają na pełen etat pracowników dokonujących wyceny mieszkań przeznaczonych do sprzedaży, a także pełniących funkcję zabezpieczenia w umowy kredytowe. Warto zaznaczyć, że eksperci wysoko ocenili skuteczność ich stosowania. Drugim istotnym problemem, przed którym stają rzeczoznawcy, jest przewidywanie wartości mieszkania w przyszłości.

Wycena nieruchomości mieszkalnych

Propozycje udoskonalenia metod wyceny nieruchomości Wnioski Wykaz wykorzystanej literatury i źródeł Załącznik WPROWADZENIE Wśród elementów gospodarka rynkowa szczególne miejsce zajmują nieruchomości, które pełnią funkcję środka produkcji (grunty, administracyjne, przemysłowe, magazynowe, handlowe i inne budynki i lokale, a także inne budowle) oraz przedmiotu lub przedmiotu konsumpcji (działki, budynki mieszkalne budynki, domki, mieszkania, garaże). Nieruchomość stanowi podstawę osobistej egzystencji obywateli i służy jako podstawa działalność gospodarcza i rozwój przedsiębiorstw i organizacji wszelkich form własności.

W Rosji aktywnie tworzy się i rozwija rynek nieruchomości, a w transakcjach na rynku nieruchomości uczestniczy coraz większa liczba obywateli, przedsiębiorstw i organizacji.

wycena nieruchomości mieszkalnych

Generalnie rozdział pierwszy jest poświęcony w większym stopniu podstawy teoretyczne, podstawowe kategorie związane z wyceną nieruchomości.

W drugim rozdziale pracy zaprezentowano wyniki wyceny nieruchomości z perspektywy trzech podejść do ustalania wartości rynkowej: ocena z punktu widzenia kosztów (podejście kosztowe), ocena poprzez bezpośrednie porównanie sprzedaży (podejście porównawcze), ocena z punktu widzenia punkt widzenia oczekiwanych lub rzeczywistych dochodów (podejście dochodowe).

Porównując wyniki ewaluacji, okazało się, że wszystkie podejścia dają różne wyniki. Rozważmy główne kierunki doskonalenia przedstawionych podejść do wyceny nieruchomości.

We współczesnej praktyce rzeczoznawczej często stosowana jest technologia kalkulacji kosztu odtworzenia z wykorzystaniem zbiorów UPVS. Korzystanie z tych zbiorów rozpoczęło się w 1997 r., kiedy praktycznie nie było informacji rynkowych o nieruchomościach, a korzystanie z tych zbiorów było jedynym sposobem na określenie „wartości rynkowej”, głównie na potrzeby aktualizacji wyceny środków trwałych. W ostatniej dekadzie zaszły duże zmiany w wsparcie informacyjne rynku nieruchomości i wyceny biznesu. Państwowy Komitet Budownictwa Federacji Rosyjskiej przeszedł na nowy kosztorys i ramy regulacyjne. Dekretem Gosstroya Rosji nr 16 z dnia 8 kwietnia 2002 r. „W sprawie środków mających na celu zakończenie przejścia do nowej szacunkowej i normatywnej podstawy cen w budownictwie”, dokumenty regulacyjne ZSRR Gosstroya, sporządzone na przewidzianym poziomie cen dla podstaw szacunkowych i normatywnych z 1991 r., zostały zniesione od 01.01.2003 r. i 1984 r. W ich miejsce wprowadzane są stanowe podstawowe normy szacunkowe (GESN) i federalne ceny jednostkowe (FER). Państwowy Komitet Budowlany Rosji zatwierdził i wprowadził w życie:

· GESNr-2001 „Państwowe standardy szacunkowe dotyczące robót remontowo-budowlanych”;

· GESN-2001 „Państwowe standardy szacunkowe dla robót ogólnobudowlanych”;

GESNm-2001 „Państwowe podstawowe standardy szacunkowe dotyczące instalacji urządzeń”

GESN mają na celu określenie składu i zapotrzebowania na zasoby niezbędne do prowadzenia prac budowlanych na budowach, sporządzanie kosztorysów metodą zasobową, a także płatności za wykonane prace i odpisy materiałów.

Gosstroy z Rosji opracowuje federalne ceny jednostkowe (FER, FERr i FERm) tylko dla regionu moskiewskiego. Następnie Gosstroy przekazuje ceny dla regionu moskiewskiego do Regionalnych Centrów Cen w Budownictwie, aby powiązać ceny z warunkami regionalnymi. Po połączeniu zbiory cen są wysyłane z powrotem do Gosstroy w celu dalszego zatwierdzenia. Obecnie proces opracowywania nowych ram regulacyjnych nie został jeszcze zakończony. Przeprowadzenie wyceny nieruchomości w oparciu o nowe ramy prawne jest zadaniem bardzo złożonym i czasochłonnym, wymagającym szczególnej wiedzy i umiejętności. Aby nowe ramy regulacyjne weszły w praktykę wyceny, konieczne jest przeprowadzenie szeregu prac nad opracowaniem oprogramowania i systemów informatycznych dostosowanych do rozwiązywania stosowanych problemów wyceny nieruchomości.

Ostatnio regionalne centra cen w budownictwie zaczęły aktywnie działać i pojawiły się firmy specjalizujące się w świadczeniu usług informacyjnych, na przykład Centrum Technologii Informacyjnych w Budownictwie NPF.

I tylko rzeczoznawcy majątkowi nadal korzystają z przestarzałych zbiorów z lat 70. ubiegłego wieku i jednocześnie uzasadniają na ich podstawie „wartość rynkową” obiektów. Doświadczeni rzeczoznawcy od dawna rozumieją wady stosowania zbiorów UPVS, związane przede wszystkim z zestawieniem kosztów zawartych w cenach jednostkowych, średnią indeksacją, niezgodnością technologii, stosunkiem zakresu prac itp.

Tym samym w zbiorach UPVS uwzględniane są następujące pozycje kosztowe:

· koszty bezpośrednie;

· koszty ogólne;

· planowane oszczędności (zysk);

· ogólne wydatki na budowę związane z przydzieleniem i zagospodarowaniem placu budowy;

· koszty prac projektowych i pomiarowych;

· koszty związane z prowadzeniem prac w okresie zimowym;

· koszty wynagrodzeń premiowych;

· koszty utrzymania zarządu w trwałym przedsiębiorstwie;

· straty powstałe w wyniku likwidacji tymczasowych budynków i budowli;

· koszty dowozu pracowników na odległość większą niż 3 km. w przypadku braku transportu publicznego;

· wydatki na wypłaty pracownikom premii z tytułu mobilnego charakteru pracy.

Doświadczeni rzeczoznawcy wykorzystują w swoich obliczeniach własne opracowania w oparciu o korekty do analogów lub powiększone szacunki.

W pracy P.G. Grabovoy, S.P. Korostelev „Wycena nieruchomości, część I. Wycena nieruchomości”, na konkretnym przykładzie wykazano, że wyniki obliczeń kosztu odtworzenia nieruchomości mieszkalnych przy użyciu metodologii UPVS różnią się znacznie, kilkakrotnie , ze wskaźników rynkowych.

Jednak w większości raportów przeglądanych przez Radę Ekspertów Rosyjskiego Towarzystwa Rzeczoznawców, ocena wartości rynkowej nieruchomości w dalszym ciągu opiera się na przestarzałych UPVS. Ponadto, aby w jakiś sposób przybliżyć wyniki tych obliczeń do wskaźników rynkowych, wprowadza się do nich pewien współczynnik rosnący, który nazywa się „zyskiem przedsiębiorcy”. Przyjmuje się to całkowicie arbitralnie, gdyż spowodowałoby to usunięcie tego wskaźnika z rynku nowoczesne warunki nie wydaje się możliwe. Należy w tym miejscu szczególnie zaznaczyć, że zgodnie z IVS 2003 „zastosowanie wartości rynkowej wymaga opracowania wniosku z wyceny wyłącznie na podstawie danych rynkowych”. Stosując UPVS, rzeczoznawca jednoznacznie określa wartość nierynkową, która musi zostać odzwierciedlona w raporcie.

W Rosji nadal brakuje rzetelnej bazy informacji o zagregowanych podstawowych wskaźnikach kosztów budowy, którymi dysponują zachodni rzeczoznawcy (na wzór WESSEXS, LAXTONS, R.S.MEANS).

Obecnie główny uznany baza informacyjna Wyceny nieruchomości są rozwinięciem firmy Co-Invest LLC. Spółka ta wydaje kwartalnie biuletyn „Wskaźniki cen w budownictwie”, a także serię „Poradnik rzeczoznawcy”: „Budynki przemysłowe”, „Budynki mieszkalne”, „Zbiory parytetów siły nabywczej walut na krajowych rynkach budowlanych”, „Katalog koszt odtworzenia budynków i budowli w aktualny poziom ceny” itp.

