Σπίτι Χρεωστικές κάρτες Προτάσεις για τη βελτίωση της αποτίμησης της ακίνητης περιουσίας. Διατριβή: Εκτίμηση οικιστικών ακινήτων. Αποτίμηση ακινήτων με τη μέθοδο της άμεσης κεφαλαιοποίησης

Προτάσεις για τη βελτίωση της αποτίμησης της ακίνητης περιουσίας. Διατριβή: Εκτίμηση οικιστικών ακινήτων. Αποτίμηση ακινήτων με τη μέθοδο της άμεσης κεφαλαιοποίησης

Αντικαθιστώντας τα πραγματικά δεδομένα για το κόστος ανά τετραγωνικό μέτρο διαμερισμάτων στην πόλη του Νοβοσιμπίρσκ σε κάθε τρίμηνο του 2006, μπορεί να σημειωθεί ότι αυτή η τιμή εμπίπτει στα όρια των διαστημάτων εμπιστοσύνης που κατασκευάστηκαν χρησιμοποιώντας το μοντέλο. Σύμφωνα με τους ειδικούς, το μοντέλο που προκύπτει περιγράφει επαρκώς την τρέχουσα κατάσταση στην αγορά ακινήτων. Η πρόβλεψη για την αύξηση του κόστους στέγασης έως το τέλος του 2006 για ορισμένους τύπους διαμερισμάτων συμπίπτει με τα πραγματικά δεδομένα, καθώς η ανάπτυξη της αγοράς που προβλέπεται από τους ειδικούς είναι 20 - 30%. Ένας εκτιμητής αντιμετωπίζει συνεχώς το πρόβλημα της πρόβλεψης του κόστους των διαμερισμάτων· αυτό το πρόβλημα είναι ιδιαίτερα έντονο κατά τη διεξαγωγή εκτιμήσεων για σκοπούς δανεισμού. Η ορθότητα της απόφασης εξαρτάται από την εμπειρία, τα προσόντα του ειδικού, καθώς και από την ποιότητα των δεδομένων που συλλέγονται στην αγορά του υπό αξιολόγηση αντικειμένου.

Εισαγωγή

Μετά τη σύνδεση, οι συλλογές τιμών αποστέλλονται πίσω στο Gosstroy για περαιτέρω έγκριση. Επί του παρόντος, η διαδικασία ανάπτυξης ενός νέου ρυθμιστικού πλαισίου δεν έχει ακόμη ολοκληρωθεί.

Η διενέργεια αποτίμησης ακινήτων με βάση το νέο κανονιστικό πλαίσιο είναι μια πολύ περίπλοκη και χρονοβόρα εργασία που απαιτεί ειδικές γνώσεις και δεξιότητες. Προκειμένου το νέο κανονιστικό πλαίσιο να μπει σε πρακτική αποτίμησης, είναι απαραίτητο να πραγματοποιηθεί μια σειρά εργασιών για την ανάπτυξη λογισμικού και υπολογιστικών συστημάτων προσαρμοσμένων για την επίλυση εφαρμοζόμενων προβλημάτων αποτίμησης ακινήτων.

Πρόσφατα, περιφερειακά κέντρα τιμολόγησης στις κατασκευές άρχισαν να λειτουργούν ενεργά και εμφανίστηκαν εταιρείες που ειδικεύονται στην παροχή υπηρεσιών πληροφοριών, για παράδειγμα, το NPF Center Τεχνολογίες πληροφορικήςυπό κατασκευή."

Προτάσεις για τη βελτίωση των μεθόδων αποτίμησης ακινήτων

Όταν χρησιμοποιείτε αυτές τις δημοσιεύσεις, είναι απαραίτητο να θυμάστε ότι οι περισσότεροι από τους υπολογισμούς τους βασίζονται στο ρυθμιστικό πλαίσιο των καιρών της προγραμματισμένης οικονομίας, τιμαριθμοποιημένο με ορισμένους συντελεστές τιμών και, ως εκ τούτου, τα τελικά αποτελέσματα αξιολόγησης ενδέχεται να έχουν σημαντικό σφάλμα για τους λόγους που αναφέρεται παραπάνω. Όταν χρησιμοποιείτε ορισμένους δείκτες, είναι απαραίτητο να μελετήσετε προσεκτικά τις προϋποθέσεις για τον υπολογισμό τους.

Στην πραγματικότητα, ο τελευταίος ορισμός αναφέρεται στο εκτιμώμενο κόστος των αναλόγων των σύγχρονων κτιρίων και κατασκευών.

Εκτίμηση κατοικιών (3)

Ειδικότερα, η ζήτηση για αποτίμηση προκειμένου να αντικατοπτρίζονται τα περιουσιακά στοιχεία οικονομικές δηλώσειςσύμφωνα με τα πρότυπα IAS, US GAAP ή ρωσικά πρότυπα λογιστική; την αξιολόγηση της αξίας των άυλων περιουσιακών στοιχείων για τον προσδιορισμό της αποτελεσματικότητας του μάρκετινγκ και των στρατηγικών επωνυμίας· αξιολόγηση με σκοπό την ολοκλήρωση συναλλαγών αγοραπωλησίας, μίσθωσης περιουσιακών στοιχείων, συγχωνεύσεων και εξαγορών και άλλων συναλλαγών για τη μεταβίβαση δικαιωμάτων ιδιοκτησίας και άλλων δικαιωμάτων ιδιοκτησίας· αποτίμηση για ασφαλιστικούς σκοπούς, πρόσθετη έκδοση μετοχών ή επαναγορά μετοχών κατά την ιδιωτικοποίηση κρατικών επιχειρήσεων· εκτίμηση για σκοπούς δανεισμού με εξασφάλιση ακινήτων κ.λπ. Σύμφωνα με τα αποτελέσματα μελέτης του οίκου αξιολόγησης Expert RA, οι πιο δημοφιλείς υπηρεσίες τον τελευταίο ενάμιση χρόνο ήταν οι υπηρεσίες αποτίμησης ακινήτων και επιχειρήσεων γενικότερα.

Διατριβή: αποτίμηση κατοικιών

ΟΜΟΣΠΟΝΔΙΑΚΟΣ ΕΚΠΑΙΔΕΥΤΙΚΟΣ ΟΡΓΑΝΙΣΜΟΣ ΜΟΣΧΑΣ ΚΡΑΤΙΚΟ ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ ΥΠΗΡΕΣΙΩΝ Σχολή: Ινστιτούτο Περιφερειακής Οικονομίας και Δημοτικής Διοίκησης Τμήμα: Πολιτεία και τοπική αυτοδιοίκηση» Έργο μαθήματος. Θέμα: Βελτίωση μεθόδων αποτίμησης ακινήτων.

Πειθαρχία: Διαχείριση δημοτικών ακινήτων. Συμπληρώθηκε από μαθητή της Ομάδας GRDS 3-2 Shevchuk M.V. Αποδεκτός από τον δάσκαλο Dubovik M.V.

Βελτίωση μεθόδων αποτίμησης ακινήτων

Έτσι, οι συλλογές RCC θα πρέπει να γίνουν η βασική βάση για την αποτίμηση της ακίνητης περιουσίας. Ωστόσο, υπάρχουν και σημαντικές ελλείψεις σε αυτές τις συλλογές.

Το κυριότερο είναι ότι δεν παρέχουν τα αρχικά δεδομένα και τις βασικές παραδοχές των λαμβανόμενων τιμών του κόστους των αναλόγων. Έτσι, δεν είναι απολύτως σαφές ποια ακριβώς σύνθεση του εξοπλισμού ελήφθη υπόψη στα τελικά στοιχεία, τι συμπεριλήφθηκε στα άλλα έξοδα του προγραμματιστή κ.λπ.
Η κοινή εργασία εκτιμητών, αναλυτών και εκτιμητών προς την κατεύθυνση της βελτίωσης του RSS μπορεί να οδηγήσει στη δημιουργία μιας τόσο απαραίτητης βάσης πληροφοριών για τους εκτιμητές ακινήτων. Η κύρια κατεύθυνση ανάπτυξης των δραστηριοτήτων αξιολόγησης είναι αυτή τη στιγμή η εκτίμηση της αγοραίας αξίας των ακινήτων.
Αυτό καθίσταται δυνατό λόγω του γεγονότος ότι στη χώρα μας συγκεντρώνεται μια βάση δεδομένων για την πραγματική αγοραία αξία των ακινήτων.

Περίληψη: αποτίμηση κατοικιών

Άλλες περιπτώσεις εφαρμογής: - ανάλυση σκοπιμότητας για νέες κατασκευές, - προσδιορισμός της βέλτιστης και αποδοτικότερης χρήσης γης, - ανακαίνιση, - διαπραγμάτευση τελικού κόστους, - θεσμικά κτίρια και ειδικού σκοπού, - ασφάλειες. — μέθοδος σύγκρισης αγοράς: εκτίμηση της αγοραίας αξίας του ακινήτου με βάση δεδομένα πρόσφατων συναλλαγών με παρόμοια αντικείμενα. Υποτίθεται ότι ένας ορθολογικός επενδυτής ή αγοραστής δεν θα πληρώσει περισσότερα για ένα συγκεκριμένο ακίνητο από ό,τι θα κόστιζε να αγοράσει ένα άλλο παρόμοιο ακίνητο που έχει την ίδια χρησιμότητα. - μέθοδος εισοδήματος: η αξία του ακινήτου καθορίζεται από το μέγεθος, την ποιότητα και τη διάρκεια της περιόδου λήψης των οφελών που αναμένεται να αποφέρει αυτό το αντικείμενο στο μέλλον.

20. μέθοδοι της προσέγγισης του κόστους για την εκτίμηση της ακίνητης περιουσίας (βελτιώσεις).

Προσοχή

Προέλευση · Φυσικά (φυσικά) αντικείμενα · Τεχνητά αντικείμενα(κτίρια).2. Σκοπός · Κενά οικόπεδα (για ανάπτυξη ή άλλους σκοπούς) · Φυσικά συγκροτήματα (κοιτάσματα) για την εκμετάλλευσή τους · Κτίρια για στέγαση.Για γραφεία.Για εμπόριο και επί πληρωμή υπηρεσίες.Για τη βιομηχανία. · Άλλα.3.

Κλίμακα · Οικόπεδα · Μεμονωμένα οικόπεδα · Συγκροτήματα κτιρίων και κατασκευών · Πολυκατοικία · Πολυκατοικία · Μονοκατοικία (αρχοντικό, εξοχικό σπίτι) · Τμήμα (είσοδος) · Όροφος σε τμήμα · Διαμέρισμα · Δωμάτιο · Εξοχική κατοικία .· Συγκρότημα διοικητικών κτιρίων.· Κτίριο.· Χώροι ή μέρη κτιρίων (τμήματα, όροφοι).4. Έτοιμα για χρήση Έτοιμα αντικείμενα που απαιτούν ανακατασκευή ή εξετάζω και διορθώνω επιμελώς.· Απαιτείται ολοκλήρωση της κατασκευής. 1.2 Μεθοδολογία εκτίμησης οικιστικών ακινήτων.

Βελτίωση τεχνικών αποτίμησης ακινήτων

Έτσι, στις συλλογές UPVS λαμβάνονται υπόψη τα ακόλουθα στοιχεία κόστους: · άμεσο κόστος. · παγια εξοδα; · προγραμματισμένες αποταμιεύσεις (κέρδος). · Γενικές δαπάνες εργοταξίου για την κατανομή και την ανάπτυξη ενός εργοταξίου. · κόστος σχεδιασμού και εργασιών έρευνας. · δαπάνες που σχετίζονται με την εκτέλεση εργασιών το χειμώνα. · Κόστος των μισθών μπόνους. · το κόστος διατήρησης της διοίκησης μιας μόνιμης επιχείρησης. · ζημίες από την εκκαθάριση προσωρινών κτιρίων και κατασκευών. · κόστος μεταφοράς εργαζομένων σε απόσταση μεγαλύτερη των 3 χιλιομέτρων. απουσία δημόσιων συγκοινωνιών· · Έξοδα για την πληρωμή μπόνους εργαζομένων για την κινητή φύση της εργασίας. Οι έμπειροι εκτιμητές χρησιμοποιούν τις δικές τους εξελίξεις στους υπολογισμούς τους με βάση προσαρμογές σε ανάλογα ή διευρυμένες εκτιμήσεις.
Στο έργο του P.G. Grabovoy, S.P. Korostelev «Αποτίμηση ακινήτων, Μέρος I.

Θέμα: βελτίωση μεθόδων αποτίμησης ακινήτων

Οι στατιστικοί δείκτες για αυτό το μοντέλο επιβεβαίωσαν τη σημασία των αποτελεσμάτων που προέκυψαν. Έτσι, το μοντέλο που προκύπτει αντικατοπτρίζει πολύ καλά την εξάρτηση του μέσου κόστους των διαμερισμάτων από τις παραμέτρους του στην αγορά κατοικίας της πόλης του Νοβοσιμπίρσκ (χωρίς να λαμβάνονται υπόψη ακραίες επιλογές).
Τα μοντέλα που παρουσιάστηκαν εφαρμόστηκαν στην πράξη στα κτηματομεσιτικά γραφεία της πόλης Novosibirsk "Zhilfond" και "Amir - Real Estate", τα οποία έχουν εργαζόμενους πλήρους απασχόλησης που αξιολογούν το κόστος των διαμερισμάτων που διατίθενται προς πώληση, καθώς και ενεργούν ως εγγύηση σε δανειακές συμβάσεις. Θα πρέπει να σημειωθεί ότι οι ειδικοί εκτίμησαν ιδιαίτερα την αποτελεσματικότητα της χρήσης τους. Το δεύτερο σημαντικό πρόβλημα που αντιμετωπίζουν οι εκτιμητές είναι η πρόβλεψη της αξίας ενός διαμερίσματος στο μέλλον.

