Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi üsullarının təkmilləşdirilməsi. Qiymətləndirmə məqsədləri üçün daşınmaz əmlakdan ən səmərəli istifadənin təhlili üsullarının təkmilləşdirilməsi Tezis: yaşayış daşınmaz əmlakının qiymətləndirilməsi.

Daşınmaz əmlak bazarı, birjadan fərqli olaraq, bir çox cəhətdən mükəmməllikdən çox uzaqdır ki, bu da onun öyrənilməsinin xüsusiyyətlərini müəyyənləşdirir. Bir tərəfdən analitiklər çətinliklərlə, bəzən isə daşınmaz əmlak bazarında iqtisadi münasibətlərin düzgün və birmənalı şəkildə rəsmiləşdirilməsinin mümkünsüzlüyü ilə üzləşirlər. Digər tərəfdən, aydındır ki, başqa bazarlarda istifadə olunan analiz texnologiyalarının daşınmaz əmlak bazarına saf formada ötürülməsi perspektivi yoxdur, çünki bu texnologiyalar fərqli bazar mühitində istifadəyə uyğunlaşdırılıb. Yuxarıda deyilənləri nəzərə alsaq, daşınmaz əmlak bazarında yüksək keyfiyyətli analitik iş analitikdən daşınmaz əmlak iqtisadiyyatı üzrə dərin nəzəri biliklərdən əlavə, peşəkar intuisiyanı formalaşdıran tədqiqatda daimi təcrübə və yaradıcı axtarış tələb edən olduqca mürəkkəb bir mövzu kimi görünür. .

Daşınmaz əmlak bazarlarının fəaliyyətinin demək olar ki, bir əsrlik tarixini öyrənmək inkişaf etmiş ölkələr Dünyada belə qənaətə gəlmək olar ki, analitik işin keyfiyyətinə diqqət yetirilməməsi daşınmaz əmlak bazarlarında baş verən ən böyük böhranların əsas səbəblərindən biridir. Tipik misal 80-ci illərin sonu və 90-cı illərin əvvəllərində ABŞ-ın daşınmaz əmlak bazarındakı böhrandır. Mütəxəssislərin fikrincə, yeni tikililərə həddən artıq və fərq qoymadan investisiya qoyuluşu bazarın bolluğuna və müvafiq olaraq, kreditlərin verilmiş çoxlu sayda layihələrə bazar tələbatının olmamasına səbəb olub. Bu vəziyyət təhlildə təşviqlərin yanlış strukturundan irəli gələn qeyri-real bazar gözləntilərinə, zəif təhlil metodologiyasına və mövcud şəraiti xarakterizə edən natamam məlumatlara əsaslanırdı. İnşaatçıları, qiymətləndiriciləri və kredit təşkilatlarını istiqamətləndirən stimulların strukturu bəzilərinin kredit almaq, digərlərinin kredit almağa haqq qazandırmaq, bəzilərinin isə öz vəsaitlərini ayırmaq marağı ilə deformasiyaya uğradı. Eyni zamanda bütün tərəflər öz problemlərini əsassız nikbin gözləntilər hesabına həll etdilər.

Qeyri-adekvat fərziyyələr və prosedurlarla ifadə olunan zəif təhlil metodologiyasının yerli bazarlardan kifayət qədər yüksək keyfiyyətli məlumatlarla qarşılıqlı əlaqədə istifadəsi, bir qayda olaraq, əsassız bazar araşdırması və müvafiq olaraq, onlara əsaslanan investisiya qərarları ilə nəticələndi. Böhran nəticəsində, kredit təşkilatlarıÜmumilikdə hər hansı bir layihəyə və xüsusən də bazar araşdırmasına qarşı davamlı inamsızlıq sindromu formalaşıb. Və bu, öz növbəsində, daşınmaz əmlak bazarı analitiklərinin öz işlərində dəqiq nəticələr və nəticələr əldə etmək üçün zəruri olan (lakin kifayət qədər olmayan) bəzi ümumi prinsipləri rəhbər tutmalı olduqlarını başa düşməyə səbəb oldu. Digər tərəfdən, bazar araşdırmasının etibarlılıq kateqoriyasına uyğunluğunu müəyyən edən başa düşülən və asanlıqla müəyyən edilə bilən meyarlara təcili ehtiyac var.

Rusiyada daşınmaz əmlak bazarının inkişaf perspektivlərini nəzərə alaraq, ehtimal edə bilərik ki, potensial böhranların olmaması həddindən artıq optimist bir ssenaridir. Bununla belə, bu cür böhranların nəticələri bu gün, aktiv bazarın inkişafı mərhələsində, bəziləri daha az əhəmiyyətli ola bilər ümumi prinsiplər Və

analitik tədqiqatlar üçün tələblər, bunun əsasında investisiya qərarları qəbul ediləcək.

Təkcə böhran təhlükəsi deyil, həm də cari gündəlik problemlər – rəqabətin artması, qısamüddətli super gəlir əldə etmək imkanlarının azalması, uzunmüddətli və kapital tutumlu kommersiya daşınmaz əmlakının inkişafı layihələrinin başlanması, xarici investorların bazara daxil olması. qərarların əsaslandırılması üçün yüksək tələblərlə və s. - yaxın gələcəkdə Rusiyanın daşınmaz əmlak bazarlarında keyfiyyət təhlilinin əhəmiyyətinin getdikcə daha çox əhəmiyyət kəsb edəcəyinə obyektiv şəkildə şahidlik etmək.

2.2 İnvestisiya qərarlarının əsaslandırılması məqsədilə daşınmaz əmlak bazarının tədqiqi.

Nəzərdən keçirilən növün hər hansı tədqiqinin son məqsədi daşınmaz əmlak bazarında konkret (adətən gələcək) vaxtda konkret növ məhsula tələb və təklifin nisbətini ölçməkdir.

Əmtəə kimi daşınmaz əmlakın xüsusi xüsusiyyətləri bazar iqtisadiyyatında daşınmaz əmlakın xüsusi yeri ilə yanaşı, bu məhsulun bazarda yerləşdirilməsi üçün zəruri olan kifayət qədər geniş sosial-iqtisadi informasiyanı təşkil edir. Cari və retrospektiv makroiqtisadi xüsusiyyətlər milli və regional iqtisadiyyat, regional və yerli bazarların sosial-demoqrafik göstəriciləri, regional və yerli daşınmaz əmlak bazarlarının parametrləri - bunlar sadəcə olaraq tədqiqatların aparılmasının zəruri olduğu ümumi sahələrdir.

Prinsip 1. Təhlil üçün yalnız investisiya obyektinin gələcək məhsuldarlığını həqiqətən müəyyən edə biləcək məlumat seçilməlidir.

Bu prinsipə əməl edərkən analitik üçün əsas çətinlik standart qaydaların və ya ilkin məlumatın formalaşdırılması üçün birmənalı tövsiyələrin olmamasıdır. Məhz burada analitik bütün biliyini, peşəkar intuisiyasını, yaradıcılığını və praktik təcrübəsini göstərməlidir. Üstəlik, bütövlükdə tədqiqatın ardıcıllığının əsası məhz burada qoyulur.

prinsip 2. Tədqiqatın əsaslandığı bütün cari və perspektiv məlumatlar nəzərdən keçirilən daşınmaz əmlak investisiya layihəsinin performansının kəmiyyətcə qiymətləndirilməsində istifadə edilməlidir.

Bununla belə, qiymətləndirmə predmeti ilə birbaşa əlaqəli olan diqqətlə seçilmiş məlumatlar belə, obrazlı desək, analitikin bütün sənət quruculuğu qaydalarına uyğun olaraq analitik tədqiqat üçün möhkəm zəmin yaratmalı olduğu “kərpic dəstəsidir”. Və burada fərdi elementləri bir monolitə birləşdirən güclü bir həll olmadan edə bilməzsiniz.

Prinsip 3. İnvestisiya qərarını əsaslandırmaq üçün seçilmiş bütün fərdi məlumat blokları gələcək bazar şəraitinin proqnozu və nəzərdən keçirilən layihənin müvafiq məhsuldarlığı ilə bitən aydın məntiqi sxemlə bir-birinə bağlanmalıdır. Məntiq dövrəsinin təsviri açıq şəkildə təqdim edilməlidir.

Müştəri tərəfindən heç bir məntiqi sxem olmayan bir bazar araşdırmasının nəticələri ilə hesabatın müsbət qəbulu yalnız aşağıdakı hallarda ola bilər:

a) analitik müştərinin məlumatsızlığından istifadə edir və ya

b) müştəri ilkin olaraq nəticələr üçün əlverişlidir.

Digər tərəfdən, inandırıcı və aşkar məntiqi sxemin qurulması analitikin ən yüksək peşəkar bacarığının nümayişidir.

Tədqiqatın məntiqi sxeminin qurulmasının zəruriliyi haqqında mülahizələri davam etdirərək, bazar təhlilinin məzmununu müəyyən edən başqa bir prinsipi nəzərdən keçirək.

Prinsip 4. Bazar təhlilinin məzmunu kommersiya daşınmaz əmlak obyektinin fəaliyyətini müəyyən etmək üçün əsas əmsalları təşkil edən amillərin müzakirəsinə endirilməlidir.

Bu prinsipə uyğun olaraq analitik tədqiqat zamanı kommersiya obyektinin fəaliyyətini müəyyən edən əsas əlaqələri formalaşdırmalı, sonra isə funksiyaları əsas ifadəyə daxil olan amillər olan parametr-arqumentlərin iyerarxiyasını müəyyən etməlidir. performans üçün.

Aşağıdakı sadələşdirilmiş nümunədən istifadə edərək bu prinsipin həyata keçirilməsinə praktiki yanaşmanı təsvir edək.

Nəzərdən keçirilən layihənin icrası üçün meyar gələcək müəyyən bir dövrdə xalis əməliyyat gəliri (NOI) olsun. Sonra, tərifə görə, performansı təyin etmək üçün əsas ifadə aşağıdakı formaya sahib olacaqdır:

NOI=PGI-V&L+M-FE-VE, Harada

PGI- potensial ümumi gəlir;
V&L- az yükləmə və ödəniş etməmə nəticəsində yaranan itkilər.
M İ- Digər gəlirlər.
F.E.- Sabit əməliyyat xərcləri
VE- dəyişən əməliyyat xərcləri.

Əsas amillərin gözlənilən dəyərlərini təyin edən parametrlərin müəyyənləşdirilməsi prosedurunu nəzərdən keçirin.

Potensial Ümumi Gəlir icarə dərəcəsinin dəyəri ilə müəyyən edilir ki, bu da öz növbəsində cari icarə dərəcəsinin funksiyası, habelə bazar tələbi və təklifinin zamanla nisbəti meylləri ilə müəyyən edilir.

əmlak məcmu bazar tutumunun, tələb parametrlərinin, bazarın udma əmsalı və daşınmaz əmlakın udma sahəsinin böyüməsinin funksiyasıdır. Layihələr üçün proqnozlaşdırılan yük iki göstəricini - yükün səviyyəsini və bazar tərəfindən bu səviyyəyə qədər mənimsənilməsi üçün vaxt cədvəlini müəyyən edir.

Daşınmaz əmlakın ələ keçirilməsi sahəsinin böyüməsi ya iş yerlərinin sayının artması (məşğulluğun səviyyəsi) və ya əhalinin artımı ilə müəyyən edilir. Öz növbəsində, udma sahəsinin genişlənməsi yeni daşınmaz əmlak ehtiyacına səbəb olur.

Qeyd etmək lazımdır ki, məşğulluğun artması və əhalinin artımı bir halda, məsələn, yeni iş yerlərinin açılması və yeni əmək qabiliyyətli insanların axını ilə birbaşa əlaqəli ola bilər. Başqa bir halda, əhalinin artımı məşğulluq artımı olmadan, məsələn, gələn pensiyaçıların artması və ya doğum nisbətinin artması səbəbindən arta bilər. Keyfiyyət təhlili tarixi tendensiyaları və diapazonun artım proqnozlarını təmin edən bir neçə məlumat mənbəyinin istifadəsini, sonra isə məlumatların müqayisəsini nəzərdə tutur. Aralığın artımının seqmentasiyası da məcburidir, məsələn, yaş qrupu, cins, ailənin ölçüsü və s. Tədqiqatda bu mövqelərin olmaması təhlildə istifadə üçün məlumatların ardıcıl seçilməməsi ilə əlaqələndirilməlidir.

Tələb parametrləri hər bir sahə (ofis və ya istehsalat) kimi xüsusi göstəricilərlə müəyyən edilir iş yeri, adambaşına alışa xərclər, adambaşına düşən mənzillərin və ya evlərin sayı və s. Tələb parametrlərinin köməyi ilə tələb olunan daşınmaz əmlakın miqdarı hesablanır ki, bu da daşınmaz əmlak istehlakı sahəsində artıma uyğundur. Məsələn, əhalinin artımına hər alış üzrə orta xərcləri tətbiq etməklə pərakəndə satışın artacağı və beləliklə, əlavə pərakəndə satış sahəsinə ehtiyac olacağı proqnozlaşdırılır. Mənzil bazarını təhlil edərkən yaşa, gəlirə, ölçüyə və ya ailə tərkibinə görə seqmentləşdirilmiş əhalinin artımı seqmentləşdirilmiş tələbata çevrilir. Tələb parametrlərinin əsaslı təhlili tarixi tendensiyaların, mövcud vəziyyətin öyrənilməsini və gələcəkdə onların ehtimal olunan dəyərinin proqnozlaşdırılmasını nəzərdə tutur. Üstəlik, ardıcıl təhlil tələbin dəyişməsini təkcə yeni çeşid artımları hesabına deyil, həm də mövcud əhali və məşğulluq strukturunda dəyişikliklərlə ölçür. Məsələn, iqtisadi yüksəlişlər zamanı böyüyən şirkətlər geniş sahələr və dəyişikliklər tələb edir demoqrafik vəziyyət pensiya yaşının artırılması istiqamətində müvafiq mənzil tipi tələb olunacaq.

yaşayış əmlakının qiymətləndirilməsi dəyəri

Ümumiyyətlə, birinci fəsil daha çox nəzəri əsaslara, daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi ilə bağlı əsas kateqoriyalara həsr edilmişdir.

İşin ikinci fəslində daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinin nəticələri bazar dəyərinin müəyyən edilməsinə üç yanaşma nöqteyi-nəzərindən təqdim olunur: xərclər baxımından qiymətləndirmə (xərc yanaşması), satışın birbaşa müqayisəsi ilə qiymətləndirmə (müqayisəli yanaşma), qiymət baxımından qiymətləndirmə. gözlənilən və ya faktiki gəlir (gəlir yanaşması) .

Qiymətləndirmənin nəticələrini müqayisə edərkən məlum olub ki, bütün yanaşmalar fərqli nəticələr verir. Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinə təqdim olunan yanaşmaların təkmilləşdirilməsinin əsas istiqamətlərini nəzərdən keçirək.

Müasir qiymətləndirmə təcrübəsində UPVS kolleksiyalarından istifadə edərək əvəzetmə xərclərinin hesablanması texnologiyasından tez-tez istifadə olunur. Bu kolleksiyaların istifadəsi 1997-ci ildə, daşınmaz əmlak obyektləri haqqında bazar məlumatlarının praktiki olaraq olmadığı zaman başlanmışdır və bu kolleksiyaların istifadəsi əsasən əsas vəsaitlərin yenidən qiymətləndirilməsi üçün "bazar dəyərini" müəyyən etmək üçün yeganə yol idi. Son on ildə böyük dəyişikliklər baş verdi informasiya dəstəyi daşınmaz əmlak bazarı və büdcə. Rusiya Federasiyasının Gosstroy yeni smeta və normativ bazaya keçdi. 01/01/2003-cü il tarixindən SSRİ Dövlət Quruluşunun normativ sənədləri ləğv edilmiş "Tikintidə qiymətqoyma üçün yeni smeta və tənzimləyici bazaya keçidin başa çatdırılması tədbirləri haqqında" 08 aprel 2002-ci il tarixli 16 nömrəli Rusiya Dövlət Quruluşunun Fərmanı, 1991. və ​​1984-cü illərin təxmini və tənzimləyici əsasları ilə nəzərdə tutulmuş qiymət səviyyəsində tərtib edilir. Onların əvəzinə dövlət elementar təxmini normaları (GESN) və federal vahid qiymətləri (FER) tətbiq edilir. Rusiya Dövlət Quruculuğu təsdiqlədi və qüvvəyə mindi:

· GESNr-2001 “Təmir-tikinti işlərinin dövlət elementar smeta normaları”;

· GESN-2001 "Ümumi tikinti işləri üçün dövlət elementar smeta normaları";

GESNm-2001 "Avadanlıqların quraşdırılması üçün dövlət elementar təxmini normaları"

HPES, yerinə yetirilməsi üçün zəruri olan resursların tərkibini və ehtiyacını müəyyən etmək üçün nəzərdə tutulmuşdur tikinti işləri obyektlər üzrə, resurs üsulu ilə smetaların (smetaların) tərtib edilməsi, habelə görülən işlərə görə ödənişlər və materialların silinməsi üçün.

Rusiyanın Gosstroy Federal vahid qiymətlərini (FER, FERr və FERm) yalnız Moskva bölgəsi üçün hazırlayır. Bundan əlavə, Moskva vilayəti üçün qiymətlər, qiymətləri regional şərtlərlə əlaqələndirmək üçün Gosstroy tərəfindən tikintidə qiymətlərin müəyyən edilməsi üçün Regional Mərkəzlərə ötürülür. Məcburiyyətdən sonra qiymətlər toplusu əlavə təsdiqlənmək üçün Dövlət Quruluna göndərilir. Hazırda yeni normativ-hüquqi bazanın hazırlanması prosesi hələ tamamlanmayıb. Yeni normativ hüquqi baza əsasında daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinin aparılması xüsusi bilik və bacarıqlar tələb edən çox mürəkkəb və vaxt aparan işdir. Yeni üçün normativ baza qiymətləndirmə praktikasına daxil olduqda, daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinin tətbiqi problemlərinin həllinə uyğunlaşdırılmış proqram təminatının və kompüter sistemlərinin işlənib hazırlanması üzrə bir sıra işlərin aparılması zəruridir.

Bu yaxınlarda tikintidə qiymətqoyma üçün regional mərkəzlər fəal işləməyə başladı, informasiya xidmətlərinin göstərilməsi üzrə ixtisaslaşmış firmalar, məsələn, NPF Mərkəzi meydana çıxdı. informasiya texnologiyaları tikintidə”.

Və yalnız daşınmaz əmlak qiymətləndiriciləri hələ də ötən əsrin 70-ci illərinin çoxdan köhnəlmiş kolleksiyalarından istifadə edirlər və eyni zamanda onların əsasında obyektlərin "bazar dəyərini" əsaslandırırlar. Təcrübəli qiymətləndiricilər UPVS kolleksiyalarının istifadəsinin çatışmazlıqlarını çoxdan başa düşdülər, ilk növbədə vahid qiymətlərə daxil olan xərclərin siyahısı, orta indeksasiya, texnologiyalarda uyğunsuzluq, iş həcminin nisbəti və s.

