Forbedre metoder for verdivurdering av eiendom. Forbedre metoder for å analysere den mest effektive bruken av fast eiendom for verdsettelsesformål Oppgave: verdivurdering av boligeiendom
Eiendomsmarkedet, i motsetning til aksjemarkedet, er mer enn langt fra perfekt på mange måter, noe som bestemmer egenskapene til studien. På den ene siden står analytikere overfor vanskeligheter, og noen ganger umuligheten av korrekt og entydig formalisering av økonomiske relasjoner i eiendomsmarkedet. På den annen side er det åpenbart at det ikke er utsikter til å overføre analyseteknologier brukt i andre markeder til eiendomsmarkedet i sin rene form, siden disse teknologiene er tilpasset bruk i et annet markedsmiljø. I lys av det foregående, ser høykvalitets analytisk arbeid i eiendomsmarkedet ut til å være et svært komplekst emne som krever analytikeren, i tillegg til dyp teoretisk kunnskap om eiendomsøkonomi, konstant praksis og kreativ søk i forskning som danner profesjonell intuisjon .
Ved å studere nesten et århundres historie med funksjonen til eiendomsmarkedene i de utviklede landene i verden, kan man komme til den konklusjon at utilstrekkelig oppmerksomhet til kvaliteten på analytisk arbeid er en av hovedårsakene til de fleste store kriser i virkeligheten. eiendomsmarkeder. Et typisk eksempel er krisen i det amerikanske eiendomsmarkedet på slutten av 80-tallet og begynnelsen av 90-tallet. Ifølge eksperter har overdreven og vilkårlige investeringer i nybygg ført til en overflod av markedet og følgelig mangel på etterspørsel etter et stort antall prosjekter som det ble utstedt lån til. Denne situasjonen var basert på urealistiske markedsforventninger som stammet fra feil struktur av insentiver i analysen, svak analysemetodikk og ufullstendige data som karakteriserer de nåværende forholdene. Strukturen av insentiver som ledet utviklere, takstmenn og kredittorganisasjoner ble deformert av interessen til noen for å motta lån, andre for å rettferdiggjøre å få et lån, og atter andre til å tildele pengene sine. Samtidig løste alle parter sine problemer på bekostning av uforsvarlig optimistiske forventninger.
Bruken av svak analysemetodikk, uttrykt i utilstrekkelige forutsetninger og prosedyrer, i samspill med utilstrekkelig høykvalitetsdata fra lokale markeder, resulterte som regel i uheldige markedsundersøkelser og følgelig investeringsbeslutninger basert på dem. Som et resultat av krisen, kredittinstitusjoner et stabilt syndrom av mistillit generelt til eventuelle prosjekter og markedsundersøkelser spesielt har dannet seg. Og dette førte igjen til forståelsen av at eiendomsmarkedsanalytikere i sitt arbeid bør veiledes av noen generelle prinsipper som er nødvendige (men ikke tilstrekkelige) for å oppnå nøyaktige konklusjoner og resultater. På den annen side er det et presserende behov for forståelige og lett identifiserbare kriterier som avgjør om markedsundersøkelser samsvarer med gyldighetskategorien.
Med tanke på utsiktene for utviklingen av eiendomsmarkedet i Russland, kan vi anta at fraværet av potensielle kriser er et altfor optimistisk scenario. Konsekvensene av slike kriser kan imidlertid være mindre betydelige hvis allerede i dag, på stadiet av aktiv markedsutvikling, noen generelle prinsipper og
krav til analytiske studier, som investeringsbeslutninger vil bli tatt på bakgrunn av.
Ikke bare trusselen om kriser, men også dagens daglige problemer - økende konkurranse, reduserte muligheter for kortsiktige superprofitter, oppstart av langsiktige og kapitalintensive kommersielle eiendomsutviklingsprosjekter, utenlandske investorers inntog i markedet med høye krav til begrunnelse av vedtak mv. - vitne objektivt om det faktum at viktigheten av kvalitativ analyse i eiendomsmarkedene i Russland vil bli stadig viktigere i nær fremtid.
2.2 Undersøkelse av eiendomsmarkedet med det formål å underbygge investeringsbeslutninger.
Det endelige målet med enhver studie av den typen som vurderes er å måle forholdet mellom tilbud og etterspørsel etter en bestemt type produkt i eiendomsmarkedet på et spesifikt (vanligvis fremtidig) tidspunkt.
De spesielle egenskapene til fast eiendom som en vare, sammen med eiendommens spesielle plass i en markedsøkonomi, utgjør et ganske bredt spekter av sosioøkonomisk informasjon som er nødvendig for å posisjonere dette produktet på markedet. Nåværende og retrospektive makroøkonomiske kjennetegn ved den nasjonale og regionale økonomien, sosiodemografiske indikatorer for de regionale og lokale markedene, parametere for de regionale og lokale eiendomsmarkedene - dette er bare de generelle områdene der det er nødvendig å forske.
Prinsipp 1. For analyse bør kun den informasjonen velges som virkelig kan bestemme den fremtidige produktiviteten til investeringsobjektet.
Når du følger dette prinsippet, er hovedproblemet for analytikeren mangelen på standardregler eller entydige anbefalinger for å danne den første informasjonen. Det er her analytikeren må vise all sin kunnskap, faglige intuisjon, kreativitet og praktiske erfaring. Dessuten er det her grunnlaget for konsistensen av studien som helhet legges.
prinsipp 2. Alle nåværende og prospektive data som studien er basert på, bør brukes til å kvantifisere ytelsen til eiendomsinvesteringsprosjektet som vurderes.
Men selv nøye utvalgt informasjon som er direkte knyttet til vurderingsemnet er billedlig talt en «haug med murstein» som analytikeren må legge et solid grunnlag for analytisk forskning i samsvar med alle byggekunstens regler. Og her kan du ikke klare deg uten en sterk løsning som kobler de enkelte elementene til en enkelt monolitt.
Prinsipp 3. Alle individuelle informasjonsblokker som er valgt for å rettferdiggjøre en investeringsbeslutning, bør kobles sammen med et klart logisk opplegg, som avsluttes med en prognose for fremtidige markedsforhold og den tilsvarende produktiviteten til prosjektet som vurderes. Beskrivelsen av den logiske kretsen må presenteres eksplisitt.
En positiv oppfatning av kunden av en rapport med resultatene av en markedsundersøkelse, der det ikke er noe logisk opplegg, kan bare være hvis:
a) analytikeren utnytter klientens uvitenhet, eller
b) kunden er i utgangspunktet positiv til resultatene.
På den annen side er konstruksjonen av et overbevisende og åpenbart logisk opplegg en demonstrasjon av analytikerens høyeste faglige dyktighet.
Fortsetter resonnementet om behovet for å bygge et logisk forskningsskjema, la oss vurdere et annet prinsipp som spesifiserer innholdet i markedsanalyse.
Prinsipp 4. Innholdet i markedsanalyse bør reduseres til en diskusjon av de faktorer som utgjør hovedforholdstallene for å bestemme ytelsen til et næringseiendomsobjekt.
I samsvar med dette prinsippet må analytikeren i løpet av studien formulere hovedrelasjonene som bestemmer ytelsen til det kommersielle anlegget, og deretter identifisere hierarkiet av parameter-argumenter, hvis funksjoner er faktorene inkludert i hoveduttrykket for ytelse.
La oss illustrere en praktisk tilnærming til implementeringen av dette prinsippet ved å bruke følgende forenklede eksempel.
La kriteriet for ytelsen til prosjektet under vurdering være netto driftsinntekt (NOI) i en bestemt periode av fremtiden. Da, per definisjon, vil hoveduttrykket for å bestemme ytelse ha følgende form:
NOI=PGI-V&L+M-FE-VE, hvor
PGI- potensiell bruttoinntekt,
V&L- tap ved underbelastning og manglende betaling.
M I- Annen inntekt.
F.E.- Faste driftsutgifter
VE- variable driftsutgifter.
Vurder prosedyren for å identifisere parametrene som bestemmer de forventede verdiene for hovedfaktorene.
Potensiell bruttoinntekt bestemmes av verdien av leieprisen, som igjen er en funksjon av dagens leietakst, samt trender i forholdet mellom tilbud og etterspørsel i markedet over tid.
eiendom er en funksjon av den kumulative markedskapasiteten, etterspørselsparametere, markedsabsorpsjonskoeffisient og veksten i eiendomsabsorpsjonsområdet. For prosjekter bestemmer den anslåtte belastningen to indikatorer - belastningsnivået og tidsplanen for absorpsjon av markedet til dette nivået.Vekst av eiendomsovertakelsesområde bestemmes enten av vekst i antall arbeidsplasser (sysselsettingsgrad) eller befolkningsvekst. Utvidelsen av absorpsjonsområdet fører i sin tur til behov for ny eiendom.
Det bør bemerkes at vekst i sysselsetting og befolkningsvekst i ett tilfelle kan være direkte relatert, for eksempel når nye jobber åpnes og tilstrømningen av nye arbeidsføre. I et annet tilfelle kan befolkningsveksten vokse uten økning i sysselsettingen, for eksempel på grunn av økning i innkommende pensjonister eller økning i fødselsraten. Kvalitativ analyse innebærer bruk av flere informasjonskilder som gir historiske trender og vekstprognoser etterfulgt av datasammenligning. Segmentering av rekkeviddevekst er også obligatorisk, for eksempel etter aldersgruppe, kjønn, familiestørrelse osv. Fraværet av disse posisjonene i studien skal tilskrives det inkonsekvente valget av data til bruk i analysen.
Etterspørselsparametere bestemt av så spesifikke indikatorer som arealet (kontor eller produksjon) pr arbeidsplass, utgifter til kjøp per innbygger, antall leiligheter eller hus per innbygger, etc. Ved hjelp av etterspørselsparametere beregnes mengden nødvendig eiendom, som tilsvarer veksten i området for eiendomsforbruk. For eksempel, ved å bruke gjennomsnittlig forbruk per kjøp på befolkningsvekst, forventes detaljomsetningen å øke, og dermed behovet for ytterligere butikkareal. Ved analyse av boligmarkedet konverteres befolkningsvekst segmentert etter alder, inntekt, størrelse eller familiesammensetning til segmentert etterspørsel. En god analyse av etterspørselsparametere involverer studiet av historiske trender, den nåværende tilstanden og prognoser for deres sannsynlige verdi i fremtiden. Dessuten måler en konsistent analyse endringen i etterspørselen, ikke bare på grunn av nye rekkeviddegevinster, men også på grunn av endringer i den eksisterende befolknings- og sysselsettingsstrukturen. For eksempel under økonomiske oppgangstider krever voksende selskaper store arealer, og endringer demografisk situasjon i retning av å øke personer i pensjonsalder vil kreve en hensiktsmessig type bolig.
boligtakst verdi
Generelt er første kapittel i større grad viet det teoretiske grunnlaget, de grunnleggende kategoriene knyttet til eiendomsvurdering.
Arbeidets andre kapittel presenterer resultatene av eiendomstaksering ut fra tre tilnærminger til fastsettelse av markedsverdi: taksering i form av kostnader (kostnadstilnærming), taksering ved direkte sammenligning av salg (komparativ tilnærming), taksering mht. forventet eller faktisk inntekt (inntektstilnærming) .
Ved sammenligning av resultatene av vurderingen fant man at alle tilnærminger gir ulike resultater. La oss vurdere hovedretningene for å forbedre de presenterte tilnærmingene til eiendomsvurdering.
I moderne takseringspraksis brukes ofte teknologien for å utføre erstatningskostnadsberegninger ved bruk av UPVS-samlinger. Bruken av disse samlingene begynte i 1997, da markedsinformasjon om eiendomsobjekter praktisk talt var fraværende, og bruken av disse samlingene var den eneste måten å bestemme «markedsverdien», hovedsakelig for oppskrivning av anleggsmidler. Det siste tiåret har det skjedd store endringer i informasjonsstøtten til eiendomsmarkedet og budsjettering. Den russiske føderasjonens Gosstroy har byttet til et nytt estimat og regelverk. Dekret fra Russlands Gosstroy nr. 16 datert 8. april 2002 "Om tiltak for å fullføre overgangen til et nytt estimert og regulatorisk grunnlag for prissetting i konstruksjon" kansellerte fra 01/01/2003 de regulatoriske dokumentene til Gosstroy of the USSR, utarbeidet på prisnivået gitt av de estimerte og regulatoriske grunnlagene fra 1991. og 1984. I stedet for dem innføres statlige elementære estimerte normer (GESN) og føderale enhetspriser (FER). Gosstroy of Russia godkjent og satt i kraft:
· GESNr-2001 "Oppgi elementære estimerte normer for reparasjons- og konstruksjonsarbeider";
· GESN-2001 "Oppgi elementære estimerte normer for generelle byggearbeider";
GESNm-2001 "Oppgi elementære estimerte normer for installasjon av utstyr"
HPES er designet for å bestemme sammensetningen og behovet for ressurser som er nødvendig for å oppfylle byggearbeid ved anlegg, utarbeide kostnadsoverslag (estimat) ved bruk av ressursmetoden, samt for betalinger for utført arbeid og nedskrivninger av materialer.
Gosstroy of Russia utvikler føderale enhetspriser (FER, FERr og FERm) kun for Moskva-regionen. Videre overføres prisene for Moskva-regionen av Gosstroy til de regionale sentrene for prissetting i konstruksjon for å knytte prisene til regionale forhold. Etter binding sendes prissamlingene tilbake til Gosstroy for videre godkjenning. Foreløpig er prosessen med å utvikle et nytt regelverk ennå ikke fullført. Å gjennomføre eiendomsvurdering basert på det nye regelverket er en svært kompleks og tidkrevende oppgave som krever spesielle kunnskaper og ferdigheter. For det nye normativt grunnlag inngått praksis med evaluering, er det nødvendig å utføre et sett med arbeider på utvikling av programvare og datasystemer tilpasset til å løse anvendte problemer med eiendomsvurdering.
Nylig har regionale sentre for prising i bygg og anlegg begynt å jobbe aktivt, firmaer som spesialiserer seg på levering av informasjonstjenester har dukket opp, for eksempel NPF-senteret informasjonsteknologier under konstruksjon."
Og bare eiendomstakstmenn bruker fortsatt utdaterte samlinger fra 70-tallet av forrige århundre og rettferdiggjør samtidig "markedsverdien" til gjenstander på grunnlag av dem. Erfarne takstmenn har lenge forstått manglene ved bruk av UPVS-samlinger, først og fremst knyttet til listen over kostnader inkludert i enhetspriser, gjennomsnittlig indeksering, inkonsekvens i teknologier, forholdet mellom arbeidets omfang, etc.
Så i samlingene til UPVS blir følgende kostnadsposter tatt i betraktning:
· direkte kostnader;
driftskostnader;
Planlagte besparelser (overskudd);
generelle tomtekostnader for tildeling og utvikling av byggeplassen;
kostnader for design og undersøkelsesarbeid;
kostnader forbundet med produksjon av arbeid om vinteren;
Kostnaden for premielønn
kostnadene ved å opprettholde direktoratet til et stående foretak;
· tap fra avvikling av midlertidige bygninger og strukturer;
· kostnadene ved transport av arbeidere over en avstand på mer enn 3 km. i fravær av offentlig transport;
· kostnadene ved å betale ansatte bonuser for arbeidets mobile natur.
