Ανάλυση της αγοράς στεγαστικών δανείων στη Ρωσική Ομοσπονδία. Η δυναμική της αγοράς στεγαστικών δανείων στη Ρωσία Η ιστορία της εμφάνισης της αγοράς στεγαστικών δανείων στη Ρωσία

Σημαντικό χαρακτηριστικό του 2013 ήταν η αισθητά αυξημένη επιρροή των στεγαστικών δανείων στην αγορά κατοικίας της χώρας. Αυτό αποδεικνύεται από την αύξηση του ποσοστού των συναλλαγών στεγαστικών δανείων στο πλαίσιο μιας σταθερής δυναμικής των συναλλαγών στέγασης. Σύμφωνα με τη Rosreestr, κάθε τέταρτο δικαίωμα ιδιοκτησίας (24,6%) που καταχωρήθηκε σε συναλλαγές στέγασης το 2013 αποκτήθηκε με στεγαστικό δάνειο.

Ο αριθμός αυτός αποτελεί ρεκόρ για ολόκληρη την περίοδο παρατήρησης (από το 2005). Σύμφωνα με εκτιμήσεις της AHML, σε γενικές γραμμές, το μερίδιο των στεγαστικών δανείων στην πώληση νέων κατοικιών φτάνει το 40% και για ορισμένα αντικείμενα, οι συναλλαγές με στεγαστικά δάνεια ξεπερνούν το 50% και φτάνουν το 70-80% των πωλήσεων.

Το 2013, σύμφωνα με την Κεντρική Τράπεζα της Ρωσικής Ομοσπονδίας, ο όγκος των εκδοθέντων στεγαστικών δανείων συνέχισε να αυξάνεται: 657 πιστωτικά ιδρύματα παρείχαν 824.792 δάνεια ύψους 1,354 τρισ. ρούβλια, που είναι 19,24% περισσότερο ως προς τον αριθμό των δανείων και 31,17% περισσότερο σε νομισματικούς όρους σε σχέση με το 2012.

Διάγραμμα 2. Δυναμική παροχής στεγαστικών δανείων σε σωρευτική βάση από την αρχή του έτους

Χρέος για HML από 1 Ιανουαρίου 2014 Ανήλθαν σε 2,648 τρισ. τρίψιμο. Ο όγκος των εκδοθέντων στεγαστικών δανείων (ΣΚ) το 2013 Έφτασε τα 1,404 τρισ. τρίψιμο, ή 880485 δάνεια με χρέος 2,765 τρισ. τρίψιμο.

Ληξιπρόθεσμα στεγαστικά δάνεια από 1 Ιανουαρίου 2014 ήταν στο επίπεδο των 39,50 δισεκατομμυρίων ρούβλια, ή 1,49% του υπολειπόμενου χρέους, που είναι 0,59 p.p. λιγότερο από την 1η Ιανουαρίου 2013 Το μερίδιο του ληξιπρόθεσμου χρέους από το υπόλοιπο χρέος για στεγαστικά δάνεια σε ρούβλια από την 1η Ιανουαρίου 2014 μειώθηκε κατά 0,47 π.μ. σε 1,0% σε σύγκριση με την 1η Ιανουαρίου 2013, και για τα δάνεια σε ξένο νόμισμα σε σχέση με την 1η Ιανουαρίου 2013, αντίθετα, αυξήθηκαν κατά 1,15 π.μ. έως 12,57%.

Εικόνα 3. Δυναμική μεσαίο μέγεθος HML για 6 ομάδες πιστωτικών ιδρυμάτων ταξινομημένα ανά περιουσιακά στοιχεία (με φθίνουσα σειρά)

Το 2013, το μερίδιο των HML σε ξένο νόμισμα στον όγκο των χορηγηθέντων δανείων συνέχισε να μειώνεται: σε νομισματικούς όρους, κατά 0,3 p.p. έως 1,12%, και σε ποσοτικούς όρους - κατά 0,02 p.p. σε 0,23% σε σχέση με το 2012. Από την 1η Ιανουαρίου 2014 το μερίδιο των δανείων αυτών στο ανεξόφλητο χρέος μειώθηκε κατά 1,93 π.μ. στο 4,22% και το μερίδιο του ληξιπρόθεσμου χρέους σε HML σε ξένο νόμισμα στο σύνολο των ληξιπρόθεσμων οφειλών αυξήθηκε κατά 1,84 π.μ. και ανήλθε σε 35,59%.

Σύμφωνα με την Κεντρική Τράπεζα της Ρωσικής Ομοσπονδίας, το μερίδιο του χρέους σε HML χωρίς ληξιπρόθεσμες πληρωμές στο συνολικό ποσό του χρέους για HML από την 1η Ιανουαρίου 2014 αυξήθηκε κατά 0,12 p.p. σε σύγκριση με την 1η Ιανουαρίου 2013 και έφτασε το 96,05%. Το μερίδιο του χρέους των ληξιπρόθεσμων δανείων (με ληξιπρόθεσμες πληρωμές άνω των 180 ημερών) στο συνολικό ποσό του χρέους στα HML μειώθηκε κατά 0,48 ποσοστιαίες μονάδες κατά την ίδια περίοδο. και ανήλθε σε 1,78%.

Σύμφωνα με την Κεντρική Τράπεζα της Ρωσικής Ομοσπονδίας, από τις 6 ομάδες πιστωτικών ιδρυμάτων που ταξινομήθηκαν κατά περιουσιακά στοιχεία (με φθίνουσα σειρά), το μερίδιο της Ομάδας Ι από τα πέντε πιστωτικά ιδρύματα με τα μεγαλύτερα περιουσιακά στοιχεία στο συνολικό όγκο των δανείων που χορηγήθηκαν το 2013 Η HML ήταν στο επίπεδο του 72,22% σε νομισματικούς όρους και 76,93% σε ποσοτικούς όρους, έχοντας προσθέσει 6,23 ποσοστιαίες μονάδες, αντίστοιχα. και 4,62 p.p. σε σχέση με το 2012 Σε σχέση με το 2011, το μερίδιο του Ομίλου Ι στον όγκο των στεγαστικών δανείων αυξήθηκε κατά 18,46 π.μ. και κατά αριθμό - κατά 14,63 ποσοστιαίες μονάδες, γεγονός που υποδηλώνει τη συνεχιζόμενη μονοπώληση της αγοράς στεγαστικών δανείων. Από 1 Ιανουαρίου 2014 Οι δύο πρώτοι όμιλοι (19 πιστωτικά ιδρύματα) καλύπτουν το 80,13% της αγοράς HML. Αντίστοιχα, μειώθηκαν οι μετοχές άλλων ομίλων πιστωτικών ιδρυμάτων.

Με μείωση στο 1,49% το 2013. το μερίδιο του ληξιπρόθεσμου χρέους στο συνολικό χρέος της Ρωσικής Ομοσπονδίας (39,50 δισεκατομμύρια RUB) έναντι 2,08% το 2012. Η δεύτερη ομάδα πιστωτικών ιδρυμάτων είναι «πρωταγωνιστής», διατηρώντας τη μεγαλύτερη αξία του μεριδίου του ληξιπρόθεσμου χρέους το 2013 (3,04% ), έχοντας έτσι το πιο επικίνδυνο χαρτοφυλάκιο HML. Ποιότητα χαρτοφυλάκια δανείωνομάδες, εκφρασμένες ως ποσοστό του ληξιπρόθεσμου χρέους του ομίλου επί του υπολειπόμενου χρέους του ομίλου, επιδεινώθηκαν το 2013 για τις ομάδες III και V και βελτιώθηκαν για τις υπόλοιπες.

Η χαμηλότερη τιμή του μέσου όρου HML σε ρούβλια για το 2013 (1,31 εκατομμύρια ρούβλια) στην Ομάδα V και η υψηλότερη τιμή της μέσης αξίας HML σε ξένο νόμισμα (20,5 εκατομμύρια ρούβλια) - στην Ομάδα VI.

Σε σύγκριση με το 2012 Οι μέσες τιμές HML σε ρούβλια για όλες τις ομάδες αυξήθηκαν. Η μεγαλύτερη αύξηση στη μέση αξία των HML σε ξένο νόμισμα σημειώθηκε στις ομάδες II και VI και η μεγαλύτερη μείωση σημειώθηκε στην ομάδα IV (Εικ. 3).

Τα στοιχεία της Τράπεζας της Ρωσίας την 01.01.2014 υποδεικνύουν ότι το επίπεδο των επιτοκίων έκδοσης στεγαστικών δανείων σε ρούβλια που χορηγήθηκαν τον Δεκέμβριο ανήλθε σε 12,1%, που είναι 0,6 p.p. κάτω από τα επίπεδα Δεκεμβρίου 2012.

Η δυναμική των επιτοκίων το 2013 ήταν άνιση - στην αρχή του έτους αυξήθηκαν δυναμικά, φτάνοντας τη μέγιστη τιμή του 12,9% τον Μάρτιο, αλλά στη συνέχεια υπήρξε πτωτική τάση των επιτοκίων, η οποία κορυφώθηκε τον Νοέμβριο-Δεκέμβριο του 2013.

Η μείωση των επιτοκίων στο τέλος του έτους εξηγείται από τις εποχικές προσφορές των τραπεζών - το τρίτο τρίμηνο του 2013, σχεδόν όλοι οι ηγέτες της αγοράς στεγαστικών δανείων ξεκίνησαν Ειδικές προσφορέςεπιτρέποντας σε ένα αρκετά ευρύ φάσμα δανειοληπτών να υπολογίζουν σε χαμηλότερα επιτόκια στα στεγαστικά δάνεια.

Το μέσο σταθμισμένο επιτόκιο στεγαστικών δανείων το 2013 ήταν 12,4% (σωρευτικό), γεγονός που εξηγείται από το υψηλό επίπεδο των επιτοκίων το πρώτο τρίμηνο του 2013.

Σχήμα 4. Δυναμική του σταθμισμένου μέσου επιτοκίου HML για 6 ομάδες πιστωτικών ιδρυμάτων ταξινομημένα ανά περιουσιακά στοιχεία (με φθίνουσα σειρά)

Ένας πρόσθετος παράγοντας που παρακίνησε τις μεγάλες τράπεζες να εντείνουν τις προσπάθειές τους για αύξηση των χαρτοφυλακίων στεγαστικών δανείων ήταν η πολιτική της Τράπεζας της Ρωσίας με στόχο τον περιορισμό του ρυθμού αύξησης των ακάλυπτων δανείων, συμπεριλαμβανομένης της αύξησης του μεγέθους των ελάχιστων αποθεματικών για απώλειες από καταναλωτικά δάνεια χωρίς εξασφαλίσεις. Από αυτή την άποψη, τα πιστωτικά ιδρύματα που διαθέτουν τις κατάλληλες δυνατότητες (πρωτίστως πρόσβαση σε χρηματοδότηση), ανάλογα με τις εσωτερικές προτεραιότητες, θα μπορούσαν να επικεντρωθούν σε μια πιο ενεργή ανάπτυξη του στεγαστικού δανεισμού. Έτσι, ξεκινώντας από το δεύτερο τρίμηνο του 2013, το Αναλυτικό Κέντρο AHML κατέγραψε περίπου 30 περιπτώσεις μειώσεων επιτοκίων σε μόνιμη ή προσωρινή βάση μεταξύ ενεργών συμμετεχόντων στην αγορά.

Το 2013, η μέση σταθμισμένη διάρκεια δανεισμού HML για όλες τις ομάδες πιστωτικών ιδρυμάτων για HML σε ρούβλια ήταν 14,7 έτη και για δάνεια σε ξένο νόμισμα 12,7 έτη. Η μεγαλύτερη σταθμισμένη μέση περίοδος δανεισμού για πιστώσεις σε ρούβλια στην ομάδα III είναι 15,6 έτη και για πιστώσεις σε ξένο νόμισμα στην ομάδα I - 21,2 έτη. Η ομάδα VI έχει τους μικρότερους μέσους σταθμισμένους όρους δανείου: 10,3 έτη για δάνεια σε ρούβλια και 2,1 έτη για δάνεια σε ξένο νόμισμα.

Σύμφωνα με την Κεντρική Τράπεζα της Ρωσικής Ομοσπονδίας, το 2013. η απόκτηση από πιστωτικά ιδρύματα των δικαιωμάτων απαίτησης επί στεγαστικών δανείων αυξήθηκε κατά 5,17% σε σύγκριση με το 2012 και ανήλθε σε 85,98 δισεκατομμύρια ρούβλια. Η απόκτηση απαιτήσεων από δάνεια σε ρούβλια μειώθηκε κατά 2,47% και έφτασε τα 61,71 δισεκατομμύρια ρούβλια και τα δάνεια σε ξένο νόμισμα αυξήθηκαν κατά 31,3% και ανήλθαν σε 24,274 δισεκατομμύρια ρούβλια. Ο μεγαλύτερος όγκος κεκτημένων δικαιωμάτων αξίωσης βάσει HML το 2013 τόσο σε ρούβλια όσο και σε ξένο νόμισμα, όπως και το 2012, εγγράφηκε σε πιστωτικά ιδρύματα του ομίλου IV.

Σύμφωνα με την AHML OJSC, το 2013 ο όγκος των συναλλαγών στην πρωτογενή αγορά κατοικίας με χρήση στεγαστικού δανείου αυξήθηκε κατά 10 π.μ. σε σχέση με το 2012 και ανήλθε σε 30%.

Πίνακας 3

Δομή στεγαστικών δανείων

Το 2013, το μερίδιο της AHML OJSC στην αγορά στεγαστικών δανείων ανήλθε σε 8,2% σε όρους ρούβλι (111,3 δισεκατομμύρια ρούβλια) ή περίπου 10% του συνολικού αριθμού των δανείων που εκδόθηκαν, συμπεριλαμβανομένης της εργασίας στην πρωτογενή αγορά (αναχρηματοδότηση ) - 3,5% (48,0 δισεκατομμύρια ρούβλια), στη δευτερεύουσα - 4,7% (63,3 δισεκατομμύρια ρούβλια). Σύμφωνα με την AHML OJSC, ο συνολικός όγκος των τίτλων που υποστηρίζονται από στεγαστικά δάνεια το 2013 Ανήλθε σε 140,625 δισεκατομμύρια ρούβλια, εκ των οποίων το 55,5% (78,1 δισεκατομμύρια ρούβλια) των τίτλων εκδόθηκαν με τη συμμετοχή του ίδιου του Οργανισμού.

