Що не враховується щодо суми застави. Що впливає на максимальну суму кредиту під заставу нерухомості? Кредит під заставу нерухомості
Кожен позичальник стикався з поняттям «забезпечення кредиту», яке прямо впливає на запропоновані банком умови кредитування, а в ряді випадків – це обов'язкова вимога кредитної установи(наприклад, застава нерухомості при іпотечному кредитуванні). Розглянемо, що це таке, та які види забезпечення бувають?
Забезпечення кредиту. Що це таке?
Забезпечення кредиту – це гарантія виконання зобов'язань позичальника щодо повернення заборгованості кредитору.
Банк може зменшити ризики неповернення боргу рахунок забезпечення кредиту заставою рухомого чи нерухомого майна, і навіть іншими засобами, передбачені законодавством чи договором. Відповідно до ст.33 федерального закону №395-1-ФЗ, у разі порушення позичальником зобов'язань за договором, банк вправі вимагати дострокового поверненнякредиту та нарахованих за ним відсотків, а також звертати стягнення на закладене майно.
Як правило, банк пом'якшує умови для тих, хто подібні гарантії надає (за кредитом без забезпечення процентні ставки зазвичай вищі).
Види забезпечення повернення кредиту
Усі гарантії, прийняті банком як забезпечення повернення кредиту, поділяються на основні та додаткові.
До основних відносять:
- нерухомість;
- рухоме майно (транспорт, спецтехніка тощо);
- обладнання;
- сільськогосподарські тварини;
- товарно-матеріальні цінності (ТМЦ)
До складу додаткових форм забезпечення кредиту включено:
- банківська гарантія;
- права вимоги за контрактом;
- векселі та депозити;
- страхування;
- порука.
Також до додаткових видів забезпечення належить майнова застава, пов'язана з обтяженням предметів антикваріату, ювелірних виробів та інших цінностей.
Розглянемо кожен вид забезпечення кредиту докладніше.
Нерухомість
У заставу банку може бути передано будь-який об'єкт нерухомості. Будь то житлове приміщення, сільськогосподарські споруди чи комерційні площі. Неохоче кредитують під заставу будівель, що є єдиним житлом позичальника. Адже через закон такі приміщення не завжди можуть бути вилучені та реалізовані з торгів.
При передачі нерухомості у заставу позичальник повинен підтвердити свої права на володіння та розпорядження цим майном. Для цього в банк надають:
- свідоцтво про право власності;
- документи, що підтверджують спосіб придбання (договір купівлі-продажу або міни, свідоцтво про набуття спадщини, договір приватизації або пайового будівництва тощо);
- виписку з єдиного держ.реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним (ЄДРП).
У деяких банках можуть вимагати додаткову документацію.
Договір передачі нерухомості в заставу (інша назва - договір іпотеки) обов'язково реєструється в органах Росреєстру. З моменту такої реєстрації на майно накладається обтяження. Тобто у свідоцтві про право власності з'являється запис, що нерухомість перебуває в заставі, і відтоді її не можна буде продати, ні подарувати, ні передати іншим чином третім особам.
Рухоме майно
Найпоширеніший приклад – запорука транспорту та сільськогосподарської техніки. У цьому випадку до банку необхідно надати оригінал ПТС, свідоцтво про державну реєстрацію ТЗ та договір купівлі-продажу. При цьому паспорт ТЗ протягом усього терміну кредитування зберігатиметься у банку разом із другим екземпляром кредитного договору. На руки його видадуть тільки після виконання всіх зобов'язань.
Програми кредитування, розроблені юридичних, мають на увазі внесення власні кошти. Зазвичай, їх розмір становить 10-20%. У рамках такого кредиту до банку потрібно буде принести оригінал або засвідчену копію платіжного доручення щодо сплати цього внеску постачальнику.
Обладнання, тварини та ТМЦ
Обладнання, що передається в заставу, не повинно бути стаціонарним і унікальним, оскільки це є перешкодою для його можливої реалізації. Крім цього, всі його компоненти повинні перебувати в робочому стані, а рік випуску та ступінь зносу відповідатиме вимогам конкретного банку.
При заставі обладнання фінансова організаціяобов'язково вимагатиме надати інвентарні картки на кожну одиницю. Це потрібно для подальшої ідентифікації. Адже банк періодично здійснюватиме виїзні перевірки предмета застави, щоб переконатися в його наявності та безпеці.
До застави сільськогосподарської худоби також висувається низка вимог. Вік тварин не повинен перевищувати 5 років, і на весь період кредитування заставник повинен забезпечити нормальні умови утримання. Так, наприклад, одним із документів, які вимагають у рамках такого кредитування, є довідка про наявність кормової бази. При вимушеному забої однієї чи кількох тварин заставник повинен зробити рівноцінну заміну застави. Тобто передати в обтяження банку іншу худобу, ідентичну за своїми характеристиками. Для перевірки наявності та збереження застави використовують інвентарні списки із зазначенням бирки кожної тварини.
