الرسالة: التثمين العقاري. تحسين طرق التقييم العقاري تحسين طرق التقييم العقاري

وكالة التعليم الفيدرالية

وكما يتبين من البيانات المصدرية، تختلف عناصر المقارنة عن تلك التي يتم تقييمها من حيث التمويل ووقت البيع والخصائص المادية.

يتم تحديد مقدار التعديل لشروط التمويل من خلال مقارنة سعر بيع الأشياء مع التمويل السوقي وغير السوقي. وفي هذه الحالة، يتم خصم أقساط القرض بسعر الفائدة في السوق. في مثالنا، يتم تحديد قيم التعديل على أنها 3000 للكائن رقم 1 و8000 للكائن رقم 2.

وبما أن جميع العقارات المماثلة لها ظروف بيع في السوق، فلا يلزم إجراء أي تعديل على شروط البيع.

للتكيف مع ظروف السوق (وقت البيع)، من الضروري تحديد العناصر التي تختلف فقط في هذا العنصر. في حالتنا، يختلف الشيء رقم 1 ورقم 3 فقط من حيث التمويل ووقت البيع. من خلال تعديل سعر البيع

الكائن رقم 1 على شروط التمويل، يمكنك تحديد التعديل وقت البيع:

(62000 – 56000) / 156000 = 0.1.أي. على مدار العام، سترتفع الأسعار في السوق بنسبة 10٪.

وبالتالي، يتم وضع جميع الأشياء القابلة للمقارنة في نفس الشروط فيما يتعلق بالتمويل ووقت البيع، مما يخلق أساسًا واحدًا لإجراء تعديلات على عناصر المقارنة الأخرى.

في عدد من كائنات المقارنة، يتم تمثيل الاختلافات في الحجم بأعداد مختلفة من الغرف ومناطق مختلفة من المنزل والمؤامرة. علاوة على ذلك، قطعة أرض مساحتها 12000 متر مربع. يتوافق مع منزل بمساحة 145 متر مربع. مع 7 غرف وقطعة أرض 10000 متر مربع. يتوافق مع منزل بمساحة 120 متر مربع. مع 6 غرف. ومن ثم، فإن تعديل الحجم من مقارنة الكائنين رقم 1 ورقم 2 له الشكل التالي:

70000 – 62000 = 8000.

التعديل الخاص بوجود المرآب مستمد من المقارنة بين الكائنين رقم 3 ورقم 5:

61600 – 59400 = 2200.

يتم تحديد تعديل الطابق السفلي النهائي من خلال مقارنة الكائنات رقم 2 ورقم 4:

77000 – 70000 = 7000.

وترد نتائج التعديلات التي تم إجراؤها في الجدول رقم 2

الجدول رقم 2.

تم الحصول على سعر معدل لكل كائن مقارنة. ووفقا لظروف المشكلة، يشترط استخلاص القيمة السوقية بناء على بيانات أسعار البيع المعدلة.

والأساس المنطقي لاشتقاق مؤشر واحد للقيمة السوقية هو إعطاء كل عضو في سلسلة أسعار المبيعات المعدلة عامل ترجيح، مع الأخذ في الاعتبار درجة اختلاف كائنات المقارنة عن كائنات التقييم. في هذه الحالة، ينبغي للمرء أن يأخذ في الاعتبار

الاهتمام بنطاق تشتت أسعار المبيعات، إجمالي النسبة المئوية للتعديلات المتخذة وفقًا لـ قيمه مطلقه، إجمالي النسبة المئوية للتعديلات، والتي يتم تعريفها على أنها الفرق بين التعديلات الإيجابية والسلبية وأي بيانات أخرى.

في هذا المثال، لدينا نطاق ضيق جدًا من أسعار البيع - من 66,400 إلى 66,800 ومع ذلك، يتم تعيين حصة أكبر لسعر البيع مع التعديلات الأصغر - بالنسبة للكائن رقم 5، عدد التعديلات = 2. بالإضافة إلى ذلك، إن مبلغ إجمالي التعديل الإجمالي للكائن رقم 5 هو نفسه تقريبًا الأصغر. ولذلك تم أخذ سعر بيع الكائن رقم 5 – 66,400 – على أنه القيمة السوقية لكائن المقارنة.

3.2 مخاطر الاستثمار وإحصائيات السوق العقاري.

تحتوي إحصائيات سوق العقارات عادة على معلومات حول أسعار الإيجار ومؤشرات الربحية. بالنسبة لمقارنة البيانات، تشير المعلومات فقط إلى خصائص الدرجة الأولى. ويعتقد أن مثل هذه المنشآت تلبي أعلى المتطلبات من حيث الموقع والمعدات ودعم الاتصالات وحلول التخطيط وغيرها، ويتم تحديد أسعار الإيجار بنفس معايير قياس وتوزيع التكاليف بين المالك والمستأجر للصيانة والإصلاحات والتأمين ، إلخ. .

تعتبر المعلومات المتعلقة بأسعار الإيجار متاحة. ولتوحيده، لا يلزم سوى التحقق من الكفاية المذكورة. يعد إعداد المعلومات حول مؤشرات الربحية أكثر صعوبة. نظرًا لعدم وجود الكثير من معاملات الشراء والبيع، يتم أخذ المعاملات المكتملة مسبقًا في الاعتبار، ويتم دمج البيانات المتعلقة بالأشياء المختلفة، وتؤخذ الفجوات الزمنية والتضخم والعمليات الأخرى في الاعتبار. تحتوي مؤشرات الربحية أيضًا على معلومات حول المخاطر الإقليمية، وهنا يسود نهج الخبراء. ولذلك يعتبر الإحصاء أحد التخصصات في الأسواق العقارية.

إن تكثيف الأعمال والاستثمار في المنطقة يصاحبه بالضرورة زيادة في سوق المكاتب وزيادة في الطلب والإشغال ومعدلات الإيجار. وفي الوقت نفسه، يتم تحفيز البناء الجديد وتحديث المكاتب، تليها أقسام الخدمات ومجمعات التسوق ومراكز الترفيه، وما إلى ذلك. إن مثل هذه العمليات اليوم هي سمة مميزة لأكبر المراكز التجارية: العواصم المالية التقليدية لأمريكا والعالم القديم، والعواصم سريعة النمو في جنوب شرق آسيا والصين والهند. يشير تحليل إحصاءات أعمال الإيجار إلى عدد من الظواهر المثيرة للاهتمام. على سبيل المثال:

تعتبر بيانات أسعار الإيجار أكثر ديناميكية بكثير من بيانات العائد؛ تتميز ديناميات أسعار الإيجار بتقلب معين، مما يعكس (وإن كان مع التحولات) العمليات العامة للصعود والهبوط؛ قد لا تتزامن التغيرات في مؤشرات العقارات المكتبية والتجزئة من حيث الوقت والحجم؛ تنعكس التحسينات في وضع السوق في زيادة معدلات الإيجار، وفي كثير من الأحيان، في انخفاض مؤشرات الربحية (بسبب ديناميكيتها الأقل بشكل ملحوظ)؛ وتحدث الصورة غير المتماثلة أيضًا عندما يتفاقم وضع السوق؛

تكون قيم مؤشرات الربحية أفضل (أقل) كلما كان الاقتصاد الإقليمي والوضع الاجتماعي أكثر موثوقية واستقرارًا. قادة أعمال الإيجار المستقرة هم لندن وباريس وفرانكفورت، حيث تبلغ مساحة التغيير في مؤشرات الربحية في حدود 5-6٪؛

وكانت التغيرات في المؤشرات الخاصة بعواصم أوروبا الشرقية أقل ديناميكية؛ ويمكن تفسير ذلك من خلال أحجام السوق الأصغر، وعدد أقل من المعاملات، وعلى ما يبدو، من خلال الاهتمام الأقل للخبراء الغربيين ودوائر الأعمال في هذه الأسواق؛ مؤشرات الربحية لعواصم أوروبا الشرقية أعلى باستمرار بمقدار 2-3 مرات من القيم المماثلة للعواصم الغربية. وفي الفترة التي تلت أزمة أغسطس 1998، كانت مؤشرات الربحية في موسكو أسوأ بأربع مرات أو أكثر. ولم يحدث هذا بسبب الانخفاض الحقيقي في قيمة العقارات فحسب، بل نتيجة لتقييم الخبراء لحالة عدم الاستقرار وزيادة المخاطر التجارية في هذه المنطقة؛

يُقترح الحصول على معلومات تحليلية إضافية باستخدام مؤشر التكلفة المحسوبة للوحدة (UCC) - كتقدير لتكلفة بعض الوحدات المتوسطة للمنطقة التجارية للعقار المؤجر.

مثل هذا التقييم، إلى جانب الاستجابة السريعة للتقلبات في أسعار الإيجار، يحمل آراء الخبراء حول نجاح الأعمال ومخاطرها.

يمكن العثور على المعلومات الأولية - إحصائيات الإيجارات للمدن الأوروبية - في المنشورات الغربية (على سبيل المثال، في مجلة EuroProperty الشهرية). سنختار ككائنات تمثيلية: فرانكفورت ولندن وباريس - مراكز الأعمال الأكثر استقرارًا، وسانت بطرسبرغ وبراغ ووارسو - المراكز الاقتصاد الانتقاليمع مؤشرات أعمال الإيجار الأكثر خطورة (في أوروبا).

أعمال تأجير المكاتب.

أظهرت فترة المراقبة 01.99-08.00 للعواصم الغربية تقدمًا عامًا في أعمال تأجير المكاتب. ونلاحظ الاستقرار المطلق لمؤشر الربحية في لندن (5.00-5.50%) والتحسن في مؤشرات الربحية في فرانكفورت (من 5.75 إلى 4.90-5.50%) وباريس (من 6.25-6.75 إلى 5.50-6.00%). وبالنسبة لعواصم أوروبا الشرقية، تميزت الفترة نفسها بتدهور المؤشرات. بالإضافة إلى ذلك، أتاح تحليل البيانات المحسوبة للمملكة المتحدة إمكانية التوفيق بين التناقض الخارجي في منطق معدلات الإيجار (فائضها في سانت بطرسبرغ ووارسو حتى منتصف عام 1999 مقارنة بالمعدلات في باريس وفرانكفورت) . ونتيجة لذلك، فإن مؤشرات UCL المنخفضة بأسعار الإيجار المرتفعة لا تسمح لنا بعد بتوقع نمو الاستثمار بشكل متفائل.

تجارة تأجير الأعمال.

تتميز فترة المراقبة 05.99-08.00 للعواصم الغربية بتدهور عام في المؤشرات (وهو ما يمكن رؤيته بوضوح باستخدام UCS). يشير هذا إلى أنه قد تكون هناك فترات طويلة جدًا من نشاط السوق، وبعدها لن يجلب بيع مساحة التجزئة المكتسبة أي دخل حقيقي على الإطلاق.

بالنسبة لعواصم أوروبا الشرقية، ترتبط فترة المراقبة البالغة 05.99-08.00 بمرور فترة من الركود طويل الأمد وربما بداية الخروج منها (لوحظ تحسن في ديناميكيات المؤشرات، على الرغم من الفجوة في مؤشرات UCS مقارنة بالعواصم الغربية تبدو هائلة - تقريبًا من حيث الحجم). لذلك، في الوقت الحالي، يجب أن يقتصر الأمر على القول بأنه قد تكون هناك فترات طويلة جدًا في أسواق مباني البيع بالتجزئة، حيث يمكن للاستثمارات في شراء عقارات التجزئة في عواصم أوروبا الشرقية أن تحقق تأثيرًا إيجابيًا ملحوظًا، بما في ذلك خلال فترات الركود . الأسواق الغربية. يمكن أن يكون هذا بمثابة حجة جيدة عند البحث عن طرق لتنويع المحفظة العقارية "الأقاليمية".

خاتمة.