Το 2014 το μέγεθος του κεφαλαίου μητρότητας της AHML OJSC έχει αυξηθεί και ανέρχεται σε 429,4 χιλιάδες ρούβλια. Το 2014, οι αναπροσαρμοσμένες ετήσιες πληρωμές στο στρατιωτικό προσωπικό που συμμετέχει στο συσσωρευτικό σύστημα υποθηκών έφθασαν τα 233.000 ρούβλια. Ο οργανισμός στο πλαίσιο του προγράμματος "Στρατιωτική υποθήκη" αύξησε το μέγιστο ποσό ενός στεγαστικού δανείου κατά την αγορά ενός διαμερίσματος στην πρωτογενή αγορά από 2 εκατομμύρια σε 2,2 εκατομμύρια ρούβλια. και μείωσε την ελάχιστη προκαταβολή από 30% σε 20%.

Τους τελευταίους έξι μήνες, πολλές τράπεζες στεγαστικών δανείων έχουν χαλαρώσει τις απαιτήσεις για τους δανειολήπτες: μείωσαν την ελάχιστη προκαταβολή (συμπεριλαμβανομένης της μηδενικής), αύξησαν το μέγιστο ποσό δανείου και διεύρυναν τον κατάλογο των δανειακών αντικειμένων.

Παρά τη χαλάρωση των απαιτήσεων για τους δανειολήπτες, η ποιότητα του χαρτοφυλακίου στεγαστικών δανείων που συσσωρεύεται στους ισολογισμούς των τραπεζών βρίσκεται σε υψηλό επίπεδο. Το μερίδιο των ληξιπρόθεσμων πληρωμών στο συνολικό όγκο των συσσωρευμένων στεγαστικών δανείων την 1η Ιανουαρίου 2014 ανερχόταν σε 1,49%, και ο συνολικός όγκος των στεγαστικών δανείων χωρίς ούτε μία ληξιπρόθεσμη πληρωμή είναι πάνω από 96%. Ωστόσο, πρέπει να σημειωθεί ότι σε περίπτωση απότομης επιδείνωσης της οικονομικής κατάστασης και αύξησης της ανεργίας, το μερίδιο των ληξιπρόθεσμων πληρωμών μπορεί να αυξηθεί και η ποιότητα του χαρτοφυλακίου στεγαστικών δανείων μπορεί να επιδεινωθεί γρήγορα.

Η ανάπτυξη της αγοράς στεγαστικών δανείων έχει γίνει ένας από τους κύριους μοχλούς της κατασκευής κατοικιών. Διαισθανόμενοι ότι οι τράπεζες έχουν ξαναρχίσει να δανείζουν τον κατασκευαστικό κλάδο και τους αγοραστές κατοικιών, οι προγραμματιστές ενίσχυσαν τις δραστηριότητές τους. Έτσι, το 2013 κατασκευάστηκαν 912,1 χιλιάδες διαμερίσματα συνολικής επιφάνειας 69,4 εκατομμυρίων τετραγωνικών μέτρων. μέτρα (+5,6% σε σχέση με την αντίστοιχη περίοδο του προηγούμενου έτους). Αυτός ο αριθμός είναι ο υψηλότερος ποτέ Ρωσική Ομοσπονδίααπό το 1990.

Είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι η ταυτόχρονη αύξηση των στεγαστικών δανείων και της κατασκευής κατοικιών διατηρεί την αγορά κατοικίας σε μια ισορροπημένη αναπτυξιακή πορεία - η πρόσθετη αποτελεσματική ζήτηση του πληθυσμού, υποστηριζόμενη από στεγαστικά δάνεια, απορροφά την πρωτογενή αγορά κατοικίας.

Η αύξηση των τιμών των κατοικιών, σύμφωνα με τη Rosstat, το 2013 σε σύγκριση με το 2012 ήταν κατά μέσο όρο 7,2%, γεγονός που, στο πλαίσιο του σταθερού ετήσιου πληθωρισμού (6,8%), υποδηλώνει ότι η πραγματική αύξηση των τιμών των κατοικιών, κατά μέσο όρο στη Ρωσία, δεν υπερέβη 0,5 p.p.

Λαμβάνοντας υπόψη το γεγονός ότι το πραγματικό διαθέσιμο εισόδημα του πληθυσμού αυξήθηκε κατά 3,3 ποσοστιαίες μονάδες και τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων μειώθηκαν, μπορούμε να πούμε ότι στο τέλος του 2013, καταγράφηκε αύξηση στη διαθεσιμότητα κατοικιών για τον πληθυσμό, τόσο σε βάρος δικά και και σε βάρος δανεισμένα χρήματα.

Ο πιο "δημοφιλής" τρόπος αγοράς ακινήτων στη Ρωσική Ομοσπονδία τα τελευταία 5-7 χρόνια εξακολουθεί να είναι η υποθήκη. Ως εκ τούτου, οι αρχές της χώρας σε τους οικονομική πολιτικήμε κάθε δυνατό τρόπο συμβάλλουν σε τραπεζικά προγράμματα με στόχο τη μείωση των επιτοκίων επί αυτό το είδοςδάνειο. Αυτό το ζωτικής σημασίας θέμα έθιξε στην ομιλία του στις 30 Ιανουαρίου 2014 ο Alexei Ulyukaev, ο οποίος κατέχει τη θέση του Υπουργού του Υπουργείου Οικονομικής Ανάπτυξης. Ο Πρόεδρος Βλαντιμίρ Πούτιν υποστηρίζει επίσης αυτή τη δήλωση και πιστεύει ότι είναι απαραίτητο να καθοριστεί ένα «σταθερό» επιτόκιο στεγαστικών δανείων, το οποίο θα είναι κοντά στο επιτόκιο αναχρηματοδότησης της Τράπεζας της Ρωσίας. Με τη σειρά του, ο Igor Shuvalov, Πρώτος Αντιπρόεδρος της Κυβέρνησης της Ρωσικής Ομοσπονδίας, επισημαίνει μια σταθερή αύξηση του αριθμού των δανείων που εκδόθηκαν το 2013 και τον Ιανουάριο του 2014, και πιστεύει ότι είναι απαραίτητο να τηρήσουμε την κατεύθυνση που επέλεξε η κυβέρνηση και οι τραπεζικές υπηρεσίες της χώρας οργανισμούς σε αυτόν τον τομέα.

Το Υπουργείο Οικονομικών της Ρωσικής Ομοσπονδίας προβλέπει μείωση του πληθωρισμού το 2014 στο 5%-6%. Ως αποτέλεσμα, τα στεγαστικά δάνεια μπορεί να μειωθούν σε τιμή έως και 8% ετησίως.

Ταυτόχρονα, πρέπει να σημειωθεί ότι ο αριθμός των Ρώσων που σχεδιάζουν να βελτιώσουν τις συνθήκες διαβίωσής τους συνεχίζει να αυξάνεται. Η αύξηση των στεγαστικών δανείων το 2014 προβλέπεται να είναι 20%-25%. Ήδη, κάθε τέταρτη αγορά ακινήτων γίνεται με πίστωση, γιατί αυτός είναι ο πιο προσιτός τρόπος επίλυσης προβλημάτων με τη στέγαση. Η υψηλή ποιότητα των δανειοληπτών είναι επίσης ευχάριστη. Το μερίδιο των στεγαστικών δανείων χωρίς χρέος για το εξάμηνο του 2013 ανήλθε σε 96%.

Οι κρατικές τράπεζες είναι οι πιο δραστήριες στην αγορά στεγαστικών δανείων. Παρά τον ενεργό ρυθμό έκδοσης δανείων από ιδιωτικές τράπεζες, η Sberbank, η VTB 24 και η Gazprombank εξακολουθούν να κατέχουν ηγετική θέση. Το μερίδιό τους στο σύνολο των στεγαστικών δανείων είναι 68%. Το δεύτερο εξάμηνο του έτους, η Τράπεζα της Μόσχας άρχισε επίσης να αυξάνει ενεργά τους όγκους της.

Θέση στην κατάταξη από 01/07/2014	Θέση στην κατάταξη από 01/07/2013	Όνομα της τράπεζας		Ο όγκος των εκδοθέντων στεγαστικών δανείων. έζησε. δάνεια, εκατομμύρια ρούβλια	Ρυθμός ανάπτυξης (1 εξάμηνο 2014/Εν. 1 2013), %
1 μισό. 2014	1 μισό. 2013
		OJSC "Sberbank της Ρωσίας"
		VTB 24 (ZAO)
		CJSC "CB Delta Credit"
		JSC "Τράπεζα της Μόσχας"
		JSCB "ROSBANK"
		JSCB "Svyaz-Bank"
		CJSC "Raiffeisenbank"
		JSC "Bank "Saint-Petersburg"
		Χρηματοοικονομικός όμιλος "Opening"*

Οι κρατικές τράπεζες είναι αυτές που επηρεάζουν τη δυναμική του επιτοκίου. Χάρη στο γεγονός ότι μείωσαν τα επιτόκια το δεύτερο εξάμηνο του 2013, τα υπόλοιπα πιστωτικούς οργανισμούςΈπρεπε επίσης να αναθεωρήσω τους όρους του δανείου.

Στα τελευταία σχέδια της Κυβέρνησης είναι η δημιουργία στο εγγύς μέλλον ενός ενιαίου κέντρου για την έκδοση κοινωνικών στεγαστικών δανείων, που θα επιτρέψει την περαιτέρω ανάπτυξη υφιστάμενων προγραμμάτων στεγαστικών δανείων για χαμηλά εισοδήματα και ευάλωτα στρώματα του πληθυσμού (δάσκαλοι, γιατροί, επιστήμονες, στρατιωτικούς, νεαρές οικογένειες κ.λπ.).

Προβλέψεις Αναλυτών Ανάπτυξης προγράμματα στεγαστικών δανείων RF το πρώτο εξάμηνο του 2014. Λαμβάνοντας υπόψη τα αποτελέσματα του συνολικού χαρτοφυλακίου στεγαστικών δανείων των ρωσικών τραπεζών για το 2013 συνολικά, οι αναλυτές κάνουν τολμηρές προβλέψεις για αύξηση του όγκου των στεγαστικών δανείων το πρώτο εξάμηνο του 2014 κατά 16%. Εξάλλου, οι ληξιπρόθεσμες οφειλές για στεγαστικά δάνεια θα πρέπει να μειωθούν δραστικά, εκτός φυσικά και αν επιδεινωθεί ακόμη περισσότερο η οικονομική κατάσταση στη χώρα. Μιλώντας συγκεκριμένα για τα αποτελέσματα του Ιανουαρίου 2014, μέχρι στιγμής έχει σημειωθεί κάποια αύξηση στο μέσο κόστος των δανείων, αν και πολλές ρωσικές τράπεζες προσφέρουν στους πελάτες τους ένα ευρύ φάσμα ειδικών προγραμμάτων στεγαστικών δανείων με μειωμένα επιτόκια. Προφανώς, οι όροι της υποθήκης στο πλαίσιο τέτοιων προγραμμάτων δεν ταιριάζουν κατά κάποιο τρόπο στους πελάτες.

Οι ειδικοί τείνουν να εξηγούν αυτό το παράδοξο ως εξής. Καταρχάς, στα τέλη του περασμένου έτους και στις αρχές του τρέχοντος έτους, οι τράπεζες αύξησαν την εισροή πελατών που είναι έτοιμοι να συνάψουν στεγαστικά δάνεια με χαμηλή προκαταβολή. Δεύτερον, οι περισσότεροι από τους πελάτες των τραπεζών στεγαστικών δανείων επιλέγουν σκόπιμα μόνοι τους προγράμματα με εκτεταμένη μέση περίοδο πληρωμής. Όπως είναι φυσικό, ταυτόχρονα, τα επιτόκια παραμένουν υψηλά, αφού εξαρτώνται άμεσα από το μέγεθος των ιδίων κεφαλαίων του δανειολήπτη και τη διάρκεια του δανείου.

Οι αναλυτές σημείωσαν επίσης ότι τον Ιανουάριο του 2014, οι ρωσικές τράπεζες άρχισαν να προετοιμάζουν νέες «ευέλικτες» απαιτήσεις για τους πελάτες τους. Είναι πρόθυμοι να πάρουν ρίσκα για να προσελκύσουν δανειολήπτες, ακόμη κι αν δεν πληρούν τις βασικές αρχικές απαιτήσεις τους. Με αυτόν τον τρόπο, οι τράπεζες σκοπεύουν να κάνουν τους ενυπόθηκους δανειολήπτες τους «πρωταρχικούς τροφοδότες» που θα τους φέρουν οικονομική επιτυχία στο μέλλον. Οι εκπρόσωποι της Rosselkhozbank και της Sberbank μιλούν ανοιχτά για αυτό σήμερα, υποστηρίζοντας ότι η Κεντρική Τράπεζα τους ωθεί σε ένα τέτοιο βήμα.

Για παράδειγμα, πρόσφατα η Sberbank ανακοίνωσε επίσημα μείωση κατά 0,5 ποσοστιαίες μονάδες στα βασικά επιτόκια στεγαστικών δανείων της. Αλλά αυτή η τάση είναι ανησυχητική για ορισμένους ειδικούς, επειδή με «ανεπαρκείς» προσφορές στεγαστικών δανείων, οι τιμές των ακινήτων μπορεί επίσης να αυξηθούν απότομα, ειδικά στη Μόσχα και σε άλλες μεγάλες πόλεις της Ρωσίας.

