Іпотека під квартиру. Плюси і мінуси іпотеки під заставу житла, що купується. Різновиди іпотечного кредитування

Завдяки іпотеці можна придбати все, що завгодно, починаючи від яхти та будинку і закінчуючи землею та іншими об'єктами.

Але найчастіше в іпотечний кредиткупується, звичайно ж, житло.

Що ж до іпотеки під заставу наявного житла, це кредит, у разі з яким заставою є квартира чи будинок, який належав людині, який бажає взяти іпотеку, ще до того, як він прийшов у банк і взяв кредит.

Законодавчий аспект питання

Федеральний закон, що стосується застави житла за іпотекою, був прийнятий ще далекого 1998 року, проте з того часу його основні пункти були не раз переписані. Щодо теперішнього часу, то зараз за цим законом прописано цілих чотирнадцять розділів.

Якщо спиратися на 102 закон, то ним можна виділити кілька ключових фраз:

Загальні умови отримання іпотечного кредиту під заставу наявної нерухомості

Якщо позичальник звертається до банку за іпотекою і при цьому вже має своє житло, то здебільшого питання про видачу кредиту дозволяється позитивно. Справа в тому, що банк у цьому випадку ризикує набагато менше, а від того, відповідно, і відсоткова ставка для позичальника буде набагато нижчою.

Крім того, не настільки важливим буде і той факт, скільки отримує позичальник. А ось на постійне місце праці, мабуть, подивляться уважніше.

Саме іпотека під заставу наявного житла в даний час є найпоширенішою, проте не треба думати, що банк безкоштовно надасть вам гроші – у цього виду іпотечного кредитуваннятак само є свої недоліки. Зокрема:

1. Переплату ніхто не скасовував, тому в більшості випадків відсотки за кредитом можуть обійтися вам у стільки ж, скільки обійшлася б сама нерухомість.
2. Витрати на та оцінку майна.

До речі, і неабиякі переваги, крім низької процентної ставки, Іпотека так само є. Зокрема, здебільшого можна не турбуватися про початковий внесок.

Умови отримання позики під заставу майна, що купується

Залежно від того, яке саме майно ви купуєте, і залежатимуть умови кредитування. Однак найліквіднішим у банків вважається, звичайно ж.

І навіть у разі купівлі квартири не варто забувати, що головною метою банку, що надає гроші, є не те, щоб заволодіти майном, а те, щоб це саме майно приносило дохід. Відбувається це ще й тому, що навіть найвигіднішу нерухомість потрібно продати, витративши при цьому певні кошти.

Ось чому в більшості випадків при видачі грошей на купівлю житла банки вимагають початковий внесок як хоч якийсь підстрахування та ресурс, який надалі можна витратити на продаж житла.

Найчастіше початковий внесок у банках становить 20%, проте існування кількох державних програмз певними умовами (у тому числі і) дозволяє знизити до 10%, а то й зовсім обійтися без початкового внеску.

Ще одним способом «захистити» себе від збитків є підвищення процентних ставок. Відповідно, чим менш вигідне майно, що купується, тим процентна ставка вища. До речі, одним із варіантів «невигідної» для банку нерухомості є порожні землі, за винятком елітних районів.

Іпотечний кредит під заставу житла, що будується.

Природно, що при видачі будь-якого кредиту, а тим більше іпотечного (завдяки великій сумі і, як правило, низьким відсотковим ставкам), банк певною мірою ризикує і може «нарватися» на не дуже чесного позичальника.

Ось чому кредитори здебільшого намагаються звести ризики до мінімуму та вводять такі вимоги:

1. Наявність офіційної зарплати(при цьому щомісячний платіжза кредитом має становити не більше 40% від ЗП);
2. наявність заставного майна;
3. Наявність поручителів.

Якщо звернути увагу на вищезгадані пункти, то стає ясно, що для банку видавати кредит під заставу майна, що будується, дуже ризиковано і невигідно. А все тому, кредитори дуже насторожено ставляться до різних будівель. Тому кредит такого типу одержати позичальнику буде непросто.

Вимоги до заставної нерухомості

Іпотека під заставу житла може оформлюватись у кількох випадках. Зокрема, якщо забезпечення виступає приватний житловий будинок, або квартира в багатоповерховому будинку.

