Аналіз ринку іпотечного кредитування у Росії. Динаміка ринку іпотеки в Росії Історія виникнення іпотечного ринку в Росії

Важливою особливістю 2013 року стало помітне зростання впливу іпотечного житлового кредитування на ринок житла в країні. Про це свідчить зростання частки іпотечних угод на фоні стабільної динаміки угод із житлом. За даними Росреєстру, кожне четверте право власності (24,6%), зареєстроване в угодах з житлом у 2013 р., набувало з використанням іпотечного кредиту.

Цей показник є рекордним за період спостереження (з 2005 року). За оцінками АІЖК, загалом частка іпотеки в реалізації нового житла становить до 40%, а за деякими об'єктами угоди з іпотекою становлять понад 50% і сягають 70-80% обсягу продажів.

У 2013 р., за даними ЦБ РФ, продовжилося збільшення обсягу виданих ІЖК: 657 кредитних організацій надали 824 792 кредити на суму 1,354 трлн. руб., що на 19,24% більше за кількістю кредитів та на 31,17% більше у грошах, ніж у 2012 р.

Рисунок 2. Динаміка надання іпотечних житлових кредитів накопиченим підсумком початку року

Заборгованість з ІЖК на 1 січня 2014р. становила 2,648 трлн. руб. Обсяг виданих житлових кредитів (ЖК) у 2013р. Досягнув 1,404 трлн. руб., або 880 485 кредитів при заборгованості 2,765 трлн. руб.

Прострочена заборгованість з ІЖК на 1 січня 2014р. була лише на рівні 39,50 млрд. крб., чи 1,49% від залишкової заборгованості, що у 0,59 п.п. менше, ніж на 1 січня 2013р. Частка простроченої заборгованості від залишкової заборгованості з ІЖК у рублях на 1 січня 2014р. зменшилась на 0,47 в.п. до 1,0% порівняно з 1 січня 2013р., а за кредитами в іноземній валюті порівняно з 1 січня 2013р., навпаки, збільшилась на 1,15 в.п. до 12,57%.

Рисунок 3. Динаміка середньої величиниІЖК за 6 групами кредитних організацій, ранжованих за величиною активів (за спаданням)

У 2013 р. продовжилося зниження частки ІЖК в іноземній валюті в обсязі виданих кредитів: у грошовому вираженні – на 0,3 п.п. до 1,12%, а в кількісному – на 0,02 в.п. до 0,23% порівняно з 2012 р. На 1 січня 2014р. частка таких кредитів у залишковій заборгованості знизилася на 1,93 п.п. до 4,22%, а частка простроченої заборгованості з ІЖК в іноземній валюті у сумарній простроченій заборгованості збільшилася на 1,84 в.п. та становила 35,59%.

За даними ЦБ РФ, частка заборгованості з ІЖК без прострочених платежів у загальній сумі заборгованості з ІЖК на 1 січня 2014 р. збільшилася на 0,12 в.п. порівняно з 1 січня 2013 р. та досягла 96,05%. Частка заборгованості за дефолтними кредитами (з простроченими платежами понад 180 днів) у загальній сумі заборгованості з ІЖК знизилася у цей же термін на 0,48 пп. та становила 1,78%.

За даними ЦБ РФ, із 6 груп кредитних організацій, ранжированих за величиною активів (зменшення), частка I групи з п'яти кредитних організацій з найбільшими активами в загальному обсязі наданих за 2013р. ІЖК була на рівні 72,22% у грошах і 76,93% у кількісному, додавши відповідно 6,23 п.п. та 4,62 в.п. порівняно з 2012р. Щодо 2011 р. частка І групи в обсязі виданих ІЖК збільшилась на 18,46 п.п. і за кількістю - на 14,63 п.п., що свідчить про монополізацію іпотечного ринку, що триває. Станом на 1 січня 2014р. дві перші групи (19 кредитних організацій) охоплюють 80,13% ринку ІЖК. Відповідно частки інших груп кредитних організацій знизилися.

При зниженні до 1,49% у 2013р. частки простроченої заборгованості у загальній заборгованості по РФ (39,50 млрд руб.) проти 2,08% у 2012 р. II група кредитних організацій «лідирує», зберігаючи у 2013 р. найбільше значення частки простроченої заборгованості (3,04%), цим маючи найбільш ризикований портфель ІЖК. Якість кредитних портфелівгруп, виражене у відсотках простроченої заборгованості групи від залишкової заборгованості групи, погіршилося за 2013 р. для III та V груп та покращилося для інших.

Найменше значення середньої величини ІЖК у рублях за 2013р. (1,31 млн руб.) у V групи, а найбільше значення середньої величини ІЖК в іноземній валюті (20,5 млн руб.) – у VI групи.

Порівняно з 2012р. середні значення ІЖК у рублях для всіх груп збільшилося. Найбільше зростання середньої величини ІЖК в іноземній валюті було у II та VI груп, а найбільше зниження відзначено у IV групи (рис. 3).

Дані Банку Росії станом на 01.01.2014 року свідчать про те, що рівень ставок видачі за рублевими іпотечними кредитами, наданими протягом грудня, становив 12,1%, що на 0,6 в.п. нижче за рівень грудня 2012 року.

Динаміка ставок у 2013 році була нерівномірною - на початку року вони динамічно зростали, досягнувши максимального значення 12,9% за підсумками березня, але надалі спостерігалася тенденція до зниження ставок, пік якого припав на листопад-грудень 2013 року.

Зниження ставок наприкінці року пояснюється сезонними акціями банків - у третьому кварталі 2013 практично всі лідери іпотечного ринку запустили Спеціальні пропозиції, що дозволяють досить широкому колу позичальників розраховувати на нижчі відсоткові ставки за іпотекою.

Середньозважена ставка видачі іпотечних кредитів у 2013 році становила 12,4% (накопиченим підсумком), що пояснюється високим рівнем ставок у першому кварталі 2013 року.

Рисунок 4. Динаміка середньозваженої ставки ІЖК за 6 групами кредитних організацій, ранжованих за величиною активів (за спаданням)

Додатковим чинником, мотивуючим великі банки активізувати зусилля зі збільшення іпотечних портфелів, стала політика Банку Росії, спрямовану обмеження темпів зростання беззаставного кредитування, зокрема зростання обсягу мінімальних резервів втрати з незабезпеченим споживчим позичкам. У цьому кредитні організації, які мають відповідні можливості (передусім, доступом до фондування), залежно від внутрішніх пріоритетів могли сфокусуватися більш активному розвитку іпотечного кредитування. Так, починаючи з другого кварталу 2013 р. аналітичним центром АІЖК зафіксовано близько 30 випадків зниження процентної ставки на постійній чи тимчасовій основі серед активних учасників ринку.

Середньозважений за 2013 р. термін кредитування ІЖК за всіма групами кредитних організацій для ІЖК у рублях становив 14,7 років, а для кредитів в іноземній валюті 12,7 років. Найбільший середньозважений термін кредитування для кредитів у рублях у ІІІ групи - 15,6 років, а для кредитів у валюті у І групи - 21,2 роки. Найменші середньозважені терміни кредитування у VI групи: 10,3 року – для кредитів у рублях та 2,1 року – для кредитів в іноземній валюті.

За даними ЦБ РФ, у 2013р. придбання кредитними організаціями прав вимоги щодо ІЖК збільшилося на 5,17% щодо 2012 р. і склало 85,98 млрд руб. Придбання прав вимоги по кредитах у рублях зменшилося на 2,47% і досягло 61,71 млрд. руб., а за кредитами в іноземній валюті збільшилося на 31,3% і склало 24,274 млрд. руб. Найбільший обсяг набутих прав вимоги щодо ІЖК у 2013р. і в рублях, і в іноземній валюті, як і в 2012 р., зафіксовано кредитні організації IV групи.

За оцінкою ВАТ «АІЖК», у 2013 р. обсяг операцій на первинному ринку житла з використанням іпотечного кредитування збільшився на 10 п.п. за рівнянням з 2012р. та становив 30%.

