Dom Debitne kartice Prijedlozi za unapređenje procjene vrijednosti nekretnina. Diplomski rad: Procjena vrijednosti stambenih nekretnina. Procjena vrijednosti nekretnina metodom izravne kapitalizacije

Prijedlozi za unapređenje procjene vrijednosti nekretnina. Diplomski rad: Procjena vrijednosti stambenih nekretnina. Procjena vrijednosti nekretnina metodom izravne kapitalizacije

Zamjenom stvarnih podataka o cijeni po kvadratnom metru stanova u gradu Novosibirsku u svakom tromjesečju 2006., može se primijetiti da ta vrijednost pada unutar granica intervala pouzdanosti konstruiranih pomoću modela. Prema mišljenju stručnjaka, dobiveni model adekvatno opisuje trenutnu situaciju na tržištu nekretnina. Prognoza rasta troškova stanovanja do kraja 2006. godine za pojedine tipove stanova poklapa se sa stvarnim podacima, budući da je rast tržišta koji stručnjaci predviđaju 20 - 30%. Procjenitelj se stalno susreće s problemom predviđanja cijene stanova, a ovaj problem je posebno izražen kod provođenja procjena u svrhu kreditiranja. Ispravnost odluke ovisi o iskustvu, kvalifikacijama stručnjaka, kao io kvaliteti prikupljenih podataka o tržištu predmeta koji se procjenjuje.

Uvod

Nakon povezivanja, zbirke cijena šalju se natrag u Gosstroy na daljnje odobrenje. Trenutačno proces izrade novog regulatornog okvira još nije dovršen.

Provođenje procjene vrijednosti nekretnina temeljem novog regulatornog okvira vrlo je složen i dugotrajan posao koji zahtijeva posebna znanja i vještine. U cilju novog normativna baza ušla u praksu procjenjivanja, potrebno je provesti niz radova na razvoju softverskih i računalnih sustava prilagođenih rješavanju primijenjenih problema vrednovanja nekretnina.

Nedavno su počeli aktivno raditi regionalni centri za cijene u građevinarstvu, a pojavile su se i tvrtke specijalizirane za pružanje informacijskih usluga, na primjer, NPF centar informacijske tehnologije u građevinarstvu."

Prijedlozi za poboljšanje metoda procjene vrijednosti nekretnina

Pri korištenju ovih publikacija potrebno je imati na umu da se većina njihovih izračuna temelji na regulatornom okviru vremena planskog gospodarstva, indeksiranom određenim cjenovnim koeficijentima i stoga konačni rezultati procjene mogu imati značajnu pogrešku iz razloga gore navedeno. Pri korištenju pojedinih indeksa potrebno je pažljivo proučiti preduvjete za njihov izračun.

Zapravo, potonja se definicija odnosi na procijenjeni trošak analoga modernih zgrada i građevina.

Procjena stambenih nekretnina (3)

Konkretno, zahtjev za vrednovanjem kako bi se odražavala imovina financijska izvješća u skladu s MRS, US GAAP ili ruskim standardima računovodstvo; procjena vrijednosti nematerijalne imovine radi utvrđivanja učinkovitosti marketinga i strategija marke; procjena u svrhu obavljanja poslova kupoprodaje, najma imovine, spajanja i preuzimanja i drugih poslova prijenosa prava vlasništva i drugih imovinskih prava; procjena vrijednosti za potrebe osiguranja, dodatne emisije dionica ili otkupa dionica tijekom privatizacije poduzeća u državnom vlasništvu; procjena u svrhu kreditiranja pod zalogom imovine i dr. Prema rezultatima istraživanja bonitetne agencije Expert RA, najpopularnije usluge u posljednjih godinu i pol bile su usluge procjene vrijednosti nekretnina i poslovanja općenito.

Diplomski rad: Vrednovanje stambenih nekretnina

FEDERALNA AGENCIJA ZA OBRAZOVANJE MOSKOVSKO DRŽAVNO SVEUČILIŠTE USLUGA Fakultet: Institut za regionalnu ekonomiju i općinsko upravljanje Odjel: Državni i općinska vlast» Nastavni projekt. Tema: Unapređenje metoda procjene vrijednosti nekretnina.

Disciplina: Upravljanje općinskim nekretninama. Ispunio učenik grupe GRDS 3-2 Shevchuk M.V. Prihvatio učitelj Dubovik M.V.

Unapređenje metoda procjene vrijednosti nekretnina

Stoga bi zbirke RCC-a trebale postati temeljna osnova za vrednovanje nekretnina. Međutim, postoje i značajni nedostaci ovih zbirki.

Glavna je da ne daju početne podatke i osnovne pretpostavke dobivenih vrijednosti troškova analoga. Dakle, nije sasvim jasno koji je točno sastav opreme uzet u obzir u konačnim brojkama, što je uključeno u druge troškove developera itd.
Zajednički rad procjenitelja, analitičara i procjenitelja u smjeru poboljšanja RSS-a može dovesti do stvaranja informacijske baze koja je toliko potrebna procjeniteljima nekretnina. Glavni smjer razvoja procjeniteljske djelatnosti trenutno je procjena tržišne vrijednosti nekretnina.
To postaje moguće zahvaljujući činjenici da se u našoj zemlji prikuplja baza podataka o stvarnoj tržišnoj vrijednosti nekretnina.

Sažetak: procjena vrijednosti stambenih nekretnina

Ostale situacije za primjenu: - analiza izvodljivosti za novogradnju, - određivanje najbolje i najučinkovitije upotrebe zemljišta, - obnova, - pregovaranje o konačnom trošku, - institucionalne zgrade i zgrade posebne namjene, - svrhe osiguranja. — metoda usporedbe tržišta: procjena tržišne vrijednosti imovine na temelju podataka o nedavnim transakcijama sa sličnim objektima. Pretpostavlja se da racionalan investitor ili kupac neće platiti više za određenu nekretninu nego što bi koštala kupnja druge slične nekretnine koja ima istu korisnost. - dohodovna metoda: vrijednost imovine određena je veličinom, kvalitetom i trajanjem razdoblja primanja koristi za koje se očekuje da će taj objekt donijeti u budućnosti.

20. metode troškovnog pristupa procjeni nekretnina (poboljšanja).

Pažnja

Podrijetlo · Prirodni (prirodni) objekti. · Umjetni predmeti(građevine).2. Namjena · Prazne zemljišne čestice (za izgradnju ili druge namjene) · Prirodni kompleksi (naslage) za njihovu eksploataciju · Građevine Za stanovanje Za ured Za trgovinu i plaćene usluge Za industriju · Ostalo 3.

Mjerilo · Zemljišni trakti · Pojedinačne zemljišne čestice · Kompleksi zgrada i građevina · Višestambena stambena zgrada · Jednostambena stambena zgrada (ljetnikovac, vikendica) · Dio (ulaz). · Kat u sekciji. · Stan. · Soba. · Ljetna kućica .· Kompleks upravnih zgrada.· Zgrada.· Prostorije ili dijelovi zgrada (dijelovi, katovi).4. Spremno za upotrebu Gotovi objekti Potrebna rekonstrukcija odn remont.· Zahtijeva završetak izgradnje. 1.2 Metodologija procjene stambenih nekretnina.

Unaprjeđenje tehnika vrednovanja nekretnina

Tako se u zbirkama UPVS-a uzimaju u obzir sljedeće stavke troškova: · izravni troškovi; · režijski troškovi; · planirana ušteda (dobit); · opći gradilišni troškovi za dodjelu i uređenje građevinskog zemljišta; · trošak projektiranja i izviđanja; · troškovi povezani s izvođenjem radova zimi; · troškovi bonus plaća; · trošak održavanja uprave postojećeg poduzeća; · gubici od likvidacije privremenih zgrada i građevina; · troškovi prijevoza radnika na udaljenosti većoj od 3 km. u nedostatku javnog prijevoza; · izdaci za isplatu nagrada zaposlenicima za mobilnu prirodu posla. Iskusni procjenitelji koriste vlastite razvoje u svojim izračunima na temelju prilagodbi analoga ili uvećanih procjena.
U djelu P.G. Grabovoy, S.P. Korostelev “Procjena imovine, dio I.

Tema: unapređenje metoda vrednovanja nekretnina

Statistički pokazatelji za ovaj model potvrdili su značajnost dobivenih rezultata. Dakle, dobiveni model vrlo dobro odražava ovisnost prosječne cijene stanova o njegovim parametrima na stambenom tržištu grada Novosibirska (bez uzimanja u obzir ekstremnih opcija).
Predstavljeni modeli uvedeni su u praksu u agencijama za nekretnine u gradu Novosibirsku "Zhilfond" i "Amir - Real Estate", koje imaju zaposlene na puno radno vrijeme koji procjenjuju troškove stanova koji dolaze na prodaju, kao i djeluju kao kolateral u ugovori o zajmu. Treba napomenuti da su stručnjaci visoko cijenili učinkovitost njihove uporabe. Drugi važan problem s kojim se procjenitelji susreću je predviđanje vrijednosti stana u budućnosti.

