ماذا تفعل إذا لم يكن هناك أموال تقريبًا للدفعة الأولى على الرهن العقاري؟ خمس طرق للعثور على المال لدفعة أولى على الرهن العقاري لا مال لدفعة أولى على الرهن العقاري
ما هو الرهن العقاري بدون دفعة أولى؟ هل من الممكن الحصول على رهن عقاري بدون دفعة أولى وهل يستحق ذلك؟ أين يمكنني الحصول على قرض عقاري بدون دفعة أولى؟
كيفية الحصول على رهن عقاري بدون دفعة أولى في عام 2019: أفضل 10 طرق مثبتة لتجاوز الدفعة الأولى
موضوع قصة اليوم:" »:
- ما هو الرهن العقاري بدون دفعة أولى؟
- هل من الممكن الحصول على رهن عقاري بدون دفعة أولى وهل يستحق ذلك؟
- يعد الحصول على رهن عقاري بدون دفعة أولى أمرًا مربحًا قدر الإمكان.
بشكل عام، إذا لم يكن كذلك دفعة مبدئية ، وتحتاج حقًا إلى السكن، فاحرص على قراءة هذا المقال حتى النهاية.
لماذا تحتاج البنوك إلى دفعة أولى؟
بادئ ذي بدء، دعونا نفهم ما هو الرهن العقاري ولماذا تتطلب البنوك رسوم أولية.
الرهن العقاري هو قرض من البنك لشراء منزل. كقاعدة عامة، يأخذ البنك كضمان بالضبط العقارات التي تم شراؤها برهن عقاري. وإلى أن تقوم بسداد ديونك للبنك، سيكون منزلك تحت الأعباء. هذا يعني أنك لن تتمكن من بيع هذا العقار أو التبرع به أو القيام بأي شيء آخر بهذا العقار.
يبدو أن كل شيء على ما يرام. يمنحك البنك المال لشراء شقة، ويحصل هو نفسه على ضمان في شكل رهن عقاري عليها. إذا لم تتمكن فجأة من سداد الرهن العقاري، فسوف يبيعه ببساطة ويستعيد أمواله. لكن الأمر ليس بهذه البساطة.
يعتبر قرض الرهن العقاري بدون دفعة أولى محفوفًا بالمخاطر بالنسبة للبنك لسببين:
- سوق العقارات غير مستقر للغاية.وتتبع فترات ارتفاع قيمة العقارات أزمات طويلة الأمد تؤدي إلى انخفاض أسعار المساكن. إذا أصدر البنك رهنًا عقاريًا عند ذروة الأسعار، فلن يتمكن ببساطة من بيع شقة بالسعر المطلوب لتغطية ديون المقترض الذي لا يستطيع الاستمرار في سداد القرض أثناء الأزمة.
- الرهن العقاري غير المخفض يجذب المقترضين ذوي الجودة المنخفضة.تعتقد البنوك أنه إذا لم يتمكن الشخص من توفير المال للدفعة الأولى، فهذا يعني أنه لا يعرف كيفية إدارة شؤونه المالية، ونتيجة لذلك، هناك خطر عدم سداد الرهن العقاري بسبب انخفاض الانضباط في الدفع. والنقطة الثانية هي أن البنوك مقتنعة بأن القروض العقارية بدون دفعة أولى مخصصة للمقترضين من ذوي الأجور المنخفضة ذوي الدخول "الرمادية" والعمالة غير الرسمية، وهذا يشكل مرة أخرى خطر حدوث مشاكل في السداد في المستقبل. لكن الممارسة تظهر أن كل هذا مجرد تكهنات من قبل البنوك. تأخير على قروض الرهن العقاريالحد الأدنى (3-4٪)، وأولئك الذين يقررون الرهن العقاري، كقاعدة عامة، يفيون بانتظام بالتزاماتهم تجاه البنك.
بطريقة أو بأخرى، ولكن رسوم أولية أصبح شرطا إلزاميا لمعظم البنوك. مع الرهن العقاري، يتعين عليك أن يكون لديك 10-15٪ من النقد في متناول اليد من تكلفة الشقة.
لكن لكل قفل مفتاح رئيسي. الرغبة ليست ضارة، ولكن عدم الرغبة ضارة. الآن دعونا نتحدث عن 10 طرق لتجاوز الدفعة الأولى في البنك.
10 طرق مجربة للحصول على قرض عقاري بدون دفعة أولى
لذلك، دعونا ننظر إلى الأساليب الأكثر شعبية احصل على شقة بقرض عقاري بدون دفعة أولى . ونتيجة لذلك، سوف تصبح واضحة تماما كيفية الترتيب الرهن العقاري دون دفعة أولى بالضبط في حالتك.
1. الرهن العقاري الكلاسيكي
الرهن العقاري الكلاسيكيبدون دفعة أولى في عام 2017 مقدمة من البنك - هذا هو Metallinvestbank وبرنامجه « الرهن العقاري دون دفعة أولى ».
جوهر البرنامج بسيط جدا. يتم إصدار رهن عقاري لك بالكامل لكامل تكلفة الشقة دون أي مشاكل بنسبة ثابتة تبلغ 14٪ سنويًا (إذا لم تقم بالتأمين على الحياة والصحة، ثم +1٪).
بدون دفعة أولى، يكون الرهن العقاري ممكنًا فقط للموظفين (وليس رواد الأعمال الأفراد وأصحاب الأعمال)، بمبلغ يتراوح بين 250 ألفًا إلى 3 ملايين، لمدة تصل إلى 25 عامًا. لا يمكن الحصول على رهن عقاري لبناء منزل في إطار هذا البرنامج.
استخدم عبر الإنترنتآلة حساب الرهن العقاريلإجراء حساب الرهن العقاري دون دفعة أولى في Metallinvestbank. يجب ألا تتجاوز الدفعة الأولية المحسوبة نصف دخل أسرتك.
نقطة مهمة! الدفع الشهرييجب أن يكون الرهن العقاري نصف صافي دخل الأسرة (مطروحًا منه مدفوعات القروض والبطاقات، بالإضافة إلى نفقات المعالين). على سبيل المثال، إذا كان دخل أسرة مكونة من ثلاثة أفراد مع طفل قاصر واحد هو 50000 روبل شهريا. هناك قرض بدفعة قدرها 5000 روبل، والحد الأقصى الذي يمكن لهذه العائلة المطالبة به هو حوالي 1450 ألف روبل.
أيضًا، يمكن الحصول على رهن عقاري بدون دفعة مقدمة من بنك SMP (من 12.5%)، وبنك Vozrozhdenie (من 12.95%) وPromsvyazbank (من 13.3%)، ولكن فقط للمبنى الجديد ومن المطورين المعتمدين خصيصًا.
2. برنامج "المتحرك" ونظائره
قد يكون الخيار التالي لكيفية الحصول على قرض عقاري بدون دفعة أولى هو برنامج "Moving" من بنك Levoberezny أو نظائره في البنوك الأخرى.
إذا لم يكن لديك المال ل رسوم أولية ، فيمكن للبنك إقراضك إياها بضمان منزلك الآخر. أولئك. أنت تتقدم بطلب للحصول على قرض عقاري في البنك الذي تحتاجه، والمال موجود رسوم أولية تتلقاها من بنك Levoberezhny، على سبيل المثال. ومع ذلك، لا تحتاج إلى الدفع شهريًا لهذا القرض.
يتم إصدار المال لمدة عام بشرط أن تجد خلال هذه الفترة مشترين لشقتك وتبيعهم بإذن البنك بالسعر الذي تحتاجه دون تسرع، ثم تسدد القرض مع الفائدة. لكن ليس من الضروري بيع هذه الشقة، ولكن ببساطة قم بإعادة الأموال إلى البنك + الفائدة المتراكمة خلال هذا الوقت (من 17.5 إلى 19٪ سنويًا).
الميزة هنا واضحة - طريقة قانونية للحصول على المال مقابل دفعة أولى دون التحقق من متطلبات الدخل وعملك.
مثال.أنت لا تعمل بشكل رسمي، ولكن لديك شقة يمكنك رهنها. لن يمنحك البنك أكثر من 60% من قيمته المقدرة. من 3 ملايين هذا 1800 ألف روبل. في بنك VTB 24، يمكنك الحصول على قرض عقاري باستخدام وثيقتين دون إثبات التوظيف، إذا كان لديك دفعة مقدمة بنسبة 40٪. وبالتالي، حتى لو كنت عاطلاً عن العمل رسميًا أو لديك دخل رسمي منخفض، ولكنك تمتلك شقة، فستتمكن من شراء سكن مقابل ما يصل إلى 4.5 مليون روبل.