Таблиця 3

Структура іпотечних житлових кредитів

У 2013 р. частка ВАТ «АІЖК» на іпотечному ринку склала в карбованцевому вираженні 8,2% (111,3 млрд руб.), або близько 10% від загальної кількості виданих кредитів, у тому числі за рахунок роботи на первинному ринку (рефінансування ) - 3,5% (48,0 млрд руб.), На вторинному - 4,7% (63,3 млрд руб.). За оцінкою ВАТ «АІЖК», підсумковий обсяг випуску іпотечних цінних паперів у 2013р. Склав 140,625 млрд. крб., у тому числі 55,5% (78,1 млрд крб.) цінних паперів випущено з участю самого Агентства.

У 2014р. Обсяг материнського капіталу ВАТ «АІЖК» збільшений і становить 429,4 тис. руб. Проіндексовані щорічні виплати військовослужбовцям – учасникам накопичувально-іпотечної системи у 2014 р. досягли 233 тис. руб. Агентство за програмою "Військова іпотека" збільшило максимальну суму іпотечного кредиту при купівлі квартири на первинному ринку з 2 млн. до 2,2 млн. руб. та знизило мінімальний розмір початкового внеску з 30% до 20%.

В останні півроку багато іпотечних банків послаблювали вимоги до позичальників: знижували мінімальний розмір початкового внеску (у тому числі і до нульового), збільшували максимальну суму кредиту та розширювали перелік об'єктів, що кредитуються.

Незважаючи на деяке послаблення вимог до позичальників, якість іпотечного портфеля, накопиченого на балансах банків, є на високому рівні. Частка прострочених платежів у загальному обсязі накопиченої іпотечної заборгованості на 01.01.2014 року становила 1,49%, а загальний обсяг іпотечних позичок без єдиного простроченого платежу становить понад 96%. Проте, слід зазначити, що у разі різкого погіршення економічної ситуації та зростання безробіття частка прострочених платежів може зрости, а якість іпотечного портфеля – швидко погіршитися.

Зростання іпотечного ринку стало одним із основних драйверів житлового будівництва. Відчувши, що банки відновили кредитування будівельної галузі та покупців житла, забудовники активізували свою діяльність. Так, у 2013 році збудовано 912,1 тис. квартир загальною площею 69,4 млн. кв. метрів (+5,6% до відповідного періоду попереднього року). Цей показник є рекордним за всю історію Російської Федераціїз 1990 року.

Важливо зазначити, що одночасне збільшення обсягів іпотечного кредитування і житлового будівництва утримують ринок житла на збалансованій траєкторії розвитку - додатковий платоспроможний попит населення, що підтримується іпотекою, абсорбує первинний ринок житла.

Зростання цін на житло, за даними Росстату, у 2013 році по відношенню до 2012 року в середньому склало 7,2%, що в умовах зафіксованої річної інфляції (6,8%) говорить про те, що реальний приріст цін на житло в середньому по Росії, що не перевищив 0,5 п.п.

З урахуванням того, що реальні доходи населення зросли на 3,3 п.п., а ставки за іпотечними кредитами знизилися, можна говорити про те, що наприкінці 2013 року зафіксовано зростання доступності придбання житла для населення, як за рахунок власних, так і та за рахунок позикових коштів.

Найпопулярнішим способом купівлі нерухомості в РФ протягом останніх 5-7 років, як і раніше, залишається іпотека. Тому влада країни у своїй економічної політикивсіляко сприяють банківським програмам, спрямованим на зниження ставок по даному видукредиту. Цю насущну тему порушив у своєму виступі 30 січня 2014 року Олексій Улюкаєв, який обіймає посаду міністра Мінекономрозвитку. Президент Володимир Путін також підтримує цю заяву і вважає, що необхідно встановити «тверду» відсоткову ставку за іпотекою, яка була б близька до ставки рефінансування Банку Росії. У свою чергу, Ігор Шувалов, перший віце-прем'єр РФ, вказує на стабільне збільшення за кількістю виданих кредитів у 2013 році та в січні 2014 року, і вважає, що потрібно дотримуватися обраного урядом країни та банківськими організаціями напряму у цьому сегменті.

Міністерство фінансів РФ прогнозує зниження рівня інфляції у 2014 році до 5%-6%. Внаслідок цього іпотека може подешевшати до 8% річних.

Водночас варто зазначити, що кількість росіян, які планують покращити житлові умови, продовжує зростати. За прогнозами зростання іпотеки у 2014 році складе 20% -25%. Вже зараз кожна четверта купівля нерухомості здійснюється в кредит, тому що це найдоступніший спосіб вирішення проблем із житлом. Тішить і висока якість позичальників. Частка іпотечних кредитів без заборгованості за шість місяців 2013 року становила 96%.

Найактивніше працюють на іпотечному ринку державні банки. Незважаючи на активні темпи видачі кредитів приватними банками, лідерами продовжують залишатися Ощадбанк, ВТБ 24 та Газпромбанк. Їхня частка в загальному обсязі іпотеки становить 68%. У другому півріччі активно почав нарощувати обсяги й Банк Москви.

Місце в ренкінгу на 01.07.2014	Місце в ренкінгу на 01.07.2013	Назва банку		Обсяг виданих іпотів. жив. кредитів, млн. руб.	Темп приросту (I пг. 2014/I пг. 2013), %
1 півг. 2014	1 півг. 2013
		ВАТ "Сбербанк Росії"
		ВТБ 24 (ЗАТ)
		ЗАТ "КБ Дельта Кредит"
		ВАТ "Банк Москви"
		ВАТ АКБ "РОСБАНК"
		ВАТ АКБ "Зв'язок-Банк"
		ЗАТ "Райффайзенбанк"
		ВАТ "Банк "Санкт-Петербург"
		Фінансова група "Відкриття"*

Саме державні банки впливають на динаміку відсоткової ставки. Завдяки тому, що вони знизили ставки у другій половині 2013 року, іншим кредитним організаціямдовелося також переглядати умови кредитування.

Серед останніх планів Уряду – створення у найближчому майбутньому єдиного центру з видачі соціальних іпотечних кредитів, який дозволить і надалі розвивати діючі іпотечні програми для малозабезпечених та незахищених верств населення (вчителі, медики, науковці, військові, молоді сім'ї тощо).

Прогнози аналітиків щодо розвитку іпотечних програмРФ у першому півріччі 2014 року. Враховуючи підсумки сумарного іпотечного портфеля російських банків за 2013 рік загалом, аналітики роблять сміливі прогнози щодо збільшення обсягів видачі іпотечних кредитів на перше півріччя 2014 року на 16%. Причому прострочена заборгованість з іпотеки має різко скоротитися, якщо, звичайно, економічна ситуація в країні ще більше не погіршиться. Якщо говорити безпосередньо про підсумки січня 2014 року, то поки що простежується деяке зростання середньої вартості кредитів, хоча багато банків Росії пропонують своїм клієнтам широкий вибір спеціальних іпотечних програм зі зниженими ставками. Очевидно, умови іпотеки за такими програмами клієнтів у чомусь не влаштовують.

Експерти схильні пояснювати такий парадокс в такий спосіб. Насамперед, наприкінці минулого року та на початку нинішнього у банках збільшився приплив клієнтів, які готові брати іпотеку з низьким початковим внеском. По-друге, більшість клієнтів іпотечних банків навмисно вибирають собі програми зі збільшеним середнім терміном по виплатах. Природно, що у своїй ставки залишаються високими, оскільки безпосередньо залежить від обсягу власні кошти позичальника і термін кредитування.

Аналітики також зазначили, що в січні 2014 року банки Росії почали готувати нові гнучкі вимоги для своїх клієнтів. Вони готові йти на ризики, щоб залучити позичальників, навіть якщо вони не підходять під їх основні початкові вимоги. У такий спосіб банки мають намір зробити своїх іпотечних позичальників «головними годувальниками», які дадуть їм економічний успіх у майбутньому. Про це сьогодні відкрито говорять представники Россільгоспбанку та Ощадбанку, стверджуючи, що на такий крок їх, у свою чергу, штовхає ЦБ.

Наприклад, зовсім недавно Ощадбанк офіційно заявив про зниження своїх основних ставок з іпотеки на 0,5 п.п. Але деяких експертів така тенденція насторожує, адже за «неадекватних» іпотечних пропозицій можуть різко зрости і ціни на нерухомість, особливо в Москві та інших великих містах Росії.

Середньостроковий прогноз розвитку фінансової сфери, іпотеки та економіки Росії.