Якщо використовується приватний житловий будинок, то як застава піде не тільки саме житло, а й земля, яка його оточує.

Як заставу банк прийме лише те житло, яке має високу ліквідність.

Як заставу банк прийме лише ту нерухомість, яка зареєстрована на позичальника в ЄДРП.

Як позикового житла можна використовувати лише самостійну нерухомість. Сюди не входять окремі кімнати або поверхи приватного будинку, якщо вони не зареєстровані як окрема нерухомість.

Як заставу не можна використовувати ту нерухомість, яка не підлягає приватизації, або житло, яке необхідно в обов'язковому порядку приватизувати надалі.

Особливості, складності та небезпеки взяття іпотеки під заставу наявного житла

Незважаючи на те, що іпотека в нашій країні існує досить давно, досі не всі банки"зв'язуються" з її видачею. Чому це відбувається?

Відповідей кілька:

1. При видачі іпотечного кредиту потрібен договір застави;
2. Перед тим, як скласти та оформити вищеописаний документ, слід не тільки перевірити ліквідність нерухомості, а й з'ясувати, наскільки платоспроможна людина, яка бере кредит;
3. Найчастіше у заставу позичальник пропонує нерухомість, яка не є у нього єдиною, тому у позичальника пропадає мотивація повертати взятий у банку кредит;
4. Ризики стають небувалими в тому випадку, якщо гроші беруться для «розкручування» бізнесу, що знаходиться на початковій стадії.

Однак і для позичальникає чимало «підводного каміння», тому при взятті іпотеки під заставу майна слід звернути увагу на наступні моменти:

1. Банк надасть вам іпотеку лише у тому випадку, якщо вважатиме майно ліквідним;
2. Так як іпотека, як правило, береться на досить довгий терміні, відповідно, має чималу переплату, краще вивчити пропозицію не одного, а відразу кількох банків, щоб знайти для себе найвигідніший варіант;
3. У тому випадку, якщо ви купуєте площу в заставу наявного житла, то початковий внесок вам, швидше за все, не знадобиться, проте банками він завжди вітається;
4. У більшості банків від вас вимагатимуть і майна.

Пропозиції від провідних банків Росії

Нині одразу кілька банків пропонує іпотеку під заставу житла.

Наприклад, якщо говорити про державний банк, то він пропонує іпотеку під 12% річних на строк до 30 років. При цьому важливо, що початковий внесок повинен становити не менше 20% (а завдяки держпрограмі не менше 10% для деяких сімей) від вартості житла, що купується. Особливі пільгові умовидіють для молодих сімей та сімей, які отримують у Ощадбанку заробітну плату. Як «бонус» обов'язкове страхування життя та майна. Ви можете проігнорувати цю умову, але тоді процентну ставку буде підвищено. Також банком надається і нецільовий кредит під відсоткову ставку 13,5 і терміном до семи років. При цьому цільовий кредит можна взяти до 3000000 рублів (для Москви та Санкт-Петербурга ця сума вища), а нецільовий – до 10000000 рублів.

Так само свої умови пропонує і банк, який дозволяє взяти кредит до 90000000 рублів. При цьому виплачувати його можна буде протягом 50 років під процентну ставку 11,85% та вище. Позичальник може взяти і нецільовий кредит на таку саму суму, але при цьому відсоткова ставка буде вищою (13,85%), а термін – меншим (до 20 років).

На особливих умовах пропонує кредит банк "Альфа Банк". Зокрема, за своїм бажанням ви можете взяти в цьому банку іпотеку не тільки в рублях (60000000), а й у доларах (2000000). При цьому, залежно від того, яке саме житло ви купуєте, початковий внесок варіює від десяти до сорока відсотків, а якщо йдеться про долари, то до тридцяти п'яти відсотків. Щодо процентної ставки, то вона може становити від 12,2% і вище, а якщо говорити про «доларову» іпотеку, то тут ставка єдина – 9%.