Beləliklə, UPVS kolleksiyalarında aşağıdakı xərc maddələri nəzərə alınır:

· birbaşa xərclər;

qaimə xərcləri;

Planlaşdırılmış qənaət (mənfəət);

tikinti sahəsinin ayrılması və inkişafı üçün ümumi sahə xərcləri;

layihələndirmə və tədqiqat işlərinin dəyəri;

qışda işin istehsalı ilə bağlı xərclər;

Mükafat əmək haqqının dəyəri

fəaliyyət göstərən müəssisənin direktorluğunun saxlanması xərcləri;

· müvəqqəti bina və tikililərin ləğvindən itkilər;

· işçilərin 3 km-dən çox məsafəyə daşınması xərcləri. ictimai nəqliyyat olmadıqda;

· işin mobil xarakterinə görə işçilərə bonusların ödənilməsi xərcləri.

Təcrübəli qiymətləndiricilər öz hesablamalarında analoqlara düzəlişlər və ya konsolidasiya edilmiş təxminlərə əsaslanan öz inkişaflarından istifadə edirlər.

P.G. Grabovoi, S.P. Korostelevin "Əmlakın qiymətləndirilməsi, I hissə. Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi" işində konkret bir nümunədə göstərilir ki, UPVS metodologiyasından istifadə edərək yaşayış əmlakının dəyişdirilməsi dəyərinin hesablanmasının nəticələri əhəmiyyətli dərəcədə, bir neçə dəfə , bazar göstəricilərindən fərqlənir.

Bununla belə, Rusiya Qiymətləndiricilər Cəmiyyətinin Ekspert Şurası tərəfindən nəzərdən keçirilən hesabatların əksəriyyətində daşınmaz əmlakın bazar dəyərinin qiymətləndirilməsi hələ də köhnəlmiş UPVS-ə əsaslanır. Üstəlik, bu hesablamaların nəticələrini hansısa yolla bazar göstəricilərinə yaxınlaşdırmaq üçün onlara “sahibkarın mənfəəti” adlanan müəyyən çarpan amil daxil edilir. Bu göstəricini bazardan çıxarmaq üçün tamamilə özbaşına qəbul edilir müasir şərait mümkün görünmür. Burada vurğulanmalıdır ki, IVS-2003-ə uyğun olaraq, “bazar dəyərinin tətbiqi yalnız bazar məlumatları əsasında qiymətləndirmənin aparılmasını tələb edir”. RSA-nı tətbiq edərkən qiymətləndirici birmənalı olaraq hesabatda əks etdirilməli olan qeyri-bazar dəyərini müəyyən edir.

Rusiyada Qərb qiymətləndiricilərindən (WESSEXS, LAXTONS, R.S.MEANS nümunəsindən sonra) əldə edilə bilən tikinti dəyərinin ümumiləşdirilmiş əsas göstəriciləri üzrə etibarlı məlumat bazası hələ də yoxdur.

Hazırda daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi üçün əsas tanınmış məlumat bazası Co-Invest MMC-nin inkişaflarıdır. Bu firma rübdə bir dəfə “Tikintidə qiymət indeksləri” bülleteni, həmçinin “Qiymətləndirici kitabçası” seriyasını nəşr edir: “Sənaye binaları”, “Yaşayış binaları”, “Milli tikinti bazarlarında valyutaların alıcılıq qabiliyyəti paritetləri kolleksiyaları”, “İnşaatda qiymət indeksləri”. bina və tikililərin dəyişdirilməsi xərcləri cari səviyyə qiymət” və s.

Bu nəşrlərdən istifadə edərkən yadda saxlamaq lazımdır ki, onların hesablamalarının əksəriyyəti planlı iqtisadiyyatın normativ bazasına əsaslanır, müəyyən qiymət əmsalları ilə indeksləşdirilir və buna görə də qiymətləndirmənin yekun nəticələrində yuxarıda göstərilən səbəblərə görə əhəmiyyətli səhvlər ola bilər. . Müəyyən indeksləri tətbiq edərkən onların hesablanması üçün ilkin şərtləri diqqətlə öyrənmək lazımdır.

Qiymətləndiricilər tərəfindən gözlənilən, Tikinti Xərcləri üzrə Regional Bələdçi (RCC-2006) bu yaxınlarda nəşr edilmiş və ölkədə ilk kimi elan edilmişdir. O, tikinti işlərinin növü, məcmu xərc göstəriciləri (UCS) və "ekspress variantda tələb olunan investisiya məbləğinin qiymətləndirilməsi üçün məlumat" üzrə xərc göstəricilərini təqdim edir. Əslində, sonuncu tərif müasir bina və tikililərin analoqları olan obyektlərin təxmini dəyərinə aiddir. RCC-nin III hissəsində "konstruksiya elementlərinin texniki-iqtisadi göstəriciləri olan analoq obyektlər, bütövlükdə obyekt üçün texniki-iqtisadi göstəriciləri olan analoji obyektlər və yaşayış binalarının və sosial obyektlərin dəyərinin müəyyən edilməsi üçün tövsiyə olunan texniki-iqtisadi göstəricilərin xülasə cədvəli daxildir. və mədəniyyət obyektləri”. Xərc göstəriciləri "Moskva regionu" üçün 01.01.2006-cı il tarixə olan qiymətlərlə müəyyən edilmişdir. Kataloqa 18 növ müasir yaşayış binası və 27 qeyri-yaşayış daşınmaz əmlakının qiymət göstəriciləri daxildir. RCC-2007-də ​​bu obyektlərin siyahısı xeyli genişləndirilmişdir.

RCC-nin nəşri onun daşınmaz əmlakın və biznesin qiymətləndirilməsi prosedurlarında tətbiqi üçün şərait yaradır. Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsində “Məcmu dəyər göstəriciləri” kitabçasının II hissəsindən istifadə etmək olarsa, biznesin qiymətləndirilməsinin maya dəyəri yanaşmasında III “Bina və tikililərin obyektləri-analoqları” hissəsindən istifadə etmək olar.

Beləliklə, RCC kolleksiyaları daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi üçün əsas bazaya çevrilməlidir. Bununla belə, bu kolleksiyalarda əhəmiyyətli çatışmazlıqlar var. Əsas odur ki, onlar ilkin məlumatları və analoqların dəyərinin əldə edilmiş dəyərlərinin əsas fərziyyələrini təqdim etmirlər. Beləliklə, son göstəricilərdə avadanlığın hansı xüsusi tərkibinin nəzərə alındığı, inşaatçının digər xərclərinə nəyin daxil olduğu və s. Qiymətləndiricilərin, analitiklərin və qiymətləndiricilərin RCC-nin təkmilləşdirilməsi istiqamətində birgə işi daşınmaz əmlak qiymətləndiriciləri üçün çox zəruri olan məlumat bazasının yaradılmasına səbəb ola bilər.

Hazırda qiymətləndirmə fəaliyyətinin inkişafında əsas istiqamət daşınmaz əmlakın bazar dəyərinin qiymətləndirilməsinə çevrilir. Bu, ölkəmizdə daşınmaz əmlakın faktiki bazar dəyərinin məlumat bazasını toplaması sayəsində mümkün olur.

Qiymətləndirmə agentliklərində yaşayış əmlakının qiymətləndirilməsi prosesini sadələşdirmək üçün mənzilin dəyərinin reqressiya modelindən istifadə oluna bilər ki, bu da onun bir sıra parametrlərindən asılı olaraq yaşayış obyektinin dəyərini hesablamağa imkan verir.

Belə bir modelin qurulması nümunəsi 2005-ci ilin dekabr ayı üçün "Əmlak" jurnalında verilmişdir. Model, Novosibirsk şəhərinin müxtəlif rayonlarında müxtəlif istehlak xüsusiyyətlərinə malik mənzillərin həyata keçirilməsi ilə məşğul olan bir neçə daşınmaz əmlak şirkətinin qiymət siyahılarına uyğun olaraq inşa edilmişdir. Təhlil üçün aşağıdakı parametrlər üzrə 450 mənzil (hər bir mənzil növü üçün 150 variant - bir, iki, üç otaqlı) haqqında məlumat toplanmışdır:

mənzil qiyməti,

yaşayış yerinin yerləşdiyi ərazi,

əmlak növü:

ictimai mənzil,

Özəlləşdirmə müqaviləsi ilə alınmış mənzil,

Alqı-satqı müqaviləsi əsasında alınmış əmlak

* mənzilin yerləşdiyi binanın materialı:

Panel, kərpic, monolit,

* ev tipi:

Elit,

təkmilləşdirilmiş layout,

tipik,

tam ölçüdə,

- "Xruşşov",

evin mərtəbəsi,

mənzilin yerləşdiyi mərtəbə,

mənzilin ümumi sahəsi,

mənzil yaşayış sahəsi,

mətbəx sahəsi,

balkonun və ya lojikanın olması,

telefonun olması.

Bir nümunədən istifadə edərək bir modelin qurulması qaydasına daha yaxından nəzər salaq bir otaqlı mənzillər.

Modelin qurulmasının birinci mərhələsində bir-birindən güclü asılı olan parametrləri müəyyən etmək üçün korrelyasiya əmsallarının matrisi təhlil edilmişdir. Əsas vəzifə korrelyasiya əmsalı 0,8 dəyərindən çox olmayan belə amilləri seçmək idi. Təhlilin nəticələrinə əsasən, qalan amillər korrelyasiya əmsalına qoyulan şərti təmin etmədiyi üçün 6 amili, yəni ilkin olaraq toplananların tam yarısını nəzərə alan korrelyasiya əmsalları matrisi quruldu.

Seçilmiş faktorlar üzrə toplanmış məlumatlara əsasən aşağıdakı reqressiya modeli qurulmuşdur:

C \u003d -10,12 + 9,24 Ümumi + 35,62 * x1 - 21,17 * x2 + 15,07 * x3 +

65 * x4 + 64.48 * x5 (3.1)

və ya ümumiyyətlə:

C \u003d -a0 + asStotal + a1x1 + arr + a3x3 + a4x4 + a5x5 (3.2)

Təqdim olunan tənlikdə aşağıdakı qeyd istifadə olunur:

C - aşağıda müəyyən edilmiş sabit parametrləri olan mənzilin qiyməti,

Stot - mənzilin ümumi sahəsi,

x1 mənzilin yerləşdiyi ərazini xarakterizə edən dummy dəyişəndir,

x2 - mənzilin yerləşdiyi evin materialını xarakterizə edən dummy dəyişən;

x3 - qiymətləndirilən mənzilin yerləşdiyi binanın mərtəbələrinin sayını xarakterizə edən dəyişəndir;

x4, mənzilin yerləşdiyi mərtəbəni xarakterizə edən dummy dəyişəndir;

x5, mənzildə telefonun mövcudluğunu xarakterizə edən dummy dəyişəndir.

Bu model üzrə statistik göstəricilər əldə edilən nəticələrin əhəmiyyətini təsdiq etmişdir.

Beləliklə, ortaya çıxan model Novosibirsk şəhərinin mənzil bazarında mənzillərin orta qiymətinin onun parametrlərindən asılılığını çox yaxşı əks etdirir (ekstremal variantları nəzərə almadan).

Təqdim olunan modellər Novosibirsk şəhərinin “Jilfond” və “Amir - Real Estate” daşınmaz əmlak agentliklərində satışa çıxarılan mənzillərin dəyərinin qiymətləndirilməsi üçün tam ştatlı işçiləri olan, həmçinin kreditdə girov kimi çıxış edən şirkətlərdə tətbiq edilib. müqavilələr. Qeyd etmək lazımdır ki, mütəxəssislər onların tətbiqinin effektivliyini yüksək qiymətləndiriblər.

Qiymətləndiricilərin üzləşdiyi ikinci mühüm problem gələcəkdə mənzilin dəyərini proqnozlaşdırmaqdır. Bu problem, ipoteka məqsədləri üçün bir mənzilin dəyərini qiymətləndirərkən xüsusilə aktuallaşır, çünki bir mənzilin satışı gələcəkdə baş verəcək və bir müddət ərzində mənzilin dəyərinin artım tempini müəyyən etmək vacibdir. kredit haqqında razılaşma.

Təkrar mənzil bazarında qiymət dinamikası modelinin qurulması üçün ilkin məlumatlar müvafiq illərin rübləri üzrə Əmlak jurnallarından götürülmüşdür. Hər il üzrə 240 mənzil - hər bir mənzil növü üzrə 80 mənzil (bir, iki, üç otaqlı) üzrə məlumat toplanmışdır. . Modelin qurulmasında əsas məqsəd təkrar bazarda daşınmaz əmlakın qiymətlərinin dəyişdirilməsi modelini müəyyən etməkdir.

Mənzillər üzrə toplanmış məlumatların strukturu Şəkildə göstərilmişdir. 2.1, 2.2, 2.3.

düyü. 2.1. Modelin qurulması zamanı nəzərə alınan mənzillərin quruluşu, mənzil növlərinə görə

düyü. 2.2. Modelin qurulması zamanı nəzərə alınan mənzillərin quruluşu, mənzil növlərinə görə

düyü. 2.3. Modelin qurulması zamanı nəzərə alınan mənzillərin quruluşu, evin materialının növünə görə

Zaman təhlili iqtisadi hadisələr təkamülün müxtəlif növlərini fərqləndirir.

1. Trend, trend və ya uzunmüddətli hərəkət. Trendin ciddi tərifi yoxdur, o, intuitiv şəkildə aşkarlanır. Trend müəyyən istiqamətdə uzun müddət davam edən yavaş dəyişikliyə uyğun gəlir.

2. Dövr, qısamüddətli komponent - artım fazası və azalma fazasının olduğu sürətli kvazi dövri hərəkət.

3. Mövsümi komponent - dövrədən fərqli olaraq müntəzəm olaraq baş verən dəyişikliklər.

4. Təsadüfi dalğalanmalar, təsirlər - az və ya çox sabit olan nisbətən yüksək tezlikli xaotik hərəkət.

Bəzi statistik sıralar təkamülün bu və ya digər növünü xalis formada təmsil edir, lakin onların əksəriyyəti bütün və ya fərdi komponentlərin birləşməsidir.

Nəzəri olaraq, qiymət dinamikası seriyası trend, mövsümi komponent və təsadüfi dalğalanmaların birləşməsidir. Aktiv indiki mərhələ Daşınmaz əmlak bazarının inkişafı zamanı mənzilin qiymətinin mövsümi komponenti pozulur ki, bu da qiymət artımının yüksək templəri və sözügedən bazarın investisiya cəlbediciliyi ilə bağlıdır. Məhz buna görə də nəzərdən keçirilən dinamik seriyada trendin vurğulanmasına xüsusi diqqət yetirilmişdir.

Mənzillərin qiymət dinamikası seriyasına uyğun olaraq aşağıdakı model tikilib.

İkinci dərəcəli polinom:

yi = a + bt2, (3.3)

harada i - mənzil növü,

t - vaxt dövrü.

Qeyd etmək lazımdır ki, statistikada istifadə olunan meyarlara uyğun olaraq korrelyasiya əmsalı 1-ə yaxın (0,7-dən artıq), əhəmiyyətlilik əmsalı F 0,03-dən az (verilmiş model parametrləri üçün) olmalıdır.

Beləliklə, əldə edilmiş modellər Novosibirsk şəhərinin təkrar mənzil bazarında qiymətlərin dinamikasını yaxşı əks etdirir.

Əldə edilmiş modelə görə, 2006-cı ildə birotaqlı mənzillərin qiymətində artım 22,0%, faktiki olaraq isə 24,3% təşkil etməli idi.

Bu modelə görə, 2006-cı ildə Novosibirsk şəhərində iki otaqlı mənzilin qiymətində artım 21,7% olmalı idisə, faktiki olaraq artım tempi 21,6% idi.

Təqdim olunan modelə uyğun olaraq maya dəyərinin artması üç otaqlı mənzil Novosibirsk şəhərində 2006-cı ildə 21,5% olmalı idi, amma əslində artım tempi 31,0% idi.

2006-cı ilin hər rübündə Novosibirsk şəhərində mənzillərin kvadrat metrinin dəyərinə dair real məlumatları əvəz etməklə, qeyd etmək olar ki, bu dəyər modelə uyğun olaraq qurulmuş etimad intervallarının hüdudlarına düşür.

Ekspertlərin fikrincə, ortaya çıxan model hazırda daşınmaz əmlak bazarında mövcud vəziyyəti adekvat şəkildə təsvir edir. Müəyyən növ mənzillər üzrə 2006-cı ilin sonuna mənzil qiymətlərinin artımı proqnozu real məlumatlarla üst-üstə düşür, çünki ekspertlər tərəfindən proqnozlaşdırılan bazar artımı 20-30% təşkil edir.

Qiymətləndirici daim mənzillərin qiymətini proqnozlaşdırmaq problemi ilə üzləşir, bu problem kreditləşmə məqsədləri üçün qiymətləndirilərkən xüsusilə kəskin olur. Qərarın düzgünlüyü mütəxəssisin təcrübəsindən, ixtisasından, həmçinin qiymətləndirilən obyektin bazarında toplanmış məlumatların keyfiyyətindən asılıdır. Mütəxəssislərin işində təklif olunan statistik modellərdən istifadə proqnozların düzgünlüyünü, eləcə də yaşayış daşınmaz əmlakının qiymətləndirilməsinin keyfiyyətini artırmağa kömək edəcəkdir.

RUSİYA DÖVLƏT QULLUĞU AKADEMİYASI

RUSİYA FEDERASİYASININ PREZİDENTİ YARDIMINDA

Federal Dövlət Ali Peşəkar Təhsil Təşkilatı

"ŞİMAL-QƏRB DÖVLƏT XİDMƏTİ AKADEMİYASI"

Kaluqada

maliyyə və kredit

MƏZUN İŞİ

Kaluqa

Giriş

Fəsil 1. Daşınmaz əmlakın bazar dəyərinin qiymətləndirilməsinin nəzəri əsasları

1.1 Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi: qiymətləndirmənin əsas anlayışları və prinsipləri

1.2 Daşınmaz əmlakın dəyərinin qiymətləndirilməsinə yanaşmalar və üsullar

1.3 Əmlakın qiymətləndirilməsi məsələləri

Fəsil 2. Əmlakın bazar dəyərinin müəyyən edilməsi

2.1 Mövzunun təsviri

2.2 Xərc yanaşması ilə daşınmaz əmlakın bazar dəyərinin müəyyən edilməsi

2.3 Bazar yanaşması çərçivəsində daşınmaz əmlakın bazar dəyərinin müəyyən edilməsi

2.4 Daşınmaz əmlakın bazar dəyərinin müəyyən edilməsi gəlir yanaşması

3.1 Qiymətləndirmə obyektinin bazar dəyərinin yekun dəyərinin müəyyən edilməsi

Nəticə

Biblioqrafiya

Giriş

Ölkəmizin bazar iqtisadiyyatına keçidi elmin və praktikanın bir sıra yeni sahələrinin, xüsusən də daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinin dərindən inkişafını tələb edirdi.