Niedawno ukazał się Regionalny Katalog Kosztów Budowy (RCC-2006), który został ogłoszony jako pierwszy w kraju oczekiwany przez rzeczoznawców. Dostarcza wskaźniki kosztów według rodzaju robót budowlanych, zagregowane wskaźniki kosztów (UCI) oraz „informacje do oceny wymaganego wolumenu inwestycji w wersji ekspresowej”. W rzeczywistości ta ostatnia definicja odnosi się do szacunkowego kosztu analogów nowoczesnych budynków i budowli. Część III RSS zawiera „obiekty analogowe ze wskaźnikami techniczno-ekonomicznymi elementów konstrukcyjnych, obiekty analogowe ze wskaźnikami techniczno-ekonomicznymi dla obiektu jako całości oraz tabelę zbiorczą wskaźników techniczno-ekonomicznych zalecanych do ustalania kosztów budynków mieszkalnych i społecznych -obiekty kultury.” Wskaźniki kosztów są określone w cenach z dnia 01.01.2006 dla „regionu moskiewskiego”. Katalog zawiera wskaźniki kosztów dla 18 typów nowoczesnych budynków mieszkalnych i 27 obiektów niemieszkalnych. W RCC-2007 lista obiektów została znacznie rozszerzona.

Publikacja RSS stwarza warunki do jego wykorzystania w procedurach wyceny nieruchomości i przedsiębiorstw. Jeżeli w wycenie nieruchomości możliwe jest wykorzystanie części II podręcznika „Zagregowane wskaźniki wartości”, to w podejściu kosztowym wyceny przedsiębiorstw możliwe jest wykorzystanie części III „Analogiczne obiekty budynków i budowli”.

Tym samym zbiory RCC powinny stać się podstawową podstawą wyceny nieruchomości. Jednakże zbiory te mają również istotne wady. Najważniejsze jest to, że nie podają początkowych danych i podstawowych założeń uzyskanych wartości kosztu analogów. Nie jest zatem do końca jasne, jaki dokładnie skład wyposażenia został uwzględniony w ostatecznych wyliczeniach, co wliczono w pozostałe koszty dewelopera itp. Wspólna praca kosztorysantów, analityków i rzeczoznawców w kierunku udoskonalenia RSS może doprowadzić do stworzenia bazy informacyjnej tak niezbędnej rzeczoznawcom majątkowym.

Głównym kierunkiem rozwoju działalności rzeczoznawczej jest obecnie ocena wartości rynkowej nieruchomości. Staje się to możliwe dzięki temu, że w naszym kraju gromadzi się bazę danych o rzeczywistej wartości rynkowej nieruchomości.

Aby uprościć proces wyceny nieruchomości mieszkalnej, agencje rzeczoznawcze mogą zastosować model regresji kosztu mieszkania, który pozwala obliczyć koszt nieruchomości mieszkalnej w zależności od szeregu jej parametrów.

Przykład konstrukcji takiego modelu podano w czasopiśmie Real Estate z grudnia 2005 roku. Model został zbudowany zgodnie z cennikami kilku firm z branży nieruchomości, które sprzedają mieszkania o różnych cechach konsumenckich w różnych obszarach miasta Nowosybirsk. Do analizy zebrano informacje o 450 mieszkaniach (150 opcji dla każdego rodzaju mieszkania – jedno-, dwu-, trzypokojowe) według następujących parametrów:

koszt mieszkania,

obszar, na którym znajduje się mieszkanie,

Typ nieruchomości:

mieszkania komunalne,

Mieszkanie zakupione w ramach umowy prywatyzacyjnej

Mieszkanie zakupione na podstawie umowy kupna-sprzedaży,

*materiał budynku, w którym znajduje się mieszkanie:

Panel, cegła, monolit,

*typ domu:

Elita,

Ulepszony układ

Typowy

Pełny rozmiar,

- „Chruszczowka”,

liczba pięter w domu,

piętro, na którym znajduje się mieszkanie,

Całkowita powierzchnia mieszkanie,

część dzienna apartamentu,

część kuchenna,

obecność balkonu lub loggii,

obecność telefonu.

Rozważmy szczegółowo procedurę konstruowania modelu na przykładzie mieszkania jednopokojowe.

W pierwszym etapie budowy modelu przeanalizowano macierz współczynników korelacji w celu zidentyfikowania parametrów silnie od siebie zależnych. Głównym zadaniem było wybranie czynników, dla których współczynnik korelacji nie przekroczy 0,8. Na podstawie wyników analizy skonstruowano macierz współczynników korelacji, która uwzględnia 6 czynników, czyli dokładnie połowę pierwotnie zebranych, gdyż pozostałe czynniki nie spełniały warunku nałożonego na współczynnik korelacji.

Na podstawie zebranych danych dotyczących wybranych czynników zbudowano następujący model regresji:

C = -10,12 + 9,24 Stotal + 35,62 * x1 - 21,17 * x2 + 15,07 * x3 +

65 * x4+ 64,48 * x5 (3,1)

lub ogólnie:

C = -a0 + asStot+ a1x1 + axg + a3x3 + a4x4 + a5x5 (3.2)

W przedstawionym równaniu zastosowano następującą notację:

C – cena mieszkania o stałych parametrach określonych poniżej,

Stotal – powierzchnia całkowita mieszkania,

x1 to zmienna fikcyjna charakteryzująca obszar, w którym znajduje się mieszkanie,

x2 to zmienna fikcyjna charakteryzująca materiał budynku, w którym znajduje się mieszkanie;

x3 jest zmienną charakteryzującą liczbę kondygnacji budynku, w którym znajduje się oceniane mieszkanie;

x4 to zmienna fikcyjna charakteryzująca piętro, na którym znajduje się mieszkanie;

x5 to zmienna fikcyjna charakteryzująca obecność telefonu w mieszkaniu.

Wskaźniki statystyczne dla tego modelu potwierdziły istotność uzyskanych wyników.

Zatem powstały model bardzo dobrze odzwierciedla zależność średniego kosztu mieszkania od jego parametrów na rynku mieszkaniowym miasta Nowosybirsk (bez uwzględnienia opcji skrajnych).

Zaprezentowane modele zostały wdrożone w agencjach nieruchomości miasta Nowosybirsk „Zhilfond” i „Amir – Nieruchomości”, które zatrudniają na pełen etat pracowników dokonujących wyceny mieszkań przeznaczonych do sprzedaży, a także pełniących funkcję zabezpieczenia w umowy kredytowe. Warto zaznaczyć, że eksperci wysoko ocenili skuteczność ich stosowania.

Drugim istotnym problemem, przed którym stają rzeczoznawcy, jest przewidywanie wartości mieszkania w przyszłości. Problem ten staje się szczególnie istotny przy ocenie kosztu mieszkania dla celów kredytu hipotecznego, ponieważ sprzedaż mieszkania nastąpi w przyszłości i ważne jest określenie stopy wzrostu kosztu mieszkania w okresie umowy kredytowej .

Wstępne dane do budowy modelu dynamiki cen na wtórnym rynku mieszkaniowym zaczerpnięto z magazynów Nieruchomości dla kwartałów odpowiednich lat. W każdym roku zebrano informacje o 240 mieszkaniach – po 80 w każdym typie mieszkania (jedno-, dwu-, trzypokojowe). . Głównym celem budowy modelu jest określenie modelu zmian cen nieruchomości na rynku wtórnym.

Strukturę zebranych danych o mieszkaniach przedstawia ryc. 2.1, 2.2, 2.3.

Ryż. 2.1. Struktura mieszkań brana pod uwagę przy konstruowaniu modelu według rodzaju mieszkania

Ryż. 2.2. Struktura mieszkań brana pod uwagę przy konstruowaniu modelu według rodzaju mieszkania

Ryż. 2.3. Struktura mieszkań brana pod uwagę przy konstruowaniu modelu, według rodzaju materiału budowlanego

Analiza czasu zjawiska gospodarcze rozróżnia różne typy ewolucji.

1. Tendencja, tendencja lub ruch długoterminowy. Nie ma ścisłej definicji trendu, identyfikuje się go intuicyjnie. Trend oznacza powolną zmianę zachodzącą w określonym kierunku i utrzymującą się przez długi okres czasu.