Ну і якщо говорити про те, цей банк пропонує своїм клієнтам придбати квартиру або будинок до 20000000 рублів на термін до 30 років за процентною ставкою 11,5% і вище. При цьому початковий внесок має становити щонайменше 30%. Якщо ж йдеться про нецільову іпотеку, то тут такі умови: можна купити житло вартістю до 8000000 рублів з процентною ставкою від 12% на термін до 25 років і початковим внеском від 40%. При цьому початковий внесок має становити щонайменше 10000 рублів на місяць.

Особливості видачі іпотеки під заставу нерухомості розглянуто у наступному відеосюжеті:

Варіантів придбати нову нерухомість у кредит в даний час є чимало. Одним із різновидів такої позички є під заставу наявної нерухомості. Такий варіант підійде для тих, хто вже має у власності особисту квартиру, кімнату або будинок (враховується також частка у власності). Подібне забезпечення допоможе отримати максимально вигідні умовикредитування та придбати ще одне житло з мінімальними втратами для свого бюджету. Однак, перш ніж зважитися на оформлення такого кредитного договору, слід уважно ознайомитися з особливостями такої співпраці з банком.

Як оформляється іпотека під заставу існуючої нерухомості?

Іпотека є заслуговує на увагу варіант для тих, кому не вистачає власних коштівна придбання житла. Особливість, якою володіє іпотека під заставу нерухомості, полягає в тому, що відповідна програма може пропонуватися банком у різних варіантах. Основними їх виступають, зазвичай, такі:

• іпотека під покращення умов проживання;
• типове житлове кредитування.

Перша альтернатива передбачає, що іпотечний кредит під заставу квартири видається за умови обов'язкового продажу заставного майна протягом встановлених термінів. Виручені гроші при цьому скеровуються на погашення частини взятого кредиту. Такий кредит можна отримати

Вітаємо! Іпотека під заставу наявного житла: вигідно чи ні? Сьогодні поговоримо про важливу тему. Ви дізнаєтеся про те, що таке іпотека під заставу наявної нерухомості, як взяти іпотеку під заставу наявного житла і в яких випадках варто це робити, а коли вигідніша стандартна іпотека під заставу нерухомості, що купується.

Іпотека під заставу нерухомості існує у двох видах:

1. Ломбардна іпотека - іпотека під заставу майна, за нею, для отримання кредиту, позичальник зобов'язаний передати банку як заставу нерухомість. Ви повинні мати власну нерухомість, щоб оформити ломбардну іпотеку або вона повинна бути у співзаймача/поручителя/іншої особи готової закласти нерухомість для вас. Застава закріплюється укладанням додаткового договору. Вона дещо відрізняється від звичної іпотеки під заставу нерухомості, що купується. Ключова відмінність – це предмет застави.
2. Іпотека під заставу житла – це класична, найпоширеніша іпотека. По ній позичальник отримує гроші на покупку нового собі житла. Саме воно і перебуватиме у заставі у банку. А ломбардною іпотекою в заставу має піти нерухомість, яка вже є у позичальника.

Якщо в заставу здається нерухомість, що купується, умови такої іпотеки можуть бути більш вигідними. Наприклад в Ощадбанку, іпотека під заставу квартири, що купується, доступна за ставкою від 11% річних, а іпотека під заставу наявної квартири вже буде від 14%. Це з тим, що банку зрозуміліше, куди позичальник направить позикові кошти. Якоюсь мірою – це більш прогнозоване, а отже, менш ризиковане кредитування.

Наразі прийнято розрізняти два види іпотеки під заставу наявного житла:

1. Стандартна ломбардна іпотека Вона популярна у молодих сімей: передати як заставу можна і житло батьків.
2. Іпотека без початкового внеску. Головна перевага – стислі терміниоформлення кредиту та можливість швидко придбати потрібне житло на ринку, не чекаючи поки буде реалізована квартира позичальника. Ця програмабуде цікава тим, хто планує переїзд у нове житло (не дарма Лівобережному банкувона називається «Переїзд»), але не має коштів на перший внесок за класичною іпотекою та часом, щоб продати власну нерухомість швидко та без втрат у грошах. Придбання квартири за цією схемою можливе без початкового внеску. Механізм такої іпотеки простий: ви отримуєте рішення щодо іпотеки в будь-якому банку за умови, що у вас буде перший внесок, а потім берете іпотеку під заставу квартири на цей ПВ. Так, ви отримуєте іпотеку без початкового внеску. Частину грошей ви отримуєте за однією програмою, а частина за іншою.

