Що робити, якщо на початковий внесок із іпотеки майже немає грошей? П'ять способів знайти гроші на перший внесок за іпотекою Немає грошей на перший внесок на іпотеку

Що таке іпотека без початкового внеску? Чи можна взяти іпотеку без початкового внеску і чи варто це робити? Де взяти іпотеку без початкового внеску дуже вигідно?

Як взяти іпотеку без початкового внеску у 2019: Топ-10 перевірених способів обійти початковий внесок

Тема сьогоднішнього оповідання: « »:

• Що таке іпотека без первісного внеску.
• Чи можна взяти іпотеку без початкового внеску і чи це варто робити.
• Де взяти іпотеку без початкового внеску дуже вигідно.

Загалом, якщо ні початкового внеску , а житло дуже потрібне, то обов'язково прочитайте цю статтю до кінця.

Навіщо банкам потрібен початковий внесок

Насамперед, давайте розберемося, що таке іпотека і навіщо банки вимагають початковий внесок.

Іпотека – це позика від банку купівлю житла. Як правило, банк бере в заставу саме ту нерухомість, яку купують за іпотекою. Поки ви не закриєте заборгованість перед банком, житло буде під обтяженням. Це означає, що ні продати, ні подарувати чи щось зробити з цією нерухомістю ви не зможете.

Здавалося б, все чудово. Банк дає вам гроші на покупку квартири, а сам отримує гарантію у вигляді заставної на неї. Якщо ви раптом не зможете платити іпотеку, просто продасть її і отримає свої гроші назад. Але не все так просто.

Іпотечний кредит без первісного внеску для банку надто ризикована угода з двох причин:

1. Ринок нерухомості дуже нестабільний.Періоди зростання вартості нерухомості змінюються затяжними кризами, що обрушують ціни на житло. Якщо банк видає іпотеку на піку цін, він просто не зможе реалізувати квартиру за потрібною ціною, щоб покрити заборгованість нездатного позичальника далі оплачувати кредит, під час кризи.
2. Іпотека з нульовим внеском залучає позичальників низької якості.Банки вважають, що якщо людина не може накопичити гроші на початковий внесок, значить вона не дуже вміє керувати своїми фінансами, а як результат – ризик неповернення з іпотеки через низьку платіжну дисципліну. Другий момент, є переконання у банків, що іпотека без першопочатку – це доля низькооплачуваних позичальників із «сірими» доходами та неофіційним працевлаштуванням, а це знову ж таки ризик майбутніх проблем із поверненням. Але практика показує, що це лише домисли банків. Прострочення по іпотечним кредитамнайменша (3-4%), а ті, хто зважився на іпотеку, зазвичай досить справно виконують свої зобов'язання перед банком.

Так чи інакше, але початковий внесок став обов'язковою вимогою у більшості банків. При іпотеці ви повинні мати на руках 10-15% відсотків готівки від вартості квартири.

Але на будь-який замок є відмичка. Хотіти не шкідливо, а шкідливо не хотіти. Тепер поговоримо про 10 способів як обійти початковий внесок у банку.

10 перевірених способів взяти іпотеку без початкового внеску

Отже, давайте розберемо найпопулярніші способи взяти квартиру в іпотеку без первісного внеску . За підсумками вам стане абсолютно зрозуміло, як оформити іпотеку без початкового внеску саме у вашому випадку.

1. Класична іпотека

Класична іпотекабез початкового внеску у 2017 році представлена ​​банком – це Металлінвестбанк та його програма « Іпотека без початкового внеску ».

Суть програми дуже проста. Вам видається іпотека повністю на всю вартість квартири без жодних проблем під фіксовані 14% річних (якщо не страхуєте життя та здоров'я, то +1%).

Без першого внеску іпотека можлива лише для працівників, які працюють за наймом (не ІП та власники бізнесу), на суму від 250 тис. до 3 млн., терміном до 25 років. Оформлення іпотеки на будівництво будинку за цією програмою неможливе.

Використовуйте онлайніпотечний калькулятор, щоб зробити розрахунок іпотеки без початкового внеску у Металлінвестбанку Розрахований первинний платіж не повинен перевищувати половини доходу вашої родини.

Важливий момент! Щомісячний платіжпо іпотеці має становити половину чистого доходу сім'ї (за вирахуванням платежів за кредитом та картками, а також витрат на утриманців). Наприклад, якщо дохід сім'ї із трьох осіб із однією неповнолітньою дитиною становить 50 000 рублів на місяць. Є кредит із платежем 5000 рублів, то максимум на що може претендувати дана сім'я – це приблизно 1450 тис. руб.

Також іпотеку з 0 початковим внескам можна оформити в ШМД банк (від 12,5%), Банк Відродження (від 12,95%) та Промзв'язокбанк (від 13,3%), але тільки на новобудову та у спеціально акредитованих забудовників.

2. Програма «Переїзд» та аналоги

Наступним варіантом, як взяти іпотеку без початкового внеску, може стати програма «Переїзд» від Банку Лівобережний або її аналоги в інших банках.

Якщо у вас немає грошей на початковий внесок то вам їх може позичити банк під заставу іншого вашого житла. Тобто. Ви оформляєте іпотеку в потрібному банку, а гроші на початковий внесок отримуєте від банку Лівобережний, наприклад. При цьому щомісяця платити за цю позику вам не треба.

Гроші видаються на рік з умовою того, що ви протягом цього терміну знайдете покупців на вашу квартиру і продасте її з дозволу банку за потрібною ціною без поспіху, а потім погасіть позику з відсотками. Але можна і не продавати цю квартиру, а просто повернути гроші банку + відсотки, що набігуть за цей час (від 17,5% до 19% річних).

Плюс тут очевидний – легальний спосіб отримати гроші на перший внесок без перевірки вимог до доходу та вашої зайнятості.

приклад.Ви офіційно не працюєте, але ви маєте квартиру, яку ви можете закласти. Банк видасть вам не більше 60% від її оцінної вартості. Від 3 млн. це 1800 тис. руб. У Банку ВТБ 24 можна оформити іпотеку за двома документами без підтвердження трудової зайнятості, якщо у вас є 40% від початкового внеску. Таким чином, ви навіть, будучи офіційно безробітним або з низьким офіційним доходом, але з квартирою у власності, зможете придбати житло до 4,5 млн рублів.

