Thesis: Pagpapahalaga sa real estate. Pagpapabuti ng mga pamamaraan sa pagpapahalaga ng real estate Pagpapabuti ng mga pamamaraan ng pagpapahalaga sa real estate

FEDERAL EDUCATION AGENCY

Tulad ng makikita mula sa pinagmumulan ng data, ang mga paghahambing na bagay ay naiiba mula sa isa na sinusuri sa mga tuntunin ng financing, oras ng pagbebenta at pisikal na katangian.

Ang halaga ng pagsasaayos para sa mga kondisyon ng financing ay tinutukoy sa pamamagitan ng paghahambing ng presyo ng pagbebenta ng mga bagay sa market at non-market financing. Sa kasong ito, ang mga pagbabayad ng pautang ay may diskwento sa rate ng interes sa merkado. Sa aming halimbawa, ang mga halaga ng pagsasaayos ay tinukoy bilang 3000 para sa object No. 1 at 8000 para sa object No. 2.

Dahil ang lahat ng maihahambing na ari-arian ay may mga kondisyon sa pagbebenta sa merkado, walang kinakailangang pagsasaayos para sa mga kundisyon sa pagbebenta.

Upang ayusin para sa mga kondisyon ng merkado (oras ng pagbebenta), kinakailangan na pumili ng mga bagay na naiiba lamang sa elementong ito. Sa aming kaso, ang object No. 1 at No. 3 ay naiiba lamang sa mga tuntunin ng financing at oras ng pagbebenta. Sa pamamagitan ng pagsasaayos ng presyo ng pagbebenta

object No. 1 sa mga tuntunin ng financing, maaari mong matukoy ang pagsasaayos sa oras ng pagbebenta:

(62000 – 56000) / 156000 = 0.1.I.e. Sa paglipas ng isang taon, ang mga presyo sa merkado ay tataas ng 10%.

Kaya, ang lahat ng maihahambing na mga bagay ay dinadala sa parehong mga kondisyon tungkol sa pagpopondo at oras ng pagbebenta, na lumilikha ng isang solong batayan para sa paggawa ng mga pagsasaayos para sa iba pang mga elemento ng paghahambing.

Sa isang bilang ng mga bagay sa paghahambing, ang mga pagkakaiba sa laki ay kinakatawan ng iba't ibang bilang ng mga silid at iba't ibang lugar ng bahay at plot. Bukod dito, ang isang plot ng 12,000 sq.m. tumutugma sa isang bahay na may lawak na 145 sq.m. na may 7 silid, at isang plot na 10,000 sq.m. tumutugma sa isang bahay na may lawak na 120 sq.m. may 6 na silid. Samakatuwid, ang pagsasaayos para sa laki mula sa paghahambing ng mga bagay No. 1 at No. 2 ay may sumusunod na anyo:

70000 – 62000 = 8000.

Ang pagsasaayos para sa pagkakaroon ng isang garahe ay nagmula sa paghahambing ng mga bagay No. 3 at No. 5:

61600 – 59400 = 2200.

Ang pagsasaayos para sa natapos na basement ay tinutukoy mula sa paghahambing ng mga bagay No. 2 at No. 4:

77000 – 70000 = 7000.

Ang mga resulta ng mga pagsasaayos na ginawa ay ibinigay sa talahanayan Blg. 2

Talahanayan Blg. 2.

Nakuha ang isang inayos na presyo para sa bawat bagay sa paghahambing. Alinsunod sa mga kondisyon ng problema, kinakailangan upang makuha ang halaga ng merkado batay sa data ng mga naayos na presyo ng benta.

Ang katwiran para sa pagkuha ng isang solong tagapagpahiwatig ng halaga ng merkado ay upang bigyan ang bawat miyembro ng serye ng mga naayos na presyo ng mga benta ng isang weighting factor, na isinasaalang-alang ang antas kung saan ang mga bagay ng paghahambing ay naiiba mula sa mga bagay ng pagsusuri. Sa kasong ito, dapat isaalang-alang ng isa

pansin sa hanay ng pagpapakalat ng mga presyo ng benta, ang kabuuang % ng mga pagsasaayos na kinuha ayon sa ganap na halaga, ang kabuuang % ng mga pagsasaayos, na tinukoy bilang pagkakaiba sa pagitan ng mga positibo at negatibong pagsasaayos, at anumang iba pang data.

Sa halimbawang ito, mayroon kaming halos napakakitid na hanay ng mga presyo ng benta - mula 66,400 hanggang 66,800 Gayunpaman, ang presyo ng benta na may mas maliliit na pagsasaayos ay itinalaga ng mas malaking bahagi - para sa object No. 5, ang bilang ng mga pagsasaayos = 2. Bilang karagdagan, ang halaga ng kabuuang kabuuang pagsasaayos para sa bagay No. 5 ay pareho halos ang pinakamaliit. Samakatuwid, ang presyo ng pagbebenta ng object No. 5 – 66,400 – ay kinuha bilang market value ng object ng paghahambing.

3.2 Mga panganib sa pamumuhunan at mga istatistika ng merkado ng real estate.

Ang mga istatistika sa merkado ng real estate ay karaniwang naglalaman ng impormasyon sa mga rate ng pagrenta at mga tagapagpahiwatig ng kakayahang kumita. Para sa maihahambing na data, ang impormasyon ay tumutukoy lamang sa mga first-class na katangian. Ito ay pinaniniwalaan na ang mga naturang bagay ay nakakatugon sa pinakamataas na kinakailangan para sa lokasyon, kagamitan, suporta sa komunikasyon, mga solusyon sa pagpaplano, atbp., at ang mga rate ng pagrenta ay tinutukoy sa parehong mga pamantayan para sa pagsukat at pamamahagi ng mga gastos sa pagitan ng may-ari at ng nangungupahan para sa pagpapanatili, pag-aayos, seguro. , atbp.

Itinuturing na available ang impormasyon tungkol sa mga rate ng rental. Upang pag-isahin ito, kailangan lamang ang pagpapatunay ng nabanggit na kasapatan. Ang impormasyon tungkol sa mga tagapagpahiwatig ng kakayahang kumita ay mas mahirap ihanda. Dahil hindi napakaraming mga transaksyon sa pagbili at pagbebenta, ang mga naunang nakumpletong transaksyon ay isinasaalang-alang, ang data sa iba't ibang mga bagay ay isinama, ang mga puwang sa oras, inflation at iba pang mga proseso ay isinasaalang-alang. Ang mga tagapagpahiwatig ng kakayahang kumita ay naglalaman din ng impormasyon tungkol sa mga panganib sa rehiyon, at dito nangingibabaw ang diskarte ng eksperto. Samakatuwid, ang mga istatistika ay isa sa mga espesyalisasyon sa mga merkado ng real estate.

Ang pagtindi ng negosyo at pamumuhunan sa rehiyon ay kinakailangang sinamahan ng pagtaas sa merkado ng opisina, pagtaas ng demand, occupancy at rental rates. Kasabay nito, ang bagong konstruksyon at modernisasyon ng mga tanggapan ay pinasigla, na sinusundan ng mga departamento ng serbisyo, mga shopping complex, mga sentro ng paglilibang, atbp. Ang ganitong mga proseso ngayon ay katangian ng pinakamalaking sentro ng negosyo: ang mga tradisyonal na kapital ng pananalapi ng Amerika at ng Lumang Mundo, ang mabilis na lumalagong mga kabisera ng Timog-silangang Asya, Tsina at India. Ang pagsusuri ng mga istatistika ng negosyo sa pagrenta ay nagpapahiwatig ng isang bilang ng mga kagiliw-giliw na phenomena. Halimbawa:

Ang data ng rate ng pagrenta ay higit na dynamic kaysa sa data ng ani; ang dinamika ng mga rate ng pag-upa ay nailalarawan sa pamamagitan ng isang tiyak na pagbabagu-bago, na sumasalamin (kahit na may mga pagbabago) ang mga pangkalahatang proseso ng pagtaas at pagbaba; ang mga pagbabago sa opisina at retail na mga tagapagpahiwatig ng real estate ay maaaring hindi magkasabay sa oras at magnitude; ang mga pagpapabuti sa sitwasyon sa merkado ay makikita sa pagtaas ng mga rate ng pag-upa at, mas madalas, sa pagbaba ng mga tagapagpahiwatig ng kakayahang kumita (dahil sa kanilang kapansin-pansing mas kaunting dynamism); ang isang asymmetrical na larawan ay nangyayari din kapag ang sitwasyon sa merkado ay lumala;

Ang mga halaga ng mga tagapagpahiwatig ng kakayahang kumita ay mas mahusay (mas mababa) mas maaasahan at matatag ang rehiyonal na ekonomiya at sitwasyong panlipunan. Ang mga pinuno ng matatag na negosyo sa pag-upa ay London, Paris at Frankfurt, kung saan ang lugar ng pagbabago sa mga tagapagpahiwatig ng kakayahang kumita ay nasa lugar na 5-6%;

Ang mga pagbabago sa mga tagapagpahiwatig para sa mga kabisera ng Silangang Europa ay hindi gaanong pabago-bago; ito ay maaaring ipaliwanag kapwa sa pamamagitan ng mas maliit na dami ng merkado, mas kaunting mga transaksyon, at, tila, sa pamamagitan ng mas kaunting interes ng mga eksperto sa Kanluran at mga lupon ng negosyo sa mga pamilihang ito; Ang mga tagapagpahiwatig ng kakayahang kumita para sa mga kapital ng Silangang Europa ay patuloy na 2-3 beses na mas mataas kaysa sa mga katulad na halaga para sa mga kapital sa Kanluran. At sa panahon pagkatapos ng krisis noong Agosto 1998, ang mga tagapagpahiwatig ng kakayahang kumita sa Moscow ay 4 o higit pang beses na mas masahol pa. At nangyari ito hindi lamang dahil sa isang tunay na pagbaba sa halaga ng real estate, ngunit, sa halip, bilang resulta ng isang ekspertong pagtatasa ng estado ng kawalang-tatag at pagtaas ng mga panganib sa negosyo sa rehiyong ito;

Iminungkahi na makakuha ng karagdagang analytical na impormasyon gamit ang kalkuladong unit capitalized cost (UCC) indicator - bilang isang pagtatantya ng gastos ng ilang average na yunit ng komersyal na lugar ng naupahan na ari-arian.

Ang nasabing pagtatasa, kasama ang isang mabilis na pagtugon sa mga pagbabago sa mga rate ng rental, ay nagdadala ng mga opinyon ng eksperto sa tagumpay at mga panganib ng negosyo.

Ang paunang impormasyon - mga istatistika ng pag-upa para sa mga lungsod sa Europa - ay matatagpuan sa mga publikasyong Kanluranin (halimbawa, sa buwanang EuroProperty). Pipili kami bilang kinatawan ng mga bagay: Frankfurt, London at Paris - ang mga sentro ng pinaka-matatag na negosyo, St. Petersburg, Prague at Warsaw - ang mga sentro ekonomiya ng paglipat na may pinakamapanganib (sa Europe) na mga tagapagpahiwatig ng negosyo sa pag-upa.

Negosyo sa pagpapaupa ng opisina.

Ang panahon ng pagmamasid 01.99-08.00 para sa mga Western capitals ay nagpakita ng pangkalahatang pag-unlad sa negosyo ng pagpapaupa ng opisina. Napansin namin ang ganap na katatagan ng tagapagpahiwatig ng kakayahang kumita para sa London (5.00-5.50%) at ang pagpapabuti sa mga tagapagpahiwatig ng kakayahang kumita para sa Frankfurt (mula 5.75 hanggang 4.90-5.50%) at Paris (mula 6.25-6.75 hanggang 5.50-6.00%). Para sa mga kabisera ng Silangang Europa, ang parehong panahon ay nailalarawan sa pamamagitan ng lumalalang mga tagapagpahiwatig. Ang pagsusuri ng kinakalkula na data ng UKS ay naging posible, bilang karagdagan, upang maiugnay ang panlabas na pagkakaiba sa lohika ng mga rate ng rental (ang kanilang labis sa St. Petersburg at Warsaw hanggang kalagitnaan ng 1999 sa mga rate sa Paris at Frankfurt) . Bilang resulta, ang mababang mga tagapagpahiwatig ng UCL sa mataas na mga rate ng pag-upa ay hindi pa nagbibigay-daan sa amin na optimistikong asahan ang paglago ng pamumuhunan.

Negosyo sa pagrenta ng kalakalan.

Ang panahon ng pagmamasid 05.99-08.00 para sa Western capitals ay nailalarawan sa pamamagitan ng isang pangkalahatang pagkasira sa mga indicator (na malinaw na makikita gamit ang UCS). Iminumungkahi nito na maaaring mayroong masyadong mahabang panahon ng aktibidad sa merkado, pagkatapos nito ang pagbebenta ng nakuhang retail space ay hindi magdadala ng anumang tunay na kita.

Para sa mga kabisera ng Silangang Europa, ang panahon ng pagmamasid na 05.99-08.00 ay nauugnay sa pagpasa ng isang panahon ng pangmatagalang pagwawalang-kilos at, marahil, ang simula ng isang paglabas mula dito (isang pagpapabuti sa dinamika ng mga tagapagpahiwatig ay nabanggit, kahit na ang puwang sa mga tagapagpahiwatig ng UCS sa paghahambing sa mga kapital ng Kanluran ay tila napakalaki - halos isang pagkakasunud-sunod ng magnitude). Samakatuwid, sa ngayon ay dapat nating ikulong ang ating mga sarili sa pahayag na maaaring may medyo mahabang panahon sa mga merkado para sa mga retail na lugar, kapag ang mga pamumuhunan sa pagkuha ng retail real estate sa Eastern European capitals ay maaaring magdala ng isang kapansin-pansing positibong epekto, kabilang ang mga panahon ng recession. . mga pamilihan sa Kanluran. Maaari itong magsilbi bilang isang magandang argumento kapag naghahanap ng mga paraan upang "interregional" na pag-iba-ibahin ang isang real estate portfolio.

