Oppgave: Eiendomsvurdering. Forbedring av eiendomsvurderingsmetoder Forbedring av eiendomsvurderingsmetoder

FORBUNDS UTDANNINGSBYRÅ

Som det fremgår av kildedataene, skiller sammenligningsobjektene seg fra den som vurderes når det gjelder finansiering, salgstidspunkt og fysiske egenskaper.

Størrelsen på justering for finansieringsforhold fastsettes ved å sammenligne salgsprisen på objekter med markedsfinansiering og ikke-markedsfinansiering. I dette tilfellet neddiskonteres lånebetalinger med markedsrenten. I vårt eksempel er justeringsverdiene definert som 3000 for objekt nr. 1 og 8000 for objekt nr. 2.

Siden alle sammenlignbare eiendommer har markedsmessige salgsbetingelser, kreves det ingen justering for salgsbetingelser.

For å justere for markedsforhold (salgstidspunkt), er det nødvendig å velge objekter som bare er forskjellige i dette elementet. I vårt tilfelle skiller objekt nr. 1 og nr. 3 seg kun når det gjelder finansiering og salgstidspunkt. Ved å justere salgsprisen

objekt nr. 1 om vilkårene for finansiering, kan du bestemme justeringen på salgstidspunktet:

(62000 – 56000) / 156000 = 0.1.I.e. I løpet av et år vil prisene på markedet øke med 10 %.

Dermed bringes alle sammenlignbare objekter inn i de samme betingelsene når det gjelder finansiering og salgstidspunkt, noe som skaper ett samlet grunnlag for å foreta justeringer for andre sammenligningselementer.

I en rekke sammenligningsobjekter er forskjeller i størrelse representert ved ulikt antall rom og ulike områder av huset og tomten. Dessuten er en tomt på 12.000 kvm. tilsvarer et hus med et areal på 145 kvm. med 7 rom, og en tomt på 10.000 kvm. tilsvarer et hus med et areal på 120 kvm. med 6 rom. Derfor har justeringen for størrelse fra sammenligning av objekter nr. 1 og nr. 2 følgende form:

70000 – 62000 = 8000.

Justeringen for tilstedeværelsen av en garasje er avledet fra en sammenligning av objekt nr. 3 og nr. 5:

61600 – 59400 = 2200.

Justeringen for ferdig kjeller bestemmes ut fra en sammenligning av objekt nr. 2 og nr. 4:

77000 – 70000 = 7000.

Resultatene av de foretatte justeringene er gitt i bord nr. 2

Tabell nr. 2.

Det ble innhentet en justert pris for hvert sammenligningsobjekt. I samsvar med betingelsene for problemet, er det nødvendig å utlede markedsverdien basert på data fra justerte salgspriser.

Begrunnelsen for å utlede en enkelt indikator for markedsverdi er å gi hvert medlem av serien med justerte salgspriser en vektingsfaktor, tatt i betraktning i hvilken grad sammenligningsobjektene skiller seg fra objektene for evaluering. I dette tilfellet bør man ta hensyn til

oppmerksomhet til rekkevidden av spredning av salgspriser, den totale % av justeringer tatt i henhold til absolutt verdi, den totale prosentandelen av justeringer, definert som forskjellen mellom positive og negative justeringer, og eventuelle andre data.

I dette eksempelet har vi et praktisk talt svært smalt spekter av salgspriser - fra 66 400 til 66 800,- Men salgsprisen med mindre justeringer er tillagt en større andel - for objekt nr. 5 er antall justeringer = 2. I tillegg. beløpet på den totale bruttojusteringen for objekt nr. 5 er den samme nesten den minste. Derfor ble salgssummen på objekt nr. 5 – 66.400 – tatt som markedsverdi av sammenligningsobjektet.

3.2 Investeringsrisiko og eiendomsmarkedsstatistikk.

Eiendomsmarkedsstatistikk inneholder vanligvis informasjon om leiepriser og lønnsomhetsindikatorer. For datasammenlignbarhet refererer informasjonen kun til førsteklasses eiendommer. Det antas at slike objekter oppfyller de høyeste krav til plassering, utstyr, kommunikasjonsstøtte, planløsninger etc., og leietakster fastsettes i samme standarder for måling og fordeling av kostnader mellom eier og leietaker til vedlikehold, reparasjoner, forsikringer. , etc. .

Informasjon om leiepriser anses tilgjengelig. For å forene det, kreves det kun verifisering av den nevnte tilstrekkeligheten. Informasjon om lønnsomhetsindikatorer er vanskeligere å utarbeide. Siden det ikke er så mange kjøps- og salgstransaksjoner, blir tidligere gjennomførte transaksjoner tatt i betraktning, data om ulike objekter er integrert, tidsgap, inflasjon og andre prosesser tatt i betraktning. Lønnsomhetsindikatorer inneholder også informasjon om regionale risikoer, og her dominerer eksperttilnærmingen. Derfor er statistikk en av spesialiseringene i eiendomsmarkedene.

Intensiveringen av virksomheten og investeringene i regionen er nødvendigvis ledsaget av en økning i kontormarkedet, en økning i etterspørsel, belegg og leiepriser. Samtidig stimuleres nybygging og modernisering av kontorer, etterfulgt av serviceavdelinger, kjøpesentre, fritidssentre mv. Slike prosesser i dag er karakteristiske for de største forretningssentrene: de tradisjonelle finanshovedstedene i Amerika og den gamle verden, de raskt voksende hovedstedene i Sørøst-Asia, Kina og India. Analyse av statistikk for utleievirksomhet indikerer en rekke interessante fenomener. For eksempel:

Leieprisdata er betydelig mer dynamiske enn avkastningsdata; dynamikken til leieprisene er preget av en viss svingning, som reflekterer (om enn med skift) de generelle prosessene med opp- og nedturer; endringer i kontor- og kan ikke sammenfalle i tid og omfang; forbedringer i markedssituasjonen gjenspeiles i en økning i leiepriser og, sjeldnere, i en reduksjon i lønnsomhetsindikatorer (på grunn av deres merkbart mindre dynamikk); et asymmetrisk bilde oppstår også når markedssituasjonen forverres;

Verdiene av lønnsomhetsindikatorer er bedre (lavere) jo mer pålitelig og stabil den regionale økonomien og sosiale situasjonen er. Lederne for stabil utleievirksomhet er London, Paris og Frankfurt, hvor området for endring i lønnsomhetsindikatorer er i området 5-6%;

Endringer i indikatorer for østeuropeiske hovedsteder er mindre dynamiske; dette kan forklares både med mindre markedsvolumer, færre transaksjoner og tilsynelatende med mindre interesse fra vestlige eksperter og forretningskretser for disse markedene; lønnsomhetsindikatorer for østeuropeiske hovedsteder er konsekvent 2-3 ganger høyere enn tilsvarende verdier for vestlige hovedsteder. Og i perioden etter krisen i august 1998 var lønnsomhetsindikatorene i Moskva 4 eller flere ganger dårligere. Og dette skjedde ikke bare på grunn av et reelt fall i verdien av eiendom, men snarere som en konsekvens av en ekspertvurdering av tilstanden til ustabilitet og økende forretningsrisiko i denne regionen;

Det foreslås å innhente ytterligere analytisk informasjon ved å bruke indikatoren for beregnet enhetskapitalisert kostnad (UCC) - som et estimat på kostnadene for en gjennomsnittlig enhet av kommersielle arealer til den leide eiendommen.

En slik vurdering, sammen med en rask respons på svingninger i leiepriser, bærer ekspertuttalelser om suksessen og risikoen til virksomheten.

Innledende informasjon - leiestatistikk for europeiske byer - kan finnes i vestlige publikasjoner (for eksempel i den månedlige EuroProperty). Vi vil velge som representative objekter: Frankfurt, London og Paris - sentrene for den mest stabile virksomheten, St. Petersburg, Praha og Warszawa - sentrene overgangsøkonomi med de mest risikable (i Europa) indikatorene for utleievirksomhet.

Kontorutleievirksomhet.

Observasjonsperioden 01.99-08.00 for vestlige hovedsteder viste generell fremgang i kontorutleievirksomheten. Vi noterer oss den absolutte stabiliteten til lønnsomhetsindikatoren for London (5,00-5,50%) og forbedringen i lønnsomhetsindikatorene for Frankfurt (fra 5,75 til 4,90-5,50%) og Paris (fra 6,25-6,75 til 5,50-6,00%). For østeuropeiske hovedsteder er samme periode preget av forverrede indikatorer. Analysen av de beregnede dataene til UKS gjorde det i tillegg mulig å bringe i samsvar med det eksterne avviket i logikken til leieprisene (deres overskudd i St. Petersburg og Warszawa frem til midten av 1999 i forhold til prisene i Paris og Frankfurt) . Som et resultat tillater lave UCL-indikatorer til høye leiepriser oss ennå ikke optimistisk å forvente investeringsvekst.

Utleiehandelsvirksomhet.

Observasjonsperioden 05.99-08.00 for vestlige hovedsteder er preget av en generell forverring av indikatorer (som tydelig kan sees ved bruk av UCS). Dette tyder på at det kan være ganske lange perioder med markedsaktivitet, hvoretter salg av oppkjøpt butikklokale ikke vil gi noen reell inntekt i det hele tatt.

For østeuropeiske hovedsteder er observasjonsperioden 05.99-08.00 assosiert med passeringen av en periode med langvarig stagnasjon og muligens begynnelsen på en utgang fra den (en forbedring i dynamikken til indikatorene ble notert, selv om gapet i UCS-indikatorene i sammenligning med vestlige hovedsteder virker gigantiske - nesten en størrelsesorden). Derfor bør vi foreløpig begrense oss til påstanden om at det kan være ganske lange perioder i markedene for detaljhandelslokaler, når investeringer i oppkjøp av detaljhandelseiendom i østeuropeiske hovedsteder kan gi en merkbar positiv effekt, også i perioder med lavkonjunktur. . Vestlige markeder. Dette kan tjene som et godt argument når man leter etter måter å "interregional" diversifisere en eiendomsportefølje.

Konklusjon.

Slutten av perioden med dannelsen av eiendomsmarkedet er preget av en overgang fra omfattende til intensiv utvikling. Det er åpenbart at det i nær fremtid ikke vil være en så rask vekst i antall transaksjoner på markedet som i første halvdel av 90-tallet. I løpet av en viss periode på boligmarkedet er dessuten kun stabilisering av antall transaksjoner mulig. Det virker også fullt mulig å øke prisnivået, først og fremst i annenhåndsmarkedet. Men samtidig falt ikke prisene på luksusboliger bare, men økte også, noe som indikerer utsiktene for nybygging av høykvalitetsboliger. Bedriftsledere legger også merke til at konkurransen i markedet skjerpes. De fleste av dem er tilbøyelige til å tro at hvis 1995 var preget av en moderat grad av konkurranse, så ble den høy i 2001 og vil forbli det.

