Análisis de inversiones hipotecarias. El concepto de análisis de inversión hipotecaria. Enfoques para su implementación. El análisis de inversión hipotecaria es un tipo de enfoque de ingresos y se utiliza para evaluar bienes inmuebles adquiridos con la participación de una hipoteca.
La base del análisis de inversiones e hipotecas es la idea del valor de la propiedad como una combinación del valor del capital social y dinero prestado. De acuerdo con esto, el precio máximo razonable de la propiedad se determina como el monto valor actual los flujos de efectivo, incluidos los ingresos de reversión atribuibles a los fondos de los inversores, y el importe del préstamo o su saldo actual.
Al realizar un análisis de inversiones e hipotecas, se tiene en cuenta la opinión del inversor de que no paga el coste del inmueble, sino el coste del capital social, y el préstamo se considera como un medio adicional para completar la transacción y aumentar el capital social. El análisis utiliza dos métodos (dos técnicas): el método tradicional y la técnica de Elwood. El método tradicional refleja explícitamente la lógica del análisis de inversiones e hipotecas. El método de Elwood, que refleja la misma lógica, utiliza ratios de rentabilidad y ratios proporcionales de componentes de inversión.
Método tradicional. Este método tiene en cuenta que el inversor y el prestamista esperan recibir un retorno de su inversión y devolverlo. Estos intereses deben estar garantizados por el ingreso total por el monto total de la inversión y la venta de activos al final del proyecto de inversión. El monto de la inversión requerida se determina como la suma del valor presente del flujo de efectivo compuesto por el capital del inversionista y el saldo de la deuda actual.
El valor actual del flujo de caja de un inversor consiste en el valor actual de los ingresos periódicos en efectivo, el aumento en el valor de los activos de capital resultante de la amortización del préstamo. El valor del saldo de la deuda actual es igual al valor presente de los pagos del servicio del préstamo para el plazo restante, descontados a la tasa de interés.
El cálculo de costes en tecnología tradicional se realiza en tres etapas.
EscenarioI. Para el período de pronóstico aceptado, se compila y determina un informe de ingresos y gastos. flujo de fondos antes de impuestos, es decir sobre capital propio. La etapa finaliza con la determinación del valor actual de este flujo de acuerdo con el período de previsión y el rendimiento final del capital social de Ye esperado por el inversor.
EscenarioII. El producto de la reventa de la propiedad se determina restando del precio de reventa los costos de la transacción y la deuda restante al final del período de pronóstico. El valor actual de los ingresos se evalúa al mismo tipo.
EscenarioIII. El valor actual del capital social se determina sumando los resultados de las etapas. Se evalúa el valor del patrimonio y el saldo de la deuda actual.
La técnica tradicional de análisis de inversiones hipotecarias permite sacar ciertas conclusiones sobre la influencia del período de previsión en los resultados de la evaluación. Un factor importante que limita el período de tenencia desde el punto de vista del inversor es la reducción con el tiempo de la depreciación (activos) y las deducciones de intereses de las ganancias antes de impuestos. Además, pueden surgir opciones de inversión más preferibles (factores externos). Por otro lado, el valor actual del ratio de endeudamiento actual disminuye gradualmente, lo que conduce a la eficacia del apalancamiento financiero. El análisis utilizando técnicas tradicionales de opciones con diferentes plazos muestra la influencia obvia del período de pronóstico en el valor del valor estimado. Además, la dependencia es tal que con un aumento en la tenencia prevista, el valor del valor tasado disminuye, siempre que el valor disminuya durante los períodos previstos.
Técnica de Elwood. Se utiliza en el análisis de inversiones e hipotecas y da los mismos resultados que la técnica tradicional, ya que se basa en el mismo conjunto de datos e ideas iniciales sobre la relación entre los intereses del capital social y el capital prestado durante el período de desarrollo del proyecto de inversión. . La diferencia entre la técnica de Elwood es que se basa en los índices de rentabilidad de los indicadores de capital en la estructura de inversión, los cambios en el valor del capital total y muestra con bastante claridad el mecanismo de cambios en el capital social durante el período de inversión.
Vista general de la fórmula de Elwood:
donde R 0 es el índice de capitalización general
CON– Relación hipotecaria de Ellwood
- cambio de participación en el valor de la propiedad
(sff,Y mi ) – factor del fondo de compensación a la tasa de rendimiento del capital social
- cambio de participación en los ingresos para el período de pronóstico
- coeficiente de estabilización
Ratio hipotecario de Elwood:
C = Ye + p(sff, Ye) – Rm
Donde p es la proporción del saldo del préstamo actual amortizado durante el período de pronóstico
Rm – constante hipotecaria en relación con el saldo de deuda actual.
Expresión 
en la ecuación es un factor estabilizador y se utiliza cuando el ingreso no es constante, sino que cambia regularmente. Por lo general, se especifica la ley de cambio de ingresos (por ejemplo, lineal, exponencial, según el factor del fondo de acumulación), según la cual se determina el coeficiente de estabilización. 
según tablas precalculadas. El valor se determina dividiendo los ingresos del año anterior a la fecha de valoración por la tasa de capitalización, teniendo en cuenta la estabilización de los ingresos. En el futuro, consideraremos la técnica de Elwood sólo para obtener ingresos permanentes.
Escribamos la expresión de Elwood sin tener en cuenta los cambios en el valor de los bienes inmuebles a ingresos constantes:
Esta expresión se denomina índice de capitalización básica, que es igual a la tasa de rendimiento final del capital social ajustada por las condiciones de financiación y la depreciación.
Consideremos la estructura del índice de capitalización general en forma de Elwood sin tener en cuenta los cambios en los valores de las propiedades, para lo cual utilizamos la técnica del grupo inversor para las tasas de rendimiento. Esta técnica pondera las tasas de rendimiento del capital y la deuda en sus respectivas participaciones del capital total invertido:
Yo = m*Ym + (1 – m)*Sí
Para que esta expresión sea equivalente al coeficiente básico r, se deben tener en cuenta dos factores más. La primera es que el inversor debe deducir periódicamente de sus ingresos para amortizar el préstamo, reduciendo su patrimonio. Por lo tanto, es necesario ajustar el valor de Yo en la expresión anterior sumando la parte pagada periódicamente del capital total a un interés igual a la tasa de interés del préstamo. La expresión para este ajuste es el ratio de apalancamiento m multiplicado por el factor del fondo de recuperación a la tasa de interés (sff, Ym). El valor (sff, Ym) es igual a la diferencia entre la constante hipotecaria y el tipo de interés, es decir Salón – Ym. Así, teniendo en cuenta esta enmienda:
Yo = m*Ym + (1 – m)*Ye + m*(Rm – Ym)
El segundo término de ajuste debe tener en cuenta el hecho de que el patrimonio del inversionista como resultado de la reversión aumenta en el monto de la parte del préstamo amortizada durante el período de tenencia. Para determinar este ajuste, debe multiplicar el monto depreciado como parte del capital original total por el factor del fondo de reemplazo a la tasa de rendimiento final sobre el capital (la conversión en capital ocurre al final del período de tenencia). En consecuencia, el segundo término de corrección tiene la forma: mp(sff, Ym), con signo menos, ya que esta enmienda incrementa el costo.