Daşınmaz əmlak bazarı milli sektordur bazar iqtisadiyyatı, daşınmaz əmlak obyektlərinin, bazarda fəaliyyət göstərən təsərrüfat subyektlərinin, bazarın fəaliyyət proseslərinin, yəni. daşınmaz əmlakın istehsalı (yaradılması), istehlakı (istifadəsi) və mübadiləsi prosesləri və bazarın idarə edilməsi və bazarın fəaliyyətini təmin edən mexanizmlər (bazarın infrastrukturu və hüquqi mühiti).

İndi daşınmaz əmlak bazarına yaşayış mənzilləri və otaqları, inzibati binalar və binalar, sənaye və kommersiya təyinatlı binalar, kotteclər, bağ evləri və torpaq sahələri olan kənd evləri daxildir. Daşınmaz əmlak bazarının regional xüsusiyyətləri nəzərə alınmalıdır.

İstehsal və təsərrüfat praktikasında təsərrüfat subyektləri müəssisələrin əmlakının bazar dəyərinin qiymətləndirilməsi zərurəti yarandığı bir çox hallar var. Əmlakın alqı-satqısı, girovla kredit verilməsi, sığorta, əmlak mübahisələrinin həlli, vergitutma və s. əməliyyatlarının heç biri qiymətləndirilmədən həyata keçirilə bilməz.

Daşınmaz əmlakın bazar dəyərinin müəyyən edilməsi mürəkkəb və unikal bir prosesdir, çünki iki tamamilə eyni əmlak tapmaq demək olar ki, mümkün deyil. Binaların eyni standart layihəyə uyğun tikildiyi, lakin müxtəlif torpaq sahələrində yerləşdiyi halda belə, onların dəyəri əhəmiyyətli dərəcədə dəyişə bilər.

Dissertasiya işinin mövzusunun aktuallığı onunla bağlıdır ki, bu gün daşınmaz əmlakın dəyərinin səriştəli və obyektiv qiymətləndirilməsinə ehtiyac artmaqdadır və əmlakın qiymətləndirilməsi institutu hələ tam formalaşmayıb, heç bir məlumat yoxdur. qiymətləndirmə üçün baza, Rusiyada qiymətləndiricilərin peşəkar hazırlığı hələ dünya səviyyəsinə çatmamışdır.

İşin məqsədi daşınmaz əmlakın bazar dəyərini müəyyən etmək və onun artırılması yollarını əsaslandırmaqdır.

Bu məqsədə çatmaq üçün aşağıdakı vəzifələri həll etmək lazımdır:

1. Daşınmaz əmlakın bazar dəyərinin qiymətləndirilməsinin nəzəri əsaslarını araşdırmaq;

2. Qiymətləndirmə obyektini və onun mühitini xarakterizə etmək;

3. Ümumi qəbul edilmiş üç yanaşma əsasında qiymətləndirmə obyektinin bazar dəyərini əsaslandırmaq;

Tədqiqatın obyekti əmlakın bazar dəyərinin müəyyən edilməsi prosedurudur.

Tədqiqatın mövzusu əmlakın bazar dəyərinin əsaslandırılması və onun artırılması üçün tövsiyələrin hazırlanmasıdır.

Struktur olaraq iş giriş, üç fəsil, nəticə və istinadlar siyahısından ibarətdir. Birinci fəsil ondan bəhs edir nəzəri əsas daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi, ikinci fəsildə əmlakın bazar dəyəri hesablanır, üçüncü fəsildə qiymətləndirmənin nəticələri razılaşdırılır və daşınmaz əmlakın bazar dəyərinin artırılması yolları müəyyən edilir.

nəzəri və metodoloji əsas tədqiqat idrakın dialektik metodu, eləcə də tədqiqat olunan problemə dair alimlərin əsərləri, dövri mətbuat və internet materiallarıdır. Bundan əlavə, aşağıdakı üsullardan istifadə edilmişdir: iqtisadi-statistik, monoqrafik, hesablama-konstruktiv, eləcə də müqayisə üsulu.

Fəsil 1. Daşınmaz əmlakın bazar dəyərinin qiymətləndirilməsinin nəzəri əsasları

1.1 Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi: qiymətləndirmənin əsas anlayışları və prinsipləri

Müxtəlif nemətlər (əşyalar, əşyalar, əmlak) dövlətin, hüquqi və fiziki şəxslərin müəyyən tələbatlarını ödəmək, habelə onlara sahiblik və istifadədən mənfəət əldə etmək üçün yaradılır, satılır və alınır. Bu və ya digər mülkiyyət obyektinin mövcud ehtiyacları ödəmək imkanından və bu obyektə sahib olmağın gələcəkdə gətirəcəyi faydalardan onun dəyərindən, deməli, dəyərindən asılıdır.

Daşınmaz əmlakla bağlı bütün əməliyyatlar və əməliyyatlar əmlakın dəyərini bilmək tələb edir. Bazar şəraitində daşınmaz əmlakın dəyəri bütövlükdə iqtisadiyyatda və cəmiyyətdə baş verən amillərdən, tendensiyalardan və dəyişikliklərdən asılıdır. Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinə ehtiyac aşağıdakı hallarda yaranır:

§ alqı-satqı və ya lizinq əməliyyatları;

§ müəssisələrin korporativləşdirilməsi və əmlak paylarının yenidən bölüşdürülməsi;

§ yeni səhmdarların cəlb edilməsi və əlavə səhm emissiyası;

§ daşınmaz əmlak obyektlərinin: binaların və torpaq sahələrinin vergitutma məqsədləri üçün kadastr qiymətləndirməsi;

§ daşınmaz əmlakın sığortası;

§ daşınmaz əmlakla təminatla kredit verilməsi;

§ töhfə olaraq daşınmaz əmlak obyektlərinin edilməsi nizamnamə kapitalı müəssisə və təşkilatlar;

§ investisiya layihələrinin hazırlanması və investorların cəlb edilməsi;

§ daşınmaz əmlak obyektlərinin ləğvi;

§ vərəsəlik hüquqlarının icrası, məhkəmə hökmü, əmlak mübahisələrinin həlli;

§ daşınmaz əmlak obyektlərinə mülkiyyət hüquqlarının satışı ilə bağlı digər əməliyyatlar.

Daşınmaz əşyalara (daşınmaz əmlak, daşınmaz əmlak) torpaq sahələri, yerin təki sahələri, təcrid olunmuş su obyektləri, və torpaqla möhkəm bağlı olan hər şey, yəni təyinatına qeyri-mütənasib zərər vermədən yerdəyişməsi mümkün olmayan obyektlər, o cümlədən meşələr, çoxillik plantasiyalar, binalar, tikililər. Daşınmaz əşyalara, həmçinin dövlət qeydiyyatına alınan hava gəmiləri və dəniz gəmiləri, daxili naviqasiya gəmiləri, kosmik obyektlər daxildir. Qanunla digər əmlak da daşınmaz kimi təsnif edilə bilər.

Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsində torpaq dəyəri, yaxşılaşdırma isə dəyərə töhfə hesab edilir.

Daşınmaz əmlak azad mülki dövriyyədədir və müxtəlif əməliyyatların obyektidir ki, bu da onun dəyərinin qiymətləndirilməsi zərurətinə səbəb olur, yəni. müəyyən bir zamanda müxtəlif növ daşınmaz əmlakın pul ekvivalentinin müəyyən edilməsində.

Bugünkü iqtisadiyyatda bir çox müxtəlif dəyər növləri mövcuddur. Onlar müxtəlif ehtiyac və funksiyalara görə zəruridir. Buraya borc dəyəri, sığorta dəyəri, ədalətli bazar dəyəri, balans dəyəri, icarə dəyəri, xilas dəyəri, investisiya dəyəri və bir çox başqa növlər daxildir. Lakin ümumi olaraq dəyəri iki kateqoriyaya bölmək olar: mübadilə dəyəri və istifadə dəyəri.

Mübadilə dəyəri tələb və təklif amillərinin yaratdığı tarazlığa əsaslanan azad, açıq və rəqabətli bazarda üstünlük təşkil edəcək qiymətdir. Real iqtisadi amillərlə müəyyən edildiyi üçün bəzən obyektiv məsrəf də adlanır.

İstifadədə olan dəyər müəyyən bir istifadəçi və ya istifadəçilər qrupu üçün əmlakın dəyəridir, yəni. davamlı müəssisənin bir hissəsi kimi istifadə edilən daşınmaz əmlakın dəyəri (məsələn, fabrik tərəfindən istifadə edilən daşınmaz əmlak).

Dəyərin bütün növlərindən ən geniş yayılmışı bazar dəyəridir - bazar münasibətləri şəraitində əsas dəyər növü. Bazar dəyərini təyin edərkən biz bazarın keçmişdə mövcud olmasına (əmlak artıq satılıb), hazırda mövcud olmasına (əmlak satış üçün yaradılır) və gələcəkdə də mövcud olacağına əsaslanırıq, çünki nə keçmişdə, nə də bazarın indiki durumu buna ziddir.

Yuxarıda deyilənlərə əsaslanaraq belə nəticəyə gəlmək olar ki, təkcə bazarın özü deyil, həm də bazarın formalaşdırdığı alətlər, ən mühümü isə maya dəyəridir, üç komponentli xarakter daşıyır. Bu baxımdan deyə bilərik ki, xərclər:

Etibarlı qiymət, yəni. müəyyən bir bazarda ən çox ehtimal olunan qiymət;

Həqiqətən bazar əsaslıdır, çünki müəyyən obyektin dəyərini özündə birləşdirən bazar dəyərləri məkanı yalnız azad, açıq və rəqabətli bazar amillərinin təsiri altında formalaşır;

Həqiqətən də obyektivdir, çünki istehsalçı (satıcı), alıcı və investor bazarının bütün əsas subyektlərinin fikirlərini əks etdirir və bununla da tərəflərin bazar maraqlarını tükəndirir.

Dəyər özümüzü alıcının yerinə qoyaraq keçmişdən, özümüzü inşaatçının yerinə qoyaraq indidən, investorun yerinə qoysaq gələcəkdən əldə edilə bilər. Əmlakın qiymətləndirilməsinə üç əsas yanaşma bundan irəli gəlir: bazar, xərc və gəlir yanaşmaları.

Dəyərin müəyyən edilməsində əsas vəzifə qiymətləndirmə obyektinə sahib olmaqdan və bu nemətlərin cari dəyərə çevrilməsindən gələcək faydaların kəmiyyətini, keyfiyyətini və müddətini proqnozlaşdırmaqdır. Əmlakın təhlili qiymətləndirmə prinsipləri əsasında aparılır.

Qiymətləndirmə prinsipləri dörd qrupa bölünür:

1) istifadəçi qavrayışlarına əsaslanan prinsiplər (faydalılıq, əvəzetmə və gözləmə prinsipləri);

2) daşınmaz əmlakın istismarı prosesindən irəli gələn prinsiplər (məhsuldarlıq, qalıq məhsuldarlıq, marjinal məhsuldarlıq, balans, iqtisadi ölçü və təsərrüfat bölgüsü prinsipləri);

3) bazar mühitinin fəaliyyəti ilə müəyyən edilən prinsiplər (alternativlik, dəyişkənlik, asılılıq, tələb və təklif, rəqabət və uyğunluq prinsipləri);

4) ən yaxşı və ən çox prinsipi səmərəli istifadə qiymətləndirmənin əsas prinsipidir. Bu prinsip bütün digər prinsipləri özündə birləşdirir və istənilən daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinin əsasını təşkil edir.

Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi üçün ilkin şərt daşınmaz əmlak bazarının fəaliyyətinin xüsusiyyətlərini nəzərə almaqdır, çünki daşınmaz əmlak bazarının vəziyyəti gəlir axınına, risk səviyyələrinə və əmlakın mümkün satış qiymətinə əhəmiyyətli dərəcədə təsir göstərir. gələcəkdə müəyyən bir nöqtə, yəni. gəlir yanaşmasından istifadə etməklə qiymətləndirmədə istifadə olunan əsas məlumatlar üzrə.

1.2 Daşınmaz əmlakın dəyərinin qiymətləndirilməsinə yanaşmalar və üsullar

Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsində dəyərin müəyyən edilməsi üçün ümumi qəbul edilmiş üç yanaşma var: bahalı, bazar və gəlirli. Hər bir yanaşmanın öz müəyyən edilmiş metodları, texnikaları və prosedurları var. Müxtəlif əmlak obyektlərinin qiymətləndirilməsinə yanaşmaların konseptual oxşarlığı aşkar edilmişdir. Eyni zamanda, qiymətləndirilən obyektin növü spesifik qiymətləndirmə problemlərinə xas olan spesifik metodların xüsusiyyətlərini müəyyən edir, bir qayda olaraq, yalnız bu növəmlak.

Xərc yanaşması

Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinə maya dəyəri yanaşması daşınmaz əmlak obyektinin yaradılması xərclərinin qiymətləndirilən və ya müqayisə olunan obyektlərin dəyəri ilə müqayisəsinə əsaslanır. Bu yanaşma investorun daşınmaz əmlak əldə etmək qabiliyyətinin və əvəzetmə prinsipindən əldə edilən gəlirin öyrənilməsinə əsaslanır ki, alıcı lazımi ehtiyatlılıq nümayiş etdirərək obyekt üçün müvafiq binanın alınması üçün çəkilən xərcdən daha böyük məbləğ ödəməyəcək. əhəmiyyətli gecikmələr olmadan yaxın gələcək üçün təyinatına və keyfiyyətinə görə oxşar obyektin planlaşdırılması və ucaldılması.

Bu yanaşmada qiymətləndirmə prosedurunun əsas mərhələləri:

1. Sərbəst və istifadədə olan torpaqların optimal istifadəsi məqsədi ilə alınması və ya uzunmüddətli icarəyə götürülməsi xərclərinin hesablanması;

2. Qiymətləndirilən binanın əvəzetmə dəyərinin qiymətləndirilməsi. Əvəzetmə dəyərinin hesablanması, müəyyən bir tarixdə oxşar obyektlər üçün mövcud qiymətlər və istehsal şərtləri əsasında sözügedən obyektin yenidən qurulması xərclərinin hesablanmasına əsaslanır.

3. Əmlakın fiziki, funksional və xarici köhnəlmə məbləğinin müəyyən edilməsi;

4. Sahibkarlıq mənfəətinin (investorun mənfəətinin) dəyərinin qiymətləndirilməsi;

5. Köhnəlmə üçün əvəzetmə dəyərinə düzəliş etməklə qiymətləndirilən obyektin yekun dəyərinin hesablanması, sonra isə nəticədə yaranan dəyərin maya dəyəri ilə artması. torpaq sahəsi.

Bu yaxınlarda istifadəyə verilmiş əmlakları qiymətləndirərkən xərc yanaşması ən uyğundur, torpağın ağlabatan əsaslandırılmış dəyəri və təkmilləşdirmələrin az yığılmış köhnəlməsi halında ən inandırıcı nəticələrə gətirib çıxarır. Xərc yanaşması planlaşdırılmış obyektlərin, xüsusi təyinatlı obyektlərin və əməliyyatları bazarda nadir hallarda bağlanan digər əmlakın dəyərinin qiymətləndirilməsində əsaslandırılır və sığorta məqsədləri üçün qiymətləndirmədə istifadə edilə bilər. Bu yanaşma, yenidən qurulmalı obyektləri qiymətləndirərkən, tikinti xərclərinin əməliyyat gəlirlərinin və ya əmlakın satışından əldə edilən gəlirlərin artması ilə əvəzlənəcəyini müəyyən etməyə imkan verir. Bu halda məsrəf yanaşmasının istifadəsi həddindən artıq investisiya riskinin qarşısını alır.

Həmçinin, həbs zamanı hüquqi və fiziki şəxslərin əmlakının vergiyə cəlb edilməsi məqsədilə xərc yanaşması tətbiq edilir. Daşınmaz əmlak, bir torpaq parçasının ən yaxşı və ən səmərəli istifadəsini təhlil etmək.

Torpaq sahəsinin dəyərinin müəyyən edilməsi

Sənətə uyğun olaraq. Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 35-ci maddəsi, başqasının torpağında yerləşən bir bina, tikili, tikili üzərində mülkiyyət hüququ başqa şəxsə verildikdə, o, binanın, tikilinin, tikilinin tutduğu torpağın müvafiq hissəsindən istifadə etmək hüququ əldə edir. və onlardan istifadə üçün zəruri, əvvəlki sahibi ilə eyni şərtlərlə və eyni miqdarda.

Bütün torpaq qiymətləndirmə üsullarından müqayisəli satış təhlili metodu həlledici əhəmiyyətə malikdir.

Qiymətləndirilən əmlakın tikintisinin bərpa dəyəri cari qiymətlərlə yeni (yığılmış köhnəlmə istisna olmaqla) və qiymətləndirmə tarixinə aid olan kimi hesablanır. Əvəzetmə dəyərinin müəyyən edilməsi üçün əsas obyektin tikintisi və müştəriyə çatdırılması ilə bağlı xərclərin hesablanmasıdır. Bu məsrəflərin uçotu prosedurundan asılı olaraq tikintinin maya dəyərinə birbaşa və dolayı xərclərin ayrılması adətdir.

Birbaşa xərclər tikinti ilə birbaşa bağlıdır (materialların dəyəri, əmək haqqı tikinti işçiləri, tikinti maşın və mexanizmlərinin dəyəri və s.). Dolayı məsrəflər - tikinti ilə bilavasitə əlaqəsi olmayan məsrəflər (layihə-smeta təşkilatlarına ödənişlər, torpağa qoyulan investisiyaların dəyəri, marketinq, sığorta və reklam xərcləri və s.). İnkişaf etdiricinin mənfəəti tikintinin idarə edilməsi və təşkili xərclərini, ümumi nəzarəti və inkişafla bağlı sahibkarlıq riskini əks etdirir. Sahibkarın mənfəəti obyektin satışından əldə etdiyi mənfəətin bir hissəsi kimi müəyyən edilir. Faiz məbləğindən və müvafiq əsasdan (əmlakın dəyərinin tərkib hissəsi) asılı olmayaraq, sahibkarlıq mənfəətinin məbləği sabit qalır.

Daşınmaz əmlak obyektlərinin dəyəri ilə bağlı müqayisəli məlumatların əsas mənbəyi qiymətləndirilən kimi tikililərin tikintisi üçün tikinti müqavilələridir. Bundan əlavə, dizayn qiymətləndiriciləri adətən tamamlanan evlər, ofis binaları, mənzillər, otellər, mağaza binaları və sənaye binaları üçün cari qiymətlər haqqında öz məlumat bazalarını saxlayırlar. Hal-hazırda Rusiyada müvafiq qiymət indeksləri ilə müəyyən edilmiş standartlar və qiymət səviyyələri sistemi mövcuddur.