2. Cykl, składowa krótkotrwała - szybki ruch quasi-okresowy, w którym występuje faza rosnąca i faza malejąca.

3. Składnik sezonowy – zmiany, które zachodzą regularnie, a nie cyklicznie.

4. Fluktuacje losowe, efekty - ruch losowy o stosunkowo dużej częstotliwości, mający mniej lub bardziej stały charakter.

Niektóre serie statystyczne reprezentują w czystej postaci ten lub inny rodzaj ewolucji, ale większość jest kombinacją wszystkich lub poszczególnych składników.

Teoretycznie szereg dynamiki cen jest połączeniem trendu, składnika sezonowego i przypadkowych wahań. NA nowoczesna scena rozwoju rynku nieruchomości, sezonowość cen mieszkań została zakłócona, co wynika z wysokiego tempa wzrostu cen oraz atrakcyjności inwestycyjnej tego rynku. Dlatego też szczególną uwagę zwrócono na identyfikację trendu w rozpatrywanym szeregu czasowym.

Na podstawie tych szeregów dynamiki cen mieszkań zbudowano poniższy model.

Wielomian drugiego stopnia:

уi = а + bt2, (3.3)

gdzie i to typ mieszkania,

t - okres czasu.

Należy zauważyć, że zgodnie z kryteriami stosowanymi w statystyce współczynnik korelacji powinien być bliski 1 (przekraczać 0,7), współczynnik istotności F powinien być mniejszy niż 0,03 (dla danych parametrów modelu).

Powstałe modele dobrze odzwierciedlają dynamikę cen na wtórnym rynku mieszkaniowym miasta Nowosybirsk.

Według otrzymanego modelu wzrost kosztów mieszkań jednopokojowych powinien w 2006 roku wynieść 22,0%, rzeczywisty wzrost kosztów wyniósł 24,3%.

Według tego modelu wzrost kosztów dwupokojowego mieszkania w Nowosybirsku w 2006 roku powinien wynieść 21,7%, ale w rzeczywistości stopa wzrostu wyniosła 21,6%.

Zgodnie z prezentowanym modelem wzrost kosztów mieszkanie trzypokojowe w mieście Nowosybirsku w 2006 roku miało wynieść 21,5%, a faktycznie tempo wzrostu wyniosło 31,0%.

Zdaniem ekspertów powstały model adekwatnie opisuje obecną sytuację na rynku nieruchomości. Prognoza wzrostu kosztów mieszkań do końca 2006 roku dla niektórych typów mieszkań pokrywa się z danymi rzeczywistymi, gdyż przewidywany przez ekspertów wzrost rynku wynosi 20 - 30%.

Rzeczoznawca stale staje przed problemem przewidywania kosztów mieszkań, problem ten jest szczególnie dotkliwy w przypadku przeprowadzania wycen na potrzeby kredytowania. Trafność decyzji zależy od doświadczenia, kwalifikacji specjalisty, a także od jakości zebranych danych na rynku ocenianego obiektu. Wykorzystanie proponowanych modeli statystycznych w pracy specjalistów pozwoli na poprawę trafności prognoz, a także jakości oceny nieruchomości mieszkalnych.