Мінус також очевидний – наявність квартири у власності.

3. Під заставу нерухомості

Є ще один реальний спосібуникнути пошуку початкового внеску – це взяти кредит під заставу наявної нерухомості.

Вам також, як і в минулому варіанті, потрібно мати свою нерухомість у власності, але вам видадуть потрібну суму готівкою без аналізу, куди ви витратите цю суму.

Це комерційна іпотека без початкового внеску . Її дуже часто беруть під бізнес або на покупку нестандартного житла, яке під звичайну іпотеку не підходить.

Іпотека під заставу нерухомості існує практично у всіх великих банках. Зокрема в Ощадбанку ви можете взяти нецільовий кредит під заставу нерухомості на суму від 500 тис. руб. до 10 млн. суму видають не більше 60% від заставної вартості нерухомості. Термін від року до двадцяти років за ставкою від 14% річних.

4. Кредит

Ще один варіант отримати іпотеку без первісного внеску - це взяти споживчий кредит, у тому числі споживчий кредит під заставу автомобіля та оформити звичайну іпотеку.

Тут слід підійти до справи з головою.

По перше,потрібно порахувати чи потягніть ви платіж за кредитом і платіж за іпотекою одночасною. Споживчі кредити видаються менший термін і під більшу ставку, ніж у іпотеці. Можна дуже швидко вийти на прострочення, якщо почнуться проблеми з роботою та доходом.

По-друге,споживчий кредит необхідно купувати у потрібний момент. Залежно від типу банку є різні алгоритми видачі іпотеки. Як правило, після того, як ви надали документи по об'єкту нерухомості в банк після схвалення заявки, ви можете сміливо йти і брати кредит на початковий внесок, але вже в іншому банку. Повторно банк не перевірятиме кредитну історію і не помітить того, що у вас з'явився новий борг.

Але бувають інші варіанти, коли банк вимагає розмістити початковий внесок на рахунку або закласти в акредитив перед видачею кредиту. Тоді якщо ви візьмете кредит, банк побачить це в кредитної історіїі може зрізати суму вже схваленої іпотеки або зовсім перевести заявку на відмову, і ви залишитеся без квартири, але з споживчим кредитомна руках.

5. Взяти в борг

Якщо вам не хочеться переплачувати, слід розглянути варіант взяти гроші в борг.

З одного боку, найпростіший варіант. Попросити у родичів або знайомих гроші в борг і внести його на сплату початкового внеску за іпотекою, а потім повертати наскільки можна з відсотками чи без.

Але, з іншого боку, не у всіх буде на руках потрібна сума. Для покупки квартири в 3 млн. рублів необхідно визначити приблизно 450 тис. Другий момент - психологічний. Не завжди зручно займати у близьких родичів і знайомих і, тим більше якщо будуть проблеми з поверненням, то можна назавжди зіпсувати з ними відносини.

Пенсійний фонд протягом двох місяців перерахує гроші в банк і погаситиме за вас частину іпотеки або повністю, якщо вистачить суми.

Іпотека без внеску під материнський капітал, на даний момент, найбільш вигідна в Ощадбанку (від 12% річних) та Уралсібі (10,8%). У Райффайзенбанку можна взяти іпотеку без початкового внеску з материнським капіталомпід 12,5% річних, але тільки якщо у вас офіційний дохід по 2 ндфл, якщо формою банку, то тоді потрібно знайти 10% ПВ. Відгуки про ці банки тільки позитивні.

7. Субсидії від держави

Держава активно допомагає певним категоріям громадян у рішенні житлового питання. Зокрема, взяти іпотеку без початкового внеску до МО можуть за програмою «Соціальна іпотека у Московській області»вчителі, лікарі та вчені. Перший внесок за них до 50% сплатить бюджет.

Без внеску у Москві та інших містах слід розглядати програму (соціальна іпотека). Для молодої сім'ї діє низка пільг. Можна отримати від держави субсидію до 35% від вартості квартири.

Для участі у програмі ви повинні звернутися до органів влади на місці та надати потрібні документи, щоб вас визнали такими, що потребують поліпшення житлових умов.

Для військових діє накопичувально-іпотечна система. У рамках цієї системи на спеціальному рахунку накопичується певна сума, встановлена ​​державою, яку військовослужбовець може витратити на сплату початкового внеску з військової іпотеки.

Таким чином, після трьох років служби нульова іпотека за першим внеском для військового цілком можлива.

та найкращі пропозиції військової іпотеки від російських банків.

8. Завищення

Якщо ви плануєте взяти квартиру без початкового внеску, то ви повинні знати термін «Завищення». Тепер розберемося, що це таке.

Обходити вимогу банку з першого внеску можна у різний спосіб. Досить простий із усіх варіантів – це просто завищити вартість квартири перед банком.

При такому розкладі ви показуєте банку вартість квартири вище, ніж вона реальна є на розмір первісного внеску, а також надаєте йому як документи, що підтверджують, про його сплату розписку від продавця.

приклад. Вартість квартири 4 млн. руб. Початковий внесок має бути на вимогу банку 15% (600 тис.). Якщо таких грошей на руках немає, то подаємо в банк заявку на таких умовах: вартість квартири з урахуванням завищення 4706 тис. руб., Сума кредиту 4000100, початковий внесок 705900 руб. Банк задобрює потрібну суму (4000 100 руб.), А далі надається розписка про те, що нібито продавець отримав від покупця 706 000 рублів як початковий внесок. Банк перераховує продавцю всю суму 4 млн. грн.

Можливі проблеми:

• Можна не пройти оцінки квартири перед банком. Якщо завищення занадто велике і вартість квартири дуже відрізняється від ринку, то банк може відмовити в кредитуванні даного житла.
• У новобудові від забудовника придбати квартиру буде дуже складно. Банки не приймають розписки юридичної особи.
• Є ризик продавця, що покупець може вимагати повернути «віртуальний» перший внесок.

9. Позика від АН та забудовника

Щоб уникнути проблем з оцінкою квартири чи потрібна іпотека без початкового внеску від забудовника, існує спосіб взяти позику на перший внесок у самого забудовника чи агентства нерухомості.

