Tezis: Ko'chmas mulkni baholash. Ko'chmas mulkni baholash usullarini takomillashtirish Ko'chmas mulkni baholash usullarini takomillashtirish

FEDERAL TA'LIM AGENTLIGI

Dastlabki ma'lumotlardan ko'rinib turibdiki, taqqoslash ob'ektlari moliyalashtirish, sotish vaqti va jismoniy xususiyatlari bo'yicha baholanayotgan ob'ektlardan farq qiladi.

Moliyalashtirish shartlariga tuzatishlar miqdori ob'ektlarni sotish narxini bozor va nobozor moliyalashtirish bilan solishtirish yo'li bilan aniqlanadi. Bunday holda, kredit to'lovlari bozor% stavkasi bo'yicha chegiriladi. Bizning misolimizda sozlash qiymatlari №1 ob'ekt uchun 3000 va № 2 ob'ekt uchun 8000 sifatida belgilangan.

Barcha taqqoslanadigan mulklar bozorda sotish shartlariga ega bo'lganligi sababli, sotish shartlariga tuzatish kiritish talab etilmaydi.

Bozor sharoitlariga (sotish vaqti) moslashish uchun faqat ushbu elementda farq qiluvchi ob'ektlarni tanlash kerak. Bizning holatda, 1-sonli va 3-sonli ob'ektlar faqat moliyalashtirish shartlari va sotish vaqti bilan farqlanadi. Sotish narxini sozlash

Moliyalashtirish shartlari bo'yicha №1 ob'ekt, siz sotish vaqtiga tuzatishni belgilashingiz mumkin:

(62000 - 56000) / 156000 = 0,1.i.e. bozor narxlari yiliga 10% ga oshadi.

Shunday qilib, barcha taqqoslanadigan mulklar moliyalashtirish va sotish vaqti uchun bir xil sharoitlarga keltiriladi, bu esa taqqoslashning qolgan elementlariga tuzatishlar kiritish uchun yagona bazani yaratadi.

Bir qator taqqoslash ob'ektlarida o'lchamdagi farqlar turli xil xonalar soni va uy va uchastkaning turli joylari bilan ifodalanadi. Bundan tashqari, 12000 kv.m. maydoni 145 kv.m bo'lgan uyga to'g'ri keladi. 7 xonali va 10000 kv.m. 120 kv.m maydonga ega uyga to'g'ri keladi. 6 xonali. Demak, No1 va 2-sonli ob'ektlarni taqqoslashdan o'lchamlarni sozlash quyidagi shaklga ega:

70000 – 62000 = 8000.

Garajning mavjudligi uchun sozlash 3 va 5-sonli ob'ektlarni taqqoslashdan kelib chiqadi:

61600 – 59400 = 2200.

Tugallangan podvalni sozlash № 2 va 4-sonli ob'ektlarni taqqoslash natijasida aniqlanadi:

77000 – 70000 = 7000.

Kiritilgan tuzatishlar natijalari bo'limda keltirilgan jadval raqami 2

2-jadval.

Har bir taqqoslash ob'ekti uchun tuzatilgan narx olindi. Muammoning shartlariga muvofiq, to'g'rilangan sotish narxlari ma'lumotlariga asoslanib, bozor qiymatining qiymatini olish kerak.

Bozor qiymatining yagona ko'rsatkichini olishning asosi, taqqoslash ob'ektlari va baholash ob'ektlari o'rtasidagi farq darajasini hisobga olgan holda, to'g'rilangan sotish narxlari seriyasining har bir a'zosiga og'irlik koeffitsientini berishdir. Shu bilan birga, uni hisobga olish kerak

sotish narxlarining o'zgarishi diapazoniga e'tibor, qabul qilingan tuzatishlarning umumiy foizi mutlaq qiymat, ijobiy va salbiy tuzatishlar va boshqa har qanday ma'lumotlar o'rtasidagi farq sifatida belgilangan tuzatishlarning umumiy %.

Bu misolda, biz sotish narxlari deyarli juda tor qator bor - 66400 dan 66800. Biroq, kichikroq tuzatishlar bilan sotish narxi katta ulushi tayinlangan - ob'ekt No 5 uchun, tuzatishlar soni = 2. Bundan tashqari, 5-sonli ob'ekt uchun umumiy yalpi tuzatish yig'indisi ham deyarli eng kichikdir. Shuning uchun taqqoslash ob'ektining bozor qiymati sifatida 5-sonli ob'ektning sotish bahosi - 66400 olindi.

3.2 Investitsion risklar va ko'chmas mulk bozori statistikasi.

Ko'chmas mulk bozori statistikasi odatda ijara stavkalari va rentabellik haqidagi ma'lumotlarni o'z ichiga oladi. Ma'lumotlarni solishtirish uchun ma'lumot faqat birinchi toifadagi ob'ektlarga tegishli. Bunday ob'ektlar joylashuv, jihozlar, kommunikatsiyalar, rejalashtirish echimlari va boshqalar uchun eng yuqori talablarga javob beradi, deb ishoniladi va ijara stavkalari egasi va ijarachi o'rtasida texnik xizmat ko'rsatish, ta'mirlash, sug'urta qilish uchun xarajatlarni o'lchash va taqsimlash uchun bir xil standartlarda belgilanadi. va hokazo.

Ijara stavkalari haqida ma'lumot mavjud deb hisoblanadi. Uni birlashtirish uchun faqat ko'rsatilgan muvofiqlikni tekshirish kerak. Daromadlilik ko'rsatkichlari haqidagi ma'lumotni tayyorlash qiyinroq. Oldindan amalga oshirilgan oldi-sotdi operatsiyalari unchalik ko'p bo'lmagani uchun ular ilgari tugallangan operatsiyalarni hisobga oladi, turli ob'ektlar bo'yicha ma'lumotlarni birlashtiradi, vaqt oralig'i, inflyatsiya va boshqa jarayonlarni hisobga oladi. Daromadlilik ko'rsatkichlari mintaqaviy risklar haqida ham ma'lumot beradi va bu erda ekspert printsipi ustunlik qiladi. Shuning uchun statistika ko'chmas mulk bozorlaridagi ixtisosliklardan biridir.

Hududda biznes va investitsiyalarning faollashishi, albatta, ofis bozorining faollashishi, talabning oshishi, bandlik va ijara stavkalari bilan birga keladi. Shu bilan birga, yangi qurilish va ofislarni modernizatsiya qilish, undan keyin xizmat ko'rsatish bo'limlari, savdo majmualari, dam olish markazlari va boshqalar rag'batlantirilmoqda. Bunday jarayonlar hozir eng yirik biznes markazlari uchun xarakterlidir: Amerika va Eski Dunyoning an'anaviy moliyaviy poytaxtlari, Janubi-Sharqiy Osiyo, Xitoy va Hindistonning tez rivojlanayotgan poytaxtlari. Ijara biznesi statistikasini tahlil qilish bir qator qiziqarli hodisalarga ishora qiladi. Masalan:

Ijara stavkalari to'g'risidagi ma'lumotlar rentabellik haqidagi ma'lumotlarga qaraganda sezilarli darajada dinamikroq; ijara stavkalari dinamikasi ko'tarilish va pasayishning umumiy jarayonlarini aks ettiruvchi (smenalar bilan bo'lsa ham) ma'lum bir tebranish bilan tavsiflanadi; ofis va chakana ko'chmas mulk ko'rsatkichlarining o'zgarishi vaqt va hajm jihatidan mos kelmasligi mumkin; bozor kon'yunkturasining yaxshilanishi ijara stavkalarining o'sishida va kamroq tez-tez rentabellik ko'rsatkichlarining pasayishida (ularning sezilarli darajada kamroq dinamikasi tufayli) aks etadi; bozordagi vaziyat yomonlashganda ham assimetrik rasm yuzaga keladi;

Daromadlilik ko'rsatkichlarining qiymatlari yaxshiroq (pastroq), mintaqaviy iqtisodiyot va ijtimoiy vaziyat qanchalik ishonchli va barqaror bo'lsa. Turg'un ijara biznesining etakchilari - London, Parij va Frankfurt, bu erda rentabellikning o'zgarish maydoni 5-6% ni tashkil qiladi;

Sharqiy Yevropa poytaxtlari uchun ko'rsatkichlarning o'zgarishi kamroq dinamik; buni bozorlar hajmining kichikligi, bitimlarning kamayishi bilan ham, aftidan, G'arb ekspertlari va ishbilarmon doiralarining ushbu bozorlarga qiziqishi kamligi bilan izohlash mumkin; Sharqiy Yevropa poytaxtlari uchun rentabellik ko'rsatkichlari barqaror - G'arb poytaxtlariga qaraganda 2-3 baravar yuqori. Va 1998 yil avgust inqirozidan keyingi davrda Moskvada rentabellik ko'rsatkichlari 4 yoki undan ko'p marta yomonroq edi. Va bu nafaqat ko'chmas mulk qiymatining haqiqiy pasayishi bilan bog'liq, balki mintaqadagi beqarorlik holatini ekspert baholash va biznes xatarlarini oshirish natijasida edi;

Qo'shimcha tahliliy ma'lumotni o'ziga xos kapitallashtirilgan qiymatning hisoblangan ko'rsatkichi (UCS) yordamida - ijaraga olingan ob'ektning tijorat maydonining ba'zi o'rtacha birligining narxini baholash sifatida olish taklif etiladi.

Bunday baholash, ijara stavkalarining o'zgarishiga tezkor javob berish bilan birga, biznesning muvaffaqiyati va xatarlari haqida ekspert fikrlarini o'z ichiga oladi.

Dastlabki ma'lumotlar - Evropa shaharlari uchun ijara statistikasi - G'arb nashrlarida (masalan, oylik "EuroProperty" da) topish mumkin. Biz vakillik obyektlari sifatida tanlaymiz: Frankfurt, London va Parij – eng barqaror biznes markazlari, Sankt-Peterburg, Praga va Varshava – markazlar. o'tish iqtisodiyoti ijara biznesining eng xavfli (Evropada) ko'rsatkichlari bilan.

Ofisni ijaraga berish biznesi.

G'arbiy poytaxtlar uchun 01.99-08.00 kuzatuv davri umuman ofis ijarasi biznesining rivojlanishini ko'rsatdi. Biz London (5,00-5,50%) uchun rentabellikning mutlaq barqarorligini va Frankfurt (5,75 dan 4,90-5,50%) va Parij (6,25-6,75 dan 5,50-6,00%) uchun rentabellikning yaxshilanishini qayd etamiz. Sharqiy Yevropa poytaxtlari uchun xuddi shu davr ishlashning yomonlashuvi bilan tavsiflanadi. UKSning hisoblangan ma'lumotlarini tahlil qilish, bundan tashqari, ijara stavkalari mantig'idagi tashqi tafovutni (ularning Sankt-Peterburg va Varshavada 1999 yil o'rtalariga qadar Parij va Frankfurtdagi stavkalardan oshib ketishi) muvofiqlashtirishga imkon berdi. Natijada, yuqori ijara stavkalarida UKSning past stavkalari hali investitsiyalarning o'sishini optimistik kutishlariga imkon bermaydi.

Ijara biznesi.

G'arbiy poytaxtlar uchun 05.99-08.00 kuzatuv davri ko'rsatkichlarning umumiy yomonlashuvi bilan tavsiflanadi (bu UKS yordamida aniq ko'rinadi). Bu shuni ko'rsatadiki, bozor faoliyatining etarlicha uzoq davrlari bo'lishi mumkin, shundan so'ng sotib olingan chakana savdo maydonlarini sotish umuman real daromad keltirmaydi.

Sharqiy Evropa poytaxtlari uchun 05.99-08.00 kuzatuv davri uzoq muddatli turg'unlik davrining o'tishi va, ehtimol, undan chiqishning boshlanishi bilan bog'liq (bo'shliq mavjud bo'lsa-da, ko'rsatkichlar dinamikasining yaxshilanishi qayd etilgan). UKS ko'rsatkichlarida G'arb poytaxtlari bilan taqqoslaganda ulkan ko'rinadi - deyarli kattalik tartibi). Shuning uchun, hozircha, biz Sharqiy Evropa poytaxtlarida chakana ko'chmas mulkni sotib olishga investitsiyalar sezilarli ijobiy ta'sir ko'rsatishi mumkin bo'lgan chakana savdo bozorida ancha uzoq davrlar bo'lishi mumkinligi haqidagi bayonot bilan cheklanishimiz kerak. G'arbiy bozorlarda retsessiya. Bu ko'chmas mulk portfelini "mintaqalararo" diversifikatsiya qilish yo'llarini izlashda yaxshi dalil bo'lib xizmat qilishi mumkin.

Xulosa.