تتميز نهاية فترة تكوين سوق العقارات بالانتقال من التطوير الشامل إلى التطوير المكثف. من الواضح أنه في المستقبل القريب لن يكون هناك مثل هذا النمو السريع في عدد المعاملات في السوق كما كان في النصف الأول من التسعينيات. علاوة على ذلك، خلال فترة معينة في سوق الإسكان، لا يمكن تحقيق سوى استقرار عدد المعاملات. ويبدو أيضًا أنه من الممكن تمامًا زيادة مستوى الأسعار، خاصة في السوق الثانوية. ولكن في الوقت نفسه، لم تنخفض أسعار المساكن الفاخرة فحسب، بل ارتفعت أيضا، مما يشير إلى احتمالات البناء الجديد للمساكن عالية الجودة. يلاحظ مديرو الشركات أيضًا اشتداد المنافسة في السوق. ويميل معظمهم إلى الاعتقاد بأنه إذا كان عام 1995 قد اتسم بدرجة معتدلة من المنافسة، فقد أصبحت في عام 2001 مرتفعة وستظل كذلك.

إن استقرار عدد المعاملات والأسعار في سوق الإسكان الثانوي هو في المقام الأول نتيجة لعوامل الاقتصاد الكلي، وأهمها استمرار انخفاض مستويات الدخل بين الجزء الأكبر من السكان. إن النمو السريع الأولي للطلب في السوق، نتيجة لظهور طبقة من ذوي الدخل المرتفع في البلاد، قد انتهى عمليا الآن. واليوم، داخل هذه الطبقة، يحدث تمايز جديد - فصل الطبقة ذات الدخل المرتفع للغاية. وبسبب هذا التمايز، زاد الطلب على المساكن الفاخرة. ومع ذلك، من حيث القيمة المطلقة، فإن إمكانات هذه الطبقة محدودة للغاية. من الممكن التوسع بشكل جدي في الطلب إما من خلال زيادة مستويات الدخل وتشكيل طبقة متوسطة واسعة قادرة على أن تصبح المورد الرئيسي للمشترين، أو من خلال التحفيز النشط للطلب، سواء من قبل الدولة أو من قبل المشاركين المحترفين في سوق العقارات. أنفسهم. في الوقت نفسه، من الممكن تمامًا حدوث بعض الزيادة في الطلب في المستقبل تحت تأثير الإطلاق الحتمي للأموال في الاقتصاد في الأشهر المقبلة لحل أزمة عدم السداد وفيما يتعلق بسداد الديون أجوروالديون بناء على أوامر الحكومة. بعض هذه الأموال ستأتي أيضًا إلى سوق العقارات، لكن من الواضح أنها لن تغير الوضع جذريًا، على الرغم من أن عدد طلبات الشراء تحت تأثير هذا العامل سيرتفع بعدة نقاط.

ويمكن أيضًا الافتراض أنه بسبب الزيادة الحتمية والكبيرة في التعريفات الجمركية مرافق عامةومن الممكن أن يزداد العرض في سوق الإسكان الثانوي.

علاوة على ذلك، إذا كانت الزيادة في العرض في السوق الثانوية في 1991-1993. كان سببه الارتفاع السريع في الأسعار، والآن لن ينطلق البائعون كثيرًا من إمكانية حدوث زيادة كبيرة جدًا في الدخل من خلال بيع المساكن، ولكن من الحاجة إلى تقليل تكاليف صيانتها، وبالتالي - يوافقون على خفضها الأسعار. وهذا بدوره يمكن أن يؤدي أيضًا إلى زيادة طفيفة في الطلب، وبالتالي حجم مبيعات الشركات العقارية.

وفي الوقت نفسه، لن يخفف هذا الاستقرار من المشكلة العامة - فسوق العقارات السكنية في المستقبل المنظور سيشهد نقصًا في الطلب، مما قد يقلل بشكل كبير الدخل من النشاط التقليدي للشركات العقارية في تقديم خدمات الشراء والتأجير. بيع العقارات.

في هذه الظروف، من الضروري توسيع نطاق الخدمات التي تقدمها الشركة للعميل بشكل كبير: المدفوعات المصرفية، وخدمات النقل، وخدمات كاتب العدل، وإمكانية إجراء أعمال الإصلاح، وتوفير أقساط، وما إلى ذلك، وزيادة الاهتمام بالإعلان ، وربما خفض العمولات. كل هذه الأدوات يمكن أن تلعب دوراً كبيراً في جذب العملاء، لكن قدراتها لا تزال محدودة. إذا كانت هذه التقنيات قادرة على توفير الحجم اللازم من حجم الأعمال للشركات الفردية، فمن الواضح أنها لن تحل بشكل عام مشكلة تطوير الأعمال العقارية. ولن يتم حل هذه المشكلة بشكل جذري إلا من خلال توسيع الطلب في السوق وفي الداخل الظروف الحديثةوهذا ممكن فقط من خلال المشاركة النشطة للدولة من خلال إنشاء نظام الإقراض العقاري - إنشاء وكالات اتحادية وإقليمية ل الإقراض العقاري، ودعم سوق الرهن العقاري الثانوي، وتوفير الضمانات الحكومية للبنوك عند إصدار قروض الرهن العقاري.

أدى التطور المستمر لسوق العقارات في روسيا بطبيعة الحال إلى المرحلة التالية، التي تتميز بالزيادة المفاجئة في متطلبات جودة المبررات قرارات الاستثمار. بدأ المشاركون في سوق العقارات في الخارج وفي روسيا يدركون أن موثوقية خطط العمل، المشاريع الاستثماريةوما إلى ذلك، والتي هي في الأساس مجموعة قياسية من الصيغ البسيطة، تعتمد كليًا على صحة أبحاث السوق، والتي يتم استخدام نتائجها في الصيغ. بمعنى آخر، فإن المؤشر الأكثر أهمية وأهمية على جدوى مشروع استثماري في سوق العقارات هو مدى جدوى أبحاث السوق التي على أساسها يتم اتخاذ هذا القرار.

فهرس:

1. بالابانوف آي تي. "اقتصاديات العقارات"، سانت بطرسبرغ 2000.

2. جوريميكين ف. اقتصاديات العقارات: كتاب مدرسي. – الطبعة الثانية، المنقحة. وإضافية – م: مركز النشر وبيع الكتب “التسويق”، 2002 3. كوبشين أ.ن.، نوفيكوف بي.دي. سوق العقارات: اتجاهات الدولة والتنمية. - درس تعليمي. م: 1995.

4. ماكسيموف س.ن. "أساسيات نشاط ريادة الأعمال في سوق العقارات"، سانت بطرسبرغ. 2000.

إرسال عملك الجيد في قاعدة المعرفة أمر بسيط. استخدم النموذج أدناه

سيكون الطلاب وطلاب الدراسات العليا والعلماء الشباب الذين يستخدمون قاعدة المعرفة في دراساتهم وعملهم ممتنين جدًا لك.

وثائق مماثلة

النهج المقارن (السوقي) لتقييم العقارات. تكنولوجيا تنفيذ أسلوب تحليل المبيعات. حساب قيمة العقار باستخدام مضاعف الإيجار الإجمالي. طريقة الوحدة المقارنة مميزات تقييم العقارات في روسيا.

تمت إضافة الاختبار في 12/03/2012


خصائص العقارات ككائن حقوق مدنيه. مفهوم وتصنيف الأشياء العقارية. مشاكل التنظيم القانوني لمشاريع البناء غير المكتملة. المشاركة في التداول المدني. إجراء المعاملات مع العقارات.

تمت إضافة أعمال الدورة في 28/05/2016


المبادئ والأساليب الأساسية لتقييم العقارات. دراسة الوضع الاقتصادي في السوق الإقليمي والمحلي. تحديد القيمة السوقية لمجمع العقارات التابع لشركة Mechanized Works LLP: الخصائص والملكية.

أطروحة، أضيفت في 20/02/2011


التقييم العقاري أهدافه وغاياته وغاياته. الإطار التنظيمي والقانوني للتثمين العقاري. نظرة عامة على نظام تسجيل حالة الكائنات العقاراتوحقوق الملكية والمعاملات معها. التنظيم القانونيسوق العقارات في الاتحاد الروسي.

الملخص، تمت إضافته في 24/09/2015


السمات المميزة لعلاقات السوق في القطاع العقاري. الجوانب القانونيةالاقتصاد وتأجير العقارات، بما في ذلك تحليل مصادر التنظيم المدني للعلاقات في القطاع العقاري. جوهر المبادئ الأساسية لتقييم العقارات.

تمت إضافة الاختبار في 13/05/2010


الأنواع الرئيسية لأشكال ملكية المؤسسات. خصائص وتصنيفات الأجسام العقارية. إدارة بعض الأشياء العقارية. إدارة الأنظمة العقارية لموضوعات الاتحاد. العمليات مع الأشياء العقارية.

دورة المحاضرات، أضيفت في 16/04/2013


تعريف مفهوم العقار. كيان قانونيالأشياء العقارية (الحقوق). الفرق بين الحقوق والأعباء. الجوهر المادي للأشياء العقارية. الوضع القانوني قطعة أرض. أمثلة على وصف موقع قطعة أرض.