Stabiliseringen av antall transaksjoner og priser i det sekundære boligmarkedet er først og fremst en konsekvens av makroøkonomiske faktorer, den viktigste er vedvarende lave inntektsnivåer blant hoveddelen av befolkningen. Den første raske veksten i etterspørselen i markedet, som en konsekvens av fremveksten av et lag med høyinntektsfolk i landet, er nå praktisk talt avsluttet. Og i dag, innenfor dette laget, finner en ny differensiering sted - utskillelsen av et lag med ultrahøye inntekter. På grunn av denne differensieringen har etterspørselen etter luksusboliger økt. Men i absolutte termer er potensialet til dette laget svært begrenset. En alvorlig utvidelse av etterspørselen er mulig enten gjennom økende inntektsnivåer og dannelsen av et bredt mellomlag som er i stand til å bli hovedleverandøren av kjøpere, eller gjennom aktiv stimulering av etterspørselen, både fra staten og av de profesjonelle deltakerne i eiendomsmarkedet dem selv. Samtidig er en viss økning i etterspørselen i fremtiden fullt mulig under påvirkning av den uunngåelige frigjøringen av penger til økonomien i de kommende månedene for å løse manglende betalingskrise og i forbindelse med tilbakebetaling av gjeld lønn og gjeld på offentlige ordre. Noen av disse pengene vil også komme til eiendomsmarkedet, men det vil åpenbart ikke endre situasjonen radikalt, selv om antallet søknader om kjøp under påvirkning av denne faktoren vil stige med flere poeng.

Det kan også antas at på grunn av den uunngåelige og betydelige økningen i tariffer for offentlige tjenester Det er godt mulig at tilbudet på sekundærboligmarkedet vil øke.

Videre, hvis økningen i tilbudet på annenhåndsmarkedet i 1991-1993. ble forårsaket av en rask økning i prisene, nå vil selgere ikke gå så mye ut fra muligheten for en svært betydelig inntektsøkning gjennom salg av boliger, men fra behovet for å redusere kostnadene ved vedlikeholdet, og dermed gå med på å senke priser. Dette kan i sin tur også øke etterspørselen noe, og dermed omsetningen til eiendomsfirmaer.

Samtidig vil denne stabiliseringen ikke avhjelpe det generelle problemet - boligeiendomsmarkedet vil i overskuelig fremtid oppleve mangel på etterspørsel, noe som kan redusere inntektene fra den tradisjonelle aktiviteten til eiendomsfirmaer med å levere tjenester for kjøp og kjøp betydelig. salg av eiendom.

Under disse forholdene er det nødvendig å utvide utvalget av tjenester som tilbys av selskapet til klienten betydelig: bankbetalinger, transporttjenester, notartjenester, muligheten for å utføre reparasjonsarbeid, gi avdrag, etc., økt oppmerksomhet på reklame , muligens redusere provisjoner. Alle disse verktøyene kan spille en betydelig rolle i å tiltrekke kunder, men deres evner er fortsatt begrenset. Hvis for individuelle selskaper disse teknikkene er i stand til å gi det nødvendige volumet av omsetning, så vil de selvsagt generelt ikke løse problemet med å utvikle eiendomsvirksomheten. Dette problemet vil bli radikalt løst bare ved å utvide etterspørselen i markedet, og i moderne forhold dette er bare mulig gjennom aktiv deltakelse fra staten gjennom opprettelsen av et boliglånssystem - opprettelsen av føderale og regionale byråer for boliglån, støtter det sekundære boliglånsmarkedet, gir statsgarantier til banker når de utsteder boliglån.

Den konsekvente utviklingen av eiendomsmarkedet i Russland førte naturligvis til neste trinn, preget av en plutselig økning i kravene til kvaliteten på begrunnelsen investeringsbeslutninger. Både i utlandet og i Russland begynner eiendomsmarkedets aktører å forstå at påliteligheten til forretningsplaner, investeringsprosjekter etc., som i hovedsak er et standardsett med enkle formler, avhenger helt av gyldigheten av markedsundersøkelser, hvis resultater brukes i formlene. Med andre ord, den viktigste og mest betydningsfulle indikatoren på levedyktigheten til et investeringsprosjekt i eiendomsmarkedet er levedyktigheten til markedsundersøkelsen som denne beslutningen er tatt på grunnlag av.

Bibliografi:

1. Balabanov I.T. "Eiendomsøkonomi", St. Petersburg 2000.

2. Goremykin V.A. Eiendomsøkonomi: Lærebok. – 2. utg., revidert. Og i tillegg – M.: Publiserings- og boksalgssenter “Marketing”, 2002 3. Kupchin A.N., Novikov B.D. eiendomsmarkedet: tilstand og utviklingstrender. – Opplæringen. M.: 1995.

4. Maksimov S.N. "Grunnleggende for gründeraktivitet i eiendomsmarkedet", St. Petersburg. 2000.

Send ditt gode arbeid i kunnskapsbasen er enkelt. Bruk skjemaet nedenfor

Studenter, hovedfagsstudenter, unge forskere som bruker kunnskapsbasen i studiene og arbeidet vil være veldig takknemlige for deg.

Lignende dokumenter

Sammenlignende (markeds)tilnærming til eiendomsvurdering. Teknologi for implementering av salgsanalysemetoden. Beregning av verdien av en eiendom ved bruk av brutto leiemultiplikator. Sammenlignende enhetsmetode. Funksjoner ved verdivurdering av eiendom i Russland.

test, lagt til 12.03.2012


Egenskaper ved fast eiendom som objekt borgerrettigheter. Konsept og klassifisering av fast eiendom. Problemer med juridisk regulering av uferdige byggeprosjekter. Deltakelse i sivil sirkulasjon. Gjennomføring av transaksjoner med eiendom.

kursarbeid, lagt til 28.05.2016


Grunnleggende prinsipper og metoder for verdivurdering av eiendom; studie av den økonomiske situasjonen i det regionale og lokale markedet. Bestemmelse av markedsverdien til et kompleks av eiendomsobjekter til Mechanized Works LLP: egenskaper, eierskap.

avhandling, lagt til 20.02.2011


Eiendomsvurdering, dens mål, formål og formål. Regulatoriske og juridiske rammer for verdivurdering av eiendom. Oversikt over systemet for statlig registrering av objekter eiendom, rettigheter til eiendom og transaksjoner med den. Juridisk regulering eiendomsmarkedet i den russiske føderasjonen.

abstrakt, lagt til 24.09.2015


Karakteristiske trekk ved markedsrelasjoner i eiendomssektoren. Juridiske aspekterøkonomi og eiendomsutleie, inkludert analyse av kildene til sivil regulering av forhold i eiendomssektoren. Essensen av de grunnleggende prinsippene for eiendomsvurdering.

test, lagt til 13.05.2010


Hovedtyper av eierskapsformer til virksomheter. Egenskaper og klassifiseringer av eiendomsobjekter. Forvaltning av enkelte eiendomsobjekter. Forvaltning av eiendomssystemer for fagene til Føderasjonen. Drift med eiendomsobjekter.

forelesningskurs, lagt til 16.04.2013


Definisjon av eiendom. Juridisk enhet eiendomsobjekter (rettigheter). Forskjeller mellom rettigheter og heftelser. Den materielle essensen av eiendomsobjekter. Lovlig status tomt. Eksempler på beskrivelse av plassering av en tomt.