العيب واضح أيضًا - وجود شقة في العقار.
3. المضمون بالعقارات
هناك واحد آخر وسيلة حقيقيةلتجنب البحث عن دفعة أولى هو الحصول على قرض مضمون بالعقارات الموجودة.
أنت، كما في الخيار السابق، تحتاج إلى امتلاك عقار خاص بك، ولكن سيتم إعطاؤك المبلغ المطلوب نقداً دون تحليل أين ستصرف هذا المبلغ.
هذا تجاري الرهن العقاري دون دفعة أولى . في كثير من الأحيان يتم إخراجها لأغراض تجارية، أو لشراء مساكن غير قياسية، وهي غير مناسبة للرهن العقاري العادي.
الرهون العقارية المضمونة بالعقارات موجودة في كل شيء تقريبا البنوك الكبيرة. على وجه الخصوص، في Sberbank، يمكنك الحصول على قرض غير مستهدف مضمون بالعقارات بمبلغ 500 ألف روبل. يصل إلى 10 ملايين، ويعطى المبلغ في حدود 60% من قيمة ضمانات العقار. - المدة من سنة إلى عشرين سنة بمعدل 14% سنويا.
4. الائتمان
هناك خيار آخر للحصول على رهن عقاري بدون دفعة أولى وهو الحصول على قرض استهلاكي، بما في ذلك قرض استهلاكي مضمون بسيارة، والحصول على رهن عقاري منتظم.
هنا تحتاج إلى التعامل مع الأمر وجهاً لوجه.
أولاً،تحتاج إلى حساب ما إذا كان بإمكانك سداد دفعة القرض ودفع الرهن العقاري في نفس الوقت. يتم إصدار القروض الاستهلاكية لفترة أقصر وبسعر أعلى من الرهن العقاري. من الممكن أن تتأخر بسرعة كبيرة إذا بدأت مشاكل العمل والدخل.
ثانيًا،يجب الحصول على قرض المستهلك في الوقت المناسب. اعتمادًا على نوع البنك، توجد خوارزميات مختلفة لإصدار الرهون العقارية. كقاعدة عامة، بعد تقديم المستندات الخاصة بالعقار إلى البنك بعد الموافقة على الطلب، يمكنك الذهاب بأمان والحصول على قرض للدفعة الأولى، ولكن من بنك مختلف. لن يقوم البنك بفحص سجلك الائتماني مرة أخرى ولن يلاحظ أن لديك دينًا جديدًا.
ولكن هناك خيارات أخرى عندما يطلب منك البنك إيداع دفعة أولى في الحساب أو وضعها في خطاب اعتماد قبل إصدار القرض. ثم إذا حصلت على قرض، فسوف يراه البنك تاريخ الرصيدويمكنك خفض مبلغ الرهن العقاري المعتمد بالفعل أو تحويل الطلب بالكامل إلى رفض، وستبقى بدون شقة، ولكن مع القروض الاستهلاكيةفي اليد.
5. الاقتراض
إذا كنت لا ترغب في دفع مبالغ زائدة، فعليك أن تفكر في اقتراض المال.
من ناحية، أبسط خيار. اطلب من الأقارب أو الأصدقاء اقتراض المال والمساهمة به في سداد الدفعة الأولى من الرهن العقاري، ومن ثم إعادته إن أمكن بفائدة أو بدون فائدة.
ولكن من ناحية أخرى، لن يكون لدى الجميع المبلغ الذي يحتاجونه في متناول اليد. لشراء شقة بمبلغ 3 ملايين روبل عليك أن تجد ما يقرب من 450 ألف النقطة الثانية نفسية. ليس من المناسب دائما الاقتراض من الأقارب والأصدقاء المقربين، وعلاوة على ذلك، إذا كانت هناك مشاكل في السداد، فيمكنك تدمير علاقتك معهم إلى الأبد.
سيقوم صندوق التقاعد بتحويل الأموال إلى البنك خلال شهرين وسداد جزء من الرهن العقاري لك أو بالكامل إذا كان المبلغ كافيا.
تعتبر الرهون العقارية بدون مساهمة في رأس مال الأمومة هي الأكثر ربحية حاليًا في سبيربنك (من 12٪ سنويًا) وأورالسيب (10.8٪). في Raiffeisenbank، يمكنك الحصول على قرض عقاري بدون دفعة أولى رأس مال الأمبمعدل 12.5٪ سنويًا، ولكن فقط إذا كان لديك دخل رسمي قدره 2 ضرائب دخل شخصي، إذا كان ذلك وفقًا لنموذج البنك، فأنت بحاجة إلى العثور على 10٪ PV. التعليقات حول هذه البنوك إيجابية فقط.
7. الإعانات المقدمة من الدولة
تساعد الدولة بنشاط فئات معينة من المواطنين في حل المشكلة قضية السكن. على وجه الخصوص، يمكنهم الحصول على رهن عقاري بدون دفعة أولى في منطقة موسكو بموجب البرنامج "الرهن العقاري الاجتماعي في منطقة موسكو"المعلمين والأطباء والعلماء. سيتم تغطية الدفعة الأولى لهم بما يصل إلى 50٪ من الميزانية.
بدون مساهمة، ينبغي النظر في برنامج (الرهن العقاري الاجتماعي) في موسكو ومدن أخرى. هناك عدد من الفوائد لعائلة شابة. يمكنك الحصول على إعانة من الدولة تصل إلى 35% من تكلفة الشقة.
للمشاركة في البرنامج، يجب عليك الاتصال بالسلطات المحلية وتقديمها وثائق ضروريةحتى يتم الاعتراف بك على أنك بحاجة إلى تحسين ظروف السكن.
هناك نظام الادخار والرهن العقاري للجيش. وبموجب هذا النظام، يتم تجميع مبلغ معين تحدده الدولة في حساب خاص، والذي يمكن لعضو الخدمة استخدامه لدفع الدفعة الأولى على الرهن العقاري العسكري.
وبالتالي، بعد ثلاث سنوات من الخدمة، يصبح الرهن العقاري صفرًا ممكنًا تمامًا للعضو العسكري.
وأفضل عروض الرهن العقاري العسكري من البنوك الروسية.
8. المبالغة
إذا كنت تخطط لتأجير شقة دون دفعة أولى، فيجب أن تعرف مصطلح “المبالغة”. الآن دعونا معرفة ما هو عليه.
يمكنك تجاوز متطلبات البنك الخاصة بالدفعة الأولى بطرق مختلفة. أبسط الخيارات هو ببساطة تضخيم تكلفة الشقة للبنك.
في هذه الحالة، عليك أن تظهر للبنك أن تكلفة الشقة أعلى مما هي عليه في الواقع بمقدار الدفعة الأولى، وتزوده أيضًا بإيصال من البائع كتأكيد للدفع.
مثال. تكلفة الشقة 4 ملايين روبل. ويجب أن تكون الدفعة الأولى بناء على طلب البنك 15% (600 ألف). إذا لم يكن لديك مثل هذه الأموال في متناول اليد، فإننا نقدم طلبًا إلى البنك وفقًا للشروط التالية: تكلفة الشقة، مع مراعاة المبالغة، 4706 ألف روبل، ومبلغ القرض 4000100، الدفعة الأولى هو 705900 روبل. يوافق البنك على المبلغ المطلوب (4000100 روبل)، ثم يقدم إيصالًا يفيد بأن البائع قد تلقى 706000 روبل من المشتري كدفعة مقدمة. يقوم البنك بتحويل كامل مبلغ 4 ملايين إلى البائع.
المشاكل المحتملة:
- قد لا تتمكن من الحصول على تقييم لشقتك من قبل البنك. إذا كانت المبالغة كبيرة جدًا وكانت تكلفة الشقة تختلف بشكل كبير عن السوق، فقد يرفض البنك إقراض هذا السكن.
- سيكون من الصعب للغاية شراء شقة من مطور في مبنى جديد. لا تقبل البنوك إيصالات من الكيانات القانونية.
- لدى البائع خطر أن يطلب المشتري إعادة الدفعة الأولى "الافتراضية".
9. الإعارة من أكاديمية العلوم والمطور
لتجنب مشاكل تقييم شقة أو الحاجة إلى رهن عقاري بدون دفعة أولى من المطور، هناك طريقة للحصول على قرض للدفعة الأولى من المطور نفسه أو وكالة عقارية.
جوهر البرنامج هو أنك تحصل على رهن عقاري منتظم، ويمنحك المطور أو AH قرضًا بدون فوائد أو بفائدة بمبلغ الدفعة الأولى. تقوم بإعطائه للبنك، ثم تعيد القرض بالشروط المحددة في الاتفاقية.