Εκτίμηση οικιστικών ακινήτων

Προτάσεις για τη βελτίωση των μεθόδων αποτίμησης ακινήτων Συμπέρασμα Κατάλογος χρησιμοποιούμενης βιβλιογραφίας και πηγών Παράρτημα ΕΙΣΑΓΩΓΗ Μεταξύ των στοιχείων οικονομία της αγοράςιδιαίτερη θέση καταλαμβάνει η ακίνητη περιουσία, η οποία λειτουργεί ως μέσο παραγωγής (γη, διοικητική, βιομηχανική, αποθήκη, εμπορικά και άλλα κτίρια και εγκαταστάσεις, καθώς και άλλες κατασκευές) και ένα είδος ή αντικείμενο κατανάλωσης (οικόπεδα, κατοικίες κτίρια, εξοχικές κατοικίες, διαμερίσματα, γκαράζ) . Η ακίνητη περιουσία λειτουργεί ως βάση για την προσωπική ύπαρξη των πολιτών και χρησιμεύει ως βάση για ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗ ΔΡΑΣΤΗΡΙΟΤΗΤΑκαι ανάπτυξη επιχειρήσεων και οργανισμών κάθε μορφής ιδιοκτησίας.

Στη Ρωσία, υπάρχει μια ενεργή διαμόρφωση και ανάπτυξη της αγοράς ακινήτων και ένας αυξανόμενος αριθμός πολιτών, επιχειρήσεων και οργανισμών συμμετέχουν σε συναλλαγές ακινήτων.

αποτίμηση κατοικιών

Γενικά, το πρώτο κεφάλαιο είναι αφιερωμένο σε μεγαλύτερο βαθμό θεωρητικές βάσεις, βασικές κατηγορίες που σχετίζονται με την αποτίμηση ακινήτων.

Το δεύτερο κεφάλαιο της εργασίας παρουσιάζει τα αποτελέσματα της αξιολόγησης ενός ακινήτου από την οπτική γωνία τριών προσεγγίσεων για τον προσδιορισμό της αγοραίας αξίας: εκτίμηση από την άποψη του κόστους (προσέγγιση κόστους), εκτίμηση με άμεση σύγκριση των πωλήσεων (συγκριτική προσέγγιση), αξιολόγηση από η άποψη του αναμενόμενου ή του πραγματικού εισοδήματος (προσέγγιση εισοδήματος) .

Κατά τη σύγκριση των αποτελεσμάτων της αξιολόγησης, αποκαλύφθηκε ότι όλες οι προσεγγίσεις δίνουν διαφορετικά αποτελέσματα. Ας εξετάσουμε τις κύριες κατευθύνσεις για τη βελτίωση των προσεγγίσεων που παρουσιάζονται στην αποτίμηση των ακινήτων.

Στη σύγχρονη πρακτική αξιολόγησης, χρησιμοποιείται συχνά η τεχνολογία υπολογισμού του κόστους αντικατάστασης με χρήση συλλογών UPVS. Η χρήση αυτών των συλλογών ξεκίνησε το 1997, όταν ουσιαστικά δεν υπήρχαν πληροφορίες αγοράς για τα ακίνητα και η χρήση αυτών των συλλογών ήταν ο μόνος τρόπος για τον προσδιορισμό της «αγοραίας αξίας», κυρίως για σκοπούς επανεκτίμησης των παγίων. Την τελευταία δεκαετία υπήρξαν μεγάλες αλλαγές υποστήριξη πληροφοριώναγορά ακινήτων και εκτιμώμενη επιχείρηση. Η Κρατική Επιτροπή Κατασκευών της Ρωσικής Ομοσπονδίας μεταπήδησε σε νέα εκτίμηση κόστους και ρυθμιστικό πλαίσιο. Με το διάταγμα του Gosstroy της Ρωσίας αριθ. για τις εκτιμήσεις και τις κανονιστικές βάσεις του 1991, ακυρώθηκαν από την 01.01.2003 και το 1984. Για την αντικατάστασή τους, εισάγονται πολιτειακά στοιχειώδη πρότυπα εκτίμησης (GESN) και ομοσπονδιακές τιμές μονάδας (FER). Η Κρατική Επιτροπή Κατασκευών της Ρωσίας ενέκρινε και έθεσε σε ισχύ:

· GESNr-2001 "Κρατικά πρότυπα στοιχειώδους εκτίμησης για εργασίες επισκευής και κατασκευής".

· GESN-2001 «Κρατικά πρότυπα στοιχειώδους εκτίμησης για γενικές κατασκευαστικές εργασίες».

GESNm-2001 "Κρατικά πρότυπα στοιχειώδους εκτίμησης για την εγκατάσταση εξοπλισμού"

Τα GESN έχουν σχεδιαστεί για να προσδιορίζουν τη σύνθεση και την ανάγκη για πόρους που απαιτούνται για την εκτέλεση κατασκευαστικών εργασιών σε εργοτάξια, να συντάσσουν εκτιμήσεις με τη μέθοδο των πόρων, καθώς και για πληρωμές για εργασίες που έχουν εκτελεστεί και διαγραφή υλικών.

Το Gosstroy της Ρωσίας αναπτύσσει ομοσπονδιακές τιμές μονάδας (FER, FERr και FERm) μόνο για την περιοχή της Μόσχας. Στη συνέχεια, οι τιμές για την περιοχή της Μόσχας μεταφέρονται από το Gosstroy στα Περιφερειακά Κέντρα Τιμολόγησης Κατασκευών για να συνδέσουν τις τιμές με τις περιφερειακές συνθήκες. Μετά τη σύνδεση, οι συλλογές τιμών αποστέλλονται πίσω στο Gosstroy για περαιτέρω έγκριση. Επί του παρόντος, η διαδικασία ανάπτυξης ενός νέου ρυθμιστικού πλαισίου δεν έχει ακόμη ολοκληρωθεί. Η διενέργεια αποτίμησης ακινήτων με βάση το νέο κανονιστικό πλαίσιο είναι μια πολύ περίπλοκη και χρονοβόρα εργασία που απαιτεί ειδικές γνώσεις και δεξιότητες. Προκειμένου το νέο κανονιστικό πλαίσιο να μπει σε πρακτική αποτίμησης, είναι απαραίτητο να πραγματοποιηθεί μια σειρά εργασιών για την ανάπτυξη λογισμικού και υπολογιστικών συστημάτων προσαρμοσμένων για την επίλυση εφαρμοζόμενων προβλημάτων αποτίμησης ακινήτων.

Και μόνο οι εκτιμητές ακινήτων εξακολουθούν να χρησιμοποιούν παλιές συλλογές από τη δεκαετία του '70 του περασμένου αιώνα και, ταυτόχρονα, τις χρησιμοποιούν για να δικαιολογήσουν την «αγοραία αξία» των αντικειμένων. Οι έμπειροι εκτιμητές έχουν κατανοήσει από καιρό τα μειονεκτήματα της χρήσης συλλογών UPVS, που σχετίζονται κυρίως με τον κατάλογο των δαπανών που περιλαμβάνονται στις τιμές μονάδας, τη μέση τιμαριθμική αναπροσαρμογή, τη μη συμμόρφωση με τις τεχνολογίες, την αναλογία του πεδίου εργασίας κ.λπ.

Έτσι, στις συλλογές UPVS λαμβάνονται υπόψη τα ακόλουθα στοιχεία κόστους:

· Άμεσες δαπάνες.

· παγια εξοδα;

· προγραμματισμένες αποταμιεύσεις (κέρδος).

· Γενικές δαπάνες εργοταξίου για την κατανομή και την ανάπτυξη ενός εργοταξίου.

· κόστος σχεδιασμού και εργασιών έρευνας.

· δαπάνες που σχετίζονται με την εκτέλεση εργασιών το χειμώνα.

· Κόστος των μισθών μπόνους.

· το κόστος διατήρησης της διοίκησης μιας μόνιμης επιχείρησης.

· ζημίες από την εκκαθάριση προσωρινών κτιρίων και κατασκευών.

· κόστος μεταφοράς εργαζομένων σε απόσταση μεγαλύτερη των 3 χιλιομέτρων. απουσία δημόσιων συγκοινωνιών·

· Έξοδα για την πληρωμή μπόνους εργαζομένων για την κινητή φύση της εργασίας.

Οι έμπειροι εκτιμητές χρησιμοποιούν τις δικές τους εξελίξεις στους υπολογισμούς τους με βάση προσαρμογές σε ανάλογα ή διευρυμένες εκτιμήσεις.

Στο έργο του P.G. Grabovoy, S.P. Korostelev «Αποτίμηση ακινήτων, Μέρος I. Αποτίμηση ακινήτων», χρησιμοποιώντας ένα συγκεκριμένο παράδειγμα, φαίνεται ότι τα αποτελέσματα του υπολογισμού του κόστους αντικατάστασης οικιστικών ακινήτων χρησιμοποιώντας τη μεθοδολογία UPVS διαφέρουν σημαντικά, αρκετές φορές , από δείκτες της αγοράς.

Ωστόσο, στην πλειονότητα των εκθέσεων που εξετάστηκαν από το Συμβούλιο Εμπειρογνωμόνων της Ρωσικής Εταιρείας Εκτιμητών, η εκτίμηση της αγοραίας αξίας των ακινήτων εξακολουθεί να βασίζεται σε απαρχαιωμένα UPVS. Επιπλέον, προκειμένου να έρθουν με κάποιο τρόπο τα αποτελέσματα αυτών των υπολογισμών πιο κοντά στους δείκτες της αγοράς, εισάγεται σε αυτούς ένας ορισμένος αυξανόμενος συντελεστής, ο οποίος ονομάζεται "κέρδος του επιχειρηματία". Είναι αποδεκτό απολύτως αυθαίρετα, αφού η αφαίρεση αυτού του δείκτη από την αγορά θα έκανε σύγχρονες συνθήκεςδεν φαίνεται δυνατό. Θα πρέπει να σημειωθεί ιδιαίτερα εδώ ότι, σύμφωνα με το IVS 2003, «η εφαρμογή της αγοραίας αξίας απαιτεί την ανάπτυξη ενός συμπεράσματος αποτίμησης αποκλειστικά με βάση τα δεδομένα της αγοράς». Κατά την εφαρμογή του UPVS, ο εκτιμητής καθορίζει σαφώς τη μη εμπορική αξία, η οποία πρέπει να αντικατοπτρίζεται στην αναφορά.

Στη Ρωσία δεν υπάρχει ακόμη αξιόπιστη βάση πληροφοριών σχετικά με τους συγκεντρωτικούς βασικούς δείκτες του κόστους κατασκευής, που είναι διαθέσιμοι στους δυτικούς εκτιμητές (σύμφωνα με το παράδειγμα των WESSEXS, LAXTONS, R.S.MEANS).

Επί του παρόντος το κύριο αναγνωρισμένο βάση πληροφοριώνΟι αποτιμήσεις ακινήτων είναι η ανάπτυξη της Co-Invest LLC. Αυτή η εταιρεία εκδίδει ανά τρίμηνο το δελτίο "Δείκτες τιμών στις κατασκευές", καθώς και τη σειρά "Εγχειρίδιο εκτιμητή": "Βιομηχανικά κτίρια", "Κτίρια κατοικιών", "Συλλογές ισοτιμιών αγοραστικής δύναμης νομισμάτων στις εθνικές κατασκευαστικές αγορές", "Κατάλογος το κόστος αντικατάστασης κτιρίων και κατασκευών σε τρέχον επίπεδοτιμές» κλπ.

Ο Περιφερειακός Κατάλογος Κόστους Κατασκευών (RCC-2006) δημοσιεύτηκε πρόσφατα και ανακοινώθηκε ως ο πρώτος στη χώρα που αναμένεται από τους εκτιμητές. Παρέχει δείκτες κόστους ανά τύπο κατασκευαστικών εργασιών, δείκτες συγκεντρωτικού κόστους (UCI) και «πληροφορίες για την αξιολόγηση του απαιτούμενου όγκου επένδυσης στην έκδοση express». Στην πραγματικότητα, ο τελευταίος ορισμός αναφέρεται στο εκτιμώμενο κόστος των αναλόγων των σύγχρονων κτιρίων και κατασκευών. Το μέρος III του RSS περιέχει «αναλογικά αντικείμενα με τεχνικούς και οικονομικούς δείκτες δομικών στοιχείων, αναλογικά αντικείμενα με τεχνικούς και οικονομικούς δείκτες για το αντικείμενο στο σύνολό του και έναν συνοπτικό πίνακα τεχνικών και οικονομικών δεικτών που συνιστώνται για τον προσδιορισμό του κόστους των κτιρίων κατοικιών και των κοινωνικών - πολιτιστικά αντικείμενα.» Οι δείκτες κόστους καθορίζονται σε τιμές από 01/01/2006 για την «περιοχή της Μόσχας». Ο κατάλογος περιλαμβάνει δείκτες κόστους για 18 τύπους σύγχρονων κτιρίων κατοικιών και 27 μη οικιστικά ακίνητα. Στο RSS-2007, αυτή η λίστα αντικειμένων έχει επεκταθεί σημαντικά.

