रिअल इस्टेट मूल्यांकन पद्धती सुधारणे. मूल्यांकनाच्या उद्देशाने रिअल इस्टेटच्या सर्वात प्रभावी वापराचे विश्लेषण करण्याच्या पद्धती सुधारणे थीसिस: निवासी रिअल इस्टेट मूल्यांकन
रिअल इस्टेट मार्केट, स्टॉक मार्केटच्या विपरीत, बर्याच बाबतीत परिपूर्ण नाही, जे त्याच्या अभ्यासाची वैशिष्ट्ये निर्धारित करते. एकीकडे, विश्लेषकांना अडचणींचा सामना करावा लागतो आणि कधीकधी रिअल इस्टेट मार्केटमध्ये आर्थिक संबंधांचे योग्य आणि अस्पष्ट औपचारिकीकरण अशक्य आहे. दुसरीकडे, हे स्पष्ट आहे की इतर बाजारपेठांमध्ये वापरलेले विश्लेषण तंत्रज्ञान त्यांच्या शुद्ध स्वरूपात रिअल इस्टेट मार्केटमध्ये हस्तांतरित करण्याची कोणतीही शक्यता नाही, कारण ही तंत्रज्ञान भिन्न बाजार वातावरणात वापरण्यासाठी अनुकूल केली गेली आहे. पूर्वगामी विचार करता, रिअल इस्टेट मार्केटमधील उच्च-गुणवत्तेचे विश्लेषणात्मक कार्य हा एक अत्यंत क्लिष्ट विषय आहे ज्यासाठी विश्लेषकाची आवश्यकता आहे, त्याव्यतिरिक्त रिअल इस्टेट अर्थशास्त्राचे सखोल सैद्धांतिक ज्ञान, सतत सराव आणि संशोधनामध्ये सर्जनशील शोध आवश्यक आहे ज्यामुळे व्यावसायिक अंतर्ज्ञान तयार होते. .
जगातील विकसित देशांमधील रिअल इस्टेट बाजाराच्या कामकाजाच्या जवळजवळ शतकाच्या इतिहासाचा अभ्यास केल्यावर, कोणीही असा निष्कर्ष काढू शकतो की विश्लेषणात्मक कामाच्या गुणवत्तेकडे अपुरे लक्ष देणे हे वास्तविक क्षेत्रातील सर्वात मोठ्या संकटांचे एक मुख्य कारण आहे. इस्टेट बाजार. 80 च्या दशकाच्या उत्तरार्धात आणि 90 च्या दशकाच्या सुरुवातीस यूएस रिअल इस्टेट मार्केटमधील संकट हे एक सामान्य उदाहरण आहे. तज्ज्ञांच्या मते, नवीन बांधकामात अत्याधिक आणि अविवेकी गुंतवणुकीमुळे बाजारपेठेची भरभराट झाली आहे आणि त्यानुसार, ज्या प्रकल्पांसाठी कर्जे जारी करण्यात आली आहेत, त्यांच्या मोठ्या प्रमाणावर बाजारातील मागणीचा अभाव आहे. ही परिस्थिती विश्लेषणातील प्रोत्साहनांची चुकीची रचना, कमकुवत विश्लेषण पद्धती आणि वर्तमान परिस्थितीचे वैशिष्ट्य दर्शविणारा अपूर्ण डेटा यांमुळे उद्भवलेल्या अवास्तव बाजाराच्या अपेक्षांवर आधारित होती. विकासक, मूल्यमापनकर्ते आणि पतसंस्थांना मार्गदर्शन करणारी प्रोत्साहनांची रचना काहींच्या कर्ज मिळवण्याच्या व्याजामुळे, इतरांना कर्ज मिळवण्याचे समर्थन करण्यासाठी आणि इतरांनी त्यांच्या निधीचे वाटप करण्यासाठी विकृत केले होते. त्याच वेळी, सर्व पक्षांनी अन्यायकारक आशावादी अपेक्षांच्या खर्चावर त्यांचे प्रश्न सोडवले.
कमकुवत विश्लेषण पद्धतीचा वापर, अपर्याप्त गृहीतके आणि कार्यपद्धतींमध्ये, स्थानिक बाजारातील अपुरा उच्च-गुणवत्तेच्या डेटासह परस्परसंवादात, नियमानुसार, अयोग्य बाजार संशोधनाचा परिणाम झाला आणि त्यानुसार, त्यावर आधारित गुंतवणूक निर्णय. संकटाचा परिणाम म्हणून, क्रेडिट संस्थासर्वसाधारणपणे कोणत्याही प्रकल्पांवर आणि विशेषतः बाजार संशोधनावर अविश्वासाचे एक स्थिर सिंड्रोम तयार झाले आहे. आणि यामुळे, रिअल इस्टेट बाजार विश्लेषकांना त्यांच्या कामात अचूक निष्कर्ष आणि परिणाम मिळविण्यासाठी आवश्यक असलेल्या (परंतु पुरेशा नसलेल्या) काही सामान्य तत्त्वांद्वारे मार्गदर्शन केले जावे हे समजू शकले. दुसरीकडे, समजण्यायोग्य आणि सहज ओळखता येण्याजोग्या निकषांची तातडीची आवश्यकता आहे जे वैधतेच्या श्रेणीसह बाजार संशोधनाचे अनुपालन निर्धारित करतात.
रशियामधील रिअल इस्टेट मार्केटच्या विकासाच्या संभाव्यतेचा विचार करून, आम्ही असे गृहीत धरू शकतो की संभाव्य संकटांची अनुपस्थिती ही एक अत्यंत आशावादी परिस्थिती आहे. तथापि, अशा संकटांचे परिणाम कमी लक्षणीय असू शकतात जर आज आधीच, सक्रिय बाजार विकासाच्या टप्प्यावर, काही सर्वसामान्य तत्त्वेआणि
विश्लेषणात्मक अभ्यासासाठी आवश्यकता, ज्याच्या आधारावर गुंतवणूकीचे निर्णय घेतले जातील.
केवळ संकटांचा धोकाच नाही तर सध्याच्या दैनंदिन समस्या देखील - वाढती स्पर्धा, अल्पकालीन अति-नफ्याच्या कमी झालेल्या संधी, दीर्घकालीन आणि भांडवल-केंद्रित व्यावसायिक रिअल इस्टेट विकास प्रकल्पांची सुरुवात, बाजारात परदेशी गुंतवणूकदारांचा प्रवेश. निर्णयांचे औचित्य सिद्ध करण्यासाठी उच्च आवश्यकतांसह, इ. - रशियाच्या रिअल इस्टेट मार्केटमध्ये गुणात्मक विश्लेषणाचे महत्त्व नजीकच्या भविष्यात अधिकाधिक महत्त्वपूर्ण होईल या वस्तुस्थितीची वस्तुनिष्ठपणे साक्ष द्या.
2.2 गुंतवणुकीचे निर्णय सिद्ध करण्याच्या उद्देशाने रिअल इस्टेट मार्केटचे संशोधन.
विचाराधीन प्रकाराच्या कोणत्याही अभ्यासाचे अंतिम उद्दिष्ट रिअल इस्टेट मार्केटमध्ये विशिष्ट (सामान्यतः भविष्यातील) वेळेत विशिष्ट प्रकारच्या उत्पादनासाठी पुरवठा आणि मागणीचे गुणोत्तर मोजणे आहे.
बाजार अर्थव्यवस्थेत रिअल इस्टेटच्या विशेष स्थानासह कमोडिटी म्हणून रिअल इस्टेटची विशेष वैशिष्ट्ये, या उत्पादनाला बाजारात स्थान देण्यासाठी आवश्यक असलेल्या सामाजिक-आर्थिक माहितीची विस्तृत श्रेणी तयार करतात. राष्ट्रीय आणि प्रादेशिक अर्थव्यवस्थेची वर्तमान आणि पूर्वलक्षी व्यापक आर्थिक वैशिष्ट्ये, प्रादेशिक आणि स्थानिक बाजारपेठेचे सामाजिक-लोकसंख्याशास्त्रीय निर्देशक, प्रादेशिक आणि स्थानिक रिअल इस्टेट मार्केटचे मापदंड - हे फक्त सामान्य क्षेत्रे आहेत ज्यामध्ये संशोधन करणे आवश्यक आहे.
तत्त्व १. विश्लेषणासाठी, फक्त तीच माहिती निवडली पाहिजे जी गुंतवणूक ऑब्जेक्टची भविष्यातील उत्पादकता निश्चित करू शकेल.
या तत्त्वाचे पालन करताना, विश्लेषकासाठी मुख्य अडचण म्हणजे मानक नियमांचा अभाव किंवा प्रारंभिक माहिती तयार करण्यासाठी अस्पष्ट शिफारसी. येथे विश्लेषकाने त्याचे सर्व ज्ञान, व्यावसायिक अंतर्ज्ञान, सर्जनशीलता आणि व्यावहारिक अनुभव दर्शविला पाहिजे. शिवाय, येथेच संपूर्ण अभ्यासाच्या सुसंगततेचा आधार घातला गेला आहे.
तत्त्व 2. सर्व वर्तमान आणि संभाव्य डेटा ज्यावर अभ्यास आधारित आहे ते विचाराधीन रिअल इस्टेट गुंतवणूक प्रकल्पाच्या कामगिरीचे प्रमाण ठरवण्यासाठी वापरले जावे.
तथापि, अगदी काळजीपूर्वक निवडलेली माहिती जी थेट मूल्यांकनाच्या विषयाशी संबंधित आहे, ती लाक्षणिकपणे सांगायचे तर, "विटांचा गुच्छ" आहे ज्यातून विश्लेषकाने बांधकाम कलाच्या सर्व नियमांनुसार विश्लेषणात्मक संशोधनासाठी एक भक्कम पाया घातला पाहिजे. आणि येथे आपण एका मजबूत समाधानाशिवाय करू शकत नाही जे वैयक्तिक घटकांना एकाच मोनोलिथमध्ये जोडते.
तत्त्व 3. गुंतवणुकीच्या निर्णयाचे औचित्य सिद्ध करण्यासाठी निवडलेल्या माहितीचे सर्व वैयक्तिक ब्लॉक स्पष्ट तार्किक योजनेद्वारे एकमेकांशी जोडलेले असले पाहिजेत, ज्याचा शेवट भविष्यातील बाजार परिस्थितीचा अंदाज आणि विचाराधीन प्रकल्पाची संबंधित उत्पादकता असेल. लॉजिक सर्किटचे वर्णन स्पष्टपणे सादर करणे आवश्यक आहे.
मार्केट रिसर्चच्या परिणामांसह, ज्यामध्ये कोणतीही तार्किक योजना नाही, अशा अहवालाची ग्राहकाची सकारात्मक धारणा केवळ तेव्हाच असू शकते जेव्हा:
अ) विश्लेषक ग्राहकाच्या अज्ञानाचा फायदा घेतो किंवा
b) ग्राहक सुरुवातीला परिणामांसाठी अनुकूल असतो.
दुसरीकडे, खात्रीशीर आणि स्पष्ट तार्किक योजना तयार करणे हे विश्लेषकाच्या सर्वोच्च व्यावसायिक कौशल्याचे प्रदर्शन आहे.
संशोधनाची तार्किक योजना तयार करण्याच्या आवश्यकतेबद्दल तर्क चालू ठेवून, बाजार विश्लेषणाची सामग्री निर्दिष्ट करणारे दुसरे तत्त्व विचारात घेऊ या.
तत्त्व 4. बाजार विश्लेषणाची सामग्री व्यावसायिक रिअल इस्टेट ऑब्जेक्टचे कार्यप्रदर्शन निर्धारित करण्यासाठी मुख्य गुणोत्तर बनविणाऱ्या घटकांच्या चर्चेपर्यंत कमी केली पाहिजे.
या तत्त्वानुसार, अभ्यासादरम्यान विश्लेषकाने मुख्य संबंध तयार केले पाहिजेत जे व्यावसायिक सुविधेचे कार्यप्रदर्शन निर्धारित करतात आणि नंतर पॅरामीटर्स-वितर्कांचे पदानुक्रम ओळखले पाहिजेत, ज्याची कार्ये मुख्य अभिव्यक्तीमध्ये समाविष्ट असलेले घटक आहेत. कामगिरीसाठी.
खालील सोप्या उदाहरणाचा वापर करून या तत्त्वाच्या अंमलबजावणीसाठी व्यावहारिक दृष्टिकोन स्पष्ट करूया.
विचाराधीन प्रकल्पाच्या कामगिरीचा निकष भविष्यातील विशिष्ट कालावधीत निव्वळ परिचालन उत्पन्न (NOI) असू द्या. नंतर, व्याख्येनुसार, कार्यप्रदर्शन निर्धारित करण्यासाठी मुख्य अभिव्यक्तीचे खालील स्वरूप असेल:
NOI=PGI-V&L+M-FE-VE, कुठे
पीजीआय- संभाव्य एकूण उत्पन्न,
V&L- अंडरलोडिंग आणि नॉन-पेमेंटमुळे होणारे नुकसान.
एम आय- इतर उत्पन्न.
एफ.ई.- स्थिर ऑपरेटिंग खर्च
VE- परिवर्तनीय ऑपरेटिंग खर्च.
मुख्य घटकांची अपेक्षित मूल्ये निर्धारित करणारे पॅरामीटर्स ओळखण्याच्या प्रक्रियेचा विचार करा.
संभाव्य एकूण महसूलभाड्याच्या दराच्या मूल्याद्वारे निर्धारित केले जाते, जे वर्तमान भाडे दराचे कार्य आहे, तसेच कालांतराने बाजार पुरवठा आणि मागणीच्या गुणोत्तरातील ट्रेंड आहे.
मालमत्ता हे एकत्रित बाजार क्षमता, मागणी मापदंड, बाजार शोषण गुणांक आणि रिअल इस्टेट शोषण क्षेत्राच्या वाढीचे कार्य आहे. प्रकल्पांसाठी, प्रक्षेपित भार दोन निर्देशक निर्धारित करतो - लोडची पातळी आणि बाजाराद्वारे या पातळीपर्यंत शोषण्याचे वेळापत्रक.रिअल इस्टेट ताब्यात घेण्याच्या क्षेत्राची वाढनोकऱ्यांच्या संख्येतील वाढ (रोजगार दर) किंवा लोकसंख्या वाढीद्वारे निर्धारित केले जाते. या बदल्यात, शोषण क्षेत्राच्या विस्तारामुळे नवीन रिअल इस्टेटची गरज निर्माण होते.
हे लक्षात घेतले पाहिजे की रोजगाराची वाढ आणि लोकसंख्या वाढ एका बाबतीत थेट संबंधित असू शकते, उदाहरणार्थ, जेव्हा नवीन नोकर्‍या उघडल्या जातात आणि नवीन सक्षम-शरीर असलेल्या लोकांचा ओघ. दुसर्या बाबतीत, रोजगार वाढल्याशिवाय लोकसंख्या वाढू शकते, उदाहरणार्थ, येणार्‍या पेन्शनधारकांच्या वाढीमुळे किंवा जन्मदरात वाढ झाल्यामुळे. गुणात्मक विश्लेषणामध्ये माहितीच्या अनेक स्त्रोतांचा वापर समाविष्ट असतो जे ऐतिहासिक ट्रेंड आणि श्रेणी वाढीचे अंदाज प्रदान करतात, त्यानंतर डेटा तुलना केली जाते. श्रेणी वाढीचे विभाजन करणे देखील अनिवार्य आहे, उदा. वयोगट, लिंग, कुटुंब आकार इ. अभ्यासामध्ये या पदांच्या अनुपस्थितीचे श्रेय विश्लेषणामध्ये वापरण्यासाठी डेटाच्या विसंगत निवडीकडे दिले पाहिजे.
मागणी मापदंडप्रति एक क्षेत्र (कार्यालय किंवा उत्पादन) अशा विशिष्ट निर्देशकांद्वारे निर्धारित केले जाते कामाची जागा, दरडोई खरेदी, दरडोई अपार्टमेंट किंवा घरांची संख्या, इ. मागणीच्या मापदंडांच्या मदतीने, आवश्यक रिअल इस्टेटची रक्कम मोजली जाते, जी रिअल इस्टेटच्या वापराच्या क्षेत्रातील वाढीशी संबंधित आहे. उदाहरणार्थ, लोकसंख्या वाढीसाठी प्रति खरेदी सरासरी खर्च लागू करून, किरकोळ विक्री वाढण्याचा अंदाज वर्तवला जातो आणि त्यामुळे अतिरिक्त किरकोळ जागेची आवश्यकता असते. गृहनिर्माण बाजाराचे विश्लेषण करताना, वय, उत्पन्न, आकार किंवा कौटुंबिक रचना यानुसार विभागलेली लोकसंख्या वाढ खंडित मागणीमध्ये रूपांतरित केली जाते. मागणी पॅरामीटर्सच्या योग्य विश्लेषणामध्ये ऐतिहासिक ट्रेंड, वर्तमान स्थिती आणि भविष्यात त्यांच्या संभाव्य मूल्याचा अंदाज यांचा अभ्यास समाविष्ट असतो. शिवाय, सातत्यपूर्ण विश्लेषण केवळ नवीन श्रेणीतील नफ्यामुळेच नव्हे तर विद्यमान लोकसंख्या आणि रोजगाराच्या संरचनेतील बदलांमुळे मागणीतील बदलाचे मोजमाप करते. उदाहरणार्थ, आर्थिक उन्नती दरम्यान, वाढत्या कंपन्यांना मोठ्या क्षेत्रांची आणि बदलांची आवश्यकता असते लोकसंख्याशास्त्रीय परिस्थितीसेवानिवृत्तीचे वय वाढवण्याच्या दिशेने लोकांना योग्य प्रकारच्या घरांची आवश्यकता असेल.
निवासी मालमत्ता मूल्यांकन मूल्य
सर्वसाधारणपणे, पहिला अध्याय सैद्धांतिक पाया, रिअल इस्टेट मूल्यांकनाशी संबंधित मूलभूत श्रेणींसाठी मोठ्या प्रमाणात समर्पित आहे.
कामाचा दुसरा अध्याय बाजार मूल्य निर्धारित करण्यासाठी तीन दृष्टिकोनांच्या दृष्टिकोनातून रिअल इस्टेट मूल्यांकनाचे परिणाम सादर करतो: किंमतींच्या दृष्टीने मूल्यांकन (किंमत दृष्टीकोन), विक्रीची थेट तुलना (तुलनात्मक दृष्टीकोन), मूल्यांकनाच्या दृष्टीने मूल्यांकन. अपेक्षित किंवा वास्तविक उत्पन्न (उत्पन्न दृष्टीकोन).
मूल्यांकनाच्या परिणामांची तुलना करताना, असे आढळून आले की सर्व दृष्टिकोन भिन्न परिणाम देतात. रिअल इस्टेट मूल्यांकनासाठी सादर केलेल्या पद्धती सुधारण्यासाठी मुख्य दिशानिर्देशांचा विचार करूया.
आधुनिक मूल्यमापन पद्धतीमध्ये, UPVS संग्रह वापरून प्रतिस्थापन खर्चाची गणना करण्याचे तंत्रज्ञान अनेकदा वापरले जाते. या संग्रहांचा वापर 1997 मध्ये सुरू झाला, जेव्हा रिअल इस्टेट वस्तूंवरील बाजारातील माहिती व्यावहारिकदृष्ट्या अनुपस्थित होती आणि या संग्रहांचा वापर हा मुख्यतः स्थिर मालमत्तेच्या पुनर्मूल्यांकनासाठी "बाजार मूल्य" निश्चित करण्याचा एकमेव मार्ग होता. गेल्या दशकात, रिअल इस्टेट मार्केट आणि बजेटिंगच्या माहिती समर्थनामध्ये मोठे बदल झाले आहेत. रशियन फेडरेशनच्या गॉस्स्ट्रॉयने नवीन अंदाज आणि नियामक फ्रेमवर्कवर स्विच केले आहे. दिनांक 08 एप्रिल 2002 रोजी रशियाच्या गॉस्स्ट्रॉय क्रमांक 16 चे डिक्री "बांधकामातील किंमतींसाठी नवीन अंदाजित आणि नियामक बेसवर संक्रमण पूर्ण करण्याच्या उपायांवर" 01/01/2003 पासून रद्द केले गेले यूएसएसआरच्या गॉस्स्ट्रॉयचे नियामक दस्तऐवज, 1991. आणि 1984 च्या अंदाजित आणि नियामक आधारांद्वारे प्रदान केलेल्या किंमतीच्या स्तरावर तयार केले गेले. त्यांच्याऐवजी, राज्य प्राथमिक अंदाजित मानदंड (GESN) आणि फेडरल युनिट किंमती (FER) सादर केल्या आहेत. रशियाचे गोस्स्ट्रॉय मंजूर झाले आणि अंमलात आणले:
· GESNr-2001 "दुरुस्ती आणि बांधकाम कामासाठी राज्य प्राथमिक अंदाजित मानदंड";
· GESN-2001 "सामान्य बांधकाम कामांसाठी राज्य प्राथमिक अंदाजित मानदंड";
GESNm-2001 "उपकरणे स्थापनेसाठी राज्य प्राथमिक अंदाजित मानदंड"
HPES रचना आणि पूर्ण करण्यासाठी आवश्यक संसाधनांची आवश्यकता निर्धारित करण्यासाठी डिझाइन केले आहे बांधकाम कामेसुविधांमध्ये, संसाधन पद्धतीचा वापर करून खर्च अंदाज (अंदाज) काढणे, तसेच केलेल्या कामासाठी देयके आणि साहित्य लिहून देणे.
रशियाचे गोस्स्ट्रॉय केवळ मॉस्को क्षेत्रासाठी फेडरल युनिट किंमती (एफईआर, एफईआरआर आणि एफईआरएम) विकसित करतात. पुढे, मॉस्को क्षेत्रासाठी किंमती प्रादेशिक परिस्थितीशी जोडण्यासाठी बांधकामातील किंमतींसाठी गॉस्स्ट्रॉय द्वारे प्रादेशिक केंद्रांकडे हस्तांतरित केल्या जातात. बंधनकारक केल्यानंतर, किंमतींचे संकलन त्यांच्या पुढील मंजुरीसाठी गॉस्स्ट्रॉयकडे परत पाठवले जाते. सध्या, नवीन नियामक फ्रेमवर्क विकसित करण्याची प्रक्रिया अद्याप पूर्ण झालेली नाही. नवीन नियामक फ्रेमवर्कवर आधारित रिअल इस्टेट मूल्यांकन आयोजित करणे हे एक अतिशय जटिल आणि वेळ घेणारे कार्य आहे ज्यासाठी विशेष ज्ञान आणि कौशल्ये आवश्यक आहेत. नवीन नियामक फ्रेमवर्क मूल्यमापनाच्या सरावामध्ये प्रवेश करण्यासाठी, रिअल इस्टेट मूल्यांकनाच्या लागू समस्यांचे निराकरण करण्यासाठी अनुकूल सॉफ्टवेअर आणि संगणकीय प्रणालींच्या विकासावर कामांचा एक संच करणे आवश्यक आहे.
अलीकडे, बांधकामाच्या किंमतींसाठी प्रादेशिक केंद्रे सक्रियपणे कार्य करण्यास सुरवात केली आहेत, माहिती सेवांच्या तरतुदीत तज्ञ असलेल्या कंपन्या दिसू लागल्या आहेत, उदाहरणार्थ, एनपीएफ केंद्र माहिती तंत्रज्ञानबांधकामात."