يتم استخدام هذا المخطط في كثير من الأحيان بالتزامن مع تضخيم تكلفة الشقة، ثم يحصل المطور على تكلفة الشقة بالكامل من البنك دفعة واحدة، ويتم إصدار أمر استلام نقدي للبنك بمبلغ المبالغة. في هذه الحالة، بعد استلام المفاتيح وفي حالة عدم وجود مطالبات من المشتري، يتم تدمير اتفاقية القرض.
كقاعدة عامة، يتم فرض رسوم إضافية على هذه الخدمة - 3-5٪ من تكلفة الشقة.
يمكنك أيضًا الحصول على قرض من أي منظمة تمويل أصغر.
10. العروض الترويجية من المطور
لدعم مبيعات المطورين، غالبا ما يتم عقد العديد من العروض الترويجية. بالنسبة لهم، أصبح الرهن العقاري أداة قوية لبيع الشقق. لقد أدت القروض العقارية بدعم من الدولة إلى سحب صناعة البناء والتشييد في الفترة 2015-2016.
بالنسبة لكل مطور، تمثل الدفعة الأولى على الرهن العقاري صداعًا. غالبية السكان ببساطة لا يملكون المال اللازم لذلك. علاوة على ذلك، عند شراء شقة في مبنى جديد برهن عقاري، يتعين عليك أيضًا دفع إيجار الشقة أثناء بناء المنزل.
قد يتكون العرض الترويجي من المطور من خطة تقسيط للدفعة الأولى أو خصم خاص على مبلغ الدفعة الأولى للشقة.
من الضروري مراقبة سوق العرض باستمرار حتى لا يفوتك خيار مثير للاهتمام.
متى يكون من المربح الحصول على قرض عقاري بدون دفعة أولى ومتى لا يكون كذلك؟
قبل أن تقرر الشراء، يجب عليك حساب الرهن العقاري الخاص بك باستخدام الآلة الحاسبة الخاصة بنا والتفكير في مدى ربحيته بالنسبة لك.
مرحباً! سنتحدث اليوم عن الرهن العقاري بدون دفعة أولى، وما إذا كان من الممكن الحصول على رهن عقاري بدون دفعة أولى وما إذا كان الأمر يستحق ذلك، وكذلك مكان الحصول على رهن عقاري بدون دفعة أولى بشكل مربح قدر الإمكان. بشكل عام، إذا لم يكن لديك دفعة أولى، لكنك تحتاج حقًا إلى السكن، فتأكد من قراءة المنشور حتى النهاية.
بادئ ذي بدء، دعونا نفهم ما هو الرهن العقاري ولماذا تطلب البنوك دفعة أولى.
الرهن العقاري هو قرض من البنك لشراء منزل. كقاعدة عامة، يأخذ البنك كضمان بالضبط العقارات التي تم شراؤها برهن عقاري. وإلى أن تقوم بسداد ديونك للبنك، سيكون منزلك تحت الأعباء. هذا يعني أنك لن تتمكن من بيع هذا العقار أو التبرع به أو القيام بأي شيء آخر بهذا العقار.
يبدو أن كل شيء على ما يرام. يمنحك البنك المال لشراء شقة، ويحصل هو نفسه على ضمان في شكل رهن عقاري عليها. إذا لم تتمكن فجأة من سداد الرهن العقاري، فسوف يبيعه ببساطة ويستعيد أمواله. لكن الأمر ليس بهذه البساطة.
يعتبر قرض الرهن العقاري بدون دفعة أولى محفوفًا بالمخاطر بالنسبة للبنك لسببين:
- سوق العقارات غير مستقر للغاية. وتتبع فترات ارتفاع قيمة العقارات أزمات طويلة الأمد تؤدي إلى انخفاض أسعار المساكن. إذا أصدر البنك رهنًا عقاريًا عند ذروة الأسعار، فلن يتمكن ببساطة من بيع شقة بالسعر المطلوب لتغطية ديون المقترض الذي لا يستطيع الاستمرار في سداد القرض أثناء الأزمة.
- الرهن العقاري غير المخفض يجذب المقترضين ذوي الجودة المنخفضة. تعتقد البنوك أنه إذا لم يتمكن الشخص من توفير المال للدفعة الأولى، فهذا يعني أنه لا يعرف كيفية إدارة شؤونه المالية، ونتيجة لذلك، هناك خطر عدم سداد الرهن العقاري بسبب انخفاض الانضباط في الدفع. والنقطة الثانية هي أن البنوك مقتنعة بأن القروض العقارية بدون دفعة أولى مخصصة للمقترضين من ذوي الأجور المنخفضة ذوي الدخول "الرمادية" والعمالة غير الرسمية، وهذا يشكل مرة أخرى خطر حدوث مشاكل في السداد في المستقبل. لكن الممارسة تظهر أن كل هذا مجرد تكهنات من قبل البنوك. التأخير في قروض الرهن العقاري ضئيل (3-4٪)، وأولئك الذين يقررون الحصول على رهن عقاري، عادة ما يفيون بالتزاماتهم تجاه البنك بانتظام.
بطريقة أو بأخرى، أصبحت الدفعة الأولى شرطا إلزاميا لمعظم البنوك. مع الرهن العقاري، يتعين عليك أن يكون لديك 10-15٪ من النقد في متناول اليد من تكلفة الشقة.
لكن لكل قفل مفتاح رئيسي. الرغبة ليست ضارة، ولكن عدم الرغبة ضارة. الآن دعونا نتحدث عن 10 طرق لتجاوز الدفعة الأولى في البنك.
10 طرق مجربة للحصول على قرض عقاري بدون دفعة أولى
لذلك، دعونا نلقي نظرة على الطرق الأكثر شعبية للحصول على شقة مع الرهن العقاري دون دفعة أولى. نتيجة لذلك، سوف تصبح واضحا تماما كيفية الحصول على رهن عقاري دون دفعة أولى في حالتك.
النسخة الكلاسيكية
يتم تقديم الرهن العقاري الكلاسيكي بدون دفعة أولى في عام 2020 من قبل أحد البنوك - وهذا هو Metallinvestbank وبرنامج "الرهن العقاري بدون دفعة أولى".
جوهر البرنامج بسيط جدا. يتم إصدار رهن عقاري لك بالكامل لكامل تكلفة الشقة دون أي مشاكل بنسبة ثابتة تبلغ 14٪ سنويًا (إذا لم تقم بالتأمين على الحياة والصحة، ثم +1٪).
نقطة مهمة! في معظم الحالات، يتم إصدار رهن عقاري بدون دفعة أولى في النسخة الكلاسيكية للمباني الجديدة ومن مطور معتمد خصيصًا من قبل البنك.
بدون دفعة أولى، يكون الرهن العقاري ممكنًا فقط للموظفين (وليس رواد الأعمال الأفراد وأصحاب الأعمال)، بمبلغ يتراوح بين 250 ألفًا إلى 3 ملايين، لمدة تصل إلى 25 عامًا. لا يمكن الحصول على رهن عقاري لبناء منزل في إطار هذا البرنامج.
الترقيات من المطور
لدعم مبيعات المطورين، غالبا ما يتم عقد العديد من العروض الترويجية. بالنسبة لهم، أصبح الرهن العقاري أداة قوية لبيع الشقق. لقد أدت القروض العقارية بدعم من الدولة إلى سحب صناعة البناء والتشييد في الفترة 2015-2016.
بالنسبة لكل مطور، تمثل الدفعة الأولى على الرهن العقاري صداعًا. غالبية السكان ببساطة لا يملكون المال اللازم لذلك. علاوة على ذلك، عند شراء شقة في مبنى جديد برهن عقاري، يتعين عليك أيضًا دفع إيجار الشقة أثناء بناء المنزل.
قد يتكون العرض الترويجي من المطور من خطة تقسيط للدفعة الأولى أو خصم خاص على مبلغ الدفعة الأولى للشقة.
من الضروري مراقبة سوق العرض باستمرار حتى لا يفوتك خيار مثير للاهتمام.
متى يكون من المربح الحصول على قرض عقاري بدون دفعة أولى ومتى لا يكون كذلك؟
قبل أن تقرر الشراء، يجب عليك حساب الرهن العقاري الخاص بك باستخدام الآلة الحاسبة الخاصة بنا والتفكير في مدى ربحيته بالنسبة لك.
دعونا نلقي نظرة على خيار بسيط.
