Procjena imovine poduzeća u svrhu osiguranja. Značajke procjene vrijednosti nekretnina za potrebe bankovnog kreditiranja pod zalogom. Što se podrazumijeva pod likvidnošću opreme

Povjerenstvo za ocjenjivanje
UDRUGE RUSKIH BANAKA

Opća pitanja vrednovanja imovinske imovine u svrhu osiguranja

U radu na dokumentu sudjelovali su:

Gorshenina G.V. (voditelj radne skupine), Shcherbakova-Pacheva D.A., Savintsev S.A., Tarasov Yu.B., Doval S.V., Kozodaev M.A.

Koordinacija rada - Shcherbakova O.N.

Kustos smjera je Roslov V.Yu.

Dokument odobren:

Kreditne organizacije:

OJSC banka VTB

Gazprombank OJSC (Odjel za upravljanje rizicima)

JSC Rosselkhozbank

OJSC "Moskovska banka"

OJSC "Alfa-bank"

ZAO Unicredit Bank

OAO Uralsib

OJSC Bank Zenith

Samoregulatorne organizacije procjenitelja:

Rusko društvo procjenitelja

NP "Samoregulativna međuregionalna udruga procjenitelja"

NP "Nacionalna škola specijalista procjenitelja"

NP SRO "Udruga regionalnih majstora evaluacije"

Pregled zahtjeva za vrednovanjem za potrebe kolaterala zakonski i regulatorni dokumenti, nacionalni i međunarodni standardi Informacije o vrednovanju koje zahtijeva banka o predmetu kolaterala
Etičke norme i pravila za provođenje ocjenjivanja, preporuke za interakciju sudionika u procesu ocjenjivanja Opći zahtjevi za opseg i kvalitetu rada tijekom ocjenjivanja. Opće pretpostavke i ograničenja Opće smjernice za strukturu izvješća o procjeni u svrhu kolaterala
Književnost

Preporuke pokrivaju opća pitanja vezana uz procjenu imovine u svrhu kolaterala. Dokument je izrađen u skladu sa zahtjevima važeće zakonske regulative u području vrednovanja i sadrži preporuke zbog specifičnosti vrednovanja u svrhu kolaterala.

Korišteni pojmovi, definicije i kratice

banka - kreditna organizacija.

Procjenitelj- pojedinac ili pravna osoba ovlaštena za obavljanje djelatnosti procjene u skladu sa zakonodavstvom Ruske Federacije.

Imovina imovine- u kontekstu ovih Preporuka, materijalna imovina u obliku nekretnina, strojeva i opreme ili dobara.

Trošak ulaganja- trošak za određenu osobu ili skupinu osoba u investicijske svrhe korištenja predmeta procjene koji je uspostavila ta osoba (osobe)

Likvidacijska vrijednost– izračunatu vrijednost koja odražava najvjerojatnije cijene po kojoj se dati predmet procjene može otuđiti za razdoblje izlaganja predmeta procjene koje je kraće od uobičajenog razdoblja izlaganja za tržišne uvjete, u uvjetima kada je prodavatelj prisiljen izvršiti transakciju otuđenja imovine.

Tržišna cijena– najvjerojatnija cijena po kojoj se predmet vrednovanja može otuđiti na dan vrednovanja na otvorenom tržištu pod konkurentskim uvjetima, kada se strane u transakciji ponašaju razumno, raspolažući svim potrebnim informacijama, a eventualne izvanredne okolnosti nisu prikazane u vrijednost transakcijske cijene;

FSO– savezni standardi vrednovanja

FSO br. 1- Savezni standard vrednovanja "Opći koncepti vrednovanja, pristupi vrednovanju i zahtjevi za vrednovanje" (Odobren Nalogom Ministarstva gospodarskog razvoja Rusije od 20. srpnja 2007. N 256);

FSO br. 2- Savezni standard vrednovanja "Svrha vrednovanja i vrste vrijednosti" (Odobren nalogom Ministarstva gospodarskog razvoja Rusije od 20. srpnja 2007. N 255);

FSO br. 3- Savezni standard vrednovanja "Zahtjevi za izvješće o vrednovanju" (Odobren nalogom Ministarstva gospodarskog razvoja Rusije od 20. srpnja 2007. N 254);

Pregled zahtjeva vrednovanja za potrebe zaloga pravnih i regulatornih dokumenata, nacionalnih i međunarodnih standarda.

Koncept kolateralne vrijednosti, aktivno se koristi u praksi komercijalno kreditiranje kao takav, u Ruska Federacija danas nije standardiziran, nema jasne definicije i općeprihvaćenih metoda za njegov izračun. U praksi banke utvrđuju vrijednost kolaterala kao derivat tržišne vrijednosti, primjenjujući opadajuće koeficijente.

FSO 2 propisuje prilikom procjene za potrebe kolaterala utvrđivanje tržišne vrijednosti. FSO ne sadrži preporuke o uzimanju u obzir posebnosti procjene za potrebe kolaterala.

Međunarodni standardi vrednovanja (IVS) definiraju: „Hipotekarna kreditna vrijednost (MLV) je vrijednost nekretnine koju utvrđuje procjenitelj koji daje razboritu procjenu buduće utrživosti nekretnine, uzimajući u obzir dugoročno održive aspekte nekretninu, normalne i lokalne tržišne uvjete i trenutnu upotrebu. i odgovarajuće alternativne namjene imovine.” Ova definicija sadržano u europskom zakonodavstvu (Direktiva 89/647/EZ, izmijenjena Direktivom 98/32/EZ). Ove se direktive bave pitanjima bankarske regulative i uspostavljanjem minimalnih standarda solventnosti za vjerovnike koji daju zajmove uz zalog imovine. Ovu vrijednost koriste banke pri procjeni kreditnih rizika i razlikuje se od trenutne procjene tržišne vrijednosti, uzimajući u obzir dugoročno stabilne trendove i isključujući špekulativne elemente.

Zahtjevi za procjenu u svrhu kolateralizacije zajmova, hipoteka i zadužnica navedeni su u Međunarodnoj aplikaciji za procjenu 2 (ISA 2) Procjena u svrhu zajmova. Ovaj standard pretpostavlja mogućnost utvrđivanja za potrebe kolaterala ne samo tržišne vrijednosti, već i vrijednosti operativnog poduzeća ili likvidacijske vrijednosti itd., međutim, kao glavna vrsta vrijednosti sa stajališta potrošača je odabran. Važno je napomenuti da pod potrošačima takve ocjene standard jasno navodi kreditne institucije.

Sljedeće glavne točke mogu se razlikovati u zahtjevima MCO-a.

1. U slučaju utvrđivanja tržišne vrijednosti, metodologija procjene potencijalnog predmeta osiguranja mora biti strogo vezana uz realnu tržišnu situaciju i sadržavati minimum pretpostavki i pretpostavki subjektivne prirode. Međunarodni standardi navode da se „metoda usporedbe prodaje ili druge metode usporedbe tržišta trebaju temeljiti na istraživanju tržišta. Troškove izgradnje i iznos amortizacije treba utvrditi na temelju analize troškova i akumulirane amortizacije iz tržišnih podataka. Metoda kapitalizacije dohotka ili metoda diskontiranog novčanog toka trebala bi se temeljiti na tržišno određenim novčanim tokovima i tržišno utemeljenim stopama povrata.” Oni. ako procjenitelj u svojim izračunima koristi informacije koje je dao kupac, a koje su istinite, ali ne odgovaraju tržišnim realnostima, takav pristup vrednovanju za potrebe kolaterala nije primjenjiv.

2. Standardi jasno pokazuju da se pretpostavka vremenske neograničenosti poslovanja koristi kao osnova za vrednovanje u svrhe financijsko izvješćivanje, nije prikladno kada se procjenjuje u svrhu kolaterala. Standardi preporučuju da se imovina koju koriste vlasnici procjenjuje u svrhu kolaterala kao ona koju su vlasnici napustili. Oni. treba isključiti bilo kakvu prednost vezanu uz konkretnog vlasnika objekta.Primjerice, ako vlasnik, stavljajući svoju nekretninu pod hipoteku, uživa povoljne uvjete plaćanja komunalnih računa, tada se pri procjeni objekta treba fokusirati na tržišnu razinu troškova.

Kada se procjenjuju nekretnine koje generiraju prihod, standardi obvezuju procjenitelja da zajmodavcu skrene pozornost na značajnu razliku između vrijednosti objekta u načinu „neograničenosti poslovanja” i objekta gdje:

• posao je prekinut;
• izvlače se zalihe;
• licence/certifikati, franšizni ugovori ili dozvole su opozvani ili postoji opasnost od opoziva;
• imovina je pretrpjela necivilizirano postupanje;

ili postoje drugi razlozi koji mogu negativno utjecati na rezultate naknadne operacije. Oni. međunarodni standardi odmah upućuju Procjenitelja na analizu stanja neizvršenja obveza.

3. Standardi upućuju na to da bi zajmodavci trebali biti svjesni svake mogućnosti povećanja vrijednosti ako imovina ima višu alternativnu uporabnu vrijednost. Međutim, temelj za izračun vrijednosti za potrebe hipoteke prvenstveno je postojeća namjena nekretnine.

4. Osim ispunjavanja općih zahtjeva MVS-a za sadržaj izvješća, izvješća o vrednovanju za potrebe kolaterala u pravilu moraju sadržavati informacije o sljedećim stavkama:

• retrospektivna, trenutna i očekivana buduća potražnja za ove vrste nekretnina u regiji;
• potencijalne i vjerojatne potrebe za alternativnim korištenjem imovine;
• trenutna likvidnost imovine, kao i, ako je potrebno, vjerojatnost njezine stabilnosti;
• pristup koji je uzet u izradi procjene i opseg u kojem se pouzdani tržišni podaci koriste za potporu procjene.

5. Zasebno možete istaknuti zahtjeve za procjenitelja.

• Ovlaštenja i odgovornosti procjenitelja moraju biti jasni i procjenitelju i njegovom klijentu. Procjenitelji moraju biti jasni o rizicima povezanim s poduzimanjem procjene u svrhu odobravanja kredita, jer nesporazumi, nesporazumi ili pogreške u ovom području mogu dovesti do sporova i parnica između Zajmodavca i Procjenitelja.
• Prilikom provođenja procjene u svrhu odobravanja kredita, procjenitelj treba obratiti posebnu pozornost na očuvanje neovisnosti o zajmoprimcu.

Važno je da procjenitelj ima relevantno iskustvo u procjeni određene vrste imovine, u protivnom treba potražiti savjet stručnjaka.

Standardi zahtijevaju da procjenitelj bude kompetentan u razumijevanju procesa posudbe. Procjenitelji trebaju imati opće razumijevanje zahtjeva banaka i drugih financijskih institucija, te, ako je moguće, uvjeta za odobravanje kredita.

Procijenjene informacije o predmetu kolaterala koje banka zahtijeva

Kada se imovina razmatra kao kolateral za kreditnu transakciju, kako bi donijela kreditnu odluku, banka mora imati informacije o nizu sljedećih karakteristika objekta:

• likvidnost;
• cijena;
• značaj (materijalnost) imovine za poslovanje vlasnika;
• predviđanje promjena vrijednosti kolaterala tijekom vremena;
• određivanje iznosa troškova povezanih s postupkom ovrhe na predmetu zaloga.

A) likvidnost

Uz temeljnu mogućnost prihvaćanja imovine kao kolaterala zbog pravnih okolnosti, banku zanima temeljna mogućnost i brzina realizacije objekta – tj. njegov likvidnost.

Likvidnost potencijalnog kolaterala najvažnija je karakteristika u smislu procjene rizika povezanih s kolateralom. Pogreške u određivanju stupnja likvidnosti vrlo su kritične za banku.

Likvidnost imovine karakterizira koliko brzo se predmet može zamijeniti za novac, tj. prodati po cijeni primjerenoj tržišnoj vrijednosti na otvorenom tržištu u konkurentskom okruženju, kada se strane u transakciji ponašaju razumno, raspolažući svim potrebnim informacijama, a izvanredne okolnosti se ne odražavaju na transakciju.

Kvantitativna karakteristika likvidnosti može biti vrijeme tržišne izloženosti objekta, tj. vrijeme potrebno za prodaju objekta na otvorenom i konkurentno tržište po tržišnoj vrijednosti. U odnosu na ove Preporuke, pretpostavlja se da razdoblje izloženosti ne uključuje vrijeme potrebno za formalnu konsolidaciju (izvršenje, registraciju) kupoprodajne transakcije, tj. Razdoblje izloženosti je tipično vrijeme od trenutka davanja javne ponude za prodaju predmeta do odluke prodavatelja i kupca o dovršenju transakcije.

Preporuča se karakterizirati likvidnost, podijeliti je u zasebne skupine ovisno o mogućnosti realizacije i predviđenom razdoblju prodaje. Predlaže se sljedeća gradacija likvidnosti imovine ovisno o vremenu prodaje (Tablica 1).

stol 1

Glavna svrha predložene gradacije je kasnija uporaba od strane banaka u procesu određivanja vrijednosti kolaterala. Funkcionalna korisnost takve gradacije prvenstveno je u mogućnosti usporedbe određenog stupnja likvidnosti s vrijednošću likvidacijskog diskonta i njegovog naknadnog uključivanja kao komponente u maržni diskont. Višem stupnju likvidnosti odgovara manji diskont i diskont.

Likvidnost prvenstveno ovisi o dostupnosti i veličini potražnje za imovinom. Tako su, primjerice, maloprodajne nekretnine koje se nalaze na prometnim autocestama uvijek tražene na tržištu i mogu se prodati u ograničenom vremenskom razdoblju po cijeni bliskoj tržišnoj. Alternativni primjer su industrijske nekretnine u industrijskim gradovima, ostavljene kao nasljeđe sovjetske industrijske ere. Potražnja za takvim nekretninama je prilično niska.

Ostali čimbenici koji utječu na likvidnost su:

Elastičnost potražnje za ovom vrstom nekretnina. Na primjer, stambeni prostor. U nedostatku i dovoljno velikoj ponudi stanova na tržištu, relativno malo smanjenje cijena dovest će do povećanja broja ljudi koji žele kupiti stambenu nekretninu. Sličan zaključak može se izvući u vezi s robom, na primjer, proizvodima od valjanog metala ili naftnim derivatima;

Stanje nekretnine. Uglavnom se odnosi na opremu. U pravilu je stara i dotrajala oprema manje likvidna od relativno nove opreme koja ne zahtijeva velike troškove obnove;

Sukladnost moderne tehnologije. Faktor je posebno kritičan za procesnu opremu. Najupečatljiviji primjer je računalna tehnologija. S obzirom na građevinsku industriju, izdvajamo tehnološku opremu za proizvodnju završnih materijala. Kada se neki materijali zamijene drugim - tehnološkim, praktičnijim, sigurnijim ili ekološki prihvatljivijim, potražnja za opremom koja proizvodi zastarjele materijale u skladu s tim pada. Uz prilično dinamičan razvoj ovog područja, faktor koji se razmatra postaje vrlo podmukao. Što se tiče nekretnina, mogu se primijetiti maloprodajni objekti s omjerom maloprodajnog i pomoćnog prostora koji ne odgovara suvremenim tehnologijama, kada se trgovina odvija praktički „na kotačima“;

Skala. Ovaj čimbenik karakterizira smanjenje likvidnosti imovine s karakteristikama koje značajno odstupaju naviše od prosječnih vrijednosti. Na primjer, punionice s vrlo velikim kapacitetom ili proizvodni pogoni s velikom površinom ili volumenom. Takva imovina može biti tražena od strane vrlo ograničenog kruga kupaca, s tim u vezi, razdoblje izloženosti za takve objekte je prilično dugo, a oprema visokih performansi, ako je ne trebaju veliki sudionici na tržištu, općenito može biti nelikvidna.

Količina. Vrlo često imovina koja je likvidna u malim količinama gubi likvidnost kada obujam kolaterala premaši kapacitet tržišta. Najupečatljiviji primjer su alatni strojevi. Nekoliko strojeva može se lako prodati, ali se ne može prodati nekoliko stotina strojeva odjednom.

Mjesto. Ako se nekretnina koja je tražena na tržištu nalazi na takvom mjestu da ju je nemoguće ili vrlo skupo preseliti, likvidnost takve nekretnine bit će vrlo niska ili nikakva. Na primjer, građevinska oprema u udaljenim područjima sjevera ili Sibira.

U nekim slučajevima nelikvidna imovina je visoko specijalizirana oprema, pomoćna proizvodna postrojenja itd. mogu steći likvidnost u sklopu imovinskih kompleksa ili njihovih dijelova. Takvu imovinu možemo nazvati "uvjetno likvidnom". Likvidnost takvih objekata u izravnoj je vezi s likvidnošću tehnološke skupine ili proizvodnih kompleksa u čijem su sastavu.

Uvjetno likvidna imovina može se priznati ako su ispunjeni sljedeći uvjeti:

• Cijeli imovinski kompleks ili njegov samostalni dio ima likvidnost;
• Razmatrana sredstva značajna su komponenta kompleksa, izvode ključne značajke u svom djelovanju i ne može se odvojiti bez nanošenja nesrazmjerne štete vlasniku kompleksa. U isto vrijeme, s pravnog gledišta, imovina se može smatrati neovisnim jedinicama;
• Imovina je zdrava i ne zahtijeva zamjenu niti veće popravke.

Pokazatelj likvidnosti bitno utječe na izbor pristupa vrednovanju i vrstu vrijednosti koja se utvrđuje. Stoga se preporuča prvo proučiti stupanj likvidnosti predmeta procjene kako bi se pravilno odredio zadatak za procjenu.

Zbog nedostatka, najčešće, u javnosti informacija o točnom vremenu prodaje različite imovine, pravi način utvrđivanja likvidnosti imovine su konzultacije sa sudionicima na tržištu, tj. s onima koji su izravno uključeni u prodaju predmetne imovine na tržištu. Što se tiče nekretnina, to su tvrtke za nekretnine, au vezi s opremom proizvođači ili njihova predstavništva ili trgovci, kao i tvrtke koje se bave trgovinom rabljenom opremom.