كمخطوطة، Evgenia Olegovna Akulova تحسين طرق تحليل الاستخدام الأكثر فعالية للعقارات لأغراض تقييم القيمة 00.08.10 - التمويل، دوران الأموالوملخص الأطروحة للحصول على الدرجة العلمية للمرشح العلوم الاقتصاديةموسكو 2015 2 تم تنفيذ العمل في قسم التقييم وإدارة الممتلكات بالمؤسسة التعليمية لميزانية الدولة الفيدرالية للتعليم المهني العالي "الجامعة المالية التابعة للحكومة" الاتحاد الروسي» المشرف العلمي، مرشح العلوم الاقتصادية، البروفيسور إيلينا نيكولاييفنا إيفانوفا المعارضين الرسميين سيرجي جيناديفيتش ستيرنيك دكتوراه في العلوم الاقتصادية، أستاذ، المؤسسة التعليمية الحكومية الفيدرالية للتعليم المهني العالي "الأكاديمية الروسية للاقتصاد الوطني و الخدمة المدنيةتحت رئاسة رئيس الاتحاد الروسي"، أستاذ قسم إدارة العقارات ومشاكل استخدام الأراضي دميتري ميخائيلوفيتش خلوبتسوف دكتور في الاقتصاد، أستاذ مشارك، المؤسسة التعليمية الحكومية الفيدرالية المستقلة للتعليم العالي "جامعة ولاية تومسك الوطنية للبحوث"، رئيس قسم قسم الاقتصاد العام والتطبيقي بكلية الاقتصاد المنظمة الرائدة للمؤسسة التعليمية لميزانية الدولة الفيدرالية للتعليم المهني العالي "جامعة موسكو الحكومية للهندسة المدنية" سيتم الدفاع في 16 أبريل 2015 الساعة 12-00 في اجتماع مجلس الأطروحة D 505.001.02 على أساس المؤسسة التعليمية الحكومية الفيدرالية للتعليم المهني العالي "الجامعة المالية التابعة لحكومة الاتحاد الروسي" على العنوان: لينينغرادسكي بروسبكت، 49، غرفة. 406، موسكو، GSP-3، 125993. يمكن العثور على الأطروحة في قاعة الأطروحات بمجمع المكتبات والمعلومات التابع للمؤسسة التعليمية لميزانية الدولة الفيدرالية للتعليم المهني العالي "الجامعة المالية التابعة لحكومة الاتحاد الروسي" على العنوان : لينينغرادسكي بروسبكت، 49، غرفة. 203، موسكو، GSP-3، 125993 وعلى الموقع الرسمي: http://www.fa.ru. تم إرسال الملخص في 10 فبراير 2015. السكرتير العلمي لمجلس الأطروحة D 505.001.02 مرشح العلوم الاقتصادية، الأستاذ المشارك إيلينا إيفانوفنا ميشكوفا 3 I. الخصائص العامة للعمل أهمية موضوع بحث الأطروحة. تتميز المرحلة الحالية من تطور تقييم الممتلكات بفهم أعمق للنظرية والمنهجية لتحديد قيمتها السوقية، وتوحيد المبادئ الأساسية في معايير التقييم المتقدمة، فضلا عن نشرها أحدث التقنياتفي التمرين. يعد مبدأ الاستخدام الأفضل (المشار إليه فيما يلي باسم معرّفات الكيانات القانونية)، والذي يتم تنفيذ الجانب العملي منه باستخدام أساليب تحليل معرّفات الكيانات القانونية، أحد أكثر الأحكام إثارة للجدل والأقل تطورًا في نظرية وممارسة تقييم الممتلكات. وهو يعني أن القيمة السوقية لشيء التقييم تتشكل من خلال خصائصه الفريدة، مع مراعاة خيار الاستخدام الأمثل الذي يضمن تلبية الاحتياجات الاجتماعية والإنتاجية، وتعظيم ربح مالكه، وبالتالي أعلى قيمة الكائن نفسه. الالتزام بمراعاة مبدأ NEI في تقييم القيمة السوقية للعقارات، المضمن فيه المعايير الدوليةالتقييمات المنصوص عليها في الوثيقة المعتمدة في سبتمبر 2014 المعيار الفيدرالي"التقييم العقاري (FSO رقم 7)"، ومع ذلك، فإن هذا لا يوقف المناقشة في مجتمع التقييم فيما يتعلق بضرورته الأساسية وإجراءات التنفيذ العملي. يؤدي الافتقار إلى جهاز مفاهيمي موحد وأدوات منهجية شفافة ومنهجية وبنية تحتية معلوماتية متطورة إلى تعقيد عملية تحديد متغير NEI لكائن ما بغرض تقييم قيمته السوقية. وبالتالي، فإن التنفيذ الإلزامي لمبدأ NEI عند تقييم القيمة السوقية للعقارات يخلق حاجة ملحة لتحسين طرق تحليلها، وتحديد الأساليب الحالية وخوارزميات الحساب، التي تتكيف مع تفاصيل السوق الروسيةالعقارات. درجة التطور العلمي للمشكلة. مبدأ NEI كأحد المبادئ الأساسية تقييم يُنظر إليه بشكل رئيسي في الأعمال المتعلقة بتقييم العقارات من قبل المؤلفين الأجانب: Kinnard V.، Ordway N.، Reilly D.، Ring A.، Friedman D.، Harrison G.S.، Eckert D.K. وآخرون، والمؤلفون الروس: Aleksandrova V.T.، Artemenkova I.L.، Asaul A.N.، Grabovoy P.G.، Gribovsky S.V.، Gryaznova A.G.، Ivanova E.N.، Korosteleva S.P.، Kulakova Yu.N.، Leifera L.A.، 4 Ozerova ES، Petrova V.I.، Sternik G.M.، ستيرنيك إس جي، تاراسيفيتش إي، تابمان إل إن، فيدوتوفا إم إيه، فومينكو إيه إن، ياسكيفيتش إي إي. إلخ. في حين نقدر بشدة مساهمة العلماء في تطوير مناهج وطرق تقييم العقارات، تجدر الإشارة إلى أن تغطية NEI في أعمالهم ذات طبيعة عامة ولا تحتوي على أساليب واضحة وشاملة لتنفيذها العملي . يتم تقليل الجانب التطبيقي لمبدأ NEI، الذي يتم تنفيذه من خلال تحليل حالات الاستخدام البديل، في أعمال المؤلفين المحليين والأجانب بشكل أساسي إلى وصف خوارزمية قصيرة، ولا يحتوي على مبرر لجدوى ونطاق تطبيقه، فضلا عن القيود الناجمة عن شروط التقييم الروسية. في العقد الماضي، زاد الاهتمام بمشاكل التنفيذ العملي لمبدأ NEI في الأدبيات العلمية الروسية. تمت تغطية القضايا المفاهيمية لإجراء التحليل في سوق العقارات الروسية في أعمال V.V Grigoriev، E.S Ozerov، S.A. Smolyak، A.N Fomenko؛ الجوانب التطبيقية لحل مشاكل التحليل في ظروف السوق المغلقة والبنية التحتية للمعلومات المتخلفة ودرجة عالية من عدم اليقين تم تناولها من قبل V.T. وقد وضعوا توصيات لتحسين المراحل الفردية لتحليل NEI، بهدف تحسين جودة خدمات التقييم. في أطروحات جرونوفا إس. وجوباريفا إي.في. تتم دراسة أسئلة تحليل NEI في سياق مشاكل الإدارة الاقتصادية العامة وكفاءة استخدام الموارد. عمل بتروفا م.ن له أهمية عملية. ، الذي يستكشف الأساليب الكمية والنوعية لتحليل NEI. ومع ذلك، فإن النماذج الاقتصادية والرياضية المقترحة لها عدد من القيود وتتطلب التكيف مع الحقائق الحديثة لسوق العقارات وأنشطة التقييم في روسيا، بالإضافة إلى التثبيت في خوارزمية معقدة. وبالتالي، فإن التفسيرات الحالية لمبدأ NEI تتطلب الفهم والتوضيح وفقًا للاتجاهات الرئيسية في تحسين معايير وأساليب التقييم العقاري، والتي يملي المستوى الحالي لتطورها الحاجة إلى تطوير خوارزمية تحليل شاملة باستخدام ذات الصلة الظروف الروسيةتقييم الأساليب. الغرض وأهداف الدراسة. والغرض من هذه الدراسة هو تحسين الأدوات المنهجية لتحليل NEI، وضمان زيادة 5 في صحة تقييم العقارات. ولتحقيق هدف الدراسة تم تحديد المهام التالية في العمل: - توضيح محتوى مفهوم مبدأ الاستخدام الأكثر فعالية وإجراءات تنفيذه العملي، والدفاع عن ضرورة تنفيذه الإلزامي في تقييم العقارات. - النظر في التصنيف الحالي للأشياء العقارية وتحليل إمكانية إدخال ميزة جديدة تجمع الأشياء وفقًا للحاجة ودرجة التفاصيل في تحليل NEI؛ - تحليل السمات المحددة لسوق العقارات الروسي لتحديد مشاكله الأكثر إلحاحًا من أجل تحسين خوارزمية تحليل NEI وطرق تنفيذها العملي؛ - وضع توصيات منهجية تأخذ في الاعتبار خصوصيات سوق العقارات الروسي للتقييم العملي لمعايير التحليل الأساسية: المقبولية القانونية، والجدوى المادية، والجدوى المالية؛ - استكشاف طرق تحليل NEI ووضع التوصيات وتقييم فعاليتها تطبيق عمليفي ممارسة التقييم الروسي. الهدف من الدراسة هو مبدأ NEI كعنصر جوهري في التقييم العقاري. موضوع الدراسة هو الأدوات المنهجية للتنفيذ العملي لمبدأ NEI عند تقييم القيمة السوقية للعقارات. مجال الدراسة. تم إجراء البحث وفقًا للفقرة 5.1 "النظرية والمنهجية والأساس المفاهيمي لتشكيل قيمة الممتلكات المختلفة" من جواز السفر التخصصي 08.00.10 - المالية وتداول الأموال والائتمان (العلوم الاقتصادية). النظرية و الأساس المنهجيالبحث هو المفتاح النظرية الاقتصاديةو تحليل النظام ، وكذلك الاستنتاجات الواردة في أعمال المؤلفين المحليين والأجانب حول نظرية التقييم وتحليل الاستثمار، على وجه الخصوص، حول تقييم قيمة العقارات والأعمال وتقييم فعالية المشاريع الاستثمارية والتسعير في البناء. حددت الطبيعة الأساسية للمبدأ قيد الدراسة الحاجة إلى تطبيق الأساليب النظرية العلمية العامة للمعرفة (التاريخية والتحليلية والتركيبية وطرق الاستنباط وتحليل النظم، وما إلى ذلك)، وكذلك الأساليب الحديثة للاقتصاد والرياضيات التحليل: تقييمات الخبراء، التحليل الهرمي، طريقة السيناريو، النمذجة المالية، التجميع، العرض الجدولي للبيانات، إلخ. كانت قاعدة المعلومات للبحث عبارة عن مراجعات تحليلية لأسواق العقارات، والتقارير العلمية للمؤتمرات والندوات حول موضوع المشكلة. دراسة ومواد تحليلية من الدوريات، بالإضافة إلى الموارد المرجعية والتحليلية على الإنترنت، والقوانين التشريعية والتنظيمية للاتحاد الروسي، وتقارير عن تقييم القيمة السوقية للعقارات، وأبحاث المؤلف وحساباته. تكمن الحداثة العلمية للدراسة في تحسين الأدوات النظرية والمنهجية لتحليل NEI للعقارات لأغراض التقييم. أحكام الجدة العلمية لعمل الأطروحة المقدمة للدفاع هي كما يلي: 1. إثبات ضرورة مراعاة مبدأ NEI في التقييم، وكذلك تحديد محتوى التحليل، والآراء السائدة حوله يتم استكشاف الدور والجوهر، ومن المبرر أنهما مبدأ أساسي لتقييم القيمة السوقية للعقارات، كما هو موضح في الصياغة المقترحة. مبدأ NEI هو الحكم الأساسي لنظرية تقييم القيمة السوقية للعقارات، والتي يجب تحديد قيمتها بناءً على افتراض NEI الخاص بها - استخدام سوق تنافسي حسب الطلب ومبرر اعتبارًا من تاريخ التقييم واستيفاء معايير المقبولية القانونية والجدوى المادية والجدوى المالية وتعظيم القيمة المحتملة لقطعة أرض مجانية أو مبنية. تحليل معرّفات الكيانات القانونية هو إجراء تقييم يضمن التنفيذ العملي لمبدأ معرّفات الكيانات القانونية، ويتكون من دراسة فعالية خيار استخدام كائن اعتبارًا من تاريخ التقييم ومقارنته بخيارات التطوير البديلة من أجل تحديد طريقة الاستخدام التي تعظيم قيمة قطعة الأرض. 2. يتم إثبات الحاجة إلى إدخال خاصية تصنيف جديدة للعقارات "الحاجة إلى تحليل NEI ودرجة التفاصيل" بناءً على الخصائص الرئيسية المحددة للعقارات: الأصل، 7 مدى ملاءمة التحسينات للاستخدام، وقابلية القسمة ، الحالة المادية للتحسينات، الغرض الوظيفي. 3. ثبتت الحاجة إلى تحديث وتوسيع خوارزمية تحليل NEI في تقييم العقارات، والتي تتمثل في تغيير تسلسل التحليل، والذي يتم بموجبه مراحل دراسة الإمكانات الاقتصادية للموقع ومعيار يجب أن تسبق المقبولية القانونية مرحلة أبحاث السوق، وفي إدخال مراحل إضافية: تصنيف الشيء المثمن حسب درجة تفاصيل تحليل NEI؛ التحليل النوعي للاستخدامات البديلة. 4. يتم إثبات الحاجة إلى مقارنة نوعية للخيارات البديلة لاستخدام موضوع التقييم، ويتم تنفيذها من خلال الخوارزمية المقترحة باستخدام طريقة تحليل التسلسلات الهرمية (المشار إليها فيما بعد باسم AHP)، بناءً على استخدام المعايير: أ) كاملة استخدام مزايا الموقع؛ ب) الصلاحية القانونية للتطوير؛ ج) الجدوى المادية؛ د) إمكانية تطوير سوق العقارات. هـ) كفاءة جذب الموارد المالية، مما يجعل من الممكن تحديد الخيارات الأقل شعبية لاستخدام العقارات في السوق واستبعادها من الأبحاث اللاحقة. 5. بناءً على تنظيم الأساليب الحالية لتحليل NEI، وتحديد مزاياها وعيوبها، تم إثبات أن طريقة تحليل قطعة أرض على أنها مجانية مشروطة ومع التحسينات الحالية، بما في ذلك الرسملة المباشرة للدخل الناتج عن عقار واحد، مع الطرح اللاحق لتكلفة إنشاء التحسينات (أو تكاليف إعادة بنائها) وإحضار القيمة الناتجة إلى تاريخ التقييم، يضمن أقصى قدر من صحة النتائج في الظروف الحديثة لأنشطة التقييم الروسية. 