Analyse av den beste og mest effektive bruken av eiendom. Analyse av mest effektiv bruk av areal Utvikling av en optimal løsning for bruk av areal

Siden takseringsaktiviteten innebærer å bestemme markedsverdien, identifiserer analysen av den mest effektive bruken den mest lønnsomme og konkurransedyktige bruken av en bestemt eiendom.

Kostnadsgrunnlaget for enhver eiendom er kostnaden for tomten. Bygningene og strukturene som ligger på den kan endres, men de grunnleggende egenskapene til stedet forblir vanligvis de samme. Samtidig avhenger inntekten til et bestemt nettsted av effektiviteten av bruken. En investor, når han velger en tomt på et spesifikt marked, forstår at forskjellen i kostnadene for forskjellige tomter forklares av deres kvalitetsegenskaper.

Analyse av den mest effektive bruken av en eiendom innebærer å gjennomføre en detaljert studie av markedssituasjonen, egenskapene til eiendommen som verdsettes, identifisere alternativer etterspurt av markedet som er kompatible med parametrene til eiendommen som verdsettes, beregne lønnsomheten til eiendommen. hvert alternativ og estimere verdien av eiendommen for hvert bruksalternativ. Dermed kan den endelige konklusjonen om den mest effektive bruken bare gjøres etter å ha beregnet kostnaden.

Den beste og mest effektive bruken av en eiendom er muligheten til å bruke en gratis eller utviklet tomt, som er juridisk mulig og riktig formalisert, fysisk gjennomførbar og utstyrt med passende finansielle ressurser og gir maksimal verdi.

Den optimale bruken av et jordstykke bestemmes av de konkurrerende faktorene i det bestemte markedet som eiendommen som verdsettes tilhører, og er ikke et resultat av den subjektive spekulasjonen fra eieren, utbyggeren eller takstmannen. Derfor er analysen og valget av den mest effektive bruken faktisk en økonomisk studie av markedsfaktorer som har betydning for objektet som verdsettes.

Den brukstypen som gir størst lønnsomhet av grunnen er den mest effektive. Grunnlaget for alle metoder som brukes for å bestemme verdien av en tomt for å velge det mest effektive alternativet er den såkalte restteknikken. Inntekt fra land anses som balansen mellom den totale inntekten generert av eiendom og de inntektsbeløpene som er gitt ved å tiltrekke arbeidskraft, kapital, anleggsmidler (fungerende bygninger og strukturer). Pris tomt, representerer på sin side differansen mellom totalkostnaden for hele eiendommen og restverdien av bygningene eller kostnadene ved byggingen av dem.

Den beste bruken av fast eiendom kan enten oppnås på grunnlag av eksisterende bebyggelse, eller innebære oppføring av grunnleggende nye utbedringer, noe som krever at tomten vurderes som ledig. Basert på dette bruker takstmenn to teknikker når de analyserer den beste bruken av eiendom:

Den mest effektive bruken av nettstedet som en uutviklet en;

Den mest effektive bruken av nettstedet som en bygget opp.

Det er følgende hovedgrunner for å bestemme den mest effektive bruken av land som ubebygd:

1. Isolasjon i verdien av fast eiendom verdien av bare tomten.

2. Bruke den sammenlignbare salgsmetoden for å verdsette utviklet land.

3. Beregning av verditap ved ekstern ukurans.

4. Vurdering av den reelle verdien av land som en del av en eiendom som er suboptimal for et gitt område

Analysen av den mest effektive bruken av et bebygd område gjøres av to grunner:

1. Identifikasjon av typen bruk av eiendommen som gir høyest totalavkastning på investert kapital.

2. Identifikasjon av eiendomsobjekter på markedet med samme formål med sammenlignbar grad av effektivitet i bruken.

La oss se på forskjellen mellom den mest effektive bruken av en tomt uten bygninger og en eiendom med bygninger ved å bruke eksempelet med industriell eiendom som har giftige utslipp. Området som det analyserte objektet befinner seg i, på grunn av dets naturlige egenskaper, utvikles som et forstadsboligområde.

Maksimal effektivitet ved å bruke en tomt uten bygninger vil mest sannsynlig være basert på bruken som bolighytte. Det vil i tilfelle påløpe kostnader til riving og avhending av eksisterende anlegg. I praksis vil en potensiell eiendomseier kun bygge om en tomt dersom restverdien på byggene er lav.

Metoden for å bestemme den beste og mest effektive bruken av den takserte eiendommen som ubebygd tomt er basert på en forutsetning om at den ikke har bygninger eller kan ryddes for bygninger som følge av riving av dem. Som et resultat bestemmes verdien av tomten basert på valg av mulige bruksalternativer som sikrer lønnsomheten til fast eiendom, og

valg av parametere for eiendomsobjekter i samsvar med et bestemt formål.

Muligheten for å bruke en tomt som ubebygd har to hovedvarianter:

1. Bruke en tomt til spekulasjon, det vil si for å selge den uten forbedringer til en investor som senere vil utvikle den i samsvar med markedskrav eller egne preferanser. Dette alternativet er aktuelt når eiendomsmarkedene er overmette.

2. Utbygging av tomten med nye bygninger og konstruksjoner, herunder:

"utvikling uten mellombruk, hvis en ny bruk vurderes og aksepteres av markedet på analysedatoen;

"utvikling med middels bruk innebærer midlertidig bevaring av et eksisterende bruksalternativ inntil et nytt alternativ er etterspurt av markedet, basert på prognosen for markedssituasjonen; "dele eller kombinere en tomt for å oppnå den mest effektive bruken; "utbygging av en tomt med ny bebyggelse, tilsvarende formål og fysiske parametere til eksisterende objekt. Den vanligste situasjonen for å vurdere eiendom på grunnlag av en ubebygd tomt er dens betingede ubebyggelse. Dette skyldes at det på den analyserte tomt er det en bygning som påvirker verdien av objektet. I dette tilfellet vil valget av alternativet for den mest effektive bruken av tomten som ubebygd ta form av investeringsdesign på beslutningsstadiet.

I dette tilfellet må takstmannen svare på en rekke spørsmål:

1. Hvordan kan en tomt brukes hvis den faktisk ikke er utbygd eller kan ryddes for eksisterende bebyggelse?

2. Hvilken type bygning eller andre strukturer som støtter den valgte bruken kan bygges på dette området, basert på dets fysiske og andre egenskaper, og innen hvilken tidsramme?

3. Bør eksisterende bruk betraktes som midlertidig bruk?

For eksempel, hvis det kreves byggearbeid for å oppnå den mest effektive bruken av land, bør takstmannen bestemme:

Kostnader ved riving av eksisterende bygninger;

Typen av den mest effektive bruken av eiendommen (kontor, hotell, lager, etc.), som svarer til gjeldende markedsstandarder og inkluderer elementer til de rimeligste prisene;

Kjennetegn på optimale bygninger som bør bygges for å maksimere bruken av de potensielle egenskapene til stedet (antall etasjer, optimalt område med funksjonelle enheter, antall av disse enhetene, etc.);

Nivå på leie og driftskostnader;

Kostnader for bygg som bygges, tatt i betraktning finansieringskostnader.

Den mest effektive bruken av en tomt som bebygd forutsetter bevaring av eksisterende bebyggelse på den analyserte tomten. Muligheten for å bruke en tomt som bebygd har to hovedtyper:

1. opprettholde det eksisterende formålet med eiendommen som vurderes;

2. endre eksisterende formål med eiendommen som vurderes.

I begge tilfeller vurderes behovet og muligheten:

Opprettholde det eksisterende volumet og kvaliteten på tjenester levert av eiendom;

Gjennomfører byggearbeid om gjenoppbygging av bygninger for å forbedre deres klasse og endre leiepriser;

Utføre byggearbeid for å utvide området gjennom ytterligere utvidelser eller bygging av flere etasjer;

Redusere eksisterende areal gjennom delvis riving.

Takstmannen, som sammenligner eksisterende bruksalternativ for bygninger som ligger på tomten med det optimale byggealternativet, skal få svar på følgende spørsmål:

1. Er det tilrådelig å fortsette å drifte bygget i nåværende tilstand?

2. Hvilket bbør jeg velge: ombygging, utvidelse, delvis riving?

3. Hvordan og i hvilken tidsramme skal kostnadene dekkes inn?

Det mest optimale alternativet for bruk av bygninger vil sikre maksimale kostnader for investeringsattraktiv eiendom, under hensyntagen til avkastningen bestemt i samsvar med risikoen for det valgte alternativet. Det er klart at risikoen ved å opprettholde eksisterende bruk av eiendommen og ulike ombyggingsmuligheter ikke vil være den samme.

Vurderingsrapporten skal skille den beste bruken av tomten som ubebygd fra den beste bruken av tomten slik den er utviklet. Vurderingsrapporten skal tydelig identifisere, forklare og begrunne formålet og konklusjonen for hver bruk.

Alternativet for den mest effektive bruken av eiendommen som vurderes må oppfylle fire kriterier - disse er:

Juridisk adgang;
. fysisk gjennomførbarhet;
. finansiell sikkerhet;
. maksimal produktivitet.

