Analiza hipotekarnih ulaganja. Pojam hipotekarno-investicijske analize. Pristupi njegovoj provedbi. Analiza hipotekarnih ulaganja je vrsta prihoda i koristi se za procjenu nekretnine kupljene uz sudjelovanje hipoteke
Analiza ulaganja i hipoteka temelji se na ideji o vrijednosti imovine kao kombinaciji troška dioničkog kapitala i posuđeni novac. Sukladno tome, maksimalna razumna cijena nekretnine definirana je kao zbroj sadašnja vrijednost novčani tokovi, uključujući prihode od povrata koji se mogu pripisati ulagačevim sredstvima, te iznos zajma ili njegovo trenutno stanje.
U investicijskoj i hipotekarnoj analizi uzima se u obzir mišljenje investitora da ne plaća trošak nekretnine, već trošak vlasničkog kapitala, a kredit se smatra dodatnim sredstvom za dovršetak transakcije i povećanje vlasničkog kapitala. U analizi se koriste dvije metode (dvije tehnike): tradicionalna metoda i Elwoodova tehnika. Tradicionalna metoda eksplicitno odražava logiku analize ulaganja i hipoteke. Elwoodova metoda, odražavajući istu logiku, koristi omjere omjera povrata i omjere kapitala investicijskih komponenti.
Tradicionalna metoda. Ova metoda uzima u obzir da investitor i zajmodavac očekuju povrat svojih uloženih sredstava te ih vraćaju. Ti interesi moraju biti osigurani ukupnim prihodom za cjelokupni iznos ulaganja i prodaje imovine na kraju investicijskog projekta. Iznos potrebnog ulaganja utvrđuje se kao zbroj sadašnje vrijednosti novčanog toka, koji se sastoji od vlastitog kapitala investitora i trenutnog duga.
Sadašnja vrijednost novčanog toka investitora sastoji se od sadašnje vrijednosti periodičnih novčanih primitaka, povećanja vrijednosti vlasničke imovine kao rezultat amortizacije kredita. Vrijednost trenutnog stanja duga jednaka je sadašnjoj vrijednosti otplate otplate kredita za preostalo razdoblje, diskontirano uz kamatnu stopu.
Izračun troška u tradicionalnoj tehnici provodi se u tri faze.
Pozornicaja. Za usvojeno prognozno razdoblje sastavlja se izvještaj o prihodima i rashodima i utvrđuje novčani tijek prije oporezivanja, tj. posjedovati kapital. Faza završava određivanjem trenutne vrijednosti ovog toka u skladu s predviđenim razdobljem i konačnim povratom na kapital Ye koji očekuje investitor.
PozornicaII. Prihodi od preprodaje imovine određuju se oduzimanjem od cijene preprodaje troškova transakcije i stanja duga na kraju predviđenog razdoblja. Sadašnja vrijednost prihoda procjenjuje se istom stopom.
PozornicaIII. Sadašnja vrijednost temeljnog kapitala utvrđuje se zbrajanjem rezultata faza. Procjenjuje se trošak kapitala i trenutno stanje duga.
Tradicionalna tehnika hipotekarno-investicijske analize omogućuje nam izvlačenje određenih zaključaka o utjecaju predviđenog razdoblja na rezultate procjene. Važan čimbenik koji ograničava razdoblje držanja s gledišta ulagača je smanjenje amortizacije (imovine) i odbitaka kamata od dobiti prije oporezivanja tijekom vremena. Osim toga, mogu se pojaviti preferiranije opcije ulaganja (vanjski čimbenici). S druge strane, trenutna vrijednost omjera tekućeg duga postupno se smanjuje, što dovodi do učinkovitosti financijske poluge. Analiza korištenjem tradicionalnih tehnika opcija s različitim razdobljima držanja pokazuje očit utjecaj prognoziranog razdoblja na vrijednost procijenjene vrijednosti. Pritom je ovisnost takva da se s povećanjem predviđenog razdoblja vlasništva smanjuje vrijednost procijenjene vrijednosti, pod uvjetom da se trošak smanjuje tijekom predviđenih razdoblja.
Elwood tehnika. Koristi se u analizi ulaganja i hipoteke i daje iste rezultate kao i tradicionalna tehnika, budući da se temelji na istom skupu početnih podataka i ideja o odnosu između interesa vlasničkog i posuđenog kapitala tijekom razdoblja razvoja ulaganja projekt. Razlika između Elwoodove tehnike je u tome što, na temelju omjera profitabilnosti pokazatelja kapitala u strukturi ulaganja, promjena troška cjelokupnog kapitala, prilično jasno pokazuje mehanizam promjene kapitala tijekom razdoblja ulaganja.
Opći prikaz Elwoodove formule:
gdje je R 0 - ukupni koeficijent kapitalizacije
IZ– Ellwood Mortgage Ratio
- promjena kapitala u vrijednosti imovine
(sff, Y e ) – faktor kompenzacijskog fonda po stopi povrata na kapital
- promjena udjela u prihodu za predviđeno razdoblje
- faktor stabilizacije
Hipotekarni omjer Elwooda:
C = Da + p(sff, Da) – Rm
Gdje je p udio trenutnog stanja zajma koji se amortizira tijekom predviđenog razdoblja
Rm je hipotekarna konstanta u odnosu na trenutno stanje duga.
Izraz 
u jednadžbi - faktor stabilizacije i koristi se kada dohodak nije konstantan, već se redovito mijenja. Obično se postavlja zakon promjene dohotka (npr. linearni, eksponencijalni, prema faktoru fonda akumulacije), u skladu s kojim se određuje koeficijent stabilizacije. 
prema unaprijed izračunatim tablicama. Vrijednost se utvrđuje dijeljenjem prihoda za godinu prije datuma vrednovanja s omjerom kapitalizacije, uzimajući u obzir stabilizaciju prihoda. Ubuduće ćemo Elwood tehniku razmatrati samo za stalan prihod.
Napišimo Elwoodov izraz ne uzimajući u obzir promjenu vrijednosti nekretnine s konstantnim prihodom:
Taj se izraz naziva osnovnim omjerom kapitalizacije, koji je jednak stopi konačnog povrata na kapital, usklađenom za uvjete financiranja i amortizaciju.
Razmotrimo strukturu ukupnog omjera kapitalizacije u obliku Elwooda bez uzimanja u obzir promjena u vrijednosti imovine, za što koristimo tehniku investicijske grupe za stope povrata. Ova tehnika ponderira stope povrata na kapital i dug u odgovarajućim omjerima ukupnog uloženog kapitala:
Yo = m*Ym + (1 – m)*Ye
Da bi ovaj izraz postao ekvivalentan osnovnom koeficijentu r, moraju se uzeti u obzir još dva faktora. Prvi je da ulagač mora povremeno odbijati od svog prihoda da bi amortizirao zajam, smanjujući kapital. Stoga je potrebno prilagoditi vrijednost Yo u prethodnom izrazu dodavanjem periodički plaćenog udjela ukupnog kapitala uz kamatu jednaku kamatnoj stopi na kredit. Izraz za ovu prilagodbu je poluga m puta faktor kompenzacijskog fonda uz kamatnu stopu (sff, Ym). Vrijednost (sff, Ym) jednaka je razlici između hipotekarne konstante i kamatne stope, tj. Rm - Ym. Dakle, ovim amandmanom:
Yo = m*Ym + (1 - m)*Ye + m*(Rm - Ym)
Drugi pojam usklađenja mora uzeti u obzir činjenicu da se glavnica ulagača kao rezultat vraćanja povećava za iznos dijela kredita koji je amortiziran tijekom razdoblja držanja. Da biste odredili ovu prilagodbu, pomnožite amortizirani iznos kao udio u ukupnom izvornom kapitalu s faktorom fonda za oporavak pri krajnjoj stopi povrata na kapital (prodaja kapitalu događa se na kraju razdoblja držanja). Dakle, drugi korektivni član ima oblik: mp(sff, Ym), i to s predznakom minus, jer ova korekcija povećava trošak.