6. نتيجة لدراسة سوق العقارات الروسية، ثبتت الحاجة إلى مراعاة الاستخدام الوسيط للأشياء عند تحليل NEI، والذي تم من أجله توضيح مفهوم "النوع الوسيط من الاستخدام للعقارات"، وتم تطوير واختبار منهجية تحليلها. تكمن الأهمية النظرية لنتائج البحث في تطوير خوارزمية مفصلة لتحليل صافي القيمة العقارية للعقار، مما يجعل من الممكن التنفيذ العملي للمبدأ الأساسي لنظرية التقييم، وبالتالي يمكن عناصر الجدة العلمية المقدمة للدفاع يمكن تفسيره على أنه مزيد من التطوير من حيث تحسين الأدوات المنهجية لتحديد القيمة السوقية للعقارات. ويمكن استخدام النتائج الرئيسية للدراسة في تطوير الدورات التدريبية المتعلقة بالتثمين العقاري. تكمن الأهمية العملية للأطروحة في حقيقة أن عناصر الحداثة العلمية التي حصل عليها المؤلف تهدف إلى الاستخدام على نطاق واسع في ممارسة التقييم العقاري، والمساهمة في تحسين جودة خدمات التقييم وزيادة جاذبية الاستثمار للأشياء التي يتم تقييمها. قيمة. ما يلي له أهمية عملية مستقلة: - نظام خصائص الأشياء العقارية، والذي يضمن تجميعها وفقًا لمعيار التصنيف المقترح "الحاجة ودرجة التفاصيل لتحليل NEI"؛  منهجية مطورة لتحليل معيار الجدوى المادية، بناءً على تنظيم الوثائق القانونية وتصنيف العقارات، لتحديد المعلمات المحتملة بشكل موثوق لتطوير قطعة أرض والتنبؤ بخصائص تخطيط المساحة للخيارات المختلفة لاستخدامها ; - خوارزمية مقترحة للمقارنة النوعية لحالات الاستخدام البديل باستخدام AHP، والتي تسمح باستبعاد الخيارات غير الفعالة من التحليل اللاحق لمعايير الجدوى المالية والحد الأقصى من الكفاءة؛ - منهجية مطورة لتحليل NEI مع مراعاة حالة الاستخدام المتوسط، مما يضمن أن التغييرات في خطط التخطيط الحضري لتنمية المناطق والخطط طويلة المدى للمطورين تؤخذ في الاعتبار مع الحفاظ على الاستخدام الحالي على المدى القصير ملكية. الموافقة على نتائج العمل وتنفيذها: تم الإبلاغ عن النتائج الرئيسية لأبحاث الأطروحة ومناقشتها والموافقة عليها في المؤتمرات العلمية والعملية والموائد المستديرة: المؤتمر العلمي والعملي الدولي السنوي "آفاق تنمية الاقتصادات الوطنية لعضو SES البلدان في سياق عمليات التكامل الدولي" (كاراجاندا، كاراجاندا جامعة الاقتصادكازبوتريبسويوز، 12-13 9 أبريل 2012)؛ المؤتمر العلمي والمنهجي الدولي الخامس "قيمة الملكية: التقييم والإدارة" (موسكو، جامعة موسكو المالية والصناعية "التآزر"، 22 نوفمبر 2013)؛ مائدة مستديرة بعنوان "إدارة الممتلكات: الممارسات العالمية والحقائق الروسية" (موسكو، مؤتمر عمليات الاندماج والاستحواذ، الجامعة المالية، 19 سبتمبر 2014). تم الانتهاء من الأطروحة في إطار العمل البحثي الذي تم إجراؤه في الجامعة المالية في إطار مهمة الدولة في عام 2013 حول موضوع "زيادة الاستقرار الماليالشركات الروسية تعتمد على إدارة تكاليفها." يتم استخدام نتائج البحث العلمي في الأنشطة العملية للقسم لتقييم الخوارزمية المعقدة "تحليل الفارس فرانك" من خلال تطبيق NEI. إن استخدام منهجية المؤلف المطورة لتحديد حلول التخطيط المكاني للتحسينات، وطريقة تحليل التسلسلات الهرمية، وتقنيات التحليل مع مراعاة الاستخدام المتوسط، يجعل من الممكن الامتثال لمتطلبات معايير التقييم، وضمان مستوى عالٍ من العمل والموضوعية وصحة نتائج التقييم في ظروف مساحة المعلومات المحدودة، والمساهمة في كفاءة الإدارة وقدرتها التنافسية بفضل اتباع نهج أكثر تنظيماً لتقييم العقارات وتحسين تكاليف تشغيل الشركة. يتم استخدام خوارزمية تحليل NEI، التي قام المؤلف بتحديثها، والتي تكمل تقييم القيمة السوقية للعقارات بأدوات سليمة منهجيًا، في الأنشطة العملية لشركة Russian Valuation Service LLC. على وجه الخصوص، فإن استخدام الطريقة التي حددها المؤلف باعتبارها الطريقة الأكثر ملاءمة لتحليل الجدوى المالية، والتي تتضمن أيضًا تنفيذ تحليل المخاطر، يسمح بإجراء دراسة أكثر تعمقًا لـ NEI، مما يساعد على تحسين الأسس المنهجية للمؤسسة. العمل وتحسين جودة الخدمات المقدمة. يتم استخدام نتائج البحث في العملية التعليميةفي المؤسسة التعليمية لميزانية الدولة الفيدرالية للتعليم المهني العالي "الجامعة المالية التابعة لحكومة الاتحاد الروسي" في قسم "التقييم وإدارة الممتلكات" في التدريس التخصصات الأكاديمية "التثمين العقاري" و"السوق العقاري واتجاهات تطوره". يتم تأكيد تنفيذ نتائج أبحاث الأطروحة في المنظمات من خلال الشهادات ذات الصلة. في المنشورات العشرة المشار إليها. وفي موضوع بحث الأطروحة تم نشر 6 أعمال بحجم إجمالي قدره 4.43 صفحة. (مجلد المؤلف 3.92 صفحة)، بما في ذلك 4 أعمال بحجم إجمالي 3.55 صفحة. (مجلد المؤلف 3.2 ص) في المنشورات العلمية التي راجعها النظراء والتي تحددها لجنة التصديق العليا التابعة لوزارة التعليم والعلوم في روسيا. هيكل ونطاق الأطروحة. تتكون الرسالة من مقدمة، وثلاثة فصول، وخاتمة، وقائمة المراجع من 119 مصدرا، و3 ملاحق. يقع نص الأطروحة في 204 صفحة. العمل مزود بـ 19 جدولاً و7 رسومات توضيحية. ثانيا. المحتوى الرئيسي للأطروحة في مقدمة العمل، يتم إثبات أهمية موضوع بحث الأطروحة، ويتم عرض درجة تطورها العلمي ومنهجية العمل: يتم تحديد غرض وأهداف البحث، وتنعكس عناصر الحداثة العلمية للعمل وأهميته العملية. تتعلق المجموعة الأولى من الأسئلة بدراسة التطور التاريخي لمفهوم NEI، وتحديد محتوى مفهوم NEI، ودور ومكانة المبدأ في النظام الحديث لتقييم العقارات. ويستند تقييم الممتلكات على المبادئ الأساسية للنظرية الكلاسيكية الجديدة، التي تهيمن على الفكر الاقتصادي الحديث. تعتمد هذه النظرية على مفهوم المستهلك العقلاني، الذي يحرك سلوكه هدف تعظيم المنفعة، والذي حدد مسبقًا تكوين المبادئ الأساسية لتقييم القيمة السوقية. يتم دمج مبادئ التقييم في أربع مجموعات اعتمادًا على مصدر التكوين ودرجة التأثير على القيمة: المبادئ المبنية على أفكار المالك حول فائدة الشيء؛ المبادئ المبنية على الخصائص التشغيلية للكائن الذي يتم تقييمه؛ المبادئ التي يحددها تأثير بيئة السوق؛ مبدأ NEI. جوهر مبدأ NEI هو أن القيمة السوقية للعقار تتشكل على أساس الخصائص الفريدة للكائن، والتي تحدد خيار الاستخدام الأمثل له تحت تأثير قوى العرض والطلب السائدة في تاريخ التقييم ، عندما يكون جميع المشاركين في السوق مهتمين بتعظيم فوائدهم الخاصة. يتم تطبيق مبدأ NEI إلى أقصى حد في تقييم 11 عقارًا، وذلك بسبب طبيعته "المكونة من مكونين": المكون الثابت هو قطعة أرض ذات اتصال ثابت بموقع محدد واستقرار الممتلكات، والمكون المتغير هي التحسينات التي أدخلت عليه. يحدد موقع الموقع وخصائصه خيار استخدامه الذي يلبي الاحتياجات الحالية للسوق. يتم توفير دخل الموقع من خلال التحسينات المدخلة، والتي يمكن تغييرها وفقًا للوظائف التي يطلبها السوق. ولذلك، فإن تقييم القيمة السوقية للعقارات يعتمد على نسخة NEI لقطعة الأرض، مما يزيد من قيمتها المحتملة. أظهر تحليل الأدبيات العلمية الأجنبية والروسية حول موضوع بحث الأطروحة، وكذلك معايير التقييم، أنها تحتوي على رقم ضخمتفسيرات مختلفة لمفهوم NEI للأشياء العقارية، وتلبية أربعة معايير رئيسية: المقبولية القانونية، والجدوى المادية، والجدوى المالية وأقصى قدر من الكفاءة. يتطلب التخطيط الحضري غير المرضي والظروف المتغيرة للسوق الروسية توضيحًا لمفهوم NEI من وجهة نظر الامتثال لظروف السوق السائدة في تاريخ التقييم، وتتطلب الاتجاهات الحالية في تطوير التقييم التركيز على أهميته النظرية. ولهذا الغرض، تمت صياغة تفسير المؤلف لـ "مبدأ NEI"، والذي يرد في الصفحة 6. ويتكون التنفيذ العملي لمبدأ NEI من تحليل فعالية خيار استخدام العقارات الذي تم تطويره اعتبارًا من التقييم التاريخ (المشار إليه فيما يلي باسم تحليل NEI). حسب الموجود الوثائق التنظيميةفي مجال أنشطة التقييم في الاتحاد الروسي، ينبغي فصل هذا الإجراء إلى مرحلة مستقلة وإلزامية تسبق حساب القيمة السوقية للعقارات باستخدام أساليب الدخل والمقارنة والتكلفة. وهذا يتطلب إدخال تعريف دقيق لتحليل NEI، والذي تم تقديمه أيضًا في الصفحة 6. بناءً على دراسة ومقارنة المعايير الدولية (المشار إليها فيما يلي باسم ICO) والأوروبية والأمريكية مع معايير التقييم الروسية، تم الكشف عن أن هناك هناك اختلافات كبيرة في أساليب تحليل NEI. الإصدار الحالي من MCO، على عكس إصداراتها السابقة، لا ينص على أنه يجب تحديد القيمة السوقية للكائن بناءً على الإصدار المحدد من NEI، ولكنه يشير إلى أنه يعكس ذلك، نظرًا لأن ممارسة تقسيم المناطق المعمول بها 12 تفترض الاستخدام الفعالأي إقليم. في هذا الصدد، سيتم أخذ NEI لكائن التقييم في الاعتبار عند تحليل أسعار معاملات البيع والإيجار لأشياء مماثلة عند تقييم قيمتها السوقية باستخدام نهج المقارنة والدخل. لا يضمن سوق العقارات الروسي غير المستقر وخصائص التنظيم التشريعي للتخطيط الحضري ومعايير تقسيم المناطق أن الخيار الحالي لاستخدام العقار الذي يتم تقييمه فعال، وأن أسعار الكائنات التناظرية تعكس NEI الخاص بها. لذلك، في المعايير الروسية، يُنصح حاليًا بفصل تحليل NEI إلى إجراء مستقل. إن تعقيد تحليل NEI للعقارات، بسبب درجة تطور سوقها، الذي يتميز ببنية تحتية معلوماتية محدودة وضعف تطوير التخطيط الحضري، يتطلب إدخال ميزة تصنيف إضافية للأشياء العقارية، مع الأخذ في الاعتبار بحاجة إلى تحليل NEI عند تحديد قيمتها السوقية. النظام المقترح للخصائص الرئيسية للعقار: الأصل؛ مدى ملاءمة التحسينات للاستخدام؛ قابلية التجزئة؛ تحسينات الحالة البدنية؛ يتيح لك نوع الكائن العقاري، المرتب في تسلسل هرمي، تحديد الحاجة إلى تحليل NEI وتصنيف الكائن وفقًا لمعيار التصنيف الجديد - "الحاجة إلى تحليل NEI ودرجة تفاصيله" - لفئة معينة. يوضح الشكل 1 تفسيرًا تخطيطيًا لنظام الخصائص المتطور لتصنيف الكائنات العقارية من أجل تحديد الحاجة إلى تحليل NEI ودرجة تفاصيله. وبالتالي، فإن تفاصيل سوق العقارات الروسية تحدد الحاجة إلى التنفيذ العملي لمبدأ NEI لمعظم الكائنات، والذي يتكون من إجراءات تحليله، وتحدد حالة السوق مسبقًا الحاجة إلى تحسين أساليب واتجاهات هذا التحليل. تنشأ المجموعة الثانية من الأسئلة من الحاجة إلى إجراء دراسة نقدية لأدوات التنفيذ العملي لمبدأ تحسين الأساليب الحالية لتحليلها. NEI للعقارات و13 أصل وحدات التخزين مع التحسينات الحالية وحدات تخزين مجانية تحسينات غير مناسبة للاستخدام (ارتداء > 80%) تحسينات مناسبة للاستخدام (ارتداء< 80%) Неделимый единый комплекс (здания с участками) Анализ НЭИ для свободного ЗУ Анализ НЭИ для свободного ЗУ и ЗУ с существующими улучшениями Составная часть неделимой вещи (помещения, квартиры) Здания, пригодные к эксплуатации (износ от 20% до 40%) Незавершенное строительство Здания, требующие реконструкции или إصلاح(تآكل من 40 إلى 80%) البناء الجديد أو إعادة البناء (البلى<20%) Анализ НЭИ для ЗУ с существующими улучшениями Жилые, коммерческие Обществен ные Анализ НЭИ не проводится Источник: разработка автора Рисунок 1 – Классификация объектов по потребности в проведении анализа НЭИ Изучение существующих подходов к анализу НЭИ недвижимого имущества позволило выявить наличие общепринятого алгоритма его практической реализации. Анализ НЭИ принято проводить в двух направлениях: для земельного участка как условно свободного и с существующими улучшениями. Поскольку функциональное использование любого объекта недвижимости опирается в первую очередь на характеристики местоположения, юридические и физические ограничения использования земельного участка, и направлено на раскрытие его стоимостного потенциала, далее описана процедура анализа для земельного участка как условно свободного. Исследование практики реализации принципа НЭИ недвижимости позволило сформулировать основные пробелы существующего алгоритма: изучение местоположения объекта представляет собой самостоятельный этап, не имеющий отношения к анализу НЭИ; не проводится качественный анализ различных вариантов использования; предлагаемая последовательность этапов анализа НЭИ неэффективна и трудоемка; отсутствуют детализированные рекомендации по отдельным аналитическим процедурам, что осложняет практическую реализацию принципа НЭИ. Для устранения выявленных недостатков автором обоснована необходимость модернизации существующего алгоритма анализа НЭИ, которая включает следующие положения. 14 1. Анализ НЭИ следует начинать с исследования характеристик оцениваемого объекта, позволяющих отнести его к определенной группе в соответствии с предложенным новым классификационным признаком «необходимость и степень детальности анализа НЭИ» в соответствии с рисунком 1. 2. Предлагается в первую очередь включать в процедуру анализа НЭИ этап исследования местоположения объекта с позиции изучения конкурентной среды и выявления основных преимуществ и недостатков его расположения, влияющих на выбор вариантов его потенциального использования. 3. В целях сокращения трудоемкости оценочных работ целесообразно сначала рассмотреть критерий юридической допустимости, и только законодательно разрешенные варианты позиционировать на территориальном рынке недвижимости на предмет их востребованности. 