Sekvensen for vurdering av disse kriteriene under analysen av ulike alternativer for bruk av eiendom for å velge den mest effektive tilsvarer vanligvis det ovennevnte. Juridisk tillatelse og fysisk gjennomførbarhet vurderes først, etterfulgt av økonomisk levedyktighet og maksimal produktivitet. Denne sekvensen av analyseprosedyren skyldes det faktum at den mest effektive brukssaken, selv om nødvendig finansiering er tilgjengelig, ikke er gjennomførbar hvis den er lovlig forbudt eller den fysiske implementeringen er umulig.

Rettslig tillatelse.

Den juridiske tillatteligheten av hvert vurdert brukstilfelle kontrolleres først i alle tilfeller. Optimal bruk av eiendommen skal imidlertid ikke forveksles med lovkravet om å bruke eiendommen til det tiltenkte formålet.

Takstmannen vurderer private restriksjoner, reguleringsbestemmelser, byggeforskrifter, historiske bevaringsbestemmelser og miljølover som kan gjelde for spesifikke potensielle bruksområder. Valget av den mest effektive bruken av fast eiendom kan påvirkes av tilstedeværelsen av langsiktige leieavtaler. I resten av leieperioden er bruk av eiendommen underlagt vilkårene i leieavtalen. Hvis den mest effektive bruken av en eiendom er begrenset av eksistensen av en leieavtale, bør dette gjenspeiles i takstrapporten.

For eksempel, hvis en eiendom er begrenset av en grunnleie som utløper om mer enn 12 år, kan det hende at det ikke er økonomisk gjennomførbart å bygge et nytt bygg som har en økonomisk levetid på 40 år.

I tillegg er det nødvendig å ta hensyn til mulige begrensninger som kan inngå i avtalen om kjøp av fast eiendom. Disse restriksjonene kan gjelde visse bruksområder, spesifisere plasseringen av bygninger på tomten, parametere for bygninger, type brukt byggematerialer. Dersom skjøtebegrensninger er i strid med mer generelle lovbestemmelser, som byggeforskrifter, så tas vanligvis maksimalbegrensningen i betraktning.

Byggeforskrifter kan hemme arealutvikling med de mest effektive bygningene hvis de øker byggekostnader for å overholde tekniske standarder. Dette hindrer til syvende og sist utviklingen av territoriene. I noen områder brukes byggeforskrifter for å dempe nybygg og begrense veksten. Gjeldende arealbruksregler er rettet mot å beskytte miljø. Takstmenn må ta hensyn til standarder for luft- og vannrenslighet, samt opinionen om foreslåtte utbyggingsprosjekter.

Eksempel. Bygging av bygninger i et visst antall etasjer, brannskiller, isolasjonskrav.

En bruksmulighet som er forbudt ved lov på verdsettelsesdatoen, kan kun vurderes på videre analysestadier dersom takstmannen har til hensikt å gjøre endringer i eksisterende standarder. Sannsynligheten for endringer i lovverk, byggeforskrifter, reguleringsbestemmelser osv. er imidlertid aldri 100 % sikker.

Fysisk gjennomførbarhet.

Valget av det mest effektive alternativet for bruk av eiendom bør være basert på dens fysiske gjennomførbarhet. Fysiske gjennomførbarhetskriterier – størrelse, form, område, design, grunnforhold og adkomstveier til stedet, og risikoen for naturkatastrofer (som flom eller jordskjelv) – påvirker den foreslåtte bruken av landet. Den ultimate nytten av en tomt avhenger av størrelsen og formen. Noen alternativer gir størst effekt bare på grunnlag av å bruke et område av en viss størrelse. I dette tilfellet er det nødvendig å bestemme muligheten for å utvide den eksisterende tomten, siden noen tomter kanskje ikke har potensial for utvidelse. Formen på tomtene påvirker den endelige produktiviteten, da kostnadene ved å utvikle en uregelmessig formet tomt kan være høyere, noe som reduserer nytten ytterligere, sammenlignet med tomter med glatte sider. På samme måte øker tilstedeværelsen av adkomstveier til stedet og verktøy dens endelige produktivitet, siden det oppnås besparelser på utviklingen. Dermed begrenser den ledige kapasiteten til behandlingsanlegg de fysiske dimensjonene til det foreslåtte effektive utbyggingsalternativet. De topografiske eller jordlige egenskapene til en tomt gjenspeiles i den funksjonelle nytten til stedet. Negative aspekter identifisert av takstmannen kompliserer utviklingen eller øker utviklingskostnadene. Siden alle tomtene på markedet konkurrerer med hverandre, kan ikke den takserte tomten være uegnet til mest mulig effektiv bruk, siden den er dårligere enn andre områdetypiske tomter.

I prosessen med å analysere den fysiske gjennomførbarheten av en effektiv brukstilfelle, er det nødvendig å vurdere tilstanden til bygninger og strukturer for å bestemme muligheten for fortsatt drift på et nytt grunnlag. Dersom bygninger må bygges om for å sikre optimal bruk, bør kostnadene som kreves for dette beregnes og sammenlignes med endelig lønnsomhet. Vanligvis avhenger kostnaden for å renovere en eiendom av den fysiske tilstanden og plasseringen av eiendommen.

Finansiell sikkerhet.

Det neste trinnet med å velge typer bruk er en analyse av økonomisk sikkerhet. En opsjon anses som økonomisk forsvarlig dersom den gir driftsinntekter lik eller større enn driftskostnader, finansieringskostnader og kapitalavkastningskrav. Dermed anses all bruk som kan gi positiv inntekt som gjennomførbar i økonomisk. Hvis brukstypen ikke innebærer mottak av vanlige inntekter fra drift, velger analysen de alternativene som skaper eiendom til en kostnad som tilsvarer eller overstiger kostnadene ved å bygge eller rekonstruere anlegget for denne nye typen bruk. Takstmannen skal sammenligne salgsgevinsten eller inntekten fra bruken av eiendommen med påløpte kapitalutgifter. Hvis inntektene er lavere enn utgiftene eller bare overstiger dem i liten grad, anses denne typen bruk som økonomisk umulig.

For å vurdere bruk som genererer vanlige inntekter fra driften, beregner takstmannen for hver av dem den totale netto driftsinntekten, den individuelle avkastningen på investert kapital og inntektsbeløpet som kan tilskrives tomten. Dersom nettoinntekten oppfyller investeringskravet og gir avkastningskravet på grunnen, er bruken økonomisk gjennomførbar. Det er klart at identifiseringen av økonomisk gjennomførbare bruksområder er basert på en analyse av etterspørsel, tilbud og plassering.

Maksimal produktivitet.

Maksimal produktivitet er den høyeste verdien av en tomt som sådan, uavhengig av om den er ledig (faktisk eller betinget) eller bebygd. Dermed innebærer implementeringen av dette kriteriet, fra alle lovlig tillatte, fysisk implementerbare og gir en positiv inntekt, valget av typen bruk som gir den maksimale verdien av grunnlaget for fast eiendom - tomten. Det potensielle alternativet for den mest effektive bruken av areal reflekterer et langsiktig, nøye utviklet og ganske spesifikt arealbruksprogram knyttet til den normale levetiden til bygninger og konstruksjoner. Levetiden avhenger av type bygning, kvaliteten på byggearbeidene og andre faktorer.

Den maksimale produktiviteten til en tomt bestemmes ved å relatere mengden av inntekten til kapitaliseringsrenten som kreves av markedet for en gitt type bruk. Avhengig av valgt bruk av eiendommen kan imidlertid metoden for å fastsette verdien av tomten være forskjellig. Valget av metode avhenger av graden av reorientering av det faktiske formålet med eiendommen som verdsettes, risikonivået for opsjonen som vurderes, avkastningskravet og kapitalgjenopprettingsperioden, og tidspunktet for implementeringen av det foreslåtte alternativet for bruk av eiendommen. Den brukstypen som gir størst lønnsomhet av grunnen er den mest effektive. Grunnlaget for alle metoder som brukes for å bestemme verdien av en tomt for å velge det mest effektive alternativet er den såkalte restteknikken. Inntekt fra land anses som balansen mellom den totale inntekten generert av eiendom og de inntektsbeløpene som er gitt ved å tiltrekke arbeidskraft, kapital, anleggsmidler (fungerende bygninger og strukturer). Kostnaden for en tomt representerer i sin tur differansen mellom den totale kostnaden for hele eiendommen og restverdien av bygningene eller kostnadene ved byggingen av dem.

Den beste bruken av fast eiendom kan enten oppnås på grunnlag av eksisterende bebyggelse, eller innebære oppføring av grunnleggende nye utbedringer, noe som krever at tomten vurderes som ledig. Basert på dette bruker takstmenn to teknikker når de analyserer den beste bruken av eiendom:

Den mest effektive bruken av nettstedet som en uutviklet en;
. den mest effektive bruken av området som bebyggelse.

Det er følgende hovedgrunner for å bestemme den mest effektive bruken av land som ubebygd:

1. Isolasjon i verdien av fast eiendom verdien av bare tomten.
2. Bruke den sammenlignbare salgsmetoden for å verdsette utviklet land.
3. Beregning av verditap ved ekstern ukurans.
4. Vurdering av virkelig verdi av grunn som del av en eiendom, som ikke er optimal for en gitt tomt.