Свій прогноз, аж до 2016 року, нещодавно представили експерти з Інституту. економічного розвиткуім. Гайдар. Цей документ додав нервозності багатьом керівникам іпотечних банків. Експерти вважають, що доходи громадян країни у 2014 році зростуть зовсім небагато (не більше ніж на 0,9%). На перспективу 2015-2016 років – ще менше (на 0,4%). Це може означати лише – темпи зростання іпотечного кредитування поступово знижуватимуться. Боргове навантаження на населення стрімко зростатиме, хоч банки і пропонують вигідні кредити з іпотеки із уповільненням обсягів їх виплат.

При цьому почнуть зростати витрати на обслуговування іпотечних кредитів, що не може не позначитися на фінансовий розвитокбагатьох банків Росії, насамперед невеликих. На думку експертів, потрібно поглянути на тенденцію зниження зростання споживчих кредитів у 2013 році, і тоді неважко буде зіставити факти та зробити за аналогією висновки щодо розвитку чи «не розвитку» іпотечних програм.

Банки роблять ставку на карбованцеву іпотеку.

Валютні іпотечні пропозиції не мають великого попиту нашій країні. Їх обсяг становить трохи більше 1% від усіх виданих іпотечних кредитів. Сьогодні банки роблять основну ставку саме на карбованцеву іпотеку. Ситуація на перше півріччя 2014 року суттєво не зміниться. А от прогнозувати до кінця року ніхто з власників іпотечних банків, експертів чи аналітиків не бажає. Все залежатиме від загальної стабільності країни.

Радикальні зміни за іпотечними ставками можливі лише в тому випадку, якщо економіку «відчайдушно лихоманитиме». В іншому випадку можна буде сподіватися на плавне (поступове) зниження за середньорічними ставками. Керівники великих іпотечних банків РФ схильні сподіватися, що навесні цього року ставки за іпотечними рублевими кредитами залишаться на рівні кінця 2013 року (близько 12,4% річних).

іпотечний житловий ощадбанк Росія

Таблиця 4

Порівняльна характеристика основних умов іпотечного кредитування у різних банках

Ощадбанк
Нордеа Банк
Райффайзенбанк
ЮніКредит Банк
Абсолют Банк
Московський кредитний банк
Собінбанк
Банк Москви
Газпромбанк
Зв'язок-банк
Альфа Банк
Росєвробанк
Промзв'язокбанк
Транскапіталбанк
Татфондбанк
Балтінвестбанк
Глобексбанк
Кредит Європа Банк
Ханти-Мансійський банк
Відродження 2 3 1 2 1 9

Критерії оцінювання:

• 1. Величина мінімального початкового внеску: 1 бал - від 25%, 2 бали - від 20%, 3 бали - до 20%.
• 2. Максимальний термін кредитування: 1 бал – до 20 років, 2 бали – до 25 років, 3 бали – понад 25 років.
• 3. Максимальна сума кредиту: 0,5 бала - до 5 млн., 1 бал - до 10 млн., 2 бали - до 20 млн., 3 бали - понад 20
• 4. Розмір процентної ставки: 1 бал - вище середньої, 2 - 2,5 бала - приблизно дорівнює середньої (залежно від верхньої межі ставки), 3 бали - нижче середньої ставки.
• 5. Рейтинг надійності Forbes: 1 бал - 3 зірки, 2 бали - 4 зірки, 3 бали - 5 зірок.

Аналіз поведінки основних гравців іпотечного ринку говорить загалом про можливе погіршення іпотечного портфеля банків у середньостроковій перспективі на тлі послаблення вимог до позичальників у попередні періоди. Також, за даними моніторингу Аналітичного центру АІЖК, на початку липня 2013 року банк «Союз» знизив мінімальний початковий внесок до 15%, а Зв'язок-Банк - до 0% у середині серпня (при наданні довідки за формою 2-ПДФО). У разі (значного) зростання простроченої заборгованості не можна виключати зростання процентних ставок. Таким чином, ринок залишається у стані значної невизначеності.

Ринок іпотеки у будь-якій державі – це невід'ємна частина його фінансової системи. Саме придбання житла за допомогою позикових коштів для багатьох є єдиним варіантом вирішення житлового питання. Щоб орієнтуватися в показниках ринку, перспективах його розвитку і, можливо, робити прогнози, важливо розбиратися в ключових поняттях. Розглянемо докладніше, що є іпотечний ринок у 2019 році, як відбувалося його становлення в РФ і які результати його діяльності на даний момент.

Ринок іпотеки – взаємозалежна система трьох ключових складових або елементів:

• іпотечних позик;
• комерційної та житлової нерухомості;
• іпотечних цінних паперів

Ринок іпотечних позик належить до первинного ринку, а іпотечних цінних паперів – до вторинного.

Розберемо кожне поняття докладніше.

Первинний іпотечний ринок має на увазі під собою взаємовідносини між позичальником та кредитором, основою якої є виконання кредитних зобов'язань.

Учасники первинного іпотечного ринку:

• банки;
• фізичні та юридичні особи(позичальники);
• фінансові компанії, що видають іпотечні кредити, але не мають статусу банківської структури.

Банки крім отримання максимального прибутку мають на меті безперервного відновлення кредитних ресурсів або коштів, які можна відразу спрямовувати на видачу нових житлових позик. Ця мета реалізується у вигляді функціонування вторинного ринку іпотеки.

Вторинний ринок

На ньому здійснюється торгівля заставними за вже виданими позиками. Суть у тому, що банк, який видав іпотеку, випускає цінні папериіз забезпеченням у вигляді заставних і надалі продає їх іншим інвесторам. Саме вторинний ринок дозволяє акумулювати чималі кошти та спрямовувати їх у сферу іпотечного кредитування.

Сам ринок також поділяється на первинний та вторинний. У першому первинно розміщуються цінних паперів серед учасників-кредиторів, але в другому – починається їх рух (оборот). Вартість цінних паперів, залучених на вторинний ринок, не змінює їх вартість у бік підвищення, лише створює механізм регулювання їх ліквідності та попиту.

Ринок нерухомості є головною причиною існування ринків іпотечних кредитів та іпотечних цінних паперів. Тут здійснюються угоди з купівлі-продажу об'єктів нерухомого майна, застава яких кредиторам дозволяє функціонувати вторинному та первинному ринкам іпотеки.

Взаємодія всіх трьох елементів відбувається досить просто:

1. Майбутній позичальник подає заявку до обраного банку.
2. Банк оцінює доцільність видачі позики на основі аналізу його платоспроможності та відповідності встановленому переліку вимог.
3. Розраховується максимальна сумакредиту та термін погашення боргу.
4. Після укладання кредитного договору, договору про іпотеку та договору купівлі-продажу з продавцем нерухомості банк створює первинний ринок цінних паперів.
5. Шляхом передачі заставної іншим інвесторам банк створює вторинний ринок іпотечних цінних паперів.

Після видачі нових позик із забезпеченням у вигляді нерухомості цикл повториться.

Історія виникнення іпотечного ринку у Росії

Іпотечний ринок РФ у його сучасному форматі щодо молодий, оскільки виник у 90-ті роки минулого століття. Перші ж іпотечні позики оформлялися ще за правління Єлизавети, коли банки Російської Імперії кредитували еліту на купівлю житла.

Масштаби видачі житлових позик у дореволюційній Росії не мали масового характеру, проте дана сфера банківського обслуговування була актуальною аж до приходу до влади більшовиків.

У період СРСР з природних причин ніяких іпотечних кредитів у країні не був аж до 1995 р. Саме 1995 став відправною точкою для початку зародження сучасного варіанту іпотеки, коли Ощадбанк і ДельтаКредит почали видавати перші забезпечені позики населенню.

Через понад 20 років, цілком логічно, що іпотечний ринок змінився, випробував на собі не одну кризу і продовжує свій шлях становлення до цього дня. Наприклад, в середині 90-х іпотеку могли отримати лише ті позичальники, які були офіційно працевлаштовані та могли підтвердити свої доходи довідкою 2-ПДФО.

Сьогодні ж банки пропонують безліч програм при наданні всього двох документів, а також враховують додатковий дохід клієнта та членів його сім'ї.