4. Целесообразно ввести этап качественного анализа вариантов с применением метода анализа иерархий, и только по наиболее приемлемым вариантам осуществлять количественные расчеты финансовой целесообразности. Схематичное изображение детализированного алгоритма анализа НЭИ с учетом предложенных преобразований представлено на рисунке 2. Исследование объекта по классификационному признаку «необходимость и степень детальности анализа НЭИ» Формирование полного перечня альтернативных вариантов использования объекта оценки Анализ местоположе ния объекта Анализ юридической допустимости с целью выявления законодательно разрешенных видов использования Анализ рынка и существующих классификаций исследуемых сегментов рынка Составление перечня возможных вариантов использования Анализ осуществимости Анализ физической осуществимости с целью выявления потенциально возможных параметров застройки территории по каждому варианту использования Качественный анализ возможных вариантов использования Количественный анализ возможных вариантов использования по критерию финансовой целесообразности Выбор варианта использования, максимизирующего стоимость объекта оценки Источник: разработка автора Рисунок 2 – Детализированный алгоритм анализа НЭИ недвижимости 15 Исследование юридической допустимости предполагает изучение объекта оценки с целью выявления законодательно разрешенных вариантов использования. Поскольку юридическая верификация заключается в определении соответствия текущего и альтернативных вариантов использования существующим градостроительным нормам, в которых также указывается информация о разрешенных параметрах застройки территории, обоснована логическая взаимосвязь данного этапа анализа с исследованием физической осуществимости. На основании проведенной систематизации существующих нормативно-правовых актов, норм и правил, а также документов на участок, была разработана структурированная схема, содержащая перечень документации с указанием содержащейся в ней информации, необходимой для анализа НЭИ. На основании данной схемы определяются основные сегменты рынка недвижимости, на которых можно специализироваться с учетом законодательной разрешенности, и для которых необходимо изучение классификационных требований. Анализ физической осуществимости опирается на разрешенные параметры застройки территории, полученные на этапе исследования юридической допустимости, и классификационные требования. Существующие рекомендации предполагают ограничение данного этапа анализа исследованием физических характеристик участка, его формы и рельефа, а также возможности размещения на нем новых строений, однако они не учитывают основную цель этапа: определить потенциально возможные параметры застройки участка с учетом ограничений по плотности, высотности, объемам строительства. В литературе по оценке недвижимости существуют краткие рекомендации по определению объемно-планировочных параметров застройки земли в ходе анализа НЭИ недвижимости. К недостаткам данных рекомендаций можно отнести индифферентность к наличию различных исходных данных для выбора способа расчета объемно-планировочных характеристик и отсутствие рекомендаций по учету классификаций объектов недвижимости, содержащих требования к отдельным техническим характеристикам строений. Для устранения указанных недостатков разработана авторская методика определения объемно-планировочных решений строений, схематично представленная на рисунке 3, дополненная вариантами расчетов параметров застройки на основании коэффициента плотности застройки (через общую площадь здания) и на основании данных по этажности и высоте этажа, получаемых в результате анализа рынка и исследования классификаций необходимого сегмента 16 рынка. Предложенный алгоритм может выполняться по одному из трех сценариев в зависимости от наличия доступной исходной информации: коэффициента застройки; коэффициента плотности застройки; информации об этажности и высоте этажа. Результатом данного этапа является формулирование альтернативных вариантов использования объекта оценки с указанием их ключевых физических характеристик. Определение исходного показателя Исходя из нормативноправовых актов, классификаций объектов недвижимости Коэффициент застройки Коэффициент плотности застройки S КЗ  З S ЗУ Допустимая площадь застройки S З  К З * S ЗУ 1     Допустимая высотность здания К ПЗ  SЗ  S ЗУ По площади участка, его форме и близости строений ориентировочно определяется SЗ с учетом нормативов по плотности застройки, указанных в СП 42.13330.2011, Приложение Г ввнеш S общ n эт анализ формы участка отступы от границ участка, строений парковка, пожарные проезды корректировка по «строительному модулю» h зд – высотные регламенты, ГПЗУ, внеш S общ hзд  hэт * nэт документы, классификации  Классификации объектов недвижимости по сегментам  Обзоры рынка  Отношение допустимой высоты здания к количеству этажей Минимальная высота 1 этажа Целесообразная этажность здания n эт  Допустимая общая площадь здания по внешнему обмеру h зд hэт внеш S общ  S З * nэт Допустимая общая площадь здания по внутреннему обмеру nэт  внеш S общ SЗ внеш S общ  К ПЗ * S ЗУ внутр внеш Sобщ  Sобщ  Толщина наружных стен При наличии данных об этажности или условий 1 и 2 3 2 Для расчета арендопригод ной площади внутр внеш S общ  S общ * 0,95 Строительный объем здания (Vстр) внеш Vстр  S общ * hзд Источник: разработка автора Рисунок 3 – Схема определения объемно-планировочных характеристик строений Отобранные варианты использования подлежат проверке по критерию финансовой целесообразности, заключающейся в изучении стоимостного потенциала 17 объекта недвижимости и способности генерирования им положительного денежного потока. Для повышения эффективности данного этапа целесообразно предварительно сопоставить данные варианты использования по качественным характеристикам. Выбор варианта НЭИ недвижимости представляет собой процесс принятия решения по совокупности большого числа параметров, поэтому автором рассмотрена возможность применения метода анализа иерархий (далее МАИ). Применение МАИ основывается на качественной интерпретации анализируемых параметров, оцененных на основе экспертных суждений и логики, с учетом их влияния на итоговый результат. Многокритериальный анализ на базе МАИ позволяет представить сложный процесс принятия решения в качестве структурированной иерархической системы и учесть взаимное влияние факторов на каждый из рассматриваемых вариантов использования и сопоставить их на основании отобранных критериев. Исследовательская задача, заключающаяся в определении данных критериев анализа НЭИ недвижимости, формирующих первый и второй уровни иерархии, была решена путем опроса экспертного мнения специалистов-оценщиков в отношении значимости и взаимного влияния отобранных критериев. Результаты анализа представлены в таблице 1. Таблица 1 – Веса критериев анализа НЭИ Критерий 1 порядка Использование потенциала местоположения Юридическая обоснованность Физическая осуществимость Потенциал рынка развития Эффективность привлечения финансовых ресурсов Итог Вес, % 24,8 34,9 26,5 8,4 Критерий 2 порядка Полнота использования преимуществ с точки зрения транспортной доступности Полнота использования преимуществ с точки зрения пассажиропотока Конкуренция в ближайшем окружении Соответствие назначению по градостроительному плану земельного участка Соответствие назначению по кадастровому паспорту или свидетельству Соответствие функции назначению по правилам землепользования и застройки территории Наличие данных о возможности изменения назначения Соответствие функции назначению по генеральному плану поселения Эффективность по критерию плотности застройки Эффективность по критерию максимальной высотности Арендопригодная площадь Наличие свободных ниш рынка Потенциал развития сегмента рынка Средний уровень доходности сегмента Возможность привлечения заемных средств 5,4 Эффективность привлечения заемных средств 100 Вес, % Итого вес, % 33,3 8,3 33,3 8,3 33,3 8,3 44,0 15,4 28,3 9,9 17,1 6,0 7,3 2,6 3,4 1,2 42,9 42,9 14,3 63,7 25,8 10,5 75,0 11,3 11,3 3,8 5,3 2,2 0,9 4,1 25,0 1,4 100 Источник: исследование автора 18 После построения иерархической структуры процесса принятия решения о выборе варианта НЭИ анализ проводится в рамках стандартных процедур МАИ. Альтернативы использования объекта оценки, которые получают наименьшие веса качества, исключаются из последующего анализа. После применения МАИ отобранные варианты использования недвижимости подлежат количественной оценке по критерию финансовой целесообразности с точки зрения способности генерировать положительный денежный поток и раскрывать стоимостной потенциал земельного участка. Количественная оценка отобранных вариантов использования по критериям финансовой целесообразности и максимальной эффективности представляет собой наиболее сложный и трудоемкий этап анализ, опирающийся на классические методы стоимостной оценки, представленные в таблице 2. Таблица 2 – Существующие методы практической реализации принципа НЭИ № п/п Метод анализа НЭИ/Соответствующий метод оценки ЗУ Расчетная формула Трудноопределяемые параметры Вывод о применимости Rb, Rl Область применения ограничена возможностями определения коэффициентов капитализации отдельно для здания и для земельного участка. Не выявлены Применим при наличии информации о стоимости улучшений и сопоставимости анализируемых вариантов по техническим параметрам застройки, срокам реализации и начала операционной деятельности. Анализ ЗУ как условно свободного I O  VB * RB RL VL  где: V L – рыночная 1 «Земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициенты капитализации для земли и строений различны» / Метод остатка для земли, модификация 1 стоимость земли, ден. ед.; I O – чистый операционный доход, приносимый единым объектом недвижимости, ден. ед.; V B – рыночная стоимость улучшений, ден. ед.; RB – коэффициент капитализации для улучшений; RL – коэффициент капитализации для земли. 2 «Земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициенты капитализации для зданий и земли одинаковы» / Метод остатка для земли, модификация 2 VL  где: IO  VB , RO Ro – общий коэффициент капитализации. 19 Продолжение таблицы 2 № п/п Метод анализа НЭИ/Соответствующий метод оценки ЗУ Расчетная формула Труднооп ределяе мые параметр ы VL  VO  VB 3 «Земельный участок рассматривается как незастроенный, и известна рыночная цена продажи недвижимости предполагаемого назначения»/ Метод выделения VB  E B * Pr где: VО – рыночная стоимость единого объекта недвижимости, ден. ед.; E B – стоимость Vо воспроизводства улучшений за вычетом физического износа, ден. ед.; Pr – прибыль девелопера. Вывод о применимости Область применения ограничена наличием рыночных данных по сопоставимым со всеми анализируемыми вариантами объектам-аналогам; наличием информации об износе и стоимости улучшений по объектам-аналогам. E1 E2  ... (1  Y) 1 (1  Y) 2 En I1 I2    (1  Y) n (1  Y)1 (1  Y) 2 VL    .... In (1  Y) n  VOn 1 (1  Y) n где: E1 , E2 , En – сумма 4 Метод предполагаемого использования*/ Метод предполагаемого использования капитальных затрат в n-й период времени, ден. ед.; I1 , I 2 , I n – величина чистого операционного расхода в nй период времени, ден. ед.; E, Y, n Y – ставка дисконтирования, дол. ед.; Применим при условии возможности достоверного определения затрат на создание улучшений, сроков строительства, загрузки объекта, прогноза доходов. VOn1 – стоимость реверсии единого объекта недвижимости в постпрогнозном периоде времени, ден. ед. Анализ ЗУ с существующими улучшениями VO  5 6 «Земельный участок рассматривается как застроенный, строения требуют проведения некоторых улучшений»/Нет где: Применим при наличии возможности достоверного определения затрат на изменение существующих улучшений. IO  E Im p RO E Im p - расходы, связанные с проведением работ по реконструкции/модернизаци и/капитальному ремонту, ден. ед. E «Земельный участок Применим при условии рассматривается как анализа земельного участка с Не IO VO  застроенный, не требующий не выявле- улучшениями, RO улучшений»/Метод прямой требующими затрат. ны капитализации дохода * Одинаковые условия реализации как для свободного участка, так и для участка с улучшениями

