Tezis: Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi. Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi üsullarının təkmilləşdirilməsi Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi üsullarının təkmilləşdirilməsi

FEDERAL TƏHSİL AGENTLİYİ

Mənbə məlumatlarından göründüyü kimi, müqayisə obyektləri maliyyələşmə, satış vaxtı və fiziki xüsusiyyətləri baxımından qiymətləndirilən obyektdən fərqlənir.

Maliyyələşdirmə şərtlərinə düzəlişin məbləği obyektlərin satış qiymətinin bazar və qeyri-bazar maliyyələşdirilməsi ilə müqayisəsi yolu ilə müəyyən edilir. Bu zaman kredit ödənişləri bazar faiz dərəcəsi ilə endirim edilir. Bizim nümunəmizdə tənzimləmə dəyərləri 1 nömrəli obyekt üçün 3000 və 2 nömrəli obyekt üçün 8000 kimi müəyyən edilmişdir.

Bütün müqayisə edilə bilən əmlaklar bazarda satış şərtlərinə malik olduğundan, satış şərtlərinə heç bir düzəliş tələb olunmur.

Bazar şəraitinə (satış vaxtı) uyğunlaşdırmaq üçün yalnız bu elementdə fərqlənən obyektləri seçmək lazımdır. Bizdə isə 1 və 3 nömrəli obyektlər yalnız maliyyələşmə və satış vaxtı baxımından fərqlənirlər. Satış qiymətini tənzimləməklə

maliyyələşdirmə şərtləri üzrə 1 nömrəli obyekt, satış zamanı düzəlişi müəyyən edə bilərsiniz:

(62000 – 56000) / 156000 = 0.1.I.e. Bir il ərzində bazarda qiymətlər 10% artacaq.

Beləliklə, bütün müqayisə olunan obyektlər maliyyələşdirmə və satış vaxtı ilə bağlı eyni şərtlərə gətirilir ki, bu da müqayisənin digər elementləri üçün düzəlişlər etmək üçün vahid əsas yaradır.

Bir sıra müqayisə obyektlərində ölçü fərqləri müxtəlif otaqların sayı və evin və sahənin müxtəlif sahələri ilə təmsil olunur. Bundan başqa, 12 000 kv.m. sahəsi 145 kv.m olan evə uyğundur. 7 otaqlı, və sahəsi 10000 kv.m. sahəsi 120 kv.m olan evə uyğundur. 6 otaqlı. Deməli, 1 və 2 nömrəli obyektlərin müqayisəsindən ölçüyə görə düzəliş aşağıdakı formaya malikdir:

70000 – 62000 = 8000.

Qarajın olması üçün düzəliş 3 və 5 nömrəli obyektlərin müqayisəsindən əldə edilir:

61600 – 59400 = 2200.

Hazır zirzəmi üçün düzəliş 2 və 4 nömrəli obyektlərin müqayisəsindən müəyyən edilir:

77000 – 70000 = 7000.

Edilən düzəlişlərin nəticələri aşağıda verilmişdir cədvəl № 2

Cədvəl № 2.

Hər bir müqayisə obyekti üçün düzəliş edilmiş qiymət əldə edilmişdir. Problemin şərtlərinə uyğun olaraq, düzəliş edilmiş satış qiymətlərinin məlumatları əsasında bazar dəyərinin çıxarılması tələb olunur.

Bazar dəyərinin vahid göstəricisinin alınmasının əsası, müqayisə obyektlərinin qiymətləndirmə obyektlərindən nə dərəcədə fərqləndiyini nəzərə almaqla, düzəliş edilmiş satış qiymətləri seriyasının hər bir üzvünə çəki əmsalı verməkdir. Bu vəziyyətdə nəzərə alınmalıdır

satış qiymətlərinin dağılma diapazonuna diqqət, ümumi % uyğun düzəlişlər alındı mütləq dəyər, müsbət və mənfi düzəlişlər və hər hansı digər məlumatlar arasındakı fərq kimi müəyyən edilən düzəlişlərin ümumi faizi.

Bu misalda bizdə satış qiymətlərinin praktiki olaraq çox dar diapazonu var - 66.400-dən 66.800-ə qədər. Bununla belə, daha kiçik düzəlişlərlə satış qiymətinə daha çox pay verilir - 5 nömrəli obyekt üçün düzəlişlərin sayı = 2. Bundan əlavə, 5 №-li obyekt üçün ümumi ümumi düzəlişin məbləği demək olar ki, ən kiçikdir. Buna görə də müqayisə obyektinin bazar qiyməti kimi 5 saylı obyektin satış qiyməti – 66 400 götürülüb.

3.2 İnvestisiya riskləri və daşınmaz əmlak bazarı statistikası.

Daşınmaz əmlak bazarının statistikası adətən icarə qiymətləri və gəlirlilik göstəriciləri haqqında məlumatları ehtiva edir. Məlumatların müqayisəsi üçün məlumat yalnız birinci dərəcəli xüsusiyyətlərə aiddir. Hesab edilir ki, bu cür obyektlər yerləşmə, avadanlıq, rabitə dəstəyi, planlaşdırma həlləri və s. üçün ən yüksək tələblərə cavab verir və kirayə qiymətləri mülkiyyətçi ilə icarəçi arasında texniki xidmət, təmir, sığorta xərclərinin ölçülməsi və bölüşdürülməsi üçün eyni standartlarda müəyyən edilir. və s.

Kirayə qiymətləri ilə bağlı məlumat mövcud hesab olunur. Onu birləşdirmək üçün yalnız qeyd olunan adekvatlığın yoxlanılması tələb olunur. Mənfəət göstəriciləri haqqında məlumat hazırlamaq daha çətindir. Alqı-satqı əməliyyatları o qədər də çox olmadığından əvvəllər başa çatdırılmış əməliyyatlar nəzərə alınır, müxtəlif obyektlər üzrə məlumatlar inteqrasiya olunur, vaxt boşluqları, inflyasiya və digər proseslər nəzərə alınır. Mənfəət göstəriciləri regional risklər haqqında da məlumatları ehtiva edir və burada ekspert yanaşması üstünlük təşkil edir. Buna görə də statistika daşınmaz əmlak bazarında ixtisaslaşmalardan biridir.

Bölgədə biznesin və investisiyaların intensivləşməsi mütləq ofis bazarının artması, tələbatın, doluluğun və kirayə qiymətlərinin artması ilə müşayiət olunur. Eyni zamanda, ofislərin yeni tikintisi və modernləşdirilməsi stimullaşdırılır, ardınca xidmət şöbələri, ticarət kompleksləri, istirahət mərkəzləri və s. Bu gün belə proseslər ən böyük biznes mərkəzləri üçün xarakterikdir: Amerikanın və Köhnə Dünyanın ənənəvi maliyyə paytaxtları, Cənub-Şərqi Asiyanın, Çinin və Hindistanın sürətlə inkişaf edən paytaxtları. Kirayə biznesi statistikasının təhlili bir sıra maraqlı hadisələri göstərir. Misal üçün:

İcarə dərəcəsi məlumatları gəlir məlumatlarından əhəmiyyətli dərəcədə daha dinamikdir; icarə dərəcələrinin dinamikası ümumi eniş və eniş proseslərini əks etdirən (növbələrlə olsa da) müəyyən dalğalanma ilə xarakterizə olunur; ofis və pərakəndə daşınmaz əmlak göstəricilərində dəyişikliklər zaman və miqyasda üst-üstə düşməyə bilər; bazar vəziyyətindəki yaxşılaşmalar kirayə qiymətlərinin artmasında və daha az tez-tez gəlirlilik göstəricilərinin azalmasında (onların nəzərəçarpacaq dərəcədə az dinamizminə görə) əks olunur; bazar vəziyyəti pisləşdikdə də asimmetrik mənzərə yaranır;

Gəlirlilik göstəricilərinin dəyərləri daha yaxşı (aşağı) olarsa, regional iqtisadiyyat və sosial vəziyyət daha etibarlı və sabitdir. Stabil icarə biznesinin liderləri London, Paris və Frankfurtdur, burada rentabellik göstəricilərində dəyişiklik sahəsi 5-6% təşkil edir;

Şərqi Avropa paytaxtları üçün göstəricilərdəki dəyişikliklər daha az dinamikdir; bu, həm kiçik bazar həcmləri, daha az əməliyyatlar, həm də görünür, Qərb ekspertlərinin və biznes dairələrinin bu bazarlara daha az marağı ilə izah oluna bilər; Şərqi Avropa paytaxtları üçün gəlirlilik göstəriciləri Qərb paytaxtları üçün analoji dəyərlərdən ardıcıl olaraq 2-3 dəfə yüksəkdir. Və 1998-ci ilin avqust böhranından sonrakı dövrdə Moskvada gəlirlilik göstəriciləri 4 və ya daha çox dəfə pis idi. Və bu, təkcə daşınmaz əmlakın dəyərinin real düşməsi ilə bağlı deyil, daha doğrusu, bu regionda qeyri-sabitlik və artan biznes risklərinin vəziyyətinin ekspert qiymətləndirməsi nəticəsində baş verib;

İcarəyə götürülmüş əmlakın kommersiya sahəsinin bəzi orta vahidlərinin dəyərinin təxmini hesablanmış vahid kapitallaşdırılmış dəyəri (UCC) göstəricisindən istifadə edərək əlavə analitik məlumat əldə etmək təklif olunur.

Belə bir qiymətləndirmə, kirayə qiymətlərindəki dalğalanmalara operativ reaksiya verməklə yanaşı, biznesin uğuru və riskləri haqqında ekspert rəylərini daşıyır.

İlkin məlumatı - Avropa şəhərləri üçün icarə statistikasını - Qərb nəşrlərində tapmaq olar (məsələn, aylıq EuroProperty-də). Nümayəndə obyektləri olaraq biz seçəcəyik: Frankfurt, London və Paris - ən sabit biznes mərkəzləri, Sankt-Peterburq, Praqa və Varşava - mərkəzlər keçid iqtisadiyyatıən riskli (Avropada) icarə biznesi göstəriciləri ilə.

Ofis icarəsi biznesi.

Qərb paytaxtları üçün 01.99-08.00 müşahidə dövrü ofis icarəsi biznesində ümumi irəliləyiş göstərdi. Biz London (5,00-5,50%) üzrə gəlirlilik göstəricisinin mütləq sabitliyini və Frankfurt (5,75-dən 4,90-5,50%) və Paris (6,25-6,75-dən 5,50-6,00%) üzrə gəlirlilik göstəricilərinin yaxşılaşmasını qeyd edirik. Şərqi Avropa paytaxtları üçün eyni dövr göstəricilərin pisləşməsi ilə xarakterizə olunur. UKS-in hesablanmış məlumatlarının təhlili, əlavə olaraq, kirayə qiymətlərinin məntiqindəki xarici uyğunsuzluğu (onların Sankt-Peterburq və Varşavada 1999-cu ilin ortalarına qədər Paris və Frankfurtdakı tariflərdən artıq olması) uyğunlaşdırmağa imkan verdi. . Nəticədə, yüksək icarə dərəcələrində aşağı UCL göstəriciləri hələlik investisiya artımını optimist gözləməyə imkan vermir.

Kirayə ticarəti.

Qərb paytaxtları üçün müşahidə müddəti 05.99-08.00 göstəricilərin ümumi pisləşməsi ilə xarakterizə olunur (bunu UCS-dən istifadə etməklə aydın görmək olar). Bu onu göstərir ki, bazar fəaliyyətinin kifayət qədər uzun dövrləri ola bilər, bundan sonra alınan pərakəndə satış sahəsinin satışı heç bir real gəlir gətirməyəcək.

Şərqi Avropa paytaxtları üçün 05.99-08.00 müşahidə müddəti uzunmüddətli durğunluq dövrünün keçməsi və ola bilsin ki, ondan çıxışın başlanğıcı ilə əlaqələndirilir (indikatorların dinamikasında yaxşılaşma qeyd edildi, baxmayaraq ki, boşluq Qərb paytaxtları ilə müqayisədə UCS göstəriciləri nəhəng görünür - demək olar ki, böyüklük sırası). Buna görə də, hələlik biz pərakəndə satış obyektləri bazarlarında Şərqi Avropa paytaxtlarında pərakəndə daşınmaz əmlakın alınmasına investisiyaların nəzərəçarpacaq müsbət təsir göstərə biləcəyi, o cümlədən tənəzzül dövrlərində kifayət qədər uzun dövrlər ola biləcəyi barədə bəyanatla kifayətlənməliyik. . Qərb bazarları. Bu, daşınmaz əmlak portfelini "regionlararası" şaxələndirmək yollarını axtararkən yaxşı bir arqument ola bilər.

Nəticə.

Daşınmaz əmlak bazarının formalaşması dövrünün sonu ekstensiv inkişafdan intensiv inkişafa keçidlə xarakterizə olunur. Aydındır ki, yaxın gələcəkdə bazarda sövdələşmələrin sayında 90-cı illərin birinci yarısında olduğu kimi sürətli artım olmayacaq. Üstəlik, mənzil bazarında müəyyən müddət ərzində yalnız əməliyyatların sayının sabitləşməsi mümkündür. İlk növbədə təkrar bazarda qiymət səviyyəsini artırmaq da olduqca mümkün görünür. Lakin eyni zamanda, dəbdəbəli mənzillərin qiymətləri nəinki azalmadı, hətta artdı ki, bu da yüksək keyfiyyətli mənzillərin yeni tikintisinin perspektivlərindən xəbər verir. Firma menecerləri də bazarda rəqabətin güclənməsini qeyd edirlər. Onların əksəriyyəti inanmağa meyllidir ki, əgər 1995-ci il mülayim rəqabətlə xarakterizə olunurdusa, 2001-ci ildə bu, yüksək səviyyəyə çatıb və belə də qalacaq.