B) Cijena

Drugi važan pokazatelj je vrijednost nekretnine. Najčešće, kako je propisano FSO br. 2, osnovna vrijednost za kolateral je tržišna vrijednost. Istodobno, banka mora biti sigurna da je vrijednost koju je primio procjenitelj temeljena na stvarnim informacijama iu potpunosti odgovara tržišnim podacima. Ako potencijalni predmet zaloga nema tržišnu vrijednost zbog nemogućnosti samostalne prodaje, može se u dogovoru s bankom odrediti druga vrsta vrijednosti.

C) Značaj imovine za poslovanje vlasnika

S obzirom na poticajnu ulogu kolaterala, korisna informacija za banku je važnost predmetne imovine u smislu sudjelovanja u formiranju prihoda klijenta, odnosno važnosti za poslovanje založnog dužnika.

Predlaže se uvjetna podjela razmatrane imovine u dvije skupine "Značajna" imovina i "Neznačajna" imovina.

Skupina "Značajno" može uključivati ​​imovinske objekte koji igraju odlučujuću ulogu u poslovnom procesu poduzeća. Otuđenje takvih objekata, njihovo isključivanje iz imovine poduzeća može se komplicirati ekonomska aktivnost dok potpuno ne prestane. Gubitak "značajne" imovine značajno će pogoršati financijsku uspješnost hipotekarnog dužnika i smanjiti njegovu solventnost.

Skupina imovine "Malo" uključuje objekte čije otuđenje neće značajno utjecati na proizvodne i gospodarske aktivnosti zalogodavca, neće značajno utjecati na njegovo financijsko stanje.

Obilježje značaja igra značajnu ulogu u kreditiranju proizvodnih poduzeća u fazi odabira imovine za osiguranje transakcije.

D) Promjena prognozirane vrijednosti

Od trenutaka darivanja kreditna sredstva i njihov povrat ponekad značajno vremenski razmaknut (do 5 - 7 godina), potrebno je uzeti u obzir promjene vrijednosti kolaterala tijekom vremena, tj. vrlo korisna za banku bit će prognoza promjena u vrijednosti imovine tijekom trajanja ugovora o kreditu i, eventualno, kasnija ovrha kolaterala. Takve promjene bit će određene tržišnim trendovima, svojstvima same nekretnine (na primjer, amortizacija), potrebom za ulaganjem radi održavanja kvalitete nekretnine (popravak, itd.).

Potreba za obavljanjem predviđanja troškova i njegov horizont treba biti navedeno u Zadatku za ocjenu.

E) Određivanje iznosa troškova povezanih s postupkom ovrhe na predmetu osiguranja

Važno pitanje pri donošenju kreditne odluke u vezi s predmetom osiguranja je procjena troškova nastalih ovrhom na predmetu osiguranja i njegovom prodajom. Takvi troškovi mogu značajno utjecati na vrijednost diskonta kolaterala koji je odredila banka. U dijelu koji se odnosi na rad procjenitelja, popis troškova koji se procjenjuju može uključivati:

• Troškovi poslovanja za određeno vremensko razdoblje;
• Troškovi demontaže i transporta;
• Troškovi konzultantskih i posredničkih usluga;
• Ostali troškovi specifični za pojedine vrste imovine.

Popis i veličina takvih troškova u većini slučajeva može se predvidjeti.

Obvezu utvrđivanja navedenih karakteristika, osim troška, ​​FSO ne propisuje. Međutim, ovaj popis sadrži poslovne podatke potrebne banci, a spremnost Procjenitelja da te karakteristike uključi u popis parametara koji se utvrđuju stvorit će značajne konkurentske prednosti za banku. Potreba za utvrđivanjem određenih parametara koje banka zahtijeva dogovara se u fazi postavljanja zadatka za ocjenu.

Vrste vrijednosti utvrđene za potrebe osiguranja

Kao što je ranije spomenuto, u većini slučajeva, kada se procjenjuje likvidna imovina u svrhu kolaterala, tržišna vrijednost se koristi kao osnovna vrijednost za izračun vrijednosti kolaterala.

Ako banka procijeni, u dogovoru s klijentom i bankom, rezultat procjene može biti vrijednost ulaganja.

Ne preporuča se koristiti metode investicijskog modeliranja za utvrđivanje tržišne vrijednosti objekata namijenjenih rušenju ili rekonstrukciji prilikom procjene u svrhu osiguranja.

Likvidacijsku vrijednost utvrđuje Procjenitelj ako za to postoji potreba klijenta i banke. Istodobno, preporuča se odrediti primijenjenu metodologiju u fazi postavljanja zadatka za ocjenjivanje.

Za objekte koji nemaju samostalnu likvidnost, ali su neodvojivi dio imovine ili tehnološkog sklopa, koji u pravilu ima likvidnost (uvjetno likvidna imovina), predlaže se da se kao osnova za vrednovanje uzme u obzir tržišna vrijednost, ali na pretpostavka da je prodaja imovine moguća samo u sklopu imovinskog sklopa . Ta će se vrijednost smatrati udjelom vrijednosti kompleksa koji se može pripisati ovoj imovini kada se kompleks prodaje po tržišnoj vrijednosti.

Pri vrednovanju uvjetno likvidnih objekata njihova se vrijednost uzima u obzir kao dio vrijednosti imovinskog kompleksa u koji su uključeni.

Stoga su pri izračunavanju njihovog troška moguća dva načina:

• utvrđivanje vrijednosti cjelokupnog imovinskog sklopa i razmjerno raspoređivanje vrijednosti predmeta koji se vrednuju . Ovaj pristup se preporučuje kada se razmatra ukupna imovina koja čini većinu kompleksa (više od polovice troška);
• vrednovanje pojedine imovine primjenom troškovnog pristupa. Pri određivanju istrošenosti potrebno je ispravno uzeti u obzir sve njegove komponente. Ova opcija je više primjenjiva na pojedinačne komponente imovine ili tehnološkog kompleksa. Ukoliko za takvu imovinu postoji mogućnost posebne prodaje, potrebna je procjena tržišne vrijednosti.

Prilikom postavljanja zadatka za ocjenjivanje potrebno je jasno odrediti koja će se vrsta vrijednosti utvrđivati ​​u izvješću.

Katastarska vrijednost se ne koristi za potrebe procjene.

Ovaj odjeljak ne sadrži opće etičke zahtjeve za procjenitelja, već sadrži preporuke koje se odnose na etičku stranu aktivnosti procjenitelja, zbog specifičnosti procjene vrijednosti za potrebe kolaterala.

Treba uzeti u obzir da se kod procjene za potrebe kolaterala postavljaju povećani zahtjevi za neovisnost, integritet i profesionalni integritet procjenitelja. Razlog tome je postojanje mogućnosti da će naručitelj procjene utjecati na procjenitelja kako bi ga naveo da precijeni vrijednost svoje imovine kako bi se zadužio u velikim iznosima. Takvom subjektivnom utjecaju kupca u većini slučajeva može se oduprijeti samo principijelni stav Procjenitelja.

Procjenitelji bi trebali imati opće razumijevanje procesa kreditiranja, zahtjeve banaka i, ako je moguće, uvjete za odobravanje kredita. Procjenitelj mora jasno razumjeti da se rezultati njegovog rada koriste za donošenje stvarnih financijskih odluka i rizika. Nekvalitetan rad procjenitelja može dovesti do ekonomskih gubitaka ne samo za banke, već i za druge sudionike na tržištu i stanovništvo.

Procjenitelj mora biti svjestan svoje razine kompetentnosti. Pri rješavanju problema koji zahtijevaju visokospecijalizirana znanja potrebno je uključiti tehničke stručnjake. Nedopustivo je u takvim slučajevima ograničiti se na nerazumne stručne procjene samog Procjenitelja.

Trošak usluga procjenitelja formira se na temelju tarifne politike koju on primjenjuje kao element ugovorni odnosi s kupcem. Procjenitelj mora provesti ponderiranu tarifna politika osiguravanje odgovarajuće kvalitete rezultata svoga rada. Damping, koji neizbježno povlači za sobom smanjenje kvalitete rezultata procjene, kao i nerazumno povećanje tarifa, ne pridonose razvoju partnerstva. U slučaju kada Banka nije izravni naručitelj procjene, preporuča se suzdržati se od utjecaja na formiranje troška usluga.

Procjenitelj mora stalno težiti stručnom usavršavanju, analizirati stečeno znanje i iskustvo, pratiti tržišne trendove, usavršavati se i povremeno se usavršavati. Dobra potpora razvoju i usavršavanju znanja i vještina je interakcija u procesu evaluacije s kompetentnim zaposlenicima relevantnih odjela banke. Održavanje baza podataka, automatizacija procesa pripreme izvješća, dostupnost sustava kontrole kvalitete u poduzeću, izrada analitičkih pregleda za regiju pokazatelji su profesionalne zrelosti Procjenitelja.

Vrlo često procjenitelj postaje svjestan pojedinosti nadolazećih kreditnih transakcija. Neprihvatljivo je otkrivanje komercijalnih i drugih podataka koji mogu nanijeti štetu klijentu ili banci. Uključivanje trećih osoba kao stručnjaka ili konzultanata, povezano s potrebom otkrivanja povjerljivih podataka, predmet je dogovora s klijentom i bankom.

Neprihvatljivo je nuditi korisniku usluge procjene korištenje usluga druge banke za dovršenje transakcije.

U interakciji s predstavnicima klijenta ili banke, procjenitelj mora pokazati lojalnost i takt. U razgovoru o aktualnim pitanjima i problemima prihvatljiv je samo konstruktivan i poslovan ton. Jednako tako, ova se preporuka odnosi i na predstavnike komitenata i banke.

Kako bi se prevladao čimbenik subjektivnog iskrivljenja rezultata procjene i povećala učinkovitost procesa procjene u cjelini, preporučuje se korištenje mehanizma u kojem je banka ili korisnik procjene ili je uključena u proces procjene. kao sunaručitelj izvještaja i ugovorna strana koja prihvaća izvještaj. Službenik banke, koji vrši kontrolu kvalitete izvještaja o procjeni, djeluje kao protuteža utjecaju klijenta i donekle štiti procjenitelja.

Za slučaj kada banka djeluje kao sukomitent, opći algoritam interakcije prikazan je u tablici. 2

Tablica 2.

		Tekuće događaje
	Odobravanje zadatka za ocjenjivanje	Utvrđuje se predmet procjene, prava i tereti, raspravlja o primijenjenim pristupima, pretpostavkama i ograničenjima (određuje se potrebna količina informacija i vrijeme procjene). U pravilu se provodi uz sudjelovanje kupca i u kombinaciji s pregledom objekta.
	Sklapanje sporazuma	Ugovor ima tripartitni oblik. Banka nastupa kao sukomitent i primatelj izvješća (uz založnog dužnika) te potpisuje trostrani akt o prijemu i prijenosu.
	Aktualne konzultacije	Procjenitelj obavještava zaposlenika banke o novim problemima (na primjer, s pružanjem informacija), sporna pitanja se raspravljaju zajedno
	Dostavljanje banci sažetih rezultata procjene	Dobivene rezultate procjenitelj daje banci u sažetom obliku. Kada banka usuglasi rezultate, procjenitelj izrađuje izvještaj o procjeni
	Prezentacija kupcu	Pripremljeni izvještaj dostavlja se kupcu

Predstavljenu shemu karakterizira nekoliko značajnih točaka.

Prvo, ovo je tripartitni oblik ugovora, prema kojem je banka sunaručitelj izvješća i djeluje kao prihvatitelj posla.

Drugo, Ovo je postavljanje zadatka za evaluaciju u početnoj fazi. To vam omogućuje da odredite predmet procjene, zahtjeve za metode i pristupe koji se koriste, kako bi odražavali potrebne značajke.

Treće, radi se o stalnim konzultacijama u procesu evaluacije sa zaposlenicima banke. Ova faza vam omogućuje brzo rješavanje novonastalih problema i omogućuje zaposlenicima banke da koriste privremene rezultate za donošenje kreditne odluke bez čekanja na konačnu pripremu izvješća.

Moguća je i shema kada, u ime vlasnika imovine koja bi trebala biti založena, banka nastupa kao naručitelj izvješća. U tom slučaju usluge Procjenitelja plaća banka. Naknadna naknada banci nastalih troškova moguća je prema dogovoru između banke i klijenta u njima prihvatljivom obliku. U tom slučaju ugovor se sklapa u dvostranom obliku.

Blisko partnerstvo Procjenitelja i banke jamstvo je učinkovitog poslovnog procesa.

Opći zahtjevi za sastav i kvalitetu rada tijekom ocjenjivanja. Opće pretpostavke i ograničenja.

Zahtjevi za procjenu koja se provodi u svrhu osiguranja kredita, kao iu druge svrhe, općenito su navedeni u FSO i standardima samoregulativnih organizacija procjenitelja. Međutim, cilj koji se razmatra pretpostavlja prisutnost određenih specifičnosti, zbog sljedećih razloga.

1. Naime, korisnik usluga Procjenitelja je kreditna institucija, dok je naručitelj izvještaja u pravilu, odnosno u većini slučajeva, potencijalni založni dužnik.

2. Vrijednost koju je utvrdio procjenitelj smatra se osnovnom vrijednošću za kasniji izračun vrijednosti kolaterala. Pritom, za razliku od drugih svrha vrednovanja, u prvi plan dolazi pitanje likvidnosti predmeta vrednovanja o čijem stupnju bitno ovisi vrijednost kolaterala.

3. Kako bi donijela kreditnu odluku u vezi s kolateralom za transakciju, banka mora znati, osim osnovne vrijednosti, niz parametara koji su izravno povezani s vrijednošću potencijalnog kolaterala (vidi Odjeljak 3.)

4. Djelatnost procjenitelja određena je sljedećim čimbenicima:

• uzimajući u obzir činjenicu da, na temelju rezultata procjene, banka preuzima stvarne financijske rizike, zahtjevi za kvalitetom izvješća su prilično strogi;
• sukladno poslovnim potrebama tržišnih sudionika, usluge procjene vrijednosti trebaju biti pružene u roku prihvatljivom za sve zainteresirane strane.

S obzirom na prethodno navedeno, sljedeći opći zahtjevi primjenjivat će se na procjenitelja prilikom procjene u svrhu kolaterala.

• Glavni zadatak procjenitelja je pokazati kvantitativne i kvalitativne izglede za izvedivost ocjenjivanog objekta.
• Rezultat procjene je, prije svega, neophodan banci, stoga se prilikom provođenja procjene preporučuje procjenitelj, u dogovoru s bankom, u interakciji s njezinim ovlaštenim stručnjacima. Ova interakcija ne podrazumijeva pritisak na procjenitelja od strane banke i kršenje načela neovisnosti njegovog djelovanja.
• Vrsta vrijednosti koja se utvrđuje ovisi o stupnju likvidnosti predmeta procjene. Stoga je primarni zadatak analizirati likvidnost i dogovoriti s bankom i klijentom vrstu vrijednosti utvrđenu u izvješću.
• Opis predmeta procjene trebao bi sadržavati jasne značajke koje vam omogućuju jedinstvenu identifikaciju objekta. Nije dopušteno ograničiti se samo na navođenje naziva i inventarnih brojeva.
• Pri određivanju tržišne vrijednosti svi izračuni i pretpostavke moraju se temeljiti na pouzdanim tržišnim podacima i trendovima. Pretpostavke temeljene isključivo na stručnom mišljenju procjenitelja treba svesti na minimum.
• Svi izvori informacija korišteni u izvješću trebaju biti naznačeni na način koji omogućuje provjeru njihove primjerenosti.
• Izvješće o evaluaciji treba sadržavati, uz minimalan obujam, sve informacije potrebne za razumijevanje valjanosti dobivenih rezultata.
• U svrhu povećanja učinkovitosti rada, privremeni rezultati procjene mogu se dostaviti banci u obliku koji je dogovoren s bankom.
• Ako postoji značajno odstupanje u rezultatima dobivenim različitim pristupima, potrebno je provesti analizu razloga za takvo odstupanje i odabrati najpouzdaniji rezultat, po razumnom mišljenju procjenitelja, kao konačni.
• Nije dopuštena procjena predmeta od strane Procjenitelja bez pregleda predmeta. Fotografije objekata koji se ocjenjuju (s većim brojem objekata, po mogućnosti selektivno – najznačajnijih) moraju biti obvezno uključene u priloge izvješća. Fotografije moraju objektivno odražavati stanje predmeta procjene;
• U dogovoru s bankom i kupcem, procjenitelj može odrediti karakteristike predmeta procjene koje nisu predviđene zahtjevima saveznih standarda procjene, ali su potrebne banci za donošenje odluke.
• Procjena mora biti dovršena unutar rokova određenih postupkom kreditiranja. Kako bi se vrijeme maksimalno smanjilo bez gubitka kvalitete, procjenitelj u fazi postavljanja zadatka za procjenu mora jasno razumjeti svoj zadatak, odrediti količinu informacija potrebnih za rad i sastav dokumenata te propisati rokove za podnošenje dokumenata i prioriteta.
• U dijelu analize tržišnog segmenta kojemu pripada nekretnina koja se procjenjuje trebaju biti prisutni sljedeći podaci:
• analiza trenutnih aktivnosti i glavnih trendova u relevantnom segmentu tržišta;
• retrospektivna, sadašnja i očekivana buduća potražnja za ovom vrstom nekretnina u regiji;
• postojeće i vjerojatne potrebe za alternativnim korištenjem predmeta procjene;
• stupanj utjecaja na vrijednost kolaterala određenih predvidljivih čimbenika (u vrijeme procjene);
• Pri korištenju dohodovnog pristupa, prilikom izgradnje novčanih tokova, potrebno je oslanjati se na tržišne pokazatelje, pa tako iu situaciji kada vlasnik objekta uživa prednosti koje ga stavljaju u bolji položaj u odnosu na druge sudionike na tržištu (beneficije i sl.) . Postojeći tereti objekta (npr. zakup, služnost), koji će se sačuvati prilikom otuđenja objekta, podliježu obveznom knjiženju prilikom procjene.

Opće preporuke za strukturu izvješća o vrednovanju u svrhu kolaterala

Struktura izvješća o vrednovanju, uzimajući u obzir specifičnosti određene namjenama zaloga, preporučuje se u sljedećem obliku.

