Unapređenje metoda procjene vrijednosti nekretnina. Unapređenje metoda za analizu najučinkovitijeg korištenja nekretnina za potrebe vrednovanja Diplomski rad: Vrednovanje stambenih nekretnina

Tržište nekretnina je, za razliku od burze, više nego daleko od savršenog u mnogim aspektima, što određuje i značajke njegovog proučavanja. S jedne strane, analitičari se suočavaju s poteškoćama, a ponekad i nemogućnošću ispravnog i nedvosmislenog formaliziranja ekonomskih odnosa na tržištu nekretnina. S druge strane, očito je da nema izgleda da se tehnologije analize koje se koriste na drugim tržištima prenesu na tržište nekretnina u njihovom čistom obliku, budući da su te tehnologije prilagođene za korištenje u drugom tržišnom okruženju. S obzirom na navedeno, kvalitetan analitički rad na tržištu nekretnina čini se vrlo složenom temom koja od analitičara, osim dubokog teorijskog znanja o ekonomiji nekretnina, zahtijeva stalnu praksu i kreativno traženje u istraživanju koje oblikuje profesionalnu intuiciju. .

Proučavajući gotovo stoljetnu povijest funkcioniranja tržišta nekretnina u razvijene zemlje u svijetu, može se zaključiti da je nedostatak pozornosti posvećene kvaliteti analitičkog rada jedan od glavnih uzroka većine velikih kriza na tržištima nekretnina. Tipičan primjer je kriza na tržištu nekretnina u SAD-u kasnih 80-ih i ranih 90-ih. Pretjerano i neselektivno ulaganje u novogradnju, prema mišljenju stručnjaka, dovelo je do prezasićenosti tržišta, a time i nepotražnje tržišta za velikim brojem projekata za koje su se izdavali krediti. Ovakvo stanje temeljilo se na nerealnim tržišnim očekivanjima proizašlim iz pogrešne strukture poticaja u analizi, slabe metodologije analize i nepotpunih podataka koji karakteriziraju postojeće stanje. Struktura poticaja koja je vodila programere, procjenitelje i kreditne organizacije bila je deformirana interesom jednih da dobiju kredit, drugih da opravdaju dobivanje kredita, trećih da raspodijele svoja sredstva. Pritom su sve stranke svoje probleme rješavale na račun neopravdano optimističnih očekivanja.

Korištenje slabe metodologije analize, izražene u neadekvatnim pretpostavkama i procedurama, u interakciji s nedovoljno kvalitetnim podacima s lokalnih tržišta, u pravilu je rezultiralo neispravnim istraživanjem tržišta, a time i donošenjem investicijskih odluka na temelju njih. Kao rezultat krize, kreditne organizacije formirao se stabilan sindrom nepovjerenja općenito prema svim projektima, a posebno prema istraživanju tržišta. A to je pak dovelo do shvaćanja da se analitičari tržišta nekretnina u svom radu trebaju voditi nekim općim načelima koja su nužna (ali ne i dovoljna) za dobivanje točnih zaključaka i rezultata. S druge strane, postoji hitna potreba za razumljivim i lako prepoznatljivim kriterijima koji određuju usklađenost istraživanja tržišta s kategorijom valjanosti.

S obzirom na izglede za razvoj tržišta nekretnina u Rusiji, možemo pretpostaviti da je nepostojanje potencijalnih kriza pretjerano optimističan scenarij. Međutim, posljedice takvih kriza mogu biti manje značajne ako već danas, u fazi aktivnog razvoja tržišta, neke generalni principi i

zahtjevi za analitičke studije, na temelju kojih će se donositi investicijske odluke.

Ne samo opasnost od krize, već i aktualni svakodnevni problemi - sve veća konkurencija, smanjene mogućnosti kratkoročnih superprofita, početak dugoročnih i kapitalno intenzivnih projekata razvoja poslovnih nekretnina, ulazak stranih investitora na tržište. s visokim zahtjevima za obrazloženjem odluka itd. - objektivno svjedoče o činjenici da će važnost kvalitativne analize na tržištima nekretnina u Rusiji postati sve važnija u bliskoj budućnosti.

2.2 Istraživanje tržišta nekretnina u svrhu utemeljenja investicijskih odluka.

Krajnji cilj svake studije ove vrste je izmjeriti omjer ponude i potražnje za određenom vrstom proizvoda na tržištu nekretnina u određenom (obično budućem) trenutku.

Posebnosti nekretnine kao robe, uz posebno mjesto nekretnine u tržišnom gospodarstvu, tvore prilično širok raspon socioekonomskih informacija potrebnih za pozicioniranje ovog proizvoda na tržištu. Aktualne i retrospektivne makroekonomske karakteristike nacionalnog i regionalnog gospodarstva, sociodemografski pokazatelji regionalnog i lokalnog tržišta, parametri regionalnog i lokalnog tržišta nekretnina – samo su opća područja u kojima je potrebno istraživati.

Načelo 1. Za analizu treba odabrati samo one informacije koje stvarno mogu odrediti buduću produktivnost investicijskog objekta.

Kada slijedi ovo načelo, glavna poteškoća za analitičara je nedostatak standardnih pravila ili nedvosmislenih preporuka na temelju kojih bi se formirale početne informacije. Tu analitičar mora pokazati sve svoje znanje, profesionalnu intuiciju, kreativnost i praktično iskustvo. Štoviše, ovdje se postavlja temelj za dosljednost studije u cjelini.

načelo 2. Svi trenutni i budući podaci na kojima se temelji studija trebaju se koristiti za kvantificiranje uspješnosti projekta ulaganja u nekretnine koji se razmatra.

No, čak i pomno odabrane informacije koje su izravno povezane s predmetom procjene slikovito su rečeno “hrpa cigli” od kojih analitičar mora postaviti čvrste temelje za analitičko istraživanje u skladu sa svim pravilima građenja umjetnosti. I ovdje ne možete bez snažnog rješenja koje povezuje pojedinačne elemente u jedan monolit.

Načelo 3. Svi pojedinačni blokovi informacija odabrani za opravdanje investicijske odluke trebaju biti međusobno povezani jasnom logičkom shemom, koja završava prognozom budućih tržišnih uvjeta i odgovarajuće produktivnosti projekta koji se razmatra. Opis logičkog sklopa mora biti predstavljen eksplicitno.

Pozitivna percepcija kupca o izvješću s rezultatima istraživanja tržišta, u kojem nema logične sheme, može biti samo ako:

a) analitičar iskorištava neznanje klijenta, ili

b) kupac je u početku naklonjen rezultatima.

S druge strane, konstrukcija uvjerljive i očite logičke sheme demonstracija je najviše profesionalne vještine analitičara.

Nastavljajući razmišljanje o potrebi izgradnje logičke sheme istraživanja, razmotrimo još jedno načelo koje specificira sadržaj analize tržišta.

Načelo 4. Sadržaj analize tržišta trebao bi se svesti na raspravu o čimbenicima koji čine glavne omjere za određivanje uspješnosti objekta komercijalne nekretnine.

U skladu s ovim načelom, analitičar tijekom studije mora formulirati glavne odnose koji određuju izvedbu komercijalnog objekta, a zatim identificirati hijerarhiju parametara-argumenata čije su funkcije faktori uključeni u glavni izraz za izvedbu.

Ilustrirajmo praktičan pristup provedbi ovog načela pomoću sljedećeg pojednostavljenog primjera.

Neka kriterij uspješnosti projekta koji se razmatra bude neto operativni prihod (NOI) u određenom razdoblju budućnosti. Tada će, po definiciji, glavni izraz za određivanje učinka imati sljedeći oblik:

NOI=PGI-V&L+M-FE-VE, gdje

PGI- potencijalni bruto prihod,
V&L- gubici od nedovoljnog opterećenja i neplaćanja.
M I- Ostali prihod.
F.E.- Fiksni operativni troškovi
VE- varijabilni troškovi poslovanja.

Razmotrite postupak identificiranja parametara koji određuju očekivane vrijednosti glavnih čimbenika.

Potencijalni bruto prihod je određena vrijednošću stope najma, koja je pak funkcija trenutne stope najma, kao i trendova u omjeru tržišne ponude i potražnje tijekom vremena.

imovina je funkcija kumulativnog kapaciteta tržišta, parametara potražnje, koeficijenta apsorpcije tržišta i rasta apsorpcijskog područja nekretnina. Za projekte, predviđeno opterećenje određuje dva pokazatelja - razinu opterećenja i vremenski raspored za apsorpciju od strane tržišta do ove razine.

Rast područja preuzimanja nekretnina određena ili rastom broja radnih mjesta (stopa zaposlenosti) ili rastom stanovništva. S druge strane, širenje apsorpcijskog područja dovodi do potrebe za novim nekretninama.

Treba napomenuti da rast zaposlenosti i rast stanovništva u jednom slučaju mogu biti izravno povezani, primjerice, kada se otvaraju nova radna mjesta i priljev novih radno sposobnih ljudi. U drugom slučaju, rast stanovništva može rasti bez povećanja zaposlenosti, na primjer, zbog povećanja dolaznih umirovljenika ili povećanja stope nataliteta. Kvalitativna analiza uključuje korištenje nekoliko izvora informacija koji pružaju povijesne trendove i projekcije rasta raspona, nakon čega slijedi usporedba podataka. Obavezna je i segmentacija rasta raspona, npr. prema dobnoj skupini, spolu, veličini obitelji itd. Nepostojanje ovih stavova u studiji treba pripisati nedosljednom izboru podataka za korištenje u analizi.

Parametri potražnje određeno takvim specifičnim pokazateljima kao što je područje (ured ili proizvodnja) po jednom radno mjesto, izdaci za kupnju po stanovniku, broj stanova ili kuća po stanovniku itd. Uz pomoć parametara potražnje izračunava se količina potrebnih nekretnina koja odgovara rastu u području potrošnje nekretnina. Na primjer, primjenom prosječne potrošnje po kupnji na rast stanovništva, predviđa se povećanje maloprodaje, a time i potrebe za dodatnim maloprodajnim prostorom. Pri analizi stambenog tržišta, rast stanovništva segmentiran prema dobi, prihodu, veličini ili sastavu obitelji pretvara se u segmentiranu potražnju. Ispravna analiza parametara potražnje uključuje proučavanje povijesnih trendova, trenutno stanje i predviđanje njihove vjerojatne vrijednosti u budućnosti. Štoviše, dosljedna analiza mjeri promjenu potražnje ne samo zbog novih povećanja asortimana, već i zbog promjena u postojećoj strukturi stanovništva i zaposlenosti. Na primjer, tijekom gospodarskih uspona, rastuće tvrtke zahtijevaju velike površine i promjene demografska situacija u smjeru povećanja ljudi u dobi za umirovljenje zahtijevat će odgovarajuću vrstu stanovanja.

procijenjena vrijednost stambene nekretnine

Općenito, prvo poglavlje je u većoj mjeri posvećeno teorijskim osnovama, osnovnim kategorijama vezanim uz procjenu vrijednosti nekretnina.

U drugom poglavlju rada prikazani su rezultati procjene vrijednosti nekretnina sa stajališta tri pristupa određivanju tržišne vrijednosti: procjena u smislu troškova (troškovni pristup), procjena izravnom usporedbom prodaje (komparativni pristup), procjena u smislu očekivani ili stvarni prihod (dohodovni pristup) .

Usporedbom rezultata procjene utvrđeno je da svi pristupi daju različite rezultate. Razmotrimo glavne smjerove za poboljšanje predstavljenih pristupa vrednovanju nekretnina.

U suvremenoj procjeniteljskoj praksi često se koristi tehnologija izvođenja kalkulacija zamjenskih troškova pomoću UPVS kolekcija. Korištenje ovih zbirki počelo je 1997. godine, kada tržišne informacije o nekretninama praktički nisu postojale, a korištenje ovih zbirki je bio jedini način za određivanje „tržišne vrijednosti“, uglavnom za revalorizaciju dugotrajne imovine. U posljednjem desetljeću došlo je do velikih promjena u informacijskoj potpori tržišta nekretnina i proračuna. Gosstroy Ruske Federacije prešao je na novu procjenu i regulatorni okvir. Dekret Gosstroja Rusije br. 16 od 08. travnja 2002. „O mjerama za završetak prijelaza na novu procijenjenu i regulatornu osnovu za cijene u građevinarstvu” poništio je od 01.01.2003. regulatorne dokumente Gosstroja SSSR-a, izrađene na razini cijena predviđenoj predračunskim i regulatornim osnovama iz 1991. i 1984. godine. Umjesto njih uvode se državni elementarni predračunski normativi (GESN) i federalne jedinične cijene (FER). Gosstroy Rusije odobrio je i stavio na snagu:

· GESNr-2001 "Državne elementarne procijenjene norme za popravke i građevinske radove";

· GESN-2001 "Državne elementarne procijenjene norme za opće građevinske radove";

GESNm-2001 "Državne elementarne procijenjene norme za ugradnju opreme"

HPES su dizajnirani da utvrde sastav i potrebu za resursima potrebnim za ispunjavanje Građevinski radovi na objektima, izrada troškovnika (procjena) resursnom metodom, kao i za plaćanja obavljenih radova i otpis materijala.

Gosstroy Rusije razvija savezne jedinične cijene (FER, FERr i FERm) samo za moskovsku regiju. Nadalje, Gosstroy prenosi cijene za Moskovsku regiju u regionalne centre za određivanje cijena u građevinarstvu kako bi se cijene povezale s regionalnim uvjetima. Nakon uvezivanja, zbirke cijena se šalju natrag u Gosstroy na njihovo daljnje odobrenje. Trenutačno proces izrade novog regulatornog okvira još nije dovršen. Provođenje procjene vrijednosti nekretnina temeljem novog regulatornog okvira vrlo je složen i dugotrajan zadatak koji zahtijeva posebna znanja i vještine. U cilju novog normativna baza ušla u praksu procjene vrijednosti, potrebno je provesti niz radova na razvoju programskih i računalnih sustava prilagođenih rješavanju aplikativnih problema procjene vrijednosti nekretnina.

Nedavno su počeli aktivno raditi regionalni centri za cijene u građevinarstvu, pojavile su se tvrtke specijalizirane za pružanje informacijskih usluga, na primjer, NPF centar informacijske tehnologije u građevinarstvu."

A jedino se procjenitelji nekretnina još uvijek služe davno zastarjelim zbirkama iz 70-ih godina prošlog stoljeća i pritom na temelju njih opravdavaju “tržišnu vrijednost” predmeta. Iskusni procjenitelji odavno su shvatili nedostatke korištenja zbirki UPVS, prvenstveno vezane uz popis troškova uključenih u jedinične cijene, prosječnu indeksaciju, nedosljednost u tehnologijama, omjer opsega posla itd.

Dakle, u zbirkama UPVS-a uzimaju se u obzir sljedeće stavke troškova:

· izravni troškovi;

režijski troškovi;

Planirana ušteda (dobit);

opći gradilišni troškovi za dodjelu i uređenje gradilišta;

trošak projektiranja i izviđanja;

troškovi povezani s proizvodnjom rada zimi;

Trošak premijske plaće

trošak uzdržavanja ravnateljstva stalnog poduzeća;

· gubici od likvidacije privremenih zgrada i građevina;

· troškovi prijevoza radnika na udaljenosti većoj od 3 km. u nedostatku javnog prijevoza;

· trošak isplate bonusa zaposlenicima za mobilnu prirodu posla.