Erfarne takstmenn bruker i sine beregninger sin egen utvikling basert på justeringer av analoger eller konsoliderte estimater.
I arbeidet til P.G. Grabovoi, S.P. Korostelev "Eiendomsvurdering, del I. Eiendomsvurdering", er det vist på et spesifikt eksempel at resultatene av å beregne gjenanskaffelseskostnadene for boligeiendom ved bruk av metodikken til UPVS betydelig, flere ganger , skiller seg fra markedsindikatorer.
Men i de fleste rapportene som er gjennomgått av Expert Council of the Russian Society of Appraisers, er vurderingen av markedsverdien av eiendom fortsatt basert på utdaterte UPVS. Dessuten, for på en eller annen måte å bringe resultatene av disse beregningene nærmere markedsindikatorer, introduseres en viss multiplikasjonsfaktor i dem, som kalles "entreprenørfortjeneste". Det er akseptert helt vilkårlig, siden det ikke er mulig å fjerne denne indikatoren fra markedet under moderne forhold. Det skal her presiseres at i henhold til IVS-2003 «krever anvendelse av markedsverdi konklusjon av en verdsettelse utelukkende på grunnlag av markedsdata». Ved anvendelse av RSA fastsetter takstmannen entydig en ikke-markedsverdi, som bør gjenspeiles i rapporten.
I Russland er det fortsatt ingen pålitelig informasjonsbase på de aggregerte grunnleggende indikatorene for byggekostnadene, som er tilgjengelige fra vestlige takstmenn (etter eksemplet med WESSEXS, LAXTONS, R.S.MEANS).
For tiden er den viktigste anerkjente informasjonsbasen for eiendomsvurdering utviklingen av Co-Invest LLC. Dette firmaet publiserer kvartalsvis bulletinen "Prisindekser i konstruksjon", samt serien "Taxerhåndbok": "Industribygninger", "Boligbygninger", "Samlinger av kjøpekraftspariteter for valutaer i nasjonale byggemarkeder", "Håndbok for gjenanskaffelseskostnadene for bygninger og konstruksjoner i nåværende nivå pris", etc.
Når du bruker disse publikasjonene, må det huskes at de fleste av deres beregninger er basert på det normative grunnlaget for planøkonomien, indeksert med visse priskoeffisienter, og derfor kan de endelige resultatene av vurderingen ha en betydelig feil av grunnene nevnt ovenfor . Når du bruker visse indekser, er det nødvendig å nøye studere forutsetningene for deres beregning.
Nylig publisert og annonsert som den første i landet, forventet av takstmenn, Regional Guide to Construction Costs (RCC-2006). Den gir kostnadsindikatorer etter type byggearbeid, aggregerte kostnadsindikatorer (UCS) og "informasjon for å vurdere det nødvendige investeringsbeløpet i ekspressalternativet." Faktisk refererer sistnevnte definisjon til den estimerte kostnaden for objekter-analoger av moderne bygninger og strukturer. Del III av RCC inneholder "analoge objekter med tekniske og økonomiske indikatorer for strukturelle elementer, analoge objekter med tekniske og økonomiske indikatorer for objektet som helhet og en sammendragstabell over tekniske og økonomiske indikatorer anbefalt for å bestemme kostnadene for boligbygg og sosiale og kulturtilbud." Kostnadsindikatorer er definert i priser fra 01.01.2006 for "Moskva-regionen". Katalogen inneholder kostnadsindikatorer for 18 typer moderne boligbygg og 27 yrkeseiendommer. I RCC-2007 har denne listen over objekter blitt betydelig utvidet.
Publiseringen av RCC skaper forutsetninger for anvendelse i eiendoms- og forretningsvurderingsprosedyrer. Hvis det i eiendomsvurdering er mulig å bruke del II av håndboken "Aggregerte verdiindikatorer", så er det i kostnadstilnærmingen til forretningstakst mulig å bruke del III "Objekt-analoger av bygninger og strukturer".
Dermed bør RCC-samlinger bli det grunnleggende grunnlaget for eiendomsvurdering. Det er imidlertid betydelige mangler ved disse samlingene. Den viktigste er at de ikke gir de første dataene og hovedantakelsene om de oppnådde verdiene av kostnadene for analoger. Så det er ikke helt klart hvilken spesifikk sammensetning av utstyret som tas i betraktning i de endelige indikatorene, hva som var inkludert i byggherrens øvrige kostnader, etc. Samarbeidet til estimatorer, analytikere og takstmenn i retning av å forbedre RCC kan føre til opprettelsen av en informasjonsbase som er så nødvendig for eiendomstakstmenn.
Hovedretningen i utviklingen av takseringsaktivitet er for tiden i ferd med å bli taksering av markedsverdien av eiendom. Dette blir mulig på grunn av det faktum at landet vårt samler en database over den faktiske markedsverdien av fast eiendom.
For å forenkle prosessen med vurdering av boligeiendom i takseringsbyråer, kan en regresjonsmodell av kostnadene for en leilighet brukes, som lar deg beregne kostnadene for en boligeiendom avhengig av en rekke av dens parametere.
Et eksempel på å bygge en slik modell er gitt i magasinet "Real Estate" for desember 2005. Modellen ble bygget i henhold til prislistene til flere eiendomsselskaper som driver med implementering av boliger med forskjellige forbrukeregenskaper i forskjellige distrikter i byen Novosibirsk. For analysen ble det samlet inn informasjon om 450 leiligheter (150 alternativer for hver type leilighet - ett-, to-, treroms) i henhold til følgende parametere:
leilighet pris,
området der boligen ligger,
Eiendomstype:
offentlige boliger,
Bolig ervervet under en privatiseringsavtale,
Eiendom kjøpt i henhold til en salgs- og kjøpsavtale
* materiale til bygningen der leiligheten ligger:
Panel, murstein, monolitt,
* hustype:
Elite,
forbedret layout,
typisk,
full størrelse,
- "Khrusjtsjov",
etasje i huset,
etasjen hvor leiligheten ligger,
total areal av leiligheten,
leilighet stue,
kjøkkenkrok,
tilstedeværelsen av en balkong eller loggia,
å ha en telefon.
La oss vurdere i detalj prosedyren for å bygge en modell ved å bruke eksemplet med ettromsleiligheter.
I den første fasen av byggingen av modellen ble matrisen av korrelasjonskoeffisienter analysert for å identifisere parametere som er sterkt avhengige av hverandre. Hovedoppgaven var å velge slike faktorer, hvor korrelasjonskoeffisienten ikke ville overstige verdien på 0,8. Basert på resultatene av analysen ble det bygget en matrise av korrelasjonskoeffisienter, som tar hensyn til 6 faktorer, det vil si nøyaktig halvparten av de som ble samlet inn i utgangspunktet, siden de resterende faktorene ikke tilfredsstilte betingelsen pålagt korrelasjonskoeffisienten.
Basert på de innsamlede dataene om de utvalgte faktorene, ble følgende regresjonsmodell bygget:
C \u003d -10,12 + 9,24 Stotal + 35,62 * x1 - 21,17 * x2 + 15,07 * x3 +
65 * x4 + 64,48 * x5 (3,1)
eller generelt:
C \u003d -a0 + asStot + a1x1 + arr + a3x3 + a4x4 + a5x5 (3.2)
Følgende notasjon brukes i den presenterte ligningen:
C - prisen på en leilighet med faste parametere definert nedenfor,
Stot - det totale arealet av leiligheten,
x1 er en dummyvariabel som karakteriserer området der leiligheten ligger,
x2 er en dummyvariabel som karakteriserer materialet i huset der leiligheten ligger;
x3 er en variabel som karakteriserer antall etasjer i bygningen der den takserte leiligheten ligger;
x4 er en dummyvariabel som karakteriserer etasjen leiligheten ligger på;
x5 er en dummy-variabel som karakteriserer tilstedeværelsen av en telefon i leiligheten.
Statistiske indikatorer for denne modellen bekreftet betydningen av de oppnådde resultatene.
Dermed gjenspeiler den resulterende modellen veldig godt avhengigheten av den gjennomsnittlige kostnaden for leiligheter på parameterne i boligmarkedet i byen Novosibirsk (uten å ta hensyn til ekstreme alternativer).
De presenterte modellene ble implementert i eiendomsbyråene i byen Novosibirsk "Zhilfond" og "Amir - Real Estate", som har heltidsansatte for å vurdere kostnadene for leiligheter for salg, samt fungere som sikkerhet i låneavtaler. Det skal bemerkes at eksperter satte stor pris på effektiviteten av søknaden deres.
Det andre viktige problemet takstmenn står overfor er å forutsi verdien av en leilighet i fremtiden. Dette problemet blir spesielt relevant når man vurderer prisen på en leilighet for boliglånsformål, siden salget av en leilighet vil finne sted i fremtiden, og det er viktig å bestemme veksttakten i kostnaden for en leilighet for perioden med låneavtale.
De første dataene for å bygge en modell for prisdynamikk i det sekundære boligmarkedet ble hentet fra eiendomsmagasinene etter kvartaler av de tilsvarende årene. For hvert år ble det samlet inn informasjon om 240 leiligheter - 80 for hver type leilighet (ett-, to-, treromsleiligheter). . Hovedformålet med å bygge modellen er å bestemme modellen for å endre prisene på eiendom i annenhåndsmarkedet.
Strukturen til de innsamlede dataene om leiligheter er vist i fig. 2.1, 2.2, 2.3.
Ris. 2.1. Strukturen til leiligheter som vurderes ved bygging av modellen, etter boligtype
Ris. 2.2. Strukturen til leiligheter som vurderes ved bygging av modellen, etter boligtype
Ris. 2.3. Strukturen til leilighetene tatt i betraktning når du bygger modellen, etter typen materiale i huset
Tidsanalyse økonomiske fenomener skiller mellom ulike typer evolusjon.
1. Trend, trend eller langsiktig bevegelse. Det er ingen streng definisjon av en trend, den avsløres intuitivt. En trend tilsvarer en langsom endring i en bestemt retning som vedvarer over lang tid.
2. Syklus, kortsiktig komponent - rask kvasi-periodisk bevegelse, der det er en økningsfase og en reduksjonsfase.
3. Sesongkomponent - endringer som skjer regelmessig, i motsetning til en syklus.
4. Tilfeldige svingninger, effekter - kaotisk bevegelse av en relativt høy frekvens, som er mer eller mindre konstant.
Noen statistiske serier representerer en eller annen type evolusjon i sin rene form, men de fleste av dem er en kombinasjon av alle eller individuelle komponenter.
Teoretisk sett er en serie prisdynamikk en kombinasjon av trend, sesongkomponent og tilfeldige svingninger. På nåværende stadium Under utviklingen av eiendomsmarkedet blir den sesongmessige komponenten av prisen på en leilighet forstyrret, noe som skyldes høy prisvekst og investeringsattraktiviteten til det aktuelle markedet. Derfor ble det lagt spesiell vekt på å fremheve trenden i den dynamiske serien som ble vurdert.
I henhold til serien av dynamikk av priser for leiligheter, ble følgende modell bygget.
Polynom av andre grad:
yi = a + bt2, (3,3)
hvor jeg - leilighetstype,
t - tidsperiode.
Det skal bemerkes at, i henhold til kriteriene som brukes i statistikk, bør korrelasjonskoeffisienten være nær 1 (overskride 0,7), signifikansfaktoren F bør være mindre enn 0,03 (for de gitte modellparametrene).
Dermed gjenspeiler de oppnådde modellene godt dynamikken til prisene i det sekundære boligmarkedet i byen Novosibirsk.
I følge den innhentede modellen skulle veksten i kostnadene for ettromsleiligheter vært 22,0 % i 2006, mens den faktiske kostnadsveksten var 24,3 %.
I følge denne modellen skulle veksten i kostnadene for en toromsleilighet i byen Novosibirsk i 2006 være 21,7 %, mens veksten faktisk var 21,6 %.
I samsvar med den presenterte modellen skulle veksten i kostnadene for en treromsleilighet i byen Novosibirsk i 2006 være 21,5 %, mens veksten faktisk var 31,0 %.
Ved å erstatte reelle data om kostnaden per kvadratmeter av leiligheter i byen Novosibirsk i hvert kvartal av 2006, kan det bemerkes at denne verdien faller innenfor grensene for konfidensintervallene bygget i henhold til modellen.
Ifølge eksperter beskriver den resulterende modellen den nåværende situasjonen i eiendomsmarkedet for øyeblikket. Prognosen for vekst i boligkostnadene innen utgangen av 2006 for visse typer leiligheter faller sammen med reelle data, siden veksten i markedet spådd av eksperter er 20-30%.
Takstmannen står stadig overfor problemet med å forutsi kostnadene for leiligheter, dette problemet er spesielt akutt ved vurdering for utlånsformål. Riktigheten av avgjørelsen avhenger av erfaringen, kvalifikasjonene til spesialisten, samt kvaliteten på de innsamlede dataene på markedet til objektet som evalueres. Bruken av de foreslåtte statistiske modellene i arbeidet til spesialister vil bidra til å forbedre nøyaktigheten av prognoser, samt kvaliteten på verdivurdering av boligeiendom.
RUSSISK AKADEMI FOR SIVILTJENESTE
UNDER PRESIDENTEN FOR DEN RUSSISKE FØDERASJON
Federal State Educational Institute of Higher Professional Education
"NORD-WESTERN ACADEMY OF PUBLIC SERVICE"
i Kaluga
finans og kreditt
KAPITALARBEID
Kaluga
Introduksjon
Kapittel 1. Teoretisk grunnlag for vurdering av markedsverdi av fast eiendom
1.1 Eiendomsvurdering: grunnleggende begreper og prinsipper for verdsettelse
1.2 Tilnærminger og metoder for å vurdere verdien av fast eiendom
1.3 Eiendomsvurderingsspørsmål
Kapittel 2. Fastsettelse av eiendommens markedsverdi
2.1 Beskrivelse av fagstoffet
2.2 Fastsettelse av markedsverdi av fast eiendom under kostnadsmetoden
2.3 Fastsettelse av markedsverdi av eiendom innenfor rammen av markedstilnærmingen
2.4 Fastsettelse av markedsverdi av fast eiendom innenfor inntektstilnærming
3.1 Fastsettelse av sluttverdien av markedsverdien til takstobjektet
Konklusjon
Bibliografi
Introduksjon
Overgangen av landet vårt til markedsøkonomi krevde en dyptgående utvikling av en rekke nye vitenskaps- og praksisområder, spesielt eiendomsvurdering.
Eiendomsmarkedet er en del av det nasjonale Markedsøkonomi, som er et sett av eiendomsobjekter, økonomiske enheter som opererer i markedet, markedsfungerende prosesser, dvs. prosesser for produksjon (skaping), forbruk (bruk) og utveksling av eiendom og markedsstyring, og mekanismer som sikrer at markedet fungerer (markedets infrastruktur og juridiske miljø).