De este modo:
Yo = m*Ym + (1 – m)*Ye + m(Rm – Ym) – mp(sff, Ye)
Y después de combinar términos similares y reemplazar Yo con r (no tomamos en cuenta el cambio en el valor de la propiedad):
R = Ye – m*(Ye + (p(sff) – Rm))
Así, obtenemos el índice de capitalización básico de la expresión de Elwood. Una transición consecuente de la técnica del grupo de inversión teniendo en cuenta los ajustes necesarios a la expresión de Elwood muestra que esta expresión realmente refleja todos los elementos de la transformación del capital social y los fondos prestados combinados en capital invertido, en particular el apalancamiento financiero, la depreciación. préstamo hipotecario y ganancias patrimoniales resultantes de la amortización de préstamos.
La ecuación de Elwood expresada en términos del índice de cobertura de la deuda. La financiación de proyectos asociados con riesgos importantes en cuanto a la recepción de ingresos estables puede cambiar la orientación de los prestamistas con respecto al criterio que determina la cantidad de fondos prestados. El prestamista cree que en esta situación es más apropiado determinar el monto del préstamo no en función del precio, sino en función de la relación entre el ingreso neto anual del inversionista y los pagos anuales de la obligación del préstamo, es decir, el acreedor exige garantías de que el valor de este ratio (naturalmente, superior a uno) no será inferior a un determinado valor mínimo determinado por el acreedor. Este índice se denomina índice de cobertura de la deuda:
En este caso, el índice de deuda hipotecaria en la ecuación de Elwood debe expresarse en términos del índice de cobertura de deuda DCR:
DCR = NOI/DS = RV/(Rm*Vm) = R/(Rm*m), o
Tras sustituir m por esta expresión, obtenemos la ecuación de Elwood, expresada en términos del ratio de cobertura de deuda:
Ministerio de Educación y Ciencia de la Federación de Rusia
Universidad Estatal de Economía, Estadística e Informática de Moscú
Trabajo del curso
Asunto: Valoración de inmuebles
sobre el tema: “Hipoteca- análisis de inversiones en valoración inmobiliaria"
Completado por: estudiante Tsakun Anna Aleksandrovna
Grupos DNF-404
Revisado por: profesor titular del Departamento de Educación Física y Educación Física
Slepunin Vladimir Lvovich
Número de libro de registro: 01/AOS-093-09
Moscú, 2011.
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Contenido
Introducción…………………………………………………………………………..3
Capítulo 1. El concepto de análisis de inversión hipotecaria. Enfoques para su implementación.…………………………………………………… …………………..8
- Metas y objetivos del análisis de la inversión hipotecaria… …………………………8
Métodos de análisis de inversiones……………………………………………………..9
El papel del análisis de la inversión hipotecaria…………………………………….
2.1 Técnica de inversión y hipotecas de Ellwood………………………………... 15
2.2 Método del grupo de inversión………………………… …………………….18
2.3 Método de capitalización directa…………………………………………20
Capítulo 3. Programas hipotecarios………………………………………………………………
3.1 Sujetos y tipos de préstamos hipotecarios……………………………………..
3.2 Comparación de Sberbank y VTB………………………………………… ……….
Conclusión…………………………………………………… ………………...
Bibliografía…………………………………………………… ……….
Solicitud…………………………………………………… ………………..
La palabra "bienes raíces" se formó en ruso a partir de tres palabras: "inmueble", "propiedad" ("bienes raíces"), "propiedad". Así, la palabra rusa "bienes raíces" contiene las siguientes características: inmovilidad, pertenencia a alguien, pertenencia por derecho de propiedad. El concepto de "bienes raíces" es inseparable de otro concepto: "propiedad".
El objetivo principal es:
- una declaración de las características del uso de métodos de capitalización de ingresos y flujos de efectivo descontados en préstamos hipotecarios,
- análisis de las condiciones de financiación establecidas en el contrato de préstamo para identificar el grado de su influencia en los resultados de la evaluación.
La valoración de bienes inmuebles implica principalmente determinar el valor de mercado del activo. Sin embargo, si la propiedad que se está tasando se financia con fondos propios y prestados del inversor, surge el problema de determinar el valor de mercado del capital del inversor y el valor de mercado del préstamo hipotecario en cuestión.
El análisis de inversiones hipotecarias es un modelo de enfoque de ingresos que conviene utilizar para evaluar los inmuebles adquiridos con un préstamo hipotecario.
Cabe señalar que el principal elemento o atributo de un inmueble es el terreno. Debido a la alta dinámica de los precios de todos los objetos del mercado financiero, así como a todos los demás mercados, así como a la falta de una base de información más o menos eficiente sobre los objetos inmobiliarios, el mercado inmobiliario no puede existir sin una evaluación de sus objetos.
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La tasación de bienes inmuebles se refiere, en primer lugar, a la evaluación de los derechos de propiedad sobre los bienes inmuebles y el propio inmueble. Aquí es necesario separar dos conceptos: precio y valor de la propiedad.
El precio de mercado de una propiedad es el precio del contrato, el precio de una transacción específica de compra y venta de una propiedad. El precio de una propiedad refleja un hecho ya consumado, una transacción.
El valor de un inmueble tiene diferentes formas o manifestaciones. Centrémonos en lo más relevante: el valor de mercado de la propiedad.
El valor de mercado de una propiedad es el precio más probable que se puede obtener de la venta de una propiedad en el mercado en este momento.
El valor de mercado de una propiedad puede ser mayor, menor o igual a su precio de mercado. Además, se distingue entre el costo de reposición de un inmueble, el costo de reproducción de un inmueble, el costo de inversión o potencial de inversión bienes raíces, etcétera.
Casi todas las transacciones de compra de bienes inmuebles se realizan mediante préstamos hipotecarios o préstamos garantizados por bienes inmuebles. En tales condiciones, el valor de los bienes inmuebles se determina como la suma del préstamo hipotecario, el valor actual de los ingresos por el uso de los bienes inmuebles y el producto de la reventa de los bienes inmuebles.
Por lo general, la valoración del valor de los bienes inmuebles gravados o adquiridos con un préstamo hipotecario se realiza mediante el análisis de la inversión hipotecaria.
La técnica de análisis de inversión hipotecaria es una técnica para estimar el valor de una propiedad generadora de ingresos (bienes raíces), basada en sumar el monto principal de la deuda hipotecaria con el valor presente descontado de los ingresos futuros en efectivo y los ingresos de la reventa del activo.
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Capítulo 1.
El concepto de análisis de inversión hipotecaria. Enfoques para su implementación.