Jako rękopis, Evgenia Olegovna Akulova ULEPSZENIE METOD ANALIZY NAJEFEKTYWNIEJSZEGO WYKORZYSTANIA NIERUCHOMOŚCI DLA CELÓW OCENIANIA WARTOŚCI 00.08.10 – Finanse, obrót pieniężny i zaliczenie Streszczenie rozprawy doktorskiej na stopień naukowy kandydata nauki ekonomiczne Moskwa 2015 2 Prace przeprowadzono na Wydziale Wyceny i Zarządzania Majątkiem Federalnej Państwowej Budżetowej Instytucji Edukacyjnej Wyższego Szkolnictwa Zawodowego „Uniwersytet Finansowy pod Rządem” Federacja Rosyjska» Opiekun naukowy, Kandydat nauk ekonomicznych, profesor Elena Nikołajewna Iwanowa Oficjalni przeciwnicy Siergiej Gennadievich Sternik Doktor nauk ekonomicznych, profesor, Federalna Państwowa Budżetowa Instytucja Edukacyjna Wyższego Kształcenia Zawodowego „Rosyjska Akademia Gospodarki Narodowej i służba cywilna pod przewodnictwem Prezydenta Federacji Rosyjskiej”, profesor Katedry Gospodarki Nieruchomościami i Problemów Zagospodarowania Przestrzennego Dmitrij Michajłowicz Chlopcow, doktor nauk ekonomicznych, profesor nadzwyczajny, Federalna Państwowa Autonomiczna Instytucja Edukacyjna Szkolnictwa Wyższego „National Research Tomsk State University”, kierownik Katedry Katedra Ekonomii Ogólnej i Stosowanej Wydziału Ekonomii Wiodąca organizacja Federalnej Państwowej Budżetowej Instytucji Edukacyjnej Wyższego Kształcenia Zawodowego „Moskiewski Państwowy Uniwersytet Inżynierii Lądowej” Obrona odbędzie się w dniu 16 kwietnia 2015 r. o godzinie 12:00 na spotkaniu rada rozprawy D 505.001.02 na podstawie Federalnej Państwowej Instytucji Edukacyjnej Wyższego Szkolnictwa Zawodowego „Uniwersytet Finansowy pod Rządem Federacji Rosyjskiej” pod adresem: Leningradzki Prospekt, 49, pok. 406, Moskwa, GSP-3, 125993. Rozprawę można znaleźć w sali rozpraw Zespołu Biblioteczno-Informacyjnego Federalnej Państwowej Budżetowej Instytucji Edukacyjnej Wyższego Kształcenia Zawodowego „Uniwersytet Finansowy pod Rządem Federacji Rosyjskiej” pod adresem : Leningradzki Prospekt, 49, pok. 203, Moskwa, GSP-3, 125993 oraz na oficjalnej stronie internetowej: http://www.fa.ru. Streszczenie rozesłano w dniu 10 lutego 2015 r. Sekretarz naukowy rady rozprawy doktorskiej D 505.001.02 Kandydat nauk ekonomicznych, profesor nadzwyczajny Elena Ivanovna Meshkova 3 I. OGÓLNA CHARAKTERYSTYKA PRACY Adekwatność tematu badań rozprawy doktorskiej. Obecny etap rozwoju wyceny nieruchomości charakteryzuje się głębszym zrozumieniem teorii i metodologii ustalania jej wartości rynkowej, utrwaleniem podstawowych zasad w opracowanych standardach wyceny, a także upowszechnieniem najnowsze techniki w praktyce. Zasada najlepszego wykorzystania (dalej LEI), której praktyczny aspekt realizowany jest przy wykorzystaniu metod analizy LEI, jest jednym z najbardziej kontrowersyjnych i najsłabiej rozwiniętych zapisów teorii i praktyki wyceny nieruchomości. Oznacza to, że wartość wartości rynkowej przedmiotu wyceny tworzą jego unikalne cechy, przy zastrzeżeniu optymalnej opcji wykorzystania zapewniającej zaspokojenie potrzeb społecznych i produkcyjnych, maksymalizując zysk jego właściciela, a w konsekwencji najwyższe wartość samego przedmiotu. Obowiązek uwzględnienia zasady NEI przy ocenie wartości rynkowej nieruchomości wynika z art międzynarodowe standardy ocen, zapisanych w przyjętej we wrześniu 2014 r standard federalny „Wycena nieruchomości (FSO nr 7)”, nie wstrzymuje to jednak dyskusji w środowisku rzeczoznawców na temat jej zasadniczej konieczności i trybu praktycznej realizacji. Brak jednolitego aparatu pojęciowego, przejrzystych i systematycznych narzędzi metodycznych oraz rozwiniętej infrastruktury informacyjnej utrudnia identyfikację wariantu NEI obiektu na potrzeby oceny jego wartości rynkowej. Tym samym obowiązkowe wdrożenie zasady NEI przy ocenie wartości rynkowej nieruchomości stwarza pilną potrzebę udoskonalenia metod jej analizy, uszczegółowienia istniejących metod i algorytmów obliczeniowych, dostosowanych do specyfiki rosyjskiego rynku nieruchomości. Stopień naukowego rozwoju problemu. Zasada NEI jako jedna z podstawowych zasad wyceny jest rozważana głównie w pracach dotyczących wyceny nieruchomości przez autorów zagranicznych: Kinnard V., Ordway N., Reilly D., Ring A., Friedman D., Harrison G.S., Eckert D.K. i inni oraz autorzy rosyjscy: Aleksandrova V.T., Artemenkova I.L., Asaul A.N., Grabovoy P.G., Gribovsky S.V., Gryaznova A.G., Ivanova E.N., Korosteleva S.P., Kulakova Yu.N., Leifera L.A., 4 Ozerova E.S., Petrova V.I., Sternik G.M., Sternik S.G., Tarasevich E.I., Tapman L.N., Fedotova M.A., Fomenko A.N., Yaskevich E.E. itp. Doceniając wkład naukowców w rozwój podejść i metod wyceny nieruchomości, należy zauważyć, że ujęcie NEI w ich pracach ma charakter ogólny i nie zawiera jasnych, kompleksowych metod jej praktycznej realizacji . Zastosowany aspekt zasady NEI, realizowany poprzez analizę alternatywnych przypadków użycia, w pracach autorów krajowych i zagranicznych sprowadza się głównie do opisu krótkiego algorytmu, nie zawiera uzasadnienia wykonalności i zakresu jego zastosowania, a także ograniczenia wynikające z rosyjskich warunków wyceny. W ostatniej dekadzie w rosyjskiej literaturze naukowej wzrosło zainteresowanie problematyką praktycznej realizacji zasady NEI. Koncepcyjne zagadnienia prowadzenia analiz na rosyjskim rynku nieruchomości poruszane są w pracach V.V. Grigoriewa, E.S. Ozerowa, S.A. Smolyaka, A.N. Fomenko; stosowane aspekty rozwiązywania problemów analizy w warunkach zamkniętego rynku, słabo rozwiniętej infrastruktury informacyjnej i wysokiego stopnia niepewności rozważają V.T. Aleksandrov, S.P. Korostelev, I.V. Munerman, E.S. Ozerov, S.V. Pupentsova, E. Yaskevich.E. Opracowali rekomendacje dotyczące usprawnienia poszczególnych etapów analizy NEI, mające na celu poprawę jakości usług wycenowych. W rozprawach Grunova S.V. i Gubareva E.V. Zagadnienia analizy NEI są badane w kontekście problemów ogólnego zarządzania gospodarką i efektywności wykorzystania zasobów. Praca Petrovy M.N. ma znaczenie praktyczne. , w którym bada się ilościowe i jakościowe metody analizy NEI. Zaproponowane modele ekonomiczne i matematyczne mają jednak szereg ograniczeń i wymagają dostosowania do współczesnych realiów rynku nieruchomości i działalności rzeczoznawczej w Rosji, a także wbudowania w złożony algorytm. Tym samym dotychczasowe interpretacje zasady NEI wymagają zrozumienia i doprecyzowania, zgodnie z głównymi trendami doskonalenia standardów i metod wyceny nieruchomości, których obecny poziom rozwoju dyktuje konieczność opracowania kompleksowego algorytmu analizy wykorzystującego istotne dla Warunki rosyjskie ocena metod. Cel i zadania badania. Celem opracowania jest doskonalenie narzędzi metodycznych analizy NEI, zapewniające wzrost 5 poprawności wyceny nieruchomości. Aby osiągnąć cel badania, w pracy postawiono następujące zadania:  wyjaśnienie treści koncepcji zasady najbardziej efektywnego wykorzystania i trybu jej praktycznej realizacji, uzasadnienie konieczności jej obowiązkowego wdrożenia w wycenie nieruchomości;  uwzględnić istniejącą klasyfikację obiektów nieruchomości i przeanalizować możliwość wprowadzenia nowej funkcji grupującej obiekty według potrzeby i stopnia szczegółowości analizy NEI;  przeanalizować specyfikę rosyjskiego rynku nieruchomości w celu zidentyfikowania jego najpilniejszych problemów w celu udoskonalenia algorytmu analizy NEI i metod jego praktycznej realizacji;  opracować rekomendacje metodyczne uwzględniające specyfikę rosyjskiego rynku nieruchomości dla praktycznej oceny podstawowych kryteriów analizy: dopuszczalności prawnej, wykonalności fizycznej i wykonalności finansowej;  eksplorować metody analizy NEI, opracowywać rekomendacje i oceniać ich skuteczność praktyczne zastosowanie w rosyjskiej praktyce oceniania. Przedmiotem opracowania jest zasada NEI jako immanentnego składnika wyceny nieruchomości. Przedmiotem opracowania są narzędzia metodologiczne praktycznej realizacji zasady NEI przy ocenie wartości rynkowej nieruchomości. Kierunek studiów. Badania przeprowadzono zgodnie z paragrafem 5.1 „Teoria, metodologia i podstawy koncepcyjne kształtowania wartości różnych przedmiotów majątkowych” Paszportu specjalności 08.00.10 – Finanse, obieg pieniądza i kredyt (nauki ekonomiczne). Teoretyczne i podstawa metodologiczna badania są kluczowe teoria ekonomiczna I Analiza systemu, a także wnioski zawarte w pracach autorów krajowych i zagranicznych na temat teorii wyceny i analizy inwestycji, w szczególności na temat wyceny nieruchomość, biznes, ocena wyników projekty inwestycyjne, ceny w budownictwie. Zasadniczy charakter badanej zasady przesądzał o konieczności stosowania w pracach ogólnonaukowych teoretycznych metod poznania (historycznych, analitycznych, syntetycznych, metod dedukcyjnych i analiz systemowych itp.), a także nowoczesnych metod ekonomii i matematyki analiza: oceny eksperckie, analiza hierarchiczna, metoda scenariuszowa, modelowanie finansowe, grupowanie, tabelaryczna prezentacja danych itp. Bazę informacyjną badań stanowiły przeglądy analityczne rynków nieruchomości, doniesienia naukowe z konferencji i seminariów na temat problemu objętego zakresem opracowania, materiały analityczne z czasopism, a także źródła referencyjne i analityczne w Internecie, akty legislacyjne i regulacyjne Federacji Rosyjskiej, raporty z oceny wartości rynkowej nieruchomości, własne badania i obliczenia. Nowość naukowa badania polega na udoskonaleniu teoretycznych i metodologicznych narzędzi analizy NEI nieruchomości na potrzeby wyceny. Przepisy dotyczące nowości naukowej pracy doktorskiej zgłoszonej do obrony są następujące: 1. Aby wykazać konieczność uwzględnienia zasady NEI w wycenie, a także określić treść analizy, panujące poglądy na jej temat Zbadano rolę i istotę i uzasadniono, że jest to kluczowa zasada wyceny wartości rynkowej nieruchomości, co znajduje odzwierciedlenie w proponowanych sformułowaniach. Zasada NEI jest podstawowym przepisem teorii oceny wartości rynkowej nieruchomości, której wartość należy ustalić w oparciu o założenie o jej NEI – wykorzystaniu rynku konkurencyjnego, na który istnieje popyt i uzasadnionego na dzień wyceny , spełnienie kryteriów dopuszczalności prawnej, wykonalności fizycznej, wykonalności finansowej oraz maksymalizacji potencjału wartościowego wolnych lub zabudowanych działka . Analiza LEI jest procedurą wyceny zapewniającą praktyczną realizację zasady LEI i polega na zbadaniu efektywności możliwości wykorzystania obiektu na dzień wyceny i porównaniu jej z alternatywnymi możliwościami zagospodarowania w celu zidentyfikowania sposobu wykorzystania, który maksymalizuje wartość działki. 