Nå omfatter eiendomsmarkedet boligleiligheter og -rom, kontorbygg og lokaler, bygg til industri- og næringsformål, hytter, sommerhus og bygdehus med tomt. Regionale særegenheter ved eiendomsmarkedet bør tas i betraktning.
I produksjon og økonomisk praksis økonomiske enheter det er mange tilfeller når det blir nødvendig å vurdere markedsverdien av eiendommen til foretak. Ikke en eneste operasjon med kjøp og salg av eiendom, utlån mot sikkerhet, forsikring, løsning av eiendomstvister, beskatning osv. kan klare seg uten verdivurdering.
Å bestemme markedsverdien av eiendom er en kompleks og unik prosess, siden det er nesten umulig å finne to helt identiske eiendommer. Selv i tilfellet når bygninger er bygget i henhold til samme standardprosjekt, men plassert på forskjellige tomter, kan kostnadene deres variere betydelig.
Relevansen av emnet for oppgaven skyldes det faktum at det i dag er et økende behov for en kompetent og objektiv vurdering av eiendomsverdien, og institusjonen for eiendomsvurdering ennå ikke er fullstendig dannet, det er ingen informasjon base for verdsettelse, den faglige opplæringen av takstmenn i Russland har ennå ikke nådd verdensnivå.
Formålet med arbeidet er å fastsette markedsverdien på eiendommen og begrunne måter å øke den på.
For å oppnå dette målet er det nødvendig å løse følgende oppgaver:
1. Utforske det teoretiske grunnlaget for å vurdere markedsverdien av fast eiendom;
2. Å karakterisere vurderingsobjektet og dets miljø;
3. Begrunn markedsverdien av takseringsobjektet basert på tre allment aksepterte tilnærminger;
Forskningsobjektet er prosedyren for å bestemme markedsverdien av eiendom.
Emnet for studien er begrunnelsen av markedsverdien til eiendommen og utviklingen av anbefalinger for økningen.
Strukturelt består arbeidet av en introduksjon, tre kapitler, en konklusjon og en referanseliste. Det første kapittelet diskuterer det teoretiske grunnlaget for verdivurdering av eiendom, det andre kapittelet beregner markedsverdien til en eiendom, det tredje harmoniserer resultatene av verdivurderingen og bestemmer måter å øke markedsverdien av eiendom på.
teoretisk og metodisk grunnlag forskning er den dialektiske metoden for erkjennelse, så vel som arbeider fra forskere, tidsskrifter og internettmateriale om problemet som studeres. I tillegg ble følgende metoder brukt: økonomisk-statistisk, monografisk, beregningskonstruktiv, samt sammenligningsmetoden.
Kapittel 1. Teoretisk grunnlag for vurdering av markedsverdi av fast eiendom
1.1 Eiendomsvurdering: grunnleggende begreper og prinsipper for verdsettelse
Ulike fordeler (gjenstander, ting, eiendom) skapes, selges og anskaffes for å møte visse behov til staten, juridiske enheter og enkeltpersoner, samt for å oppnå fordeler fra deres besittelse og bruk. Fra muligheten for denne eller den gjenstanden til eiendom for å tilfredsstille de eksisterende behovene og fra fordelene som besittelsen av denne gjenstanden vil gi i fremtiden, avhenger dens verdi, og derfor kostnadene.
All drift og transaksjoner med eiendom krever kunnskap om eiendommens verdi. Under markedsforhold avhenger verdien av eiendom av faktorer, trender og endringer i økonomien og samfunnet som helhet. Behovet for eiendomsvurdering oppstår i følgende tilfeller:
§ transaksjoner med kjøp og salg eller leasing;
§ selskapsdannelse av foretak og omfordeling av eiendomsandeler;
§ tiltrekning av nye aksjonærer og ytterligere utstedelse av aksjer;
§ matrikkelverdi for beskatning av eiendomsobjekter: bygninger og tomter;
§ eiendomsforsikring;
§ utlån med sikkerhet i fast eiendom;
§ lage eiendomsobjekter som et bidrag til den autoriserte kapitalen til foretak og organisasjoner;
§ utvikling av investeringsprosjekter og tiltrekning av investorer;
§ avvikling av eiendomsobjekter;
§ utførelse av arverett, rettsstraff, løsning av eiendomstvister;
§ annen virksomhet knyttet til salg av eiendomsrett til eiendomsobjekter.
Fast eiendom (eiendom, eiendom) inkluderer tomter, undergrunnstomter, isolert vannforekomster, og alt som er fast forbundet med landet, det vil si gjenstander som ikke kan flyttes uten uforholdsmessig skade på formålet, inkludert skog, flerårige plantasjer, bygninger, strukturer. Faste ting inkluderer også luftfartøy og sjøfartøy som er underlagt statlig registrering, innlandsfartøyer og romobjekter. Annen eiendom kan også klassifiseres som fast ved lov.
Ved eiendomsvurdering vurderes tomt å ha en verdi, mens forbedringer anses å være verdibidrag.
Fast eiendom er i fri sivil sirkulasjon og er gjenstand for ulike transaksjoner, noe som gir behov for å vurdere dens verdi, d.v.s. ved å bestemme den monetære ekvivalenten til ulike typer fast eiendom på et bestemt tidspunkt.
I dagens økonomi er det mange forskjellige typer verdier. De er nødvendige på grunn av ulike behov og funksjoner. Dette inkluderer slike typer som lånt verdi, forsikringsverdi, virkelig markedsverdi, bokført verdi, leieverdi, bergingsverdi, investeringsverdi og mange andre. Men generelt kan verdi deles inn i to kategorier: verdi i bytte og verdi i bruk.
Verdi i bytte er prisen som vil råde i et fritt, åpent og konkurransedyktig marked basert på likevekten etablert av faktorene tilbud og etterspørsel. Det kalles noen ganger objektiv kostnad fordi det bestemmes av reelle økonomiske faktorer.
Bruksverdi er verdien av eiendommen for en bestemt bruker eller gruppe brukere, dvs. verdien av fast eiendom som brukes som en del av en fortsatt drift (for eksempel fast eiendom brukt av en fabrikk).
Av alle typer verdier er markedsverdien den mest utbredte - hovedtypen verdi i forhold til markedsforhold. Ved fastsettelse av markedsverdi tar vi utgangspunkt i at markedet eksisterte i fortiden (eiendommen er allerede solgt), eksisterer i nåtiden (eiendommen opprettes for salg) og vil eksistere i fremtiden, siden verken fortid eller markedets nåtid motsier dette.
Basert på det foregående kan vi konkludere med at ikke bare markedet i seg selv, men også instrumentene som dannes av markedet, hvorav den viktigste er kostnaden, har en trekomponent karakter. Fra dette perspektivet kan vi si at kostnaden:
Gyldig kostnad, dvs. den mest sannsynlige prisen i et gitt marked;
Virkelig markedsbasert, siden rommet med markedsverdier, som inkluderer kostnadene for et bestemt objekt, er dannet utelukkende under påvirkning av faktorer i et fritt, åpent og konkurransedyktig marked;
Det er faktisk objektivt, siden det gjenspeiler meningene til alle hovedemnene i markedet til produsenten (selgeren), kjøperen og investoren, og dermed uttømmer markedsinteressene til partene.
Verdi kan hentes fra fortiden ved å sette oss i kjøperens sted, fra nåtiden ved å sette oss i stedet for byggherren, og fra fremtiden hvis vi setter oss i investorens sted. Tre hovedtilnærminger til eiendomsvurdering følger av dette: markeds-, kostnads- og inntektstilnærminger.
Hovedoppgaven ved å fastsette verdien er å forutsi kvantiteten, kvaliteten og varigheten av fremtidige fordeler ved å eie vurderingsobjektet og konvertere disse fordelene til nåverdi. Eiendom analyseres ut fra prinsippene for verdsettelse.
Evalueringsprinsippene er delt inn i fire grupper:
1) prinsipper basert på brukeroppfatninger (prinsipper om nytte, substitusjon og forventning);
2) prinsipper som oppstår fra prosessen med eiendomsdrift (prinsipper for bidrag, restproduktivitet, marginal produktivitet, balanse, økonomisk størrelse og økonomisk inndeling);
3) prinsipper bestemt av handlingen til markedsmiljøet (prinsipper om alternativitet, variasjon, avhengighet, tilbud og etterspørsel, konkurranse og samsvar);
4) prinsippet om det beste og mest effektiv bruk er hovedprinsippet for evaluering. Dette prinsippet kombinerer alle andre prinsipper og er grunnlaget for enhver eiendomsvurdering.
En forutsetning for verdivurdering av eiendom er å ta hensyn til det spesifikke ved eiendomsmarkedets virkemåte, siden tilstanden i eiendomsmarkedet har betydelig innvirkning på inntektsstrømmer, risikonivå og mulig salgspris for en eiendom pr. et visst punkt i fremtiden, dvs. på hoveddataene brukt i verdsettelsen ved bruk av inntektsmetoden.
1.2 Tilnærminger og metoder for å vurdere verdien av fast eiendom
I eiendomsvurdering er det tre generelt aksepterte tilnærminger for å bestemme verdien: kostbart, markedsmessig og lønnsomt. Hver tilnærming har sine egne etablerte metoder, teknikker og prosedyrer. Den konseptuelle likheten mellom tilnærminger til evaluering av ulike eiendomsobjekter avsløres. Samtidig bestemmer typen av objektet som evalueres egenskapene til spesifikke metoder som oppstår fra de spesifikke evalueringsproblemene som er iboende, som regel bare denne arten eiendom.
Kostnadstilnærming
Kostnadstilnærmingen til verdsettelse av fast eiendom er basert på å sammenligne kostnadene ved å opprette et eiendomsobjekt med verdien av de verdsatte eller sammenlignbare objektene. Tilnærmingen er basert på en studie av investors evne til å erverve eiendom og går ut fra substitusjonsprinsippet, som sier at kjøperen, utvist forsiktighet, ikke vil betale for objektet et større beløp enn kostnaden for å skaffe det aktuelle bygget tomte og reise en gjenstand tilsvarende formål og kvalitet i overskuelig fremtid uten vesentlige forsinkelser.
Hovedstadiene i vurderingsprosedyren i denne tilnærmingen:
1. Beregning av kostnadene ved å erverve eller langsiktig leie av gratis og tilgjengelig land for å optimalisere bruken;
2. Vurdering av gjenanskaffelseskostnad for bygget som vurderes. Beregningen av gjenanskaffelseskostnaden er basert på beregningen av kostnadene ved å gjenskape det aktuelle objektet, basert på gjeldende priser og produksjonsforhold for tilsvarende objekter på en bestemt dato.
3. Bestemme mengden fysisk, funksjonell og ekstern avskrivning av eiendommen;
4. Estimering av verdien av gründerfortjeneste (investors fortjeneste);
5. Beregning av den endelige kostnaden for det takserte objektet ved å justere gjenanskaffelseskostnaden for avskrivning, etterfulgt av en økning i den resulterende verdien med kostnaden tomt.
Kostnadstilnærmingen er mest hensiktsmessig ved vurdering av eiendommer som nylig er satt i drift, den fører til de mest overbevisende resultatene ved en rimelig begrunnet kostnad for tomten og lite akkumulert avskrivning av utbedringer. Kostnadstilnærmingen er berettiget ved å estimere verdien av planlagte anlegg, spesialanlegg og annen eiendom, som det sjelden gjennomføres transaksjoner for på markedet, og kan brukes i verdivurdering for forsikringsformål. Denne tilnærmingen, når du vurderer gjenstander som er gjenstand for gjenoppbygging, lar deg bestemme om byggekostnadene vil bli oppveid av en økning i driftsinntekter eller inntekter fra salg av eiendom. Bruk av kostnadstilnærmingen i dette tilfellet unngår risikoen for overinvestering.
Kostnadstilnærmingen brukes også for å beskatte eiendommen til juridiske personer og enkeltpersoner ved arrestasjon eiendom, for å analysere den beste og mest effektive bruken av et stykke land.
Fastsettelse av verdien av en tomt
I samsvar med art. 35 i den russiske føderasjonens sivilkode, ved overføring av eierskap til en bygning, struktur, struktur som ligger på andres land til en annen person, får den rett til å bruke den tilsvarende delen av tomten som er okkupert av bygningen, strukturen, struktur og nødvendig for deres bruk, på samme betingelser og samme beløp som tidligere eier.
Av alle grunntakstmetoder er metoden for sammenlignende salgsanalyse av avgjørende betydning.
Gjenanskaffelseskostnaden ved oppføring av eiendommen under takst er beregnet til løpende priser som ny (eksklusive akkumulerte avskrivninger) og knyttet til takstdato. Grunnlaget for å fastsette gjenanskaffelseskostnaden er beregningen av kostnadene knyttet til byggingen av anlegget og dets levering til kunden. Avhengig av prosedyren for regnskapsføring av disse kostnadene, er det vanlig å allokere direkte og indirekte kostnader i byggekostnadene.
Direkte kostnader er direkte relatert til konstruksjon (materialekostnader, lønn bygningsarbeidere, kostnadene for anleggsmaskiner og mekanismer, etc.). Indirekte kostnader - kostnader som ikke er direkte relatert til konstruksjon (avgifter til design og estimering av organisasjoner, kostnadene ved investeringer i land, markedsføring, forsikring og reklamekostnader, etc.). Utbyggers overskudd reflekterer kostnadene ved styring og tilrettelegging av byggingen, generelt tilsyn og gründerrisiko knyttet til utbyggingen. Fortjenesten til entreprenøren er definert som en del av fortjenesten fra salget av objektet. Uavhengig av mengden av renter og det tilsvarende grunnlaget (en komponent av verdien av eiendom), forblir mengden av entreprenørfortjeneste konstant.
Hovedkilden til sammenlignende data om kostnadene for eiendomsobjekter er byggekontrakter for oppføring av strukturer, slik som den som vurderes. I tillegg vedlikeholder designtakstmenn vanligvis sine egne databaser over gjeldende priser for ferdigstilte boliger, kontorbygg, leiligheter, hoteller, butikkbygg og industribygg. For øyeblikket i Russland er det et system med standarder og prisnivåer bestemt av de tilsvarende prisindeksene.
Byggede gjenstander under påvirkning av ulike naturlige og funksjonelle faktorer mister sine operative kvaliteter og blir ødelagt. I tillegg er markedsverdien til objektet påvirket av ekstern økonomisk påvirkning fra nærmiljøet og endringer i markedsmiljøet. Samtidig fysisk avskrivning (tap av ytelse), funksjonell aldring (tap av teknologisk samsvar og kostnader på grunn av vitenskapelig og teknologisk fremgang), ekstern eller økonomisk avskrivning (endring i attraktiviteten til et objekt når det gjelder endringer i det ytre miljøet og den økonomiske situasjonen i regionen) utmerker seg. Til sammen utgjør disse typer avskrivninger akkumulerte avskrivninger, som vil være differansen mellom gjenanskaffelseskostnaden til gjenstanden og kostnaden ved gjengivelse (erstatning) av takseringsobjektet.