Ko'chmas mulk bozorining shakllanish davrining tugashi ekstensiv rivojlanishdan intensiv rivojlanishga o'tish bilan tavsiflanadi. Ko'rinib turibdiki, yaqin kelajakda bozorda 1990-yillarning birinchi yarmidagi kabi bitimlar sonining tez o'sishi kuzatilmaydi. Bundan tashqari, ma'lum bir davr mobaynida uy-joy bozori faqat bitimlar sonini barqarorlashtirishi mumkin. Narxlar darajasini, ayniqsa ikkilamchi bozorda oshirish ham juda mumkin. Biroq, shu bilan birga, elita uy-joy narxlari nafaqat pasaymadi, balki oshdi, bu yangi yuqori sifatli uy-joy qurilishi istiqbollarini ko'rsatadi. Firmalar rahbarlari bozorda raqobat kuchayib borayotganini ham qayd etishmoqda. Ularning aksariyati, agar 1995 yil o'rtacha darajadagi raqobat bilan tavsiflangan bo'lsa, 2001 yilda u yuqori darajaga ko'tarildi va shunday bo'lib qoladi, deb ishonishga moyil.

Ikkilamchi uy-joy bozorida bitimlar soni va narxlarning barqarorlashishi, birinchi navbatda, makroiqtisodiy omillarning natijasi bo'lib, ularning asosiy qismi aholining asosiy qismi daromadlarining past darajasini saqlab turishdir. Mamlakatda yuqori daromadli odamlar qatlamining paydo bo'lishi natijasida bozorda talabning dastlabki tez o'sishi hozir deyarli yakunlandi. Va bugungi kunda ushbu qatlamda yangi tabaqalanish yuz bermoqda - o'ta yuqori daromadli qatlamdan ajralib chiqish. Ushbu tabaqalanish tufayli hashamatli uy-joylarga bo'lgan talab oshdi. Biroq, mutlaq nuqtai nazardan, bu qatlamning salohiyati juda cheklangan. Talabning jiddiy kengayishi daromad darajasining oshishi va xaridorlarning asosiy yetkazib beruvchisiga aylanishga qodir keng o'rta sinfning shakllanishi yoki davlat tomonidan ham, professionallar tomonidan ham talabni faol rag'batlantirish tufayli mumkin. ko'chmas mulk bozori ishtirokchilarining o'zlari. Shu bilan birga, kelgusi oylarda to'lovsizlik inqirozini bartaraf etish va qarzlarni to'lash bilan bog'liq holda iqtisodiyotga pulning muqarrar chiqishi ta'sirida kelajakda talabning biroz oshishi mumkin. ish haqi va davlat qarzi. Ushbu pulning bir qismi ko'chmas mulk bozoriga ham tushadi, ammo ular vaziyatni tubdan o'zgartira olmaydi, garchi bu omil ta'siri ostida sotib olish uchun arizalar soni bir necha punktga ko'tariladi.

Bundan tashqari, kommunal xizmatlar uchun tariflarning muqarrar va sezilarli darajada oshishi tufayli ikkilamchi uy-joy bozorida taklifni oshirish juda mumkin deb taxmin qilish mumkin.

Bundan tashqari, agar 1991-1993 yillarda ikkilamchi bozorda taklifning o'sishi. Narxlarning tez ko'tarilishi sabab bo'lgan bo'lsa, endi sotuvchilar uy-joy sotish orqali daromadni sezilarli darajada oshirish imkoniyatidan emas, balki uni saqlash xarajatlarini kamaytirish zaruratidan kelib chiqadi va shuning uchun - rozi bo'ladi. past narxlar. Bu, o'z navbatida, talabni biroz oshirishi mumkin va shuning uchun ko'chmas mulk firmalarining aylanmasi.

Shu bilan birga, bu barqarorlashtirish umumiy muammoni bartaraf eta olmaydi - yaqin kelajakda uy-joy ko'chmas mulk bozorida talab tanqisligi paydo bo'ladi, bu esa an'anaviy ko'chmas mulk firmalarining sotib olish va xizmatlar ko'rsatish bo'yicha faoliyatidan keladigan daromadlarni sezilarli darajada kamaytirishi mumkin. ko'chmas mulkni sotish.

Bunday sharoitlarda kompaniya tomonidan mijozga ko‘rsatilayotgan xizmatlar turlarini sezilarli darajada kengaytirish zarur: bank, transport xizmatlari, notarial xizmatlar, ta’mirlash ishlarini amalga oshirish imkoniyati, bo‘lib-bo‘lib to‘lovlarni taqdim etish va boshqalar, reklamaga e’tiborni kuchaytirish, ehtimol komissiyalarning kamayishi. Ushbu vositalarning barchasi mijozlarni jalb qilishda muhim rol o'ynashi mumkin, ammo ularning imkoniyatlari hali ham cheklangan. Agar alohida firmalar uchun ushbu texnikalar kerakli aylanma hajmini ta'minlashga qodir bo'lsa, unda, albatta, ular ko'chmas mulk biznesini rivojlantirish muammosini hal qilmaydi. Faqat bozorda talabning kengayishi bu muammoni tubdan hal qiladi va zamonaviy sharoitda bu faqat ipoteka kreditlash tizimini yaratish - federal va mintaqaviy agentliklarni yaratish orqali davlatning faol ishtiroki orqali mumkin. ipoteka krediti, ikkilamchi ipoteka bozorini qo'llab-quvvatlash, banklarga ipoteka kreditlari berishda davlat kafolatlarini berish.

Rossiyada ko'chmas mulk bozorining izchil rivojlanishi, tabiiyki, asoslash sifatiga qo'yiladigan talablarning keskin oshishi bilan tavsiflangan keyingi bosqichga olib keldi. investitsiya qarorlari. Chet elda ham, Rossiyada ham ko'chmas mulk bozori ishtirokchilari biznes-rejalarning ishonchliligini tushunishadi. investitsiya loyihalari va hokazo, ular, aslida, oddiy formulalarning standart to'plamidir, to'liq bozor tadqiqotlarining haqiqiyligiga bog'liq bo'lib, natijalari formulalarda qo'llaniladi. Boshqacha qilib aytganda, ko'chmas mulk bozorida investitsiya loyihasining hayotiyligining eng muhim va muhim ko'rsatkichi bu bozor tadqiqotining hayotiyligi bo'lib, uning asosida ushbu qaror qabul qilinadi.

Adabiyotlar ro'yxati:

1. Balabanov I.T. "Ko'chmas mulk iqtisodiyoti", Sankt-Peterburg 2000 y.

2. Goremykin V.A. Ko'chmas mulk iqtisodiyoti: darslik. - 2-nashr, qayta ko'rib chiqilgan. Va qo'shimcha. - M .: "Marketing" nashriyot va kitob savdo markazi, 2002 3. Kupchin A.N., Novikov B.D. Ko'chmas mulk bozori: davlat va rivojlanish tendentsiyalari. - Qo'llanma. M.: 1995 yil.

4. Maksimov S.N. "Ko'chmas mulk bozorida tadbirkorlik faoliyati asoslari", Sankt-Peterburg. 2000.

Yaxshi ishingizni bilimlar bazasiga yuborish oddiy. Quyidagi shakldan foydalaning

Talabalar, aspirantlar, bilimlar bazasidan o‘z o‘qishlarida va ishlarida foydalanayotgan yosh olimlar sizdan juda minnatdor bo‘lishadi.

Shunga o'xshash hujjatlar

Ko'chmas mulkni baholashda qiyosiy (bozor) yondashuv. Savdoni tahlil qilish usulini amalga oshirish texnologiyasi. Yalpi ijara multiplikatoridan foydalangan holda mulk qiymatini hisoblash. Qiyosiy birlik usuli. Rossiyada ko'chmas mulkni baholashning xususiyatlari.

test, 2012 yil 12/03 qo'shilgan


Ob'ekt sifatida ko'chmas mulkning xususiyatlari inson huquqlari. Ko'chmas mulk ob'ektlari tushunchasi va tasnifi. Tugallanmagan qurilishni huquqiy tartibga solish muammolari. Fuqarolik muomalasida ishtirok etish. Ko'chmas mulk bilan bog'liq operatsiyalar.

kurs qog'ozi, 28/05/2016 qo'shilgan


Ko'chmas mulkni baholashning asosiy tamoyillari va usullari; mintaqaviy va mahalliy bozordagi iqtisodiy vaziyatni o'rganish. "Mexanizatsiyalashgan ishlar" MChJ ko'chmas mulk majmuasining bozor qiymatini aniqlash: xususiyatlari, mulkchilik.

dissertatsiya, 20.02.2011 qo'shilgan


Ko'chmas mulkni baholash, uning maqsadlari, vazifalari va maqsadi. Ko'chmas mulkni baholashning huquqiy asoslari. Ob'ektlarni davlat ro'yxatidan o'tkazish tizimining umumiy ko'rinishi ko `chmas mulk, mulkka bo'lgan huquqlar va u bilan tuzilgan bitimlar. Huquqiy tartibga solish Rossiya Federatsiyasida ko'chmas mulk bozori.

referat, 24.09.2015 qo'shilgan


Ko'chmas mulk sohasidagi bozor munosabatlarining xarakterli xususiyatlari. Huquqiy jihatlar iqtisodiyot va ko‘chmas mulk ijarasi, shu jumladan ko‘chmas mulk sohasidagi munosabatlarni fuqarolik-huquqiy tartibga solish manbalarini tahlil qilish. Ko'chmas mulkni baholashning asosiy tamoyillarining mohiyati.

nazorat ishi, 2010-yil 13-05-da qo'shilgan


Korxonalar mulkchilik shakllarining asosiy turlari. Ko'chmas mulk ob'ektlarining xususiyatlari va tasnifi. Muayyan mulkni boshqarish. Federatsiyaning ko'chmas mulk ob'ektlari tizimlarini boshqarish. Ko'chmas mulk ob'ektlari bilan operatsiyalar.

ma'ruzalar kursi, qo'shilgan 04/16/2013


Ko'chmas mulk tushunchasining ta'rifi. Yuridik shaxs ko'chmas mulk ob'ektlari (huquqlari). Huquqlar va majburiyatlar o'rtasidagi farqlar. Ko'chmas mulk ob'ektlarining moddiy mohiyati. Huquqiy holat yer uchastkasi. Erning joylashuvi tavsifiga misollar.