Суть програми полягає в тому, що ви оформляєте звичайну іпотеку, а забудовник або АН видає вам безвідсоткову або процентну позику у розмірі початкового внеску. Його ви віддаєте в банк, а далі повертаєте позику на тих умовах, які були прописані у договорі.

Цю схему використовують частіше разом із завищенням вартості квартири, тоді забудовник від банку отримує всю вартість квартири відразу, а для банку на розмір завищення видається прибутково-касовий ордер. При цьому після отримання ключів та за відсутності претензій з боку покупця договір позики знищується.

Як правило, за цю послугу беруть додаткову плату – 3-5% вартості квартири.

Також взяти позику можна у будь-якому МФО.

10. Акції від забудовника

Для підтримки продажів забудовника часто проводять різноманітні акції. Іпотека їм стала потужним інструментом реалізації квартир. Іпотека з держпідтримкою просто витягла будівельну галузь у 2015-16 роках.

Для кожного забудовника початковий внесок з іпотеки є головним болем. Більшість населення просто немає грошей на нього. Тим більше, що при придбанні квартири в новобудові в іпотеку доводиться оплачувати ще й оренду квартири, поки будується будинок.

Акція від забудовника може полягати у розстроченні зі сплати початкового внеску або наданні спеціальної знижки у розмірі першого внеску на квартиру.

Необхідно постійно моніторити ринок пропозицій, щоби не пропустити цікавий варіант.

Коли вигідно брати іпотеку без початкового внеску, а коли ні

Перш ніж зважитися на покупку, вам слід розрахувати іпотеку на нашому калькуляторі і подумати наскільки вона вам вигідна.

Вітаємо! Сьогодні поговоримо про те, що таке іпотека без первісного внеску, чи можна взяти іпотеку без первісного внеску і чи варто це робити, і де взяти іпотеку без первісного внеску максимально вигідно. Загалом, якщо немає початкового внеску, а житло дуже потрібне, то обов'язково прочитайте пост до кінця.

Насамперед давайте розберемося, що таке іпотека і навіщо банки вимагають початкового внеску.

Іпотека – це позика від банку купівлю житла. Як правило, банк бере в заставу саме ту нерухомість, яку купують за іпотекою. Поки ви не закриєте заборгованість перед банком, житло буде під обтяженням. Це означає, що ні продати, ні подарувати чи щось зробити з цією нерухомістю ви не зможете.

Здавалося б, все чудово. Банк дає вам гроші на покупку квартири, а сам отримує гарантію у вигляді заставної на неї. Якщо ви раптом не зможете платити іпотеку, просто продасть її і отримає свої гроші назад. Але не все так просто.

Іпотечний кредит без первісного внеску для банку надто ризикована угода з двох причин:

1. Ринок нерухомості дуже нестабільний. Періоди зростання вартості нерухомості змінюються затяжними кризами, що обрушують ціни на житло. Якщо банк видає іпотеку на піку цін, він просто не зможе реалізувати квартиру за потрібною ціною, щоб покрити заборгованість нездатного позичальника далі оплачувати кредит, під час кризи.
2. Іпотека з нульовим внеском залучає позичальників низької якості. Банки вважають, що якщо людина не може накопичити гроші на початковий внесок, значить вона не дуже вміє керувати своїми фінансами, а як результат – ризик неповернення з іпотеки через низьку платіжну дисципліну. Другий момент, є переконання у банків, що іпотека без першопочатку – це доля низькооплачуваних позичальників із «сірими» доходами та неофіційним працевлаштуванням, а це знову ж таки ризик майбутніх проблем із поверненням. Але практика показує, що це лише домисли банків. Прострочення за іпотечними кредитами найменше (3-4%), а ті, хто зважився на іпотеку, зазвичай досить справно виконують свої зобов'язання перед банком.

Так чи інакше, але початковий внесок став обов'язковою вимогою більшості банків. При іпотеці ви повинні мати на руках 10-15% відсотків готівки від вартості квартири.

Але на будь-який замок є відмичка. Хотіти не шкідливо, а шкідливо не хотіти. Тепер поговоримо про 10 способів як обійти початковий внесок у банку.

10 перевірених способів взяти іпотеку без початкового внеску

Отже, розберемо найпопулярніші способи взяти квартиру в іпотеку без початкового внеску. За підсумками вам стане зрозуміло, як оформити іпотеку без початкового внеску саме у вашому випадку.

Класичний варіант

Класична іпотека без первісного внеску у 2020 році представлена ​​банком – це Металлінвестбанк та його програма «Іпотека без первісного внеску».

Суть програми дуже проста. Вам видається іпотека повністю на всю вартість квартири без жодних проблем під фіксовані 14% річних (якщо не страхуєте життя та здоров'я, то +1%).

Важливий момент! Найчастіше іпотека без первісного внеску в традиційному варіанті видається на новобудови і спеціально для цього акредитованого в банку забудовника.

Без першого внеску іпотека можлива лише для працівників, які працюють за наймом (не ІП та власники бізнесу), на суму від 250 тис. до 3 млн., терміном до 25 років. Оформлення іпотеки на будівництво будинку за цією програмою неможливе.

Акції від забудовника

Для підтримки продажів забудовника часто проводять різноманітні акції. Іпотека їм стала потужним інструментом реалізації квартир. Іпотека з держпідтримкою просто витягла будівельну галузь у 2015-16 роках.

Для кожного забудовника початковий внесок з іпотеки є головним болем. Більшість населення просто немає грошей на нього. Тим більше, що при придбанні квартири в новобудові в іпотеку доводиться оплачувати ще й оренду квартири, поки будується будинок.

Акція від забудовника може полягати у розстроченні зі сплати початкового внеску або наданні спеціальної знижки у розмірі першого внеску на квартиру.

Необхідно постійно моніторити ринок пропозицій, щоби не пропустити цікавий варіант.

Коли вигідно брати іпотеку без першопочатку, а коли ні

Перш ніж зважитися на покупку, вам слід розрахувати іпотеку на нашому калькуляторі і подумати наскільки вона вам вигідна.

Давайте розберемо найпростіший варіант.