Na ovaj način:
Yo = m*Ym + (1 - m)*Ye + m(Rm - Ym) - mp(sff, Ye)
I nakon ulančavanja sličnih članova i zamjene Yo s r (zanemarujući promjenu vrijednosti svojstva):
R = Da – m*(Da + (p(sff) – Rm))
Tako dobivamo osnovni omjer kapitalizacije Elwoodovog izraza. Dosljedan prijelaz s tehnike investicijske grupe kroz uzimanje u obzir potrebnih prilagodbi Elwoodovom izrazu pokazuje da ovaj izraz stvarno odražava sve elemente transformacije vlastitih i posuđenih sredstava kombiniranih u uloženi kapital, posebice financijsku polugu, amortizaciju hipotekarni zajam i vlasnički kapitalni dobici koji proizlaze iz amortizacije zajma.
Elwoodova jednadžba izražena u smislu omjera pokrivenosti duga. Financiranje projekata koji uključuju značajne rizike u smislu stvaranja stabilnog prihoda može promijeniti orijentaciju zajmodavaca u pogledu kriterija koji određuje iznos posuđenih sredstava. Zajmodavac smatra da je u ovoj situaciji svrsishodnije odrediti iznos kredita ne na temelju cijene, već na temelju omjera godišnjeg neto prihoda investitora i godišnjih plaćanja po obvezi kredita, tj. vjerovnik zahtijeva jamstva da vrijednost tog omjera (naravno, više od jedan) neće biti manja od neke minimalne vrijednosti koju odredi vjerovnik. Taj se omjer naziva omjerom pokrivenosti duga:
U ovom slučaju, omjer hipotekarnog duga u Elwoodovoj jednadžbi trebao bi se izraziti u smislu omjera pokrivenosti duga DCR:
DCR = NOI/DS = RV/(Rm*Vm) = R/(Rm*m), ili
Nakon zamjene ovog izraza za m, dobivamo Elwoodovu jednadžbu izraženu u smislu omjera pokrivenosti duga:
Ministarstvo obrazovanja i znanosti Ruske Federacije
Moskovsko državno sveučilište ekonomije, statistike i informatike
Tečajni rad
predmet: Procjena vrijednosti nekretnina
na temu: "Hipotekarna i investicijska analiza u procjeni vrijednosti nekretnina"
Izvršila: studentica Tsakun Anna Aleksandrovna
Grupe DNF-404
Provjerio: viši predavač Zavoda za FKiBD
Slepunin Vladimir Ljvovič
Broj knjige evidencije: 01/AOC-093-09
Moskva, 2011.
2
Sadržaj
Uvod………………………………………………………………………………..3
Poglavlje 1. Pojam hipotekarno-investicijske analize. Pristupi njegovoj provedbi…………………………………………………… …………………..8
- Ciljevi i ciljevi analize hipoteke i ulaganja………………………8
Metode investicijske analize……………………………………………..9
Uloga analize hipotekarnih ulaganja…………………………………….
2.1 Ellwoodova tehnika hipotekarnog ulaganja………………………………... 15
2.2 Metoda investicijske grupe…………………………………………….18
2.3 Metoda izravne kapitalizacije………………………………………………20
Poglavlje 3 Hipotekarni programi…………………………………………………
3.1 Predmeti i vrste hipotekarnog kredita………………………………………..
3.2 Usporedba Sberbank i VTB………………………………………………….
Zaključak………………………………………………………………………...
Bibliografija……………………………………………………………….
Primjena………………………………………………………………………..
Riječ "nekretnina" nastala je na ruskom od tri riječi: "fiksna", "imovina" ("imanje"), "imovina". Dakle, u ruskoj riječi "nekretnina" fiksirane su sljedeće značajke: nepokretnost, pripadanje nekome, pripadanje pravu vlasništva. Pojam "nekretnina" neodvojiv je od drugog pojma - "imovine".
Glavni cilj je:
– izjavu o značajkama primjene metoda kapitalizacije prihoda i diskontiranih novčanih tokova u hipotekarnom kreditiranju,
- analizu uvjeta financiranja predviđenih ugovorom o kreditu kako bi se utvrdio stupanj njihovog utjecaja na rezultate procjene.
Procjena vrijednosti nekretnine, prije svega, podrazumijeva određivanje tržišne vrijednosti imovine. Međutim, ako se objekt koji se procjenjuje financira vlastitim i posuđenim sredstvima investitora, javlja se problem utvrđivanja tržišne vrijednosti vlastitog kapitala investitora i tržišne vrijednosti hipotekarnog kredita o kojem se radi.
Hipotekarna i investicijska analiza model je dohodovnog pristupa koji je preporučljivo koristiti za procjenu nekretnine kupljene hipotekarnim kreditom.
Treba napomenuti da je glavni element ili atribut nekretnine zemljište. Zbog velike dinamike cijena za sve objekte financijskog tržišta, kao i za sva druga tržišta, kao i nepostojanja koliko-toliko sposobne informacijske baze o nekretninama, tržište nekretnina ne može postojati bez vrednovanja. svojih objekata.
4
Procjena vrijednosti nekretnina podrazumijeva, prije svega, procjenu prava vlasništva na nekretninama i samih nekretnina. Ovdje je potrebno razdvojiti dva pojma - cijenu i vrijednost nekretnine.
Tržišna cijena nekretnine je ugovorena cijena, cijena određene transakcije kupoprodaje nekretnine. Cijena nekretnine odražava fait accompli, dogovor.
Vrijednost imovine ima različite oblike ili manifestacije. Osvrnimo se na najrelevantnije - tržišnu vrijednost nekretnine.
Tržišna vrijednost nekretnine najvjerojatnija je cijena koja se trenutno može dobiti prodajom nekretnine na tržištu.
Tržišna vrijednost nekretnine može biti veća, manja ili jednaka njenoj tržišnoj vrijednosti. Osim toga, razlikuje se trošak zamjene nekretnine, trošak reprodukcije nekretnine, investicijska vrijednost ili investicijski potencijal nekretnina, itd.
Gotovo sve transakcije kupnje nekretnina obavljaju se uz pomoć hipotekarnih kredita ili kredita osiguranih nekretninama. U takvim se okolnostima vrijednost nekretnine definira kao zbroj hipotekarnog kredita, sadašnje vrijednosti prihoda od korištenja nekretnine i prihoda od preprodaje nekretnine.
Općenito, procjena vrijednosti nekretnina opterećenih ili stečenih hipotekarnim kreditom provodi se hipotekarno-investicijskom analizom.
Tehnika analize hipotekarnih ulaganja je tehnika za procjenu vrijednosti imovine koja stvara prihod (nekretnina) na temelju zbrajanja iznosa glavnice hipotekarnog duga s diskontiranom sadašnjom vrijednošću budućih novčanih primitaka i prihoda od preprodaje imovine.