Μεσοπρόθεσμη πρόβλεψη ανάπτυξης χρηματοοικονομικής σφαίρας, τα στεγαστικά δάνεια και η ρωσική οικονομία.

Η πρόβλεψή τους, μέχρι το 2016, παρουσιάστηκε πρόσφατα από ειδικούς του Ινστιτούτου οικονομική ανάπτυξητους. Gaidar. Αυτό το έγγραφο πρόσθεσε νευρικότητα σε πολλούς ηγέτες στεγαστικών τραπεζών. Οι ειδικοί πιστεύουν ότι το εισόδημα των πολιτών της χώρας το 2014 θα αυξηθεί αρκετά (όχι περισσότερο από 0,9%). Για την προοπτική 2015-2016 - ακόμη λιγότερο (κατά 0,4%). Αυτό μπορεί να σημαίνει μόνο - ο ρυθμός αύξησης των στεγαστικών δανείων θα μειωθεί σταδιακά. Το χρέος του πληθυσμού θα αυξηθεί γρήγορα, αν και οι τράπεζες προσφέρουν κερδοφόρα στεγαστικά δάνεια με επιβράδυνση των πληρωμών τους.

Ταυτόχρονα, το κόστος εξυπηρέτησης των στεγαστικών δανείων θα αρχίσει να αυξάνεται, κάτι που δεν μπορεί παρά να επηρεάσει οικονομική ανάπτυξηπολλές ρωσικές τράπεζες, κυρίως μικρές. Σύμφωνα με τους ειδικούς, είναι απαραίτητο να δούμε την πτωτική τάση της αύξησης των καταναλωτικών δανείων το 2013 και στη συνέχεια δεν θα είναι δύσκολο να συγκριθούν τα γεγονότα και να εξαχθούν συμπεράσματα κατ' αναλογία σχετικά με την ανάπτυξη ή τη «μη ανάπτυξη» των προγραμμάτων στεγαστικών δανείων. .

Οι τράπεζες στοιχηματίζουν σε στεγαστικά δάνεια σε ρούβλια.

Οι προσφορές στεγαστικών δανείων σε συνάλλαγμα δεν έχουν μεγάλη ζήτηση στη χώρα μας. Ο όγκος τους δεν υπερβαίνει το 1% του συνόλου των εκδοθέντων στεγαστικών δανείων. Σήμερα, οι τράπεζες κάνουν το κύριο στοίχημά τους στα στεγαστικά δάνεια σε ρούβλια. Η κατάσταση για το πρώτο εξάμηνο του 2014 δεν θα αλλάξει σημαντικά. Κανείς όμως από τους ιδιοκτήτες στεγαστικών τραπεζών, εμπειρογνώμονες ή αναλυτές δεν θέλει να δώσει προβλέψεις μέχρι το τέλος του έτους. Όλα θα εξαρτηθούν από τη συνολική σταθερότητα στη χώρα.

Ριζικές αλλαγές στα επιτόκια των στεγαστικών δανείων είναι δυνατές μόνο εάν η οικονομία βρίσκεται «απελπιστικά σε πυρετό». Διαφορετικά, μπορεί κανείς να ελπίζει σε ομαλή (σταδιακή) μείωση των μέσων ετήσιων ρυθμών. Οι επικεφαλής των μεγάλων τραπεζών στεγαστικών δανείων στη Ρωσική Ομοσπονδία τείνουν να ελπίζουν ότι αυτή την άνοιξη τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων σε ρούβλια θα παραμείνουν στα επίπεδα του τέλους του 2013 (περίπου 12,4% ετησίως).

στεγαστική τράπεζα ταμιευτηρίου Ρωσίας

Πίνακας 4

Συγκριτικά χαρακτηριστικά των κύριων όρων στεγαστικού δανεισμού σε διάφορες τράπεζες

Sberbank
Nordea Bank
Raiffeisenbank
UniCredit Bank
Absolut Bank
Πιστωτική τράπεζα της Μόσχας
Sobinbank
Τράπεζα της Μόσχας
Gazprombank
Svyaz-Bank
Alfa Bank
Rosevrobank
Promsvyazbank
Transcapitalbank
Tatfondbank
Baltinvestbank
Globexbank
Credit Europe Bank
Τράπεζα Khanty-Mansiysk
Αναγέννηση 2 3 1 2 1 9

Κριτήρια αξιολόγησης:

• 1. Η αξία της ελάχιστης προκαταβολής: 1 βαθμός - από 25%, 2 πόντους - από 20%, 3 μονάδες - έως 20%.
• 2. Μέγιστη διάρκεια δανείου: 1 βαθμός - έως 20 έτη, 2 βαθμοί - έως 25 έτη, 3 βαθμοί - άνω των 25 ετών.
• 3. Μέγιστο ποσό δανείου: 0,5 πόντους - έως 5 εκατομμύρια, 1 πόντους - έως 10 εκατομμύρια, 2 πόντοι - έως 20 εκατομμύρια, 3 μονάδες - άνω των 20
• 4. Η αξία του επιτοκίου: 1 μονάδα - πάνω από το μέσο όρο, 2 - 2,5 μονάδες - περίπου ίση με το μέσο όρο (ανάλογα με το ανώτατο όριο του επιτοκίου), 3 μονάδες - κάτω από το μέσο επιτόκιο.
• 5. Βαθμολογία αξιοπιστίας Forbes: 1 βαθμός - 3 αστέρια, 2 βαθμοί - 4 αστέρια, 3 βαθμοί - 5 αστέρια.

Μια ανάλυση της συμπεριφοράς των κύριων παραγόντων στην αγορά στεγαστικών δανείων γενικά υποδηλώνει πιθανή επιδείνωση του χαρτοφυλακίου στεγαστικών δανείων των τραπεζών μεσοπρόθεσμα, στο πλαίσιο της εξασθένησης των απαιτήσεων για τους δανειολήπτες σε προηγούμενες περιόδους. Επίσης, σύμφωνα με τα δεδομένα παρακολούθησης του Αναλυτικού Κέντρου AHML, στις αρχές Ιουλίου 2013, η Soyuz Bank μείωσε την ελάχιστη προκαταβολή στο 15%, και η Svyaz-Bank - σε 0% στα μέσα Αυγούστου (με την παροχή πιστοποιητικού με τη μορφή 2 -NDFL). Σε περίπτωση (σημαντικής) αύξησης των ληξιπρόθεσμων οφειλών δεν μπορεί να αποκλειστεί η αύξηση των ληξιπρόθεσμων οφειλών. επιτόκια. Έτσι, η αγορά παραμένει σε κατάσταση σημαντικής αβεβαιότητας.

Η αγορά στεγαστικών δανείων σε οποιοδήποτε κράτος είναι αναπόσπαστο μέρος της χρηματοπιστωτικό σύστημα. Είναι η αγορά κατοικίας με τη βοήθεια δανειακών κεφαλαίων για πολλούς ανθρώπους είναι η μόνη επιλογή για την επίλυση του στεγαστικού προβλήματος. Προκειμένου να πλοηγηθείτε στους δείκτες της αγοράς, τις προοπτικές ανάπτυξής της και, ενδεχομένως, να κάνετε προβλέψεις, είναι σημαντικό να κατανοήσετε βασικές έννοιες. Ας εξετάσουμε λεπτομερέστερα πώς είναι η αγορά στεγαστικών δανείων το 2019, πώς διαμορφώθηκε στη Ρωσική Ομοσπονδία και ποια είναι τα αποτελέσματα των δραστηριοτήτων της αυτή τη στιγμή.

Η αγορά στεγαστικών δανείων είναι ένα διασυνδεδεμένο σύστημα τριών βασικών συνιστωσών ή στοιχείων:

• στεγαστικά δάνεια;
• εμπορικά και οικιστικά ακίνητα·
• στεγαστικά δάνεια.

Η αγορά των στεγαστικών δανείων ταξινομείται ως πρωτογενής αγορά και οι τίτλοι που υποστηρίζονται από στεγαστικά δάνεια ως δευτερογενής.

Ας αναλύσουμε κάθε έννοια με περισσότερες λεπτομέρειες.

Η πρωτογενής αγορά στεγαστικών δανείων συνεπάγεται τη σχέση μεταξύ του δανειολήπτη και του δανειστή, βάση της οποίας είναι η εκπλήρωση των πιστωτικών υποχρεώσεων.

Συμμετέχοντες στην πρωτογενή αγορά στεγαστικών δανείων:

• τράπεζες?
• σωματική και νομικά πρόσωπα(δανειολήπτες)
• χρηματοπιστωτικές εταιρείες που εκδίδουν στεγαστικά δάνεια, αλλά δεν έχουν την ιδιότητα της τραπεζικής δομής.

Οι τράπεζες, εκτός από την εξαγωγή μέγιστων κερδών, επιδιώκουν τον στόχο της συνεχούς ανανέωσης πιστωτικών πόρων ή κεφαλαίων που μπορούν να κατευθυνθούν άμεσα στην έκδοση νέων στεγαστικών δανείων. Ο στόχος αυτός επιτυγχάνεται μέσω της λειτουργίας της δευτερογενούς αγοράς στεγαστικών δανείων.

Δευτερογενής αγορά

Διαπραγματεύεται στεγαστικά δάνεια σε ήδη εκδοθέντα δάνεια. Η ουσία είναι ότι η τράπεζα που εξέδωσε τα στεγαστικά δάνεια χρεόγραφαεξασφαλίζεται με στεγαστικά δάνεια και στη συνέχεια τα πωλεί σε άλλους επενδυτές. Είναι η δευτερογενής αγορά που καθιστά δυνατή τη συσσώρευση σημαντικών κεφαλαίων και τη διοχέτευση τους στη σφαίρα του στεγαστικού δανεισμού.

Η ίδια η αγορά χωρίζεται επίσης σε πρωτογενή και δευτερογενή. Στο πρώτο στάδιο, οι τίτλοι τοποθετούνται αρχικά μεταξύ των συμμετεχόντων στους πιστωτές και στο δεύτερο στάδιο αρχίζει η κίνηση τους (κύκλος εργασιών). Το κόστος των τίτλων που προσελκύονται στη δευτερογενή αγορά δεν μεταβάλλει την αξία τους προς τα πάνω, παρά μόνο δημιουργεί έναν μηχανισμό ρύθμισης της ρευστότητας και της ζήτησης τους.

Η αγορά ακινήτων είναι ο κύριος λόγος ύπαρξης αγορών για στεγαστικά δάνεια και στεγαστικά δάνεια. Εδώ πραγματοποιούνται συναλλαγές για αγοραπωλησίες αντικειμένων ακίνητα, η δέσμευση της οποίας στους δανειστές επιτρέπει τη λειτουργία της δευτερογενούς και της πρωτογενούς αγοράς στεγαστικών δανείων.

Η αλληλεπίδραση και των τριών στοιχείων είναι αρκετά απλή:

1. Ο μελλοντικός δανειολήπτης υποβάλλει αίτηση στην επιλεγμένη τράπεζα.
2. Η Τράπεζα αξιολογεί τη σκοπιμότητα της έκδοσης δανείου βάσει ανάλυσης της φερεγγυότητάς του και της συμμόρφωσής του με τον καθορισμένο κατάλογο απαιτήσεων.
3. Υπολογίστηκε μέγιστο ποσόδάνειο και περίοδος αποπληρωμής.
4. Μετά τη σύναψη δανειακής σύμβασης, σύμβασης υποθήκης και συμφωνίας αγοραπωλησίας με πωλητή ακινήτων, η τράπεζα δημιουργεί μια πρωτογενή αγορά τίτλων.
5. Με τη μεταβίβαση της υποθήκης σε άλλους επενδυτές, η τράπεζα δημιουργεί μια δευτερεύουσα αγορά για τίτλους που καλύπτονται από στεγαστικά δάνεια.

Μετά την έκδοση νέων δανείων με εξασφάλιση ακινήτων, ο κύκλος θα επαναληφθεί.

Η ιστορία της αγοράς στεγαστικών δανείων στη Ρωσία

Η αγορά στεγαστικών δανείων της Ρωσικής Ομοσπονδίας στη σύγχρονη μορφή της είναι σχετικά νέα, όπως εμφανίστηκε τη δεκαετία του '90 του περασμένου αιώνα. Τα πρώτα στεγαστικά δάνεια εκδόθηκαν κατά τη διάρκεια της βασιλείας της Ελισάβετ, όταν οι τράπεζες της Ρωσικής Αυτοκρατορίας δάνεισαν χρήματα στην ελίτ για την αγορά κατοικιών.

Η κλίμακα της έκδοσης στεγαστικών δανείων στην προεπαναστατική Ρωσία δεν ήταν τεράστια, αλλά αυτός ο τομέας των τραπεζικών υπηρεσιών ήταν σχετικός έως ότου ήρθαν στην εξουσία οι Μπολσεβίκοι.

Κατά τη Σοβιετική περίοδο, για φυσικούς λόγους, δεν υπήρχαν στεγαστικά δάνεια στη χώρα μέχρι το 1995. Ήταν το 1995 που έγινε η αφετηρία για την εμφάνιση της σύγχρονης εκδοχής του στεγαστικού δανείου, όταν η Sberbank και η DeltaCredit άρχισαν να εκδίδουν τα πρώτα εξασφαλισμένα δάνεια προς ο πληθυσμός.

Μετά από περισσότερα από 20 χρόνια, είναι πολύ λογικό η αγορά στεγαστικών δανείων να έχει αλλάξει, να έχει βιώσει περισσότερες από μία κρίσεις και να συνεχίζει την πορεία συγκρότησής της μέχρι σήμερα. Για παράδειγμα, στα μέσα της δεκαετίας του '90, μόνο όσοι δανειολήπτες ήταν επίσημα απασχολούμενοι και μπορούσαν να επιβεβαιώσουν το εισόδημά τους με πιστοποιητικό φόρου εισοδήματος 2 φυσικών προσώπων μπορούσαν να λάβουν υποθήκη.

