थीसिस: रिअल इस्टेट मूल्यांकन. रिअल इस्टेट मूल्यांकन पद्धती सुधारणे रिअल इस्टेट मूल्यांकन पद्धती सुधारणे

फेडरल एज्युकेशन एजन्सी

स्त्रोत डेटावरून पाहिल्याप्रमाणे, तुलनात्मक वस्तू वित्तपुरवठा, विक्रीची वेळ आणि भौतिक वैशिष्ट्यांच्या संदर्भात मूल्यमापन केलेल्या वस्तूंपेक्षा भिन्न आहेत.

वस्तूंच्या विक्री किमतीची बाजार आणि नॉन-मार्केट फायनान्सिंगसह तुलना करून वित्तपुरवठा परिस्थितीसाठी समायोजनाची रक्कम निर्धारित केली जाते. या प्रकरणात, बाजार व्याज दराने कर्जाची देयके सवलत दिली जातात. आमच्या उदाहरणात, समायोजन मूल्ये ऑब्जेक्ट क्रमांक 1 साठी 3000 आणि ऑब्जेक्ट क्रमांक 2 साठी 8000 अशी परिभाषित केली आहेत.

सर्व तौलनिक मालमत्तांच्या विक्रीची बाजार परिस्थिती असल्याने, विक्रीच्या परिस्थितीसाठी कोणतेही समायोजन आवश्यक नाही.

बाजार परिस्थिती (विक्रीची वेळ) समायोजित करण्यासाठी, केवळ या घटकामध्ये भिन्न असलेल्या वस्तू निवडणे आवश्यक आहे. आमच्या बाबतीत, ऑब्जेक्ट क्रमांक 1 आणि क्रमांक 3 केवळ वित्तपुरवठा आणि विक्रीच्या वेळेनुसार भिन्न आहेत. विक्री किंमत समायोजित करून

वित्तपुरवठा अटींवर ऑब्जेक्ट क्रमांक 1, आपण विक्रीच्या वेळी समायोजन निर्धारित करू शकता:

(62000 – 56000) / 156000 = 0.1.I.e. एका वर्षाच्या कालावधीत, बाजारातील किंमती 10% वाढतील.

अशाप्रकारे, सर्व तुलना करण्यायोग्य वस्तू वित्तपुरवठा आणि विक्रीच्या वेळेशी संबंधित समान परिस्थितीत आणल्या जातात, जे तुलनाच्या इतर घटकांसाठी समायोजन करण्यासाठी एकच आधार तयार करतात.

अनेक तुलनात्मक वस्तूंमध्ये, आकारातील फरक वेगवेगळ्या खोल्या आणि घर आणि प्लॉटच्या वेगवेगळ्या भागांद्वारे दर्शविला जातो. शिवाय, 12,000 चौ.मी.चा भूखंड. 145 चौरस मीटर क्षेत्रफळ असलेल्या घराशी संबंधित आहे. 7 खोल्या आणि 10,000 चौ.मी.चा भूखंड. 120 चौरस मीटर क्षेत्रफळ असलेल्या घराशी संबंधित आहे. 6 खोल्या सह. म्हणून, वस्तू क्रमांक 1 आणि क्रमांक 2 च्या तुलनेत आकाराचे समायोजन खालील स्वरूपाचे आहे:

70000 – 62000 = 8000.

गॅरेजच्या उपस्थितीचे समायोजन ऑब्जेक्ट्स क्र. 3 आणि क्र. 5 च्या तुलनेतून घेतले जाते:

61600 – 59400 = 2200.

तयार तळघर साठी समायोजन ऑब्जेक्ट्स क्रमांक 2 आणि क्रमांक 4 च्या तुलनेत निर्धारित केले जाते:

77000 – 70000 = 7000.

केलेल्या समायोजनांचे परिणाम यामध्ये दिले आहेत टेबल क्रमांक 2

तक्ता क्रमांक 2.

प्रत्येक तुलना ऑब्जेक्टसाठी समायोजित किंमत प्राप्त झाली. समस्येच्या अटींनुसार, समायोजित विक्री किमतींच्या डेटावर आधारित बाजार मूल्य मिळवणे आवश्यक आहे.

बाजार मूल्याचा एकच सूचक मिळवण्याचा तर्क म्हणजे समायोजित विक्री किमतींच्या मालिकेतील प्रत्येक सदस्याला एक वेटिंग फॅक्टर देणे, तुलनात्मक वस्तू मूल्यांकनाच्या वस्तूंपेक्षा किती प्रमाणात भिन्न आहेत हे लक्षात घेऊन. या प्रकरणात, एक खात्यात घेणे आवश्यक आहे

विक्री किंमतींच्या प्रसाराच्या श्रेणीकडे लक्ष द्या, त्यानुसार घेतलेल्या समायोजनाच्या एकूण % परिपूर्ण मूल्य, एकूण समायोजनांचे %, सकारात्मक आणि नकारात्मक समायोजन आणि इतर डेटामधील फरक म्हणून परिभाषित.

या उदाहरणात, आमच्याकडे विक्री किंमतींची व्यावहारिकदृष्ट्या अतिशय संकुचित श्रेणी आहे - 66,400 ते 66,800 पर्यंत. तथापि, लहान समायोजनांसह विक्री किंमतीला मोठा वाटा दिला जातो - ऑब्जेक्ट क्रमांक 5 साठी, समायोजनांची संख्या = 2. याव्यतिरिक्त, ऑब्जेक्ट क्र. 5 साठी एकूण एकूण समायोजनाची रक्कम जवळजवळ सर्वात लहान आहे. म्हणून, वस्तू क्रमांक 5 – 66,400 – ची विक्री किंमत तुलनात्मक वस्तूचे बाजार मूल्य म्हणून घेतली गेली.

3.2 गुंतवणुकीची जोखीम आणि रिअल इस्टेट मार्केटची आकडेवारी.

रिअल इस्टेट बाजाराच्या आकडेवारीमध्ये सामान्यतः भाडे दर आणि नफा निर्देशकांची माहिती असते. डेटा तुलनात्मकतेसाठी, माहिती केवळ प्रथम श्रेणीच्या गुणधर्मांना संदर्भित करते. असे मानले जाते की अशा वस्तू स्थान, उपकरणे, संप्रेषण समर्थन, नियोजन सोल्यूशन्स इत्यादीसाठी सर्वोच्च आवश्यकता पूर्ण करतात आणि देखभाल, दुरुस्ती, विमा यासाठी मालक आणि भाडेकरू यांच्यातील खर्च मोजण्यासाठी आणि वितरणासाठी भाड्याचे दर समान मानकांमध्ये निर्धारित केले जातात. , इ.

भाड्याच्या दरांची माहिती उपलब्ध मानली जाते. ते एकत्र करण्यासाठी, केवळ नमूद केलेल्या पर्याप्ततेची पडताळणी आवश्यक आहे. नफा निर्देशकांबद्दल माहिती तयार करणे अधिक कठीण आहे. खरेदी-विक्रीचे इतके व्यवहार नसल्यामुळे, पूर्वी पूर्ण झालेले व्यवहार विचारात घेतले जातात, विविध वस्तूंवरील डेटा एकत्रित केला जातो, वेळेतील अंतर, चलनवाढ आणि इतर प्रक्रिया विचारात घेतल्या जातात. फायदेशीरता निर्देशकांमध्ये प्रादेशिक जोखमींबद्दल माहिती देखील असते आणि येथे तज्ञांचा दृष्टीकोन प्रबळ असतो. म्हणून, रिअल इस्टेट मार्केटमधील स्पेशलायझेशनपैकी एक आकडेवारी आहे.

या प्रदेशातील व्यवसाय आणि गुंतवणुकीची तीव्रता ऑफिस मार्केटमध्ये वाढ, मागणी, व्याप आणि भाड्याच्या दरांमध्ये वाढ होणे आवश्यक आहे. त्याच वेळी, नवीन बांधकाम आणि कार्यालयांचे आधुनिकीकरण उत्तेजित केले जाते, त्यानंतर सेवा विभाग, शॉपिंग कॉम्प्लेक्स, विश्रांती केंद्रे इ. अशा प्रक्रिया आज सर्वात मोठ्या व्यावसायिक केंद्रांचे वैशिष्ट्य आहेत: अमेरिका आणि जुन्या जगाच्या पारंपारिक आर्थिक राजधानी, आग्नेय आशिया, चीन आणि भारताच्या वेगाने वाढणाऱ्या राजधानी. भाडे व्यवसायाच्या आकडेवारीचे विश्लेषण अनेक मनोरंजक घटना दर्शवते. उदाहरणार्थ:

भाडे दर डेटा उत्पन्न डेटा पेक्षा लक्षणीय अधिक गतिमान आहे; भाड्याच्या दरांची गतिशीलता विशिष्ट चढउतारांद्वारे दर्शविली जाते, जी चढ-उतारांच्या सामान्य प्रक्रियांना प्रतिबिंबित करते (शिफ्टसह). ऑफिस आणि किरकोळ स्थावर मालमत्तेच्या निर्देशकांमधील बदल वेळेत आणि परिमाणात एकरूप होणार नाहीत; बाजारातील परिस्थितीतील सुधारणा भाड्याच्या दरांमध्ये वाढ आणि कमी वेळा नफा निर्देशकांमध्ये घट झाल्यामुळे दिसून येतात (त्यांच्या लक्षणीय कमी गतिमानतेमुळे); जेव्हा बाजाराची स्थिती बिघडते तेव्हा एक विषम चित्र देखील उद्भवते;

प्रादेशिक अर्थव्यवस्था आणि सामाजिक परिस्थिती जितकी अधिक विश्वासार्ह आणि स्थिर असेल तितकी नफा निर्देशकांची मूल्ये अधिक चांगली (कमी) आहेत. स्थिर भाडे व्यवसायाचे नेते लंडन, पॅरिस आणि फ्रँकफर्ट आहेत, जेथे नफा निर्देशकांमध्ये बदलाचे क्षेत्र 5-6% आहे;

पूर्व युरोपीय राजधान्यांसाठी निर्देशकांमधील बदल कमी गतिमान आहेत; हे लहान बाजार खंड, कमी व्यवहार आणि वरवर पाहता, या बाजारपेठेतील पाश्चात्य तज्ञ आणि व्यावसायिक मंडळांच्या कमी स्वारस्याद्वारे स्पष्ट केले जाऊ शकते; पूर्व युरोपीय राजधान्यांसाठी नफा निर्देशक पाश्चात्य राजधान्यांच्या समान मूल्यांपेक्षा सातत्याने 2-3 पट जास्त आहेत. आणि ऑगस्ट 1998 च्या संकटानंतरच्या काळात, मॉस्कोमधील नफा निर्देशक 4 किंवा त्याहून अधिक वेळा वाईट होते. आणि हे केवळ रिअल इस्टेटच्या मूल्यातील वास्तविक घसरणीमुळेच नाही तर, या प्रदेशातील अस्थिरतेच्या स्थितीचे आणि वाढत्या व्यावसायिक जोखमीच्या तज्ञांच्या मूल्यांकनाचा परिणाम म्हणून घडले;

भाडेतत्त्वावरील मालमत्तेच्या व्यावसायिक क्षेत्राच्या काही सरासरी युनिटच्या खर्चाचा अंदाज म्हणून गणना केलेल्या युनिट कॅपिटलाइज्ड कॉस्ट (UCC) निर्देशकाचा वापर करून अतिरिक्त विश्लेषणात्मक माहिती प्राप्त करण्याचा प्रस्ताव आहे.

असे मूल्यांकन, भाड्याच्या दरातील चढ-उतारांना त्वरित प्रतिसादासह, व्यवसायाच्या यश आणि जोखमींबद्दल तज्ञांची मते असतात.

प्रारंभिक माहिती - युरोपियन शहरांसाठी भाड्याची आकडेवारी - पाश्चात्य प्रकाशनांमध्ये आढळू शकते (उदाहरणार्थ, मासिक EuroProperty मध्ये). आम्ही प्रातिनिधिक वस्तू म्हणून निवडू: फ्रँकफर्ट, लंडन आणि पॅरिस - सर्वात स्थिर व्यवसायाची केंद्रे, सेंट पीटर्सबर्ग, प्राग आणि वॉर्सा - केंद्रे संक्रमण अर्थव्यवस्थासर्वात धोकादायक (युरोपमधील) भाडे व्यवसाय निर्देशकांसह.

ऑफिस भाड्याने देण्याचा व्यवसाय.

पाश्चात्य राजधान्यांसाठी 01.99-08.00 या निरीक्षण कालावधीत कार्यालय भाड्याने व्यवसायात एकूण प्रगती दिसून आली. आम्ही लंडनसाठी (5.00-5.50%) नफा निर्देशकाची परिपूर्ण स्थिरता आणि फ्रँकफर्ट (5.75 ते 4.90-5.50%) आणि पॅरिस (6.25-6.75 ते 5.50-6.00%) साठी नफा निर्देशकांमधील सुधारणा लक्षात घेतो. पूर्व युरोपीय राजधान्यांसाठी, हाच कालावधी खराब होणाऱ्या निर्देशकांद्वारे दर्शविला जातो. यूकेएसच्या गणना केलेल्या डेटाच्या विश्लेषणामुळे भाड्याच्या दरांच्या तर्कामध्ये बाह्य विसंगती आणणे शक्य झाले (पॅरिस आणि फ्रँकफर्टमधील दरांपेक्षा 1999 च्या मध्यापर्यंत सेंट पीटर्सबर्ग आणि वॉर्सॉमध्ये त्यांची जास्ती) . परिणामी, उच्च भाड्याच्या दरांवर कमी UCL निर्देशक अद्याप आम्हाला आशावादीपणे गुंतवणूक वाढीची अपेक्षा करू देत नाहीत.

भाडे व्यापार व्यवसाय.

पाश्चात्य राजधान्यांसाठी निरीक्षण कालावधी 05.99-08.00 हा निर्देशकांमध्ये सामान्य बिघाडाने दर्शविला जातो (जे UCS वापरून स्पष्टपणे पाहिले जाऊ शकते). हे सूचित करते की बाजारातील क्रियाकलापांचा बराच काळ असू शकतो, त्यानंतर अधिग्रहित किरकोळ जागेच्या विक्रीमुळे कोणतेही वास्तविक उत्पन्न मिळणार नाही.

पूर्व युरोपीय राजधान्यांसाठी, निरीक्षण कालावधी 05.99-08.00 हा दीर्घकालीन स्थिरतेच्या कालावधीच्या उत्तीर्णतेशी संबंधित आहे आणि शक्यतो, त्यातून बाहेर पडण्याची सुरुवात (सूचकांच्या गतिशीलतेमध्ये सुधारणा लक्षात घेतली गेली, जरी अंतर पाश्चात्य राजधान्यांच्या तुलनेत UCS निर्देशक अवाढव्य वाटतात - जवळजवळ परिमाणाचा क्रम). म्हणूनच, सध्या आपण स्वतःला या विधानापुरते मर्यादित ठेवले पाहिजे की किरकोळ जागेसाठी बाजारात बराच काळ असू शकतो, जेव्हा पूर्व युरोपीय राजधान्यांमध्ये किरकोळ स्थावर मालमत्तेच्या संपादनातील गुंतवणूक मंदीच्या कालावधीसह लक्षणीय सकारात्मक परिणाम आणू शकते. . पाश्चात्य बाजारपेठा. रिअल इस्टेट पोर्टफोलिओमध्ये "आंतरप्रादेशिक" विविधता आणण्याचे मार्ग शोधताना हे एक चांगला युक्तिवाद म्हणून काम करू शकते.

निष्कर्ष.