Den mest komplette og pålitelige kilden til informasjon om den tekniske tilstanden til en bygning eller struktur er materialene til en naturlig undersøkelse. Den første betingelsen for å gjennomføre slike undersøkelser bør være en nøyaktig definisjon av det funksjonelle formålet med vurderingsobjektet: bruk til det tiltenkte formålet eller med en endring i teknologiske og funksjonelle parametere. I dette tilfellet er det nødvendig å presentere grensene for endringer i belastninger og påvirkninger på bærende strukturer til bygninger.
Den andre betingelsen for å utføre forskning er å få fullstendig informasjon om de naturlige og klimatiske parametrene og spesifikke faktorer for virkningen av området der objektet ligger og deres endringer i prosessen med teknologisk aktivitet.
Markedstilnærming
En forutsetning for anvendelse av markedstilnærmingsmetoder er tilgjengeligheten av informasjon om transaksjoner med lignende eiendomsobjekter (som er sammenlignbare i formål, størrelse og plassering) som fant sted under sammenlignbare forhold (transaksjonstidspunkt og betingelser for finansiering av transaksjonen). .
Den komparative tilnærmingen er basert på tre hovedprinsipper for verdivurdering av eiendom: tilbud og etterspørsel, substitusjon og bidrag. Basert på disse prinsippene for verdivurdering av eiendom, bruker markedstilnærmingen en rekke kvantitative og kvalitative metoder for å synliggjøre elementene i sammenligning og måle justeringer av markedsdata for sammenlignbare eiendommer for å modellere verdien av eiendommen som verdsettes.
Hovedprinsippet i markedstilnærmingen til eiendomsvurdering er substitusjonsprinsippet, som sier at en potensiell kjøper ikke vil betale en pris for eiendom som overstiger kostnaden ved å erverve en tilsvarende, fra hans ståsted, eiendom.
De største vanskelighetene med å bruke metodene for markedstilnærmingen er forbundet med mangelen på åpenhet i det russiske eiendomsmarkedet. I de fleste tilfeller er de reelle prisene på eiendomstransaksjoner ukjente. I denne forbindelse, ofte ved vurdering, brukes prisene på forslag til objekter som legges ut for salg.
Salgssammenligningsmetoden bestemmer markedsverdien til en eiendom basert på en analyse av nylige salg av sammenlignbare eiendommer som er like i størrelse og bruk som eiendommen som verdsettes. Denne verdsettelsesmetoden forutsetter at markedet vil sette prisen for eiendommen som verdsettes på samme måte som for sammenlignbare, konkurransedyktige eiendommer. For å anvende salgssammenligningsmetoden bruker spesialister en rekke verdsettelsesprinsipper, inkludert substitusjonsprinsippet.
Anvendelsen av salgssammenligningsmetoden består i å utføre følgende trinn sekvensielt:
1. detaljerte markedsundersøkelser for å få pålitelig informasjon om alle faktorer knyttet til gjenstander med sammenlignbar nytte;
2. identifisere egnede sammenligningsenheter og gjennomføre en komparativ analyse for hver enhet;
3. sammenligning av objektet som vurderes med de utvalgte sammenligningsobjektene for å justere salgsprisene eller ekskludere dem fra listen over de som sammenlignes;
4. bringe en rekke justerte indikatorer for kostnaden til sammenlignbare objekter til markedsverdien av takseringsobjektet.
Eiendomskontorer, statlige kilder, egne databaser, publikasjoner etc. kan brukes som informasjonskilder om eiendomsmarkedstransaksjoner.
Etter å ha valgt sammenligningsenheten, er det nødvendig å bestemme hovedindikatorene eller sammenligningselementene, ved hjelp av hvilke det er mulig å modellere verdien av objektet gjennom nødvendige justeringer av kjøps- og salgsprisene for sammenlignbare eiendomsobjekter.
I verdsettelsespraksis, ved fastsettelse av verdien av fast eiendom, skilles slike hovedelementer av sammenligning som de overførte rettighetene til fast eiendom, betingelsene for økonomiske oppgjør ved anskaffelse av eiendom, salgsbetingelsene (transaksjonens renhet), tidspunktet for salg, det funksjonelle formålet med objektet, plassering, bekvemmeligheten av adkomstveier, området til objektet, teknisk tilstand og nivået på etterbehandling av lokaler.
Denne metoden er mest effektiv for gjenstander som selges regelmessig.
Kvantitative og kvalitative metoder brukes for å synliggjøre elementene i justeringsmåling.
Kvantitative metoder inkluderer:
paret salgsanalyse (to forskjellige salg sammenlignes for å bestemme justeringen for ett sammenligningselement);
Statistisk analyse (metoden er basert på bruk av matematisk statistikks apparat for korrelasjons- og regresjonsanalyse);
· Analyse av annenhåndsmarkedet (denne metoden bestemmer mengden justeringer, basert på data som ikke er direkte relatert til vurderingsobjektet eller sammenligningsobjektet) og andre.
Kvalitetspraksis inkluderer:
klassifisering (sammenlignende) analyse (metoden ligner analysen av paret salg, bortsett fra at justeringene ikke er uttrykt i prosent eller pengesummer, men i uklare logiske kategorier);
Distribusjonsanalyse (sammenlignende salg er fordelt i synkende rekkefølge etter tilstrekkelighet, deretter bestemmes stedet for vurderingsobjektet i serien med sammenlignende salg).
inntektstilnærming
Fastsettelse av markedsverdi av eiendom ved hjelp av inntektsmetoden er basert på forventningsprinsippet. I henhold til dette prinsippet erverver den typiske investoren, det vil si kjøperen av en eiendom, den i påvente av å motta fremtidige inntekter fra bruk. Tatt i betraktning at det er en direkte sammenheng mellom størrelsen på investeringen og fordelene fra den kommersielle bruken av foretaket, defineres verdien av fast eiendom som verdien av rettighetene til å motta inntekt generert av den, med andre ord verdien av eiendommen er definert som nåverdien av fremtidige inntekter generert av takstobjektet.
Fordelen med inntektstilnærmingen sammenlignet med kostnads- og markedstilnærmingene er at den i større grad reflekterer investors syn på eiendom som inntektskilde, det vil si at denne kvaliteten på eiendom tas i betraktning som hovedprisingsfaktoren. . Den største ulempen med inntektstilnærmingen er at den, i motsetning til de to andre tilnærmingene, er basert på prognosedata.
Hovedstadiene i vurderingsprosedyren i denne tilnærmingen:
1. Utarbeide en prognose for fremtidige inntekter fra leie av arealene som vurderes for leie for eierperioden og, basert på de innhentede dataene, bestemme potensiell bruttoinntekt (GRP), som beregnes i henhold til formel 1.1:
PVD \u003d S * Ca, (1,1)
S er arealet som skal leies, kvm;
Sa - leietakst for 1 kvm.
2. Fastsettelse basert på markedsanalyse av tap ved underutnyttelse av areal og ved innkreving av husleie, beregning av faktisk bruttoinntekt (ARI). Eier har som regel ikke på sikt mulighet til å varig leie 100 % av byggearealet. Leietap oppstår på grunn av underbeskjeftigelse av eiendommen og manglende leiebetaling fra skruppelløse leietakere. Graden av arbeidsledighet for et objekt med inntektsgivende eiendom er preget av koeffisienten for underutnyttelse, bestemt av forholdet mellom verdien av uleide arealer og verdien av det totale arealet som skal leies.
Beregningen av den faktiske bruttoinntekten (ARI) utføres i henhold til formelen 1.2:
DVD \u003d PVD * Kz * Ks, (1.2)
DVD faktisk brutto inntekt;
PVD potensiell bruttoinntekt;
Kz areal belastningsfaktor;
Kc koeffisient for innkreving av betalinger.
Det skal bemerkes at andre inntekter mottatt fra driften av anlegget utover leiebetalinger (for eksempel for bruk av tilleggstjenester - bilparkering, etc.) må legges til DIA beregnet etter metoden ovenfor.
3. Beregning av kostnadene ved å drive eiendommen som verdsettes, som er basert på en analyse av de faktiske kostnadene ved vedlikehold og/eller typiske kostnader i dette markedet. Utgifter kan være betinget faste (eiendomsskatt, forsikringspremier, betalinger for en tomt), betinget variable (verktøy, løpende reparasjoner, lønn til vedlikeholdspersonell, etc.), erstatningskostnader (utgifter til periodisk utskifting av konstruksjonsbygg med hurtig slitasje). elementer).
Dermed trekkes estimert verdi av driftskostnadene fra DIA, og det endelige tallet er netto driftsinntekter (NOR).
4. Omberegning av netto driftsinntekt til nåverdi av objektet.
Direkte kapitaliseringsmetode - en metode for å bestemme markedsverdien til et inntektsgenererende objekt, basert på direkte konvertering av den mest typiske inntekten det første året til verdi ved å dele den med kapitaliseringsforholdet oppnådd på grunnlag av en analyse av markedet data om forholdet mellom nettoinntekt og verdien av eiendeler som ligner på objektet som verdsettes, innhentet ved utvinning av markedsmetoden. En slik vestlig klassisk versjon av metoden for direkte kapitalisering, der kapitaliseringsforholdet trekkes ut fra markedstransaksjoner, er praktisk talt umulig å bruke under russiske forhold på grunn av vanskelighetene med å samle informasjon (oftest er betingelsene og prisene på transaksjoner konfidensiell informasjon ). Basert på dette er det i praksis nødvendig å bruke algebraiske metoder for å konstruere kapitaliseringskoeffisienten, som sørger for en separat vurdering av kapitalavkastningen og avkastningen.
Det skal bemerkes at den direkte kapitaliseringsmetoden er anvendelig for verdsettelse av driftsmidler som på tidspunktet for verdsettelse ikke krever store investeringer i varigheten av reparasjoner eller rekonstruksjon.
1.3 Eiendomsvurderingsspørsmål
Vanskeligheter er knyttet til en rekke problemer som oppstår ved eiendomsvurdering (tilnærminger og metoder), uriktighet eller inkonsekvens i lover og regler på området. La oss vurdere disse spørsmålene litt mer detaljert.
Det første problemet er etter konto, og ikke etter formål - valg av kapitalisering og diskonteringsrenter.
1. Kostnaden for et lån (kapitalkostnad) - for foretak som ikke har uavhengig oppførsel (det er ikke noe verdipapirmarked).
2. Gjennomsnittlig marginalverdi av egen økonomi - for foretak hvis aksjer er notert på markedet.
3. Basert på gjennomsnittlig driftslønnsomhet for bedriften eller egen bransje.
4. Gjennomsnittlige marginale marginalkostnader for prosjektene som studeres (ved investering).
5. Refusjonssatser for lån.
6. Planlagte normer.
7. Rente på lån (et politisk økonomisk konsept knyttet til nasjonalinntekt (ND) og nasjonalt nasjonalprodukt (BNP)).
8. Lønnsomhet av en alternativ investering (for eksempel en innskuddskonto i en bank).
9. Minimum risikofri avkastning, sett fra en investors ståsted.
Virkelig kortsiktig rente, definert som differansen mellom avkastningen på statskasseveksler og konsumprisindeksen.
Mange praktiske metoder for å velge en pris med samme teoretiske grunnlag snakker om de ugunstige metodene og kriteriene for å velge den. Definisjonen av romprisen er utenfor økonomistyringsteorien - innen psykologi (kunstens rike, ikke vitenskap).
For å kunne foreta en vurdering av ulike spesialister, bør verdien av den sammensatte rentesatsen vedtas ved lov og reflekteres i metodikken, slik den var på en gang, i henhold til standard effektivitetsforhold kapitalinvesteringer(investering - som de sier nå). Til å begynne med var effektivitetsgraden forskjellig for hver bransje, deretter ble en rate tatt i bruk for alle bransjer. Det bør understrekes at standard effektivitetsgrad spilte samme rolle (bar samme byrde) som kapitaliseringsgrad (effektivitetsgrad, sammenligningsrate, investeringsplasseringsgrad).
Det andre problemet er knyttet til punktvurdering av eiendomsverdien. Situasjonen er slik at ti sakkyndige som arbeider uavhengig av hverandre vil gi ti ulike anslag på verdien av samme eiendom (eiendom). Dette skyldes beregningsprosedyren og valget av standardkoeffisienter. Situasjonen minner om fremstilling av en del. På samme maskin vil forskjellige deler bli produsert av samme arbeider i henhold til samme tegning. Det er mange årsaker til dette, hvorav de fleste i prinsippet ikke kan utelukkes. Derfor har et system med toleranser for dimensjonene til deler blitt tatt i bruk i produksjonen. Hvis dimensjonene til den produserte delen er innenfor toleranse, anses den som passe. Avvikene og spredningen av de innledende dataene som brukes for beregningen i alle tilnærminger og metoder, som en prosentandel av gjennomsnittet, er mer signifikante enn toleransene for dimensjonene til delene.
Veien ut av denne situasjonen (løsningen på dette problemet) er å erstatte punktvurderingen av eiendomsverdien med intervallet en, på den ene siden, og den numeriske beregningen bør utføres med sannsynlige metoder. Begrepet evaluering i matematikk innebærer en omtrentlig beregning, oftest på nivå med en størrelsesorden. For eksempel, ved beregning på en lysbilderegel, var det nødvendig å bestemme antall sifre i heltallsdelen av tallet.
Et annet problem er knyttet til valg av vektingsfaktorer ved avstemming av eiendomsverdiberegninger gjort ved bruk av de tre tilnærmingene. Hver forfatter (ekspert, takstmann) aksepterer vektkoeffisienter (faktorer av betydning for beregningsmetoden) etter eget skjønn, og forskjellen mellom estimatene kan være betydelig. En vei ut av denne situasjonen er å ta i bruk en vektfaktor som er jevnt fordelt i et visst område for hver vurderingsmetode (tilnærming).
Det neste problemet oppstår i den komparative (markeds-) vurderingen av verdien av eiendom, når det er nødvendig å innføre korreksjonsfaktorer for å bringe objektet som verdsettes og markedsanaloger til en sammenlignbar type. Også her er det betydelig vilkårlighet. Dette gjelder spesielt korreksjonsfaktorene når man sammenligner plasseringene til den territorielle beliggenheten til eiendommen som verdsettes, og en rekke andre.
Et av de vanskeligste problemene er påliteligheten til informasjon. Dette gjelder både markedsinformasjon om utgangs- og salgspris på takst på eiendommen, og opplysninger om standarder ved verdiberegning etter standardmetoden i kostmetoden. Tidligere hadde design- og teknologiske institutter i alle bransjer denne informasjonen. Nasjonal økonomi. Denne informasjonen er enten tapt eller utdatert.
For å fjerne de fleste problemene som oppstår i prosessen med å estimere verdien av eiendom, bør alle beregninger utføres på grunnlag av sannsynlighetsintervaller. Som følge av beregningen vil verdien av eiendommen presenteres som en avkortet fordeling. Mediankostnadsestimatet bør anbefales som tilbudspris for kostnad. I dette tilfellet er sjansene for selgeren og kjøperen de samme: sannsynligheten for at kjøperen kjøper billigere enn tilbudsprisen er lik sannsynligheten for at selgeren selger for mer enn tilbudsprisen.
I dette tilfellet har både selgeren og kjøperen full informasjon om mulige priser på salg og kjøp og deres sannsynlighet. Avhengig av hvor haster den foreslåtte transaksjonen er, kan motparter ta informerte beslutninger: for at kjøperen skal vente og se etter et annet oppkjøpsobjekt, hvis det trengs tid; for selger - reduksjon i prisantydning dersom det haster med gjennomføringen av transaksjonen.
