Complejo residencial de la Federación de Rusia, terreno debajo de un edificio de apartamentos. Quién es el propietario del terreno en un edificio de apartamentos: registro catastral, verificación del registro, pros y contras del registro. Restringir el paso de extraños

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yuri

¡Hola! Nuestro edificio de apartamentos fue construido en 1968. El terreno en el que se encuentra nuestra casa fue inscrito en el registro catastral en 2002 sobre la base de listas de terrenos previamente registrados proporcionadas por la administración de la ciudad, compiladas según los resultados del inventario de terrenos de la ciudad. De acuerdo con el extracto del Comité de Propiedad del Estado, nuestro parcela tiene la condición de registrado previamente, pero sus límites no han sido establecidos de acuerdo con la legislación vigente; el área declarada del terreno es de 1882 m2; , el propósito del sitio es para la operación de un edificio residencial. Varios apartamentos de nuestro edificio han sido trasladados por sus propietarios a locales no residenciales y actualmente son comercios. Queremos registrar el derecho de propiedad compartida común de nuestro terreno. Para ello es necesario realizar un agrimensura, y para el agrimensura es necesario calcular el tamaño del área del terreno necesaria para el funcionamiento de nuestra casa. De acuerdo con la metodología establecida en "SP 30-101-98 "Instrucciones metodológicas para el cálculo de terrenos en condominios"", el tamaño del terreno necesario para la operación de un edificio de apartamentos se calcula multiplicando el coeficiente según el número de pisos y el año de construcción de la casa por el área total de todos los locales residenciales en esta casa. Pero algunos de los locales de nuestra casa que hoy pertenecen a propietarios individuales no son locales residenciales(las tiendas). ¿Cómo prevé la legislación de la Federación de Rusia para determinar la superficie de terreno necesaria para el funcionamiento de nuestra casa? Gracias.

Aclaración de 2 de abril de 2015 - 16:53
También creemos que al calcular el tamaño del área del terreno necesaria para el funcionamiento de nuestra casa, sería correcto tener en cuenta tanto el área de los locales no residenciales como los residenciales. ya que con la compra de este local también se adquirió la parte de la propiedad común atribuible a su parte (parte del terreno en el que está nuestra casa) Pero la administración de la ciudad se niega a aprobar el plano delimitador de nuestro terreno, en el que el tamaño del área de nuestro terreno se calcula teniendo en cuenta el hecho de que anteriormente (durante el desarrollo de este territorio) todos los locales de nuestra casa pertenecientes a propietarios individuales eran residenciales. La administración de la ciudad insiste en que los locales no residenciales no deben tener parques infantiles, áreas de recreación y deportes, etc. y sobre esta base afirma que al calcular la superficie de terreno necesaria para el funcionamiento de nuestra casa se deben tener en cuenta únicamente aquellos locales que actualmente son residenciales. Con este cálculo, el área de nuestro terreno se reduce casi a la mitad, ya que solo había 12 departamentos en el edificio y 5 de ellos fueron reconvertidos en no residenciales. Según los cálculos de la administración de la ciudad, a lo largo de la casa se nos ha asignado una franja de terreno de 12 metros de ancho, pero en esa parcela es imposible incluso aparcar nuestros coches debido a la proximidad a las ventanas de los apartamentos. No queda nada para un campo infantil o deportivo, y todavía necesitamos lugares para descargar mercancías en los almacenes ubicados en todo el primer piso de la casa. Tenemos la intención de acudir a los tribunales, pero no sabemos en base a qué normas legales. podemos demostrar la necesidad de tener en cuenta los locales comerciales junto con los locales residenciales. ¿Quizás hubo alguna aclaración de algún organismo oficial sobre esto?

Respuestas:

Elena Tarasova

Buenas tardes, gracias por tu pregunta. Deberías saber eso

Desafortunadamente, el Código de Vivienda de la Federación de Rusia no contiene disposiciones especiales sobre el procedimiento para determinar el tamaño de un terreno para edificio de apartamentos. Pero hay algunas pautas en la legislación.

Por lo tanto, en virtud de la Parte 1 del artículo 36 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia, los límites y el tamaño de un terreno se calculan de conformidad con la legislación territorial y la legislación sobre actividades de planificación urbana. Más específicamente, esta disposición se divulga en el párrafo 2 del artículo 35 del Código de Tierras. Código de la Federación Rusa, donde se indica que el área de la parte del terreno ocupada por el edificio y necesaria para su uso se determina de conformidad con la Parte 3 del artículo 33 del Código de Tierras de la Federación de Rusia.

Sin embargo, este artículo habla solo de la definición. dimensiones máximas parcelas de tierra que se establecen de acuerdo con las normas aprobadas para la asignación de tierras para tipos específicos de actividades o de acuerdo con las reglas de uso y desarrollo de la tierra, gestión de la tierra, planificación urbana y documentación de diseño. Esto significa que, en cualquier caso, será necesario establecer límites dentro de ciertos límites, teniendo en cuenta las circunstancias individuales.

Si la legislación territorial habla del procedimiento para calcular los límites de un terreno para un edificio de apartamentos solo en términos generales, entonces la Parte 4 del artículo 43 del Código de Urbanismo establece que las dimensiones deben determinarse teniendo en cuenta el uso real del terreno y normas y normas urbanísticas que estuvieron vigentes durante el período de desarrollo de los territorios.

"Tener en cuenta" puede significar dos posibilidades para establecer el tamaño de los terrenos: pueden ser iguales a los indicadores determinados de acuerdo con las normas y reglas de planificación urbana vigentes durante el período de desarrollo, o ser menores que ellos si el uso actual del suelo no permite el cumplimiento de estos indicadores.

En escenario moderno no se ha desarrollado un reglamento sobre las reglas para determinar los límites del sitio. En este sentido, parece aconsejable guiarse por el procedimiento de determinación de límites previamente establecido, que tuvo en cuenta más plenamente tanto los intereses de los residentes como los requisitos técnicos necesarios.

Con base en el artículo 10 de la Ley federal "sobre asociaciones de propietarios" vigente antes de la entrada en vigor del Código de Vivienda, se adoptó una Resolución del Gobierno. Federación Rusa de 26 de septiembre de 1997 N 1223 “Sobre la aprobación del Reglamento para determinar el tamaño y establecer los límites de los terrenos en condominios”, Código de reglas para el diseño y construcción SP 30101-98, Directrices para calcular los tamaños estándar de terrenos en condominios .

Los principios básicos establecidos en estas leyes son los siguientes: si el terreno aún no ha sido asignado, los límites se determinan en función del número de plantas del edificio y de los SNiP vigentes durante el período de construcción; Si el terreno ya ha sido asignado, sus límites no están sujetos a revisión. El reglamento detalla que los tamaños de los terrenos para la creación de condominios en áreas de desarrollo existentes, así como en territorios recientemente desarrollados, se determinan de acuerdo con la documentación de planificación urbana, las normas de planificación urbana y los métodos para calcular los tamaños estándar de los terrenos en condominios.

Recomendación de experto
Por lo tanto, creo que al calcular el área de terreno necesaria para el funcionamiento de su casa, es necesario tener en cuenta las áreas no residenciales tal como estaban originalmente cuando se construyó la casa (es decir, como residenciales).

Si tienes alguna pregunta, puedo responderte con más detalle.

Los mejores deseos.

Hola.