приклад. Щоб накопичити на студію в Новосибірську в 1 млн. рублів за рік, потрібно щомісяця відкладати по 12 500 + 12 500 платити за орендовану квартиру. Разом при середній зарплаті 30 000 рублів за рік накопичити на ПВ для студії цілком реально. Якщо не морочитися, а одразу взяти іпотеку без первісного внеску до готового житла із завищенням, то за 20 років переплата буде приблизно 1,8 млн., а з урахуванням року оренди та іпотеки з 15% ПВ, на той самий термін – 1472 тис. грн. руб.

З нашого розрахунку випливає, що навіть у варіанті із завищенням іпотека без першого внеску програє класичній іпотеці із ПВ.

Інше питання, коли у вас немає свого житла і вам просто неможливо накопичити на внесок у банк, тоді ця іпотека буде єдиним варіантом рішення житлової проблемиі тут не до розрахунку вигідності.

Запитання від читачів.Хочу взяти іпотеку для будівництва будинку. Як отримати таку іпотеку і чи можна обійтися без першого внеску. Де можна оформити і під який відсоток видаватиметься позичка.

Наша відповідь.Взяти можна в Ощадбанку за ставкою від 6,5% річних. Обійти початковий внесок можна, якщо надати чеки на закупівлю матеріалів або домовитися з підрядниками про надання йому авансу за нібито виконані роботи (має бути платіжний документ).

Нова програма 2020 року від держави

У 2020 році планується запуск спеціальної програми підтримки для низки категорій громадян найменш захищених у соціальному плані (які потребують поліпшення житла, незаможні, багатодітні тощо). Передбачається, що субсидія на перший внесок допоможе таким категоріям громадян придбати власне житло на іпотеку. Докладніше про програму ми писали

Сподіваємося, у вас більше не залишилося питань, як взяти іпотеку без першого внеску. Якщо ні, то чекаємо ваші коментарі наприкінці посту та питання нашому юристу у спеціальній формі у правому нижньому кутку.

Підписуйтесь на оновлення проекту та натисніть кнопки соціальних мереж!

Більшість банків готові видати іпотечний кредит лише тим, хто може самостійно сплатити первісний внесок на квартиру, що купується (зазвичай він становить від 20 і більше відсотків від суми майбутньої покупки). Але що робити, якщо власні нагромадження майже відсутні? Може взяти споживчий кредит, і за рахунок нього покрити первісний внесок? Чи пошукати банк із нульовою ставкою? А може все-таки не поспішати з іпотекою і спочатку назбирати коштів? Але якщо збирати, то скільки? Відповіді на ці питання знає керівник проекту «Іпотека» порталу ГдеЭтотДом.РУ Євгенія Таубкіна, яка «вариться» в іпотечній «кухні» вже понад 8 років.

Більшість банків готові видати іпотечний кредит лише тим, хто може самостійно сплатити первісний внесок на квартиру, що купується (зазвичай він становить від 20 і більше відсотків від суми майбутньої покупки). Але що робити, якщо власні нагромадження майже відсутні? Може взяти споживчий кредит, і за рахунок нього покрити первісний внесок? Чи пошукати банк із нульовою ставкою? А може все-таки не поспішати з іпотекою і спочатку назбирати коштів? Але якщо збирати, то скільки? Відповіді на ці питання знає керівник проекту «Іпотека» порталу ГдеЭтотДом.РУ Євгенія Таубкіна, яка «вариться» в іпотечній «кухні» вже понад 8 років.

Споживчий кредит на перший внесок- Найневдаліше рішення. Справа в тому, що для банків наявність накопичень на перший внесок є підтвердженням платоспроможності позичальника. Якщо позичальник бере перший внесок споживчий кредит, це додатково збільшує як ризики банку, і його власне боргове навантаження. Переконайтеся в цьому самі — розрахуйте за допомогою нашого калькулятора щомісячний іпотечний внесок і додайте до нього щомісячний платіж за кредитом. Чи варто так обтяжувати себе?

Не дивно, що багато банків категорично проти, щоб позичальники йшли таким шляхом. Більше того, низка банків навіть може відстежити ситуації, якщо позичальник взяв споживчий кредит на початковий внесок, але при цьому в анкеті на іпотечний кредит злукавив і як джерело вказав «власне накопичення». Звісно ж, жодного кредиту у цьому випадку він не отримає.

Про нульовий перший внесоктеж варто забути - як правило, за такими пропозиціями йдуть дуже високі додаткові витрати на угоді. Наприклад, у деяких банках комісія за видачу такого кредиту становить 8% — як бачите, немає сенсу зв'язуватися з такими пропозиціями. У кризу 2008 року високий відсотокдефолтів відзначався за іпотечними кредитами з низьким або нульовим початковим внеском. Пам'ятаючи про це, більшість банків досі застосовує жорсткішу перевірку платоспроможності позичальників, що орієнтуються на кредити з низьким початковим внеском.

Найбільш раціонально виглядає рішення накопичити на початковий внесок у розмірі 20%вартості нерухомості. Під такий внесок банки пропонують найцікавіші умови. А якщо зібрати ще більше, деякі банки навіть платоспроможність клієнтів перевіряти не будуть. Втім, якщо вдалося накопичити хоча б 10% сумиі відкладати покупку квартиру немає вже жодної сечі, можна почати придивлятися до банківських пропозицій або відразу подати заявку на отримання кредиту - а це можна зробити, наприклад, за допомогою сервісу Іпотека від порталу ГдеЭтотДом.РУ. Із тих банків, з якими ми співпрацюємо, іпотеку під мінімальний початковий внесок пропонують Транскапіталбанк, ІнвестТрастБанк (ІТБ) та банк МТС. Головне – правильно прорахувати свої витрати та реалістично оцінити свої можливості.

Приблизний розрахунок за іпотечними кредитами з різним розміром початкового внеску, виданим на купівлю квартири вартістю 5 млн. руб.

Розмір початкового внеску
Грошовий еквівалент початкового внеску		500 тис. руб.	1 млн руб.
Найкраща ставка за кредитом серед усіх пропозицій банків
Розмір щомісячного платежу	69,979 тис. руб.	59,024 тис. руб.	55,464 тис. руб.
Додаткові витрати	Стандартні витрати на іпотеку + висока банківська комісіяза видачу кредиту та його обслуговування (до 8% від суми)	Стандартні витрати на іпотеку + додаткова страховка	Стандартні витрати на іпотеку

Добридень! Сьогодні ми продовжуємо серію матеріалів про іпотеку молодим сім'ям та плануємо висвітлити досить серйозне питання, яке хвилює багатьох майбутніх позичальників. Йтиметься про проблему із внесенням початкового внеску за кредитом. Не секрет, що накопичити досить велику суму коштів (а початковий внесок становить від 10% вартості житла) для молодої сім'ї, особливо має дітей, досить складно. Разом з тим взяти іпотечний кредит і не робити початковий внесок практично неможливо.

