مجمع سكني على قطعة أرض في الاتحاد الروسي تحت مبنى سكني. من يملك الأرض في مبنى سكني - التسجيل المساحي والتحقق من التسجيل وإيجابيات وسلبيات التسجيل. تقييد مرور الغرباء

المشاهدات: 3

يوري

مرحبًا! تم بناء المبنى السكني الخاص بنا في عام 1968. تم تسجيل قطعة الأرض التي يقع عليها منزلنا في السجل المساحي في عام 2002 على أساس قوائم قطع الأراضي المسجلة مسبقًا المقدمة من إدارة المدينة، والتي تم تجميعها بناءً على نتائج جرد أراضي المدينة. وفقا للمقتطف من لجنة أملاك الدولة، لدينا قطعة أرضتتمتع بحالة مسجلة مسبقًا، ولكن لم يتم تحديد حدودها وفقًا للتشريعات الحالية، وتبلغ مساحة قطعة الأرض المعلنة 1882 مترًا مربعًا. ، الغرض من الموقع هو تشغيل مبنى سكني. قام أصحابها بنقل العديد من الشقق في المبنى الخاص بنا إلى مباني غير سكنية وهي حاليًا متاجر. نريد تسجيل حق الملكية المشتركة لقطعة أرضنا. للقيام بذلك، من الضروري إجراء مسح الأراضي، ولمسح الأراضي من الضروري حساب حجم مساحة قطعة الأرض اللازمة لتشغيل منزلنا. وفقا للمنهجية المنصوص عليها في "SP 30-101-98 "التعليمات المنهجية لحساب قطع الأراضي في الوحدات السكنية"" حجم قطعة الأرض المطلوبة للتشغيل مبنى سكنييتم حسابه عن طريق ضرب المعامل الذي يعتمد على عدد الطوابق وسنة بناء منزل معين، في المساحة الإجمالية لجميع المباني السكنية في منزل معين. لكن بعض المباني في منزلنا مملوكة لأصحابها الأفراد اليوم ليست كذلك المباني السكنية(المحلات). كيف ينص تشريع الاتحاد الروسي على تحديد مساحة الأرض اللازمة لتشغيل منزلنا؟ شكرًا لك.

توضيح من 2 أبريل 2015 - الساعة 16:53
ونعتقد أيضًا أنه عند حساب مساحة قطعة الأرض اللازمة لتشغيل منزلنا، سيكون من الصحيح أن نأخذ في الاعتبار مساحة المباني غير السكنية وكذلك السكنية، لأنه عند شراء هذه المباني، تم أيضًا الحصول على جزء من الملكية المشتركة المنسوبة إلى حصتها (جزء من قطعة الأرض التي يقع عليها منزلنا) لكن إدارة المدينة ترفض الموافقة على مخطط حدود قطعة الأرض الخاصة بنا، والتي يبلغ حجمها يتم حساب مساحة قطعة أرضنا مع الأخذ في الاعتبار حقيقة أنه في السابق (أثناء تطوير هذه المنطقة) كانت جميع المباني الموجودة في منزلنا المملوكة لأصحابها الأفراد سكنية. تصر إدارة المدينة على أن المباني غير السكنية لا ينبغي أن تحتوي على ملاعب ومناطق للترفيه والرياضة وما إلى ذلك. وعلى هذا الأساس يؤكد أنه عند حساب مساحة الأرض اللازمة لتشغيل منزلنا، ينبغي أن تؤخذ في الاعتبار فقط تلك المباني السكنية حاليا. وبهذا الحساب، تنخفض مساحة قطعة أرضنا إلى النصف تقريبًا، حيث لم يكن هناك سوى 12 شقة في المبنى وتم تحويل 5 منها إلى شقق غير سكنية. وفقا لحسابات إدارة المدينة، تم تخصيص شريط من الأرض على طول المنزل بعرض 12 مترا، ولكن في مثل هذه المؤامرة من المستحيل حتى وضع مواقف لسياراتنا بسبب قربها من نوافذ الشقق و لم يتبق شيء لملعب للأطفال أو للرياضة، وما زلنا بحاجة إلى أماكن لتفريغ البضائع إلى المتاجر الموجودة في الطابق الأول بأكمله من المنزل، ونعتزم الذهاب إلى المحكمة، لكننا لا نعرف على أي أساس هي القواعد القانونية يمكننا إثبات الحاجة إلى مراعاة مباني المتجر إلى جانب المباني السكنية. وربما كان هناك توضيحات من أي جهة رسمية حول هذا الأمر؟!

الإجابات:

ايلينا تاراسوفا

مساء الخير، شكرا لسؤالك. عليك ان تعلم ذلك

لسوء الحظ، لا يحتوي قانون الإسكان في الاتحاد الروسي على أحكام خاصة بشأن إجراءات تحديد حجم قطعة الأرض مبنى سكني. ولكن هناك بعض المبادئ التوجيهية في التشريع.

وبالتالي، بموجب الجزء الأول من المادة 36 من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي، يتم حساب حدود وحجم قطعة الأرض وفقًا لتشريعات الأراضي والتشريعات المتعلقة بأنشطة التخطيط الحضري. وبشكل أكثر تحديدًا، تم الكشف عن هذا الحكم في الفقرة 2 من المادة 35 من قانون الأراضي. كود الاتحاد الروسيحيث يُذكر أن مساحة جزء قطعة الأرض التي يشغلها المبنى والضرورية لاستخدامه يتم تحديدها وفقًا للجزء 3 من المادة 33 من قانون الأراضي للاتحاد الروسي.

ومع ذلك، تتحدث هذه المقالة عن التعريف فقط الأبعاد القصوىقطع الأراضي التي تم إنشاؤها وفقًا للمعايير المعتمدة لتخصيص الأراضي لأنواع محددة من الأنشطة أو وفقًا لقواعد استخدام الأراضي وتطويرها وإدارة الأراضي والتخطيط الحضري ووثائق التصميم. وهذا يعني أنه سيكون من الضروري في أي حال وضع حدود ضمن حدود معينة، مع مراعاة الظروف الفردية.

إذا تحدث تشريع الأراضي عن إجراءات حساب حدود قطعة أرض تحت مبنى سكني فقط بعبارات عامة، فإن الجزء 4 من المادة 43 من قانون تخطيط المدن ينص على أنه ينبغي تحديد الأبعاد مع الأخذ في الاعتبار الاستخدام الفعلي للأرض و معايير وقواعد تخطيط المدن التي كانت سارية خلال فترة تطور المناطق.

"مع الأخذ في الاعتبار" يمكن أن تعني احتمالين لتحديد حجم قطع الأراضي: يمكن أن تكون مساوية للمؤشرات المحددة وفقا لمعايير وقواعد التخطيط العمراني المعمول بها خلال فترة التطوير، أو تكون أقل منها إذا كان الاستخدام الحالي للأراضي لا يسمح بالالتزام بهذه المؤشرات.

على المرحلة الحديثةلم يتم تطوير لائحة داخلية بشأن قواعد تحديد حدود الموقع. وفي هذا الصدد، يبدو من المستحسن الاسترشاد بالإجراء الذي تم تحديده مسبقًا لتحديد الحدود، والذي أخذ في الاعتبار بشكل كامل مصالح السكان والمتطلبات الفنية اللازمة.

بناءً على المادة 10 من القانون الاتحادي "في شأن جمعيات أصحاب المنازل" المعمول به قبل دخول قانون الإسكان حيز التنفيذ، تم اعتماد قرار حكومي الاتحاد الروسيبتاريخ 26 سبتمبر 1997 N 1223 "عند الموافقة على اللوائح الخاصة بتحديد حجم وإنشاء حدود قطع الأراضي في الوحدات السكنية"، مدونة قواعد التصميم والبناء SP 30101-98، مبادئ توجيهية لحساب الأحجام القياسية لقطع الأراضي في الوحدات السكنية .

المبادئ الأساسية المنصوص عليها في هذه الأفعال هي كما يلي: إذا لم يتم تخصيص قطعة الأرض بعد، فسيتم تحديد الحدود اعتمادًا على عدد طوابق المبنى وSNiPs المعمول بها خلال فترة البناء؛ إذا تم تخصيص قطعة الأرض بالفعل، فإن حدودها لا تخضع للمراجعة. توضح اللائحة أن أحجام قطع الأراضي المخصصة لإنشاء الوحدات السكنية في مناطق التطوير الحالية، وكذلك في المناطق المطورة حديثًا، يتم تحديدها وفقًا لوثائق التخطيط الحضري ومعايير التخطيط الحضري وطرق حساب الأحجام القياسية لقطع الأراضي في الوحدات السكنية.

توصية الخبراء
وبالتالي، أعتقد أنه عند حساب مساحة الأرض اللازمة لتشغيل منزلك، لا بد من مراعاة المناطق غير السكنية كما كانت في الأصل عند بناء المنزل (أي السكنية).

إذا كان لديك أي أسئلة، يمكنني الإجابة عليها بمزيد من التفصيل.

أطيب التمنيات.

مرحبًا.