Som et manuskript, Evgenia Olegovna Akulova FORBEDRING AV METODER FOR ANALYSE AV MEST EFFEKTIV BRUK AV EIENDOM FOR VERDIVURDERING FORMÅL 00.08.10 – Finans, pengeomsetning og kreditt Sammendrag av avhandlingen for kandidatens vitenskapelige grad økonomiske vitenskaper Moskva 2015 2 Arbeidet ble utført ved Institutt for verdivurdering og eiendomsforvaltning ved Federal State Budgetary Educational Institution of Higher Professional Education "Financial University under the Government" Den russiske føderasjonen» Vitenskapelig veileder, kandidat for økonomiske vitenskaper, professor Elena Nikolaevna Ivanova Offisielle motstandere Sergey Gennadievich Sternik Doktor i økonomiske vitenskaper, professor, Federal State Budgetary Educational Institution of Higher Professional Education "Russian Academy of National Economy and sivil tjeneste under presidenten for den russiske føderasjonen", professor ved Institutt for eiendomsforvaltning og arealbruksproblemer Dmitry Mikhailovich Khloptsov Doktor i økonomi, førsteamanuensis, Federal State Autonomous Educational Institution of Higher Education "National Research Tomsk State University", leder av Institutt for generell og anvendt økonomi ved Det økonomiske fakultet Ledende organisasjon av Federal State Budgetary Educational Institution of Higher Professional Education "Moscow State University of Civil Engineering" Forsvaret vil finne sted 16. april 2015 kl. 12-00 på et møte i avhandlingsrådet D 505.001.02 på grunnlag av Federal State Educational Institution of Higher Professional Education "Financial University under the Government of the Russian Federation" på adressen: Leningradsky Prospekt, 49, rom. 406, Moscow, GSP-3, 125993. Avhandlingen kan finnes i avhandlingssalen til biblioteket og informasjonskomplekset til Federal State Budgetary Educational Institution of Higher Professional Education "Financial University under the Government of the Russian Federation" på adressen : Leningradsky Prospekt, 49, rom. 203, Moskva, GSP-3, 125993 og på den offisielle nettsiden: http://www.fa.ru. Abstraktet ble sendt ut 10. februar 2015. Vitenskapelig sekretær i avhandlingsrådet D 505.001.02 Kandidat for økonomiske vitenskaper, førsteamanuensis Elena Ivanovna Meshkova 3 I. GENERELLE KARAKTERISTIKKER FOR ARBEIDET Relevans av avhandlingens forskning. Det nåværende utviklingsstadiet av eiendomsvurdering er preget av en dypere forståelse av teorien og metodikken for å bestemme markedsverdien, konsolideringen av grunnleggende prinsipper i de utviklede verdsettelsesstandardene, samt formidlingen de nyeste teknikkene i praksis. Prinsippet om best bruk (heretter referert til som LEI), hvis praktiske aspekt er implementert ved hjelp av LEI-analysemetoder, er en av de mest kontroversielle og minst utviklede bestemmelsene i teorien og praksisen for eiendomsvurdering. Det innebærer at verdien av markedsverdien til et evalueringsobjekt dannes av dets unike egenskaper, underlagt det optimale bruksalternativet som sikrer tilfredsstillelse av sosiale behov og produksjonsbehov, maksimerer fortjenesten til eieren og, som en konsekvens, høyeste verdi av selve objektet. Plikten til å ta hensyn til NEI-prinsippet ved vurdering av markedsverdi av fast eiendom, nedfelt i internasjonale standarder vurderinger, nedfelt i de vedtatt i september 2014 føderal standard«Eiendomstakst (FSO nr. 7)», stopper imidlertid ikke diskusjonen i takstmiljøet om dens grunnleggende nødvendighet og fremgangsmåten for praktisk gjennomføring. Mangelen på et enhetlig konseptuelt apparat, transparente og systematiske metodiske verktøy og en utviklet informasjonsinfrastruktur kompliserer identifiseringen av en variant av NEI av et objekt med det formål å vurdere dets markedsverdi. Dermed skaper den obligatoriske implementeringen av NEI-prinsippet ved vurdering av markedsverdien av eiendom et presserende behov for å forbedre analysemetodene, spesifisere eksisterende metoder og beregningsalgoritmer, tilpasset spesifikasjonene til russisk marked eiendom. Graden av vitenskapelig utvikling av problemet. NEI-prinsippet som et av de grunnleggende prinsippene verdivurdering vurderes hovedsakelig i arbeider om eiendomsvurdering av utenlandske forfattere: Kinnard V., Ordway N., Reilly D., Ring A., Friedman D., Harrison G.S., Eckert D.K. og andre, og russiske forfattere: Aleksandrova V.T., Artemenkova I.L., Asaul A.N., Grabovoy P.G., Gribovsky S.V., Gryaznova A.G., Ivanova E.N., Korosteleva S.P., Kulakova Yu.N., Leifera L.A. St., G.4 Ozerva St. Sternik S.G., Tarasevich E.I., Tapman L.N., Fedotova M.A., Fomenko A.N., Yaskevich E.E. osv. Selv om de setter stor pris på forskernes bidrag til utviklingen av tilnærminger og metoder for verdivurdering av eiendom, bør det bemerkes at dekningen av NEI i deres arbeider er av generell karakter og ikke inneholder klare, omfattende metoder for praktisk implementering. . Det anvendte aspektet av NEI-prinsippet, implementert gjennom analyse av alternative brukstilfeller, i verkene til innenlandske og utenlandske forfattere, er hovedsakelig redusert til en beskrivelse av en kort algoritme, inneholder ingen begrunnelse for gjennomførbarheten og omfanget av dens anvendelse, samt restriksjoner på grunn av russiske forhold ved verdivurdering. I det siste tiåret har interessen for problemene med praktisk implementering av NEI-prinsippet økt i russisk vitenskapelig litteratur. Konseptuelle spørsmål om å gjennomføre analyser i det russiske eiendomsmarkedet er dekket i verkene til V.V. Ozerov, S.A. Smolyak, A.N. anvendte aspekter ved å løse analyseproblemer i et lukket marked, underutviklet informasjonsinfrastruktur og en høy grad av usikkerhet vurderes av V.T. Aleksandrov, S.P. Korostelev, E.S. Pupentsova, E. Yaskevich. De utviklet anbefalinger for å forbedre individuelle stadier av NEI-analyse, rettet mot å forbedre kvaliteten på verdsettelsestjenestene. I avhandlingene til Grunova S.V. og Gubareva E.V. spørsmål om analyse av NEI studeres i sammenheng med problemer med generell økonomisk styring og effektivitet av ressursbruk. Arbeidet til Petrova M.N. , som utforsker kvantitative og kvalitative metoder for å analysere NEI. Imidlertid har de foreslåtte økonomiske og matematiske modellene en rekke begrensninger og krever tilpasning til de moderne realitetene i eiendomsmarkedet og takseringsaktiviteter i Russland, samt installasjon i en kompleks algoritme. Dermed krever eksisterende tolkninger av NEI-prinsippet forståelse og avklaring i samsvar med hovedtrendene for å forbedre standarder og metoder for verdivurdering av eiendom, hvis nåværende utviklingsnivå dikterer behovet for å utvikle en omfattende analysealgoritme ved å bruke relevant for Russiske forhold evaluering av metoder. Hensikt og mål med studien. Formålet med studien er å forbedre de metodiske verktøyene for å analysere NEI, og sikre en økning 5 i riktigheten av verdivurderingen av eiendom. For å nå målet med studien ble følgende oppgaver satt i arbeidet:  å klargjøre innholdet i konseptet med prinsippet om den mest effektive bruken og prosedyren for den praktiske implementeringen, for å argumentere for behovet for den obligatoriske implementeringen. i verdsettelse av fast eiendom;  vurdere den eksisterende klassifiseringen av eiendomsobjekter og analysere muligheten for å introdusere en ny funksjon som grupperer objekter i henhold til behovet og detaljgraden av analysen til NEI;  analysere de spesifikke egenskapene til det russiske eiendomsmarkedet for å identifisere de mest presserende problemene for å forbedre algoritmen for å analysere NEI og metoder for praktisk implementering;  utvikle metodiske anbefalinger som tar hensyn til spesifikasjonene til det russiske eiendomsmarkedet for praktisk vurdering av grunnleggende analysekriterier: juridisk tillatelse, fysisk gjennomførbarhet og økonomisk gjennomførbarhet;  utforske metoder for å analysere NEI, utvikle anbefalinger og evaluere deres effektivitet praktisk anvendelse i russisk vurderingspraksis. Formålet med studien er prinsippet om NEI som en immanent komponent i eiendomsvurdering. Temaet for studien er de metodiske verktøyene for praktisk implementering av NEI-prinsippet ved vurdering av markedsverdi av eiendom. Studieretning. Forskningen ble utført i samsvar med avsnitt 5.1 "Teori, metodikk og konseptuelt grunnlag for dannelsen av verdien av ulike eiendomsobjekter" i Spesialitetspasset 08.00.10 – Finans, pengesirkulasjon og kreditt (økonomiske vitenskaper). Teoretisk og metodisk grunnlag forskning er nøkkelen økonomisk teori Og system analyse , samt konklusjoner i verkene til innenlandske og utenlandske forfattere om teorien om verdsettelse og investeringsanalyse, spesielt om vurdering av verdien av eiendom, virksomhet, vurdering av effektiviteten til investeringsprosjekter og prising i konstruksjon. Den grunnleggende naturen til prinsippet som ble undersøkt bestemte behovet for bruk i arbeidet med generelle vitenskapsteoretiske metoder for kunnskap (historiske, analytiske, syntetiske, metoder for deduksjon og systemanalyse, etc.), samt moderne metoder for økonomiske og matematiske metoder. analyse: ekspertvurderinger, hierarkianalyse, scenariometode, finansiell modellering, gruppering, tabellvis presentasjon av data osv. Informasjonsgrunnlaget for forskningen var analytiske gjennomganger av eiendomsmarkeder, vitenskapelige rapporter fra konferanser og seminarer om temaet problemstillingen under studie, analytisk materiale fra tidsskrifter, samt referanse- og analytiske ressurser på Internett, lov- og reguleringshandlinger fra den russiske føderasjonen, rapporter om vurdering av markedsverdien av fast eiendom, forfatterens egen forskning og beregninger. Den vitenskapelige nyheten i studien ligger i forbedringen av de teoretiske og metodiske verktøyene for å analysere NEI av fast eiendom med henblikk på verdivurdering. Bestemmelsene for den vitenskapelige nyheten til avhandlingsarbeidet som er innlevert til forsvar er som følger: 1. For å bevise behovet for å ta hensyn til prinsippet om NEI i verdivurdering, samt å bestemme innholdet i analysen, de rådende synspunktene på dens rolle og essens utforskes, og det er berettiget at det er et sentralt prinsipp for verdsettelse av markedsverdi av eiendom, som reflektert i de foreslåtte formuleringene. NEI-prinsippet er den grunnleggende bestemmelsen i teorien om å vurdere markedsverdien av fast eiendom, hvis verdi bør bestemmes basert på antakelsen om dens NEI - bruk av et konkurransedyktig, etterspurt marked og begrunnet fra verdivurderingsdatoen , oppfyller kriteriene for lovlig tillatelse, fysisk gjennomførbarhet, økonomisk gjennomførbarhet og maksimering av verdipotensialet til fri eller bebygd tomt. LEI-analyse er en verdsettelsesprosedyre som sikrer den praktiske implementeringen av LEI-prinsippet, og består i å studere effektiviteten av muligheten for å bruke et objekt på verdivurderingsdatoen og sammenligne den med alternative utviklingsmuligheter for å identifisere en bruksmetode som maksimerer verdien av tomten. 2. Behovet for å innføre en ny klassifiseringskarakteristikk for eiendomsobjekter "behovet og detaljgraden av analysen av NEI" er underbygget basert på identifiserte nøkkelkarakteristika for eiendom: opprinnelse, 7 egnethet av forbedringer for bruk, delbarhet , fysisk tilstand av forbedringer, funksjonelt formål. 3. Behovet for å modernisere og utvide algoritmen for å analysere NEI i verdivurderingen av eiendom har blitt bevist, bestående både i å endre analysesekvensen, i henhold til hvilke stadier av å studere det økonomiske potensialet til stedet og kriteriet for juridisk tillatelse bør gå foran stadiet av markedsundersøkelser, og ved å introdusere ytterligere stadier: klassifisering av det verdsatte objektet i henhold til detaljgraden av analysen av NEI; kvalitativ analyse av alternative bruksområder. 4. Behovet for en kvalitativ sammenligning av alternative alternativer for bruk av vurderingsobjektet er begrunnet, implementert gjennom den foreslåtte algoritmen ved bruk av metoden for analyse av hierarkier (heretter referert til som AHP), basert på bruk av kriterier: a) komplett bruk av plasseringsfordeler; b) juridisk gyldighet av utbyggingen; c) fysisk gjennomførbarhet; d) potensial for utvikling av eiendomsmarkedet; e) effektivitet for å tiltrekke økonomiske ressurser, noe som gjør det mulig å identifisere de minst populære alternativene for bruk av eiendom i markedet og ekskludere dem fra etterfølgende forskning. 5. Basert på systematisering av eksisterende metoder for å analysere NEI, identifisere deres fordeler og ulemper, er det underbygget at metoden for å analysere en tomt som betinget fri og med eksisterende forbedringer, som involverer direkte kapitalisering av inntekt generert av en enkelt eiendom, med påfølgende subtraksjon av kostnadene ved å skape forbedringer (eller kostnader for gjenoppbygging av dem) og bringe den resulterende verdien til verdsettelsesdatoen, sikrer maksimal korrekthet av resultatene i de moderne forholdene for russiske verdsettelsesaktiviteter. 