Procjena vrijednosti stambenih nekretnina

Prijedlozi za poboljšanje metoda vrednovanja nekretnina Zaključak Popis korištene literature i izvora Dodatak UVOD Među elementima Ekonomija tržišta Posebno mjesto zauzimaju nekretnine koje su sredstvo proizvodnje (zemljište, upravne, industrijske, skladišne, trgovačke i druge zgrade i prostori, kao i drugi objekti) i predmet ili predmet potrošnje (zemljišta, stambene zgrade, vikendice, stanovi, garaže) . Nekretnine su osnova osobne egzistencije građana i služe kao osnova za ekonomska aktivnost i razvoj poduzeća i organizacija svih oblika vlasništva.

U Rusiji se aktivno formira i razvija tržište nekretnina i sve veći broj građana, poduzeća i organizacija sudjeluje u prometu nekretnina.

procjena stambenih nekretnina

Općenito, prvo poglavlje je posvećeno u većoj mjeri teorijske osnove, osnovne kategorije vezane uz procjenu vrijednosti nekretnina.

U drugom poglavlju rada prikazani su rezultati procjene nekretnine iz perspektive tri pristupa određivanju tržišne vrijednosti: procjena sa stajališta troškova (troškovni pristup), procjena izravnom usporedbom prodaje (komparativni pristup), procjena iz gledište očekivanog ili stvarnog prihoda (dohodovni pristup) .

Usporedbom rezultata evaluacije pokazalo se da svi pristupi daju različite rezultate. Razmotrimo glavne smjerove za poboljšanje predstavljenih pristupa vrednovanju nekretnina.

U suvremenoj procjeniteljskoj praksi često se koristi tehnologija izračuna zamjenskog troška pomoću UPVS kolekcija. Korištenje ovih zbirki počelo je 1997. godine, kada praktički nije bilo tržišnih informacija o nekretninama, te je korištenje ovih zbirki bio jedini način utvrđivanja „tržišne vrijednosti“, uglavnom za potrebe revalorizacije dugotrajne imovine. U posljednjem desetljeću dogodile su se velike promjene u informacijska podrška tržište nekretnina i procjena poslovanja. Državni odbor za izgradnju Ruske Federacije prešao je na novu procjenu troškova i regulatorni okvir. Dekretom Gosstroja Rusije br. 16 od 8. travnja 2002. „O mjerama za završetak prijelaza na novu procijenjenu i normativnu osnovu za cijene u građevinarstvu“, regulatorni dokumenti Gosstroja SSSR-a, sastavljeni na razini cijena predviđenoj jer predračunskim i normativnim osnovama iz 1991. ukinute su od 1. 1. 2003. i 1984. Umjesto njih uvode se državni elementarni predračunski normativi (GESN) i federalne jedinične cijene (FER). Državni odbor za izgradnju Rusije odobrio je i stavio na snagu:

· GESNr-2001 "Državni standardi elementarne procjene za popravke i građevinske radove";

· GESN-2001 “Državni standardi elementarne procjene za opće građevinske radove”;

GESNm-2001 "Državni standardi elementarne procjene za ugradnju opreme"

GESN-ovi su dizajnirani za određivanje sastava i potreba za resursima potrebnim za izvođenje građevinskih radova na gradilištima, izradu procjena koristeći metodu resursa, kao i za plaćanja za obavljene radove i otpis materijala.

Gosstroy Rusije razvija federalne jedinične cijene (FER, FERr i FERm) samo za moskovsku regiju. Zatim Gosstroy prenosi cijene za moskovsku regiju u regionalne centre za cijene u građevinarstvu kako bi se cijene povezale s regionalnim uvjetima. Nakon povezivanja, zbirke cijena šalju se natrag u Gosstroy na daljnje odobrenje. Trenutačno proces izrade novog regulatornog okvira još nije dovršen. Provođenje procjene vrijednosti nekretnina temeljem novog regulatornog okvira vrlo je složen i dugotrajan posao koji zahtijeva posebna znanja i vještine. Kako bi novi regulatorni okvir ušao u procjeniteljsku praksu, potrebno je provesti niz radova na razvoju programskih i računalnih sustava prilagođenih rješavanju aplikativnih problema procjene vrijednosti nekretnina.

Nedavno su počeli aktivno raditi regionalni centri za cijene u građevinarstvu, a pojavile su se i tvrtke specijalizirane za pružanje informacijskih usluga, na primjer, NPF Centar za informacijske tehnologije u graditeljstvu.

A jedino se procjenitelji nekretnina još uvijek služe davno zastarjelim zbirkama iz 70-ih godina prošlog stoljeća i ujedno njima opravdavaju “tržišnu vrijednost” predmeta. Iskusni procjenitelji odavno su shvatili nedostatke korištenja zbirki UPVS, prvenstveno povezane s popisom troškova uključenih u jedinične cijene, prosječnom indeksacijom, nesukladnošću tehnologija, omjerom opsega posla itd.

Stoga se u zbirkama UPVS-a uzimaju u obzir sljedeće stavke troškova:

· izravni troškovi;

· režijski troškovi;

· planirana ušteda (dobit);

· opći gradilišni troškovi za dodjelu i uređenje građevinskog zemljišta;

· trošak projektiranja i izviđanja;

· troškovi povezani s izvođenjem radova zimi;

· troškovi bonus plaća;

· trošak održavanja uprave postojećeg poduzeća;

· gubici od likvidacije privremenih zgrada i građevina;

· troškovi prijevoza radnika na udaljenosti većoj od 3 km. u nedostatku javnog prijevoza;

· izdaci za isplatu nagrada zaposlenicima za mobilnu prirodu posla.

Iskusni procjenitelji koriste vlastite razvoje u svojim izračunima na temelju prilagodbi analoga ili uvećanih procjena.

U radu P.G.Grabovoy, S.P.Korostelev “Vrednovanje imovine, dio I. Vrednovanje nekretnine” na konkretnom primjeru pokazuje da se rezultati izračuna zamjenskog troška stambene nekretnine metodologijom UPVS značajno razlikuju, nekoliko puta , od tržišnih pokazatelja.

Međutim, u većini izvješća koja je pregledao Stručni savjet Ruskog društva procjenitelja, procjena tržišne vrijednosti nekretnina i dalje se temelji na zastarjelim UPVS. Štoviše, kako bi se rezultati ovih izračuna nekako približili tržišnim pokazateljima, u njih se uvodi određeni rastući koeficijent, koji se naziva "profit poduzetnika". Prihvaća se apsolutno proizvoljno, budući da bi uklanjanje ovog pokazatelja s tržišta modernim uvjetima ne čini se mogućim. Ovdje treba posebno istaknuti da, u skladu s IVS 2003, “primjena tržišne vrijednosti zahtijeva izradu zaključka o vrednovanju isključivo na temelju tržišnih podataka.” Prilikom primjene UPVS-a, procjenitelj jasno utvrđuje netržišnu vrijednost, što mora biti prikazano u izvješću.

U Rusiji još uvijek nema pouzdane baze podataka o agregiranim osnovnim pokazateljima troškova izgradnje, koji su dostupni zapadnim procjeniteljima (po uzoru na WESSEXS, LAXTONS, R.S.MEANS).

Trenutno glavni priznat informacijska baza procjene vrijednosti nekretnina su razvoj Co-Invest LLC. Ova tvrtka kvartalno izdaje bilten „Indeksi cijena u graditeljstvu“, kao i seriju „Priručnik procjenitelja“: „Industrijske zgrade“, „Stambene zgrade“, „Zbirke pariteta kupovne moći valuta na nacionalnim građevinskim tržištima“, „Imenik zamjenski trošak zgrada i građevina u Trenutna razina cijene" itd.

Nedavno je objavljen Regionalni imenik troškova gradnje (RCC-2006) koji je najavljen kao prvi u zemlji očekivani od procjenitelja. Pruža pokazatelje troškova prema vrsti građevinskih radova, agregirane pokazatelje troškova (UCI) i “informacije za procjenu potrebnog obujma ulaganja u ekspresnoj verziji”. Zapravo, potonja se definicija odnosi na procijenjeni trošak analoga modernih zgrada i građevina. Dio III RSS-a sadrži „analogne objekte s tehničkim i ekonomskim pokazateljima konstrukcijskih elemenata, analogne objekte s tehničkim i ekonomskim pokazateljima za objekt u cjelini i zbirnu tablicu tehničkih i ekonomskih pokazatelja preporučenih za određivanje troškova stambenih zgrada i socio - objekti kulture." Pokazatelji troškova utvrđeni su u cijenama od 01.01.2006. za "Moskovsku regiju". Imenik sadrži troškovnike za 18 tipova suvremenih stambenih zgrada i 27 nestambenih objekata nekretnina. U RCC-2007 ovaj popis objekata značajno je proširen.

Objavom RSS-a stvaraju se uvjeti za njegovo korištenje u postupcima vrednovanja nekretnina i poslovnih subjekata. Ako je u procjeni vrijednosti nekretnina moguće koristiti II. dio priručnika „Zbirni pokazatelji vrijednosti“, onda je u troškovnom pristupu poslovnog vrednovanja moguće koristiti III. dio „Analogni objekti zgrada i građevina“.