Iskusni procjenitelji u svojim izračunima koriste vlastite razvoje na temelju prilagodbi analoga ili konsolidiranih procjena.

U radu P.G.Grabovoi, S.P.Korostelev “Procjena imovine, dio I. Procjena nekretnine”, na konkretnom primjeru je prikazano da su rezultati izračuna zamjenskog troška stambene nekretnine korištenjem metodologije UPVS značajno, nekoliko puta , razlikuju se od tržišnih pokazatelja.

Međutim, u većini izvješća koja je pregledao Stručni savjet Ruskog društva procjenitelja, procjena tržišne vrijednosti nekretnina i dalje se temelji na zastarjelim UPVS. Štoviše, kako bi se rezultati ovih izračuna na neki način približili tržišnim pokazateljima, u njih se uvodi određeni faktor množenja koji se naziva "profit poduzetnika". Prihvaća se apsolutno proizvoljno, jer u modernim uvjetima nije moguće ukloniti ovaj pokazatelj s tržišta. Ovdje treba naglasiti da, sukladno IVS-2003, “primjena tržišne vrijednosti zahtijeva zaključivanje procjene isključivo na temelju tržišnih podataka”. Prilikom primjene RSA, procjenitelj nedvosmisleno utvrđuje netržišnu vrijednost, što bi trebalo biti prikazano u izvješću.

U Rusiji još uvijek ne postoji pouzdana baza podataka o agregiranim osnovnim pokazateljima troškova izgradnje, koji su dostupni od zapadnih procjenitelja (po uzoru na WESSEXS, LAXTONS, R.S.MEANS).

Trenutno, glavna priznata baza podataka za procjenu vrijednosti nekretnina su razvoji Co-Invest LLC. Ova tvrtka kvartalno objavljuje bilten "Indeksi cijena u graditeljstvu", kao i seriju "Priručnik procjenitelja": "Industrijske zgrade", "Stambene zgrade", "Zbirke pariteta kupovne moći valuta na nacionalnim građevinskim tržištima", "Priručnik zamjenski trošak zgrada i građevina u Trenutna razina cijena", itd.

Kada se koriste ove publikacije, mora se imati na umu da se većina njihovih izračuna temelji na normativnoj osnovi planskog gospodarstva, indeksirano određenim cjenovnim koeficijentima i, stoga, konačni rezultati procjene mogu imati značajnu pogrešku iz gore navedenih razloga. . Prilikom primjene pojedinih indeksa potrebno je pažljivo proučiti preduvjete za njihov izračun.

Nedavno objavljen i najavljen kao prvi u zemlji, očekivani od procjenitelja, Regionalni vodič kroz troškove gradnje (RCC-2006). Daje troškovne pokazatelje po vrstama građevinskih radova, agregirane troškovne pokazatelje (UCS) i „informacije za procjenu potrebnog iznosa ulaganja u ekspresnoj opciji“. Zapravo, potonja definicija odnosi se na procijenjenu cijenu objekata-analoga modernih zgrada i građevina. Dio III RCC-a sadrži "analogne objekte s tehničkim i ekonomskim pokazateljima strukturnih elemenata, analogne objekte s tehničkim i ekonomskim pokazateljima za objekt u cjelini i zbirnu tablicu tehničkih i ekonomskih pokazatelja preporučenih za određivanje troškova stambenih zgrada i društvenih i kulturnih objekata." Pokazatelji troškova definirani su u cijenama od 01.01.2006. za "Moskovsku regiju". Imenik sadrži troškovnike za 18 tipova suvremenih stambenih zgrada i 27 nestambenih nekretnina. U RCC-2007 ovaj popis objekata značajno je proširen.

Objavom RCC-a stvaraju se uvjeti za njegovu primjenu u postupcima vrednovanja nekretnina i poduzeća. Ako je u procjeni nekretnina moguće koristiti II dio priručnika „Zbirni pokazatelji vrijednosti“, onda je u troškovnom pristupu poslovne procjene moguće koristiti III dio „Objekti-analozi zgrada i građevina“.

Stoga bi zbirke RCC-a trebale postati temeljna osnova za vrednovanje nekretnina. Međutim, postoje značajni nedostaci ovih zbirki. Glavna je da ne daju početne podatke i glavne pretpostavke dobivenih vrijednosti troškova analoga. Dakle, nije sasvim jasno koji je konkretni sastav opreme uzet u obzir u konačnim pokazateljima, što je uračunato u druge troškove graditelja i sl. Zajednički rad procjenitelja, analitičara i procjenitelja u smjeru poboljšanja RCC-a može dovesti do stvaranja informacijske baze koja je toliko potrebna procjeniteljima nekretnina.

Glavni smjer u razvoju procjeniteljske djelatnosti danas postaje procjena tržišne vrijednosti nekretnina. To postaje moguće zbog činjenice da naša zemlja prikuplja bazu podataka o stvarnoj tržišnoj vrijednosti nekretnina.

Kako bi se pojednostavio postupak procjene stambenih nekretnina u procjeniteljskim agencijama, može se koristiti regresijski model cijene stana, koji vam omogućuje da izračunate cijenu stambene nekretnine ovisno o nizu njegovih parametara.

Primjer izgradnje takvog modela dat je u časopisu "Nekretnine" za prosinac 2005. godine. Model je izgrađen prema cjenicima nekoliko nekretninskih tvrtki koje se bave izgradnjom stanova različitih potrošačkih karakteristika u različitim četvrtima grada Novosibirska. Za analizu su prikupljeni podaci o 450 stanova (150 opcija za svaki tip stana - jednosobni, dvosobni, trosobni) prema sljedećim parametrima:

cijena stana,

područje u kojem se nalazi prebivalište,

vrsta nekretnine:

javno stanovanje,

Stan stečen temeljem privatizacijskog ugovora,

Nekretnina kupljena kupoprodajnim ugovorom

* materijal građevine u kojoj se stan nalazi:

Panel, cigla, monolit,

* tip kuće:

Elita,

poboljšan izgled,

tipično,

puna veličina,

- "Hruščov",

kat kuće,

kat na kojem se stan nalazi,

ukupna površina stana,

dnevni boravak stana,

kuhinjski prostor,

prisutnost balkona ili lođe,

imati telefon.

Pogledajmo pobliže redoslijed izgradnje modela pomoću primjera jednosobni stanovi.

U prvoj fazi izgradnje modela analizirana je matrica korelacijskih koeficijenata kako bi se identificirali parametri koji jako ovise jedni o drugima. Glavni zadatak bio je odabrati takve čimbenike čiji koeficijent korelacije ne bi prelazio vrijednost od 0,8. Na temelju rezultata analize izgrađena je matrica korelacijskih koeficijenata koja uzima u obzir 6 čimbenika, odnosno točno polovicu inicijalno prikupljenih, budući da preostali čimbenici nisu zadovoljili uvjet postavljen na koeficijent korelacije.

Na temelju prikupljenih podataka o odabranim faktorima izgrađen je sljedeći regresijski model:

C \u003d -10,12 + 9,24 Ukupno + 35,62 * x1 - 21,17 * x2 + 15,07 * x3 +

65 * x4 + 64,48 * x5 (3,1)

ili općenito:

C \u003d -a0 + asStot + a1x1 + arr + a3x3 + a4x4 + a5x5 (3.2)

U predstavljenoj jednadžbi korištena je sljedeća oznaka:

C - cijena stana s dolje definiranim fiksnim parametrima,

Stot - ukupna površina stana,

x1 je lažna varijabla koja karakterizira područje u kojem se stan nalazi,

x2 je lažna varijabla koja karakterizira materijal kuće u kojoj se stan nalazi;

x3 je varijabla koja karakterizira katnost zgrade u kojoj se nalazi stan koji se procjenjuje;

x4 je lažna varijabla koja karakterizira kat na kojem se stan nalazi;

x5 je lažna varijabla koja karakterizira prisutnost telefona u stanu.

Statistički pokazatelji za ovaj model potvrdili su značajnost dobivenih rezultata.

Dakle, dobiveni model vrlo dobro odražava ovisnost prosječne cijene stanova o njegovim parametrima na stambenom tržištu grada Novosibirska (bez uzimanja u obzir ekstremnih opcija).

Predstavljeni modeli uvedeni su u praksu u agencijama za nekretnine grada Novosibirska "Zhilfond" i "Amir - Real Estate", koje imaju zaposlene na puno radno vrijeme za procjenu troškova stanova za prodaju, kao i zalog u ugovori o zajmu. Treba napomenuti da su stručnjaci visoko cijenili učinkovitost njihove primjene.

Drugi važan problem s procjeniteljima je predviđanje vrijednosti stana u budućnosti. Ovaj problem postaje posebno relevantan kada se procjenjuje trošak stana u svrhu hipoteke, budući da će se prodaja stana odvijati u budućnosti, a važno je utvrditi stopu rasta troška stana za razdoblje od ugovor o zajmu.

Početni podaci za izradu modela dinamike cijena na sekundarnom tržištu stanova preuzeti su iz časopisa Nekretnine po kvartalima odgovarajućih godina. Za svaku godinu prikupljeni su podaci o 240 stanova - po 80 za svaku vrstu stanova (jednosobni, dvosobni, trosobni stanovi). . Glavna svrha izgradnje modela je određivanje modela promjene cijena nekretnina na sekundarnom tržištu.

Struktura prikupljenih podataka o stanovima prikazana je na sl. 2.1, 2.2, 2.3.

Riža. 2.1. Struktura stanova uzeta u obzir pri izgradnji modela, prema vrsti stanovanja

Riža. 2.2. Struktura stanova uzeta u obzir pri izgradnji modela, prema vrsti stanovanja

Riža. 2.3. Struktura stanova razmatrana prilikom izgradnje modela prema vrsti materijala kuće

Analiza vremena ekonomske pojave razlikuje različite vrste evolucije.

1. Trend, trend ili dugoročno kretanje. Ne postoji stroga definicija trenda, on se otkriva intuitivno. Trend odgovara sporoj promjeni u nekom određenom smjeru koja traje tijekom dugog vremenskog razdoblja.

2. Ciklus, kratkoročna komponenta - brzo kvaziperiodično kretanje, u kojem postoji faza rasta i faza pada.

3. Sezonska komponenta - promjene koje se događaju redovito, za razliku od ciklusa.

4. Slučajne fluktuacije, efekti - kaotično kretanje relativno visoke frekvencije, koja je više-manje konstantna.

Neki statistički nizovi predstavljaju jednu ili drugu vrstu evolucije u svom čistom obliku, ali većina njih je kombinacija svih ili pojedinačnih komponenti.

Teoretski, niz dinamike cijena je kombinacija trenda, sezonske komponente i slučajnih fluktuacija. Na sadašnja faza Tijekom razvoja tržišta nekretnina dolazi do poremećaja sezonske komponente cijene stana, što je posljedica visokih stopa rasta cijena i investicijske atraktivnosti predmetnog tržišta. Zato je posebna pažnja posvećena isticanju trenda u razmatranoj dinamičnoj seriji.

Prema nizu dinamike cijena stanova izgrađen je sljedeći model.

Polinom drugog stupnja:

yi = a + bt2, (3.3)

gdje je i - tip stana,

t - vremensko razdoblje.

Treba napomenuti da bi, u skladu s kriterijima koji se koriste u statistici, koeficijent korelacije trebao biti blizu 1 (prelaziti 0,7), faktor značajnosti F trebao bi biti manji od 0,03 (za zadane parametre modela).

Dakle, dobiveni modeli dobro odražavaju dinamiku cijena na sekundarnom tržištu stanova u gradu Novosibirsku.

Prema dobivenom modelu, rast cijene jednosobnih stanova u 2006. godini trebao je iznositi 22,0%, dok je stvarni rast cijene iznosio 24,3%.

Prema tom modelu, rast cijene dvosobnog stana u gradu Novosibirsku u 2006. godini trebao je biti 21,7%, dok je zapravo stopa rasta bila 21,6%.

Sukladno prikazanom modelu, povećanje troška trosoban stan u gradu Novosibirsku 2006. trebao je biti 21,5%, no zapravo je stopa rasta bila 31,0%.

Zamjenjujući stvarne podatke o cijeni po kvadratnom metru stanova u gradu Novosibirsku u svakom tromjesečju 2006., može se primijetiti da ta vrijednost spada unutar granica intervala pouzdanosti izgrađenih prema modelu.

Prema mišljenju stručnjaka, dobiveni model adekvatno opisuje trenutnu situaciju na tržištu nekretnina u ovom trenutku. Prognoza rasta cijene stanovanja do kraja 2006. godine za pojedine tipove stanova podudara se sa stvarnim podacima, budući da je rast tržišta koji predviđaju stručnjaci 20-30%.

Procjenitelj se stalno suočava s problemom predviđanja cijene stanova, a taj je problem posebno akutan pri procjeni za potrebe kreditiranja. Ispravnost odluke ovisi o iskustvu, kvalifikacijama stručnjaka, kao io kvaliteti prikupljenih podataka o tržištu predmeta koji se ocjenjuje. Korištenje predloženih statističkih modela u radu stručnjaka pomoći će u poboljšanju točnosti predviđanja, kao i kvalitete procjene vrijednosti stambenih nekretnina.

RUSKA AKADEMIJA DRŽAVNE SLUŽBE

POD PREDSJEDNIKOM RUSKE FEDERACIJE

Savezna državna obrazovna ustanova visokog stručnog obrazovanja

"SJEVEROZAPADNA AKADEMIJA JAVNE SLUŽBE"

u Kalugi

financije i kredit

DIPLOMSKI RAD

Kaluga

Uvod

Poglavlje 1. Teorijske osnove procjene tržišne vrijednosti nekretnine

1.1 Procjena vrijednosti nekretnina: osnovni pojmovi i načela procjene vrijednosti

1.2 Pristupi i metode procjene vrijednosti nekretnina

1.3 Pitanja vrednovanja imovine

Poglavlje 2. Određivanje tržišne vrijednosti nekretnine

2.1 Opis predmeta

2.2 Određivanje tržišne vrijednosti nekretnine prema troškovnom pristupu

2.3 Određivanje tržišne vrijednosti nekretnine u okviru tržišnog pristupa

2.4 Utvrđivanje tržišne vrijednosti nekretnina unutar prihodovni pristup

3.1 Utvrđivanje konačne vrijednosti tržišne vrijednosti predmeta procjene

Zaključak

Bibliografija

Uvod

Prijelaz naše zemlje na tržišno gospodarstvo zahtijevao je dubinski razvoj niza novih područja znanosti i prakse, posebice procjene vrijednosti nekretnina.

Tržište nekretnina je sektor nacionalnog Ekonomija tržišta, što je skup objekata nekretnina, gospodarskih subjekata koji djeluju na tržištu, procesa funkcioniranja tržišta, tj. procesi proizvodnje (stvaranje), potrošnje (korištenja) i razmjene nekretnina i upravljanja tržištem, te mehanizmi koji osiguravaju funkcioniranje tržišta (infrastruktura i pravno okruženje tržišta).

