Αξιολόγηση της περιουσίας της επιχείρησης για σκοπούς εξασφάλισης. Χαρακτηριστικά της εκτίμησης ακινήτων για σκοπούς τραπεζικού δανεισμού επί εξασφαλίσεων. Τι σημαίνει ρευστότητα εξοπλισμού

Επιτροπή Αξιολόγησης
ΕΝΩΣΕΙΣ ΡΩΣΙΚΩΝ ΤΡΑΠΕΖΩΝ

Γενικά θέματα αποτίμησης περιουσιακών στοιχείων για σκοπούς εξασφάλισης

Τα ακόλουθα άτομα συμμετείχαν στις εργασίες για το έγγραφο:

Gorshenina G.V. (επικεφαλής της ομάδας εργασίας), Shcherbakova-Pacheva D.A., Savintsev S.A., Tarasov Yu.B., Doval S.V., Kozodaev M.A.

Συντονισμός εργασιών - Shcherbakova O.N.

Την επιμέλεια της σκηνοθεσίας έχει ο Roslov V.Yu.

Έγγραφο που εγκρίθηκε:

Πιστωτικοί οργανισμοί:

OJSC Bank VTB

Gazprombank OJSC (Τμήμα Διαχείρισης Κινδύνων)

JSC Rosselkhozbank

OJSC "Τράπεζα της Μόσχας"

OJSC "Alfa-bank"

ZAO Unicredit Bank

ΟΑΟ Uralsib

OJSC Bank Zenit

Αυτορρυθμιστικές οργανώσεις εκτιμητών:

Ρωσική Εταιρεία Εκτιμητών

NP "Αυτορυθμιζόμενη Διαπεριφερειακή Ένωση Εκτιμητών"

NP "National College of Specialists Appraisers"

NP SRO "Ένωση Περιφερειακών Πλοιάρχων Αξιολόγησης"

Επισκόπηση των απαιτήσεων αποτίμησης για τους σκοπούς νομικών και κανονιστικών εγγράφων ασφάλειας, εθνικών και διεθνών προτύπων Πληροφορίες αποτίμησης που απαιτούνται από την τράπεζα σχετικά με το θέμα της ασφάλειας
Δεοντολογικά πρότυπα και κανόνες για τη διεξαγωγή αξιολόγησης, συστάσεις για την αλληλεπίδραση των συμμετεχόντων στη διαδικασία αξιολόγησης Γενικές απαιτήσεις για το εύρος και την ποιότητα της εργασίας κατά τη διάρκεια μιας αξιολόγησης. Γενικές παραδοχές και περιορισμοί Γενικές κατευθυντήριες γραμμές για τη δομή μιας έκθεσης αποτίμησης για σκοπούς εξασφαλίσεων
Βιβλιογραφία

Οι συστάσεις καλύπτουν γενικά ζητήματα που σχετίζονται με την αποτίμηση των περιουσιακών στοιχείων για σκοπούς παροχής ασφάλειας. Το έγγραφο αναπτύχθηκε σύμφωνα με τις απαιτήσεις της ισχύουσας νομοθεσίας στον τομέα της αποτίμησης και περιέχει συστάσεις λόγω των ιδιαιτεροτήτων της αποτίμησης για σκοπούς παροχής εξασφαλίσεων.

Όροι, ορισμοί και συντμήσεις που χρησιμοποιούνται

Τράπεζα -πιστωτικό οργανισμό.

Διατιμητής- ένα φυσικό ή νομικό πρόσωπο εξουσιοδοτημένο να συμμετέχει σε δραστηριότητες αποτίμησης σύμφωνα με τη νομοθεσία της Ρωσικής Ομοσπονδίας.

Περιουσιακά στοιχεία- στο πλαίσιο αυτών των συστάσεων, ενσώματα περιουσιακά στοιχεία με τη μορφή ακίνητης περιουσίας, μηχανημάτων και εξοπλισμού ή αγαθών.

Κόστος επένδυσης- το κόστος για ένα συγκεκριμένο άτομο ή ομάδα προσώπων με επενδυτικούς σκοπούς χρήσης του αντικειμένου αξιολόγησης που έχει συσταθεί από αυτό το πρόσωπο (πρόσωπα)

Αξία εκκαθάρισης- μια υπολογισμένη αξία που αντικατοπτρίζει την πιο πιθανή τιμή στην οποία μπορεί να αποξενωθεί το δεδομένο αντικείμενο αξιολόγησης για την περίοδο έκθεσης του αντικειμένου αξιολόγησης, η οποία είναι μικρότερη από την τυπική περίοδο έκθεσης για τις συνθήκες της αγοράς, σε συνθήκες όπου ο πωλητής αναγκάζεται να κάνει συναλλαγή για την εκποίηση περιουσίας.

Τιμή αγοράς- την πιο πιθανή τιμή στην οποία μπορεί να αποξενωθεί το αντικείμενο αποτίμησης από την ημερομηνία αποτίμησης στην ελεύθερη αγορά υπό συνθήκες ανταγωνισμού, όταν τα μέρη στη συναλλαγή ενεργούν εύλογα, έχοντας όλες τις απαραίτητες πληροφορίες και τυχόν έκτακτες περιστάσεις δεν αντικατοπτρίζονται στην αξία της τιμής συναλλαγής·

FSO– ομοσπονδιακά πρότυπα αποτίμησης

FSO Νο. 1- Ομοσπονδιακό πρότυπο αποτίμησης "Γενικές έννοιες αποτίμησης, προσεγγίσεις αποτίμησης και απαιτήσεις αποτίμησης" (Εγκρίθηκε με Διάταγμα του Υπουργείου Οικονομικής Ανάπτυξης της Ρωσίας της 20ης Ιουλίου 2007 N 256).

FSO Νο. 2- Ομοσπονδιακό πρότυπο αποτίμησης "Ο σκοπός της αποτίμησης και τα είδη αξίας" (Εγκρίθηκε με Διάταγμα του Υπουργείου Οικονομικής Ανάπτυξης της Ρωσίας της 20ης Ιουλίου 2007 N 255).

FSO Νο. 3- Ομοσπονδιακό πρότυπο αποτίμησης "Απαιτήσεις για την έκθεση αποτίμησης" (Εγκρίθηκε με Διάταγμα του Υπουργείου Οικονομικής Ανάπτυξης της Ρωσίας της 20ης Ιουλίου 2007 N 254).

Επισκόπηση των απαιτήσεων αποτίμησης για τους σκοπούς της δέσμευσης νομικών και κανονιστικών εγγράφων, εθνικών και διεθνών προτύπων.

Η έννοια της αξίας εξασφαλίσεων, που χρησιμοποιείται ενεργά στην πράξη εμπορικός δανεισμόςως τέτοια, σε Ρωσική Ομοσπονδίασήμερα δεν είναι τυποποιημένο, δεν υπάρχει σαφής ορισμός και γενικά αποδεκτές μέθοδοι για τον υπολογισμό του. Στην πράξη, οι τράπεζες προσδιορίζουν την αξία των εξασφαλίσεων ως παράγωγο της αγοραίας αξίας, εφαρμόζοντας φθίνοντες συντελεστές.

Το FSO 2 ορίζει κατά την αξιολόγηση για τους σκοπούς της εξασφάλισης τον προσδιορισμό της αγοραίας αξίας. Το FSO δεν περιέχει συστάσεις σχετικά με τη συνεκτίμηση των ιδιαιτεροτήτων της αξιολόγησης για τους σκοπούς της εξασφάλισης.

Τα Διεθνή Πρότυπα Αποτίμησης (IVS) ορίζουν: «Η αξία στεγαστικού δανείου (MLV) είναι η αξία ενός ακινήτου όπως καθορίζεται από έναν Εκτιμητή που κάνει μια συνετή αξιολόγηση της μελλοντικής εμπορευσιμότητας ενός ακινήτου, λαμβάνοντας υπόψη τις μακροπρόθεσμες βιώσιμες πτυχές του την ιδιοκτησία, τις συνήθεις και τοπικές συνθήκες της αγοράς και την τρέχουσα χρήση και κατάλληλες εναλλακτικές χρήσεις του ακινήτου.» Αυτός ο ορισμόςπου περιέχονται στην ευρωπαϊκή νομοθεσία (Οδηγία 89/647/ΕΚ, όπως τροποποιήθηκε από την Οδηγία 98/32/ΕΚ). Οι οδηγίες αυτές ασχολούνται με θέματα τραπεζικής ρύθμισης και τη θέσπιση ελάχιστων προτύπων φερεγγυότητας για πιστωτές που χορηγούν δάνεια έναντι ακινήτων. Αυτή η αξία χρησιμοποιείται από τις τράπεζες κατά την αξιολόγηση των πιστωτικών κινδύνων και διαφέρει από την τρέχουσα εκτίμηση της αγοραίας αξίας, λαμβάνοντας υπόψη τις μακροπρόθεσμες σταθερές τάσεις και εξαιρουμένων των κερδοσκοπικών στοιχείων.

Οι απαιτήσεις αποτίμησης για τους σκοπούς της εξασφάλισης δανείων, στεγαστικών δανείων και χρεογράφων ορίζονται στην Αίτηση Διεθνούς Αποτίμησης 2 (ISA 2) Αποτίμηση για σκοπούς δανεισμού. Αυτό το πρότυπο προϋποθέτει τη δυνατότητα προσδιορισμού για σκοπούς εξασφάλισης όχι μόνο της αγοραίας αξίας, αλλά και της αξίας της επιχείρησης λειτουργίας ή της αξίας ρευστοποίησης κ.λπ., ωστόσο, ως ο κύριος τύπος αξίας από την άποψη των καταναλωτών, είναι επιλεγμένο. Είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι σύμφωνα με τους καταναλωτές μιας τέτοιας αξιολόγησης, το πρότυπο προσδιορίζει σαφώς τα πιστωτικά ιδρύματα.

Τα ακόλουθα κύρια σημεία μπορούν να διακριθούν στις απαιτήσεις του MCO.

1. Στην περίπτωση προσδιορισμού της αγοραίας αξίας, η μεθοδολογία για την αξιολόγηση ενός δυνητικού αντικειμένου εξασφάλισης πρέπει να συνδέεται αυστηρά με την πραγματική κατάσταση της αγοράς και να περιέχει ελάχιστες υποθέσεις και υποθέσεις υποκειμενικής φύσης. Τα διεθνή πρότυπα αναφέρουν ότι «η μέθοδος σύγκρισης πωλήσεων ή άλλες μέθοδοι σύγκρισης αγοράς πρέπει να βασίζονται σε έρευνα αγοράς. Το κόστος κατασκευής και το ποσό της απόσβεσης θα πρέπει να προσδιορίζονται με βάση ανάλυση του κόστους και των συσσωρευμένων αποσβέσεων από τα δεδομένα της αγοράς. Η μέθοδος κεφαλαιοποίησης εισοδήματος ή η μέθοδος προεξοφλημένων ταμειακών ροών θα πρέπει να βασίζεται σε ταμειακές ροές που καθορίζονται από την αγορά και σε ποσοστά απόδοσης που βασίζονται στην αγορά». Εκείνοι. εάν ο Εκτιμητής χρησιμοποιεί στους υπολογισμούς του τις πληροφορίες που παρέχονται από τον πελάτη, οι οποίες είναι αληθείς, αλλά δεν ανταποκρίνονται στις πραγματικότητες της αγοράς, μια τέτοια προσέγγιση για την αποτίμηση για τους σκοπούς της εξασφάλισης δεν ισχύει.

2. Τα πρότυπα καθιστούν σαφές ότι η παραδοχή της συνεχιζόμενης δραστηριότητας χρησιμοποιείται ως βάση για την αποτίμηση για σκοπούς οικονομική αναφορά, είναι ακατάλληλη κατά την αξιολόγηση για σκοπούς παροχής ασφάλειας. Τα Πρότυπα συνιστούν τα ακίνητα που καταλαμβάνονται από ιδιοκτήτες να αποτιμώνται για σκοπούς παροχής ασφάλειας ως εγκαταλελειμμένα από τους ιδιοκτήτες. Εκείνοι. Για παράδειγμα, εάν ο ιδιοκτήτης, υποθηκεύοντας το ακίνητό του, απολαμβάνει ευνοϊκές συνθήκες για την πληρωμή λογαριασμών κοινής ωφέλειας, τότε κατά την αξιολόγηση του αντικειμένου, θα πρέπει να εστιάσετε στο επίπεδο κόστους της αγοράς.

Κατά την αξιολόγηση των ακινήτων που παράγουν εισόδημα, τα πρότυπα υποχρεώνουν τον Εκτιμητή να επιστήσει την προσοχή του δανειστή σε μια σημαντική διαφορά μεταξύ της αξίας ενός αντικειμένου στη λειτουργία «συνεχιζόμενης δραστηριότητας» και ενός αντικειμένου όπου:

• η επιχείρηση τερματίζεται·
• τα αποθέματα έχουν αφαιρεθεί.
• άδειες/πιστοποιητικά, συμφωνίες franchise ή άδειες έχουν ανακληθεί ή κινδυνεύουν να ανακληθούν·
• Η περιουσία έχει υποστεί απολίτιστη μεταχείριση·

ή υπάρχουν άλλοι λόγοι που μπορεί να επηρεάσουν αρνητικά τα αποτελέσματα της επόμενης λειτουργίας. Εκείνοι. τα διεθνή πρότυπα κατευθύνουν αμέσως τον Εκτιμητή στην ανάλυση της κατάστασης αθέτησης υποχρεώσεων.

3. Τα πρότυπα υποδεικνύουν ότι όπου τα ακίνητα έχουν υψηλότερη εναλλακτική αξία χρήσης, οι δανειστές θα πρέπει να γνωρίζουν κάθε πιθανότητα εκτίμησης. Ωστόσο, η βάση για τον υπολογισμό της αξίας για σκοπούς υποθήκης είναι πρωτίστως η υπάρχουσα χρήση του ακινήτου.

4. Εκτός από την εκπλήρωση των γενικών απαιτήσεων του IVS για το περιεχόμενο της έκθεσης, οι εκθέσεις αποτίμησης για σκοπούς εξασφάλισης, κατά κανόνα, πρέπει να περιλαμβάνουν πληροφορίες για τα ακόλουθα στοιχεία:

• αναδρομική, τρέχουσα και αναμενόμενη μελλοντική ζήτηση για αυτό το είδοςιδιοκτησία στην περιοχή·
• πιθανές και πιθανές ανάγκες για εναλλακτικές χρήσεις του ακινήτου·
• την τρέχουσα ρευστότητα του ακινήτου, καθώς και, εάν είναι απαραίτητο, την πιθανότητα σταθερότητάς του·
• την προσέγγιση που ακολουθήθηκε για την πραγματοποίηση της αποτίμησης και τον βαθμό στον οποίο αξιόπιστα δεδομένα της αγοράς χρησιμοποιούνται για την υποστήριξη της αποτίμησης.

5. Ξεχωριστά, μπορείτε να επισημάνετε τις απαιτήσεις για τον Εκτιμητή.

• Η εξουσία και η ευθύνη του Εκτιμητή πρέπει να είναι σαφείς τόσο στον Εκτιμητή όσο και στον πελάτη του. Οι αξιολογητές πρέπει να είναι σαφείς σχετικά με τους κινδύνους που συνδέονται με τη διενέργεια αξιολόγησης για τους σκοπούς της χορήγησης δανείου, καθώς οι παρεξηγήσεις, οι παρεξηγήσεις ή τα λάθη σε αυτόν τον τομέα μπορεί να οδηγήσουν σε διαφωνίες και δικαστικές διαφορές μεταξύ του Δανειστή και του Αξιολογητή.
• Κατά τη διεξαγωγή μιας αξιολόγησης για το σκοπό της χορήγησης δανείου, ο Αξιολογητής θα πρέπει να δίνει ιδιαίτερη προσοχή στη διατήρηση της ανεξαρτησίας από τον δανειολήπτη.

Είναι σημαντικό ο Εκτιμητής να έχει σχετική εμπειρία στην αποτίμηση ενός συγκεκριμένου είδους περιουσιακών στοιχείων, διαφορετικά θα πρέπει να ζητήσει τη συμβουλή ενός ειδικού.

Τα Πρότυπα απαιτούν από τον Αξιολογητή να είναι ικανός στην κατανόηση της διαδικασίας δανεισμού. Οι εκτιμητές θα πρέπει να έχουν γενική κατανόηση των απαιτήσεων των τραπεζών και άλλων χρηματοπιστωτικών ιδρυμάτων και, ει δυνατόν, των προϋποθέσεων για τη χορήγηση δανείου.

Εκτιμώμενες πληροφορίες για το θέμα της εξασφάλισης που απαιτεί η τράπεζα

Όταν εξετάζεται ένα περιουσιακό στοιχείο ως εγγύηση για μια πιστωτική συναλλαγή, προκειμένου να λάβει μια πιστωτική απόφαση, η τράπεζα πρέπει να έχει πληροφορίες για ορισμένα από τα ακόλουθα χαρακτηριστικά του αντικειμένου:

• ρευστότητα;
• τιμή;
• τη σημασία (υλικότητα) του περιουσιακού στοιχείου για την επιχείρηση του ιδιοκτήτη·
• πρόβλεψη μεταβολών στην αξία της εξασφάλισης με την πάροδο του χρόνου·
• προσδιορισμός του ποσού των δαπανών που συνδέονται με τη διαδικασία κατάσχεσης για το θέμα του ενεχύρου.

Α) ρευστότητα

Εκτός από τη θεμελιώδη δυνατότητα αποδοχής ακινήτου ως εγγύηση λόγω νομικών συνθηκών, η τράπεζα ενδιαφέρεται για τη θεμελιώδη δυνατότητα και την ταχύτητα υλοποίησης του αντικειμένου - δηλ. του ρευστότητα.

Η ρευστότητα μιας πιθανής εξασφάλισης είναι το πιο σημαντικό χαρακτηριστικό όσον αφορά την αξιολόγηση των κινδύνων που συνδέονται με την εξασφάλιση. Τα λάθη στον προσδιορισμό του βαθμού ρευστότητας είναι αρκετά κρίσιμα για μια τράπεζα.

Η ρευστότητα της ιδιοκτησίας χαρακτηρίζεται από το πόσο γρήγορα ένα αντικείμενο μπορεί να ανταλλάσσεται με χρήματα, δηλ. πωλούν σε τιμή κατάλληλη με την αγοραία αξία σε μια ανοιχτή αγορά σε ανταγωνιστικό περιβάλλον, όταν τα μέρη της συναλλαγής ενεργούν εύλογα, έχοντας όλες τις απαραίτητες πληροφορίες και τυχόν έκτακτες περιστάσεις δεν αντικατοπτρίζονται στη συναλλαγή.

Το ποσοτικό χαρακτηριστικό της ρευστότητας μπορεί να είναι ο χρόνος έκθεσης του αντικειμένου στην αγορά, δηλ. ο χρόνος που χρειάζεται για να πουληθεί ένα αντικείμενο στο ανοιχτό και ανταγωνιστική αγοράστην αγοραία αξία. Σε σχέση με αυτές τις Συστάσεις, θεωρείται ότι η περίοδος έκθεσης δεν περιλαμβάνει τον χρόνο που απαιτείται για την επίσημη ενοποίηση (εκτέλεση, εγγραφή) μιας συναλλαγής πώλησης και αγοράς, δηλ. Η περίοδος έκθεσης είναι ένας τυπικός χρόνος από τη στιγμή της υποβολής δημόσιας προσφοράς για την πώληση ενός αντικειμένου μέχρι την απόφαση του πωλητή και του αγοραστή να ολοκληρώσουν τη συναλλαγή.

Συνιστάται ο χαρακτηρισμός της ρευστότητας, υποδιαιρώντας την σε ξεχωριστές ομάδες ανάλογα με τη δυνατότητα πραγματοποίησης και την προβλεπόμενη περίοδο πώλησης. Προτείνεται η ακόλουθη διαβάθμιση της ρευστότητας των ακινήτων ανάλογα με το χρονοδιάγραμμα της πώλησης (Πίνακας 1).

Τραπέζι 1

Ο κύριος σκοπός της προτεινόμενης διαβάθμισης είναι η μετέπειτα χρήση από τις τράπεζες στη διαδικασία προσδιορισμού της αξίας της εξασφάλισης. Η λειτουργική χρησιμότητα μιας τέτοιας διαβάθμισης έγκειται κυρίως στη δυνατότητα σύγκρισης ενός ορισμένου βαθμού ρευστότητας με την αξία της έκπτωσης εκκαθάρισης και στη μετέπειτα συμπερίληψή της ως στοιχείου στην έκπτωση περιθωρίου. Ένας υψηλότερος βαθμός ρευστότητας αντιστοιχεί σε μικρότερη έκπτωση και έκπτωση.

Η ρευστότητα εξαρτάται κυρίως από τη διαθεσιμότητα και το μέγεθος της ζήτησης για ακίνητα. Έτσι, για παράδειγμα, τα ακίνητα λιανικής που βρίσκονται σε πολυσύχναστους αυτοκινητόδρομους έχουν πάντα ζήτηση στην αγορά και μπορούν να πωληθούν σε περιορισμένο χρονικό διάστημα σε τιμή κοντά στην αγορά. Ένα εναλλακτικό παράδειγμα είναι τα βιομηχανικά ακίνητα σε βιομηχανικές πόλεις, που άφησαν ως κληρονομιά της σοβιετικής βιομηχανικής εποχής. Η ζήτηση για τέτοια ακίνητα είναι αρκετά χαμηλή.

Άλλοι παράγοντες που επηρεάζουν τη ρευστότητα είναι:

Η ελαστικότητα της ζήτησης για αυτού του είδους τα ακίνητα. Για παράδειγμα, χώροι διαβίωσης. Ελλείψει έλλειψης και επαρκώς μεγάλης προσφοράς κατοικιών στην αγορά, μια σχετικά μικρή μείωση της τιμής θα οδηγήσει σε αύξηση του αριθμού των ατόμων που θέλουν να αγοράσουν ακίνητα για κατοικία. Ένα παρόμοιο συμπέρασμα μπορεί να εξαχθεί σε σχέση με αγαθά, για παράδειγμα, προϊόντα έλασης μετάλλων ή προϊόντα πετρελαίου.

Κατάσταση ιδιοκτησίας. Κυρίως σχετίζεται με εξοπλισμό. Κατά κανόνα, ο παλιός και φθαρμένος εξοπλισμός είναι λιγότερο υγρός από τον σχετικά νέο εξοπλισμό που δεν απαιτεί μεγάλο κόστος αποκατάστασης.

Συμμόρφωση σύγχρονες τεχνολογίες. Ο παράγοντας είναι ιδιαίτερα κρίσιμος για τον εξοπλισμό διεργασίας. Το πιο εντυπωσιακό παράδειγμα είναι η τεχνολογία υπολογιστών. Λαμβάνοντας υπόψη τον κατασκευαστικό κλάδο, μπορούμε να διακρίνουμε τον τεχνολογικό εξοπλισμό για την παραγωγή υλικών φινιρίσματος. Όταν ορισμένα υλικά αντικαθίστανται από άλλα - πιο τεχνολογικά, βολικά, ασφαλή ή φιλικά προς το περιβάλλον, η ζήτηση για εξοπλισμό που παράγει απαρχαιωμένα υλικά μειώνεται ανάλογα. Με μια αρκετά δυναμική ανάπτυξη αυτής της περιοχής, ο υπό εξέταση παράγοντας γίνεται πολύ ύπουλος. Όσον αφορά την ακίνητη περιουσία, μπορεί κανείς να σημειώσει εγκαταστάσεις λιανικής με αναλογία λιανικής και βοηθητικού χώρου που δεν αντιστοιχεί στις σύγχρονες τεχνολογίες, όταν το εμπόριο πραγματοποιείται πρακτικά «με ρόδες».

Κλίμακα. Ο παράγοντας αυτός χαρακτηρίζεται από μείωση της ρευστότητας των ακινήτων με χαρακτηριστικά που διαφέρουν σημαντικά προς τα πάνω από τις μέσες αξίες. Για παράδειγμα, γραμμές εμφιάλωσης με πολύ μεγάλη χωρητικότητα ή εγκαταστάσεις παραγωγής με μεγάλη έκταση ή όγκο. Τέτοια περιουσιακά στοιχεία μπορεί να έχουν ζήτηση από έναν πολύ περιορισμένο κύκλο αγοραστών και από αυτή την άποψη, η περίοδος έκθεσης για τέτοια αντικείμενα είναι αρκετά μεγάλη και ο εξοπλισμός υψηλής απόδοσης, εάν οι μεγάλοι συμμετέχοντες στην αγορά δεν τον χρειάζονται, μπορεί γενικά να είναι μη ρευστοποιημένος.

Ποσότητα. Πολύ συχνά, ακίνητα που είναι ρευστά σε μικρές ποσότητες χάνουν ρευστότητα όταν ο όγκος των εξασφαλίσεων υπερβαίνει την ικανότητα της αγοράς. Το πιο εντυπωσιακό παράδειγμα είναι οι εργαλειομηχανές. Λίγα μηχανήματα μπορούν να πουληθούν εύκολα, αλλά πολλές εκατοντάδες μηχανές τη φορά δεν μπορούν να πουληθούν.

Τοποθεσία. Εάν ένα ακίνητο που έχει ζήτηση στην αγορά βρίσκεται σε τέτοιο σημείο που είναι αδύνατη ή πολύ δαπανηρή η μετακίνησή του, η ρευστότητα αυτού του ακινήτου θα είναι πολύ χαμηλή ή ανύπαρκτη. Για παράδειγμα, κατασκευαστικός εξοπλισμός σε απομακρυσμένες περιοχές του Βορρά ή της Σιβηρίας.

Σε ορισμένες περιπτώσεις, τα μη ρευστοποιήσιμα περιουσιακά στοιχεία είναι εξαιρετικά εξειδικευμένος εξοπλισμός, βοηθητικές εγκαταστάσεις παραγωγής κ.λπ. μπορεί να αποκτήσει ρευστότητα ως μέρος συγκροτημάτων ακινήτων ή τμημάτων τους. Τέτοια περιουσιακά στοιχεία μπορούν να ονομαστούν "υπό όρους ρευστά". Η ρευστότητα τέτοιων εγκαταστάσεων σχετίζεται άμεσα με τη ρευστότητα του τεχνολογικού ομίλου ή των συγκροτημάτων παραγωγής στα οποία περιλαμβάνονται.

Τα υπό όρους ρευστά στοιχεία ενεργητικού μπορούν να αναγνωριστούν εάν πληρούνται οι ακόλουθες προϋποθέσεις:

• Όλο το συγκρότημα ακινήτων ή το αυτόνομο τμήμα του έχει ρευστότητα.
• Τα θεωρούμενα περιουσιακά στοιχεία αποτελούν σημαντικό συστατικό του συγκροτήματος, αποδίδουν βασικά χαρακτηριστικάστη λειτουργία του και δεν μπορεί να διαχωριστεί χωρίς να προκληθεί δυσανάλογη ζημία στον ιδιοκτήτη του συγκροτήματος. Ταυτόχρονα, από νομική άποψη, τα περιουσιακά στοιχεία μπορούν να θεωρηθούν ως ανεξάρτητες μονάδες.
• Τα στοιχεία είναι υγιή και δεν απαιτούν αντικατάσταση ή σημαντικές επισκευές.

Ο δείκτης ρευστότητας επηρεάζει θεμελιωδώς την επιλογή της προσέγγισης αποτίμησης και το είδος της αξίας που θα καθοριστεί. Ως εκ τούτου, συνιστάται να μελετηθεί αρχικά ο βαθμός ρευστότητας του αντικειμένου αξιολόγησης για να οριστεί σωστά η ανάθεση για αξιολόγηση.

Λόγω της έλλειψης, τις περισσότερες φορές, στον δημόσιο τομέα πληροφοριών σχετικά με το συγκεκριμένο χρονοδιάγραμμα της πώλησης διαφόρων περιουσιακών στοιχείων, ο πραγματικός τρόπος προσδιορισμού της ρευστότητας των ακινήτων είναι οι διαβουλεύσεις με τους συμμετέχοντες στην αγορά, δηλ. με όσους εμπλέκονται άμεσα στην πώληση των εν λόγω περιουσιακών στοιχείων στην αγορά. Όσον αφορά τα ακίνητα, πρόκειται για εταιρείες ακινήτων, σε σχέση με εξοπλισμό, κατασκευαστές ή τα γραφεία αντιπροσωπείας ή αντιπροσώπους τους, καθώς και εταιρείες που εμπορεύονται μεταχειρισμένο εξοπλισμό.

σι) Τιμή

Ο δεύτερος σημαντικός δείκτης είναι η αξία του ακινήτου. Τις περισσότερες φορές, όπως ορίζεται από το FSO No. 2, η βασική αξία για σκοπούς εξασφάλισης είναι η αγοραία αξία. Ταυτόχρονα, η τράπεζα πρέπει να είναι βέβαιη ότι η αξία που λαμβάνει ο Εκτιμητής βασίζεται σε πραγματικές πληροφορίες και ανταποκρίνεται πλήρως στα δεδομένα της αγοράς. Εάν το δυνητικό αντικείμενο ενεχύρου δεν έχει αγοραία αξία λόγω αδυναμίας ανεξάρτητης πώλησης, μπορεί να καθοριστεί διαφορετικό είδος αξίας κατόπιν συμφωνίας με την τράπεζα.

