Іпотечний інвестиційний аналіз. Поняття іпотечно-інвестиційного аналізу. Підходи для його проведення. Іпотечно-інвестиційний аналіз є різновидом прибуткового підходу та використовується для оцінки об'єктів нерухомості, що купуються за участю іпотечно.
В основі інвестиційно-іпотечного аналізу лежить уявлення про вартість власності як про сукупність вартості власного капіталу та позикових коштів. Відповідно до цього максимально обґрунтована ціна власності визначається як сума поточної вартостігрошових потоків, включаючи виручку від реверсії, що припадає на кошти інвестора, та величини кредиту або його поточного залишку.
При інвестиційно-іпотечному аналізі береться до уваги думка інвестора про те, що він оплачує не вартість нерухомості, а вартість власного капіталу, а кредит розглядається як додатковий засіб для завершення угоди та збільшення власного капіталу. В аналізі використовується два методи (дві техніки): традиційний метод та техніка Елвуда. Традиційний метод явно відображає логіку інвестиційно-іпотечного аналізу. Метод Елвуда, відбиваючи ту ж логіку, використовує співвідношення коефіцієнтів прибутковості та пайові співвідношення інвестиційних складових.
Традиційний метод.У цьому методі враховується, що інвестор та кредитор очікують отримає дохід на свої вкладені кошти та повернути їх. Ці інтереси мають бути забезпечені загальним доходом на всю суму інвестицій та продажем активів наприкінці терміну інвестиційного проекту. Розмір необхідних інвестицій визначається як сума поточної вартості грошового потоку, що складається з власного капіталу інвестора та поточного залишку боргу.
Поточна вартість грошового потоку інвестора складається з поточної вартості періодичних надходжень, збільшення вартості активів власного капіталу в результаті амортизації кредиту. Вартість поточного залишку боргу дорівнює поточній вартості платежів з обслуговування кредиту за термін, що залишився, дисконтованих за ставкою відсотка.
Розрахунок вартості у традиційній техніці проводять у три етапи.
ЕтапI. Для прийнятого прогнозного періоду складається звіт про доходи та витрати та визначається грошовий потікдо оподаткування, тобто. на власний капітал. Завершується етап визначенням поточної вартості цього потоку відповідно до прогнозного періоду та очікуваної інвестором кінцевої віддачі на власний капітал Ye.
ЕтапII. Визначається виручка від перепродажу власності відніманням із ціни перепродажу витрат за вчинення правочину та залишку боргу наприкінці прогнозного періоду. Оцінюється поточна вартість виручки за тією самою ставкою.
ЕтапIII. Визначається поточна вартість власного капіталу додаванням результатів етапів. Оцінюється вартість власного капіталу та поточного залишку боргу.
Традиційна техніка іпотечно-інвестиційного аналізу дозволяє зробити певні висновки щодо впливу величини прогнозного періоду на результати оцінки. Важливим чинником, що обмежує з погляду інвесторів період володіння, є зменшення згодом амортизаційних (активи) та відсоткових відрахувань із прибутку до оподаткування. Крім того, можлива поява кращих варіантів інвестування (зовнішні фактори). З іншого боку, поступово зменшується поточне значення коефіцієнта поточної заборгованості, що зумовлює ефективність фінансового левереджа. Аналіз з допомогою традиційної техніки варіантів з різними термінами володіння показує очевидний вплив прогнозного періоду величину оцінюваної вартості. При цьому залежність така, що при збільшенні прогнозованого терміну володіння величина оцінюваної вартості зменшується за умови зменшення вартості за прогнозні періоди.
Техніка Елвуда.Вона використовується в інвестиційно-іпотечному аналізі і дає ті ж результати, що і традиційна техніка, оскільки ґрунтується на тому ж наборі вихідних даних та уявлення про взаємовідносини інтересів власного та позикового капіталів за період розвитку інвестиційного проекту. Відмінність техніки Елвуда у тому, що вона з урахуванням коефіцієнтів дохідності пайових показників у структурі інвестицій, зміни вартості всього капіталу і досить наочно показує механізм зміни власного капіталу інвестиційний період.
Загальний вигляд формули Елвуда:
де R 0 – загальний коефіцієнт капіталізації
З- Іпотечний коефіцієнт Елвуда
- пайова зміна вартості власності
(sff, Y e ) - Фактор фонду відшкодування за ставкою віддачі на власний капітал
- пайова зміна доходу за прогнозний період
- Коефіцієнт стабілізації
Іпотечний коефіцієнт Елвуда:
C = Ye + p (sff, Ye) - Rm
Де р – частка поточного залишку кредиту, амортизованого за прогнозний період
Rm – постійна іпотечна щодо поточного залишку боргу.
Вираз 
в рівнянні - множник, що стабілізує, і використовується, коли дохід не постійний, а регулярно змінюється. Зазвичай визначається закон зміни доходу (наприклад, лінійний, експоненційний, за фактором фонду накопичення), відповідно до якого визначається коефіцієнт стабілізації 
по заздалегідь розрахованим таблицям. Вартість визначається розподілом доходу протягом року, що передує даті оцінки, на коефіцієнт капіталізації з урахуванням стабілізації доходу. Надалі розглядатимемо техніку Елвуда тільки для постійних доходів.
Запишемо вираз Елвуда без урахування зміни вартості нерухомості при постійному доході:
Цей вираз називається базовим коефіцієнтом капіталізації, що дорівнює ставці кінцевої віддачі на власний капітал з коригуванням на умови фінансування та амортизації.
Розглянемо структуру загального коефіцієнта капіталізації у формі Елвуда без урахування змін вартості власності, навіщо використовуємо техніку інвестиційної групи ставок віддачі. Ця техніка зважує ставки віддачі на власний та позиковий капітал у відповідних частках всього інвестованого капіталу:
Yo = m * Ym + (1 - m) * Ye
Для того, щоб цей вираз став еквівалентним базовому коефіцієнту r, необхідно врахувати ще два фактори. Перший у тому, що інвестор має періодично відраховувати зі свого доходу амортизацію кредиту, зменшуючи власний капітал. Отже, необхідно скоригувати величину Yo у попередньому вираженні шляхом додавання періодично виплачуваної частки всього капіталу під відсоток, що дорівнює ставці відсотка за кредитом. Вираз цього коригування є частка позикового капіталу m, помножену на чинник фонду відшкодування за ставкою відсотка (sff, Ym). Розмір (sff, Ym) дорівнює різниці між іпотечної постійної та ставкою відсотка, тобто. Rm – Ym. Таким чином, з урахуванням цієї поправки:
Yo = m * Ym + (1 - m) * Ye + m * (Rm - Ym)
Другий коригуючий член повинен врахувати те що, що власний капітал інвестора внаслідок реверсії збільшується на величину частини кредиту, замортизованої період володіння. Щоб визначити це коригування, потрібно помножити замортизовану суму в частках від усього первісного капіталу на фактор фонду відшкодування за ставкою кінцевої віддачі на власний капітал (реалізація власного капіталу відбувається наприкінці періоду володіння). Отже, другий коригуючий член має вигляд: mp(sff, Ym), причому зі знаком мінус, так як ця поправка збільшує вартість.