Також раніше іпотека видавалась лише для купівлі житлового об'єкта із вже оформленим правом власності (на вторинному ринку житла). Зараз можна отримати позику на придбання об'єктів, що будуються, на купівлю комерційної нерухомості і навіть на будівництво окремого будинку.

Все це стало стимулюючими факторами розвитку будівельної та супутніх галузей нашої економіки.

Статистика ринку іпотеки РФ та його основні показники

Статистика з іпотеки в Росії збирається та систематизується Федеральною службоюстатистики та Центробанком. Найбільш повна картина про результати іпотечного кредитування нашій країні складається з аналізу таких показників, як:

• обсяг ринку (обсяг видачі іпотечних кредитів);
• кількість кредитних організацій, що видають іпотеку;
• діючі види іпотечних продуктів та умови щодо них у банках.

Розглянемо їх детально.

Обсяг ринку та поточні результати з видачі за 2017-2018 роки.

Обсяг іпотечного ринку на РФ характеризується показником «обсяг виданих житлових кредитів». У помісячному розрізі за 2017-2018 роки. наочна інформація представлена ​​нижче (за даними Банку Росії).

Діаграма показує стійку тенденцію зростання обсягу виданих позик у країні (показники враховані наростаючим результатом). Наприклад, за березень 2018 року було видано кредитів на 172 813 мільйонів більше у порівнянні з аналогічним періодом минулого року (майже вдвічі).

Середньозважений термін кредитування на початок 2019 р. складає 186,4 місяці, а середньозважена процентна ставка – 9,8% річних (інформація на 01.03.2018р.). При цьому заборгованість за чинними договорами на 1 березня – 5300 мільярдів рублів. Прострочений борг із цієї цифри – 60,8 мільярдів рублів. Обидва ці параметри мають властивість зростати в динаміці.

Основні гравці

На російському ринку іпотеки у 2019 році (відомості на початок року) у РФ функціонує 561 кредитна організація, з яких 410 одиниць видають іпотечні житлові кредити. Це кредитори з високим рівнем надійності та доведеною ефективністю своєї діяльності.

До них відносяться найбільші банкикраїни:

• Ощадбанк;
• Россільгоспбанк;
• Газпромбанк;
• Дельтакредит;
• Райффайзенбанк та ін.

Кожен з них пропонує потенційним клієнтам як мінімум кілька варіантів отримання іпотеки для покращення своїх житлових умов.

Умови банків

Умови кредитування у російських банках можуть істотно відрізнятися залежно від обраного товару, категорії клієнта та тривалості його співробітництва з кредитором.

Параметри оформлення іпотечної позики у найбільших кредитних організаціях РФ у 2019 р. наводяться у таблиці нижче.

Іпотека на вторинному ринку:

Банк	Базова ставка,%	ПВ, %	Стаж, міс	Вік, років
Ощадбанк	9,2	15	6	21-75
ВТБ	9,8	15	3	21-65
Райффайзенбанк	8,99	15	3	21-65
Газпромбанк	9.2	20	6	21-60
Росбанк	10.74	15	2	20-65
Россільгоспбанк	9.1	15	6	21-65
Абсолютний банк	10.75	15	3	21-65
Промзв'язокбанк	9.8	20	4	21-65
Будинок.РФ	9.4	15	3	21-65
Уралсіб	9.49	10	3	18-65
Ак Барс	9.2	10	3	18-70
Транскапіталбанк	9.49	20	3	21-75
ФК Відкриття	9.2	15	3	18-65
Зв'язок-банк	9.3	15	4	21-65
Запсибкомбанк	9.8	10	6	21-65
Металлінвестбанк	9	10	4	18-65
Банк Зеніт	9,5	15	4	21-65
СМП банк	9,5	15	6	21-65
Юнікредитбанк	9,4	20	6	21-65
Альфа Банк	9,19	15	6	20-64

Іпотека на первинному ринку:

Банк	Ставка, %	ПВ, %	Стаж, років	Вік, років
Ощадбанк	9,3	15	6	21-75
ВТБ	9,8	15	3	21-65
Райффайзенбанк	8,99	15	3	21-65
Газпромбанк	9,2	20	6	21-65
Росбанк	10,74	15	2	20-65
Россільгоспбанк	9	20	6	21-65
Абсолютний банк	10,75	15	3	21-65
Промзв'язокбанк	9,15	15	4	21-65
ДІМ.РФ	8,9	15	3	21-65
Уралсіб	9,49	10	3	18-65
Ак Барс	9,2	10	3	18-70
Транскапіталбанк	9,49	20	3	21-75
ФК Відкриття	8,8	15	3	18-65
Зв'язок-банк	9,2	15	4	21-65
Запсибкомбанк	9,8	15	6	21-65
Металлінвестбанк	9,1	10	4	18-65
Банк Зеніт	9,5	20	4	21-65
СМП банк	10,99	15	6	21-65
Альфа Банк	9,29	15	6	20-64
Юнікредит банк	9,4	20	6	21-65

Види іпотечних кредитів у Росії та перспективи їх розвитку

Усі іпотечні кредити у Росії можна розділити такі виды:

1. Іпотека на житло, що будується.

Такий варіант іпотеки дозволяє придбати квартиру чи будинок у забудовника на етапі його будівництва. Сам забудовник та об'єкт нерухомості мають пройти акредитацію банку.

На даний момент відбувається поступова зміна законодавчої бази для того, щоб більше захистити позичальників. Так незабаром буде скасовано ДДУ і квартири від забудовників будуть, оформляється вже після їх спорудження.

1. Іпотека на вторинне житло.

За допомогою цієї позики можна купити житлову площу з вже оформленим правом власності. Це готовий об'єкт, у який можна одразу заселитися. Цей вид іпотечного кредитування є зараз найпоширенішим і найзручнішим.

1. Пільгові програми іпотеки.

Сюди відносяться (для військовослужбовців-учасників накопичувально-іпотечної системи), (для сімей з двома та більше дітьми), житлові позики, незаможним та іншим соціально-незахищеним громадянам.

Умови такого кредиту відрізняється лояльним ставленням до позичальнику і зниженою відсотковою ставкою. Придбати за допомогою таких програм можна лише певні об'єкти нерухомості у конкретних забудовників чи продавців.

У 2018 році було запущено сімейне та рефінансування такого кредиту.

Також продовжує розвиватися соціальна іпотека в регіонах, яка дозволяє взяти іпотеку бюджетникам та іншим соціально значимим і не дуже захищеним категоріям громадян іпотеку під пільгову ставку.

1. Іпотека для будівництва окремого будинку.

Така іпотека видається на проведення робіт з будівництва та оздоблення приватного будинку земельній ділянціу власності позичальника. Для схвалення заявки потрібно надати проект майбутнього житла та кошторисну документаціювід схваленого підрядника.

Як експеримент у 2018 році була запущена, але поки що вона йде дуже складно. банки були готові до цієї програмі.

1. Корпоративна іпотека

Такі позики видаються на пільгових умовах компаніями-роботодавцями. Яскравий приклад тут ВАТ «РЖД», де співробітники можуть оформити кредит на житло під 2-4% на рік (позику на об'єкт нерухомості, що кредитується, можуть взяти працівники компанії, які пропрацювали не 1 рік).

1. Іпотека під заставу нерухомості

Ця іпотека має на увазі, що банк видає гроші у розмірі від оцінної вартості нерухомості, яку він отримує як заставу. При цьому банку в більшості випадків не має значення, на які цілі будуть використані позикові кошти.

За таким кредитом можна купити нестандартні варіанти нерухомості: апартаменти, будинок із землею, дачу, взяти гроші на ремонт чи купівлю закордонної нерухомості.

1. Рефінансування

Одна з найпопулярніших іпотечних позик 2019 року. Рефінансування іпотеки дозволяє значно знизити відсоткову ставку за чинним кредитом за рахунок того, що заборгованість з іпотеки та права вимоги на заставу від одного банку переходить до іншого під нижчий відсоток.

Цей вид кредитування продовжуватиме зростати т.к. раніше видані кредити були оформлені за ставками понад 12%, а зараз вони починаються від 9%, що дає змогу значно знизити боргове навантаження.

Варто пам'ятати, що і це дві великі різниці. Ці два поняття дуже часто плутають. Також рефінансування часто плутають із звичайним зниженням відсотка за іпотекою за заявою.