Пільги для молодих сімей при іпотечному кредитуванні, звичайно, включають лояльні умови надання позичок, але в більшості випадків це стосується більш тривалих кредитів і низьких процентних ставок. У питанні початкового внеску банки при цьому умов не змінюють — він повинен становити як мінімум десяту частину вартості житла, що купується.

Навіщо потрібен початковий внесок

Спочатку поговоримо про саму сутність початкового внеску: як визначається його розмір, що він є, і з якою метою банки зобов'язують позичальників сплатити цей внесок.

Отже, початковий внесок — це певна сума (зазвичай виражається у відсотках вартості товару, об'єкта нерухомості чи автомобіля), яку позичальник зобов'язаний сплатити до укладання з банком кредитного договору. При цьому, як правило, товар, що купується, передається в заставу за оформленим кредитом.

Є три основні причини, через які банки включають до умов кредитування (зараз ми говоримо переважно про іпотечне кредитування) зобов'язання про внесення початкового внеску. Причому в більшості випадків діють відразу всі ці причини:

• підвищення довіри до позичальника з боку банку; поява впевненості у платоспроможності клієнта. Зрозуміло, банки при кредитуванні клієнтів на великі суми, навіть під заставу (а іпотека відноситься саме до таких позик), прагнуть максимально убезпечити себе. Підтвердження клієнтом свого наміру придбати квартиру та сплачувати щомісячні внески шляхом внесення великої суми власних коштівякнайкраще підходить для цих цілей;
• можливість залагодити юридичні формальності, пов'язані з переоформленням нерухомості та передачею її у заставу. Для роз'яснення сказаного звернемося до стандартної схеми оформлення іпотечного кредиту: прийняття позитивного рішення – оформлення договору купівлі-продажу – оплата частини вартості житла за рахунок первісного внеску – оформлення всіх документів – повна оплата продавцю. Якщо виключити з цієї схеми початковий платіж, виходить, що продавцю необхідно до отримання коштів переоформлювати нерухомість на покупця, або банку до оформлення застави перераховувати на рахунок продавця всю суму кредиту. Будь-яке з цих рішень, хоч і має право на життя, але досить складно в реалізації — здебільшого і продавець, і банк не підуть на такі заходи;
• різниця між оцінною та заставною вартістю нерухомості — третя і, мабуть, найголовніша причина, через яку банки зобов'язують позичальників сплачувати початковий внесок. Оцінна (вона ж ринкова) вартість житла - це та ціна, за якою на даний момент можна реалізувати нерухомість, що купується. Ця вартість визначається за спеціальними алгоритмами фахівцями банку або незалежною оцінювальною компанією. Спрощено цю методику можна уявити так: в оголошеннях, базах агентств нерухомості, інтернеті фахівці знаходять 10-20 об'єктів, найбільш близьких за параметрами до того, що купується. Далі «відсікаються» варіанти з мінімальними та максимальними цінами – зазвичай такі пропозиції не відповідають реальній ситуації на ринку. варіанти, що залишилися, наводяться до «базисного» виду - тобто за допомогою певних коефіцієнтів робляться коригування на параметри, за якими знайдений варіант відрізняється від оцінюваного. Потім підраховується середнє значення, яке й слугуватиме оціночною вартістю об'єкта нерухомості.

Однак на цьому визначення вартості не закінчується — співробітникам банку належить позначити заставну вартість житла — тобто ту вартість, за якою цю нерухомість буде передано до застави банку. Заставна вартість завжди нижча за оцінну — їх різниця становить так званий «дисконт», який виражається у відсотках від оціночної вартості. Суть дисконту в тому, що він відображає витрати банку на реалізацію квартири чи будинку у тому випадку, якщо житло доведеться продавати за рахунок сплати боргу за кредитом. Таким чином, дисконт, який застосовується в тому чи іншому випадку, безпосередньо залежить від характеристик нерухомості - чим ліквідніше і затребуваніше житло, тим простіше і швидше його продати, а отже - тим нижчий дисконт. Так, найбільш затребувані об'єкти нерухомості - 1 - і 2-кімнатні квартири в хороших спальних районах, особливо недавньої будівлі - матимуть найнижчі дисконти, а отже, найвищу (у відсотковому співвідношенні) заставну вартість.

Варто сказати, що для позичальника застосування банком дисконтів не обіцяє нічого хорошого: адже як кредит надається сума не більша, ніж заставна вартість житла, а заплатити за квартиру доведеться повну вартість, яка навряд чи буде набагато нижчою за середньоринкову (а отже, і оцінну) . Різниця між вартістю житла та його заставною сумою і становить у цьому випадку розмір первісного платежу.

Приклад умов кредитування

Як приклад наведемо умови однієї з найпривабливіших програм із кредитування іпотеки для молодих сімей від Ощадбанку.

Кредит видається молодим сім'ям — таким, у яких хоча б один із подружжя молодше 35 років. Максимальний термін кредитування – 30 років, процентна ставка від 10,5%, додаткових комісій відсутні. Сума кредиту – від 45 тисяч рублів.

Додаткова перевага програми — можливе залучення співпозичальників, що є величезним плюсом для молодої сім'ї. Крім того, дохід можна підтвердити довідкою за формою банку.

Але водночас є у цієї програми й суттєва вада — необхідність внесення початкового внеску (мінімум 10%).

Погляд клієнта

Зауважимо, що у застосуванні початкових платежів для клієнта є певна вигода: адже в тому випадку, якщо позичальник має можливість внести власні кошти, сума кредиту значно зменшується. Внаслідок цього знижуються і щомісячні платежі, і переплата за кредитом.