1.1 Metas y objetivos del análisis de inversión hipotecaria.
Los modelos de capital hipotecario determinan el valor real de la propiedad en función de la relación entre capital social y capital de deuda. El análisis del capital hipotecario, o análisis de la estructura de capital, es una herramienta analítica que en muchos casos puede facilitar el proceso de valoración. Se ha demostrado teóricamente que el capital de deuda juega un papel importante en la determinación del valor de los bienes inmuebles.
Casi todas las transacciones de inversión inmobiliaria se realizan mediante préstamos hipotecarios. Al utilizar préstamos hipotecarios, los inversores reciben apalancamiento financiero, lo que les permite aumentar los rendimientos actuales, beneficiarse más de la apreciación de la propiedad, proporcionar una mayor diversificación de los activos y aumentar las deducciones por intereses y depreciación a efectos fiscales. Los prestamistas hipotecarios reciben una cantidad de ingresos razonablemente garantizada que garantiza el préstamo. Tienen derecho de preferencia sobre los ingresos de explotación del prestatario y sus activos en caso de incumplimiento de las obligaciones de deuda.
El análisis de inversiones hipotecarias es una técnica residual. Los inversores en acciones pagan el resto de los costes iniciales. Reciben el resto del ingreso operativo neto y el precio de reventa después
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cómo ya se han realizado todos los pagos a los acreedores, tanto durante el uso actual como después de la reventa de la propiedad.
El período de realización de la propiedad de un inmueble se puede dividir en tres etapas, en cada una de las cuales los inversores reciben capital.
ingreso residual:
- adquisición de un activo: el inversor realiza un pago obligatorio en efectivo, cuyo importe es igual al precio restante después de restarle el préstamo hipotecario, que se convierte en deuda;
uso de la propiedad: los inversores reciben ingresos netos residuales por el uso de la propiedad después de deducir los pagos obligatorios del servicio de la deuda;
liquidación: cuando se revende una propiedad, el propietario del capital recibe dinero del precio de venta después de liquidar el saldo de la hipoteca.
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con la excepción de que en lugar de la tasa de rendimiento del capital prestado, se utiliza la tasa de capitalización del capital prestado, que incluye el rendimiento de la inversión del capital prestado. Por lo tanto, los componentes tercero y cuarto están diseñados para “igualar la posición” de los ingresos sobre el capital en términos de rendimiento de la inversión. El tercer componente, P x M x SFF(YE, n), refleja el aumento del capital social como resultado del reembolso del préstamo. Se descuenta a la tasa de rendimiento del capital y se resta porque representa ingresos de una fuente distinta del rendimiento anual del capital. El cuarto componente, AVO x SFF(YE, n), indica la provisión de crecimiento/disminución del capital durante el período de tenencia de la inversión. También se descuenta a la tasa de rendimiento del capital social. Este componente se deduce si el capital aumenta durante el período de tenencia y se agrega si el capital disminuye. La tasa total calculada de esta manera se puede utilizar para capitalizar los ingresos operativos netos en el valor de la propiedad. Por lo tanto, la tasa de interés debe corresponder a la que cobran las instituciones crediticias basándose en el porcentaje típico del monto del préstamo sobre el valor de la propiedad. Los pagos de préstamos también deberían reflejar las políticas típicas de las instituciones crediticias. El período de tenencia de la inversión debería ser similar para propiedades similares. Finalmente, las ganancias o pérdidas de capital deben ser razonables. Además, el uso de una tasa de capitalización general en el análisis de inversiones hipotecarias supone que el flujo de ingresos es o puede igualarse en cada período. Con este fin, las tablas de Ellwood contienen un "índice J" que puede utilizarse para establecer el valor de la tasa de capitalización general para diversos supuestos relacionados con los cambios porcentuales en los ingresos y el valor, por un lado, y la tasa de rendimiento del capital. en el otro.
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- 1.2 Métodos de análisis de inversiones
De acuerdo con el esquema propuesto para realizar análisis de inversión o análisis del atractivo de inversión de una región u otros objetos, en nuestra opinión, se deben utilizar diversos métodos económicos, matemáticos, estadísticos y de otro tipo. Consideremos las técnicas y métodos propuestos en el orden de su aplicación para que la corporación analice el atractivo de varios valores de inversión.
Valoración del valor de la inversión.
Para determinar el valor del paquete de acciones adquirido, las corporaciones suelen utilizar los siguientes métodos:
- análisis de flujos de efectivo descontados;
- análisis comparativo de empresas;
- análisis comparativo de operaciones;
- análisis del valor de reposición.
En el caso del análisis de flujos de efectivo descontados, en particular, el papel más importante suele jugarlo la calidad de la información sobre el valor de la inversión, como fuente de información inicial para asegurar la calidad de la evaluación final.
costo.
Además de los factores formales, los siguientes factores influyen en el precio de mercado:
- el nivel de tensión competitiva entre grupos de licitadores durante la licitación;
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- la estructura del proceso de venta, en particular, el volumen de acciones compradas, así como
la posibilidad de reestructurar la empresa adquirida después de la adquisición; - el problema de garantizar las condiciones financieras para la adquisición.
La evaluación del valor de la inversión adquirida generalmente se considera
desde dos posiciones:
- costo en su conjunto (coste total);
- costo de los componentes principales (costo por objeto).
Valoración de flujos de efectivo descontados ("DFC")
Este procedimiento de evaluación es una metodología general utilizada
a la hora de evaluar empresas. Si hay calidad de información adecuada
el método en cuestión suele ser la prioridad a utilizar
corporación como comprador potencial.
Consideremos brevemente algunos de los pasos principales de este algoritmo.
Determinación de la tasa de descuento. Ganancia,
recibido por los tenedores de acciones y obligaciones de deuda es el valor de la obligación de deuda, dependiendo del valor de mercado de esa obligación, y el valor de la acción, dependiendo del valor de mercado de esas acciones. El valor promedio determinado de acuerdo con el valor de mercado se denomina Costo Promedio Ponderado de Capital (WAC).
Los flujos de efectivo libres proyectados se descuentan de acuerdo con la FSC.
Análisis comparativo de empresas.
También se debe evaluar la empresa analizando algunos indicadores de otras empresas similares que puedan compararse con la que se está analizando. Por ejemplo, al analizar las participaciones de una empresa petrolera, puede utilizar datos de varias otras empresas petroleras.
Se seleccionan varios indicadores, por ejemplo, la relación entre el valor de una empresa comparable y sus reservas, así como la capitalización de mercado y las reservas.
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compañías. A continuación, se calculan las cifras de las reservas totales y de aquellas a las que tiene derecho (normalmente después de ajustar por pequeñas participaciones en asociaciones de producción). Las reservas a las que tiene derecho una empresa se calculan en función de la participación comercial (sin derecho a voto).
Comparando los valores de los indicadores obtenidos, se puede determinar el valor aproximado de la empresa adquirida.
Análisis comparativo de la operación de opa.