5
Poglavlje 1.
Pojam hipotekarno-investicijske analize. Pristupi njegovoj provedbi
1.1 Ciljevi i zadaci analize hipotekarnih ulaganja
Modeli hipotekarnog kapitala određuju stvarnu vrijednost nekretnine na temelju omjera vlastitog i dužničkog kapitala. Analiza hipotekarne glavnice ili analiza strukture kapitala je analitički alat koji u mnogim slučajevima može olakšati proces vrednovanja. Teorijski je dokazano da dužnički kapital igra glavnu ulogu u određivanju vrijednosti nekretnina.
Gotovo sve investicijske transakcije s nekretninama vrše se uz uključivanje hipotekarnih zajmova. Korištenjem hipotekarnih zajmova, ulagači stječu financijsku polugu koja im omogućuje povećanje trenutnih povrata, veću kapitalizaciju povećanja vrijednosti imovine, veću diversifikaciju imovine i povećanje odbitaka za kamate i amortizaciju u porezne svrhe. Hipotekarni zajmodavci dobivaju razumno zajamčeni iznos prihoda osiguran zajmom. Imaju pravo prvenstva na poslovnim prihodima i imovini dužnika u slučaju kršenja dužničkih obveza.
Analiza hipotekarnih ulaganja je rezidualna tehnika. Investitori u kapital plaćaju ostatak početnog troška. Nakon toga dobivaju bilancu neto operativnog prihoda i preprodajne cijene
6
kako su sva plaćanja vjerovnicima već izvršena, kako tijekom sadašnjeg korištenja tako i nakon preprodaje objekta.
Razdoblje vlasništva nekretnine može se podijeliti u tri faze, u svakoj od kojih investitori dobivaju kapital
ostatak prihoda:
- stjecanje imovine - investitor vrši obveznu uplatu u gotovini, čiji je iznos jednak ostatku cijene nakon odbitka hipotekarnog kredita, koji se pretvara u dug;
korištenje imovine - ulagači dobivaju preostali neto prihod od upotrebe imovine nakon što od toga odbiju obvezna plaćanja duga;
likvidacija - kod preprodaje nekretnine vlasnik kapitala dobiva novac od prodajne cijene nakon otplate ostatka hipotekarnog kredita.
7
osim što je umjesto stope prinosa na posuđeni kapital korištena stopa kapitalizacije za posuđeni kapital, koja uključuje povrat na ulaganje posuđenog kapitala. Stoga su treća i četvrta komponenta osmišljene da "izjednače pozicije" prihoda od kapitala u smislu povrata ulaganja. Treća komponenta - P x M x SFF(YE, n) odražava povećanje kapitala kao rezultat otplate kredita. Diskontiran je stopom povrata na kapital i oduzet jer predstavlja prihod iz izvora koji nije godišnji povrat na kapital. Četvrta komponenta - AVO x SFF(YE, n) označava osiguranje rasta/smanjenja kapitala za investicijsko razdoblje vlasništva. Također je diskontirana stopom povrata na kapital. Ova se komponenta oduzima ako se kapital povećava tijekom razdoblja držanja, a dodaje ako se kapital smanjuje. Ovako izračunata ukupna stopa može se koristiti za kapitalizaciju neto operativnog prihoda u vrijednost nekretnine. Stoga bi kamatna stopa trebala odgovarati onoj koju naplaćuju kreditne institucije s tipičnim postotkom iznosa kredita prema vrijednosti nekretnine. Plaćanje kredita također bi trebalo odražavati tipične politike kreditne institucije. Investicijski period vlasništva trebao bi biti sličan za slične nekretnine. Konačno, kapitalni dobici ili gubici moraju biti opravdani. Nadalje, korištenje zajedničke stope kapitalizacije u analizi hipotekarnih ulaganja pretpostavlja da je tok prihoda jednak u svakom razdoblju ili da se na takav može svesti. U tu svrhu, Ellwoodove tablice sadrže "J-faktor" koji se može koristiti za postavljanje vrijednosti ukupne stope kapitalizacije za različite pretpostavke u vezi s postotnim promjenama prihoda i vrijednosti, s jedne strane, i stopom povrata na kapital, na drugoj.
8
- 1.2 Metode analize ulaganja
U skladu s predloženom shemom provedbe investicijske analize ili analize investicijske atraktivnosti regije ili drugih objekata, po našem mišljenju, treba koristiti različite ekonomske, matematičke, statističke i druge metode. Razmotrimo predložene metode i metode redoslijedom njihove primjene za korporaciju za analizu atraktivnosti različitih investicijskih vrijednosti.
Vrednovanje investicijske vrijednosti.
Za utvrđivanje vrijednosti stečenog paketa dionica od strane društava u pravilu se koriste sljedeće metode:
- analiza diskontnih novčanih tokova;
- komparativnu analizu poduzeća;
- usporedna analiza poslovanja;
- analiza zamjenske vrijednosti.
Posebno u slučaju analize diskontnog novčanog toka, kvaliteta informacija o vrijednosti ulaganja obično igra ključnu ulogu kao izvor ulaznih informacija kako bi se osigurala kvaliteta procjene konačne
trošak.
Osim formalnih čimbenika, na tržišnu cijenu utječu sljedeći čimbenici:
- razinu konkurentske napetosti između grupa ponuditelja tijekom natječaja;
9
- strukturu procesa prodaje, posebice količinu kupljenih dionica, kao i
mogućnost restrukturiranja preuzete tvrtke nakon akvizicije; - problem osiguravanja financijskih uvjeta za akviziciju.
Obično se razmatra procjena stečene investicijske vrijednosti
sa dvije pozicije:
- trošak u cjelini (ukupni trošak);
- trošak glavnih komponenti (po objektu).
Diskontirana procjena protoka sredstava ("DFS")
Ovaj postupak ocjenjivanja je opća metodologija koja se koristi
prilikom ocjenjivanja tvrtki. Ako postoji odgovarajuća kvaliteta informacija
metoda o kojoj je riječ obično se preferira
korporacija kao potencijalni kupac.
Razmotrimo ukratko neke od glavnih koraka ovog algoritma.
Određivanje diskontne stope. Dobit,
koju su primili imatelji dionica i dužničkih obveza, je vrijednost duga, ovisno o tržišnoj vrijednosti te obveze, kao i vrijednost udjela, ovisno o tržišnoj vrijednosti tih dionica. Prosječna vrijednost utvrđena prema tržišnoj vrijednosti naziva se ponderirana prosječna cijena kapitala (WCA).
Predviđeni slobodni novčani tokovi diskontirani su prema FSC-u.
Komparativna analiza poduzeća
Procjena poduzeća također se mora provesti analizom nekih pokazatelja drugih usporedivih poduzeća koji se mogu usporediti s analiziranim. Na primjer, kada analizirate paket naftne kompanije, možete koristiti podatke iz nekoliko drugih naftnih kompanija.
Odabiru se različiti pokazatelji, na primjer, omjer vrijednosti ravnopravnog poduzeća i njegovih rezervi, kao i tržišna kapitalizacija prema rezervama
10
tvrtke. Zatim se izračunavaju brojke za ukupne rezerve i one na koje ima pravo (obično nakon prilagodbe za male posjede u proizvodnim udruženjima). Rezerve na koje društvo ima pravo izračunavaju se na temelju komercijalnog (bez prava glasa) udjela.