Carta del Ministerio desarrollo economico RF de 29 de diciembre de 2010 No. D23-5416 “Sobre la aclaración del procedimiento para la formación de un terreno para un edificio de apartamentos”

El Departamento de Bienes Raíces del Ministerio de Desarrollo Económico de Rusia examinó un recurso para aclarar el procedimiento para formar un terreno para un edificio de apartamentos.

1. Sobre la cuestión de en qué casos la formación de un terreno en el que se ubica un edificio de apartamentos la lleva a cabo una autoridad pública, en qué casos Gobierno local, en cuyo caso informamos al inquilino (usuario del suelo).

La parte 4 del artículo 16 de la Ley Federal No. 189-FZ de 29 de diciembre de 2004 "Sobre la entrada en vigor del Código de Vivienda de la Federación de Rusia" (en adelante, Ley Federal No. 189-FZ) establece una regla general para las autoridades estatales y los gobiernos locales sobre la formación del terreno en el que se ubica el edificio de apartamentos.

Actualmente, la legislación de la Federación de Rusia no tiene una definición clara del término "formación de un terreno". Con base en los requisitos previstos por las disposiciones del Código de Urbanismo de la Federación de Rusia (en adelante, el Código de Urbanismo) y el Código de Tierras de la Federación de Rusia (en adelante, el Código de Tierras), la formación de un terreno El terreno para un edificio de apartamentos incluye:

1) preparación y aprobación del proyecto de planificación territorial y del proyecto de levantamiento territorial;

2) realizar trabajos catastrales en relación con el terreno de acuerdo con los requisitos establecidos por la Ley Federal de 24 de julio de 2007 No. 221-FZ “Sobre el Catastro Inmobiliario del Estado” (en adelante, Ley No. 221-FZ ) y realizar el registro catastral estatal del terreno.

Al mismo tiempo, la preparación de un proyecto de planificación del territorio y un proyecto de levantamiento del territorio realizado en relación con un terreno ubicado debajo de un edificio de apartamentos es competencia de los órganos del gobierno local.

El registro catastral de bienes inmuebles lo lleva a cabo el organismo autorizado para ingresar en el catastro estatal de bienes raíces la información sobre bienes inmuebles presentada sobre la base de una solicitud de cualquier persona (artículos 1, 3, 14 de la Ley N ° 221-FZ).

El trabajo catastral lo realiza un ingeniero catastral sobre la base de un contrato celebrado de acuerdo con los requisitos de la legislación civil y la Ley N ° 221-FZ para la realización de trabajos catastrales por iniciativa del propietario del terreno (cliente). . Al mismo tiempo, cualquier persona tiene derecho a celebrar este acuerdo con un ingeniero catastral.

De acuerdo con el artículo 37 de la Ley N ° 221-FZ, como resultado del trabajo catastral, el ingeniero catastral transfiere al cliente de dicho trabajo catastral un plano delimitador, un plano técnico y un informe topográfico.

Con base en los artículos 9 a 11 del Código de Tierras, la formación de un terreno de propiedad federal la llevan a cabo las autoridades ejecutivas federales, la formación de un terreno de propiedad de una entidad constituyente de la Federación de Rusia la llevan a cabo las autoridades ejecutivas. de una entidad constitutiva de la Federación de Rusia, la formación de un terreno ubicado en una propiedad municipal - órganos de gobierno local.

Si la propiedad estatal de un terreno no está delimitada, la formación de dicho terreno la lleva a cabo un organismo de gobierno local (cláusula 10 del artículo 3 de la Ley Federal de 25 de octubre de 2001 No. 137-FZ “Sobre la entrada en vigor del Código de Tierras de la Federación de Rusia”).

La decisión sobre la formación de un terreno la toman los organismos que proporcionan los terrenos (artículo 29 del Código de Tierras), incluso sobre la base de una solicitud del titular legal interesado del terreno.

2. Sobre la cuestión de cuáles son los estándares para determinar el área del terreno en el que se ubica un edificio de apartamentos y los principios para establecer dichos estándares, informamos.

De acuerdo con la Parte 1 del artículo 36 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia (en adelante, el Código de Vivienda), los límites y el tamaño del terreno en el que se encuentra el edificio de apartamentos se determinan de acuerdo con los requisitos de la legislación territorial. y legislación sobre actividades de planificación urbana.

La ubicación de los límites y el tamaño del terreno dentro de los límites de las áreas urbanizadas, así como su área, se determinan teniendo en cuenta el uso real del suelo y las normas y reglas de planificación urbana que estuvieron vigentes durante el desarrollo. de estos territorios (Parte 4 del artículo 43 del Código de Urbanismo).

De conformidad con la Parte 9 del artículo 38 de la Ley Federal No. 221-FZ, al aclarar los límites de un terreno, su ubicación se determina con base en la información contenida en el título de propiedad del terreno, o en ausencia de tal un documento, a partir de la información contenida en los documentos que determinan la ubicación de los límites del terreno durante su formación. Si faltan los documentos especificados, los límites del terreno son los límites que han existido en el terreno durante quince o más años y se fijan mediante objetos u objetos naturales. origen artificial, lo que le permite determinar la ubicación de los límites del terreno.

Si la formación de terrenos debe llevarse a cabo teniendo en cuenta un proyecto de levantamiento territorial u otro documento, la ubicación de los límites de estos terrenos se determina teniendo en cuenta dicho documento (Parte 10 del artículo 38 de la Ley Federal No. 221 -FZ).

3. Sobre la cuestión de si, en este caso, la elaboración de la documentación de planificación territorial (proyecto de planificación territorial, proyecto de levantamiento territorial) debe realizarse de acuerdo con los requisitos de los artículos 42, 43 del Código de Urbanismo, o si Es posible formar nuevos terrenos en la forma establecida por los artículos 11.3, 11.4 del Código de Tierras, le informamos.

De conformidad con el párrafo 2 del artículo 6 de la Ley Federal de 29 de diciembre de 2004 No. 191-FZ "Sobre la entrada en vigor del Código de Urbanismo de la Federación de Rusia" (en adelante, Ley Federal No. 191-FZ ) antes de la entrada en vigor en la forma prescrita reglamentos técnicos sobre la organización de territorios, ubicación, diseño, construcción y operación de edificios, estructuras, estructuras en el caso de que los territorios urbanizados no estén divididos en terrenos, los límites de los terrenos en los que se ubican los edificios de apartamentos son establecido mediante la preparación de proyectos de planificación territorial y proyectos de agrimensura, que son aprobados por el jefe de la administración local del asentamiento, el jefe de la administración local del distrito de la ciudad de conformidad con el procedimiento de audiencias públicas de conformidad con el artículo 46. del Código Urbanístico. En este caso, no se permite exigir la aportación de otros documentos para la aprobación de proyectos de planificación territorial y proyectos de levantamiento territorial.

Esta norma prevé disposiciones transitorias de la legislación urbanística. Con base en el contenido de esta norma, para determinar los límites del terreno en el que se ubica el edificio de departamentos, se debe desarrollar un proyecto de planificación territorial y un proyecto de levantamiento territorial.

4. Sobre la cuestión de si el párrafo 2 del artículo 6 de la Ley Federal No. 191-FZ se aplica únicamente a los casos establecidos por los artículos 46.1, 46.2, 46.3 del Código de Urbanismo, o a otros casos establecidos por la ley, le informamos.

Debido a que el párrafo 2 del artículo 6 de la Ley Federal No. 191-FZ no establece restricciones en relación con casos específicos, el Departamento de Bienes Raíces considera que esta norma se aplica a todas las relaciones reguladas por la legislación en el campo de la planificación urbana. actividades

Director

Departamento Inmobiliario A.I. ivak

También tiene derecho a solicitar aclaraciones al Ministerio de Desarrollo Económico.