Плюси і мінуси

Чи можна взяти іпотеку під заставу нерухомості? Чи вигідно її брати? Давайте проаналізуємо Плюси та мінуси іпотеки під заставу наявної нерухомості.

Ломбардна іпотека має низку переваг перед класичною.

Плюси:

• По-перше, ви не повинні звітувати про те, куди використовуєте кошти. Позикою ви можете розпорядитися на власний розсуд.
• По-друге, можна взяти таку іпотеку без початкового внеску. можлива і у класичному варіанті, але тут треба знати нюанси (читайте наш минулий пост).
• По-третє, можна придбати житло, яке за звичайною іпотекою придбати не можна або дуже складно (перепланування, комуналка, кімната в гуртожитку, дачу, недобудову тощо)

Мінуси:

• Підвищені вимоги до нерухомості, що передається у заставу. Як правило, банки воліють не видавати іпотечний кредит власникам квартир, стан яких бажає кращого.
• Вимоги до обов'язкового страхування. При видачі іпотеки під заставу наявної нерухомості страхування життя та здоров'я позичальника, заставного житла та навіть права власності є обов'язковим.
• Деяким категоріям громадян отримати таку іпотеку буде складніше (ІП, власники бізнесу, топові керівники та засновники). Банк може вважати, що кредит оформляється під бізнес.
• Ставка вища, ніж за класичною іпотекою. Різниця може досягати 3% .

Як правило, іпотека під заставу земельної ділянки, квартири або будь-якої іншої нерухомості популярна серед:

• Людей, у яких у власності знаходиться квартира чи земля, але не мають коштів для первісного внеску;
• представників малого бізнесу, які беруть нецільовий кредит для розвитку бізнесу;
• Людей, які прагнуть придбати житло за кордоном;
• І тих людей, які мають намір будувати приватний будинок.

Максимальний розмір

Максимальний розмір ломбардної іпотеки розраховується у кожному банку по-своєму . Якщо ви маєте намір брати кредит під заставу квартири, вам необхідно спочатку прикинути можливу суму, яку видасть вам банк. Все залежить в основному від вартості житла. Кожен банк має свій коефіцієнт, який знижує реальну ринкову вартість нерухомості і саме він визначає розмір заставної позики.

Наприклад візьмемо Газпромбанк. Тут є вимога 70% від оцінки. Таким чином, квартира, ринкова вартість якої 3 млн. рублів, може забезпечити вам іпотечну позику в максимальному розмірі 2100000 рублів (дисконт 30% від оціночної вартості).

Як отримати

Як отримати іпотеку під заставу житла? Кожен банк має свої вимоги до заставної нерухомості, які необхідно враховувати під час подання заявки на ломбардну іпотеку. Тому не зайвим буде подати таку заявку одразу до кількох банків.

Ми приготували для вас універсальний алгоритм дій, які потрібно зробити, щоб взяти кредит під заставу наявної нерухомості або заставу частки в квартирі:

1. Ознайомитись із пропозиціями банків.
2. Зробити оцінку нерухомості.
3. Підготувати банку необхідні документина заставну квартиру та з трудової діяльності. Конкретний перелік документів краще уточнювати безпосередньо у фінансовій установі.
4. Подати заявки одразу до кількох банків.
5. Дочекатись схвалення іпотеки.
6. Вибрати банк.
7. Підписати кредитний договір, договір застави та заставну.
8. Пройти реєстрацію документів у юстиції.
9. Отримати гроші.

А ваша квартира підходить для здавання у заставу?

Як правило, до нерухомості, що пропонується банку в заставу, висуваються такі стандартні вимоги:

• Наявність всіх основних комунікацій, таких як водопровід, опалення та електрика.
• На житло не повинно бути жодних зобов'язань ні з боку позичальника, ні з боку будь-яких інших власників.
• Планування приміщення має задовольняти усі вимоги технічної документації.