Stoga bi zbirke RCC-a trebale postati temeljna osnova za vrednovanje nekretnina. Međutim, postoje i značajni nedostaci ovih zbirki. Glavna je da ne daju početne podatke i osnovne pretpostavke dobivenih vrijednosti troškova analoga. Dakle, nije sasvim jasno koji je točno sastav opreme uzet u obzir u konačnim brojkama, što je uključeno u druge troškove developera itd. Zajednički rad procjenitelja, analitičara i procjenitelja u smjeru poboljšanja RSS-a može dovesti do stvaranja informacijske baze koja je toliko potrebna procjeniteljima nekretnina.

Glavni smjer razvoja procjeniteljske djelatnosti trenutno je procjena tržišne vrijednosti nekretnina. To postaje moguće zahvaljujući činjenici da se u našoj zemlji prikuplja baza podataka o stvarnoj tržišnoj vrijednosti nekretnina.

Kako bi pojednostavili proces procjene stambenih nekretnina, agencije za procjenu mogu koristiti regresijski model cijene stana, koji vam omogućuje izračun cijene stambene nekretnine ovisno o nizu njegovih parametara.

Primjer izrade takvog modela dan je u časopisu Nekretnine za prosinac 2005. godine. Model je izgrađen prema cjenicima nekoliko tvrtki za nekretnine koje prodaju stanove različitih potrošačkih karakteristika u različitim područjima grada Novosibirska. Za analizu su prikupljeni podaci o 450 stanova (150 opcija za svaki tip stana - jednosobni, dvosobni, trosobni) prema sljedećim parametrima:

cijena stana,

područje u kojem se nalazi kućište,

vrsta nekretnine:

javno stanovanje,

Stan kupljen temeljem privatizacijskog ugovora

Stan kupljen temeljem kupoprodajnog ugovora,

* materijal građevine u kojoj se stan nalazi:

Panel, cigla, monolit,

*tip kuće:

Elita,

Poboljšan izgled

Tipično

Puna veličina,

- “Hruščovka”,

broj katova kuće,

kat na kojem se stan nalazi,

ukupna površina stanovi,

dnevni dio stana,

kuhinjski prostor,

prisutnost balkona ili lođe,

prisutnost telefona.

Razmotrimo detaljno postupak konstruiranja modela koristeći primjer jednosobni stanovi.

U prvoj fazi izgradnje modela analizirana je matrica korelacijskih koeficijenata kako bi se identificirali parametri koji su jako ovisni jedni o drugima. Glavni zadatak bio je odabrati faktore za koje koeficijent korelacije ne bi prelazio 0,8. Na temelju rezultata analize konstruirana je matrica korelacijskih koeficijenata koja uzima u obzir 6 čimbenika, odnosno točno polovicu inicijalno prikupljenih, budući da preostali čimbenici ne zadovoljavaju uvjet postavljen na koeficijent korelacije.

Na temelju prikupljenih podataka o odabranim faktorima izgrađen je sljedeći regresijski model:

C = -10,12 + 9,24 Ukupno + 35,62 * x1 - 21,17 * x2 + 15,07 * x3 +

65 * x4+ 64,48 * x5 (3,1)

ili općenito:

C = -a0 + asStot+ a1x1 + axg + a3x3 + a4x4 + a5x5 (3.2)

U predstavljenoj jednadžbi korištena je sljedeća oznaka:

C - cijena stana s dolje definiranim fiksnim parametrima,

Total - ukupna površina stana,

x1 je lažna varijabla koja karakterizira područje u kojem se stan nalazi,

x2 je lažna varijabla koja karakterizira materijal zgrade u kojoj se stan nalazi;

x3 je varijabla koja karakterizira broj katova zgrade u kojoj se nalazi stan koji se procjenjuje;

x4 je lažna varijabla koja karakterizira kat na kojem se stan nalazi;

x5 je lažna varijabla koja karakterizira prisutnost telefona u stanu.

Statistički pokazatelji za ovaj model potvrdili su značajnost dobivenih rezultata.

Dakle, dobiveni model vrlo dobro odražava ovisnost prosječne cijene stanova o njegovim parametrima na stambenom tržištu grada Novosibirska (bez uzimanja u obzir ekstremnih opcija).

Predstavljeni modeli uvedeni su u praksu u agencijama za nekretnine u gradu Novosibirsku "Zhilfond" i "Amir - Real Estate", koje imaju zaposlene na puno radno vrijeme koji procjenjuju troškove stanova koji dolaze na prodaju, kao i djeluju kao kolateral u ugovori o zajmu. Treba napomenuti da su stručnjaci visoko cijenili učinkovitost njihove uporabe.

Drugi važan problem s kojim se procjenitelji susreću je predviđanje vrijednosti stana u budućnosti. Ovaj problem postaje posebno relevantan kada se procjenjuje trošak stana u svrhu hipoteke, jer će se prodaja stana dogoditi u budućnosti, a važno je utvrditi stopu rasta troška stana za razdoblje ugovora o kreditu. .

Početni podaci za izradu modela dinamike cijena na sekundarnom tržištu stanova preuzeti su iz časopisa Nekretnine za tromjesečja odgovarajućih godina. Za svaku godinu prikupljeni su podaci o 240 stanova - po 80 za svaki tip stana (jednosobni, dvosobni, trosobni). . Glavna svrha izgradnje modela je određivanje modela promjene cijena za sekundarno tržište nekretnina.

Struktura prikupljenih podataka o stanovima prikazana je na sl. 2.1, 2.2, 2.3.

Riža. 2.1. Struktura stanova uzeta u obzir pri izradi modela prema vrsti stanovanja

Riža. 2.2. Struktura stanova uzeta u obzir pri izradi modela prema vrsti stanovanja

Riža. 2.3. Struktura stanova uzeta u obzir pri izradi modela prema vrsti građevnog materijala

Vremenska analiza ekonomske pojave razlikuje različite vrste evolucije.

1. Sklonost, tendencija ili dugotrajno kretanje. Ne postoji stroga definicija trenda; on se identificira intuitivno. Trend odgovara sporoj promjeni koja se događa u određenom smjeru i traje tijekom dugog vremenskog razdoblja.

2. Ciklus, kratkoročna komponenta - brzo kvaziperiodično kretanje, u kojem postoji faza rasta i faza opadanja.

3. Sezonska komponenta - promjene koje se događaju redovito, za razliku od ciklusa.

4. Slučajne fluktuacije, učinci - slučajna kretanja relativno visoke frekvencije, manje-više konstantnog karaktera.

Neki statistički nizovi predstavljaju u svom čistom obliku jednu ili drugu vrstu evolucije, ali većina je kombinacija svih ili pojedinačnih komponenti.

Teoretski, serija dinamike cijena je kombinacija trenda, sezonske komponente i slučajnih fluktuacija. Na moderna pozornica Razvojem tržišta nekretnina narušena je sezonska komponenta cijena stanova, što je posljedica visokih stopa rasta cijena i investicijske atraktivnosti predmetnog tržišta. Zbog toga je posebna pažnja posvećena utvrđivanju trenda u promatranoj vremenskoj seriji.

Na temelju ovih nizova dinamike cijena stanova izgrađen je sljedeći model.

Polinom drugog stupnja:

ui = a + bt2, (3.3)

gdje sam ja tip stana,

t - vremensko razdoblje.

Treba napomenuti da bi u skladu s kriterijima koji se koriste u statistici koeficijent korelacije trebao biti blizu 1 (prelaziti 0,7), a koeficijent značajnosti F trebao bi biti manji od 0,03 (za zadane parametre modela).

Dakle, dobiveni modeli dobro odražavaju dinamiku cijena na sekundarnom tržištu stanova u gradu Novosibirsku.

Prema dobivenom modelu, povećanje cijene jednosobnih stanova u 2006. godini trebalo je iznositi 22,0%, a stvarno povećanje cijene iznosilo je 24,3%.

Prema ovom modelu, povećanje cijene dvosobnog stana u gradu Novosibirsku u 2006. godini trebalo je iznositi 21,7%, ali zapravo je stopa rasta bila 21,6%.

Sukladno prikazanom modelu, povećanje troška trosoban stan u gradu Novosibirsku 2006. trebao je biti 21,5%, no zapravo je stopa rasta bila 31,0%.

Prema mišljenju stručnjaka, dobiveni model adekvatno opisuje trenutnu situaciju na tržištu nekretnina. Prognoza rasta troškova stanovanja do kraja 2006. godine za pojedine tipove stanova poklapa se sa stvarnim podacima, budući da je rast tržišta koji stručnjaci predviđaju 20 - 30%.

Procjenitelj se stalno susreće s problemom predviđanja cijene stanova, a ovaj problem je posebno izražen kod provođenja procjena u svrhu kreditiranja. Ispravnost odluke ovisi o iskustvu, kvalifikacijama stručnjaka, kao io kvaliteti prikupljenih podataka o tržištu predmeta koji se procjenjuje. Korištenje predloženih statističkih modela u radu stručnjaka pomoći će u poboljšanju točnosti prognoza, kao i kvalitete procjene stambenih nekretnina.