ντο) Σημασία του περιουσιακού στοιχείου για την επιχείρηση του ιδιοκτήτη

Δεδομένου του διεγερτικού ρόλου των εξασφαλίσεων, χρήσιμες πληροφορίες για την τράπεζα είναι η σημασία του εν λόγω περιουσιακού στοιχείου ως προς τη συμμετοχή στη διαμόρφωση των εσόδων του πελάτη, με άλλα λόγια, η σημασία για την επιχείρηση του ενυπόθηκου δανειστή.

Προτείνεται η υπό όρους διαίρεση των υπό εξέταση περιουσιακών στοιχείων σε δύο ομάδες «Σημαντικά» ακίνητα και «Μη σημαντικά».

Η ομάδα "Σημαντικά" μπορεί να περιλαμβάνει ακίνητα που παίζουν καθοριστικό ρόλο στην επιχειρηματική διαδικασία της επιχείρησης. Η αποξένωση τέτοιων αντικειμένων, ο αποκλεισμός τους από την ιδιοκτησία της επιχείρησης μπορεί να περιπλέξει ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗ ΔΡΑΣΤΗΡΙΟΤΗΤΑμέχρι να σταματήσει τελείως. Η απώλεια «σημαντικής» περιουσίας θα επιδεινώσει σημαντικά την οικονομική απόδοση του ενυπόθηκου δανειστή και θα μειώσει τη φερεγγυότητά του.

Η ομάδα ακινήτων «Ασήμαντη» περιλαμβάνει αντικείμενα, η αποξένωση των οποίων δεν θα έχει σημαντική επίπτωση στις παραγωγικές και οικονομικές δραστηριότητες του ενεχυραστή, δεν θα επηρεάσει σημαντικά την οικονομική του κατάσταση.

Το χαρακτηριστικό της σημασίας παίζει σημαντικό ρόλο στον δανεισμό σε μεταποιητικές επιχειρήσεις στο στάδιο της επιλογής περιουσιακών στοιχείων για την εξασφάλιση της συναλλαγής.

ρε) Προβλεπόμενη αλλαγή τιμής

Από τις στιγμές της προσφοράς κεφάλαια δανείωνκαι η επιστροφή τους μερικές φορές διαχωρίζεται σημαντικά χρονικά (έως 5 - 7 χρόνια), είναι απαραίτητο να ληφθούν υπόψη οι αλλαγές στην αξία των εξασφαλίσεων με την πάροδο του χρόνου, π.χ. πολύ χρήσιμη για την τράπεζα θα είναι η πρόβλεψη μεταβολών της αξίας του ακινήτου κατά τη διάρκεια της δανειακής σύμβασης και, ενδεχομένως, η επακόλουθη κατάσχεση των εξασφαλίσεων. Τέτοιες αλλαγές θα καθοριστούν από τις τάσεις της αγοράς, τις ιδιότητες του ίδιου του ακινήτου (για παράδειγμα, τις αποσβέσεις), την ανάγκη πραγματοποίησης επενδύσεων για τη διατήρηση της ποιότητας του ακινήτου (επισκευή κ.λπ.).

Η ανάγκη εκτέλεσης πρόβλεψης κόστους και ο ορίζοντας της θα πρέπει να είναι καθορίζεται στην Εργασία για Αξιολόγηση.

μι) Προσδιορισμός του ύψους των δαπανών που σχετίζονται με τη διαδικασία κατάσχεσης για το θέμα της εξασφάλισης

Ένα σημαντικό ζήτημα κατά τη λήψη μιας πιστωτικής απόφασης σχετικά με το θέμα της εξασφάλισης είναι η εκτίμηση των δαπανών που προκύπτουν από τον αποκλεισμό για το θέμα της εξασφάλισης και την πώλησή τους. Τέτοιες δαπάνες μπορούν να επηρεάσουν σημαντικά την αξία της έκπτωσης εξασφαλίσεων που ορίζει η τράπεζα. Στο μέρος που σχετίζεται με το έργο του Εκτιμητή, ο κατάλογος των δαπανών που πρέπει να εκτιμηθεί μπορεί να περιλαμβάνει:

• Λειτουργικά έξοδα για μια ορισμένη χρονική περίοδο.
• Έξοδα αποσυναρμολόγησης και μεταφοράς.
• Κόστος για συμβουλευτικές και ενδιάμεσες υπηρεσίες.
• Άλλα κόστη ειδικά για ορισμένους τύπους περιουσιακών στοιχείων.

Ο κατάλογος και το μέγεθος τέτοιων δαπανών στις περισσότερες περιπτώσεις μπορούν να προβλεφθούν.

Η υποχρέωση προσδιορισμού των παραπάνω χαρακτηριστικών, με εξαίρεση το κόστος, δεν προβλέπεται από το FSO. Ωστόσο, αυτή η λίστα περιέχει επιχειρηματικές πληροφορίες που είναι απαραίτητες για την τράπεζα και η προθυμία του Εκτιμητή να συμπεριλάβει αυτά τα χαρακτηριστικά στη λίστα των παραμέτρων που θα καθοριστούν θα δημιουργήσει σημαντικά ανταγωνιστικά πλεονεκτήματα για την τράπεζα. Η ανάγκη καθορισμού ορισμένων παραμέτρων που απαιτούνται από την τράπεζα διαπραγματεύεται στο στάδιο του καθορισμού του έργου για αξιολόγηση.

Τύποι αξίας που προσδιορίζονται για σκοπούς εξασφάλισης

Όπως αναφέρθηκε προηγουμένως, στις περισσότερες περιπτώσεις, κατά την αξιολόγηση των ρευστών περιουσιακών στοιχείων για σκοπούς εξασφάλισης, η αγοραία αξία χρησιμοποιείται ως η βασική αξία για τον υπολογισμό της αξίας της ασφάλειας.

Εάν η τράπεζα θεωρήσει, σε συμφωνία με τον πελάτη και την τράπεζα, το αποτέλεσμα της αξιολόγησης μπορεί να είναι η αξία της επένδυσης.

Δεν συνιστάται η χρήση μεθόδων επενδυτικής μοντελοποίησης για τον προσδιορισμό της αγοραίας αξίας αντικειμένων που προορίζονται για κατεδάφιση ή ανακατασκευή κατά την αξιολόγηση για σκοπούς παροχής ασφάλειας.

Η αξία ρευστοποίησης καθορίζεται από τον Εκτιμητή εάν ο πελάτης και η τράπεζα έχουν τέτοια ανάγκη. Παράλληλα, προτείνεται να οριστεί η εφαρμοζόμενη μεθοδολογία στο στάδιο του καθορισμού του έργου για αξιολόγηση.

Όσον αφορά τα αντικείμενα που δεν έχουν ανεξάρτητη ρευστότητα, αλλά αποτελούν αναπόσπαστο μέρος του ακινήτου ή του τεχνολογικού συγκροτήματος, που έχει γενικά ρευστότητα (υπό όρους ρευστοποιήσιμα στοιχεία ενεργητικού), προτείνεται να λαμβάνεται υπόψη η αγοραία αξία ως βάση αποτίμησης, αλλά υπόθεση ότι η πώληση περιουσιακών στοιχείων είναι δυνατή μόνο ως μέρος του συγκροτήματος ακινήτων . Αυτή η αξία θα γίνει κατανοητή ως το μερίδιο της αξίας του συγκροτήματος που αποδίδεται σε αυτά τα περιουσιακά στοιχεία όταν το συγκρότημα πωλείται στην αγοραία αξία.

Κατά την αξιολόγηση ρευστών αντικειμένων υπό όρους, η αξία τους θεωρείται ως μέρος της αξίας του συγκροτήματος ακινήτων, στο οποίο περιλαμβάνονται.

Επομένως, κατά τον υπολογισμό του κόστους τους, είναι δυνατοί δύο τρόποι:

• προσδιορισμός της αξίας ολόκληρου του συμπλέγματος ακινήτων και αναλογική κατανομή της αξίας των αντικειμένων που αποτιμώνται . Αυτή η προσέγγιση συνιστάται όταν εξετάζεται το σύνολο των περιουσιακών στοιχείων που αποτελούν την πλειοψηφία του συγκροτήματος (περισσότερο από το μισό του κόστους).
• αποτίμηση μεμονωμένων περιουσιακών στοιχείων χρησιμοποιώντας την προσέγγιση του κόστους.Κατά τον προσδιορισμό της φθοράς, είναι απαραίτητο να ληφθούν σωστά υπόψη όλα τα εξαρτήματά του. Αυτή η επιλογή ισχύει περισσότερο για μεμονωμένα στοιχεία του ακινήτου ή του τεχνολογικού συγκροτήματος. Εάν υπάρχει δυνατότητα χωριστής πώλησης για τέτοια περιουσιακά στοιχεία, απαιτείται εκτίμηση της αγοραίας αξίας.

Κατά τον καθορισμό μιας εργασίας για αξιολόγηση, είναι απαραίτητο να ορίζεται με σαφήνεια ποιος τύπος αξίας θα καθοριστεί στην έκθεση.

Η κτηματολογική αξία δεν χρησιμοποιείται για σκοπούς αποτίμησης.

Αυτή η ενότητα δεν περιέχει γενικές απαιτήσεις δεοντολογίας για τον Εκτιμητή· αυτή η ενότητα περιλαμβάνει συστάσεις σχετικά με την ηθική πλευρά των δραστηριοτήτων του Εκτιμητή, λόγω των ιδιαιτεροτήτων της αποτίμησης για τους σκοπούς της εξασφάλισης.

Θα πρέπει να ληφθεί υπόψη ότι κατά την αξιολόγηση για τους σκοπούς της εξασφάλισης, επιβάλλονται αυξημένες απαιτήσεις για την ανεξαρτησία, την ακεραιότητα και την επαγγελματική ακεραιότητα του Εκτιμητή. Αυτό οφείλεται στην υπάρχουσα πιθανότητα ο πελάτης της αξιολόγησης να επηρεάσει τον Εκτιμητή προκειμένου να τον παρακινήσει να υπερεκτιμήσει την αξία των περιουσιακών του στοιχείων προκειμένου να λάβει μεγάλα ποσά δανείων. Στις περισσότερες περιπτώσεις, μόνο η θεμελιώδης θέση του Εκτιμητή μπορεί να αντισταθεί σε τέτοια υποκειμενική επιρροή από την πλευρά του πελάτη.

Οι αξιολογητές θα πρέπει να έχουν γενική κατανόηση της διαδικασίας δανεισμού, των απαιτήσεων των τραπεζών και, ει δυνατόν, των όρων χορήγησης δανείων. Ο εκτιμητής πρέπει να κατανοήσει σαφώς ότι τα αποτελέσματα της εργασίας του χρησιμοποιούνται για τη λήψη πραγματικών οικονομικών αποφάσεων και κινδύνων. Η κακής ποιότητας εργασία των Εκτιμητών μπορεί να οδηγήσει σε οικονομικές απώλειες όχι μόνο για τις τράπεζες, αλλά και για άλλους συμμετέχοντες στην αγορά και τον πληθυσμό.

Ο εκτιμητής πρέπει να γνωρίζει το επίπεδο των ικανοτήτων του. Κατά την επίλυση ζητημάτων που απαιτούν πολύ εξειδικευμένες γνώσεις, είναι απαραίτητο να εμπλέκονται τεχνικοί ειδικοί. Είναι απαράδεκτο σε τέτοιες περιπτώσεις να περιορίζονται σε παράλογες εκτιμήσεις εμπειρογνωμόνων του ίδιου του Εκτιμητή.

Το κόστος των υπηρεσιών του Εκτιμητή διαμορφώνεται με βάση την τιμολογιακή πολιτική που εφαρμόζει ως στοιχείο συμβατικές σχέσειςμε τον πελάτη. Ο εκτιμητής πρέπει να διενεργήσει σταθμισμένη τιμολογιακή πολιτικήεξασφαλίζοντας επαρκή ποιότητα των αποτελεσμάτων της εργασίας του. Το ντάμπινγκ, το οποίο αναπόφευκτα συνεπάγεται μείωση της ποιότητας του αποτελέσματος της αξιολόγησης, καθώς και μια παράλογη αύξηση των τιμολογίων, δεν συμβάλλουν στην ανάπτυξη εταιρικών σχέσεων. Σε περίπτωση που η Τράπεζα δεν είναι άμεσος πελάτης της αξιολόγησης, συνιστάται να μην επηρεάζει τη διαμόρφωση του κόστους των υπηρεσιών.

Ο εκτιμητής πρέπει να προσπαθεί συνεχώς για επαγγελματική εξέλιξη, να αναλύει τη συσσωρευμένη γνώση και εμπειρία, να παρακολουθεί τις τάσεις της αγοράς, να βελτιώνει τις δεξιότητές του και να υποβάλλεται σε περιοδική εκπαίδευση. Καλό στήριγμα για την ανάπτυξη και βελτίωση γνώσεων και δεξιοτήτων είναι η αλληλεπίδραση στη διαδικασία αξιολόγησης με ικανούς υπαλλήλους των αρμόδιων τμημάτων της τράπεζας. Η συντήρηση βάσεων δεδομένων, η αυτοματοποίηση των διαδικασιών προετοιμασίας αναφορών, η διαθεσιμότητα συστημάτων ποιοτικού ελέγχου στην εταιρεία, η προετοιμασία αναλυτικών αξιολογήσεων για την περιοχή είναι δείκτες επαγγελματικής ωριμότητας του Εκτιμητή.

Αρκετά συχνά, ο Εκτιμητής γνωρίζει τις λεπτομέρειες των επερχόμενων δανειακών συναλλαγών. Είναι απαράδεκτη η αποκάλυψη εμπορικών και άλλων πληροφοριών που μπορεί να προκαλέσουν ζημιά στον πελάτη ή την τράπεζα. Η εμπλοκή τρίτων ως εμπειρογνωμόνων ή συμβούλων, που σχετίζεται με την ανάγκη αποκάλυψης εμπιστευτικών πληροφοριών, υπόκειται σε συμφωνία με τον πελάτη και την τράπεζα.

Είναι απαράδεκτο να προσφέρουμε στον πελάτη υπηρεσίες αξιολόγησης να χρησιμοποιήσει τις υπηρεσίες άλλης τράπεζας για την ολοκλήρωση της συναλλαγής.

Κατά την αλληλεπίδραση με εκπροσώπους του πελάτη ή της τράπεζας, ο Εκτιμητής πρέπει να δείχνει πίστη και διακριτικότητα. Όταν συζητάτε τρέχοντα θέματα και προβλήματα, μόνο ένας εποικοδομητικός και επιχειρηματικός τόνος είναι αποδεκτός. Ομοίως, αυτή η σύσταση ισχύει για εκπροσώπους του πελάτη και της τράπεζας.

Προκειμένου να ξεπεραστεί ο παράγοντας της υποκειμενικής παραμόρφωσης των αποτελεσμάτων της αξιολόγησης και να αυξηθεί η αποτελεσματικότητα της διαδικασίας αξιολόγησης στο σύνολό της, συνιστάται η χρήση ενός μηχανισμού στον οποίο η τράπεζα είναι είτε πελάτης της αξιολόγησης είτε συμπεριλαμβάνεται στη διαδικασία αξιολόγησης. ως συν-πελάτης της αναφοράς και του συμβαλλόμενου μέρους που αποδέχεται την αναφορά. Ο τραπεζικός υπάλληλος, ασκώντας ποιοτικό έλεγχο της έκθεσης αξιολόγησης, λειτουργεί ως αντίβαρο στην επιρροή του πελάτη και, σε κάποιο βαθμό, προστατεύει τον Εκτιμητή.

Για την περίπτωση που η τράπεζα ενεργεί ως συν-πελάτης, ο γενικός αλγόριθμος αλληλεπίδρασης παρουσιάζεται στον Πίνακα. 2

Πίνακας 2.

		Τρέχοντα γεγονότα
	Έγκριση Εργασίας για Αξιολόγηση	Καθορίζεται το αντικείμενο αξιολόγησης, τα δικαιώματα και τα βάρη, συζητούνται οι εφαρμοζόμενες προσεγγίσεις, παραδοχές και περιορισμοί (καθορίζεται ο απαραίτητος όγκος πληροφοριών και ο χρόνος της αξιολόγησης). Κατά κανόνα πραγματοποιείται με τη συμμετοχή του πελάτη και συνδυάζεται με επιθεώρηση του αντικειμένου.
	Σύναψη συμφωνίας	Η συμφωνία έχει τριμερή μορφή. Η Τράπεζα ενεργεί ως συν-πελάτης και αποδέκτης της αναφοράς (μαζί με τον υποθηκοφύλακα) και υπογράφει μια τριμερή πράξη αποδοχής και μεταβίβασης.
	Τρέχουσες διαβουλεύσεις	Ο εκτιμητής ενημερώνει τον τραπεζικό υπάλληλο για αναδυόμενα προβλήματα (για παράδειγμα, με την παροχή πληροφοριών), τα αμφισβητούμενα ζητήματα συζητούνται μαζί
	Υποβολή στην τράπεζα συνοπτικών αποτελεσμάτων της αξιολόγησης	Ο εκτιμητής παρέχει στην τράπεζα τα αποτελέσματα που προέκυψαν σε συνοπτική μορφή. Όταν η τράπεζα συμφωνεί για τα αποτελέσματα, ο Εκτιμητής συντάσσει έκθεση αξιολόγησης
	Παρουσίαση στον πελάτη	Η ετοιμασμένη αναφορά υποβάλλεται στον πελάτη

Το παρουσιαζόμενο σχήμα χαρακτηρίζεται από πολλά σημαντικά σημεία.

Πρώτα,Πρόκειται για μια τριμερή μορφή συμφωνίας, σύμφωνα με την οποία η τράπεζα είναι συν-πελάτης της έκθεσης και ενεργεί ως αποδέκτης της εργασίας.

Κατα δευτερον,Αυτό θέτει το καθήκον για την αξιολόγηση στο αρχικό στάδιο. Αυτό σας επιτρέπει να καθορίσετε το αντικείμενο αξιολόγησης, τις απαιτήσεις για τις μεθόδους και τις προσεγγίσεις που χρησιμοποιούνται, ώστε να αντικατοπτρίζονται τα απαραίτητα χαρακτηριστικά.

Τρίτον,πρόκειται για συνεχείς διαβουλεύσεις στη διαδικασία αξιολόγησης με τραπεζικούς υπαλλήλους. Αυτό το στάδιο σάς επιτρέπει να επιλύετε γρήγορα αναδυόμενα ζητήματα και δίνει τη δυνατότητα στους τραπεζικούς υπαλλήλους να χρησιμοποιούν τα ενδιάμεσα αποτελέσματα για να λάβουν μια απόφαση πίστωσης χωρίς να περιμένουν την τελική προετοιμασία της αναφοράς.

Ένα σχέδιο είναι επίσης δυνατό, όταν, για λογαριασμό του ιδιοκτήτη ενός περιουσιακού στοιχείου που υποτίθεται ότι έχει ενεχυριαστεί, η τράπεζα ενεργεί ως πελάτης της αναφοράς. Στην περίπτωση αυτή, οι υπηρεσίες του Εκτιμητή πληρώνονται από την τράπεζα. Η επακόλουθη αποζημίωση στην τράπεζα για τα έξοδα που πραγματοποιήθηκαν είναι δυνατή κατόπιν συμφωνίας μεταξύ της τράπεζας και του πελάτη σε μορφή αποδεκτή από αυτούς. Στην περίπτωση αυτή, η σύμβαση συνάπτεται σε διμερή μορφή.

Η στενή συνεργασία μεταξύ του Εκτιμητή και της τράπεζας αποτελεί εγγύηση για μια αποτελεσματική επιχειρηματική διαδικασία.

Γενικές απαιτήσεις για τη σύνθεση και την ποιότητα της εργασίας κατά την αξιολόγηση. Γενικές παραδοχές και περιορισμοί.

Οι απαιτήσεις για μια αξιολόγηση που διενεργείται για σκοπούς εξασφάλισης δανείου, καθώς και για άλλους σκοπούς, παρέχονται γενικά στο FSO και στα πρότυπα των αυτορυθμιζόμενων οργανισμών εκτιμητών. Ωστόσο, ο υπό εξέταση στόχος προϋποθέτει την παρουσία ορισμένων ιδιαιτεροτήτων, για τους ακόλουθους λόγους.

1. Στην πραγματικότητα, ο καταναλωτής των υπηρεσιών του Εκτιμητή είναι πιστωτικό ίδρυμα, ενώ ο πελάτης της αναφοράς, κατά κανόνα, ή στις περισσότερες περιπτώσεις, είναι δυνητικός υποθηκοφύλακας.

2. Η αξία που καθορίζεται από τον Εκτιμητή θεωρείται ως η βασική αξία για τον μετέπειτα υπολογισμό της αξίας της εξασφάλισης. Ταυτόχρονα, σε αντίθεση με άλλους σκοπούς αξιολόγησης, έρχεται στο προσκήνιο το ζήτημα της ρευστότητας του αντικειμένου της αξιολόγησης, από τον βαθμό του οποίου εξαρτάται σημαντικά η αξία των εξασφαλίσεων.

3. Για να λάβει μια πιστωτική απόφαση σχετικά με την εξασφάλιση μιας συναλλαγής, η τράπεζα πρέπει να γνωρίζει, εκτός από τη βασική αξία, και έναν αριθμό παραμέτρων που σχετίζονται άμεσα με την αξία της δυνητικής εξασφάλισης (βλ. Ενότητα 3).

4. Η δραστηριότητα του Εκτιμητή καθορίζεται από τους ακόλουθους παράγοντες:

• λαμβάνοντας υπόψη το γεγονός ότι, με βάση το αποτέλεσμα της αξιολόγησης, η τράπεζα αναλαμβάνει πραγματικούς χρηματοοικονομικούς κινδύνους, οι απαιτήσεις για την ποιότητα της έκθεσης είναι αρκετά αυστηρές·
• σύμφωνα με τις επιχειρηματικές ανάγκες των συμμετεχόντων στην αγορά, οι υπηρεσίες αποτίμησης θα πρέπει να παρέχονται εντός χρονικού πλαισίου αποδεκτού από όλα τα ενδιαφερόμενα μέρη.

Με βάση τα παραπάνω, οι ακόλουθες γενικές απαιτήσεις ισχύουν για τον Εκτιμητή κατά την αξιολόγηση για σκοπούς παροχής ασφάλειας.

• Το κύριο καθήκον του Εκτιμητή είναι να δείξει τις ποσοτικές και ποιοτικές προοπτικές για τη σκοπιμότητα του αξιολογούμενου αντικειμένου.
• Το αποτέλεσμα της αξιολόγησης, πρώτα απ 'όλα, είναι απαραίτητο για την τράπεζα, επομένως, κατά τη διεξαγωγή της αξιολόγησης, συνιστάται στον Εκτιμητή, σε συμφωνία με την τράπεζα, να αλληλεπιδρά με τους εξουσιοδοτημένους ειδικούς της. Αυτή η αλληλεπίδραση δεν συνεπάγεται πίεση στον Εκτιμητή από την τράπεζα και παραβίαση της αρχής της ανεξαρτησίας των δραστηριοτήτων της.
• Ο τύπος της αξίας που θα καθοριστεί εξαρτάται από τον βαθμό ρευστότητας του εκτιμώμενου αντικειμένου. Ως εκ τούτου, το πρωταρχικό καθήκον είναι η ανάλυση της ρευστότητας και η συμφωνία με την τράπεζα και τον πελάτη για το είδος της αξίας που καθορίζεται στην έκθεση.
• Η περιγραφή των αντικειμένων αξιολόγησης πρέπει να περιέχει σαφή χαρακτηριστικά που σας επιτρέπουν να προσδιορίσετε μοναδικά το αντικείμενο. Δεν επιτρέπεται να περιορίζεται στην αναγραφή των ονομάτων και των αριθμών του αποθέματος.
• Κατά τον προσδιορισμό της αγοραίας αξίας, όλοι οι υπολογισμοί και οι παραδοχές πρέπει να βασίζονται σε αξιόπιστα δεδομένα και τάσεις της αγοράς. Οι υποθέσεις που βασίζονται αποκλειστικά στην εμπειρογνωμοσύνη του εκτιμητή θα πρέπει να ελαχιστοποιούνται.
• Όλες οι πηγές πληροφοριών που χρησιμοποιούνται στην αναφορά θα πρέπει να αναφέρονται με τρόπο που να σας επιτρέπει να επαληθεύσετε την επάρκειά τους.
• Η έκθεση αξιολόγησης πρέπει να περιέχει, με ελάχιστο όγκο, όλες τις απαραίτητες πληροφορίες για την κατανόηση της εγκυρότητας των αποτελεσμάτων που προέκυψαν.
• Προκειμένου να αυξηθεί η αποτελεσματικότητα της εργασίας, τα ενδιάμεσα αποτελέσματα της αξιολόγησης μπορούν να υποβληθούν στην τράπεζα σε μορφή που θα συμφωνηθεί με την τράπεζα.
• Εάν υπάρχει σημαντική απόκλιση στα αποτελέσματα που προκύπτουν χρησιμοποιώντας διαφορετικές προσεγγίσεις, θα πρέπει να διενεργηθεί ανάλυση των λόγων μιας τέτοιας διαφοράς και να επιλεγεί ως τελικό το πιο αξιόπιστο αποτέλεσμα, κατά την εύλογη γνώμη του Εκτιμητή.
• Δεν επιτρέπεται η αξιολόγηση του αντικειμένου από τον Εκτιμητή χωρίς επιθεώρηση του αντικειμένου. Οι φωτογραφίες των αντικειμένων που αξιολογούνται (με μεγάλο αριθμό αντικειμένων, ενδεχομένως επιλεκτικά - τα πιο σημαντικά) πρέπει να περιλαμβάνονται στα παραρτήματα της έκθεσης χωρίς αποτυχία. Οι φωτογραφίες πρέπει να αντικατοπτρίζουν αντικειμενικά την κατάσταση του αντικειμένου αξιολόγησης.
• Σε συμφωνία με την τράπεζα και τον πελάτη, ο Εκτιμητής μπορεί να καθορίσει τα χαρακτηριστικά του αντικειμένου αξιολόγησης που δεν προβλέπονται από τις απαιτήσεις των ομοσπονδιακών προτύπων αξιολόγησης, αλλά είναι απαραίτητα για τη λήψη απόφασης από την τράπεζα.
• Η αξιολόγηση πρέπει να ολοκληρωθεί εντός των προθεσμιών που ορίζει η διαδικασία δανεισμού. Προκειμένου να ελαχιστοποιηθεί ο χρόνος χωρίς απώλεια ποιότητας, ο Εκτιμητής στο στάδιο του καθορισμού της εργασίας για την αξιολόγηση πρέπει να κατανοήσει με σαφήνεια την αποστολή του, να καθορίσει τον όγκο των πληροφοριών που απαιτούνται για την εργασία και τη σύνθεση των εγγράφων και να ορίσει τις προθεσμίες υποβολή εγγράφων και προτεραιοτήτων.
• Στην ενότητα ανάλυσης του τμήματος αγοράς στο οποίο ανήκει το ακίνητο που αποτιμάται, θα πρέπει να υπάρχουν οι ακόλουθες πληροφορίες:
• ανάλυση των τρεχουσών δραστηριοτήτων και των κύριων τάσεων στο σχετικό τμήμα της αγοράς·
• αναδρομική, τρέχουσα και αναμενόμενη μελλοντική ζήτηση για αυτού του είδους τα ακίνητα στην περιοχή·
• υπάρχουσες και πιθανές ανάγκες για εναλλακτική χρήση του αντικειμένου αξιολόγησης·
• ο βαθμός επίπτωσης στην αξία της εξασφάλισης ορισμένων προβλέψιμων παραγόντων (κατά τη στιγμή της αξιολόγησης)·
• Κατά τη χρήση της προσέγγισης εισοδήματος, κατά τη δημιουργία ταμειακών ροών, είναι απαραίτητο να βασίζεστε σε δείκτες της αγοράς, συμπεριλαμβανομένης της κατάστασης όπου ο ιδιοκτήτης του αντικειμένου απολαμβάνει πλεονεκτήματα που τον βάζουν σε καλύτερη θέση σε σχέση με άλλους συμμετέχοντες στην αγορά (οφέλη κ.λπ.) . Υφιστάμενα βάρη του αντικειμένου (π.χ. μίσθωση, δουλεία), που θα διατηρηθούν κατά την εκποίηση του αντικειμένου, υπόκεινται σε υποχρεωτική λογιστική κατά την εκτίμηση.

Γενικές συστάσεις για τη δομή της έκθεσης αποτίμησης για σκοπούς εξασφάλισης

Η δομή της έκθεσης αποτίμησης, λαμβάνοντας υπόψη τις ιδιαιτερότητες που καθορίζονται από τους σκοπούς του ενεχύρου, προτείνεται στην παρακάτω μορφή.