Наявну квартиру як заставу, не приймають якщо:

• Житло у старих будинках, які не страхують страхові компанії.
• Будинки, які вимагають кап. ремонт, під знесення чи аварійному стані.
• Матеріал стін та перекриттів – дерево.
• Малоповерхові будинки.

Якщо хоча б за одним із перерахованих критеріїв житло не підходить, то банк має повне право відмовити позичальнику у видачі іпотеки під заставу житла.

Найвигідніші пропозиції від банків

Ощадбанк

Видає іпотеку під заставу наявної нерухомості на таких умовах:

1. Позика видається терміном до 20 років
2. Сума іпотеки - від 500 тисяч рублів до 10 мільйонів рублів (коефіцієнт зниження ринкової вартості заставної нерухомості у Ощадбанку - від 40% до 60%)
3. Ощадбанк видає кредит під заставу земельних ділянок, дачі, гаража, приватного будинку і т.д.
4. Процентна ставка коливається від 14% залежно від термінів іпотеки. Причому такі відсотки діють виключно зарплатним клієнтам Ощадбанку. Для всіх інших процентна ставка зростає на 1%. А якщо такий клієнт відмовляється від страхування збільшується ще на 1%.

Плюси:

Ви маєте справу з перевіреним та надійним банком;

Ви можете оформити ломбардну іпотеку, передавши в заставу будь-яку нерухомість;

Якщо ви є зарплатним клієнтом банку, ви можете розраховувати на серйозні пільги при обчисленні процентної ставки.

Мінуси:

— Ощадбанк має досить невигідний дисконт. Банк запропонує вам позику в розмірі лише 40% від оцінки житла.

- Відносно високий відсоток.

— ІП, власники бізнесу, керівники невеликих організацій за цією програмою не кредитуються.

Россільгоспбанк

1. Позика видається терміном до 30 років
2. Банк пропонує лише цільові кредити
3. Сума іпотеки – щонайменше 500 тисяч рублів. Коефіцієнт зниження ринкової вартості заставного об'єкта становить 70%.
4. Процентна ставка починається від 11,5% (для зарплатників та надійних клієнтів строком до 5 років та запорукою менше 50% від вартості нерухомості).

Плюси:

Великі терміни погашення позики.

Вигідний коефіцієнт банку. Россільгоспбанк буде готовий надати вам позику в 70% від ринкової вартості житла.

Порівняно непоганий відсоток.

Мінуси:

- Кредит цільовий. Тобто за кожною витратою кредитних коштівви будете зобов'язані звітувати перед банком, а саме подати документи на купівлю нової нерухомості.

ВТБ 24

1. Банк пропонує лише нецільові кредити.
2. Коефіцієнт банку зниження ринкової вартості нерухомості становить до 50%
3. Фіксована відсоткова ставка – 13,6% щорічно.
4. Термін до 20 років.
5. Сума до 15 000 тис. руб.

Плюси:

Ви можете взяти нецільовий кредит і витратити гроші так, як вважаєте за потрібне.

У середньому непоганий коефіцієнт – 50%.

Велика зона охоплення банку.

Мінуси:

— Процентна ставка від ВТБ-24 вища, ніж у інших фінансових установ.

Газпромбанк

1. Позика видається на строк до 15 років.
2. Дисконт від ринкової вартості житла – до 30%, але не менше ніж 15% від вартості.
3. Банк видає нецільові споживчі позики.
4. Мінімальний розмір процентної ставки становить 11,75% на рік.
5. Максимальна сума - 30 000 тис. руб.
6. Обов'язкове титульне страхування.

Плюси:

Ви можете оформити нецільовий споживчий кредит.

Порівняно невелика щорічна відсоткова ставка.

Мінуси:

— Менший термін кредитування, ніж інші банки.

- Великі додаткові витрати.

Якщо у вас є проблеми з документами по квартирі та потрібна юридична підтримка, рекомендуємо звернутися за допомогою до нашого фахівця (Заповніть спеціальну форму в кутку). Послуга цього року безкоштовна. Кожен, хто взяв консультацію, має шанс значно прискорити вирішення свого питання.

На цьому сьогодні все. Чекаємо на ваші коментарі. Чи оформляли ви таку іпотеку? Підтримайте наш проект у соціальних мережах та не забудьте підписатися на новини.