आणि केवळ रिअल इस्टेट मूल्यांकनकर्ते अजूनही गेल्या शतकाच्या 70 च्या दशकातील दीर्घ-कालबाह्य संग्रह वापरतात आणि त्याच वेळी त्यांच्या आधारावर वस्तूंचे "बाजार मूल्य" समायोजित करतात. अनुभवी मूल्यमापनकर्त्यांनी यूपीव्हीएस संग्रहांच्या वापरातील कमतरता समजल्या आहेत, प्रामुख्याने युनिटच्या किमती, सरासरी अनुक्रमणिका, तंत्रज्ञानातील विसंगती, कामाच्या व्याप्तीचे गुणोत्तर इ.
तर, UPVS च्या संग्रहात, खालील किंमती बाबी विचारात घेतल्या जातात:
· थेट खर्च;
ओव्हरहेड खर्च;
नियोजित बचत (नफा);
बांधकाम साइटचे वाटप आणि विकासासाठी सामान्य साइट खर्च;
डिझाइन आणि सर्वेक्षण कामाची किंमत;
हिवाळ्यात कामाच्या उत्पादनाशी संबंधित खर्च;
प्रीमियम मजुरीची किंमत
स्थायी एंटरप्राइझच्या संचालनालयाची देखभाल करण्याची किंमत;
तात्पुरत्या इमारती आणि संरचनेच्या द्रवीकरणामुळे होणारे नुकसान;
· 3 किमी पेक्षा जास्त अंतरावरील कामगारांच्या वाहतुकीचा खर्च. सार्वजनिक वाहतुकीच्या अनुपस्थितीत;
· कामाच्या मोबाइल स्वरूपासाठी कर्मचाऱ्यांना बोनस देण्याची किंमत.
त्यांच्या गणनेतील अनुभवी मूल्यांकनकर्ते analogues किंवा एकत्रित अंदाजांच्या समायोजनावर आधारित त्यांच्या स्वतःच्या विकासाचा वापर करतात.
P.G. Grabovoi, S.P. Korostelev "मालमत्ता मूल्यांकन, भाग I. रिअल इस्टेट मूल्यांकन" च्या कामात, हे एका विशिष्ट उदाहरणावर दर्शविले आहे की UPVS च्या पद्धतीचा वापर करून निवासी रिअल इस्टेटच्या बदली किंमतीची गणना करण्याचे परिणाम लक्षणीयरीत्या, अनेक वेळा. , बाजार निर्देशकांपेक्षा भिन्न.
तथापि, रशियन सोसायटी ऑफ अप्रेझर्सच्या तज्ञ परिषदेने पुनरावलोकन केलेल्या बहुतेक अहवालांमध्ये, रिअल इस्टेटच्या बाजार मूल्याचे मूल्यांकन अद्याप कालबाह्य UPVS वर आधारित आहे. शिवाय, या गणनेचे परिणाम कसे तरी बाजार निर्देशकांच्या जवळ आणण्यासाठी, त्यांच्यामध्ये एक विशिष्ट गुणाकार घटक सादर केला जातो, ज्याला "उद्योजकाचा नफा" म्हणतात. हे पूर्णपणे अनियंत्रितपणे स्वीकारले जाते, कारण आधुनिक परिस्थितीत हा निर्देशक बाजारातून काढून टाकणे शक्य नाही. येथे यावर जोर दिला पाहिजे की, IVS-2003 नुसार, “बाजार मूल्याच्या वापरासाठी केवळ बाजार डेटाच्या आधारे मूल्यांकनाचा निष्कर्ष काढणे आवश्यक आहे”. RSA लागू करताना, मूल्यमापनकर्ता निःसंदिग्धपणे एक गैर-बाजार मूल्य निर्धारित करतो, जे अहवालात प्रतिबिंबित केले पाहिजे.
रशियामध्ये, बांधकामाच्या किंमतीच्या एकत्रित मूलभूत निर्देशकांवर अद्याप विश्वासार्ह माहिती आधार नाही, जे पाश्चात्य मूल्यमापनकर्त्यांकडून उपलब्ध आहेत (WESSEXS, LAXTONS, R.S.MEANS च्या उदाहरणाचे अनुसरण करा).
सध्या, रिअल इस्टेट मूल्यांकनासाठी मुख्य मान्यताप्राप्त माहितीचा आधार म्हणजे को-इन्व्हेस्ट एलएलसीच्या घडामोडी. ही फर्म त्रैमासिक बुलेटिन "बांधकामातील किंमत निर्देशांक", तसेच "मूल्यांकन हँडबुक" मालिका प्रकाशित करते: "औद्योगिक इमारती", "निवासी इमारती", "राष्ट्रीय बांधकाम बाजारातील चलनांच्या क्रयशक्तीच्या समतुल्यांचे संकलन", "हँडबुक. सध्याच्या किमतीच्या पातळीवर इमारती आणि संरचनांची बदली किंमत इ.
ही प्रकाशने वापरताना, हे लक्षात ठेवले पाहिजे की त्यांची बहुतेक गणना नियोजित अर्थव्यवस्थेच्या मानक आधारावर आधारित आहे, विशिष्ट किंमत गुणांकांद्वारे अनुक्रमित केली जाते आणि म्हणून, मूल्यांकनाच्या अंतिम परिणामांमध्ये वर नमूद केलेल्या कारणांमुळे लक्षणीय त्रुटी असू शकते. . विशिष्ट निर्देशांक लागू करताना, त्यांच्या गणनेसाठी आवश्यक असलेल्या आवश्यक गोष्टींचा काळजीपूर्वक अभ्यास करणे आवश्यक आहे.
नुकतेच प्रकाशित आणि देशातील पहिले म्हणून घोषित केले गेले आहे, मूल्यांकनकर्त्यांकडून अपेक्षित आहे, बांधकाम खर्चासाठी प्रादेशिक मार्गदर्शक (RCC-2006). हे बांधकाम कामाचा प्रकार, एकत्रित खर्च निर्देशक (UCS) आणि "एक्स्प्रेस पर्यायामध्ये आवश्यक प्रमाणात गुंतवणूकीचे मूल्यांकन करण्यासाठी माहिती" नुसार खर्च निर्देशक प्रदान करते. खरं तर, नंतरची व्याख्या आधुनिक इमारती आणि संरचनांच्या ऑब्जेक्ट्स-एनालॉग्सच्या अंदाजे किंमतीचा संदर्भ देते. RCC च्या भाग III मध्ये "संरचनात्मक घटकांच्या तांत्रिक आणि आर्थिक निर्देशकांसह अॅनालॉग ऑब्जेक्ट्स, संपूर्ण ऑब्जेक्टसाठी तांत्रिक आणि आर्थिक निर्देशकांसह समान ऑब्जेक्ट्स आणि निवासी इमारती आणि सामाजिक इमारतींची किंमत निर्धारित करण्यासाठी शिफारस केलेले तांत्रिक आणि आर्थिक निर्देशकांचे सारांश सारणी समाविष्ट आहे. आणि सांस्कृतिक सुविधा." "मॉस्को क्षेत्र" साठी 01.01.2006 पर्यंत किमतींमध्ये किंमत निर्देशक परिभाषित केले आहेत. निर्देशिकेत 18 प्रकारच्या आधुनिक निवासी इमारती आणि 27 अनिवासी रिअल इस्टेटसाठी किंमत निर्देशक समाविष्ट आहेत. RCC-2007 मध्ये वस्तूंची ही यादी लक्षणीयरीत्या विस्तारली आहे.
RCC चे प्रकाशन रिअल इस्टेट आणि व्यवसाय मूल्यांकन प्रक्रियेमध्ये त्याच्या अर्जासाठी परिस्थिती निर्माण करते. रिअल इस्टेट मूल्यांकनामध्ये हँडबुकचा भाग II वापरणे शक्य असल्यास "एकत्रित मूल्य निर्देशक", तर व्यवसाय मूल्यांकनाच्या खर्चाच्या दृष्टिकोनामध्ये भाग III "इमारती आणि संरचनांचे ऑब्जेक्ट्स-एनालॉग्स" वापरणे शक्य आहे.
अशाप्रकारे, रिअल इस्टेट मूल्यांकनासाठी आरसीसी संकलन हा मूलभूत आधार बनला पाहिजे. तथापि, या संग्रहांमध्ये लक्षणीय कमतरता आहेत. मुख्य म्हणजे ते प्रारंभिक डेटा आणि अॅनालॉग्सच्या किंमतीच्या प्राप्त मूल्यांची मुख्य गृहितक प्रदान करत नाहीत. म्हणून, अंतिम निर्देशकांमध्ये उपकरणांची कोणती विशिष्ट रचना विचारात घेतली जाते, बिल्डरच्या इतर खर्चांमध्ये काय समाविष्ट केले गेले आहे हे पूर्णपणे स्पष्ट नाही. RCC सुधारण्याच्या दिशेने अंदाजकार, विश्लेषक आणि मूल्यमापनकर्त्यांचे संयुक्त कार्य रिअल इस्टेट मूल्यांकन करणार्‍यांसाठी आवश्यक असलेला माहितीचा आधार तयार करू शकते.
मूल्यांकन क्रियाकलापांच्या विकासाची मुख्य दिशा सध्या रिअल इस्टेटच्या बाजार मूल्याचे मूल्यांकन होत आहे. आपला देश रिअल इस्टेटच्या वास्तविक बाजार मूल्याचा डेटाबेस जमा करत आहे या वस्तुस्थितीमुळे हे शक्य झाले आहे.
मूल्यांकन एजन्सीमध्ये निवासी रिअल इस्टेटच्या मूल्यांकनाची प्रक्रिया सुलभ करण्यासाठी, अपार्टमेंटच्या किंमतीचे प्रतिगमन मॉडेल वापरले जाऊ शकते, जे आपल्याला निवासी मालमत्तेची किंमत त्याच्या अनेक पॅरामीटर्सच्या आधारावर मोजण्याची परवानगी देते.
डिसेंबर 2005 च्या "रिअल इस्टेट" मासिकात असे मॉडेल तयार करण्याचे उदाहरण दिले आहे. हे मॉडेल नोवोसिबिर्स्क शहरातील विविध जिल्ह्यांमध्ये विविध ग्राहक वैशिष्ट्यांच्या घरांच्या अंमलबजावणीमध्ये गुंतलेल्या अनेक रिअल इस्टेट कंपन्यांच्या किंमत सूचीनुसार तयार केले गेले होते. विश्लेषणासाठी, खालील पॅरामीटर्सनुसार 450 अपार्टमेंट्स (प्रत्येक प्रकारच्या अपार्टमेंटसाठी 150 पर्याय - एक-, दोन-, तीन-खोली) माहिती गोळा केली गेली:
अपार्टमेंट किंमत,
निवासस्थान ज्या भागात आहे,
मालमत्तेचा प्रकार:
सार्वजनिक घरे,
खाजगीकरण करारा अंतर्गत अधिग्रहित गृहनिर्माण,
विक्री आणि खरेदी करारांतर्गत खरेदी केलेली मालमत्ता
* अपार्टमेंट ज्या इमारतीत आहे त्या इमारतीची सामग्री:
पटल, वीट, मोनोलिथ,
* घराचा प्रकार:
अभिजन,
सुधारित मांडणी,
ठराविक
पूर्ण आकार,
- "ख्रुश्चेव्ह",
घराचा मजला,
अपार्टमेंट ज्या मजल्यावर आहे,
अपार्टमेंटचे एकूण क्षेत्रफळ,
अपार्टमेंट लिव्हिंग एरिया,
स्वयंपाकघर क्षेत्र,
बाल्कनी किंवा लॉगजीयाची उपस्थिती,
फोन असणे.
एका खोलीतील अपार्टमेंटचे उदाहरण वापरून मॉडेल तयार करण्याच्या प्रक्रियेचा तपशीलवार विचार करूया.
मॉडेल तयार करण्याच्या पहिल्या टप्प्यावर, एकमेकांवर जोरदार अवलंबून असणारे मापदंड ओळखण्यासाठी सहसंबंध गुणांकांच्या मॅट्रिक्सचे विश्लेषण केले गेले. मुख्य कार्य असे घटक निवडणे होते, ज्यासाठी सहसंबंध गुणांक 0.8 च्या मूल्यापेक्षा जास्त नसावा. विश्लेषणाच्या निकालांच्या आधारे, सहसंबंध गुणांकांचे मॅट्रिक्स तयार केले गेले, जे 6 घटक विचारात घेते, म्हणजे, सुरुवातीला गोळा केलेल्यांपैकी निम्मे, कारण उर्वरित घटकांनी सहसंबंध गुणांकावर लादलेली अट पूर्ण केली नाही.
निवडलेल्या घटकांवरील संकलित डेटावर आधारित, खालील प्रतिगमन मॉडेल तयार केले गेले:
C \u003d -10.12 + 9.24 एकूण + 35.62 * x1 - 21.17 * x2 + 15.07 * x3 +
65 * x4 + 64.48 * x5 (3.1)
किंवा सर्वसाधारणपणे:
C \u003d -a0 + asStot + a1x1 + arr + a3x3 + a4x4 + a5x5 (3.2)
प्रस्तुत समीकरणात खालील नोटेशन वापरले आहे:
सी - खाली परिभाषित केलेल्या निश्चित पॅरामीटर्ससह अपार्टमेंटची किंमत,
स्टॉट - अपार्टमेंटचे एकूण क्षेत्रफळ,
x1 एक डमी व्हेरिएबल आहे ज्यामध्ये अपार्टमेंट स्थित आहे,
x2 एक डमी व्हेरिएबल आहे ज्यामध्ये अपार्टमेंट आहे त्या घराच्या सामग्रीचे वैशिष्ट्य आहे;
x3 हे व्हेरिएबल आहे जे इमारतीच्या मजल्यांची संख्या दर्शवते ज्यामध्ये मूल्यांकन केलेले अपार्टमेंट आहे;
x4 हे एक डमी व्हेरिएबल आहे ज्यावर अपार्टमेंट आहे त्या मजल्याचे वैशिष्ट्य आहे;
x5 हे एक डमी व्हेरिएबल आहे जे अपार्टमेंटमध्ये टेलिफोनची उपस्थिती दर्शवते.
या मॉडेलसाठी सांख्यिकीय निर्देशकांनी प्राप्त केलेल्या परिणामांच्या महत्त्वाची पुष्टी केली.
अशाप्रकारे, परिणामी मॉडेल नोवोसिबिर्स्क शहरातील गृहनिर्माण बाजारपेठेतील (अत्यंत पर्याय विचारात न घेता) त्याच्या पॅरामीटर्सवर अपार्टमेंटच्या सरासरी किंमतीचे अवलंबित्व खूप चांगले प्रतिबिंबित करते.
सादर केलेली मॉडेल्स नोवोसिबिर्स्क "झिलफॉन्ड" आणि "अमीर - रिअल इस्टेट" शहरातील रिअल इस्टेट एजन्सीमध्ये लागू करण्यात आली होती, ज्यात विक्रीसाठी अपार्टमेंटच्या किंमतीचे मूल्यांकन करण्यासाठी तसेच संपार्श्विक म्हणून काम करण्यासाठी पूर्णवेळ कर्मचारी आहेत. कर्ज करार. हे नोंद घ्यावे की तज्ञांनी त्यांच्या अर्जाच्या प्रभावीतेचे खूप कौतुक केले.
मूल्यमापनकर्त्यांना भेडसावणारी दुसरी महत्त्वाची समस्या म्हणजे भविष्यात अपार्टमेंटच्या मूल्याचा अंदाज लावणे. गहाण ठेवण्याच्या उद्देशाने अपार्टमेंटच्या किंमतीचे मूल्यांकन करताना ही समस्या विशेषतः संबंधित बनते, कारण अपार्टमेंटची विक्री भविष्यात होणार आहे आणि अपार्टमेंटच्या किंमतीमध्ये वाढीचा दर निर्धारित करणे महत्वाचे आहे. कर्ज करार.
दुय्यम गृहनिर्माण बाजारातील किंमत गतिशीलतेचे मॉडेल तयार करण्यासाठी प्रारंभिक डेटा रिअल इस्टेट मासिकांमधून संबंधित वर्षांच्या तिमाहींद्वारे घेण्यात आला होता. प्रत्येक वर्षासाठी, 240 अपार्टमेंट्सवर माहिती गोळा केली गेली - प्रत्येक प्रकारच्या अपार्टमेंटसाठी 80 (एक-, दोन-, तीन-खोली अपार्टमेंट). . दुय्यम बाजारपेठेत रिअल इस्टेटच्या किंमती बदलण्यासाठी मॉडेल निश्चित करणे हे मॉडेल तयार करण्याचा मुख्य हेतू आहे.
अपार्टमेंटवरील गोळा केलेल्या डेटाची रचना अंजीर मध्ये दर्शविली आहे. २.१, २.२, २.३.
तांदूळ. २.१. घरांच्या प्रकारानुसार मॉडेल तयार करताना अपार्टमेंटची रचना विचारात घेतली जाते
तांदूळ. २.२. घरांच्या प्रकारानुसार मॉडेल तयार करताना अपार्टमेंटची रचना विचारात घेतली जाते
तांदूळ. २.३. घराच्या सामग्रीच्या प्रकारानुसार मॉडेल तयार करताना अपार्टमेंटची रचना विचारात घेतली जाते
वेळेचे विश्लेषण आर्थिक घटनाउत्क्रांतीच्या विविध प्रकारांमध्ये फरक करते.
1. कल, कल किंवा दीर्घकालीन चळवळ. ट्रेंडची कोणतीही कठोर व्याख्या नाही, ती अंतर्ज्ञानाने प्रकट होते. ट्रेंड हा काही विशिष्ट दिशेने मंद बदलाशी संबंधित असतो जो दीर्घ कालावधीत टिकतो.
2. सायकल, अल्प-मुदतीचा घटक - जलद अर्ध-नियतकालिक हालचाल, ज्यामध्ये वाढीचा टप्पा आणि घटाचा टप्पा असतो.
3. हंगामी घटक - चक्राच्या विरूद्ध, नियमितपणे होणारे बदल.
4. यादृच्छिक चढउतार, प्रभाव - तुलनेने उच्च वारंवारतेची गोंधळलेली हालचाल, जी कमी-अधिक प्रमाणात स्थिर असते.
काही सांख्यिकीय मालिका एक किंवा दुसर्या प्रकारच्या उत्क्रांतीचे शुद्ध स्वरूपात प्रतिनिधित्व करतात, परंतु त्यापैकी बहुतेक सर्व किंवा वैयक्तिक घटकांचे संयोजन असतात.
सैद्धांतिकदृष्ट्या, किंमत गतिशीलतेची मालिका ही कल, हंगामी घटक आणि यादृच्छिक चढ-उतार यांचे संयोजन आहे. वर सध्याचा टप्पारिअल इस्टेट मार्केटच्या विकासादरम्यान, अपार्टमेंटच्या किंमतीचा हंगामी घटक विस्कळीत होतो, जो किमतीच्या वाढीच्या उच्च दरांमुळे आणि बाजारातील गुंतवणूकीच्या आकर्षणामुळे होतो. म्हणूनच विचाराधीन डायनॅमिक मालिकेतील कल हायलाइट करण्यावर विशेष लक्ष दिले गेले.
अपार्टमेंटसाठी किंमतींच्या गतिशीलतेच्या मालिकेनुसार, खालील मॉडेल तयार केले गेले.
दुसऱ्या पदवीचे बहुपद:
yi = a + bt2, (3.3)
जेथे मी - अपार्टमेंट प्रकार,
टी - कालावधी.
हे नोंद घ्यावे की, सांख्यिकीमध्ये वापरलेल्या निकषांनुसार, सहसंबंध गुणांक 1 च्या जवळ असावा (0.7 पेक्षा जास्त), महत्त्वाचा घटक F 0.03 (दिलेल्या मॉडेल पॅरामीटर्ससाठी) पेक्षा कमी असावा.
अशा प्रकारे, प्राप्त केलेले मॉडेल नोवोसिबिर्स्क शहराच्या दुय्यम गृहनिर्माण बाजारातील किंमतींची गतिशीलता चांगले प्रतिबिंबित करतात.
प्राप्त मॉडेलनुसार, 2006 मध्ये एका खोलीच्या अपार्टमेंटच्या किंमतीतील वाढ 22.0% असायला हवी होती, तर किंमतीत वास्तविक वाढ 24.3% होती.
या मॉडेलनुसार, 2006 मध्ये नोवोसिबिर्स्क शहरातील दोन खोल्यांच्या अपार्टमेंटच्या किंमतीतील वाढ 21.7% असायला हवी होती, तर प्रत्यक्षात वाढीचा दर 21.6% होता.
सादर केलेल्या मॉडेलच्या अनुषंगाने, 2006 मध्ये नोवोसिबिर्स्क शहरातील तीन खोल्यांच्या अपार्टमेंटच्या किंमतीतील वाढ 21.5% असायला हवी होती, तर प्रत्यक्षात वाढीचा दर 31.0% होता.
2006 च्या प्रत्येक तिमाहीत नोवोसिबिर्स्क शहरातील प्रति चौरस मीटर अपार्टमेंटच्या किंमतीवरील वास्तविक डेटा बदलून, हे लक्षात घेतले जाऊ शकते की हे मूल्य मॉडेलनुसार तयार केलेल्या आत्मविश्वास अंतराच्या मर्यादेत येते.
तज्ञांच्या मते, परिणामी मॉडेल या क्षणी रिअल इस्टेट मार्केटमधील सद्य परिस्थितीचे पुरेसे वर्णन करते. 2006 च्या अखेरीस विशिष्ट प्रकारच्या अपार्टमेंटसाठी घरांच्या किंमतीतील वाढीचा अंदाज वास्तविक डेटाशी जुळतो, कारण तज्ञांनी वर्तवलेल्या बाजाराच्या वाढीचा अंदाज 20-30% आहे.
अपार्टमेंटच्या किंमतीचा अंदाज लावण्याच्या समस्येचा मुल्यांकनकर्त्याला सतत सामना करावा लागतो, कर्ज देण्याच्या उद्देशाने मूल्यांकन करताना ही समस्या विशेषतः तीव्र असते. निर्णयाची शुद्धता तज्ञांच्या अनुभवावर, पात्रतेवर तसेच मूल्यांकन केलेल्या ऑब्जेक्टच्या बाजारावरील गोळा केलेल्या डेटाच्या गुणवत्तेवर अवलंबून असते. तज्ञांच्या कामात प्रस्तावित सांख्यिकीय मॉडेल्सचा वापर अंदाजांची अचूकता तसेच निवासी रिअल इस्टेट मूल्यांकनाची गुणवत्ता सुधारण्यास मदत करेल.
रशियन अकादमी ऑफ सिव्हिल सर्व्हिस
रशियन फेडरेशनच्या अध्यक्षांच्या अधिपत्याखाली
उच्च व्यावसायिक शिक्षणाची फेडरल राज्य शैक्षणिक संस्था
"नॉर्थ-वेस्टर्न अकादमी ऑफ पब्लिक सर्व्हिस"
कलुगा मध्ये
वित्त आणि क्रेडिट
पदवीधर काम
कलुगा
परिचय
धडा 1. रिअल इस्टेटच्या बाजार मूल्याचे मूल्यांकन करण्यासाठी सैद्धांतिक पाया
1.1 रिअल इस्टेट मूल्यांकन: मूलभूत संकल्पना आणि मूल्यमापनाची तत्त्वे
1.2 रिअल इस्टेटच्या मूल्याचे मूल्यांकन करण्यासाठी दृष्टीकोन आणि पद्धती
1.3 मालमत्ता मूल्यांकन समस्या
धडा 2. मालमत्तेच्या बाजार मूल्याचे निर्धारण
2.1 विषयाचे वर्णन
2.2 किमतीच्या दृष्टिकोनाअंतर्गत रिअल इस्टेटच्या बाजार मूल्याचे निर्धारण
2.3 बाजार दृष्टिकोनाच्या चौकटीत रिअल इस्टेटच्या बाजार मूल्याचे निर्धारण
2.4 मध्ये रिअल इस्टेटच्या बाजार मूल्याचे निर्धारण उत्पन्नाचा दृष्टीकोन
3.1 मूल्यांकनाच्या ऑब्जेक्टच्या बाजार मूल्याच्या अंतिम मूल्याचे निर्धारण
निष्कर्ष
संदर्भग्रंथ
परिचय
आपल्या देशाच्या बाजारपेठेच्या अर्थव्यवस्थेत संक्रमणासाठी विज्ञान आणि अभ्यासाच्या अनेक नवीन क्षेत्रांचा सखोल विकास आवश्यक आहे, विशेषतः, रिअल इस्टेट मूल्यांकन.