रिअल इस्टेट मार्केटच्या निर्मितीच्या कालावधीचा शेवट व्यापक ते गहन विकासाच्या संक्रमणाद्वारे दर्शविला जातो. हे उघड आहे की नजीकच्या भविष्यात बाजारात व्यवहारांच्या संख्येत 90 च्या दशकाच्या पहिल्या सहामाहीत इतकी वेगवान वाढ होणार नाही. शिवाय, गृहनिर्माण बाजारातील विशिष्ट कालावधीत, केवळ व्यवहारांची संख्या स्थिर करणे शक्य आहे. प्रामुख्याने दुय्यम बाजारात किंमत पातळी वाढवणे देखील शक्य आहे असे दिसते. परंतु त्याच वेळी, लक्झरी घरांच्या किंमती केवळ कमी झाल्या नाहीत तर वाढल्या आहेत, जे उच्च-गुणवत्तेच्या घरांच्या नवीन बांधकामाची शक्यता दर्शविते. फर्म मॅनेजर्स देखील मार्केटमधील स्पर्धेची तीव्रता लक्षात घेतात. त्यांच्यापैकी बहुतेकांचा असा विश्वास आहे की जर 1995 हे मध्यम प्रमाणात स्पर्धेचे वैशिष्ट्य असेल तर 2001 मध्ये ते उच्च झाले आणि तसे राहील.

दुय्यम गृहनिर्माण बाजारपेठेतील व्यवहारांची संख्या आणि किमतींचे स्थिरीकरण हा सर्व प्रथम, व्यापक आर्थिक घटकांचा परिणाम आहे, मुख्य म्हणजे लोकसंख्येच्या मोठ्या प्रमाणात कमी उत्पन्न पातळी टिकून राहणे. देशातील उच्च-उत्पन्न लोकांचा एक थर निर्माण झाल्यामुळे बाजारपेठेतील मागणीची सुरुवातीची जलद वाढ आता व्यावहारिकदृष्ट्या संपुष्टात आली आहे. आणि आज, या स्तरामध्ये, एक नवीन फरक होत आहे - अति-उच्च उत्पन्नासह एक थर वेगळे करणे. या भिन्नतेमुळे आलिशान घरांची मागणी वाढली आहे. तथापि, परिपूर्ण अटींमध्ये, या स्तराची क्षमता खूप मर्यादित आहे. मागणीचा गंभीर विस्तार एकतर वाढत्या उत्पन्नाच्या पातळीद्वारे आणि खरेदीदारांचा मुख्य पुरवठादार बनण्यास सक्षम असलेल्या विस्तृत मध्यम स्तराच्या निर्मितीद्वारे किंवा राज्य आणि रिअल इस्टेट मार्केटमधील व्यावसायिक सहभागींद्वारे मागणीच्या सक्रिय उत्तेजनाद्वारे शक्य आहे. स्वत: त्याच वेळी, नॉन-पेमेंट संकट सोडवण्यासाठी आणि कर्जाच्या परतफेडीच्या संदर्भात येत्या काही महिन्यांत अर्थव्यवस्थेत पैशाच्या अपरिहार्य प्रकाशनाच्या प्रभावाखाली भविष्यात मागणीत काही प्रमाणात वाढ शक्य आहे. मजुरीआणि सरकारी आदेशांवरील कर्ज. यापैकी काही पैसे रिअल इस्टेट मार्केटमध्ये देखील येतील, परंतु हे स्पष्टपणे परिस्थितीमध्ये आमूलाग्र बदल करणार नाही, जरी या घटकाच्या प्रभावाखाली खरेदीसाठी अर्जांची संख्या अनेक गुणांनी वाढेल.

साठी टॅरिफमध्ये अपरिहार्य आणि लक्षणीय वाढ झाल्यामुळे हे देखील गृहित धरले जाऊ शकते सार्वजनिक सुविधाहे शक्य आहे की दुय्यम गृहनिर्माण बाजारावरील पुरवठा वाढेल.

शिवाय, जर 1991-1993 मध्ये दुय्यम बाजारात पुरवठ्यात वाढ झाली. किंमतींमध्ये झपाट्याने वाढ झाल्यामुळे झाले होते, आता विक्रेते घरांच्या विक्रीतून उत्पन्नात लक्षणीय वाढ होण्याच्या शक्यतेपासून पुढे जाणार नाहीत, परंतु त्याच्या देखभालीचा खर्च कमी करण्याची गरज आहे, आणि म्हणून - कमी करण्यास सहमत आहेत. किमती यामुळे मागणी किंचित वाढू शकते आणि त्यामुळे रिअल इस्टेट कंपन्यांची उलाढाल.

त्याच वेळी, हे स्थिरीकरण सामान्य समस्या दूर करणार नाही - नजीकच्या भविष्यात निवासी रिअल इस्टेट मार्केटला मागणीची कमतरता जाणवेल, ज्यामुळे खरेदीसाठी सेवा प्रदान करण्याच्या रिअल इस्टेट कंपन्यांच्या पारंपारिक क्रियाकलापांमधून उत्पन्न लक्षणीयरीत्या कमी होऊ शकते. रिअल इस्टेटची विक्री.

या परिस्थितीत, कंपनीद्वारे ग्राहकांना प्रदान केलेल्या सेवांची श्रेणी लक्षणीयरीत्या विस्तारित करणे आवश्यक आहे: बँक पेमेंट, वाहतूक सेवा, नोटरी सेवा, दुरुस्तीची कामे पार पाडण्याची शक्यता, हप्ते भरणे इ., जाहिरातींवर लक्ष वाढवणे. , शक्यतो कमिशन कमी करणे. ही सर्व साधने ग्राहकांना आकर्षित करण्यात महत्त्वपूर्ण भूमिका बजावू शकतात, परंतु त्यांची क्षमता अद्याप मर्यादित आहे. जर वैयक्तिक कंपन्यांसाठी ही तंत्रे उलाढालीची आवश्यक मात्रा प्रदान करण्यास सक्षम असतील तर, स्पष्टपणे, सर्वसाधारणपणे ते रिअल इस्टेट व्यवसाय विकसित करण्याच्या समस्येचे निराकरण करणार नाहीत. ही समस्या केवळ बाजारपेठेतील मागणी वाढवण्याद्वारेच सोडवली जाईल आधुनिक परिस्थितीहे केवळ राज्याच्या सक्रिय सहभागाने गहाण कर्ज प्रणालीच्या निर्मितीद्वारे शक्य आहे - यासाठी फेडरल आणि प्रादेशिक एजन्सीची निर्मिती गहाण कर्ज देणे, दुय्यम गहाण बाजाराला समर्थन देणे, बँकांनी तारण कर्ज जारी केल्यावर त्यांना सरकारी हमी प्रदान करणे.

रशियामधील रिअल इस्टेट मार्केटच्या सातत्यपूर्ण विकासामुळे नैसर्गिकरित्या पुढील टप्प्यावर नेले, औचित्याच्या गुणवत्तेच्या आवश्यकतांमध्ये अचानक वाढ झाली. गुंतवणूक निर्णय. परदेशात आणि रशियामध्ये, रिअल इस्टेट मार्केटमधील सहभागींना हे समजले आहे की व्यवसाय योजनांची विश्वासार्हता, गुंतवणूक प्रकल्पइ., जे मूलत: साध्या सूत्रांचे मानक संच आहेत, पूर्णपणे बाजार संशोधनाच्या वैधतेवर अवलंबून असतात, ज्याचे परिणाम सूत्रांमध्ये वापरले जातात. दुसऱ्या शब्दांत, रिअल इस्टेट मार्केटमधील गुंतवणूक प्रकल्पाच्या व्यवहार्यतेचे सर्वात महत्त्वाचे आणि महत्त्वपूर्ण सूचक म्हणजे बाजार संशोधनाची व्यवहार्यता ज्याच्या आधारावर हा निर्णय घेतला जातो.

संदर्भग्रंथ:

1. बालाबानोव आय.टी. "रिअल इस्टेट इकॉनॉमिक्स", सेंट पीटर्सबर्ग 2000.

2. गोरेमीकिन व्ही.ए. रिअल इस्टेटचे अर्थशास्त्र: पाठ्यपुस्तक. - दुसरी आवृत्ती, सुधारित. आणि अतिरिक्त – एम.: प्रकाशन आणि पुस्तक विक्री केंद्र “विपणन”, 2002 3. कुपचिन ए.एन., नोविकोव्ह बी.डी. रिअल इस्टेट मार्केट: राज्य आणि विकास ट्रेंड. - ट्यूटोरियल. एम.: 1995.

4. मॅक्सिमोव्ह एस.एन. "रिअल इस्टेट मार्केटमधील उद्योजक क्रियाकलापांची मूलभूत तत्त्वे", सेंट पीटर्सबर्ग. 2000.

ज्ञान बेस मध्ये आपले चांगले काम पाठवा सोपे आहे. खालील फॉर्म वापरा

विद्यार्थी, पदवीधर विद्यार्थी, तरुण शास्त्रज्ञ जे ज्ञानाचा आधार त्यांच्या अभ्यासात आणि कार्यात वापरतात ते तुमचे खूप आभारी असतील.

तत्सम कागदपत्रे

रिअल इस्टेट मूल्यांकनासाठी तुलनात्मक (बाजार) दृष्टीकोन. विक्री विश्लेषण पद्धतीची अंमलबजावणी करण्यासाठी तंत्रज्ञान. एकूण भाडे गुणक वापरून मालमत्तेच्या मूल्याची गणना. तुलनात्मक एकक पद्धत. रशियामधील रिअल इस्टेट मूल्यांकनाची वैशिष्ट्ये.

चाचणी, 12/03/2012 जोडले


ऑब्जेक्ट म्हणून रिअल इस्टेटची वैशिष्ट्ये नागरी हक्क. रिअल इस्टेटची संकल्पना आणि वर्गीकरण. अपूर्ण बांधकाम प्रकल्पांच्या कायदेशीर नियमनाच्या समस्या. नागरी अभिसरण मध्ये सहभाग. स्थावर मालमत्तेचे व्यवहार करणे.

अभ्यासक्रम कार्य, 05/28/2016 जोडले


रिअल इस्टेट मूल्यांकनाची मूलभूत तत्त्वे आणि पद्धती; प्रादेशिक आणि स्थानिक बाजारपेठेतील आर्थिक परिस्थितीचा अभ्यास. मेकॅनाइज्ड वर्क्स एलएलपीच्या रिअल इस्टेट ऑब्जेक्ट्सच्या कॉम्प्लेक्सच्या बाजार मूल्याचे निर्धारण: वैशिष्ट्ये, मालकी.

प्रबंध, 02/20/2011 जोडले


रिअल इस्टेटचे मूल्यांकन, त्याची उद्दिष्टे, उद्दिष्टे आणि उद्देश. रिअल इस्टेट मूल्यांकनासाठी नियामक आणि कायदेशीर फ्रेमवर्क. वस्तूंच्या राज्य नोंदणी प्रणालीचे विहंगावलोकन रिअल इस्टेट, मालमत्तेचे अधिकार आणि त्यासोबतचे व्यवहार. कायदेशीर नियमनरशियन फेडरेशनमधील रिअल इस्टेट बाजार.

अमूर्त, 09/24/2015 जोडले


रिअल इस्टेट क्षेत्रातील बाजार संबंधांची वैशिष्ट्यपूर्ण वैशिष्ट्ये. कायदेशीर पैलूअर्थशास्त्र आणि रिअल इस्टेट भाड्याने, रिअल इस्टेट क्षेत्रातील संबंधांच्या नागरी नियमनाच्या स्त्रोतांच्या विश्लेषणासह. रिअल इस्टेट मूल्यांकनाच्या मूलभूत तत्त्वांचे सार.

चाचणी, 05/13/2010 जोडले


उद्योगांच्या मालकीचे मुख्य प्रकार. रिअल इस्टेट वस्तूंची वैशिष्ट्ये आणि वर्गीकरण. काही रिअल इस्टेट वस्तूंचे व्यवस्थापन. फेडरेशनच्या विषयांच्या रिअल इस्टेट सिस्टमचे व्यवस्थापन. रिअल इस्टेट वस्तूंसह ऑपरेशन्स.

व्याख्यानांचा कोर्स, 04/16/2013 जोडला


रिअल इस्टेट संकल्पनेची व्याख्या. कायदेशीर अस्तित्वरिअल इस्टेट वस्तू (अधिकार). अधिकार आणि भार यांच्यातील फरक. रिअल इस्टेट वस्तूंचे भौतिक सार. कायदेशीर स्थिती जमीन भूखंड. जमिनीच्या प्लॉटच्या स्थानाच्या वर्णनाची उदाहरणे.