З метою забезпечення повернення кредиту фінансові організації візьмуть у заставу деякі товарно-матеріальні цінності: сировину, матеріали, товари для перепродажу тощо. Цей вид активів має підвищений ризик втрати, тому може бути єдиним забезпечуючим засобом. Як правило, «на навантаження» до ТМЦ банк вимагатиме надати й іншу гарантію.
Як документація, що підтверджує право власності, тут виступають договори купівлі-продажу, рахунки і товарні накладні. У разі необхідної реалізації предмета застави або її використання у виробничій діяльності заставник повинен поповнити склад заставного майна за рахунок рівнозначних за вартістю та характеристиками ТМЦ.
Вексель та депозит
Вексель – цінний папір (оформлений і юридично завірений), через яку кошти можна отримати в особи (векселедавця), його підписав, без особливих проблем. До того ж власник векселя може ще й відсотки по ньому отримувати (якщо такі умови у векселі прописано). Саме тому фінансові організації люблять і із задоволенням беруть у заставу ці цінні папери.
Як одна з додаткових форм забезпечення може виступати і стандартний депозит у тому самому банку. Нюанс тут лише один – у кредитній документації буде утримуватися розпорядження позичальника списувати чергові платежі за рахунок депозиту у разі недостатності коштів на позичковому рахунку.
Права вимоги щодо контракту
Цей забезпечувальний захід передбачає, що позичальник передає банку право вимагати оплати за контрактом з покупця. Таке право передається у заставу за залишковою вартістю, тобто. із загальної суми договору віднімаються все авансові платежі.
Обов'язковою умовою такої форми заставного забезпечення є відкриття розрахункового рахунку в банку-кредиторі, на який надходитиме виручка.
Банківська гарантія
Тут у кредитні відносини вступає третя особа – банк, який бере він певні зобов'язання у разі неможливості погашення боргу позичальником. Це свого роду порука, видана фінансовою організацією.
Для видачі банківської гарантії позичальник повинен надати гаранту (особі, яка дає гарантію) пакет документів для аналізу його фінансово-господарську діяльність. Потрібно розуміти, що жодна фінансова організація просто так доручатися за вас не стане. Для видачі гарантійного документа банк повинен переконатися у благонадійності та платоспроможності заявника.
Страхування
Однією з додаткових гарантій повернення боргу є страхування. Можливі 2 варіанти оформлення:
1. Страховка від нещасного випадку та втрати роботи. Застосовується щодо фізичних осіб, які виступають позичальниками за згодою про кредитування.
2. Страхування предмета застави. До ризиків тут включається псування майна третіми особами, крадіжки, викрадення, вплив природних стихій та техногенних катастроф. Конкретний перелік ризиків залежить від програми кредитування та форми застави. Наприклад, за автокредитування основною умовою є оформлення КАСКО.
При наступі страхового випадкувідповідальність зі сплати боргу доручається страхову компанію.
Порука
Його беруть до уваги за будь-якою програмою кредитування. Це може бути і звичне нам у рамках споживчого кредитування, та гарантії юридичних осіб.
При оформленні позики на потреби бізнесу поручителями обов'язково виступають:
- Керівник організації;
- засновники з часткою у статутному капіталі понад 25%;
- підприємства, що входять до групи взаємозалежних підприємств.
У деяких випадках можливе порука муніципального освіти. Але це «працює» за наявності відповідної угоди між МО та банком-кредитором.
Розрахунок заставної суми
Будь-який вид гарантій має власну вартість, яка враховується при розрахунку достатності забезпечення. Достатньою вважається сума, яка може покрити основний борг, комісії з кредиту та відсоткові платежі протягом встановленого банком розрахункового періоду. Як правило, таким періодом є 3 місяці. чи півроку.
Наприклад, планується укладання кредитної угоди на таких умовах:
- сума позики - 250 000 руб.;
- ставка – 19% річних;
- комісія за обслуговування позичкового рахунку – 1% річних;
- розрахунковий період - 3 міс (або 92 дні).
Отримуємо таке:
250000 + (19 +1) / 100 * 92/365 * 250000 = 250000 +0,2 * 0,25 * 250000 = 262500 руб.
Ми зараз підрахували так звану заставну вартість, яка враховується під час аналізу достатності забезпечення.
Але за повною вартістю жоден банк майно у заставу не візьме. Застосовуються звані поправочні коефіцієнти, які коригують ціну застави. Це робиться для того, щоб усунути можливі ризики, пов'язані зі зниженням ринкової вартості майна або неможливістю його швидкої реалізації.
Кожен банк встановлює свою шкалу коефіцієнтів, але в усередненому варіанті виглядає так:
- нерухомість – трохи більше 0,8;
- обладнання – не більше 0,7;
- офісна техніка та особисті цінні речі – не більше 0,6;
- транспортні засоби – трохи більше 0,7;
- ТМЦ та готова продукція- Не більше 0,5.
Ці цифри означають, що в заставу речі приймаються у розмірі, що не перевищує 80% (70%, 60%, 50% тощо) вартості.
Розділивши заставну вартість на поправочний коефіцієнт, ми матимемо необхідну ринкову вартість забезпечення.