Qo'lyozma sifatida Akulova Evgeniya Olegovna KO'CHMAS MULKNI BAHOLASH MAQSADLARI UCHUN ENG SAMARALI FOYDALANISH TAHLILI USULLARINI TAKMONLASH 08.00.10 – Moliya, pul aylanmasi va kredit nomzodlik ilmiy darajasini olish uchun dissertatsiya avtoreferati iqtisodiy fanlar Moskva, 2015 yil Rossiya Federatsiyasi» Ilmiy rahbar iqtisod fanlari nomzodi, professor Yelena Nikolaevna Ivanova Rasmiy opponentlar Sergey Gennadyevich Sternik Iqtisodiyot fanlari doktori, professor, Rossiya xalq xo‘jaligi akademiyasi davlat xizmati Rossiya Federatsiyasi Prezidenti huzuridagi, Ko'chmas mulkni boshqarish va erdan foydalanish muammolari kafedrasi professori Xloptsov Dmitriy Mixaylovich iqtisod fanlari doktori, dotsent, Federal davlat avtonom oliy ta'lim muassasasi "Milliy tadqiqot Tomsk davlat universiteti", bo'lim boshlig'i Iqtisodiyot fakultetining “Umumiy va amaliy iqtisodiyot” kafedrasi Himoya 2015-yil 16-aprel kuni soat 12:00 da Rossiya hukumati huzuridagi Moliya universiteti negizida D 505.001.02-sonli dissertatsiya kengashi yig‘ilishida bo‘lib o‘tadi. Federatsiya manzili: Leningradskiy prospekti, 49, xona. 406, Moskva, GSP-3, 125993. Dissertatsiya bilan Leningradskiy prospekti, 49, xona manzili bo'yicha Rossiya Federatsiyasi hukumati huzuridagi Moliya universiteti kutubxona-axborot majmuasining dissertatsiya zalida tanishish mumkin. 203, Moskva, GSP-3, 125993 va rasmiy veb-saytda: http://www.fa.ru. Abstrakt 2015-yil 10-fevralda yuborilgan Dissertatsiya kengashi ilmiy kotibi D 505.001.02 iqtisod fanlari nomzodi, dotsent Meshkova Elena Ivanovna 3 I. ISHNING UMUMIY XUSUSIYATLARI Dissertatsiya tadqiqoti mavzusining dolzarbligi. Ko'chmas mulkni baholashni rivojlantirishning hozirgi bosqichi uning bozor qiymatini aniqlash nazariyasi va metodologiyasini chuqurroq tushunish, ishlab chiqilgan baholash standartlarida fundamental tamoyillarni birlashtirish, shuningdek, mulkni baholashning tarqalishi bilan tavsiflanadi. eng yangi texnikalar amalda. Amaliy jihati NEI tahlil usullari yordamida amalga oshiriladigan eng samarali foydalanish printsipi (bundan buyon matnda BEI) mulkni baholash nazariyasi va amaliyotining eng ziddiyatli va eng kam rivojlangan qoidalaridan biridir. Bu baholash ob'ektining bozor qiymatining qiymati ijtimoiy va ishlab chiqarish ehtiyojlarini qondirishni, uning egasining foydasini maksimal darajada oshirishni ta'minlaydigan optimal foydalanish variantini hisobga olgan holda uning o'ziga xos xususiyatlari bilan shakllantirilishini anglatadi. ob'ektning eng yuqori qiymati. Ko'chmas mulkning bozor qiymatini baholashda NEI tamoyilini hisobga olish majburiyati xalqaro standartlar baholash 2014 yil sentyabr oyida qabul qilingan "Ko'chmas mulkni baholash (FSO № 7)" federal standartida mustahkamlangan, ammo bu baholash jamiyatida uning asosiy zarurati va amaliy amalga oshirish tartibi haqidagi muhokamani to'xtatmaydi. Yagona kontseptual apparatning, shaffof va tizimli uslubiy vositalarning va rivojlangan axborot infratuzilmasining yo'qligi ob'ektning bozor qiymatini baholash uchun NEI variantini aniqlashni qiyinlashtiradi. Shunday qilib, ko'chmas mulkning bozor qiymatini baholashda NEI printsipining majburiy amalga oshirilishi uni tahlil qilish usullarini takomillashtirish, mavjud usullar va o'ziga xos xususiyatlarga moslashtirilgan hisoblash algoritmlarini belgilash zarurligini keltirib chiqaradi. Rossiya bozori ko `chmas mulk. Muammoning ilmiy rivojlanish darajasi. NEI printsipi asosiy tamoyillardan biri sifatida baholash asosan xorijiy mualliflarning koʻchmas mulkni baholashga oid asarlarida koʻrib chiqiladi: Kinnard V., Ordway N., Reilly D., Ring A., Fridman D., Harrison G.S., Eckert D.K. va boshqalar va rus mualliflari: Aleksandrov V.T., Artemenkov I.L., Asaul A.N., Grabovoi P.G., Gribovskiy S.V., Gryaznova A.G., Ivanova E.N., Korosteleva S.P., Kulakova Yu.N., Leifera L.A., V. Petrova, E.N., 4.S. Sternik S.G., Tarasevich E.I., Tepman L.N., Fedotova M.A., Fomenko A.N., Yaskevich E.E. va hokazo. Olimlarning ko'chmas mulkni baholashning yondashuvlari va usullarini ishlab chiqishga qo'shgan hissasini yuqori baholagan holda, shuni ta'kidlash kerakki, ularning ishlarida NEIni yoritish umumiy xarakterga ega, uni amaliy amalga oshirishning aniq kompleks usullari mavjud emas. Mahalliy va xorijiy mualliflarning asarlarida muqobil foydalanish holatlarini tahlil qilish orqali amalga oshirilgan NEI printsipining qo'llaniladigan jihati asosan qisqacha algoritm tavsifiga qisqartirilgan, uni qo'llashning maqsadga muvofiqligi va ko'lami uchun mantiqiy asosni o'z ichiga olmaydi, shuningdek, Rossiya baholash shartlari tufayli cheklovlar. So'nggi o'n yillikda rus ilmiy adabiyotida NEI tamoyilini amalda qo'llash muammolariga qiziqish ortdi. Rossiya ko'chmas mulk bozori sharoitida tahlil qilishning kontseptual masalalari Grigoriev V.V., Ozerov E.S., Smolyak S.A., Fomenko A.N. asarlarida yoritilgan; Bozor yopilishi, rivojlanmagan axborot infratuzilmasi, yuqori darajadagi noaniqlik sharoitida tahlil muammolarini hal qilishning amaliy jihatlari Aleksandrov V.T., Korostelev S.P., Munerman I.V., Ozerov E.S., Pupentsova S.V., Yaskevich E.E.E. Ular baholash xizmatlari sifatini oshirishga qaratilgan NEI tahlilining alohida bosqichlarini takomillashtirish bo'yicha tavsiyalar ishlab chiqdilar. Dissertatsiyalarda Grunov S.V. va Gubareva E.V. umumiy xo‘jalik boshqaruvi va resurslardan foydalanish samaradorligi muammolari kontekstida NEI tahlili masalalari o‘rganilmoqda. Petrova M.N.ning ishi amaliy ahamiyatga ega. , bu NEI tahlilining miqdoriy va sifat usullarini o'rganadi. Biroq, taklif qilingan iqtisodiy va matematik modellar bir qator cheklovlarga ega va Rossiyada ko'chmas mulk bozori va baholash faoliyatining hozirgi voqeliklariga moslashishni, shuningdek, murakkab algoritmga o'rnatishni talab qiladi. Shunday qilib, NEI printsipining mavjud talqinlari ko'chmas mulkni baholash standartlari va usullarini takomillashtirishning asosiy tendentsiyalariga muvofiq tushunish va tushuntirishni talab qiladi, ularning hozirgi rivojlanish darajasi ushbu usullardan foydalangan holda kompleks tahlil algoritmini ishlab chiqish zarurligini taqozo etadi. Rossiyaning baholash shartlariga mos keladi. Tadqiqotning maqsadi va vazifalari. Tadqiqotning maqsadi 5 ko'chmas mulkni baholashning to'g'riligini oshirishni ta'minlaydigan NEI tahlilining uslubiy vositalarini takomillashtirishdir. Tadqiqot maqsadiga erishish uchun ishda quyidagi vazifalar qo'yildi: - eng samarali foydalanish printsipi kontseptsiyasining mazmunini va uni amaliy amalga oshirish tartibini aniqlashtirish, uni majburiy ravishda amalga oshirish zarurligini isbotlash. ko'chmas mulkni baholash;  ko'chmas mulk ob'ektlarining mavjud tasnifini ko'rib chiqish va NEI tahlilining zarurati va batafsil darajasiga ko'ra ob'ektlarni guruhlaydigan yangi atributni joriy etish imkoniyatini tahlil qilish;  NEI tahlil algoritmi va uni amaliy amalga oshirish usullarini takomillashtirish maqsadida uning eng keskin muammolarini aniqlash uchun Rossiya ko'chmas mulk bozorining o'ziga xos xususiyatlarini tahlil qilish;  tahlil qilishning asosiy mezonlarini amaliy baholashga ko‘ra, Rossiya ko‘chmas mulk bozorining o‘ziga xos xususiyatlarini hisobga olgan holda uslubiy tavsiyalarni ishlab chiqish: huquqiy maqbullik, jismoniy va moliyaviy maqsadga muvofiqlik;  NEI tahlil usullarini o'rganish, tavsiyalar ishlab chiqish va ularni rus baholash amaliyotida amaliy qo'llash samaradorligini baholash. Tadqiqot ob'ekti ko'chmas mulkni baholashning immanent komponenti sifatida NEI tamoyilidir. Tadqiqot mavzusi ko'chmas mulk ob'ektlarining bozor qiymatini baholashda NEI tamoyilini amaliy amalga oshirishning uslubiy vositalaridir. Mutahassislik. O‘rganish 08.00.10 – Moliya, pul muomalasi va kredit (iqtisod fanlari) ixtisosligi Pasportining “Turli mulk obyektlari qiymatini shakllantirish nazariyasi, metodologiyasi va kontseptual asoslari” bandi 5.1 bandiga muvofiq amalga oshirildi. nazariy va uslubiy asos tadqiqotlar asosiy nuqtalardir iqtisodiy nazariya va tizimli tahlil, shuningdek, baholash nazariyasi va investitsiya tahlili, xususan, ko'chmas mulkni, biznesni baholash, investitsiya loyihalari samaradorligini baholash, qurilishda narx belgilash bo'yicha mahalliy va xorijiy mualliflarning ishlarida mavjud bo'lgan xulosalar. . O'rganilayotgan tamoyilning fundamental tabiati bilishning umumiy ilmiy nazariy usullaridan (tarixiy, analitik, sintetik, deduksiya va tizimli tahlil usullari va boshqalar), shuningdek, iqtisodiy va matematik tahlilning zamonaviy usullaridan foydalanishni taqozo etdi: ekspert baholari, ierarxiyalarni tahlil qilish, stsenariy usuli, moliyaviy modellashtirish, guruhlash, ma'lumotlarni jadval ko'rinishida taqdim etish va boshqalar. Tadqiqotning axborot bazasini ko'chmas mulk bozorlari bo'yicha tahliliy sharhlar, o'rganilayotgan muammo mavzusi bo'yicha konferentsiya va seminarlarning ilmiy ma'ruzalari, tahliliy materiallar tashkil etdi. davriy nashrlar, shuningdek Internetdagi ma'lumotnoma va tahliliy manbalar, Rossiya Federatsiyasining qonunchilik va me'yoriy hujjatlari, ko'chmas mulk ob'ektlarining bozor qiymatini baholash bo'yicha hisobotlar, muallifning o'z tadqiqotlari va hisob-kitoblari. Tadqiqotning ilmiy yangiligi baholash maqsadlari uchun ko'chmas mulkning NEIni tahlil qilishning nazariy va uslubiy vositalarini takomillashtirishdadir. Himoyaga taqdim etilgan dissertatsiyaning ilmiy yangiligining qoidalari quyidagilardan iborat: 1. Baholashda NEI tamoyilini hisobga olish zarurligini isbotlash, shuningdek, tahlil mazmunini, uning roli va faoliyati to‘g‘risidagi ustun fikrlarni aniqlash. mohiyati o'rganilib, taklif etilayotgan formulalarda o'z aksini topgan mulkning bozor qiymatini baholashning asosiy tamoyili ekanligi isbotlangan. NEI printsipi ko'chmas mulkning bozor qiymatini baholash nazariyasining asosiy qoidasi bo'lib, uning qiymati uning NEI faraziga asoslangan holda aniqlanishi kerak - raqobatbardosh, bozor talabi va baholash sanasida asosli foydalanish. , huquqiy maqbullik, jismoniy maqsadga muvofiqlik, moliyaviy maqsadga muvofiqlik va bo'sh yoki qurilgan erning qiymat salohiyatini maksimal darajada oshirish mezonlariga javob berish. NEI tahlili - NEI tamoyilining amalda amalga oshirilishini ta'minlaydigan baholash protsedurasi va baholash sanasida ishlab chiqilgan ob'ektdan foydalanish variantining samaradorligini o'rganish va uni aniqlash uchun muqobil rivojlanish variantlari bilan taqqoslashdan iborat. yerning qiymatini maksimal darajada oshiradigan foydalanish. 2. Ko'chmas mulk ob'ektlarining yangi tasniflash xususiyatini joriy etish zarurati "NEI tahlilining batafsilligi zarurati va darajasi" ko'chmas mulkning aniqlangan asosiy belgilaridan kelib chiqqan holda asoslanadi: kelib chiqishi, foydalanish uchun yaxshilanishlarning yaroqliligi, bo'linish qobiliyati, jismoniy holati. takomillashtirishlar, funktsional maqsad. 3. Ko'chmas mulkni baholashda NEI tahlil algoritmini modernizatsiya qilish va kengaytirish zarurati isbotlangan, bu ham tahlil ketma-ketligini o'zgartirishdan iborat bo'lib, unga ko'ra joylashuvning iqtisodiy salohiyatini o'rganish bosqichlari va huquqiy jihatdan maqbullik mezonlari. bozorni o'rganish bosqichidan oldin bo'lishi kerak va qo'shimcha bosqichlarni kiritishda: NEI tahlilining batafsil darajasiga ko'ra baholanayotgan mulkni tasniflash; muqobil foydalanish holatlarini sifatli tahlil qilish. 4. Mezonlardan foydalanish asosida ierarxiyalarni tahlil qilish usuli (keyingi o'rinlarda HAI) yordamida taklif qilingan algoritm orqali amalga oshirilgan baholash ob'ektidan foydalanishning muqobil variantlarini sifat jihatidan taqqoslash zarurati: a) foydalanishning to'liqligi. joylashuvning afzalliklari; b) rivojlanishning huquqiy asosi; v) jismoniy maqsadga muvofiqligi; d) ko'chmas mulk bozorining rivojlanish salohiyati; e) bozorda eng kam talabga ega bo'lgan ko'chmas mulkdan foydalanish variantlarini aniqlash va ularni keyingi tadqiqotlardan chiqarib tashlash imkonini beradigan moliyaviy resurslarni jalb qilish samaradorligi. 5. NEIni tahlil qilishning mavjud usullarini tizimlashtirish, ularning afzalliklari va kamchiliklarini aniqlash asosida er uchastkasini shartli ravishda bepul va mavjud yaxshilanishlarga ega bo'lgan holda tahlil qilish usuli yagona ko'chmas mulkdan olingan daromadlarni bevosita kapitallashtirishni nazarda tutganligi asoslanadi. ob'ekt, so'ngra yaxshilash (yoki ularni rekonstruksiya qilish xarajatlari) yaratish xarajatlarini ayirish va natijada olingan qiymatni baholash sanasiga olib kelish, Rossiya baholash faoliyatining joriy sharoitida natijalarning maksimal to'g'riligini ta'minlaydi. 