2. Konieczność wprowadzenia nowej charakterystyki klasyfikacyjnej obiektów nieruchomości „potrzeba i stopień szczegółowości analizy NEI” uzasadniana jest w oparciu o zidentyfikowane kluczowe cechy nieruchomości: pochodzenie, przydatność ulepszeń do użytkowania, podzielność , stan fizyczny ulepszeń, cel funkcjonalny. 3. Wykazano potrzebę unowocześnienia i rozszerzenia algorytmu analizy NEI w wycenie nieruchomości, polegającej zarówno na zmianie kolejności analiz, według której etapy badania potencjału ekonomicznego lokalizacji, jak i kryterium dopuszczalność prawna powinna poprzedzać etap badania rynku, a przy wprowadzeniu dodatkowych etapów: klasyfikację wycenianego przedmiotu według stopnia szczegółowości analizy NEI; analiza jakościowa alternatywnych zastosowań. 4. Uzasadnia się potrzebę jakościowego porównania alternatywnych możliwości wykorzystania przedmiotu oceny, realizowaną poprzez zaproponowany algorytm wykorzystujący metodę analizy hierarchii (zwaną dalej AHP), opartą na zastosowaniu kryteriów: a) całkowitego wykorzystanie walorów lokalizacyjnych; b) ważność prawną zabudowy; c) wykonalność fizyczna; d) potencjał rozwoju rynku nieruchomości; e) efektywność pozyskiwania środków finansowych, co pozwala na identyfikację najmniej popularnych na rynku możliwości wykorzystania nieruchomości i wykluczenie ich z dalszych badań. 5. Na podstawie usystematyzowania istniejących metod analizy NEI, wskazania ich zalet i wad, uzasadnia się, że metoda analizy działki jako warunkowo wolnej i z istniejącymi ulepszeniami, polegająca na bezpośredniej kapitalizacji dochodu generowanego przez pojedynczą nieruchomość, z późniejszym odjęciem kosztów wytworzenia ulepszeń (lub kosztów ich odtworzenia) i doprowadzeniem uzyskanej wartości do daty wyceny, zapewnia maksymalną poprawność wyników we współczesnych warunkach rosyjskiej działalności wyceny. 6. W wyniku badań rosyjskiego rynku nieruchomości wykazano konieczność uwzględnienia pośredniego użytkowania obiektów przy analizie NEI, dla czego doprecyzowano pojęcie „pośredniego rodzaju użytkowania nieruchomości”, opracowano i przetestowano metodologię jego analizy. Teoretyczne znaczenie wyników badań polega na opracowaniu szczegółowego algorytmu analizy NEI nieruchomości, który pozwala na realizację w praktyce podstawowej zasady teorii wyceny, dlatego zgłaszane do obrony elementy nowości naukowej mogą należy interpretować jako dalszy jej rozwój w zakresie udoskonalania narzędzi metodologicznych ustalania wartości rynkowej nieruchomości. Główne wyniki badania mogą zostać wykorzystane przy opracowywaniu szkoleń z zakresu wyceny nieruchomości. Praktyczne znaczenie rozprawy polega na tym, że uzyskane przez autora elementy nowości naukowej mają na celu szerokie zastosowanie w praktyce wyceny nieruchomości, przyczynić się do poprawy jakości usług wyceny i wzrostu atrakcyjność inwestycyjna oceniane obiekty. Niezależne znaczenie praktyczne mają:  system charakterystyk obiektów nieruchomości, zapewniający ich grupowanie według zaproponowanego kryterium klasyfikacji „potrzeba i stopień szczegółowości analizy NEI”;  opracowana metodologia analizy kryterium wykonalności fizycznej, oparta na usystematyzowaniu dokumentacji prawnej i klasyfikacji nieruchomości, w celu wiarygodnego określenia potencjalnych parametrów zagospodarowania działki i przewidzenia cech zagospodarowania przestrzennego różnych wariantów jej zagospodarowania ;  zaproponowany algorytm jakościowego porównania alternatywnych przypadków użycia z wykorzystaniem AHP, który pozwala na wykluczenie opcji nieefektywnych z późniejszej analizy kryteriów wykonalności finansowej i maksymalnej efektywności;  opracowana metodologia analizy KEE z uwzględnieniem przypadku użytkowania pośredniego, zapewniająca uwzględnienie zmian w planach urbanistycznych dotyczących zagospodarowania przestrzennego oraz planów wieloletnich deweloperów przy krótkotrwałym zachowaniu dotychczasowego użytkowania nieruchomości nieruchomość. Zatwierdzenie i wdrożenie wyników prac: główne wyniki badań rozprawy doktorskiej zostały ogłoszone, omówione i zatwierdzone na konferencjach naukowo-praktycznych oraz okrągłych stołach: Coroczna międzynarodowa konferencja naukowo-praktyczna „Perspektywy rozwoju gospodarek narodowych państwa członkowskiego SES krajów w kontekście procesów integracji międzynarodowej” (Karaganda, Karaganda Uniwersytetu Ekonomicznego Kazpotrebsojuz, 12-13 9 kwietnia 2012); V Międzynarodowa Konferencja Naukowo-Metodologiczna „Wartość nieruchomości: wycena i zarządzanie” (Moskwa, Moskiewski Uniwersytet Finansowo-Przemysłowy „Synergia”, 22 listopada 2013 r.); okrągły stół „Zarządzanie nieruchomościami: praktyka globalna i realia rosyjskie” (Moskwa, Kongres Fuzji i Przejęć, Uniwersytet Finansowy, 19 września 2014 r.). Rozprawa powstała w ramach prac badawczych prowadzonych na Uniwersytecie Finansowym w ramach zadania państwowego w 2013 roku na temat „Wzrost stabilność finansowa Rosyjskie przedsiębiorstwa w oparciu o zarządzanie kosztami.” Wyniki badań naukowych wykorzystywane są w praktycznej działalności Zakładu oceny złożonego algorytmu „Analiza Rycerza Franka” z zastosowaniem NEI. Zastosowanie opracowanej przez autora metodologii wyznaczania rozwiązań w zakresie planowania przestrzennego usprawnień, metody analizy hierarchii oraz technik analizy uwzględniających wykorzystanie pośrednie pozwala spełnić wymagania standardów oceny, zapewnić wysoki poziom pracy, obiektywizm i poprawność ocen skutkuje w warunkach ograniczonej przestrzeni informacyjnej, a także przyczynia się do efektywności i konkurencyjności Departamentu dzięki bardziej ustrukturyzowanemu podejściu do wyceny nieruchomości i optymalizacji kosztów funkcjonowania firmy. Zmodernizowany przez autora algorytm analizy NEI, który uzupełnia ocenę wartości rynkowej nieruchomości metodologicznie narzędziami, jest wykorzystywany w praktycznej działalności Russian Valuation Service LLC. W szczególności zastosowanie metody wskazanej przez autora jako najwłaściwszej do analizy wykonalności finansowej, która wiąże się również z wdrożeniem analizy ryzyka, pozwala na bardziej pogłębione badanie NEI, przyczyniając się do udoskonalenia podstaw metodologicznych pracy i doskonalenia jakości świadczonych usług. Wyniki badań wykorzystywane są m.in proces edukacyjny w Federalnej Państwowej Budżetowej Instytucji Edukacyjnej Wyższego Szkolnictwa Zawodowego „Uniwersytet Finansowy pod rządem Federacji Rosyjskiej” na wydziale „Wycena i zarządzanie majątkiem” w nauczaniu dyscyplin akademickich „Wycena nieruchomości” oraz „Rynek nieruchomości i trendy w jego rozwoju”. Wdrażanie wyników badań rozprawy doktorskiej w organizacjach potwierdzają odpowiednie certyfikaty. we wskazanych 10 publikacjach. Na temat badań rozprawy doktorskiej opublikowano 6 prac o łącznej objętości 4,43 s. (tom autorski 3,92 s.), w tym 4 prace o łącznej objętości 3,55 s. (tom autora 3,2 s.) w recenzowanych publikacjach naukowych określonych przez Wyższą Komisję Atestacyjną Ministerstwa Edukacji i Nauki Rosji. Struktura i zakres rozprawy doktorskiej. Rozprawa składa się ze wstępu, trzech rozdziałów, zakończenia, spisu piśmiennictwa ze 119 źródeł oraz 3 załączników. Tekst rozprawy zawarto na 204 stronach. Pracę ilustruje 19 tabel i 7 rysunków. II. GŁÓWNA TREŚĆ ROZPRAWY We wstępie pracy uzasadniono zasadność tematu badań rozprawy doktorskiej, przedstawiono stopień jej rozwoju naukowego oraz metodykę pracy: określono cel i zadania badań, Odzwierciedlone zostały elementy naukowej nowości dzieła i jego praktycznego znaczenia. Pierwsza grupa pytań związana jest z badaniem historycznego rozwoju pojęcia NEI, określeniem treści pojęcia NEI, rolą i miejscem tej zasady we współczesnym systemie wyceny nieruchomości. Wycena majątku opiera się na podstawowych założeniach teorii neoklasycznej, która dominuje we współczesnej myśli ekonomicznej. Teoria ta opiera się na koncepcji racjonalnego konsumenta, którego zachowaniem kieruje dążenie do maksymalizacji użyteczności, co z góry przesądziło o ukształtowaniu się kluczowych zasad oceny wartości rynkowej. Zasady wyceny łączą się w cztery grupy w zależności od źródła powstania i stopnia wpływu na wartość: zasady oparte na wyobrażeniach właściciela o użyteczności przedmiotu; zasady oparte na charakterystykach eksploatacyjnych ocenianego obiektu; zasady zdeterminowane wpływem otoczenia rynkowego; Zasada NEI. Istotą zasady NEI jest to, że wartość rynkowa nieruchomości kształtowana jest na podstawie unikalnych cech przedmiotu, które determinują możliwość jego optymalnego wykorzystania pod wpływem sił podaży i popytu panujących w dniu wyceny , gdy wszyscy uczestnicy rynku są zainteresowani maksymalizacją własnych korzyści. Zasada NEI jest maksymalnie realizowana przy ocenie 11 