6. Som et resultat av studiet av det russiske eiendomsmarkedet ble behovet for å ta hensyn til mellombruk av objekter ved analyse av NEI bevist, for hvilket konseptet "mellomtype bruk av eiendom" ble avklart, og en metodikk for analysen ble utviklet og testet. Den teoretiske betydningen av forskningsresultatene ligger i utviklingen av en detaljert algoritme for å analysere NEI av fast eiendom, som gjør det mulig å implementere i praksis det grunnleggende prinsippet i verdsettelsesteorien, derfor kan elementene i vitenskapelig nyhet sendt inn til forsvar tolkes som dens videre utvikling når det gjelder å forbedre de metodiske verktøyene for fastsettelse av markedsverdi av eiendom. Hovedresultatene fra studien kan brukes til å utvikle opplæringskurs knyttet til eiendomsvurdering. Den praktiske betydningen av avhandlingen ligger i det faktum at elementene av vitenskapelig nyhet oppnådd av forfatteren er rettet mot utbredt bruk i praksisen med eiendomsvurdering, bidrar til å forbedre kvaliteten på verdsettelsestjenestene og øke investeringsattraktiviteten til objektene som verdsatt. Følgende er av uavhengig praktisk betydning:  et system med egenskaper for eiendomsobjekter, som sikrer deres gruppering i henhold til det foreslåtte klassifiseringskriteriet "behovet og detaljgraden av analysen av NEI";  utviklet metodikk for å analysere kriteriet om fysisk gjennomførbarhet, basert på systematisering av juridisk dokumentasjon og klassifisering av fast eiendom, for pålitelig å bestemme potensielle parametere for utvikling av en tomt og forutsi pltil ulike alternativer for bruk ;  foreslått algoritme for kvalitativ sammenligning av alternative brukstilfeller ved bruk av AHP, som gjør det mulig å ekskludere ineffektive alternativer fra påfølgende analyse av kriteriene for økonomisk gjennomførbarhet og maksimal effektivitet;  utviklet metodikk for å analysere NEI under hensyntagen til den mellomliggende brukssaken, for å sikre at endringer i byplanleggingsplaner for utvikling av territorier og langsiktige planer for utbyggere tas i betraktning med kortsiktig bevaring av dagens bruk av reell eiendom. Godkjenning og implementering av resultatene av arbeidet: hovedresultatene av avhandlingsforskningen ble rapportert, diskutert og godkjent på vitenskapelige og praktiske konferanser og rundebordskonferanser: Årlig internasjonal vitenskapelig og praktisk konferanse “Prospects for the development of national economy of the SES member land i sammenheng med internasjonale integrasjonsprosesser» (Karaganda, Karaganda det økonomiske universitetet Kazpotrebsoyuz, 12.-13. 9. april 2012); Femte internasjonale vitenskapelige og metodologiske konferanse "Eiendomsverdi: Verdivurdering og ledelse" (Moskva, Moskva finans- og industriuniversitet "Synergy", 22. november 2013); rundbordssamtale «Property Management: Global Practice and Russian Realities» (Moskva, Mergers and Acquisitions Congress, Financial University, 19. september 2014). Avhandlingen ble gjennomført innenfor rammen av forskningsarbeid utført ved Finansuniversitetet innenfor rammen av Statsoppdraget i 2013 om temaet «Økende finansiell stabilitet Russiske bedrifter basert på deres kostnadsstyring." Resultatene av vitenskapelig forskning brukes i de praktiske aktivitetene til avdelingen for å vurdere den komplekse algoritmen "Knight Analysis Frank" ved å bruke NEI. Bruken av forfatterens utviklede metodikk for å bestemme romplanleggingsløsninger for forbedringer, metoden for å analysere hierarkier og analyseteknikker som tar hensyn til mellombruk gjør det mulig å overholde kravene til vurderingsstandarder, sikre et høyt arbeidsnivå, objektivitet og korrekthet av vurdering resulterer i forhold med begrenset informasjonsplass, og bidrar til avdelingens effektivitet og konkurranseevne takket være en mer strukturert tilnærming til eiendomsvurdering og optimalisering av selskapets driftskostnader. NEI-analysealgoritmen, modernisert av forfatteren, som utfyller vurderingen av markedsverdien av eiendom med metodisk forsvarlige verktøy, brukes i de praktiske aktivitetene til Russian Valuation Service LLC. Spesielt bruken av metoden identifisert av forfatteren som den mest hensiktsmessige metoden for å analysere økonomisk gjennomførbarhet, som også involverer implementering av risikoanalyse, muliggjør en mer dyptgående studie av NEI, og bidrar til å forbedre det metodologiske grunnlaget for arbeid og forbedring av kvaliteten på tjenestene som tilbys. Forskningsresultatene brukes i pedagogisk prosess ved Federal State Budgetary Education Institute of Higher Professional Education "Financial University under the Government of the Russian Federation" i avdelingen for "Valuation and Property Management" i undervisningen akademiske disipliner "Eiendomsvurdering" og "Eiendomsmarkedet og trender i dets utvikling." Implementeringen av avhandlingens forskningsresultater i organisasjoner bekreftes av relevante attester. i de angitte 10 publikasjonene. På temaet for avhandlingsforskningen ble det publisert 6 arbeider med et samlet volum på 4,43 s. (forfatterbind 3,92 s.), inkludert 4 verk med et samlet volum på 3,55 s. (forfatterens bind 3,2 s.) i fagfellevurderte vitenskapelige publikasjoner bestemt av Kommisjonen for høyere attestasjon ved departementet for utdanning og vitenskap i Russland. Avhandlingens struktur og omfang. Avhandlingen består av en introduksjon, tre kapitler, en konklusjon, en referanseliste fra 119 kilder, og 3 vedlegg. Teksten til avhandlingen er presentert på 204 sider. Verket er illustrert med 19 tabeller og 7 tegninger. II. AVHANDLINGENS HOVEDINNHOLD I introduksjonen av arbeidet er relevansen av temaet for avhandlingsforskningen begrunnet, graden av dens vitenskapelige utvikling og metodikken for arbeidet presenteres: formålet med og målene for forskningen er bestemt, elementer av verkets vitenskapelige nyhet og dets praktiske betydning gjenspeiles. Den første gruppen av spørsmål er relatert til studiet av den historiske utviklingen av konseptet NEI, bestemme innholdet av konseptet NEI, rollen og plassen til prinsippet i det moderne systemet for verdsettelse av fast eiendom. Verdivurderingen av eiendom er basert på de grunnleggende premissene til nyklassisk teori, som dominerer moderne økonomisk tankegang. Denne teorien er basert på konseptet om en rasjonell forbruker, hvis oppførsel er drevet av målet om å maksimere nytten, som forutbestemte dannelsen av nøkkelprinsipper for å vurdere markedsverdi. Verdsettelsesprinsippene er kombinert i fire grupper avhengig av kilden til dannelsen og graden av innflytelse på verdien: prinsipper basert på eierens ideer om nytten av objektet; prinsipper basert på de operasjonelle egenskapene til objektet som vurderes; prinsipper bestemt av påvirkningen fra markedsmiljøet; NEI-prinsippet. Essensen av NEI-prinsippet er at markedsverdien av eiendom dannes på grunnlag av de unike egenskapene til objektet, som bestemmer muligheten for optimal bruk under påvirkning av tilbuds- og etterspørselskreftene som råder på verdsettelsesdatoen , når alle markedsaktører er interessert i å maksimere sine egne fordeler. NEI-prinsippet er maksimalt implementert i vurderingen av 11 eiendommer, noe som skyldes dens "to-komponent" natur: den konstante komponenten er en tomt med en ufravikelig tilknytning til en bestemt plassering og stabilitet av eiendommer, og den variable komponenten er forbedringene som er gjort på den. Plasseringen og egenskapene til nettstedet bestemmer bruksalternativet som tilfredsstiller dagens behov i markedet. Inntektene til nettstedet kommer av de introduserte forbedringene, som kan endres i samsvar med funksjonene som markedet etterspør. Derfor er vurderingen av markedsverdien av eiendom basert på NEI-versjonen av tomten, som maksimerer verdipotensialet. Analysen av utenlandsk og russisk vitenskapelig litteratur om emnet avhandlingsforskning, samt vurderingsstandarder, viste at de inneholder stort antall ulike tolkninger av konseptet NEI av eiendomsobjekter, oppfyller fire nøkkelkriterier: juridisk tillatelse, fysisk gjennomførbarhet, økonomisk gjennomførbarhet og maksimal effektivitet. Utilfredsstillende byplanlegging og de endrede forholdene i det russiske markedet krever en klargjøring av konseptet NEI fra synspunktet om samsvar med markedsforholdene som råder på verdsettelsesdatoen, og nåværende trender i utviklingen av verdsettelse krever vekt på dens teoretiske betydning. For dette formålet er forfatterens tolkning av «NEI-prinsippet» formulert, som er gitt på side 6. Den praktiske implementeringen av NEI-prinsippet består i å analysere effektiviteten av muligheten for bruk av fast eiendom som har utviklet seg ved verdivurderingen dato (heretter kalt NEI-analysen). I henhold til eksisterende reguleringsdokumenter innen takseringsaktiviteter i Den russiske føderasjonen, bør denne prosedyren deles inn i et uavhengig og obligatorisk stadium før beregningen av markedsverdien av fast eiendom ved å bruke metodene for inntekt, komparative og kostnadstilnærminger. Dette krever innføring av en raffinert definisjon av analysen av NEI, også presentert på side 6. Basert på en studie og sammenligning av internasjonale (heretter kalt ICO), europeiske og amerikanske standarder med russiske vurderingsstandarder, ble det avdekket at det er betydelige forskjeller i tilnærminger til analyse av NEI. Den nåværende versjonen av MCO, i motsetning til deres tidligere utgaver, fastsetter ikke at markedsverdien til et objekt skal bestemmes basert på den identifiserte versjonen av NEI, men indikerer at den gjenspeiler det, siden den etablerte soneringspraksis 12 forutsetter effektiv bruk hvilket som helst territorium. I denne forbindelse vil NEI for verdsettelsesobjektet bli tatt i betraktning når man analyserer prisene på salgs- og leietransaksjoner for lignende objekter når markedsverdien vurderes ved bruk av komparative og inntektstilnærminger. Det russiske ustabile eiendomsmarkedet og særegenhetene ved lovregulering av byplanlegging og reguleringsnormer garanterer ikke at det nåværende alternativet for å bruke eiendommen som vurderes er effektivt, og prisene på analoge objekter gjenspeiler dens NEI. Derfor er det i russiske standarder tilrådelig å skille analysen av NEI i en uavhengig prosedyre. Kompleksiteten ved å analysere NEI av eiendom, på grunn av graden av utvikling av markedet, preget av en begrenset informasjonsinfrastruktur og dårlig utvikling av byplanlegging, krever innføring av en ekstra klassifiseringsfunksjon for eiendomsobjekter, tatt i betraktning må analysere NEI når de skal bestemme markedsverdien. Det foreslåtte systemet med nøkkelegenskaper ved fast eiendom: opprinnelse; egnethet til forbedringer for bruk; delebarhet; forbedringer i fysisk tilstand; typen eiendomsobjekt, arrangert i en hierarkisk sekvens, lar deg bestemme behovet for analyse av NEI og klassifisere objektet i samsvar med det nye klassifiseringskriteriet - "behovet og detaljgraden for analysen av NEI" - til en bestemt gruppe. En skjematisk tolkning av det utviklede systemet med egenskaper for å klassifisere eiendomsobjekter for å bestemme behovet for NEI-analyse og graden av detaljer er presentert i figur 1. Dermed bestemmer spesifikasjonene til det russiske eiendomsmarkedet behovet for praktisk implementering av NEI-prinsippet for de fleste objekter, som består i prosedyren for analysen, og Markedstilstanden forhåndsbestemmer behovet for å forbedre metodene og retningene for denne analysen. Den andre gruppen spørsmål oppstår fra behovet for å kritisk studere verktøyene for praktisk implementering av prinsippet om å forbedre eksisterende analysemetoder. NEI av fast eiendom og 13 Opprinnelse til lagerenheter med eksisterende forbedringer Gratis lagerenheter Forbedringer ikke egnet til bruk (slitasje > 80 %) Bruksforbedringer (slitasje)< 80%) Неделимый единый комплекс (здания с участками) Анализ НЭИ для свободного ЗУ Анализ НЭИ для свободного ЗУ и ЗУ с существующими улучшениями Составная часть неделимой вещи (помещения, квартиры) Здания, пригодные к эксплуатации (износ от 20% до 40%) Незавершенное строительство Здания, требующие реконструкции или overhaling(slitasje fra 40 til 80%) Nybygg eller ombygging (slitasje<20%) Анализ НЭИ для ЗУ с существующими улучшениями Жилые, коммерческие Обществен ные Анализ НЭИ не проводится Источник: разработка автора Рисунок 1 – Классификация объектов по потребности в проведении анализа НЭИ Изучение существующих подходов к анализу НЭИ недвижимого имущества позволило выявить наличие общепринятого алгоритма его практической реализации. Анализ НЭИ принято проводить в двух направлениях: для земельного участка как условно свободного и с существующими улучшениями. Поскольку функциональное использование любого объекта недвижимости опирается в первую очередь на характеристики местоположения, юридические и физические ограничения использования земельного участка, и направлено на раскрытие его стоимостного потенциала, далее описана процедура анализа для земельного участка как условно свободного. Исследование практики реализации принципа НЭИ недвижимости позволило сформулировать основные пробелы существующего алгоритма: изучение местоположения объекта представляет собой самостоятельный этап, не имеющий отношения к анализу НЭИ; не проводится качественный анализ различных вариантов использования; предлагаемая последовательность этапов анализа НЭИ неэффективна и трудоемка; отсутствуют детализированные рекомендации по отдельным аналитическим процедурам, что осложняет практическую реализацию принципа НЭИ. Для устранения выявленных недостатков автором обоснована необходимость модернизации существующего алгоритма анализа НЭИ, которая включает следующие положения. 