Un método para evaluar el valor del valor de la inversión es un análisis comparativo de la transacción de adquisición. Este método se basa en el análisis
transacciones para la adquisición de activos de inversión similares. Como base para los cálculos, se determina un indicador básico (por ejemplo, el valor contable de los activos y el precio de las acciones), luego se estima el posible valor del valor de la inversión utilizando proporciones. La razón para utilizar este método es que proporciona un grado apropiado de realismo en relación con los casos de adquisición de participaciones en empresas rusas por parte de corporaciones rusas.
Análisis del valor de reposición.
Otro método de análisis de inversiones es el método de estimación del valor de reposición de un valor de inversión. en particular para inversión real Con este método, el costo de construir una nueva inversión se puede tener en cuenta al valor actual del dinero y utilizar un descuento de ese costo para calcular el valor de la inversión existente.
Normalmente, el descuento en el costo de reemplazo es del 30 % al 40 % o más, ajustado por región. EN condiciones rusas Normalmente se utiliza un costo de reemplazo del 10-20 % debido a la necesidad.
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importante modernización debido al bajo equipamiento tecnológico y la baja demanda efectiva.
Particularidades de la valoración de bloques de acciones.
Teniendo en cuenta las características específicas del mercado ruso, se pueden proponer dos métodos más para acercar significativamente el precio inicial de un bloque de acciones a las cotizaciones del mercado:
1. Método de capitalización calculado.
2. Método de agrupación.
La esencia de los métodos es la siguiente:
Si las acciones de la sociedad adquirida no cotizan en bolsa de Valores, entonces la determinación del valor de mercado se puede realizar utilizando los siguientes datos iniciales:
- estados financieros de la empresa analizada;
- estados financieros de empresas del sector cuyas acciones tienen valor de mercado (cotizadas en el mercado);
- valores de las cotizaciones de mercado de las acciones de estas empresas.
Análisis de reputación (análisis retrospectivo)
1.3 El papel del análisis de la inversión hipotecaria
El análisis de la inversión hipotecaria consiste en determinar el valor de la propiedad como la suma de los costos del capital propio y del capital prestado. En este caso, se tiene en cuenta la opinión del inversor de que no está pagando el coste del inmueble, sino el coste del capital. Un préstamo se considera un medio para aumentar los fondos invertidos necesarios para completar la transacción. El costo del capital se calcula descontando los flujos de efectivo al inversor.
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capital social de los ingresos regulares y de la reversión, el costo del capital prestado, descontando los pagos del servicio de la deuda.
El valor actual de la propiedad se determina en función de las tasas de descuento y las características del flujo de caja. Es decir, el valor actual depende de la duración del proyecto, la proporción de capital social y de deuda, las características económicas de la propiedad y las tasas de descuento correspondientes.
Consideremos un algoritmo general de análisis de inversiones hipotecarias para calcular el valor de una propiedad cuya compra se financia con capital prestado y, en consecuencia, los flujos de efectivo de los ingresos periódicos y de la reversión se distribuirán entre los intereses del capital social y el capital prestado. .
Nivel 1. Determinación del valor presente de los flujos de ingresos regulares:
– se prepara un estado de ingresos y gastos para el período previsto, mientras que los importes del servicio de la deuda se calculan en función de las características del préstamo;
– tasa de interés, período completo de amortización y condiciones de pago, monto del préstamo y frecuencia de los pagos del préstamo;
– se determinan los flujos de efectivo propios fondos;
– se calcula la tasa de rendimiento del capital invertido;
– basándose en la tasa de rendimiento del capital calculada, se determina el valor actual de los flujos de efectivo regulares antes de impuestos.
Etapa 2. Determinación del valor presente de los recursos de la reversión menos el saldo pendiente del préstamo:
– se determinan los ingresos por reversión;
– la deuda restante al final del período de propiedad del objeto se deduce de los ingresos por reversión;
– basándose en la tasa de rendimiento del capital social calculada en la etapa 1, se determina el valor actual de este flujo de caja.
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Etapa 3. Determinación del valor de la propiedad sumando los valores actuales de los flujos de efectivo analizados.
Pasos para aplicar la regla del valor presente neto:
– pronosticar los flujos de efectivo del proyecto durante todo el período previsto, incluidos los ingresos por reventa al final de este período;
– determinación del costo de oportunidad del capital para mercado financiero;
– determinar el valor actual de los flujos de efectivo del proyecto descontando a una tasa correspondiente al costo de oportunidad del capital y restando el monto de la inversión inicial;
– selección de un proyecto con el valor VAN máximo entre varias opciones.
Cuanto mayor sea el VAN, más ingresos recibirá el inversor por la inversión de capital.
Consideremos las reglas básicas para tomar decisiones de inversión.
Se debe invertir un proyecto si el VAN es positivo. El criterio de eficiencia considerado (VAN) nos permite tener en cuenta los cambios en el valor del dinero a lo largo del tiempo, dependiendo únicamente del flujo de caja proyectado y el costo de oportunidad del capital. Los valores actuales netos de varios proyectos de inversión se expresan en dinero de hoy, lo que permite compararlos y sumarlos correctamente.
La tasa de descuento utilizada para calcular el VAN está determinada por el costo de oportunidad del capital, es decir, la rentabilidad del proyecto se tiene en cuenta a la hora de invertir dinero con igual riesgo. En la práctica, la rentabilidad de un proyecto puede ser mayor que la de un proyecto con riesgo alternativo. Por lo tanto, se debe invertir en un proyecto si la tasa de rendimiento es mayor que el costo de oportunidad del capital.
Las reglas consideradas para la toma de decisiones de inversión pueden entrar en conflicto si existen flujos de efectivo en más de dos períodos.
El período de recuperación es el tiempo necesario para que la cantidad de flujos de efectivo del proyecto sea igual al monto de la inversión inicial.
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Capitulo 2
Métodos para determinar el ratio de capitalización global en el marco del análisis de inversión hipotecaria.
2.1 Técnica de inversión e hipotecas de Ellwood
El principal atractivo de la técnica de Ellwood es que proporciona una fórmula concisa de inversión hipotecaria dado un índice de deuda hipotecaria conocido y un cambio porcentual estimado en el valor de la propiedad durante el período de pronóstico. La técnica tradicional es más aplicable cuando se indican el monto en dólares del préstamo y el precio de reventa. La técnica de Ellwood es más fácil de utilizar cuando se conocen los coeficientes.
La fórmula de Ellwood para determinar la tasa de capitalización es la siguiente:
k=Y-m*C-d*(SFF;Y)/1+?*J, (1)
Dónde k- la tasa general de rendimiento para capitalizar los ingresos operativos netos en valor para un cambio de valor esperado dado durante el período de pronóstico;
Y- tasa de rendimiento del capital;
metro- ratio de deuda hipotecaria (participación del préstamo en el coste total de la propiedad);
C- ratio hipotecario de Ellwood;
d- cambio en el valor de la propiedad durante el período de pronóstico:
(SFF;Y)- factor del fondo de compensación según la tasa de rendimiento del capital social para el período de pronóstico;
?