¡Hola!

La falta de regulación del procedimiento para determinar el tamaño de un terreno de un edificio de apartamentos lleva al hecho de que la práctica en su mayor parte sigue el camino de determinar el tamaño de un terreno de un edificio de apartamentos en función del borde del cimientos del edificio. Al mismo tiempo, la legislación (artículo 36 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia) prevé la inclusión en el sitio de un edificio de apartamentos del territorio necesario para el mantenimiento y operación del edificio, ocupado por proyectos de paisajismo y mejora. Operar una casa implica dotar a un edificio de apartamentos de diversos servicios que garanticen la seguridad y el confort de la vida a través de sistemas y redes de servicios públicos (gas, calefacción, agua, electricidad, etc.). La legislación sobre planificación urbana (artículo 6 de la Ley federal "sobre la implementación del Código Urbano de la Federación de Rusia") permite determinar el tamaño del terreno de un edificio de apartamentos en proyectos de planificación y proyectos de agrimensura antes de la adopción de técnicas. regulaciones para la colocación, diseño, construcción y operación de edificios, estructuras y estructuras.

En el caso de determinar el tamaño de un terreno de un edificio de apartamentos basándose en el borde de los cimientos del edificio, los terrenos fuera del borde de los cimientos de un edificio de apartamentos se consideran terrenos públicos (utilizados para viajes/pasos). de un número indefinido de personas). Creo que las autoridades estatales y locales, al establecer en proyectos de planificación y proyectos de agrimensura el tamaño de la parcela de un edificio de apartamentos basándose en el borde de los cimientos del edificio, violan los derechos de los propietarios de los locales en dicho edificio, ya que crean condiciones que impiden el ejercicio de los derechos del propietario.

Dado que la legislación (artículo 16 de la Ley federal "sobre la implementación del Código de Vivienda de la Federación de Rusia") estipula la aparición de un terreno de un edificio de apartamentos y la propiedad de dicho terreno con su registro catastral estatal, información sobre El registro del edificio de un edificio de apartamentos es importante para determinar el tamaño del área de recolección del edificio de apartamentos.

Opinión de expertos sobre los criterios para determinar el tamaño de un terreno para un edificio de apartamentos:

El sitio de un edificio de apartamentos no puede estar dentro del borde de los cimientos del edificio, ya que el mantenimiento del edificio (pintura, encalado de paredes, reparación de techos, ventanas, etc.) requiere un área más allá del borde de los cimientos del edificio. En los reglamentos técnicos para la colocación, diseño, construcción y operación de edificios, estructuras, estructuras, así como en proyectos de planificación y proyectos de agrimensura, el terreno de un edificio de apartamentos como parte de la propiedad común debe incluir el territorio necesario para la mantenimiento y funcionamiento de la casa, en función de sus características técnicas (número de plantas, características de diseño, etc.). Un enfoque diferente (determinar el sitio cortando los cimientos de la casa) creará obstáculos en el ejercicio de sus derechos por parte de los propietarios de las instalaciones de un edificio de apartamentos.

A menudo existe la idea errónea entre los residentes de edificios de gran altura de que el terreno debajo del edificio de apartamentos es de propiedad común de los residentes. En última instancia, tiene derecho a disponer del territorio. Empresa de gestión o una asociación de servicios públicos que presta servicios a un complejo residencial.

Por un lado, esta suposición es correcta y la ley prevé la transferencia área local A disposición y propiedad compartida de los propietarios de apartamentos, sin embargo, hay una serie de matices que definitivamente deben tenerse en cuenta al resolver este problema. Hoy analizaremos en detalle la situación sobre quién es el propietario del terreno debajo de un edificio de apartamentos y cómo la legislación vigente regula este tema.

Según el Código de Vivienda de la Federación de Rusia, los terrenos ubicados bajo MKD, transferidos para su uso antes de 2005, pasan a ser propiedad común de los ciudadanos bajo las siguientes condiciones:

• el terreno bajo el edificio tiene límites claramente definidos, que ya han sido acordados con el municipio;
• todos los trabajos de ordenación territorial se completaron antes de 2005, cuando entraron en vigor las principales disposiciones del Código de Vivienda de RF;
• el área local está registrada en Rosreestr y tiene un plano catastral.

Si no se cumplen los requisitos y condiciones enumerados, el territorio queda a disposición del usuario inicial, es decir, el municipio o el promotor, y no pasa a ser propiedad de las personas que viven en el edificio de gran altura.

Antes de comprar un apartamento en un complejo de apartamentos, es importante comprobar de quién es la propiedad del territorio del complejo residencial. Si el terreno también se transfiere a un ciudadano, esta será una ventaja adicional de la compra.

Además, cabe señalar que los residentes tienen la oportunidad de privatizar la propiedad en el futuro después del registro catastral y la formación final del sitio. Sólo en este caso se confirmarán oficialmente los derechos de los ciudadanos y no se limitarán de ninguna manera.

¿A quién pertenece el terreno bajo el nuevo edificio si la casa fue transferida para su uso después de 2005?

En tales circunstancias, la situación es algo diferente, ya que los propietarios de viviendas se convierten automáticamente en propietarios de terrenos sin cumplir las condiciones enumeradas. Esta decisión se debe al hecho de que el promotor sólo puede construir un edificio en un terreno después de comprarlo o alquilarlo por tiempo indefinido a la administración con posterior privatización.

En este sentido, después de la puesta en funcionamiento del edificio, junto con la transferencia de los derechos sobre el espacio habitable al comprador, se transfiere simultáneamente el derecho de propiedad sobre el terreno. En consecuencia, el comprador no tendrá que asumir ningún gasto y participar de forma independiente en la privatización del terreno del complejo residencial.

¿Cómo obtener información sobre la propiedad del área local?

En algunas situaciones, es posible que se requiera información sobre quién es el propietario del terreno en el que se encuentra el edificio de apartamentos. La ley proporciona varias formas de saber quién es el propietario de un territorio determinado, y la más sencilla de ellas es completar una solicitud en línea en el sitio web oficial de Rosreestr.

Para recibir rápidamente Información necesaria, basta con acudir al recurso electrónico y seleccionar la pestaña “Mapa catastral público”. Aquí puede ver el diseño general de un área específica con la identificación de sectores individuales, así como familiarizarse con datos detallados sobre la propiedad del terreno debajo del edificio de apartamentos.

Otra opción para obtener información sobre la privatización del terreno para una casa consiste en comprobar el pago de impuestos. Si los ciudadanos reciben una vez al año un recibo por el pago del impuesto territorial, entonces el territorio es de su propiedad.

¿Qué terreno se puede transferir a propiedad común compartida?

Al resolver un problema de este tipo, en primer lugar, los ciudadanos deben guiarse por los límites y el área del área local. Las principales regulaciones para la traducción están prescritas en el Código de Vivienda de RF y en el Código de Tierras de RF. Además, hay que tener en cuenta que el terreno bajo el edificio de apartamentos no sólo consta de zonas libres y abiertas, sino que también incluye aparcamientos, parques infantiles, instalaciones deportivas y jardines delanteros.

Naturalmente, la superficie del nuevo edificio no será muy grande, ya que los representantes del municipio intentarán inicialmente limitar el terreno al mínimo posible. Esto se observa especialmente en relación con el desarrollo de territorios en grandes cantidades. zonas pobladas, donde la tierra es muy valorada. Por la misma razón, los residentes pueden encontrar problemas importantes, así como serios obstáculos al solicitar la privatización.