रिअल इस्टेट मार्केट हे राष्ट्रीय क्षेत्र आहे बाजार अर्थव्यवस्था, जो रिअल इस्टेट वस्तूंचा एक संच आहे, बाजारात कार्यरत आर्थिक संस्था, बाजार कार्य प्रक्रिया, म्हणजे. उत्पादन (निर्मिती), उपभोग (वापर) आणि रिअल इस्टेट आणि बाजार व्यवस्थापनाची देवाणघेवाण प्रक्रिया आणि बाजाराचे कार्य सुनिश्चित करणारी यंत्रणा (बाजारातील पायाभूत सुविधा आणि कायदेशीर वातावरण).
आता रिअल इस्टेट मार्केटमध्ये निवासी अपार्टमेंट आणि खोल्या, कार्यालयीन इमारती आणि परिसर, औद्योगिक आणि व्यावसायिक हेतूंसाठी इमारती, कॉटेज, उन्हाळी कॉटेज आणि जमीन भूखंड असलेली ग्रामीण घरे समाविष्ट आहेत. रिअल इस्टेट मार्केटची प्रादेशिक वैशिष्ठ्ये विचारात घेतली पाहिजेत.
उत्पादन आणि आर्थिक व्यवहारात आर्थिक संस्थाअशी अनेक प्रकरणे आहेत जेव्हा उद्यमांच्या मालमत्तेच्या बाजार मूल्याचे मूल्यांकन करणे आवश्यक होते. मालमत्तेची खरेदी-विक्री, तारण, विमा, मालमत्तेचे विवाद सोडवणे, कर आकारणी इत्यादींचे एकही ऑपरेशन मूल्यांकनाशिवाय करू शकत नाही.
रिअल इस्टेटचे बाजार मूल्य निश्चित करणे ही एक जटिल आणि अद्वितीय प्रक्रिया आहे, कारण दोन पूर्णपणे समान गुणधर्म शोधणे जवळजवळ अशक्य आहे. अशा परिस्थितीतही जेव्हा इमारती समान मानक प्रकल्पानुसार बांधल्या जातात, परंतु वेगवेगळ्या भूखंडांवर स्थित असतात, त्यांची किंमत लक्षणीय बदलू शकते.
प्रबंधाच्या विषयाची प्रासंगिकता या वस्तुस्थितीमुळे आहे की आज रिअल इस्टेटच्या मूल्याच्या सक्षम आणि वस्तुनिष्ठ मूल्यांकनाची वाढती गरज आहे आणि मालमत्तेच्या मूल्यांकनाची संस्था अद्याप पूर्णपणे तयार झालेली नाही, कोणतीही माहिती नाही. मूल्यांकनासाठी आधार, रशियामधील मूल्यांकनकर्त्यांचे व्यावसायिक प्रशिक्षण अद्याप जागतिक स्तरावर पोहोचलेले नाही.
मालमत्तेचे बाजार मूल्य निश्चित करणे आणि ते वाढवण्याचे मार्ग न्याय्य ठरवणे हा कामाचा उद्देश आहे.
हे लक्ष्य साध्य करण्यासाठी, खालील कार्ये सोडवणे आवश्यक आहे:
1. रिअल इस्टेटच्या बाजार मूल्याचे मूल्यांकन करण्यासाठी सैद्धांतिक आधार शोधा;
2. मूल्यांकन ऑब्जेक्ट आणि त्याचे वातावरण वैशिष्ट्यीकृत करण्यासाठी;
3. तीन सामान्यतः स्वीकारल्या जाणार्‍या पध्दतींच्या आधारे मूल्यमापन ऑब्जेक्टच्या बाजार मूल्याचे औचित्य सिद्ध करा;
संशोधनाचा उद्देश मालमत्तेचे बाजार मूल्य निश्चित करण्याची प्रक्रिया आहे.
अभ्यासाचा विषय म्हणजे मालमत्तेच्या बाजार मूल्याचे औचित्य आणि त्याच्या वाढीसाठी शिफारसी विकसित करणे.
संरचनात्मकदृष्ट्या, कार्यामध्ये परिचय, तीन प्रकरणे, एक निष्कर्ष आणि संदर्भांची सूची असते. पहिला धडा रिअल इस्टेट मूल्यांकनाच्या सैद्धांतिक पायावर चर्चा करतो, दुसरा धडा मालमत्तेच्या बाजार मूल्याची गणना करतो, तिसरा भाग मूल्यांकनाच्या परिणामांशी सुसंगत करतो आणि रिअल इस्टेटचे बाजार मूल्य वाढवण्याचे मार्ग ठरवतो.
अभ्यासाचा सैद्धांतिक आणि पद्धतशीर आधार म्हणजे आकलनाची द्वंद्वात्मक पद्धत, तसेच अभ्यासाधीन समस्येवर शास्त्रज्ञ, नियतकालिके आणि इंटरनेट सामग्रीची कार्ये. याव्यतिरिक्त, खालील पद्धती वापरल्या गेल्या: आर्थिक-सांख्यिकीय, मोनोग्राफिक, गणना-रचनात्मक, तसेच तुलना पद्धत.
धडा 1. रिअल इस्टेटच्या बाजार मूल्याचे मूल्यांकन करण्यासाठी सैद्धांतिक पाया
1.1 रिअल इस्टेट मूल्यांकन: मूलभूत संकल्पना आणि मूल्यमापनाची तत्त्वे
विविध फायदे (वस्तू, वस्तू, मालमत्ता) राज्य, कायदेशीर संस्था आणि व्यक्तींच्या काही गरजा पूर्ण करण्यासाठी तसेच त्यांच्या ताब्यात आणि वापरातून लाभ मिळविण्यासाठी तयार केले जातात, विकले जातात आणि मिळवले जातात. मालमत्तेच्या या किंवा त्या वस्तूच्या विद्यमान गरजा पूर्ण करण्याच्या शक्यतेपासून आणि या वस्तूचा ताबा भविष्यात मिळणाऱ्या फायद्यांवरून, त्याचे मूल्य आणि त्यामुळे त्याची किंमत अवलंबून असते.
रिअल इस्टेटसह सर्व ऑपरेशन्स आणि व्यवहारांना मालमत्तेच्या मूल्याचे ज्ञान आवश्यक आहे. बाजाराच्या परिस्थितीत, रिअल इस्टेटचे मूल्य घटक, ट्रेंड आणि संपूर्णपणे अर्थव्यवस्था आणि समाजातील बदलांवर अवलंबून असते. रिअल इस्टेट मूल्यांकनाची आवश्यकता खालील प्रकरणांमध्ये उद्भवते:
§ खरेदी आणि विक्री किंवा भाडेपट्टीचे व्यवहार;
§ उपक्रमांचे कॉर्पोरेटायझेशन आणि मालमत्ता समभागांचे पुनर्वितरण;
§ नवीन भागधारकांचे आकर्षण आणि समभागांचे अतिरिक्त इश्यू;
§ रिअल इस्टेट वस्तूंच्या कर आकारणीच्या उद्देशाने कॅडस्ट्रल मूल्यांकन: इमारती आणि जमीन भूखंड;
§ रिअल इस्टेट विमा;
§ रिअल इस्टेटद्वारे सुरक्षित कर्ज;
§ एंटरप्राइजेस आणि संस्थांच्या अधिकृत भांडवलामध्ये योगदान म्हणून रिअल इस्टेट वस्तू बनवणे;
§ गुंतवणूक प्रकल्पांचा विकास आणि गुंतवणूकदारांचे आकर्षण;
§ रिअल इस्टेट वस्तूंचे परिसमापन;
§ वारसा हक्कांची अंमलबजावणी, न्यायालयीन शिक्षा, मालमत्ता विवादांचे निराकरण;
§ रिअल इस्टेट वस्तूंच्या मालमत्ता अधिकारांच्या विक्रीशी संबंधित इतर ऑपरेशन्स.
स्थावर वस्तू (स्थावर मालमत्ता, रिअल इस्टेट) मध्ये जमिनीचे भूखंड, जमिनीतील भूखंड, विलग जल संस्था, आणि जमिनीशी घट्टपणे जोडलेली प्रत्येक गोष्ट, म्हणजे, ज्या वस्तू त्यांच्या उद्देशाला असमान नुकसान केल्याशिवाय हलवल्या जाऊ शकत नाहीत, ज्यात जंगलांचा समावेश आहे, बारमाही वृक्षारोपण, इमारती, संरचना. स्थावर गोष्टींमध्ये राज्य नोंदणीच्या अधीन असलेली विमाने आणि समुद्री जहाजे, अंतर्देशीय नेव्हिगेशन जहाजे आणि अंतराळ वस्तूंचा समावेश होतो. इतर मालमत्ता कायद्यानुसार स्थावर म्हणून वर्गीकृत केली जाऊ शकते.
रिअल इस्टेट मूल्यांकनामध्ये, जमिनीचे मूल्य मानले जाते, तर सुधारणा हे मूल्याचे योगदान मानले जाते.
रिअल इस्टेट मुक्त नागरी अभिसरणात आहे आणि विविध व्यवहारांचा उद्देश आहे, ज्यामुळे त्याचे मूल्य मोजण्याची गरज निर्माण होते, म्हणजे. विशिष्ट वेळी विविध प्रकारच्या रिअल इस्टेटचे आर्थिक समतुल्य ठरवण्यासाठी.
आजच्या अर्थव्यवस्थेत मूल्याचे अनेक प्रकार आहेत. ते विविध गरजा आणि कार्यांमुळे आवश्यक आहेत. यामध्ये कर्ज घेतलेले मूल्य, विमा मूल्य, वाजवी बाजार मूल्य, पुस्तक मूल्य, भाडे मूल्य, तारण मूल्य, गुंतवणूक मूल्य आणि इतर अनेक प्रकारांचा समावेश आहे. तथापि, सर्वसाधारणपणे, मूल्य दोन श्रेणींमध्ये विभागले जाऊ शकते: विनिमय मूल्य आणि वापरात मूल्य.
पुरवठा आणि मागणीच्या घटकांद्वारे स्थापित केलेल्या समतोलावर आधारित मुक्त, खुल्या आणि स्पर्धात्मक बाजारपेठेत प्रचलित होणारी किंमत म्हणजे विनिमयातील मूल्य. काहीवेळा याला वस्तुनिष्ठ खर्च म्हटले जाते कारण ते वास्तविक आर्थिक घटकांद्वारे निर्धारित केले जाते.
वापरात असलेले मूल्य हे विशिष्ट वापरकर्त्यासाठी किंवा वापरकर्त्यांच्या गटासाठी मालमत्तेचे मूल्य आहे, उदा. स्थावर मालमत्तेचे मूल्य जे चालू चिंतेचा भाग म्हणून वापरले जाते (उदाहरणार्थ, कारखान्याद्वारे वापरलेली रिअल इस्टेट).
मूल्याच्या सर्व प्रकारांपैकी, सर्वात व्यापक म्हणजे बाजार मूल्य - बाजार संबंधांच्या परिस्थितीत मुख्य प्रकारचे मूल्य. बाजार मूल्य निर्धारित करताना, आम्ही या वस्तुस्थितीपासून पुढे जातो की बाजार भूतकाळात अस्तित्वात होता (मालमत्ता आधीच विकली गेली आहे), सध्या अस्तित्वात आहे (मालमत्ता विक्रीसाठी तयार केली जात आहे) आणि भविष्यात अस्तित्वात आहे, कारण भूतकाळात नाही किंवा नाही. बाजाराचा वर्तमान याचा विरोधाभास आहे.
पूर्वगामीच्या आधारे, आपण असा निष्कर्ष काढू शकतो की केवळ बाजारच नाही, तर बाजाराद्वारे तयार केलेली उपकरणे देखील, ज्यातील सर्वात महत्त्वाची किंमत आहे, तीन घटकांचे स्वरूप आहे. या दृष्टीकोनातून, आम्ही असे म्हणू शकतो की खर्च:
वैध खर्च, म्हणजे दिलेल्या बाजारपेठेतील सर्वात संभाव्य किंमत;
खरोखर बाजार-आधारित, कारण बाजार मूल्यांची जागा, ज्यामध्ये विशिष्ट वस्तूची किंमत समाविष्ट असते, पूर्णपणे मुक्त, मुक्त आणि स्पर्धात्मक बाजाराच्या घटकांच्या प्रभावाखाली तयार होते;
खरंच, हे वस्तुनिष्ठ आहे, कारण ते निर्माता (विक्रेता), खरेदीदार आणि गुंतवणूकदार यांच्या बाजारातील सर्व मुख्य विषयांची मते प्रतिबिंबित करते, ज्यामुळे पक्षांचे बाजारातील हित संपुष्टात येते.
स्वतःला खरेदीदाराच्या जागी ठेऊन भूतकाळातून, बिल्डरच्या जागी स्वतःला ठेवून वर्तमानातून आणि गुंतवणूकदाराच्या जागी स्वतःला ठेवल्यास भविष्यातून मूल्य काढता येते. मालमत्तेचे मूल्यांकन करण्यासाठी तीन मुख्य पध्दती यातून अवलंबतात: बाजार, खर्च आणि उत्पन्नाचा दृष्टिकोन.
मूल्य निश्चित करण्याचे मुख्य कार्य म्हणजे मूल्यांकनाच्या ऑब्जेक्टच्या मालकीपासून भविष्यातील फायद्यांचे प्रमाण, गुणवत्ता आणि कालावधीचा अंदाज लावणे आणि या फायद्यांचे रूपांतर वास्तविक मूल्य. मूल्यमापनाच्या तत्त्वांच्या आधारे मालमत्तेचे विश्लेषण केले जाते.
मूल्यांकन तत्त्वे चार गटांमध्ये विभागली आहेत:
1) वापरकर्त्याच्या धारणांवर आधारित तत्त्वे (उपयुक्तता, प्रतिस्थापन आणि अपेक्षांची तत्त्वे);
2) रिअल इस्टेट ऑपरेशनच्या प्रक्रियेतून उद्भवणारी तत्त्वे (योगदानाची तत्त्वे, अवशिष्ट उत्पादकता, किरकोळ उत्पादकता, शिल्लक, आर्थिक आकार आणि आर्थिक विभागणी);
3) बाजार वातावरणाच्या कृतीद्वारे निर्धारित तत्त्वे (पर्यायीता, परिवर्तनशीलता, अवलंबित्व, पुरवठा आणि मागणी, स्पर्धा आणि अनुपालनाची तत्त्वे);
4) सर्वोत्तम आणि सर्वात कार्यक्षम वापराचे तत्त्व हे मूल्यमापनाचे मुख्य तत्त्व आहे. हे तत्त्व इतर सर्व तत्त्वे एकत्र करते आणि कोणत्याही रिअल इस्टेट मूल्यांकनाचा पाया आहे.
रिअल इस्टेट बाजाराच्या कामकाजाची वैशिष्ट्ये विचारात घेणे ही रिअल इस्टेट मूल्यांकनाची पूर्व शर्त आहे, कारण रिअल इस्टेट बाजाराच्या स्थितीचा उत्पन्न प्रवाह, जोखीम पातळी आणि मालमत्तेच्या संभाव्य विक्री किंमतीवर महत्त्वपूर्ण प्रभाव पडतो. भविष्यातील एक विशिष्ट बिंदू, म्हणजे उत्पन्नाचा दृष्टीकोन वापरून मूल्यांकनामध्ये वापरलेल्या मुख्य डेटावर.
1.2 रिअल इस्टेटच्या मूल्याचे मूल्यांकन करण्यासाठी दृष्टीकोन आणि पद्धती
रिअल इस्टेट मूल्यांकनामध्ये, मूल्य निर्धारित करण्यासाठी तीन सामान्यतः स्वीकारलेले दृष्टिकोन आहेत: महाग, बाजार आणि फायदेशीर. प्रत्येक दृष्टिकोनाची स्वतःची स्थापित पद्धती, तंत्रे आणि प्रक्रिया असतात. विविध मालमत्तेच्या वस्तूंच्या मूल्यांकनाच्या दृष्टिकोनाची वैचारिक समानता दिसून येते. त्याच वेळी, मूल्यमापन केल्या जाणार्‍या ऑब्जेक्टचा प्रकार, नियम म्हणून, विशिष्ट मूल्यमापन समस्यांमुळे उद्भवलेल्या विशिष्ट पद्धतींची वैशिष्ट्ये निर्धारित करतो. ही प्रजातीमालमत्ता.
खर्चाचा दृष्टीकोन
रिअल इस्टेटच्या मूल्यांकनासाठी खर्चाचा दृष्टीकोन रिअल इस्टेट ऑब्जेक्ट तयार करण्याच्या खर्चाची मूल्यवान किंवा तुलना करण्यायोग्य वस्तूंच्या मूल्याशी तुलना करण्यावर आधारित आहे. हा दृष्टिकोन रिअल इस्टेट घेण्याच्या गुंतवणूकदाराच्या क्षमतेच्या अभ्यासावर आधारित आहे आणि प्रतिस्थापनाच्या तत्त्वावर आधारित आहे, ज्यामध्ये असे नमूद केले आहे की खरेदीदार, योग्य विवेकबुद्धीचा वापर करून, संबंधित इमारत मिळविण्याच्या खर्चापेक्षा जास्त रक्कम वस्तूसाठी अदा करणार नाही. महत्त्वाच्या विलंबाशिवाय नजीकच्या भविष्यासाठी उद्देश आणि गुणवत्तेमध्ये समान वस्तू तयार करणे आणि उभारणे.
या दृष्टिकोनातील मूल्यांकन प्रक्रियेचे मुख्य टप्पे:
1. त्याचा वापर इष्टतम करण्यासाठी मोफत आणि उपलब्ध जमिनीच्या अधिग्रहणाच्या किंवा दीर्घकालीन भाडेपट्ट्याच्या किंमतीची गणना;
2. ज्या इमारतीचे मूल्यमापन केले जात आहे त्याच्या बदली खर्चाचे मूल्यांकन. रिप्लेसमेंट कॉस्टची गणना वर्तमान किंमती आणि विशिष्ट तारखेला समान वस्तूंच्या उत्पादन परिस्थितीवर आधारित, प्रश्नातील ऑब्जेक्ट पुन्हा तयार करण्याच्या खर्चाच्या गणनेवर आधारित आहे.
3. मालमत्तेचे भौतिक, कार्यात्मक आणि बाह्य घसारा निश्चित करणे;
4. उद्योजकीय नफ्याच्या मूल्याचा अंदाज (गुंतवणूकदाराचा नफा);
5. मूल्यमापन केलेल्या वस्तूच्या अंतिम किंमतीची गणना घसाराकरिता बदली किंमत समायोजित करून, त्यानंतर जमिनीच्या प्लॉटच्या किंमतीद्वारे परिणामी मूल्यात वाढ.
नुकत्याच कार्यान्वित झालेल्या मालमत्तेचे मूल्यमापन करताना किमतीचा दृष्टीकोन सर्वात योग्य आहे, यामुळे जमिनीची वाजवी न्याय्य किंमत आणि सुधारणांचा थोडासा जमा झालेला घसारा या बाबतीत सर्वात खात्रीशीर परिणाम होतात. नियोजित सुविधा, विशेष हेतू सुविधा आणि इतर मालमत्तेचे मूल्य अंदाज लावण्यासाठी खर्चाचा दृष्टीकोन न्याय्य आहे, ज्या व्यवहारांसाठी बाजारात क्वचितच निष्कर्ष काढला जातो आणि विमा हेतूंसाठी मूल्यांकनासाठी वापरला जाऊ शकतो. हा दृष्टीकोन, पुनर्बांधणीच्या अधीन असलेल्या वस्तूंचे मूल्यांकन करताना, आपल्याला हे निर्धारित करण्यास अनुमती देते की बांधकाम खर्च ऑपरेटिंग उत्पन्नात वाढ किंवा मालमत्तेच्या विक्रीतून मिळालेल्या रकमेद्वारे ऑफसेट केला जाईल. या प्रकरणात खर्चाच्या दृष्टिकोनाचा वापर केल्याने जास्त गुंतवणुकीचा धोका टळतो.
तसेच, अटक झाल्यावर कायदेशीर संस्था आणि व्यक्तींच्या मालमत्तेवर कर आकारण्याच्या हेतूंसाठी खर्चाचा दृष्टिकोन वापरला जातो रिअल इस्टेट, जमिनीच्या तुकड्याच्या सर्वोत्तम आणि सर्वात कार्यक्षम वापराचे विश्लेषण करण्यासाठी.
जमिनीच्या प्लॉटचे मूल्य निश्चित करणे
कला नुसार. रशियन फेडरेशनच्या नागरी संहितेच्या 35 नुसार, एखाद्याच्या जमिनीवर असलेल्या इमारतीची, संरचनेची, संरचनेची मालकी दुसर्या व्यक्तीकडे हस्तांतरित केल्यावर, ती इमारत, संरचनेने व्यापलेल्या भूखंडाचा संबंधित भाग वापरण्याचा अधिकार प्राप्त करते. संरचना आणि त्यांच्या वापरासाठी आवश्यक, समान परिस्थितीवर आणि मागील मालकाच्या समान रकमेवर.
जमिनीच्या मूल्यांकनाच्या सर्व पद्धतींपैकी तुलनात्मक विक्री विश्लेषणाची पद्धत निर्णायक महत्त्वाची आहे.
मूल्यमापन अंतर्गत मालमत्तेच्या बांधकामाची बदली किंमत सध्याच्या किमतींवर नवीन (संचित घसारा वगळून) म्हणून मोजली जाते आणि मूल्यांकन तारखेशी संबंधित आहे. पुनर्स्थापनेची किंमत निश्चित करण्याचा आधार म्हणजे सुविधेच्या बांधकामाशी संबंधित खर्चाची गणना आणि ग्राहकांना ते वितरण. या खर्चाचा लेखाजोखा करण्याच्या प्रक्रियेवर अवलंबून, बांधकामाच्या खर्चामध्ये प्रत्यक्ष आणि अप्रत्यक्ष खर्च वाटप करण्याची प्रथा आहे.
थेट खर्च थेट बांधकामाशी संबंधित आहेत (साहित्याची किंमत, मजुरीबांधकाम कामगार, बांधकाम मशीन आणि यंत्रणांची किंमत इ.). अप्रत्यक्ष खर्च - बांधकामाशी थेट संबंधित नसलेले खर्च (संस्थांचे डिझाईन आणि अंदाज लावण्यासाठीचे शुल्क, जमीन, विपणन, विमा आणि जाहिरात खर्च इ.मधील गुंतवणुकीची किंमत). विकासकाचा नफा बांधकामाचे व्यवस्थापन आणि व्यवस्था करण्याच्या खर्चाचे, सामान्य पर्यवेक्षण आणि विकासाशी संबंधित उद्योजकीय जोखीम प्रतिबिंबित करतो. उद्योजकाचा नफा वस्तूच्या विक्रीतून मिळणाऱ्या नफ्याचा भाग म्हणून परिभाषित केला जातो. व्याजाची रक्कम आणि संबंधित आधार (मालमत्तेच्या मूल्याचा एक घटक) विचारात न घेता, उद्योजकीय नफ्याची रक्कम स्थिर राहते.