Kao rukopis, Evgenia Olegovna Akulova POBOLJŠANJE METODA ZA ANALIZU NAJUČINKOVITIJE KORIŠTENJA NEKRETNINA ZA SVRHE PROCJENE VRIJEDNOSTI 00.08.10 – Financije, promet novca i kredit Sažetak disertacije za znanstveni stupanj kandidata ekonomske znanosti Moskva 2015. 2 Rad je izveden na Odjelu za procjenu vrijednosti i upravljanje imovinom Savezne državne proračunske obrazovne ustanove visokog stručnog obrazovanja "Financijsko sveučilište pri Vladi" Ruska Federacija» Znanstveni nadzornik, kandidat ekonomskih znanosti, profesorica Elena Nikolaevna Ivanova Službeni protivnici Sergey Gennadievich Sternik doktor ekonomskih znanosti, profesor, Federalna državna proračunska obrazovna ustanova visokog stručnog obrazovanja "Ruska akademija nacionalne ekonomije i državna služba pod predsjednikom Ruske Federacije", profesor Odsjeka za upravljanje nekretninama i probleme korištenja zemljišta Dmitry Mikhailovich Khloptsov doktor ekonomije, izvanredni profesor, Savezna državna autonomna obrazovna ustanova visokog obrazovanja "Nacionalno istraživačko državno sveučilište Tomsk", voditelj Katedra za opću i primijenjenu ekonomiju Ekonomskog fakulteta Vodeća organizacija Savezne državne proračunske obrazovne ustanove visokog stručnog obrazovanja "Moskovsko državno građevinsko sveučilište" Obrana će se održati 16. travnja 2015. u 12-00 na sastanku vijeće za disertaciju D 505.001.02 na temelju Savezne državne obrazovne ustanove visokog stručnog obrazovanja "Financijsko sveučilište pri Vladi Ruske Federacije" na adresi: Leningradsky Prospekt, 49, soba. 406, Moskva, GSP-3, 125993. Disertacija se može naći u dvorani za disertacije Bibliotečno-informacijskog kompleksa Savezne državne proračunske obrazovne ustanove visokog stručnog obrazovanja "Financijsko sveučilište pri Vladi Ruske Federacije" na adresi : Leningradsky Prospekt, 49, soba. 203, Moskva, GSP-3, 125993 i na službenoj web stranici: http://www.fa.ru. Sažetak je poslan 10. veljače 2015. Znanstveni tajnik disertacijskog vijeća D 505.001.02 Kandidat ekonomskih znanosti, izvanredni profesor Elena Ivanovna Meshkova 3 I. OPĆE ZNAČAJKE RADA Relevantnost teme istraživanja disertacije. Sadašnju fazu razvoja procjene vrijednosti nekretnina karakterizira dublje razumijevanje teorije i metodologije za određivanje njihove tržišne vrijednosti, konsolidacija temeljnih načela u razvijenim standardima procjene, kao i širenje najnovije tehnike u praksi. Načelo najbolje uporabe (u daljnjem tekstu LEI), čiji se praktični aspekt provodi metodama LEI analize, jedna je od najkontroverznijih i najnerazvijenijih odredbi teorije i prakse vrednovanja imovine. Podrazumijeva da se vrijednost tržišne vrijednosti predmeta vrednovanja oblikuje njegovim jedinstvenim karakteristikama, uz uvjet optimalne mogućnosti korištenja koja osigurava zadovoljenje društvenih i proizvodnih potreba, maksimiziranje profita njegovog vlasnika i, kao posljedicu, najveću vrijednost samog objekta. Obveza uzimanja u obzir NEI načela pri procjeni tržišne vrijednosti nekretnine, ugrađene u međunarodnim standardima procjene, sadržane u usvojenoj u rujnu 2014 federalni standard “Procjena nekretnine (FSO br. 7)”, međutim, time ne prestaje rasprava u procjeniteljskoj zajednici o njezinoj temeljnoj potrebi i postupku praktične provedbe. Nedostatak jedinstvenog pojmovnog aparata, transparentnih i sustavnih metodoloških alata te razvijene informacijske infrastrukture otežava identifikaciju varijante NEI objekta u svrhu procjene njegove tržišne vrijednosti. Dakle, obvezna provedba načela NEI pri procjeni tržišne vrijednosti nekretnine stvara hitnu potrebu za poboljšanjem metoda njegove analize, specificiranjem postojećih metoda i algoritama izračuna, prilagođenih specifičnostima ruskog tržišta nekretnina. Stupanj znanstvene razvijenosti problema. NEI princip kao jedno od temeljnih načela vrednovanja razmatra se uglavnom u radovima o vrednovanju nekretnina stranih autora: Kinnard V., Ordway N., Reilly D., Ring A., Friedman D., Harrison G.S., Eckert D.K. i drugi, te ruski autori: Aleksandrova V.T., Artemenkova I.L., Asaul A.N., Grabovoy P.G., Gribovsky S.V., Gryaznova A.G., Ivanova E.N., Korosteleva S.P., Kulakova Yu.N., Leifera L.A., 4 Ozerova E.S., Petrova V.I., Sternik G.M., Sternik S.G., Tarasevich E.I., Tapman L.N., Fedotova M.A., Fomenko A.N., Yaskevich E.E. itd. Visoko cijeneći doprinos znanstvenika u razvoju pristupa i metoda vrednovanja nekretnina, treba napomenuti da je obrada NEI-a u njihovim radovima općenite prirode i ne sadrži jasne, sveobuhvatne metode za njegovu praktičnu primjenu. . Primijenjeni aspekt NEI principa, implementiran kroz analizu alternativnih slučajeva uporabe, u radovima domaćih i stranih autora svodi se uglavnom na opis kratkog algoritma, ne sadrži obrazloženje izvedivosti i opsega njegove primjene, ne sadrži obrazloženje izvedivosti i opsega njegove primjene, a ne daje obrazloženje izvedivosti i opsega primjene. kao i ograničenja zbog ruskih uvjeta vrednovanja. U posljednjem desetljeću u ruskoj znanstvenoj literaturi porastao je interes za probleme praktične primjene principa NEI. Konceptualna pitanja provođenja analize na ruskom tržištu nekretnina obrađena su u radovima V. V. Grigoriev, E. S. Ozerov, S. A. Smolyak, A. N. Fomenko; primijenjene aspekte rješavanja problema analize u uvjetima zatvorenog tržišta, nerazvijene informacijske infrastrukture i visokog stupnja nesigurnosti razmatraju V.T. Aleksandrov, S.P. Korostelev, I.V. Munerman, E.S. Ozerov, S.V. Pupentsova, E. Yaskevich .E. Izradili su preporuke za unapređenje pojedinih faza NEI analize, s ciljem poboljšanja kvalitete usluga procjene. U disertacijama Grunova S.V. i Gubareva E.V. pitanja analize NEI proučavaju se u kontekstu problema općeg gospodarskog upravljanja i učinkovitosti korištenja resursa. Rad Petrove M.N. je od praktičnog značaja. , koji istražuje kvantitativne i kvalitativne metode za analizu NEI. Međutim, predloženi ekonomski i matematički modeli imaju niz ograničenja i zahtijevaju prilagodbu suvremenoj stvarnosti tržišta nekretnina i aktivnosti procjene u Rusiji, kao i ugradnju u složeni algoritam. Stoga postojeća tumačenja NEI načela zahtijevaju razumijevanje i pojašnjenje u skladu s glavnim trendovima u poboljšanju standarda i metoda vrednovanja nekretnina, čija trenutna razina razvoja diktira potrebu za razvojem sveobuhvatnog algoritma analize koristeći relevantne za Ruski uvjeti evaluacija metoda. Svrha i ciljevi istraživanja. Svrha studije je poboljšati metodološke alate za analizu NEI-a, osiguravajući povećanje 5 ispravnosti procjene vrijednosti nekretnina. Za postizanje cilja studije u radu su postavljeni sljedeći zadaci:  razjasniti sadržaj koncepta načela najučinkovitije uporabe i postupak njegove praktične provedbe, argumentirati potrebu njegove obvezne provedbe. u procjeni vrijednosti nekretnina;  razmotriti postojeću klasifikaciju objekata nekretnina i analizirati mogućnost uvođenja novog obilježja koje grupira objekte prema potrebi i stupnju detaljnosti analize NEI-a;  analizirati specifične značajke ruskog tržišta nekretnina kako bi identificirali njegove najhitnije probleme kako bi poboljšali algoritam za analizu NEI-a i metode za njegovu praktičnu primjenu;  razviti metodološke preporuke koje uzimaju u obzir specifičnosti ruskog tržišta nekretnina za praktičnu procjenu osnovnih kriterija analize: pravne prihvatljivosti, fizičke izvedivosti i financijske izvedivosti;  istražiti metode za analizu NEI, razviti preporuke i procijeniti njihovu učinkovitost praktična aplikacija u ruskoj praksi ocjenjivanja. Predmet istraživanja je princip NEI kao imanentne komponente vrednovanja nekretnina. Predmet rada su metodološki alati za praktičnu primjenu NEI načela pri procjeni tržišne vrijednosti nekretnine. Područje proučavanja. Istraživanje je provedeno u skladu s paragrafom 5.1 “Teorija, metodologija i konceptualne osnove za formiranje vrijednosti različitih imovinskih objekata” Putovnice specijalnosti 08.00.10 – Financije, novčani promet i kredit (ekonomske znanosti). Teorijski i metodološka osnova istraživanje je ključno ekonomska teorija I analiza sustava, kao i zaključke sadržane u radovima domaćih i stranih autora iz teorije vrednovanja i investicijske analize, posebice o vrednovanju nekretnina, poslovanje, procjena uspješnosti investicijski projekti, cijene u građevinarstvu. Fundamentalnost proučavanog načela odredila je potrebu za korištenjem u radu općih znanstvenih teorijskih metoda znanja (povijesnih, analitičkih, sintetičkih, metoda dedukcije i sistemske analize itd.), kao i suvremenih metoda ekonomske i matematičke analize: ekspertne procjene, hijerarhijska analiza, metoda scenarija, financijsko modeliranje, grupiranje, tabelarno prikazivanje podataka itd. Informacijska baza za istraživanje bili su analitički pregledi tržišta nekretnina, znanstveni izvještaji sa skupova i seminara na temu problematike pod studija, analitički materijali iz periodike, kao i referentni i analitički resursi na Internetu, zakonodavni i regulatorni akti Ruske Federacije, izvješća o procjeni tržišne vrijednosti nekretnina, autorovo vlastito istraživanje i izračuni. Znanstvena novost rada sastoji se u unaprjeđenju teorijskih i metodoloških alata za analizu NEI nekretnina za potrebe vrednovanja. Odredbe znanstvene novosti disertacije priložene na obranu su sljedeće: 1. Dokazati potrebu uzimanja u obzir načela NEI u vrednovanju, kao i utvrditi sadržaj analize, prevladavajući stavovi o njezinoj istražuje se uloga i bit te se opravdava da je to ključno načelo vrednovanja tržišne vrijednosti nekretnina, što se očituje u predloženim formulacijama. Načelo NEI temeljna je odredba teorije procjene tržišne vrijednosti nekretnine čija se vrijednost treba utvrditi na temelju pretpostavke o njenoj NEI - korištenju konkurentnog tržišta potražnje i opravdanom na dan vrednovanja. , ispunjavanje kriterija pravne prihvatljivosti, fizičke izvedivosti, financijske izvedivosti i maksimiziranja vrijednosnog potencijala slobodnog ili izgrađenog zemljišna parcela . LEI analiza je postupak vrednovanja koji osigurava praktičnu provedbu LEI načela, a sastoji se od proučavanja učinkovitosti mogućnosti korištenja objekta na datum vrednovanja i usporedbe iste s alternativnim razvojnim opcijama kako bi se identificirala metoda korištenja koja maksimizira vrijednost zemljišne parcele. 