Але здебільшого умова щодо оплати початкового внеску ставить позичальника в досить складні умови. Особливо це стосується молодих сімей, доход яких зазвичай недостатній для накопичення великих сум. Окрім початкового внеску, позичальнику і так належить понести досить великі витрати: на незалежну оцінку нерухомості, оформлення документів, оплату страховки, після заселення — на ремонт та купівлю необхідних меблів та техніки. При цьому не варто забувати, що вже через місяць після оформлення кредитного договору належить внести перший платіж за кредитом.

Зрозуміло, в таких умовах багато позичальників шукають можливості зменшити початковий внесок або знизити власні витрати на його сплату. Саме про такі способи, особливо придатні для молодих сімей, і піде мова нижче.

Де знайти гроші?

Отже, молода сім'я планує оформити іпотечний кредит чи навіть отримала позитивне рішення від банку. Однак на внесення первісного платежу власних коштів не вистачає (або планується спрямувати наявні кошти на інші цілі, наприклад, ремонт у купленій квартирі). Як можна вирішити цю проблему?

1. Подальші накопичення. Таке рішення — найочевидніше і найвигідніше як для позичальника, так і для банку. Якщо є можливість, ми рекомендуємо відкласти оформлення кредиту на деякий час і зайнятися накопиченням коштів безпосередньо на початковий платіж. Як показує досвід багатьох сімей, цільові накопичення займають зовсім небагато часу навіть у сімей із середнім доходом, при цьому після оформлення кредиту ви не матимете інших зобов'язань, крім платежів з іпотеки. Мінус такого рішення — у тому, що із покупкою житла доведеться почекати.
2. Нецільовий кредит у банкуу сумі, достатню для внесення початкового внеску. Плюси: не доведеться витрачати власні кошти, є можливість взяти кредит також на додаткові витрати. Мінуси: з'являється велика закредитованість — доведеться сплачувати борг за кількома кредитами Крім того, банки можуть не надати іпотечний кредит за вже чинного нецільового — адже дохід сім'ї обмежений, і на платежі за всіма кредитами може не вистачити коштів.
3. Оформлення іпотечного кредиту без початкового внеску. Зауважимо відразу, що, по-перше, таких пропозицій над ринком дуже мало. По-друге, всі вони відрізняються високими відсотковими ставкамита комісіями. Зрозуміло, в таких умовах говорити про будь-які пільгових умовдля молодих сімей не доводиться.
4. Додаткова застава за кредитомможе стати чудовим способом збільшити суму кредиту та у своїй уникнути сплати початкового внеску.
   Як додаткова застава може виступати нерухомість, що є у власності позичальника або близьких родичів, рідко — автотранспорт (справа в тому, що термін служби і час зносу машин набагато менший, ніж середня тривалість іпотечного кредиту). За рахунок додаткової застави нерухомості позичальник має можливість збільшити суму кредиту — адже максимальна заставна сума буде розраховуватися як сукупність заставних цін усіх об'єктів нерухомості.
5. «Молодій сім'ї – доступне житло». Ця Державна програмадозволяє отримати державну субсидію, сума якої розраховується, виходячи з кількості членів сім'ї, включаючи дітей. На жаль, на придбання житла одержаних коштів не вистачить, але на сплату початкового внеску їх направити можна.
   Щоб стати учасником програми, молодій сім'ї достатньо подати до уповноважених органів заяву та зібрати необхідні документи. Головний мінус- Тривалий розгляд документів, бюрократизація всіх етапів прийняття рішення. Тому варто питанням отримання субсидії зайнятися заздалегідь, до подачі заявки на кредит і підбору житла. Втім, всі недоліки «перекриваються» основною перевагою такого способу. субсидія надається державою безоплатно. Таким чином, позичальник не лише уникає необхідності сплачувати первісний внесок із власних коштів, а й зменшує вартість купівлі, суму кредиту, а внаслідок – і переплату за позикою.
6. Материнський капітал. Зрозуміло, підходить такий спосіб тільки тим сім'ям, у яких народилася друга (або наступна) дитина, при цьому вони раніше не оформляли материнського капіталу.
   Як і субсидія молодій сім'ї, материнський капітал надається безоплатно, а сума його достатня не тільки для сплати первісного платежу, а й для зниження суми кредиту — у 2013 році сума материнського капіталу становить понад 400 тисяч рублів і з кожним роком вона індексується. Має материнський капітал ще одну позитивну рису — на відміну від субсидій, його оформлення поставлено «на потік» і не вимагає збору численних документів і тривалого очікування. Варто зауважити, що користуватися засобами материнського капіталу з метою оплати первинного платежу по іпотеці можна негайно відразу після його оформлення. В інших випадках доведеться чекати терміну 3 років після народження другої дитини та видачі сертифікату.

Як можна бачити, способів уникнути сплати первісного платежу з власних коштів досить багато, причому деякі з них надаються досить привабливими, особливо для молодих сімей. У наступних статтях ми обговоримо інші актуальні проблеми, що стосуються іпотечного кредитуваннямолодих сімей, і дамо рекомендації щодо оформлення кредитів такого роду.

Що таке іпотека без початкового внеску? Чи можна взяти іпотеку без початкового внеску і чи варто це робити? Де взяти іпотеку без початкового внеску дуже вигідно?

Як взяти іпотеку без початкового внеску у 2019: Топ-10 перевірених способів обійти початковий внесок

Тема сьогоднішнього оповідання: « »:

• Що таке іпотека без первісного внеску.
• Чи можна взяти іпотеку без початкового внеску і чи це варто робити.
• Де взяти іпотеку без початкового внеску дуже вигідно.

Загалом, якщо ні початкового внеску , а житло дуже потрібне, то обов'язково прочитайте цю статтю до кінця.

Навіщо банкам потрібен початковий внесок

Насамперед, давайте розберемося, що таке іпотека і навіщо банки вимагають початковий внесок.

Іпотека – це позика від банку купівлю житла. Як правило, банк бере в заставу саме ту нерухомість, яку купують за іпотекою. Поки ви не закриєте заборгованість перед банком, житло буде під обтяженням. Це означає, що ні продати, ні подарувати чи щось зробити з цією нерухомістю ви не зможете.

Здавалося б, все чудово. Банк дає вам гроші на покупку квартири, а сам отримує гарантію у вигляді заставної на неї. Якщо ви раптом не зможете платити іпотеку, просто продасть її і отримає свої гроші назад. Але не все так просто.