14 1. Анализ НЭИ следует начинать с исследования характеристик оцениваемого объекта, позволяющих отнести его к определенной группе в соответствии с предложенным новым классификационным признаком «необходимость и степень детальности анализа НЭИ» в соответствии с рисунком 1. 2. Предлагается в первую очередь включать в процедуру анализа НЭИ этап исследования местоположения объекта с позиции изучения конкурентной среды и выявления основных преимуществ и недостатков его расположения, влияющих на выбор вариантов его потенциального использования. 3. В целях сокращения трудоемкости оценочных работ целесообразно сначала рассмотреть критерий юридической допустимости, и только законодательно разрешенные варианты позиционировать на территориальном рынке недвижимости на предмет их востребованности. 4. Целесообразно ввести этап качественного анализа вариантов с применением метода анализа иерархий, и только по наиболее приемлемым вариантам осуществлять количественные расчеты финансовой целесообразности. Схематичное изображение детализированного алгоритма анализа НЭИ с учетом предложенных преобразований представлено на рисунке 2. Исследование объекта по классификационному признаку «необходимость и степень детальности анализа НЭИ» Формирование полного перечня альтернативных вариантов использования объекта оценки Анализ местоположе ния объекта Анализ юридической допустимости с целью выявления законодательно разрешенных видов использования Анализ рынка и существующих классификаций исследуемых сегментов рынка Составление перечня возможных вариантов использования Анализ осуществимости Анализ физической осуществимости с целью выявления потенциально возможных параметров застройки территории по каждому варианту использования Качественный анализ возможных вариантов использования Количественный анализ возможных вариантов использования по критерию финансовой целесообразности Выбор варианта использования, максимизирующего стоимость объекта оценки Источник: разработка автора Рисунок 2 – Детализированный алгоритм анализа НЭИ недвижимости 15 Исследование юридической допустимости предполагает изучение объекта оценки с целью выявления законодательно разрешенных вариантов использования. Поскольку юридическая верификация заключается в определении соответствия текущего и альтернативных вариантов использования существующим градостроительным нормам, в которых также указывается информация о разрешенных параметрах застройки территории, обоснована логическая взаимосвязь данного этапа анализа с исследованием физической осуществимости. На основании проведенной систематизации существующих нормативно-правовых актов, норм и правил, а также документов на участок, была разработана структурированная схема, содержащая перечень документации с указанием содержащейся в ней информации, необходимой для анализа НЭИ. На основании данной схемы определяются основные сегменты рынка недвижимости, на которых можно специализироваться с учетом законодательной разрешенности, и для которых необходимо изучение классификационных требований. Анализ физической осуществимости опирается на разрешенные параметры застройки территории, полученные на этапе исследования юридической допустимости, и классификационные требования. Существующие рекомендации предполагают ограничение данного этапа анализа исследованием физических характеристик участка, его формы и рельефа, а также возможности размещения на нем новых строений, однако они не учитывают основную цель этапа: определить потенциально возможные параметры застройки участка с учетом ограничений по плотности, высотности, объемам строительства. В литературе по оценке недвижимости существуют краткие рекомендации по определению объемно-планировочных параметров застройки земли в ходе анализа НЭИ недвижимости. К недостаткам данных рекомендаций можно отнести индифферентность к наличию различных исходных данных для выбора способа расчета объемно-планировочных характеристик и отсутствие рекомендаций по учету классификаций объектов недвижимости, содержащих требования к отдельным техническим характеристикам строений. Для устранения указанных недостатков разработана авторская методика определения объемно-планировочных решений строений, схематично представленная на рисунке 3, дополненная вариантами расчетов параметров застройки на основании коэффициента плотности застройки (через общую площадь здания) и на основании данных по этажности и высоте этажа, получаемых в результате анализа рынка и исследования классификаций необходимого сегмента 16 рынка. Предложенный алгоритм может выполняться по одному из трех сценариев в зависимости от наличия доступной исходной информации: коэффициента застройки; коэффициента плотности застройки; информации об этажности и высоте этажа. Результатом данного этапа является формулирование альтернативных вариантов использования объекта оценки с указанием их ключевых физических характеристик. Определение исходного показателя Исходя из нормативноправовых актов, классификаций объектов недвижимости Коэффициент застройки Коэффициент плотности застройки S КЗ  З S ЗУ Допустимая площадь застройки S З  К З * S ЗУ 1     Допустимая высотность здания К ПЗ  SЗ  S ЗУ По площади участка, его форме и близости строений ориентировочно определяется SЗ с учетом нормативов по плотности застройки, указанных в СП 42.13330.2011, Приложение Г ввнеш S общ n эт анализ формы участка отступы от границ участка, строений парковка, пожарные проезды корректировка по «строительному модулю» h зд – высотные регламенты, ГПЗУ, внеш S общ hзд  hэт * nэт документы, классификации  Классификации объектов недвижимости по сегментам  Обзоры рынка  Отношение допустимой высоты здания к количеству этажей Минимальная высота 1 этажа Целесообразная этажность здания n эт  Допустимая общая площадь здания по внешнему обмеру h зд hэт внеш S общ  S З * nэт Допустимая общая площадь здания по внутреннему обмеру nэт  внеш S общ SЗ внеш S общ  К ПЗ * S ЗУ внутр внеш Sобщ  Sобщ  Толщина наружных стен При наличии данных об этажности или условий 1 и 2 3 2 Для расчета арендопригод ной площади внутр внеш S общ  S общ * 0,95 Строительный объем здания (Vстр) внеш Vстр  S общ * hзд Источник: разработка автора Рисунок 3 – Схема определения объемно-планировочных характеристик строений Отобранные варианты использования подлежат проверке по критерию финансовой целесообразности, заключающейся в изучении стоимостного потенциала 17 объекта недвижимости и способности генерирования им положительного денежного потока. Для повышения эффективности данного этапа целесообразно предварительно сопоставить данные варианты использования по качественным характеристикам. Выбор варианта НЭИ недвижимости представляет собой процесс принятия решения по совокупности большого числа параметров, поэтому автором рассмотрена возможность применения метода анализа иерархий (далее МАИ). Применение МАИ основывается на качественной интерпретации анализируемых параметров, оцененных на основе экспертных суждений и логики, с учетом их влияния на итоговый результат. Многокритериальный анализ на базе МАИ позволяет представить сложный процесс принятия решения в качестве структурированной иерархической системы и учесть взаимное влияние факторов на каждый из рассматриваемых вариантов использования и сопоставить их на основании отобранных критериев. Исследовательская задача, заключающаяся в определении данных критериев анализа НЭИ недвижимости, формирующих первый и второй уровни иерархии, была решена путем опроса экспертного мнения специалистов-оценщиков в отношении значимости и взаимного влияния отобранных критериев. Результаты анализа представлены в таблице 1. Таблица 1 – Веса критериев анализа НЭИ Критерий 1 порядка Использование потенциала местоположения Юридическая обоснованность Физическая осуществимость Потенциал рынка развития Эффективность привлечения финансовых ресурсов Итог Вес, % 24,8 34,9 26,5 8,4 Критерий 2 порядка Полнота использования преимуществ с точки зрения транспортной доступности Полнота использования преимуществ с точки зрения пассажиропотока Конкуренция в ближайшем окружении Соответствие назначению по градостроительному плану земельного участка Соответствие назначению по кадастровому паспорту или свидетельству Соответствие функции назначению по правилам землепользования и застройки территории Наличие данных о возможности изменения назначения Соответствие функции назначению по генеральному плану поселения Эффективность по критерию плотности застройки Эффективность по критерию максимальной высотности Арендопригодная площадь Наличие свободных ниш рынка Потенциал развития сегмента рынка Средний уровень доходности сегмента Возможность привлечения заемных средств 5,4 Эффективность привлечения заемных средств 100 Вес, % Итого вес, % 33,3 8,3 33,3 8,3 33,3 8,3 44,0 15,4 28,3 9,9 17,1 6,0 7,3 2,6 3,4 1,2 42,9 42,9 14,3 63,7 25,8 10,5 75,0 11,3 11,3 3,8 5,3 2,2 0,9 4,1 25,0 1,4 100 Источник: исследование автора 18 После построения иерархической структуры процесса принятия решения о выборе варианта НЭИ анализ проводится в рамках стандартных процедур МАИ. Альтернативы использования объекта оценки, которые получают наименьшие веса качества, исключаются из последующего анализа. После применения МАИ отобранные варианты использования недвижимости подлежат количественной оценке по критерию финансовой целесообразности с точки зрения способности генерировать положительный денежный поток и раскрывать стоимостной потенциал земельного участка. Количественная оценка отобранных вариантов использования по критериям финансовой целесообразности и максимальной эффективности представляет собой наиболее сложный и трудоемкий этап анализ, опирающийся на классические методы стоимостной оценки, представленные в таблице 2. Таблица 2 – Существующие методы практической реализации принципа НЭИ № п/п Метод анализа НЭИ/Соответствующий метод оценки ЗУ Расчетная формула Трудноопределяемые параметры Вывод о применимости Rb, Rl Область применения ограничена возможностями определения коэффициентов капитализации отдельно для здания и для земельного участка. Не выявлены Применим при наличии информации о стоимости улучшений и сопоставимости анализируемых вариантов по техническим параметрам застройки, срокам реализации и начала операционной деятельности. Анализ ЗУ как условно свободного I O  VB * RB RL VL  где: V L – рыночная 1 «Земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициенты капитализации для земли и строений различны» / Метод остатка для земли, модификация 1 стоимость земли, ден. ед.; I O – чистый операционный доход, приносимый единым объектом недвижимости, ден. ед.; V B – рыночная стоимость улучшений, ден. ед.; RB – коэффициент капитализации для улучшений; RL – коэффициент капитализации для земли. 2 «Земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициенты капитализации для зданий и земли одинаковы» / Метод остатка для земли, модификация 2 VL  где: IO  VB , RO Ro – общий коэффициент капитализации. 19 Продолжение таблицы 2 № п/п Метод анализа НЭИ/Соответствующий метод оценки ЗУ Расчетная формула Труднооп ределяе мые параметр ы VL  VO  VB 3 «Земельный участок рассматривается как незастроенный, и известна рыночная цена продажи недвижимости предполагаемого назначения»/ Метод выделения VB  E B * Pr где: VО – рыночная стоимость единого объекта недвижимости, ден. ед.; E B – стоимость Vо воспроизводства улучшений за вычетом физического износа, ден. ед.; Pr – прибыль девелопера. Вывод о применимости Область применения ограничена наличием рыночных данных по сопоставимым со всеми анализируемыми вариантами объектам-аналогам; наличием информации об износе и стоимости улучшений по объектам-аналогам. E1 E2  ... (1  Y) 1 (1  Y) 2 En I1 I2    (1  Y) n (1  Y)1 (1  Y) 2 VL    .... In (1  Y) n  VOn 1 (1  Y) n где: E1 , E2 , En – сумма 4 Метод предполагаемого использования*/ Метод предполагаемого использования капитальных затрат в n-й период времени, ден. ед.; I1 , I 2 , I n – величина чистого операционного расхода в nй период времени, ден. ед.; E, Y, n Y – ставка дисконтирования, дол. ед.; Применим при условии возможности достоверного определения затрат на создание улучшений, сроков строительства, загрузки объекта, прогноза доходов. VOn1 – стоимость реверсии единого объекта недвижимости в постпрогнозном периоде времени, ден. ед. Анализ ЗУ с существующими улучшениями VO  5 6 «Земельный участок рассматривается как застроенный, строения требуют проведения некоторых улучшений»/Нет где: Применим при наличии возможности достоверного определения затрат на изменение существующих улучшений. IO  E Im p RO E Im p - расходы, связанные с проведением работ по реконструкции/модернизаци и/капитальному ремонту, ден. ед. E «Земельный участок Применим при условии рассматривается как анализа земельного участка с Не IO VO  застроенный, не требующий не выявле- улучшениями, RO улучшений»/Метод прямой требующими затрат. ны капитализации дохода * Одинаковые условия реализации как для свободного участка, так и для участка с улучшениями