- cambio en los ingresos;
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j- coeficiente de estabilización de ingresos. El índice J siempre es positivo, por lo que si hay un cambio positivo en los ingresos, el índice de capitalización general se ajustará a la baja. Con ingresos constantes, el denominador de la fórmula general será igual a 1, entonces el índice de capitalización global será igual a: R = Y - m * C - d * (SFF;Y),(2)
El índice hipotecario de Ellwood se calcula mediante la fórmula:
C = Y + P * (SFF;Y) - f ,(3)
Dónde C- ratio hipotecario de Ellwood;
Y- tasa de rendimiento del capital;
PAG- parte del saldo actual del préstamo que se pagará durante el período de previsión;
(SFF;Y)- factor del fondo de compensación según la tasa de rendimiento del capital social para el período de pronóstico;
F- una constante hipotecaria anual, calculada sobre la base de los pagos anuales y del saldo de la deuda actual (no original).
La parte del saldo actual del préstamo que se pagará durante el período de pronóstico; el porcentaje de reembolso del préstamo se define como la proporción del coeficiente del fondo de recuperación para todo el relación entre el plazo del préstamo y el fondo de compensación para el período de facturación:
P=[yo/(1+i)^t-1]/[yo/(1+i)^T-1],
(4)
Dónde PAG- porcentaje de amortización del préstamo;
i- tipo de interés del préstamo;
t- período completo de amortización del préstamo;
t
El factor del fondo de compensación se calcula mediante la fórmula:
(SFF;Y)= Y/(1+Y)^T-1,(5)
Dónde Y- tasa de rendimiento del capital;
t- período de propiedad del inmueble.
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La constante hipotecaria anual se puede calcular sobre la base de una anualidad, como contribución a la depreciación de la unidad.:
, (6)
Dónde F- hipoteca anual constante;
i- tasa de interés del préstamo por año;
t- el período completo de amortización del préstamo.
La técnica de Ellwood se puede utilizar tanto cuando se obtiene nueva financiación como cuando el comprador asume una deuda existente.
La técnica de Ellwood requiere los mismos supuestos que la técnica tradicional de inversión hipotecaria y se define de la misma manera por esos supuestos. Estos últimos incluyen ciertos
condiciones de financiación, precio de reventa o cambio estimado en el valor y período de previsión.
En la técnica de Ellwood, el más importante es el factor C. Es el resultado de una síntesis de otras variables. Los usuarios de este método de análisis de inversiones hipotecarias deben prestar gran atención a la elección de los supuestos, ya que la estimación del valor está enteramente determinada por estos últimos.
etc.................
El análisis de la inversión hipotecaria se basa en la idea del valor de la propiedad como una combinación del valor del capital social y los fondos prestados. De acuerdo con esto, el precio máximo razonable de la propiedad se determina como la suma del valor actual de los flujos de efectivo, incluidos los ingresos de reversión, atribuibles a los fondos del inversor, y el monto del préstamo o su saldo actual.
El análisis de la inversión hipotecaria tiene en cuenta la opinión del inversor de que no paga el coste del inmueble, sino el coste del capital social, y el préstamo se considera como un medio adicional para completar la transacción y aumentar el capital social. El análisis utiliza dos métodos (dos técnicas): el método tradicional y la técnica de Ellwood. El método tradicional refleja explícitamente la lógica del análisis de la inversión hipotecaria. El método de Ellwood, que refleja la misma lógica, utiliza ratios de rentabilidad y ratios proporcionales de componentes de inversión.
Método tradicional.
El cálculo del valor de una propiedad utilizando tecnología tradicional se basa en la siguiente igualdad.
V = Ve + Vm, (4.22.)
Donde V es el valor del inmueble;
V e - valor actual del capital social invertido en la propiedad;
V m es el valor actual del capital prestado invertido en la propiedad.
El valor actual del patrimonio se calcula utilizando el método de flujo de efectivo descontado. El costo actual del capital prestado es igual al monto del préstamo.
La expresión algebraica para el valor de una propiedad se escribe en la misma secuencia lógica de tres pasos:
donde V es el valor de la propiedad;
V m es el valor actual del capital prestado invertido en la propiedad (monto del préstamo).
СFj - ingreso operativo neto;
РMTj - servicio anual de la deuda;
V plazo - precio de reventa del inmueble (reversión) en n años;
MP n: el saldo de deuda al final del plazo n, que está pendiente al final del período de pronóstico.
Técnica de Ellwood. Se utiliza en el análisis de inversiones hipotecarias y da los mismos resultados que la técnica tradicional, ya que se basa en el mismo conjunto de datos e ideas iniciales sobre la relación entre los intereses del capital social y el capital prestado durante el período de desarrollo del proyecto de inversión. La diferencia entre la técnica de Ellwood es que permite analizar la propiedad en relación con su precio en función de los índices de rendimiento de los indicadores de capital en la estructura de inversión, los cambios en el valor del capital total y muestra con bastante claridad el mecanismo de cambios en el capital social durante el periodo de inversión.
La fórmula de Ellwood es la siguiente:
Ro = r e, - M _ C - DI v _ sff(r e, n), (4.24.)
Donde Ro es el índice de capitalización general;
M - índice de deuda hipotecaria (participación del crédito en el monto total del capital invertido);
C - ratio hipotecario de Ellwood;
DI v - tasa de aumento en el valor de los bienes inmuebles a través de norte años.
En caso de una disminución en el valor de una propiedad inmobiliaria, la tasa de aumento en el valor de la propiedad inmobiliaria a través de norte años (DI v) se puede expresar a través de la proporción de reducción de costos (dep) DI v = - dep.
Si se prevé que el valor de una propiedad aumentará en norte años, la tasa de aumento del valor inmobiliario a través norte años (DI v) se puede expresar a través de la participación del aumento en el costo (app) DI v = app.
Si no se espera que el valor de la propiedad cambie dentro de norte años, entonces la tasa de aumento en el valor de los bienes inmuebles a través norte años DI v = 0.
Si no se predice el cambio en el valor de la propiedad, entonces la fórmula se ve así:
R o = r e - M _ C (4.25.)
El índice hipotecario de Ellwood se calcula mediante la fórmula:
C = r e + r_ sff(r e, n) - R m, (4.26.)
donde C es el índice hipotecario de Ellwood;
r e - tasa de rendimiento del capital;
R-- proporción del préstamo amortizado durante el período de pronóstico (parte del préstamo que se reembolsará durante el período de pronóstico),
sff(r e, n) -- factor del fondo de compensación a la tasa de rendimiento del capital social;
habitación -- hipoteca permanente.
Análisis de hipotecas e inversiones.