Təkrar mənzil bazarında əməliyyatların sayının və qiymətlərin sabitləşməsi, ilk növbədə, makroiqtisadi amillərin nəticəsidir ki, ən başlıcası əhalinin əsas hissəsi arasında aşağı gəlir səviyyəsinin qalmasıdır. Ölkədə yüksək gəlirli təbəqənin yaranması nəticəsində bazarda tələbin ilkin sürətli artımı indi praktiki olaraq başa çatıb. Və bu gün bu təbəqə daxilində yeni diferensiallaşma baş verir - ultra yüksək gəlirli təbəqənin ayrılması. Bu diferensiallaşmaya görə dəbdəbəli mənzillərə tələbat artıb. Lakin mütləq mənada bu təbəqənin potensialı çox məhduddur. Tələbin ciddi şəkildə genişlənməsi ya gəlir səviyyəsinin artırılması və alıcıların əsas təchizatçısına çevrilə bilən geniş orta təbəqənin formalaşması, ya da həm dövlət, həm də daşınmaz əmlak bazarının peşəkar iştirakçıları tərəfindən tələbin aktiv stimullaşdırılması yolu ilə mümkündür. özləri. Eyni zamanda, ödənişsiz böhranın həlli üçün və borcların ödənilməsi ilə əlaqədar yaxın aylarda iqtisadiyyata qaçılmaz pul buraxılmasının təsiri altında gələcəkdə tələbin müəyyən qədər artması tamamilə mümkündür. əmək haqqı və dövlət sifarişləri üzrə borclar. Bu pulun bir hissəsi daşınmaz əmlak bazarına da gələcək, lakin bu faktorun təsiri altında alış üçün müraciətlərin sayı bir neçə pillə artsa da, açıq-aydın vəziyyəti kökündən dəyişməyəcək.

Tariflərin qaçınılmaz və əhəmiyyətli dərəcədə artması səbəbindən də güman edilə bilər kommunal xidmətlər Tamamilə mümkündür ki, təkrar mənzil bazarında təklif artsın.

Bundan başqa, əgər 1991-1993-cü illərdə təkrar bazarda təklifin artımı. qiymətlərin sürətlə artması səbəb oldu, indi satıcılar mənzil satışı ilə çox əhəmiyyətli gəlir artımı ehtimalından deyil, onun saxlanması xərclərini azaltmaq ehtiyacından çıxış edəcəklər və buna görə də - aşağı salmağa razılaşacaqlar. qiymətlər. Bu da öz növbəsində tələbi və buna görə də daşınmaz əmlak firmalarının dövriyyəsini bir qədər də artıra bilər.

Eyni zamanda, bu sabitləşmə ümumi problemi yüngülləşdirməyəcək - yaxın gələcəkdə daşınmaz əmlak bazarında tələb qıtlığı yaşanacaq ki, bu da daşınmaz əmlak firmalarının alış və xidmətlərin göstərilməsi üzrə ənənəvi fəaliyyətindən əldə olunan gəlirləri əhəmiyyətli dərəcədə azalda bilər. daşınmaz əmlakın satışı.

Bu şəraitdə şirkətin müştəriyə göstərdiyi xidmətlərin çeşidini əhəmiyyətli dərəcədə genişləndirmək lazımdır: bank ödənişləri, nəqliyyat xidmətləri, notariat xidmətləri, təmir işlərinin aparılması imkanları, hissə-hissə ödənişlərin təmin edilməsi və s., reklama diqqətin artırılması. , bəlkə də komissiyaların azaldılması. Bütün bu alətlər müştərilərin cəlb edilməsində mühüm rol oynaya bilər, lakin onların imkanları hələ də məhduddur. Əgər ayrı-ayrı şirkətlər üçün bu üsullar lazımi dövriyyə həcmini təmin edə bilirsə, o zaman, şübhəsiz ki, ümumiyyətlə, daşınmaz əmlak biznesinin inkişafı problemini həll etməyəcəklər. Bu problem yalnız bazarda və bazarda tələbi genişləndirməklə köklü şəkildə həll olunacaq müasir şərait bu, yalnız ipoteka kreditləşməsi sisteminin yaradılması - federal və regional agentliklərin yaradılması yolu ilə dövlətin fəal iştirakı ilə mümkündür. ipoteka kreditləşməsi, təkrar ipoteka bazarının dəstəklənməsi, banklar ipoteka krediti verərkən onlara dövlət zəmanətinin verilməsi.

Rusiyada daşınmaz əmlak bazarının ardıcıl inkişafı təbii olaraq investisiya qərarlarının əsaslandırılması keyfiyyətinə tələblərin qəfil artması ilə xarakterizə olunan növbəti mərhələyə gətirib çıxardı. Həm xaricdə, həm də Rusiyada daşınmaz əmlak bazarının iştirakçıları başa düşürlər ki, biznes planlarının etibarlılığı, investisiya layihələri mahiyyətcə sadə düsturların standart toplusu olan və s., nəticələri düsturlarda istifadə olunan bazar tədqiqatının etibarlılığından tamamilə asılıdır. Başqa sözlə desək, daşınmaz əmlak bazarında investisiya layihəsinin həyat qabiliyyətinin ən mühüm və əhəmiyyətli göstəricisi bu qərarın qəbul edildiyi bazar araşdırmasının həyat qabiliyyətidir.

Biblioqrafiya:

1. Balabanov İ.T. “Daşınmaz əmlak iqtisadiyyatı”, Sankt-Peterburq 2000.

2. Goremykin V.A. Daşınmaz əmlakın iqtisadiyyatı: Dərslik. – 2-ci nəşr, yenidən işlənmiş. Və əlavə – M.: “Marketinq” nəşriyyat və kitab satışı mərkəzi, 2002 3. Kupçin A.N., Novikov B.D. daşınmaz əmlak bazarı: vəziyyət və inkişaf meylləri. – Dərslik. M.: 1995.

4. Maksimov S.N. “Əmlak bazarında sahibkarlıq fəaliyyətinin əsasları”, Sankt-Peterburq. 2000.

Bilik bazasında yaxşı işinizi göndərin sadədir. Aşağıdakı formadan istifadə edin

Tədris və işlərində bilik bazasından istifadə edən tələbələr, aspirantlar, gənc alimlər Sizə çox minnətdar olacaqlar.

Oxşar sənədlər

Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinə müqayisəli (bazar) yanaşma. Satış təhlili metodunun tətbiqi texnologiyası. Ümumi icarə multiplikatorundan istifadə edərək əmlakın dəyərinin hesablanması. Müqayisəli vahid metodu. Rusiyada daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinin xüsusiyyətləri.

test, 12/03/2012 əlavə edildi


Bir obyekt kimi daşınmaz əmlakın xüsusiyyətləri vətəndaş hüquqları. Daşınmaz əmlakın konsepsiyası və təsnifatı. Başa çatmamış tikinti layihələrinin hüquqi tənzimlənməsi problemləri. Mülki dövriyyədə iştirak. Daşınmaz əmlakla əməliyyatların aparılması.

kurs işi, 28/05/2016 əlavə edildi


Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinin əsas prinsipləri və üsulları; regional və yerli bazarda iqtisadi vəziyyətin öyrənilməsi. Mexanikləşdirilmiş İşlər MMC-nin daşınmaz əmlak obyektləri kompleksinin bazar dəyərinin müəyyən edilməsi: xüsusiyyətləri, mülkiyyəti.

dissertasiya, 20/02/2011 əlavə edildi


Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi, onun məqsədləri, vəzifələri və məqsədi. Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi üçün normativ-hüquqi baza. Obyektlərin dövlət qeydiyyatı sisteminə baxış Daşınmaz əmlak, mülkiyyət hüquqları və onunla əməliyyatlar. Hüquqi tənzimləmə Rusiya Federasiyasında daşınmaz əmlak bazarı.

mücərrəd, 24/09/2015 əlavə edildi


Daşınmaz əmlak sektorunda bazar münasibətlərinin xarakterik xüsusiyyətləri. Hüquqi aspektlər iqtisadiyyat və daşınmaz əmlakın icarəsi, o cümlədən daşınmaz əmlak sektorunda münasibətlərin mülki tənzimlənməsi mənbələrinin təhlili. Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinin əsas prinsiplərinin mahiyyəti.

test, 05/13/2010 əlavə edildi


Müəssisələrin mülkiyyət formalarının əsas növləri. Daşınmaz əmlak obyektlərinin xüsusiyyətləri və təsnifatları. Müəyyən daşınmaz əmlak obyektlərinin idarə edilməsi. Federasiya subyektlərinin daşınmaz əmlak sistemlərinin idarə edilməsi. Daşınmaz əmlak obyektləri ilə əməliyyatlar.

mühazirələr kursu, 04/16/2013 əlavə edildi


Daşınmaz əmlak anlayışının tərifi. Hüquqi şəxs daşınmaz əmlak obyektləri (hüquqları). Hüquqlar və yüklülüklər arasındakı fərqlər. Daşınmaz əmlak obyektlərinin maddi mahiyyəti. Hüquqi vəziyyət torpaq sahəsi. Torpaq sahəsinin yerləşdiyi yerin təsvirinə nümunələr.