Müxtəlif təbii və funksional amillərin təsiri altında tikilmiş obyektlər istismar keyfiyyətlərini itirir və məhv olur. Bundan əlavə, obyektin bazar dəyərinə birbaşa ətraf mühitin xarici iqtisadi təsiri və bazar mühitindəki dəyişikliklər təsir göstərir. Eyni zamanda, fiziki köhnəlmə (iş qabiliyyətinin itirilməsi), funksional köhnəlmə (elmi-texniki tərəqqi nəticəsində texnoloji uyğunluğun və dəyərin itirilməsi), xarici və ya iqtisadi köhnəlmə (xarici mühitin dəyişməsi baxımından obyektin cəlbediciliyinin dəyişməsi). və regionun iqtisadi vəziyyəti) fərqləndirilir. Bu amortizasiya növləri birlikdə yığılmış amortizasiyanı təşkil edir ki, bu da obyektin bərpa dəyəri ilə qiymətləndirmə obyektinin təkrar istehsalı (dəyişdirilməsi) dəyəri arasında fərq olacaq.

Bina və ya tikilinin texniki vəziyyəti haqqında ən dolğun və etibarlı məlumat mənbəyi təbii tədqiqat materiallarıdır. Belə sorğuların aparılmasının ilk şərti qiymətləndirmə obyektinin funksional məqsədinin dəqiq müəyyən edilməsi olmalıdır: təyinatı üzrə istifadə edilməsi və ya texnoloji və funksional parametrlərin dəyişdirilməsi. Bu halda, binaların dəstəkləyici strukturlarına yüklərin və təsirlərin dəyişməsinin hədlərini təqdim etmək lazımdır.

Tədqiqatın aparılmasının ikinci şərti obyektin yerləşdiyi ərazinin təbii-iqlim parametrləri və təsirinin spesifik amilləri və texnogen fəaliyyət prosesində onların dəyişməsi haqqında dolğun məlumatların əldə edilməsidir.

Bazar yanaşması

Bazar yanaşması metodlarının tətbiqi üçün ilkin şərt, müqayisə edilə bilən şərtlərdə (əməliyyatın vaxtı və əməliyyatın maliyyələşdirilməsi şərtləri) oxşar daşınmaz əmlak obyektləri ilə (məqsədi, ölçüsü və yeri ilə müqayisə edilə bilən) əməliyyatlar haqqında məlumatın mövcudluğudur. .

Müqayisəli yanaşma daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinin üç əsas prinsipinə əsaslanır: tələb və təklif, əvəzetmə və töhfə. Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinin bu prinsiplərinə əsaslanaraq, bazar yanaşması müqayisə elementlərini vurğulamaq və qiymətləndirilən əmlakın dəyərini modelləşdirmək üçün müqayisə edilə bilən əmlakların bazar məlumatlarına düzəlişləri ölçmək üçün bir sıra kəmiyyət və keyfiyyət metodlarından istifadə edir.

Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinə bazar yanaşmasında əsas prinsip əvəzetmə prinsipidir ki, bu prinsip potensial alıcının öz nöqteyi-nəzərindən oxşar əmlakı əldə etmək dəyərindən artıq olan əmlak üçün qiymət ödəməyəcəyini bildirir.

Bazar yanaşması metodlarının tətbiqində əsas çətinliklər Rusiya daşınmaz əmlak bazarının şəffaflığının olmaması ilə bağlıdır. Əksər hallarda daşınmaz əmlakla bağlı əməliyyatların real qiymətləri məlum deyil. Bu baxımdan, qiymətləndirmə zamanı çox vaxt satışa çıxarılan obyektlərin təklif qiymətlərindən istifadə olunur.

Satışların müqayisəsi üsulu qiymətləndirilən əmlakla ölçü və istifadə baxımından oxşar olan müqayisə edilə bilən əmlakların son satışlarının təhlili əsasında əmlakın bazar dəyərini müəyyən edir. Bu qiymətləndirmə üsulu bazarın qiymətləndirilən əmlakın qiymətini müqayisə edilə bilən, rəqabət qabiliyyətli əmlaklar üçün olduğu kimi təyin edəcəyini nəzərdə tutur. Satışların müqayisəsi metodunu tətbiq etmək üçün mütəxəssislər bir sıra qiymətləndirmə prinsiplərindən, o cümlədən əvəzetmə prinsipindən istifadə edirlər.

Satışların müqayisəsi metodunun tətbiqi aşağıdakı addımların ardıcıl yerinə yetirilməsindən ibarətdir:

1. müqayisə edilə bilən faydalılıq obyektləri ilə bağlı bütün amillər haqqında etibarlı məlumat əldə etmək üçün ətraflı bazar araşdırması;

2. uyğun müqayisə vahidlərinin müəyyən edilməsi və hər bir vahid üçün müqayisəli təhlilin aparılması;

3. satış qiymətlərini tənzimləmək və ya müqayisə edilənlərin siyahısından çıxarmaq üçün qiymətləndirilən obyektin seçilmiş müqayisə obyektləri ilə müqayisəsi;

4. müqayisə olunan obyektlərin dəyərinin bir sıra düzəliş edilmiş göstəricilərinin qiymətləndirmə obyektinin bazar dəyərinə gətirilməsi.

Daşınmaz əmlak bazarı əməliyyatları haqqında məlumat mənbəyi kimi daşınmaz əmlak idarələri, dövlət mənbələri, öz məlumat bazaları, nəşrlər və s.

Müqayisə vahidini seçdikdən sonra əsas göstəriciləri və ya müqayisə elementlərini müəyyən etmək lazımdır ki, onlardan istifadə etməklə müqayisə olunan daşınmaz əmlak obyektlərinin alqı-satqı qiymətlərinə zəruri düzəlişlər etməklə obyektin dəyərini modelləşdirmək mümkündür.

Qiymətləndirmə praktikasında daşınmaz əmlakın dəyəri müəyyən edilərkən əsas müqayisə elementləri daşınmaz əmlaka ötürülən hüquqlar, daşınmaz əmlak əldə edərkən maliyyə hesablaşmalarının şərtləri, satış şərtləri (əməliyyatın təmizliyi), vaxt kimi fərqləndirilir. satış, obyektin funksional təyinatı, yeri, giriş yollarının rahatlığı, obyektin sahəsi, texniki vəziyyəti və binaların bitirilmə səviyyəsi.

Bu üsul müntəzəm olaraq satılan obyektlər üçün ən təsirli olur.

Tənzimləmə ölçmə elementlərini vurğulamaq üçün kəmiyyət və keyfiyyət üsullarından istifadə olunur.

Kəmiyyət üsullarına aşağıdakılar daxildir:

qoşalaşmış satış təhlili (bir müqayisə elementi üçün düzəlişi müəyyən etmək üçün iki müxtəlif satış müqayisə edilir);

Statistik təhlil (metod korrelyasiya və reqressiya təhlili üçün riyazi statistika aparatının istifadəsinə əsaslanır);

· Təkrar bazarın təhlili (bu üsul qiymətləndirmə obyekti və ya müqayisə obyekti ilə bilavasitə əlaqəsi olmayan məlumatlar əsasında düzəlişlərin həcmini müəyyən edir) və s.

Keyfiyyətli təcrübələrə aşağıdakılar daxildir:

təsnifat (müqayisəli) təhlili (metod qoşalaşmış satışların təhlilinə bənzəyir, istisna olmaqla, düzəlişlər faiz və ya faizlə ifadə olunmur. məbləğində pul, lakin qeyri-səlis məntiq kateqoriyalarında);

Bölüşdürmə təhlili (müqayisəli satışlar adekvatlığın azalan ardıcıllığı ilə bölüşdürülür, sonra müqayisəli satışlar seriyasında qiymətləndirmə obyektinin yeri müəyyən edilir).

gəlir yanaşması

Gəlir yanaşmasından istifadə etməklə daşınmaz əmlakın bazar dəyərinin müəyyən edilməsi gözləmə prinsipinə əsaslanır. Bu prinsipə əsasən, tipik investor, yəni əmlakın alıcısı onu gələcəkdə istifadədən gəlir əldə edəcəyini gözləməklə əldə edir. İnvestisiya qoyuluşunun həcmi ilə investisiya obyektinin kommersiya istifadəsindən əldə edilən fayda arasında birbaşa əlaqənin olduğunu nəzərə alaraq, daşınmaz əmlakın dəyəri onun yaratdığı gəliri əldə etmək hüquqlarının dəyəri, başqa sözlə, dəyəri kimi müəyyən edilir. əmlakın qiymətləndirilməsi obyekti tərəfindən gələcək gəlirin cari dəyəri kimi müəyyən edilir.

Gəlir yanaşmasının maya dəyəri və bazar yanaşmaları ilə müqayisədə üstünlüyü ondan ibarətdir ki, o, investorun daşınmaz əmlaka gəlir mənbəyi kimi baxışını daha çox əks etdirir, yəni əsas qiymət amili kimi daşınmaz əmlakın bu keyfiyyəti nəzərə alınır. . Gəlir yanaşmasının əsas çatışmazlığı ondan ibarətdir ki, digər iki yanaşmadan fərqli olaraq o, proqnoz məlumatlarına əsaslanır.

Bu yanaşmada qiymətləndirmə prosedurunun əsas mərhələləri:

1. Mülkiyyət müddəti üçün icarə haqqı qiymətləndirilən sahələrin icarəsindən gələcək gəlirlərin proqnozunun hazırlanması və əldə edilmiş məlumatlar əsasında 1.1 düsturuna əsasən hesablanan potensial ümumi gəlirin (ÜMH) müəyyən edilməsi:

PVD \u003d S * Ca, (1.1)

S - icarəyə veriləcək sahə, kv.m;

Sa - 1 kv.m üçün kirayə haqqı.

2. Məkandan tam istifadə edilməməsindən və icarə haqqının yığılmasında itkilərin bazar təhlili əsasında müəyyən edilməsi, faktiki ümumi gəlirin (ARI) hesablanması. Bir qayda olaraq, uzunmüddətli perspektivdə sahibinin bina sahəsinin 100% -ni daimi icarəyə götürmək imkanı yoxdur. Kirayə haqqının itirilməsi əmlakın tam işlədilməməsi və vicdansız kirayəçilərin icarə haqqını ödəməməsi səbəbindən baş verir. Gəlir gətirən daşınmaz əmlak obyektinin işsizlik dərəcəsi icarəyə verilməyən sahələrin dəyərinin icarəyə veriləcək ümumi sahənin dəyərinə nisbəti ilə müəyyən edilən tam istifadə edilməmə əmsalı ilə xarakterizə olunur.

Faktiki ümumi gəlirin (ARI) hesablanması düstur 1.2-yə uyğun olaraq aparılır:

DVD \u003d PVD * Kz * Ks, (1.2)

DVD faktiki ümumi gəlir;

PVD potensial ümumi gəliri;

Kz sahəsinin yük əmsalı;

Kc ödənişlərin yığım əmsalı.

Qeyd edək ki, obyektin istismarından icarə ödənişindən artıq əldə edilən digər gəlirlər (məsələn, əlavə xidmətlərdən istifadəyə görə - avtoparkinq və s.) yuxarıda göstərilən üsulla hesablanmış DİA-ya əlavə edilməlidir.

3. Qiymətləndirilən əmlakın istismarı xərclərinin hesablanması, onun saxlanmasına dair faktiki xərclərin və/və ya bu bazarda tipik xərclərin təhlilinə əsaslanır. Xərclər şərti olaraq sabit (əmlak vergisi, sığorta haqları, torpaq sahəsi üçün ödənişlər), şərti dəyişən (kommunal xidmətlər, cari təmir, texniki qulluqçuların əmək haqqı və s.), dəyişdirmə xərcləri (tez köhnələn struktur binanın vaxtaşırı dəyişdirilməsi xərcləri) ola bilər. elementləri).

Beləliklə, əməliyyat xərclərinin təxmin edilən dəyəri DİA-dan çıxarılır və son rəqəm xalis əməliyyat gəliridir (NOR).

4. Xalis əməliyyat gəlirinin obyektin cari dəyərinə yenidən hesablanması.

Birbaşa kapitallaşma metodu - birinci ilin ən tipik gəlirinin bazarın təhlili əsasında əldə edilmiş kapitallaşma əmsalına bölmək yolu ilə birbaşa dəyərə çevrilməsinə əsaslanan gəlir gətirən obyektin bazar dəyərinin müəyyən edilməsi üsulu. xalis gəlirin və qiymətləndirilən obyektə oxşar aktivlərin dəyərinin bazar üsulu ilə çıxarılması ilə əldə edilən nisbəti haqqında məlumatlar. Bazar əməliyyatlarından kapitallaşma nisbətinin çıxarıldığı birbaşa kapitallaşma metodunun belə bir Qərb klassik versiyası məlumat toplamaqdakı çətinliklərə görə Rusiya şəraitində praktiki olaraq mümkün deyil (əksər hallarda əməliyyatların şərtləri və qiymətləri məxfi məlumatdır). ). Buna əsaslanaraq, praktikada kapitallaşma əmsalının qurulması üçün cəbri üsullardan istifadə etmək lazımdır ki, bu da kapitalın gəlirlilik dərəcəsinin və onun gəlirlilik dərəcəsinin ayrıca qiymətləndirilməsini nəzərdə tutur.

Qeyd etmək lazımdır ki, bilavasitə kapitallaşdırma metodu, qiymətləndirmə tarixinə təmir və ya yenidənqurma müddətində böyük investisiyalar tələb etməyən fəaliyyət göstərən aktivlərin qiymətləndirilməsinə şamil edilir.

1.3 Əmlakın qiymətləndirilməsi məsələləri

Çətinliklər əmlakın qiymətləndirilməsində yaranan bir sıra problemlərlə (yanlaşmalar və üsullar), bu sahədə qanun və qaydaların düzgün və ya uyğunsuzluğu ilə əlaqələndirilir. Bu sualları bir az daha ətraflı nəzərdən keçirək.

Birinci problem məqsədə görə deyil, hesaba görədir - kapitallaşma və endirim dərəcələrinin seçimi.

1. Kreditin dəyəri (kapitalın dəyəri) - müstəqil davranışa malik olmayan müəssisələr üçün (qiymətli kağızlar bazarı yoxdur).

2. Öz maliyyə vəsaitlərinin orta marjinal dəyəri - səhmləri bazara çıxarılan müəssisələr üçün.

3. Müəssisənin və ya öz sənayesinin orta əməliyyat rentabelliyinə əsasən.

4. Tədqiq olunan layihələrin orta marjinal marjinal xərcləri (investisiya zamanı).

5. Kreditlər üzrə kompensasiya dərəcələri.

6. Planlaşdırılmış normalar.

7. Kreditlər üzrə faiz dərəcəsi (milli gəlir (MD) və daxili milli məhsul (ÜM) ilə bağlı siyasi iqtisad konsepsiyası).

8. Alternativ investisiyanın gəlirliliyi (məsələn, bankda depozit hesabı).

9. İnvestor baxımından minimum risksiz gəlir.

Real qısa müddətli faiz dərəcəsi, Xəzinə veksellərinin gəlirliliyi ilə istehlak qiymətləri indeksi arasındakı fərq kimi müəyyən edilir.

Eyni nəzəri bazaya malik bir dərəcənin seçilməsi üçün bir çox praktik üsullar, onun seçilməsi üçün əlverişsiz üsullardan və meyarlardan danışır. Binaların dərəcəsinin müəyyən edilməsi maliyyə idarəçiliyi nəzəriyyəsindən kənardır - psixologiya sahəsində (elm deyil, sənət sahəsi).

Müxtəlif mütəxəssislər tərəfindən qiymətləndirmənin aparılması üçün mürəkkəb faiz dərəcəsinin dəyəri qanunla qəbul edilməli və bir vaxtlar olduğu kimi, standart səmərəlilik əmsalına uyğun olaraq metodologiyada öz əksini tapmalıdır. kapital qoyuluşları(investisiya - indi necə deyərlər). Əvvəlcə hər bir sənaye üçün səmərəlilik dərəcəsi fərqli idi, sonra bütün sənayelər üçün bir dərəcə qəbul edildi. Vurğulamaq lazımdır ki, standart səmərəlilik əmsalı kapitallaşma dərəcəsi (səmərəlilik dərəcəsi, müqayisə dərəcəsi, investisiyaların yerləşdirilməsi dərəcəsi) ilə eyni rol oynamışdır (eyni yükü daşıyırdı).

İkinci problem daşınmaz əmlakın qiymətinin bal ilə qiymətləndirilməsi ilə bağlıdır. Vəziyyət elədir ki, bir-birindən asılı olmayaraq işləyən on ekspert eyni əmlakın (əmlakın) dəyərinə on fərqli qiymət verəcək. Bu, hesablama proseduru və standart əmsalların seçilməsi ilə bağlıdır. Vəziyyət bir hissənin istehsalını xatırladır. Eyni maşında fərqli hissələr eyni işçi tərəfindən eyni rəsmə uyğun olaraq hazırlanacaq. Bunun bir çox səbəbləri var, onların əksəriyyətini, prinsipcə, istisna etmək olmaz. Buna görə istehsalda hissələrin ölçüləri üçün tolerantlıq sistemi qəbul edilmişdir. İstehsal olunan hissənin ölçüləri dözümlülük daxilindədirsə, o zaman uyğun sayılır. Bütün yanaşma və metodlarda hesablama üçün istifadə edilən ilkin məlumatların sapmaları və səpələnməsi, orta göstəricinin faizi kimi hissələrin ölçüləri üçün tolerantlıqlardan daha əhəmiyyətlidir.

Bu vəziyyətdən çıxış yolu (bu problemin həlli) əmlak dəyərinin nöqtəli qiymətləndirilməsini bir tərəfdən intervalla əvəz etməkdir, ədədi hesablama isə ehtimal metodları ilə aparılmalıdır. Riyaziyyatda qiymətləndirmə anlayışı təxmini hesablamağı nəzərdə tutur, əksər hallarda böyüklük sırası səviyyəsindədir. Məsələn, slayd qaydası üzrə hesablama apararkən rəqəmin tam hissəsindəki rəqəmlərin sayını müəyyən etmək tələb olunurdu.

Digər problem üç yanaşmadan istifadə etməklə aparılmış əmlakın dəyəri hesablamalarını tutuşdurarkən çəki amillərinin seçilməsi ilə bağlıdır. Hər bir müəllif (ekspert, qiymətləndirici) çəki əmsallarını (hesablama metodunun əhəmiyyətlilik amillərini) öz mülahizəsinə uyğun olaraq qəbul edir və qiymətləndirmələr arasında fərq əhəmiyyətli ola bilər. Bu vəziyyətdən çıxış yolu hər bir qiymətləndirmə metodu (yanma) üçün müəyyən diapazonda bərabər paylanmış çəki amilinin qəbul edilməsidir.