Es importante señalar que la privatización de un territorio es posible en el caso de que el sitio "no entre" en el territorio de otra persona y no viole los intereses de otras personas. Si la masa de tierra consiste en propiedad común de diferentes casas, entonces será imposible privatizar dicha propiedad.

Conclusión

La superficie del terreno bajo un complejo residencial no siempre está a disposición de los ciudadanos propietarios de apartamentos en el complejo residencial. Si se cumplen determinadas condiciones, la parcela se puede privatizar, pero también existen prohibiciones que no permitirán llevar a cabo el procedimiento de privatización. Para cumplir con todas las reglas y requisitos, debe guiarse por las recomendaciones y regulaciones especificadas en el Código de Vivienda de la Federación de Rusia y en el Código de Tierras de la Federación de Rusia.

Las cuestiones relacionadas con el registro de un terreno para un edificio de apartamentos se encuentran actualmente entre las más urgentes para los residentes de Moscú.

¿Necesita instalar una valla alrededor del perímetro de su jardín? ¿Quiere un parque infantil y aparcamiento para invitados en el patio, y no un edificio de gran altura construido justo al lado de sus ventanas? ¿No quieres estacionamiento pago en el patio y una autopista pasando por debajo de tus ventanas? Todos estos problemas se pueden resolver sólo si el terreno debajo de su edificio de apartamentos está debidamente registrado.

Y la norma jurídica básica en este caso es el artículo 36 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia, según el cual “los propietarios de locales en un edificio de apartamentos poseen, por derecho de propiedad común compartida, la propiedad común del edificio de apartamentos, es decir. . el terreno en el que se ubica la casa, con elementos de paisajismo y paisajismo, otros objetos destinados al mantenimiento, operación y mejora de esta casa y ubicados en el terreno especificado. Los límites y el tamaño del terreno en el que se ubica el edificio de apartamentos se determinan de conformidad con los requisitos de la legislación territorial y la legislación sobre actividades de planificación urbana”.

Esta es la regla básica a recordar, dados los siguientes puntos:

¿A partir de qué momento los residentes de la casa se convierten en propietarios del terreno bajo dicho edificio de apartamentos (en adelante, MKD)?

Desde el momento en que se forma el terreno y se realiza su registro catastral estatal, el terreno en el que se ubica el edificio de apartamentos y otros objetos inmobiliarios incluidos en dicho edificio pasa gratuitamente a la propiedad común compartida de los propietarios de los locales en el edificio de apartamentos (Cláusula 5, artículo 16 de la Ley Federal RF No. 189-FZ de 29 de diciembre de 2004 “Sobre la introducción en vigor del Código de Vivienda de la Federación de Rusia”). En otras palabras, a partir de la fecha en que el terreno debajo del edificio de apartamentos se inscribe en el registro catastral, los propietarios de los locales en el edificio de apartamentos (¡tanto residenciales como no residenciales!) se convierten en propietarios de este terreno. A partir de este momento, la parcela pasa a ser de propiedad compartida y no es necesario obtener certificados en papel separados para confirmar este derecho. Según el apartado 1 del art. 22 de la Ley Federal de 24 de julio de 2007 No. 221-FZ “Sobre el Catastro Inmobiliario del Estado”, la inscripción de un terreno en el registro catastral estatal se realiza sobre la base de un plano de límites.

Resumen: a partir de la fecha de inscripción de este terreno en el registro catastral.

¿Dónde comienza el registro de un terreno para un edificio de apartamentos?

De conformidad con lo dispuesto en el art. 16 de la Ley Federal de la Federación de Rusia N ° 189-FZ de 29 de diciembre de 2004 "Sobre la aplicación del Código de Vivienda de la Federación de Rusia" en el caso de que el terreno en el que se incluye el edificio de apartamentos y otros objetos inmobiliarios en dicha casa no se formó antes de la entrada en vigor del Código de Vivienda de la Federación de Rusia (es decir, hasta el 1 de marzo de 2005), sobre la base de una decisión de la junta general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos, cualquier persona autorizada por dicha reunión tiene derecho a presentar una solicitud a las autoridades estatales o locales para la formación de un terreno en el que se encuentra el edificio de apartamentos. La formación del terreno en el que se ubica el edificio de apartamentos la llevan a cabo las autoridades estatales o los gobiernos locales.

Sin embargo, el Tribunal Constitucional de la Federación de Rusia, en Resolución No. 12-P de 28 de mayo de 2010, consideró que la norma según la cual el propietario de un local en un edificio de apartamentos, no autorizado por la junta general de propietarios de locales en este edificio, que no podía solicitarse a las autoridades estatales ni a las autoridades locales, era incompatible con una solicitud para la formación de un terreno en el que se ubica un edificio de apartamentos. Así, hasta hace poco, sólo un propietario del local (tanto residencial como locales no residenciales) al Departamento de Propiedad de Moscú (anteriormente Departamento de Recursos Terrestres de Moscú) con una solicitud para la formación de un terreno para un edificio de apartamentos.

Ahora, en relación con la entrada en vigor de las enmiendas al Código de Tierras de la Federación de Rusia del 01/03/2015, la formación de terrenos para apartamentos de varios apartamentos edificios residenciales realizado exclusivamente de acuerdo con el proyecto topográfico aprobado. No se requiere la solicitud del propietario con la declaración anterior.

Resumen: con aprobación del proyecto de agrimensura del bloque en el que se ubica el edificio de departamentos.

¿Qué es la aprobación de un proyecto de levantamiento de manzanas y quién lo aprueba?

La aprobación de un proyecto de agrimensura es un procedimiento cuyo objetivo es crear un plan de agrimensura, a partir del cual se registra posteriormente el terreno para su registro catastral, es decir, su “registro” legal de propiedad. El agrimensura es, en esencia, el proceso de determinación de los límites de los terrenos, es decir, es en esta etapa cuando se decide si el territorio adyacente (es decir, el terreno que pertenece a los propietarios de los apartamentos en un edificio de apartamentos) incluirá un área de juegos para niños, si pasará una calle debajo de sus ventanas, si habrá estacionamiento en el patio, qué áreas se reconocerán como lugares públicos, etc.

El cliente estatal para el desarrollo del proyecto de agrimensura es el Departamento de Propiedad Urbana de la ciudad de Moscú (en adelante, DGI). Evidentemente, las tareas de la DGI son bastante predecibles: formar parcelas para que se “separen” más terrenos de los edificios residenciales y se asignen a terrenos públicos, a la red de carreteras, que, después del estudio del terreno, se registrarán como propiedad de la ciudad de Moscú.

El ejecutor del proyecto de agrimensura suele ser algún tipo de instituto de diseño, como Mordovregionproekt LLC, NIIiPI General Plan y otros similares, que ganaron el concurso y celebraron un contrato gubernamental.

Antes de la aprobación por parte de la Inspección de Propiedades del Estado, el proyecto de agrimensura debe pasar por un procedimiento de audiencia pública, a la que generalmente asisten los residentes de un bloque en particular que están directamente interesados ​​en el terreno en cuestión. La conclusión basada en los resultados de las audiencias públicas es aprobada por la Comisión Distrital de Planificación Urbana, Uso de la Tierra y Desarrollo del Gobierno de Moscú.

Resumen: de hecho, se trata de la aprobación por parte del Departamento de Propiedad de la Ciudad de los límites de un terreno específico después de su acuerdo con el público interesado.