nieruchomości, co wynika z jej „dwuskładnikowego” charakteru: składnikiem stałym jest działka posiadająca niezmienne powiązanie z określonym położeniem i stabilnością nieruchomości, a składnikiem zmiennym to wprowadzone w nim ulepszenia. Lokalizacja i właściwości terenu determinują jego przeznaczenie odpowiadające aktualnym potrzebom rynku. Dochód witryny zapewniają wprowadzane ulepszenia, które można zmieniać zgodnie z funkcjami wymaganymi przez rynek. Dlatego też ocena wartości rynkowej nieruchomości opiera się na wersji działki NEI, która maksymalizuje jej potencjał wartościowy. Analiza zagranicznej i rosyjskiej literatury naukowej na temat badań rozpraw doktorskich, a także standardów oceny wykazała, że je zawierają duża liczba różne interpretacje koncepcji NEI obiektów nieruchomościowych, spełniające cztery kluczowe kryteria: dopuszczalność prawna, wykonalność fizyczna, wykonalność finansowa i maksymalna efektywność. Niezadowalająca urbanistyka oraz zmieniające się warunki rynku rosyjskiego wymagają doprecyzowania pojęcia NEI z punktu widzenia zgodności z warunkami rynkowymi panującymi na dzień wyceny, a obecne tendencje w rozwoju wyceny wymagają podkreślenia jej teoretycznego znaczenia. W tym celu sformułowana została autorska interpretacja „zasady NEI”, która została podana na stronie 6. Praktyczna realizacja zasady NEI polega na analizie efektywności możliwości korzystania z nieruchomości, która rozwinęła się na dzień wyceny daty (zwanej dalej analizą NEI). Zgodnie z istniejącymi dokumentami regulacyjnymi w zakresie wyceny w Federacji Rosyjskiej procedurę tę należy podzielić na niezależny i obowiązkowy etap poprzedzający obliczenie wartości rynkowej nieruchomości przy użyciu metod dochodowych, porównawczych i kosztowych. Wymaga to wprowadzenia udoskonalonej definicji analizy NEI, zaprezentowanej także na stronie 6. Na podstawie badania i porównania standardów międzynarodowych (zwanych dalej ICO), europejskich i amerykańskich z rosyjskimi standardami oceny, okazało się, że nie ma istnieją istotne różnice w podejściu do analizy NEI. Obecna wersja MCO, w odróżnieniu od poprzednich wydań, nie przewiduje, że wartość rynkową obiektu należy ustalać na podstawie zidentyfikowanej wersji NEI, lecz wskazuje, że ją odzwierciedla, gdyż przyjęta praktyka zagospodarowania przestrzennego 12 zakłada efektywne wykorzystanie dowolne terytorium. W tym zakresie NEI przedmiotu wyceny będzie brany pod uwagę przy analizie cen transakcji sprzedaży i najmu podobnych obiektów przy ocenie jego wartości rynkowej w podejściu porównawczym i dochodowym. Rosyjski niestabilny rynek nieruchomości oraz specyfika regulacji prawnych norm urbanistycznych i zagospodarowania przestrzennego nie gwarantują, że obecna możliwość korzystania z ocenianej nieruchomości jest efektywna, a ceny obiektów analogicznych odzwierciedlają jej NEI. Dlatego w normach rosyjskich obecnie zaleca się wydzielenie analizy NEI na niezależną procedurę. Złożoność analizy NEI nieruchomości, ze względu na stopień rozwoju jej rynku, charakteryzującego się ograniczoną infrastrukturą informatyczną i słabym rozwojem urbanistyki, wymaga wprowadzenia dodatkowej cechy klasyfikacyjnej obiektów nieruchomościowych, uwzględniającej muszą analizować NEI przy ustalaniu ich wartości rynkowej. Proponowany system kluczowych cech nieruchomości: pochodzenie; przydatność ulepszeń do użytku; podzielność; poprawa kondycji fizycznej; rodzaj obiektu nieruchomości, ułożony w hierarchiczną sekwencję, pozwala określić potrzebę analizy NEI i sklasyfikować obiekt zgodnie z nowym kryterium klasyfikacji – „potrzeba i stopień szczegółowości analizy NEI” - do określonej grupy. Schematyczną interpretację opracowanego systemu cech klasyfikacji obiektów nieruchomościowych w celu określenia potrzeby analizy NEI oraz stopnia jej szczegółowości przedstawiono na rysunku 1. Tym samym specyfika rosyjskiego rynku nieruchomości determinuje potrzebę przeprowadzenia analizy NEI praktyczna realizacja zasady NEI dla większości obiektów, polegająca na procedurze jej analizy, oraz Stan rynku przesądza o konieczności udoskonalenia metod i kierunków tej analizy. Druga grupa pytań wynika z konieczności krytycznego przestudiowania narzędzi umożliwiających praktyczną realizację zasady doskonalenia istniejących metod jej analizy. NEI nieruchomości i 13 Pochodzenie jednostek magazynowych z istniejącymi ulepszeniami Bezpłatne jednostki magazynowe Ulepszenia nienadające się do użytku (zużycie > 80%) Ulepszenia nadające się do użytku (zużycie< 80%) Неделимый единый комплекс (здания с участками) Анализ НЭИ для свободного ЗУ Анализ НЭИ для свободного ЗУ и ЗУ с существующими улучшениями Составная часть неделимой вещи (помещения, квартиры) Здания, пригодные к эксплуатации (износ от 20% до 40%) Незавершенное строительство Здания, требующие реконструкции или капитального ремонта (износ от 40 до 80%) Новое строительство или реконструкция (износ <20%) Анализ НЭИ для ЗУ с существующими улучшениями Жилые, коммерческие Обществен ные Анализ НЭИ не проводится Источник: разработка автора Рисунок 1 – Классификация объектов по потребности в проведении анализа НЭИ Изучение существующих подходов к анализу НЭИ недвижимого имущества позволило выявить наличие общепринятого алгоритма его практической реализации. Анализ НЭИ принято проводить в двух направлениях: для земельного участка как условно свободного и с существующими улучшениями. Поскольку функциональное использование любого объекта недвижимости опирается в первую очередь на характеристики местоположения, юридические и физические ограничения использования земельного участка, и направлено на раскрытие его стоимостного потенциала, далее описана процедура анализа для земельного участка как условно свободного. Исследование практики реализации принципа НЭИ недвижимости позволило сформулировать основные пробелы существующего алгоритма: изучение местоположения объекта представляет собой самостоятельный этап, не имеющий отношения к анализу НЭИ; не проводится качественный анализ различных вариантов использования; предлагаемая последовательность этапов анализа НЭИ неэффективна и трудоемка; отсутствуют детализированные рекомендации по отдельным аналитическим процедурам, что осложняет практическую реализацию принципа НЭИ. Для устранения выявленных недостатков автором обоснована необходимость модернизации существующего алгоритма анализа НЭИ, которая включает следующие положения. 14 1. Анализ НЭИ следует начинать с исследования характеристик оцениваемого объекта, позволяющих отнести его к определенной группе в соответствии с предложенным новым классификационным признаком «необходимость и степень детальности анализа НЭИ» в соответствии с рисунком 1. 2. Предлагается в первую очередь включать в процедуру анализа НЭИ этап исследования местоположения объекта с позиции изучения конкурентной среды и выявления основных преимуществ и недостатков его расположения, влияющих на выбор вариантов его потенциального использования. 3. В целях сокращения трудоемкости оценочных работ целесообразно сначала рассмотреть критерий юридической допустимости, и только законодательно разрешенные варианты позиционировать на территориальном рынке недвижимости на предмет их востребованности. 4. Целесообразно ввести этап качественного анализа вариантов с применением метода анализа иерархий, и только по наиболее приемлемым вариантам осуществлять количественные расчеты финансовой целесообразности. Схематичное изображение детализированного алгоритма анализа НЭИ с учетом предложенных преобразований представлено на рисунке 2. Исследование объекта по классификационному признаку «необходимость и степень детальности анализа НЭИ» Формирование полного перечня альтернативных вариантов использования объекта оценки Анализ местоположе ния объекта Анализ юридической допустимости с целью выявления законодательно разрешенных видов использования Анализ рынка и существующих классификаций исследуемых сегментов рынка Составление перечня возможных вариантов использования Анализ осуществимости Анализ физической осуществимости с целью выявления потенциально возможных параметров застройки территории по каждому варианту использования Качественный анализ возможных вариантов использования Количественный анализ возможных вариантов использования по критерию финансовой целесообразности Выбор варианта использования, максимизирующего стоимость объекта оценки Источник: разработка автора Рисунок 2 – Детализированный алгоритм анализа НЭИ недвижимости 15 Исследование юридической допустимости предполагает изучение объекта оценки с целью выявления законодательно разрешенных вариантов использования. Поскольку юридическая верификация заключается в определении соответствия текущего и альтернативных вариантов использования существующим градостроительным нормам, в которых также указывается информация о разрешенных параметрах застройки территории, обоснована логическая взаимосвязь данного этапа анализа с исследованием физической осуществимости. На основании проведенной систематизации существующих нормативно-правовых актов, норм и правил, а также документов на участок, была разработана структурированная схема, содержащая перечень документации с указанием содержащейся в ней информации, необходимой для анализа НЭИ. На основании данной схемы определяются основные сегменты рынка недвижимости, на которых можно специализироваться с учетом законодательной разрешенности, и для которых необходимо изучение классификационных требований. Анализ физической осуществимости опирается на разрешенные параметры застройки территории, полученные на этапе исследования юридической допустимости, и классификационные требования. Существующие рекомендации предполагают ограничение