verdivurdering av boligeiendom

Generelt er det første kapittelet i stor grad viet det teoretiske grunnlaget og de grunnleggende kategoriene knyttet til eiendomsvurdering.

Det andre kapittelet i arbeidet presenterer resultatene av å vurdere en eiendom ut fra tre tilnærminger til fastsettelse av markedsverdi: vurdering fra et kostnadssynspunkt (kostnadstilnærming), vurdering ved direkte sammenligning av salg (komparativ tilnærming), vurdering fra synspunktet om forventet eller faktisk inntekt (inntektstilnærming) .

Ved sammenligning av evalueringsresultatene ble det avdekket at alle tilnærminger gir ulike resultater. La oss vurdere hovedretningene for å forbedre de presenterte tilnærmingene til eiendomsvurdering.

I moderne takseringspraksis brukes ofte teknologien for å beregne gjenanskaffelseskostnad ved hjelp av UPVS-samlinger. Bruken av disse samlingene begynte i 1997, da det praktisk talt ikke fantes markedsinformasjon om fast eiendom, og bruken av disse samlingene var den eneste måten å bestemme «markedsverdien» på, hovedsakelig med henblikk på omvurdering av anleggsmidler. Det siste tiåret har det vært store endringer i informasjonsstøtten til eiendomsmarkedet og estimeringsvirksomhet. Den russiske føderasjonens statskonstruksjonskomité har byttet til et nytt kostnadsestimat og regelverk. Ved resolusjon fra Russlands Gosstroy nr. 16 av 8. april 2002 "Om tiltak for å fullføre overgangen til et nytt estimert og normativt grunnlag for prissetting i konstruksjon," reguleringsdokumentene til USSR Gosstroy, utarbeidet til det prisnivået som er gitt for ved estimat og normative grunnlag av 1991, ble kansellert fra 01.01.2003 og 1984. For å erstatte dem, er statlige elementære estimatnormer (GESN) og føderale enhetspriser (FER). Statens byggekomité i Russland godkjente og satt i kraft:

· GESNr-2001 "Oppgi elementære estimatstandarder for reparasjons- og konstruksjonsarbeid";

· GESN-2001 "Oppgi elementære estimatstandarder for generelt byggearbeid";

GESNm-2001 "Oppgi elementære estimatstandarder for installasjon av utstyr"

GESN-er er utformet for å bestemme sammensetningen og behovet for ressurser som er nødvendig for å utføre byggearbeid på anleggene, utarbeide estimater ved bruk av ressursmetoden, samt for betalinger for utført arbeid og avskrivning av materialer.

Gosstroy of Russia utvikler føderale enhetspriser (FER, FERr og FERm) kun for Moskva-regionen. Deretter overføres prisene for Moskva-regionen av Gosstroy til de regionale sentrene for prissetting i konstruksjon for å knytte priser til regionale forhold. Etter kobling sendes prissamlinger tilbake til Gosstroy for videre godkjenning. Foreløpig er prosessen med å utvikle et nytt regelverk ennå ikke fullført. Å gjennomføre en eiendomsvurdering basert på det nye regelverket er en svært kompleks og tidkrevende oppgave som krever spesielle kunnskaper og ferdigheter. For at det nye regelverket skal gå inn i verdsettelsespraksis, er det nødvendig å gjennomføre et sett med arbeider for å utvikle programvare og datasystemer tilpasset for å løse anvendte problemer med verdivurdering av eiendom.

Nylig har regionale sentre for prising i bygg og anlegg begynt å jobbe aktivt, og det har dukket opp firmaer som spesialiserer seg på å tilby informasjonstjenester, for eksempel NPF Center for Information Technologies in Construction.

Og bare eiendomsmeglere bruker fortsatt utdaterte samlinger fra 70-tallet av forrige århundre og bruker dem samtidig til å rettferdiggjøre "markedsverdien" til gjenstander. Erfarne takstmenn har lenge forstått ulempene ved å bruke UPVS-samlinger, hovedsakelig knyttet til listen over kostnader inkludert i enhetspriser, gjennomsnittlig indeksering, manglende overholdelse av teknologier, forholdet mellom arbeidsomfanget, etc.

Følgende kostnadsposter er derfor tatt i betraktning i UPVS-samlingene:

· direkte kostnader;

· driftskostnader;

· planlagte besparelser (fortjeneste);

· generelle tomteutgifter for tildeling og utvikling av en byggeplass;

· kostnader for design og undersøkelsesarbeid;

· kostnader forbundet med å utføre arbeid om vinteren;

· kostnader til bonuslønn;

· kostnadene ved å opprettholde ledelsen av en stående virksomhet;

· tap fra avvikling av midlertidige bygninger og strukturer;

· kostnader ved transport av arbeidere over en avstand på mer enn 3 km. i fravær av offentlig transport;

· utgifter til å betale ansatte bonuser for arbeidets mobile karakter.

Erfarne takstmenn bruker sin egen utvikling i sine beregninger basert på justeringer av analoger eller forstørrede estimater.

I arbeidet til P.G. Grabovoy, S.P. Korostelev "Eiendomsvurdering, del I. Eiendomsvurdering", ved hjelp av et spesifikt eksempel, er det vist at resultatene av å beregne gjenanskaffelseskostnadene for boligeiendom ved bruk av UPVS-metoden varierer betydelig, flere ganger , fra markedsindikatorer.

Men i de fleste rapportene som er gjennomgått av Expert Council of the Russian Society of Appraisers, er vurderingen av markedsverdien av eiendom fortsatt basert på utdaterte UPVS. Dessuten, for på en eller annen måte å bringe resultatene av disse beregningene nærmere markedsindikatorer, introduseres en viss økende koeffisient i dem, som kalles "entreprenørs fortjeneste." Det er vedtatt helt vilkårlig, siden det ikke er mulig å fjerne denne indikatoren fra markedet under moderne forhold. Det bør spesielt bemerkes her at, i samsvar med IVS 2003, "anvendelse av markedsverdi krever utvikling av en verdivurderingskonklusjon utelukkende på grunnlag av markedsdata." Ved bruk av UPVS bestemmer takstmannen tydelig ikke-markedsverdien, som må gjenspeiles i rapporten.