Висновок: Обидва напрями житлового кредитування у майбутньому мають однакові позитивні перспективи розвитку, оскільки потрібні позичальникам різних категорій. Вирішення житлових проблем без використання позикових коштів для більшості російських сімей сьогодні просто неможливе.

Прогноз щодо ринку на 2019 р.р.

На основі детального аналізу ринку іпотечного кредитування фахівці та експерти у цій сфері можуть робити прогнози його розвитку.

Прогнозувати у сфері іпотечного кредитування до можна лише кілька років наперед. Пов'язано це з безперервними кризовими явищами в нашій країні та натягнутими політичними відносинами з іншими державами.

На 2019 можна визначити основний тренд розвитку іпотеки – це послідовне підвищення процентної ставки. Центробанк кілька разів робив офіційні заяви про те, що ключова ставкаі надалі продовжить своє незначне підвищення, що неминуче спричинить підвищення кредитних ставок з іпотеки та інших позик.

Другий напрямок розвитку ринку іпотеки – підвищення попиту на рефінансування вже виданих житлових кредитів. Причина тут цілком логічна і пов'язана зі зниженням купівельної спроможності населення. Зростання простроченої заборгованості зростає, що змушує людей звертатися до банків за послугою рефінансування.

Іпотечний ринок у РФ перебуває у фазі свого розвитку та характеризується динамічним зростанням. Сьогодні іпотеку можна взяти в будь-якому провідному банку країни: Ощадбанку, ВТБ, Россільгоспбанку, Газпромбанку, РайффайзенБанку і т.д. Кожен з них пропонує безліч програм покращення житлових умов з різними термінами, процентними ставками та вимогами до позичальників.

Чекаємо на ваші запитання у коментарях та нашому іпотечному фахівцю у спеціальній формі.

Прохання оцінити наш пост та поставити лайк.

Ринок іпотечного та житлового кредитування відіграє важливу роль при реалізації економічної та соціальної політикидержави. Він перебуває у постійному розвитку, у своїй динаміка залежить від багатьох чинників (рисунок 1). Варто виділити:

• ? період становлення ринку ІЖК (до 2004 року);
• ? період бурхливого та динамічного розвитку іпотеки (2006-2008 роки);
• ? стрімкий обвал ринку у зв'язку з кризою на первинному та вторинному ринку нерухомості (2009 рік),
• ? пост кризове відновлення ринку у сучасних умовах (починаючи з 2010 року).

Рисунок 1 Обсяг виданих іпотечних кредитів у Росії 2006-2011 рр., млрд. крб.

Так, за підсумками 2011 року сукупний портфель кредитів найбільших 90 іпотечних банків (рейтинг представлений в Додатку) склав 624 млрд рублів, при цьому приріст по відношенню до 2010 року становив майже 100%. Для порівняння, у 2010 році сукупний портфель тих самих іпотечних банків становив лише 353 млрд руб. При цьому кардинальних змін у списку лідерів іпотечного ринку не відбулося: як і раніше, беззастережно лідирує Ощадбанк, обсяг виданих іпотечних кредитів, якого склав 345,7 млрд руб., А його частка перевищила 55%.

Другий рядок, із суттєвим відставанням від лідера, займає «ВТБ-24» - розмір його іпотечного портфеля становив 80,4 млрд рублів, а частка ринку – 12,9%. Інші банки суттєво відстають від лідерів.

У 2012 р. ринок іпотечного житлового кредитування характеризувався збільшенням кількості кредитних організацій, які надають іпотечні житлові кредити.

Станом на 1 січня 2013 р. кількість учасників первинного ринку іпотечного житлового кредитування порівняно з початком 2012 р. збільшилась на 9 кредитних організацій та становила 667 учасників, з яких 580 кредитних організацій надавали іпотечні житлові кредити (далі - ІЖК), тоді як Інші кредитні організації здійснювали обслуговування раніше виданих кредитів. Регулярно ІЖК в рублях надавали 189 кредитних організацій, в іноземній валюті - 9. Найбільше кредитних організацій, що надають ІЖК, розташовані на території Центрального федерального округу - 363, з них в Москві - 310. На другому місці за кількістю кредитних організацій - Приволзький федеральний округ (95 учасників), їх у Республіці Татарстан - 20. Найменша кількість кредитних організацій - у Північно-Кавказькому федеральному окрузі - 3.

У 2012 р. кредитними організаціями було надано 691 724 ІЖК на загальну суму 1032,0 млрд руб., що становить 14,3% від загального обсягу споживчих кредитів. Середній розмір наданих кредитів збільшився до 1,49 млн. руб. проти 1,37 млн ​​руб. в 2011 році. Кількість наданих ІЖК у аналізований період порівняно з попереднім рокомзбільшилось на 32,1%. Обсяг наданих ІЖК збільшився на 43,9% (рис. 2).

Рисунок 2 Динаміка обсягів та темпів приросту споживчих кредитів та ІЖК

У 2012 р. найбільша питома вага виданих ІЖК припадала на позичальників Центрального федерального округу - 29,4% від усього обсягу виданих кредитів.

У 2012 р. було видано 690 050 рублевих кредитів на загальну суму 1017,3 млрд рублів проти 1674 кредитів, наданих в іноземній валюті, на загальну суму 14,7 млрд в рублевому еквіваленті. Частка карбованцевих кредитів у загальному обсязі ІЖК порівняно з попереднім роком збільшилася на 1,3 процентного пункту та досягла 98,6%. ІЖК в іноземній валюті надавалися в основному позичальникам м. Москви та Московської області - 74,5% від усього обсягу виданих в іноземній валюті кредитів. іпотека кредит ринок

Заборгованість з ІЖК у рублях в цілому по РФ порівняно з 2011 р. збільшилася на 42,6%, в іноземній валюті зменшилася на 25,4% і станом на 1 січня 2013 р. склала 1874,3 і 122,9 млрд руб. . відповідно. У цьому заборгованість позичальників Північно-Кавказького федерального округу з ІЖК у рублях збільшилася протягом року на 59,6%; зменшенням частки простроченої заборгованості у сумі заборгованості з ІЖК.

Іпотечне кредитування відноситься до найбільш ризикованих операцій з кредитування через довгостроковість іпотечних програм багато позик переходять у розряд прострочених. Динаміку простроченої заборгованості ІЖК можна проаналізувати на підставі діаграми, представленої на малюнку 3.

У 2012 р. питома вага простроченої заборгованості в сумі заборгованості з ІЖК, наданих у рублях, знизилася на 0,5 процентного пункту - до 1,5%, а по ІЖК, наданих в іноземній валюті, - на 0,4 процентного пункту , Склавши 11,4%. При цьому у грошовому вираженні прострочена заборгованість з ІЖК у рублях порівняно з 2011 р. збільшилася на 6,1%, в іноземній валюті відбулося зменшення на 27,6% (в основному за рахунок конвертації в рублі раніше виданих в іноземній валюті ІЖК) та станом на 1 січня 2013 р. склала 27,5 та 14,0 млрд руб. відповідно.

Рисунок 3 Динаміка простроченої заборгованості з ІЖК

У Росії обсяг міцної заборгованості варіюється залежно від регіональної власності. Відомості про регіональну структуру заборгованості з ІЖК у рублях та іноземній валюті, а також питомій вазі простроченої заборгованості представлені на малюнку 4.

Рисунок 4 Регіональна структура заборгованості з ІЖК

У 2012 р. середньозважена процентна ставка за ІЖК, наданими в рублях, зросла на 0,4 відсоткового пункту, в іноземній валюті - на 0,1 відсоткового пункту і склала станом на 1 січня 2013 р. 12,3 та 9,8 % відповідно (рисунок 5). Середньозважений термін надання кредитними організаціями ІЖК у рублях суттєво не змінився і склав 180 місяців (15 років), а термін за ІЖК, наданим в іноземній валюті, зменшився порівняно з 2011 р. на 13 місяців - до 135 місяців (11,2 роки) ).

Рисунок 5 Динаміка середньозваженої процентної ставки (%)

У 2012 р. достроково погашено ІЖК (прав вимоги щодо ІЖК) на суму 252,4 млрд руб. 2 млрд руб. (Малюнок 6).