6. Rossiya ko'chmas mulk bozorini o'rganish natijasida NEIni tahlil qilishda ob'ektlardan oraliq foydalanishni hisobga olish zarurligi isbotlandi, buning uchun "ko'chmas mulkdan foydalanishning oraliq turi" tushunchasiga aniqlik kiritildi. , va uni tahlil qilish metodologiyasi ishlab chiqildi va sinovdan o'tkazildi. Tadqiqot natijalarining nazariy ahamiyati ko'chmas mulkning NEI-ni tahlil qilishning batafsil algoritmini ishlab chiqishdadir, bu esa baholash nazariyasining asosiy printsipini amaliyotga tatbiq etishga imkon beradi, shuning uchun ilmiy yangilik elementlari qo'yildi. mudofaa uchun oldinga ko'chmas mulkning bozor qiymatini aniqlashning uslubiy vositalarini takomillashtirish nuqtai nazaridan uning yanada rivojlanishi sifatida talqin qilinishi mumkin. Tadqiqotning asosiy natijalaridan ko'chmas mulkni baholash bilan bog'liq o'quv kurslarini shakllantirishda foydalanish mumkin. Dissertatsiyaning amaliy ahamiyati shundan iboratki, muallif tomonidan qo‘lga kiritilgan ilmiy yangilik elementlari ko‘chmas mulkni baholash amaliyotida keng foydalanishga yo‘naltirilgan bo‘lib, baholash xizmatlari sifatini oshirishga va investitsion jozibadorligini oshirishga yordam beradi. baholanadigan ob'ektlar. Mustaqil amaliy ahamiyatga ega bo'lganlar quyidagilardir:  ko'chmas mulk ob'ektlarining tavsiya etilgan tasniflash belgisi bo'yicha guruhlanishini ta'minlaydigan "NEI tahlilining zarurligi va batafsil darajasi" xususiyatlari tizimi;  er uchastkasini rivojlantirishning potentsial parametrlarini ishonchli aniqlash va turli xil variantlarning kosmik rejalashtirish xususiyatlarini bashorat qilish uchun huquqiy hujjatlarni tizimlashtirish va ko'chmas mulk ob'ektlarini tasniflash asosida jismoniy maqsadga muvofiqlik mezonini tahlil qilish metodologiyasi ishlab chiqilgan. foydalanish uchun;  AHP yordamida muqobil foydalanish holatlarini sifat jihatidan taqqoslash uchun taklif etilayotgan algoritm, bu esa moliyaviy maqsadga muvofiqlik va maksimal samaradorlik mezonlarining keyingi tahlilidan samarasiz variantlarni chiqarib tashlash imkonini beradi;  oraliq foydalanish holatini hisobga olgan holda NEI tahlilining metodologiyasi ishlab chiqilgan bo'lib, u ko'chmas mulkdan joriy foydalanishni qisqa muddatli saqlash bilan hududlarni rivojlantirish bo'yicha shaharsozlik rejalari va ishlab chiquvchilarning uzoq muddatli rejalariga kiritilgan o'zgarishlarni hisobga olishni nazarda tutadi. ob'ektlar. Ish natijalarini sinovdan o'tkazish va amalga oshirish: dissertatsiya tadqiqotining asosiy natijalari ma'ruza qilindi, ilmiy-amaliy konferentsiyalar va davra suhbatlarida muhokama qilindi va ma'qullandi: "MEH milliy iqtisodiyotlarini rivojlantirish istiqbollari" yillik xalqaro ilmiy-amaliy konferentsiya. aʼzo davlatlar xalqaro integratsiya jarayonlari kontekstida” (Qaragʻanda, Qaragʻanda Iqtisodiyot universiteti Kazpotrebsoyuz, 12-13 aprel, 2012 yil 9); Beshinchi xalqaro ilmiy-uslubiy konferensiya "Mulk qiymati: baholash va boshqarish" (Moskva, Moskva moliya-sanoat universiteti "Synergy", 2013 yil 22 noyabr); davra suhbati "Mulkni boshqarish: global amaliyot va rus haqiqatlari" (Moskva, Birlashish va sotib olish kongressi, Moliya universiteti, 2014 yil 19 sentyabr). Dissertatsiya 2013-yilda Davlat topshirig‘i doirasida Moliya universitetida olib borilgan ilmiy-tadqiqot ishlari doirasida amalga oshirilgan. moliyaviy barqarorlik Rossiya korxonalari xarajatlarni boshqarish asosida". Ilmiy tadqiqot natijalari “Knight Analysis Frank” algoritmi integratsiyalashgan aksiyadorlik jamiyati baholash bo‘limining amaliy faoliyatida NEIni qo‘llash orqali foydalaniladi. Takomillashtirish bo'yicha kosmik rejalashtirish echimlarini aniqlash uchun muallif tomonidan ishlab chiqilgan metodologiyadan, ierarxiyalarni tahlil qilish usulidan, oraliq foydalanishni hisobga olgan holda tahlil qilish metodologiyasidan foydalanish baholash standartlari talablariga rioya qilish, ishning yuqori darajasini ta'minlash imkonini beradi. baholashning ob'ektivligi va to'g'riligi cheklangan axborot maydoniga olib keladi, ko'chmas mulkni baholashga yanada tizimli yondashuv va kompaniyaning operatsion xarajatlarini optimallashtirish tufayli Departamentning samaradorligi va raqobatbardoshligiga yordam beradi. Ko'chmas mulkning bozor qiymatini baholashni uslubiy jihatdan asosli vositalar bilan to'ldiradigan muallif tomonidan yangilangan NEI tahlil algoritmi "Russia Appraisal Service" MChJ amaliy faoliyatida qo'llaniladi. Xususan, muallif tomonidan eng maqbul deb topilgan, shuningdek, xavf tahlilini amalga oshirishni o'z ichiga olgan moliyaviy-iqtisodiy tahlil usulidan foydalanish NEIni chuqurroq o'rganishga imkon beradi, bu esa moliyaviy tahlilning uslubiy asoslarini takomillashtirishga hissa qo'shadi. ish va ko'rsatilayotgan xizmatlar sifatini oshirish. Tadqiqot natijalaridan foydalaniladi ta'lim jarayoni FGOBUVPO "Rossiya Federatsiyasi Hukumati huzuridagi Moliya universiteti" "Mulkni baholash va boshqarish" kafedrasida o'qitish bo'yicha akademik fanlar “Ko‘chmas mulkni baholash” va “Ko‘chmas mulk bozori va uning rivojlanish tendentsiyalari”. Dissertatsiya tadqiqoti natijalarining tashkilotlar tomonidan amalga oshirilishi tegishli sertifikatlar bilan tasdiqlanadi. ko'rsatilgan 10 nashrlarda. Dissertatsiya tadqiqoti mavzusi bo'yicha umumiy hajmi 4,43 p.l. bo'lgan 6 ta maqola nashr etilgan. (muallif hajmi 3,92 b.b.), shu jumladan, umumiy hajmi 3,55 bet boʻlgan 4 ta asar. (muallifning hajmi 3,2 pp.) Rossiya Ta'lim va fan vazirligining Oliy attestatsiya komissiyasi tomonidan tasdiqlangan ilmiy nashrlarda. Dissertatsiyaning tuzilishi va hajmi. Bitiruv malakaviy ishi kirish, uch bob, xulosa, 119 ta manbadan olingan foydalanilgan adabiyotlar ro‘yxati va 3 ta ilovadan iborat. Dissertatsiya matni 204 betdan iborat. Ish 19 ta jadval va 7 ta rasm bilan tasvirlangan. II. Dissertatsiya ishining ASOSIY MAZMUNI Ishning kirish qismida dissertatsiya tadqiqoti mavzusining dolzarbligi asoslanadi, uning ilmiy ishlanmasi darajasi va ishning metodologiyasi taqdim etiladi: tadqiqotning maqsadi va vazifalari aniqlanadi; asarning ilmiy yangiligi elementlari va amaliy ahamiyati o‘z aksini topgan. Birinchi guruh savollari NEI kontseptsiyasining tarixiy rivojlanishini o'rganish, NEI kontseptsiyasining mazmunini aniqlash, ko'chmas mulk ob'ektlarini baholashning zamonaviy tizimida printsipning roli va o'rni bilan bog'liq. Mulk ob'ektlarini baholash zamonaviy iqtisodiy fikrda hukmronlik qiladigan neoklassik nazariyaning asosiy qoidalariga asoslanadi. Ushbu nazariya oqilona iste'molchi kontseptsiyasiga asoslanadi, uning xatti-harakati bozor qiymatini baholashning asosiy tamoyillarini shakllantirishni oldindan belgilab qo'ygan foydani maksimal darajada oshirish maqsadiga asoslanadi. Baholash tamoyillari shakllanish manbasi va qiymatga ta'sir qilish darajasiga qarab to'rt guruhga birlashtiriladi: ob'ektning foydaliligi to'g'risidagi mulkdorning g'oyalariga asoslangan tamoyillar; baholanayotgan ob'ektning operatsion xususiyatlariga asoslangan tamoyillar; bozor muhitining ta'siri bilan shartlangan tamoyillar; NEI printsipi. NEI printsipining mohiyati shundan iboratki, ko'chmas mulkning bozor qiymati ob'ektning o'ziga xos xususiyatlari asosida shakllanadi, bu esa bozorda hukmron bo'lgan talab va taklif kuchlari ta'siri ostida undan optimal foydalanish variantini belgilaydi. barcha bozor ishtirokchilari o'z foydalarini maksimal darajada oshirishdan manfaatdor bo'lgan baholash sanasi. NEI printsipi ko'chmas mulkni baholashda maksimal darajada qo'llaniladi, bu uning "ikki komponentli tabiati" bilan bog'liq: doimiy komponent - bu ma'lum bir joyga o'zgarmas bog'liqlik va mulkning barqarorligi bilan bog'liq bo'lgan er uchastkasi va o'zgaruvchan komponent - bu unda yaxshilanishlar amalga oshirildi. Saytning joylashuvi va xususiyatlari undan foydalanishning bozorning hozirgi ehtiyojlariga javob beradigan variantini oldindan belgilaydi. Saytning daromadi bozor talab qiladigan funktsiyalarga muvofiq o'zgartirilishi mumkin bo'lgan joriy qilingan takomillashtirish orqali ta'minlanadi. Shu sababli, ko'chmas mulkning bozor qiymatini baholash er uchastkasining NEI versiyasiga asoslanadi, bu uning qiymat salohiyatini maksimal darajada oshiradi. Dissertatsiya tadqiqoti mavzusi bo'yicha xorijiy va rus ilmiy adabiyotlari, shuningdek baholash standartlari tahlili shuni ko'rsatdiki, ularda katta raqam to'rtta asosiy mezonga javob beradigan ko'chmas mulk ob'ektlarining NEI kontseptsiyasining turli talqinlari: huquqiy maqbullik, jismoniy maqsadga muvofiqlik, moliyaviy maqsadga muvofiqlik va maksimal samaradorlik. Qoniqarsiz shaharsozlik, Rossiya bozorining o'zgaruvchan kon'yunkturasi, NEI kontseptsiyasini baholash sanasida mavjud bo'lgan bozor sharoitlariga muvofiqlik nuqtai nazaridan aniqlashtirishni talab qiladi va baholashni rivojlantirishning hozirgi tendentsiyalari uning nazariy ahamiyatiga e'tibor qaratishni talab qiladi. . Buning uchun 6-betda keltirilgan "NEI printsipi" ning mualliflik talqini shakllantirildi. NEI tamoyilini amaliy amalga oshirish baholash sanasida ishlab chiqilgan ko'chmas mulkdan foydalanish holatining samaradorligini tahlil qilishdan iborat (keyingi o'rinlarda). NEI tahlili deb ataladi). Mavjud bo'yicha normativ hujjatlar Rossiya Federatsiyasida baholash faoliyati sohasida ushbu tartibni daromadlar, qiyosiy va xarajatlar usullaridan foydalangan holda ko'chmas mulkning bozor qiymatini hisoblashdan oldingi mustaqil va majburiy bosqich sifatida ajratib ko'rsatish kerak. Bu NEI tahlilining yangilangan ta'rifini joriy etishni talab qiladi, shuningdek, 6-betda keltirilgan. Xalqaro (keyingi o'rinlarda IVS deb yuritiladi), Evropa va Amerika standartlarini Rossiya baholash standartlari bilan o'rganish va taqqoslash asosida, NEI tahliliga yondashuvlardagi sezilarli farqlar. fosh etildi. IVSning joriy versiyasi, oldingi nashrlaridan farqli o'laroq, ob'ektning bozor qiymati NEIning aniqlangan versiyasi asosida aniqlanishi kerakligini ko'rsatmaydi, lekin u uni aks ettirishini ko'rsatadi, chunki 12-sonli rayonlashtirishning o'rnatilgan amaliyoti o'z ichiga oladi. har qanday hududdan samarali foydalanish. Shu munosabat bilan, qiyosiy va daromadli yondashuv usullaridan foydalangan holda, uning bozor qiymatini baholashda analog ob'ektlar uchun oldi-sotdi va ijara operatsiyalari narxlarini tahlil qilishda baholanadigan ob'ektning NEI hisobga olinadi. Rossiyaning beqaror ko'chmas mulk bozori va shaharsozlik va rayonlashtirishni qonunchilik bilan tartibga solishning o'ziga xos xususiyatlari baholangan ob'ektdan foydalanishning joriy varianti samarali ekanligini va shunga o'xshash ob'ektlarning narxlari uning NEI-ni aks ettirishiga kafolat bermaydi. Shuning uchun, Rossiya standartlarida hozirgi vaqtda NEI tahlilini mustaqil protsedura sifatida ajratib ko'rsatish tavsiya etiladi. Cheklangan axborot infratuzilmasi va shaharsozlikning yomon rivojlanishi bilan tavsiflangan bozorning rivojlanish darajasi tufayli ko'chmas mulkni NEI tahlilining murakkabligi ko'chmas mulk ob'ektlarini qo'shimcha tasniflash xususiyatini joriy etishni talab qiladi. ularning bozor qiymatini aniqlashda NEI tahlili zarurligini hisobga olish. Ko'chmas mulkning asosiy xususiyatlarining taklif qilingan tizimi: kelib chiqishi; yaxshilanishlarning xizmatga yaroqliligi; bo'linuvchanlik; jismoniy holatni yaxshilash; ierarxik ketma-ketlikda joylashgan ko'chmas mulk ob'ektining turi sizga NEI tahliliga bo'lgan ehtiyojni aniqlashga va ob'ektni yangi tasniflash xususiyatiga - "NEI tahlilining zarurati va batafsil darajasiga" muvofiq tasniflash imkonini beradi. guruh. NEI tahliliga bo'lgan ehtiyojni va uning batafsil darajasini aniqlash uchun ko'chmas mulk ob'ektlarini tasniflash uchun ishlab chiqilgan xususiyatlar tizimining sxematik talqini 1-rasmda ko'rsatilgan. Shunday qilib, Rossiya ko'chmas mulk bozorining o'ziga xos xususiyatlari amaliy amalga oshirishni talab qiladi. Ko'pgina ob'ektlar uchun NEI printsipi uni tahlil qilish tartibidan iborat bo'lib, bozor holati ushbu tahlil usullari va yo'nalishlarini takomillashtirish zarurligini oldindan belgilaydi. Ikkinchi guruh savollari uni tahlil qilishning mavjud usullarini takomillashtirish tamoyilini amalda amalga oshirish vositalarini tanqidiy o‘rganish zaruratidan kelib chiqadi. NEI ko‘chmas mulki va 13 Mavjud yaxshilanishlar bilan PZning kelib chiqishi Bo‘sh PZ Yaxshilashlarga xizmat ko‘rsatib bo‘lmaydi (eskirish > 80%) Xizmatga yaroqli yaxshilanishlar (eskirish)< 80%) Неделимый единый комплекс (здания с участками) Анализ НЭИ для свободного ЗУ Анализ НЭИ для свободного ЗУ и ЗУ с существующими улучшениями Составная часть неделимой вещи (помещения, квартиры) Здания, пригодные к эксплуатации (износ от 20% до 40%) Незавершенное строительство Здания, требующие реконструкции или kapital ta'mirlash(40 dan 80% gacha eskirish) Yangi qurilish yoki rekonstruksiya (amortizatsiya<20%) Анализ НЭИ для ЗУ с существующими улучшениями Жилые, коммерческие Обществен ные Анализ НЭИ не проводится Источник: разработка автора Рисунок 1 – Классификация объектов по потребности в проведении анализа НЭИ Изучение существующих подходов к анализу НЭИ недвижимого имущества позволило выявить наличие общепринятого алгоритма его практической реализации. Анализ НЭИ принято проводить в двух направлениях: для земельного участка как условно свободного и с существующими улучшениями. Поскольку функциональное использование любого объекта недвижимости опирается в первую очередь на характеристики местоположения, юридические и физические ограничения использования земельного участка, и направлено на раскрытие его стоимостного потенциала, далее описана процедура анализа для земельного участка как условно свободного. Исследование практики реализации принципа НЭИ недвижимости позволило сформулировать основные пробелы существующего алгоритма: изучение местоположения объекта представляет собой самостоятельный этап, не имеющий отношения к анализу НЭИ; не проводится качественный анализ различных вариантов использования; предлагаемая последовательность этапов анализа НЭИ неэффективна и трудоемка; отсутствуют детализированные рекомендации по отдельным аналитическим процедурам, что осложняет практическую реализацию принципа НЭИ. Для устранения выявленных недостатков автором обоснована необходимость модернизации существующего алгоритма анализа НЭИ, которая включает следующие положения. 