Konklusyon.

Ang pagtatapos ng panahon ng pagbuo ng merkado ng real estate ay nailalarawan sa pamamagitan ng isang paglipat mula sa malawak hanggang sa masinsinang pag-unlad. Malinaw na sa malapit na hinaharap ay hindi magkakaroon ng ganoong mabilis na paglago sa bilang ng mga transaksyon sa merkado tulad ng sa unang kalahati ng 90s. Bukod dito, sa isang tiyak na panahon sa merkado ng pabahay, posible lamang ang pagpapapanatag ng bilang ng mga transaksyon. Mukhang posible rin na taasan ang antas ng presyo, lalo na sa pangalawang merkado. Ngunit sa parehong oras, ang mga presyo para sa marangyang pabahay ay hindi lamang bumaba, ngunit tumaas din, na nagpapahiwatig ng mga prospect para sa bagong pagtatayo ng mataas na kalidad na pabahay. Napansin din ng mga tagapamahala ng kumpanya ang pagtindi ng kumpetisyon sa merkado. Karamihan sa kanila ay may hilig na maniwala na kung ang 1995 ay nailalarawan sa isang katamtamang antas ng kumpetisyon, kung gayon noong 2001 ito ay naging mataas at mananatiling gayon.

Ang pagpapapanatag ng bilang ng mga transaksyon at mga presyo sa pangalawang pamilihan ng pabahay ay bunga, una sa lahat, ng mga kadahilanang macroeconomic, ang pangunahing isa ay ang pananatili ng mababang antas ng kita sa karamihan ng populasyon. Ang paunang mabilis na paglaki ng demand sa merkado, bilang resulta ng paglitaw ng isang layer ng mga taong may mataas na kita sa bansa, ay halos natapos na. At ngayon, sa loob ng layer na ito, isang bagong pagkakaiba ang nagaganap - ang paghihiwalay ng isang layer na may napakataas na kita. Dahil sa pagkakaiba-iba na ito, tumaas ang pangangailangan para sa marangyang pabahay. Gayunpaman, sa ganap na termino, ang potensyal ng layer na ito ay napakalimitado. Ang isang seryosong pagpapalawak ng demand ay posible alinman sa pamamagitan ng pagtaas ng mga antas ng kita at pagbuo ng isang malawak na gitnang stratum na may kakayahang maging pangunahing tagapagtustos ng mga mamimili, o sa pamamagitan ng aktibong pagpapasigla ng demand, kapwa ng estado at ng mga propesyonal na kalahok sa merkado ng real estate kanilang sarili. Kasabay nito, ang ilang pagtaas ng demand sa hinaharap ay posible sa ilalim ng impluwensya ng hindi maiiwasang pagpapalabas ng pera sa ekonomiya sa mga darating na buwan upang malutas ang krisis sa hindi pagbabayad at may kaugnayan sa pagbabayad ng mga utang. sahod at mga utang sa mga utos ng gobyerno. Ang ilan sa pera na ito ay darating din sa merkado ng real estate, ngunit malinaw na hindi nito mababago ang sitwasyon, kahit na ang bilang ng mga aplikasyon para sa pagbili sa ilalim ng impluwensya ng kadahilanang ito ay tataas ng ilang puntos.

Maaari din itong ipagpalagay na dahil sa hindi maiiwasan at makabuluhang pagtaas ng mga taripa para sa mga pampublikong kagamitan Posible na ang supply sa pangalawang merkado ng pabahay ay tataas.

Bukod dito, kung ang paggulong ng supply sa pangalawang merkado sa 1991-1993. ay sanhi ng mabilis na pagtaas ng mga presyo, ngayon ang mga nagbebenta ay magpapatuloy hindi mula sa posibilidad ng isang napakalaking pagtaas ng kita sa pamamagitan ng pagbebenta ng pabahay, ngunit mula sa pangangailangan na bawasan ang mga gastos sa pagpapanatili nito, at samakatuwid - sumang-ayon na babaan mga presyo. Ito, sa turn, ay maaari ring bahagyang tumaas ang demand, at samakatuwid ang turnover ng mga kumpanya ng real estate.

Kasabay nito, ang pagpapapanatag na ito ay hindi magpapagaan sa pangkalahatang problema - ang residential real estate market sa nakikinita na hinaharap ay makakaranas ng kakulangan ng demand, na maaaring makabuluhang bawasan ang kita mula sa tradisyonal na aktibidad ng mga kumpanya ng real estate sa pagbibigay ng mga serbisyo para sa pagbili at pagbebenta ng real estate.

Sa mga kundisyong ito, kinakailangan upang makabuluhang palawakin ang hanay ng mga serbisyong ibinibigay ng kumpanya sa kliyente: mga pagbabayad sa bangko, mga serbisyo sa transportasyon, mga serbisyo ng notaryo, ang posibilidad ng pagsasagawa ng pagkumpuni, pagbibigay ng mga pagbabayad sa pag-install, atbp., nadagdagan ang pansin sa advertising , posibleng pagbabawas ng mga komisyon. Ang lahat ng mga tool na ito ay maaaring gumanap ng isang mahalagang papel sa pag-akit ng mga customer, ngunit ang kanilang mga kakayahan ay limitado pa rin. Kung para sa mga indibidwal na kumpanya ang mga diskarteng ito ay makakapagbigay ng kinakailangang dami ng turnover, kung gayon, malinaw naman, sa pangkalahatan ay hindi nila malulutas ang problema ng pagbuo ng negosyo sa real estate. Ang problemang ito ay radikal na malulutas lamang sa pamamagitan ng pagpapalawak ng demand sa merkado, at sa modernong kondisyon ito ay posible lamang sa pamamagitan ng aktibong pakikilahok ng estado sa pamamagitan ng paglikha ng isang mortgage lending system - ang paglikha ng mga pederal at panrehiyong ahensya para sa pagpapautang sa mortgage, na sumusuporta sa pangalawang mortgage market, na nagbibigay ng mga garantiya ng gobyerno sa mga bangko kapag nag-isyu sila ng mga mortgage loan.

Ang pare-parehong pag-unlad ng merkado ng real estate sa Russia ay natural na humantong sa susunod na yugto, na nailalarawan sa pamamagitan ng isang biglaang pagtaas sa mga kinakailangan para sa kalidad ng pagbibigay-katwiran mga desisyon sa pamumuhunan. Parehong sa ibang bansa at sa Russia, ang mga kalahok sa merkado ng real estate ay nauunawaan na ang pagiging maaasahan ng mga plano sa negosyo, mga proyekto sa pamumuhunan atbp., na mahalagang karaniwang hanay ng mga simpleng formula, ay ganap na nakasalalay sa bisa ng pananaliksik sa merkado, ang mga resulta nito ay ginagamit sa mga formula. Sa madaling salita, ang pinakamahalaga at makabuluhang tagapagpahiwatig ng posibilidad na mabuhay ng isang proyekto sa pamumuhunan sa merkado ng real estate ay ang posibilidad na mabuhay ng pananaliksik sa merkado sa batayan kung saan ginawa ang desisyong ito.

Bibliograpiya:

1. Balabanov I.T. "Real Estate Economics", St. Petersburg 2000.

2. Goremykin V.A. Economics ng real estate: Textbook. – 2nd ed., binago. At karagdagang – M.: Publishing at bookselling center “Marketing”, 2002 3. Kupchin A.N., Novikov B.D. real estate market: estado at mga uso sa pag-unlad. – Pagtuturo. M.: 1995.

4. Maksimov S.N. "Mga Batayan ng aktibidad ng entrepreneurial sa merkado ng real estate", St. 2000.

Ipadala ang iyong mabuting gawa sa base ng kaalaman ay simple. Gamitin ang form sa ibaba

Ang mga mag-aaral, nagtapos na mga estudyante, mga batang siyentipiko na gumagamit ng base ng kaalaman sa kanilang pag-aaral at trabaho ay lubos na magpapasalamat sa iyo.

Mga katulad na dokumento

Comparative (market) diskarte sa real estate valuation. Teknolohiya para sa pagpapatupad ng pamamaraan ng pagsusuri sa pagbebenta. Pagkalkula ng halaga ng isang ari-arian gamit ang gross rental multiplier. Paraan ng comparative unit. Mga tampok ng pagtatasa ng real estate sa Russia.

pagsubok, idinagdag noong 12/03/2012


Mga katangian ng real estate bilang isang bagay karapatang sibil. Konsepto at pag-uuri ng real estate. Mga problema sa ligal na regulasyon ng hindi natapos na mga proyekto sa pagtatayo. Pakikilahok sa sirkulasyon ng sibil. Pagsasagawa ng mga transaksyon sa real estate.

course work, idinagdag 05/28/2016


Mga pangunahing prinsipyo at pamamaraan ng pagpapahalaga sa real estate; pag-aaral ng kalagayang pang-ekonomiya sa rehiyonal at lokal na pamilihan. Pagpapasiya ng halaga sa merkado ng isang kumplikadong mga bagay sa real estate ng Mechanized Works LLP: mga katangian, pagmamay-ari.

thesis, idinagdag noong 02/20/2011


Pagtatasa ng real estate, mga layunin, layunin at layunin nito. Regulatoryo at legal na balangkas para sa pagtatasa ng real estate. Pangkalahatang-ideya ng sistema ng pagpaparehistro ng estado ng mga bagay real estate, mga karapatan sa ari-arian at mga transaksyon dito. Legal na regulasyon merkado ng real estate sa Russian Federation.

abstract, idinagdag 09/24/2015


Mga tampok na katangian ng mga relasyon sa merkado sa sektor ng real estate. Mga aspetong legal ekonomiya at real estate rental, kabilang ang pagsusuri ng mga pinagmumulan ng regulasyong sibil ng mga relasyon sa sektor ng real estate. Ang kakanyahan ng mga pangunahing prinsipyo ng pagpapahalaga sa real estate.

pagsubok, idinagdag noong 05/13/2010


Mga pangunahing uri ng mga anyo ng pagmamay-ari ng mga negosyo. Mga katangian at klasipikasyon ng mga bagay sa real estate. Pamamahala ng ilang partikular na bagay sa real estate. Pamamahala ng mga sistema ng real estate ng mga paksa ng Federation. Mga operasyon na may mga bagay sa real estate.

kurso ng mga lektura, idinagdag 04/16/2013


Kahulugan ng konsepto ng real estate. Legal na entity mga bagay sa real estate (mga karapatan). Mga pagkakaiba sa pagitan ng mga karapatan at encumbrances. Ang materyal na kakanyahan ng mga bagay sa real estate. Legal na katayuan kapirasong lupa. Mga halimbawa ng paglalarawan ng lokasyon ng isang land plot.