У нашому прикладі це виглядатиме так:
- 262 500/0,8 = 328 125 руб. (При заставі нерухомості);
- 262 500/0,7 = 375 000 руб. (щодо обладнання та транспортних засобів);
- 262 500/0,6 = 437 500 руб. (при передачі банку офісної техніки та особистих цінностей);
- 262 500/0,5 = 525 000 руб. (При заставі ТМЦ).
Простими словами - ринкова вартість забезпечення повинна становити як мінімум 328125 руб. (Залежно від форми застави), але при цьому в кредитній документації фігуруватиме заставна вартість у розмірі 262 500 руб.
 |
У рамках судової реформи відповідно до Федеральних конституційних законів "Про судову систему Російської Федерації" та "Про арбітражні суди в Російській Федерації" в країні створена єдина судова система. До її складу входять і арбітражні суди, які мають статус федеральних.
Арбітражні суди – це спеціалізовані суди щодо вирішення майнових, комерційних спорів між підприємствами. Вони також розглядають позови підприємців про визнання недійсними актів державних органів, які порушують їхні права та законні інтереси. Це - податкові, земельні та інші суперечки, що виникають із адміністративних, фінансових та інших правовідносин. Арбітражні суди розглядають суперечки з участю іноземних підприємців.
Пунктом 1 ст. 340 Цивільного кодексу Російської Федерації(Далі – ДК РФ) встановлено, що вартість предмета застави визначається за згодою сторін, якщо інше не передбачено законом. Однак ця умова не заявлена в законі як суттєва. Водночас пунктом 1 ст. 9 Федерального закону від 16.07.1998 № 102-ФЗ «Про іпотеку (заставу нерухомості)» (далі – ФЗ «Про іпотеку») встановлено, що «у договорі про іпотеку повинні бути зазначені предмет іпотеки, його оцінка, істота, розмір та строк виконання зобов'язання, що забезпечується іпотекою».
Отже, сторони заставних правовідносин зобов'язані вказати погоджену оцінку заставленого имущества. Визначити таку оцінку можуть як самостійно, і звернувшись до оцінювачу.
Учасники заставних відносин визначають оцінку самостійно, погодивши її між собою, або звертаються до оцінювача та вказують у завданні, який вид вартості слід визначити.
Закон не визначає, на підставі яких критеріїв має проводитися оцінка. Спосіб узгодження вартості предмета застави законом не наказано. Насправді у договорі боку можуть зазначити вартість закладеного майна, не визначивши її вигляд, можуть зазначити кілька видів вартості. Учасники заставних угод можуть визначити вартість на підставі звіту незалежного оцінювача або узгодити самостійно, без залучення професіонала, керуючись середньоринковими цінами на аналогічне майно.
У пункті 19 Інформаційного листа Президії ВАС РФ від 28.01.2005р. № 90 «Огляд практики розгляду арбітражними судами спорів, пов'язаних з договором про іпотеку» зазначено, що при зазначенні сторонами в договорі про іпотеку кількох різних оцінок предмета іпотеки такий договір не може вважатися неукладеним, якщо можливо встановити, яка з оцінок є тією, про якої сторони домовилися як про суттєву умову договору про іпотеку.
У роз'яснення до зазначеної рекомендації ВАС РФ наведено обставини однієї з розглянутих справ. Як випливає з обставин справи, у договорі про іпотеку сторони вказали три різні оцінки предмета іпотеки: оцінку щодо висновку незалежного оцінювача, заставну оцінку та оцінку документів органу технічної інвентаризації.
При цьому суд встановив, що вартість закладеної будівлі за документами органу технічної інвентаризації вказана сторонами для реалізації п. 4 ст. 4 Закону РФ від 09.12.1991 № 2005-1 «Про державне мито», що діяло в момент укладання договору про іпотеку. Оцінка, яку дав предмету іпотеки незалежний оцінювач, залучений сторонами, і яку сторони вказали в договорі про іпотеку, в силу статті 12 ФЗ «Про оціночну діяльність у Російській Федерації» мала для них рекомендаційний характер і не була обов'язковою.
Виходячи із зазначених обставин, суд дійшов висновку, що саме заставна оцінка є оцінкою закладеної будівлі, яку сторони за згодою між собою дали цьому предмету іпотеки.
У пунктах 1 та 2 ст.340 ЦК у ред. ФЗ від 21.12.2013р. №367-ФЗ зазначено, що якщо інше не передбачено законом, вартість предмета застави визначається за згодою сторін. Зміна ринкової вартості предмета застави після укладання договору застави чи виникнення застави з закону не є підставою зміни чи припинення застави, якщо інше передбачено законом чи договором.
ФЗ «Про іпотеку» згадує два види вартості нерухомості: заставна вартість (у пункті 2 статті 67 зазначено, що «заставна вартість земельної ділянки, що передається в заставу за договором про іпотеку, встановлюється за згодою заставника з заставоутримувачем») та ринкова вартість (у пункті 3 статті 9 зазначено: «У разі застави не завершеної будівництвом нерухомого майна, що перебуває у державній або муніципальній власності, здійснюється оцінка ринкової вартості цього майна»). Більше ніде у законі не вказується, який вид вартості нерухомості необхідно вказати у договорі.