हस्तलिखित म्हणून, इव्हगेनिया ओलेगोव्हना अकुलोवा, मूल्यमापन उद्देशांसाठी रिअल इस्टेटच्या सर्वात प्रभावी वापराच्या विश्लेषणासाठी पद्धतींमध्ये सुधारणा 00.08.10 – वित्त, पैशांची उलाढालआणि क्रेडिट उमेदवाराच्या वैज्ञानिक पदवीसाठी प्रबंधाचा गोषवारा आर्थिक विज्ञानमॉस्को 2015 2 हे काम फेडरल स्टेट बजेटरी एज्युकेशनल इन्स्टिट्यूट ऑफ हायर प्रोफेशनल एज्युकेशन "सरकारच्या अंतर्गत वित्तीय विद्यापीठ" च्या मूल्यांकन आणि मालमत्ता व्यवस्थापन विभागात केले गेले. रशियाचे संघराज्य» वैज्ञानिक पर्यवेक्षक, इकॉनॉमिक सायन्सेसचे उमेदवार, प्रोफेसर एलेना निकोलायव्हना इव्हानोवा अधिकृत विरोधक सेर्गेई गेनाडीविच स्टर्निक डॉक्टर ऑफ इकॉनॉमिक सायन्सेस, प्रोफेसर, उच्च व्यावसायिक शिक्षणाची फेडरल स्टेट बजेटरी शैक्षणिक संस्था "रशियन अकादमी ऑफ नॅशनल ॲकॅडमी आणि ई. नागरी सेवारशियन फेडरेशनचे अध्यक्ष, रिअल इस्टेट व्यवस्थापन आणि जमीन वापर समस्या विभागाचे प्राध्यापक दिमित्री मिखाइलोविच ख्लोप्ट्सोव्ह डॉक्टर ऑफ इकॉनॉमिक्स, सहयोगी प्राध्यापक, फेडरल स्टेट स्वायत्त शैक्षणिक संस्था उच्च शिक्षण "नॅशनल रिसर्च टॉमस्क स्टेट युनिव्हर्सिटी", प्रमुख फेडरल स्टेट बजेटरी एज्युकेशनल इन्स्टिट्यूट ऑफ हायर प्रोफेशनल एज्युकेशन "मॉस्को स्टेट युनिव्हर्सिटी ऑफ सिव्हिल इंजिनिअरिंग" च्या अर्थशास्त्र विद्याशाखेचा सामान्य आणि उपयोजित अर्थशास्त्र विभाग, संरक्षण 16 एप्रिल, 2015 रोजी 12-00 वाजता एका बैठकीत होईल. प्रबंध परिषद डी 505.001.02 फेडरल स्टेट एज्युकेशनल इन्स्टिट्यूशन ऑफ हायर प्रोफेशनल एज्युकेशन "रशियन फेडरेशन सरकारच्या अंतर्गत वित्तीय विद्यापीठ" या पत्त्यावर: लेनिनग्राडस्की प्रॉस्पेक्ट, 49, खोली. 406, मॉस्को, GSP-3, 125993. हा प्रबंध फेडरल स्टेट बजेटरी एज्युकेशनल इन्स्टिट्यूशन ऑफ हायर प्रोफेशनल एज्युकेशन "रशियन फेडरेशन सरकारच्या अंतर्गत वित्तीय विद्यापीठ" च्या लायब्ररी आणि माहिती संकुलाच्या प्रबंध हॉलमध्ये आढळू शकतो. : लेनिनग्राडस्की प्रॉस्पेक्ट, 49, खोली. 203, मॉस्को, GSP-3, 125993 आणि अधिकृत वेबसाइटवर: http://www.fa.ru. हा गोषवारा 10 फेब्रुवारी 2015 रोजी पाठवण्यात आला. प्रबंध परिषदेचे वैज्ञानिक सचिव डी 505.001.02 आर्थिक विज्ञान उमेदवार, सहयोगी प्राध्यापक एलेना इव्हानोव्हना मेश्कोवा 3 I. शोध विषयाच्या संशोधनाच्या कार्याची सामान्य वैशिष्ट्ये. मालमत्तेच्या मूल्यांकनाच्या विकासाचा सध्याचा टप्पा त्याचे बाजार मूल्य निश्चित करण्यासाठी सिद्धांत आणि कार्यपद्धतीची सखोल समज, विकसित मूल्यांकन मानकांमधील मूलभूत तत्त्वांचे एकत्रीकरण, तसेच प्रसाराद्वारे वैशिष्ट्यीकृत आहे. नवीनतम तंत्रसरावात. सर्वोत्कृष्ट वापराचे तत्त्व (यापुढे LEI म्हणून संदर्भित), ज्याचा व्यावहारिक पैलू LEI विश्लेषण पद्धती वापरून अंमलात आणला जातो, हा सिद्धांत आणि मालमत्ता मूल्यांकनाच्या सरावातील सर्वात विवादास्पद आणि कमी विकसित तरतुदींपैकी एक आहे. हे सूचित करते की मूल्यांकन ऑब्जेक्टच्या बाजार मूल्याचे मूल्य त्याच्या अद्वितीय वैशिष्ट्यांद्वारे तयार केले जाते, इष्टतम वापर पर्यायाच्या अधीन आहे जे सामाजिक आणि उत्पादन गरजा पूर्ण करते, त्याच्या मालकाचा नफा वाढवते आणि परिणामी, सर्वोच्च ऑब्जेक्टचे स्वतःचे मूल्य. रिअल इस्टेटच्या बाजार मूल्याचे मूल्यांकन करताना NEI तत्त्व विचारात घेण्याचे बंधन, ज्यामध्ये अंतर्भूत आहे आंतरराष्ट्रीय मानकेमूल्यमापन, सप्टेंबर 2014 मध्ये दत्तक घेण्यात आलेले आहे फेडरल मानक"रिअल इस्टेट मूल्यांकन (FSO क्र. 7)", तथापि, हे मूल्यमापन समुदायातील त्याच्या मूलभूत गरजा आणि व्यावहारिक अंमलबजावणीच्या प्रक्रियेबद्दल चर्चा थांबवत नाही. एकात्मिक संकल्पनात्मक उपकरणे, पारदर्शक आणि पद्धतशीर पद्धतशीर साधनांचा अभाव आणि विकसित माहिती पायाभूत सुविधा एखाद्या वस्तूच्या बाजार मूल्याचे मूल्यांकन करण्याच्या उद्देशाने त्याच्या NEI च्या भिन्नतेची ओळख गुंतागुंतीची करते. अशा प्रकारे, रिअल इस्टेटच्या बाजार मूल्याचे मूल्यांकन करताना NEI तत्त्वाच्या अनिवार्य अंमलबजावणीमुळे त्याच्या विश्लेषणाच्या पद्धती सुधारण्याची, विद्यमान पद्धती निर्दिष्ट करण्याची आणि गणना अल्गोरिदमच्या वैशिष्ट्यांशी जुळवून घेण्याची तातडीची गरज निर्माण होते. रशियन बाजाररिअल इस्टेट समस्येच्या वैज्ञानिक विकासाची डिग्री. NEI तत्त्व हे मूलभूत तत्त्वांपैकी एक आहे मूल्यांकन मुख्यतः परदेशी लेखकांच्या रिअल इस्टेट मूल्यांकनावरील कामांमध्ये विचार केला जातो: किनार्ड व्ही., ऑर्डवे एन., रीली डी., रिंग ए., फ्रीडमन डी., हॅरिसन जी.एस., एकर्ट डी.के. आणि इतर, आणि रशियन लेखक: Aleksandrova V.T., Artemenkova I.L., Asaul A.N., Grabovoy P.G., Gribovsky S.V., Gryaznova A.G., Ivanova E.N., Korosteleva S.P., Kulakova Yu.N., Leifera V.S.M., Petrova V.S.I. , स्टर्निक एस.जी., तारसेविच ई.आय., टॅपमन एल.एन., फेडोटोवा एम.ए., फोमेंको ए.एन., यास्केविच ई.ई. इ. रिअल इस्टेट मूल्यांकनासाठी दृष्टीकोन आणि पद्धती विकसित करण्यासाठी शास्त्रज्ञांच्या योगदानाची प्रशंसा करताना, हे लक्षात घेतले पाहिजे की त्यांच्या कामांमध्ये NEI ची व्याप्ती सामान्य स्वरूपाची आहे आणि त्याच्या व्यावहारिक अंमलबजावणीसाठी स्पष्ट, व्यापक पद्धतींचा समावेश नाही. . NEI तत्त्वाचा लागू केलेला पैलू, पर्यायी वापराच्या प्रकरणांच्या विश्लेषणाद्वारे, देशी आणि परदेशी लेखकांच्या कार्यात लागू केला जातो, मुख्यत्वे लहान अल्गोरिदमच्या वर्णनात कमी केला जातो, त्याच्या अनुप्रयोगाच्या व्यवहार्यता आणि व्याप्तीचे औचित्य नसते, तसेच मूल्यांकनाच्या रशियन अटींमुळे निर्बंध. गेल्या दशकात, रशियन वैज्ञानिक साहित्यात NEI तत्त्वाच्या व्यावहारिक अंमलबजावणीच्या समस्यांमध्ये रस वाढला आहे. रशियन रिअल इस्टेट मार्केटमध्ये विश्लेषण आयोजित करण्याचे वैचारिक मुद्दे व्ही.व्ही. ग्रिगोरीव्ह, ई.एस. ओझेरोव, एसए स्मोल्याक, ए.एन. फोमेंको यांच्या कार्यात समाविष्ट आहेत; बंद बाजार, अविकसित माहिती पायाभूत सुविधा आणि उच्च प्रमाणात अनिश्चिततेच्या परिस्थितीत विश्लेषणाच्या समस्यांचे निराकरण करण्याच्या लागू पैलूंचा विचार V.T. Aleksandrov, S.P. Korostelev, I.V. Munerman, E.S. Ozerov, S.V. Pupentsova, E. Yaskevich .E. त्यांनी मूल्यमापन सेवांची गुणवत्ता सुधारण्याच्या उद्देशाने NEI विश्लेषणाच्या वैयक्तिक टप्प्यात सुधारणा करण्यासाठी शिफारसी विकसित केल्या. Grunova S.V च्या प्रबंधांमध्ये. आणि गुबरेवा ई.व्ही. NEI च्या विश्लेषणाचे प्रश्न सामान्य आर्थिक व्यवस्थापनाच्या समस्या आणि संसाधनांच्या वापराच्या कार्यक्षमतेच्या संदर्भात अभ्यासले जातात. पेट्रोवा एम.एन.चे कार्य व्यावहारिक महत्त्व आहे. , जे NEI चे विश्लेषण करण्यासाठी परिमाणवाचक आणि गुणात्मक पद्धती शोधते. तथापि, प्रस्तावित आर्थिक आणि गणितीय मॉडेल्समध्ये अनेक मर्यादा आहेत आणि त्यांना रिअल इस्टेट मार्केटच्या आधुनिक वास्तवाशी आणि रशियामधील मूल्यांकन क्रियाकलाप, तसेच जटिल अल्गोरिदममध्ये स्थापना आवश्यक आहे. अशाप्रकारे, NEI तत्त्वाच्या विद्यमान व्याख्यांना रिअल इस्टेट मूल्यांकनाच्या मानके आणि पद्धती सुधारण्याच्या मुख्य ट्रेंडनुसार आकलन आणि स्पष्टीकरण आवश्यक आहे, ज्याचा विकासाचा सध्याचा स्तर संबंधित वापरून सर्वसमावेशक विश्लेषण अल्गोरिदम विकसित करण्याची आवश्यकता ठरवते. रशियन परिस्थितीपद्धतींचे मूल्यांकन. अभ्यासाचा उद्देश आणि उद्दिष्टे. रिअल इस्टेटच्या मूल्यमापनाच्या अचूकतेमध्ये 5 ची वाढ सुनिश्चित करून NEI चे विश्लेषण करण्यासाठी पद्धतशीर साधने सुधारणे हा अभ्यासाचा उद्देश आहे. अभ्यासाचे उद्दिष्ट साध्य करण्यासाठी, कार्यामध्ये खालील कार्ये निश्चित केली गेली:  सर्वात प्रभावी वापराच्या तत्त्वाच्या संकल्पनेची सामग्री आणि त्याच्या व्यावहारिक अंमलबजावणीची प्रक्रिया स्पष्ट करणे, त्याच्या अनिवार्य अंमलबजावणीच्या आवश्यकतेसाठी युक्तिवाद करणे. रिअल इस्टेटच्या मूल्यांकनामध्ये;  रिअल इस्टेट ऑब्जेक्ट्सच्या विद्यमान वर्गीकरणाचा विचार करा आणि NEI च्या विश्लेषणाच्या गरजेनुसार आणि तपशिलांच्या डिग्रीनुसार ऑब्जेक्ट्सचे वर्गीकरण करणारे नवीन वैशिष्ट्य सादर करण्याच्या शक्यतेचे विश्लेषण करा; NEI चे विश्लेषण करण्यासाठी अल्गोरिदम सुधारण्यासाठी आणि त्याच्या व्यावहारिक अंमलबजावणीच्या पद्धती सुधारण्यासाठी रशियन रिअल इस्टेट मार्केटच्या विशिष्ट वैशिष्ट्यांचे विश्लेषण करा; मूलभूत विश्लेषण निकषांच्या व्यावहारिक मूल्यमापनासाठी रशियन रिअल इस्टेट मार्केटची वैशिष्ट्ये विचारात घेणारी पद्धतशीर शिफारसी विकसित करा: कायदेशीर स्वीकार्यता, भौतिक व्यवहार्यता आणि आर्थिक व्यवहार्यता; NEI चे विश्लेषण करण्यासाठी पद्धती एक्सप्लोर करा, शिफारसी विकसित करा आणि त्यांच्या प्रभावीतेचे मूल्यांकन करा व्यवहारीक उपयोगरशियन मूल्यांकन सराव मध्ये. रिअल इस्टेट मूल्यांकनाचा एक अचल घटक म्हणून NEI चे तत्त्व हे अभ्यासाचे उद्दिष्ट आहे. रिअल इस्टेटच्या बाजार मूल्याचे मूल्यांकन करताना NEI तत्त्वाच्या व्यावहारिक अंमलबजावणीसाठी पद्धतशीर साधने हा अभ्यासाचा विषय आहे. अभ्यासाचे क्षेत्र. विशेष पासपोर्ट 08.00.10 - वित्त, पैशांचे परिसंचरण आणि क्रेडिट (आर्थिक विज्ञान) च्या परिच्छेद 5.1 "विविध मालमत्ता वस्तूंच्या मूल्याच्या निर्मितीसाठी सिद्धांत, कार्यपद्धती आणि संकल्पनात्मक आधार" नुसार संशोधन केले गेले. सैद्धांतिक आणि पद्धतशीर आधारसंशोधन महत्त्वाचे आहे आर्थिक सिद्धांतआणि प्रणाली विश्लेषण , तसेच मूल्यमापन आणि गुंतवणूक विश्लेषणाच्या सिद्धांतावर देशी आणि परदेशी लेखकांच्या कार्यात समाविष्ट असलेले निष्कर्ष, विशेषतः, रिअल इस्टेट, व्यवसायाचे मूल्य मूल्यांकन करणे, गुंतवणूक प्रकल्पांच्या प्रभावीतेचे मूल्यांकन करणे आणि बांधकामातील किंमती. अभ्यासाच्या अंतर्गत तत्त्वाच्या मूलभूत स्वरूपाने ज्ञानाच्या सामान्य वैज्ञानिक सैद्धांतिक पद्धती (ऐतिहासिक, विश्लेषणात्मक, कृत्रिम, वजावटीच्या पद्धती आणि प्रणाली विश्लेषण इ.) तसेच आर्थिक आणि गणिताच्या आधुनिक पद्धतींच्या कार्यामध्ये वापरण्याची आवश्यकता निर्धारित केली. विश्लेषण: तज्ञांचे मूल्यांकन, पदानुक्रम विश्लेषण, परिस्थिती पद्धत, आर्थिक मॉडेलिंग, गटबद्ध करणे, डेटाचे सारणी सादरीकरण, इ. संशोधनासाठी माहितीचा आधार रिअल इस्टेट मार्केटचे विश्लेषणात्मक पुनरावलोकने, कॉन्फरन्सचे वैज्ञानिक अहवाल आणि परिसंवाद अंतर्गत समस्या विषयावर होते. अभ्यास, नियतकालिकांमधील विश्लेषणात्मक साहित्य, तसेच इंटरनेटवरील संदर्भ आणि विश्लेषणात्मक संसाधने, रशियन फेडरेशनचे विधायी आणि नियामक कायदे, रिअल इस्टेटच्या बाजार मूल्याच्या मूल्यांकनावरील अहवाल, लेखकाचे स्वतःचे संशोधन आणि गणना. मूल्यांकनाच्या उद्देशाने रिअल इस्टेटच्या NEI चे विश्लेषण करण्यासाठी सैद्धांतिक आणि पद्धतशीर साधनांच्या सुधारणेमध्ये अभ्यासाची वैज्ञानिक नवीनता आहे. संरक्षणासाठी सादर केलेल्या प्रबंध कार्याच्या वैज्ञानिक नवीनतेच्या तरतुदी खालीलप्रमाणे आहेत: 1. मूल्यमापनात NEI चे तत्त्व विचारात घेण्याची आवश्यकता सिद्ध करण्यासाठी, तसेच विश्लेषणाची सामग्री निश्चित करण्यासाठी, त्याच्यावरील प्रचलित मते भूमिका आणि सार शोधले गेले आहे आणि हे न्याय्य आहे की प्रस्तावित फॉर्म्युलेशनमध्ये प्रतिबिंबित केल्याप्रमाणे, रिअल इस्टेटच्या बाजार मूल्याच्या मूल्यांकनाचे मुख्य तत्त्व आहे. NEI तत्त्व हे रिअल इस्टेटच्या बाजार मूल्याचे मूल्यांकन करण्याच्या सिद्धांताची मूलभूत तरतूद आहे, ज्याचे मूल्य त्याच्या NEI च्या गृहीतकावर आधारित निश्चित केले जावे - स्पर्धात्मक, मागणीतील बाजारपेठेचा वापर आणि मूल्यांकन तारखेनुसार न्याय्य. , कायदेशीर स्वीकार्यता, भौतिक व्यवहार्यता, आर्थिक व्यवहार्यता आणि मोकळ्या किंवा बांधलेल्या जमिनीच्या प्लॉटची मूल्य क्षमता वाढवणे या निकषांची पूर्तता करणे. LEI विश्लेषण ही एक मूल्यमापन प्रक्रिया आहे जी LEI तत्त्वाची व्यावहारिक अंमलबजावणी सुनिश्चित करते आणि मूल्यमापन तारखेनुसार ऑब्जेक्ट वापरण्याच्या पर्यायाच्या परिणामकारकतेचा अभ्यास करते आणि वापरण्याची पद्धत ओळखण्यासाठी पर्यायी विकास पर्यायांशी त्याची तुलना करते. जमिनीच्या प्लॉटचे मूल्य जास्तीत जास्त वाढवते. 2. रिअल इस्टेट वस्तूंचे नवीन वर्गीकरण वैशिष्ट्य सादर करण्याची आवश्यकता "NEI च्या विश्लेषणाची आवश्यकता आणि तपशीलाची डिग्री" रिअल इस्टेटच्या ओळखल्या गेलेल्या प्रमुख वैशिष्ट्यांवर आधारित आहे: मूळ, 7 वापरासाठी सुधारणांची उपयुक्तता, विभाज्यता , सुधारणांची शारीरिक स्थिती, कार्यात्मक उद्देश. 3. रिअल इस्टेटच्या मूल्यांकनामध्ये NEI चे विश्लेषण करण्यासाठी अल्गोरिदमचे आधुनिकीकरण आणि विस्तार करण्याची आवश्यकता सिद्ध झाली आहे, ज्यामध्ये विश्लेषणाचा क्रम बदलणे या दोन्ही गोष्टींचा समावेश आहे, त्यानुसार स्थानाच्या आर्थिक संभाव्यतेचा अभ्यास करण्याचे टप्पे आणि निकष कायदेशीर स्वीकार्यता मार्केट रिसर्चच्या टप्प्यापूर्वी आणि अतिरिक्त टप्पे सादर करताना: NEI च्या विश्लेषणाच्या तपशीलानुसार मूल्यवान वस्तूचे वर्गीकरण; पर्यायी वापराचे गुणात्मक विश्लेषण. 4. मूल्यमापन ऑब्जेक्ट वापरण्यासाठी पर्यायी पर्यायांच्या गुणात्मक तुलनाची आवश्यकता सिद्ध केली जाते, निकषांच्या वापरावर आधारित पदानुक्रम (यापुढे AHP म्हणून संदर्भित) च्या विश्लेषणाच्या पद्धतीचा वापर करून प्रस्तावित अल्गोरिदमद्वारे अंमलबजावणी केली जाते: अ) पूर्ण स्थान फायद्यांचा वापर; ब) विकासाची कायदेशीर वैधता; c) भौतिक व्यवहार्यता; ड) रिअल इस्टेट मार्केटच्या विकासाची क्षमता; e) आर्थिक संसाधने आकर्षित करण्याची कार्यक्षमता, ज्यामुळे बाजारात रिअल इस्टेट वापरण्यासाठी सर्वात कमी लोकप्रिय पर्याय ओळखणे आणि त्यानंतरच्या संशोधनातून त्यांना वगळणे शक्य होते. 5. एनईआयचे विश्लेषण करण्यासाठी, त्यांचे फायदे आणि तोटे ओळखण्यासाठी विद्यमान पद्धतींच्या पद्धतशीरीकरणाच्या आधारावर, हे सिद्ध केले जाते की जमिनीच्या भूखंडाचे विश्लेषण करण्याची पद्धत सशर्त मुक्त आणि विद्यमान सुधारणांसह, ज्यामध्ये एकाच मालमत्तेद्वारे उत्पन्न झालेल्या उत्पन्नाचे थेट भांडवलीकरण समाविष्ट आहे, सुधारणा (किंवा त्यांच्या पुनर्बांधणीसाठी लागणारा खर्च) तयार करण्याच्या खर्चाच्या त्यानंतरच्या वजाबाकीसह आणि परिणामी मूल्य मूल्यांकनाच्या तारखेपर्यंत आणणे, रशियन मूल्यांकन क्रियाकलापांच्या आधुनिक परिस्थितीत परिणामांची जास्तीत जास्त अचूकता सुनिश्चित करते. 