1. dio. Kratak sažetak rezultata i zaključaka. Ovo je operativni dio izvješća o procjeni koji korisniku omogućuje da odmah dobije opsežne i iscrpne informacije o rezultatima obavljenog rada. Ukratko su sažete glavne karakteristike predmeta procjene, rezultati dobiveni primjenom različitih pristupa procjeni, konačna vrijednost predmeta procjene, kao i važni zaključci i preporuke koje su, po mišljenju Procjenitelja, važne za naručitelja i za banku.

2. dio. Zadatak za ocjenu. Ovaj dio izvješća sastoji se od tri dijela.

1) Daje se iscrpan opis objekta sa svim karakteristikama koje su uzete u obzir i koje treba uzeti u obzir prilikom procjene. Ukazuje se na ulogu predmeta procjene u poslovnom ili proizvodnom procesu vlasnika, njegov značaj. Također daje opis imovinskih prava na predmetu procjene i terete predmeta koji utječu na njegovu vrijednost.

2) Navedite da su rezultati procjene namijenjeni za korištenje u kolateralne svrhe. Navedene su informacije o korištenim standardima vrednovanja i drugim dokumentima (uključujući i ove Preporuke), navedeni su tip(ovi) vrijednosti koja se utvrđuje, kao i dodatno utvrđeni parametri i karakteristike. Naveden je datum kada se provodi procjena i rok za završetak radova.

3) Pruža pretpostavke koje koristi procjenitelj i ograničavajuće uvjete koji mogu utjecati na rezultat procjene.

dio 3 Podaci o naručitelju procjene i procjenitelju. Uz podatke navedene u skladu s FSO br. 3, daju se podaci o banci - potencijalnom založnom vjerovniku u smislu njenog naziva i lokacije teritorijalne jedinice (ako se posao obavlja s podružnicom banke). Ako se procjena provodi bez sudjelovanja banke, podaci o banci nisu navedeni.

dio 4 Analiza tržišta/tržišnog segmenta kojem volumen pripada kt procjene. Daju se rezultati analize tržišta/segmenta tržišta kojem predmet procjene pripada, identificirani glavni trendovi, rasponi cijena i glavni utjecajni čimbenici.

dio 5 Analiza likvidnosti predmeta procjene. Dio koji nije predviđen standardima, ali je izuzetno važan za banku. U odjeljku je dat opis likvidnosti predmeta procjene i procijenjeno razdoblje tržišne izloženosti. Navedeni su izvori za utvrđivanje pokazatelja likvidnosti.

Dio 6 Analiza najbolje upotrebe. Kod procjene za potrebe kolaterala, ova analiza se provodi samo u slučaju jasne neusklađenosti predmeta procjene s njegovom postojećom upotrebom. Istodobno treba provesti ocjenu s obzirom na promjenu namjene objekta ako je takvo imenovanje već i izričito određeno.

dio 7 Opis procesa ocjenjivanja. U odjeljku se nalaze informacije o korištenim metodama, kao i svi izračuni. Preporuča se dati informacije o korištenim analozima, izračunima i prilagodbama u obliku tablice. Predstavljene informacije trebaju omogućiti jednostavno praćenje dosljednosti i točnosti dobivenog rezultata. U slučaju da se mišljenje stručnjaka koristi kao informacija relevantna za iznos vrijednosti koji treba utvrditi, izvješće o vrednovanju treba analizirati tu vrijednost radi usklađenosti s tržišnim uvjetima opisanim u odjeljku analize tržišta.

dio 8 Definicija dodatnih karakteristika. Ako, u skladu sa zadatkom procjene, procjenitelj utvrdi dodatne karakteristike predmeta procjene, na primjer, predviđanje promjena vrijednosti tijekom vremena ili iznosa troškova povezanih s ovrhom, daju se početni podaci, logika i rezultati izračuna. u ovom odjeljku. Također, u dogovoru s Bankom i Naručiteljem može se izračunati likvidacijska vrijednost predmeta procjene. U tom slučaju obvezno je navesti korištenu metodu i obrazloženje njezina izbora.

dio 9 Usklađivanje rezultata i konačni zaključak o vrijednosti predmeta. Ponderiranje rezultata dobivenih različitim pristupima provodi se samo kada nema značajne razlike između rezultata. Ukoliko postoji značajno odstupanje, provodi se analiza uzroka te se kao konačni odabire najpouzdaniji rezultat, po mišljenju procjenitelja.

Prijave. U prilogu izvješća u skladu sa zahtjevima FSO br. 3 Daju se kopije korištenih dokumenata. Kada se kao izvor informacija koriste regionalne publikacije male tiraže, preporuča se u izvješće uključiti ne poveznice, već preslike relevantnih stranica. Obvezno je imati fotografije predmeta koji se procjenjuje.

Kako bi se povećala učinkovitost procesa procjene, preporuča se banci dostaviti kratke materijale koji zaposleniku banke omogućuju razumijevanje pouzdanosti rezultata procjene prije primanja glavnog izvješća. Takve informacije trebaju uključivati:

• Opis predmeta procjene;
• Analiza tržišnog segmenta kojem pripada predmet procjene;
• Fotografije predmeta procjene;
• Obračunski materijal s izvođenjem konačnog rezultata.

Književnost

• Međunarodni standardi procjene. Sedmo izdanje. 2005 /Prev. s engleskog. I.L. Artemenkova, G.I. Mikerin, N.V. Pavlova. - M .: LLC "Rusko društvo procjenitelja", 2006.
• Europski standardi vrednovanja. 2000/Prev. s engleskog. G.I. Mikerin, N.V. Pavlova, I.L. Artemenkova, - M .: LLC "Rusko društvo procjenitelja", 2003.
• Međunarodni standardi vrednovanja, osmo izdanje, Odbor za međunarodne standarde vrednovanja, 2007.

Razmatrajući različite aspekte vrednovanja u svrhu kolaterala, autor predlaže različite smjerove za optimizaciju konačnog rezultata rada i prevladavanje najčešćih prepreka.

Viktor Roslov
Vrednovanje u svrhu kolaterala – realnost, značajke, zahtjevi
„Ekonomske strategije“, broj 02-2008, str. 144-152

Uvod

Bankovno kreditiranje, kao i svaka profitabilna djelatnost, povezano je s rizikom gubitka dodijeljenih sredstava. Bez obzira koliko alat bio savršen financijska analiza aktivnosti zajmoprimca, nikada u potpunosti ne eliminira prethodno navedeni rizik. U tom smislu banke koriste različite instrumente zaštite od rizika, od kojih su glavni kolateral, jamstvo i jamstva.

Zalog je prepoznat kao jedan od najpouzdanijih instrumenata za zaštitu od kreditnog rizika. Ovo mišljenje temelji se na dva faktora. Prvo, važećim zakonodavstvom vjerovniku se osiguravaju prava založnog vjerovnika s pravom prvenstva u odnosu na druge vjerovnike prilikom namirenja svojih tražbina u vezi s predmetom zaloga, a drugo, interesi vjerovnika zaštićeni su imovinom, stanjem i čija vrijednost ne ovisi uvijek o mogućim promjenama u financijskom stanju dužnika.

Dugotrajna imovina (nekretnine i pokretnine), sirovine, Gotovi proizvodi, roba za preprodaju, vrijednosni papiri(i kotiraju i ne kotiraju), potraživanja raznih obveza. Još uvijek postoji mala praksa zaloga nematerijalne imovine. Među založenom imovinom najveći udio čine nekretnine i pokretnine te roba u prometu. Ujedno, metodološki najsloženiji objekti su nekretnine i pokretnine u vidu strojeva i opreme.

Zalogom se mogu pouzdano zaštititi interesi založnog dužnika samo ako su ispunjeni sljedeći uvjeti:

• pravi izbor sredstava za potrebe osiguranja kredita;
  
• odgovarajuću početnu procjenu kvalitativnih i kvantitativnih karakteristika kolaterala (prije svega likvidnosti i vrijednosti) od strane banke;
  
• visokokvalitetna pravna ekspertiza za prepoznavanje pravnih rizika povezanih sa zalogom predmetne imovine;
  
• poduzimanje odgovarajućih mjera za sigurnost kolaterala.
  

To je, zapravo, sadržaj hipotekarnog rada.

Među fazama kolateralnog rada, najteža i najodgovornija je procjena potencijalnog predmeta kolaterala u fazi razmatranja. zahtjev za kredit.
Objektivan i točan rezultat ocjenjivanja može se postići samo ako postoje jasni i primjereni zahtjevi za postupak ocjenjivanja. Pritom rezultat procjene potencijalnog predmeta osiguranja banka shvaća ne samo kao njegovu vrijednost, već kao cjelinu zaključak o prihvatljivosti predmetne nekretnine za osiguranje konkretnog kreditnog posla.

Prije svega, potrebno je utvrditi kakve su informacije o potencijalnom predmetu kolaterala potrebne banci za donošenje kreditne odluke.

Prioriteti za likvidnost

Prije svega, osim temeljne mogućnosti prihvaćanja imovine kao kolaterala zbog pravnih okolnosti, kao i prisutnosti pravnih rizika, banku zanima je li načelno moguće i koliko brzo realizirati kolateral ako takav javlja se potreba, tj. kolika je njegova likvidnost. Paradoksalno, usprkos očitoj važnosti pitanja, uz vrlo nekoliko iznimaka, izvješća o vrednovanju izrađena u svrhu kolaterala ne sadrže takve informacije.
Likvidnost predmeta koji čine predmet zaloga glavna je karakteristika kolaterala i u mnogim slučajevima omogućuje prosudbu o tome koliko se brzo dug po kreditu može vratiti korištenjem prava založnog dužnika na predmetu zaloga. Bez analize likvidnosti to je nemoguće prihvatiti prava odluka niti o temeljnoj mogućnosti rada s imovinom, niti o kvantitativnim parametrima - vrijednosti kolaterala i stupnju sigurnosti kreditne transakcije.

Likvidnost imovine karakterizira koliko brzo se predmet može zamijeniti za novac, tj. prodati po cijeni primjerenoj tržišnoj vrijednosti na otvorenom tržištu u konkurentskom okruženju, kada se sudionici u transakciji ponašaju razumno, imaju sve potrebne informacije, a izvanredne okolnosti se ne odražavaju na transakciju. Kvantitativna karakteristika likvidnosti može biti vrijeme tržišne izloženosti objekta, tj. vrijeme potrebno za prodaju imovine na otvorenom i konkurentnom tržištu po tržišnoj vrijednosti.

Pitanje utvrđivanja likvidnosti nije tako jednostavno kao što se čini. Na primjer, u slučaju kreditiranja velikih poduzeća, zgrade, strukture, prijenosni uređaji i oprema često djeluju kao kolateral. Popis imovine može uključivati veliki broj pozicije - stotine, a ponekad i tisuće jedinica. Tradicionalni pristupi procjeni ove vrste osiguranja, koji se temelje na pretpostavci da se zahtjevi prema dužniku ostvaruju izravnim otuđenjem kolaterala i njihovom prodajom, nisu u potpunosti primjenjivi iz niza razloga.

Jedan od razloga je sljedeći: velika dugotrajna imovina je u pravilu nelikvidna kada se prodaje na veliko. Osim toga, takve vrste imovine kao što su strukture, prijenosni uređaji, specijalizirane nekretnine ili složena tehnološka oprema ne mogu se prodati odvojeno od druge dugotrajne imovine. Likvidnost, kao i vrijednost ove vrste imovine, usko je povezana s likvidnošću imovinskog sklopa odnosno poslovanja poduzeća. Takvu imovinu možemo nazvati "uvjetno likvidnom". Likvidnost takvih objekata izravno je povezana s likvidnošću tehnološke skupine ili proizvodnog kompleksa u koji su uključeni.

Uvjetno likvidna imovina može se priznati ako su ispunjeni sljedeći uvjeti:

• cijeli imovinski kompleks ili njegov samostalni dio je likvidan;
  
• predmetna imovina je značajna komponenta kompleksa, obavlja ključne funkcije u njegovom radu i ne može se odvojiti bez nanošenja nesrazmjerne štete;
  
• sredstva su zdrava i ne zahtijevaju zamjenu ili veće popravke.
  

Kao primjer opreme koja pripada skupini "uvjetno tekućih" mogu se navesti valjaonice metalurških postrojenja, postrojenja za čišćenje ispušnih plinova iz visokih peći, velika postrojenja i oprema kemijskih i naftnih rafinerija. To također mogu biti različiti strojevi, alatni strojevi, instalacije i druga oprema, koji su u velikim količinama navedeni u bilanci velikog operativnog poduzeća.

Praktični značaj takve klasifikacije leži u potrebi formiranja založne mase na način da, općenito, predmet zaloga ima likvidnost, npr. autonomna tehnološka cjelina, zasebna proizvodna radionica s mogućnošću preprofiliranja. itd.

Tržišna vrijednost navedene nekretnine, utvrđena na temelju tradicionalnih pristupa, nije informativna za banku. Unatoč tome, izjava da takvu imovinu nije prikladno smatrati izvorom otplate duga u slučaju neplaćanja kredita nije posve očita, a najčešće nema alternative (druga likvidna imovina). Štoviše, praksa rada s nenaplativim potraživanjima pokazuje da je u nizu slučajeva imovina koja je sama po sebi nelikvidna, ali ključna za poslovanje, omogućila vjerovniku s takvom imovinom kao kolateralom da svoja sredstva vrati brže i u većem obimu od vjerovnika. osiguran u obliku tekućih robnih ostataka.

Na koji se trošak trebate usredotočiti?

Drugo najvažnije pitanje je pitanje vrijednosti imovine.

Koncept "kolateralne vrijednosti", koji se kao takav aktivno koristi u gospodarstvu, čudno, danas nije standardiziran u Ruskoj Federaciji, tj. ne postoji jasna definicija niti općeprihvaćene metode procjene. Usvojeni savezni standardi (1-3) ne sadrže zahtjeve za procjenu u svrhu kolaterala, uz iznimku spominjanja potrebe utvrđivanja tržišne vrijednosti za te svrhe.

Ako se okrenemo međunarodnoj praksi, tada se, primjerice, u Međunarodnim standardima vrednovanja (4-6) može pronaći sljedeća definicija: "Trošak hipotekarnog kreditiranja (mortgage lending value, MLV) je vrijednost imovine, određena procjenitelj koji provodi razboritu procjenu buduće isplativosti imovine uzimajući u obzir dugoročne održive aspekte nekretnine, normalne i lokalne tržišne uvjete i trenutnu upotrebu te prikladnu alternativnu namjenu imovine.” Definicija vrijednosti hipotekarnih kredita sadržana je u europskom zakonodavstvu (Direktiva 89/647/EZ, izmijenjena Direktivom 98/32/EZ). Ove se direktive bave pitanjima bankarske regulative i uspostavljanjem minimalnih standarda solventnosti za vjerovnike koji daju zajmove uz zalog imovine. Ovu vrijednost koriste banke pri procjeni kreditnih rizika i razlikuje se od trenutne procjene tržišne vrijednosti, uzimajući u obzir dugoročno stabilne trendove i isključujući špekulativne elemente. Drugim riječima, MLV se može okarakterizirati kao vrijednost određena uzimanjem u obzir neke konzervativne prognoze promjena tijekom razdoblja kreditiranja (7). Ovaj koncept je više primjenjiv na hipotekarno kreditiranje na dovoljno duga razdoblja. Važna točka u gornjoj definiciji je naznaka "procjena buduće isplativosti", što podrazumijeva, uz određivanje troška, ​​i analizu likvidnosti nekretnine.

Zahtjevi za procjenu kolaterala za zajmove, hipoteke i zadužnice navedeni su u Međunarodnoj aplikaciji za procjenu 2 (IGO 2), Procjena u svrhu kreditiranja. Ovaj standard pretpostavlja mogućnost utvrđivanja za potrebe kolaterala ne samo tržišne vrijednosti, već i vrijednosti postojećeg poduzeća ili likvidacijske vrijednosti itd., međutim, tržišna vrijednost je odabrana kao glavna vrsta vrijednosti s točke gledišta pogled potrošača. Također je važno napomenuti da pod potrošačima takve ocjene standard jasno navodi kreditne institucije. Značajka preporuka u skladu s ovim standardom je naglasak na korištenju tržišnih podataka od strane procjenitelja. Standard zahtijeva od procjenitelja da jasno zna situacije u kojima koristi netržišne podatke ili dobiva netržišnu vrijednost.

Dakle, možemo zaključiti da se, sukladno preporukama međunarodnih standarda, za potrebe osiguranja dužničkih obveza najčešće utvrđuje tržišna vrijednost.

Zašto se tržišna vrijednost preporučuje kao osnovna vrijednost? Koncept "tržišne vrijednosti" prilično je transparentan i opipljiv. U praksi se koriste mnoge provjerene metode, metode i tehnike za njegovo određivanje. I što je najvažnije, dostupne su informacije o realnim cijenama na temelju rezultata obavljenih transakcija, kao i informacije o cijenama u kontekstu ponude i potražnje. Općenito govoreći, tržišna vrijednost je vjerojatno jedina vrsta vrijednosti, osim investicijske vrijednosti, za koju postoji stabilan benchmark u obliku realnog tržišta. Oni. alati za procjenu mogu se provjeriti neovisnim mišljenjem o vrijednosti imovine njihovih vlasnika (prodavača i kupaca).

Na prvi se pogled čini logičnim koristiti preostalu vrijednost kao osnovnu vrijednost za izračun vrijednosti kolaterala. Međutim, treba uzeti u obzir da se pristupi korišteni i opisani u literaturi za procjenu likvidacijske vrijednosti temelje, u pravilu, na konstrukciji teorijskih modela koji odražavaju, u jednoj ili drugoj mjeri, ideje autora o mehanizmi za formiranje iznosa potrebnih popusta od tržišne vrijednosti (8, 9). Ne umanjujući zasluge autora ovih radova, u nedostatku dovoljno statističkih podataka za testiranje primjerenosti predloženih pristupa, vrijednost takvih teorijskih konstrukcija za praksu mora se smatrati upitnom.