Analysen av den mest effektive bruken av et bebygd område gjøres av to grunner:

1. Identifikasjon av typen bruk av eiendommen som gir høyest totalavkastning på investert kapital.
2. Identifikasjon av eiendomsobjekter på markedet med samme formål med sammenlignbar brukseffektivitet.

La oss vurdere forskjellen mellom den mest effektive bruken av en tomt uten bygninger og en eiendom med bygninger ved å bruke eksempelet med industriell eiendom som har giftige utslipp. Området som det analyserte objektet befinner seg i, på grunn av dets naturlige egenskaper, utvikles som et forstadsboligområde. Maksimal effektivitet ved å bruke en tomt uten bygninger vil mest sannsynlig være basert på bruken som bolighytte. Det vil i tilfelle påløpe kostnader til riving og avhending av eksisterende anlegg. I praksis vil en potensiell eiendomseier kun bygge om en tomt dersom restverdien på byggene er lav.

Avhengig av hvor nært i tid den valgte bruken som krever nybygg er til vurderingsdatoen, eksisterende utseende bruk kan betraktes som mellomliggende. Således, hvis hyttebyggingen i henhold til planen for utvidelse av byland vil nå den analyserte tomten om fem år, og perioden som kreves for riving av eksisterende bygninger og bygging av en ny hytte er ett år, vil de fire -årsdrift av eksisterende industrieiendom regnes som mellombruk. Men hvis det konkurransedyktige etterspørselsnivået er høyere for industriell bruk, er det sannsynlig at den mest effektive bruken av eiendommen kan være å opprettholde den eksisterende bruken samtidig som de nødvendige miljøarbeidene utføres til tilhørende kostnader.

Teorien om eiendomsvurdering krever analyse av et stykke land, forutsatt at det ikke er noen bygninger på det, selv om stedet er utviklet, for å avgjøre om den nåværende bruken er etterspurt og om den bør videreføres eller erstattes.

Metoden for å bestemme den beste og mest effektive bruken av den takserte eiendommen som ubebygd tomt er basert på en forutsetning om at den ikke har bygninger eller kan ryddes for bygninger som følge av riving av dem. Som et resultat bestemmes verdien av land basert på valg av mulige bruksalternativer som sikrer lønnsomheten til eiendom, og valg av parametere for eiendomsobjekter i samsvar med et bestemt formål.

Muligheten for å bruke en tomt som ubebygd har to hovedvarianter:

1. Bruke en tomt til spekulasjon, det vil si for å selge den uten forbedringer til en investor som senere vil utvikle den i samsvar med markedskrav eller egne preferanser. Dette alternativet er aktuelt når eiendomsmarkedene er overmette.

2. Utbygging av tomten med nye bygninger og konstruksjoner, herunder:

Utvikling uten mellombruk dersom en ny bruk vurderes og aksepteres av markedet på analysedatoen;
- utvikling med middels bruk innebærer midlertidig bevaring av eksisterende bruksalternativ inntil det nye alternativet er etterspurt av markedet, basert på prognosen for markedssituasjonen;
- deling eller konsolidering av en tomt for å oppnå den mest effektive bruken;
- utvikling av tomten med nybygg tilsvarende formål og fysiske parametere som eksisterende anlegg.

Den vanligste situasjonen for å vurdere fast eiendom på grunnlag av en ubebygd tomt er dens betingede ubebyggelse. Dette skyldes at det er en bygning på den analyserte tomten, som påvirker verdien på eiendommen. I dette tilfellet tar valget av alternativet for den mest effektive bruken av nettstedet som ubebygd form av investeringsdesign på beslutningsstadiet.

I dette tilfellet må takstmannen svare på en rekke spørsmål:

1. Hvordan kan en tomt brukes hvis den faktisk ikke er utbygd eller kan ryddes for eksisterende bebyggelse?
2. Hvilken type bygning eller andre strukturer som støtter den valgte bruken kan bygges på dette området, basert på dets fysiske og andre egenskaper, og innen hvilken tidsramme?
3. Bør eksisterende bruk betraktes som midlertidig bruk?

For eksempel, hvis det kreves byggearbeid for å oppnå den mest effektive bruken av land, bør takstmannen bestemme:

Kostnader ved riving av eksisterende bygninger;
- typen av den mest effektive bruken av eiendommen (kontor, hotell, lager, etc.), som samsvarer med gjeldende markedsstandarder og inkluderer elementer til de rimeligste prisene;
- egenskaper ved optimale bygninger som bør bygges for å maksimere bruken av de potensielle egenskapene til stedet (antall etasjer, optimalt område med funksjonelle enheter, antall av disse enhetene, etc.);
- nivå på leie og driftskostnader;
- kostnadene for bygninger som bygges, tatt i betraktning finansieringskostnader.

Den mest effektive bruken av en tomt som bebygd forutsetter bevaring av eksisterende bebyggelse på den analyserte tomten. Muligheten for å bruke en tomt som bebygd har to hovedtyper:

1. opprettholde det eksisterende formålet med eiendommen som vurderes;
2. endre eksisterende formål med eiendommen som vurderes.

I begge tilfeller vurderes behovet og muligheten:

Opprettholde det eksisterende volumet og kvaliteten på tjenester levert av eiendom;
. utføre byggearbeid for å rekonstruere bygninger for å forbedre deres klasse og endre leiepriser;
. utføre byggearbeid for å utvide området gjennom ytterligere utvidelser eller bygging av flere etasjer;
. reduksjon av eksisterende arealer gjennom delvis riving.

Takstmannen, som sammenligner eksisterende bruksalternativ for bygninger som ligger på tomten med det optimale byggealternativet, skal få svar på følgende spørsmål:

1. Er det tilrådelig å fortsette å drifte bygget i nåværende tilstand?
2. Hvilket bbør jeg velge: ombygging, utvidelse, delvis riving?
3. Hvordan og i hvilken tidsramme skal kostnadene dekkes inn?

Det mest optimale alternativet for bruk av bygninger vil sikre maksimale kostnader for investeringsattraktiv eiendom, under hensyntagen til avkastningen bestemt i samsvar med risikoen for det valgte alternativet. Det er klart at risikoen ved å opprettholde eksisterende bruk av eiendommen og ulike ombyggingsmuligheter ikke vil være den samme. Vurderingsrapporten skal skille den beste bruken av tomten som ubebygd fra den beste bruken av tomten slik den er utviklet. Vurderingsrapporten skal tydelig identifisere, forklare og begrunne formålet og konklusjonen for hver bruk.

Tomt er en del av landoverflaten, hvis grenser er beskrevet og sertifisert på foreskrevet måte av et autorisert statlig organ. Tomtetakst er vanligvis nødvendig for å fastslå markedsverdi av tomt, eller markedsverdien av retten til å leie en tomt.

Markedsvurdering av tomt er kun mulig dersom det er mulighet for å overføre rettigheter til denne tomten i henhold til en kjøps- og salgsavtale, leiekontrakt eller annen avtale.

Verdien av tomt, som verdien av ethvert annet eiendomsobjekt, endres over tid og karakter tomter alltid utført på en bestemt dato. grunnvurdering utføres ut fra prinsippet om mest effektiv bruk av areal. Det betyr at markedsverdi av tomt fastsettes på grunnlag av bruken av nettstedet som er mest sannsynlig, fysisk mulig, rimelig begrunnet, i samsvar med kravene i gjeldende lovgivning og økonomisk mulig, noe som resulterer i maksimalt pris på land. I dette tilfellet er det mulig å rimelig dele tomten i separate deler som er forskjellige i form, type og brukstype. Den mest effektive bruken av en tomt faller kanskje ikke sammen med dens nåværende bruk.

Når du bestemmer den mest effektive bruken av en tomt, bør følgende tas i betraktning:

· tiltenkt formål og tillatt bruk;
· de rådende metodene for arealbruk i umiddelbar nærhet av den vurderte tomten;
· forventede endringer i tomtemarkedet;
· eksisterende bruk av tomten.

Når det endres tiltenkt formål tomt (tillatt bruk), endres også markedsverdien.

Tomtetakst eller grunnvurdering kan produseres for følgende formål:

· få et lån fra en bank;

· bidrag til autorisert kapital;

· salg av tomt;

· inngå arv;

· utarbeide en forretningsplan;

· eiendomsdeling;

· kjøp av tomt fra kommunal eiendom.

Markedsverdi av tomt, først og fremst avhenger av beliggenheten og påvirkningen av eksterne faktorer, samt tilbud og etterspørsel på tomtemarkedet, og kan ikke overstige de mest sannsynlige kostnadene ved å anskaffe en annen tomt med tilsvarende nytte. Tomtetakst tar hensyn til den kvantitative og kvalitative sammensetningen av kommunikasjon og muligheten for å koble til eksisterende nettverk, hvis det er planlagt bygging av eiendom på tomten. Markedsvurdering av tomt Det avhenger også av forventet verdi, varighet og sannsynlighet for å motta inntekt fra driften over en viss tidsperiode med den mest effektive bruken av tomten uten å ta hensyn til inntekter fra andre produksjonsfaktorer tiltrukket av objektet for forretningsaktiviteter.