6. रशियन रिअल इस्टेट मार्केटच्या अभ्यासाच्या परिणामी, NEI चे विश्लेषण करताना वस्तूंचा मध्यवर्ती वापर लक्षात घेण्याची आवश्यकता सिद्ध झाली, ज्यासाठी "रिअल इस्टेटच्या वापराचा मध्यवर्ती प्रकार" ही संकल्पना स्पष्ट केली गेली, आणि त्याच्या विश्लेषणासाठी एक पद्धत विकसित आणि चाचणी केली गेली. संशोधन परिणामांचे सैद्धांतिक महत्त्व रिअल इस्टेटच्या NEI चे विश्लेषण करण्यासाठी तपशीलवार अल्गोरिदमच्या विकासामध्ये आहे, ज्यामुळे मूल्यमापन सिद्धांताच्या मूलभूत तत्त्वाची अंमलबजावणी करणे शक्य होते, म्हणून संरक्षणासाठी सादर केलेल्या वैज्ञानिक नवीनतेचे घटक रिअल इस्टेटचे बाजार मूल्य निश्चित करण्यासाठी पद्धतशीर साधनांमध्ये सुधारणा करण्याच्या दृष्टीने त्याचा पुढील विकास म्हणून अर्थ लावला जाईल. अभ्यासाचे मुख्य परिणाम रिअल इस्टेट मूल्यांकनाशी संबंधित प्रशिक्षण अभ्यासक्रम विकसित करण्यासाठी वापरले जाऊ शकतात. प्रबंधाचे व्यावहारिक महत्त्व या वस्तुस्थितीत आहे की लेखकाने प्राप्त केलेल्या वैज्ञानिक नवीनतेचे घटक रिअल इस्टेट मूल्यांकनाच्या सरावात व्यापक वापराचे उद्दीष्ट आहेत, मूल्यांकन सेवांची गुणवत्ता सुधारण्यास आणि वस्तूंचे गुंतवणूकीचे आकर्षण वाढविण्यात योगदान देतात. मूल्यवान खालील स्वतंत्र व्यावहारिक महत्त्व आहेत:  रिअल इस्टेट वस्तूंच्या वैशिष्ट्यांची एक प्रणाली, जी प्रस्तावित वर्गीकरण निकषानुसार "NEI च्या विश्लेषणाची गरज आणि तपशीलाची डिग्री" नुसार त्यांचे गटबद्धता सुनिश्चित करते; कायदेशीर दस्तऐवजीकरण आणि रिअल इस्टेटच्या वर्गीकरणाच्या पद्धतशीरीकरणावर आधारित भौतिक व्यवहार्यतेच्या निकषांचे विश्लेषण करण्यासाठी, जमिनीच्या प्लॉटच्या विकासासाठी संभाव्य मापदंड विश्वसनीयपणे निर्धारित करण्यासाठी आणि त्याच्या वापरासाठी विविध पर्यायांच्या स्पेस-प्लॅनिंग वैशिष्ट्यांचा अंदाज लावण्यासाठी विकसित पद्धत. ;  AHP वापरून पर्यायी वापर प्रकरणांची गुणात्मक तुलना करण्यासाठी प्रस्तावित अल्गोरिदम, जे आर्थिक व्यवहार्यता आणि कमाल कार्यक्षमतेच्या निकषांच्या नंतरच्या विश्लेषणातून अप्रभावी पर्याय वगळण्याची परवानगी देते;  मध्यवर्ती वापर प्रकरण लक्षात घेऊन NEI चे विश्लेषण करण्यासाठी विकसित पद्धत, प्रदेशांच्या विकासासाठी शहरी नियोजन योजनांमध्ये बदल आणि विकासकांच्या दीर्घकालीन योजनांमध्ये रिअलच्या सध्याच्या वापराच्या अल्प-मुदतीचे संरक्षण लक्षात घेऊन हे सुनिश्चित केले गेले आहे. इस्टेट कामाच्या निकालांची मान्यता आणि अंमलबजावणी: प्रबंध संशोधनाचे मुख्य परिणाम नोंदवले गेले, चर्चा केली गेली आणि वैज्ञानिक आणि व्यावहारिक परिषदा आणि गोल सारण्यांमध्ये मंजूर केले गेले: वार्षिक आंतरराष्ट्रीय वैज्ञानिक आणि व्यावहारिक परिषद “एसईएस सदस्याच्या राष्ट्रीय अर्थव्यवस्थांच्या विकासाची शक्यता आंतरराष्ट्रीय एकात्मता प्रक्रियेच्या संदर्भात देश” (कारागांडा , कारागंडा अर्थशास्त्र विद्यापीठ Kazpotrebsoyuz, 12-13 एप्रिल 9, 2012); पाचवी आंतरराष्ट्रीय वैज्ञानिक आणि पद्धतशीर परिषद "मालमत्ता मूल्य: मूल्यांकन आणि व्यवस्थापन" (मॉस्को, मॉस्को वित्तीय आणि औद्योगिक विद्यापीठ "सिनर्जी", 22 नोव्हेंबर, 2013); गोल सारणी "मालमत्ता व्यवस्थापन: जागतिक सराव आणि रशियन वास्तविकता" (मॉस्को, विलीनीकरण आणि अधिग्रहण काँग्रेस, वित्तीय विद्यापीठ, सप्टेंबर 19, 2014). 2013 मध्ये "वाढते आर्थिक स्थिरतारशियन उपक्रम त्यांच्या खर्च व्यवस्थापनावर आधारित आहेत. NEI लागू करून जटिल अल्गोरिदम “नाइट विश्लेषण फ्रँक” चे मूल्यांकन करण्यासाठी वैज्ञानिक संशोधनाचे परिणाम विभागाच्या व्यावहारिक क्रियाकलापांमध्ये वापरले जातात. सुधारणांसाठी स्पेस-प्लॅनिंग सोल्यूशन्स निश्चित करण्यासाठी लेखकाच्या विकसित पद्धतीचा वापर, पदानुक्रमांचे विश्लेषण करण्याची पद्धत आणि मध्यवर्ती वापर लक्षात घेऊन विश्लेषण तंत्रे मूल्यांकन मानकांच्या आवश्यकतांचे पालन करणे शक्य करते, उच्च पातळीचे कार्य सुनिश्चित करते, वस्तुनिष्ठता. आणि मूल्यांकनाच्या अचूकतेचा परिणाम मर्यादित माहिती जागेच्या परिस्थितीमध्ये होतो आणि विभागाच्या कार्यक्षमतेत आणि स्पर्धात्मकतेला हातभार लावला जातो ज्यामुळे रिअल इस्टेट मूल्यांकन आणि कंपनीच्या ऑपरेटिंग खर्चाच्या ऑप्टिमायझेशनसाठी अधिक संरचित दृष्टिकोन. NEI विश्लेषण अल्गोरिदम, लेखकाने आधुनिक केले आहे, जे पद्धतशीरपणे ध्वनी साधनांसह रिअल इस्टेटच्या बाजार मूल्याच्या मूल्यांकनास पूरक आहे, हे रशियन मूल्यांकन सेवा एलएलसीच्या व्यावहारिक क्रियाकलापांमध्ये वापरले जाते. विशेषतः, लेखकाने आर्थिक व्यवहार्यतेचे विश्लेषण करण्यासाठी सर्वात योग्य पद्धत म्हणून ओळखलेल्या पद्धतीचा वापर, ज्यामध्ये जोखीम विश्लेषणाची अंमलबजावणी देखील समाविष्ट आहे, NEI चा अधिक सखोल अभ्यास करण्यास अनुमती देते, ज्यामुळे पद्धतशीर पाया सुधारण्यास मदत होते. कार्य आणि प्रदान केलेल्या सेवांची गुणवत्ता सुधारणे. संशोधन परिणाम वापरले जातात शैक्षणिक प्रक्रियाउच्च व्यावसायिक शिक्षणाच्या फेडरल स्टेट बजेटरी एज्युकेशनल इन्स्टिट्यूटमध्ये "रशियन फेडरेशन सरकारच्या अंतर्गत वित्तीय विद्यापीठ" अध्यापनात "मूल्यांकन आणि मालमत्ता व्यवस्थापन" विभागात शैक्षणिक विषय "रिअल इस्टेट मूल्यांकन" आणि "रिअल इस्टेट बाजार आणि त्याच्या विकासातील ट्रेंड." संस्थांमध्ये शोध प्रबंध संशोधन परिणामांची अंमलबजावणी संबंधित प्रमाणपत्रांद्वारे पुष्टी केली जाते. सूचित 10 प्रकाशनांमध्ये. प्रबंध संशोधनाच्या विषयावर, एकूण 4.43 pp च्या 6 कार्ये प्रकाशित करण्यात आली. (लेखकाचे खंड 3.92 pp.), एकूण 3.55 pp च्या 4 कामांसह. (लेखकाचा खंड 3.2 pp) रशियाच्या शिक्षण आणि विज्ञान मंत्रालयाच्या उच्च प्रमाणीकरण आयोगाद्वारे निर्धारित पीअर-पुनरावलोकन केलेल्या वैज्ञानिक प्रकाशनांमध्ये. प्रबंधाची रचना आणि व्याप्ती. प्रबंधात प्रस्तावना, तीन प्रकरणे, निष्कर्ष, 119 स्त्रोतांमधील संदर्भांची सूची आणि 3 परिशिष्टांचा समावेश आहे. प्रबंधाचा मजकूर 204 पृष्ठांवर सादर केला आहे. काम 19 टेबल्स आणि 7 ड्रॉइंगसह सचित्र आहे. II. प्रबंधाची मुख्य सामग्री कामाच्या परिचयात, प्रबंध संशोधनाच्या विषयाची प्रासंगिकता सिद्ध केली जाते, त्याच्या वैज्ञानिक विकासाची डिग्री आणि कार्यपद्धती सादर केली जाते: संशोधनाचा उद्देश आणि उद्दीष्टे निर्धारित केली जातात, कामाच्या वैज्ञानिक नवीनतेचे घटक आणि त्याचे व्यावहारिक महत्त्व दिसून येते. प्रश्नांचा पहिला गट NEI च्या संकल्पनेच्या ऐतिहासिक विकासाच्या अभ्यासाशी संबंधित आहे, NEI च्या संकल्पनेची सामग्री निश्चित करणे, रिअल इस्टेटच्या मूल्यांकनाच्या आधुनिक प्रणालीमध्ये तत्त्वाची भूमिका आणि स्थान. मालमत्तेचे मूल्यांकन आधुनिक आर्थिक विचारांवर वर्चस्व असलेल्या निओक्लासिकल सिद्धांताच्या मूलभूत जागेवर आधारित आहे. हा सिद्धांत तर्कसंगत ग्राहकाच्या संकल्पनेवर आधारित आहे, ज्याचे वर्तन उपयोगिता वाढवण्याच्या उद्दिष्टाने चालते, ज्याने बाजार मूल्याचे मूल्यांकन करण्यासाठी मुख्य तत्त्वे तयार करणे पूर्वनिर्धारित केले आहे. मूल्यमापनाची तत्त्वे निर्मितीच्या स्रोतावर आणि मूल्यावरील प्रभावाच्या प्रमाणात अवलंबून चार गटांमध्ये एकत्र केली जातात: वस्तूच्या उपयुक्ततेबद्दल मालकाच्या कल्पनांवर आधारित तत्त्वे; मूल्यांकन केलेल्या ऑब्जेक्टच्या ऑपरेशनल वैशिष्ट्यांवर आधारित तत्त्वे; बाजार वातावरणाच्या प्रभावाने निर्धारित तत्त्वे; NEI तत्त्व. NEI तत्त्वाचा सार असा आहे की रिअल इस्टेटचे बाजार मूल्य ऑब्जेक्टच्या अद्वितीय वैशिष्ट्यांच्या आधारे तयार केले जाते, जे मूल्यांकन तारखेला प्रचलित पुरवठा आणि मागणीच्या शक्तींच्या प्रभावाखाली त्याच्या इष्टतम वापरासाठी पर्याय निर्धारित करते. , जेव्हा सर्व बाजारातील सहभागींना त्यांचे स्वतःचे फायदे वाढविण्यात स्वारस्य असते. NEI तत्त्व 11 रिअल इस्टेटच्या मूल्यांकनामध्ये जास्तीत जास्त अंमलात आणले जाते, जे त्याच्या "दोन-घटक" स्वरूपामुळे आहे: स्थिर घटक एक विशिष्ट स्थान आणि गुणधर्मांची स्थिरता आणि परिवर्तनीय घटकाशी अविचल कनेक्शन असलेला जमीन भूखंड आहे. त्यावर केलेल्या सुधारणा आहे. साइटचे स्थान आणि गुणधर्म त्याचा वापर निर्धारित करतात जे सध्याच्या बाजाराच्या गरजा पूर्ण करतात. साइटचे उत्पन्न सादर केलेल्या सुधारणांद्वारे प्रदान केले जाते, जे बाजाराद्वारे मागणी केलेल्या कार्यांनुसार बदलले जाऊ शकते. म्हणून, रिअल इस्टेटच्या बाजार मूल्याचे मूल्यांकन जमिनीच्या भूखंडाच्या NEI आवृत्तीवर आधारित आहे, जे त्याच्या मूल्याची क्षमता वाढवते. प्रबंध संशोधनाच्या विषयावरील परदेशी आणि रशियन वैज्ञानिक साहित्याचे विश्लेषण, तसेच मूल्यांकन मानके दर्शवितात की त्यात समाविष्ट आहे मोठी संख्यारिअल इस्टेट वस्तूंच्या NEI संकल्पनेचे विविध अर्थ लावणे, चार प्रमुख निकषांची पूर्तता करणे: कायदेशीर स्वीकार्यता, भौतिक व्यवहार्यता, आर्थिक व्यवहार्यता आणि कमाल कार्यक्षमता. असमाधानकारक शहरी नियोजन आणि रशियन बाजाराच्या बदलत्या परिस्थितीमुळे मूल्यांकनाच्या तारखेला प्रचलित बाजार परिस्थितीचे पालन करण्याच्या दृष्टिकोनातून NEI च्या संकल्पनेचे स्पष्टीकरण आवश्यक आहे आणि मूल्यांकनाच्या विकासातील सध्याच्या ट्रेंडला त्याच्या सैद्धांतिक महत्त्वावर जोर देणे आवश्यक आहे. या उद्देशासाठी, लेखकाने “NEI तत्त्व” चे स्पष्टीकरण तयार केले आहे, जे पृष्ठ 6 वर दिलेले आहे. NEI तत्त्वाच्या व्यावहारिक अंमलबजावणीमध्ये मूल्यांकनानुसार विकसित झालेल्या रिअल इस्टेटचा वापर करण्याच्या पर्यायाच्या परिणामकारकतेचे विश्लेषण करणे समाविष्ट आहे. तारीख (यापुढे NEI विश्लेषण म्हणून संदर्भित). विद्यमान त्यानुसार नियामक दस्तऐवजरशियन फेडरेशनमधील मूल्यांकन क्रियाकलापांच्या क्षेत्रात, ही प्रक्रिया उत्पन्नाच्या पद्धती, तुलनात्मक आणि खर्चाच्या पद्धतींचा वापर करून रिअल इस्टेटच्या बाजार मूल्याची गणना करण्यापूर्वी स्वतंत्र आणि अनिवार्य टप्प्यात विभक्त केली जावी. यासाठी NEI च्या विश्लेषणाची परिष्कृत व्याख्या सादर करणे आवश्यक आहे, जे पृष्ठ 6 वर देखील सादर केले आहे. आंतरराष्ट्रीय (यापुढे ICO म्हणून संदर्भित), युरोपियन आणि अमेरिकन मानके रशियन मूल्यांकन मानकांसह अभ्यास आणि तुलना यावर आधारित, हे उघड झाले की तेथे NEI च्या विश्लेषणाच्या दृष्टिकोनातील महत्त्वपूर्ण फरक आहेत. MCO ची वर्तमान आवृत्ती, त्यांच्या मागील आवृत्त्यांप्रमाणे, NEI च्या ओळखल्या गेलेल्या आवृत्तीच्या आधारे ऑब्जेक्टचे बाजार मूल्य निर्धारित केले जावे असे नमूद करत नाही, परंतु ते प्रतिबिंबित करते असे सूचित करते, कारण स्थापित झोनिंग सराव 12 असे गृहीत धरते. कार्यक्षम वापरकोणताही प्रदेश. या संदर्भात, तत्सम वस्तूंच्या विक्री आणि भाडेपट्ट्यावरील व्यवहारांच्या किंमतींचे विश्लेषण करताना, तुलनात्मक आणि उत्पन्नाच्या दृष्टिकोनाचा वापर करून बाजार मूल्याचे मूल्यांकन करताना मूल्यांकन ऑब्जेक्टचा NEI विचारात घेतला जाईल. रशियन अस्थिर रिअल इस्टेट बाजार आणि शहरी नियोजन आणि झोनिंग मानदंडांच्या विधायी नियमनची वैशिष्ट्ये याची हमी देत ​​नाही की मूल्यांकन केलेल्या मालमत्तेचा वापर करण्याचा सध्याचा पर्याय प्रभावी आहे आणि ॲनालॉग वस्तूंच्या किंमती त्याचे NEI प्रतिबिंबित करतात. म्हणून, रशियन मानकांमध्ये सध्या एनईआयचे विश्लेषण स्वतंत्र प्रक्रियेत वेगळे करणे उचित आहे. रिअल इस्टेटच्या NEI चे विश्लेषण करण्याच्या जटिलतेमुळे, त्याच्या बाजारपेठेच्या विकासाच्या प्रमाणात, मर्यादित माहिती पायाभूत सुविधा आणि शहरी नियोजनाच्या खराब विकासामुळे वैशिष्ट्यीकृत, रिअल इस्टेट ऑब्जेक्ट्सच्या अतिरिक्त वर्गीकरण वैशिष्ट्याची ओळख करून घेणे आवश्यक आहे. त्यांचे बाजार मूल्य निर्धारित करताना NEI चे विश्लेषण करणे आवश्यक आहे. रिअल इस्टेटच्या मुख्य वैशिष्ट्यांची प्रस्तावित प्रणाली: मूळ; वापरासाठी सुधारणांची योग्यता; विभाज्यता शारीरिक स्थिती सुधारणे; रिअल इस्टेट ऑब्जेक्टचा प्रकार, श्रेणीबद्ध क्रमाने मांडलेला, आपल्याला NEI च्या विश्लेषणाची आवश्यकता निर्धारित करण्यास आणि नवीन वर्गीकरण निकषानुसार ऑब्जेक्टचे वर्गीकरण करण्यास अनुमती देतो - "NEI च्या विश्लेषणाची आवश्यकता आणि तपशीलाची डिग्री" - एका विशिष्ट गटासाठी. NEI विश्लेषणाची आवश्यकता आणि त्याच्या तपशीलाची डिग्री निश्चित करण्यासाठी रिअल इस्टेट ऑब्जेक्ट्सचे वर्गीकरण करण्यासाठी वैशिष्ट्यांच्या विकसित प्रणालीचे एक योजनाबद्ध व्याख्या आकृती 1 मध्ये सादर केले आहे. अशा प्रकारे, रशियन रिअल इस्टेट मार्केटची आवश्यकता निर्धारित करते. बहुतेक वस्तूंसाठी NEI तत्त्वाची व्यावहारिक अंमलबजावणी, ज्यामध्ये त्याच्या विश्लेषणाच्या प्रक्रियेचा समावेश असतो आणि बाजाराची स्थिती या विश्लेषणाच्या पद्धती आणि दिशानिर्देश सुधारण्याची आवश्यकता पूर्वनिर्धारित करते. प्रश्नांचा दुसरा गट त्याच्या विश्लेषणाच्या विद्यमान पद्धती सुधारण्याच्या तत्त्वाच्या व्यावहारिक अंमलबजावणीसाठी साधनांचा गंभीरपणे अभ्यास करण्याच्या गरजेतून उद्भवतो. रिअल इस्टेटचे NEI आणि विद्यमान सुधारणांसह स्टोरेज युनिट्सचे 13 मूळ मोफत स्टोरेज युनिट्स सुधारणा वापरासाठी योग्य नाहीत (पोशाख> 80%) वापरासाठी योग्य सुधारणा (पोशाख)< 80%) Неделимый единый комплекс (здания с участками) Анализ НЭИ для свободного ЗУ Анализ НЭИ для свободного ЗУ и ЗУ с существующими улучшениями Составная часть неделимой вещи (помещения, квартиры) Здания, пригодные к эксплуатации (износ от 20% до 40%) Незавершенное строительство Здания, требующие реконструкции или दुरुस्ती(40 ते 80% पर्यंत पोशाख) नवीन बांधकाम किंवा पुनर्रचना (झीज आणि फाडणे<20%) Анализ НЭИ для ЗУ с существующими улучшениями Жилые, коммерческие Обществен ные Анализ НЭИ не проводится Источник: разработка автора Рисунок 1 – Классификация объектов по потребности в проведении анализа НЭИ Изучение существующих подходов к анализу НЭИ недвижимого имущества позволило выявить наличие общепринятого алгоритма его практической реализации. Анализ НЭИ принято проводить в двух направлениях: для земельного участка как условно свободного и с существующими улучшениями. Поскольку функциональное использование любого объекта недвижимости опирается в первую очередь на характеристики местоположения, юридические и физические ограничения использования земельного участка, и направлено на раскрытие его стоимостного потенциала, далее описана процедура анализа для земельного участка как условно свободного. Исследование практики реализации принципа НЭИ недвижимости позволило сформулировать основные пробелы существующего алгоритма: изучение местоположения объекта представляет собой самостоятельный этап, не имеющий отношения к анализу НЭИ; не проводится качественный анализ различных вариантов использования; предлагаемая последовательность этапов анализа НЭИ неэффективна и трудоемка; отсутствуют детализированные рекомендации по отдельным аналитическим процедурам, что осложняет практическую реализацию принципа НЭИ. Для устранения выявленных недостатков автором обоснована необходимость модернизации существующего алгоритма анализа НЭИ, которая включает следующие положения. 14 1. Анализ НЭИ следует начинать с исследования характеристик оцениваемого объекта, позволяющих отнести его к определенной группе в соответствии с предложенным новым классификационным признаком «необходимость и степень детальности анализа НЭИ» в соответствии с рисунком 1. 