Таким чином:
Yo = m * Ym + (1 - m) * Ye + m (Rm - Ym) - mp (sff, Ye)
І після об'єднання подібних членів та заміни Yo на r (не враховуємо зміну вартості власності):
R = Ye - m * (Ye + (p (sff) - Rm))
Отже, отримуємо базовий коефіцієнт капіталізації висловлювання Елвуда. Послідовний перехід від техніки інвестиційної групи через облік необхідних коригувань до висловлювання Елвуда показує, що цей вислів справді відображає всі елементи трансформації власних та позикових коштів, об'єднаних в інвестованому капіталі, зокрема фінансовий левередж, амортизацію іпотечного кредитута приріст власного капіталу внаслідок амортизації кредиту.
Рівняння Елвуда виражене через коефіцієнт покриття боргу.Фінансування проектів, пов'язаних із значними ризиками щодо отримання стабільних доходів, може змінити орієнтацію кредиторів щодо критерію, що визначає розмір позикових коштів. Кредитор вважає, що у цій ситуації розмір кредиту доцільніше визначати не так на цінової основі, але в основі ставлення річного чистого доходу інвестора до річних платежів за позиковим зобов'язанням, тобто. кредитор вимагає гарантій, що величина цього відношення (природно, більше одиниці) не буде меншою за деякий мінімальний визначений кредитором значення. Це ставлення називають коефіцієнтом покриття боргу:
У цьому випадку коефіцієнт іпотечної заборгованості в рівнянні Елвуда слід виразити через коефіцієнт покриття боргу DCR:
DCR = NOI/DS = RV/(Rm*Vm) = R/(Rm*m), або
Після встановлення цього виразу замість m отримуємо рівняння Елвуда, виражене через коефіцієнт покриття боргу:
Міністерство освіти та науки Російської Федерації
Московський державний університет економіки статистки та інформатики
Курсова робота
на уроках: Оцінка нерухомості
на тему: «Іпотечно- інвестиційний аналізв оцінці нерухомості»
Виконала: студентка Цакун Ганна Олександрівна
Групи ДНФ-404
Перевірив: старший викладач кафедри ФКіБД
Сліпунін Володимир Львович
№ залікової книжки: 01/АОС-093-09
Москва, 2011 рік.
2
Зміст
Введение………………………………………………………… ………………..3
Глава 1. Поняття іпотечно-інвестиційного аналізу. Підходи до його проведення…………………………………………………… …………………..8
- Цілі та завдання іпотечно-інвестиційного аналізу… ……………………8
Методи інвестиційного аналізу…………………………………………..9
Роль іпотечно-інвестиційного аналізу…………………………………….
2.1 Іпотечно-інвестиційна техніка Елвуда……………………………... 15
2.2 Метод інвестиційної группы……………………… …………………….18
2.3 Метод прямої капіталізації………………………… ……………………20
Розділ 3.Іпотечні програми………………………………………………
3.1 Суб'єкти та види іпотечного кредиту……………………………………..
3.2 Порівняння Ощадбанку і ВТБ……………………………………… ……….
Заключение…………………………………………………… ………………...
Список літератури…………………………………………………… ……….
Додаток…………………………………………………… ………………..
Слово «нерухомість» утворилося російською з трьох слів: «нерухомий», «майно» («маєток»), «власність». Таким чином, у російському слові «нерухомість» закріплені такі риси: нерухомість, належність будь-кому, належність на праві власності. Поняття «нерухомість» невіддільне з іншого поняття – «майно».
Основною метою є:
- Виклад особливостей застосування методів капіталізації доходу та дисконтованих грошових потоків при іпотечному кредитуванні,
- аналіз закладених у кредитному договорі умов фінансування з метою виявлення ступеня їхнього впливу на результати оцінки.
Оцінка нерухомості передусім передбачає визначення ринкової вартості активу. Однак, якщо оцінюваний об'єкт фінансується за рахунок власних та позикових коштів інвестора, виникає проблема визначення ринкової вартості власного капіталу інвестора та ринкової вартості залученого іпотечного кредиту.
Іпотечно-інвестиційний аналіз є моделлю дохідного підходу, яку доцільно використовуватиме оцінки об'єктів нерухомості, купованих за участю іпотечного кредиту.
Слід зазначити, що основним елементом чи атрибутом нерухомості є земля. У силу високої динаміки цін на всі об'єкти фінансового, втім, як і всіх інших ринків, а також відсутності більш менш дієздатної інформаційної бази по об'єктах нерухомості справжній ринок нерухомості не може існувати без оцінки його об'єктів.
4
Під оцінкою нерухомості розуміється, перш за все, оцінка прав власності на нерухомість та самої нерухомості. Тут необхідно розділити два поняття - ціну та вартість об'єкта нерухомості
Ринкова ціна об'єкта нерухомості – договірна ціна, ціна конкретної угоди купівлі-продажу об'єкта нерухомості. Ціна об'єкта нерухомості відображає факт, угоду, що вже відбувся.
Вартість об'єкта нерухомості має різні форми чи прояви. Зупинимося на найбільш актуальній – ринковій вартості об'єкту нерухомості.
Ринкова вартість об'єкта нерухомості - найімовірніша ціна, яку можна отримати від продажу майна на ринку зараз.
Ринкова вартість нерухомості може бути більшою, меншою або дорівнює її ринковій ціні. Крім того, розрізняють вартість заміщення об'єкта нерухомості, вартість відтворення об'єкта нерухомості, інвестиційну вартість або інвестиційний потенціалнерухомості, та ін.
Практично всі угоди з купівлі нерухомості відбуваються із залученням іпотечних кредитів, або кредитів під заставу нерухомості. У таких умовах вартість нерухомості визначається як сума іпотечного кредиту, наведеної вартості доходу від використання нерухомості та виручки від перепродажу нерухомості.
У загальному вигляді оцінка вартості нерухомості обтяженої чи придбаної із залученням іпотечного кредиту здійснюється із застосуванням іпотечно-інвестиційного аналізу.
Техніка іпотечно-інвестиційного аналізу - це техніка оцінки вартості, яка приносить дохід власності (нерухомості), заснована на складання основної суми іпотечного боргу з дисконтованою поточною вартістю майбутніх грошових надходжень та виручки від перепродажу активу.