Det er mange slike alternativer på markedet. For selger og kjøper kan det være ulikt at det haster med å kjøpe og selge.
I 2001 ble dekret fra regjeringen i den russiske føderasjonen nr. 519 av 6. juli vedtatt, der departementet for eiendomsforhold i den russiske føderasjonen er pålagt plikten til "utvikling og godkjenning av metodiske anbefalinger for verdsettelsesaktiviteter." Dette bør gjøres i forhold til de ulike vurderingsobjektene, verdityper av vurderingsobjektet, gjennomføringen av vurderingen, samt gransking av vurderingsrapporter. Arbeidet utføres i koordinering med de føderale utøvende myndigheter som regulerer det aktuelle virkeområdet.
Departementet er imidlertid ikke i stand til å utvikle en metodikk for alle eiendomsobjekter (til alle anledninger), og enda mer til å utvikle reguleringsmateriell.
Derfor, på regionalt nivå, avhengig av det eksisterende eiendomsmarkedet, på grunnlag av en bransjedekkende metodikk, utvikle regionale metoder for grupper av homogene objekter med etablering av det nødvendige regelverket. Da oppstår problemet med å koordinere og godkjenne lokale metoder på administrasjonsnivå i regionen, byen eller regionen.
Prosedyren for å godta og godkjenne regionalt metodologisk materiale i forhold til ulike eiendomsobjekter bør reguleres av departementet for eiendomsforhold i Den russiske føderasjonen.
Dette vil bidra til en mer rimelig vurdering av alle typer verdier av ulike typer eiendom, noe som vil fjerne ulike misforståelser, føre til sammenlignbarhet av beregningsresultatene fra ulike takstmenn og takstfirmaer, og redusere den semi-kriminelle konnotasjonen innen takstvirksomhet. .
Kapittel 2. Fastsettelse av eiendommens markedsverdi
2.1 Beskrivelse av fagstoffet
For tiden er det en ganske stabil etterspørsel etter ny eiendom i form av frittliggende bygninger, i prisklassen $330-$3250 kvm. Generelt varierer tilbudet fra $400 kvm til $4500 kvm. Samtidig er det en tendens til en viss økning i den øvre grensen for tilbudsprisen.
Dette forklares med at inntil nylig insolvent etterspørsel har blitt økonomisk berettiget.
På den annen side har særlig prestisjefylte kontorlokaler og butikklokaler nå "funnet" sine relativt faste eiere. Følgelig stiger prisene på lokaler, selv om de er mindre prestisjefylte, men som fortsatt forventes å bli solgt. I tillegg er svingninger i prisene på forslag ikke alltid berettiget ut fra et økonomisk logisk synspunkt.
Eiendommen eies av LLC "Aris" og ligger i Leninsky-distriktet i byen Kaluga.
Objektet inkluderer et tre-etasjes kontorbygg i mur med en restaurant med et samlet areal på 1.375,8 kvm.
Objektet ligger på en av de lengste motorveiene i byen, relativt nær forretnings- og administrasjonssenteret i Kaluga. Transporttilgjengeligheten er god.
Beskrivelse av landet
Plotform rektangulær;
Land areal 556,0 m2
Jordtilstand sandjord danner grunnlaget for bygningsfundamentene.
Topografi av området: avlastningen av nettstedet er rolig.
Tilførsel av infrastruktur:
Følgende kommunikasjoner er knyttet til boligbygget for:
· vanntilførsel;
kloakk;
· strømforsyning;
varmeforsyning;
telefonisering
Eventuelle restriksjoner på bruk og servitutter
Tillatt bruk. Praksisen med å jobbe i eiendomsmarkedet viser at en endring i det funksjonelle formålet med eiendom kun er mulig etter avtale med den lokale administrasjonen, som også bekreftes av eieren av takseringsobjektet.
servitutter. Tomten antas å være underlagt typiske servitutter, som forkjørsrett og kommunikasjoner, men det forutsettes at ingen av de eksisterende servituttene skal være til hinder for en best og mest effektiv bruk av tomten. Området inkluderer ikke monumenter, unike naturgjenstander, kraftoverføringstårn, innrettingsmerker osv., så det er ingen spesielle begrensninger for bygging av kontor- og boliglokaler.
Bygningsbeskrivelse
Bygningen har 3 etasjer, laget i samsvar med moderne konstruksjonsstandarder.
Tabell 1
Strukturelle elementer i bygningen
| Strukturelt element | Karakteristisk | Teknisk tilstand |
| Fundamenter | Betongbelte | Utmerket |
|
og deres ytre |
silikat murstein rød sluttmurstein, t=0,5 |
Utmerket |
| Skillevegger | murstein | Utmerket |
|
Dekker: Loftet; Interfloor; Over kjelleren |
M/betong M/betong M/betong |
Utmerket |
| Tak | Kombinert | Utmerket |
| etasjer | Parkett, fliser, linoleum | Utmerket |
|
Tre |
Modernisert tre | Utmerket |
| Interiør dekorasjon | Euroklasse | Utmerket |
|
Sanitær og elektrisk utstyr: oppvarming · vannrør kloakk elektrisk belysning · telefon · ventilasjon |
Sentralt, fra fyrrom Avløp til bykloakk Skjult ledning Naturlig |
Utmerket |
| Andre verk | blind område | Utmerket |
2.2 Fastsettelse av markedsverdi av fast eiendom under kostnadsmetoden
I dette tilfellet ble det valgt et administrativt treetasjes bygg i murstein som analogt objekt i henhold til lør. UPVS nr. 33, tab. 4 (Forstørrede indikatorer for gjenanskaffelseskostnadene ved bygging av bolig-, offentlige, fellesbygg og bygninger for forbrukertjenester. M: 1972) Tabell 52 som den mest hensiktsmessige med tanke på designtrekk til vurderingsobjektet.
tabell 2
Komparativ analyse av vurderingsobjektet og objekt-analogen
(Bestemmelse av likhetskoeffisienten)
| Strukturelle elementer | Analogt objekt | Gjenstand for vurdering | Likhetsgrad (likhetskoeffisient) | Spesifikk vekt, elementer % | |||
| analogt objekt | gjenstand for evaluering | ||||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | ||
| 1. Fundamenter | armerte betongblokker | armerte betongblokker | 1,00 | 5,0 | 5,0 | ||
| 2. Vegger og skillevegger | murstein | murstein | 1,00 | 24,0 | 24,0 | ||
| 3. Overlegg | m/betong | m/betong | 1,00 | 9,0 | 9,0 | ||
| 4. Gulv | betong | betong | 1,00 | 10,0 | 10,0 | ||
| 5. Åpninger | enkelt tre | enkelt tre | 1,00 | 11,0 | 11,0 | ||
| 6. Innredning | enkel | - | 0,00 | 8,0 | 0,0 | ||
| 7. Sanitær og elektrisk utstyr |
sentralvarme · vannrør kloakk · ventilasjon elektrisk / belysning |
sentralvarme · vannrør kloakk · ventilasjon elektrisk / belysning |
1,00 | 12,7 | 12,7 | ||
| 8. Tak | rulle på armerte betongplater | ─ | 0,00 | 6,0 | 0,0 | ||
| 9. Trapper og innganger | – | – | 1,00 | 5,0 | 5,0 | ||
| 10. Enkelt arbeid | – | – | 1,00 | 9,3 | 9,3 | ||
| TOTAL: | 0,8 | 100 | 86 | ||||
| Korreksjonsfaktor | 0,86 | ||||||
Fastsettelse av total gjenanskaffelseskostnad for takstobjekt.
Grunnleggende inndata:
Kapitalgruppe - I.;
· Bygningsvolum: Vstr. = 4444 m3;
· Totalt areal: S=1.375,8 m2;
Kilder til regulatoriske data: Lør UPVS nr. 4, tabell 52
Grunnleggende beregningsformel:
PVA \u003d US1969 x Vstr. x I69-84 x I84-20.12.2007 x Kn, (3.1)
der PVS er den totale gjenanskaffelseskostnaden for objektet, gni.
US1969 kostnad for å bygge en enhet av byggevolum i 1969 priser; US1969=24,9 r/m3
Vpage byggevolum, cub. m;
I69-84 indeks for kostnadskonvertering fra 1969-priser til 1984-priser; for bolig- og næringsbygg i gjennomsnitt - 2,21;
I84-20.12.2007 - indeks for omregning av kostnaden fra priser i 1984 til priser på takstdato (20.12.2007) ifølge Inf. Lør. om priser og oppgjør for arbeid utført i bygg, Kaluga: desember 2007;
K84-20.12.2007 = 61.07
Кn er en korreksjonsfaktor for forskjellen på objekt-analogen til vurderingen. Kn=0,86
Beregning av den totale gjenanskaffelseskostnaden for objektet:
PVA \u003d 24,9 x 4,444 x 2,21 x 61,07 x 0,86 \u003d 12.843.755.88 rubler.
Vurdering av avskrivning (avskrivning) på et objekt
Basert på estimert effektive levetid for objektet (kapitalgruppe I) vil fysiske avskrivninger (avskrivninger) per verdsettelsesdato være 5 %, d.v.s. RUB 642.187.80
Siden bygget er nytt er det ingen funksjonell (moralsk) forringelse.
Økonomiske (eksterne) avskrivninger er ikke etablert: bygninger av denne typen og formuer er for tiden etterspurt av markedet, og det er ingen grunn til å anta at denne situasjonen vil endre seg på noen håndgripelig måte i nær fremtid.
Bestemme entreprenørens fortjeneste
Entreprenørens fortjeneste er den markedsbestemte avkastningen som entreprenøren forventer å få i form av en premie for bruk av hans kapital investert i bygg og anlegg.
Fortjenesten til en gründer (Ppr) kan bestemmes ut fra forholdet mellom gründerinntekt Dpr og byggekostnadene (C / b str.) Ta hensyn til byggeperioden (Tstr.) I henhold til formelen:
I følge Kaluga byggeorganisasjoner, kostnadene ved bygging av 1 kvadrat. m av individuelle kontorbygg av konvensjonell konstruksjon er i gjennomsnitt 10 500 rubler. inkludert etterbehandling. Normal innredning øker byggekostnadene med 9-12%. Luksus etterbehandling øker kostnadene for enkeltverk med 1,38 ganger (Marshall & Swift Handbook). Byggetiden overstiger i dag vanligvis ikke 2 år. Kostnaden for å investere i Kaluga i butikklokaler i den sentrale delen av byen ligger i området $$ 1200÷3500 kvm. m. La oss ta for våre beregninger verdien - 1200 amerikanske dollar, eller 30936 rubler. Under disse forholdene, fortjenesten til gründeren:
= 0,937, eller 97,3 %.
Tabell 3
Beregning av sluttverdien til vurderingsobjektet
Dermed er markedsverdien av eiendommen, oppnådd ved bruk av kostnadsmetoden, 25 982 918,15 rubler, eller avrundet 25 982 918 rubler. (Tjuefem millioner ni hundre åttito tusen ni hundre atten rubler) uten moms.
2.3 Fastsettelse av markedsverdi av eiendom innenfor rammen av markedstilnærmingen
Tabell 4
Kjennetegn ved sammenligningsobjekter
| Kjennetegn ved sammenligningsobjekter | Gjenstand for vurdering | Objekt nr. 1 | Objekt nr. 2 | Objekt nr. 3 | Objekt nr. 4 | ||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | ||||
| Adresse til objektet | Kaluga, st. Suvorova, d.29 |
Kaluga, st.Tele-visionnaya, 2a |
Kaluga, st. Moskva, d.237 |
Kaluga, st. Azarovskaya, 26 |
Kaluga, krystall, |
||||
| Byggeår | 2002 | 1995, rekonstruksjon 1998 | 2003 | 1971, rekonstruksjon 2002 | 1988 | ||||
| Totalt areal (kvm) | 1375,8 | 1157,1 | 297,3 | 2234,0 | 3806,0 | ||||
| Hovedformål i nåværende tilstand | Kontorlokaler, kafeer, rekreasjonsområder | Kontorrom | Kontorlokaler, rekreasjonsområder | Kontor- og utstillingslokaler | Kontorrom | ||||
| Innledende avtale | Samme | Administrasjonsbygg | Administrasjonsbygg | bokbase | Administrativ-industribygg | ||||
| Eksterne omsluttende konstruksjoner | murstein | murstein | murstein | mursteinspanel med skumblokkinnsatser | armerte betongpaneler | ||||
| plassering | over gjennomsnittet | gjennomsnitt | gjennomsnitt | under gjennomsnittet | under gjennomsnittet | ||||
| Tomt |
122971 m2 (andre bygninger tilgjengelig) |
under bygget | under bygget + rampeområde | ||||||
| Finish kvalitet | klasse "E" | klasse "U" | luksusklasse | luksusklasse | klasse "E" | ||||
| Kvalitet på parkering og kjøretøy | Langs gaten, spes. organisert, 20 m lang; lekeplass i gården | Parkering langs gaten (20 m); innendørs parkering | Organisert parkering (spesiell plass) | Langs gaten, spes. organisert 20 m lang; innendørs parkering | Begrenset innendørs parkering | ||||
| Salgsperiode | –– | desember 2007 | august 2007 | februar 2007 | oktober 2006 | ||||
| antall etasjer | 3 etasjer | 2 etasjer | 3 etasjer | 2 etasjer | 3 etasjer | ||||
| Pris 1 kvm. m. av totalt areal, gni. gni. | – | 33000 | 41500 | 28500 | 15500 | ||||
Definisjon (begrunnelse) av justeringer
1. Justering for markedsforhold(salgsdato)
I dette tilfellet er den mest korrekte metoden å bruke parsalgsmetoden. Det innebærer valg av objekter som bare avviker i salgstidspunktet og bestemmer mengden justeringer. Vi fant ikke slike objekter, derfor ble justeringsbeløpet bestemt på grunnlag av data om månedlige inflasjonsrater for periodene av interesse for oss i henhold til formelen:
der Mi er gjennomsnittlig månedlig inflasjonsrate, Kinfl. = 1,0072
Beregningsformel: Kinfl = Ksr.m.infl = const Ksr.m.infl = 1,0072
100 × Ktcrminfl 100
Tabell 5
2. Plassering.
Plasseringen av objektene som sammenlignes ble evaluert basert på en ekspertvurdering på en skala: "utmerket", "utmerket", "bra", "over gjennomsnittet", "gjennomsnittlig", "under gjennomsnittet", "tilfredsstillende", "dårlig". ", "veldig dårlig". Dermed består skalaen av 8 graderinger. Hver gradering ble estimert til 10 %.
Tabell 6
| Gjenstand for vurdering | Objekt nr. 1 | Objekt nr. 2 | Objekt nr. 3 | Objekt nr. 4 | |
| plassering | over gjennomsnittet | gjennomsnitt | gjennomsnitt | under gjennomsnittet | under gjennomsnittet |
| Antall justeringer, % | - | +10 | +10 | +20 | +20 |
3. Korreksjon for fysisk forskjell.
Den eneste vesentlige forskjellen mellom sammenligningsobjektene og vurderingsobjektet er materialet til de omsluttende konstruksjonene i sammenligningsobjektet nr. 3 - armerte betongplater, mens det i vurderingsobjektet og i andre sammenligningsobjekter ble brukt tegl. for disse formålene. Denne forskjellen anslås av oss til 6 %.