Növbəti problem əmlakın dəyərinin müqayisəli (bazar) qiymətləndirilməsində, qiymətləndirilən obyekti və bazar analoqlarını müqayisəli tipə gətirmək üçün düzəliş əmsallarını tətbiq etmək lazım olduqda yaranır. Burada da kifayət qədər özbaşınalıq var. Bu, xüsusilə qiymətləndirilən əmlakın ərazi yerləşdiyi yerlərin və bir sıra digərlərinin müqayisəsi zamanı düzəliş amillərinə aiddir.

Ən çətin problemlərdən biri məlumatın etibarlılığıdır. Bu, həm əmlakın qiymətləndirilmiş dəyərinin tələb olunan və ya satılan qiyməti haqqında bazar məlumatlarına, həm də maya dəyəri yanaşmasında standart metoddan istifadə etməklə dəyərin hesablanması zamanı standartlara dair məlumatlara aiddir. Əvvəllər xalq təsərrüfatının bütün sahələrinin layihə və texnoloji institutlarında bu məlumat var idi. Bu məlumat ya itib, ya da köhnəlmişdir.

Əmlakın qiymətləndirilməsi prosesində yaranan problemlərin əksəriyyətini aradan qaldırmaq üçün bütün hesablamalar ehtimal intervalları əsasında aparılmalıdır. Hesablama nəticəsində əmlakın dəyəri kəsilmiş paylama kimi təqdim olunacaq. Orta qiymət smetası dəyərin təklif qiyməti kimi tövsiyə edilməlidir. Bu halda satıcı və alıcının şansları eynidir: alıcının təklif olunan qiymətdən ucuz almaq ehtimalı satıcının təklif olunan qiymətdən baha satma ehtimalına bərabərdir.

Bu zaman həm satıcı, həm də alıcı alqı-satqının mümkün qiymətləri və onların ehtimalı haqqında tam məlumata malik olur. Təklif olunan əməliyyatın aktuallığından asılı olaraq, qarşı tərəflər əsaslandırılmış qərarlar qəbul edə bilərlər: vaxt lazım olarsa, alıcının gözləməsi və başqa alış obyekti axtarması üçün; satıcı üçün - əməliyyatın həyata keçirilməsində aktuallıq olduqda, tələb olunan qiymətin azalması.

Bazarda belə bir çox variant var. Satıcı və alıcı üçün alqı-satqıdakı aktuallıq fərqli ola bilər.

2001-ci ildə Rusiya Federasiyası Hökumətinin 6 iyul tarixli 519 nömrəli Fərmanı qəbul edildi, burada Rusiya Federasiyasının Əmlak Münasibətləri Nazirliyinə "qiymətləndirmə fəaliyyəti üçün metodiki tövsiyələrin işlənib hazırlanması və təsdiqi" vəzifəsi qoyulmuşdur. Bu, müxtəlif qiymətləndirmə obyektlərinə, qiymətləndirmə obyektinin dəyər növlərinə, qiymətləndirmənin aparılmasına, habelə qiymətləndirmə hesabatlarının yoxlanılmasına münasibətdə aparılmalıdır. İş müvafiq fəaliyyət sahəsini tənzimləyən federal icra hakimiyyəti orqanları ilə razılaşdırılaraq həyata keçirilir.

Bununla belə, nazirlik bütün mülkiyyət obyektləri üçün (bütün hallar üçün) metodologiya hazırlamaq və daha çox normativ materialları hazırlamaq iqtidarında deyil.

Buna görə də, regional səviyyədə, mövcud əmlak bazarından asılı olaraq, ümumsənaye metodologiyası əsasında, lazımi normativ-hüquqi bazanın yaradılması ilə bircins obyektlər qrupları üçün regional metodlar hazırlayın. Sonra rayon, şəhər və ya rayon rəhbərliyi səviyyəsində yerli metodların əlaqələndirilməsi və təsdiqi problemi yaranır.

Müxtəlif mülkiyyət obyektlərinə münasibətdə regional metodiki materialların razılaşdırılması və təsdiq edilməsi qaydası Rusiya Federasiyasının Əmlak Münasibətləri Nazirliyi tərəfindən tənzimlənməlidir.

Bu, müxtəlif növ əmlakın bütün növlərinin dəyərinin daha əsaslı şəkildə qiymətləndirilməsinə kömək edəcək ki, bu da müxtəlif anlaşılmazlıqları aradan qaldıracaq, müxtəlif qiymətləndiricilər və qiymətləndirmə firmaları tərəfindən hesablama nəticələrinin müqayisəliliyinə gətirib çıxaracaq və qiymətləndirmə fəaliyyəti sahəsində yarı cinayət məzmununu azaldacaqdır. .

Fəsil 2. Əmlakın bazar dəyərinin müəyyən edilməsi

2.1 Mövzunun təsviri

Hazırda fərdi tikililər şəklində, 330-3250 dollar kv.m qiymət intervalında yeni daşınmaz əmlaka kifayət qədər sabit tələbat var. Ümumilikdə təklif 400 kv.m-dən 4500 dollara qədərdir. Eyni zamanda, təklif qiymətinin yuxarı həddində müəyyən qədər artım tendensiyası müşahidə olunur.

Bu, son vaxtlara qədər müflis tələbin maliyyə cəhətdən özünü doğrultması ilə izah olunur.

Digər tərəfdən, xüsusilə prestijli ofis sahəsi və pərakəndə satış yerləri artıq nisbətən daimi sahiblərini “tapıb”. Müvafiq olaraq, daha az prestijli olsa da, hələ də satılacağı gözlənilən binaların qiymətləri yüksəlir. Bundan əlavə, təkliflərin qiymətlərindəki dalğalanmalar iqtisadi məntiq baxımından heç də həmişə özünü doğrultmur.

Mülk "Aris" MMC-yə məxsusdur və Kaluqa şəhərinin Leninski rayonunda yerləşir.

Obyektə restoranı olan üç mərtəbəli kərpicdən tikilmiş inzibati bina daxildir ümumi sahəsi ilə 1.375.8 kv.m.

Obyekt şəhərin ən uzun magistral yollarından birində, Kaluqa şəhərinin biznes və inzibati mərkəzinə nisbətən yaxın ərazidə yerləşir. Nəqliyyat əlçatanlığı yaxşıdır.

Torpağın təsviri

Süjet forması düzbucaqlı;

Torpaq sahəsi 556,0 m2

Torpağın vəziyyəti qumlu torpaqlar binanın bünövrəsinin əsasını təşkil edir.

Ərazinin topoqrafiyası: saytın relyefi sakitdir.

İnfrastruktur təminatı:

Aşağıdakı kommunikasiyalar yaşayış binasına qoşulur:

· su təchizatı;

kanalizasiya;

· enerji təchizatı;

istilik təchizatı;

telefonlaşdırma

İstifadə və servitutlarda mümkün məhdudiyyətlər

İcazə verilən istifadə. Daşınmaz əmlak bazarında iş təcrübəsi göstərir ki, daşınmaz əmlakın funksional təyinatında dəyişiklik yalnız yerli idarəetmə ilə razılaşdırıldıqdan sonra mümkündür ki, bu da qiymətləndirmə obyektinin sahibi tərəfindən təsdiqlənir.

servitutlar. Saytın keçid hüququ və kommunikasiyalar kimi tipik servitutlara tabe olduğu güman edilir, lakin ehtimal edilir ki, mövcud servitutlardan heç biri saytdan ən yaxşı və səmərəli istifadəyə maneə olmamalıdır. Sahəyə abidələr, nadir təbiət obyektləri, elektrik ötürücü qüllələr, müstəvi nişanları və s. daxil deyil, buna görə də ofis və yaşayış binalarının tikintisi üçün xüsusi məhdudiyyətlər yoxdur.

Bina təsviri

Bina 3 mərtəbəlidir, müasir tikinti standartlarına uyğun tikilib.

Cədvəl 1

Binanın struktur elementləri

Struktur element	Xarakterik	Texniki vəziyyət
Vəqflər	Beton kəmər	Əla
və onların xarici görünüşü	silikat kərpic qırmızı bitirmə kərpic, t=0,5	Əla
Arakəsmələr	kərpic	Əla
Qapaqlar: çardaq; İnterfloor; Zirzəmidən yuxarı	W/beton W/beton W/beton	Əla
Dam	Birləşdirilmiş	Əla
mərtəbələr	Parket, kafel, linoleum	Əla
Taxta	Taxta modernləşdirilmişdir	Əla
Daxili dekorasiya	avroklass	Əla
Sanitariya və elektrik cihazları: isitmə · su boruları kanalizasiya elektrik işıqlandırma · telefon · ventilyasiya	Mərkəzi, qazanxanadan Şəhər kanalizasiyasına axıdın Gizli naqillər Təbii	Əla
Digər əsərlər	kor sahələr	Əla

2.2 Xərc yanaşması ilə daşınmaz əmlakın bazar dəyərinin müəyyən edilməsi

Bu halda, Sat-a uyğun olaraq analoq obyekt kimi inzibati kərpicdən üç mərtəbəli bina seçildi. UPVS № 33, tab. 4 (Yaşayış, ictimai, kommunal binaların və məişət xidmətləri üçün tikililərin tikintisinin əvəz dəyərinin genişləndirilmiş göstəriciləri. M: 1972) Qiymətləndirmə obyektinə dizayn xüsusiyyətlərinə görə ən uyğun olan cədvəl 52.

cədvəl 2

Qiymətləndirmə obyektinin və obyekt-analoqun müqayisəli təhlili

(Oxşarlıq əmsalının təyini)

Struktur elementlər		Analoq obyekt		Qiymətləndirmə obyekti	Oxşarlıq dərəcəsi (oxşarlıq əmsalı)	Xüsusi çəki, elementlər %
						analoq obyekt	qiymətləndirmə obyekti
1		2		3	4	5	6
1. Vəqflər		dəmir-beton bloklar		dəmir-beton bloklar	1,00	5,0	5,0
2. Divarlar və arakəsmələr		kərpic		kərpic	1,00	24,0	24,0
3. Bindirmələr		betonla		betonla	1,00	9,0	9,0
4. Mərtəbələr		beton		beton	1,00	10,0	10,0
5. Açılışlar		sadə taxta		sadə taxta	1,00	11,0	11,0
6. Daxili dekorasiya		sadə		-	0,00	8,0	0,0
7. Sanitariya və elektrik cihazları	Mərkəzi istilik · su boruları kanalizasiya · ventilyasiya elektrik / işıqlandırma		Mərkəzi istilik · su boruları kanalizasiya · ventilyasiya elektrik / işıqlandırma		1,00	12,7	12,7
8. Dam	dəmir-beton plitələrə yuvarlanır		─		0,00	6,0	0,0
9. Pilləkənlər və girişlər	–		–		1,00	5,0	5,0
10. Sadə iş	–		–		1,00	9,3	9,3
ÜMUMİ:					0,8	100	86
Korreksiya faktoru	0,86

Qiymətləndirilən obyektin ümumi bərpa dəyərinin müəyyən edilməsi.

Əsas giriş məlumatları:

Kapital qrupu - I.;

· Binanın həcmi: Vstr. = 4444 m3;

· Ümumi sahəsi: S=1,375,8 m2;

Tənzimləyici məlumatların mənbələri: Sat UPVS № 4, cədvəl 52

Əsas hesablama düsturu:

PVA \u003d US1969 x Vstr. x I69-84 x I84-20.12.2007 x Kn, (3.1)

burada PVS obyektin ümumi dəyişdirmə dəyəridir, rub.

1969-cu il qiymətləri ilə ABŞ1969-cu ildə tikinti həcminin vahidi tikinti dəyəri; US1969=24,9 r/m3

Vsəhifə tikinti həcmi, kub. m;

1969-cu il qiymətlərindən 1984-cü il qiymətlərinə xərclərə çevrilmənin I69-84 indeksi; yaşayış və kommersiya binaları üçün orta hesabla - 2,21;

I84-20.12.2007 - İnf.-ə əsasən 1984-cü ildəki qiymətlərdən qiymətləndirmə tarixindəki qiymətlərə (20.12.2007) dəyərin çevrilməsi indeksi. Oturdu. tikintidə görülən işlərə görə qiymətlər və hesablaşmalar haqqında, Kaluqa: dekabr 2007;

K84-20.12.2007 = 61.07

Кn qiymətləndirmənin obyekt-analoqunun fərqi üçün düzəliş əmsalıdır. Kn=0,86

Obyektin ümumi dəyişdirmə dəyərinin hesablanması:

PVA \u003d 24,9 x 4,444 x 2,21 x 61,07 x 0,86 \u003d 12,843,755,88 rubl.

Obyektin köhnəlməsinin (amortizasiyasının) qiymətləndirilməsi

Obyektin (I kapital qrupu) təxmin edilən effektiv xidmət müddətinə əsasən, qiymətləndirmə tarixinə fiziki köhnəlmə (köhnəlmə) 5% təşkil edəcək, yəni. 642.187.80 RUB

Bina yeni olduğundan funksional (mənəvi) aşınma yoxdur.

İqtisadi (xarici) amortizasiya müəyyən edilmir: binalar bu tipdən və tale hazırda bazar tərəfindən tələb olunur və bu vəziyyətin yaxın gələcəkdə hər hansı maddi şəkildə dəyişəcəyini güman etmək üçün heç bir əsas yoxdur.

Sahibkarın mənfəətinin müəyyən edilməsi

Sahibkarın mənfəəti, sahibkarın tikintiyə qoyulmuş kapitalından istifadəyə görə mükafat şəklində almağı gözlədiyi bazarda müəyyən edilmiş gəlir dərəcəsidir.

Sahibkarın mənfəəti (Ppr) sahibkarlıq gəlirinin Dpr və tikinti dəyərinin nisbətindən (C / b küç.) Tikinti müddəti (Tstr.) nəzərə alınmaqla, düstura görə müəyyən edilə bilər:

Kaluqa görə tikinti təşkilatları, 1 kvadratın tikintisinin dəyəri. m şərti tikinti fərdi ofis binaları orta hesabla 10500 rubl təşkil edir. bitirmə daxil olmaqla. Normal daxili bəzək tikinti xərclərini 9-12% artırır. Lüks bitirmə fərdi işlərin dəyərini 1,38 dəfə artırır (Marshall & Swift Handbook). Hazırda tikinti müddəti adətən 2 ildən çox deyil. Kaluqada şəhərin mərkəzi hissəsində yerləşən pərakəndə satış sahəsinə investisiya qoyuluşunun dəyəri $1200÷3500 kv.m aralığındadır. m Gəlin hesablamalarımız üçün dəyəri götürək - 1200 ABŞ dolları və ya 30936 rubl. Bu şərtlərdə sahibkarın mənfəəti:

= 0,937 və ya 97,3%.

Cədvəl 3

Qiymətləndirmə obyektinin yekun qiymətinin hesablanması

Beləliklə, maya dəyəri yanaşmasından istifadə edərək əldə edilən əmlakın bazar dəyəri 25 982 918,15 rubl və ya yuvarlaqlaşdırılmış 25 982 918 rubl təşkil edir. (iyirmi beş milyon doqquz yüz səksən iki min doqquz yüz on səkkiz rubl) ƏDV-siz.

2.3 Bazar yanaşması çərçivəsində daşınmaz əmlakın bazar dəyərinin müəyyən edilməsi

Cədvəl 4

Müqayisə obyektlərinin xüsusiyyətləri

Müqayisə obyektlərinin xüsusiyyətləri	Qiymətləndirmə obyekti	Obyekt №1			Obyekt №2		Obyekt №3	Obyekt №4
1	2	3			4		5	6
Obyektin ünvanı	Kaluqa, st. Suvorova, d.29	Kaluqa, st.Tele-visionnaya, 2a			Kaluqa, st. Moskva, d.237		Kaluqa, st. Azarovskaya, 26	Kaluqa, kristal,
Tikinti ili	2002	1995, yenidənqurma 1998			2003		1971, yenidənqurma 2002	1988
Ümumi sahəsi (kv.m.)	1375,8	1157,1			297,3		2234,0	3806,0
Hazırkı vəziyyətdə əsas məqsəd	Ofis sahəsi, kafelər, istirahət zonaları	Ofis otaqları			Ofis sahəsi, istirahət zonaları		Ofis və sərgi binaları	Ofis otaqları
İlkin təyinat	Eyni	İnzibati bina			İnzibati bina		kitab bazası	İnzibati-sənaye binası
Xarici qapalı strukturlar	kərpic	kərpic			kərpic		köpük blokları əlavələri olan kərpic panel	dəmir-beton panellər
Məkan	ortalamadan yuxarı	orta			orta		orta səviyyədən aşağıdır	orta səviyyədən aşağıdır
Torpaq sahəsi		122971 m2 (digər binalar mövcuddur)			binanın altında			binanın altında + pandus sahəsi
Keyfiyyəti bitirin	"E" sinfi		"U" sinfi	lüks sinif		lüks sinif		"E" sinfi
Dayanacaq və nəqliyyat vasitələrinin keyfiyyəti	Küçə boyu, spesifik. təşkil edilmiş, 20 m uzunluğunda; həyətdə uşaq meydançası		Küçə boyu parkinq (20 m); qapalı parkinq	Mütəşəkkil parkinq (xüsusi sayt)		Küçə boyu, spesifik. 20 m uzunluğunda təşkil edilmiş; qapalı parkinq		Məhdud qapalı parkinq
Satış müddəti	––		dekabr 2007	2007-ci ilin avqustu		Fevral 2007		Oktyabr 2006
mərtəbələrin sayı	3 mərtəbə		2 mərtəbə	3 mərtəbə		2 mərtəbə		3 mərtəbə
Qiymət 1 kv. m ümumi sahəsi, rub. sürtmək.	–		33000	41500		28500		15500

Düzəlişlərin tərifi (əsaslandırılması).

1. Üçün tənzimləmə bazar şərtləri(satış tarixi)

Bu zaman ən düzgün üsul cüt satış metodundan istifadə etməkdir. Bu, yalnız satış vaxtı ilə fərqlənən və düzəlişlərin miqdarını müəyyən edən obyektlərin seçilməsini nəzərdə tutur. Biz belə obyektləri tapmadıq, buna görə də düzəlişlərin məbləği bizim üçün maraqlı olan dövrlər üçün aylıq inflyasiya dərəcələri ilə bağlı məlumatlar əsasında aşağıdakı düstura uyğun olaraq müəyyən edilmişdir:

burada Mi orta aylıq inflyasiya səviyyəsidir, Kinfl. = 1,0072

Hesablama düsturu: Kinfl = Ksr.m.infl = const Ksr.m.infl = 1.0072

100 × Ktcrminfl 100

Cədvəl 5

2. Yer.

Müqayisə olunan obyektlərin yerləşdiyi yer “əla”, “əla”, “yaxşı”, “ortadan yuxarı”, “orta”, “ortadan aşağı”, “qənaətbəxş”, “pis” şkala üzrə ekspert qiymətləndirməsi əsasında qiymətləndirilib. ", "çox pis". Beləliklə, şkala 8 dərəcədən ibarətdir. Hər bir dərəcə 10% qiymətləndirildi.