تقييم العقارات السكنية

وبشكل عام، فقد خصص الفصل الأول بشكل كبير للأسس النظرية والفئات الأساسية المرتبطة بالتثمين العقاري.

يعرض الفصل الثاني من العمل نتائج تقييم العقار من منظور ثلاثة مناهج لتحديد القيمة السوقية: التقييم من وجهة نظر التكاليف (منهج التكلفة)، التقييم عن طريق المقارنة المباشرة للمبيعات (منهج مقارن)، التقييم من وجهة نظر وجهة نظر الدخل المتوقع أو الفعلي (نهج الدخل).

وعند مقارنة نتائج التقييم تبين أن جميع الأساليب تعطي نتائج مختلفة. دعونا نفكر في الاتجاهات الرئيسية لتحسين الأساليب المقدمة لتقييم العقارات.

في ممارسات التقييم الحديثة، غالبًا ما يتم استخدام تقنية حساب تكلفة الاستبدال باستخدام مجموعات UPVS. بدأ استخدام هذه المجموعات في عام 1997، عندما لم تكن هناك معلومات سوقية عن العقارات، وكان استخدام هذه المجموعات هو الطريقة الوحيدة لتحديد "القيمة السوقية"، وذلك بشكل أساسي لأغراض إعادة تقييم الأصول الثابتة. في العقد الماضي كانت هناك تغييرات كبيرة في دعم المعلومات لسوق العقارات وتقدير الأعمال. تحولت لجنة البناء الحكومية في الاتحاد الروسي إلى إطار جديد للتكاليف والتنظيم. بموجب مرسوم Gosstroy من روسيا رقم 16 بتاريخ 8 أبريل 2002 "بشأن التدابير الرامية إلى استكمال الانتقال إلى قاعدة تقديرية ومعيارية جديدة للتسعير في البناء"، الوثائق التنظيمية لاتحاد الجمهوريات الاشتراكية السوفياتية Gosstroy، التي تم وضعها على مستوى الأسعار المنصوص عليها تم إلغاء القواعد التقديرية والمعيارية لعام 1991 اعتبارًا من 01.01.2003 و1984. ولاستبدالها، تم تقديم معايير تقدير عناصر الولاية (GESN) وأسعار الوحدات الفيدرالية (FER). وافقت لجنة البناء الحكومية في روسيا على ما يلي ووضعه موضع التنفيذ:

· GESNr-2001 "معايير التقديرات الأولية للدولة لأعمال الإصلاح والبناء"؛

· GESN-2001 "معايير التقديرات الأولية للدولة لأعمال البناء العامة"؛

GESNm-2001 "معايير التقدير الأولي لتركيب المعدات"

تم تصميم شبكات GESN لتحديد التكوين والحاجة إلى الموارد اللازمة لتنفيذ أعمال البناء في المواقع، ووضع التقديرات باستخدام طريقة الموارد، وكذلك للمدفوعات مقابل العمل المنجز وشطب المواد.

تقوم شركة Gosstroy الروسية بتطوير أسعار الوحدات الفيدرالية (FER، وFERr، وFERm) لمنطقة موسكو فقط. بعد ذلك، يتم نقل الأسعار الخاصة بمنطقة موسكو بواسطة Gosstroy إلى المراكز الإقليمية لتسعير البناء لربط الأسعار بالظروف الإقليمية. بعد الربط، يتم إرسال مجموعات الأسعار مرة أخرى إلى Gosstroy لمزيد من الموافقة. في الوقت الحالي، لم تكتمل بعد عملية تطوير إطار تنظيمي جديد. يعد إجراء التقييم العقاري بناءً على الإطار التنظيمي الجديد مهمة معقدة للغاية وتستغرق وقتًا طويلاً وتتطلب معرفة ومهارات خاصة. لكي يدخل الإطار التنظيمي الجديد في ممارسة التقييم، من الضروري القيام بمجموعة من الأعمال لتطوير البرمجيات وأنظمة الحوسبة المتكيفة لحل المشكلات التطبيقية للتثمين العقاري.

في الآونة الأخيرة، بدأت المراكز الإقليمية لتسعير البناء في العمل بنشاط، وظهرت شركات متخصصة في تقديم خدمات المعلومات، على سبيل المثال، مركز NPF لتكنولوجيا المعلومات في البناء.

ولا يزال المثمنون العقاريون فقط يستخدمون مجموعات قديمة من السبعينيات من القرن الماضي، وفي الوقت نفسه، يستخدمونها لتبرير "القيمة السوقية" للأشياء. لقد فهم المثمنون ذوو الخبرة منذ فترة طويلة عيوب استخدام مجموعات UPVS، المرتبطة في المقام الأول بقائمة التكاليف المدرجة في أسعار الوحدات، ومتوسط ​​الفهرسة، وعدم الامتثال للتقنيات، ونسبة نطاق العمل، وما إلى ذلك.

وبالتالي، يتم أخذ عناصر التكلفة التالية بعين الاعتبار في مجموعات UPVS:

· التكاليف المباشرة؛

· التكاليف العامة؛

· المدخرات المخططة (الربح)؛

· مصاريف الموقع العامة لتخصيص وتطوير موقع البناء.

· تكلفة التصميم وأعمال المسح.

· التكاليف المرتبطة بتنفيذ العمل في فصل الشتاء.

· تكاليف الأجور الإضافية.

· تكلفة الحفاظ على إدارة مؤسسة قائمة؛

· الخسائر الناجمة عن تصفية المباني والمنشآت المؤقتة.

· تكاليف نقل العمال لمسافة تزيد عن 3 كم. في غياب وسائل النقل العام.

· مصاريف صرف مكافآت للموظفين بسبب طبيعة العمل المتنقلة.

يستخدم المثمنون ذوو الخبرة تطوراتهم الخاصة في حساباتهم بناءً على تعديلات نظائرها أو تقديرات موسعة.

في عمل P.G Grabovoy، S.P. Korostelev "تقييم الممتلكات، الجزء الأول. تقييم العقارات"، باستخدام مثال محدد، يظهر أن نتائج حساب تكلفة استبدال العقارات السكنية باستخدام منهجية UPVS تختلف بشكل كبير، عدة مرات ، من مؤشرات السوق.

ومع ذلك، في معظم التقارير التي استعرضها مجلس الخبراء التابع لجمعية المثمنين الروسية، لا يزال تقييم القيمة السوقية للعقارات يعتمد على UPVS التي عفا عليها الزمن. علاوة على ذلك، من أجل تقريب نتائج هذه الحسابات بطريقة أو بأخرى من مؤشرات السوق، يتم إدخال معامل متزايد معين فيها، وهو ما يسمى "ربح رائد الأعمال". يتم اعتماده بشكل تعسفي تمامًا، لأنه في الظروف الحديثة لا يمكن إزالة هذا المؤشر من السوق. وتجدر الإشارة هنا بشكل خاص إلى أنه وفقًا لمعيار IVS 2003، فإن "تطبيق القيمة السوقية يتطلب تطوير استنتاج التقييم على أساس بيانات السوق فقط". عند تطبيق UPVS، يحدد المثمن بوضوح القيمة غير السوقية، والتي يجب أن تنعكس في التقرير.

في روسيا لا توجد حتى الآن قاعدة معلومات موثوقة حول المؤشرات الأساسية المجمعة لتكاليف البناء، والتي تكون متاحة للمثمنين الغربيين (على سبيل المثال WESSEXS، LAXTONS، R.S.MEANS).

حاليًا، قاعدة المعلومات الرئيسية المعترف بها لتقييم العقارات هي تطوير شركة Co-Invest LLC. تنشر هذه الشركة ربع سنوية نشرة "مؤشرات الأسعار في البناء"، بالإضافة إلى سلسلة "دليل المثمن": "المباني الصناعية"، "المباني السكنية"، "مجموعات تعادلات القوة الشرائية للعملات في أسواق البناء الوطنية"، "دليل تكلفة استبدال المباني والهياكل في مستوى الأسعار الحالي"، وما إلى ذلك.