Μέρος 1. Σύντομη περίληψη των αποτελεσμάτων και των συμπερασμάτων.Αυτό είναι το διατακτικό της έκθεσης αξιολόγησης, η οποία επιτρέπει στον χρήστη να λαμβάνει αμέσως μεγάλες και ολοκληρωμένες πληροφορίες σχετικά με τα αποτελέσματα της εργασίας που εκτελείται. Συνοψίζει συνοπτικά τα κύρια χαρακτηριστικά του αντικειμένου αξιολόγησης, τα αποτελέσματα που λαμβάνονται κατά την εφαρμογή διαφόρων προσεγγίσεων για την αξιολόγηση, την τελική αξία του αντικειμένου αξιολόγησης, καθώς και σημαντικά συμπεράσματα και συστάσεις που, κατά τη γνώμη του Εκτιμητή, είναι σημαντικά για τον πελάτη. και για την τράπεζα.

Μέρος 2ο. Εργασία για αξιολόγηση.Αυτό το μέρος της έκθεσης περιλαμβάνει τρεις ενότητες.

1) Δίνεται εξαντλητική περιγραφή του αντικειμένου με όλα τα χαρακτηριστικά που ελήφθησαν υπόψη και θα πρέπει να ληφθούν υπόψη κατά την αξιολόγηση. Υποδεικνύεται ο ρόλος του αντικειμένου αξιολόγησης στην επιχειρηματική ή παραγωγική διαδικασία του ιδιοκτήτη, η σημασία του. Παρέχει επίσης περιγραφή των δικαιωμάτων ιδιοκτησίας στο αντικείμενο εκτίμησης και των βαρών του αντικειμένου που επηρεάζουν την αξία του.

2) Προσδιορίστε ότι τα αποτελέσματα της αξιολόγησης προορίζονται να χρησιμοποιηθούν για σκοπούς παροχής ασφάλειας. Παρέχονται πληροφορίες για τα πρότυπα αποτίμησης που χρησιμοποιούνται και προσδιορίζονται άλλα έγγραφα (συμπεριλαμβανομένων αυτών των Συστάσεων), ο τύπος ή οι τύποι της τιμής που προσδιορίζεται, καθώς και οι πρόσθετες παράμετροι και τα χαρακτηριστικά που προσδιορίζονται. Αναφέρεται η ημερομηνία διεξαγωγής της αξιολόγησης και η προθεσμία ολοκλήρωσης της εργασίας.

3) Παρέχει τις παραδοχές που χρησιμοποιεί ο Εκτιμητής και τις περιοριστικές συνθήκες που μπορεί να επηρεάσουν το αποτέλεσμα της αξιολόγησης.

Μέρος 3 Πληροφορίες για τον πελάτη αποτίμησης και τον Εκτιμητή.Εκτός από τις πληροφορίες που καθορίζονται σύμφωνα με το FSO No. 3, παρέχονται πληροφορίες για την τράπεζα - τον δυνητικό ενεχυραστή όσον αφορά το όνομά της και την τοποθεσία της εδαφικής υποδιαίρεσης (εάν η εργασία εκτελείται με υποκατάστημα της τράπεζας). Εάν η αξιολόγηση πραγματοποιείται χωρίς τη συμμετοχή της τράπεζας, δεν αναφέρονται πληροφορίες για την τράπεζα.

Μέρος 4 Ανάλυση της αγοράς / τμήματος αγοράς στο οποίο ανήκει ο όγκος kt υπολογίζει. Δίνονται τα αποτελέσματα της ανάλυσης της αγοράς/τμήματος της αγοράς στην οποία ανήκει το αντικείμενο αξιολόγησης, οι προσδιοριζόμενες κύριες τάσεις, το εύρος τιμών και οι κύριοι παράγοντες επιρροής.

Μέρος 5 Ανάλυση της ρευστότητας του αντικειμένου αξιολόγησης.Ένα τμήμα που δεν προβλέπεται από τα πρότυπα, αλλά είναι εξαιρετικά σημαντικό για την τράπεζα. Η ενότητα παρέχει μια περιγραφή της ρευστότητας του αντικειμένου αξιολόγησης και της εκτιμώμενης περιόδου έκθεσης στην αγορά. Αναφέρονται οι πηγές για τον προσδιορισμό των δεικτών ρευστότητας.

Μέρος 6 Ανάλυση καλύτερης χρήσης.Κατά την αξιολόγηση για σκοπούς εξασφάλισης, αυτή η ανάλυση πραγματοποιείται μόνο σε περίπτωση σαφούς ασυνέπειας του αντικειμένου αξιολόγησης με την υπάρχουσα χρήση του. Ταυτόχρονα, θα πρέπει να διενεργηθεί αξιολόγηση που θα λαμβάνει υπόψη μια αλλαγή στον επιδιωκόμενο σκοπό του αντικειμένου, εάν ένα τέτοιο ραντεβού έχει ήδη καθοριστεί και ρητά.

Μέρος 7 Περιγραφή της διαδικασίας αξιολόγησης.Η ενότητα παρέχει πληροφορίες για τις μεθόδους που χρησιμοποιούνται, καθώς και όλους τους υπολογισμούς. Συνιστάται η παροχή πληροφοριών σχετικά με τα ανάλογα που χρησιμοποιούνται, τους υπολογισμούς και τις προσαρμογές σε μορφή πίνακα. Οι πληροφορίες που παρουσιάζονται θα πρέπει να καθιστούν δυνατό τον εύκολο εντοπισμό της συνέπειας και της ορθότητας του ληφθέντος αποτελέσματος. Σε περίπτωση που η γνώμη εμπειρογνωμόνων χρησιμοποιείται ως πληροφορία σχετική με το ποσό της αξίας που θα καθοριστεί, η έκθεση αποτίμησης θα πρέπει να αναλύει αυτήν την τιμή για συμμόρφωση με τις συνθήκες της αγοράς που περιγράφονται στην ενότητα ανάλυση αγοράς.

Μέρος 8 Ορισμός πρόσθετων χαρακτηριστικών.Εάν, σύμφωνα με την ανάθεση αποτίμησης, ο Εκτιμητής καθορίσει πρόσθετα χαρακτηριστικά του αξιολογούμενου αντικειμένου, για παράδειγμα, μια πρόβλεψη μεταβολών της αξίας με την πάροδο του χρόνου ή το ποσό του κόστους που σχετίζεται με τον αποκλεισμό, δίνονται τα αρχικά δεδομένα, η λογική και τα αποτελέσματα των υπολογισμών. σε ΑΥΤΗΝ την ΕΝΟΤΗΤΑ. Επίσης, σε συμφωνία με την Τράπεζα και τον Πελάτη μπορεί να υπολογιστεί η ρευστοποιήσιμη αξία του εκτιμώμενου αντικειμένου. Στην περίπτωση αυτή, η ένδειξη της μεθόδου που χρησιμοποιήθηκε και το σκεπτικό για την επιλογή της είναι υποχρεωτική.

Μέρος 9 Συντονισμός των αποτελεσμάτων και το τελικό συμπέρασμα για την αξία του αντικειμένου.Η στάθμιση των αποτελεσμάτων που λαμβάνονται από διαφορετικές προσεγγίσεις γίνεται μόνο όταν δεν υπάρχει σημαντική διαφορά μεταξύ των αποτελεσμάτων. Εάν υπάρχει σημαντική απόκλιση, διενεργείται ανάλυση των αιτιών και ως τελικό επιλέγεται το πιο αξιόπιστο, κατά τη γνώμη του Εκτιμητή, αποτέλεσμα.

Εφαρμογές.Στο Παράρτημα της έκθεσης σύμφωνα με τις απαιτήσεις FSO Νο. 3Δίνονται αντίγραφα των χρησιμοποιημένων εγγράφων. Όταν χρησιμοποιείτε περιφερειακές εκδόσεις μικρής κυκλοφορίας ως πηγές πληροφοριών, συνιστάται να συμπεριλάβετε στην αναφορά όχι συνδέσμους, αλλά αντίγραφα των σχετικών σελίδων. Είναι υποχρεωτικό να έχετε φωτογραφίες του αντικειμένου που αξιολογείται.

Προκειμένου να αυξηθεί η αποτελεσματικότητα της διαδικασίας αξιολόγησης, συνιστάται να παρέχεται στην τράπεζα σύντομο υλικό που επιτρέπει στον τραπεζικό υπάλληλο να κατανοήσει την αξιοπιστία του αποτελέσματος της αξιολόγησης πριν λάβει την κύρια αναφορά. Οι πληροφορίες αυτές θα πρέπει να περιλαμβάνουν:

• Περιγραφή του αντικειμένου αξιολόγησης.
• Ανάλυση του τμήματος της αγοράς στο οποίο ανήκει το αντικείμενο αξιολόγησης.
• Φωτογραφίες του αντικειμένου αξιολόγησης.
• Υλικό υπολογισμού με την εξαγωγή του τελικού αποτελέσματος.

Βιβλιογραφία

• Διεθνή Πρότυπαυπολογίζει. Έβδομη έκδοση. 2005 /Μετάφ. από τα Αγγλικά. I.L. Αρτεμένκοβα, Γ.Ι. Mikerin, N.V. Pavlova. - M .: LLC "Russian Society of Appraisers", 2006.
• Ευρωπαϊκά Πρότυπα Αποτίμησης. 2000/Μετ. από τα Αγγλικά. Γ.Ι. Mikerin, N.V. Pavlova, I.L. Artemenkova, - M .: LLC "Russian Society of Appraisers", 2003.
• International Valuation Standards, Eighth Edition, International Valuation Standards Committee, 2007.

Λαμβάνοντας υπόψη διάφορες πτυχές της αποτίμησης για σκοπούς εξασφάλισης, ο συγγραφέας προτείνει διάφορες κατευθύνσεις για τη βελτιστοποίηση του τελικού αποτελέσματος της εργασίας και την υπέρβαση των πιο συνηθισμένων εμποδίων.

Βίκτορ Ρόσλοφ
Αποτίμηση για σκοπούς εξασφάλισης – πραγματικότητες, χαρακτηριστικά, απαιτήσεις
«Οικονομικές Στρατηγικές», Αρ. 02-2008, σελ. 144-152

Εισαγωγή

Ο τραπεζικός δανεισμός, όπως και κάθε κερδοφόρα δραστηριότητα, συνδέεται με τον κίνδυνο απώλειας των διατεθέντων πόρων. Όσο τέλειο κι αν είναι το εργαλείο οικονομική ανάλυσηδραστηριότητες του δανειολήπτη, ποτέ δεν εξαλείφει πλήρως τον προαναφερθέντα κίνδυνο. Από την άποψη αυτή, οι τράπεζες χρησιμοποιούν διάφορα μέσα αντιστάθμισης κινδύνου, τα κυριότερα από τα οποία είναι οι εξασφαλίσεις, οι εγγυήσεις και οι εγγυήσεις.

Το ενέχυρο αναγνωρίζεται ως ένα από τα πιο αξιόπιστα μέσα για την αντιστάθμιση πιστωτικών κινδύνων. Η γνώμη αυτή βασίζεται σε δύο παράγοντες. Πρώτον, η ισχύουσα νομοθεσία παρέχει στον πιστωτή τα δικαιώματα του ενεχύρου με δικαίωμα προτίμησης έναντι άλλων πιστωτών κατά την ικανοποίηση των απαιτήσεών του σχετικά με το αντικείμενο του ενεχύρου και, δεύτερον, τα συμφέροντα του πιστωτή προστατεύονται από περιουσιακά στοιχεία, την προϋπόθεση και η αξία των οποίων δεν εξαρτάται πάντα από πιθανές αλλαγές στην οικονομική κατάσταση του οφειλέτη.

Πάγια περιουσιακά στοιχεία (ακίνητα και κινητά), πρώτες ύλες, τελικών προϊόντων, εμπορεύματα προς μεταπώληση, χρεόγραφα(τόσο εισηγμένες όσο και μη), αξιώσεις για διάφορες υποχρεώσεις. Υπάρχει ακόμη μια μικρή πρακτική ενεχύρωσης άυλων περιουσιακών στοιχείων. Η μερίδα του λέοντος μεταξύ των ενεχυριασμένων περιουσιακών στοιχείων πέφτει σε ακίνητα και κινητά, καθώς και σε αγαθά σε κυκλοφορία. Παράλληλα, τα πιο σύνθετα αντικείμενα ως προς τη μεθοδολογία της εργασίας είναι τα ακίνητα και τα κινητά με τη μορφή μηχανημάτων και εξοπλισμού.

Ένα ενέχυρο μπορεί να προστατεύσει αξιόπιστα τα συμφέροντα του ενεχυρούχου μόνο εάν πληρούνται οι ακόλουθες προϋποθέσεις:

• τη σωστή επιλογή περιουσιακών στοιχείων για τους σκοπούς της εξασφάλισης του δανείου·
  
• επαρκής αρχική αξιολόγηση από την τράπεζα των ποιοτικών και ποσοτικών χαρακτηριστικών της εξασφάλισης (κυρίως ρευστότητα και αξία).
  
• υψηλής ποιότητας νομική εμπειρογνωμοσύνη για τον εντοπισμό νομικών κινδύνων που σχετίζονται με την ενεχύραση του εν λόγω ακινήτου·
  
• λαμβάνοντας τα κατάλληλα μέτρα για την ασφάλεια των εξασφαλίσεων.
  

Αυτό, στην πραγματικότητα, είναι το περιεχόμενο της υποθήκης.

Ανάμεσα στα στάδια των εργασιών παροχής ασφάλειας, το πιο δύσκολο και υπεύθυνο είναι η αξιολόγηση ενός πιθανού υποκειμένου εξασφαλίσεων στο στάδιο της εξέτασης αίτηση για δάνειο.
Ένα αντικειμενικό και σωστό αποτέλεσμα αξιολόγησης μπορεί να επιτευχθεί μόνο εάν υπάρχουν σαφείς και επαρκείς απαιτήσεις για τη διαδικασία αξιολόγησης. Ταυτόχρονα, η τράπεζα κατανοεί το αποτέλεσμα της αξιολόγησης ενός πιθανού υποκειμένου εξασφαλίσεων όχι μόνο ως την αξία του, αλλά ως σύνολο ως συμπέρασμα σχετικά με την αποδοχή του εν λόγω ακινήτου για την εξασφάλιση μιας συγκεκριμένης δανειακής συναλλαγής.

Πρώτα απ 'όλα, είναι απαραίτητο να καθοριστεί τι είδους πληροφορίες σχετικά με το δυνητικό αντικείμενο της εξασφάλισης είναι απαραίτητες για να λάβει η τράπεζα απόφαση πίστωσης.

Προτεραιότητες για ρευστότητα

Πρώτα απ 'όλα, εκτός από τη θεμελιώδη δυνατότητα αποδοχής περιουσίας ως εγγύηση λόγω νομικών συνθηκών, καθώς και την ύπαρξη νομικών κινδύνων, η τράπεζα ενδιαφέρεται για το εάν είναι κατ' αρχήν δυνατή και πόσο γρήγορα θα πραγματοποιηθεί η εξασφάλιση εάν προκύπτει ανάγκη, δηλ. ποια είναι η ρευστότητά του. Παραδόξως, παρά την προφανή σημασία του ζητήματος, με ελάχιστες εξαιρέσεις, οι εκθέσεις αποτίμησης που γίνονται για σκοπούς παροχής εξασφαλίσεων δεν περιέχουν τέτοιες πληροφορίες.
Η ρευστότητα των αντικειμένων που αποτελούν το αντικείμενο ενεχύρου είναι το κύριο χαρακτηριστικό της εξασφάλισης και σε πολλές περιπτώσεις δίνει τη δυνατότητα να κριθεί πόσο γρήγορα μπορεί να αποπληρωθεί η οφειλή του δανείου με την άσκηση των δικαιωμάτων του ενεχυρούχου στο αντικείμενο του ενεχύρου. Χωρίς ανάλυση ρευστότητας είναι αδύνατο να γίνει αποδεκτό η σωστή απόφασηούτε για τη θεμελιώδη δυνατότητα εργασίας με ένα περιουσιακό στοιχείο, ούτε για τις ποσοτικές παραμέτρους - την αξία της ασφάλειας και τον βαθμό ασφάλειας μιας πιστωτικής συναλλαγής.

Η ρευστότητα της ιδιοκτησίας χαρακτηρίζεται από το πόσο γρήγορα ένα αντικείμενο μπορεί να ανταλλάσσεται με χρήματα, δηλ. πωλούν σε τιμή κατάλληλη με την αγοραία αξία σε μια ανοιχτή αγορά σε ανταγωνιστικό περιβάλλον, όταν τα μέρη στη συναλλαγή ενεργούν εύλογα, έχουν όλες τις απαραίτητες πληροφορίες και τυχόν έκτακτες περιστάσεις δεν αντικατοπτρίζονται στη συναλλαγή. Το ποσοτικό χαρακτηριστικό της ρευστότητας μπορεί να είναι ο χρόνος έκθεσης του αντικειμένου στην αγορά, δηλ. ο χρόνος που απαιτείται για την πώληση ενός περιουσιακού στοιχείου σε μια ανοιχτή και ανταγωνιστική αγορά στην αγοραία αξία.

Το θέμα του προσδιορισμού της ρευστότητας δεν είναι τόσο απλό όσο μπορεί να φαίνεται. Για παράδειγμα, στην περίπτωση δανεισμού σε μεγάλες επιχειρήσεις, τα κτίρια, οι κατασκευές, οι συσκευές μετάδοσης και ο εξοπλισμός συχνά λειτουργούν ως εγγύηση. Ο κατάλογος ακινήτων μπορεί να περιλαμβάνει ένας μεγάλος αριθμόςθέσεις - εκατοντάδες, και μερικές φορές χιλιάδες μονάδες. Οι παραδοσιακές προσεγγίσεις για την αξιολόγηση αυτού του είδους της ασφάλειας, που βασίζονται στην υπόθεση ότι οι απαιτήσεις προς τον οφειλέτη πληρούνται μέσω της άμεσης αποξένωσης εξασφαλίσεων και της πώλησής τους, δεν είναι πλήρως εφαρμόσιμες για διάφορους λόγους.

Ένας από τους λόγους είναι ο εξής: μεγάλες ποσότητες παγίων είναι, κατά κανόνα, μη ρευστοποιήσιμες όταν πωλούνται χύμα. Επιπλέον, τέτοιοι τύποι ακινήτων όπως κατασκευές, συσκευές μετάδοσης, εξειδικευμένα ακίνητα ή σύνθετος τεχνολογικός εξοπλισμός δεν μπορούν να πωληθούν μεμονωμένα από άλλα πάγια περιουσιακά στοιχεία. Η ρευστότητα, καθώς και η αξία αυτού του είδους ακινήτων, είναι στενά συνδεδεμένη με τη ρευστότητα του ακίνητου συγκροτήματος ή των επιχειρήσεων της επιχείρησης. Τέτοια περιουσιακά στοιχεία μπορούν να ονομαστούν "υπό όρους ρευστά". Η ρευστότητα τέτοιων αντικειμένων σχετίζεται άμεσα με τη ρευστότητα του τεχνολογικού ομίλου ή του συγκροτήματος παραγωγής στο οποίο περιλαμβάνονται.

Τα υπό όρους ρευστά στοιχεία ενεργητικού μπορούν να αναγνωριστούν εάν πληρούνται οι ακόλουθες προϋποθέσεις:

• ολόκληρο το συγκρότημα ιδιοκτησίας ή το αυτόνομο τμήμα του είναι ρευστό.
  
• τα εν λόγω περιουσιακά στοιχεία αποτελούν σημαντικό στοιχείο του συγκροτήματος, εκτελούν βασικές λειτουργίες στη λειτουργία του και δεν μπορούν να διαχωριστούν χωρίς να προκληθεί δυσανάλογη ζημία·
  
• τα περιουσιακά στοιχεία είναι υγιή και δεν απαιτούν αντικατάσταση ή σημαντικές επισκευές.
  

Ως παράδειγμα εξοπλισμού που ανήκει στην ομάδα "υπό υπό όρους υγρό", μπορούμε να αναφέρουμε ελασματουργεία μεταλλουργικών εργοστασίων, εγκαταστάσεις καθαρισμού καυσαερίων από υψικάμινους, μεγάλες εγκαταστάσεις και εξοπλισμό διυλιστηρίων χημικών και πετρελαίου. Μπορεί επίσης να είναι διάφορα μηχανήματα, εργαλειομηχανές, εγκαταστάσεις και άλλος εξοπλισμός, που αναγράφονται σε μεγάλες ποσότητες στον ισολογισμό μιας μεγάλης επιχείρησης που λειτουργεί.

Η πρακτική σημασία μιας τέτοιας ταξινόμησης έγκειται στην ανάγκη να σχηματιστεί μια ενεχυριασμένη μάζα με τέτοιο τρόπο ώστε, γενικά, το ενεχυριασμένο είδος να έχει ρευστότητα, για παράδειγμα, μια αυτόνομη τεχνολογική μονάδα, ένα ξεχωριστό εργαστήριο παραγωγής με δυνατότητα επαναπροφίλ , και τα λοιπά.

Η αγοραία αξία του παραπάνω ακινήτου, που προσδιορίζεται με βάση παραδοσιακές προσεγγίσεις, δεν είναι ενημερωτική για την τράπεζα. Ωστόσο, η δήλωση ότι τέτοια ακίνητα είναι ακατάλληλο να θεωρηθεί ως πηγή αποπληρωμής χρέους σε περίπτωση αθέτησης του δανείου δεν είναι απολύτως προφανής και τις περισσότερες φορές δεν υπάρχει εναλλακτική λύση (άλλα ακίνητα ρευστότητας). Επιπλέον, η πρακτική της εργασίας με επισφαλείς απαιτήσεις δείχνει ότι σε ορισμένες περιπτώσεις, περιουσιακά στοιχεία που δεν είναι ρευστά από μόνα τους, αλλά βασικά για την επιχείρηση, επέτρεψαν σε έναν πιστωτή με τέτοια περιουσιακά στοιχεία ως εγγύηση να επιστρέψει τα κεφάλαιά του γρηγορότερα και σε μεγαλύτερο όγκο από τους πιστωτές εξασφαλισμένα με τη μορφή υγρών υπολειμμάτων εμπορευμάτων.

Σε ποιο κόστος πρέπει να εστιάσετε;

Το δεύτερο πιο σημαντικό ζήτημα είναι το ζήτημα της αξίας του ακινήτου.

Η έννοια της "παράπλευρης αξίας", η οποία χρησιμοποιείται ενεργά στην οικονομία ως τέτοια, παραδόξως, δεν είναι τυποποιημένη στη Ρωσική Ομοσπονδία σήμερα, δηλ. Δεν υπάρχει ούτε σαφής ορισμός ούτε γενικά αποδεκτές μέθοδοι αξιολόγησης. Τα εγκεκριμένα ομοσπονδιακά πρότυπα (1-3) δεν περιέχουν απαιτήσεις αποτίμησης για σκοπούς παροχής ασφάλειας, με εξαίρεση την ανάγκη προσδιορισμού της αγοραίας αξίας για αυτούς τους σκοπούς.

Αν στραφούμε στη διεθνή πρακτική, τότε, για παράδειγμα, στα Διεθνή Πρότυπα Αποτίμησης (4-6) μπορεί κανείς να βρει τον ακόλουθο ορισμό: «Το κόστος του στεγαστικού δανεισμού (αξία στεγαστικού δανεισμού, MLV) είναι η αξία του ακινήτου, που καθορίζεται από ένας εκτιμητής που διενεργεί μια συνετή αξιολόγηση της μελλοντικής ρευστοποίησης του ακινήτου λαμβάνοντας υπόψη τις μακροπρόθεσμες βιώσιμες πτυχές του ακινήτου, τις κανονικές και τοπικές συνθήκες της αγοράς και την τρέχουσα χρήση και τις κατάλληλες εναλλακτικές χρήσεις του ακινήτου.» Ο ορισμός της αξίας του στεγαστικού δανείου περιλαμβάνεται στην ευρωπαϊκή νομοθεσία (Οδηγία 89/647/ΕΚ, όπως τροποποιήθηκε από την Οδηγία 98/32/ΕΚ). Οι οδηγίες αυτές ασχολούνται με θέματα τραπεζικής ρύθμισης και τη θέσπιση ελάχιστων προτύπων φερεγγυότητας για πιστωτές που χορηγούν δάνεια έναντι ακινήτων. Αυτή η αξία χρησιμοποιείται από τις τράπεζες κατά την αξιολόγηση των πιστωτικών κινδύνων και διαφέρει από την τρέχουσα εκτίμηση της αγοραίας αξίας, λαμβάνοντας υπόψη τις μακροπρόθεσμες σταθερές τάσεις και εξαιρουμένων των κερδοσκοπικών στοιχείων. Με άλλα λόγια, το MLV μπορεί να χαρακτηριστεί ως η τιμή που προσδιορίζεται λαμβάνοντας υπόψη κάποια συντηρητική πρόβλεψη μεταβολής κατά τη διάρκεια της περιόδου πίστωσης (7). Αυτή η έννοια είναι περισσότερο εφαρμόσιμη σε στεγαστικά δάνεια για επαρκώς μεγάλες περιόδους. Σημαντικό σημείο στον παραπάνω ορισμό είναι η ένδειξη «αξιολόγησης μελλοντικής ρευστοποίησης», που συνεπάγεται, παράλληλα με τον προσδιορισμό του κόστους, ανάλυση της ρευστότητας του ακινήτου.

Οι απαιτήσεις αποτίμησης για εξασφαλίσεις για δάνεια, στεγαστικά δάνεια και ομόλογα ορίζονται στην Αίτηση Διεθνούς Αποτίμησης 2 (IGO 2), Αποτίμηση για σκοπούς δανεισμού. Αυτό το πρότυπο προϋποθέτει τη δυνατότητα προσδιορισμού για τους σκοπούς της εξασφάλισης όχι μόνο της αγοραίας αξίας, αλλά και της αξίας της υφιστάμενης επιχείρησης ή της αξίας ρευστοποίησης κ.λπ., ωστόσο, η αγοραία αξία επιλέγεται ως ο κύριος τύπος αξίας από το σημείο άποψη των καταναλωτών. Είναι επίσης σημαντικό να σημειωθεί ότι στους καταναλωτές μιας τέτοιας αξιολόγησης, το πρότυπο προσδιορίζει σαφώς τα πιστωτικά ιδρύματα. Ένα χαρακτηριστικό των συστάσεων σύμφωνα με αυτό το πρότυπο είναι η έμφαση στη χρήση δεδομένων αγοράς από τον εκτιμητή. Το πρότυπο απαιτεί από τον εκτιμητή να είναι σαφής σχετικά με τις καταστάσεις στις οποίες χρησιμοποιεί μη εμπορεύσιμα δεδομένα ή αποκτά μη εμπορική αξία.

Έτσι, μπορούμε να συμπεράνουμε ότι, σύμφωνα με τις συστάσεις των διεθνών προτύπων, για τους σκοπούς της εξασφάλισης χρεωστικών υποχρεώσεων, η αγοραία αξία καθορίζεται συχνότερα.

Γιατί συνιστάται η αγοραία αξία ως η βασική αξία; Η έννοια της «αξίας της αγοράς» είναι αρκετά διαφανής και απτή. Στην πράξη, χρησιμοποιούνται πολλές αποδεδειγμένες μέθοδοι, μέθοδοι και τεχνικές για τον προσδιορισμό του. Και το πιο σημαντικό, υπάρχουν διαθέσιμες πληροφορίες σχετικά με τις πραγματικές τιμές με βάση τα αποτελέσματα των ολοκληρωμένων συναλλαγών, καθώς και πληροφορίες για τις τιμές στο πλαίσιο της προσφοράς και της ζήτησης. Σε γενικές γραμμές, η αγοραία αξία είναι πιθανώς ο μόνος τύπος αξίας, εκτός από την επενδυτική αξία, για την οποία υπάρχει ένα σταθερό σημείο αναφοράς με τη μορφή πραγματικής αγοράς. Εκείνοι. Τα εργαλεία αξιολόγησης μπορούν να επαληθευτούν με ανεξάρτητη γνώμη σχετικά με την αξία των περιουσιακών στοιχείων των ιδιοκτητών τους (πωλητές και αγοραστές).

Φαίνεται λογικό εκ πρώτης όψεως να χρησιμοποιείται η αξία διάσωσης ως η βασική αξία για τον υπολογισμό της αξίας της εξασφάλισης. Ωστόσο, θα πρέπει να ληφθεί υπόψη ότι οι προσεγγίσεις που χρησιμοποιούνται και περιγράφονται στη βιβλιογραφία για την εκτίμηση της αξίας ρευστοποίησης βασίζονται, κατά κανόνα, στην κατασκευή θεωρητικών μοντέλων που αντικατοπτρίζουν, στον ένα ή τον άλλο βαθμό, τις ιδέες των συγγραφέων για το μηχανισμούς σχηματισμού των ποσών των απαραίτητων εκπτώσεων από την αγοραία αξία (8, 9). Χωρίς να υποβαθμίσουμε τα πλεονεκτήματα των συγγραφέων αυτών των έργων, ελλείψει επαρκών στατιστικών δεδομένων για τον έλεγχο της επάρκειας των προτεινόμενων προσεγγίσεων, η αξία τέτοιων θεωρητικών κατασκευών για την πράξη πρέπει να αναγνωριστεί ως αμφίβολη.