5
Глава 1.
Поняття іпотечно-інвестиційного аналізу. Підходи до його проведення
1.1 Цілі та завдання іпотечно-інвестиційного аналізу
Іпотечно-інвестиційні моделі (mortgage-equity models) визначають реальну вартість власності на основі співвідношення власного та позикового капіталу. Іпотечно-інвестиційний аналіз (mortgage-equity analysis) або аналіз структури капіталу є аналітичним інструментом, який може в багатьох випадках полегшити процес оцінки. Теоретично доведено, що позиковий капітал грає головну роль щодо вартості нерухомості.
Майже всі інвестиційні угоди з нерухомістю відбуваються із залученням іпотечних кредитів. Використовуючи іпотечне кредитування, інвестори отримують фінансовий левередж, який дозволяє збільшити поточну віддачу, отримати більше вигоди з приросту вартості власності, забезпечує більшу диверсифікованість активів, збільшує відрахування на виплату відсотків та нарахування зносу з метою оподаткування. Іпотечні кредитори отримують розумно гарантовану суму доходу, забезпечення кредиту. Вони мають право першої вимоги на операційний дохід позичальника та його активи у разі порушення зобов'язань із заборгованості.
Іпотечно-інвестиційний аналіз є технікою залишку. Інвестори власного капіталу оплачують решту початкових витрат. Вони отримують залишок чистого операційного доходу та ціни перепродажу після
6
того, як вже здійснено всі виплати кредиторам, як під час поточного використання, і після перепродажу об'єкта.
Період реалізації права власності на нерухомість може бути поділений на три етапи, на кожному з яких інвестори капіталу отримують
залишковий дохід:
- придбання активу - інвестор вносить обов'язковий грошовий платіж, сума якого дорівнює залишку ціни після вирахування з неї іпотечного кредиту, що перетворюється на борг;
використання власності - інвестори отримують залишковий чистий прибуток від використання власності після вирахування з нього обов'язкових платежів з обслуговування боргу;
ліквідація - при перепродажі майна власник капіталу отримує гроші з ціни реалізації після погашення залишку за іпотечним кредитом.
7
винятком те, що замість норми віддачі позикового капіталу використана ставка капіталізації для позикового капіталу, що включає і повернення інвестицій на позиковий капітал. Тому третя та четверта складові покликані «зрівняти позиції» доходу на власний капітал у частині повернення інвестицій. Третя складова - Р x M x SFF(YE, n) відбиває приріст власного капіталу результаті погашення кредиту. Вона дисконтується за нормою віддачі власного капіталу і віднімається, оскільки представляє дохід від джерела, відмінного від щорічного доходу на власний капітал. Четверта складова – AVO x SFF(YE, n) вказує на забезпечення приросту/зниження капіталу за інвестиційний період володіння. Вона також дисконтується за нормою віддачі власного капіталу. Ця складова віднімається, якщо капітал у період володіння приростає, і додається, якщо капітал зменшується. Розрахована у такий спосіб загальна ставка може бути використана для капіталізації чистого операційного доходу у вартість нерухомості. Так, процентна ставка повинна відповідати тій, що стягується кредитними установами за типового відсоткового відношення суми позики до вартості нерухомості. Платежі за кредитом також мають відображати типову політику кредитних установ. Інвестиційний період володіння має бути аналогічним для подібної нерухомості. Зрештою, приріст капіталу чи його втрати мають бути обґрунтованими. Крім того, використання загальної ставки капіталізації в іпотечно-інвестиційному аналізі передбачає, що потік доходу є рівновеликим у кожний період або може бути приведений до такого. З цією метою таблиці Елвуда містять «J-коефіцієнт» за допомогою якого можна встановити значення загальної ставки капіталізації для різних припущень щодо відсоткових змін у доході та вартості, з одного боку, та норми віддачі власного капіталу, з іншого.
8
- 1.2 Методи інвестиційного аналізу
Відповідно до запропонованої схеми проведення інвестиційного аналізу чи аналізу інвестиційної привабливості регіону чи інших об'єктів, на нашу думку, слід використовувати різні економіко-математичні, статистичні та інші методи. Розглянемо запропоновані методики та методи у порядку їх застосування для проведення корпорацією аналізу привабливості різних інвестиційних цінностей.
Оцінка вартості інвестиційної цінності.
Для визначення вартості пакета акцій, що купується корпораціями, як правило, використовуються такі методи:
- аналіз дисконтних потоків коштів;
- Порівняльний аналіз компаній;
- Порівняльний аналіз операцій;
- Аналіз вартості, що замінюється.
Що стосується аналізу дисконтних потоків коштів, зокрема, найважливішу роль зазвичай грає якість інформації про інвестиційної цінності, як джерело вихідної інформації задля забезпечення якості оцінки кінцевої
вартості.
Крім формальних на ринкову ціну впливають такі фактори:
- рівень конкурентної напруги між групами учасників торгів під час проведення тендера;
9
- структура процесу продажу, зокрема, обсяг акцій, що купуються, а також
можливість реструктуризації компанії, що купується після придбання; - Проблема забезпечення фінансових умов придбання.
Оцінка інвестиційної цінності, що купується, зазвичай розглядається
з двох позицій:
- вартість як єдиного цілого (сукупна вартість);
- Вартість основних складових частин (пооб'єктна вартість).
Оцінка дисконтних потоків коштів (ДПС)
Ця оцінна процедура є загальною методологією, що використовується
в оцінці підприємств. За наявності відповідної якості інформації
Розглянутий метод зазвичай є пріоритетним для використання
корпорацією як потенційним покупцем.
Розглянемо коротко деякі основні кроки цього алгоритму.
Визначення дисконтної ставки. Прибуток,
одержувана власниками акцій та боргових зобов'язань, є вартість боргового зобов'язання, що залежить від ринкової вартості цього зобов'язання, а також вартість акції, яка залежить від ринкової вартості цих акцій. Середнє значення, визначене відповідно до ринкової вартості, називається середньозваженою вартістю капіталу (ССК).
Прогнозовані вільні потоки коштів дисконтуються відповідно до ССК.
Порівняльний аналіз компаній
Оцінку компанії також необхідно проводити шляхом аналізу деяких показників інших компаній-аналогів, які можуть зрівнятися з аналізованою. Наприклад, при аналізі пакета нафтової компанії можна скористатися даними щодо кількох інших нафтових компаній.
Вибираються різні показники, наприклад, відношення вартості компанії-аналогу до її запасів, а також ринкової капіталізації запасів
10
компанії. Далі розраховуються показники щодо загальних запасів і тих, на які вона має права (як правило, після поправки на дрібні пакети акцій у виробничих об'єднаннях). Запаси, на які компанія має права, розраховуються на підставі комерційного (без права голосу) пакета акцій.