У ст. 3 ФЗ «Про оціночну діяльність в РФ» ринкова вартість об'єкта оцінки визначається як найбільш ймовірна ціна, за якою даний об'єкт оцінки може бути відчужений на відкритому ринку в умовах конкуренції, коли сторони угоди діють розумно, володіючи всією необхідною інформацією, а на величині ціни угоди не відображаються будь-які надзвичайні обставини.
Законодавчого визначення заставної вартості майна немає. У науці громадянського праваостаннім часом набула поширення позиція, згідно з якою термін «заставна вартість», що зустрічається в нормативних актах, слід розглядати як синонім ринкової вартості, яку також називають «дійсною», «справедливою» тощо.
Однак така позиція видається не зовсім правильною. В умовах чинних норм і за відсутності поняття заставної вартості, безумовно, слід погодитися з тим, що оскільки немає заставної вартості у федеральних стандартах оцінки, немає вказівок щодо способу визначення заставної вартості, ми не можемо вважати її самостійним видом вартості. Разом з тим, на відміну від загальноприйнятих синонімів ринкової вартості, поняття «заставна вартість» застосовується саме для того, щоб наголосити на особливому характері вартості майна, що перебуває в заставі, протиставити її ринковій вартості. Є достатні передумови виділення заставної вартості як виду вартості. Зокрема, право має виходити із реальних потреб суспільства. Практика заставних відносин показує, що вартість предмета застави, особливо у реалізації майна з торгів має визначатися виходячи з ринкової вартості.
У своїй діяльності банки активно оперують цим спірним терміном. Поняття заставної вартості сформувалося з Інструкції Центрального БанкуРФ від 30 червня 1997р. № 62а «Про порядок формування та використання резерву на можливі втрати з позик», що нині втратила чинність, де заставна вартість визначається як «максимальна сума зобов'язань клієнта, яку може забезпечити дане майно, дана сума визначається як ринкова вартість застави за вирахуванням витрат на її реалізацію та можливих знижок на швидкість реалізації». Банківська практика керується здебільшого саме цими критеріями з метою визначення заставної вартості.
Економічна потреба у визначенні та використанні терміну заставної вартості є. Банки, які є заставоутримувачами, користуються заставною вартістю, незважаючи на те, що в даний час законом вона не визнана як самостійний вид вартості і може бути віднесена до звичаю.
Особливих вказівок для оцінки майна, що передається у заставу, на даний час законом не передбачено. В даний час, у тих випадках, коли майно підлягає обов'язковій оцінці в договорі з метою застави, повинна встановлюватися ринкова вартість майна.
Судова практика свідчить про те, що оцінка при зверненні стягнення щодо застави повинна визначатися виходячи з ринкової вартості майна. Таку позицію дотримується Вищий Арбітражний Суд РФ. У пункті 6 Інформаційного листа Президії ВАС РФ від 15.01.1998р. № 26 «Огляд практики розгляду спорів, пов'язаних із застосуванням арбітражними судами норм Цивільного кодексу Російської Федерації про заставу» зазначено, що за наявності спору між заставником та заставоутримувачем початкова продажна ціна закладеного майна встановлюється судом виходячи з ринкової ціни цього майна. Незважаючи на те, що зазначені рекомендації інформаційного листа Президії ВАС РФ були вироблені до ухвалення ФЗ «Про іпотеку», вони діють нині, через 16 років.
У разі відсутності спору суд безумовно вкаже ціну, погоджену у договорі. Таке становище побічно свідчить у тому, що у договорі має бути ринковою. По суті, якщо в договорі вказано не ринкову ціну, а якусь іншу, і не одна зі сторін не заперечує проти продажу майна за такою ціною, то суд не матиме підстав самостійно встановлювати початкову продажну ціну.
П. 2 ст. 348 ЦК та п. 1 ст.54.1 ФЗ «Про іпотеку» встановлено, що звернення стягнення на закладене майно не допускається, якщо допущене боржником порушення забезпеченого заставою зобов'язання незначне і розмір вимог заставоутримувача явно не відповідає вартості заставленого майна.
Незначність порушення передбачається, якщо на момент ухвалення судом рішення про звернення стягнення одночасно дотримано наступних умов: сума невиконаного зобов'язання становить менше ніж п'ять відсотків від вартості предмета іпотеки та період прострочення виконання зобов'язання, забезпеченого заставою, становить менше трьох місяців (п. 1 ст. 54.1 ФЗ «Про іпотеку»). Для застави рухомого майна підп. 1 п.2 ст. 348 ДК РФ передбачено, що порушення забезпеченого заставою зобов'язання передбачається незначним і розмір вимог заставоутримувача явно невідповідним вартості заставленого майна, якщо сума невиконаного зобов'язання становить менше ніж п'ять відсотків від розміру вартості заставленого майна та період прострочення виконання зобов'язання, забезпеченого заставою, становить менш ніж три місяці . На відміну від ФЗ "Про іпотеку" ДКРФ не передбачає, що правило поширюється тільки на судовий порядок звернення стягнення.