Іпотечний кредит без первісного внеску для банку надто ризикована угода з двох причин:

1. Ринок нерухомості дуже нестабільний.Періоди зростання вартості нерухомості змінюються затяжними кризами, що обрушують ціни на житло. Якщо банк видає іпотеку на піку цін, він просто не зможе реалізувати квартиру за потрібною ціною, щоб покрити заборгованість нездатного позичальника далі оплачувати кредит, під час кризи.
2. Іпотека з нульовим внеском залучає позичальників низької якості.Банки вважають, що якщо людина не може накопичити гроші на початковий внесок, значить вона не дуже вміє керувати своїми фінансами, а як результат – ризик неповернення з іпотеки через низьку платіжну дисципліну. Другий момент, є переконання у банків, що іпотека без першопочатку – це доля низькооплачуваних позичальників із «сірими» доходами та неофіційним працевлаштуванням, а це знову ж таки ризик майбутніх проблем із поверненням. Але практика показує, що це лише домисли банків. Прострочення за іпотечними кредитами найменше (3-4%), а ті, хто зважився на іпотеку, зазвичай досить справно виконують свої зобов'язання перед банком.

Так чи інакше, але початковий внесок став обов'язковою вимогою у більшості банків. При іпотеці ви повинні мати на руках 10-15% відсотків готівки від вартості квартири.

Але на будь-який замок є відмичка. Хотіти не шкідливо, а шкідливо не хотіти. Тепер поговоримо про 10 способів як обійти початковий внесок у банку.

10 перевірених способів взяти іпотеку без початкового внеску

Отже, давайте розберемо найпопулярніші способи взяти квартиру в іпотеку без первісного внеску . За підсумками вам стане абсолютно зрозуміло, як оформити іпотеку без початкового внеску саме у вашому випадку.

1. Класична іпотека

Класична іпотекабез початкового внеску у 2017 році представлена ​​банком – це Металлінвестбанк та його програма « Іпотека без початкового внеску ».

Суть програми дуже проста. Вам видається іпотека повністю на всю вартість квартири без жодних проблем під фіксовані 14% річних (якщо не страхуєте життя та здоров'я, то +1%).

Без першого внеску іпотека можлива лише для працівників, які працюють за наймом (не ІП та власники бізнесу), на суму від 250 тис. до 3 млн., терміном до 25 років. Оформлення іпотеки на будівництво будинку за цією програмою неможливе.

Використовуйте онлайніпотечний калькулятор, щоб зробити розрахунок іпотеки без початкового внеску у Металлінвестбанку Розрахований первинний платіж не повинен перевищувати половини доходу вашої родини.

Важливий момент! Щомісячний платіж за іпотекою має становити половину чистого доходу сім'ї (за вирахуванням платежів за кредитом та картками, а також витрат на утриманців). Наприклад, якщо дохід сім'ї із трьох осіб із однією неповнолітньою дитиною становить 50 000 рублів на місяць. Є кредит із платежем 5000 рублів, то максимум на що може претендувати дана сім'я – це приблизно 1450 тис. руб.

Також іпотеку з 0 початковим внескам можна оформити в ШМД банк (від 12,5%), Банк Відродження (від 12,95%) та Промзв'язокбанк (від 13,3%), але тільки на новобудову та у спеціально акредитованих забудовників.

2. Програма «Переїзд» та аналоги

Наступним варіантом, як взяти іпотеку без початкового внеску, може стати програма «Переїзд» від Банку Лівобережний або її аналоги в інших банках.

Якщо у вас немає грошей на початковий внесок то вам їх може позичити банк під заставу іншого вашого житла. Тобто. Ви оформляєте іпотеку в потрібному банку, а гроші на початковий внесок отримуєте від банку Лівобережний, наприклад. При цьому щомісяця платити за цю позику вам не треба.

Гроші видаються на рік з умовою того, що ви протягом цього терміну знайдете покупців на вашу квартиру і продасте її з дозволу банку за потрібною ціною без поспіху, а потім погасіть позику з відсотками. Але можна і не продавати цю квартиру, а просто повернути гроші банку + відсотки, що набігуть за цей час (від 17,5% до 19% річних).

Плюс тут очевидний – легальний спосіб отримати гроші на перший внесок без перевірки вимог до доходу та вашої зайнятості.

приклад.Ви офіційно не працюєте, але ви маєте квартиру, яку ви можете закласти. Банк видасть вам не більше 60% від її оцінної вартості. Від 3 млн. це 1800 тис. руб. У Банку ВТБ 24 можна оформити іпотеку за двома документами без підтвердження трудової зайнятості, якщо у вас є 40% від початкового внеску. Таким чином, ви навіть, будучи офіційно безробітним або з низьким офіційним доходом, але з квартирою у власності, зможете придбати житло до 4,5 млн рублів.

Мінус також очевидний – наявність квартири у власності.

3. Під заставу нерухомості

Є ще один реальний спосіб уникнути пошуку початкового внеску – це взяти кредит під заставу наявної нерухомості.

Вам також, як і в минулому варіанті, потрібно мати свою нерухомість у власності, але вам видадуть потрібну суму готівкою без аналізу, куди ви витратите цю суму.

Це комерційна іпотека без початкового внеску . Її дуже часто беруть під бізнес або на покупку нестандартного житла, яке під звичайну іпотеку не підходить.

Іпотека під заставу нерухомості існує практично у всіх великих банках. Зокрема в Ощадбанку ви можете взяти нецільовий кредит під заставу нерухомості на суму від 500 тис. руб. до 10 млн. суму видають не більше 60% від заставної вартості нерухомості. Термін від року до двадцяти років за ставкою від 14% річних.

4. Кредит

Ще один варіант отримати іпотеку без первісного внеску - це взяти споживчий кредит, у тому числі споживчий кредит під заставу автомобіля та оформити звичайну іпотеку.

Тут слід підійти до справи з головою.

По перше,потрібно порахувати чи потягніть ви платіж за кредитом і платіж за іпотекою одночасною. Споживчі кредити видаються менший термін і під більшу ставку, ніж у іпотеці. Можна дуже швидко вийти на прострочення, якщо почнуться проблеми з роботою та доходом.