El análisis de inversión hipotecaria (MIA) se utiliza en la valoración de bienes raíces. La valoración de bienes inmuebles es el proceso de determinar el equivalente monetario del valor de un inmueble. Hay tres enfoques principales de valoración: Costly Market Income IIA se utiliza principalmente en el marco del enfoque de ingresos. El enfoque de los ingresos supone que el valor de los bienes inmuebles está determinado por los ingresos que el propietario recibirá en el futuro (alquiler, precio de reventa). Por tanto, para determinar el valor de un inmueble, es necesario convertir los ingresos futuros en efectivo a su valor actual.
Dado que los bienes inmuebles en el mercado a menudo resultan gravados por un préstamo hipotecario, parte de su valor es propiedad del prestamista y parte es capital propio del vendedor. El propósito del análisis de inversiones e hipotecas es determinar el precio de los mismos. bienes raíces teniendo en cuenta los fondos prestados utilizados
El análisis de la inversión hipotecaria es una técnica residual: al comprar un activo, el inversionista realiza un pago obligatorio en efectivo, cuyo monto es igual al precio restante después de restar el préstamo hipotecario, que se convierte en deuda; cuando utilizan la propiedad, los inversores reciben ingresos netos residuales del uso de la propiedad después de deducir los pagos obligatorios del servicio de la deuda; Cuando la propiedad se liquida (reventa), el propietario del capital recibe dinero del precio de venta después de que se liquida el saldo del préstamo hipotecario.
Técnicas de análisis de inversiones hipotecarias: 1) Tradicional: el valor total de la propiedad es igual a la suma del valor actual de los intereses del capital social y el valor actual de los intereses del capital prestado. 2) Modelos basados en la capitalización de rentas por uso de inmuebles: método de Ellwood, método de grupo inversor, método utilizando ratio de cobertura de deuda, etc.
Principio de la técnica tradicional: tanto los inversores como los acreedores reciben rendimientos evaluados. El valor presente combinado de los rendimientos para los prestamistas e inversores equivale al precio que se debe pagar por la propiedad: Precio = Valor del capital + Préstamo hipotecario
El costo del capital se define como la suma de dos elementos: ingresos en efectivo e ingresos por reventa. Ambos elementos se descuentan a la tasa de rendimiento adecuada: Costo del capital social = = PVAF * (PMT) + PVF * (PS) donde PVAF es el factor del valor presente de la anualidad a la tasa de rendimiento del capital, PMT es los ingresos en efectivo, PVF es el factor del valor presente de la reversión a la tasa de rendimiento del capital social, PS - ingresos de la reventa
Para estimar el valor de la propiedad, sume el saldo actual de la hipoteca al valor del capital. El saldo de la hipoteca es igual al valor actual de los pagos del servicio de la deuda requeridos, descontados a la tasa de interés nominal de la hipoteca. La fórmula general para estimar el valor de una propiedad es: V = PVAF * (CF) + PVF * (PS) + MP donde V es el valor de la propiedad (inicial), MP es el saldo actual de la hipoteca.
Etapas de la técnica tradicional Etapa 1. Estimación del valor actual de los ingresos anuales en efectivo. A. Estimación del ingreso operativo neto (NOI) anual Calcular: 1. Ingreso bruto potencial (ingreso al 100% de ocupación de la propiedad) 2. Ajuste por subutilización y pérdidas de cobranza. 3. Otros ingresos 4. Gastos operativos (fijos y variables) 5. Ingresos operativos netos - NOI (1.A.1 – 1.A.2 + 1.A.3 – 1.A.4)
Etapa 2. Estimación del valor actual de los ingresos de la reventa al final del período de pronóstico. A. Precio de reventa. 1. Costo inicial del inmueble. 2. Incremento del valor de la propiedad por año (d). 3. Precio de reventa (PS) PS = P * (1 + d) ^N donde P es el costo original de la propiedad; d - aumento (disminución) del valor de la propiedad durante el año; N es el período de propiedad del inmueble. B. Costos de transacción.
E. Estimación de los ingresos esperados por la reventa (valor presente 2.D) 1. Factor de valor presente de reversión (PVF). 2. Valor actual del producto de la reventa (2.G * 2.D.1). Etapa 3. Estimación del valor actual del inmueble. A. Valor estimado del patrimonio (1.D.4 + 2.D.2). B. Valor estimado del inmueble (3.A + 1.B.1).
Modelos basados en capitalización de rentas Método de capitalización directa El valor de los inmuebles se calcula mediante la fórmula: V = NOI/Ro donde V es el valor de mercado de los inmuebles; NOI - el valor del ingreso operativo neto esperado Ro - tasa de capitalización La tasa de capitalización incluye la tasa de rendimiento del capital (fondos invertidos o inversión inicial) y la tasa de rendimiento, que tiene en cuenta la recuperación de los fondos invertidos inicialmente. .
Métodos para calcular la tasa de capitalización Técnica de inversión e hipotecas de Ellwood Fórmula de Ellwood para determinar la tasa de capitalización con ingreso constante: R = Y - m * C - d * (SFF;Y) Y - tasa de rendimiento del capital; m es el índice de deuda hipotecaria (la participación del préstamo en el valor total de la propiedad); C - ratio de hipoteca de Ellwood; d - cambio en el valor de la propiedad para el período de pronóstico (SFF;Y) - factor del fondo de compensación a la tasa de rendimiento del capital para el período de pronóstico
El índice de hipoteca de Ellwood se calcula utilizando la fórmula: C = Y + P * (SFF;Y) – f donde C es el índice de hipoteca de Ellwood; Y - tasa de rendimiento del capital social; P - parte del saldo actual del préstamo que se pagará durante el período de pronóstico; (SFF;Y) - factor del fondo de compensación según la tasa de rendimiento del capital para el período de pronóstico; f es la constante hipotecaria anual, calculada en base a los pagos anuales y el saldo de la deuda actual (no original).
Método del grupo de inversión. Aquí, al calcular la tasa de capitalización, se tiene en cuenta qué parte del capital de rescate es el préstamo hipotecario y qué parte es el capital social Ro = m Rm + (1 - m) Re m – participación de los fondos prestados Rm – costo de fondos prestados Re – costo del capital social Ro – tasa de capitalización de la propiedad
Método que utiliza el índice de cobertura de deuda (DCR) El índice de cobertura de deuda es la relación entre los pagos anuales del servicio de la deuda DS, calculado a partir de los términos de un préstamo de autoamortización, y el ingreso operativo anual neto NOI: DCR = DS/NOI donde DS es la deuda anual pago del servicio.
La tasa de capitalización se calcula mediante la fórmula: Ro = m Rm DCR, donde m = Vm/V, Vm es la cantidad de fondos prestados; V es el costo del objeto (el monto total de la inversión); Rm = DS/Vm, - constante hipotecaria o tasa de capitalización de fondos prestados. Los parámetros utilizados en este método están abiertos. información bancaria(fácil de conseguir). Este método no es el principal, sino que se utiliza como correctivo.
Características de las hipotecas sobre terrenos.