2. Potreba za uvođenjem nove klasifikacijske karakteristike objekata nekretnina „potreba i stupanj detaljnosti analize NEI“ obrazložena je temeljem utvrđenih ključnih karakteristika nekretnine: podrijetlo, 7 prikladnost poboljšanja za uporabu, djeljivost. , fizičko stanje poboljšanja, funkcionalna svrha. 3. Dokazana je potreba modernizacije i proširenja algoritma za analizu NEI-a u procjeni vrijednosti nekretnina, koji se sastoji kako u promjeni redoslijeda analize, prema kojem su faze proučavanja ekonomskog potencijala lokacije tako i kriterija pravna dopuštenost trebala bi prethoditi fazi istraživanja tržišta, au uvođenju dodatnih faza: klasifikacija vrednovanog objekta prema stupnju detaljnosti analize NEI; kvalitativna analiza alternativnih namjena. 4. Obrazložena je potreba za kvalitativnom usporedbom alternativnih mogućnosti korištenja predmeta procjene, koja se provodi kroz predloženi algoritam metodom analize hijerarhija (u daljnjem tekstu AHP), na temelju korištenja kriterija: a) potpuni korištenje prednosti lokacije; b) pravnu valjanost izrade; c) fizička izvedivost; d) potencijal za razvoj tržišta nekretnina; e) učinkovitost privlačenja financijskih sredstava, što omogućuje prepoznavanje najmanje popularnih opcija za korištenje nekretnina na tržištu i njihovo isključivanje iz naknadnih istraživanja. 5. Na temelju sistematizacije postojećih metoda za analizu NEI-a, identificirajući njihove prednosti i nedostatke, obrazlaže se da je metoda analize zemljišne čestice kao uvjetno slobodne i s postojećim poboljšanjima, koja uključuje izravnu kapitalizaciju prihoda ostvarenog jednom nekretninom, s naknadnim oduzimanjem troškova stvaranja poboljšanja (ili troškova njihove rekonstrukcije) i dovođenjem dobivene vrijednosti na datum vrednovanja, osigurava maksimalnu točnost rezultata u suvremenim uvjetima ruskih aktivnosti vrednovanja. 6. Kao rezultat proučavanja ruskog tržišta nekretnina, dokazana je potreba da se pri analizi NEI-a uzme u obzir posredna uporaba objekata, za što je pojašnjen koncept „srednje vrste uporabe nekretnine”, te je razvijena i testirana metodologija za njegovu analizu. Teorijski značaj rezultata istraživanja leži u razvoju detaljnog algoritma za analizu NEI nekretnina, koji omogućuje implementaciju temeljnih principa teorije vrednovanja u praksi, stoga se elementi znanstvene novosti predani na obranu mogu tumačiti kao njegov daljnji razvoj u smislu unaprjeđenja metodoloških alata za određivanje tržišne vrijednosti nekretnina. Glavni rezultati istraživanja mogu se koristiti u razvoju tečajeva vezanih uz procjenu vrijednosti nekretnina. Praktični značaj disertacije leži u činjenici da su elementi znanstvene novosti koje je autor dobio usmjereni na široku primjenu u praksi procjene vrijednosti nekretnina, doprinose poboljšanju kvalitete usluga procjene vrijednosti i rastu investicijska privlačnost objekti koji se procjenjuju. Od samostalnog praktičnog značaja su:  sustav karakteristika objekata nekretnina, koji osigurava njihovo grupiranje prema predloženom klasifikacijskom kriteriju „potreba i stupanj detaljnosti analize NEI“;  razvijena metodologija za analizu kriterija fizičke izvedivosti, temeljena na sistematizaciji pravne dokumentacije i klasifikaciji nekretnina, za pouzdano određivanje potencijalnih parametara za razvoj zemljišne čestice i predviđanje prostorno-planskih karakteristika različitih mogućnosti njenog korištenja ;  predloženi algoritam za kvalitativnu usporedbu alternativnih slučajeva uporabe pomoću AHP-a, koji omogućuje isključivanje neučinkovitih opcija iz naknadne analize kriterija financijske izvedivosti i maksimalne učinkovitosti;  razvijena metodologija za analizu NEI-a uzimajući u obzir srednji slučaj uporabe, osiguravajući da se promjene u urbanističkim planovima za razvoj teritorija i dugoročnim planovima developera uzmu u obzir uz kratkoročno očuvanje trenutne uporabe stvarne imanje. Provjera i implementacija rezultata rada: glavni rezultati istraživanja disertacije prijavljeni su, raspravljeni i odobreni na znanstvenim i praktičnim konferencijama i okruglim stolovima: Godišnja međunarodna znanstveno-praktična konferencija „Perspektive razvoja nacionalnih gospodarstava članica SES-a zemlje u kontekstu međunarodnih integracijskih procesa” (Karaganda , Karaganda sveučilište ekonomije Kazpotrebsoyuz, 12-13 9. travnja 2012.); Peta međunarodna znanstveno-metodološka konferencija “Vrijednost imovine: vrednovanje i upravljanje” (Moskva, Moskovsko financijsko-industrijsko sveučilište “Sinergija”, 22. studenog 2013.); okrugli stol “Property Management: Global Practice and Russian Realities” (Moskva, Mergers and Acquisitions Congress, Financial University, 19. rujna 2014.). Disertacija je izrađena u okviru istraživačkog rada na Financijskom sveučilištu u okviru državnog zadatka 2013. godine na temu „Povećanje financijska stabilnost Ruska poduzeća na temelju upravljanja troškovima.” Rezultati znanstvenih istraživanja koriste se u praktičnoj djelatnosti Zavoda za procjenu složenog algoritma “Knight Analysis Frank” primjenom NEI. Korištenje autorski razvijene metodologije za određivanje prostorno-planskih rješenja poboljšanja, metode analize hijerarhija i tehnika analize koje uzimaju u obzir međuuporabu omogućuju udovoljavanje zahtjevima standarda ocjenjivanja, osiguravaju visoku razinu rada, objektivnost i ispravnosti rezultata procjene u uvjetima ograničenog informacijskog prostora, te doprinose učinkovitosti i konkurentnosti Odjela zahvaljujući strukturiranijem pristupu vrednovanju nekretnina i optimizaciji troškova poslovanja poduzeća. Algoritam analize NEI, moderniziran od strane autora, koji nadopunjuje procjenu tržišne vrijednosti nekretnine metodološki ispravnim alatima, koristi se u praktičnim aktivnostima Russian Valuation Service LLC. Konkretno, korištenje metode koju je autor identificirao kao najprikladniju metodu za analizu financijske izvedivosti, a koja uključuje i provedbu analize rizika, omogućuje dublje proučavanje NEI-a, čime se poboljšavaju metodološke osnove radu i poboljšanju kvalitete pruženih usluga. Rezultati istraživanja koriste se u obrazovni proces na Saveznoj državnoj proračunskoj obrazovnoj ustanovi za visoko stručno obrazovanje "Financijsko sveučilište pri Vladi Ruske Federacije" na odjelu "Vrednovanje i upravljanje imovinom" u nastavi akademske discipline “Procjena vrijednosti nekretnina” i “Tržište nekretnina i trendovi u njegovom razvoju”. Primjena rezultata istraživanja disertacije u organizacijama potvrđuje se odgovarajućim certifikatima. u navedenih 10 Publikacija. Na temu istraživanja disertacije objavljeno je 6 radova ukupnog obima 4,43 str. (autorski obujam 3,92 str.), uključujući 4 rada ukupnog obima 3,55 str. (autorski volumen 3,2 str.) u recenziranim znanstvenim publikacijama koje je odredila Viša komisija za ovjeru Ministarstva obrazovanja i znanosti Rusije. Struktura i opseg disertacije. Disertacija se sastoji od uvoda, tri poglavlja, zaključka, popisa literature iz 119 izvora i 3 priloga. Tekst disertacije objavljen je na 204 stranice. Rad je ilustriran s 19 tablica i 7 crteža. II. GLAVNI SADRŽAJ DISERTACIJE U uvodu rada obrazlaže se relevantnost teme istraživanja disertacije, prikazuje se stupanj njezine znanstvene razvijenosti i metodologija rada: utvrđuju se svrha i ciljevi istraživanja, utvrđuju se svrha i ciljevi istraživanja. ogledaju se elementi znanstvene novosti rada i njegovog praktičnog značaja. Prva skupina pitanja odnosi se na proučavanje povijesnog razvoja pojma NEI, određivanje sadržaja pojma NEI, uloge i mjesta načela u suvremenom sustavu vrednovanja nekretnina. Vrednovanje imovine temelji se na temeljnim premisama neoklasične teorije, koja dominira modernom ekonomskom mišlju. Ova teorija temelji se na konceptu racionalnog potrošača, čije je ponašanje vođeno ciljem maksimiziranja korisnosti, što je predodredilo formiranje ključnih principa za procjenu tržišne vrijednosti. Načela vrednovanja kombiniraju se u četiri skupine ovisno o izvoru nastanka i stupnju utjecaja na vrijednost: načela koja se temelje na predodžbama vlasnika o korisnosti predmeta; načela temeljena na operativnim karakteristikama objekta koji se ocjenjuje; načela određena utjecajem tržišnog okruženja; NEI princip. Bit NEI načela je da se tržišna vrijednost nekretnine formira na temelju jedinstvenih karakteristika objekta, koje određuju mogućnost njegove optimalne uporabe pod utjecajem sila ponude i potražnje koje prevladavaju na datum vrednovanja. , kada su svi sudionici na tržištu zainteresirani za maksimiziranje vlastite koristi. NEI načelo je maksimalno implementirano u procjeni 11 nekretnina, što je zbog njegove „dvokomponentnosti“: stalna komponenta je zemljišna čestica s nepromjenjivom vezom na određenu lokaciju i