Bilang isang manuskrito, Evgenia Olegovna Akulova PAGPAPABUTI NG MGA PARAAN PARA SA PAGSUSURI NG PINAKA MABISANG PAGGAMIT NG REAL ESTATE PARA SA MGA LAYUNIN NG PAGTATAYA NG VALUE 00.08.10 – Pananalapi, paglilipat ng pera at credit Abstract ng disertasyon para sa siyentipikong degree ng kandidato mga agham pang-ekonomiya Moscow 2015 2 Ang gawain ay isinasagawa sa Kagawaran ng Pagpapahalaga at Pamamahala ng Ari-arian ng Federal State Budgetary Educational Institution of Higher Professional Education "Financial University sa ilalim ng Gobyerno" Pederasyon ng Russia» Scientific supervisor, Kandidato ng Economic Sciences, Propesor Elena Nikolaevna Ivanova Opisyal na mga kalaban Sergey Gennadievich Sternik Doktor ng Economic Sciences, Propesor, Federal State Budgetary Educational Institution of Higher Professional Education "Russian Academy of National Economy at serbisyo sibil sa ilalim ng Pangulo ng Russian Federation", Propesor ng Kagawaran ng Pamamahala ng Real Estate at Mga Problema sa Paggamit ng Lupa na si Dmitry Mikhailovich Khloptsov Doctor of Economics, Associate Professor, Federal State Autonomous Educational Institution of Higher Education "National Research Tomsk State University", Pinuno ng Department of General and Applied Economics ng Faculty of Economics Nangungunang organisasyon ng Federal State Budgetary Educational Institution of Higher Professional Education "Moscow State University of Civil Engineering" Ang pagtatanggol ay magaganap sa Abril 16, 2015 sa 12-00 sa isang pulong ng ang dissertation council D 505.001.02 sa batayan ng Federal State Educational Institution of Higher Professional Education "Financial University sa ilalim ng Gobyerno ng Russian Federation" sa address: Leningradsky Prospekt, 49, silid. 406, Moscow, GSP-3, 125993. Ang disertasyon ay matatagpuan sa dissertation hall ng Library at Information Complex ng Federal State Educational Institution of Higher Professional Education "Financial University sa ilalim ng Gobyerno ng Russian Federation" sa address: Leningradsky Prospekt, 49, silid. 203, Moscow, GSP-3, 125993 at sa opisyal na website: http://www.fa.ru. Ang abstract ay ipinadala noong Pebrero 10, 2015. Scientific secretary ng dissertation council D 505.001.02 Kandidato ng Economic Sciences, Associate Professor Elena Ivanovna Meshkova 3 I. PANGKALAHATANG KATANGIAN NG TRABAHO Kaugnayan ng paksa ng pananaliksik sa disertasyon. Ang kasalukuyang yugto ng pag-unlad ng pagpapahalaga ng ari-arian ay nailalarawan sa pamamagitan ng isang mas malalim na pag-unawa sa teorya at pamamaraan para sa pagtukoy ng halaga nito sa merkado, ang pagsasama-sama ng mga pangunahing prinsipyo sa binuo na mga pamantayan sa pagpapahalaga, pati na rin ang pagpapakalat. ang pinakabagong mga diskarte sa pagsasanay. Ang prinsipyo ng pinakamahusay na paggamit (mula dito ay tinutukoy bilang LEI), ang praktikal na aspeto kung saan ipinatupad gamit ang mga pamamaraan ng pagsusuri ng LEI, ay isa sa pinakakontrobersyal at hindi gaanong binuo na mga probisyon ng teorya at praktika ng pagtatasa ng ari-arian. Ipinahihiwatig nito na ang halaga ng halaga sa pamilihan ng bagay sa pagpapahalaga ay nabuo sa pamamagitan ng mga natatanging katangian nito, napapailalim sa pinakamainam na opsyon sa paggamit na nagsisiguro sa kasiyahan ng mga pangangailangan sa lipunan at produksyon, na pinalaki ang kita ng may-ari nito at, bilang kinahinatnan, ang pinakamataas halaga ng mismong bagay. Ang obligasyon na isaalang-alang ang prinsipyo ng NEI sa pagtatasa ng halaga sa pamilihan ng real estate, na naka-embed sa internasyonal na pamantayan mga pagtatasa, na nakasaad sa pinagtibay noong Setyembre 2014 pederal na pamantayan“Real estate appraisal (FSO No. 7)”, gayunpaman, hindi nito hihinto ang talakayan sa appraisal community tungkol sa pangunahing pangangailangan nito at ang pamamaraan para sa praktikal na pagpapatupad. Ang kakulangan ng pinag-isang conceptual apparatus, transparent at sistematikong methodological tool, at binuo na imprastraktura ng impormasyon ay nagpapalubha sa pagkakakilanlan ng isang variant ng NEI ng isang bagay para sa layunin ng pagtatasa ng halaga nito sa pamilihan. Kaya, ang ipinag-uutos na pagpapatupad ng prinsipyo ng NEI kapag tinatasa ang halaga ng merkado ng real estate ay lumilikha ng isang kagyat na pangangailangan upang mapabuti ang mga pamamaraan ng pagsusuri nito, tukuyin ang mga umiiral na pamamaraan at mga algorithm ng pagkalkula na inangkop sa mga detalye ng merkado ng Russia real estate. Ang antas ng siyentipikong pag-unlad ng problema. Ang prinsipyo ng NEI bilang isa sa mga pangunahing prinsipyo pagpapahalaga ay itinuturing na pangunahin sa mga gawa sa pagtatasa ng real estate ng mga dayuhang may-akda: Kinnard V., Ordway N., Reilly D., Ring A., Friedman D., Harrison G.S., Eckert D.K. at iba pa, at mga Ruso na may-akda: Aleksandrova V.T., Artemenkova I.L., Asaul A.N., Grabovoy P.G., Gribovsky S.V., Gryaznova A.G., Ivanova E.N., Korosteleva S.P., Kulakova Yu.N., Leifera L.A....., Petrova S.V., V.S. Sternik S.G., Tarasevich E.I., Tapman L.N., Fedotova M.A., Fomenko A.N., Yaskevich E.E. atbp. Bagama't lubos na pinahahalagahan ang kontribusyon ng mga siyentipiko sa pagbuo ng mga diskarte at pamamaraan para sa pagtatasa ng real estate, dapat tandaan na ang saklaw ng NEI sa kanilang mga gawa ay pangkalahatang kalikasan at hindi naglalaman ng malinaw, komprehensibong pamamaraan para sa praktikal na pagpapatupad nito. . Ang inilapat na aspeto ng prinsipyo ng NEI, na ipinatupad sa pamamagitan ng pagsusuri ng mga alternatibong kaso ng paggamit, sa mga gawa ng mga domestic at dayuhang may-akda ay nababawasan pangunahin sa isang paglalarawan ng isang maikling algorithm, ay hindi naglalaman ng katwiran para sa pagiging posible at saklaw ng aplikasyon nito, pati na rin ang mga paghihigpit dahil sa mga kondisyon ng pagtatasa ng Russia. Sa huling dekada, ang interes sa mga problema ng praktikal na pagpapatupad ng prinsipyo ng NEI ay tumaas sa panitikang siyentipikong Ruso. Ang mga isyu sa konsepto ng pagsasagawa ng pagsusuri sa merkado ng real estate ng Russia ay sakop sa mga gawa ng V.V Grigoriev, E.S. Ozerov, S.A. Fomenko; ang mga inilapat na aspeto ng paglutas ng mga problema sa pagsusuri sa mga kondisyon ng isang saradong merkado, hindi maunlad na imprastraktura ng impormasyon, at isang mataas na antas ng kawalan ng katiyakan ay isinasaalang-alang ni V.T. Aleksandrov, S.P. Munerman, E.S. Bumuo sila ng mga rekomendasyon para sa pagpapabuti ng mga indibidwal na yugto ng pagsusuri ng NEI, na naglalayong mapabuti ang kalidad ng mga serbisyo sa pagpapahalaga. Sa mga disertasyon ng Grunova S.V. at Gubareva E.V. Ang mga tanong ng pagsusuri ng NEI ay pinag-aralan sa konteksto ng mga problema ng pangkalahatang pamamahala sa ekonomiya at kahusayan ng paggamit ng mapagkukunan. Ang gawain ng Petrova M.N. , na nag-e-explore ng quantitative at qualitative na pamamaraan para sa pagsusuri sa NEI. Gayunpaman, ang mga iminungkahing modelong pang-ekonomiya at matematika ay may ilang mga limitasyon at nangangailangan ng pagbagay sa mga modernong katotohanan ng merkado ng real estate at mga aktibidad sa pagtatasa sa Russia, pati na rin ang pag-install sa isang kumplikadong algorithm. Kaya, ang mga umiiral na interpretasyon ng prinsipyo ng NEI ay nangangailangan ng pag-unawa at paglilinaw alinsunod sa mga pangunahing uso sa pagpapabuti ng mga pamantayan at pamamaraan ng pagtatasa ng real estate, ang kasalukuyang antas ng pag-unlad na kung saan ay nagdidikta ng pangangailangan na bumuo ng isang komprehensibong algorithm ng pagsusuri gamit ang nauugnay para sa Mga kondisyon ng Russia pagsusuri ng mga pamamaraan. Layunin at layunin ng pag-aaral. Ang layunin ng pag-aaral ay pahusayin ang mga tool na pamamaraan para sa pagsusuri ng NEI, na tinitiyak ang pagtaas ng 5 sa kawastuhan ng pagpapahalaga ng real estate. Upang makamit ang layunin ng pag-aaral, ang mga sumusunod na gawain ay itinakda sa gawain:  upang linawin ang nilalaman ng konsepto ng prinsipyo ng pinakamabisang paggamit at ang pamamaraan para sa praktikal na pagpapatupad nito, upang magtaltalan para sa pangangailangan para sa ipinag-uutos na pagpapatupad nito sa pagtatasa ng real estate;  isaalang-alang ang umiiral na pag-uuri ng mga bagay sa real estate at suriin ang posibilidad ng pagpapakilala ng isang bagong tampok na nagpapangkat ng mga bagay ayon sa pangangailangan at antas ng detalye ng pagsusuri ng NEI;  pag-aralan ang mga tukoy na tampok ng merkado ng real estate ng Russia upang matukoy ang mga pinakamahihirap na problema nito upang mapabuti ang algorithm para sa pagsusuri ng NEI at mga pamamaraan para sa praktikal na pagpapatupad nito;  bumuo ng mga rekomendasyong metodolohikal na isinasaalang-alang ang mga detalye ng merkado ng real estate ng Russia para sa praktikal na pagtatasa ng mga pangunahing pamantayan sa pagsusuri: legal na pagtanggap, pisikal na pagiging posible at pinansyal na pagiging posible;  galugarin ang mga pamamaraan para sa pagsusuri ng NEI, bumuo ng mga rekomendasyon at suriin ang pagiging epektibo ng mga ito praktikal na aplikasyon sa kasanayan sa pagtatasa ng Russia. Ang layunin ng pag-aaral ay ang prinsipyo ng NEI bilang isang imanent component ng real estate valuation. Ang paksa ng pag-aaral ay ang mga tool na pamamaraan para sa praktikal na pagpapatupad ng prinsipyo ng NEI kapag tinatasa ang halaga sa merkado ng real estate. Larangan ng pag-aaral. Ang pananaliksik ay isinasagawa alinsunod sa talata 5.1 "Teorya, pamamaraan at konseptwal na batayan para sa pagbuo ng halaga ng iba't ibang mga bagay ng ari-arian" ng Specialty Passport 08.00.10 - Pananalapi, sirkulasyon ng pera at kredito (pang-ekonomiyang agham). Teoretikal at batayan ng pamamaraan ang pananaliksik ay susi teoryang pang-ekonomiya At pag-aanalisa ng systema , pati na rin ang mga konklusyon na nakapaloob sa mga gawa ng mga domestic at dayuhang may-akda sa teorya ng pagtatasa at pagsusuri sa pamumuhunan, sa partikular, sa pagtatasa ng halaga ng real estate, negosyo, pagtatasa ng pagiging epektibo ng mga proyekto sa pamumuhunan, at pagpepresyo sa konstruksiyon. Ang pangunahing katangian ng prinsipyo sa ilalim ng pag-aaral ay tumutukoy sa pangangailangan para sa aplikasyon sa gawain ng pangkalahatang siyentipikong teoretikal na pamamaraan ng kaalaman (kasaysayan, analytical, synthetic, mga pamamaraan ng pagbabawas at pagsusuri ng system, atbp.), Pati na rin ang mga modernong pamamaraan ng pang-ekonomiya at matematika pagsusuri: mga pagtatasa ng eksperto, pagsusuri ng hierarchy, pamamaraan ng senaryo, pagmomodelo sa pananalapi, pagpapangkat, pagtatanghal ng tabular ng data, atbp. Ang base ng impormasyon para sa pananaliksik ay mga analytical review ng mga merkado ng real estate, mga siyentipikong ulat ng mga kumperensya at seminar sa paksa ng problema sa ilalim pag-aaral, analytical na materyales mula sa mga periodical, pati na rin ang sanggunian at analytical na mga mapagkukunan sa Internet, pambatasan at regulasyon na mga aksyon ng Russian Federation, mga ulat sa pagtatasa ng halaga ng merkado ng real estate, sariling pananaliksik at kalkulasyon ng may-akda. Ang siyentipikong bagong bagay ng pag-aaral ay nakasalalay sa pagpapabuti ng teoretikal at metodolohikal na mga tool para sa pagsusuri sa NEI ng real estate para sa mga layunin ng pagpapahalaga. Ang mga probisyon ng siyentipikong bagong bagay ng gawaing disertasyon na isinumite para sa pagtatanggol ay ang mga sumusunod: 1. Upang patunayan ang pangangailangang isaalang-alang ang prinsipyo ng NEI sa pagpapahalaga, gayundin upang matukoy ang nilalaman ng pagsusuri, ang umiiral na mga pananaw sa ang papel at kakanyahan ay ginalugad at ito ay makatwiran na ito ay isang pangunahing prinsipyo ng pagpapahalaga sa halaga ng merkado ng real estate, tulad ng makikita sa mga iminungkahing formulasyon. Ang prinsipyo ng NEI ay ang pangunahing probisyon ng teorya ng pagtatasa ng halaga sa pamilihan ng real estate, ang halaga nito ay dapat matukoy batay sa pagpapalagay ng NEI nito - paggamit ng isang mapagkumpitensya, in-demand na merkado at nabigyang-katwiran sa petsa ng pagtatasa , nakakatugon sa pamantayan ng legal admissibility, physical feasibility, financial feasibility at pag-maximize sa value potential ng libre o built-up na land plot. Ang pagsusuri sa LEI ay isang pamamaraan sa pagpapahalaga na nagsisiguro sa praktikal na pagpapatupad ng prinsipyo ng LEI, at binubuo ng pag-aaral sa pagiging epektibo ng opsyon para sa paggamit ng isang bagay sa petsa ng pagtatasa at paghahambing nito sa mga alternatibong opsyon sa pagpapaunlad upang matukoy ang isang paraan ng paggamit na pinalaki ang halaga ng lupain. 2. Ang pangangailangan na magpakilala ng isang bagong katangian ng pag-uuri ng mga bagay sa real estate "ang pangangailangan at antas ng detalye ng pagsusuri ng NEI" ay pinatutunayan batay sa mga natukoy na pangunahing katangian ng real estate: pinagmulan, 7 pagiging angkop ng mga pagpapabuti para sa paggamit, divisibility , pisikal na kondisyon ng mga pagpapabuti, functional na layunin. 3. Ang pangangailangan na gawing makabago at palawakin ang algorithm para sa pagsusuri ng NEI sa pagpapahalaga ng real estate ay napatunayan, na binubuo kapwa sa pagbabago ng pagkakasunud-sunod ng pagsusuri, ayon sa kung saan ang mga yugto ng pag-aaral ng potensyal na pang-ekonomiya ng lokasyon at ang criterion ng ang legal admissibility ay dapat mauna sa yugto ng pananaliksik sa merkado, at sa pagpapakilala ng mga karagdagang yugto: pag-uuri ng pinahahalagahang bagay ayon sa antas ng detalye ng pagsusuri ng NEI; qualitative analysis ng mga alternatibong gamit. 4. Ang pangangailangan para sa isang husay na paghahambing ng mga alternatibong opsyon para sa paggamit ng bagay ng pagtatasa ay napatunayan, na ipinatupad sa pamamagitan ng iminungkahing algorithm gamit ang paraan ng pagsusuri ng mga hierarchy (mula dito ay tinutukoy bilang AHP), batay sa paggamit ng mga pamantayan: a) kumpleto paggamit ng mga pakinabang ng lokasyon; b) legal na bisa ng pag-unlad; c) pisikal na pagiging posible; d) potensyal para sa pag-unlad ng merkado ng real estate; e) kahusayan ng pag-akit ng mga mapagkukunan sa pananalapi, na ginagawang posible upang matukoy ang hindi bababa sa tanyag na mga pagpipilian para sa paggamit ng real estate sa merkado at ibukod ang mga ito mula sa kasunod na pananaliksik. 