رسالة من الوزارة النمو الإقتصاديالاتحاد الروسي بتاريخ 29 ديسمبر 2010 رقم D23-5416 "بشأن توضيح إجراءات تشكيل قطعة أرض لمبنى سكني"

نظرت إدارة العقارات التابعة لوزارة التنمية الاقتصادية الروسية في نداء لتوضيح إجراءات تشكيل قطعة أرض لمبنى سكني.

1. فيما يتعلق بمسألة ما هي الحالات التي يتم فيها تكوين قطعة أرض يقع عليها مبنى سكني من قبل سلطة عامة، وفي هذه الحالات حكومة محليةوفي هذه الحالات نقوم بإبلاغ المستأجر (مستخدم الأرض).

يوفر الجزء 4 من المادة 16 من القانون الاتحادي رقم 189-FZ المؤرخ 29 ديسمبر 2004 "بشأن دخول قانون الإسكان في الاتحاد الروسي حيز التنفيذ" (المشار إليه فيما يلي بالقانون الاتحادي رقم 189-FZ) قاعدة عامة لسلطات الدولة والحكومات المحلية بشأن تشكيل قطعة أرض الموقع الذي يقع عليه المبنى السكني.

في الوقت الحالي، لا يحتوي تشريع الاتحاد الروسي على تعريف واضح لمصطلح "تشكيل قطعة أرض". بناءً على المتطلبات المنصوص عليها في أحكام قانون تخطيط المدن في الاتحاد الروسي (المشار إليه فيما يلي باسم قانون تخطيط المدن) وقانون الأراضي في الاتحاد الروسي (المشار إليه فيما يلي باسم قانون الأراضي)، فإن تكوين الأرض قطعة أرض لبناء سكني تشمل:

1) إعداد والموافقة على مشروع تخطيط الأراضي ومشروع مسح الأراضي؛

2) تنفيذ الأعمال المساحية فيما يتعلق بقطعة الأرض وفقًا للمتطلبات التي حددها القانون الاتحادي الصادر في 24 يوليو 2007 رقم 221-FZ "بشأن السجل العقاري للدولة" (المشار إليه فيما بعد بالقانون رقم 221- FZ) وإجراء التسجيل المساحي للدولة لقطعة الأرض .

وفي الوقت نفسه، فإن إعداد مشروع تخطيط الأراضي ومشروع مسح الأراضي الذي يتم تنفيذه فيما يتعلق بقطعة أرض تقع أسفل مبنى سكني يقع ضمن اختصاص الهيئات الحكومية المحلية.

يتم إجراء التسجيل العقاري للعقارات من قبل الهيئة المعتمدة لإدخال معلومات السجل العقاري للدولة حول العقارات المقدمة بناءً على طلب من أي شخص (المواد 1 و 3 و 14 من القانون رقم 221-FZ).

يتم تنفيذ الأعمال المساحية بواسطة مهندس مساحي على أساس عقد مبرم وفقًا لمتطلبات التشريع المدني والقانون رقم 221-FZ لأداء الأعمال المساحية بمبادرة من مالك قطعة الأرض (العميل) . وفي الوقت نفسه، يحق لأي شخص إبرام هذه الاتفاقية مع مهندس المساحة.

وفقًا للمادة 37 من القانون رقم 221-FZ، نتيجة للأعمال المساحية، ينقل مهندس المساحية إلى عميل هذا العمل المساحي خطة حدود، وخطة فنية، وتقرير مسح.

بناءً على المواد 9-11 من قانون الأراضي، يتم تشكيل قطعة أرض في الملكية الفيدرالية من قبل السلطات التنفيذية الفيدرالية، ويتم تشكيل قطعة أرض مملوكة لكيان مكون للاتحاد الروسي من قبل السلطات التنفيذية كيان تأسيسي للاتحاد الروسي، وتشكيل قطعة أرض تقع في ملكية البلدية - الهيئات الحكومية المحلية.

إذا لم يتم ترسيم ملكية الدولة لقطعة أرض، يتم تشكيل قطعة الأرض هذه من قبل هيئة حكومية محلية (البند 10 من المادة 3 من القانون الاتحادي الصادر في 25 أكتوبر 2001 رقم 137-FZ "بشأن الدخول" يدخل حيز التنفيذ قانون الأراضي في الاتحاد الروسي").

يتم اتخاذ القرار بشأن تكوين قطعة أرض من قبل الهيئات التي توفر قطع الأراضي (المادة 29 من قانون الأراضي)، بما في ذلك على أساس طلب من المالك القانوني المعني بقطعة الأرض.

2. فيما يتعلق بمسألة ما هي معايير تحديد مساحة قطعة الأرض التي يقع عليها مبنى سكني، ومبادئ وضع هذه المعايير، نفيدكم.

وفقًا للجزء الأول من المادة 36 من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي (المشار إليه فيما يلي باسم قانون الإسكان)، يتم تحديد حدود وحجم قطعة الأرض التي يقع عليها المبنى السكني وفقًا لمتطلبات تشريعات الأراضي والتشريعات المتعلقة بأنشطة التخطيط الحضري.

يتم تحديد موقع الحدود وحجم قطعة الأرض داخل حدود المناطق المبنية وكذلك مساحتها مع الأخذ في الاعتبار الاستخدام الفعلي للأرض ومعايير وقواعد التخطيط العمراني التي كانت سارية أثناء التطوير من هذه المناطق (الجزء 4 من المادة 43 من قانون التخطيط الحضري).

وفقًا للجزء 9 من المادة 38 من القانون الاتحادي رقم 221-FZ، عند توضيح حدود قطعة الأرض، يتم تحديد موقعها بناءً على المعلومات الواردة في وثيقة ملكية قطعة الأرض، أو في حالة عدم وجود مثل هذا وثيقة من المعلومات الواردة في الوثائق التي تحدد موقع حدود قطعة الأرض أثناء تكوينها. إذا كانت المستندات المحددة مفقودة، فإن حدود قطعة الأرض هي الحدود الموجودة على الأرض لمدة خمسة عشر عامًا أو أكثر ويتم تثبيتها باستخدام الأشياء الطبيعية أو الأشياء أصل اصطناعيمما يتيح لك تحديد موقع حدود قطعة الأرض.

إذا كان ينبغي أن يتم تشكيل قطع الأراضي مع مراعاة مشروع مسح الأراضي أو مستند آخر، يتم تحديد موقع حدود قطع الأراضي هذه مع مراعاة هذه الوثيقة (الجزء 10 من المادة 38 من القانون الاتحادي رقم 221) -FZ).

3. فيما يتعلق بمسألة ما إذا كان ينبغي، في هذه الحالة، تطوير وثائق تخطيط الأراضي (مشروع تخطيط الأراضي، مشروع مسح الأراضي) وفقًا لمتطلبات المادتين 42 و43 من قانون تخطيط المدن، أو ما إذا كان ذلك من الممكن تشكيل قطع أرض جديدة بالطريقة المنصوص عليها في المادتين 11.3 و11.4 من قانون الأراضي، كما نعلمك.

وفقًا للفقرة 2 من المادة 6 من القانون الاتحادي الصادر في 29 ديسمبر 2004 رقم 191-FZ "بشأن دخول قانون تخطيط المدن في الاتحاد الروسي حيز التنفيذ" (المشار إليه فيما يلي بالقانون الاتحادي رقم 191-FZ) ) قبل دخولها حيز التنفيذ بالطريقة المقررةاللوائح الفنية بشأن تنظيم المناطق ووضعها وتصميمها وتشييدها وتشغيل المباني والهياكل والهياكل في حالة عدم تقسيم المناطق المبنية إلى قطع أرض، تكون حدود قطع الأراضي التي تقع عليها المباني السكنية يتم إنشاؤها من خلال إعداد مشاريع تخطيط الأراضي ومشاريع مسح الأراضي، والتي تتم الموافقة عليها من قبل رئيس الإدارة المحلية للمستوطنة، ورئيس الإدارة المحلية لمنطقة المدينة وفقًا لإجراءات جلسات الاستماع العامة وفقًا للمادة 46 من قانون تخطيط المدن. وفي هذه الحالة، لا يجوز طلب تقديم مستندات أخرى للموافقة على مشاريع التخطيط الإقليمي ومشاريع المسح الإقليمي.

تنص هذه القاعدة على أحكام انتقالية لتشريعات التخطيط الحضري. واستنادا إلى محتوى هذه القاعدة، من أجل تحديد حدود قطعة الأرض التي يقع عليها المبنى السكني، من الضروري تطوير مشروع تخطيط الأراضي ومشروع مسح الأراضي.

4. فيما يتعلق بمسألة ما إذا كانت الفقرة 2 من المادة 6 من القانون الاتحادي رقم 191-FZ تنطبق فقط على الحالات المنصوص عليها في المواد 46.1، 46.2، 46.3 من قانون تخطيط المدن، أو على الحالات الأخرى التي ينص عليها القانون، فإننا نعلمك بذلك.