postojanošću nekretnina, a varijabilna komponenta je poboljšanja napravljena na njemu. Položaj i svojstva mjesta određuju njegovu namjenu koja zadovoljava trenutne potrebe tržišta. Zaradu stranice osiguravaju uvedena poboljšanja koja se mogu mijenjati u skladu sa funkcijama koje zahtijeva tržište. Stoga se procjena tržišne vrijednosti nekretnine temelji na NEI verziji zemljišne čestice, čime se maksimizira njezin vrijednosni potencijal. Analiza strane i ruske znanstvene literature o temi istraživanja disertacije, kao i standardi ocjenjivanja, pokazali su da oni sadrže veliki broj različita tumačenja pojma NEI nekretnina, ispunjavajući četiri ključna kriterija: pravnu prihvatljivost, fizičku izvedivost, financijsku izvedivost i maksimalnu učinkovitost. Nezadovoljavajuće urbanističko planiranje i promjenjivi uvjeti ruskog tržišta zahtijevaju pojašnjenje koncepta NEI sa stajališta usklađenosti s tržišnim uvjetima koji prevladavaju na datum vrednovanja, a trenutni trendovi u razvoju vrednovanja zahtijevaju naglašavanje njegovog teorijskog značaja. U tu svrhu formulirano je autorsko tumačenje „NEI načela“ koje je dano na stranici 6. Praktična primjena NEI načela sastoji se od analize učinkovitosti mogućnosti korištenja nekretnine koja se razvila od procjene vrijednosti datum (u daljnjem tekstu NEI analiza). Prema postojećim regulatornim dokumentima u području aktivnosti vrednovanja u Ruskoj Federaciji, ovaj postupak treba odvojiti u neovisnu i obveznu fazu koja prethodi izračunu tržišne vrijednosti nekretnine koristeći metode dohodovnog, komparativnog i troškovnog pristupa. To zahtijeva uvođenje rafinirane definicije analize NEI-a, također prikazane na stranici 6. Na temelju studije i usporedbe međunarodnih (u daljnjem tekstu ICO), europskih i američkih standarda s ruskim standardima ocjenjivanja, otkriveno je da postoji značajne su razlike u pristupima analizi NEI. Trenutna verzija MCO-a, za razliku od njihovih prijašnjih izdanja, ne propisuje da se tržišna vrijednost objekta treba odrediti na temelju identificirane verzije NEI-a, ali ukazuje da to odražava, budući da ustaljena praksa prostornog uređenja 12 pretpostavlja učinkovito korištenje bilo koji teritorij. S tim u vezi, NEI predmeta vrednovanja uzet će se u obzir pri analizi cijena transakcija prodaje i zakupa sličnih objekata prilikom procjene njegove tržišne vrijednosti korištenjem komparativnog i prihodovnog pristupa. Rusko nestabilno tržište nekretnina i osobitosti zakonodavne regulative normi urbanizma i zoniranja ne jamče da je trenutna opcija korištenja imovine koja se procjenjuje učinkovita, a cijene analognih objekata odražavaju njen NEI. Stoga je u ruskim standardima trenutačno preporučljivo odvojiti analizu NEI-a u neovisni postupak. Složenost analize NEI nekretnina, zbog stupnja razvijenosti tržišta, koje karakterizira ograničena informacijska infrastruktura i slaba razvijenost urbanizma, zahtijeva uvođenje dodatnog klasifikacijskog obilježja nekretnina, uzimajući u obzir potrebno je analizirati NEI pri određivanju njihove tržišne vrijednosti. Predloženi sustav ključnih karakteristika nekretnine: podrijetlo; prikladnost poboljšanja za korištenje; djeljivost; poboljšanja tjelesnog stanja; vrsta objekta nekretnine, raspoređena u hijerarhijskom nizu, omogućuje utvrđivanje potrebe za analizom NEI i klasificiranje objekta u skladu s novim kriterijem klasifikacije - „potreba i stupanj detaljnosti analize NEI“ - određenoj skupini. Shematska interpretacija razvijenog sustava karakteristika za klasifikaciju objekata nekretnina kako bi se utvrdila potreba za NEI analizom i stupanj njezine detaljnosti prikazana je na slici 1. Dakle, specifičnosti ruskog tržišta nekretnina određuju potrebu za praktična primjena načela NEI za većinu objekata, koja se sastoji u postupku njegove analize, a Stanje na tržištu predodređuje potrebu poboljšanja metoda i smjerova ove analize. Druga skupina pitanja proizlazi iz potrebe kritičkog proučavanja alata za praktičnu primjenu načela poboljšanja postojećih metoda njegove analize. NEI nekretnina i 13 Podrijetlo skladišnih jedinica s postojećim poboljšanjima Besplatne skladišne jedinice Poboljšanja koja nisu prikladna za upotrebu (istrošenost > 80%) Poboljšanja prikladna za upotrebu (istrošenost< 80%) Неделимый единый комплекс (здания с участками) Анализ НЭИ для свободного ЗУ Анализ НЭИ для свободного ЗУ и ЗУ с существующими улучшениями Составная часть неделимой вещи (помещения, квартиры) Здания, пригодные к эксплуатации (износ от 20% до 40%) Незавершенное строительство Здания, требующие реконструкции или капитального ремонта (износ от 40 до 80%) Новое строительство или реконструкция (износ <20%) Анализ НЭИ для ЗУ с существующими улучшениями Жилые, коммерческие Обществен ные Анализ НЭИ не проводится Источник: разработка автора Рисунок 1 – Классификация объектов по потребности в проведении анализа НЭИ Изучение существующих подходов к анализу НЭИ недвижимого имущества позволило выявить наличие общепринятого алгоритма его практической реализации. Анализ НЭИ принято проводить в двух направлениях: для земельного участка как условно свободного и с существующими улучшениями. Поскольку функциональное использование любого объекта недвижимости опирается в первую очередь на характеристики местоположения, юридические и физические ограничения использования земельного участка, и направлено на раскрытие его стоимостного потенциала, далее описана процедура анализа для земельного участка как условно свободного. Исследование практики реализации принципа НЭИ недвижимости позволило сформулировать основные пробелы существующего алгоритма: изучение местоположения объекта представляет собой самостоятельный этап, не имеющий отношения к анализу НЭИ; не проводится качественный анализ различных вариантов использования; предлагаемая последовательность этапов анализа НЭИ неэффективна и трудоемка; отсутствуют детализированные рекомендации по отдельным аналитическим процедурам, что осложняет практическую реализацию принципа НЭИ. Для устранения выявленных недостатков автором обоснована необходимость модернизации существующего алгоритма анализа НЭИ, которая включает следующие положения. 14 1. Анализ НЭИ следует начинать с исследования характеристик оцениваемого объекта, позволяющих отнести его к определенной группе в соответствии с предложенным новым классификационным признаком «необходимость и степень детальности анализа НЭИ» в соответствии с рисунком 1. 2. Предлагается в первую очередь включать в процедуру анализа НЭИ этап исследования местоположения объекта с позиции изучения конкурентной среды и выявления основных преимуществ и недостатков его расположения, влияющих на выбор вариантов его потенциального использования. 3. В целях сокращения трудоемкости оценочных работ целесообразно сначала рассмотреть критерий юридической допустимости, и только законодательно разрешенные варианты позиционировать на территориальном рынке недвижимости на предмет их востребованности. 4. Целесообразно ввести этап качественного анализа вариантов с применением метода анализа иерархий, и только по наиболее приемлемым вариантам осуществлять количественные расчеты финансовой целесообразности. Схематичное изображение детализированного алгоритма анализа НЭИ с учетом предложенных преобразований представлено на рисунке 2. Исследование объекта по классификационному признаку «необходимость и степень детальности анализа НЭИ» Формирование полного перечня альтернативных вариантов использования объекта оценки Анализ местоположе ния объекта Анализ юридической допустимости с целью выявления законодательно разрешенных видов использования Анализ рынка и существующих классификаций исследуемых сегментов рынка Составление перечня возможных вариантов использования Анализ осуществимости Анализ физической осуществимости с целью выявления потенциально возможных параметров застройки территории по каждому варианту использования Качественный анализ возможных вариантов использования Количественный анализ возможных вариантов использования по критерию финансовой целесообразности Выбор варианта использования, максимизирующего стоимость объекта оценки Источник: разработка автора Рисунок 2 – Детализированный алгоритм анализа НЭИ недвижимости 15 Исследование юридической допустимости предполагает изучение объекта оценки с целью выявления законодательно разрешенных вариантов использования. Поскольку юридическая верификация заключается в определении соответствия текущего и альтернативных вариантов использования существующим градостроительным нормам, в которых также указывается информация о разрешенных параметрах застройки территории, обоснована логическая взаимосвязь данного этапа анализа с исследованием физической осуществимости. На основании проведенной систематизации существующих нормативно-правовых актов, норм и правил, а также документов на участок, была разработана структурированная схема, содержащая перечень документации с указанием содержащейся в ней информации, необходимой для анализа НЭИ. На основании данной схемы определяются основные сегменты рынка недвижимости, на которых можно специализироваться с учетом законодательной разрешенности, и для которых необходимо изучение классификационных требований. Анализ физической осуществимости опирается на разрешенные параметры застройки территории, полученные на этапе исследования юридической допустимости, и классификационные требования. Существующие рекомендации предполагают ограничение данного этапа анализа исследованием физических характеристик участка, его формы и рельефа, а также возможности размещения