¿Qué son las audiencias públicas y cómo participar en ellas?

La Comisión Municipal de Planificación Urbana, Uso de la Tierra y Desarrollo del Gobierno de Moscú (en adelante, la Comisión de la Ciudad) y las Comisiones Distritales de Planificación Urbana, Uso de la Tierra y Desarrollo del Gobierno de Moscú (en adelante, las Comisiones de Distrito) son los órganos autorizados para la realización de audiencias públicas. La comisión municipal se forma a nivel de ciudad, la comisión de distrito a nivel distrito administrativo. La comisión municipal organiza audiencias públicas con menos frecuencia que la comisión de distrito, ya que se relacionan con proyectos más globales: Plan General la ciudad de Moscú y objetos lineales, por ejemplo, la construcción de carreteras que afectan a más de un distrito, etc. La comisión de distrito organiza periódicamente audiencias públicas, ya que se relacionan con cuestiones de escala distrital o distrital.

Según el Código de Planificación Urbana de Moscú, los participantes en las audiencias públicas son: 1) residentes de la ciudad de Moscú que tienen un lugar de residencia o lugar de trabajo en el territorio dentro de cuyos límites se celebran las audiencias públicas, y representantes de sus asociaciones; 2) titulares legales de terrenos, objetos construcción de capital, locales residenciales y no residenciales en el territorio dentro de cuyos límites se celebran audiencias públicas; 3) diputados de los órganos representativos de los municipios en cuyo territorio se celebran audiencias públicas; 4) diputados de la Duma de la ciudad de Moscú.

La ley garantiza el derecho de cada participante en las audiencias públicas a familiarizarse con el protocolo final, que indica quién hizo qué propuestas en la audiencia pública.

Las audiencias públicas constan de las siguientes etapas: 1) publicación y distribución del aviso de audiencias públicas (a más tardar siete días antes de la inauguración de la exposición); 2) realización de una exposición (exposiciones) del proyecto presentado en audiencias públicas (en adelante exposición); 3) celebración de una reunión de los participantes en audiencias públicas (no se permiten reuniones en días festivos no laborables; en días laborables, las reuniones no comienzan antes de las 19:00 horas); 4) elaboración del protocolo de audiencias públicas (el plazo para la elaboración del protocolo de audiencias públicas no supera los siete días); 5) preparación y publicación de una conclusión sobre los resultados de las audiencias públicas (dentro de los cinco días posteriores a la aprobación, se debe publicar una conclusión sobre los resultados de las audiencias públicas).

La preparación del protocolo final sobre la base de los resultados de las audiencias públicas suele estar a cargo de empleados del gobierno distrital. Posteriormente, el protocolo se transfiere a la Prefectura Distrital. Además, en la próxima reunión de la comisión distrital se considerará este protocolo. Un empleado del ayuntamiento informa cómo fueron las audiencias públicas, qué comentarios se hicieron, cuántas personas acudieron, etc. Si los miembros de la comisión no tienen preguntas sobre el protocolo, el protocolo de la audiencia pública es aprobado por el presidente de la comisión de distrito correspondiente.

El siguiente paso de la comisión de distrito es emitir una conclusión. La conclusión sobre los resultados de las audiencias públicas es aprobada por el presidente de la comisión correspondiente. Dentro de los cinco días posteriores a la aprobación, la conclusión sobre los resultados de las audiencias públicas debe publicarse en la forma prescrita para la publicación de información oficial del Gobierno de Moscú o de las autoridades ejecutivas territoriales pertinentes de la ciudad de Moscú. En la conclusión, se indican recomendaciones sobre la viabilidad o inconveniencia de implementar el proyecto, etc. Es una vez aprobada la conclusión que las audiencias públicas se consideran concluidas.

¿Cómo puedo expresar mi disconformidad con el proyecto de agrimensura propuesto en audiencias públicas?

Durante el período de audiencias públicas, cada participante en las audiencias públicas tiene derecho a presentar sus propuestas y comentarios sobre el proyecto en discusión de las siguientes formas: 1) anotaciones en el libro (diario) de visitantes y un registro de propuestas y comentarios, que se conserva durante el período de funcionamiento de la exposición correspondiente; 2) discursos en una reunión de participantes en audiencias públicas; 3) anotaciones en el libro (diario) de contabilidad (registro) de los participantes de la audiencia pública que participan en la reunión; 4) presentar propuestas y comentarios por escrito a un representante de la comisión de distrito o comisión de la ciudad correspondiente durante una reunión de participantes en audiencias públicas; 5) enviar propuestas y comentarios por escrito a la comisión distrital correspondiente dentro de una semana a partir de la fecha de la reunión de los participantes en las audiencias públicas.

Absolutamente todas las propuestas y comentarios recibidos se incluyen en las actas de las audiencias públicas. El plazo para levantar las actas de las audiencias públicas no será superior a siete días.

Para garantizar la integridad y exactitud de las propuestas y comentarios incluidos en el protocolo, usted tiene derecho, con referencia al Código de Planificación Urbana de Moscú, a exigir que se familiarice con el protocolo de audiencias públicas y reciba una copia del mismo del comisión distrital.

¿Cómo desafiar los límites de un terreno "separado" debajo de un edificio de apartamentos?

La legislación permite varias formas de proteger el derecho vulnerado en esta situación, pero las más comunes siguen siendo la apelación judicial de la decisión de aprobar el proyecto de agrimensura y la exigencia de establecer los límites del terreno.

Los propietarios de locales en edificios de apartamentos también tienen derecho a impugnar procedimiento judicial teniendo en cuenta la competencia de los casos de acuerdo con las normas de las disposiciones del CAS de la Federación de Rusia o el Capítulo 24 del Código de Procedimiento de Arbitraje de la Federación de Rusia, acciones (inacción) de la autoridad gubernamental para: 1) formar el terreno en el que se encuentra esta casa, 2) desarrollar documentación para la planificación del territorio (artículos 45 y 46 del Código de Urbanismo de la Federación de Rusia), 3) acciones previas a la enajenación de un terreno, en particular decisiones sobre la provisión de un terreno para la construcción, celebración de subastas para la venta de un terreno o el derecho a celebrar un contrato de arrendamiento de terrenos, etc.

Si, como resultado de tales acciones de la autoridad gubernamental, terceros tienen derecho a un terreno necesario para el funcionamiento de un edificio de apartamentos, los propietarios de los locales en el mismo pueden presentar una demanda ante los tribunales a dichos terceros con el objetivo de para impugnar el derecho correspondiente o para reclamar el establecimiento de los límites de un terreno.

Al considerar estos reclamos, el tribunal resuelve cuestiones controvertidas relacionadas con los límites de un terreno determinado de acuerdo con los requisitos de la legislación territorial y la legislación sobre actividades de planificación urbana (Parte 1 del artículo 36 del Código de Vivienda de RF). En este caso, la carga de probar las circunstancias que sirvieron de base para la formación de un terreno dentro de los límites y el tamaño en disputa recae en la autoridad competente.

La decisión judicial que estableció los límites de un terreno es la base para cambiar la información sobre este terreno en el catastro inmobiliario estatal.

¿A qué debería prestar especial atención al aprobar un plan de estudio de bloques?

1. Es necesario visitar periódicamente la página web del gobierno de su distrito/prefectura de distrito para obtener información sobre las próximas audiencias públicas; después de todo, de hecho, esta es la única oportunidad para que los ciudadanos expresen su opinión sobre la determinación. de los límites de un terreno según su MKD.