مثال. لتوفير ما يصل إلى مليون روبل لاستوديو في نوفوسيبيرسك خلال عام، تحتاج إلى توفير 12500 شهريًا + دفع 12500 مقابل شقة مستأجرة. في المجموع، مع متوسط راتب قدره 30.000 روبل سنويًا، من الممكن تمامًا للاستوديو أن يدخر المال مقابل الطاقة الكهروضوئية. إذا كنت لا تهتم، ولكن على الفور الحصول على رهن عقاري دون دفعة أولى في السكن النهائي باهظ الثمن، ثم على مدار 20 عامًا، ستكون الدفعة الزائدة حوالي 1.8 مليون، مع الأخذ في الاعتبار سنة الإيجار والرهن العقاري بنسبة 15٪ من الطاقة الكهروضوئية، لنفس الفترة - 1472 ألف فرك.
ويترتب على حساباتنا أنه حتى في النسخة المبالغ فيها، فإن الرهن العقاري بدون دفعة أولى يكون أدنى من الرهن العقاري الكلاسيكي ذي الطاقة الكهروضوئية.
سؤال آخر هو عندما لا يكون لديك منزل خاص بك ويكون من المستحيل عليك الادخار لمساهمة البنك، فسيكون هذا الرهن العقاري هو الحل الوحيد مشكلة الإسكانوليس هناك وقت لحساب الربحية.
سؤال من القراء.أريد الحصول على رهن عقاري لبناء منزل. كيفية الحصول على مثل هذا الرهن العقاري وهل من الممكن الاستغناء عن دفعة أولى؟ أين يمكنني التقدم بطلب للحصول على قرض وبأي سعر فائدة سيتم إصداره؟
جوابنا.يمكنك الاقتراض من سبيربنك بمعدل 6.5٪ سنويًا. يمكنك تجاوز الدفعة الأولى عن طريق تقديم إيصالات لشراء المواد أو الاتفاق مع المقاولين على تزويده بدفعة مقدمة مقابل العمل المزعوم المكتمل (يجب أن يكون هناك مستند دفع).
برنامج جديد لعام 2020 من الدولة
ومن المخطط في عام 2020 إطلاق برنامج دعم خاص لعدد من فئات المواطنين الأقل حماية من الناحية الاجتماعية (أولئك الذين يحتاجون إلى تحسين السكن، وذوي الدخل المنخفض، والأسر الكبيرة، وما إلى ذلك). ومن المفترض أن يساعد دعم الدفعة الأولى هذه الفئات من المواطنين على شراء مساكنهم الخاصة برهن عقاري. لقد كتبنا المزيد عن البرنامج
نأمل ألا يكون لديك أي أسئلة حول كيفية الحصول على قرض عقاري بدون دفعة أولى. إذا لم يكن الأمر كذلك، فنحن في انتظار تعليقاتكم في نهاية المنشور والأسئلة لمحامينا في نموذج خاص في الزاوية اليمنى السفلية.
اشترك في تحديثات المشروع واضغط على أزرار وسائل التواصل الاجتماعي!
معظم البنوك مستعدة لإصدار قرض رهن عقاري فقط لأولئك الذين يمكنهم بشكل مستقل دفع الدفعة الأولى للشقة المشتراة (عادةً ما تكون 20 بالمائة أو أكثر من مبلغ الشراء المستقبلي). ولكن ماذا تفعل إذا كانت مدخراتك الخاصة تكاد تكون معدومة؟ ربما يمكنك الحصول على قرض استهلاكي واستخدامه لتغطية الدفعة الأولى؟ أو ابحث عن بنك بسعر فائدة صفر؟ أو ربما لا ينبغي لنا أن نتعجل في الحصول على قرض عقاري وتوفير بعض المال أولاً؟ ولكن إذا قمت بحفظها، فكم؟ الإجابات على هذه الأسئلة معروفة لرئيسة مشروع "الرهن العقاري" لبوابة GdeEtoDom.RU Evgenia Taubkina، التي كانت "تطبخ" في "مطبخ" الرهن العقاري لأكثر من 8 سنوات.
معظم البنوك مستعدة لإصدار قرض رهن عقاري فقط لأولئك الذين يمكنهم بشكل مستقل دفع الدفعة الأولى للشقة المشتراة (عادةً ما تكون 20 بالمائة أو أكثر من مبلغ الشراء المستقبلي). ولكن ماذا تفعل إذا كانت مدخراتك الخاصة تكاد تكون معدومة؟ ربما يمكنك الحصول على قرض استهلاكي واستخدامه لتغطية الدفعة الأولى؟ أو ابحث عن بنك بسعر فائدة صفر؟ أو ربما لا ينبغي لنا أن نتعجل في الحصول على قرض عقاري وتوفير بعض المال أولاً؟ ولكن إذا قمت بحفظها، فكم؟ الإجابات على هذه الأسئلة معروفة لرئيسة مشروع "الرهن العقاري" لبوابة GdeEtoDom.RU Evgenia Taubkina، التي كانت "تطبخ" في "مطبخ" الرهن العقاري لأكثر من 8 سنوات.
القرض الاستهلاكي للدفعة الأولى- القرار الأكثر مؤسفا. الشيء هو أنه بالنسبة للبنوك، فإن وجود مدخرات للدفعة الأولى هو تأكيد على ملاءة المقترض. إذا حصل المقترض على قرض استهلاكي مقابل دفعة أولى، فإن هذا يزيد من مخاطر البنك وعبء الديون الخاصة به. شاهد هذا بنفسك - استخدم الآلة الحاسبة الخاصة بنا لحساب دفعة الرهن العقاري الشهرية وإضافة دفعة القرض الشهرية إليها. هل يستحق الأمر أن تثقل كاهلك بهذه الطريقة؟
وليس من المستغرب أن العديد من البنوك تعارض بشكل قاطع أن يسلك المقترضون هذا الطريق. علاوة على ذلك، يمكن لعدد من البنوك حتى تتبع المواقف التي حصل فيها المقترض على قرض استهلاكي مقابل دفعة أولى، ولكن في الوقت نفسه كذب في نموذج طلب قرض الرهن العقاري وأشار إلى "المدخرات الخاصة" كمصدر. وبطبيعة الحال، في هذه الحالة لن يحصل على أي رصيد.
عن دفعة أولى صفرمن الجدير أيضًا أن ننسى - كقاعدة عامة، تتبع هذه العروض تكاليف معاملات إضافية عالية جدًا. على سبيل المثال، في بعض البنوك، تبلغ عمولة إصدار هذا القرض 8٪ - كما ترون، لا فائدة من المشاركة في مثل هذه العروض. خلال أزمة 2008، الأكثر نسبة عاليةوقد لوحظت حالات التخلف عن السداد على قروض الرهن العقاري مع دفعات منخفضة أو بدون دفعات مقدمة. ومع أخذ ذلك في الاعتبار، لا تزال معظم البنوك تطبق فحوصات ائتمانية أكثر صرامة على المقترضين الذين يستهدفون القروض ذات الدفعات الأولى المنخفضة.
يبدو أن القرار الأكثر عقلانية هو الادخار دفعة أولى 20%من قيمة العقار. تقدم البنوك الشروط الأكثر إثارة للاهتمام لمثل هذه المساهمة. وإذا قمت بجمع المزيد، فإن بعض البنوك لن تتحقق حتى من ملاءة العملاء. ومع ذلك، إذا كان ذلك ممكنا تتراكم ما لا يقل عن 10٪ من المبلغولم يعد هناك أي سبب لتأجيل شراء شقة، يمكنك البدء في النظر عن كثب إلى العروض المصرفية أو التقدم بطلب للحصول على قرض على الفور - ويمكن القيام بذلك، على سبيل المثال، باستخدام خدمة الرهن العقاري من البوابة GdeEtotDom.RU. من بين البنوك التي نتعاون معها، يتم تقديم القروض العقارية مع الحد الأدنى من الدفعة الأولى من قبل Transcapitalbank وInvestTrustBank (ITB) وبنك MTS. الشيء الرئيسي هو حساب تكاليفك بشكل صحيح وتقييم قدراتك بشكل واقعي.