Sada tržište nekretnina uključuje stambene apartmane i sobe, poslovne zgrade i prostore, zgrade za industrijske i komercijalne svrhe, vikendice, vikendice i seoske kuće sa zemljištem. Treba uzeti u obzir regionalne osobitosti tržišta nekretnina.

U proizvodnoj i gospodarskoj praksi gospodarskih subjekata postoje mnogi slučajevi kada postaje potrebno procijeniti tržišnu vrijednost imovine poduzeća. Niti jedan posao kupoprodaje nekretnina, kreditiranja uz zalog, osiguranja, rješavanja imovinskih sporova, oporezivanja i sl. ne može proći bez procjene vrijednosti.

Utvrđivanje tržišne vrijednosti nekretnine složen je i jedinstven proces, jer je gotovo nemoguće pronaći dvije potpuno identične nekretnine. Čak iu slučaju kada su zgrade izgrađene prema istom standardnom projektu, ali se nalaze na različitim zemljišnim parcelama, njihov trošak može značajno varirati.

Relevantnost teme diplomskog rada proizlazi iz činjenice da danas postoji sve veća potreba za kompetentnom i objektivnom procjenom vrijednosti nekretnina, a institucija procjene vrijednosti imovine još nije u potpunosti formirana, nema informacija osnova za procjenu, stručno usavršavanje procjenitelja u Rusiji još nije doseglo svjetsku razinu.

Svrha rada je utvrditi tržišnu vrijednost nekretnine i obrazložiti načine povećanja iste.

Za postizanje ovog cilja potrebno je riješiti sljedeće zadatke:

1. Istražiti teorijske osnove za procjenu tržišne vrijednosti nekretnine;

2. Karakterizirati objekt procjene i njegovu okolinu;

3. Opravdati tržišnu vrijednost predmeta procjene na temelju tri općeprihvaćena pristupa;

Predmet istraživanja je postupak utvrđivanja tržišne vrijednosti nekretnine.

Predmet studije je opravdanje tržišne vrijednosti nekretnine i izrada preporuka za njezino povećanje.

Strukturno, rad se sastoji od uvoda, tri poglavlja, zaključka i popisa literature. Prvo poglavlje bavi se teorijska osnova procjena vrijednosti nekretnina, u drugom poglavlju izračunava se tržišna vrijednost nekretnine, u trećem poglavlju ugovaraju se rezultati procjene i utvrđuju načini povećanja tržišne vrijednosti nekretnine.

teorijski i metodološka osnova istraživanje je dijalektička metoda spoznaje, kao i radovi znanstvenika, periodika i internetska građa o problematici koja se proučava. Osim toga, korištene su sljedeće metode: ekonomsko-statistička, monografska, računsko-konstruktivna, kao i metoda usporedbe.

Poglavlje 1. Teorijske osnove procjene tržišne vrijednosti nekretnine

1.1 Procjena vrijednosti nekretnina: osnovni pojmovi i načela procjene vrijednosti

Različite koristi (predmeti, stvari, imovina) stvaraju se, prodaju i stječu za zadovoljenje određenih potreba države, pravnih i fizičkih osoba, kao i za stjecanje koristi njihovim posjedovanjem i korištenjem. Od mogućnosti da ovaj ili onaj predmet imovine zadovolji postojeće potrebe i od koristi koje će posjedovanje tog objekta donijeti u budućnosti, ovisi njegova vrijednost, a time i trošak.

Sve operacije i transakcije s nekretninama zahtijevaju poznavanje vrijednosti imovine. U tržišnim uvjetima vrijednost nekretnine ovisi o čimbenicima, trendovima i promjenama u gospodarstvu i društvu u cjelini. Potreba za procjenom vrijednosti nekretnine javlja se u sljedećim slučajevima:

§ poslovi kupnje i prodaje ili leasinga;

§ korporatizacija poduzeća i preraspodjela vlasničkih udjela;

§ privlačenje novih dioničara i dodatna emisija dionica;

§ katastarsko vrednovanje za potrebe oporezivanja nekretnina: zgrada i zemljišnih čestica;

§ osiguranje nekretnina;

§ kreditiranje osigurano nekretninama;

§ izrada objekata nekretnina kao prilog za odobren kapital poduzeća i organizacije;

§ razvoj investicijskih projekata i privlačenje investitora;

§ likvidacija nekretnina;

§ izvršenje nasljednih prava, sudska presuda, rješavanje imovinskih sporova;

§ ostali poslovi u vezi s prodajom imovinskih prava na nekretninama.

Nepokretne stvari (nekretnine, nekretnine) uključuju zemljišne čestice, parcele podzemlja, izolirane vodena tijela, te sve što je u čvrstoj vezi sa zemljištem, odnosno objekti koji se ne mogu premještati bez nerazmjerne štete po njihovu namjenu, uključujući i šume, višegodišnji nasadi, zgrade, strukture. Nekretnine također uključuju zrakoplove i pomorske brodove koji podliježu državnoj registraciji, brodove unutarnje plovidbe i svemirske objekte. Druga imovina se također može klasificirati kao nekretnina prema zakonu.

U procjeni vrijednosti nekretnina smatra se da zemljište ima vrijednost, dok se poboljšanja smatraju doprinosom vrijednosti.

Nekretnina je u slobodnom građanskom prometu i predmet je raznih transakcija, zbog čega se nameće potreba procjene njene vrijednosti, tj. u određivanju novčane protuvrijednosti raznih vrsta nekretnina u određenom trenutku.

U današnjoj ekonomiji postoji mnogo različitih vrsta vrijednosti. Oni su nužni zbog raznih potreba i funkcija. To uključuje takve vrste kao što su posuđena vrijednost, vrijednost osiguranja, fer tržišna vrijednost, knjigovodstvena vrijednost, vrijednost najma, preostala vrijednost, investicijska vrijednost i mnoge druge. Međutim, općenito se vrijednost može podijeliti u dvije kategorije: vrijednost u razmjeni i vrijednost u uporabi.

Vrijednost u razmjeni je cijena koja će prevladati na slobodnom, otvorenom i konkurentnom tržištu temeljena na ravnoteži koju uspostavljaju čimbenici ponude i potražnje. Ponekad se naziva objektivnim troškom jer je određen stvarnim ekonomskim čimbenicima.

Vrijednost u uporabi je vrijednost nekretnine za određenog korisnika ili skupinu korisnika, tj. vrijednost nekretnine koja se koristi kao dio neograničenog poslovanja (na primjer, nekretnina koju koristi tvornica).

Od svih vrsta vrijednosti najrasprostranjenija je tržišna vrijednost - glavna vrsta vrijednosti u uvjetima tržišnih odnosa. Pri određivanju tržišne vrijednosti polazimo od činjenice da je tržište postojalo u prošlosti (nekretnina je već prodana), postoji u sadašnjosti (nekretnina se stvara za prodaju) i postojat će u budućnosti, budući da ni prošlost ni sadašnjost tržišta tome proturječi.

Na temelju navedenog možemo zaključiti da ne samo tržište, već i instrumenti koje tržište formira, od kojih je najvažniji trošak, imaju trokomponentnu prirodu. Iz ove perspektive možemo reći da je trošak:

Valjani trošak, tj. najvjerojatnija cijena na danom tržištu;

Istinski tržišni, budući da se prostor tržišnih vrijednosti, koji uključuje i cijenu pojedinog objekta, formira isključivo pod utjecajem čimbenika slobodnog, otvorenog i konkurentnog tržišta;

Dapače, objektivan je, jer odražava mišljenja svih glavnih subjekata tržišta proizvođača (prodavača), kupca i investitora, čime se iscrpljuju tržišni interesi stranaka.

Vrijednost možemo izvući iz prošlosti ako se stavimo na mjesto kupca, iz sadašnjosti ako se stavimo na mjesto graditelja, a iz budućnosti ako se stavimo na mjesto investitora. Iz ovoga slijede tri glavna pristupa vrednovanju imovine: tržišni, troškovni i prihodovni pristup.

Glavni zadatak pri određivanju vrijednosti je predvidjeti količinu, kvalitetu i trajanje budućih koristi od vlasništva nad predmetom procjene i pretvoriti te koristi u prava vrijednost. Imovina se analizira na temelju načela vrednovanja.

Principi ocjenjivanja podijeljeni su u četiri skupine:

1) načela temeljena na percepciji korisnika (načela korisnosti, supstitucije i očekivanja);

2) načela koja proizlaze iz procesa poslovanja nekretnina (načela doprinosa, rezidualne produktivnosti, granične produktivnosti, ravnoteže, ekonomske veličine i ekonomske podjele);

3) načela određena djelovanjem tržišnog okruženja (načela alternativnosti, varijabilnosti, ovisnosti, ponude i potražnje, konkurencije i usklađenosti);

4) načelo najboljeg i najvišeg učinkovitu upotrebu je glavno načelo evaluacije. Ovo načelo objedinjuje sva druga načela i temelj je svake procjene nekretnine.

Preduvjet za procjenu vrijednosti nekretnina je uvažavanje specifičnosti funkcioniranja tržišta nekretnina, budući da stanje na tržištu nekretnina ima značajan utjecaj na tokove prihoda, razinu rizika te na moguću prodajnu cijenu nekretnine na određena točka u budućnosti, tj. o glavnim podacima korištenim u vrednovanju primjenom dohodovnog pristupa.

1.2 Pristupi i metode procjene vrijednosti nekretnina

U procjeni vrijednosti nekretnina postoje tri općeprihvaćena pristupa određivanju vrijednosti: skupi, tržišni i isplativi. Svaki pristup ima svoje utvrđene metode, tehnike i postupke. Otkriva se konceptualna sličnost pristupa vrednovanju različitih imovinskih objekata. Istodobno, vrsta predmeta koji se ocjenjuje određuje značajke pojedinih metoda koje proizlaze iz specifičnih problema ocjenjivanja svojstvenih, u pravilu, samo ove vrste vlasništvo.

Troškovni pristup

Troškovni pristup vrednovanju nekretnina temelji se na usporedbi troškova stvaranja nekretnine s vrijednošću procijenjenih ili usporedivih objekata. Pristup se temelji na proučavanju sposobnosti investitora da stekne nekretninu i polazi od načela supstitucije, koje kaže da kupac uz dužnu razboritost neće platiti za objekt veći iznos od troška nabave odgovarajuće građevine. parcelirati i podići objekt slične namjene i kvalitete u dogledno vrijeme bez značajnijih odgoda.

Glavne faze postupka procjene u ovom pristupu:

1. Izračun troška nabave ili dugoročnog zakupa slobodnog i raspoloživog zemljišta u svrhu optimalnog korištenja;

2. Procjena troškova zamjene građevine koja se procjenjuje. Izračun troška zamjene temelji se na izračunu troškova ponovne izrade predmetnog predmeta, na temelju trenutnih cijena i uvjeta proizvodnje za slične predmete na određeni datum.

3. Utvrđivanje iznosa fizičke, funkcionalne i vanjske amortizacije imovine;

4. Procjena vrijednosti poduzetničke dobiti (dobit investitora);

5. Izračun konačnog troška procijenjenog predmeta prilagođavanjem zamjenskog troška za amortizaciju, nakon čega slijedi povećanje dobivene vrijednosti za trošak zemljišna parcela.

Troškovni pristup je najprikladniji kada se ocjenjuju nekretnine koje su nedavno stavljene u funkciju, on dovodi do najuvjerljivijih rezultata u slučaju razumno opravdanog troška zemljišta i male akumulirane amortizacije poboljšanja. Troškovni pristup opravdan je u procjeni vrijednosti planiranih objekata, objekata posebne namjene i druge imovine s kojima se poslovi rijetko sklapaju na tržištu, a može se koristiti u procjeni vrijednosti za potrebe osiguranja. Ovaj pristup, pri procjeni objekata koji su predmet rekonstrukcije, omogućuje vam da odredite hoće li se troškovi izgradnje nadoknaditi povećanjem prihoda od poslovanja ili prihodima od prodaje imovine. Primjenom troškovnog pristupa u ovom slučaju izbjegava se rizik prekomjernog ulaganja.

Također, troškovni pristup se koristi za potrebe oporezivanja imovine pravnih i fizičkih osoba, prilikom oduzimanja nekretnina, analizirati najbolje i najučinkovitije korištenje dijela zemlje.

Utvrđivanje vrijednosti zemljišne čestice

Sukladno čl. 35 Građanskog zakonika Ruske Federacije, nakon prijenosa vlasništva nad zgradom, strukturom, strukturom koja se nalazi na tuđem zemljištu na drugu osobu, stječe pravo korištenja odgovarajućeg dijela zemljišne čestice koju zauzima zgrada, građevina, strukturi i nužni za njihovo korištenje, pod istim uvjetima i u istom iznosu kao prethodni vlasnik.

Od svih metoda vrednovanja zemljišta, metoda usporedne analize prodaje je od odlučujuće važnosti.

Zamjenski trošak izgradnje nekretnine koja se procjenjuje izračunava se po tekućim cijenama kao nova (isključujući akumuliranu amortizaciju) i odnosi se na datum procjene. Osnova za utvrđivanje zamjenskog troška je obračun troškova vezanih uz izgradnju objekta i njegovu isporuku kupcu. Ovisno o postupku obračunavanja ovih troškova, uobičajeno je da se u trošku građenja izdvajaju izravni i neizravni troškovi.

Izravni troškovi su izravno vezani uz izgradnju (cijena materijala, plaća građevinski radnici, troškovi građevinskih strojeva i mehanizama itd.). Neizravni troškovi - troškovi koji nisu izravno povezani s gradnjom (naknade organizacijama za projektiranje i procjenu, troškovi ulaganja u zemljište, troškovi marketinga, osiguranja i oglašavanja itd.). Dobit nositelja projekta odražava troškove upravljanja i uređenja građenja, općeg nadzora i poduzetnički rizik povezan s razvojem. Dobit poduzetnika definira se kao dio dobiti od prodaje objekta. Bez obzira na visinu kamata i pripadajuću osnovicu (komponentu vrijednosti imovine), visina poduzetničke dobiti ostaje nepromijenjena.

Glavni izvor usporednih podataka o troškovima nekretnina su ugovori o izgradnji objekata, kao što je ovaj koji se procjenjuje. Osim toga, procjenitelji dizajna obično održavaju vlastite baze podataka o trenutnim cijenama dovršenih domova, uredskih zgrada, stanova, hotela, trgovačkih zgrada i industrijskih zgrada. Trenutno u Rusiji postoji sustav standarda i razina cijena određenih odgovarajućim indeksima cijena.

Izgrađeni objekti pod utjecajem različitih prirodnih i funkcionalnih čimbenika gube svoje operativne kvalitete i uništavaju se. Osim toga, na tržišnu vrijednost objekta utječu vanjski ekonomski utjecaji iz neposrednog okruženja i promjene u tržišnom okruženju. Istodobno, fizička amortizacija (gubitak performansi), funkcionalno starenje (gubitak tehnološke usklađenosti i troškova zbog znanstvenog i tehnološkog napretka), vanjska ili ekonomska amortizacija (promjena atraktivnosti objekta u smislu promjena u vanjskom okruženju) i ekonomska situacija u regiji) razlikuju se. Zajedno, ove vrste amortizacije čine akumuliranu amortizaciju, koja će biti razlika između zamjenskog troška predmeta i troška reprodukcije (zamjene) predmeta procjene.