2. Предлагается в первую очередь включать в процедуру анализа НЭИ этап исследования местоположения объекта с позиции изучения конкурентной среды и выявления основных преимуществ и недостатков его расположения, влияющих на выбор вариантов его потенциального использования. 3. В целях сокращения трудоемкости оценочных работ целесообразно сначала рассмотреть критерий юридической допустимости, и только законодательно разрешенные варианты позиционировать на территориальном рынке недвижимости на предмет их востребованности. 4. Целесообразно ввести этап качественного анализа вариантов с применением метода анализа иерархий, и только по наиболее приемлемым вариантам осуществлять количественные расчеты финансовой целесообразности. Схематичное изображение детализированного алгоритма анализа НЭИ с учетом предложенных преобразований представлено на рисунке 2. Исследование объекта по классификационному признаку «необходимость и степень детальности анализа НЭИ» Формирование полного перечня альтернативных вариантов использования объекта оценки Анализ местоположе ния объекта Анализ юридической допустимости с целью выявления законодательно разрешенных видов использования Анализ рынка и существующих классификаций исследуемых сегментов рынка Составление перечня возможных вариантов использования Анализ осуществимости Анализ физической осуществимости с целью выявления потенциально возможных параметров застройки территории по каждому варианту использования Качественный анализ возможных вариантов использования Количественный анализ возможных вариантов использования по критерию финансовой целесообразности Выбор варианта использования, максимизирующего стоимость объекта оценки Источник: разработка автора Рисунок 2 – Детализированный алгоритм анализа НЭИ недвижимости 15 Исследование юридической допустимости предполагает изучение объекта оценки с целью выявления законодательно разрешенных вариантов использования. Поскольку юридическая верификация заключается в определении соответствия текущего и альтернативных вариантов использования существующим градостроительным нормам, в которых также указывается информация о разрешенных параметрах застройки территории, обоснована логическая взаимосвязь данного этапа анализа с исследованием физической осуществимости. На основании проведенной систематизации существующих нормативно-правовых актов, норм и правил, а также документов на участок, была разработана структурированная схема, содержащая перечень документации с указанием содержащейся в ней информации, необходимой для анализа НЭИ. На основании данной схемы определяются основные сегменты рынка недвижимости, на которых можно специализироваться с учетом законодательной разрешенности, и для которых необходимо изучение классификационных требований. Анализ физической осуществимости опирается на разрешенные параметры застройки территории, полученные на этапе исследования юридической допустимости, и классификационные требования. Существующие рекомендации предполагают ограничение данного этапа анализа исследованием физических характеристик участка, его формы и рельефа, а также возможности размещения на нем новых строений, однако они не учитывают основную цель этапа: определить потенциально возможные параметры застройки участка с учетом ограничений по плотности, высотности, объемам строительства. В литературе по оценке недвижимости существуют краткие рекомендации по определению объемно-планировочных параметров застройки земли в ходе анализа НЭИ недвижимости. К недостаткам данных рекомендаций можно отнести индифферентность к наличию различных исходных данных для выбора способа расчета объемно-планировочных характеристик и отсутствие рекомендаций по учету классификаций объектов недвижимости, содержащих требования к отдельным техническим характеристикам строений. Для устранения указанных недостатков разработана авторская методика определения объемно-планировочных решений строений, схематично представленная на рисунке 3, дополненная вариантами расчетов параметров застройки на основании коэффициента плотности застройки (через общую площадь здания) и на основании данных по этажности и высоте этажа, получаемых в результате анализа рынка и исследования классификаций необходимого сегмента 16 рынка. Предложенный алгоритм может выполняться по одному из трех сценариев в зависимости от наличия доступной исходной информации: коэффициента застройки; коэффициента плотности застройки; информации об этажности и высоте этажа. Результатом данного этапа является формулирование альтернативных вариантов использования объекта оценки с указанием их ключевых физических характеристик. Определение исходного показателя Исходя из нормативноправовых актов, классификаций объектов недвижимости Коэффициент застройки Коэффициент плотности застройки S КЗ  З S ЗУ Допустимая площадь застройки S З  К З * S ЗУ 1     Допустимая высотность здания К ПЗ  SЗ  S ЗУ По площади участка, его форме и близости строений ориентировочно определяется SЗ с учетом нормативов по плотности застройки, указанных в СП 42.13330.2011, Приложение Г ввнеш S общ n эт анализ формы участка отступы от границ участка, строений парковка, пожарные проезды корректировка по «строительному модулю» h зд – высотные регламенты, ГПЗУ, внеш S общ hзд  hэт * nэт документы, классификации  Классификации объектов недвижимости по сегментам  Обзоры рынка  Отношение допустимой высоты здания к количеству этажей Минимальная высота 1 этажа Целесообразная этажность здания n эт  Допустимая общая площадь здания по внешнему обмеру h зд hэт внеш S общ  S З * nэт Допустимая общая площадь здания по внутреннему обмеру nэт  внеш S общ SЗ внеш S общ  К ПЗ * S ЗУ внутр внеш Sобщ  Sобщ  Толщина наружных стен При наличии данных об этажности или условий 1 и 2 3 2 Для расчета арендопригод ной площади внутр внеш S общ  S общ * 0,95 Строительный объем здания (Vстр) внеш Vстр  S общ * hзд Источник: разработка автора Рисунок 3 – Схема определения объемно-планировочных характеристик строений Отобранные варианты использования подлежат проверке по критерию финансовой целесообразности, заключающейся в изучении стоимостного потенциала 17 объекта недвижимости и способности генерирования им положительного денежного потока. Для повышения эффективности данного этапа целесообразно предварительно сопоставить данные варианты использования по качественным характеристикам. Выбор варианта НЭИ недвижимости представляет собой процесс принятия решения по совокупности большого числа параметров, поэтому автором рассмотрена возможность применения метода анализа иерархий (далее МАИ). Применение МАИ основывается на качественной интерпретации анализируемых параметров, оцененных на основе экспертных суждений и логики, с учетом их влияния на итоговый результат. Многокритериальный анализ на базе МАИ позволяет представить сложный процесс принятия решения в качестве структурированной иерархической системы и учесть взаимное влияние факторов на каждый из рассматриваемых вариантов использования и сопоставить их на основании отобранных критериев. Исследовательская задача, заключающаяся в определении данных критериев анализа НЭИ недвижимости, формирующих первый и второй уровни иерархии, была решена путем опроса экспертного мнения специалистов-оценщиков в отношении значимости и взаимного влияния отобранных критериев. Результаты анализа представлены в таблице 1. Таблица 1 – Веса критериев анализа НЭИ Критерий 1 порядка Использование потенциала местоположения Юридическая обоснованность Физическая осуществимость Потенциал рынка развития Эффективность привлечения финансовых ресурсов Итог Вес, % 24,8 34,9 26,5 8,4 Критерий 2 порядка Полнота использования преимуществ с точки зрения транспортной доступности Полнота использования преимуществ с точки зрения пассажиропотока Конкуренция в ближайшем окружении Соответствие назначению по градостроительному плану земельного участка Соответствие назначению по кадастровому паспорту или свидетельству Соответствие функции назначению по правилам землепользования и застройки территории Наличие данных о возможности изменения назначения Соответствие функции назначению по генеральному плану поселения Эффективность по критерию плотности застройки Эффективность по критерию максимальной высотности Арендопригодная площадь Наличие свободных ниш рынка Потенциал развития сегмента рынка Средний уровень доходности сегмента Возможность привлечения заемных средств 5,4 Эффективность привлечения заемных средств 100 Вес, % Итого вес, % 33,3 8,3 33,3 8,3 33,3 8,3 44,0 15,4 28,3 9,9 17,1 6,0 7,3 2,6 3,4 1,2 42,9 42,9 14,3 63,7 25,8 10,5 75,0 11,3 11,3 3,8 5,3 2,2 0,9 4,1 25,0 1,4 100 Источник: исследование автора 18 После построения иерархической структуры процесса принятия решения о выборе варианта НЭИ анализ проводится в рамках стандартных процедур МАИ. Альтернативы использования объекта оценки, которые получают наименьшие веса качества, исключаются из последующего анализа. После применения МАИ отобранные варианты использования недвижимости подлежат количественной оценке по критерию финансовой целесообразности с точки зрения способности генерировать положительный денежный поток и раскрывать стоимостной потенциал земельного участка. Количественная оценка отобранных вариантов использования по критериям финансовой целесообразности и максимальной эффективности представляет собой наиболее сложный и трудоемкий этап анализ, опирающийся на классические методы стоимостной оценки, представленные в таблице 2. Таблица 2 – Существующие методы практической реализации принципа НЭИ № п/п Метод анализа НЭИ/Соответствующий метод оценки ЗУ Расчетная формула Трудноопределяемые параметры Вывод о применимости Rb, Rl Область применения ограничена возможностями определения коэффициентов капитализации отдельно для здания и для земельного участка. Не выявлены Применим при наличии информации о стоимости улучшений и сопоставимости анализируемых вариантов по техническим параметрам застройки, срокам реализации и начала операционной деятельности. Анализ ЗУ как условно свободного I O  VB * RB RL VL  где: V L – рыночная 1 «Земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициенты капитализации для земли и строений различны» / Метод остатка для земли, модификация 1 стоимость земли, ден. ед.; I O – чистый операционный доход, приносимый единым объектом недвижимости, ден. ед.; V B – рыночная стоимость улучшений, ден. ед.; RB – коэффициент капитализации для улучшений; RL – коэффициент капитализации для земли. 2 «Земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициенты капитализации для зданий и земли одинаковы» / Метод остатка для земли, модификация 2 VL  где: IO  VB , RO Ro – общий коэффициент капитализации. 19 Продолжение таблицы 2 № п/п Метод анализа НЭИ/Соответствующий метод оценки ЗУ Расчетная формула Труднооп ределяе мые параметр ы VL  VO  VB 3 «Земельный участок рассматривается как незастроенный, и известна рыночная цена продажи недвижимости предполагаемого назначения»/ Метод выделения VB  E B * Pr где: VО – рыночная стоимость единого объекта недвижимости, ден. ед.; E B – стоимость Vо воспроизводства улучшений за вычетом физического износа, ден. ед.; Pr – прибыль девелопера. Вывод о применимости Область применения ограничена наличием рыночных данных по сопоставимым со всеми анализируемыми вариантами объектам-аналогам; наличием информации об износе и стоимости улучшений по объектам-аналогам. E1 E2  ... (1  Y) 1 (1  Y) 2 En I1 I2    (1  Y) n (1  Y)1 (1  Y) 2 VL    .... In (1  Y) n  VOn 1 (1  Y) n где: E1 , E2 , En – сумма 4 Метод предполагаемого использования*/ Метод предполагаемого использования капитальных затрат в n-й период времени, ден. ед.; I1 , I 2 , I n – величина чистого операционного расхода в nй период времени, ден. ед.; E, Y, n Y – ставка дисконтирования, дол. ед.; Применим при условии возможности достоверного определения затрат на создание улучшений, сроков строительства, загрузки объекта, прогноза доходов. VOn1 – стоимость реверсии единого объекта недвижимости в постпрогнозном периоде времени, ден. ед. Анализ ЗУ с существующими улучшениями VO  5 6 «Земельный участок рассматривается как застроенный, строения требуют проведения некоторых улучшений»/Нет где: Применим при наличии возможности достоверного определения затрат на изменение существующих улучшений. IO  E Im p RO E Im p - расходы, связанные с проведением работ по реконструкции/модернизаци и/капитальному ремонту, ден. ед. E «Земельный участок Применим при условии рассматривается как анализа земельного участка с Не IO VO  застроенный, не требующий не выявле- улучшениями, RO улучшений»/Метод прямой требующими затрат. ны капитализации дохода * Одинаковые условия реализации как для свободного участка, так и для участка с улучшениями