данного этапа анализа исследованием физических характеристик участка, его формы и рельефа, а также возможности размещения на нем новых строений, однако они не учитывают основную цель этапа: определить потенциально возможные параметры застройки участка с учетом ограничений по плотности, высотности, объемам строительства. В литературе по оценке недвижимости существуют краткие рекомендации по определению объемно-планировочных параметров застройки земли в ходе анализа НЭИ недвижимости. К недостаткам данных рекомендаций можно отнести индифферентность к наличию различных исходных данных для выбора способа расчета объемно-планировочных характеристик и отсутствие рекомендаций по учету классификаций объектов недвижимости, содержащих требования к отдельным техническим характеристикам строений. Для устранения указанных недостатков разработана авторская методика определения объемно-планировочных решений строений, схематично представленная на рисунке 3, дополненная вариантами расчетов параметров застройки на основании коэффициента плотности застройки (через общую площадь здания) и на основании данных по этажности и высоте этажа, получаемых в результате анализа рынка и исследования классификаций необходимого сегмента 16 рынка. Предложенный алгоритм может выполняться по одному из трех сценариев в зависимости от наличия доступной исходной информации: коэффициента застройки; коэффициента плотности застройки; информации об этажности и высоте этажа. Результатом данного этапа является формулирование альтернативных вариантов использования объекта оценки с указанием их ключевых физических характеристик. Определение исходного показателя Исходя из нормативноправовых актов, классификаций объектов недвижимости Коэффициент застройки Коэффициент плотности застройки S КЗ  З S ЗУ Допустимая площадь застройки S З  К З * S ЗУ 1     Допустимая высотность здания К ПЗ  SЗ  S ЗУ По площади участка, его форме и близости строений ориентировочно определяется SЗ с учетом нормативов по плотности застройки, указанных в СП 42.13330.2011, Приложение Г ввнеш S общ n эт анализ формы участка отступы от границ участка, строений парковка, пожарные проезды корректировка по «строительному модулю» h зд – высотные регламенты, ГПЗУ, внеш S общ hзд  hэт * nэт документы, классификации  Классификации объектов недвижимости по сегментам  Обзоры рынка  Отношение допустимой высоты здания к количеству этажей Минимальная высота 1 этажа Целесообразная этажность здания n эт  Допустимая общая площадь здания по внешнему обмеру h зд hэт внеш S общ  S З * nэт Допустимая общая площадь здания по внутреннему обмеру nэт  внеш S общ SЗ внеш S общ  К ПЗ * S ЗУ внутр внеш Sобщ  Sобщ  Толщина наружных стен При наличии данных об этажности или условий 1 и 2 3 2 Для расчета арендопригод ной площади внутр внеш S общ  S общ * 0,95 Строительный объем здания (Vстр) внеш Vстр  S общ * hзд Источник: разработка автора Рисунок 3 – Схема определения объемно-планировочных характеристик строений Отобранные варианты использования подлежат проверке по критерию финансовой целесообразности, заключающейся в изучении стоимостного потенциала 17 объекта недвижимости и способности генерирования им положительного денежного потока. Для повышения эффективности данного этапа целесообразно предварительно сопоставить данные варианты использования по качественным характеристикам. Выбор варианта НЭИ недвижимости представляет собой процесс принятия решения по совокупности большого числа параметров, поэтому автором рассмотрена возможность применения метода анализа иерархий (далее МАИ). Применение МАИ основывается на качественной интерпретации анализируемых параметров, оцененных на основе экспертных суждений и логики, с учетом их влияния на итоговый результат. Многокритериальный анализ на базе МАИ позволяет представить сложный процесс принятия решения в качестве структурированной иерархической системы и учесть взаимное влияние факторов на каждый из рассматриваемых вариантов использования и сопоставить их на основании отобранных критериев. Исследовательская задача, заключающаяся в определении данных критериев анализа НЭИ недвижимости, формирующих первый и второй уровни иерархии, была решена путем опроса экспертного мнения специалистов-оценщиков в отношении значимости и взаимного влияния отобранных критериев. Результаты анализа представлены в таблице 1. Таблица 1 – Веса критериев анализа НЭИ Критерий 1 порядка Использование потенциала местоположения Юридическая обоснованность Физическая осуществимость Потенциал рынка развития Эффективность привлечения финансовых ресурсов Итог Вес, % 24,8 34,9 26,5 8,4 Критерий 2 порядка Полнота использования преимуществ с точки зрения транспортной доступности Полнота использования преимуществ с точки зрения пассажиропотока Конкуренция в ближайшем окружении Соответствие назначению по градостроительному плану земельного участка Соответствие назначению по кадастровому паспорту или свидетельству Соответствие функции назначению по правилам землепользования и застройки территории Наличие данных о возможности изменения назначения Соответствие функции назначению по генеральному плану поселения Эффективность по критерию плотности застройки Эффективность по критерию максимальной высотности Арендопригодная площадь Наличие свободных ниш рынка Потенциал развития сегмента рынка Средний уровень доходности сегмента Возможность привлечения заемных средств 5,4 Эффективность привлечения заемных средств 100 Вес, % Итого вес, % 33,3 8,3 33,3 8,3 33,3 8,3 44,0 15,4 28,3 9,9 17,1 6,0 7,3 2,6 3,4 1,2 42,9 42,9 14,3 63,7 25,8 10,5 75,0 11,3 11,3 3,8 5,3 2,2 0,9 4,1 25,0 1,4 100 Источник: исследование автора 18 После построения иерархической структуры процесса принятия решения о выборе варианта НЭИ анализ проводится в рамках стандартных процедур МАИ. Альтернативы использования объекта оценки, которые получают наименьшие веса качества, исключаются из последующего анализа. После применения МАИ отобранные варианты использования недвижимости подлежат количественной оценке по критерию финансовой целесообразности с точки зрения способности генерировать положительный денежный поток и раскрывать стоимостной потенциал земельного участка. Количественная оценка отобранных вариантов использования по критериям финансовой целесообразности и максимальной эффективности представляет собой наиболее сложный и трудоемкий этап анализ, опирающийся на классические методы стоимостной оценки, представленные в таблице 2. Таблица 2 – Существующие методы практической реализации принципа НЭИ № п/п Метод анализа НЭИ/Соответствующий метод оценки ЗУ Расчетная формула Трудноопределяемые параметры Вывод о применимости Rb, Rl Область применения ограничена возможностями определения коэффициентов капитализации отдельно для здания и для земельного участка. Не выявлены Применим при наличии информации о стоимости улучшений и сопоставимости анализируемых вариантов по техническим параметрам застройки, срокам реализации и начала операционной деятельности. Анализ ЗУ как условно свободного I O  VB * RB RL VL  где: V L – рыночная 1 «Земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициенты капитализации для земли и строений различны» / Метод остатка для земли, модификация 1 стоимость земли, ден. ед.; I O – чистый операционный доход, приносимый единым объектом недвижимости, ден. ед.; V B – рыночная стоимость улучшений, ден. ед.; RB – коэффициент капитализации для улучшений; RL – коэффициент капитализации для земли. 2 «Земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициенты капитализации для зданий и земли одинаковы» / Метод остатка для земли, модификация 2 VL  где: IO  VB , RO Ro – общий коэффициент капитализации. 19 Продолжение таблицы 2 № п/п Метод анализа НЭИ/Соответствующий метод оценки ЗУ Расчетная формула Труднооп ределяе мые параметр ы VL  VO  VB 3 «Земельный участок рассматривается как незастроенный, и известна рыночная цена продажи недвижимости предполагаемого назначения»/ Метод выделения VB  E B * Pr где: VО – рыночная стоимость единого объекта недвижимости, ден. ед.; E B – стоимость Vо воспроизводства улучшений за вычетом физического износа, ден. ед.; Pr – прибыль девелопера. Вывод о применимости Область применения ограничена наличием рыночных данных по сопоставимым со всеми анализируемыми вариантами объектам-аналогам; наличием информации об износе и стоимости улучшений по объектам-аналогам. E1 E2  ... (1  Y) 1 (1  Y) 2 En I1 I2    (1  Y) n (1  Y)1 (1  Y) 2 VL    .... In (1  Y) n  VOn 1 (1  Y) n где: E1 , E2 , En – сумма 4 Метод предполагаемого использования*/ Метод предполагаемого использования капитальных затрат в n-й период времени, ден. ед.; I1 , I 2 , I n – величина чистого операционного расхода в nй период времени, ден. ед.; E, Y, n Y – ставка дисконтирования, дол. ед.; Применим при условии возможности достоверного определения затрат на создание улучшений, сроков строительства, загрузки объекта, прогноза доходов. VOn1 – стоимость реверсии единого объекта недвижимости в постпрогнозном периоде времени, ден. ед. Анализ ЗУ с существующими улучшениями VO  5 6 «Земельный участок рассматривается как застроенный, строения требуют проведения некоторых улучшений»/Нет где: Применим при наличии возможности достоверного определения затрат на изменение существующих улучшений. IO  E Im p RO E Im p - расходы, связанные с проведением работ по реконструкции/модернизаци и/капитальному ремонту, ден. ед. E «Земельный участок Применим при условии рассматривается как анализа земельного участка с Не IO VO  застроенный, не требующий не выявле- улучшениями, RO улучшений»/Метод прямой требующими затрат. ны капитализации дохода * Одинаковые условия реализации как для свободного участка, так и для участка с улучшениями