Također bismo trebali razmotriti koncept "fer vrijednosti kolaterala", koji je uvela Banka Rusije u "Propisima o postupku formiranja kreditne organizacije rezerve za moguće gubitke po zajmovima, po zajmu i ekvivalentnom dugu", koji se u bankarskom okruženju češće naziva Uredba 254-P.
U skladu s ovim dokumentom, fer vrijednost zaloga je cijena na koju bi zalogodavac, da je prodavatelj založene imovine, koji ima potpune podatke o vrijednosti nekretnine i nije je dužan prodati, pristao da je proda, a kupac, koji ima potpunu informaciju o vrijednosti navedene imovine i nije je obvezan steći, pristao bi je steći u razumno kratkom roku ne duljem od 180 kalendarskih dana. Odnosno, na temelju trenutnih standarda, možemo reći da je za stavke s tipičnim razdobljem izloženosti kraćim od 180 dana to zapravo tržišna vrijednost, za ostale - likvidacija s razdobljem izloženosti ne duljim od 180 dana . Budući da nisu izrađene preporuke za određivanje ove vrijednosti, banke u praksi posluju s istom tržišnom vrijednošću.

Logično bi bilo pretpostaviti da najadekvatnije razumijevanje suštine kolateralne vrijednosti treba tražiti prvenstveno od izravnih potrošača, tj. u bankama.

U fazi donošenja kreditne odluke banci je neophodna vrijednost kolaterala kao mjera vrijednosti kolaterala za usporedbu s iznosom kreditnih obveza pri određivanju potrebnog stupnja sigurnosti transakcije. Logično je pretpostaviti da banka, dajući određeni iznos novca kao zajam, želi znati koji se dio tih sredstava može vratiti na račun kolaterala. A upravo taj iznos banke shvaćaju kao kolateralnu vrijednost.

Ovaj zaključak potvrđuju i rezultati ankete. Prema većini intervjuiranih voditelja odjela za kredite i kolaterale niza banaka, vrijednost kolaterala shvaćena je kao najvjerojatnija svota novca, koji se mogu dobiti za zadovoljenje zahtjeva banke kao rezultat izravne prodaje predmeta zaloga ili drugih aktivnosti u kojima će zalog imati ključnu ulogu.

U bankarskoj praksi vrijednost kolaterala utvrđuje se kao derivat tržišne vrijednosti umanjenjem za određeni iznos, tzv. diskont kolaterala. Vrijednosti kolateralnih popusta u odnosu na imovinsku imovinu uglavnom se kreću u rasponu od 20 do 60%. Donju granicu određuju praktički zajamčeni gubici vjerovnika u obliku obveznih plaćanja, gornju, vjerojatno, zdrav razum i prisutnost konkurencije među bankama. Glavni pokazatelji koji utječu na iznos primijenjenog diskonta su likvidnost nekretnine, dinamika promjene vrijednosti tijekom vremena te predviđeni troškovi nastali ovrhom i prodajom nekretnine. O ovom pitanju detaljnije se govori u Procjeni u svrhu kolaterala: teorija, praksa, preporuke (10).

I dalje…

Uzimajući u obzir poticajnu ulogu kolaterala, korisna informacija za banku je važnost predmetne imovine u smislu sudjelovanja u formiranju prihoda klijenta, odnosno njen značaj za poslovanje.

Budući da su trenuci odobravanja kreditnih sredstava i njihovog povrata vremenski razdvojeni, ponekad značajno (i do 5-7 godina), potrebno je uzeti u obzir promjenu vrijednosti kolaterala kroz vrijeme, tj. za banku će biti vrlo korisno predvidjeti promjene vrijednosti imovine tijekom trajanja ugovora o kreditu i, eventualno, naknadnu ovrhu na predmetu osiguranja. Takve promjene bit će određene tržišnim trendovima, svojstvima same nekretnine (na primjer, amortizacija), potrebom za ulaganjem radi održavanja kvalitete nekretnine (popravak, itd.).

Drugo važno pitanje je procjena troškova nastalih ovrhom na predmetu zaloga i njezina provedba. Takvi troškovi mogu značajno utjecati na odluku o kreditu u vezi s predmetom kolaterala (primjerice, za opremu sa značajnim karakteristikama težine i veličine, mogu biti usporedive veličine s vrijednošću nekretnine). Popis takvih troškova ovisit će o scenariju u kojem će ići proces rada s lošim dugovima, ali u većini slučajeva njihova je veličina prilično predvidljiva.

Banke i procjenitelji

Većina banaka u svom sastavu nema profesionalne procjenitelje, već se djelatnicima specijaliziranih odjela (u daljnjem tekstu kolateralisti) bave ili djelatnici kreditnih odjela koji objedinjuju kreditnu analizu i analizu kolaterala ili djelatnici odjela analize kreditnog rizika. zalogom.

Zalagaonici, u pravilu, posjeduju osnovna znanja i vještine u procjeni vrijednosti, a ako imaju dovoljno radnog iskustva, ne zaostaju ni profesionalnim procjeniteljima, no često se javljaju situacije kada:

• izvođenje radova na procjeni imovine od strane zaposlenika banke je ekonomski neisplativo za banku. Ova situacija se javlja u bankama s mrežom poslovnica s relativno malim iznosom kreditni portfelj u regionalnoj podjeli;
  
• procjena imovine sama po sebi ne ispunjava zahtjeve za vremenske standarde za razmatranje zahtjeva za kredit;
  
• razina složenosti zadataka procjene koji se rješavaju ne odgovara razini kvalifikacija zaposlenika banke i zahtijeva uključivanje stručnjaka u području procjene;
  
• klijent pokazuje upornu želju da utvrdi vrijednost svoje imovine od neovisnog procjenitelja ili između banke i potencijalnog zajmoprimca, u nekim slučajevima dolazi do spora između različitih odjela banke u vezi s vrijednošću kolaterala.
  

Zasebno je potrebno spomenuti smjer aktivnog razvoja standardnih kreditnih proizvoda (na primjer, hipotekarno kreditiranje i kreditiranje malih i srednjih poduzeća). Kada rade u tim sektorima s proizvodima koji predviđaju prisutnost kolaterala, banke očito ne mogu upravljati internim resursima za odgovarajuću procjenu kolaterala.

Stoga banke uglavnom trebaju usluge profesionalnih stručnjaka – procjenitelja. Rezultati istraživanja bankarske zajednice koje je proveo ARB Committee for Appraisal Activities (11) potvrđuju visok stupanj uključenosti procjenitelja u proces kreditiranja (Tablica 1).

Procjena u svrhu kolaterala u ukupnom obimu procjeniteljskih poslova u Ruskoj Federaciji zauzima značajno mjesto. U zemljama sa napredne ekonomije procjena vrijednosti u svrhu kreditiranja praktički je glavni posao procjenitelja. Stoga možemo pretpostaviti da će u budućnosti isti trend biti karakterističan i za domaće tržište procjeniteljskih usluga. Na temelju rezultata ankete procjenitelja otkriva se slika prikazana u tablici. 2.

Analizom anketnih podataka utvrđeno je koje nekretnine, u odnosu na najčešće vrste imovine, procjenitelji najčešće koriste. Rezultati su prikazani u tablici. 3.

Stupanj povjerenja banaka u rezultate prihvaćenih izvješća može se okarakterizirati podacima u tablici. četiri.

Kao što je vidljivo iz tablica, velika većina prijava koje banka zaprimi provjerava se u odjelima banke. U tom slučaju rezultati provjere izgledaju kao što je prikazano u tablici. 5.

Tako nizak stupanj povjerenja u rezultate procjene nije nerazuman. Praksa rada s problematičnim dugovima, prema anketi, pokazuje da samo u 5% slučajeva prodajna vrijednost imovine korelira s početnom procjenom koju provodi procjenitelj. Kako bi se identificirali razlozi niske kvalitete pruženih usluga, upitnik je formulirao pitanja u kojima su banke zamoljene da na ljestvici od 100% procijene težinu različitih negativnih čimbenika koje su banke zabilježile prilikom provjere izvješća. Rezultati su prikazani u tablici. 6.

Kao što se vidi iz tablice. 6, najveći značaj pridaje se problemu tzv. „prilagođenog“ ocjenjivanja. Istodobno, dužnikova pripadnost određenom sektoru kreditiranja nije toliko kritična.

Razlog se može objasniti motivacijom sudionika u kreditnom poslu. Očito je da se procjenitelj prilikom provođenja procjene za potrebe osiguranja nalazi u prilično teškim uvjetima. Naručitelja, koji izravno plaća rad procjenitelja, ne zanima stvarna vrijednost njegove imovine, što u većini slučajeva i sam vrlo dobro zna. Zanima ga željeni maksimalni rezultat, potvrđen izvješćem, koji mu omogućuje privlačenje velikih kreditnih sredstava za založenu imovinu.

Zbog tog faktora i suprotno općeprihvaćenom mišljenju, banka nije zainteresirana za snižavanje troška, ​​jer u ovom slučaju, on će se ograničiti u obujmu pozajmljivanja i, posljedično, u primanju prihoda. Povećanje vrijednosti kolaterala može dovesti do stvarnih financijskih gubitaka u slučaju neplaćanja kredita. Dakle, zapravo zainteresirana osoba za kvalitetu procjene je banka, iako formalno izvješće naručuje vlasnik imovine, potencijalni založni dužnik. Usput, procjenitelji prilično jasno razumiju ovu činjenicu.

Razmotreni motivacijski čimbenici također utječu na kvalitetu izvješća. U zapadnoj praksi, za procjenitelja, značajan faktor koji ograničava subjektivne manifestacije je reputacijski rizik, ali kriza hipotekarno tržište Sjedinjene Američke Države i niz europskih zemalja pokazale su da "prilagođeno" ocjenjivanje nije strano razvijenom društvu. Istodobno su na Zapadu razvijeni odgovarajući zaštitni mehanizmi. U SAD-u, primjerice, banka nastupa kao naručitelj izvješća, iako rad procjenitelja plaća potencijalni zalogodavac. U nizu europskih zemalja koristi se sljedeći mehanizam: banka sklapa ugovor o procjeni imovine s određenom tržišno poznatom tvrtkom, koja pak angažira procjenitelje. Pritom klijent banke plaća fakturu koju izdaje tvrtka, a često se niti ne sastane s procjeniteljem. Rad s jednom tvrtkom omogućuje bankama da značajno poboljšaju proizvodnost i učinkovitost procesa interakcije.
Trenutačna uljuđenost domaćeg tržišta procjeniteljskih usluga također, nažalost, još uvijek ne dopušta bankama, osim rijetkih iznimaka, preuzimanje rizika po reputaciju procjenitelja prilikom obavljanja procjene za potrebe osiguranja.

Što biste željeli

Pokušat ćemo formulirati opće preporuke i zahtjeve za vrednovanje imovinske imovine u svrhu kolaterala. Praksa kolateralnog rada i iskustvo interakcije s procjeniteljima omogućili su formuliranje sljedećih općih zahtjeva za rad procjenitelja u procjeni za potrebe kolaterala.

• Glavni zadatak procjenitelja je pokazati kvantitativne i kvalitativne izglede za izvedivost predmeta koji se procjenjuje.
  
• Rezultat procjene prvenstveno je neophodan za banku, stoga procjenitelj prilikom provođenja procjene treba raditi u kontaktu sa stručnjacima banke.
  
• Vrsta vrijednosti koja se utvrđuje ovisi o stupnju likvidnosti predmeta procjene. Stoga je primarni zadatak analizirati likvidnost i dogovoriti s bankom i klijentom vrstu vrijednosti utvrđenu u izvješću.
  
• Opis predmeta procjene trebao bi sadržavati jasne značajke koje vam omogućuju jedinstvenu identifikaciju objekta.
  
• Pri određivanju tržišne vrijednosti svi izračuni i pretpostavke moraju se temeljiti na pouzdanim tržišnim podacima i trendovima. Pretpostavke koje se temelje isključivo na stručnom mišljenju procjenitelja treba svesti na minimum.
  
• Svi izvori informacija korišteni u izvješću trebaju biti naznačeni na način koji omogućuje provjeru njihove primjerenosti.
  
• Izvješće o evaluaciji treba sadržavati, uz minimalan obujam, sve informacije potrebne za razumijevanje valjanosti dobivenih rezultata.
  
• U cilju povećanja učinkovitosti rada, međurezultati obračuna mogu se dostaviti banci.
  
• Ako postoji značajno odstupanje u rezultatima dobivenim različitim pristupima, potrebno je provesti analizu uzroka i kao konačni odabrati najpouzdaniji rezultat, prema mišljenju ocjenjivača.
  
• Nije dopuštena procjena predmeta od strane procjenitelja bez njegovog pregleda. Fotografije predmeta koji se ocjenjuju (s većim brojem objekata, eventualno selektivno) moraju biti obvezno uključene u priloge izvješća. Fotografije moraju objektivno odražavati stanje cjelokupnog predmeta ocjenjivanja, a ne njegove najbolje dijelove ili dijelove.
  
• U dogovoru s bankom i klijentom, procjenitelj može odrediti parametre predmeta procjene koji nisu predviđeni zahtjevima Federalnih standarda procjene, ali su potrebni banci za donošenje odluke.
  
• Procjena mora biti dovršena unutar rokova određenih postupkom kreditiranja. Kako bi minimizirao vrijeme bez gubitka kvalitete, procjenitelj u fazi postavljanja zadatka za procjenu mora jasno razumjeti svoj zadatak, odrediti količinu informacija potrebnih za rad i sastav dokumenata, te odrediti rokove za dostavu. dokumenata.
  

Navedeni zahtjevi nisu u suprotnosti sa saveznim standardima i dovoljno dobro koreliraju sa zahtjevima međunarodnih standarda. Konkretno, sljedeće glavne točke mogu se razlikovati u zahtjevima MCO-a.

U slučaju utvrđivanja tržišne vrijednosti, metodologija procjene potencijalnog predmeta osiguranja mora biti striktno vezana uz realnu tržišnu situaciju i sadržavati minimum pretpostavki i pretpostavki subjektivne prirode.

Međunarodni standardi navode da se "metoda usporedbe prodaje ili druge metode usporedbe tržišta trebaju temeljiti na istraživanju tržišta. To jest, ako procjenitelj u svojim izračunima koristi informacije koje je dao kupac i koje odgovaraju stvarnosti, ali ne odgovaraju tržištu stvarnosti, takav pristup u procjeni za svrhe jamčevine je neprihvatljiv.

Osim ispunjavanja općih zahtjeva MVS-a za sadržaj izvješća, izvješća o vrednovanju za kolateralne svrhe općenito bi trebala uključivati ​​informacije o sljedećim stavkama:

• analiza trenutnih aktivnosti i glavnih trendova u relevantnom segmentu tržišta;
  
• retrospektivna, trenutna i očekivana buduća potražnja za ovom vrstom nekretnina u ovoj regiji;
  
• potencijalne i vjerojatne potrebe za alternativnim korištenjem imovine;
  
• trenutna likvidnost imovine, kao i, ako je potrebno, vjerojatnost njezine stabilnosti;
  
• stupanj utjecaja na vrijednost kolaterala određenih predvidljivih čimbenika (u vrijeme procjene);
  
• pristup koji je uzet u izradi procjene i opseg u kojem se pouzdani tržišni podaci koriste za potporu procjene.
  

Zasebno možete istaknuti zahtjeve za procjenitelja.

• Ovlaštenja i odgovornosti procjenitelja trebaju biti jasni i procjenitelju i njegovom klijentu. Procjeniteljima mora biti jasno koji rizici su uključeni u provođenje procjene u svrhu odobravanja kredita, jer nesporazumi, nesporazumi ili pogreške u ovom području mogu dovesti do sporova i parnica između zajmodavca i procjenitelja.
  
• Prilikom provođenja procjene u svrhu odobravanja kredita, procjenitelj treba obratiti posebnu pozornost na neovisnost o zajmoprimcu.
  Važno je da procjenitelj ima relevantno iskustvo s ovom ili onom vrstom nekretnine, inače treba potražiti savjet stručnjaka.
  

Standardi zahtijevaju da procjenitelj bude kompetentan i razumije proces kreditiranja. Procjenitelji bi trebali imati opće razumijevanje zahtjeva banaka i drugih financijskih institucija i, ako je moguće, uvjete kredita. Ovo su glavni zahtjevi međunarodnih standarda koji se primjenjuju na vrednovanje u svrhu kolaterala.

Prilikom obavljanja procjene za potrebe osiguranja, procjenitelj upada u „trostruke škare“. S jedne strane, naručitelj procjene s prirodnom željom da dobije što veći rezultat, s druge strane zahtjevi banke za kvalitetom procjene, pouzdanošću i dokaznošću izvješća, a s treće, kratki rokovi za završetak radova. Praksa pokazuje da postoji nekoliko smjerova za uspješno rješavanje problema u ovako teškim uvjetima. Konkretno, to su:

• optimizacija popisa obavljenog posla, uključujući u smislu izbora primijenjenih metoda i pristupa;
  
• optimizacija strukture izvješća;
  
• razvoj algoritma za interakciju sa zaposlenicima banke u procesu evaluacije.
  

Čini se prilično učinkovitim pristupom niza banaka organizaciji interakcije s procjeniteljima, prikazanim u tablici. 7.

Predstavljenu shemu karakterizira nekoliko značajnih točaka.

Prvo, ovo je tripartitni oblik ugovora, prema kojem je banka sunaručitelj izvješća i djeluje kao prihvatitelj posla.
Potreba za sudjelovanjem bankovnih stručnjaka u procjeni navedena je u konzultacijskim materijalima Baselskog odbora za nadzor banaka, posebno se kaže: "Dodatni kolateral treba procijeniti s oprezom. Na primjer, za značajne zajmove za komercijalne nekretnine, banke bi trebale dobiti pažljive procjene trenutne fer vrijednosti kolaterala od kvalificiranih stručnjaka, bilo internih ili eksternih za banku. Uprava bi trebala pregledati pretpostavke i zaključke svake procjene kako bi potvrdila njihovu relevantnost i razumnost."

Drugo, ovo je izjava o projektnom zadatku u početnoj fazi, koja vam omogućuje da odredite predmet procjene, zahtjeve za metode i pristupe koji se koriste i odražavaju potrebne značajke.

Treće, to su stalne konzultacije sa zaposlenicima banke tijekom procesa procjene, što omogućuje promptno rješavanje novonastalih problema i omogućava zaposlenicima banke da koriste privremene rezultate za donošenje kreditne odluke bez čekanja na izradu izvješća.