For tomter kan også festerett vurderes. Markedsverdien av retten til å leie en tomt avhenger av leierens fullmakter gitt ham i henhold til leieavtalen, leieavtalens gyldighetsperiode, tilstedeværelsen av heftelser og tillatt bruk av tomten.

Kostnaden for retten til å leie en tomt avhenger også av forventet verdi, sannsynlighet og varighet for å få inntekt fra retten til å leie en eiendom over en viss tidsperiode med den mest effektive bruken.

Tomten er vurdert ved hjelp av følgende dokumentasjon:

1. Sertifikat for eierskap av tomten;
2. Matrikkelplan;

3. Data om bokført verdi og restverdi, bruksregninger og skatter.

Ytterligere informasjon er velkommen.

Utviklingstetthetskoeffisient (Kpz) - forholdet mellom arealet av alle etasjer i bygninger og strukturer til området på stedet.

4 Grunnleggende krav til bygninger: funksjonell gjennomførbarhet, styrke, brannmotstand, arkitektonisk uttrykksevne, effektivitet

Hovedkravene til bygninger er: funksjonell og teknisk gjennomførbarhet, arkitektonisk og kunstnerisk uttrykksevne og effektivitet.

Det viktigste av de oppførte kravene er funksjonell eller teknologisk gjennomførbarhet. Dette betyr at bygningen fullt ut må være i samsvar med prosessen den er beregnet for (bekvemmelighet med å bo, arbeid, hvile, etc.). Byggets romplanlegging og designløsninger og dets driftsmessige kvaliteter må være gjenstand for funksjonell gjennomførbarhet. Sistnevnte er preget av sammensetningen og størrelsen på lokalene, teknisk utstyr, sanitærutstyr og kvaliteten på etterbehandlingen.

Den tekniske gjennomførbarheten til en bygning bestemmes av løsningen av dens strukturer, som må ta hensyn til alle ytre påvirkninger som oppfattes av bygningen som helhet og dens individuelle elementer. Disse påvirkningene er delt inn i kraft og ikke-kraft (miljøpåvirkninger).

De kraftfulle inkluderer laster fra egenvekten til konstruksjoner, vekten av utstyr, personer, snø, vind, etc. Ikke-krafteffekter er temperaturpåvirkninger som forårsaker endringer i dimensjonene til strukturer, effekten av atmosfærisk og bakkefuktighet, forårsaker endringer i egenskapene til strukturelle materialer, effekten av aggressive kjemiske urenheter inneholdt i luften (de kan føre til ødeleggelse av strukturer), etc.

Tatt i betraktning disse påvirkningene skal bygget oppfylle kravene til styrke, stabilitet og holdbarhet.

Byggets styrke kalt evnen til å oppfatte påvirkninger uten ødeleggelse og betydelige gjenværende deformasjoner (nedbøyning, setninger osv.). Styrken til en bygning skapes av styrken til dens hovedstrukturer og forbindelser med hverandre.

Stabiliteten (stivheten) til en bygning er evnen til å opprettholde balanse under ytre påvirkninger (dvs. motstå velte- og skjærkrefter).

Holdbarhet betyr bevaring over tid av både bygningen som helhet og dens elementer. Holdbarhet avhenger først og fremst av kvaliteten på materialene til hovedstrukturene, som må være motstandsdyktige mot fuktighet, frost, korrosjon, forfall, etc., kvaliteten på konstruksjons- og installasjonsarbeid, overholdelse av deres teknologiske rekkefølge, samt driftsforhold.

Installert for bygninger tre nivåer av holdbarhet :Jeg- med en levetid på minst 100 år; II- minst 50 år; III- minst 20 år. Disse vilkårene bestemmes ikke bare av fysisk, men også av moralsk slitasje, siden teknologiske og hverdagslige prosesser er i stadig endring, og derfor tilfredsstiller ikke bygninger lenger deres formål.

Et viktig teknisk krav til et bygg er brannsikkerhet, som inkluderer tiltak som reduserer muligheten for brann.

Materialene og strukturene som brukes til konstruksjon er delt inn i brannsikre, ikke-brennbare og brennbare.

Bygningskonstruksjoner er også preget av brannmotstand, d.v.s. motstand mot brann (i timer) inntil tap av styrke eller stabilitet (sammenbrudd av strukturen) eller til det oppstår sprekker i den eller temperaturen på overflaten av strukturen øker over de etablerte standardene.

Avhengig av brennbarhetsgruppene og brannmotstandsgrensene for hovedkonstruksjonene for bygninger, etableres det fem graders brannmotstand. Bygninger av I, II, III grader inkluderer steinbygninger, IV - trepussede bygninger, V - tre upussede bygninger.

Arkitektonisk og kunstnerisk kvalitetene til en bygning bestemmes av skjønnhetskriteriene. Arkitektonisk uttrykksevne oppnås ved samsvar mellom formene og volumene til bygningen til formålet, bygningens generelle utseende, proporsjonaliteten til delene, bruken av passende etterbehandlingsmaterialer og arbeid av høy kvalitet. Samtidig kan byggets estetiske kvaliteter heves til kunstnivå.

Kravet til effektivitet gjelder alle bygg og er at dersom alt er tilfredsstilt tekniske krav kostnaden, beregnet per 1 m 2 areal eller per 1 m 3 volum, oversteg ikke den fastsatte grensen. Å redusere byggekostnadene er en av de viktigste nasjonaløkonomiske oppgavene.

Å redusere kostnadene for en bygning kan oppnås ved rasjonell planlegging og unngå utskeielser ved etablering av arealer og volumer av lokaler, så vel som i interiør og utvendig dekorasjon; valg av optimale strukturer under hensyntagen til bygningstypen og driftsforholdene; bruken av moderne metoder og teknikker for produksjon av byggearbeid, tatt i betraktning prestasjonene til konstruksjonsvitenskap og -teknologi.

For å velge økonomisk gjennomførbare løsninger er det etablert inndeling bygninger etter kapitalstørrelse for fire klasser, avhengig av deres formål og betydning. Samtidig inkluderer klasse I bygninger som det stilles økte krav til, og klasse IV inkluderer bygninger der det er akseptable minimumskrav. For eksempel tilhører store offentlige bygninger (teatre, museer osv.) klasse I; skoler, sykehus, handels- og serveringssteder - til klasse II; boligbygg opp til 5 etasjer - til klasse III; boligbygg med 1...2 etasjer og andre bygg som det stilles minstekrav til er klasse IV.

Når du vurderer en tomt, er det nødvendig å bestemme alternativet for dets beste og mest effektive bruk, som bestemmes av samspillet mellom en rekke faktorer.

Beste bruksanalyse inkluderer å studere alternative bruksområder (utvikling, utvikling) av en tomt og velge den optimale. Dette tar hensyn til utsiktene til beliggenheten, tilstanden til markedsetterspørselen, kostnadene ved utvikling, stabiliteten til forventet inntekt, etc.

Ved verdivurdering av en eiendom bestående av tomt og bygninger, legges det stor vekt på analysen av den beste bruken, for det første av den antatt ledige tomten og for det andre av tomten med eksisterende utbedringer.

Analyse av en antatt ledig tomt er et nødvendig skritt for å bestemme verdien, og den er basert på å etablere det mest lønnsomme alternativet for bruk av landet.

Analyse av en tomt med eksisterende utbedringer innebærer å ta en beslutning om riving, modernisering eller bevaring av eksisterende utbedringer på tomten for å sikre maksimal lønnsomhet av eiendommen.

Den sannsynlige og mest lønnsomme bruken av nettstedet sikrer den høyeste verdien. Brukstilfeller må være lovlige, fysisk gjennomførbare og kostnadseffektive.

La oss nevne hovedfaktorene som bestemmer optimal bruk av land:

plassering er en faktor som har stor innvirkning på kostnadene for en tomt (utsiktene for plasseringen er tatt i betraktning, transporttilgjengelighet, miljøets natur);

markedsetterspørsel - en faktor som gjenspeiler forholdet mellom tilbud og etterspørsel i markedet;

økonomisk gjennomførbarhet - prosjektets evne til å gi inntekter fra bruken av tomten, noe som vil være tilstrekkelig til å refundere investorenes utgifter og sikre forventet fortjeneste;

fysisk egnethet til stedet - utsikter for å skape forbedringer - størrelse, topografi, jordkvalitet, klima, ingeniørgeologiske og hydrogeologiske egenskaper ved stedet, eksisterende sonering, miljøparametere, etc.;

teknologisk gjennomførbarhet og fysisk gjennomførbarhet - analyse av forholdet mellom kvalitet, kostnader og tidspunkt for prosjektet, sannsynligheten for naturkatastrofer, tilgjengelighet for transport, muligheten til å koble seg til verktøy, tatt i betraktning størrelsen og formen på stedet, for eksempel , størrelsen kan være liten for bygging av et industrianlegg;

lovlig (juridisk) tillatelse - samsvar med muligheten for å bruke en tomt med gjeldende lovgivning. Identifisert som et resultat av en analyse av konstruksjons- og miljøstandarder, restriksjoner på antall etasjer, tilstedeværelsen av midlertidige forbud mot bygging på et gitt sted, vanskeligheter i området for historisk byutvikling, mulige endringer i forskrifter, overholdelse av soneringsregler, negative følelser fra lokalbefolkningen;

den maksimale avkastningen (maksimal eiendomsinntekt og tomteverdi), som bestemmes ved å neddiskontere fremtidige inntekter for alternativ bruk, med hensyn til investeringens risiko.