Uspoređujući vrijednosti dobivenih pokazatelja, moguće je odrediti približnu vrijednost preuzete tvrtke.
Usporedna analiza akvizicijske operacije.
Jedna od metoda procjene vrijednosti investicije je komparativna analiza transakcije stjecanja. Ova se metoda temelji na analizi
stjecanja sličnih investicijskih nekretnina. Osnovica za izračun se utvrđuje baznom cifrom (primjerice knjigovodstvena vrijednost imovine i cijena udjela), zatim se proporcijama procjenjuje moguća vrijednost investicijske vrijednosti. Razlog za korištenje ove metode je taj što pruža odgovarajući stupanj realizma u odnosu na slučajeve stjecanja paketa dionica u ruskim poduzećima od strane ruskih korporacija.
Analiza troškova zamjene.
Druga metoda investicijske analize je metoda procjene zamjenskog troška investicijske vrijednosti. Konkretno, za stvarna ulaganja, ova metoda može uzeti u obzir trošak izgradnje novog ulaganja prema današnjoj vrijednosti novca i primijeniti diskont od tog troška za izračun vrijednosti postojeće investicijske vrijednosti.
Obično je popust na zamjensku vrijednost 30-40% ili više, prilagođeno regiji. U ruskim uvjetima obično se koristi zamjenska vrijednost od 10-20% zbog potrebe
11
značajna modernizacija zbog niske tehnološke opremljenosti i niske platežno sposobne potražnje.
Specifičnosti vrednovanja paketa dionica.
Uzimajući u obzir specifičnosti ruskog tržišta, mogu se predložiti još dvije metode za značajno približavanje početne cijene paketa dionica tržišnim kotacijama:
1. Metoda procijenjene kapitalizacije.
2. Metoda grupiranja.
Suština metoda je sljedeća:
Ako dionice preuzetog društva nisu kotirane na tržište dionica, tada se određivanje tržišne vrijednosti može provesti pomoću sljedećih početnih podataka:
- financijska izvješća analiziranog poduzeća;
- financijska izvješća poduzeća u djelatnosti čije dionice imaju tržišnu vrijednost (kotirane na tržištu);
- vrijednosti tržišnih kotacija za dionice tih društava.
Analiza reputacije (retrospektivna analiza)
1.3 Uloga analize hipotekarnih ulaganja
Analiza hipotekarnih ulaganja je određivanje vrijednosti imovine kao zbroja troškova vlastitog i posuđenog kapitala. Pri tome se uzima u obzir mišljenje investitora da on ne plaća trošak nekretnine, već trošak kapitala. Na zajam se gleda kao na sredstvo povećanja ulaganja potrebnog za dovršenje transakcije. Trošak kapitala izračunava se diskontiranjem novčanih tokova ulagača
12
kapital od redovnog prihoda i od povrata, trošak posudbe - diskontiranjem plaćanja servisiranja duga.
Trenutna vrijednost imovine određena je ovisno o diskontnim stopama i karakteristikama novčanog toka. Odnosno, sadašnja vrijednost ovisi o vijeku trajanja projekta, omjeru vlastitog i dužničkog kapitala, ekonomskim karakteristikama imovine i odgovarajućim diskontnim stopama.
Razmotrimo opći algoritam hipotekarno-investicijske analize za izračun troška imovine, čija se kupnja financira uključivanjem posuđenog kapitala, te će se, sukladno tome, novčani tokovi periodičnog prihoda i povrata raspodijeliti između interesa vlasničkog i posuđenog kapitala.
1. faza. Određivanje sadašnje vrijednosti redovnih tokova prihoda:
– izrađuje se izvještaj o prihodima i rashodima za predviđeno razdoblje, dok se iznosi otplate duga izračunavaju na temelju karakteristika kredita;
- kamatnu stopu, puno razdoblje otplate i uvjete otplate, iznos kredita i učestalost plaćanja za otplatu kredita;
– utvrđuju se novčani tijekovi vlastitih sredstava;
- izračunava se stopa povrata na uloženi kapital;
- na temelju izračunate stope povrata na kapital utvrđuje se sadašnja vrijednost redovnih novčanih tokova prije oporezivanja.
Faza 2. Utvrđivanje sadašnje vrijednosti prihoda od povrata minus neplaćeni iznos zajma:
– utvrđuje se prihod od povrata;
– stanje duga na kraju razdoblja vlasništva nad objektom odbija se od prihoda od povrata;
- prema stopi povrata na kapital izračunatoj u fazi 1, utvrđuje se trenutna vrijednost ovog novčanog toka.
13
Faza 3. Određivanje vrijednosti imovine zbrajanjem trenutnih vrijednosti analiziranih novčanih tokova.
Koraci za primjenu pravila neto sadašnje vrijednosti:
– predviđanje novčanih tokova od projekta tijekom cijelog očekivanog vijeka vlasništva, uključujući prihod od preprodaje na kraju ovog vijeka;
– određivanje oportunitetne cijene kapitala za financijsko tržište;
- određivanje sadašnje vrijednosti novčanih tokova iz projekta diskontiranjem po stopi koja odgovara oportunitetnom trošku kapitala i oduzimanjem iznosa početnog ulaganja;
- odabir projekta s maksimalnom NPV vrijednošću iz nekoliko opcija.
Što je veća NPV, veći je prihod koji investitor dobiva od ulaganja kapitala.
Razmotrite osnovna pravila za donošenje investicijskih odluka.
Projekt treba investirati ako je NPV pozitivna. Razmatrani kriterij učinkovitosti (NPV) omogućuje uzimanje u obzir promjene vrijednosti novca tijekom vremena, ovisi samo o predviđenom novčanom toku i alternativnoj cijeni kapitala. Neto sadašnje vrijednosti nekoliko investicijskih projekata izražene su u današnjem novcu, što omogućuje njihovu ispravnu usporedbu i zbrajanje.
Diskontna stopa koja se koristi u izračunu NPV određena je oportunitetnim troškom kapitala, tj. profitabilnost projekta uzima se u obzir pri ulaganju novca s jednakim rizikom. U praksi, isplativost projekta može biti veća od profitabilnosti projekta s alternativnim rizikom. Stoga u projekt treba investirati ako je stopa povrata veća od oportunitetne cijene kapitala.
Razmatrana pravila za donošenje investicijskih odluka mogu biti u sukobu ako postoje novčani tokovi u više od dva razdoblja.
Razdoblje povrata je vrijeme potrebno da iznos novčanih tokova iz projekta postane jednak iznosu početnog ulaganja.
14
2. Poglavlje
Metode određivanja ukupnog omjera kapitalizacije u okviru hipotekarne i investicijske analize
2.1 Ellwoodova tehnika hipotekarnog ulaganja
Glavna privlačnost tehnike Ellwood je u tome što nudi sažetu formulu hipotekarnog ulaganja s poznatim omjerom hipotekarnog duga i procijenjenim postotkom promjene vrijednosti nekretnine tijekom predviđenog razdoblja. Tradicionalna tehnika je primjenjivija kada su navedeni iznos zajma u dolarima i cijena preprodaje. Ellwoodovu tehniku je lakše koristiti kada su koeficijenti poznati.