S nadom u budućnost

Trenutno se pod vodstvom Stručnog vijeća Povjerenstva za procjenu vrijednosti ARB-a provodi važan i relevantan rad na izradi jedinstvenih metodoloških preporuka za vrednovanje u svrhu osiguranja. Očekuje se da će rezultat ovog rada biti u skladu s najveće banke, procjeniteljske zajednice i glavnih potrošača usluga vrednovanja, zahtjeve i preporuke koji će poboljšati kako kvalitetu vrednovanja tako i učinkovitost interakcije između proizvođača i potrošača usluga.

Zaključno želim naglasiti da je banka zainteresirana za procjenitelja kao savjesnog i profesionalnog partnera koji je sposoban preuzeti odgovornost za rezultat svog rada, banka mora biti sigurna da je vrijednost dobivena u izvješću primjerena tržištu i može poslužiti kao pouzdan vodič pri donošenju kreditne odluke.

Procjena u svrhu kolaterala prilično je teška i zahtijeva značajan trud i profesionalnost. No, praksa pokazuje da su tvrtke koje su uspješne na ovom polju jednako uspješne iu poslu.

PES 8062/24.03.2008

Bilješke
1. Savezni standard vrednovanja br. 1 "Opći koncepti, pristupi i zahtjevi za vrednovanje (FSO br. 1)", odobren naredbom Ministarstva gospodarskog razvoja Rusije od 20. srpnja 2007. br. 256.
2. Savezni standard vrednovanja br. 2 "Svrha vrednovanja i vrste vrijednosti (FSO br. 2)", odobren naredbom Ministarstva gospodarskog razvoja Rusije od 20. srpnja 2007. br. 255.
3. Savezni standard vrednovanja br. 3 "Zahtjevi za izvješće o vrednovanju (FSO br. 3)", odobren naredbom Ministarstva gospodarskog razvoja Rusije od 20. srpnja 2007. br. 254.
4. Međunarodni standardi vrednovanja. Sedmo izdanje. 2005 /
Po. s engleskog. I.L. Artemenkova, G.I. Mikerin, N.V. Pavlova. M .: LLC "Rusko društvo procjenitelja", 2006.
5. Europski standardi vrednovanja. 2000 / Per. s engleskog. G.I. Mikerin, N.V. Pavlova, I.L. Artemenkov. M .: OOO "Rusko društvo procjenitelja", 2003.
6. Međunarodni standardi vrednovanja, osmo izdanje, Odbor za međunarodne standarde vrednovanja, 2007.
7. Konrad Ruchardt. Hipotekarna kreditna vrijednost, Verband deutscher Hypothekenbanken, Bonn, 2003.
8. Galasyuk V.V., Galasyuk V.V. Određivanje likvidacijske vrijednosti Galasyukovljevom metodom (GMLV) / Ed. Galasyuka V.V. Dnepropetrovsk: JSC "Izdavačka kuća "Zorya"", 2007.
9. Rodin A.Yu. Metodologija procjene likvidacijske vrijednosti imovine // Problemi procjene. 2003. br. 1, str. 30-33 (prikaz, stručni).
10. Procjena u svrhu kolaterala: teorija, praksa, preporuke / M.A. Fedotova, V.Yu. Roslov, O.N. Shcherbakova, A.I. Myshanov. M.: Financije i statistika, 2008.
11. Vestnik ARB. 2008. br. 04.

Pošaljite svoj dobar rad u bazu znanja jednostavno je. Koristite obrazac u nastavku

Studenti, diplomanti, mladi znanstvenici koji koriste bazu znanja u svom studiju i radu bit će vam vrlo zahvalni.

Domaćin na http://www.allbest.ru/

• UVOD
• POGLAVLJE 1.
• 1.1 NEKRETNINE KAO PREDMET ZALOGA
• 1.2
• 2. POGLAVLJE PROCJENA TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI NEKRETNINE ZA BOJU NA PRIMJERU SKLADIŠNE ZGRADE
• 2.1 OPIS PREDMETA OCJENJIVANJA
• 2.2 ANALIZA TRŽIŠTA OBJEKTA PROCJENE
• 2.3 UTVRĐIVANJE TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI PREDMETA PROCJENE
• POGLAVLJE 3 PREPORUKE ZA POBOLJŠANJE AKTIVNOSTI ZA PROCJENA NEKRETNINA ZA BOJE
• ZAKLJUČAK
• BIBLIOGRAFIJA
• APLIKACIJE
• UVOD

Procjena vrijednosti nekretnina aktualna je sada i bit će aktualna sve dok postoji nekretnina. U Rusiji se aktivno formira i razvija tržište nekretnina i sve je veći broj građana, poduzeća i organizacija uključenih u transakcije nekretninama.

Za mnoge poslove s nekretninama i drugim predmetima procjene zaključak procjenitelja može biti ne samo poželjan, već i strogo obavezan. Djelatnost vrednovanja kao objekta zakonska regulativa predstavlja, s jedne strane, uslugu procjenitelja - neovisnog stručnjaka za utvrđivanje tržišne vrijednosti, s druge strane, pravni faktor kojim se utvrđuje vrijednost predmeta procjene za svrhe navedene u ugovoru o procjeni.

Vrednovanje u svrhu kolaterala jedan je od najrelevantnijih aspekata praktične upotrebe teorije vrednovanja, jer jedna je od najtraženijih vrsta usluga na tržištu procjena.

Pri odabiru imovine kao kolaterala najatraktivnije su nekretnine. Ova "atraktivnost" objašnjava se prvenstveno pouzdanošću založenog predmeta, kako u fizičkom aspektu - nemogućnost njegovog kretanja, tako iu pravnom aspektu - obveza državne registracije (prisutnost, opterećenje zaloga, ne dopušta provedba predmeta bez obavijesti založnog dužnika).

Pogreške u procjeni kolaterala prilično su skupe za banku, a pogreške dovode do negativnih posljedica kako u jednom tako iu drugom smjeru. Precijenjeni kolateral je pun gubitaka u slučaju neispunjavanja obveza, podcijenjen - ograničavamo obujam kreditiranja (u svakom slučaju, u mnogim bankama) i, prema tome, dovodi do manjka prihoda. Odnosno, banku najviše zanima objektivna procjena vrijednosti kolaterala, suprotno uvriježenom mišljenju da je za banku korisno podcijeniti vrijednost.

Navedeni argumenti odredili su relevantnost odabrane teme.

Predmet diplomski rad bila je procjena tržišne vrijednosti nekretnine za potrebe osiguranja.

Predmet istraživanja u diplomskom radu bila je zgrada skladišta.

Datum utvrđivanja tržišne vrijednosti zgrade skladišta: 01.07.2010

Datum izrade diplomskog rada: 12.09.2010

Svrha ovog diplomskog rada bila je analizirati teorijske osnove procjene vrijednosti nekretnina i njihovu praktičnu provedbu na primjeru procjene vrijednosti skladišne ​​zgrade, uzimajući u obzir posebnosti primjene rezultata procjene vrijednosti - za instrumente osiguranja.

Prilikom rješavanja ovog cilja riješeni su sljedeći zadaci:

Analizirati teorijska osnova procjena vrijednosti nekretnina u svrhu osiguranja;

Ilustrirajte opseg i ograničenja metoda i pristupa vrednovanju nekretnina u svrhu kolaterala.

Analizirati početne informacije, grupirati dobivene podatke, napraviti kratki pregled tržišta nekretnina na dan procjene;

Obrazložiti i izvršiti usuglašavanje rezultata procjene tržišne vrijednosti skladišne ​​zgrade za potrebe osiguranja;

POGLAVLJE 1.TEORIJSKE OSNOVE PROCJENE NEKRETNINA ZA NAMJENSKE NAMJENE

1.1 NEKRETNINE KAO PREDMET ZALOGA

Koncept "nekretnine" uključuje prilično širok raspon objekata. Obuhvaća: nekretnine za uredske, maloprodajne, skladišne ​​svrhe: objekte koje koriste uslužne tvrtke (autosaloni i autoservisi, autopraonice, hoteli itd.); proizvodni objekti (radionice i zgrade tvornica itd.). Sve gore navedene predmete vlasnici mogu smatrati kolateralom koji djeluje kao osiguranje za kreditnu transakciju.

Treba napomenuti da osim pitanja vrednovanja, zalog utječe na značajno područje pravnog polja. Stoga ćemo prije razmatranja niza pitanja koja leže u ravnini procjene tržišne vrijednosti nekretnine u svrhu osiguranja definirati granice pravnog polja.

Pravno područje u području zaloga na nekretninama

Glavni normativni dokumenti koji reguliraju zalog na nekretninama su:

Građanski zakonik Ruske Federacije, prvi dio;

Zemljišni zakonik Ruske Federacije;

Savezni zakon „O državnoj registraciji prava na pokretnu imovinu i transakcija s njom” br. 122-FZ;

Savezni zakon od 16. srpnja 1998. br. 102-FZ „O hipoteci (zalogu nekretnina)”.

U skladu s važećim zakonodavstvom (FZ "O aktivnostima procjene u Ruskoj Federaciji", članak 8), u odnosu na svrhe kreditiranja, procjena predmeta procjene obvezna je u sljedećim slučajevima:

Sudjelovanje u transakciji predmeta procjene u cijelosti ili djelomičnom vlasništvu Ruske Federacije, konstitutivnih subjekata Ruske Federacije ili općina, uključujući određivanje vrijednosti objekata procjene u vlasništvu Ruske Federacije, konstitutivnih subjekata Ruske Federacije ili općina, kao založna stvar;

Prilikom dodjele dužničkih obveza u vezi s predmetima procjene u vlasništvu Ruske Federacije, konstitutivnih entiteta Ruske Federacije ili općina;

Prilikom prijenosa predmeta procjene koji pripadaju Ruskoj Federaciji na sastavne subjekte Ruske Federacije ili općine, kao doprinos ovlašteni kapital, sredstava pravnih osoba, kao iu slučaju spora o vrijednosti predmeta procjene, uključujući iu slučaju hipotekarnog kreditiranja fizičkih i pravnih osoba u slučajevima sporova o vrijednosti vrijednosti predmeta hipoteka.

Definicija svojstva

Definicija nekretnine dana je u Građanskom zakoniku Ruske Federacije prema čl. 130 Građanskog zakonika Ruske Federacije „... Nepokretne stvari (nekretnine, nekretnine) uključuju zemljišne čestice, parcele podzemlja i sve što je čvrsto povezano sa zemljom, odnosno objekte koji se ne mogu premjestiti bez nerazmjerne štete, uključujući šume, višegodišnji nasadi zgrade, strukture, izgradnja u tijeku. Nepokretne stvari također uključuju zrakoplove i pomorske brodove, brodove unutarnje plovidbe, svemirske objekte koji podliježu državnoj registraciji.

Prema IVS-u, “nekretnine su zemljište i sve stvari koje su prirodne zemljišna parcela-- kao što su drveće i minerali, i sve stvari koje pričvršćuju ljudi, kao što su zgrade i poboljšanja zemljišta. Svi trajni priključci na zgrade, kao što su vodovod, sustavi grijanja i hlađenja, električne instalacije i ugrađeni elementi kao što su dizalice i dizala, također su dio posjeda. Nekretnina uključuje sve priključke - podzemne i nadzemne.

Ne mogu se dati u zalog sljedeće nekretnine:

1. Građevine nejasne namjene;

2. Zgrade prepoznate u u dogledno vrijeme neprikladni za uporabu (hitni, smješteni na potkopanim područjima, u zonama odlagališta termoelektrane, u krškim zonama, oštećeni uslijed elementarnih nepogoda ili požara);

3. Neovlašteni objekti i objekti bez vlasnika;

4. Zgrade koje nisu prošle državnu registraciju na propisani način.

Treba imati na umu da Ugovor o zalogu na nekretnini (hipoteka) stupa na snagu od trenutka kada je registriran u teritorijalnom odjelu Savezne registracijske komore. Ugovor koji nije prošao državnu registraciju je nevažeći.

Istodobno sa zalogom nekretnine izdaje se zalog prava korištenja (vlasništva, uključujući zajedničko vlasništvo, gospodarsko upravljanje ili zakup) zemljišne čestice, čime se osigurava funkcioniranje zgrade ako ta prava pripadaju vlasniku zgrada.

Članak 62. Saveznog zakona „O hipoteci (zalog nekretnina” od 16. srpnja 1998. br. 102-FZ navodi zemljišne čestice koje mogu biti predmet zaloga (hipoteke):

1. Prema ugovoru o hipoteci, zemljišne čestice se mogu staviti pod hipoteku ako to zemljište, na temelju saveznog zakona, nije isključeno iz prometa ili nije ograničeno u prometu.

1.1. ako se zemljišna čestica prenosi na temelju ugovora o zakupu na građanina ili pravnu osobu, zakupac zemljišne čestice ima pravo založiti prava zakupa zemljišne čestice u roku trajanja ugovora o zakupu zemljišne čestice uz suglasnost vlasnik zemljišne parcele;

2. u slučaju zajedničkog zajedničkog ili zajedničkog vlasništva zemljišnih čestica iz stavka 1. ovoga članka, hipoteka se može uspostaviti samo na zemljišnoj čestici u vlasništvu građanina ili pravne osobe, izdvojenoj u naravi iz zajedničkih zajedničkih ili zajedničko vlasništvo.

Članak 63. navodi zemljišne čestice koje nisu predmet hipoteke:

· Hipoteka na zemljištu u vlasništvu države ili općine u skladu s ovim saveznim zakonom nije dopuštena;

Nije dopušteno staviti hipoteku na dio zemljišne čestice, čija je površina manja od minimalne veličine utvrđene propisima konstitutivnih subjekata Ruske Federacije i propisima vlasti. lokalna uprava za zemljišta različite namjene i dopuštenog korištenja.

Dosadašnja sudska praksa ukazuje na mogućnost zaloga nekretnine bez istodobnog zaloga zemljišne čestice „... kada zalogodavac nije vlasnik ili zakupac zemljišne čestice, ima pravo založiti samo zgradu (građevinu). Takav ugovor nije ništavan."

U tom slučaju je potreban dokumentarni dokaz nepostojanja takvih prava od vlasnika zgrade. Takva potvrda može biti izvadak iz USRR-a ili (u nedostatku podataka iz USRR-a) potvrda zemljišne vlasti. Kod zaloga prostora potreban je zalog prava korištenja zemljišta ako vlasnik prostora ima takva prava (sa ili bez dodjele u naravi).

U tablici. 1 opisuje moguće opcije za postojanje prava, vlasništvo nad zemljišnom česticom, daje odgovarajuće komentare koji ukazuju na glavne točke koje je potrebno uzeti u obzir prilikom formiranja kolateralne mase i izvođenja radova na procjeni vrijednosti.

tab. 1

	Moguće opcije	Komentari
	Zemljišno-pravni odnosi nisu formalizirani	Ako pravo vlasništva nad zgradom i pravo korištenja zemljišta pripada različitim osobama, nije potrebno izdati zalog prava korištenja zemljišta, već je potreban dokumentarni dokaz nepostojanja takvih prava od vlasnika zgrade. Za takvu potvrdu , potreban je izvod iz USRR-a ili (u nedostatku informacija u USRR-u) potvrda zemljišne vlasti. . Kod zaloga prostora obvezan je zalog prava korištenja zemljišta ako ta prava ima vlasnik prostora (uz diobu u naravi ili diobu)
	Zemljišno-pravni odnosi su formalizirani
	Vlastiti	Najpoželjnija opcija za kolateral. Mora se obratiti pozornost na usklađenost namijenjenu upotrebu objekt na sadašnji i prisutnost tereta
	Trajna (vječna) uporaba	Zemljišna čestica koju zalogodavac posjeduje na pravu vlasništva (trajnog) korištenja nije predmet hipoteke.* Prema stavku 2. članka 3. Saveznog zakona "O donošenju Zemljišnog zakonika Ruske Federacije" od 25. listopada 2001. br. 137-FZ, pravne osobe, s izuzetkom onih navedenih u stavku 1. čl. 20 Zemljišnog zakonika Ruske Federacije pravne osobe dužne su preregistrirati pravo trajnog trajnog) korištenja zemljišnih čestica za pravo zakupa do 1. siječnja 2010. u skladu s pravilima članka 36 Zemljišnog zakonika Ruska Federacija. Prilikom zalaganja takvih objekata potrebno je predvidjeti da u slučaju preknjižbe prava korištenja zemljišta vlasnik ili zakupac zemljišne čestice mora sklopiti dodatni ugovor uz ugovor o hipoteci, prema kojem ili pravo zakupa zemljišna čestica ili pravo vlasništva prenosi se u zalog zajedno sa zgradom, prostorom
	Najam (dugoročni ili kratkoročni)	Pri procjeni treba uzeti u obzir uvjete ugovora o najmu.
Treba uzeti u obzir:	Ako je zemljišna čestica veća od građevinskog područja. Potrebno je analizirati postoji li dodatni trošak zemljišne parcele, ako je njegova površina veća od površine potrebne za potpuno funkcioniranje objekta.
	Ako je samo građevinsko mjesto uokvireno, tada je u takvoj situaciji potrebno pažljivo i razumno pristupiti pitanjima formiranja vrijednosti objekta. U tekstu je dan primjer slične situacije koja se javlja prilikom ocjenjivanja trgovačkog centra
*Prema stavku 1. čl. 6 Saveznog zakona "O hipoteci (zalogu nekretnina)" od 16. srpnja 1998. br. 102-FZ, hipoteka se može uspostaviti na imovini koja pripada zalogodavcu na pravu vlasništva ili na pravu gospodarskog upravljanja , tj. među založenim pravima ne navodi se pravo trajnog (vječnog) korištenja. Istodobno, u skladu sa stavkom 4. članka 36. Zemljišnog zakona Ruske Federacije, građani ili pravne osobe koje posjeduju zemljišne čestice na pravo trajnog (neograničenog) korištenja nemaju pravo raspolagati tim zemljišnim česticama, i prijenos imovine u zalog uključuje raspolaganje tom imovinom. Zemljišne čestice prenesene građanima i organizacijama na trajno (neograničeno) korištenje su državno ili općinsko vlasništvo, a hipoteke na zemljišne čestice u državnom ili općinskom vlasništvu nisu dopuštene (članak 63. Saveznog zakona „O hipoteci (zalogu nekretnina)”). .