Θα πρέπει επίσης να εξετάσουμε την έννοια της "εύλογης αξίας εξασφαλίσεων", που εισήγαγε η Τράπεζα της Ρωσίας στους "Κανονισμούς σχετικά με τη διαδικασία σχηματισμού πιστωτικά ιδρύματααποθεματικά για πιθανές ζημίες από δάνεια, δάνεια και ισοδύναμα χρέη», αναφέρεται συχνότερα στο τραπεζικό περιβάλλον ως Κανονισμός 254-Π.
Σύμφωνα με το παρόν έγγραφο, η εύλογη αξία του ενεχύρου είναι η τιμή στην οποία θα συμφωνούσε ο ενεχυραστής, εάν ήταν ο πωλητής του ενεχυρασμένου ακινήτου, ο οποίος έχει πλήρη στοιχεία για την αξία του ακινήτου και δεν είναι υποχρεωμένος να το πουλήσει. να το πουλήσει και ο αγοραστής, έχοντας πλήρη ενημέρωση για την αξία του εν λόγω ακινήτου και δεν είναι υποχρεωμένος να το αποκτήσει, θα συμφωνούσε να το αποκτήσει μέσα σε εύλογα σύντομο χρονικό διάστημα που δεν υπερβαίνει τις 180 ημερολογιακές ημέρες. Δηλαδή, με βάση τα τρέχοντα πρότυπα, μπορούμε να πούμε ότι για στοιχεία με τυπική περίοδο έκθεσης μικρότερη από 180 ημέρες, αυτή είναι στην πραγματικότητα η αγοραία αξία, για άλλα - ρευστοποίηση με περίοδο έκθεσης όχι μεγαλύτερη από 180 ημέρες . Δεδομένου ότι δεν έχουν αναπτυχθεί συστάσεις για τον προσδιορισμό αυτής της αξίας, οι τράπεζες στην πράξη λειτουργούν με την ίδια αγοραία αξία.

Θα ήταν λογικό να υποθέσουμε ότι η πιο επαρκής κατανόηση της ουσίας της παράπλευρης αξίας θα πρέπει να αναζητηθεί κυρίως από τους άμεσους καταναλωτές, δηλ. στις τράπεζες.

Στο στάδιο της λήψης μιας πιστωτικής απόφασης, η αξία της εξασφάλισης είναι απαραίτητη για την τράπεζα ως μέτρο της αξίας της εξασφάλισης για σύγκριση με το ποσό των πιστωτικών υποχρεώσεων κατά τον προσδιορισμό του απαιτούμενου βαθμού ασφάλειας συναλλαγής. Είναι λογικό να υποθέσουμε ότι μια τράπεζα, παρέχοντας ένα ορισμένο χρηματικό ποσό ως δάνειο, θέλει να μάθει ποιο μέρος αυτών των κεφαλαίων μπορεί να επιστραφεί σε βάρος των εξασφαλίσεων. Και είναι αυτό το ποσό που γίνεται αντιληπτό από τις τράπεζες ως αξία εξασφαλίσεων.

Αυτό το συμπέρασμα επιβεβαιώνεται από τα αποτελέσματα της έρευνας. Σύμφωνα με την πλειονότητα των ερωτηθέντων προϊσταμένων των τμημάτων πιστώσεων και εξασφαλίσεων ορισμένων τραπεζών, η αξία των εξασφαλίσεων θεωρείται ως η πιο πιθανή σύνολο χρημάτων, το οποίο μπορεί να ληφθεί για να ικανοποιήσει τις απαιτήσεις της τράπεζας ως αποτέλεσμα της απευθείας πώλησης του αντικειμένου ενεχύρου ή άλλων δραστηριοτήτων στις οποίες το ενέχυρο θα διαδραματίσει βασικό ρόλο.

Στην τραπεζική πρακτική, η αξία της αξίας των εξασφαλίσεων προσδιορίζεται ως παράγωγο της αγοραίας αξίας μειώνοντάς την κατά ένα ορισμένο ποσό, τη λεγόμενη έκπτωση εξασφαλίσεων. Οι αξίες των εκπτώσεων εξασφαλίσεων σε σχέση με περιουσιακά στοιχεία κυμαίνονται κυρίως από 20 έως 60%. Το κατώτερο όριο καθορίζεται από πρακτικά εγγυημένες απώλειες του πιστωτή με τη μορφή υποχρεωτικών πληρωμών, το ανώτατο όριο, πιθανώς, από την κοινή λογική και την παρουσία ανταγωνισμού μεταξύ των τραπεζών. Οι κύριοι δείκτες που επηρεάζουν το ποσό της έκπτωσης που εφαρμόζεται είναι η ρευστότητα του ακινήτου, η δυναμική των μεταβολών της αξίας με την πάροδο του χρόνου και τα προβλεπόμενα κόστη που προκύπτουν από την κατάσχεση και την πώληση ακινήτων. Αυτό το θέμα συζητείται λεπτομερέστερα στο Valuation for Collateral Purposes: Theory, Practice, Recommendations (10).

Και επιπλέον…

Λαμβάνοντας υπόψη τον διεγερτικό ρόλο των εξασφαλίσεων, χρήσιμες πληροφορίες για την τράπεζα είναι η σημασία του εν λόγω περιουσιακού στοιχείου ως προς τη συμμετοχή στη διαμόρφωση του εισοδήματος του πελάτη, με άλλα λόγια, η σημασία του για τις επιχειρήσεις.

Δεδομένου ότι οι στιγμές χορήγησης πιστωτικών κεφαλαίων και η επιστροφή τους διαχωρίζονται χρονικά, μερικές φορές σημαντικά (μέχρι 5-7 χρόνια), είναι απαραίτητο να ληφθεί υπόψη η μεταβολή της αξίας της εξασφάλισης με την πάροδο του χρόνου, δηλ. Θα είναι πολύ χρήσιμο για την τράπεζα να προβλέψει αλλαγές στην αξία των ακινήτων κατά τη διάρκεια της δανειακής σύμβασης και, ενδεχομένως, επακόλουθο αποκλεισμό για το θέμα των εξασφαλίσεων. Τέτοιες αλλαγές θα καθοριστούν από τις τάσεις της αγοράς, τις ιδιότητες του ίδιου του ακινήτου (για παράδειγμα, τις αποσβέσεις), την ανάγκη πραγματοποίησης επενδύσεων για τη διατήρηση της ποιότητας του ακινήτου (επισκευή κ.λπ.).

Ένα άλλο σημαντικό ζήτημα είναι η εκτίμηση των δαπανών που προκύπτουν από την κατάσχεση για το θέμα του ενεχύρου και η εφαρμογή του. Τέτοιες δαπάνες μπορούν να επηρεάσουν σημαντικά μια πιστωτική απόφαση σχετικά με το θέμα της εξασφάλισης (για παράδειγμα, για εξοπλισμό με σημαντικά χαρακτηριστικά βάρους και μεγέθους, μπορεί να είναι συγκρίσιμα σε μέγεθος με την αξία του ακινήτου). Ο κατάλογος τέτοιων δαπανών θα εξαρτηθεί από το σενάριο στο οποίο θα προχωρήσει η διαδικασία εργασίας με επισφαλείς οφειλές, αλλά στις περισσότερες περιπτώσεις το μέγεθός τους είναι αρκετά προβλέψιμο.

Τράπεζες και Εκτιμητές

Οι περισσότερες τράπεζες δεν διαθέτουν επαγγελματίες εκτιμητές στο προσωπικό τους· είτε υπάλληλοι εξειδικευμένων τμημάτων (εφεξής καλούμενοι "collateralists"), είτε υπάλληλοι πιστωτικών τμημάτων που συνδυάζουν πιστωτική ανάλυση και ανάλυση εξασφαλίσεων, είτε υπάλληλοι του τμήματος ανάλυσης πιστωτικού κινδύνου ασχολούνται με εγγύηση.

Οι ενεχυροδανειστές, κατά κανόνα, έχουν βασικές γνώσεις και δεξιότητες στην αποτίμηση και εάν έχουν επαρκή εργασιακή εμπειρία, δεν είναι κατώτεροι από τους επαγγελματίες εκτιμητές, αλλά συχνά προκύπτουν καταστάσεις όταν:

• Η εκτέλεση εργασιών για την αποτίμηση των περιουσιακών στοιχείων από τραπεζικούς υπαλλήλους είναι οικονομικά ασύμφορη για την τράπεζα. Αυτή η κατάσταση προκύπτει σε τράπεζες με δίκτυο καταστημάτων με σχετικά μικρό ποσό χαρτοφυλάκιο δανείωνστην περιφερειακή διαίρεση·
  
• Η αξιολόγηση των περιουσιακών στοιχείων από μόνη της δεν πληροί τις απαιτήσεις για χρονικά πρότυπα για την εξέταση των αιτήσεων δανείου·
  
• το επίπεδο πολυπλοκότητας των εργασιών αξιολόγησης που επιλύονται δεν αντιστοιχεί στο επίπεδο προσόντων των τραπεζικών υπαλλήλων και απαιτεί τη συμμετοχή επαγγελματιών στον τομέα της αξιολόγησης·
  
• ο πελάτης δείχνει μια επίμονη επιθυμία να καθορίσει την αξία της περιουσίας του από έναν ανεξάρτητο εκτιμητή ή μεταξύ της τράπεζας και ενός δυνητικού δανειολήπτη· σε ορισμένες περιπτώσεις, ανακύπτει διαφωνία μεταξύ διαφόρων τμημάτων της τράπεζας σχετικά με την αξία της εξασφάλισης.
  

Ξεχωριστά, είναι απαραίτητο να αναφερθεί η ενεργά αναπτυσσόμενη κατεύθυνση των τυπικών πιστωτικών προϊόντων (για παράδειγμα, στεγαστική πίστη και δανεισμός σε μικρές και μεσαίες επιχειρήσεις). Όταν οι τράπεζες εργάζονται σε αυτούς τους τομείς με προϊόντα που προβλέπουν την παρουσία εξασφαλίσεων, οι τράπεζες είναι σαφές ότι δεν μπορούν να διαχειριστούν με εσωτερικούς πόρους την επαρκή αξιολόγηση των εξασφαλίσεων.

Ως εκ τούτου, ως επί το πλείστον, οι τράπεζες χρειάζονται τις υπηρεσίες επαγγελματιών ειδικών - εκτιμητών. Τα αποτελέσματα έρευνας της τραπεζικής κοινότητας που διεξήγαγε η επιτροπή ARB για τις δραστηριότητες αξιολόγησης (11) επιβεβαιώνουν τον υψηλό βαθμό συμμετοχής των εκτιμητών στη διαδικασία δανεισμού (Πίνακας 1).

Η αποτίμηση για σκοπούς εξασφάλισης στο συνολικό όγκο των εργασιών αποτίμησης στη Ρωσική Ομοσπονδία κατέχει σημαντική θέση. Σε χώρες με προηγμένη οικονομίαΗ αποτίμηση για δανειακούς σκοπούς είναι πρακτικά η κύρια δουλειά των εκτιμητών. Επομένως, μπορούμε να υποθέσουμε ότι στο μέλλον η ίδια τάση θα είναι χαρακτηριστική για την εγχώρια αγορά υπηρεσιών αξιολόγησης. Με βάση τα αποτελέσματα μιας έρευνας εκτιμητών, αποκαλύπτεται μια εικόνα, που απεικονίζεται στον Πίνακα. 2.

Η ανάλυση των δεδομένων της έρευνας κατέστησε δυνατό να προσδιοριστεί ποια ακίνητα, σε σχέση με τους πιο συνηθισμένους τύπους περιουσιακών στοιχείων, χρησιμοποιούνται συχνότερα από τους εκτιμητές. Τα αποτελέσματα παρουσιάζονται στον πίνακα. 3.

Ο βαθμός εμπιστοσύνης των τραπεζών στα αποτελέσματα των αποδεκτών εκθέσεων μπορεί να χαρακτηριστεί από τα στοιχεία που δίνονται στον Πίνακα. τέσσερις.

Όπως φαίνεται από τους πίνακες, η συντριπτική πλειοψηφία των αναφορών που λαμβάνει η τράπεζα ελέγχονται στα τμήματα της τράπεζας. Σε αυτήν την περίπτωση, τα αποτελέσματα του ελέγχου φαίνονται όπως φαίνεται στον Πίνακα. 5.

Ένας τόσο χαμηλός βαθμός εμπιστοσύνης στα αποτελέσματα της αξιολόγησης δεν είναι παράλογος. Η πρακτική της εργασίας με προβληματικά χρέη, σύμφωνα με την έρευνα, δείχνει ότι μόνο στο 5% των περιπτώσεων, η αξία πώλησης των περιουσιακών στοιχείων συσχετίζεται με την αρχική αποτίμηση που πραγματοποιήθηκε από τον εκτιμητή. Για τον εντοπισμό των λόγων της χαμηλής ποιότητας των παρεχόμενων υπηρεσιών, το ερωτηματολόγιο διατύπωσε ερωτήσεις όπου οι τράπεζες κλήθηκαν να αξιολογήσουν σε κλίμακα 100% το βάρος διαφόρων αρνητικών παραγόντων που σημειώθηκαν από τις τράπεζες κατά τον έλεγχο των εκθέσεων. Τα αποτελέσματα φαίνονται στον πίνακα. 6.

Όπως φαίνεται από τον Πίνακα. 6, η μεγαλύτερη σημασία αποδίδεται στο πρόβλημα της λεγόμενης «συνήθειας» αξιολόγησης. Ταυτόχρονα, η υπαγωγή του δανειολήπτη σε έναν συγκεκριμένο τομέα δανεισμού δεν είναι τόσο κρίσιμη.

Ο λόγος μπορεί να εξηγηθεί από τα κίνητρα των συμμετεχόντων στη συναλλαγή πίστωσης. Προφανώς, κατά τη διεξαγωγή μιας εκτίμησης για σκοπούς εξασφάλισης, ο εκτιμητής βρίσκεται σε μάλλον σκληρές συνθήκες. Ο πελάτης, που πληρώνει άμεσα το έργο του εκτιμητή, δεν ενδιαφέρεται για την πραγματική αξία του ενεργητικού του, την οποία στις περισσότερες περιπτώσεις ο ίδιος γνωρίζει πολύ καλά. Ενδιαφέρεται για το επιθυμητό μέγιστο αποτέλεσμα, που επιβεβαιώνεται από την έκθεση, το οποίο του επιτρέπει να προσελκύει μεγάλους πιστωτικούς πόρους για ενεχυριασμένα περιουσιακά στοιχεία.

Λόγω αυτού του παράγοντα και σε αντίθεση με τη γενικά αποδεκτή άποψη, η τράπεζα δεν ενδιαφέρεται να μειώσει το κόστος, γιατί Σε αυτή την περίπτωση, θα περιοριστεί στον όγκο του δανεισμού και, κατά συνέπεια, στη λήψη εσόδων. Μια ανοδική στρέβλωση της αξίας των εξασφαλίσεων μπορεί να οδηγήσει σε πραγματικές οικονομικές απώλειες σε περίπτωση αθέτησης ενός δανείου. Ως εκ τούτου, στην πραγματικότητα, το πρόσωπο που ενδιαφέρεται για την ποιότητα της αξιολόγησης είναι η τράπεζα, αν και τυπικά η έκθεση διατάσσεται από τον ιδιοκτήτη των περιουσιακών στοιχείων, τον δυνητικό ενυπόθηκο δανειστή. Παρεμπιπτόντως, οι εκτιμητές κατανοούν σαφώς αυτό το γεγονός.

Οι εξεταζόμενοι παράγοντες παρακίνησης επηρεάζουν επίσης την ποιότητα των αναφορών. Στη δυτική πρακτική, για έναν εκτιμητή, ένας σημαντικός παράγοντας που περιορίζει τις υποκειμενικές εκδηλώσεις είναι ο κίνδυνος φήμης, αλλά η κρίση αγορά στεγαστικών δανείωνΟι Ηνωμένες Πολιτείες και μια σειρά από ευρωπαϊκές χώρες έδειξαν ότι η «προσαρμοσμένη» αξιολόγηση δεν είναι ξένη σε μια ανεπτυγμένη κοινωνία. Παράλληλα, στη Δύση έχουν αναπτυχθεί κατάλληλοι προστατευτικοί μηχανισμοί. Στις ΗΠΑ, για παράδειγμα, μια τράπεζα ενεργεί ως πελάτης της αναφοράς, αν και η εργασία του εκτιμητή πληρώνεται από τον πιθανό ενεχυραστή. Σε ορισμένες ευρωπαϊκές χώρες, χρησιμοποιείται ο ακόλουθος μηχανισμός: η τράπεζα συνάπτει σύμβαση για την αποτίμηση των περιουσιακών στοιχείων με μια γνωστή εταιρεία στην αγορά, η οποία, με τη σειρά της, προσλαμβάνει εκτιμητές. Ταυτόχρονα, ο πελάτης της τράπεζας πληρώνει το τιμολόγιο που εκδίδει η εταιρεία και συχνά δεν συναντά καν τον εκτιμητή. Η συνεργασία με μία εταιρεία επιτρέπει στις τράπεζες να βελτιώσουν σημαντικά την παραγωγικότητα και την αποτελεσματικότητα της διαδικασίας αλληλεπίδρασης.
Το σημερινό επίπεδο ευγένειας της εγχώριας αγοράς υπηρεσιών αξιολόγησης επίσης, δυστυχώς, δεν επιτρέπει ακόμη στις τράπεζες, με σπάνιες εξαιρέσεις, να αναλαμβάνουν κινδύνους για τη φήμη του εκτιμητή όταν διενεργούν μια εκτίμηση για σκοπούς παροχής ασφάλειας.

Τι θα θέλατε

Θα προσπαθήσουμε να διατυπώσουμε γενικές συστάσεις και απαιτήσεις για την αποτίμηση των περιουσιακών στοιχείων για σκοπούς εξασφάλισης. Η πρακτική της εργασίας με ασφάλεια και η εμπειρία αλληλεπίδρασης με εκτιμητές κατέστησαν δυνατή τη διαμόρφωση των ακόλουθων γενικών απαιτήσεων για το έργο ενός εκτιμητή σε αποτίμηση για τους σκοπούς της εξασφάλισης.

• Το κύριο καθήκον του εκτιμητή είναι να δείξει τις ποσοτικές και ποιοτικές προοπτικές για τη σκοπιμότητα του αντικειμένου που αξιολογείται.
  
• Το αποτέλεσμα της αποτίμησης είναι πρωτίστως απαραίτητο για την τράπεζα, επομένως, κατά τη διεξαγωγή της αποτίμησης, ο εκτιμητής θα πρέπει να εργάζεται σε επαφή με τους ειδικούς της τράπεζας.
  
• Ο τύπος της αξίας που θα καθοριστεί εξαρτάται από τον βαθμό ρευστότητας του εκτιμώμενου αντικειμένου. Ως εκ τούτου, το πρωταρχικό καθήκον είναι η ανάλυση της ρευστότητας και η συμφωνία με την τράπεζα και τον πελάτη για το είδος της αξίας που καθορίζεται στην έκθεση.
  
• Η περιγραφή των αντικειμένων αξιολόγησης πρέπει να περιέχει σαφή χαρακτηριστικά που σας επιτρέπουν να προσδιορίσετε μοναδικά το αντικείμενο.
  
• Κατά τον προσδιορισμό της αγοραίας αξίας, όλοι οι υπολογισμοί και οι παραδοχές πρέπει να βασίζονται σε αξιόπιστα δεδομένα και τάσεις της αγοράς. Οι υποθέσεις που βασίζονται αποκλειστικά στη γνώμη των ειδικών του εκτιμητή θα πρέπει να ελαχιστοποιούνται.
  
• Όλες οι πηγές πληροφοριών που χρησιμοποιούνται στην αναφορά θα πρέπει να αναφέρονται με τρόπο που να σας επιτρέπει να επαληθεύσετε την επάρκειά τους.
  
• Η έκθεση αξιολόγησης πρέπει να περιέχει, με ελάχιστο όγκο, όλες τις απαραίτητες πληροφορίες για την κατανόηση της εγκυρότητας των αποτελεσμάτων που προέκυψαν.
  
• Προκειμένου να αυξηθεί η αποτελεσματικότητα της εργασίας, ενδέχεται να υποβληθούν στην τράπεζα ενδιάμεσα αποτελέσματα διακανονισμών.
  
• Εάν υπάρχει σημαντική ασυμφωνία στα αποτελέσματα που λαμβάνονται χρησιμοποιώντας διαφορετικές προσεγγίσεις, θα πρέπει να πραγματοποιηθεί ανάλυση των αιτιών και να επιλεγεί το πιο αξιόπιστο αποτέλεσμα, κατά τη γνώμη του αξιολογητή, ως τελικό.
  
• Δεν επιτρέπεται η αξιολόγηση του αντικειμένου από τον εκτιμητή χωρίς την επιθεώρησή του. Οι φωτογραφίες των αντικειμένων που αξιολογούνται (με μεγάλο αριθμό αντικειμένων, ενδεχομένως επιλεκτικά) πρέπει να περιλαμβάνονται στα παραρτήματα της έκθεσης χωρίς αποτυχία. Οι φωτογραφίες πρέπει να αντικατοπτρίζουν αντικειμενικά την κατάσταση ολόκληρου του αντικειμένου αξιολόγησης και όχι τα καλύτερα κομμάτια ή μέρη του.
  
• Σε συμφωνία με την τράπεζα και τον πελάτη, ο εκτιμητής μπορεί να καθορίσει τις παραμέτρους του αντικειμένου αξιολόγησης που δεν προβλέπονται από τις απαιτήσεις των Ομοσπονδιακών Προτύπων Αξιολόγησης, αλλά είναι απαραίτητες για τη λήψη απόφασης από την τράπεζα.
  
• Η αξιολόγηση πρέπει να ολοκληρωθεί εντός των προθεσμιών που ορίζει η διαδικασία δανεισμού. Για να ελαχιστοποιηθεί ο χρόνος χωρίς απώλεια ποιότητας, ο εκτιμητής στο στάδιο του καθορισμού της εργασίας για την αξιολόγηση πρέπει να κατανοήσει με σαφήνεια την εργασία του, να καθορίσει τον όγκο των πληροφοριών που απαιτούνται για την εργασία και τη σύνθεση των εγγράφων και να ορίσει τις προθεσμίες για την υποβολή των εγγράφων.
  

Οι αναφερόμενες απαιτήσεις δεν έρχονται σε αντίθεση με τα Ομοσπονδιακά Πρότυπα και συσχετίζονται αρκετά καλά με τις απαιτήσεις των Διεθνών Προτύπων. Ειδικότερα, τα ακόλουθα κύρια σημεία μπορούν να διακριθούν στις απαιτήσεις του MCO.

Στην περίπτωση προσδιορισμού της αγοραίας αξίας, η μεθοδολογία για την αξιολόγηση ενός δυνητικού θέματος εξασφάλισης πρέπει να συνδέεται αυστηρά με την πραγματική κατάσταση της αγοράς και να περιέχει ένα ελάχιστο ποσό υποθέσεων και υποθέσεων υποκειμενικής φύσης.

Τα διεθνή πρότυπα αναφέρουν ότι "η μέθοδος σύγκρισης πωλήσεων ή άλλων μεθόδων σύγκρισης αγοράς πρέπει να βασίζεται σε έρευνα αγοράς. Δηλαδή, εάν ο εκτιμητής χρησιμοποιεί στους υπολογισμούς του πληροφορίες που παρέχονται από τον πελάτη και ανταποκρίνονται στην πραγματικότητα, αλλά δεν ανταποκρίνονται στην αγορά στην πραγματικότητα, μια τέτοια προσέγγιση στην αξιολόγηση για σκοπούς εγγύησης είναι απαράδεκτη.

Εκτός από την εκπλήρωση των γενικών απαιτήσεων IVS για το περιεχόμενο των αναφορών, οι αναφορές αποτίμησης για σκοπούς παροχής ασφάλειας θα πρέπει γενικά να περιλαμβάνουν πληροφορίες για τα ακόλουθα στοιχεία:

• ανάλυση των τρεχουσών δραστηριοτήτων και των κύριων τάσεων στο σχετικό τμήμα της αγοράς·
  
• αναδρομική, τρέχουσα και αναμενόμενη μελλοντική ζήτηση για αυτού του είδους τα ακίνητα σε αυτήν την περιοχή·
  
• πιθανές και πιθανές ανάγκες για εναλλακτικές χρήσεις του ακινήτου·
  
• την τρέχουσα ρευστότητα του ακινήτου, καθώς και, εάν είναι απαραίτητο, την πιθανότητα σταθερότητάς του·
  
• ο βαθμός επίπτωσης στην αξία της εξασφάλισης ορισμένων προβλέψιμων παραγόντων (κατά τη στιγμή της αξιολόγησης)·
  
• την προσέγγιση που ακολουθήθηκε για την πραγματοποίηση της αποτίμησης και τον βαθμό στον οποίο αξιόπιστα δεδομένα της αγοράς χρησιμοποιούνται για την υποστήριξη της αποτίμησης.
  

Ξεχωριστά, μπορείτε να επισημάνετε τις απαιτήσεις για τον εκτιμητή.

• Η εξουσία και η ευθύνη του εκτιμητή πρέπει να είναι σαφείς τόσο στον εκτιμητή όσο και στον πελάτη του. Οι εκτιμητές πρέπει να είναι σαφείς σχετικά με τους κινδύνους που συνεπάγεται η διεξαγωγή αξιολόγησης με σκοπό τη χορήγηση δανείου, καθώς οι παρεξηγήσεις, οι παρανοήσεις ή τα λάθη σε αυτόν τον τομέα μπορούν να οδηγήσουν σε διαφωνίες και δικαστικές διαφορές μεταξύ του δανειστή και του εκτιμητή.
  
• Κατά τη διενέργεια αξιολόγησης με σκοπό τη χορήγηση δανείου, ο εκτιμητής θα πρέπει να δίνει ιδιαίτερη προσοχή στη διατήρηση της ανεξαρτησίας από τον δανειολήπτη.
  Είναι σημαντικό ο εκτιμητής να έχει σχετική εμπειρία με αυτόν ή αυτόν τον τύπο ιδιοκτησίας, διαφορετικά χρειάζεται να ζητήσει τη συμβουλή ενός ειδικού.
  

Τα πρότυπα απαιτούν από τον εκτιμητή να είναι ικανός και να κατανοεί τη διαδικασία δανεισμού. Οι εκτιμητές θα πρέπει να έχουν μια γενική κατανόηση των απαιτήσεων των τραπεζών και άλλων χρηματοπιστωτικών ιδρυμάτων και, ει δυνατόν, των όρων ενός δανείου. Αυτές είναι οι κύριες απαιτήσεις των Διεθνών Προτύπων όπως εφαρμόζονται στην αποτίμηση για σκοπούς εξασφάλισης.

Κατά τη διενέργεια εκτίμησης για παράπλευρους σκοπούς, ο εκτιμητής πέφτει στο «τριπλό ψαλίδι». Αφενός, ο πελάτης της αξιολόγησης με φυσική επιθυμία να έχει το υψηλότερο δυνατό αποτέλεσμα, αφετέρου, οι απαιτήσεις της τράπεζας για την ποιότητα της αξιολόγησης, την αξιοπιστία και την τεκμηρίωση της έκθεσης και, αφετέρου, η σύντομες προθεσμίες για την ολοκλήρωση της εργασίας. Η πρακτική δείχνει ότι υπάρχουν πολλές κατευθύνσεις για την επιτυχή επίλυση του προβλήματος σε τέτοιες δύσκολες συνθήκες. Ειδικότερα, πρόκειται για:

• βελτιστοποίηση του καταλόγου των εργασιών που εκτελούνται, μεταξύ άλλων όσον αφορά την επιλογή των εφαρμοζόμενων μεθόδων και προσεγγίσεων·
  
• βελτιστοποίηση της δομής της έκθεσης·
  
• ανάπτυξη αλγορίθμου αλληλεπίδρασης με τραπεζικούς υπαλλήλους στη διαδικασία αξιολόγησης.
  

Φαίνεται αρκετά αποτελεσματική η προσέγγιση ορισμένων τραπεζών στην οργάνωση της αλληλεπίδρασης με τους εκτιμητές, που παρουσιάζεται στον πίνακα. 7.

Το παρουσιαζόμενο σχήμα χαρακτηρίζεται από πολλά σημαντικά σημεία.

Πρώτον, πρόκειται για μια τριμερή μορφή συμφωνίας, σύμφωνα με την οποία η τράπεζα είναι συν-πελάτης της έκθεσης και ενεργεί ως αποδέκτης της εργασίας.
Η ανάγκη συμμετοχής ειδικών τραπεζών στην αξιολόγηση αναφέρεται στο υλικό διαβούλευσης της Επιτροπής Τραπεζικής Εποπτείας της Βασιλείας, συγκεκριμένα αναφέρεται: «Οι πρόσθετες εξασφαλίσεις θα πρέπει να αξιολογούνται με προσοχή. οι τράπεζες θα πρέπει να λαμβάνουν προσεκτικές εκτιμήσεις της τρέχουσας εύλογης αξίας των εξασφαλίσεων από ειδικευμένους επαγγελματίες, είτε εσωτερικού είτε εξωτερικού της τράπεζας. Η Διοίκηση θα πρέπει να εξετάζει τις παραδοχές και τα συμπεράσματα κάθε αξιολόγησης για να επιβεβαιώσει τη συνάφεια και το εύλογό τους."