Η δημοσίευση του RSS δημιουργεί προϋποθέσεις για τη χρήση του σε διαδικασίες αποτίμησης ακινήτων και επιχειρήσεων. Εάν στην αποτίμηση ακινήτων είναι δυνατό να χρησιμοποιηθεί το μέρος II του βιβλίου αναφοράς "Συγκεντρωτικοί δείκτες αξίας", τότε στην προσέγγιση κόστους της αποτίμησης των επιχειρήσεων είναι δυνατό να χρησιμοποιηθεί το μέρος III "Ανάλογα αντικείμενα κτιρίων και κατασκευών".

Έτσι, οι συλλογές RCC θα πρέπει να γίνουν η βασική βάση για την αποτίμηση της ακίνητης περιουσίας. Ωστόσο, υπάρχουν και σημαντικές ελλείψεις σε αυτές τις συλλογές. Το κυριότερο είναι ότι δεν παρέχουν τα αρχικά δεδομένα και τις βασικές παραδοχές των λαμβανόμενων τιμών του κόστους των αναλόγων. Έτσι, δεν είναι απολύτως σαφές ποια ακριβώς σύνθεση του εξοπλισμού ελήφθη υπόψη στα τελικά στοιχεία, τι συμπεριλήφθηκε στα άλλα έξοδα του προγραμματιστή κ.λπ. Η κοινή εργασία εκτιμητών, αναλυτών και εκτιμητών προς την κατεύθυνση της βελτίωσης του RSS μπορεί να οδηγήσει στη δημιουργία μιας τόσο απαραίτητης βάσης πληροφοριών για τους εκτιμητές ακινήτων.

Η κύρια κατεύθυνση ανάπτυξης των δραστηριοτήτων αξιολόγησης είναι αυτή τη στιγμή η εκτίμηση της αγοραίας αξίας των ακινήτων. Αυτό καθίσταται δυνατό λόγω του γεγονότος ότι στη χώρα μας συγκεντρώνεται μια βάση δεδομένων για την πραγματική αγοραία αξία των ακινήτων.

Προκειμένου να απλοποιηθεί η διαδικασία αξιολόγησης της ακίνητης περιουσίας κατοικιών, οι εταιρείες αξιολόγησης μπορούν να χρησιμοποιήσουν ένα μοντέλο παλινδρόμησης του κόστους ενός διαμερίσματος, το οποίο σας επιτρέπει να υπολογίσετε το κόστος μιας κατοικίας ανάλογα με ορισμένες παραμέτρους της.

Ένα παράδειγμα κατασκευής ενός τέτοιου μοντέλου δίνεται στο περιοδικό Real Estate για τον Δεκέμβριο του 2005. Το μοντέλο κατασκευάστηκε σύμφωνα με τους τιμοκαταλόγους πολλών εταιρειών ακινήτων που πωλούν κατοικίες με διαφορετικά χαρακτηριστικά των καταναλωτών σε διαφορετικές περιοχές της πόλης του Νοβοσιμπίρσκ. Για την ανάλυση, συλλέχθηκαν πληροφορίες για 450 διαμερίσματα (150 επιλογές για κάθε τύπο διαμερίσματος - ενός, δύο, τριών δωματίων) σύμφωνα με τις ακόλουθες παραμέτρους:

κόστος διαμερίσματος,

την περιοχή στην οποία βρίσκεται η κατοικία,

τύπος ιδιοκτησίας:

ΔΗΜΟΣΙΑ ΣΤΕΓΑΣΗ,

Κατοικίες που αγοράζονται στο πλαίσιο συμφωνίας ιδιωτικοποίησης

Κατοικία που αγοράστηκε στο πλαίσιο συμφωνίας αγοραπωλησίας,

* υλικό του κτιρίου στο οποίο βρίσκεται το διαμέρισμα:

Πάνελ, τούβλο, μονόλιθος,

*Τύπος σπιτιού:

Αφρόκρεμα,

Βελτιωμένη διάταξη

Τυπικός

Πλήρες μέγεθος,

- "Χρουστσόφκα",

αριθμός ορόφων του σπιτιού,

τον όροφο στον οποίο βρίσκεται το διαμέρισμα,

συνολική έκτασηδιαμερίσματα,

καθιστικό του διαμερίσματος,

χώρο κουζίνας,

η παρουσία μπαλκονιού ή χαγιάτι,

παρουσία τηλεφώνου.

Ας εξετάσουμε λεπτομερώς τη διαδικασία κατασκευής ενός μοντέλου χρησιμοποιώντας ένα παράδειγμα μονόχωρα διαμερίσματα.

Στο πρώτο στάδιο κατασκευής του μοντέλου, αναλύθηκε ο πίνακας των συντελεστών συσχέτισης προκειμένου να εντοπιστούν οι παράμετροι που εξαρτώνται σε μεγάλο βαθμό η μία από την άλλη. Το κύριο καθήκον ήταν να επιλεγούν παράγοντες για τους οποίους ο συντελεστής συσχέτισης δεν θα ξεπερνούσε το 0,8. Με βάση τα αποτελέσματα της ανάλυσης, κατασκευάστηκε ένας πίνακας συντελεστών συσχέτισης, ο οποίος λαμβάνει υπόψη 6 παράγοντες, δηλαδή ακριβώς τους μισούς από αυτούς που συλλέχθηκαν αρχικά, αφού οι υπόλοιποι παράγοντες δεν ικανοποιούσαν την προϋπόθεση που επιβάλλεται στον συντελεστή συσχέτισης.

Με βάση τα δεδομένα που συλλέχθηκαν για τους επιλεγμένους παράγοντες, κατασκευάστηκε το ακόλουθο μοντέλο παλινδρόμησης:

C = -10,12 + 9,24 Σύνολο + 35,62 * x1 - 21,17 * x2 + 15,07 * x3 +

65 * x4+ 64,48 * x5 (3,1)

ή γενικά:

C = -a0 + asStot+ a1x1 + axg + a3x3 + a4x4 + a5x5 (3.2)

Ο ακόλουθος συμβολισμός χρησιμοποιείται στην εξίσωση που παρουσιάζεται:

Γ - η τιμή ενός διαμερίσματος με σταθερές παραμέτρους που ορίζονται παρακάτω,

Σύνολο - συνολική επιφάνεια του διαμερίσματος,

Το x1 είναι μια εικονική μεταβλητή που χαρακτηρίζει την περιοχή στην οποία βρίσκεται το διαμέρισμα,

Το x2 είναι μια εικονική μεταβλητή που χαρακτηρίζει το υλικό του κτιρίου στο οποίο βρίσκεται το διαμέρισμα.

x3 είναι μια μεταβλητή που χαρακτηρίζει τον αριθμό των ορόφων του κτιρίου στο οποίο βρίσκεται το διαμέρισμα που αξιολογείται.

Το x4 είναι μια εικονική μεταβλητή που χαρακτηρίζει τον όροφο στον οποίο βρίσκεται το διαμέρισμα.

Το x5 είναι μια εικονική μεταβλητή που χαρακτηρίζει την παρουσία τηλεφώνου στο διαμέρισμα.

Οι στατιστικοί δείκτες για αυτό το μοντέλο επιβεβαίωσαν τη σημασία των αποτελεσμάτων που προέκυψαν.

Έτσι, το μοντέλο που προκύπτει αντικατοπτρίζει πολύ καλά την εξάρτηση του μέσου κόστους των διαμερισμάτων από τις παραμέτρους του στην αγορά κατοικίας της πόλης του Νοβοσιμπίρσκ (χωρίς να λαμβάνονται υπόψη ακραίες επιλογές).

Τα μοντέλα που παρουσιάστηκαν εφαρμόστηκαν στην πράξη στα κτηματομεσιτικά γραφεία της πόλης Novosibirsk "Zhilfond" και "Amir - Real Estate", τα οποία έχουν εργαζόμενους πλήρους απασχόλησης που αξιολογούν το κόστος των διαμερισμάτων που διατίθενται προς πώληση, καθώς και ενεργούν ως εγγύηση σε δανειακές συμβάσεις. Θα πρέπει να σημειωθεί ότι οι ειδικοί εκτίμησαν ιδιαίτερα την αποτελεσματικότητα της χρήσης τους.

Το δεύτερο σημαντικό πρόβλημα που αντιμετωπίζουν οι εκτιμητές είναι η πρόβλεψη της αξίας ενός διαμερίσματος στο μέλλον. Αυτό το πρόβλημα γίνεται ιδιαίτερα σημαντικό κατά την αξιολόγηση του κόστους ενός διαμερίσματος για σκοπούς υποθήκης, καθώς η πώληση του διαμερίσματος θα συμβεί στο μέλλον και είναι σημαντικό να προσδιοριστεί ο ρυθμός αύξησης του κόστους του διαμερίσματος για την περίοδο της δανειακής σύμβασης .

Τα αρχικά στοιχεία για την κατασκευή ενός μοντέλου δυναμικής τιμών στη δευτερογενή αγορά κατοικίας ελήφθησαν από τα περιοδικά Real Estate για τα τρίμηνα των αντίστοιχων ετών. Για κάθε χρόνο, συγκεντρώθηκαν πληροφορίες για 240 διαμερίσματα - 80 για κάθε τύπο διαμερίσματος (ενός, δύο, τριών δωματίων). . Ο κύριος σκοπός της κατασκευής ενός μοντέλου είναι ο προσδιορισμός του μοντέλου μεταβολών των τιμών για τα ακίνητα της δευτερογενούς αγοράς.

Η δομή των συλλεγόμενων δεδομένων για τα διαμερίσματα παρουσιάζεται στο Σχ. 2.1, 2.2, 2.3.

Ρύζι. 2.1. Δομή των διαμερισμάτων που λαμβάνεται υπόψη κατά την κατασκευή του μοντέλου, ανά τύπο κατοικίας

Ρύζι. 2.2. Δομή των διαμερισμάτων που λαμβάνεται υπόψη κατά την κατασκευή του μοντέλου, ανά τύπο κατοικίας

Ρύζι. 2.3. Δομή των διαμερισμάτων που λαμβάνεται υπόψη κατά την κατασκευή του μοντέλου, ανά τύπο οικοδομικού υλικού

Ανάλυση χρονισμού οικονομικά φαινόμεναδιακρίνει μεταξύ διαφορετικών τύπων εξέλιξης.

1. Τάση, τάση ή μακροχρόνια κίνηση. Δεν υπάρχει αυστηρός ορισμός μιας τάσης· προσδιορίζεται διαισθητικά. Μια τάση αντιστοιχεί σε μια αργή αλλαγή που συμβαίνει σε μια συγκεκριμένη κατεύθυνση που επιμένει για μεγάλο χρονικό διάστημα.

2. Κύκλος, βραχυπρόθεσμη συνιστώσα - γρήγορη οιονείπεριοδική κίνηση, στην οποία υπάρχει μια φάση αύξησης και μια φθίνουσα φάση.

3. Εποχιακό στοιχείο - αλλαγές που συμβαίνουν τακτικά, σε αντίθεση με έναν κύκλο.

4. Τυχαίες διακυμάνσεις, εφέ - τυχαία κίνηση σχετικά υψηλής συχνότητας, που έχει λίγο πολύ σταθερό χαρακτήρα.

Ορισμένες στατιστικές σειρές αντιπροσωπεύουν στην καθαρή τους μορφή έναν ή άλλο τύπο εξέλιξης, αλλά οι περισσότερες είναι ένας συνδυασμός όλων ή μεμονωμένων συστατικών.

Θεωρητικά, μια σειρά δυναμικών τιμών είναι ένας συνδυασμός τάσης, εποχιακής συνιστώσας και τυχαίων διακυμάνσεων. Επί σύγχρονη σκηνήανάπτυξη της αγοράς ακινήτων, η εποχική συνιστώσα των τιμών των διαμερισμάτων έχει διαταραχθεί, γεγονός που οφείλεται στους υψηλούς ρυθμούς αύξησης των τιμών και στην επενδυτική ελκυστικότητα της εν λόγω αγοράς. Γι' αυτό δόθηκε ιδιαίτερη προσοχή στον εντοπισμό της τάσης στις υπό εξέταση χρονοσειρές.

Με βάση αυτές τις σειρές δυναμικών τιμών διαμερισμάτων, κατασκευάστηκε το ακόλουθο μοντέλο.

Πολυώνυμο δεύτερου βαθμού:

уi = а + bt2, (3.3)

όπου είμαι ο τύπος του διαμερίσματος,

t - χρονική περίοδος.

Θα πρέπει να σημειωθεί ότι σύμφωνα με τα κριτήρια που χρησιμοποιούνται στις στατιστικές, ο συντελεστής συσχέτισης πρέπει να είναι κοντά στο 1 (υπερβαίνει το 0,7), ο συντελεστής σημαντικότητας F πρέπει να είναι μικρότερος από 0,03 (για τις δεδομένες παραμέτρους του μοντέλου).

Έτσι, τα μοντέλα που προκύπτουν αντικατοπτρίζουν καλά τη δυναμική των τιμών στη δευτερογενή αγορά κατοικίας της πόλης του Νοβοσιμπίρσκ.