Wyślij swoją dobrą pracę do bazy wiedzy jest prosta. Skorzystaj z poniższego formularza

Studenci, doktoranci, młodzi naukowcy, którzy wykorzystują bazę wiedzy w swoich studiach i pracy, będą Państwu bardzo wdzięczni.

Podobne dokumenty

Porównawcze (rynkowe) podejście do wyceny nieruchomości. Technologia wdrożenia metody analizy sprzedaży. Obliczanie wartości nieruchomości za pomocą mnożnika czynszu brutto. Porównawcza metoda jednostkowa. Cechy wyceny nieruchomości w Rosji.

test, dodano 12.03.2012

Charakterystyka nieruchomości jako przedmiotu praw obywatelskich. Pojęcie i klasyfikacja obiektów nieruchomościowych. Problemy regulacji prawnej niezakończonych projektów budowlanych. Udział w obrocie cywilnym. Przeprowadzanie transakcji na nieruchomościach.

praca na kursie, dodano 28.05.2016

Podstawowe zasady i metody wyceny nieruchomości; badanie sytuacji gospodarczej na rynku regionalnym i lokalnym. Ustalenie wartości rynkowej zespołu nieruchomości spółki Mechanized Works LLP: charakterystyka, własność.

teza, dodana 20.02.2011

Wycena nieruchomości, jej cele, zadania i przeznaczenie. Ramy regulacyjne i prawne wyceny nieruchomości. Przegląd systemu państwowej rejestracji nieruchomości, praw majątkowych i transakcji z nimi. Regulacja prawna rynku nieruchomości w Federacji Rosyjskiej.

streszczenie, dodano 24.09.2015

Charakterystyczne cechy relacji rynkowych w sektorze nieruchomości. Prawne aspekty ekonomiki i najmu nieruchomości, w tym analiza źródeł cywilnej regulacji stosunków w sektorze nieruchomości. Istota podstawowych zasad wyceny nieruchomości.

test, dodano 13.05.2010

Główne rodzaje form własności przedsiębiorstw. Charakterystyka i klasyfikacje obiektów nieruchomościowych. Zarządzanie niektórymi obiektami nieruchomościowymi. Zarządzanie systemami nieruchomościowymi podmiotów Federacji. Operacje na obiektach nieruchomościowych.

przebieg wykładów, dodano 16.04.2013

Definicja pojęcia nieruchomość. Istota prawna przedmiotów nieruchomości (prawa). Różnice pomiędzy prawami a obciążeniami. Istota materialna obiektów nieruchomościowych. Stan prawny działki. Przykłady opisu lokalizacji działki.

Po przeprowadzeniu niniejszych prac badawczych zidentyfikowano następujące propozycje usprawnienia rynku nieruchomości mieszkaniowych. Często dużą rolę w kształtowaniu kosztu 1 mkw. m powierzchni mieszkalnej ma bezpośredni wpływ od pośrednika w handlu nieruchomościami na kupującego lub sprzedającego. Brak skrupułów i wykorzystywanie osobistych interesów pracowników organizacji pośredniczących prowadzi do sztucznie zawyżanych cen nieruchomości mieszkalnych. Tym samym wtórny rynek mieszkaniowy często po prostu wykracza poza kontrolę samorządów, gdyż znajduje się pod kontrolą spółek z branży nieruchomości. A tylko niewielki procent mieszkań oferowanych na rynku wtórnym znajduje się pod wpływem władz miasta. Wyciągając z powyższego wniosek, chcę stwierdzić, że w warunkach kryzysu finansowego konieczna jest w tym zakresie kontrola samorządów. Wynika to z dość dużego popytu na mieszkania i tym samym wysoki procent zysków z odsprzedaży mieszkań wtórnych osiągają małe agencje nieruchomości. Chciałbym także zwrócić uwagę organów samorządu terytorialnego i jego jednostek strukturalnych na rosnące koszty mieszkań. Ponieważ rynek nieruchomości jest w trakcie wychodzenia z kryzysu, a ceny mieszkań zaczynają szybko rosnąć ze względu na duży popyt. Zaostrzając warunki aukcji na zakup działek pod indywidualne budownictwo mieszkaniowe, należy wyprzeć z rynku małe firmy chcące osiągać wysokie zyski bez należytego wywiązywania się z warunków umów. Ponadto na drodze do poprawy rynku nieruchomości w Omsku konieczna jest poprawa ram regulacyjnych. Doprowadzi to do ograniczenia dynamiki cen nieruchomości mieszkaniowych i ich dostosowania do realnych potrzeb rynku.

Na drodze do doskonałego rynku nieruchomości konieczne jest stworzenie usług ściśle kontrolujących tego typu dokumentację. Połączenie wszystkich powyższych działań pomoże omskiemu rynkowi nieruchomości w jak najkrótszym czasie przezwyciężyć kryzys i poprawić warunki kontroli obrotu mieszkaniami na tym rynku.

Wniosek

W tej pracy dyplomowej przeprowadzono dogłębną analizę aktualnej sytuacji na wtórnym rynku mieszkaniowym w Omsku. Jednocześnie zbadano stan przyrodniczy i ekologiczny miasta, a także czynniki społeczne i ekonomiczne, które mają bezpośredni wpływ na powstawanie budownictwa wtórnego.

Badano także pojemność rynku nieruchomości mieszkaniowych, podaż i popyt na rynku wtórnym w latach 2009-2012.

Przeprowadzono szczegółową analizę ofert na wtórnym rynku mieszkaniowym. Opracowano możliwe metody usprawnienia rynku nieruchomości mieszkaniowych w warunkach kryzysu gospodarczego. Rozważane są perspektywy rozwoju rynku nieruchomości mieszkaniowych.

Trafność opracowania podkreśla fakt, że przyszłość miast w dużej mierze związana jest z rozwojem rynku nieruchomości mieszkaniowych. Ponieważ rynek nieruchomości mieszkaniowych tj. Rynek mieszkaniowy jest jednym z najważniejszych rynków, ma bezpośredni wpływ na życie społeczeństwa, dlatego też od jego kondycji zależy stan pozostałych elementów społeczeństwa.

Cel projektu dyplomowego został w pełni zrealizowany. Zgodnie z celem rozwiązano następujące zadania:

Zbadano naukowe i metodologiczne zasady marketingu nieruchomości mieszkalnych w Omsku;

Uwzględniono ramy legislacyjne i regulacyjne dotyczące rozwoju marketingu nieruchomości mieszkalnych w miastach;

Opracowano główne kierunki poprawy rynku nieruchomości mieszkaniowych;

Rozważane są warunki zapewnienia bezpieczeństwa życia podczas prac oceniających;

Analizę decyzji środowiskowych przeprowadzono przy ocenie czynników wpływających na charakter miasta.