الحساب التقريبي لقروض الرهن العقاري بأحجام مختلفة من الدفعة الأولى الصادرة لشراء شقة بقيمة 5 ملايين روبل.
|
المبلغ المدفوع مقدما | |||
|---|---|---|---|
|
المعادل النقدي للدفعة الأولى |
500 ألف روبل. |
1 مليون فرك. |
|
|
أفضل سعر قرض بين جميع العروض المصرفية |
|||
|
مبلغ الدفع الشهري |
69.979 ألف روبل. |
59.024 ألف روبل. |
55.464 ألف روبل. |
|
نفقات إضافية |
تكاليف الرهن العقاري القياسية + عالية عمولة البنكلإصدار القرض وخدمته (حتى 8٪ من المبلغ) |
تكاليف الرهن العقاري القياسية + التأمين الإضافي |
تكاليف الرهن العقاري القياسية |
مساء الخير نواصل اليوم سلسلة المواد الخاصة بنا حول الرهن العقاري للعائلات الشابة ونخطط لتسليط الضوء على مشكلة خطيرة إلى حد ما تقلق العديد من المقترضين في المستقبل. سنتحدث عن مشكلة سداد دفعة أولى على القرض. ليس سراً أنه من الصعب جدًا على الأسرة الشابة، وخاصة تلك التي لديها أطفال، أن تجمع مبلغًا كبيرًا إلى حد ما من الأموال (والدفعة الأولى هي 10٪ من تكلفة السكن). في الوقت نفسه، يكاد يكون من المستحيل الحصول على قرض رهن عقاري وعدم تسديد دفعة أولى.
تشمل الفوائد التي تعود على الأسر الشابة في الإقراض العقاري، بطبيعة الحال، شروط قرض مواتية، ولكن في معظم الحالات يتعلق هذا بشروط قرض أطول وأسعار فائدة منخفضة. لا تغير البنوك الشروط المتعلقة بالدفعة الأولى - يجب أن تكون على الأقل عُشر تكلفة المنزل الذي تم شراؤه.
لماذا تحتاج إلى دفعة أولى؟
أولاً، دعونا نتحدث عن جوهر الدفعة الأولى: كيف يتم تحديد حجمها، وما هي ولأي غرض تلزم البنوك المقترضين بدفع هذه الرسوم.
لذا، فإن الدفعة الأولى عبارة عن مبلغ معين (يتم التعبير عنه عادةً كنسبة مئوية من تكلفة المنتج أو العقار أو السيارة المشتراة)، والذي يجب على المقترض دفعه قبل التوقيع مع البنك اتفاقية قرض. في هذه الحالة، كقاعدة عامة، يتم رهن البضائع المشتراة للحصول على قرض.
هناك ثلاثة أسباب رئيسية تجعل البنوك تدرج في شروط الإقراض (الآن نتحدث بشكل أساسي عن الإقراض العقاري) الالتزام بدفع دفعة أولى. علاوة على ذلك، في معظم الحالات، تنطبق كل هذه الأسباب دفعة واحدة:
- زيادة الثقة في المقترض من جانب البنك، مما يخلق الثقة في ملاءة العميل. وبطبيعة الحال، عندما تقرض البنوك العملاء بمبالغ ضخمة للغاية، حتى مع الضمانات (والرهن العقاري يشير على وجه التحديد إلى مثل هذه القروض)، فإنها تسعى جاهدة لحماية نفسها قدر الإمكان. تأكيد العميل على نيته شراء شقة ودفع الرسوم الشهرية عن طريق إيداع مبلغ كبير الصناديق الخاصةمناسبة بشكل مثالي لهذه الأغراض؛
- فرصة تسوية الإجراءات القانونية المتعلقة بإعادة تسجيل العقارات ونقلها كضمان. لتوضيح ذلك، دعونا ننتقل إلى المخطط القياسي للحصول على قرض رهن عقاري: اتخاذ قرار إيجابي - إعداد اتفاقية شراء وبيع - دفع جزء من تكلفة المنزل من خلال الدفعة الأولى - استكمال جميع المستندات اللازمة - كاملة الدفع للبائع. إذا استثنينا الدفعة الأولية من هذا المخطط، يتبين أنه إما أن البائع يحتاج إلى إعادة تسجيل العقار لدى المشتري قبل استلام الأموال، أو يحتاج البنك إلى تحويل مبلغ القرض بالكامل إلى حساب البائع قبل تسجيل الضمان. أي من هذه الحلول، على الرغم من أن لها الحق في الحياة، إلا أنها صعبة التنفيذ - في معظم الحالات، لن يتخذ البائع والبنك مثل هذه التدابير؛
- الفرق بين القيمة المقدرة والقيمة الضمانية للعقار هو السبب الثالث وربما الأكثر أهمية وراء إلزام البنوك للمقترضين بدفع دفعة أولى. القيمة المقدرة (المعروفة أيضًا باسم السوق) للإسكان هي السعر الذي يمكن بيع العقار الذي تم شراؤه به حاليًا. يتم تحديد هذه القيمة باستخدام خوارزميات خاصة من قبل متخصصين في البنوك أو شركة تقييم مستقلة. بطريقة مبسطة، يمكن تمثيل هذه التقنية على النحو التالي: في الإعلانات، وقواعد بيانات الوكالات العقارية، والإنترنت، يجد المتخصصون 10-20 كائنًا أقرب في المعلمات إلى الشيء الذي يتم شراؤه. بعد ذلك، يتم "قطع" الخيارات ذات الحد الأدنى والحد الأقصى للأسعار - وعادةً لا تتوافق هذه العروض مع الوضع الحقيقي في السوق. يتم إحضار الخيارات المتبقية إلى النموذج "الأساسي" - أي باستخدام معاملات معينة، يتم إجراء تعديلات على المعلمات التي يختلف فيها الخيار الذي تم العثور عليه عن الخيار الذي تم تقييمه. ثم يتم حساب متوسط القيمة، والتي ستكون بمثابة القيمة المقدرة للعقار.
ومع ذلك، فإن تحديد القيمة لا ينتهي عند هذا الحد - إذ سيتعين على موظفي البنك الإشارة إلى قيمة الضمان للمسكن - أي القيمة التي سيتم رهن هذا العقار بها للبنك. تكون قيمة الضمان دائمًا أقل من القيمة المقدرة - والفرق بينهما هو ما يسمى "الخصم"، والذي يتم التعبير عنه كنسبة مئوية من القيمة المقدرة. جوهر الخصم هو أنه يعكس تكاليف البنك لبيع شقة أو منزل في حالة بيع المسكن لسداد دين القرض. وبالتالي، فإن الخصم الذي يتم تطبيقه في حالة معينة يعتمد بشكل مباشر على خصائص العقار - فكلما زاد سيولة العقار وطلبه، كان بيعه أسهل وأسرع، وبالتالي انخفض الخصم. وبالتالي، فإن العقارات الأكثر شعبية - الشقق المكونة من غرفة واحدة أو غرفتين في المناطق السكنية الجيدة، وخاصة التي تم بناؤها حديثا - سوف تحصل على أقل الخصومات، وبالتالي أعلى قيمة الضمانات (كنسبة مئوية).
تجدر الإشارة إلى أنه بالنسبة للمقترض، فإن استخدام البنك للخصومات لا يبشر بالخير: بعد كل شيء، فإن القرض المقدم لا يزيد عن قيمة الضمان للمسكن، وسيتعين دفع الشقة بالكامل ، والذي من غير المرجح أن يكون أقل بكثير من متوسط السوق (وبالتالي السعر المقدر). يمثل الفرق بين تكلفة السكن ومبلغ إيداعه في هذه الحالة حجم الدفعة الأولى.
مثال على شروط القرض
كمثال، سنقدم شروط أحد برامج الإقراض العقاري الأكثر جاذبية للعائلات الشابة من سبيربنك.
يتم إصدار القرض للعائلات الشابة - تلك التي يقل عمر أحد الزوجين فيها عن 35 عامًا. الحد الأقصى لمدة القرض 30 سنة، وسعر الفائدة يبدأ من 10.5%، ولا توجد رسوم إضافية. مبلغ القرض من 45 ألف روبل.
ميزة إضافية للبرنامج هي أنه من الممكن جذب المقترضين المشاركين، وهو ما يمثل إضافة كبيرة لعائلة شابة. بالإضافة إلى ذلك، يمكن تأكيد الدخل بشهادة بنكية.
ولكن في الوقت نفسه، يحتوي هذا البرنامج أيضا على عيب كبير - الحاجة إلى تقديم مساهمة أولية (10٪ على الأقل).
وجهة نظر العميل
لاحظ أن هناك بعض الفوائد للعميل في استخدام الدفعات الأولية: ففي النهاية، إذا أتيحت للمقترض الفرصة للمساهمة بأمواله الخاصة، فسيتم تقليل مبلغ القرض بشكل كبير. ونتيجة لذلك، يتم تخفيض كل من الدفعات الشهرية والمدفوعات الزائدة على القرض.