निवासी मालमत्तेचे मूल्यांकन

सर्वसाधारणपणे, पहिला अध्याय मुख्यत्वे सैद्धांतिक पाया आणि रिअल इस्टेट मूल्यांकनाशी संबंधित मूलभूत श्रेणींसाठी समर्पित आहे.

कामाचा दुसरा अध्याय बाजार मूल्य निर्धारित करण्यासाठी तीन दृष्टिकोनांच्या दृष्टीकोनातून मालमत्तेचे मूल्यांकन करण्याचे परिणाम सादर करतो: खर्चाच्या दृष्टिकोनातून मूल्यांकन (किंमत दृष्टीकोन), विक्रीची थेट तुलना (तुलनात्मक दृष्टीकोन) द्वारे मूल्यांकन. अपेक्षित किंवा वास्तविक उत्पन्नाचा दृष्टिकोन (उत्पन्नाचा दृष्टीकोन).

मूल्यांकन परिणामांची तुलना करताना, हे उघड झाले की सर्व दृष्टिकोन भिन्न परिणाम देतात. रिअल इस्टेट मूल्यांकनासाठी सादर केलेल्या पद्धती सुधारण्यासाठी मुख्य दिशानिर्देशांचा विचार करूया.

आधुनिक मूल्यमापन पद्धतीमध्ये, UPVS संग्रह वापरून प्रतिस्थापन खर्चाची गणना करण्याचे तंत्रज्ञान अनेकदा वापरले जाते. या संग्रहांचा वापर 1997 मध्ये सुरू झाला, जेव्हा रिअल इस्टेटवर व्यावहारिकपणे कोणतीही बाजार माहिती नव्हती आणि या संग्रहांचा वापर हा मुख्यतः स्थिर मालमत्तेच्या पुनर्मूल्यांकनाच्या उद्देशाने "बाजार मूल्य" निश्चित करण्याचा एकमेव मार्ग होता. गेल्या दशकात रिअल इस्टेट मार्केट आणि अंदाज व्यवसायाच्या माहिती समर्थनामध्ये मोठे बदल झाले आहेत. रशियन फेडरेशनच्या राज्य बांधकाम समितीने नवीन खर्च अंदाज आणि नियामक फ्रेमवर्कवर स्विच केले आहे. 8 एप्रिल 2002 च्या रशियाच्या गॉस्स्ट्रॉय क्रमांक 16 च्या डिक्रीद्वारे "बांधकामातील किंमतींसाठी नवीन अंदाजित आणि मानक आधारावर संक्रमण पूर्ण करण्याच्या उपायांवर," यूएसएसआर गॉस्स्ट्रॉयचे नियामक दस्तऐवज, प्रदान केलेल्या किंमतीच्या पातळीवर तयार केले गेले. 01.01.2003 आणि 1984 पासून 1991 च्या अंदाजानुसार आणि मानक आधारांनुसार रद्द करण्यात आले होते. त्यांना पुनर्स्थित करण्यासाठी, राज्य मूलभूत अंदाज मानदंड (GESN) आणि फेडरल युनिट किंमती (FER) लागू केले आहेत. रशियाच्या राज्य बांधकाम समितीने मंजूर केले आणि अंमलात आणले:

· GESNr-2001 "दुरुस्ती आणि बांधकाम कामासाठी राज्य प्राथमिक अंदाज मानके";

· GESN-2001 "सामान्य बांधकाम कामासाठी राज्य प्राथमिक अंदाज मानके";

GESNm-2001 "उपकरणांच्या स्थापनेसाठी राज्य प्राथमिक अंदाज मानके"

GESN ची रचना साइटवर बांधकाम कार्य करण्यासाठी आवश्यक संसाधनांची रचना आणि आवश्यकता निर्धारित करण्यासाठी, संसाधन पद्धतीचा वापर करून अंदाज काढण्यासाठी तसेच केलेल्या कामासाठी देयके आणि साहित्य राइट-ऑफ करण्यासाठी डिझाइन केले आहे.

रशियाचा गॉस्स्ट्रॉय केवळ मॉस्को क्षेत्रासाठी फेडरल युनिट किंमती (एफईआर, एफईआरआर आणि एफईआरएम) विकसित करत आहे. पुढे, मॉस्को क्षेत्रासाठी किंमती प्रादेशिक परिस्थितीशी जोडण्यासाठी किंमती बांधकामातील किंमतींसाठी प्रादेशिक केंद्रांवर गॉस्स्ट्रॉयद्वारे हस्तांतरित केल्या जातात. लिंक केल्यानंतर, किमतीचे संकलन पुढील मंजुरीसाठी गॉस्स्ट्रॉयकडे परत पाठवले जाते. सध्या, नवीन नियामक फ्रेमवर्क विकसित करण्याची प्रक्रिया अद्याप पूर्ण झालेली नाही. नवीन नियामक फ्रेमवर्कवर आधारित रिअल इस्टेटचे मूल्यांकन करणे हे एक अतिशय जटिल आणि वेळ घेणारे कार्य आहे ज्यासाठी विशेष ज्ञान आणि कौशल्ये आवश्यक आहेत. नवीन नियामक फ्रेमवर्क मूल्यमापन प्रॅक्टिसमध्ये प्रवेश करण्यासाठी, रिअल इस्टेट मूल्यांकनाच्या लागू समस्यांचे निराकरण करण्यासाठी अनुकूल सॉफ्टवेअर आणि संगणकीय प्रणाली विकसित करण्यासाठी कामांचा एक संच करणे आवश्यक आहे.

अलीकडे, बांधकामातील किंमतींसाठी प्रादेशिक केंद्रे सक्रियपणे कार्य करू लागली आहेत आणि अशा कंपन्या दिसू लागल्या आहेत ज्या माहिती सेवा प्रदान करण्यात माहिर आहेत, उदाहरणार्थ, बांधकामातील माहिती तंत्रज्ञानासाठी एनपीएफ केंद्र.

आणि केवळ रिअल इस्टेट मूल्यांकनकर्ते अजूनही गेल्या शतकाच्या 70 च्या दशकातील दीर्घ-कालबाह्य संग्रह वापरतात आणि त्याच वेळी, वस्तूंचे "बाजार मूल्य" समायोजित करण्यासाठी त्यांचा वापर करतात. अनुभवी मूल्यमापनकर्त्यांना UPVS संग्रह वापरण्याचे तोटे समजले आहेत, प्रामुख्याने युनिट किमतींमध्ये समाविष्ट असलेल्या खर्चाच्या सूचीशी संबंधित, सरासरी अनुक्रमणिका, तंत्रज्ञानाचे पालन न करणे, कामाच्या व्याप्तीचे प्रमाण इ.

अशा प्रकारे, UPVS संकलनामध्ये खालील किमतीच्या बाबी विचारात घेतल्या जातात:

· थेट खर्च;

· ओव्हरहेड खर्च;

· नियोजित बचत (नफा);

· बांधकाम साइटचे वाटप आणि विकासासाठी सामान्य साइट खर्च;

· डिझाइन आणि सर्वेक्षण कामाची किंमत;

· हिवाळ्यात काम करण्यासाठी संबंधित खर्च;

· बोनस वेतनाची किंमत;

· स्थायी एंटरप्राइझचे व्यवस्थापन राखण्यासाठी खर्च;

तात्पुरत्या इमारती आणि संरचनेच्या द्रवीकरणामुळे होणारे नुकसान;

· ३ किमी पेक्षा जास्त अंतरावरील कामगारांच्या वाहतुकीचा खर्च. सार्वजनिक वाहतुकीच्या अनुपस्थितीत;

· कामाच्या मोबाइल स्वरूपासाठी कर्मचाऱ्यांना बोनस देण्यासाठी खर्च.

अनुभवी मूल्यमापनकर्ते analogues किंवा विस्तारित अंदाजांच्या समायोजनावर आधारित त्यांच्या गणनेमध्ये त्यांच्या स्वतःच्या विकासाचा वापर करतात.

P.G. Grabovoy, S.P. Korostelev "मालमत्ता मूल्यांकन, भाग I. रिअल इस्टेट मूल्यांकन" च्या कामात, विशिष्ट उदाहरण वापरून, हे दर्शविले आहे की UPVS पद्धतीचा वापर करून निवासी स्थावर मालमत्तेची बदली किंमत मोजण्याचे परिणाम लक्षणीय भिन्न आहेत, अनेक वेळा. , बाजार निर्देशकांवरून.

तथापि, रशियन सोसायटी ऑफ अप्रेझर्सच्या तज्ञ परिषदेने पुनरावलोकन केलेल्या बहुतेक अहवालांमध्ये, रिअल इस्टेटच्या बाजार मूल्याचे मूल्यांकन अद्याप कालबाह्य UPVS वर आधारित आहे. शिवाय, या गणनेचे परिणाम कसे तरी बाजार निर्देशकांच्या जवळ आणण्यासाठी, त्यांच्यामध्ये एक विशिष्ट वाढता गुणांक सादर केला जातो, ज्याला "उद्योजकाचा नफा" म्हणतात. हे पूर्णपणे अनियंत्रितपणे स्वीकारले जाते, कारण आधुनिक परिस्थितीत हा निर्देशक बाजारातून काढून टाकणे शक्य नाही. येथे हे विशेषतः लक्षात घेतले पाहिजे की, IVS 2003 नुसार, "बाजार मूल्याच्या वापरासाठी केवळ बाजार डेटाच्या आधारे मूल्यांकन निष्कर्ष विकसित करणे आवश्यक आहे." UPVS लागू करताना, मूल्यमापनकर्ता नॉन-मार्केट मूल्य स्पष्टपणे निर्धारित करतो, जे अहवालात प्रतिबिंबित केले जाणे आवश्यक आहे.

रशियामध्ये बांधकाम खर्चाच्या एकत्रित मूलभूत निर्देशकांवर अद्याप विश्वासार्ह माहितीचा आधार नाही, जो पाश्चात्य मूल्यमापनकर्त्यांसाठी उपलब्ध आहे (WESSEXS, LAXTONS, R.S.MEANS च्या उदाहरणाचे अनुसरण करा).

सध्या, रिअल इस्टेट मूल्यांकनासाठी मुख्य मान्यताप्राप्त माहितीचा आधार म्हणजे को-इन्व्हेस्ट एलएलसीचा विकास. ही कंपनी त्रैमासिक बुलेटिन "बांधकामातील किंमत निर्देशांक", तसेच "मूल्यांकन हँडबुक" मालिका प्रकाशित करते: "औद्योगिक इमारती", "निवासी इमारती", "राष्ट्रीय बांधकाम बाजारपेठेतील चलनांच्या खरेदी शक्ती समतुल्यांचे संकलन", "निर्देशिका" सध्याच्या किमतीच्या पातळीवर इमारती आणि संरचनांची बदली किंमत" इ.

ही प्रकाशने वापरताना, हे लक्षात ठेवणे आवश्यक आहे की त्यांची बहुतेक गणना नियोजित अर्थव्यवस्थेच्या काळातील नियामक फ्रेमवर्कवर आधारित असते, विशिष्ट किंमत गुणांकांद्वारे अनुक्रमित केली जाते आणि म्हणूनच, अंतिम मूल्यांकन परिणामांमध्ये कारणांमुळे लक्षणीय त्रुटी असू शकते. वर सांगितले. विशिष्ट निर्देशांक वापरताना, त्यांच्या गणनेसाठी आवश्यक असलेल्या आवश्यक गोष्टींचा काळजीपूर्वक अभ्यास करणे आवश्यक आहे.