Σύμφωνα με το μοντέλο που προέκυψε, η αύξηση στο κόστος των διαμερισμάτων ενός δωματίου θα έπρεπε να ήταν 22,0% το 2006, η πραγματική αύξηση του κόστους ήταν 24,3%.

Σύμφωνα με αυτό το μοντέλο, η αύξηση του κόστους ενός διαμερίσματος δύο δωματίων στην πόλη του Νοβοσιμπίρσκ το 2006 θα έπρεπε να ήταν 21,7%, αλλά στην πραγματικότητα ο ρυθμός ανάπτυξης ήταν 21,6%.

Σύμφωνα με το μοντέλο που παρουσιάζεται, η αύξηση του κόστους διαμέρισμα τριών δωματίωνστην πόλη του Νοβοσιμπίρσκ το 2006 υποτίθεται ότι ήταν 21,5%, αλλά στην πραγματικότητα ο ρυθμός ανάπτυξης ήταν 31,0%.

Σύμφωνα με τους ειδικούς, το μοντέλο που προκύπτει περιγράφει επαρκώς την τρέχουσα κατάσταση στην αγορά ακινήτων. Η πρόβλεψη για την αύξηση του κόστους στέγασης έως το τέλος του 2006 για ορισμένους τύπους διαμερισμάτων συμπίπτει με τα πραγματικά δεδομένα, καθώς η ανάπτυξη της αγοράς που προβλέπεται από τους ειδικούς είναι 20 - 30%.

Ένας εκτιμητής αντιμετωπίζει συνεχώς το πρόβλημα της πρόβλεψης του κόστους των διαμερισμάτων· αυτό το πρόβλημα είναι ιδιαίτερα έντονο κατά τη διεξαγωγή εκτιμήσεων για σκοπούς δανεισμού. Η ορθότητα της απόφασης εξαρτάται από την εμπειρία, τα προσόντα του ειδικού, καθώς και από την ποιότητα των δεδομένων που συλλέγονται στην αγορά του υπό αξιολόγηση αντικειμένου. Η χρήση των προτεινόμενων στατιστικών μοντέλων στο έργο των ειδικών θα συμβάλει στη βελτίωση της ακρίβειας των προβλέψεων, καθώς και στην ποιότητα της αξιολόγησης των οικιστικών ακινήτων.