Рисунок 6 Динаміка обсягів видачі та дострокового погашенняІЖК (прав вимоги щодо ІЖК)

Частка ІЖК (прав вимоги щодо ІЖК), достроково погашених власними коштами позичальників, становила 81,1%. Сума достроково погашених прав вимоги щодо ІЖК становила 15,3 млрд руб. У 2012 р. 177 кредитних організацій рефінансували ІЖК (права вимоги щодо ІЖК) шляхом продажу їх іншим організаціям на суму 90,2 млрд руб. (У 2011 р. - 168 кредитних організацій на суму 93,7 млрд руб.). Причому якщо у 2011 р. кошти, отримані кредитними організаціями у порядку рефінансування шляхом продажу пулу ІЖК, становили 13,1% загального обсягу ІЖК, наданих кредитними організаціями, то у 2012 р. – 8,7% (рисунок 7).

Рисунок 7 Динаміка обсягів видачі та рефінансування ІЖК (прав вимоги щодо ІЖК) шляхом продажу їх іншим організаціям

Серед основних джерел рефінансування ІЖК шляхом їх продажу іншим організаціям виділяються спеціалізовані організації - резиденти: у 2012 р. на них припадало 76,9% загального обсягу рефінансованих ІЖК (прав вимоги щодо ІЖК). У 2012 р. порівняно з 2011 р. частка операцій, здійснених спеціалізованими організаціями - резидентами, зменшилася на 6,8 процентного пункту, при цьому обсяг рефінансованих ними ІЖК (прав вимоги щодо ІЖК) знизився на 11,5% - до 69 , 4 млрд руб. Частка кредитних організацій у джерелах рефінансування збільшилася на 6,2 відсоткового пункту і становила 20,1%, обсяг рефінансованих ними ІЖК зріс на 39,0% - до 18,1 млрд руб. Частка спеціалізованих організацій - нерезидентів становила 0,1%, частка інших організацій - 2,9%. Керуючі компанії пайових інвестиційних фондів та загальні фонди банківського управління 2012 р. рефінансували ІЖК на суму 9,2 млн руб. (Рисунок 8). Емісія облігацій з іпотечним покриттям із збереженням активу на балансі кредитної організації у 2012 р. склала 11 млрд руб.

Малюнок 8 Джерела фінансування (прав вимоги до ІЖК) (%)

Таким чином, у 2012 р. практично весь обсяг ІЖК (прав вимоги щодо ІЖК) рефінансовано на внутрішньому фінансовому ринку. В даний час кредитним організаціям надано можливість використовувати як забезпечення за операціями рефінансування Банку Росії як облігації Агентства з іпотечного житлового кредитування (далі - АІЖК), так і облігації з іпотечним покриттям, що випускаються відповідно до законодавства РФ, у тому числі облігації з іпотечним покриття, забезпечені солідарною порукою АІЖК.

За нашими оцінками, 2013 року в Росії очікується зростання будівельного сектора. Загалом структура житлової нерухомості, що будується, показує, що вона поступово зміщується у бік зведення багатоквартирних багатоповерхових об'єктів, що в перспективі може призвести до зростання конкуренції на даному ринку. При зростанні обсягу житлових об'єктів, що вводяться в експлуатацію, загальний обсяг будівництва протягом 2009-2011 років. має тенденцію до зниження. Це пов'язано з тим, що будинки, що будуються, рано чи пізно вводяться в експлуатацію, а нові проекти на ринку через проблеми із позиковим фінансуванням і загальними негативними явищами економіки не з'являлися.

Таблиця 4 - Динаміка та структура введення житла в експлуатацію в Росії

Щодо регіонального ринку житлового будівництва станом на 1 січня 2011 р., на стадії будівництва в м. Краснодар знаходилося 159 проектів багатоповерхового житлового будівництва (МЖС), Загальна площаяких становила 2,8 млн кв. м, що на 5,5% менше, ніж на початку 2010 р. При цьому у докризовий період обсяги будівництва щорічно зростали: у 2006 р. у будівництві було зафіксовано 1,7 млн. кв. м, у 2007 р. – вже 2,2 млн кв. м (+128%), у 2008 р. – 2,9 млн кв. м (+103%).

Мінімальний темп зростання, що спостерігається в кризовий 2009 р., пояснювався тим, що на ринку активну роль стала відігравати держава, яка ініціює масштабне будівництво соціального житла та житла для потреб Міністерства оборони РФ. Тенденція скорочення обсягів будівництва протягом 2012 року. буде зупинено, оскільки у 2010-2011 роках. спостерігалося зниження кількості «законсервованих» будівельних майданчиків.

У 2013 році в Росії очікується зростання будівельного сектора та зростання частки іпотечних кредитів на покупку нерухомості на первинному ринку.

Таким чином, в 2013 році обсяг іпотечного кредитування за прогнозами зросте на 20-25% і складе 1,2-1,3 трлн руб. Драйвером зростання залишаться іпотечні кредити на купівлю квартир на первинному ринку.

Базовими передумовами є виконання прогнозів щодо темпу зростання російської економікиу 3,6% ВВП, а також відсутність потрясінь на фінансових ринках. Ключове значення матиме динаміка відсоткових ставок: за їх збереження на поточному рівніринок додасть близько 20%, а у разі зниження темпи приросту можуть становити 25%. Імовірність останнього сценарію експерти оцінюють як досить низьку - 20-30%. За нашими оцінками, прогнозовані темпи зростання відповідатимуть здоровому зростанню іпотечного ринку. Драйвером зростання знову стануть кредити на придбання житла в новобудовах: з урахуванням поточної динаміки, частка таких кредитів до кінця 2013 року може досягти рівня 35% обсягу видачі.

У кожній економічно розвиненій державі суттєву частину ринку банківських послугзаймає іпотечне кредитування. Хоч би якими були зарплати у населення — найчастіше на купівлю житла громадянам доводиться збирати не один рік. Щоб не відкладати придбання такої бажаної квартири і існує іпотека.

Нижче IQReview розгляне поточний стан вітчизняного іпотечного ринку.

Основні поняття про іпотечний ринок

Ринок іпотечного кредитування - це система, яка складається з таких складових:

1. Ринок іпотечних кредитів (первинний). Сюди входить сфера діяльності позичальника та кредитора, тобто учасниками є громадяни, які беруть іпотеку, та банки, що видають кредити на купівлю житла.
2. Ринок іпотечних паперів (вторинний). Це продаж цінних паперів (заставних), що випускаються банками та продаються інвесторам.
3. Ринок нерухомості. Включає операції із самою нерухомістю.

Схема взаємодії між трьома складовими має такий вигляд:

1. Позичальник (громадянин, який бажає придбати житло в іпотеку) звертається до банку, який надає кредити на житло.
2. Банк оцінює фінансовий станпозичальника, та визначає (у разі позитивного рішення щодо іпотеки): максимально можливий розмір кредиту; тривалість виплат; Розмір щомісячного платежу.
3. У разі схвалення та погодження умов між учасниками угоди (банк з одного боку та позичальник з іншого) укладається договір.
4. Між позичальником та продавцем нерухомості оформляється договір купівлі-продажу обраної квартири.
5. Між банком та позичальником оформляється кредитний договір.
6. На вимогу банку позичальник оформляє страховку життя і куплене в іпотеку житло.

У разі банк (кредитор) створює первинний ринок іпотеки. На розсуд він може або залишити видані заставні в портфелі, або віддати їх інвесторам. Інвестори у разі створюють вторинний ринок паперів і забезпечують бюджет банку средствами. Ці гроші банк може витратити на видачу нових кредитів, після чого цикл повторюється.

За статистикою, у державах, що мають розвинену та стабільну економіку, населення бере іпотечні кредити більш ніж на 90% операцій із нерухомістю. Зазвичай кредити на житло дешевші, ніж споживчі — річний відсоток у середньому становить 5-7% (чим стабільніша і краща економічна ситуація, тим нижчий відсоток, і навпаки).

Історія російського іпотечного ринку

Вважається, що в Росії іпотечне кредитування з'явилося лише в "дев'яності" (а як більш відоме і масове явище ще пізніше - приблизно ближче до середини "нульових"). Однак перші подібні послуги існували і раніше: ще 1754 року, за імператриці Єлизавети в Російській Імперії банки видавали іпотечні кредити. Природно, що попит на них був не такий масовий, як зараз, та й орієнтовані вони були не на середньостатистичних громадян, а на заможний клас.