Σήμερα, οι τράπεζες προσφέρουν πολλά προγράμματα όταν παρέχουν μόνο δύο έγγραφα και λαμβάνουν επίσης υπόψη το πρόσθετο εισόδημα του πελάτη και των μελών της οικογένειάς του.

Επίσης, νωρίτερα εκδόθηκε στεγαστικό δάνειο μόνο για αγορά ακινήτου κατοικίας με ήδη εγγεγραμμένο δικαίωμα ιδιοκτησίας (στη δευτερογενή αγορά κατοικίας). Τώρα μπορείτε να πάρετε δάνειο για αγορά έτοιμων αντικειμένων υπό κατασκευή, για αγορά επαγγελματικών ακινήτων ακόμα και για ανέγερση ξεχωριστής κατοικίας.

Όλα αυτά έχουν γίνει παράγοντες τόνωσης για την ανάπτυξη των κατασκευών και των συναφών βιομηχανιών της οικονομίας μας.

Στατιστικά στοιχεία της αγοράς ενυπόθηκων δανείων της Ρωσικής Ομοσπονδίας και οι κύριοι δείκτες της

Τα στατιστικά στοιχεία για τα στεγαστικά δάνεια στη Ρωσία συλλέγονται και συστηματοποιούνται Ομοσπονδιακή Υπηρεσίαστατιστικών και της Κεντρικής Τράπεζας. Η πληρέστερη εικόνα των αποτελεσμάτων του στεγαστικού δανεισμού στη χώρα μας συνίσταται σε ανάλυση δεικτών όπως:

• μέγεθος της αγοράς (όγκος στεγαστικών δανείων).
• τον αριθμό των πιστωτικών ιδρυμάτων που εκδίδουν στεγαστικά δάνεια·
• τρέχοντες τύποι στεγαστικών προϊόντων και προϋποθέσεις για αυτά στις τράπεζες.

Ας τα εξετάσουμε αναλυτικά.

Μέγεθος αγοράς και τρέχοντα αποτελέσματα για την έκδοση 2017-2018

Ο όγκος της αγοράς στεγαστικών δανείων στη Ρωσική Ομοσπονδία χαρακτηρίζεται από τον δείκτη "όγκος των εκδοθέντων στεγαστικών δανείων". Σε μηνιαία βάση για το 2017-2018. οπτικές πληροφορίες παρουσιάζονται παρακάτω (σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ρωσίας).

Το διάγραμμα δείχνει μια σταθερή αυξητική τάση του όγκου των δανείων που εκδόθηκαν στη χώρα (οι δείκτες υπολογίζονται σε δεδουλευμένη βάση). Για παράδειγμα, τον Μάρτιο του 2018 εκδόθηκαν δάνεια κατά 172.813 εκατ. περισσότερα σε σχέση με την αντίστοιχη περσινή περίοδο (σχεδόν 2 φορές).

Η μέση σταθμική διάρκεια του δανείου στις αρχές του 2019 είναι 186,4 μήνες και το μέσο σταθμικό επιτόκιο είναι 9,8% ετησίως (πληροφορίες 01/03/2018). Ταυτόχρονα, το χρέος βάσει υφιστάμενων συμβάσεων από την 1η Μαρτίου είναι 5.300 δισεκατομμύρια ρούβλια. Το ληξιπρόθεσμο χρέος αυτού του αριθμού είναι 60,8 δισεκατομμύρια ρούβλια. Και οι δύο αυτές παράμετροι τείνουν επίσης να αυξάνονται στη δυναμική.

Βασικοί παίκτες

Στη ρωσική αγορά στεγαστικών δανείων το 2019 (στοιχεία στις αρχές του έτους), 561 πιστωτικοί οργανισμοί λειτουργούν στη Ρωσική Ομοσπονδία, εκ των οποίων οι 410 μονάδες εκδίδουν στεγαστικά δάνεια. Πρόκειται για δανειστές με υψηλό επίπεδο αξιοπιστίας και αποδεδειγμένης αποτελεσματικότητας των δραστηριοτήτων τους.

Αυτά περιλαμβάνουν μεγαλύτερες τράπεζεςχώρες:

• Sberbank;
• Rosselkhozbank;
• Gazprombank;
• DeltaCredit;
• Raiffeisenbank και άλλοι.

Κάθε ένα από αυτά προσφέρει στους πιθανούς πελάτες τουλάχιστον πολλές επιλογές για την απόκτηση υποθήκης για τη βελτίωση τους συνθήκες διαβίωσης.

Τραπεζικοί όροι

Οι όροι δανεισμού στις ρωσικές τράπεζες μπορεί να διαφέρουν σημαντικά ανάλογα με το επιλεγμένο προϊόν, την κατηγορία του πελάτη και τη διάρκεια της συνεργασίας του με τον δανειστή.

Οι παράμετροι για τη λήψη στεγαστικού δανείου στα μεγαλύτερα πιστωτικά ιδρύματα της Ρωσικής Ομοσπονδίας το 2019 δίνονται στον παρακάτω πίνακα.

Στεγαστικά δάνεια στη δευτερογενή αγορά:

Τράπεζα	Βασικό ποσοστό, %	Φ/Β, %	Εμπειρία, μήνες	Ηλικία, χρόνια
Sberbank	9,2	15	6	21-75
VTB	9,8	15	3	21-65
Raiffeisenbank	8,99	15	3	21-65
Gazprombank	9.2	20	6	21-60
Rosbank	10.74	15	2	20-65
Rosselkhozbank	9.1	15	6	21-65
Τράπεζα Absalut	10.75	15	3	21-65
Promsvyazbank	9.8	20	4	21-65
Dom.RF	9.4	15	3	21-65
Uralsib	9.49	10	3	18-65
AK Bars	9.2	10	3	18-70
Transcapitalbank	9.49	20	3	21-75
FC Otkritie	9.2	15	3	18-65
Sviaz-bank	9.3	15	4	21-65
Zapsibkombank	9.8	10	6	21-65
Metallinvestbank	9	10	4	18-65
Τράπεζα Ζενίθ	9,5	15	4	21-65
τράπεζα SMP	9,5	15	6	21-65
UniCredit Bank	9,4	20	6	21-65
Alfa Bank	9,19	15	6	20-64

Στεγαστικά δάνεια στην πρωτογενή αγορά:

Τράπεζα	Προσφορά, %	Φ/Β, %	Εμπειρία, χρόνια	Ηλικία, χρόνια
Sberbank	9,3	15	6	21-75
VTB	9,8	15	3	21-65
Raiffeisenbank	8,99	15	3	21-65
Gazprombank	9,2	20	6	21-65
Rosbank	10,74	15	2	20-65
Rosselkhozbank	9	20	6	21-65
Τράπεζα Absalut	10,75	15	3	21-65
Promsvyazbank	9,15	15	4	21-65
DOM.RF	8,9	15	3	21-65
Uralsib	9,49	10	3	18-65
AK Bars	9,2	10	3	18-70
Transcapitalbank	9,49	20	3	21-75
FC Otkritie	8,8	15	3	18-65
Sviaz-bank	9,2	15	4	21-65
Zapsibkombank	9,8	15	6	21-65
Metallinvestbank	9,1	10	4	18-65
Τράπεζα Ζενίθ	9,5	20	4	21-65
τράπεζα SMP	10,99	15	6	21-65
Alfa Bank	9,29	15	6	20-64
UniCredit Bank	9,4	20	6	21-65

Τύποι στεγαστικών δανείων στη Ρωσία και προοπτικές ανάπτυξής τους

Όλα τα στεγαστικά δάνεια στη Ρωσία μπορούν να χωριστούν στους ακόλουθους τύπους:

1. Υποθήκη για κατοικία υπό κατασκευή.

Αυτός ο τύπος υποθήκης σάς επιτρέπει να αγοράσετε ένα διαμέρισμα ή σπίτι από τον κύριο του έργου στο στάδιο της κατασκευής του. Ο κύριος του έργου και το ακίνητο πρέπει να είναι διαπιστευμένα από την τράπεζα.

Αυτή τη στιγμή υπάρχει σταδιακή αλλαγή στο νομοθετικό πλαίσιο ώστε να προστατευθούν περισσότερο οι δανειολήπτες. Έτσι σύντομα το DDU θα ακυρωθεί και τα διαμερίσματα από προγραμματιστές θα εκδοθούν μετά την κατασκευή τους.

1. Στεγαστικά δάνεια για δευτερεύουσα κατοικία.

Με τη βοήθεια αυτού του δανείου, μπορείτε να αγοράσετε κατοικία με ήδη εγγεγραμμένη ιδιοκτησία. Πρόκειται για ένα έτοιμο ακίνητο στο οποίο μπορείτε να μετακομίσετε αμέσως. Αυτός ο τύπος στεγαστικού δανεισμού είναι πλέον ο πιο συνηθισμένος και βολικός.

1. Προνομιακά προγράμματα στεγαστικών δανείων.

Αυτό περιλαμβάνει (για στρατιωτικό προσωπικό που συμμετέχει στο συσσωρευτικό σύστημα στεγαστικών δανείων), (για οικογένειες με δύο ή περισσότερα παιδιά), στεγαστικά δάνεια για φτωχούς και άλλους κοινωνικά απροστάτευτους πολίτες.

Οι προϋποθέσεις για ένα τέτοιο δάνειο διακρίνονται από μια πιστή στάση απέναντι στον δανειολήπτη και ένα χαμηλότερο επιτόκιο. Μόνο ορισμένα ακίνητα μπορούν να αγοραστούν με τη βοήθεια τέτοιων προγραμμάτων από συγκεκριμένους προγραμματιστές ή πωλητές.

Το 2018, ξεκίνησε μια οικογενειακή και αναχρηματοδότηση ενός τέτοιου δανείου.

Επίσης, η κοινωνική υποθήκη συνεχίζει να αναπτύσσεται στις περιφέρειες, γεγονός που επιτρέπει στους κρατικούς υπαλλήλους και σε άλλες κοινωνικά σημαντικές και όχι πολύ προστατευμένες κατηγορίες πολιτών να λαμβάνουν στεγαστικά δάνεια με προνομιακό επιτόκιο.

1. Υποθήκη για ανέγερση ξεχωριστής κατοικίας.

Μια τέτοια υποθήκη εκδίδεται για την κατασκευή και το φινίρισμα μιας ιδιωτικής κατοικίας οικόπεδοπου ανήκει στον δανειολήπτη. Για την έγκριση της αίτησης, θα χρειαστεί να προσκομίσετε ένα έργο μελλοντικής στέγασης και τεκμηρίωση εκτίμησηςαπό εγκεκριμένο εργολάβο.

Ξεκίνησε ως πείραμα το 2018, αλλά μέχρι στιγμής είναι πολύ δύσκολο γιατί. οι τράπεζες δεν ήταν έτοιμες για αυτό το πρόγραμμα.

1. Εταιρική υποθήκη.

Τέτοια δάνεια εκδίδονται με προνομιακούς όρους από τους εργοδότες. Ένα εντυπωσιακό παράδειγμα εδώ είναι οι Ρωσικοί Σιδηρόδρομοι, όπου οι εργαζόμενοι μπορούν να λάβουν δάνειο για στέγαση με 2-4% ετησίως (δάνειο για δανεισμένο ακίνητο μπορούν να λάβουν υπάλληλοι της εταιρείας που έχουν εργαστεί για περισσότερο από 1 χρόνο).

1. Υποθήκη ακίνητης περιουσίας

Η υποθήκη αυτή συνεπάγεται ότι η τράπεζα εκδίδει χρήματα στο ύψος της εκτιμώμενης αξίας του ακινήτου, τα οποία λαμβάνει ως εξασφάλιση. Ταυτόχρονα, στις περισσότερες περιπτώσεις, η τράπεζα δεν ενδιαφέρεται για ποιους σκοπούς θα χρησιμοποιηθούν τα δανεισμένα κεφάλαια.

Με ένα τέτοιο δάνειο, μπορείτε να αγοράσετε μη τυποποιημένες επιλογές ακινήτων: διαμερίσματα, ένα σπίτι με γη, ένα εξοχικό, να πάρετε χρήματα για επισκευές ή αγορά ξένων ακινήτων.

1. Αναχρηματοδότηση

Ένα από τα πιο δημοφιλή στεγαστικά δάνεια του 2019. Η αναχρηματοδότηση στεγαστικών δανείων σάς επιτρέπει να μειώσετε σημαντικά το επιτόκιο ενός υπάρχοντος δανείου λόγω του γεγονότος ότι το στεγαστικό χρέος και το δικαίωμα διεκδίκησης εξασφαλίσεων από μια τράπεζα μεταφέρονται σε άλλη με χαμηλότερο επιτόκιο.

Αυτός ο τύπος δανεισμού θα συνεχίσει να αυξάνεται. Τα δάνεια που είχαν εκδοθεί στο παρελθόν εκδόθηκαν με επιτόκια άνω του 12% και τώρα ξεκινούν από 9%, γεγονός που μπορεί να μειώσει σημαντικά την επιβάρυνση του χρέους.

Αξίζει να το θυμόμαστε και είναι δύο μεγάλες διαφορές. Αυτές οι δύο έννοιες συχνά συγχέονται. Επίσης, η αναχρηματοδότηση συχνά συγχέεται με τη συνήθη μείωση του τόκου στεγαστικού δανείου κατά την αίτηση.

Συμπέρασμα: Και οι δύο τομείς στεγαστικού δανεισμού στο μέλλον έχουν τις ίδιες θετικές προοπτικές εξέλιξης, καθώς έχουν ζήτηση από δανειολήπτες διαφόρων κατηγοριών. Η επίλυση προβλημάτων στέγασης χωρίς τη χρήση δανειακών κεφαλαίων είναι απλώς αδύνατη για τις περισσότερες ρωσικές οικογένειες σήμερα.

Πρόβλεψη αγοράς για το 2019

Με βάση μια λεπτομερή ανάλυση της αγοράς στεγαστικών δανείων, ειδικοί και ειδικοί σε αυτόν τον τομέα μπορούν να κάνουν προβλέψεις για την εξέλιξή της.