Порівнюючи значення отриманих показників можна визначити приблизну вартість компанії.
Порівняльний аналіз операції поглинання.
Одним із методів оцінки вартості інвестиційної цінності є порівняльний аналіз операції поглинання. Цей метод побудований на аналізі
операцій з придбання аналогічних інвестиційних цінностей. Як підстава для розрахунків визначається базовий показник (наприклад, балансова вартість активів та ціна акції), потім за допомогою пропорцій оцінюється можлива вартість інвестиційної цінності. Підставою для використання цього методу і те, що він забезпечує належну ступінь реалізму щодо випадків придбання пакетів акцій російських підприємств російськими корпораціями.
Аналіз вартості, що замінюється.
Ще одним методом інвестиційного аналізу є метод оцінки вартості інвестиційної цінності, що замінюється. Зокрема, для реальних інвестиційза допомогою цього методу можна врахувати вартість будівництва нового об'єкта інвестицій за сьогоднішньою вартістю грошей та із застосуванням знижки з такої вартості для розрахунку вартості існуючої інвестиційної цінності.
Зазвичай знижка щодо вартості, що замінюється, становить 30-40% або вище з поправкою на регіон. У російських умовахзазвичай використовується замінна вартість у розмірі 10-20% у зв'язку з необхідністю
11
значної модернізації через низьку технологічну оснащеність та низький платоспроможний попит.
Специфіка оцінки пакетів акцій.
Враховуючи специфіку російського ринку, можна запропонувати ще два методи, що дозволяють істотно наблизити початкову ціну пакета акцій до ринкових котирувань:
1. Метод розрахункової капіталізації.
2. Метод угруповань.
Суть методів така:
Якщо акції компанії, що поглинається, не котируються на фондовому ринку, то визначення ринкової вартості можна проводити з використанням наступних вихідних даних:
- Бухгалтерська звітність аналізованої компанії;
- бухгалтерська звітність підприємств галузі, акції яких мають ринкову вартість (котируються над ринком);
- Значення ринкових котирувань з акцій цих компаній.
Аналіз репутації (ретроспективний аналіз)
1.3 Роль іпотечно-інвестиційного аналізу
Іпотечно-інвестиційний аналіз полягає у визначенні вартості власності як суми вартості власного та позикового капіталу. При цьому враховується думка інвестора про те, що він оплачує не вартість нерухомості, а вартість капіталу. Кредит сприймається як збільшення інвестованих коштів, необхідне завершення угоди. Вартість власного капіталу розраховується шляхом дисконтування грошових потоків, що надходять до інвестора
12
власного капіталу від регулярного доходу та від реверсії, вартість позикового – дисконтуванням платежів з обслуговування боргу.
Поточна вартість власності визначається залежно від норм дисконтування та показників грошових потоків. Тобто поточна вартість залежить від терміну проекту, співвідношення власного та позикового капіталу, економічних характеристик власності та відповідних норм дисконтування.
Розглянемо загальний алгоритм іпотечно-інвестиційного аналізу для розрахунку вартості власності, купівля якої фінансується із залученням позикового капіталу, і відповідно грошові потоки періодичного доходу та від реверсії розподілятимуться між інтересами власного та позикового капіталу.
Етап 1. Визначення поточної вартості регулярних потоків доходу:
- Складається звіт про доходи і витрати для прогнозного періоду, при цьому суми з обслуговування боргу розраховуються виходячи з характеристик кредиту;
– норми відсотка, строку повної амортизації та умов погашення, величини кредиту та періодичності платежів із погашення кредиту;
- Визначаються грошові потоки власних коштів;
- Розраховується норма прибутку на вкладений капітал;
- За розрахованою нормою прибутку на власний капітал визначається поточна вартість регулярних грошових потоків до оподаткування.
Етап 2. Визначення поточної вартості доходу від реверсії за вирахуванням невиплаченого залишку кредиту:
- Визначається дохід від реверсії;
- З доходу від реверсії віднімається залишок боргу на кінець періоду володіння об'єктом;
– за розрахованою на етапі 1 нормі прибутку на власний капітал визначається поточна вартість цього грошового потоку.
13
Етап 3.Визначення вартості власності підсумовуванням поточних цін проаналізованих грошових потоків.
Етапи застосування правила чистої поточної вартості:
– прогнозування грошових потоків від проекту протягом усього очікуваного терміну володіння, включаючи дохід від перепродажу наприкінці цього;
- Визначення альтернативної вартості капіталу на фінансовому ринку;
– визначення поточної вартості грошових потоків від проекту шляхом дисконтування за нормою, що відповідає альтернативній вартості капіталу, та віднімання суми початкових інвестицій;
- Вибір проекту з максимальним значенням NPV з декількох варіантів.
Що більше NPV, то більший дохід отримує інвестор від вкладення капіталу.
Розглянемо основні правила ухвалення інвестиційних рішень.
Проект слід інвестувати, якщо значення NPV є позитивним. Розглянутий критерій ефективності (NPV) дозволяє врахувати зміну вартості грошей у часі, залежить лише від прогнозованого грошового потоку та альтернативної вартості капіталу. Чисті реальні вартості кількох інвестиційних проектів виражені у сьогоднішніх грошах, що дозволяє їх коректно зіставляти та складати.
Ставка дисконтування, використовувана під час розрахунку NPV, визначається альтернативною вартістю капіталу, тобто. враховується дохідність проекту під час вкладення грошей із рівним ризиком. На практиці дохідність проекту може бути вищою, ніж проекту з альтернативним ризиком. Тому проект слід інвестувати, якщо норма віддачі вища за альтернативну вартість капіталу.
Розглянуті правила прийняття інвестиційних рішень можуть суперечити за наявності грошових потоків більш ніж двох періодах.
Період окупності – час, необхідний у тому, щоб сума грошових потоків від проекту дорівнювала сумі початкових інвестицій.
14
Розділ 2
Методи визначення загального коефіцієнта капіталізації у рамках іпотечно-інвестиційного аналізу
2.1 Іпотечно-інвестиційна техніка Елвуда
Головна привабливість техніки Елвуда полягає в тому, що вона пропонує коротку іпотечно-інвестиційну формулу при відомому коефіцієнті іпотечної заборгованості та оціненому відсотковому зміні вартості власності за прогнозний період. Традиційна техніка більш застосовна у випадках, коли задані доларова сума кредиту і вартість перепродажу. Техніку Еллвуда легше використовувати, коли відомі коефіцієнти.