Δεύτερον, αυτή είναι η δήλωση των όρων αναφοράς στο αρχικό στάδιο, η οποία σας επιτρέπει να προσδιορίσετε το αντικείμενο αξιολόγησης, τις απαιτήσεις για τις μεθόδους και τις προσεγγίσεις που χρησιμοποιούνται και να αντικατοπτρίζουν τα απαραίτητα χαρακτηριστικά.

Τρίτον, πρόκειται για συνεχείς διαβουλεύσεις με τραπεζικούς υπαλλήλους κατά τη διαδικασία αξιολόγησης, γεγονός που καθιστά δυνατή την έγκαιρη επίλυση αναδυόμενων ζητημάτων και επιτρέπει στους τραπεζικούς υπαλλήλους να χρησιμοποιούν τα ενδιάμεσα αποτελέσματα για να λάβουν απόφαση πίστωσης χωρίς να περιμένουν την προετοιμασία της έκθεσης.

Με ελπίδα για το μέλλον

Επί του παρόντος, υπό την ηγεσία του Συμβουλίου Εμπειρογνωμόνων της Επιτροπής ARB για τις Δραστηριότητες Αποτίμησης, διεξάγεται σημαντική και σχετική εργασία για τη δημιουργία ενιαίων μεθοδολογικών συστάσεων για την αποτίμηση για σκοπούς εξασφάλισης. Αναμένεται ότι το αποτέλεσμα αυτής της εργασίας θα είναι συνεπές μεγαλύτερες τράπεζες, η κοινότητα αποτίμησης και οι κύριοι καταναλωτές των υπηρεσιών αποτίμησης, απαιτήσεις και συστάσεις που θα βελτιώσουν τόσο την ποιότητα της αποτίμησης όσο και την αποτελεσματικότητα της αλληλεπίδρασης μεταξύ παραγωγών και καταναλωτών υπηρεσιών.

Εν κατακλείδι, θα ήθελα να τονίσω ότι η τράπεζα ενδιαφέρεται για τον εκτιμητή ως ευσυνείδητο και επαγγελματία συνεργάτη που είναι σε θέση να αναλάβει την ευθύνη για το αποτέλεσμα της εργασίας του, η τράπεζα πρέπει να είναι βέβαιη ότι η αξία που λαμβάνει στην έκθεση είναι επαρκής στην αγορά και μπορεί να χρησιμεύσει ως αξιόπιστος οδηγός κατά τη λήψη μιας πιστωτικής απόφασης.

Η αποτίμηση για σκοπούς εξασφάλισης είναι αρκετά δύσκολη και απαιτεί σημαντική προσπάθεια και επαγγελματισμό. Ωστόσο, η πρακτική δείχνει ότι οι εταιρείες που είναι επιτυχημένες σε αυτόν τον τομέα είναι εξίσου επιτυχημένες και στις επιχειρήσεις.

ΠΕΣ 8062/24.03.2008

Σημειώσεις
1. Ομοσπονδιακό πρότυπο αποτίμησης αριθ.
2. Ομοσπονδιακό πρότυπο αποτίμησης Νο. 2 "Ο σκοπός της αποτίμησης και οι τύποι αξίας (FSO No. 2)", που εγκρίθηκε με εντολή του Υπουργείου Οικονομικής Ανάπτυξης της Ρωσίας με ημερομηνία 20 Ιουλίου 2007 αρ. 255.
3. Ομοσπονδιακό πρότυπο αποτίμησης Νο. 3 «Απαιτήσεις για την έκθεση αποτίμησης (FSO No. 3)», που εγκρίθηκε με εντολή του Υπουργείου Οικονομικής Ανάπτυξης της Ρωσίας της 20ης Ιουλίου 2007 αρ. 254.
4. Διεθνή πρότυπα αποτίμησης. Έβδομη έκδοση. 2005 /
Ανά. από τα Αγγλικά. I.L. Αρτεμένκοβα, Γ.Ι. Mikerin, N.V. Pavlova. M .: LLC "Russian Society of Appraisers", 2006.
5. Ευρωπαϊκά πρότυπα αποτίμησης. 2000 / Per. από τα Αγγλικά. Γ.Ι. Mikerin, N.V. Pavlova, I.L. Αρτεμένκοφ. M .: OOO "Ρωσική Εταιρεία Εκτιμητών", 2003.
6. International Valuation Standards, Eighth Edition, International Valuation Standards Committee, 2007.
7. Konrad Ruchardt. Αξία στεγαστικού δανείου, Verband deutscher Hypothekenbanken, Βόννη, 2003.
8. Galasyuk V.V., Galasyuk V.V. Προσδιορισμός της αξίας ρευστοποίησης με τη μέθοδο Galasyukov (GMLV) / Εκδ. Galasyuka V.V. Dnepropetrovsk: JSC "Εκδοτικός Οίκος "Zorya"", 2007.
9. Rodin A.Yu. Μεθοδολογία εκτίμησης της ρευστοποιήσιμης αξίας ακινήτων // Θέματα εκτίμησης. 2003. Αρ. 1, σελ. 30-33.
10. Αξιολόγηση για τους σκοπούς της εξασφάλισης: θεωρία, πρακτική, συστάσεις / Μ.Α. Fedotova, V.Yu. Roslov, Ο.Ν. Shcherbakova, A.I. ο Μισάνοφ. Μ.: Οικονομικά και στατιστική, 2008.
11. Vestnik ARB. 2008. Αρ. 04.

Στείλτε την καλή δουλειά σας στη βάση γνώσεων είναι απλή. Χρησιμοποιήστε την παρακάτω φόρμα

Φοιτητές, μεταπτυχιακοί φοιτητές, νέοι επιστήμονες που χρησιμοποιούν τη βάση γνώσεων στις σπουδές και την εργασία τους θα σας είναι πολύ ευγνώμονες.

Φιλοξενείται στο http://www.allbest.ru/

• ΕΙΣΑΓΩΓΗ
• ΚΕΦΑΛΑΙΟ 1.
• 1.1 ΑΚΙΝΗΤΑ ΩΣ ΑΝΤΙΚΕΙΜΕΝΟ ΕΝΕΧΥΡΙΣΜΟΥ
• 1.2
• ΚΕΦΑΛΑΙΟ 2 ΕΚΤΙΜΗΣΗ ΤΗΣ ΑΓΟΡΑΣΙΑΣ ΑΞΙΑΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΣΚΟΠΟΥΣ ΧΡΩΜΑΤΟΣ ΣΤΟ ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑ ΚΤΙΡΙΟΥ ΑΠΟΘΗΚΗΣ
• 2.1 ΠΕΡΙΓΡΑΦΗ ΑΝΤΙΚΕΙΜΕΝΟΥ ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗΣ
• 2.2 ΑΝΑΛΥΣΗ ΑΓΟΡΑΣ ΤΟΥ ΑΝΤΙΚΕΙΜΕΝΟΥ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ
• 2.3 ΠΡΟΣΔΙΟΡΙΣΜΟΣ ΑΓΟΡΑΣΙΑΣ ΑΞΙΑΣ ΤΟΥ ΑΝΤΙΚΕΙΜΕΝΟΥ ΕΚΤΙΜΗΣΗ
• ΚΕΦΑΛΑΙΟ 3 ΣΥΣΤΑΣΕΙΣ ΓΙΑ ΒΕΛΤΙΩΣΗ ΔΡΑΣΤΗΡΙΟΤΗΤΩΝ ΓΙΑ ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΓΙΑ ΧΡΩΜΑΤΙΚΟΥΣ ΣΚΟΠΟΥΣ
• ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑ
• ΒΙΒΛΙΟΓΡΑΦΙΑ
• ΕΦΑΡΜΟΓΕΣ
• ΕΙΣΑΓΩΓΗ

Η αποτίμηση της ακίνητης περιουσίας είναι σχετική τώρα και θα είναι σχετική όσο υπάρχει το ακίνητο. Στη Ρωσία, υπάρχει μια ενεργή διαμόρφωση και ανάπτυξη της αγοράς ακινήτων και ένας αυξανόμενος αριθμός πολιτών, επιχειρήσεων και οργανισμών εμπλέκονται σε συναλλαγές ακινήτων.

Για πολλές συναλλαγές με ακίνητα και άλλα αντικείμενα εκτίμησης, η σύναψη εκτιμητή μπορεί να είναι όχι μόνο επιθυμητή, αλλά και αυστηρά υποχρεωτική. Δραστηριότητα αποτίμησης ως αντικείμενο νομική ρύθμισηαντιπροσωπεύει, αφενός, την υπηρεσία ενός εκτιμητή - ανεξάρτητου εμπειρογνώμονα στον καθορισμό της αγοραίας αξίας, αφετέρου, έναν νομικό παράγοντα που καθορίζει την αξία του αντικειμένου αξιολόγησης για τους σκοπούς που καθορίζονται στη συμφωνία εκτίμησης.

Η αποτίμηση για σκοπούς εξασφάλισης είναι μια από τις πιο σχετικές πτυχές της πρακτικής χρήσης της θεωρίας της αποτίμησης, επειδή είναι ένας από τους πιο απαιτητικούς τύπους υπηρεσιών στην αγορά αξιολόγησης.

Κατά την επιλογή περιουσιακών στοιχείων για σκοπούς παροχής ασφάλειας, τα ακίνητα είναι τα πιο ελκυστικά. Αυτή η "ελκυστικότητα" εξηγείται κυρίως από την αξιοπιστία του δεσμευμένου αντικειμένου, τόσο από φυσική άποψη - την αδυναμία μετακίνησής του, όσο και από νομική άποψη - την υποχρέωση κρατικής εγγραφής (η παρουσία, η επιβάρυνση της ενεχύρου, δεν επιτρέπει η υλοποίηση του αντικειμένου χωρίς ενημέρωση του Ενεχυρούχου).

Τα λάθη στην αποτίμηση των εξασφαλίσεων είναι αρκετά ακριβά για την τράπεζα και τα λάθη οδηγούν σε αρνητικές συνέπειες τόσο προς τη μία όσο και προς την άλλη κατεύθυνση. Η υπερτιμημένη ασφάλεια είναι γεμάτη με απώλειες σε περίπτωση χρεοκοπίας, υποτιμημένη - περιορίζουμε τον όγκο του δανεισμού (σε κάθε περίπτωση, σε πολλές τράπεζες) και, κατά συνέπεια, οδηγεί σε έλλειμμα εισοδήματος. Δηλαδή, η τράπεζα ενδιαφέρεται περισσότερο για μια αντικειμενική εκτίμηση της αξίας των εξασφαλίσεων, σε αντίθεση με την κοινή πεποίθηση ότι είναι ωφέλιμο για την τράπεζα να υποτιμά την αξία.

Τα παραπάνω επιχειρήματα καθόρισαν τη συνάφεια του επιλεγμένου θέματος.

Θέμα ΠΤΥΧΙΑΚΗ ΕΡΓΑΣΙΑήταν μια εκτίμηση της αγοραίας αξίας των ακινήτων για σκοπούς εξασφάλισης.

Αντικείμενο έρευνας στην εργασία ήταν ένα κτίριο αποθήκης.

Ημερομηνία προσδιορισμού της αγοραίας αξίας του κτιρίου αποθήκης: 01/07/2010

Ημερομηνία εκπόνησης της διπλωματικής εργασίας: 12.09.2010

Σκοπός της παρούσας διπλωματικής εργασίας ήταν η ανάλυση των θεωρητικών θεμελίων της αποτίμησης ακινήτων και η πρακτική εφαρμογή τους στο παράδειγμα της αποτίμησης κτιρίου αποθήκης, λαμβάνοντας υπόψη τις ιδιαιτερότητες εφαρμογής των αποτελεσμάτων αποτίμησης - για εξασφαλίσεις.

Κατά την επίλυση αυτού του στόχου, επιλύθηκαν οι ακόλουθες εργασίες:

Αναλύει θεωρητική βάσηαποτίμηση ακίνητης περιουσίας για σκοπούς εξασφάλισης·

Απεικονίστε το εύρος και τους περιορισμούς των μεθόδων και προσεγγίσεων για την αποτίμηση της ακίνητης περιουσίας για σκοπούς παροχής ασφάλειας.

Αναλύστε τις αρχικές πληροφορίες, ομαδοποιήστε τα δεδομένα που αποκτήθηκαν, κάντε μια σύντομη επισκόπηση της αγοράς ακινήτων κατά την ημερομηνία της αποτίμησης.

Να τεκμηριώνει και να διεξάγει τον συντονισμό των αποτελεσμάτων της αξιολόγησης της αγοραίας αξίας του κτιρίου της αποθήκης για σκοπούς εξασφάλισης·

ΚΕΦΑΛΑΙΟ 1.ΘΕΩΡΗΤΙΚΕΣ ΒΑΣΕΙΣ ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΣΚΟΠΟΥΣ

1.1 ΑΚΙΝΗΤΑ ΩΣ ΑΝΤΙΚΕΙΜΕΝΟ ΕΝΕΧΥΡΙΣΜΟΥ

Η έννοια της «ακίνητης περιουσίας» περιλαμβάνει ένα αρκετά ευρύ φάσμα αντικειμένων. Περιλαμβάνει: ακίνητα για σκοπούς γραφείου, λιανικής, αποθήκης: αντικείμενα που χρησιμοποιούνται από εταιρείες παροχής υπηρεσιών (αντιπροσωπείες αυτοκινήτων και υπηρεσίες αυτοκινήτων, πλυντήρια αυτοκινήτων, ξενοδοχεία, κ.λπ.). εγκαταστάσεις παραγωγής (εργαστήρια και κτίρια εργοστασίων κ.λπ.). Όλα τα παραπάνω αντικείμενα μπορούν να θεωρηθούν από τους ιδιοκτήτες ως εξασφάλιση που ενεργούν ως ασφάλεια για μια συναλλαγή δανείου.

Σημειωτέον ότι εκτός από ζητήματα αποτίμησης, το ενέχυρο επηρεάζει σημαντικό τομέα του νομικού πεδίου. Επομένως, προτού εξετάσουμε το εύρος των θεμάτων που βρίσκονται στο επίπεδο εκτίμησης της αγοραίας αξίας των ακινήτων για σκοπούς εξασφάλισης, θα καθορίσουμε τα όρια του νομικού πεδίου.

Νομικό πεδίο στον τομέα ενεχυρίασης ακινήτων

Κύριος κανονιστικά έγγραφαπου ρυθμίζουν την ενεχυρίαση των ακινήτων είναι:

Αστικός Κώδικας της Ρωσικής Ομοσπονδίας, Μέρος 1.

Κώδικας γης της Ρωσικής Ομοσπονδίας.

Ομοσπονδιακός νόμος «Σχετικά με την κρατική εγγραφή των δικαιωμάτων επί κινητής περιουσίας και συναλλαγών με αυτά» αρ. 122-FZ.

Ομοσπονδιακός νόμος της 16ης Ιουλίου 1998 Αρ. 102-FZ «Περί υποθήκης (ενέχυρο ακίνητης περιουσίας)».

Σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία (FZ "Σχετικά με τις δραστηριότητες αξιολόγησης στη Ρωσική Ομοσπονδία", άρθρο 8), σε σχέση με τους σκοπούς του δανεισμού, η αξιολόγηση των αντικειμένων αξιολόγησης είναι υποχρεωτική στις ακόλουθες περιπτώσεις:

Συμμετοχή στη συναλλαγή αντικειμένων αξιολόγησης που ανήκουν εξ ολοκλήρου ή εν μέρει στη Ρωσική Ομοσπονδία, συστατικές οντότητες της Ρωσικής Ομοσπονδίας ή δήμους, συμπεριλαμβανομένου του προσδιορισμού της αξίας αντικειμένων αξιολόγησης που ανήκουν στη Ρωσική Ομοσπονδία, συστατικές οντότητες της Ρωσικής Ομοσπονδίας ή δήμους, ως αντικείμενο ενεχύρου·

Κατά την εκχώρηση χρεωστικών υποχρεώσεων που σχετίζονται με αντικείμενα αξιολόγησης που ανήκουν στη Ρωσική Ομοσπονδία, συνιστώσες οντότητες της Ρωσικής Ομοσπονδίας ή δήμους·

Κατά τη μεταφορά αντικειμένων αξιολόγησης που ανήκουν στη Ρωσική Ομοσπονδία σε συνιστώσες οντότητες της Ρωσικής Ομοσπονδίας ή δήμους, ως συνεισφορά σε εγκεκριμένα κεφάλαια, κεφάλαια νομικών προσώπων, καθώς και σε περίπτωση διαφωνίας σχετικά με την αξία του αντικειμένου εκτίμησης, συμπεριλαμβανομένης της περίπτωσης στεγαστικού δανείου σε φυσικά και νομικά πρόσωπα σε περιπτώσεις διαφωνιών σχετικά με την αξία της αξίας του αντικειμένου στεγαστικών δανείων.

Ορισμός ακινήτου

Ο ορισμός της ακίνητης περιουσίας δίνεται στον Αστικό Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας Σύμφωνα με το άρθρο. 130 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας «... Τα ακίνητα (ακίνητα, ακίνητα) περιλαμβάνουν οικόπεδα, οικόπεδα υπεδάφους και οτιδήποτε είναι στενά συνδεδεμένο με τη γη, δηλαδή αντικείμενα που δεν μπορούν να μετακινηθούν χωρίς δυσανάλογες ζημιές, συμπεριλαμβανομένων των δασών, πολυετείς φυτείεςκτίρια, κατασκευές, κατασκευή σε εξέλιξη. Τα ακίνητα περιλαμβάνουν επίσης αεροσκάφη και θαλάσσια σκάφη, σκάφη εσωτερικής ναυσιπλοΐας, διαστημικά αντικείμενα που υπόκεινται σε κρατική εγγραφή.

Σύμφωνα με το IVS, «η ακίνητη περιουσία περιλαμβάνει τη γη και όλα τα φυσικά πράγματα οικόπεδο-- όπως τα δέντρα και τα ορυκτά, και όλα τα πράγματα που συνδέονται με τον άνθρωπο, όπως τα κτίρια και οι βελτιώσεις γης. Όλες οι μόνιμες συνδέσεις με κτίρια, όπως υδραυλικά, συστήματα θέρμανσης και ψύξης, ηλεκτρικές καλωδιώσεις και εντοιχισμένα αντικείμενα, όπως ανυψωτικά και ανελκυστήρες, αποτελούν επίσης μέρος του ακινήτου. Η ακίνητη περιουσία περιλαμβάνει όλες τις συνδέσεις - τόσο υπόγεια όσο και υπέργεια.

Δεν μπορούν να ενεχυριαστούν τα ακόλουθα ακίνητα:

1. Κτίρια αβέβαιου σκοπού.

2. Κτίρια αναγνωρισμένα σε εν ευθέτω χρόνωακατάλληλο για χρήση (έκτακτη ανάγκη, που βρίσκεται στις υπονομευμένες περιοχές, στις ζώνες χωματερής του θερμοηλεκτρικού σταθμού, στις καρστικές ζώνες, που έχει υποστεί ζημιά λόγω φυσικών καταστροφών ή πυρκαγιάς).

3. Μη εξουσιοδοτημένα αντικείμενα και αντικείμενα χωρίς ιδιοκτήτη.

4. Κτίρια που δεν έχουν περάσει από κρατική εγγραφή με τον προβλεπόμενο τρόπο.

Θα πρέπει να ληφθεί υπόψη ότι η Σύμβαση Ενεχυρίασης Ακίνητης Περιουσίας (υποθήκη) τίθεται σε ισχύ από τη στιγμή που καταχωρίζεται στο εδαφικό τμήμα του Ομοσπονδιακού Επιμελητηρίου Εγγραφής. Μια συμφωνία που δεν έχει περάσει από την κρατική εγγραφή είναι άκυρη.

Ταυτόχρονα με την ενεχυρίαση ακινήτου εκδίδεται ενεχυρίαση δικαιωμάτων χρήσης (ιδιοκτησίας, συμπεριλαμβανομένης της κοινής ιδιοκτησίας, οικονομικής διαχείρισης ή μίσθωσης) οικοπέδου, το οποίο διασφαλίζει τη λειτουργία του κτιρίου εάν τα δικαιώματα αυτά ανήκουν στον ιδιοκτήτη του Κτίριο.

Το άρθρο 62 του ομοσπονδιακού νόμου «Περί υποθήκης (ενέχυρο ακίνητης περιουσίας» της 16ης Ιουλίου 1998 Αρ. 102-FZ υποδεικνύει οικόπεδα που μπορεί να αποτελούν αντικείμενο ενεχύρου (υποθήκη):

1. Με σύμβαση υποθήκης, τα οικόπεδα μπορούν να υποθηκευθούν στο βαθμό που η σχετική γη, βάσει του ομοσπονδιακού νόμου, δεν εξαιρείται από την κυκλοφορία ή δεν περιορίζεται σε κυκλοφορία.

1.1. εάν ένα οικόπεδο μεταβιβαστεί βάσει σύμβασης μίσθωσης σε πολίτη ή νομικό πρόσωπο, ο μισθωτής του οικοπέδου έχει το δικαίωμα να ενεχυριάσει τα δικαιώματα μίσθωσης του οικοπέδου εντός της διάρκειας της σύμβασης μίσθωσης του οικοπέδου με τη συγκατάθεση του ιδιοκτήτης του οικοπέδου·

2. Σε περίπτωση κοινής ή κοινής ιδιοκτησίας οικοπέδων που αναφέρονται στην παράγραφο 1 του παρόντος άρθρου, υποθήκη μπορεί να συσταθεί μόνο σε οικόπεδο ιδιοκτησίας πολίτη ή νομικού προσώπου, που παραχωρείται σε είδος από εδάφη που είναι κοινά ή συνιδιοκτησία.

Το άρθρο 63 απαριθμεί τα οικόπεδα που δεν υπόκεινται σε υποθήκη:

· Δεν επιτρέπεται η υποθήκη γης που ανήκει σε κρατική ή δημοτική περιουσία σύμφωνα με τον παρόντα ομοσπονδιακό νόμο.

Δεν επιτρέπεται η υποθήκη τμήματος του οικοπέδου, το εμβαδόν του οποίου είναι μικρότερο από το ελάχιστο μέγεθος που καθορίζεται από τους κανονισμούς των συστατικών οντοτήτων της Ρωσικής Ομοσπονδίας και τους κανονισμούς των αρχών τοπική κυβέρνησηγια εκτάσεις διαφόρων σκοπών και επιτρεπόμενων χρήσεων.

Η τρέχουσα δικαστική πρακτική υποδηλώνει τη δυνατότητα ενεχυρίασης ακινήτου χωρίς ταυτόχρονη ενεχυρίαση οικοπέδου «... όταν ο ενεχυραστής δεν είναι ιδιοκτήτης ή ενοικιαστής του οικοπέδου, έχει δικαίωμα να ενεχυριάσει μόνο το κτίριο (δομή). Μια τέτοια συμφωνία δεν είναι άκυρη».

Σε αυτή την περίπτωση, απαιτούνται δικαιολογητικά απουσίας τέτοιων δικαιωμάτων από τον ιδιοκτήτη του κτιρίου. Αυτή η επιβεβαίωση μπορεί να είναι απόσπασμα από το USRR ή (ελλείψει δεδομένων από το USRR) ένα πιστοποιητικό από την αρχή γης. Κατά τη δέσμευση χώρων, απαιτείται ενέχυρο δικαιωμάτων χρήσης γης εάν ο ιδιοκτήτης των χώρων έχει τέτοια δικαιώματα (με ή χωρίς παραχώρηση σε είδος).

Στον Πίνακα. 1 περιγράφει τις πιθανές επιλογές για την ύπαρξη δικαιωμάτων, την ιδιοκτησία ενός οικοπέδου, δίνει τα κατάλληλα σχόλια υποδεικνύοντας τα κύρια σημεία που πρέπει να ληφθούν υπόψη κατά το σχηματισμό μιας μάζας εξασφαλίσεων και την εκτέλεση εργασιών για την εκτίμηση της αξίας.

Αυτί. 1

	Πιθανές επιλογές	Σχόλια
	Οι γη και νομικές σχέσεις δεν επισημοποιούνται	Εάν τα δικαιώματα ιδιοκτησίας του κτιρίου και τα δικαιώματα χρήσης γης ανήκουν σε διαφορετικά πρόσωπα, δεν είναι απαραίτητο να εκδοθεί ενέχυρο δικαιωμάτων χρήσης γης, αλλά απαιτούνται αποδεικτικά έγγραφα για την απουσία τέτοιων δικαιωμάτων από τον ιδιοκτήτη του κτιρίου. Για τέτοια επιβεβαίωση , απαιτείται απόσπασμα από το USRR ή (ελλείψει πληροφοριών στο USRR) πιστοποιητικό από την αρχή γης. . Κατά τη δέσμευση χώρων, η ενεχύραση δικαιωμάτων χρήσης γης είναι υποχρεωτική εάν ο ιδιοκτήτης των χώρων έχει τέτοια δικαιώματα (με διαίρεση σε είδος ή διαίρεση)
	Επισημοποιούνται οι γη και νομικές σχέσεις
	Το δικό	Η πιο προτιμώμενη επιλογή για εξασφαλίσεις. Πρέπει να δοθεί προσοχή στη συμμόρφωση προβλεπόμενη χρήσηαντίρρηση στην τρέχουσα και την ύπαρξη βαρών
	Μόνιμη (αέναη) χρήση	Το οικόπεδο ιδιοκτησίας του ενεχυραστή επί του δικαιώματος κυριότητας (αέναης) χρήσης δεν υπόκειται σε υποθήκη.* Σύμφωνα με την παράγραφο 2 του άρθρου 3 του Ομοσπονδιακού Νόμου «Σχετικά με τη θέσπιση του Κώδικα Γης της Ρωσικής Ομοσπονδίας» της 25ης Οκτωβρίου 2001 αριθ. 137-FZ, νομικά πρόσωπα, με εξαίρεση αυτά που καθορίζονται στην παράγραφο 1 του άρθρου. 20 του Κώδικα Γης της Ρωσικής Ομοσπονδίας, τα νομικά πρόσωπα υποχρεούνται να εγγράφουν εκ νέου το δικαίωμα μόνιμης αέναης) χρήσης οικοπέδων για το δικαίωμα μίσθωσης μέχρι την 1η Ιανουαρίου 2010 σύμφωνα με τους κανόνες του άρθρου 36 του Κώδικα Γης Η ρωσική ομοσπονδία. Κατά τη δέσμευση τέτοιων αντικειμένων, είναι απαραίτητο να προβλεφθεί ότι σε περίπτωση επανεγγραφής των δικαιωμάτων χρήσης γης, ο ιδιοκτήτης ή ο μισθωτής του οικοπέδου πρέπει να συνάψει πρόσθετη συμφωνία στη σύμβαση υποθήκης, σύμφωνα με την οποία είτε το δικαίωμα μίσθωσης οικόπεδο ή το δικαίωμα κυριότητας μεταβιβάζεται ως ενέχυρο μαζί με το κτίριο, τους χώρους
	Ενοικίαση (μακροπρόθεσμη ή βραχυπρόθεσμη)	Οι όροι της σύμβασης μίσθωσης θα πρέπει να ληφθούν υπόψη κατά την αξιολόγηση.
Θα πρέπει να ληφθεί υπόψην:	Εάν το οικόπεδο είναι μεγαλύτερο από την έκταση ανάπτυξης. Είναι απαραίτητο να αναλυθεί εάν υπάρχει πρόσθετο κόστος του οικοπέδου, εάν η έκτασή του είναι μεγαλύτερη από την έκταση που απαιτείται για την πλήρη λειτουργία της εγκατάστασης.
	Εάν πλαισιώνεται μόνο ένα σημείο κτιρίου, τότε σε μια τέτοια κατάσταση είναι απαραίτητο να προσεγγίσουμε προσεκτικά και εύλογα τα ζητήματα διαμόρφωσης της αξίας του αντικειμένου. Το κείμενο δίνει ένα παράδειγμα παρόμοιας κατάστασης που προκύπτει κατά την αξιολόγηση ενός εμπορικού κέντρου
*Σύμφωνα με την παράγραφο 1 του άρθ. 6 του Ομοσπονδιακού Νόμου "Περί υποθήκης (ενέχυρο ακίνητης περιουσίας)" της 16ης Ιουλίου 1998 αριθ. 102-FZ, μπορεί να συσταθεί υποθήκη σε ακίνητα που ανήκουν στον ενεχυραστή για το δικαίωμα ιδιοκτησίας ή το δικαίωμα οικονομικής διαχείρισης , δηλ. το δικαίωμα μόνιμης (αέναης) χρήσης δεν κατονομάζεται μεταξύ των δεσμευμένων δικαιωμάτων. Ταυτόχρονα, σύμφωνα με την παράγραφο 4 του άρθρου 36 του Κώδικα Γης της Ρωσικής Ομοσπονδίας, πολίτες ή νομικά πρόσωπα που κατέχουν οικόπεδα με δικαίωμα μόνιμης (απεριόριστης) χρήσης δεν δικαιούνται να διαθέτουν αυτά τα οικόπεδα και η μεταβίβαση περιουσίας ως ενέχυρο συνεπάγεται τη διάθεση της εν λόγω περιουσίας. Τα οικόπεδα που μεταβιβάζονται σε πολίτες και οργανισμούς για μόνιμη (απεριόριστη) χρήση είναι κρατική ή δημοτική ιδιοκτησία και δεν επιτρέπονται υποθήκες οικοπέδων σε κρατική ή δημοτική ιδιοκτησία (άρθρο 63 του ομοσπονδιακού νόμου "Περί υποθήκης (ενέχυρο ακίνητης περιουσίας)") .