Əlyazması kimi, Evgeniya Oleqovna Akulova DƏYƏRİN QİYMƏTLƏNMƏSİ MƏQSƏDLƏRİ ÜÇÜN DAŞINMAZ ƏMLAKIN ƏN SƏMƏRƏLİ İSTİFADƏ EDİLMƏSİNİN TƏHLİL ÜÇÜN METODLARININ TƏKMİL EDİLMƏSİ 00.08.10 – Maliyyə, pul dövriyyəsi və kredit Namizəd elmi dərəcəsi almaq üçün dissertasiyanın avtoreferatı iqtisadi elmlər Moskva 2015 2 İş "Hökumət yanında Maliyyə Universiteti" Ali Peşə Təhsili Federal Dövlət Büdcə Təhsil Təşkilatının Qiymətləndirmə və Əmlakın İdarə Edilməsi Departamentində aparılmışdır. Rusiya Federasiyası» Elmi rəhbər, iqtisad elmləri namizədi, professor Yelena Nikolaevna İvanova Rəsmi opponentlər Sergey Gennadievich Sternik iqtisad elmləri doktoru, professor, Federal Dövlət Büdcə Ali Peşə Təhsili Təşkilatı "Rusiya Xalq Təsərrüfatı Akademiyası və Dövlət Qulluğu Rusiya Federasiyasının Prezidenti yanında, Daşınmaz Əmlakın İdarə Edilməsi və Torpaqdan İstifadə Problemləri Kafedrasının professoru Dmitri Mixayloviç Xloptsov iqtisad elmləri doktoru, dosent, “Milli Tədqiqat Tomsk Dövlət Universiteti” Federal Dövlət Muxtar Ali Təhsil Təşkilatı, İqtisadiyyat Fakültəsinin Ümumi və Tətbiqi İqtisadiyyat Kafedrası "Moskva Dövlət İnşaat Mühəndisliyi Universiteti" Federal Dövlət Büdcə Ali Peşə Təhsili Müəssisəsinin aparıcı təşkilatı Müdafiə 16 aprel 2015-ci il saat 12-00-da İqtisadiyyat İnstitutunun iclasında keçiriləcək. dissertasiya şurası D 505.001.02 "Rusiya Federasiyası Hökuməti yanında Maliyyə Universiteti" Federal Dövlət Ali Peşəkar Təhsil Təşkilatı əsasında Leninqrad prospekti, 49, otaq. 406, Moskva, GSP-3, 125993. Dissertasiya ilə "Rusiya Federasiyası Hökuməti yanında Maliyyə Universiteti" Ali Peşə Təhsili Federal Dövlət Büdcə Təhsil Təşkilatının Kitabxana-İnformasiya Kompleksinin dissertasiya zalında tanış olmaq olar. : Leninqrad prospekti, 49, otaq. 203, Moskva, GSP-3, 125993 və rəsmi internet saytında: http://www.fa.ru. Avtoreferat 10 fevral 2015-ci ildə göndərilmişdir. Dissertasiya şurasının elmi katibi D 505.001.02 iqtisad elmləri namizədi, dosent Elena İvanovna Meşkova 3 I. Dissertasiya mövzusunun tədqiqinin ÜMUMİ XARAKTERİSTİKASI. Əmlakın qiymətləndirilməsinin hazırkı inkişafı mərhələsi onun bazar dəyərinin müəyyən edilməsinin nəzəriyyəsi və metodologiyasının daha dərindən dərk edilməsi, hazırlanmış qiymətləndirmə standartlarında fundamental prinsiplərin cəmləşdirilməsi, eləcə də geniş yayılması ilə səciyyələnir. ən son texnikalar praktikada. Praktik tərəfi LEI təhlili metodlarından istifadə etməklə həyata keçirilən ən yaxşı istifadə prinsipi (bundan sonra LEI) əmlakın qiymətləndirilməsi nəzəriyyəsi və praktikasının ən mübahisəli və ən az işlənmiş müddəalarından biridir. Bu o deməkdir ki, qiymətləndirmə obyektinin bazar dəyərinin dəyəri onun unikal xüsusiyyətləri ilə formalaşır, sosial və istehsal ehtiyaclarının ödənilməsini təmin edən, sahibinin mənfəətini maksimuma çatdıran və nəticədə ən yüksək olan optimal istifadə variantına uyğundur. obyektin özünün dəyəri. Daşınmaz əmlakın bazar dəyərini qiymətləndirərkən NEI prinsipini nəzərə almaq öhdəliyi beynəlxalq standartlar 2014-cü ilin sentyabrında qəbul edilmiş qiymətləndirmələrdə öz əksini tapmışdır federal standart“Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi (FSO No. 7)”, lakin bu, qiymətləndirmə ictimaiyyətində onun fundamental zəruriliyi və praktiki həyata keçirilməsi proseduru ilə bağlı müzakirələri dayandırmır. Vahid konseptual aparatın, şəffaf və sistemli metodoloji vasitələrin və inkişaf etmiş informasiya infrastrukturunun olmaması obyektin bazar dəyərinin qiymətləndirilməsi məqsədilə onun NEI variantının müəyyən edilməsini çətinləşdirir. Beləliklə, daşınmaz əmlakın bazar dəyərini qiymətləndirərkən NEI prinsipinin məcburi tətbiqi onun təhlili üsullarının təkmilləşdirilməsinə, mövcud metodların və xüsusiyyətlərinə uyğunlaşdırılmış hesablama alqoritmlərinin dəqiqləşdirilməsinə təcili ehtiyac yaradır. Rusiya bazarı Daşınmaz əmlak. Problemin elmi inkişaf dərəcəsi. NEI prinsipi əsas prinsiplərdən biri kimi qiymətləndirmə əsasən xarici müəlliflərin daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinə dair əsərlərində nəzərdən keçirilir: Kinnard V., Ordway N., Reilly D., Ring A., Friedman D., Harrison G.S., Eckert D.K. və başqaları və rus müəllifləri: Aleksandrova V.T., Artemenkova İ.L., Asaul A.N., Grabovoy P.G., Qribovski S.V., Qryaznova A.G., İvanova E.N., Korosteleva S.P., Kulakova Yu.N., Leifera L.A., E.S.M. Sternik S.G., Taraseviç E.İ., Tapman L.N., Fedotova M.A., Fomenko A.N., Yaskevich E.E. və s. Alimlərin daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi üçün yanaşma və metodların işlənib hazırlanmasına verdiyi töhfəni yüksək qiymətləndirməklə yanaşı, qeyd etmək lazımdır ki, onların əsərlərində NEİ-nin işıqlandırılması ümumi xarakter daşıyır və onun praktiki həyata keçirilməsi üçün aydın, hərtərəfli metodları ehtiva etmir. . Yerli və xarici müəlliflərin əsərlərində alternativ istifadə hallarının təhlili yolu ilə həyata keçirilən NEI prinsipinin tətbiqi aspekti əsasən qısa bir alqoritmin təsvirinə endirilir, onun tətbiqinin mümkünlüyü və əhatə dairəsi üçün əsaslandırma yoxdur, habelə Rusiyanın qiymətləndirmə şərtləri ilə əlaqədar məhdudiyyətlər. Son onillikdə rus elmi ədəbiyyatında NEI prinsipinin praktiki həyata keçirilməsi problemlərinə maraq artmışdır. Rusiya daşınmaz əmlak bazarında təhlilin aparılmasının konseptual məsələləri V.V.Qriqoryev, E.S.Ozerov, S.A.Smolyak, A.N.Fomenkonun işlərində işıqlandırılmışdır; Qapalı bazar, inkişaf etməmiş informasiya infrastrukturu və yüksək dərəcədə qeyri-müəyyənlik şəraitində təhlil problemlərinin həllinin tətbiqi aspektləri V.T. Aleksandrov, S.P.Korostelev, İ.V.Münerman, E.S.Ozerov, S.V.Pupentsova, E.Yaskeviç .E. Onlar qiymətləndirmə xidmətlərinin keyfiyyətinin yaxşılaşdırılmasına yönəlmiş NEI təhlilinin ayrı-ayrı mərhələlərini təkmilləşdirmək üçün tövsiyələr hazırlayıblar. Grunova S.V.-nin dissertasiyalarında. və Qubareva E.V. NEİ-nin təhlili məsələləri ümumi iqtisadi idarəetmə və resurslardan istifadənin səmərəliliyi problemləri kontekstində öyrənilir. Petrova M.N.-nin işi praktiki əhəmiyyətə malikdir. NEI-nin təhlili üçün kəmiyyət və keyfiyyət üsullarını araşdıran. Bununla belə, təklif olunan iqtisadi və riyazi modellər bir sıra məhdudiyyətlərə malikdir və Rusiyada daşınmaz əmlak bazarının və qiymətləndirmə fəaliyyətinin müasir reallıqlarına uyğunlaşmanı, eləcə də kompleks alqoritmdə quraşdırılmasını tələb edir. Beləliklə, NEI prinsipinin mövcud şərhləri daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi standartlarının və metodlarının təkmilləşdirilməsinin əsas tendensiyalarına uyğun olaraq başa düşülməsini və aydınlaşdırılmasını tələb edir, onların hazırkı inkişaf səviyyəsi müvafiq məqsədlər üçün istifadə edərək hərtərəfli təhlil alqoritminin işlənib hazırlanması ehtiyacını diktə edir. Rusiya şərtləriüsulların qiymətləndirilməsi. Tədqiqatın məqsədi və vəzifələri. Tədqiqatın məqsədi daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinin düzgünlüyündə 5 artımı təmin edərək NEI-nin təhlili üçün metodoloji vasitələrin təkmilləşdirilməsidir. Tədqiqatın məqsədinə nail olmaq üçün işdə aşağıdakı vəzifələr qoyulmuşdur:  ən səmərəli istifadə prinsipi konsepsiyasının məzmununu və onun praktiki həyata keçirilməsi prosedurunu aydınlaşdırmaq, onun məcburi həyata keçirilməsinin zəruriliyini mübahisə etmək. daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsində;  daşınmaz əmlak obyektlərinin mövcud təsnifatını nəzərdən keçirmək və NEI-nin təhlilinin ehtiyacı və təfərrüat dərəcəsinə görə obyektləri qruplaşdıran yeni xüsusiyyətin tətbiqi imkanlarını təhlil etmək;  NEI-nin təhlili alqoritmini və onun praktiki həyata keçirilməsi üsullarını təkmilləşdirmək üçün onun ən aktual problemlərini müəyyən etmək üçün Rusiya daşınmaz əmlak bazarının spesifik xüsusiyyətlərini təhlil etmək;  əsas təhlil meyarlarının praktiki qiymətləndirilməsi üçün Rusiya daşınmaz əmlak bazarının xüsusiyyətlərini nəzərə alan metodoloji tövsiyələr hazırlamaq: hüquqi məqbulluq, fiziki mümkünlüyü və maliyyə məqsədəuyğunluğu;  NEI-nin təhlili üsullarını araşdırmaq, tövsiyələr hazırlamaq və onların effektivliyini qiymətləndirmək praktik tətbiq rus qiymətləndirmə təcrübəsində. Tədqiqatın obyekti daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinin immanent komponenti kimi NEI prinsipidir. Tədqiqatın mövzusu daşınmaz əmlakın bazar dəyərini qiymətləndirərkən NEI prinsipinin praktiki həyata keçirilməsi üçün metodoloji vasitələrdir. Təhsil sahəsi. Tədqiqat 08.00.10 – Maliyyə, pul dövriyyəsi və kredit (iqtisad elmləri) İxtisas pasportunun “Müxtəlif əmlak obyektlərinin dəyərinin formalaşmasının nəzəriyyəsi, metodologiyası və konseptual əsasları” 5.1-ci bəndinə uyğun olaraq aparılmışdır. Nəzəri və metodoloji əsas tədqiqat əsasdır iqtisadi nəzəriyyə Və sistem təhlili , habelə yerli və xarici müəlliflərin qiymətləndirmə nəzəriyyəsi və investisiya təhlili, xüsusən daşınmaz əmlakın, biznesin dəyərinin qiymətləndirilməsi, investisiya layihələrinin səmərəliliyinin qiymətləndirilməsi və tikintidə qiymətlərin müəyyən edilməsi ilə bağlı əsərlərində yer alan nəticələr. Tədqiq olunan prinsipin fundamental xarakteri işdə ümumi elmi nəzəri bilik üsullarının (tarixi, analitik, sintetik, deduksiya və sistem təhlili üsulları və s.), habelə iqtisadi və riyazi hesablamaların müasir metodlarının tətbiqinə ehtiyacı müəyyən etdi. təhlil: ekspert qiymətləndirmələri, iyerarxiya təhlili, ssenari metodu, maliyyə modelləşdirmə, qruplaşdırma, məlumatların cədvəl təqdimatı və s. Tədqiqat üçün məlumat bazası daşınmaz əmlak bazarlarının analitik icmalları, problemin mövzusu üzrə konfrans və seminarların elmi məruzələri olmuşdur. araşdırma, dövri nəşrlərin analitik materialları, habelə İnternetdəki arayış və analitik resurslar, Rusiya Federasiyasının qanunvericilik və normativ aktları, daşınmaz əmlakın bazar dəyərinin qiymətləndirilməsinə dair hesabatlar, müəllifin öz araşdırması və hesablamaları. Tədqiqatın elmi yeniliyi qiymətləndirmə məqsədləri üçün daşınmaz əmlakın NEI-nin təhlili üçün nəzəri və metodoloji vasitələrin təkmilləşdirilməsindədir. Müdafiəyə təqdim olunan dissertasiya işinin elmi yeniliyi ilə bağlı müddəalar aşağıdakılardır: 1. Qiymətləndirmədə NEI prinsipinin nəzərə alınmasının zəruriliyini sübut etmək, habelə təhlilin məzmununu, ona dair üstünlük təşkil edən fikirləri müəyyən etmək. rolu və mahiyyəti tədqiq edilir və onun təklif olunan tərtibatda öz əksini tapdığı kimi daşınmaz əmlakın bazar dəyərinin qiymətləndirilməsinin əsas prinsipi olması əsaslandırılır. NEI prinsipi daşınmaz əmlakın bazar dəyərinin qiymətləndirilməsi nəzəriyyəsinin əsas müddəasıdır, dəyəri onun NEI fərziyyəsi əsasında müəyyən edilməli - rəqabətli, tələb olunan bazardan istifadə və qiymətləndirmə tarixinə əsaslandırılmalıdır. , azad və ya tikilmiş torpaq sahəsinin hüquqi məqbulluğu, fiziki mümkünlüyü, maliyyə mümkünlüyü və dəyər potensialının maksimuma çatdırılması meyarlarına cavab vermək. LEI təhlili LEI prinsipinin praktiki həyata keçirilməsini təmin edən qiymətləndirmə prosedurudur və qiymətləndirmə tarixinə obyektdən istifadə variantının effektivliyini öyrənməkdən və istifadə metodunu müəyyən etmək üçün onu alternativ inkişaf variantları ilə müqayisə etməkdən ibarətdir. torpaq sahəsinin dəyərini maksimum dərəcədə artırır. 2. Daşınmaz əmlak obyektlərinin yeni təsnifat xarakteristikasının təqdim edilməsi zərurəti “NEI-nin təhlilinin təfərrüatlılıq dərəcəsi və ehtiyacı” daşınmaz əmlakın müəyyən edilmiş əsas xüsusiyyətlərinə əsasən əsaslandırılır: mənşəyi, 7 təkmilləşdirilməsinin istifadəyə uyğunluğu, bölünmə qabiliyyəti. , təkmilləşdirmələrin fiziki vəziyyəti, funksional məqsədi. 3. Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsində NEI-nin təhlili alqoritminin müasirləşdirilməsi və genişləndirilməsi zərurəti sübut edilmişdir ki, bu da həm təhlilin ardıcıllığının dəyişdirilməsindən ibarətdir, buna uyğun olaraq yerləşmənin iqtisadi potensialının öyrənilməsi mərhələləri və meyarlar müəyyən edilir. hüquqi yolverilməzlik bazar tədqiqatı mərhələsindən əvvəl olmalıdır və əlavə mərhələlərin tətbiqi zamanı: NEI təhlilinin təfərrüat dərəcəsinə görə qiymətləndirilən obyektin təsnifatı; alternativ istifadələrin keyfiyyət təhlili. 4. Qiymətləndirmə obyektindən istifadənin alternativ variantlarının keyfiyyətcə müqayisəsinə ehtiyac əsaslandırılır, iyerarxiyaların təhlili metodundan (bundan sonra AHP) istifadə etməklə təklif olunan alqoritm vasitəsilə həyata keçirilir, meyarlardan istifadə əsasında: a) tam yerləşmə üstünlüklərindən istifadə; b) inkişafın hüquqi qüvvəsi; c) fiziki mümkünlüyü; d) daşınmaz əmlak bazarının inkişaf potensialı; e) bazarda daşınmaz əmlakdan istifadənin ən az populyar variantlarını müəyyən etməyə və onları sonrakı tədqiqatlardan kənarlaşdırmağa imkan verən maliyyə resurslarının cəlb edilməsinin səmərəliliyi. 