रिजनल डिरेक्टरी ऑफ कन्स्ट्रक्शन कॉस्ट (RCC-2006) नुकतीच प्रकाशित झाली आणि मूल्यमापनकर्त्यांनी अपेक्षित असलेली देशातील पहिली म्हणून घोषित केली. हे बांधकाम कामाचा प्रकार, एकत्रित खर्च निर्देशक (UCI) आणि "एक्स्प्रेस आवृत्तीमध्ये आवश्यक गुंतवणूकीचे मूल्यांकन करण्यासाठी माहिती" नुसार खर्च निर्देशक प्रदान करते. खरं तर, नंतरची व्याख्या आधुनिक इमारती आणि संरचनांच्या analogues च्या अंदाजे खर्चाचा संदर्भ देते. RSS च्या भाग III मध्ये "संरचनात्मक घटकांच्या तांत्रिक आणि आर्थिक निर्देशकांसह ॲनालॉग ऑब्जेक्ट्स, संपूर्ण ऑब्जेक्टसाठी तांत्रिक आणि आर्थिक निर्देशकांसह ॲनालॉग ऑब्जेक्ट्स आणि निवासी इमारती आणि सामाजिक इमारतींची किंमत निर्धारित करण्यासाठी शिफारस केलेले तांत्रिक आणि आर्थिक निर्देशकांचे सारांश सारणी समाविष्ट आहे. - सांस्कृतिक वस्तू. "मॉस्को प्रदेश" साठी 01/01/2006 पासून किमतींमध्ये किंमत निर्देशक निर्धारित केले जातात. निर्देशिकेमध्ये 18 प्रकारच्या आधुनिक निवासी इमारती आणि 27 अनिवासी रिअल इस्टेट वस्तूंसाठी किंमत निर्देशक समाविष्ट आहेत. RSS-2007 मध्ये, वस्तूंची ही यादी लक्षणीयरीत्या विस्तारली आहे.

RSS चे प्रकाशन रिअल इस्टेट आणि व्यवसाय मूल्यांकन प्रक्रियेमध्ये त्याचा वापर करण्यासाठी परिस्थिती निर्माण करते. जर रिअल इस्टेट मूल्यांकनामध्ये संदर्भ पुस्तकाचा भाग II वापरणे शक्य असेल तर “मूल्याचे एकत्रित निर्देशक”, तर व्यवसाय मूल्यांकनाच्या खर्चाच्या दृष्टिकोनामध्ये भाग III “इमारती आणि संरचनांच्या समान वस्तू” वापरणे शक्य आहे.

अशाप्रकारे, रिअल इस्टेट मूल्यांकनासाठी RCC संकलन हा मूलभूत आधार बनला पाहिजे. तथापि, या संग्रहांमध्ये लक्षणीय कमतरता देखील आहेत. मुख्य म्हणजे ते प्रारंभिक डेटा आणि ॲनालॉगच्या किंमतीच्या प्राप्त मूल्यांचे मूलभूत गृहितक प्रदान करत नाहीत. अशा प्रकारे, अंतिम आकडेवारीमध्ये उपकरणांची नेमकी कोणती रचना विचारात घेतली गेली, विकसकाच्या इतर खर्चांमध्ये काय समाविष्ट केले गेले हे पूर्णपणे स्पष्ट नाही. RSS मध्ये सुधारणा करण्याच्या दिशेने अंदाजकार, विश्लेषक आणि मूल्यमापनकर्त्यांचे संयुक्त कार्य रिअल इस्टेट मूल्यमापनकर्त्यांसाठी आवश्यक असलेल्या माहितीचा आधार तयार करू शकते.

मूल्यांकन क्रियाकलापांच्या विकासाची मुख्य दिशा सध्या रिअल इस्टेटच्या बाजार मूल्याचे मूल्यांकन आहे. आपल्या देशात रिअल इस्टेटच्या वास्तविक बाजार मूल्यावर डेटाबेस जमा होत असल्याच्या वस्तुस्थितीमुळे हे शक्य झाले आहे.

निवासी रिअल इस्टेटचे मूल्यांकन करण्याची प्रक्रिया सुलभ करण्यासाठी, मूल्यांकन एजन्सी अपार्टमेंटच्या किंमतीचे प्रतिगमन मॉडेल वापरू शकतात, जे तुम्हाला निवासी मालमत्तेच्या अनेक पॅरामीटर्सच्या आधारावर त्याची किंमत मोजण्याची परवानगी देते.

असे मॉडेल तयार करण्याचे उदाहरण डिसेंबर 2005 च्या रिअल इस्टेट मासिकात दिले आहे. नोवोसिबिर्स्क शहराच्या विविध भागात विविध ग्राहक वैशिष्ट्यांची घरे विकणाऱ्या अनेक रिअल इस्टेट कंपन्यांच्या किंमतींच्या यादीनुसार हे मॉडेल तयार केले गेले. विश्लेषणासाठी, खालील पॅरामीटर्सनुसार 450 अपार्टमेंट्स (प्रत्येक प्रकारच्या अपार्टमेंटसाठी 150 पर्याय - एक-, दोन-, तीन-खोली) माहिती गोळा केली गेली:

अपार्टमेंटची किंमत,

घर ज्या भागात आहे,

मालमत्तेचा प्रकार:

सार्वजनिक घरे,

खाजगीकरण करारा अंतर्गत खरेदी केलेली घरे

खरेदी आणि विक्री कराराअंतर्गत खरेदी केलेली घरे,

* अपार्टमेंट ज्या इमारतीत आहे त्या इमारतीची सामग्री:

पटल, वीट, मोनोलिथ,

*घराचा प्रकार:

अभिजन,

सुधारित लेआउट

ठराविक

पूर्ण आकार,

- "ख्रुश्चेव्हका",

घराच्या मजल्यांची संख्या,

अपार्टमेंट ज्या मजल्यावर आहे,

अपार्टमेंटचे एकूण क्षेत्रफळ,

अपार्टमेंटचे राहण्याचे क्षेत्र,

स्वयंपाकघर क्षेत्र,

बाल्कनी किंवा लॉगजीयाची उपस्थिती,

टेलिफोनची उपस्थिती.

एका खोलीतील अपार्टमेंटचे उदाहरण वापरून मॉडेल तयार करण्याच्या प्रक्रियेचा तपशीलवार विचार करूया.

मॉडेल तयार करण्याच्या पहिल्या टप्प्यावर, एकमेकांवर अत्यंत अवलंबून असलेले पॅरामीटर्स ओळखण्यासाठी सहसंबंध गुणांकांच्या मॅट्रिक्सचे विश्लेषण केले गेले. मुख्य कार्य म्हणजे घटक निवडणे ज्यासाठी सहसंबंध गुणांक 0.8 पेक्षा जास्त नसेल. विश्लेषणाच्या परिणामांच्या आधारे, सहसंबंध गुणांकांचे मॅट्रिक्स तयार केले गेले, जे 6 घटक विचारात घेते, म्हणजेच सुरुवातीला गोळा केलेल्यांपैकी निम्मे, कारण उर्वरित घटकांनी सहसंबंध गुणांकावर लादलेली अट पूर्ण केली नाही.

निवडलेल्या घटकांवरील संकलित डेटावर आधारित, खालील प्रतिगमन मॉडेल तयार केले गेले:

C = -10.12 + 9.24 Stot + 35.62 * x1 - 21.17 * x2 + 15.07 * x3 +

65 * x4+ 64.48 * x5 (3.1)

किंवा सर्वसाधारणपणे:

C = -a0 + asStot+ a1x1 + axg + a3x3 + a4x4 + a5x5 (3.2)

सादर केलेल्या समीकरणामध्ये खालील नोटेशन वापरले जाते:

सी - खाली परिभाषित केलेल्या निश्चित पॅरामीटर्ससह अपार्टमेंटची किंमत,

एकूण - अपार्टमेंटचे एकूण क्षेत्रफळ,

x1 एक डमी व्हेरिएबल आहे ज्यामध्ये अपार्टमेंट स्थित आहे,

x2 एक डमी व्हेरिएबल आहे ज्यामध्ये अपार्टमेंट आहे त्या इमारतीच्या सामग्रीचे वैशिष्ट्य आहे;

x3 हे व्हेरिएबल आहे ज्यामध्ये अपार्टमेंटचे मूल्यांकन केले जात आहे त्या इमारतीच्या मजल्यांची संख्या दर्शवते;

x4 हे एक डमी व्हेरिएबल आहे ज्यावर अपार्टमेंट आहे त्या मजल्याचे वैशिष्ट्य आहे;

x5 हे एक डमी व्हेरिएबल आहे जे अपार्टमेंटमध्ये टेलिफोनची उपस्थिती दर्शवते.

या मॉडेलसाठी सांख्यिकीय निर्देशकांनी प्राप्त केलेल्या परिणामांच्या महत्त्वाची पुष्टी केली.

अशाप्रकारे, परिणामी मॉडेल नोवोसिबिर्स्क शहरातील गृहनिर्माण बाजारपेठेतील (अत्यंत पर्याय विचारात न घेता) त्याच्या पॅरामीटर्सवर अपार्टमेंटच्या सरासरी किंमतीचे अवलंबित्व खूप चांगले प्रतिबिंबित करते.

सादर केलेली मॉडेल्स नोवोसिबिर्स्क "झिलफाँड" आणि "अमीर - रिअल इस्टेट" शहरातील रिअल इस्टेट एजन्सीमध्ये लागू करण्यात आली होती, ज्यात पूर्णवेळ कर्मचारी आहेत जे विक्रीसाठी येणाऱ्या अपार्टमेंटच्या किंमतीचे मूल्यांकन करतात, तसेच संपार्श्विक म्हणून काम करतात. कर्ज करार. हे नोंद घ्यावे की तज्ञांनी त्यांच्या वापराच्या प्रभावीतेचे खूप कौतुक केले.

मूल्यमापनकर्त्यांना तोंड देणारी दुसरी महत्त्वाची समस्या म्हणजे भविष्यात अपार्टमेंटच्या मूल्याचा अंदाज लावणे. गहाण ठेवण्याच्या उद्देशाने अपार्टमेंटच्या किंमतीचे मूल्यांकन करताना ही समस्या विशेषतः संबंधित बनते, कारण अपार्टमेंटची विक्री भविष्यात होणार आहे आणि कर्ज कराराच्या कालावधीसाठी अपार्टमेंटच्या किंमतीचा वाढीचा दर निश्चित करणे महत्वाचे आहे. .

दुय्यम गृहनिर्माण बाजारावर किंमत गतिशीलतेचे मॉडेल तयार करण्यासाठी प्रारंभिक डेटा संबंधित वर्षांच्या तिमाहीसाठी रिअल इस्टेट मासिकांमधून घेण्यात आला. प्रत्येक वर्षासाठी, 240 अपार्टमेंट्सवर माहिती गोळा केली गेली - प्रत्येक प्रकारच्या अपार्टमेंटसाठी 80 (एक-, दोन-, तीन-खोली). . दुय्यम बाजार रिअल इस्टेटसाठी किंमतीतील बदलांचे मॉडेल निश्चित करणे हे मॉडेल तयार करण्याचा मुख्य हेतू आहे.

अपार्टमेंटवरील गोळा केलेल्या डेटाची रचना अंजीर मध्ये सादर केली आहे. २.१, २.२, २.३.

तांदूळ. २.१. घरांच्या प्रकारानुसार, मॉडेल बांधताना विचारात घेतलेल्या अपार्टमेंटची रचना





तांदूळ. २.२. घरांच्या प्रकारानुसार, मॉडेल बांधताना विचारात घेतलेल्या अपार्टमेंटची रचना





तांदूळ. २.३. इमारत सामग्रीच्या प्रकारानुसार मॉडेल तयार करताना अपार्टमेंटची रचना विचारात घेतली जाते

आर्थिक घटनांचे तात्पुरते विश्लेषण विविध प्रकारचे उत्क्रांती वेगळे करते.

1. प्रवृत्ती, प्रवृत्ती किंवा दीर्घकालीन हालचाल. ट्रेंडची कोणतीही कठोर व्याख्या नाही; ती अंतर्ज्ञानाने ओळखली जाते. प्रवृत्ती एका विशिष्ट दिशेने होत असलेल्या संथ बदलाशी संबंधित आहे जो दीर्घ कालावधीत टिकून राहतो.

2. सायकल, अल्प-मुदतीचा घटक - वेगवान quasiperiodic हालचाल, ज्यामध्ये एक वाढणारा टप्पा आणि कमी होणारा टप्पा आहे.

3. हंगामी घटक - चक्राच्या विरूद्ध, नियमितपणे होणारे बदल.

4. यादृच्छिक चढउतार, प्रभाव - तुलनेने उच्च वारंवारतेची यादृच्छिक हालचाल, कमी किंवा जास्त स्थिर वर्ण असणे.

काही सांख्यिकीय मालिका त्यांच्या शुद्ध स्वरूपात एक किंवा दुसर्या प्रकारच्या उत्क्रांतीचे प्रतिनिधित्व करतात, परंतु बहुतेक सर्व किंवा वैयक्तिक घटकांचे संयोजन असतात.

सैद्धांतिकदृष्ट्या, किंमत डायनॅमिक्स मालिका ही ट्रेंड, हंगामी घटक आणि यादृच्छिक चढ-उतार यांचे संयोजन आहे. रिअल इस्टेट मार्केटच्या विकासाच्या सध्याच्या टप्प्यावर, अपार्टमेंटच्या किंमतीचा हंगामी घटक विस्कळीत झाला आहे, जो किमतीच्या वाढीच्या उच्च दरांमुळे आणि बाजारातील गुंतवणूकीच्या आकर्षणामुळे आहे. म्हणूनच विचाराधीन वेळ मालिकेतील कल ओळखण्याकडे विशेष लक्ष दिले गेले.

अपार्टमेंट किंमत गतिशीलतेच्या या मालिकेवर आधारित, खालील मॉडेल तयार केले गेले.

दुसऱ्या पदवीचे बहुपद:

уi = а + bt2, (3.3)

जेथे मी अपार्टमेंट प्रकार आहे,

टी - कालावधी.

हे नोंद घ्यावे की आकडेवारीमध्ये वापरलेल्या निकषांनुसार, सहसंबंध गुणांक 1 च्या जवळ असावा (0.7 पेक्षा जास्त), महत्त्व गुणांक F 0.03 (दिलेल्या मॉडेल पॅरामीटर्ससाठी) पेक्षा कमी असावा.

तर, परिणामी मॉडेल नोवोसिबिर्स्क शहराच्या दुय्यम गृहनिर्माण बाजारावरील किंमतींची गतिशीलता चांगल्या प्रकारे प्रतिबिंबित करतात.

परिणामी मॉडेलनुसार, 2006 मध्ये एका खोलीच्या अपार्टमेंटच्या किमतीत 22.0% वाढ व्हायला हवी होती, वास्तविक खर्चात 24.3% वाढ झाली होती.

या मॉडेलनुसार, 2006 मध्ये नोवोसिबिर्स्क शहरातील दोन खोल्यांच्या अपार्टमेंटच्या किंमतीत वाढ 21.7% असायला हवी होती, परंतु प्रत्यक्षात वाढीचा दर 21.6% होता.

सादर केलेल्या मॉडेलच्या अनुषंगाने, 2006 मध्ये नोवोसिबिर्स्क शहरातील तीन खोल्यांच्या अपार्टमेंटच्या किंमतीत वाढ 21.5% असायला हवी होती, परंतु प्रत्यक्षात वाढीचा दर 31.0% होता.

2006 च्या प्रत्येक तिमाहीत नोवोसिबिर्स्क शहरातील प्रति चौरस मीटर अपार्टमेंटच्या किंमतीवरील वास्तविक डेटा बदलून, हे लक्षात घेतले जाऊ शकते की हे मूल्य मॉडेल वापरून तयार केलेल्या आत्मविश्वास अंतराच्या मर्यादेत येते.

तज्ञांच्या मते, परिणामी मॉडेल रिअल इस्टेट मार्केटमधील सद्य परिस्थितीचे पुरेसे वर्णन करते. 2006 च्या अखेरीस विशिष्ट प्रकारच्या अपार्टमेंटसाठी गृहनिर्माण खर्चात वाढ होण्याचा अंदाज वास्तविक डेटाशी जुळतो, कारण तज्ञांनी वर्तवलेला बाजारातील वाढ 20 - 30% आहे.