1.2 ΑΝΑΛΥΣΗ ΠΡΟΣΕΓΓΙΣΕΩΝ ΣΤΗΝ ΕΚΤΙΜΗΣΗ ΤΟΥ ΚΟΣΤΟΥΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΣΚΟΠΟΥΣ

Η ρωσική νομοθετική πρακτική ρυθμίζει τη χρήση συγκριτικών προσεγγίσεων, κόστους και εισοδήματος στην αποτίμηση ακινήτων.

Η επιλογή μιας ή άλλης προσέγγισης εξαρτάται από τη φύση του αντικειμένου που αξιολογείται, το περιβάλλον αγοράς του, την ουσία των τυπικών κινήτρων και ενεργειών των πιθανών ιδιοκτητών και ενοικιαστών, τη διαθεσιμότητα και την ποιότητα των απαραίτητων αρχικών πληροφοριών.

Για να σχηματίσετε την αγοραία αξία ενός ακινήτου, πρέπει να εκτελέσετε τα ακόλουθα στάδια εργασίας:

1. Να πραγματοποιήσει ανάλυση της αγοράς εμπορικών ακινήτων.

2. σχηματίζουν γνώμη σχετικά με τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα της τοποθεσίας του αντικειμένου αξιολόγησης.

3. αναλύστε την καλύτερη και αποτελεσματικότερη χρήση (ως μέρος της αποτίμησης της ακίνητης περιουσίας για σκοπούς εξασφάλισης, αυτή η ανάλυση χρησιμοποιείται σε ορισμένες περιπτώσεις, αλλά στις περισσότερες περιπτώσεις δεν απαιτείται, δεδομένου ότι υποτίθεται ότι το αντικείμενο θα είναι δεσμευμένο με βάση την τρέχουσα χρήση του)·

4. Επιλέξτε προσεγγίσεις για την αξιολόγηση.

5. Εκτέλεση υπολογισμών στο πλαίσιο των επιλεγμένων προσεγγίσεων.

6. σχηματίστε ένα τελικό συμπέρασμα για το κόστος.

Ας σταθούμε στα κύρια σημεία που πρέπει να ληφθούν υπόψη σε καθένα από τα παραπάνω στάδια κατά την αξιολόγηση της ακίνητης περιουσίας για σκοπούς εξασφάλισης.

Ανάλυση αγοράς

Η ποιοτική ανάλυση της αγοράς καθορίζει σε μεγάλο βαθμό την αξιοπιστία του τελικού αποτελέσματος της αξιολόγησης.

Η ανάλυση αγοράς είναι στενά συνδεδεμένη με την ανάλυση ρευστότητας. Για παράδειγμα, κατά την αξιολόγηση μιας μονάδας παραγωγής, είναι απαραίτητο να αναλυθεί η ζήτηση για εγκαταστάσεις παραγωγής (σε απαιτούμενο χώρο, σχεδιασμό και κατάσταση), καθώς και ανάλυση της προσφοράς τέτοιων εγκαταστάσεων.

Πρέπει να σημειωθεί ότι κατά την αξιολόγηση για σκοπούς εξασφάλισης, η ρευστότητα είναι ένα σημαντικό χαρακτηριστικό των εξασφαλίσεων και σε πολλές περιπτώσεις δίνει τη δυνατότητα να κριθεί πόσο γρήγορα μπορεί να αποπληρωθεί η οφειλή του δανείου με την άσκηση των δικαιωμάτων του ενεχύρου στο αντικείμενο της εξασφάλισης. . Ο σωστός σχηματισμός του συμπεράσματος σχετικά με τον βαθμό ρευστότητας του αντικειμένου ακινήτων σάς επιτρέπει να λάβετε μια λογική γνώμη σχετικά με την αξία του, να αποφασίσετε για το ποσό της έκπτωσης της ασφάλειας.

Σημαντικοί παράγοντες που επηρεάζουν τη ρευστότητα των ακινήτων είναι: η τοποθεσία, τα φυσικά χαρακτηριστικά του αντικειμένου (φθορά, κατάσταση των υπηρεσιών κοινής ωφέλειας), το μέγεθος του αντικειμένου, η κατάσταση της αγοράς ακινήτων σε μια δεδομένη περιοχή και τοποθεσία. Θα πρέπει να σημειωθεί ότι η συμμόρφωση με αυτούς τους παράγοντες σε μεγαλύτερο ή μικρότερο βαθμό θα καθορίσει την εκχώρηση ενός αντικειμένου σε μια συγκεκριμένη κλάση.

Ως δείκτες ρευστότητας, ο μέσος χρόνος έκθεσης σε μια συγκεκριμένη τοποθεσία χρησιμοποιείται για αντικείμενα του ίδιου τμήματος αγοράς με αυτό που εξετάζεται και παρόμοια ως προς τα κύρια χαρακτηριστικά τους.

Ανάλογα με το χρονοδιάγραμμα της πώλησης προτείνεται η ακόλουθη διαβάθμιση της ρευστότητας των ακινήτων:

Τα κύρια καθήκοντα στο πλαίσιο της ανάλυσης αγοράς είναι:

Διαμόρφωση αντικειμενικής γνώμης σχετικά με το ποιες συναλλαγές παρουσιάζονται σε μεγαλύτερο βαθμό για αντικείμενα παρόμοια με αυτά που αποτιμώνται (συναλλαγές μίσθωσης ή συναλλαγές αγοραπωλησίας).

· Ορισμός αναλόγων για τον υπολογισμό του ποσοστού ενοικίασης (στην εισοδηματική προσέγγιση) και για τη συγκριτική προσέγγιση.

· Προσδιορισμός του συντελεστή συσχέτισης μεταξύ των τιμών ενοικίασης διαφόρων τύπων αντικειμένων (τιμή ενοικίασης χώρων λιανικής σε σχέση με την τιμή ενοικίασης χώρων γραφείων κ.λπ.).

Κατά τη δημιουργία Αναφοράς για την αποτίμηση ενός αντικειμένου εμπορικής ακίνητης περιουσίας για σκοπούς εξασφάλισης, το τμήμα κειμένου αυτής της ενότητας της Έκθεσης πρέπει να περιέχει τις ακόλουθες πληροφορίες:

1. μια σύντομη περιγραφή των τμημάτων της αγοράς εμπορικών ακινήτων της πόλης.

2. Χαρακτηριστικά του τμήματος της τοπικής αγοράς (μέσες τιμές ενοικίασης και τιμές πώλησης για 1 τ.μ από την τρέχουσα ημερομηνία, δυναμική ανάπτυξης σε σύγκριση με το προηγούμενο έτος, μέσο επίπεδο υποχρησιμοποίησης της αγοράς, μέσο επίπεδο λειτουργικού κόστους για τέτοιες εγκαταστάσεις (σε απόλυτοι ή σχετικοί όροι).

3. διαθεσιμότητα επενδυτικά σχέδιαστην πόλη που σχετίζεται με την κατασκευή ή την ανακατασκευή εγκαταστάσεων αυτού του τύπου(περιγραφή, χαρακτηριστικά, προγραμματιστής, συνολικό κόστος επένδυσης, τρέχουσα κατάσταση).

Περιγραφή τοποθεσίας Εγώ αντικείμενο αξιολόγησης

Η τοποθεσία είναι μία από τις βασικές παραμέτρους που καθορίζουν την πιθανή κερδοφορία ενός αντικειμένου. Ένας λανθασμένος ορισμός αυτής της παραμέτρου μπορεί να οδηγήσει στον σχηματισμό αναξιόπιστης τιμής του υπό αποτίμηση ακινήτου.

Οι κύριοι παράγοντες που πρέπει να λαμβάνονται υπόψη κατά την περιγραφή της θέσης του αντικειμένου αξιολόγησης:

-- για ένα ακίνητο γραφείου -- τοποθεσία στην "επαγγελματική" περιοχή της πόλης (περισσότερο υγρό αντικείμενο) ή αντίστροφα, τοποθεσία στα βάθη μιας βιομηχανικής τοποθεσίας (δυσκολίες με την εφαρμογή είναι δυνατές), διαθεσιμότητα βολικής προσβασιμότητας μεταφοράς , και τα λοιπά.;

για ένα ακίνητο λιανικής - τοποθεσία σε εμπορικό διάδρομο (ή, αντίθετα, στο βάθος ενός "αδιεξόδου" δρόμου), η ένταση της κυκλοφορίας, η δημοτικότητα του τόπου κ.λπ.

για ακίνητο αντικείμενο αποθήκης - προσβασιμότητα μεταφοράς, διαθεσιμότητα υποδομής (σιδηροδρομική γραμμή κ.λπ.), διαθεσιμότητα όλων των απαραίτητων επικοινωνιών σε επαρκή όγκο (ηλεκτρικό ρεύμα, φυσικό αέριο, νερό κ.λπ.).

Κατά την περιγραφή της θέσης του αντικειμένου αξιολόγησης, η παρουσίαση των γραφικών πληροφοριών είναι αρκετά οπτική, βάσει των οποίων είναι δυνατόν να κατανοήσουμε πού βρίσκεται το αντικείμενο αξιολόγησης,

Η πηγή αυτών των πληροφοριών μπορεί να είναι ηλεκτρονικοί και έντυποι χάρτες της πόλης. Ας δώσουμε ένα παράδειγμα γραφικής εικόνας και μια σύντομη περιγραφή κειμένου της θέσης του αντικειμένου αξιολόγησης.

Ανάλυση των καλύτερων και των περισσότερων αποτελεσματική χρήση

Εφόσον η δραστηριότητα αξιολόγησης περιλαμβάνει τον προσδιορισμό της αγοραίας αξίας, η ανάλυση της πιο αποτελεσματικής χρήσης αποκαλύπτει την πιο κερδοφόρα και ανταγωνιστική χρήση ενός συγκεκριμένου ακινήτου.

Η ανάλυση της αποτελεσματικότερης χρήσης του ακινήτου περιλαμβάνει μια λεπτομερή μελέτη της κατάστασης της αγοράς, τα χαρακτηριστικά του ακινήτου που αποτιμάται, τον προσδιορισμό επιλογών σε ζήτηση από την αγορά που είναι συμβατές με τις παραμέτρους του ακινήτου που αποτιμάται, τον υπολογισμό της κερδοφορίας κάθε επιλογής και της εκτίμησης της αξίας του ακινήτου για κάθε περίπτωση χρήσης. Έτσι, το τελικό συμπέρασμα σχετικά με την αποτελεσματικότερη χρήση μπορεί να γίνει μόνο αφού έχει υπολογιστεί το κόστος.

Η καλύτερη και πιο αποτελεσματική χρήση ενός ακινήτου είναι η χρήση ενός κενού ή δομημένου τεμαχίου γης που είναι νομικά δυνατό και κατάλληλα σχεδιασμένο, φυσικά εφικτό, εφοδιασμένο με το κατάλληλο οικονομικοί πόροικαι δίνει τη μέγιστη τιμή.

Η βέλτιστη χρήση ενός τεμαχίου γης καθορίζεται από τους ανταγωνιστικούς παράγοντες της συγκεκριμένης αγοράς στην οποία ανήκει το ακίνητο που αποτιμάται και δεν είναι αποτέλεσμα υποκειμενικών εικασιών του ιδιοκτήτη, του κατασκευαστή ή του εκτιμητή. Επομένως, η ανάλυση και η επιλογή της πιο αποτελεσματικής χρήσης είναι, στην πραγματικότητα, μια οικονομική μελέτη παραγόντων της αγοράς που είναι σημαντικοί για το ακίνητο που αποτιμάται.

Στις περισσότερες περιπτώσεις, δεν απαιτείται ανάλυση βέλτιστης χρήσης και βέλτιστης χρήσης για την αποτίμηση για σκοπούς εξασφάλισης. Κατά την αξιολόγηση για σκοπούς εξασφάλισης, αυτή η ανάλυση πραγματοποιείται μόνο σε περίπτωση σαφούς ασυνέπειας του αντικειμένου αξιολόγησης με την υπάρχουσα χρήση του. Ταυτόχρονα, θα πρέπει να διενεργηθεί αξιολόγηση που θα λαμβάνει υπόψη μια αλλαγή στον επιδιωκόμενο σκοπό του αντικειμένου, εάν ένα τέτοιο ραντεβού έχει ήδη καθοριστεί και ρητά. (http://www.audit-it.ru/articles/appraisal/a109/188103.html).

Σύμφωνα με το ομοσπονδιακό πρότυπο αποτίμησης No.

Προσέγγιση εισοδήματος (προσέγγιση κεφαλαιοποίησης ή προεξόφλησης εισοδήματος στην εκτίμηση ακινήτων).

Προσέγγιση κόστους;

Συγκριτική προσέγγιση (προσέγγιση της αγοράς στην αποτίμηση ακινήτων).

Πριν από τον υπολογισμό της αξίας του αντικειμένου αξιολόγησης για κάθε μία από τις προσεγγίσεις, πραγματοποιείται αιτιολόγηση της δυνατότητας εφαρμογής των προσεγγίσεων αξιολόγησης.

Η επιλογή μιας ή άλλης προσέγγισης, καθώς και η μέθοδος σε καθεμία από τις προσεγγίσεις, πραγματοποιείται με βάση τις ιδιαιτερότητες του αντικειμένου που αξιολογείται, τα χαρακτηριστικά μιας συγκεκριμένης αγοράς και τη σύνθεση των πληροφοριών που περιέχονται στις συλλεγόμενες πληροφορίες. Οι προσεγγίσεις αξιολόγησης, κατά κανόνα, είναι αλληλένδετες και συμπληρωματικές.

Προσέγγιση κόστους σε εκτίμηση ακινήτων για σκοπούς εξασφάλισης

Η προσέγγιση κόστους είναι ένα σύνολο μεθόδων για την εκτίμηση της αξίας του αντικειμένου αξιολόγησης, με βάση τον προσδιορισμό του κόστους που απαιτείται για την αποκατάσταση ή την αντικατάσταση του αντικειμένου αξιολόγησης, λαμβάνοντας υπόψη τη φθορά του.

Αυτή η προσέγγιση στην αποτίμηση για σκοπούς παροχής ασφάλειας χρησιμοποιείται γενικά αρκετά σπάνια. Ωστόσο, σε ορισμένες περιπτώσεις, για παράδειγμα, ελλείψει επαρκώς ανεπτυγμένης αγοράς και πληροφοριών σχετικά με αυτήν, η προσέγγιση κόστους μπορεί να είναι η μόνη.

Η χρήση της προσέγγισης κόστους μπορεί οπωσδήποτε να εγκαταλειφθεί κατά την αξιολόγηση αντικειμένων για τα οποία μπορεί να βρεθεί αρκετά μεγάλος όγκος πληροφοριών αγοράς, καθώς και κατά την αξιολόγηση αντικειμένων επαρκώς «ηλικίας». Μια αξιολόγηση που χρησιμοποιεί την προσέγγιση του κόστους σε αυτή την περίπτωση δεν αποτελεί μια αρκετά αξιόπιστη γνώμη σχετικά με την πιθανή τιμή πώλησης ενός τέτοιου αντικειμένου στην αγορά.

Κατά την αξιολόγηση σχετικά νέων αντικειμένων, ως ένας αρκετά καλός οδηγός ελλείψει της κατάλληλης ποσότητας πληροφοριών αγοράς, μπορεί να χρησιμοποιηθεί ένας εκτιμώμενος υπολογισμός, ενώ είναι απαραίτητο να αναλυθεί προσεκτικά ο υπολογισμός που παρέχεται από τον ιδιοκτήτη (μπορεί να διαφέρει σημαντικά από τον μέσο όρο δείκτες της αγοράς).

Η λογική της εκτέλεσης εργασιών στο πλαίσιο της προσέγγισης του κόστους προβλέπει τις ακόλουθες ενέργειες:

εκτίμηση του κόστους αντικατάστασης του εκτιμώμενου κτιρίου (ή του κόστους αντικατάστασης)·

εκτίμηση του ποσού του επιχειρηματικού κέρδους (κέρδος επενδυτή)·

υπολογισμός των προσδιορισμένων τύπων φθοράς·

εκτίμηση της αγοραίας αξίας του οικοπέδου·

υπολογισμός του τελικού κόστους του εκτιμώμενου αντικειμένου με προσαρμογή του κόστους αντικατάστασης για απόσβεση, ακολουθούμενο από αύξηση της αξίας που προκύπτει από το κόστος του οικοπέδου.

Αυτή η λογική μπορεί να περιγραφεί ως ο ακόλουθος τύπος:
επιτρέποντας την εξαγωγή συμπερασμάτων σχετικά με την αξία: εμπορικού ακινήτου:

Το κόστος του αντικειμένου \u003d π.Χ. * (I - I) + Szem., όπου

BC - το κόστος αντικατάστασης του αντικειμένου αξιολόγησης (ή το κόστος αντικατάστασης), λαμβάνοντας υπόψη το κέρδος του επιχειρηματία.

I - η τιμή της προσδιορισμένης φθοράς του αντικειμένου.

Szem. - την αξία των δικαιωμάτων ιδιοκτησίας στη γη.

Εκτίμηση κόστους αντικατάστασης

Το κόστος αντικατάστασης (VS) είναι το κόστος κατασκευής του ακινήτου που αξιολογείται ως νέο, εξαιρουμένων των αποσβέσεων, και συσχετίζεται, υπολογιζόμενο σε τρέχουσες τιμές. ημερομηνία αξιολόγησης.

Το κόστος αντικατάστασης μπορεί να υπολογιστεί με βάση το κόστος αναπαραγωγής ή το κόστος αντικατάστασης.

Το κόστος αναπαραγωγής νοείται ως κόστος κατασκευής σε τρέχουσες τιμές κατά την πραγματική ημερομηνία αποτίμησης ενός ακριβούς αντιγράφου του κτιρίου που αποτιμάται, γ. χρησιμοποιώντας τα ίδια δομικά υλικά, πρότυπα και σχεδιασμό.

Το κόστος αντικατάστασης καθορίζεται από το κόστος κατασκευής σε τρέχουσες τιμές κατά την πραγματική ημερομηνία αποτίμησης ενός αντικειμένου της ίδιας κοινής ωφέλειας χρησιμοποιώντας σύγχρονα υλικά, πρότυπα, σχέδια και αρχιτεκτονικές λύσεις.

Όπως φαίνεται από τους παραπάνω ορισμούς, είναι προτιμότερο να υπολογιστεί το κόστος αντικατάστασης, αφού στη δεύτερη περίπτωση υπολογίζεται το κόστος κατασκευής ενός κτιρίου που διαφέρει από αυτό που αξιολογήθηκε ανάλογα με τα χαρακτηριστικά του, ενώ η εκτίμηση της διαφοράς στη χρησιμότητα των συγκριτικών κτιρίων είναι πολύ υποκειμενική.

Από την άλλη πλευρά, η επιλογή της επιλογής υπολογισμού του κόστους αντικατάστασης μπορεί επίσης να δικαιολογηθεί εάν το υπό αξιολόγηση κτίριο έχει ορισμένα σημάδια λειτουργικής φθοράς, τα οποία δεν μπορούν παρά να μειώσουν την εμπορική ελκυστικότητα για έναν πιθανό αγοραστή.

Γενικά, η επιλογή μεταξύ του κόστους «αναπαραγωγής» και του κόστους «αντικατάστασης» εξαρτάται από πολλούς παράγοντες: τον σκοπό της αξιολόγησης, την ποσότητα και την ποιότητα των πληροφοριών που συλλέγονται για το αντικείμενο αξιολόγησης, τα φυσικά χαρακτηριστικά του κ.λπ.

Πηγές πληροφοριών για τον υπολογισμό του κόστους «αναπαραγωγής» ή του κόστους «αντικατάστασης»:

υπολογίζει ( τοπικές εκτιμήσεις, εκτιμήσεις αντικειμένων, συνοπτικός υπολογισμός εκτίμησης).

συλλογές UPVS (συλλογές συγκεντρωτικών δεικτών του κόστους αντικατάστασης κτιρίων και κατασκευών για την επανεκτίμηση των παγίων στοιχείων ενεργητικού ανά κλάδο Εθνική οικονομία) συλλογές του UPSS (το κόστος δίνεται σε τιμές 1969):

συλλογές παραγωγής Co-Invest (βιομηχανικά, οικιστικά, δημόσια κτίρια κ.λπ.) (αξία σε τιμές 2009.2010).

Δείκτες κόστους κατασκευής (αναλύσεις Gosstroy, συλλογές Ko-Invest) κ.λπ.

Στην πρακτική αποτίμησης, χρησιμοποιούνται οι ακόλουθες μέθοδοι για τον προσδιορισμό του πλήρους κόστους αντικατάστασης:

1) Συγκριτική μέθοδος μονάδας,

2) Μέθοδος κατανομής ανά εξαρτήματα,

3) Μέθοδος ποσοτικής έρευνας.

Η επιλογή της μεθόδου καθορίζεται από το σκοπό της αξιολόγησης και την απαιτούμενη ακρίβεια του υπολογισμού.

Μέθοδος συγκριτικής μονάδαςβασίζεται στη χρήση του κόστους κατασκευής συγκριτικής μονάδας (1 τ.μ., 1 κυβικό μέτρο) παρόμοιου κτιρίου. Το κόστος μιας συγκριτικής μονάδας ενός αναλόγου πρέπει να προσαρμοστεί για τις εντοπισμένες διαφορές μεταξύ αυτής και του αντικειμένου που αξιολογείται (φυσικές παράμετροι, διαθεσιμότητα εύκολα εγκατεστημένου εξοπλισμού, συνθήκες χρηματοδότησης κ.λπ.).

Το πλήρες κόστος αντικατάστασης του αντικειμένου που αποτιμάται προσδιορίζεται πολλαπλασιάζοντας την προσαρμοσμένη τιμή της μονάδας σύγκρισης με τον αριθμό των μονάδων σύγκρισης (εμβαδόν, κυβισμός). Για τον προσδιορισμό του ποσού του κόστους, χρησιμοποιούνται συνήθως διάφορα υλικά αναφοράς και ρυθμιστικά υλικά, για παράδειγμα, "Διευρυμένοι δείκτες του κόστους κατασκευής", "Αυξημένοι δείκτες του κόστους αντικατάστασης".

Για τον υπολογισμό χρησιμοποιείται ο ακόλουθος τύπος:

Sn= Se.s. H Έτσι H Προς την 1 Η Προς την 2 h Προς την 3 Η Προς την 4 h Προς την 5,

όπου: Sn-- την αξία του αντικειμένου που αξιολογείται·

Se.s.- το κόστος του 1 τετραγωνικού. ή κυβικό μέτρο τυπικής κατασκευής κατά την ημερομηνία βάσης·

Έτσι-- αριθμός μονάδων σύγκρισης (εμβαδόν ή όγκος του αντικειμένου που αξιολογείται)

Προς την 1 - ένας συντελεστής που λαμβάνει υπόψη τις εντοπισμένες διαφορές μεταξύ του αξιολογούμενου αντικειμένου και της επιλεγμένης τυπικής δομής όσον αφορά την περιοχή, τον όγκο και άλλες φυσικές παραμέτρους.

Προς την 2 -- συντελεστής διόρθωσης για τη θέση του αντικειμένου.

Προς την 3 - ο συντελεστής μεταβολής στο κόστος των εργασιών κατασκευής και εγκατάστασης στην περίοδο μεταξύ της ημερομηνίας βάσης και της ημερομηνίας κατά τη στιγμή της αξιολόγησης.

Προς την 4 -- συντελεστής που λαμβάνει υπόψη το κέρδος του προγραμματιστή.

Προς την 5 -- συντελεστής λαμβανομένου υπόψη του ΦΠΑ (%).

Αυτή η μέθοδος βασίζεται στο κόστος μιας μονάδας σύγκρισης ενός τυπικού αντικειμένου ή αναλόγου, κατά την επιλογή του οποίου είναι απαραίτητο να παρατηρήσετε την ομοιότητα του λειτουργικού σκοπού, των φυσικών χαρακτηριστικών, της κατηγορίας δομικά συστήματα, ημερομηνίες θέσης σε λειτουργία της εγκατάστασης και άλλα χαρακτηριστικά.

Η μέθοδος συγκριτικής μονάδας αξιολογεί το κόστος ενός αντικειμένου σε κόστος αντικατάστασης. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι το κόστος μιας συγκριτικής μονάδας που χρησιμοποιείται στους υπολογισμούς δεν είναι, κατά κανόνα, πανομοιότυπο αντικείμενο, αλλά στενό ανάλογο.

Μέθοδος διάσπασηςμε βάση τη χρήση ποιοτικά διαφορετικών πληροφοριών. Ξεχωριστά δομικά στοιχεία του κτιρίου: θεμέλια, τοίχοι, οροφές κ.λπ. - αξιολογούνται σύμφωνα με δείκτες κόστους, συμπεριλαμβανομένων των άμεσων και έμμεσων δαπανών που απαιτούνται για την κατασκευή μιας μονάδας όγκου ενός συγκεκριμένου στοιχείου. Το κόστος ολόκληρου του κτιρίου υπολογίζεται ως το άθροισμα του κόστους όλων των εξαρτημάτων χρησιμοποιώντας τον τύπο:

όπου ΑΠΟΚτίριο - το κόστος κατασκευής του κτιρίου στο σύνολό του.

Vj-- Ενταση ΗΧΟΥ ι- ου συστατικό?

cj-- κόστος ανά μονάδα όγκου.

Ν-- τον αριθμό των κατανεμημένων δομικών στοιχείων.

Kn - συντελεστής που λαμβάνει υπόψη τις υπάρχουσες διαφορές μεταξύ του αξιολογούμενου αντικειμένου και της επιλεγμένης τυπικής δομής (για ένα πανομοιότυπο αντικείμενο Kn = 1).

Ki -- ένας συντελεστής που λαμβάνει υπόψη τη σωρευτική απόσβεση.

Η μέθοδος ανάλυσης συστατικών έχει διάφορες ποικιλίες:

μέθοδος υπεργολαβίας·

Ανάλυση σύμφωνα με το προφίλ της εργασίας.

Κατανομή κόστους.

Μέθοδος υπεργολαβίαςβασίζεται στη χρήση πληροφοριών σχετικά με το κόστος της εργασίας που εκτελείται στο πλαίσιο συμφωνιών υπεργολαβίας που έχει συνάψει ο γενικός ανάδοχος με εξειδικευμένο κατασκευαστικούς οργανισμούς- υπεργολάβοι. Το πλήρες κόστος αντικατάστασης υπολογίζεται ως το άθροισμα των δαπανών όλων των εργασιών κατασκευής και εγκατάστασης που έχουν ανατεθεί με υπεργολαβία.

Μέθοδος πονταρίσματος με προφίλπεριλαμβάνει εκτίμηση του συνολικού κόστους αντικατάστασης ως το άθροισμα των δαπανών πρόσληψης μεμονωμένων ειδικών στις κατασκευές (κτίστες, σοβατιστές, ξυλουργοί κ.λπ.)

Μέθοδος αποκλειστικού κόστουςπεριλαμβάνει τη συστηματική χρήση μονάδων σύγκρισης για την αξιολόγηση των διαφόρων στοιχείων των κτιρίων, μετά την οποία συνοψίζονται τα αποτελέσματα των ιδιωτικών αξιολογήσεων.

Μέθοδος ποσοτικής έρευναςπεριλαμβάνει τη δημιουργία νέας εκτίμησης για το αντικείμενο που αποτιμάται σε τιμές την ημερομηνία της αποτίμησης. Για τους σκοπούς αυτούς, πραγματοποιείται λεπτομερής ποσοτική και ανάλυση κόστους, καθώς και υπολογισμός του κόστους κατασκευής και εγκατάστασης των επιμέρους εξαρτημάτων και του κτιρίου συνολικά. Ο υπολογισμός λαμβάνει υπόψη το άμεσο κόστος, τα γενικά έξοδα και άλλες δαπάνες, που αντιπροσωπεύουν την πλήρη εκτίμηση για την κατασκευή του υπό αξιολόγηση ακινήτου.

Η μέθοδος ποσοτικής έρευνας δίνει το πιο ακριβές αποτέλεσμα του συνολικού κόστους αντικατάστασης, ωστόσο, είναι η πιο χρονοβόρα και απαιτεί από τον εκτιμητή να έχει πρακτικές γνώσεις στον τομέα των εργασιών σχεδιασμού και εκτίμησης.