Η πρόβλεψη στον τομέα των στεγαστικών δανείων στη Ρωσική Ομοσπονδία είναι δυνατή μόνο για αρκετά χρόνια στο μέλλον. Αυτό οφείλεται στη συνεχιζόμενη κρίση στη χώρα μας και στις τεταμένες πολιτικές σχέσεις με άλλα κράτη.

Για το 2019, είναι δυνατό να προσδιοριστεί η κύρια τάση στην ανάπτυξη των στεγαστικών δανείων - αυτή είναι μια σταθερή αύξηση του επιτοκίου. Η Κεντρική Τράπεζα έκανε αρκετές επίσημες δηλώσεις ότι βασικό επιτόκιοκαι θα συνεχίσει την ελαφρά άνοδό της στο μέλλον, η οποία αναπόφευκτα θα οδηγήσει σε αύξηση των επιτοκίων δανεισμού σε στεγαστικά και άλλα δάνεια.

Η δεύτερη κατεύθυνση στην ανάπτυξη της αγοράς στεγαστικών δανείων είναι η αύξηση της ζήτησης για αναχρηματοδότηση ήδη εκδοθέντων στεγαστικών δανείων. Ο λόγος για αυτό είναι αρκετά λογικός και συνδέεται με μείωση της αγοραστικής δύναμης του πληθυσμού. Η αύξηση του ληξιπρόθεσμου χρέους αυξάνεται, αναγκάζοντας τους ανθρώπους να στραφούν στις τράπεζες για υπηρεσίες αναχρηματοδότησης.

Η αγορά στεγαστικών δανείων στη Ρωσική Ομοσπονδία βρίσκεται στη φάση της ανάπτυξής της και χαρακτηρίζεται από δυναμική ανάπτυξη. Σήμερα, μπορεί να ληφθεί υποθήκη από οποιαδήποτε κορυφαία τράπεζα στη χώρα: Sberbank, VTB, Russian Agricultural Bank, Gazprombank, Raiffeisen Bank κ.λπ. Κάθε ένα από αυτά προσφέρει μια ποικιλία προγραμμάτων βελτίωσης κατοικίας με διαφορετικούς όρους, επιτόκια και απαιτήσεις δανεισμού.

Περιμένουμε τις ερωτήσεις σας στα σχόλια και τον ειδικό μας στεγαστικών δανείων σε ειδική φόρμα.

Παρακαλούμε αξιολογήστε την ανάρτησή μας και κάντε like.

Η αγορά στεγαστικών δανείων και στεγαστικών δανείων παίζει σημαντικό ρόλο στην υλοποίηση των οικονομικών και κοινωνική πολιτικήπολιτείες. Βρίσκεται σε συνεχή ανάπτυξη, ενώ η δυναμική του εξαρτάται από πολλούς παράγοντες (Εικόνα 1). Αξίζει να επισημανθούν:

• ? την περίοδο σχηματισμού της αγοράς HML (μέχρι το 2004)·
• ? μια περίοδος ταχείας και δυναμικής ανάπτυξης των στεγαστικών δανείων (2006-2008).
• ? η ραγδαία κατάρρευση της αγοράς λόγω της κρίσης στην πρωτογενή και δευτερογενή αγορά ακινήτων (2009),
• ? ανάκαμψη της αγοράς μετά την κρίση σε σύγχρονες συνθήκες (από το 2010).

Σχήμα 1 Ο όγκος των εκδοθέντων στεγαστικών δανείων στη Ρωσία το 2006-2011, δισεκατομμύρια ρούβλια

Έτσι, στο τέλος του 2011, το συνολικό χαρτοφυλάκιο δανείων των 90 μεγαλύτερων τραπεζών στεγαστικών δανείων (η βαθμολογία παρουσιάζεται στο Παράρτημα) ανερχόταν σε 624 δισεκατομμύρια ρούβλια, ενώ η αύξηση σε σύγκριση με το 2010 ήταν σχεδόν 100%. Για σύγκριση, το 2010 το συνολικό χαρτοφυλάκιο των ίδιων τραπεζών στεγαστικών δανείων ανήλθε σε μόλις 353 δισεκατομμύρια ρούβλια. Ταυτόχρονα, δεν υπήρξαν βασικές αλλαγές στον κατάλογο των ηγετών της αγοράς ενυπόθηκων δανείων: όπως και πριν, η Sberbank είναι άνευ όρων ηγετική θέση, ο όγκος των ενυπόθηκων δανείων που εκδόθηκαν, τα οποία ανήλθαν σε 345,7 δισεκατομμύρια ρούβλια και το μερίδιό της υπερέβη το 55%.

Η VTB-24 καταλαμβάνει τη δεύτερη γραμμή, με σημαντική υστέρηση πίσω από τον ηγέτη - το μέγεθος του χαρτοφυλακίου στεγαστικών δανείων της ανήλθε σε 80,4 δισεκατομμύρια ρούβλια και το μερίδιο αγοράς είναι 12,9%. Οι υπόλοιπες τράπεζες είναι σημαντικά πίσω από τους ηγέτες.

Το 2012, η ​​αγορά στεγαστικών δανείων χαρακτηρίστηκε από αύξηση του αριθμού των πιστωτικών ιδρυμάτων που παρέχουν στεγαστικά δάνεια.

Από την 1η Ιανουαρίου 2013, ο αριθμός των συμμετεχόντων στην αγορά πρωτογενούς στεγαστικής πίστης αυξήθηκε κατά 9 πιστωτικά ιδρύματα σε σύγκριση με τις αρχές του 2012 και ανήλθε σε 667 συμμετέχοντες, εκ των οποίων 580 πιστωτικά ιδρύματα παρείχαν στεγαστικά δάνεια (εφεξής «HML»). , ενώ τα υπόλοιπα πιστωτικά ιδρύματα εξυπηρετούσαν δάνεια που είχαν εκδοθεί προηγουμένως. 189 πιστωτικά ιδρύματα παρείχαν τακτικά HML σε ρούβλια, 9 σε ξένο νόμισμα. Ο μεγαλύτερος αριθμός πιστωτικών ιδρυμάτων που παρέχουν HML βρίσκονται στην Κεντρική Ομοσπονδιακή Περιφέρεια - 363, συμπεριλαμβανομένων οργανισμών - της Ομοσπονδιακής Περιφέρειας του Βόλγα (95 συμμετέχοντες), εκ των οποίων στη Δημοκρατία Ταταρστάν - 20. Ο μικρότερος αριθμός πιστωτικών οργανισμών - στην Ομοσπονδιακή Περιφέρεια του Βόρειου Καυκάσου - 3.

Το 2012, τα πιστωτικά ιδρύματα παρείχαν 691.724 HML για ένα σύνολο 1.032,0 δισεκατομμυρίων RUB, που αντιστοιχεί στο 14,3% του συνολικού όγκου των καταναλωτικών δανείων. Το μέσο ποσό των χορηγηθέντων δανείων αυξήθηκε σε 1,49 εκατομμύρια ρούβλια. έναντι 1,37 εκατ. ρούβλια. το 2011. Ο αριθμός των HML που χορηγήθηκαν κατά την υπό εξέταση περίοδο σε σύγκριση με προηγούμενο έτοςαυξήθηκε κατά 32,1%. Ο όγκος των παρεχόμενων στεγαστικών δανείων αυξήθηκε κατά 43,9% (Διάγραμμα 2).

Διάγραμμα 2 Δυναμική όγκων και ρυθμών αύξησης καταναλωτικών και στεγαστικών δανείων

Το 2012, το μεγαλύτερο μερίδιο των εκδοθέντων HML αντιπροσώπευαν δανειολήπτες της Κεντρικής Ομοσπονδιακής Περιφέρειας - 29,4% του συνολικού όγκου των δανείων που εκδόθηκαν.

Το 2012, εκδόθηκαν δάνεια 690.050 ρούβλια για συνολικά 1.017,3 δισεκατομμύρια ρούβλια έναντι 1.674 δανείων που χορηγήθηκαν σε ξένο νόμισμα για συνολικά 14,7 δισεκατομμύρια ρούβλια. Το μερίδιο των δανείων σε ρούβλια στο συνολικό όγκο της HML αυξήθηκε κατά 1,3 ποσοστιαίες μονάδες σε σύγκριση με το προηγούμενο έτος και έφτασε το 98,6%. Τα HML σε ξένο νόμισμα χορηγήθηκαν κυρίως σε δανειολήπτες στη Μόσχα και στην περιοχή της Μόσχας - το 74,5% του συνολικού όγκου των δανείων που εκδόθηκαν σε ξένο νόμισμα. αγορά στεγαστικών δανείων

Το χρέος για στεγαστικά δάνεια σε ρούβλια στη Ρωσική Ομοσπονδία συνολικά αυξήθηκε κατά 42,6% σε σύγκριση με το 2011, σε ξένο νόμισμα μειώθηκε κατά 25,4% και από την 1η Ιανουαρίου 2013 ανήλθε σε 1874,3 και 122,9 δισεκατομμύρια ρούβλια. αντίστοιχα. Ταυτόχρονα, το χρέος των δανειοληπτών της Ομοσπονδιακής Περιφέρειας του Βορείου Καυκάσου για στεγαστικά δάνεια σε ρούβλια αυξήθηκε κατά τη διάρκεια του έτους κατά 59,6%. μείωση του μεριδίου του ληξιπρόθεσμου χρέους στο ποσό του χρέους στα HML.

Ο στεγαστικός δανεισμός είναι μια από τις πιο επικίνδυνες δανειοδοτικές πράξεις λόγω της μακροπρόθεσμης φύσης των προγραμμάτων στεγαστικών δανείων, πολλά δάνεια καθίστανται ληξιπρόθεσμα. Η δυναμική των καθυστερήσεων στα HML μπορεί να αναλυθεί με βάση το διάγραμμα που φαίνεται στο Σχήμα 3.

Το 2012, το μερίδιο του ληξιπρόθεσμου χρέους στο ποσό του χρέους για HML που χορηγήθηκαν σε ρούβλια μειώθηκε κατά 0,5 ποσοστιαίες μονάδες σε 1,5%, και για HML που χορηγήθηκαν σε ξένο νόμισμα κατά 0,4 ποσοστιαίες μονάδες, ανερχόμενο σε 11,4%. Ταυτόχρονα, σε νομισματικούς όρους, οι ληξιπρόθεσμες οφειλές για HML σε ρούβλια αυξήθηκαν κατά 6,1% σε σύγκριση με το 2011, σε ξένο νόμισμα σημειώθηκε μείωση κατά 27,6% (κυρίως λόγω της μετατροπής σε ρούβλια προηγούμενων εκδοθέντων HML σε ξένο νόμισμα) και την 1η Ιανουαρίου 2013 ανήλθαν σε 27,5 και 14,0 δισεκατομμύρια ρούβλια. αντίστοιχα.

Σχήμα 3 Δυναμική ληξιπρόθεσμων στεγαστικών δανείων

Στη Ρωσία, το ύψος του εξασφαλισμένου χρέους ποικίλλει ανάλογα με την περιοχή. Πληροφορίες σχετικά με την περιφερειακή δομή του χρέους για στεγαστικά δάνεια σε ρούβλια και ξένο νόμισμα, καθώς και το μερίδιο του ληξιπρόθεσμου χρέους, παρουσιάζονται στο Σχήμα 4.

Σχήμα 4 Περιφερειακή δομή στεγαστικού χρέους

Το 2012, το σταθμισμένο μέσο επιτόκιο των HML σε ρούβλια αυξήθηκε κατά 0,4 ποσοστιαίες μονάδες, σε ξένο νόμισμα - κατά 0,1 ποσοστιαίες μονάδες και, από την 1η Ιανουαρίου 2013, ανήλθε σε 12,3 και 9,8 %, αντίστοιχα (Εικόνα 5). Ο σταθμισμένος μέσος όρος για την παροχή HML σε ρούβλια από τα πιστωτικά ιδρύματα δεν άλλαξε σημαντικά και ανήλθε σε 180 μήνες (15 έτη), ενώ ο όρος για HML που παρέχονται σε ξένο νόμισμα μειώθηκε κατά 13 μήνες σε σύγκριση με το 2011, σε 135 μήνες (11,2 έτη) . ).

Σχήμα 5 Δυναμική του σταθμισμένου μέσου επιτοκίου (%)

Το 2012, τα HML (δικαιώματα απαίτησης για HML) εξοφλήθηκαν εκ των προτέρων στο ποσό των 252,4 δισεκατομμυρίων ρούβλια, ή 24,5% του συνολικού ποσού των HML που χορηγήθηκαν το 2012, εκ των οποίων τα 8 ρούβλια χορηγήθηκαν (αποκτήθηκαν) - στο ποσό των 240 ,2 δισεκατομμύρια ρούβλια (Εικόνα 6).

Διάγραμμα 6 Δυναμική όγκων δανεισμού και πρόωρη εξόφληση HML (αξιώσεις για HML)

Το μερίδιο των HML (δικαιώματα απαίτησης επί των HML) που εξοφλήθηκαν πρόωρα με ίδια κεφάλαια δανειοληπτών ανήλθε σε 81,1%. Το ποσό των δικαιωμάτων πρόωρης εξόφλησης απαίτησης για HML ανήλθε σε 15,3 δισεκατομμύρια RUB. Το 2012, 177 πιστωτικά ιδρύματα αναχρηματοδότησαν HML (δικαιώματα απαίτησης επί HML) πουλώντας τα σε άλλους οργανισμούς ύψους 90,2 δισεκατομμυρίων RUB. (το 2011 - 168 πιστωτικά ιδρύματα ύψους 93,7 δισεκατομμυρίων ρούβλια). Επιπλέον, εάν το 2011 τα κεφάλαια που έλαβαν τα πιστωτικά ιδρύματα κατά σειρά αναχρηματοδότησης μέσω της πώλησης μιας ομάδας HML ανήλθαν στο 13,1% του συνολικού όγκου των HML που παρείχαν τα πιστωτικά ιδρύματα, τότε το 2012 - 8,7% (Διάγραμμα 7).