ولكن في معظم الحالات، فإن شرط سداد الدفعة الأولى يضع المقترض في ظروف صعبة إلى حد ما. وينطبق هذا بشكل خاص على الأسر الشابة، التي عادة ما يكون دخلها غير كاف لتوفير مبالغ كبيرة. بالإضافة إلى الدفعة الأولى، سيتعين على المقترض بالفعل تحمل تكاليف كبيرة جدًا: لإجراء تقييم مستقل للممتلكات، والأوراق، ودفع التأمين، وبعد الانتقال - للإصلاحات وشراء الأثاث والمعدات اللازمة. في الوقت نفسه، لا تنس أنه في غضون شهر بعد إعداد اتفاقية القرض، سيتعين عليك إجراء الدفعة الأولى على القرض.
بالطبع، في مثل هذه الظروف، يبحث العديد من المقترضين عن فرص لتقليل الدفعة الأولى أو تقليل تكاليف دفعها. سيتم مناقشة هذه الأساليب، خاصة تلك المناسبة للعائلات الشابة، أدناه.
أين يمكنني العثور على الأموال؟
لذا، تخطط عائلة شابة للحصول على قرض عقاري أو حتى أنها تلقت قرارًا إيجابيًا من البنك. ومع ذلك، ليس هناك ما يكفي من الأموال الخاصة لتسديد الدفعة الأولى (أو من المخطط استخدام الأموال المتاحة لأغراض أخرى - على سبيل المثال، تجديد الشقة المشتراة). كيف يمكننا حل هذه المشكلة؟
- مزيد من المدخرات. وهذا الحل هو الأكثر وضوحا وإفادة لكل من المقترض والبنك. إذا كان ذلك ممكنا، نوصي بتأجيل التقدم بطلب للحصول على قرض لفترة من الوقت وتوفير المال مباشرة للدفعة الأولى. كما تظهر تجربة العديد من العائلات، فإن المدخرات المستهدفة تستغرق وقتًا قصيرًا جدًا حتى بالنسبة للعائلات ذات الدخل المتوسط، وبعد التقدم بطلب للحصول على قرض لن يكون عليك أي التزامات أخرى باستثناء مدفوعات الرهن العقاري. الجانب السلبي لهذا القرار هو أنه سيتعين عليك الانتظار لشراء منزل.
- قرض غير مستهدف من البنكبمبلغ كافي لتسديد دفعة أولى. الايجابيات: ليس عليك إنفاق أموالك الخاصة؛ يمكنك أيضًا الحصول على قرض لتغطية نفقات إضافية. السلبيات: هناك عبء دين كبير - سيتعين عليك سداد الدين على عدة قروض. بالإضافة إلى ذلك، لا يجوز للبنوك تقديم قرض رهن عقاري إذا كان هناك بالفعل قرض حالي غير مستهدف - فدخل الأسرة محدود، وقد لا يكون هناك أموال كافية لسداد جميع القروض.
- التقدم بطلب للحصول على قرض عقاري بدون دفعة أولى. نلاحظ على الفور أنه، أولا، هناك عدد قليل جدا من هذه العروض في السوق. ثانيا، لديهم جميعا عالية اسعار الفائدةوالعمولات. بالطبع، في مثل هذه الظروف للحديث عن أي الشروط التفضيليةللعائلات الشابة ليس من الضروري.
- ضمانات قرض إضافيةيمكن أن يكون وسيلة رائعة لزيادة مبلغ القرض الخاص بك مع تجنب دفع دفعة أولى.
يمكن أن تكون الضمانات الإضافية عبارة عن عقارات مملوكة للمقترض أو أقاربه المقربين، أو نادرًا ما تكون مركبات (الحقيقة هي أن عمر خدمة السيارات واستهلاكها أقل بكثير من متوسط مدة قرض الرهن العقاري). نظرا للضمانات الإضافية للعقارات، فإن المقترض لديه الفرصة لزيادة مبلغ القرض - بعد كل شيء، سيتم احتساب الحد الأقصى لمبلغ الضمانات كإجمالي قيم الضمانات لجميع الأشياء العقارية. - "سكن بأسعار معقولة لعائلة شابة". هذا برنامج الحكومةيسمح لك بالحصول على إعانة حكومية، يتم احتساب مبلغها على أساس عدد أفراد الأسرة، بما في ذلك الأطفال. ولسوء الحظ، فإن الأموال المستلمة لن تكون كافية لشراء السكن، ولكن يمكن استخدامها لدفع الدفعة الأولى.
لتصبح مشاركًا في البرنامج، تحتاج الأسرة الشابة فقط إلى تقديم طلب إلى الهيئات المعتمدة والتحصيل المستندات المطلوبة. العيب الرئيسي- مراجعة مطولة للوثائق وإضفاء الطابع البيروقراطي على جميع مراحل صنع القرار. ولهذا السبب، يجدر التطرق إلى مسألة الحصول على الدعم مقدماً، قبل التقدم بطلب للحصول على قرض واختيار السكن. ومع ذلك، فإن الميزة الرئيسية لهذه الطريقة "طغت" على جميع العيوب - يتم تقديم الدعم مجانا من قبل الدولة. وبالتالي، فإن المقترض لا يتجنب فقط الحاجة إلى دفع دفعة أولى من أمواله الخاصة، بل يقلل أيضًا من سعر الشراء ومبلغ القرض، ونتيجة لذلك، الدفع الزائد على القرض. - رأس مال الأم. بالطبع، هذه الطريقة مناسبة فقط لتلك العائلات التي ولد فيها طفل ثان (أو لاحق)، ولم يسجلوا رأس مال الأمومة من قبل.
مثل الإعانة لعائلة شابة، يتم توفير رأس مال الأمومة مجانًا، ومبلغه يكفي ليس فقط لدفع الدفعة الأولية، ولكن أيضًا لتقليل مبلغ القرض - في عام 2013، بلغ حجم رأس مال الأمومة أكثر من 400 ألف روبل، وكل عام يتم فهرسته. يتمتع رأس مال الأمومة بميزة إيجابية أخرى - على عكس الإعانات، فإن تسجيله يتم "عبر الإنترنت" ولا يتطلب جمع العديد من المستندات والانتظار لفترة طويلة. تجدر الإشارة إلى أنه يمكنك استخدام أموال رأس مال الأمومة لدفع دفعة الرهن العقاري الأولية فورًا بعد تنفيذها مباشرة. وفي حالات أخرى، سيتعين عليك الانتظار لمدة 3 سنوات بعد ولادة الطفل الثاني وإصدار الشهادة.
كما ترون، هناك عدد غير قليل من الطرق لتجنب دفع دفعة أولى من أموالك الخاصة، وبعضها جذاب للغاية، خاصة للعائلات الشابة. في مقالاتنا القادمة سنناقش القضايا الحالية الأخرى المتعلقة الإقراض العقاريالعائلات الشابة، وسنقدم توصيات حول كيفية التقدم بطلب للحصول على قروض من هذا النوع.
ما هو الرهن العقاري بدون دفعة أولى؟ هل من الممكن الحصول على رهن عقاري بدون دفعة أولى وهل يستحق ذلك؟ أين يمكنني الحصول على قرض عقاري بدون دفعة أولى؟
كيفية الحصول على رهن عقاري بدون دفعة أولى في عام 2019: أفضل 10 طرق مثبتة لتجاوز الدفعة الأولى
موضوع قصة اليوم:" »:
- ما هو الرهن العقاري بدون دفعة أولى؟
- هل من الممكن الحصول على رهن عقاري بدون دفعة أولى وهل يستحق ذلك؟
- يعد الحصول على رهن عقاري بدون دفعة أولى أمرًا مربحًا قدر الإمكان.
بشكل عام، إذا لم يكن كذلك دفعة مبدئية ، وتحتاج حقًا إلى السكن، فاحرص على قراءة هذا المقال حتى النهاية.
لماذا تحتاج البنوك إلى دفعة أولى؟
بادئ ذي بدء، دعونا نفهم ما هو الرهن العقاري ولماذا تتطلب البنوك رسوم أولية.
الرهن العقاري هو قرض من البنك لشراء منزل. كقاعدة عامة، يأخذ البنك كضمان بالضبط العقارات التي تم شراؤها برهن عقاري. وإلى أن تقوم بسداد ديونك للبنك، سيكون منزلك تحت الأعباء. هذا يعني أنك لن تتمكن من بيع هذا العقار أو التبرع به أو القيام بأي شيء آخر بهذا العقار.
يبدو أن كل شيء على ما يرام. يمنحك البنك المال لشراء شقة، ويحصل هو نفسه على ضمان في شكل رهن عقاري عليها. إذا لم تتمكن فجأة من سداد الرهن العقاري، فسوف يبيعه ببساطة ويستعيد أمواله. لكن الأمر ليس بهذه البساطة.