5. Batay sa sistematisasyon ng mga umiiral na pamamaraan para sa pagsusuri sa NEI, pagtukoy sa kanilang mga pakinabang at disadvantages, pinatutunayan na ang paraan ng pagsusuri ng isang land plot bilang walang kundisyon at may umiiral na mga pagpapabuti, na kinasasangkutan ng direktang capitalization ng kita na nabuo ng isang pag-aari, na may kasunod na pagbabawas ng gastos ng paglikha ng mga pagpapabuti (o mga gastos para sa kanilang muling pagtatayo) at pagdadala ng nagresultang halaga sa petsa ng pagtatasa, tinitiyak ang pinakamataas na kawastuhan ng mga resulta sa mga modernong kondisyon ng mga aktibidad sa pagtatasa ng Russia. 6. Bilang resulta ng pag-aaral ng merkado ng real estate ng Russia, ang pangangailangan na isaalang-alang ang intermediate na paggamit ng mga bagay kapag pinag-aaralan ang NEI ay napatunayan, kung saan ang konsepto ng "intermediate na uri ng paggamit ng real estate" ay nilinaw, at isang pamamaraan para sa pagsusuri nito ay binuo at nasubok. Ang teoretikal na kahalagahan ng mga resulta ng pananaliksik ay nakasalalay sa pagbuo ng isang detalyadong algorithm para sa pagsusuri ng NEI ng real estate, na ginagawang posible na ipatupad sa pagsasanay ang pangunahing prinsipyo ng teorya ng pagpapahalaga, samakatuwid ang mga elemento ng siyentipikong bagong bagay na isinumite para sa pagtatanggol ay maaaring ay bigyang-kahulugan bilang karagdagang pag-unlad nito sa mga tuntunin ng pagpapabuti ng mga tool na pamamaraan para sa pagtukoy ng halaga sa merkado ng real estate. Ang mga pangunahing resulta ng pag-aaral ay maaaring gamitin sa pagbuo ng mga kurso sa pagsasanay na may kaugnayan sa real estate valuation. Ang praktikal na kahalagahan ng disertasyon ay namamalagi sa katotohanan na ang mga elemento ng siyentipikong bagong bagay na nakuha ng may-akda ay naglalayong malawakang paggamit sa pagsasagawa ng pagtatasa ng real estate, nag-aambag sa pagpapabuti ng kalidad ng mga serbisyo sa pagpapahalaga at pagtaas ng pagiging kaakit-akit sa pamumuhunan ng mga bagay. pinahahalagahan. Ang mga sumusunod ay may independiyenteng praktikal na kahalagahan:  isang sistema ng mga katangian ng mga bagay sa real estate, na nagsisiguro sa kanilang pagpapangkat ayon sa iminungkahing pamantayan sa pag-uuri "ang pangangailangan at antas ng detalye ng pagsusuri ng NEI";  nakabuo ng pamamaraan para sa pagsusuri ng kriterya ng pisikal na pagiging posible, batay sa sistematisasyon ng legal na dokumentasyon at pag-uuri ng real estate, upang mapagkakatiwalaang matukoy ang mga potensyal na parameter para sa pagbuo ng isang land plot at mahulaan ang mga katangian ng pagpaplano ng espasyo ng iba't ibang mga opsyon para sa paggamit nito ;  iminungkahing algorithm para sa qualitative na paghahambing ng mga alternatibong kaso ng paggamit gamit ang AHP, na nagbibigay-daan sa pagbubukod ng hindi epektibong mga opsyon mula sa kasunod na pagsusuri ng pamantayan ng pagiging posible sa pananalapi at pinakamataas na kahusayan;  binuo na pamamaraan para sa pagsusuri ng NEI na isinasaalang-alang ang intermediate use case, tinitiyak na ang mga pagbabago sa mga plano sa pagpaplano ng lunsod para sa pagpapaunlad ng mga teritoryo at mga pangmatagalang plano ng mga developer ay isinasaalang-alang sa panandaliang pangangalaga ng kasalukuyang paggamit ng tunay ari-arian. Pag-apruba at pagpapatupad ng mga resulta ng trabaho: ang mga pangunahing resulta ng pananaliksik sa disertasyon ay iniulat, tinalakay at naaprubahan sa mga siyentipiko at praktikal na kumperensya at mga round table: Taunang internasyonal na pang-agham at praktikal na kumperensya "Mga prospect para sa pag-unlad ng pambansang ekonomiya ng miyembro ng SES mga bansa sa konteksto ng mga proseso ng internasyunal na integrasyon” (Karaganda, Karaganda ang Unibersidad ng Economics Kazpotrebsoyuz, 12-13 Abril 9, 2012); Fifth International Scientific and Methodological Conference "Halaga ng Ari-arian: Pagpapahalaga at Pamamahala" (Moscow, Moscow Financial and Industrial University "Synergy", Nobyembre 22, 2013); round table "Property Management: Global Practice and Russian Realities" (Moscow, Mergers and Acquisitions Congress, Financial University, Setyembre 19, 2014). Nakumpleto ang disertasyon sa loob ng balangkas ng gawaing pananaliksik na isinagawa sa Financial University sa loob ng balangkas ng pagtatalaga ng Estado noong 2013 sa paksang "Pagtaas ng katatagan ng pananalapi Mga negosyong Ruso batay sa kanilang pamamahala sa gastos." Ang mga resulta ng siyentipikong pananaliksik ay ginagamit sa mga praktikal na aktibidad ng Kagawaran para sa pagtatasa ng kumplikadong algorithm na "Knight Analysis Frank" sa pamamagitan ng paglalapat ng NEI. Ang paggamit ng binuo na pamamaraan ng may-akda para sa pagtukoy ng mga solusyon sa pagpaplano ng espasyo para sa mga pagpapabuti, ang paraan ng pagsusuri ng mga hierarchy, at mga diskarte sa pagsusuri na isinasaalang-alang ang intermediate na paggamit ay ginagawang posible na sumunod sa mga kinakailangan ng mga pamantayan sa pagtatasa, matiyak ang isang mataas na antas ng trabaho, objectivity at katumpakan ng pagtatasa ay nagreresulta sa mga kondisyon ng limitadong espasyo ng impormasyon, at nag-aambag sa kahusayan at pagiging mapagkumpitensya ng Departamento salamat sa isang mas nakabalangkas na diskarte sa pagtatasa ng real estate at pag-optimize ng mga gastos sa pagpapatakbo ng kumpanya. Ang algorithm ng pagsusuri ng NEI, na na-moderno ng may-akda, na umaakma sa pagtatasa ng halaga ng merkado ng real estate na may mga tool na mahusay sa pamamaraan, ay ginagamit sa mga praktikal na aktibidad ng Russian Valuation Service LLC. Sa partikular, ang paggamit ng paraan na tinukoy ng may-akda bilang ang pinakaangkop na paraan para sa pagsusuri ng pagiging posible sa pananalapi, na kinabibilangan din ng pagpapatupad ng pagsusuri sa panganib, ay nagbibigay-daan para sa isang mas malalim na pag-aaral ng NEI, na tumutulong sa pagpapabuti ng mga metodolohikal na pundasyon ng trabaho at pagpapabuti ng kalidad ng mga serbisyong ibinibigay. Ang mga resulta ng pananaliksik ay ginagamit sa prosesong pang-edukasyon sa Federal State Budgetary Educational Institution of Higher Professional Education "Financial University sa ilalim ng Pamahalaan ng Russian Federation" sa departamento ng "Valuation and Property Management" sa pagtuturo mga akademikong disiplina "Pagpapahalaga ng real estate" at "Pamilihan ng real estate at mga uso sa pag-unlad nito." Ang pagpapatupad ng mga resulta ng pananaliksik sa disertasyon sa mga organisasyon ay kinumpirma ng may-katuturang mga sertipiko. sa ipinahiwatig na 10 Publications. Sa paksa ng pananaliksik sa disertasyon, 6 na gawa ang nai-publish na may kabuuang dami na 4.43 pp. (volume ng may-akda 3.92 pp.), kasama ang 4 na gawa na may kabuuang dami na 3.55 pp. (volume ng may-akda 3.2 pp) sa peer-reviewed scientific publication na tinutukoy ng Higher Attestation Commission ng Ministry of Education and Science ng Russia. Istraktura at saklaw ng disertasyon. Ang disertasyon ay binubuo ng isang panimula, tatlong kabanata, isang konklusyon, isang listahan ng mga sanggunian mula sa 119 na mapagkukunan, at 3 mga apendise. Ang teksto ng disertasyon ay ipinakita sa 204 na pahina. Ang gawain ay inilalarawan na may 19 na talahanayan at 7 mga guhit. II. PANGUNAHING NILALAMAN NG DISSERTATION Sa pagpapakilala ng gawain, ang kaugnayan ng paksa ng pananaliksik sa disertasyon ay pinatunayan, ang antas ng pag-unlad ng siyentipiko at ang pamamaraan ng gawain ay ipinakita: ang layunin at layunin ng pananaliksik ay natutukoy, ang ang mga elemento ng maka-agham na bagong bagay ng akda at ang praktikal na kahalagahan nito ay makikita. Ang unang pangkat ng mga tanong ay nauugnay sa pag-aaral ng makasaysayang pag-unlad ng konsepto ng NEI, pagtukoy sa nilalaman ng konsepto ng NEI, ang papel at lugar ng prinsipyo sa modernong sistema ng pagpapahalaga ng real estate. Ang pagpapahalaga ng ari-arian ay batay sa mga pangunahing lugar ng neoclassical theory, na nangingibabaw sa modernong kaisipang pang-ekonomiya. Ang teoryang ito ay batay sa konsepto ng isang makatuwirang mamimili, na ang pag-uugali ay hinihimok ng layunin ng pag-maximize ng utility, na paunang natukoy ang pagbuo ng mga pangunahing prinsipyo para sa pagtatasa ng halaga sa pamilihan. Ang mga prinsipyo ng pagpapahalaga ay pinagsama sa apat na grupo depende sa pinagmulan ng pagbuo at ang antas ng impluwensya sa halaga: mga prinsipyo batay sa mga ideya ng may-ari tungkol sa pagiging kapaki-pakinabang ng bagay; mga prinsipyo batay sa mga katangian ng pagpapatakbo ng bagay na tinatasa; mga prinsipyo na tinutukoy ng impluwensya ng kapaligiran sa merkado; prinsipyo ng NEI. Ang kakanyahan ng prinsipyo ng NEI ay ang halaga ng merkado ng real estate ay nabuo batay sa mga natatanging katangian ng bagay, na tumutukoy sa opsyon para sa pinakamainam na paggamit nito sa ilalim ng impluwensya ng mga puwersa ng supply at demand na umiiral sa petsa ng pagtatasa. , kapag ang lahat ng kalahok sa merkado ay interesado sa pag-maximize ng kanilang sariling mga benepisyo. Ang prinsipyo ng NEI ay pinakamataas na ipinatupad sa pagtatasa ng 11 real estate, na dahil sa likas na "dalawang bahagi" nito: ang pare-parehong bahagi ay isang land plot na may hindi nagbabagong koneksyon sa isang tiyak na lokasyon at katatagan ng mga ari-arian, at ang variable na bahagi ay ang mga pagpapabuti na ginawa dito. Tinutukoy ng lokasyon at mga katangian ng site ang paggamit nito na nakakatugon sa kasalukuyang mga pangangailangan sa merkado. Ang kita ng site ay ibinibigay ng mga pagpapahusay na ipinakilala, na maaaring mabago alinsunod sa mga pag-andar na hinihiling ng merkado. Samakatuwid, ang pagtatasa ng halaga sa pamilihan ng real estate ay batay sa bersyon ng NEI ng land plot, na nagpapalaki sa potensyal na halaga nito. Ang pagsusuri ng dayuhan at Ruso na siyentipikong panitikan sa paksa ng pananaliksik sa disertasyon, pati na rin ang mga pamantayan sa pagtatasa, ay nagpakita na naglalaman ang mga ito malaking numero iba't ibang interpretasyon ng konsepto ng NEI ng mga real estate object, na nakakatugon sa apat na pangunahing pamantayan: legal admissibility, physical feasibility, financial feasibility at maximum efficiency. Ang hindi kasiya-siyang pagpaplano ng lunsod at ang pagbabago ng mga kondisyon ng merkado ng Russia ay nangangailangan ng paglilinaw ng konsepto ng NEI mula sa pananaw ng pagsunod sa mga kondisyon ng merkado na umiiral sa petsa ng pagtatasa, at ang kasalukuyang mga uso sa pagbuo ng pagpapahalaga ay nangangailangan ng diin sa teoretikal na kahalagahan nito. Para sa layuning ito, ang interpretasyon ng may-akda ng "nei prinsipyo" ay nabuo, na ibinigay sa pahina 6. Ang praktikal na pagpapatupad ng prinsipyo ng NEI ay binubuo ng pagsusuri sa pagiging epektibo ng opsyon para sa paggamit ng real estate na binuo mula sa pagtatasa petsa (mula rito ay tinutukoy bilang pagsusuri ng NEI). Ayon sa umiiral mga dokumento ng regulasyon sa larangan ng mga aktibidad sa pagtatasa sa Russian Federation, ang pamamaraang ito ay dapat na ihiwalay sa isang independyente at ipinag-uutos na yugto bago ang pagkalkula ng halaga ng merkado ng real estate gamit ang mga pamamaraan ng kita, paghahambing at mga diskarte sa gastos. Nangangailangan ito ng pagpapakilala ng isang pinong kahulugan ng pagsusuri ng NEI, na ipinakita din sa pahina 6. Batay sa isang pag-aaral at paghahambing ng mga internasyonal (simula dito ay tinutukoy bilang ICO), mga pamantayang European at Amerikano na may mga pamantayan sa pagtatasa ng Russia, nahayag na mayroong ay makabuluhang pagkakaiba sa mga diskarte sa pagsusuri ng NEI. Ang kasalukuyang bersyon ng MCO, hindi tulad ng kanilang mga naunang edisyon, ay hindi nagtatakda na ang halaga sa pamilihan ng isang bagay ay dapat matukoy batay sa natukoy na bersyon ng NEI, ngunit nagpapahiwatig na ito ay sumasalamin dito, dahil ang itinatag na kasanayan sa zoning 12 ay ipinapalagay mahusay na paggamit anumang teritoryo. Sa pagsasaalang-alang na ito, ang NEI ng bagay sa pagpapahalaga ay isasaalang-alang kapag sinusuri ang mga presyo ng mga transaksyon sa pagbebenta at pag-upa para sa mga katulad na bagay kapag tinatasa ang halaga nito sa pamilihan gamit ang paghahambing at mga diskarte sa kita. Ang hindi matatag na merkado ng real estate ng Russia at ang mga kakaibang regulasyon ng pambatasan ng pagpaplano ng lunsod at mga pamantayan ng zoning ay hindi ginagarantiyahan na ang kasalukuyang opsyon para sa paggamit ng ari-arian na tinasa ay epektibo, at ang mga presyo ng mga analogue na bagay ay sumasalamin sa NEI nito. Samakatuwid, sa mga pamantayang Ruso ay kasalukuyang ipinapayong paghiwalayin ang pagsusuri ng NEI sa isang independiyenteng pamamaraan. Ang pagiging kumplikado ng pagsusuri sa NEI ng real estate, dahil sa antas ng pag-unlad ng merkado nito, na nailalarawan sa isang limitadong imprastraktura ng impormasyon at mahinang pag-unlad ng pagpaplano ng lunsod, ay nangangailangan ng pagpapakilala ng isang karagdagang tampok ng pag-uuri ng mga bagay sa real estate, na isinasaalang-alang ang kailangang pag-aralan ang NEI kapag tinutukoy ang kanilang halaga sa pamilihan. Ang iminungkahing sistema ng mga pangunahing katangian ng real estate: pinagmulan; pagiging angkop ng mga pagpapabuti para sa paggamit; divisibility; pagpapabuti ng pisikal na kondisyon; ang uri ng real estate object, na nakaayos sa isang hierarchical sequence, ay nagbibigay-daan sa iyo upang matukoy ang pangangailangan para sa pagsusuri ng NEI at pag-uri-uriin ang bagay alinsunod sa bagong criterion ng pag-uuri - "ang pangangailangan at antas ng detalye ng pagsusuri ng NEI" - sa isang tiyak na grupo. Ang isang eskematiko na interpretasyon ng binuo na sistema ng mga katangian para sa pag-uuri ng mga bagay sa real estate upang matukoy ang pangangailangan para sa pagsusuri ng NEI at ang antas ng detalye nito ay ipinakita sa Figure 1. Kaya, ang mga detalye ng Russian real estate market ay tumutukoy sa pangangailangan para sa praktikal na pagpapatupad ng prinsipyo ng NEI para sa karamihan ng mga bagay, na binubuo sa pamamaraan para sa pagsusuri nito, at Ang estado ng merkado ay predetermines ang pangangailangan upang mapabuti ang mga pamamaraan at direksyon ng pagsusuri na ito. Ang pangalawang pangkat ng mga tanong ay nagmumula sa pangangailangan na kritikal na pag-aralan ang mga tool para sa praktikal na pagpapatupad ng prinsipyo ng pagpapabuti ng mga umiiral na pamamaraan ng pagsusuri nito. NEI ng real estate at 13 Pinagmulan ng mga unit ng imbakan na may mga kasalukuyang pagpapabuti Mga libreng unit ng imbakan Mga pagpapahusay na hindi angkop para sa paggamit (pagsuot > 80%) Mga pagpapahusay na angkop para sa paggamit (pagsuot< 80%) Неделимый единый комплекс (здания с участками) Анализ НЭИ для свободного ЗУ Анализ НЭИ для свободного ЗУ и ЗУ с существующими улучшениями Составная часть неделимой вещи (помещения, квартиры) Здания, пригодные к эксплуатации (износ от 20% до 40%) Незавершенное строительство Здания, требующие реконструкции или overhaul(wear mula 40 hanggang 80%) Bagong construction o reconstruction (wear and tear<20%) Анализ НЭИ для ЗУ с существующими улучшениями Жилые, коммерческие Обществен ные Анализ НЭИ не проводится Источник: разработка автора Рисунок 1 – Классификация объектов по потребности в проведении анализа НЭИ Изучение существующих подходов к анализу НЭИ недвижимого имущества позволило выявить наличие общепринятого алгоритма его практической реализации. Анализ НЭИ принято проводить в двух направлениях: для земельного участка как условно свободного и с существующими улучшениями. Поскольку функциональное использование любого объекта недвижимости опирается в первую очередь на характеристики местоположения, юридические и физические ограничения использования земельного участка, и направлено на раскрытие его стоимостного потенциала, далее описана процедура анализа для земельного участка как условно свободного. Исследование практики реализации принципа НЭИ недвижимости позволило сформулировать основные пробелы существующего алгоритма: изучение местоположения объекта представляет собой самостоятельный этап, не имеющий отношения к анализу НЭИ; не проводится качественный анализ различных вариантов использования; предлагаемая последовательность этапов анализа НЭИ неэффективна и трудоемка; отсутствуют детализированные рекомендации по отдельным аналитическим процедурам, что осложняет практическую реализацию принципа НЭИ. Для устранения выявленных недостатков автором обоснована необходимость модернизации существующего алгоритма анализа НЭИ, которая включает следующие положения. 