Ως χειρόγραφο, Evgenia Olegovna Akulova ΒΕΛΤΙΩΣΗ ΜΕΘΟΔΩΝ ΑΝΑΛΥΣΗΣ ΤΗΣ ΠΙΟ ΑΠΟΤΕΛΕΣΜΑΤΙΚΗΣ ΧΡΗΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΓΙΑ ΣΚΟΠΟΥΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗ ΑΞΙΑΣ 00.08.10 – Οικονομικά, τζίρο χρημάτων and credit Περίληψη της διατριβής για τον επιστημονικό τίτλο του υποψήφιου οικονομικές επιστήμεςΜόσχα 2015 2 Η εργασία πραγματοποιήθηκε στο Τμήμα Αποτίμησης και Διαχείρισης Περιουσίας του Ομοσπονδιακού Κρατικού Προϋπολογισμού Εκπαιδευτικού Ιδρύματος Ανώτατης Επαγγελματικής Εκπαίδευσης "Χρηματοοικονομικό Πανεπιστήμιο υπό την Κυβέρνηση" Ρωσική Ομοσπονδία» Επιστημονικός επόπτης, Υποψήφια Οικονομικών Επιστημών, Καθηγήτρια Elena Nikolaevna Ivanova Επίσημοι αντίπαλοι Sergey Gennadievich Sternik Διδάκτωρ Οικονομικών Επιστημών, Καθηγητής, Ομοσπονδιακό Δημοσιονομικό Εκπαιδευτικό Ίδρυμα Ανώτατης Επαγγελματικής Εκπαίδευσης "Ρωσική Ακαδημία Εθνικής Οικονομίας και δημόσια υπηρεσίαυπό τον Πρόεδρο της Ρωσικής Ομοσπονδίας», καθηγητής του Τμήματος Διαχείρισης Ακίνητης Περιουσίας και Προβλημάτων Χρήσης Γης Ντμίτρι Μιχαήλοβιτς Χλόπτσοφ Διδάκτωρ Οικονομικών Επιστημών, Αναπληρωτής Καθηγητής, Ομοσπονδιακό Κρατικό Αυτόνομο Εκπαιδευτικό Ίδρυμα Τριτοβάθμιας Εκπαίδευσης «National Research Tomsk State University», Επικεφαλής του Τμήμα Γενικών και Εφαρμοσμένων Οικονομικών της Οικονομικής Σχολής Ηγετική οργάνωση του Ομοσπονδιακού Κρατικού Προϋπολογισμού Εκπαιδευτικού Ιδρύματος Ανώτατης Επαγγελματικής Εκπαίδευσης "Moscow State University of Civil Engineering" Η υπεράσπιση θα πραγματοποιηθεί στις 16 Απριλίου 2015 στις 12-00 σε συνεδρίαση της το συμβούλιο διατριβής D 505.001.02 με βάση το Ομοσπονδιακό Κρατικό Εκπαιδευτικό Ίδρυμα Ανώτατης Επαγγελματικής Εκπαίδευσης "Χρηματοοικονομικό Πανεπιστήμιο υπό την κυβέρνηση της Ρωσικής Ομοσπονδίας" στη διεύθυνση: Leningradsky Prospekt, 49, αίθουσα. 406, Moscow, GSP-3, 125993. Η διατριβή βρίσκεται στην αίθουσα διατριβών της Βιβλιοθήκης και του Συγκροτήματος Πληροφοριών του Ομοσπονδιακού Κρατικού Προϋπολογισμού Εκπαιδευτικού Ιδρύματος Ανώτατης Επαγγελματικής Εκπαίδευσης "Οικονομικό Πανεπιστήμιο υπό την Κυβέρνηση της Ρωσικής Ομοσπονδίας" στη διεύθυνση : Leningradsky Prospekt, 49, δωμάτιο. 203, Moscow, GSP-3, 125993 και στον επίσημο ιστότοπο: http://www.fa.ru. Η περίληψη εστάλη στις 10 Φεβρουαρίου 2015. Επιστημονικός γραμματέας του συμβουλίου διατριβής D 505.001.02 Υποψήφια Οικονομικών Επιστημών, Αναπληρώτρια Καθηγήτρια Elena Ivanovna Meshkova 3 I. ΓΕΝΙΚΑ ΧΑΡΑΚΤΗΡΙΣΤΙΚΑ ΤΗΣ ΕΡΓΑΣΙΑΣ Συνάφεια του θέματος της διατριβής. Το τρέχον στάδιο ανάπτυξης της αποτίμησης ακινήτων χαρακτηρίζεται από τη βαθύτερη κατανόηση της θεωρίας και της μεθοδολογίας για τον προσδιορισμό της αγοραίας αξίας του, την ενοποίηση των θεμελιωδών αρχών στα αναπτυγμένα πρότυπα αποτίμησης, καθώς και τη διάδοση τις πιο πρόσφατες τεχνικέςστην πράξη. Η αρχή της βέλτιστης χρήσης (εφεξής LEI), η πρακτική πτυχή της οποίας εφαρμόζεται με μεθόδους ανάλυσης LEI, είναι μια από τις πιο αμφιλεγόμενες και λιγότερο ανεπτυγμένες διατάξεις της θεωρίας και της πρακτικής της αποτίμησης ακινήτων. Υπονοεί ότι η αξία της αγοραίας αξίας του αντικειμένου αποτίμησης διαμορφώνεται από τα μοναδικά χαρακτηριστικά του, με την επιφύλαξη της βέλτιστης επιλογής χρήσης που διασφαλίζει την ικανοποίηση των κοινωνικών και παραγωγικών αναγκών, μεγιστοποιώντας το κέρδος του ιδιοκτήτη του και, κατά συνέπεια, το υψηλότερο αξία του ίδιου του αντικειμένου. Η υποχρέωση να λαμβάνεται υπόψη η αρχή NEI κατά την εκτίμηση της αγοραίας αξίας των ακινήτων, ενσωματωμένη στο διεθνή πρότυπααξιολογήσεις, που κατοχυρώνονται στην έγκριση που εγκρίθηκε τον Σεπτέμβριο του 2014 ομοσπονδιακό πρότυπο«Αξιολόγηση ακίνητης περιουσίας (FSO No. 7)», ωστόσο, αυτό δεν σταματά τη συζήτηση στην κοινότητα της αξιολόγησης σχετικά με τη θεμελιώδη αναγκαιότητά του και τη διαδικασία πρακτικής εφαρμογής. Η έλλειψη ενοποιημένου εννοιολογικού μηχανισμού, διαφανών και συστηματικών μεθοδολογικών εργαλείων και ανεπτυγμένης υποδομής πληροφοριών περιπλέκει τον προσδιορισμό μιας παραλλαγής του NEI ενός αντικειμένου με σκοπό την αξιολόγηση της αγοραίας αξίας του. Έτσι, η υποχρεωτική εφαρμογή της αρχής NEI κατά την αξιολόγηση της αγοραίας αξίας των ακινήτων δημιουργεί επείγουσα ανάγκη βελτίωσης των μεθόδων ανάλυσής της, προσδιορισμού υφιστάμενων μεθόδων και αλγορίθμων υπολογισμού, προσαρμοσμένων στις ιδιαιτερότητες της ρωσικής αγοράς ακινήτων. Ο βαθμός επιστημονικής ανάπτυξης του προβλήματος. Η αρχή NEI ως μια από τις θεμελιώδεις αρχές εκτίμηση θεωρείται κυρίως σε έργα για την αποτίμηση ακινήτων ξένων συγγραφέων: Kinnard V., Ordway N., Reilly D., Ring A., Friedman D., Harrison G.S., Eckert D.K. και άλλοι, και Ρώσοι συγγραφείς: Aleksandrova V.T., Artemenkova I.L., Asaul A.N., Grabovoy P.G., Gribovsky S.V., Gryaznova A.G., Ivanova E.N., Korosteleva S.P., Kulakova Yu.N., Leifera L.A., G.Petrova, Oz. Sternik S.G., Tarasevich E.I., Tapman L.N., Fedotova M.A., Fomenko A.N., Yaskevich E.E. κ.λπ. Αν και εκτιμά ιδιαίτερα τη συμβολή των επιστημόνων στην ανάπτυξη προσεγγίσεων και μεθόδων αποτίμησης ακινήτων, πρέπει να σημειωθεί ότι η κάλυψη των NEI στις εργασίες τους είναι γενικής φύσεως και δεν περιέχει σαφείς, ολοκληρωμένες μεθόδους για την πρακτική εφαρμογή της. . Η εφαρμοσμένη πτυχή της αρχής NEI, που εφαρμόζεται μέσω της ανάλυσης περιπτώσεων εναλλακτικής χρήσης, στα έργα εγχώριων και ξένων συγγραφέων περιορίζεται κυρίως σε μια περιγραφή ενός σύντομου αλγορίθμου, δεν περιέχει αιτιολόγηση για τη σκοπιμότητα και το εύρος της εφαρμογής του. καθώς και περιορισμοί λόγω ρωσικών όρων αποτίμησης. Την τελευταία δεκαετία, το ενδιαφέρον για τα προβλήματα της πρακτικής εφαρμογής της αρχής NEI έχει αυξηθεί στη ρωσική επιστημονική βιβλιογραφία. Εννοιολογικά ζητήματα διεξαγωγής ανάλυσης στη ρωσική αγορά ακινήτων καλύπτονται στα έργα των V.V. Grigoriev, E.S. Ozerov, S.A. Smolyak, A.N. Fomenko. Εφαρμοσμένες πτυχές επίλυσης προβλημάτων ανάλυσης σε συνθήκες κλειστής αγοράς, υποανάπτυκτης υποδομής πληροφοριών και υψηλού βαθμού αβεβαιότητας εξετάζονται από τους V.T. Aleksandrov, S.P. Korostelev, I.V. Munerman, E.S. Ozerov, S.V. Pupentsova, E. Yaskevich .E. Ανέπτυξαν συστάσεις για τη βελτίωση των επιμέρους σταδίων ανάλυσης NEI, με στόχο τη βελτίωση της ποιότητας των υπηρεσιών αποτίμησης. Στις διατριβές του Grunova S.V. και Gubareva E.V. ερωτήματα ανάλυσης του NEI μελετώνται στο πλαίσιο προβλημάτων γενικής οικονομικής διαχείρισης και αποδοτικότητας χρήσης πόρων. Το έργο της Petrova M.N είναι πρακτικής σημασίας. , το οποίο διερευνά ποσοτικές και ποιοτικές μεθόδους για την ανάλυση NEI. Ωστόσο, τα προτεινόμενα οικονομικά και μαθηματικά μοντέλα έχουν ορισμένους περιορισμούς και απαιτούν προσαρμογή στη σύγχρονη πραγματικότητα της αγοράς ακινήτων και των δραστηριοτήτων αξιολόγησης στη Ρωσία, καθώς και εγκατάσταση σε έναν πολύπλοκο αλγόριθμο. Έτσι, οι υπάρχουσες ερμηνείες της αρχής NEI απαιτούν κατανόηση και διευκρίνιση σύμφωνα με τις κύριες τάσεις στη βελτίωση των προτύπων και μεθόδων αποτίμησης ακινήτων, το τρέχον επίπεδο ανάπτυξης των οποίων υπαγορεύει την ανάγκη ανάπτυξης ενός ολοκληρωμένου αλγόριθμου ανάλυσης που χρησιμοποιεί σχετικές Ρωσικές συνθήκεςαξιολόγηση των μεθόδων. Σκοπός και στόχοι της μελέτης. Σκοπός της μελέτης είναι η βελτίωση των μεθοδολογικών εργαλείων για την ανάλυση των NEI, εξασφαλίζοντας αύξηση 5 στην ορθότητα της αποτίμησης της ακίνητης περιουσίας. Για την επίτευξη του στόχου της μελέτης, τέθηκαν τα ακόλουθα καθήκοντα στην εργασία:  να διευκρινιστεί το περιεχόμενο της έννοιας της αρχής της πιο αποτελεσματικής χρήσης και η διαδικασία για την πρακτική εφαρμογή της, να υποστηριχθεί η ανάγκη για υποχρεωτική εφαρμογή της στην αποτίμηση της ακίνητης περιουσίας?  να εξετάσει την υπάρχουσα ταξινόμηση των αντικειμένων ακινήτων και να αναλύσει τη δυνατότητα εισαγωγής ενός νέου χαρακτηριστικού που ομαδοποιεί αντικείμενα ανάλογα με την ανάγκη και τον βαθμό λεπτομέρειας της ανάλυσης του NEI.  ανάλυση των ιδιαίτερων χαρακτηριστικών της ρωσικής αγοράς ακινήτων για τον εντοπισμό των πιο πιεστικών προβλημάτων της, προκειμένου να βελτιωθεί ο αλγόριθμος για την ανάλυση του NEI και οι μέθοδοι για την πρακτική εφαρμογή του.  ανάπτυξη μεθοδολογικών συστάσεων που λαμβάνουν υπόψη τις ιδιαιτερότητες της ρωσικής αγοράς ακινήτων για την πρακτική αξιολόγηση των βασικών κριτηρίων ανάλυσης: νομικό παραδεκτό, φυσική σκοπιμότητα και οικονομική σκοπιμότητα.  διερευνήστε μεθόδους για την ανάλυση NEI, αναπτύξτε συστάσεις και αξιολογήστε την αποτελεσματικότητά τους Πρακτική εφαρμογηστη ρωσική πρακτική αξιολόγησης. Αντικείμενο της μελέτης είναι η αρχή της NEI ως έμφυτης συνιστώσας της αποτίμησης της ακίνητης περιουσίας. Αντικείμενο της μελέτης είναι τα μεθοδολογικά εργαλεία για την πρακτική εφαρμογή της αρχής NEI κατά την εκτίμηση της αγοραίας αξίας των ακινήτων. Πεδίο σπουδών. Η έρευνα πραγματοποιήθηκε σύμφωνα με την παράγραφο 5.1 «Θεωρία, μεθοδολογία και εννοιολογική βάση για τον σχηματισμό της αξίας διαφόρων ιδιοκτησιών» του Ειδικού Διαβατηρίου 08.00.10 – Οικονομικά, κυκλοφορία χρήματος και πίστωση (οικονομικές επιστήμες). Θεωρητικά και μεθοδολογική βάσηη έρευνα είναι το κλειδί οικονομική θεωρίαΚαι ανάλυση συστήματος, καθώς και συμπεράσματα που περιέχονται στα έργα εγχώριων και ξένων συγγραφέων σχετικά με τη θεωρία της αποτίμησης και την ανάλυση επενδύσεων, ειδικότερα, για την αποτίμηση ακίνητα, επιχείρηση, αξιολόγηση απόδοσης επενδυτικά σχέδια, τιμολόγηση στην κατασκευή. Η θεμελιώδης φύση της υπό μελέτη αρχής καθόρισε την ανάγκη εφαρμογής στην εργασία γενικών επιστημονικών θεωρητικών μεθόδων γνώσης (ιστορικές, αναλυτικές, συνθετικές, μέθοδοι εξαγωγής και ανάλυσης συστήματος, κ.λπ.), καθώς και σύγχρονων μεθόδων οικονομικής και μαθηματικής ανάλυση: εκτιμήσεις ειδικών, ανάλυση ιεραρχίας, μέθοδος σεναρίου, χρηματοοικονομική μοντελοποίηση, ομαδοποίηση, παρουσίαση δεδομένων σε πίνακα κ.λπ. Η βάση πληροφοριών για την έρευνα ήταν αναλυτικές ανασκοπήσεις αγορών ακινήτων, επιστημονικές εκθέσεις συνεδρίων και σεμιναρίων για το θέμα του προβλήματος υπό μελέτη, αναλυτικό υλικό από περιοδικά, καθώς και αναφορές και αναλυτικές πηγές στο Διαδίκτυο, νομοθετικές και κανονιστικές πράξεις της Ρωσικής Ομοσπονδίας, αναφορές για την αξιολόγηση της αγοραίας αξίας των ακινήτων, έρευνα και υπολογισμοί του ίδιου του συγγραφέα. Η επιστημονική καινοτομία της μελέτης έγκειται στη βελτίωση των θεωρητικών και μεθοδολογικών εργαλείων για την ανάλυση του NEI των ακινήτων για σκοπούς αποτίμησης. Οι διατάξεις της επιστημονικής καινοτομίας της διατριβής που υποβλήθηκε για υπεράσπιση έχουν ως εξής: 1. Για να αποδειχθεί η ανάγκη συνεκτίμησης της αρχής του NEI στην αποτίμηση, καθώς και ο προσδιορισμός του περιεχομένου της ανάλυσης, οι επικρατούσες απόψεις για την διερευνάται ο ρόλος και η ουσία και δικαιολογείται ότι αποτελεί βασική αρχή αποτίμησης της αγοραίας αξίας των ακινήτων, όπως αποτυπώνεται στις προτεινόμενες διατυπώσεις. Η αρχή NEI είναι η βασική διάταξη της θεωρίας εκτίμησης της αγοραίας αξίας των ακινήτων, η αξία της οποίας θα πρέπει να προσδιορίζεται με βάση την υπόθεση της NEI - χρήση μιας ανταγωνιστικής αγοράς με ζήτηση και αιτιολογημένη από την ημερομηνία αποτίμησης , πληρούν τα κριτήρια της νομικής αποδοχής, της φυσικής σκοπιμότητας, της οικονομικής σκοπιμότητας και της μεγιστοποίησης των δυνατοτήτων αξίας του δωρεάν ή δομημένου οικόπεδο . Η ανάλυση LEI είναι μια διαδικασία αποτίμησης που διασφαλίζει την πρακτική εφαρμογή της αρχής LEI και συνίσταται στη μελέτη της αποτελεσματικότητας της επιλογής χρήσης ενός αντικειμένου από την ημερομηνία αποτίμησης και στη σύγκρισή του με εναλλακτικές επιλογές ανάπτυξης προκειμένου να προσδιοριστεί μια μέθοδος χρήσης που μεγιστοποιεί την αξία του οικοπέδου. 2. Η ανάγκη εισαγωγής ενός νέου χαρακτηριστικού ταξινόμησης ακινήτων «η ανάγκη και ο βαθμός λεπτομέρειας της ανάλυσης του NEI» τεκμηριώνεται με βάση τα καθορισμένα βασικά χαρακτηριστικά των ακινήτων: προέλευση, 7 καταλληλότητα βελτιώσεων για χρήση, διαιρετότητα. , φυσική κατάσταση βελτιώσεων, λειτουργικός σκοπός. 3. Έχει αποδειχθεί η ανάγκη εκσυγχρονισμού και επέκτασης του αλγορίθμου ανάλυσης του NEI στην αποτίμηση της ακίνητης περιουσίας, που συνίσταται τόσο στην αλλαγή της σειράς ανάλυσης, σύμφωνα με την οποία τα στάδια μελέτης του οικονομικού δυναμικού της τοποθεσίας και το κριτήριο της το νομικό παραδεκτό θα πρέπει να προηγείται του σταδίου της έρευνας αγοράς και κατά την εισαγωγή πρόσθετων σταδίων: ταξινόμηση του εκτιμώμενου αντικειμένου σύμφωνα με το βαθμό λεπτομέρειας της ανάλυσης του NEI. ποιοτική ανάλυση εναλλακτικών χρήσεων. 4. Τεκμηριώνεται η ανάγκη ποιοτικής σύγκρισης εναλλακτικών επιλογών χρήσης του αντικειμένου αξιολόγησης, που υλοποιείται μέσω του προτεινόμενου αλγόριθμου με τη μέθοδο ανάλυσης ιεραρχιών (εφεξής AHP), με βάση τη χρήση κριτηρίων: α) πλήρης χρήση πλεονεκτημάτων τοποθεσίας· β) νομική εγκυρότητα της ανάπτυξης. γ) φυσική σκοπιμότητα. δ) δυνατότητα ανάπτυξης της αγοράς ακινήτων. ε) αποτελεσματικότητα προσέλκυσης οικονομικών πόρων, που καθιστά δυνατό τον εντοπισμό των λιγότερο δημοφιλών επιλογών για τη χρήση ακινήτων στην αγορά και τον αποκλεισμό τους από μεταγενέστερη έρευνα. 5. Με βάση τη συστηματοποίηση των υφιστάμενων μεθόδων ανάλυσης των NEI, τον εντοπισμό των πλεονεκτημάτων και των μειονεκτημάτων τους, τεκμηριώνεται ότι η μέθοδος ανάλυσης οικοπέδου ως υπό όρους δωρεάν και με υφιστάμενες βελτιώσεις, που περιλαμβάνει άμεση κεφαλαιοποίηση του εισοδήματος που δημιουργείται από ένα μόνο ακίνητο, με επακόλουθη αφαίρεση του κόστους δημιουργίας βελτιώσεων (ή κόστους για την ανακατασκευή τους) και μεταφοράς της προκύπτουσας αξίας στην ημερομηνία αποτίμησης, εξασφαλίζει τη μέγιστη ορθότητα των αποτελεσμάτων στις σύγχρονες συνθήκες των ρωσικών δραστηριοτήτων αποτίμησης. 