Cədvəl 6

	Qiymətləndirmə obyekti	Obyekt №1	Obyekt №2	Obyekt №3	Obyekt №4
Məkan	ortalamadan yuxarı	orta	orta	orta səviyyədən aşağıdır	orta səviyyədən aşağıdır
Düzəlişlərin məbləği, %	-	+10	+10	+20	+20

3. Fiziki fərqin korreksiyası.

Müqayisə obyektləri ilə qiymətləndirmə obyekti arasında yeganə əhəmiyyətli fərq 3 nömrəli müqayisə obyektində əhatə edən konstruksiyaların materialıdır - dəmir-beton panellər, qiymətləndirmə obyektində və digər müqayisə obyektlərində isə kərpicdən istifadə edilmişdir. bu məqsədlər üçün. Bu fərqi 6% hesab edirik.

4. Obyektin vəziyyətinin korreksiyası

Alqı-satqı obyektinin yerləşdiyi dövlət onun qiymətinə birbaşa təsir göstərir. “Vəziyyət” amilindəki fərqi nəzərə almağın ən asan yolu, müqayisə obyektinin qiymətləndirmə obyektinin vəziyyətinə uyğun olması üçün yerinə yetirilməli olan təmir işlərinin dəyərinə satış qiymətini tənzimləməkdir.

Bu zaman obyektin vəziyyəti ekspert tərəfindən aşağıdakı dərəcələr diapazonunda qiymətləndirilmişdir: "əla", "yaxşı", "ortadan yuxarı", "orta", "ortadan aşağı", "qənaətbəxş", "zəif" Bir dərəcənin qiyməti ilə ", çox zəif" – 6%.

Cədvəl 7

5. Bitirmə keyfiyyəti üçün tənzimləmə

Bitirmə keyfiyyətini qiymətləndirərkən altı keyfiyyət səviyyəsi nəzərə alındı:

Ən yüksək keyfiyyət - "lüks" sinif;

Təkmilləşdirilmiş keyfiyyət - "U" sinfi;

orta keyfiyyət - "C" sinfi;

Qənaətbəxş keyfiyyət - "E" sinfi (iqtisadi)

aşağı səviyyəli keyfiyyət - "N";

çox pis - "Oh".

Qiymətləndirmə qiyməti 5%

Cədvəl 8

6. Obyektin sahəsi üçün düzəliş.

Bizim vəziyyətimizdə 297,3 m2 ilə 3806,0 m2 arasında bir sahə var. Araşdırmalarımıza görə, sahənin 1 m2 artması 1 m2-nin qiymətinin aşağı düşməsinə səbəb olur:

(Sob.av. Sob.ots) x K, (3.3)

harada: Sob.av. müqayisə obyektinin sahəsi;

Qiymətləndirmə obyektinin sob.ots sahəsi;

K empirik əmsalı, K = 0,00533

Hesablama formulu:

Cədvəl 9

7. Torpaq sahəsinin olması üçün düzəliş.

Obyektin potensial imkanlarından biri olduğu üçün torpaq sahəsinin olması üstünlük sayılır. Araşdırmalar göstərir ki, əksər hallarda inzibati binaların yaxınlığında torpaq sahəsinin olub-olmaması bazar tərəfindən obyektin dəyərinin 5%-i daxilində (dayanacaqdan əlavə) qiymətləndirilir.

8. Mərtəbələrin sayına görə düzəliş.

Bizim vəziyyətimizdə mərtəbələrin sayı 2-dən 5-ə qədər olan obyektlər nəzərdə tutulur. Araşdırmalar göstərir ki, 3 mərtəbədən artıq olması üstünlük hesab edilmir. Ofis sahəsi bazarının hazırkı vəziyyəti elədir ki, investorlar və kirayəçilər ofis sahəsi kimi 2÷3 mərtəbəli binalardan istifadə etməyə üstünlük verirlər. İnvestisiya (istifadədə olan) deyil, bazar dəyəri (mübadilə dəyəri) nöqteyi-nəzərindən 3 mərtəbədən çox olan binaların 1 kv.m-nin dəyəri 1 kv.m-nin dəyərindən aşağıdır. 2÷3 mərtəbəli binalar. 5 ÷ 6 mərtəbəyə qədər, qiymətdə belə bir azalma 3 ÷ 5% daxilində olur. 9, 11 mərtəbəli binalar üçün bu dəyər 12÷15% təşkil edir.

9. Parkinqin mövcudluğu və keyfiyyətinin tənzimlənməsi.

Mülkiyyətdə parkinqin olması artan xərc amili kimi qiymətləndirilir. Bu zaman parkinqin mövcudluğu və keyfiyyəti qiymətləndirilib. Dayanacaq keyfiyyəti üç variantda nəzərdən keçirildi:

· açıq parkinq- küçə boyu binanın fasadının qarşısında 50 m məsafədə parkinq yeri var; belə parkinq ekspertlər tərəfindən 5% (orta keyfiyyət) olaraq qiymətləndirilmişdir;

· mütəşəkkil parkinq - yoldan kənarda avtomobil saxlamaq üçün xüsusi asfaltlanmış sahə var - 10%, (keyfiyyətli);

· qapalı parkinq - avtomobillər üçün müəssisənin qapılarından kənarda dayanacaq (daxili ərazidə) - 0%, (zəif).

Cədvəl 10

Son düzəlişlər

Müqayisə elementləri	MÜQAYISƏLƏNƏN SATIŞLAR
	Qiymətləndirmə obyekti	Obyekt №1	Obyekt №2	Obyekt №3	Obyekt №4
1	2	3	4	5	6
Satış qiyməti, rub./kv. m	––	33000	41500	28500	15500
Köçürülmüş hüquqlar	Tam mülkiyyət	Tam mülkiyyət	Tam mülkiyyət	Tam mülkiyyət	Tam mülkiyyət
Tənzimləmə məbləği	―	0%	0%	0%	0%
Düzəliş edilmiş Qiymət	―	33000	41500	28500	15500
Maliyyələşdirmə şərtləri	Bazar	Bazar	Bazar	Bazar	Bazar
Tənzimləmə məbləği	―	0%	0%	0%	0%
Qiymət tənzimləndikdən sonra	―	33000	41500	28500	15500
Satış şərtləri	Kommersiya	Kommersiya	Kommersiya	Kommersiya	Kommersiya
Satış şərtlərinə düzəliş	―	0%	0%	0%	0%
Qiymət tənzimləndikdən sonra	―	33000	41500	28500	15500
Bazar şərtləri (satış tarixi)	―	dekabr 2007		Fevral 2007	Oktyabr 2006
Bazar şərtlərinə uyğunlaşma	―	0,0	+9,0	+13,0	+17,1
Qiymət tənzimləndikdən sonra	―	33000	45235	32205	18151

Nəticə: 3 nömrəli müqayisə obyekti üçün ən az düzəlişlər edilmişdir, buna görə də qiymətləndirmə obyektinin qiyməti 3 nömrəli müqayisə obyektinin düzəliş edilmiş qiymətinə bərabər götürülür, yəni. 32205 rub./kv.m. Tapılan dəyər 18,151 rubl/kv.m-dən 45,235 rubl/kv.m-ə qədər olan qiymət diapazonunda yerləşir. Satışların birbaşa müqayisəsi ilə əldə edilən qiymətləndirmə obyektinin dəyəri: 32205 × 1375,8 = 44,307,639 rubl olacaq.

Beləliklə, qiymətləndirmə obyektinin dəyəri 44.307.639 rubl təşkil edir. (Qırx dörd milyon üç yüz yeddi min altı yüz otuz doqquz rubl) ƏDV olmadan.

2.4 Gəlir yanaşması ilə daşınmaz əmlakın bazar dəyərinin müəyyən edilməsi

İşdə istifadəyə hazır olan əmlakın dəyərini qiymətləndirmək üçün birbaşa kapitallaşma metodundan istifadə edilmişdir. Bu üsul kifayət qədər dəqiq bir qiymətləndirmə verir indiki dəyər gözlənilən gəlir axını sabit olduqda və ya sabit artım (azalma) tempinə malik olduqda gələcək gəlir.

Gəlir təhlili

Qiymətləndirilən əmlakın bütün gəlirləri müxtəlif funksional təyinatlı binalar üçün icarə haqqı əsasında proqnozlaşdırılır. Biz bazar araşdırması aparmışıq, onun məqsədi yaşayış binaları üçün qiymətləndirmə obyekti ilə müqayisə edilə bilən kirayə qiymətlərini müəyyən etməkdir. Bu tədqiqata bir neçə sahib, lizinq agentləri və tərtibatçılarla müsahibələr, təkliflərin qiymətləri və cari icarə şərtləri öyrənilmişdir.

Hazırlıq işləri zamanı müəyyən edilmişdir ki, obyektin yerləşdiyi yer və onun profili nəzərə alınmaqla, hesablama üçün aşağıdakı aylıq icarə qiyməti götürülməlidir: 1175 rubl/kv.m.

Xərc təhlili

Əməliyyat xərcləri əmlaka sahib olmaq və onun istismarı ilə bağlı davam edən xərclərdir. Onlar daimi olanlara bölünür - dəyəri binanın istifadəçilər tərəfindən tutulma dərəcəsindən asılı deyil (əmlak vergiləri, sığorta haqları, torpaq icarəsi) və dəyişənlər - binanın yüklənmə dərəcəsindən asılı olaraq (elektrik, su və s. ödəniş).

Əmlak vergilərinə daxildir: torpaq vergisi, bina vergisi. Torpağın dəyəri bu qiymətləndirmə çərçivəsində aparılmadığı üçün onun vergitutma səviyyəsi müəyyən edilməməlidir.

Əmlak vergisi əmlakın balans dəyərinin 2%-ni təşkil edir (Kitab dəyəri = Dəyər - Amortizasiya).

Yeni alınmış obyekt üçün ilkin dəyər alış qiymətinə bərabərdir. Yeni tikilmiş və ya tikilməkdə olan bina üçün maya dəyəri tikinti məsrəflərinə bərabərdir, amortizasiya 0-dır. Qiymətləndirmə tarixində binanın balans dəyəri binanın alış qiymətinin (və ya alınma anındakı balans dəyərinin) cəmidir. bina və təmir üçün çəkilən xərclər, ƏDV istisna olmaqla. Əmlak vergisinin məbləğini sabit hesab edirik, çünki 1-ci kapital qrupunun binası üçün amortizasiya dərəcəsi ildə 1% təşkil edir və əmlak vergisinin dəyərindəki dəyişikliyə etibarlı şəkildə laqeyd yanaşmaq olar.

Sığorta ödənişləri ƏDV nəzərə alınmadan hazır obyektin dəyişdirilməsi dəyərinin 0,3%-ni təşkil edir.

Bu halda kommunal ödənişlərin məbləği faktiki ümumi gəlirin (ARI) 7%-i kimi qəbul edilir.

Obyektin idarə olunması xərclərinin istismar xərclərinə daxil edilməsi əmlakın gəlir mənbəyi kimi özəlliyi ilə bağlıdır. Daşınmaz əmlaka sahib olmaq, bankda nağd depozitə sahib olmaqdan fərqli olaraq, əmlakı idarə etmək üçün müəyyən səy tələb edir. Bunun mülkiyyətçi və ya üçüncü tərəf tərəfindən idarə olunmasından asılı olmayaraq, ümumi xərclərdə idarəetmə xərcləri də daxil olmaqla, biz etiraf edirik ki, ümumi icarə gəlirinin bir hissəsi birbaşa əmlak tərəfindən deyil, menecerin səyləri nəticəsində yaranır.

Bu tip obyektlər üçün idarəetmə xərcləri faktiki ümumi gəlirin 2,2%-ni təşkil edir.

Bina 2002-ci ildə tikildiyindən və əsaslı təmir tələb olunmur, cari təmirin dəyəri EVD-nin 4% dərəcəsi ilə müəyyən edilir.

Qiymətləndirmə obyekti ilə oxşar xüsusiyyətlərə malik olan qısamüddətli tikinti elementlərinin dəyişdirilməsi xərclərinə dair mövcud etibarlı məlumatlara əsasən, EED-nin 3,6% dəyəri nəzərə alındı.

Digər xərclər adətən əməliyyat xərclərinin 2%-ni təşkil edir.

Ümumi kapitallaşma əmsalının müəyyən edilməsi

Kapitallaşma əmsalı obyektin dəyərinin onun fəaliyyətindən gözlənilən gəlirdən asılılığını əks etdirir. Oxşar əmlakların satışı ilə bağlı kifayət qədər məlumatın olmaması səbəbindən kapitallaşma dərəcəsi yalnız toplama metodu ilə müəyyən edilə bilər, buna görə kapitallaşma dərəcəsinin dəyəri aşağıdakıların cəminə bərabərdir:

SC \u003d NPb / r + R + L ± Sv.k., harada

SC - kapitallaşma dərəcəsi;

NPb/r risksiz gəlir dərəcəsi;

P bu aktivə investisiyaya uyğun gələn risk mükafatıdır;

L - obyektin aşağı likvidliyinə görə mükafat;

St. to. kapitalın qaytarılması dərəcəsi.

Banklarda xarici valyutada müddətli əmanətlər üzrə risksiz faiz dərəcəsi ən yüksək kateqoriya 5-9% (7% qəbul edin).

Risk mükafatı (P). Əmlakın itirilməsi ehtimalı, toplanmış məlumatlar P = 4% nəzərə alınmaqla, Kaluqa şəhərində əmlakın itirilməsi hallarının sayına dair məlumat əsasında qiymətləndirilmişdir.

Əlavə risk mükafatı – 4%.

Likvidlik əmsalı cari iqtisadi vəziyyəti nəzərə alaraq 0,4 il qiymətləndirdiyimiz bu növ əmlakın satışının təxmini vaxtı ilə müəyyən edilir.

Kn/liq. = Kbezrisk. × satış vaxtı = 0,07 × 0,4 = 0,028 və ya 2,8%

İnvestisiya idarəçiliyi üzrə risk mükafatının 4,8% olduğu ehtimal edilir.

Ümumi kapitallaşma əmsalının ikinci komponenti olan kapitalın gəlirliliyi dərəcəsi və ya fondun dəyərindəki artım/azalma qoyulmuş kapitalın qaytarılması üçün tələb olunan illərin sayına nisbəti kimi hesablanır.

Tipik bir investorun hesablamalarına görə, kapitalın qaytarılması üçün tələb olunan vaxt 20 ildir, buna əsaslanaraq, kapitalın bərpa dərəcəsi 5% (1/20) olacaqdır.

Mövcud bazar şərtləri qeyri-yaşayış sahələri Kaluqada elədir ki, təbii köhnəlmə və köhnəlmə (amortizasiya) olan nisbətən yeni mülklər üçün yaxın gələcəkdə onların dəyərinin aşağı düşəcəyini gözləmək üçün heç bir əsas yoxdur. Bundan əlavə, xərclərin artmasına obyektin şəhər mərkəzinə və əsas magistral yollara yaxın əlverişli yerləşməsi də böyük təsir göstərir. Bu halda investisiya cəlbediciliyi Qiymətləndirmə obyekti aydındır, ona görə də kapitalın gəlirlilik dərəcəsi (-) işarəsi ilə götürülür.

Ümumi kapitallaşma nisbəti:

R0 = 0,07 + 0,04 + 0,028 + 0,048 - 0,05 = 0,186

İcarə gəlirinin birbaşa kapitallaşdırılması metodundan istifadə etməklə qiymətləndirmə obyektinin dəyərinin hesablanması

Potensial ümumi gəliri (GRP) hesablamaq üçün ildə mövcud aylıq icarə dərəcələrindən istifadə olunur: 14,100 rubl/kv.m.

Beləliklə, qiymətləndirmə obyektinin sahələrinin icarəsindən PVH olacaq: 14100 × 1375,8 = 19,398,780 rubl;

Effektiv ümumi gəlirin (EGI) hesablanması çatdırılmış ödənişlərin az yüklənməsindən mümkün itkilər və icarə haqqının yığılmasında itkilər nəzərə alınmaqla aparılır. Hesablamalar üçün mövcud məlumatlar əsasında müəyyən edilmiş 8% dəyər götürüldü xarici mənbələr və öz müşahidələri.

Aparılan hesablamalar göstərdi ki, qiymətləndirmə obyektinin EPD-si:

19.398.780 × 0.92 = 17.846.877.6 rubl

Cədvəl 11

Gəlirlərin birbaşa kapitallaşdırılması metodundan istifadə etməklə qiymətləndirmə obyektinin bazar dəyərinin müəyyən edilməsi

Effektiv Ümumi Gəlir (EVI)	17846877,60 rubl
Əməliyyat xərcləri,	3 045 391,19 rubl
daxil olmaqla
tikinti vergisi	291,494,44 rubl
sığorta ödənişləri	53897.45 RUB
· kommunal ödənişlər	1249281,43 rubl
obyektin idarə edilməsi	392,631,31 rubl
cari təmir (EVD-nin 4%-i)	RUB 713875.10
Digər xərclər (OR-un 2%-i)	47115,76 rubl
əvəzetmə ehtiyatı (EVD-nin 3,6%-i)	642487,59 rubl
Vergidən əvvəl xalis əməliyyat gəliri (NOI).	RUB 14801486.41
Gəlir vergisi daxil olmaqla xalis əməliyyat gəliri (NOI).	11249129,67 rubl
Ümumi kapitallaşma nisbəti (R0)	0,19
Qiymətləndirilən əmlakın dəyəri	RUB 60479191.77

Beləliklə, gəlir yanaşmasından istifadə edərək əldə edilən əmlakın bazar dəyəri 60.479.191.77 rubl və ya yuvarlaqlaşdırılmış 60.479.192 rubl təşkil edir. (Altmış milyon dörd yüz yetmiş doqquz min yüz doxsan iki rubl) ƏDV-siz.

Fəsil 3

3.1 Qiymətləndirmə obyektinin bazar dəyərinin yekun dəyərinin müəyyən edilməsi

Əmlakın qiymətləndirilməsinə müxtəlif yanaşmaları tətbiq edərək, aşağıdakı nəticələrə gəldik:

Cədvəl 12

Yanaşmalar (metodlar)	Çəki əmsalı	Xərc, rub.
Xərc yanaşması (müqayisəli vahid metodu)	0,35	25982918
Bazar yanaşması (Birbaşa Satış Müqayisə Metodu)	0,25	44307639
Gəlir yanaşması (birbaşa gəlirin kapitallaşdırılması üsulu)	0,4	60479192
Ümumi xərc	1,00	44362607,85

Çəki üzrə məsrəf yanaşması əsasən öz növü və təyinatına görə unikal olan obyektləri və ya az köhnəlmiş obyektləri qiymətləndirmək üçün istifadə olunur. Qiymətləndirilən bina köhnəlmə səviyyəsi aşağı olan daşınmaz əmlak obyektləri kateqoriyasına aiddir, buna görə də maya dəyəri yanaşmasından istifadə etməklə əldə edilən bazar dəyərinin payı kifayət qədər yüksək əmsalı 0,35 olacaqdır.