14 1. Анализ НЭИ следует начинать с исследования характеристик оцениваемого объекта, позволяющих отнести его к определенной группе в соответствии с предложенным новым классификационным признаком «необходимость и степень детальности анализа НЭИ» в соответствии с рисунком 1. 2. Предлагается в первую очередь включать в процедуру анализа НЭИ этап исследования местоположения объекта с позиции изучения конкурентной среды и выявления основных преимуществ и недостатков его расположения, влияющих на выбор вариантов его потенциального использования. 3. В целях сокращения трудоемкости оценочных работ целесообразно сначала рассмотреть критерий юридической допустимости, и только законодательно разрешенные варианты позиционировать на территориальном рынке недвижимости на предмет их востребованности. 4. Целесообразно ввести этап качественного анализа вариантов с применением метода анализа иерархий, и только по наиболее приемлемым вариантам осуществлять количественные расчеты финансовой целесообразности. Схематичное изображение детализированного алгоритма анализа НЭИ с учетом предложенных преобразований представлено на рисунке 2. Исследование объекта по классификационному признаку «необходимость и степень детальности анализа НЭИ» Формирование полного перечня альтернативных вариантов использования объекта оценки Анализ местоположе ния объекта Анализ юридической допустимости с целью выявления законодательно разрешенных видов использования Анализ рынка и существующих классификаций исследуемых сегментов рынка Составление перечня возможных вариантов использования Анализ осуществимости Анализ физической осуществимости с целью выявления потенциально возможных параметров застройки территории по каждому варианту использования Качественный анализ возможных вариантов использования Количественный анализ возможных вариантов использования по критерию финансовой целесообразности Выбор варианта использования, максимизирующего стоимость объекта оценки Источник: разработка автора Рисунок 2 – Детализированный алгоритм анализа НЭИ недвижимости 15 Исследование юридической допустимости предполагает изучение объекта оценки с целью выявления законодательно разрешенных вариантов использования. Поскольку юридическая верификация заключается в определении соответствия текущего и альтернативных вариантов использования существующим градостроительным нормам, в которых также указывается информация о разрешенных параметрах застройки территории, обоснована логическая взаимосвязь данного этапа анализа с исследованием физической осуществимости. На основании проведенной систематизации существующих нормативно-правовых актов, норм и правил, а также документов на участок, была разработана структурированная схема, содержащая перечень документации с указанием содержащейся в ней информации, необходимой для анализа НЭИ. На основании данной схемы определяются основные сегменты рынка недвижимости, на которых можно специализироваться с учетом законодательной разрешенности, и для которых необходимо изучение классификационных требований. Анализ физической осуществимости опирается на разрешенные параметры застройки территории, полученные на этапе исследования юридической допустимости, и классификационные требования. Существующие рекомендации предполагают ограничение данного этапа анализа исследованием физических характеристик участка, его формы и рельефа, а также возможности размещения на нем новых строений, однако они не учитывают основную цель этапа: определить потенциально возможные параметры застройки участка с учетом ограничений по плотности, высотности, объемам строительства. В литературе по оценке недвижимости существуют краткие рекомендации по определению объемно-планировочных параметров застройки земли в ходе анализа НЭИ недвижимости. К недостаткам данных рекомендаций можно отнести индифферентность к наличию различных исходных данных для выбора способа расчета объемно-планировочных характеристик и отсутствие рекомендаций по учету классификаций объектов недвижимости, содержащих требования к отдельным техническим характеристикам строений. Для устранения указанных недостатков разработана авторская методика определения объемно-планировочных решений строений, схематично представленная на рисунке 3, дополненная вариантами расчетов параметров застройки на основании коэффициента плотности застройки (через общую площадь здания) и на основании данных по этажности и высоте этажа, получаемых в результате анализа рынка и исследования классификаций необходимого сегмента 16 рынка. Предложенный алгоритм может выполняться по одному из трех сценариев в зависимости от наличия доступной исходной информации: коэффициента застройки; коэффициента плотности застройки; информации об этажности и высоте этажа. Результатом данного этапа является формулирование альтернативных вариантов использования объекта оценки с указанием их ключевых физических характеристик. Определение исходного показателя Исходя из нормативноправовых актов, классификаций объектов недвижимости Коэффициент застройки Коэффициент плотности застройки S КЗ  З S ЗУ Допустимая площадь застройки S З  К З * S ЗУ 1     Допустимая высотность здания К ПЗ  SЗ  S ЗУ По площади участка, его форме и близости строений ориентировочно определяется SЗ с учетом нормативов по плотности застройки, указанных в СП 42.13330.2011, Приложение Г ввнеш S общ n эт анализ формы участка отступы от границ участка, строений парковка, пожарные проезды корректировка по «строительному модулю» h зд – высотные регламенты, ГПЗУ, внеш S общ hзд  hэт * nэт документы, классификации  Классификации объектов недвижимости по сегментам  Обзоры рынка  Отношение допустимой высоты здания к количеству этажей Минимальная высота 1 этажа Целесообразная этажность здания n эт  Допустимая общая площадь здания по внешнему обмеру h зд hэт внеш S общ  S З * nэт Допустимая общая площадь здания по внутреннему обмеру nэт  внеш S общ SЗ внеш S общ  К ПЗ * S ЗУ внутр внеш Sобщ  Sобщ  Толщина наружных стен При наличии данных об этажности или условий 1 и 2 3 2 Для расчета арендопригод ной площади внутр внеш S общ  S общ * 0,95 Строительный объем здания (Vстр) внеш Vстр  S общ * hзд Источник: разработка автора Рисунок 3 – Схема определения объемно-планировочных характеристик строений Отобранные варианты использования подлежат проверке по критерию финансовой целесообразности, заключающейся в изучении стоимостного потенциала 17 объекта недвижимости и способности генерирования им положительного денежного потока. Для повышения эффективности данного этапа целесообразно предварительно сопоставить данные варианты использования по качественным характеристикам. Выбор варианта НЭИ недвижимости представляет собой процесс принятия решения по совокупности большого числа параметров, поэтому автором рассмотрена возможность применения метода анализа иерархий (далее МАИ). Применение МАИ основывается на качественной интерпретации анализируемых параметров, оцененных на основе экспертных суждений и логики, с учетом их влияния на итоговый результат. Многокритериальный анализ на базе МАИ позволяет представить сложный процесс принятия решения в качестве структурированной иерархической системы и учесть взаимное влияние факторов на каждый из рассматриваемых вариантов использования и сопоставить их на основании отобранных критериев. Исследовательская задача, заключающаяся в определении данных критериев анализа НЭИ недвижимости, формирующих первый и второй уровни иерархии, была решена путем опроса экспертного мнения специалистов-оценщиков в отношении значимости и взаимного влияния отобранных критериев. Результаты анализа представлены в таблице 1. Таблица 1 – Веса критериев анализа НЭИ Критерий 1 порядка Использование потенциала местоположения Юридическая обоснованность Физическая осуществимость Потенциал рынка развития Эффективность привлечения финансовых ресурсов Итог Вес, % 24,8 34,9 26,5 8,4 Критерий 2 порядка Полнота использования преимуществ с точки зрения транспортной доступности Полнота использования преимуществ с точки зрения пассажиропотока Конкуренция в ближайшем окружении Соответствие назначению по градостроительному плану земельного участка Соответствие назначению по кадастровому паспорту или свидетельству Соответствие функции назначению по правилам землепользования и застройки территории Наличие данных о возможности изменения назначения Соответствие функции назначению по генеральному плану поселения Эффективность по критерию плотности застройки Эффективность по критерию максимальной высотности Арендопригодная площадь Наличие свободных ниш рынка Потенциал развития сегмента рынка Средний уровень доходности сегмента Возможность привлечения заемных средств 5,4 Эффективность привлечения заемных средств 100 Вес, % Итого вес, % 33,3 8,3 33,3 8,3 33,3 8,3 44,0 15,4 28,3 9,9 17,1 6,0 7,3 2,6 3,4 1,2 42,9 42,9 14,3 63,7 25,8 10,5 75,0 11,3 11,3 3,8 5,3 2,2 0,9 4,1 25,0 1,4 100 Источник: исследование автора 18 После построения иерархической структуры процесса принятия решения о выборе варианта НЭИ анализ проводится в рамках стандартных процедур МАИ. Альтернативы использования объекта оценки, которые получают наименьшие веса качества, исключаются из последующего анализа. После применения МАИ отобранные варианты использования недвижимости подлежат количественной оценке по критерию финансовой целесообразности с точки зрения способности генерировать положительный денежный поток и раскрывать стоимостной потенциал земельного участка. Количественная оценка отобранных вариантов использования по критериям финансовой целесообразности и максимальной эффективности представляет собой наиболее сложный и трудоемкий этап анализ, опирающийся на классические методы стоимостной оценки, представленные в таблице 2. Таблица 2 – Существующие методы практической реализации принципа НЭИ № п/п Метод анализа НЭИ/Соответствующий метод оценки ЗУ Расчетная формула Трудноопределяемые параметры Вывод о применимости Rb, Rl Область применения ограничена возможностями определения коэффициентов капитализации отдельно для здания и для земельного участка. Не выявлены Применим при наличии информации о стоимости улучшений и сопоставимости анализируемых вариантов по техническим параметрам застройки, срокам реализации и начала операционной деятельности. Анализ ЗУ как условно свободного I O  VB * RB RL VL  где: V L – рыночная 1 «Земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициенты капитализации для земли и строений различны» / Метод остатка для земли, модификация 1 стоимость земли, ден. ед.; I O – чистый операционный доход, приносимый единым объектом недвижимости, ден. ед.; V B – рыночная стоимость улучшений, ден. ед.; RB – коэффициент капитализации для улучшений; RL – коэффициент капитализации для земли. 2 «Земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициенты капитализации для зданий и земли одинаковы» / Метод остатка для земли, модификация 2 VL  где: IO  VB , RO Ro – общий коэффициент капитализации. 19 Продолжение таблицы 2 № п/п Метод анализа НЭИ/Соответствующий метод оценки ЗУ Расчетная формула Труднооп ределяе мые параметр ы VL  VO  VB 3 «Земельный участок рассматривается как незастроенный, и известна рыночная цена продажи недвижимости предполагаемого назначения»/ Метод выделения VB  E B * Pr где: VО – рыночная стоимость единого объекта недвижимости, ден. ед.; E B – стоимость Vо воспроизводства улучшений за вычетом физического износа, ден. ед.; Pr – прибыль девелопера. Вывод о применимости Область применения ограничена наличием рыночных данных по сопоставимым со всеми анализируемыми вариантами объектам-аналогам; наличием информации об износе и стоимости улучшений по объектам-аналогам. E1 E2  ... (1  Y) 1 (1  Y) 2 En I1 I2    (1  Y) n (1  Y)1 (1  Y) 2 VL    .... In (1  Y) n  VOn 1 (1  Y) n где: E1 , E2 , En – сумма 4 Метод предполагаемого использования*/ Метод предполагаемого использования капитальных затрат в n-й период времени, ден. ед.; I1 , I 2 , I n – величина чистого операционного расхода в nй период времени, ден. ед.; E, Y, n Y – ставка дисконтирования, дол. ед.; Применим при условии возможности достоверного определения затрат на создание улучшений, сроков строительства, загрузки объекта, прогноза доходов. VOn1 – стоимость реверсии единого объекта недвижимости в постпрогнозном периоде времени, ден. ед. Анализ ЗУ с существующими улучшениями VO  5 6 «Земельный участок рассматривается как застроенный, строения требуют проведения некоторых улучшений»/Нет где: Применим при наличии возможности достоверного определения затрат на изменение существующих улучшений. IO  E Im p RO E Im p - расходы, связанные с проведением работ по реконструкции/модернизаци и/капитальному ремонту, ден. ед. E «Земельный участок Применим при условии рассматривается как анализа земельного участка с Не IO VO  застроенный, не требующий не выявле- улучшениями, RO улучшений»/Метод прямой требующими затрат. ны капитализации дохода * Одинаковые условия реализации как для свободного участка, так и для участка с улучшениями