रिअल इस्टेट वस्तूंच्या किंमतीवरील तुलनात्मक डेटाचा मुख्य स्त्रोत म्हणजे संरचनांच्या उभारणीसाठी बांधकाम करार, जसे की ज्याचे मूल्यांकन केले जाते. याव्यतिरिक्त, डिझाइन मूल्यमापनकर्ते विशेषत: पूर्ण झालेली घरे, कार्यालयीन इमारती, अपार्टमेंट, हॉटेल, दुकान इमारती आणि औद्योगिक इमारतींसाठी सध्याच्या किमतींचा स्वतःचा डेटाबेस ठेवतात. सध्या रशियामध्ये संबंधित किंमत निर्देशांकांद्वारे निर्धारित मानके आणि किंमत पातळींची एक प्रणाली आहे.
विविध नैसर्गिक आणि कार्यात्मक घटकांच्या प्रभावाखाली तयार केलेल्या वस्तू त्यांचे ऑपरेशनल गुण गमावतात आणि नष्ट होतात. याव्यतिरिक्त, वस्तुचे बाजार मूल्य तात्काळ वातावरणातील बाह्य आर्थिक प्रभाव आणि बाजार वातावरणातील बदलांमुळे प्रभावित होते. त्याच वेळी, भौतिक अवमूल्यन (कार्यक्षमतेचे नुकसान), कार्यात्मक वृद्धत्व (वैज्ञानिक आणि तांत्रिक प्रगतीमुळे तांत्रिक अनुपालन आणि खर्च कमी होणे), बाह्य किंवा आर्थिक घसारा (बाह्य वातावरणातील बदलांच्या दृष्टीने एखाद्या वस्तूच्या आकर्षकतेमध्ये बदल. आणि प्रदेशातील आर्थिक परिस्थिती) ओळखली जाते. एकत्रितपणे, या प्रकारच्या घसारामध्ये संचित घसारा तयार होतो, जो ऑब्जेक्टच्या बदली किंमत आणि मूल्यांकनाच्या ऑब्जेक्टच्या पुनरुत्पादन (रिप्लेसमेंट) खर्चामध्ये फरक असेल.
इमारत किंवा संरचनेच्या तांत्रिक स्थितीबद्दल माहितीचा सर्वात पूर्ण आणि विश्वासार्ह स्त्रोत म्हणजे नैसर्गिक सर्वेक्षणाची सामग्री. असे सर्वेक्षण आयोजित करण्याची पहिली अट म्हणजे मूल्यांकनाच्या ऑब्जेक्टच्या कार्यात्मक उद्देशाची अचूक व्याख्या असणे आवश्यक आहे: त्याच्या हेतूसाठी वापरणे किंवा तांत्रिक आणि कार्यात्मक पॅरामीटर्समध्ये बदल करणे. या प्रकरणात, इमारतींच्या सहाय्यक संरचनांवर लोड आणि प्रभावांमधील बदलांची मर्यादा सादर करणे आवश्यक आहे.
संशोधन आयोजित करण्याची दुसरी अट म्हणजे नैसर्गिक आणि हवामान मापदंड आणि ऑब्जेक्ट असलेल्या क्षेत्राच्या प्रभावाच्या विशिष्ट घटकांबद्दल आणि तंत्रज्ञानाच्या क्रियाकलापांच्या प्रक्रियेतील त्यांच्या बदलांबद्दल संपूर्ण माहिती मिळवणे.
बाजार दृष्टीकोन
बाजार दृष्टीकोन पद्धती लागू करण्यासाठी एक पूर्व शर्त म्हणजे समान रिअल इस्टेट वस्तूंसह व्यवहारांबद्दल माहितीची उपलब्धता (जे उद्देश, आकार आणि स्थान यांच्याशी तुलना करता येते) तुलनात्मक परिस्थितीत (व्यवहाराची वेळ आणि व्यवहारासाठी वित्तपुरवठा करण्याच्या अटी) .
तुलनात्मक दृष्टिकोन रिअल इस्टेट मूल्यांकनाच्या तीन मुख्य तत्त्वांवर आधारित आहे: पुरवठा आणि मागणी, प्रतिस्थापन आणि योगदान. रिअल इस्टेट मूल्यमापनाच्या या तत्त्वांच्या आधारे, बाजाराचा दृष्टीकोन मुल्यवान मालमत्तेच्या मूल्याचे मॉडेल करण्यासाठी तुलनाचे घटक हायलाइट करण्यासाठी आणि तुलनात्मक गुणधर्मांच्या बाजार डेटामध्ये समायोजन मोजण्यासाठी अनेक परिमाणात्मक आणि गुणात्मक पद्धती वापरतो.
रिअल इस्टेट मूल्यांकनासाठी बाजाराच्या दृष्टिकोनातील मुख्य तत्त्व हे प्रतिस्थापन तत्त्व आहे, जे सांगते की संभाव्य खरेदीदार मालमत्तेसाठी किंमत देणार नाही जी त्याच्या दृष्टिकोनातून, मालमत्ता मिळवण्याच्या किंमतीपेक्षा जास्त असेल.
बाजार दृष्टिकोनाच्या पद्धती लागू करण्यातील मुख्य अडचणी रशियन रिअल इस्टेट मार्केटच्या पारदर्शकतेच्या अभावाशी संबंधित आहेत. बहुतेक प्रकरणांमध्ये, रिअल इस्टेट व्यवहारांच्या वास्तविक किंमती अज्ञात असतात. या संदर्भात, अनेकदा मूल्यांकन करताना, विक्रीसाठी ठेवलेल्या वस्तूंच्या प्रस्तावांच्या किंमती वापरल्या जातात.
विक्री तुलना पद्धत मालमत्तेचे बाजार मूल्य निर्धारित करते ज्यांच्या आकारमानात आणि वापरात असलेल्या तुलनात्मक गुणधर्मांच्या अलीकडील विक्रीच्या विश्लेषणावर आधारित आहे. मूल्यमापनाची ही पद्धत असे गृहीत धरते की बाजार तुलनात्मक, स्पर्धात्मक गुणधर्मांप्रमाणेच मूल्यमापन केलेल्या मालमत्तेची किंमत सेट करेल. विक्री तुलना पद्धत लागू करण्यासाठी, विशेषज्ञ प्रतिस्थापनाच्या तत्त्वासह अनेक मूल्यमापन तत्त्वे वापरतात.
विक्री तुलना पद्धतीचा वापर क्रमवारपणे खालील चरणांचा समावेश आहे:
1. तुलनात्मक उपयुक्ततेच्या वस्तूंशी संबंधित सर्व घटकांबद्दल विश्वसनीय माहिती मिळविण्यासाठी तपशीलवार बाजार संशोधन;
2. तुलना करण्यासाठी योग्य युनिट्स ओळखणे आणि प्रत्येक युनिटसाठी तुलनात्मक विश्लेषण आयोजित करणे;
3. त्यांच्या विक्री किमती समायोजित करण्यासाठी किंवा ज्यांची तुलना केली जात आहे त्यांच्या यादीतून वगळण्यासाठी तुलनात्मक निवडलेल्या वस्तूंशी मूल्यमापन केल्या जात असलेल्या वस्तूची तुलना;
4. तुलनात्मक वस्तूंच्या किंमतीचे अनेक समायोजित सूचक मूल्यमापनाच्या वस्तुच्या बाजार मूल्यात आणणे.
रिअल इस्टेट कार्यालये, सरकारी स्रोत, स्वतःचे डेटाबेस, प्रकाशने इत्यादींचा वापर रिअल इस्टेट बाजारातील व्यवहारांबद्दल माहितीचे स्रोत म्हणून केला जाऊ शकतो.
तुलनेचे एकक निवडल्यानंतर, मुख्य निर्देशक किंवा तुलनेचे घटक निश्चित करणे आवश्यक आहे, ज्याचा वापर करून तुलनात्मक रिअल इस्टेट वस्तूंच्या खरेदी आणि विक्रीच्या किंमतींमध्ये आवश्यक समायोजन करून ऑब्जेक्टचे मूल्य मॉडेल करणे शक्य आहे.
मूल्यांकन प्रॅक्टिसमध्ये, रिअल इस्टेटचे मूल्य निर्धारित करताना, तुलनाचे असे मुख्य घटक रिअल इस्टेटचे हस्तांतरित अधिकार, रिअल इस्टेट घेताना आर्थिक सेटलमेंटसाठी अटी, विक्रीच्या अटी (व्यवहाराची शुद्धता), वेळ म्हणून ओळखले जातात. विक्रीचा, ऑब्जेक्टचा कार्यात्मक उद्देश, स्थान, प्रवेश रस्त्यांची सोय, ऑब्जेक्टचे क्षेत्रफळ, तांत्रिक स्थिती आणि परिसर पूर्ण करण्याचा स्तर.
ही पद्धत नियमितपणे विकल्या जाणार्‍या वस्तूंसाठी सर्वात प्रभावी आहे.
समायोजन मोजमापाचे घटक हायलाइट करण्यासाठी परिमाणात्मक आणि गुणात्मक पद्धती वापरल्या जातात.
परिमाणात्मक पद्धतींमध्ये हे समाविष्ट आहे:
जोडलेले विक्री विश्लेषण (एका तुलना आयटमसाठी समायोजन निर्धारित करण्यासाठी दोन भिन्न विक्रीची तुलना केली जाते);
सांख्यिकीय विश्लेषण (पद्धत सहसंबंध आणि प्रतिगमन विश्लेषणासाठी गणितीय आकडेवारीच्या उपकरणाच्या वापरावर आधारित आहे);
· दुय्यम बाजारपेठेचे विश्लेषण (ही पद्धत अॅडजस्टमेंटची रक्कम ठरवते, डेटाच्या आधारे जो थेट मूल्यांकनाच्या ऑब्जेक्टशी किंवा तुलना करण्याच्या ऑब्जेक्टशी संबंधित नाही) आणि इतर.
गुणवत्ता पद्धतींमध्ये हे समाविष्ट आहे:
वर्गीकरण (तुलनात्मक) विश्लेषण (पद्धत जोडलेल्या विक्रीच्या विश्लेषणासारखीच आहे, त्याशिवाय समायोजन टक्केवारी म्हणून व्यक्त केले जात नाहीत किंवा पैसे, परंतु फजी लॉजिक श्रेणींमध्ये);
वितरण विश्लेषण (तुलनात्मक विक्री पर्याप्ततेच्या उतरत्या क्रमाने वितरीत केली जाते, त्यानंतर तुलनात्मक विक्रीच्या मालिकेतील मूल्यांकनाच्या ऑब्जेक्टचे स्थान निर्धारित केले जाते).
उत्पन्नाचा दृष्टीकोन
उत्पन्नाचा दृष्टिकोन वापरून रिअल इस्टेटचे बाजार मूल्य निश्चित करणे अपेक्षेच्या तत्त्वावर आधारित आहे. या तत्त्वानुसार, सामान्य गुंतवणूकदार, म्हणजे, मालमत्ता खरेदी करणारा, वापरातून भविष्यात उत्पन्न मिळण्याच्या अपेक्षेने ती मिळवतो. गुंतवणुकीचा आकार आणि गुंतवणुकदाराच्या व्यावसायिक वापरातून मिळणारे फायदे यांच्यात थेट संबंध आहे हे लक्षात घेऊन, रिअल इस्टेटचे मूल्य हे त्यातून निर्माण होणारे उत्पन्न मिळविण्याच्या अधिकारांचे मूल्य म्हणून परिभाषित केले जाते, दुसऱ्या शब्दांत, मूल्य मालमत्तेची व्याख्या मूल्यमापनाच्या विषयाद्वारे भविष्यातील उत्पन्नाचे वर्तमान मूल्य म्हणून केली जाते.
खर्च आणि बाजाराच्या दृष्टिकोनाच्या तुलनेत उत्पन्नाच्या दृष्टिकोनाचा फायदा असा आहे की ते रिअल इस्टेटकडे उत्पन्नाचे स्त्रोत म्हणून गुंतवणूकदारांच्या दृष्टिकोनाचे प्रतिबिंबित करते, म्हणजेच रिअल इस्टेटची ही गुणवत्ता मुख्य किंमत घटक म्हणून विचारात घेतली जाते. . उत्पन्नाच्या दृष्टिकोनाचा मुख्य तोटा असा आहे की, इतर दोन पध्दतींच्या विपरीत, ते अंदाज डेटावर आधारित आहे.
या दृष्टिकोनातील मूल्यांकन प्रक्रियेचे मुख्य टप्पे:
1. मालकीच्या कालावधीसाठी भाड्याने घेतलेल्या क्षेत्राच्या भाडेपट्ट्यापासून भविष्यातील उत्पन्नाचा अंदाज तयार करणे आणि प्राप्त डेटाच्या आधारे, संभाव्य एकूण उत्पन्न (GRP) निर्धारित करणे, ज्याची गणना सूत्र 1.1 नुसार केली जाते:
PVD \u003d S * Ca, (1.1)
S हे भाडेपट्ट्याने दिले जाणारे क्षेत्र आहे, sq.m;
सा - भाडे दर 1 चौ.मी.
2. जागेच्या कमी वापरामुळे आणि भाड्याच्या संकलनातून झालेल्या नुकसानाच्या बाजार विश्लेषणावर आधारित निर्धारण, वास्तविक एकूण उत्पन्नाची (ARI) गणना. नियमानुसार, दीर्घकाळापर्यंत मालकाला इमारत क्षेत्राच्या 100% कायमस्वरूपी भाड्याने देण्याची संधी नसते. मालमत्तेतील बेरोजगारीमुळे आणि बेईमान भाडेकरूंनी भाडे न दिल्याने भाड्याचे नुकसान होते. उत्पन्न-उत्पादक रिअल इस्टेटच्या ऑब्जेक्टची बेकारीची डिग्री कमी वापराच्या गुणांकाने दर्शविली जाते, जी भाडेपट्टीवर देण्यात येणार्‍या एकूण क्षेत्राच्या मूल्याशी विनापरवाना क्षेत्राच्या मूल्याच्या गुणोत्तराद्वारे निर्धारित केली जाते.
वास्तविक एकूण उत्पन्नाची (ARI) गणना सूत्र 1.2 नुसार केली जाते:
DVD \u003d PVD * Kz * Ks, (1.2)
डीव्हीडी वास्तविक एकूण उत्पन्न;
पीव्हीडी संभाव्य एकूण उत्पन्न;
Kz क्षेत्र लोड घटक;
पेमेंटच्या संकलनाचा Kc गुणांक.
हे लक्षात घ्यावे की भाड्याच्या देयकेपेक्षा जास्त सुविधेच्या ऑपरेशनमधून प्राप्त झालेले इतर उत्पन्न (उदाहरणार्थ, अतिरिक्त सेवांच्या वापरासाठी - कार पार्किंग इ.) वरील पद्धतीद्वारे गणना केलेल्या डीआयएमध्ये जोडणे आवश्यक आहे.
3. मूल्यांकित मालमत्तेच्या संचालनाच्या खर्चाची गणना, जी या बाजारातील त्याच्या देखभालीच्या वास्तविक खर्चाच्या आणि/किंवा विशिष्ट खर्चाच्या विश्लेषणावर आधारित आहे. खर्च सशर्त निश्चित केले जाऊ शकतात (मालमत्ता कर, विमा प्रीमियम, जमिनीच्या प्लॉटसाठी देयके), सशर्त परिवर्तनशील (उपयुक्तता, वर्तमान दुरुस्ती, देखभाल कर्मचार्‍यांचे पगार इ.), बदली खर्च (जलद-परिधान संरचनात्मक इमारतीच्या नियतकालिक बदलीसाठी खर्च. घटक).
अशा प्रकारे, ऑपरेटिंग खर्चाचे अंदाजे मूल्य DIA मधून वजा केले जाते आणि अंतिम आकृती निव्वळ ऑपरेटिंग उत्पन्न (NOR) आहे.
4. ऑब्जेक्टच्या वर्तमान मूल्यामध्ये निव्वळ परिचालन उत्पन्नाची पुनर्गणना.
डायरेक्ट कॅपिटलायझेशन पद्धत - बाजाराच्या विश्लेषणाच्या आधारे मिळवलेल्या भांडवलीकरण गुणोत्तराने विभाजित करून पहिल्या वर्षातील सर्वात सामान्य उत्पन्नाचे मूल्यामध्ये थेट रूपांतरणावर आधारित, उत्पन्न-उत्पादक वस्तूचे बाजार मूल्य निर्धारित करण्याची एक पद्धत. निव्वळ उत्पन्नाच्या गुणोत्तरावरील डेटा आणि मालमत्तेचे मूल्य ज्या वस्तूचे मूल्यांकित केले जात आहे, बाजार पद्धतीच्या निष्कर्षाद्वारे प्राप्त केले जाते. डायरेक्ट कॅपिटलायझेशन पद्धतीची अशी पाश्चात्य क्लासिक आवृत्ती, ज्यामध्ये बाजारातील व्यवहारातून भांडवलीकरण गुणोत्तर काढले जाते, माहिती गोळा करण्यात अडचणींमुळे रशियन परिस्थितीत लागू करणे व्यावहारिकदृष्ट्या अशक्य आहे (बहुतेकदा, व्यवहारांच्या अटी आणि किंमती ही गोपनीय माहिती असते. ). यावर आधारित, व्यवहारात भांडवल गुणांक तयार करण्यासाठी बीजगणितीय पद्धती वापरणे आवश्यक आहे, जे भांडवलावरील परताव्याच्या दराचे आणि त्याच्या परताव्याच्या दराचे स्वतंत्र मूल्यांकन प्रदान करतात.
हे नोंद घ्यावे की डायरेक्ट कॅपिटलायझेशन पद्धत ऑपरेटिंग मालमत्तेच्या मूल्यांकनासाठी लागू आहे ज्यांना मूल्यांकनाच्या तारखेला, दुरुस्ती किंवा पुनर्बांधणीच्या कालावधीत मोठ्या गुंतवणूकीची आवश्यकता नाही.
1.3 मालमत्ता मूल्यांकन समस्या
मालमत्तेचे मूल्यांकन (पद्धती आणि पद्धती), चुकीचे किंवा या क्षेत्रातील कायदे आणि नियमांची विसंगती अशा अनेक समस्यांशी अडचणी संबंधित आहेत. चला या प्रश्नांचा थोडा अधिक तपशीलवार विचार करूया.
पहिली समस्या खात्याद्वारे आहे, आणि हेतूने नाही - भांडवलीकरण आणि सूट दरांची निवड.
1. कर्जाची किंमत (भांडवलाची किंमत) - स्वतंत्र वर्तन नसलेल्या उद्योगांसाठी (कोणतेही सिक्युरिटीज मार्केट नाही).
2. स्वतःच्या वित्ताचे सरासरी किरकोळ मूल्य - ज्यांचे शेअर्स बाजारात उद्धृत केले जातात अशा उद्योगांसाठी.
3. एंटरप्राइझ किंवा स्वतःच्या उद्योगाच्या सरासरी ऑपरेटिंग नफ्यावर आधारित.
4. अभ्यासाधीन प्रकल्पांचा सरासरी किरकोळ किरकोळ खर्च (गुंतवणूक करताना).
5. कर्जाच्या प्रतिपूर्तीचे दर.
6. नियोजित मानदंड.
7. कर्जावरील व्याजाचा दर (राष्ट्रीय उत्पन्न (ND) आणि देशांतर्गत राष्ट्रीय उत्पादन (GNP) शी संबंधित राजकीय अर्थव्यवस्थेची संकल्पना).
8. पर्यायी गुंतवणुकीची नफा (उदाहरणार्थ, बँकेत ठेव खाते).
9. गुंतवणूकदाराच्या दृष्टिकोनातून किमान जोखीममुक्त परतावा.
वास्तविक अल्पकालीन व्याज दर, ट्रेझरी बिलावरील उत्पन्न आणि ग्राहक किंमत निर्देशांक यांच्यातील फरक म्हणून परिभाषित केले आहे.
समान सैद्धांतिक आधारासह दर निवडण्यासाठी बर्याच व्यावहारिक पद्धती प्रतिकूल पद्धती आणि ते निवडण्याच्या निकषांबद्दल बोलतात. खोलीच्या दराची व्याख्या आर्थिक व्यवस्थापन सिद्धांताच्या बाहेर आहे - मानसशास्त्राच्या क्षेत्रात (कलेचे क्षेत्र, विज्ञान नाही).
वेगवेगळ्या तज्ञांद्वारे मूल्यांकन करण्यासाठी, चक्रवाढ व्याज दराचे मूल्य कायद्याने स्वीकारले पाहिजे आणि कार्यपद्धतीमध्ये प्रतिबिंबित केले पाहिजे, जसे की ते मानक कार्यक्षमता गुणोत्तरानुसार होते. भांडवली गुंतवणूक(गुंतवणूक - जसे ते आता म्हणतात). सुरुवातीला, प्रत्येक उद्योगासाठी कार्यक्षमता दर भिन्न होता, नंतर सर्व उद्योगांसाठी एकच दर स्वीकारला गेला. मानक कार्यक्षमतेच्या गुणोत्तराने भांडवलीकरण दर (कार्यक्षमता दर, तुलना दर, गुंतवणूक प्लेसमेंट दर) सारखीच भूमिका बजावली (समान भार उचलला) यावर जोर दिला पाहिजे.
दुसरी समस्या मालमत्ता मूल्याच्या बिंदू मूल्यांकनाशी संबंधित आहे. परिस्थिती अशी आहे की एकमेकांपासून स्वतंत्रपणे काम करणारे दहा तज्ञ एकाच मालमत्तेच्या (मालमत्ता) मूल्याचे दहा वेगवेगळे अंदाज देतील. हे गणना प्रक्रियेमुळे आणि मानक गुणांकांच्या निवडीमुळे होते. परिस्थिती एखाद्या भागाच्या निर्मितीची आठवण करून देते. एकाच मशीनवर एकाच कामगाराकडून एकाच ड्रॉइंगनुसार वेगवेगळे भाग तयार केले जातील. याची अनेक कारणे आहेत, त्यापैकी बहुतेक, तत्त्वतः, नाकारता येत नाहीत. म्हणून, उत्पादनामध्ये भागांच्या परिमाणांसाठी सहिष्णुतेची प्रणाली स्वीकारली गेली आहे. जर उत्पादित भागाचे परिमाण सहिष्णुतेच्या आत असतील तर ते योग्य मानले जाते. सर्व पध्दती आणि पद्धतींमध्ये गणना करण्यासाठी वापरल्या जाणार्‍या प्रारंभिक डेटाचे विचलन आणि विखुरणे, सरासरीची टक्केवारी म्हणून, भागांच्या परिमाणांच्या सहनशीलतेपेक्षा अधिक लक्षणीय आहेत.
या परिस्थितीतून बाहेर पडण्याचा मार्ग (या समस्येचे निराकरण) म्हणजे प्रॉपर्टी व्हॅल्यूचे पॉइंट व्हॅल्यूएशन एकीकडे मध्यांतराने बदलणे आणि संख्यात्मक गणना संभाव्य पद्धतींनी केली पाहिजे. गणितातील मूल्यमापनाची संकल्पना अंदाजे गणना सूचित करते, बहुतेक वेळा परिमाणाच्या क्रमाच्या पातळीवर. उदाहरणार्थ, स्लाइड नियमावर गणना करताना, संख्येच्या पूर्णांक भागामध्ये अंकांची संख्या निश्चित करणे आवश्यक होते.