14 1. Анализ НЭИ следует начинать с исследования характеристик оцениваемого объекта, позволяющих отнести его к определенной группе в соответствии с предложенным новым классификационным признаком «необходимость и степень детальности анализа НЭИ» в соответствии с рисунком 1. 2. Предлагается в первую очередь включать в процедуру анализа НЭИ этап исследования местоположения объекта с позиции изучения конкурентной среды и выявления основных преимуществ и недостатков его расположения, влияющих на выбор вариантов его потенциального использования. 3. В целях сокращения трудоемкости оценочных работ целесообразно сначала рассмотреть критерий юридической допустимости, и только законодательно разрешенные варианты позиционировать на территориальном рынке недвижимости на предмет их востребованности. 4. Целесообразно ввести этап качественного анализа вариантов с применением метода анализа иерархий, и только по наиболее приемлемым вариантам осуществлять количественные расчеты финансовой целесообразности. Схематичное изображение детализированного алгоритма анализа НЭИ с учетом предложенных преобразований представлено на рисунке 2. Исследование объекта по классификационному признаку «необходимость и степень детальности анализа НЭИ» Формирование полного перечня альтернативных вариантов использования объекта оценки Анализ местоположе ния объекта Анализ юридической допустимости с целью выявления законодательно разрешенных видов использования Анализ рынка и существующих классификаций исследуемых сегментов рынка Составление перечня возможных вариантов использования Анализ осуществимости Анализ физической осуществимости с целью выявления потенциально возможных параметров застройки территории по каждому варианту использования Качественный анализ возможных вариантов использования Количественный анализ возможных вариантов использования по критерию финансовой целесообразности Выбор варианта использования, максимизирующего стоимость объекта оценки Источник: разработка автора Рисунок 2 – Детализированный алгоритм анализа НЭИ недвижимости 15 Исследование юридической допустимости предполагает изучение объекта оценки с целью выявления законодательно разрешенных вариантов использования. Поскольку юридическая верификация заключается в определении соответствия текущего и альтернативных вариантов использования существующим градостроительным нормам, в которых также указывается информация о разрешенных параметрах застройки территории, обоснована логическая взаимосвязь данного этапа анализа с исследованием физической осуществимости. На основании проведенной систематизации существующих нормативно-правовых актов, норм и правил, а также документов на участок, была разработана структурированная схема, содержащая перечень документации с указанием содержащейся в ней информации, необходимой для анализа НЭИ. На основании данной схемы определяются основные сегменты рынка недвижимости, на которых можно специализироваться с учетом законодательной разрешенности, и для которых необходимо изучение классификационных требований. Анализ физической осуществимости опирается на разрешенные параметры застройки территории, полученные на этапе исследования юридической допустимости, и классификационные требования. Существующие рекомендации предполагают ограничение данного этапа анализа исследованием физических характеристик участка, его формы и рельефа, а также возможности размещения на нем новых строений, однако они не учитывают основную цель этапа: определить потенциально возможные параметры застройки участка с учетом ограничений по плотности, высотности, объемам строительства. В литературе по оценке недвижимости существуют краткие рекомендации по определению объемно-планировочных параметров застройки земли в ходе анализа НЭИ недвижимости. К недостаткам данных рекомендаций можно отнести индифферентность к наличию различных исходных данных для выбора способа расчета объемно-планировочных характеристик и отсутствие рекомендаций по учету классификаций объектов недвижимости, содержащих требования к отдельным техническим характеристикам строений. Для устранения указанных недостатков разработана авторская методика определения объемно-планировочных решений строений, схематично представленная на рисунке 3, дополненная вариантами расчетов параметров застройки на основании коэффициента плотности застройки (через общую площадь здания) и на основании данных по этажности и высоте этажа, получаемых в результате анализа рынка и исследования классификаций необходимого сегмента 16 рынка. Предложенный алгоритм может выполняться по одному из трех сценариев в зависимости от наличия доступной исходной информации: коэффициента застройки; коэффициента плотности застройки; информации об этажности и высоте этажа. Результатом данного этапа является формулирование альтернативных вариантов использования объекта оценки с указанием их ключевых физических характеристик. Определение исходного показателя Исходя из нормативноправовых актов, классификаций объектов недвижимости Коэффициент застройки Коэффициент плотности застройки S КЗ  З S ЗУ Допустимая площадь застройки S З  К З * S ЗУ 1     Допустимая высотность здания К ПЗ  SЗ  S ЗУ По площади участка, его форме и близости строений ориентировочно определяется SЗ с учетом нормативов по плотности застройки, указанных в СП 42.13330.2011, Приложение Г ввнеш S общ n эт анализ формы участка отступы от границ участка, строений парковка, пожарные проезды корректировка по «строительному модулю» h зд – высотные регламенты, ГПЗУ, внеш S общ hзд  hэт * nэт документы, классификации  Классификации объектов недвижимости по сегментам  Обзоры рынка  Отношение допустимой высоты здания к количеству этажей Минимальная высота 1 этажа Целесообразная этажность здания n эт  Допустимая общая площадь здания по внешнему обмеру h зд hэт внеш S общ  S З * nэт Допустимая общая площадь здания по внутреннему обмеру nэт  внеш S общ SЗ внеш S общ  К ПЗ * S ЗУ внутр внеш Sобщ  Sобщ  Толщина наружных стен При наличии данных об этажности или условий 1 и 2 3 2 Для расчета арендопригод ной площади внутр внеш S общ  S общ * 0,95 Строительный объем здания (Vстр) внеш Vстр  S общ * hзд Источник: разработка автора Рисунок 3 – Схема определения объемно-планировочных характеристик строений Отобранные варианты использования подлежат проверке по критерию финансовой целесообразности, заключающейся в изучении стоимостного потенциала 17 объекта недвижимости и способности генерирования им положительного денежного потока. Для повышения эффективности данного этапа целесообразно предварительно сопоставить данные варианты использования по качественным характеристикам. Выбор варианта НЭИ недвижимости представляет собой процесс принятия решения по совокупности большого числа параметров, поэтому автором рассмотрена возможность применения метода анализа иерархий (далее МАИ). Применение МАИ основывается на качественной интерпретации анализируемых параметров, оцененных на основе экспертных суждений и логики, с учетом их влияния на итоговый результат. Многокритериальный анализ на базе МАИ позволяет представить сложный процесс принятия решения в качестве структурированной иерархической системы и учесть взаимное влияние факторов на каждый из рассматриваемых вариантов использования и сопоставить их на основании отобранных критериев. Исследовательская задача, заключающаяся в определении данных критериев анализа НЭИ недвижимости, формирующих первый и второй уровни иерархии, была решена путем опроса экспертного мнения специалистов-оценщиков в отношении значимости и взаимного влияния отобранных критериев. Результаты анализа представлены в таблице 1. Таблица 1 – Веса критериев анализа НЭИ Критерий 1 порядка Использование потенциала местоположения Юридическая обоснованность Физическая осуществимость Потенциал рынка развития Эффективность привлечения финансовых ресурсов Итог Вес, % 24,8 34,9 26,5 8,4 Критерий 2 порядка Полнота использования преимуществ с точки зрения транспортной доступности Полнота использования преимуществ с точки зрения пассажиропотока Конкуренция в ближайшем окружении Соответствие назначению по градостроительному плану земельного участка Соответствие назначению по кадастровому паспорту или свидетельству Соответствие функции назначению по правилам землепользования и застройки территории Наличие данных о возможности изменения назначения Соответствие функции назначению по генеральному плану поселения Эффективность по критерию плотности застройки Эффективность по критерию максимальной высотности Арендопригодная площадь Наличие свободных ниш рынка Потенциал развития сегмента рынка Средний уровень доходности сегмента Возможность привлечения заемных средств 5,4 Эффективность привлечения заемных средств 100 Вес, % Итого вес, % 33,3 8,3 33,3 8,3 33,3 8,3 44,0 15,4 28,3 9,9 17,1 6,0 7,3 2,6 3,4 1,2 42,9 42,9 14,3 63,7 25,8 10,5 75,0 11,3 11,3 3,8 5,3 2,2 0,9 4,1 25,0 1,4 100 Источник: исследование автора 18 После построения иерархической структуры процесса принятия решения о выборе варианта НЭИ анализ проводится в рамках стандартных процедур МАИ. Альтернативы использования объекта оценки, которые получают наименьшие веса качества, исключаются из последующего анализа. После применения МАИ отобранные варианты использования недвижимости подлежат количественной оценке по критерию финансовой целесообразности с точки зрения способности генерировать положительный денежный поток и раскрывать стоимостной потенциал земельного участка. Количественная оценка отобранных вариантов использования по критериям финансовой целесообразности и максимальной эффективности представляет собой наиболее сложный и трудоемкий этап анализ, опирающийся на классические методы стоимостной оценки, представленные в таблице 2. Таблица 2 – Существующие методы практической реализации принципа НЭИ № п/п Метод анализа НЭИ/Соответствующий метод оценки ЗУ Расчетная формула Трудноопределяемые параметры Вывод о применимости Rb, Rl Область применения ограничена возможностями определения коэффициентов капитализации отдельно для здания и для земельного участка. Не выявлены Применим при наличии информации о стоимости улучшений и сопоставимости анализируемых вариантов по техническим параметрам застройки, срокам реализации и начала операционной деятельности. Анализ ЗУ как условно свободного I O  VB * RB RL VL  где: V L – рыночная 1 «Земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициенты капитализации для земли и строений различны» / Метод остатка для земли, модификация 1 стоимость земли, ден. ед.; I O – чистый операционный доход, приносимый единым объектом недвижимости, ден. ед.; V B – рыночная стоимость улучшений, ден. ед.; RB – коэффициент капитализации для улучшений; RL – коэффициент капитализации для земли. 2 «Земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициенты капитализации для зданий и земли одинаковы» / Метод остатка для земли, модификация 2 VL  где: IO  VB , RO Ro – общий коэффициент капитализации. 19 Продолжение таблицы 2 № п/п Метод анализа НЭИ/Соответствующий метод оценки ЗУ Расчетная формула Труднооп ределяе мые параметр ы VL  VO  VB 3 «Земельный участок рассматривается как незастроенный, и известна рыночная цена продажи недвижимости предполагаемого назначения»/ Метод выделения VB  E B * Pr где: VО – рыночная стоимость единого объекта недвижимости, ден. ед.; E B – стоимость Vо воспроизводства улучшений за вычетом физического износа, ден. ед.; Pr – прибыль девелопера. Вывод о применимости Область применения ограничена наличием рыночных данных по сопоставимым со всеми анализируемыми вариантами объектам-аналогам; наличием информации об износе и стоимости улучшений по объектам-аналогам. E1 E2  ... (1  Y) 1 (1  Y) 2 En I1 I2    (1  Y) n (1  Y)1 (1  Y) 2 VL    .... In (1  Y) n  VOn 1 (1  Y) n где: E1 , E2 , En – сумма 4 Метод предполагаемого использования*/ Метод предполагаемого использования капитальных затрат в n-й период времени, ден. ед.; I1 , I 2 , I n – величина чистого операционного расхода в nй период времени, ден. ед.; E, Y, n Y – ставка дисконтирования, дол. ед.; Применим при условии возможности достоверного определения затрат на создание улучшений, сроков строительства, загрузки объекта, прогноза доходов. VOn1 – стоимость реверсии единого объекта недвижимости в постпрогнозном периоде времени, ден. ед. Анализ ЗУ с существующими улучшениями VO  5 6 «Земельный участок рассматривается как застроенный, строения требуют проведения некоторых улучшений»/Нет где: Применим при наличии возможности достоверного определения затрат на изменение существующих улучшений. IO  E Im p RO E Im p - расходы, связанные с проведением работ по реконструкции/модернизаци и/капитальному ремонту, ден. ед. E «Земельный участок Применим при условии рассматривается как анализа земельного участка с Не IO VO  застроенный, не требующий не выявле- улучшениями, RO улучшений»/Метод прямой требующими затрат. ны капитализации дохода * Одинаковые условия реализации как для свободного участка, так и для участка с улучшениями