Εκτιμήσεις της αξίας της επιχειρηματικότητας κέρδος (κέρδος επενδυτή)

Το κέρδος ενός επιχειρηματία (επενδυτή) είναι η ανταμοιβή που απαιτεί ένας τυπικός επενδυτής (προγραμματιστής, προγραμματιστής) για τον κίνδυνο που σχετίζεται με την κατασκευή ενός έργου παρόμοιας δομής με το αντικείμενο που αξιολογείται.

Στην πραγματικότητα, αυτή η τιμή αντανακλά το μέσο κέρδος του επενδυτή, το οποίο μπορεί να αποφέρει η υλοποίηση του έργου, το οποίο περιλαμβάνει το κόστος διαχείρισης και οργάνωσης της κατασκευής, τη γενική επίβλεψη και τον κίνδυνο που σχετίζεται με την κατασκευή. Κατά κανόνα, όταν σχηματίζουν αυτόν τον δείκτη, δεν δίνουν προσοχή στο στάδιο του κύκλου ζωής στο οποίο βρίσκεται το τμήμα της αγοράς εμπορικών ακινήτων, το οποίο περιλαμβάνει το αντικείμενο που αξιολογείται, στην εξάρτηση της αξίας του από τον όγκο και χρονοδιάγραμμα κατασκευής, σχετικά με το εάν οι λειτουργίες του επενδυτή (πελάτη) και του κατασκευαστή διαχωρίζονται (ανάδοχος), από άλλους παράγοντες. Κατά συνέπεια, κατά την εξέταση της Έκθεσης, είναι σημαντικό να προσδιορίζεται όσο το δυνατόν σαφέστερα το εύρος του κέρδους του επιχειρηματία (επενδυτή) και να καθοριστεί το εύρος της επικρατούσας μέσης αγοραίας αξίας.

Πρέπει να σημειωθεί ότι το ύψος του κέρδους ενός επιχειρηματία, ανάλογα με τον βαθμό ανάπτυξης της αγοράς ακινήτων και τον κύκλο ζωής στον οποίο βρίσκεται αυτό το τμήμα της αγοράς εμπορικών ακινήτων, μπορεί να ποικίλλει σε σημαντικό εύρος. Για παράδειγμα, στην αγορά εμπορικών ακινήτων της Μόσχας το 2005, αλλά σύμφωνα με τα μεγαλύτερα αναλυτικά πρακτορεία, το κέρδος ενός επιχειρηματία στον τομέα της λιανικής ακινήτων κυμάνθηκε από 25 έως 40%, το 2006 και το 2007 υπήρξε μείωση και σταθεροποίηση αυτού του δείκτη. Στην πράξη, είναι δύσκολο να ληφθούν στοιχεία της αγοράς για τα κέρδη, καθώς τις περισσότερες φορές αποτελούν εμπορικό μυστικό.

Υπολογισμός προσδιορισμένων τύπων φθοράς

Οι αποσβέσεις χαρακτηρίζονται από μείωση της χρησιμότητας του ακινήτου και της ελκυστικότητας του καταναλωτή από την πλευρά ενός δυνητικού επενδυτή.

Κατά κανόνα, η απόσβεση εκφράζεται σε μείωση της αξίας (απόσβεση) ενός αντικειμένου για μια ορισμένη περίοδο λόγω της επίδρασης διαφόρων παραγόντων.

Ανάλογα με τους λόγους που προκαλούν την απόσβεση του ακινήτου, διακρίνονται οι φυσικοί, οι λειτουργικοί και οι εξωτερικοί τύποι φθοράς.

Φυσική επιδείνωση. Αντανακλά τις αλλαγές στις φυσικές ιδιότητες μιας ιδιότητας με την πάροδο του χρόνου (για παράδειγμα, ελαττώματα σε δομικά στοιχεία). Η φυσική φθορά είναι δύο τύπων: η πρώτη εμφανίζεται υπό την επίδραση λειτουργικών παραγόντων, η δεύτερη - υπό την επίδραση φυσικών και φυσικών παραγόντων.

Υπάρχουν τέσσερις βασικές μέθοδοι για τον υπολογισμό της φυσικής απόσβεσης των κτιρίων: εμπειρογνώμονας, κόστους, κανονιστικής (ή λογιστικής) και η μέθοδος υπολογισμού της διάρκειας ζωής ενός κτιρίου.

Το ποσοστό φυσικής απόσβεσης ενός αντικειμένου που αξιολογείται με τη μέθοδο εμπειρογνωμόνων καθορίζεται με βάση τους Κανόνες για την εκτίμηση της φυσικής απόσβεσης κτιρίων κατοικιών. Η διάρκεια ζωής των κτιρίων στο σύνολό τους εξαρτάται από την ανθεκτικότητα των εξαρτημάτων του. Η φυσική φθορά των δομικών στοιχείων υπολογίζεται ως το γινόμενο του ειδικού βάρους ενός δομικού στοιχείου του κτιρίου και του ποσοστού φθοράς αυτού του στοιχείου, διαιρούμενο με το 100. Η φυσική φθορά ολόκληρου του κτιρίου προσδιορίζεται ως σταθμισμένη μέση τιμή για όλα τα στοιχεία του κτιρίου. Η μέθοδος των ειδικών για τον προσδιορισμό της φυσικής φθοράς χρησιμοποιείται συνήθως στην απογραφή των ακινήτων.

Υπάρχει αφαιρούμενη και μη αφαιρούμενη φυσική φθορά. Αφαιρούμενη φυσική φθοράυποθέτει ότι το κόστος των τρεχουσών επισκευών είναι μικρότερο από την προστιθέμενη αξία του αντικειμένου. Θανατηφόρα σωματική φθοράθεωρείται όταν το κόστος διόρθωσης του ελαττώματος υπερβαίνει το κόστος που θα προστεθεί στο αντικείμενο. Όλα τα στοιχεία του κτιρίου χωρίζονται σε δύο κατηγορίες: μακροχρόνια (θεμέλια, τοίχοι, οροφές κ.λπ.) και ανθεκτικά στη φθορά (στέγες, διακόσμηση, βαφή κ.λπ., δηλαδή εκείνα τα στοιχεία που μπορούν να επισκευαστούν (αποκατασταθούν) κατά τη διάρκεια του ρεύματος επισκευές).

Η μέθοδος κόστους προβλέπει τον προσδιορισμό του κόστους για την αναπαραγωγή δομικών στοιχείων. Με έλεγχο προσδιορίζεται το ποσοστό φθοράς κάθε στοιχείου του κτιρίου, το οποίο στη συνέχεια μεταφράζεται σε όρους αξίας. Μια πιο ακριβής, προσαρμοσμένη αποτίμηση της φυσικής απόσβεσης προκύπτει όταν το ποσοστό της απόσβεσης προσδιορίζεται ως σταθμισμένος μέσος όρος.

Η κανονιστική (ή λογιστική) μέθοδος για τον προσδιορισμό της φυσικής απόσβεσης των κτιρίων περιλαμβάνει τη χρήση των Ενιαίων Συντελεστών Απόσβεσης για την πλήρη αποκατάσταση των παγίων περιουσιακών στοιχείων.

Όταν χρησιμοποιείται η μέθοδος υπολογισμού της διάρκειας ζωής ενός κτιρίου, χρησιμοποιούνται ορισμένοι όροι.

Ο όρος οικονομικής ζωής είναι ο χρόνος κατά τον οποίο το αντικείμενο μπορεί να χρησιμοποιηθεί, αποκομίζοντας κέρδος. Κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου, οι βελτιώσεις συμβάλλουν στην αξία του ακινήτου. η οικονομική ζωή ενός περιουσιακού στοιχείου λήγει όταν οι βελτιώσεις που έγιναν δεν συμβάλλουν στην αξία του περιουσιακού στοιχείου λόγω της γενικής απαρχαιότητάς του.

Ο όρος της φυσικής ζωής ενός αντικειμένου είναι η περίοδος που υπάρχει το κτίριο και μπορείτε να ζήσετε ή να εργαστείτε σε αυτό. Η διάρκεια της φυσικής ζωής τελειώνει όταν το αντικείμενο κατεδαφιστεί.

Η πραγματική ηλικία βασίζεται σε εκτίμηση εμφάνισης, τεχνικής κατάστασης, οικονομικούς παράγοντεςεπηρεάζει την αξία ενός αντικειμένου.

Η χρονολογική ηλικία είναι η περίοδος από την ημερομηνία έναρξης λειτουργίας της εγκατάστασης έως την ημερομηνία αξιολόγησης.

Η υπολειπόμενη οικονομική ζωή ενός κτιρίου είναι η περίοδος από την ημερομηνία εκτίμησης έως το τέλος της οικονομικής ζωής του ακινήτου. Η ανακαίνιση και ο εκσυγχρονισμός της εγκατάστασης παρατείνει την υπολειπόμενη οικονομική ζωή.

Η τυπική διάρκεια ζωής (ή τυπική φυσική ζωή) είναι η διάρκεια ζωής των κτιρίων και των κατασκευών που καθορίζεται από κανονιστικές διατάξεις.

Λειτουργική φθορά του αντικειμένου.Η λειτουργική απαξίωση αναφέρεται στο γεγονός ότι ένα αντικείμενο δεν πληροί τα σύγχρονα πρότυπα όσον αφορά τη λειτουργική του χρησιμότητα. Η λειτουργική απαξίωση μπορεί να εκδηλωθεί στην ξεπερασμένη αρχιτεκτονική του κτιρίου, στην ευκολία της διάταξης, των όγκων, της μηχανικής υποστήριξης κ.λπ. Η λειτουργική απαξίωση οφείλεται στην επίδραση της επιστημονικής και τεχνολογικής προόδου στον τομέα της αρχιτεκτονικής και των κατασκευών. Η λειτουργική απόσβεση στην εγχώρια πρακτική ονομάζεται απαξίωση.

Η λειτουργική φθορά, καθώς και η φυσική φθορά, μπορεί να αφαιρεθούν και να μην επισκευαστούν. Η αφαιρούμενη λειτουργική φθορά μπορεί να περιλαμβάνει την αποκατάσταση ενσωματωμένων ντουλαπιών, μετρητών νερού και αερίου, υδραυλικού εξοπλισμού, δαπέδων κ.λπ. Το κριτήριο για το εάν η φθορά είναι αφαιρούμενη ή όχι είναι να συγκρίνετε το ποσό του κόστους επισκευής με το ποσό της πρόσθετης αξίας. Εάν η πρόσθετη τιμή που λαμβάνεται υπερβαίνει το κόστος αποκατάστασης, τότε η λειτουργική φθορά είναι αφαιρούμενη. Το ποσό της αφαιρούμενης απόσβεσης ορίζεται ως η διαφορά μεταξύ της δυνητικής αξίας ενός κτιρίου τη στιγμή της αποτίμησής του με ενημερωμένα στοιχεία και της ίδιας αξίας του κατά την ημερομηνία αποτίμησης χωρίς ενημερωμένα στοιχεία.

Η μη αναστρέψιμη λειτουργική φθορά αναφέρεται στη μείωση της αξίας ενός κτιρίου λόγω παραγόντων που σχετίζονται με τα ποιοτικά χαρακτηριστικά του κτιρίου. Επιπλέον, μπορεί να υπάρχει τόσο υπερβολή όσο και έλλειψη ποιοτικών χαρακτηριστικών. Για παράδειγμα, στην αγορά ενοικίασης, τα διαμερίσματα δύο δωματίων έχουν μεγάλη ζήτηση σε σύγκριση με τα διαμερίσματα ενός δωματίου. Το ποσό αυτής της απόσβεσης υπολογίζεται ως το ποσό των ζημιών από το ενοίκιο κατά την ενοικίαση αυτών των διαμερισμάτων, πολλαπλασιαζόμενο με τον πολλαπλασιαστή του ακαθάριστου μηνιαίου ενοικίου που είναι χαρακτηριστικό αυτού του τύπου διαμερισμάτων. Έτσι, το ποσό της μη ανακτήσιμης λειτουργικής απόσβεσης προσδιορίζεται με την κεφαλαιοποίηση των ζημιών από ενοίκια.

Εξωτερικές (οικονομικές) αποσβέσεις- πρόκειται για μείωση της αξίας ενός κτιρίου λόγω αρνητικής αλλαγής στο εξωτερικό του περιβάλλον, είτε λόγω οικονομικών ή πολιτικών παραγόντων, είτε άλλων εξωτερικών παραγόντων. Η εξωτερική υποτίμηση μπορεί να προκληθεί, για παράδειγμα, από τη γενική πτώση της περιοχής στην οποία βρίσκεται το αντικείμενο, τις ενέργειες της κυβέρνησης ή της τοπικής διοίκησης στον τομέα της φορολογίας, της ασφάλισης και άλλες αλλαγές στην αγορά εργασίας, την αναψυχή, την εκπαίδευση , και τα λοιπά. Σημαντικοί παράγοντες που επηρεάζουν την ποσότητα της εξωτερικής φθοράς είναι η κοντινή απόσταση από το "μη ελκυστικό" φυσικό ή τεχνητά αντικείμενα: βάλτοι, εγκαταστάσεις επεξεργασίας λυμάτων, εστιατόρια, πίστες χορού, βενζινάδικα, σιδηροδρομικοί σταθμοί, νοσοκομεία, σχολεία, επιχειρήσεις κ.λπ. Η φθορά από εξωτερικές επιρροές στις περισσότερες περιπτώσεις δεν μπορεί να εξαλειφθεί.

Εκτίμηση της αγοραίας αξίας της γης

Η αποτίμηση της γης, κατά κανόνα, είναι μια αρκετά περίπλοκη και χρονοβόρα εργασία.

Ας εξετάσουμε τα κύρια σημεία στα οποία πρέπει να προσέξετε κατά την αξιολόγηση της αγοραίας αξίας των οικοδομημένων οικοπέδων ως τμήμα ενός ενιαίου ακινήτου, το οποίο συναντάται συχνότερα σε καταστάσεις "παράπλευρες".

Κατά την ανάλυση μιας σύμβασης μίσθωσης για ένα οικόπεδο, είναι απαραίτητο να προσέξετε:

· Χρόνος σύμβασης.

· την ύπαρξη βαρών και δουλειών, τα οποία θα πρέπει να αναλυθούν επιπρόσθετα για να ληφθούν υπόψη τα βάρη κατά τον υπολογισμό της αγοραίας αξίας του αντικειμένου.

Κατά την ανάλυση του σχεδίου Κτηματογράφησης, είναι απαραίτητο να προσέξετε:

όρια γης;

Χωρίς άμεσους περιορισμούς στη δυνατότητα πρόσθετης ανάπτυξης.

Στην Έκθεση Αποτίμησης είναι απαραίτητο να καταγραφεί η κατηγορία γης που καθορίζεται στο πιστοποιητικό ιδιοκτησίας ή στο κτηματολογικό σχέδιο του χώρου που επισυνάπτεται στη σύμβαση μίσθωσης.

Κατά τον καθορισμό του εκτιμώμενου δικαιώματος σε οικόπεδο, μπορεί να υπάρχουν οι ακόλουθοι τύποι δικαιωμάτων:

ιδιοκτησία;

το δικαίωμα αέναης χρήσης·

το δικαίωμα μίσθωσης (μακροχρόνια, βραχυπρόθεσμη).

Η επιλογή μεθόδου και μεθόδου υπολογισμού της αγοράςκόστοςοικόπεδο

Οι κύριες μέθοδοι για την αξιολόγηση των οικοπέδων δίνονται στις «Μεθοδολογικές συστάσεις για τον προσδιορισμό της αγοραίας αξίας των οικοπέδων», που εγκρίθηκε με εντολή του Υπουργείου Περιουσίας της Ρωσίας της 6ης Μαρτίου 2002 Αρ. 568-r.

Πρέπει να σημειωθεί ότι πριν προχωρήσουμε στον υπολογισμό του κόστους ενός οικοπέδου, είναι απαραίτητο να συναχθεί συμπέρασμα για τον «συντελεστή πυκνότητας δόμησης» και άποψη για την «επάρκεια» του οικοπέδου για την πλήρη λειτουργία του ευκολία.

Κατά τη σύνταξη συμπερασμάτων, είναι απαραίτητο να προσδιοριστεί η αναλογία της επιφάνειας του οικοπέδου και της επιφάνειας του κτιρίου. Η πηγή πληροφοριών για την κατοικημένη περιοχή μπορεί να είναι πιστοποιητικό από τον Ιδιοκτήτη ή δεδομένα από τα Τεχνικά Διαβατήρια. ΔΔΠ κτιρίων που βρίσκονται σε αυτό το οικόπεδο.

Σε αυτήν την κατάσταση, τίθεται το ερώτημα πώς να εκχωρηθεί η απαραίτητη γειτονική περιοχή. Για να σχηματιστεί μια λογική άποψη για την «επάρκεια» ενός οικοπέδου, μπορεί κανείς να «ξεκινήσει» από τα υπάρχοντα SNIP (εάν παραμένουν σχετικά σε σχέση με τις σύγχρονες εγκαταστάσεις) ή από τις απαιτήσεις επαγγελματιών προγραμματιστών που υλοποιούν επενδυτικά έργα που σχετίζονται με εμπορική ανάπτυξη.

Συγκριτική προσέγγιση αποτίμησης ακινήτων για σκοπούς παροχής εξασφαλίσεων

Η συγκριτική προσέγγιση είναι μία από τις πιο συχνά χρησιμοποιούμενες προσεγγίσεις κατά την αξιολόγηση ακίνητης περιουσίας για σκοπούς εξασφάλισης.

Αυτή η προσέγγιση αποτίμησης βασίζεται στην αρχή της υποκατάστασης. Βασίζεται στην υπόθεση ότι ένας συνετός αγοραστής δεν θα πληρώσει περισσότερα για ένα αντικείμενο που διατίθεται προς πώληση από αυτό για το οποίο μπορεί κανείς να αγοράσει παρόμοια ποιότητα και καταλληλότητα. Η συγκριτική προσέγγιση βασίζεται στην εξάρτηση της αξίας του ακινήτου που αποτιμάται από την τιμή πώλησης παρόμοιων ακινήτων. Κάθε συγκρίσιμη πώληση συγκρίνεται με το ακίνητο που αποτιμάται. Η συγκρίσιμη τιμή πώλησης προσαρμόζεται ώστε να αντικατοπτρίζει σημαντικές διαφορές μεταξύ των δύο.

Η συγκριτική προσέγγιση περιλαμβάνει διάφορα στάδια.

1ο στάδιο.Μελετώνται η κατάσταση και οι αναπτυξιακές τάσεις της αγοράς και ιδιαίτερα του τμήματος στο οποίο ανήκει το υπό αξιολόγηση ακίνητο. Εντοπίζονται τα αντικείμενα που είναι πιο συγκρίσιμα με τα αξιολογούμενα.

2ο στάδιο.Οι πληροφορίες συλλέγονται και επαληθεύονται σε ανάλογα αντικείμενα. Οι πληροφορίες που συλλέγονται αναλύονται και κάθε αναλογικό αντικείμενο συγκρίνεται με το αντικείμενο αξιολόγησης.

3ο στάδιο.Για τις διαπιστωθείσες διαφορές στα χαρακτηριστικά τιμολόγησης των συγκρίσιμων αντικειμένων, γίνονται προσαρμογές στις τιμές πώλησης συγκρίσιμων αναλόγων.

4ο στάδιο.Οι προσαρμοσμένες τιμές των ανάλογων αντικειμένων συμφωνούνται και η τελική αξία της αγοραίας αξίας του αντικειμένου αξιολόγησης προκύπτει βάσει συγκριτικής προσέγγισης.

Το κύριο πλεονέκτημα της συγκριτικής προσέγγισης είναι ότι εστιάζει στις πραγματικές τιμές πώλησης παρόμοιων αντικειμένων.

Γενικά, η δυνατότητα εφαρμογής συγκριτικής προσέγγισης εξαρτάται από την ύπαρξη ενεργού αγοράς, καθώς η προσέγγιση περιλαμβάνει τη χρήση δεδομένων για πραγματικά ολοκληρωμένες συναλλαγές, καθώς και από το άνοιγμα της αγοράς και τη διαθεσιμότητα χρηματοοικονομικών πληροφοριών.

Το ζήτημα της ορθότητας της χρήσης της συγκριτικής προσέγγισης ελλείψει συναλλαγών στην αγορά είναι μάλλον περίπλοκο. Κατά κανόνα, αυτή η κατάσταση μπορεί να παρατηρηθεί σε μικρές οικισμοίόπου η αγορά είναι ανεπαρκώς ανεπτυγμένη και οι διαθέσιμες πηγές πληροφοριών δεν περιέχουν πληροφορίες για συναλλαγές αγοράς και πώλησης συγκρίσιμων ακινήτων.

Σε αυτήν την περίπτωση, ο ακόλουθος αλγόριθμος μπορεί να χρησιμοποιηθεί ως αποδεκτή λύση:

Καθορίζονται «παρόμοιες» πόλεις που βρίσκονται στην ίδια περιοχή, περιοχή κ.λπ. (κριτήρια για τη συγκρισιμότητα μπορεί να είναι -- ο αριθμός και το επίπεδο εισοδήματος του πληθυσμού, η παρουσία μιας ανεπτυγμένης αγοράς κατοικίας, η τοποθεσία σε σχέση με τη "κλειδί" διαδρομή μεταφοράς, κ.λπ.)

Τα δεδομένα αναζητούνται για συγκρίσιμες συναλλαγές:

πραγματοποιείται υπολογισμός, εάν είναι απαραίτητο, γίνονται οι κατάλληλες προσαρμογές.

Είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι μια τέτοια προσέγγιση πρέπει να εφαρμόζεται με αρκετή προσοχή. Αυτή η μέθοδος μπορεί να χρησιμοποιηθεί ως βοηθητική προσέγγιση που σας επιτρέπει να κατανοήσετε εάν η αξία του αντικειμένου, που λαμβάνεται στο πλαίσιο άλλων προσεγγίσεων (κερδοφόρων και δαπανηρών), βρίσκεται σε συγκρίσιμο εύρος ή όχι.

Κατά την εφαρμογή αυτής της προσέγγισης, είναι σημαντικό να αποφευχθεί το λάθος του εσφαλμένου προσδιορισμού του βαθμού ρευστότητας του αντικειμένου αξιολόγησης και, ως εκ τούτου, η αξιολόγηση ενός εντελώς μη ρευστοποιημένου αντικειμένου με την επακόλουθη έκδοση ενός «επιθυμητού» αποτελέσματος ως «έγκυρου». .

Τα κύρια στάδια της αποτίμησης της ακίνητης περιουσίας σε μια συγκριτική προσέγγιση:

επιλογή αναλόγων και συλλογή πληροφοριών για τα ανάλογα.

επιλογή μονάδας σύγκρισης·

την πραγματοποίηση προσαρμογών για τις εντοπισμένες διαφορές στα χαρακτηριστικά τιμολόγησης των συγκρίσιμων αντικειμένων·

σχηματισμός της τελικής αξίας του κόστους.

Εξετάστε τα κύρια σημεία στα οποία πρέπει να προσέξετε σε κάθε ένα από τα στάδια.

Η επιλογή των αναλόγων και η συλλογή πληροφοριών για τα ανάλογα είναι το πρώτο και, στην πραγματικότητα, το βασικό βήμα στη χρήση της συγκριτικής προσέγγισης.

Τα ακόλουθα βασικά στοιχεία σύγκρισης μπορούν να χρησιμοποιηθούν για την επιλογή αναλόγων:

Λειτουργικός σκοπός;

τοποθεσία;

Φυσικά χαρακτηριστικά (μέγεθος, κατάσταση του αντικειμένου κ.λπ.).

Η λειτουργικότητα είναι ένα από τα βασικά στοιχεία σύγκρισης. Το χειρότερο λάθος μπορεί να είναι η επιλογή αντικειμένων με εντελώς διαφορετικό λειτουργικό σκοπό ως ανάλογα.

Με μεγάλη προσοχή, είναι απαραίτητο να προσεγγίσετε την επιλογή των αναλόγων εάν το αντικείμενο ενδέχεται να υπόκειται σε κατεδάφιση ή ανακατασκευή. Κατά την επιλογή αναλόγων, είναι σημαντικό να κατανοήσουμε τι βασίζεται στα κίνητρα του αγοραστή. Κατά κανόνα, σε μια τέτοια κατάσταση, η βάση του κινήτρου μπορεί να είναι καταρχήν η απόκτηση δικαιωμάτων για την κατασκευή μιας νέας εγκατάστασης. Κατά συνέπεια, ως ανάλογα, συνιστάται να εστιάσετε σε αντικείμενα που υπόκεινται σε κατεδάφιση με συγκρίσιμη τοποθεσία και να δώσετε προσοχή στην πιθανή επιτρεπόμενη χρήση δικαιωμάτων σε οικόπεδο.

Οι πηγές πληροφοριών για τη διαμόρφωση του καταλόγου, των αναλόγων και τη λήψη των απαραίτητων πληροφοριών για την αξιολόγηση είναι:

Προκαταρκτικά δεδομένα που ελήφθησαν ως αποτέλεσμα αναζήτησης στο Διαδίκτυο.

Δεδομένα που παρέχονται από πρακτορεία ανάλυσης και εταιρείες ακινήτων.

Δικές βάσεις δεδομένων που διατηρεί η εταιρεία αξιολόγησης.

Αρκετά χαρακτηριστική είναι η κατάσταση όταν χρησιμοποιούνται πληροφορίες που δεν περιέχουν όλα τα απαραίτητα δεδομένα για να εξαχθεί το συμπέρασμα ότι η επιλογή των αναλόγων έγινε σωστά.

Σε περίπτωση ελλιπών πληροφοριών σχετικά με τις αξίες των κύριων συντελεστών τιμολόγησης των αντικειμένων που προσφέρονται ως ανάλογα, απαιτείται εξωτερική εξέταση αυτών των αντικειμένων. Φυσικά, η εφαρμογή φωτογραφιών αναλόγων και η σχεδίαση αντικειμένων αναλόγων σε χάρτη πόλης μαζί με το αντικείμενο αξιολόγησης θα παρέχουν ακόμα πιο ολοκληρωμένες οπτικές πληροφορίες.

Μετά την επιλογή αναλόγων και τη συλλογή πληροφοριών, θα πρέπει στάδιο επιλογή μονάδας σύγκρισης.

Οι πιο συχνά χρησιμοποιούμενες μονάδες σύγκρισης είναι:

1 τ.μ συνολικής επιφάνειας?

1 τ.μ. χρησιμοποιήσιμο ή μισθωμένο χώρο.

Πρέπει να σημειωθεί η σημασία της σωστής επιλογής της μονάδας σύγκρισης και ο προσδιορισμός των χαρακτηριστικών κόστους αυτής της παραμέτρου.

Μετά την επιλογή των μονάδων σύγκρισης, γίνονται τροποποιήσεις.

Στη θεωρία της αποτίμησης της ακίνητης περιουσίας διακρίνονται οι εξής τύποι τροποποιήσεων:

Τόκοι (για παράδειγμα, προσαρμογές για τοποθεσία, αποσβέσεις, χρόνο πώλησης κ.λπ.).

Κόστος (για παράδειγμα, διορθώσεις για ποιοτικά χαρακτηριστικά, καθώς και διορθώσεις που υπολογίζονται με στατιστικές μεθόδους). Οι νομισματικές προσαρμογές που γίνονται στην τιμή του πωλούμενου αναλογικού αντικειμένου στο σύνολό τους θα πρέπει να περιλαμβάνουν προσαρμογές για την παρουσία ή την απουσία πρόσθετων βελτιώσεων (επεκτάσεις αποθήκης, χώροι στάθμευσης κ.λπ.).

Απόλυτος

Συγγενής.

Ας ρίξουμε μια πιο προσεκτική ματιά καλύτερες στιγμές, που πρέπει να λαμβάνονται υπόψη κατά την πραγματοποίηση τροποποιήσεων.

Υπάρχουν δέκα βασικά στοιχεία σύγκρισης (στην πραγματικότητα είναι προσαρμογές) που πρέπει να ληφθούν υπόψη στη μέθοδο σύγκρισης πωλήσεων:

1. Μεταβιβάσιμα δικαιώματα ιδιοκτησίας.

2. όροι χρηματοδότησης (στη ρωσική πρακτική χρησιμοποιείται σπάνια).

3. Όροι πώλησης.

έξοδα που πραγματοποιήθηκαν αμέσως μετά την αγορά·

συνθήκες της αγοράς·

τοποθεσία;

φυσικά χαρακτηριστικά (μέγεθος, ποιότητα δομικών υλικών, κατάσταση του κτιρίου).

οικονομικά χαρακτηριστικά (λειτουργικά έξοδα, όροι της σύμβασης μίσθωσης, διοικητικά έξοδα, σύνθεση ενοικιαστών κ.λπ.)

τύπος χρήσης·

10. στοιχεία αξίας που δεν αποτελούν μέρος του ακινήτου.