نظرًا لأن الفقرة 2 من المادة 6 من القانون الاتحادي رقم 191-FZ لا تنص على قيود فيما يتعلق بأي حالات محددة، تعتقد إدارة العقارات أن هذه القاعدة تنطبق على جميع العلاقات التي ينظمها التشريع في مجال التخطيط الحضري أنشطة

مخرج

دائرة العقارات أ. إيفاك

كما يحق لك طلب التوضيح من وزارة التنمية الاقتصادية.

مرحبًا!

يؤدي عدم وجود تنظيم لإجراءات تحديد حجم قطعة الأرض لمبنى سكني إلى حقيقة أن الممارسة في معظمها تتبع مسار تحديد حجم قطعة الأرض لمبنى سكني على أساس حافة المبنى أساس المبنى. في الوقت نفسه ، ينص التشريع (المادة 36 من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي) على إدراج الأراضي اللازمة لصيانة وتشغيل المبنى الذي تشغله مشاريع تنسيق الحدائق والتحسين في موقع مبنى سكني. يتضمن تشغيل المنزل تزويد مبنى سكني بمختلف الخدمات التي تضمن السلامة والراحة في المعيشة من خلال أنظمة وشبكات المرافق (الغاز، الحرارة، الماء، الكهرباء، إلخ). تسمح لك تشريعات التخطيط الحضري (المادة 6 من القانون الاتحادي "بشأن تنفيذ قانون المدينة في الاتحاد الروسي") بتحديد حجم قطعة الأرض الخاصة بمبنى سكني في مشاريع التخطيط ومشاريع مسح الأراضي قبل اعتماد التدابير الفنية لوائح وضع وتصميم وتشييد وتشغيل المباني والهياكل والهياكل.

في حالة تحديد مساحة قطعة أرض مبنى سكني على أساس حافة أساس المبنى، تعتبر قطع الأراضي الواقعة خارج حافة أساس مبنى سكني بمثابة قطع أراضي عامة (تستخدم للسفر/المرور) لعدد غير محدد من الأشخاص). أعتقد أن سلطات الدولة والسلطات المحلية، من خلال إنشاء مشاريع التخطيط ومشاريع مسح الأراضي بحجم قطعة أرض مبنى سكني على أساس حافة أساس المبنى، تنتهك حقوق أصحاب المباني في مثل هذا المبنى، منذ أنها تخلق الظروف التي تعيق ممارسة حقوق المالك.

نظرًا لأن التشريع (المادة 16 من القانون الاتحادي "بشأن تنفيذ قانون الإسكان في الاتحاد الروسي") ينص على ظهور قطعة أرض لمبنى سكني وملكية هذه قطعة الأرض مع تسجيلها المساحي للدولة، معلومات عنها يعد تسجيل مبنى مبنى سكني أمرًا مهمًا لتحديد حجم المبنى السكني لمنطقة الحصاد.

رأي الخبراء بشأن معايير تحديد مساحة قطعة الأرض لبناء سكني:

لا يمكن لموقع مبنى سكني أن يكون ضمن حافة أساس المبنى، حيث أن صيانة المبنى (الطلاء، تبييض الجدران، إصلاح الأسطح، النوافذ، إلخ) تتطلب مساحة تتجاوز حافة أساس المبنى. في اللوائح الفنية الخاصة بوضع وتصميم وتشييد وتشغيل المباني والهياكل والهياكل، وكذلك في مشاريع التخطيط ومشاريع مسح الأراضي، يجب أن تشمل قطعة الأرض الخاصة بمبنى سكني كجزء من الملكية المشتركة الأراضي اللازمة ل صيانة وتشغيل المنزل حسب خصائصه التقنية (عدد الطوابق وميزات التصميم وما إلى ذلك). إن النهج المختلف (تحديد الموقع عن طريق قطع أساس المنزل) سيخلق عقبات أمام ممارسة أصحاب المباني السكنية لحقوقهم.

غالبًا ما يكون هناك اعتقاد خاطئ بين سكان المباني الشاهقة بأن قطعة الأرض الموجودة أسفل المبنى السكني هي ملكية مشتركة للسكان. وكملاذ أخير، له الحق في التصرف في الإقليم شركة الإدارةأو جمعية المرافق التي تخدم مجمع سكني.

من ناحية، هذا الافتراض صحيح، وينص القانون على نقل المنطقة المحلية إلى التصرف والملكية المشتركة لأصحاب الشقق، ومع ذلك، هناك عدد من الفروق الدقيقة التي يجب مراعاتها عند حل مثل هذه المشكلة . سنلقي اليوم نظرة تفصيلية على الوضع حول من يملك الأرض الواقعة أسفل مبنى سكني وكيف ينظم التشريع الحالي هذه القضية.

وفقًا لقانون الإسكان في الاتحاد الروسي، تصبح الأراضي الواقعة تحت إدارة MKD، والتي تم نقلها للاستخدام قبل عام 2005، ملكية مشتركة للمواطنين وفقًا للشروط التالية:

• قطعة الأرض الموجودة أسفل المبنى لها حدود محددة بوضوح، والتي تم الاتفاق عليها بالفعل مع البلدية؛
• تم الانتهاء من جميع أعمال إدارة الأراضي قبل عام 2005، عندما دخلت الأحكام الرئيسية لقانون الإسكان في الاتحاد الروسي حيز التنفيذ؛
• المنطقة المحلية مسجلة لدى Rosreestr ولديها خطة مساحية.

إذا لم يتم استيفاء المتطلبات والشروط المذكورة، تظل المنطقة تحت تصرف المستخدم الأولي، أي البلدية أو المطور ولا تصبح ملكًا للأشخاص الذين يعيشون في المبنى الشاهق.

قبل شراء شقة في مجمع سكني، من المهم التحقق من ملكية المنطقة الواقعة ضمن المجمع السكني. إذا تم نقل الأرض أيضا إلى مواطن، فستكون ميزة إضافية للشراء.

بالإضافة إلى ذلك، تجدر الإشارة إلى أنه يتم منح السكان الفرصة لخصخصة العقار في المستقبل بعد التسجيل المساحي والتشكيل النهائي للموقع. في هذه الحالة فقط سيتم تأكيد حقوق المواطنين رسميًا وعدم تقييدها بأي شكل من الأشكال.

من يملك قطعة الأرض الواقعة تحت المبنى الجديد إذا تم نقل المنزل للاستخدام بعد عام 2005؟

في ظل هذه الظروف، يكون الوضع مختلفًا إلى حد ما، نظرًا لأن أصحاب المنازل يصبحون تلقائيًا مالكي الأراضي دون استيفاء الشروط المذكورة. ويرجع هذا القرار إلى أنه لا يمكن للمطور إنشاء مبنى على مساحة الأرض إلا بعد شرائها أو أخذها بعقد إيجار لأجل غير مسمى من الإدارة مع الخصخصة اللاحقة.

في هذا الصدد، بعد تشغيل المبنى، إلى جانب نقل الحقوق في مساحة المعيشة إلى المشتري، يتم نقل حق ملكية قطعة الأرض في نفس الوقت. وبناء على ذلك، لن يضطر المشتري إلى تحمل أي نفقات وسيقوم بشكل مستقل بخصخصة الأرض الواقعة ضمن المجمع السكني.

كيفية الحصول على معلومات حول ملكية المنطقة المحلية؟

في بعض الحالات، قد تكون هناك حاجة إلى معلومات حول من هو مالك قطعة الأرض التي يقع عليها المبنى السكني. يوفر القانون عدة طرق لمعرفة من يملك المنطقة المحددة، وأبسطها هو ملء طلب عبر الإنترنت على الموقع الرسمي لـ Rosreestr.

لتلقي بسرعة معلومات ضروريةما عليك سوى الانتقال إلى المورد الإلكتروني وتحديد علامة التبويب "الخريطة المساحية العامة". هنا يمكنك رؤية المخطط العام لمنطقة معينة مع تحديد القطاعات الفردية، وكذلك التعرف على البيانات التفصيلية المتعلقة بملكية الأرض الواقعة تحت المبنى السكني.

خيار آخر للحصول على معلومات حول خصخصة الأراضي تحت المنزل ينطوي على التحقق من مدفوعات الضرائب. إذا حصل المواطنون على إيصال لدفع ضريبة الأراضي مرة واحدة في السنة، فإن المنطقة هي ملكهم.

ما هي قطعة الأرض المسموح بنقلها إلى ملكية مشتركة؟

عند حل مثل هذه المشكلة، أولا وقبل كل شيء، ينبغي أن يسترشد المواطنون بحدود ومساحة المنطقة المحلية. تم توضيح اللوائح الرئيسية لأداء الترجمة في قانون الإسكان للترددات الراديوية وفي قانون الأراضي للترددات اللاسلكية. بالإضافة إلى ذلك، يجب الأخذ في الاعتبار أن الأرض الواقعة أسفل المبنى السكني لا تتكون فقط من مناطق حرة مفتوحة، ولكنها تشمل أيضًا مواقف السيارات والملاعب والمرافق الرياضية والحدائق الأمامية.