turar-joy mulkini baholash qiymati

Umuman olganda, birinchi bob ko'proq nazariy asoslarga, ko'chmas mulkni baholash bilan bog'liq asosiy toifalarga bag'ishlangan.

Ishning ikkinchi bobida bozor qiymatini aniqlashning uchta yondashuvi nuqtai nazaridan ko'chmas mulkni baholash natijalari keltirilgan: xarajatlar nuqtai nazaridan baholash (xarajat yondashuvi), sotishni to'g'ridan-to'g'ri taqqoslash orqali baholash (qiyosiy yondashuv), baholash nuqtai nazaridan. kutilayotgan yoki haqiqiy daromad (daromad yondashuvi).

Baholash natijalarini solishtirganda, barcha yondashuvlar har xil natijalar berishi aniqlandi. Keling, ko'chmas mulkni baholashga taqdim etilgan yondashuvlarni takomillashtirishning asosiy yo'nalishlarini ko'rib chiqaylik.

Zamonaviy baholash amaliyotida ko'pincha UPVS to'plamlari yordamida almashtirish xarajatlarini hisoblash texnologiyasi qo'llaniladi. Ushbu to'plamlardan foydalanish 1997 yilda, ko'chmas mulk ob'ektlari to'g'risida bozor ma'lumotlari deyarli yo'q bo'lgan paytda boshlangan va bu to'plamlardan foydalanish "bozor qiymatini" aniqlashning yagona usuli bo'lib, asosan asosiy vositalarni qayta baholash uchun mo'ljallangan. So'nggi o'n yillikda ko'chmas mulk bozorini axborot bilan ta'minlash va byudjetlashtirishda katta o'zgarishlar yuz berdi. Rossiya Federatsiyasining Davlat qurilishi yangi smeta va me'yoriy-huquqiy bazaga o'tdi. Rossiya Davlat qurilishining 2002 yil 8 apreldagi 16-sonli "Qurilishda narx belgilashning yangi smeta va me'yoriy bazasiga o'tishni yakunlash chora-tadbirlari to'g'risida" gi farmoni 2003 yil 1 yanvardan boshlab SSSR Gosstroyning me'yoriy hujjatlarini bekor qildi, 1991. va 1984 yilgi smeta va me'yoriy bazalarda nazarda tutilgan narxlar darajasida tuzilgan. Ularning o'rniga davlat elementar smeta normalari (GESN) va federal birlik narxlari (FER) joriy etiladi. Rossiya Davlat qurilishi tomonidan tasdiqlandi va kuchga kirdi:

· GESNr-2001 "Ta'mirlash-qurilish ishlari uchun davlat elementar smeta normalari";

· GESN-2001 “Umumiy qurilish ishlari uchun davlat elementar smeta normalari”;

GESNm-2001 "Uskunalarni o'rnatish uchun davlat elementar hisoblangan normalar"

HES ob'ektlarda qurilish ishlarini bajarish, resurs usulidan foydalangan holda xarajatlar smetasini (smetasini) tayyorlash, shuningdek bajarilgan ishlar uchun haq to'lash va materiallarni hisobdan chiqarish uchun zarur bo'lgan resurslarning tarkibi va ehtiyojini aniqlash uchun mo'ljallangan.

Rossiya davlat qurilishi federal birlik narxlarini (FER, FERr va FERm) faqat Moskva viloyati uchun ishlab chiqadi. Bundan tashqari, Moskva viloyati uchun narxlar Gosstroy tomonidan narxlarni mintaqaviy sharoitlarga bog'lash uchun qurilishda narxlarni belgilash uchun mintaqaviy markazlarga o'tkaziladi. Majburiylashtirilgandan so'ng, narxlar to'plami keyingi tasdiqlash uchun Davlat qurilishiga yuboriladi. Hozirgi vaqtda yangi me'yoriy-huquqiy bazani ishlab chiqish jarayoni hali tugallanmagan. Yangi me’yoriy-huquqiy baza asosida ko‘chmas mulkni baholashni o‘tkazish maxsus bilim va ko‘nikmalarni talab qiluvchi juda murakkab va ko‘p vaqt talab qiluvchi vazifadir. Yangi me'yoriy-huquqiy bazani baholash amaliyotiga kirishi uchun ko'chmas mulkni baholashning amaliy muammolarini hal qilishga moslashtirilgan dasturiy ta'minot va hisoblash tizimlarini ishlab chiqish bo'yicha bir qator ishlarni amalga oshirish kerak.

So'nggi paytlarda qurilishda narx belgilash bo'yicha mintaqaviy markazlar faol ishlay boshladilar, axborot xizmatlarini ko'rsatishga ixtisoslashgan firmalar paydo bo'ldi, masalan, NPF Qurilishdagi axborot texnologiyalari markazi.

Va faqat ko'chmas mulk baholovchilari hali ham o'tgan asrning 70-yillarining uzoq vaqtdan beri eskirgan to'plamlaridan foydalanadilar va shu bilan birga ular asosida ob'ektlarning "bozor qiymatini" oqlaydilar. Tajribali baholovchilar, birinchi navbatda, birlik narxlariga kiritilgan xarajatlar ro'yxati, o'rtacha indeksatsiya, texnologiyalardagi nomuvofiqlik, ish hajmining nisbati va boshqalar bilan bog'liq bo'lgan UPVS to'plamlaridan foydalanishning kamchiliklarini uzoq vaqtdan beri tushunishgan.

Shunday qilib, UPVS kollektsiyalarida quyidagi xarajatlar moddalari hisobga olinadi:

· bevosita xarajatlar;

umumiy xarajatlar;

Rejalashtirilgan jamg'arma (foyda);

qurilish maydonchasini ajratish va rivojlantirish uchun umumiy maydon xarajatlari;

loyihalash va tadqiqot ishlarining narxi;

qishda ishlarni ishlab chiqarish bilan bog'liq xarajatlar;

Mukofot ish haqining qiymati

doimiy korxona direksiyasini saqlash xarajatlari;

· vaqtinchalik bino va inshootlarni tugatishdan ko'rilgan zararlar;

· ishchilarni 3 km dan ortiq masofaga tashish xarajatlari. jamoat transporti yo'qligida;

· ishning mobil xususiyati uchun xodimlarga bonuslarni to'lash qiymati.

Tajribali baholovchilar o'z hisob-kitoblarida analoglar yoki konsolidatsiyalangan hisob-kitoblarga tuzatishlar asosida o'zlarining ishlanmalaridan foydalanadilar.

P.G.Grabovoy, S.P.Korostelevning "Mulkni baholash, I qism. Ko'chmas mulkni baholash" ishida aniq misolda ko'rsatilgandek, UPVS metodologiyasidan foydalangan holda turar-joy ko'chmas mulkini almashtirish qiymatini hisoblash natijalari sezilarli darajada, bir necha marta. , bozor ko'rsatkichlaridan farq qiladi.

Biroq, Rossiya Baholovchilar Jamiyati Ekspertlar kengashi tomonidan ko'rib chiqilgan hisobotlarning aksariyatida ko'chmas mulkning bozor qiymatini baholash hali ham eskirgan UPVSga asoslangan. Bundan tashqari, ushbu hisob-kitoblar natijalarini bozor ko'rsatkichlariga qandaydir tarzda yaqinlashtirish uchun ularga "tadbirkorning foydasi" deb ataladigan ma'lum bir ko'paytirish omili kiritiladi. Bu mutlaqo o'zboshimchalik bilan qabul qilinadi, chunki zamonaviy sharoitda bu ko'rsatkichni bozordan olib tashlash mumkin emas. Bu erda shuni ta'kidlash kerakki, IVS-2003 ga muvofiq, "bozor qiymatini qo'llash faqat bozor ma'lumotlari asosida baholashni talab qiladi". RSAni qo'llashda baholovchi hisobotda aks ettirilishi kerak bo'lgan bozor bo'lmagan qiymatni aniq belgilaydi.

Rossiyada G'arb baholovchilaridan (WESSEXS, LAXTONS, R.S.MEANS misolida) mavjud bo'lgan qurilish narxining jamlangan asosiy ko'rsatkichlari bo'yicha ishonchli ma'lumotlar bazasi hali ham mavjud emas.

Hozirgi vaqtda ko'chmas mulkni baholash bo'yicha tan olingan asosiy ma'lumotlar bazasi Co-Invest MChJ ishlanmalari hisoblanadi. Ushbu firma har chorakda “Qurilishda narx indekslari” byulleteni, shuningdek, “Baholovchining qoʻllanmasi” turkumini nashr etadi: “Sanoat binolari”, “Turarjoy binolari”, “Milliy qurilish bozorlarida valyutalarning xarid qobiliyati paritetlari toʻplamlari”, “Qoʻllanma. joriy narxlar darajasida binolar va inshootlarni almashtirish qiymati va boshqalar.