Отже, вартість предмета застави перебуває у взаємозв'язку з розміром невиконаного боржником зобов'язання. Можливість звернути стягнення щодо застави залежить від співвідношення суми заборгованості із вартістю закладеного майна, і навіть прострочення виконання.
При цьому зазначені норми ст. 348 ЦК та ст. 54.1. ФЗ "Про іпотеку" не вносять ясності в аналізоване питання, оскільки є недостатньо конкретними. Зберігається невизначеність правової природи вартості, зазначеної у договорі заставу. Як і раніше, неясно, від якої саме вартості обчислюються п'ять відсотків заборгованості. Як визначатиметься така вартість.
Відсутність визначеності у нормах сприяє виникненню суперечок: у суді можлива суперечка у тому, чи допустимо у конкретній ситуації звернути стягнення на майно. Сторони можуть пропонувати різні варіанти обчислення п'яти відсотків, трактуючи норми закону на свою користь: п'ять відсотків вартості зазначеної в договорі, або п'ять відсотків від ринкової вартості на момент спору. Як показує практика, така вартість може значно відрізнятися.
На наш погляд, норми ст. 348 ЦК та ст. 54.1 ФЗ «Про іпотеку» слід тлумачити із застосуванням вартості, зазначеної у договорі застави. Для цього є певні причини. Зокрема, виходити із загального сенсу і волі законодавця. На нашу думку, зазначені норми повинні функціонувати не тільки для суду, а й для сторін заставних правовідносин ще до моменту звернення до суду. Виходячи з вимог закону, сторони повинні самостійно визначити в який момент і за яких обставин у них виникає право звернути стягнення на предмет застави судовому порядку. Тобто завдання досліджуваних норм у тому, щоб запобігти передчасному зверненню до суду під страхом відмови в задоволенні вимог.
На підставі проведеного аналізу вважаємо за необхідне виділити самостійну функцію заставної вартості: заставна вартість у співвідношенні із сумою боргу є критерієм для визначення можливості звернення на предмет застави.
Показово, що початкова редакція ст. 348 ДК РФ не передбачала якесь співвідношення вартості закладеного майна із сумою боргу за основним зобов'язанням. Тому таке співвідношення визначалося лише судами і мало оціночний характер, у зв'язку з чим у деяких випадках суди вельми несподівано відмовляли у позові.
Однією з цілей використання поняття «заставна вартість» є визначення максимального розміру грошового зобов'язання боржника перед кредитором, і означає граничну суму, яка може бути забезпечена заставою певного майна.
При цьому термін «заставна вартість» наразі передбачений лише для земельної ділянки у ФЗ «Про іпотеку». Термін «заставна вартість» містився у статті 3 Закону м. Москви від 11.02.1998 р. № 3 «Про оціночну діяльність у місті Москві», згідно з якою для цілей зазначеного закону під оцінною діяльністю розуміється сукупність відносин юридичного, економічного, організаційно-технічного та іншого характеру щодо встановлення щодо об'єктів оцінки ринкової чи іншої вартості (заставної, ліквідаційної та іншої). Зазначений документ втратив чинність 2002 року, у зв'язку з прийняттям Закону м. Москви від 22.05.2002 № 28 . Заставна вартість вказувалася у законі як окремий вид вартості, поряд із ринковою та ліквідаційною.
Як бачимо, нормативно-правові акти частково визнають заставну вартість як специфічний вид вартості. Проте, заставна вартість нині є самостійним видом вартості. Вважаємо, що зазначена прогалина, що викликає суперечки та невизначеність при регулюванні заставних правовідносин має бути усунена. Для цього, на наш погляд, заставна вартість має стати реальним видом вартості, має бути визначено її місце в системі норм про заставу, необхідно сформулювати поняття заставної вартості, визначити спосіб її визначення та зміни.
Нами пропонується таке поняття заставної вартості. Заставна вартість – вартість предмета застави, узгоджена сторонами у договорі про заставу та визначальна максимальна грошову суму, що може бути забезпечена заставою конкретного об'єкта, і навіть яка служить критерієм визначення можливості звернення стягнення щодо застави відповідно до сумою заборгованості за основним договором і відбиває найімовірнішу ціну якою може бути відчужений предмет застави шляхом продажу з громадських торгів чи шляхом реалізації іншим способом, узгодженим заставником та заставоутримувачем.
В основі заставної вартості лежить ринкова вартість. Іпотечне законодавство РФ встановило, що з зверненні стягнення закладене майно, початкова продажна вартість встановлюється рівної вісімдесяти відсоткам ринкової вартості майна, визначеної у звіті оцінювача (пункт 4 частини 2 статті 54 ФЗ «Про іпотеку»).
Диференційоване регулювання початкової продажної ціни для судового та позасудового порядку звернення стягнення, що існувало тривалий час, відсутність посилання на вигляд вартості, використання термінів, які не визначені законодавством, призводять до зниження ефективності заставних операцій.