Формула Елвуда визначення коефіцієнта капіталізації виглядає так:
k=Y-m*C-d*(SFF;Y)/1+?*J, (1)
де k- загальна ставка доходу для капіталізації чистого операційного доходу у вартість при заданій очікуваній зміні вартості за прогнозний період;
Y- Ставка віддачі на власний капітал;
m- Коефіцієнт іпотечної заборгованості (частка кредиту в загальній вартості власності);
C- іпотечний коефіцієнт Елвуда;
d- Зміна вартості власності за прогнозний період:
(SFF; Y)- Фактор фонду відшкодування за ставкою віддачі на власний капітал для прогнозного періоду;
?
- Зміна доходу;
15
J- Коефіцієнт стабілізації доходу. Коефіцієнт J завжди позитивний, тому при позитивній зміні доходу загальний коефіцієнт капіталізації буде скориговано вниз. При постійному доході знаменник загальної формули дорівнюватиме 1, тоді загальний коефіцієнт капіталізації дорівнюватиме: R = Y - m * C - d * (SFF; Y),(2)
Іпотечний коефіцієнт Елвуда розраховується за формулою:
C = Y + P * (SFF; Y) - f,(3)
де C- іпотечний коефіцієнт Елвуда;
Y- Ставка віддачі на власний капітал;
P- Частина поточного залишку кредиту, яка буде виплачена за прогнозний період;
(SFF; Y)- Фактор фонду відшкодування за ставкою віддачі на власний капітал за прогнозний період;
f- Щорічна іпотечна постійна, розрахована на основі щорічних виплат та поточного (не початкового) залишку боргу.
Частина поточного залишку кредиту, яка буде виплачена за прогнозний період - відсоток виплати кредиту визначається як відношення коефіцієнта фонду відшкодування для всього строку кредиту до коефіцієнта фонду відшкодування за розрахунковий період:
P=[i/(1+i)^t-1]/[i/(1+i)^T-1],
(4)
де P- Відсоток виплати кредиту;
i- ставка відсотка за кредитом;
t- Повний термін амортизації кредиту;
T
Фактор фонду відшкодування розраховується за такою формулою:
(SFF;Y)= Y/(1+Y)^T-1,(5)
де Y- Ставка віддачі на власний капітал;
T- Період володіння власністю.
16
Щорічна іпотечна постійна може бути розрахована на ануїтетній основі як внесок на амортизацію одиниці:
, (6)
де f- Щорічна іпотечна постійна;
i- ставка відсотка за кредитом на рік;
t- Повний термін амортизації кредиту.
Техніка Елвуда може бути використана як у разі отримання нового фінансування, так і при ухваленні покупцем вже існуючої заборгованості.
Техніка Еллвуда вимагає використання тих самих припущень, як і традиційна іпотечно-інвестиційна техніка, і так само визначається цими припущеннями. Останні включають певні
умови фінансування, ціну перепродажу чи оцінну зміну вартості, а також прогнозний період.
У техніці Еллвуда найважливішим є С-фактор. Він є результатом синтезу інших змінних. Користувачі даного методу іпотечно-інвестиційного аналізу мають приділяти велику увагу вибору припущень, оскільки оцінка вартості повністю визначається останніми.
і т.д.................
В основі іпотечно-інвестиційного аналізу лежить уявлення про вартість власності як про сукупність вартості власного капіталу та позикових коштів. Відповідно до цього максимальна обґрунтована ціна власності визначається як сума поточної вартості грошових потоків, включаючи виручку від реверсії, що припадає на кошти інвестора, та величини кредиту або його поточного залишку.
При іпотечно-інвестиційному аналізі береться до уваги думка інвестора у тому, що він оплачує вартість нерухомості, а вартість власного капіталу, а кредит сприймається як додатковий засіб до завершення угоди та збільшення власного капіталу. В аналізі використовуються два методи (дві техніки): традиційний метод та техніка Елвуда. Традиційний метод явно відображає логіку іпотечно-інвестиційного аналізу. Метод Елвуда, відображаючи ту ж логіку, використовує співвідношення коефіцієнтів прибутковості та пайові співвідношення інвестиційних складових.
Традиційний метод.
Розрахунок вартості об'єкта нерухомості у традиційній техніці виходить із наступної рівності.
V = Ve + Vm, (4.22.)
Де V – вартість об'єкта нерухомості;
V e – поточна вартість власного капіталу, що вкладається в об'єкт нерухомості;
V m – поточна вартість позикового капіталу, що вкладається в об'єкт нерухомості.
Поточна ціна власного капіталу розраховується шляхом дисконтування грошових потоків. Поточна вартість позикового капіталу дорівнює сумі кредиту.
Алгебраїчне вираження вартості об'єкта нерухомості записується в такій же триетапної логічної послідовності:
де V – вартості об'єкта нерухомості;
V m – поточна вартість позикового капіталу, що вкладається в об'єкт нерухомості (сума кредиту).
СFj – чистий операційний дохід;
РMTj – щорічне обслуговування боргу;
V term – ціна перепродажу нерухомості (реверсія) через n років;
MP n - залишок боргу наприкінці терміну n, який непогашеним наприкінці прогнозного періоду.
Техніка Елвуда.Вона використовується в іпотечно-інвестиційному аналізі і дає ті ж результати, що і традиційна техніка, оскільки ґрунтується на тому ж наборі вихідних даних та уявлення про взаємовідносини інтересів власного та позикового капіталів за період розвитку інвестиційного проекту. Відмінність техніки Елвуда полягає в тому, що вона дозволяє аналізувати власність щодо її ціни на основі коефіцієнтів прибутковості пайових показників у структурі інвестицій, зміни вартості всього капіталу та досить наочно показує механізм зміни власного капіталу за інвестиційний період.
Формула Елвуда виглядає так:
Ro = r e, - M _ C - DI v _ sff(r e, n), (4.24.)
Де Ro - загальний коефіцієнт капіталізації;
M - коефіцієнт іпотечної заборгованості (частка кредиту у загальній сумі капіталу, що інвестується);
З - іпотечний коефіцієнт Елвуда;
ДІ v - темп приросту вартості нерухомості через nроків.
У разі зниження вартості об'єкта нерухомості темп приросту вартості нерухомості через nроків (ДІ v) можна виразити через частку зниження вартості (dep) ДІ v = - dep.
Якщо вартість об'єкта нерухомості за прогнозами збільшиться через nроків, темп приросту вартості нерухомості через nроків (ДІ v) можна виразити через частку збільшення вартості (app) ДІ v = app.
Якщо вартість об'єкта нерухомості за прогнозами не зміниться через nроків, то темп приросту вартості нерухомості через nроків ДІ v = 0.
Якщо зміна вартості об'єкта нерухомості не прогнозується, то формула має вигляд:
R o = r e - M _ C (4.25.)