وبطبيعة الحال، فإن المنطقة الواقعة تحت المبنى الجديد لن تكون كبيرة جدا، حيث يحاول ممثلو البلدية في البداية قصر الموقع على الحد الأدنى من الحجم الممكن. غالبًا ما يُلاحظ هذا بشكل خاص فيما يتعلق بتنمية المناطق بشكل عام المناطق المأهولة بالسكانحيث تعتبر الأرض ذات قيمة عالية. وللسبب نفسه، قد يواجه السكان مشاكل كبيرة، فضلاً عن عقبات خطيرة عند التقدم بطلب الخصخصة.

من المهم ملاحظة أن خصخصة المنطقة ممكنة في حالة "عدم دخول" الموقع إلى أراضي شخص آخر ولا ينتهك مصالح الأشخاص الآخرين. إذا كانت كتلة الأرض تتكون من ملكية مشتركة لمنازل مختلفة، فسيكون من المستحيل خصخصة هذه الممتلكات.

خاتمة

مساحة الأرض الواقعة تحت المجمع السكني ليست دائما تحت تصرف المواطنين الذين يمتلكون شققا في المجمع السكني. إذا تم استيفاء شروط معينة، يمكن خصخصة قطعة الأرض، ولكن هناك أيضًا محظورات لن تسمح بتنفيذ إجراءات الخصخصة. من أجل الامتثال لجميع القواعد والمتطلبات، يجب أن تسترشد بالنصائح واللوائح المحددة في قانون الإسكان في الاتحاد الروسي وفي قانون الأراضي في الاتحاد الروسي.

تعد قضايا تسجيل قطعة أرض لمبنى سكني من بين القضايا الأكثر إلحاحًا بالنسبة لسكان موسكو حاليًا.

هل تحتاج إلى تركيب سياج حول محيط حديقتك؟ هل تريد ملعبًا للأطفال وموقف سيارات للضيوف في الفناء، وليس مبنى شاهقًا مبنيًا بجوار نوافذك مباشرةً؟ أنت لا تريد موقف سيارات مدفوع الأجر في الفناء وطريق سريع يمر تحت نوافذك؟ لا يمكن حل كل هذه المشكلات إلا إذا تم تسجيل قطعة الأرض الموجودة أسفل المبنى السكني الخاص بك بشكل صحيح.

والقاعدة القانونية الأساسية هنا هي المادة 36 من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي، والتي بموجبها "يمتلك أصحاب المباني في مبنى سكني، بموجب حق الملكية المشتركة المشتركة، الملكية المشتركة في المبنى السكني، أي.. قطعة الأرض التي يقع عليها المنزل، مع عناصر التشجير والمناظر الطبيعية، وغيرها من الأشياء المخصصة لصيانة وتشغيل وتحسين هذا المنزل وتقع على قطعة الأرض المحددة. يتم تحديد حدود وحجم قطعة الأرض التي يقع عليها المبنى السكني وفقًا لمتطلبات تشريعات الأراضي والتشريعات المتعلقة بأنشطة التخطيط الحضري.

هذه هي القاعدة الأساسية التي يجب تذكرها، في ضوء النقاط التالية:

منذ أي لحظة يصبح سكان المنزل أصحاب قطعة الأرض الواقعة تحت هذا المبنى السكني (المشار إليه فيما يلي بـ MKD)؟

منذ لحظة تشكيل قطعة الأرض وتنفيذ التسجيل المساحي للدولة، فإن قطعة الأرض التي يقع عليها المبنى السكني والأشياء العقارية الأخرى المدرجة في هذا المبنى تنتقل مجانًا إلى الملكية المشتركة المشتركة لأصحابها المباني الموجودة في المبنى السكني (البند 5 من المادة 16 من القانون الاتحادي رقم RF رقم 189-FZ بتاريخ 29 ديسمبر 2004 "بشأن إدخال قانون الإسكان في الاتحاد الروسي حيز التنفيذ"). بمعنى آخر، اعتبارًا من تاريخ تسجيل قطعة الأرض الموجودة أسفل المبنى السكني في السجل العقاري، يصبح أصحاب المباني في المبنى السكني (السكني وغير السكني على حد سواء!) أصحاب قطعة الأرض هذه. ومن هذه اللحظة فصاعداً، أصبحت قطعة الأرض ملكاً مشتركاً لهم، ولا يشترط الحصول على شهادات ورقية منفصلة لتأكيد هذا الحق. وفقا للفقرة 1 من الفن. 22 من القانون الاتحادي الصادر في 24 يوليو 2007 رقم 221-FZ "بشأن السجل العقاري للدولة" ، يتم تسجيل قطعة أرض في السجل المساحي للولاية على أساس خطة الحدود.

ملخص: من تاريخ تسجيل قطعة الأرض هذه في السجل العقاري.

أين يبدأ تسجيل قطعة الأرض لبناء سكني؟

وفقا لأحكام الفن. 16 من القانون الاتحادي للاتحاد الروسي رقم 189-FZ المؤرخ 29 ديسمبر 2004 "بشأن تنفيذ قانون الإسكان في الاتحاد الروسي" في حالة تضمين قطعة الأرض التي يقع عليها المبنى السكني والأشياء العقارية الأخرى في مثل هذا المنزل لم يتم تشكيله قبل دخول قانون الإسكان في الاتحاد الروسي حيز التنفيذ (أي قبل 1 مارس 2005)، على أساس قرار الاجتماع العام لأصحاب المباني في مبنى سكني، يحق لأي شخص مفوض من الاجتماع المذكور أن يتقدم بطلب إلى سلطات الدولة أو السلطات المحلية بطلب لتشكيل قطعة أرض في المكان الذي يقع فيه المبنى السكني. يتم تشكيل قطعة الأرض التي يقع عليها المبنى السكني من قبل سلطات الدولة أو الحكومات المحلية.

ومع ذلك، وجدت المحكمة الدستورية للاتحاد الروسي، في القرار رقم 12-P بتاريخ 28 مايو 2010، أن القاعدة التي بموجبها لا يكون مالك المبنى في مبنى سكني مرخصًا من قبل الاجتماع العام لأصحاب المباني في هذا المبنى، الذي لا يمكن أن ينطبق على سلطات الدولة أو السلطات المحلية، كان غير متسق مع طلب تشكيل قطعة أرض يقع عليها مبنى سكني. وهكذا، حتى وقت قريب، كان هناك مالك واحد فقط للمباني (سواء السكنية أو المباني غير السكنية) إلى إدارة العقارات في موسكو (إدارة موارد الأراضي في موسكو سابقًا) مع طلب لتشكيل قطعة أرض لمبنى سكني.

الآن، فيما يتعلق بدخول التعديلات على قانون الأراضي في الاتحاد الروسي اعتبارًا من 03/01/2015، تشكيل قطع الأراضي للشقق المتعددة المباني السكنيةيتم تنفيذها حصريًا وفقًا لمشروع مسح الأراضي المعتمد. ليس من الضروري تقديم طلب المالك مع البيان أعلاه.

ملخص: مع الموافقة على مشروع مسح الأراضي للكتلة التي يقع فيها المبنى السكني.

ما هي الموافقة على مشروع مسح الكتل ومن يوافق عليها؟

الموافقة على مشروع مسح الكتل هو إجراء يهدف إلى إنشاء خطة مسح، على أساسها يتم تسجيل قطعة الأرض لاحقًا للتسجيل المساحي، أي "تسجيل" ملكيتها القانوني. مسح الأراضي هو في جوهره عملية تحديد حدود قطع الأراضي، أي أنه في هذه المرحلة يتم تحديد ما إذا كانت الأراضي المجاورة (أي الأراضي المملوكة لأصحاب الشقق في المبنى السكني) سيتضمن ملعبًا، وما إذا كان الطريق سيمر تحت نوافذك، وما إذا كان سيكون هناك موقف سيارات في الفناء، وما هي المناطق التي سيتم التعرف عليها كأماكن عامة، وما إلى ذلك.

عميل الدولة لتطوير مشروع مسح الأراضي هو إدارة أملاك المدينة في مدينة موسكو (المشار إليها فيما يلي باسم DGI). من الواضح أن مهام المديرية العامة للضرائب يمكن التنبؤ بها تمامًا - تشكيل قطع الأراضي بحيث يتم "قطع" المزيد من الأراضي عن المباني السكنية وتخصيصها للأراضي العامة، لشبكة الطرق، والتي سيتم تسجيلها، بعد مسح الأراضي، كملكية مدينة موسكو.

عادة ما يكون منفذ مشروع مسح الأراضي هو أحد مؤسسات التصميم، مثل Mordovregionproekt LLC وNIIiPI General Plan وغيرها، والتي فازت بالمنافسة وأبرمت عقدًا حكوميًا.

قبل الموافقة من قبل هيئة مسح أملاك الدولة، يجب أن يمر مشروع مسح الأراضي بإجراءات جلسة استماع عامة، والتي يحضرها عادةً سكان منطقة معينة والذين لديهم اهتمام مباشر بقطعة الأرض المحددة. تمت الموافقة على الاستنتاج المبني على نتائج جلسات الاستماع العامة من قبل لجنة المنطقة للتخطيط الحضري واستخدام الأراضي والتنمية التابعة لحكومة موسكو.