На жаль, до цього часу кроків у цьому напрямі не робляться. Зміни, що вносяться до ЦК, присвячені іншим проблемам заставних правовідносин. Очевидно, велика правотворча робота з метою стабілізації застави як забезпечення виконання зобов'язань.
Практика заставних відносин показує, що саме питанню вартості необхідно приділити належну увагу, виробити єдину та логічну структуру правовідносин у галузі визначення вартості закладеного майна з метою досягнення максимальної ефективності заставних операцій.
Список літератури
1. Цивільний кодекс Російської Федерації (частина перша) від 30.11.1994 № 51-ФЗ // Відомості Верховної РФ. - 05.12.1994. - № 32. - ст. 3301.
2. Закон РФ від 09.12.1991 № 2005-1 «Про державне мито» // Відомості Верховної РФ. - 01.01.1996. - №1. – ст. 19.
3. Закон м. Москви від 11.02.1998 р. № 3 «Про оціночну діяльність у місті Москві» // Відомості Московської Думи. - № 5 (с. 39). - 1998.
4. Закон м. Москви від 22.05.2002 № 28 «Про визнання таким, що втратив чинність Закону міста Москви від 11 лютого 1998 року № 3 «Про оціночну діяльність у місті Москві» та внесення змін до Закону міста Москви від 21 лютого 2001 року № 6 « Про приведення у відповідність до Бюджетного кодексу Російської Федерації окремих законів міста Москви» // Відомості Московської міської Думи. - № 6 (ст. 124). - 17.07.2002.
5. Інструкція Центрального Банку РФ від 30 червня 1997р. № 62а «Про порядок формування та використання резерву на можливі втрати з позик» // Вісник Банку Росії. - № 91-92. - 31.12.1997.
6. Інформаційний лист Президії ВАС РФ від 15.01.1998р. № 26 «Огляд практики розгляду спорів, пов'язаних із застосуванням арбітражними судами норм Цивільного кодексу Російської Федерації про заставу» // Вісник ВАС РФ. - № 3. - 1998.
7. Інформаційний лист Президії ВАС РФ від 28.01.2005 № 90 «Огляд практики розгляду арбітражними судами спорів, пов'язаних із договором про іпотеку» // Вісник ВАС РФ. - № 4. - 2005.
8. Федеральний закон від 16.07.1998 № 102-ФЗ «Про іпотеку (заставу нерухомості)» // Відомості Верховної РФ. - 20.07.1998. - № 29. - ст. 3400.
9. Федеральний закон від 29.07.1998 № 135-ФЗ «Про оціночну діяльність у Російській Федерації» // Відомості Верховної РФ. - 03.08.1998. - № 31. - ст. 3813.
10. Федеральний закон від 21.12.2013 № 367-ФЗ «Про внесення змін до частини першої Цивільного кодексу Російської Федерації та визнання такими, що втратили чинність, окремих законодавчих актів (положень законодавчих актів) Російської Федерації» // Відомості Верховної РФ. – 23.12.2013. -№ 51. - Ст. 6687.
11. Шевельов Б. Чи існує заставна вартість? // Бухгалтерія та банки. 2011. № 10. С. 43 – 49.
Одним із принципів кредитування є забезпеченість кредиту. При наданні кредиту банк знижує свої ризики за рахунок оформлення договорів застави та поруки.
Забезпечення, яке банк приймає за кредитом, ділиться на основне і додаткове.
Основне забезпеченнямає покривати всю суму зобов'язань позичальника за кредитом. Під сумою зобов'язань розуміється сума основного боргу (сума кредиту), і навіть комісійних і з ньому, розрахованих певний період. Як правило, сума платежів розраховується за квартал або за два квартали (залежно від встановленої періодичності сплати відсотків), рідше - за весь період дії кредитного договору.
Забезпечення кредиту – приклад розрахунку
Ви можете самостійно розрахувати суму необхідного забезпеченняза кредитом.
Для цього потрібно визначити мінімальну розрахункову заставну вартість – це сума кредиту та платежів, як зазначено вище. Розрахункова заставна вартість, поділена на поправочний коефіцієнт, дає ринкову вартість забезпечення.
Наприклад, при сумі кредиту п'ятсот тисяч рублів під вісімнадцять відсотків річних та щомісячної комісії один відсоток річних, розрахунок буде наступним:
(18+1)/100/365*92*500 000+500 000) = 523 945,21 (рублів) – це необхідна розрахункова заставна вартість забезпечення кредиту,
523 945,21/0,6 = 873 242,02 (рублів) мінімальна ринкова вартість забезпечення за кредитом, що проситься,
де
(18+1)/100 – процентна ставката щомісячний комісійний платіж (у відсотках річних),
365 – кількість днів на рік,
92 - кількість днів у періоді (дана величина варіюється в залежності від умов кредитування конкретного банку),
5000000 - сума кредиту,
0,6 - поправочний коефіцієнт, що застосовується до певного виду застави (величина також варіюється в залежності від виду забезпечення та умов кредитування конкретного банку).
Комісія за надання кредиту до уваги не приймається, оскільки сплата цієї комісії здійснюється одноразово до першого надання позичальнику кредитних коштів.