По-друге,споживчий кредит необхідно купувати у потрібний момент. Залежно від типу банку є різні алгоритми видачі іпотеки. Як правило, після того, як ви надали документи по об'єкту нерухомості в банк після схвалення заявки, ви можете сміливо йти і брати кредит на початковий внесок, але вже в іншому банку. Повторно банк не перевірятиме кредитну історію і не помітить того, що у вас з'явився новий борг.

Але бувають інші варіанти, коли банк вимагає розмістити початковий внесок на рахунку або закласти в акредитив перед видачею кредиту. Тоді якщо ви візьмете кредит, банк побачить це в кредитній історії і може зрізати суму вже схваленої іпотеки або зовсім перевести заявку на відмову, і ви залишитеся без квартири, але зі споживчим кредитом на руках.

5. Взяти в борг

Якщо вам не хочеться переплачувати, слід розглянути варіант взяти гроші в борг.

З одного боку, найпростіший варіант. Попросити у родичів або знайомих гроші в борг і внести його на сплату початкового внеску за іпотекою, а потім повертати наскільки можна з відсотками чи без.

Але, з іншого боку, не у всіх буде на руках потрібна сума. Для покупки квартири в 3 млн. рублів необхідно визначити приблизно 450 тис. Другий момент - психологічний. Не завжди зручно займати у близьких родичів і знайомих і, тим більше якщо будуть проблеми з поверненням, то можна назавжди зіпсувати з ними відносини.

Пенсійний фонд протягом двох місяців перерахує гроші в банк і погаситиме за вас частину іпотеки або повністю, якщо вистачить суми.

Іпотека без внеску під материнський капітал, на даний момент, найбільш вигідна в Ощадбанку (від 12% річних) та Уралсібі (10,8%). У Райффайзенбанк можна взяти іпотеку без початкового внеску з материнським капіталом під 12,5% річних, але тільки якщо у вас офіційний дохід по 2 ндфл, якщо за формою банку, то тоді потрібно знайти 10% ПВ. Відгуки про ці банки тільки позитивні.

7. Субсидії від держави

Держава активно допомагає певним категоріям громадян у вирішенні житлового питання. Зокрема, взяти іпотеку без початкового внеску до МО можуть за програмою «Соціальна іпотека у Московській області»вчителі, лікарі та вчені. Перший внесок за них до 50% сплатить бюджет.

Без внеску у Москві та інших містах слід розглядати програму (соціальна іпотека). Для молодої сім'ї діє низка пільг. Можна отримати від держави субсидію до 35% від вартості квартири.

Для участі у програмі ви повинні звернутися до органів влади на місці та надати потрібні документи, щоб вас визнали такими, що потребують покращення житлових умов.

Для військових діє накопичувально-іпотечна система. У рамках цієї системи на спеціальному рахунку накопичується певна сума, встановлена ​​державою, яку військовослужбовець може витратити на сплату початкового внеску з військової іпотеки.

Таким чином, після трьох років служби нульова іпотека за першим внеском для військового цілком можлива.

та найкращі пропозиції військової іпотеки від російських банків.

8. Завищення

Якщо ви плануєте взяти квартиру без початкового внеску, то ви повинні знати термін «Завищення». Тепер розберемося, що це таке.

Обходити вимогу банку з першого внеску можна у різний спосіб. Досить простий із усіх варіантів – це просто завищити вартість квартири перед банком.

При такому розкладі ви показуєте банку вартість квартири вище, ніж вона реальна є на розмір первісного внеску, а також надаєте йому як документи, що підтверджують, про його сплату розписку від продавця.

приклад. Вартість квартири 4 млн. руб. Початковий внесок має бути на вимогу банку 15% (600 тис.). Якщо таких грошей на руках немає, то подаємо в банк заявку на таких умовах: вартість квартири з урахуванням завищення 4706 тис. руб., Сума кредиту 4000100, початковий внесок 705900 руб. Банк задобрює потрібну суму (4000 100 руб.), А далі надається розписка про те, що нібито продавець отримав від покупця 706 000 рублів як початковий внесок. Банк перераховує продавцю всю суму 4 млн. грн.

Можливі проблеми:

• Можна не пройти оцінки квартири перед банком. Якщо завищення занадто велике і вартість квартири дуже відрізняється від ринку, то банк може відмовити в кредитуванні даного житла.
• У новобудові від забудовника придбати квартиру буде дуже складно. Банки не приймають розписки юридичної особи.
• Є ризик продавця, що покупець може вимагати повернути «віртуальний» перший внесок.

9. Позика від АН та забудовника

Щоб уникнути проблем з оцінкою квартири чи потрібна іпотека без початкового внеску від забудовника, існує спосіб взяти позику на перший внесок у самого забудовника чи агентства нерухомості.

Суть програми полягає в тому, що ви оформляєте звичайну іпотеку, а забудовник або АН видає вам безвідсоткову або процентну позику у розмірі початкового внеску. Його ви віддаєте в банк, а далі повертаєте позику на тих умовах, які були прописані у договорі.

Цю схему використовують частіше разом із завищенням вартості квартири, тоді забудовник від банку отримує всю вартість квартири відразу, а для банку на розмір завищення видається прибутково-касовий ордер. При цьому після отримання ключів та за відсутності претензій з боку покупця договір позики знищується.

Як правило, за цю послугу беруть додаткову плату – 3-5% вартості квартири.

Також взяти позику можна у будь-якому МФО.

10. Акції від забудовника

Для підтримки продажів забудовника часто проводять різноманітні акції. Іпотека їм стала потужним інструментом реалізації квартир. Іпотека з держпідтримкою просто витягла будівельну галузь у 2015-16 роках.

Для кожного забудовника початковий внесок з іпотеки є головним болем. Більшість населення просто немає грошей на нього. Тим більше, що при придбанні квартири в новобудові в іпотеку доводиться оплачувати ще й оренду квартири, поки будується будинок.

Акція від забудовника може полягати у розстроченні зі сплати початкового внеску або наданні спеціальної знижки у розмірі першого внеску на квартиру.

Необхідно постійно моніторити ринок пропозицій, щоби не пропустити цікавий варіант.

Коли вигідно брати іпотеку без початкового внеску, а коли ні

Перш ніж зважитися на покупку, вам слід розрахувати іпотеку на нашому калькуляторі і подумати наскільки вона вам вигідна.