ملخص: في الواقع، هذه موافقة دائرة أملاك المدينة على حدود قطعة أرض معينة بعد اتفاقها مع الجمهور المعني.

ما هي جلسات الاستماع العامة وكيفية المشاركة فيها؟

لجنة المدينة للتخطيط الحضري واستخدام الأراضي والتنمية التابعة لحكومة موسكو (المشار إليها فيما يلي باسم لجنة المدينة) واللجان المحلية للتخطيط الحضري واستخدام الأراضي والتنمية التابعة لحكومة موسكو (المشار إليها فيما يلي باسم لجان المقاطعات) هي الهيئات المخولة بإجراء جلسات الاستماع العامة. يتم تشكيل لجنة المدينة على مستوى المدينة، ولجنة المنطقة على المستوى المنطقة الإدارية. تنظم لجنة المدينة جلسات استماع عامة بشكل أقل تكرارًا من لجنة المنطقة، لأنها تتعلق بالمزيد من المشاريع العالمية: خطة عامةمدينة موسكو والأشياء الخطية، على سبيل المثال، بناء الطرق السريعة التي تؤثر على أكثر من منطقة، الخ. تنظم لجنة المنطقة جلسات استماع عامة بشكل منتظم، حيث إنها تتعلق بقضايا على مستوى المنطقة أو المنطقة.

وفقًا لقانون التخطيط الحضري لموسكو، فإن المشاركين في جلسات الاستماع العامة هم: 1) سكان مدينة موسكو الذين لديهم مكان إقامة أو مكان عمل في المنطقة التي تُعقد داخل حدودها جلسات الاستماع العامة، وممثليهم ذات الصلة؛ 2) المالكين القانونيين لقطع الأراضي والأشياء بناء رأس المالوالمباني السكنية وغير السكنية في الإقليم الذي تعقد فيه جلسات الاستماع العامة؛ 3) نواب الهيئات التمثيلية للبلديات التي تُعقد جلسات الاستماع العامة على أراضيها؛ 4) نواب مجلس الدوما في مدينة موسكو.

يضمن القانون حق كل مشارك في جلسات الاستماع العامة في التعرف على البروتوكول النهائي، الذي يشير إلى الجهة التي قدمت المقترحات في جلسة الاستماع العامة.

تتكون جلسات الاستماع العامة من المراحل التالية: 1) نشر وتوزيع إشعار جلسات الاستماع العامة (في موعد لا يتجاوز سبعة أيام قبل افتتاح المعرض)؛ 2) إقامة عرض (معارض) للمشروع المقدم في جلسات الاستماع العامة (المشار إليها فيما يلي باسم المعرض)؛ 3) عقد اجتماع للمشاركين في جلسات الاستماع العامة (لا يُسمح بالاجتماعات في أيام العطل غير الرسمية؛ في أيام العمل، تبدأ الاجتماعات في موعد لا يتجاوز الساعة 19:00)؛ 4) إعداد بروتوكول جلسات الاستماع العامة (فترة إعداد بروتوكول جلسات الاستماع العامة لا تزيد عن سبعة أيام)؛ 5) إعداد ونشر استنتاج بشأن نتائج جلسات الاستماع العامة (في غضون خمسة أيام بعد الموافقة، يجب نشر استنتاج بشأن نتائج جلسات الاستماع العامة).

عادةً ما يتم إعداد البروتوكول النهائي بناءً على نتائج جلسات الاستماع العامة من قبل موظفي حكومة المنطقة. بعد ذلك، يتم نقل البروتوكول إلى ولاية المنطقة. علاوة على ذلك، في الاجتماع القادم للجنة المنطقة، يتم النظر في هذا البروتوكول. يقدم أحد موظفي المجلس تقارير حول كيفية سير جلسات الاستماع العامة، وما هي التعليقات التي تم الإدلاء بها، وعدد الأشخاص الذين حضروا، وما إلى ذلك. إذا لم يكن لدى أعضاء اللجنة أي أسئلة حول البروتوكول، تتم الموافقة على بروتوكول جلسة الاستماع العامة من قبل رئيس لجنة المنطقة ذات الصلة.

الخطوة التالية للجنة المنطقة هي إصدار نتيجة. تتم الموافقة على الاستنتاج بشأن نتائج جلسات الاستماع العامة من قبل رئيس اللجنة المختصة. في غضون خمسة أيام بعد الموافقة، يجب نشر نتائج جلسات الاستماع العامة بالطريقة المحددة لنشر المعلومات الرسمية لحكومة موسكو أو السلطات التنفيذية الإقليمية ذات الصلة في مدينة موسكو. وفي الخاتمة، تم الإشارة إلى التوصيات حول مدى جدوى أو عدم جدوى تنفيذ المشروع، وما إلى ذلك. وبعد الموافقة على الاستنتاج تعتبر جلسات الاستماع العامة مكتملة.

كيف يمكنني التعبير عن عدم موافقتي على مشروع مسح الأراضي المقترح في جلسات الاستماع العامة؟

خلال فترة جلسات الاستماع العامة، يحق لكل مشارك في جلسات الاستماع العامة تقديم مقترحاته وتعليقاته على المشروع قيد المناقشة بالطرق التالية: 1) إدخالات في كتاب (مجلة) الزوار وسجل المقترحات والتعليقات، والتي يتم الاحتفاظ بها خلال فترة تشغيل المعرض المقابل؛ 2) الخطب في اجتماع المشاركين في جلسات الاستماع العامة؛ 3) إدخالات في دفتر (مجلة) المحاسبة (التسجيل) للمشاركين في الجلسة العامة المشاركين في الاجتماع؛ 4) تقديم مقترحات وتعليقات مكتوبة إلى ممثل لجنة المنطقة أو لجنة المدينة ذات الصلة خلال اجتماع المشاركين في جلسات الاستماع العامة؛ 5) إرسال المقترحات والتعليقات المكتوبة إلى لجنة المنطقة المختصة خلال أسبوع من تاريخ اجتماع المشاركين في جلسات الاستماع العامة.

بالتأكيد يتم تضمين كافة المقترحات والتعليقات الواردة في محاضر جلسات الاستماع العامة. ولا تزيد مدة تحرير محاضر الجلسات العامة على سبعة أيام.

لضمان اكتمال ودقة المقترحات والتعليقات الواردة في البروتوكول، يحق لك، بالإشارة إلى قانون التخطيط الحضري لموسكو، أن تطلب منك التعرف على بروتوكول جلسات الاستماع العامة والحصول على نسخة منه من لجنة المنطقة.

كيف تتحدى حدود قطعة أرض "منفصلة" تحت مبنى سكني؟

يسمح التشريع بطرق مختلفة لحماية الحق المنتهك في هذه الحالة، ومع ذلك، يظل الأكثر شيوعًا هو الاستئناف القضائي لقرار الموافقة على مشروع مسح الكتل ومتطلبات تحديد حدود قطعة الأرض.

يحق أيضًا لأصحاب المباني السكنية الاعتراض الإجراء القضائيمع الأخذ في الاعتبار الاختصاص القضائي للقضايا وفقًا لقواعد أحكام CAS للاتحاد الروسي أو الفصل 24 من قانون إجراءات التحكيم للاتحاد الروسي، إجراءات (تقاعس) السلطة الحكومية من أجل: 1) تشكيل قطعة الأرض الذي يقع عليه هذا المنزل، 2) تطوير وثائق تخطيط المنطقة (المادتان 45 و 46 من قانون تخطيط المدن في الاتحاد الروسي)، 3) الإجراءات التي تسبق التخلص من قطعة أرض، ولا سيما القرارات المتعلقة توفير قطعة أرض للبناء، أو عقد مزادات لبيع قطعة أرض أو الحق في إبرام عقد إيجار أرض، وما إلى ذلك.

إذا كان لأطراف ثالثة، نتيجة لهذه الإجراءات التي اتخذتها السلطة الحكومية، الحق في قطعة أرض ضرورية لتشغيل مبنى سكني، يجوز لأصحاب المباني الموجودة فيه تقديم طلب إلى هذه الأطراف الثالثة في المحكمة بدعوى تهدف إلى في الطعن في الحق المعني، أو في المطالبة بتعيين حدود قطعة أرض.

عند النظر في هذه المطالبات، تحل المحكمة القضايا المثيرة للجدل المتعلقة بحدود قطعة أرض معينة وفقًا لمتطلبات تشريعات الأراضي والتشريعات المتعلقة بأنشطة التخطيط الحضري (الجزء 1 من المادة 36 من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي). وفي هذه الحالة، يقع عبء إثبات الظروف التي كانت أساساً لتكوين قطعة أرض ضمن الحدود والحجم المتنازع عليهما على عاتق السلطة المختصة.

قرار المحكمة الذي حدد حدود قطعة الأرض هو الأساس لتغيير المعلومات حول قطعة الأرض هذه في السجل العقاري للدولة.

ما الذي يجب عليك الانتباه إليه بشكل خاص عند الموافقة على خطة المسح الشامل؟

1. من الضروري زيارة صفحة الموقع الإلكتروني لحكومة منطقتك / محافظتك بشكل دوري للحصول على معلومات حول جلسات الاستماع العامة القادمة - ففي الواقع، هذه هي الفرصة الوحيدة للمواطنين للتعبير عن آرائهم بشأن القرار حدود قطعة الأرض حسب MKD الخاصة بهم.