दुसरी समस्या तीन पध्दतींचा वापर करून केलेल्या मालमत्तेच्या मूल्याची गणना करताना वजन घटकांच्या निवडीशी संबंधित आहे. प्रत्येक लेखक (तज्ञ, मूल्यमापनकर्ता) स्वतःच्या विवेकबुद्धीनुसार वजन गुणांक (गणना पद्धतीचे महत्त्व घटक) स्वीकारतो आणि अंदाजांमधील फरक महत्त्वपूर्ण असू शकतो. या परिस्थितीतून बाहेर पडण्याचा एक मार्ग म्हणजे प्रत्येक मूल्यमापन पद्धती (दृष्टिकोन) साठी विशिष्ट श्रेणीमध्ये समान रीतीने वितरीत केलेले वजन घटक स्वीकारणे.
पुढील समस्या मालमत्तेच्या मूल्याच्या तुलनात्मक (मार्केट) मूल्यांकनामध्ये उद्भवते, जेव्हा वस्तुचे मूल्यवान मूल्य आणि बाजारातील एनालॉग्स तुलनात्मक प्रकारात आणण्यासाठी सुधारणा घटक सादर करणे आवश्यक असते. इथेही मोठ्या प्रमाणात मनमानी आहे. हे विशेषतः मूल्यवान मालमत्तेच्या प्रादेशिक स्थानाच्या स्थानांची आणि इतर अनेकांची तुलना करताना सुधारणा घटकांबद्दल सत्य आहे.
सर्वात कठीण समस्यांपैकी एक म्हणजे माहितीची विश्वासार्हता. हे मालमत्तेच्या मूल्यांकन केलेल्या मूल्याच्या विचारलेल्या आणि विकल्या गेलेल्या किंमतीबद्दलच्या बाजारातील माहिती आणि किंमतीच्या दृष्टिकोनातील मानक पद्धती वापरून मूल्य मोजताना मानकांवरील माहिती या दोन्हीवर लागू होते. पूर्वी, राष्ट्रीय अर्थव्यवस्थेच्या सर्व शाखांच्या डिझाइन आणि तांत्रिक संस्थांकडे ही माहिती होती. ही माहिती एकतर हरवली आहे किंवा कालबाह्य झाली आहे.
मालमत्तेच्या मूल्याचा अंदाज लावण्याच्या प्रक्रियेत उद्भवणाऱ्या बहुतेक समस्या दूर करण्यासाठी, सर्व गणना संभाव्यता अंतराच्या आधारे केली पाहिजे. गणनेच्या परिणामी, मालमत्तेचे मूल्य कापलेले वितरण म्हणून सादर केले जाईल. खर्चाची ऑफर किंमत म्हणून सरासरी खर्च अंदाजाची शिफारस केली जावी. या प्रकरणात, विक्रेता आणि खरेदीदार यांच्यासाठी शक्यता समान आहेत: खरेदीदाराने ऑफर केलेल्या किंमतीपेक्षा स्वस्त खरेदी करण्याची संभाव्यता विक्रेत्याने ऑफर केलेल्या किंमतीपेक्षा जास्त विकण्याची संभाव्यता समान आहे.
या प्रकरणात, विक्रेता आणि खरेदीदार दोघांनाही विक्री आणि खरेदीच्या संभाव्य किमती आणि त्यांच्या संभाव्यतेबद्दल संपूर्ण माहिती असते. प्रस्तावित व्यवहाराच्या निकडीच्या आधारावर, प्रतिपक्ष सूचित निर्णय घेऊ शकतात: खरेदीदाराने प्रतीक्षा करावी आणि दुसर्या संपादन ऑब्जेक्टसाठी वेळ आवश्यक असल्यास; विक्रेत्यासाठी - व्यवहाराच्या अंमलबजावणीची निकड असल्यास विचारलेल्या किंमतीत घट.
बाजारात असे अनेक पर्याय आहेत. विक्रेता आणि खरेदीदार यांच्यासाठी, खरेदी आणि विक्रीची निकड वेगळी असू शकते.
2001 मध्ये, 6 जुलैचा रशियन फेडरेशन क्रमांक 519 च्या सरकारचा डिक्री स्वीकारण्यात आला होता, ज्यामध्ये रशियन फेडरेशनच्या मालमत्ता संबंध मंत्रालयाला "मूल्यांकन क्रियाकलापांसाठी पद्धतशीर शिफारसींचा विकास आणि मंजूरी" हे कर्तव्य बजावण्यात आले आहे. हे मूल्यांकनाच्या विविध वस्तू, मूल्यांकनाच्या वस्तूच्या मूल्याचे प्रकार, मूल्यांकनाचे आचरण, तसेच मूल्यांकन अहवालांच्या तपासणीच्या संदर्भात केले पाहिजे. हे कार्य फेडरल कार्यकारी अधिकार्यांच्या समन्वयाने केले जाते जे क्रियाकलापांच्या संबंधित क्षेत्राचे नियमन करतात.
तथापि, मंत्रालय सर्व मालमत्ता वस्तूंसाठी (सर्व प्रसंगांसाठी) पद्धत विकसित करण्याच्या स्थितीत नाही आणि त्याहूनही अधिक नियामक सामग्री विकसित करण्यासाठी.
म्हणून, प्रादेशिक स्तरावर, विद्यमान मालमत्ता बाजारावर अवलंबून, उद्योग-व्यापी पद्धतीच्या आधारावर, आवश्यक नियामक फ्रेमवर्क तयार करून एकसंध वस्तूंच्या गटांसाठी प्रादेशिक पद्धती विकसित करा. मग प्रदेश, शहर किंवा प्रदेशाच्या प्रशासनाच्या पातळीवर स्थानिक पद्धतींचे समन्वय साधण्याची आणि मंजूर करण्याची समस्या उद्भवते.
मालमत्तेच्या विविध वस्तूंच्या संबंधात प्रादेशिक पद्धतशीर सामग्रीस सहमती देण्याची आणि मंजूर करण्याची प्रक्रिया रशियन फेडरेशनच्या मालमत्ता संबंध मंत्रालयाद्वारे नियंत्रित केली जावी.
हे विविध प्रकारच्या मालमत्तेच्या सर्व प्रकारच्या मूल्यांचे अधिक वाजवीपणे मूल्यांकन करण्यास मदत करेल, ज्यामुळे विविध गैरसमज दूर होतील, भिन्न मूल्यमापनकर्ते आणि मूल्यांकन संस्थांद्वारे गणना परिणामांची तुलना करता येईल आणि मूल्यांकन क्रियाकलापांच्या क्षेत्रातील अर्ध-गुन्हेगारी अर्थ कमी होईल. .
धडा 2. मालमत्तेच्या बाजार मूल्याचे निर्धारण
2.1 विषयाचे वर्णन
सध्या, $330-$3250 sq.m च्या किमतीच्या श्रेणीत, विलग इमारतींच्या रूपात नवीन स्थावर मालमत्तेची बऱ्यापैकी स्थिर मागणी आहे. सर्वसाधारणपणे, ऑफर $400 sq.m. ते $4500 sq.m. पर्यंत असते. त्याच वेळी, ऑफर किंमतीच्या वरच्या मर्यादेत काही प्रमाणात वाढ करण्याची प्रवृत्ती आहे.
अलीकडे दिवाळखोर मागणी आर्थिकदृष्ट्या न्याय्य होईपर्यंत हे या वस्तुस्थितीने स्पष्ट केले आहे.
दुसरीकडे, विशेषत: प्रतिष्ठित ऑफिस स्पेस आणि किरकोळ जागा यांना आता त्यांचे तुलनेने कायमस्वरूपी मालक "सापडले" आहेत. त्यानुसार, परिसराच्या किंमती, जरी कमी प्रतिष्ठित, परंतु तरीही विकल्या जाण्याची अपेक्षा आहे, वाढत आहेत. याव्यतिरिक्त, आर्थिक तर्कशास्त्राच्या दृष्टिकोनातून प्रस्तावांच्या किंमतीतील चढ-उतार नेहमीच न्याय्य नसतात.
मालमत्ता एलएलसी "एरिस" च्या मालकीची आहे आणि कलुगा शहरातील लेनिन्स्की जिल्ह्यात आहे.
ऑब्जेक्टमध्ये 1.375.8 चौरस मीटर क्षेत्रफळ असलेल्या रेस्टॉरंटसह तीन मजली विटांच्या कार्यालयाची इमारत समाविष्ट आहे.
वस्तु शहराच्या सर्वात लांब महामार्गांपैकी एकावर स्थित आहे, तुलनेने कलुगा च्या व्यवसाय आणि प्रशासकीय केंद्राच्या जवळ आहे. वाहतूक सुलभता चांगली आहे.
जमिनीचे वर्णन
प्लॉट आकारआयताकृती;
जमीन क्षेत्र५५६.० मी २
मातीची स्थितीवालुकामय माती इमारतीच्या पाया तयार करतात.
क्षेत्राची स्थलाकृति: साइटचे आराम शांत आहे.
पायाभूत सुविधांची तरतूद:
खालील संप्रेषणे निवासी इमारतीशी यासाठी जोडलेली आहेत:
· पाणीपुरवठा;
सीवरेज;
· वीज पुरवठा;
उष्णता पुरवठा;
दूरध्वनीकरण
वापर आणि सुलभतेवर संभाव्य निर्बंध
वापरण्यास परवानगी आहे.रिअल इस्टेट मार्केटमध्ये काम करण्याचा सराव दर्शवितो की रिअल इस्टेटच्या कार्यात्मक हेतूमध्ये बदल केवळ स्थानिक प्रशासनाशी करार केल्यावरच शक्य आहे, ज्याची पुष्टी मूल्यांकन ऑब्जेक्टच्या मालकाने देखील केली आहे.
सुखसोयीसाइट सामान्य सोयींच्या अधीन आहे, जसे की मार्ग आणि संप्रेषणाचा अधिकार, परंतु असे गृहित धरले जाते की विद्यमान सुविधांपैकी कोणतीही साइटच्या सर्वोत्तम आणि कार्यक्षम वापरासाठी अडथळा नसावी. साइटमध्ये स्मारके, अद्वितीय नैसर्गिक वस्तू, पॉवर ट्रान्समिशन टॉवर, संरेखन चिन्ह इत्यादींचा समावेश नाही, त्यामुळे कार्यालय आणि निवासी परिसर बांधण्यासाठी कोणतेही विशेष निर्बंध नाहीत.
इमारतीचे वर्णन
आधुनिक बांधकाम मानकांचे पालन करून इमारतीत 3 मजले आहेत.
तक्ता 1
इमारतीचे स्ट्रक्चरल घटक
| स्ट्रक्चरल घटक | वैशिष्ट्यपूर्ण | तांत्रिक स्थिती |
| पाया | काँक्रीटचा पट्टा | उत्कृष्ट |
|
आणि त्यांचे बाह्य |
सिलिकेट वीट लाल परिष्करण वीट, t=0.5 |
उत्कृष्ट |
| विभाजने | वीट | उत्कृष्ट |
|
कव्हर: पोटमाळा; इंटरफ्लोर; तळघर वर |
डब्ल्यू/कॉंक्रिट डब्ल्यू/कॉंक्रिट डब्ल्यू/कॉंक्रिट |
उत्कृष्ट |
| छत | एकत्रित | उत्कृष्ट |
| मजले | पर्केट, फरशा, लिनोलियम | उत्कृष्ट |
|
लाकडी |
लाकडी आधुनिकीकरण | उत्कृष्ट |
| अंतर्गत सजावट | युरोक्लास | उत्कृष्ट |
|
स्वच्छता आणि विद्युत उपकरणे: गरम करणे · पाण्याचे नळ सीवरेज विद्युत प्रकाशयोजना · टेलिफोन · वायुवीजन |
सेंट्रल, बॉयलर रूममधून शहरातील गटारात टाका लपलेली वायरिंग नैसर्गिक |
उत्कृष्ट |
| इतर कामे | अंध क्षेत्र | उत्कृष्ट |
2.2 किमतीच्या दृष्टिकोनाअंतर्गत रिअल इस्टेटच्या बाजार मूल्याचे निर्धारण
या प्रकरणात, एक प्रशासकीय वीट तीन मजली इमारत Sat नुसार एक analogue ऑब्जेक्ट म्हणून निवडले होते. UPVS क्रमांक 33, टॅब. 4 (ग्राहक सेवांसाठी निवासी, सार्वजनिक, सांप्रदायिक इमारती आणि इमारतींच्या बांधकामाच्या प्रतिस्थापन खर्चाचे मोठे सूचक. M: 1972) तक्ता 52 मूल्यांकनाच्या ऑब्जेक्टसाठी डिझाइन वैशिष्ट्यांच्या दृष्टीने सर्वात योग्य आहे.
टेबल 2
मूल्यांकन ऑब्जेक्ट आणि ऑब्जेक्ट-एनालॉग यांचे तुलनात्मक विश्लेषण
(समानतेच्या गुणांकाचे निर्धारण)
| स्ट्रक्चरल घटक | अॅनालॉग ऑब्जेक्ट | मूल्यांकनाची वस्तु | समानता पदवी (समानता गुणांक) | विशिष्ट वजन, घटक % | |||
| अॅनालॉग ऑब्जेक्ट | मूल्यांकनाचा उद्देश | ||||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | ||
| 1. पाया | प्रबलित कंक्रीट ब्लॉक्स | प्रबलित कंक्रीट ब्लॉक्स | 1,00 | 5,0 | 5,0 | ||
| 2. भिंती आणि विभाजने | वीट | वीट | 1,00 | 24,0 | 24,0 | ||
| 3. आच्छादन | w/कॉंक्रिट | w/कॉंक्रिट | 1,00 | 9,0 | 9,0 | ||
| 4. मजले | ठोस | ठोस | 1,00 | 10,0 | 10,0 | ||
| 5. उघडणे | साधे लाकडी | साधे लाकडी | 1,00 | 11,0 | 11,0 | ||
| 6. अंतर्गत सजावट | सोपे | - | 0,00 | 8,0 | 0,0 | ||
| 7. स्वच्छताविषयक आणि विद्युत उपकरणे |
केंद्रीय हीटिंग · पाण्याचे नळ सीवरेज · वायुवीजन इलेक्ट्रिक / लाइटिंग |
केंद्रीय हीटिंग · पाण्याचे नळ सीवरेज · वायुवीजन इलेक्ट्रिक / लाइटिंग |
1,00 | 12,7 | 12,7 | ||
| 8. छप्पर | प्रबलित कंक्रीट स्लॅबवर रोल करा | ─ | 0,00 | 6,0 | 0,0 | ||
| 9. पायऱ्या आणि प्रवेशद्वार | – | – | 1,00 | 5,0 | 5,0 | ||
| 10. साधे काम | – | – | 1,00 | 9,3 | 9,3 | ||
| एकूण: | 0,8 | 100 | 86 | ||||
| सुधारणा घटक | 0,86 | ||||||
मूल्यांकन केलेल्या ऑब्जेक्टच्या एकूण प्रतिस्थापन खर्चाचे निर्धारण.
मूलभूत इनपुट डेटा:
भांडवली गट - I.;
· बिल्डिंग व्हॉल्यूम: Vstr. = 4444 m3;
एकूण क्षेत्रफळ: S=1.375.8 m2;
नियामक डेटाचे स्रोत: शनिवार UPVS क्रमांक 4, तक्ता 52
मूलभूत गणना सूत्र:
PVA \u003d US1969 x Vstr. x I69-84 x I84-20.12.2007 x Kn, (3.1)
जेथे PVS ही ऑब्जेक्टची एकूण बदली किंमत आहे, घासणे.
1969 किंमती मध्ये बांधकाम खंड एक युनिट बांधण्यासाठी US1969 खर्च; US1969=24.9 r/m3
Vpage बांधकाम खंड, शावक. मी;
1969 किंमती ते 1984 किमतींपर्यंत खर्च रूपांतरणाचा I69-84 निर्देशांक; निवासी आणि व्यावसायिक इमारतींसाठी सरासरी - 2.21;
I84-20.12.2007 - 1984 मधील किमतींपासून मूल्यमापनाच्या तारखेच्या (20.12.2007) इन्फनुसार किंमतीमध्ये रूपांतरित होण्याचा निर्देशांक. शनि. बांधकामात केलेल्या कामाची किंमत आणि सेटलमेंट, कलुगा: डिसेंबर २००७;
K84-20.12.2007 = 61.07
Кn हे मूल्यांकनाच्या ऑब्जेक्ट-एनालॉगच्या फरकासाठी एक सुधारणा घटक आहे. Kn=0.86
ऑब्जेक्टच्या एकूण बदली खर्चाची गणना:
PVA \u003d 24.9 x 4,444 x 2.21 x 61.07 x 0.86 \u003d 12.843.755.88 रूबल.
एखाद्या वस्तूचे घसारा (घसारा) मूल्यांकन
ऑब्जेक्टच्या अंदाजे प्रभावी जीवनावर आधारित (भांडवल गट I), मूल्यांकन तारखेनुसार भौतिक घसारा (घसारा) 5% असेल, म्हणजे. RUB 642.187.80
इमारत नवीन असल्याने कार्यात्मक (नैतिक) ऱ्हास होत नाही.
आर्थिक (बाह्य) घसारा स्थापित केलेला नाही: इमारती या प्रकारच्याआणि नशीब सध्या बाजारात मागणी आहे, आणि ही परिस्थिती नजीकच्या भविष्यात कोणत्याही मूर्त मार्गाने बदलेल असे मानण्याचे कोणतेही कारण नाही.
उद्योजकाचा नफा निश्चित करणे
उद्योजकाचा नफा हा बाजार-निर्धारित परताव्याचा दर असतो जो उद्योजकाला त्याच्या बांधकामात गुंतवलेल्या भांडवलाच्या वापरासाठी प्रीमियमच्या स्वरूपात मिळण्याची अपेक्षा असते.
सूत्रानुसार बांधकाम कालावधी (Tstr.) लक्षात घेऊन उद्योजकाचा नफा (Ppr) उद्योजकीय उत्पन्न Dpr आणि बांधकाम खर्च (C/b str.) यांच्या गुणोत्तरावरून निर्धारित केला जाऊ शकतो:
कलुगा नुसार बांधकाम संस्था, 1 चौरस बांधकामाची किंमत. पारंपारिक बांधकामाच्या वैयक्तिक कार्यालयीन इमारतींचे मीटर सरासरी 10,500 रूबल आहे. फिनिशिंगसह. सामान्य आतील सजावट बांधकामाची किंमत 9-12% वाढवते. लक्झरी फिनिशिंगमुळे वैयक्तिक कामांची किंमत 1.38 पटीने वाढते (मार्शल आणि स्विफ्ट हँडबुक). बांधकाम कालावधी सध्या 2 वर्षांपेक्षा जास्त नाही. शहराच्या मध्यवर्ती भागात असलेल्या किरकोळ जागेत कलुगामध्ये गुंतवणुकीची किंमत $$ 1200÷3500 चौरस मीटरच्या श्रेणीत आहे. m. आपल्या गणनेसाठी मूल्य घेऊ - 1200 US डॉलर्स किंवा 30936 रूबल. या परिस्थितीत, उद्योजकाचा नफा:
= ०.९३७, किंवा ९७.३%.
तक्ता 3
मूल्यांकनाच्या ऑब्जेक्टच्या अंतिम मूल्याची गणना
अशा प्रकारे, मालमत्तेचे बाजार मूल्य, किमतीचा दृष्टिकोन वापरून मिळवले, 25,982,918.15 रूबल किंवा 25,982,918 रूबल पूर्ण केले आहे. (पंचवीस दशलक्ष नऊशे ऐंशी-दोन हजार नऊशे अठरा रूबल) व्हॅटशिवाय.
2.3 बाजार दृष्टिकोनाच्या चौकटीत रिअल इस्टेटच्या बाजार मूल्याचे निर्धारण
तक्ता 4
तुलनात्मक वस्तूंची वैशिष्ट्ये
| तुलनात्मक वस्तूंची वैशिष्ट्ये | मूल्यांकनाची वस्तु | वस्तु क्रमांक १ | ऑब्जेक्ट क्र. 2 | ऑब्जेक्ट क्र. 3 | ऑब्जेक्ट क्र. 4 | ||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | ||||
| ऑब्जेक्टचा पत्ता | कलुगा, सेंट. सुवेरोवा, दि.29 |
कलुगा, st.Tele-visionnaya, 2a |
कलुगा, st मॉस्को, दि.२३७ |
कलुगा, st अझरोव्स्काया, 26 |
कलुगा, क्रिस्टल, |
||||
| बांधकाम वर्ष | 2002 | 1995, पुनर्रचना 1998 | 2003 | 1971, पुनर्रचना 2002 | 1988 | ||||
| एकूण क्षेत्रफळ (चौ. मी.) | 1375,8 | 1157,1 | 297,3 | 2234,0 | 3806,0 | ||||
| सद्यस्थितीत मुख्य उद्देश | ऑफिस स्पेस, कॅफे, मनोरंजन क्षेत्रे | ऑफिसच्या खोल्या | ऑफिस स्पेस, मनोरंजन क्षेत्र | कार्यालय आणि प्रदर्शन परिसर | ऑफिसच्या खोल्या | ||||
| प्रारंभिक भेट | त्याच | प्रशासकीय इमारत | प्रशासकीय इमारत | पुस्तक आधार | प्रशासकीय-औद्योगिक इमारत | ||||
| बाह्य संलग्न संरचना | वीट | वीट | वीट | फोम ब्लॉक इन्सर्टसह वीट-पॅनेल | प्रबलित कंक्रीट पटल | ||||
| स्थान | सरासरीपेक्षा जास्त | सरासरी | सरासरी | सरासरीपेक्षा कमी | सरासरीपेक्षा कमी | ||||
| जमीन भूखंड |
122971 m2 (इतर इमारती उपलब्ध) |
इमारतीच्या खाली | इमारतीच्या खाली + रॅम्प क्षेत्र | ||||||
| गुणवत्ता समाप्त करा | वर्ग "ई" | वर्ग "यू" | लक्झरी वर्ग | लक्झरी वर्ग | वर्ग "ई" | ||||
| पार्किंग आणि वाहनांची गुणवत्ता | रस्त्यावर, कल्पना. आयोजित, 20 मीटर लांब; अंगणात खेळाचे मैदान | रस्त्यावर पार्किंग (20 मीटर); इनडोअर पार्किंग | आयोजित पार्किंग (विशेष साइट) | रस्त्यावर, कल्पना. 20 मीटर लांब आयोजित; इनडोअर पार्किंग | मर्यादित इनडोअर पार्किंग | ||||
| विक्री कालावधी | –– | डिसेंबर 2007 | ऑगस्ट 2007 | फेब्रुवारी 2007 | ऑक्टोबर 2006 | ||||
| मजल्यांची संख्या | 3 मजले | 2 मजले | 3 मजले | 2 मजले | 3 मजले | ||||
| किंमत 1 चौ. मी. एकूण क्षेत्रफळ, घासणे. घासणे. | – | 33000 | 41500 | 28500 | 15500 | ||||
समायोजनांची व्याख्या (औचित्य).