Qué terrenos pueden ser objeto de una hipoteca: Terrenos que no están excluidos de la circulación y que no tienen circulación limitada (como áreas ambientales, terrenos ocupados por instalaciones militares, etc. - consulte el Código de Tierras) Derechos de arrendamiento sobre parcela(dentro del plazo del contrato de arrendamiento del terreno con el consentimiento del propietario del terreno)
Qué terrenos no pueden ser objeto de hipoteca: Los terrenos que sean de propiedad estatal o municipal, con excepción de terrenos, destinado a la construcción de viviendas o al desarrollo integrado con fines de construcción de viviendas y transferido para garantizar el reembolso de un préstamo otorgado para el desarrollo de estos terrenos mediante la construcción de instalaciones de infraestructura de ingeniería. Parte de un terreno cuya superficie es menor talla minima, establecido para terrenos de diferentes finalidad prevista y uso permitido. Participar en el derecho a un terreno que sea de propiedad común, compartida o conjunta.
Al hipotecar un terreno, el derecho de prenda se extiende también al edificio o estructura del deudor hipotecario ubicado o en construcción en el terreno (a menos que el contrato disponga lo contrario, si el edificio y la estructura no están hipotecados en virtud del contrato de hipoteca). entonces el deudor hipotecario, cuando se ejecuta la hipoteca sobre el terreno, conserva el derecho a dicho edificio o construcción y adquiere el derecho de uso limitado (servidumbres) de un terreno Excepción: tierra para fines agrícolas
Los préstamos para la adquisición de un terreno son una operación bastante arriesgada para un banco: existe incertidumbre sobre la liquidez de un terreno: en promedio, se necesita más tiempo para vender un terreno que para vender un apartamento; Los precios de los terrenos a menudo difieren significativamente de los de oferta. Es bastante difícil evaluar un terreno debido a la pequeña capacidad de mercado T.o. el banco endurece las condiciones del préstamo: aumenta el tipo de interés y/o el pago inicial
Riesgos de los préstamos hipotecarios
Los riesgos hipotecarios pueden deberse a diferentes motivos: Económico Inflación Impuesto sobre divisas Político Algunos de los riesgos se relacionan exclusivamente con el prestamista o el prestatario, pero muchos riesgos son conjuntos. Los principales riesgos del prestamista: riesgo de crédito. tasa de interés riesgo de liquidez.
Gestión del riesgo crediticio riesgo crediticio por parte del banco: - control de la calidad de los préstamos concedidos; - distribución y seguimiento de préstamos por grupos de riesgo de acuerdo con los requisitos del Banco Central de la Federación de Rusia y las instrucciones internas del banco; - creación de fondos de reserva para posibles pérdidas crediticias; - identificación oportuna de préstamos problemáticos y desarrollo de un plan de acción para trabajar con ellos; - desarrollo de programas de amortización de préstamos. Para reducir el riesgo de impago, se aplican varias restricciones (la relación entre el pago mensual del prestatario y el ingreso familiar mensual, la relación entre el monto del préstamo y el valor de mercado de la garantía).
Riesgo de tipos de interés Los cambios en los tipos de interés del mercado suelen ser consecuencia de cambios en el nivel de inflación. Este riesgo ocurre con una tasa de interés flotante. Para el prestamista, este riesgo es que el tipo se reduzca, lo que reducirá la rentabilidad de la operación de préstamo hipotecario. Para el prestatario, sólo existe el riesgo de un aumento en la tasa de interés, lo que provoca un aumento en los pagos periódicos del servicio de la deuda.
Si la tasa de préstamo es fija, entonces: Si la inflación aumenta (las tasas de mercado aumentan): Es posible que el banco no pueda cubrir los costos de emisión de un préstamo y, además, esto puede conducir a un desequilibrio de activos y pasivos. El prestatario no lo hace. arriesgar cualquier cosa. Estará en una situación más ventajosa en comparación con un nuevo cliente. Cuando las tasas de interés del mercado caen: Para el prestamista, la probabilidad de amortización anticipada Préstamo por parte del prestatario El prestatario no arriesga nada. Puede obtener un préstamo nuevo y más barato garantizado por el mismo inmueble y, al mismo tiempo, pagar el saldo de la deuda anterior a su cargo.
Riesgo de liquidez Este tipo de riesgo surge cuando, cuando vence el plazo para cumplir con las obligaciones del banco bajo operaciones pasivas(depósitos), él, debido al desequilibrio de activos y pasivos, no tiene fondos suficientes para ello. Esto se debe al hecho de que la base de recursos préstamos hipotecarios se forma en gran medida atrayendo préstamos y depósitos a corto plazo. El riesgo de liquidez es sólo un riesgo para el prestamista y no está directamente relacionado con el prestatario.
Riesgos del prestatario El principal riesgo del prestatario es la ejecución hipotecaria del inmueble hipotecado. Según la ley, si el prestatario viola sistemáticamente el plazo de pago (más de tres veces en 12 meses), el banco ejecuta la garantía. Sin embargo, si surgen problemas con el pago del préstamo, se permiten negociaciones con el acreedor, como resultado de lo cual éste puede hacer concesiones después de considerar las razones de la insolvencia del cliente.
Riesgos del prestatario Riesgo de pérdida de la capacidad para trabajar Este riesgo se transforma: para el prestamista - en un riesgo de crédito para el prestatario - en el riesgo de perder su vivienda Riesgos de propiedad: riesgo de daños a la propiedad, riesgo de pérdida del título de la garantía . El riesgo de pérdida del título de propiedad se produce cuando, tras la realización de una operación de compraventa, se sabe que existen reclamaciones justificadas sobre el bien hipotecado por parte de terceros.
Cambios en los precios de la vivienda durante el período del préstamo. El prestatario no arriesga nada. El prestamista corre el riesgo de una fuerte caída de los precios: durante una crisis en el mercado inmobiliario, puede existir el riesgo de un cambio en el valor de la garantía. Método de reducción de riesgos: exigencia de importantes depósito prestatario al comprar una vivienda mediante una hipoteca (en la práctica rusa, entre el 30 y el 50% del coste de la vivienda adquirida).
Seguro de los riesgos más probables del mercado préstamos hipotecarios Se ha convertido en una práctica asegurar tres riesgos principales: la vida y la salud del prestatario, el riesgo de pérdida o daño de la garantía, el riesgo de pérdida o restricción de la propiedad de la garantía (seguro de título). por el prestatario, y ascienden en promedio a alrededor del 1,5% del costo del préstamo.
Gestión financiera se basa en los siguientes conceptos: tener en cuenta el factor tiempo y el valor temporal de los recursos monetarios, los flujos de efectivo, tener en cuenta el riesgo empresarial y financiero al calcular los ingresos esperados, el precio del capital, mercado eficiente, etc. invertir en bienes raíces está asociado a varios factores: valoración de la propia condición financiera empresa y la viabilidad de la inversión, evaluación de los ingresos futuros del proyecto, la multiplicidad de proyectos disponibles, limitación recursos financieros diversas fuentes de financiación, etc.