Ushbu nashrlardan foydalanganda shuni yodda tutish kerakki, ularning hisob-kitoblarining aksariyati rejalashtirilgan iqtisodiyotning me'yoriy bazasiga asoslanadi, ma'lum narx koeffitsientlari bilan indekslanadi va shuning uchun baholashning yakuniy natijalari yuqorida ko'rsatilgan sabablarga ko'ra sezilarli xatolikka olib kelishi mumkin. . Muayyan indekslarni qo'llashda ularni hisoblash uchun zarur shartlarni diqqat bilan o'rganish kerak.

Yaqinda nashr etilgan va mamlakatda birinchi bo'lib e'lon qilingan, baholovchilar tomonidan kutilgan qurilish xarajatlari bo'yicha mintaqaviy qo'llanma (RCC-2006). U qurilish ishlarining turlari bo'yicha xarajat ko'rsatkichlarini, yig'ilgan xarajat ko'rsatkichlarini (UCS) va "ekspress optsionda zarur bo'lgan sarmoya miqdorini baholash uchun ma'lumotni" taqdim etadi. Aslida, oxirgi ta'rif zamonaviy binolar va inshootlarning analoglari ob'ektlarining taxminiy narxini anglatadi. RCCning III qismida "konstruktiv elementlarning texnik-iqtisodiy ko'rsatkichlari bo'lgan analog ob'ektlar, umuman ob'ekt uchun texnik-iqtisodiy ko'rsatkichlarga ega bo'lgan o'xshash ob'ektlar va turar-joy binolari va ijtimoiy ob'ektlarning narxini aniqlash uchun tavsiya etilgan texnik-iqtisodiy ko'rsatkichlarning yig'ma jadvali mavjud. va madaniy ob'ektlar". Xarajat ko'rsatkichlari "Moskva viloyati" uchun 01.01.2006 yildagi narxlarda belgilangan. Ma'lumotnomada 18 turdagi zamonaviy turar-joy binolari va 27 ta noturarjoy ko'chmas mulk ob'ektlari bo'yicha narx ko'rsatkichlari kiritilgan. RCC-2007da ushbu ob'ektlar ro'yxati sezilarli darajada kengaytirildi.

RCCning nashr etilishi uni ko'chmas mulk va biznesni baholash tartib-qoidalarida qo'llash uchun sharoit yaratadi. Agar ko‘chmas mulkni baholashda “Yig‘ma qiymat ko‘rsatkichlari” qo‘llanmasining II qismidan foydalanish mumkin bo‘lsa, xo‘jalik faoliyatini baholashning xarajat yondashuvida “Bino va inshootlarning ob’ektlari-analoglari” III qismidan foydalanish mumkin.

Shunday qilib, RCC to'plamlari ko'chmas mulkni baholashning asosiy asosiga aylanishi kerak. Biroq, bu to'plamlarda sezilarli kamchiliklar mavjud. Asosiysi, ular dastlabki ma'lumotlarni va analoglar narxining olingan qiymatlarining asosiy taxminlarini taqdim etmaydi. Shunday qilib, yakuniy ko'rsatkichlarda uskunaning qanday o'ziga xos tarkibi hisobga olinganligi, quruvchining boshqa xarajatlariga nima kiritilganligi va hokazolar to'liq aniq emas. Baholovchilar, tahlilchilar va baholovchilarning RCCni takomillashtirish yo'nalishidagi birgalikdagi ishi ko'chmas mulkni baholovchilar uchun zarur bo'lgan axborot bazasini yaratishga olib kelishi mumkin.

Hozirgi vaqtda baholash faoliyatini rivojlantirishning asosiy yo'nalishi ko'chmas mulkning bozor qiymatini baholashga aylanmoqda. Bu mamlakatimizda ko‘chmas mulkning haqiqiy bozor qiymati bo‘yicha ma’lumotlar bazasi to‘planayotgani tufayli mumkin bo‘lmoqda.

Baholash agentliklarida turar-joy ko'chmas mulkini baholash jarayonini soddalashtirish uchun uning bir qator parametrlariga qarab turar-joy mulkining narxini hisoblash imkonini beruvchi kvartira qiymatining regression modelidan foydalanish mumkin.

Bunday modelni qurish misoli 2005 yil dekabr oyidagi "Ko'chmas mulk" jurnalida keltirilgan. Model Novosibirsk shahrining turli tumanlarida turli xil iste'mol xususiyatlariga ega uy-joylarni amalga oshirish bilan shug'ullanadigan bir nechta ko'chmas mulk kompaniyalarining narxlari ro'yxatiga muvofiq qurilgan. Tahlil qilish uchun quyidagi parametrlar boʻyicha 450 ta xonadon (kvartiraning har bir turi uchun 150 ta variant – bir, ikki, uch xonali) boʻyicha maʼlumotlar toʻplandi:

kvartiraning narxi,

turar joy joylashgan hudud,

mulk turi:

davlat uy-joylari,

Xususiylashtirish shartnomasi bo'yicha sotib olingan uy-joy;

Sotib olish va sotish shartnomasi bo'yicha sotib olingan mulk

* kvartira joylashgan binoning materiali:

Panel, g'isht, monolit,

* uy turi:

Elita,

yaxshilangan tartib,

tipik,

to'liq o'lcham,

- "Xrushchev",

uyning qavati,

kvartira joylashgan qavat,

kvartiraning umumiy maydoni,

kvartiraning yashash maydoni,

oshxona maydoni,

balkon yoki lodjiya mavjudligi,

telefonga ega bo'lish.

Keling, bir xonali kvartiralar misolida modelni qurish tartibini batafsil ko'rib chiqaylik.

Modelni yaratishning birinchi bosqichida bir-biriga kuchli bog'liq bo'lgan parametrlarni aniqlash uchun korrelyatsiya koeffitsientlari matritsasi tahlil qilindi. Asosiy vazifa korrelyatsiya koeffitsienti 0,8 qiymatidan oshmaydigan shunday omillarni tanlash edi. Tahlil natijalariga ko'ra, korrelyatsiya koeffitsientlari matritsasi tuzildi, unda 6 ta omil, ya'ni dastlab to'planganlarning yarmi hisobga olinadi, chunki qolgan omillar korrelyatsiya koeffitsientiga qo'yilgan shartni qanoatlantirmadi.

Tanlangan omillar bo'yicha to'plangan ma'lumotlarga asoslanib, quyidagi regressiya modeli qurildi:

C \u003d -10,12 + 9,24 Jami + 35,62 * x1 - 21,17 * x2 + 15,07 * x3 +

65 * x4 + 64,48 * x5 (3,1)

yoki umuman:

C \u003d -a0 + asStot + a1x1 + arr + a3x3 + a4x4 + a5x5 (3.2)

Taqdim etilgan tenglamada quyidagi belgilar qo'llaniladi:

C - quyida belgilangan parametrlarga ega kvartiraning narxi,

Stot - kvartiraning umumiy maydoni,

x1 - bu kvartira joylashgan hududni tavsiflovchi qo'g'irchoq o'zgaruvchi,

x2 - kvartira joylashgan uyning materialini tavsiflovchi qo'g'irchoq o'zgaruvchi;

x3 - baholangan kvartira joylashgan binoning qavatlar sonini tavsiflovchi o'zgaruvchi;

x4 - kvartira joylashgan qavatni tavsiflovchi qo'g'irchoq o'zgaruvchi;

x5 - bu kvartirada telefon mavjudligini tavsiflovchi qo'g'irchoq o'zgaruvchi.

Ushbu model uchun statistik ko'rsatkichlar olingan natijalarning ahamiyatini tasdiqladi.

Shunday qilib, natijada olingan model kvartiralarning o'rtacha narxining Novosibirsk shahrining uy-joy bozoridagi parametrlariga bog'liqligini juda yaxshi aks ettiradi (ekstremal variantlarni hisobga olmagan holda).

Taqdim etilgan modellar Novosibirsk shahridagi "Jilfond" va "Amir - Real Estate" ko'chmas mulk agentliklarida amaliyotga tatbiq etildi, ularda sotiladigan kvartiralarning narxini baholash uchun doimiy xodimlar mavjud, shuningdek, garov sifatida ishlaydi. kredit shartnomalari. Shuni ta'kidlash kerakki, mutaxassislar ularni qo'llash samaradorligini yuqori baholadilar.

Baholovchilar duch keladigan ikkinchi muhim muammo - kelajakda kvartiraning qiymatini bashorat qilish. Bu muammo, ayniqsa, ipoteka uchun kvartiraning narxini baholashda dolzarb bo'lib qoladi, chunki kelajakda kvartirani sotish amalga oshiriladi va bir yil davomida kvartira narxining o'sish sur'atlarini aniqlash muhim ahamiyatga ega. kredit shartnomasi.

Ikkilamchi uy-joy bozorida narxlar dinamikasi modelini yaratish uchun dastlabki ma'lumotlar tegishli yillarning choraklari bo'yicha Real Estate jurnallaridan olingan. Har bir yil uchun 240 ta xonadon bo'yicha ma'lumotlar to'plangan - har bir turdagi kvartira uchun 80 tadan (bir, ikki, uch xonali kvartiralar). . Modelni yaratishning asosiy maqsadi ikkilamchi bozorda ko'chmas mulk narxlarini o'zgartirish modelini aniqlashdir.

Kvartiralar bo'yicha to'plangan ma'lumotlarning tuzilishi shaklda ko'rsatilgan. 2.1, 2.2, 2.3.

Guruch. 2.1. Modelni qurishda hisobga olinadigan kvartiralarning tuzilishi, turar-joy turlari bo'yicha





Guruch. 2.2. Modelni qurishda hisobga olinadigan kvartiralarning tuzilishi, turar-joy turlari bo'yicha





Guruch. 2.3. Modelni qurishda hisobga olinadigan kvartiralarning tuzilishi, uyning materiali turi bo'yicha

Iqtisodiy hodisalarning vaqtinchalik tahlili evolyutsiyaning har xil turlarini farqlaydi.

1. Trend, trend yoki uzoq muddatli harakat. Trendning qat'iy ta'rifi yo'q, u intuitiv tarzda ochiladi. Trend uzoq vaqt davomida saqlanib turadigan ma'lum bir yo'nalishdagi sekin o'zgarishlarga mos keladi.

2. Tsikl, qisqa muddatli komponent - tez kvazi-davriy harakat, bunda ortish fazasi va pasayish fazasi mavjud.

3. Mavsumiy komponent - tsikldan farqli ravishda muntazam ravishda sodir bo'ladigan o'zgarishlar.

4. Tasodifiy tebranishlar, effektlar - nisbatan yuqori chastotali xaotik harakat, u ozmi-ko'pmi doimiydir.

Ba'zi statistik qatorlar evolyutsiyaning u yoki bu turini sof shaklda ifodalaydi, lekin ularning aksariyati barcha yoki alohida komponentlarning birikmasidir.

Nazariy jihatdan, narx dinamikasi qatori trend, mavsumiy komponent va tasodifiy tebranishlarning kombinatsiyasidir. Ko'chmas mulk bozori rivojlanishining hozirgi bosqichida kvartira narxining mavsumiy tarkibiy qismi buzilmoqda, bu narxlarning yuqori o'sish sur'atlari va ko'rib chiqilayotgan bozorning investitsion jozibadorligi bilan bog'liq. Shuning uchun ko'rib chiqilayotgan dinamik seriyadagi tendentsiyani ta'kidlashga alohida e'tibor berildi.

Kvartiralar uchun narxlar dinamikasi qatoriga ko'ra, quyidagi model qurilgan.

Ikkinchi darajali polinom:

yi = a + bt2, (3.3)

bu erda i - kvartira turi,

t - vaqt davri.

Shuni ta'kidlash kerakki, statistikada qo'llaniladigan mezonlarga muvofiq, korrelyatsiya koeffitsienti 1 ga yaqin (0,7 dan ortiq), muhimlik koeffitsienti F 0,03 dan kam bo'lishi kerak (mavjud model parametrlari uchun).

Shunday qilib, olingan modellar Novosibirsk shahrining ikkilamchi uy-joy bozoridagi narxlar dinamikasini yaxshi aks ettiradi.

Olingan modelga ko'ra, bir xonali kvartiralar narxining o'sishi 2006 yilda 22,0 foizni tashkil etishi kerak bo'lsa, haqiqiy o'sish 24,3 foizni tashkil etdi.

Ushbu modelga ko'ra, 2006 yilda Novosibirsk shahrida ikki xonali kvartira narxining o'sishi 21,7% bo'lishi kerak edi, aslida esa o'sish sur'ati 21,6% edi.

Taqdim etilgan modelga ko'ra, 2006 yilda Novosibirsk shahridagi uch xonali kvartira narxining o'sishi 21,5% bo'lishi kerak edi, aslida esa o'sish sur'ati 31,0% ni tashkil etdi.

2006 yilning har choragida Novosibirsk shahridagi kvartiralarning kvadrat metri narxi to'g'risidagi haqiqiy ma'lumotlarni almashtirib, shuni ta'kidlash mumkinki, bu qiymat model bo'yicha qurilgan ishonch oraliqlari chegaralariga to'g'ri keladi.