1. साठी समायोजन बाजार परिस्थिती(विक्रीची तारीख)
या प्रकरणात, जोडी विक्री पद्धत वापरणे ही सर्वात योग्य पद्धत आहे. यात वस्तूंची निवड समाविष्ट असते जी केवळ विक्रीच्या वेळेत भिन्न असतात आणि समायोजनाची रक्कम निर्धारित करतात. आम्हाला अशा वस्तू सापडल्या नाहीत, म्हणून सूत्रानुसार आम्हाला व्याज कालावधीसाठी मासिक चलनवाढीच्या दरांवरील डेटाच्या आधारे समायोजनाची रक्कम निर्धारित केली गेली:
जेथे Mi हा सरासरी मासिक चलनवाढीचा दर आहे, Kinfl. = 1.0072
गणना सूत्र: Kinfl = Ksr.m.infl = const Ksr.m.infl = 1.0072
100 × Ktcrminfl 100
तक्ता 5
2. स्थान.
तुलना केल्या जाणार्‍या वस्तूंच्या स्थानाचे मूल्यांकन एका स्केलवर तज्ञांच्या मूल्यांकनाच्या आधारे केले गेले: “उत्कृष्ट”, “उत्कृष्ट”, “चांगले”, “सरासरीच्या वर”, “सरासरी”, “सरासरीपेक्षा कमी”, “समाधानकारक”, “वाईट” ", "फार वाईट". अशा प्रकारे, स्केलमध्ये 8 श्रेणी असतात. प्रत्येक श्रेणीकरणाचा अंदाज 10% होता.
तक्ता 6
| मूल्यांकनाची वस्तु | वस्तु क्रमांक १ | ऑब्जेक्ट क्र. 2 | ऑब्जेक्ट क्र. 3 | ऑब्जेक्ट क्र. 4 | |
| स्थान | सरासरीपेक्षा जास्त | सरासरी | सरासरी | सरासरीपेक्षा कमी | सरासरीपेक्षा कमी |
| समायोजनाची रक्कम, % | - | +10 | +10 | +20 | +20 |
3. भौतिक फरकासाठी सुधारणा.
तुलना करण्याच्या वस्तू आणि मूल्यांकनाच्या ऑब्जेक्टमधील एकमेव महत्त्वाचा फरक म्हणजे तुलनात्मक क्र. 3 - प्रबलित काँक्रीट पॅनेलमधील संलग्न संरचनांची सामग्री, तर मूल्यांकनाच्या ऑब्जेक्टमध्ये आणि तुलनाच्या इतर वस्तूंमध्ये, वीट वापरली गेली. या हेतूंसाठी. हा फरक 6% इतका आमच्या अंदाजे आहे.
4. ऑब्जेक्टच्या स्थितीसाठी सुधारणा
ज्या राज्यात विक्री आणि खरेदीची वस्तू स्थित आहे त्याचा थेट परिणाम त्याच्या किमतीवर होतो. "स्थिती" घटकातील फरक लक्षात घेण्याचा सर्वात सोपा मार्ग म्हणजे दुरुस्तीच्या कामाच्या किंमतीसाठी विक्री किंमत समायोजित करणे आवश्यक आहे जेणेकरुन तुलनाची वस्तु मूल्यांकनाच्या ऑब्जेक्टच्या स्थितीशी संबंधित असेल.
या प्रकरणात, ऑब्जेक्टच्या स्थितीचे मूल्यांकन खालील श्रेणीतील तज्ञाद्वारे केले गेले: "उत्कृष्ट", "चांगले", "सरासरीपेक्षा जास्त", "सरासरी", "सरासरी खाली", "समाधानकारक", "खराब एका श्रेणीच्या किंमतीसह "खूप गरीब" - 6%.
तक्ता 7
5. समाप्त गुणवत्तेसाठी समायोजन
फिनिशिंगच्या गुणवत्तेचे मूल्यांकन करताना, गुणवत्तेचे सहा स्तर विचारात घेतले गेले:
उच्च गुणवत्ता - वर्ग "लक्झरी";
सुधारित गुणवत्ता - वर्ग "यू";
सरासरी गुणवत्ता - वर्ग "सी";
समाधानकारक गुणवत्ता - वर्ग "ई" (आर्थिक)
निम्न-स्तरीय गुणवत्ता - "एन";
खूप वाईट - "अरे".
श्रेणीकरण किंमत 5%
तक्ता 8
6. ऑब्जेक्टच्या क्षेत्रासाठी सुधारणा.
आमच्या बाबतीत, आमच्याकडे 297.3 m2 ते 3806.0 m2 क्षेत्रफळ आहे. आमच्या संशोधनानुसार, क्षेत्रफळात 1 m2 ने वाढ केल्याने 1 m2 ची किंमत कमी होते:
(Sob.av. Sob.ots) x K, (3.3)
कुठे: Sob.av. तुलना ऑब्जेक्टचे क्षेत्र;
मूल्यांकनाच्या ऑब्जेक्टचे sob.ots क्षेत्र;
K अनुभवजन्य गुणांक, K = 0.00533
गणना सूत्र:
तक्ता 9
7. जमिनीच्या प्लॉटच्या उपस्थितीसाठी समायोजन.
जमिनीच्या प्लॉटची उपस्थिती हा एक फायदा मानला जातो, कारण ती सुविधेच्या संभाव्यतेपैकी एक आहे. अभ्यास दर्शविते की बहुतेक प्रकरणांमध्ये, कार्यालयीन इमारतींजवळील भूखंडाची उपस्थिती किंवा अनुपस्थिती बाजाराद्वारे ऑब्जेक्टच्या मूल्याच्या 5% च्या आत (पार्किंग लॉट व्यतिरिक्त) अंदाजित केली जाते.
8. मजल्यांच्या संख्येसाठी सुधारणा.
आमच्या बाबतीत, 2 ते 5 मजल्यांची संख्या असलेल्या वस्तूंचा विचार केला जातो. अभ्यास दर्शविते की 3 पेक्षा जास्त मजल्यांचा फायदा मानला जात नाही. ऑफिस स्पेस मार्केटची सध्याची स्थिती अशी आहे की गुंतवणूकदार आणि भाडेकरू 2÷3 मजल्यांच्या इमारती ऑफिस स्पेस म्हणून वापरण्यास प्राधान्य देतात. बाजार मूल्याच्या दृष्टिकोनातून (विनिमयातील मूल्य), आणि गुंतवणूक (वापरात) नाही, 3 मजल्यापेक्षा जास्त इमारतींच्या 1 चौ.मी.ची किंमत 1 चौ.मी.च्या किमतीपेक्षा कमी आहे. २/३ मजली इमारती. 5 ÷ 6 मजल्यापर्यंत, खर्चात अशी घट 3 ÷ 5% च्या आत आहे. 9, 11 मजली इमारतींसाठी, हे मूल्य 12÷15% आहे.
9. पार्किंगची उपलब्धता आणि गुणवत्ता यासाठी समायोजन.
मालमत्तेवर पार्किंगची उपस्थिती हा वाढत्या खर्चाचा घटक मानला जातो. या प्रकरणात, पार्किंगची उपलब्धता आणि गुणवत्तेचे मूल्यांकन केले गेले. पार्किंगची गुणवत्ता तीन पर्यायांमध्ये विचारात घेतली गेली:
· मैदानी पार्किंग- इमारतीच्या दर्शनी भागासमोरील रस्त्यावर 50 मीटरच्या आत पार्किंगची जागा आहे; अशा पार्किंगचा अंदाज 5% (मध्यम दर्जाचा) होता;
· आयोजित पार्किंग -रस्त्याच्या बाहेर कार पार्किंगसाठी एक विशेष डांबरी क्षेत्र आहे - 10%, (चांगली गुणवत्ता);
· इनडोअर पार्किंग -एंटरप्राइझच्या गेट्सच्या बाहेर कारसाठी पार्किंग (अंतर्गत प्रदेशावर) - 0%, (खराब).
तक्ता 10
अंतिम समायोजन
| तुलना घटक | तुलनात्मक विक्री | ||||
| मूल्यांकनाची वस्तु | वस्तु क्रमांक १ | ऑब्जेक्ट क्र. 2 | ऑब्जेक्ट क्र. 3 | ऑब्जेक्ट क्र. 4 | |
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 |
| विक्री किंमत, घासणे./चौ. मी | –– | 33000 | 41500 | 28500 | 15500 |
| हस्तांतरित अधिकार | पूर्ण मालकी | पूर्ण मालकी | पूर्ण मालकी | पूर्ण मालकी | पूर्ण मालकी |
| समायोजन रक्कम | ― | 0% | 0% | 0% | 0% |
| समायोजित किंमत | ― | 33000 | 41500 | 28500 | 15500 |
| आर्थिक परिस्थिती | बाजार | बाजार | बाजार | बाजार | बाजार |
| समायोजन रक्कम | ― | 0% | 0% | 0% | 0% |
| समायोजनानंतर किंमत | ― | 33000 | 41500 | 28500 | 15500 |
| विक्रीच्या अटी | व्यावसायिक | व्यावसायिक | व्यावसायिक | व्यावसायिक | व्यावसायिक |
| विक्रीच्या अटींसाठी समायोजन | ― | 0% | 0% | 0% | 0% |
| समायोजनानंतर किंमत | ― | 33000 | 41500 | 28500 | 15500 |
| बाजार परिस्थिती (विक्रीची तारीख) | ― | डिसेंबर 2007 | फेब्रुवारी 2007 | ऑक्टोबर 2006 | |
| बाजार परिस्थितीसाठी समायोजन | ― | 0,0 | +9,0 | +13,0 | +17,1 |
| समायोजनानंतर किंमत | ― | 33000 | 45235 | 32205 | 18151 |
निष्कर्ष: तुलनात्मक क्र. 3 च्या ऑब्जेक्टसाठी सर्वात लहान ऍडजस्टमेंट केले गेले होते, म्हणून, मूल्यांकनाच्या ऑब्जेक्टची किंमत तुलना क्र. 3 च्या ऑब्जेक्टच्या समायोजित किंमतीच्या बरोबरीने घेतली जाते, म्हणजे. 32205 घासणे/चौ.मी. सापडलेले मूल्य 18,151 रूबल/चौ.मी. ते 45,235 रूबल/चौ.मी. या किंमतीच्या श्रेणीत आहे. विक्रीच्या थेट तुलनाद्वारे प्राप्त झालेल्या मूल्यांकन ऑब्जेक्टचे मूल्य असेल: 32205 × 1375.8 = 44.307.639 रूबल.
अशा प्रकारे, मूल्यांकन ऑब्जेक्टचे मूल्य 44,307,639 रूबल आहे. (चाळीस दशलक्ष तीनशे सात हजार सहाशे एकोणतीस रूबल) व्हॅटशिवाय.
2.4 उत्पन्नाच्या दृष्टिकोनाअंतर्गत रिअल इस्टेटच्या बाजार मूल्याचे निर्धारण
वापरासाठी तयार असलेल्या मालमत्तेच्या मूल्याचे मूल्यांकन करण्यासाठी कामामध्ये थेट भांडवलीकरणाची पद्धत वापरली गेली. अपेक्षित उत्पन्न प्रवाह स्थिर असताना किंवा स्थिर वाढ (पडण्याचा) दर असताना ही पद्धत भविष्यातील उत्पन्नाच्या वर्तमान मूल्याचा अगदी अचूक अंदाज देते.
उत्पन्न विश्लेषण
मूल्याधारित मालमत्तेचे सर्व उत्पन्न विविध कार्यात्मक हेतूंच्या जागेच्या भाड्याच्या आधारे अनुमानित केले जाते. आम्ही बाजाराचा अभ्यास केला आहे, ज्याचा उद्देश निवासी जागेसाठी भाड्याचे दर स्थापित करणे आहे जे मूल्यांकनाच्या ऑब्जेक्टशी तुलना करता येईल. या संशोधनामध्ये अनेक मालकांच्या मुलाखती, लीजिंग एजंट आणि विकासक, ऑफरच्या किमती आणि सध्याच्या लीजच्या अटींचा अभ्यास यांचा समावेश आहे.
तयारीच्या कामाच्या दरम्यान, असे आढळून आले की, ऑब्जेक्टचे स्थान आणि त्याचे प्रोफाइल लक्षात घेऊन, गणनासाठी खालील मासिक भाडे किंमत घेतली पाहिजे: 1175 रूबल/चौ.मी.
खर्चाचे विश्लेषण
ऑपरेटिंग खर्च म्हणजे मालमत्तेची मालकी आणि संचालनाशी संबंधित चालू खर्च. ते कायमस्वरूपी विभागले गेले आहेत - ज्याचे मूल्य वापरकर्त्यांद्वारे इमारतीच्या व्याप्तीवर अवलंबून नाही (मालमत्ता कर, विमा प्रीमियम, जमिनीसाठी भाडे), आणि व्हेरिएबल्स - इमारतीच्या लोडिंगच्या डिग्रीवर अवलंबून (वीज, पाणी, इत्यादीसाठी देय).
मालमत्ता करांमध्ये हे समाविष्ट आहे: जमीन कर, इमारत कर. या मुल्यांकनाच्या चौकटीत जमिनीचे मूल्य ठरवले गेले नसल्यामुळे, तिच्या कर आकारणीची पातळी निश्चित केली जाऊ नये.
मालमत्ता कर हा मालमत्तेच्या पुस्तक मूल्याच्या 2% आहे (पुस्तक मूल्य = किंमत - घसारा).
नवीन खरेदी केलेल्या वस्तूसाठी, प्रारंभिक किंमत खरेदी किंमतीच्या बरोबरीची आहे. नव्याने बांधलेल्या किंवा बांधकामाधीन इमारतीसाठी, किंमत बांधकाम खर्चाच्या बरोबरीची आहे, घसारा 0 आहे. मूल्यांकनाच्या तारखेला इमारतीचे पुस्तक मूल्य म्हणजे खरेदी किंमत (किंवा संपादनाच्या वेळी पुस्तक मूल्य) ची बेरीज इमारत आणि नूतनीकरणासाठी लागणारा खर्च, व्हॅट वगळून. आम्ही मालमत्ता कराची रक्कम स्थिर मानतो, कारण भांडवली गट 1 च्या इमारतीसाठी, घसारा दर प्रति वर्ष 1% आहे आणि मालमत्ता कराच्या मूल्यातील बदल सुरक्षितपणे दुर्लक्षित केला जाऊ शकतो.
VAT वगळून, तयार वस्तूच्या बदली किंमतीच्या 0.3% इतकी विमा देयके असते.
या प्रकरणात, युटिलिटी बिलांची रक्कम वास्तविक सकल उत्पन्नाच्या (ARI) 7% मानली जाते.
परिचालन खर्चामध्ये सुविधा व्यवस्थापन खर्चाचा समावेश उत्पन्नाचा स्रोत म्हणून मालमत्तेच्या विशिष्टतेमुळे होतो. रिअल इस्टेटची मालकी, बँकेत रोख ठेव ठेवण्यापेक्षा, मालमत्तेचे व्यवस्थापन करण्यासाठी काही प्रयत्न करावे लागतात. हे मालक किंवा तृतीय पक्षाद्वारे व्यवस्थापित केले जात असले तरीही, एकूण खर्चामध्ये व्यवस्थापन खर्चासह, आम्ही कबूल करतो की एकूण भाड्याने मिळणाऱ्या उत्पन्नाचा काही भाग थेट मालमत्तेद्वारे निर्माण केला जात नाही, परंतु व्यवस्थापकाच्या प्रयत्नांनी होतो.
या प्रकारच्या सुविधेसाठी, व्यवस्थापन खर्च वास्तविक एकूण उत्पन्नाच्या 2.2% आहे.
इमारत 2002 मध्ये बांधली असल्याने आणि द दुरुस्तीआवश्यक नाही, वर्तमान दुरुस्तीची किंमत EVD च्या 4% दराने निर्धारित केली जाते.
मूल्यांकनाच्या ऑब्जेक्टशी समान वैशिष्ट्ये असलेल्या अल्पायुषी इमारत घटकांच्या पुनर्स्थापनेच्या खर्चावरील उपलब्ध विश्वासार्ह डेटावर आधारित, EED चे 3.6% मूल्य विचारात घेतले गेले.
इतर खर्च सामान्यतः ऑपरेटिंग खर्चाच्या 2% इतके असतात.
एकूण कॅपिटलायझेशन गुणोत्तराचे निर्धारण
भांडवलीकरण गुणोत्तर ऑब्जेक्टच्या मूल्याचे त्याच्या ऑपरेशनमधून अपेक्षित उत्पन्नावर अवलंबून असते. समान गुणधर्मांच्या विक्रीवर पुरेसा डेटा नसल्यामुळे, कॅपिटलायझेशन दर केवळ बेरीज पद्धतीद्वारे निर्धारित केला जाऊ शकतो, त्यानुसार कॅपिटलायझेशन दराचे मूल्य बेरीजच्या बरोबरीचे आहे:
SC \u003d NPb / r + R + L ± Sv.k., कुठे
अनुसूचित जाती - भांडवल दर;
NPb/r जोखीम-मुक्त परताव्याचा दर;
P हा या मालमत्तेतील गुंतवणुकीशी संबंधित जोखीम प्रीमियम आहे;
एल - ऑब्जेक्टच्या कमी तरलतेसाठी प्रीमियम;
सेंट ते. भांडवल परतावा दर.
सर्वोच्च श्रेणीच्या बँकांमध्ये मुदतीच्या विदेशी चलन ठेवींवर जोखीम मुक्त दर 5-9% आहे (आम्ही 7% स्वीकारतो).
जोखीम प्रीमियम (पी). कलुगा शहरातील मालमत्तेच्या हानीच्या प्रकरणांच्या संख्येच्या माहितीच्या आधारे मालमत्तेच्या नुकसानाची संभाव्यता अंदाजित केली गेली, गोळा केलेला डेटा P = 4% लक्षात घेऊन.
अतिरिक्त जोखीम प्रीमियम - 4%.
तरलता प्रमाण या प्रकारच्या मालमत्तेच्या विक्रीसाठी अंदाजे वेळेनुसार निर्धारित केले जाते, ज्याचा आम्ही अंदाज लावतो, सध्याची आर्थिक परिस्थिती लक्षात घेऊन, 0.4 वर्षे.
Kn/liq. = Kbezrisk. × विक्री वेळ = ०.०७ × ०.४ = ०.०२८ किंवा २.८%
गुंतवणूक व्यवस्थापन जोखीम प्रीमियम 4.8% गृहीत धरला आहे.
एकूण भांडवलीकरण गुणोत्तराचा दुसरा घटक, भांडवलावरील परताव्याचा दर किंवा फंडाच्या मूल्यातील वाढ/कमी, गुंतवलेले भांडवल परत करण्यासाठी आवश्यक असलेल्या वर्षांच्या संख्येचे गुणोत्तर म्हणून गणना केली जाते.
सामान्य गुंतवणूकदाराच्या गणनेनुसार, भांडवलाच्या परताव्यात लागणारा वेळ 20 वर्षे आहे, या आधारावर, भांडवली पुनर्प्राप्ती दर 5% (1/20) असेल.
सध्याची बाजार परिस्थिती अनिवासी परिसरकलुगामध्ये असे आहे की तुलनेने नवीन गुणधर्मांसाठी थोडेसे नैसर्गिक झीज आणि घसारा (घसारा), नजीकच्या भविष्यात त्यांच्या मूल्यात घट होण्याची अपेक्षा करण्याचे कोणतेही कारण नाही. याव्यतिरिक्त, शहराच्या मध्यभागी आणि प्रमुख महामार्गांच्या जवळ असलेल्या सुविधेच्या अनुकूल स्थानामुळे किमतीतील वाढ मोठ्या प्रमाणात प्रभावित होते. या प्रकरणात गुंतवणूकीचे आकर्षणमूल्यांकनाचा उद्देश स्पष्ट आहे, म्हणून भांडवलाचा परतावा दर चिन्हासह (-) घेतला जातो.
एकूण कॅपिटलायझेशन प्रमाण आहे:
R0 = 0.07 + 0.04 + 0.028 + 0.048 - 0.05 = 0.186
भाड्याच्या उत्पन्नाच्या थेट भांडवलीकरणाची पद्धत वापरून मूल्यांकनाच्या ऑब्जेक्टच्या मूल्याची गणना
संभाव्य एकूण उत्पन्नाची (GRP) गणना करण्यासाठी, उपलब्ध मासिक भाडे दर प्रति वर्ष वापरले जातात: 14,100 rubles/sq.m.
अशा प्रकारे, मूल्यांकनाच्या ऑब्जेक्टच्या क्षेत्राच्या भाडेपट्टीवरून पीव्हीएच असेल: 14100 × 1375.8 = 19.398.780 रूबल;
प्रभावी सकल उत्पन्न (EGI) ची गणना वितरीत पेमेंट्सच्या अंडरलोडिंगमुळे होणारे संभाव्य नुकसान आणि भाड्याच्या संकलनातील नुकसान लक्षात घेऊन केली जाते. गणनेसाठी, 8% चे मूल्य घेतले गेले, कडील उपलब्ध डेटाच्या आधारे निर्धारित केले गेले बाह्य स्रोतआणि स्वतःची निरीक्षणे.
केलेल्या गणनेवरून असे दिसून आले की मूल्यांकनाच्या ऑब्जेक्टचा EPD आहे:
19.398.780 × 0.92 = 17.846.877.6 रूबल
तक्ता 11
उत्पन्नाच्या थेट भांडवलीकरणाच्या पद्धतीचा वापर करून मूल्यांकन ऑब्जेक्टच्या बाजार मूल्याचे निर्धारण
| प्रभावी सकल उत्पन्न (EVI) | रुब १७८४६८७७.६० |
| चालवण्याचा खर्च, | रु. ३,०४५,३९१.१९ |
| समावेश | |
| इमारत कर | रु. २९१,४९४.४४ |
| विमा देयके | रुब ५३८९७.४५ |
| · सांप्रदायिक देयके | रुब १२४९२८१.४३ |
| ऑब्जेक्ट व्यवस्थापन | रुब ३९२,६३१.३१ |
| वर्तमान दुरुस्ती (EVD च्या 4%) | रुब ७१३८७५.१० |
| इतर खर्च (OR च्या 2%) | रुबल ४७११५.७६ |
| प्रतिस्थापनासाठी राखीव (EVD च्या 3.6%) | RUB 642487.59 |
| कर आधी निव्वळ ऑपरेटिंग उत्पन्न (NOI). | रुब १४८०१४८६.४१ |
| आयकरासह निव्वळ परिचालन उत्पन्न (NOI) | रुब ११२४९१२९.६७ |
|
एकूण भांडवल प्रमाण (R0) |
0,19 |
| ज्या मालमत्तेचे मूल्यमापन केले जात आहे | RUB ६०४७९१९१.७७ |
अशाप्रकारे, मिळकतीचा दृष्टिकोन वापरून मिळविलेले मालमत्तेचे बाजार मूल्य ६०.४७९.१९१.७७ रुबल किंवा गोलाकार ६०.४७९.१९२ रुबल आहे. (साठ दशलक्ष चारसत्तर नऊ हजार एकशे नव्वद रूबल) व्हॅटशिवाय.