pagpapahalaga sa ari-arian ng tirahan

Sa pangkalahatan, ang unang kabanata ay higit na nakatuon sa mga teoretikal na pundasyon at mga pangunahing kategorya na nauugnay sa pagtatasa ng real estate.

Ang ikalawang kabanata ng trabaho ay nagpapakita ng mga resulta ng pagtatasa ng isang ari-arian mula sa pananaw ng tatlong diskarte sa pagtukoy ng halaga sa merkado: pagtatasa mula sa punto ng view ng mga gastos (cost approach), pagtatasa sa pamamagitan ng direktang paghahambing ng mga benta (comparative approach), pagtatasa mula sa ang pananaw ng inaasahan o aktwal na kita (income approach) .

Kapag inihambing ang mga resulta ng pagsusuri, ipinakita na ang lahat ng mga diskarte ay nagbibigay ng iba't ibang mga resulta. Isaalang-alang natin ang mga pangunahing direksyon para sa pagpapabuti ng ipinakita na mga diskarte sa pagpapahalaga ng real estate.

Sa modernong pagsasanay sa pagtatasa, kadalasang ginagamit ang teknolohiya ng pagkalkula ng kapalit na gastos gamit ang mga koleksyon ng UPVS. Ang paggamit ng mga koleksyong ito ay nagsimula noong 1997, nang halos walang impormasyon sa merkado sa real estate, at ang paggamit ng mga koleksyong ito ay ang tanging paraan upang matukoy ang "halaga sa pamilihan", pangunahin para sa mga layunin ng muling pagsusuri ng mga fixed asset. Sa huling dekada nagkaroon ng malalaking pagbabago sa suporta sa impormasyon ng real estate market at pagtatantya ng negosyo. Ang State Construction Committee ng Russian Federation ay lumipat sa isang bagong pagtatantya ng gastos at balangkas ng regulasyon. Sa pamamagitan ng Decree of the Gosstroy ng Russia No. 16 ng Abril 8, 2002 "Sa mga hakbang upang makumpleto ang paglipat sa isang bagong tinantyang at normatibong base para sa pagpepresyo sa konstruksiyon," ang mga dokumento ng regulasyon ng USSR Gosstroy, na iginuhit sa antas ng presyo na ibinigay dahil sa pagtatantya at normative base ng 1991, ay kinansela mula 01.01.2003 at 1984. Upang palitan ang mga ito, ipinakilala ang state elemental estimate norms (GESN) at federal unit prices (FER). Inaprubahan at ipinatupad ng State Construction Committee ng Russia:

· GESNr-2001 "Mga pamantayan sa pagtatantya ng elemental ng estado para sa gawaing pagkukumpuni at pagtatayo";

· GESN-2001 "Mga pamantayan sa pagtatantya ng elemental ng estado para sa pangkalahatang gawaing pagtatayo";

GESNm-2001 "Mga pamantayan ng pagtatantya ng elemental ng estado para sa pag-install ng kagamitan"

Ang mga GESN ay idinisenyo upang matukoy ang komposisyon at pangangailangan para sa mga mapagkukunang kinakailangan upang maisagawa ang gawaing pagtatayo sa mga site, gumuhit ng mga pagtatantya gamit ang pamamaraan ng mapagkukunan, pati na rin para sa mga pagbabayad para sa gawaing isinagawa at pagtanggal ng mga materyales.

Ang Gosstroy ng Russia ay bumubuo ng mga presyo ng Federal unit (FER, FERr at FERm) para lamang sa rehiyon ng Moscow. Susunod, ang mga presyo para sa rehiyon ng Moscow ay inililipat ng Gosstroy sa Mga Sentro ng Panrehiyon para sa Pagpepresyo sa Konstruksyon upang maiugnay ang mga presyo sa mga kondisyon sa rehiyon. Pagkatapos mag-link, ibabalik ang mga koleksyon ng presyo sa Gosstroy para sa karagdagang pag-apruba. Sa kasalukuyan, ang proseso ng pagbuo ng isang bagong balangkas ng regulasyon ay hindi pa nakumpleto. Ang pagsasagawa ng pagtatasa ng real estate batay sa bagong balangkas ng regulasyon ay isang napakasalimuot at matagal na gawain na nangangailangan ng espesyal na kaalaman at kasanayan. Upang ang bagong balangkas ng regulasyon ay makapasok sa pagsasanay sa pagpapahalaga, kinakailangan na magsagawa ng isang hanay ng mga gawain upang bumuo ng software at mga sistema ng pag-compute na inangkop upang malutas ang mga inilapat na problema ng pagpapahalaga sa real estate.

Kamakailan, ang mga rehiyonal na sentro para sa pagpepresyo sa konstruksiyon ay nagsimulang aktibong gumana, at lumitaw ang mga kumpanya na dalubhasa sa pagbibigay ng mga serbisyo ng impormasyon, halimbawa, ang NPF Center for Information Technologies in Construction.

At ang mga real estate appraiser lang ang gumagamit pa rin ng mga hindi napapanahong koleksyon mula sa 70s ng huling siglo at, sa parehong oras, ginagamit ang mga ito upang bigyang-katwiran ang "halaga sa pamilihan" ng mga bagay. Matagal nang naiintindihan ng mga nakaranasang appraiser ang mga disadvantages ng paggamit ng mga koleksyon ng UPVS, pangunahing nauugnay sa listahan ng mga gastos na kasama sa mga presyo ng unit, average na indexation, hindi pagsunod sa mga teknolohiya, ratio ng saklaw ng trabaho, atbp.

Kaya, ang mga sumusunod na item sa gastos ay isinasaalang-alang sa mga koleksyon ng UPVS:

· direktang gastos;

· mga gastos sa overhead;

· nakaplanong pagtitipid (tubo);

· pangkalahatang gastos sa site para sa paglalaan at pagpapaunlad ng isang construction site;

· gastos sa disenyo at gawaing survey;

· mga gastos na nauugnay sa pagsasagawa ng trabaho sa taglamig;

· mga halaga ng bonus na sahod;

· ang gastos ng pagpapanatili ng pamamahala ng isang nakatayong negosyo;

· mga pagkalugi mula sa pagpuksa ng mga pansamantalang gusali at istruktura;

· mga gastos sa transportasyon ng mga manggagawa sa layo na higit sa 3 km. sa kawalan ng pampublikong sasakyan;

· mga gastos para sa pagbabayad ng mga bonus sa mga empleyado para sa likas na katangian ng trabaho.

Ginagamit ng mga nakaranasang appraiser ang kanilang sariling mga pag-unlad sa kanilang mga kalkulasyon batay sa mga pagsasaayos sa mga analogue o pinalaki na mga pagtatantya.

Sa gawain ng P.G. Grabovoy, S.P. Korostelev "Pagsusuri ng Ari-arian, Bahagi I. Pagsusuri ng Real Estate", gamit ang isang tiyak na halimbawa, ipinakita na ang mga resulta ng pagkalkula ng kapalit na halaga ng residential real estate gamit ang pamamaraan ng UPVS ay naiiba nang malaki, ilang beses , mula sa mga tagapagpahiwatig ng merkado.

Gayunpaman, sa karamihan ng mga ulat na sinuri ng Expert Council ng Russian Society of Appraisers, ang pagtatasa ng market value ng real estate ay batay pa rin sa lumang UPVS. Bukod dito, upang kahit papaano ay mailapit ang mga resulta ng mga kalkulasyong ito sa mga tagapagpahiwatig ng merkado, isang tiyak na pagtaas ng koepisyent ang ipinakilala sa kanila, na tinatawag na "kita ng negosyante." Ito ay ganap na pinagtibay, dahil hindi posible na alisin ang tagapagpahiwatig na ito mula sa merkado sa mga modernong kondisyon. Partikular na dapat pansinin dito na, alinsunod sa IVS 2003, "ang aplikasyon ng halaga sa pamilihan ay nangangailangan ng pagbuo ng isang konklusyon sa pagpapahalaga batay lamang sa data ng merkado." Kapag nag-aaplay ng UPVS, malinaw na tinutukoy ng appraiser ang halaga na hindi market, na dapat ipakita sa ulat.

Sa Russia ay wala pa ring maaasahang base ng impormasyon sa pinagsama-samang mga pangunahing tagapagpahiwatig ng mga gastos sa konstruksyon, na magagamit sa mga tagasuri sa Kanluran (kasunod ng halimbawa ng WESSEXS, LAXTONS, R.S.MEANS).

Sa kasalukuyan, ang pangunahing kinikilalang base ng impormasyon para sa pagtatasa ng real estate ay ang pagbuo ng Co-Invest LLC. Ang kumpanyang ito ay naglalathala ng quarterly ng bulletin na "Price Indices in Construction", pati na rin ang seryeng "Appraiser's Handbook": "Industrial Buildings", "Residential Buildings", "Collections of purchasing power parities of currencies in national construction markets", "Directory of ang halaga ng pagpapalit ng mga gusali at istruktura sa kasalukuyang antas ng presyo" atbp.