Bazar yanaşmasının əsasını təşkil edən məlumatlar tamamilə etibarlı hesab edilə bilməz və buna görə də bu obyektin dəyərini qiymətləndirmək üçün bazar yanaşmasının nəticələrinə ehtiyatla yanaşmaq lazımdır. Buna əsasən, bazar yanaşmasının nəticəsi 0,25 çəki əmsalı verilir.

Gəlir dəyəri tipik investorun bazar davranışını əks etdirir, buna görə də bu yanaşmanın nəticəsi 0,40 maksimum çəki əmsalı təyin edilir.

Beləliklə, fikrimizcə, əmsalların aşağıdakı paylanması ən obyektivdir:

Xərc yanaşması – 0,35;

· bazar yanaşması – 0,25;

gəlir yanaşması – 0,40.

Çəki əmsalları nəzərə alınmaqla, qiymətləndirmə obyektinin 20.12.2007-ci il tarixinə bazar dəyəri. yuvarlaqlaşdırılıb 44.362.608 rubl. (Qırx dörd milyon üç yüz altmış iki min altı yüz səkkiz rubl) ƏDV istisna olmaqla.

Şirkətin daşınmaz əmlakının dəyəri onun diskontlaşdırılmış gələcək pul vəsaitlərinin hərəkəti ilə müəyyən edilir və yeni dəyər o zaman yaranır ki, şirkətlər yatırılan kapitaldan kapitalın artırılması xərclərini aşan gəlir əldə etdikdə. Xərclərin idarə edilməsi bu anlayışları daha da dərinləşdirir, çünki belə bir idarəetmə sistemində əsas strateji və əməliyyat qərarlarının qəbulu üçün bütün mexanizm onların üzərində qurulur. Düzgün qurulmuş xərclərin idarə edilməsi o deməkdir ki, şirkətin bütün istəkləri, analitik üsullar və idarəetmə üsulları bir ümumi məqsədə yönəldilmişdir: əsas dəyər amilləri ətrafında idarəetmə qərarlarının qəbulunu qurmaqla şirkətə daşınmaz əmlak dəyərini maksimuma çatdırmaqda kömək etmək.

Xərclərin idarə edilməsi 60-cı illərdə qəbul edilmiş planlaşdırma sistemlərindən əsaslı şəkildə fərqlənir. O, yalnız idarəetmə aparatının funksiyası olmaqdan çıxıb və təşkilatın bütün səviyyələrində qərarların qəbulunu təkmilləşdirmək üçün nəzərdə tutulub. Söhbət ondan başlayır ki, yuxarıdan-aşağıya əmr-nəzarət üsulu ilə qərarların qəbulu, xüsusən də böyük multi-biznes korporasiyalarında işləmir. Bu o deməkdir ki, aşağı səviyyəli menecerlər daha ağıllı qərarlar qəbul etmək üçün xərc göstəricilərindən necə istifadə etməyi öyrənməlidirlər. Xərclərin idarə edilməsi balans hesabatının mənfəət və zərər hesabatı ilə bərabər balanslaşdırılmasını və uzunmüddətli və qısamüddətli biznes məqsədləri arasında ağlabatan tarazlığın saxlanmasını tələb edir. Xərclərin idarə edilməsi düzgün həyata keçirilərsə və təşkil olunarsa, korporasiya çox böyük faydalar əldə edir. Belə idarəetmə, əslində, maksimum dəyər əldə etməyə yönəlmiş davamlı yenidənqurmadır.

Qiymətləndirilən obyekt üçün xərclərin idarə edilməsi mövcud yerdən daha səmərəli istifadəyə endirilir.

Qiymətləndirilmiş binanın ümumi sahəsi 328,2 m2 olan çardağı var, hal hazırda qismən dəftərxana ləvazimatları anbarı kimi istifadə olunur. Bir tərəfdən, müvafiq yenidənqurma işlərinin aparılması bu otağı yaşayış sahəsinə çevirəcəkdir. Digər tərəfdən, son illərdə Kaluqa müəssisələri ilə qeyri-rezident və xarici şirkətlər arasında əməkdaşlığın genişlənməsi səbəbindən mehmanxana xidmətlərinə tələbat xeyli artmışdır. Bununla bağlı hərtərəfli yenidənqurma işlərinin aparılması təklif olunur çardaq sahəsi 14 lüks iki nəfərlik otaqdan ibarət mehmanxananın təşkili nəzərdə tutulan yaşayış çardağı kateqoriyasına köçürmək.

Çardaqın yenidən qurulması üçün tədbirlərin dəyəri Cədvəl 13-də təqdim olunur.

Cədvəl 13

Çardaqın yenidən qurulması üçün təxmini dəyəri

№	Əsərlərin adı	Xərc, rub.
1	Ümumi tikinti işləri (sökülmə)	406.211
2	Ümumi tikinti işləri (yeni)	2.448.728
3	Soyuq və isti su təchizatı	49.818
4	İstilik	90.144
5	Kanalizasiya və santexnika avadanlıqları	31.738
6	Təchizat və işlənmiş ventilyasiya və kondisioner	67.534
7	Elektrik enerjisi avadanlıqları və elektrik işıqlandırması	422.402
8	Rabitə cihazı	37.010
9	Təhlükəsizlik və yanğın siqnalizasiyası	114.531
10	Avtomatik isitmə, havalandırma	7.638
11	Otağın yaxşılaşdırılması	872.640
Ümumi		4.548.394

Bu işlərin maliyyələşdirilməsi üçün aşağıdakı şərtlərlə kreditdən istifadə edilməsi nəzərdə tutulur:

· Kreditin məbləği – 5.250.000 rubl.

· Faiz dərəcəsi – illik 14%;

· Kreditin müddəti – 1 il;

· Qiymətləndirilən əmlakın təminatı;

· Kreditin ödənilməsi şərtləri – faizlərin və əsas borcun bərabər hissələrlə rüblük ödənilməsi, yəni. 1.866.506 rubl üçün. hər rübün sonunda.

Artıq qeyd edildiyi kimi, otel 14 lüks iki nəfərlik otaqdan ibarət olacaq. Kaluqa otellərində belə bir otaqda yaşamağın qiyməti 1400 rubl arasında dəyişir. 2500 rubla qədər. gündə. Qiymətləndirilən obyekt şəhər mərkəzinə yaxın yerləşdiyindən hesablamalar üçün 1600 rubl dəyəri götürülür, lakin əvvəlcə bu bina otel biznesi üçün nəzərdə tutulmamışdır ki, bu da müştərilər üçün müəyyən narahatlıqlar yaradır.

Qiymətləndirilən əmlakın bu müddətdən sonra satılmayacağına dair obyektiv əsaslar olmadığından investisiya üfüqü 1 il müddətinə müəyyən edilir.

Pul vəsaitlərinin hərəkəti cədvəldə təqdim olunur. 14.

Cədvəl 14

RUB-da pul vəsaitlərinin hərəkəti

Xərclər maddəsi	1-ci rüb	2-ci rüb	3-cü rüb	4-cü rüb	İl üçün cəmi
Yenidənqurma	4548394	–	–	–	4548394
Kredit xidməti	1866506	1866506	1866506	1866506	7466025
Əməliyyat xərcləri	124539	127030	129571	132162	513302
gəlir vergisi	-	292073	291463	290841	874377
Ümumi	6539439	2285609	2287540	2289509	13402098
Gəlir maddəsi	1-ci rüb	2-ci rüb	3-cü rüb	4-cü rüb	İl üçün cəmi
Qonaqpərvərlik	–	1344000	1344000	1344000	4032000
Amortizasiya	1299145	1302393	1305649	1308913	5216100
Kredit	5250000	–	–	–	5250000
Ümumi	6549145	2646393	2649649	2652913	14498100
Balans	9706	360784	362109	363404	1096002

Əsas gəlir mənbəyi otel biznesidir. Eyni zamanda, vurğulamaq lazımdır ki, bu xidmət növünə həddindən artıq tələbatla, otaqların az olması üçün heç bir obyektiv səbəb müəyyən edilməmişdir.

Tövsiyə olunan tədbirlər nəticəsində qiymətləndirilən əmlakın cari bazar dəyərinin nə qədər artacağını müəyyən etmək üçün gəlir yanaşmasında istifadə olunan kapitallaşma əmsalından istifadə etmək məqsədəuyğundur. Bu, bu layihənin investisiya layihəsi olması ilə əlaqədardır, yəni. ilk növbədə gəlir əldə etməyə yönəlmişdir.

Beləliklə, qiymətləndirmə obyektinin cari bazar dəyərindəki artım:

1.096.002 / 0.19 = 5.768.432 (rub.)

(Beş milyon yeddi yüz altmış səkkiz min dörd yüz otuz iki rubl) ƏDV istisna olmaqla.

Nəticə

Standartların müddəalarından belə çıxır ki, “bazar dəyərinin ölçülməsi üçün bütün üsullar, prosedurlar və üsullar, əgər onlar bazar göstəricilərinə əsaslanırsa və düzgün tətbiq edilirsə, bazar dəyərinin eyni ifadəsinə gətirib çıxarır”. Eyni zamanda, "bazar məlumatlarına əsaslanan istənilən üsul mahiyyət etibarilə müqayisəlidir". Beləliklə, mövcud standartlara görə, yalnız məlumatın keyfiyyəti və prosedurların düzgün tətbiqi müəyyən bir metodun istifadəsinə məhdudiyyət kimi xidmət edə bilər.

İşin birinci fəslində daşınmaz əmlak anlayışı, daşınmaz əmlakın dəyərinin növləri, əsas yanaşmalar, daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi üsulları, habelə daşınmaz əmlakın dəyərinin əsaslandırılması ilə bağlı problemlər nəzərdən keçirilir.

Daşınmaz əmlak kosmosda sabit yeri olan fiziki obyektlər və onlarla ayrılmaz şəkildə həm yer səthinin altında, həm də səthinin üstündə olan hər şey və ya xidmət obyekti olan hər şey, habelə bu fəaliyyətdən irəli gələn hüquqlar, maraqlar və üstünlüklərdir. obyektlərin mülkiyyəti.

Daşınmaz əmlak obyekti dedikdə, birincisi, bütövlükdə əmlak kompleksi kimi müəssisə başa düşülür, ikincisi, ayrılmaz hissəsi aşağıdakılardan ibarət ola bilər: bina (quruluş) və ya binalar qrupu; təcrid olunmuş su obyektləri, çoxillik əkinlər; mühəndislik strukturları və şəbəkələri; stasionar strukturlar saytın ərazisinin abadlaşdırılması; iqtisadi, nəqliyyat və mühəndislik təminatının elementləri; digər obyektlər.

Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi üç yanaşma nöqteyi-nəzərindən həyata keçirilir: gəlirli, bahalı və müqayisəli. Hər bir yanaşma obyektin müəyyən xüsusiyyətlərini vurğulamağa imkan verir.

Nəzərdən keçirilən üç yanaşmanın hər biri qiymətləndirmədə özünəməxsus metodlardan istifadəni nəzərdə tutur:

Gəlirlərin birbaşa kapitallaşdırılması üsulu;

Satışların müqayisə üsulu;

Müqayisəli vahid metodu.

Beləliklə, onlardan istifadənin səmərəliliyi azaldıqda, daşınmaz əmlak obyektləri təyinatını dəyişə bilər. Bu, həm binaların köhnəlməsi və digər təkmilləşdirmələr nəticəsində, həm də daşınmaz əmlak bazarındakı tendensiyaların təsiri altında baş verir.

İkinci fəsildə əmlakın qiymətləndirilməsi qiymətləndirməyə üç yanaşmadan istifadə etməklə aparılmışdır.

İstifadə olunan metodların hər birinin üstünlükləri və mənfi cəhətləri var.

Müqayisəli yanaşma daşınmaz kommersiya daşınmaz əmlak bazarının statistikasına əsaslanaraq, bazar dəyərinin birbaşa qiymətləndirilməsini təmin edir. Məlumatların işlənməsi zamanı kreditoru həddindən artıq qiymətləndirmədən qorumaq üçün xüsusi tədbirlər görülmüşdür. Bu baxımdan müqayisəli yanaşmaya ən çox çəki verilir.

Xərc yanaşması qiymətləndirmə obyektinin dizayn xüsusiyyətlərini və fiziki vəziyyətini ən yaxşı şəkildə nəzərə almağa imkan verir. Eyni zamanda, informasiya bazası mükəmməl deyil. Əsas problemlər torpağın qiymətləndirilməsi ilə bağlıdır. Bundan əlavə, əvəzetmə dəyərini hesablayarkən, cari qiymətlərə orta çevrilmə indekslərinə etibar etmək lazımdır ki, bu da səhvlərə səbəb ola bilər.

Gəlir yanaşması bazar məlumatlarına əsaslanır və məsrəf yanaşmasının bəzi mənfi cəhətlərini aradan qaldırır. Metodda əsas səhv mənbəyi gəlir və artım templəri ilə bağlı proqnoz məlumatlarından istifadə ilə bağlı qeyri-müəyyənlikdir.

İşin üçüncü fəslində əmlakın bazar dəyərinin qiymətləndirilməsinin nəticələri razılaşdırılmış, yekun dəyəri əsaslandırılmış, artırılması üçün tövsiyələr verilmişdir.

Hesablamalar göstərdi ki, qiymətləndirmə obyektinin bazar dəyəri 20.12.2007-ci il tarixinə. yuvarlaqlaşdırılıb 44.362.608 rubl. (Qırx dörd milyon üç yüz altmış iki min altı yüz səkkiz rubl) ƏDV istisna olmaqla.

Bununla belə, təklif olunan dəyər idarəetmə tədbirləri cari bazar dəyərini 5.768.432 rubl artırmağa imkan verir. (Beş milyon yeddi yüz altmış səkkiz min dörd yüz otuz iki rubl) ƏDV olmadan.

Biblioqrafiya

1. Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsi (Birinci hissə) 30 noyabr 1994-cü il tarixli 51-FZ nömrəli (2 iyul 2005-ci il tarixli 83-FZ nömrəli əlavə və dəyişikliklərlə)

2. 29 iyul 1998-ci il tarixli, 135-FZ nömrəli “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Federal Qanun. Rusiya Federasiyası”(21 dekabr 2001-ci il tarixli N 178-FZ, 21 mart 2002-ci il tarixli 31-FZ, 14 noyabr 2002-ci il tarixli N 143-FZ, 10 yanvar 2003-cü il tarixli N 15-FZ, 27 fevral 2001-ci il tarixli, № 178-FZ Federal Qanunları ilə dəyişikliklərlə. , 2003 N 29- Federal Qanun, 22 avqust 2004-cü il tarixli 122-FZ, 5 yanvar 2006-cı il tarixli 7-FZ, 27 iyul 2006-cı il tarixli 157-FZ nömrəli)

3. Rusiya Federasiyası Hökumətinin 07.06.2002-ci il tarixli 395 nömrəli qərarı (03.10.2002-ci il tarixli dəyişikliklərlə) "Qiymətləndirmə fəaliyyətinin lisenziyalaşdırılması haqqında"

4. Rusiya Federasiyası Hökumətinin 20.08.1999-cu il tarixli 932 "Rusiya Federasiyasında qiymətləndirmə fəaliyyətinin həyata keçirilməsinə nəzarət üzrə səlahiyyətli orqan haqqında" Fərmanı.

5. Rusiya Federasiyası Hökumətinin 06.07.2001-ci il tarixli 519 "Qiymətləndirmə standartlarının təsdiq edilməsi haqqında" qərarı.

6. Bina və tikililərin dəyişdirilməsinin dəyərinin məcmu göstəricilərinin topluları

7. Beynəlxalq qiymətləndirmə standartları. - M.: ROO, 1995

9. Gəlir gətirən daşınmaz əmlakın təhlili və qiymətləndirilməsi / D. Friedman, N. Ordway. – M.: Delo, 1997

10. Valdaytsev S. V. Biznesin qiymətləndirilməsi. - M.: Prospekt, 2006. - 355 s.

11. Granova I. V. Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi. - Sankt-Peterburq: Peter, 2001. - 208 s.: xəstə. - (Serial " Dərslik»)

12. Qribovski S. V., Medvedeva O. E., Kasyanov P. V. Bazar dəyərinin qiymətləndirilməsi üzrə mühazirə kursu torpaq sahələri. - M.: ARMO, 2002. - 95 s.

13. Grigorieva VV et al Daşınmaz əmlak obyektlərinin qiymətləndirilməsi. - M.: İNFRA, 2000. - 78 s.

14. Gryaznova N. A. Fəaliyyət göstərən müəssisələrin (işlərin) qiymətləndirilməsi. – M.: İNFRA-M, 2005

15. Esipov V. E., Maxovikova G. A., Terekhova V. V. Biznesin qiymətləndirilməsi. - Sankt-Peterburq: Peter, 2006. - 457 s.

16. Korobkin Yu.I. Əmlakın qiymətləndirilməsi. – SZAGS-in Kaluqa filialı, Kaluqa, 2005

17. Korostylev S. P. Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi nəzəriyyəsi və təcrübəsinin əsasları: Dərslik. - M .: Rus biznes ədəbiyyatı, 1998

18. Biznesin qiymətləndirilməsi / Ed. A. G. Gryaznova və M. A. Fedotova. - M.: Maliyyə və statistika, 2004

19. Biznesin qiymətləndirilməsi: Tapşırıqlar və həllər / Prosvetova G.I. - RDL, 2006. - 192 s.

20. Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi: Dərslik / Red. A.G. Qryaznova, M.A. Fedotova. - M.: Maliyyə və statistika, 2005. - 496 s.: ill.

21. Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi: Proc. universitetlər üçün dərslik / Ed. prof. V. A. Şvandar. - M.: UNİTİ-DANA, 2002. - 303 s.

22. Daşınmaz əmlak obyektlərinin qiymətləndirilməsi: nəzəri və praktiki aspektlər / Ed. V. V. Qriqoryeva. – M.: İNFRA-M, 1997

23. Daşınmaz əmlakın bazar dəyərinin qiymətləndirilməsi: Tədris və praktiki bələdçi / Ed. V. M. Rutgaiser. - M.: Delo, 1998

24. İqtisadiyyatda təxmini aktivlik. Dərslik / ümumi redaksiyada. Juhi V. M., Kireeva V. D. - M .: ICC "MarT", 2003. 101 s.