2. مباشرة عند حضور جلسات الاستماع العامة: 1) تحتاج إلى التسجيل في سجل المشاركين في جلسات الاستماع العامة. يتم حساب العدد الإجمالي للمشاركين في جلسة الاستماع العامة من خلال عدد الأشخاص المسجلين في المجلة؛ 2) التأكد من تسجيل جميع التعليقات والاقتراحات، حتى تلك التي تم التعبير عنها شفهيًا عبر الميكروفون، وكذلك تلك المقدمة كتابيًا، في المحضر؛ 3) تقديم الاقتراحات والتعليقات ليس "بشكل جماعي"، ولكن من كل مشارك. والحقيقة هي أنه حتى لو قام 1000 شخص بالتوقيع على النداء الجماعي، فسيظل البروتوكول يشير إلى تلقي اقتراح واحد.

عند إعداد الاستنتاج، قد ترى لجنة المنطقة أنه بالنسبة لمنطقة يبلغ عدد سكانها 10 آلاف نسمة، يمكن اعتبار اقتراح واحد ضد المشروع رقمًا غير حرج، وتكتب في الاستنتاج: من المستحسن تنفيذ المشروع.

3. إذا لم يكن لديك وقت لجلسات الاستماع العامة أو لم تكن على علم بها، ولكنك تعتقد أنه من الضروري إرسال المزيد من الطعون الجماعية أو الفردية، ففي غضون سبعة أيام من تاريخ اجتماع المشاركين في جلسات الاستماع العامة، يمكنك يمكن تقديم التعليقات والاقتراحات إلى لجنة المنطقة المناسبة.

4. للتأكد من صحة البروتوكول، يتعين عليك الاتصال بمفوضية المنطقة للحصول على نسخة من البروتوكول بعد 7-10 أيام من جلسة الاستماع العامة. من المهم أن يكون لديك وقت لدراسة البروتوكول قبل الموافقة على الاستنتاج، لأنه بعد موافقة رئيس لجنة المنطقة على الاستنتاج، سيكون من الصعب محاربة الظلم. يتم نشر محاضر اجتماعات لجان المناطق على المواقع الإلكترونية للمحافظات. تشير المحاضر إلى القرارات التي تم اتخاذها بناءً على نتائج بعض جلسات الاستماع العامة.

5. في كثير من الأحيان، يتم "قطع" المساحات الخضراء عن أراضي المباني السكنية لشبكة الطرق (RSN). وهذا يعني أيضًا أنه بعد الموافقة على مشروع مسح الأراضي والتسجيل العقاري، سيتم تسجيل هذه القطع كملكية لمدينة موسكو. من الناحية النظرية، يمكن للمالك (في الواقع المسؤولون) أن يفعلوا ما يريدون بممتلكاتهم: تدمير المروج وتوسيع الطريق تحت نوافذ المباني السكنية أو ترتيب أماكن وقوف السيارات المدفوعة لسيارات الجميع. لتجنب ذلك، يحتاج السكان إلى المطالبة كتابيًا بإعادة المروج إلى قطعة أرض مبنى سكني، وإلا رفض الاعتراف بشرعية مشروع مسح الأراضي باعتباره انتهاكًا لمصالحهم المشروعة كأصحاب ومستخدمين لقطعة الأرض.

6. أي إشارات من قبل المصممين إلى وجود خطوط حمراء لشبكة الطرق، والتي من المفترض أنهم لا يستطيعون "تجاوزها"، يجب ألا تربكك - فهذا مجرد مشروع في الوقت الحالي، وإذا كانت طريقة وضع الخطوط الحمراء في المشروع ينتهك حقوقك، عليك أن تطالب بإرسال مشروع المسح للمراجعة من أجل إزالة الخطوط الحمراء أو نقلها.

ما هي القوانين التي يجب أن أشير إليها؟

1. المادة 36 من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي.

2. الجزء الأول من المادة 16 من القانون الاتحادي "بشأن دخول قانون الإسكان في الاتحاد الروسي حيز التنفيذ".

3. المادة 43، الفقرة 4 من قانون التخطيط الحضري للاتحاد الروسي (يتم تحديد موقع حدود قطع الأراضي التي تم إنشاؤها وتغييرها وفقًا للوائح وقواعد التخطيط الحضري لتخصيص قطع الأراضي لأنواع محددة من الأنشطة التي تم إنشاؤها وفقًا للقوانين الفيدرالية واللوائح الفنية ؛ ملحوظة (!) في السابق كان المعيار هو المحتوى التالي - يتم تحديد أحجام قطع الأراضي داخل حدود المناطق المبنية مع مراعاة الاستخدام الفعلي للأراضي ومعايير التخطيط الحضري. والقواعد التي كانت سارية أثناء تطوير هذه المناطق).

4. القرار المشترك رقم 10/22 المؤرخ 29 أبريل 2010 الصادر عن هيئة التحكيم العليا والمحاكم العليا في الاتحاد الروسي (قسم "النزاعات حول حقوق قطع الأراضي التي تقع عليها المباني السكنية").

5. وفقًا للفقرة 2.3 من SanPiN 2.1.2.2645-10، يجب أن توفر قطعة الأرض إمكانية تنظيم منطقة محلية مع تقسيم وظيفي واضح وتحديد مناطق الترفيه والملاعب والمناطق الرياضية ومناطق المرافق ومواقف سيارات الضيوف، والمساحات الخضراء.

6. الفقرات الفرعية و) و ز) من الفقرة 1 من قواعد صيانة الممتلكات المشتركة في مبنى سكني، المعتمدة بموجب مرسوم حكومة الاتحاد الروسي بتاريخ 13 أغسطس 2006 رقم 491،
وبموجبه تشمل الملكية المشتركة ما يلي:
- قطعة أرض يقع عليها مبنى سكني ويتم تحديد حدودها على أساس بيانات التسجيل المساحية للدولة، مع عناصر المناظر الطبيعية والمناظر الطبيعية؛
- مرافق أخرى مخصصة لصيانة وتشغيل وتحسين مبنى سكني، بما في ذلك محطات المحولات الفرعية ونقاط التدفئة المخصصة لخدمة مبنى سكني واحد ومواقف السيارات الجماعية والجراجات وملاعب الأطفال والرياضة الواقعة داخل حدود قطعة الأرض التي يقع عليها المبنى. يقع مبنى سكني.

7. بموجب الفقرة 5.5 من القسم 5 "التنظيم الوظيفي والتخطيطي لإقليم موقع تطوير سكني مختلط" MGSN 1.01-99، يتكون موقع التطوير السكني من مساحة قاعدة المبنى ومساحة البناء المنطقة المجاورة والتي تتضمن العناصر الإلزامية التالية: مداخل ومداخل المنزل وغرف الضيوف ومواقف السيارات والمناطق الخضراء مع مناطق الألعاب والترفيه.

8. مرسوم حكومة موسكو رقم 118-PP بتاريخ 12 أبريل 2011، والذي يعترف بتداخل آلاف أقسام شبكة الطرق (RDN) في المناطق السكنية، ويتم إلغاء الدول التي حددت التقاطعات "عن طريق تقليل أجزاء من شبكة الطرق" RDN"، لكنه ينص على ما يتم القيام به بالنسبة لقطع الأراضي "المسجلة مسبقًا في السجل العقاري للدولة".

وفقًا للجزء 5 من المادة 16 من القانون الاتحادي للاتحاد الروسي المؤرخ 29 ديسمبر 2004 N 189-FZ "بشأن دخول قانون الإسكان في الاتحاد الروسي حيز التنفيذ":

في الوقت الحالي، فإن شراء المساكن يجعل المشتري تلقائيًا شريكًا في ملكية قطعة الأرض التي يقع عليها المبنى السكني - بالطبع، إذا لم ينتهك المطور القانون أثناء البناء.

كما هو مذكور في الجزء 5 من المادة 16 من القانون الاتحادي للاتحاد الروسي المؤرخ 29 ديسمبر 2004 N 189-FZ "بشأن دخول قانون الإسكان في الاتحاد الروسي حيز التنفيذ":

منذ لحظة تشكيل قطعة الأرض وتنفيذ التسجيل المساحي للدولة، فإن قطعة الأرض التي يقع عليها المبنى السكني والأشياء العقارية الأخرى المدرجة في هذا المبنى تنتقل مجانًا إلى الملكية المشتركة المشتركة لأصحابها المباني في المبنى السكني.

إذا كانت قطعة الأرض قد تم تشكيلها بالفعل (يوجد رقم مساحي)، فهي مملوكة بالفعل لأصحاب مباني MKD ولا ينص القانون على أي إجراءات إضافية "للمسح" أو "الخصخصة" أو "التسجيل" قطعة الأرض.

إذا كان هناك عدة مباني سكنية على قطعة أرض ويمكن لأصحاب مباني منزل واحد أو جميع المنازل إجراء مسح الأراضي، أي. قم بتقسيم قطعة أرض مشتركة إلى عدة قطع حسب عدد المباني السكنية.