Ellwoodova formula za određivanje omjera kapitalizacije je sljedeća:
k=Y-m*C-d*(SFF;Y)/1+?*J, (1)
gdje k- ukupna stopa povrata za kapitalizaciju neto prihoda iz poslovanja u vrijednost za danu očekivanu promjenu vrijednosti u predviđenom razdoblju;
Y- stopa povrata na kapital;
m- koeficijent hipotekarne zaduženosti (udio kredita u ukupnoj vrijednosti nekretnine);
C- Ellwood mortgage ratio;
d- promjena vrijednosti nekretnine za predviđeno razdoblje:
(SFF;Y)- faktor kompenzacijskog fonda po stopi povrata na kapital za predviđeno razdoblje;
?
- promjena prihoda;
15
J- koeficijent stabilizacije dohotka. Faktor J je uvijek pozitivan, pa ako se prihod pozitivno promijeni, ukupni omjer kapitalizacije će se prilagoditi prema dolje. Uz konstantan prihod, nazivnik opće formule bit će jednak 1, tada će ukupni omjer kapitalizacije biti jednak: R \u003d Y - m * C - d * (SFF; Y),(2)
Ellwoodov omjer hipoteke izračunava se pomoću formule:
C \u003d Y + P * (SFF; Y) - f,(3)
gdje C- Ellwood mortgage ratio;
Y- stopa povrata na kapital;
P- dio trenutnog stanja kredita, koji će biti plaćen za predviđeno razdoblje;
(SFF;Y)- faktor kompenzacijskog fonda po stopi povrata na kapital za predviđeno razdoblje;
f- godišnja hipotekarna konstanta, izračunata na temelju godišnjih plaćanja i trenutnog (ne početnog) duga.
Dio trenutnog salda zajma koji će biti isplaćen za predviđeno razdoblje - postotak otplate zajma definiran je kao omjer omjera fonda za oporavak za ukupnu rok kredita prema koeficijentu kompenzacijskog fonda za obračunsko razdoblje:
P=[ i / (1+i)^t-1] / [ i / (1+i)^T-1],
(4)
gdje P- postotak otplate kredita;
ja- kamatna stopa na kredit;
t- puno razdoblje otplate kredita;
T
Faktor kompenzacijskog fonda izračunava se pomoću formule:
(SFF;Y)=Y/(1+Y)^T-1,(5)
gdje Y- stopa povrata na kapital;
T- razdoblje vlasništva nekretnine.
16
Godišnja hipotekarna konstanta može se izračunati na osnovi anuiteta, kao doprinos amortizaciji jedinice:
, (6)
gdje f- godišnja hipotekarna konstanta;
ja- kamatna stopa na kredit godišnje;
t- puno razdoblje otplate zajma.
Ellwood tehnika se može koristiti kako u slučaju dobivanja novog financiranja, tako i kada kupac prihvaća postojeći dug.
Ellwoodova tehnika zahtijeva korištenje istih pretpostavki kao i tradicionalna tehnika hipotekarnog ulaganja i na sličan je način definirana tim pretpostavkama. Ovo posljednje uključuje određene
uvjete financiranja, cijenu preprodaje ili procijenjenu promjenu vrijednosti i predviđeno razdoblje.
U Ellwood tehnici najvažniji je C-faktor. To je rezultat sinteze drugih varijabli. Korisnici ove metode analize hipotekarnih ulaganja veliku pozornost trebaju posvetiti izboru pretpostavki, budući da je procjena u potpunosti određena potonjima.
itd.................
Analiza hipotekarnih ulaganja temelji se na ideji vrijednosti imovine kao kombinacije troška dioničkog kapitala i posuđenih sredstava. Sukladno tome, maksimalna razumna cijena nekretnine definirana je kao zbroj sadašnje vrijednosti novčanih tokova, uključujući prihode od povrata, koji se mogu pripisati sredstvima investitora i iznosa zajma ili njegovog trenutnog stanja.
Analiza ulaganja u hipotekarni kredit uzima u obzir mišljenje investitora da on ne plaća cijenu nekretnine, već cijenu kapitala, a zajam se smatra dodatnim sredstvom za dovršenje transakcije i povećanje kapitala. U analizi se koriste dvije metode (dvije tehnike): tradicionalna metoda i Ellwoodova tehnika. Tradicionalna metoda eksplicitno odražava logiku analize hipotekarnih ulaganja. Ellwoodova metoda, odražavajući istu logiku, koristi omjere omjera povrata i omjere kapitala investicijskih komponenti.
Tradicionalna metoda.
Izračun vrijednosti nekretnine u tradicionalnoj tehnologiji temelji se na sljedećoj jednakosti.
V = Ve + Vm, (4.22.)
Gdje je V vrijednost nekretnine;
V e - trenutna vrijednost vlasničkog kapitala uloženog u nekretninu;
V m - trenutna vrijednost posuđenog kapitala uloženog u nekretninu.
Sadašnja vrijednost kapitala izračunava se metodom diskontiranog novčanog toka. Sadašnja vrijednost posuđenog kapitala jednaka je iznosu zajma.
Algebarski izraz za vrijednost svojstva zapisan je u istom logičkom nizu od tri stupnja:
gdje je V vrijednost nekretnine;
V m je trenutna vrijednost posuđenog kapitala uloženog u nekretninu (iznos kredita).
SFj - neto poslovni prihod;
RMTj - godišnji servis duga;
V rok - preprodajna cijena nekretnine (reverzija) nakon n godina;
MP n -- stanje duga na kraju razdoblja n, koje je nepodmireno na kraju predviđenog razdoblja.
Ellwood tehnika. Koristi se u hipotekarnoj i investicijskoj analizi i daje iste rezultate kao tradicionalna tehnika, budući da se temelji na istom skupu početnih podataka i ideja o odnosu između interesa vlasničkog i posuđenog kapitala tijekom razdoblja razvoja ulaganja projekt. Razlika između Ellwoodove tehnike je u tome što omogućuje analizu nekretnine u odnosu na njenu cijenu na temelju omjera profitabilnosti pokazatelja kapitala u strukturi ulaganja, promjene vrijednosti cjelokupnog kapitala te dosta jasno prikazuje mehanizam za promjenu kapitala tijekom razdoblja ulaganja.
Ellwoodova formula izgleda ovako:
Ro = r e, - M _ C - DI v _ sff(r e, n), (4.24.)
Gdje je Ro ukupni omjer kapitalizacije;
M - koeficijent hipotekarne zaduženosti (udio kredita u ukupnom iznosu uloženog kapitala);
C -- Ellwoodov hipotekarni omjer;
DI v - stopa porasta vrijednosti nekretnine kroz n godine.
U slučaju smanjenja vrijednosti nekretnine, stopa porasta vrijednosti nekretnine kroz n godina (DI v) može se izraziti kroz udio smanjenja troškova (dep) DI v = - dep.
Ako se predviđa povećanje vrijednosti imovine kroz n godina, stopa rasta vrijednosti nekretnina kroz n godina (DI v) može se izraziti u smislu udjela povećanja troškova (app) DI v = pribl.
Ukoliko se vrijednost nekretnine, prema prognozama, neće mijenjati u n godina, zatim stopa rasta vrijednosti nekretnina kroz n godine DI v = 0.
Ako promjena vrijednosti imovine nije predviđena, tada je formula:
R o \u003d r e - M _ C (4.25.)
Ellwoodov omjer hipoteke izračunava se pomoću formule:
C \u003d r e + p_ sff (r e, n) - R m , (4.26.)
gdje je C Ellwoodov hipotekarni omjer;
r e -- stopa povrata na kapital;
R-- udio zajma koji se amortizira tijekom predviđenog razdoblja (udio zajma koji će biti otplaćen tijekom predviđenog razdoblja),
sff(r e, n) -- faktor kompenzacijskog fonda po stopi povrata na kapital;
R m -- hipotekarna konstanta.