Однак подібні послуги у російських банків все одно були актуальними і продовжували розвиватися до самої революції 1917 року. Після перевороту на довгі роки про іпотечне кредитування забули: за СРСР такого поняття просто не було.

А ось у сучасній формі іпотечний ринок Росії справді зародився лише наприкінці минулого століття вже після розпаду Союзу. Перші кроки" російські банкина ринку іпотеки зробили 1995 року. Першопрохідниками були «Сбербанк» та «ДельтаКредит», які стали видавати населенню кредити під заставу вже наявної нерухомості.

З того часу умови видачі частково змінилися, ставши м'якшими і лояльнішими до позичальника. Наприклад, у «дев'яності» іпотека видавалася лише тим, хто має офіційний дохід, а тепер враховуються інші джерела доходу. З іншого боку, раніше від позичальника вимагали набагато менше довідок та документів. Існував ще один важливий аспект: раніше іпотечні кредити видавалися тільки для придбання вторинної нерухомості. Розвиток іпотечного ринку у цьому напрямі не стимулювало будівельну галузь.

У кризу 1998 року російський ринокіпотечного кредитування, який тільки-но почав розвиватися і набирати обертів, був забутий через дефолт і проблеми, які за ним пішли. На кілька років розвиток цього напряму зупинився: у банків не було коштів на кредити, у населення можливості стабільно їх виплачувати.

Первинний та вторинний іпотечний ринок

Відновлення після дефолту почалося лише на початок «нульових», починаючи з 2002 року. Інтерес до іпотеки знову виник у 2005-2007, коли реальні доходигромадян стали поступово збільшуватись. Тоді ж почався й активний розвиток ринку: щоб залучити клієнтів банки створювали різні пропозиції. Разом з цим почав розвиватися і попит пішов вгору, а разом з ним — і ціни на нерухомість.

Коротко у цифрах:

• за 2005 рік обсяг іпотечних кредитів до склав трохи більше 56 мільярдів рублів;
• за 2006 рік - понад 263 мільярди рублів;
• за 2007 рік – понад 556 мільярдів рублів.

Істотний стрибок призупинився в чергову кризу, що вибухнула в 2008 році. Економічні проблеми призвели до падіння цін на нерухомість на 20-40%. На додаток до цього, частина дрібніших банків пішли з ринку (або згорнули свої іпотечні програми), оскільки не мали коштів на видачу кредитів. У кризовий період такі послуги залишилися тільки у великих банків, однак і кількість виданих позик знизилася в рази. Як результат погіршення платоспроможності клієнтів стали посилюватися умови видачі іпотеки.

Відновлення ситуації розпочалося у 2009 році. Цьому сприяв уряд РФ, який розробив програму підтримки позичальників. На це з бюджету було витрачено 250 млрд. рублів. Ці кошти пішли на рефінансування кредитів, що прискорило відновлення. Такі дії призвели до того, що в 2010 році попит на кредити став зростати, а в 2011 році ставки знову знизилися до позначки 11.5-12% річних.

Порівняння іпотеки та оренди житла (відео)

Поточний стан іпотечного ринку РФ

У 2014 році на ринку іпотечного кредитування разом із черговою кризою знову почалися проблеми. Відсотки кредитів підскочили до 20%. До того ж, виникли серйозні проблеми у тих, хто брав кредити у валюті — через курс долара і євро, що зріс приблизно в 2 рази, ці позичальники перестали справлятися з виплатами. Для стабілізації ринку уряд РФ знову виділив бюджетні коштита створило можливість пільгових умов зі ставкою у 13%.

На найближче майбутнє відомі такі плани: до 2018 року влада обіцяє домогтися зниження іпотечної ставки до 7% річних.

Статистика виданих іпотечних житлових кредитів

Аналіз іпотечного ринку не буде повним без конкретних підприємств, які на ньому працюють на даний момент.

Найбільшими компаніями, що видають кредити на нерухомість у РФ, зараз є («місця» у рейтингу розподілені станом на 1 січня 2017 року):

1. Ощадбанк.
2. ВТБ 24.
3. АІЖК.
4. Газпромбанк.
5. Россільгоспбанк.
6. Дельтакредит.
7. ФК Відкриття.
8. Райффайзенбанк.
9. Зв'язок-банк.

Умови більшості організацій приблизно однакові:

1. Термін позики - від 1 (частіше від 5) до 25-30 років.
2. Сума позики зазвичай обмежується мінімальною межею (в середньому від 300-400 тисяч). Максимальний розмір кредиту розраховується індивідуально кожному за заявника. Іноді він може становити повну вартість покупки житла, іноді перекривати лише частину запрошених коштів.
3. Страхування: потрібне практично завжди. Страхувати вимагають і об'єкт, що купується, і життя позичальника.
4. Ринок житла: деякі банки мають обмеження — брати іпотеку можна лише на первинний ринок. В інших кредити видаються і на «первинку», і на «вторинку».
5. Процентна ставка: у середньому – 12-13% річних. Може відрізнятися як у велику, так і меншу (рідко) сторони, залежно від безлічі факторів (сума, термін кредитування, місто, «характеристики» позичальника і так далі). Цікавий факт: найчастіше у рекламних оголошеннях банки вказують занижену ставку Причому цифри можуть бути фантастичні (для поточної ситуації на іпотечному ринку в РФ): 7-8% річних. За фактом виявляється, що такі умови може бути і існують, але тільки для вузького кола клієнтів, і тільки при дотриманні цілого списку умов.
6. Необхідність початкового внеску: всі банки по-різному. У деяких немає взагалі. В інших може складати в середньому мінімум 10-20%.

Послідовність дій для отримання іпотечного кредиту

Окремо варто сказати про різні варіанти оформлення іпотеки. Вона може бути:

1. Стандартна. Звичайний варіант, який підходить для тих, хто не має права на передбачені державою або банком пільги. Відрізняється найвищими (порівняно з пільговими категоріями) ставками.
2. . Варіант для військовослужбовців. Відрізняється насамперед ставками, які трохи нижчі, ніж у стандартних іпотечних програм. У 2015 році середня ставка з військової іпотеки становила 8%, у 2016 - близько 12%.
3. Іпотека із державною підтримкою. Кредити такого плану можуть оформлятися лише на житло, яке будується, причому будується за участю грошей цього ж банку. Умови таких програм можуть відрізнятися від стандартного кредиту. Середня річна ставка - 12%.
4. "Російська сім'я" (або "Забезпечення житлом молодих сімей"). На даний момент термін дії – до 2020 року. Підходить для молодих сімей (якщо хоча б один з її членів молодше 35 років), які мешкають у непридатних умовах (комунальні квартири, недостатня кількість площі за регіональними нормами).

Іпотека почала набирати обертів у нашій країні досить недавно. У великих російських містах, регіонах та окремих комерційних банках почали розроблятися різні житлові програми, що спираються на чинну правову базуу сфері іпотеки.

Житлова проблема у Росії одна із найважливіших проблем сучасної економіки. Сьогодні 8% росіян проживають або у гуртожитках та службових квартирах, або винаймають житло. Орендують житло люди з недостатньо високим рівнем доходів, з них 58% - малозабезпечені сім'ї, 37% - сім'ї із середнім забезпеченням і лише 5% можна віднести до порівняно благополучних верств населення. Більше того, основна частина орендарів має житло з невеликим метражем і не всіма комунальними зручностями. Ще близько 6% проживають у комунальних квартирах чи частині будинку, які не мають комунальних зручностей. За рівнем життя – це неблагополучна частина населення.

У Росії на одну людину припадає лише 23,4 кв. м житла. У розвинених країнах у два-три рази більше.

Ситуація, що склалася на ринку нерухомості, свідчить про існування постійно зростаючої потреби населення в житлі. Тим самим іпотека набуває все більшого значення. З іншого боку, вона може спричинити кризові явища. Яскравий приклад того світового фінансова криза, що розпочався з іпотечного кредитування.