на нем новых строений, однако они не учитывают основную цель этапа: определить потенциально возможные параметры застройки участка с учетом ограничений по плотности, высотности, объемам строительства. В литературе по оценке недвижимости существуют краткие рекомендации по определению объемно-планировочных параметров застройки земли в ходе анализа НЭИ недвижимости. К недостаткам данных рекомендаций можно отнести индифферентность к наличию различных исходных данных для выбора способа расчета объемно-планировочных характеристик и отсутствие рекомендаций по учету классификаций объектов недвижимости, содержащих требования к отдельным техническим характеристикам строений. Для устранения указанных недостатков разработана авторская методика определения объемно-планировочных решений строений, схематично представленная на рисунке 3, дополненная вариантами расчетов параметров застройки на основании коэффициента плотности застройки (через общую площадь здания) и на основании данных по этажности и высоте этажа, получаемых в результате анализа рынка и исследования классификаций необходимого сегмента 16 рынка. Предложенный алгоритм может выполняться по одному из трех сценариев в зависимости от наличия доступной исходной информации: коэффициента застройки; коэффициента плотности застройки; информации об этажности и высоте этажа. Результатом данного этапа является формулирование альтернативных вариантов использования объекта оценки с указанием их ключевых физических характеристик. Определение исходного показателя Исходя из нормативноправовых актов, классификаций объектов недвижимости Коэффициент застройки Коэффициент плотности застройки S КЗ  З S ЗУ Допустимая площадь застройки S З  К З * S ЗУ 1     Допустимая высотность здания К ПЗ  SЗ  S ЗУ По площади участка, его форме и близости строений ориентировочно определяется SЗ с учетом нормативов по плотности застройки, указанных в СП 42.13330.2011, Приложение Г ввнеш S общ n эт анализ формы участка отступы от границ участка, строений парковка, пожарные проезды корректировка по «строительному модулю» h зд – высотные регламенты, ГПЗУ, внеш S общ hзд  hэт * nэт документы, классификации  Классификации объектов недвижимости по сегментам  Обзоры рынка  Отношение допустимой высоты здания к количеству этажей Минимальная высота 1 этажа Целесообразная этажность здания n эт  Допустимая общая площадь здания по внешнему обмеру h зд hэт внеш S общ  S З * nэт Допустимая общая площадь здания по внутреннему обмеру nэт  внеш S общ SЗ внеш S общ  К ПЗ * S ЗУ внутр внеш Sобщ  Sобщ  Толщина наружных стен При наличии данных об этажности или условий 1 и 2 3 2 Для расчета арендопригод ной площади внутр внеш S общ  S общ * 0,95 Строительный объем здания (Vстр) внеш Vстр  S общ * hзд Источник: разработка автора Рисунок 3 – Схема определения объемно-планировочных характеристик строений Отобранные варианты использования подлежат проверке по критерию финансовой целесообразности, заключающейся в изучении стоимостного потенциала 17 объекта недвижимости и способности генерирования им положительного денежного потока. Для повышения эффективности данного этапа целесообразно предварительно сопоставить данные варианты использования по качественным характеристикам. Выбор варианта НЭИ недвижимости представляет собой процесс принятия решения по совокупности большого числа параметров, поэтому автором рассмотрена возможность применения метода анализа иерархий (далее МАИ). Применение МАИ основывается на качественной интерпретации анализируемых параметров, оцененных на основе экспертных суждений и логики, с учетом их влияния на итоговый результат. Многокритериальный анализ на базе МАИ позволяет представить сложный процесс принятия решения в качестве структурированной иерархической системы и учесть взаимное влияние факторов на каждый из рассматриваемых вариантов использования и сопоставить их на основании отобранных критериев. Исследовательская задача, заключающаяся в определении данных критериев анализа НЭИ недвижимости, формирующих первый и второй уровни иерархии, была решена путем опроса экспертного мнения специалистов-оценщиков в отношении значимости и взаимного влияния отобранных критериев. Результаты анализа представлены в таблице 1. Таблица 1 – Веса критериев анализа НЭИ Критерий 1 порядка Использование потенциала местоположения Юридическая обоснованность Физическая осуществимость Потенциал рынка развития Эффективность привлечения финансовых ресурсов Итог Вес, % 24,8 34,9 26,5 8,4 Критерий 2 порядка Полнота использования преимуществ с точки зрения транспортной доступности Полнота использования преимуществ с точки зрения пассажиропотока Конкуренция в ближайшем окружении Соответствие назначению по градостроительному плану земельного участка Соответствие назначению по кадастровому паспорту или свидетельству Соответствие функции назначению по правилам землепользования и застройки территории Наличие данных о возможности изменения назначения Соответствие функции назначению по генеральному плану поселения Эффективность по критерию плотности застройки Эффективность по критерию максимальной высотности Арендопригодная площадь Наличие свободных ниш рынка Потенциал развития сегмента рынка Средний уровень доходности сегмента Возможность привлечения заемных средств 5,4 Эффективность привлечения заемных средств 100 Вес, % Итого вес, % 33,3 8,3 33,3 8,3 33,3 8,3 44,0 15,4 28,3 9,9 17,1 6,0 7,3 2,6 3,4 1,2 42,9 42,9 14,3 63,7 25,8 10,5 75,0 11,3 11,3 3,8 5,3 2,2 0,9 4,1 25,0 1,4 100 Источник: исследование автора 18 После построения иерархической структуры процесса принятия решения о выборе варианта НЭИ анализ проводится в рамках стандартных процедур МАИ. Альтернативы использования объекта оценки, которые получают наименьшие веса качества, исключаются из последующего анализа. После применения МАИ отобранные варианты использования недвижимости подлежат количественной оценке по критерию финансовой целесообразности с точки зрения способности генерировать положительный денежный поток и раскрывать стоимостной потенциал земельного участка. Количественная оценка отобранных вариантов использования по критериям финансовой целесообразности и максимальной эффективности представляет собой наиболее сложный и трудоемкий этап анализ, опирающийся на классические методы стоимостной оценки, представленные в таблице 2. Таблица 2 – Существующие методы практической реализации принципа НЭИ № п/п Метод анализа НЭИ/Соответствующий метод оценки ЗУ Расчетная формула Трудноопределяемые параметры Вывод о применимости Rb, Rl Область применения ограничена возможностями определения коэффициентов капитализации отдельно для здания и для земельного участка. Не выявлены Применим при наличии информации о стоимости улучшений и сопоставимости анализируемых вариантов по техническим параметрам застройки, срокам реализации и начала операционной деятельности. Анализ ЗУ как условно свободного I O  VB * RB RL VL  где: V L – рыночная 1 «Земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициенты капитализации для земли и строений различны» / Метод остатка для земли, модификация 1 стоимость земли, ден. ед.; I O – чистый операционный доход, приносимый единым объектом недвижимости, ден. ед.; V B – рыночная стоимость улучшений, ден. ед.; RB – коэффициент капитализации для улучшений; RL – коэффициент капитализации для земли. 2 «Земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициенты капитализации для зданий и земли одинаковы» / Метод остатка для земли, модификация 2 VL  где: IO  VB , RO Ro – общий коэффициент капитализации. 19 Продолжение таблицы 2 № п/п Метод анализа НЭИ/Соответствующий метод оценки ЗУ Расчетная формула Труднооп ределяе мые параметр ы VL  VO  VB 3 «Земельный участок рассматривается как незастроенный, и известна рыночная цена продажи недвижимости предполагаемого назначения»/ Метод выделения VB  E B * Pr где: VО – рыночная стоимость единого объекта недвижимости, ден. ед.; E B – стоимость Vо воспроизводства улучшений за вычетом физического износа, ден. ед.; Pr – прибыль девелопера. Вывод о применимости Область применения ограничена наличием рыночных данных по сопоставимым со всеми анализируемыми вариантами объектам-аналогам; наличием информации об износе и стоимости улучшений по объектам-аналогам. E1 E2  ... (1  Y) 1 (1  Y) 2 En I1 I2    (1  Y) n (1  Y)1 (1  Y) 2 VL    .... In (1  Y) n  VOn 1 (1  Y) n где: E1 , E2 , En – сумма 4 Метод предполагаемого использования*/ Метод предполагаемого использования капитальных затрат в n-й период времени, ден. ед.; I1 , I 2 , I n – величина чистого операционного расхода в nй период времени, ден. ед.; E, Y, n Y – ставка дисконтирования, дол. ед.; Применим при условии возможности достоверного определения затрат на создание улучшений, сроков строительства, загрузки объекта, прогноза доходов. VOn1 – стоимость реверсии единого объекта недвижимости в постпрогнозном периоде времени, ден. ед. Анализ ЗУ с существующими улучшениями VO  5 6 «Земельный участок рассматривается как застроенный, строения требуют проведения некоторых улучшений»/Нет где: Применим при наличии возможности достоверного определения затрат на изменение существующих улучшений. IO  E Im p RO E Im p - расходы, связанные с проведением работ по реконструкции/модернизаци и/капитальному ремонту, ден. ед. E «Земельный участок Применим при условии рассматривается как анализа земельного участка с Не IO VO  застроенный, не требующий не выявле- улучшениями, RO улучшений»/Метод прямой требующими затрат. ны капитализации дохода * Одинаковые условия реализации как для свободного участка, так и для участка с улучшениями