2.1.4 Effektivisering av urban arealbruk

Byområder representerer en spesiell kategori. Deres verdi er påvirket av størrelsen på byen og dens produksjon og økonomiske potensial, nivået på utviklingen av ingeniør- og sosial infrastruktur, regionale naturlige, miljømessige og andre faktorer. I tillegg er det spesifikk lovgivning for denne kategorien land.

De samme faktorene kan ha motsatt innflytelse på verdien av et bestemt nettsted:

• - stor trafikk er uønsket for et boligområde, men øker kostnadene for tomten for handelsformål;
• - beliggenhet i forhold til utdanningsinstitusjoner og kjøpesentre, estetiske fordeler og fasiliteter, tatt i betraktning ved vurdering av tomt for boligbygging, har praktisk talt ingen innvirkning på verdien av områder orientert mot industriell utvikling; Transportinfrastruktur og økonomisk soneinndeling er viktig for dem.

I en tidligere fungerende planøkonomi med prioriteringer industriell utvikling Den kommando-administrative fordelingen av "gratis" land førte til alvorlige ubalanser i utviklingen av byen og sløsing, unødvendig og til og med skadelig bruk av byens mest verdifulle land (inkludert av bedrifter og organisasjoner), som ofte førte til vanskelige miljø problemer. Når det først er distribuert, blir land praktisk talt ikke omfordelt, noe som fører til ytterligere forverring av negative trender.

Hovedenhetene som brukes for sammenligning av tomter:

• - pris per 1 hektar - for store områder med landbruks-, industri- eller boligbygging;
• - pris per 1 m2 - i forretningssentre i byer, for kontorer, butikker;
• - pris for 1 frontal meter - for kommersielt bruk land i byer. I dette tilfellet er kostnaden for nettstedet proporsjonal med lengden på grensen langs gaten eller motorveien, med standarddybden på stedet som står for en liten del av kostnadene;
• - pris per tomt - brukes til å sammenligne standardtomter i form og størrelse i bolig- og dachautviklingsområder;
• - pris per tetthetsenhet - forholdet mellom bygningsareal og arealet av tomten, etc.

De fleste arealressursene er i dag i statlig og kommunal eie. Praksis viser at under markedsforhold er byland en verdifull ressurs og kan tjene som en stabil kilde til lokale budsjettinntekter. Bymyndighetene bestemmer beløpet for landskatt, leieprisen for land og standardprisen på en tomt ved kjøp, så spørsmålet om å øke effektiviteten av arealbruken er relevant for dem. Slik at grunneiendom brukes mer effektivt, d.v.s. brakt maksimale inntekter fra bruk og bidratt til å forbedre det samlede investeringsklimaet, videreutvikling av markedsrelasjoner i tomtemarkedet, orientering mot dagens markedssituasjon og markedskrav er nødvendig.

Slik at grunneiendom brukes mer effektivt, d.v.s. brakte maksimale inntekter fra bruk og bidro til å forbedre det generelle investeringsklimaet, først av alt er det nødvendig å implementere prosessene for beskatning, utleie og kjøp av urbane land basert på markedsverdien. Samtidig oppnås en rettferdig fordeling av skattebelastningen, stimulering av effektiv bruk og aktivering av investeringer i gjenoppbygging og utvikling i prosessen med omstrukturering av territoriet.

Resultatene av vurderingen av byområdet fungerer som innledende informasjon for å løse følgende problemer:

* utvikling av byutviklingspolitikk og sosial planlegging;

ѕ dannelse av forslag til typer funksjonell bruk av territoriet, tatt i betraktning dets kvalitet;

ѕ dannelse av økonomiske mekanismer for plassering av ulike arealbruksalternativer og investerings- og byggepolitikk;

ѕ analyse av konsekvensene av alternativer for utvikling og omstrukturering av bymiljøet, optimalisering av kommunale investeringer i vedlikehold og utvikling av bymiljøet;

*definisjon investeringsattraktivitet territorium som en funksjon av verdien av byland.

Det er to synspunkter på verdien av byland:

bydesigner i ferd med funksjonell sonering av territoriet som en del av byens hovedplan;

evaluator i utvikling matrikkelverdivurdering lander.

Grunnlaget for dannelsen av matrikkelverdien av land og funksjonell sonering av territoriet bør være en omfattende byplanleggingsvurdering av markedsverdi.

2.1.5 Grunntakstmetoder

Normativ metode er å bestemme standardprisen på tomt. Det brukes ved overføring, kjøp av land til eie, etablering av felles felleseie (delt) utover den frie normen, overføring ved arv eller donasjon, innhenting av sikret lån, uttak for statlige eller offentlige behov.

Byområder vurderes under hensyntagen til tettheten av utbygging, områdets prestisje, naturen til den omkringliggende arealbruken, økologisk tilstand, ingeniør- og transportanlegg osv. Jordene er delt inn i soner differensiert med grunnskattesatsene. og standardprisen på land (lov i Den russiske føderasjonen "Om betaling for land") . Standardprisen på tomt er fastsatt i Matrikkelen.

Grunnlaget for å bestemme standardprisen på land: grunnskattesatser og økende koeffisienter, grunnskattefordeler tas ikke i betraktning.

Det er ofte nødvendig å vurdere et objekt bestående av en bygning og en tomt, når sistnevnte kun har leierettigheter. I dette tilfellet kan kostnaden for å tildele en tomt for bygging tas i betraktning som kostnaden for land.

Under markedsforhold, hvis nødvendig informasjon er tilgjengelig, er det tilrådelig å bruke metoder basert på analyse av markedsdata. Ordren fra det russiske eiendomsdepartementet datert 7. mars 2002 nr. 568-r godkjente metodologiske anbefalinger for fastsettelse av markedsverdien av tomter. Ved vurdering av markedsverdi av tomter benyttes som regel salgssammenlikningsmetoden, tildelingsmetoden,, fordelingsmetoden, restmetoden og metoden for å dele i tomter.

Salgssammenligningsmetode er den enkleste og effektiv metode verdivurdering, kan brukes til å vurdere både faktisk ledig og antatt ledig tomt; lar deg bestemme den spesifikke prisen på en tomt ved å gjøre prosentvise justeringer av salgsprisene til analoger. I mangel av informasjon om prisene på transaksjoner med tomter er det tillatt å bruke tilbuds- (etterspørsels)priser.

Vanlige sammenligningselementer for tomter: eierrettigheter, finansieringsbetingelser, spesielle salgsbetingelser, markedsforhold(endring over tid), plassering (avstand fra by og veier, miljøegenskaper), soneforhold, fysiske egenskaper (tomtens størrelse, form og dybde, vinkelplassering, jordtype, topografi), tilgjengelige verktøy, økonomiske egenskaper, den beste og mest effektive bruken. Når du verdsetter land, kan du bruke flere sammenligningsenheter, justere prisen på hver og ende opp med flere verdier som definerer en rekke verdier. Byområder representerer en spesiell kategori deres verdi påvirkes av størrelsen på byen og dens produksjon og økonomiske potensial, nivået på utviklingen av ingeniør- og sosial infrastruktur, regionale naturlige, miljømessige og andre faktorer.

Metoden gir ganske nøyaktige resultater kun i et utviklet informasjonsåpent konkurransemarked. Det russiske tomtemarkedet oppfyller ikke disse kravene. Verdien av en tomt kan ikke bestemmes basert på informasjon om salgstransaksjoner av analoge tomter. Derfor hele tilgjengelig informasjonå bruke alle vurderingsmetoder på stedet.

Grunnrentekapitaliseringsmetode er basert på at dersom det foreligger tilstrekkelige opplysninger om leietakster for tomter, er det mulig å fastsette verdien av disse tomtene som nåverdien av fremtidige inntekter i form av leie for tomten som vurderes. Innenfor rammen av denne metoden kan verdien av tomteleie beregnes som inntekt ved utleie av tomt under de forhold som råder i tomtemarkedet. Som en vanlig inntektsstrøm kan jordleie kapitaliseres til verdi ved å dividere med kapitaliseringsrenten for land bestemt fra markedsanalyse. De første dataene for kapitalisering er hentet fra en sammenligning av salg av leid tomt og leieverdier.

Basert på den mottatte leieprisen, bestemmes markedsverdien av nettstedet ved hjelp av inntektsmetoden, vanligvis ved bruk av direkte kapitaliseringsmetoden.

Kapitaliseringsrenten bestemmes ved å dele verdien av grunnrente for lignende tomter med salgsprisen eller ved å øke den risikofrie kapitalavkastningen med beløpet til risikopremien knyttet til å investere kapital i tomten som verdsettes.

De viktigste faktorene som påvirker leieprisen for en tomt: plasseringsegenskaper, størrelse, form, omkringliggende type arealbruk, transporttilgjengelighet, teknisk utstyr.