2. Directamente al asistir a audiencias públicas: 1) es necesario inscribirse en el registro de participantes en audiencias públicas. El número total de participantes en la audiencia pública se calcula por el número de personas registradas en el diario; 2) asegurarse de que todos los comentarios y sugerencias, incluso los expresados ​​oralmente ante un micrófono, así como los presentados por escrito, consten en acta; 3) hacer sugerencias y comentarios no “colectivamente”, sino de cada participante. El hecho es que incluso si 1000 personas firman el llamamiento colectivo, el protocolo seguirá indicando 1 propuesta recibida.

Al preparar una conclusión, la comisión de distrito puede considerar que para un área con una población de 10 mil habitantes, 1 propuesta contra el proyecto puede considerarse un número no crítico, y escribir en la conclusión: es aconsejable implementar el proyecto.

3. Si no tuvo tiempo para las audiencias públicas o no las conocía, pero cree que es necesario enviar más llamamientos colectivos o individuales, dentro de los siete días siguientes a la fecha de la reunión de los participantes en las audiencias públicas, usted puede presentar comentarios y sugerencias a la comisión distrital correspondiente.

4. Para asegurarse de que el protocolo sea verdadero, debe comunicarse con la comisión del distrito para obtener una copia del protocolo entre 7 y 10 días después de la audiencia pública. Es importante tener tiempo para estudiar el protocolo antes de aprobar la conclusión, ya que una vez que la conclusión sea aprobada por el presidente de la comisión de distrito, será más difícil luchar contra la injusticia. Las actas de las reuniones de las comisiones distritales se publican en los sitios web de las prefecturas. Las actas indican qué decisiones se tomaron con base en los resultados de ciertas Audiencias Públicas.

5. A menudo, los espacios verdes están “aislados” del territorio de los terrenos de los edificios residenciales por la red de carreteras (RSN). Esto también significa que después de la aprobación del Proyecto de Estudio Territorial y el registro catastral, estas parcelas se registrarán como propiedad de la ciudad de Moscú. En teoría, entonces el propietario (de hecho, los funcionarios) puede hacer con su propiedad lo que quiera: destruir el césped y ensanchar la calle bajo las ventanas de los edificios residenciales o disponer de plazas de aparcamiento de pago para los coches de todos. Para evitar esto, los residentes deben exigir por escrito que se devuelva el césped al terreno de un edificio residencial; de lo contrario, negarse a reconocer la legalidad del proyecto de agrimensura por violar sus intereses legítimos como propietarios y usuarios del terreno.

6. Cualquier referencia de los diseñadores a la presencia de líneas rojas en la red de carreteras, que supuestamente no pueden "transgredir", no debe confundirlo: esto es solo un proyecto por ahora, y si la forma en que se colocan las líneas rojas en el proyecto viola sus derechos, debe exigir el envío del proyecto de encuesta para su revisión para eliminar o mover las líneas rojas.

¿A qué leyes debo referirme?

1. Artículo 36 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia.

2. Parte 1 del artículo 16 de la Ley federal "Sobre la entrada en vigor del Código de Vivienda de la Federación de Rusia".

3. Artículo 43, párrafo 4 del Código de Planificación Urbana de la Federación de Rusia (la ubicación de los límites de los terrenos creados y modificados se lleva a cabo de conformidad con los reglamentos y normas de planificación urbana para la asignación de terrenos para tipos específicos de actividades, establecidas de conformidad con las leyes federales, reglamentos técnicos NB (!) Anteriormente, la norma era el siguiente contenido: los tamaños de las parcelas dentro de los límites de los territorios urbanizados se establecen teniendo en cuenta el uso real de la tierra y los estándares de planificación urbana; y normas que estuvieron vigentes durante el desarrollo de estos territorios).

4. Resolución Conjunta No. 10/22 de 29 de abril de 2010 de los Tribunales Supremos de Arbitraje y Tribunal Supremo de la Federación de Rusia (sección “Disputas sobre derechos sobre terrenos en los que se ubican edificios de apartamentos”).

5. De acuerdo con la cláusula 2.3 de SanPiN 2.1.2.2645-10, el terreno debe prever la posibilidad de organizar un área local con una zonificación funcional clara y la ubicación de áreas de recreación, parques infantiles, áreas deportivas, áreas de servicios públicos, estacionamiento para vehículos para huéspedes, y espacios verdes.

6. Los incisos f) y g) del párrafo 1 de las Reglas para el mantenimiento de la propiedad común en un edificio de apartamentos, aprobadas por Decreto del Gobierno de la Federación de Rusia de 13 de agosto de 2006 No. 491,
según el cual la propiedad común incluye:
- un terreno en el que se ubica un edificio de apartamentos y cuyos límites se determinan sobre la base de los datos del registro catastral estatal, con elementos de paisajismo y paisajismo;
- otras instalaciones destinadas al mantenimiento, funcionamiento y mejora de un edificio de apartamentos, incluidas subestaciones transformadoras, puntos de calefacción destinados a dar servicio a un edificio de apartamentos, estacionamientos colectivos, garajes, campos infantiles y deportivos ubicados dentro de los límites del terreno en el que se encuentra el Se encuentra el edificio de departamentos.

7. En virtud del párrafo 5.5 de la Sección 5 "Organización funcional y de planificación del territorio de un sitio de desarrollo residencial mixto" MGSN 1.01-99, un sitio de desarrollo residencial consiste en el área de la base del edificio y el territorio adyacente, que incluye los siguientes elementos obligatorios: accesos y accesos a la casa, habitaciones de huéspedes, estacionamientos, áreas verdes con áreas de juego y recreación.

8. Decreto del Gobierno de Moscú No. 118-PP del 12 de abril de 2011, que reconoce la superposición de miles de tramos de la red de carreteras (RDN) en áreas residenciales, y establece que las intersecciones identificadas se eliminan “reduciendo los tramos de la RDN”, pero estipula lo que se hace con los terrenos “previamente registrados en el catastro inmobiliario estatal”.

Según la parte 5 del artículo 16 de la Ley Federal de la Federación de Rusia del 29 de diciembre de 2004 N 189-FZ "Sobre la entrada en vigor del Código de Vivienda de la Federación de Rusia":

Actualmente, la compra de una vivienda convierte automáticamente al comprador en copropietario del terreno en el que se encuentra el edificio de apartamentos, por supuesto, si el promotor no ha violado la ley durante la construcción.

Como se establece en la Parte 5 del artículo 16 de la Ley Federal de la Federación de Rusia del 29 de diciembre de 2004 N 189-FZ "Sobre la entrada en vigor del Código de Vivienda de la Federación de Rusia":

Desde el momento en que se forma el terreno y se realiza su registro catastral estatal, el terreno en el que se ubica el edificio de apartamentos y otros objetos inmobiliarios incluidos en dicho edificio pasa gratuitamente a la propiedad común compartida de los propietarios de los locales del edificio de apartamentos.

Si el terreno ya se ha formado (hay un número catastral), entonces YA pertenece a los propietarios del local MKD y la ley no prevé acciones adicionales para "inspeccionar", "privatizar" o "registrar". la parcela de tierra.

Si en un terreno hay varios edificios de apartamentos y los propietarios de los locales de una o todas las casas pueden realizar un estudio topográfico, es decir, divida un terreno común en varios según la cantidad de edificios de apartamentos.