5. NEI-nin təhlili üçün mövcud metodların sistemləşdirilməsi, onların üstünlükləri və çatışmazlıqlarının müəyyən edilməsi əsasında əsaslandırılır ki, torpaq sahəsinin şərti olaraq pulsuz və mövcud təkmilləşdirmələrlə təhlili metodu, vahid əmlakın əldə etdiyi gəlirin birbaşa kapitallaşdırılmasını nəzərdə tutur. Təkmilləşdirmələrin yaradılması (və ya onların yenidən qurulması xərcləri) dəyərinin sonradan çıxılması və əldə edilən dəyərin qiymətləndirmə tarixinə gətirilməsi, Rusiyanın qiymətləndirmə fəaliyyətinin müasir şəraitində nəticələrin maksimum düzgünlüyünü təmin edir. 6. Rusiya daşınmaz əmlak bazarının tədqiqi nəticəsində NEI-nin təhlili zamanı obyektlərin aralıq istifadəsinin nəzərə alınması zərurəti sübuta yetirilib, bunun üçün “daşınmaz əmlakdan aralıq istifadə növü” anlayışı aydınlaşdırılıb. və onun təhlili üçün metodologiya hazırlanmış və sınaqdan keçirilmişdir. Tədqiqat nəticələrinin nəzəri əhəmiyyəti daşınmaz əmlakın NEI-nin təhlili üçün müfəssəl alqoritmin işlənib hazırlanmasındadır ki, bu da qiymətləndirmə nəzəriyyəsinin fundamental prinsipini praktikada həyata keçirməyə imkan verir, buna görə də müdafiəyə təqdim edilən elmi yeniliyin elementləri 2012-ci ilin 1-ci bəndinə uyğun olaraq qiymətləndirilə bilər. daşınmaz əmlakın bazar dəyərinin müəyyən edilməsi üçün metodoloji vasitələrin təkmilləşdirilməsi baxımından onun gələcək inkişafı kimi şərh edilməlidir. Tədqiqatın əsas nəticələri daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi ilə bağlı təlim kurslarının hazırlanmasında istifadə edilə bilər. Dissertasiya işinin praktiki əhəmiyyəti ondan ibarətdir ki, müəllifin əldə etdiyi elmi yenilik elementləri daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi praktikasında geniş istifadəyə yönəldilir, qiymətləndirmə xidmətlərinin keyfiyyətinin yüksəldilməsinə və artımına töhfə verir. investisiya cəlbediciliyi qiymətləndirilir obyektlər. Aşağıdakılar müstəqil praktik əhəmiyyət kəsb edir:  daşınmaz əmlak obyektlərinin “NEI-nin təhlilinin təfərrüatlılıq dərəcəsi və ehtiyacı” üzrə təklif olunan təsnifat meyarına uyğun qruplaşdırılmasını təmin edən xarakteristikalar sistemi;  torpaq sahəsinin inkişafı üçün potensial parametrləri etibarlı şəkildə müəyyən etmək və ondan istifadənin müxtəlif variantlarının kosmik planlaşdırma xüsusiyyətlərini proqnozlaşdırmaq üçün hüquqi sənədlərin sistemləşdirilməsinə və daşınmaz əmlakın təsnifatına əsaslanan fiziki məqsədəuyğunluq meyarının təhlili metodologiyası işlənib hazırlanmışdır. ;  AHP-dən istifadə etməklə alternativ istifadə hallarının keyfiyyətcə müqayisəsi üçün təklif olunan alqoritm, maliyyə mümkünlüyü və maksimum səmərəlilik meyarlarının sonrakı təhlilindən səmərəsiz variantları istisna etməyə imkan verir;  aralıq istifadə vəziyyətini nəzərə alaraq NEI-nin təhlili üçün hazırlanmış metodologiya, ərazilərin inkişafı üçün şəhərsalma planlarında və inkişaf etdiricilərin uzunmüddətli planlarında dəyişikliklərin real istifadənin qısamüddətli qorunması ilə nəzərə alınmasını təmin etmək. əmlak obyektləri. İşin nəticələrinin sınaqdan keçirilməsi və həyata keçirilməsi: dissertasiya tədqiqatının əsas nəticələri məruzə edilmiş, elmi-praktik konfranslarda və dəyirmi masalarda müzakirə edilmiş və təsdiq edilmişdir: “SES üzvü olan ölkələrin milli iqtisadiyyatlarının inkişaf perspektivləri” illik beynəlxalq elmi-praktik konfrans ölkələr beynəlxalq inteqrasiya prosesləri kontekstində” (Karaqanda, Qaraqanda İqtisadiyyat Universiteti Kazpotrebsoyuz, 12-13 aprel 9, 2012); “Əmlakın Dəyəri: Qiymətləndirmə və İdarəetmə” Beşinci Beynəlxalq Elmi-Metodik Konfrans (Moskva, “Synergy” Moskva Maliyyə və Sənaye Universiteti, 22 noyabr 2013-cü il); “Əmlakın İdarə Edilməsi: Qlobal Təcrübə və Rusiya Reallıqları” adlı dəyirmi masa (Moskva, Birləşmə və Satınalmalar Konqresi, Maliyyə Universiteti, 19 sentyabr 2014-cü il). Dissertasiya 2013-cü ildə Dövlət tapşırığı çərçivəsində Maliyyə Universitetində “Artırılması” mövzusunda aparılan elmi-tədqiqat işləri çərçivəsində tamamlanmışdır. maliyyə sabitliyi Rusiya müəssisələri öz xərclərinin idarə edilməsinə əsaslanır”. Elmi tədqiqatların nəticələri NEI-nin tətbiqi ilə “Knight Analysis Frank” kompleks alqoritminin qiymətləndirilməsi şöbəsinin praktiki fəaliyyətində istifadə olunur. Təkmilləşdirmələr üçün kosmik planlaşdırma həllərinin müəyyən edilməsi üçün müəllif tərəfindən hazırlanmış metodologiyanın, iyerarxiyaların təhlili metodunun və aralıq istifadəsi nəzərə alınmaqla təhlil üsullarının istifadəsi qiymətləndirmə standartlarının tələblərinə əməl etməyə, yüksək iş səviyyəsini, obyektivliyi təmin etməyə imkan verir. və qiymətləndirmənin düzgünlüyü məhdud informasiya məkanı şəraitində nəticə verir və daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinə daha strukturlaşdırılmış yanaşma və şirkətin əməliyyat xərclərinin optimallaşdırılması sayəsində Departamentin səmərəliliyinə və rəqabət qabiliyyətinə töhfə verir. Müəllif tərəfindən modernləşdirilmiş, daşınmaz əmlakın bazar dəyərinin qiymətləndirilməsini metodoloji cəhətdən əsaslandırılmış alətlərlə tamamlayan NEI analiz alqoritmi “Russia Valuation Service” MMC-nin praktiki fəaliyyətində istifadə olunur. Xüsusilə, müəllif tərəfindən maliyyə mümkünlüyünün təhlili üçün ən münasib metod kimi müəyyən edilmiş, risk təhlilinin həyata keçirilməsini də nəzərdə tutan metoddan istifadə NEI-nin daha dərindən öyrənilməsinə imkan verir və bu metodoloji əsasların təkmilləşdirilməsinə kömək edir. işlərin görülməsi və göstərilən xidmətlərin keyfiyyətinin yüksəldilməsi. Tədqiqat nəticələrindən istifadə olunur təhsil prosesi"Rusiya Federasiyası Hökuməti yanında Maliyyə Universiteti" Ali Peşə Təhsili Federal Dövlət Büdcə Təhsil Müəssisəsinin "Qiymətləndirmə və Əmlakın İdarə Edilməsi" kafedrasında tədris sahəsində akademik fənlər “Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi” və “Daşınmaz əmlak bazarı və onun inkişaf tendensiyaları”. Dissertasiya tədqiqatının nəticələrinin təşkilatlarda tətbiqi müvafiq sertifikatlarla təsdiqlənir. göstərilən 10 Nəşrdə. Dissertasiya tədqiqatının mövzusu üzrə ümumi həcmi 4,43 s. olan 6 əsər nəşr edilmişdir. (müəllifin həcmi 3,92 s.), o cümlədən ümumi həcmi 3,55 s. olan 4 əsər. (müəllifin həcmi 3,2 pp) Rusiya Təhsil və Elm Nazirliyinin Ali Attestasiya Komissiyası tərəfindən müəyyən edilmiş resenziyalı elmi nəşrlərdə. Dissertasiyanın strukturu və əhatə dairəsi. Dissertasiya giriş, üç fəsil, nəticə, 119 mənbədən götürülmüş ədəbiyyat siyahısı və 3 əlavədən ibarətdir. Dissertasiyanın mətni 204 səhifədə təqdim edilmişdir. Əsər 19 cədvəl və 7 rəsmlə təsvir edilmişdir. II. DİSSERTASININ ƏSAS MƏZMUNU İşin girişində dissertasiya tədqiqatının mövzusunun aktuallığı əsaslandırılır, onun elmi işlənmə dərəcəsi və işin metodologiyası təqdim olunur: tədqiqatın məqsəd və vəzifələri müəyyən edilir, əsərin elmi yeniliyinin elementləri və praktik əhəmiyyəti öz əksini tapmışdır. Birinci qrup suallar NEI konsepsiyasının tarixi inkişafının öyrənilməsi, NEI konsepsiyasının məzmununun müəyyən edilməsi, daşınmaz əmlakın müasir qiymətləndirilməsi sistemində prinsipin rolu və yeri ilə bağlıdır. Əmlakın qiymətləndirilməsi müasir iqtisadi fikrə hakim olan neoklassik nəzəriyyənin fundamental müddəalarına əsaslanır. Bu nəzəriyyə, davranışı bazar dəyərinin qiymətləndirilməsi üçün əsas prinsiplərin formalaşmasını əvvəlcədən müəyyən edən faydalılığı maksimuma çatdırmaq məqsədi ilə idarə olunan rasional istehlakçı konsepsiyasına əsaslanır. Qiymətləndirmə prinsipləri formalaşma mənbəyindən və dəyərə təsir dərəcəsindən asılı olaraq dörd qrupda birləşir: obyektin faydalılığı haqqında sahibin fikirlərinə əsaslanan prinsiplər; qiymətləndirilən obyektin əməliyyat xüsusiyyətlərinə əsaslanan prinsipləri; bazar mühitinin təsiri ilə müəyyən edilən prinsiplər; NEI prinsipi. NEI prinsipinin mahiyyəti ondan ibarətdir ki, daşınmaz əmlakın bazar dəyəri, qiymətləndirmə tarixində üstünlük təşkil edən tələb və təklif qüvvələrinin təsiri altında onun optimal istifadəsi variantını müəyyən edən obyektin unikal xüsusiyyətləri əsasında formalaşır. , bütün bazar iştirakçıları öz mənfəətlərini artırmaqda maraqlı olduqda. NEI prinsipi 11 daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsində maksimum dərəcədə həyata keçirilir ki, bu da onun “iki komponentli” xarakteri ilə bağlıdır: daimi komponent müəyyən bir yerə və əmlakın sabitliyinə dəyişməz əlaqəsi olan torpaq sahəsi və dəyişən komponentdir. üzərində edilən təkmilləşdirmələrdir. Saytın yeri və xüsusiyyətləri onun cari bazar ehtiyaclarına cavab verən istifadəsini müəyyən edir. Saytın gəliri bazarın tələb etdiyi funksiyalara uyğun olaraq dəyişdirilə bilən təqdim edilən təkmilləşdirmələr hesabına təmin edilir. Buna görə də, daşınmaz əmlakın bazar dəyərinin qiymətləndirilməsi onun dəyər potensialını maksimum dərəcədə artıran torpaq sahəsinin NEI versiyasına əsaslanır. Dissertasiya tədqiqatı mövzusuna dair xarici və rus elmi ədəbiyyatının, habelə qiymətləndirmə standartlarının təhlili göstərdi ki, onların tərkibində böyük rəqəm dörd əsas meyara cavab verən daşınmaz əmlak obyektlərinin NEI konsepsiyasının müxtəlif şərhləri: hüquqi məqbulluq, fiziki mümkünlüyü, maliyyə mümkünlüyü və maksimum səmərəlilik. Qeyri-qənaətbəxş şəhərsalma və Rusiya bazarının dəyişən şərtləri NEI konsepsiyasının qiymətləndirmə tarixində mövcud olan bazar şərtlərinə uyğunluq nöqteyi-nəzərindən aydınlaşdırılmasını tələb edir və qiymətləndirmənin inkişafındakı mövcud tendensiyalar onun nəzəri əhəmiyyətini vurğulamağı tələb edir. Bu məqsədlə 6-cı səhifədə verilmiş “NEI prinsipi”nin müəllif şərhi tərtib edilmişdir. NEI prinsipinin praktiki tətbiqi qiymətləndirmə zamanı işlənmiş daşınmaz əmlakdan istifadə variantının effektivliyinin təhlilindən ibarətdir. tarix (bundan sonra NEI təhlili adlandırılacaq). Mövcud olana görə normativ sənədlər Rusiya Federasiyasında qiymətləndirmə fəaliyyəti sahəsində bu prosedur gəlir metodlarından, müqayisəli və xərc yanaşmalarından istifadə edərək daşınmaz əmlakın bazar dəyərinin hesablanmasından əvvəlki müstəqil və məcburi mərhələyə bölünməlidir. Bu, həmçinin səhifə 6-da təqdim olunan NEI təhlilinin dəqiq tərifinin tətbiqini tələb edir. Beynəlxalq (bundan sonra ICO) Avropa və Amerika standartlarının Rusiya qiymətləndirmə standartları ilə tədqiqi və müqayisəsi əsasında müəyyən edilmişdir ki, NEI-nin təhlilinə yanaşmalarda əhəmiyyətli fərqlər var. MCO-nun hazırkı versiyası, əvvəlki nəşrlərindən fərqli olaraq, obyektin bazar dəyərinin NEI-nin müəyyən edilmiş versiyası əsasında müəyyən edilməsini nəzərdə tutmur, lakin onu əks etdirdiyini göstərir, çünki 12-ci rayonlaşdırmanın müəyyən edilmiş praktikası istənilən ərazidən səmərəli istifadə. Bununla əlaqədar olaraq, müqayisəli və gəlirli yanaşmalardan istifadə etməklə onun bazar dəyəri qiymətləndirilərkən oxşar obyektlər üzrə satış və icarə əməliyyatlarının qiymətləri təhlil edilərkən qiymətləndirmə obyektinin NEI nəzərə alınacaqdır. Rusiyanın qeyri-sabit daşınmaz əmlak bazarı və şəhərsalma və rayonlaşdırma normalarının qanunvericiliklə tənzimlənməsinin xüsusiyyətləri qiymətləndirilən əmlakdan istifadə üçün mövcud variantın effektiv olduğuna zəmanət vermir və analoq obyektlərin qiymətləri onun NEI-ni əks etdirir. Buna görə də, Rusiya standartlarında hazırda NEI-nin təhlilini müstəqil prosedura ayırmaq məsləhətdir. Daşınmaz əmlakın NEI-nin təhlilinin mürəkkəbliyi, məhdud informasiya infrastrukturu və şəhərsalmanın zəif inkişafı ilə xarakterizə olunan bazarın inkişaf dərəcəsi ilə əlaqədar olaraq, daşınmaz əmlak obyektlərinin əlavə təsnifat xüsusiyyətinin tətbiqini tələb edir. onların bazar dəyərini təyin edərkən NEI-ni təhlil etmək lazımdır. Daşınmaz əmlakın əsas xüsusiyyətlərinin təklif olunan sistemi: mənşəyi; təkmilləşdirmələrin istifadəyə uyğunluğu; bölünmə qabiliyyəti; fiziki vəziyyətin yaxşılaşdırılması; iyerarxik ardıcıllıqla təşkil edilmiş daşınmaz əmlak obyektinin növü, NEI-nin təhlilinə ehtiyacı müəyyən etməyə və obyekti yeni təsnifat meyarına - "NEI təhlilinin təfərrüatının ehtiyacı və dərəcəsinə" uyğun olaraq təsnif etməyə imkan verir. - müəyyən bir qrupa. NEI təhlilinə ehtiyacı və onun təfərrüat dərəcəsini müəyyən etmək üçün daşınmaz əmlak obyektlərinin təsnifatı üçün hazırlanmış xüsusiyyətlər sisteminin sxematik təfsiri Şəkil 1-də təqdim olunur. Beləliklə, Rusiya daşınmaz əmlak bazarının xüsusiyyətləri, daşınmaz əmlakın daşınmaz əmlak bazarına olan ehtiyacı müəyyən edir. onun təhlili prosedurundan ibarət olan əksər obyektlər üçün NEI prinsipinin praktiki tətbiqi və Bazarın vəziyyəti bu təhlilin üsul və istiqamətlərinin təkmilləşdirilməsi ehtiyacını əvvəlcədən müəyyən edir. İkinci qrup suallar onun təhlilinin mövcud üsullarının təkmilləşdirilməsi prinsipinin praktiki həyata keçirilməsi üçün vasitələrin tənqidi tədqiqi zərurətindən irəli gəlir. Daşınmaz əmlakın NEI və 13 Mövcud təkmilləşdirmələrlə saxlama vahidlərinin mənşəyi Pulsuz saxlama vahidləri İstifadəyə uyğun olmayan təkmilləşdirmələr (aşınma > 80%) İstifadəyə uyğun təkmilləşdirmələr (aşınma)< 80%) Неделимый единый комплекс (здания с участками) Анализ НЭИ для свободного ЗУ Анализ НЭИ для свободного ЗУ и ЗУ с существующими улучшениями Составная часть неделимой вещи (помещения, квартиры) Здания, пригодные к эксплуатации (износ от 20% до 40%) Незавершенное строительство Здания, требующие реконструкции или əsaslı təmir(40-dan 80%-ə qədər aşınma) Yeni tikinti və ya yenidənqurma (aşınma və köhnəlmə<20%) Анализ НЭИ для ЗУ с существующими улучшениями Жилые, коммерческие Обществен ные Анализ НЭИ не проводится Источник: разработка автора Рисунок 1 – Классификация объектов по потребности в проведении анализа НЭИ Изучение существующих подходов к анализу НЭИ недвижимого имущества позволило выявить наличие общепринятого алгоритма его практической реализации. Анализ НЭИ принято проводить в двух направлениях: для земельного участка как условно свободного и с существующими улучшениями. Поскольку функциональное использование любого объекта недвижимости опирается в первую очередь на характеристики местоположения, юридические и физические ограничения использования земельного участка, и направлено на раскрытие его стоимостного потенциала, далее описана процедура анализа для земельного участка как условно свободного. Исследование практики реализации принципа НЭИ недвижимости позволило сформулировать основные пробелы существующего алгоритма: изучение местоположения объекта представляет собой самостоятельный этап, не имеющий отношения к анализу НЭИ; не проводится качественный анализ различных вариантов использования; предлагаемая последовательность этапов анализа НЭИ неэффективна и трудоемка; отсутствуют детализированные рекомендации по отдельным аналитическим процедурам, что осложняет практическую реализацию принципа НЭИ. Для устранения выявленных недостатков автором обоснована необходимость модернизации существующего алгоритма анализа НЭИ, которая включает следующие положения. 