I Russland leies imidlertid hovedsakelig statlige og kommunale land, og leien beregnes i henhold til standardprisen på land, som ikke tilsvarer markedsverdien. For tiden forsøkes det å leie tomt til markedsverdi, men det er for tidlig å si noe om objektiviteten til resultatene. praktisk anvendelse metode for kapitalisering av jordleie.

Distribusjonsmetode ( metode for korrelasjon, korrelasjon, tildeling) - fastsettelse av komponenten av kostnadene for en tomt basert på det kjente forholdet mellom kostnadene for land og forbedringer i eiendomskomplekset. Metoden bygger på bidragsprinsippet og påstanden om at det for hver type eiendom er et normalt forhold mellom verdien av grunn og bygninger. Dette forholdet er mest pålitelig for nye bygninger de er nær det beste og mest effektive bruksalternativet. Jo eldre bygningene er, desto større er forholdet mellom grunnverdi og total eiendomsverdi.

For å bruke metoden kreves det pålitelige statistiske data om forholdet mellom verdiene av land og all eiendom til en bestemt type eiendom i et gitt marked. Metoden brukes imidlertid sjelden selv i utviklede markeder, da den har lav pålitelighet. Bruken av metoden er berettiget i forhold med utilstrekkelig informasjon om tomtesalg. De resulterende verdiene anses som omtrentlige.

Isolasjons (ekstraksjon) metode brukes til å vurdere bebygde tomter dersom det foreligger opplysninger om transaksjonspriser for tilsvarende eiendomsobjekter. Forbedringer av arealet står i forhold til den mest effektive bruken. Metoden innebærer følgende sekvens av handlinger:

• - definisjon av elementer for sammenligning av objekter;
• - bestemmelse av forskjeller mellom hver analog og gjenstanden for evaluering;
• - beregning og justeringer for hvert av sammenligningselementene;
• - beregning av markedsverdien til en enkelt eiendom, inkludert tomten som vurderes, ved hjelp av en rimelig generalisering av de justerte prisene på analoger;
• - beregning av gjenanskaffelseskostnaden eller kostnadene ved reproduksjon av forbedringer på den vurderte tomten;
• - beregning av markedsverdien av den takserte tomten ved å trekke fra markedsverdien til et enkelt eiendomsobjekt, inkludert den takserte tomten, kostnaden for utskifting eller kostnaden for gjengivelse av utbedringer av tomten.

Tildelingsmetoden brukes når bidraget av forbedringer til totalprisen på tomten er lite, det anbefales for evaluering av forstadsområder (hvor bidraget til forbedringer er lite og er ganske enkelt å bestemme), og brukes i mangel av data om salg av tomt i nærområdet.

Metoden er mest effektiv i et passivt marked (det er ingen data om salg av ledige tomter), med tanke på egenskapene til den første informasjonen og modellen for å oppnå ønsket verdi. Kostnaden for land i generelt syn bestemt av formelen:

MED 3 = C - C U ,

Hvor Сз er kostnaden for tomten;

C - kostnaden for objektet;

Su - kostnad for forbedringer.

Resten metode er basert på investeringsgruppens teknikk for fysiske komponenter. Metoden benyttes for å vurdere bebygde og ubebygde tomter, dersom det er mulig å utvikle den takserte tomten med inntektsbringende utbedringer. Verdien av jord bestemmes ved å kapitalisere den delen av inntekten som kan henføres til landet.

For å bestemme verdien av en tomt, er det nødvendig å vite kostnadene for bygningen, netto driftsinntekter for hele eiendommen og kapitaliseringsratene for landet og for bygningene.

Hovedtrinnene i restmetoden for land:

netto driftsinntekter for hele eiendommen fastsettes basert på markedsleie og estimerte driftskostnader;

netto driftsinntekter som kan henføres til strukturen (bygget) bestemmes;

Netto driftsinntekter som kan henføres til tomten aktiveres i verdiindikatoren gjennom kapitaliseringsrenten for tomten.

Det er vanskelig å forutsi inntekt under forhold med utilstrekkelig økonomisk stabilitet.

Metode for å dele inn i seksjoner ( utviklingstilnærming) brukes til å vurdere land som er egnet for fradeling i individuelle tomter. Består av følgende trinn:

• - bestemmelse av størrelsen og antall individuelle tomter;
• - beregning av kostnadene for utbygde tomter ved å bruke den sammenlignbare salgssammenligningsmetoden;
• - beregning av kostnader og utviklingsplan for forventet salgsperiode og rimelig forretningsfortjeneste;
• - fradrag av alle utviklingskostnader og forretningsgevinster fra den estimerte totale salgsprisen for tomtene for å bestemme nettoprovenyet fra salg av eiendom etter ferdigstillelse av utvikling og salg av individuelle tomter;
• - valg av en diskonteringsrente som reflekterer risikoen knyttet til perioden med forventet utvikling og salg.

Landutviklingskostnader inkluderer vanligvis:

• - utgifter til utlegging, rydding og planlegging av tomter;
• - utgifter til bygging av veier, fortau, verktøy, drenering;
• - skatter, forsikring, ingeniøravgifter;
• - markedsføringskostnader;
• - fortjeneste og faste kostnader til entreprenøren mv.

Generelt utføres modellering av markedsverdien av tomter innenfor rammen av antagelsen om at dynamisk likevekt er oppnådd i konkurransen mellom ulike «rasjonelle» grunnbrukere om retten til å okkupere en bestemt tomt. Med balansen mellom effektiv etterspørsel og tilbud på det simulerte landmarkedet og begrenset tilbud, er spørsmålet om den mest effektive bruken av nettstedet som gratis og tatt i betraktning den eksisterende utviklingen løst. Modellering av potensielle leieinntekter for ulike typer arealbruk er basert på mønstre for dannelse av leieeffekter av beliggenhet og rådende priser (salg og utleie). Tatt i betraktning den betydelige forskjellen i kostnadsindikatorer for tomter som ligger langs fronten av byens veinett og ligger i blokkområder, er disse tomtene underlagt obligatorisk oppdeling under vurdering. Implementeringen av prinsippet om den mest effektive bruken skjer under konkurranseforhold for bruk av eiendom mellom ulike funksjonelle segmenter av markedet, under hensyntagen til reelle begrensninger på etterspørselsvolumet og den mulige multifunksjonaliteten til territoriet, som et resultat hvorav et sett med landbrukere dannes på hvert sted.

Den beste og mest effektive bruken av en eiendom er muligheten til å bruke en fri eller utviklet tomt, som er juridisk mulig og riktig formalisert, fysisk gjennomførbar, utstyrt med passende økonomiske ressurser og gir maksimal verdi.

Vanligvis utføres analysen av den mest effektive bruken i henhold til flere alternative alternativer og inkluderer følgende områder:

Markedsanalyse;

Analyse av muligheten for alternativet;

Analyse av den mest effektive bruken.

Markedsanalyse innebærer å bestemme etterspørselen etter alternative bruksalternativer til den eksisterende for å studere tilbud og etterspørsel, markedskapasitet, dynamikk i leiepriser, etc. for hvert alternativ.

Gjennomførbarhetsanalyse innebærer å beregne de grunnleggende kostnadskomponentene: inntektsstrøm og kapitaliseringsrater for å bestemme kostnadene, og tar hensyn til variablene for hvert juridisk forsvarlig og fysisk gjennomførbart alternativ.

Analyse av den mest effektive bruken innebærer utvikling av en detaljert plan for implementering av hvert alternativ, med tanke på spesifikke markedsdeltakere, tidspunkt for prosjektet og finansieringskilder for å velge et alternativ som sikrer maksimal produktivitet til det vurderte objektet.

Kriterier for beste bruksanalyse:

Juridisk adgang;

Fysisk gjennomførbarhet;

Finansiell sikkerhet;

Maksimal produktivitet.

Den juridiske tillatteligheten av hvert vurdert brukstilfelle kontrolleres først i alle tilfeller. Valget av den mest effektive bruken av fast eiendom kan påvirkes av tilstedeværelsen av langsiktige leieavtaler. I resten av leieperioden er bruk av eiendommen underlagt vilkårene i leieavtalen. Dersom den mest effektive bruken av eiendommen er begrenset av eksistensen av en leieavtale, bør dette gjenspeiles i vurderingsrapporten.

Eksempel. Dersom eiendommen er begrenset av en grunnfeste som utløper om mer enn 12 år, kan det hende at det ikke er økonomisk gjennomførbart å oppføre et nytt bygg som har en økonomisk levetid på 40 år.

Eksempel. Bygging av bygninger i et visst antall etasjer, brannskiller, isolasjonskrav.

Fysisk gjennomførbarhet. Fysiske gjennomførbarhetskriterier – størrelse, form, område, design, grunnforhold og adkomstveier til stedet, og risikoen for naturkatastrofer (som flom eller jordskjelv) – påvirker den foreslåtte bruken av landet.

Finansiell sikkerhet. En opsjon anses som økonomisk forsvarlig dersom den gir driftsinntekter lik eller større enn driftskostnader, finansieringskostnader og kapitalavkastningskrav. Hvis brukstypen ikke innebærer mottak av vanlige inntekter fra drift, velger analysen de alternativene som skaper eiendom til en kostnad som tilsvarer eller overstiger kostnadene ved å bygge eller rekonstruere anlegget for denne nye typen bruk. Takstmannen skal sammenligne salgsgevinsten eller inntekten ved bruk av eiendommen med påløpte kapitalutgifter. Hvis inntektene er lavere enn utgiftene eller bare overstiger dem i liten grad, anses denne typen bruk som økonomisk umulig.