6. Ως αποτέλεσμα της μελέτης της ρωσικής αγοράς ακινήτων, αποδείχθηκε η ανάγκη να λαμβάνεται υπόψη η ενδιάμεση χρήση αντικειμένων κατά την ανάλυση της NEI, για την οποία διευκρινίστηκε η έννοια του «ενδιάμεσου τύπου χρήσης ακινήτων», και αναπτύχθηκε και δοκιμάστηκε μεθοδολογία ανάλυσής του. Η θεωρητική σημασία των αποτελεσμάτων της έρευνας έγκειται στην ανάπτυξη ενός λεπτομερούς αλγορίθμου για την ανάλυση του NEI της ακίνητης περιουσίας, ο οποίος καθιστά δυνατή την εφαρμογή στην πράξη της θεμελιώδη αρχή της θεωρίας της αποτίμησης, επομένως τα στοιχεία επιστημονικής καινοτομίας που υποβάλλονται για υπεράσπιση μπορούν να ερμηνευθεί ως η περαιτέρω ανάπτυξή του ως προς τη βελτίωση των μεθοδολογικών εργαλείων για τον προσδιορισμό της αγοραίας αξίας των ακινήτων. Τα κύρια αποτελέσματα της μελέτης μπορούν να χρησιμοποιηθούν για την ανάπτυξη μαθημάτων κατάρτισης που σχετίζονται με την αποτίμηση ακινήτων. Η πρακτική σημασία της διατριβής έγκειται στο γεγονός ότι τα στοιχεία της επιστημονικής καινοτομίας που αποκτά ο συγγραφέας στοχεύουν στην ευρεία χρήση στην πρακτική της αποτίμησης ακινήτων, συμβάλλουν στη βελτίωση της ποιότητας των υπηρεσιών αποτίμησης και στην ανάπτυξη επενδυτική ελκυστικότητααντικείμενα που αξιολογούνται. Ανεξάρτητη πρακτική σημασία έχουν τα ακόλουθα:  σύστημα χαρακτηριστικών των ακινήτων, που διασφαλίζει την ομαδοποίησή τους σύμφωνα με το προτεινόμενο κριτήριο ταξινόμησης «η ανάγκη και ο βαθμός λεπτομέρειας της ανάλυσης των NEI».  ανέπτυξε μεθοδολογία για την ανάλυση του κριτηρίου της φυσικής σκοπιμότητας, με βάση τη συστηματοποίηση της νομικής τεκμηρίωσης και την ταξινόμηση των ακινήτων, για τον αξιόπιστο προσδιορισμό των πιθανών παραμέτρων για την ανάπτυξη ενός οικοπέδου και την πρόβλεψη των χωροταξικών χαρακτηριστικών διαφόρων επιλογών χρήσης του ;  προτεινόμενος αλγόριθμος για ποιοτική σύγκριση περιπτώσεων εναλλακτικής χρήσης με χρήση AHP, ο οποίος επιτρέπει τον αποκλεισμό αναποτελεσματικών επιλογών από μετέπειτα ανάλυση των κριτηρίων οικονομικής σκοπιμότητας και μέγιστης απόδοσης.  ανέπτυξε μεθοδολογία για την ανάλυση του NEI λαμβάνοντας υπόψη την περίπτωση ενδιάμεσης χρήσης, διασφαλίζοντας ότι οι αλλαγές στα πολεοδομικά σχέδια για την ανάπτυξη περιοχών και τα μακροπρόθεσμα σχέδια των προγραμματιστών λαμβάνονται υπόψη με τη βραχυπρόθεσμη διατήρηση της τρέχουσας χρήσης του πραγματικού περιουσία. Έγκριση και υλοποίηση των αποτελεσμάτων της εργασίας: τα κύρια αποτελέσματα της έρευνας της διατριβής αναφέρθηκαν, συζητήθηκαν και εγκρίθηκαν σε επιστημονικά και πρακτικά συνέδρια και στρογγυλές τράπεζες: Ετήσιο διεθνές επιστημονικό και πρακτικό συνέδριο «Προοπτικές για την ανάπτυξη των εθνικών οικονομιών του μέλους του SES χώρες στο πλαίσιο των διαδικασιών διεθνούς ολοκλήρωσης» (Karaganda, Karaganda το Οικονομικό Πανεπιστήμιο Kazpotrebsoyuz, 12-13, 9 Απριλίου 2012). Πέμπτο Διεθνές Επιστημονικό και Μεθοδολογικό Συνέδριο «Property Value: Valuation and Management» (Μόσχα, Χρηματοοικονομικό και Βιομηχανικό Πανεπιστήμιο της Μόσχας «Synergy», 22 Νοεμβρίου 2013); στρογγυλή τράπεζα «Διαχείριση ιδιοκτησίας: Παγκόσμια πρακτική και ρωσικές πραγματικότητες» (Μόσχα, Συνέδριο Συγχωνεύσεων και Εξαγορών, Οικονομικό Πανεπιστήμιο, 19 Σεπτεμβρίου 2014). Η διατριβή ολοκληρώθηκε στο πλαίσιο της ερευνητικής εργασίας που πραγματοποιήθηκε στο Οικονομικό Πανεπιστήμιο στο πλαίσιο της Κρατικής ανάθεσης το 2013 με θέμα «Αύξηση οικονομική σταθερότηταΡωσικές επιχειρήσεις με βάση τη διαχείριση του κόστους τους». Τα αποτελέσματα της επιστημονικής έρευνας χρησιμοποιούνται στις πρακτικές δραστηριότητες του Τμήματος για την αξιολόγηση του σύνθετου αλγορίθμου «Knight Analysis Frank» με την εφαρμογή του NEI. Η χρήση της αναπτυγμένης μεθοδολογίας του συγγραφέα για τον καθορισμό λύσεων χωροταξικού σχεδιασμού για βελτιώσεις, η μέθοδος ανάλυσης ιεραρχιών και οι τεχνικές ανάλυσης λαμβάνοντας υπόψη την ενδιάμεση χρήση καθιστούν δυνατή τη συμμόρφωση με τις απαιτήσεις των προτύπων αξιολόγησης, εξασφαλίζουν υψηλό επίπεδο εργασίας, αντικειμενικότητα και την ορθότητα των αποτελεσμάτων αξιολόγησης σε συνθήκες περιορισμένου χώρου πληροφόρησης και συμβάλλουν στην αποτελεσματικότητα και ανταγωνιστικότητα του Τμήματος χάρη σε μια πιο δομημένη προσέγγιση για την αποτίμηση των ακινήτων και τη βελτιστοποίηση του λειτουργικού κόστους της εταιρείας. Ο αλγόριθμος ανάλυσης NEI, εκσυγχρονισμένος από τον συγγραφέα, ο οποίος συμπληρώνει την αξιολόγηση της αγοραίας αξίας των ακινήτων με μεθοδολογικά καλά εργαλεία, χρησιμοποιείται στις πρακτικές δραστηριότητες της Russian Valuation Service LLC. Ειδικότερα, η χρήση της μεθόδου που προσδιορίστηκε από τον συγγραφέα ως η καταλληλότερη μέθοδος για την ανάλυση της οικονομικής σκοπιμότητας, η οποία περιλαμβάνει επίσης την εφαρμογή ανάλυσης κινδύνου, επιτρέπει μια πιο εις βάθος μελέτη του NEI, συμβάλλοντας στη βελτίωση των μεθοδολογικών θεμελίων του εργασιών και τη βελτίωση της ποιότητας των παρεχόμενων υπηρεσιών. Τα αποτελέσματα της έρευνας χρησιμοποιούνται σε εκπαιδευτική διαδικασίαστο Ομοσπονδιακό Δημοσιονομικό Εκπαιδευτικό Ίδρυμα Ανώτατης Επαγγελματικής Εκπαίδευσης "Χρηματοοικονομικό Πανεπιστήμιο υπό την Κυβέρνηση της Ρωσικής Ομοσπονδίας" στο τμήμα "Αξιολόγησης και Διαχείρισης Περιουσίας" στη διδασκαλία ακαδημαϊκούς κλάδους «Αποτίμηση ακινήτων» και «Αγορά ακινήτων και τάσεις στην ανάπτυξή της». Η υλοποίηση των αποτελεσμάτων της έρευνας της διατριβής σε οργανισμούς επιβεβαιώνεται με σχετικά πιστοποιητικά. στις αναφερόμενες 10 Δημοσιεύσεις. Στο θέμα της διατριβής δημοσιεύθηκαν 6 εργασίες συνολικού όγκου 4,43 σελ. (τόμος συγγραφέα 3,92 σελ.), συμπεριλαμβανομένων 4 έργων συνολικού όγκου 3,55 σελ. (τόμος του συγγραφέα 3.2 σελ.) σε επιστημονικές δημοσιεύσεις με κριτές που καθορίστηκαν από την Ανώτατη Επιτροπή Πιστοποίησης του Υπουργείου Παιδείας και Επιστημών της Ρωσίας. Δομή και αντικείμενο της διπλωματικής εργασίας. Η διατριβή αποτελείται από μια εισαγωγή, τρία κεφάλαια, ένα συμπέρασμα, έναν κατάλογο παραπομπών από 119 πηγές και 3 παραρτήματα. Το κείμενο της διπλωματικής εργασίας παρουσιάζεται σε 204 σελίδες. Το έργο εικονογραφείται με 19 πίνακες και 7 σχέδια. II. ΚΥΡΙΟ ΠΕΡΙΕΧΟΜΕΝΟ ΤΗΣ ΔΙΑΤΡΙΒΗΣ Στην εισαγωγή της εργασίας τεκμηριώνεται η συνάφεια του θέματος της έρευνας της διατριβής, παρουσιάζεται ο βαθμός επιστημονικής ανάπτυξης και η μεθοδολογία της εργασίας: καθορίζονται ο σκοπός και οι στόχοι της έρευνας, αντικατοπτρίζονται στοιχεία της επιστημονικής καινοτομίας της εργασίας και της πρακτικής σημασίας της. Η πρώτη ομάδα ερωτήσεων σχετίζεται με τη μελέτη της ιστορικής εξέλιξης της έννοιας του NEI, τον προσδιορισμό του περιεχομένου της έννοιας του NEI, του ρόλου και της θέσης της αρχής στο σύγχρονο σύστημα αποτίμησης της ακίνητης περιουσίας. Η αποτίμηση της περιουσίας βασίζεται στις θεμελιώδεις προϋποθέσεις της νεοκλασικής θεωρίας, η οποία κυριαρχεί στη σύγχρονη οικονομική σκέψη. Αυτή η θεωρία βασίζεται στην έννοια του ορθολογικού καταναλωτή, του οποίου η συμπεριφορά καθοδηγείται από τον στόχο της μεγιστοποίησης της χρησιμότητας, ο οποίος προκαθόρισε τη διαμόρφωση βασικών αρχών για την εκτίμηση της αγοραίας αξίας. Οι αρχές της αποτίμησης συνδυάζονται σε τέσσερις ομάδες ανάλογα με την πηγή σχηματισμού και τον βαθμό επιρροής στην αξία: αρχές που βασίζονται στις ιδέες του ιδιοκτήτη σχετικά με τη χρησιμότητα του αντικειμένου. αρχές που βασίζονται στα λειτουργικά χαρακτηριστικά του αντικειμένου που αξιολογείται· αρχές που καθορίζονται από την επίδραση του περιβάλλοντος της αγοράς· Αρχή NEI. Η ουσία της αρχής NEI είναι ότι η αγοραία αξία της ακίνητης περιουσίας διαμορφώνεται με βάση τα μοναδικά χαρακτηριστικά του αντικειμένου, τα οποία καθορίζουν την επιλογή για τη βέλτιστη χρήση του υπό την επίδραση των δυνάμεων προσφοράς και ζήτησης που επικρατούν κατά την ημερομηνία αποτίμησης , όταν όλοι οι συμμετέχοντες στην αγορά ενδιαφέρονται να μεγιστοποιήσουν τα δικά τους οφέλη. Η αρχή NEI εφαρμόζεται στο μέγιστο βαθμό στην αξιολόγηση 11 ακινήτων, γεγονός που οφείλεται στον «δύο συστατικών» χαρακτήρα της: η σταθερή συνιστώσα είναι ένα οικόπεδο με αμετάβλητη σύνδεση με μια συγκεκριμένη τοποθεσία και σταθερότητα ακινήτων και η μεταβλητή συνιστώσα είναι οι βελτιώσεις που έγιναν σε αυτό. Η τοποθεσία και οι ιδιότητες του ιστότοπου καθορίζουν τη χρήση του που ανταποκρίνεται στις τρέχουσες ανάγκες της αγοράς. Τα έσοδα του ιστότοπου παρέχονται από τις βελτιώσεις που εισάγονται, οι οποίες μπορούν να αλλάξουν σύμφωνα με τις λειτουργίες που απαιτεί η αγορά. Ως εκ τούτου, η εκτίμηση της αγοραίας αξίας των ακινήτων βασίζεται στην έκδοση NEI του οικοπέδου, η οποία μεγιστοποιεί τις δυνατότητες αξίας του. Η ανάλυση της ξένης και της ρωσικής επιστημονικής βιβλιογραφίας για το θέμα της έρευνας της διατριβής, καθώς και των προτύπων αξιολόγησης, έδειξε ότι περιέχουν μεγάλος αριθμόςδιάφορες ερμηνείες της έννοιας του NEI των ακινήτων που πληρούν τέσσερα βασικά κριτήρια: νομικό παραδεκτό, φυσική σκοπιμότητα, οικονομική σκοπιμότητα και μέγιστη απόδοση. Ο μη ικανοποιητικός πολεοδομικός σχεδιασμός και οι μεταβαλλόμενες συνθήκες της ρωσικής αγοράς απαιτούν αποσαφήνιση της έννοιας του NEI από την άποψη της συμμόρφωσης με τις συνθήκες της αγοράς που επικρατούν την ημερομηνία αποτίμησης και οι τρέχουσες τάσεις στην εξέλιξη της αποτίμησης απαιτούν έμφαση στη θεωρητική σημασία του. Για το σκοπό αυτό, έχει διατυπωθεί η ερμηνεία του συγγραφέα της «αρχής NEI», η οποία δίνεται στη σελίδα 6. Η πρακτική εφαρμογή της αρχής NEI συνίσταται στην ανάλυση της αποτελεσματικότητας της επιλογής χρήσης ακίνητης περιουσίας που έχει αναπτυχθεί κατά την αποτίμηση ημερομηνία (εφεξής η ανάλυση NEI). Σύμφωνα με τα υπάρχοντα κανονιστικά έγγραφα στον τομέα των δραστηριοτήτων αξιολόγησης στη Ρωσική Ομοσπονδία, αυτή η διαδικασία θα πρέπει να χωριστεί σε ένα ανεξάρτητο και υποχρεωτικό στάδιο που προηγείται του υπολογισμού της αγοραίας αξίας των ακινήτων με τη χρήση των μεθόδων εισοδήματος, συγκριτικής προσέγγισης και κόστους. Αυτό απαιτεί την εισαγωγή ενός εκλεπτυσμένου ορισμού της ανάλυσης του NEI, που παρουσιάζεται επίσης στη σελίδα 6. Με βάση μια μελέτη και σύγκριση διεθνών (εφεξής ICO), ευρωπαϊκών και αμερικανικών προτύπων με τα ρωσικά πρότυπα αξιολόγησης, αποκαλύφθηκε ότι είναι σημαντικές διαφορές στις προσεγγίσεις για την ανάλυση του NEI. Η τρέχουσα έκδοση του MCO, σε αντίθεση με τις προηγούμενες εκδόσεις τους, δεν ορίζει ότι η αγοραία αξία ενός αντικειμένου πρέπει να προσδιορίζεται με βάση την προσδιοριζόμενη έκδοση του NEI, αλλά υποδεικνύει ότι το αντικατοπτρίζει, δεδομένου ότι η καθιερωμένη πρακτική της ζωνοποίησης 12 προϋποθέτει την αποτελεσματική χρήση οποιασδήποτε επικράτειας. Από την άποψη αυτή, το NEI του αντικειμένου αποτίμησης θα ληφθεί υπόψη κατά την ανάλυση των τιμών των πωλήσεων και των συναλλαγών μίσθωσης για παρόμοια αντικείμενα κατά την αξιολόγηση της αγοραίας αξίας του με τη χρήση της συγκριτικής προσέγγισης και της προσέγγισης του εισοδήματος. Η ρωσική ασταθής αγορά ακινήτων και οι ιδιαιτερότητες της νομοθετικής ρύθμισης του πολεοδομικού σχεδιασμού και των χωροταξικών κανόνων δεν εγγυώνται ότι η τρέχουσα επιλογή χρήσης του υπό αξιολόγηση ακινήτου είναι αποτελεσματική και οι τιμές των αναλογικών αντικειμένων αντικατοπτρίζουν το NEI της. Ως εκ τούτου, στα ρωσικά πρότυπα είναι προς το παρόν σκόπιμο να διαχωριστεί η ανάλυση των NEI σε μια ανεξάρτητη διαδικασία. Η πολυπλοκότητα της ανάλυσης του NEI της ακίνητης περιουσίας, λόγω του βαθμού ανάπτυξης της αγοράς του, που χαρακτηρίζεται από περιορισμένη πληροφοριακή υποδομή και κακή ανάπτυξη του πολεοδομικού σχεδιασμού, απαιτεί την εισαγωγή ενός πρόσθετου χαρακτηριστικού ταξινόμησης των ακινήτων, λαμβάνοντας υπόψη πρέπει να αναλύσουν τις NEI κατά τον προσδιορισμό της αγοραίας αξίας τους. Το προτεινόμενο σύστημα βασικών χαρακτηριστικών της ακίνητης περιουσίας: προέλευση; καταλληλότητα βελτιώσεων για χρήση· διαιρετό; βελτιώσεις φυσικής κατάστασης. ο τύπος του αντικειμένου ακίνητης περιουσίας, ταξινομημένος σε ιεραρχική σειρά, σας επιτρέπει να προσδιορίσετε την ανάγκη για ανάλυση του NEI και να ταξινομήσετε το αντικείμενο σύμφωνα με το νέο κριτήριο ταξινόμησης - "η ανάγκη και ο βαθμός λεπτομέρειας της ανάλυσης του NEI" - σε μια συγκεκριμένη ομάδα. Μια σχηματική ερμηνεία του ανεπτυγμένου συστήματος χαρακτηριστικών για την ταξινόμηση αντικειμένων ακινήτων προκειμένου να προσδιοριστεί η ανάγκη για ανάλυση NEI και ο βαθμός λεπτομέρειάς της παρουσιάζεται στο Σχήμα 1. Έτσι, οι ιδιαιτερότητες της ρωσικής αγοράς ακινήτων καθορίζουν την ανάγκη για πρακτική εφαρμογή της αρχής NEI για τα περισσότερα αντικείμενα, η οποία συνίσταται στη διαδικασία ανάλυσής της, και Η κατάσταση της αγοράς προκαθορίζει την ανάγκη βελτίωσης των μεθόδων και των κατευθύνσεων αυτής της ανάλυσης. Η δεύτερη ομάδα ερωτήσεων προκύπτει από την ανάγκη κριτικής μελέτης των εργαλείων για την πρακτική εφαρμογή της αρχής της βελτίωσης των υφιστάμενων μεθόδων ανάλυσής της. NEI ακίνητης περιουσίας και 13 Προέλευση μονάδων αποθήκευσης με υπάρχουσες βελτιώσεις Δωρεάν μονάδες αποθήκευσης Βελτιώσεις ακατάλληλες για χρήση (φθορά > 80%) Βελτιώσεις κατάλληλες για χρήση (φθορά< 80%) Неделимый единый комплекс (здания с участками) Анализ НЭИ для свободного ЗУ Анализ НЭИ для свободного ЗУ и ЗУ с существующими улучшениями Составная часть неделимой вещи (помещения, квартиры) Здания, пригодные к эксплуатации (износ от 20% до 40%) Незавершенное строительство Здания, требующие реконструкции или капитального ремонта (износ от 40 до 80%) Новое строительство или реконструкция (износ <20%) Анализ НЭИ для ЗУ с существующими улучшениями Жилые, коммерческие Обществен ные Анализ НЭИ не проводится Источник: разработка автора Рисунок 1 – Классификация объектов по потребности в проведении анализа НЭИ Изучение существующих подходов к анализу НЭИ недвижимого имущества позволило выявить наличие общепринятого алгоритма его практической реализации. Анализ НЭИ принято проводить в двух направлениях: для земельного участка как условно свободного и с существующими улучшениями. Поскольку функциональное использование любого объекта недвижимости опирается в первую очередь на характеристики местоположения, юридические и физические ограничения использования земельного участка, и направлено на раскрытие его стоимостного потенциала, далее описана процедура анализа для земельного участка как условно свободного. Исследование практики реализации принципа НЭИ недвижимости позволило сформулировать основные пробелы существующего алгоритма: изучение местоположения объекта представляет собой самостоятельный этап, не имеющий отношения к анализу НЭИ; не проводится качественный анализ различных вариантов использования; предлагаемая последовательность этапов анализа НЭИ неэффективна и трудоемка; отсутствуют детализированные рекомендации по отдельным аналитическим процедурам, что осложняет практическую реализацию принципа НЭИ. Для устранения выявленных недостатков автором обоснована необходимость модернизации существующего алгоритма анализа НЭИ, которая включает следующие положения. 