يعتبر قرض الرهن العقاري بدون دفعة أولى محفوفًا بالمخاطر بالنسبة للبنك لسببين:
- سوق العقارات غير مستقر للغاية.وتتبع فترات ارتفاع قيمة العقارات أزمات طويلة الأمد تؤدي إلى انخفاض أسعار المساكن. إذا أصدر البنك رهنًا عقاريًا عند ذروة الأسعار، فلن يتمكن ببساطة من بيع شقة بالسعر المطلوب لتغطية ديون المقترض الذي لا يستطيع الاستمرار في سداد القرض أثناء الأزمة.
- الرهن العقاري غير المخفض يجذب المقترضين ذوي الجودة المنخفضة.تعتقد البنوك أنه إذا لم يتمكن الشخص من توفير المال للدفعة الأولى، فهذا يعني أنه لا يعرف كيفية إدارة شؤونه المالية، ونتيجة لذلك، هناك خطر عدم سداد الرهن العقاري بسبب انخفاض الانضباط في الدفع. والنقطة الثانية هي أن البنوك مقتنعة بأن القروض العقارية بدون دفعة أولى مخصصة للمقترضين من ذوي الأجور المنخفضة ذوي الدخول "الرمادية" والعمالة غير الرسمية، وهذا يشكل مرة أخرى خطر حدوث مشاكل في السداد في المستقبل. لكن الممارسة تظهر أن كل هذا مجرد تكهنات من قبل البنوك. التأخير في قروض الرهن العقاري ضئيل (3-4٪)، وأولئك الذين يقررون الحصول على رهن عقاري، عادة ما يفيون بالتزاماتهم تجاه البنك بانتظام.
بطريقة أو بأخرى، ولكن رسوم أولية أصبح شرطا إلزاميا لمعظم البنوك. مع الرهن العقاري، يتعين عليك أن يكون لديك 10-15٪ من النقد في متناول اليد من تكلفة الشقة.
لكن لكل قفل مفتاح رئيسي. الرغبة ليست ضارة، ولكن عدم الرغبة ضارة. الآن دعونا نتحدث عن 10 طرق لتجاوز الدفعة الأولى في البنك.
10 طرق مجربة للحصول على قرض عقاري بدون دفعة أولى
لذلك، دعونا ننظر إلى الأساليب الأكثر شعبية احصل على شقة بقرض عقاري بدون دفعة أولى . ونتيجة لذلك، سوف تصبح واضحة تماما كيفية الترتيب الرهن العقاري دون دفعة أولى بالضبط في حالتك.
1. الرهن العقاري الكلاسيكي
الرهن العقاري الكلاسيكيبدون دفعة أولى في عام 2017 مقدمة من البنك - هذا هو Metallinvestbank وبرنامجه « الرهن العقاري دون دفعة أولى ».
جوهر البرنامج بسيط جدا. يتم إصدار رهن عقاري لك بالكامل لكامل تكلفة الشقة دون أي مشاكل بنسبة ثابتة تبلغ 14٪ سنويًا (إذا لم تقم بالتأمين على الحياة والصحة، ثم +1٪).
بدون دفعة أولى، يكون الرهن العقاري ممكنًا فقط للموظفين (وليس رواد الأعمال الأفراد وأصحاب الأعمال)، بمبلغ يتراوح بين 250 ألفًا إلى 3 ملايين، لمدة تصل إلى 25 عامًا. لا يمكن الحصول على رهن عقاري لبناء منزل في إطار هذا البرنامج.
استخدم عبر الإنترنتآلة حساب الرهن العقاريلإجراء حساب الرهن العقاري دون دفعة أولى في Metallinvestbank. يجب ألا تتجاوز الدفعة الأولية المحسوبة نصف دخل أسرتك.
نقطة مهمة! يجب أن تكون دفعة الرهن العقاري الشهرية نصف صافي دخل الأسرة (مطروحًا منه مدفوعات الائتمان والبطاقات ونفقات المعالين). على سبيل المثال، إذا كان دخل أسرة مكونة من ثلاثة أفراد مع طفل قاصر واحد هو 50000 روبل شهريا. هناك قرض بدفعة قدرها 5000 روبل، والحد الأقصى الذي يمكن لهذه العائلة المطالبة به هو حوالي 1450 ألف روبل.
أيضًا، يمكن الحصول على رهن عقاري بدون دفعة مقدمة من بنك SMP (من 12.5%)، وبنك Vozrozhdenie (من 12.95%) وPromsvyazbank (من 13.3%)، ولكن فقط للمبنى الجديد ومن المطورين المعتمدين خصيصًا.
2. برنامج "المتحرك" ونظائره
قد يكون الخيار التالي لكيفية الحصول على قرض عقاري بدون دفعة أولى هو برنامج "Moving" من بنك Levoberezny أو نظائره في البنوك الأخرى.
إذا لم يكن لديك المال ل رسوم أولية ، فيمكن للبنك إقراضك إياها بضمان منزلك الآخر. أولئك. أنت تتقدم بطلب للحصول على قرض عقاري في البنك الذي تحتاجه، والمال موجود رسوم أولية تتلقاها من بنك Levoberezhny، على سبيل المثال. ومع ذلك، لا تحتاج إلى الدفع شهريًا لهذا القرض.
يتم إصدار المال لمدة عام بشرط أن تجد خلال هذه الفترة مشترين لشقتك وتبيعهم بإذن البنك بالسعر الذي تحتاجه دون تسرع، ثم تسدد القرض مع الفائدة. لكن ليس من الضروري بيع هذه الشقة، ولكن ببساطة قم بإعادة الأموال إلى البنك + الفائدة المتراكمة خلال هذا الوقت (من 17.5 إلى 19٪ سنويًا).
الميزة هنا واضحة - طريقة قانونية للحصول على المال مقابل دفعة أولى دون التحقق من متطلبات الدخل وعملك.
مثال.أنت لا تعمل بشكل رسمي، ولكن لديك شقة يمكنك رهنها. لن يمنحك البنك أكثر من 60% من قيمته المقدرة. من 3 ملايين هذا 1800 ألف روبل. في بنك VTB 24، يمكنك الحصول على قرض عقاري باستخدام وثيقتين دون إثبات التوظيف، إذا كان لديك دفعة مقدمة بنسبة 40٪. وبالتالي، حتى لو كنت عاطلاً عن العمل رسميًا أو لديك دخل رسمي منخفض، ولكنك تمتلك شقة، فستتمكن من شراء سكن مقابل ما يصل إلى 4.5 مليون روبل.
العيب واضح أيضًا - وجود شقة في العقار.
3. المضمون بالعقارات
هناك طريقة حقيقية أخرى لتجنب البحث عن دفعة أولى - وهي الحصول على قرض مضمون بالعقارات الموجودة.
أنت، كما في الخيار السابق، تحتاج إلى امتلاك عقار خاص بك، ولكن سيتم إعطاؤك المبلغ المطلوب نقداً دون تحليل أين ستصرف هذا المبلغ.
هذا تجاري الرهن العقاري دون دفعة أولى . في كثير من الأحيان يتم إخراجها لأغراض تجارية، أو لشراء مساكن غير قياسية، وهي غير مناسبة للرهن العقاري العادي.
الرهون العقارية المضمونة بالعقارات موجودة في جميع البنوك الكبرى تقريبًا. على وجه الخصوص، في Sberbank، يمكنك الحصول على قرض غير مستهدف مضمون بالعقارات بمبلغ 500 ألف روبل. يصل إلى 10 ملايين، ويعطى المبلغ في حدود 60% من قيمة ضمانات العقار. - المدة من سنة إلى عشرين سنة بمعدل 14% سنويا.
4. الائتمان
هناك خيار آخر للحصول على رهن عقاري بدون دفعة أولى وهو الحصول على قرض استهلاكي، بما في ذلك قرض استهلاكي مضمون بسيارة، والحصول على رهن عقاري منتظم.
هنا تحتاج إلى التعامل مع الأمر وجهاً لوجه.
أولاً،تحتاج إلى حساب ما إذا كان بإمكانك سداد دفعة القرض ودفع الرهن العقاري في نفس الوقت. يتم إصدار القروض الاستهلاكية لفترة أقصر وبسعر أعلى من الرهن العقاري. من الممكن أن تتأخر بسرعة كبيرة إذا بدأت مشاكل العمل والدخل.