Σχήμα 7 Δυναμική των όγκων έκδοσης και αναχρηματοδότησης HML (δικαιώματα αξίωσης για HML) με την πώλησή τους σε άλλους οργανισμούς

Μεταξύ των βασικών πηγών αναχρηματοδότησης HML μέσω πώλησής τους σε άλλους οργανισμούς είναι οι εξειδικευμένοι οργανισμοί - κάτοικοι: το 2012 αντιπροσώπευαν το 76,9% του συνολικού όγκου των αναχρηματοδοτούμενων HML (απαιτήσεις επί HML). Το 2012, σε σύγκριση με το 2011, το μερίδιο των συναλλαγών που πραγματοποιήθηκαν από εξειδικευμένους οργανισμούς κατοίκων μειώθηκε κατά 6,8 ποσοστιαίες μονάδες, ενώ ο όγκος των HML που αναχρηματοδοτήθηκαν από αυτούς (δικαιώματα απαίτησης για HML) μειώθηκε κατά 11,5%, σε 69,4 δισεκατομμύρια ρούβλια Το μερίδιο των πιστωτικών ιδρυμάτων στις πηγές αναχρηματοδότησης αυξήθηκε κατά 6,2 ποσοστιαίες μονάδες και ανήλθε σε 20,1%, ο όγκος των στεγαστικών δανείων που αναχρηματοδότησαν αυξήθηκε κατά 39,0% στα 18,1 δισεκατομμύρια ρούβλια. Το μερίδιο των εξειδικευμένων οργανισμών - μη κατοίκων ανήλθε σε 0,1%, το μερίδιο των άλλων οργανισμών - 2,9%. Εταιρείες διαχείρισης αμοιβαίων κεφαλαίων και γενικά ταμεία τραπεζική διαχείρισητο 2012, αναχρηματοδότησαν HML στο ποσό των 9,2 εκατομμυρίων ρούβλια. (Εικόνα 8). Η έκδοση ομολόγων με υποθήκη με το περιουσιακό στοιχείο να παραμένει στον ισολογισμό του πιστωτικού ιδρύματος το 2012 ανήλθε σε 11 δισεκατομμύρια ρούβλια.

Σχήμα 8 Πηγές χρηματοδότησης (απαιτήσεις για HML) (%)

Έτσι, το 2012 σχεδόν ολόκληρος ο όγκος των HML (απαιτήσεις επί HML) αναχρηματοδοτήθηκε στην εγχώρια χρηματοπιστωτική αγορά. Επί του παρόντος, δίνεται στα πιστωτικά ιδρύματα η ευκαιρία να χρησιμοποιούν ως ασφάλεια για τις πράξεις αναχρηματοδότησης της Τράπεζας της Ρωσίας τόσο ομόλογα του Οργανισμού Στεγαστικών Δανεισμών (εφεξής AHML) όσο και ομόλογα με υποθήκη που εκδίδονται σύμφωνα με τη νομοθεσία της Ρωσίας Ομοσπονδία, συμπεριλαμβανομένων ομολόγων με κάλυψη στεγαστικών δανείων που εξασφαλίζονται από κοινή και εις ολόκληρον εγγύηση της AHML.

Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις μας, ο κατασκευαστικός τομέας αναμένεται να αναπτυχθεί στη Ρωσία το 2013. Γενικά, η δομή των υπό ανέγερση οικιστικών ακινήτων δείχνει ότι σταδιακά στρέφεται προς την κατασκευή πολυκατοικιών πολυώροφων, κάτι που στο μέλλον μπορεί να οδηγήσει σε αυξημένο ανταγωνισμό στην αυτή την αγορά. Με την παρατηρούμενη αύξηση του όγκου των οικιστικών εγκαταστάσεων που τέθηκαν σε λειτουργία, ο συνολικός όγκος κατασκευής κατά την περίοδο 2009-2011. έχει πτωτική τάση. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι τα σπίτια υπό κατασκευή τίθενται σε λειτουργία αργά ή γρήγορα και νέα έργα δεν έχουν εμφανιστεί στην αγορά λόγω προβλημάτων με τη χρηματοδότηση του χρέους και γενικά αρνητικών οικονομικών φαινομένων.

Πίνακας 4 - Δυναμική και δομή της θέσης σε λειτουργία στέγασης στη Ρωσία

Όσον αφορά την περιφερειακή αγορά κατασκευής κατοικιών, από την 1η Ιανουαρίου 2011, υπήρχαν 159 πολυώροφα κατασκευαστικά έργα κατοικιών (MHC) υπό κατασκευή στο Κρασνοντάρ, συνολική έκτασηπου ανήλθαν σε 2,8 εκατ. τετραγωνικά μέτρα. m, που είναι 5,5% λιγότερο από ό,τι στις αρχές του 2010. Ταυτόχρονα, στην προ κρίσης περίοδο, οι όγκοι κατασκευής αυξήθηκαν ετησίως: το 2006, καταγράφηκαν 1,7 εκατομμύρια τετραγωνικά μέτρα στις κατασκευές. m, το 2007 - ήδη 2,2 εκατομμύρια τετραγωνικά μέτρα. m (+128%), το 2008 - 2,9 εκατ. τ.μ. m (+103%).

Ο ελάχιστος ρυθμός ανάπτυξης που παρατηρήθηκε το έτος κρίσης του 2009 οφειλόταν στο γεγονός ότι το κράτος άρχισε να διαδραματίζει ενεργό ρόλο στην αγορά, ξεκινώντας μεγάλης κλίμακας κατασκευή κοινωνικών κατοικιών και κατοικιών για τις ανάγκες του Υπουργείου Άμυνας της Ρωσίας Ομοσπονδία. Η τάση μείωσης του όγκου των κατασκευών κατά το 2012 θα σταματήσει, όπως το 2010-2011. σημειώθηκε μείωση στον αριθμό των «ναφθαλικών» εργοταξίων.

Το 2013, η Ρωσία αναμένεται να αναπτύξει τον κατασκευαστικό τομέα και να αυξήσει το μερίδιο των στεγαστικών δανείων για την αγορά ακινήτων στην πρωτογενή αγορά.

Έτσι, το 2013 ο όγκος των στεγαστικών δανείων προβλέπεται να αυξηθεί κατά 20–25% και να ανέλθει σε 1,2–1,3 τρισεκατομμύρια ρούβλια. Μοχλός ανάπτυξης θα παραμείνουν τα στεγαστικά δάνεια για την αγορά διαμερισμάτων στην πρωτογενή αγορά.

Βασικές προϋποθέσεις είναι η εκπλήρωση των προβλέψεων για το ρυθμό ανάπτυξης Ρωσική οικονομίαστο 3,6% του ΑΕΠ, καθώς και η απουσία κραδασμών επί οικονομικές αγορές. Η δυναμική των επιτοκίων θα είναι καθοριστικής σημασίας: εάν παραμείνουν στα ίδια επίπεδα τρέχον επίπεδοη αγορά θα προσθέσει περίπου 20%, και σε περίπτωση μείωσης, ο ρυθμός ανάπτυξης μπορεί να φτάσει το 25%. Οι ειδικοί εκτιμούν την πιθανότητα του τελευταίου σεναρίου ως αρκετά χαμηλή - 20--30%. Εκτιμούμε ότι ο προβλεπόμενος ρυθμός ανάπτυξης θα είναι σύμφωνος με την υγιή ανάπτυξη της αγοράς στεγαστικών δανείων. Ο μοχλός ανάπτυξης θα είναι και πάλι τα δάνεια για την αγορά κατοικιών σε νέα κτίρια: λαμβάνοντας υπόψη την τρέχουσα δυναμική, το μερίδιο τέτοιων δανείων έως το τέλος του 2013 μπορεί να φτάσει στο επίπεδο του 35% του όγκου των εκδόσεων.

Σε κάθε οικονομικά ανεπτυγμένο κράτος, ένα σημαντικό μέρος της αγοράς τραπεζικές υπηρεσίεςσυμμετέχει σε στεγαστικό δάνειο. Όποιοι κι αν είναι οι μισθοί του πληθυσμού, συχνά οι πολίτες πρέπει να εισπράξουν περισσότερο από ένα χρόνο για να αγοράσουν στέγη. Για να μην καθυστερήσει η απόκτηση ενός τόσο επιθυμητού χώρου διαβίωσης, υπάρχει υποθήκη.

Παρακάτω IQReview θα επανεξετάσει την τρέχουσα κατάσταση της ρωσικής αγοράς στεγαστικών δανείων.

Βασικές έννοιες της αγοράς στεγαστικών δανείων

Η αγορά στεγαστικών δανείων είναι ένα σύστημα που αποτελείται από τα ακόλουθα στοιχεία:

1. Στεγαστική αγορά (πρωτογενής). Αυτό περιλαμβάνει την εμβέλεια του δανειολήπτη και του δανειστή, δηλαδή οι συμμετέχοντες είναι πολίτες που συνάπτουν υποθήκη και τράπεζες που εκδίδουν δάνεια για αγορά κατοικίας.
2. Αγορά στεγαστικών τίτλων (δευτερεύουσα). Πρόκειται για την πώληση τίτλων (υποθήκες) που εκδίδονται από τράπεζες και πωλούνται σε επενδυτές.
3. Αγορά ακινήτων. Περιλαμβάνει συναλλαγές ακινήτων.

Το σχήμα αλληλεπίδρασης μεταξύ των τριών στοιχείων μοιάζει με αυτό:

1. Ο δανειολήπτης (πολίτης που θέλει να αγοράσει στέγη με υποθήκη) κάνει αίτηση σε τράπεζα που παρέχει δάνεια για στέγαση.
2. Η τράπεζα αξιολογεί οικονομική κατάστασηο οφειλέτης και καθορίζει (σε ​​περίπτωση θετικής απόφασης για την υποθήκη): το μέγιστο δυνατό ποσό δανείου· διάρκεια των πληρωμών· μηνιαίο ποσό πληρωμής.
3. Σε περίπτωση έγκρισης και συμφωνίας των όρων μεταξύ των συμμετεχόντων στη συναλλαγή (της τράπεζας αφενός και του δανειολήπτη αφετέρου), συνάπτεται συμφωνία.
4. Μεταξύ του δανειολήπτη και του πωλητή της ακίνητης περιουσίας συντάσσεται σύμβαση πώλησης του επιλεγμένου διαμερίσματος.
5. Συνάπτεται δανειακή σύμβαση μεταξύ της τράπεζας και του δανειολήπτη.
6. Κατόπιν αιτήματος της τράπεζας, ο δανειολήπτης συνάπτει ασφάλιση ζωής και στέγασης που αγοράζεται με υποθήκη.

Στην περίπτωση αυτή, η τράπεζα (δανειστής) δημιουργεί μια πρωτογενή αγορά στεγαστικών δανείων. Κατά την κρίση του, μπορεί είτε να διατηρήσει στο χαρτοφυλάκιό του εκδοθέντα στεγαστικά δάνεια είτε να τα δώσει σε επενδυτές. Οι επενδυτές σε αυτή την περίπτωση δημιουργούν μια δευτερεύουσα αγορά για τίτλους και παρέχουν στον προϋπολογισμό της τράπεζας κεφάλαια. Η τράπεζα μπορεί να δαπανήσει αυτά τα χρήματα για την έκδοση νέων δανείων, μετά τα οποία ο κύκλος επαναλαμβάνεται.

Σύμφωνα με στατιστικά στοιχεία, σε χώρες με ανεπτυγμένη και σταθερή οικονομία, ο πληθυσμός παίρνει στεγαστικά δάνεια για περισσότερο από το 90% των συναλλαγών σε ακίνητα. Συνήθως, τα στεγαστικά δάνεια είναι φθηνότερα από τα καταναλωτικά - το ετήσιο ποσοστό είναι κατά μέσο όρο 5-7% (όσο πιο σταθερή και καλύτερη είναι η οικονομική κατάσταση, τόσο χαμηλότερο είναι το ποσοστό και αντίστροφα).

Ιστορία της ρωσικής αγοράς ενυπόθηκων δανείων

Πιστεύεται ότι στη Ρωσία ο στεγαστικός δανεισμός εμφανίστηκε μόνο στη δεκαετία του '90 (και ως πιο γνωστό και μαζικό φαινόμενο, ακόμη αργότερα - περίπου πιο κοντά στη μέση του "μηδέν"). Ωστόσο, οι πρώτες τέτοιες υπηρεσίες υπήρχαν πριν: το 1754, υπό την αυτοκράτειρα Ελισάβετ στη Ρωσική Αυτοκρατορία, οι τράπεζες εξέδωσαν στεγαστικά δάνεια. Φυσικά, η ζήτηση για αυτούς δεν ήταν τόσο μαζική όσο είναι τώρα, και επικεντρώθηκαν όχι στους μέσους πολίτες, αλλά μάλλον στην πλούσια τάξη.

Ωστόσο, τέτοιες υπηρεσίες από ρωσικές τράπεζες εξακολουθούσαν να είναι σχετικές και συνέχισαν να αναπτύσσονται μέχρι την ίδια την επανάσταση του 1917. Μετά το πραξικόπημα για πολλά χρόνια, ο στεγαστικός δανεισμός ξεχάστηκε: κάτω από την ΕΣΣΔ, μια τέτοια έννοια απλά δεν υπήρχε.

Αλλά στη σύγχρονη μορφή της, η ρωσική αγορά στεγαστικών δανείων ξεκίνησε πραγματικά μόλις στα τέλη του περασμένου αιώνα, μετά την κατάρρευση της Σοβιετικής Ένωσης. Πρώτα βήματα" Ρωσικές τράπεζεςστην αγορά στεγαστικών δανείων το 1995. Πρωτοπόροι ήταν η Sberbank και η DeltaCredit, οι οποίες άρχισαν να εκδίδουν δάνεια στον πληθυσμό με εξασφάλιση από υπάρχοντα ακίνητα.