Kapag ginagamit ang mga publikasyong ito, kinakailangang tandaan na ang karamihan sa kanilang mga kalkulasyon ay batay sa balangkas ng regulasyon ng mga oras ng nakaplanong ekonomiya, na na-index ng ilang mga coefficient ng presyo at, samakatuwid, ang mga resulta ng panghuling pagtatasa ay maaaring magkaroon ng isang makabuluhang error para sa mga dahilan. Nakatala sa taas. Kapag gumagamit ng ilang mga indeks, kinakailangan na maingat na pag-aralan ang mga kinakailangan para sa kanilang pagkalkula.

Ang Regional Directory of Construction Costs (RCC-2006) ay inilathala kamakailan at inihayag bilang ang una sa bansa na inaasahan ng mga appraiser. Nagbibigay ito ng mga tagapagpahiwatig ng gastos ayon sa uri ng gawaing pagtatayo, pinagsama-samang mga tagapagpahiwatig ng gastos (UCI) at "impormasyon para sa pagtatasa ng kinakailangang dami ng pamumuhunan sa express na bersyon." Sa katunayan, ang huling kahulugan ay tumutukoy sa tinantyang halaga ng mga analogue ng mga modernong gusali at istruktura. Ang Bahagi III ng RSS ay naglalaman ng "mga analog na bagay na may mga teknikal at pang-ekonomiyang tagapagpahiwatig ng mga elemento ng istruktura, mga analog na bagay na may teknikal at pang-ekonomiyang mga tagapagpahiwatig para sa bagay sa kabuuan at isang buod ng talahanayan ng mga teknikal at pang-ekonomiyang tagapagpahiwatig na inirerekomenda para sa pagtukoy ng gastos ng mga gusali ng tirahan at socio. -mga bagay na pangkultura.” Ang mga tagapagpahiwatig ng gastos ay tinutukoy sa mga presyo noong 01/01/2006 para sa "rehiyon ng Moscow". Kasama sa direktoryo ang mga tagapagpahiwatig ng gastos para sa 18 uri ng mga modernong gusali ng tirahan at 27 bagay na hindi tirahan sa real estate. Sa RSS-2007, ang listahan ng mga bagay na ito ay lubos na pinalawak.

Ang paglalathala ng RSS ay lumilikha ng mga kundisyon para sa paggamit nito sa mga pamamaraan sa pagtatasa ng real estate at negosyo. Kung sa pagtatasa ng real estate posible na gumamit ng bahagi II ng sangguniang libro na "Mga pinagsama-samang tagapagpahiwatig ng halaga", kung gayon sa diskarte sa gastos ng pagtatasa ng negosyo posible na gamitin ang bahagi III "Mga kaparehong bagay ng mga gusali at istruktura".

Kaya, ang mga koleksyon ng RCC ay dapat na maging pangunahing batayan para sa pagtatasa ng real estate. Gayunpaman, mayroon ding mga makabuluhang pagkukulang ng mga koleksyong ito. Ang pangunahing isa ay hindi sila nagbibigay ng paunang data at pangunahing mga pagpapalagay ng nakuha na mga halaga ng gastos ng mga analogue. Kaya, hindi lubos na malinaw kung ano ang eksaktong komposisyon ng kagamitan na isinasaalang-alang sa mga huling numero, kung ano ang kasama sa iba pang mga gastos ng developer, atbp. Ang magkasanib na gawain ng mga estimator, analyst at appraiser sa direksyon ng pagpapabuti ng RSS ay maaaring humantong sa paglikha ng isang base ng impormasyon na napakahalaga para sa mga appraiser ng real estate.

Ang pangunahing direksyon ng pagbuo ng mga aktibidad sa pagtatasa ay kasalukuyang pagtatasa ng halaga sa merkado ng real estate. Nagiging posible ito dahil sa katotohanan na sa ating bansa ang isang database ay naipon sa aktwal na halaga sa merkado ng real estate.

Upang pasimplehin ang proseso ng pagtatasa ng residential real estate, ang mga ahensya ng pagtatasa ay maaaring gumamit ng isang regression model ng gastos ng isang apartment, na nagbibigay-daan sa iyong kalkulahin ang halaga ng isang residential property depende sa isang bilang ng mga parameter nito.

Ang isang halimbawa ng paggawa ng gayong modelo ay ibinigay sa magasing Real Estate para sa Disyembre 2005. Ang modelo ay binuo ayon sa mga listahan ng presyo ng ilang mga kumpanya ng real estate na nagbebenta ng mga pabahay ng iba't ibang mga katangian ng consumer sa iba't ibang lugar ng lungsod ng Novosibirsk. Para sa pagsusuri, ang impormasyon ay nakolekta sa 450 mga apartment (150 mga pagpipilian para sa bawat uri ng apartment - isa, dalawa, tatlong silid) ayon sa mga sumusunod na parameter:

gastos sa apartment,

ang lugar kung saan matatagpuan ang pabahay,

uri ng ari-arian:

pampublikong pabahay,

Pabahay na binili sa ilalim ng kasunduan sa pribatisasyon

Pabahay na binili sa ilalim ng kasunduan sa pagbili at pagbebenta,

* materyal ng gusali kung saan matatagpuan ang apartment:

Panel, ladrilyo, monolith,

*uri ng bahay:

Elite,

Pinahusay na layout

Karaniwan

buong laki,

- "Khrushchev"

bilang ng mga palapag ng bahay,

ang sahig kung saan matatagpuan ang apartment,

kabuuang lugar ng apartment,

living area ng apartment,

lugar ng kusina,

ang pagkakaroon ng isang balkonahe o loggia,

pagkakaroon ng telepono.

Isaalang-alang natin nang detalyado ang pamamaraan para sa pagtatayo ng modelo gamit ang halimbawa ng isang silid na apartment.

Sa unang yugto ng pagbuo ng modelo, ang matrix ng mga coefficient ng ugnayan ay nasuri upang makilala ang mga parameter na lubos na umaasa sa isa't isa. Ang pangunahing gawain ay ang pumili ng mga kadahilanan kung saan ang koepisyent ng ugnayan ay hindi lalampas sa 0.8. Batay sa mga resulta ng pagsusuri, ang isang matrix ng mga coefficient ng ugnayan ay itinayo, na isinasaalang-alang ang 6 na mga kadahilanan, iyon ay, eksaktong kalahati ng mga naunang nakolekta, dahil ang natitirang mga kadahilanan ay hindi nasiyahan ang kondisyon na ipinataw sa koepisyent ng ugnayan.

Batay sa nakolektang data sa mga napiling salik, ang sumusunod na modelo ng regression ay binuo:

C = -10.12 + 9.24 Stot + 35.62 * x1 - 21.17 * x2 + 15.07 * x3 +

65 * x4+ 64.48 * x5 (3.1)

o sa pangkalahatan:

C = -a0 + asStot+ a1x1 + axg + a3x3 + a4x4 + a5x5 (3.2)

Ang sumusunod na notasyon ay ginamit sa equation na ipinakita:

C - ang presyo ng isang apartment na may mga nakapirming parameter na tinukoy sa ibaba,

Stotal - kabuuang lugar ng apartment,

Ang x1 ay isang dummy variable na nagpapakilala sa lugar kung saan matatagpuan ang apartment,

Ang x2 ay isang dummy variable na nagpapakilala sa materyal ng gusali kung saan matatagpuan ang apartment;

Ang x3 ay isang variable na nagpapakilala sa bilang ng mga palapag ng gusali kung saan matatagpuan ang apartment na sinusuri;

Ang x4 ay isang dummy variable na nagpapakilala sa sahig kung saan matatagpuan ang apartment;

Ang x5 ay isang dummy variable na nagpapakilala sa pagkakaroon ng isang telepono sa apartment.

Kinumpirma ng mga istatistikal na tagapagpahiwatig para sa modelong ito ang kahalagahan ng mga resultang nakuha.

Kaya, ang resultang modelo ay napakahusay na sumasalamin sa pag-asa ng average na gastos ng mga apartment sa mga parameter nito sa merkado ng pabahay ng lungsod ng Novosibirsk (nang hindi isinasaalang-alang ang mga matinding pagpipilian).

Ang ipinakita na mga modelo ay isinagawa sa mga ahensya ng real estate ng lungsod ng Novosibirsk "Zhilfond" at "Amir - Real Estate", na may mga full-time na empleyado na tinatasa ang halaga ng mga apartment na ibinebenta, pati na rin ang kumikilos bilang collateral sa mga kasunduan sa pagpapautang. Dapat tandaan na lubos na pinahahalagahan ng mga eksperto ang pagiging epektibo ng kanilang paggamit.

Ang pangalawang mahalagang problema na kinakaharap ng mga appraiser ay ang paghula sa halaga ng isang apartment sa hinaharap. Ang problemang ito ay nagiging partikular na nauugnay kapag tinatasa ang gastos ng isang apartment para sa mga layunin ng mortgage, dahil ang pagbebenta ng apartment ay magaganap sa hinaharap, at mahalagang matukoy ang rate ng paglago ng gastos ng apartment para sa panahon ng kasunduan sa pautang. .

Ang paunang data para sa pagbuo ng isang modelo ng dynamics ng presyo sa pangalawang merkado ng pabahay ay kinuha mula sa mga magasin ng Real Estate para sa quarter ng mga kaukulang taon. Para sa bawat taon, ang impormasyon ay nakolekta sa 240 apartment - 80 para sa bawat uri ng apartment (isa, dalawa, tatlong silid). . Ang pangunahing layunin ng pagbuo ng isang modelo ay upang matukoy ang modelo ng mga pagbabago sa presyo para sa pangalawang merkado ng real estate.

Ang istraktura ng nakolektang data sa mga apartment ay ipinakita sa Fig. 2.1, 2.2, 2.3.

kanin. 2.1. Isinasaalang-alang ang istraktura ng mga apartment kapag nagtatayo ng modelo, ayon sa uri ng pabahay





kanin. 2.2. Isinasaalang-alang ang istraktura ng mga apartment kapag nagtatayo ng modelo, ayon sa uri ng pabahay





kanin. 2.3. Ang istraktura ng mga apartment na isinasaalang-alang kapag nagtatayo ng modelo, ayon sa uri ng materyal na gusali

Ang temporal na pagsusuri ng mga pang-ekonomiyang phenomena ay nakikilala ang iba't ibang uri ng mga ebolusyon.

1. Tendency, tendency o pangmatagalang paggalaw. Walang mahigpit na kahulugan ng isang kalakaran; Ang isang trend ay tumutugma sa isang mabagal na pagbabago na nagaganap sa isang partikular na direksyon na nagpapatuloy sa mahabang panahon.

2. Ikot, panandaliang bahagi - mabilis na quasiperiodic na paggalaw, kung saan mayroong pagtaas ng yugto at pagbaba ng yugto.

3. Pana-panahong bahagi - mga pagbabago na nangyayari nang regular, kumpara sa isang cycle.

4. Random na pagbabagu-bago, mga epekto - random na paggalaw ng medyo mataas na dalas, pagkakaroon ng mas marami o hindi gaanong pare-parehong karakter.

Ang ilang serye ng istatistika ay kumakatawan sa kanilang purong anyo ng isa o ibang uri ng ebolusyon, ngunit karamihan ay kumbinasyon ng lahat o indibidwal na bahagi.

Sa teorya, ang isang serye ng dynamics ng presyo ay isang kumbinasyon ng isang trend, isang seasonal na bahagi at mga random na pagbabagu-bago. Sa kasalukuyang yugto ng pag-unlad ng merkado ng real estate, ang pana-panahong bahagi ng presyo ng isang apartment ay nagambala, na dahil sa mataas na rate ng paglago ng presyo at ang pagiging kaakit-akit sa pamumuhunan ng merkado na pinag-uusapan. Iyon ang dahilan kung bakit binigyan ng espesyal na pansin ang pagtukoy sa kalakaran sa serye ng oras na isinasaalang-alang.

Batay sa mga seryeng ito ng dynamics ng presyo ng apartment, ginawa ang sumusunod na modelo.

Polinomyal ng ikalawang antas:

уi = а + bt2, (3.3)

kung saan ako ang uri ng apartment,

t - tagal ng panahon.

Dapat tandaan na alinsunod sa mga pamantayang ginamit sa mga istatistika, ang koepisyent ng ugnayan ay dapat na malapit sa 1 (lumampas sa 0.7), ang koepisyent ng kahalagahan F ay dapat na mas mababa sa 0.03 (para sa ibinigay na mga parameter ng modelo).

Kaya, ang mga resultang modelo ay mahusay na sumasalamin sa dinamika ng mga presyo sa pangalawang merkado ng pabahay ng lungsod ng Novosibirsk.

Ayon sa resultang modelo, ang pagtaas sa halaga ng isang silid na apartment ay dapat na 22.0% noong 2006, ang aktwal na pagtaas sa gastos ay 24.3%.

Ayon sa modelong ito, ang pagtaas sa gastos ng isang dalawang silid na apartment sa lungsod ng Novosibirsk noong 2006 ay dapat na 21.7%, ngunit sa katunayan ang rate ng paglago ay 21.6%.

Alinsunod sa ipinakita na modelo, ang pagtaas sa gastos ng isang tatlong silid na apartment sa lungsod ng Novosibirsk noong 2006 ay dapat na 21.5%, ngunit sa katunayan ang rate ng paglago ay 31.0%.