Analiza hipotekarnih ulaganja
Analiza hipotekarnih ulaganja (MIA) koristi se u procjeni nekretnina. Vrednovanje nekretnina – postupak utvrđivanja novčane vrijednosti nekretnina Postoje tri glavna pristupa vrednovanju: Troškovni, tržišni, prihodni RIA se uglavnom koristi u okviru prihodovnog pristupa. Dohodovni pristup pretpostavlja da je vrijednost nekretnine određena prihodima koje će vlasnik ostvariti u budućnosti (najamnina, cijena preprodaje). Dakle, za utvrđivanje vrijednosti nekretnine potrebno je pretvoriti buduće novčane primitke u njezinu sadašnju vrijednost.
Budući da su nekretnine na tržištu vrlo često opterećene hipotekarnim kreditom, dio njihove vrijednosti je vlasništvo zajmodavca, a dio vlastiti kapital prodavatelja.Svrha analize ulaganja i hipoteke je utvrditi cijenu nekretnine, uzimajući u obzir pozajmljena sredstva
Analiza hipotekarnih ulaganja je rezidualna tehnika: prilikom stjecanja imovine investitor vrši obveznu uplatu u gotovini, čiji je iznos jednak rezidualnoj cijeni nakon odbitka hipotekarnog kredita, koji se pretvara u dug; kada koriste imovinu, ulagači dobivaju preostali neto prihod od upotrebe imovine nakon odbijanja obveznih plaćanja duga od nje; prilikom likvidacije (ponovne prodaje) nekretnine vlasnik kapitala dobiva novac od prodajne cijene nakon otplate ostatka hipotekarnog kredita.
Tehnike hipotekarno-investicijske analize: 1) Tradicionalna - ukupni trošak vlasništva jednak je zbroju sadašnje vrijednosti vlasničkog udjela i sadašnje vrijednosti udjela u dužničkom kapitalu. 2) Modeli temeljeni na kapitalizaciji dohotka od korištenja imovine: Ellwoodova metoda Metoda investicijske grupe Metoda korištenja omjera pokrića duga i dr.
Načelo konvencionalne tehnike: I ulagači i vjerovnici dobivaju procijenjene povrate. Kombinirana sadašnja vrijednost prihoda zajmodavaca i investitora je cijena koja se mora platiti za nekretninu: Cijena = trošak kapitala + hipotekarni zajam
Trošak kapitala definiran je kao zbroj dva elementa: novčanih primitaka i prihoda od preprodaje. Oba elementa su diskontirana odgovarajućom stopom povrata: Trošak kapitala = = PVAF * (PMT) + PVF * (PS) stopa povrata na kapital, PS - prihod od preprodaje
Trenutni hipotekarni saldo dodaje se vlasničkoj vrijednosti za procjenu imovine. Hipotekarni saldo jednak je sadašnjoj vrijednosti potrebnih plaćanja duga, diskontiranom nominalnom kamatnom stopom hipoteke. Opća formula za procjenu vrijednosti nekretnine je: V = PVAF * (CF) + PVF * (PS) + MP gdje je V vrijednost nekretnine (izvorna), MP je trenutno stanje hipoteke.
Faze tradicionalne tehnike Faza 1. Procjena sadašnje vrijednosti godišnjih novčanih primitaka. A. Procjena godišnjeg neto operativnog prihoda (NOI) Izračunava: 1. Potencijalni bruto prihod (prihod pri 100% zauzetosti posjeda) 2. Usklađivanje za nedovoljnu iskorištenost i gubitke naplate. 3. Ostali prihodi 4. Poslovni rashodi (fiksni i varijabilni) 5. Neto poslovni prihodi - NOI (1.A.1 - 1.A.2 + 1.A.3 - 1.A.4)
Faza 2. Procjena sadašnje vrijednosti prihoda od preprodaje na kraju predviđenog razdoblja. A. Cijena preprodaje. 1. Početna vrijednost nekretnine. 2. Godišnji rast vrijednosti nekretnina (d). 3. Cijena preprodaje (PS) PS = P * (1 + d) ^N gdje je P izvorni trošak nekretnine; d - rast (smanjenje) vrijednosti imovine za godinu; N - razdoblje vlasništva nekretnine. B. Transakcijski troškovi.
E. Procjena očekivanih prihoda od preprodaje (sadašnja vrijednost 2.D) 1. Faktor sadašnje vrijednosti reverzije (PVF). 2. Sadašnja vrijednost prihoda od preprodaje (2.D * 2.D.1). Faza 3. Procjena sadašnje vrijednosti nekretnine. A. Procijenjeni trošak vlastitog kapitala (1.D.4 + 2.D.2). B. Procijenjena vrijednost imovine (3.A + 1.B.1).
Modeli temeljeni na kapitalizaciji dohotka Metoda izravne kapitalizacije Vrijednost nekretnine izračunava se prema formuli: V = NOI/Ro gdje je V tržišna vrijednost nekretnine; NOI - očekivani neto poslovni godišnji prihod Ro - stopa kapitalizacije Stopa kapitalizacije uključuje stopu povrata na kapital (uložena sredstva, odnosno početno ulaganje) i stopu povrata uzimajući u obzir povrat inicijalno uloženih sredstava.
Metode za izračun stope kapitalizacije Ellwoodova tehnika hipotekarnog ulaganja Ellwoodova formula za određivanje omjera kapitalizacije pri konstantnom prihodu: R = Y - m * C - d * (SFF;Y) Y - stopa povrata na kapital; m - omjer hipotekarnog duga (udio kredita u ukupnoj vrijednosti nekretnine); C - Ellwoodov hipotekarni omjer; d - promjena vrijednosti imovine tijekom predviđenog razdoblja (SFF;Y) - faktor kompenzacijskog fonda po stopi povrata na kapital za predviđeno razdoblje
Ellwoodov hipotekarni omjer izračunava se pomoću formule: C = Y + P * (SFF;Y) – f gdje je C Ellwoodov hipotekarni omjer; Y - stopa povrata na kapital; P - dio trenutnog stanja kredita, koji će biti plaćen za predviđeno razdoblje; (SFF;Y) - faktor kompenzacijskog fonda po stopi povrata na kapital za predviđeno razdoblje; f je godišnja hipotekarna konstanta, izračunata na temelju godišnjih plaćanja i trenutnog (ne izvornog) duga.
Metoda investicijske grupe. Ovdje se pri izračunu stope kapitalizacije uzima u obzir koji dio otkupnog kapitala otpada na hipotekarni zajam, a koji dio - na kapital Ro = m Rm + (1 - m) Re m je udio posuđenih sredstava Rm je trošak posuđenih sredstava Re je trošak kapitala Ro – stopa kapitalizacije imovine
Metoda omjera pokrića duga (DCR) Omjer pokrića duga je omjer godišnjih plaćanja duga DS izračunat iz uvjeta zajma koji se sam apsorbira prema neto operativnom godišnjem prihodu NOI: DCR = DS/NOI gdje je DS godišnje plaćanje duga .