14 1. Анализ НЭИ следует начинать с исследования характеристик оцениваемого объекта, позволяющих отнести его к определенной группе в соответствии с предложенным новым классификационным признаком «необходимость и степень детальности анализа НЭИ» в соответствии с рисунком 1. 2. Предлагается в первую очередь включать в процедуру анализа НЭИ этап исследования местоположения объекта с позиции изучения конкурентной среды и выявления основных преимуществ и недостатков его расположения, влияющих на выбор вариантов его потенциального использования. 3. В целях сокращения трудоемкости оценочных работ целесообразно сначала рассмотреть критерий юридической допустимости, и только законодательно разрешенные варианты позиционировать на территориальном рынке недвижимости на предмет их востребованности. 4. Целесообразно ввести этап качественного анализа вариантов с применением метода анализа иерархий, и только по наиболее приемлемым вариантам осуществлять количественные расчеты финансовой целесообразности. Схематичное изображение детализированного алгоритма анализа НЭИ с учетом предложенных преобразований представлено на рисунке 2. Исследование объекта по классификационному признаку «необходимость и степень детальности анализа НЭИ» Формирование полного перечня альтернативных вариантов использования объекта оценки Анализ местоположе ния объекта Анализ юридической допустимости с целью выявления законодательно разрешенных видов использования Анализ рынка и существующих классификаций исследуемых сегментов рынка Составление перечня возможных вариантов использования Анализ осуществимости Анализ физической осуществимости с целью выявления потенциально возможных параметров застройки территории по каждому варианту использования Качественный анализ возможных вариантов использования Количественный анализ возможных вариантов использования по критерию финансовой целесообразности Выбор варианта использования, максимизирующего стоимость объекта оценки Источник: разработка автора Рисунок 2 – Детализированный алгоритм анализа НЭИ недвижимости 15 Исследование юридической допустимости предполагает изучение объекта оценки с целью выявления законодательно разрешенных вариантов использования. Поскольку юридическая верификация заключается в определении соответствия текущего и альтернативных вариантов использования существующим градостроительным нормам, в которых также указывается информация о разрешенных параметрах застройки территории, обоснована логическая взаимосвязь данного этапа анализа с исследованием физической осуществимости. На основании проведенной систематизации существующих нормативно-правовых актов, норм и правил, а также документов на участок, была разработана структурированная схема, содержащая перечень документации с указанием содержащейся в ней информации, необходимой для анализа НЭИ. На основании данной схемы определяются основные сегменты рынка недвижимости, на которых можно специализироваться с учетом законодательной разрешенности, и для которых необходимо изучение классификационных требований. Анализ физической осуществимости опирается на разрешенные параметры застройки территории, полученные на этапе исследования юридической допустимости, и классификационные требования. Существующие рекомендации предполагают ограничение данного этапа анализа исследованием физических характеристик участка, его формы и рельефа, а также возможности размещения на нем новых строений, однако они не учитывают основную цель этапа: определить потенциально возможные параметры застройки участка с учетом ограничений по плотности, высотности, объемам строительства. В литературе по оценке недвижимости существуют краткие рекомендации по определению объемно-планировочных параметров застройки земли в ходе анализа НЭИ недвижимости. К недостаткам данных рекомендаций можно отнести индифферентность к наличию различных исходных данных для выбора способа расчета объемно-планировочных характеристик и отсутствие рекомендаций по учету классификаций объектов недвижимости, содержащих требования к отдельным техническим характеристикам строений. Для устранения указанных недостатков разработана авторская методика определения объемно-планировочных решений строений, схематично представленная на рисунке 3, дополненная вариантами расчетов параметров застройки на основании коэффициента плотности застройки (через общую площадь здания) и на основании данных по этажности и высоте этажа, получаемых в результате анализа рынка и исследования классификаций необходимого сегмента 16 рынка. Предложенный алгоритм может выполняться по одному из трех сценариев в зависимости от наличия доступной исходной информации: коэффициента застройки; коэффициента плотности застройки; информации об этажности и высоте этажа. Результатом данного этапа является формулирование альтернативных вариантов использования объекта оценки с указанием их ключевых физических характеристик. Определение исходного показателя Исходя из нормативноправовых актов, классификаций объектов недвижимости Коэффициент застройки Коэффициент плотности застройки S КЗ  З S ЗУ Допустимая площадь застройки S З  К З * S ЗУ 1     Допустимая высотность здания К ПЗ  SЗ  S ЗУ По площади участка, его форме и близости строений ориентировочно определяется SЗ с учетом нормативов по плотности застройки, указанных в СП 42.13330.2011, Приложение Г ввнеш S общ n эт анализ формы участка отступы от границ участка, строений парковка, пожарные проезды корректировка по «строительному модулю» h зд – высотные регламенты, ГПЗУ, внеш S общ hзд  hэт * nэт документы, классификации  Классификации объектов недвижимости по сегментам  Обзоры рынка  Отношение допустимой высоты здания к количеству этажей Минимальная высота 1 этажа Целесообразная этажность здания n эт  Допустимая общая площадь здания по внешнему обмеру h зд hэт внеш S общ  S З * nэт Допустимая общая площадь здания по внутреннему обмеру nэт  внеш S общ SЗ внеш S общ  К ПЗ * S ЗУ внутр внеш Sобщ  Sобщ  Толщина наружных стен При наличии данных об этажности или условий 1 и 2 3 2 Для расчета арендопригод ной площади внутр внеш S общ  S общ * 0,95 Строительный объем здания (Vстр) внеш Vстр  S общ * hзд Источник: разработка автора Рисунок 3 – Схема определения объемно-планировочных характеристик строений Отобранные варианты использования подлежат проверке по критерию финансовой целесообразности, заключающейся в изучении стоимостного потенциала 17 объекта недвижимости и способности генерирования им положительного денежного потока. Для повышения эффективности данного этапа целесообразно предварительно сопоставить данные варианты использования по качественным характеристикам. Выбор варианта НЭИ недвижимости представляет собой процесс принятия решения по совокупности большого числа параметров, поэтому автором рассмотрена возможность применения метода анализа иерархий (далее МАИ). Применение МАИ основывается на качественной интерпретации анализируемых параметров, оцененных на основе экспертных суждений и логики, с учетом их влияния на итоговый результат. Многокритериальный анализ на базе МАИ позволяет представить сложный процесс принятия решения в качестве структурированной иерархической системы и учесть взаимное влияние факторов на каждый из рассматриваемых вариантов использования и сопоставить их на основании отобранных критериев. Исследовательская задача, заключающаяся в определении данных критериев анализа НЭИ недвижимости, формирующих первый и второй уровни иерархии, была решена путем опроса экспертного мнения специалистов-оценщиков в отношении значимости и взаимного влияния отобранных критериев. Результаты анализа представлены в таблице 1. Таблица 1 – Веса критериев анализа НЭИ Критерий 1 порядка Использование потенциала местоположения Юридическая обоснованность Физическая осуществимость Потенциал рынка развития Эффективность привлечения финансовых ресурсов Итог Вес, % 24,8 34,9 26,5 8,4 Критерий 2 порядка Полнота использования преимуществ с точки зрения транспортной доступности Полнота использования преимуществ с точки зрения пассажиропотока Конкуренция в ближайшем окружении Соответствие назначению по градостроительному плану земельного участка Соответствие назначению по кадастровому паспорту или свидетельству Соответствие функции назначению по правилам землепользования и застройки территории Наличие данных о возможности изменения назначения Соответствие функции назначению по генеральному плану поселения Эффективность по критерию плотности застройки Эффективность по критерию максимальной высотности Арендопригодная площадь Наличие свободных ниш рынка Потенциал развития сегмента рынка Средний уровень доходности сегмента Возможность привлечения заемных средств 5,4 Эффективность привлечения заемных средств 100 Вес, % Итого вес, % 33,3 8,3 33,3 8,3 33,3 8,3 44,0 15,4 28,3 9,9 17,1 6,0 7,3 2,6 3,4 1,2 42,9 42,9 14,3 63,7 25,8 10,5 75,0 11,3 11,3 3,8 5,3 2,2 0,9 4,1 25,0 1,4 100 Источник: исследование автора 18 После построения иерархической структуры процесса принятия решения о выборе варианта НЭИ анализ проводится в рамках стандартных процедур МАИ. Альтернативы использования объекта оценки, которые получают наименьшие веса качества, исключаются из последующего анализа. После применения МАИ отобранные варианты использования недвижимости подлежат количественной оценке по критерию финансовой целесообразности с точки зрения способности генерировать положительный денежный поток и раскрывать стоимостной потенциал земельного участка. Количественная оценка отобранных вариантов использования по критериям финансовой целесообразности и максимальной эффективности представляет собой наиболее сложный и трудоемкий этап анализ, опирающийся на классические методы стоимостной оценки, представленные в таблице 2. Таблица 2 – Существующие методы практической реализации принципа НЭИ № п/п Метод анализа НЭИ/Соответствующий метод оценки ЗУ Расчетная формула Трудноопределяемые параметры Вывод о применимости Rb, Rl Область применения ограничена возможностями определения коэффициентов капитализации отдельно для здания и для земельного участка. Не выявлены Применим при наличии информации о стоимости улучшений и сопоставимости анализируемых вариантов по техническим параметрам застройки, срокам реализации и начала операционной деятельности. Анализ ЗУ как условно свободного I O  VB * RB RL VL  где: V L – рыночная 1 «Земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициенты капитализации для земли и строений различны» / Метод остатка для земли, модификация 1 стоимость земли, ден. ед.; I O – чистый операционный доход, приносимый единым объектом недвижимости, ден. ед.; V B – рыночная стоимость улучшений, ден. ед.; RB – коэффициент капитализации для улучшений; RL – коэффициент капитализации для земли. 2 «Земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициенты капитализации для зданий и земли одинаковы» / Метод остатка для земли, модификация 2 VL  где: IO  VB , RO Ro – общий коэффициент капитализации. 19 Продолжение таблицы 2 № п/п Метод анализа НЭИ/Соответствующий метод оценки ЗУ Расчетная формула Труднооп ределяе мые параметр ы VL  VO  VB 3 «Земельный участок рассматривается как незастроенный, и известна рыночная цена продажи недвижимости предполагаемого назначения»/ Метод выделения VB  E B * Pr где: VО – рыночная стоимость единого объекта недвижимости, ден. ед.; E B – стоимость Vо воспроизводства улучшений за вычетом физического износа, ден. ед.; Pr – прибыль девелопера. Вывод о применимости Область применения ограничена наличием рыночных данных по сопоставимым со всеми анализируемыми вариантами объектам-аналогам; наличием информации об износе и стоимости улучшений по объектам-аналогам. E1 E2  ... (1  Y) 1 (1  Y) 2 En I1 I2    (1  Y) n (1  Y)1 (1  Y) 2 VL    .... In (1  Y) n  VOn 1 (1  Y) n где: E1 , E2 , En – сумма 4 Метод предполагаемого использования*/ Метод предполагаемого использования капитальных затрат в n-й период времени, ден. ед.; I1 , I 2 , I n – величина чистого операционного расхода в nй период времени, ден. ед.; E, Y, n Y – ставка дисконтирования, дол. ед.; Применим при условии возможности достоверного определения затрат на создание улучшений, сроков строительства, загрузки объекта, прогноза доходов. VOn1 – стоимость реверсии единого объекта недвижимости в постпрогнозном периоде времени, ден. ед. Анализ ЗУ с существующими улучшениями VO  5 6 «Земельный участок рассматривается как застроенный, строения требуют проведения некоторых улучшений»/Нет где: Применим при наличии возможности достоверного определения затрат на изменение существующих улучшений. IO  E Im p RO E Im p - расходы, связанные с проведением работ по реконструкции/модернизаци и/капитальному ремонту, ден. ед. E «Земельный участок Применим при условии рассматривается как анализа земельного участка с Не IO VO  застроенный, не требующий не выявле- улучшениями, RO улучшений»/Метод прямой требующими затрат. ны капитализации дохода * Одинаковые условия реализации как для свободного участка, так и для участка с улучшениями