Στην πραγματικότητα, τα προαναφερθέντα στοιχεία σύγκρισης αποτελούν τα κριτήρια επιλογής αναλόγων. Πως. Όσο ακριβέστερα αντιστοιχεί το ανάλογο στο αντικείμενο αξιολόγησης σύμφωνα με τα καθορισμένα χαρακτηριστικά, τόσο λιγότερες διορθώσεις θα γίνουν και τόσο πιο αξιόπιστο θα ληφθεί το αποτέλεσμα.

Ας ρίξουμε μια πιο προσεκτική ματιά σε καθένα από αυτά τα στοιχεία.

Μεταβιβάσιμα δικαιώματα ιδιοκτησίας.Η τιμή της συναλλαγής εξαρτάται από τα μεταβιβαζόμενα δικαιώματα ιδιοκτησίας. Αρκετά χαρακτηριστική είναι η κατάσταση όταν υπάρχουν έγκυρες συμφωνίες μίσθωσης για τις περιοχές του υπό αξιολόγηση αντικειμένου. Σε αυτήν την περίπτωση, κατά τον προσδιορισμό της αξίας ενός αντικειμένου, οι τροποποιήσεις θα πρέπει να αντικατοπτρίζουν τις διαφορές μεταξύ του δυναμικού εισοδήματος του αντικειμένου που αποτιμάται και του αναλόγου του.

Προϋποθέσεις χρηματοδότησης.Η παρουσία δανεικής πηγής χρηματοδότησης μπορεί επίσης να επηρεάσει το κόστος του αντικειμένου. Για τον υπολογισμό της τροποποίησης, είναι απαραίτητο να υπάρχουν πλήρεις πληροφορίες σχετικά με το σύστημα χρηματοδότησης που εγκρίθηκε σε μια συγκεκριμένη περίπτωση. Με βάση τις συνθήκες που επικρατούν στο ρωσική αγορά, αυτή η προσαρμογή χρησιμοποιείται σπάνια.

Παρόμοια Έγγραφα

Η έννοια, τα χαρακτηριστικά των στεγαστικών στεγαστικών δανείων και η ανάγκη, οι μέθοδοι εκτίμησης της ακίνητης περιουσίας για τους σκοπούς του στεγαστικού δανεισμού. Προσδιορισμός της αξίας ενός κτιρίου με διάφορες προσεγγίσεις αποτίμησης ακινήτων και χρήση της προσέγγισης κόστους, συγκριτικής και εισοδηματικής προσέγγισης.

διατριβή, προστέθηκε 23/06/2011


Ιδιαιτερότητες αποτίμησης εμπράγματων αντικειμένων. Ανάλυση χρήσης γης. Προσδιορισμός της αγοραίας αξίας του αντικειμένου αξιολόγησης με βάση προσεγγίσεις κόστους, συγκριτικής και εισοδήματος. Αιτιολόγηση του δείκτη ρευστότητας και τελικό συμπέρασμα για το κόστος.

διατριβή, προστέθηκε 19/12/2011


Ταξινόμηση ακινήτων, γενικές αρχέςτις αξιολογήσεις τους. Ανάλυση της κατάστασης στη δευτερογενή αγορά εμπορικών ακινήτων στο Νοβοσιμπίρσκ. Εφαρμογή κόστους, εσόδων και συγκριτικών προσεγγίσεων για την εκτίμηση της αγοραίας αξίας ενός κτιρίου γραφείων.

διατριβή, προστέθηκε 28/06/2012


Εκτίμηση ακινήτων γραφείου. Τα κύρια χαρακτηριστικά της εφαρμογής τριών προσεγγίσεων αποτίμησης (συγκριτική, κερδοφόρα και δαπανηρή). Προσδιορισμός της αγοραίας αξίας της γης. Συντονισμός των αποτελεσμάτων και συμπέρασμα για την αγοραία αξία.

διατριβή, προστέθηκε 08/04/2012


Η έννοια, τα κύρια στάδια και οι μέθοδοι εκτίμησης ακινήτων. Υπολογισμός της αξίας ενός ακινήτου (διαμέρισμα τεσσάρων δωματίων) με τη χρήση συγκριτικών προσεγγίσεων, εισοδήματος και κόστους αποτίμησης. Κεφαλαιοποίηση του εισοδήματος, η σχέση του με την τρέχουσα αξία.

θητεία, προστέθηκε 27/02/2014


Προσδιορισμός της αγοραίας αξίας ενός ακινήτου χρησιμοποιώντας προσεγγίσεις κόστους και εισοδήματος για την αποτίμηση ακινήτων και συγκριτική ανάλυση των πωλήσεων. Εκτίμηση φυσικής φθοράς επιμέρους δομικών στοιχείων και μηχανολογικών συστημάτων ενός κτιρίου κατοικιών.

θητεία, προστέθηκε 03/12/2013


Χαρακτηριστικά της ακίνητης περιουσίας ως αντικείμενο αξιολόγησης. Είδη αξίας που καθορίζονται στην εκτίμηση της ακίνητης περιουσίας. Υπολογισμός της αξίας του ακινήτου «Συγκρότημα κτιρίων» με τη χρήση μεθόδων στο πλαίσιο της συγκριτικής, κόστους, εισοδηματικής προσέγγισης. Τεχνική Ellwood.

θητεία, προστέθηκε 14/12/2010


Εκτίμηση της αξίας μηχανημάτων, εξοπλισμού και οχημάτων για σκοπούς εξασφάλισης. Τύποι αξίας που χρησιμοποιούνται στην αποτίμηση για σκοπούς εξασφάλισης. Συγκριτικές προσεγγίσεις, κόστους και εισοδήματος για την αποτίμηση. Υπολογισμός της αγοραίας αξίας και της αξίας διάσωσης του αυτοκινήτου που αποτιμάται.

θητεία, προστέθηκε 11/11/2014


Ανάλυση της αγοράς ακινήτων στην περιοχή της Τούλα. Προσδιορισμός της αγοραίας αξίας του ακινήτου. Το περιβάλλον της θέσης του αντικειμένου αξιολόγησης, περιγραφή των κύριων παραμέτρων του. Χαρακτηριστικά προσεγγίσεων αποτίμησης ακινήτων. Υπολογισμός της αξίας διάσωσης.

θητεία, προστέθηκε 14/03/2014


Προσδιορισμός του εκτιμώμενου κόστους των μη εξοπλισμένων μη οικιστικοί χώροιγια εξασφαλίσεις. Ανάλυση της βέλτιστης και αποδοτικότερης χρήσης του ακινήτου. Προσδιορισμός της αξίας των μη οικιστικών χώρων με διάφορες προσεγγίσεις για την αποτίμηση της ακίνητης περιουσίας.

Η αποτίμηση για σκοπούς εξασφάλισης είναι μια διαδικασία που σας επιτρέπει να προσδιορίσετε την τρέχουσα αγοραία αξία των εξασφαλίσεων και να κατανοήσετε την αντικειμενική αναλογία του ποσού της εξασφάλισης και του ποσού της παρεχόμενης πίστωσης, που ταιριάζει στον δανειολήπτη και στον δανειστή. Επιπλέον, αυτός ο τύπος αξιολόγησης μπορεί να διενεργηθεί για την επίλυση διαφορών μεταξύ των μερών σε μια πιστωτική συναλλαγή που προκύπτουν από την ανάκτηση υποθηκευμένων ακινήτων.

Διαδικασία εκτίμησης ακινήτων για εξασφαλίσεις

Η αποτίμηση της ακίνητης περιουσίας για σκοπούς εξασφάλισης έχει τα δικά της χαρακτηριστικά, κυρίως λόγω του γεγονότος ότι τρία μέρη εμπλέκονται σε αυτή τη διαδικασία:

• τραπεζικό ίδρυμα - πιστωτής·
• οφειλέτης;
• ανεξάρτητος εμπειρογνώμονας εκτιμητής.

Παράλληλα, η πιστώτρια τράπεζα ενδιαφέρεται να προσδιορίσει την πραγματική τιμή του ακινήτου που παρέχεται ως εγγύηση και να εκτιμήσει τους κινδύνους που συνδέονται με την έκδοση πιστωτικών κεφαλαίων. Και είναι προς το συμφέρον του δανειολήπτη να λάβει το μέγιστο ποσό δανείου για το παρεχόμενο περιουσιακό στοιχείο. Ένα χαρακτηριστικό της εκτίμησης ακινήτων για σκοπούς εξασφάλισης είναι ότι ένας ανεξάρτητος εμπειρογνώμονας σε αυτήν την κατάσταση προστατεύει τα εμπορικά συμφέροντα και των δύο μερών και διασφαλίζει τη διαφάνεια της πιστωτικής συναλλαγής.

Η αποτίμηση της περιουσίας για σκοπούς παροχής ασφάλειας πραγματοποιείται σε διάφορα στάδια:

1. οι όροι εντολής συμφωνούνται με τον δανειολήπτη και έναν εκπρόσωπο του τραπεζικού οργανισμού·
   • καθορίζεται το αντικείμενο αξιολόγησης και ο τύπος της αξίας που θα καθοριστεί·
   • καθορίζονται τα τρέχοντα δικαιώματα και τα βάρη.
   • περιγράφει τις προσεγγίσεις και τις μεθόδους που θα χρησιμοποιηθούν για την αξιολόγηση των ασφαλισμένων ακινήτων·
   • θεσπίζονται υποθέσεις και περιοριστικοί όροι.
   • καθορίζεται ο απαιτούμενος όγκος πληροφοριών και ο χρόνος που απαιτείται για τις διαδικασίες αξιολόγησης.
2. συλλογή και επεξεργασία των ληφθέντων πληροφοριών·

   Ένας εμπειρογνώμονας εκτιμητής ή μια ομάδα εκτιμητών συλλέγει τα απαραίτητα έγγραφα και αναλύει τα δεδομένα που αποκτήθηκαν. Κατά τον έλεγχο της ακίνητης περιουσίας ενδέχεται να αποκαλυφθούν ασυνέπειες στη διάταξη (ή άλλα χαρακτηριστικά του ακινήτου) με τις πληροφορίες που αναγράφονται στα έγγραφα τίτλου. Σε μια τέτοια κατάσταση, για να προετοιμαστεί μια έκθεση εμπειρογνωμόνων και να ληφθεί ένα δάνειο, καθίσταται απαραίτητο να γίνουν οι κατάλληλες αλλαγές στην τεκμηρίωση.

3. αξιολογείται ένα κτίριο (δομή), διαμέρισμα, ιδιωτική κατοικία, εγκαταστάσεις, γη.

   Η αξία αγοράς, ρευστοποίησης ή άλλης αξίας προσδιορίζεται χρησιμοποιώντας τις μεθόδους και τις προσεγγίσεις που καθορίστηκαν στο πρώτο στάδιο.

4. πραγματοποιείται ο συντονισμός των αποτελεσμάτων που λαμβάνονται χρησιμοποιώντας διαφορετικές μεθόδους.
5. συντάσσεται έκθεση αποτίμησης της ακίνητης περιουσίας για σκοπούς εξασφάλισης και παρέχεται στα μέρη, σύμφωνα με τη σύμβαση.

Ποιος μπορεί να πραγματοποιήσει μια ανεξάρτητη αξιολόγηση;

Οι εταιρείες εκτίμησης και οι ανεξάρτητοι εκτιμητές έχουν το δικαίωμα να αξιολογούν την ακίνητη περιουσία για σκοπούς εξασφάλισης:

• έχοντας τα κατάλληλα προσόντα·
• να είναι τακτικά μέλη ενός από τους αυτορυθμιζόμενους οργανισμούς εκτιμητών·
• ασφάλισε την επαγγελματική τους ευθύνη.

Εκτός από τα παραπάνω κριτήρια, είναι επίσης σημαντικό να δώσετε προσοχή στη διαπίστευση της εταιρείας ή του εκτιμητή στην τράπεζα όπου σκοπεύετε να πάρετε δάνειο.

• μια αντικειμενική αξιολόγηση της αγοραίας αξίας των ακινήτων για τη λήψη δανείου σύμφωνα με τις νομικές απαιτήσεις, τα διεθνή και τραπεζικά πρότυπα·
• δωρεάν διαβουλεύσεις?
• τη δυνατότητα να διατάξει τον προσδιορισμό της αξίας οποιωνδήποτε περιουσιακών στοιχείων για διάφορους σκοπούς. Οι πελάτες έχουν πρόσβαση σε υπηρεσίες αποτίμησης για μετοχές, επενδυτικά έργα, επιχειρήσεις, συγκροτήματα ακινήτων, εμπορικά και οικιστικά ακίνητα, γη, άυλα και άλλα περιουσιακά στοιχεία.
• δωρεάν προκαταρκτικός υπολογισμός του εκτιμώμενου κόστους οποιωνδήποτε περιουσιακών στοιχείων·
• ανάλυση ρευστότητας και εκτιμώμενος χρόνος έκθεσης·
• ανάλυση της αγοράς ακινήτων στην οποία ανήκει το ακίνητο που αποτιμάται.

Αποτίμηση για σκοπούς εξασφάλισης

Αποτίμηση για σκοπούς εξασφάλισης είναι μια διαδικασία για τον προσδιορισμό της πραγματικής αγοραίας αξίας των εξασφαλίσεων, η οποία σας επιτρέπει να καθορίσετε μια δίκαιη και ικανοποιητική αναλογία και για τις δύο πλευρές της αξίας της εξασφάλισης και του ποσού του δανείου. Διενεργείται επίσης με σκοπό την επίλυση διαφωνιών μεταξύ των μερών της συναλλαγής που εμφανίζονται κατά την εκτέλεση της κατάσχεσης του ενεχυριασμένου ακινήτου.

Η εταιρεία «Active Business Consulting» προσφέρει υψηλής ποιότητας αποτίμηση για σκοπούς εξασφάλισης, σύμφωνα με τα διεθνή και τα ρωσικά πρότυπα, πρότυπα για την προετοιμασία έκθεσης και τη διεξαγωγή εξέτασης.

Τι εννοούμε με τον όρο εγγύηση;

Το ενέχυρο είναι ο πιο αποτελεσματικός τρόπος για να εξασφαλιστεί η εκτέλεση των υποχρεώσεων, καθώς με αυτό ο πιστωτής δεν εξαρτάται πλέον από την οικονομική κατάσταση του οφειλέτη ή του εγγυητή. Αυτό σας επιτρέπει να αυξήσετε πραγματικά τις υποχρεώσεις προς τον πιστωτή σε βάρος του ακινήτου, το οποίο αποτελεί αντικείμενο ενεχύρου.

Ένας πιστωτής υπό εξασφαλισμένη υποχρέωση, σε περίπτωση αθέτησης από τον οφειλέτη αυτών των υποχρεώσεων, έχει το δικαίωμα να ικανοποιήσει τις απαιτήσεις του από την αξία του αντικειμένου του ενεχύρου, κατά κύριο λόγο έναντι άλλων πιστωτών του ενεχυραστή, με εξαίρεση τις εξαιρέσεις που ρυθμίζονται από νόμος. Για να είναι η ασφάλεια ένα πραγματικά αποτελεσματικό μέσο εξασφάλισης υποχρεώσεων, πρέπει να λαμβάνονται υπόψη τα ακόλουθα σημεία:

Ο ενεχυραστής πρέπει να είναι κύριος του αντικειμένου του ενεχύρου ή να έχει δικαίωμα οικονομικής διαχείρισης. Ένας πιθανός δανειολήπτης πρέπει να παράσχει στον δανειστή του αποδεικτικά έγγραφα για τα δικαιώματα επί του ενεχυριασμένου ακινήτου - τέτοια έγγραφα περιλαμβάνουν: τη σύμβαση βάσει της οποίας αποκτήθηκε το ενεχυριασμένο ακίνητο, μαζί με την απόδειξη της μεταβίβασης της κυριότητας (τιμολόγιο, πράξη αποδοχής και μεταβίβασης), καθώς και πιστοποιητικό εγγραφής. Στην πράξη, αρκετά συχνά προκύπτει μια κατάσταση όταν ο ενυπόθηκος δανειστής δεν έχει συμβόλαιο για την απόκτηση ακινήτου, λόγω απώλειας ετών παραγραφής. Σε τέτοιες περιπτώσεις, σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία της Ρωσικής Ομοσπονδίας, αυτός ο πολίτης ή νομικό πρόσωπο που έχει καλή τη πίστη ακίνητο για 15 χρόνια ή άλλο ακίνητο για 5 χρόνια, αλλά δεν είναι ιδιοκτήτης του, αποκτά αυτόματα το δικαίωμα σε αυτό το ακίνητο .
Τα δικαιώματα μίσθωσης ή άλλα δικαιώματα σε περιουσία κάποιου άλλου μπορούν επίσης να λειτουργήσουν ως υποκείμενο ενεχύρου - ωστόσο, σε αυτήν την περίπτωση, απαιτείται η γραπτή συγκατάθεση του ιδιοκτήτη ή του προσώπου που έχει τέτοιο δικαίωμα ιδιοκτησίας.

Αντικείμενο ενεχύρου μπορεί να είναι οποιαδήποτε περιουσία, συμπεριλαμβανομένων πραγμάτων και δικαιωμάτων ιδιοκτησίας, με εξαίρεση την περιουσία που αποσύρθηκε από την κυκλοφορία, καθώς και εκείνες τις απαιτήσεις που σχετίζονται με την ταυτότητα του πιστωτή (διατροφή, αποζημίωση για βλάβη στην υγεία , και άλλα δικαιώματα, η εκχώρηση των οποίων απαγορεύεται από το νόμο). Υπάρχει επίσης μια λίστα με είδη ακινήτων που δεν μπορούν να ανακτηθούν - και, ως εκ τούτου, δεν μπορούν να δεσμευτούν. Ένας πλήρης κατάλογος τέτοιων περιουσιακών στοιχείων παρέχεται στο άρθρο 446 του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας της Ρωσικής Ομοσπονδίας.

Το ενέχυρο αρχίζει να λειτουργεί με την έναρξη ισχύος της σύμβασης και βάσει των περιστάσεων που αναφέρονται σε αυτό, σύμφωνα με το νόμο, για την εξασφάλιση υποχρεώσεων προς τον πιστωτή, το ακίνητο αναγνωρίζεται ως ενεχυρασμένο. Σε αυτή την περίπτωση, το ενέχυρο μπορεί επίσης να μεταβιβαστεί - αυτό επιτρέπεται εάν δεν απαγορεύεται από τη συμφωνία που έχει συναφθεί με τον πιστωτή. Η παραβίαση αυτής της απαίτησης συνεπάγεται την αναγνώριση του μεταγενέστερου ενεχύρου ως άκυρου.

Η σύναψη της σύμβασης ενεχύρου πρέπει να πραγματοποιηθεί σε Γραφή, το οποίο συντάσσεται με τη μορφή ενιαίου εγγράφου, καθώς και σε περίπτωση ανταλλαγής δεσμεύσεων μεταξύ προσώπων, γίνεται με ταχυδρομική, τηλεφωνική, ηλεκτρονική ή άλλη επικοινωνία, η οποία καθιστά δυνατό να διαπιστωθεί ότι το έγγραφο εστάλη από ένα από τα μέρη βάσει της σύμβασης.

Ποιο ακίνητο υπόκειται σε υποθήκη;

Η τράπεζα θέτει αρκετά απλές απαιτήσεις για εξασφαλίσεις: αξία, ρευστότητα. Αυτοί οι δείκτες είναι στενά αλληλένδετοι - για παράδειγμα, η αγοραία αξία συχνά μειώνει τη ρευστότητα, ενώ η αξία ρευστοποίησης, αντίθετα, την αυξάνει. Αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο η τράπεζα ενδιαφέρεται πρωτίστως για το τελευταίο είδος αξίας, διότι εάν το δάνειο δεν επιστραφεί, το αντικείμενο της εξασφάλισης αποξενώνεται σε τιμή 10-30% κάτω από την αγοραία αξία. Για να ασφαλιστούν έναντι τέτοιων κινδύνων, οι τράπεζες δέχονται εξασφαλίσεις των οποίων η αγοραία αξία είναι τουλάχιστον 30% υψηλότερη από το ποσό της χρηματοδότησης.

Είναι πολύ πιο εύκολο να λάβετε ένα εξασφαλισμένο δάνειο εάν τα δικαιώματα ιδιοκτησίας εκτελούνται σωστά και δεν υπάρχουν νομικές αξιώσεις για το αντικείμενο της ασφάλειας. Η ρευστότητα του ακινήτου είναι επίσης σημαντική - είναι πιο πιθανό να ληφθεί θετική απόφαση εάν το ακίνητο είναι μια κερδοφόρα επιχείρηση και το ποσό αυτού του κέρδους εκτιμάται και τεκμηριώνεται σε μια ανεξάρτητη έκθεση εξέτασης. Ωστόσο, πρέπει να ληφθεί υπόψη ότι τα εμπορικά ακίνητα μπορούν να γίνουν αντικείμενο ενεχύρου μόνο εάν η επιχείρηση τα διαθέσει από όλα τα περιουσιακά στοιχεία της εταιρείας σε ανεξάρτητο αντικείμενο της συμφωνίας ενεχύρου. Τα αντικείμενα που αναγνωρίζονται ως έκτακτης ανάγκης και δεν έχουν περάσει από κρατική εγγραφή και απογραφή δεν γίνονται δεκτά ως εγγύηση.

Αποτίμηση για σκοπούς εξασφάλισης των εμπορικών ακινήτων στην Active Business Consulting στοχεύει πρωτίστως στην ικανοποίηση των συμφερόντων της τράπεζας - και οι πιστωτές ενδιαφέρονται πρωτίστως για την παρουσία στην αναφορά πληροφοριών σχετικά με πραγματικά συναλλαγές. Εδώ υποδεικνύεται όχι μόνο το μέγεθος της συναλλαγής και ο αριθμός των μισθωμένων ή αγορασμένων χώρων, αλλά και άλλοι παράγοντες - οι όροι της συναλλαγής, το επίπεδο κερδοφορίας, τα τεχνικά χαρακτηριστικά. Οι τράπεζες χρειάζονται μια σαφή αιτιολόγηση της κερδοφορίας σε σχέση με το αντικείμενο που αξιολογείται - αλλά αν μιλάμε για νεόδμητο αντικείμενο, υπολογίζεται μια εκτίμηση του κόστους κατασκευής.

Τι εννοούμε με τον όρο αποτίμηση για σκοπούς εξασφάλισης

Αποτίμηση για σκοπούς εξασφάλισης πραγματοποιείται με τη συμμετοχή τριών μερών: της τράπεζας, του δανειολήπτη και ανεξάρτητων εμπειρογνωμόνων της εταιρείας Active Business Consulting. Σκοπός της συμμετοχής των ειδικών μας στη διαδικασία δανεισμού είναι η προστασία των εμπορικών συμφερόντων των συμμετεχόντων και η δημιουργία πιο διαφανών συνθηκών για την παροχή υπηρεσιών δανεισμού.

Προσφέρουμε υπηρεσίες αποτιμήσεις για σκοπούς παροχής εξασφαλίσεωνπιστώτριες τράπεζες και δανειολήπτες (τόσο νομικοί όσο και τα άτομα), σε συνεργασία τόσο με τα περιουσιακά στοιχεία της επιχείρησης όσο και σε σχέση με τα δικαιώματα επί άυλων περιουσιακών στοιχείων. Θα πρέπει να σημειωθεί ότι η ένδειξη του ακριβούς κόστους αποτελεί υποχρεωτικό μέρος της παροχής δανείου με εγγύηση ιδιοκτησίας - αυτό προβλέπεται στον Αστικό Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας, συγκεκριμένα στο άρθρο 339.

Αποτίμηση για σκοπούς εξασφάλισης μπορεί να γίνει με διάφορους τρόπους:

Συγκριτική προσέγγιση;

εισοδηματική προσέγγιση;

Προσέγγιση κόστους.

Εταιρεία «Active Business Consulting» στο αποτίμηση για σκοπούς εξασφάλισηςχρησιμοποιεί μια ολοκληρωμένη προσέγγιση που περιλαμβάνει μια ολοκληρωμένη μελέτη του αντικειμένου, των χαρακτηριστικών και του κόστους του.

Κατά τη διεξαγωγή αποτιμήσεις για σκοπούς παροχής εξασφαλίσεωνδιενεργείται λεπτομερής ανάλυση του αντικειμένου, εντοπίζονται όλοι οι πιθανοί τρόποι αποτελεσματικής λειτουργίας της εξασφάλισης. Σε προσεκτική μελέτη υπόκειται και το ακίνητο που είναι ενεχυρασμένο όχι ως ενιαίο ιδιοκτησιακό συγκρότημα ικανό να αποφέρει κέρδος, αλλά μόνο εν μέρει, αλλά ταυτόχρονα διατηρεί την ανεξαρτησία του. Κατά τη διάρκεια αποτιμήσεις για σκοπούς παροχής εξασφαλίσεωνΟι ειδικοί της Active Business Consulting καθορίζουν τη δυνατότητα πώλησης εξασφαλίσεων στοιχείο προς στοιχείο, εξετάζουν επιλογές για σταδιακή μείωση της αξίας των εξασφαλίσεων, που είναι μόνο ένας κρίκος σε μια ενιαία αλυσίδα παραγωγής, σε περίπτωση διακοπής των δεσμών-στόχων .

Το βασικό κριτήριο αποτιμήσεις για σκοπούς παροχής εξασφαλίσεωνείναι η αξιοπιστία του ενυπόθηκου δανειστή που υλοποιεί το έργο. Επιπλέον, είναι επιθυμητό ο ιδιοκτήτης να δείξει τις «θετικές του προθέσεις» και να επιβεβαιώσει την κίνηση των χρηματοοικονομικών ροών προς την τράπεζα.

Για τραπεζικά ιδρύματαείναι ένα τεράστιο πλεονέκτημα όταν ο πελάτης του παρέχει την απαραίτητη κατανόηση της επιχείρησης και σε βάρος της οποίας προκύπτει κέρδος. Εξάλλου, ακόμη και παρά τη δέσμευση, ο δανειστής θα σας ζητήσει να παράσχετε οικονομικά έγγραφα, πληροφορίες σχετικά με τον αριθμό των πελατών και τους συνεργαζόμενους προμηθευτές και να επιβεβαιώσετε τη σταθερότητα των χρηματοοικονομικών ροών. Η εταιρεία μας "Active Business Consulting" θα βοηθήσει τον δανειολήπτη σε αυτό, ο οποίος θα αναπτύξει μια αναφορά σύμφωνα με όλες τις προτιμήσεις και τα συμφέροντα της πιστώτριας τράπεζας - σε τελική ανάλυση, αν δει ότι η επιχείρηση του πελάτη είναι σταθερή, τότε ακόμη και κατά τη διάρκεια διαταραχών στην δραστηριότητες και άκαιρες για σύντομο χρονικό διάστημα πληρωμές, ο δανειολήπτης σίγουρα θα εξοφλήσει τις δανειακές του υποχρεώσεις.

Επίσης σχετικό αποτίμηση για σκοπούς εξασφάλισηςκαι στεγαστικό δάνειο. Είναι μια υποχρεωτική διαδικασία για την επίλυση πιθανών διαφορών, και ρυθμίζεται στο άρθρο 8 του ομοσπονδιακού νόμου «Σχετικά με τις δραστηριότητες αξιολόγησης στη Ρωσική Ομοσπονδία». Έτσι, σε μια συνηθισμένη μελέτη των σύγχρονων νομοθετικών απαιτήσεων, μπορεί να συναχθεί το συμπέρασμα ότι μια ανεξάρτητη αποτίμηση για σκοπούς εξασφάλισηςαποτελεί μια σταθερή και δίκαιη βάση και για τις δύο πλευρές για περαιτέρω επιτυχημένη και ευνοϊκή συνεργασία.

Αποτελέσματα αποτίμησης για σκοπούς εξασφάλισης

Σαν άποτέλεσμα αποτιμήσεις για σκοπούς παροχής εξασφαλίσεωνΣυντάσσεται μια έκθεση που θα δώσει απαντήσεις στα ακόλουθα ερωτήματα:

Ποια είναι η πραγματική αγοραία αξία της δυνητικής εξασφάλισης;

Πόσο διαρκεί η περίοδος μάρκετινγκ; Και πώς επηρεάζει αυτός ο παράγοντας την αξία των εξασφαλίσεων;

Είναι δυνατή η πώληση της ιδιοκτησίας της ασφάλειας στοιχείο προς στοιχείο; Και ποιος είναι ο βαθμός μείωσης του κόστους σε περίπτωση ρήξης συνδέσμων στόχων σε συγκροτήματα ακινήτων;

Η υποβληθείσα έκθεση περιέχει επίσης πλήρεις πληροφορίες για το θέμα της εξασφάλισης - ανάλογα με το αν πρόκειται για ιδιωτική ιδιοκτησία ή εμπορικό περιουσιακό στοιχείο, η εστίαση είναι:

Ο βαθμός ρευστότητας της εξασφάλισης και ο πιθανός χρόνος υλοποίησής της.

Η αξία των ταμειακών ροών του δανειολήπτη, η σταθερότητα της επιχείρησής του και το ύψος του εισοδήματος.

Προοπτικές ανάπτυξης.

Η Active Business Consulting είναι επαγγελματίας αποτίμηση για σκοπούς εξασφάλισηςχρησιμοποιώντας όλες τις δυνατότητες για την καλύτερη επίλυση των προβλημάτων σας.