Najcjelovitiji i najpouzdaniji izvor informacija o tehničkom stanju zgrade ili strukture su materijali prirodnog istraživanja. Prvi uvjet za provođenje takvih istraživanja trebala bi biti točna definicija funkcionalne namjene predmeta procjene: uporaba za namjeravanu svrhu ili s promjenom tehnoloških i funkcionalnih parametara. U ovom slučaju potrebno je prikazati granice promjena opterećenja i utjecaja na nosive konstrukcije zgrada.

Drugi uvjet za provođenje istraživanja je dobivanje potpunih podataka o prirodnim i klimatskim parametrima i specifičnim čimbenicima utjecaja područja na kojem se objekt nalazi i njihovim promjenama u procesu tehnogenog djelovanja.

Tržišni pristup

Preduvjet za primjenu metoda tržišnog pristupa je dostupnost informacija o transakcijama sa sličnim nekretninama (usporedivim po namjeni, veličini i lokaciji) koje su se dogodile u usporedivim uvjetima (vrijeme transakcije i uvjeti financiranja transakcije) .

Komparativni pristup temelji se na tri glavna principa vrednovanja nekretnina: ponudi i potražnji, supstituciji i doprinosu. Na temelju ovih načela procjene vrijednosti nekretnina, tržišni pristup koristi niz kvantitativnih i kvalitativnih metoda za isticanje elemenata usporedbe i mjerenje prilagodbi tržišnih podataka usporedivih nekretnina za modeliranje vrijednosti nekretnine koja se procjenjuje.

Glavno načelo tržišnog pristupa procjeni vrijednosti nekretnina je načelo supstitucije, koje kaže da potencijalni kupac neće platiti cijenu nekretnine koja premašuje trošak stjecanja slične, s njegove točke gledišta, nekretnine.

Glavne poteškoće u primjeni metoda tržišnog pristupa povezane su s nedostatkom transparentnosti ruskog tržišta nekretnina. U većini slučajeva stvarne cijene prometa nekretnina su nepoznate. S tim u vezi, često se pri procjeni koriste cijene prijedloga objekata koji se prodaju.

Metoda usporedbe prodaje utvrđuje tržišnu vrijednost nekretnine na temelju analize nedavnih prodaja usporedivih nekretnina koje su po veličini i upotrebi slične imovini koja se procjenjuje. Ova metoda procjene pretpostavlja da će tržište odrediti cijenu za nekretninu koja se procjenjuje na isti način kao i za usporedive, konkurentne nekretnine. Kako bi primijenili metodu usporedbe prodaje, stručnjaci koriste niz načela vrednovanja, uključujući i načelo supstitucije.

Primjena metode usporedbe prodaje sastoji se od uzastopnog provođenja sljedećih koraka:

1. detaljno istraživanje tržišta radi dobivanja pouzdanih informacija o svim čimbenicima koji se odnose na objekte usporedive korisnosti;

2. utvrđivanje odgovarajućih jedinica usporedbe i provođenje komparativne analize za svaku jedinicu;

3. usporedbu predmeta ocjenjivanja s odabranim objektima usporedbe radi korigiranja njihovih prodajnih cijena ili isključivanja s popisa uspoređenih;

4. dovođenje niza prilagođenih pokazatelja troška usporedivih predmeta na tržišnu vrijednost predmeta procjene.

Uredi za nekretnine, državni izvori, vlastite baze podataka, publikacije itd. mogu se koristiti kao izvori informacija o transakcijama na tržištu nekretnina.

Nakon odabira jedinice usporedbe potrebno je utvrditi glavne pokazatelje odnosno elemente usporedbe pomoću kojih je moguće modelirati vrijednost objekta kroz potrebne prilagodbe kupoprodajnih cijena usporedivih objekata nekretnina.

U praksi vrednovanja, pri određivanju vrijednosti nekretnine, razlikuju se takvi glavni elementi usporedbe kao što su prenesena prava na nekretninu, uvjeti financijske namire pri stjecanju nekretnine, uvjeti prodaje (čistoća transakcije), vrijeme prodaje, funkcionalnu namjenu objekta, lokaciju, pogodnost pristupnih cesta, površinu objekta, tehničko stanje i razinu dovršenosti prostora.

Ova metoda je najučinkovitija za redovito prodane objekte.

Za isticanje elemenata mjerenja prilagodbe koriste se kvantitativne i kvalitativne metode.

Kvantitativne metode uključuju:

analiza uparene prodaje (uspoređuju se dvije različite prodaje kako bi se odredila prilagodba za jednu usporednu stavku);

Statistička analiza (metoda se temelji na korištenju aparata matematičke statistike za korelacijsku i regresijsku analizu);

· Analiza sekundarnog tržišta (ovom se metodom utvrđuje iznos usklađenja, na temelju podataka koji nisu izravno povezani s predmetom procjene ili predmetom usporedbe) i dr.

Praksa kvalitete uključuje:

klasifikacijska (usporedna) analiza (metoda je slična analizi uparenih prodaja, osim što se prilagodbe ne izražavaju u postocima ili svote novca, ali u kategorijama neizrazite logike);

Distribucijska analiza (usporedne prodaje se raspoređuju u silaznom redoslijedu primjerenosti, zatim se utvrđuje mjesto predmeta procjene u nizu usporednih prodaja).

prihodovni pristup

Određivanje tržišne vrijednosti nekretnine dohodovnim pristupom temelji se na načelu očekivanja. Prema tom principu, tipični investitor, odnosno kupac nekretnine, stječe je u očekivanju budućih prihoda od korištenja. S obzirom na to da postoji izravan odnos između veličine ulaganja i koristi od komercijalne uporabe subjekta u koji se ulaže, vrijednost nekretnine definira se kao vrijednost prava na primanje prihoda ostvarenih njome, drugim riječima, vrijednost nekretnine nekretnine definira se kao sadašnja vrijednost budućih prihoda koje će ostvariti predmet procjene.

Prednost dohodovnog pristupa u odnosu na troškovni i tržišni pristup je u tome što u većoj mjeri odražava investitorov pogled na nekretninu kao izvor prihoda, odnosno ova se kvaliteta nekretnine uzima u obzir kao glavni čimbenik određivanja cijene. . Glavni nedostatak dohodovnog pristupa je taj što se, za razliku od druga dva pristupa, temelji na prognoziranim podacima.

Glavne faze postupka procjene u ovom pristupu:

1. Izrada prognoze budućih prihoda od zakupa površina koje se procjenjuju za iznajmljivanje za razdoblje vlasništva i na temelju dobivenih podataka utvrđivanje potencijalnog bruto prihoda (BRP) koji se izračunava prema formuli 1.1:

PVD \u003d S * Ca, (1.1)

S je površina koja se daje u zakup, m2;

Sa - cijena najma za 1 m2.

2. Utvrđivanje na temelju analize tržišta gubitaka od neiskorištenosti prostora i kod naplate zakupnine, izračun stvarnog bruto dohotka (ARI). U pravilu, vlasnik dugoročno nema mogućnost trajnog zakupa 100% građevinske površine. Gubici najamnine nastaju zbog neiskorištenosti imovine i neplaćanja najamnine od strane beskrupuloznih stanara. Stupanj nezaposlenosti objekta dohodovne nekretnine karakterizira koeficijent neiskorištenosti, određen omjerom vrijednosti nezakupljenih površina i vrijednosti ukupne površine koja se daje u zakup.

Izračun stvarnog bruto dohotka (ARI) provodi se prema formuli 1.2:

DVD \u003d PVD * Kz * Ks, (1.2)

DVD stvarni bruto prihod;

PVD potencijalni bruto prihod;

Kz faktor opterećenja površine;

Kc koeficijent naplate plaćanja.

Treba napomenuti da se DIA-u izračunatom gore navedenom metodom mora dodati i drugi prihod od rada objekta koji premašuje plaćanje najma (na primjer, za korištenje dodatnih usluga - parkiranje automobila itd.).

3. Izračun troškova poslovanja nekretnine koja se procjenjuje, koji se temelji na analizi stvarnih troškova njenog održavanja i/ili tipičnih troškova na ovom tržištu. Troškovi mogu biti uvjetno fiksni (porez na imovinu, premije osiguranja, plaćanja za zemljište), uvjetno promjenjivi (komunalije, tekući popravci, plaće osoblja za održavanje itd.), Troškovi zamjene (troškovi za periodičnu zamjenu brzo habajuće konstrukcije zgrade elementi).

Dakle, procijenjena vrijednost operativnih troškova oduzima se od DIA, a konačna brojka je neto operativni prihod (NOR).

4. Preračun neto prihoda iz poslovanja u sadašnju vrijednost objekta.

Metoda izravne kapitalizacije - metoda za određivanje tržišne vrijednosti dohodovnog objekta, koja se temelji na izravnom pretvaranju najtipičnijeg prihoda prve godine u vrijednost dijeljenjem s omjerom kapitalizacije dobivenim na temelju analize tržišta podaci o omjeru neto dobiti i vrijednosti imovine slične predmetu vrednovanja, dobiveni izdvajanjem tržišne metode. Takvu zapadnu klasičnu verziju metode izravne kapitalizacije, u kojoj se omjer kapitalizacije izvlači iz tržišnih transakcija, praktički je nemoguće primijeniti u ruskim uvjetima zbog poteškoća u prikupljanju informacija (najčešće su uvjeti i cijene transakcija povjerljive informacije ). Na temelju toga u praksi je potrebno koristiti algebarske metode za konstruiranje koeficijenta kapitalizacije, koje omogućavaju odvojenu ocjenu stope povrata kapitala i stope njegovog povrata.

Treba napomenuti da je metoda izravne kapitalizacije primjenjiva na vrednovanje poslovne imovine koja na dan vrednovanja ne zahtijeva velika ulaganja u trajanju popravaka ili rekonstrukcije.

1.3 Pitanja vrednovanja imovine

Poteškoće su povezane s nizom problema koji se javljaju u procjeni vrijednosti nekretnina (pristupi i metode), neispravnosti ili neusklađenosti zakona i propisa iz ove oblasti. Razmotrimo ova pitanja malo detaljnije.

Prvi problem je računski, a ne namjenski - izbor kapitalizacije i diskontnih stopa.

1. Trošak zajma (trošak kapitala) - za poduzeća koja nemaju neovisno ponašanje (nema tržišta vrijednosnih papira).

2. Prosječna granična vrijednost vlastitih financija - za poduzeća čije dionice kotiraju na tržištu.

3. Na temelju prosječne profitabilnosti poslovanja poduzeća ili vlastite industrije.

4. Prosječni granični granični troškovi projekata koji se proučavaju (prilikom ulaganja).

5. Stope naknade za kredite.

6. Planirane norme.

7. Kamatna stopa na zajmove (koncept političke ekonomije vezan uz nacionalni dohodak (ND) i domaći nacionalni proizvod (BNP)).

8. Isplativost alternativne investicije (na primjer, depozitni račun u banci).

9. Minimalni povrat bez rizika, s gledišta investitora.

Stvarno kratkoročno kamatna stopa, definiran kao razlika između prinosa na trezorske zapise i indeksa potrošačkih cijena.

Mnoštvo praktičnih metoda za izbor stope s istom teoretskom bazom govori o nepovoljnosti metoda i kriterija za odabir iste. Definicija cijene sobe je izvan teorije financijskog upravljanja - u polju psihologije (područje umjetnosti, ne znanosti).

Kako bi se napravila procjena od strane različitih stručnjaka, vrijednost složene kamatne stope trebala bi biti usvojena zakonom i prikazana u metodologiji, kao što je to bilo nekada, prema standardnom omjeru učinkovitosti kapitalna ulaganja(ulaganje - kako se sada kaže). U početku je stopa učinkovitosti bila različita za svaku industriju, a zatim je usvojena jedna stopa za sve industrije. Treba naglasiti da je standardni koeficijent učinkovitosti imao istu ulogu (nosio isti teret) kao i stopa kapitalizacije (stopa učinkovitosti, stopa usporedbe, stopa plasmana ulaganja).

Drugi problem se odnosi na bodovno vrednovanje vrijednosti nekretnine. Situacija je takva da će deset vještaka koji rade neovisno jedan o drugom dati deset različitih procjena vrijednosti iste nekretnine (nekretnine). To je zbog postupka izračuna i izbora standardnih koeficijenata. Situacija podsjeća na proizvodnju dijela. Na istom stroju, isti će radnik izraditi različite dijelove prema istom crtežu. Postoji mnogo razloga za to, od kojih se većina, u načelu, ne može isključiti. Stoga je u proizvodnji usvojen sustav tolerancija za dimenzije dijelova. Ako su dimenzije proizvedenog dijela unutar tolerancije, tada se smatra odgovarajućim. Odstupanja i rasipanje početnih podataka korištenih za proračun u svim pristupima i metodama, izraženo u postocima od prosjeka, značajnije su od dopuštenih odstupanja dimenzija dijelova.

Izlaz iz ove situacije (rješenje ovog problema) je da se bodovno vrednovanje vrijednosti nekretnine zamijeni intervalnim, s jedne strane, a numerički izračun provoditi probabilističkim metodama. Pojam evaluacije u matematici podrazumijeva aproksimativni izračun, najčešće na razini reda veličine. Na primjer, pri računanju na kliznoj liniji bilo je potrebno odrediti broj znamenki u cijelom dijelu broja.

Drugi problem povezan je s izborom ponderacijskih faktora prilikom usklađivanja izračuna vrijednosti nekretnina napravljenih korištenjem tri pristupa. Svaki autor (vještak, procjenitelj) prihvaća težinske koeficijente (čimbenike značajnosti metode izračuna) prema vlastitom nahođenju, a razlika između procjena može biti značajna. Jedan izlaz iz ove situacije je usvajanje faktora težine koji je ravnomjerno raspoređen u određenom rasponu za svaku metodu (pristup) procjene.

Sljedeći problem javlja se kod usporedne (tržišne) procjene vrijednosti nekretnine, kada je potrebno uvesti faktore korekcije kako bi se predmet vrednovanja i tržišni analogi doveli u usporedivu vrstu. I ovdje postoji znatna proizvoljnost. To se posebno odnosi na faktore korekcije pri usporedbi lokacija teritorijalnog položaja nekretnine koja se procjenjuje i niz drugih.

Jedan od najtežih problema je pouzdanost informacija. To se odnosi kako na tržišne informacije o traženoj i prodajnoj cijeni procijenjene vrijednosti nekretnine, tako i na informacije o standardima pri izračunu vrijednosti standardnom metodom u troškovnom pristupu. Ranije su te podatke imali konstruktorski i tehnološki instituti svih grana industrije. Nacionalna ekonomija. Ove informacije su izgubljene ili zastarjele.

Kako bi se uklonila većina problema koji se javljaju u procesu procjene vrijednosti imovine, sve izračune treba izvoditi na temelju intervala vjerojatnosti. Kao rezultat izračuna, vrijednost nekretnine bit će prikazana kao skraćena distribucija. Procjena srednjeg troška trebala bi se preporučiti kao ponuđena cijena troška. U ovom slučaju šanse za prodavatelja i kupca su iste: vjerojatnost da će kupac kupiti jeftinije od ponuđene cijene jednaka je vjerojatnosti da će prodavatelj prodati za više od ponuđene cijene.