إذا لم يكن لدى مالكي مباني MKD أي شيء على الإطلاق للقيام به، فيمكنهم حتى تسجيل ملكية قطعة الأرض في سجل الدولة الموحد:

وفقًا للفقرة 2 من المادة 23 من القانون الاتحادي الصادر في 21 يوليو 1997 N 122-FZ "بشأن تسجيل الدولة لحقوق العقاراتوالمعاملات معها "(المشار إليها فيما يلي - القانون رقم 122-FZ) تسجيل حالة ظهور أو انتقال أو تقييد (اعباء) أو إنهاء الحق في المباني السكنية أو غير السكنية في المباني السكنية هو في نفس الوقت تسجيل الدولة لـ يرتبط حق الملكية المشتركة المشتركة بشكل لا ينفصم في هذه الحالة، لا يتم إصدار شهادة تسجيل الدولة للحقوق فيما يتعلق بتسجيل الدولة لحق الملكية المشتركة المشتركة للعقارات لمالك المبنى في مبنى سكني .

أوضحت وزارة العدل في الاتحاد الروسي، في الرسالة رقم 04/3201-EZ بتاريخ 21 أبريل 2006، أنه إذا نشأت حقوق الملكية الخاضعة لتسجيل الدولة منذ لحظة تسجيل الدولة (البند 2 من المادة 8 والمادة 223 من القانون المدني للاتحاد الروسي)، فإن تسجيل الدولة لهذه الحقوق له طبيعة قانونية، وفي الحالة التي ينشأ فيها الحق في العقارات، الخاضع لتسجيل الدولة، وفقًا للقانون الاتحادي ليس منذ اللحظة تسجيل الدولة (البند 5 من المادة 16 من القانون الاتحادي رقم 189-FZ) تسجيل الدولة له طبيعة قانونية.

وبالتالي، تحدد تشريعات الإسكان ظهور الحق في الملكية المشتركة لمبنى سكني، بما في ذلك قطعة الأرض، بغض النظر عن وجود تسجيل الدولة لحق الملكية المشتركة للملكية المشتركة لمبنى سكني.

وبالتالي، يحق لأصحاب المباني في المباني السكنية الحق في الملكية المشتركة المشتركة لقطعة الأرض التي تقع عليها هذه المنازل، وفقًا للمادة 16 من القانون رقم 189-FZ، والتي تنشأ من لحظة تكوين قطعة الأرض وتكوينها يتم إجراء التسجيل المساحي للدولة. في الوقت نفسه، تسجيل الدولة لحق مالك واحد على الأقل للمباني السكنية أو غير السكنية في مبنى سكني (والتسجيل المتزامن للدولة للحق المرتبط بشكل لا ينفصم في الملكية المشتركة المشتركة للملكية المشتركة في مبنى سكني، بما في ذلك قطعة أرض) هو إجراء قانوني للاعتراف والتأكيد من قبل الدولة لظهور حقوق أصحاب المباني في مبنى سكني في العقار المحدد، بما في ذلك قطعة الأرض.

عند تسجيل ملكية قطعة أرض في سجل الدولة الموحد، سيشير القسم الفرعي رقم 3-3 إلى جميع مالكي الشقق الذين يعيشون في مبنى سكني يقع على قطعة الأرض هذه، لكن لا يمكنهم تخصيص قطعة الأرض "الخاصة بهم" من الملكية المشتركة المشتركة أي أنه سينشئ ملكية مع تقييد حق الارتفاق المشترك. وبالإضافة إلى ذلك، يتطلب مثل هذا الحدث المشاركة الشخصية 100% من أصحاب مباني MKD.

في كثير من الأحيان، يتم تفسير رغبة أصحاب المباني السكنية في تسجيل ملكيتهم لقطعة أرض بسبب الجهل بالقوانين، وهي:

ماذا، بحسب المادة 273 من القانون المدني للاتحاد الروسي،"عند انتقال ملكية مبنى أو هيكل كان مملوكاً لمالك قطعة الأرض التي يقع عليها، تنتقل ملكية قطعة الأرض التي يشغلها المبنى أو الهيكل والضرورية لاستعماله، إلى مستحوذ العقار بناء أو هيكل."

والأهم من ذلك أن قانون الإسكان في الاتحاد الروسي ينص بوضوح على أن الأرض الموجودة أسفل مبنى سكني هي ملكية جماعية للسكان.

المادة 36 من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي. حقوق ملكية الممتلكات المشتركة لأصحاب المباني في مبنى سكني:

1. يمتلك أصحاب المباني السكنية، بموجب حق الملكية المشتركة، الملكية المشتركة في المبنى السكني، وهي:

4) قطعة الأرض التي يقع عليها هذا المنزل مع عناصر التشجير والتحسين والأشياء الأخرى المخصصة لصيانة وتشغيل وتحسين هذا المنزل وتقع على قطعة الأرض المحددة. يتم تحديد حدود وحجم قطعة الأرض التي يقع عليها المبنى السكني وفقًا لمتطلبات تشريعات الأراضي وتشريعات التخطيط الحضري.

بما أن قطعة الأرض الموجودة أسفل المنزل هي ملكية مشتركة لأصحاب المباني في مبنى سكني منذ لحظة حصولهم على ملكية هذه المباني، فإن ملكية قطعة الأرض الموجودة أسفل المبنى السكني مرتبطة قانونًا بملكية المبنى في هذا المبنى ويتبع مصيره. لا يمكنك شراء مبنى في مبنى سكني إلا بحصة من قطعة الأرض. والبيع - فقط بالحصة. (المادة 38 من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي).

لذلك، عندما يحصل المساهمون على ملكية الشقق، يتم نقل ملكية قطعة الأرض تلقائيًا بقوة القانون.

لذلك، ليست هناك حاجة لتأكيد حقك في قطعة أرض من خلال تسجيلها في سجل الدولة الموحدة.

للعثور على الرقم المساحي لقطعة أرض، يمكنك استخدام الخريطة المساحية العامة لروسيا

إذا، بعد قراءة المقال، لا تزال لديك رغبة لا تقاوم في تسجيل الحق في الملكية المشتركة في السجل الروسي، فعليك اتخاذ الخطوات التالية:

وفقا للفقرة 1 من الفن. 36 قانون الإسكان في الاتحاد الروسي، الفقرة 2 من الفن. 36 من قانون الأراضي في الاتحاد الروسي، يمتلك أصحاب المباني في مبنى سكني بموجب حق الملكية المشتركة قطعة الأرض التي يقع عليها المنزل. يتم التعرف على المؤامرة على أنها غير قابلة للتجزئة. حصة المالك في حق الملكية المشتركة للعقار تتناسب مع الحجم المساحة الكليةالمباني التابعة له ولا يمكن تخصيصها عينيا.

بناءً على قرار الاجتماع العام للمالكين، يحق لأي شخص مفوض من قبل الاجتماع (مقدم الطلب) أن يتقدم إلى السلطات الحكومية بطلب لتشكيل قطعة الأرض التي يقع عليها المبنى السكني (المادة 16 من ق. القانون الاتحادي الصادر في 29 ديسمبر 2004 رقم 189-FZ "بشأن دخول قانون الإسكان حيز التنفيذ في الاتحاد الروسي").

يتم تحديد حدود قطع الأراضي التي تقع عليها المباني السكنية على أساس مشاريع المسح. منذ لحظة التسجيل المساحي للدولة، يتم نقل قطعة الأرض التي يقع عليها المبنى السكني والأشياء العقارية الأخرى المدرجة في المبنى مجانًا إلى ملكية مشتركة مشتركة.

على مدى السنوات القليلة الماضية، كان هناك جدل كبير حول ما إذا كانت "خصخصة" قطعة أرض لبناء مبنى سكني مفيدة لأصحاب المباني السكنية وغير السكنية. في الوقت الحالي، هناك بالفعل معلومات كافية، بما في ذلك. الفقه لاستخلاص نتيجة واضحة. فيما يلي الاستنتاجات المستندة إلى تجربتنا في تسجيل الأراضي ضمن المباني السكنية. إيجابيات وسلبيات التصميم.

الأسس القانونية لتسجيل الأراضي للمباني السكنية.

وفقا للفن. 36 من قانون الأراضي للاتحاد الروسي في المباني القائمة وقطع الأراضي التي توجد عليها الهياكل التي تشكل جزءًا من الملكية المشتركة لمبنى سكني والمباني السكنية وغيرها من الهياكل يتم توفيرها كملكية مشتركة في الملكية المشتركة المشتركة لأصحاب المنازل في بالطريقة والشروط التي يحددها تشريع الإسكان. وبالتالي، وفقًا للمادة 16 من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي، فإن قطعة الأرض التي يقع عليها مبنى سكني والأشياء العقارية الأخرى المدرجة في هذا المبنى هي ملكية مشتركة مشتركة لأصحاب المباني في المبنى السكني .