Основне забезпечення по кредиту
Як основне забезпечення зобов'язань позичальника перед банком у переважній більшості випадків виступає майновий заставу: нерухомість, устаткування, транспорт.
Майно, що надається в заставу банку, може належати як самому позичальнику, так і третій особі. Заставодавцями можуть виступати фізичні особита організації. Якщо заставник – третя особа – є організацією, банк попросить повний пакет документів (правовстановлюючі та фінансові документи) для аналізу правоздатності та платоспроможності заставника. Фінансовий станзаставника має бути стійким, необхідна умова – відсутність негативних чистих активів.
Для прийняття майна у заставу необхідно підтвердити право власності заставника на це майно. При наданні в заставу нерухомості – це свідоцтво права власності, видане реєстраційною палатою та документи – підстави виникнення права для транспорту – ПТС (паспорт транспортного засобу) та свідоцтво реєстрації транспортного засобу, а для обладнання – підтвердження факту оплати ( платіжне дорученняабо товарний та касовий чеки), підтвердження факту поставки (накладна, рахунок-фактура та договір).
Рідше, особливо в умовах кризи, у заставу приймаються товарно-матеріальні цінності: товари для перепродажу або сировина та матеріали, що належать на праві власності позичальнику. Тут жорсткіше поправочний коефіцієнт, найчастіше він становить 0,5. У разі зберігання ТМЦ на території іншої організації до банку необхідно надати договір зберігання, до якого буде укладено додаткову угоду про дозвіл допуску представників банку на територію, де зберігається предмет застави для проведення поточних перевірок наявності заставного майна.
Договір застави майна, крім застави нерухомості, набирає чинності з підписання. Договір застави нерухомості (договір іпотеки) підлягає державній реєстрації.
Що стосується обладнання, яке приймається в заставу, воно не повинно бути стаціонарним, унікальним, що не має аналогів, з вузькою сферою застосування. Майно повинне мати індивідуальні ознаки для можливості його ідентифікації (заводський номер, інвентарний номер тощо).
Транспорт, у свою чергу, повинен бути в хорошому технічному стані, на ходу, не старший за певний вік (як правило, не більше десяти - п'ятнадцяти років).
Нерухоме майно, що приймається у заставу, – це нежитлові будівлі, споруди, земельні ділянки, недобуд (якщо оформлено право власності згідно з чинним законодавством). Житлова нерухомістьприймається як забезпечення за кредитом, якщо у ній ніхто не прописаний. Так само заставою можуть виступати судна (морські та повітряні). У банк необхідно надати витяги з реєстраційної служби про відсутність обтяження щодо застави. За наявності оформлених та зареєстрованих договорів оренди з третіми особами банк може вимагати укладання додаткової угоди до договору оренди про припинення договору оренди у разі звернення банком стягнення на заставне майно.
За окремими програмами кредитування в заставу як основне забезпечення можуть прийматися:
- право вимоги за контрактом,
- Порука муніципального освіти,
- вексель (переважно Сбербанку РФ),
- банківська гарантія,
- майно, що купується і т.д.
Зупинимося коротко кожному з цих видів забезпечення.
Право вимоги за контрактомприймається у заставу за залишковою вартістю контракту, яка розраховується як різницю суми договору та здійснених авансових платежів. У цьому контракті має бути зазначена умова, за якою всі перерахування здійснюються на розрахунковий рахунок позичальника, відкритий у банку-кредиторі, а внесення змін до контракту неможливе без погодження з банком-кредитором. Графік погашення кредиту синхронізується з графіком платежів за контрактом, при надходженні виручки за зазначеним контрактом вона списується на погашення боргу позичальника перед банком.
Порука муніципальної освіти (МО)приймається у заставу у разі, якщо банком укладено угоду з цим МО та, у свою чергу, у бюджеті МО передбачено витрати на надання поруки за кредитами підприємств та індивідуальних підприємців.
Вексель (переважно вексель Ощадбанку РФ) одна із найцікавіших видів забезпечення. З одного боку вексель - це самі гроші, але розміщені в цінний папір на певний термін з певними умовами (за векселем векселетримач може отримувати відсотки від банку). Так що при наданні векселі як забезпечення кредиту ризики банку максимально знижені і вимоги до позичальника відповідно більш ліберальні, дисконт банку набагато нижчий.
Банківська гарантія може бути забезпеченням, якщо банк-кредитор встановив ліміт ризику на банк, який випустив гарантію.Якщо майно, що купується, виступає як забезпечення, то між банком і продавцем має бути підписано відповідну угоду. А в договорі купівлі-продажу, підписаному між покупцем (позичальником) та продавцем, має бути обумовлена умова, згідно з якою при наданні покупцем (позичальником) продавцю частини оплати (зазвичай у межах від десяти до двадцяти відсотків) та гарантійного листа банку (або підписаного кредитного) договору, як варіант), право власності на предмет договору купівлі-продажу переходить до покупця. Відповідно покупець (він же позичальник) оформляє договір застави з банком, а банк у свою чергу за забезпеченим кредитом перераховує суму продавцю майна, що залишилася.