4. Korreksjon for tilstanden til objektet
Staten der salgs- og kjøpsobjektet befinner seg har direkte innvirkning på prisen. Den enkleste måten å ta hensyn til forskjellen i «tilstand»-faktoren på er å justere salgssummen for kostnaden for reparasjonsarbeidet som skal utføres, slik at sammenligningsobjektet tilsvarer tilstanden til takstobjektet.
I dette tilfellet ble tilstanden til objektet vurdert av en ekspert i området av følgende graderinger: "utmerket", "god", "over gjennomsnittet", "gjennomsnittlig", "under gjennomsnittet", "tilfredsstillende", "dårlig". ", veldig dårlig" med prisen for én gradering – 6%.
Tabell 7
5. Justering for finishkvalitet
Ved evaluering av kvaliteten på etterbehandlingen ble seks kvalitetsnivåer vurdert:
Topp kvalitet - klasse "luksus";
Forbedret kvalitet - klasse "U";
gjennomsnittlig kvalitet - klasse "C";
Tilfredsstillende kvalitet - klasse "E" (økonomisk)
lavt nivå kvalitet - "N";
veldig dårlig - "Oh".
Graderingspris 5 %
Tabell 8
6. Korreksjon for området til objektet.
I vårt tilfelle har vi et areal fra 297,3 m2 til 3806,0 m2. I følge vår forskning gir en økning i areal med 1 m2 en reduksjon i prisen på 1 m2 med:
(Sob.av. Sob.ots) x K, (3.3)
hvor: Sob.av. område av sammenligningsobjektet;
Sob.ots område av vurderingsobjektet;
K empirisk koeffisient, K = 0,00533
Beregningsformel:
Tabell 9
7. Justering for tilstedeværelse av tomt.
Tilstedeværelsen av en tomt anses som en fordel, siden det er et av potensialene til anlegget. Studier viser at i de fleste tilfeller er tilstedeværelsen eller fraværet av en tomt i nærheten av kontorbygg estimert av markedet innenfor 5% av verdien av objektet (i tillegg til parkeringsplassen).
8. Korreksjon for antall etasjer.
I vårt tilfelle vurderes objekter med antall etasjer fra 2 til 5. Undersøkelser viser at mer enn 3 etasjer ikke anses som en fordel. Dagens tilstand for kontorlokalemarkedet er slik at investorer og leietakere foretrekker å bruke bygninger med 2÷3 etasjer som kontorlokaler. Sett fra markedsverdi (verdi i bytte), og ikke investering (i bruk), er kostnaden for 1 kvm bygninger med mer enn 3 etasjer lavere enn kostnaden for 1 kvm. 2÷3 etasjers bygninger. Opp til 5 ÷ 6 etasjer, en slik kostnadsreduksjon ligger innenfor 3 ÷ 5%. For 9, 11-etasjers bygninger er denne verdien 12÷15%.
9. Justering for tilgjengelighet og kvalitet på parkering.
Tilstedeværelse av parkering ved eiendommen anses som en økende kostnadsfaktor. I dette tilfellet ble tilgjengeligheten og kvaliteten på parkering vurdert. Kvaliteten på parkering ble vurdert i tre alternativer:
· utendørs parkering- langs gaten foran fasaden til bygget er det en parkeringsplass innen 50m; slik parkering ble fagmessig anslått til 5 % (middels kvalitet);
· organisert parkering - utenfor veien er det et spesielt asfaltert område for bilparkering - 10%, (god kvalitet);
· innendørs parkering - parkering for biler utenfor bedriftens porter (på det indre territoriet) - 0%, (dårlig).
Tabell 10
Endelige justeringer
| Sammenligningselementer | SAMMENLIGNENDE SALG | ||||
| Gjenstand for vurdering | Objekt nr. 1 | Objekt nr. 2 | Objekt nr. 3 | Objekt nr. 4 | |
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 |
| Salgspris, rub./kvm. m | –– | 33000 | 41500 | 28500 | 15500 |
| Overførte rettigheter | Fullt eierskap | Fullt eierskap | Fullt eierskap | Fullt eierskap | Fullt eierskap |
| Justeringsbeløp | ― | 0% | 0% | 0% | 0% |
| Justert pris | ― | 33000 | 41500 | 28500 | 15500 |
| Finansieringsbetingelser | Marked | Marked | Marked | Marked | Marked |
| Justeringsbeløp | ― | 0% | 0% | 0% | 0% |
| Pris etter justering | ― | 33000 | 41500 | 28500 | 15500 |
| Salgsbetingelser | Kommersiell | Kommersiell | Kommersiell | Kommersiell | Kommersiell |
| Justering for salgsvilkår | ― | 0% | 0% | 0% | 0% |
| Pris etter justering | ― | 33000 | 41500 | 28500 | 15500 |
| Markedsforhold (salgsdato) | ― | desember 2007 | februar 2007 | oktober 2006 | |
| Justering for markedsforhold | ― | 0,0 | +9,0 | +13,0 | +17,1 |
| Pris etter justering | ― | 33000 | 45235 | 32205 | 18151 |
Konklusjon: Det ble foretatt det minste antall justeringer for sammenligningsobjekt nr. 3, derfor tas takstobjektets pris lik den justerte prisen på sammenligningsobjekt nr. 3, d.v.s. 32205 rub./kvm. Den funnet verdi ligger i prisområdet fra 18.151 rubler/kvm til 45.235 rubler/kvm. Verdien av vurderingsobjektet, oppnådd ved direkte sammenligning av salg, vil være: 32205 × 1375,8 = 44.307.639 rubler.
Dermed er verdien av takseringsobjektet 44 307 639 rubler. (førtifire millioner tre hundre sju tusen seks hundre tretti-ni rubler) uten moms.
2.4 Fastsettelse av markedsverdi av fast eiendom under inntektsmetoden
Arbeidet brukte metoden med direkte kapitalisering for å vurdere verdien av eiendommen som klar til bruk. Denne metoden gir et ganske nøyaktig estimat Nåværende verdi fremtidig inntekt i tilfelle den forventede inntektsstrømmen er stabil eller har en konstant vekst (fall) rate.
Inntektsanalyse
Alle inntekter for eiendommen som verdsettes fremskrives basert på husleien for lokaler med ulike funksjonelle formål. Vi har gjennomført en markedsundersøkelse som har som formål å fastsette leietakster for boliger som kan sammenlignes med takstobjektet. Denne forskningen inkluderte intervjuer med flere eiere, leasingagenter og utviklere, studerte prisene på tilbudene og vilkårene i gjeldende leieavtale.
I løpet av det forberedende arbeidet ble det funnet at, tatt i betraktning plasseringen av objektet og dets profil, bør følgende månedlige leiepris tas for beregning: 1175 rubler/kvm.
Kostnadsanalyse
Driftsutgifter er de løpende kostnadene knyttet til å eie og drive en eiendom. De er delt inn i permanente - verdien av disse ikke avhenger av graden av bruk av bygningen av brukere (eiendomsskatter, forsikringspremier, leie for land), og variabler - avhengig av bygningens belastningsgrad (betaling for strøm, vann, etc.).
Eiendomsskatt inkluderer: grunnskatt, bygningsskatt. Siden verdien av tomten ikke ble gjort innenfor rammen av denne vurderingen, bør nivået på beskatningen ikke fastsettes.
Eiendomsskatten er 2 % av bokført verdi av eiendommen (Bokført verdi = Kostnad - Avskrivninger).
For et nyinnkjøpt objekt er startkostnaden lik kjøpesummen. For en nybygd eller under oppføring bygning er kostnaden lik byggekostnad, avskrivning er 0. Bokført verdi av bygningen på verdsettelsesdatoen er summen av kjøpesummen (eller bokført verdi på anskaffelsestidspunktet) av bygningen. bygg og påløpte kostnader til renovering, eksklusiv merverdiavgift. Vi anser mengden eiendomsskatt som konstant, pga for et bygg av kapitalgruppe 1 er avskrivningssatsen 1 % per år, og verdiendring av eiendomsskatt kan trygt neglisjeres.
Forsikringsutbetalinger utgjør 0,3 % av gjenanskaffelseskostnaden for det ferdige objektet, eksklusiv merverdiavgift.
I dette tilfellet antas mengden av strømregninger å være 7 % av den faktiske bruttoinntekten (ARI).
Inkluderingen av anleggskostnader i driftskostnadene skyldes eiendommens særegne som inntektskilde. Å eie eiendom, i motsetning til å eie et kontantinnskudd i en bank, krever en viss innsats for å administrere eiendommen. Enten dette administreres av eieren eller en tredjepart, inkludert forvaltningskostnader i totale kostnader, erkjenner vi at deler av brutto leieinntekter ikke genereres direkte av eiendommen, men av forvalterens innsats.
For denne typen anlegg utgjør forvaltningskostnadene 2,2 % av den faktiske bruttoinntekten.
Siden bygningen ble bygget i 2002 og overhaling ikke er nødvendig, er kostnaden for nåværende reparasjoner fastsatt med en hastighet på 4% av EVD.
Basert på tilgjengelige pålitelige data om kostnadene ved å erstatte kortlivede bygningselementer som har lignende egenskaper som vurderingsobjektet, ble en verdi på 3,6 % av EED tatt i betraktning.
Andre utgifter utgjør typisk 2 % av driftsutgiftene.
Fastsettelse av samlet kapitaliseringsgrad
Kapitaliseringsgraden gjenspeiler avhengigheten av objektets verdi av forventet inntekt fra driften. På grunn av mangelen på tilstrekkelige data om salg av lignende eiendommer, kan kapitaliseringsrenten bare bestemmes ved summeringsmetoden, ifølge hvilken verdien av kapitaliseringsrenten er lik summen av:
SC \u003d NPb / r + R + L ± Sv.k., hvor
SC - kapitaliseringsrate;
NPb/r risikofri avkastning;
P er risikopremien som tilsvarer investeringen i denne eiendelen;
L - premie for lav likviditet til objektet;
St. til. kapitalavkastningsrente.
Den risikofrie renten på innskudd i utenlandsk valuta i banker av høyeste kategori er 5-9 % (vi aksepterer 7 %).
Risikopremie (P). Sannsynligheten for tap av eiendom ble estimert basert på informasjon om antall tilfeller av tap av eiendom i byen Kaluga, tatt i betraktning de innsamlede dataene P = 4%.
Ekstra risikopremie – 4 %.
Likviditetsgraden bestemmes av det omtrentlige tidspunktet for salg av denne typen eiendom, som vi estimerer, tatt i betraktning dagens økonomiske situasjon, til 0,4 år.
Kn/liq. = Kbezrisk. × salgstid = 0,07 × 0,4 = 0,028 eller 2,8 %
Kapitalforvaltningens risikopremie er antatt å være 4,8 %.
Den andre komponenten i den samlede kapitaliseringsgraden, avkastningen på kapital eller økning/reduksjon i fondets verdi, beregnes som forholdet ett til antall år som kreves for å returnere den investerte kapitalen.
Tiden det tar for tilbakeføring av kapital, ifølge beregningene til en typisk investor, er 20 år, basert på dette vil kapitalgjenvinningsgraden være 5 % (1/20).
Gjeldende markedsforhold ikke-boliglokaler i Kaluga er slik at det for relativt nye eiendommer med liten naturlig slitasje (avskrivninger) ikke er grunnlag for å forvente verdifall i overskuelig fremtid. I tillegg er kostnadsøkningen i stor grad påvirket av den gunstige beliggenheten til anlegget sentrumsnært og større motorveier. I dette tilfellet investeringsattraktivitet vurderingsobjektet er åpenbart, derfor tas kapitalavkastningen med et tegn (-).
Det totale kapitaliseringsforholdet er:
R0 = 0,07 + 0,04 + 0,028 + 0,048 - 0,05 = 0,186
Beregning av verdien av takseringsobjektet ved hjelp av metoden for direkte kapitalisering av leieinntekter
For å beregne potensiell bruttoinntekt (GRP) brukes de tilgjengelige månedlige leieprisene per år: 14 100 rubler/kvm.
Dermed vil PVH fra leiekontrakten av områdene til vurderingsobjektet være: 14100 × 1375,8 = 19.398.780 rubler;
Beregning av effektiv bruttoinntekt (EGI) gjøres under hensyntagen til mulige tap ved underbelastning av leverte betalinger og tap ved innkreving av husleie. For beregninger ble det tatt en verdi på 8 %, fastsatt på grunnlag av tilgjengelige data fra eksterne kilder og egne observasjoner.
Beregningene som ble utført viste at EPD for vurderingsobjektet er:
19.398.780 × 0.92 = 17.846.877.6 rubler
Tabell 11
Fastsettelse av markedsverdien til takstobjektet ved hjelp av metoden for direkte kapitalisering av inntekt
| Effektiv bruttoinntekt (EVI) | RUB 17846877,60 |
| Driftskostnader, | RUB 3 045 391,19 |
| gjelder også | |
| byggeavgift | RUB 291 494,44 |
| forsikringsutbetalinger | RUB 53897,45 |
| · fellesbetalinger | RUB 1249281,43 |
| objekthåndtering | RUB 392 631,31 |
| nåværende reparasjoner (4 % av EVD) | RUB 713875,10 |
| Andre utgifter (2 % av OR) | RUB 47115,76 |
| reserve for substitusjon (3,6 % av EVD) | RUB 642487,59 |
| Netto driftsinntekt (NOI) før skatt | RUB 14801486,41 |
| Netto driftsinntekter (NOI) inkludert inntektsskatt | RUB 11249129,67 |
|
Samlet kapitaliseringsforhold (R0) |
0,19 |
| Verdien av eiendommen som takseres er | RUB 60479191,77 |
Dermed er markedsverdien av eiendommen, oppnådd ved bruk av inntektsmetoden, 60.479.191.77 rubler, eller avrundet 60.479.192 rubler. (Seksti millioner fire hundre syttini tusen ett hundre nittito rubler) uten moms.
kapittel 3
3.1 Fastsettelse av sluttverdien av markedsverdien til takstobjektet
Ved å bruke ulike tilnærminger til verdivurdering av eiendom kom vi til følgende resultater:
Tabell 12
| Tilnærminger (metoder) | Vektkoeffisient | Koste, gni. |
| Kostnadsmetode (komparativ enhetsmetode) | 0,35 | 25982918 |
| Markedstilnærming (sammenligningsmetode for direkte salg) | 0,25 | 44307639 |
| Inntektstilnærming (metode for direkte inntektskapitalisering) | 0,4 | 60479192 |
| Totalkostnad | 1,00 | 44362607,85 |
Kostnadstilnærmingen etter vekt brukes hovedsakelig til å vurdere gjenstander som er unike i sin type og formål, eller gjenstander med liten slitasje. Bygget under takst tilhører kategorien eiendomsobjekter med lavt avskrivningsnivå, derfor vil andelen av markedsverdien som oppnås ved bruk av kostmetoden ha en ganske høy koeffisient på 0,35.