1.2 ANALIZA PRISTUPA PROCJENI TROŠKOVA NEKRETNINA ZA NAMJENSKE NAMJENE

Ruska zakonska praksa regulira korištenje komparativnog, troškovnog i dohodovnog pristupa u vrednovanju nekretnina.

Odabir jednog ili drugog pristupa ovisi o prirodi objekta koji se procjenjuje, njegovom tržišnom okruženju, suštini tipičnih motivacija i radnji potencijalnih stanodavaca i zakupaca, dostupnosti i kvaliteti potrebnih početnih informacija.

Da biste formirali tržišnu vrijednost nekretnine, morate izvršiti sljedeće faze rada:

1. izvršiti analizu tržišta poslovnih nekretnina;

2. formirati mišljenje o prednostima i nedostacima lokacije predmeta procjene;

3. analiza najbolje i najučinkovitije uporabe (u sklopu procjene vrijednosti nekretnine za potrebe kolaterala, ova analiza se koristi u određenim situacijama, ali u većini slučajeva nije potrebna, jer se pretpostavlja da će objekt biti založen na temelju trenutne uporabe);

4. odabrati pristupe ocjenjivanju;

5. izvršiti proračune u okviru odabranih pristupa;

6. formirati konačan zaključak o trošku.

Zadržimo se na glavnim točkama koje se moraju uzeti u obzir u svakoj od gore navedenih faza prilikom procjene nekretnine u svrhu kolaterala.

Analiza tržišta

Kvalitativna analiza tržišta uvelike određuje pouzdanost konačnog rezultata procjene.

Analiza tržišta usko je povezana s analizom likvidnosti. Na primjer, prilikom ocjenjivanja proizvodnog pogona potrebno je analizirati potražnju za proizvodnim prostorom (u traženom prostoru, dizajnu i stanju), kao i analizu ponude takvih objekata.

Valja napomenuti da je pri procjeni u svrhu kolaterala likvidnost važna karakteristika kolaterala i u mnogim slučajevima omogućuje prosudbu koliko brzo se kreditni dug može otplatiti korištenjem prava založnog dužnika na predmetu kolaterala. . Ispravno formiranje zaključka o stupnju likvidnosti objekta nekretnine omogućuje vam da dobijete razumno mišljenje o njegovoj vrijednosti, donesete odluku o iznosu popusta kolaterala.

Značajni čimbenici koji utječu na likvidnost objekata nekretnina su: lokacija, fizičke karakteristike objekta (istrošenost, komunalno stanje), veličina objekta, stanje na tržištu nekretnina u određenoj regiji i lokalitetu. Treba napomenuti da će usklađenost s ovim čimbenicima u većoj ili manjoj mjeri odrediti dodjelu objekta određenoj klasi.

Kao pokazatelji likvidnosti, prosječno vrijeme izloženosti na određenom lokalitetu koristi se za objekte istog tržišnog segmenta kao i razmatrani i slične po svojim glavnim karakteristikama.

Predlaže se sljedeća gradacija likvidnosti imovine ovisno o vremenu prodaje:

Glavni zadaci u okviru analize tržišta su:

Formiranje objektivnog mišljenja o tome koje su transakcije prikazane u većoj mjeri za predmete slične onome koji se vrednuje (poslovi najma ili poslovi kupoprodaje);

· definiranje analoga za izračun najamnine (u prihodovnom pristupu) i za komparativni pristup;

· Utvrđivanje koeficijenta korelacije između cijena najma različitih vrsta objekata (stopa najma maloprodajnih prostora u odnosu na stopu najma uredskih prostora itd.).

Prilikom izrade Izvješća o procjeni vrijednosti poslovnog objekta nekretnine u svrhu osiguranja, tekstualni dio ovog dijela Izvješća mora sadržavati sljedeće podatke:

1. kratak opis segmenata tržišta poslovnih nekretnina u gradu;

2. Obilježja lokalnog tržišnog segmenta (prosječne stope najma i prodajne cijene za 1 m2 od trenutnog datuma, dinamika rasta u usporedbi s prethodnom godinom, prosječna tržišna razina nedovoljne iskorištenosti, prosječna razina operativnih troškova za takve objekte (u apsolutni ili relativni pojmovi);

3. dostupnost investicijski projekti u gradu povezana s izgradnjom ili rekonstrukcijom objekata ove vrste(opis, karakteristike, nositelj, ukupni troškovi investicije, trenutno stanje).

Opis lokacije ja predmet evaluacije

Lokacija je jedan od ključnih parametara koji određuje potencijalnu isplativost objekta. Pogrešna definicija ovog parametra može dovesti do formiranja nepouzdane vrijednosti imovine koja se procjenjuje.

Glavni čimbenici koje treba uzeti u obzir pri opisivanju lokacije objekta procjene:

-- za uredsku nekretninu -- lokacija u "poslovnom" području grada (likvidniji objekt) ili obrnuto, lokacija u dubini industrijske lokacije (moguće su poteškoće s realizacijom), dostupnost povoljne prometne dostupnosti , itd.;

za maloprodajni objekt - lokacija u trgovačkom koridoru (ili, obrnuto, u dubini "slijepe" ulice), intenzitet prometa, popularnost mjesta itd.;

za objekt skladišne ​​nekretnine - prometna dostupnost, dostupnost infrastrukture (željeznička pruga, itd.), dostupnost svih potrebnih komunikacija u dovoljnoj količini (struja, plin, voda, itd.).

Prilikom opisa lokacije predmeta procjene, prikaz grafičkih informacija je prilično vizualan, na temelju kojih je moguće razumjeti gdje se predmet procjene nalazi,

Izvor ovih podataka mogu biti elektroničke i papirnate karte grada. Navedimo primjer grafičke slike i kratkog tekstualnog opisa lokacije objekta procjene.

Analiza najboljih i naj učinkovitu upotrebu

Budući da procjeniteljska djelatnost uključuje određivanje tržišne vrijednosti, analizom najučinkovitije uporabe otkriva se najprofitabilnija i najkonkurentnija uporaba određene nekretnine.

Analiza najučinkovitijeg korištenja nekretnine uključuje detaljnu studiju tržišne situacije, karakteristike nekretnine koja se procjenjuje, identifikaciju opcija za kojima tržište traži, a koje su kompatibilne s parametrima nekretnine koja se procjenjuje, izračun isplativosti svake opcije i procjena vrijednosti imovine za svaki slučaj uporabe. Dakle, konačan zaključak o najučinkovitijem korištenju može se donijeti tek nakon izračuna troškova.

Najbolje i najučinkovitije korištenje nekretnine je korištenje slobodnog ili izgrađenog zemljišta koje je pravno moguće i primjereno projektirano, fizički izvedivo, opremljeno odgovarajućim financijski izvori i daje maksimalnu vrijednost.

Optimalna uporaba dijela zemljišta određena je konkurentskim čimbenicima specifičnog tržišta kojem pripada nekretnina koja se procjenjuje, a nije rezultat subjektivnih nagađanja vlasnika, graditelja ili procjenitelja. Stoga je analiza i odabir najučinkovitije namjene, zapravo, ekonomska studija tržišnih čimbenika koji su značajni za nekretninu koja se vrednuje.

U većini slučajeva nije potrebna analiza najbolje uporabe i najbolje uporabe za vrednovanje u svrhu kolaterala. Kod procjene za potrebe kolaterala, ova analiza se provodi samo u slučaju jasne neusklađenosti predmeta procjene s njegovom postojećom upotrebom. Istodobno treba provesti ocjenu s obzirom na promjenu namjene objekta ako je takvo imenovanje već i izričito određeno. (http://www.audit-it.ru/articles/appraisal/a109/188103.html).

U skladu sa Saveznim standardom vrednovanja br. 1, koji je odobrio Vimpelz Ministarstva gospodarskog razvoja Rusije od 20. srpnja 2007. br. 256, postupak procjene tržišne vrijednosti provodi se pomoću tri pristupa:

Dohodovni pristup (pristup kapitalizacije ili diskontiranja dohotka u procjeni nekretnina);

Troškovni pristup;

Komparativni pristup (tržišni pristup vrednovanju nekretnina).

Prije izračuna vrijednosti predmeta procjene za svaki od pristupa provodi se obrazloženje primjenjivosti pristupa procjene.

Odabir jednog ili drugog pristupa, kao i metoda u svakom od pristupa, provodi se na temelju specifičnosti predmeta koji se procjenjuje, karakteristika određenog tržišta i sastava informacija sadržanih u prikupljenim informacijama. Pristupi ocjenjivanju u pravilu su međusobno povezani i komplementarni.

Troškovni pristup na procjenu nekretnina u svrhu kolaterala

Troškovni pristup je skup metoda za procjenu vrijednosti predmeta procjene, koji se temelji na određivanju troškova potrebnih za obnovu ili zamjenu predmeta procjene, uzimajući u obzir njegovu istrošenost.

Ovaj pristup u vrednovanju u svrhu kolaterala općenito se rijetko koristi. Međutim, u nekim slučajevima, na primjer, u nedostatku dovoljno razvijenog tržišta i informacija o njemu, troškovni pristup može biti jedini.

Primjena troškovnog pristupa svakako se može napustiti kod vrednovanja objekata za koje se može pronaći dovoljno velika količina tržišnih informacija, kao i kod vrednovanja dovoljno “starih” objekata. Procjena troškovnim pristupom u ovom slučaju ne daje dovoljno pouzdano mišljenje o mogućoj cijeni prodaje takvog objekta na tržištu.

Pri procjeni relativno novih objekata, kao prilično dobar vodič u nedostatku odgovarajuće količine tržišnih informacija, može poslužiti procijenjeni izračun, dok je potrebno pažljivo analizirati izračun koji daje vlasnik (može se značajno razlikovati od prosjeka tržišni pokazatelji).

Logika izvođenja radova u okviru troškovnog pristupa predviđa sljedeće radnje:

procjena zamjenskog troška procijenjene građevine (ili troška zamjene);

procjena visine poduzetničke dobiti (dobit investitora);

proračun identificiranih vrsta trošenja;

procjena tržišne vrijednosti zemljišne čestice;

izračun konačnog troška procijenjenog objekta prilagođavanjem zamjenskog troška za amortizaciju, nakon čega slijedi povećanje dobivene vrijednosti za trošak zemljišne parcele.

Ova se logika može opisati sljedećom formulom,
koji omogućuje dobivanje zaključka o vrijednosti: poslovnog objekta nekretnine:

Trošak objekta \u003d BC * (I - I) + Szem., gdje

BC - zamjenski trošak predmeta procjene (ili zamjenski trošak), uzimajući u obzir dobit poduzetnika;

I - vrijednost utvrđene istrošenosti predmeta;

Szem. - vrijednost imovinskih prava na zemljištu.

Procjena troškova zamjene

Zamjenski trošak (VS) je trošak izgradnje nekretnine koja se procjenjuje kao nova, isključujući amortizaciju i korelaciju, izračunat u tekućim cijenama. datum procjene.

Trošak zamjene može se izračunati na temelju troška reprodukcije ili troška zamjene.

Trošak reprodukcije podrazumijeva troškove izgradnje po tekućim cijenama na stvarni datum procjene točne kopije zgrade koja se procjenjuje, c. koristeći iste građevinske materijale, standarde i dizajn.

Zamjenski trošak utvrđuje se prema troškovima izgradnje po tekućim cijenama na stvarni datum vrednovanja objekta iste namjene primjenom suvremenih materijala, standarda, dizajna i arhitektonskih rješenja.

Kao što se može vidjeti iz gornjih definicija, poželjnije je izračunati trošak zamjene, budući da se u drugom slučaju izračunavaju troškovi izgradnje zgrade koja se razlikuje od one koja se prema svojim karakteristikama procjenjuje, dok se procjena razlike u korisnosti uspoređenih zgrada vrlo je subjektivan.

S druge strane, izbor opcije izračuna troškova zamjene također može biti opravdan ako zgrada koja se procjenjuje ima niz znakova funkcionalnog propadanja, što ne može samo smanjiti komercijalnu privlačnost za potencijalnog kupca.

Općenito, izbor između troška "reprodukcije" i troška "zamjene" ovisi o mnogim čimbenicima: svrsi procjene, količini i kvaliteti informacija prikupljenih o objektu procjene, njegovim fizičkim karakteristikama itd.

Izvori informacija za izračun troška "reprodukcije" ili troška "zamjene":

procjene ( lokalne procjene, predračun objekta, zbirni izračun predračuna);

zbirke UPVS (zbirke agregiranih pokazatelja zamjenske cijene zgrada i građevina za revalorizaciju dugotrajne imovine po djelatnostima) Nacionalna ekonomija) zbirke UPSS (trošak je dat u cijenama iz 1969.):

kolekcije koje proizvodi Co-Invest (industrijske, stambene, javne zgrade i dr.) (vrijednost u cijenama 2009.-2010.);

Indeksi troškova izgradnje (Gosstroy rezolucije, Ko-Invest zbirke) itd.

U praksi vrednovanja koriste se sljedeće metode za određivanje punog troška zamjene:

1) Metoda usporedne jedinice,

2) Metoda raščlanjivanja po komponentama,

3) Metoda kvantitativnog istraživanja.

Izbor metode određen je svrhom procjene i potrebnom točnošću izračuna.

Metoda komparativne jedinice temelji se na korištenju troškova izgradnje usporedne jedinice (1 kvadratni metar, 1 kubični metar) slične zgrade. Trošak usporedne jedinice analoga treba prilagoditi utvrđenim razlikama između nje i predmeta koji se ocjenjuje (fizički parametri, dostupnost opreme koja se lako postavlja, uvjeti financiranja itd.).

Puni zamjenski trošak predmeta koji se vrednuje utvrđuje se množenjem prilagođene vrijednosti usporedne jedinice s brojem usporednih jedinica (površina, kubični kapacitet). Za određivanje iznosa troškova obično se koriste različiti referentni i regulatorni materijali, na primjer, "Povećani pokazatelji troškova izgradnje", "Povećani pokazatelji troškova zamjenskih troškova".

Za izračun se koristi sljedeća formula:

S n= Se.s. H Tako H Do 1 H Do 2 h Do 3 H Do 4 h Do 5,

gdje: S n-- vrijednost predmeta koji se procjenjuje;

Se.s.- trošak 1 kvadrata. ili kubni metar tipične strukture na osnovni datum;

Tako-- broj jedinica usporedbe (površina ili volumen predmeta koji se ocjenjuje)

Do 1 - koeficijent koji uzima u obzir utvrđene razlike između ocjenjivanog objekta i odabrane tipske građevine u pogledu površine, volumena i drugih fizičkih parametara;

Do 2 -- faktor korekcije za lokaciju objekta;

Do 3 - koeficijent promjene cijene građevinskih i instalacijskih radova u razdoblju između baznog datuma i datuma procjene;

Do 4 -- koeficijent koji uzima u obzir dobit developera;

Do 5 -- koeficijent koji uračunava PDV (%).

Ova se metoda temelji na cijeni usporedne jedinice tipičnog objekta ili analoga, pri odabiru kojih je potrebno promatrati sličnost funkcionalne namjene, fizičkih karakteristika, klase konstruktivni sustavi, datumi puštanja u pogon objekta i druge karakteristike.

Metoda usporedne jedinice procjenjuje trošak objekta prema zamjenskom trošku. To je zbog činjenice da trošak usporedne jedinice koja se koristi u izračunima u pravilu nije identičan objekt, već bliski analog.

Metoda rastavljanja na temelju korištenja kvalitativno različitih informacija. Pojedinačni građevni dijelovi građevine: temelji, zidovi, stropovi i dr. – vrednuju se prema troškovnim pokazateljima, uključujući izravne i neizravne troškove potrebne za izgradnju jedinice volumena pojedine komponente. Trošak cijele zgrade izračunava se kao zbroj troškova svih komponenti prema formuli:

gdje IZ zgrada - trošak izgradnje građevine u cjelini;

Vj-- volumen j- th komponenta;

cj-- trošak po jedinici volumena;

N-- broj dodijeljenih građevinskih dijelova;

Kn - koeficijent koji uzima u obzir postojeće razlike između ocjenjivanog objekta i odabrane tipske strukture (za identičan objekt Kn = 1);

Ki -- koeficijent koji uzima u obzir kumulativnu amortizaciju.

Metoda rastavljanja komponenti ima nekoliko varijanti:

metoda podugovaranja;

Podjela prema profilu rada;

Raspodjela troškova.

Metoda podugovaranja temelji se na korištenju informacija o troškovima radova obavljenih prema ugovorima o podizvođaču koje je zaključio glavni izvođač sa specijaliziranim građevinske organizacije- podizvođači. Puni trošak zamjene izračunava se kao zbroj troškova svih podugovorenih građevinskih i instalacijskih radova.

Ulog po profilnoj metodi uključuje procjenu ukupnog zamjenskog troška kao zbroja troškova angažiranja pojedinih građevinskih stručnjaka (zidara, žbukara, tesara itd.)

Metoda namjenskog troška uključuje sustavnu upotrebu jedinica za usporedbu za procjenu različitih komponenti zgrada, nakon čega se sažimaju rezultati privatnih procjena.

Metoda kvantitativnog istraživanja uključuje izradu nove procjene za predmet koji se procjenjuje u cijenama na dan procjene. U tu svrhu provodi se detaljna kvantitativna i troškovna analiza te izračun troškova građevinskih i instalacijskih radova pojedinih komponenti i građevine u cjelini. Izračun uzima u obzir izravne troškove, režijske troškove i druge troškove, što predstavlja punu procjenu izgradnje nekretnine koja se procjenjuje.

Metoda kvantitativnog istraživanja daje najtočniji rezultat ukupnog troška zamjene, ali je najdugotrajnija i od procjenitelja zahtijeva praktično znanje iz područja projektiranja i procjena.

Procjene vrijednosti poduzetničkog dobit (dobit investitora)

Dobit poduzetnika (investitora) je nagrada koju tipični investitor (developer, developer) zahtijeva za rizik povezan s izgradnjom projekta koji je po strukturi sličan objektu koji se ocjenjuje.