14 1. Анализ НЭИ следует начинать с исследования характеристик оцениваемого объекта, позволяющих отнести его к определенной группе в соответствии с предложенным новым классификационным признаком «необходимость и степень детальности анализа НЭИ» в соответствии с рисунком 1. 2. Предлагается в первую очередь включать в процедуру анализа НЭИ этап исследования местоположения объекта с позиции изучения конкурентной среды и выявления основных преимуществ и недостатков его расположения, влияющих на выбор вариантов его потенциального использования. 3. В целях сокращения трудоемкости оценочных работ целесообразно сначала рассмотреть критерий юридической допустимости, и только законодательно разрешенные варианты позиционировать на территориальном рынке недвижимости на предмет их востребованности. 4. Целесообразно ввести этап качественного анализа вариантов с применением метода анализа иерархий, и только по наиболее приемлемым вариантам осуществлять количественные расчеты финансовой целесообразности. Схематичное изображение детализированного алгоритма анализа НЭИ с учетом предложенных преобразований представлено на рисунке 2. Исследование объекта по классификационному признаку «необходимость и степень детальности анализа НЭИ» Формирование полного перечня альтернативных вариантов использования объекта оценки Анализ местоположе ния объекта Анализ юридической допустимости с целью выявления законодательно разрешенных видов использования Анализ рынка и существующих классификаций исследуемых сегментов рынка Составление перечня возможных вариантов использования Анализ осуществимости Анализ физической осуществимости с целью выявления потенциально возможных параметров застройки территории по каждому варианту использования Качественный анализ возможных вариантов использования Количественный анализ возможных вариантов использования по критерию финансовой целесообразности Выбор варианта использования, максимизирующего стоимость объекта оценки Источник: разработка автора Рисунок 2 – Детализированный алгоритм анализа НЭИ недвижимости 15 Исследование юридической допустимости предполагает изучение объекта оценки с целью выявления законодательно разрешенных вариантов использования. Поскольку юридическая верификация заключается в определении соответствия текущего и альтернативных вариантов использования существующим градостроительным нормам, в которых также указывается информация о разрешенных параметрах застройки территории, обоснована логическая взаимосвязь данного этапа анализа с исследованием физической осуществимости. На основании проведенной систематизации существующих нормативно-правовых актов, норм и правил, а также документов на участок, была разработана структурированная схема, содержащая перечень документации с указанием содержащейся в ней информации, необходимой для анализа НЭИ. На основании данной схемы определяются основные сегменты рынка недвижимости, на которых можно специализироваться с учетом законодательной разрешенности, и для которых необходимо изучение классификационных требований. Анализ физической осуществимости опирается на разрешенные параметры застройки территории, полученные на этапе исследования юридической допустимости, и классификационные требования. Существующие рекомендации предполагают ограничение данного этапа анализа исследованием физических характеристик участка, его формы и рельефа, а также возможности размещения на нем новых строений, однако они не учитывают основную цель этапа: определить потенциально возможные параметры застройки участка с учетом ограничений по плотности, высотности, объемам строительства. В литературе по оценке недвижимости существуют краткие рекомендации по определению объемно-планировочных параметров застройки земли в ходе анализа НЭИ недвижимости. К недостаткам данных рекомендаций можно отнести индифферентность к наличию различных исходных данных для выбора способа расчета объемно-планировочных характеристик и отсутствие рекомендаций по учету классификаций объектов недвижимости, содержащих требования к отдельным техническим характеристикам строений. Для устранения указанных недостатков разработана авторская методика определения объемно-планировочных решений строений, схематично представленная на рисунке 3, дополненная вариантами расчетов параметров застройки на основании коэффициента плотности застройки (через общую площадь здания) и на основании данных по этажности и высоте этажа, получаемых в результате анализа рынка и исследования классификаций необходимого сегмента 16 рынка. Предложенный алгоритм может выполняться по одному из трех сценариев в зависимости от наличия доступной исходной информации: коэффициента застройки; коэффициента плотности застройки; информации об этажности и высоте этажа. Результатом данного этапа является формулирование альтернативных вариантов использования объекта оценки с указанием их ключевых физических характеристик. Определение исходного показателя Исходя из нормативноправовых актов, классификаций объектов недвижимости Коэффициент застройки Коэффициент плотности застройки S КЗ  З S ЗУ Допустимая площадь застройки S З  К З * S ЗУ 1     Допустимая высотность здания К ПЗ  SЗ  S ЗУ По площади участка, его форме и близости строений ориентировочно определяется SЗ с учетом нормативов по плотности застройки, указанных в СП 42.13330.2011, Приложение Г ввнеш S общ n эт анализ формы участка отступы от границ участка, строений парковка, пожарные проезды корректировка по «строительному модулю» h зд – высотные регламенты, ГПЗУ, внеш S общ hзд  hэт * nэт документы, классификации  Классификации объектов недвижимости по сегментам  Обзоры рынка  Отношение допустимой высоты здания к количеству этажей Минимальная высота 1 этажа Целесообразная этажность здания n эт  Допустимая общая площадь здания по внешнему обмеру h зд hэт внеш S общ  S З * nэт Допустимая общая площадь здания по внутреннему обмеру nэт  внеш S общ SЗ внеш S общ  К ПЗ * S ЗУ внутр внеш Sобщ  Sобщ  Толщина наружных стен При наличии данных об этажности или условий 1 и 2 3 2 Для расчета арендопригод ной площади внутр внеш S общ  S общ * 0,95 Строительный объем здания (Vстр) внеш Vстр  S общ * hзд Источник: разработка автора Рисунок 3 – Схема определения объемно-планировочных характеристик строений Отобранные варианты использования подлежат проверке по критерию финансовой целесообразности, заключающейся в изучении стоимостного потенциала 17 объекта недвижимости и способности генерирования им положительного денежного потока. Для повышения эффективности данного этапа целесообразно предварительно сопоставить данные варианты использования по качественным характеристикам. Выбор варианта НЭИ недвижимости представляет собой процесс принятия решения по совокупности большого числа параметров, поэтому автором рассмотрена возможность применения метода анализа иерархий (далее МАИ). Применение МАИ основывается на качественной интерпретации анализируемых параметров, оцененных на основе экспертных суждений и логики, с учетом их влияния на итоговый результат. Многокритериальный анализ на базе МАИ позволяет представить сложный процесс принятия решения в качестве структурированной иерархической системы и учесть взаимное влияние факторов на каждый из рассматриваемых вариантов использования и сопоставить их на основании отобранных критериев. Исследовательская задача, заключающаяся в определении данных критериев анализа НЭИ недвижимости, формирующих первый и второй уровни иерархии, была решена путем опроса экспертного мнения специалистов-оценщиков в отношении значимости и взаимного влияния отобранных критериев. Результаты анализа представлены в таблице 1. Таблица 1 – Веса критериев анализа НЭИ Критерий 1 порядка Использование потенциала местоположения Юридическая обоснованность Физическая осуществимость Потенциал рынка развития Эффективность привлечения финансовых ресурсов Итог Вес, % 24,8 34,9 26,5 8,4 Критерий 2 порядка Полнота использования преимуществ с точки зрения транспортной доступности Полнота использования преимуществ с точки зрения пассажиропотока Конкуренция в ближайшем окружении Соответствие назначению по градостроительному плану земельного участка Соответствие назначению по кадастровому паспорту или свидетельству Соответствие функции назначению по правилам землепользования и застройки территории Наличие данных о возможности изменения назначения Соответствие функции назначению по генеральному плану поселения Эффективность по критерию плотности застройки Эффективность по критерию максимальной высотности Арендопригодная площадь Наличие свободных ниш рынка Потенциал развития сегмента рынка Средний уровень доходности сегмента Возможность привлечения заемных средств 5,4 Эффективность привлечения заемных средств 100 Вес, % Итого вес, % 33,3 8,3 33,3 8,3 33,3 8,3 44,0 15,4 28,3 9,9 17,1 6,0 7,3 2,6 3,4 1,2 42,9 42,9 14,3 63,7 25,8 10,5 75,0 11,3 11,3 3,8 5,3 2,2 0,9 4,1 25,0 1,4 100 Источник: исследование автора 18 После построения иерархической структуры процесса принятия решения о выборе варианта НЭИ анализ проводится в рамках стандартных процедур МАИ. Альтернативы использования объекта оценки, которые получают наименьшие веса качества, исключаются из последующего анализа. После применения МАИ отобранные варианты использования недвижимости подлежат количественной оценке по критерию финансовой целесообразности с точки зрения способности генерировать положительный денежный поток и раскрывать стоимостной потенциал земельного участка. Количественная оценка отобранных вариантов использования по критериям финансовой целесообразности и максимальной эффективности представляет собой наиболее сложный и трудоемкий этап анализ, опирающийся на классические методы стоимостной оценки, представленные в таблице 2. Таблица 2 – Существующие методы практической реализации принципа НЭИ № п/п Метод анализа НЭИ/Соответствующий метод оценки ЗУ Расчетная формула Трудноопределяемые параметры Вывод о применимости Rb, Rl Область применения ограничена возможностями определения коэффициентов капитализации отдельно для здания и для земельного участка. Не выявлены Применим при наличии информации о стоимости улучшений и сопоставимости анализируемых вариантов по техническим параметрам застройки, срокам реализации и начала операционной деятельности. Анализ ЗУ как условно свободного I O  VB * RB RL VL  где: V L – рыночная 1 «Земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициенты капитализации для земли и строений различны» / Метод остатка для земли, модификация 1 стоимость земли, ден. ед.; I O – чистый операционный доход, приносимый единым объектом недвижимости, ден. ед.; V B – рыночная стоимость улучшений, ден. ед.; RB – коэффициент капитализации для улучшений; RL – коэффициент капитализации для земли. 2 «Земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициенты капитализации для зданий и земли одинаковы» / Метод остатка для земли, модификация 2 VL  где: IO  VB , RO Ro – общий коэффициент капитализации. 19 Продолжение таблицы 2 № п/п Метод анализа НЭИ/Соответствующий метод оценки ЗУ Расчетная формула Труднооп ределяе мые параметр ы VL  VO  VB 3 «Земельный участок рассматривается как незастроенный, и известна рыночная цена продажи недвижимости предполагаемого назначения»/ Метод выделения VB  E B * Pr где: VО – рыночная стоимость единого объекта недвижимости, ден. ед.; E B – стоимость Vо воспроизводства улучшений за вычетом физического износа, ден. ед.; Pr – прибыль девелопера. Вывод о применимости Область применения ограничена наличием рыночных данных по сопоставимым со всеми анализируемыми вариантами объектам-аналогам; наличием информации об износе и стоимости улучшений по объектам-аналогам. E1 E2  ... (1  Y) 1 (1  Y) 2 En I1 I2    (1  Y) n (1  Y)1 (1  Y) 2 VL    .... In (1  Y) n  VOn 1 (1  Y) n где: E1 , E2 , En – сумма 4 Метод предполагаемого использования*/ Метод предполагаемого использования капитальных затрат в n-й период времени, ден. ед.; I1 , I 2 , I n – величина чистого операционного расхода в nй период времени, ден. ед.; E, Y, n Y – ставка дисконтирования, дол. ед.; Применим при условии возможности достоверного определения затрат на создание улучшений, сроков строительства, загрузки объекта, прогноза доходов. VOn1 – стоимость реверсии единого объекта недвижимости в постпрогнозном периоде времени, ден. ед. Анализ ЗУ с существующими улучшениями VO  5 6 «Земельный участок рассматривается как застроенный, строения требуют проведения некоторых улучшений»/Нет где: Применим при наличии возможности достоверного определения затрат на изменение существующих улучшений. IO  E Im p RO E Im p - расходы, связанные с проведением работ по реконструкции/модернизаци и/капитальному ремонту, ден. ед. E «Земельный участок Применим при условии рассматривается как анализа земельного участка с Не IO VO  застроенный, не требующий не выявле- улучшениями, RO улучшений»/Метод прямой требующими затрат. ны капитализации дохода * Одинаковые условия реализации как для свободного участка, так и для участка с улучшениями