Іпотечний коефіцієнт Елвуда розраховується за формулою:
C = r e + р_ sff (r e, n) - R m (4.26.)
де З - іпотечний коефіцієнт Елвуда;
r e - Ставка прибутковості на власний капітал;
р-- частка кредиту, замортизованого за прогнозний період (частка кредиту, яка буде погашена за прогнозний період),
sff (r e, n) - фактор фонду відшкодування за ставкою прибутковості на власний капітал;
R m -- іпотечна стала.
Іпотечно-інвестиційний аналіз
Іпотечно-інвестиційний аналіз (ІІА) використовується в оцінці нерухомості. Оцінка нерухомості - процес визначення грошового еквівалента вартості нерухомості Виділяють три основні підходи до оцінки: Витратний Ринковий Дохідний ІІА в основному використовується в рамках доходного підходу. Прибутковий підхід передбачає, що вартість нерухомості визначається тими доходами, які власник отримає у майбутньому (оренда, ціна перепродажу). Таким чином, щоб визначити вартість нерухомості, необхідно перетворити майбутні грошові надходження на її поточну вартість
Оскільки нерухомість на ринку дуже часто виявляється обтяженою іпотечним кредитом, то частина її вартості являє собою власність кредитора, а частина - власний капітал продавця Метою інвестиційно-іпотечного аналізу є визначення ціни нерухомості з урахуванням позикових коштів, що використовуються
Іпотечно-інвестиційний аналіз є техніку залишку: при придбанні активу інвестор вносить обов'язковий грошовий платіж, сума якого дорівнює залишку ціни після відрахування з неї іпотечного кредиту, що перетворюється на борг; при використанні власності інвестори отримують залишковий чистий прибуток від використання власності після вирахування з нього обов'язкових платежів з обслуговування боргу; при ліквідації (під час перепродажу) майна власник капіталу отримує гроші з ціни реалізації після погашення залишку за іпотечним кредитом.
Техніки іпотечно-інвестиційного аналізу: 1) Традиційна - загальна вартість власності дорівнює сумі реальної вартості інтересу власного капіталу та реальної вартості інтересу позикового капіталу. 2) Моделі, що ґрунтуються на капіталізації доходу від використання власності: метод Елвуда метод інвестиційної групи Метод з використанням коефіцієнта покриття боргу тощо.
Традиційна техніка Принцип: оцінювані доходи отримують як інвестори, і кредитори. Сукупна поточна вартість доходів кредиторів та інвесторів становить ціну, яка має бути сплачена за власність: Ціна = Вартість власного капіталу + Іпотечний кредит
Вартість власного капіталу визначається як сума двох елементів: грошових надходжень та виручки від перепродажу. Обидва елементи дисконтуються за відповідною ставкою віддачі: Вартість власного капіталу = = PVAF * (PMT) + PVF * (PS) де PVAF - фактор поточної вартості ануїтету за ставкою віддачі на власний капітал, PMT - грошові надходження, PVF - фактор поточної вартості реверсії за ставці віддачі на власний капітал, PS – виручка при перепродажі
Для оцінки вартості нерухомості до вартості власного капіталу слід додати поточний залишок іпотеки. Загальна формула для оцінки вартості власності: V = PVAF * (CF) + PVF * (PS) + MP де V – вартість власності (первинна), MP – поточний залишок іпотеки.
Етапи традиційної техніки Етап 1. Оцінка поточної вартості щорічних надходжень. А. Оцінка щорічного чистого операційного доходу (NOI) Розраховуються: 1. Потенційний валовий дохід (дохід за 100% завантаження власності) 2. Поправка на недовикористання та втрати при зборі платежів. 3. Інші доходи 4. Операційні витрати (постійні та змінні) 5. Чистий операційний дохід - NOI (1.А.1 – 1.А.2 + 1.А.3 – 1.А.4)
Етап 2. Оцінка поточної вартості виручки від перепродажу наприкінці прогнозного періоду. А. Ціна перепродажу. 1. Початкова вартість майна. 2. Зростання вартості майна на рік (d). 3. Ціна перепродажу (PS) S = P * (1 + d) ^N де P - первісна вартість власності; d – зростання (зниження) вартості власності за рік; N – період володіння власністю. Б. Витрати на здійснення угоди.
Д. Оцінка очікуваного виторгу від перепродажу (поточна вартість 2.Г) 1. Фактор поточної вартості реверсії (PVF). 2. Поточна вартість виручки від перепродажу (2.Г*2.Д.1). Етап 3. Оцінка поточної вартості власності. А. Оцінна вартість власного капіталу (1.Г.4+2.Д.2). Б. Оцінна вартість власності (3.А+1.Б.1).
Моделі, що ґрунтуються на капіталізації доходу Метод прямої капіталізації Вартість нерухомості вважається за формулою: V = NOI/Ro де V – ринкова вартість нерухомості; NOI - величина очікуваного чистого операційного річного доходу Ro - ставка капіталізації Ставка капіталізації включає ставку доходу на капітал (вкладені кошти, або первісна інвестиція) та норму повернення, яка враховує відшкодування спочатку вкладених коштів.
Методи розрахунку ставки капіталізації Іпотечно-інвестиційна техніка Елвуда Формула Елвуда для визначення коефіцієнта капіталізації при постійному доході: R = Y - m * C - d * (SFF; Y) Y - ставка віддачі на власний капітал; m – коефіцієнт іпотечної заборгованості (частка кредиту у загальній вартості власності); C – іпотечний коефіцієнт Елвуда; d – зміна вартості власності за прогнозний період (SFF; Y) – фактор фонду відшкодування за ставкою віддачі на власний капітал для прогнозного періоду
Іпотечний коефіцієнт Елвуда розраховується за формулою: C = Y + P * (SFF; Y) - f де C - Іпотечний коефіцієнт Елвуда; Y – ставка віддачі на власний капітал; P – частина поточного залишку кредиту, яка буде виплачена за прогнозний період; (SFF; Y) – фактор фонду відшкодування за ставкою віддачі на власний капітал за прогнозний період; f – щорічна іпотечна постійна, розрахована на основі щорічних виплат та поточного (не початкового) залишку боргу.
Метод інвестиційної групи. Тут при розрахунку ставки капіталізації береться до уваги, яка частина викупного капіталу посідає іпотечний кредит і яка - на власний капітал Ro = m Rm + (1 - m) Re m – частка позикових коштів Rm – вартість позикових коштів Re – вартість власного капіталу Ro - Ставка капіталізації для власності
Метод із застосуванням коефіцієнта покриття боргу (DCR) Коефіцієнт покриття боргу - відношення щорічних виплат з обслуговування боргу DS, що розраховуються з умов кредиту, що самоамортизується, до чистого операційного річного доходу NOI: DCR = DS/NOI де DS –річний платіж з обслуговування боргу.