U tom slučaju i prodavatelj i kupac imaju punu informaciju o mogućim cijenama kupoprodaje i njihovoj vjerojatnosti. Ovisno o hitnosti predložene transakcije, druge ugovorne strane mogu donijeti informirane odluke: da kupac pričeka i potraži drugi predmet stjecanja, ako je potrebno vrijeme; za prodavatelja - smanjenje tražene cijene ako postoji hitnost u provedbi transakcije.

Postoji mnogo takvih opcija na tržištu. Za prodavatelja i kupca, hitnost u kupnji i prodaji može biti različita.

Godine 2001. usvojena je Uredba Vlade Ruske Federacije br. 519 od 6. srpnja, u kojoj je Ministarstvo imovinskih odnosa Ruske Federacije zaduženo za "razvoj i odobrenje metodoloških preporuka za aktivnosti procjene." To treba činiti u odnosu na različite predmete procjene, vrste vrijednosti predmeta procjene, provedbu procjene, kao i ispitivanje izvješća o procjeni. Rad se odvija u suradnji s federalnim tijelima izvršne vlasti koji uređuju odgovarajuću oblast djelatnosti.

Međutim, ministarstvo nije u mogućnosti razviti metodologiju za sve imovinske objekte (za sve prilike), a još više razviti regulatorne materijale.

Stoga, na regionalnoj razini, ovisno o postojećem tržištu nekretnina, na temelju metodologije za cijelu industriju, razviti regionalne metode za skupine homogenih objekata uz stvaranje potrebnog regulatornog okvira. Tada se javlja problem koordinacije i odobravanja lokalnih metoda na razini uprave regije, grada ili regije.

Postupak usuglašavanja i odobravanja regionalnih metodoloških materijala u vezi s različitim imovinskim objektima treba regulirati Ministarstvo imovinskih odnosa Ruske Federacije.

To će pomoći razumnijoj procjeni svih vrsta vrijednosti raznih vrsta nekretnina, čime će se otkloniti različiti nesporazumi, dovesti do usporedivosti rezultata izračuna različitih procjenitelja i procjeniteljskih tvrtki, te smanjiti polukriminalna konotacija u području procjeniteljskih djelatnosti. .

Poglavlje 2. Određivanje tržišne vrijednosti nekretnine

2.1 Opis predmeta

Trenutačno postoji prilično stabilna potražnja za novim nekretninama u obliku samostojećih zgrada, u cjenovnom rangu od 330 do 3250 m2. Općenito, ponuda se kreće od 400 m2 do 4500 m2. Istodobno postoji tendencija određenog povećanja gornje granice ponuđene cijene.

To se objašnjava činjenicom da donedavna insolventna potražnja postaje financijski opravdana.

S druge strane, posebno prestižni poslovni i prodajni prostori do sada su "našli" svoje relativno stalne vlasnike. Sukladno tome, cijene prostora, iako manje prestižnog, ali se još uvijek očekuje da će biti prodani, rastu. Osim toga, fluktuacije u cijenama ponuda nisu uvijek opravdane sa stajališta ekonomske logike.

Imanje je u vlasništvu LLC preduzeća "Aris" i nalazi se u Lenjinskom okrugu grada Kaluge.

Objekt uključuje troetažnu poslovnu zgradu od cigle s restoranom ukupne površine 1.375,8 m2.

Objekt se nalazi na jednoj od najdužih autocesta u gradu, relativno blizu poslovnog i administrativnog središta Kaluge. Prometna dostupnost je dobra.

Opis zemljišta

Oblik parcele pravokutan;

Površina zemljišta 556,0 m2

Stanje tla pjeskovita tla čine osnovu temelja zgrade.

Topografija područja: reljef nalazišta je miran.

Osiguranje infrastrukture:

Na stambenu zgradu priključene su sljedeće komunikacije za:

· opskrba vodom;

kanalizacija;

· napajanje;

opskrba toplinom;

telefonizacija

Moguća ograničenja korištenja i služnosti

Dopuštena uporaba. Praksa rada na tržištu nekretnina pokazuje da je promjena funkcionalne namjene nekretnine moguća samo uz dogovor s lokalnom upravom, što potvrđuje i vlasnik predmeta procjene.

služnosti. Pretpostavlja se da lokacija podliježe tipičnim služnostima, kao što su pravo puta i komunikacije, ali se pretpostavlja da niti jedna od postojećih služnosti ne bi trebala biti prepreka najboljem i najučinkovitijem korištenju lokacije. Na lokaciji se ne nalaze spomenici, jedinstveni prirodni objekti, stupovi za prijenos električne energije, oznake trase i sl., tako da nema posebnih ograničenja za izgradnju poslovnih i stambenih prostora.

Opis zgrade

Zgrada ima 3 etaže, izgrađena u skladu sa suvremenim standardima gradnje.

stol 1

Konstruktivni elementi zgrade

Strukturni element	Karakteristično	Tehničko stanje
Temelji	Betonski pojas	Izvrsno
i njihovu vanjštinu	silikatna opeka crvena završna opeka, t=0,5	Izvrsno
Pregrade	cigla	Izvrsno
Korice: Potkrovlje; Međukatni; Iznad podruma	Z/beton Z/beton Z/beton	Izvrsno
Krov	Kombinirano	Izvrsno
podovi	Parket, pločice, linoleum	Izvrsno
Drveni	Drvena modernizirana	Izvrsno
Uređenje interijera	Euroklasa	Izvrsno
Sanitarni i električni uređaji: grijanje · vodovodne cijevi kanalizacija električna rasvjeta · telefon · ventilacija	Centralno, iz kotlovnice Odvod u gradsku kanalizaciju Skriveno ožičenje Prirodno	Izvrsno
Ostali radovi	slijepa područja	Izvrsno

2.2 Određivanje tržišne vrijednosti nekretnine prema troškovnom pristupu

U ovom slučaju, kao analogni objekt odabrana je upravna trokatnica od opeke u skladu sa Sat. UPVS broj 33, tab. 4 (Uvećani pokazatelji zamjenske cijene izgradnje stambenih, javnih, komunalnih zgrada i zgrada za potrošačke usluge. M: 1972.) Tablica 52 kao najprikladnija u pogledu projektnih značajki objektu procjene.

tablica 2

Usporedna analiza predmeta procjene i objekta-analoga

(Određivanje koeficijenta sličnosti)

Strukturni elementi		Analogni objekt		Objekt procjene	Stupanj sličnosti (koeficijent sličnosti)	Specifična težina, elementi %
						analogni objekt	objekt procjene
1		2		3	4	5	6
1. Temelji		armiranobetonskih blokova		armiranobetonskih blokova	1,00	5,0	5,0
2. Zidovi i pregrade		cigla		cigla	1,00	24,0	24,0
3. Prekrivanja		s betonom		s betonom	1,00	9,0	9,0
4. Podovi		betonski		betonski	1,00	10,0	10,0
5. Otvori		jednostavan drveni		jednostavan drveni	1,00	11,0	11,0
6. Unutarnje uređenje		jednostavan		-	0,00	8,0	0,0
7. Sanitarni i električni uređaji	centralno grijanje · vodovodne cijevi kanalizacija · ventilacija električna / rasvjeta		centralno grijanje · vodovodne cijevi kanalizacija · ventilacija električna / rasvjeta		1,00	12,7	12,7
8. Krov	valjati na armiranobetonskim pločama		─		0,00	6,0	0,0
9. Stepenice i ulazi	–		–		1,00	5,0	5,0
10. Jednostavan rad	–		–		1,00	9,3	9,3
UKUPNO:					0,8	100	86
Faktor korekcije	0,86

Utvrđivanje ukupnog troška zamjene procijenjenog objekta.

Osnovni ulazni podaci:

Grupa kapitala - I.;

· Volumen građevine: Vstr. = 4444 m3;

· Ukupna površina: S=1.375,8 m2;

Izvori regulatornih podataka: Sat UPVS br. 4, tablica 52

Osnovna formula za izračun:

PVA \u003d US1969 x Vstr. x I69-84 x I84-20.12.2007 x Kn, (3.1)

gdje je PVS ukupni trošak zamjene objekta, rub.

US1969 trošak izgradnje jedinice građevinskog volumena u cijenama iz 1969.; US1969=24,9 r/m3

Vstranica građevinski volumen, kub. m;

I69-84 indeks pretvorbe troškova iz cijena iz 1969. u cijene iz 1984.; za stambene i poslovne zgrade u prosjeku - 2,21;

I84-20.12.2007 - indeks preračunavanja troška iz cijena 1984. godine u cijene na dan procjene (20.12.2007.) prema Inf. sub. o cijenama i obračunima za radove izvedene u građevinarstvu, Kaluga: prosinac 2007.;

K84-20.12.2007 = 61.07

Kn je faktor korekcije za razliku objekta-analoga ocjene. Kn=0,86

Izračun ukupne cijene zamjene objekta:

PVA \u003d 24,9 x 4444 x 2,21 x 61,07 x 0,86 \u003d 12.843.755,88 rubalja.

Procjena amortizacije (amortizacije) objekta

Na temelju procijenjenog efektivnog vijeka trajanja objekta (I. skupina kapitala), fizička amortizacija (amortizacija) na dan vrednovanja bit će 5%, tj. 642.187.80 RUB

Budući da je zgrada nova, nema funkcionalnog (moralnog) oštećenja.

Ne utvrđuje se ekonomska (eksterna) amortizacija: zgrada ove vrste i bogatstva su trenutno tražena na tržištu, i nema razloga za pretpostavku da će se ova situacija promijeniti na bilo koji opipljiv način u bliskoj budućnosti.

Utvrđivanje dobiti poduzetnika

Dobit poduzetnika je tržišno određena stopa povrata koju poduzetnik očekuje dobiti u obliku premije za korištenje svog kapitala uloženog u izgradnju.

Dobit poduzetnika (Ppr) može se odrediti iz omjera poduzetničkog prihoda Dpr i troška izgradnje (C/b str.) Uzimajući u obzir razdoblje izgradnje (Tstr.) Prema formuli:

Prema Kalugi građevinske organizacije, Troškovi izgradnje 1 kvadrata. m pojedinačnih poslovnih zgrada konvencionalne gradnje je u prosjeku 10.500 rubalja. uključujući završnu obradu. Normalno unutarnje uređenje povećava troškove izgradnje za 9-12%. Luksuzna završna obrada povećava cijenu pojedinačnih radova za 1,38 puta (Marshall & Swift Handbook). Razdoblje izgradnje trenutno obično ne prelazi 2 godine. Trošak ulaganja u Kalugi u maloprodajni prostor koji se nalazi u središnjem dijelu grada kreće se u rasponu od $1200÷3500 m². m. Uzmimo za naše izračune vrijednost - 1200 američkih dolara, ili 30936 rubalja. Pod ovim uvjetima, dobit poduzetnika:

= 0,937, odnosno 97,3%.

Tablica 3

Izračun konačne vrijednosti predmeta procjene

Dakle, tržišna vrijednost imovine, dobivena troškovnim pristupom, iznosi 25.982.918,15 rubalja, odnosno zaokruženo 25.982.918 rubalja. (Dvadeset pet milijuna devetsto osamdeset dvije tisuće devetsto osamnaest rubalja) bez PDV-a.

2.3 Određivanje tržišne vrijednosti nekretnine u okviru tržišnog pristupa

Tablica 4

Obilježja objekata usporedbe

Obilježja objekata usporedbe	Objekt procjene	Objekt br.1			Objekt br.2		Objekt br.3	Objekt br. 4
1	2	3			4		5	6
Adresa objekta	Kaluga, ul. Suvorova, d.29	Kaluga, st.Tele-visionnaya, 2a			Kaluga, sv. Moskva, d.237		Kaluga, sv. Azarovskaya, 26	Kaluga, kristal,
Godina izgradnje	2002. godine	1995., rekonstrukcija 1998			2003. godine		1971., rekonstrukcija 2002	1988. godine
Ukupna površina (m2)	1375,8	1157,1			297,3		2234,0	3806,0
Glavna namjena u trenutnom stanju	Uredski prostor, kafići, prostori za rekreaciju	Uredske prostorije			Uredski prostor, prostori za rekreaciju		Uredski i izložbeni prostori	Uredske prostorije
Početni termin	Isti	Upravna zgrada			Upravna zgrada		knjižna baza	Upravno-industrijska zgrada
Vanjske ograde	cigla	cigla			cigla		ploča od opeke s umetcima od blokova pjene	armiranobetonske ploče
Mjesto	iznad prosjeka	prosjek			prosjek		ispod prosjeka	ispod prosjeka
Zemljište		122971 m2 (dostupni i drugi objekti)			ispod zgrade			ispod objekta + prostor rampe
Kvaliteta završne obrade	klasa "E"		klasa "U"	luksuzna klasa		luksuzna klasa		klasa "E"
Kvaliteta parkinga i vozila	Uz ulicu spec. organizirano, dužine 20 m; igralište u dvorištu		Parking uz ulicu (20 m); zatvoreni parking	Organizirano parkiralište (posebno mjesto)		Uz ulicu spec. organizirano 20 m dužine; zatvoreni parking		Ograničen unutarnji parking
Razdoblje prodaje	––		prosinca 2007	kolovoza 2007		veljače 2007		listopada 2006
broj katova	3 kata		2 kata	3 kata		2 kata		3 kata
Cijena 1 sq. m. ukupne površine, rub. trljati.	–		33000	41500		28500		15500

Definicija (opravdanost) prilagodbi

1. Prilagodba za tržišni uvjeti(datum prodaje)

U ovom slučaju najispravnije je koristiti metodu prodaje u paru. Uključuje odabir objekata koji se razlikuju samo u vremenu prodaje i određuju iznos prilagodbi. Takve objekte nismo pronašli, stoga je iznos usklađenja utvrđen na temelju podataka o mjesečnim stopama inflacije za razdoblja koja nas zanimaju prema formuli:

gdje je Mi prosječna mjesečna stopa inflacije, Kinfl. = 1,0072

Formula za izračun: Kinfl = Ksr.m.infl = const Ksr.m.infl = 1,0072

100 × Ktcrminfl 100

Tablica 5

2. Lokacija.

Položaj uspoređivanih objekata ocjenjivan je na temelju stručne ocjene na ljestvici: “izvrsno”, “izvrsno”, “dobro”, “iznadprosječno”, “prosječno”, “ispodprosječno”, “zadovoljavajuće”, “loše” ", "jako loše". Dakle, ljestvica se sastoji od 8 stupnjeva. Svaka gradacija procijenjena je na 10%.

Tablica 6

	Objekt procjene	Objekt br.1	Objekt br.2	Objekt br.3	Objekt br. 4
Mjesto	iznad prosjeka	prosjek	prosjek	ispod prosjeka	ispod prosjeka
Iznos prilagodbi, %	-	+10	+10	+20	+20

3. Ispravak za fizičku razliku.

Jedina bitna razlika između predmeta usporedbe i predmeta ocjenjivanja je materijal ogrodnih konstrukcija u objektu usporedbe br. 3 - armirano-betonske ploče, dok je u objektu ocjenjivanja i ostalim objektima usporedbe korištena opeka. za ove svrhe. Tu razliku procjenjujemo na 6%.