Στείλτε την καλή δουλειά σας στη βάση γνώσεων είναι απλή. Χρησιμοποιήστε την παρακάτω φόρμα

Φοιτητές, μεταπτυχιακοί φοιτητές, νέοι επιστήμονες που χρησιμοποιούν τη βάση γνώσεων στις σπουδές και την εργασία τους θα σας είναι πολύ ευγνώμονες.

Παρόμοια έγγραφα

Συγκριτική (αγοραία) προσέγγιση αποτίμησης ακινήτων. Τεχνολογία για την εφαρμογή της μεθόδου ανάλυσης πωλήσεων. Υπολογισμός της αξίας ενός ακινήτου χρησιμοποιώντας τον πολλαπλασιαστή ακαθάριστου ενοικίου. Μέθοδος συγκριτικής μονάδας. Χαρακτηριστικά της αποτίμησης ακινήτων στη Ρωσία.

δοκιμή, προστέθηκε 12/03/2012

Χαρακτηριστικά της ακίνητης περιουσίας ως αντικείμενο πολιτικών δικαιωμάτων. Έννοια και ταξινόμηση των ακινήτων. Προβλήματα νομικής ρύθμισης ημιτελών οικοδομικών έργων. Συμμετοχή στην πολιτική κυκλοφορία. Διενέργεια συναλλαγών με ακίνητα.

εργασία μαθήματος, προστέθηκε 28/05/2016

Βασικές αρχές και μέθοδοι αποτίμησης ακινήτων. μελέτη της οικονομικής κατάστασης στην περιφερειακή και τοπική αγορά. Προσδιορισμός της αγοραίας αξίας συγκροτήματος ακινήτων της Mechanized Works LLP: χαρακτηριστικά, ιδιοκτησία.

διατριβή, προστέθηκε 20/02/2011

Αξιολόγηση ακίνητης περιουσίας, οι στόχοι, οι στόχοι και ο σκοπός της. Ρυθμιστικό και νομικό πλαίσιο για την αποτίμηση της ακίνητης περιουσίας. Αναθεώρηση του συστήματος κρατικής εγγραφής ακινήτων, δικαιωμάτων ιδιοκτησίας και συναλλαγών με αυτό. Νομική ρύθμιση της αγοράς ακινήτων στη Ρωσική Ομοσπονδία.

περίληψη, προστέθηκε 24/09/2015

Χαρακτηριστικά γνωρίσματα των σχέσεων αγοράς στον τομέα των ακινήτων. Νομικές πτυχές της οικονομίας και της ενοικίασης ακινήτων, συμπεριλαμβανομένης της ανάλυσης των πηγών πολιτικής ρύθμισης των σχέσεων στον τομέα των ακινήτων. Η ουσία των βασικών αρχών της αποτίμησης της ακίνητης περιουσίας.

δοκιμή, προστέθηκε στις 13/05/2010

Κύριοι τύποι μορφών ιδιοκτησίας επιχειρήσεων. Χαρακτηριστικά και ταξινομήσεις ακινήτων. Διαχείριση ορισμένων ακινήτων. Διαχείριση κτηματομεσιτικών συστημάτων των θεμάτων της Ομοσπονδίας. Εργασίες με ακίνητα.

μάθημα διαλέξεων, προστέθηκε 16/04/2013

Ορισμός της έννοιας του ακινήτου. Νομική υπόσταση ακίνητων αντικειμένων (δικαιώματα). Διαφορές μεταξύ δικαιωμάτων και βαρών. Η υλική ουσία των αντικειμένων ακινήτων. Νομικό καθεστώς του οικοπέδου. Παραδείγματα περιγραφής της θέσης ενός οικοπέδου.

Μετά τη διεξαγωγή αυτής της ερευνητικής εργασίας, έχουν εντοπιστεί οι ακόλουθες προτάσεις για τη βελτίωση της αγοράς οικιστικών ακινήτων. Συχνά μεγάλο ρόλο στη διαμόρφωση του κόστους του 1 τ.μ. m του χώρου διαβίωσης έχει άμεσο αντίκτυπο από τον μεσίτη στον αγοραστή ή τον πωλητή. Η ασυνειδησία και η χρήση προσωπικών συμφερόντων των εργαζομένων σε ενδιάμεσους οργανισμούς οδηγεί σε τεχνητά διογκωμένες τιμές για ακίνητα κατοικιών. Έτσι, η δευτερογενής αγορά κατοικίας συχνά απλώς ξεφεύγει από τον έλεγχο των τοπικών κυβερνήσεων, καθώς βρίσκεται υπό τον έλεγχο των εταιρειών ακινήτων. Και μόνο ένα μικρό ποσοστό των διαμερισμάτων που προσφέρονται στη δευτερογενή αγορά κατοικίας είναι υπό την επιρροή της διοίκησης της πόλης. Βγάζοντας ένα συμπέρασμα από τα παραπάνω, θα ήθελα να πω ότι στις συνθήκες της οικονομικής κρίσης, από αυτή την άποψη, ο έλεγχος από τους ΟΤΑ είναι απαραίτητος. Αυτό οφείλεται στην αρκετά υψηλή ζήτηση για στέγαση και ως εκ τούτου ένα υψηλό ποσοστό κέρδους από τη μεταπώληση δευτερευουσών κατοικιών επιτυγχάνεται από τα μικρά κτηματομεσιτικά γραφεία. Θα ήθελα επίσης να επιστήσω την προσοχή των αυτοδιοικητικών φορέων και των διαρθρωτικών τους τμημάτων στο αυξανόμενο κόστος στέγασης. Δεδομένου ότι η αγορά ακινήτων βρίσκεται σε διαδικασία εξόδου από την κρίση και οι τιμές των κατοικιών αρχίζουν να αυξάνονται ραγδαία λόγω της υψηλής ζήτησης. Με αυστηρότερους όρους πλειστηριασμών για την απόκτηση οικοπέδων για μεμονωμένες κατοικίες, οι μικρές εταιρείες που επιδιώκουν να αποκομίσουν υψηλά κέρδη χωρίς να τηρούν σωστά τους όρους των συμβολαίων θα πρέπει να αναγκαστούν να αποχωρήσουν από την αγορά. Επίσης, στο δρόμο για τη βελτίωση της αγοράς ακινήτων στο Ομσκ, είναι απαραίτητο να βελτιωθεί το ρυθμιστικό πλαίσιο. Αυτό θα οδηγήσει σε μείωση του ρυθμού αύξησης των τιμών των κατοικιών και στην ευθυγράμμισή τους με τις πραγματικές ανάγκες της αγοράς.

Στην πορεία προς μια τέλεια αγορά ακινήτων, είναι απαραίτητο να δημιουργηθούν υπηρεσίες που ελέγχουν αυστηρά αυτό το είδος τεκμηρίωσης. Ο συνδυασμός όλων των παραπάνω μέτρων θα βοηθήσει την αγορά ακινήτων του Ομσκ να βγει από την κρίση το συντομότερο δυνατό και να βελτιώσει τις συνθήκες για τον έλεγχο του τζίρου των διαμερισμάτων σε αυτή την αγορά.

συμπέρασμα

Σε αυτό το διπλωματικό έργο, πραγματοποιήθηκε μια εις βάθος ανάλυση της τρέχουσας κατάστασης στη δευτερογενή αγορά κατοικίας στο Ομσκ. Παράλληλα, μελετήθηκε η φυσική και οικολογική κατάσταση της πόλης, καθώς και κοινωνικοί και οικονομικοί παράγοντες που έχουν άμεσο αντίκτυπο στη διαμόρφωση της δευτερεύουσας κατοικίας.

Μελετήθηκε επίσης η δυναμικότητα της αγοράς οικιστικών ακινήτων, η προσφορά και η ζήτηση στη δευτερογενή αγορά την περίοδο 2009-2012.

Πραγματοποιήθηκε λεπτομερής ανάλυση των προσφορών στη δευτερογενή αγορά κατοικίας. Έχουν αναπτυχθεί πιθανές μέθοδοι για τη βελτίωση της αγοράς οικιστικών ακινήτων σε συνθήκες οικονομικής κρίσης. Εξετάζονται οι προοπτικές ανάπτυξης της αγοράς οικιστικών ακινήτων.

Η συνάφεια της μελέτης υπογραμμίζεται από το γεγονός ότι το μέλλον των πόλεων συνδέεται σε μεγάλο βαθμό με την ανάπτυξη της αγοράς οικιστικών ακινήτων. Δεδομένου ότι η αγορά ακινήτων κατοικιών δηλ. Η αγορά κατοικίας είναι μια από τις πιο σημαντικές αγορές· έχει άμεσο αντίκτυπο στη ζωή της κοινωνίας, επομένως η κατάσταση των άλλων συνιστωσών της κοινωνίας εξαρτάται από την κατάστασή της.

Ο στόχος της διπλωματικής εργασίας έχει υλοποιηθεί πλήρως. Σύμφωνα με τον στόχο, επιλύθηκαν οι ακόλουθες εργασίες:

Μελετήθηκαν οι επιστημονικές και μεθοδολογικές αρχές της εμπορίας οικιστικών ακινήτων στο Ομσκ.

Εξετάζεται το νομοθετικό και κανονιστικό πλαίσιο για την ανάπτυξη της εμπορίας οικιστικών ακινήτων στις πόλεις.

Αναπτύχθηκαν οι κύριες κατευθύνσεις για τη βελτίωση της αγοράς οικιστικών ακινήτων.

Λαμβάνονται υπόψη οι προϋποθέσεις για τη διασφάλιση της ασφάλειας της ζωής κατά τις εργασίες αξιολόγησης.

Πραγματοποιήθηκε ανάλυση των περιβαλλοντικών αποφάσεων κατά την αξιολόγηση παραγόντων που επηρεάζουν τη φύση της πόλης.