For å vurdere bruk som genererer vanlige inntekter fra driften, beregner takstmannen for hver av dem den totale netto driftsinntekten, den individuelle avkastningen på investert kapital og inntektsbeløpet som kan tilskrives tomten. Dersom nettoinntekten tilsvarer investeringskravet og gir avkastningskravet på grunnen, er denne typen bruk økonomisk mulig.

Maksimal produktivitet er den høyeste verdien av tomten som sådan, uavhengig av om den er ledig (faktisk eller betinget) eller bebygd. Dermed forutsetter implementeringen av dette kriteriet, fra alle lovlig tillatte, fysisk implementerbare og gir en positiv mengde inntektsalternativer, valget av typen bruk som gir den maksimale verdien av grunnlaget for fast eiendom - tomten.

Den maksimale produktiviteten til en tomt bestemmes ved å korrelere mengden av inntekten med kapitaliseringsrenten som kreves av markedet for denne typen bruk. Den brukstypen som gir størst lønnsomhet av grunnen er den mest effektive. Grunnlaget for alle metoder som brukes for å bestemme verdien av en tomt for å velge det mest effektive alternativet er den såkalte restteknikken.

Inntekt fra land anses som balansen mellom den totale inntekten generert av eiendom og de inntektsbeløpene som er gitt ved å tiltrekke arbeidskraft, kapital, anleggsmidler (fungerende bygninger og strukturer). Kostnaden for en tomt representerer i sin tur differansen mellom den totale kostnaden for hele eiendommen og den gjenværende kostnaden for bygninger eller kostnadene ved byggingen av dem.

Den beste bruken av fast eiendom kan enten oppnås på grunnlag av eksisterende bebyggelse, eller innebære oppføring av grunnleggende nye utbedringer, noe som krever at tomten vurderes som ledig.

Basert på dette bruker takstmenn to teknikker når de analyserer den beste bruken av eiendom:

- den mest effektive bruken av nettstedet som en uutviklet en;

- den mest effektive bruken av området som bebyggelse.

Metoden for å bestemme den beste og mest effektive bruken av den takserte eiendommen som ubebygd tomt er basert på en forutsetning om at den ikke har bygninger eller kan ryddes for bygninger som følge av riving av dem. Som et resultat bestemmes tomtekostnaden ut fra valg av mulige bruksalternativer som sikrer lønnsomheten til eiendom, og undervalg av parametere for eiendomsobjekter i samsvar med et bestemt formål.

Muligheten for å bruke en tomt som ubebygd har to hovedvarianter:

Bruk av en tomt til spekulasjon, det vil si for å selge den uten forbedringer til en investor som senere vil utvikle den i samsvar med markedskrav eller egne preferanser. Dette alternativet gjelder i
når eiendomsmarkedene er overmette.

Utvikling av en tomt med nye bygninger og strukturer, inkludert:

- utvikling uten mellombruk, hvis et nytt bruksalternativ vurderes, akseptert av markedet på analysedatoen;

- utvikling med middels bruk innebærer midlertidig bevaring av eksisterende bruksalternativ inntil det nye alternativet er etterspurt av markedet, basert på prognosen for markedssituasjonen;

- deling eller konsolidering av en tomt for å oppnå den mest effektive bruken;

- utvikling av tomten med nybygg tilsvarende formål og fysiske parametere som eksisterende anlegg.

Den mest effektive bruken av en tomt som bebygd forutsetter bevaring av eksisterende bebyggelse på den analyserte tomten.

Muligheten for å bruke en tomt som bebygd har to hovedtyper:

- opprettholde det eksisterende formålet med eiendommen som vurderes;

- endring av eksisterende formål for eiendommen som vurderes.

Vurderingen av maksimal produktivitet, avhengig av vurderingen av kapitaliseringsgraden, utføres ved hjelp av følgende metoder.

Første metode: Tomten anses som ubebygd, kapitaliseringsforhold for tomter og bygninger er forskjellige.

1. Bestemme kostnadene ved å utvikle en betinget ledig tomt med bygninger og strukturer for et bestemt formål, under hensyntagen til markedets etterspørsel og tilbud.

Justeringer for belastningsfaktor og oppsamlingstap.

Bestemme muligheten for å motta og mengden av annen inntekt.

6. Beregning av driftskostnader.

7. Beregning av kapitalkostnadsreserver.

8. Beregning av netto driftsinntekter.

9. Beregning av kapitaliseringsgrad for bygninger.

10. Vurdering av inntekter generert av oppførte bygninger og konstruksjoner.

11. Beregning av inntekt som kan henføres til grunn.

12. Beregning av kapitaliseringsgrad for en tomt.

13. Vurdering av verdien av en tomt ved hjelp av metoden for kapitalisering av inntekt generert av landet.

Andre metode: Tomten anses som ubebygd, kapitaliseringssatser for bygninger og tomt er de samme.

Bestemme kostnadene ved å utvikle en betinget ledig tomt med bygninger og strukturer for et bestemt formål, under hensyntagen til markedets etterspørsel og tilbud.

Beregning av potensiell bruttoinntekt.

Foreta justeringer for å ta hensyn til belastningsfaktor og tap ved innkreving av betalinger og mengden av andre inntekter.

Estimering av faktisk bruttoinntekt.

Beregning av driftskostnader og kapitalkostnadsreserver.

Beregning av total netto driftsinntekt.

Beregning av samlet kapitaliseringsrente for eiendommen som vurderes.

Verdivurdering av fast eiendom etter metoden for kapitalisering av netto driftsinntekt generert av eiendom.

Estimat av verdien av et tomteinntekt som differansen mellom estimert verdi av eiendommen og kostnadene ved utbedringer.

Tredje metode: Tomten regnes som ubebygd, og markedssalgsprisen på eiendommen til det tiltenkte formål er kjent:

1. Markedsverdien av en ferdig eiendom til et bestemt formål som kan bygges på den analyserte tomten fastsettes.

2. Byggekostnaden beregnes, inkludert utbyggers fortjeneste.

3. Verdien av en tomt estimeres som differansen mellom
salgssummen på eiendommen og totale kostnader.

Fjerde metode: Tomten anses som bebygd, bygningene krever noen forbedringer:

Fastsettelse av samlet kapitaliseringsgrad.

Beregning av kostnader til anleggsforbedring.

Beregning av verdistigning på fast eiendom under hensyntagen til utførte forbedringer.

Femte metode: Tomten anses som bebygd og krever ikke ombygging:

Beregning av netto driftsinntekt generert av eiendom.

1. Fastsettelse av samlet kapitaliseringsgrad.

Verdivurdering av fast eiendom ved bruk av metoden for balanseføring av netto driftsinntekt.

De identifiserte egenskapene til eiendomsobjekter og utviklingen av markedssituasjonen kan kreve ikke-standardiserte typer bruk.

Separate bruksområder

Som regel skiller de mest effektive alternativene for bruk av den analyserte eiendommen seg ikke fra bruken av lignende objekter. Men på grunn av den uvanlige eller unike karakteren til eiendommen som verdsettes, kan den mest effektive bruken avvike.

Middels bruk

Dersom alternativet for den mest effektive bruken av fast eiendom er basert på endringer i markedssituasjonen i fremtiden og derfor kan være mulig etter en tid, anses bruksalternativet som eksisterer på verdsettelsesdatoen som en mellomliggende. En mellombruk, som kan endre seg etter en tid, kan også identifiseres som det mest effektive alternativet for en gitt periode.

Juridisk kontroversiell bruk

Hvis den faktiske bruken av objektet, tillatt ved lov, ikke er i samsvar med gjeldende standarder i området der det befinner seg. Dette er vanligvis en konsekvens av endringer eller nye reguleringsbestemmelser.

Ikke-beste bruk

I praksis vil faktisk utbygging kanskje ikke samsvare med den mest effektive bruken av tomtene den er lokalisert på. En endring i situasjonen kan kreve både endring av eksisterende formål med fast eiendom og bevaring av det, men på et kvalitativt annet grunnlag, noe som krever visse kapitalutgifter.

Flerbruk

Dermed kan et stort bygg bl.a Oppholdsrom, kontorer, butikker, servicesentre osv. Tilsvarende kan boliger, kjøpesentre og underholdningssentre og andre infrastrukturanlegg bygges på en tomt.

Spesielle formål

For eksempel vil den mest effektive bruken av et anlegg som produserer tungt maskineri utstyr sannsynligvis være å fortsette å produsere det utstyret, og den mest effektive bruken av en kornheis vil sannsynligvis være å fortsette å bruke den som en heis.

Spekulative bruksområder

Eit land beregnet for salg i fremtiden anses som et spekulativt investeringsinstrument.

Overflødig og overflødig områdeareal

Bebygde arealer kan ha overskuddsareal som ikke kreves av dagens bruk av bygningene. Ubebygde tomter kan ha et areal som ikke er nødvendig for den primære bruken med størst innvirkning. Den mest effektive måten å bruke overflødig plass på stedet kan være å bygge ut flere bygninger eller holde dem ubebygde.