4. Korekcija za stanje objekta

Stanje u kojem se nalazi predmet kupoprodaje izravno utječe na njegovu cijenu. Najlakši način da se uzme u obzir razlika u faktoru "stanje" je da se prodajna cijena prilagodi trošku popravka koji je potrebno izvesti tako da predmet usporedbe odgovara stanju predmeta procjene.

U ovom slučaju, stanje objekta ocijenjeno je od strane vještaka u rasponu sljedećih stupnjeva: "izvrsno", "dobro", "iznadprosječno", "prosječno", "ispod prosjeka", "zadovoljavajuće", "loše". ", vrlo loše" s cijenom jedne gradacije – 6%.

Tablica 7

5. Prilagodba za kvalitetu završne obrade

Pri ocjenjivanju kvalitete završne obrade uzeto je u obzir šest razina kvalitete:

Vrhunska kvaliteta - klasa "luksuz";

Poboljšana kvaliteta - klasa "U";

prosječna kvaliteta - klasa "C";

Zadovoljavajući kvalitet - klasa "E" (ekonomičan)

kvaliteta niske razine - "N";

vrlo loše - "Oh".

Gradacijska cijena 5%

Tablica 8

6. Ispravak za područje objekta.

U našem slučaju imamo raspon površine od 297,3 m2 do 3806,0 m2. Prema našem istraživanju, povećanje površine za 1 m2 daje smanjenje cijene 1 m2 za:

(Sob.av. Sob.ots) x K, (3.3)

gdje je: Sob.av. područje objekta usporedbe;

Sob.ots područje objekta procjene;

K empirijski koeficijent, K = 0,00533

Formula za izračun:

Tablica 9

7. Prilagodba za prisutnost zemljišne čestice.

Prisutnost zemljišne parcele smatra se prednošću, jer je to jedan od potencijala objekta. Studije pokazuju da se u većini slučajeva prisutnost ili odsutnost zemljišne parcele u blizini poslovnih zgrada procjenjuje na tržištu unutar 5% vrijednosti objekta (uz parkiralište).

8. Korekcija za katnost.

U našem slučaju, razmatraju se objekti s brojem katova od 2 do 5. Studije pokazuju da se više od 3 kata ne smatraju prednošću. Trenutačno stanje na tržištu uredskih prostora je takvo da investitori i zakupci radije koriste zgrade s 2÷3 etaže kao poslovni prostor. S gledišta tržišne vrijednosti (vrijednost u razmjeni), a ne ulaganja (u uporabi), cijena 1 m2 zgrada s više od 3 etaže niža je od cijene 1 m2. zgrade od 2÷3 kata. Do 5 ÷ 6 katova, takvo smanjenje troškova leži unutar 3 ÷ 5%. Za zgrade od 9, 11 katova ova vrijednost iznosi 12÷15%.

9. Prilagodba dostupnosti i kvaliteti parkiranja.

Prisutnost parkinga u posjedu smatra se faktorom povećanja troškova. U ovom slučaju ocjenjivana je dostupnost i kvaliteta parkinga. Kvaliteta parkiranja razmatrana je u tri opcije:

· vanjski parking- duž ulice ispred fasade zgrade nalazi se parking prostor unutar 50m; takvo parkiranje je stručno procijenjeno na 5%, (srednja kvaliteta);

· organiziran parking - izvan prometnice je posebna asfaltirana površina za parkiranje automobila - 10%, (dobra kvaliteta);

· zatvoreni parking - parking za automobile izvan vrata poduzeća (na unutarnjem području) - 0%, (loše).

Tablica 10

Završne prilagodbe

Elementi usporedbe	USPOREDIVA PRODAJA
	Objekt procjene	Objekt br.1	Objekt br.2	Objekt br.3	Objekt br. 4
1	2	3	4	5	6
Prodajna cijena, rub./sq. m	––	33000	41500	28500	15500
Prenesena prava	Potpuno vlasništvo	Potpuno vlasništvo	Potpuno vlasništvo	Potpuno vlasništvo	Potpuno vlasništvo
Iznos prilagodbe	―	0%	0%	0%	0%
Prilagođena cijena	―	33000	41500	28500	15500
Uvjeti financiranja	Tržište	Tržište	Tržište	Tržište	Tržište
Iznos prilagodbe	―	0%	0%	0%	0%
Cijena nakon korekcije	―	33000	41500	28500	15500
Uvjeti prodaje	Komercijalni	Komercijalni	Komercijalni	Komercijalni	Komercijalni
Prilagodba za uvjete prodaje	―	0%	0%	0%	0%
Cijena nakon korekcije	―	33000	41500	28500	15500
Tržišni uvjeti (datum prodaje)	―	prosinca 2007		veljače 2007	listopada 2006
Prilagodba tržišnim uvjetima	―	0,0	+9,0	+13,0	+17,1
Cijena nakon korekcije	―	33000	45235	32205	18151

Zaključak: Najmanji broj usklađenja je napravljen za predmet usporedbe br. 3, stoga je cijena predmeta procjene uzeta jednaka korigiranoj cijeni predmeta usporedbe br. 3, tj. 32205 rub./m². Pronađena vrijednost nalazi se u rasponu cijena od 18.151 rublja/m² do 45.235 rub./m². Vrijednost predmeta procjene, dobivena izravnom usporedbom prodaje, bit će: 32205 × 1375,8 = 44 307 639 rubalja.

Dakle, vrijednost objekta procjene iznosi 44 307 639 rubalja. (Četrdeset četiri milijuna tri stotine sedam tisuća šest stotina trideset devet rubalja) bez PDV-a.

2.4 Određivanje tržišne vrijednosti nekretnine prema prihodovnom pristupu

U radu je korištena metoda izravne kapitalizacije za procjenu vrijednosti nekretnine kao spremne za korištenje. Ova metoda daje prilično točnu procjenu sadašnje vrijednosti budućih prihoda u slučaju kada je očekivani tok prihoda stabilan ili ima stalnu stopu rasta (pada).

Analiza prihoda

Svi prihodi za nekretninu koja se vrednuje predviđeni su temeljem najamnine za prostore različitih namjena. Proveli smo studiju tržišta čija je svrha utvrditi cijene najma stambenih prostora koje bi bile usporedive s predmetom procjene. Ovo istraživanje uključivalo je intervjue s nekoliko vlasnika, agenata za leasing i developera, proučavanje cijena ponuda i uvjeta trenutnog najma.

Tijekom pripremnih radova utvrđeno je da, uzimajući u obzir lokaciju objekta i njegov profil, za izračun treba uzeti sljedeću mjesečnu cijenu najma: 1175 rubalja/m².

Analiza troškova

Operativni troškovi su tekući troškovi povezani s posjedovanjem i upravljanjem nekretninom. Dijele se na trajne - čija vrijednost ne ovisi o stupnju zauzetosti zgrade od strane korisnika (porezi na nekretnine, premije osiguranja, najam zemljišta), te varijabilni - ovisno o stupnju opterećenja objekta (plaćanje struje, vode i sl.).

Porez na imovinu uključuje: porez na zemljište, porez na građevine. Budući da vrijednost zemljišta nije rađena u okviru ove procjene, ne treba utvrđivati ​​visinu njegovog oporezivanja.

Porez na imovinu iznosi 2% od knjigovodstvene vrijednosti nekretnine (knjigovodstvena vrijednost = trošak - amortizacija).

Za novokupljeni objekt početna cijena jednaka je kupovnoj cijeni. Za novoizgrađenu zgradu ili zgradu u izgradnji, trošak je jednak troškovima izgradnje, amortizacija je 0. Knjigovodstvena vrijednost zgrade na datum vrednovanja zbroj je nabavne cijene (ili knjigovodstvene vrijednosti u trenutku stjecanja) zgrade i nastali troškovi obnove, bez PDV-a. Visinu poreza na nekretnine smatramo konstantnom jer za zgradu kapitalne skupine 1 stopa amortizacije je 1% godišnje, a promjenu vrijednosti poreza na nekretnine možemo slobodno zanemariti.

Plaćanje osiguranja iznosi 0,3% od zamjenske cijene gotovog objekta, bez PDV-a.

U ovom slučaju pretpostavlja se da iznos računa za režije iznosi 7% stvarnog bruto dohotka (ARI).

Uključivanje troškova upravljanja objektom u troškove poslovanja uvjetovano je posebnošću nekretnine kao izvora prihoda. Posjedovanje nekretnine, za razliku od posjedovanja novčanog depozita u banci, zahtijeva određeni napor oko upravljanja nekretninom. Bez obzira na to upravlja li vlasnik ili treća strana, uključujući troškove upravljanja u ukupnim troškovima, priznajemo da dio bruto prihoda od najma nije generiran izravno imovinom, već naporima upravitelja.

Za ovu vrstu objekta troškovi upravljanja čine 2,2% ostvarenog bruto prihoda.

Budući da je zgrada izgrađena 2002. godine i remont nije potrebno, trošak tekućih popravaka utvrđuje se po stopi od 4% EVD.

Na temelju raspoloživih pouzdanih podataka o troškovima zamjene kratkotrajnih građevinskih elemenata koji imaju slična svojstva kao predmet procjene, uzeta je vrijednost od 3,6% EED.

Ostali troškovi u pravilu iznose 2% operativnih troškova.

Određivanje ukupnog omjera kapitalizacije

Omjer kapitalizacije odražava ovisnost vrijednosti objekta o očekivanom prihodu od njegovog poslovanja. Zbog nedostatka dovoljno podataka o prodaji sličnih nekretnina, stopa kapitalizacije se može odrediti samo metodom zbrajanja, prema kojoj je vrijednost stope kapitalizacije jednaka zbroju:

SC \u003d NPb / r + R + L ± Sv.k., gdje

SC - stopa kapitalizacije;

NPb/r stopa povrata bez rizika;

P je premija rizika koja odgovara ulaganju u ovu imovinu;

L - premija za nisku likvidnost objekta;

sv. stopa povrata kapitala.

Bezrizična stopa na oročene devizne depozite u bankama najviša kategorija 5-9% (prihvatiti 7%).

Premija rizika (P). Vjerojatnost gubitka imovine procijenjena je na temelju podataka o broju slučajeva gubitka imovine u gradu Kalugi, uzimajući u obzir prikupljene podatke P = 4%.

Dodatna premija rizika – 4%.

Koeficijent likvidnosti određen je okvirnim vremenom prodaje ove vrste imovine, koje procjenjujemo, uzimajući u obzir trenutnu gospodarsku situaciju, na 0,4 godine.

Kn/likv. = Kbezrizik. × vrijeme prodaje = 0,07 × 0,4 = 0,028 ili 2,8%

Pretpostavlja se da premija za rizik upravljanja ulaganjima iznosi 4,8%.

Druga komponenta ukupnog omjera kapitalizacije, stopa povrata na kapital ili povećanje/smanjenje vrijednosti fonda, izračunava se kao omjer jedan prema broju godina potrebnih za povrat uloženog kapitala.

Vrijeme potrebno za povrat kapitala, prema izračunu tipičnog investitora, je 20 godina, temeljem toga, stopa povrata kapitala će biti 5% (1/20).

Trenutačni tržišni uvjeti nestambeni prostori u Kalugi je takav da za relativno nove nekretnine s malim prirodnim trošenjem (amortizacijom) nema razloga očekivati ​​pad njihove vrijednosti u doglednoj budućnosti. Osim toga, na povećanje troškova uvelike utječe i povoljna lokacija objekta u blizini centra grada i glavnih prometnica. U ovom slučaju investicijska privlačnost predmet procjene je očit, stoga se stopa povrata kapitala uzima s predznakom (-).

Ukupni omjer kapitalizacije je:

R0 = 0,07 + 0,04 + 0,028 + 0,048 - 0,05 = 0,186

Izračun vrijednosti predmeta procjene metodom izravne kapitalizacije prihoda od najma

Za izračun potencijalnog bruto prihoda (GRP) koriste se raspoložive mjesečne cijene najma godišnje: 14.100 rubalja/m².

Dakle, PVH iz zakupa područja objekta procjene bit će: 14100 × 1375,8 = 19.398.780 rubalja;

Izračun efektivnog bruto dohotka (EGI) napravljen je uzimajući u obzir moguće gubitke od preopterećenja isporučenih plaćanja i gubitke u naplati najamnine. Za izračun je uzeta vrijednost od 8%, određena na temelju dostupnih podataka iz vanjski izvori i vlastita zapažanja.

Provedeni izračuni su pokazali da je EPD objekta procjene:

19 398 780 × 0,92 = 17 846 877,6 rubalja

Tablica 11

Određivanje tržišne vrijednosti predmeta procjene metodom izravne kapitalizacije prihoda

Efektivni bruto dohodak (EVI)	17846877,60 RUB
Troškovi poslovanja,	3.045.391,19 RUB
uključujući
porez na zgrade	291.494,44 RUB
plaćanja osiguranja	53897,45 RUB
· komunalna plaćanja	1249281,43 RUB
upravljanje objektima	392.631,31 RUB
tekući popravci (4% EVD)	713875,10 RUB
Ostali troškovi (2% od OR)	47115,76 RUB
rezerva za zamjenu (3,6% EVD)	642487,59 RUB
Neto operativni prihod (NOI) prije poreza	14801486,41 RUB
Neto operativni prihod (NOI) uključujući porez na dohodak	11249129,67 RUB
Ukupni omjer kapitalizacije (R0)	0,19
Vrijednost nekretnine koja se procjenjuje je	60479191,77 RUB

Dakle, tržišna vrijednost imovine, dobivena pristupom prihoda, iznosi 60.479.191,77 rubalja, odnosno zaokruženo 60.479.192 rubalja. (Šezdeset milijuna četiri stotine sedamdeset devet tisuća sto devedeset dvije rublje) bez PDV-a.

Poglavlje 3

3.1 Utvrđivanje konačne vrijednosti tržišne vrijednosti predmeta procjene

Primjenom različitih pristupa vrednovanju nekretnina došli smo do sljedećih rezultata:

Tablica 12

Pristupi (metode)	Težinski koeficijent	Trošak, rub.
Troškovni pristup (metoda usporedne jedinice)	0,35	25982918
Tržišni pristup (metoda usporedbe izravne prodaje)	0,25	44307639
Dohodovni pristup (metoda izravne kapitalizacije dohotka)	0,4	60479192
Ukupni trošak	1,00	44362607,85

Troškovni pristup po težini uglavnom se koristi za ocjenu predmeta koji su jedinstveni po svojoj vrsti i namjeni ili predmeta s malo trošenja. Zgrada koja se procjenjuje spada u kategoriju nekretnina s niskim stupnjem amortizacije, stoga će udio tržišne vrijednosti dobiven troškovnim pristupom imati prilično visok koeficijent od 0,35.

Podaci na kojima se temelji tržišni pristup ne mogu se smatrati apsolutno pouzdanima, stoga se s rezultatima tržišnog pristupa procjene vrijednosti ovog objekta mora postupati s oprezom. Na temelju toga, rezultat tržišnog pristupa dobiva faktor težine 0,25.