Έκτοτε, οι όροι έκδοσης έχουν αλλάξει εν μέρει, γίνονται πιο ήπιοι και πιο πιστοί στον δανειολήπτη. Για παράδειγμα, τη δεκαετία του '90 εκδίδονταν στεγαστικά δάνεια μόνο σε όσους έχουν επίσημο εισόδημα και τώρα λαμβάνονται υπόψη και άλλες πηγές εισοδήματος. Από την άλλη πλευρά, νωρίτερα ο δανειολήπτης έπρεπε να προσκομίσει πολύ λιγότερα πιστοποιητικά και έγγραφα. Υπήρχε μια άλλη σημαντική απόχρωση: νωρίτερα, τα στεγαστικά δάνεια εκδόθηκαν μόνο για την αγορά δευτερεύουσας ακίνητης περιουσίας. Η ανάπτυξη της αγοράς στεγαστικών δανείων προς αυτή την κατεύθυνση δεν τόνωσε τον κατασκευαστικό κλάδο.

Στην κρίση του 1998 ρωσική αγοράΗ στεγαστική πίστη, που μόλις είχε αρχίσει να αναπτύσσεται και να αποκτά δυναμική, ξεχάστηκε λόγω της χρεοκοπίας και των προβλημάτων που ακολούθησαν. Για αρκετά χρόνια, η ανάπτυξη αυτής της περιοχής σταμάτησε: οι τράπεζες δεν είχαν κεφάλαια για δάνεια, ο πληθυσμός δεν είχε τη δυνατότητα να τα πληρώσει με συνέπεια.

Πρωτογενής και δευτερογενής αγορά στεγαστικών δανείων

Η ανάκαμψη μετά την προεπιλογή ξεκίνησε μόνο στις αρχές της δεκαετίας του 2000, ξεκινώντας το 2002. Το ενδιαφέρον για στεγαστικά δάνεια επανεμφανίστηκε το 2005-2007 όταν πραγματικό εισόδημαοι πολίτες άρχισαν να αυξάνονται σταδιακά. Ταυτόχρονα, άρχισε η ενεργή ανάπτυξη της αγοράς: για να προσελκύσουν πελάτες, οι τράπεζες δημιούργησαν διάφορες προσφορές. Μαζί με αυτό, άρχισε να αναπτύσσεται και: η ζήτηση ανέβηκε, και μαζί του - και οι τιμές των ακινήτων.

Συνοπτικά σε αριθμούς:

• το 2005, ο όγκος των στεγαστικών δανείων στη Ρωσική Ομοσπονδία ανήλθε σε λίγο πάνω από 56 δισεκατομμύρια ρούβλια.
• το 2006 - περισσότερα από 263 δισεκατομμύρια ρούβλια.
• το 2007 - περισσότερα από 556 δισεκατομμύρια ρούβλια.

Ένα σημαντικό άλμα ανεστάλη σε μια άλλη κρίση που ξέσπασε το 2008. Τα οικονομικά προβλήματα οδήγησαν σε πτώση των τιμών των ακινήτων κατά 20-40%. Επιπλέον, ορισμένες μικρότερες τράπεζες εγκατέλειψαν την αγορά (ή περιόρισαν τα προγράμματα στεγαστικών δανείων τους) επειδή δεν είχαν τα κεφάλαια για να εκδώσουν δάνεια. Κατά την περίοδο της κρίσης, τέτοιες υπηρεσίες παρέμειναν μόνο στις μεγάλες τράπεζες, ωστόσο, ακόμη και για αυτές, ο αριθμός των δανείων που εκδόθηκαν μειώθηκε σημαντικά. Ως αποτέλεσμα της επιδείνωσης της φερεγγυότητας των πελατών, άρχισαν να γίνονται αυστηρότεροι οι όροι για την έκδοση στεγαστικών δανείων.

Η αποκατάσταση της κατάστασης ξεκίνησε το 2009. Αυτό διευκολύνθηκε από την κυβέρνηση της Ρωσικής Ομοσπονδίας, η οποία ανέπτυξε ένα πρόγραμμα για τη στήριξη των δανειοληπτών. 250 δισεκατομμύρια ρούβλια δαπανήθηκαν για αυτό από τον προϋπολογισμό. Αυτά τα κεφάλαια χρησιμοποιήθηκαν για την αναχρηματοδότηση δανείων, γεγονός που επιτάχυνε τη διαδικασία ανάκαμψης. Τέτοιες ενέργειες οδήγησαν στο γεγονός ότι το 2010 η ζήτηση για δάνεια άρχισε να αυξάνεται και το 2011 τα επιτόκια μειώθηκαν ξανά στο 11,5-12% ετησίως.

Σύγκριση στεγαστικών και ενοικιαζόμενων κατοικιών (βίντεο)

Η τρέχουσα κατάσταση της ρωσικής αγοράς στεγαστικών δανείων

Το 2014, μαζί με μια άλλη κρίση, άρχισαν και πάλι προβλήματα στην αγορά των στεγαστικών δανείων. Οι τόκοι των δανείων εκτινάχθηκαν έως και 20%. Επιπλέον, προέκυψαν σοβαρά προβλήματα για όσους πήραν δάνεια σε ξένο νόμισμα - λόγω της περίπου διπλάσιας αύξησης του δολαρίου και του ευρώ, αυτοί οι δανειολήπτες δεν μπορούσαν πλέον να ανταπεξέλθουν στις πληρωμές. Για να σταθεροποιήσει την αγορά, η ρωσική κυβέρνηση διέθεσε και πάλι πόρους του προϋπολογισμούκαι δημιούργησε τη δυνατότητα προνομιακών όρων με ποσοστό 13%.

Τα ακόλουθα σχέδια είναι γνωστά για το εγγύς μέλλον: έως το 2018, οι αρχές υπόσχονται να μειώσουν το επιτόκιο των στεγαστικών δανείων στο 7% ετησίως.

Στατιστικά στεγαστικών δανείων

Η ανάλυση της αγοράς στεγαστικών δανείων δεν θα είναι πλήρης χωρίς συγκεκριμένες επιχειρήσεις που δραστηριοποιούνται επί του παρόντος σε αυτήν.

Οι μεγαλύτερες εταιρείες που εκδίδουν δάνεια για ακίνητα στη Ρωσική Ομοσπονδία είναι τώρα (οι "θέσεις" στην αξιολόγηση κατανέμονται από την 1η Ιανουαρίου 2017):

1. Sberbank.
2. VTB 24.
3. AHML.
4. Gazprombank.
5. Rosselkhozbank.
6. Deltacredit.
7. Εγκαίνια FC.
8. Raiffeisenbank.
9. Τράπεζα επικοινωνιών.

Οι συνθήκες για τους περισσότερους οργανισμούς είναι περίπου οι ίδιες:

1. Διάρκεια δανείου - από 1 (συνήθως από 5) έως 25-30 χρόνια.
2. Το ποσό του δανείου συνήθως περιορίζεται σε ένα ελάχιστο όριο (κατά μέσο όρο από 300-400 χιλιάδες). Το μέγιστο ποσό δανείου υπολογίζεται ξεχωριστά για κάθε αιτούντα. Μερικές φορές μπορεί να είναι το πλήρες κόστος της αγοράς ενός σπιτιού, μερικές φορές μπορεί να καλύψει μόνο ένα μέρος των απαιτούμενων κεφαλαίων.
3. Ασφάλιση: σχεδόν πάντα απαιτείται. Τόσο το αγορασμένο αντικείμενο όσο και η ζωή του δανειολήπτη απαιτούν ασφάλιση.
4. Αγορά κατοικιών: ορισμένες τράπεζες έχουν περιορισμούς - μπορείτε να συνάψετε υποθήκη μόνο στην πρωτογενή αγορά. Για άλλους, τα δάνεια εκδίδονται τόσο για το «κύριο» όσο και για το «δευτεροβάθμιο».
5. Επιτόκιο: κατά μέσο όρο - 12-13% ετησίως. Μπορεί να διαφέρει τόσο προς τα πάνω όσο και προς τα κάτω (σπάνια), ανάλογα με πολλούς παράγοντες (ποσό, διάρκεια δανείου, πόλη, «χαρακτηριστικά» του δανειολήπτη και ούτω καθεξής). Ενδιαφέρον γεγονός: συχνά στις διαφημίσεις, οι τράπεζες αναφέρουν υποεκτιμημένο επιτόκιο. Επιπλέον, τα στοιχεία μπορεί να είναι εντελώς φανταστικά (για την τρέχουσα κατάσταση στην αγορά στεγαστικών δανείων στη Ρωσική Ομοσπονδία): 7-8% ετησίως. Στην πραγματικότητα, αποδεικνύεται ότι τέτοιες προϋποθέσεις μπορεί να υπάρχουν, αλλά μόνο για έναν στενό κύκλο πελατών και μόνο εάν πληρούται μια ολόκληρη λίστα προϋποθέσεων.
6. Η ανάγκη για προκαταβολή: όλες οι τράπεζες έχουν διαφορετικούς τρόπους. Κάποιοι δεν το έχουν καθόλου. Για άλλους, μπορεί να είναι κατά μέσο όρο τουλάχιστον 10-20%.

Η σειρά των βημάτων για τη λήψη στεγαστικού δανείου

Ξεχωριστά, αξίζει να αναφέρουμε τις διάφορες επιλογές για την απόκτηση υποθήκης. Αυτή μπορεί να είναι:

1. Πρότυπο. Η συνήθης επιλογή, κατάλληλη για όσους δεν πληρούν τις προϋποθέσεις για παροχές που παρέχονται από το κράτος ή την τράπεζα. Διαφέρει στα υψηλότερα (σε σύγκριση με τις προνομιακές κατηγορίες) ποσοστά.
2. . Στρατιωτική επιλογή. Διαφέρει κυρίως ως προς τα επιτόκια, τα οποία είναι ελαφρώς χαμηλότερα από εκείνα των τυπικών προγραμμάτων στεγαστικών δανείων. Το 2015, το μέσο επιτόκιο στρατιωτικών στεγαστικών δανείων ήταν 8%, το 2016 - περίπου 12%.
3. Στεγαστικά δάνεια με κρατική υποστήριξη. Δάνεια τέτοιου σχεδίου μπορούν να εκδοθούν μόνο για κατοικίες που χτίζονται και χτίζονται με τη συμμετοχή χρημάτων από την ίδια τράπεζα. Οι όροι τέτοιων προγραμμάτων ενδέχεται να διαφέρουν εν μέρει από ένα τυπικό δάνειο. Ο μέσος ετήσιος ρυθμός είναι 12%.
4. "Ρωσική οικογένεια" (ή "Στέγαση για νέες οικογένειες"). Επί του παρόντος ισχύει έως το 2020. Κατάλληλο για νέες οικογένειες (εάν τουλάχιστον ένα από τα μέλη του είναι κάτω των 35 ετών) που ζουν σε ακατάλληλες συνθήκες (κοινόχρηστα διαμερίσματα, ανεπαρκής χώρος σύμφωνα με τα περιφερειακά πρότυπα).

Τα στεγαστικά δάνεια άρχισαν να αποκτούν δυναμική στη χώρα μας πολύ πρόσφατα. Σε μεγάλες ρωσικές πόλεις, περιφέρειες και μεμονωμένες εμπορικές τράπεζες, έχουν αρχίσει να αναπτύσσονται διάφορα προγράμματα στέγασης με βάση το σημερινό Νομικό πλαίσιοστον τομέα των στεγαστικών δανείων.

Το στεγαστικό πρόβλημα στη Ρωσία είναι ένα από τα σημαντικότερα προβλήματα της σύγχρονης οικονομίας. Σήμερα, το 8% των Ρώσων ζει είτε σε κοιτώνες και διαμερίσματα εξυπηρέτησης είτε ενοικιάζουν κατοικίες. Οι κατοικίες νοικιάζονται από άτομα με ανεπαρκώς υψηλά εισοδήματα, εκ των οποίων το 58% είναι οικογένειες χαμηλού εισοδήματος, το 37% είναι οικογένειες με μέσο εισόδημα και μόνο το 5% μπορεί να αποδοθεί στα σχετικά ευημερούμενα τμήματα του πληθυσμού. Επιπλέον, η πλειονότητα των ενοικιαστών έχει κατοικίες με μικρό υλικό και όχι όλες τις κοινόχρηστες ανέσεις. Περίπου 6% περισσότεροι ζουν σε κοινόχρηστα διαμερίσματα ή σε μέρος του σπιτιού που δεν έχουν κοινόχρηστες ανέσεις. Όσον αφορά το βιοτικό επίπεδο, αυτό είναι ένα μειονεκτικό τμήμα του πληθυσμού.

Στη Ρωσία, ένα άτομο έχει μόνο 23,4 τετραγωνικά μέτρα. m κατοικιών. Στις ανεπτυγμένες χώρες, δύο έως τρεις φορές περισσότερο.

Η κατάσταση που έχει διαμορφωθεί στην αγορά ακινήτων δείχνει την ύπαρξη διαρκώς αυξανόμενης ανάγκης για στέγαση από την πλευρά του πληθυσμού. Ως αποτέλεσμα, τα στεγαστικά δάνεια γίνονται όλο και πιο σημαντικά. Από την άλλη, μπορεί να οδηγήσει σε κρίσεις. Ένα εντυπωσιακό παράδειγμα αυτού είναι ο κόσμος οικονομική κρίσηπου ξεκίνησε με στεγαστικό δάνειο.

Εμπειρία σειρών ανεπτυγμένες χώρεςμαρτυρεί τις προοπτικές του μηχανισμού στεγαστικών δανείων και δείχνει ότι η χρήση του επιτρέπει σε πολίτες που δεν διαθέτουν επαρκή κεφάλαια για εφάπαξ αγορά κατοικίας, αλλά έχουν σταθερό εισόδημα και ορισμένες αποταμιεύσεις, να λύσουν το στεγαστικό πρόβλημα. Στη Ρωσική Ομοσπονδία, τα τελευταία χρόνια, η πρακτική της χρήσης του συστήματος στεγαστικών δανείων έχει ήδη αναπτυχθεί, έχει διαμορφωθεί η βάση και έχει τεθεί το νομοθετικό πλαίσιο για τη λειτουργία της υποθήκης, αλλά δεν έχει λάβει ακόμη μαζική διανομή (Πίνακας 2) .