I visse tilfeller regnes tilleggsareal som ikke er nødvendig for eksisterende bebyggelse og ikke kan skilles fra eiendommen og selges som overskytende areal.

Verdivurdering av eiendom ved bruk av inntektsmetoden

Enkle konsepter

Venteprinsippet

Estimering av markedsverdi ved bruk av inntektsmetoden er basert på å konvertere inntekten som den aktuelle eiendelen forventes å generere over resten av dens økonomiske levetid til verdi. Fra et teoretisk synspunkt kan inntektskilden være hva som helst: leie, salg, utbytte, fortjeneste. Hovedsaken er at det er et produkt av eiendelen som blir verdsatt. Ved å bruke denne tilnærmingen er det mulig og hensiktsmessig å vurdere de eiendelene som brukes eller kan brukes for å generere inntekter (eiendom, aksjer, obligasjoner, veksler, immaterielle eiendeler, etc.).

De grunnleggende prinsippene for vurdering av en inntektsgivende eiendel er forventningsprinsippet og substitusjonsprinsippet. Forventningsprinsippet for denne tilnærmingen er det viktigste metodedannende prinsippet. Den sier at verdien K til en eiendel bestemmes av dens nåværende (dagens, nåværende) verdi (PV - fra engelsk nåverdi) av all hans fremtidige inntekt I: , hvor Til - eiendelsholdingsperiode.

Jo høyere inntektspotensialet til eiendelen som verdsettes, jo høyere er verdien. I dette tilfellet bør analysen av inntekten utføres gjennom gjenværende økonomiske levetid for eiendelen, forutsatt at den brukes i denne perioden på den mest effektive måten.

I henhold til substitusjonsprinsippet skal maksimalverdien av en eiendel ikke overstige den laveste prisen Va, som en annen lignende eiendel med tilsvarende avkastning kan kjøpes for: , Hvor T - antall analoger. Dette prinsippet er analogt økonomisk prinsipp investeringsalternativer.

Innenfor inntektstilnærming det skilles mellom direktekapitaliseringsmetoden og inntektskapitaliseringsmetoden etter kapitalavkastningen (fig. 3.1). Disse metodene er basert på analyse og vurdering av netto driftsinntekter og kapitaliserings- eller diskonteringsrenter.

Ved direkte kapitalisering foretas en vurdering av netto driftsinntekt for det første bruksåret av eiendelen, forutsatt at den er i stadiet med å generere typisk inntekt, og en vurdering av kapitaliseringsgraden for konvertering av inntekt til nåværende verdi, og i kapitaliseringsmetoden basert på avkastningen på kapital - en prognose for netto driftsinntekt i ferd med å bruke eiendelen, inkludert netto inntekt fra tilbakeføring ved slutten av prognoseperioden, en vurdering av diskonteringsfaktoren og fastsettelse av størrelsen på dagens verdier av disse inntektene.

Figur 3.1 - Klassifisering av verdsettelsesmetoder etter inntekt.

Disse metodene er forskjellige i måten de analyserer og konstruerer inntektsstrømmen og koeffisientene for deres konvertering til nåverdi. I den direkte kapitaliseringsmetoden for å estimere markedsverdi deles nettoinntekten for det første året fra bruken av eiendelen på kapitaliseringsgraden som er oppnådd basert på analysen av data om kapitaliseringsgradene til inntekten til eiendeler som ligner på eiendelen som verdsettes . I dette tilfellet er det ikke nødvendig å vurdere utviklingen av inntektsendringer over tid, og når man vurderer kapitaliseringsgraden, er det ikke nødvendig å ta hensyn til komponentene separat: avkastningen på kapitalen og avkastningen.

Det antas at regnskapsføringen av trender i alle komponenter av eiendelen som verdsettes er innebygd i markedsdata. Det skal bemerkes at metoden for direkte kapitalisering er anvendelig for å vurdere eksisterende eiendeler som brukes på den mest effektive måten og ikke krever store kapitalinvesteringer i reparasjoner eller rekonstruksjon på verdsettelsesdatoen. Ved vurdering av kapitaliseringsmetoden i henhold til kapitalavkastningen, tas trenden for endringer i nettoinntekt over tid separat i betraktning og alle komponenter i kapitaliseringsgraden analyseres separat.

Direkte kapitaliseringsmetoden er en metode for å estimere markedsverdien til en inntektsgenererende eiendel, basert på direkte konvertering av den mest typiske førsteårsinntekten til verdi ved å dele den med kapitaliseringskoeffisienten som er oppnådd basert på analyse av markedsdata på forholdet mellom inntekt og verdien av eiendeler som ligner på den som verdsettes.

Kapitaliseringsmetode basert på avkastningen på kapital er en metode for å estimere markedsverdien av en inntektsgenererende eiendel basert på å konvertere alle kontantstrømmene som den genererer i løpet av den gjenværende økonomiske levetiden til verdi ved å neddiskontere dem til verdsettelsesdatoen ved å bruke avkastning på kapital hentet fra markedet for investeringer med alternative risikonivåer.

Metoden for kapitalisering basert på avkastningen på kapital kan på sin side ha to varianter fra et formelt (matematisk) synspunkt: metoden for diskontert kontantstrømanalyse (DCF-analyse) og metoden for kapitalisering ved bruk av beregningsmodeller.

Den diskonterte kontantstrømanalysemetoden er en kapitaliseringsmetode basert på avkastningen på kapital, der kontantstrømmene for hvert driftsår av eiendelen for å estimere markedsverdien ved å bruke avkastningen på kapitalen som en diskonteringsrente. som verdsettes er separat diskontert og deretter summert, inkludert kontantstrøm fra videresalg ved slutten av eierperioden.

Kapitaliseringsmetoden ved beregningsmodeller er en kapitaliseringsmetode basert på kapitalavkastningen, der, for å estimere markedsverdien, den mest typiske inntekten det første året konverteres til verdi ved bruk av formaliserte beregningsmodeller for inntekt og verdi. , innhentet basert på en analyse av trender i deres endring i fremtiden.

Netto driftsinntekter som en eiendel genererer, er differansen mellom faktiske bruttoinntekter og driftskostnader.

Generelt, i samsvar med forventningsprinsippet, har det matematiske uttrykket for å vurdere markedsverdien av en eiendel ved bruk av inntektsmetoden følgende form:

(3.1)

Hvor V o - markedsverdivurdering, q — gjeldende periodenummer, jeg q - netto driftsinntekt q noe periode, Y— avkastning på kapital (inntektsdiskonteringsrente), V P– kontantstrøm fra tilbakeføring, Til— nummeret på den siste eierperioden (Når man vurderer en eiendom, regnes prognoseperioden som eierperioden.)

I en eiendom er den ikke-avskrivbare delen tomten, og den avskrivbare delen er forbedringen av tomten. Landtomten, som en del av jordens overflate, er ikke utsatt for slitasje, d.v.s. fra et økonomisk synspunkt bør en tomt betraktes som en endeløs (uuttømmelig) inntektskilde, hvis verdi bare kan øke over tid. Forbedringer har en begrenset økonomisk levetid - en tidsperiode hvor mengden inntekt som objektet genererer overstiger mengden utgifter for driften. En avskrivbar eiendel bør også omfatte investeringer rettet mot å erverve retten til å leie en eiendel over en begrenset tidsperiode.

Dermed kan inntekt I q (fra det engelske ordet - Income) av et q-år deles inn i to komponenter:

hvor er avkastningen på investeringen (avkastning på kapital) og er avkastningen på den opprinnelige investeringen (avkastning på kapital).

Inntekter på investering i år q kan på sin side også deles inn i to komponenter: inntekt på investering lik markedsverdien av forbedringer ved begynnelsen av år q, og inntekt på investering lik markedsverdien av tomten i samme år:

Avkastningen på kapital investert i land er lik avkastningen på kapital investert i forbedringer: Y L = Y B = Y.

Følgelig kan inntekt på kapital representeres som produktet av kostnadene for denne kapitalen med en enkelt avkastning:

- fra forbedringer

Av (6.1.2) følger det at kapitalinntektene som kan henføres til forbedringer og dagens markedsverdi er direkte proporsjonale med hverandre 1. Samtidig posisjoneres inntektene på slutten av året, og kostnadene for forbedringer posisjoneres på slutten av året. forrige år eller i begynnelsen av den gjeldende. Forbedringer mister verdi på grunn av normal slitasje. Følgelig er inntekten knyttet til forbedringer også en synkende funksjon av tid.

For gjenstander som krever visse kapitalinvesteringer for forbedring av dem (tomt tomt, "uferdig", rekonstruert anlegg, etc.), bør den opprinnelige investeringen fra et økonomisk synspunkt defineres som mengden av ikke refunderte investeringer V HU, dvs. den fremtidige verdien av strømmen av kapitalinvesteringer (utgifter) for opprettelse av et objekt som en inntektskilde eller, hva som er det samme, akkumulert på driftsdatoen for den inntektsgenererende eiendelen til en viss prosentsats, beløpet kostnadene for opprettelsen