Dataene som ligger til grunn for markedstilnærmingen kan ikke anses som absolutt pålitelige, og derfor må resultatene av markedstilnærmingen for å vurdere verdien av dette objektet behandles med forsiktighet. Basert på dette gis resultatet av markedstilnærmingen en vektfaktor på 0,25.
Inntektsverdien gjenspeiler markedsadferden til en typisk investor, så resultatet av denne tilnærmingen tildeles en maksimal vektfaktor på 0,40.
Derfor, etter vår mening, er følgende fordeling av koeffisienter den mest objektive:
Kostnadstilnærming – 0,35;
· markedstilnærming – 0,25;
inntektstilnærming – 0,40.
Hensyntatt vektkoeffisientene er markedsverdien av takstobjektet pr 20.12.2007. er avrundet 44.362.608 rubler. (førtifire millioner tre hundre seksti-to tusen seks hundre og åtte rubler) eksklusiv merverdiavgift.
Verdien av et selskaps eiendom bestemmes av dets neddiskonterte fremtidige kontantstrømmer, og ny verdi skapes først når selskapene får en avkastning på investert kapital som overstiger kostnaden ved å skaffe kapital. Kostnadsstyring utdyper disse konseptene ytterligere, siden det i et slikt styringssystem er på dem hele mekanismen for å ta store strategiske og operasjonelle beslutninger bygges. Riktig etablert kostnadsstyring betyr at alle ambisjonene til selskapet, analytiske metoder og ledelsesteknikker er rettet mot ett felles mål: å hjelpe et selskap med å maksimere sin eiendomsverdi ved å bygge ledelsesbeslutninger rundt viktige verdidrivere.
Kostnadsstyring er fundamentalt forskjellig fra planleggingssystemene som ble vedtatt på 60-tallet. Det har sluttet å være en funksjon utelukkende av styringsapparatet og er designet for å forbedre beslutningstaking på alle nivåer i organisasjonen. Det starter med forutsetningen om at en ovenfra-ned kommando-og-kontroll-stil for beslutningstaking ikke fungerer, spesielt i store multi-business-selskaper. Dette betyr at ledere på lavere nivå må lære å bruke kostnadsindikatorer for å ta smartere beslutninger. Kostnadsstyring krever balansering av balansen på linje med resultatregnskapet og opprettholdelse av en rimelig balanse mellom langsiktige og kortsiktige forretningsmål. Hvis kostnadsstyring implementeres og organiseres riktig, høster selskapet enorme fordeler. Slik ledelse er faktisk en kontinuerlig omorganisering med sikte på å oppnå maksimal verdi.
For objektet som vurderes reduseres kostnadsstyringen til en mer effektiv bruk av tilgjengelig plass.
Det takserte bygget har et loft med et samlet areal på 328,2 m2, som i dag delvis benyttes som skrivevarelager. På den ene siden vil gjennomføring av en passende rekonstruksjon gjøre dette rommet til bolig. På den annen side, de siste årene, på grunn av utvidelsen av samarbeidet mellom Kaluga-bedrifter og utenlandske og utenlandske selskaper, har etterspørselen etter hotelltjenester økt betydelig. I denne forbindelse foreslås det å gjennomføre en omfattende rekonstruksjon av loftet for å overføre det til kategorien boligloft, hvor det er planlagt å organisere et hotell med 14 deluxe dobbeltrom.
Tiltakskostnad for ombygging av loft er presentert i tabell 13.
Tabell 13
Estimert kostnad for gjenoppbygging av loftet
| № | Navn på verk | Koste, gni. |
| 1 | Generelle byggearbeider (demontering) | 406.211 |
| 2 | Generelle byggearbeider (nye) | 2.448.728 |
| 3 | Tilførsel av kaldt og varmt vann | 49.818 |
| 4 | Oppvarming | 90.144 |
| 5 | Avløps- og rørleggerutstyr | 31.738 |
| 6 | Til- og avtrekksventilasjon og klimaanlegg | 67.534 |
| 7 | Elektrisk kraftutstyr og elektrisk belysning | 422.402 |
| 8 | Kommunikasjonsenhet | 37.010 |
| 9 | Sikkerhet og brannalarm | 114.531 |
| 10 | Automatisk oppvarming, ventilasjon | 7.638 |
| 11 | Romforbedring | 872.640 |
| Total | 4.548.394 | |
For å finansiere disse arbeidene er det planlagt å bruke et lån på følgende vilkår:
· Lånebeløp - 5.250.000 rubler.
· Rente – 14 % per år;
· Lånetid – 1 år;
· Sikring av eiendommen som blir verdsatt;
· Nedbetalingsbetingelser på lån – kvartalsvis betaling av renter og hovedstol i like avdrag, dvs. for 1.866.506 rubler. på slutten av hvert kvartal.
Som allerede nevnt vil hotellet bestå av 14 deluxe dobbeltrom. Levekostnadene i et slikt rom på Kaluga-hoteller varierer fra 1400 rubler. opptil 2500 gni. per dag. For beregninger er verdien av 1600 rubler tatt, siden objektet som evalueres ligger nær sentrum, men i utgangspunktet var denne bygningen ikke beregnet på hotellvirksomheten, noe som skaper visse ulemper for kundene.
Investeringshorisonten er satt til 1 år, da det ikke er saklig grunn til å tro at eiendommen som vurderes ikke vil bli solgt etter denne perioden.
Kontantstrøm er presentert i tabell. fjorten.
Tabell 14
Kontantstrøm i RUB
| Utgiftspost | 1. kvartal | 2. kvartal | 3. kvartal | 4. kvartal | Totalt for året |
| Gjenoppbygging | 4548394 | – | – | – | 4548394 |
| Lånetjeneste | 1866506 | 1866506 | 1866506 | 1866506 | 7466025 |
| Driftskostnader | 124539 | 127030 | 129571 | 132162 | 513302 |
| inntektsskatt | - | 292073 | 291463 | 290841 | 874377 |
| Total | 6539439 | 2285609 | 2287540 | 2289509 | 13402098 |
| Inntektspost | 1. kvartal | 2. kvartal | 3. kvartal | 4. kvartal | Totalt for året |
| Gjestfrihet | – | 1344000 | 1344000 | 1344000 | 4032000 |
| Avskrivninger | 1299145 | 1302393 | 1305649 | 1308913 | 5216100 |
| Kreditt | 5250000 | – | – | – | 5250000 |
| Total | 6549145 | 2646393 | 2649649 | 2652913 | 14498100 |
| Balansere | 9706 | 360784 | 362109 | 363404 | 1096002 |
Hovedinntektskilden er hotellvirksomheten. Samtidig er det viktig å presisere at det med en overetterspørsel etter denne type tjenester ikke er identifisert objektive årsaker til lavt rombelegg.
For å bestemme hvor mye dagens markedsverdi av eiendommen som verdsettes vil øke som følge av de anbefalte tiltakene, er det tilrådelig å bruke kapitaliseringsgraden som brukes i inntektsmetoden. Dette skyldes at dette prosjektet er et investeringsprosjekt, d.v.s. primært fokusert på inntektsgenerering.
Følgelig vil økningen i dagens markedsverdi av takseringsobjektet være:
1.096.002 / 0.19 = 5.768.432 (gnidning)
(Fem millioner syv hundre sekstiåtte tusen fire hundre og trettito rubler) eksklusiv merverdiavgift.
Konklusjon
Som det følger av bestemmelsene i standardene, "fører alle metoder, prosedyrer og teknikker for å måle markedsverdi, dersom de er basert på markedsindikatorer og riktig anvendt, til samme uttrykk for markedsverdi." Samtidig er "enhver metode basert på markedsinformasjon i seg selv komparativ." I henhold til eksisterende standarder er det derfor kun kvaliteten på informasjonen og riktig anvendelse av prosedyrer som kan tjene som en begrensning på bruken av en bestemt metode.
I arbeidets første kapittel vurderes begrepet eiendom, typer eiendomsverdi, grunnleggende tilnærminger, metoder for eiendomsvurdering, samt problemer knyttet til rettferdiggjøring av eiendomsverdi.
Fast eiendom er fysiske gjenstander med en fast plassering i rommet og alt som er uadskillelig forbundet med dem både under overflaten og over jordens overflate eller alt som er en tjenestegjenstand, samt rettigheter, interesser og fordeler som følger av eierskap til gjenstander.
Et eiendomsobjekt forstås for det første som et foretak som helhet som et eiendomskompleks, og for det andre en tomt, hvor en integrert del kan være: en bygning (struktur) eller en gruppe bygninger; isolerte vannforekomster, flerårig planting; ingeniørstrukturer og nettverk; stasjonære strukturer landskapsforming av territoriet til nettstedet; elementer av økonomisk, transport og teknisk støtte; andre gjenstander.
Eiendomsvurdering utføres ut fra tre tilnærminger: lønnsomt, kostbart og komparativt. Hver tilnærming lar deg understreke visse egenskaper ved objektet.
Hver av de tre vurderte tilnærmingene involverer bruk av dens iboende metoder i vurderingen:
Metode for direkte kapitalisering av inntekt;
Salgssammenligningsmetode;
Sammenlignende enhetsmetode.
Ved en reduksjon i effektiviteten av bruken kan således eiendomsobjekter endre formål. Dette skjer både som følge av verdifall på bygninger og andre forbedringer, og under påvirkning av trender i eiendomsmarkedet.
I det andre kapittelet ble verdsettelsen av eiendommen utført ved bruk av tre tilnærminger til verdivurdering.
Hver av metodene som brukes har fordeler og ulemper.
Den komparative tilnærmingen gir en direkte vurdering av markedsverdien, basert på statistikk om det kommersielle eiendomsmarkedet. Ved behandlingen av opplysningene er det iverksatt spesielle tiltak for å beskytte kreditor mot overvurdering. I denne forbindelse er den komparative tilnærmingen tillagt størst vekt.
Kostnadstilnærmingen gjør det mulig å best ta hensyn til designfunksjonene og den fysiske tilstanden til vurderingsobjektet. Samtidig er ikke informasjonsgrunnlaget perfekt. Hovedproblemene er knyttet til verdivurdering av tomt. I tillegg må man ved beregning av gjenanskaffelseskostnaden basere seg på gjennomsnittlige konverteringsindekser til gjeldende priser, noe som kan føre til feil.
Inntektstilnærmingen er basert på markedsdata og unngår noen av ulempene med kostnadstilnærmingen. Hovedfeilkilden i metoden er usikkerheten knyttet til bruk av prognosedata om inntekt og vekstrater.
I arbeidets tredje kapittel ble resultatene av vurderingen av eiendommens markedsverdi avtalt, dens endelige verdi begrunnet, og det ble gitt anbefalinger om å øke den.
Beregninger viste at markedsverdien av takstobjektet per 20.12.2007. er avrundet 44.362.608 rubler. (førtifire millioner tre hundre seksti-to tusen seks hundre og åtte rubler) eksklusiv merverdiavgift.
Imidlertid gjør de foreslåtte verdistyringstiltakene det mulig å øke den nåværende markedsverdien med 5 768 432 rubler. (Fem millioner syv hundre sekstiåtte tusen fire hundre og trettito rubler) uten moms.
Bibliografi
1. Civil Code of the Russian Federation (Del 1) datert 30. november 1994 nr. 51-FZ (som endret 2. juli 2005 nr. 83-FZ)
2. Føderal lov nr. 135-FZ datert 29. juli 1998 "Om takseringsaktiviteter i Den russiske føderasjonen«(som endret av føderale lover av 21. desember 2001 N 178-FZ, av 21. mars 2002 N 31-FZ, av 14. november 2002 N 143-FZ, av 10. januar 2003 N 15-FZ, av 27. februar , 2003 N 29- Føderal lov, nr. 122-FZ datert 22. august 2004, nr. 7-FZ datert 5. januar 2006, nr. 157-FZ datert 27. juli 2006)
3. Dekret fra den russiske føderasjonens regjering av 07.06.2002 395 (som endret 03.10.2002) "Om lisensiering av verdsettelsesaktiviteter"
4. Dekret fra den russiske føderasjonens regjering av 20.08.1999 932 "Om det autoriserte organet for å overvåke gjennomføringen av verdsettelsesaktiviteter i den russiske føderasjonen"
5. Dekret fra den russiske føderasjonens regjering av 06.07.2001 519 "Om godkjenning av verdsettelsesstandarder"
6. Samlinger av aggregerte indikatorer for erstatningskostnadene til bygninger og konstruksjoner
7. Internasjonale verdsettelsesstandarder. - M.: ROO, 1995
9. Analyse og evaluering av inntektsgenererende eiendom / D. Friedman, N. Ordway. – M.: Delo, 1997
10. Valdaytsev S. V. Forretningsvurdering. - M.: Prospekt, 2006. - 355 s.
11. Granova I. V. Eiendomstakst. - St. Petersburg: Peter, 2001. - 208 s.: ill. - (Serie " Opplæringen»)
12. Gribovsky S. V., Medvedeva O. E., Kasyanov P. V. Et kurs med forelesninger om vurdering av markedsverdien av tomter. - M.: ARMO, 2002. - 95 s.
13. Grigorieva VV mfl. Verdivurdering av eiendomsobjekter. - M.: INFRA, 2000. - 78 s.
14. Gryaznova N. A. Verdivurdering av operative foretak (bedrifter). – M.: INFRA-M, 2005
15. Esipov V. E., Makhovikova G. A., Terekhova V. V. Virksomhetsvurdering. - St. Petersburg: Peter, 2006. - 457 s.
16. Korobkin Yu. I. Eiendomsvurdering. – Kaluga filial av SZAGS, Kaluga, 2005
17. Korostylev S. P. Grunnleggende om teori og praksis for eiendomsvurdering: Lærebok. - M .: Russisk forretningslitteratur, 1998
18. Virksomhetsvurdering / Red. A. G. Gryaznova og M. A. Fedotova. - M.: Finans og statistikk, 2004
19. Virksomhetsvurdering: Oppgaver og løsninger / Prosvetova G.I. - RDL, 2006. - 192 s.
20. Eiendomstakst: Lærebok / Utg. A.G. Gryaznova, M.A. Fedotova. - M.: Finans og statistikk, 2005. - 496 s.: ill.
21. Eiendomstakst: Prok. håndbok for universiteter / Ed. prof. V. A. Shvandar. - M.: UNITI-DANA, 2002. - 303 s.
22. Verdivurdering av eiendomsobjekter: teoretiske og praktiske aspekter / Red. V. V. Grigorieva. – M.: INFRA-M, 1997
23. Vurdering av markedsverdi av fast eiendom: Pedagogisk og praktisk veiledning / Red. V. M. Rutgaiser. - M.: Delo, 1998
24. Beregnet aktivitet i økonomien. Lærebok / under generell redaksjon. Juhi V. M., Kireeva V. D. - M .: ICC "MarT", 2003. 101 s.