Ang pagpapalit ng totoong data sa gastos sa bawat metro kuwadrado ng mga apartment sa lungsod ng Novosibirsk sa bawat quarter ng 2006, mapapansin na ang halagang ito ay nasa loob ng mga hangganan ng mga agwat ng kumpiyansa na itinayo gamit ang modelo.

Ayon sa mga eksperto, ang resultang modelo ay sapat na naglalarawan sa kasalukuyang sitwasyon sa real estate market. Ang pagtataya para sa paglago ng mga gastos sa pabahay sa pagtatapos ng 2006 para sa ilang mga uri ng mga apartment ay tumutugma sa totoong data, dahil ang paglago ng merkado na hinulaang ng mga eksperto ay 20 - 30%.

Ang isang appraiser ay patuloy na nahaharap sa problema ng paghula sa gastos ng mga apartment na ito ay lalo na talamak kapag nagsasagawa ng mga pagtatasa para sa mga layunin ng pagpapautang. Ang kawastuhan ng desisyon ay nakasalalay sa karanasan, mga kwalipikasyon ng espesyalista, pati na rin sa kalidad ng nakolektang data sa merkado ng bagay na sinusuri. Ang paggamit ng mga iminungkahing istatistikal na modelo sa gawain ng mga espesyalista ay makakatulong na mapabuti ang katumpakan ng mga pagtataya, pati na rin ang kalidad ng pagtatasa ng residential real estate.

Ang pagpapalit ng totoong data sa gastos sa bawat metro kuwadrado ng mga apartment sa lungsod ng Novosibirsk sa bawat quarter ng 2006, mapapansin na ang halagang ito ay nasa loob ng mga hangganan ng mga agwat ng kumpiyansa na itinayo gamit ang modelo. Ayon sa mga eksperto, ang resultang modelo ay sapat na naglalarawan sa kasalukuyang sitwasyon sa real estate market. Ang pagtataya para sa paglago ng mga gastos sa pabahay sa pagtatapos ng 2006 para sa ilang mga uri ng mga apartment ay tumutugma sa totoong data, dahil ang paglago ng merkado na hinulaang ng mga eksperto ay 20 - 30%. Ang isang appraiser ay patuloy na nahaharap sa problema ng paghula sa gastos ng mga apartment na ito ay lalo na talamak kapag nagsasagawa ng mga pagtatasa para sa mga layunin ng pagpapautang. Ang kawastuhan ng desisyon ay nakasalalay sa karanasan, mga kwalipikasyon ng espesyalista, pati na rin sa kalidad ng nakolektang data sa merkado ng bagay na sinusuri.

Panimula

Pagkatapos mag-link, ibabalik ang mga koleksyon ng presyo sa Gosstroy para sa karagdagang pag-apruba. Sa kasalukuyan, ang proseso ng pagbuo ng isang bagong balangkas ng regulasyon ay hindi pa nakumpleto.

Ang pagsasagawa ng pagtatasa ng real estate batay sa bagong balangkas ng regulasyon ay isang napakasalimuot at matagal na gawain na nangangailangan ng espesyal na kaalaman at kasanayan. Upang ang bagong balangkas ng regulasyon ay makapasok sa pagsasanay sa pagpapahalaga, kinakailangan na magsagawa ng isang hanay ng mga gawain upang bumuo ng software at mga sistema ng pag-compute na inangkop upang malutas ang mga inilapat na problema ng pagpapahalaga sa real estate.

Kamakailan, ang mga rehiyonal na sentro para sa pagpepresyo sa konstruksiyon ay nagsimulang aktibong gumana, at lumitaw ang mga kumpanya na dalubhasa sa pagbibigay ng mga serbisyo ng impormasyon, halimbawa, ang NPF Center for Information Technologies in Construction.

Mga mungkahi para sa pagpapabuti ng mga pamamaraan ng pagtatasa ng real estate

Kapag ginagamit ang mga publikasyong ito, kinakailangang tandaan na ang karamihan sa kanilang mga kalkulasyon ay batay sa balangkas ng regulasyon ng mga oras ng nakaplanong ekonomiya, na na-index ng ilang mga coefficient ng presyo at, samakatuwid, ang mga resulta ng panghuling pagtatasa ay maaaring magkaroon ng isang makabuluhang error para sa mga dahilan. Nakatala sa taas. Kapag gumagamit ng ilang mga indeks, kinakailangan na maingat na pag-aralan ang mga kinakailangan para sa kanilang pagkalkula.

Ang Regional Directory of Construction Costs (RCC-2006) ay inilathala kamakailan at inihayag bilang ang una sa bansa na inaasahan ng mga appraiser. Naglalaman ito ng mga tagapagpahiwatig ng gastos ayon sa uri ng gawaing pagtatayo, pinagsama-samang mga tagapagpahiwatig ng gastos (UCI) at "impormasyon para sa pagtatasa ng kinakailangang dami ng pamumuhunan sa express na bersyon."

Sa katunayan, ang huling kahulugan ay tumutukoy sa tinantyang halaga ng mga analogue ng mga modernong gusali at istruktura.

Pagpapahalaga sa ari-arian ng tirahan (3)

Sa partikular, ang pangangailangan para sa pagpapahalaga upang maipakita ang mga asset sa mga financial statement alinsunod sa IAS, US GAAP o Russian accounting standards ay patuloy na tumataas; pagtatasa ng halaga ng hindi nasasalat na mga ari-arian upang matukoy ang pagiging epektibo ng mga diskarte sa marketing at tatak; pagtatasa para sa layunin ng pagkumpleto ng mga transaksyon sa pagbili at pagbebenta, pag-upa ng mga asset, M&A at iba pang mga transaksyon para sa paglilipat ng mga karapatan sa pagmamay-ari at iba pang mga karapatan sa ari-arian; pagpapahalaga para sa mga layunin ng seguro, karagdagang isyu ng mga pagbabahagi o muling pagbili ng mga pagbabahagi sa panahon ng pribatisasyon ng mga negosyong pag-aari ng estado; pagtatasa para sa layunin ng pagpapahiram na sinigurado ng ari-arian, atbp. Ayon sa mga resulta ng isang pag-aaral ng Expert RA rating agency, ang pinakasikat na mga serbisyo sa nakalipas na taon at kalahati ay ang mga serbisyo sa pagpapahalaga para sa real estate at negosyo sa pangkalahatan.

Thesis: residential real estate valuation

FEDERAL EDUCATION AGENCY MOSCOW STATE UNIVERSITY OF SERVICE Faculty: Institute of Regional Economics and Municipal Administration Department: State and Municipal Administration Course project. Paksa: Pagpapabuti ng mga pamamaraan sa pagpapahalaga ng real estate.

Disiplina: Pamamahala ng munisipal na real estate. Nakumpleto ng isang mag-aaral ng Group GRDS 3-2 Shevchuk M.V. Tinanggap ng guro na si Dubovik M.V.

Pagpapabuti ng mga pamamaraan ng pagtatasa ng real estate

Kaya, ang mga koleksyon ng RCC ay dapat na maging pangunahing batayan para sa pagtatasa ng real estate. Gayunpaman, mayroon ding mga makabuluhang pagkukulang ng mga koleksyong ito.


Ang pangunahing isa ay hindi sila nagbibigay ng paunang data at pangunahing mga pagpapalagay ng nakuha na mga halaga ng gastos ng mga analogue. Kaya, hindi lubos na malinaw kung ano ang eksaktong komposisyon ng kagamitan na isinasaalang-alang sa mga huling numero, kung ano ang kasama sa iba pang mga gastos ng developer, atbp.
Ang magkasanib na gawain ng mga estimator, analyst at appraiser sa direksyon ng pagpapabuti ng RSS ay maaaring humantong sa paglikha ng isang base ng impormasyon na napakahalaga para sa mga appraiser ng real estate. Ang pangunahing direksyon ng pagbuo ng mga aktibidad sa pagtatasa ay kasalukuyang pagtatasa ng halaga sa merkado ng real estate.
Nagiging posible ito dahil sa katotohanan na sa ating bansa ang isang database ay naipon sa aktwal na halaga sa merkado ng real estate.

Abstract: residential real estate valuation

Iba pang mga sitwasyon para sa aplikasyon: - pagsusuri sa pagiging posible para sa bagong konstruksyon, - pagpapasiya ng pinakamahusay at pinakamabisang paggamit ng lupa, - pagsasaayos, - panghuling negosasyon sa gastos, - mga gusaling institusyonal at espesyal na layunin, - mga layunin ng seguro. — paraan ng paghahambing sa merkado: pagtatasa ng halaga sa pamilihan ng ari-arian batay sa data sa mga kamakailang transaksyon na may katulad na mga bagay. Ipinapalagay na ang isang makatwirang mamumuhunan o mamimili ay hindi magbabayad ng higit para sa isang partikular na ari-arian kaysa sa gastos sa pagbili ng isa pang katulad na ari-arian na may parehong utility. - paraan ng kita: ang halaga ng ari-arian ay tinutukoy ng laki, kalidad at tagal ng panahon ng pagtanggap ng mga benepisyo na inaasahang idudulot ng bagay na ito sa hinaharap.

20. mga pamamaraan ng diskarte sa gastos sa pagtatasa ng real estate (mga pagpapabuti).

Pansin

Pinagmulan · Natural (natural) na mga bagay · Artipisyal na bagay (gusali).2. Layunin · Mga bakanteng lupain (para sa pagpapaunlad o iba pang layunin) · Mga likas na complex (deposito) para sa kanilang pagsasamantala · Mga Gusali Para sa mga serbisyo para sa kalakalan at bayad.

Scale · Land tract · Indibidwal na land plots · Complexes ng mga gusali at istruktura · Multi-apartment residential building · Single-apartment residential building (mansion, cottage) · Seksyon (entrance) · Apartment. Summer cottage .· Complex of administrative buildings.· Building.· Premises or parts of buildings (sections, floors).4. Handa nang gamitin · Mga bagay na natapos na · Nangangailangan ng muling pagtatayo o malalaking pagkukumpuni. 1.2 Pamamaraan para sa pagtatasa ng residential real estate.

Pagpapabuti ng mga diskarte sa pagpapahalaga ng real estate

Kaya, ang mga sumusunod na item sa gastos ay isinasaalang-alang sa mga koleksyon ng UPVS: · mga direktang gastos; · mga gastos sa overhead; · nakaplanong pagtitipid (tubo); · pangkalahatang gastos sa site para sa paglalaan at pagpapaunlad ng isang construction site; · gastos sa disenyo at gawaing survey; · mga gastos na nauugnay sa pagsasagawa ng trabaho sa taglamig; · mga halaga ng bonus na sahod; · ang gastos ng pagpapanatili ng pamamahala ng isang nakatayong negosyo; · mga pagkalugi mula sa pagpuksa ng mga pansamantalang gusali at istruktura; · mga gastos sa transportasyon ng mga manggagawa sa layo na higit sa 3 km. sa kawalan ng pampublikong sasakyan; · mga gastos para sa pagbabayad ng mga bonus sa mga empleyado para sa likas na katangian ng trabaho. Ginagamit ng mga nakaranasang appraiser ang kanilang sariling mga pag-unlad sa kanilang mga kalkulasyon batay sa mga pagsasaayos sa mga analogue o pinalaki na mga pagtatantya.
Sa gawain ng P.G. Grabovoy, S.P. Korostelev "Pagpapahalaga ng Ari-arian, Bahagi I.

Paksa: pagpapabuti ng mga pamamaraan sa pagpapahalaga ng real estate

Kinumpirma ng mga istatistikal na tagapagpahiwatig para sa modelong ito ang kahalagahan ng mga resultang nakuha. Kaya, ang resultang modelo ay napakahusay na sumasalamin sa pag-asa ng average na gastos ng mga apartment sa mga parameter nito sa merkado ng pabahay ng lungsod ng Novosibirsk (nang hindi isinasaalang-alang ang mga matinding pagpipilian).
Ang ipinakita na mga modelo ay isinagawa sa mga ahensya ng real estate ng lungsod ng Novosibirsk "Zhilfond" at "Amir - Real Estate", na may mga full-time na empleyado na tinatasa ang halaga ng mga apartment na ibinebenta, pati na rin ang kumikilos bilang collateral sa mga kasunduan sa pagpapautang. Dapat tandaan na lubos na pinahahalagahan ng mga eksperto ang pagiging epektibo ng kanilang paggamit. Ang pangalawang mahalagang problema na kinakaharap ng mga appraiser ay ang paghula sa halaga ng isang apartment sa hinaharap.

Pagpapahalaga ng residential real estate

Mga panukala para sa pagpapabuti ng mga pamamaraan ng pagtatasa ng real estate Konklusyon Listahan ng mga ginamit na literatura at mga mapagkukunan Appendix PANIMULA Kabilang sa mga elemento ng ekonomiya ng merkado, ang isang espesyal na lugar ay inookupahan ng real estate, na nagsisilbing isang paraan ng produksyon (lupa, administratibo, industriyal, bodega, komersyal at iba pang mga gusali at lugar, pati na rin ang iba pang mga istraktura) at isang bagay o bagay ng pagkonsumo (mga plot ng lupa, mga gusali ng tirahan, mga dacha, mga apartment, mga garahe). Ang real estate ay ang batayan ng personal na pag-iral para sa mga mamamayan at nagsisilbing batayan para sa pang-ekonomiyang aktibidad at pag-unlad ng mga negosyo at organisasyon ng lahat ng anyo ng pagmamay-ari.

Sa Russia, mayroong isang aktibong pagbuo at pag-unlad ng merkado ng real estate at ang pagtaas ng bilang ng mga mamamayan, negosyo at organisasyon ay nakikilahok sa mga transaksyon sa real estate.