Ставка капіталізації розраховується за формулою: Ro = m Rm DCR, де m = Vm/V, Vm - сума позикових коштів; V – вартість об'єкта (вся сума інвестицій); Rm = DS/Vm - іпотечна постійна, або ставка капіталізації для позикових коштів. Параметри, що використовуються в цьому методі, є відкритою банківську інформацію(легкодоступні). Цей метод не є основним, а скоріше використовується як коригуючий
Особливості іпотеки земельних ділянок
Які земельні ділянки можуть бути предметом іпотеки? земельна ділянка(у межах терміну договору оренди земельної ділянки за згодою власника земельної ділянки)
Які земельні ділянки не можуть бути предметом іпотеки? земельних ділянок, призначених для житлового будівництва або для комплексного освоєння з метою житлового будівництва та передаються на забезпечення повернення кредиту, наданого на облаштування даних земельних ділянок у вигляді будівництва об'єктів інженерної інфраструктури. Частина земельної ділянки, площа якої менша мінімального розміру, встановленого для земель різного цільового призначеннята дозволеного використання. Частка у праві на земельну ділянку, що перебуває у спільній частковій або спільній власності
При іпотеці земельної ділянки право застави поширюється також на будівлю або споруду заставника, що перебувають або будуються на земельній ділянці (якщо договором не передбачено інше) Якщо будівлю та споруду не закладено за договором про іпотеку, то заставник при зверненні стягнення на земельну ділянку зберігає право на таку будівлю або споруда та набуває права обмеженого користування (сервітуту) земельною ділянкою Виняток: землі зі складу с/г призначення
Кредитування придбання земельної ділянки є для банку досить ризикованою операцією: Існує невизначеність з ліквідністю земельної ділянки: для продажу земельної ділянки в середньому необхідно більше часу, ніж для реалізації квартири суми угод із земельними ділянками нерідко істотно відрізняються від цін пропозиції Оцінити земельну ділянку досить складно з невеликою ємністю ринку Т.о. банк посилює умови кредиту: підвищує відсоткову ставку та/або початковий внесок
Ризики іпотечного кредитування
Іпотечні ризики можуть бути викликані різними причинами: Економічними Інфляційними Валютними Податковими Політичними Деякі з ризиків відносяться виключно до кредитора, або до позичальника, але багато ризиків є солідарними. Головні ризики кредитора: кредитний ризик процентної ставкиризик ліквідності.
Кредитний ризик Управління кредитним ризикомз боку банку: - Контроль за якістю наданих кредитів; - розподіл та моніторинг кредитів за групами ризиків відповідно до вимог ЦБ РФ та внутрішніми інструкціями банку; - Створення резервних фондів на можливі втрати з позик; - своєчасне виявлення проблемних кредитів та розроблений план заходів щодо роботи з ними; - Розробку програм з повернення кредитів. Для зниження ризику неплатежу застосовуються різні обмеження (ставлення місячного платежу позичальника до щомісячного сімейного доходу, відношення суми кредиту до ринкової вартості застави)
Ризик зміни процентних ставок Зміна ринкової процентної ставки, зазвичай, є наслідком зміни рівня інфляції. Цей ризик має місце при плаваючій відсотковій ставці. Для кредитора цей ризик полягає у зниженні ставки, що веде до зниження прибутковості операцій із іпотечного кредитування. Для позичальника існує лише ризик підвищення відсоткової ставки, у якому відбувається зростання періодичних платежів з обслуговування боргу.
Якщо ставка за кредитом фіксована, то: При зростанні інфляції (підвищенні ринкових ставок): Банк може виявитися нездатним покрити свої витрати на видачу кредиту і, до того ж, це може призвести до незбалансованості активів та пасивів. Позичальник нічим не ризикує. Він виявиться у вигіднішій ситуації порівняно з новим клієнтом. При зниженні ринкових процентних ставок: Для кредитора зростає можливість дострокового погашеннякредиту позичальником Позичальник нічим не ризикує. Він може взяти новий, дешевше кредит під заставу тієї ж нерухомості з одночасним погашенням за його рахунок залишку старого боргу.
Ризик ліквідності Даний вид ризику виникає тоді, коли при настанні термінів виконання зобов'язань банку пасивним операціям(депозити), у нього – через незбалансованість активів та пасивів – не вистачає для цього коштів. Це з тим, що ресурсна база іпотечних кредитівформується значною мірою за рахунок залучення короткострокових кредитів та депозитів. Ризик ліквідності є лише ризиком кредитора та прямого відношення до позичальника не має.
Ризики позичальника Головний ризик позичальника - звернення на закладену нерухомість. Відповідно до закону, якщо позичальник систематично порушує термін внесення платежів (понад три рази протягом 12 місяців), банк здійснює звернення на предмет застави. Однак у разі проблем із оплатою позики допустимі переговори з кредитором, у яких може піти поступки, розглянувши причини неплатоспроможності клієнта.
Ризики позичальника Ризик втрати працездатності Цей ризик трансформується: для кредитора - в кредитний ризик для позичальника - ризик втрати свого житла Майнові ризики: ризик пошкодження майна ризик втрати титулу власності на об'єкт застави. Ризик втрати титулу власності настає тоді, коли після здійснення угоди купівлі-продажу стає відомо про наявність обґрунтованих претензій на закладений об'єкт нерухомості з боку третіх осіб.
Зміна ціни житло протягом кредитного періоду. Позичальник нічим не ризикує. Кредитор несе ризик різкого зниження цін: за кризи ринку нерухомості може виникнути ризик зміни вартості застави. Спосіб зниження ризику: вимога значного початкового внескупозичальника при купівлі житла з використанням іпотеки (у російській практиці 30-50% від вартості житла, що купується).
Страхування найбільш ймовірних ризиків На ринку іпотечного кредитуваннясклалася практика страхувати три основних ризики: життя та здоров'я позичальника ризик втрати чи пошкодження об'єкта застави ризик втрати чи обмеження права власності на об'єкт застави (титульне страхування) Витрати на іпотечне страхування несе позичальник, і вони становлять у середньому близько 1,5% вартості кредиту.
Фінансовий менеджментбазується на наступних концепціях: облік фактора часу та тимчасова цінність грошових ресурсів, грошові потоки, облік підприємницького та фінансового ризику при розрахунку очікуваних доходів, ціна капіталу, ефективний ринок та ін. фінансового станупідприємства та доцільності інвестування, оцінкою майбутніх надходжень від реалізації проекту, множинністю доступних проектів, обмеженістю фінансових ресурсіврізними джерелами фінансування та ін.