Zapravo, ova vrijednost odražava prosječnu dobit investitora koju može donijeti realizacija projekta, što uključuje troškove upravljanja i organizacije građenja, općeg nadzora i rizika vezanog uz gradnju. U pravilu, pri formiranju ovog pokazatelja, ne obraćaju pozornost na fazu životnog ciklusa u kojoj se nalazi segment tržišta komercijalnih nekretnina, koji uključuje objekt koji se procjenjuje, na ovisnost njegove vrijednosti o obujmu i vrijeme izgradnje, o tome jesu li funkcije investitora (naručitelja) i graditelja (izvođača) odvojene od ostalih čimbenika. Sukladno tome, prilikom uvida u Izvješće važno je što jasnije identificirati raspon dobiti poduzetnika (investitora) te utvrditi raspon prevladavajuće prosječne tržišne vrijednosti.

Treba napomenuti da visina dobiti poduzetnika, ovisno o stupnju razvijenosti tržišta nekretnina i životnom ciklusu u kojem se ovaj segment tržišta poslovnih nekretnina nalazi, može varirati u značajnom rasponu. Na primjer, na tržištu komercijalnih nekretnina u Moskvi 2005. godine, ali prema najvećim analitičkim agencijama, dobit poduzetnika u segmentu maloprodajnih nekretnina kretala se od 25 do 40%, u 2006. i 2007. godini došlo je do pada i stabilizacije. ovog pokazatelja. U praksi je teško doći do tržišnih podataka o dobiti, jer su oni najčešće poslovna tajna.

Proračun identificiranih vrsta trošenja

Amortizaciju karakterizira smanjenje korisnosti nekretnine i njezine potrošačke privlačnosti sa stajališta potencijalnog investitora.

Amortizacija se u pravilu izražava u smanjenju vrijednosti (amortizaciji) predmeta tijekom određenog razdoblja pod utjecajem različitih čimbenika.

Ovisno o razlozima koji uzrokuju amortizaciju nekretnine, razlikuju se fizička, funkcionalna i vanjska vrsta trošenja.

Tjelesno pogoršanje. Odražava promjene u fizičkim svojstvima svojstva tijekom vremena (na primjer, nedostatke u strukturnim elementima). Fizičko trošenje je dvije vrste: prva se javlja pod utjecajem operativnih čimbenika, druga - pod utjecajem prirodnih i prirodnih čimbenika.

Postoje četiri glavne metode za izračun fizičke amortizacije zgrada: ekspertna, troškovna, regulatorna (ili računovodstvena) i metoda za izračun životnog vijeka zgrade.

Postotak fizičke amortizacije objekta ocijenjen metodom vještačenja utvrđuje se temeljem Pravilnika o procjeni fizičke amortizacije stambenih zgrada. Vijek trajanja zgrade u cjelini ovisi o trajnosti njezinih dijelova. Fizičko dotrajalost građevinskih elemenata izračunava se kao umnožak specifične težine konstrukcijskog elementa zgrade i postotka istrošenosti tog elementa, podijeljen sa 100. Fizičko dotrajalost cijele zgrade određuje se kao ponderirana prosječna vrijednost za svih elemenata zgrade. Ekspertna metoda za utvrđivanje fizičke istrošenosti obično se koristi kod popisa nekretnina.

Postoji fizička istrošenost koja se može ukloniti i koja se ne može ukloniti. Uklonjivo fizičko trošenje pretpostavlja da je trošak tekućih popravaka manji od dodane vrijednosti objekta. Fatalno fizičko trošenje smatra se kada trošak ispravljanja nedostatka premašuje trošak koji će se dodati objektu. Svi elementi zgrade podijeljeni su u dvije kategorije: dugotrajni (temelji, zidovi, stropovi itd.) i otporni na habanje (krovište, ukrasi, bojanje itd., tj. oni elementi koji se mogu popraviti (restaurirati) tijekom tekućeg popravci).

Troškovna metoda predviđa utvrđivanje troškova za reprodukciju građevinskih elemenata. Pregledom se utvrđuje postotak istrošenosti pojedinog elementa građevine koji se potom pretvara u vrijednosne izraze. Točnija, prilagođena procjena fizičke amortizacije dobiva se kada se postotak amortizacije odredi kao ponderirani prosjek.

Normativna (ili računovodstvena) metoda za određivanje fizičke amortizacije zgrada uključuje korištenje Jedinstvenih stopa amortizacije za potpunu obnovu dugotrajne imovine.

Pri korištenju metode izračuna vijeka trajanja zgrade koristi se niz pojmova.

Pojam ekonomskog vijeka je vrijeme tijekom kojeg se predmet može koristiti, stvarajući dobit. U tom razdoblju poboljšanja doprinose vrijednosti nekretnine; ekonomski vijek sredstva završava kada učinjena poboljšanja ne pridonose vrijednosti sredstva zbog njegove opće zastarjelosti.

Rok fizičkog vijeka objekta je razdoblje kada zgrada postoji iu kojoj možete živjeti ili raditi. Rok fizičkog života završava kada je objekt srušen.

Efektivna dob temelji se na procjeni izgleda, tehničkog stanja, ekonomski faktori koji utječu na vrijednost predmeta.

Kronološka starost je razdoblje od dana puštanja objekta u pogon do dana procjene.

Preostali ekonomski vijek građevine je razdoblje od datuma procjene do kraja ekonomskog vijeka nekretnine. Obnovom i modernizacijom objekta produžuje se preostali ekonomski vijek.

Normativni životni vijek (ili tipični fizički vijek) je životni vijek zgrada i građevina utvrđen podzakonskim aktima.

Funkcionalno trošenje predmeta. Funkcionalna zastarjelost odnosi se na činjenicu da predmet ne zadovoljava suvremene standarde u pogledu svoje funkcionalne upotrebljivosti. Funkcionalna zastarjelost može se očitovati u zastarjeloj arhitekturi zgrade, u pogodnosti njezinog rasporeda, volumena, inženjerske podrške itd. Funkcionalna zastarjelost je posljedica utjecaja znanstvenog i tehnološkog napretka u području arhitekture i graditeljstva. Funkcionalna amortizacija u domaćoj praksi naziva se zastarjelost.

Funkcionalno trošenje, kao i fizičko trošenje, može biti uklonjivo i nepopravljivo. Uklonjiva funkcionalna istrošenost može uključivati ​​restauraciju ugradbenih ormara, vodomjera i plinomjera, vodovodne opreme, podnih obloga itd. Kriterij je li istrošenost uklonjiva ili ne je usporedba iznosa troškova popravka s iznosom dodatno dobivene vrijednosti. Ako dobivena dodatna vrijednost premašuje trošak obnove, tada se funkcionalno trošenje može ukloniti. Iznos uklonjive amortizacije definiran je kao razlika između potencijalne vrijednosti zgrade u trenutku njezine procjene s ažuriranim elementima i iste vrijednosti na datum vrednovanja bez ažuriranih elemenata.

Nenadoknadivo funkcionalno pogoršanje odnosi se na smanjenje vrijednosti zgrade zbog čimbenika povezanih s karakteristikama kvalitete zgrade. Štoviše, može postojati i višak i nedostatak karakteristika kvalitete. Primjerice, na tržištu najma dvosobni stanovi su traženiji u odnosu na jednosobne stanove. Iznos ove vrste amortizacije izračunava se kao iznos gubitaka od najamnine kod iznajmljivanja ovih stanova pomnožen s multiplikatorom bruto mjesečne najamnine karakterističnim za ovu vrstu stanova. Stoga se iznos nenadoknadive funkcionalne amortizacije utvrđuje kapitaliziranjem gubitaka rente.

Eksterna (ekonomska) amortizacija- ovo je smanjenje vrijednosti zgrade zbog negativne promjene u vanjskom okruženju, bilo zbog ekonomskih ili političkih čimbenika, ili drugih vanjskih čimbenika. Vanjska amortizacija može biti uzrokovana, na primjer, općim propadanjem područja u kojem se objekt nalazi, djelovanjem vlade ili lokalne uprave u području poreza, osiguranja i drugih promjena na tržištu rada, rekreacije, obrazovanja itd. Značajni čimbenici koji utječu na količinu vanjskog trošenja su neposredna blizina "neatraktivnih" prirodnih ili umjetni predmeti: močvare, postrojenja za pročišćavanje otpadnih voda, restorani, plesni podiji, benzinske postaje, željezničke postaje, bolnice, škole, poduzeća, itd. Trošenje od vanjskih utjecaja u većini slučajeva ne može se eliminirati.

Procjena tržišne vrijednosti zemljišta

Vrednovanje zemljišta, u pravilu, prilično je složen i dugotrajan zadatak.

Razmotrimo glavne točke na koje morate obratiti pozornost pri procjeni tržišne vrijednosti izgrađenih zemljišnih čestica kao dijela jednog objekta nekretnine, koji se najčešće nalazi u situacijama "kolaterala".

Prilikom analize ugovora o zakupu zemljišne parcele potrebno je obratiti pozornost na:

· ugovoreno vrijeme;

· prisutnost tereta i prava služnosti, koje je potrebno dodatno analizirati kako bi se uzeli u obzir tereti pri izračunu tržišne vrijednosti objekta.

Prilikom analize katastarskog plana potrebno je obratiti pažnju na:

Kopnene granice;

Nema izravnih ograničenja mogućnosti dodatnog razvoja.

U Elaboratu o vrednovanju potrebno je evidentirati kategoriju zemljišta koja je navedena u posjedovnom listu ili katastarskom planu zemljišta koji je priložen uz ugovor o zakupu.

Pri utvrđivanju procijenjenog prava na zemljišnu česticu mogu postojati sljedeće vrste prava:

vlasništvo;

pravo trajnog korištenja;

pravo zakupa (dugoročni, kratkoročni).

Izbor metode i metoda izračuna tržištatrošakzemljišna parcela

Glavne metode za procjenu zemljišnih parcela dane su u „Metodološkim preporukama za određivanje tržišne vrijednosti zemljišnih parcela“, odobrenim nalogom Ministarstva imovine Rusije od 6. ožujka 2002. br. 568-r.

Treba napomenuti da je prije nastavka izračuna troškova zemljišne čestice potrebno donijeti zaključak o "koeficijentu gustoće izgrađenosti" i mišljenje o "dostatnosti" zemljišne čestice za potpuno funkcioniranje objekt.

Prilikom donošenja zaključka potrebno je utvrditi omjer površine zemljišne čestice i građevinske površine. Izvor informacija o izgrađenoj površini može biti potvrda vlasnika ili podaci iz tehničkih putovnica. BTI zgrada koje se nalaze na ovoj zemljišnoj parceli.

U ovoj situaciji postavlja se pitanje kako dodijeliti potrebno susjedno područje. Da bi se formiralo razumno mišljenje o "dovoljnosti" zemljišne parcele, može se "poći" od postojećih SNIP-ova (ako ostanu relevantni u odnosu na moderne objekte) ili od zahtjeva profesionalnih programera koji provode investicijske projekte povezane s komercijalnim razvojem.

Usporedni pristup vrednovanju nekretnina u svrhu osiguranja

Komparativni pristup jedan je od najčešće korištenih pristupa pri procjeni nekretnina u svrhu kolaterala.

Ovaj pristup vrednovanju temelji se na principu supstitucije. Temelji se na pretpostavci da razborit kupac neće platiti više za predmet koji je stavljen na prodaju od onoga za koji se može kupiti slične kvalitete i prikladnosti. Komparativni pristup temelji se na ovisnosti vrijednosti nekretnine koja se procjenjuje o prodajnoj cijeni sličnih nekretnina. Svaka usporediva prodaja uspoređuje se s imovinom koja se procjenjuje. Usporedna prodajna cijena prilagođena je kako bi odražavala značajne razlike između to dvoje.

Komparativni pristup uključuje nekoliko faza.

1. faza. Proučava se stanje i trendovi razvoja tržišta, a posebno segmenta kojem pripada nekretnina koja se procjenjuje. Identificiraju se objekti koji su najusporediviji s ocjenjivanim.

2. faza. Podaci se prikupljaju i provjeravaju na analognim objektima; prikupljene informacije se analiziraju i svaki analogni objekt se uspoređuje s ocjenjivanim objektom.

3. faza. Za utvrđene razlike u cjenovnim karakteristikama uspoređivanih objekata, usklađuju se prodajne cijene usporedivih analoga.

4. faza. Dogovaraju se korigirane cijene analognih objekata te se komparativnim pristupom izvodi konačna vrijednost tržišne vrijednosti predmeta procjene.

Glavna prednost komparativnog pristupa je što se fokusira na stvarno postignute prodajne cijene sličnih nekretnina.

Općenito, mogućnost primjene komparativnog pristupa ovisi o postojanju aktivnog tržišta, budući da pristup uključuje korištenje podataka o stvarno obavljenim transakcijama, kao io otvorenosti tržišta i dostupnosti financijskih informacija.

Pitanje ispravnosti korištenja komparativnog pristupa u nedostatku tržišnih transakcija prilično je komplicirano. U pravilu se ova situacija može promatrati u malom naselja gdje je tržište slabo razvijeno, a dostupni izvori informacija ne sadrže informacije o kupoprodajnim transakcijama usporedivih nekretnina.

U ovom slučaju kao prihvatljivo rješenje može se koristiti sljedeći algoritam:

određuju se “slični” gradovi koji se nalaze u istoj regiji, regiji i sl. (kriteriji usporedivosti mogu biti -- broj i razina dohotka stanovništva, postojanje razvijenog stambenog tržišta, položaj u odnosu na "ključni" prometni pravac itd.);

podaci se traže za usporedive transakcije:

izračun se provodi, ako je potrebno, provode se odgovarajuće prilagodbe.

Važno je napomenuti da takav pristup treba primjenjivati ​​s priličnom dozom opreza. Ova se metoda može koristiti kao pomoćni pristup koji vam omogućuje da shvatite je li vrijednost objekta, dobivena u okviru drugih pristupa (profitabilnih i skupih), u usporedivom rasponu ili ne.

Pri primjeni ovog pristupa važno je izbjeći pogrešku netočne identifikacije stupnja likvidnosti predmeta procjene i, kao rezultat toga, procjenu potpuno nelikvidnog objekta s naknadnim izdavanjem "poželjnog" rezultata kao "valjanog" rezultata .

Glavne faze procjene vrijednosti nekretnina u komparativnom pristupu:

izbor analoga i prikupljanje informacija o analogima;

izbor jedinice usporedbe;

pravljenje prilagodbi za utvrđene razlike u karakteristikama cijena uspoređivanih objekata;

formiranje konačne vrijednosti troška.

Razmotrite glavne točke na koje morate obratiti pozornost u svakoj od faza.

Odabir analoga i prikupljanje podataka o analogima prvi je i zapravo ključni korak u korištenju komparativnog pristupa.

Za odabir analoga mogu se koristiti sljedeći osnovni elementi usporedbe:

Funkcionalna namjena;

mjesto;

Fizičke karakteristike (veličina, stanje objekta i sl.).

Funkcionalnost je jedan od ključnih elemenata usporedbe. Najveća pogreška može biti odabir predmeta potpuno različite funkcionalne namjene kao analognih.

S velikom pažnjom potrebno je pristupiti izboru analoga ako je objekt potencijalno podložan rušenju ili obnovi. Prilikom odabira analoga važno je razumjeti što je u osnovi motivacije kupca. U pravilu, u takvoj situaciji temelj motivacije prije svega može biti stjecanje prava na izgradnju novog objekta. U skladu s tim, kao analozi, preporučljivo je usredotočiti se na objekte koji podliježu rušenju s usporedivom lokacijom i obratiti pozornost na moguće dopušteno korištenje prava na zemljišnu česticu.

Izvori informacija za formiranje liste, analoga i dobivanje informacija potrebnih za ocjenu su:

Preliminarni podaci dobiveni kao rezultat internetske pretrage;

Podaci analitičkih agencija i tvrtki za nekretnine;

Vlastite baze podataka koje održava procjeniteljska tvrtka.

Sasvim tipična je situacija kada se koriste informacije koje ne sadrže sve potrebne podatke da bi se mogao zaključiti da je odabir analoga bio ispravan.

U slučaju nepotpunih informacija o vrijednostima glavnih čimbenika cijena objekata koji se nude kao analogni, potrebno je vanjsko ispitivanje tih objekata. Naravno, primjena fotografija analogija i ucrtavanje objekata analogija na karti grada zajedno s objektom procjene pružit će još potpuniju vizualnu informaciju.

Nakon odabira analoga i prikupljanja informacija, treba pozornici izbor jedinice usporedbe.

Najčešće korištene jedinice usporedbe su:

1 m2 ukupne površine;

1 m2 korisni ili iznajmljeni prostor.

Treba napomenuti važnost pravilnog izbora jedinice usporedbe i određivanja troškovnih karakteristika ovog parametra.

Nakon odabira jedinica usporedbe vrše se izmjene i dopune.

U teoriji procjene vrijednosti nekretnina razlikuju se sljedeće vrste izmjena:

Kamate (na primjer, usklađenja za lokaciju, amortizaciju, vrijeme prodaje itd.);

Trošak (na primjer, korekcije za kvalitativne karakteristike, kao i korekcije izračunate statističkim metodama). Novčane prilagodbe cijene prodanog analognog objekta u cjelini trebale bi uključivati ​​prilagodbe za prisutnost ili odsutnost dodatnih poboljšanja (proširenja skladišta, parkirališta itd.);

Apsolutno

Relativni.

Pogledajmo pobliže naglasci, što se mora uzeti u obzir prilikom izmjene i dopune.

Postoji deset osnovnih usporednih elemenata (koji su zapravo prilagodbe) koji se moraju uzeti u obzir u metodi usporedbe prodaje:

1. prenosiva imovinska prava;

2. uvjeti financiranja (u ruskoj praksi rijetko se koristi);

3. uvjeti prodaje;

troškovi nastali neposredno nakon kupnje;

tržišni uvjeti;

mjesto;

fizičke karakteristike (veličina, kvaliteta građevnog materijala, stanje građevine);

ekonomske karakteristike (operativni troškovi, uvjeti ugovora o najmu, administrativni troškovi, sastav stanara itd.);

vrsta upotrebe;

10. vrijednosni sastojci koji nisu u sastavu nekretnine.

Zapravo, gore navedeni elementi usporedbe su kriteriji za odabir analoga. Kako. što točnije analog odgovara predmetu procjene prema navedenim karakteristikama, to će se manje ispravki napraviti i rezultat će biti pouzdaniji.