إذا لم يتم تشكيل قطعة الأرض التي يقع عليها المبنى السكني والأشياء العقارية الأخرى المدرجة في هذا المبنى قبل دخول قانون الإسكان في الاتحاد الروسي حيز التنفيذ، على أساس قرار الاجتماع العام لأصحاب المباني في المبنى السكني، يحق لأي شخص مفوض من الاجتماع المذكور أن يتقدم بطلب إلى سلطات الدولة أو السلطات المحلية بطلب لتشكيل قطعة أرض يقع عليها مبنى سكني (MKD).

يتم تشكيل قطعة الأرض التي يقع عليها المبنى السكني من قبل سلطات الدولة أو الحكومات المحلية.

متى تنشأ ملكية الأرض تحت مبنى سكني؟

منذ لحظة تشكيل قطعة الأرض وتسجيلها المساحي للدولةقطعة أرض يقع عليها مبنى سكني والأشياء العقارية الأخرى المدرجة في هذا المبنى، التحويلات المجانية إلى ملكية مشتركة مشتركةأصحاب المباني في مبنى سكني.

وبالتالي، يتم تنفيذ أحكام دستور الاتحاد الروسي في قانون الإسكان في الاتحاد الروسي والقانون الاتحادي "بشأن دخول قانون الإسكان في الاتحاد الروسي حيز التنفيذ". وهي مع مراعاة الطبيعة القانونية للملكية المشتركة لأصحاب المباني في المباني السكنية، بما في ذلك المشرع التنظيم القانونيالعلاقات المتعلقة بالانتقال إلى ملكية مشتركة مشتركة لأصحاب المباني في مبنى سكني لقطعة أرض تحت هذا المنزل كعنصر من عناصر الملكية المشتركة لمثل هذا المبنى السكني. وبالتالي، فإن حق أصحاب مباني مبنى سكني في قطعة أرض يتبع مباشرة من حق ملكية المباني السكنية أو غير السكنية في مثل هذا المبنى.

كيفية تسجيل قطعة أرض لبناء سكني؟

من أجل النقل المجاني لقطعة أرض يقع عليها مبنى سكني والأشياء العقارية الأخرى المدرجة في هذا المنزل إلى الملكية المشتركة المشتركة لأصحاب المباني في مثل هذا المنزل، فمن الضروري والكافي لسلطات الدولة أو تقوم الهيئات الحكومية المحلية بتشكيل قطعة الأرض هذه وفقًا لمتطلبات تشريعات تخطيط الأراضي والمدن، فضلاً عن التسجيل المساحي للدولة. على الرغم من أنه لا يلزم اتخاذ قرار خاص من السلطات العامة بشأن توفير قطعة أرض، ولا تسجيل الدولة لحق الملكية المشتركة المشتركة لقطعة الأرض هذه في سجل الحقوق في العقارات (USRN).

تتلخص المشاكل الرئيسية للمالكين، وكذلك منظمات إدارة منازلهم، في حقيقة أنه في وقت الحصول على حقوق الملكية المشتركة لقطعة أرض، يكون الملاك سعداء بتزويدهم بالأرض مجانًا، ولكن حول العواقب، بما في ذلك. مالياً، ولسوء الحظ، لا يفكرون في مثل هذه الممتلكات.

إيجابيات وسلبيات تسجيل الأراضي لـ MKD.

إذا قمنا بتنظيم الإيجابيات والسلبيات لأصحاب المباني في المباني السكنية، فسوف يبدو الأمر هكذا.

مزايا تسجيل الأراضي لـ MKD:

ضمانات إضافية.

1. بدون موافقة المالكين، من المستحيل استخدام الأرض، مثل مد الطرق الجديدة، والبناء، وتنظيم المؤسسات التجارية وغيرها (غسيل السيارات، ومواقف السيارات، والكراجات، وما إلى ذلك) على الأراضي المملوكة لأصحاب الشقة مبنى.
2. بدون موافقة المالك، لا يمكن نقل أي جزء من قطعة الأرض، كما لا يمكن هدم (بناء) أي مباني.
3. من المستحيل الاستيلاء على قطعة أرض لتلبية احتياجات البلدية (الدولة) مجانًا.

ربح إضافي محتمل.

يحق للمالكين تأجير جزء من قطعة الأرض أو توفيرها لاستخدام آخر مدفوع الأجر. بالإضافة إلى ذلك، فإن وجود ملكية الأرض يزيد بشكل كبير من تكلفة المتر المربع من المباني السكنية أو غير السكنية.

سهولة الاستعمال.

يحق للمالكين تنفيذ إجراءات مختلفة مع قطعة الأرض، بما في ذلك. تهدف إلى تحسينه وبناء الهياكل الإضافية والملاعب والمباني الأخرى اللازمة لضمان الأداء الطبيعي للمبنى السكني.

مساوئ تسجيل الأراضي لـ MKD:

الضرائب.

منذ عام 2015، تم إعفاء أصحاب المباني السكنية من دفع ضريبة الأراضي وفقًا للمادة. 389 قانون الضرائب للاتحاد الروسي. ومع ذلك، ينبغي أن يؤخذ في الاعتبار أن وجود حصة في الحق في الأرض قد يزيد من القيمة المساحية للمباني نفسها، وبالتالي العبء الضريبي.

مسؤولية.

يجب على المالكين أن يكونوا مسؤولين عن صيانة أراضيهم. وبالتالي، فإن مسؤولية صيانة وإصلاح وتنظيف الطرق وعناصر المناظر الطبيعية (المروج والملاعب والمناطق الخضراء ومواقف السيارات، وما إلى ذلك) تقع على عاتق المالك، وبالتالي يمكن تطبيق تدابير المسؤولية عليه. قد يتم تغريم المالك (DUK الخاص به) لعدم إزالة الثلج أو عدم إزالة القمامة وما إلى ذلك.

سعر.

كناقص، تجدر الإشارة أيضا إلى الزيادة في تكلفة المتر المربع من المباني، لأن هذا يضيق للمالكين دائرة المشترين والمستأجرين، فضلا عن زيادة تكاليف الحفاظ على الممتلكات المشتركة للمبنى السكني .

كما نرى، فإن عدد المزايا يفوق عدد العيوب، ومع ذلك، للوهلة الثانية، يمكن أن تصبح المزايا الواضحة سلبية.

عيوب غير واضحة لتسجيل الأراضي لـ MKD.

كحجة للتسجيل السريع لملكية الأراضي، يستشهد بعض السكان بهذا - إمكانية بناء مرافق مفيدة وضرورية للمواطنين في المنطقة المحلية. ولكن هنا عليك أن تعرف وتذكر أن أي إقليم في المدينة له غرضه الخاص وعلى الموقع تحت مبنى سكني، على سبيل المثال، لن يسمح لأحد ببناء كشك لبيع المشروبات الكحولية. إمكانيات استخدام المناطق المحلية محدودة للغاية.ويعود ذلك إلى عوامل عديدة: ازدحام المباني السكنية، وقيود التخطيط الحضري والمتطلبات التنظيمية والفنية، بالإضافة إلى عوامل أخرى.

بالإضافة إلى ذلك، يعتبر البعض أن زيادة القيمة السوقية للمساكن بعد تسجيل الملكية المشتركة للأرض تعتبر ميزة إضافية لتسجيل ملكية الأراضي. في الواقع، هذا ليس صحيحا. الحصة في قطعة الأرض الموجودة أسفل المبنى السكني نفسه موجودة بشكل افتراضي فقط: لا يمكن بيعها أو التبرع بها أو الحصول على قرض مقابلها. قطعة الأرض لا يمكن فصلها عن المبنى السكني، أي أنها محرومة من القابلية للتداول المستقل.كما أن جزء الملكية المشتركة التي يملكها المالك لا ينفصل - قطعة من الهبوط أو ديسيمتر مربع من العلية.

تلخيصًا للمناقشة حول فائدة أو ضرر خصخصة المنطقة المحلية، يجب على المرء أن يتذكر ظرفًا مهمًا للغاية، وهو نقل الملكية قطع ارضالملكية تحت MKD ستنخفض في المقام الأول العبء الماليهيئة حكومية محلية، وبالتالي، من المربح جدًا للسلطات نقل تكاليف صيانة المناطق المنزلية إلى المواطنين. ولهذا الغرض، عُقدت جلسات استماع عامة في مدينة نيجني نوفغورود بشأن تشكيل قطعة أرض، والتي أصبحت فيما بعد مفاجآت كبيرة للمواطنين، حيث حاولت السلطات تسجيل أكبر قطع الأراضي الممكنة للمباني السكنية الصغيرة، بما في ذلك المنطقة الممرات الداخلية ومناطق الاتصالات وما إلى ذلك.

التوصيات.إذا لم يتم تشكيل قطعة الأرض لمبنى سكني بعد، فكر في حدودها وتكاليف صيانتها. يجب أن نتذكر أنه على الأراضي التي تشغلها الاتصالات، من المستحيل بناء هياكل دائمة، ولكن أي هياكل مؤقتة، بما في ذلك. ويمكن تدمير المروج في نفس الوقت. إذا كانت قطعة الأرض مسجلة بالفعل، فربما يكون من المفيد التفكير في تقليل العبء الضريبي.