عند استخدام هذه المنشورات، من الضروري أن نتذكر أن معظم حساباتها تعتمد على الإطار التنظيمي لأوقات الاقتصاد المخطط، مفهرسًا بمعاملات أسعار معينة، وبالتالي، قد تحتوي نتائج التقييم النهائية على خطأ كبير للأسباب المذكورة أعلاه. عند استخدام مؤشرات معينة، من الضروري دراسة المتطلبات الأساسية لحسابها بعناية.

تم مؤخرًا نشر الدليل الإقليمي لتكاليف البناء (RCC-2006) وتم الإعلان عنه باعتباره الأول في البلاد الذي يتوقعه المثمنون. فهو يوفر مؤشرات التكلفة حسب نوع أعمال البناء ومؤشرات التكلفة الإجمالية (UCI) و"معلومات لتقييم حجم الاستثمار المطلوب في الإصدار السريع". في الواقع، يشير التعريف الأخير إلى التكلفة المقدرة لنظائرها من المباني والهياكل الحديثة. يحتوي الجزء الثالث من RSS على "الأجسام التناظرية ذات المؤشرات الفنية والاقتصادية للعناصر الهيكلية، والأجسام التناظرية ذات المؤشرات الفنية والاقتصادية للكائن ككل وجدول موجز للمؤشرات الفنية والاقتصادية الموصى بها لتحديد تكلفة المباني السكنية والاجتماعية - الأشياء الثقافية." يتم تحديد مؤشرات التكلفة بالأسعار اعتبارًا من 01/01/2006 لمنطقة موسكو. ويتضمن الدليل مؤشرات التكلفة لـ 18 نوعاً من المباني السكنية الحديثة و27 نوعاً من العقارات غير السكنية. في RCC-2007، تم توسيع قائمة الكائنات هذه بشكل كبير.

يؤدي نشر نظام RSS إلى خلق الظروف الملائمة لاستخدامه في إجراءات تقييم العقارات والأعمال. إذا كان من الممكن في تقييم العقارات استخدام الجزء الثاني من الكتاب المرجعي "المؤشرات المجمعة للقيمة"، فمن الممكن في نهج التكلفة لتقييم الأعمال استخدام الجزء الثالث "الأشياء المماثلة للمباني والهياكل".

وبالتالي، ينبغي أن تصبح مجموعات RCC الأساس الأساسي لتقييم العقارات. ومع ذلك، هناك أيضًا عيوب كبيرة في هذه المجموعات. السبب الرئيسي هو أنها لا توفر البيانات الأولية والافتراضات الأساسية للقيم التي تم الحصول عليها لتكلفة نظائرها. وبالتالي، ليس من الواضح تمامًا ما هو تكوين المعدات الذي تم أخذه بعين الاعتبار في الأرقام النهائية، وما الذي تم تضمينه في التكاليف الأخرى للمطور، وما إلى ذلك. يمكن أن يؤدي العمل المشترك للمقدرين والمحللين والمثمنين في اتجاه تحسين نظام RSS إلى إنشاء قاعدة معلومات ضرورية جدًا للمثمنين العقاريين.

الاتجاه الرئيسي لتطوير أنشطة التقييم هو تقييم القيمة السوقية للعقارات. يصبح هذا ممكنًا نظرًا لحقيقة أنه يتم تجميع قاعدة بيانات في بلدنا حول القيمة السوقية الفعلية للعقارات.

من أجل تبسيط عملية تقييم العقارات السكنية، يمكن لوكالات التقييم استخدام نموذج الانحدار لتكلفة الشقة، والذي يسمح لك بحساب تكلفة العقار السكني اعتمادًا على عدد من معلماته.

ويرد مثال لبناء مثل هذا النموذج في مجلة العقارات لشهر ديسمبر 2005. تم بناء النموذج وفقًا لقوائم أسعار العديد من الشركات العقارية التي تبيع مساكن ذات خصائص استهلاكية مختلفة في مناطق مختلفة من مدينة نوفوسيبيرسك. للتحليل، تم جمع المعلومات عن 450 شقة (150 خيارًا لكل نوع من الشقق - غرفة واحدة، غرفتان، ثلاث غرف) وفقًا للمعايير التالية:

تكلفة الشقة,

المنطقة التي يقع فيها السكن،

نوع الملكية:

الإسكان العام،

السكن الذي تم شراؤه بموجب اتفاقية الخصخصة

السكن الذي تم شراؤه بموجب اتفاقية الشراء والبيع،

* مواد البناء الذي تقع فيه الشقة :

لوحة، الطوب، متراصة،

*نوع المنزل:

نخبة،

تحسين التخطيط

عادي

الحجم الكامل،

- "خروتشوف"

عدد طوابق المنزل،

الطابق الذي تقع عليه الشقة،

المساحة الإجمالية للشقة،

منطقة المعيشة في الشقة،

منطقة المطبخ،

وجود شرفة أو لوجيا،

وجود الهاتف.

دعونا نفكر بالتفصيل في إجراءات بناء النموذج باستخدام مثال الشقق المكونة من غرفة واحدة.

في المرحلة الأولى من بناء النموذج، تم تحليل مصفوفة معاملات الارتباط من أجل تحديد المعلمات التي كانت تعتمد بشكل كبير على بعضها البعض. كانت المهمة الرئيسية هي اختيار العوامل التي لن يتجاوز معامل الارتباط فيها 0.8. وبناء على نتائج التحليل، تم إنشاء مصفوفة معاملات الارتباط، والتي تأخذ في الاعتبار 6 عوامل، أي نصف تلك التي تم جمعها في البداية بالضبط، حيث أن العوامل المتبقية لم تستوف الشرط المفروض على معامل الارتباط.

وبناءً على البيانات التي تم جمعها حول العوامل المختارة، تم بناء نموذج الانحدار التالي:

ج = -10.12 + 9.24 الإجمالي + 35.62 * x1 - 21.17 * x2 + 15.07 * x3 +

65*x4+ 64.48*x5 (3.1)

أو بشكل عام:

C = -a0 + asStot+ a1x1 + axg + a3x3 + a4x4 + a5x5 (3.2)

يتم استخدام الترميز التالي في المعادلة المقدمة:

ج - سعر الشقة بمعايير ثابتة محددة أدناه،

Stotal - المساحة الإجمالية للشقة،

x1 هو متغير وهمي يميز المنطقة التي تقع فيها الشقة،

x2 هو متغير وهمي يميز مادة المبنى الذي تقع فيه الشقة؛

x3 هو متغير يحدد عدد طوابق المبنى الذي تقع فيه الشقة التي يتم تقييمها؛

x4 هو متغير وهمي يميز الأرضية التي تقع عليها الشقة؛

x5 هو متغير وهمي يميز وجود الهاتف في الشقة.

وأكدت المؤشرات الإحصائية لهذا النموذج أهمية النتائج التي تم الحصول عليها.

وبالتالي، فإن النموذج الناتج يعكس بشكل جيد للغاية اعتماد متوسط ​​تكلفة الشقق على معاييرها في سوق الإسكان في مدينة نوفوسيبيرسك (دون مراعاة الخيارات المتطرفة).

تم وضع النماذج المعروضة موضع التنفيذ في الوكالات العقارية في مدينة نوفوسيبيرسك "زيلفوند" و"أمير - عقارات"، والتي لديها موظفين بدوام كامل يقومون بتقييم تكلفة الشقق المعروضة للبيع، فضلا عن العمل كضمان في اتفاقيات الإقراض. وتجدر الإشارة إلى أن الخبراء أعربوا عن تقديرهم الكبير لفعالية استخدامها.

المشكلة الثانية المهمة التي يواجهها المثمنون هي التنبؤ بقيمة الشقة في المستقبل. تصبح هذه المشكلة ذات أهمية خاصة عند تقييم تكلفة الشقة لأغراض الرهن العقاري، حيث أن بيع الشقة سيحدث في المستقبل، ومن المهم تحديد معدل نمو تكلفة الشقة خلال فترة اتفاقية القرض .

تم أخذ البيانات الأولية لبناء نموذج لديناميات الأسعار في سوق الإسكان الثانوي من المجلات العقارية لأرباع السنوات المقابلة. في كل عام، تم جمع معلومات عن 240 شقة - 80 لكل نوع من الشقق (غرفة واحدة، غرفتين، ثلاث غرف). . الغرض الرئيسي من بناء النموذج هو تحديد نموذج التغيرات في أسعار العقارات في السوق الثانوية.

يتم عرض هيكل البيانات المجمعة عن الشقق في الشكل. 2.1، 2.2، 2.3.

أرز. 2.1. هيكل الشقق التي تم أخذها بعين الاعتبار عند بناء النموذج حسب نوع السكن





أرز. 2.2. هيكل الشقق التي تم أخذها بعين الاعتبار عند بناء النموذج حسب نوع السكن





أرز. 2.3. هيكل الشقق التي يتم أخذها في الاعتبار عند بناء النموذج حسب نوع مواد البناء

يميز التحليل الزمني للظواهر الاقتصادية بين أنواع مختلفة من التطورات.

1. النزعة أو الميل أو الحركة طويلة المدى. لا يوجد تعريف صارم للاتجاه، بل يتم تحديده بشكل حدسي. الاتجاه يتوافق مع تغير بطيء يحدث في اتجاه معين ويستمر على مدى فترة طويلة من الزمن.

2. الدورة، مكون قصير المدى - حركة شبه دورية سريعة، يوجد فيها مرحلة متزايدة ومرحلة متناقصة.

3. المكون الموسمي - التغييرات التي تحدث بانتظام، بدلاً من الدورة.

4. التقلبات والتأثيرات العشوائية - حركة عشوائية ذات تردد عالٍ نسبيًا ولها طابع ثابت إلى حد ما.

تمثل بعض السلاسل الإحصائية في شكلها النقي نوعًا أو آخر من التطور، ولكن معظمها عبارة عن مزيج من جميع المكونات أو مكونات فردية.

من الناحية النظرية، سلسلة ديناميكيات الأسعار هي مزيج من الاتجاه والمكون الموسمي والتقلبات العشوائية. في المرحلة الحالية من تطور سوق العقارات، تعطل المكون الموسمي لسعر الشقة، وذلك بسبب ارتفاع معدلات نمو الأسعار والجاذبية الاستثمارية للسوق المعني. ولهذا السبب تم إيلاء اهتمام خاص لتحديد الاتجاه في السلسلة الزمنية قيد النظر.

واستنادا إلى هذه السلسلة من ديناميكيات أسعار الشقق، تم بناء النموذج التالي.

كثيرة الحدود من الدرجة الثانية:

يوي = أ + بت2، (3.3)

حيث أنا نوع الشقة،

ر - الفترة الزمنية.

تجدر الإشارة إلى أنه وفقًا للمعايير المستخدمة في الإحصائيات، يجب أن يكون معامل الارتباط قريبًا من 1 (يتجاوز 0.7)، ويجب أن يكون معامل الأهمية F أقل من 0.03 (بالنسبة لمعلمات النموذج المحددة).

لذا فإن النماذج الناتجة تعكس بشكل جيد ديناميكيات الأسعار في سوق الإسكان الثانوي لمدينة نوفوسيبيرسك.

وفقا للنموذج الناتج، كان ينبغي أن تكون الزيادة في تكلفة الشقق المكونة من غرفة واحدة 22.0٪ في عام 2006، وكانت الزيادة الفعلية في التكلفة 24.3٪.

ووفقا لهذا النموذج، فإن الزيادة في تكلفة شقة من غرفتين في مدينة نوفوسيبيرسك في عام 2006 كان ينبغي أن تكون 21.7٪، ولكن في الواقع كان معدل النمو 21.6٪.

وفقا للنموذج المقدم، كان ينبغي أن تكون الزيادة في تكلفة شقة من ثلاث غرف في مدينة نوفوسيبيرسك في عام 2006 21.5٪، ولكن في الواقع كان معدل النمو 31.0٪.