I Russland er det fortsatt ingen pålitelig informasjonsbase på de aggregerte grunnleggende indikatorene for byggekostnader, som er tilgjengelige for vestlige takstmenn (etter eksemplet med WESSEXS, LAXTONS, R.S.MEANS).

For tiden er den viktigste anerkjente informasjonsbasen for eiendomsvurdering utviklingen av Co-Invest LLC. Dette selskapet publiserer kvartalsvis bulletinen "Prisindekser i konstruksjon", samt serien "Taxerhåndbok": "Industrielle bygninger", "Boligbygninger", "Samlinger av kjøpekraftspariteter for valutaer i nasjonale byggemarkeder", "Katalog over gjenanskaffelseskostnaden for bygninger og konstruksjoner i dagens prisnivå", mv.

Når du bruker disse publikasjonene, er det nødvendig å huske at de fleste av beregningene deres er basert på regelverket for planøkonomiens tider, indeksert med visse priskoeffisienter, og derfor kan de endelige vurderingsresultatene ha en betydelig feil av årsakene nevnt ovenfor. Når du bruker visse indekser, er det nødvendig å nøye studere forutsetningene for deres beregning.

Regional Directory of Construction Costs (RCC-2006) ble nylig publisert og annonsert som den første i landet forventet av takstmenn. Den gir kostnadsindikatorer etter type byggearbeid, aggregerte kostnadsindikatorer (UCI) og "informasjon for å vurdere det nødvendige investeringsvolumet i ekspressversjonen." Faktisk refererer sistnevnte definisjon til de estimerte kostnadene for analoger av moderne bygninger og strukturer. Del III av RSS inneholder "analoge objekter med tekniske og økonomiske indikatorer for strukturelle elementer, analoge objekter med tekniske og økonomiske indikatorer for objektet som helhet og en sammendragstabell over tekniske og økonomiske indikatorer anbefalt for å bestemme kostnadene for boligbygg og sosio. -kulturgjenstander.» Kostnadsindikatorer er fastsatt i priser fra 01/01/2006 for "Moskva-regionen". Katalogen inneholder kostnadsindikatorer for 18 typer moderne boligbygg og 27 yrkesobjekter. I RCC-2007 har denne listen over objekter blitt betydelig utvidet.

Publiseringen av RSS skaper betingelser for bruk i eiendoms- og forretningsvurderingsprosedyrer. Hvis det i eiendomsvurdering er mulig å bruke del II av oppslagsboken "Aggregerte verdiindikatorer", så er det i kostnadstilnærmingen for verdivurdering mulig å bruke del III "Analoge objekter av bygninger og strukturer".

Dermed bør RCC-samlinger bli det grunnleggende grunnlaget for eiendomsvurdering. Det er imidlertid også betydelige mangler ved disse samlingene. Den viktigste er at de ikke gir de første dataene og grunnleggende antakelsene om de oppnådde verdiene av kostnadene for analoger. Dermed er det ikke helt klart nøyaktig hva sammensetningen av utstyret ble tatt i betraktning i de endelige tallene, hva som var inkludert i utbyggers øvrige kostnader osv. Samarbeidet til estimatorer, analytikere og takstmenn i retning av å forbedre RSS kan føre til opprettelsen av en informasjonsbase som er så nødvendig for eiendomstakstmenn.

Hovedretningen for utvikling av takseringsvirksomhet er for tiden vurdering av markedsverdien av eiendom. Dette blir mulig på grunn av det faktum at det i vårt land samles en database på den faktiske markedsverdien av fast eiendom.

For å forenkle prosessen med å vurdere boligeiendom, kan takseringsbyråer bruke en regresjonsmodell av kostnadene for en leilighet, som lar deg beregne kostnadene for en boligeiendom avhengig av en rekke av dens parametere.

Et eksempel på å konstruere en slik modell er gitt i eiendomsmagasinet for desember 2005. Modellen ble bygget i henhold til prislistene til flere eiendomsselskaper som selger boliger med varierende forbrukeregenskaper i forskjellige områder av byen Novosibirsk. For analysen ble det samlet inn informasjon om 450 leiligheter (150 alternativer for hver type leilighet - ett-, to-, treroms) i henhold til følgende parametere:

prisen på leiligheten,

området der boligen er plassert,

Eiendomstype:

offentlige boliger,

Bolig kjøpt under en privatiseringsavtale

Bolig kjøpt under en kjøps- og salgsavtale,

* materiale til bygningen der leiligheten ligger:

Panel, murstein, monolitt,

* hustype:

Elite,

Forbedret layout

Typisk

Full størrelse,

- "Khrusjtsjov"

antall etasjer i huset,

etasjen hvor leiligheten ligger,

total areal av leiligheten,

stue i leiligheten,

kjøkkenkrok,

tilstedeværelsen av en balkong eller loggia,

tilstedeværelse av en telefon.

La oss vurdere i detalj prosedyren for å konstruere modellen ved å bruke eksemplet med ettromsleiligheter.

I den første fasen av byggingen av modellen ble matrisen av korrelasjonskoeffisienter analysert for å identifisere parametere som var svært avhengige av hverandre. Hovedoppgaven var å velge faktorer som korrelasjonskoeffisienten ikke ville overstige 0,8. Basert på resultatene av analysen ble det konstruert en matrise av korrelasjonskoeffisienter som tar hensyn til 6 faktorer, det vil si nøyaktig halvparten av de som ble samlet inn i utgangspunktet, siden de resterende faktorene ikke tilfredsstilte betingelsen pålagt korrelasjonskoeffisienten.

Basert på de innsamlede dataene om de valgte faktorene, ble følgende regresjonsmodell bygget:

C = -10,12 + 9,24 Stotal + 35,62 * x1 - 21,17 * x2 + 15,07 * x3 +

65 * x4+ 64,48 * x5 (3,1)

eller generelt:

C = -a0 + asStot+ a1x1 + axg + a3x3 + a4x4 + a5x5 (3,2)

Følgende notasjon brukes i ligningen som presenteres:

C - prisen på en leilighet med faste parametere definert nedenfor,

Stotal - totalt areal av leiligheten,

x1 er en dummy-variabel som karakteriserer området der leiligheten ligger,

x2 er en dummyvariabel som karakteriserer materialet til bygningen der leiligheten ligger;

x3 er en variabel som karakteriserer antall etasjer i bygningen der leiligheten som vurderes ligger;

x4 er en dummy-variabel som karakteriserer etasjen leiligheten ligger på;

x5 er en dummyvariabel som karakteriserer tilstedeværelsen av en telefon i leiligheten.

Statistiske indikatorer for denne modellen bekreftet betydningen av de oppnådde resultatene.

Dermed gjenspeiler den resulterende modellen veldig godt avhengigheten av den gjennomsnittlige kostnaden for leiligheter på parameterne i boligmarkedet i byen Novosibirsk (uten å ta hensyn til ekstreme alternativer).

De presenterte modellene ble implementert i eiendomsbyråene i byen Novosibirsk "Zhilfond" og "Amir - Real Estate", som har heltidsansatte som vurderer kostnadene for leiligheter som kommer for salg, samt fungerer som sikkerhet i låneavtaler. Det skal bemerkes at eksperter satte stor pris på effektiviteten av bruken.

Det andre viktige problemet som takstmenn står overfor er å forutsi verdien av en leilighet i fremtiden. Dette problemet blir spesielt relevant ved vurdering av kostnaden for en leilighet for boliglånsformål, siden salget av leiligheten vil skje i fremtiden, og det er viktig å bestemme veksttakten for kostnaden for leiligheten for perioden av låneavtalen .

De første dataene for å konstruere en modell for prisdynamikk på det sekundære boligmarkedet ble hentet fra eiendomsmagasiner for kvartalene i de tilsvarende årene. For hvert år ble det samlet inn informasjon om 240 leiligheter - 80 for hver type leilighet (ett-, to-, treroms). . Hovedformålet med å bygge en modell er å bestemme modellen for prisendringer for annenhåndsmarkedseiendom.

Strukturen til de innsamlede dataene om leiligheter er presentert i fig. 2.1, 2.2, 2.3.

Ris. 2.1. Struktur av leiligheter som vurderes ved konstruksjon av modellen, etter boligtype





Ris. 2.2. Struktur av leiligheter som vurderes ved konstruksjon av modellen, etter boligtype





Ris. 2.3. Struktur av leiligheter som vurderes ved konstruksjon av modellen, etter type byggemateriale

Tidsmessig analyse av økonomiske fenomener skiller forskjellige typer evolusjoner.

1. Tendens, tendens eller langvarig bevegelse. Det er ingen streng definisjon av en trend, den identifiseres intuitivt. En trend tilsvarer en langsom endring som skjer i en bestemt retning som vedvarer over lang tid.

2. Syklus, kortsiktig komponent - rask kvasiperiodisk bevegelse, der det er en økende fase og en avtagende fase.

3. Sesongkomponent - endringer som skjer regelmessig, i motsetning til en syklus.

4. Tilfeldige fluktuasjoner, effekter - tilfeldig bevegelse av relativt høy frekvens, med en mer eller mindre konstant karakter.

Noen statistiske serier representerer i sin rene form en eller annen type evolusjon, men de fleste er en kombinasjon av alle eller individuelle komponenter.

Teoretisk sett er en prisdynamikkserie en kombinasjon av en trend, en sesongkomponent og tilfeldige svingninger. På det nåværende utviklingsstadiet av eiendomsmarkedet har den sesongmessige komponenten av prisen på en leilighet blitt forstyrret, noe som skyldes høy prisvekst og investeringsattraktiviteten til det aktuelle markedet. Derfor ble det lagt spesiell vekt på å identifisere trenden i tidsseriene som ble vurdert.

Basert på disse seriene med leilighetsprisdynamikk ble følgende modell bygget.

Polynom av andre grad:

уi = а + bt2, (3.3)

hvor jeg er typen leilighet,

t - tidsperiode.

Det skal bemerkes at i henhold til kriteriene som brukes i statistikk, skal korrelasjonskoeffisienten være nær 1 (overskride 0,7), signifikanskoeffisienten F bør være mindre enn 0,03 (for de gitte modellparametrene).

Så de resulterende modellene reflekterer godt dynamikken i prisene på det sekundære boligmarkedet i byen Novosibirsk.

I følge den resulterende modellen skulle økningen i kostnadene for ettromsleiligheter vært 22,0 % i 2006, den faktiske kostnadsøkningen var 24,3 %.

I følge denne modellen skulle økningen i kostnadene for en toromsleilighet i byen Novosibirsk i 2006 ha vært 21,7 %, men faktisk var veksten 21,6 %.