ثانيًا،يجب الحصول على قرض المستهلك في الوقت المناسب. اعتمادًا على نوع البنك، توجد خوارزميات مختلفة لإصدار الرهون العقارية. كقاعدة عامة، بعد تقديم المستندات الخاصة بالعقار إلى البنك بعد الموافقة على الطلب، يمكنك الذهاب بأمان والحصول على قرض للدفعة الأولى، ولكن من بنك مختلف. لن يقوم البنك بفحص سجلك الائتماني مرة أخرى ولن يلاحظ أن لديك دينًا جديدًا.
ولكن هناك خيارات أخرى عندما يطلب منك البنك إيداع دفعة أولى في الحساب أو وضعها في خطاب اعتماد قبل إصدار القرض. بعد ذلك، إذا حصلت على قرض، فسيرى البنك ذلك في سجلك الائتماني وقد يقطع مبلغ الرهن العقاري المعتمد بالفعل أو يرفض الطلب تمامًا، وستبقى بدون شقة، ولكن مع قرض استهلاكي في متناول اليد .
5. الاقتراض
إذا كنت لا ترغب في دفع مبالغ زائدة، فعليك أن تفكر في اقتراض المال.
من ناحية، أبسط خيار. اطلب من الأقارب أو الأصدقاء اقتراض المال والمساهمة به في سداد الدفعة الأولى من الرهن العقاري، ومن ثم إعادته إن أمكن بفائدة أو بدون فائدة.
ولكن من ناحية أخرى، لن يكون لدى الجميع المبلغ الذي يحتاجونه في متناول اليد. لشراء شقة بمبلغ 3 ملايين روبل عليك أن تجد ما يقرب من 450 ألف النقطة الثانية نفسية. ليس من المناسب دائما الاقتراض من الأقارب والأصدقاء المقربين، وعلاوة على ذلك، إذا كانت هناك مشاكل في السداد، فيمكنك تدمير علاقتك معهم إلى الأبد.
سيقوم صندوق التقاعد بتحويل الأموال إلى البنك خلال شهرين وسداد جزء من الرهن العقاري لك أو بالكامل إذا كان المبلغ كافيا.
تعتبر الرهون العقارية بدون مساهمة في رأس مال الأمومة هي الأكثر ربحية حاليًا في سبيربنك (من 12٪ سنويًا) وأورالسيب (10.8٪). في Raiffeisenbank، يمكنك الحصول على رهن عقاري بدون دفعة أولى برأس مال أمومة بنسبة 12.5٪ سنويًا، ولكن فقط إذا كان لديك دخل رسمي قدره 2 ضرائب على الدخل الشخصي، إذا كان ذلك وفقًا لنموذج البنك، فأنت بحاجة إلى العثور على 10 ٪ الكهروضوئية. التعليقات حول هذه البنوك إيجابية فقط.
7. الإعانات المقدمة من الدولة
تساعد الدولة بنشاط فئات معينة من المواطنين في حل مشكلة الإسكان. على وجه الخصوص، يمكنهم الحصول على رهن عقاري بدون دفعة أولى في منطقة موسكو بموجب البرنامج "الرهن العقاري الاجتماعي في منطقة موسكو"المعلمين والأطباء والعلماء. سيتم تغطية الدفعة الأولى لهم بما يصل إلى 50٪ من الميزانية.
بدون مساهمة، ينبغي النظر في برنامج (الرهن العقاري الاجتماعي) في موسكو ومدن أخرى. هناك عدد من الفوائد لعائلة شابة. يمكنك الحصول على إعانة من الدولة تصل إلى 35% من تكلفة الشقة.
للمشاركة في البرنامج، يجب عليك الاتصال بالسلطات المحلية وتقديم المستندات اللازمة حتى يتم الاعتراف بك على أنك بحاجة إلى تحسين ظروف السكن.
هناك نظام الادخار والرهن العقاري للجيش. وبموجب هذا النظام، يتم تجميع مبلغ معين تحدده الدولة في حساب خاص، والذي يمكن لعضو الخدمة استخدامه لدفع الدفعة الأولى على الرهن العقاري العسكري.
وبالتالي، بعد ثلاث سنوات من الخدمة، يصبح الرهن العقاري صفرًا ممكنًا تمامًا للعضو العسكري.
وأفضل عروض الرهن العقاري العسكري من البنوك الروسية.
8. المبالغة
إذا كنت تخطط لتأجير شقة دون دفعة أولى، فيجب أن تعرف مصطلح “المبالغة”. الآن دعونا معرفة ما هو عليه.
يمكنك تجاوز متطلبات البنك الخاصة بالدفعة الأولى بطرق مختلفة. أبسط الخيارات هو ببساطة تضخيم تكلفة الشقة للبنك.
في هذه الحالة، عليك أن تظهر للبنك أن تكلفة الشقة أعلى مما هي عليه في الواقع بمقدار الدفعة الأولى، وتزوده أيضًا بإيصال من البائع كتأكيد للدفع.
مثال. تكلفة الشقة 4 ملايين روبل. ويجب أن تكون الدفعة الأولى بناء على طلب البنك 15% (600 ألف). إذا لم يكن لديك مثل هذه الأموال في متناول اليد، فإننا نقدم طلبًا إلى البنك وفقًا للشروط التالية: تكلفة الشقة، مع مراعاة المبالغة، 4706 ألف روبل، ومبلغ القرض 4000100، الدفعة الأولى هو 705900 روبل. يوافق البنك على المبلغ المطلوب (4000100 روبل)، ثم يقدم إيصالًا يفيد بأن البائع قد تلقى 706000 روبل من المشتري كدفعة مقدمة. يقوم البنك بتحويل كامل مبلغ 4 ملايين إلى البائع.
المشاكل المحتملة:
- قد لا تتمكن من الحصول على تقييم لشقتك من قبل البنك. إذا كانت المبالغة كبيرة جدًا وكانت تكلفة الشقة تختلف بشكل كبير عن السوق، فقد يرفض البنك إقراض هذا السكن.
- سيكون من الصعب للغاية شراء شقة من مطور في مبنى جديد. لا تقبل البنوك إيصالات من الكيانات القانونية.
- لدى البائع خطر أن يطلب المشتري إعادة الدفعة الأولى "الافتراضية".
9. الإعارة من أكاديمية العلوم والمطور
لتجنب مشاكل تقييم شقة أو الحاجة إلى رهن عقاري بدون دفعة أولى من المطور، هناك طريقة للحصول على قرض للدفعة الأولى من المطور نفسه أو وكالة عقارية.
جوهر البرنامج هو أنك تحصل على رهن عقاري منتظم، ويمنحك المطور أو AH قرضًا بدون فوائد أو بفائدة بمبلغ الدفعة الأولى. تقوم بإعطائه للبنك، ثم تعيد القرض بالشروط المحددة في الاتفاقية.
يتم استخدام هذا المخطط في كثير من الأحيان بالتزامن مع تضخيم تكلفة الشقة، ثم يحصل المطور على تكلفة الشقة بالكامل من البنك دفعة واحدة، ويتم إصدار أمر استلام نقدي للبنك بمبلغ المبالغة. في هذه الحالة، بعد استلام المفاتيح وفي حالة عدم وجود مطالبات من المشتري، يتم تدمير اتفاقية القرض.
كقاعدة عامة، يتم فرض رسوم إضافية على هذه الخدمة - 3-5٪ من تكلفة الشقة.
يمكنك أيضًا الحصول على قرض من أي منظمة تمويل أصغر.
10. العروض الترويجية من المطور
لدعم مبيعات المطورين، غالبا ما يتم عقد العديد من العروض الترويجية. بالنسبة لهم، أصبح الرهن العقاري أداة قوية لبيع الشقق. لقد أدت القروض العقارية بدعم من الدولة إلى سحب صناعة البناء والتشييد في الفترة 2015-2016.
بالنسبة لكل مطور، تمثل الدفعة الأولى على الرهن العقاري صداعًا. غالبية السكان ببساطة لا يملكون المال اللازم لذلك. علاوة على ذلك، عند شراء شقة في مبنى جديد برهن عقاري، يتعين عليك أيضًا دفع إيجار الشقة أثناء بناء المنزل.
قد يتكون العرض الترويجي من المطور من خطة تقسيط للدفعة الأولى أو خصم خاص على مبلغ الدفعة الأولى للشقة.
من الضروري مراقبة سوق العرض باستمرار حتى لا يفوتك خيار مثير للاهتمام.
متى يكون من المربح الحصول على قرض عقاري بدون دفعة أولى ومتى لا يكون كذلك؟
قبل أن تقرر الشراء، يجب عليك حساب الرهن العقاري الخاص بك باستخدام الآلة الحاسبة الخاصة بنا والتفكير في مدى ربحيته بالنسبة لك.