Mutaxassislarning fikriga ko'ra, natijada olingan model ko'chmas mulk bozoridagi hozirgi vaziyatni etarli darajada tavsiflaydi. 2006 yil oxiriga kelib, ayrim turdagi kvartiralar uchun uy-joy narxining o'sishi prognozi real ma'lumotlarga to'g'ri keladi, chunki mutaxassislar tomonidan taxmin qilingan bozor o'sishi 20-30% ni tashkil qiladi.

Baholovchi doimiy ravishda kvartiralarning narxini bashorat qilish muammosiga duch keladi, bu muammo, ayniqsa, kreditlash uchun baholashda keskindir. Qarorning to'g'riligi mutaxassisning tajribasiga, malakasiga, shuningdek baholanayotgan ob'ekt bozorida to'plangan ma'lumotlarning sifatiga bog'liq. Mutaxassislar ishida tavsiya etilgan statistik modellardan foydalanish prognozlarning aniqligini, shuningdek, turar-joy ko'chmas mulkini baholash sifatini oshirishga yordam beradi.

2006 yilning har choragida Novosibirsk shahridagi kvartiralarning kvadrat metri narxi to'g'risidagi haqiqiy ma'lumotlarni almashtirib, shuni ta'kidlash mumkinki, bu qiymat model bo'yicha qurilgan ishonch oraliqlari chegaralariga to'g'ri keladi. Mutaxassislarning fikriga ko'ra, natijada olingan model ko'chmas mulk bozoridagi hozirgi vaziyatni etarli darajada tavsiflaydi. 2006 yil oxiriga qadar kvartiralarning ayrim turlari bo'yicha uy-joy narxining o'sishi prognozi real ma'lumotlarga to'g'ri keladi, chunki mutaxassislar tomonidan taxmin qilingan bozor o'sishi 20-30% ni tashkil qiladi. Baholovchi doimiy ravishda kvartiralarning narxini bashorat qilish muammosiga duch keladi, bu muammo, ayniqsa, kreditlash uchun baholashda keskindir. Qarorning to'g'riligi mutaxassisning tajribasiga, malakasiga, shuningdek baholanayotgan ob'ekt bozorida to'plangan ma'lumotlarning sifatiga bog'liq.

Kirish

Majburiylashtirilgandan so'ng, narxlar to'plami keyingi tasdiqlash uchun Davlat qurilishiga yuboriladi. Hozirgi vaqtda yangi me'yoriy-huquqiy bazani ishlab chiqish jarayoni hali tugallanmagan.

Yangi me’yoriy-huquqiy baza asosida ko‘chmas mulkni baholashni o‘tkazish maxsus bilim va ko‘nikmalarni talab qiluvchi juda murakkab va ko‘p vaqt talab qiluvchi vazifadir. Yangi me'yoriy-huquqiy bazani baholash amaliyotiga kirishi uchun ko'chmas mulkni baholashning amaliy muammolarini hal qilishga moslashtirilgan dasturiy ta'minot va hisoblash tizimlarini ishlab chiqish bo'yicha bir qator ishlarni amalga oshirish kerak.

So'nggi paytlarda qurilishda narx belgilash bo'yicha mintaqaviy markazlar faol ishlay boshladilar, axborot xizmatlarini ko'rsatishga ixtisoslashgan firmalar paydo bo'ldi, masalan, NPF Qurilishdagi axborot texnologiyalari markazi.

Ko'chmas mulkni baholash usullarini takomillashtirish bo'yicha takliflar

Ushbu nashrlardan foydalanganda shuni yodda tutish kerakki, ularning hisob-kitoblarining aksariyati rejalashtirilgan iqtisodiyotning me'yoriy bazasiga asoslanadi, ma'lum narx koeffitsientlari bilan indekslanadi va shuning uchun baholashning yakuniy natijalari yuqorida ko'rsatilgan sabablarga ko'ra sezilarli xatolikka olib kelishi mumkin. . Muayyan indekslarni qo'llashda ularni hisoblash uchun zarur shartlarni diqqat bilan o'rganish kerak.

Yaqinda nashr etilgan va mamlakatda birinchi bo'lib e'lon qilingan, baholovchilar tomonidan kutilgan qurilish xarajatlari bo'yicha mintaqaviy qo'llanma (RCC-2006). U qurilish ishlarining turlari bo'yicha tannarx ko'rsatkichlarini, yig'ilgan xarajat ko'rsatkichlarini (CSI) va "ekspress optsionda zarur bo'lgan investitsiya miqdorini baholash uchun ma'lumotni" taqdim etadi.

Aslida, oxirgi ta'rif zamonaviy binolar va inshootlarning analoglari ob'ektlarining taxminiy narxini anglatadi.

Uy-joy ko'chmas mulkini baholash (3)

Xususan, IAS, AQSh GAAP yoki Rossiya buxgalteriya standartlariga muvofiq moliyaviy hisobotlarda aktivlarni aks ettirish uchun baholashga bo'lgan talab doimiy ravishda oshib bormoqda; marketing va brend strategiyalari samaradorligini aniqlash uchun nomoddiy aktivlar qiymatini baholash; oldi-sotdi bitimlarini, aktivlarni ijaraga berish, M&A va mulk huquqini va boshqa mulkiy huquqlarni o'tkazish bo'yicha boshqa operatsiyalarni amalga oshirish maqsadida baholash; davlat korxonalarini xususiylashtirish chog‘ida sug‘urta qilish, qo‘shimcha aksiyalar chiqarish yoki aksiyalarni qaytarib sotib olish maqsadlarida baholash; mol-mulk bilan garovga olingan kredit berish maqsadida baholash va hokazo. Expert RA reyting agentligi tomonidan o‘tkazilgan tadqiqot natijalariga ko‘ra, so‘nggi bir yarim yil ichida eng ko‘p talab qilingan xizmatlar ko‘chmas mulk va umuman biznesni baholash xizmatlari bo‘lgan.

Tezis: turar-joy ko'chmas mulkini baholash

FEDERAL TA'LIM AGENTLIGI GOU VPO "MOSKVA DAVLAT XIZMAT UNIVERSITETI" Fakultet: "Mintaqaviy iqtisodiyot va shahar boshqaruvi instituti" kafedrasi: "Davlat va shahar boshqaruvi" Kurs loyihasi. Mavzu: Ko'chmas mulkni baholash usullarini takomillashtirish.

Fan: Munitsipal ko'chmas mulkni boshqarish. GRDS 3-2 guruhi talabasi Shevchuk M.V tomonidan to'ldirildi. O'qituvchi Dubovik M.V. tomonidan qabul qilindi.

Ko'chmas mulkni baholash usullarini takomillashtirish

Shunday qilib, RCC to'plamlari ko'chmas mulkni baholashning asosiy asosiga aylanishi kerak. Biroq, bu to'plamlarda sezilarli kamchiliklar mavjud.


Asosiysi, ular dastlabki ma'lumotlarni va analoglar narxining olingan qiymatlarining asosiy taxminlarini taqdim etmaydi. Shunday qilib, yakuniy ko'rsatkichlarda uskunaning qanday o'ziga xos tarkibi hisobga olinganligi, quruvchining boshqa xarajatlariga nima kiritilganligi va hokazolar to'liq aniq emas.
Baholovchilar, tahlilchilar va baholovchilarning RCCni takomillashtirish yo'nalishidagi birgalikdagi ishi ko'chmas mulkni baholovchilar uchun zarur bo'lgan axborot bazasini yaratishga olib kelishi mumkin. Hozirgi vaqtda baholash faoliyatini rivojlantirishning asosiy yo'nalishi ko'chmas mulkning bozor qiymatini baholashga aylanmoqda.
Bu mamlakatimizda ko‘chmas mulkning haqiqiy bozor qiymati bo‘yicha ma’lumotlar bazasi to‘planayotgani tufayli mumkin bo‘lmoqda.

Xulosa: turar-joy mulkini baholash

Qo'llash uchun boshqa holatlar: - yangi qurilish uchun texnik-iqtisodiy asoslash, - erdan eng yaxshi va eng samarali foydalanishni aniqlash, - rekonstruksiya qilish, - yakuniy narxlarni kelishish, - muassasa va maxsus maqsadlardagi binolar, - sug'urta maqsadlari. — bozorni taqqoslash usuli: yaqinda oʻxshash obʼyektlar bilan tuzilgan bitimlar toʻgʻrisidagi maʼlumotlar asosida mulkning bozor qiymatini baholash. Ratsional investor yoki xaridor ma'lum bir mulk uchun bir xil foydali xususiyatga ega boshqa shunga o'xshash mulkni sotib olish narxidan ko'proq pul to'lamaydi deb taxmin qilinadi. - daromad usuli: mulkning qiymati ushbu ob'ekt kelajakda olib kelishi kutilayotgan imtiyozlarni olish davrining hajmi, sifati va davomiyligi bilan belgilanadi.

20. ko'chmas mulkni baholashga xarajat yondashuvi usullari (yaxshilash).

Diqqat

Kelib chiqishi · Tabiiy (tabiiy) ob'ektlar · Sun'iy ob'ektlar (binolar).2. Maqsad · Bo'sh yer uchastkalari (qurilish yoki boshqa maqsadlarda) · Ulardan foydalanish uchun tabiiy majmualar (konlar) · Binolar Uy-joy qurish uchun.

Masshtab Yer uchastkalari.Maʼmuriy binolar majmuasi.Bino.Binolar yoki binolarning qismlari (boʻlimlar, qavatlar).4. Foydalanishga tayyor Tayyor ob'ektlar Qayta qurish yoki kapital ta'mirlashni talab qiladigan qurilishni tugatishni talab qiladi. 1.2 Turar-joy ko'chmas mulkini baholash metodologiyasi.

Ko'chmas mulkni baholash usullarini takomillashtirish

Shunday qilib, UPVS kolleksiyalarida quyidagi xarajatlar moddalari hisobga olinadi: to'g'ridan-to'g'ri xarajatlar; umumiy xarajatlar; Rejalashtirilgan jamg'arma (foyda); qurilish maydonchasini ajratish va rivojlantirish uchun umumiy maydon xarajatlari; loyihalash va tadqiqot ishlarining narxi; qishda ishlarni ishlab chiqarish bilan bog'liq xarajatlar; Mukofot ish haqining qiymati doimiy korxona direksiyasini saqlash xarajatlari; · vaqtinchalik bino va inshootlarni tugatishdan ko'rilgan zararlar; · ishchilarni 3 km dan ortiq masofaga tashish xarajatlari. jamoat transporti yo'qligida; · ishning mobil xususiyati uchun xodimlarga bonuslarni to'lash qiymati. Tajribali baholovchilar o'z hisob-kitoblarida analoglar yoki konsolidatsiyalangan hisob-kitoblarga tuzatishlar asosida o'zlarining ishlanmalaridan foydalanadilar.
P.G.Grabovoy, S.P.Korostelevning “Mulkni baholash, I qism.

Mavzu: Ko'chmas mulkni baholash usullarini takomillashtirish

Ushbu model uchun statistik ko'rsatkichlar olingan natijalarning ahamiyatini tasdiqladi. Shunday qilib, natijada olingan model kvartiralarning o'rtacha narxining Novosibirsk shahrining uy-joy bozoridagi parametrlariga bog'liqligini juda yaxshi aks ettiradi (ekstremal variantlarni hisobga olmagan holda).
Taqdim etilgan modellar Novosibirsk shahridagi "Jilfond" va "Amir - Real Estate" ko'chmas mulk agentliklarida amaliyotga tatbiq etildi, ularda sotiladigan kvartiralarning narxini baholash uchun doimiy xodimlar mavjud, shuningdek, garov sifatida ishlaydi. kredit shartnomalari. Shuni ta'kidlash kerakki, mutaxassislar ularni qo'llash samaradorligini yuqori baholadilar. Baholovchilar duch keladigan ikkinchi muhim muammo - kelajakda kvartiraning qiymatini bashorat qilish.

Turar-joy mulkini baholash

Ko'chmas mulkni baholash usullarini takomillashtirish bo'yicha takliflar Xulosa Adabiyotlar va manbalar ro'yxati Ilova KIRISH Bozor iqtisodiyoti elementlari orasida ishlab chiqarish vositasi (er, ma'muriy, sanoat, ombor, chakana savdo va boshqa mulk) bo'lgan ko'chmas mulk alohida o'rin tutadi. boshqa binolar va binolar, shuningdek boshqa inshootlar) va iste'mol qilish ob'ekti yoki ob'ekti (er uchastkalari, uylar, dachalar, kvartiralar, garajlar). Ko'chmas mulk fuqarolarning shaxsiy mavjudligining asosi bo'lib, barcha mulkchilik shaklidagi korxona va tashkilotlarning iqtisodiy faoliyati va rivojlanishi uchun asos bo'lib xizmat qiladi.

Rossiyada ko'chmas mulk bozorining faol shakllanishi va rivojlanishi kuzatilmoqda va ko'chmas mulk bilan bog'liq operatsiyalarda fuqarolar, korxonalar va tashkilotlar soni ortib bormoqda.