yaşayış əmlakının qiymətləndirilməsi

Ümumiyyətlə, birinci fəsil əsasən daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi ilə bağlı nəzəri əsaslara və əsas kateqoriyalara həsr edilmişdir.

İşin ikinci fəslində əmlakın bazar dəyərinin müəyyən edilməsinə üç yanaşma nöqteyi-nəzərindən qiymətləndirilməsinin nəticələri təqdim olunur: məsrəflər nöqteyi-nəzərindən qiymətləndirmə (xərc yanaşması), satışın birbaşa müqayisəsi ilə qiymətləndirmə (müqayisəli yanaşma). gözlənilən və ya faktiki gəlir baxımından (gəlir yanaşması) .

Qiymətləndirmə nəticələrini müqayisə edərkən məlum olmuşdur ki, bütün yanaşmalar fərqli nəticələr verir. Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinə təqdim olunan yanaşmaların təkmilləşdirilməsinin əsas istiqamətlərini nəzərdən keçirək.

Müasir qiymətləndirmə təcrübəsində UPVS kolleksiyalarından istifadə edərək əvəzetmə dəyərinin hesablanması texnologiyası tez-tez istifadə olunur. Bu kolleksiyaların istifadəsi 1997-ci ildə, daşınmaz əmlak haqqında bazar məlumatının praktiki olaraq olmadığı vaxtlarda başlanmışdır və bu kolleksiyaların istifadəsi əsasən əsas vəsaitlərin yenidən qiymətləndirilməsi məqsədləri üçün “bazar dəyərini” müəyyən etməyin yeganə yolu olmuşdur. Son onillikdə daşınmaz əmlak bazarının informasiya təminatında və biznesin qiymətləndirilməsində əsaslı dəyişikliklər baş verdi. Rusiya Federasiyasının Dövlət Tikinti Komitəsi yeni xərclər smetasına və normativ bazaya keçib. Rusiya Dövlət Quruluşunun 8 aprel 2002-ci il tarixli 16 nömrəli "Tikintidə qiymətqoyma üçün yeni smeta və normativ bazaya keçidin başa çatdırılması tədbirləri haqqında" Fərmanı ilə qiymət səviyyəsində tərtib edilmiş SSRİ Gosstroyunun normativ sənədləri üçün 1991-ci ilin smeta və normativ əsasları ilə 01.01.2003-cü il tarixdən və 1984-cü ildən ləğv edilmişdir.Onları əvəz etmək üçün dövlət elementar smeta normaları (GESN) və federal vahid qiymətləri (FER) tətbiq edilir. Rusiya Dövlət Tikinti Komitəsi təsdiq və qüvvəyə minmişdir:

· GESNr-2001 “Təmir-tikinti işlərinin dövlət elementar smeta standartları”;

· GESN-2001 “Ümumi tikinti işləri üçün dövlət elementar smeta standartları”;

GESNm-2001 "Avadanlıqların quraşdırılması üçün dövlət elementar smeta standartları"

GESN-lər yerlərdə tikinti işlərinin aparılması, resurs metodundan istifadə edərək smetaların tərtib edilməsi, habelə görülən işlərə görə ödənişlər və materialların silinməsi üçün zəruri olan resursların tərkibini və ehtiyacını müəyyən etmək üçün nəzərdə tutulmuşdur.

Rusiya Dövlət Quruculuğu yalnız Moskva bölgəsi üçün Federal vahid qiymətlərini (FER, FERr və FERm) hazırlayır. Sonra, Moskva bölgəsi üçün qiymətlər Gosstroy tərəfindən qiymətləri regional şərtlərlə əlaqələndirmək üçün Tikintidə Qiymətləndirmə Regional Mərkəzlərinə köçürülür. Əlaqələndirildikdən sonra qiymət kolleksiyaları əlavə təsdiq üçün Dövlət Quruluşuna göndərilir. Hazırda yeni normativ-hüquqi bazanın hazırlanması prosesi hələ tamamlanmayıb. Yeni normativ hüquqi baza əsasında daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinin aparılması xüsusi bilik və bacarıqlar tələb edən çox mürəkkəb və vaxt aparan işdir. Yeni normativ-hüquqi bazanın qiymətləndirmə praktikasına daxil olması üçün daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinin tətbiqi problemlərinin həlli üçün uyğunlaşdırılmış proqram təminatı və hesablama sistemlərinin işlənib hazırlanması üzrə bir sıra işlərin görülməsi zəruridir.

Bu yaxınlarda tikintidə qiymətqoyma üzrə regional mərkəzlər fəal işləməyə başladı və informasiya xidmətləri göstərməkdə ixtisaslaşan firmalar meydana çıxdı, məsələn, NPF Tikintidə İnformasiya Texnologiyaları Mərkəzi.

Və yalnız daşınmaz əmlak qiymətləndiriciləri hələ də ötən əsrin 70-ci illərinə aid çoxdan köhnəlmiş kolleksiyalardan istifadə edirlər və eyni zamanda, obyektlərin "bazar dəyərini" əsaslandırmaq üçün istifadə edirlər. Təcrübəli qiymətləndiricilər, ilk növbədə, vahid qiymətlərə daxil olan xərclərin siyahısı, orta indeksasiya, texnologiyaların uyğunsuzluğu, iş həcminin nisbəti və s. ilə əlaqəli UPVS kolleksiyalarının istifadəsinin mənfi cəhətlərini çoxdan başa düşürlər.

Beləliklə, UPVS kolleksiyalarında aşağıdakı xərc maddələri nəzərə alınır:

· birbaşa xərclər;

· qaimə məsrəfləri;

· planlaşdırılan qənaət (mənfəət);

· tikinti sahəsinin ayrılması və inkişafı üçün ümumi sahə xərcləri;

· layihələndirmə və tədqiqat işlərinin dəyəri;

· qışda işlərin aparılması ilə bağlı xərclər;

· bonus əmək haqqı xərcləri;

· fəaliyyət göstərən müəssisənin idarə edilməsinin saxlanması xərcləri;

· müvəqqəti bina və tikililərin ləğvindən itkilər;

· işçilərin 3 km-dən çox məsafəyə daşınması xərcləri. ictimai nəqliyyat olmadıqda;

· işin mobil xarakterinə görə işçilərə mükafatların ödənilməsi xərcləri.

Təcrübəli qiymətləndiricilər analoqlara düzəlişlər və ya genişləndirilmiş təxminlər əsasında hesablamalarında öz inkişaflarından istifadə edirlər.

P.G. Grabovoy, S.P. Korostelevin "Əmlakın qiymətləndirilməsi, I hissə. Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi" işində konkret bir nümunədən istifadə edərək, UPVS metodologiyasından istifadə edərək yaşayış əmlakının dəyişdirilməsi dəyərinin hesablanmasının nəticələrinin bir neçə dəfə əhəmiyyətli dərəcədə fərqləndiyi göstərilir. , bazar göstəricilərindən.

Bununla belə, Rusiya Qiymətləndiricilər Cəmiyyətinin Ekspert Şurası tərəfindən nəzərdən keçirilən hesabatların əksəriyyətində daşınmaz əmlakın bazar dəyərinin qiymətləndirilməsi hələ də köhnəlmiş UPVS-ə əsaslanır. Üstəlik, bu hesablamaların nəticələrini hansısa şəkildə bazar göstəricilərinə yaxınlaşdırmaq üçün onlara “sahibkarın mənfəəti” adlanan müəyyən artım əmsalı tətbiq edilir. Müasir şəraitdə bu göstəricini bazardan çıxarmaq mümkün olmadığı üçün tamamilə özbaşına qəbul edilir. Burada xüsusilə qeyd etmək lazımdır ki, 2003-cü İVS-ə uyğun olaraq, “bazar dəyərinin tətbiqi yalnız bazar məlumatları əsasında qiymətləndirmə nəticəsinin hazırlanmasını tələb edir”. UPVS-ni tətbiq edərkən qiymətləndirici hesabatda öz əksini tapmalı olan qeyri-bazar dəyərini aydın şəkildə müəyyən edir.

Rusiyada hələ də Qərb qiymətləndiriciləri üçün mövcud olan tikinti xərclərinin ümumiləşdirilmiş əsas göstəriciləri üzrə etibarlı məlumat bazası yoxdur (WESSEXS, LAXTONS, R.S.MEANS nümunəsindən sonra).