प्रकरण 3
3.1 मूल्यांकनाच्या ऑब्जेक्टच्या बाजार मूल्याच्या अंतिम मूल्याचे निर्धारण
मालमत्तेचे मूल्यांकन करण्यासाठी विविध पध्दती लागू करून, आम्ही खालील परिणामांवर आलो:
तक्ता 12
| दृष्टिकोन (पद्धती) | वजन गुणांक | खर्च, घासणे. |
| खर्चाचा दृष्टीकोन (तुलनात्मक एकक पद्धत) | 0,35 | 25982918 |
| बाजार दृष्टीकोन (थेट विक्री तुलना पद्धत) | 0,25 | 44307639 |
| उत्पन्नाचा दृष्टीकोन (थेट उत्पन्न भांडवलीकरण पद्धत) | 0,4 | 60479192 |
| एकूण किंमत | 1,00 | 44362607,85 |
वजनानुसार खर्चाचा दृष्टीकोन प्रामुख्याने त्यांच्या प्रकारात आणि उद्देशाने अद्वितीय असलेल्या वस्तूंचे किंवा कमी झीज झालेल्या वस्तूंचे मूल्यांकन करण्यासाठी केला जातो. मूल्यमापनाखालील इमारत स्थावर मालमत्तेच्या वस्तूंच्या श्रेणीशी संबंधित आहे ज्यामध्ये घसारा कमी आहे, म्हणून, किमतीच्या दृष्टिकोनाचा वापर करून मिळवलेल्या बाजार मूल्य मूल्याचा वाटा 0.35 इतका उच्च गुणांक असेल.
बाजाराच्या दृष्टीकोनाचा अंतर्निहित डेटा पूर्णपणे विश्वासार्ह मानला जाऊ शकत नाही आणि म्हणूनच या ऑब्जेक्टच्या मूल्याचे मूल्यांकन करण्यासाठी बाजाराच्या दृष्टिकोनाचे परिणाम सावधगिरीने हाताळले पाहिजेत. याच्या आधारे, बाजाराच्या दृष्टिकोनाचा परिणाम 0.25 चा वजन घटक दिला जातो.
उत्पन्नाचे मूल्य सामान्य गुंतवणूकदाराच्या बाजारातील वर्तनाचे प्रतिबिंबित करते, म्हणून या दृष्टिकोनाचा परिणाम 0.40 चा जास्तीत जास्त वेटिंग फॅक्टर नियुक्त केला जातो.
अशा प्रकारे, आमच्या मते, गुणांकांचे खालील वितरण सर्वात उद्दिष्ट आहे:
खर्चाचा दृष्टीकोन - 0.35;
· बाजार दृष्टीकोन - 0.25;
उत्पन्नाचा दृष्टीकोन - 0.40.
वजन गुणांक, 20.12.2007 नुसार मूल्यमापन ऑब्जेक्टचे बाजार मूल्य लक्षात घेऊन. 44.362.608 रूबल गोलाकार आहे. (चाळीस दशलक्ष तीनशे बासष्ट हजार सहाशे आठ रूबल) व्हॅट वगळून.
कंपनीच्या रिअल इस्टेटचे मूल्य त्याच्या सवलतीच्या भविष्यातील रोख प्रवाहाद्वारे निर्धारित केले जाते आणि नवीन मूल्य तेव्हाच तयार केले जाते जेव्हा कंपन्यांना भांडवल उभारणीच्या खर्चापेक्षा जास्त गुंतवणूक केलेल्या भांडवलावर परतावा मिळतो. कॉस्ट मॅनेजमेंट या संकल्पनांना आणखी सखोल बनवते, कारण अशा व्यवस्थापन प्रणालीमध्ये प्रमुख धोरणात्मक आणि ऑपरेशनल निर्णय घेण्याची संपूर्ण यंत्रणा त्यांच्यावरच तयार केली जाते. योग्यरित्या स्थापित खर्च व्यवस्थापन म्हणजे कंपनीच्या सर्व आकांक्षा, विश्लेषणात्मक पद्धतीआणि व्यवस्थापन तंत्रे एका सामान्य उद्दिष्टाच्या दिशेने सज्ज आहेत: मुख्य मूल्य चालकांभोवती व्यवस्थापन निर्णय घेण्याद्वारे कंपनीला तिचे रिअल इस्टेट मूल्य वाढविण्यात मदत करणे.
खर्च व्यवस्थापन हे 60 च्या दशकात स्वीकारलेल्या नियोजन प्रणालींपेक्षा मूलभूतपणे वेगळे आहे. हे केवळ व्यवस्थापन उपकरणाचे कार्य करणे थांबवले आहे आणि संस्थेच्या सर्व स्तरांवर निर्णयक्षमता सुधारण्यासाठी डिझाइन केलेले आहे. निर्णय घेण्याची टॉप-डाउन कमांड-आणि-नियंत्रण शैली कार्य करत नाही, विशेषत: मोठ्या बहु-व्यावसायिक कॉर्पोरेशनमध्ये कार्य करत नाही या आधारावर याची सुरुवात होते. याचा अर्थ असा की निम्न-स्तरीय व्यवस्थापकांना हुशार निर्णय घेण्यासाठी खर्च निर्देशक कसे वापरायचे हे शिकणे आवश्यक आहे. कॉस्ट मॅनेजमेंटसाठी बॅलन्स शीटमध्ये मिळकत विवरणाच्या बरोबरीने आणि दीर्घकालीन आणि अल्प-मुदतीच्या व्यावसायिक उद्दिष्टांमध्ये वाजवी संतुलन राखणे आवश्यक आहे. जर खर्चाचे व्यवस्थापन योग्यरित्या अंमलात आणले आणि व्यवस्थित केले तर महामंडळाला मोठा फायदा होतो. असे व्यवस्थापन, खरेतर, जास्तीत जास्त मूल्य प्राप्त करण्याच्या उद्देशाने सतत पुनर्रचना असते.
मूल्यमापन केलेल्या ऑब्जेक्टसाठी, उपलब्ध जागेचा अधिक कार्यक्षम वापर करण्यासाठी खर्च व्यवस्थापन कमी केले जाते.
मूल्यांकन केलेल्या इमारतीमध्ये एकूण 328.2 मीटर 2 क्षेत्रफळ असलेली पोटमाळा आहे, जी सध्या स्टेशनरी गोदाम म्हणून अंशतः वापरली जाते. एकीकडे, योग्य पुनर्बांधणी केल्याने ही खोली निवासी होईल. दुसरीकडे, अलिकडच्या वर्षांत, कलुगा उपक्रम आणि अनिवासी आणि परदेशी कंपन्यांमधील सहकार्याच्या विस्तारामुळे, हॉटेल सेवांची मागणी लक्षणीय वाढली आहे. या संदर्भात, निवासी पोटमाळाच्या श्रेणीमध्ये हस्तांतरित करण्यासाठी पोटमाळाची सर्वसमावेशक पुनर्रचना करण्याचा प्रस्ताव आहे, जिथे 14 डिलक्स दुहेरी खोल्यांचे हॉटेल आयोजित करण्याची योजना आहे.
पोटमाळा च्या पुनर्बांधणीसाठी उपायांची किंमत तक्ता 13 मध्ये सादर केली आहे.
तक्ता 13
पोटमाळा पुनर्बांधणीसाठी अंदाजे खर्च
| № | कामांची नावे | खर्च, घासणे. |
| 1 | सामान्य बांधकाम कामे (निकामी करणे) | 406.211 |
| 2 | सामान्य बांधकाम कामे (नवीन) | 2.448.728 |
| 3 | थंड आणि गरम पाण्याचा पुरवठा | 49.818 |
| 4 | गरम करणे | 90.144 |
| 5 | सीवरेज आणि प्लंबिंग उपकरणे | 31.738 |
| 6 | पुरवठा आणि एक्झॉस्ट वेंटिलेशन आणि वातानुकूलन | 67.534 |
| 7 | इलेक्ट्रिक पॉवर उपकरणे आणि इलेक्ट्रिक लाइटिंग | 422.402 |
| 8 | संप्रेषण साधन | 37.010 |
| 9 | सुरक्षा आणि फायर अलार्म | 114.531 |
| 10 | स्वयंचलित हीटिंग, वेंटिलेशन | 7.638 |
| 11 | खोली सुधारणा | 872.640 |
| एकूण | 4.548.394 | |
या कामांसाठी वित्तपुरवठा करण्यासाठी, खालील अटींवर कर्ज वापरण्याची योजना आहे:
· कर्जाची रक्कम - 5.250.000 रूबल.
· व्याज दर - 14% प्रति वर्ष;
कर्जाची मुदत – 1 वर्ष;
· मालमत्तेची किंमत सुरक्षित करणे;
· कर्ज परतफेडीच्या अटी – व्याज आणि मुद्दल यांचे त्रैमासिक पेमेंट समान हप्त्यांमध्ये, i.е. 1.866.506 रूबलसाठी. प्रत्येक तिमाहीच्या शेवटी.
आधीच नमूद केल्याप्रमाणे, हॉटेलमध्ये 14 डिलक्स दुहेरी खोल्या असतील. कलुगा हॉटेल्समध्ये अशा खोलीत राहण्याची किंमत 1400 रूबल आहे. 2500 घासणे पर्यंत. प्रती दिन. गणनेसाठी, 1600 रूबलचे मूल्य घेतले जाते, कारण मूल्यमापन केलेली वस्तू शहराच्या मध्यभागी स्थित आहे, परंतु सुरुवातीला ही इमारत हॉटेल व्यवसायासाठी नव्हती, ज्यामुळे ग्राहकांसाठी काही गैरसोयी निर्माण होतात.
गुंतवणुकीचे क्षितिज 1 वर्षासाठी सेट केले आहे, कारण या कालावधीनंतर मूल्यवान मालमत्तेची विक्री केली जाणार नाही यावर विश्वास ठेवण्याचे कोणतेही वस्तुनिष्ठ कारण नाहीत.
रोख प्रवाह टेबलमध्ये सादर केला आहे. चौदा.
तक्ता 14
RUB मध्ये रोख प्रवाह
| खर्चाची बाब | 1ली तिमाही | 2रा तिमाही | 3रा तिमाही | 4 था तिमाही | वर्षासाठी एकूण |
| पुनर्रचना | 4548394 | – | – | – | 4548394 |
| कर्ज सेवा | 1866506 | 1866506 | 1866506 | 1866506 | 7466025 |
| चालवण्याचा खर्च | 124539 | 127030 | 129571 | 132162 | 513302 |
| आयकर | - | 292073 | 291463 | 290841 | 874377 |
| एकूण | 6539439 | 2285609 | 2287540 | 2289509 | 13402098 |
| उत्पन्नाची वस्तू | 1ली तिमाही | 2रा तिमाही | 3रा तिमाही | 4 था तिमाही | वर्षासाठी एकूण |
| आदरातिथ्य | – | 1344000 | 1344000 | 1344000 | 4032000 |
| घसारा | 1299145 | 1302393 | 1305649 | 1308913 | 5216100 |
| पत | 5250000 | – | – | – | 5250000 |
| एकूण | 6549145 | 2646393 | 2649649 | 2652913 | 14498100 |
| शिल्लक | 9706 | 360784 | 362109 | 363404 | 1096002 |
उत्पन्नाचा मुख्य स्त्रोत हॉटेल व्यवसाय आहे. त्याच वेळी, या प्रकारच्या सेवेच्या जास्त मागणीसह, खोल्यांच्या कमी जागेची कोणतीही वस्तुनिष्ठ कारणे ओळखली गेली नाहीत यावर जोर देणे महत्त्वाचे आहे.
शिफारस केलेल्या उपायांमुळे मूल्यमापन केलेल्या मालमत्तेचे वर्तमान बाजार मूल्य किती वाढेल हे निर्धारित करण्यासाठी, उत्पन्नाच्या दृष्टिकोनामध्ये वापरलेले भांडवलीकरण गुणोत्तर वापरणे उचित आहे. हे या वस्तुस्थितीमुळे आहे की हा प्रकल्प एक गुंतवणूक प्रकल्प आहे, म्हणजे. प्रामुख्याने उत्पन्न निर्मितीवर लक्ष केंद्रित केले.
परिणामी, मूल्यमापन ऑब्जेक्टच्या वर्तमान बाजार मूल्यात वाढ होईल:
1.096.002 / 0.19 = 5.768.432 (घासणे.)
(पाच दशलक्ष सातशे आठ हजार चारशे बत्तीस रूबल) व्हॅट वगळून.
निष्कर्ष
मानकांच्या तरतुदींनुसार, "बाजार मूल्य मोजण्यासाठी सर्व पद्धती, कार्यपद्धती आणि तंत्रे, जर त्या बाजार निर्देशकांवर आधारित असतील आणि योग्यरित्या लागू केल्या असतील तर, बाजार मूल्याची समान अभिव्यक्ती होऊ शकते." त्याच वेळी, "बाजार माहितीवर आधारित कोणतीही पद्धत मूळतः तुलनात्मक असते." अशा प्रकारे, विद्यमान मानकांनुसार, केवळ माहितीची गुणवत्ता आणि कार्यपद्धतींचा योग्य वापर विशिष्ट पद्धतीच्या वापरावर मर्यादा म्हणून काम करू शकते.
कामाच्या पहिल्या प्रकरणात, रिअल इस्टेटची संकल्पना, रिअल इस्टेट मूल्याचे प्रकार, मूलभूत दृष्टिकोन, रिअल इस्टेट मूल्यांकनाच्या पद्धती, तसेच रिअल इस्टेटच्या मूल्याचे समर्थन करण्याशी संबंधित समस्यांचा विचार केला जातो.
रिअल इस्टेट म्हणजे अंतराळात निश्चित स्थान असलेल्या भौतिक वस्तू आणि त्यांच्याशी अविभाज्यपणे जोडलेली प्रत्येक गोष्ट जी पृष्ठभागाच्या खाली आणि पृथ्वीच्या पृष्ठभागाच्या वर आहे किंवा प्रत्येक वस्तू जी सेवा वस्तू आहे, तसेच हक्क, स्वारस्ये आणि फायदे. वस्तूंची मालकी.
एक रिअल इस्टेट ऑब्जेक्ट समजला जातो, प्रथम, संपूर्णपणे एक मालमत्ता कॉम्प्लेक्स म्हणून एक एंटरप्राइझ म्हणून, आणि दुसरे म्हणजे, एक जमीन भूखंड, ज्याचा अविभाज्य भाग असू शकतो: इमारत (संरचना) किंवा इमारतींचा समूह; विलग पाणी, बारमाही लागवड; अभियांत्रिकी संरचना आणि नेटवर्क; साइटच्या प्रदेशाची स्थिर संरचना लँडस्केपिंग; आर्थिक, वाहतूक आणि अभियांत्रिकी समर्थन घटक; इतर वस्तू.
रिअल इस्टेटचे मूल्यांकन तीन दृष्टिकोनातून केले जाते: फायदेशीर, महाग आणि तुलनात्मक. प्रत्येक दृष्टीकोन आपल्याला ऑब्जेक्टच्या विशिष्ट वैशिष्ट्यांवर जोर देण्यास अनुमती देतो.
तीन विचारात घेतलेल्या पध्दतींपैकी प्रत्येकामध्ये मूल्यमापनात त्याच्या मूळ पद्धतींचा वापर समाविष्ट आहे:
उत्पन्नाचे थेट भांडवलीकरण करण्याची पद्धत;
विक्री तुलना पद्धत;
तुलनात्मक एकक पद्धत.
अशा प्रकारे, त्यांच्या वापराच्या कार्यक्षमतेत घट झाल्यास, रिअल इस्टेट वस्तू त्यांचे उद्देश बदलू शकतात. इमारतींचे अवमूल्यन आणि इतर सुधारणांमुळे आणि रिअल इस्टेट मार्केटमधील ट्रेंडच्या प्रभावाखाली हे दोन्ही घडते.
दुस-या प्रकरणात, मालमत्तेचे मूल्यांकन तीन पद्धती वापरून केले गेले.
वापरलेल्या प्रत्येक पद्धतीचे फायदे आणि तोटे आहेत.
तुलनात्मक दृष्टिकोन वास्तविक व्यावसायिक रिअल इस्टेट बाजारावरील आकडेवारीच्या आधारे बाजार मूल्याचे थेट मूल्यांकन प्रदान करतो. डेटावर प्रक्रिया करताना, कर्जदाराला अतिमूल्यापासून संरक्षण करण्यासाठी विशेष उपाय केले गेले आहेत. या संदर्भात, तुलनात्मक दृष्टिकोनाला सर्वाधिक महत्त्व दिले जाते.
खर्चाच्या दृष्टिकोनामुळे डिझाइन वैशिष्ट्ये आणि मूल्यांकनाच्या ऑब्जेक्टची भौतिक स्थिती विचारात घेणे शक्य होते. त्याच वेळी, माहितीचा आधार परिपूर्ण नाही. मुख्य समस्या जमिनीच्या मूल्यांकनाशी संबंधित आहेत. याव्यतिरिक्त, प्रतिस्थापन खर्चाची गणना करताना, एखाद्याला सध्याच्या किंमतींवर सरासरी रूपांतरण निर्देशांकांवर अवलंबून राहावे लागते, ज्यामुळे त्रुटी येऊ शकतात.
उत्पन्नाचा दृष्टीकोन बाजार डेटावर आधारित आहे आणि खर्चाच्या दृष्टिकोनातील काही तोटे टाळतो. पद्धतीतील त्रुटीचा मुख्य स्त्रोत म्हणजे उत्पन्न आणि वाढीच्या दरांवरील अंदाज डेटाच्या वापराशी संबंधित अनिश्चितता.
कामाच्या तिसर्‍या प्रकरणात, मालमत्तेच्या बाजार मूल्याच्या मूल्यांकनाचे परिणाम मान्य केले गेले, त्याचे अंतिम मूल्य सिद्ध केले गेले आणि ते वाढविण्याच्या शिफारसी देण्यात आल्या.
20.12.2007 नुसार मूल्यमापन ऑब्जेक्टचे बाजार मूल्य गणनेवरून दिसून आले. 44.362.608 रूबल गोलाकार आहे. (चाळीस दशलक्ष तीनशे बासष्ट हजार सहाशे आठ रूबल) व्हॅट वगळून.
तथापि, प्रस्तावित मूल्य व्यवस्थापन उपायांमुळे वर्तमान बाजार मूल्य 5,768,432 रूबलने वाढवणे शक्य होते. (पाच दशलक्ष सातशे आठ हजार चारशे बत्तीस रूबल) व्हॅटशिवाय.
संदर्भग्रंथ
1. रशियन फेडरेशनचा नागरी संहिता (भाग एक) दिनांक 30 नोव्हेंबर 1994 क्रमांक 51-एफझेड (2 जुलै 2005 रोजी सुधारित क्र. 83-एफझेड)
2. फेडरल लॉ क्र. 135-FZ दिनांक 29 जुलै 1998 “मधील मूल्यांकन क्रियाकलापांवर रशियाचे संघराज्य(21 डिसेंबर 2001 N 178-FZ, 21 मार्च 2002 च्या N 31-FZ, 14 नोव्हेंबर 2002 N 143-FZ, 10 जानेवारी 2003 N 15-FZ, 27 फेब्रुवारीच्या फेडरल कायद्यांद्वारे सुधारित केल्यानुसार , 2003 N 29- फेडरल लॉ, क्रमांक 122-FZ दिनांक 22 ऑगस्ट 2004, क्रमांक 7-FZ दिनांक 5 जानेवारी 2006, क्रमांक 157-FZ दिनांक 27 जुलै 2006)
3. 07.06.2002 395 च्या रशियन फेडरेशनच्या सरकारचा डिक्री (03.10.2002 रोजी सुधारित) "परवाना मूल्यमापन क्रियाकलापांवर"
4. 20.08.1999 932 च्या रशियन फेडरेशनच्या सरकारचा डिक्री "रशियन फेडरेशनमधील मूल्यांकन क्रियाकलापांच्या अंमलबजावणीवर देखरेख ठेवण्यासाठी अधिकृत संस्थेवर"
5. 06.07.2001 519 च्या रशियन फेडरेशनच्या सरकारचा डिक्री "मूल्यांकन मानकांच्या मंजुरीवर"
6. इमारती आणि संरचनेच्या बदली खर्चाच्या एकत्रित निर्देशकांचे संकलन
7. आंतरराष्ट्रीय मूल्यांकन मानके. - एम.: आरओओ, 1995
9. उत्पन्न निर्माण करणार्‍या रिअल इस्टेटचे विश्लेषण आणि मूल्यमापन / डी. फ्रीडमन, एन. ऑर्डवे. - एम.: डेलो, 1997
10. Valdaytsev S. V. व्यवसाय मूल्यांकन. - एम.: प्रॉस्पेक्ट, 2006. - 355 पी.
11. ग्रॅनोव्हा I. V. रिअल इस्टेट मूल्यांकन. - सेंट पीटर्सबर्ग: पीटर, 2001. - 208 पी.: आजारी. - (मालिका" ट्यूटोरियल»)
12. ग्रिबोव्स्की S. V., Medvedeva O. E., Kasyanov P. V. जमीन भूखंडांच्या बाजार मूल्याचे मूल्यांकन करण्यावर व्याख्यानांचा एक कोर्स. - एम.: एआरएमओ, 2002. - 95 पी.
13. Grigorieva VV et al. रिअल इस्टेट वस्तूंचे मूल्यांकन. - एम.: इन्फ्रा, 2000. - 78 पी.
14. Gryaznova N. A. ऑपरेटिंग एंटरप्राइजेसचे मूल्यांकन (व्यवसाय). – एम.: इन्फ्रा-एम, 2005
15. Esipov V. E., Makhovikova G. A., Terekhova V. V. व्यवसाय मूल्यांकन. - सेंट पीटर्सबर्ग: पीटर, 2006. - 457 पी.
16. कोरोबकिन यू. I. मालमत्ता मूल्यांकन. - SZAGS ची कलुगा शाखा, कलुगा, 2005
17. कोरोस्टिलेव्ह एस.पी. रिअल इस्टेट मूल्यांकनाच्या सिद्धांत आणि सरावाची मूलभूत तत्त्वे: पाठ्यपुस्तक. - एम.: रशियन व्यवसाय साहित्य, 1998
18. व्यवसाय मूल्यांकन / एड. ए.जी. ग्र्याझनोव्हा आणि एम.ए. फेडोटोवा. - एम.: वित्त आणि सांख्यिकी, 2004
19. व्यवसाय मूल्यांकन: कार्ये आणि उपाय / प्रोस्वेटोव्हा जी.आय. - आरडीएल, 2006. - 192 पी.
20. रिअल इस्टेट मूल्यांकन: पाठ्यपुस्तक / एड. ए.जी. ग्र्याझनोव्हा, एम.ए. फेडोटोव्हा. - एम.: वित्त आणि सांख्यिकी, 2005. - 496 पी.: आजारी.
21. रिअल इस्टेट मूल्यांकन: Proc. विद्यापीठांसाठी मॅन्युअल / एड. प्रा. व्ही. ए. शवंदर. - एम.: यूनिटी-डाना, 2002. - 303 पी.
22. रिअल इस्टेट वस्तूंचे मूल्यांकन: सैद्धांतिक आणि व्यावहारिक पैलू / एड. व्ही.व्ही. ग्रिगोरीवा. – M.: INFRA-M, 1997
23. रिअल इस्टेटच्या बाजार मूल्याचे मूल्यांकन: शैक्षणिक आणि व्यावहारिक मार्गदर्शक / एड. व्ही. एम. रुटगायझर. - एम.: डेलो, 1998
24. अर्थव्यवस्थेतील अंदाजे क्रियाकलाप. पाठ्यपुस्तक / सामान्य संपादनाखाली. जुही व्ही. एम., किरीवा व्ही. डी. - एम.: आयसीसी "मार्ट", 2003. 101 पी.
25. Solovyov M. M. मूल्यांकन क्रियाकलाप (स्थावर मालमत्तेचा अंदाज): पाठ्यपुस्तक. - एम.: स्टेट युनिव्हर्सिटी हायर स्कूल ऑफ इकॉनॉमिक्स, 2002
26. सिमिओनोवा एन., सिमिओनोव्ह आर. एंटरप्राइझचे मूल्यांकन (व्यवसाय). - एम.: मार्च, 2004. - 464 पी.