अपार्टमेंटच्या किंमतीचा अंदाज लावण्याच्या समस्येचा एक मूल्यांकनकर्त्याला सतत सामना करावा लागतो; कर्ज देण्याच्या उद्देशाने मूल्यांकन आयोजित करताना ही समस्या विशेषतः तीव्र असते. निर्णयाची शुद्धता तज्ञांच्या अनुभवावर, पात्रतेवर तसेच मूल्यांकन केलेल्या वस्तूच्या बाजारावरील गोळा केलेल्या डेटाच्या गुणवत्तेवर अवलंबून असते. तज्ञांच्या कामात प्रस्तावित सांख्यिकीय मॉडेल्सचा वापर अंदाजांची अचूकता तसेच निवासी रिअल इस्टेटच्या मूल्यांकनाची गुणवत्ता सुधारण्यास मदत करेल.

2006 च्या प्रत्येक तिमाहीत नोवोसिबिर्स्क शहरातील प्रति चौरस मीटर अपार्टमेंटच्या किंमतीवरील वास्तविक डेटा बदलून, हे लक्षात घेतले जाऊ शकते की हे मूल्य मॉडेल वापरून तयार केलेल्या आत्मविश्वास अंतराच्या मर्यादेत येते. तज्ञांच्या मते, परिणामी मॉडेल रिअल इस्टेट मार्केटमधील सद्य परिस्थितीचे पुरेसे वर्णन करते. 2006 च्या अखेरीस विशिष्ट प्रकारच्या अपार्टमेंटसाठी गृहनिर्माण खर्चात वाढ होण्याचा अंदाज वास्तविक डेटाशी जुळतो, कारण तज्ञांनी वर्तवलेला बाजारातील वाढ 20 - 30% आहे. अपार्टमेंटच्या किंमतीचा अंदाज लावण्याच्या समस्येचा एक मूल्यांकनकर्त्याला सतत सामना करावा लागतो; कर्ज देण्याच्या उद्देशाने मूल्यांकन आयोजित करताना ही समस्या विशेषतः तीव्र असते. निर्णयाची शुद्धता तज्ञांच्या अनुभवावर, पात्रतेवर तसेच मूल्यांकन केलेल्या वस्तूच्या बाजारावरील गोळा केलेल्या डेटाच्या गुणवत्तेवर अवलंबून असते.

परिचय

लिंक केल्यानंतर, किमतीचे संकलन पुढील मंजुरीसाठी गॉस्स्ट्रॉयकडे परत पाठवले जाते. सध्या, नवीन नियामक फ्रेमवर्क विकसित करण्याची प्रक्रिया अद्याप पूर्ण झालेली नाही.

नवीन नियामक फ्रेमवर्कवर आधारित रिअल इस्टेटचे मूल्यांकन करणे हे एक अतिशय जटिल आणि वेळ घेणारे कार्य आहे ज्यासाठी विशेष ज्ञान आणि कौशल्ये आवश्यक आहेत. नवीन नियामक फ्रेमवर्क मूल्यमापन प्रॅक्टिसमध्ये प्रवेश करण्यासाठी, रिअल इस्टेट मूल्यांकनाच्या लागू समस्यांचे निराकरण करण्यासाठी अनुकूल सॉफ्टवेअर आणि संगणकीय प्रणाली विकसित करण्यासाठी कामांचा एक संच करणे आवश्यक आहे.

अलीकडे, बांधकामातील किंमतींसाठी प्रादेशिक केंद्रे सक्रियपणे कार्य करू लागली आहेत आणि अशा कंपन्या दिसू लागल्या आहेत ज्या माहिती सेवा प्रदान करण्यात माहिर आहेत, उदाहरणार्थ, बांधकामातील माहिती तंत्रज्ञानासाठी एनपीएफ केंद्र.

रिअल इस्टेट मूल्यांकन पद्धती सुधारण्यासाठी सूचना

ही प्रकाशने वापरताना, हे लक्षात ठेवणे आवश्यक आहे की त्यांची बहुतेक गणना नियोजित अर्थव्यवस्थेच्या काळातील नियामक फ्रेमवर्कवर आधारित असते, विशिष्ट किंमत गुणांकांद्वारे अनुक्रमित केली जाते आणि म्हणूनच, अंतिम मूल्यांकन परिणामांमध्ये कारणांमुळे लक्षणीय त्रुटी असू शकते. वर सांगितले. विशिष्ट निर्देशांक वापरताना, त्यांच्या गणनेसाठी आवश्यक असलेल्या आवश्यक गोष्टींचा काळजीपूर्वक अभ्यास करणे आवश्यक आहे.

रिजनल डिरेक्टरी ऑफ कन्स्ट्रक्शन कॉस्ट (RCC-2006) नुकतीच प्रकाशित झाली आणि मूल्यमापनकर्त्यांनी अपेक्षित असलेली देशातील पहिली म्हणून घोषित केली. यात बांधकाम कामाच्या प्रकारानुसार खर्चाचे निर्देशक, एकत्रित खर्च निर्देशक (UCI) आणि "एक्स्प्रेस आवृत्तीमध्ये आवश्यक गुंतवणूकीचे मूल्यांकन करण्यासाठी माहिती" असते.

खरं तर, नंतरची व्याख्या आधुनिक इमारती आणि संरचनांच्या analogues च्या अंदाजे खर्चाचा संदर्भ देते.

निवासी मालमत्तेचे मूल्यांकन (३)

विशेषतः, आयएएस, यूएस GAAP किंवा रशियन लेखा मानकांनुसार आर्थिक स्टेटमेन्टमध्ये मालमत्ता प्रतिबिंबित करण्यासाठी मूल्यांकनाची मागणी सतत वाढत आहे; विपणन आणि ब्रँड धोरणांची प्रभावीता निश्चित करण्यासाठी अमूर्त मालमत्तेच्या मूल्याचे मूल्यांकन करणे; खरेदी आणि विक्री व्यवहार, मालमत्तेचे भाडेपट्टी, M&A आणि मालकी हक्क आणि इतर मालमत्ता अधिकारांच्या हस्तांतरणासाठी इतर व्यवहार पूर्ण करण्याच्या उद्देशाने मूल्यांकन; विमा हेतूंसाठी मूल्यांकन, शेअर्सचे अतिरिक्त इश्यू किंवा सरकारी मालकीच्या उपक्रमांच्या खाजगीकरणादरम्यान शेअर्सची पुनर्खरेदी; मालमत्तेद्वारे सुरक्षित कर्ज देण्याच्या उद्देशाने मूल्यांकन, इ. एक्सपर्ट आरए रेटिंग एजन्सीच्या अभ्यासाच्या निकालांनुसार, गेल्या दीड वर्षातील सर्वात लोकप्रिय सेवा म्हणजे रिअल इस्टेट आणि सर्वसाधारणपणे व्यवसायासाठी मूल्यांकन सेवा.

थीसिस: निवासी रिअल इस्टेट मूल्यांकन

फेडरल एज्युकेशन एजन्सी मॉस्को स्टेट युनिव्हर्सिटी ऑफ सर्व्हिस फॅकल्टी: प्रादेशिक अर्थशास्त्र संस्था आणि नगरपालिका प्रशासन विभाग: राज्य आणि नगरपालिका प्रशासन अभ्यासक्रम प्रकल्प. विषय: रिअल इस्टेट मूल्यांकन पद्धती सुधारणे.

शिस्त: महानगरपालिका रिअल इस्टेट व्यवस्थापन. गट GRDS 3-2 शेवचुक M.V च्या विद्यार्थ्याने पूर्ण केले. शिक्षक Dubovik M.V. यांनी स्वीकारले.

रिअल इस्टेट मूल्यांकन पद्धती सुधारणे

अशाप्रकारे, रिअल इस्टेट मूल्यांकनासाठी RCC संकलन हा मूलभूत आधार बनला पाहिजे. तथापि, या संग्रहांमध्ये लक्षणीय कमतरता देखील आहेत.


मुख्य म्हणजे ते प्रारंभिक डेटा आणि ॲनालॉगच्या किंमतीच्या प्राप्त मूल्यांचे मूलभूत गृहितक प्रदान करत नाहीत. अशा प्रकारे, अंतिम आकडेवारीमध्ये उपकरणांची नेमकी कोणती रचना विचारात घेतली गेली, विकसकाच्या इतर खर्चांमध्ये काय समाविष्ट केले गेले हे पूर्णपणे स्पष्ट नाही.
RSS मध्ये सुधारणा करण्याच्या दिशेने अंदाजकार, विश्लेषक आणि मूल्यमापनकर्त्यांचे संयुक्त कार्य रिअल इस्टेट मूल्यमापनकर्त्यांसाठी आवश्यक असलेल्या माहितीचा आधार तयार करू शकते. मूल्यांकन क्रियाकलापांच्या विकासाची मुख्य दिशा सध्या रिअल इस्टेटच्या बाजार मूल्याचे मूल्यांकन आहे.
आपल्या देशात रिअल इस्टेटच्या वास्तविक बाजार मूल्यावर डेटाबेस जमा होत असल्याच्या वस्तुस्थितीमुळे हे शक्य झाले आहे.

गोषवारा: निवासी रिअल इस्टेट मूल्यांकन

अर्जासाठी इतर परिस्थिती: - नवीन बांधकामासाठी व्यवहार्यता विश्लेषण, - जमिनीच्या सर्वोत्तम आणि कार्यक्षम वापराचे निर्धारण, - नूतनीकरण, - अंतिम खर्च वाटाघाटी, - संस्थात्मक आणि विशेष उद्देशाच्या इमारती, - विमा हेतू. — बाजार तुलना पद्धत: समान वस्तूंसह अलीकडील व्यवहारांच्या डेटावर आधारित मालमत्तेच्या बाजार मूल्याचे मूल्यांकन. असे गृहीत धरले जाते की तर्कसंगत गुंतवणूकदार किंवा खरेदीदार विशिष्ट मालमत्तेसाठी समान उपयुक्तता असलेली दुसरी समान मालमत्ता खरेदी करण्यासाठी लागणाऱ्या खर्चापेक्षा जास्त पैसे देणार नाही. - उत्पन्नाची पद्धत: मालमत्तेचे मूल्य आकार, गुणवत्ता आणि भविष्यात या ऑब्जेक्टला मिळणाऱ्या लाभांच्या कालावधीनुसार निर्धारित केले जाते.

20. रिअल इस्टेटचे मूल्यमापन करण्याच्या पद्धती (सुधारणा).

लक्ष द्या

मूळ · नैसर्गिक (नैसर्गिक) वस्तू. · कृत्रिम वस्तू (इमारती).2. उद्देश · मोकळे भूखंड (विकास किंवा इतर हेतूंसाठी) · नैसर्गिक संकुल (ठेवी) त्यांच्या शोषणासाठी · इमारती घरांसाठी. कार्यालयासाठी. व्यापार आणि सशुल्क सेवांसाठी. उद्योगांसाठी. · इतर.3.

स्केल · जमिनीचे भूखंड · वैयक्तिक भूखंड · इमारती आणि संरचनेचे संकुल · बहु-अपार्टमेंट निवासी इमारत · एकल-अपार्टमेंट निवासी इमारत (वाडा, कॉटेज) · विभाग (प्रवेशद्वार). · एका विभागात मजला. · अपार्टमेंट. · खोली. · उन्हाळी कॉटेज.· प्रशासकीय इमारतींचे कॉम्प्लेक्स.· इमारत.· परिसर किंवा इमारतींचे भाग (विभाग, मजले).4. वापरासाठी तयार · तयार वस्तू. · पुनर्बांधणी किंवा मोठ्या दुरुस्तीची आवश्यकता. · बांधकाम पूर्ण करणे आवश्यक. 1.2 निवासी रिअल इस्टेटचे मूल्यांकन करण्याची पद्धत.

रिअल इस्टेट मूल्यांकन तंत्र सुधारणे

अशा प्रकारे, UPVS संकलनामध्ये खालील किमतीच्या बाबी विचारात घेतल्या जातात: · थेट खर्च; · ओव्हरहेड खर्च; · नियोजित बचत (नफा); · बांधकाम साइटचे वाटप आणि विकासासाठी सामान्य साइट खर्च; · डिझाइन आणि सर्वेक्षण कामाची किंमत; · हिवाळ्यात काम करण्यासाठी संबंधित खर्च; · बोनस वेतनाची किंमत; · स्थायी एंटरप्राइझचे व्यवस्थापन राखण्यासाठी खर्च; तात्पुरत्या इमारती आणि संरचनेच्या द्रवीकरणामुळे होणारे नुकसान; · ३ किमी पेक्षा जास्त अंतरावरील कामगारांच्या वाहतुकीचा खर्च. सार्वजनिक वाहतुकीच्या अनुपस्थितीत; · कामाच्या मोबाइल स्वरूपासाठी कर्मचाऱ्यांना बोनस देण्यासाठी खर्च. अनुभवी मूल्यमापनकर्ते analogues किंवा विस्तारित अंदाजांच्या समायोजनावर आधारित त्यांच्या गणनेमध्ये त्यांच्या स्वतःच्या विकासाचा वापर करतात.
पीजी ग्रॅबोवॉय, एसपी कोरोस्टेलेव्ह यांच्या कामात “मालमत्ता मूल्यांकन, भाग I.

विषय: रिअल इस्टेट मूल्यांकन पद्धती सुधारणे

या मॉडेलसाठी सांख्यिकीय निर्देशकांनी प्राप्त केलेल्या परिणामांच्या महत्त्वाची पुष्टी केली. अशाप्रकारे, परिणामी मॉडेल नोवोसिबिर्स्क शहरातील गृहनिर्माण बाजारपेठेतील (अत्यंत पर्याय विचारात न घेता) त्याच्या पॅरामीटर्सवर अपार्टमेंटच्या सरासरी किंमतीचे अवलंबित्व खूप चांगले प्रतिबिंबित करते.
सादर केलेली मॉडेल्स नोवोसिबिर्स्क "झिलफाँड" आणि "अमीर - रिअल इस्टेट" शहरातील रिअल इस्टेट एजन्सीमध्ये लागू करण्यात आली होती, ज्यात पूर्णवेळ कर्मचारी आहेत जे विक्रीसाठी येणाऱ्या अपार्टमेंटच्या किंमतीचे मूल्यांकन करतात, तसेच संपार्श्विक म्हणून काम करतात. कर्ज करार. हे नोंद घ्यावे की तज्ञांनी त्यांच्या वापराच्या प्रभावीतेचे खूप कौतुक केले. मूल्यमापनकर्त्यांना तोंड देणारी दुसरी महत्त्वाची समस्या म्हणजे भविष्यात अपार्टमेंटच्या मूल्याचा अंदाज लावणे.

निवासी रिअल इस्टेटचे मूल्यांकन

रिअल इस्टेट मूल्यांकनाच्या पद्धती सुधारण्यासाठी प्रस्ताव निष्कर्ष वापरलेले साहित्य आणि स्त्रोतांची यादी परिशिष्ट परिचय बाजार अर्थव्यवस्थेच्या घटकांमध्ये, रिअल इस्टेटने एक विशेष स्थान व्यापलेले आहे, जे उत्पादनाचे साधन म्हणून कार्य करते (जमीन, प्रशासकीय, औद्योगिक, गोदाम, व्यावसायिक आणि इतर इमारती आणि परिसर, तसेच इतर संरचना) आणि एखादी वस्तू किंवा वापराची वस्तू (जमीन भूखंड, निवासी इमारती, डचा, अपार्टमेंट, गॅरेज). रिअल इस्टेट हा नागरिकांच्या वैयक्तिक अस्तित्वाचा आधार आहे आणि आर्थिक क्रियाकलाप आणि सर्व प्रकारच्या मालकीच्या उद्योग आणि संस्थांच्या विकासाचा आधार आहे.

रशियामध्ये, रिअल इस्टेट मार्केटची सक्रिय निर्मिती आणि विकास होत आहे आणि रिअल इस्टेट व्यवहारांमध्ये नागरिक, उपक्रम आणि संस्थांची वाढती संख्या सहभागी होत आहे.