Vrijednost prihoda odražava tržišno ponašanje tipičnog ulagača, pa se rezultatu ovog pristupa dodjeljuje maksimalni težinski faktor od 0,40.

Stoga je, po našem mišljenju, najobjektivnija sljedeća raspodjela koeficijenata:

Troškovni pristup – 0,35;

· tržišni pristup – 0,25;

prihodovni pristup – 0,40.

Uzimajući u obzir težinske koeficijente, tržišna vrijednost predmeta procjene na dan 20.12.2007. je zaokruženo 44.362.608 rubalja. (Četrdeset četiri milijuna tri stotine šezdeset dvije tisuće šest stotina osam rubalja) bez PDV-a.

Vrijednost nekretnine poduzeća određena je njegovim diskontiranim budućim novčanim tokovima, a nova vrijednost nastaje tek kada poduzeća dobiju povrat na uloženi kapital koji premašuje trošak prikupljanja kapitala. Upravljanje troškovima dodatno produbljuje ove koncepte, jer se u ovakvom sustavu upravljanja na njima gradi cijeli mehanizam donošenja glavnih strateških i operativnih odluka. Ispravno uspostavljeno upravljanje troškovima znači da su sve težnje poduzeća, analitičke metode i tehnike upravljanja usmjerene su prema jednom zajedničkom cilju: pomoći poduzeću da maksimizira vrijednost svoje nekretnine izgradnjom upravljačkog odlučivanja oko ključnih pokretača vrijednosti.

Upravljanje troškovima bitno se razlikuje od sustava planiranja usvojenih 60-ih godina. Prestao je biti isključivo funkcija upravljačkog aparata i osmišljen je za poboljšanje donošenja odluka na svim razinama organizacije. Počinje s premisom da stil odlučivanja koji se temelji na zapovijedanju i kontroli odozgo prema dolje ne funkcionira, osobito u velikim multi-poslovnim korporacijama. To znači da menadžeri niže razine moraju naučiti kako koristiti pokazatelje troškova za donošenje pametnijih odluka. Upravljanje troškovima zahtijeva uravnoteženje bilance stanja s računom dobiti i gubitka i održavanje razumne ravnoteže između dugoročnih i kratkoročnih poslovnih ciljeva. Ako je upravljanje troškovima pravilno implementirano i organizirano, korporacija ostvaruje ogromne koristi. Takvo upravljanje zapravo je kontinuirana reorganizacija usmjerena na postizanje maksimalne vrijednosti.

Za objekt koji se procjenjuje, upravljanje troškovima se svodi na učinkovitije korištenje raspoloživog prostora.

Procijenjenoj zgradi pripada potkrovlje ukupne površine 328,2 m2 koje se trenutno dijelom koristi kao skladište kancelarijskog materijala. S jedne strane, provođenje odgovarajuće rekonstrukcije učinit će ovu sobu stambenom. S druge strane, posljednjih godina, zbog širenja suradnje između poduzeća Kaluga i nerezidentnih i stranih tvrtki, potražnja za hotelskim uslugama značajno je porasla. U tom smislu, predlaže se provedba sveobuhvatne rekonstrukcije potkrovlja kako bi se prebacio u kategoriju stambenog potkrovlja, gdje se planira organizirati hotel od 14 luksuznih dvokrevetnih soba.

Cijena mjera za rekonstrukciju potkrovlja prikazana je u tablici 13.

Tablica 13

Predviđeni trošak rekonstrukcije potkrovlja

№	Naziv radova	Trošak, rub.
1	Opći građevinski radovi (demontaža)	406.211
2	Opći građevinski radovi (novi)	2.448.728
3	Opskrba hladnom i toplom vodom	49.818
4	Grijanje	90.144
5	Oprema za kanalizaciju i vodovod	31.738
6	Dovodna i ispušna ventilacija i klimatizacija	67.534
7	Elektroenergetska oprema i električna rasvjeta	422.402
8	Komunikacijski uređaj	37.010
9	Sigurnosni i protupožarni alarm	114.531
10	Automatsko grijanje, ventilacija	7.638
11	Poboljšanje sobe	872.640
Ukupno		4.548.394

Za financiranje ovih radova planirano je korištenje kredita pod sljedećim uvjetima:

· Iznos kredita – 5.250.000 rubalja.

· Kamatna stopa – 14% godišnje;

· Rok kredita – 1 godina;

· Osiguranje imovine koja se procjenjuje;

· Uvjeti otplate kredita – tromjesečno plaćanje kamate i glavnice u jednakim obrocima, tj. za 1.866.506 rubalja. na kraju svakog kvartala.

Kao što je već navedeno, hotel će se sastojati od 14 deluxe dvokrevetnih soba. Troškovi života u takvoj sobi u hotelima Kaluga kreću se od 1400 rubalja. do 2500 rub. dnevno. Za izračune uzima se vrijednost od 1600 rubalja, budući da se objekt koji se procjenjuje nalazi u blizini centra grada, ali u početku ova zgrada nije bila namijenjena hotelskom poslovanju, što stvara određene neugodnosti za klijente.

Investicijski horizont je postavljen na 1 godinu, budući da nema objektivnih razloga vjerovati da se nekretnina koja se procjenjuje neće prodati nakon tog razdoblja.

Novčani tijek prikazan je u tablici. četrnaest.

Tablica 14

Novčani tok u RUB

Stavka troškova	1. četvrtina	2. četvrtina	3. četvrtina	4. četvrtina	Ukupno za godinu
Rekonstrukcija	4548394	–	–	–	4548394
Usluga zajma	1866506	1866506	1866506	1866506	7466025
Troškovi poslovanja	124539	127030	129571	132162	513302
porez na dohodak	-	292073	291463	290841	874377
Ukupno	6539439	2285609	2287540	2289509	13402098
Stavka prihoda	1. četvrtina	2. četvrtina	3. četvrtina	4. četvrtina	Ukupno za godinu
Gostoljubivost	–	1344000	1344000	1344000	4032000
Amortizacija	1299145	1302393	1305649	1308913	5216100
Kreditne	5250000	–	–	–	5250000
Ukupno	6549145	2646393	2649649	2652913	14498100
Ravnoteža	9706	360784	362109	363404	1096002

Glavni izvor prihoda je hotelijerstvo. Pritom je važno naglasiti da uz preveliku potražnju za ovakvom vrstom usluga nisu identificirani objektivni razlozi niske popunjenosti soba.

Kako bi se odredilo koliko će trenutna tržišna vrijednost imovine koja se procjenjuje porasti kao rezultat preporučenih mjera, preporučljivo je koristiti omjer kapitalizacije koji se koristi u prihodovnom pristupu. To iz razloga što je ovaj projekt investicijski, tj. usmjeren prvenstveno na stvaranje prihoda.

Posljedično, povećanje trenutne tržišne vrijednosti predmeta procjene bit će:

1.096.002 / 0.19 = 5.768.432 (rub.)

(Pet milijuna sedamsto šezdeset osam tisuća četiri stotine trideset i dvije rublje) bez PDV-a.

Zaključak

Kako proizlazi iz odredaba standarda, "sve metode, postupci i tehnike mjerenja tržišne vrijednosti, ako se temelje na tržišnim pokazateljima i pravilno primjenjuju, dovode do jednakog izražavanja tržišne vrijednosti." U isto vrijeme, "svaka metoda koja se temelji na tržišnim informacijama je inherentno komparativna." Dakle, prema postojećim standardima samo kvaliteta informacija i pravilna primjena postupaka može poslužiti kao ograničenje za korištenje pojedine metode.

U prvom poglavlju rada razmatra se pojam nekretnine, vrste vrijednosti nekretnine, osnovni pristupi, metode procjene vrijednosti nekretnine, kao i problemi vezani uz opravdavanje vrijednosti nekretnine.

Nekretnine su fizički objekti s utvrđenim položajem u prostoru i sve što je s njima neraskidivo povezano ispod površine i iznad površine zemlje ili sve što je uslužna stvar, te prava, interesi i koristi koje proizlaze iz vlasništvo nad objektima.

Objekt nekretnine podrazumijeva, prvo, poduzeće u cjelini kao imovinski kompleks, i drugo, zemljišnu česticu, čiji sastavni dio može biti: zgrada (građevina) ili skupina zgrada; izolirana vodena tijela, višegodišnji zasadi; inženjerske strukture i mreže; stacionarne strukture uređenje teritorija stranice; elementi gospodarske, prometne i inženjerske potpore; drugim objektima.

Procjena vrijednosti nekretnina provodi se sa stajališta tri pristupa: isplativog, troškovnog i usporednog. Svaki pristup omogućuje naglašavanje određenih karakteristika objekta.

Svaki od tri razmatrana pristupa uključuje korištenje njemu svojstvenih metoda u procjeni:

Metoda izravne kapitalizacije dohotka;

Metoda usporedbe prodaje;

Metoda komparativne jedinice.

Dakle, u slučaju smanjenja učinkovitosti korištenja, objekti nekretnina mogu promijeniti svoju namjenu. To se događa kako zbog amortizacije zgrada i drugih poboljšanja, tako i pod utjecajem kretanja na tržištu nekretnina.

U drugom poglavlju procjena vrijednosti nekretnine provedena je pomoću tri pristupa vrednovanju.

Svaka od korištenih metoda ima prednosti i nedostatke.

Komparativni pristup daje izravnu procjenu tržišne vrijednosti, temeljenu na statistici stvarnog tržišta komercijalnih nekretnina. Prilikom obrade podataka poduzete su posebne mjere zaštite vjerovnika od precijenjenja. U tom smislu komparativnom pristupu daje se najveća težina.

Troškovni pristup omogućuje najbolje uzimanje u obzir značajki dizajna i fizičkog stanja predmeta procjene. Istodobno, baza podataka nije savršena. Glavni problemi vezani su uz procjenu vrijednosti zemljišta. Osim toga, kada se izračunava zamjenski trošak, treba se oslanjati na prosječne indekse pretvorbe u trenutne cijene, što može dovesti do pogrešaka.

Prihodni pristup temelji se na tržišnim podacima i izbjegava neke od nedostataka troškovnog pristupa. Glavni izvor pogreške u metodi je nesigurnost povezana s korištenjem prognoziranih podataka o dohotku i stopama rasta.

U trećem poglavlju rada usuglašeni su rezultati procjene tržišne vrijednosti nekretnine, obrazložena je njezina konačna vrijednost te su dane preporuke za njezino povećanje.

Izračuni su pokazali da tržišna vrijednost predmeta procjene na dan 20.12.2007. je zaokruženo 44.362.608 rubalja. (Četrdeset četiri milijuna tri stotine šezdeset dvije tisuće šest stotina osam rubalja) bez PDV-a.

Međutim, predložene mjere upravljanja vrijednošću omogućuju povećanje trenutne tržišne vrijednosti za 5.768.432 rublja. (Pet milijuna sedamsto šezdeset osam tisuća četiri stotine trideset i dvije rublje) bez PDV-a.

Bibliografija

1. Građanski zakonik Ruske Federacije (prvi dio) od 30. studenog 1994. br. 51-FZ (s izmjenama i dopunama 2. srpnja 2005. br. 83-FZ)

2. Savezni zakon br. 135-FZ od 29. srpnja 1998. „O poslovima procjene u Ruska Federacija”(s izmjenama i dopunama saveznim zakonima od 21. prosinca 2001. N 178-FZ, od 21. ožujka 2002. N 31-FZ, od 14. studenog 2002. N 143-FZ, od 10. siječnja 2003. N 15-FZ od 27. veljače , 2003 N 29- Savezni zakon, br. 122-FZ od 22. kolovoza 2004., br. 7-FZ od 5. siječnja 2006., br. 157-FZ od 27. srpnja 2006.)

3. Uredba Vlade Ruske Federacije od 07.06.2002 395 (s izmjenama i dopunama 03.10.2002.) "O licenciranju aktivnosti procjene"

4. Uredba Vlade Ruske Federacije od 20.08.1999 932 "O ovlaštenom tijelu za praćenje provedbe aktivnosti procjene u Ruskoj Federaciji"

5. Uredba Vlade Ruske Federacije od 06.07.2001 519 "O odobravanju standarda vrednovanja"

6. Zbirke agregiranih pokazatelja zamjenske cijene zgrada i građevina

7. Međunarodni standardi vrednovanja. - M.: ROO, 1995

9. Analiza i procjena dohodovnih nekretnina / D. Friedman, N. Ordway. – M.: Delo, 1997

10. Valdaytsev S. V. Vrednovanje poslovanja. - M.: Prospekt, 2006. - 355 str.

11. Granova I. V. Procjena vrijednosti nekretnina. - St. Petersburg: Peter, 2001. - 208 str.: ilustr. - (serija " Tutorial»)

12. Gribovsky S. V., Medvedeva O. E., Kasyanov P. V. Tečaj predavanja o procjeni tržišne vrijednosti zemljišne parcele. - M.: ARMO, 2002. - 95 str.

13. Grigorieva VV i dr. Procjena vrijednosti nekretnina. - M.: INFRA, 2000. - 78 str.

14. Gryaznova N. A. Vrednovanje operativnih poduzeća (poslova). – M.: INFRA-M, 2005

15. Esipov V. E., Makhovikova G. A., Terekhova V. V. Vrednovanje poslovanja. - St. Petersburg: Peter, 2006. - 457 str.

16. Korobkin Yu I. Vrednovanje imovine. – Kaluga podružnica SZAGS, Kaluga, 2005

17. Korostilev S. P. Osnove teorije i prakse procjene vrijednosti nekretnina: Udžbenik. - M .: Ruska poslovna književnost, 1998

18. Vrednovanje poduzeća / Ed. A. G. Gryaznova i M. A. Fedotova. - M.: Financije i statistika, 2004

19. Vrednovanje poslovanja: Zadaci i rješenja / Prosvetova G.I. - RDL, 2006. - 192 str.

20. Procjena vrijednosti nekretnina: Udžbenik / Ured. A.G. Gryaznova, M.A. Fedotova. - M.: Financije i statistika, 2005. - 496 str.: ilustr.

21. Procjena vrijednosti nekretnina: Zbornik. priručnik za sveučilišta / Ed. prof. V. A. Švandar. - M.: UNITI-DANA, 2002. - 303 str.

22. Procjena vrijednosti nekretnina: teorijski i praktični aspekti / ur. V. V. Grigorieva. – M.: INFRA-M, 1997

23. Procjena tržišne vrijednosti nekretnine: Edukativno-praktični vodič / Ured. V. M. Rutgaiser. - M.: Delo, 1998

24. Procijenjena aktivnost u gospodarstvu. Udžbenik / pod općim uredništvom. Juhi V. M., Kireeva V. D. - M .: ICC "MarT", 2003. 101 str.

25. Solovyov M. M. Procjena vrijednosti (procjena nekretnina): Udžbenik. – M.: Državno sveučilište Visoka ekonomska škola, 2002

26. Simionova N., Simionov R. Vrednovanje poduzeća (posla). – M.: ožujak, 2004. – 464 str.

27. Tarasevich E. I. Metode procjene nekretnina. St. Petersburg, 1998. - 247 str.

28. Tepman LN Vrednovanje nekretnina. - M.: UNITI, 2006. - 463 str.

29. Gospodarenje zemljištem. Edukativno-praktični vodič / Ured. e. n., prof. L. I. Koškina. – M.: VSHPP, 2004. – 520 str.