27. तारसेविच E. I. रिअल इस्टेटचे मूल्यांकन करण्याच्या पद्धती. सेंट पीटर्सबर्ग, 1998. - 247 पी.
28. टेपमन एलएन रिअल इस्टेटचे मूल्यांकन. - एम.: यूनिटी, 2006. - 463 पी.
29. जमीन व्यवस्थापन. शैक्षणिक आणि व्यावहारिक मार्गदर्शक / एड. e एन., प्रा. एल. आय. कोश्किना. – M.: VSHPP, 2004. – 520 p.
30. Fedotova M. A. व्यवसायासाठी किती खर्च येतो? मूल्यांकन पद्धती. - एम., प्रकाशन गृह "परिप्रेक्ष्य", 2004
31. फ्रीडमन जे., ऑर्डवे निक. उत्पन्न निर्माण करणाऱ्या रिअल इस्टेटचे विश्लेषण आणि मूल्यांकन. प्रति. इंग्रजीतून. - एम.: डेलो, 1997. - 480 पी.
32. Tsypkin Yu. A., Tsukanov I. L. वैधानिक कायदे, नियामक दस्तऐवज आणि मूल्यांकन क्रियाकलापांसाठी मानक: शैक्षणिक आणि पद्धतशीर पुस्तिका. – एम.: वित्त आणि सांख्यिकी, 2003. 164 पी.
33. Shcherbakov V. A., Shcherbakova N. A. एंटरप्राइझ (व्यवसाय) च्या खर्चाचा अंदाज. – एम.: ओमेगा-एल, 2006. – 286 पी.
34. रिअल इस्टेटचे अर्थशास्त्र / एड. A. B. Krutik, M. A. Gorenburgov. - एम.: लॅन, 2001. - 297 पी.
35. रिअल इस्टेटचे अर्थशास्त्र: पाठ्यपुस्तक. - एम.: डेलो, 2000
36. Avdeev A. P. रिअल इस्टेट मूल्यांकनाच्या समस्या // मूल्यांकनाचे मुद्दे. क्रमांक 1. - 2001. - पी. 28-30
37. अकिमोवा I., Biktimirova N. वर्तमान कायदे आणि वास्तविक कायदा अंमलबजावणी सराव प्रणालीमध्ये रिअल इस्टेट मूल्यांकनाच्या मानकीकरणासाठी नवीन दृष्टिकोन // कायदा आणि अर्थशास्त्र. - 2005. - क्रमांक 12. - सह. 18-21
38. ग्रिबोव्स्की एस. मास रिअल इस्टेट मूल्यांकन // आर्थिक व्यवसाय. 2000. - क्रमांक 4. - सह. ४३-४५
39. Gribovsky S. रिअल इस्टेट मूल्यांकन वापरून उत्पन्नाचा दृष्टीकोन // रिअल इस्टेटच्या समस्या. 2000. अंक. 2.
40. ग्रिबोव्स्की एस. रिअल इस्टेट मूल्यांकनाचे आर्थिक आणि गणितीय मॉडेल // वित्त आणि क्रेडिट. 2005. - क्रमांक 3. - सह. 24-43
41. Grigoryeva I. L. मालमत्ता मूल्यांकन समस्या // आर्थिक व्यवसाय. - 2004. - क्रमांक 1. - सह. ४८-४९
42. झेलेन्स्की यू. व्ही. रिअल इस्टेट मूल्यांकनातील दृष्टिकोनांच्या परिणामांच्या तुलनात्मकतेवर - मॉडेल सुसंगततेचे सिद्धांत. व्होप्रोसी ओट्सेन्की. 2005. - क्रमांक 4.
43. लॉगिनोव्ह खासदार रशियामधील रिअल इस्टेट मूल्यांकनाच्या मुद्द्यावर // EKO. - 2002. - क्रमांक 9. - सह. 103-107
44. ओझेरोव्ह ई.एस. मूल्यमापन सिद्धांताच्या स्वयंसिद्धतेचा आधार म्हणून समतोल किंमतीची घटना // रिअल इस्टेट समस्या. 2000. अंक. 1. 32-54 पासून.
45. ओझेरोव्ह ई.एस. रिअल इस्टेटचे अर्थशास्त्र आणि व्यवस्थापन. सेंट पीटर्सबर्ग: MKS, 2003.
46. ओझेरोव्ह ई.एस. प्रमाणीकरण आणि मूल्यमापन सिद्धांताच्या स्वयंसिद्धतेच्या वापराच्या प्रश्नावर // रिअल इस्टेट समस्या. 2004. अंक. 1. 3-5 पासून.
47. Patskalev A. F. जमिनीच्या किमतीचा अंदाज // मूल्यांकनाचे मुद्दे. - 2006. - क्रमांक 1.
48. SBRF ची अधिकृत वेबसाइट htpp:/www.cbr.ru
49. htpp:/www.cfin.ru
रशियन फेडरेशनच्या नागरी संहितेच्या कलम 1 कलम 30.
रिअल इस्टेटचे अर्थशास्त्र / एड. A. B. Krutik, M. A. Gorenburgov. - एम.: लॅन, 2001., पी. ४८-४९
2006 च्या प्रत्येक तिमाहीत नोवोसिबिर्स्क शहरातील प्रति चौरस मीटर अपार्टमेंटच्या किंमतीवरील वास्तविक डेटा बदलून, हे लक्षात घेतले जाऊ शकते की हे मूल्य मॉडेलनुसार तयार केलेल्या आत्मविश्वास अंतराच्या मर्यादेत येते. तज्ञांच्या मते, परिणामी मॉडेल या क्षणी रिअल इस्टेट मार्केटमधील सद्य परिस्थितीचे पुरेसे वर्णन करते. 2006 च्या अखेरीस विशिष्ट प्रकारच्या अपार्टमेंटसाठी घरांच्या किंमतीतील वाढीचा अंदाज वास्तविक डेटाशी जुळतो, कारण तज्ञांनी वर्तवलेल्या बाजाराच्या वाढीचा अंदाज 20-30% आहे. अपार्टमेंटच्या किंमतीचा अंदाज लावण्याच्या समस्येचा मुल्यांकनकर्त्याला सतत सामना करावा लागतो, कर्ज देण्याच्या उद्देशाने मूल्यांकन करताना ही समस्या विशेषतः तीव्र असते. निर्णयाची शुद्धता तज्ञांच्या अनुभवावर, पात्रतेवर तसेच मूल्यांकन केलेल्या ऑब्जेक्टच्या बाजारावरील गोळा केलेल्या डेटाच्या गुणवत्तेवर अवलंबून असते.
परिचय
बंधनकारक केल्यानंतर, किंमतींचे संकलन त्यांच्या पुढील मंजुरीसाठी गॉस्स्ट्रॉयकडे परत पाठवले जाते. सध्या, नवीन नियामक फ्रेमवर्क विकसित करण्याची प्रक्रिया अद्याप पूर्ण झालेली नाही.
नवीन नियामक फ्रेमवर्कवर आधारित रिअल इस्टेट मूल्यांकन आयोजित करणे हे एक अतिशय जटिल आणि वेळ घेणारे कार्य आहे ज्यासाठी विशेष ज्ञान आणि कौशल्ये आवश्यक आहेत. नवीन नियामक फ्रेमवर्क मूल्यमापनाच्या सरावामध्ये प्रवेश करण्यासाठी, रिअल इस्टेट मूल्यांकनाच्या लागू समस्यांचे निराकरण करण्यासाठी अनुकूल सॉफ्टवेअर आणि संगणकीय प्रणालींच्या विकासावर कामांचा एक संच करणे आवश्यक आहे.
अलीकडे, बांधकामातील किंमतींसाठी प्रादेशिक केंद्रे सक्रियपणे कार्य करण्यास सुरवात केली आहेत, माहिती सेवांच्या तरतुदीत तज्ञ असलेल्या कंपन्या दिसू लागल्या आहेत, उदाहरणार्थ, बांधकामातील माहिती तंत्रज्ञानासाठी एनपीएफ केंद्र.
रिअल इस्टेट मूल्यांकन पद्धती सुधारण्यासाठी सूचना
ही प्रकाशने वापरताना, हे लक्षात ठेवले पाहिजे की त्यांची बहुतेक गणना नियोजित अर्थव्यवस्थेच्या मानक आधारावर आधारित आहे, विशिष्ट किंमत गुणांकांद्वारे अनुक्रमित केली जाते आणि म्हणून, मूल्यांकनाच्या अंतिम परिणामांमध्ये वर नमूद केलेल्या कारणांमुळे लक्षणीय त्रुटी असू शकते. . विशिष्ट निर्देशांक लागू करताना, त्यांच्या गणनेसाठी आवश्यक असलेल्या आवश्यक गोष्टींचा काळजीपूर्वक अभ्यास करणे आवश्यक आहे.
नुकतेच प्रकाशित आणि देशातील पहिले म्हणून घोषित केले गेले आहे, मूल्यांकनकर्त्यांकडून अपेक्षित आहे, बांधकाम खर्चासाठी प्रादेशिक मार्गदर्शक (RCC-2006). हे बांधकाम कामाचा प्रकार, एकत्रित खर्च निर्देशक (CSI) आणि "एक्स्प्रेस पर्यायामध्ये आवश्यक प्रमाणात गुंतवणुकीचे मूल्यांकन करण्यासाठी माहिती" नुसार खर्च निर्देशक प्रदान करते.
खरं तर, नंतरची व्याख्या आधुनिक इमारती आणि संरचनांच्या ऑब्जेक्ट्स-एनालॉग्सच्या अंदाजे किंमतीचा संदर्भ देते.
निवासी रिअल इस्टेट मूल्यांकन (3)
विशेषतः, मालमत्तेचे प्रतिबिंबित करण्यासाठी मूल्यांकनाची मागणी सतत वाढत आहे आर्थिक अहवाल IAS, US GAAP किंवा रशियन लेखा मानकांनुसार; विपणन आणि ब्रँड धोरणांची प्रभावीता निश्चित करण्यासाठी अमूर्त मालमत्तेच्या मूल्याचे मूल्यांकन; खरेदी आणि विक्री व्यवहार, मालमत्तेचे भाडेपट्टी, M&A आणि मालकी आणि इतर मालमत्तेच्या अधिकारांच्या हस्तांतरणासाठी इतर व्यवहार करण्याच्या उद्देशाने मूल्यांकन; विम्याच्या उद्देशांसाठी मूल्यांकन, शेअर्सचे अतिरिक्त इश्यू किंवा सरकारी मालकीच्या उपक्रमांच्या खाजगीकरणादरम्यान शेअर्सची बायबॅक; मालमत्तेद्वारे सुरक्षित कर्ज देण्याच्या उद्देशाने मूल्यांकन. एक्सपर्ट आरए रेटिंग एजन्सीच्या अभ्यासाच्या निकालांनुसार, गेल्या दीड वर्षात सर्वाधिक मागणी असलेल्या सेवा म्हणजे रिअल इस्टेट आणि सर्वसाधारणपणे व्यवसाय मूल्यांकन सेवा.
थीसिस: निवासी रिअल इस्टेट मूल्यांकन
फेडरल एजन्सी फॉर एज्युकेशन GOU HPE "मॉस्को स्टेट युनिव्हर्सिटी ऑफ सर्व्हिस" फॅकल्टी: "प्रादेशिक अर्थशास्त्र आणि नगरपालिका प्रशासन संस्था" विभाग: "राज्य आणि नगरपालिका प्रशासन" अभ्यासक्रम प्रकल्प. विषय: रिअल इस्टेट मूल्यांकन पद्धती सुधारणे.
शिस्त: नगरपालिका रिअल इस्टेटचे व्यवस्थापन. गट GRDS 3-2 शेवचुक M.V च्या विद्यार्थ्याने पूर्ण केले. शिक्षक Dubovik M.V. यांनी स्वीकारले.
रिअल इस्टेट मूल्यांकन पद्धती सुधारणे
अशाप्रकारे, रिअल इस्टेट मूल्यांकनासाठी आरसीसी संकलन हा मूलभूत आधार बनला पाहिजे. तथापि, या संग्रहांमध्ये लक्षणीय कमतरता आहेत.
मुख्य म्हणजे ते प्रारंभिक डेटा आणि अॅनालॉग्सच्या किंमतीच्या प्राप्त मूल्यांची मुख्य गृहितक प्रदान करत नाहीत. म्हणून, अंतिम निर्देशकांमध्ये उपकरणांची कोणती विशिष्ट रचना विचारात घेतली जाते, बिल्डरच्या इतर खर्चांमध्ये काय समाविष्ट केले गेले आहे हे पूर्णपणे स्पष्ट नाही.
RCC सुधारण्याच्या दिशेने अंदाजकार, विश्लेषक आणि मूल्यमापनकर्त्यांचे संयुक्त कार्य रिअल इस्टेट मूल्यांकन करणार्‍यांसाठी आवश्यक असलेला माहितीचा आधार तयार करू शकते. मूल्यांकन क्रियाकलापांच्या विकासाची मुख्य दिशा सध्या रिअल इस्टेटच्या बाजार मूल्याचे मूल्यांकन होत आहे.
आपला देश रिअल इस्टेटच्या वास्तविक बाजार मूल्याचा डेटाबेस जमा करत आहे या वस्तुस्थितीमुळे हे शक्य झाले आहे.
गोषवारा: निवासी मालमत्तेचे मूल्यांकन
अर्जासाठी इतर परिस्थिती: — नवीन बांधकामासाठी व्यवहार्यता अभ्यास, — जमिनीच्या सर्वोत्तम आणि कार्यक्षम वापराचे निर्धारण, — नूतनीकरण, — अंतिम किंमत वाटाघाटी, — संस्थात्मक आणि विशेष उद्देशाच्या इमारती, — विमा उद्देश. — बाजार तुलनेची पद्धत: समान वस्तूंसह अलीकडील व्यवहारांच्या डेटावर आधारित मालमत्तेच्या बाजार मूल्याचे मूल्यांकन. असे गृहीत धरले जाते की तर्कसंगत गुंतवणूकदार किंवा खरेदीदार एखाद्या विशिष्ट मालमत्तेसाठी समान उपयुक्ततेसह दुसरी तत्सम मालमत्ता मिळविण्यासाठी लागणार्‍या खर्चापेक्षा जास्त पैसे देणार नाही. - उत्पन्नाची पद्धत: मालमत्तेचे मूल्य आकार, गुणवत्ता आणि त्या लाभांच्या प्राप्तीच्या कालावधीनुसार निर्धारित केले जाते जे या ऑब्जेक्टला भविष्यात अपेक्षित आहे.
20. रिअल इस्टेट मूल्यांकन (सुधारणा) करण्यासाठी खर्चाच्या पद्धती.
लक्ष द्या
मूळ · नैसर्गिक (नैसर्गिक) वस्तू. · कृत्रिम वस्तू (इमारती).2. उद्देश · मोकळे जमीन भूखंड (इमारत किंवा इतर कारणांसाठी) · नैसर्गिक संकुल (ठेवी) त्यांच्या शोषणासाठी · घरांसाठी इमारती.
स्केल जमीन भूखंड. .प्रशासकीय इमारतींचे कॉम्प्लेक्स. इमारत. परिसर किंवा इमारतींचे भाग (विभाग, मजले).4. वापरासाठी सज्ज तयार वस्तू पुनर्बांधणी किंवा मोठी दुरुस्ती आवश्यक बांधकाम पूर्ण करणे आवश्यक आहे. 1.2 निवासी रिअल इस्टेटचे मूल्यमापन करण्याची पद्धत.
रिअल इस्टेट मूल्यांकन पद्धती सुधारणे
तर, UPVS च्या संग्रहात, खालील खर्चाच्या बाबी विचारात घेतल्या जातात: थेट खर्च; ओव्हरहेड खर्च; नियोजित बचत (नफा); बांधकाम साइटचे वाटप आणि विकासासाठी सामान्य साइट खर्च; डिझाइन आणि सर्वेक्षण कामाची किंमत; हिवाळ्यात कामाच्या उत्पादनाशी संबंधित खर्च; प्रीमियम मजुरीची किंमत स्थायी एंटरप्राइझच्या संचालनालयाची देखभाल करण्याची किंमत; तात्पुरत्या इमारती आणि संरचनेच्या द्रवीकरणामुळे होणारे नुकसान; · 3 किमी पेक्षा जास्त अंतरावरील कामगारांच्या वाहतुकीचा खर्च. सार्वजनिक वाहतुकीच्या अनुपस्थितीत; · कामाच्या मोबाइल स्वरूपासाठी कर्मचाऱ्यांना बोनस देण्याची किंमत. त्यांच्या गणनेतील अनुभवी मूल्यांकनकर्ते analogues किंवा एकत्रित अंदाजांच्या समायोजनावर आधारित त्यांच्या स्वतःच्या विकासाचा वापर करतात.
पीजी ग्रॅबोवोई, एसपी कोरोस्टेलेव्ह यांच्या कामात “मालमत्ता मूल्यांकन, भाग I.
विषय: रिअल इस्टेट मूल्यांकन पद्धती सुधारणे
या मॉडेलसाठी सांख्यिकीय निर्देशकांनी प्राप्त केलेल्या परिणामांच्या महत्त्वाची पुष्टी केली. अशाप्रकारे, परिणामी मॉडेल नोवोसिबिर्स्क शहरातील गृहनिर्माण बाजारपेठेतील (अत्यंत पर्याय विचारात न घेता) त्याच्या पॅरामीटर्सवर अपार्टमेंटच्या सरासरी किंमतीचे अवलंबित्व खूप चांगले प्रतिबिंबित करते.
सादर केलेली मॉडेल्स नोवोसिबिर्स्क "झिलफॉन्ड" आणि "अमीर - रिअल इस्टेट" शहरातील रिअल इस्टेट एजन्सीमध्ये लागू करण्यात आली होती, ज्यात विक्रीसाठी अपार्टमेंटच्या किंमतीचे मूल्यांकन करण्यासाठी तसेच संपार्श्विक म्हणून काम करण्यासाठी पूर्णवेळ कर्मचारी आहेत. कर्ज करार. हे नोंद घ्यावे की तज्ञांनी त्यांच्या अर्जाच्या प्रभावीतेचे खूप कौतुक केले. मूल्यमापनकर्त्यांना भेडसावणारी दुसरी महत्त्वाची समस्या म्हणजे भविष्यात अपार्टमेंटच्या मूल्याचा अंदाज लावणे.
निवासी मालमत्तेचे मूल्यांकन
रिअल इस्टेट मूल्यांकन पद्धती सुधारण्यासाठी प्रस्ताव संदर्भ आणि स्त्रोतांची निष्कर्ष सूची परिशिष्ट परिचय बाजार अर्थव्यवस्थेच्या घटकांमध्ये, रिअल इस्टेटने एक विशेष स्थान व्यापलेले आहे, जे उत्पादनाचे साधन म्हणून कार्य करते (जमीन, प्रशासकीय, औद्योगिक, गोदाम, किरकोळ आणि इतर इमारती आणि परिसर, तसेच इतर संरचना) आणि उपभोगाचा विषय किंवा वस्तू (जमीन भूखंड, घरे, दाचा, अपार्टमेंट, गॅरेज). रिअल इस्टेट हा नागरिकांच्या वैयक्तिक अस्तित्वाचा आधार आहे आणि त्यासाठी आधार म्हणून काम करतो आर्थिक क्रियाकलापआणि सर्व प्रकारच्या मालकीच्या उद्योग आणि संस्थांचा विकास.
रशियामध्ये, रिअल इस्टेट बाजाराची सक्रिय निर्मिती आणि विकास होत आहे आणि रिअल इस्टेट व्यवहारांमध्ये नागरिक, उपक्रम आणि संस्थांची वाढती संख्या गुंतलेली आहे.
ज्ञान बेस मध्ये आपले चांगले काम पाठवा सोपे आहे. खालील फॉर्म वापरा
विद्यार्थी, पदवीधर विद्यार्थी, तरुण शास्त्रज्ञ जे ज्ञानाचा आधार त्यांच्या अभ्यासात आणि कार्यात वापरतात ते तुमचे खूप आभारी असतील.
तत्सम दस्तऐवज
रिअल इस्टेट मूल्यांकनासाठी तुलनात्मक (बाजार) दृष्टीकोन. विक्री विश्लेषण पद्धतीची अंमलबजावणी करण्यासाठी तंत्रज्ञान. एकूण भाडे गुणक वापरून मालमत्तेच्या मूल्याची गणना. तुलनात्मक एकक पद्धत. रशियामधील रिअल इस्टेट मूल्यांकनाची वैशिष्ट्ये.
चाचणी, 12/03/2012 जोडले
ऑब्जेक्ट म्हणून रिअल इस्टेटची वैशिष्ट्ये नागरी हक्क. रिअल इस्टेट वस्तूंची संकल्पना आणि वर्गीकरण. बांधकामाच्या कायदेशीर नियमनातील समस्या प्रगतीपथावर आहेत. नागरी अभिसरण मध्ये सहभाग. रिअल इस्टेट व्यवहार.
टर्म पेपर, 05/28/2016 जोडले
रिअल इस्टेट मूल्यांकनाची मूलभूत तत्त्वे आणि पद्धती; प्रादेशिक आणि स्थानिक बाजारपेठेतील आर्थिक परिस्थितीचा अभ्यास. रिअल इस्टेट एलएलपी "मेकॅनाइज्ड वर्क्स" च्या कॉम्प्लेक्सच्या बाजार मूल्याचे निर्धारण: वैशिष्ट्ये, मालकी.
प्रबंध, 20.02.2011 जोडले
रिअल इस्टेट मूल्यांकन, त्याची उद्दिष्टे, उद्दिष्टे आणि उद्देश. रिअल इस्टेट मूल्यांकनासाठी कायदेशीर फ्रेमवर्क. रिअल इस्टेट वस्तूंच्या राज्य नोंदणीच्या प्रणालीचे पुनरावलोकन, मालमत्तेचे अधिकार आणि त्यासह व्यवहार. कायदेशीर नियमनरशियन फेडरेशनमधील रिअल इस्टेट बाजार.
अमूर्त, 09/24/2015 जोडले
रिअल इस्टेटच्या क्षेत्रातील बाजार संबंधांची वैशिष्ट्यपूर्ण वैशिष्ट्ये. कायदेशीर पैलूअर्थशास्त्र आणि रिअल इस्टेटचे भाडे, रिअल इस्टेट क्षेत्रातील संबंधांच्या नागरी कायद्याच्या नियमनाच्या स्त्रोतांच्या विश्लेषणासह. रिअल इस्टेट मूल्यांकनाच्या मूलभूत तत्त्वांचे सार.
नियंत्रण कार्य, 05/13/2010 जोडले
उपक्रमांच्या मालकीचे मुख्य प्रकार. रिअल इस्टेट वस्तूंची वैशिष्ट्ये आणि वर्गीकरण. विशिष्ट गुणधर्मांचे व्यवस्थापन. फेडरेशनच्या रिअल इस्टेट ऑब्जेक्ट्सच्या सिस्टमचे व्यवस्थापन. रिअल इस्टेट वस्तूंसह ऑपरेशन्स.
व्याख्यानांचा कोर्स, 04/16/2013 जोडला
रिअल इस्टेट संकल्पनेची व्याख्या. कायदेशीर अस्तित्वरिअल इस्टेट वस्तू (अधिकार). अधिकार आणि भार यांच्यातील फरक. रिअल इस्टेट वस्तूंचे भौतिक सार. कायदेशीर स्थितीजमीन भूखंड. जमिनीच्या स्थानाच्या वर्णनाची उदाहरणे.