La toma de decisiones sobre la inversión de capital, en particular, sobre la adquisición de bienes inmuebles y terrenos, es una de las áreas de la gestión financiera. Las características de la inversión en bienes raíces y los métodos utilizados para evaluar los bienes raíces como activo de inversión están asociados con las características de la objeto inmobiliario, riesgos de invertir en bienes raíces, instrumentos de inversión en bienes raíces.
La toma de decisiones de inversión se basa en el uso de diversos métodos formalizados e informales. Condiciones de mercado para el desarrollo y la implementación. proyectos de inversión realizar cambios fundamentales en el cálculo de la eficiencia y en la metodología de evaluación. La metodología para evaluar la efectividad de las inversiones en bienes raíces se basa en los desarrollos de especialistas nacionales, que, a su vez, se basa en la metodología para evaluar la efectividad de los proyectos de inversión de la ONUDI (Organización de las Naciones Unidas para desarrollo industrial), ampliamente utilizado en la práctica mundial.
Las recomendaciones metodológicas para evaluar la efectividad contienen un sistema de indicadores, criterios y métodos para evaluar la efectividad de los proyectos de inversión en el proceso de su desarrollo e implementación, utilizados en varios niveles de gestión.
Modelar el flujo de productos, recursos y fondos;
Teniendo en cuenta los resultados del análisis de mercado, la situación financiera de la empresa, el grado de confianza en los gerentes del proyecto, el impacto del proyecto en ambiente;
Determinar el efecto comparando las próximas inversiones y los futuros ingresos de efectivo manteniendo la tasa de rendimiento del capital requerida;
Llevar los gastos e ingresos futuros en diferentes momentos a las condiciones de su conmensurabilidad en términos de valor económico en el período inicial;
Teniendo en cuenta la inflación, retrasos en los pagos y otros factores que afectan el valor de los fondos utilizados;
teniendo en cuenta la incertidumbre y los riesgos asociados con la implementación del proyecto.
La tarea principal a la hora de modelar el proceso de inversión, para evaluar su efectividad, se reduce a describir el flujo de ingresos que se debe esperar durante su implementación.
Al implementar el proyecto, asignado tres actividades principales:
Quirófano (producción);
Inversión;
Financiero.
El flujo de caja de las actividades de producción es la diferencia entre los ingresos por ventas de productos (servicios) sin incluir el impuesto al valor agregado y los costos de producción de estos productos sin depreciación. Los cargos por depreciación representan costos de cálculo, se calculan de acuerdo con las tasas de depreciación establecidas y se consideran gastos al determinar la ganancia. En realidad, el importe acumulado de los cargos por depreciación permanece en la cuenta de la empresa y es una fuente interna de financiación. Por lo tanto, el flujo de efectivo de las actividades operativas incluye la utilidad neta y la depreciación.
flujo de caja de actividades de inversión Incluye los ingresos por la venta de los activos de una empresa menos los pagos por los activos recién adquiridos. Los costos de adquisición de activos en períodos futuros de actividad deben calcularse teniendo en cuenta la inflación de los activos fijos por tipo y de los activos intangibles. flujo de caja de actividades financieras tiene en cuenta los depósitos de los propietarios de la empresa, el capital social, los préstamos a corto y largo plazo, los intereses sobre los depósitos menos los importes de reembolso de préstamos y dividendos.
El monto del flujo de caja de cada una de las actividades durante el proceso de inversión será el saldo de los fondos de liquidación en el período correspondiente. En este caso, el flujo de caja total al final del período de liquidación será igual a la suma del flujo de caja del período anterior con el saldo de los fondos de liquidación del período actual.
Una empresa no puede funcionar sin capital. Se puede considerar una cantidad suficiente de capital social y capital prestado (prestado) de modo que el flujo de caja total durante todos los períodos de actividad de la empresa sea positivo. La presencia de un valor negativo en cualquier período de tiempo significa que la empresa no puede cubrir sus gastos.
Por tanto, un criterio necesario para aceptar un proyecto de inversión es un saldo positivo de dinero real acumulado en cualquier intervalo de tiempo en el que la empresa incurre en gastos o reciba ingresos. Un saldo negativo indica la necesidad de atraer fondos adicionales propios o prestados.
Concepto " proyecto de inversión“implica un evento, una actividad para lograr un objetivo específico (resultados), así como un sistema de documentos organizativos, de liquidación y financieros para la implementación de esta actividad.
Proyecto de inversión– se trata tanto de un evento técnico (mejora de equipos y procesos tecnológicos, modernización de una instalación, medidas organizativas y técnicas para mejorar la producción, decisiones de gestión) como de movimiento de dinero (inversiones hoy e ingresos en el futuro).
El análisis del atractivo de los proyectos de inversión se basa en la evaluación y comparación del volumen de inversiones propuestas (IC) y los ingresos de efectivo futuros (S).
Porque dinero tienen valor temporal, es necesario resolver el problema de comparabilidad de los elementos del flujo de efectivo. El problema de la comparabilidad se puede abordar de diferentes maneras, dependiendo de las condiciones objetivas y subjetivas existentes: el tamaño de las inversiones y los ingresos, la tasa de inflación, el horizonte de pronóstico, el nivel de habilidad del analista y el propósito del análisis.
Los métodos utilizados para evaluar el atractivo de las actividades de inversión se pueden dividir en dos grupos: basados en valoraciones descontadas, es decir, teniendo en cuenta el factor tiempo y estimaciones contables.
El proceso de inversión es objeto de análisis cuantitativo. análisis financiero, en el que el proyecto de inversión se considera como un flujo de caja. El proceso de inversión desde un punto de vista financiero combina dos procesos opuestos: la creación de una producción u otro objeto para el cual se gastan ciertos fondos (IC) y la recepción constante de ingresos (S).
Ambos procesos ocurren secuencialmente o en paralelo. El retorno de la inversión puede comenzar antes de que se complete el proceso de inversión. El factor tiempo, la distribución de los gastos IC y los ingresos S a lo largo del tiempo, juega un papel más importante que el tamaño de las cantidades, especialmente en operaciones a largo plazo y en condiciones de inflación.
La duración del período de cálculo o del horizonte de cálculo corresponde a la duración de la creación, el funcionamiento del objeto o la consecución de determinadas características de beneficio, u otras exigencias del inversor.
Se recomienda comparar varios proyectos de inversión y seleccionar el mejor utilizando los siguientes indicadores:
VPN: valor actual neto como la diferencia entre los flujos de ingresos y los costos actuales;
PI: índice de rentabilidad como relación entre los flujos de ingresos y los costos reducidos;
TIR - tasa de rendimiento o tasa interna de rendimiento, que se entiende como la tasa de rendimiento calculada a la que VAN = 0;
CC es el precio del capital;
PP - período de recuperación, un indicador que caracteriza la duración del período durante el cual el monto del ingreso neto actual es igual al monto de la inversión;
ARR: índice de eficiencia de la inversión, como la relación entre el beneficio contable y promedio inversiones.