Si los propietarios de locales MKD no tienen absolutamente nada que hacer, incluso pueden registrar la propiedad del terreno en el Registro Unificado del Estado:

De conformidad con el párrafo 2 del artículo 23 de la Ley Federal de 21 de julio de 1997 N 122-FZ “Sobre el registro estatal de los derechos a bienes raíces y transacciones con él "(en adelante - Ley N 122-FZ) el registro estatal del surgimiento, transición, restricción (gravamen) o terminación del derecho a locales residenciales o no residenciales en edificios de apartamentos es al mismo tiempo el registro estatal de la derecho indisolublemente vinculado de propiedad común compartida de propiedad común. En este caso, no se emite al propietario del local en un edificio de apartamentos un certificado de registro estatal de derechos en relación con el registro estatal del derecho de propiedad común compartida de bienes inmuebles. .

El Ministerio de Justicia de la Federación de Rusia, en carta No. 04/3201-EZ del 21 de abril de 2006, aclaró que si los derechos sobre la propiedad sujeta a registro estatal surgen desde el momento de su registro estatal (cláusula 2 del artículo 8 y artículo 223 del Código Civil de la Federación de Rusia), entonces el registro estatal de estos derechos es de naturaleza legal, y en el caso de que el derecho a un inmueble, sujeto a registro estatal, surja de conformidad con la ley federal no desde el momento de registro estatal (cláusula 5 del artículo 16 de la Ley Federal No. 189-FZ) , el registro estatal es de naturaleza legal.

Por lo tanto, la legislación de vivienda establece el surgimiento del derecho a la propiedad común de un edificio de apartamentos, incluido un terreno, independientemente de la presencia de un registro estatal del derecho de propiedad compartida de la propiedad común de un edificio de apartamentos.

Así, los propietarios de locales en edificios de departamentos tienen el derecho de propiedad común compartida del terreno en el que se ubican dichas casas, de conformidad con el artículo 16 de la Ley N 189-FZ, surge desde el momento en que se forma el terreno y su Se lleva a cabo el registro catastral estatal. Al mismo tiempo, el registro estatal del derecho de al menos un propietario de locales residenciales o no residenciales en un edificio de apartamentos (y el registro estatal simultáneo del derecho indisolublemente vinculado de propiedad común compartida de la propiedad común en un edificio de apartamentos, incluido un terreno) es un acto legal de reconocimiento y confirmación por parte del Estado del surgimiento de los derechos de los propietarios de locales en un edificio de apartamentos sobre la propiedad especificada, incluido un terreno.

Al registrar la propiedad de un terreno en el Registro Unificado del Estado, la subsección No. 3-3 indicará a todos los propietarios de apartamentos que viven en un edificio de apartamentos ubicado en este terreno, pero no pueden asignar "su" terreno de la propiedad común compartida. , es decir, sobre él se creará propiedad con la limitación de una servidumbre conjunta. Además, tal evento requiere participación personal 100% de los propietarios de locales MKD.

A menudo, el deseo de los propietarios de locales de edificios de apartamentos de registrar la propiedad de un terreno se explica por el desconocimiento de las leyes, a saber:

¿Qué, según Artículo 273 del Código Civil de la Federación de Rusia,“Cuando se transfiere la propiedad de un edificio o estructura que pertenecía al dueño del terreno en el que está ubicado, la propiedad del terreno ocupado por el edificio o estructura y necesario para su uso se transfiere al adquirente del edificio o estructura”.

Y lo más importante, el Código de Vivienda de la Federación de Rusia establece claramente que el terreno debajo de un edificio de apartamentos es propiedad colectiva de los residentes.

Artículo 36 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia. Derechos de propiedad sobre la propiedad común de los propietarios de locales en un edificio de apartamentos:

1. Los propietarios de locales en un edificio de viviendas serán propietarios, por derecho de propiedad común compartida, de los bienes comunes del edificio de viviendas, a saber:

4) el terreno en el que se ubica esta casa, con elementos de paisajismo y mejoramiento, otros objetos destinados al mantenimiento, operación y mejoramiento de esta casa y ubicados en el terreno especificado. Los límites y el tamaño del terreno en el que se ubica el edificio de apartamentos se determinan de acuerdo con los requisitos de la legislación territorial y la legislación sobre planificación urbana.

Dado que el terreno debajo de la casa es propiedad común de los propietarios del local en un edificio de apartamentos desde el momento en que adquieren la propiedad de dicho local, la propiedad del terreno debajo del edificio de apartamentos está legalmente vinculada a la propiedad del local. en este edificio y sigue su destino. Puede comprar un local en un edificio de apartamentos solo con una parte del terreno. Y vender, solo con una acción. (Artículo 38 del Código de Vivienda de RF).

Entonces, cuando los accionistas adquieren la propiedad de los apartamentos, la transferencia de propiedad del terreno se produce automáticamente, por fuerza de ley.

Por lo tanto, no es necesario confirmar adicionalmente su derecho a un terreno registrándolo en el Registro Unificado del Estado.

Para encontrar el número catastral de un terreno, puede utilizar el mapa catastral público de Rusia.

Si, después de leer el artículo, todavía tiene un deseo irresistible de inscribir el derecho a la propiedad común en el Registro Ruso, debe seguir los siguientes pasos:

Según el apartado 1 del art. 36 Código de Vivienda de la Federación de Rusia, párrafo 2 del art. 36 del Código de Tierras de la Federación de Rusia, los propietarios de locales en un edificio de apartamentos poseen por derecho de propiedad común compartida el terreno en el que se encuentra la casa. La trama se reconoce como indivisible. La participación del propietario en el derecho de propiedad común de la propiedad es proporcional al tamaño. área total locales que le pertenecen y no pueden ser asignados en especie.

Con base en la decisión de la junta general de propietarios, cualquier persona autorizada por la junta (solicitante) tiene derecho a presentar una solicitud a las autoridades gubernamentales para la formación del terreno en el que se ubica el edificio de apartamentos (artículo 16 de la Ley Federal de 29 de diciembre de 2004 No. 189-FZ "Sobre la entrada en vigor del Código de Vivienda de la Federación de Rusia").

Los límites de los terrenos en los que se ubican los edificios de apartamentos se establecen sobre la base de proyectos de estudio. Desde el momento del registro catastral estatal, el terreno en el que se encuentra el edificio de apartamentos y otros objetos inmobiliarios incluidos en el edificio se transfieren gratuitamente a propiedad común compartida.

En los últimos años ha habido un debate considerable sobre si la "privatización" de un terreno para un edificio de apartamentos es beneficiosa para los propietarios de locales residenciales y no residenciales. Por el momento ya hay suficiente información, incl. jurisprudencia para llegar a una conclusión clara. Aquí están las conclusiones basadas en nuestra experiencia en el registro de terrenos para edificios de apartamentos. Pros y contras del diseño.

Motivos legales para el registro de terrenos para edificios de apartamentos.

De conformidad con el art. 36 del Código de Tierras de la Federación de Rusia en edificios existentes, las parcelas de tierra en las que se ubican estructuras que forman parte de la propiedad común de un edificio de apartamentos, edificios residenciales y otras estructuras se proporcionan como propiedad común en la propiedad común compartida de los propietarios de viviendas en en la forma y condiciones que establezca la legislación sobre vivienda. Así, de acuerdo con el artículo 16 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia, el terreno en el que se ubica un edificio de apartamentos y otros objetos inmobiliarios incluidos en dicho edificio es propiedad común compartida de los propietarios de los locales en el edificio de apartamentos. .