Hazırda daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi üçün əsas tanınmış məlumat bazası Co-Invest MMC-nin inkişafıdır. Bu şirkət rüblük olaraq “Tikintidə qiymət indeksləri” bülleteni, eləcə də “Qiymətləndiricinin kitabçası” seriyasını nəşr edir: “Sənaye binaları”, “Yaşayış binaları”, “Milli tikinti bazarlarında valyutaların alıcılıq qabiliyyəti paritetləri topluları”, “İnşaatda qiymət indeksləri” cari qiymət səviyyəsində bina və tikililərin dəyişdirilməsi dəyəri” və s.

Bu nəşrlərdən istifadə edərkən, onların hesablamalarının əksəriyyətinin müəyyən qiymət əmsalları ilə indeksləşdirilmiş planlı iqtisadiyyat dövrlərinin tənzimləyici bazasına əsaslandığını və buna görə də yekun qiymətləndirmənin nəticələrinin səbəblərə görə əhəmiyyətli bir səhv ola biləcəyini xatırlamaq lazımdır. yuxarıda qeyd edilmişdir. Müəyyən indekslərdən istifadə edərkən onların hesablanması üçün ilkin şərtləri diqqətlə öyrənmək lazımdır.

Tikinti Xərclərinin Regional Rehberi (RCC-2006) bu yaxınlarda nəşr olundu və qiymətləndiricilər tərəfindən gözlənilən ölkədə ilk olaraq elan edildi. O, tikinti işlərinin növü, məcmu xərc göstəriciləri (UCI) və “ekspress versiyada tələb olunan investisiya həcminin qiymətləndirilməsi üçün məlumat” üzrə xərc göstəricilərini təqdim edir. Əslində, sonuncu tərif müasir bina və tikililərin analoqlarının təxmini dəyərinə aiddir. RSS-nin III hissəsində "konstruksiya elementlərinin texniki-iqtisadi göstəriciləri olan analoq obyektlər, bütövlükdə obyekt üçün texniki-iqtisadi göstəriciləri olan analoq obyektlər və yaşayış binalarının və sosial obyektlərin dəyərini müəyyən etmək üçün tövsiyə olunan texniki-iqtisadi göstəricilərin xülasə cədvəli daxildir. -mədəniyyət obyektləri.” Xərc göstəriciləri "Moskva bölgəsi" üçün 01/01/2006-cı il tarixinə qiymətlərlə müəyyən edilmişdir. Kataloqa 18 növ müasir yaşayış binası və 27 qeyri-yaşayış daşınmaz əmlak obyekti üzrə qiymət göstəriciləri daxildir. RSS-2007-də ​​bu obyektlərin siyahısı əhəmiyyətli dərəcədə genişləndirilmişdir.

RSS-nin nəşri onun daşınmaz əmlak və biznesin qiymətləndirilməsi prosedurlarında istifadəsinə şərait yaradır. Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsində “Məcmu dəyər göstəriciləri” məlumat kitabının II hissəsindən istifadə etmək olarsa, biznesin qiymətləndirilməsinin maya dəyəri yanaşmasında “Bina və tikililərin analoji obyektləri” III hissəsindən istifadə etmək olar.

Beləliklə, RCC kolleksiyaları daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi üçün əsas bazaya çevrilməlidir. Bununla belə, bu kolleksiyalarda əhəmiyyətli çatışmazlıqlar da var. Əsas odur ki, onlar ilkin məlumatları və analoqların dəyərinin əldə edilmiş dəyərlərinin əsas fərziyyələrini təqdim etmirlər. Beləliklə, son rəqəmlərdə avadanlığın tərkibinin dəqiq nə nəzərə alındığı, tərtibatçının digər xərclərinə nəyin daxil olduğu və s. RSS-in təkmilləşdirilməsi istiqamətində qiymətləndiricilərin, analitiklərin və qiymətləndiricilərin birgə işi daşınmaz əmlak qiymətləndiriciləri üçün çox zəruri olan məlumat bazasının yaradılmasına səbəb ola bilər.

Qiymətləndirmə fəaliyyətinin inkişafının əsas istiqaməti hazırda daşınmaz əmlakın bazar dəyərinin qiymətləndirilməsidir. Bu, ölkəmizdə daşınmaz əmlakın faktiki bazar dəyəri ilə bağlı məlumat bazasının toplanması ilə mümkün olur.

Yaşayış daşınmaz əmlakının qiymətləndirilməsi prosesini sadələşdirmək üçün qiymətləndirmə agentlikləri mənzilin dəyərinin reqressiya modelindən istifadə edə bilərlər ki, bu da onun bir sıra parametrlərindən asılı olaraq yaşayış obyektinin dəyərini hesablamağa imkan verir.

Belə bir modelin qurulmasına bir nümunə 2005-ci ilin dekabr ayı üçün Əmlak jurnalında verilmişdir. Model, Novosibirsk şəhərinin müxtəlif ərazilərində müxtəlif istehlak xüsusiyyətlərinə malik mənzillər satan bir neçə daşınmaz əmlak şirkətinin qiymət siyahılarına uyğun olaraq inşa edilmişdir. Təhlil üçün aşağıdakı parametrlər üzrə 450 mənzil (hər bir mənzil növü üçün 150 variant - bir, iki, üç otaqlı) haqqında məlumat toplanmışdır:

mənzil dəyəri,

mənzilin yerləşdiyi ərazi,

əmlak növü:

ictimai mənzil,

Özəlləşdirmə müqaviləsi əsasında alınmış mənzil

Alqı-satqı müqaviləsi ilə alınmış mənzil,

* mənzilin yerləşdiyi binanın materialı:

Panel, kərpic, monolit,

*ev növü:

Elit,

Təkmilləşdirilmiş tərtibat

Tipik

Tam ölçüdə,

- "Xruşşovka",

evin mərtəbələrinin sayı,

mənzilin yerləşdiyi mərtəbə,

mənzilin ümumi sahəsi,

mənzilin yaşayış sahəsi,

mətbəx sahəsi,

balkonun və ya lojikanın olması,

telefonun olması.

Bir otaqlı mənzillərin nümunəsindən istifadə edərək modelin qurulması prosedurunu ətraflı nəzərdən keçirək.

Modelin qurulmasının birinci mərhələsində bir-birindən yüksək dərəcədə asılı olan parametrləri müəyyən etmək üçün korrelyasiya əmsallarının matrisi təhlil edilmişdir. Əsas vəzifə korrelyasiya əmsalı 0,8-dən çox olmayacaq amilləri seçmək idi. Təhlilin nəticələrinə əsasən, qalan amillər korrelyasiya əmsalına qoyulan şərti təmin etmədiyi üçün 6 amili, yəni ilkin olaraq toplananların tam yarısını nəzərə alan korrelyasiya əmsalları matrisi quruldu.

Seçilmiş faktorlar üzrə toplanmış məlumatlara əsasən aşağıdakı reqressiya modeli qurulmuşdur:

C = -10,12 + 9,24 Ümumi + 35,62 * x1 - 21,17 * x2 + 15,07 * x3 +

65 * x4+ 64,48 * x5 (3,1)

və ya ümumiyyətlə:

C = -a0 + asStot+ a1x1 + axg + a3x3 + a4x4 + a5x5 (3.2)

Təqdim olunan tənlikdə aşağıdakı qeyd istifadə olunur:

C - aşağıda müəyyən edilmiş sabit parametrləri olan mənzilin qiyməti,

Stotal - mənzilin ümumi sahəsi,

x1 mənzilin yerləşdiyi ərazini xarakterizə edən dummy dəyişəndir,

x2, mənzilin yerləşdiyi binanın materialını xarakterizə edən dummy dəyişəndir;

x3 - qiymətləndirilən mənzilin yerləşdiyi binanın mərtəbələrinin sayını xarakterizə edən dəyişən;

x4, mənzilin yerləşdiyi mərtəbəni xarakterizə edən dummy dəyişəndir;

x5, mənzildə telefonun mövcudluğunu xarakterizə edən dummy dəyişəndir.

Bu model üzrə statistik göstəricilər əldə edilən nəticələrin əhəmiyyətini təsdiq etmişdir.

Beləliklə, ortaya çıxan model Novosibirsk şəhərinin mənzil bazarında mənzillərin orta qiymətinin onun parametrlərindən asılılığını çox yaxşı əks etdirir (ekstremal variantları nəzərə almadan).

Təqdim olunan modellər Novosibirsk şəhərinin “Jilfond” və “Amir - Real Estate” daşınmaz əmlak agentliklərində satışa çıxarılan mənzillərin qiymətini qiymətləndirən, habelə girov kimi çıxış edən tam ştatlı işçiləri olan “Jilfond” və “Amir – Real Estate” şirkətlərində tətbiq edilib. kredit müqavilələri. Qeyd etmək lazımdır ki, mütəxəssislər onların istifadəsinin effektivliyini yüksək qiymətləndiriblər.

Qiymətləndiricilərin üzləşdiyi ikinci mühüm problem gələcəkdə mənzilin dəyərini proqnozlaşdırmaqdır. Bu problem, ipoteka məqsədləri üçün bir mənzilin dəyərini qiymətləndirərkən xüsusilə aktuallaşır, çünki mənzilin satışı gələcəkdə baş verəcək və kredit müqaviləsi müddəti üçün mənzilin dəyərinin artım tempini müəyyən etmək vacibdir. .

Təkrar mənzil bazarında qiymət dinamikası modelinin qurulması üçün ilkin məlumatlar müvafiq illərin rübləri üçün Əmlak jurnallarından götürülmüşdür. Hər il üzrə 240 mənzil - hər bir mənzil növü üzrə 80 (bir, iki, üç otaqlı) üzrə məlumat toplanmışdır. . Modelin qurulmasının əsas məqsədi daşınmaz əmlakın təkrar bazarında qiymət dəyişiklikləri modelini müəyyən etməkdir.

Mənzillər haqqında toplanmış məlumatların strukturu Şek. 2.1, 2.2, 2.3.

düyü. 2.1. Modelin tikintisi zamanı nəzərə alınan mənzillərin quruluşu, yaşayış növləri üzrə





düyü. 2.2. Modelin tikintisi zamanı nəzərə alınan mənzillərin quruluşu, yaşayış növləri üzrə





düyü. 2.3. Modelin tikintisi zamanı nəzərə alınan mənzillərin strukturu tikinti materialının növünə görə

İqtisadi hadisələrin müvəqqəti təhlili təkamüllərin müxtəlif növlərini fərqləndirir.

1. Meyil, meyl və ya uzunmüddətli hərəkət. Trendin ciddi tərifi yoxdur, o, intuitiv olaraq müəyyən edilir. Trend uzun müddət davam edən müəyyən bir istiqamətdə baş verən yavaş dəyişikliyə uyğundur.

2. Dövr, qısamüddətli komponent - artan faza və azalan fazanın olduğu sürətli kvazperiodik hərəkət.

3. Mövsümi komponent - dövrədən fərqli olaraq müntəzəm olaraq baş verən dəyişikliklər.

4. Təsadüfi dalğalanmalar, effektlər - nisbətən yüksək tezlikli, az və ya çox sabit xarakter daşıyan təsadüfi hərəkət.

Bəzi statistik sıralar öz saf formasında bu və ya digər təkamül növünü təmsil edir, lakin əksəriyyəti bütün və ya fərdi komponentlərin birləşməsidir.

Nəzəri cəhətdən qiymət dinamikası seriyası trend, mövsümi komponent və təsadüfi dalğalanmaların birləşməsidir. Daşınmaz əmlak bazarının hazırkı inkişafı mərhələsində mənzilin qiymətinin mövsümi komponenti pozulmuşdur ki, bu da qiymət artımının yüksək templəri və sözügedən bazarın investisiya cəlbediciliyi ilə bağlıdır. Məhz buna görə də nəzərdən keçirilən zaman seriyalarında trendin müəyyənləşdirilməsinə xüsusi diqqət yetirilmişdir.

Mənzillərin qiymət dinamikasının bu seriyasına əsaslanaraq aşağıdakı model qurulmuşdur.

İkinci dərəcəli polinom:

уi = а + bt2, (3.3)

harada i mənzil növüdür,

t - vaxt dövrü.

Qeyd etmək lazımdır ki, statistikada istifadə olunan meyarlara uyğun olaraq korrelyasiya əmsalı 1-ə yaxın (0,7-dən artıq), F əhəmiyyətlilik əmsalı 0,03-dən az (verilmiş model parametrləri üçün) olmalıdır.

Beləliklə, ortaya çıxan modellər Novosibirsk şəhərinin təkrar mənzil bazarında qiymətlərin dinamikasını yaxşı əks etdirir.

Alınan modelə görə, 2006-cı ildə birotaqlı mənzillərin qiymətində artım 22,0%, faktiki qiymət artımı 24,3% təşkil etməli idi.

Bu modelə görə, 2006-cı ildə Novosibirsk şəhərində iki otaqlı mənzilin qiymətində artım 21,7% olmalı idisə, faktiki olaraq artım tempi 21,6% idi.

Təqdim olunan modelə uyğun olaraq, 2006-cı ildə Novosibirsk şəhərində üç otaqlı mənzilin qiymətinin artması 21,5% olmalı idi, amma əslində artım tempi 31,0% idi.

2006-cı ilin hər rübündə Novosibirsk şəhərində mənzillərin kvadrat metrinin dəyərinə dair real məlumatları əvəz etməklə, qeyd etmək olar ki, bu dəyər modeldən istifadə etməklə qurulmuş etimad intervallarının hüdudlarına düşür.