Οι πίνακες αυτοί δείχνουν τη γενική τάση αύξησης του όγκου των στεγαστικών δανείων που εκδόθηκαν. Το στεγαστικό σοκ που γνώρισε η αγορά το 2008 οδήγησε σε μείωση του στεγαστικού δανεισμού το 2009. Ορισμένες τράπεζες αρνήθηκαν να εκδώσουν καθόλου στεγαστικά δάνεια, ενώ άλλες αύξησαν τα επιτόκια σε υπέρογκα ύψη - 35,6% ετησίως, καθιστώντας έτσι τα δάνεια απλά μη προσιτά.

Η μόνη εξαίρεση ήταν οι κρατικές τράπεζες, οι οποίες προσπάθησαν να διατηρήσουν τα επιτόκια σε αποδεκτά επίπεδα - 13-19%, το οποίο, ωστόσο, θεωρείται επίσης πολύ υψηλό. Έτσι, το 2009, σε σύγκριση με το 2008, καταγράφεται κατακόρυφη μείωση τόσο στον όγκο των εκδοθέντων στεγαστικών δανείων κατά 4,3 φορές όσο και στον αριθμό τους κατά 2,7 φορές. Ο λόγος για αυτό ήταν η γενική μείωση των εισοδημάτων του πληθυσμού και τα υψηλά επιτόκια στα στεγαστικά δάνεια. Τα επόμενα χρόνια παρατηρείται μια μικρή επιβράδυνση των ρυθμών ανάπτυξης.

Το 2010 θεωρείται έτος ανάκαμψης και ανάκαμψης της αγοράς στεγαστικών δανείων. Ξεκίνησε και πάλι ο δανεισμός για διαμερίσματα υπό κατασκευή, καθώς και άλλα προγράμματα ( Μητρικό κεφάλαιο, στρατιωτική υποθήκη κ.λπ.). Τα δάνεια έγιναν πιο προσιτά στον πληθυσμό, γεγονός που επηρέασε αμέσως τον όγκο της αγοράς. Ως αποτέλεσμα, ο όγκος των στεγαστικών δανείων που εκδόθηκαν το 2010 αυξήθηκε 2,5 φορές σε 380,1 δισεκατομμύρια ρούβλια. Η αγορά στεγαστικών δανείων το 2011 σχεδόν ανέκαμψε από την κρίση. Ο όγκος των δανείων που εκδόθηκαν έφτασε τα 719 δισεκατομμύρια ρούβλια. Τα μέσα επιτόκια των στεγαστικών δανείων στη Ρωσική Ομοσπονδία κυμαίνονται εντός 15% εδώ και αρκετά χρόνια. Η μέση σταθμισμένη διάρκεια του δανείου είναι 15 έτη.

Έτσι, παρά την αναδυόμενη ανάπτυξη της αγοράς στεγαστικών δανείων, εξακολουθεί να είναι ασταθής. Η ανάπτυξη υποστηρίζεται από το κράτος (προγράμματα του Οργανισμού Στεγαστικού Δανεισμού, AHML· Πρόγραμμα αναχρηματοδότησης στεγαστικών δανείων VEB).

Τα αποτελέσματα της λειτουργίας της αγοράς στεγαστικών δανείων είναι επίσης μια σταθερή ανοδική τάση στο ληξιπρόθεσμο χρέος.

Η παραβατικότητα των στεγαστικών δανείων αυξάνεται σταθερά. Στο τέλος του 2013, ο όγκος του ανήλθε σε 2536,869 δισεκατομμύρια ρούβλια. Η AHML συσχετίζει μια απότομη αύξηση της παραβατικότητας σε πολλές περιοχές ταυτόχρονα με μια επιδείνωση της κοινωνικής κατάστασης, καθώς και με τη μείωση της ποιότητας της εργασίας «μερικών συνεργαζόμενων τραπεζών». Το επίπεδο παραβατικότητας των δανείων είναι ένας καλός δείκτης της κατάστασης στο σύνολο της χώρας, επισημαίνουν ειδικοί. Υπάρχει μια άλλη άποψη, μια απότομη αύξηση του επιπέδου των προβληματικών δανείων συμβαίνει ταυτόχρονα με την αύξηση της έκδοσης στεγαστικών δανείων, αυτό οφείλεται στην απελευθέρωση της κρίσης τους.

Ο ανταγωνισμός στην αγορά στεγαστικών δανείων εντείνεται σε δύο επίπεδα. Οι μεσαίες τράπεζες βρίσκονται σε έναν άνισο αγώνα για έναν πελάτη με μεγάλες - Sberbank, VTB 24, Gazprombank και Οργανισμός Στεγαστικού Δανεισμού (AHML), ενώ τόσο οι ιδιωτικές όσο και οι κρατικές τράπεζες ανταγωνίζονται ενεργά την AHML. Το μεγαλύτερο μέρος της αγοράς στεγαστικών δανείων ανήκει στη Sberbank και ο όγκος των στεγαστικών δανείων που εκδίδονται από αυτήν αυξάνεται σταθερά.

Συνοψίζοντας, μπορούμε να εντοπίσουμε τις κύριες τάσεις στην αγορά στεγαστικών δανείων στη Ρωσία:

Αύξηση του αριθμού των εκδοθέντων στεγαστικών δανείων.

Αύξηση καθυστερήσεων πληρωμών.

Αύξηση του μεριδίου των μικρών τραπεζών στο συνολικό δανεισμό.

Οι απαιτήσεις για τους δανειολήπτες χαλαρώνουν, ιδίως μειώνονται τα επιτόκια.

Σημαντική μείωση του όγκου των εκδοθέντων στεγαστικών δανείων σε ξένο νόμισμα.

Σήμερα, η ανάπτυξη στεγαστικών δανείων κατοικιών στη Ρωσία περιορίζεται από τους ακόλουθους κύριους παράγοντες:

Η σχετική αδυναμία του εγχώριου τραπεζικού συστήματος, το ενδιαφέρον του για συνεργασία με τον πληθυσμό, η έλλειψη εμπειρίας στον μακροπρόθεσμο δανεισμό.

Οι χαμηλές οικονομικές δυνατότητες των εγχώριων ασφαλιστικών, κτηματομεσιτικών και εκτιμήσεων εταιρειών, η έλλειψη απαραίτητης εμπειρίας στην ασφάλιση κινδύνων που προκύπτουν από την παροχή στεγαστικού δανείου

Ατέλεια του ρυθμιστικού πλαισίου.

Υψηλό κόστος δανείων με χαμηλή φερεγγυότητα του πληθυσμού.

Το πρόβλημα της προσέλκυσης μακροπρόθεσμων πόρων στο σύστημα στέγασης στεγαστικών δανείων.

Ψυχολογικοί παράγοντες, απροθυμία να ζήσουν με χρέη.

Το πρόβλημα των μη πληρωμών και η αδυναμία πώλησης εξασφαλίσεων προκαλούνται, πρώτα από όλα, από μια κακής ποιότητας αρχική εκτίμηση της πιστοληπτικής ικανότητας ενός δυνητικού δανειολήπτη. Αυτά τα προβλήματα μπορούν να επιλυθούν με την ανάπτυξη ενός ενιαίου ποιοτικού συστήματος για την αξιολόγηση των δανειοληπτών - ένα σύστημα βαθμολόγησης προσαρμοσμένο στις ρωσικές συνθήκες.

Για τις τράπεζες το βασικό πρόβλημα είναι οι πηγές χρηματοδότησης για την έκδοση δανείων. Δεδομένου ότι ένα στεγαστικό δάνειο είναι ένα μακροπρόθεσμο περιουσιακό στοιχείο, πρέπει να υπάρχει μακροπρόθεσμη χρηματοδότηση.

Ένας από τους λόγους της ανικανοποίητης ζήτησης από την πλευρά του πληθυσμού για στέγαση είναι, πρώτα απ' όλα, το εισόδημα του πληθυσμού. Παρά την αύξηση του εισοδήματος του πληθυσμού, παρατηρείται αύξηση του μεριδίου των δαπανών για αγορά αγαθών και πληρωμή για υπηρεσίες στη δομή της χρήσης του εισοδήματος σε μετρητά.

Σήμερα, πολλοί ειδικοί, μιλώντας για περιοριστικούς παράγοντες, επισημαίνουν τα υψηλά επιτόκια, συγκρίνουν τα στεγαστικά δάνεια στη Ρωσία με τις δυτικές χώρες.

Κανείς όμως δεν λέει ότι είναι απαραίτητο να συγκρίνουμε όχι τους απόλυτους δείκτες του ποσοστού, αλλά τους σχετικούς, λαμβάνοντας υπόψη τον πληθωρισμό, την αύξηση του εισοδήματος του πληθυσμού.

Με βάση τα παραπάνω, μπορούν να εντοπιστούν διάφορες κατευθύνσεις για την ανάπτυξη του στεγαστικού δανεισμού.

Ένας από τους πολλά υποσχόμενους τομείς για την ανάπτυξη του στεγαστικού δανεισμού είναι επί του παρόντος οι κατασκευές οικονομικής θέσης χαμηλού ύψους. Η υπανάπτυξη αυτής της κατεύθυνσης οφείλεται στο γεγονός ότι αυτή η κατεύθυνση είναι λιγότερο κερδοφόρα από πολυώροφο κτίριο, και οι προγραμματιστές προσπαθούν να επιτύχουν υψηλότερο επίπεδο κερδοφορίας μέσω της υλοποίησης ακριβών έργων.

Οι ειδικοί στον τομέα των στεγαστικών δανείων προβλέπουν τη δυνατότητα ανάπτυξης μιας τέτοιας κατεύθυνσης όπως τα διόδια. Η ουσία του έγκειται στο γεγονός ότι οι τράπεζες, μεταφέροντας στεγαστικά δάνεια σε εξειδικευμένους οργανισμούς στεγαστικών δανείων, στο τέλος δεν λαμβάνουν χρήματα, αλλά τίτλους με υποθήκη για παρόμοιο ποσό. Έτσι, οι τράπεζες θα μοιράζονται τους κινδύνους των εκδοθέντων δανείων με έναν εξειδικευμένο οργανισμό στεγαστικών δανείων.

Επί του παρόντος, ένας νέος τύπος στεγαστικού δανεισμού εισάγεται στη Ρωσία - η πώληση ακινήτων που έχει ήδη δεσμευτεί. Ταυτόχρονα, οι πρώην δανειολήπτες απαλλάσσονται από υποχρεώσεις προς την τράπεζα που δεν μπορούν να εκπληρώσουν, η τράπεζα διαχειρίζεται τους αναδυόμενους χρηματοοικονομικούς κινδύνους και ο αγοραστής λαμβάνει προνομιακούς όρους στεγαστικού δανείου, καθώς τα επιτόκια παραμένουν «κληρονομικά» από τον προηγούμενο δανειολήπτη και δεν υπάρχουν προβλεπόμενες τραπεζικές προμήθειες.

Ένας σημαντικός τομέας για τη βελτίωση του στεγαστικού δανείου στη Ρωσία είναι η ανάπτυξη τέτοιων υπηρεσιών όπως η μεσιτεία στεγαστικών δανείων. Η ουσία αυτής της υπηρεσίας είναι η επιλογή των βέλτιστων συνθηκών δανεισμού για τον μελλοντικό δανειολήπτη, δηλαδή η επιλογή ενός πιστωτικού ιδρύματος, η βοήθεια στη διαμόρφωση ενός πακέτου εγγράφων για τη λήψη στεγαστικού δανείου, νομικές και οικονομικές συμβουλές στον πελάτη.

Βεβαίως, υπάρχουν προοπτικές ανάπτυξης του στεγαστικού δανεισμού, θα αναπτυχθεί, αν και με αργούς ρυθμούς. Υπάρχει ήδη αισθητός ανταγωνισμός μεταξύ των τραπεζών σε αυτόν τον τομέα, ο οποίος αναμένεται να έχει ως αποτέλεσμα την εμφάνιση νέων προϊόντων στεγαστικών δανείων, καθώς και χαμηλότερα επιτόκια δανείων. Αν και εάν υπάρξει μείωση των επιτοκίων, θα είναι μικρή, γιατί με τον προβλεπόμενο ρυθμό πληθωρισμού, οι τράπεζες θα αφήσουν τα επιτόκια στα ίδια περίπου επίπεδα.

Ο στεγαστικός δανεισμός θα πρέπει να αναπτυχθεί ομοιόμορφα σε όλη τη χώρα με κρατική στήριξη, η οποία θα δημιουργήσει ευνοϊκές συνθήκες για τη λειτουργία του στεγαστικού δανείου.

Συνοψίζοντας τα παραπάνω, μπορούμε να πούμε ότι επί του παρόντος η υποθήκη προκαλεί πολλές αντικρουόμενες απόψεις. Κάποιοι είναι σίγουροι ότι με το σημερινό βιοτικό επίπεδο, αυτή η μέθοδος επίλυσης του στεγαστικού προβλήματος θα παραμείνει μη δημοφιλής για πολύ καιρό ακόμη. Άλλοι λένε ότι τα στεγαστικά δάνεια ήρθαν στη χώρα μας στην ώρα τους.

Σύμφωνα με αναλυτές των μεγαλύτερων ρωσικών τραπεζών και μεσιτών στεγαστικών δανείων, οι προοπτικές για την ανάπτυξη του στεγαστικού δανεισμού στη Ρωσία σχετίζονται άμεσα με το πώς θα αναπτυχθεί η παγκόσμια χρηματοπιστωτική αγορά. Αυτό οφείλεται κυρίως στις πιστωτικές δυνατότητες των τραπεζών, καθώς και στον βαθμό εμπιστοσύνης των δανειστών και των δανειοληπτών στην τρέχουσα οικονομική κατάσταση και στις χρηματοοικονομικές τους δυνατότητες.