Досвід ряду розвинених країнсвідчить про перспективність механізму іпотечного кредитування і показує, що його використання дозволяє громадянам, які не мають достатніх коштів для одномоментної купівлі житла, але мають стабільний доход і певні накопичення, вирішити житлову проблему. У за останні роки вже склалася практика використання системи іпотечного кредитування, сформувалася основа та закладено законодавчу базу для функціонування іпотеки, але масового поширення вона поки що не отримала (табл. 2).

Дані таблиці демонструють загальну тенденцію збільшення обсягів іпотечних кредитів, що видаються. Іпотечний шок, який зазнав ринок у 2008 році, призвів до скорочення обсягів житлового кредитування в 2009 р. Одні банки відмовилися видавати іпотечні кредити, а інші підняли ставки до захмарних висот – 35,6 % річних, зробивши тим самим кредити просто недоступними.

Винятком стали хіба що держбанки, які намагалися утримати ставки на прийнятному рівні – 13–19 %, який, однак, також вважається зависоким. Таким чином, у 2009 р. порівняно з 2008 р. відбувається різке зниження як обсягу виданих іпотечних кредитів у 4,3 рази, так і їх кількості у 2,7 раза. Причиною цього стало загальне зниження доходів населення та високі ставки на іпотечні кредити. У наступні роки спостерігається деяке уповільнення темпів зростання.

2010 вважається роком відновлення та оздоровлення ринку іпотечного кредитування. Відновилося кредитування квартир, що будуються, а також інші програми ( Материнський капітал, Військова іпотека та ін). Кредити стали доступнішими для населення, що негайно відбилося на обсязі ринку. Через війну обсяг іпотечних кредитів, виданих 2010 року, збільшився 2,5 разу до 380,1 млрд. крб. Ринок іпотеки у 2011 р. майже оговтався від кризи. Обсяг виданих кредитів досяг 719 млрд. руб. Середні відсоткові ставки з іпотеки до протягом кількох років коливаються не більше 15 %. У цьому середньозважений термін кредитування становить 15 років.

Таким чином, незважаючи на зростання ринку іпотечного кредитування, що намітилося, він все ще нестабільний. Зростання підтримується державою (програми Агентства з іпотечного житлового кредитування, АІЖК; програма рефінансування іпотеки ВЕБ).

Результатами функціонування ринку іпотечного кредитування є стійка тенденція до збільшення простроченої заборгованості.

Прострочення за іпотечними кредитами стабільно зростає. За підсумками 2013 р. її обсяг становив 2536,869 млрд. руб. В АІЖК пов'язують різке зростання прострочення одразу в кількох регіонах із погіршенням соціальної ситуації, а також зниженням якості роботи «деяких банків-партнерів». Рівень прострочення за кредитами є добрим індикатором ситуації в цілому по країні, зазначають експерти. Існує й інша думка, що різке зростання рівня проблемних кредитів відбувається одночасно зі збільшенням видачі іпотеки це пов'язано з виходом їхньої кризи.

Конкуренція на іпотечному ринку загострюється у двох площинах. Середні банки ведуть нерівну боротьбу за клієнта з великими – Ощадбанком, ВТБ 24, Газпромбанком та Агентством з іпотечного житлового кредитування (АІЖК), причому як приватні, так і державні банки з АІЖК активно конкурують між собою. Більшість іпотечного ринку належить Ощадбанку, обсяг виданих їм іпотечних кредитів стабільно зростає.

Підсумувавши, можна виявити основні тенденції ринку іпотечного кредитування в Росії:

збільшення кількості виданих іпотечних кредитів;

збільшення прострочення платежів;

Зростання частки невеликих банків у загальному обсязі кредитування;

Пом'якшуються вимоги до позичальників, зокрема знижуються ставки;

Значне зниження обсягу видаваних іпотечних кредитів у валюті.

Сьогодні розвиток житлової іпотеки у Росії стримується такими основними чинниками:

відносна слабкість вітчизняної банківської системи, її зацікавленість у роботі з населенням, відсутність досвіду довгострокового кредитування;

Невисокий фінансовий потенціал вітчизняних страхових, ріелтерських та оціночних компаній, відсутність у них необхідного досвіду зі страхування ризиків, що виникають у зв'язку з наданням іпотечного кредиту

Недосконалість нормативно-правової бази;

Висока вартість позик за низької платоспроможності населення;

Проблема залучення довгострокових ресурсів до іпотечної житлової системи.

Психологічні чинники, небажання жити в борг.

Проблема неплатежів і можливість реалізації застави викликані, передусім, проведенням неякісної початкової оцінки кредитоспроможності потенційного позичальника. Дані проблеми можна вирішити у вигляді вироблення уніфікованої якісної системи оцінки позичальників – скорингової системи, адаптованої до російським умовам.

Для банків основною проблемою є джерела фінансування видачі кредитів. Оскільки іпотечний кредит – довгостроковий актив, то має бути довгострокове фінансування.

Однією з причин незадоволеного попиту з боку населення на житло є насамперед доходи населення. Незважаючи на зростання доходів населення, спостерігається зростання частки витрат на купівлю товарів та оплату послуг у структурі використання грошових доходів.

Сьогодні багато експертів, розмірковуючи про стримуючі фактори, вказують на високі відсоткові ставки, порівнюють іпотеку в Росії із західними країнами.

Але ніхто не каже, що порівнювати потрібно не абсолютні показники ставки, а відносні з урахуванням інфляції зростання доходів населення.

За підсумками вищевикладеного можна назвати низку напрямів розвитку іпотечного кредитування.

Однією з перспективних напрямів розвитку іпотечного кредитування нині є малоповерхове будівництво економ класу. Нерозвиненість цього напряму обумовлена ​​тим, що цей напрямок є менш рентабельним, ніж багатоповерхове будівництво, та забудовники намагаються отримати більший рівень прибутковості за рахунок реалізації дорогих проектів.

Фахівці у сфері іпотечного кредитування передбачають можливість розвитку такого напряму, як толінг. Суть його полягає в тому, що банки, передаючи спеціалізованим іпотечним організаціям заставні, в результаті одержують не гроші, а іпотечні цінні папери на аналогічну суму. Таким чином, банки розділять зі спеціалізованою іпотечною організацією ризики щодо виданих кредитів.

В даний період у Росії впроваджується новий вид іпотечного кредитування - продаж нерухомості, що вже перебуває в заставі. При цьому колишні позичальники позбавляються зобов'язань перед банком, виконати які вони не можуть, банк керує фінансовими ризиками, що виникають, а покупець отримує пільгові умови іпотечного кредитування, оскільки відсоткові ставки залишаються «у спадок» від попереднього позичальника і відсутні передбачені комісії банків.

Важливим напрямом вдосконалення іпотечного кредитування у Росії розвиток такий послуги, як іпотечний брокеридж. Суть цієї послуги полягає у підборі оптимальних умов кредитування для майбутнього позичальника, а саме виборі кредитної організації, наданні допомоги у формуванні пакета документів для отримання іпотечного кредиту, юридичних та фінансових консультаціях клієнта.

Перспективи для розвитку іпотечного кредитування, звичайно ж, є, воно розвиватиметься, хоч і невеликими темпами. Вже зараз помітна конкуренція між банками у цій сфері, що має вилитися у появу нових іпотечних продуктів, а також зниження процентних ставок за кредитом. Хоча якщо і буде зниження відсоткових ставок, то воно буде невеликим, оскільки за прогнозованих темпів інфляції банки залишать ставки приблизно на тому ж рівні.

Іпотечне кредитування має розвиватися рівномірно біля всієї країни з допомогою держави, що має створювати сприятливі умови для функціонування іпотеки.

Підсумовуючи вище сказане, можна сказати, що в даний час іпотека викликає багато суперечливих думок. Одні впевнені, що за нинішнього рівня життя цей спосіб вирішення житлової проблеми ще довго залишиться непопулярним. Інші – що іпотека прийшла до нашої країни якраз вчасно.

Як стверджують аналітики найбільших російських банків та іпотечних брокерів, перспективи розвитку іпотечного кредитування в Росії безпосередньо пов'язані з тим, як розвиватиметься світовий фінансовий ринок. Це насамперед пов'язано з кредитними можливостями банків, а також зі ступенем довіри кредиторів та позичальників до поточної економічної ситуації та їх фінансових можливостей.