Ekspertlərin fikrincə, ortaya çıxan model daşınmaz əmlak bazarında mövcud vəziyyəti adekvat şəkildə təsvir edir. Müəyyən növ mənzillər üzrə 2006-cı ilin sonuna mənzil xərclərinin artımı proqnozu real məlumatlarla üst-üstə düşür, çünki ekspertlər tərəfindən proqnozlaşdırılan bazar artımı 20-30% təşkil edir.

Qiymətləndirici daim mənzillərin qiymətini proqnozlaşdırmaq problemi ilə üzləşir, bu problem kredit vermək üçün qiymətləndirmə apararkən xüsusilə kəskinləşir. Qərarın düzgünlüyü mütəxəssisin təcrübəsindən, ixtisasından, həmçinin qiymətləndirilən obyektin bazarında toplanmış məlumatların keyfiyyətindən asılıdır. Mütəxəssislərin işində təklif olunan statistik modellərdən istifadə proqnozların düzgünlüyünü, eləcə də yaşayış daşınmaz əmlakının qiymətləndirilməsinin keyfiyyətini artırmağa kömək edəcəkdir.

2006-cı ilin hər rübündə Novosibirsk şəhərində mənzillərin kvadrat metrinin dəyərinə dair real məlumatları əvəz etməklə, qeyd etmək olar ki, bu dəyər modeldən istifadə etməklə qurulmuş etimad intervallarının hüdudlarına düşür. Ekspertlərin fikrincə, ortaya çıxan model daşınmaz əmlak bazarında mövcud vəziyyəti adekvat şəkildə təsvir edir. Müəyyən növ mənzillər üzrə 2006-cı ilin sonuna mənzil xərclərinin artımı proqnozu real məlumatlarla üst-üstə düşür, çünki ekspertlər tərəfindən proqnozlaşdırılan bazar artımı 20-30% təşkil edir. Qiymətləndirici daim mənzillərin qiymətini proqnozlaşdırmaq problemi ilə üzləşir, bu problem kredit vermək üçün qiymətləndirmə apararkən xüsusilə kəskinləşir. Qərarın düzgünlüyü mütəxəssisin təcrübəsindən, ixtisasından, həmçinin qiymətləndirilən obyektin bazarında toplanmış məlumatların keyfiyyətindən asılıdır.

Giriş

Əlaqələndirildikdən sonra qiymət kolleksiyaları əlavə təsdiq üçün Dövlət Quruluşuna göndərilir. Hazırda yeni normativ-hüquqi bazanın hazırlanması prosesi hələ tamamlanmayıb.

Yeni normativ hüquqi baza əsasında daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinin aparılması xüsusi bilik və bacarıqlar tələb edən çox mürəkkəb və vaxt aparan işdir. Yeni normativ-hüquqi bazanın qiymətləndirmə praktikasına daxil olması üçün daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinin tətbiqi problemlərinin həlli üçün uyğunlaşdırılmış proqram təminatı və hesablama sistemlərinin işlənib hazırlanması üzrə bir sıra işlərin görülməsi zəruridir.

Bu yaxınlarda tikintidə qiymətqoyma üzrə regional mərkəzlər fəal işləməyə başladı və informasiya xidmətləri göstərməkdə ixtisaslaşan firmalar meydana çıxdı, məsələn, NPF Tikintidə İnformasiya Texnologiyaları Mərkəzi.

Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi üsullarının təkmilləşdirilməsi üzrə təkliflər

Bu nəşrlərdən istifadə edərkən, onların hesablamalarının əksəriyyətinin müəyyən qiymət əmsalları ilə indeksləşdirilmiş planlı iqtisadiyyat dövrlərinin tənzimləyici bazasına əsaslandığını və buna görə də yekun qiymətləndirmənin nəticələrinin səbəblərə görə əhəmiyyətli bir səhv ola biləcəyini xatırlamaq lazımdır. yuxarıda qeyd edilmişdir. Müəyyən indekslərdən istifadə edərkən onların hesablanması üçün ilkin şərtləri diqqətlə öyrənmək lazımdır.

Tikinti Xərclərinin Regional Rehberi (RCC-2006) bu yaxınlarda nəşr olundu və qiymətləndiricilər tərəfindən gözlənilən ölkədə ilk olaraq elan edildi. O, tikinti işlərinin növü üzrə maya dəyəri göstəricilərini, məcmu xərc göstəricilərini (UCI) və “ekspress versiyada tələb olunan investisiya həcmini qiymətləndirmək üçün məlumatı” ehtiva edir.

Əslində, sonuncu tərif müasir bina və tikililərin analoqlarının təxmini dəyərinə aiddir.

Yaşayış əmlakının qiymətləndirilməsi (3)

Xüsusilə, BMS, ABŞ GAAP və ya Rusiya mühasibat standartlarına uyğun olaraq aktivləri maliyyə hesabatlarında əks etdirmək üçün qiymətləndirmə tələbi daim artır; marketinq və brend strategiyalarının effektivliyini müəyyən etmək üçün qeyri-maddi aktivlərin dəyərinin qiymətləndirilməsi; alqı-satqı əməliyyatlarının, aktivlərin icarəyə verilməsi, M&A və mülkiyyət hüquqlarının və digər əmlak hüquqlarının ötürülməsi üzrə digər əməliyyatların başa çatdırılması məqsədi ilə qiymətləndirmə; dövlət müəssisələrinin özəlləşdirilməsi zamanı sığorta məqsədləri üçün qiymətləndirmə, səhmlərin əlavə emissiyası və ya səhmlərin geri alınması; əmlakla təminatla kredit verilməsi məqsədi ilə qiymətləndirmə və s. Expert RA reytinq agentliyinin araşdırmasının nəticələrinə görə, son il yarım ərzində ən populyar xidmətlər daşınmaz əmlak və ümumilikdə biznes üçün qiymətləndirmə xidmətləri olub.

Tezis: yaşayış daşınmaz əmlakının qiymətləndirilməsi

FEDERAL TƏHSİL AGENTLİYİ MOSKVA DÖVLƏT XİDMƏT UNİVERSİTETİ Fakültə: Regional İqtisadiyyat və Bələdiyyə İdarəetmə İnstitutu Şöbə: Dövlət və Bələdiyyə İdarəetmə kursu layihəsi. Mövzu: Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi üsullarının təkmilləşdirilməsi.

İntizam: Bələdiyyə daşınmaz əmlakının idarə edilməsi. GRDS 3-2 qrupunun tələbəsi Şevçuk M.V tərəfindən tamamlandı. Müəllim Dubovik M.V tərəfindən qəbul edildi.

Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi üsullarının təkmilləşdirilməsi

Beləliklə, RCC kolleksiyaları daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi üçün əsas bazaya çevrilməlidir. Bununla belə, bu kolleksiyalarda əhəmiyyətli çatışmazlıqlar da var.


Əsas odur ki, onlar ilkin məlumatları və analoqların dəyərinin əldə edilmiş dəyərlərinin əsas fərziyyələrini təqdim etmirlər. Beləliklə, son rəqəmlərdə avadanlığın tərkibinin dəqiq nə nəzərə alındığı, tərtibatçının digər xərclərinə nəyin daxil olduğu və s.
RSS-in təkmilləşdirilməsi istiqamətində qiymətləndiricilərin, analitiklərin və qiymətləndiricilərin birgə işi daşınmaz əmlak qiymətləndiriciləri üçün çox zəruri olan məlumat bazasının yaradılmasına səbəb ola bilər. Qiymətləndirmə fəaliyyətinin inkişafının əsas istiqaməti hazırda daşınmaz əmlakın bazar dəyərinin qiymətləndirilməsidir.
Bu, ölkəmizdə daşınmaz əmlakın faktiki bazar dəyəri ilə bağlı məlumat bazasının toplanması ilə mümkün olur.

Xülasə: yaşayış daşınmaz əmlakının qiymətləndirilməsi

Tətbiq üçün digər hallar: - yeni tikinti üçün texniki-iqtisadi təhlil, - torpaqdan ən yaxşı və ən səmərəli istifadənin müəyyən edilməsi, - təmir, - yekun qiymət danışıqları, - təşkilati və xüsusi təyinatlı binalar, - sığorta məqsədləri. — bazar müqayisəsi metodu: oxşar obyektlərlə son əməliyyatlar haqqında məlumatlar əsasında əmlakın bazar dəyərinin qiymətləndirilməsi. Ehtimal olunur ki, rasional investor və ya alıcı müəyyən bir əmlak üçün eyni faydalı xüsusiyyətlərə malik olan digər oxşar əmlakı almaqdan daha çox pul ödəməyəcək. - gəlir metodu: əmlakın dəyəri bu obyektin gələcəkdə gətirəcəyi gözlənilən faydaların ölçüsü, keyfiyyəti və alınma müddətinin müddəti ilə müəyyən edilir.

20. daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinə maya dəyəri yanaşma üsulları (təkmilləşdirmələr).

Diqqət

Mənşə · Təbii (təbii) obyektlər · Süni obyektlər (binalar).2. Təyinatı · Boş torpaq sahələri (inkişaf və ya digər məqsədlər üçün) · İstismar üçün təbii komplekslər (depozitlər) · Binalar Yaşayış üçün. Ofis üçün. Ticarət və pullu xidmətlər üçün. Sənaye üçün. · Digər.3.

Ölçüsü · Torpaq sahələri · Fərdi torpaq sahələri · Bina və tikililərin kompleksləri · Çoxmənzilli yaşayış binası · Birmənzilli yaşayış binası (imarət, bağ evi) · Bölmə (giriş) · Bölmədə mərtəbə · Mənzil. · Otaq. · Yay evi .· İnzibati binalar kompleksi.· Bina.· Binalar və ya binaların hissələri (bölmələr, mərtəbələr).4. İstifadəyə hazır · Hazır obyektlər · Yenidənqurma və ya əsaslı təmir tələb edən · Tikintisinin başa çatdırılmasını tələb edən. 1.2 Yaşayış daşınmaz əmlakının qiymətləndirilməsi metodologiyası.

Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi üsullarının təkmilləşdirilməsi

Beləliklə, UPVS yığımlarında aşağıdakı məsrəf maddələri nəzərə alınır: · birbaşa xərclər; · qaimə məsrəfləri; · planlaşdırılan qənaət (mənfəət); · tikinti sahəsinin ayrılması və inkişafı üçün ümumi sahə xərcləri; · layihələndirmə və tədqiqat işlərinin dəyəri; · qışda işlərin aparılması ilə bağlı xərclər; · bonus əmək haqqı xərcləri; · fəaliyyət göstərən müəssisənin idarə edilməsinin saxlanması xərcləri; · müvəqqəti bina və tikililərin ləğvindən itkilər; · işçilərin 3 km-dən çox məsafəyə daşınması xərcləri. ictimai nəqliyyat olmadıqda; · işin mobil xarakterinə görə işçilərə mükafatların ödənilməsi xərcləri. Təcrübəli qiymətləndiricilər analoqlara düzəlişlər və ya genişləndirilmiş təxminlər əsasında hesablamalarında öz inkişaflarından istifadə edirlər.
P.G.Qrabovoy, S.P.Korostelevin “Əmlakın qiymətləndirilməsi, I hissə.

Mövzu: daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi üsullarının təkmilləşdirilməsi

Bu model üzrə statistik göstəricilər əldə edilən nəticələrin əhəmiyyətini təsdiq etmişdir. Beləliklə, ortaya çıxan model Novosibirsk şəhərinin mənzil bazarında mənzillərin orta qiymətinin onun parametrlərindən asılılığını çox yaxşı əks etdirir (ekstremal variantları nəzərə almadan).
Təqdim olunan modellər Novosibirsk şəhərinin “Jilfond” və “Amir - Real Estate” daşınmaz əmlak agentliklərində satışa çıxarılan mənzillərin qiymətini qiymətləndirən, habelə girov kimi çıxış edən tam ştatlı işçiləri olan “Jilfond” və “Amir – Real Estate” şirkətlərində tətbiq edilib. kredit müqavilələri. Qeyd etmək lazımdır ki, mütəxəssislər onların istifadəsinin effektivliyini yüksək qiymətləndiriblər. Qiymətləndiricilərin üzləşdiyi ikinci mühüm problem gələcəkdə mənzilin dəyərini proqnozlaşdırmaqdır.

Yaşayış daşınmaz əmlakının qiymətləndirilməsi

Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi üsullarının təkmilləşdirilməsinə dair təkliflər Nəticə İstifadə olunmuş ədəbiyyat və mənbələrin siyahısı Əlavə GİRİŞ Bazar iqtisadiyyatının elementləri arasında istehsal vasitəsi kimi çıxış edən daşınmaz əmlak (torpaq, inzibati, sənaye, anbar, kommersiya və digər binalar və binalar, habelə digər tikililər) və istehlak obyekti və ya obyekti (torpaq sahələri, yaşayış binaları, bağ evləri, mənzillər, qarajlar). Daşınmaz əmlak vətəndaşların şəxsi varlığının əsasını təşkil edir və təsərrüfat fəaliyyətinin və bütün mülkiyyət formalı müəssisə və təşkilatların inkişafının əsası kimi çıxış edir.

Rusiyada daşınmaz əmlak bazarının fəal formalaşması və inkişafı müşahidə olunur və daşınmaz əmlak əməliyyatlarında artan sayda vətəndaşlar, müəssisələr və təşkilatlar iştirak edir.