30. Fedotova M. A. Koliko košta posao? Metode ocjenjivanja. - M., Izdavačka kuća "Perspektiva", 2004

31. Friedman J., Ordway Nick. Analiza i procjena vrijednosti prihodnih nekretnina. Po. s engleskog. – M.: Delo, 1997. – 480 str.

32. Tsypkin Yu.A., Tsukanov I.L. Zakonodavni akti, regulatorni dokumenti i standardi za aktivnosti vrednovanja: Obrazovni i metodološki priručnik. – M.: Financije i statistika, 2003. 164 str.

33. Shcherbakov V. A., Shcherbakova N. A. Procjena troškova poduzeća (posla). – M.: Omega-L, 2006. – 286 str.

34. Ekonomika nekretnina / Ed. A. B. Krutik, M. A. Gorenburgov. - M.: Lan, 2001. - 297 str.

35. Ekonomika nekretnina: Udžbenik. - M.: Delo, 2000

36. Avdeev A. P. Problemi procjene nekretnina // Pitanja procjene. broj 1. - 2001. - str. 28-30 (prikaz, ostalo).

37. Akimova I., Biktimirova N. Novi pristupi standardizaciji procjene vrijednosti nekretnina u sustavu postojećeg zakonodavstva i stvarnoj praksi provedbe zakona // Pravo i ekonomija. - 2005. - br. 12. - Sa. 18-21 (prikaz, ostalo).

38. Gribovsky S. Masovna procjena nekretnina // financijsko poslovanje. 2000. - br. 4. - Sa. 43-45 (prikaz, ostalo).

39. Gribovsky S. Procjena nekretnina korištenjem dohodovnog pristupa // Problemi nekretnina. 2000. Izdanje. 2.

40. Gribovsky S. Ekonomski i matematički modeli vrednovanja nekretnina // Financije i kredit. 2005. - br. 3. - Sa. 24-43 (prikaz, ostalo).

41. Grigoryeva I. L. Problemi vrednovanja imovine // Financijsko poslovanje. - 2004. - br.1. - Sa. 48–49 (prikaz, stručni).

42. Zelensky Yu. V. O usporedivosti rezultata pristupa u vrednovanju nekretnina - načelo dosljednosti modela Voprosy otsenki. 2005. - br. 4.

43. Loginov MP O pitanju procjene nekretnina u Rusiji // EKO. - 2002. - br. 9. - Sa. 103–107 (prikaz, stručni).

44. Ozerov E.S. Fenomen ravnotežne cijene kao temelj aksioma teorije vrednovanja // Real Estate Problems. 2000. Izdanje. 1. Od 32–54.

45. Ozerov E.S. Ekonomika i upravljanje nekretninama. Sankt Peterburg: MKS, 2003.

46. ​​​​Ozerov E.S. Na pitanje utemeljenosti i korištenja aksioma teorije procjene // Real Estate Problems. 2004. Izdanje. 1. Od 3-5.

47. Patskalev A. F. Procjena cijene zemljišta // Pitanja procjene. - 2006. - br.1.

48. Službeno web mjesto SBRF-a htpp:/www.cbr.ru

49. http://www.cfin.ru

Klauzula 1, članak 30 Građanskog zakona Ruske Federacije.

Ekonomika nekretnina / Ed. A. B. Krutik, M. A. Gorenburgov. - M.: Lan, 2001., str. 48-49 (prikaz, stručni).

Zamjenjujući stvarne podatke o cijeni po kvadratnom metru stanova u gradu Novosibirsku u svakom tromjesečju 2006., može se primijetiti da ta vrijednost spada unutar granica intervala pouzdanosti izgrađenih prema modelu. Prema mišljenju stručnjaka, dobiveni model adekvatno opisuje trenutnu situaciju na tržištu nekretnina u ovom trenutku. Prognoza rasta cijene stanovanja do kraja 2006. za pojedine tipove stanova podudara se sa stvarnim podacima, budući da je rast tržišta koji predviđaju stručnjaci 20-30%. Procjenitelj se stalno suočava s problemom predviđanja cijene stanova, a taj je problem posebno akutan pri procjeni za potrebe kreditiranja. Ispravnost odluke ovisi o iskustvu, kvalifikacijama stručnjaka, kao io kvaliteti prikupljenih podataka o tržištu predmeta koji se ocjenjuje.

Uvod

Nakon uvezivanja, zbirke cijena se šalju natrag u Gosstroy na njihovo daljnje odobrenje. Trenutačno proces izrade novog regulatornog okvira još nije dovršen.

Provođenje procjene vrijednosti nekretnina temeljem novog regulatornog okvira vrlo je složen i dugotrajan zadatak koji zahtijeva posebna znanja i vještine. Kako bi novi regulatorni okvir ušao u praksu vrednovanja, potrebno je provesti niz radova na razvoju softverskih i računalnih sustava prilagođenih rješavanju aplikativnih problema vrednovanja nekretnina.

Nedavno su počeli aktivno raditi regionalni centri za cijene u građevinarstvu, pojavile su se tvrtke specijalizirane za pružanje informacijskih usluga, na primjer, NPF Centar za informacijske tehnologije u graditeljstvu.

Prijedlozi za poboljšanje metoda procjene vrijednosti nekretnina

Kada se koriste ove publikacije, mora se imati na umu da se većina njihovih izračuna temelji na normativnoj osnovi planskog gospodarstva, indeksirano određenim cjenovnim koeficijentima i, stoga, konačni rezultati procjene mogu imati značajnu pogrešku iz gore navedenih razloga. . Prilikom primjene pojedinih indeksa potrebno je pažljivo proučiti preduvjete za njihov izračun.

Nedavno objavljen i najavljen kao prvi u zemlji, očekivani od procjenitelja, Regionalni vodič kroz troškove gradnje (RCC-2006). Daje troškovne pokazatelje po vrstama građevinskih radova, agregirane troškovne pokazatelje (CSI) i „informacije za procjenu potrebnog iznosa ulaganja u ekspresnoj opciji“.

Zapravo, potonja definicija odnosi se na procijenjenu cijenu objekata-analoga modernih zgrada i građevina.

Procjena stambenih nekretnina (3)

Konkretno, postojao je sve veći zahtjev za procjenom vrijednosti koja odražava imovinu financijsko izvješćivanje u skladu s MRS, US GAAP ili ruskim standardima računovodstvo; procjena vrijednosti nematerijalne imovine radi utvrđivanja učinkovitosti marketinga i strategije brenda; procjena vrijednosti u svrhu obavljanja kupoprodajnih transakcija, najma imovine, spajanja i preuzimanja te drugih transakcija prijenosa vlasništva i drugih imovinskih prava; procjena vrijednosti za potrebe osiguranja, dodatne emisije dionica ili otkupa dionica tijekom privatizacije poduzeća u državnom vlasništvu; procjena u svrhu kreditiranja pod zalogom imovine i dr. . Prema rezultatima istraživanja bonitetne agencije Expert RA, najtraženije usluge u posljednjih godinu i pol dana bile su usluge procjene vrijednosti nekretnina i poduzeća općenito.

Diplomski rad: Procjena vrijednosti stambenih nekretnina

FEDERALNA AGENCIJA ZA OBRAZOVANJE GOU HPE "MOSKOVSKO DRŽAVNO SVEUČILIŠTE USLUŽBIVANJA" Fakultet: "Institut za regionalnu ekonomiju i općinsku upravu" Odjel: "Državna i općinska uprava" predmetni projekt. Tema: Unapređenje metoda procjene vrijednosti nekretnina.

Disciplina: Upravljanje općinskim nekretninama. Ispunio učenik grupe GRDS 3-2 Shevchuk M.V. Prihvatio učitelj Dubovik M.V.

Unapređenje metoda procjene vrijednosti nekretnina

Stoga bi zbirke RCC-a trebale postati temeljna osnova za vrednovanje nekretnina. Međutim, postoje značajni nedostaci ovih zbirki.

Glavna je da ne daju početne podatke i glavne pretpostavke dobivenih vrijednosti troškova analoga. Dakle, nije sasvim jasno koji je konkretni sastav opreme uzet u obzir u konačnim pokazateljima, što je uračunato u druge troškove graditelja i sl.
Zajednički rad procjenitelja, analitičara i procjenitelja u smjeru poboljšanja RCC-a može dovesti do stvaranja informacijske baze koja je toliko potrebna procjeniteljima nekretnina. Glavni smjer u razvoju procjeniteljske djelatnosti danas postaje procjena tržišne vrijednosti nekretnina.
To postaje moguće zbog činjenice da naša zemlja prikuplja bazu podataka o stvarnoj tržišnoj vrijednosti nekretnina.

Sažetak: procjena vrijednosti stambenih nekretnina

Ostale situacije za primjenu: — studija izvodljivosti za novu izgradnju, — određivanje najbolje i najučinkovitije upotrebe zemljišta, — obnova, — pregovaranje o konačnoj cijeni, — institucionalne zgrade i zgrade posebne namjene, — svrhe osiguranja. — metoda usporedbe tržišta: procjena tržišne vrijednosti imovine na temelju podataka o nedavnim transakcijama sa sličnim objektima. Pretpostavlja se da racionalan investitor ili kupac neće platiti više za određenu nekretninu nego što bi koštalo stjecanje druge slične nekretnine s istom korisnošću. - dohodovna metoda: vrijednost imovine određena je veličinom, kvalitetom i trajanjem razdoblja primanja onih koristi za koje se očekuje da će taj objekt donijeti u budućnosti.

20. metode troškovnog pristupa vrednovanju nekretnina (poboljšanja).

Pažnja

Porijeklo Prirodni (prirodni) objekti. umjetni predmeti(građevine).2. Namjena · Slobodne zemljišne čestice (za građenje ili druge namjene) · Prirodni kompleksi (ležišta) za njihovu eksploataciju · Građevine Za stanovanje.

Mjerilo Zemljišne čestice .Kompleks upravnih zgrada Zgrada Prostorije ili dijelovi zgrada (dijelovi, etaže).4. Spremno za upotrebu Gotovi objekti Potrebna rekonstrukcija ili veći popravak Potrebna dovršetak izgradnje. 1.2 Metodologija vrednovanja stambenih nekretnina.

Unapređenje metoda procjene vrijednosti nekretnina

Dakle, u zbirkama UPVS-a uzimaju se u obzir sljedeće troškovne stavke: izravni troškovi; režijski troškovi; Planirana ušteda (dobit); opći gradilišni troškovi za dodjelu i uređenje gradilišta; trošak projektiranja i izviđanja; troškovi povezani s proizvodnjom rada zimi; Trošak premijske plaće trošak uzdržavanja ravnateljstva stalnog poduzeća; · gubici od likvidacije privremenih zgrada i građevina; · troškovi prijevoza radnika na udaljenosti većoj od 3 km. u nedostatku javnog prijevoza; · trošak isplate bonusa zaposlenicima za mobilnu prirodu posla. Iskusni procjenitelji u svojim izračunima koriste vlastite razvoje na temelju prilagodbi analoga ili konsolidiranih procjena.
U radu P.G. Grabovoia, S.P. Korostelev „Vrednovanje imovine, I dio.

Tema: Unapređenje metoda procjene vrijednosti nekretnina

Statistički pokazatelji za ovaj model potvrdili su značajnost dobivenih rezultata. Dakle, dobiveni model vrlo dobro odražava ovisnost prosječne cijene stanova o njegovim parametrima na stambenom tržištu grada Novosibirska (bez uzimanja u obzir ekstremnih opcija).
Predstavljeni modeli uvedeni su u praksu u agencijama za nekretnine grada Novosibirska "Zhilfond" i "Amir - Real Estate", koje imaju zaposlene na puno radno vrijeme za procjenu troškova stanova za prodaju, kao i zalog u ugovori o zajmu. Treba napomenuti da su stručnjaci visoko cijenili učinkovitost njihove primjene. Drugi važan problem s procjeniteljima je predviđanje vrijednosti stana u budućnosti.

Procjena vrijednosti stambene nekretnine

Prijedlozi za unaprjeđenje metoda vrednovanja nekretnina Zaključak Popis literature i izvora Dodatak UVOD Među elementima tržišnog gospodarstva posebno mjesto zauzimaju nekretnine koje djeluju kao sredstvo proizvodnje (zemljište, administrativno, industrijsko, skladišno, maloprodajno i druge zgrade i prostorije, kao i druge strukture) i predmet ili objekt potrošnje (zemljišta, kuće, dače, stanovi, garaže). Nekretnine su osnova osobne egzistencije građana i služe kao osnova za ekonomska aktivnost i razvoj poduzeća i organizacija svih oblika vlasništva.

U Rusiji se aktivno formira i razvija tržište nekretnina i sve je veći broj građana, poduzeća i organizacija uključenih u transakcije nekretninama.

Pošaljite svoj dobar rad u bazu znanja jednostavno je. Koristite obrazac u nastavku

Studenti, diplomanti, mladi znanstvenici koji koriste bazu znanja u svom studiju i radu bit će vam vrlo zahvalni.

Slični dokumenti

Usporedni (tržišni) pristup vrednovanju nekretnina. Tehnologija implementacije metode analize prodaje. Izračun vrijednosti nekretnine pomoću množitelja bruto najamnine. Metoda komparativne jedinice. Značajke procjene nekretnina u Rusiji.

test, dodan 03.12.2012


Obilježja nekretnine kao objekta građanska prava. Pojam i klasifikacija nekretnina. Problemi pravnog reguliranja izgradnje u tijeku. Sudjelovanje u građanskom prometu. Promet nekretninama.

seminarski rad, dodan 28.05.2016


Osnovna načela i metode procjene vrijednosti nekretnina; proučavanje gospodarske situacije na regionalnom i lokalnom tržištu. Određivanje tržišne vrijednosti kompleksa nekretnina LLP "Mehanizirani radovi": karakteristike, vlasništvo.

diplomski rad, dodan 20.02.2011


Procjena vrijednosti nekretnina, njeni ciljevi, ciljevi i svrha. Pravni okvir za procjenu vrijednosti nekretnina. Pregled sustava državne registracije nekretnina, prava na imovinu i transakcija s njima. Pravna regulativa tržište nekretnina u Ruskoj Federaciji.

sažetak, dodan 24.09.2015


Karakteristike tržišnih odnosa u području nekretnina. Pravni aspekti ekonomije i najma nekretnina, uključujući analizu izvora građanskopravnog uređenja odnosa u području nekretnina. Bit temeljnih načela procjene vrijednosti nekretnina.

kontrolni rad, dodano 13.05.2010


Glavne vrste oblika vlasništva poduzeća. Obilježja i klasifikacija nekretnina. Upravljanje određenim nekretninama. Upravljanje sustavima nekretnina Federacije. Poslovanje s nekretninama.

tečaj predavanja, dodan 16.04.2013


Definicija pojma nekretnine. Pravna osoba objekti nekretnina (prava). Razlike između prava i tereta. Materijalna bit nekretnina. Pravni status zemljišna parcela. Primjeri opisa lokacije zemljišta.