25. Solovyov M. M. Qiymətləndirmə fəaliyyəti (daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi): Dərslik. – M.: Dövlət Universiteti Ali İqtisadiyyat Məktəbi, 2002

26. Simionova N., Simionov R. Müəssisənin (biznesin) qiymətləndirilməsi. – M.: Mart, 2004. – 464 s.

27. Taraseviç E. I. Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi üsulları. Sankt-Peterburq, 1998. - 247 s.

28. Tepman LN Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi. - M.: UNİTİ, 2006. - 463 s.

29. Torpaq idarəçiliyi. Təhsil və praktiki bələdçi / Ed. e. n., prof. L. I. Koshkina. – M.: VSHPP, 2004. – 520 s.

30. Fedotova M. A. Biznesin dəyəri nə qədərdir? Qiymətləndirmə üsulları. - M., "Perspektiv" nəşriyyatı, 2004

31. Fridman J., Ordvey Nik. Gəlir gətirən daşınmaz əmlakın təhlili və qiymətləndirilməsi. Per. ingilis dilindən. – M.: Delo, 1997. – 480 s.

32. Tsypkin Yu. A., Tsukanov I. L. Qiymətləndirmə fəaliyyəti üçün qanunvericilik aktları, normativ sənədlər və standartlar: Tədris və metodik vəsait. - M.: Maliyyə və statistika, 2003. 164 s.

33. Shcherbakov V. A., Shcherbakova N. A. Müəssisənin (işin) dəyərinin qiymətləndirilməsi. – M.: Omega-L, 2006. – 286 s.

34. Daşınmaz əmlakın iqtisadiyyatı / Ed. A. B. Krutik, M. A. Gorenburgov. - M.: Lan, 2001. - 297 s.

35. Daşınmaz əmlakın iqtisadiyyatı: Dərslik. - M.: Delo, 2000

36. Avdeev A. P. Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi problemləri // Qiymətləndirmə məsələləri. No 1. - 2001. - s. 28-30

37. Akimova İ., Biktimirova N. Mövcud qanunvericilik sistemində və real hüquq-mühafizə praktikasında daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinin standartlaşdırılmasına yeni yanaşmalar // Hüquq və İqtisadiyyat. - 2005. - No 12. - İlə. 18-21

38. Qribovski S. Kütləvi daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi // maliyyə işi. 2000. - № 4. - İlə. 43-45

39. Qribovski S. Gəlir yanaşmasından istifadə edərək daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi // Daşınmaz əmlakın problemləri. 2000. Buraxılış. 2.

40. Qribovski S. Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinin iqtisadi və riyazi modelləri // Maliyyə və kredit. 2005. - № 3. - İlə. 24-43

41. Qriqoryeva I. L. Əmlakın qiymətləndirilməsi problemləri // Maliyyə işi. - 2004. - №1. - İlə. 48–49

42. Zelensky Yu. V. Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsində yanaşmaların nəticələrinin müqayisəliliyinə dair - model ardıcıllığı prinsipi // Qiymətləndirmə məsələləri. 2005. - № 4.

43. Loginov MP Rusiyada daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi məsələsinə dair // EKO. - 2002. - No 9. - İlə. 103–107

44. Ozerov E.S. Qiymətləndirmə nəzəriyyəsinin aksiomunun əsası kimi tarazlıq qiymət fenomeni // Daşınmaz əmlak problemləri. 2000. Buraxılış. 1. 32-54 arası.

45. Ozerov E.S. İqtisadiyyat və daşınmaz əmlakın idarə edilməsi. Sankt-Peterburq: MKS, 2003.

46. ​​Ozerov E.S. Qiymətləndirmə nəzəriyyəsinin aksiomunun əsaslandırılması və istifadəsi məsələsinə // Daşınmaz əmlak problemləri. 2004. Buraxılış. 1. 3-5 arası.

47. Patskalev A. F. Torpağın dəyərinin qiymətləndirilməsi // Qiymətləndirmə məsələləri. - 2006. - №1.

48. SBRF htpp-nin rəsmi saytı:/www.cbr.ru

49. htpp:/www.cfin.ru

Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 30-cu maddəsinin 1-ci bəndi.

Daşınmaz əmlakın iqtisadiyyatı / Ed. A. B. Krutik, M. A. Gorenburgov. - M.: Lan, 2001., s. 48-49

2006-cı ilin hər rübündə Novosibirsk şəhərində mənzillərin kvadrat metrinin dəyərinə dair real məlumatları əvəz etməklə, qeyd etmək olar ki, bu dəyər modelə uyğun olaraq qurulmuş etimad intervallarının hüdudlarına düşür. Ekspertlərin fikrincə, ortaya çıxan model hazırda daşınmaz əmlak bazarında mövcud vəziyyəti adekvat şəkildə təsvir edir. Mütəxəssislər tərəfindən proqnozlaşdırılan bazarın artımı 20-30% təşkil etdiyi üçün müəyyən növ mənzillər üzrə 2006-cı ilin sonuna mənzil qiymətlərinin artımı proqnozu real məlumatlarla üst-üstə düşür. Qiymətləndirici daim mənzillərin qiymətini proqnozlaşdırmaq problemi ilə üzləşir, bu problem kreditləşmə məqsədləri üçün qiymətləndirilərkən xüsusilə kəskin olur. Qərarın düzgünlüyü mütəxəssisin təcrübəsindən, ixtisasından, həmçinin qiymətləndirilən obyektin bazarında toplanmış məlumatların keyfiyyətindən asılıdır.

Giriş

Məcburiyyətdən sonra qiymətlər toplusu əlavə təsdiqlənmək üçün Dövlət Quruluna göndərilir. Hazırda yeni normativ-hüquqi bazanın hazırlanması prosesi hələ tamamlanmayıb.

Yeni normativ hüquqi baza əsasında daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinin aparılması xüsusi bilik və bacarıqlar tələb edən çox mürəkkəb və vaxt aparan işdir. Yeni normativ-hüquqi bazanın qiymətləndirmə praktikasına daxil olması üçün daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinin tətbiqi problemlərinin həllinə uyğunlaşdırılmış proqram təminatının və hesablama sistemlərinin işlənib hazırlanması üzrə kompleks işlərin aparılması zəruridir.

Bu yaxınlarda tikintidə qiymətqoyma üçün regional mərkəzlər fəal işləməyə başladı, informasiya xidmətlərinin göstərilməsi üzrə ixtisaslaşmış firmalar, məsələn, NPF Tikintidə İnformasiya Texnologiyaları Mərkəzi meydana çıxdı.

Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi üsullarının təkmilləşdirilməsi üzrə təkliflər

Bu nəşrlərdən istifadə edərkən yadda saxlamaq lazımdır ki, onların hesablamalarının əksəriyyəti planlı iqtisadiyyatın normativ bazasına əsaslanır, müəyyən qiymət əmsalları ilə indeksləşdirilir və buna görə də qiymətləndirmənin yekun nəticələrində yuxarıda göstərilən səbəblərə görə əhəmiyyətli səhvlər ola bilər. . Müəyyən indeksləri tətbiq edərkən onların hesablanması üçün ilkin şərtləri diqqətlə öyrənmək lazımdır.

Qiymətləndiricilər tərəfindən gözlənilən, Tikinti Xərcləri üzrə Regional Bələdçi (RCC-2006) bu yaxınlarda nəşr edilmiş və ölkədə ilk kimi elan edilmişdir. O, tikinti işlərinin növü, məcmu xərc göstəriciləri (CSI) və "ekspress variantda tələb olunan investisiya məbləğinin qiymətləndirilməsi üçün məlumat" üzrə xərc göstəricilərini təqdim edir.

Əslində, sonuncu tərif müasir bina və tikililərin analoqları olan obyektlərin təxmini dəyərinə aiddir.

Yaşayış əmlakının qiymətləndirilməsi (3)

Xüsusilə, aktivləri əks etdirmək üçün qiymətləndirməyə artan tələbat olmuşdur yekun hesabat IAS, ABŞ GAAP və ya Rusiya standartlarına uyğun olaraq mühasibat uçotu; marketinq və brend strategiyalarının effektivliyini müəyyən etmək üçün qeyri-maddi aktivlərin dəyərinin qiymətləndirilməsi; alqı-satqı əməliyyatları, aktivlərin icarəsi, M&A və mülkiyyət hüququnun və digər əmlak hüquqlarının ötürülməsi üçün digər əməliyyatların aparılması məqsədilə qiymətləndirmə; dövlət müəssisələrinin özəlləşdirilməsi zamanı sığorta, səhmlərin əlavə emissiyası və ya səhmlərin geri alınması məqsədləri üçün qiymətləndirmə; əmlakla təminatla kredit verilməsi məqsədi ilə qiymətləndirmə və s. . Ekspert RA reytinq agentliyinin araşdırmasının nəticələrinə görə, son il yarım ərzində ən çox tələb olunan xidmətlər daşınmaz əmlak və ümumilikdə biznesin qiymətləndirilməsi xidmətləri olub.

Tezis: Yaşayış daşınmaz əmlakının qiymətləndirilməsi

FEDERAL TƏHSİL AGENTLİYİ GOU HPE “MOSKVA DÖVLƏT XİDMƏT UNİVERSİTETİ” Fakültə: “Regional İqtisadiyyat və Bələdiyyə İdarəetmə İnstitutu” Şöbə: “Dövlət və bələdiyyə hökuməti» kurs layihəsi. Mövzu: Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi üsullarının təkmilləşdirilməsi.

İntizam: Bələdiyyə daşınmaz əmlakının idarə edilməsi. GRDS 3-2 qrupunun tələbəsi Şevçuk M.V tərəfindən tamamlandı. Müəllim Dubovik M.V. tərəfindən qəbul edildi.

Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi üsullarının təkmilləşdirilməsi

Beləliklə, RCC kolleksiyaları daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi üçün əsas bazaya çevrilməlidir. Bununla belə, bu kolleksiyalarda əhəmiyyətli çatışmazlıqlar var.

Əsas odur ki, onlar ilkin məlumatları və analoqların dəyərinin əldə edilmiş dəyərlərinin əsas fərziyyələrini təqdim etmirlər. Beləliklə, son göstəricilərdə avadanlığın hansı xüsusi tərkibinin nəzərə alındığı, inşaatçının digər xərclərinə nəyin daxil olduğu və s.
Qiymətləndiricilərin, analitiklərin və qiymətləndiricilərin RCC-nin təkmilləşdirilməsi istiqamətində birgə işi daşınmaz əmlak qiymətləndiriciləri üçün çox zəruri olan məlumat bazasının yaradılmasına səbəb ola bilər. Hazırda qiymətləndirmə fəaliyyətinin inkişafında əsas istiqamət daşınmaz əmlakın bazar dəyərinin qiymətləndirilməsinə çevrilir.
Bu, ölkəmizdə daşınmaz əmlakın faktiki bazar dəyərinin məlumat bazasını toplaması sayəsində mümkün olur.

Xülasə: yaşayış əmlakının qiymətləndirilməsi

Tətbiq üçün digər hallar: - yeni tikinti üçün texniki-iqtisadi əsaslandırma, - torpaqdan ən yaxşı və ən səmərəli istifadənin müəyyən edilməsi, - təmir, - yekun qiymət danışıqları, - təşkilati və xüsusi təyinatlı binalar, - sığorta məqsədləri. — bazar müqayisəsi metodu: oxşar obyektlərlə son əməliyyatlar haqqında məlumatlar əsasında əmlakın bazar dəyərinin qiymətləndirilməsi. Ehtimal olunur ki, rasional investor və ya alıcı müəyyən bir əmlak üçün eyni faydalı xüsusiyyətlərə malik başqa oxşar əmlak əldə etmək üçün xərcləndiyindən daha çox pul ödəməyəcək. - gəlir metodu: əmlakın dəyəri bu obyektin gələcəkdə gətirməsi gözlənilən faydaların ölçüsü, keyfiyyəti və alınma müddətinin müddəti ilə müəyyən edilir.

20. daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinə xərclə yanaşma üsulları (təkmilləşdirmələr).

Diqqət

Mənşəyi Təbii (təbii) obyektlər. süni obyektlər(binalar).2. Təyinatı · Pulsuz torpaq sahələri (tikinti və ya digər məqsədlər üçün) · İstismar üçün təbii komplekslər (yataqlar) · Binalar Yaşayış üçün.

miqyas Torpaq sahələri .İnzibati binalar kompleksi.Bina.Binalar və ya binaların hissələri (bölmələr, mərtəbələr).4. İstifadəyə hazır Hazır obyektlər Yenidənqurma və ya əsaslı təmir tələb edən Tikintinin başa çatdırılmasını tələb edən. 1.2 Yaşayış daşınmaz əmlakının qiymətləndirilməsi metodologiyası.

Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi üsullarının təkmilləşdirilməsi

Beləliklə, UPVS kolleksiyalarında aşağıdakı xərc maddələri nəzərə alınır: birbaşa xərclər; qaimə xərcləri; Planlaşdırılmış qənaət (mənfəət); tikinti sahəsinin ayrılması və inkişafı üçün ümumi sahə xərcləri; layihələndirmə və tədqiqat işlərinin dəyəri; qışda işin istehsalı ilə bağlı xərclər; Mükafat əmək haqqının dəyəri fəaliyyət göstərən müəssisənin direktorluğunun saxlanması xərcləri; · müvəqqəti bina və tikililərin ləğvindən itkilər; · işçilərin 3 km-dən çox məsafəyə daşınması xərcləri. ictimai nəqliyyat olmadıqda; · işin mobil xarakterinə görə işçilərə bonusların ödənilməsi xərcləri. Təcrübəli qiymətləndiricilər öz hesablamalarında analoqlara düzəlişlər və ya konsolidasiya edilmiş təxminlərə əsaslanan öz inkişaflarından istifadə edirlər.
P.G.Qrabovoy, S.P.Korostelevin “Əmlakın qiymətləndirilməsi, I hissə.

Mövzu: Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi üsullarının təkmilləşdirilməsi

Bu model üzrə statistik göstəricilər əldə edilən nəticələrin əhəmiyyətini təsdiq etmişdir. Beləliklə, ortaya çıxan model Novosibirsk şəhərinin mənzil bazarında mənzillərin orta qiymətinin onun parametrlərindən asılılığını çox yaxşı əks etdirir (ekstremal variantları nəzərə almadan).
Təqdim olunan modellər Novosibirsk şəhərinin “Jilfond” və “Amir - Real Estate” daşınmaz əmlak agentliklərində satışa çıxarılan mənzillərin dəyərinin qiymətləndirilməsi üçün tam ştatlı işçiləri olan, həmçinin kreditdə girov kimi çıxış edən şirkətlərdə tətbiq edilib. müqavilələr. Qeyd etmək lazımdır ki, mütəxəssislər onların tətbiqinin effektivliyini yüksək qiymətləndiriblər. Qiymətləndiricilərin üzləşdiyi ikinci mühüm problem gələcəkdə mənzilin dəyərini proqnozlaşdırmaqdır.

Yaşayış obyektinin qiymətləndirilməsi

Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi üsullarının təkmilləşdirilməsinə dair təkliflər Nəticə İstinadlar və mənbələrin siyahısı Əlavə GİRİŞ Bazar iqtisadiyyatının elementləri arasında istehsal vasitəsi kimi çıxış edən daşınmaz əmlak (torpaq, inzibati, sənaye, anbar, pərakəndə və s.) xüsusi yer tutur. digər binalar və binalar, habelə digər tikililər) və istehlak obyekti və ya obyekti (torpaq sahələri, evlər, bağ evləri, mənzillər, qarajlar). Daşınmaz əmlak vətəndaşların şəxsi varlığının əsasını təşkil edir və əsas kimi xidmət edir iqtisadi fəaliyyət və bütün mülkiyyət formalı müəssisə və təşkilatların inkişafı.

Rusiyada daşınmaz əmlak bazarının fəal formalaşması və inkişafı müşahidə olunur və daşınmaz əmlak əməliyyatlarında artan sayda vətəndaşlar, müəssisələr və təşkilatlar iştirak edir.

Bilik bazasında yaxşı işinizi göndərin sadədir. Aşağıdakı formadan istifadə edin

Tədris və işlərində bilik bazasından istifadə edən tələbələr, aspirantlar, gənc alimlər Sizə çox minnətdar olacaqlar.

Oxşar Sənədlər

Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinə müqayisəli (bazar) yanaşma. Satış təhlili metodunun tətbiqi texnologiyası. Ümumi icarə multiplikatorundan istifadə edərək əmlakın dəyərinin hesablanması. Müqayisəli vahid metodu. Rusiyada daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinin xüsusiyyətləri.

test, 12/03/2012 əlavə edildi


Bir obyekt kimi daşınmaz əmlakın xüsusiyyətləri vətəndaş hüquqları. Daşınmaz əmlak obyektlərinin anlayışı və təsnifatı. Davam edən tikintinin hüquqi tənzimlənməsi problemləri. Mülki dövriyyədə iştirak. Daşınmaz əmlak əməliyyatları.

kurs işi, 28/05/2016 əlavə edildi


Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinin əsas prinsipləri və üsulları; regional və yerli bazarda iqtisadi vəziyyətin öyrənilməsi. "Mexanikləşdirilmiş İşlər" MMC daşınmaz əmlak kompleksinin bazar dəyərinin müəyyən edilməsi: xüsusiyyətləri, mülkiyyəti.

dissertasiya, 20.02.2011-ci il tarixində əlavə edilmişdir


Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi, onun məqsədləri, vəzifələri və məqsədi. Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi üçün hüquqi baza. Daşınmaz əmlak obyektlərinin, əmlaka hüquqların və onunla aparılan əməliyyatların dövlət qeydiyyatı sisteminə baxış. Hüquqi tənzimləmə Rusiya Federasiyasında daşınmaz əmlak bazarı.

mücərrəd, 24/09/2015 əlavə edildi


Daşınmaz əmlak sahəsində bazar münasibətlərinin xarakterik xüsusiyyətləri. Hüquqi aspektlər iqtisadiyyatı və daşınmaz əmlakın icarəsi, o cümlədən daşınmaz əmlak sahəsində münasibətlərin mülki hüquqi tənzimlənməsi mənbələrinin təhlili. Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinin əsas prinsiplərinin mahiyyəti.

nəzarət işi, 05/13/2010 əlavə edildi


Müəssisələrin mülkiyyət formalarının əsas növləri. Daşınmaz əmlak obyektlərinin xüsusiyyətləri və təsnifatları. Müəyyən əmlakların idarə edilməsi. Federasiyanın daşınmaz əmlak obyektlərinin sistemlərinin idarə edilməsi. Daşınmaz əmlak obyektləri ilə əməliyyatlar.

mühazirələr kursu, 04/16/2013 əlavə edildi


Daşınmaz əmlak anlayışının tərifi. Hüquqi şəxs daşınmaz əmlak obyektləri (hüquqları). Hüquqlar və yüklülüklər arasındakı fərqlər. Daşınmaz əmlak obyektlərinin maddi mahiyyəti. Hüquqi vəziyyət torpaq sahəsi. Torpağın yerləşdiyi yerin təsviri nümunələri.