25. Solovyov M. M. Verdsettelsesaktivitet (estimering av eiendom): Lærebok. – M.: State University Higher School of Economics, 2002
26. Simionova N., Simionov R. Verdivurdering av foretaket (virksomheten). – M.: mars 2004. – 464 s.
27. Tarasevich E. I. Metoder for vurdering av fast eiendom. St. Petersburg, 1998. - 247 s.
28. Tepman LN Verdivurdering av fast eiendom. - M.: UNITI, 2006. - 463 s.
29. Jordforvaltning. Pedagogisk og praktisk veileder / Red. e. n., prof. L. I. Koshkina. – M.: VSHPP, 2004. – 520 s.
30. Fedotova M. A. Hvor mye koster en bedrift? Vurderingsmetoder. - M., Forlag "Perspektiv", 2004
31. Friedman J., Ordway Nick. Analyse og verdivurdering av inntektsbringende eiendom. Per. fra engelsk. – M.: Delo, 1997. – 480 s.
32. Tsypkin Yu. A., Tsukanov I. L. Lovgivning, reguleringsdokumenter og standarder for verdsettelsesaktiviteter: Utdannings- og metodologisk håndbok. – M.: Finans og statistikk, 2003. 164 s.
33. Shcherbakov V. A., Shcherbakova N. A. Estimering av kostnadene for en bedrift (bedrift). – M.: Omega-L, 2006. – 286 s.
34. Eiendomsøkonomi / Red. A. B. Krutik, M. A. Gorenburgov. - M.: Lan, 2001. - 297 s.
35. Eiendomsøkonomi: Lærebok. - M.: Delo, 2000
36. Avdeev A. P. Problemer med taksering av eiendom // Spørsmål om takst. nr. 1. - 2001. - s. 28-30
37. Akimova I., Biktimirova N. Nye tilnærminger til standardisering av eiendomsvurdering i systemet med gjeldende lovgivning og ekte rettshåndhevelsespraksis // Law and Economics. - 2005. - Nr. 12. - Med. 18-21
38. Gribovsky S. Masseeiendomsvurdering // finansiell virksomhet. 2000. - Nr. 4. - Med. 43-45
39. Gribovsky S. Eiendomsvurdering ved hjelp av inntektsmetoden // Eiendomsproblemer. 2000. Utgave. 2.
40. Gribovsky S. Økonomiske og matematiske modeller for verdivurdering av eiendom // Finans og kreditt. 2005. - Nr. 3. - Med. 24-43
41. Grigoryeva I. L. Eiendomsvurderingsproblemer // Finansiell virksomhet. - 2004. - Nr. 1. - Med. 48–49
42. Zelensky Yu. V. Om sammenlignbarheten av resultatene av tilnærminger i eiendomsvurdering - prinsippet om modellkonsistens Voprosy otsenki. 2005. - Nr. 4.
43. Loginov MP Om spørsmålet om eiendomsvurdering i Russland // EKO. - 2002. - Nr. 9. - Med. 103–107
44. Ozerov E.S. Fenomenet likevektspris som grunnlag for verdsettelsesteoriens aksiom // Eiendomsproblemer. 2000. Utgave. 1. Fra 32–54.
45. Ozerov E.S. Økonomi og forvaltning av eiendom. St. Petersburg: MKS, 2003.
46. Ozerov E.S. Til spørsmålet om begrunnelse og bruk av evalueringsteoriens aksiom // Eiendomsproblemer. 2004. Utgave. 1. Fra 3-5.
47. Patskalev A. F. Estimat av kostnaden for land // Spørsmål om vurdering. - 2006. - Nr. 1.
48. Offisiell nettside til SBRF htpp:/www.cbr.ru
49. htpp:/www.cfin.ru
Klausul 1 Artikkel 30 i den russiske føderasjonens sivilkode.
Eiendomsøkonomi / Ed. A. B. Krutik, M. A. Gorenburgov. - M.: Lan, 2001., s. 48-49
Ved å erstatte reelle data om kostnaden per kvadratmeter av leiligheter i byen Novosibirsk i hvert kvartal av 2006, kan det bemerkes at denne verdien faller innenfor grensene for konfidensintervallene bygget i henhold til modellen. Ifølge eksperter beskriver den resulterende modellen den nåværende situasjonen i eiendomsmarkedet for øyeblikket. Prognosen for vekst i boligkostnadene innen utgangen av 2006 for visse typer leiligheter faller sammen med reelle data, siden veksten i markedet spådd av eksperter er 20-30%. Takstmannen står stadig overfor problemet med å forutsi kostnadene for leiligheter, dette problemet er spesielt akutt ved vurdering for utlånsformål. Riktigheten av avgjørelsen avhenger av erfaringen, kvalifikasjonene til spesialisten, samt kvaliteten på de innsamlede dataene på markedet til objektet som evalueres.
Introduksjon
Etter binding sendes prissamlingene tilbake til Gosstroy for videre godkjenning. Foreløpig er prosessen med å utvikle et nytt regelverk ennå ikke fullført.
Å gjennomføre eiendomsvurdering basert på det nye regelverket er en svært kompleks og tidkrevende oppgave som krever spesielle kunnskaper og ferdigheter. For at det nye regelverket skal komme inn i praksisen med verdsettelse, er det nødvendig å utføre et sett med arbeider med utvikling av programvare og datasystemer tilpasset til å løse anvendte problemer med verdivurdering av eiendom.
Nylig har regionale sentre for prissetting i konstruksjon begynt å jobbe aktivt, firmaer som spesialiserer seg på levering av informasjonstjenester har dukket opp, for eksempel NPF Center for Information Technologies in Construction.
Forslag til forbedring av eiendomsvurderingsmetoder
Når du bruker disse publikasjonene, må det huskes at de fleste av deres beregninger er basert på det normative grunnlaget for planøkonomien, indeksert med visse priskoeffisienter, og derfor kan de endelige resultatene av vurderingen ha en betydelig feil av grunnene nevnt ovenfor . Når du bruker visse indekser, er det nødvendig å nøye studere forutsetningene for deres beregning.
Nylig publisert og annonsert som den første i landet, forventet av takstmenn, Regional Guide to Construction Costs (RCC-2006). Den gir kostnadsindikatorer etter type byggearbeid, aggregerte kostnadsindikatorer (CSI) og "informasjon for å vurdere det nødvendige investeringsbeløpet i ekspressalternativet."
Faktisk refererer sistnevnte definisjon til den estimerte kostnaden for objekter-analoger av moderne bygninger og strukturer.
Taksering av boligeiendom (3)
Spesielt har det vært en stadig økende etterspørsel etter verdivurdering for å reflektere eiendeler i finansiell rapportering i samsvar med IAS, US GAAP eller russiske regnskapsstandarder; vurdering av verdien av immaterielle eiendeler for å bestemme effektiviteten til markedsførings- og merkevarestrategier; verdivurdering med det formål å foreta kjøps- og salgstransaksjoner, leie av eiendeler, M&A og andre transaksjoner for overføring av eierskap og andre eiendomsrettigheter; verdsettelse for forsikringsformål, ytterligere utstedelse av aksjer eller tilbakekjøp av aksjer under privatisering av statseide foretak; takst med henblikk på utlån med pant i eiendom mv. I følge resultatene fra en studie utført av Expert RA-vurderingsbyrået, var de mest etterspurte tjenestene det siste halvannet året eiendoms- og forretningsvurderingstjenester generelt.
Oppgave: taksering av boligeiendom
FORBUNDSBYRÅ FOR UTDANNING GOU HPE "MOSCOW STATE UNIVERSITY OF SERVICE" Fakultet: "Instituttet for regional økonomi og kommunal administrasjon" Avdeling: "State- og kommunaladministrasjon" kursprosjekt. Tema: Forbedring av eiendomsvurderingsmetoder.
Disiplin: Forvaltning av kommunal eiendom. Fullført av en student fra Group GRDS 3-2 Shevchuk M.V. Godkjent av læreren Dubovik M.V.
Forbedre metoder for verdivurdering av eiendom
Dermed bør RCC-samlinger bli det grunnleggende grunnlaget for eiendomsvurdering. Det er imidlertid betydelige mangler ved disse samlingene.
Den viktigste er at de ikke gir de første dataene og hovedantakelsene om de oppnådde verdiene av kostnadene for analoger. Så det er ikke helt klart hvilken spesifikk sammensetning av utstyret som tas i betraktning i de endelige indikatorene, hva som var inkludert i byggherrens øvrige kostnader, etc.
Samarbeidet til estimatorer, analytikere og takstmenn i retning av å forbedre RCC kan føre til opprettelsen av en informasjonsbase som er så nødvendig for eiendomstakstmenn. Hovedretningen i utviklingen av takseringsaktivitet er for tiden i ferd med å bli taksering av markedsverdien av eiendom.
Dette blir mulig på grunn av det faktum at landet vårt samler en database over den faktiske markedsverdien av fast eiendom.
Sammendrag: verdivurdering av boliger
Andre søknadssituasjoner: — mulighetsstudie for nybygg, — fastsettelse av den beste og mest effektive bruken av areal, — renovering, — sluttprisforhandling, — institusjonsbygg og spesialbygg, — forsikringsformål. — metode for markedssammenligninger: vurdering av markedsverdien av eiendom basert på data om nylige transaksjoner med lignende objekter. Det antas at en rasjonell investor eller kjøper ikke vil betale mer for en bestemt eiendom enn det vil koste å anskaffe en annen tilsvarende eiendom med samme nytteverdi. - inntektsmetode: verdien av eiendom bestemmes av størrelsen, kvaliteten og varigheten av perioden for mottak av de fordelene som dette objektet forventes å gi i fremtiden.
20. metoder for kostnadstilnærming til eiendomsvurdering (forbedringer).
Merk følgende
Opprinnelse · Naturlige (naturlige) gjenstander · Kunstige gjenstander (bygninger).2. Formål · Gratis tomter (til bygning eller andre formål) · Naturkomplekser (forekomster) for deres utnyttelse · Bygninger For boliger.
Skala Tomter .Kompleks av administrative bygninger Bygning Lokaler eller deler av bygninger (seksjoner, etasjer).4. Klar til bruk Klare objekter Krever ombygging eller større reparasjoner Krever ferdigstillelse av konstruksjon. 1.2 Metodikk for vurdering av boligeiendom.
Forbedre metoder for verdivurdering av eiendom
Så, i samlingene til UPVS, tas følgende kostnadsposter i betraktning: direkte kostnader; driftskostnader; Planlagte besparelser (overskudd); generelle tomtekostnader for tildeling og utvikling av byggeplassen; kostnader for design og undersøkelsesarbeid; kostnader forbundet med produksjon av arbeid om vinteren; Kostnaden for premielønn kostnadene ved å opprettholde direktoratet til et stående foretak; · tap fra avvikling av midlertidige bygninger og strukturer; · kostnadene ved transport av arbeidere over en avstand på mer enn 3 km. i fravær av offentlig transport; · kostnadene ved å betale ansatte bonuser for arbeidets mobile natur. Erfarne takstmenn bruker i sine beregninger sin egen utvikling basert på justeringer av analoger eller konsoliderte estimater.
I arbeidet til P.G. Grabovoi, S.P. Korostelev "Eiendomsvurdering, del I.
Tema: Forbedring av eiendomsvurderingsmetoder
Statistiske indikatorer for denne modellen bekreftet betydningen av de oppnådde resultatene. Dermed gjenspeiler den resulterende modellen veldig godt avhengigheten av den gjennomsnittlige kostnaden for leiligheter på parameterne i boligmarkedet i byen Novosibirsk (uten å ta hensyn til ekstreme alternativer).
De presenterte modellene ble implementert i eiendomsbyråene i byen Novosibirsk "Zhilfond" og "Amir - Real Estate", som har heltidsansatte for å vurdere kostnadene for leiligheter for salg, samt fungere som sikkerhet i låneavtaler. Det skal bemerkes at eksperter satte stor pris på effektiviteten av søknaden deres. Det andre viktige problemet takstmenn står overfor er å forutsi verdien av en leilighet i fremtiden.
Verdivurdering av en boligeiendom
Forslag til forbedring av metoder for verdivurdering av eiendom Konklusjon Liste over referanser og kilder Vedlegg INNLEDNING Blant elementene i en markedsøkonomi er en spesiell plass okkupert av eiendom, som fungerer som produksjonsmiddel (jord, administrativt, industrielt, lager, detaljhandel og andre bygninger og lokaler, så vel som andre strukturer) og et gjenstand eller gjenstand for forbruk (tomter, hus, hytter, leiligheter, garasjer). Eiendom er grunnlaget for personlig eksistens for innbyggerne og fungerer som grunnlag for Økonomisk aktivitet og utvikling av virksomheter og organisasjoner av alle former for eierskap.
I Russland er det en aktiv dannelse og utvikling av eiendomsmarkedet, og et økende antall innbyggere, bedrifter og organisasjoner er involvert i eiendomstransaksjoner.
Send ditt gode arbeid i kunnskapsbasen er enkelt. Bruk skjemaet nedenfor
Studenter, hovedfagsstudenter, unge forskere som bruker kunnskapsbasen i studiene og arbeidet vil være deg veldig takknemlig.
Lignende dokumenter
Sammenlignende (markeds)tilnærming til eiendomsvurdering. Teknologi for implementering av salgsanalysemetoden. Beregning av verdien av en eiendom ved bruk av brutto leiemultiplikator. Sammenlignende enhetsmetode. Funksjoner av eiendomsvurdering i Russland.
test, lagt til 12.03.2012
Egenskaper ved fast eiendom som objekt borgerrettigheter. Konseptet og klassifiseringen av eiendomsobjekter. Problemer med lovregulering av pågående konstruksjon. Deltakelse i sivil sirkulasjon. Eiendomstransaksjoner.
semesteroppgave, lagt til 28.05.2016
Grunnleggende prinsipper og metoder for verdivurdering av eiendom; studie av den økonomiske situasjonen i det regionale og lokale markedet. Bestemmelse av markedsverdien av komplekset av fast eiendom LLP "Mekaniserte verk": egenskaper, eierskap.
avhandling, lagt til 20.02.2011
Eiendomsvurdering, dens mål, mål og formål. Juridiske rammer for verdivurdering av eiendom. Gjennomgang av systemet for statlig registrering av eiendomsobjekter, rettigheter til eiendom og transaksjoner med det. Juridisk regulering eiendomsmarkedet i den russiske føderasjonen.
abstrakt, lagt til 24.09.2015
Karakteristiske trekk ved markedsrelasjoner innen eiendomsmegling. Juridiske aspekterøkonomi og utleie av fast eiendom, herunder en analyse av kildene til sivilrettslig regulering av forhold på eiendomsområdet. Essensen av de grunnleggende prinsippene for eiendomsvurdering.
kontrollarbeid, lagt til 13.05.2010
Hovedtyper av eierskapsformer til foretak. Kjennetegn og klassifiseringer av eiendomsobjekter. Forvaltning av enkelte eiendommer. Forvaltning av systemer for eiendomsobjekter i Føderasjonen. Drift med eiendomsobjekter.
forelesningskurs, lagt til 16.04.2013
Definisjon av begrepet eiendom. Juridisk enhet eiendomsobjekter (rettigheter). Forskjeller mellom rettigheter og heftelser. Den materielle essensen av eiendomsobjekter. Lovlig status tomt. Eksempler på beskrivelse av tomtens plassering.