Stopa kapitalizacije izračunava se po formuli: Ro = m Rm DCR, gdje je m = Vm/V, Vm je iznos posuđenih sredstava; V - trošak objekta (cijeli iznos ulaganja); Rm = DS/Vm je hipotekarna konstanta ili stopa kapitalizacije za posuđena sredstva. Parametri korišteni u ovoj metodi su javni bankovni podaci (lako dostupni). Ova metoda nije glavna, već se koristi kao korektivna
Značajke hipoteke zemljišnih parcela
Koje se zemljišne čestice mogu staviti pod hipoteku: Zemljišne čestice koje nisu isključene iz prometa i nisu ograničene u prometu (kao što su zaštićena područja prirode, zemljišta koja zauzimaju vojni objekti itd. - vidi Zemljišni zakonik) zemljišna parcela(u roku trajanja ugovora o zakupu zemljišta uz suglasnost vlasnika zemljišta)
Koje zemljišne čestice se ne mogu staviti pod hipoteku: Zemljišne čestice koje su u državnom ili općinskom vlasništvu, osim zemljišne parcele namijenjena stambenoj izgradnji ili integriranoj izgradnji u svrhu stambene izgradnje i prenesena kao osiguranje povrata kredita danog za uređenje tih zemljišnih čestica izgradnjom objekata inženjerske infrastrukture. Dio zemljišne čestice, čija je površina manja od minimalne veličine utvrđene za zemljišta raznih vrsta naznačenu namjenu i dopuštenu uporabu. Udio u pravu na zemljišnoj čestici koja je u zajedničkom zajedničkom ili zajedničkom vlasništvu
Kada je zemljišna čestica pod hipotekom, založno pravo se proteže i na zalogodavčevu zgradu ili građevinu koja se nalazi ili je u izgradnji na zemljišnoj čestici (ako ugovorom nije drugačije određeno) ili građevinu i stječe pravo ograničenog korištenja (servituta) zemljišna čestica Izuzetak: zemljište iz sastava poljoprivredne namjene
Kreditiranje za kupnju zemljišta prilično je rizična operacija za banku: postoji neizvjesnost s likvidnošću zemljišta: u prosjeku je potrebno više vremena za prodaju zemljišta nego za prodaju stana; iznosi transakcija sa zemljišnim parcelama često se značajno razlikuju od ponuđenih cijena.s malim kapacitetom tržišta T.o. banka pooštrava uvjete kredita: podiže kamatnu stopu i/ili predujam
Rizici hipotekarnih kredita
Hipotekarni rizici mogu biti uzrokovani različitim razlozima: Ekonomski Inflacija Valutni Porez Politički Neki od rizika odnose se isključivo na zajmodavca ili zajmoprimca, ali mnogi rizici su zajednički. Glavni rizici zajmodavca: rizik kreditnog rizika kamatna stopa rizik likvidnosti.
Upravljanje kreditnim rizikom kreditni rizik od strane banke: - kontrola kvalitete odobrenih kredita; - raspodjela i praćenje kredita po rizičnim skupinama u skladu sa zahtjevima Središnje banke Ruske Federacije i internim uputama banke; - stvaranje sredstava rezervi za moguće gubitke po kreditima; - pravovremeno prepoznavanje problematičnih kredita i izrađen akcijski plan za rad s njima; - izrada programa povrata kredita. Kako bi se smanjio rizik od neplaćanja, primjenjuju se različita ograničenja (omjer mjesečne rate zajmoprimca i mjesečnog obiteljskog prihoda, omjer iznosa zajma i tržišne vrijednosti kolaterala)
Kamatni rizik Promjena tržišne kamatne stope obično je posljedica promjene stope inflacije. Ovaj rizik se odvija uz promjenjivu kamatnu stopu. Za zajmodavca se ovaj rizik sastoji u snižavanju stope, što dovodi do smanjenja profitabilnosti hipotekarnih kredita. Za zajmoprimca postoji samo rizik povećanja kamatne stope, pri čemu dolazi do povećanja periodičnih plaćanja duga.
Ako je stopa kredita fiksna, tada: Ako inflacija raste (povećanje tržišnih stopa): Banka možda neće moći pokriti svoje troškove izdavanja kredita, a to također može dovesti do neravnoteže u imovini i obvezama. Zajmoprimac može ne riskirati ništa. Bit će u boljem položaju od novog klijenta. Kada tržišne kamatne stope padnu: vjerojatnije je da će vjerovnik prijevremena otplata zajam od strane zajmoprimca Zajmoprimac ne riskira ništa. Može podići novi, jeftiniji kredit uz osiguranje iste nekretnine, a istovremeno o svom trošku otplatiti ostatak starog duga.
Rizik likvidnosti Ova vrsta rizika nastaje kada po dospijeću obveza banke prema pasivne operacije(depoziti), on - zbog neravnoteže aktive i pasive - za to nema dovoljno sredstava. To je zbog činjenice da se resursna baza hipotekarnih kredita uglavnom formira privlačenjem kratkoročnih kredita i depozita. Rizik likvidnosti samo je rizik zajmodavca i nije izravno povezan sa zajmoprimcem.
Rizici zajmoprimca Glavni rizik zajmoprimca je ovrha nekretnine pod hipotekom. Prema zakonu, ako zajmoprimac sustavno krši rok plaćanja (više od tri puta unutar 12 mjeseci), banka će zaplijeniti kolateral. Međutim, ako postoje problemi s plaćanjem kredita, prihvatljivi su pregovori s vjerovnikom, zbog čega on može učiniti ustupke, razmotrivši razloge nelikvidnosti klijenta.
Rizici zajmoprimca Rizik invalidnosti Ovaj rizik se pretvara: za zajmodavca - u kreditni rizik za zajmoprimca - u rizik gubitka vašeg doma Rizici imovine: rizik oštećenja imovine rizik gubitka prava vlasništva nad kolateralom. Rizik gubitka prava vlasništva nastaje kada se nakon kupoprodajne transakcije dozna da postoje opravdana potraživanja trećih osoba na nekretnini pod hipotekom.
Promjena cijena stanova tijekom kreditnog razdoblja. Zajmoprimac ne riskira ništa. Zajmodavac snosi rizik naglog pada cijena: u krizi na tržištu nekretnina može postojati rizik promjene vrijednosti kolaterala. Metoda smanjenja rizika: zahtijevanje od zajmoprimca da plati značajan predujam pri kupnji kuće uz korištenje hipoteke (u ruskoj praksi, 30-50% cijene nekretnine koja se kupuje).
Osiguranje najvjerojatnijih rizika Na tržištu hipotekarno kreditiranje uobičajena je praksa da se osiguraju tri glavna rizika: život i zdravlje zajmoprimca rizik gubitka ili oštećenja kolaterala rizik gubitka ili ograničenja vlasništva kolaterala (osiguranje vlasništva) Troškove osiguranja hipoteke snosi zajmoprimac, a prosječno iznose oko 1,5% vrijednosti kredita.
Financijsko upravljanje temelji se na sljedećim konceptima: uzimanje u obzir faktora vremena i vremenske vrijednosti novčanih sredstava, novčani tokovi, uzimanje u obzir poduzetničkog i financijskog rizika pri izračunu očekivanih prinosa, cijena kapitala, učinkovito tržište itd. Donošenje odluke ulaganja u nekretnine povezana je s različitim čimbenicima: financijsko stanje poduzetništvo i izvedivost ulaganja, procjena budućih prihoda od provedbe projekta, višestrukost dostupnih projekata, ograničenost financijski izvori raznih izvora financiranja itd.