Запорука– це спосіб забезпечення зобов'язань між боржником (заставодавцем) та кредитором (заставоутримувачем). Застава може бути первинною або вторинною. У першому випадку застава передається до Банку як застава першої черги. Якщо позичальник отримує інший кредит (у своїй рефінансуючи перший кредит) у іншому банку, спрацьовує механізм застави другий черги.
У цьому випадку договірні відносини між першим Банком та другим (перезакладним) укладаються письмово, і застава перезакладається у другий Банк. Кредитор має переважне право заставу щодо інших кредиторів. Відносини між сторонами вказуються в договорі та врегульовані ДК РФ, ФЗ «Про заставу», ФЗ «Про іпотеку».
Забезпечення- Це набір умов, який дає кредитору впевненість у тому, що борг буде повернено. Забезпеченням за кредитом може бути заставу як нерухомості, рухомого майна та інших високоліквідних коштів (цінні папери, гарантії), і навіть поручительство. Крім основного забезпечення кредиту, у низці країн є необхідність надання додаткових джерел доходу, оскільки кредитний ризик для кредитора вищий.
Подібність та відмінність застави та забезпечення
Таким чином «Застава» та «Забезпечення» це два різні поняття. Однак у банківській системііснує узагальнений вислів - «Заставне забезпечення», що має на увазі під собою всю систему договірних відносинта зобов'язань між боржником та кредитором.
Забезпечення кредиту заставою
Існують різновиди кредитів, за яких обов'язковою умовою є надання застави. До них відносяться: комерційні, іпотечні, споживчі, лізинги та ін. Для них банки обов'язково вимагають «тверду» заставу. При авто-кредитах, кредитах на навчання та інших «легких» кредитах Банки в основному приймають у заставу авто, товарно-матеріальні цінності, рухоме майно і т.д. Заставодавцем може виступити як сам боржник, і третя особа, з письмового його дозволу.
Документальна складова
Після видачі кредиту формується пакет позичальника. У ньому знаходиться застава за кредитом, договором та всі інші необхідні документи згідно з «Процедурами кредитування». Кожна одиниця застави в Банку враховується як одне позабалансове зобов'язання та відображається у відповідному бухгалтерському записі. Насправді, номінальна вартість 1 застави зазвичай дорівнює 1-й одиниці валюти і зберігається до закінчення терміну кредиту. При закінченні терміну кредиту позабалансове зобов'язання списується з зобов'язань Банку і під розпис повертається позичальнику.
Що буде, якщо не заплатити Банку?
У разі невиконання зобов'язань заставником вказаних у договорі Банк вручає боржнику зареєстроване у відповідному органі повідомлення про початок процедури примусового стягнення на заставу в рахунок погашення заборгованості. Якщо боржник не «реагує» на дії Банку щодо досудових розглядів, Банк має право задовольнити зобов'язання шляхом реалізації заставного майна.
Юристом готується пакет документів (листування між боржником та кредитором), додаються підписані договори, розраховується повна сума заборгованості та справа передається до суду. При ухваленні судом рішення на користь кредитора, майно боржника переходить у володіння Банку та продається з відкритого аукціону з молотка. Якщо ж суд ухвалить рішення на користь боржника, то цього боржника можна лише позаздрити, адже це дуже маленький відсоток із усіх судових справ.
Розрахунок забезпечення по заставі та зобов'язань
Для того, щоб забезпечити кредит заставою, кредитний фахівець спершу розраховує суму зобов'язань боржника:
сума кредиту + нараховані % за період згідно з графіком погашення = зобов'язання за кредитом
Приклад розрахунку
Щоб підкріпити викладений вище матеріал, давайте наведу 2 приклади:
приклад 1.
Ви взяли кредит:
Як забезпечення по кредиту надаєте 3-х кімнатну квартиру, приблизною ринковою ціною 16000000 рублів. При розрахунку заставної вартості нерухомості, Банками застосовується коефіцієнт ліквідності приблизно від 40-70% вартості майна. У вашому випадку допустимо, він становитиме 50%. Таким чином, ваша квартира буде оцінена спеціалістом Банку в сумі 8000000 рублів. Тепер підрахуємо суму зобов'язань:
5000000 рублів * 11% * 5 років = 7750000 рублів.
Вітаємо, ваше забезпечення повністю і із запасом покриває ваші зобов'язання, і у вас з'являється чудовий шанс отримати кредит.
приклад 2.
Ви отримуєте іпотечний кредитна покупку квартири, вартість якої становить 14000000 рублів.
Мета - купівля квартири
При іпотечному кредитуванні, як забезпечення кредиту потрібно надання нерухомості, що купується. Яким буде розрахунок заставного забезпечення? Тут зупинимося докладніше. Коефіцієнт ліквідності дорівнюватиме також 50%. Тепер дивіться: Якщо нерухомість, що купується, коштує 14 000 000 рублів, то після застосування коефіцієнта її оцінна вартість як забезпечення дорівнюватиме 7 000 000 рублів. А сума ваших зобов'язань перед Банком складає.