وباستبدال البيانات الحقيقية عن تكلفة المتر المربع من الشقق في مدينة نوفوسيبيرسك في كل ربع من عام 2006، يمكن ملاحظة أن هذه القيمة تقع ضمن حدود فترات الثقة التي تم إنشاؤها باستخدام النموذج.

وفقا للخبراء، فإن النموذج الناتج يصف بشكل كاف الوضع الحالي في سوق العقارات. وتتوافق توقعات النمو في تكاليف الإسكان بحلول نهاية عام 2006 بالنسبة لأنواع معينة من الشقق مع البيانات الحقيقية، حيث أن نمو السوق المتوقع من قبل الخبراء هو 20-30٪.

يواجه المثمن باستمرار مشكلة التنبؤ بتكلفة الشقق؛ وهذه المشكلة حادة بشكل خاص عند إجراء التقييمات لأغراض الإقراض. تعتمد صحة القرار على خبرة ومؤهلات المتخصص، وكذلك على جودة البيانات المجمعة في سوق الكائن الذي يتم تقييمه. سيساعد استخدام النماذج الإحصائية المقترحة في عمل المتخصصين على تحسين دقة التوقعات، فضلاً عن جودة تقييم العقارات السكنية.

وباستبدال البيانات الحقيقية عن تكلفة المتر المربع من الشقق في مدينة نوفوسيبيرسك في كل ربع من عام 2006، يمكن ملاحظة أن هذه القيمة تقع ضمن حدود فترات الثقة التي تم إنشاؤها باستخدام النموذج. وفقا للخبراء، فإن النموذج الناتج يصف بشكل كاف الوضع الحالي في سوق العقارات. وتتوافق توقعات النمو في تكاليف الإسكان بحلول نهاية عام 2006 بالنسبة لأنواع معينة من الشقق مع البيانات الحقيقية، حيث أن نمو السوق المتوقع من قبل الخبراء هو 20-30٪. يواجه المثمن باستمرار مشكلة التنبؤ بتكلفة الشقق؛ وهذه المشكلة حادة بشكل خاص عند إجراء التقييمات لأغراض الإقراض. تعتمد صحة القرار على خبرة ومؤهلات المتخصص، وكذلك على جودة البيانات المجمعة في سوق الكائن الذي يتم تقييمه.

مقدمة

بعد الربط، يتم إرسال مجموعات الأسعار مرة أخرى إلى Gosstroy لمزيد من الموافقة. في الوقت الحالي، لم تكتمل بعد عملية تطوير إطار تنظيمي جديد.

يعد إجراء التقييم العقاري بناءً على الإطار التنظيمي الجديد مهمة معقدة للغاية وتستغرق وقتًا طويلاً وتتطلب معرفة ومهارات خاصة. لكي يدخل الإطار التنظيمي الجديد في ممارسة التقييم، من الضروري القيام بمجموعة من الأعمال لتطوير البرمجيات وأنظمة الحوسبة المتكيفة لحل المشكلات التطبيقية للتثمين العقاري.

في الآونة الأخيرة، بدأت المراكز الإقليمية لتسعير البناء في العمل بنشاط، وظهرت شركات متخصصة في تقديم خدمات المعلومات، على سبيل المثال، مركز NPF لتكنولوجيا المعلومات في البناء.

مقترحات لتحسين أساليب التقييم العقاري

عند استخدام هذه المنشورات، من الضروري أن نتذكر أن معظم حساباتها تعتمد على الإطار التنظيمي لأوقات الاقتصاد المخطط، مفهرسًا بمعاملات أسعار معينة، وبالتالي، قد تحتوي نتائج التقييم النهائية على خطأ كبير للأسباب المذكورة أعلاه. عند استخدام مؤشرات معينة، من الضروري دراسة المتطلبات الأساسية لحسابها بعناية.

تم مؤخرًا نشر الدليل الإقليمي لتكاليف البناء (RCC-2006) وتم الإعلان عنه باعتباره الأول في البلاد الذي يتوقعه المثمنون. يحتوي على مؤشرات التكلفة حسب نوع أعمال البناء ومؤشرات التكلفة الإجمالية (UCI) و"معلومات لتقييم حجم الاستثمار المطلوب في النسخة السريعة".

في الواقع، يشير التعريف الأخير إلى التكلفة المقدرة لنظائرها من المباني والهياكل الحديثة.

تقييم العقارات السكنية (3)

على وجه الخصوص، يتزايد باستمرار الطلب على التقييم من أجل عكس الأصول في البيانات المالية وفقًا لمعايير المحاسبة الدولية أو مبادئ المحاسبة المقبولة عمومًا في الولايات المتحدة أو معايير المحاسبة الروسية؛ وتقييم قيمة الأصول غير الملموسة لتحديد مدى فعالية استراتيجيات التسويق والعلامة التجارية؛ التقييم لغرض إتمام معاملات الشراء والبيع وتأجير الأصول وعمليات الدمج والاستحواذ وغيرها من المعاملات لنقل حقوق الملكية وحقوق الملكية الأخرى؛ التقييم لأغراض التأمين، أو إصدار أسهم إضافية أو إعادة شراء الأسهم أثناء خصخصة الشركات المملوكة للدولة؛ التقييم لغرض الإقراض المضمون بالملكية، وما إلى ذلك. وفقًا لنتائج دراسة أجرتها وكالة التصنيف Expert RA، كانت الخدمات الأكثر شعبية خلال العام ونصف العام الماضيين هي خدمات التقييم للعقارات والأعمال بشكل عام.

الموضوع: تثمين العقارات السكنية

وكالة التعليم الفيدرالية جامعة موسكو الحكومية للخدمات الكلية: معهد الاقتصاد الإقليمي والإدارة البلدية القسم: مشروع دورة إدارة الدولة والبلديات. الموضوع: تحسين أساليب التقييم العقاري.

التخصص: إدارة العقارات البلدية. تم إكماله من قبل طالب من المجموعة GRDS 3-2 Shevchuk M.V. تم قبوله من قبل المعلم Dubovik M.V.

تحسين أساليب التقييم العقاري

وبالتالي، ينبغي أن تصبح مجموعات RCC الأساس الأساسي لتقييم العقارات. ومع ذلك، هناك أيضًا عيوب كبيرة في هذه المجموعات.


السبب الرئيسي هو أنها لا توفر البيانات الأولية والافتراضات الأساسية للقيم التي تم الحصول عليها لتكلفة نظائرها. وبالتالي، ليس من الواضح تمامًا ما هو تكوين المعدات الذي تم أخذه بعين الاعتبار في الأرقام النهائية، وما الذي تم تضمينه في التكاليف الأخرى للمطور، وما إلى ذلك.
يمكن أن يؤدي العمل المشترك للمقدرين والمحللين والمثمنين في اتجاه تحسين نظام RSS إلى إنشاء قاعدة معلومات ضرورية جدًا للمثمنين العقاريين. الاتجاه الرئيسي لتطوير أنشطة التقييم هو تقييم القيمة السوقية للعقارات.
يصبح هذا ممكنًا نظرًا لحقيقة أنه يتم تجميع قاعدة بيانات في بلدنا حول القيمة السوقية الفعلية للعقارات.

الملخص: تقييم العقارات السكنية

حالات أخرى للتطبيق: - تحليل جدوى البناء الجديد، - تحديد الاستخدام الأفضل والأكثر كفاءة للأرض، - التجديد، - التفاوض على التكلفة النهائية، - المباني المؤسسية والأغراض الخاصة، - أغراض التأمين. — طريقة مقارنة السوق: تقييم القيمة السوقية للعقار بناءً على بيانات المعاملات الأخيرة مع أشياء مماثلة. من المفترض أن المستثمر أو المشتري العقلاني لن يدفع مقابل عقار معين أكثر من تكلفة شراء عقار آخر مماثل له نفس المنفعة. - طريقة الدخل: يتم تحديد قيمة العقار من خلال حجم ونوعية ومدة فترة استلام الفوائد التي من المتوقع أن يجلبها هذا الكائن في المستقبل.

20. أساليب منهج التكلفة في تقييم العقارات (التحسينات).

انتباه

المنشأ · الأشياء الطبيعية (الطبيعية) · الأشياء الصناعية (المباني).2. الغرض · الأراضي الخالية (للتنمية أو لأغراض أخرى) · المجمعات الطبيعية (الودائع) لاستغلالها · مباني للسكن للتجارة والخدمات المدفوعة · أخرى.

المقياس · مساحات الأراضي · قطع الأراضي الفردية · مجمعات المباني والمنشآت · مبنى سكني متعدد الشقق · مبنى سكني مكون من شقة واحدة (قصر، كوخ) · قسم (مدخل) · شقة. الكوخ الصيفي .· مجمع المباني الإدارية.· المبنى.· المباني أو أجزاء المباني (الأقسام، الطوابق).4. جاهزة للاستخدام · الأشياء الجاهزة · تتطلب إعادة البناء أو الإصلاحات الكبرى · تتطلب استكمال البناء. 1.2 منهجية تقييم العقارات السكنية.

تحسين تقنيات التقييم العقاري

وبالتالي، يتم أخذ بنود التكلفة التالية بعين الاعتبار في مجموعات UPVS: · التكاليف المباشرة. · التكاليف العامة؛ · المدخرات المخططة (الربح)؛ · مصاريف الموقع العامة لتخصيص وتطوير موقع البناء. · تكلفة التصميم وأعمال المسح. · التكاليف المرتبطة بتنفيذ العمل في فصل الشتاء. · تكاليف الأجور الإضافية. · تكلفة الحفاظ على إدارة مؤسسة قائمة؛ · الخسائر الناجمة عن تصفية المباني والمنشآت المؤقتة. · تكاليف نقل العمال لمسافة تزيد عن 3 كم. في غياب وسائل النقل العام. · مصاريف صرف مكافآت للموظفين بسبب طبيعة العمل المتنقلة. يستخدم المثمنون ذوو الخبرة تطوراتهم الخاصة في حساباتهم بناءً على تعديلات نظائرها أو تقديرات موسعة.
في أعمال P.G Grabovoy، S.P. Korostelev "تقييم الممتلكات، الجزء الأول.

الموضوع: تحسين أساليب التقييم العقاري

وأكدت المؤشرات الإحصائية لهذا النموذج أهمية النتائج التي تم الحصول عليها. وبالتالي، فإن النموذج الناتج يعكس بشكل جيد للغاية اعتماد متوسط ​​تكلفة الشقق على معاييرها في سوق الإسكان في مدينة نوفوسيبيرسك (دون مراعاة الخيارات المتطرفة).
تم وضع النماذج المعروضة موضع التنفيذ في الوكالات العقارية في مدينة نوفوسيبيرسك "زيلفوند" و"أمير - عقارات"، والتي لديها موظفين بدوام كامل يقومون بتقييم تكلفة الشقق المعروضة للبيع، فضلا عن العمل كضمان في اتفاقيات الإقراض. وتجدر الإشارة إلى أن الخبراء أعربوا عن تقديرهم الكبير لفعالية استخدامها. المشكلة الثانية المهمة التي يواجهها المثمنون هي التنبؤ بقيمة الشقة في المستقبل.

تقييم العقارات السكنية

مقترحات لتحسين أساليب تقييم العقارات الاستنتاج قائمة الأدبيات والمصادر المستخدمة ملحق مقدمة من بين عناصر اقتصاد السوق، تحتل العقارات مكانًا خاصًا، والتي تعمل كوسيلة للإنتاج (الأرض، الإدارية، الصناعية، المستودعات، المباني والمباني التجارية وغيرها، بالإضافة إلى الهياكل الأخرى) وعنصر أو كائن استهلاكي (قطع الأراضي، المباني السكنية، الأكواخ، الشقق، الكراجات). العقارات هي أساس الوجود الشخصي للمواطنين وهي بمثابة أساس للنشاط الاقتصادي وتطوير المؤسسات والمنظمات بجميع أشكال الملكية.

في روسيا، هناك تكوين وتطوير نشط لسوق العقارات ويشارك عدد متزايد من المواطنين والشركات والمنظمات في المعاملات العقارية.