Donošenje odluka o kapitalnim ulaganjima, posebice o stjecanju nekretnina, zemljišta jedno je od područja financijskog upravljanja. Značajke ulaganja u nekretnine i metode vrednovanja nekretnine kao imovine za ulaganje vezane su uz karakteristike same nekretnine. objekt nekretnine, rizici ulaganja u nekretnine, alati za ulaganje u nekretnine.
Donošenje investicijske odluke temelji se na korištenju različitih formaliziranih i neformaliziranih metoda. Tržišni uvjeti za razvoj i implementaciju investicijski projekti napraviti temeljne promjene u izračunu učinkovitosti, u metodologiji procjene. Metodologija za ocjenu učinkovitosti ulaganja u nekretnine temelji se na razvoju domaćih stručnjaka, koji se pak temelji na metodologiji za ocjenu učinkovitosti investicijskih projekata UNIDO (Organizacija Ujedinjenih naroda za industrijski razvoj), koji se široko koristi u svjetskoj praksi.
Metodološke preporuke za ocjenu učinkovitosti sadrže sustav pokazatelja, kriterija i metoda za ocjenu učinkovitosti investicijskih projekata u procesu njihove izrade i provedbe, koji se koriste na različitim razinama upravljanja.
Modeliranje tokova proizvoda, resursa i novca;
Računovodstvo za rezultate analize tržišta, financijsko stanje poduzeća, stupanj povjerenja u voditelje projekta, utjecaj projekta na okoliš;
Utvrđivanje učinka usporedbom budućih ulaganja i budućih novčanih tokova uz zadovoljenje tražene stope povrata kapitala;
Dovođenje nadolazećih troškova i prihoda u različito vrijeme do uvjeta njihove razmjerljivosti u smislu ekonomske vrijednosti u početnom razdoblju;
Računovodstvo za inflaciju, kašnjenja u plaćanju i druge čimbenike koji utječu na vrijednost korištenih sredstava;
uzimajući u obzir neizvjesnost i rizike povezane s provedbom projekta.
Glavni zadatak u modeliranju investicijskog procesa, kako bi se ocijenila njegova učinkovitost, jest opisati tijek prihoda koji se očekuje tijekom njegove provedbe.
Tijekom provedbe projekta, tri glavne aktivnosti:
Operativni (proizvodni);
Ulaganje;
Financijski.
Novčani priljev od proizvodnih aktivnosti je razlika između primitaka od prodaje proizvoda (usluga) bez poreza na dodanu vrijednost i troškova proizvodnje tih proizvoda, bez amortizacije. Amortizacija je knjigovodstveni trošak, obračunava se prema utvrđenim stopama amortizacije i uključuje se u troškove prilikom utvrđivanja dobiti. Stvarno obračunati iznos amortizacije ostaje na računu poduzeća, interni je izvor financiranja. Stoga novčani tijek iz proizvodnih aktivnosti uključuje neto prihod i amortizaciju.
Novčani tok od investicijska aktivnost uključuje prihode od prodaje imovine subjekta umanjene za plaćanja za novostečenu imovinu. Trošak nabave imovine u budućim razdobljima aktivnosti treba izračunati uzimajući u obzir inflaciju za dugotrajnu imovinu prema vrsti i za nematerijalnu imovinu. Novčani tok od financijske aktivnosti uzima u obzir doprinose vlasnika poduzeća, temeljni kapital, dugoročne i kratkoročne kredite, kamate na depozite umanjene za iznose za otplatu kredita i dividende.
Iznos novčanog tijeka svake od aktivnosti u provedbi investicijskog procesa bit će stanje likvidacijskih sredstava u odgovarajućem razdoblju. U tom će slučaju ukupni novčani tok na kraju obračunskog razdoblja biti jednak zbroju novčanog toka prethodnog razdoblja sa stanjem likvidacijskih sredstava tekućeg vremenskog razdoblja.
Poduzeće ne može poslovati bez kapitala. Dovoljnim se može smatrati takav iznos vlastitog i privučenog (posuđenog) kapitala, u kojem će ukupni novčani tok u svim razdobljima poduzeća biti pozitivan. Prisutnost negativne vrijednosti u bilo kojem vremenskom razdoblju znači da tvrtka nije u mogućnosti pokriti svoje troškove.
Dakle, nužan kriterij za usvajanje investicijskog projekta je pozitivna bilanca akumuliranog stvarnog novca u bilo kojem vremenskom intervalu u kojem poduzeće ima troškove ili prima prihod. Negativni saldo ukazuje na potrebu privlačenja dodatnih vlastitih ili posuđenih sredstava.
koncept " investicijski projekt"uključuje događaj, aktivnost za postizanje određenog cilja (rezultata), kao i sustav organizacijskih i obračunskih i financijskih dokumenata za provedbu te aktivnosti.
Investicijski projekt- ovo je i tehnički događaj (poboljšanje tehnologije i tehnološkog procesa, modernizacija postrojenja, organizacijske i tehničke mjere za poboljšanje proizvodnje, upravljačke odluke) i kretanje novca (ulaganje danas i prihod u budućnosti).
Analiza atraktivnosti investicijskih projekata temelji se na procjeni i usporedbi obujma predloženih ulaganja (IC) i budućih novčanih primitaka (S).
Jer unovčiti imaju privremenu vrijednost, potrebno je riješiti problem usporedivosti elemenata novčanog toka. Problem usporedivosti može se tretirati na različite načine, ovisno o postojećim objektivnim i subjektivnim uvjetima: visini ulaganja i prihoda, stopi inflacije, horizontu predviđanja, razini vještina analitičara i svrsi analize.
Metode koje se koriste u procjeni atraktivnosti investicijskih aktivnosti mogu se podijeliti u dvije skupine: na temelju diskontiranih procjena, tj. uzimajući u obzir faktor vremena, te na računovodstvene procjene.
Investicijski proces je objekt kvantitativnog financijska analiza, u kojem se investicijski projekt smatra novčanim tokom. S financijskog gledišta, investicijski proces spaja dva suprotna procesa - stvaranje proizvodnog ili drugog pogona za koji se troše određena sredstva (IC) i dosljedno primanje prihoda (S).
Oba ova procesa odvijaju se uzastopno ili paralelno. Povrat ulaganja može započeti prije završetka investicijskog procesa. Faktor vremena, raspodjela rashoda IC i prihoda S tijekom vremena imaju veću ulogu od veličine iznosa, posebno u dugoročnom poslovanju iu inflatornim uvjetima.
Trajanje obračunskog razdoblja odnosno obračunskog horizonta odgovara trajanju nastanka, rada objekta ili ostvarenju navedenih profitnih karakteristika, odnosno drugim zahtjevima investitora.
Preporuča se usporediti različite investicijske projekte i odabrati najbolji koristeći sljedeće pokazatelje:
NPV - neto sadašnja vrijednost kao razlika između sadašnjih prihoda i tokova troškova;
PI - indeks profitabilnosti kao omjer smanjenog toka prihoda i troškova;
IRR - stopa povrata ili interna stopa povrata, koja se podrazumijeva kao procijenjena stopa povrata pri kojoj je NPV=0;
CC je cijena kapitala;
PP - razdoblje povrata, pokazatelj koji karakterizira trajanje razdoblja tijekom kojeg je iznos danog neto prihoda jednak iznosu ulaganja;
ARR - omjer učinkovitosti ulaganja, kao omjer knjigovodstvene dobiti prema prosjek ulaganje.