Si el terreno en el que se encuentra el edificio de apartamentos y otros objetos inmobiliarios incluidos en dicho edificio no se formó antes de la entrada en vigor del Código de Vivienda de la Federación de Rusia, sobre la base de una decisión de la junta general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos, cualquier persona autorizada por dicha reunión tiene derecho a presentar una solicitud a las autoridades estatales o locales con una solicitud para la formación de un terreno en el que se ubica un edificio de apartamentos (MKD).

La formación del terreno en el que se ubica el edificio de apartamentos la llevan a cabo las autoridades estatales o los gobiernos locales.

¿En qué momento surge la propiedad del terreno bajo un edificio de apartamentos?

Desde el momento de la formación del terreno y su registro catastral estatal. un terreno en el que se ubica un edificio de apartamentos y otros objetos inmobiliarios incluidos en dicho edificio, transferencias gratuitas a propiedad compartida común propietarios de locales en un edificio de apartamentos.

Así, las disposiciones de la Constitución de la Federación de Rusia se incorporan en el Código de Vivienda de la Federación de Rusia y en la Ley federal "sobre la entrada en vigor del Código de Vivienda de la Federación de Rusia". Es decir, teniendo en cuenta la naturaleza jurídica de la propiedad común de los propietarios de locales en edificios de apartamentos, el legislador incluyó regulacion legal relaciones relativas a la transferencia a la propiedad común compartida de los propietarios de locales en un edificio de apartamentos de un terreno debajo de esta casa como un elemento de la propiedad común de dicho edificio de apartamentos. En consecuencia, el derecho de los propietarios de los locales de un edificio de apartamentos sobre un terreno se deriva directamente del derecho de propiedad de los locales residenciales o no residenciales en dicho edificio.

¿Cómo registrar un terreno para un edificio de apartamentos?

Para la libre transferencia de un terreno en el que se encuentra un edificio de apartamentos y otros objetos inmobiliarios incluidos en dicha casa a la propiedad común compartida de los propietarios de los locales de dicha casa, es necesario y suficiente que las autoridades estatales o órganos del gobierno local para formar este terreno de acuerdo con los requisitos de la legislación territorial y urbanística, así como su registro catastral estatal. A pesar de que no se requiere ni una decisión especial de las autoridades públicas sobre la provisión de un terreno, ni el registro estatal del derecho de propiedad compartida común de este terreno en el Registro de Derechos sobre Bienes Raíces (USRN).

Los principales problemas de los propietarios, así como de sus organizaciones de gestión de viviendas, se reducen al hecho de que en el momento de adquirir la propiedad común de un terreno, los propietarios están contentos de que se les proporcione el terreno de forma gratuita, pero de la consecuencias, incl. financieros, lamentablemente no piensan en dicha propiedad.

Pros y contras de registrar terrenos para MKD.

Si sistematizamos los pros y los contras para los propietarios de locales en edificios de apartamentos, el resultado será el siguiente.

VENTAJAS de registrar terrenos para MKD:

Garantías adicionales.

1. Sin el consentimiento de los propietarios, es imposible utilizar el terreno, como la colocación de nuevas carreteras, la construcción, la organización de empresas comerciales y de otro tipo (lavado de autos, estacionamientos, garajes, etc.) en el territorio de propiedad de los propietarios del apartamento. complejo.
2. Sin el consentimiento del propietario, no es posible enajenar parte del terreno ni es posible la demolición (construcción) de ningún edificio.
3. Es imposible apoderarse de un terreno para necesidades municipales (estatales) de forma gratuita.

Posibilidad de beneficio adicional.

Los propietarios tienen derecho a alquilar parte del terreno o destinarlo a otro uso remunerado. Además, la presencia de propiedad de la tierra aumenta significativamente el costo por metro cuadrado de locales residenciales o no residenciales.

Facilidad de uso.

Los propietarios tienen derecho a realizar diversas acciones con el terreno, incl. destinado a su mejora, construcción de estructuras adicionales, parques infantiles y otros edificios necesarios para garantizar el normal funcionamiento del edificio de apartamentos.

DESVENTAJAS de registrar terrenos para MKD:

Impuestos.

Desde 2015, los propietarios de locales en edificios de apartamentos están exentos del pago del impuesto territorial de conformidad con el art. 389 Código Fiscal de la Federación de Rusia. Sin embargo, hay que tener en cuenta que la presencia de una participación en el derecho a la tierra puede aumentar valor catastral el propio local y, en consecuencia, la carga fiscal.

Responsabilidad.

Los propietarios deben ser responsables del mantenimiento de sus tierras. En consecuencia, la responsabilidad del mantenimiento, reparación, limpieza de viales, elementos paisajísticos (césped, parques infantiles, zonas verdes, plazas de aparcamiento, etc.) recae en el propietario y, por tanto, se le pueden aplicar medidas de responsabilidad. El propietario (su DUK) puede ser multado por no retirar la nieve, por no retirar la basura, etc.

Precio.

Como desventaja, cabe destacar también el aumento del coste por metro cuadrado de local, ya que esto reduce el círculo de compradores e inquilinos para los propietarios, así como un aumento de los costes de mantenimiento de la propiedad común del edificio de apartamentos. .

Como vemos, la cantidad de ventajas supera la cantidad de desventajas, sin embargo, a primera vista, las ventajas obvias pueden volverse negativas.

Desventajas evidentes de registrar terrenos para MKD.

Como argumento para un rápido registro de la propiedad de la tierra, algunos residentes citan esto: la posibilidad de construir en el área local instalaciones útiles y necesarias para los ciudadanos. Pero aquí hay que saber y recordar que cualquier territorio de la ciudad tiene su propio destino y en el sitio debajo de un edificio de apartamentos, por ejemplo, a nadie se le permitirá construir un puesto de venta de bebidas alcohólicas. Las posibilidades de utilizar áreas locales son muy limitadas. Esto se debe a muchos factores: edificios residenciales abarrotados, restricciones urbanísticas y requisitos reglamentarios y técnicos, entre otros factores.

Además, algunos consideran que un aumento en el valor de mercado de la vivienda después del registro de la propiedad común de la tierra es una ventaja del registro de la propiedad de la tierra. Actualmente, esto no es verdad. La participación en el terreno debajo de un edificio de apartamentos existe solo hipotéticamente: no se puede vender, donar ni recibir un préstamo por ello. El terreno es inseparable del edificio residencial, es decir, carece de negociabilidad independiente. Así como la parte de la propiedad común que pertenece al propietario es inseparable: un trozo de rellano o un decímetro cuadrado del ático.

Resumiendo la discusión sobre la utilidad o nocividad de la privatización del área local, conviene recordar una circunstancia muy importante: la transferencia de terrenos a la propiedad bajo el MKD reducirá principalmente carga financiera organismo de gobierno local y, en consecuencia, es muy rentable para las autoridades transferir los costos de mantenimiento de las áreas de origen a los ciudadanos. Fue con este propósito que en la ciudad de Nizhny Novgorod se llevaron a cabo audiencias públicas sobre la formación de un terreno, que posteriormente se convirtieron en grandes sorpresas para los ciudadanos, ya que las autoridades intentaron registrar los terrenos más grandes posibles para pequeños edificios residenciales, incluido el territorio. de pasajes internos, zonas de comunicación, etc.

Recomendaciones. Si aún no se ha formado el terreno para un edificio de apartamentos, piense en sus límites y los costos de mantenimiento. Hay que recordar que en los terrenos ocupados por comunicaciones es imposible construir estructuras permanentes, pero sí temporales, incl. y el césped se puede destruir al mismo tiempo. Si la parcela ya ha sido registrada, probablemente valga la pena pensar en minimizar la carga fiscal.