Прийняття рішень щодо інвестування капіталу, зокрема, щодо придбання об'єктів нерухомості, землі – один із напрямків фінансового менеджменту. Особливості інвестування в нерухомість і методів оцінки нерухомості, що застосовуються при цьому, як активу для інвестування пов'язана з особливостями самого об'єкта- нерухомості, ризиками інвестування у нерухомість, інструментами інвестування у нерухомість
Прийняття рішення інвестиційного характеру, ґрунтується на використанні різних формалізованих та неформалізованих методів. Ринкові умови розробки та реалізації інвестиційних проектіввносять принципові зміни до розрахунку ефективності, в методику оцінки. Методика оцінки ефективності інвестицій у нерухомість заснована на розробках вітчизняних фахівців, яка, у свою чергу, базується на методології оцінки ефективності інвестиційних проектів ЮНІДО (Організація ООН з питань промислового розвитку), що широко застосовується у світовій практиці.
Методичні рекомендації щодо оцінки ефективності містять систему показників, критеріїв та методів оцінки ефективності інвестиційних проектів у процесі їх розробки та реалізації, що застосовуються на різних рівнях управління.
Моделювання потоків продукції, ресурсів та коштів;
Врахування результатів аналізу ринку, фінансового стану підприємства, ступеня довіри до керівників проекту, впливу проекту на навколишнє середовище;
визначення ефекту шляхом зіставлення майбутніх інвестицій та майбутніх грошових надходжень при дотриманні необхідної норми прибутковості на капітал;
Приведення майбутніх різночасних витрат і доходів до умов їх сумісності щодо економічної цінності у початковому періоді;
Облік інфляції, затримок платежів та інших чинників, які впливають цінність використовуваних коштів;
облік невизначеності та ризиків, пов'язаних із здійсненням проекту.
Основне завдання при моделюванні інвестиційного процесу з метою оцінити його ефективність зводиться до опису потоку надходжень, який слід очікувати при його здійсненні.
Під час здійснення проекту виділяються три основні види діяльності:
Операційна (виробнича);
Інвестиційна;
Фінансова.
Приплив коштів із виробничої діяльності це різницю між виручкою від продукції (послуг) без податку додану вартість і витратами виробництво цієї продукції не враховуючи амортизаційних відрахувань. Амортизаційні відрахування є калькуляційні витрати, розраховуються за встановленими нормами амортизації і щодо прибутку ставляться до затрат. Реально нарахована сума амортизаційних відрахувань залишається на рахунку підприємства, є внутрішнім джерелом фінансування. Тому потік коштів у виробничої діяльності включає чистий прибуток та амортизаційні відрахування.
Грошовий потік від інвестиційної діяльностівключає надходження від продажу активів підприємства за вирахуванням платежів за новопридбані активи. Витрати на придбання активів у майбутні періоди діяльності мають бути розраховані з урахуванням інфляції на основні фонди за їхніми видами та на нематеріальні активи. Грошовий потік від фінансової діяльностівраховує вклади власників підприємства, власний акціонерний капітал, довгострокові та короткострокові позики, відсотки за вкладами за вирахуванням сум на погашення позик та дивіденди.
Сума грошового потоку кожного з напрямів діяльності під час здійснення інвестиційного процесу становитиме залишок ліквідаційних коштів у відповідний період. При цьому сумарний грошовий потік на кінець розрахункового періоду дорівнюватиме сумі грошового потоку попереднього періоду із залишком ліквідаційних коштів поточного періоду часу.
Підприємство неспроможна працювати без капіталу. Достатнім вважатимуться таку кількість власного і залученого (позикового) капіталу, у якому сумарний грошовий потік у всі періоди діяльності підприємства буде позитивним. Наявність негативної величини у якомусь із періодів часу означає, що це підприємство неспроможна покрити свої витрати.
Таким чином, необхідним критерієм ухвалення інвестиційного проекту є позитивне сальдо накопичених реальних грошей у будь-якому часовому інтервалі, де підприємство здійснює витрати або отримує доходи. Негативна величина сальдо свідчить необхідність залучення додаткових власних чи позикових коштів.
Поняття " інвестиційний проектпередбачає захід, діяльність з досягнення певної мети (результатів), а також систему організаційних та розрахунково-фінансових документів для здійснення цієї діяльності.
Інвестиційний проект– це і технічний захід (удосконалення техніки та технологічного процесу, модернізація об'єкта, організаційно-технічні заходи щодо вдосконалення виробництва, управлінські рішення) та рух грошей (інвестиції сьогодні та доходи - у майбутньому).
В основі аналізу привабливості інвестиційних проектів лежить оцінка та порівняння обсягу передбачуваних інвестицій (IC) та майбутніх грошових надходжень (S).
Так як грошові коштимають тимчасову цінність, необхідно вирішувати проблему сумісності елементів грошового потоку. Відноситися до проблеми сумісності можна по-різному залежно від існуючих об'єктивних та суб'єктивних умов: розміру інвестицій та доходів, темпу інфляції, горизонту прогнозування, рівня кваліфікації аналітика, мети аналізу.
Методи, використовувані в оцінці привабливості інвестиційної діяльності можна розділити на дві групи: засновані на дисконтованих оцінках, тобто. з урахуванням фактора часу, та на облікових оцінках.
Інвестиційний процес є об'єктом кількісного фінансового аналізу, У якому інвестиційний проект розглядається як грошовий потік. Інвестиційний процес з фінансової точки зору об'єднує два протилежні процеси - створення виробничого чи іншого об'єкта, на який витрачаються певні кошти (IC) та послідовне отримання доходу (S).
Обидва ці процеси протікають послідовно чи паралельно. Віддача інвестицій може початися до завершення процесу вкладень. Фактор часу, розподіл витрат IC та доходів S у часі відіграють більшу роль, ніж розміри сум, особливо у довгострокових операціях та в умовах інфляції.
Тривалість розрахункового періоду або обрій розрахунку відповідає тривалості створення, експлуатації об'єкта або досягнення заданих характеристик прибутку, або інших вимог інвестора.
Порівняння різних інвестиційних проектів та вибір кращого з них рекомендується проводити з використанням наступних показників:
NPV - чистий наведений дохід як різницю наведених потоків доходу та витрат;
PI – індекс рентабельності як відношення наведених потоку доходів та витрат;
IRR - норма рентабельності чи внутрішня норма доходності, під якою розуміють ту розрахункову ставку доходу, коли він NPV=0;
CC – ціна капіталу;
PP - термін окупності, показник, що характеризує тривалість періоду, протягом якого сума наведених чистих доходів дорівнює сумі інвестицій;
ARR - коефіцієнт ефективності інвестицій, як відношення балансового прибутку до середній величиніінвестицій.