I samsvar med den presenterte modellen burde økningen i kostnadene for en treromsleilighet i byen Novosibirsk i 2006 vært 21,5 %, men faktisk var veksten 31,0 %.

Ved å erstatte reelle data om kostnaden per kvadratmeter av leiligheter i byen Novosibirsk i hvert kvartal av 2006, kan det bemerkes at denne verdien faller innenfor grensene for konfidensintervallene konstruert ved hjelp av modellen.

Ifølge eksperter beskriver den resulterende modellen den nåværende situasjonen i eiendomsmarkedet tilstrekkelig. Prognosen for veksten i boligkostnadene innen utgangen av 2006 for visse typer leiligheter faller sammen med reelle data, siden markedsveksten spådd av eksperter er 20 - 30%.

En takstmann står konstant overfor problemet med å forutsi kostnadene for leiligheter. Dette problemet er spesielt akutt når man gjennomfører takst for utlånsformål. Riktigheten av avgjørelsen avhenger av erfaringen, kvalifikasjonene til spesialisten, samt kvaliteten på de innsamlede dataene på markedet for objektet som vurderes. Bruken av de foreslåtte statistiske modellene i arbeidet til spesialister vil bidra til å forbedre nøyaktigheten av prognoser, samt kvaliteten på vurderingen av boligeiendom.

Ved å erstatte reelle data om kostnaden per kvadratmeter av leiligheter i byen Novosibirsk i hvert kvartal av 2006, kan det bemerkes at denne verdien faller innenfor grensene for konfidensintervallene konstruert ved hjelp av modellen. Ifølge eksperter beskriver den resulterende modellen den nåværende situasjonen i eiendomsmarkedet tilstrekkelig. Prognosen for veksten i boligkostnadene innen utgangen av 2006 for visse typer leiligheter faller sammen med reelle data, siden markedsveksten spådd av eksperter er 20 - 30%. En takstmann står konstant overfor problemet med å forutsi kostnadene for leiligheter. Dette problemet er spesielt akutt når man gjennomfører takst for utlånsformål. Riktigheten av avgjørelsen avhenger av erfaringen, kvalifikasjonene til spesialisten, samt kvaliteten på de innsamlede dataene på markedet for objektet som vurderes.

Introduksjon

Etter kobling sendes prissamlinger tilbake til Gosstroy for videre godkjenning. Foreløpig er prosessen med å utvikle et nytt regelverk ennå ikke fullført.

Å gjennomføre en eiendomsvurdering basert på det nye regelverket er en svært kompleks og tidkrevende oppgave som krever spesielle kunnskaper og ferdigheter. For at det nye regelverket skal gå inn i verdsettelsespraksis, er det nødvendig å gjennomføre et sett med arbeider for å utvikle programvare og datasystemer tilpasset for å løse anvendte problemer med verdivurdering av eiendom.

Nylig har regionale sentre for prising i bygg og anlegg begynt å jobbe aktivt, og det har dukket opp firmaer som spesialiserer seg på å tilby informasjonstjenester, for eksempel NPF Center for Information Technologies in Construction.

Forslag til forbedring av eiendomsvurderingsmetoder

Når du bruker disse publikasjonene, er det nødvendig å huske at de fleste av beregningene deres er basert på regelverket for planøkonomiens tider, indeksert med visse priskoeffisienter, og derfor kan de endelige vurderingsresultatene ha en betydelig feil av årsakene nevnt ovenfor. Når du bruker visse indekser, er det nødvendig å nøye studere forutsetningene for deres beregning.

Regional Directory of Construction Costs (RCC-2006) ble nylig publisert og annonsert som den første i landet forventet av takstmenn. Den inneholder kostnadsindikatorer etter type byggearbeid, aggregerte kostnadsindikatorer (UCI) og "informasjon for å vurdere det nødvendige investeringsvolumet i ekspressversjonen."

Faktisk refererer sistnevnte definisjon til de estimerte kostnadene for analoger av moderne bygninger og strukturer.

Verdivurdering av boligeiendom (3)

Spesielt øker etterspørselen etter verdivurdering for å reflektere eiendeler i regnskap i henhold til IAS, US GAAP eller russiske regnskapsstandarder; vurdere verdien av immaterielle eiendeler for å bestemme effektiviteten til markedsføring og merkevarestrategier; vurdering med det formål å gjennomføre kjøps- og salgstransaksjoner, leie av eiendeler, M&A og andre transaksjoner for overføring av eiendomsrettigheter og andre eiendomsrettigheter; verdivurdering for forsikringsformål, ytterligere utstedelse av aksjer eller tilbakekjøp av aksjer under privatisering av statseide foretak; vurdering med henblikk på utlån med pant i eiendom mv. Ifølge resultatene fra en studie fra ratingbyrået Expert RA har de mest populære tjenestene det siste halvannet året vært verdivurderingstjenester for eiendom og næringsliv generelt.

Oppgave: verdivurdering av boligeiendom

FORBUNDET UTDANNINGSBYRÅ MOSKVA STATE UNIVERSITY OF SERVICE Fakultet: Institutt for regional økonomi og kommunal administrasjon Avdeling: Statlig og kommunal administrasjon Kursprosjekt. Tema: Forbedring av eiendomsvurderingsmetoder.

Fagområde: Kommunal eiendomsforvaltning. Fullført av en elev av gruppe GRDS 3-2 Shevchuk M.V. Godkjent av lærer Dubovik M.V.

Forbedre metoder for verdivurdering av eiendom

Dermed bør RCC-samlinger bli det grunnleggende grunnlaget for eiendomsvurdering. Det er imidlertid også betydelige mangler ved disse samlingene.


Den viktigste er at de ikke gir de første dataene og grunnleggende antakelsene om de oppnådde verdiene av kostnadene for analoger. Dermed er det ikke helt klart nøyaktig hva sammensetningen av utstyret ble tatt i betraktning i de endelige tallene, hva som var inkludert i utbyggers øvrige kostnader osv.
Samarbeidet til estimatorer, analytikere og takstmenn i retning av å forbedre RSS kan føre til opprettelsen av en informasjonsbase som er så nødvendig for eiendomstakstmenn. Hovedretningen for utvikling av takseringsvirksomhet er for tiden vurdering av markedsverdien av eiendom.
Dette blir mulig på grunn av det faktum at det i vårt land samles en database på den faktiske markedsverdien av fast eiendom.

Sammendrag: verdivurdering av boligeiendom

Andre situasjoner for søknad: - mulighetsanalyse for nybygg, - fastsettelse av best og mest effektiv bruk av tomt, - renovering, - sluttkostnadsforhandling, - institusjons- og spesialbygg, - forsikringsformål. — markedssammenligningsmetode: vurdering av markedsverdien av eiendom basert på data om nylige transaksjoner med lignende objekter. Det antas at en rasjonell investor eller kjøper ikke vil betale mer for en bestemt eiendom enn det vil koste å kjøpe en annen tilsvarende eiendom som har samme nytteverdi. - inntektsmetode: verdien av eiendom bestemmes av størrelsen, kvaliteten og varigheten av perioden for mottak av fordelene som dette objektet forventes å gi i fremtiden.

20. metoder for kostnadstilnærmingen for å vurdere fast eiendom (forbedringer).

Merk følgende

Opprinnelse · Naturlige (naturlige) gjenstander · Kunstige gjenstander (bygninger).2. Formål · Ledige tomter (til utbygging eller andre formål) · Naturkomplekser (forekomster) for deres utnyttelse · Bygninger For kontor og betalte tjenester.

Målestokk · Tomter · Individuelle tomter · Komplekser med boliger · Enkeltboligbygg (herskapshus, hytte) · Seksjon (entré) · Leilighet. Sommerhytte .· Kompleks av administrative bygninger.· Bygning.· Lokaler eller deler av bygninger (seksjoner, etasjer).4. Klar til bruk · Ferdige gjenstander · Krever ombygging eller større reparasjoner. 1.2 Metodikk for vurdering av boligeiendom.

Forbedre teknikker for verdivurdering av eiendom

Følgende kostnadsposter er derfor tatt i betraktning i UPVS-samlingene: · direkte kostnader; · driftskostnader; · planlagte besparelser (fortjeneste); · generelle tomteutgifter for tildeling og utvikling av en byggeplass; · kostnader for design og undersøkelsesarbeid; · kostnader forbundet med å utføre arbeid om vinteren; · kostnader til bonuslønn; · kostnadene ved å opprettholde ledelsen av en stående virksomhet; · tap fra avvikling av midlertidige bygninger og strukturer; · kostnader ved transport av arbeidere over en avstand på mer enn 3 km. i fravær av offentlig transport; · utgifter til å betale ansatte bonuser for arbeidets mobile karakter. Erfarne takstmenn bruker sin egen utvikling i sine beregninger basert på justeringer av analoger eller forstørrede estimater.
I arbeidet til P.G. Grabovoy, S.P. Korostelev "Eiendomsvurdering, del I.

Tema: forbedring av metoder for verdivurdering av eiendom

Statistiske indikatorer for denne modellen bekreftet betydningen av de oppnådde resultatene. Dermed gjenspeiler den resulterende modellen veldig godt avhengigheten av den gjennomsnittlige kostnaden for leiligheter på parameterne i boligmarkedet i byen Novosibirsk (uten å ta hensyn til ekstreme alternativer).
De presenterte modellene ble implementert i eiendomsbyråene i byen Novosibirsk "Zhilfond" og "Amir - Real Estate", som har heltidsansatte som vurderer kostnadene for leiligheter som kommer for salg, samt fungerer som sikkerhet i låneavtaler. Det skal bemerkes at eksperter satte stor pris på effektiviteten av bruken. Det andre viktige problemet som takstmenn står overfor er å forutsi verdien av en leilighet i fremtiden.

Verdivurdering av boligeiendom

Forslag til forbedringsmetoder for verdivurdering av eiendom Konklusjon Liste over brukt litteratur og kilder Vedlegg INNLEDNING Blant elementene i en markedsøkonomi er en spesiell plass okkupert av eiendom, som fungerer som et produksjonsmiddel (jord, administrativ, industri, lager, kommersielle og andre bygninger og lokaler, samt andre strukturer) og en gjenstand eller gjenstand for forbruk (tomter, boligbygg, hytter, leiligheter, garasjer). Eiendom er grunnlaget for personlig eksistens for innbyggerne og tjener som grunnlag for økonomisk aktivitet og utvikling av foretak og organisasjoner av alle former for eierskap.

I Russland er det en aktiv dannelse og utvikling av eiendomsmarkedet, og et økende antall innbyggere, bedrifter og organisasjoner deltar i eiendomstransaksjoner.