Pogledajmo pobliže svaki od ovih elemenata.

Prenosiva imovinska prava. Cijena transakcije ovisi o prenesenim imovinskim pravima. Sasvim je tipična situacija kada postoje valjani ugovori o zakupu površina objekta koji se procjenjuje. U tom slučaju, pri određivanju vrijednosti predmeta, izmjene bi trebale odražavati razlike između potencijala prihoda predmeta koji se procjenjuje i njegovog analoga.

Uvjeti financiranja. Prisutnost posuđenog izvora financiranja također može utjecati na cijenu objekta. Za izračun amandmana potrebno je imati potpune informacije o shemi financiranja usvojenoj u pojedinom slučaju. Na temelju uvjeta koji vladaju u rusko tržište, ova se prilagodba rijetko koristi.

Slični dokumenti

Pojam, značajke stambenih hipoteka i potreba, metode procjene nekretnina za potrebe hipotekarnog kreditiranja. Određivanje vrijednosti građevine različitim pristupima vrednovanju nekretnina te primjenom troškovnog, komparativnog i dohodovnog pristupa.

diplomski rad, dodan 23.06.2011


Osobitosti vrednovanja predmeta osiguranja. Analiza korištenja zemljišta. Određivanje tržišne vrijednosti predmeta procjene na temelju troškovnog, komparativnog i prihodovnog pristupa. Obrazloženje koeficijenta likvidnosti i konačni zaključak o trošku.

diplomski rad, dodan 19.12.2011


Klasifikacija nekretnina, generalni principi njihove ocjene. Analiza situacije na sekundarnom tržištu komercijalnih nekretnina u Novosibirsku. Primjena troškovnog, prihodovnog i komparativnog pristupa procjeni tržišne vrijednosti poslovne zgrade.

diplomski rad, dodan 28.06.2012


Procjena vrijednosti uredskih nekretnina. Glavne karakteristike primjene triju pristupa vrednovanju (usporednog, profitabilnog i skupog). Utvrđivanje tržišne vrijednosti zemljišta. Usklađivanje rezultata i zaključak o tržišnoj vrijednosti.

diplomski rad, dodan 08.04.2012


Pojam, glavne faze i metode procjene vrijednosti nekretnina. Izračun vrijednosti objekta nekretnine (četverosobnog stana) primjenom komparativnog, prihodovnog i troškovnog pristupa vrednovanju. Kapitalizacija dohotka, njegov odnos s tekućom vrijednošću.

seminarski rad, dodan 27.02.2014


Određivanje tržišne vrijednosti nekretnine primjenom troškovnog i prihodovnog pristupa vrednovanju nekretnina i usporedne analize prodaje. Procjena fizičke istrošenosti pojedinih konstruktivnih elemenata i inženjerskih sustava stambene zgrade.

seminarski rad, dodan 12.03.2013


Značajke nekretnine kao objekta vrednovanja. Vrste vrijednosti utvrđene pri procjeni nekretnina. Izračun vrijednosti objekta nekretnine "Kompleks zgrada" metodama u okviru komparativnog, troškovnog, dohodovnog pristupa. Ellwood tehnika.

seminarski rad, dodan 14.12.2010


Procjena vrijednosti strojeva, opreme i vozila u svrhu zaloga. Vrste vrijednosti koje se koriste u procjeni u svrhu kolaterala. Komparativni, troškovni i dohodovni pristup vrednovanju. Izračun tržišne i ponovne vrijednosti automobila koji se procjenjuje.

seminarski rad, dodan 11.11.2014


Analiza tržišta nekretnina u regiji Tula. Utvrđivanje tržišne vrijednosti nekretnine. Okruženje lokacije objekta procjene, opis njegovih glavnih parametara. Obilježja pristupa procjeni vrijednosti nekretnina. Izračun povratne vrijednosti.

seminarski rad, dodan 14.03.2014


Utvrđivanje procijenjene cijene neoprem nestambeni prostori za kolateral. Analiza najboljeg i najučinkovitijeg korištenja nekretnine. Određivanje vrijednosti nestambenih prostora različitim pristupima vrednovanju nekretnina.

Procjena u svrhu kolaterala postupak je koji vam omogućuje određivanje trenutne tržišne vrijednosti kolateralizirane imovine i razumijevanje objektivnog omjera iznosa kolaterala i iznosa danog kredita, koji odgovara zajmoprimcu i zajmodavcu. Osim toga, ova vrsta procjene može se provesti za rješavanje sporova između stranaka u kreditnom poslu koji proizlaze iz povrata nekretnine pod hipotekom.

Proces procjene nekretnine za kolateral

Procjena vrijednosti nekretnina u svrhu kolaterala ima svoje karakteristike, prvenstveno zbog činjenice da su u ovaj proces uključene tri strane:

• bankarska institucija - vjerovnik;
• zajmoprimac;
• neovisni stručni procjenitelj.

Istodobno, banka vjerovnik zainteresirana je za određivanje stvarne cijene imovine dane kao kolateral i procjenu rizika povezanih s izdavanjem kreditnih sredstava. A u interesu je zajmoprimca da dobije najveći iznos zajma za pruženu imovinu. Značajka procjene nekretnine u svrhu kolaterala je da neovisni stručnjak u ovoj situaciji štiti komercijalne interese obiju strana i osigurava transparentnost kreditne transakcije.

Procjena imovine u svrhu kolaterala provodi se u nekoliko faza:

1. projektni zadatak dogovara se s zajmoprimcem i predstavnikom bankarske organizacije;
   • utvrđuje se predmet procjene i vrsta vrijednosti koja se utvrđuje;
   • utvrđuju se tekuća prava i tereti;
   • opisuje pristupe i metode koje će se koristiti za procjenu osiguranih nekretnina;
   • utvrđuju se pretpostavke i restriktivni uvjeti;
   • utvrđuje se potrebna količina informacija i vrijeme potrebno za postupke ocjenjivanja.
2. prikupljanje i obrada primljenih informacija;

   Stručni procjenitelj ili grupa procjenitelja prikuplja potrebnu dokumentaciju i analizira dobivene podatke. Tijekom pregleda nekretnine mogu se otkriti nedosljednosti u tlocrtu (ili drugim karakteristikama nekretnine) s podacima prikazanim u dokumentima o vlasništvu. U takvoj situaciji, za izradu vještačenja i dobivanje kredita, postaje potrebno izvršiti odgovarajuće izmjene u dokumentaciji.

3. procjenjuje se zgrada (struktura), stan, privatna kuća, poslovni prostor, zemljište;

   Tržišna, likvidacijska ili druga vrijednost utvrđuje se korištenjem metoda i pristupa utvrđenih u prvoj fazi.

4. provodi se koordinacija rezultata dobivenih različitim metodama;
5. Izvještaj o procjeni vrijednosti nekretnine za potrebe osiguranja formira se i dostavlja ugovornim stranama, sukladno ugovoru.

Tko može provesti neovisnu procjenu?

Procjeniteljske tvrtke i neovisni procjenitelji imaju pravo procjenjivati ​​nekretnine u svrhu osiguranja:

• imati odgovarajuće kvalifikacije;
• biti punopravni član jedne od samoregulativnih organizacija procjenitelja;
• osigurali svoju profesionalnu odgovornost.

Osim navedenih kriterija, važno je obratiti pozornost i na akreditaciju tvrtke ili procjenitelja u banci kod koje planirate dobiti kredit.

• objektivnu procjenu tržišne vrijednosti nekretnine radi dobivanja kredita u skladu sa zakonskim uvjetima, međunarodnim i bankarskim standardima;
• besplatne konzultacije;
• mogućnost naručivanja utvrđivanja vrijednosti bilo koje imovine za različite namjene. Klijenti imaju pristup uslugama procjene vrijednosti dionica, investicijskih projekata, poduzeća, imovinskih kompleksa, poslovnih i stambenih nekretnina, zemljišta, nematerijalne i druge imovine;
• besplatni preliminarni izračun procijenjenog troška bilo koje imovine;
• analiza likvidnosti i procijenjeno vrijeme izloženosti;
• analiza tržišta nekretnina kojem pripada nekretnina koja se procjenjuje.

Procjena u svrhu kolaterala

Procjena u svrhu kolaterala je postupak utvrđivanja stvarne tržišne vrijednosti kolaterala, koji vam omogućuje da odredite fer i zadovoljavajući omjer za obje strane vrijednosti kolaterala i iznosa kredita. Provodi se i s ciljem rješavanja nesuglasica između stranaka u poslu koje se pojave tijekom provedbe ovrhe založene imovine.

Tvrtka "Active Business Consulting" nudi visoku kvalitetu procjena u svrhu kolaterala, u skladu s međunarodnim i ruskim standardima, standardima za izradu izvješća i provođenje ispita.

Što mislimo pod jamčevinom?

Zalog je najučinkovitiji način osiguranja izvršenja obveza, jer njime vjerovnik više ne ovisi o financijskom stanju dužnika ili jamca. To vam omogućuje da stvarno povećate obveze prema vjerovniku na račun imovine koja je predmet zaloga.

Vjerovnik u osiguranoj obvezi, u slučaju dužnikovog neispunjenja tih obveza, ima pravo svoje tražbine namiriti iz vrijednosti predmeta zaloga, pretežno u odnosu na ostale vjerovnike zalogodavca, osim izuzetaka propisanih Zakonom o zalogu. zakon. Da bi kolateral bio doista učinkovito sredstvo osiguranja obveza, moraju se uzeti u obzir sljedeće točke:

Zalogodavac mora biti vlasnik predmeta zaloga, odnosno imati pravo gospodarskog upravljanja. Potencijalni zajmoprimac dužan je svom zajmodavcu dostaviti dokumentirane dokaze o pravima na založenoj nekretnini - ti dokumenti uključuju: ugovor na temelju kojeg je stečena založena nekretnina, zajedno s dokazom o prijenosu vlasništva (račun, akt o preuzimanju i prijenos), kao i potvrdu o registraciji. U praksi se vrlo često javlja situacija da založni dužnik nema ugovor o stjecanju vlasništva, zbog izgubljene godine zastare. U takvim slučajevima, u skladu s važećim zakonodavstvom Ruske Federacije, građanin ili pravna osoba koja u dobroj vjeri posjeduje nekretninu 15 godina ili drugu imovinu 5 godina, ali nije njezin vlasnik, automatski stječe pravo na tu nekretninu. .
Pravo zakupa ili druga prava na tuđoj stvari također mogu biti predmet zaloga - ali u ovom slučaju potrebna je pismena suglasnost vlasnika ili osobe koja ima takvo pravo vlasništva.

Predmet zaloga može biti svaka imovina, uključujući stvari i imovinska prava, s izuzetkom imovine koja je povučena iz prometa, kao i onih zahtjeva koji su povezani s identitetom vjerovnika (alimentacija, naknada za zdravlje , te druga prava čije je ustupanje zakonom zabranjeno). Postoji i popis vrsta imovine koja se ne može vratiti - i, kao rezultat toga, ne može se dati u zalog. Potpuni popis takve imovine naveden je u članku 446. Zakona o građanskom postupku Ruske Federacije.

Zalog počinje djelovati stupanjem na snagu ugovora, a na temelju okolnosti navedenih u njemu, sukladno zakonu, radi osiguranja obveza prema vjerovniku, priznaje se da je založena imovina. U tom slučaju zalog se može i prenijeti - to je dopušteno ako to nije zabranjeno ugovorom sklopljenim s vjerovnikom. Kršenje ovog zahtjeva povlači za sobom priznavanje naknadnog zaloga nevažećim.

Sklapanje ugovora o zalogu mora se provesti u pisanje, koji se sastavlja u obliku jedinstvene isprave, kao i u slučaju razmjene zaloga između osoba, odvijaju se putem poštanske, telefonske, elektroničke ili druge komunikacije kojom se može utvrditi da je isprava poslana od strane jedne od ugovornih strana.

Koja je nekretnina predmet hipoteke?

Banka postavlja prilično jednostavne zahtjeve za kolateral: vrijednost, likvidnost. Ovi su pokazatelji usko povezani - na primjer, tržišna vrijednost često smanjuje likvidnost, dok je likvidacijska vrijednost, naprotiv, povećava. Zato je banka prvenstveno zainteresirana za potonju vrstu vrijednosti, jer ako se kredit ne vrati, predmet osiguranja se otuđuje po cijeni od 10-30% ispod tržišne vrijednosti. Kako bi se osigurale od takvih rizika, banke prihvaćaju kolateral čija je tržišna vrijednost najmanje 30% veća od iznosa financiranja.

Mnogo je lakše dobiti osigurani zajam ako su vlasnička prava pravilno izvršena i ako nema pravnih potraživanja na predmetu kolaterala. Važna je i likvidnost imovine - vjerojatnije je dobiti pozitivnu odluku ako je nekretnina profitabilan posao, a iznos te dobiti procijenjen je i dokumentiran u izvješću neovisnog ispitivanja. No, treba imati na umu da poslovni objekti nekretnina mogu postati predmetom zaloga samo ako ih poduzeće izdvoji iz cjelokupne imovine društva u samostalan predmet ugovora o zalogu. Oni objekti koji su prepoznati kao hitni i nisu prošli državnu registraciju i popis ne prihvaćaju se kao kolateral.

Procjena u svrhu kolaterala poslovnih nekretnina u Active Business Consulting prvenstveno je usmjerena na zadovoljenje interesa banke - a vjerovnici su prvenstveno zainteresirani za prisutnost podataka o stvarno zaključenim poslovima u izvješću. Ovdje je naznačena ne samo veličina transakcije i broj zakupljenih ili kupljenih prostora, već i drugi čimbenici - uvjeti transakcije, razina profitabilnosti, tehničke karakteristike. Banke trebaju jasno obrazloženje isplativosti u odnosu na objekt koji se procjenjuje – ali ako je riječ o novoizgrađenom objektu, procjenjuje se procjena troškova izgradnje.

Što podrazumijevamo pod vrednovanjem u svrhu kolaterala

Procjena u svrhu kolaterala odvija se uz sudjelovanje triju strana: banke, zajmoprimca i neovisnih stručnjaka tvrtke Active Business Consulting. Svrha sudjelovanja naših stručnjaka u procesu kreditiranja je zaštita komercijalnih interesa sudionika, te stvaranje transparentnijih uvjeta za pružanje usluga kreditiranja.

Nudimo usluge procjene u svrhu kolaterala banke vjerovnici i zajmoprimci (i pravni i pojedinaca), radeći i s imovinom poduzeća i u vezi s pravima na nematerijalnu imovinu. Treba napomenuti da je naznaka točnog troška obvezni dio davanja zajma osiguranog imovinom - to je predviđeno Građanskim zakonikom Ruske Federacije, naime u članku 339.

Procjena u svrhu kolaterala može se napraviti na nekoliko načina:

Komparativni pristup;

prihodovni pristup;

Troškovni pristup.

Tvrtka "Active Business Consulting" u procjena u svrhu kolaterala koristi integrirani pristup koji uključuje sveobuhvatnu studiju objekta, njegovih karakteristika i cijene.

Prilikom dirigiranja procjene u svrhu kolaterala provodi se detaljna analiza objekta, identificiraju se svi mogući načini učinkovitog rada kolaterala. Imovina koja je založena ne kao jedinstveni imovinski kompleks koji može donositi dobit, već samo djelomično, ali istovremeno zadržavajući neovisnost, također se podvrgava pažljivom proučavanju. U procesu procjene u svrhu kolaterala Stručnjaci Active Business Consultinga utvrđuju mogućnost prodaje kolaterala po elementima, razmatraju mogućnosti postupnog smanjenja vrijednosti kolaterala, koji je samo karika u jednom proizvodnom lancu, u slučaju prekida ciljnih veza .

Glavni kriterij procjene u svrhu kolaterala je pouzdanost hipotekarnog dužnika koji provodi projekt. Štoviše, poželjno je da vlasnik pokaže svoje "pozitivne namjere" i potvrdi banci kretanje financijskih tokova.

Za bankarske institucije je veliki plus kada mu klijent pruži potrebno razumijevanje poslovanja, a na račun čega se ostvaruje profit. Uostalom, čak i unatoč zalogu, zajmodavac će od vas tražiti financijsku dokumentaciju, podatke o broju kupaca i partnerskih dobavljača te potvrdu stabilnosti financijskih tokova. U tome će zajmoprimcu pomoći naša tvrtka "Active Business Consulting", koja će izraditi izvješće u skladu sa svim preferencijama i interesima banke vjerovnika - uostalom, ako vidi da je poslovanje klijenta stabilno, čak i tijekom poremećaja u aktivnosti i nepravodobnih plaćanja u kratkom vremenskom razdoblju, dužnik će sigurno podmiriti svoje obveze po kreditu.

Također relevantno procjena u svrhu kolaterala i hipotekarno kreditiranje. To je obvezni postupak za rješavanje mogućih sporova, a reguliran je člankom 8. Saveznog zakona "O procjeniteljskim djelatnostima u Ruskoj Federaciji". Stoga se, rutinskim proučavanjem suvremenih zakonskih zahtjeva, može zaključiti da neovisna procjena u svrhu kolaterala predstavlja čvrstu i korektnu osnovu za obje strane za daljnju uspješnu i povoljnu suradnju.

Rezultati procjene u svrhu kolaterala

Kao rezultat procjene u svrhu kolaterala Priprema se izvješće koje će dati odgovore na sljedeća pitanja:

Koja je stvarna tržišna vrijednost potencijalnog kolaterala?

Koliko traje marketinško razdoblje? I kako taj faktor utječe na vrijednost kolaterala?

Je li moguće prodati kolateralnu imovinu element po element? A koliki je stupanj smanjenja troškova u slučaju pucanja ciljnih veza u imovinskim kompleksima?

Dostavljeno izvješće također sadrži potpune podatke o predmetu osiguranja – ovisno radi li se o privatnom vlasništvu ili komercijalna imovina, fokus je na:

Stupanj likvidnosti kolaterala i moguće vrijeme njegove provedbe;

Vrijednost novčanih tokova zajmoprimca, stabilnost njegovog poslovanja i iznos prihoda;

Izgledi razvoja.

Active Business Consulting je profesionalac procjena u svrhu kolaterala koristeći sve mogućnosti za najbolje rješenje vaših problema.