Pošaljite svoj dobar rad u bazu znanja jednostavno je. Koristite obrazac u nastavku

Studenti, diplomanti, mladi znanstvenici koji koriste bazu znanja u svom studiju i radu bit će vam vrlo zahvalni.

Slični dokumenti

Usporedni (tržišni) pristup vrednovanju nekretnina. Tehnologija implementacije metode analize prodaje. Izračun vrijednosti nekretnine pomoću množitelja bruto najamnine. Metoda komparativne jedinice. Značajke procjene vrijednosti nekretnina u Rusiji.

test, dodan 03.12.2012

Obilježja nekretnine kao objekta građanskih prava. Pojam i klasifikacija nekretnina. Problemi zakonske regulative nedovršenih građevinskih objekata. Sudjelovanje u građanskom prometu. Obavljanje prometa nekretninama.

kolegij, dodan 28.05.2016

Osnovna načela i metode procjene vrijednosti nekretnina; proučavanje gospodarske situacije na regionalnom i lokalnom tržištu. Određivanje tržišne vrijednosti kompleksa nekretnina Mechanized Works LLP: karakteristike, vlasništvo.

diplomski rad, dodan 20.02.2011

Procjena nekretnina, njeni ciljevi, ciljevi i svrha. Regulatorno-pravni okvir za procjenu vrijednosti nekretnina. Pregled sustava državne registracije nekretnina, prava na imovinu i transakcija s njima. Pravna regulativa tržišta nekretnina u Ruskoj Federaciji.

sažetak, dodan 24.09.2015

Karakteristike tržišnih odnosa u sektoru nekretnina. Pravni aspekti ekonomije i najma nekretnina, uključujući analizu izvora građanskopravnog uređenja odnosa u sektoru nekretnina. Bit osnovnih načela procjene vrijednosti nekretnina.

test, dodan 13.05.2010

Glavne vrste oblika vlasništva poduzeća. Obilježja i klasifikacija nekretnina. Upravljanje određenim nekretninama. Upravljanje sustavima nekretnina subjekata Federacije. Poslovanje s nekretninama.

tečaj predavanja, dodan 16.04.2013

Definicija pojma nekretnine. Pravna bit stvari na nekretninama (prava). Razlike između prava i tereta. Materijalna bit nekretnina. Pravni status zemljišne čestice. Primjeri opisa lokacije zemljišne čestice.

Nakon provedenog istraživanja identificirani su sljedeći prijedlozi za poboljšanje tržišta stambenih nekretnina. Često veliku ulogu u formiranju cijene 1 m². m stambenog prostora ima izravan utjecaj od realtor na kupca ili prodavatelja. Beskrupuloznost i korištenje osobnih interesa zaposlenika posredničkih organizacija dovodi do umjetno napuhanih cijena stambenih nekretnina. Stoga sekundarno stambeno tržište često jednostavno izlazi izvan kontrole lokalnih vlasti, budući da je pod kontrolom tvrtki za nekretnine. A samo mali postotak stanova koji se nude na sekundarnom stambenom tržištu pod utjecajem je gradske uprave. Zaključujući iz navedenog, želio bih reći da je u uvjetima financijske krize u tom smislu neophodna kontrola od strane lokalnih samouprava. To je zbog prilično velike potražnje za stambenim objektima, a time i male agencije za nekretnine dobivaju visok postotak dobiti od preprodaje sekundarnog stambenog prostora. Također želim skrenuti pozornost tijela samouprave i njezinih ustrojstvenih jedinica na sve veće cijene stanovanja. Budući da je tržište nekretnina u procesu izlaska iz krize, cijene stanova počinju ubrzano rasti zbog velike potražnje. Pooštravanjem uvjeta aukcija za kupnju zemljišta za individualnu stambenu izgradnju, male tvrtke koje žele ostvariti visoku zaradu bez pravilnog ispunjavanja uvjeta ugovora treba biti istisnute s tržišta. Također, na putu poboljšanja tržišta nekretnina u Omsku, potrebno je poboljšati regulatorni okvir. To će dovesti do smanjenja stope rasta cijena stambenih nekretnina i njihovog usklađivanja sa stvarnim potrebama tržišta.

Na putu do savršenog tržišta nekretnina potrebno je stvoriti službe koje strogo kontroliraju ovu vrstu dokumentacije. Kombinacija svih gore navedenih mjera pomoći će Omskom tržištu nekretnina da prevlada krizu u najkraćem mogućem roku i poboljšati uvjete za kontrolu prometa stanova na ovom tržištu.

Zaključak

U ovom diplomskom projektu provedena je dubinska analiza trenutne situacije na sekundarnom stambenom tržištu u Omsku. Istodobno je proučavano prirodno i ekološko stanje grada, te društveni i ekonomski čimbenici koji izravno utječu na formiranje sekundarnog stanovanja.

Također je proučavan kapacitet tržišta stambenih nekretnina, ponuda i potražnja na sekundarnom tržištu u razdoblju 2009.-2012.

Provedena je detaljna analiza ponude na sekundarnom stambenom tržištu. Razvijene su moguće metode za unapređenje tržišta stambenih nekretnina u uvjetima gospodarske krize. Razmatraju se izgledi za razvoj tržišta stambenih nekretnina.

Relevantnost studije naglašava činjenica da je budućnost gradova uvelike povezana s razvojem tržišta stambenih nekretnina. Budući da je tržište stambenih nekretnina tj. Tržište stanova jedno je od najvažnijih tržišta, ono ima izravan utjecaj na život društva, pa o njegovom stanju ovisi i stanje ostalih sastavnica društva.

Cilj diplomskog projekta je u potpunosti ostvaren. U skladu s ciljem rješavani su sljedeći zadaci:

Proučavani su znanstveni i metodološki principi marketinga stambenih nekretnina u Omsku;

Razmatran je zakonodavni i regulatorni okvir za razvoj marketinga stambenih nekretnina u gradovima;

Razvijeni su glavni pravci za poboljšanje tržišta stambenih nekretnina;

Razmatraju se uvjeti za osiguranje životne sigurnosti tijekom ocjenjivačkog rada;

Provedena je analiza ekoloških odluka pri procjeni čimbenika koji utječu na prirodu grada.